Индивидуален финансов отчет

АЛТЕРОН АДСИЦ

31 декември 2023 г.

Съдържание

Страница

Индивидуален отчет за финансовото състояние

Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия

всеобхватен доход

Индивидуален отчет за промените в собствения капитал

Индивидуален отчет за паричните потоци

Пояснения към индивидуалния финансов отчет

5-34

Годишен индивидуален доклад за дейността

35-57

Доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията на

членовете на Съвета на директорите

58-64

Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК

Доклад на независимия одитор

Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК

Алтерон АДСИЦ 1

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 34 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за финансовото състояние

Активи

Пояснение

31 декември

2023

2022

хил. лв.

Нетекущи активи

Инвестиционни имоти

6.1

43 694

53 753

Инвестиции в дъщерни дружества

10 417

9 710

54 111

63 463

Текущи активи

Търговски и други финансови вземания

6 864

7 768

Предплащания и други активи

11 890

11 839

Текущи вземания от свързани лица

Незавършено строителство

9 856

Пари и парични еквиваленти

473

28 730

20 080

Активи, класифицирани като държани за продажба

5 175

Общо активи

88 016

88 718

Собствен капитал и пасиви

Собствен капитал

Акционерен капитал

13.1

1 505

Премийни резерви

13.2

17 082

Други резерви

13.3

4 926

4 837

Неразпределена печалба

10 147

9 493

33 660

32 917

Пасиви

Нетекущи пасиви

Дългосрочни заеми

34 370

36 852

34 370

36 852

Текущи пасиви

Краткосрочни заеми

5 846

4 862

Търговски и други задължения

14 130

14 077

Краткосрочни задължения към свързани лица

19 986

18 949

Общо пасиви

54 356

55 801

Общо собствен капитал и пасиви

88 016

88 718

Съставил: _________________

/Мария Илиева/

Изпълнителен директор:__________________

/Илиан Лангаров/

Дата: 29 март 2024 г.

С одиторски доклад

Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023

Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита

MARIA

ALEKSANDROVA

ILIEVA

Digitally signed by MARIA

ALEKSANDROVA ILIEVA

Date: 2024.03.29 10:04:00

+02'00'

Ilian Hristov

Langarov

Digitally signed by

Ilian Hristov Langarov

Date: 2024.03.29

10:07:28 +02'00'

Stoyan

Dimitrov

Stoyanov

Digitally signed

by Stoyan

Dimitrov

Stoyanov

Date: 2024.03.29

12:32:23 +02'00'

Алтерон АДСИЦ 2

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 34 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за печалбата или загубата

и другия всеобхватен доход

за годината, приключваща на 31 декември

Пояснение

2023

2022

хил. лв.

Промяна в справедливата стойност на

инвестиционни имоти

6.1

1 310

Приходи от наеми

6.1

Други приходи

1 692

1 950

Разходи за външни услуги

(202)

(333)

Разходи за персонала

(36)

(30)

Други разходи

(145)

(338)

Разходи за очаквани кредитни загуби, нетно

(420)

(61)

Печалба от оперативна дейност

900

2 509

Финансови разходи

(1 485)

(1 534)

Възстановена/ (начислена) загуба от обезценка на

инвестиции в дъщерни дружества

1 239

(700)

Печалба за годината

654

275

Общо всеобхватен доход за годината

654

275

Доход на акция:

лв.

Основен доход на акция

21.1

0.43

0.18

Съставил: _________________

/Мария Илиева/

Изпълнителен директор:___________________

/Илиан Лангаров/

Дата: 29 март 2024 г.

С одиторски доклад

Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023

Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор, отговорен за одита

MARIA

ALEKSANDRO

VA ILIEVA

Digitally signed by

MARIA

ALEKSANDROVA ILIEVA

Date: 2024.03.29

10:04:24 +02'00'

Ilian Hristov

Langarov

Digitally signed by Ilian

Hristov Langarov

Date: 2024.03.29

10:07:53 +02'00'

Stoyan

Dimitrov

Stoyanov

Digitally signed

by Stoyan

Dimitrov

Stoyanov

Date: 2024.03.29

12:33:05 +02'00'

Алтерон АДСИЦ 3

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 34 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за промените в собствения

капитал за годината, приключваща на 31 декември

Всички суми са представени

в хил. лв.

Акционерен

капитал

Премиен

резерв

Други

резерви

Неразпреде-

лена

печалба

Общо

собствен

капитал

Салдо към 1 януари 2023 г.

1 505

17 082

4 837

9 493

32 917

Други сделки със собственици

Сделки със собственици

Печалба за периода

654

Общ всеобхватен доход за

периода

654

Салдо към 31 декември 2023 г.

1 505

17 082

4 926

10 147

33 660

Всички суми са представени

в хил. лв.

Акционерен

капитал

Премиен

резерв

Други

резерви

Неразпреде-

лена

печалба

Общо

собствен

капитал

Салдо към 1 януари 2022 г.

1 505

17 082

4 751

9 218

32 556

Други сделки със собственици

Сделки със собственици

Печалба за периода

275

Общ всеобхватен доход за

периода

275

Салдо към 31 декември 2022 г.

1 505

17 082

4 837

9 493

32 917

Съставил: _________________

/Мария Илиева/

Изпълнителен директор:___________________

/Илиан Лангаров/

Дата: 29 март 2024 г.

С одиторски доклад

Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023

Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор отговорен за одита

MARIA

ALEKSANDROVA

ILIEVA

Digitally signed by MARIA

ALEKSANDROVA ILIEVA

Date: 2024.03.29 10:04:42

+02'00'

Ilian Hristov

Langarov

Digitally signed by Ilian

Hristov Langarov

Date: 2024.03.29

10:08:10 +02'00'

Stoyan

Dimitrov

Stoyanov

Digitally signed

by Stoyan

Dimitrov

Stoyanov

Date: 2024.03.29

12:33:25 +02'00'

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 34 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за паричните потоци

за годината, приключваща на 31 декември

Съставил: _________________

/Мария Илиева/

Изпълнителен директор:___________________

/Илиан Лангаров/

Дата: 29 март 2024 г.

С одиторски доклад

Бул Одит ООД, одиторско дружество, рег. № 023

Стоян Стоянов, управител и регистриран одитор отговорен за одита

Пояснение

2023

2022

хил. лв.

Оперативна дейност

Постъпления по договори за продажба на

инвестиционни имоти, включително възстановени

аванси по прекратени договори за покупка на

инвестиционни имоти и обезщетения

6 022

6 652

Плащания за покупка на имоти, включително

предоставени аванси и строителство

(3 797)

(3 861)

Постъпления от наеми

Плащания към доставчици

(310)

(401)

Плащания към персонал и осигурителни

институции

(33)

(30)

(Плащания)/ постъпления за данъци различни от

данък върху дохода, нетно

(610)

204

Други постъпления от оперативна дейност, нетно

172

194

Нетен паричен поток от оперативна дейност

1 456

2 772

Инвестиционна дейност

Плащания във връзка с придобиване на

инвестиции в дъщерни дружества, включително

предоставени аванси

(11 800)

Постъпления/(плащания) във връзка с

увеличение/(намаление на капитал на дъщерни

дружества, нетно

532

(4)

Постъпления от възстановен аванс за

придобиване на инвестиции в дъщерни дружества

582

1 505

Постъпления по договори за продажба на дъщерни

дружества, нетно

12 761

Нетен паричен поток от инвестиционна дейност

1 114

2 462

Финансова дейност

Получени заеми

3 403

993

Плащания по получени заеми

(4 929)

(4 441)

Плащания на лихви

(1 322)

(1 342)

Други плащания за финансова дейност

(125)

(76)

Нетен паричен поток от финансова дейност

(2 973)

(4 866)

Нетна промяна в пари и парични еквиваленти

(403)

368

Пари и парични еквиваленти в началото на

периода

473

105

Пари и парични еквиваленти в края на периода

473

MARIA

ALEKSANDROVA

ILIEVA

Digitally signed by MARIA

ALEKSANDROVA ILIEVA

Date: 2024.03.29 10:05:02

+02'00'

Ilian Hristov

Langarov

Digitally signed by Ilian

Hristov Langarov

Date: 2024.03.29

10:08:29 +02'00'

Stoyan

Dimitrov

Stoyanov

Digitally signed

by Stoyan

Dimitrov

Stoyanov

Date: 2024.03.29

12:33:44 +02'00'

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Пояснения към индивидуалния финансов отчет

1. Предмет на дейност

Основната дейност на Алтерон АДСИЦ се състои в секюритизация на недвижими имоти.

Дружеството е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 148146418.

Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална

инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25

февруари 2009 г.

Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес

ЕООД.

Седалището и адресът на управление на Дружеството към 31 декември 2023 г. е гр. Варна, бул.

"Княз Борис I" № 7, ет. 2.

Акциите на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на

Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел.

Дълговите инструменти на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и

се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации.

Системата на управление на Дружеството е едностепенна, състояща се от Съвет на директорите

в следния състав:

– Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите;

– Илиан Христов Лангаров – член на Съвета на директорите;

– Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите.

Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов

Лангаров.

Към 31 декември 2023 г. в Дружеството има едно лице наето по трудов договор.

Към 31 декември 2023 г. собствеността върху Дружеството е разпределена между няколко

акционери, с най-голям дял, от които е Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД, притежаващо 51.00

% от капитала на Дружеството, чиито капиталови и дългови инструменти котират на Българска

фондова борса АД – акциите се търгуват на основен пазар (BSE), сегмент Standard, облигациите

се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации.

2. Изявление за съответствие с МСФО и приложение на принципа на действащо

предприятие

2.1. Изявление за съответствие с МСФО, приети от ЕС

Индивидуалният финансов отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните

стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по

международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от

ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за

счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС“ представляват

Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО)

1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета.

Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията

в настоящия индивидуалния финансов отчет.

Този финансов отчет е индивидуален. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в

съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и

публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от

Европейския съюз (ЕС), в който инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени

в съответствие с МСФО 10 „Консолидирани финансови отчети”.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

2.2. Прилагане на принципа – предположение за действащо предприятие

Индивидуалният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо

предприятие, което предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране

на активите и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност.

Бъдещите финансови резултати на Дружеството зависят от по-широката икономическа среда, в

която то осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на

Дружеството, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на

инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Дружеството е преценило, че на този етап

икономическата конюнктура и потенциалните макроикономически ефекти в България и в Европа,

не оказват влияние върху способността на Дружеството да продължи да съществува като

действащо предприятие.

Към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството е направило

преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо

предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети

на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2023 г., са изготвени на базата на

принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на

вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството.

3. Промени в счетоводната политика

3.1. Нови стандарти, изменения и разяснения на съществуващи стандарти към 1

януари 2023 г.

Дружеството е приложило следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО,

разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти, които са

задължителни за прилагане от годишния период, започващ на 1 януари 2023 г., но нямат

съществен ефект от прилагането им върху финансовия резултат и финансовото състояние на

Дружеството:

МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС;

- Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО

17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС;

- Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за

приложение 2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г.,

приети от ЕС;

- Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни

оценки и грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1

януари 2023 г., приети от ЕС;

- Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочени данъци свързани с активи и

пасиви произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС;

- Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Международна данъчна реформа -

примерни правила от втори стълб, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС

3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се

прилагат от по-ранна дата от Дружеството

Към датата на одобрение на този финансов отчет са публикувани нови стандарти, изменения и

разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС

за финансовата година, започваща на 1 януари 2023 г., и не са били приложени от по-ранна дата

от Фонда. Ръководството на Управляващото дружество очаква всички стандарти и изменения да

бъдат приети в счетоводната политика на Фонда през първия период, започващ след датата на

влизането им в сила. По-долу е даден списък с промените в стандартите:

- Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Класификация на пасивите като

текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2024 г., приети от ЕС;

- Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Нетекущи пасиви, обвързани с

финансови показатели, в сила от 1 януари 2024 г., приети от ЕС

- Изменения в МСФО 16 Лизинг: Задължение по лизинг при продажба и обратен лизинг в

сила не по-рано от 1 януари 2024 г., приети от ЕС;

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

- Изменения в МСС 7 Отчет за паричните потоци и МСФО 7 Финансови инструменти:

Оповестявания: Споразумения за финансиране на доставчици, в сила от 1 януари 2024 г.,

все още не са приети от ЕС;

- Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на

конвертируемост, в сила от 1 януари 2025 г., все още не са приети от ЕС.

4. Съществена информация за счетоводна политика

4.1. Общи положения

Най-значимите информация за счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този

финансов отчет, са представени по-долу.

Финансовият отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута на Фонда.

Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително сравнителната информация

за 2022 г.), освен ако не е посочено друго.

Индивидуалния финансов отчет е изготвен на база принципа на начисляване и в съответствие

с принципа на историческата цена, с изключение на финансови активи по справедлива стойност

през печалбата и загубата. Базите за оценяване са описани по-подробно в счетоводната

политика по-долу.

Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са използвани

счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация, предоставена на

ръководството към датата на изготвяне на финансовия отчет, реалните резултати могат да се

различават от направените оценки и допускания

4.2. Представяне на индивидуалния финансов отчет

Индивидуалният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на

финансови отчети”.

Дружеството представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен

отчет.

В индивидуалния отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода,

когато Дружеството:

а) прилага счетоводна политика ретроспективно;

б) преизчислява ретроспективно позиции в индивидуалния финансов отчет; или

в) преклаcифицира позиции в индивидуалния финансов отчет

и това има съществен ефект върху информацията в индивидуалния отчет за финансовото

състояние към началото на предходния период.

В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на

финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед

осигуряването на сравнимост между отчетните периоди.

4.3. Инвестиции в дъщерни предприятия

Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на Дружеството.

Налице е контрол, когато Дружеството е изложено на, или има права върху, променливата

възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност

да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху

предприятието, в което е инвестирано. В индивидуалния финансов отчет на Дружеството,

инвестициите в дъщерни предприятия се отчитат по себестойност.

4.4. Сделки в чуждестранна валута

Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по

официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна

банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки

и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период,

се признават в печалбата или загубата.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

4.5. Отчитане по сегменти

Ръководството на Дружеството определя два оперативни сегмента, както следва:

- „Недвижими имоти“ – финансовата информация за сегмента, с изключение на

инвестициите в дъщерни предприятия, не се различава от оповестената за Дружеството.

Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент,

които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения.

Информацията относно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата,

отговорни за вземане на оперативни решения.

- „Специализирани дружества“ – финансовата информация за сегмента включва

инвестициите в дъщерни предприятия. Съгласно действащото законодателство

Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в

придобиването на дялове или акции от капитала на търговски дружества

(специализирани дружества), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на

недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и

подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или

аренда и продажбата им.

Дружеството осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез

емитиране на ценни книжа в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти)

посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти;

извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел

предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата

им продажба.

При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Дружеството прилага

политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана в

индивидуалния финансов отчет.

Новопридобитите нетекущи активи и през двата сравними периода са описани в пояснение 5.

Всички нетекущи активи на Дружеството се намират в България. Приходите му също са източник

България. Активите на Дружеството, които не се отнасят директно към дейността на сегмента,

не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани

такива активи.

Не са настъпили промени в методите за оценка, използвани за определяне на печалбата или

загубата на сегмента в предходни отчетни периоди.

4.6. Приходи

Основните приходи и печалби, които Дружеството генерира са свързани с печалба от преоценка

по справедлива стойност на инвестиционните имоти, печалби от продажба на нефинансови

активи, приходи от обезщетения по предварителни договори, приходи от наеми и други. Тези

приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти.

4.7. Оперативни разходи

Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или

на датата на възникването им.

4.8. Разходи за лихви

Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективната лихва.

4.9. Отчитане на лизинговите договори

Дружеството като лизингополучател

Дружеството е избрало да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска

стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо признаване

на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията във връзка с

тях се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за срока на

лизинговия договор.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Дружеството като лизингодател

Като лизингодател, Дружеството класифицира своите лизингови договори като оперативен или

финансов лизинг.

Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят

по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за

оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от

собствеността върху основния актив.

Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в индивидуалния отчет за

финансовото състояние на Дружеството. Приходите от оперативни лизингови договори се

признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на линейна база за

срока на договора на ред „Приходи от наеми“.

4.10. Инвестиционни имоти

Дружеството отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на

приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност.

Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена

и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за

правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката.

Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в индивидуалния отчет

за финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими

оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от

характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за

пазарните условия.

Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден

инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в

справедливата стойност на инвестиционни имоти”.

Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в

отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от

наеми” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.9 и пояснение 4.7.

4.11. Финансови инструменти

4.11.1. Признаване и отписване

Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по

договорните условия на финансовия инструмент.

Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от

финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди

се прехвърлят.

Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е

отменено или срокът му е изтекъл.

4.11.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи

Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите

по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или

загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент.

Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или

загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи.

Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов

компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15.

В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират като

дългови инструменти по амортизирана стойност;

Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:

• бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

• характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.

Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и

загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови

позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други

разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход.

4.11.3. Последващо оценяване на финансовите активи

Дългови инструменти по амортизирана стойност

Финансовите активи на Дружеството се оценяват по амортизирана стойност, ако активите

изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през

печалбата и загубата:

• дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи

финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;

• съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват

парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената

сума на главницата.

Тази категория включва търговски вземания и пари и парични еквиваленти. След

първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода

на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен.

Дружеството класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските

и други финансови вземания.

Търговски вземания

Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в

обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и

следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават

първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни

компоненти на финансиране. Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на

договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като

използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него

е несъществен.

Пари и парични еквиваленти

Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по

банкови сметки. Оценяването е по номинална стойност.

4.11.4. Обезценка на финансовите активи

Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят

очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“.

Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови

активи, оценявани по амортизирана стойност.

Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба.

Вместо това Дружеството разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния

риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи

условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на

бъдещите парични потоци на инструмента.

При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:

• финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо

момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1)

• финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо

момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза

2) и

• „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка

към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази

категория.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно

претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите

инструменти.

Търговски и други вземания

Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими

на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. На всяка отчетна

дата Дружеството оценява и определя очакваните кредитни загуби на търговските и други

вземания като се взема предвид цялата разумна и аргументирана информация, включително и

за бъдещи периоди. При оценката си Дружеството отчита промяната в риска от настъпване на

неизпълнение през очаквания срок на финансовия инструмент и се базира в значителна степен

на прогнози, приблизителна оценка и преценка за макроикономическите условия, икономическия

сектор и географския регион, от значение за всеки контрагент, в допълнение към минал опит и

специфични, оперативни и други индивидуални характеристики. Предвид малкия брой

контрагенти се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи

фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на

евентуалната загуба от обезценка. Всички съмнителни вземания се третират като несъбираеми

и се обезценяват изцяло, доколкото ръководството преценява на база исторически опит, че

съществува висока несигурност за тяхното събиране в бъдеще.

Пари и парични еквиваленти

Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при

прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби.

Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства

се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните

средства.

Значително увеличение на кредитния риск

Очакваните кредитни загуби се измерват като коректив, равен на 12-месечни очаквани кредитни

загуби за активи във фаза 1, или очаквани кредитни загуби за целия срок на актива от фаза 2

или фаза 3. Активът преминава към фаза 2, когато кредитният му риск се е увеличил значително

от първоначалното признаване. МСФО 9 не дефинира какво представлява значително

увеличение на кредитния риск. При оценката дали кредитният риск на даден актив се е увеличил

значително, Дружеството взема предвид качествената и количествената разумна и подкрепяща

бъдеща информация.

4.11.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви

Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови

задължения.

Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е

приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е

определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и

загубата.

Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода

на ефективната лихва.

4.12. Данъци върху дохода

Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална

инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен

данък, в резултат на което за Дружеството не възникват текущи задължения за корпоративен

данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви.

4.13. Пари и парични еквиваленти

Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по

банкови сметки.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Дружеството отчита покупки на инвестиционни имоти и постъпления от продажби и наеми на

инвестиционни имоти като част от паричните потоци от оперативна дейност, тъй като те

представляват основния предмет на дейност на Дружеството.

4.14. Активи държани за продажба

Когато Дружеството възнамерява да продаде нетекущи активи и ако продажбата е много

вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, нетекущите активи се класифицират като

държани за продажба и се представят отделно в индивидуалния отчет за финансовото

състояние.

Нетекущите активи, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по по-ниската от

тяхната балансова стойност и справедливата им стойност намалена с разходите по продажбата.

4.15. Материални запаси

Материалните запаси включват незавършеното строителство. В себестойността на

материалните запаси се включват директните разходи по закупуването или производството им,

преработката и други преки разходи, свързани с доставката им. Финансовите разходи не се

включват в стойността на материалните запаси, с изключение на подлежащите на

капитализиране такива. Към края на всеки отчетен период материалните запаси се оценяват по

по-ниската от себестойността им и тяхната нетна реализуема стойност. Сумата на всяка

обезценка на материалните запаси до нетната им реализуема стойност се признава като разход

за периода на обезценката.

Нетната реализуема стойност представлява очакваната продажна цена на материалните

запаси, намалена с очакваните разходи по продажбата. В случай че материалните запаси са

били вече обезценени до нетната им реализуема стойност и в последващ отчетен период се

окаже, че условията довели до обезценката не са вече налице, то се възприема новата им нетна

реализуема стойност. Сумата на възстановяването може да бъде само до размера на

балансовата стойност на материалните запаси преди обезценката. Сумата на обратно

възстановяване на стойността на материалните запаси се отчита като намаление на разходите

на материали за периода, в което възниква възстановяването.

4.16. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти

Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните акции.

Другите резерви включват увеличение на капиталовата база на Дружеството под формата на

допълнителни вноски, извършени от мажоритарния акционер, с дългосрочен характер и с

фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Погасяването ще се извършва съобразно

финансовия резултат и финансовата възможност на Дружеството и мажоритарният акционер

няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства.

Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и неразпределените печалби

и непокрити загуби от минали години.

Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към

свързани лица” в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за

разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период. Съгласно

ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-

малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл.

29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон.

Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година.

Всички транзакции, при наличие на такива, със собствениците на Дружеството се представят

отделно в отчета за промените в собствения капитал.

4.17. Провизии, условни пасиви и условни активи

Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало

събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена

надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия

паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или

конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

признават само ако е разработен и приложен подробен формален план за преструктуриране или

ръководството е обявило основните моменти на плана за преструктуриране пред тези, които

биха били засегнали. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават.

Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на

разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като

се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато

съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за

погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло.

Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е

значителен.

Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурно,

че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността

на съответната провизия.

Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за

да се отрази най-добрата приблизителна оценка.

В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически

ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да

се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия

и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация.

Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за

признаване на актив, се смятат за условни активи.

4.18. Възнаграждения на служителите

Дружеството отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради

неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъдат ползван в

рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили

труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и

социални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Дружеството няма задължения по

неизползвани отпуски.

4.19. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика

Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на

Дружеството, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-

долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни

оценки са описани в пояснение 4.19.

4.19.1. Трансфери към активи държани за продажба

В съответствие с инвестиционните си цели Дружеството класифицира придобитите акции и

дялове в дъщерни предприятия като инвестиционни имоти при първоначалното им признаване.

В последствие ръководството прави преценка по отношение на трансферите от инвестиции в

дъщерни предприятия към активи държани за продажба, когато тяхната балансова стойност ще

бъде възстановена по-скоро чрез продажба отколкото чрез продължаващ контрол. Наличието

на подписани предварителни договори за продажба и/или получаване на частично авансово

плащане от страна на клиентите, към края на периода, се считат за доказателство за

намеренията на ръководството и Дружеството представя съответните инвестиции в дъщерни

предприятия като активи държани за продажба към края на отчетния период.

4.20. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки

При изготвянето на индивидуалния финансов отчет ръководството прави редица

предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви,

приходи и разходи.

Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и

допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително

оценените резултати.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

При изготвянето на представения индивидуален финансов отчет значимите преценки на

ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството и основните

източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези,

оповестени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството към 31 декември 2023 г.

Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най-

значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е

представена по-долу.

4.20.1. Oценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти

Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на

справедливата стойност на инвестиционните имоти. Те са базирани в максимална степен на

пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването

на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на

Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на

наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката.

Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би

се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата.

Информация за оценителските методи и допускания е представена в пояснение 6.2.

4.20.2. Обезценка на нефинансови активи

За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или

единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-

високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и

неговата стойност в употреба. Към 31 декември 2023 г. всички дъщерни предприятия са тествани

за обезценка с помощта на независим лицензиран оценител. Методите, използвани при

изготвянето им, се базират на значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития.

Тези предположения са свързани с бъдещи събития и обстоятелства. Действителните резултати

могат да се различават и да наложат значителни корекции в активите на Дружеството през

следващата отчетна година. Въпреки, че тези данни са субективна преценка, ръководството

счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения.

4.20.3. Измерване на очаквани кредитни загуби

Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими

на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните

кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват

преценката на Дружеството. На всяка отчетна дата Дружеството оценява и определя очакваните

кредитни загуби на търговските и други вземания като се взема предвид цялата разумна и

аргументирана информация, включително и за бъдещи периоди. Предвид малкия брой

контрагенти с остатъчни салда в края на разглежданите периоди, се извършва индивидуален

преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на

по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. Към 31 декември 2023

г. Дружеството е признало коректив за очаквани кредитни загуби в общ размер на 508 хил. лв.

(2022 г.: 88 хил. лв.) (виж пояснение 8).

4.20.4. Материални запаси

Материалните запаси се оценяват по по-ниската стойност от цената на придобиване и нетната

реализуема стойност. При определяне на нетната реализуема стойност ръководството взема

предвид най-надеждната налична информация към датата на приблизителната оценка.

Бъдещата реализация на балансовата стойност на материалните запаси в размер на 9 856 хил.

лв. се влияе от инфлацията и от промените в конюнктурата на пазара на недвижими имоти

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

5. Отчитане по сегменти

Ръководството определя към настоящия момент два оперативни сегмента – „Недвижими имоти“

и „Специализирани дружества“, както е описано в пояснение 4.5. Тези оперативни сегменти се

наблюдават от ръководството, което взема стратегически решения на базата на коригираните

оперативни резултати на сегментите.

Информацията за отделните сегменти за текущия отчетен период може да бъде анализирана,

както следва:

Недвижими

имоти

Специализирани

дружества

Общо

2023

хил. лв.

Приходи от наеми

Други приходи

1 692

Приходи на сегмента

1 703

Разходи за външни услуги

(202)

Разходи за персонал

(36)

Други разходи

(145)

Разходи за очаквани кредитни загуби, нетно

(420)

Оперативна печалба на сегмента

900

Финансови разходи

(1 485)

Възстановена обезценка на инвестиции в

дъщерни дружества

1 239

Печалба/ (загуба) за годината на сегмента

(585)

1 239

654

Активи на сегмента

60 574

27 442

88 016

Пасиви на сегмента

40 856

13 500

54 356

Информацията за отделните сегменти за предходния отчетен период може да бъде

анализирана, както следва:

Недвижими

имоти

Специализирани

дружества

Общо

2022

хил. лв.

Промяна в справедливата стойност на

инвестиционните имоти

1 310

Приходи от наеми

Други приходи

1 642

308

1 950

Приходи на сегмента

2 963

308

3 271

Разходи за външни услуги

(331)

(2)

(333)

Разходи за персонал

(30)

Други разходи

(138)

(200)

(338)

Разходи за очаквани кредитни загуби

(61)

Оперативна печалба на сегмента

2 403

106

2 509

Финансови разходи

(1 534)

Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни

предприятия

(700)

Печалба/ (загуба) за годината на сегмента

869

(594)

275

Активи на сегмента

62 033

26 685

88 718

Пасиви на сегмента

42 301

13 500

55 801

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

6. Имоти

6.1. Инвестиционни имоти

Инвестиционните имоти на Дружеството включват земи, сгради и прилежащи съоръжения, които

се намират на територията на Република България – в областите Варна, Пловдив, София,

Хасково и Монтана и се държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване

стойността на капитала.

За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти

вижте пояснение 6.2.

Промените в балансовите стойности, представени в индивидуалния отчет за финансовото

състояние, могат да бъдат обобщени, както следва:

хил. лв.

Балансова стойност към 1 януари 2022 г.

53 689

Предоставени аванси

724

Нетна печалба от промяна на справедливата стойност

1 310

Новопридобити, чрез последващи разходи

130

Продажба на инвестиционни имоти

(2 100)

Балансова стойност към 31 декември 2022 г.

53 753

Балансова стойност към 1 януари 2023 г.

53 753

Получен възстановен аванс

(1 875)

Рекласифициране към незавършено строителство

(6 217)

Рекласифициран аванс към други вземания

(1 967)

Балансова стойност към 31 декември 2023 г.

43 694

Инвестиционни имоти на стойност 37 924 хил. лв. са заложени като обезпечение по заеми (2022

г.: 43 097 хил. лв.).

Дружеството отдава част от инвестиционните си имоти по договори за наем. Приходите от наеми

за 2023 г. в размер на 11 хил. лв. (2022 г.: 11 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или

загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Не са признавани условни

наеми.

Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 130 хил. лв. са отчетени на

ред „Други разходи” (2022 г. 133 хил. лв.).

Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели

или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя.

Бъдещите минимални лизингови постъпления са представени, както следва:

Минимални лизингови

постъпления

До 1 година

Общо

хил. лв.

31 декември 2023 г.

31 декември 2022 г.

6.2. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи

Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември,

оценявани периодично по справедлива стойност:

Ниво 3

31.12.2023

31.12.2022

хил. лв.

Инвестиционни имоти:

- земя и сгради

37 294

43 504

- аванси за инвестиционни имоти

6 400

10 249

Общо

43 694

53 753

Справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за

продажба на Дружеството е определена на базата на доклади на независими лицензирани

оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи.

Към 31 декември 2023 г. Дружеството отчита предоставени аванси за придобиване на

инвестиционни имоти в размер на 6 400 хил. лв. (2022 г.: 10 249 хил. лв.), които не са обект на

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

експертна оценка. Балансовата стойност на предоставените аванси се приема за разумна

приблизителна оценка на справедливата им стойност.

Земя и сгради (Ниво 3)

При определяне на стойността на инвестиционните имоти се прилагат различни методи:

– сравнителен метод - при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от

ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани цени на

скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като

площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са

свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите на Дружеството фактори.

Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на

наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на

оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че

крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения.

- метод на остатъчната стойност – така наречения метод на развитието за определяне на

пазарна стойност на земя се използва при оценки на обекти като незавършено

строителство, незастроени терени и застроени терени, когато оценителя прецени, че

оценявания имот ще е по-ценен ако може да се разработи, преустрои или ползва с друго,

различно от съществуващото предназначение. Методът е приложим изключително при

земи за които има обоснован проект за развитието им след смяна на предназначение.

Според този метод пазарната стойност на оценяваната земя се получава като разходите

за завършване на предлаганото развитие по даден проект се изваждат от пазарната

стойност за завършения проект като се вземат предвид рисковете, свързани с

изпълнението на проекта. Методът на остатъчната стойност е комбинация, прилагаща

сравнителния, приходния и разходния подход.

– разходен метод - извежда индикативна стойност чрез изчисляване на текущите разходи за

подмяна на актив и изваждане на суми с цел отчитане на физическото изхабяване и всички

други форми на обезценяване, които са от значение. Той се основава на принципа на

заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време,

неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил

за оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на

еквивалентен актив.

– метод на приходната стойност, е базиран на анализ на стойността на оценяваният имот,

основан на способността му да генерира приходи чрез капитализиране на нетният приход

от имота за даден период. При определяне на приходната стойност на оценяван обект се

изхожда от трайно реализирания чист годишен приход на недвижимия имот, като

приходната стойност е определена на база реален или възможен постоянно достижим

наем, определен на база среден предлаган наем в района, при отчитане състоянието на

сградния фонд и остатъчния срок на ползване. Най-съществените входящи данни, които

не могат да бъдат наблюдавани, са оценената стойност на наема и дисконтовият процент.

Справедливата стойност би се увеличила, ако стойността на наема се увеличи, по-голяма

площ бъде отдадена под наем или дисконтовият процент се намали. Оценката е

чувствителна към промени и в трите предположения.

- При оценките е прилаган и т.нар. тежестен метод - при използването на повече от един

метод за определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива

пазарна стойност се определят относителните тегла на отделните използвани методи.

Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност,

не са променени в сравнение с предходния отчетен период. Те са базирани в максимална степен

на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването

на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на

Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на

наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката.

Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би

се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. Въпреки

че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се

повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. Тези

оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при

справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

7. Инвестиции в дъщерни предприятия

Всички дъщерни предприятия са специализирани дружества по смисъла на чл. 28, ал. 1 от

ЗДСИЦДС. Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в

придобиването на дялове или акции от капитала на търговско дружество (специализирано

дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и

вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел

предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им.

Дружеството има следните инвестиции в дъщерни предприятия:

Име на дъщерното

предприятие

Страна на учредяване и

основно място на дейност

2023

хил. лв.

2023

участие %

2022

хил. лв.

2022

участие %

Ботевград пропъртис ЕООД

България

5 799

100

5 500

100

Алтерон Пропърти ЕООД

България

4 618

100

4 210

100

10 417

9 710

Инвестициите в дъщерни дружествата са отразени в индивидуалния финансов отчет на

Дружеството по себестойност. През 2023 г. и 2022 г. Дружеството не е получило дивиденти.

Дружеството няма условни задължения или други поети ангажименти, свързани с инвестиции в

дъщерни дружества.

Ботевград Пропъртис ЕООД

През 2023 г. са взети няколко решения за увеличение на основния капитал на Ботевград

Пропъртис ЕООД. Увеличенията на капитала на са извършени чрез ефективни парични вноски

в общ размер на 299 хил. лв., внесени по банковата сметка на дъщерното дружество. Промените

в капитала са вписани в Търговския регистър на дъщерното дружеството, а средствата от

увеличението на капитала са предвидени както за текущи, така и за инвестиционни нужди

(придобиване на недвижим имот).

Алтерон Пропърти ЕООД

През 2023 г. едноличния собственик на капитала е извършил няколко увеличения на основния

капитал на Алтерон Пропърти ЕООД. Увеличенията на капитала са извършени чрез ефективни

парични вноски в общ размер на 17 хил. лв., внесени по банковата сметка на дъщерното

дружество. Промените в капитала са вписани в Търговския регистър по партидата на дъщерното

дружество, а средствата от увеличението на капитала са предвидени за текущи нужди.

През 2023 г. е взето решение за намаление на основния капитал на Алтерон Пропърти ЕООД с

360 хил. лв. Обстоятелството е вписано в Търговски регистър на капитала на 13 февруари 2023

г.

През 2024 г. е взето решение за намаление на основния капитал на Алтерон Пропърти ЕООД с

917 хил. лв. Решението е обявено в Търговския регистър.

Тест за обезценка

Всички дъщерни предприятия са тествани за обезценка с помощта на независими лицензирани

оценители. Методите, използвани при изготвянето им, се базират на значителни преценки,

допускания и несигурни бъдещи събития. Въпреки, че тези данни са субективна преценка,

ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни

предположения.

Изменението в отчетената загуба от обезценка на инвестицията в Алтерон Пропърти ЕООД

може да бъде представено по следния начин:

2023

2022

хил. лв.

Салдо към 1 януари

(1 350)

(650)

Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни дружества

(700)

Възстановена загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни

дружества

1 239

Салдо към 31 декември

(111)

(1 350)

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

8. Търговски и други финансови вземания

31.12.2023

31.12.2022

хил. лв.

Търговски вземания

Вземания, свързани с продажба на инвестиционен имот

265

Коректив за очаквани кредитни загуби

(8)

Вземания от продажба на инвестиционен имот, нетно

257

Други вземания

7 355

7 579

Коректив за очаквани кредитни загуби

(508)

(80)

Други вземания, нетно

6 847

7 499

Търговски и други финансови вземания

6 864

7 768

Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания

се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност.

Другите вземания включват остатък по предоставен аванс в общ размер на 4 831 хил. лв. по

прекратен договор за придобиване на специализирано дъщерно дружество по смисъла на чл.

28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, остатък по прекратени предварителни договори за придобиване на

инвестиционен имот в общ размер на 1 776 хил. лв., както и начислени суми с обезщетителен

характер в общ размер на 748 хил.лв.

Всички търговски и други финансови вземания на Дружеството са прегледани относно настъпили

събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база и съответната начислена

обезценка в нетен размер на 420 хил. лв. (2022 г.: 61 хил. лв.) е призната в отчета за печалбата

или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Разходи за очаквани кредитни загуби, нетно”.

Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските вземания може

да бъде представено по следния начин:

2023

2022

хил. лв.

Салдо към 1 януари

(88)

(27)

Коректив за очаквани кредитни загуби

(493)

(92)

Възстановяване на загуба от обезценка

Салдо към 31 декември

(508)

(88)

Анализ на търговските и другите финансови вземания е представен в пояснение 27.2.

Най-значимите търговски вземания към 31 декември са представени, както следва:

31.12.2023

31.12.2022

хил. лв.

Клиент 1

4 937

4 831

Клиент 2

1 073

Клиент 3

774

1 685

Клиент 4

572

306

Клиент 5

265

Клиент 6

582

Клиент 7

175

Други

7 372

7 856

9. Предплащания и други активи

31.12.2023

31.12.2022

хил. лв.

Предоставени аванси

11 800

ДДС за възстановяване

Предплатени разходи

Други активи, нефинансови

11 890

11 839

Балансовата стойност на предоставените аванси е представена, както следва:

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Дружеството е предоставило аванс в размер на 11 800 хил. лв. във връзка със сключен

предварителен договор от 8 декември 2022 г. за придобиване на 100% от дяловете на търговско

дружество (специализирано). Същият е прекратен през 2024 г. (виж пояснение 30).

10. Незавършено строителство

През 2023 г. предвид намерението на ръководството на Дружеството и стартирането на проектно

строителство в два съседни имота, находящи се в м-ст Кабакум, гр. Варна, същите са

рекласифицирани от „Инвестиционни имоти“ в „Незавършено строителство“.

Към края на отчетния период натрупаните разходи в незавършеното строителство са:

31.12.2023

31.12.2022

хил. лв.

Рекласификация от инвестиционни имоти, включително

поземлените имоти и разходи по проектиране

6 217

Извършени СМР и други строителни разходи през периода

2 656

Предоставени аванси за строителство

904

Капитализирани разходи за лихви и такси по проектно

финансиране на строителството

Общо по проект строителство и изграждане:

9 856

Към 31 декември 2023 г. незавършеното строителство в размер на 8 937 хил. лв., представлява

стойността на поземлените имоти, както и разходите по първия етап от строителството на

обекта, находящ се в м-ст Кабакум, гр. Варна, който е предназначен за продажба на клиенти. В

тази сума са включени разходи за проектни работи, строителен надзор, изкопни работи и други

видове строително - монтажни работи. През отчетния период в стойността на незавършеното

строителство са капитализирани разходи за лихви и такси по получен целеви банков

инвестиционен кредит, отпуснат през 2023 г. в размер на 79 хил. лв. Към 31 декември 2023 г. е

извършен преглед на незавършеното строителство, за да се прецени дали са налице условия за

обезценка до нетна реализируема стойност. В резултат на този преглед, предвид началния етап

на строителството на обекта, не са налице обстоятелства за обезценка.

Материалните запаси са заложени като обезпечение по кредити.

11. Пари и парични еквиваленти

Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи:

31.12.2023

31.12.2022

хил. лв.

Парични средства в банки и в брой в:

- български лева

473

Пари и парични еквиваленти

473

Сумата на пари и парични еквиваленти, която е блокирана за Дружеството към 31 декември 2023

г., възлиза на 8 хил. лв. (2022 г.: 8 хил. лв.). Тя представлява внесени гаранции за управление

от членовете на Съвета на директорите.

Дружеството е извършило оценка на очакваните кредитни загуби върху парични средства и

парични еквиваленти. Оценената стойност е определена като несъществена и не е начислена в

индивидуалния финансов отчет на Дружеството.

12. Активи държани за продажба

На 6 декември 2022 г. Дружеството е сключило предварителен договор за продажба на 100% от

акциите на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД (специализирано дружество). Към датата

на предварителния договор дружеството е рекласифицирало инвестицията в Ти Ей Пропъртис

ЕАД като актив държан за продажба по балансовата му стойност в размер на 5 175 хил. лв.,

която е била по-ниска от справедливата стойност намалена с разходите по продажбата. През

2022 г. Дружеството е получило авансово плащане в общ размер на 13 500 хил. лв.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

13. Собствен капитал

13.1. Акционерен капитал

Към 31 декември 2023 г. регистрираният капитал на Дружеството се състои от 1 504 998 на брой

обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на

получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание

на акционерите на Дружеството.

2023

2022

Брой акции

Брой издадени и напълно платени акции:

В началото на годината

1 504 998

Брой издадени и напълно платени акции

1 504 998

Общ брой акции към 31 декември

1 504 998

Списъкът на основните акционери на Дружеството е представен, както следва:

31 декември 2023

31 декември 2022

Брой акции

Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД

767 566

51.00

767 566

51.00

Фин инвест къмпани ООД

228 550

15.19

228 550

15.19

УПФ ЦКБ - Сила

102 580

6.82

75 080

4.99

Други юридически лица

406 281

26.99

433 770

28.82

Други физически лица

1 504 998

100

1 504 998

100

13.2. Премиен резерв

Премийният резерв в размер на 17 082 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила

процедура за увеличение на капитала на Дружеството. Той представлява разликата между

емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала

на Дружеството в размер на 17 100 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през

2019 и 2020 г. в размер на 18 хил. лв.

13.3. Други резерви

През 2018 г. мажоритарният акционер, е направил увеличение на капиталовата база на

Дружеството под формата на допълнителни вноски и формиране на допълнителни резерви в

размер на 4 500 хил. лв. Допълнителните вноски са с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен

процент при пазарни условия. Дължимата лихва се капитализира на годишна база. През 2023 г.

разходите за лихви, които са капитализирани са в размер на 89 хил. лв. (2022 г.: 86 хил. лв.). Към

31 декември 2023 г. другите резерви са в размер на 4 926 хил. лв. (2022 г.: 4 837 хил. лв.)

Погасяване ще се извършва съобразно финансовия резултат и финансовата възможност на

Дружеството и мажоритарният акционер няма право да обявява дължимата сума за предсрочно

изискуема при никакви обстоятелства.

14. Заеми

Дружеството отчита заемите си по амортизирана стойност. Информацията за тях може да бъде

систематизирана по следния начин:

31.12.2023

31.12.2022

Нетекущи

хил. лв.

Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:

Банкови заеми

32 329

32 833

Облигационен заем

2 000

4 000

Лихви с разсрочено плащане

Сконто

(37)

(74)

Общо балансова стойност

34 370

36 852

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

31.12.2023

31.12.2022

Текущи

хил. лв.

Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:

Банкови заеми

3 888

2 910

Облигационен заем

2 000

Лихви

Сконто

(88)

(81)

Общо балансова стойност

5 846

4 862

Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на

справедливата им стойност.

Алтерон АДСИЦ е заемополучател по следните банкови и един облигационен заеми:

Банков кредит - овърдрафт:

 Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на

корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;

 Лимит на кредита – 2 000 хил. лв.;

 Срок на ползване на кредита – 11 август 2025 г.;

 Погасяването е на датата на падежа, но разрешеният лимит подлежи на ежегоден

преглед от банката;

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – първа и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството.

Към 31 декември 2023 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 1 862

хил. лв. (2022 г.: текущо в размер на 1 751 хил. лв).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни

клиенти плюс фиксирана надбавка;

 Размер на кредита – 6 820 хил. лв.;

 Срок на кредита – 25 март 2030 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно

погасителен план;

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционнни имоти, закупени със средства

от кредита и първа по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството

Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на

717 хил.лв. (2022 г.: 717 хил. лв.), а нетекущата – 3 768 хил.лв.(2022 г.: 4 485 хил. лв.). Текущата

част за задължението по лихви е в размер на 18 хил.лв. (2022 г.: 17 хил. лв.), а нетекущата 78

хил.лв. (2022 г.: 93 хил. лв.).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни

клиенти плюс фиксирана надбавка;

 Размер на кредита – разрешени - 8 240 хил. лв.;

 Срок на кредита – 27 април 2031 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно

погасителен план.;

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от

кредита и първа по ред ипотека на недвижими имоти, собственост на Ботевград

пропъртис ЕООД.

Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на

781 хил. лв. (2022 г.: 521 хил.лв.), а нетекущата – 6 938 хил.лв. (2022 г.: 7 719 хил. лв.). Текущата

част за задължението по лихви е в размер на 4 хил.лв. (2022 г.: 4 хил. лв.).

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни

клиенти плюс фиксирана надбавка;

 Размер на кредита – разрешени - 4 900 хил. лв.;

 Срок на кредита – 26 декември 2031 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно

погасителен план.;

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството, втора и

трета по ред ипотека върху недвижими имоти, собственост на Ботевград пропъртис

ЕООД.

Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на

291 хил. лв. (2022 г.: 552 хил. лв.), а нетекущата – 2 419 хил. лв. (2022 г.: 2 530 хил. лв.). Текущата

част за задължението по лихви е в размер на 1 хил. лв. (2022 г.: 1 хил. лв.).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни

клиенти плюс фиксирана надбавка;

 Размер на кредита – 9 100 хил. лв.;

 Срок на кредита – 26 октомври 2031 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно

погасителен план.;

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от

кредита.

Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на

1 138 хил.лв. (2022 г. - 190 хил.лв.), а нетекущата – 7 773 хил.лв.(2022 г.: 8 910 хил. лв.). Текущата

част за задължението по лихви е в размер на 5 хил.лв. (2022 г.: 4 хил. лв.).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни

клиенти плюс фиксирана надбавка;

 Размер на кредита – разрешени - 8 600 хил. лв.;

 Срок на кредита – 14 декември 2031 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно

погасителен план.;

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – първа по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на

Дружеството.

Към 31 декември 2023 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на

930 хил.лв. (2022 г.: 930 хил. лв.)., а нетекущата – 6 508 хил.лв. (2022 г.: 7 438 хил. лв.). Текущата

част за задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. . (2022 г.: 4 хил. лв.).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни

клиенти плюс фиксирана надбавка;

 Размер на кредита – разрешени – 7 100 хил. лв.;

 Срок на кредита – 27 октомври 2025 г.;

 Погасяването е на датата на падежа;

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – ипотека (втора към датата на учредяване) върху имот ведно с правото на

строеж.

Към 31 декември 2023 г. няма текуща част на задължението по главницата на заема, а

нетекущата е в размер 3 061 хил.лв. Текущата част за задължението по лихви е в размер на 2

хил. лв.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Банков кредит - овърдрафт:

 Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на

корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;

 Лимит на кредита – 600 хил. лв.;

 Срок на ползване на кредита – 27 октомври 2025 г.;

 Погасяването е на датата на падежа

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – ипотека (трета към датата на учредяване) върху имот ведно с правото на

строеж и първи по ред особен залог на вземания на Дружеството.

Към 31 декември 2023 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 31 хил. лв.

Облигационен заем:

 Пореден номер на емисията – първа;

 ISIN код на емисията – BG2100030175;

 Размер на облигационната емисия – 10 000 хил. лв.;

 Брой облигации – 10 000 броя;

 Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни,

свободнопрехвърляеми, обезпечени, неконвертируеми;

 Вид на емисията – публична;

 Срок на емисията – 8 години (96 месеца);

 Валута - лева;

 Лихва – 5.75 % проста годишна лихва;

 Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно;

 Срок на погасяване – 28 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични

главнични плащания

 Обезпечение – застраховка на емисията.

Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на

2 000 хил. лв. (2022 г.: 2 000 хил. лв.), а нетекущата – 2 000 хил. лв. (2022 г.: 4 000 хил. лв.).

Задължението по лихви възлиза на 12 хил. лв. (2022 г.: 3 хил. лв.).

За обезпечение на облигационната емисия е сключена застрахователната полица, издадена от

ЗАД „АРМЕЕЦ“ АД.

Застрахователят отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно

приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016

г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД,

ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев № 95.

Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009

на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г.

Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния

линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating

Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност са както

следва:

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Краткосрочни

заеми

Дългосрочни

заеми

Лихви по

заеми

Сконто

Общо

хил. лв.

1 януари 2023

4 910

36 833

126

(155)

41 714

Парични потоци:

Плащания

(4 929)

(1 322)

(125)

(6 376)

Постъпления

3 372

3 403

Непарични промени:

Начислени лихви

1 345

Други начисления

140

Капитализирани лихви

Прекласифициране

5 876

(5 876)

Разпределение към

други резерви

(89)

31 декември 2023

5 888

34 329

124

(125)

40 216

Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност за предходния

отчетен период са както следва:

Краткосрочни

заеми

Дългосрочни

заеми

Лихви по

заеми

Сконто

Общо

хил. лв.

1 януари 2022

5 199

39 992

152

(206)

45 137

Парични потоци:

Плащания

(4 441)

(1 342)

(76)

(5 859)

Постъпления

993

Непарични промени:

Начислени лихви

1 402

Други начисления

127

Прекласифициране

3 159

(3 159)

Разпределение към

други резерви

(86)

31 декември 2022

4 910

36 833

126

(155)

41 714

15. Търговски и други задължения

31.12.2023

31.12.2022

хил. лв.

Текущи:

Търговски задължения

501

Финансови пасиви

501

Получени аванси

13 500

Данъчни задължения

128

415

Други нефинансови пасиви

120

Нефинансови пасиви

13 629

14 035

Текущи търговски и други задължения

14 130

14 077

Нетната балансова стойност на текущите задължения се приема за разумна приблизителна

оценка на справедливата им стойност.

На 6 декември 2022 г. Дружеството е сключило предварителен договор за продажба на 100% от

акциите на дъщерно дружество (специализирано дружество). Към 31 декември 2023 г.

Дружеството е получило авансово плащане в общ размер на 13 500 хил. лв. Срокът по

предварителния договор е до 29 март 2024 г.

16. Други приходи

2023

2022

хил. лв.

Приходи с обезщетителен характер

1 691

1 950

Други приходи

1 692

1 950

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Дружеството реализира приходи от отчетени обезщетения по договори, във връзка с неспазени

срокове и/или условия по сключените договори.

17. Разходи за външни услуги

2023

2022

хил. лв.

Такси трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС

(147)

(205)

Разходи за независим одит

(18)

Регулаторни и други такси

(10)

(9)

Оценки на имоти

(9)

Нотариални такси

(6)

(4)

Застраховки

(1)

(2)

Охрана и поддръжка на имоти

(61)

Други

(11)

(25)

Разходи за външни услуги

(202)

(333)

Възнаграждението за независим финансов одит за 2023 г. е в размер на 18 хил. лв. (2022 г.: 18

хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани

с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за

счетоводството.

18. Разходи за персонала

Разходите за възнаграждения на персонала включват:

2023

2022

хил. лв.

Разходи за заплати

(33)

(29)

Разходи за социални осигуровки

(3)

(1)

(36)

(30)

19. Други разходи

2023

2022

хил. лв.

Разходи за местни данъци и такси

(130)

(133)

Разходи за лихви, глоби и неустойки

(10)

Разходи за държавни и административни такси

(5)

Разходи с обезщетителен характер

(200)

Други разходи

(145)

(338)

20. Финансови разходи

Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както

следва:

2023

2022

хил. лв.

Лихви по кредити, отчитани по амортизирана стойност

(1 345)

(1 402)

Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не

се отчитат по справедлива стойност в печалбата или

загубата

(1 345)

(1 402)

Банкови такси и комисионни

(140)

(132)

Финансови разходи

(1 485)

(1 534)

21. Доход на акция и дивиденти

21.1. Доход на акция

Основната печалба на акция е изчислена, като за числител е използван нетният резултат за

периода разпределен на среднопретегления брой акции за съответната година.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

2023

2022

Печалба за периода (в лв.)

654 000

275 000

Среднопретеглен брой акции

1 504 998

Основна печалба на акция (в лв. за акция)

0.43

0.18

21.2. Дивиденти

Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата може да бъде представено

както следва:

2023

2022

хил. лв.

Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване

654

275

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС

(1 310)

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 6 от ЗДСИЦДС

(64)

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС

(5 558)

(4 441)

Резултат за разпределяне

(4 968)

(5 432)

Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на финансовия

резултат за 2023 г. и 2022 г.

22. Безналични сделки

През 2023 г. и през 2022 г. Дружеството не е осъществило инвестиционни сделки, при които не

са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните

потоци.

23. Провизии, условни активи и условни пасиви

Към настоящия момент Дружеството не е страна по правни спорове към 31 декември 2023 г. и

съответно няма начислени провизии (към 31 декември 2022 г.: също).

Ръководството на Дружеството не счита, че съществуват съществени рискове в резултат на

динамичната фискална и регулаторна среда в България, които биха наложили корекции в

индивидуалния финансов отчет за годината, приключваща на 31 декември 2023 г.

24. Сделки със свързани лица

Свързаните лица на Дружеството включват мажоритарния акционер, лица под неговия контрол,

други свързани лица и ключовия управленски персонал.

Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални

условия.

24.1. Сделки със собственици

Пояснение

2023

2022

хил. лв.

Разходи за лихви, капитализирани в други резерви

13.3

(89)

(87)

24.2. Сделки с дъщерни предприятия

Пояснение

2023

2022

хил. лв.

Увеличение на основния капитал на дъщерно

предприятие чрез парична вноска, нетно

316

Намаление на основния капитал на дъщерно

предприятие чрез парична вноска, нетно

(848)

Префактурирани разходи

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

24.3. Сделки със свързани лица под общ контрол

2023

2022

хил. лв.

Покупка на услуги

24.4. Сделки с ключов управленски персонал

Ключовият управленски персонал включва членовете на Съвета на директорите.

Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи:

2023

2022

хил. лв.

Заплати

(32)

(29)

Общо възнаграждения

(32)

(29)

25. Разчети със свързани лица в края на годината

31.12.2023

31.12.2022

хил. лв.

Текущи вземания от:

- дъщерни предприятия

Общо вземания от свързани лица

Текущи задължения към:

- ключов управленски персонал

Общо задължения към свързани лица

Текущите задължения към ключов управленски персонал в размер на 10 хил. лв. към 31

декември 2023 г. (2022 г.: 10 хил. лв.) представляват възнаграждения на членовете на Съвета

на директорите към края на отчетните периоди и внесени суми за гаранции за управление.

Към 31 декември 2023 г. задълженията към мажоритарния акционер са в размер на 4 926 хил.

лв. (2022 г.: 4 837 хил. лв.) в т.ч. капитализирани лихви в общ размер на 426 хил. лв. (2022 г.: 337

хил. лв.), отчетени в другите резерви на Дружеството.

26. Категории финансови активи и пасиви

Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат

представени в следните категории:

Финансови активи

Пояснение

2023

2022

хил. лв.

Дългови инструменти по амортизирана стойност:

Търговски и други финансови вземания

6 864

7 768

Вземания от свързани лица

24.2

Пари и парични еквиваленти

473

6 984

8 241

Финансови пасиви

Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:

Заеми

40 341

41 869

Търговски задължения

501

40 842

41 911

За информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти виж

пояснение 4.11. Описание на политиката и целите за управление на риска на Дружеството

относно финансовите инструменти е представено в пояснение 27.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

27. Рискове, свързани с финансовите инструменти

Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска

Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си

инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на

Дружеството вижте пояснение 26. Най-значимите финансови рискове, на които е изложено

Дружеството са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск.

Управлението на риска на Дружеството се осъществява от Съвета на директорите. Приоритет

на ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци.

Най-съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани по-долу.

27.1. Анализ на пазарния риск

27.1.1. Валутен риск

Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През 2023 г. и 2022 г.

Дружеството не е извършвало сделки в друга валута и поради тази причина не е било изложено

на валутен риск.

27.1.2. Лихвен риск

Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно

финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от

нивата на референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава

основания за анализ на евентуален лихвен риск.

Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат и

на собствения капитал към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ

лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент на обслужващата банка. Тези промени

се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия.

Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите

инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни

спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни.

Таблиците по-долу обобщават експозицията на Дружеството към лихвения риск:

31 декември 2023

Лихвени

Нелихвени

Общо

Фиксиран

лихвен %

Променлив

лихвен %

хил. лв.

Финансови активи

6 984

Финансови пасиви

(4 000)

(36 217)

(625)

(40 842)

(4 000)

(36 217)

6 359

(33 858)

31 декември 2022

Лихвени

Нелихвени

Общо

Фиксиран

лихвен %

Променлив

лихвен %

хил. лв.

Финансови активи

8 241

Финансови пасиви

(6 000)

(35 743)

(168)

(41 911)

(6 000)

(35 743)

8 073

(33 670)

Ръководството на Дружеството текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на

лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на

рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база

тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при

промяна на лихвения процент.

Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния нетен финансов

резултат след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ

лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2022 г.: +/-

0.5% ). Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите

пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

и на финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са

чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за

константни.

31 декември 2023 г.

Нетен финансов резултат

увеличение на

лихвения

процент

намаление на

лихвения

процент

Финансови пасиви

(181)

181

31 декември 2022 г.

Нетен финансов резултат

увеличение на

лихвения

процент

намаление на

лихвения

процент

Финансови пасиви

(179)

179

27.2. Анализ на кредитния риск

Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към

Дружеството. Дружеството е изложена на този риск във връзка с различни финансови

инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Дружеството на

кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи,

признати в края на отчетния период.

2023

2022

хил. лв.

Групи финансови активи – балансови стойности:

Финансови активи по амортизирана стойност

Търговски вземания

6 864

7 768

Вземания от свързани лица

Пари и парични еквиваленти

473

Балансова стойност

6 984

8 241

Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други

контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на

кредитния риск. Към 31 декември 2023 г. 64.93% от търговските вземания на Дружеството са

концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските

вземания. Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни

индустрии в една географска област. Въпреки малкият брой контрагенти, ръководството счита,

че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към

група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели,

ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж,

е добра.

Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки.

Към 31 декември 2023 г. Дружеството няма необезценени просрочени финансови активи.

Дружеството няма обезпечения, държани като гаранция за финансовите си активи.

Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти към 31 декември 2023 г. и 2022 г. се счита

за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на

кредитния рейтинг.

Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични

еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното

излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти.

Към 31 декември 2023 г. и 2022 г. в съответствие със счетоводната политика на Дружеството

(виж пояснение 4.11.4) всички финансови активи са класифицирани във фаза 1. Всички

финансови активи на Дружеството са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение.

Размерът на калкулираните очаквани кредитни загуби и през двата представени периода е

несъществен, поради което същите не са начислени в индивидуалния финансов отчет на

Дружеството.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

27.3. Анализ на ликвидния риск

Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена

от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и

от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното

преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира

възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага

внимателно оценяване на ликвидността.

Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения.

Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и

изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни

средства се следят за различни времеви периоди –ежедневно и ежеседмично, както и на базата

на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и

360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на

разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали

заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода.

Дружеството държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до

30 дни.

Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Дружеството

са обобщени, както следва:

Текущи

Нетекущи

31 декември 2023 г.

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил. лв.

Заеми

2 998

2 936

26 285

8 122

Търговски задължения

336

165

Общо

3 334

3 101

26 285

8 122

Текущи

Нетекущи

31 декември 2022 г.

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил. лв.

Заеми

2 397

2 546

24 999

11 927

Търговски задължения

Общо

2 439

2 546

24 999

11 927

Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск

При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични

потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски

вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от

изходящ паричен поток.

27.4. Ценови риск

Дружеството е изложено на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и на

цените на самите наеми. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа

система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни

фактори с регионално и международно значение. Дружеството периодично прави преглед на

пазарните цени, по които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за

да може при необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. За

разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се

характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова

големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като

предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обусловява

инвестиционна активност.

Макроикономически фактори, като инфлация, безработица и икономически растеж, също могат

да влияят на цените на недвижимите имоти. Високата инфлация може да доведе до увеличение

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

на цените на строителните материали и работната ръка, което в крайна сметка може да повиши

цените на недвижимите имоти. Други важни аспекти, които трябва да се вземат предвид, са

демографските тенденции, технологичните иновации, геополитическите събития и екологичните

рискове. Обсъждането на тези фактори може да помогне за разбирането на по-широкия контекст

и за управлението на ценовия риск при инвестиции в недвижими имоти.

Ръководството идентифицира, оценява и управлява различните видове рискове, свързани с

инвестициите в недвижими имоти, като предприема подходящи мерки за намаляване на тези

рискове чрез диверсификация на портфейла от недвижими имоти. Дружеството инвестира в

различни видове недвижими имоти в различни региони и сектори, като това помага за

намаляване на риска, свързан с евентуални промени в пазарните цени и наемите.

28. Политика и процедури за управление на капитала

Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала са:

• да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо

предприятие; и

• да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на

продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска.

Дружеството наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към

нетния дълг.

Дружеството определя коригирания капитал на основата на балансовата стойност на собствения

капитал и субординирания дълг, представени в индивидуалния отчет за финансовото състояние.

Субординираният дълг включва заеми, които са със следващи по ред ипотека или залог върху

имуществото на Дружеството.

Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на

парите и паричните еквиваленти.

Целта на Дружеството е да поддържа съотношението на капитала към общото финансиране в

разумни граници.

Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва:

31.12.2023

31.12.2022

хил. лв.

Собствен капитал

33 660

32 917

+Субординиран дълг

5 771

Коригиран капитал

39 431

32 917

Общо задължения

54 356

55 801

- Пари и парични еквиваленти

(70)

(473)

Нетен дълг

54 286

55 328

Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг

1:1.38

1:1.68

Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие

с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи.

За да поддържа или коригира капиталовата структура, Дружеството може да върне капитал на

акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си.

Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както

и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди.

29. Други регулаторни оповестявания

29.1. Въпроси, свързани с климата и други екологични въпроси

Изменението на климата може да повлияе върху активите и пасивите на предприятието през

отчетния или в бъдещ период. Промените в законодателството, които са в резултат на

климатичните въпроси, могат да са известни (напр. регулации или договорени ангажименти за

смекчаване на ефектите от замърсяването) или само очаквани (напр. потенциални промени в

бизнес моделите, както и в поведението на потребители, търговски контрагенти, кредитори и

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

инвеститори). Те се отразяват на справедливата стойност на активите/пасивите независимо

дали рисковете или възможностите, свързани с тях, са реални, или предполагаеми.

Дружеството обмисля да извърши проучване на възможностите за внедряване на нови

технологични решения за намаляване на нивото на необходимата енергия, чрез производство

на електрическа енергия от възобновяеми енергийни източници за своите ваканционни

комплекси. Използването на възобновяема енергия в крайна сметка трябва да доведе до много

по-ниски разходи за енергия.

Към 31 декември 2023 г. Дружеството не е идентифицирало рискове, предизвикани от

климатичните промени, които биха могли да окажат негативно влияние върху финансовите му

отчети. Ръководството следи въздействието на свързаните с климата въпроси.

Предположенията биха могли да се променят в бъдеще в отговор на предстоящи екологични

разпоредби, поети нови ангажименти и динамиката в сферата на недвижимите имоти и не само.

Тези промени, ако не бъдат предвидени, биха могли да окажат влияние върху бъдещите парични

потоци, финансовите резултати и финансовото състояние на Дружеството.

Дружеството не произвежда продукт и не извършва дейност свързана със замърсяването на

околната среда и водите.

29.2. Въпроси, свързани с макроикономическата среда

През 2023 г. инфлацията в България се е свила до 4,7% спрямо тази през 2022 г. Това сочат

последните данни на Националния статистически институт (НСИ) за период на изследване до

31 декември 2023 г.

Това е най-ниското ниво от септември 2021 г., когато потребителските цени започнаха да

набират скорост с възстановяването от пандемията, а впоследствие избухнаха с двуцифрен

темп заради войната в Украйна.

В края на 2023 г. за първи път от над две години инфлацията във всички сектори се понижава

до едноцифрени нива, след като допреди месец в ресторанти и хотели и в сектор

здравеопазване все още надхвърляше 10%.

След резкия скок на цените през 2022 г. и през миналата ръстът на потребителските цени във

всички сектори продължи. Тенденцията обаче беше на забавяне на темпа - от 16.7% през януари

инфлацията падна до 4.7% през декември - почти толкова бързо, колкото се покачи преди това.

Така според статистиката средногодишната инфлация за 2023 г. възлиза на 9.5% при 15.3% през

2022 г. Прогнозите са и тази година ценовото напрежение да продължи да се успокоява, но не

толкова бързо, колкото досега, а здравословните нива от около 2% вероятно няма скоро да

бъдат достигнати.

За 2023 г. средно най-много са поскъпнали храните, както и услугите на ресторанти и хотели

(съответно с 13.7% и 13.5% средногодишно). Тъй като обаче именно храните представляват най-

голям дял от разходите на домакинствата - над 30%, повечето хора останаха с усещане за доста

по-висока инфлация, отколкото официално отчита статистиката.

Измерена по европейската методология инфлацията в България през декември е 5% - с около 2

пункта над средната за еврозоната, след като показателят във валутния съюз леко се покачи в

края на годината. Средногодишната стойност на хармонизирания ценови индекс (ХИПЦ) пък е

8.6% - приблизително в синхрон с прогнозите на икономистите, повечето от които бяха в

порядъка на 8-9%.

30. Събития след края на отчетния период

Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на

индивидуалния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на

следните некоригиращи събития:

- На 12 януари 2024 г. е подписан анекс за прекратяване на предварителен договор за

придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. София, Студентски град. Към същата

дата Дружеството е рекласифицирало сума в индивидуалния отчет за финансовото състояние

в размер на 1 400 хил. лв. от „Инвестиционни имоти“ в „Търовски и други финансови вземания“.

Алтерон АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

- На 31 януари 2024 г. е прекратен предварителен договор за придобиване на 100% от дяловото

участие в специализирано дружество, отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС.

Към същата дата Дружеството е рекласифицирало сума в индивидуалния отчет за финансовото

състояние в размер на 11 800 хил. лв. от „Предплащания и други активи“ в „Търговски и други

финансови вземания“.

- На 26 февруари 2024 г. е сключен предварителен договор за придобиване на инвестиционни

имоти (земеделски земи), находящи се в община Маджарово, за което е заплатен аванс в размер

на 185 хил. лв.

31. Одобрение на индивидуалния финансов отчет

Индивидуалният финансовият отчет към 31 декември 2023 г. (включително сравнителната

информация) е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 29 март 2024 г.

Алтерон АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2023 г.

Годишен индивидуален доклад за дейността

Индивидуалният доклад за дейността на Алтерон АДСИЦ за 2023 г. (Дружеството) представя

коментар и анализ на индивидуалния финансов отчет, както и друга съществена информация

относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството. Изготвен е в

съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100 н, ал. 7 и 8 от Закона

за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 от 09.11.2021

г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни

книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (Наредба № 2).

Съветът на директорите на Дружеството оповестява и потвърждава, че през отчетния период:

– не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители;

– всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение във

индивидуалния финансов отчет към 31 декември 2023 г.;

– не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във

финансово-счетоводната дейност на Дружеството.

Правен статут и обща информация за Дружеството

Алтерон АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел инвестиране в

недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични средства, набрани

чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на

собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и

подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление,

отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба.

Дружеството е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в

Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 148146418. Седалището и адресът му

на управление към 31 декември 2023 г. е гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2.

Алтерон АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина.

Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална

инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25

февруари 2009 г.

Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от Закона за дружествата със специална инвестиционна

цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес

ЕООД, а банка депозитар – Юробанк България АД.

Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Дружеството

Инвестиционните цели, които Дружеството си поставя са следните:

– запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране

на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от

недвижими имоти;

– инвестиране в недвижими имоти, като чрез трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от

ЗДСИЦДС ще осъществява експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем,

аренда или продава, или извършва строителство и подобрения;

– инвестиране в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява

експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда

или продават, или извършват строителство и подобрения;

– запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Дружеството чрез активно

управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и

свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в

закона и устава на Дружеството;

– осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент;

– реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и

продажбата им;

– извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел

обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти.

Алтерон АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2023 г.

В съответствие с изискванията на чл. 25 от ЗДСИЦДС обхвата на допустимите инвестиции от

Дружеството е следният:

– свободните си парични средства могат да инвестират в ценни книжа, издадени или

гарантирани държава членка и банкови депозити в банки, които имат право да извършват

дейност на територията на държава членка – без ограничения;

– свободните си парични средства могат да влагат в ипотечни облигации, допуснати до

търговия на място за търговия в държава членка – до 10 на сто от активите на

Дружеството.

– до 10 на сто от активите на Дружеството в едно или повече трети лица по чл.27, ал.4 от

ЗДСИЦДС;

– до 30 на сто от активите на Дружеството в специализирани дружества по чл.28, ал.1 от

ЗДСИЦДС;

– до 10 на сто от активите на Дружеството в други дружества със специална инвестиционна

цел, инвестиращи в недвижими имоти.

Общият размер на инвестициите на Дружеството позволени по ЗДСИЦДС не трябва да

надвишават 30 на сто от активите му.

Стойността на инвестициите към 31 декември 2023 г. са в рамките на законовите изисквания и

ограничения.

Капитал

Към 31 декември 2023 г. и 2022 г. капиталът на Дружеството e 1 504 998 лв., разпределен в 1

504 998 броя обикновени безналични акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и

номинална стойност 1 лв. за една акция.

Акциите на Дружеството се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със

специална инвестиционна цел. През 2023 г. са прехвърлени общо 71 569 броя акции.

Минималната цена за периода е 24,00 лв. за акция, а максималната – 25,00 лв. Последните

сделки с акции на Дружеството са от 7 декември 2023 г. на цена от 24.60 лв. за акция.

Към 31 декември 2023 г. капиталът на Дружеството е разпределен между юридически и

физически лица.

Няма служители на Дружеството, които са и негови акционери.

Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа.

Дружеството няма акционери със специални контролни права.

През периода Дружеството не e придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември

2023 г. не притежава такива.

Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху

правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Дружеството или друг

акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на

Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Дружеството не са известни споразумения

между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или

правото на глас.

На Дружеството не са известни договорености (включително и след приключване на

финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в

притежавания относителен дял акции от настоящи акционери.

Не са налице съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или

се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на

задължително търгово предлагане.

Права на акционерите

Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез

пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува

покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на

акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на

Дружеството, при спазване на предвидените в закона срокове.

Алтерон АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2023 г.

Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС

дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90%

от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от

ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. До тази дата

дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90%

от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 10, ал. 3 от

ЗДСИЦ (отм.) и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон.

Органи на управление

Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Алтерон АДСИЦ, Дружеството има едностепенна система на

управление. През отчетния период не са настъпили промени в състава на Съвета на

директорите.

То се управлява от Съвет на директорите, който се състои от трима членове:

– Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите;

– Илиан Христов Лангаров – член на Съвет на директорите;

– Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите;

Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов

Лангаров.

През периода не е имало промени в представителството на Дружеството.

Към 31 декември 2023 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала

на Дружеството и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния

период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството, собственост на

членовете на Съвета на директорите. Дружеството няма предоставени опции върху негови

ценни книжа.

Участие на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като неограничено

отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество,

както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи,

управители или членове на съвети:

Биляна Илиева Вълкова:

– „Дивелъпмънт Груп“ АД – ЕИК 203350552, член на Съвета на директорите;

– „Индъстри Дивелъпмънт Холдинг“ АД – ЕИК 121227792, член на Съвета на директорите;

– „Дивелъпмънт асетс“ ЕАД – ЕИК 204372726, член на Съвета на директорите;

– Сдружение „Асоциация на инвестиционните консултанти“ – ЕИК 176113425, член на УС;

– „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите.

Илиан Христов Лангаров:

– „Агро Търговия“ ООД – ЕИК 160134364 – съвместен управител;

– „Атлас Адвайзъри“ ЕООД – ЕИК 205768689 – едноличен собственик и управител;

– „Ботевград Пропъртис“ ЕООД, ЕИК 206228393 – управител;

– „Дафне“ ЕАД, ЕИК 206526952 – член на Съвета на директорите;

– „Креатив Плюс“ ООД – ЕИК 200296124 – съдружник с 50 %;

– Сдружение „Агенция за социално включване“ – ЕИК 175823244, член на УС;

– Сдружение „Гражданско общество“ – ЕИК 176170248 член на УС:

– „Таксланг“ ООД – ЕИК 202332626 – съдружник с 98 % и управител;

– „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите и

Изпълнителен директор,

Жулиета Стойкова Димитрова – не участва в други дружества

Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на устава,

решения за преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване

капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и

освобождаване на регистрираните одитори на Дружеството, одобряване и приемане на

годишните финансови отчети след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за

разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент,

Алтерон АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2023 г.

освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно

изкупуване на акции на Дружеството и други.

Промени в Устава на Дружеството могат да се извършват само от Общото събрание на

акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор.

Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Дружеството като включват,

но не се изчерпват с:

– организация изпълнението на решенията на Общото събрание;

– контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла

на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишните финансови отчети пред Общото

събрание;

– решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните

фондове на Дружеството, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в

съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство;

– решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху

тях;

– и други.

В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин,

като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на

директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв.

Не са налице споразумения между Дружеството и управителните му органи или служители за

изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при

прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане.

Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Дружеството, е съобразена

с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на

това, пред Съвета на директорите на Дружеството стои ангажиментът да актуализира и

привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно

управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в

управлението на Дружеството и за неговото бъдеще. Дружеството прилага Националния кодекс

за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване

между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и

отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на

Дружеството пред обществото.

Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК,

е неразделна част от настоящия доклад за дейността.

Към 31 декември 2023 г. на управителните органи на Дружеството не е известно и последните

не са сключвали споразумения или правили договорки, включително и след приключване на

отчетния период, в резултат, на които в бъдещ период могат да настъпят промени в

притежавания относителен дял акции от настоящи акционери.

Рискове

Основните финансови инструменти, които използва Дружеството са търговски и други

финансови вземания, заеми и търговски задължения. Прилаганите от емитента в процеса на

изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на

рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове:

Валутен риск

Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През 2023 г. и 2022 г.

Дружеството не е извършвало сделки в друга валута и поради тази причина не е било изложено

на валутен риск.

Лихвен риск