EfTEN Real Estate Fund AS 2026. aasta I kvartali auditeerimata majandustulemused
Fondijuhi kommentaar
2026. aasta I kvartalis astus EfTEN Real Estate Fund AS mitu olulist sammu
portfelli ümberkujundamisel, keskendudes kapitali efektiivsemale kasutamisele
ning uute investeerimisvõimaluste ettevalmistamisele. Märtsis viis fond lõpule
tütarettevõtte EfTEN Krustpils SIA (Läti DSV logistikakeskuse omanikettevõte)
müügi, mille tulemusel laekus fondile 5,4 miljonit eurot. Fond soetas
logistikakeskuse 2016. aasta juunis ning projekti sisemiseks tulumääraks (IRR)
kujunes ligikaudu 10%.
Bilansipäevajärgselt, aprillis 2026, viis fondi tütarettevõte EfTEN Menulio UAB
lõpule Menulio 11 büroohoone müügi Vilniuses. Kinnisvarainvesteeringu müügihind
oli ligikaudu 0,6 miljonit eurot bilansilisest väärtusest kõrgem. Läti DSV
logistikakeskuse ning Menulio 11 büroohoone müük loob eelduse uute
investeeringute tegemiseks.
2026. aasta aprillis toimunud fondi aktsionäride üldkoosolekul arutati
Magistrali kaubanduskeskuse omandamist Tallinnas. Kavandatava tehingu eesmärk on
suurendada kvaliteetse ja stabiilse rahavooga kaubanduskinnisvara osakaalu fondi
portfellis. Magistrali keskuse oodatav soetusväärtus on 31,69 miljonit eurot
ning keskuse oodatav neto üüritulu (NOI) on ligikaudu 2,5-2,6 miljonit eurot
aastas. Tehing on plaanis lõpuni viia 2026. aasta suvel.
Fondi olemasolev kinnisvaraportfell jätkas stabiilset toimimist - vakantsus
püsis madal ning üürnike maksekäitumine oli hea. Fond jätkab aktiivset
kinnisvaraportfelli juhtimist, et säilitada portfelli täituvus, maksimeerida
kinnisvarainvesteeringute üüritulu ning tagada fondi dividendivõimekus.
Langenud EURIBORi tase (võrreldes aasta taguse perioodiga) avaldas I kvartalis
fondi rahavoogudele olulist positiivset mõju. Intressikulud vähenesid aastases
võrdluses 14%, mis võimaldas fondi konsolideeritud puhaskasumit kasvatada
üüritulust kiiremini. Fondi vaba rahavoog suurenes eelmise aasta I kvartaliga
võrreldes 31% ning intresside kattekordaja (ICR) paranes 3,4-lt 4,4-le. Kuigi
kõik fondi laenulepingud on ujuva intressimääraga, on fond intressimäära
võimaliku tõusu kaitseks sõlminud kaks intressimäära vahetuslepingut kogusummas
22,6 miljonit eurot (14,7% laenuportfellist), kus 1 kuu EURIBOR on fikseeritud
tasemetel 1,995% ja 2,2%.
Majandustulemuste ülevaade
EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2026. aasta I kvartali müügitulu oli
8,421 miljonit eurot (2025. aasta I kvartal: 7,858 miljonit eurot). Müügitulu
kasvas aastataguse perioodiga võrreldes 7,2%. Müügitulu kasvu toetas nii
büroosektori vakantsuse vähenemine, üüritulu indekseerimine kui ka uued
investeeringud logistika- ja hooldekodude sektoris.
Fondi konsolideeritud neto üüritulu (NOI) oli 2026. aasta I kvartalis kokku
7,812 miljonit eurot (2025. aasta I kvartal: 7,211 miljonit eurot), kasvades
eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 8,3%. Neto üüritulu marginaal oli 2026.
aasta I kvartalis 95% (2025: 94%), mis tähendab, et kinnistute haldamisega
otseselt seotud kulud (sh maamaks, kindlustus, hooldus- ja parendustööd) ning
turunduskulud moodustasid 5% (2025: 6%) fondi konsolideeritud üüritulust.
2026. aasta I kvartalis teenis fond konsolideeritud puhaskasumit 4,924 miljonit
eurot, mis on 18,2% rohkem kui eelmisel aastal samal perioodil.
Kontsern teenis 2026. aasta I kvartalis korrigeeritud rahavoogu (EBITDA miinus
intressikulud ja laenude põhiosade tagasimaksed ja tulumaksukulu) kokku
ligikaudu 3,5 miljonit eurot, mis on seoses kõrgema EBITDA taseme ja madalamate
intressikuludega võrreldes eelmise aasta sama perioodiga suurenenud 31%.
Kontserni varade maht oli 31.03.2026 seisuga 407,044 miljonit eurot (31.12.2025:
405,851 miljonit eurot), sh moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus
varade mahust 92% (31.12.2025: 94%).
Kinnisvaraportfell
Seisuga 31.03.2026 oli kontsernil 36 (31.12.2025: 37)
ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval oli 373,808
miljonit eurot (31.12.2025: 381,032 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 373,912
miljonit eurot (31.12.2025: 381,235 miljonit eurot). Lisaks eelnimetatud
kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50% osalusega ühisettevõttele EfTEN
SPV11 OÜ hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 31.03.2026 seisuga oli
8,688 miljonit eurot (31.12.2025: 8,680 miljonit eurot).
Investeeringud 2026. aasta I kvartalis
Kontsern investeeris 2026. aasta I kvartalis kokku 1,776 miljonit eurot
olemasolevasse kinnisvaraportfelli, sh jätkusid Nõmme hooldekodu
ümberehitustööd, mille maht oli I kvartalis kokku 1,2 miljonit eurot.
Müügid 2026. aasta I kvartalis
2026. aasta märtsis müüs kontsern 100% osaluse tütarettevõttes EfTEN Krustpils
SIA, kellele kuulus DSV logistikakeskus Riias. Kontsern soetas DSV
logistikakeskuse 2016. aasta juunis ning fond teenis projektist ligikaudu 10%
sisemist tulumäära (IRR). Fondile laekus tütarettevõtte müügist kokku 5,4
miljonit eurot.
Bilansipäevajärgselt, 17. aprillil 2026, müüs fondi tütarettevõte EfTEN Menulio
UAB talle kuuluva büroohoone Vilniuses aadressil Menulio 11.
Kinnisvarainvesteeringu müügihind oli 8,1 miljonit eurot, s.o 571 tuhat eurot
kõrgem kui kinnistu bilansiline väärtus. Pärast Menulio 11 soetamiseks võetud
laenukohustuste tagastamist ning muude kohustuste katmist laekub fondile
ligikaudu 4,6 miljonit eurot.
Nii EfTEN Krustpils SIA kui ka Menulio 11 büroohoonest saadud vahendeid
plaanitakse kasutada Magistrali kaubanduskeskuse soetuseks 2026. aastal.
Üüritulu
2026. aasta I kvartalis teenis kontsern kokku 8,181 miljonit eurot üüritulu, mis
on 7% rohkem kui 2025. aastal samal perioodil.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli
31.03.2026 seisuga 3,3% (31.12.2025: 3,2%). Büroosegmendi vakantsus vähenes
esimeses kvartalis - kui 2025. aasta lõpus oli segmendi vakantsus 14,4%, siis
märtsi lõpus 13,1%. Kuivõrd olulise osa büroosegmendi vakantsusest moodustasid
vabad pinnad Menulio 11 büroohoones, siis Menulio 11 müügitehingu järgselt
2026. aasta aprillis langes segmendi vakantsus 9,5%-le.
Finantseerimine
EfTEN Real Estate Fund AS-i kaks tütarettevõtet pikendasid 2026. aasta I
kvartalis pangaga sõlmitud laenulepinguid kogusummas 6,7 miljonit eurot. Ühe
laenulepingu pikendamisel langes laenu marginaal 2,3%-lt 1,85%-le ning teise
laenu pikendamisel jäid laenulepingu tingimused samas. Järgmise 12 kuu jooksul
lõppevad kontserni kaheksa tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk oli seisuga
31.03.2026 kokku 32,354 miljonit eurot. Lõppevate laenulepingute LTV (Loan-to-
Value) on 34% - 59% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt
üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute
pikendamisel takistusi.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 31.03.2026 seisuga
4,00% (31.12.2025: 3,99%) ning LTV (Loan to Value) 40% (31.12.2025: 41%). Kõik
fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga.
Intressiriski maandamiseks on kontserni kahel tütarettevõttel sõlmitud
intressimäära vahetuslepingud kokku nominaalsummas 22,6 miljonit eurot, millega
ujuv intressimäär (1 kuu EURIBOR) on fikseeritud tasemel 1,995% ja 2,2%.
Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) oli 31.03.2026 seisuga4,4 (seisuga
31.03.2025: 3,4). ICR kasvas peamiselt madalama EURIBORi toel.
Aktsiainfo
EfTEN Real Estate Fund AS-i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga
31.03.2026 on 115 248 tuhat eurot (31.12.2025: sama). Aktsiakapital koosnes
11 524 846 aktsiast (31.12.2025: sama) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2025:
sama).
EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus (NAV) oli seisuga
31.03.2026 20,75 eurot (31.12.2025: 20,32 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS-i
aktsia puhasväärtus kasvas 2026. aasta esimese kolme kuuga 2,1%.
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
-----------------------------------------------------
3 kuud
-----------------------------------------------------
2026 2025
-----------------------------------------------------
EUR tuhandetes
-----------------------------------------------------
Müügitulu 8 421 7 858
-----------------------------------------------------
Müüdud teenuste kulu -429 -506
-----------------------------------------------------
Brutokasum 7 992 7 352
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
Turustuskulud -180 -141
-----------------------------------------------------
Üldhalduskulud -988 -1 006
-----------------------------------------------------
Muud äritulud ja -kulud -22 -37
-----------------------------------------------------
Ärikasum 6 802 6 168
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
Kasum/kahjum ühisettevõttest -59 -58
-----------------------------------------------------
Kahjum tütarettevõtte müügist -286 0
-----------------------------------------------------
Intressitulud 59 83
-----------------------------------------------------
Muud finantstulud ja -kulud -1 303 -1 803
-----------------------------------------------------
Kasum enne tulumaksu 5 213 4 390
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
Tulumaksukulu -289 -223
-----------------------------------------------------
Aruandeperioodi puhaskasum 4 924 4 167
-----------------------------------------------------
Aruandeperioodi koondkasum kokku 4 924 4 167
-----------------------------------------------------
Kasum aktsia kohta
-----------------------------------------------------
- tava 0,43 0,36
-----------------------------------------------------
- lahustatud 0,43 0,36
-----------------------------------------------------
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
31.03.2026 31.12.2025
------------------------------------------------------------
EUR tuhandetes
------------------------------------------------------------
VARAD
------------------------------------------------------------
Raha ja raha ekvivalendid 28 903 19 957
------------------------------------------------------------
Lühiajalised hoiused 0 320
------------------------------------------------------------
Tuletisinstrumendid 248 13
------------------------------------------------------------
Nõuded ja viitlaekumised 1 484 1 697
------------------------------------------------------------
Ettemakstud kulud 159 293
------------------------------------------------------------
Käibevara kokku 30 794 22 280
------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------
Pikaajalised nõuded 142 164
------------------------------------------------------------
Ühisettevõtete osad 2 123 2 182
------------------------------------------------------------
Kinnisvarainvesteeringud 373 808 381 032
------------------------------------------------------------
Materiaalne põhivara 177 193
------------------------------------------------------------
Põhivara kokku 376 250 383 571
------------------------------------------------------------
VARAD KOKKU 407 044 405 851
------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL
------------------------------------------------------------
Laenukohustised 37 631 42 261
------------------------------------------------------------
Tuletisinstrumendid 0 6
------------------------------------------------------------
Võlad ja ettemaksed 2 957 2 913
------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised kokku 40 588 45 180
------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------
Laenukohustised 112 549 111 727
------------------------------------------------------------
Muud pikaajalised võlad 1 941 1 992
------------------------------------------------------------
Edasilükkunud tulumaksukohustus 12 838 12 748
------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised kokku 127 328 126 467
------------------------------------------------------------
KOHUSTISED KOKKU 167 916 171 647
------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------
Aktsiakapital 115 248 115 248
------------------------------------------------------------
Ülekurss 91 076 91 076
------------------------------------------------------------
Kohustuslik reservkapital 4 156 4 156
------------------------------------------------------------
Jaotamata kasum 28 648 23 724
------------------------------------------------------------
OMAKAPITAL KOKKU 239 128 234 204
------------------------------------------------------------
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU 407 044 405 851
------------------------------------------------------------
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail: [email protected]
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=M77habMbZOv5Lhl_-
moPRq1W4Bhxj6d19JM2hSQRTVLerA-
QGZxktUezE4VtJ2OBcuBscJhbrIP3bm15uERS0ubz_W2pLvDwaOizDAfs9oNuOQ4lHhXmtHM8V7OGffG
_qs1RlPoXVsJcUpqgsME07FE3kcckiDXVzLBkBwW2w534eIMBkaO_YonIpgJjq41C_37LyZcI5RCuifF
cNseQ8f4Y5lQaTWUgKW1lLR1H4cMxqoXU_7HGWiBJovAbHY2vTBcDiGh4ca-xKngCXTrcmA==)