 GSW Immobilien AGBerlinZwischenbericht zum 30. Juni 2020 / 1. HalbjahrZwischenbericht zum 30. Juni 2020LAGEBERICHTDie GSW Die GSW Immobilien AG mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als "GSW" oder
"GSW Konzern" bezeichnet) ist eine börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft mit
Sitz in Berlin. Ende 2013 wurde die GSW im Wege eines Aktientausches durch die Deutsche
Wohnen SE, Berlin, mehrheitlich übernommen. Die Deutsche Wohnen SE hält derzeit rund
94,0% der GSW-Aktien. Der Immobilienbestand der GSW umfasst Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin mit einem
beizulegenden Zeitwert von insgesamt rund EUR 8,1 Mrd. Portfolio Das Immobilienportfolio der GSW befindet sich ausschließlich in der Wachstumsregion
Berlin. Der Immobilienbestand der GSW stellt sich zum 30. Juni 2020 wie folgt dar: scroll
In den ersten sechs Monaten dieses Jahres wurden insgesamt 52 Wohneinheiten mit Nutzen-
und Lastenwechsel verkauft (Vorjahreszeitraum: 53). Die durchschnittliche monatliche Vertragsmiete für Wohnraum am 30. Juni 2020 betrug
im Gesamtbestand EUR 6,89 pro m2 (30. Juni 2019: 6,77 pro m2). Der durchschnittliche Wohnungsleerstand betrug am 30. Juni 2020 rund 1,5 Prozent
(30. Juni 2019: 2,3 Prozent). Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und FinanzlageErtragslage Nachfolgend wird die Ertragslage der GSW anhand der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
für das erste Halbjahr 2020 im Vergleich zur Vorjahresperiode dargestellt: scroll
Der Anstieg der Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung resultiert im Wesentlichen
aus einem Anstieg der Vertragsmieten und der Vorratsbildung für abzurechnende Betriebskosten,
deren Höhe ebenfalls im Wesentlichen ursächlich ist für den gestiegenen Materialaufwand
im Vergleich zur Vorperiode. Der Rückgang des Ergebnisses aus Verkauf resultiert im Wesentlichen aus niedrigeren
Verkaufserlösen und aus einem Rückgang der Bruttomargen. Die Verbesserung des Finanzergebnisses ergibt sich im Wesentlichen aus höheren Zinserträgen
aus Ausleihungen an Unternehmen des Deutsche Wohnen Konzerns sowie aus der erfolgswirksamen
Bewertung der Derivate zum beizulegenden Zeitwert. Das Ergebnis vor Steuern fiel um EUR 153,7 Mio. auf EUR 69,7 Mio. Dies ist im Wesentlichen
auf die Veränderung des Ergebnisses aus der Immobilienbewertung um EUR -139,2 Mio.
auf EUR -9,7 Mio. zurückzuführen. Die Immobilienbewertung per 30. Juni 2020 berücksichtigt
die aktuellen gesetzlichen Regelungen (Berliner Mietendeckel) und hat die beizulegenden
Zeitwerte per 31. Dezember 2019 bestätigt. Entsprechend war ein Rückgang der Ertragsteuern zu verzeichnen, der im Wesentlichen
aus dem negativen Ergebnis im Rahmen der Immobilienbewertung resultiert. Insgesamt
ging das Periodenergebnis um EUR 115,7 Mio. auf EUR 54,7 Mio. zurück. Vermögens- und Finanzlagescroll
Die größte Bilanzposition stellen die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
dar, deren geringer Anstieg aus kleineren Zukäufen und der Aktivierung von Baumaßnahmen
resultiert. Der Rückgang des kurzfristigen Vermögens resultiert im Wesentlichen aus
niedrigeren Deutsche Wohnen Konzern Cash-Pooling Forderungen im Konzernverbund der
Deutsche Wohnen im Vergleich zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2019. Die Eigenkapitalquote des GSW-Konzerns ist im Vergleich zum Geschäftsjahresende 2019
mit rund 56 % stabil geblieben. Die Finanzverbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum Jahresende 2019 im Wesentlichen
durch Neuaufnahme von Bankdarlehen im Rahmen der Immobilienfinanzierungen erhöht.
Die sonstigen Verbindlichkeiten befinden sich im Vergleich zum Bilanzstichtag 31.
Dezember 2019 auf vergleichbarem Niveau. Der Cashflow des Konzerns stellt sich wie folgt dar:scroll
Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit betrifft im Wesentlichen die Nettoinvestitionen
in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Gegenläufig wirkte sich der Rückgang
der Forderungen aus Cash-Pooling auf den Mittelabfluss aus. Der Mittelabfluss aus der Finanzierungstätigkeit resultiert im Wesentlichen aus gezahlten
Dividenden von EUR 79,3 Mio. Gegenläufig wirkten sich neu aufgenommene Bankdarlehen
in Höhe von EUR 45 Mio. auf den Mittelabfluss aus. Funds from Operations (FFO): Die Kennzahl Funds from Operations (FFO) ohne Verkauf ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
um 4,0 % gestiegen: scroll
Die Erhöhung des FFO (ohne Verkauf) ergibt sich dabei im Wesentlichen aus den höheren
Vertragsmieten. Gegenläufig wirkten sich die im Vergleich zur Vorperiode gestiegenen
sonstigen betrieblichen Aufwendungen aus. Risikobericht Hinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsentwicklung sowie der Beschreibung
des Risikomanagementsystems (RMS) verweisen wir auf die im Risikobericht des Konzernabschlusses
zum 31. Dezember 2019 gemachten Angaben. Die Beurteilung der Gesamtrisikolage hat
sich im Vergleich zum Vorjahr nicht wesentlich verändert; konkrete Risiken, die den
Fortbestand des Unternehmens gefährden, bestehen nicht. Prognosebericht Das erste Halbjahr 2020 verlief für die GSW erwartungsgemäß. Wir halten daher an
unserer Prognose im Rahmen der Veröffentlichung unserer Geschäftszahlen 2019 vom März
2020 fest. Nachtragsbericht Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sind nicht bekannt.
GSW Immobilien AG scroll
KONZERNBILANZ ZUM 30. JUNI 2020Aktivascroll
Passivascroll
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS ZUM 30. JUNI 2020scroll
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 01. JANUAR BIS 30. JUNI 2020scroll
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG ZUM 30. JUNI 2020scroll
scroll
KAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS ZUM 30. Juni 2020scroll
ANHANGANGABEN1. Allgemeine Informationen Die GSW Immobilien AG (im Folgenden auch "GSW" genannt) ist eine börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft
mit Sitz in Berlin, Mecklenburgische Str. 57, 14197 Berlin, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 125788 B. Die Aktie der GSW (WKN GSW111)
ist im General Standard der Deutsche Börse AG gelistet. Die Geschäftstätigkeit der GSW umfasst die Bewirtschaftung von rd. 52.200 Wohn- und
Gewerbeeinheiten in Berlin. Im Geschäftsjahr 2013 hat die Deutsche Wohnen SE die GSW
mehrheitlich übernommen. Der Konzernzwischenabschluss wird in Euro (EUR) aufgestellt. Sofern nichts anderes
angegeben ist, werden sämtliche Werte auf Tausend Euro (TEUR) bzw. Millionen Euro
(EUR Mio.) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen
Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten. 2. Grundlagen und Methoden des Konzernzwischenabschlusses Der verkürzte Konzernzwischenabschluss für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30.
Juni 2020 wurde gemäß IAS 34 Zwischenberichterstattung, wie er in der EU anzuwenden
ist, aufgestellt. Der verkürzte Konzernzwischenabschluss ist nicht geprüft oder einer
prüferischen Durchsicht unterzogen worden. Dieser verkürzte Zwischenabschluss enthält nicht alle für einen Konzernabschluss
erforderlichen Informationen und Angaben und ist daher in Verbindung mit dem Konzernabschluss
zum 31. Dezember 2019 zu lesen. Die Erstellung des Konzernzwischenabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung
fortgeführter Anschaffungskosten. Hiervon ausgenommen sind insbesondere die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien und derivative Finanzinstrumente, welche zum beizulegenden Zeitwert
bewertet werden. Bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden Ermessensentscheidungen, Schätzungen
und Annahmen vom Management gemacht, die sich auf die Höhe der zum Stichtag ausgewiesenen
Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden sowie den Ausweis von Eventualschulden
auswirken. Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten
jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen des Buchwerts
der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden führen. Die GSW verfügt nur über ein Berichtssegment, welches sich auf die Bewirtschaftung
von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Berlin richtet. Die Geschäftstätigkeit der GSW ist im Wesentlichen frei von Saison- oder Konjunktureinflüssen. Der Konzernzwischenabschluss umfasst den Abschluss der GSW Immobilien AG und ihrer
Tochterunternehmen zum 30. Juni 2020. Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden
unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag
aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Der Konsolidierungskreis hat sich seit dem 31. Dezember 2019 nicht verändert. 3. Änderung von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die im verkürzten Konzernzwischenabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
basieren grundsätzlich auf denselben, die dem Konzernabschluss für das Geschäftsjahr
2019 zugrunde lagen. 4. Ausgewählte Erläuterungen zur Konzernbilanz Das Vermögen der GSW Gruppe besteht zu annährend 90 % der Bilanzsumme aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien. Zum 30. Juni 2020 wurden die als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien erneut einer detaillierten internen Bewertung unterzogen und mit dem beizulegenden
Zeitwert bilanziert. Die Methodik entsprach dabei der in der Bewertung zum 31. Dezember
2019 angewandten Vorgehensweise. Die Jones Lang LaSalle SE, Frankfurt am Main, (JLL) hat eine überschlägige Wertplausibilisierung
auf Basis der zur Verfügung gestellten Daten der Bewertung der GSW Gruppe zum 30.
Juni 2020 vorgenommen. Dafür hat sich JLL auf die Ergebnisse je Geschäftsberichtscluster
konzentriert. Eine detaillierte Plausibilisierung auf Ebene der einzelnen Bewertungsobjekte
/ Mikroanlagen erfolgte dabei nicht. Der Fokus lag bei der Analyse auf den Punkten:
Veränderung beizulegender Zeitwert, Ist-Miete, Wert (€/m2), Vervielfältiger "Ist" und Vervielfältiger "Markt" gegenüber der durchgeführten
Bewertung zum 31. Dezember 2019. Insgesamt sieht JLL den Portfoliowert zum 30. Juni 2020 als plausibel und marktkonform
an. Für die Bewertung (Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie - Bewertung auf Basis von Bewertungsmodellen)
zum 30. Juni 2020 wurden die gleichen Grundsätze wie zum 31. Dezember 2019 angewandt. Die folgende Tabelle zeigt den Durchschnitt der in die interne Bewertung eingeflossenen
nichtbeobachtbaren Inputfaktoren (Level 3) für die bebauten Grundstücke: scroll
Bei einer Anpassung der wesentlichen Bewertungsparameter (Marktmietwachstum in der
Detailplanungsphase 20% geringer als geplant; Erhöhung des Diskontierungszinses um
0,1%; Erhöhung des Kapitalisierungszinses um 0,1%) ergeben sich folgende nicht kumulierte
Wertanpassungen bezogen auf den Buchwert der Immobilien: scroll
Es ergeben sich positive Effekte in ungefähr entsprechender Höhe, soweit sich die
jeweiligen Bewertungsparameter positiv entwickeln. Das Sachanlagevermögen setzt sich aus technischen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
sowie Nutzungsrechten zusammen. Die derivativen Finanzinstrumente sind zum Zeitwert bilanzierte Zinssicherungsgeschäfte,
die nicht zu Spekulationszwecken, sondern ausschließlich dazu abgeschlossen wurden,
die Zinsänderungsrisiken und damit Cashflowrisiken variabel verzinslicher Darlehen
zu minimieren. Alle sonstigen finanziellen Vermögenswerte (Forderungen aus Lieferungen und Leistungen,
sonstige finanzielle Vermögenswerte und Zahlungsmittel) sowie die sonstigen finanziellen
Verbindlichkeiten (lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten) sind
zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Die fortgeführten Anschaffungskosten
dieser Vermögenswerte und Schulden entsprechen näherungsweise auch dem Zeitwert dieser
Vermögenswerte und Schulden. Im Berichtszeitraum wurden für das Geschäftsjahr 2019 Dividenden in Höhe von EUR
79,3 Mio. ausgeschüttet. Die weitere Entwicklung des Eigenkapitals ist der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
zu entnehmen. Die Finanzverbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum 31. Dezember 2019 insbesondere
durch Aufnahme von Darlehen im Rahmen von Immobilienfinanzierungen erhöht. Die Pensionsverpflichtungen wurden zum Stichtag mit einem gewichteten Abzinsungsfaktor
von 1,0 % p.a. (Stichtag 31. Dezember 2019: 0,65 % p.a.) bewertet. Dieser leitet sich
aus einer Rendite festverzinslicher Industrieanleihen zum Bilanzstichtag ab. Die Datenbasis
dieser zugrundeliegenden festverzinslichen Industrieanleihen wurde verbessert, was
zu einer Schätzänderung des Abzinsungsfaktors geführt hat. Wäre die Schätzänderung
nicht vollzogen worden, wären die Pensionsverpflichtungen um ca. EUR 0,1 Mio. höher
ausgefallen. Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte betreffen mit EUR 361,6 Mio.
(zum 31.12.2019: EUR 371,3 Mio.) als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, für die
zum Bilanzstichtag Kaufverträge vorliegen, jedoch ein Eigentumsübergang noch nicht
stattfand. 5. Ausgewählte Erläuterungen zur Konzern - Gewinn- und VerlustrechnungDie Erlöse aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen:scroll
Angaben zur Umsatzrealisierung nach IFRS 15 und IFRS 16Erlöse gemäß IFRS 16scroll
Erlöse gemäß IFRS 15scroll
Zeitpunkt der Umsatzrealisierung gemäß IFRS 15scroll
Das Ergebnis aus dem Verkauf berücksichtigt die Verkaufserlöse und Buchwertabgänge
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der zum Verkauf bestimmten Grundstücke
und Gebäude. Der Materialaufwand setzt sich wie folgt zusammen: scroll
Die Finanzaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: scroll
6. Angaben zur Kapitalflussrechnung Der Finanzmittelfonds besteht aus Kassen- und Bankguthaben. Der Zahlungsmittelbestand
unterlag keinen Verfügungsbeschränkungen. 7. Sonstige AngabenNahestehende Unternehmen und nahestehende Personen Die Zusammensetzung des Aufsichtsrats der GSW Immobilien AG hat sich geändert. Das
Mandat von Daniela Heyer endete mit Ablauf der Hauptversammlung 2020. Des Weiteren
wurde im Rahmen der ordentlichen Hauptversammlung Stefanie Koch als neues Mitglied
in den Aufsichtsrat gewählt. Im ersten Halbjahr 2020 erfolgten zwischen der GSW Immobilien AG einschließlich ihrer
Tochterunternehmen und den Konzernunternehmen der Deutsche Wohnen SE mit 2019 vergleichbare
Geschäfte zu marktüblichen Konditionen. Die Geschäftsvorfälle wurden im Wesentlichen
geprägt von der seit dem Jahr 2015 bestehenden Cash-Polling Vereinbarung mit der Deutsche
Wohnen SE und der Dividendenzahlung an die Deutsche Wohnen SE im Juni 2020. 8. Finanzinstrumente Die folgende Tabelle zeigt die Einteilung der Finanzinstrumente in die entsprechenden
Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IFRS 9: scroll
AC - Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und
finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost) scroll
AC - Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und
finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost) Darüber hinaus verweisen wir auf die im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 gemachten
Angaben nach IFRS 7 und IFRS 9. 9. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sind nicht bekannt.
GSW Immobilien AG scroll
Versicherung der gesetzlichen Vertreter "Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss für das erste Halbjahr
2020 unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns
vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des
Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen
und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr
beschrieben sind."
GSW Immobilien AG scroll
Disclaimer Dieser Zwischenbericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen mit damit verbundenen
Risiken und Unwägbarkeiten. Die tatsächliche Geschäftsentwicklung und die Ergebnisse
der GSW Immobilien AG sowie des Konzerns können in Zukunft unter Umständen wesentlich
von den diesem Zwischenbericht zugrunde gelegten Annahmen abweichen. Dieser Zwischenbericht
stellt kein Angebot zum Verkauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum
Kauf von Wertpapieren der GSW Immobilien AG dar. Dieser Zwischenbericht verpflichtet
nicht zu einer Aktualisierung der darin enthaltenen Aussagen. Aufgrund von Rundungen
addieren sich die in Tabellen dieses Zwischenberichts aufgeführten Zahlen teilweise
nicht exakt zur jeweils angegebenen Gesamtsumme und die Prozentzahlen teilweise nicht
exakt zu 100% beziehungsweise Zwischensummen auf. |
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