EfTEN Real Estate Fund AS 2025. aasta III kvartali ja 9 kuu auditeerimata majandustulemused
Fondijuhi kommentaar
Pikalt kestnud madala majandusaktiivsuse tingimustes on EfTEN Real Estate Fund
AS suutnud oma majandustulemusi järk-järgult parandada. Selle taga on nii suure
tähelepanu pööramine hoonete madala vakantsuse säilitamisele, täiendavad edukad
investeeringud hooldekodude ja logistika segmenti, kui ka alanenud
intressikulud. Kõige selle tulemusena on kasvanud fondi vaba rahavoog, mis koos
pangalaenude planeeritava refinantseerimisega võimaldab fondi juhtkonnal
eelduslikult teha aktsionäridele ettepanek rekordilise dividendi maksmiseks
2026. aasta kevadel.
Kevadel nähtud esimesed positiivsed märgid täituvuse paranemisest jätkusid ka
kolmandas kvartalis. Fondi portfelli vakantsus vähenes teist kvartalit järjest,
ulatudes septembri lõpus 3,6%-ni. Suvel valmis Tartu vallas asuva ERMi
hooldekodu teine etapp, millelt saadav üüritulu tõusis järk-järgult
lepingujärgsele tasemele augustiks. Koos aprillis lisandunud Hiiu hooldekodu
ning Valkla hooldekodu uue etapi valmimisega kasvas hooldekodude segmendi
üüritulu fondi portfellis kolmandas kvartalis 4,7%-ni, mis on ligi poole võrra
suurem kui aasta tagasi.
Portfelli vähenenud vakantsus ning lisandunud üüripinnad tõid kaasa nii neto
üüritulu (NOI) kui ka EBITDA kasvu, mis olid vastavalt 5,1% ja 6,3% kõrgemad kui
2024. aasta kolmandas kvartalis. Fond on selle aasta 9 kuuga teeninud
potentsiaalset brutodividendi 66,66 senti aktsia kohta, mis on 12,6% rohkem kui
aasta varem. Arvestades perioodilisi laenude põhiosade tagasimakseid ning
finantsvõimenduse näitajate tugevat taset, plaanib fondi juhtkond pangalaene
järgmise aasta alguses refinantseerida ning teha eelduslikult aktsionäride
üldkoosolekule ettepaneku maksta 2025. aasta eest netodividende 1,2 eurot aktsia
kohta, mis on 8,1% rohkem kui 2025. aasta kevadel ning 20% rohkem kui 2024 aasta
kevadel.
Kolmandas kvartalis peatus ligi kaks aastat kestnud EURIBORi intressimäärade
langustrend. Kuna intresside edasine oluline vähenemine ei ole tõenäoline,
jätkas fond teise kvartali lõpus alustatud intressimäärade fikseerimist.
Septembris sõlmis fondi Läti tütarettevõte intressimäära vahetuslepingu
nominaalsummas 11,1 miljonit eurot tasemel 2,2%. Kokku on kolmanda kvartali
lõpuks fondi tütarettevõtete laenudest intressimäära vahetuslepinguga kaetud
22,7 miljonit eurot, mis moodustab 15% fondi konsolideeritud laenuportfellist.
Majandustulemuste ülevaade
EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2025. aasta III kvartali müügitulu
oli 8,359 miljonit eurot (2024. aasta III kvartal: 8,006 miljonit eurot) ning 9
kuu müügitulu 24,427 miljonit eurot (2024. aasta 9 kuud: 23,924 miljonit eurot).
Kolmanda kvartali müügitulu kasvas aastataguse perioodiga võrreldes 4,4% ning
üheksa kuu müügitulu 2,1%. Müügitulu kasvu toetasid eelkõige uued investeeringud
logistika- ja hooldekodude sektoris.
Fondi konsolideeritud neto üüritulu (NOI) oli 2025. aasta 9 kuuga 22,678
miljonit eurot (2024. aasta 9 kuud: 22,203 miljonit eurot), kasvades 2,1%. Neto
üüritulu 9 kuu marginaal püsis 93% tasemel (2024: sama), mis tähendab, et
kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (sh maamaks, kindlustus, hooldus-
ja parendustööd) ning turunduskulud moodustasid 7% fondi müügitulust.
2025. aasta III kvartalis teenis fond konsolideeritud puhaskasumit 5,251
miljonit eurot (2024. aasta III kvartal: 3,854 miljonit eurot). Puhaskasumi kasv
tulenes peamiselt müügitulu suurenemisest ning intressikulude vähenemisest
seoses EURIBORi langusega - intressikulud olid 2025. aasta III kvartalis kokku
1,603 miljonit eurot võrreldes 2,171 miljoni euroga eelmise aasta III kvartalis.
Fondi 2025. aasta 9 kuu konsolideeritud puhaskasum oli 13,443 miljonit eurot
(2024. aasta 9 kuud: 10,104 miljonit eurot). Intressikulu vähenes eelmise aasta
sama perioodiga võrreldes 1 541 tuhande euro ehk 23% võrra.
2025. aasta 9 kuu jooksul on kontsern teeninud korrigeeritud rahavoogu (EBITDA
miinus laenude tagasimaksed miinus intressikulud) 9,53 miljonit eurot, mis on
19% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Seda eelkõige tänu uutest soetustest
ja arendustest lisandunud rahavoole ning madalamatele intressikuludele
tulenevalt EURIBOR'i langusest. Arvestades fondi dividendipoliitikat, saaks fond
selle aasta üheksa kuu põhjal maksta brutodividende 66,66 senti aktsia kohta.
Arvestades finantsvõimenduse madalat taset ning perioodilisi laenude põhiosade
tagasimakseid, plaanib fondi juhtkond tütarettevõtete laene ka 2026. aasta
alguses refinantseerida ning maksta aktsionäridele netodividende 1,2 eurot
aktsia kohta. ?
Kontserni varade maht oli 30.09.2025 seisuga 403,493 miljonit eurot (31.12.2024:
398,763 miljonit eurot), s.h moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus
varade mahust 95,0% (31.12.2024: 93,7%).
Kinnisvaraportfell
Seisuga 30.09.2025 on kontsernil 37 (31.12.2024: 36)
ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 383,268
miljonit eurot (31.12.2024: 373,815 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 379,467
miljonit eurot (31.12.2024: 370,561 miljonit eurot). Lisaks fondi
tütarettevõtetele kuuluvatele kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50%-
osalusega ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus
30.09.2025 seisuga oli 8,633 miljonit eurot (31.12.2024: 8,630 miljonit eurot).
Kontsern investeeris 2025. aasta 9 kuuga kokku 8,907 miljonit eurot nii uutesse
kinnisvarainvesteeringutesse kui ka olemasoleva kinnisvaraportfelli arendamisse.
Kontserni tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ soetas märtsis kinnistu Tallinnas Hiiu tn
42, makstes selle eest 4 miljonit eurot. Kehtiva üürilepingu alusel jätkab
kinnistu osalist kasutamist Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla, ülejäänud
kinnistu osale sõlmiti pikaajaline (10 + 10 aastat) üürileping ettevõttega Hiiu
Südamekodu OÜ, mis kuulub Südamekodud AS-i kontserni. Koostöös üürniku ja
Südamekodud AS-iga ehitatakse hoone osaliselt ümber üldhooldekoduks "Nõmme
Südamekodu", mis tulevikus mahutab kuni 170 hooldekodu klienti.
2025. aasta I poolaastal lõpetati Valkla hooldekodu C-korpuse ehitustööd ning
kolmandas kvartalis valmis Tartus Ermi hooldekodu II etapp.
2025. aasta aprillis valmis eelmise aasta sügisel soetatud Paemurru
logistikakeskus, kuhu investeeriti I poolaastal kokku 1,743 miljonit eurot.
2025. aasta 9 kuuga teenis kontsern kokku 23,660 miljonit eurot üüritulu, mis on
3% rohkem kui 2024. aastal samal perioodil.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli
30.09.2025 seisuga 3,6% (31.12.2024: 2,6%). Suurim oli vakantsus büroohoonete
segmendis (16,8%), kus vakantsete üüripindade täitmine on võtnud varasemast
rohkem aega.
Finantseerimine
EfTEN Real Estate Fund AS'i tütarettevõtted suurendasid seoses parema
finantsvõimekusega oma pangalaenude kogusummat 2025. aasta aprillis 7,32 miljoni
euro võrra. Lisaks rahastati 2025. aasta 9 kuul pangalaenudega Valkla hooldekodu
ning Paemurru logistikakeskuse ehitustöid kogusummas 2,83 miljonit eurot. Fondi
tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ sõlmis aprillis laenulepingu Hiiu tn. 42 hoone
ümberehitustööde finantseerimiseks summas 3 250 tuhat eurot. Bilansipäeva
järgselt, 2025.a. oktoobris sõlmiti laenulepingu lisa, millega suurendati
laenusummat 3 650 tuhande euroni.
Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni üheteistkümne tütarettevõtte
laenulepingud, mille jääk oli 30.09.2025 seisuga kokku 41,406 miljonit eurot.
Lõppevate laenulepingute LTV (Loan-to-Value) on vahemikus 37% - 59% ning
kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt üürirahavoogu, mistõttu kontserni
juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 30.09.2025 seisuga
3,95% (31.12.2024: 4,89%) ning LTV (Loan to Value) 41% (31.12.2024: 40%). Kõik
fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga.
Intressiriski maandamiseks sõlmisid kontserni kaks tütarettevõtet intressimäära
vahetuslepingud kokku nominaalsummas 22,6 miljonit eurot, millega fikseeriti
ujuv intressimäär (1 kuu EURIBOR) tasemel 1,995% ja 2,2%.
Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) seisuga 30.09.2025 oli 3,9 (seisuga
30.09.2024: 3,0). ICR kasvas peamiselt madalama EURIBOR'i toel. Seoses kontserni
kinnisvarainvesteeringute tagatisel võetud laenude perioodiliste tagasimaksetega
ning finantsvõimenduse madala tasemega plaanib fondi juhtkond ka 2026. aasta
alguses laene refinantseerida ning suurendada sellega dividendide maksmise
võimekust.
Aktsiainfo
EfTEN Real Estate Fund AS´i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga
30.09.2025 on 114 403 tuhat eurot (31.12.2024: sama). Aktsiakapital koosnes
11 440 340 aktsiast (31.12.2024: sama) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2024:
sama).
EfTEN Real Estate Fund AS`i aktsia puhasväärtus (NAV) oli seisuga
30.09.2025 20,44 eurot (31.12.2024: 20,37 eurot). EfTEN Real Estate Fund ASi
aktsia puhasväärtus kasvas 2025. aasta 9 kuuga 0,3%. Ilma dividende jaotamata
oleks fondi NAV 9 kuuga kasvanud 5,1%.
Seisuga 30.09.2025 kuulus fondi nõukogu ja juhatuse liikmetele ning nendega
seotud isikutele 32,18% aktsiatest.
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
-------------------------------------------------------------------------------
III kvartal 9 kuud
-------------------------------------------------------------------------------
2025 2024 2025 2024
-------------------------------------------------------------------------------
EUR tuhandetes
-------------------------------------------------------------------------------
Müügitulu 8 359 8 006 24 427 23 924
-------------------------------------------------------------------------------
Müüdud teenuste kulu -383 -473 -1 278 -1 232
-------------------------------------------------------------------------------
Brutokasum 7 976 7 533 23 149 22 692
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Turustuskulud -143 -111 -471 -489
-------------------------------------------------------------------------------
Üldhalduskulud -897 -860 -2 844 -2 679
-------------------------------------------------------------------------------
Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase
väärtuse muutusest 0 -457 546 -1 911
-------------------------------------------------------------------------------
Muud äritulud ja -kulud 41 1 19 87
-------------------------------------------------------------------------------
Ärikasum 6 977 6 106 20 399 17 700
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Kasum/-kahjum ühisettevõtetest 138 83 167 -171
-------------------------------------------------------------------------------
Intressitulud 22 51 140 216
-------------------------------------------------------------------------------
Muud finantstulud ja -kulud -1 630 -2 171 -5 172 -6 644
-------------------------------------------------------------------------------
Kasum enne tulumaksu 5 507 4 069 15 534 11 101
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Tulumaksukulu -256 -215 -2 091 -997
-------------------------------------------------------------------------------
Aruandeperioodi puhaskasum 5 251 3 854 13 443 10 104
-------------------------------------------------------------------------------
Aruandeperioodi koondkasum kokku 5 251 3 854 13 443 10 104
-------------------------------------------------------------------------------
Kasum aktsia kohta
-------------------------------------------------------------------------------
- tava 0,46 0,36 1,18 0,93
-------------------------------------------------------------------------------
- lahustatud 0,46 0,36 1,18 0,93
-------------------------------------------------------------------------------
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
30.09.2025 31.12.2024
------------------------------------------------------------
EUR tuhandetes
------------------------------------------------------------
VARAD
------------------------------------------------------------
Raha ja raha ekvivalendid 16 107 18 415
------------------------------------------------------------
Lühiajalised hoiused 0 2 092
------------------------------------------------------------
Nõuded ja viitlaekumised 1 204 2 055
------------------------------------------------------------
Ettemakstud kulud 377 138
------------------------------------------------------------
Käibevara kokku 17 688 22 700
------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------
Pikaajalised nõuded 253 154
------------------------------------------------------------
Ühisettevõtete osad 2 127 1 960
------------------------------------------------------------
Kinnisvarainvesteeringud 383 268 373 815
------------------------------------------------------------
Materiaalne põhivara 157 134
------------------------------------------------------------
Põhivara kokku 385 805 376 063
------------------------------------------------------------
VARAD KOKKU 403 493 398 763
------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL
------------------------------------------------------------
Laenukohustised 46 237 30 300
------------------------------------------------------------
Tuletisinstrumendid 69 0
------------------------------------------------------------
Võlad ja ettemaksed 2 720 3 245
------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised kokku 49 026 33 545
------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------
Laenukohustised 108 348 119 120
------------------------------------------------------------
Muud pikaajalised võlad 2 130 1 928
------------------------------------------------------------
Edasilükkunud tulumaksukohustus 10 172 11 097
------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised kokku 120 650 132 145
------------------------------------------------------------
KOHUSTISED KOKKU 169 676 165 690
------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------
Aktsiakapital 114 403 114 403
------------------------------------------------------------
Ülekurss 90 306 90 306
------------------------------------------------------------
Kohustuslik reservkapital 4 156 2 799
------------------------------------------------------------
Jaotamata kasum 24 952 25 565
------------------------------------------------------------
OMAKAPITAL KOKKU 233 817 233 073
------------------------------------------------------------
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU 403 493 398 763
------------------------------------------------------------
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail: [email protected] (mailto:[email protected])