EfTEN Real Estate Fund AS 2025. aasta II kvartali ja I poolaasta auditeerimata majandustulemused
Fondijuhi kommentaar
Baltikumi ärikinnisvaraturul jätkusid 2025. aasta II kvartalis eelnevatele
kvartalitele sarnased trendid. Tehinguaktiivsus püsis väga madalal peamiselt
omakapitali puuduse tõttu ning tagasihoidlik majanduskasv ei toonud turule uusi
suuremaid üürnikke. Positiivse poole pealt jätkus EURIBORi langus, millega
kaasnes laenukulude vähenemine.
Vaatamata tihedale konkurentsile üürnike turul, õnnestus EfTEN Real Estate Fund
AS-il kvartaliga vähendada portfelli vakantsust 0,7 protsendipunkti võrra -
3,7%le. Uusi üürnikke lisandus kaubanduspindade segmendis ning lisaks on üle
pika aja näha esimesi õrnu positiivsemaid märke ka Eesti büroohoonete segmendis.
Seevastu viimaste aastate uusarenduste suur maht hoiab Vilniuse bürooturgu
endiselt surve all. Teises kvartalis valmis fondi portfellis olev Paemurru
logistikakeskus ning lõppesid Valkla hooldekodu C-korpuse ehitustööd. Kõige
selle tulemusena kasvas fondi müügitulu II kvartalis aasta esimese kolme kuuga
võrreldes 4,5% ning eelmise aasta II kvartaliga võrreldes 3,1%.
EfTEN Real Estate Fund AS-i tütarettevõtete pangalaenud on sõlmitud ujuva
intressi baasil. EURIBORi kiire languse tingimustes on sellega kaasnenud fondi
intressikulude märkimisväärne alanemine. Tänaseks on aga euro intressimäärad
jõudnud tasemele, kus nende edasine suurem alanemine on järjest väiksema
tõenäosusega. Sellistes tingimustes alustas fond järkjärgulist intressimäärade
fikseerimist - juunis sõlmis üks tütarettevõte intressimäära vahetuslepingu
nominaalsummas 11,6 miljonit eurot tasemel 1,995%. Soodsate intressimäära
vahetustehingute pakkumiste juures plaanib fond jätkata ujuva intressimäära
fikseerimist kuni poole fondi laenuportfelli ulatuses.
Majandustulemuste ülevaade
EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2025. aasta II kvartali müügitulu
oli 8,210 miljonit eurot (2024. aasta II kvartal: 7,957 miljonit eurot) ning I
poolaasta konsolideeritud müügitulu 16,068 miljonit eurot (2024. aasta I
poolaasta: 15,918 miljonit eurot). II kvartali müügitulu kasvas aastataguse
perioodiga võrreldes 3,1% ning I poolaasta müügitulu 1,0%. Müügitulu kasvu
toetasid eelkõige uued investeeringud logistika- ja hooldekodude sektoris.
Fondi konsolideeritud neto üüritulu (NOI) 2025. aasta I poolaastal oli 14,845
miljonit eurot (2024. aasta I poolaasta: 14,781 miljonit eurot), kasvades 0,4%.
Neto üüritulu marginaal oli I poolaastal 92% (2024: 93%), mis tähendab, et
kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (sh maamaks, kindlustus, hooldus-
ja parendustööd) ning turunduskulud moodustasid 8% fondi müügitulust (2024: 7%).
2025. aasta II kvartalis teenis fond konsolideeritud puhaskasumit 4,025 miljonit
eurot (2024. aasta II kvartal: 2,442 miljonit eurot). Puhaskasumi kasv tulenes
eelkõige kinnisvarainvesteeringute õiglasest väärtuse muutusest, mis 2025. aasta
juunis oli 546 tuhat eurot, samas kui 2024. aasta samal perioodil teenis fond
kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest kahjumit summas 1,454 miljonit eurot.
Lisaks avaldas kvartali puhaskasumile positiivset mõju intressikulude vähenemine
seoses EURIBORi langusega - intressikulud olid 2025. aasta II kvartalis kokku
1,697 miljonit eurot, võrreldes 2,237 miljoni euroga eelmisel aastal.
Fondi 2025. aasta I poolaasta konsolideeritud puhaskasum oli 8,192 miljonit
eurot (2024. aasta I poolaasta: 6,250 miljonit eurot). Intressikulu vähenes
aastaga 973 tuhande euro ehk 22% võrra.
Kontserni varade maht oli 30.06.2025 seisuga 399,517 miljonit eurot (31.12.2024:
398,763 miljonit eurot), s.h moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus
varade mahust 95,6% (31.12.2024: 93,7%).
Kinnisvaraportfell
Seisuga 30.06.2025 on kontsernil 37 (31.12.2024: 36)
ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 382,018
miljonit eurot (31.12.2024: 373,815 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 378,218
miljonit eurot (31.12.2024: 370,561 miljonit eurot). Lisaks fondi
tütarettevõtetele kuuluvatele kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50%-
osalusega ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus
30.06.2025 seisuga oli 8,630 miljonit eurot (31.12.2024: 8,630 miljonit eurot).
Kontsern investeeris 2025. aasta I poolaastal kokku 7,657 miljonit eurot nii
uutesse kinnistutesse kui ka olemasoleva kinnisvaraportfelli arendamisse.
Kontserni tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ soetas märtsis kinnistu Tallinnas, Hiiu tn
42, makstes selle eest 4 miljonit eurot. Kehtiva üürilepingu alusel jätkab
kinnistu osalist kasutamist Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla, ülejäänud
pindadele sõlmiti pikaajaline (10 + 10 aastat) üürileping ettevõttega Hiiu
Südamekodu OÜ, mis kuulub Südamekodud AS-i kontserni. Koostöös üürniku ja
Südamekodud AS-iga ehitatakse hoone osaliselt ümber üldhooldekoduks "Nõmme
Südamekodu", mis tulevikus mahutab kuni 170 hooldekodu klienti.
2025. aasta I poolaastal lõpetati Valkla hooldekodu C-korpuse ehitustööd ning
alustati Tartus Ermi hooldekodu II etapi ehitusega.
2025. aasta aprillis valmis eelmise aasta sügisel soetatud Paemurru
logistikakeskus, kuhu investeeriti I poolaastal kokku 1,743 miljonit eurot.
2025. aasta esimese 6 kuuga teenis kontsern kokku 15,571 miljonit eurot
üüritulu, mis on 1% rohkem kui 2024. aastal samal perioodil.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli
30.06.2025 seisuga 3,7% (31.12.2024: 2,6%). Suurim oli vakantsus büroohoonete
segmendis (16,2%), kus vakantsete üüripindade täitmine on võtnud varasemast
rohkem aega. Võrreldes eelmise aasta lõpuga on vakantsus enim suurenenud Pärnu
mnt 102 büroohoones Tallinnas, kus võrreldes eelmise aasta lõpuga on lisandunud
2,2 tuhat m² vabu pindu.
EfTEN Real Estate Fund AS hindab korraliselt kinnisvarainvesteeringuid kaks
korda aastas - 30. juuni ja 31. detsembri seisuga. Colliers International poolt
2025. aasta juunis läbi viidud kinnisvarainvesteeringute hindamiste tulemusel
tõusis kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 0,1% ning fond sai
kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest 0,5 miljonit eurot kasumit.
Finantseerimine
EfTEN Real Estate Fund AS tütarettevõtted suurendasid seoses parema
finantsvõimekusega oma pangalaenude kogusummat 2025. aasta aprillis 7,32 miljoni
euro võrra. Lisaks rahastati I poolaastal pangalaenudega Valkla hooldekodu ning
Paemurru logistikakeskuse ehitustöid kogusummas 2,67 miljonit eurot. Fondi
tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ sõlmis aprillis laenulepingu Hiiu tn. 42 hoone
ümberehitustööde finantseerimiseks summas 3 250 tuhat eurot. Juuni lõpu seisuga
ei olnud laenu veel kasutusse võetud.
Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni üheteistkümne tütarettevõtte
laenulepingud, mille jääk oli 30.06.2025 seisuga kokku 40,641 miljonit eurot.
Lõppevate laenulepingute LTV (Loan-to-Value) on 37% - 46% ning
kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt üürirahavoogu, mistõttu kontserni
juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 30.06.2025 seisuga
3,95% (31.12.2024: 4,89%) ning LTV (Loan to Value) 41% (31.12.2024: 40%). Kõik
fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga.
Intressiriski maandamiseks sõlmis kontserni üks tütarettevõte 2025. aasta juunis
intressimäära vahetuslepingu nominaalsummas 11,6 miljonit eurot, millega
fikseeriti ujuv intressimäär (1 kuu EURIBOR) tasemel 1,995%.
Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) seisuga 30.06.2025 oli 3,7 (seisuga
30.06.2024: 2,9). ICR kasvas peamiselt madalama EURIBOR'i toel.
Aktsiainfo
EfTEN Real Estate Fund AS-i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga
30.06.2025 on 114 403 tuhat eurot (31.12.2024: sama). Aktsiakapital koosnes
11 440 340 aktsiast (31.12.2024: sama) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2024:
sama).
EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus (NAV) oli seisuga
30.06.2025 19,98 eurot (31.12.2024: 20,37 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS-i
aktsia puhasväärtus vähenes 2025. aasta I poolaastal 1,9%. Ilma dividende
jaotamata oleks fondi NAV I poolaastal kasvanud 4,1%.
Seisuga 30.06.2025 kuulus fondi nõukogu ja juhatuse liikmetele ning nendega
seotud isikutele 32,18% aktsiatest.
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
-------------------------------------------------------------------------------
II kvartal 6 kuud
-------------------------------------------------------------------------------
2025 2024 2025 2024
-------------------------------------------------------------------------------
EUR tuhandetes
-------------------------------------------------------------------------------
Müügitulu 8 210 7 957 16 068 15 918
-------------------------------------------------------------------------------
Müüdud teenuste kulu -389 -341 -895 -759
-------------------------------------------------------------------------------
Brutokasum 7 821 7 616 15 173 15 159
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Turustuskulud -187 -178 -328 -378
-------------------------------------------------------------------------------
Üldhalduskulud -941 -880 -1 947 -1 819
-------------------------------------------------------------------------------
Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase
väärtuse muutusest 546 -1 454 546 -1 454
-------------------------------------------------------------------------------
Muud äritulud ja -kulud 15 44 -22 86
-------------------------------------------------------------------------------
Ärikasum 7 254 5 148 13 422 11 594
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Kasum/-kahjum ühisettevõtetest 87 -204 29 -254
-------------------------------------------------------------------------------
Intressitulud 35 64 118 165
-------------------------------------------------------------------------------
Muud finantstulud ja -kulud -1 739 -2 238 -3 542 -4 473
-------------------------------------------------------------------------------
Kasum enne tulumaksu 5 637 2 770 10 027 7 032
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Tulumaksukulu -1 612 -328 -1 835 -782
-------------------------------------------------------------------------------
Aruandeperioodi puhaskasum 4025 2442 8 192 6 250
-------------------------------------------------------------------------------
Aruandeperioodi koondkasum kokku 4 025 2 442 8 192 6 250
-------------------------------------------------------------------------------
Kasum aktsia kohta
-------------------------------------------------------------------------------
- tava 0,35 0,23 0,72 0,58
-------------------------------------------------------------------------------
- lahustatud 0,35 0,23 0,72 0,58
-------------------------------------------------------------------------------
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
30.06.2025 31.12.2024
----------------------------------------------------------------
EUR tuhandetes
----------------------------------------------------------------
VARAD
----------------------------------------------------------------
Raha ja raha ekvivalendid 13 449 18 415
----------------------------------------------------------------
Lühiajalised hoiused 0 2 092
----------------------------------------------------------------
Nõuded ja viitlaekumised 1 671 2 055
----------------------------------------------------------------
Ettemakstud kulud 137 138
----------------------------------------------------------------
Käibevara kokku 15 257 22 700
----------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------
Pikaajalised nõuded 133 154
----------------------------------------------------------------
Ühisettevõtete osad 1 989 1 960
----------------------------------------------------------------
Kinnisvarainvesteeringud 382 018 373 815
----------------------------------------------------------------
Materiaalne põhivara 120 134
----------------------------------------------------------------
Põhivara kokku 384 260 376 063
----------------------------------------------------------------
VARAD KOKKU 399 517 398 763
----------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL
----------------------------------------------------------------
Laenukohustised 45 418 30 300
----------------------------------------------------------------
Tuletisinstrumendid 42 0
----------------------------------------------------------------
Võlad ja ettemaksed 2 705 3 245
----------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised kokku 48 165 33 545
----------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------
Laenukohustised 110 688 119 120
----------------------------------------------------------------
Muud pikaajalised võlad 2 090 1 928
----------------------------------------------------------------
Edasilükkunud tulumaksukohustus 10 008 11 097
----------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised kokku 122 786 132 145
----------------------------------------------------------------
KOHUSTISED KOKKU 170 951 165 690
----------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------
Aktsiakapital 114 403 114 403
----------------------------------------------------------------
Ülekurss 90 306 90 306
----------------------------------------------------------------
Kohustuslik reservkapital 4 156 2 799
----------------------------------------------------------------
Jaotamata kasum 19 701 25 565
----------------------------------------------------------------
OMAKAPITAL KOKKU 228 566 233 073
----------------------------------------------------------------
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU 399 517 398 763
----------------------------------------------------------------
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail: [email protected] (mailto:[email protected])