 HAMBORNER REIT AGDuisburgGeschäftsbericht 2010Das Jahr 2010...war ein erfolgreiches Geschäftsjahr für die Gesellschaft. Neben der Umwandlung
in einen Real Estate Investment Trust (REIT) stand es ganz im Zeichen des Wachstums.
Es ist uns gelungen, insgesamt zwölf neue, attraktive Objekte zu akquirieren, die
unser Portfolio strategiekonform ergänzen. Zudem konnten wir im Herbst eine Kapitalerhöhung
erfolgreich platzieren: Die Basis für weiteres Wachstum!  Kennzahlen nach IFRS auf einen Blickscroll
Immobilienstandorte "Zukunft braucht Substanz"
 Substanz braucht wertschaffendes Wachstum.
Substanz braucht Schutz.Substanz braucht Potenzial.
Substanz braucht Langfristigkeit.
Substanz braucht wertschaffendes Wachstum.Im Geschäftsjahr 2010 hat die HAMBORNER REIT AG insgesamt zwölf attraktive Immobilien mit einem Investitionsvolumen von rd. 160 Mio. € erworben, von denen bis zum 31. Dezember 2010 rund 40 % in den Bestand übergegangen sind."Akquisitionen im Geschäftsjahr stützen die langfristige Strategie"Die Unternehmensstrategie von HAMBORNER ist auf wertschaffendes Wachstum durch renditeorientierten Ausbau des bestehenden Gewerbeimmobilienportfolios ausgerichtet.Durch den Erwerb von überdurchschnittlich renditestarken Objekten soll die Profitabilität
des Immobilienportfolios weiter erhöht werden. Zur Erhöhung der Profitabilität sollen
außerdem Immobilien mit einem stark unterdurchschnittlichen absoluten Verkehrswert
(Fair Value) bzw. Objekte an weniger zukunftsträchtigen Standorten veräußert und durch
Objekte mit einem höheren Verkehrswert sowie deutlich besseren Kosten-Erlösstrukturen
ersetzt werden. Die Gesellschaft plant, zukünftige Ankäufe von Gewerbeimmobilien, insbesondere in
Süd- und Südwestdeutschland vorzunehmen, da diese Regionen langfristiges Wachstum
versprechen und um das Portfolio weiter regional zu diversifizieren. In den neuen
Bundesländern soll nur selektiv und nur in Metropolregionen investiert werden. HAMBORNER konzentriert sich mit ihrem Immobilienportfolio auf einen ausgewogenen Mix der folgenden drei Immobilien-Klassen :
Portfolio
Brief an die AktionäreSehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,Liebe Freunde unseres Unternehmens,
heute können wir Ihnen bereits zum zweiten Mal den Geschäftsbericht unserer Gesellschaft
als REIT vorlegen. Nachdem im letzten Jahr noch die Ankündigung im Vordergrund stand,
war 2010 das erste Geschäftsjahr als operativer REIT. Umso mehr freuen wir uns, dass
dieses Jahr wiederum ein sehr erfolgreiches war und dies in mehrfacher Hinsicht. Neben der Transformation in einen REIT zu Beginn des Jahres war die im Herbst erfolgreich
durchgeführte Kapitalerhöhung durch Ausnutzung des genehmigten Kapitals ein weiteres
bedeutsames Ereignis für HAMBORNER. Zum ersten Mal in ihrer Geschichte erhöhte die
Gesellschaft ihr Eigenkapital durch Ausgabe neuer Aktien und legte damit den Grundstein
für weiteres Wachstum. Wachstum ist hierbei kein Selbstzweck, sondern stärkt Profitabilität
sowie Substanz des Unternehmens und sichert die Nachhaltigkeit unserer Einnahmen.
Gleichzeitig verbreiterte sich durch die Kapitalerhöhung die Aktionärsbasis national
wie international. Wir erhöhen damit die Bedeutung und Wahrnehmung der Gesellschaft
am Kapitalmarkt, auch dies ein wichtiger Aspekt im Hinblick auf die strategische Weiterentwicklung. Zu dieser Weiterentwicklung haben insbesondere auch unsere Investitionen beigetragen,
die in vorliegendem Geschäftsbericht besondere Beachtung finden. Im Geschäftsjahr
2010 gingen insgesamt sechs Immobilien in Erlangen, Hilden, Kamp-Lintfort, Stuttgart,
Ingolstadt und Lemgo mit einem Investitionsvolumen in Höhe von rd. 65 Mio. € in unser
Eigentum über. Weitere Kaufverträge über Objekte in Freiburg, Bad Homburg, Brunnthal
bei München, Regensburg, Leipzig und Erlangen in Gesamthöhe von rd. 98 Mio. € sind
beurkundet. Das Objekt in Brunnthal ging im Januar 2011 über, die anderen Erwerbe
folgen im Laufe des Jahres bzw. das E-Center in Freiburg nach Fertigstellung voraussichtlich
in 2012. Mit diesen Akquisitionen haben wir unser Portfolio nicht nur wertmäßig ausgebaut,
sondern HAMBORNER ist strategiekonform nunmehr auch deutlich stärker im süddeutschen
Raum vertreten. Doch nicht nur Wachstum, sondern auch die Optimierung des Bestandsportfolios stehen
im Mittelpunkt einer erfolgreichen Geschäftstätigkeit. Eine ausgewogene Zusammensetzung
des Gesamtportfolios, eine solide Mieterstruktur, effiziente Verwaltung und Instandhaltung
der Immobilien sichern nachhaltige Cashflows. In 2010 haben wir ein Betriebsergebnis
in Höhe von 12,3 Mio. € und einen Jahresüberschuss nach IFRS von 5,5 Mio. € erzielt.
Der FFO (Funds from Operations) als maßgebliche Kennzahl unseres Steuerungssystems
und Messgröße für die aus der laufenden operativen Geschäftstätigkeit erwirtschafteten
liquiden Mittel beträgt rd. 12,0 Mio. €, ein Plus von ca. 25 % gegenüber dem Vorjahr. Vor dem Hintergrund dieser guten Geschäftsentwicklung und den positiven Aussichten
für 2011 schlagen wir der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2010 trotz der erhöhten
Aktienanzahl vor, erneut 0,37 € je Aktie auszuschütten und damit die Dividendensumme
um 50 % zu erhöhen. Bezogen auf den Jahresschlusskurs von 7,77 € ergibt sich daraus
eine attraktive Dividendenrendite von 4,8 %. Einem weiterhin positiven operativen Geschäftsverlauf in 2011 blicken wir optimistisch
entgegen. Auch wenn unerwartete konjunkturelle Entwicklungen stets Einfluss auf die
Geschäftstätigkeit haben können, so haben wir entsprechend unserem Motto - ZUKUNFT
BRAUCHT SUBSTANZ - bereits die Basis für weiteres Wachstum gelegt. Die nach zwei Jahren
wieder aufgekommene positive Stimmung auf dem Immobilientransaktionsmarkt sowie unsere
Finanzstärke werden wir auch in 2011 weiterhin konsequent nutzen. Wir freuen uns, wenn Sie uns auf diesem Weg weiter begleiten! scroll
Vorstand und AufsichtsratVorstandDr. Rüdiger Mrotzek, Hildengeboren 1957, Hans Richard Schmitz, Duisburggeboren 1956, AufsichtsratDr. Josef Pauli, Essen-Ehrenvorsitzender - Dr. Eckart John von Freyend, Bad Honnef-Vorsitzender - Dr. David Mbonimana, Seevetal-stellv. Vorsitzender - Volker Lütgen, WentorfMakler, Volker Lütgen Immobilien Robert Schmidt, DattelnVorsitzender der Geschäftsführung Evonik Immobilien GmbH Christel Kaufmann-Hocker, DüsseldorfUnternehmensberaterin Mechthilde Dordel, Oberhausen*kfm. Angestellte Edith Dützer, Moers*kfm. Angestellte Hans-Bernd Prior, Dinslaken*techn. Angestellter
Bericht des AufsichtsratsSehr geehrte Damen und Herren, nach Eintragung der REIT-Satzung zu Beginn des Geschäftsjahres 2010 konnte die HAMBORNER
REIT AG im Herbst einen weiteren wichtigen Schritt realisieren. Erstmals in ihrer
Geschichte hat HAMBORNER den Kapitalmarkt in Anspruch genommen und erfolgreich eine
substanzielle Kapitalerhöhung platziert, die den Aktionärskreis deutlich internationalisiert
hat. Damit ist der Weg frei für weiteres organisches Wachstum. Auch operativ hat sich
die Gesellschaft dank ihrer gesunden Bilanzstruktur und des stabilen Immobilienportfolios
sehr positiv entwickelt. Änderungen im AufsichtsratMit Wirkung zum 31. Juli 2010 hat der stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrats,
Herr Dr. Weinstock, sein Mandat niedergelegt. Wir danken Herrn Dr. Weinstock für seine
stets konstruktive und unermüdliche Mitarbeit in unserem Gremium. Am 3. August 2010
wurde Herr Dr. Mbonimana auf Antrag des Vorstands gerichtlich zum Mitglied des Aufsichtsrats
bestellt. Überwachung der Geschäftsführung und Zusammenarbeit mit dem VorstandWir haben im Berichtsjahr 2010 die Geschäftsführung des Vorstands intensiv und regelmäßig
überwacht. Dabei haben wir uns über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle und anstehenden
Entscheidungen eingehend informiert. Hierzu hat der Vorstand rechtzeitig und umfassend
sowohl mündlich als auch schriftlich über die strategische Ausrichtung des Unternehmens
sowie alle relevanten Aspekte der Unternehmensplanung einschließlich der Finanz-,
Investitions- und Personalplanung berichtet. Weiterhin wurden wir umfassend über die
wirtschaftliche Lage und die Rentabilität der Gesellschaft und den Gang der Geschäfte,
auch unter Einbeziehung der Risikolage und des Risikomanagements informiert. Hierbei
galt unser besonderes Augenmerk der Erhöhung des Grundkapitals unter voller Nutzung
des von der Hauptversammlung genehmigten Kapitals. Im Geschäftsjahr 2010 trat der Aufsichtsrat zu sieben Sitzungen zusammen. Zusätzlich
haben wir bei sechs eilbedürftigen Fällen Beschlüsse außerhalb von Sitzungen herbeigeführt.
Dabei handelte es sich jeweils um den Ankauf von Immobilien. Zwischen den Sitzungen
stand ich als Vorsitzender des Aufsichtsrats im regelmäßigen Kontakt mit dem Vorstand.
Hierbei habe ich mit dem Vorstand die Wachstumsstrategie, anstehende wichtige Entscheidungen
und Details der Kapitalerhöhung diskutiert. Schwerpunkte der Tätigkeit im AufsichtsratsplenumDie Umsatz-, Ergebnis- und Personalentwicklung der Gesellschaft, die Finanzlage sowie
der Vermietungsgrad und der Sachstand bei An- und Verkäufen wurden uns vom Vorstand
in allen Sitzungen detailliert erläutert und von uns anschließend gemeinsam diskutiert.
Ferner haben wir in den Sitzungen zahlreiche Einzelthemen mit dem Vorstand intensiv
erörtert. In der Bilanzsitzung am 23. März 2010 billigte der Aufsichtsrat nach eigener Prüfung
und Erörterung wesentlicher Aspekte mit dem Abschlussprüfer Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft den Einzelabschluss nach IFRS und den handelsrechtlichen
Jahresabschluss der HAMBORNER REIT AG zum 31. Dezember 2009. Dem Gewinnverwendungsvorschlag
des Vorstands haben wir uns ebenfalls angeschlossen. Ferner haben wir die Tagesordnung
der ordentlichen Hauptversammlung 2010 verabschiedet. An der Sitzung haben alle Mitglieder
des Aufsichtsrats teilgenommen. Die Sitzung am 15. April 2010, die im Rahmen einer Telefonkonferenz stattfand, hatte
die Erweiterung des Aufsichtsrats auf neun Personen zum Gegenstand. Ferner stimmten
die Vertreter der Anteilseigner über die vom Nominierungsausschuss benannten Kandidaten
für die Wahl in den Aufsichtsrat ab. An dieser Sitzung nahmen fünf Aufsichtsratsmitglieder
teil. Im Anschluss an die ordentliche Hauptversammlung fand am 10. Juni 2010 die konstituierende
Sitzung des Aufsichtsrats statt. In dieser wurden Herr Dr. Weinstock zum stellvertretenden
Aufsichtsratsvorsitzenden und ich zum Aufsichtsratsvorsitzenden wiedergewählt. Ferner
wurden die Mitglieder des Präsidialausschusses in ihren Ämtern bestätigt. In den Prüfungsausschuss
wurden Herr Dr. Weinstock als Vorsitzender sowie Frau Kaufmann-Hocker und die Herren
Schmidt und Prior gewählt. Zu Mitgliedern des Nominierungsausschusses wurden die Herren
Dr. Weinstock und Lütgen sowie meine Person als Ausschussvorsitzender gewählt. An
der Sitzung nahmen alle Aufsichtsratsmitglieder teil. Die Sitzung am 12. August 2010, die wiederum als Telefonkonferenz stattfand, wurde
notwendig durch das Ausscheiden von Herrn Dr. Weinstock aus dem Aufsichtsrat und die
gerichtliche Bestellung von Herrn Dr. Mbonimana. Hierbei wurde Herr Dr. Mbonimana
zum stellvertretenden Vorsitzenden gewählt. In die zuvor von Herrn Dr. Weinstock gehaltenen
Ausschussmandate wurde ebenfalls Herr Dr. Mbonimana gewählt. Ferner berichtete der
Vorstand über den Stand der Vorbereitungen einer Kapitalerhöhung. An dieser Sitzung
nahmen sieben Mitglieder des Aufsichtsrats teil. In der Sitzung am 23. September 2010, die auch als Telefonkonferenz stattfand, stimmte
der Aufsichtsrat dem zuvor vom Vorstand gefassten Grundsatzbeschluss zur Ausnutzung
des genehmigten Kapitals I und II zu. Darüber hinaus berichtete der Vorstand über
die endgültige Zusammensetzung des Emissionskonsortiums und den Stand der Marketingbemühungen
zur Platzierung der neuen Aktien. An der Sitzung nahmen sieben Aufsichtsratsmitglieder
teil. Am 7. Oktober 2010 stimmte der Aufsichtsrat in einer Sitzung dem zuvor vom Vorstand
gefassten Beschluss zu, das Grundkapital von EUR 22.770.000 auf EUR 34.120.000 durch
Ausgabe von 11.350.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien zu erhöhen, den Bezugspreis
und den Angebotspreis auf 7,00 EUR/Aktie festzulegen und die neuen Aktien mit einer
Dividendenberechtigung ab 1. Januar 2010 auszustatten. Daneben fasste der Aufsichtsrat
den Beschluss, die Änderungen zum Deutschen Corporate Governance Kodex zu berücksichtigen,
um auch künftig eine weitgehend uneingeschränkte Entsprechenserklärung abgeben zu
können. An dieser Sitzung nahmen sieben Mitglieder des Aufsichtsrats teil. Die Budget- und Mittelfristplanung der Gesellschaft für die Jahre 2011 - 2015 war
das zentrale Thema der Planungssitzung am 17. November 2010. Die geplante Umsatz-
und Ergebnisentwicklung wurde intensiv mit dem Vorstand erörtert. Daneben stimmte
der Aufsichtsrat dem Erwerb einer Immobilie in Erlangen zu. Ferner wurde die Entsprechenserklärung
gemäß § 161 AktG verabschiedet. Bericht aus den AusschüssenEin Teil der Aufsichtsratstätigkeit findet in Ausschüssen statt. Im Geschäftsjahr
2010 hat der Aufsichtsrat wiederum drei Ausschüsse gebildet. Der Präsidialausschuss
tagte einmal. Thema waren Vorstandsangelegenheiten. Der Prüfungsausschuss tagte im Geschäftsjahr 2010 unter Beteiligung des Abschlussprüfers
viermal. Er diskutierte intensiv die Jahresabschlüsse 2009 und ließ sich vom Vorstand
die Zwischenberichte 2010 der Quartale und des Halbjahres erläutern. Daneben befasste
er sich mit der Vorbereitung des Wahlvorschlags des Aufsichtsrats an die Hauptversammlung
für die Bestellung des Abschlussprüfers, mit der Erteilung des Prüfungsauftrags an
den Abschlussprüfer und der Festlegung der Prüfungsschwerpunkte. Der Nominierungsausschuss trat im Berichtsjahr zweimal zusammen. Themen waren die
Benennung von Kandidaten für die Wahl in den Aufsichtsrat sowie die gerichtliche Bestellung
eines Mitglieds des Aufsichtsrats. Über die Tätigkeit der Ausschüsse wurde der Aufsichtsrat
zu Beginn jeder Sitzung durch den jeweiligen Vorsitzenden umfassend unterrichtet. Corporate Governance und EntsprechenserklärungIm Geschäftsjahr 2010 haben sich Aufsichtsrat und Vorstand wiederum intensiv mit der
Weiterentwicklung der unternehmensinternen Corporate Governance befasst. Wir berichten
hierüber gemeinsam mit dem Vorstand gemäß Ziffer 3.10 Deutscher Corporate Governance
Kodex im Corporate Governance Bericht für das Jahr 2010. Interessenkonflikte im Sinne von Ziffer 5.5.3 Deutscher Corporate Governance Kodex
sind bei keinem unserer Mitglieder aufgetreten. Vom Abschlussprüfer wurde eine Unabhängigkeitserklärung
gemäß Ziffer 7.2.1 Deutscher Corporate Governance Kodex eingeholt. Der Aufsichtsrat hat gemeinsam mit dem Vorstand im Dezember 2010 eine aktualisierte
Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG zum Deutschen Corporate Governance Kodex veröffentlicht.
Diese Entsprechenserklärung ist auf der Internetseite des Unternehmens www.hamborner.de
im Bereich Investor Relations / Corporate Governance öffentlich zugänglich. Feststellung der Jahresabschlüsse nach HGB und IFRSAm 23. März 2011 wurden unter Teilnahme der Wirtschaftsprüfer zunächst im Prüfungsausschuss
und anschließend in der Aufsichtsratssitzung die Jahresabschlüsse 2010 ausführlich
behandelt. Zur Vorbereitung erhielten alle Aufsichtsratsmitglieder frühzeitig Exemplare
der Prüfungsberichte. Die testierenden Wirtschaftsprüfer haben zu den Prüfungsergebnissen
ausführlich berichtet und standen dem Aufsichtsrat zur Beantwortung von ergänzenden
Fragen und Auskünften zur Verfügung. Den handelsrechtlichen Jahresabschluss und den IFRS-Einzelabschluss der Gesellschaft
gemäß § 325 Abs. 2a HGB mit dem Lagebericht und den Gewinnverwendungsvorschlag hat
der Aufsichtsrat eingehend geprüft und diskutiert. Einwendungen haben nicht bestanden,
so dass der Aufsichtsrat den HGB- und IFRS-Abschluss 2010 in seiner Sitzung am 23.
März 2011 gebilligt hat. Damit ist der vom Vorstand aufgestellte handelsrechtliche
Jahresabschluss 2010 festgestellt. Der Aufsichtsrat hat sich dem Vorschlag des Vorstands
zur Verwendung des Bilanzgewinns angeschlossen. Uneingeschränkter Bestätigungsvermerk des AbschlussprüfersDer vom Vorstand nach den Regeln des Handelsgesetzbuches, des Aktiengesetzes und des
REIT-Gesetzes aufgestellte Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2010
sowie der nach Maßgabe der International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellte
Abschluss und der Lagebericht sowie der Gewinnverwendungsvorschlag wurden von der
Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf, geprüft. Den Prüfauftrag
hatte der Aufsichtsrat entsprechend dem Beschluss der Hauptversammlung vom 10. Juni
2010 vergeben. Der Abschlussprüfer erteilte für die jeweiligen Abschlüsse uneingeschränkte
Bestätigungsvermerke. Bericht über Beziehungen zu verbundenen UnternehmenDer vom Vorstand gemäß § 312 AktG aufzustellende Bericht über die Beziehung der Gesellschaft
zu verbundenen Unternehmen ist vom Abschlussprüfer geprüft und mit folgendem uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk versehen worden: "Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass
Die Vertreter des Abschlussprüfers standen zu weiteren Erläuterungen auch dieses Berichts
in der Aufsichtsratssitzung am 23. März 2011 zur Verfügung. Dem Prüfungsergebnis des
Abschlussprüfers hat der Aufsichtsrat nach eigener Prüfung zugestimmt. Hinsichtlich
der Erklärung des Vorstands am Schluss des Berichts über die Beziehung zu verbundenen
Unternehmen gab es ebenfalls keine Gründe für Einwendungen. DankDer Aufsichtsrat spricht dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
Dank und Anerkennung für ihren hohen persönlichen Einsatz aus. Gemeinsam haben sie
mit ihrem fortwährenden Engagement auch im abgelaufenen Geschäftsjahr wieder ein sehr
gutes Ergebnis erarbeitet. Ebenso danken wir natürlich unseren Aktionären für das
entgegengebrachte Vertrauen.
Duisburg, den 23. März 2011 Der Aufsichtsrat Dr. Eckart John von Freyend Corporate GovernanceDer Begriff Corporate Governance bezeichnet eine verantwortungsvolle, auf langfristige
Wertschöpfung ausgerichtete Unternehmensleitung und -kontrolle. Wesentliche Aspekte
guter Corporate Governance sind die effiziente Zusammenarbeit zwischen Vorstand und
Aufsichtsrat, die Achtung der Aktionärsinteressen sowie die Offenheit und Transparenz
der Unternehmenskommunikation. Entsprechend den Empfehlungen in Ziffer 3.10 des Deutschen Corporate Governance Kodex
in der Fassung vom 26. Mai 2010 berichten Vorstand und Aufsichtsrat gemeinsam in diesem
Abschnitt über die Anwendung der Corporate Governance Richtlinien bei HAMBORNER. Corporate Governance BerichtTransparenz und gute Unternehmensführung haben für Vorstand und Aufsichtsrat der HAMBORNER
seit jeher einen hohen Stellenwert. Aus diesem Grunde informieren wir unsere Aktionäre,
alle übrigen Kapitalmarktteilnehmer, Finanzmarktanalysten sowie die relevanten Medien,
aber auch unsere Mitarbeiter regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Lage des Unternehmens
sowie wesentliche Veränderungen. Hierfür nutzen wir eine Vielzahl möglicher Informations-
und Kommunikationswege. Zu nennen sind hier insbesondere unser Geschäftsbericht, die regelmäßigen Zwischenberichte
der Quartale und des Halbjahres, unsere Veröffentlichungen zur kapitalmarktrechtlichen
Publizität wie "Ad-hoc-Mitteilungen" oder Mitteilungen zu "Directors' Dealings", aber
auch die Teilnahme an Veranstaltungen mit Finanzanalysten oder die Veröffentlichung
von Pressemitteilungen zu aktuellen Themen rund um die Gesellschaft. Dabei nutzen
wir zur Verbreitung von Informationen vor allem das Internet. Sämtliche zuvor genannten
Unternehmensinformationen stellen wir auf unserer Internetseite der interessierten
Öffentlichkeit zur Verfügung. Seit Inkrafttreten des Deutschen Corporate Governance Kodex haben sich Vorstand und
Aufsichtsrat regelmäßig mit den Empfehlungen des Kodex befasst und sie - soweit möglich
und notwendig - zeitnah umgesetzt. Ziel war und ist es stets, im Interesse aller Stakeholder
eine gute und verantwortungsvolle, auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Unternehmensentwicklung
sicherzustellen. Der Kodex als solcher war u.a. intensiv Gegenstand der Aufsichtsratssitzung vom 7.
Oktober 2010. Darin wurden die Änderungen der neuen Kodexfassung vom 26. Mai 2010,
die am 2. Juli 2010 im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wurde und seitdem
Gültigkeit hat, eingehend erörtert. Die mit der Kodex-Änderung eingeführten Bestimmungen zu einer angemessenen Berücksichtigung
von Frauen bei der zukünftigen Besetzung von Führungspositionen im Unternehmen sowie
bei der zukünftigen Zusammensetzung des Vorstands wurden bei HAMBORNER umgesetzt.
Auch die im Rahmen der Neufassung der Ziffer 5.4.1 des Deutschen Corporate Governance
Kodex gemachten Vorgaben der Kodex-Kommission in Bezug auf die Zusammensetzung des
Aufsichtsrats wurden umgesetzt. So wurde die Geschäftsordnung für den HAMBORNER Aufsichtsrat
entsprechend angepasst und konkrete Ziele für dessen Zusammensetzung formuliert. Neben
der Berücksichtigung von zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben erforderlichen Kenntnisse,
Fähigkeiten und fachlicher Erfahrung spielt insbesondere die angemessene Beteiligung
von Frauen eine wichtige Rolle. So wurde festgelegt, dass der Anteil weiblicher Aufsichtsratsmitglieder
bei HAMBORNER mindestens ein Drittel betragen soll - eine Quote, die HAMBORNER übrigens
schon heute erfüllt. Ferner sieht die Geschäftsordnung vor, dass bei der Wahl in den
Aufsichtsrat das Mitglied nicht älter als 75 Jahre sein sollte. Obwohl die Gesellschaft
gegenwärtig ausschließlich in Deutschland aktiv ist, hat sich der Aufsichtsrat mittelfristig
zum Ziel gesetzt, einen internationalen Kandidaten zu nominieren. Die Vorgabe des
Kodex, wonach die Mitglieder des Aufsichtsrats die für ihre Aufgaben erforderlichen
Aus- und Fortbildungsmaßnahmen eigenverantwortlich wahrnehmen, wird bei HAMBORNER
berücksichtigt. Die Gesellschaft unterstützt sie hierbei in angemessenem Umfang. Der bislang in Ziffer 3.10 des Kodex lediglich als Empfehlung ausgestalteten und nunmehr
durch die Änderung des § 161 AktG in zwingend zu beachtendes Gesetzesrecht gegossenen
Verpflichtung, eventuelle Abweichungen von den Kodexempfehlungen zu begründen, entsprechen
wir bei HAMBORNER bereits seit Einführung des Kodex im Jahre 2002. Vorstand und Aufsichtsrat der Gesellschaft haben im Dezember 2010 die folgende Entsprechenserklärung
gemäß § 161 AktG verabschiedet. Danach hat die Gesellschaft im Berichtsjahr den Empfehlungen
des Deutschen Corporate Governance Kodex mit geringfügigen Einschränkungen entsprochen.
Hinsichtlich der Erläuterungen zu den Abweichungen von den Kodexempfehlungen wird
auf den Text der Entsprechenserklärung verwiesen: Aktuelle Entsprechenserklärung aus Dezember 2010Erklärung des Vorstands und des Aufsichtsrats "Vorstand und Aufsichtsrat der Hamborner REIT AG erklären, dass die Hamborner REIT
AG den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex
("Kodex") in der Kodexfassung vom 18. Juni 2009 mit Einschränkung der Empfehlung in
Ziffer 4.2.1 Satz 1 seit Abgabe ihrer letzten Entsprechenserklärung im Dezember 2009
entsprochen hat. Zukünftig wird die Hamborner REIT AG dem Kodex in der Kodexfassung
vom 26. Mai 2010 mit Einschränkung der Empfehlung in Ziffer 4.2.1 Satz 1 entsprechen." Erläuterung: Ziffer 4.2.1 des Kodex empfiehlt, dass der Vorstand einen Vorsitzenden
oder Sprecher haben soll. Auf die Ernennung eines Vorsitzenden oder Sprechers wurde
und wird wegen des nur aus zwei Personen bestehenden Vorstands verzichtet. Die nächste Entsprechenserklärung werden der Vorstand und der Aufsichtsrat im Dezember
2011 veröffentlichen.
Duisburg, im Dezember 2010 scroll
Internet-Informationen für unsere AktionäreSowohl die aktuelle Entsprechenserklärung als auch sämtliche Erklärungen der Vorjahre
sind auf unserer Internetseite unter www.hamborner.de im Bereich Investor Relations
/ Corporate Governance abrufbar. Des Weiteren bieten wir unseren Aktionären die Möglichkeit, sich im Bereich Investor
Relations / Finanzkalender über die Termine wiederkehrender Veröffentlichungen von
Finanzberichten und über den Termin der Hauptversammlung zu informieren. Auf unserer
Internetseite informieren wir im Vorfeld der Hauptversammlung unsere Aktionäre zudem
durch den Geschäftsbericht ausführlich über das abgelaufene Geschäftsjahr. Darüber hinaus stellen wir dort allen Interessierten auch sonstige von der Gesellschaft
veröffentlichte Informationen über das Unternehmen, wie etwa Mitteilungen nach dem
Wertpapierhandelsgesetz, dem Wertpapierprospektgesetz, Pressemitteilungen oder aber
eine aktuelle Unternehmenspräsentation zur Verfügung. Zusammenwirken von Vorstand und AufsichtsratVorstand und Aufsichtsrat arbeiten eng zum Wohle des Unternehmens zusammen. Regelmäßig
unterrichtet der Vorstand den Aufsichtsrat zeitnah und umfassend über alle relevanten
Fragen der Unternehmensplanung, über den Gang der Geschäfte und die Lage der Gesellschaft
einschließlich der Risikolage. Fragen der strategischen Ausrichtung und Weiterentwicklung
werden gemeinsam zwischen Aufsichtsrat und Vorstand erörtert. Wesentliche Vorstandsentscheidungen
sind gemäß seiner Geschäftsordnung und der Gesellschaftssatzung an die Zustimmung
des Aufsichtsrats geknüpft. Im Geschäftsjahr 2010 wurden zwischen der Gesellschaft und einzelnen Aufsichtsratsmitgliedern
keine Berater- oder sonstigen Dienstleistungs- oder Werkverträge geschlossen. Auch anderweitige potenzielle oder tatsächliche Interessenkonflikte von Vorstands-
und Aufsichtsratsmitgliedern, die dem Aufsichtsrat gegenüber unverzüglich offenzulegen
sind, sind im Berichtszeitraum nicht aufgetreten. Director DealingsNach § 15a Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) obliegt den Mitgliedern des Vorstands und
des Aufsichtsrats sowie Personen, die beim Emittenten von Aktien Führungsaufgaben
wahrnehmen, eine Mitteilungspflicht über den Erwerb und die Veräußerung von Wertpapieren
der Gesellschaft, sobald die Gesamtsumme der Geschäfte einer Person mit Führungsaufgaben
und den mit dieser Person in einer engen Beziehung stehenden Personen insgesamt den
Bagatellwert von 5.000 € bis zum Ende des Kalenderjahres erreicht oder überschreitet.
Der Gesellschaft wurden während des Berichtsjahres 2010 folgende vorgenommene Geschäfte
gemeldet:
Weitere Mitteilungen über Geschäfte von Führungspersonen nach § 15a WpHG sind der
Gesellschaft während des Berichtsjahres nicht zugegangen. Sämtliche dieser Meldungen sind dauerhaft auf unserer Internetseite unter www.hamborner.de
und dort im Bereich Investor Relations / Mitteilungen / Director's Dealings veröffentlicht. Mitteilungspflichtiger Besitz nach Ziffer 6.6 des Deutschen Corporate Governance Kodex
lag zum 31. Dezember 2010 nicht vor. Entsprechend den Anforderungen des Anlegerschutzverbesserungsgesetzes wird bei der
Gesellschaft ein Insiderverzeichnis geführt, in das alle relevanten Personen aufgenommen
werden. Die Mandate der Vorstands- und der Aufsichtsratsmitglieder sind im Anhang des IFRS-Abschlusses
auf Seite 97 und die Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen auf Seite
96 dargestellt. Verantwortungsvolles RisikomanagementZu einer guten Corporate Governance gehört auch der verantwortungsbewusste Umgang
des Unternehmens mit Risiken. Ein systematisches Risikomanagement im Rahmen unserer
wertorientierten Unternehmensführung sorgt dafür, dass Risiken frühzeitig erkannt
und bewertet und die Risikopositionen optimiert werden. Das Risikofrüherkennungssystem
der Gesellschaft unterliegt auch der Prüfung des Abschlussprüfers. Es wird kontinuierlich
weiterentwickelt und den sich ändernden Rahmenbedingungen angepasst. Hinsichtlich
der Einzelheiten zum Risikomanagement und zur aktuellen Risikolage verweisen wir auf
den Risikobericht. Abschlussprüfer Deloitte & ToucheDer der Hauptversammlung zur Wahl vorgeschlagene Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr
2010, die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf, hat
mit Schreiben vom 20. April 2010 die Unabhängigkeitserklärung nach Ziffer 7.2.1 des
Deutschen Corporate Governance Kodex abgegeben. Mit dem Abschlussprüfer wurde vereinbart,
dass der Vorsitzende des Prüfungsausschusses über Ausschluss- oder Befangenheitsgründe,
die während der Prüfung auftreten, unverzüglich unterrichtet wird, soweit diese nicht
umgehend beseitigt werden. Ferner wurde vereinbart, dass der Aufsichtsratsvorsitzende
sowie der Prüfungsausschussvorsitzende unverzüglich informiert werden, sofern sich
bei der Durchführung der Abschlussprüfung besondere Feststellungen oder Vorkommnisse
ergeben, die für die ordnungsgemäße Wahrnehmung der Aufgaben des Aufsichtsrats von
Bedeutung sein könnten. Dies schließt die Feststellung von Tatsachen ein, die eine
Unrichtigkeit der vom Vorstand und Aufsichtsrat abgegebenen Erklärungen zum Kodex
beinhalten. VergütungsberichtZugleich Bestandteil des LageberichtsZielsetzung deutscher Corporate Governance ist die Förderung des Vertrauens von nationalen
und internationalen Anlegern, Kunden, Mitarbeitern und der Öffentlichkeit in die Leitung
und Überwachung börsennotierter Gesellschaften. Zu diesem Zwecke sieht der Deutsche
Corporate Governance Kodex unter anderem die Offenlegung der an Vorstandsmitglieder
und Aufsichtsratsmitglieder gewährten Vergütung vor. Vergütung des VorstandsDie Festlegung der Vorstandsvergütung erfolgt auf Vorschlag des Präsidialausschusses
durch den gesamten Aufsichtsrat. Die Höhe der Vorstandsvergütung orientiert sich an der Größe des Unternehmens, seiner
wirtschaftlichen und finanziellen Lage sowie am langfristigen Erfolg der Gesellschaft.
Die Vergütung des Vorstands ist leistungsorientiert und berücksichtigt die Aufgaben
und den Beitrag des jeweiligen Vorstandsmitglieds. Die Vergütung für die Vorstandsmitglieder
setzt sich aus festen und erfolgsabhängigen Komponenten zusammen. Die erfolgsunabhängigen
Teile bestehen aus Fixum und Nebenleistungen (z.B. Dienstwagen). Das Fixum wird als
Grundvergütung monatlich als Gehalt ausgezahlt. Gewinnbeteiligungen, Bezugsrechte
und sonstige aktienbasierte Vergütungen werden nicht gewährt. Für das Geschäftsjahr 2010 setzte sich die Vergütung des aktiven Vorstands auf Basis
der bestehenden Dienstverträge wie folgt zusammen: scroll
Die variable Vergütung für das Geschäftsjahr 2010 wurde in Höhe von 50 T€ pro Person
mit der Auflösung der Rückstellung aus 2009 für Tantieme verrechnet. Beiden Vorstandsmitgliedern
steht bei einer vorzeitigen Beendigung der Dienstverträge eine Abfindung in Höhe des
Barwerts der bis zum regulären Vertragsende zu zahlenden Festvergütung zu. Gemäß den
Empfehlungen des deutschen Corporate Governance Kodex sind die Entschädigungen auf
maximal zwei Jahresgesamtvergütungen einschließlich Nebenleistungen begrenzt. Ordentliche
Kündigungen sind während der Laufzeit der jeweiligen Dienstverhältnisse vertraglich
nicht vereinbart. Ebenfalls den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex folgend ist die
dem Vorstand zustehende erfolgsbezogene (variable) Vergütung, die einmal jährlich
als Tantieme ausgezahlt wird, primär von der langfristigen Entwicklung des Funds from
Operations (FFO) abhängig. Daneben gehen die Entwicklung des Net Asset Value (NAV)
und das Erreichen individuell vereinbarter Ziele in die Berechnung ein. Die Struktur
der Vorstandsvergütung unterliegt einer regelmäßigen Überprüfung durch den Aufsichtsrat
und wurde in der Hauptversammlung 2010 von den Aktionären gebilligt. Die Gesamtbezüge ehemaliger Vorstandsmitglieder der Gesellschaft beliefen sich im
Geschäftsjahr 2010 auf 407 T€. Die für diesen Personenkreis gebildeten Pensionsrückstellungen
betragen 4.647 T€. VersorgungszusagenMit Vereinbarungen aus 2009 wurde den Vorständen mit Wirkung zum 01.01.2010 bzw. 01.03.2010
eine betriebliche Altersversorgung in Form einer arbeitgeberfinanzierten beitragsorientierten
Leistungszusage im Durchführungsweg der rückgedeckten Unterstützungskasse gewährt.
Die Zusage gilt für die Dauer der Dienstverträge mit einem Monatsbetrag von jeweils
1.250 €. SonstigesKredite wurden Vorstandsmitgliedern vom Unternehmen nicht gewährt. Kein Mitglied des
Vorstands hat im abgelaufenen Geschäftsjahr Leistungen oder entsprechende Zusagen
von einem Dritten im Hinblick auf seine Tätigkeit als Vorstandsmitglied erhalten. Vergütung des AufsichtsratsDie Vergütung des Aufsichtsrats ist in § 13 der Satzung geregelt. Die Aufsichtsratsvergütung
orientiert sich an der Größe des Unternehmens, den Aufgaben und der Verantwortung
der Aufsichtsratsmitglieder und ist ganz wesentlich vom wirtschaftlichen Erfolg der
Gesellschaft abhängig. Die Festvergütung beträgt 15.000 € und die variable 500 € je
Euro-Cent, um den das unverwässerte Ergebnis je Aktie (Earnings per Share) den Betrag
von 0,15 € überschreitet. Bei der Berechnung ist auf die Anzahl der am Abschlussstichtag
ausgegebenen Aktien abzustellen. Die variable Vergütung ist begrenzt auf das Zweifache
der festen Vergütung. Der Aufsichtsratsvorsitzende erhält das Doppelte, seine Stellvertreter
das Eineinhalbfache der Vergütung. Aufsichtsratsmitgliedern, die nur während eines
Teils des Geschäftsjahres dem Aufsichtsrat angehört haben, steht die Vergütung zeitanteilig
zu. Aufsichtsratsmitglieder, die einem der drei gebildeten Ausschüsse angehören, erhalten
pro Geschäftsjahr eine zusätzliche Vergütung von 2.000 €. Dem jeweiligen Ausschussvorsitzenden
steht das Doppelte dieser Vergütung zu. Zurzeit bestehen drei Ausschüsse: Präsidial-,
Prüfungs- und Nominierungsausschuss. Die für das Geschäftsjahr 2010 relevante Vergütung des Aufsichtsrats ergibt sich wie
folgt: scroll
Daneben wurden gemäß § 13 Abs. 3 der Satzung Auslagen in Höhe von 1,3 T€ an Aufsichtsratsmitglieder
erstattet. Darüber hinaus haben Aufsichtsratsmitglieder im Berichtsjahr keine weiteren
Vergütungen bzw. Vorteile für persönlich erbrachte Leistungen, insbesondere Beratungs-
und Vermittlungsleistungen, erhalten. Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten vom
Unternehmen keine Kredite oder Vorschüsse. D & O-VersicherungDie Gesellschaft hat für die Mitglieder des Vorstands sowie für die Aufsichtsratsmitglieder
eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung (D & O-Versicherung) abgeschlossen.
Diese deckt Vermögensschäden aus der Tätigkeit als Mitglied der geschäftsführenden
Organe und Aufsichtsorgane der Gesellschaft ab. Die Deckungssummen betrugen im Geschäftsjahr
je Versicherungsfall 5 Mio. €, höchstens aber je Versicherungsjahr 5 Mio. €. Dabei
sind in Übereinstimmung mit § 93 Abs. 2 AktG und Ziffer 3.8 Deutscher Corporate Governance
Kodex Selbstbehalte für Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder in Höhe von mindestens
10 % des Schadens bis mindestens zur Höhe des Eineinhalbfachen der jährlichen Festvergütung
des Organmitglieds vereinbart worden. Bei Vorsatz entfällt der Versicherungsschutz,
so dass bei (nachträglicher) Feststellung der gegebenenfalls zuvor gewährte Schutz
rückwirkend entfällt und erbrachte Leistungen dem Versicherer zu erstatten sind. Die
jährliche Versicherungsprämie beträgt derzeit rd. 11 T€ zzgl. Versicherungssteuer. Die HAMBORNER AktieAllgemeine Lage auf dem AktienmarktDas Jahr 2010 war ein überwiegend positives Börsenjahr, auch wenn es zwischenzeitlich
durch die Verschuldungssituation in Griechenland und später dann in Irland und Portugal
beeinflusst wurde. Mit Hilfe des Euro-Rettungsschirms der Bundesregierung und der
Europäischen Zentralbank gelang zunächst erfolgreich die Absicherung gegen die dortigen
Schuldenkrisen. Insgesamt konnten sich die internationalen Leitbörsen von den Krisenjahren zuvor erholen
und auch der deutsche Aktienindex (DAX) erreichte im Gesamtjahr ein Plus von rd. 16
% und schloss bei 6.914 Punkten. Der S-DAX konnte gar einen Zuwachs von rd. 45 % verzeichnen.
Auch die Immobilienaktien konnten sich sehr gut behaupten. Der vom Bankhaus Ellwanger
& Geiger veröffentlichte DIMAX gewann über das Jahr rd. 18 %, der EPRA-Index rd. 11
%. Für 2011 gehen die Experten zunächst von einem weiteren Aufwärtstrend in Deutschland
aus. Die schnelle Konjunkturerholung, eine derzeit gute Ertragssituation der Unternehmen
sowie immer noch niedrige Zinsen lassen ein weiteres Ansteigen des DAX erwarten. Ob
der Aufschwung an den Aktienmärkten nachhaltig und Deutschland gegen die Krisen in
den Schwellenländern ausreichend gesichert ist, wird sich jedoch erst in den kommenden
Monaten zeigen. Die HAMBORNER AktieDie HAMBORNER Aktie wird an den Börsenplätzen Frankfurt am Main, Düsseldorf, Berlin,
München und Hamburg amtlich und mit variablen Kursen gehandelt. In Stuttgart und in
Hannover ist sie im Regulierten Markt notiert. Registriert ist die Aktie unter der
Wertpapierkennnummer 601300 (ISIN: DE0006013006). Sie erfüllt die international gültigen
Transparenzanforderungen im "Prime Standard" der Deutschen Börse. Die Gesellschaft hat die WestLB AG sowie seit Februar 2011 die HSBC Trinkaus & Burkhardt
AG, beide Sitz in Düsseldorf, mit einem Mandat als Designated Sponsor beauftragt.
Dieser sorgt für eine jederzeitige Handelbarkeit der HAMBORNER Aktie durch laufende
Quotierung von Geld- und Briefkursen. Der Börsenjahresgesamtumsatz unserer Aktie lag
2010 bei 3,8 Mio. Stück (Vorjahr: 1,1 Mio. Stück). Das durchschnittliche Handelsvolumen
erhöhte sich auf rd. 15.000 Stück pro Tag (Vorjahr: rd. 4.500 Stück). HAMBORNER verfügt nach der Kapitalerhöhung im Oktober 2010 über eine im Vergleich
zu den Vorjahren stärker internationalisierte Aktionärsstruktur. Neben der HSH Real
Estate AG, Hamburg, die unmittelbar und mittelbar noch mit insgesamt rd. 35 % an der
Gesellschaft beteiligt ist, hält Prof. Dr. Siegert, Düsseldorf, mittelbar rd. 8 %
der Anteile. Darüber hinaus hat sich die uns aufgrund der Überschreitung der Meldeschwellen
bekannte Aktionärsstruktur auch ins Ausland verbreitert. So halten die Ruffer LLP
sowie die Asset Value Investors Limited, beide London, zum Jahresende jeweils rd.
6 %, die Sumito Trust & Banking Co. Ltd. mit Sitz in Japan rd. 3 % der Aktien. Der
Freefloat betrug zum 31.12.2010 rd. 42 %.  Kurse HAMBORNER ( XETRA)
scroll
Kursentwicklung der HAMBORNER Aktie in 2010Die HAMBORNER Aktie behauptete sich im ersten Quartal 2010 gut, musste sich im zweiten
Quartal 2010 jedoch ebenfalls dem Druck auf den Aktienmärkten - auch beeinflusst durch
aufkommende Unsicherheiten in der Eurozone - beugen und schloss zum 30. Juni 2010
bei 7,50 €. Nachdem sich der Wert Anfang des dritten Quartals wieder erholte, musste
er Ende September im Zuge des bekannt gewordenen Kapitalerhöhungsbeschlusses wieder
Abschläge hinnehmen. Die Aktie notierte zum 30. September zu einem Kurs von 7,25 €.
Im letzten Quartal des Jahres konnte der Wert jedoch wieder zulegen und schloss zum
31. Dezember bei 7,77 €. Dies entspricht zwar einem leichten Minus von rd. 4 % in
Bezug auf den Schlusskurs 2009, ist jedoch auch unter der Maßgabe der im letzten Quartal
durchgeführten Kapitalerhöhung zu betrachten. Die Marktkapitalisierung lag zum 31.12.2010
bei 265,1 Mio. €. scroll
 Investor RelationsUnsere Investor Relations Arbeit dient dem offenen und kontinuierlichem Informationsaustausch
mit institutionellen und privaten Anlegern sowie Analysten. Unser Ziel ist es, ihnen
ein solides und transparentes Bild unseres Unternehmens zu vermitteln, eine faire
Unternehmensbewertung zu ermöglichen und das Vertrauen in die Gesellschaft zu festigen. Regelmäßige Präsentation auf Roadshows ist wichtiger Bestandteil unserer IR-Arbeit
Dazu haben wir in 2010 zahlreiche Maßnahmen ergriffen. Neben der Präsentation der
"neuen" HAMBORNER REIT AG zu Beginn des Jahres im Rahmen einer speziellen Veranstaltung
in Frankfurt am Main, der Durchführung der jährlichen Bilanzpressekonferenz sowie
regelmäßig stattfindenden Telefonkonferenzen zu den Zwischenberichten, lag der Schwerpunkt
der Tätigkeiten in diesem Jahr maßgeblich in der Vorbereitung der Kapitalerhöhung.
Hierzu gehörten zahlreiche Roadshows und Präsentationen auf Fach- und Investorenkonferenzen.
So waren wir beispielsweise auf dem Deutschen Eigenkapitalforum, der DVFA-Immobilienkonferenz
und der Initiative Immobilien-Aktie vertreten. Roadshows wurden in London, Paris,
Wien, Linz, Brüssel, Amsterdam, Zürich, Basel, Frankfurt, München, Düsseldorf und
Köln durchgeführt und so auch in Einzelgesprächen mit Analysten und Investoren die
Strategie der Gesellschaft erläutert und diskutiert. Auch Privataktionäre konnten
uns im Jahr 2010 auf entsprechenden Veranstaltungen in Köln, Bonn, Dortmund und Wiesbaden
direkt kennenlernen und ihre Fragen vor Ort an uns richten. Erfreulicher Anstieg der Handelsumsätze
Beim Thema Liquidität der Aktie sind wir ebenfalls ein gutes Stück vorangekommen.
Seit Anfang des Jahres stiegen die durchschnittlich gehandelten Umsätze stetig. Positiv
wirkten sich hier im dritten Quartal auch die Kapitalerhöhung und der dadurch erweiterte
Aktionärskreis aus. Nächste Ziele sind für uns in diesem Zusammenhang die Aufnahme
in den S-DAX, die wir für 2011 erwarten sowie in den EPRA-Index, welche voraussichtlich
2012 erfolgen kann. Die im neuen Design gestaltete Internetseite www.hamborner.de stellt alle Informationen
in Deutsch und seit rund einem Jahr auch in Englisch zur Verfügung. Interessierte
Anleger haben dort zudem die Möglichkeit, sich in den Verteiler für unseren Newsletter
einzutragen und aktuelle Informationen zur HAMBORNER REIT AG direkt per Mail zu erhalten. Auf dieser Basis aufbauend, werden wir auch im Jahr 2011 unsere Investor-Relations-Aktivitäten
weiter intensivieren und auf Veranstaltungen, in persönlichen Gesprächen oder auch
telefonisch jederzeit zur Verfügung stehen, um Informationen zu geben und Ihre Fragen
zu beantworten. Seit Januar 2010 ist HAMBORNER Mitglied der EPRA. Die namensgebende European Public
Real Estate Association ist eine Organisation mit Sitz in Brüssel, die die Interessen
der großen europäischen Immobiliengesellschaften in der Öffentlichkeit vertritt und
die Entwicklung und Marktpräsenz der europäischen Immobilienaktiengesellschaften unterstützt.
Wie auch schon in den letzten Jahren orientiert sich HAMBORNER im Sinne größter Transparenz
und Vergleichbarkeit bei der Ermittlung wichtiger Kennziffern an den von der EPRA
empfohlenen Standards. Net Asset ValueTransparente Berichterstattung durch Orientierung an den EPRA-Standards.
HAMBORNER hat für die Ermittlung der Markt- und Verkehrswerte ihres Immobilienportfolios
wiederum den Gutachter Jones Lang LaSalle, Frankfurt, beauftragt. Nachdem unter Ansatz
der aktuellen Verkehrswerte (Fair Values) der Objekte im Jahr 2007 erstmals ein Nettovermögenswert
(NAV) ermittelt wurde, wurden die Immobilien seitdem jährlich einer Folgebewertung
unterzogen. Die dabei angewendete Bewertungsmethode entspricht den Grundsätzen der
International Valuation Standards. Der NAV stellt den Maßstab für die Substanzstärke
eines Unternehmens dar und ist für uns im Rahmen einer wertorientierten Unternehmenssteuerung
eine wichtige Kennziffer, auch im Vergleich zu anderen Gesellschaften. Unsere Zielsetzung
ist es, durch wertsteigernde Maßnahmen den NAV zu erhöhen. Für HAMBORNER errechnet sich zum Jahresende ein NAV von 8,80 € je Aktie. Der Rückgang
im Vergleich zum Vorjahr (10,37 € je Aktie) ist im Wesentlichen auf die gezahlte Exit-Tax
(Schlussbesteuerung im Rahmen der REIT-Umwandlung) sowie die für Anleger attraktiven
Konditionen der im Herbst erfolgten Kapitalerhöhung zurückzuführen. Die jährliche
Neubewertung des Immobilienvermögens durch den externen Gutachter, die im Saldo zu
keinen Wertabschlägen führte, bestätigt hingegen die Stabilität des Verkehrswerts
unseres Gesamtportfolios. Bei einem Jahresschlusskurs von 7,77 € ergibt sich zum NAV
von 8,80 € je Aktie ein Abschlag von 11,7 % (Vorjahr: 21,5 %). Berechnung NAV (nach EPRA)scroll
*
ohne latente Steuern und derivative Finanzinstrumente
FFODer FFO (Funds from Operations) ist eine auf Basis des IFRS-Einzelabschlusses ermittelte
Finanzkennzahl. Er wird im Rahmen der wertorientierten Unternehmenssteuerung zur Darstellung
der erwirtschafteten Finanzmittel, die für Investitionen und Dividendenausschüttungen
an Aktionäre zur Verfügung stehen, verwendet. Der FFO berechnet sich wie folgt: Berechnung FFOscroll
*
bereinigt um Wertaufholungszuschreibungen und Erträge aus dem Abgang von Beteiligungen
HAMBORNER ermittelt den FFO konservativ ohne Berücksichtigung von Veräußerungserlösen.
Für 2010 beträgt der FFO 12,0 Mio. € und ist damit um rd. 25 % gegenüber dem Vorjahr
(9,6 Mio. €) gestiegen. Bezogen auf die durch die im Herbst durchgeführte Kapitalerhöhung
um 50 % erhöhte Aktienanzahl errechnet sich ein FFO von 0,35 € je Aktie (Vorjahr:
0,42 €). Werden die neuen Aktien nur zeitanteilig berücksichtigt, ergibt sich ein
FFO je Aktie von 0,47 €, d.h. ein Plus von rd. 12 % gegenüber Vorjahr. Die FFO-Rendite
(FFO nach Steuern bezogen auf den NAV zum Jahresende) beträgt rd. 4,0 %. Die Entwicklung der Dividende bei HAMBORNERDer Hauptversammlung am 17. Mai 2011 wird vorgeschlagen, für das Geschäftsjahr 2010
eine Dividende von 0,37 € je Stückaktie auszuschütten. Die Dividende je Aktie soll
somit trotz der durchgeführten Kapitalerhöhung und damit der Erhöhung des Grundkapitals
um 50 % stabil gehalten werden. Bezogen auf den Aktienkurs Ende 2010 ergibt sich daraus
eine Dividendenrendite von 4,8 %. In den zurückliegenden Jahren hat HAMBORNER die Dividende kontinuierlich von 0,15
€ auf 0,37 € je Stückaktie gesteigert.  Soweit es die Lage der Gesellschaft zulässt, beabsichtigen wir, auch zukünftig hohe
Ausschüttungsquoten beizubehalten und die Dividende weiter zu steigern. Die HAMBORNER Aktie im Überblickscroll
*
Basis: Jahresschlusskurs XETRA
Substanz braucht Langfristigkeit.Großflächige Einzelhandelsobjekte bieten einen beständigen Cashflow und bilden damit die Basis für kontinuierliche Dividendenausschüttungen."Portfolio um attraktive Einzelhandelsimmobilie in exklusiver Lage ausgebaut"Im Juli 2010 haben wir das EDEKA-Center in Stuttgart erworben:
Der richtige Standort und eine exponierte Marktstellung sind entscheidende Faktoren für den Erfolg im großflächigen Einzelhandel.Bei der Akquisition von großflächigen Einzelhandelsobjekten achten wir besonders auf
stark frequentierte Standorte, die nicht duplizierbar sind und unseren Mietern somit
eine exponierte Marktstellung ermöglichen. Unsere Geschäftspartner legen darüber hinaus viel Wert auf eine ansprechende Präsentation
ihrer Waren und somit auch auf die Pflege unserer Mietobjekte. Lagebericht
Allgemeine RahmenbedingungenGesamtwirtschaftliches UmfeldDie konjunkturelle Erholung der deutschen Wirtschaft ist im Berichtsjahr laut Bundesbank
einen großen Schritt vorangekommen. Mit einem Zuwachs von rd. 3,6 % konnte ein erheblicher
Teil des krisenbedingten Produktionsrückgangs aus dem Jahr 2009, in dem das reale
Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 4,7 % geschrumpft war, aufgeholt werden. Die wichtigste
Stütze der wirtschaftlichen Erholung Deutschlands ist die lebhafte Nachfrage nach
Produkten der heimischen Industrie auf den Weltmärkten. Die positiven außenwirtschaftlichen
Impulse wirken sich auch auf die Binnenwirtschaft aus. Die Unternehmensinvestitionen
dürften ebenso wie der private Verbrauch, der zudem von der vorteilhaften Arbeitsmarktentwicklung
begünstigt wird, ansteigen. Der Arbeitsmarkt hat sich positiver entwickelt als noch zu Beginn des Jahres erwartet.
Die Zahl der Arbeitslosen betrug im Jahresdurchschnitt rd. 3,2 Millionen und war damit
geringer als ursprünglich prognostiziert. Der Anstieg der Verbraucherpreise belief
sich 2010 auf rd. 1,1 % mit zuletzt leichter Aufwärtstendenz. Lage auf dem Immobilienmarkt in DeutschlandMarkt für EinzelhandelsflächenDie gesamtwirtschaftliche Erholung, der Aufwärtstrend am Arbeitsmarkt und die stabile
Verbraucherstimmung haben die Rahmenbedingungen für den deutschen Einzelhandel im
Laufe des Jahres 2010 verbessert. Nach bisheriger Schätzung des Statistischen Bundesamtes
ist der Einzelhandelsumsatz in 2010 um real rd. 1,5 % gegenüber dem Vorjahr angestiegen.
Damit konnte der Einzelhandel einen guten Teil des Umsatzverlustes aus dem Vorjahr
wieder aufholen. Dies ist aber nicht viel mehr als eine Rückkehr zur Normalität. Die Gewinner und Verlierer in der Einzelhandelslandschaft sowohl auf Ebene des Betriebstyps
als auch auf Standortebene kristallisieren sich immer stärker heraus. Waren- und Kaufhäuser
sowie der mittelständische Fachhandel sind auf dem Rückzug. Demgegenüber sind Fachmärkte
weiterhin sehr expansiv und die Discountisierung des Einzelhandels hält an. Großflächen
sind zunehmend sehr gefragt. Erfolgreiche Filialeinzelhändler und Vertikalkonzepte
erweitern ihr Vertriebsportfolio durch die Einführung neuer Marken, die Industrie
vertreibt ihre Produkte verstärkt über Mono-Label-Stores. In 2010 wurden bereits mehr
als die Hälfte der Mietverträge in 1-A-Lage mit internationalen Einzelhändlern abgeschlossen.
Dieser Trend könnte sich in den kommenden Jahren noch verstärken. Die Nachfrage konzentriert
sich immer stärker auf 1-A-Lagen und Shopping-Center. Innerstädtische Nebenlagen und
klassische Stadtteilzentren geraten zunehmend unter Druck. Die Leerstandsquoten in B- und Nebenlagen sowie in 1-A-Lagen strukturschwacher Städte
sind weiter angestiegen. In 1-A-Lagen von Städten mit insgesamt positiver Gesamtprognose
haben sich die Leerstandsquoten dank der starken Nachfrage internationaler Einzelhändler
verringert. Die durchschnittlichen Ladenmieten in den 1-A-Lagen sind in 2010 gegenüber
dem Vorjahr stabil geblieben. Die Schere zwischen starken und schwachen Städten im
Einzelhandel geht dabei immer weiter auf. Stabilen und leicht steigenden Spitzenmieten
auf der einen Seite stehen kräftige Mietabschläge bis hin zur Unvermietbarkeit auf
der anderen Seite gegenüber. Markt für BüroflächenDie Erholungsgeschwindigkeit der deutschen Wirtschaft nach der Krise und die große Zuversicht der Unternehmen auch für 2011 spiegeln sich auf den deutschen Büromärkten wider. Die Büromärkte haben sich im Laufe des Jahres 2010 deutlich stabilisiert. Die positive Entwicklung hat sich dabei im zweiten Halbjahr 2010 spürbar beschleunigt. An den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart wurden im Jahr 2010 laut der großen Maklerhäuser rd. 3,1 Mio. m2 Bürofläche umgesetzt - ca. 500.000 m2 oder gut 18 % mehr als in 2009. Das Volumen liegt damit in etwa auf dem Niveau des Fünfjahresdurchschnitts der Jahre 2005-2009. Mit Ausnahme von Leipzig und Essen stiegen die Flächenumsätze in den "Big Nine" deutlich an. Den größten Flächenumsatz verzeichnete erneut München mit knapp 600.000 m2 (+ 11 %), gefolgt von Frankfurt (+ 22 %) und Berlin (+ 24 %) mit jeweils rd. 500.000 m2. Den stärksten prozentualen Anstieg verbuchte Düsseldorf mit plus 70 %. Über alle Standorte der "Big Nine" betrachtet haben sich die Leerstände in 2010 um rd. 100.000 m2 auf aktuell gut 9,15 Mio. m2 erhöht (+ 1 %). Die Leerstandsraten reichen dabei von rd. 4,0 % in Essen über gut 14 % in Frankfurt bis zu rd. 14,5 % in Leipzig. Parallel haben sich die Flächen im Bau leicht verringert. Nachdem sich die Spitzenmieten in den ersten drei Quartalen 2010 an allen Standorten stabilisiert haben, gab es im Schlussquartal in mehreren Städten bereits wieder steigende Höchstmieten (z.B. Berlin + 6 %, Leipzig + 4,5 %). Die anziehende Nachfrage sorgt dafür, dass sich die Vermieter immer weniger veranlasst sehen, Mietern Mietanreize zu gewähren. Bemerkenswert für die Bürovermietungsmärkte 2010 war, dass wie nur selten zuvor große
Einzelvermietungen von über 20.000 m2 einen erheblichen Einfluss auf das Umsatzergebnis
gehabt haben (Anteil rund 17 %). Der deutsche Immobilien-InvestmentmarktDer bundesweit registrierte Investmentumsatz in Gewerbeimmobilien lag im Jahr 2010
nach Angaben der großen deutschen Maklerhäuser mit knapp 20 Mrd. € um rd. 85 % über
dem Ergebnis des Vorjahres. An den sechs wichtigsten deutschen Investmentstandorten
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München wurde ein Transaktionsvolumen
von gut 11 Mrd. € erfasst. Dies entspricht einem Anstieg um rd. 90 % gegenüber 2009.
Umsatzstärkste Standorte in 2010 waren Berlin mit rd. 3,2 Mrd. € und Hamburg mit rd.
2,0 Mrd. €. Der sich bereits im ersten Halbjahr 2010 abzeichnende Aufschwung auf den Investmentmärkten
hat sich nicht nur fortgesetzt, sondern noch einmal beschleunigt. Im Schlussquartal
2010 wurden über 6,0 Mrd. € investiert. Im langjährigen Vergleich liegt das Umsatzvolumen
sehr hoch und bewegt sich auf ähnlichem Niveau wie 2005 und 2008. Gefragt sind vorwiegend
Core-Immobilien. B-Lagen und ältere Bestandsgebäude sind kaum zu vermarkten. Am meisten investiert wurde 2010 in Einzelhandelsimmobilien (rd. 8,0 Mrd. €, Anteil
rd. 40 %). Danach folgen Büroobjekte, in die rd. 7,3 Mrd. € investiert wurden (Anteil
rd. 37 %). Mit fast 1,24 Mrd. € (Anteil rd. 6 %) lag das Transaktionsvolumen in Logistikimmobilien
um fast 76 % über dem Vorjahresergebnis. Im Bereich der Einzelhandelsimmobilien waren
Shoppingcenter mit deutlichem Abstand vor Geschäftshäusern in 1-A-Lagen die gefragteste
Assetklasse. Aber auch die bei Investoren wegen ihrer defensiven Qualitäten geschätzten
Fachmarktprodukte übertreffen die Vorgaben aus dem Vorjahr deutlich. Rund 78 % des gewerblichen Investmentumsatzes 2010 entfielen auf Einzeltransaktionen,
wogegen der Anteil von Portfoliotransaktionen wieder auf 22 % angestiegen ist. Zwar
dominieren Einzeltransaktionen noch das Marktgeschehen, gerade Einzelhandelsportfolios
haben aber wieder deutlich an Bedeutung gewonnen. Der erfolgreiche Verkauf zweier
Sale & Leaseback-Portfolios des Lebensmitteldiscounters Aldi unterstreicht diesen
Trend. Hauptkäufer sind Eigenkapitalinvestoren wie offene Fonds, Versicherungen, Pensionskassen,
Family Offices und Privatpersonen. Aber auch Asset- und Fund-Manager agieren wieder
stärker am Markt. Der Anteil ausländischer Investoren ist in 2010 spürbar auf rd.
37 % angestiegen. Die große Nachfrage spiegelt sich auch in der Preisentwicklung wider. Vor allem bei
Core-Objekten ist der Wettbewerb wieder sehr hart und lässt die Preise steigen. Die
Netto-Spitzenrendite für Top-Büroobjekte ist in München, Hamburg und Frankfurt unter
5,0 % gefallen. Auch im Einzelhandelsbereich haben die Preise teilweise signifikant
angezogen. WirtschaftsberichtUnternehmensstrategieDie Unternehmensstrategie von HAMBORNER ist auf wertschaffendes Wachstum durch renditeorientierten
Ausbau des bestehenden Gewerbeimmobilienportfolios in den Bereichen großflächiger
Einzelhandel, Geschäftshäuser in 1-A-Lagen und Büro bei gleichzeitiger regionaler
Diversifizierung ausgerichtet. Durch den Erwerb von zusätzlichen, überdurchschnittlich
renditestarken Objekten soll die Profitabilität des Immobilienportfolios weiter erhöht
werden. Zur Erhöhung der Profitabilität sollen außerdem Immobilien mit einem stark
unterdurchschnittlichen absoluten Verkehrswert (Fair Value) bzw. Objekte an weniger
zukunftsträchtigen Standorten veräußert und durch Objekte mit einem höheren Verkehrswert
sowie deutlich besseren Kosten-Erlösstrukturen ersetzt werden. Die Gesellschaft beabsichtigt, mit dieser Zielrichtung langfristig eine höhere Rendite
zu erwirtschaften sowie Portfoliorisiken zu reduzieren, um auch zukünftig eine kontinuierliche
und attraktive Dividendenausschüttung vornehmen zu können. Im Einzelnen sollen die strategischen Ziele von HAMBORNER durch folgende Maßnahmen
erreicht werden: Konzentration auf großflächige Einzelhandelsobjekte an stark frequentierten Standorten, Geschäftshäuser in 1-A-Lagen (sog. High Street-Objekte) sowie qualitativ hochwertige BürohäuserHAMBORNER konzentriert sich mit ihrem Immobilienportfolio auf einen ausgewogenen Mix
der folgenden drei Immobilien-Klassen: großflächige Einzelhandelsobjekte an stark
frequentierten Standorten, die den Mietern eine exponierte Marktstellung ermöglichen,
Geschäftshäuser in 1-A-Lagen (sog. High Street-Objekte), die in Fußgängerzonen von
Städten mit einer hohen Kaufkraft liegen, sowie qualitativ hochwertige Bürohäuser. Großflächige Einzelhandelsobjekte bieten einen beständigen Cashflow und bilden damit
die Basis für kontinuierliche Dividendenausschüttungen. High Street-Objekte in erstklassigen
Lagen bieten Potenzial für weitere Wertsteigerungen. Bürohäuser wiederum ermöglichen
wegen der zumeist indexierten Miete einen erhöhten Schutz gegen nicht auszuschließende
Inflation. Wachstum und Ausbau des eigenen ImmobilienportfoliosDie Gesellschaft plant einen kontinuierlichen Ausbau des Immobilienportfolios durch
den Erwerb von weiteren Gewerbeimmobilien. Bei zukünftigen Investments soll das Investitionsvolumen
für eine einzelne Gewerbeimmobilie bei großflächigen Einzelhandelsobjekten sowie Geschäftshäusern
in 1-A-Lagen in einem Bereich zwischen 5 Mio. € und 30 Mio. € und bei Büroimmobilien
zwischen 10 Mio. € und 30 Mio. € liegen. Außerdem plant die Gesellschaft gezielte Maßnahmen der Portfolio-Optimierung durchzuführen.
Zur Erhöhung der Profitabilität sollen Immobilien im Bestand mit einem niedrigen Verkehrswert
bzw. an weniger zukunftsträchtigen Standorten veräußert werden. Dabei handelt es sich
im Wesentlichen um Objekte mit einem Verkehrswert von jeweils weniger als 3 Mio. €,
die im Verhältnis zu ihren Mieteinnahmen überproportionale Kosten verursachen. Ziel
ist, diese Objekte durch Immobilien mit einem höheren Verkehrswert und an attraktiven
Standorten mit deutlich besseren Kosten-Erlösstrukturen zu ersetzen. In begründeten
Einzelfällen wird die Gesellschaft opportunistische Verkäufe von Immobilien tätigen,
auch wenn diese ihrer strategischen Ausrichtung entsprechen. Dieses aktive Portfolio- und Akquisitionsmanagement beschränkt sich ausschließlich
auf den eigenen Bestand. Projektentwicklung und Dienstleistungen für Dritte sind nicht
Bestandteil der Geschäftsstrategie. Konzentration auf mittelgroße Städte und Regionen in Deutschland mit langfristigen WachstumschancenDie Strategie von HAMBORNER sieht vor, deutschlandweit Gewerbeimmobilien zu halten.
Ein Vermögensaufbau im Ausland ist derzeit nicht beabsichtigt. Die Gesellschaft plant,
zukünftige Ankäufe von Gewerbeimmobilien insbesondere in Süd- und Südwestdeutschland
vorzunehmen, da diese Regionen langfristiges Wachstum versprechen und um das Portfolio
weiter regional zu diversifizieren. In den neuen Bundesländern soll nur selektiv und
nur in Metropolregionen investiert werden. Nutzung von Kaufopportunitäten unter Beibehaltung der gesunden Finanzierungsstruktur und der kontinuierlichen Ausschüttung einer attraktiven DividendeAls REIT-Aktiengesellschaft ist HAMBORNER u.a. verpflichtet, 90 % des jeweiligen handelsrechtlichen
Jahresüberschusses auszuschütten und eine REIT-Eigenkapitalquote von 45 % einzuhalten.
Außerdem richtet das Management der Gesellschaft die Unternehmensführung an den Kennzahlen
Funds from Operations (FFO) und Net Asset Value (NAV) je Aktie aus. Die gesunde Finanzierungsstruktur von HAMBORNER mit einem niedrigen Loan to Value
(LTV) und einer hohen Eigenkapitalquote begünstigt die Nutzung von Kaufopportunitäten
im derzeitigen Marktumfeld. Da als REITAktiengesellschaft die Überschüsse überwiegend
ausgeschüttet werden müssen, plant die Gesellschaft, das zukünftige Wachstum des Immobilienportfolios
mit einem ausgewogenen Mix aus Eigen- und Fremdmitteln zu finanzieren. Die REIT-Eigenkapitalquote
soll hierbei langfristig über dem gesetzlich vorgeschriebenen Niveau von 45 % bei
rd. 50 % liegen. SteuerungssystemDas Steuerungssystem der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, einen Beitrag zur Zielerreichung
zu leisten. Es reicht von standardisierten Investitionsrechnungen für Einzelobjekte
bis hin zu einer integrierten Budget- und Mittelfristplanung auf Unternehmensebene
(Ergebnis-, Vermögens- und Cashflow-Planung). Monatliche Controllingberichte zeigen
zeitnah eventuelle Planabweichungen; entsprechende Soll-Ist-Analysen dienen der Erarbeitung
von Handlungsalternativen. Wesentliche Kennzahlen bei jeder Investitionsentscheidung sind der interne Zinsfuß
(IRR) sowie jährliche Ergebnis- und Cashflow-Beiträge. Auf Unternehmensebene sind
neben operativen Werttreibern wie Mietentwicklung, Leerstandsquote und Instandhaltungsaufwand
insbesondere die Funds from Operations (FFO) und der Net Asset Value (NAV) wichtige
Steuerungsgrößen. Controllingberichte und Scorecards sorgen für die unternehmensinterne
Transparenz der unterjährigen Entwicklung dieser Kennzahlen. KapitalerhöhungAm 23. September 2010 verabschiedete der Vorstand mit taggleicher Zustimmung des Aufsichtsrats
den grundsätzlichen Beschluss, das Grundkapital der Gesellschaft aus genehmigtem Kapital
um bis zu 11.350.000 € durch Ausgabe von bis zu 11.350.000 neuen, auf den Inhaber
lautenden Stückaktien ohne Nennbetrag gegen Bareinlage zu erhöhen. Der Beschluss über
den Angebotspreis, den Bezugspreis, das Bezugsverhältnis und die genaue Anzahl der
auszugebenden Aktien wurde vom Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 7. Oktober
2010 gefasst. Die neuen Aktien sind ab dem 1. Januar 2010 dividendenberechtigt. Die
Eintragung der Durchführung der Kapitalerhöhung in Höhe von 11.350.000 € in das Handelsregister
erfolgte am 11. Oktober 2010. Nach der Eintragung beträgt das Stammkapital der Gesellschaft
34.120.000 €. Der Nettoemissionserlös aus der Kapitalerhöhung dient der Stärkung der
Eigenkapitalbasis und der finanziellen Leistungsfähigkeit der HAMBORNER REIT AG und
wird von der Gesellschaft für das Wachstum durch den Erwerb weiterer Immobilien im
Rahmen der Investitionsstrategie eingesetzt. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage nach IFRSHAMBORNER hat 2010 ihre Strategie des renditeorientierten Wachstums konsequent weitergeführt
und kann auf ein erfolgreiches erstes Geschäftsjahr als REIT zurückblicken. Die gute
operative Geschäftsentwicklung der letzten Jahre hat sich fortgesetzt und entsprach
den Erwartungen. Die Nettomieteinnahmen betrugen 22,1 Mio. € (Vorjahr: 19,9 Mio. €)
und stiegen somit erneut zweistellig um 11,0 % an (Vorjahr: 13,7 %). Hier wirkten
sich insbesondere die Neuerwerbe der letzten beiden Jahre aus. Das Betriebsergebnis betrug 12,3 Mio. € nach 10,4 Mio. € im Vorjahr. Der Anstieg um
18,3 % ist insbesondere auch auf die höheren Nettomieteinnahmen zurückzuführen. Positiv
ausgewirkt hat sich zudem auch, dass trotz des gestiegenen Geschäftsumfangs der Verwaltungs-
und Personalaufwand mit insgesamt 3,6 Mio. € nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr
(3,5 Mio. €) war. Die Abschreibungen betrugen 8,0 Mio. € und lagen aufgrund der Neuzugänge
um 9,6 % über Vorjahr (7,3 Mio. €). Wir bilanzieren unsere Immobilien zu den fortgeführten
Anschaffungs- und Herstellungskosten und weisen daher planmäßige Abschreibungen aus,
die im Berichtsjahr 7,7 Mio. € gegenüber 6,5 Mio. € im Vorjahr ausmachten. Die außerplanmäßigen
Abschreibungen betrugen im Berichtsjahr lediglich 0,3 Mio. €, denen zudem Zuschreibungen,
die unter den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst werden, in Höhe von 2,1 Mio.
€ gegenüberstehen. Das Ergebnis vor Finanzierungstätigkeit und Steuern (EBIT) betrug 14,6 Mio. € und
lag damit um 33,9 % über Vorjahr (10,9 Mio. €). Positiv ausgewirkt hat sich hierbei
das Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien, das mit 2,2 Mio. € deutlich über
dem Vorjahreswert in Höhe von 0,4 Mio. € lag. Das Finanzergebnis betrug im Berichtsjahr rd. -6,3 Mio. € (Vorjahr: -5,0 Mio. €).
Den Zinsaufwendungen insbesondere aus der Akquisitionsfinanzierung in Höhe von -6,6
Mio. € (Vorjahr: -5,5 Mio. €) standen deutlich gesunkene Zinserträge in Höhe von 0,3
Mio. € gegenüber (Vorjahr: 0,5 Mio. €). Nach Abzug des Finanzergebnisses sowie der
Steuern in Höhe von rd. -2,8 Mio. € (Vorjahr: -0,8 Mio. €) vom EBIT ergibt sich ein
Jahresüberschuss von 5,5 Mio. € (Vorjahr: 5,1 Mio. €). Die Steuern vom Einkommen und
vom Ertrag betreffen im Wesentlichen die durch den Eintritt der Gesellschaft in den
REIT-Status ausgelöste Schlussbesteuerung. Mit Erlangung des REIT-Status ist die Gesellschaft
zukünftig von der Gewerbe- und der Körperschaftsteuer befreit, hatte aber im Übergangszeitpunkt
die stillen Reserven aufzudecken und der Schlussbesteuerung zu unterwerfen. Gegen
die Steuerzahlung in Höhe von 16,6 Mio. € konnten latente Steuern im Saldo von 13,8
Mio. € aufgelöst werden, so dass eine Ergebnisbelastung von rd. 2,8 Mio. € verblieb. Die "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" weisen einen Buchwert von 321,5 Mio.
€ aus gegenüber 257,4 Mio. € im Vorjahr. Die liquiden Mittel zum 31.12.2010 betrugen
83,6 Mio. € (Vorjahr: 37,9 Mio. €). Zum Bilanzstichtag hatte die Gesellschaft Kaufverträge
über Immobilien mit einem Wert von insgesamt 100,8 Mio. € abgeschlossen, deren Besitzübergang
noch nicht erfolgt war. Die Mittelzuflüsse aus der Kapitalerhöhung werden somit zeitnah
investiert, so dass sich auch die Bankguthaben und Kassenbestände normalisieren werden. Auf der Passivseite der Bilanz hat sich das Eigenkapital insbesondere aufgrund der
Kapitalerhöhung auf 225,6 Mio. € erhöht (Vorjahr: 155,3 Mio. €). Die Gesellschaft
verfügt damit über eine bilanzielle Eigenkapitalquote von 55,5 % (Vorjahr: 52,0 %). Die Finanzverbindlichkeiten und derivativen Finanzinstrumente betragen 164,1 Mio.
€ und liegen um 50,4 Mio. € über Vorjahr (113,7 Mio. €). Unter Abzug der liquiden
Mittel von den Finanzverbindlichkeiten ergibt sich eine Nettofinanzverschuldung von
71,4 Mio. € (Vorjahr: 67,9 Mio. €). Bezogen auf die gesamten langfristigen Vermögenswerte
errechnet sich hieraus ein bilanzieller Verschuldungsgrad von lediglich 22,2 % (Vorjahr:
26,1 %). Wird die Nettofinanzverschuldung auf die Verkehrswerte des Portfolios bezogen,
ergibt sich ein gemäß den EPRA-Richtlinien ermittelter LTV (Loan to Value) von 19,3
% (Vorjahr: 22,9 %). Die Finanzlage der Gesellschaft ist weiterhin gut. Die liquiden Mittel sind im Vergleich
zum Vorjahr um 45,7 Mio. € auf 83,6 Mio. € angestiegen. Wesentlich beeinflusst wurde
die Finanzlage im laufenden Geschäftsjahr durch Einzahlungen aus der vorgenommenen
Kapitalerhöhung mit einem Nettoemissionserlös von 75,7 Mio. € und durch die Aufnahme
von Finanzkrediten in Höhe von 52,6 Mio. €. Auszahlungen in Höhe von 65,6 Mio. € für
die Akquisitionen des Geschäftsjahres sowie Steuerzahlungen im Wesentlichen für die
Schlussbesteuerung in Höhe von 16,9 Mio. € führten zu Mittelabflüssen. Die deutlich positive Ertragslage sowie die komfortable Finanz- und Vermögenslage
der Gesellschaft bestätigen die Maßnahmen und Strategie der letzten Jahre. Die Konzentration
der Geschäftstätigkeit auf gewerbliche Immobilien, die Bereinigung des Portfolios
um nicht strategiekonforme Aktivitäten sowie die Reinvestition der Mittel in gut vermietete
Einzelhandels- und Büroimmobilien sichern nachhaltige und stabile Cashflows. Vorteilhaft
ist auch die konservative Bilanzierung der Immobilien zu Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Die Ergebnisbeeinflussung durch Zu- oder Abschreibungen aufgrund von Neubewertungen
ist weitaus geringer als bei einer Bilanzierung zu Marktwerten, das Ergebnis somit
insgesamt weniger volatil. Die hohen liquiden Mittel und die niedrige Nettoverschuldung
sind darüber hinaus ein Beleg für die finanziell grundsolide Verfassung der Gesellschaft. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage nach HGBDer Abschluss der Gesellschaft wird sowohl nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches
(HGB) als auch nach den Vorschriften der International Financial Reporting Standards
(IFRS) erstellt. Unterschiede ergeben sich im Wesentlichen aus der Bewertung der Immobilien
und des Ansatzes der Kosten für die Kapitalerhöhung. Die Erlöse aus der Grundstücksbewirtschaftung betragen 27,4 Mio. € im Berichtsjahr
nach 24,2 Mio. € im Vorjahr. Die Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Immobilien
belaufen sich auf 5,5 Mio. € und liegen damit um rd. 0,4 Mio. € über Vorjahr. Sowohl
der Anstieg der Erlöse als auch die Zunahme der Bewirtschaftungskosten haben ihre
Ursache im Wesentlichen in der Ausweitung unseres Immobilienbestandes durch die Investitionen. Der handelsrechtliche Jahresabschluss der Gesellschaft weist im Geschäftsjahr 2010
ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Höhe von 2,7 Mio. € aus (Vorjahr:
8,3 Mio. €). Nach Steuern vom Einkommen und vom Ertrag ergibt sich ein Jahresüberschuss
in Höhe von 0,6 Mio. € (Vorjahr: 7,1 Mio. €). Der Ergebnisrückgang gegenüber Vorjahr
ist neben dem höheren Steueraufwand aufgrund der Exit-Tax insbesondere auf die Kosten
der Kapitalerhöhung zurückzuführen. Im Gegensatz zu IFRS sind diese nicht ergebnisneutral
vom Emissionserlös abzuziehen, sondern ergebniswirksam in den sonstigen betrieblichen
Aufwendungen zu erfassen. Die Kosten der Kapitalerhöhung betrugen insgesamt 3,8 Mio.
€ und erklären den Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen. Unter Einbeziehung
des Gewinnvortrages aus dem Vorjahr beläuft sich der Bilanzgewinn auf 19,4 Mio. €
(Vorjahr: 27,2 Mio. €). Der handelsrechtliche Abschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2010 ist darüber
hinaus von Sondereinflüssen geprägt, die mit der Einführung des BilMoG zum 01.01.2010
in Zusammenhang stehen. So wurde der bisher in der Bilanz ausgewiesene Sonderposten
mit Rücklageanteil zum Beginn des Geschäftsjahres aufgelöst und nach Abzug latenter
Steuern (14,6 Mio. €) in die Anderen Gewinnrücklagen (77,8 Mio. €) umgegliedert. Der
im Vorjahr ausgewiesene Ertrag aus der Auflösung des Sonderpostens mit Rücklageanteil
von 3,4 Mio. € ist damit entfallen. Ferner sind seit Inkrafttreten des BilMoG Rückstellungen
gem. § 253 Abs. 1 u. 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung
notwendigen Erfüllungsbetrages anzusetzen und bei einer Laufzeit von mehr als einem
Jahr mit einem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz
der vergangenen sieben Geschäftsjahre abzuzinsen. Die sich daraus zum Beginn des Geschäftsjahres
ergebenden Abzinsungseffekte betragen 166 T€ und werden in der Gewinn- und Verlustrechnung
unter den Außerordentlichen Aufwendungen ausgewiesen. Die Bilanzsumme stieg um 107,8 Mio. € und beträgt 408,2 Mio. €. Infolge der Investitionen
des Berichtsjahres erhöhte sich das bilanzielle Anlagevermögen um 62,3 Mio. € bzw.
23,8 % auf 323,8 Mio. €. Das Umlaufvermögen einschließlich der Posten der Rechnungsabgrenzung
stieg um 45,6 Mio. € und beträgt 84,4 Mio. €. Auf der Passivseite nahm das Eigenkapital
durch die Kapitalerhöhung und die Auflösung des Sonderpostens mit Rücklageanteil um
149,4 Mio. € auf 236,3 Mio. € zu. Die Investitionen der Gesellschaft werden weiterhin
teilweise mit Fremdmitteln finanziert. Daher stiegen die Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten um 49,3 Mio. € und betragen 155,1 Mio. €. Das Eigenkapital und die
mittel- und langfristigen Fremdmittel decken das Anlagevermögen in voller Höhe. Zum
31.12.2010 verfügt die Gesellschaft über eine bilanzielle Eigenkapitalquote von 57,9
% (Vorjahr: 28,9 %). Hinsichtlich der Finanzlage verweisen wir auf die entsprechenden Ausführungen zur
Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage nach IFRS. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen LageInsgesamt schätzt der Vorstand die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft zum Zeitpunkt
der Aufstellung des Lageberichts als gut ein. Da die Geschäftsentwicklung in den ersten
Wochen des neuen Geschäftsjahres bei den Umsätzen aus Mieten und Pachten erwartungsgemäß
verläuft, geht der Vorstand insgesamt von einer positiven Weiterentwicklung aus. Geschäftsentwicklung im ImmobilienbereichÜbersicht über das HAMBORNER ImmobilienportfolioDas HAMBORNER Immobilienportfolio umfasste zum Ende des Berichtsjahres 62 Bestandsimmobilien. Die Objekte befinden sich überwiegend in großen und mittelgroßen Städten an 45 Standorten in Deutschland und verfügen über eine Gesamtnutzfläche von 218.358 m2 , wovon 208.618 m2 gewerblich und 9.740 m2 als Wohnflächen genutzt werden. Nähere Einzelheiten zu Anschaffungsjahr, Standort, Größe, Art der jeweiligen Nutzung und Fair Value aller Objekte finden sich im nachfolgenden Bestandsverzeichnis. Weitere Informationen mit den jeweiligen Objektdaten sind auch im Internet unter www.hamborner.de
abrufbar.  Immobilien-Bestandsverzeichnis (Stand: 31. Dezember 2010)scroll
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gemäß Wertgutachten Jones Lang LaSalle, Bewertungsstichtag 31. Dezember 2010
Entwicklung der Miet- und PachterlöseDie Miet- und Pachterlöse betrugen im Berichtsjahr rd. 25,0 Mio. € und haben sich
damit aufgrund der Neuinvestitionen gegenüber dem Jahr 2009 um rd. 2,5 Mio. € deutlich
erhöht. Auf vergleichbarer Basis - d. h. bei Immobilien, die sich 2009 und 2010 ganzjährig
im Bestand befanden - lagen die Nettomieten jedoch mit insgesamt 19,6 Mio. € leicht
unter Vorjahresniveau (19,9 Mio. €). Die Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen
blieben im Berichtsjahr 2010 mit rd. 69 T€ (Vorjahr: 50 T€) wiederum auf niedrigem
Niveau. Die Gesamtleerstandsquote im Geschäftsjahr 2010 hat sich gegenüber dem Vorjahr (3,5
%) auf 2,5 % verringert. Die Leerstände betreffen zudem teilweise Flächen in neu erworbenen
Objekten, für die Mietgarantien bestehen. Die bereinigte wirtschaftliche Leerstandsquote
(inkl. Einnahmen aus Mietgarantien) liegt bei lediglich 1,5 % (Vorjahr: 1,1 %). Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die zehn größten Mieter der Gesellschaft: scroll
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nach Anteil an den annualisierten Mieten
Den größten Teil der Mieterlöse erzielen wir aus einzelhandelsgenutzten Flächen, die
sich auch schon in den zurückliegenden Jahren als weitgehend vermietungssicher erwiesen
haben. Nach Nutzungsarten und Beitrag zum Mietaufkommen gliedert sich das Portfolio in 2010
wie folgt:  Die nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit unserer gewerblichen Mietverträge beträgt
insgesamt 6,5 Jahre. Für den Bereich Büro beträgt die gewichtete Restlaufzeit 4,1
Jahre, für die Geschäftshäuser 5,4 Jahre und für den großflächigen Einzelhandel rd.
9,5 Jahre. Über 60 % der vertraglichen Mieteinnahmen laufen erst 2015 und später aus: Mietvertragsausläufe*
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Mietvertragsausläufe bezogen auf Mieteinnahmen
Die Mieterlöse stellen für unsere Gesellschaft die wesentliche Ertragsquelle dar.
Die Verfolgung der Entwicklung ihrer Struktur, der Mietvertragsausläufe, der Leerstandsquoten,
der Mietrückstände und -ausfälle sind wesentliche Bestandteile der monatlichen Controlling-Berichterstattung. Gebäude- und GrundstücksinstandhaltungZiel der Gebäude- und Grundstücksinstandhaltung bei HAMBORNER ist die kontinuierliche
Pflege und Optimierung der bewirtschafteten Immobilien, um hierdurch langfristig ihre
Vermietbarkeit und Werterhaltung sicherzustellen. Regelmäßig werden deshalb alle Einzelobjekte
durch unsere bautechnische Abteilung überprüft und die zur Substanzerhaltung und energetischen
Ertüchtigung notwendigen Arbeiten zeitnah eingeleitet. Kontinuierliche Modernisierungsmaßnahmen,
Flächenoptimierungen entsprechend dem Bedarf unserer Mieter sowie gelegentliche Generalüberholungen
einzelner Objekte tragen entscheidend dazu bei, die Attraktivität unserer Bestandsimmobilien
zu erhöhen. Im Geschäftsjahr 2010 haben wir in unseren 62 Bestandsimmobilien zahlreiche geplante
technische Einzelmaßnahmen wie z. B. Flachdachsanierungen und Teilerneuerungen von
haustechnischen Anlagen durchgeführt. Auch wurden insbesondere Mieterwechsel genutzt,
um frei gewordene Flächen vor Wiedervermietung einer grundlegenden Überholung zu unterziehen.
Hierfür wurden insgesamt 1,7 Mio. € aufgewendet (Vorjahr: 1,3 Mio. €). Die größten im Berichtsjahr angefallenen Einzelmaßnahmen betrafen die Modernisierung
eines Ladenlokals in unserem Fachmarktzentrum in Neuwied, Allensteiner Straße , die
Sanierung des Daches und der Fassade in dem Geschäftshaus in Hamburg, Fuhlsbüttler
Straße, sowie den Ausbau von Mietflächen in unserem Bürogebäude in Münster, Johann-Krane-Weg.
Insgesamt entfiel auf diese Einzelmaßnahmen ein Aufwand von ca. 400 T€. In Köln, von-Bodelschwingh-Straße, beabsichtigen wir die Erweiterung des bestehenden
REWE-Marktes. Baubeginn sollte ursprünglich bereits in 2009 sein. Die notwendigen
Abstimmungen, insbesondere mit der Stadt Köln, dauerten allerdings länger als geplant.
Nunmehr ist jedoch ein positiver Baubescheid erteilt, so dass ab Frühjahr 2011 mit
der Umsetzung der Maßnahme begonnen werden kann. Die reinen Baukosten werden sich
auf ca. 1,5 Mio. € belaufen. Die Bauzeit wird ca. 6 Monate betragen, so dass die Fertigstellung
voraussichtlich im Herbst 2011 erfolgen wird. Wertentwicklung des ImmobilienportfoliosDie historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten unserer im Bestandsverzeichnis
gelisteten Immobilien beliefen sich Ende 2010 auf insgesamt 374,8 Mio. € (Vorjahr:
308,4 Mio. €). In der IFRS-Bilanz wurde von dem Wahlrecht nach IAS 40 (30) i. V. m.
(56) Gebrauch gemacht und die Bestandsobjekte mit den nach IAS 16 ermittelten fortgeführten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten ausgewiesen. Zum 31. Dezember 2010 beträgt der
Bilanzansatz 315,4 Mio. € (Vorjahr: 254,3 Mio. €). Zum Ende des Jahres 2010 haben wir unseren Immobilienbestand wiederum durch einen
externen Gutachter bewerten lassen. Jones Lang LaSalle wurde beauftragt, den Marktwert
des Immobilienportfolios zu ermitteln und in Form von Gutachten zu dokumentieren.
Die Bewertung wurde dabei auf Basis der allgemein anerkannten "International Valuation
Standards" (IVS) bzw. der Richtlinien des "Royal Institution of Chartered Surveyors"
(RICS) durchgeführt. "Der Marktwert ist der geschätzte Wert, für den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen
einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer getauscht wird, wobei jede der
Parteien unabhängig, nach ordnungsmäßiger Vermarktung, wohl wissend, umsichtig und
ohne Zwang gehandelt hat." Die obige Definition deckt sich mit der des "Modells des beizulegenden Zeitwertes"
(Fair Value Model), wie sie sich in den International Financial Reporting Standards
unter IAS 40 findet. Die Bewertung wurde auf Basis eines Discounted Cashflow-Verfahrens
(DCF) durchgeführt. Innerhalb des DCF-Verfahrens wurden für einen Betrachtungszeitraum
von regelmäßig elf Jahren - 2011 bis 2021 - die jeweils zu erwartenden Zahlungsströme
ermittelt. Der Marktwert einer Immobilie ergibt sich aus der Summe der abdiskontierten
Zahlungsströme des Gesamtplanungszeitraums zuzüglich des ebenfalls auf den Bewertungsstichtag
abgezinsten Restwertes. Bei der Ermittlung der Zahlungsströme wurden die Mieterlöse jeweils um die objektspezifischen
und nicht auf die Mieter umlagefähigen Kosten reduziert. Zusätzlich wurden die zu
erwartenden Aufwendungen für Instandhaltung oder Modernisierung sowie der zu erwartende
Verwaltungsaufwand in Abzug gebracht. Bei Verträgen mit noch langfristigen Vertragslaufzeiten
wurden in Einzelfällen Mietsteigerungen aufgrund von Indexierungen berücksichtigt.
Soweit Mietverträge innerhalb des Betrachtungszeitraums endeten, wurden Mietprognosen
erstellt. Zur Berechnung des Barwertes der zukünftigen Zahlungsströme wurden diese
auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Die Diskontierungssätze bewegen sich zwischen
4,8 % und 9,0 % und berücksichtigen die jeweiligen objektspezifischen Risiken. Die Mieterlöse als wesentliche Größe zur Ermittlung der Nettozahlungsströme, die Diskontierungssätze
und die Kapitalisierungsraten haben wir im voranstehenden Immobilienverzeichnis für
jedes Bestandsobjekt separat angegeben. Einzeln aufgeführt sind ebenfalls die von
Jones Lang LaSalle ermittelten Verkehrswerte. In Summe errechnet sich für das Immobilienportfolio der HAMBORNER ein Gesamtmarktwert
in Höhe von 376,2 Mio. €, der um 68,3 Mio. € über dem Vorjahresportfoliowert liegt. Der Unterschied ergibt sich aus Verkehrswertabgängen in Höhe von 0,9 Mio. € durch
Verkäufe, Verkehrswertzugängen durch Ankäufe in Höhe von 68,7 Mio. € sowie einer Verkehrswertsteigerung
des Bestandsportfolios gegenüber dem Vorjahr durch Neubewertung von im Saldo rd. 0,5
Mio. €. Die Neubewertung der Immobilien zum 31.12.2010 unterstreicht die Wertstabilität des
HAMBORNER Immobilienportfolios. Aufgrund unserer konservativen Bilanzierung zu fortgeführten
Anschaffungs- und Herstellungskosten - und nicht zu höheren Marktwerten - schreiben
wir zudem unser Portfolio planmäßig ab, so dass eventuelle Neubewertungsminderungen
zulasten der stillen Reserven gehen, sich aber nicht zwangsläufig negativ auf das
Ergebnis auswirken. Bei konstanten oder steigenden Verkehrswerten von in Vorjahren
außerplanmäßig abgeschriebenen Immobilien ergibt sich hingegen sogar Zuschreibungspotenzial.
Aufgrund der stabilen Wertentwicklung unseres Portfolios haben wir daher im Berichtsjahr
Zuschreibungen in Höhe von 2,1 Mio. € zu verzeichnen, denen außerplanmäßige Abschreibungen
in Höhe von lediglich 0,3 Mio. € gegenüberstehen. Das Gesamtergebnis ist daher mit
insgesamt rd. 1,8 Mio. € (Vorjahr: 0,6 Mio. €) positiv beeinflusst. Erfolgreiche Neuinvestitionen bei HAMBORNERUnsere Unternehmensstrategie ist auf wertschaffendes Wachstum durch renditeorientierten
Ausbau des bestehenden Gewerbeimmobilienportfolios in den Bereichen großflächiger
Einzelhandel, Geschäftshäuser in 1-A-Lagen und Büro bei gleichzeitiger regionaler
Diversifizierung ausgerichtet. Durch den Erwerb von zusätzlichen, überdurchschnittlich
renditestarken Objekten soll die Profitabilität des Immobilienportfolios weiter erhöht
werden. Im Geschäftsjahr 2010 wurden Neuinvestitionen, ohne Kaufnebenkosten, in Höhe von 64,6
Mio. € (Vorjahr: 40,0 Mio. €) getätigt und gingen in unseren Besitz über. Bei den
Neuinvestitionen haben wir uns strategiekonform auf die vorgenannten Asset-Klassen
konzentriert. Ende 2009 wurde bereits ein Kaufvertrag über eine neu errichtete langfristig
vollvermietete Büroimmobilie in Erlangen geschlossen. Dieses Objekt ist Mitte Februar
2010 in das Eigentum der Gesellschaft übergegangen. Ferner wurden Kaufverträge mit
Besitzübergang im Jahr 2010 für einen OBI-Markt in Hilden, ein High Street-Objekt
in Kamp-Lintfort (im Paket mit Hilden), einen EDEKA-Markt in Stuttgart, ein High Street-Objekt
in Lemgo und eine Büroimmobilie in Ingolstadt geschlossen. Im Einzelnen wurden folgende Neuinvestitionen mit Besitzübergang im Geschäftsjahr
2010 getätigt: scroll
Darüber hinaus wurden in 2010 bereits Kaufverträge für einen EDEKA-Markt in Freiburg
(im Paket mit Stuttgart), ein Geschäftshaus in 1-A-Lage der Fußgängerzone von Bad
Homburg v.d.H., ein Ärztehaus in Regensburg, eine Büroimmobilie in Brunnthal (im Paket
mit Regensburg), ein Handels- und Bürozentrum in Erlangen und einen OBI-Markt in Leipzig
mit einem Volumen von 97,6 Mio. € beurkundet. Das Objekt in Freiburg wird voraussichtlich
nach Fertigstellung 2012 übergehen, die Immobilien in Bad Homburg v.d.H., Regensburg,
Brunnthal, Erlangen und Leipzig im Laufe des Jahres 2011. Im Jahr 2011 wird HAMBORNER in Abhängigkeit der Entwicklungen auf dem Immobilientransaktionsmarkt
weiter in den Assetklassen Büro- und Einzelhandelsimmobilien wachsen. Verkäufe aus dem BestandsportfolioIm Geschäftsjahr 2010 haben wir eine Bestandsimmobilie veräußert. Das in der Fußgängerzone
von Hamm gelegene Geschäftshaus passte aufgrund Objektgröße, Standort und fehlendem
Wertsteigerungspotential nicht mehr in unser derzeitiges Anforderungsprofil. Die Immobilie
konnte zu einem marktgerechten Preis mit einem leichten Buchgewinn in Höhe von 4 T€
veräußert werden. Wir beabsichtigen auch zukünftig, weitere Bestandsimmobilien zu
verkaufen, die aufgrund Lage, Mieterstruktur, Objektgröße, Verwaltungsintensität oder
Mietsteigerungspotenzial als nicht mehr strategiekonform eingestuft werden. Erläuterungen zum GrundstücksbestandIm Geschäftsjahr 2010 sind wir beim Verkauf unserer Grundstücke für die Land- und Forstwirtschaft einen großen Schritt vorangekommen. An den Landesbetrieb Wald und Holz NRW haben wir rund 1,86 Mio. m2 dieser Flächen aus dem Altbesitz im Duisburger Norden, Dinslaken und Hünxe verkauft. Ferner wurde ein bisher zu Freizeitzwecken genutztes unbebautes Grundstück von rd. 200.000 m2 in Hünxe-Bruckhausen an den bisherigen Pächter veräußert. Insgesamt konnten wir fünf Verkäufe beurkunden und haben dabei Grundstücksflächen von rd. 2,1 Mio. m2 aus unserem Altbesitz veräußert und Einnahmen in Höhe von rd. 2,8 Mio. € erzielt. Zum 31.12.2010 verfügte die Gesellschaft nach diesen Verkäufen noch insgesamt über einen Grundstücksbestand von rd. 2.7 Mio. m2 . Überwiegend handelt es sich hierbei um Flächen mit land- und forstwirtschaftlichem Charakter in Streubesitzlage, die während unserer früheren Bergbauzeit erworben wurden. Der heute noch verbliebene Bestand dieses Altbesitzes befindet sich auf dem Gebiet der Kommunen Dinslaken, Hünxe und Duisburg. Nach Nutzungsarten gliedert sich der Grundstücksbestand zum 31.12.2010 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt: scroll
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durch Bebauungsplan ausgewiesen oder bebaubar nach § 34 BauGB
Die als Grundstücke für die Land- und Forstwirtschaft ausgewiesenen Flächen von rd.
2,4 Mio. m2 liegen zum Großteil im peripheren Außenbereich. Insoweit bestehen auch
langfristig nur vereinzelt Perspektiven für eine zukünftige Umwidmung in Gewerbe-
oder Wohnbauland. Bilanziell wurde der unbebaute Grundbesitz mit den ursprünglichen
Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet. Als durchschnittlicher Quadratmeteransatz
ergibt sich hierbei nach Verkauf der annähernd 2 Mio. m2 großen Forstflächen ein rechnerischer
Wert von 0,83 €/m2. PersonalbestandFür unsere Kunden und Geschäftspartner prägen unsere Mitarbeiter das Bild der Gesellschaft.
Mit großem persönlichen Engagement und hoher Verantwortungsbereitschaft haben sie
in ihren jeweiligen Aufgabenfeldern, auch in dem für die Gesellschaft wichtigen ersten
REIT-Geschäftsjahr 2010, ganz wesentlich zum Erfolg unseres Unternehmens beigetragen. HAMBORNER beschäftigte einschließlich der beiden Vorstandsmitglieder im Jahresdurchschnitt
24 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (Vorjahr: 25). Die Vergütungsregelung für die
Mitglieder des Vorstands ist im Vergütungsbericht ausführlich dargestellt. Vorschlag zur GewinnverwendungBasis der Dividendenausschüttung ist der handelsrechtliche Bilanzgewinn. Der nach
den Vorschriften des HGB ermittelte Jahresüberschuss betrug im Berichtsjahr 606.046,17
€. Zuzüglich des Gewinnvortrags aus dem Vorjahr in Höhe von 18.811.650,31 € ergibt
sich ein Bilanzgewinn von 19.417.696,48 €. Der Vorstand wird der Hauptversammlung der Gesellschaft am 17. Mai 2011 vorschlagen,
aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2010 in Höhe von 19.417.696,48 € eine Dividende
von 0,37 € auf jede Stückaktie auszuschütten und den verbleibenden Betrag von 6.793.296,48
€ auf neue Rechnung vorzutragen. NachtragsberichtAm 5. Januar 2011 ist die Büroimmobilie in Brunnthal bei München auf uns übergegangen
und der Kaufpreis in Höhe von 12 Mio. € wurde bezahlt. Am gleichen Tag haben wir aufgrund
der Vereinbarung im Kaufvertrag eine Anzahlung in Höhe von 16,5 Mio. € für das Ärztehaus
in Regensburg geleistet. Der restliche Kaufpreis wird bei Besitzübergang der Immobilie
zur Zahlung fällig. Darüber hinaus sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres
eingetreten. RisikoberichtGrundsätze unserer RisikopolitikAls deutschlandweit tätiges Immobilienunternehmen ist HAMBORNER vielfältigen Risiken
ausgesetzt, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens negativ beeinflussen
können. Zur Reduzierung der Gefahren haben wir unsere Geschäftspolitik darauf ausgerichtet,
Geschäftsfelder mit einem besonders hohen Risikopotenzial von vornherein zu meiden.
Insoweit haben wir uns auch in 2010 wie in der Vergangenheit an hochspekulativen Finanzgeschäften
oder Bauträgermaßnahmen nicht beteiligt. Angemessene, überschaubare und beherrschbare
Risiken gehen wir ein, sofern die ihnen gegenüberstehenden Chancen eine hinreichende
Wertsteigerung erwarten lassen. RisikomanagementUm die Risikobelastungen einzugrenzen, haben wir zur rechtzeitigen Identifizierung
und Bewältigung von Risiken, die für die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft von
Bedeutung sein könnten, ein Risikomanagementsystem implementiert. Es entspricht den
durch das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) festgelegten
Vorgaben und unterliegt einer regelmäßigen Überprüfung. Bei sich ändernden Rahmenbedingungen
werden entsprechende Anpassungen bzw. Erweiterungen vorgenommen. Das Risikofrüherkennungssystem
wird auch im Rahmen der jährlichen Jahresabschlussprüfung durch den Abschlussprüfer
geprüft. Das Risikomanagementsystem der Gesellschaft ist eng in die betrieblichen Abläufe -
insbesondere in die Planungs- und Controllingprozesse - eingebunden und umfasst mehrere
Stufen. Von zentraler Bedeutung ist hierbei die Risikoinventur, mit deren Hilfe die
möglichen Einzelrisiken erfasst und hinsichtlich Eintrittswahrscheinlichkeit, möglicher
Schadenshöhe sowie hinsichtlich des damit verbundenen Gefährdungspotenzials analysiert
und bewertet werden. Zudem werden Maßnahmen zur Risikosteuerung und zeitnahen Risikobewältigung
festgelegt und die internen Zuständigkeiten geregelt. Berichtswesen, schlanke Organisationsstrukturen
und transparente Entscheidungswege stellen sicher, dass der Vorstand in alle risikorelevanten
Vorgänge unmittelbar eingebunden ist. Die Prozesse des Rechnungswesens werden ausschließlich
durch eigene qualifizierte Mitarbeiter ausgeführt. Neben jährlichen Berichterstattungen
erstellt und kommuniziert die Gesellschaft Zwischenberichte. Der Halbjahresabschluss
wird durch den Abschlussprüfer der Gesellschaft einer prüferischen Durchsicht unterzogen. Bei der Bewertung der "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" sowie der Ermittlung
der Pensionsverpflichtungen der Gesellschaft ziehen wir zu den Jahresabschlüssen sachverständige
Gutachter hinzu. Bei allen wesentlichen Vorgängen ist das Vieraugenprinzip unter Beachtung
angemessener Unterschriftsregelungen gewahrt. Innerhalb des Unternehmens besteht eine
klare Funktionstrennung zwischen dem technischen und dem kaufmännischen Gebäudemanagement
sowie dem Rechnungswesen. Im Finanz- und Rechnungswesen kommen standardisierte und
zertifizierte EDV-Programme zum Einsatz. Für die interne EDV-Anlage bestehen dezidierte
Zugriffsregelungen für Schreib- und Leseberechtigungen entsprechend den individuellen
Aufgabenbereichen der jeweiligen Mitarbeiter. Darstellung der EinzelrisikenNachfolgend beschreiben wir Risiken, die erhebliche Auswirkungen auf die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben können. Risiken der künftigen gesamtwirtschaftlichen EntwicklungHAMBORNER wird von konjunkturellen und politischen Rahmenbedingungen beeinflusst.
Die deutsche Wirtschaft befindet sich nach den Rezessionsjahren wieder auf dem Wachstumspfad.
Dauer und Nachhaltigkeit dieser Entwicklung sind jedoch ungewiss. Auch das Marktumfeld
für unsere Gesellschaft hängt von der weiteren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
ab. Aufgrund unseres Geschäftsmodells und unserer Kapitalausstattung sehen wir uns
allerdings auch unter gesamtwirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen gut positioniert. Risiken des Marktes im ImmobilienbereichFür unsere Objekte in 1-A-Lagen der Fußgängerzonen erwarten wir für das laufende Geschäftsjahr
wiederum eine gute Nachfrage. Für die Büroobjekte bleibt abzuwarten, wie sich die
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Jahr 2011 entwickeln. Es bestehen unverändert
Leerstandsrisiken für veraltete Büroflächen oder einzelhandelsgenutzte Objekte in
zweitklassigen Lagen. Unabhängig von konjunkturellen Risiken unterliegt die Immobilienbranche ausgeprägten
Marktzyklen, die sich nachteilig auf die Werthaltigkeit und Vermietbarkeit der im
Bestand gehaltenen Objekte auswirken können. Dieses Risiko versuchen wir durch intensive
Marktbeobachtung sowie durch engen Kontakt zu unserer Mieterschaft zu antizipieren
und bemühen uns, durch Abschluss möglichst langfristiger Verträge mit bonitätsstarken
Mietern Mietausfallrisiken zu minimieren. Allgemeine VermietungsrisikenDurch eine weite regionale Streuung unseres Immobilienbestandes auf zurzeit 45 Standorte
versuchen wir die Auswirkungen negativer lokaler Sondereinflüsse, wie sie z. B. durch
den Neubau überdimensionierter Shoppingcenter entstehen können, für das Gesamtportfolio
gering zu halten. Weiterhin sind für uns eine gute Lage und eine größtmögliche Flexibilität
bei der Nutzung wichtige Kriterien bei Ankauf der Objekte. Durch regelmäßige Überwachung
und Verbesserung der bautechnischen Qualität der Objekte bemühen wir uns zudem, das
Vermietungsrisiko zu begrenzen. Die Eigenverwaltung aller Bestandsobjekte ermöglicht
es uns, auf voraussichtliche Mieterwechsel frühzeitig mit gezielten Nachvermietungen
zu reagieren. Die vorstehenden Maßnahmen zur Minimierung des Vermietungsrisikos haben dazu beigetragen,
dass wir in den vergangenen Jahren einen sehr hohen Vermietungsstand erzielen konnten.
Im Geschäftsjahr 2010 betrug die Leerstandsquote durchschnittlich 2,5 % (Vorjahr:
3,5 %) und wies damit ein geringes Niveau aus. Bei Neuinvestitionen achten wir auf
einen guten Vermietungsstand. Mietgarantien decken zudem Vermietungsrisiken teilweise
ab. MietausfallrisikenDurch ein effizientes Forderungsmanagement, die ständige Beobachtung und Überprüfung
der Bonität unserer Mieter und die Vereinbarung risikoadäquater Mietsicherheiten reduzieren
wir das Risiko von Mietausfällen, insbesondere wegen Zahlungsunfähigkeit der Mieter.
Im Geschäftsjahr 2010 beliefen sich die Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen
auf rd. 69 T€ (Vorjahr: 50 T€) und betrugen damit 0,3 % (Vorjahr: 0,2 %) unseres Jahresmietaufkommens.
Für das laufende Geschäftsjahr ist eine Zunahme der Forderungsausfälle in Abhängigkeit
von der weiteren konjunkturellen Entwicklung nicht auszuschließen. Größere Mietausfälle
sind aber aufgrund unserer Mieterstruktur derzeit nicht erkennbar. Mit rd. 17,0 %
Anteil am Gesamtmietvolumen ist die Kaufland-Gruppe unser größter Einzelmieter. Aufgrund
der Bonität dieses Mieters und der Lage der Objekte halten wir das daraus resultierende
Risiko für überschaubar. BewertungsrisikoDie Werthaltigkeit unserer Objekte wird jährlich unter Verwendung des allgemein anerkannten
DCF-Verfahrens überprüft. Für unseren Gewerbeimmobilienbestand Ende 2010 haben wir
die Bewertung wiederum durch einen unabhängigen Dritten durchführen lassen. Detaillierte
Einzelheiten zur Bewertung unseres Immobilienbestandes finden sich im Kapitel "Wertentwicklung
des Immobilienportfolios". Auf Basis der durchgeführten Bewertungen ergab sich im
Abschluss nach IFRS für das Geschäftsjahr 2010 ein Bedarf für außerordentliche Abwertungen
im Umfang von 0,3 Mio. € (Vorjahr: 0,7 Mio. €). Andererseits war für insgesamt zehn
in Vorjahren außerplanmäßig abgeschriebene Immobilien eine Wertaufholungszuschreibung
in Höhe von 2,1 Mio. € (Vorjahr: 1,3 Mio. €) vorzunehmen. Infolge von Veränderungen
der allgemeinen Risikoeinschätzung, des Zinsniveaus oder objektspezifischer Risiken
können sich Einflüsse auf die Bewertung der Immobilien durch Anwendung unterschiedlicher
Diskontierungszinssätze auch zukünftig ergeben. Finanzielle RisikenDie Vermögens- und Finanzstruktur unserer Gesellschaft ist weiterhin äußerst solide.
Zum Ende des Berichtsjahres beliefen sich die Finanzverbindlichkeiten und derivativen
Finanzinstrumente auf 164,1 Mio. €. Die bilanzielle Eigenkapitalquote des Unternehmens
im Einzelabschluss nach IFRS beträgt zum Ende des Geschäftsjahres 55,5 %. Zur Finanzierung
unseres Wachstums werden auch zukünftig in angemessenem Umfang weitere Fremdmittel
aufgenommen. Die Entwicklung des Zinsniveaus ist somit für die Gesellschaft von entsprechender
Bedeutung. Um nicht kurzfristigen Zinsänderungsrisiken zu unterliegen, haben wir unsere
Investitionen - teilweise über Zinssicherungen - zu langfristig festen Konditionen
finanziert. Weitergehende Angaben zu den Zinssicherungsgeschäften mittels derivativer
Finanzinstrumente finden Sie im Anhang unter den Erläuterungen zu den Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden sowie unter Textziffer (18). Die aus den Finanzinstrumenten resultierenden Risiken betreffen Kredit-, Liquiditäts-
und Marktrisiken. Kreditrisiken bestehen in Form von Ausfallrisiken finanzieller Vermögenswerte.
Dieses Risiko besteht maximal in Höhe der Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte.
Für die Derivate ist dies die Summe aller positiven Marktwerte und für die originären
Finanzinstrumente die Summe der Buchwerte. Soweit Ausfallrisiken bestehen, werden
diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Liquiditätsrisiken stellen Refinanzierungsrisiken und damit Risiken einer fristgerechten
Erfüllung bestehender Zahlungsverpflichtungen dar. Zur frühzeitigen Erkennung der
zukünftigen Liquiditätssituation werden die Strategie sowie die Ergebnisse des Planungsprozesses
zugrunde gelegt. In der Mittelfristplanung, die einen Zeitraum von fünf Jahren umfasst,
wird der erwartete Liquiditätsbedarf geplant. Marktrisiken bestehen bei der HAMBORNER insbesondere aufgrund potenzieller Änderungen
des Marktzinses. Die Gesellschaft finanziert ihre Geschäftstätigkeit mit Fremd- und
Eigenkapital im Rahmen der zulässigen Grenzen des REIT-Gesetzes. Änderungen des Marktzinses
können bei variabel verzinslichen Finanzinstrumenten zu Zinszahlungsschwankungen führen
und die Bewertung der eingesetzten derivativen Finanzinstrumente beeinflussen. HAMBORNER ist seit dem 01.01.2010 eine REIT-Aktiengesellschaft. Als solche ist sie
von der deutschen Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Unter dem REIT-Status entfallen
daher für die Gesellschaft die in der Vergangenheit aufgeführten steuerlichen Risiken
durch die "Zinsschranke" oder die Inanspruchnahme des "Privilegs der erweiterten gewerbesteuerlichen
Kürzung". Um den REIT-Status dauerhaft zu erhalten, muss die Gesellschaft gesetzlich
festgelegte Kriterien erfüllen. Hierzu zählen insbesondere, dass der Streubesitz bei
mindestens 15 % liegen muss, kein Investor direkt mehr als 10 % der Aktien halten
darf, mindestens 75 % der Aktiva zum unbeweglichen Vermögen gehören müssen, 90 % des
Jahresergebnisses nach HGB auszuschütten ist und das Eigenkapital 45 % des Fair Values
des unbeweglichen Vermögens nicht unterschreiten darf. Dem Risiko, den REIT-Status
zu verlieren, wirken wir durch unser internes Controlling- und Steuerungssystem entgegen.
Wir überwachen die Entwicklung der für die Klassifizierung als REIT maßgeblichen Kennzahlen,
insbesondere die Entwicklung der REIT-Eigenkapitalquote gemäß § 15 REITG, die mit
74,9 % zum Stichtag 31.12.2010 deutlich über der geforderten Mindesteigenkapitalquote
von 45 % liegt. Steuerliche RisikenDie letzte steuerliche Außenprüfung der Gesellschaft umfasste die Geschäftsjahre bis
einschließlich 2006. Für die darauf folgenden Geschäftsjahre bis zur Umwandlung in
eine REIT-Aktiengesellschaft sind bisher keine steuerlichen Außenprüfungen durchgeführt
worden. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass zukünftige Betriebsprüfungen
bei der Gesellschaft zu Steuernachforderungen und/oder Forderungen aus steuerlichen
Nebenleistungen führen können. Ferner besteht das Risiko, dass es auf Grund abweichender
Anwendung, Auslegung und/oder Bewertung im Rahmen der Schlussbesteuerung zu einer
Nachbesteuerung und damit zu Steuernachzahlungen kommen kann. Rechtliche RisikenIm Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist HAMBORNER derzeit in keine wesentlichen Gerichtsprozesse
oder angedrohte Rechtsstreitigkeiten eingebunden. Bereits seit dem Jahr 2007 haben wir Kenntnis von einer möglichen Schadensersatzforderung
in Höhe von rd. 1,3 Mio. € wegen Bergschäden gegen verschiedene andere Unternehmen.
Es ist nicht auszuschließen, dass in diesem Zusammenhang auch HAMBORNER in ein mögliches
Klageverfahren einbezogen wird. BergschadensrisikenAus unserer ehemaligen Bergbautätigkeit bestehen potenzielle Risiken, z. B. wegen
Bergschäden oder Schachtsicherungen. Das damit verbundene wirtschaftliche Risiko und
das Ausmaß eventuell notwendig werdender Sanierungsarbeiten wurden in 2005 gutachterlich
ermittelt und bewertet. Für eventuell langfristig erforderlich werdende zusätzliche
Sicherungsmaßnahmen aufgrund geänderter Wasserhaltung im Bereich unserer ehemaligen
Grubenfelder werden wir unsere Bergschadenrückstellungen langfristig auf insgesamt
rd. 1,6 Mio. € erhöhen. Die unter "Rechtliche Risiken" erwähnte mögliche Schadensersatzforderung betrifft
ein in Duisburg befindliches Grubenfeld. HAMBORNER als ehemalige Miteigentümerin haftet
für Schäden aus altem Bergbau in einem Umfang von 50 %, so dass eine anteilige Inanspruchnahme
nicht auszuschließen ist. Im Abschluss nach IFRS sowie im handelsrechtlichen Jahresabschluss
der Gesellschaft wurde deshalb bereits Ende 2006 vorsorglich eine Rückstellung in
Höhe von 0,7 Mio. € gebildet. Sonstige Altlastenrisiken, z. B. wegen Bodenverunreinigungen, bestehen nach heutiger
Kenntnis nicht. Hinsichtlich unseres gesamten bebauten und unbebauten Grundbesitzes
ist eine Überprüfung der Altlastenkataster bei den jeweiligen Kommunen erfolgt. Risiken
von Gewicht sind hierbei nicht erkennbar geworden. Zusammengefasste Beurteilung der RisikosituationFür HAMBORNER lassen sich in der Gesamtbetrachtung derzeit weder unter Ertrags- und
Substanz- noch unter Liquiditätsgesichtspunkten bestandsgefährdende Risiken erkennen. PrognoseberichtAusrichtung der GesellschaftHAMBORNER ist ein bundesweit tätiges Gewerbeimmobilienunternehmen und wird diese Ausrichtung
auch zukünftig beibehalten. Mit der Umwandlung in einen REIT gelten seit Beginn 2010
die Vorgaben, die sich aus dem REIT-Gesetz ergeben. Diese betreffen insbesondere den
Unternehmensgegenstand sowie die Einhaltung gesellschaftsrechtlicher und kapitalbezogener
Anforderungen. Zu Letzteren zählt eine Mindesteigenkapitalquote von 45 % auf Fair-Value-Basis. Aufgrund unserer sehr guten und durch die erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung
weiter gestärkten Kapitalausstattung sehen wir uns bestens positioniert und für weiteres
Wachstum gut gerüstet. Sich bietende Marktchancen können und werden wir nutzen. Der
durch die Kapitalerhöhung zugeflossene Nettoemissionserlös wird hierbei für die sukzessive
Akquisition strategiekonformer Objekte verwendet. Unsere Strategie ist mittel- und langfristig ausgerichtet. Die solide Finanzierungsstruktur
werden wir auch zukünftig aufrechterhalten und Investitionen mit einem angemessenen
Fremdmitteleinsatz von rd. 60 % finanzieren. Parallel zum Ausbau des Portfolios wird
die Optimierung des Bestandes durch Abverkäufe ständige Aufgabe sein. Dies betrifft
insbesondere ältere, meist kleinere, nicht mehr strategiekonforme Objekte. Erwartete wirtschaftliche RahmenbedingungenNachdem das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2009 in Deutschland um etwa 4,7 % zurückging,
verbesserten sich 2010 die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen deutlich. Nach einem
Anstieg des BIP um ca. 3,6 % wird in den kommenden Jahren eine Fortsetzung des Aufschwungs
erwartet, wenn auch auf etwas abgeschwächtem Niveau. Insbesondere von der Inlandsnachfrage
getragen wird für 2011 ein Wachstum des BIP von über 2,0 % und für 2012 von rd. 1,7
% prognostiziert. Deutlich positiver als noch vor einem Jahr wird derzeit die Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt
gesehen. Die Zahl der Arbeitslosen könnte nach neueren Schätzungen von rd. 3,2 Mio.
Personen in 2010 über 3,0 Mio. in 2011 auf 2,8 Mio. in 2012 abnehmen. Dies entspräche
einer Arbeitslosenquote von rd. 6,7 %. Eine Prognose der Verbraucherpreisentwicklung
erweist sich derzeit als schwierig. Bislang wurde von einem nur leichten Anstieg der
Verbraucherpreise in den nächsten Jahren ausgegangen, und zwar um ca. 1,3 % im Jahr
2011 und um rd. 1,6 % im Jahr 2012. Im Januar 2011 ist der Verbraucherpreisindex in
Deutschland nach vorläufigen Schätzungen des statistischen Bundesamts allerdings um
1,9 % und damit verhältnismäßig deutlich gestiegen. Inflationsgefahren werden u.a.
durch weltweit steigende Preise für Rohstoffe und Nahrungsmittel gesehen. Künftige BranchensituationVermietungsmarktDa die gesamtwirtschaftlichen Aussichten für die nächsten beiden Jahre insgesamt durchaus
positiv sind, gehen wir davon aus, dass sich diese Entwicklung auch auf den Einzelhandels-
und Büromärkten widerspiegeln wird. Die Flächenumsätze sollten jeweils leicht ansteigen. Im Bürobereich wird der Anstieg weniger durch großvolumige Anmietungen erreicht werden
als vielmehr durch eine fortschreitende Erholung in der Breite. Aufgrund der tendenziell
abnehmenden Bautätigkeit sollten die Spitzenmieten wieder leicht ansteigen. Im Einzelhandelssegment wird die Flächennachfrage vor allem durch internationale Filialisten
forciert. Auch hier rechnen wir in den kommenden Jahren mit weiter steigenden Mieten. InvestmentmarktDie positive Marktstimmung wird die Investmentmärkte in den nächsten Jahren weiter
stimulieren. Für 2011 gehen wir von einem Transaktionsvolumen von über 20 Mrd. € aus.
Voraussetzung ist, dass größere Störfeuer von den internationalen Finanzmärkten ausbleiben
und Investoren auch wieder mehr Interesse an Core-Plus- und Value-Add-Produkten zeigen. Weiter leicht sinkende Renditen können nicht ausgeschlossen werden. Allerdings dürften
sie sich ihrem Tiefpunkt langsam angenähert haben. Der Anteil ausländischer Investoren
und von Portfoliotransaktionen am Gesamtvolumen könnte weiter ansteigen. Voraussichtliche GeschäftsentwicklungHAMBORNER hat sich in den vergangenen Jahren und auch insbesondere in der zurückliegenden
Rezession als sehr solide und verhältnismäßig krisenunabhängig erwiesen. Auch für
2011 und 2012 gehen wir bei einem sich weiter erholenden Marktumfeld von einer stabilen
Geschäftsentwicklung mit steigenden operativen Ergebnissen (FFO) aus. Aufgrund des
Geschäftsmodells als langfristiger Bestandshalter stellen die Mieterlöse die wesentliche
Ertragsquelle dar. Für 2011 erwarten wir gegenüber dem Vorjahr eine weitere Zunahme
der Mieterlöse, insbesondere zurückzuführen auf die in 2010 übergegangenen Neuerwerbe
und die bereits beurkundeten aber erst in 2011 zugehenden Ankäufe. Mit diesen Investitionen
wird sich der Finanzmittelbestand unter Berücksichtigung einer angemessenen Fremdfinanzierung
wieder normalisieren. Bei dem sich fortsetzenden Wachstum der Gesellschaft rechnen wir auch in den Folgejahren
mit kontinuierlich ansteigenden Gesamtmieteinnahmen. Bei der wirtschaftlichen Leerstandsquote
und den Mietausfällen erwarten wir auch zukünftig ein niedriges Niveau. Bezüglich
der in 2011 auslaufenden größeren Mietverträge gehen wir von einer Prolongation oder
zügigen Weitervermietung aus. Zudem weisen unsere Hauptmieter eine gute Bonität aus.
Bei den in 2012 zur Nachvermietung anstehenden Flächen sind wir zuversichtlich, rechtzeitig
Vertragsverlängerungen bzw. Neuvermietungen zu erreichen. Insgesamt zeigt sich, dass
unsere Gesellschaft aufgrund der vermietungssicheren Einnahmen, insbesondere aus dem
Einzelhandelsbereich, über ein solides Fundament verfügt. Im Zuge der REIT-Umwandlung und der damit verbundenen dauerhaften Befreiung der Gesellschaft
von der Körperschaft- und Gewerbesteuer waren einmalig die stillen Reserven des Unternehmens
zu ermitteln und zu versteuern. Dies führte 2010 zu einer Steuervorauszahlung in Höhe
von 16,6 Mio. €. Die endgültige Höhe der Schlussbesteuerung wird durch die noch ausstehende
steuerliche Betriebsprüfung für die Jahre 2007 bis 2009 festgestellt, die voraussichtlich
in 2011 beginnen wird. Durch die REIT-Umwandlung, die Struktur des Immobilienportfolios und aufgrund der
Finanzstärke der Gesellschaft sieht sich HAMBORNER im Wettbewerb gut positioniert.
Dies schließt Schwankungen der Immobilienpreise und damit Auswirkungen auf die Bewertung
der Bestandsimmobilien nicht aus. Bei weiterhin niedrigem oder nur moderat ansteigendem Zinsniveau bietet sich auch
zukünftig ein günstiges Umfeld für weitere Ankäufe. Neuerwerbe müssen allerdings unsere
Qualitäts- und Renditeanforderungen erfüllen, so dass Zeitpunkte möglicher Ankäufe
ebenso wie Portfoliobereinigungen durch selektive Abverkäufe nicht genau prognostizierbar
sind. Insgesamt erwarten wir für 2011 und die Folgejahre positive, weiter ansteigende operative
Ergebnisse, die angemessene und möglichst steigende Ausschüttungen erlauben. Dies
setzt voraus, dass wir von größeren, nicht vorhersehbaren Ertragsminderungen verschont
bleiben. Schlusserklärung zum Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen (§ 312 AktG)Für das Geschäftsjahr 2010 hat der Vorstand gemäß § 312 AktG einen Bericht über die
Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt. Der Bericht enthält folgende Schlusserklärung: "Der Vorstand erklärt abschließend, dass die Gesellschaft nach den Umständen, die
ihm in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem das Rechtsgeschäft vorgenommen wurde, bei
jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt."" Bericht zu weiteren gesellschaftsrechtlichen Angaben (§ 289 Abs. 4 HGB)Zusammensetzung des gezeichneten KapitalsZum 31. Dezember 2010 belief sich das gezeichnete Kapital der Gesellschaft auf 34.120.000
€. Das Grundkapital ist eingeteilt in 34.120.000 nennwertlose Stückaktien, auf die
ein rechnerischer Betrag von 1 € je Aktie entfällt. Die Aktien sind voll eingezahlt.
Die Gesellschaft ist berechtigt, Sammelurkunden über Aktien auszustellen. Der Anspruch
des Aktionärs auf Verbriefung seines Anteils ist ausgeschlossen. Jede Stückaktie gewährt
in der Hauptversammlung eine Stimme, wobei Rechte aus Aktien, die einem Meldepflichtigen
gehören oder aus denen ihm Stimmrechte gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 oder Nr. 2 WpHG
zugerechnet werden, nicht für die Zeit bestehen, für welche die Mitteilungspflichten
nach § 21 Abs. 1 oder Abs. 1a WpHG nicht erfüllt werden. Ausgenommen sind nach § 28 Satz 2 WpHG Ansprüche nach § 58 Abs. 4 AktG und § 271 AktG,
wenn die Mitteilung nicht vorsätzlich unterlassen wurde und nachgeholt worden ist.
Für die Rechte und Pflichten der Aktionäre wird auf das Aktiengesetz, hier insbesondere
auf das Recht zur Teilnahme an der Hauptversammlung, § 118 Abs. 1 AktG, das Auskunftsrecht
nach § 131 AktG, das Stimmrecht gemäß §§ 133 ff. AktG sowie den Anspruch auf Beteiligung
am Bilanzgewinn, § 58 Abs. 4 AktG, verwiesen. Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffenDie von HAMBORNER ausgegebenen Aktien unterliegen in dieser Hinsicht keinerlei Beschränkungen. Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimmrechte überschreitenAngaben zu Mitteilungen über das Bestehen einer Beteiligung sind im Anhang unter "Sonstige
Erläuterungen und Pflichtangaben" ausgeführt. Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihenSämtliche von der Gesellschaft ausgegebenen Aktien beinhalten keine derartigen Sonderrechte. Art der Stimmrechtskontrolle, wenn Arbeitnehmer am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar ausübenHAMBORNER hat kein Mitarbeiter-Aktienprogramm. Soweit Mitarbeiter eigene Aktien erworben
haben, üben sie ihre daraus hervorgehenden Rechte nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften
und der Bestimmungen der Satzung unmittelbar selbst aus. Gesetzliche Vorschriften und Bestimmungen der Satzung über die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands und über die Änderung der SatzungVorstandsmitglieder werden gemäß § 84 Abs. 1 AktG durch den Aufsichtsrat auf höchstens
fünf Jahre bestellt. Eine wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils
für höchstens fünf Jahre, ist zulässig. Fehlt ein erforderliches Vorstandsmitglied,
so hat gemäß § 85 AktG in dringenden Fällen das Gericht auf Antrag eines Beteiligten
das Mitglied zu bestellen. Der Vorstand der Gesellschaft besteht gemäß § 7 Abs. 1
der Satzung aus mehreren Mitgliedern, deren Zahl der Aufsichtsrat bestimmt. Dabei
kann der Aufsichtsrat gemäß § 84 Abs. 2 AktG ein Mitglied zum Vorsitzenden ernennen.
Ferner kann er die Bestellung zum Vorstandsmitglied und die Ernennung zum Vorsitzenden
des Vorstands gemäß § 84 Abs. 3 AktG widerrufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Jede Satzungsänderung bedarf gemäß § 179 AktG eines Beschlusses der Hauptversammlung.
Dabei kann die Hauptversammlung dem Aufsichtsrat die Befugnis zu Änderungen übertragen,
die nur die Fassung betreffen (§ 179 Abs. 1 Satz 2 AktG). Gemäß § 12 Abs. 3 der Satzung
der Gesellschaft ist die Befugnis dem Aufsichtsrat übertragen. Erforderlich für die
Satzungsänderung ist ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss der Hauptversammlung, der
mindestens drei Viertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals umfasst
(§ 179 Abs. 2 Satz 1 AktG). Nach § 179 Abs. 2 AktG kann die Satzung andere Kapitalmehrheiten
bestimmen und weitere Erfordernisse vorsehen. Befugnisse des Vorstands zur Aktienausgabe oder zum AktienrückkaufZum Abschlussstichtag hatte der Vorstand keine Befugnisse Aktien auszugeben oder zurückzukaufen. Wesentliche Vereinbarungen der Gesellschaft, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots stehen, und hieraus folgende WirkungenDerartige Vereinbarungen hat die Gesellschaft nicht abgeschlossen. Entschädigungsvereinbarungen der Gesellschaft, die für den Fall eines Übernahmeangebots mit den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern getroffen sindEntschädigungsvereinbarungen dieser Art liegen nicht vor. Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGBMit der Erklärung zur Unternehmensführung stellt die HAMBORNER REIT AG wesentliche
Elemente ihrer Corporate-Governance-Strukturen dar: die Entsprechenserklärung von
Vorstand und Aufsichtsrat, wesentliche über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehende
Unternehmensführungspraktiken, die Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat sowie
Zusammensetzung und Arbeitsweise ihrer Ausschüsse. Die Erklärung zur Unternehmensführung
kann auf unserer Internetseite www.hamborner.de im Bereich Investor Relations / Corporate
Governance / Erklärung zur Unternehmensführung eingesehen werden. Vergütung von Vorstand und AufsichtsratDie detaillierten Ausführungen zum Vergütungssystem und zur Vergütung von Vorstand
und Aufsichtsrat finden sich unter unserer Corporate Governance Berichterstattung
auf Seite 23 ff. Die dort aufgeführten Darstellungen sind Bestandteil des Lageberichts. Duisburg, den 28. Februar 2011 Der Vorstand scroll
Der Lagebericht enthält auf die Zukunft gerichtete Aussagen. Diese Aussagen beruhen
auf aktuellen Annahmen und Einschätzungen des Vorstandes, die sorgfältig auf Basis
aller zum derzeitigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden.
Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde liegenden Annahmen nicht eintreffen,
können die tatsächlichen von den derzeit erwarteten Ergebnissen abweichen. Substanz braucht Schutz.Büroimmobilien ermöglichen wegen ihrer zumeist indexierten Mieten einen erhöhten Schutz gegen Kapitalentwertungen durch Inflation."Portfolio mit weiterer langfristig vermieteter Büroimmobilie Ausgebaut"Hochwertige Büroobjekte in zentralen Lagen mit guter Verkehrsanbindung sind attraktiv für erfolgreiche Unternehmen und sichern langfristige Mietverträge.Bei der Akquisition von Büroobjekten legen wir Wert auf qualitativ hoch- und neuwertige
Objekte in zentralen innerstädtischen Lagen mit guter Verkehrsanbindung oder in gut
erschlossenen Gewerbegebieten. Aufgrund der Risikostreuung werden Mehrmieter-Immobilien
bevorzugt. Bei ausgesprochen guter Bonität der Mieter, einem zukunftsträchtigen Geschäftsmodell
und langfristig laufenden Mietverträgen sind jedoch auch Einzelmieter-Objekte attraktiv
für HAMBORNER. Im November 2010 haben wir ein Büroobjekt mit Produktions- und Laborflächen in Brünnthal erworben:
Abschluss nach IFRSGewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010scroll
Aufstellung der im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungenscroll
Bilanz Aktivascroll
Bilanz Passivascroll
Kapitalflussrechnungscroll
Eigenkapitalveränderungsrechnungscroll
scroll
Anlagespiegel*scroll
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AnhangGrundlagen der AbschlusserstellungAllgemeine GrundlagenDie HAMBORNER REIT AG ist eine börsennotierte Kapitalgesellschaft (WKN 601300) mit
Sitz in Duisburg / Deutschland. In Umsetzung der Beschlüsse der Hauptversammlung vom
9. Juni 2009 wurde die HAMBORNER AG durch Eintragung in das Handelsregister am 18.
Februar 2010 mit Wirkung zum 1. Januar 2010 in eine REIT-Gesellschaft umgewandelt
und firmiert nun als HAMBORNER REIT AG. Sie unterliegt damit auch den Vorschriften
des Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen
(REITG). Am 23. September 2010 verabschiedete der Vorstand mit taggleicher Zustimmung des Aufsichtsrates
den grundsätzlichen Beschluss, das Grundkapital der Gesellschaft aus genehmigtem Kapital
um bis zu 11.350.000 € durch Ausgabe von bis zu 11.350.000 neuen, auf den Inhaber
lautenden Stückaktien ohne Nennbetrag gegen Bareinlage zu erhöhen. Der Beschluss über
den Angebotspreis, den Bezugspreis, das Bezugsverhältnis und die genaue Anzahl der
auszugebenden Aktien wurde vom Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 7. Oktober
2010 gefasst. Die neuen Aktien sind ab dem 1. Januar 2010 dividendenberechtigt. Die
Eintragung der Durchführung der Kapitalerhöhung in Höhe von 11.350.000 € in das Handelsregister
erfolgte am 11. Oktober 2010. Nach der Eintragung beträgt das Stammkapital der Gesellschaft
34.120.000 €. Der Nettoemissionserlös aus der Kapitalerhöhung dient der Stärkung der
Eigenkapitalbasis und der finanziellen Leistungsfähigkeit der HAMBORNER REIT AG und
wird von der Gesellschaft für das Wachstum durch den Erwerb weiterer Immobilien im
Rahmen der Investitionsstrategie eingesetzt. Die HAMBORNER REIT AG erwirbt Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an unbeweglichem
in- und ausländischen Vermögen im Sinne von § 3 REITG mit Ausnahme inländischer Bestandswohnimmobilien
zur Nutzung, Verwaltung oder Verwertung. Beteiligungen an Personen- und Kapitalgesellschaften
im Sinne von § 3 REITG können ebenfalls erworben, gehalten, verwaltet und verwertet
werden. Sitz der Gesellschaft ist Duisburg (Deutschland). Sie ist im Handelsregister
beim Amtsgericht Duisburg unter HRB 4 eingetragen. Als börsennotierte REIT-Aktiengesellschaft erstellt und veröffentlicht die HAMBORNER
REIT AG einen Einzelabschluss i.S.d. § 325 Abs. 2a HGB nach den Vorschriften der International
Financial Reporting Standards (IFRS). Der Lagebericht nach § 289 HGB wird mit dem
IFRS-Einzelabschluss im elektronischen Bundesanzeiger bekannt gemacht. Der Einzelabschluss zum 31. Dezember 2010 wurde nach den am Bilanzstichtag gültigen
International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union
anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 325 Abs. 2a HGB zu beachtenden handelsrechtlichen
Vorschriften aufgestellt. Die IFRS umfassen die vom International Accounting Standards
Board (IASB) erlassenen IFRS, die International Accounting Standards (IAS), die Interpretationen
des International Financial Reporting Committee (IFRIC) sowie die des Standing Interpretations
Committee (SIC). Sämtliche vom IASB herausgegebenen und zum Zeitpunkt der Aufstellung
des Abschlusses geltenden Standards und Interpretationen werden angewandt, sofern
sie von der EU übernommen wurden (Endorsement). Insofern entspricht der Einzelabschluss
der Gesellschaft den IFRS. Der Abschluss wurde in Euro (€) aufgestellt. Alle Beträge werden - soweit nicht anders
dargestellt - in Tausend Euro (T€) ausgewiesen. Aufgrund von Rundungen können sich
bei Summenbildungen und prozentualen Angaben geringfügige Abweichungen ergeben. Der Vorstand hat den Einzelabschluss auf den 31. Dezember 2010 und den Lagebericht
für das Jahr 2010 am 28. Februar 2011 aufgestellt und zur Vorlage an den Aufsichtsrat
freigegeben. Der vorliegende Einzelabschluss zum 31. Dezember 2010 basiert grundsätzlich auf den
gleichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie Berechnungsgrundsätzen wie der
Einzelabschluss des Vorjahres. Die Bilanz zum 31. Dezember 2010 ist gemäß IAS 1 (60)
nach Fristigkeiten gegliedert. Zur Verbesserung der Klarheit der Darstellung sind
verschiedene Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst
und werden im Anhang erläutert. Zur besseren Darstellung der Ertragslage ist die Gewinn-
und Verlustrechnung an die für Immobiliengesellschaften von der European Public Real
Estate Association (EPRA) empfohlenen Gliederungsvorschläge angepasst. Der nach den Vorschriften der IFRS gemäß § 325 Abs. 2a HGB aufgestellte Einzelabschluss
wird ebenso wie der handelsrechtliche Jahresabschluss beim Betreiber des elektronischen
Bundesanzeigers eingereicht. Der IFRS-Abschluss wird anschließend dort bekannt gemacht.
Die Abschlüsse stehen auf der Internetseite www.hamborner.de zum Download zur Verfügung.
Zudem können sie bei der HAMBORNER REIT AG, Goethestraße 45, 47166 Duisburg angefordert
werden. Geänderte oder neue IFRS und sich hieraus ergebende Ausweis-, Ansatz- oder BewertungsänderungenGegenüber dem Einzelabschluss zum 31. Dezember 2009 haben sich die nachfolgend genannten
Standards und Interpretationen geändert oder waren aufgrund der erfolgten Übernahme
in EU-Recht oder des Inkrafttretens der Regelung erstmalig anzuwenden. Die neuen oder
überarbeiteten Standards und Interpretationen hatten keinen wesentlichen Einfluss
auf die berichteten Beträge.
Die folgenden, bereits durch das IASB verabschiedeten, geänderten bzw. neu erlassenen
Standards und Interpretationen waren im Geschäftsjahr 2010 noch nicht verpflichtend
anzuwenden:
Von der Möglichkeit, die Standards und Interpretationen vorzeitig anzuwenden, wurde
kein Gebrauch gemacht. HAMBORNER erwartet, dass sich zukünftig aus der Anwendung der
am Bilanzstichtag herausgegebenen Standards und Interpretationen keine wesentlichen
Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben werden. Bilanzierungs- und BewertungsmethodenImmaterielle VermögenswerteDie immateriellen Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige
lineare Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen entsprechen der wirtschaftlichen
Nutzungsdauer, die drei bis acht Jahre beträgt. SachanlagenDie Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige
lineare Abschreibungen bewertet. Abgangserlöse weisen wir unter den Sonstigen betrieblichen
Erträgen (Gewinne) oder den Sonstigen betrieblichen Aufwendungen (Verluste) aus. Als Finanzinvestition gehaltene ImmobilienDie als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Investment Properties) werden in
Ausübung des Wahlrechts nach IAS 40 (30) i. V. m. (56) zu fortgeführten Anschaffungs-
oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung linearer Abschreibungen bewertet. Als
Investment Properties werden alle unbebauten und bebauten Grundstücke sowie Gebäude
und Gebäudeteile angesehen, die zur Erzielung künftiger Mieteinnahmen, zur Erzielung
von Gewinnen aus Wertsteigerungen und/oder für eine gegenwärtig unbestimmte Nutzung
gehalten werden. Sie sind nicht für Verwaltungszwecke oder zum kurzfristigen Handel
im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit bestimmt. Die planmäßigen Abschreibungen
erfolgen linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer. Das Ergebnis aus dem Verkauf
von "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" wird in der Gewinn- und Verlustrechnung
in einem gesonderten Posten dargestellt. Zur Ermittlung des nach IAS 40 im Anhang anzugebenden beizulegenden Zeitwerts (Fair
Value) haben wir unser Immobilienportfolio Ende 2010 von einem unabhängigen Sachverständigen
bewerten lassen. Die Ermittlung der Immobilienmarktwerte erfolgte nach international
anerkannten Standards mittels der Discounted-Cashflow(DCF)-Methode. Innerhalb des
DCF-Verfahrens wurden für einen Betrachtungszeitraum von regelmäßig elf Jahren - 2011
bis 2021 - die jeweils zu erwartenden Zahlungsmittelüberschüsse des jeweiligen Ojektes
(Cashflows) ermittelt. Der Marktwert der Immobilien ergibt sich aus der Summe der
abdiskontierten Zahlungsströme des Gesamtplanungszeitraums vor Steuern zuzüglich des
ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Restwertes. Bei der Diskontierung
kamen risikoadjustierte Zinssätze zwischen 4,8 % und 9,0 % zur Anwendung. Für weitergehende
Informationen verweisen wir auf das Kapitel "Wertentwicklung des Immobilienportfolios"
im Lagebericht. Außerplanmäßige Ab- und Zuschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltene ImmobilienBei allen immateriellen Vermögenswerten, Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien wird die Werthaltigkeit der Bilanzansätze turnusmäßig überprüft. Daneben
findet eine Prüfung der Wertansätze statt, wenn Ereignisse oder Änderungen der Umstände
vermuten lassen, dass der bilanzierte Buchwert nicht mehr erzielbar sein könnte. Soweit
der erzielbare Betrag dieser Vermögenswerte am Abschlussstichtag den Buchwert wesentlich
unterschreitet, wird dem durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen. Zur Bestimmung des erzielbaren Betrags wird der von einem aktiven Markt abgeleitete
Nettoveräußerungserlös oder - falls höher - der Barwert der geschätzten zukünftigen
Cashflows aus der Nutzung herangezogen. Bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
bildet der gutachterlich ermittelte Marktwert den Wertmaßstab für den Nutzungswert.
Soweit die Ursachen für in den Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen
nicht mehr bestehen, werden Zuschreibungen bis zu den fortgeführten Buchwerten vorgenommen.
Der Ausweis der außerplanmäßigen Abschreibungen erfolgt unter dem Posten "Abschreibungen
auf immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien".
Die Zuschreibungen werden in den Sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst. Im Berichtsjahr wurde das Ergebnis zur Anpassung der ausgewiesenen Restbuchwerte an
die zum 31.12.2010 maßgeblichen Verkehrswerte durch außerplanmäßige Abschreibungen
in Höhe von 294 T€ gemindert. Andererseits war für in Vorjahren außerplanmäßig abgeschriebene
Immobilien eine Wertaufholungszuschreibung von 2.089 T€ vorzunehmen. Finanzielle VermögenswerteDie finanziellen Vermögenswerte werden in Übereinstimmung mit IAS 39 bei ihrem erstmaligen
Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet, der die Transaktionskosten bei Erwerb
berücksichtigt. Die Folgebewertung richtet sich danach, welcher Kategorie ein finanzieller
Vermögenswert zugeordnet wird.
Derivative FinanzinstrumenteHAMBORNER setzt zur Steuerung der Risiken aus Zinsschwankungen derivative Finanzinstrumente
in Form von Zinsswaps ein. Die derivativen Finanzinstrumente werden erstmalig am Handelstag bilanziert. Die Bewertung
der Zinsderivatgeschäfte, bei denen die Voraussetzungen des Hedge Accounting nicht
vorliegen, erfolgt zu Marktwerten. Die aus Marktwertänderungen dieser Derivate entstehenden
Gewinne und Verluste werden in der Gewinn- und Verlustrechnung innerhalb des Finanzergebnisses
ausgewiesen. Bei Cashflow-Hedges, die der Absicherung von Risiken dienen, die sich auf die Beträge
oder den zeitlichen Ablauf zukünftiger Geldflüsse auswirken, werden Marktwertänderungen
bei Vorliegen und Dokumentation ausreichender Effizienz der Risikoeingrenzung erfolgsneutral
im Eigenkapital erfasst (Neubewertungsrücklage). Im Berichtsjahr wurden aus Marktwertänderungen
-1.189 T€ unmittelbar im Eigenkapital erfasst. Die Effizienz des Cashflow-Hedges wird
nach der Dollar-Offset-Methode ermittelt. Im vorliegenden Fall führte die Ermittlung
im Ergebnis dazu, dass die Veränderungen der Wertansätze im Eigenkapital berücksichtigt
werden konnten. Positive Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente werden unter
den Sonstigen Vermögenswerten, negative Marktwerte in einem gesonderten Posten unter
den Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. In Perioden vor dem 01.01.2010 erfolgte die
Ermittlung der Marktwertänderungen unter Berücksichtigung von latenten Steuern. Mit
Eintritt in den REIT-Status ist HAMBORNER auf Gesellschaftsebene steuerbefreit. Die
in der Vergangenheit aus Marktwertänderungen von Zinsderivaten gebildeten latenten
Steuern waren daher im Berichtsjahr erfolgsneutral aufzulösen. Daraus resultiert zum
31.12.2010 eine weitere Veränderung der Neubewertungsrücklage in Höhe von -1.240 T€. Die jeweils von den Kreditinstituten mitgeteilten Marktwerte ergeben sich durch Abzinsung
der erwarteten künftigen Zahlungsströme über die Restlaufzeit der Verträge auf Basis
aktueller Marktzinsen oder Zinsstrukturkurven. Die Bewertung der Derivate erfolgt
nach Stufe 2. Das bedeutet, in die zugrundeliegenden Bewertungsmodelle fließen Faktoren
ein, die direkt (d. h. als Preise) oder indirekt (d. h. in Ableitung von Preisen)
auf aktiven Märkten beobachtet werden. RückstellungenRückstellungen werden im Hinblick auf die nach den IFRS-Standards geforderte Fristigkeitsgliederung
in lang- und kurzfristig unterteilt und entsprechend ausgewiesen. Rückstellungen für PensionenDie Pensionsrückstellungen werden nach dem Anwartschafts-barwertverfahren (Projected-Unit-Credit-Methode)
unter Berücksichtigung erwarteter zukünftiger Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet.
Für versicherungsmathematische Gewinne und Verluste wird das nach IAS 19 zulässige
Korridorverfahren angewendet. Danach werden versicherungsmathematische Gewinne und
Verluste, soweit sie 10 % des Verpflichtungsumfangs überschreiten, auf die durchschnittliche
Restdienstzeit der Anwärter verteilt. Der Dienstzeitaufwand und die für das laufende
Jahr zu erfassenden versicherungsmathematischen Gewinne / Verluste werden innerhalb
der Personalaufwendungen, der in den Pensionsaufwendungen enthaltene Zinsanteil innerhalb
der Zinsaufwendungen ausgewiesen. Die Pensionsverpflichtungen werden unter Berücksichtigung
der biometrischen Rechnungsgrundlagen gemäß den Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus
Heubeck ermittelt. Den Berechnungen liegen folgende Parameter zugrunde: scroll
Ausgaben für beitragsorientierte Pläne werden als Aufwand erfasst und im Personalaufwand
ausgewiesen. Sonstige RückstellungenDie kurzfristigen Rückstellungen sind in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme
(Best Estimate) ohne Abzinsung gebildet worden und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag
erkennbaren Verpflichtungen, die auf Geschäftsvorfällen oder Ereignissen der Vergangenheit
beruhen und deren Höhe und/oder Fälligkeit unsicher ist. Dabei werden nur Drittverpflichtungen
berücksichtigt, bei denen wahrscheinlich ist, dass es zu einem Vermögensabfluss kommen
wird. Rückstellungen für Verpflichtungen, die nicht bereits im Folgejahr zu einer Vermögensbelastung
führen, werden in Höhe des Barwertes des erwarteten Vermögensabflusses gebildet. VerbindlichkeitenDie Verbindlichkeiten werden bei erstmaligem Ansatz mit ihrem beizulegenden Zeitwert
unter Einbezug von Transaktionskosten angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten
Anschaffungskosten. Verbindlichkeiten werden als langfristig klassifiziert, wenn der
Vertrag eine Tilgung nach zwölf Monaten vorsieht. Aufwands- und ErtragsrealisierungDie Erfassung von Umsatzerlösen und Sonstigen betrieblichen Erträgen richtet sich
grundsätzlich danach, wann die Leistungen erbracht bzw. wann bei Veräußerungsgeschäften
alle wesentlichen Chancen und Risiken im Zusammenhang mit dem Eigentum auf den Erwerber
übertragen wurden. Betriebliche Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Verursachungszeitpunkt
als Aufwand erfasst. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung(1) NettomieteinnahmenDie Erlöse aus Mieten und Pachten der gemäß IAS 40 bilanzierten Immobilien stiegen
um 2.575 T€ und betragen im Berichtsjahr 25.026 T€. Der Anstieg ergibt sich durch
Mietsteigerungen aus Objektzugängen des laufenden Jahres und des Vorjahres (2.973
T€), aus Mietausfällen infolge Objektverkäufen (-103 T€) sowie aus Rückgängen bei
den Bestandsmieten (like for like) in Höhe von -295 T€. Weiterberechnungen von Nebenkosten an Mieter umfassen hauptsächlich Heizkosten, Grundbesitzabgaben
und sonstige Mietnebenkosten, die nach den mietvertraglichen Vereinbarungen umlagefähig
sind. Die entsprechenden Erlöse nahmen im Berichtsjahr um 282 T€ zu. Die Erhöhung
der Weiterbelastungserlöse ergibt sich mit 269 T€ als Saldo aus der Veränderung im
Objektbestand. Bei den übrigen im Bestand verbliebenen Immobilien nahmen die Erlöse
aus der Weiterbelastung von Nebenkosten um insgesamt 13 T€ zu. scroll
Einen Überblick über die zehn größten Mieter haben wir im Lagebericht auf Seite 46
dargestellt. 4,9 Mio. € der Mieterlöse entfallen auf die Kaufland-Gruppe. Die laufenden Betriebsaufwendungen umfassen unter anderem den Aufwand für Energien,
Grundbesitzabgaben, Versicherungsprämien, Erbbauzinsen und Grundsteuern und können
im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarungen größtenteils an die Mieter weiterberechnet
werden. Sie erhöhten sich infolge der Zunahme des Objektbestandes um 229 T€ und betragen
3.895 T€. Die Aufwendungen für die Grundstücks- und Gebäudeinstandhaltung betragen
1.708 T€ nach 1.264 T€ im Vorjahr. Die Erhöhung um 444 T€ betrifft im Wesentlichen
größere geplante Einzelmaßnahmen, u.a. Dach- und Fassadensanierungen. scroll
(2) VerwaltungsaufwandDer Posten enthält die satzungsbedingten Kosten für Hauptversammlung, Aufsichtsrat
und Abschlussprüfer sowie sachliche Kosten der Verwaltung. Die Erhöhung um 60 T€ ist
hauptsächlich auf verstärkte Maßnahmen im Bereich der Öffentlichkeitsarbeit zurückzuführen. Folgende Honorare für den bestellten Abschlussprüfer wurden im Geschäftsjahr erfasst: scroll
Unter den anderen Bestätigungsleistungen des Geschäftsjahres weisen wir hauptsächlich
Honorare im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung aus, die ergebnisneutral mit der
Kapitalrücklage verrechnet wurden. Die sonstigen Leistungen enthalten in Höhe von
6 T€ (Vorjahr: 5 T€) Reisekosten und Auslagen im Zusammenhang mit den erteilten Mandaten. (3) PersonalaufwandDer Personalaufwand blieb im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert und beträgt
2.743 T€. Während die Löhne und Gehälter im Wesentlichen durch gegenüber Vorjahr geringerem
Rückstellungsaufwand für nicht genommenen Urlaub um 64 T€ abnahmen, stiegen die Aufwendungen
für Altersversorgung um 68 T€. scroll
(4) Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltene ImmobilienDie Abschreibungen in 2010 liegen um 763 T€ über dem Vorjahreswert und betragen 8.031
T€. Davon entfallen 7.990 T€ auf "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" (Vorjahr:
7.228 T€). Der Posten enthält außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 294 T€ durch
die Anpassung der zum 31.12.2010 ausgewiesenen Restbuchwerte an die maßgeblichen Verkehrswerte
(Vorjahr: 714 T€). (5) Sonstige betriebliche Erträgescroll
Die Wertaufholungszuschreibung ergibt sich aus der Anpassung von in Vorjahren außerplanmäßig
abgeschriebenen Immobilien an die gutachterlich ermittelten Verkehrswerte zum 31.12.2010. Der Ertrag aus dem Abgang von Beteiligungen im Vorjahr setzte sich aus einer Kaufpreisnachzahlung
in Höhe von 548 T€ für den bereits in 2008 abgewickelten Verkauf unserer Anteile an
der Wohnbau Dinslaken GmbH sowie aus dem Veräußerungserlös unserer Anteile an der
Montan GmbH Assekuranz-Makler in Höhe von 129 T€ zusammen. (6) Sonstige betriebliche AufwendungenDie Sonstigen betrieblichen Aufwendungen gingen um 148 T€ zurück und betragen 724
T€. Der Rückgang ergibt sich einerseits aus einer Verminderung der im Vorjahr durch
Sondervorgänge beeinflussten Rechts- und Beratungskosten im Umfang von 408 T€ und
andererseits aus gegenüber dem Vorjahr um 142 T€ höheren Kosten der Kreditaufnahme
sowie einem Anstieg verschiedener Posten der Übrigen Sonstigen betrieblichen Aufwendungen
um 118 T€. (7) Ergebnis aus der Veräußerung von ImmobilienAus der Veräußerung von Immobilien erzielten wir im Berichtsjahr ein Ergebnis in Höhe von 2.227 T€ nach 434 T€ im Vorjahr. Während sich die Verkäufe des Jahres 2009 auf ein Bestandsobjekt sowie auf kleinere Abgänge aus unserem unbebauten Grund- und Altbesitz beschränkten, haben wir in 2010 neben einem Geschäftshaus in Hamm aus unserem unbebauten Grundbesitz eine überwiegend forstwirtschaftlich genutzte Streubesitzfläche von rd. 1,9 Mio. m2 und ein zu Freizeitzwecken genutztes unbebautes Grundstück verkaufen können. (8) Ergebnis aus BeteiligungenDer Beteiligungsertrag des Vorjahres betraf die Ausschüttung der Montan GmbH Assekuranz-Makler
für das Geschäftsjahr 2008/2009. Da die Beteiligung inzwischen veräußert wurde, sind
im Berichtsjahr keine Beteiligungserträge mehr angefallen. (9) FinanzergebnisDas Finanzergebnis umfasst ausschließlich Zinserträge und -aufwendungen. Die Zinserträge
betragen 268 T€ und setzen sich überwiegend aus Tages- oder Festgeldzinsen für Geldanlagen
bei verschiedenen Banken zusammen. Das noch immer niedrige allgemeine Zinsniveau sowie
der durch Abfluss der für die Immobilieninvestitionen eingesetzten Eigenmittel verringerte
durchschnittliche Liquiditätsbestand führten zu einem Rückgang dieser Erträge um 221
T€. Die Zinsaufwendungen nahmen im Geschäftsjahr 2010 infolge der in voller Höhe aufwandswirksam
werdenden Zinszahlungen für bereits im Vorjahr aufgenommene Immobilienkredite und
des zeitanteiligen Zinsaufwands für die im Berichtsjahr hinzugekommenen Kredite um
insgesamt 1.068 T€ auf 6.576 T€ zu. Die Zinsaufwendungen enthalten Zahlungsströme aus abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäften
im Saldo von 3.131 T€. Die von uns auf Basis fest vereinbarter Zinssätze bei vierteljährlicher
oder halbjährlicher Abrechnung geleisteten Zahlungen belaufen sich im Berichtsjahr
auf 3.800 T€ (Vorjahr: 3.924 T€). Der Rückgang ist ausschließlich auf den Rückgang
der verzinslichen Swap-Valuta zurückzuführen. Im Gegenzug erhielten wir vereinbarungsgemäß variable Zinsen auf Basis des 3- bzw.
6-Monats-EURIBOR in Höhe von 669 T€ (Vorjahr: 1.425 T€). Zum Rückgang haben der weitere
Verfall der kurzfristigen Zinsen ebenso wie die Abnahme der zinstragenden Swap-Beträge
beigetragen. Für weitere Angaben und Informationen zu den Zinssicherungsgeschäften
verweisen wir auf das Kapitel "Finanzverbindlichkeiten und derivative Finanzinstrumente". (10) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
scroll
a) ErtragsteueraufwandDer Ertragsteueraufwand beinhaltet mit 2.799 T€ den Aufwand aus der Schlussbesteuerung
der Gesellschaft bei Eintritt in den REIT-Status. Ferner wurden Körperschaft- und
Gewerbeertragsteuern für Vorjahre im Umfang von -21 T€ verrechnet. b) Latente SteuernDurch Eintritt der Gesellschaft in den REIT-Status und der damit einhergehenden Steuerbefreiung
auf der Gesellschaftsebene waren zum 31.12.2010 keine latenten Steuern mehr auszuweisen. Für den ausgewiesenen Steueraufwand ergibt sich folgende Überleitungsrechnung: scroll
Da die ausgewiesenen Ertragsteuern ausschließlich vergangene Geschäftsjahre betreffen,
beträgt die Steuerquote -bezogen auf das Jahresergebnis 2010 - 0 %. Die Entwicklung der aktiven und passiven latenten Steuern im Berichtsjahr stellt sich
wie folgt dar: scroll
scroll
(11) Ergebnis je AktieDer Jahresüberschuss beträgt 5.490 T€ und liegt damit um 417 T€ über dem Vorjahreswert. Das Ergebnis je Aktie beträgt 0,22 € und wird in Übereinstimmung mit IAS 33 ermittelt.
Danach ergibt sich das Ergebnis je Aktie, indem das den Aktionären zustehende Periodenergebnis
durch die zeitlich gewichtete durchschnittliche Zahl der Aktien im Geschäftsjahr dividiert
wird. Eine Verwässerung z. B. durch Aktienoptionen oder Wandelanleihen besteht nicht, da
HAMBORNER keine solchen Programme aufgelegt hat. Verwässertes und unverwässertes Ergebnis
je Aktie sind somit identisch. scroll
Erläuterungen zur Bilanz(12) Immaterielle Vermögenswerte und SachanlagenDie immateriellen Vermögenswerte umfassen entgeltlich erworbene Nutzungsrechte für
System- und Anwendersoftware, die zu Anschaffungskosten angesetzt und linear über
eine Nutzungsdauer von drei bis acht Jahren abgeschrieben werden. Diese Wertminderung
wird unter dem Posten "Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen
und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" ausgewiesen. Außerplanmäßige Wertkorrekturen
(Minderungen oder Mehrungen) wurden in 2010 nicht vorgenommen. Unter den Sachanlagen weisen wir das Verwaltungsgebäude der Gesellschaft in Duisburg
sowie die Betriebs- und Geschäftsausstattung aus. Der Abschreibungsermittlung des Verwaltungsgebäudes liegt eine Gesamtnutzungsdauer
von 50 Jahren und am Bilanzstichtag eine Restnutzungsdauer von 9 Jahren zugrunde. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung hat eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer
zwischen 3 und 15 Jahren. (13) Als Finanzinvestition gehaltene ImmobilienDie Zugänge bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien betrugen im Geschäftsjahr
71.558 T€. Davon entfallen 71.489 T€ auf die im Berichtsjahr erworbenen Immobilien
und darauf geleistete Anzahlungen sowie 69 T€ auf Nachaktivierungen im Bestand. Veräußert wurde im Berichtszeitraum ein Geschäftshaus in Hamm. Außerdem haben wir in 2010 eine überwiegend forstwirtschaftlich genutzte Streubesitzfläche von rd. 1,9 Mio. m2 und ein rd. 200.000 m2 großes, zu Freizeitzwecken genutztes unbebautes Grundstück sowie einige kleinere Grundstücke aus unserem Altbestand verkauft. Folgende Nutzungsdauern kamen im Berichtsjahr zur Anwendung: scroll
Zur Anpassung der zum 31.12.2010 bilanzierten fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten
an die maßgeblichen Verkehrswerte wurde das Ergebnis des Berichtsjahres durch eine
außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von 294 T€ gemindert. Andererseits ergab sich
auf in Vorjahren außerplanmäßig abgeschriebene Immobilien eine Wertaufholungszuschreibung
im Umfang von 2.089 T€. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entwickelten sich im Berichtsjahr
wie nachfolgend dargestellt: scroll
Die direkten betrieblichen Aufwendungen von vermieteten und unvermieteten Investment
Properties betragen im Berichtsjahr 5.603 T€ (Vorjahr: 4.930 T€). Der gesamte Bestand
war - von vorübergehenden Teilleerständen in einzelnen Objekten abgesehen - am Bilanzstichtag
vermietet. Auf die Leerstandsflächen einschließlich des nicht verpachteten unbebauten
Grundbesitzes entfallen von den vorgenannten Beträgen im Berichtsjahr 120 T€ (Vorjahr:
107 T€). Die auf die nicht vermieteten Flächen entfallenden Aufwendungen werden dabei
nach dem gewichteten prozentualen Verhältnis ermittelt, das auf den Leerstand in Relation
zur Gesamtmietfläche entfällt. Auch zum 31.12.2010 wurde unser gewerbliches Immobilienportfolio von einem unabhängigen
Sachverständigen nach international anerkannten Standards bewertet. Unter Berücksichtigung von Zu- und Abgängen des Berichtsjahres ergab sich zum 31.12.2010
ein Verkehrswert unseres bebauten Immobilienportfolios von 376.150 T€ (Vorjahr: 307.940
T€). Der Immobilienbestand wird nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren bewertet. Wegen
weiterer Details zur Bewertung unserer Immobilien verweisen wir auf das Kapitel "Wertentwicklung
des Immobilienportfolios" im Lagebericht. Aus beurkundeten Grundstückskaufverträgen bestanden am 31.12.2010 Verpflichtungen
zur Kaufpreiszahlung von insgesamt 100,8 Mio. €. Darauf wurden Anfang Januar 2011
vereinbarungsgemäß Zahlungen in Höhe von 28,5 Mio. € geleistet. Die restlichen Verpflichtungen
werden fällig, wenn die Immobilien auf uns übergegangen sind und die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen
vorliegen. Aus heutiger Sicht wird dies in den Jahren 2011 und 2012 der Fall sein. Der unbebaute Grundbesitz ist zu den historischen Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund
seiner Struktur (überwiegend Flächen mit land- und forstwirtschaftlichem Charakter)
ist ein anderer Wert verlässlich nicht zu ermitteln. (14) Finanzielle VermögenswerteDie finanziellen Vermögenswerte betreffen ausschließlich sonstige Ausleihungen. Diese
enthalten überwiegend langfristige zinslose Wohnungsbaudarlehen, die zum Barwert angesetzt
wurden, und sonstige Darlehen an Belegschaftsmitglieder. Sie nahmen im Berichtsjahr
durch planmäßige Rückzahlungen um 10 T€ ab und betragen 28 T€. (15) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte, latente Steueransprüche, Forderungen aus ErtragsteuernSämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zu fortgeführten Anschaffungskosten
bilanziert. Einzelwertberichtigungen auf zweifelhafte Forderungen wurden in Höhe von
55 T€ vorgenommen. Die sonstigen langfristigen Vermögenswerte enthalten mit 243 T€ (Vorjahr: 253 T€)
vor allem gezahlte Erschließungskosten für das Erbbaugrundstück in Solingen sowie
mit 124 T€ (Vorjahr: 111 T€) das aktivierte Deckungskapital für Ansprüche aus Rückdeckungsversicherungen
für Pensionsverpflichtungen. Die bestehende Rückdeckungsversicherung stellt kein Planvermögen
im Sinne von IAS 19 dar. Mit Eintritt in den REIT-Status ist HAMBORNER auf Gesellschaftsebene steuerbefreit.
Die in der Vergangenheit auf Bewertungsunterschiede bei Zinsderivaten, Investment
Properties und Rückstellungen gebildeten latenten Steuern waren daher im Berichtsjahr
aufzulösen. Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte gliedern sich wie folgt: scroll
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betreffen ganz überwiegend Forderungen
an Mieter und Pächter. Die Sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte nahmen hauptsächlich
durch Vereinnahmung im Vorjahresabschluss ausgewiesener Umsatzsteuerforderungen und
Forderungen aus Umbaumaßnahmen um 97 T€ ab. Gleichzeitig stiegen die abgegrenzten
Zinsforderungen aus Fest- und Tagesgeldanlagen um 82 T€. Die ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen waren am Abschlussstichtag
allesamt fällig und werden somit innerhalb von weniger als 30 Tagen nach dem Bilanzstichtag
überfällig. Das Ergebnis des Berichtsjahres wurde durch die Ausbuchung von Forderungen im Umfang
von 14 T€ (Vorjahr: 36 T€) gemindert. Im gleichen Zeitraum gingen auf in Vorjahren
ausgebuchte Forderungen Zahlungen in Höhe von 4 T€ (Vorjahr: unter 1 T€) ein. Die Forderungen aus Ertragsteuern betragen 12 T€ (Vorjahr: 44 T€). Sie betreffen hauptsächlich
einen Körperschaftsteuererstattungsanspruch gemäß § 37 Abs. 1 KStG, der uns in sieben
jährlichen Raten bis 2017 zufließen wird. (16) Bankguthaben und KassenbeständeHauptsächlich durch den Zufluss des Nettoemissionserlöses aus der durchgeführten Kapitalerhöhung
stieg der Finanzmittelfonds gegenüber dem Vorjahr um 45.687 T€ und beträgt 83.629
T€. scroll
(17) EigenkapitalDie Entwicklung des Eigenkapitals vom 1. Januar 2009 bis zum 31. Dezember 2010 ist
in der Eigenkapitalveränderungsrechnung dargestellt. Zum 31.12.2010 beträgt das gezeichnete
Kapital der Gesellschaft 34,12 Mio. € und ist in 34.120.000 auf den Inhaber lautende
nennwertlose Stückaktien eingeteilt. Der im Rahmen der Kapitalerhöhung über den rechnerischen Wert hinaus erzielte Emissionserlös
in Höhe von 68,1 Mio. € wurde nach Abzug der Kosten für die Kapitalerhöhung in Höhe
von 3,8 Mio. € in die Kapitalrücklage eingestellt. Da für REIT-Gesellschaften keine Verpflichtung zur Bildung gesetzlicher Rücklagen
gemäß § 150 AktG besteht, wurde die zum 1. Januar 2010 bestehende gesetzliche Rücklage
innerjährlich zu Gunsten der anderen Gewinnrücklagen aufgelöst. Zum 31. Dezember 2010 weist die Gesellschaft einen Bilanzgewinn in Höhe von 29.334
T€ (Vorjahr: 32.269 T€) aus. Der Vorstand wird der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr
2010 eine Dividendenausschüttung in Höhe von 12.624.400 € vorschlagen. Dies entspricht
einer Dividende von 0,37 € je Stückaktie. Dem Dividendenvorschlag liegt ein handelsrechtlicher
Bilanzgewinn der Gesellschaft in Höhe von 19.418 T€ zugrunde. Die anderen Gewinnrücklagen enthalten die in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse
- soweit diese nicht ausgeschüttet bzw. auf neue Rechnung vorgetragen wurden sowie
die im Berichtsjahr aufgelöste gesetzliche Rücklage - und betragen 106.853 T€. Die Neubewertungsrücklage enthält die Fair-Value- Änderungen aus der Bewertung von
Derivaten im Zusammenhang mit Sicherungsgeschäften (Cashflow-Hedges), soweit diese
erfolgsneutral behandelt wurden. Ziele unseres Kapitalmanagements sind die Sicherstellung der Unternehmensfortführung,
die adäquate Verzinsung des Eigenkapitals sowie die Erhaltung der Schuldentilgungsfähigkeit. Die Steuerungsgröße ist hier im Wesentlichen die Eigenkapitalquote, die auch bei Investoren,
Analysten und Banken eine anerkannte Unternehmenskennzahl darstellt. scroll
Daneben ist für die Gesellschaft die Einhaltung des nach § 15 REITG kodifizierten
Eigenkapitaldeckungsgrades für den Statuserhalt als Real Estate Investment Trust von
großer Bedeutung und unterliegt daher einer laufenden Überwachung. Zum 31. Dezember
2010 betrug die Kennzahl 74,9 % (Vorjahr: 67,2 %). Die deutliche Verbesserung des
Eigen-kapitaldeckungsgrades steht in direktem Zusammenhang mit der durchgeführten
Kapitalerhöhung. Eine wesentliche Kennzahl im Zusammenhang mit der Schuldentilgungsfähigkeit bildet
der Loan to Value (LTV). Diese Kennziffer definiert das Verhältnis zwischen Nettofinanzverbindlichkeiten
und dem ermittelten Wert unserer Immobilien. Sie wurde von uns zum Bilanzstichtag
erstmals in Anlehnung an die bei Immobiliengesellschaften verbreitete Berechnungsmethode
nach dem EPRA-Standard ermittelt. Zum 31. Dezember 2010 beträgt die Kennzahl 19,3
%. Die Vorjahreszahl wurde der Vergleichbarkeit halber ebenfalls auf die neue Berechnungsmethode
umgestellt und beträgt nach Umrechnung 22,9 %. Den Rahmen für das Kapitalmanagement bilden grundsätzlich die gesellschaftsrechtlichen
Bestimmungen, innerhalb derer eine Steuerung der Kapitalstruktur, z. B. durch Kapitalerhöhung,
erfolgt. Die Ziele des Kapitalmanagements wurden im Geschäftsjahr erreicht. (18) Finanzverbindlichkeiten und derivative FinanzinstrumenteHauptsächlich durch weitere Kreditaufnahmen zur Immobilienfinanzierung nahmen die
Finanzverbindlichkeiten im Saldo um 49.243 T€ auf 155.070 T€ zu. Die derivativen Finanzinstrumente
verringerten sich aufgrund von Marktwertänderungen um 1.178 T€ und betragen -9.023
T€. Den bestehenden Immobilienkrediten liegen sowohl langfristige Festzinsvereinbarungen
als auch - zur Erreichung größerer Flexibilität - Zinsvereinbarungen auf EURIBOR-Basis
zugrunde. Das Zinsänderungsrisiko wurde in diesen Fällen durch den Abschluss von Zinsswaps
ausgeschaltet, bei denen wir den EURIBOR erhalten und über die gesamte Swap-Laufzeit
einen gleichbleibenden Festzins zahlen. Ein kurzfristiger Immobilienkredit mit variabler
Verzinsung ist nicht durch ein Swap-Geschäft abgesichert. Dieser Kredit wird vertragsgemäß
im Juli 2011 durch ein bereits abgeschlossenes langfristiges Hypothekendarlehen mit
Festzinsvereinbarung abgelöst. Am Bilanzstichtag betrug das aus den Zins-Swaps resultierende nominelle Sicherungsvolumen
82,6 Mio. €. Die Laufzeit der Derivate endet in Abhängigkeit von den zugrundeliegenden
Kreditgeschäften zwischen 2013 und 2018. Die im Eigenkapital erfasste Veränderung
der Marktwerte der Zinsderivate in Höhe von 1,2 Mio. € führte zu einem Rückgang der
Neubewertungsrücklage auf -9.023 T€. Daneben hielt die Gesellschaft seit dem Jahr 2000 zwei weitere Zinsderivate, bei denen
eine Sicherungsbeziehung zu einem Kreditgeschäft nicht bestand. Die Laufzeit dieser
Verträge endete in 2010. scroll
scroll
Sämtliche Kredite sind grundbuchlich besichert. Am 31.12.2010 waren Grundschulden
im Umfang von 166,8 Mio. € zu Lasten der Gesellschaft eingetragen. Daneben sind die
Mietforderungen der besicherten Objekte in Form einer stillen Zession an die kreditgebenden
Banken abgetreten. Die langfristigen Immobilienkredite werden mit Zinssätzen zwischen 3,99 % und 5,21
% (Durchschnittsverzinsung: 4,56 %) verzinst. Entsprechend den Darlehensvereinbarungen
erfolgen die Tilgungen quartalsweise, halbjährlich oder jährlich. Vertraglich vereinbarte Tilgungsleistungen: scroll
HAMBORNER ist aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit verschiedenen Risiken ausgesetzt.
Eine ausführliche Darstellung dieser Risiken und deren Steuerung enthält der Risikobericht,
der Teil des Lageberichts ist. Zur Steuerung von Zinsrisiken werden im Wesentlichen derivative Finanzinstrumente
in Form von Zinsswaps eingesetzt. Die sich im Zusammenhang mit dem Einsatz dieser
derivativen Finanzinstrumente ergebenden Risiken sind Gegenstand der Risikosteuerung
und -kontrolle. Die aus den Finanzinstrumenten resultierenden Risiken betreffen Kredit-, Liquiditäts-
und Marktrisiken. Kreditrisiken bestehen in Form von Ausfallrisiken finanzieller Vermögenswerte.
Dieses Risiko besteht maximal in Höhe der Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte.
Für die Derivate ist dies die Summe aller positiven Marktwerte und für die originären
Finanzinstrumente die Summe der Buchwerte. Soweit Ausfallrisiken bestehen, werden
diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Liquiditätsrisiken stellen Refinanzierungsrisiken und damit Risiken einer fristgerechten
Erfüllung bestehender Zahlungsverpflichtungen dar. Zur frühzeitigen Erkennung der
zukünftigen Liquiditätssituation werden die Strategie sowie die Ergebnisse des Planungsprozesses
zugrunde gelegt. In der Mittelfristplanung, die einen Zeitraum von fünf Jahren umfasst,
wird der erwartete Liquiditätsbedarf geplant. Der laufende Liquiditätsbedarf wird anhand täglicher, wöchentlicher und monatlicher
Planungsrechnungen mit den Ist-Daten abgeglichen. Für die Darstellung der Marktrisiken werden gemäß IFRS 7 Sensitivitätsanalysen gefordert.
Durch vergangenheitsbezogene hypothetische Änderungen von Risikovariablen sollen sowohl
Einflüsse auf das Ergebnis wie auch auf das Eigenkapital aufgezeigt werden. Für HAMBORNER
sind hierbei vor allem Zinsänderungsrisiken relevant. Zinsrisiken resultieren aus Veränderungen des Marktzinsniveaus. Wir begrenzen solche
Risiken durch den Einsatz von Zinsswaps. Sensitivitätsanalysen, die die Auswirkungen
von Änderungen des Marktzinsniveaus auf Zinszahlungen, Zinsaufwendungen und -erträge
sowie auf das Eigenkapital aufzeigen, werden entsprechend IFRS 7 durchgeführt. Hierfür
gelten folgende Prämissen: Originäre Finanzinstrumente mit fester Verzinsung unterliegen nur dann Zinsrisiken,
wenn sie zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Finanzinstrumente, die zu Anschaffungskosten
bewertet sind, unterliegen keinen Zinsänderungsrisiken. Bei Cashflow-Hedges zur Absicherung
zinsbedingter Zahlungsschwankungen haben Änderungen des Marktzinsniveaus Auswirkungen
auf die Neubewertungsrücklage im Eigenkapital. Daher sind diese Finanzinstrumente in der Sensitivitätsanalyse berücksichtigt. Ebenfalls
sind originäre Finanzinstrumente mit einer variablen Verzinsung einer Sensitivitätsanalyse
zu unterziehen, da auch sie einem Marktzinsänderungsrisiko unterliegen. Bei der Sensitivitätsanalyse
wurde die indikative Bewertung auf Basis des Marktwertes unter Berücksichtigung aufgelaufener
Stückzinsen berechnet. Für einen variabel verzinslichen Zwischenkredit i.H.v. 10.080
T€ beruht die Berechnung auf den zum Bilanzstichtag geltenden Konditionen unter Berücksichigung
der vorgesehenen Ablösung des Kredits zum 30.06.2011. Sensivitätsanalysescroll
Beizulegender Zeitwert von finanziellen Vermögenswerten und Schulden, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet wurdenBis auf die Finanzverbindlichkeiten stellen die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte
und Schulden in der Bilanz eine gute Näherung an den beizulegenden Wert dar. Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzverbindlichkeiten entsprechen den Barwerten
der mit den Schulden verbundenen Zahlungen unter Berücksichtigung der aktuellen Zinsparameter
zum Bilanzstichtag. scroll
Zusatzangaben FinanzinstrumenteIm Jahresabschluss werden die Finanzinstrumente analog zu den jeweiligen Bilanzpositionen
klassifiziert. Die folgende Übersicht zeigt eine Überleitung der Bilanzpositionen
auf die Kategorien des IAS 39. scroll
scroll
(19) Latente SteuerverbindlichkeitenIm Zuge der im Zusammenhang mit dem Eintritt der Gesellschaft in den REIT-Status durchgeführten
Schlussbesteuerung wurden passive latente Steuern in Höhe von 14,7 Mio. € aufgelöst.
Per 31.12.2010 weist die Gesellschaft somit keine latenten Steuerverbindlichkeiten
mehr aus. (20) Verbindlichkeiten aus ErtragsteuernZum 31.12.2010 bestehen keine Ertragsteuerverbindlichkeiten mehr. Die im Vorjahr ausgewiesenen
Beträge betrafen Körperschaft- und Gewerbesteuerverbindlichkeiten für die Jahre 2008
und 2009 und wurden im Geschäftsjahr 2010 durch Inanspruchnahme ausgeglichen. Soweit
für die ausgewiesenen Verbindlichkeiten die Inanspruchnahme nicht in voller Höhe erfolgte,
wurden die Spitzenbeträge erfolgswirksam aufgelöst. (21) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige VerbindlichkeitenDie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten
betragen zum 31.12.2010 insgesamt 7.876 T€. Innerhalb der nächsten 12 Monate sind
davon 4.726 T€ fällig. Im Vorjahresvergleich erhöhte sich der Ansatz um insgesamt
1.924 T€. Der Zugang ergibt sich hauptsächlich als Saldogröße aus der Veränderung
verschiedener Kaufpreis- und Grunderwerbsteuerverpflichtungen. Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen erhöhten sich um 27 T€ und betragen am Bilanzstichtag 95
T€. (22) Rückstellungen für PensionenFür berechtigte aktive und ehemalige Mitarbeiter und Hinterbliebene bestehen betriebliche
Altersversorgungszusagen. Es handelt sich dabei um leistungsorientierte Zusagen im
Sinne von IAS 19. Die Rückstellungsbewertung erfolgt nach der Projected-Unit-Credit-Methode.
Bei diesem Anwartschaftsbarwertverfahren werden neben den am Bilanzstichtag bekannten
Renten und erworbenen Ansprüchen auch künftig zu erwartende Steigerungen von Gehältern
und Renten berücksichtigt und Annahmen zur Inflation getroffen. Der Rückstellungsermittlung
liegt ein regelmäßiges Pensionsalter von 62 oder 63 Jahren zugrunde. Die Aufwendungen aus den Zusagen werden auf Basis versicherungsmathematischer Berechnung
über die Dienstzeit der Beschäftigten verteilt und sind nach Vorschrift des IAS 19
in laufenden Dienstzeitaufwand, Amortisation von versicherungsmathematischen Gewinnen
oder Verlusten und Zinsaufwand aufzuteilen. Während der Zinsaufwand das Finanzergebnis
beeinflusst, werden die übrigen Posten unter dem Personalaufwand ausgewiesen. Im Jahr
2010 betrug der Zinsaufwand aus Pensionsverpflichtungen 341 T€ (Vorjahr: 381 T€). Die Erfassung versicherungsmathematischer Gewinne und Verluste erfolgt im Rahmen des
nach IAS 19 zulässigen Korridorverfahrens. Durch Anwendung dieses Verfahrens vermeiden
wir größere Volatilitäten bei der Dotierung der Pensionsrückstellungen. Am Bilanzstichtag
bestehen noch nicht erfasste versicherungsmathematische Verluste von 2.084 T€. Diese
Verluste werden in Anwendung des Korridorverfahrens nur insoweit berücksichtigt, als
sie die in IAS 19 definierte Korridorgrenze von 10 % der tatsächlichen Pensionsverpflichtung
(Actual Defined Benefit Obligation) überschreiten. Am Bilanzstichtag beträgt die Korridorgrenze
757 T€. Folglich ergibt sich zum 31.12.2010 eine Überschreitung von 1.327 T€, die
- beginnend im Jahr nach der Bilanzaufstellung - auf die erwartete durchschnittliche
Restdienstzeit der aktiven Leistungsberechtigten zu verteilen ist und sich bei Beibehaltung
des Korridorverfahrens im Folgejahr mit 459 T€ auswirken würde. Aus der Korridorüberschreitung
des Jahres 2009 wurden im Berichtsjahr versicherungsmathematische Verluste in Höhe
von 179 T€ berücksichtigt. Entwicklung der Pensionsrückstellungen im Berichtsjahr: scroll
Die Bewegungen im Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung stellen sich wie
folgt dar: scroll
HAMBORNER hat im Berichtsjahr 143 T€ (Vorjahr: 143 T€) Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung
gezahlt, die als beitragsorientierter Versorgungsplan anzusehen sind. Daneben wurden
von der Gesellschaft Beiträge zu Direktversicherungen in der Höhe von 10 T€ (Vorjahr:
11 T€) sowie Beiträge zu rückgedeckten Unterstützungskassen in Höhe von 28 T€ (Vorjahr:
0 T€) übernommen. Bei beitragsorientierten Plänen entstehen für das Unternehmen über
die Entrichtung der Beiträge hinaus keine weiteren Verpflichtungen. Die Aufwendungen
werden im Personalaufwand erfasst. Im Geschäftsjahr 2011 werden Pensionszahlungen in Höhe von 649 T€ erwartet. (23) Sonstige RückstellungenDie Fristigkeiten der sonstigen Rückstellungen gliedern sich wie folgt: scroll
scroll
Die Rückstellung für Tantiemeverpflichtungen liegt unter Zugrundelegung der voraussichtlichen
Tantiemezahlungen für 2010 in 2011 um 111 T€ über dem Vorjahreswert und beträgt 625
T€. Die Rückstellungen für Bergschäden betreffen potenzielle Risiken aus unserer ehemaligen
Bergbautätigkeit. Hierzu verweisen wir auf die weiterführenden Erläuterungen im Risikobericht,
der Bestandteil des Lageberichts ist. Bergbaubedingte Rückstellungen sind überwiegend langfristige Rückstellungen, die mit
ihrem am Bilanzstichtag wahrscheinlichen Erfüllungsbetrag anzusetzen sind. Als Abzinsungsfaktor
wird dabei ein Zinssatz von 5,3 % (Vorjahr: 6,0 %) bei einer Restlaufzeit von 21 Jahren
(Vorjahr: 22 Jahren) zugrunde gelegt. Aus der vorgenommenen Abzinsung der Rückstellung
ergab sich zum 31. Dezember 2010 gegenüber dem Vorjahr ein Anstieg um 124 T€ auf 1.525
T€. Die Rückstellungen für satzungs- und rechtsformgebundene Verpflichtungen enthalten
Aufsichtsratsvergütungen und Abschlussprüferhonorare. Wegen weiterer Angaben zu den
Abschlussprüferhonoraren im Sinne von § 285 Nr. 17 i.V.m. § 325 Abs. 2a HGB verweisen
wir auf Textziffer (2). Die zurückgestellten Kosten für Rechtsberatung gingen von 241 T€ im Vorjahr auf 30
T€ zum 31. Dezember 2010 zurück. Der Aufwand des Vorjahres war maßgeblich durch Beratungsleistungen
im Zusammenhang mit der REIT-Umwandlung der Gesellschaft veranlasst und hat sich im
Geschäftsjahr 2010 nicht wiederholt. Die Rückstellungen für ausstehende Rechnungen nahmen gegenüber dem Vorjahr um 157
T€ zu und betragen 488 T€. Zurückgestellt wurden Beträge für noch nicht abgerechnete
Instandhaltungsaufwendungen und für Betriebskosten, soweit sie das Jahr 2010 betreffen. (24) Eventualverbindlichkeiten und finanzielle VerpflichtungenAus beurkundeten Grundstückskaufverträgen resultieren am 31.12.2010 noch nicht fällige
Kaufpreisverpflichtungen von insgesamt 100,8 Mio. €. Darauf wurden am 05.01.2011 Zahlungen
in Höhe von 28,5 Mio. € geleistet. Die restlichen Verpflichtungen werden mit Besitzübergang
der Immobilien in den Jahren 2011 und 2012 fällig. Der Kaufpreis für das Objekt Lemgo kann sich unter der Voraussetzung erhöhen, dass
Leerstandsflächen durch den Verkäufer vermietet werden. Ferner erhöht sich der Kaufpreis,
wenn für eine vermietete Einzelhandelsfläche in den ersten drei Jahren nach der Übergabe
der Geschäftsräume statt der vereinbarten Mindestmiete jeweils eine Umsatzmiete zu
zahlen ist, die über der Mindestmiete liegt. Das Objekt Erlangen, Röthelheimpark, war zum Zeitpunkt der Kaufvertragsunterzeichnung
noch nicht fertiggestellt. Der vorläufig ermittelte Kaufpreis kann sich bis zum Zeitpunkt
der Kaufpreisfälligkeit noch ändern. Sollte bis zu diesem Datum der Gesamtbetrag der
mietvertraglich vereinbarten Jahresnettokaltmiete über oder unter der im Kaufvertrag
geschätzten Jahresnettokaltmiete liegen, erhöht bzw. vermindert sich der Kaufpreis
um einen im Kaufvertrag festgelegten Faktor. Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen nach dem Bilanzstichtag resultieren aus
vier langfristigen Erbbaurechts-verträgen und stellen sich wie folgt dar: scroll
Darüber hinaus bestehen keine weiteren Eventualverbindlichkeiten, Haftungsverhältnisse
oder sonstigen finanziellen Verpflichtungen. (25) LeasingverhältnisseSämtliche Mietverträge, die HAMBORNER mit ihren Mietern abgeschlossen hat, werden
nach IFRS als Operating Leasing eingestuft, da alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen
und Risiken bei der Gesellschaft verbleiben. Entsprechend ist HAMBORNER Leasinggeber
in sämtlichen Operating Leasing-Verhältnissen (Mietverhältnissen) unterschiedlicher
Gestaltung über Anlageimmobilien. Im Rahmen von Operating Leasing waren per 31.12.2010 Anlageimmobilien zum Buchwert
von 315,4 Mio. € (Vorjahr: 254,3 Mio. €) vermietet. Aus bestehenden unkündbaren Operating Leasing-Verhältnissen aus der gewerblichen Vermietung
wird HAMBORNER folgende Mindestleasingzahlungen erhalten: scroll
Bedingte Mietzahlungen lagen in der Berichtsperiode nur in unwesentlicher Höhe vor. Erläuterungen zur KapitalflussrechnungIn der Kapitalflussrechnung wird die Entwicklung der Zahlungsströme getrennt nach
Mittelzuflüssen und Mittelabflüssen aus der operativen Geschäftstätigkeit, der Investitionstätigkeit
und der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen. Der Finanzmittelfonds beinhaltet Kassenbestände und Bankguthaben. Zum Stichtag erhöhte
sich der Finanzmittelbestand im Vergleich zum Vorjahr um 45,7 Mio. € auf 83,6 Mio.
€. Die ausgewiesenen Guthaben enthalten Mietkautionen in Höhe von 178 T€ sowie Hinterlegungen
aus Kaufpreiseinbehalten in Höhe von 2,3 Mio. €. Die Kapitalflussrechnung wurde nach den Regelungen des IAS 7 aufgestellt. Einflüsse
aus Wechselkursänderungen bestehen bei HAMBORNER nicht. (26) Cashflow aus der operativen GeschäftstätigkeitDie Kapitalflussrechnung setzt auf das Jahresergebnis vor Steuern (EBT) auf. Der Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit ist im Vergleich zum Vorjahr im
Wesentlichen durch die Steuerzahlungen - insbesondere für die Schlussbesteuerung -
in Höhe von insgesamt 16,9 Mio. € beeinflusst. Der operative Cashflow je Aktie entwickelte sich wie nachfolgend dargestellt: scroll
(27) Cashflow aus der InvestitionstätigkeitDie Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen und in das immaterielle
Anlagevermögen decken sich nicht mit den bei der Entwicklung des Anlagevermögens gezeigten
Zugängen. Diese enthalten auch die noch nicht zahlungswirksamen Investitionen, die
im Wesentlichen aus Kaufpreiseinbehalten und einer noch nicht fälligen Zahlung einer
Grunderwerbsteuer resultieren. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit führte hauptsächlich bedingt durch die
Akquisitionen des Geschäftsjahres zu einem Mittelabfluss von 65,6 Mio. € (Vorjahr:
37,7 Mio. €). (28) Cashflow aus der FinanzierungstätigkeitDer positive Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von 110,5 Mio. € wurde
wesentlich sowohl durch die im Geschäftsjahr vorgenommene Kapitalerhöhung, die zu
Mittelzuflüssen in Höhe von 79,5 Mio. € führte, als auch durch Einzahlungen aus der
Aufnahme von Finanzkrediten in Höhe von 52,6 Mio. € beeinflusst. Sonstige Erläuterungen und PflichtangabenEreignisse nach dem BilanzstichtagDas Objekt Brunnthal bei München ging am 05.01.2011 in unseren Besitz über und der
Kaufpreis i.H.v. 12 Mio. € wurde fällig. Weiterhin haben wir am gleichen Tag eine
vertraglich vereinbarte Anzahlung von 16,5 Mio. € auf den Kaufpreis für ein Ärztehaus
in Regensburg geleistet. Annahmen und SchätzungenBei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind Annahmen getroffen und Schätzungen
verwandt worden, die sich auf Ausweis und Höhe der bilanzierten Vermögenswerte, Schulden,
Erträge sowie der Aufwendungen ausgewirkt haben. Diese Annahmen und Schätzungen beziehen
sich im Wesentlichen auf die Ermittlung von Nutzungsdauern, die Werthaltigkeit von
Grundstücken und Gebäuden und von Forderungen sowie den Ansatz und die Bewertung von
Rückstellungen. Die tatsächlichen Werte können in Einzelfällen von den getroffenen
Annahmen und Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren
Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt. ArbeitnehmerDie Mitarbeiterzahl (ohne Vorstand) betrug im Jahresdurchschnitt: scroll
Corporate GovernanceIm Dezember 2010 haben Vorstand und Aufsichtsrat eine aktualisierte Entsprechenserklärung
abgegeben und im Internet unter www.hamborner.de im Bereich Investor Relations / Corporate
Governance öffentlich zugänglich gemacht. Die Entsprechenserklärung ist mit vollständigem
Wortlaut auch im vorliegenden Geschäftsbericht 2010 veröffentlicht. Mitteilung über das Bestehen einer BeteiligungGemäß § 11 Abs. 4 REITG darf kein Anleger direkt 10 % oder mehr der Aktien oder Aktien
in einem Umfang halten, dass er über 10 % oder mehr der Stimmrechte verfügt. Zum Bilanzstichtag
am 31.12.2010 waren der Gesellschaft keine Aktionäre bekannt, deren direkter Anteil
10 % des Grundkapitals überschritten hat. Folgende Meldungen sind uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG am 08.10.2010 übermittelt worden: Der Stimmrechtsanteil der de Haen-Carstanjen & Söhne GmbH, Düsseldorf, Deutschland,
hat am 6. Oktober 2010 die Schwellen von 5 % und 3 % unterschritten und betrug zu
diesem Tag 0 % (0 Stimmrechte). Der Stimmrechtsanteil der TEC Düsseldorf GbR, Düsseldorf, Deutschland, hat am 6. Oktober
2010 die Schwelle von 3 % überschritten und betrug zu diesem Tag 3,4 % (775.000 Stimmrechte). Die Stimmrechtsanteile der Laris GbR, Düsseldorf, Deutschland, hat am 6. Oktober 2010
die Schwelle von 3 % überschritten und betrug zu diesem Tag 3,23 % (735.000 Stimmrechte). Folgende Meldung ist uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG am 13.10.2010 übermittelt worden: Der Stimmrechtsanteil der Ruffer LLP, London, Vereinigtes Königreich, hat am 13. Oktober
2010 die Schwellen von 3 % und 5 % überschritten und betrug zu diesem Tag 6,16 % (2.102.760
Stimmrechte). Davon sind ihr 6,16 % nach § 22 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 WpHG zuzurechnen. Folgende Meldungen sind uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG am 14.10.2010 übermittelt worden: Das Land Schleswig-Holstein und die Freie und Hansestadt Hamburg haben die Schwelle
von 50 % unterschritten und halten seit dem 11.10.2010 über den HSH Finanzfonds AöR
zusammen mittelbar eine Beteiligung von 35,18 % (12.003.164 Stimmrechte) am Stimmkapital
der Gesellschaft. Davon sind ihnen sämtliche Stimmrechte von folgenden Tochterunternehmen
gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG zuzurechnen:
Der Stimmrechtsanteil der HSH Real Estate AG, Hamburg, Deutschland, hat am 11. Oktober
2010 die Schwelle von 50 % unterschritten und betrug zu diesem Tag 35,18 % (12.003.164
Stimmrechte). Davon sind ihr 33,58 % (11.457.519 Stimmrechte) nach § 22 Abs. 1 S.
1 Nr. 1 WpHG zuzurechnen. Zugerechnete Stimmen werden dabei über folgende von ihr
kontrollierte Unternehmen, deren Stimmrechtsanteil 3 % oder mehr beträgt gehalten:
Der Stimmrechtsanteil der HSH RE 7. Beteiligungs GmbH, Hamburg, Deutschland, hat die
Schwelle von 5 % unterschritten und betrug zu diesem Tag 3,55 % (1.211.019 Stimmrechte). Der Stimmrechtsanteil der Kempen & Co N.V., Amsterdam, Niederlande, hat am 11. Oktober
2010 die Schwellen von 3 % und 5 % überschritten und betrug zu diesem Tag 9,99 % (3.407.913
Stimmrechte). Der Stimmrechtsanteil der WestLB AG, Düsseldorf, Deutschland, hat am 11. Oktober 2010
die Schwellen von 3 %, 5 %, 10 %, 15 % und 20 % überschritten und betrug zu diesem
Tag 23,29 % (7.945.000 Stimmrechte). Der Stimmrechtsanteil der WestLB AG, Düsseldorf, Deutschland, hat am 13. Oktober 2010
die Schwellen von 10 %, 15 % und 20 % unterschritten und betrug zu diesem Tag 9,02
% (3.076.344 Stimmrechte). Folgende Meldungen sind uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG am 18.10.2010 übermittelt worden: Der Stimmrechtsanteil von Herrn Prof. Dr. Siegert, Deutschland, hat am 11.10.2010
die Schwelle von 10 % unterschritten und betrug an diesem Tag 8,15 % (2.781.000 Stimmrechte).
8,15 % (2.781.000 Stimmrechte) sind Herrn Siegert gemäß § 22 Abs. 1, Satz 1, Nr. 1
WpHG zuzurechnen. Die ihm zuzurechnenden Stimmrechte werden dabei über folgende von
ihm kontrollierte Unternehmen, deren Stimmrechtsanteil an der HAMBORNER jeweils 3%
oder mehr beträgt, gehalten:
Der Stimmrechtsanteil der Laris GbR, Düsseldorf, Deutschland, hat am 11.10.2010 die
Schwelle von 3 % unterschritten und betrug an diesem Tag 2,15 % (735.000 Stimmrechte). Der Stimmrechtsanteil der TEC Düsseldorf GbR, Düsseldorf, Deutschland, hat am 11.10.2010
die Schwelle von 3 % unterschritten und betrug an diesem Tag 2,27 % (775.000 Stimmrechte). Der Stimmrechtsanteil der Siegert & Cie. GmbH, Düsseldorf, Deutschland, hat am 11.10.2010
die Schwelle von 5 % unterschritten und betrug an diesem Tag 3,63 % (1.240.000 Stimmrechte). Folgende Meldung ist uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG am 27.10.2010 übermittelt worden: Der Stimmrechtsanteil der van Lanschot N.V., 'S-Hertogenbosch, Niederlande, hat am
11. Oktober 2010 die Schwellen von 3 % und 5 % überschritten und betrug zu diesem
Tag 9,99 % (3.407.913 Stimmrechte). Davon sind ihr 9,99 % (3.407.913 Stimmrechte)
nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG zuzurechnen. Zugerechnete Stimmrechtsanteile werden
dabei über folgendes von ihr kontrollierte Unternehmen, deren Stimmrechtsanteil an
der HAMBORNER jeweils 3% oder mehr beträgt, gehalten:
Folgende Meldungen sind uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG am 29.10.2010 übermittelt worden: Der Stimmrechtsanteil der WestLB AG, Düsseldorf, Deutschland, hat am 28. Oktober 2010
die Schwellen von 5 % und 3 % unterschritten und betrug zu diesem Tag 0 % (0 Stimmrechte). Der Stimmrechtsanteil der Asset Value Investors Limited, London, UK, hat am 26. Oktober
2010 die Schwellen von 3 % und 5 % überschritten und betrug zu diesem Tag 5,82 % (1.987.476
Stimmrechte). Davon sind ihr 5,82 % (1.987.476 Stimmrechte) nach § 22 Abs. 1 Satz
1 Nr. 6 WpHG zuzurechnen. Folgende Meldungen sind uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG am 01.11.2010 übermittelt worden: Der Stimmrechtsanteil der Kempen & Co. N.V., Amsterdam, Niederlande hat am 28.10.2010
die Schwellen von 3 % und 5 % unterschritten und betrug zu diesem Tag 0 % (1.314 Stimmrechte). Der Stimmrechtsanteil der van Lanschot N.V., 'S-Hertogenbosch, Niederlande, hat am
11. Oktober 2010 die Schwellen von 3 % und 5 % unterschritten und betrug zu diesem
Tag 0 % (1.314 Stimmrechte). Davon sind ihr 0 % (1.314 Stimmrechte) nach § 22 Abs.
1 Satz 1 Nr. 1 WpHG über die Kempen & Co. N.V., 100 %-ige Tochtergesellschaft der
Van Lanschot N.V. zuzurechnen. Folgende Meldung ist uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG am 22.12.2010 / 26.01.2011 übermittelt
worden:
Indirekte Beteiligungen am Kapital der Gesellschaft, die mittelbar 10 % der Stimmrechte
erreichen oder überschreiten, bestanden zum 31.12.2010 gemäß der uns vorliegenden
Stimmrechtsmeldungen wie folgt: Das Land Schleswig-Holstein und die Freie Hansestadt Hamburg halten über den HSH Finanzfonds
AöR und die zuzurechnenden Tochterunternehmen HSH Nordbank AG, HSH Real Estate AG
und die HSH RE 2.-7. Beteiligungsgesellschaft mbH's mittelbar insgesamt 35,18 % (12.003.164
Stimmrechte). Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen im Geschäftsjahr 2010Bis zum 26.02.2010 unterhielt die Gesellschaft ein Girokonto bei der HSH Nordbank
AG. Das Konto wurde an diesem Tag mit einem Saldo von 455,65 € aufgelöst. Weitere berichtspflichtige Vorgänge sind im Geschäftsjahr 2010 nicht angefallen. Allen Liefer- und Leistungsbeziehungen mit nahestehenden Unternehmen und Personen
lagen marktübliche Bedingungen und Konditionen zugrunde. Die gemäß IAS 24 angabepflichtige Vergütung an Personen in Schlüsselpositionen unserer
Gesellschaft umfasst die Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats. Die Mitglieder
des Vorstands wurden im Geschäftsjahr 2010 wie folgt vergütet: scroll
Daneben fielen im Geschäftsjahr 2010 Zuschüsse zu Renten-, Kranken- und Pflegeversicherung,
Beiträge zu einer rückgedeckten Unterstützungskasse sowie Sachbezüge in Form von Dienstwagennutzung
und Abgeltungszahlungen für nicht genommenen Urlaub in Höhe von zusammen 99 T€ an. Der vorliegende Abschluss berücksichtigt kurzfristig fällige Leistungen an die im
Geschäftsjahr 2010 aktiven Mitglieder des Aufsichtsrates in Höhe von 158 T€ (Vorjahr:
159 T€). Vergütung von Vorstand und AufsichtsratDie Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat sowie die Grundzüge der Vergütungssysteme
sind im Vergütungsbericht, der Bestandteil des Lageberichts ist, ausführlich dargestellt. Die Gesamtbezüge des aktiven Vorstands beliefen sich im Berichtsjahr auf 697 T€. Ehemalige
Vorstandsmitglieder und ihre Hinterbliebenen erhielten Bezüge in Höhe von 407 T€.
Die für diese Personengruppe gebildeten Pensionsrückstellungen betragen 4.647 T€. Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats betragen für das Geschäftsjahr 158 T€.
Daneben wurden in Übereinstimmung mit § 13 Abs. 3 der Satzung Auslagen in Höhe von
1,3 T€ an Aufsichtsratsmitglieder erstattet. Organe der Gesellschaft und deren MandateAufsichtsratDr. Josef Pauli, Essen Dr. Eckart John von Freyend, Bad Honnef Dr. Marc Weinstock, Kelkheim-Fischbach, (bis 31.07.2010) Dr. David Mbonimana, Seevetal, (ab 03.08.2010) Volker Lütgen, Wentorf Robert Schmidt, Datteln Christel Kaufmann-Hocker, Düsseldorf, (ab 24.06.2010) Mechthilde Dordel***
, Oberhausen, (ab 24.06.2010) Edith Dützer***
, Moers Hans-Bernd Prior***
, Dinslaken
*
Mitgliedschaft in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten
Ausschüsse des AufsichtsratsPräsidialausschuss PrüfungsausschussDr. Marc Weinstock (Vorsitzender) (bis 31.07.2010) NominierungsausschussDr. Eckart John von Freyend (Vorsitzender) VorstandDr. Rüdiger Mrotzek, Hilden Hans Richard Schmitz, Duisburg
Duisburg, den 28. Februar 2011 Der Vorstand scroll
Versicherung der gesetzlichen VertreterWir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
der Einzelabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf
einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt
sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird,
sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft
beschrieben sind. Duisburg, den 28. Februar 2011 Der Vorstand scroll
Bestätigungsvermerk des AbschlussprüfersAn die HAMBORNER REIT AG, Duisburg Wir haben den Einzelabschluss - bestehend aus Gewinn- und Verlustrechnung, Aufstellung
der im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen, Bilanz, Kapitalflussrechnung,
Eigenkapitalveränderungsrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung
und den Lagebericht der HAMBORNER REIT AG, Duisburg, für das Geschäftsjahr vom 1.
Januar 2010 bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von
Einzelabschluss und Lagebericht nach den International Financial Reporting Standards
(IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 325 Abs. 2a HGB
anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung des Vorstands
der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Einzelabschluss unter Einbeziehung der Buchführung
und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Abschlussprüfung entsprechend § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut
der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten
und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Einzelabschluss unter Beachtung
der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Lagebericht vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse
über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der
Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen
der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Einzelabschluss und Lagebericht überwiegend
auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten
Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die
Würdigung der Gesamtdarstellung des Einzelabschlusses und des Lageberichts. Wir sind
der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere
Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Einzelabschluss der HAMBORNER REIT AG, Duisburg, den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden
sind, und den ergänzend nach § 325 Abs. 2a HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften
und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens- , Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der
Lagebericht steht in Einklang mit dem Einzelabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes
Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend
Düsseldorf, den 28. Februar 2011 Deloitte & Touche GmbH scroll
Substanz braucht Potenzial.High Street-Objekte in erstklassigen innerstädtischen Lagen bieten Potenzial für weitere Wertsteigerungen."Portfolio um Geschäftshaus in 1-A-Lage erweitert"
Im November 2010 haben wir ein Geschäftshaus in 1-A Lage der Fussgängerzone in Lemgo erworben:
Frequenzstarke Lagen in Fußgängerzonen und Standorte mit hoher Kaufkraft sind attraktiv für Mieter und minimieren das Nachvermietungsrisiko.Bei der Akquisition von sogenannten "High Street-Objekten" ist die Lage entscheidend.
Potenzial für Wertsteigerungen bieten Geschäftshäuser, die im frequenzstärksten Teil
der Fußgängerzone in Städten mit hoher Kaufkraft liegen. Solch begehrte Lagen und marktgängige Flächen minimieren das Nachvermietungsrisiko
und sichern bonitätsstarke Mieter. Ergänzende Informationen
REIT-AngabenHAMBORNER ist seit dem 1. Januar 2010 als REIT-Gesellschaft von der Körperschaft-
und Gewerbesteuer befreit. Um diesen Status aufrechtzuerhalten, sind die Bestimmungen
aus dem REITG einzuhalten und durch den Vorstand zu erklären. Im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss nach § 264 HGB sowie unserem IFRS-Einzelabschluss
nach § 325 Abs. 2 a HGB erklärt der Vorstand zur Einhaltung der Anforderungen der
§§ 11 bis 15 REITG sowie der Ermittlung zur Zusammensetzung der Erträge hinsichtlich
vorbelasteter und nicht vorbelasteter Erträge für Zwecke des § 19 Abs. 3 und § 19a
REITG zum 31. Dezember 2010 Folgendes: § 11 REIT-Gesetz: Streuung der AktienNach § 11 Abs. 1 REITG muss eine REIT-Gesellschaft eine Mindeststreubesitzquote in
Höhe von 15 % der Aktien nachhaltig aufrechterhalten. Zum 31. Dezember 2010 beträgt die Streubesitzquote der HAMBORNER 41,62 %. Mit Schreiben
vom 12. Januar 2011 haben wir die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) hierüber unterrichtet. Nach § 11 Abs. 4 REITG darf kein Aktionär direkt 10 % oder mehr der Aktien oder Aktien
in einem Umfang halten, dass er über 10 % oder mehr Stimmrechte verfügt. Auf Grundlage der eingegangenen Stimmrechtsmeldungen von Aktionären nach § 21 Abs.
1 und § 26 Abs. 1 und Abs. 2 WpHG sowie nach unserem Kenntnisstand hielt kein Aktionär
direkt 10 % oder mehr Aktien in einem Umfang, dass er über 10 % oder mehr Stimmrechte
verfügte. § 12 REIT-Gesetz: Vermögens- und ErtragsanforderungenNach § 12 Abs. 2 REITG muss das Gesamtvermögen der Gesellschaft (d.h. die Summe der
Aktiva abzüglich der Abzugsposten Ausschüttungsverpflichtung i.S.d. § 13 Abs. 1 REITG
und Rücklagen i.S.d. § 13 Abs. 3 REITG) zu mindestens 75 % aus unbeweglichem Vermögen
bestehen. Das als Finanzinvestition gehaltene unbewegliche Vermögen ist nach § 12
Abs. 1 REITG mit dem beizulegenden Zeitwert i.S.d. IAS 40 zu bewerten. Zum Ende des Geschäftsjahres 2010 besteht das Gesamtvermögen der HAMBORNER zu 82,0
% aus unbeweglichem Vermögen. Mindestens 75 % der Umsatzerlöse und sonstigen Erträge müssen nach § 12 Abs. 3 REITG
aus unbeweglichem Vermögen aus Vermietung, Verpachtung einschließlich immobiliennaher
Tätigkeiten oder Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen. Im Berichtsjahr wurde diese Anforderung zu 100 % erfüllt. § 13 REIT-Gesetz: Ausschüttung an die AnlegerHAMBORNER ist gemäß § 13 Abs. 1 REITG verpflichtet, mindestens 90 % des handelsrechtlichen
Jahresüberschusses, gemindert bzw. erhöht um die Auflösung bzw. Dotierung der Rücklage
für Veräußerungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen nach § 13 Abs. 3 REITG sowie zusätzlich
gemindert um einen evtl. bestehenden Verlustvortrag aus dem Vorjahr, bis zum Ende
des folgenden Geschäftsjahres an die Aktionäre als Dividende auszuschütten. Die Gesellschaft wird, sofern die Hauptversammlung dem Dividendenvorschlag zustimmt,
für das Berichtsjahr eine Dividende in Höhe von 12,6 Mio. € an die Aktionäre ausschütten
und somit den handelsrechtlichen Jahresüberschuss in voller Höhe verwenden. § 14 REIT-Gesetz: Ausschluss des ImmobilienhandelsNach dieser Vorschrift darf eine REIT-Gesellschaft keinen Handel mit ihrem unbeweglichen
Vermögen betreiben, dessen Erlöse mehr als die Hälfte des Werts des durchschnittlichen
Bestandes an unbeweglichem Vermögen innerhalb der letzten fünf Geschäftsjahre als
REIT-Gesellschaft ausmachen. Im Jahr 2010 hat die Gesellschaft rd. 1,1 % des durchschnittlichen Bestandes ihres
unbeweglichen Vermögens seit REIT-Umwandlung veräußert. § 15 REIT-Gesetz: MindesteigenkapitalDas unter Berücksichtigung von § 12 Abs. 1 REITG ermittelte Eigenkapital einer REIT-Gesellschaft
darf 45 % des Betrags des unbeweglichen Vermögens im Einzelabschluss nicht unterschreiten. Das nach den Vorschriften des REITG modifizierte Eigenkapital der HAMBORNER, welches
für Zwecke dieser Vorschrift den beizulegenden Zeitwert des unbeweglichen Vermögens
nach IAS 40 berücksichtigt, liegt zum 31. Dezember 2010 bei 74,9 %. § 19 REIT-Gesetz: Zusammensetzung der Erträge hinsichtlich vorbelasteter und nicht vorbelasteter ErträgeAuf Ausschüttungen einer REIT-Gesellschaft finden nach dieser Vorschrift das Teileinkünfteverfahren
nach § 3 Nr. 40 des Einkommensteuergesetzes sowie die im Ergebnis 95 %-ige Steuerbefreiung
nach § 8b des Körperschaftsteuergesetzes keine Anwendung. Schüttet die REIT-Gesellschaft
jedoch auf der Ebene der REIT-Gesellschaft steuerlich vorbelastete Gewinne aus, werden
diese Steuerbefreiungen insoweit gewährt. HAMBORNER schüttet vorbehaltich der Zustimmung der Hauptversammlung eine steuerlich
nicht vorbelastete Dividende in Höhe von 12,6 Mio. € aus. HAMBORNER hält keine Anteile an REIT-Dienstleistungsgesellschaften, so dass die hierfür
geltenden Vermögens- und Ertragsanforderungen nicht einschlägig sind.
Duisburg, den 28. Februar 2011 Der Vorstand scroll
Die REIT-Erklärung wurde mit Datum vom 28. Februar 2011 gem. § 1 Abs. 4 REITG von
dem Abschlussprüfer testiert. ObjektbeispieleBerlin, Bremen, Bremen, Dortmund, Hamburg, Erlangen, Frankfurt, Frankfurt, Hamburg, Herford, Krefeld, Münster, Duisburg Erfurt, Gütersloh, Hamburg, Leverkusen, Meppen, Minden, Osnabrück, Oberhausen, Osnabrück, Rheine, Solingen,   Wichtige Begriffe und Abkürzungenscroll
HinweisDer vorliegende Bericht enthält auf die Zukunft gerichtete Aussagen, z. B. zur gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung in Deutschland, zur künftigen Situation der Immobilienbranche und zu unserer
eigenen voraussichtlichen Geschäftsentwicklung. Diese Aussagen beruhen auf aktuellen
Annahmen und Einschätzungen des Vorstandes, die sorgfältig auf Basis aller zum derzeitigen
Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den
Aussagen und Prognosen zugrunde liegenden Annahmen nicht eintreffen, können die tatsächlichen
von den derzeit erwarteten Ergebnissen abweichen. ImpressumHerausgeber Konzept, Grafik und Produktion: mpm Corporate Communication Solutions, Mainz Bildnachweis FINANZKALENDER 2011/2012scroll
HAMBORNER REIT AG Goethestraße 45 Tel.: 0203 / 54405-0 info@hamborner.de |
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