Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ

ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА

И УПРАВЛЕНИЕТО И

ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

31 декември 2021 година

ФОНД ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ АДСИЦ

Съдържание

ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ ......................................................................................................................................................... 1

ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА И УПРАВЛЕНИЕТО .......................................................................................... 2

ИНФОРМАЦИЯ СЪГЛАСНО ИЗИСКВАНИЯТА НА ЧЛ. 31, АЛ. 1 ОТ ЗДСИЦДС И ЧЛ. 20, АЛ. 1, Т. 1 ОТ

НАРЕДБА № 2 НА КФН ...................................................................................................................................................... 48

ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ .................................................................................................... 50

ДОКЛАД ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА ............................................................ 54

ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ........................................................................................................................................ 59

ДЕКЛАРАЦИЯ ПО ЧЛ. 100Н, АЛ. 4, Т. 4 ОТ ЗППЦК .................................................................................................... 115

ФОНД ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ АДСИЦ

Обща информация

Съвет на директорите

Тодор Брешков, Председател на Съвета на директорите

Николай Драгомирецки, Член на Съвета на директорите

Чавдар Донков, Изпълнителен Директор

Одитен комитет

Мария Славянова Накова

Ирена Йорданова Даскалова

Атанас Кирилов Трайчев

Седалище и адрес на управление

ул. Николай Хайтов No 3А, ет. 1

район Изгрев

гр. София 1113

Регистър и регистрационен номер

ЕИК 131350366

Банка депозитар

Банка ДСК АД

Брокер на недвижими имоти

Сетъл Недвижими Имоти ООД

Обслужващо дружество

Мениджмънт недвижими имоти ООД (МНИ ООД)

Одитор

Ърнст и Янг Одит ООД

София 1124

бул. „Цариградско шосе“ 47А

Годишен доклад за

дейността и управлението

на

“Фонд за недвижими

имоти България”

АДСИЦ

за 2021 г.

30 март 2022 г.

 
Годишен доклад за дейността и управлението 
март 2022 г. 
 
 

 
Съдържание 
Обща информация за Дружеството .................................................................. 3 
Портфейл на Дружеството .............................................................................. 14 
Развитие на дейността и състояние на Дружеството през 2021 г. и 
бъдещи перспективи .................................................................................................... 20 
Важни събития, настъпили след годишното счетоводно приключване . 31 
Важни научни изследвания и разработки ...................................................... 31 
Предвиждано развитие на Дружеството ...................................................... 32 
Промени в цената на акциите на Дружеството .......................................... 33 
 Анализ и разяснение на информацията по член 10 от Директива 
2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. 
относно предложенията за поглъщане и друга информация .............................. 34 
Сделки със свързани лица ................................................................................... 34 
Информация за придобиване на собствени акции, изисквана по реда на чл. 
187д и чл. 247 от Търговския закон ........................................................................... 37 
Използваните от предприятието финансови инструменти ..................... 38 
Информация съгласно Приложение 3 към Наредба № 2 на КФН ............... 39 
Информация съгласно Приложение 2 към Наредба № 2 на КФН  .............. 41 
Друга информация ............................................................................................... 47 
Допълнителна информация съгласно Наредба 2, чл. 10 ............................... 47 
 
 

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

1 Обща информация за Дружеството

1.1 Правна рамка и промени в устава на Дружеството през 2021 г.

„Фонд за недвижими имоти България” АДСИЦ (“Дружеството” или „ФНИБ”) е

акционерно дружество със специална инвестиционна цел, което по реда и при условията

на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за

секюритизация (ЗДСИЦДС) осъществява дейност по инвестиране на паричните средства,

набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти.

Дружеството е вписано в търговския регистър през декември 2004 г., а март 2005 г.

получава от Комисията за финансов надзор лиценз за извършване на дейност като

дружество със специална инвестиционна цел за недвижими имоти - № 6/08.12.2005.

През изминалата година няма промени в правната рамка и устава на Дружеството, но след

датата на отчета на извънредно Общо събрание на акционерите на 10.3.2022 г. се взе

решение за изменение на Устава на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ, като

бяха приети промени по следните точки:

Чл. 1. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) „Фонд за недвижими имоти България“

АДСИЦ (по-долу само „Дружеството“) е акционерно дружество със специална

инвестиционна цел, което по реда и при условията на Закона за дружествата със специална

инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) осъществява дейност

по инвестиране на паричните средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в

недвижими имоти.

(3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството е публично по смисъла на Закона за

публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК). Статутът и дейността на Дружеството

се уреждат от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата

за секюритизация (ЗДСИЦДС), като се прилагат субсидиарно и разпоредбите на Закона за

публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и Търговския закон (ТЗ), освен в

случаите, когато разпоредбите на ЗДСИЦДС изрично изключват приложението на общите

закони или на разпоредби от тях.

Чл. 4. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Предметът на дейност на Дружеството е:

набиране на средства чрез издаване на ценни книжа; покупка на недвижими имоти и вещни

права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения с цел предоставянето

им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството със специална инвестиционна цел

не може да извършва други дейности извън посочените в ал. 1 и пряко свързаните с

тяхното осъществяване, освен ако са позволени от ЗДСИЦДС.

Чл. 5. (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството инвестира в недвижими имоти.

Чл.6. (1) Дружеството придобива право на собственост и други /ограничени/ вещни права

само върху недвижими имоти, находящи се на територията на Република България.

(2) Дружеството може да придобива вещни права върху всички видове недвижими имоти,

находящи се на територията на Република България, включително терени за строителство,

земи с перспектива за застрояване, завършени или новоизграждани жилищни и

индустриални сгради, и части от тях, както и земеделски земи и ограничени вещни права

върху тях.

(3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството може да придобива всякакви нови

активи по ал. 2.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Чл. 10. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството не може:

1. да се преобразува в друг вид търговско дружество, с изключение на случаите по чл. 16,

т. 4 от ЗДСИЦДС;

2. да променя предмета си на дейност, с изключение на случаите по чл. 16, т. 4 от

ЗДСИЦДС;

3. да извършва други дейности извън посочените в чл. 4 и пряко свързаните с тяхното

осъществяване, освен ако са позволени от ЗДСИЦДС;

4. да предоставя заеми или да обезпечава чужди задължения;

5. да получава заеми, освен:

а) като емитент на дългови ценни книжа, които да бъдат допуснати до търговия на

регулиран пазар;

б) по банкови кредити с целево предназначение за придобиване и за въвеждане в

експлоатация на недвижимите имоти, в които инвестира;

в) по банкови кредити в размер до 20 на сто от балансовата стойност на активите си, които

се използват за изплащане на лихви по банкови кредити по б. „б“ и по емисии дългови

ценни книжа по б. „а“, ако кредитът е за срок не повече от 12 месеца.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството може да инвестира:

1. свободните си средства в ценни книжа, издадени или гарантирани от държава - членка

на Европейския съюз, или друга държава - страна по Споразумението за Европейското

икономическо пространство, и в банкови депозити в банки, които имат право да извършват

дейност на територията на държава - членка на Европейския съюз, или друга държава -

страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство;

2. до 10 на сто от активите си в ипотечни облигации, допуснати до търговия на място за

търговия в държава - членка на Европейския съюз, или друга държава - страна по

Споразумението за Европейското икономическо пространство.

(3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството може да инвестира до 10 на сто от

активите си:

1. в трети лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС;

2. в други дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти.

(4) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Освен в случаите, посочени в ал. 2 и 3,

Дружеството не може да инвестира в ценни книжа, търгувани на регулиран пазар, или да

придобива дялови участия в други дружества. Дружеството не може да извършва обратно

изкупуване по реда на чл. 111, ал. 5 от ЗППЦК, освен в случаите по чл. 18 от ЗДСИЦДС.

(5) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Общият размер на инвестициите по ал. 2 и 3 на

Дружеството не може да надвишава 30 на сто от активите му. Свободните парични

средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, могат да бъдат инвестирани съгласно ал.

2, т. 1 в срока по чл. 5, ал. 8 от ЗДСИЦДС, като в този случай предходното изречение не се

прилага.

Чл. 13. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството издава само безналични

акции, водени по регистрите на централния регистър на ценни книжа.

(2) Дружеството може да издава два класа акции: обикновени акции и привилегировани

акции, даващи права съгласно чл. 15 от устава. Ограничаването правата на отделни

акционери от един клас не е допустимо.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Чл. 14. (1) Всяка обикновена акция дава право на глас в Общото събрание на акционерите,

право на дивидент и на ликвидационен дял, съразмерно с номиналната й стойност.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Правото на глас в Общото събрание на

акционерите се упражнява от лицата, вписани като такива с право на глас в централния

регистър на ценни книжа 14 дни преди датата на Общото събрание.

(3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството разпределя дивиденти по реда и при

условията, предвидени в ЗДСИЦДС, ЗППЦК, ТЗ и глава дванадесета от устава, по решение

на Общото събрание. Авансовото разпределение на дивиденти е забранено. Право да

получат дивидент имат лицата, вписани в централния регистър на ценни книжа като такива

с право на дивидент на 14-тия ден след деня на Общото събрание, на което е приет

годишният финансов отчет и е прието решение за разпределение на печалбата.

Чл. 15. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството може да издава

привилегировани акции с гарантиран дивидент.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Привилегированата акция дава право на

гарантиран дивидент. Тази акция може да дава право на един глас в Общото събрание на

акционерите или да бъде без право на глас.

(3) Привилегированите акции се включват при определяне на номиналната стойност на

капитала. Привилегированите акции без право на глас не могат да бъдат повече от ½ от

общия брой акции на Дружеството.

Чл. 16. (1) (отм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.).

(2) (отм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.).

Чл. 19. (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Книгата на акционерите на Дружеството се

води от централния регистър на ценни книжа.

Чл. 22. (1) Увеличаването на капитала се извършва по решение на Общото събрание или

по решение на Съвета на директорите в рамките на овластяването по чл. 43 от устава.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Увеличаването на капитала на Дружеството се

извършва по реда на глава шеста от ЗППЦК - с потвърден от Комисията за финансов

надзор (КФН) проспект за публично предлагане на акции или без проспект - по реда и при

условията на приложимото законодателство.

Чл. 23. (3) (Изм. с реш. на OCA от 11.07.2007 г.; изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Право

да участват в увеличението имат лицата по чл. 112б, ал. 2 от ЗППЦК.

Чл. 25. (1) (Изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Задължителното първоначално

увеличаване на капитала се извършва въз основа на потвърден от КФН проспект по чл. 12

от ЗДСИЦДС.

Чл. 27. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Капиталът на Дружеството може да бъде

намаляван при условията на действащото законодателство и този устав.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Капиталът не може да се намалява:

1. чрез принудително обезсилване на акции;

2. чрез обратно изкупуване на акции по реда на чл. 111, ал. 5 от ЗППЦК.

Чл. 28. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството може да издава облигации

по реда и при условията на раздел VII от глава четиринадесета на ТЗ или чрез публично

предлагане по реда на глава шеста от ЗППЦК. Дружеството може да издава облигации,

включително чрез публично предлагане, от момента на вписването му в търговския

регистър.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството може да издава само безналични

облигации, за прехвърлянето на които не съществуват условия или ограничения.

Облигационният заем може да бъде сключен и облигациите могат да бъдат издадени само

след пълното заплащане на емисионната им стойност.

Чл. 31. (3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Промяна в устава на Дружеството,

преобразуване и прекратяване на Дружеството и изборът на лица за членове на Съвета на

директорите, прокуристи или ликвидатори на Дружеството се извършват след одобрение

от КФН.

Чл. 33. (1) Общото събрание се свиква от Съвета на директорите. Общо събрание може да

се свика и по искане на акционери, притежаващи най-малко 5 на сто от капитала на

Дружеството.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Свикването на Общото събрание на акционерите

се извършва с покана по реда на чл. 223, ал. 3 изречение първо от ТЗ обявена в търговския

регистър и оповестена при условията и по реда на чл. 100т, ал. 1 и 3 от ЗППЦК най-малко

30 (тридесет) дни преди неговото откриване. В срока по предходното изречение поканата,

заедно с материалите за общото събрание по чл. 224 от ТЗ се изпращат на Комисия за

финансов надзор и регулирания пазар, на който са допуснати до търговия акциите на

Дружеството, и се публикува на интернет страницата на Дружеството за времето от

обявяването й до приключването на общото събрание. По реда на предходното изречение

се публикуват и образците за гласуване чрез пълномощник или чрез кореспонденция, ако

е приложимо.

При липса на кворум може да се насрочи ново заседание не по-рано от 14 (четиринадесет)

дни и то е законно, независимо от броя на предоставените на него акции. Датата на новото

заседание може да се посочи и в поканата на първото заседание.

(3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Съдържанието на поканата за свикване на Общото

събрание се определя според изискванията на чл. 223, ал. 4 от ТЗ и чл. 115 ал. 2 от ЗППЦК.

Акционери, притежаващи най-малко 5 на сто от капитала на Дружеството, могат да

поискат допълване на обявения в поканата дневен ред по реда и при условията на чл. 223а

от ТЗ. В случаите по предходното изречение акционерите представят на КФН, на

регулирания пазар, на който са допуснати до търговия акциите на Дружеството, и на

Дружеството най-късно на следващия работен ден след обявяването на въпросите в

търговския регистър материалите по чл. 223а, ал. 4 от ТЗ. Дружеството е длъжно да

актуализира поканата и да я публикува заедно с писмените материали при условията и по

реда на чл. 100т, ал. 1 и 3 незабавно, но не по-късно от края на работния ден, следващ деня

на получаване на уведомлението за включването на въпросите в дневния ред.

(4) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Правото на глас се упражнява от лицата, вписани

като такива с право на глас в регистрите на централния регистър на ценни книжа 14 дни

преди датата на Общото събрание на акционерите.

Чл. 38 (1) За заседанията на общото събрание се води протокол, в който се посочват

данните по чл. 232, ал.1 от ТЗ и приложимите разпоредби от ЗППЦК. Резултатите от

гласуването в протокола от заседанието на общото събрание трябва да включва

информация относно броя на акциите по които са подадени действителни гласове, каква

част от капитала представляват, общия брой на действително подадените гласове, броя на

подадените гласове „за“ и „против“ и, ако е необходимо – броя на въздържалите се, за

всяко от решенията по въпросите от дневния ред. В протокола от общото събрание се

отбелязва упражняването на гласове чрез представители.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Чл. 40. (3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Членовете на Съвета на директорите

трябва да имат висше образование, да са лица с добра репутация, с необходимите знания

и умения, с квалификация и минимален професионален опит три години, съответстващи

на осъществяваната от Дружеството дейност, и да не са:

1. осъждани за умишлено престъпление от общ характер;

2. обявени в несъстоятелност като едноличен търговец или като неограничено отговорен

съдружник в търговско дружество и да не се намират в производство за обявяване в

несъстоятелност;

3. били членове на управителен или контролен орган на дружество или кооперация,

прекратени поради несъстоятелност през последните две години, предхождащи датата на

решението за обявяване на несъстоятелността, ако има неудовлетворени кредитори;

4. лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност;

5. съпрузи или роднини до трета степен включително по права или по съребрена линия

помежду си или на член на управителен или контролен орган на трето лице по чл. 27, ал.

4 от ЗДСИЦДС.

(4) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Изискванията по ал. 3 се прилагат и за физическите

лица - представители на юридическите лица - членове на Съвета на директорите.

(5) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Най-малко една трета от членовете на Съвета на

директорите трябва да бъдат независими лица. Независимият член на съвета не може да

бъде:

1. служител в Дружеството;

2. акционер, който притежава пряко или чрез свързани лица 25 на сто или повече от

гласовете в общото събрание;

3. свързано с Дружеството лице;

4. лице, което е в трайни търговски отношения с Дружеството;

5. член на управителен или контролен орган, прокурист или служител на търговско

дружество или друго юридическо лице по т. 2, 3 и 4;

6. свързано лице с друг член на Съвета на директорите на Дружеството.

Чл. 41. (5) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Имената на лицата, овластени да

представляват Дружеството, се вписват в търговския регистър.

Чл. 42. (2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Съветът на директорите на Дружеството

взема решения относно:

1. покупка и продажба на недвижими имоти;

2. сключване, променяне, прекратяване и разваляне на договорите с трети лица по чл. 27,

ал. 4 от ЗДСИЦДС, и с банката - депозитар;

3. контролиране изпълнението на договорите по т. 2;

4. оказване на съдействие на третите лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС и на банката -

депозитар при изпълнението на техните функции съгласно действащото законодателство

и този устав;

5. застраховане на недвижимите имоти веднага след придобиването им;

6. определяне на подходящи експерти, отговарящи на изискванията на чл. 22 от ЗДСИЦДС

и притежаващи необходимата квалификация и опит, за оценяване на недвижимите имоти;

7. инвестирането на свободните средства на Дружеството при спазване на ограниченията

на закона и този устав;

8. незабавното свикване на Общото събрание при настъпване на обстоятелства от

съществено значение за Дружеството;

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

9. назначаване на трудов договор директор за връзка с инвеститорите;

10. откриване на клонове и представителства

11. други въпроси от неговата компетентност съгласно този устав.

(4) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Възлагането на дейностите по чл. 27, ал. 1 и 3 от

ЗДСИЦДС на трети лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, изменения и допълнения на

договорите с тях, както и замяна на банката-депозитар се извършват след предварителното

одобрение на КФН.

Чл. 46. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Членовете на Съвета на директорите са

длъжни да осъществяват функциите си с грижата на добрия търговец, да бъдат лоялни към

Дружеството и да действат в най-добър интерес на неговите акционери, включително:

1. да изпълняват задълженията си с присъщото на професионалиста умение, старание и

отговорност и по начин, който обосновано считат, че е в интерес на всички акционери на

Дружеството, като ползват само информация, за която обосновано считат, че е достоверна,

пълна и навременна;

2. да предпочитат интереса на Дружеството и на инвеститорите в Дружеството пред своя

собствен интерес и да не ползват за облагодетелстване на себе си или на други лица за

сметка на Дружеството и акционерите факти и обстоятелства, които са узнали при

изпълнение на служебните и професионалните си задължения;

3. да избягват преки или косвени конфликти между своя интерес и интереса на

Дружеството, а ако такива конфликти възникнат - да ги разкриват своевременно и пълно

и да не участват, както и не оказват влияние върху останалите членове на съвета, при

вземането на решения в тези случаи;

4. да не разпространяват информация за разискванията и решенията на заседанията на

Съвета на директорите, както и друга непублична информация за Дружеството,

включително и след като престанат да бъдат членове на Съвета на директорите, до

публичното оповестяване на съответните обстоятелства от Дружеството.

5. да предоставят и оповестяват информация на акционери и инвеститори съгласно

изискванията на нормативните и вътрешните актове на Дружеството.

(2) Ал.1 се прилага и спрямо физическите лица, които представляват юридическите лица -

членове на Съвета на директорите, както и спрямо прокуристите.

Чл. 47. (2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Съветът на директорите се събира на

редовни заседания най-малко веднъж месечно или на извънредни заседания, свикани от

председателя. Последният задължително и своевременно свиква извънредно заседание за

разглеждане и приемане на отчетите на третите лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС и

банката-депозитар.

(7) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Съветът на директорите може да взема решения

и неприсъствено, ако всички членове са заявили писмено съгласието си за решението.

Чл. 49. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Членовете на Съвета на директорите

задължително дават парична гаранция за своето управление в размер, определен от

Общото събрание, но не по-малко от 3-месечното им брутно възнаграждение, в

седемдневен срок от избирането им. За внасянето, освобождаването и последиците от

невнасяне на гаранцията се прилага чл. 116в, ал. 2 - ал. 8 ЗППЦК.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

(3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Всеки от членовете на Съвета на директорите

може да бъде освободен от отговорност, ако се установи, че няма вина за настъпилите

вреди. Общото събрание може да освободи от отговорност член на Съвета на директорите

на редовно годишно общо събрание при наличие на заверени от регистриран одитор

годишен финансов отчет за предходната година и междинен счетоводен отчет за периода

от началото на текущата година до последния ден на месеца, предхождащ месеца, в който

е обявена поканата за свикване на общото събрание.

Чл. 51. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството не може да осъществява

пряко дейностите по извършване на строежи и подобрения на придобитите недвижими

имоти. То възлага осъществяването на тези дейности на едно или повече търговски

дружества /трети лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС/.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството може да възложи воденето и

съхраняването на счетоводна и друга отчетност и кореспонденция, дейностите по

поддръжка и експлоатация на придобитите недвижими имоти, както и извършването на

други необходими дейности, пряко свързани с осъществяване на основната му дейност по

чл. 4, на едно или повече трети лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС.

(3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Обслужващото дружество (по смисъла на чл. 18

от отменения Закон за дружествата със специална инвестиционна цел) на Дружеството е

трето лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС и за него ЗДСИЦДС се прилага съответно.

Чл. 52. (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Третите лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС

следва да отговарят на следните условия:

1. да са търговски дружества;

2. да не се намират в производство по несъстоятелност или ликвидация;

3. да притежават необходимата квалификация, опит, организация, материални и човешки

ресурси за изпълнение на задълженията си.

Чл. 53. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Третите лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС

са длъжни да извършват възложените им дейности в най-добър интерес на Дружеството, с

грижата на добрия търговец - професионалист и при спазване на изискванията на закона, на

устава на Дружеството и на конкретния договор.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Третите лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС имат

задълженията, определени в конкретните договори съобразно възложените им дейности,

включително имат задълженията:

1. да водят необходимата отчетност във връзка с възложените дейности;

2. да представя регулярно и при поискване от Дружеството информация за изпълнение на

възложените дейности.

(3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Третите лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС имат

право на възнаграждение и други права съгласно сключения договор.

Чл. 54. (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Размерът на възнаграждението на третите лица

по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС следва да бъде обоснован с оглед на характера и обема на

възложената работа и пазарните условия в страната и се определя с решение на Съвета на

директорите. Размерът на възнаграждението се определя и изменя при спазване на

разпоредбата на чл. 60 от устава.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Чл. 55. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) За възлагане на дейностите по чл. 51, ал. 1

и 2 Дружеството сключва писмен договор с трети лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС по

решение на Съвета на директорите на Дружеството. Възлагането по предходното изречение

се допуска само ако е издадено предварително одобрение за това от Комисията за финансов

надзор.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Изменения и допълнения в договорите с трети лица

по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС се допускат само ако е издадено предварително одобрение за

това от Комисията за финансов надзор.

(3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Сключените до влизането в сила на ЗДСИЦДС

договори с обслужващото дружество (по смисъла на чл. 18 от отменения Закон за

дружествата със специална инвестиционна цел) на Дружеството запазват действието си и

за тях не се изисква одобрение от Комисията за финансов надзор, като ал. 2 се прилага

съответно.

Чл. 56. (3) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството извършва всички плащания

само чрез банката-депозитар при спазване на условията, предвидени в устава и проспекта

на Дружеството, с изключение на разплащанията, свързани с договор за кредит с банка,

различна от банката-депозитар съобразно нормативните ограничения.

Чл. 57. (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) За банката-депозитар се прилагат съответно

изискванията на глава пета от Закона за дейността на колективните инвестиционни схеми

и на други предприятия за колективно инвестиране.

Чл. 60. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Максималният размер на годишните

разходи за управление на Дружеството не може да надхвърля 10 % (десет на сто) от

стойността на активите по баланса на Дружеството, от който максималният размер на

годишните разходи за възнаграждение на третите лица по чл. 27, ал. 3 от ЗДСИЦДС не може

да надхвърля 9 % (девет на сто) от стойността на активите по баланса на Дружеството.

(2) (нова с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Базата за определяне на стойността на активите за

определяне на максималния размер на годишните разходи за управление на Дружеството,

и на максималния размер на годишните разходи за възнаграждение на третите лица по чл.

27, ал. 3 от ЗДСИЦДС, съгласно ал. 1, е равна на сумата на раздел А – Нетекущи активи

плюс сумата на раздел Б – Текущи активи от Отчет за финансовото състояние към

одитирания Годишен финансов отчет на Дружеството за същата година.

(3) (нова с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Ако максималният размер на годишните разходи

за възнаграждение на третите лица по чл. 27, ал. 3 от ЗДСИЦДС надвиши размерите,

определени по реда на ал.1 и ал.2, то надвишението може да се прехвърли за следващите

два последователни отчетни периода, като натрупаните разходи за възнаграждение на трети

лица следва да отговарят на изискванията на ал.1 и ал.2.

Чл. 61. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) До края на месец февруари ежегодно

Съветът на директорите съставя за изтеклата календарна година финансов отчет и доклад

за дейността и го представя на избрания/те от Общото събрание регистрирани одитори.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Когато Общото събрание не е избрало

регистрирани одитори до изтичане на календарната година, по молба на Съвета на

директорите или на отделен акционер той/те се назначава/т от Агенция по вписванията.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Чл. 63. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството представя на Комисията за

финансов надзор, на регулирания пазар и на обществеността, необходимите финансови и

други отчети със съдържанието и в сроковете, предвидени в ЗДСИЦДС, ЗППЦК и актовете

по прилагането им. Дружеството предоставя на Комисията за финансов надзор и на другите

оправомощени органи и организации, и друга информация, изисквана съгласно

действащото законодателство.

(2) (отм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.);

Чл. 64. (4) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Дружеството разпределя задължително

като дивидент най-малко 90% от печалбата си за финансовата година, определена по реда

на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС.

Чл. 65. (1) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Преобразуването на Дружеството чрез

сливане или вливане се извършва след предварително разрешение на КФН само между

дружества със специална инвестиционна цел, които инвестират в активи от един и същ вид.

(2) (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) Преобразуването чрез разделяне или отделяне се

извършва след предварително разрешение на КФН, като новосъздаденото или

новосъздадените дружества трябва да бъдат дружества със специална инвестиционна цел

със същия предмет на дейност.

§1. (изм. с реш. на ОСА от 10.03.2022 г.) За всички въпроси, които не са изрично уредени в

този устав, намират приложение разпоредбите на ЗДСИЦДС, ЗППЦК, Търговския закон и

съответните подзаконови нормативни актове.

На редовното общо събрание на акционерите, проведено на 30.06.2021 година, бяха взети

следните решения:

1. Беше приет годишният доклад на СД за дейността и управлението на дружеството със

специална инвестиционна цел през 2020 г.;

2. ОС прие доклада на регистрирания одитор за извършена проверка на годишния финансов

отчет за 2020 г.;

3. ОС прие доклада за дейността на Одитния комитет на дружеството със специална

инвестиционна цел за 2020 г.;

4. ОС одобри Годишния финансов отчет на дружеството със специална инвестиционна цел

за 2020 г.;

5. ОС прие отчета на Директора за връзка с инвеститорите;

6. ОС прие доклада за прилагане на политиката за възнагражденията за 2020 г.;

7. ОС освобождава от отговорност членовете на СД за дейността им през 2020 г.;

8. Акционерите взеха решение да бъде разпределен като дивидент за акционерите 100 % от

преобразувания финансов резултат за 2020 г., определен съгласно чл. 29 от ЗДСИЦДС, в

размер на 2 878 599.71 лв., или 0.0830958 лв. брутен дивидент на акция;

9. ОС избира "Ърнст и Янг Одит" ООД, ЕИК: 130972874, гр. София 1124, район Средец,

Полиграфия Офис Център, бул. „Цариградско шосе” № 47А, ет. 4, да провери и завери

финансовия отчет на дружеството със специална инвестиционна цел за 2021 г.;

10. ОС преизбира Съвета на директорите в състав: Тодор Людмилов Брешков, Чавдар

Иванов Донков и Николай Сергеевич Драгомирецки за нов петгодишен мандат;

11. ОС определя брутно месечно възнаграждение на всеки един от членовете на Съвета на

директорите в размер до 5 000 лв. (пет хиляди лева).

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

12. ОС определи гаранция за управлението на членовете на Съвета на директорите в размер

на 3-месечното им брутно възнаграждение за всеки от тях.

1.2 Данни за членовете на управителните и на контролните

органи на "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ

◼ Възнагражденията, получени общо през годината от членовете на Съвета

на директорите и одитния комитет;

През 2021 г. са начислени следните брутни възнаграждения на членовете на Съвета на

директорите (СД), съгласно договори за управление:

- Годишно възнаграждение на Тодор Людмилов Брешков – 41,278 лв.

- Годишно възнаграждение на Чавдар Иванов Донков – 38,000 лв.

- Годишно възнаграждение на Николай Сергеевич Драгомирецки – 10,860

Общо през 2021 г. възнагражденията на Съвета на директорите без осигуровка възлизат на

90,138 лв., като сумата невключва платените от Дружеството осигуровки. През годината

членовете на одитния комитет са получавали възнаграждения за извършената работа.

◼ Придобити, притежавани и прехвърлени от членовете на СД през годината

акции и облигации на Дружеството;

Към 31.12.2021 г. членовете на Съвета на директорите притежават акции от капитала на

"Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ, както следва:

- Тодор Людмилов Брешков – 536 843 бр. акции, представляващи 1.55 % от капитала

на Дружеството – няма промяна;

- Чавдар Иванов Донков – 598 771 бр. акции, представляващи 1.73 % от капитала на

Дружеството – няма промяна;

- Николай Сергеевич Драгомирецки – 648 569 бр. акции, представляващи 1.87% от

капитала на Дружеството – няма промяна;

◼ Права на членовете на Съвета на директорите да придобиват акции и

облигации на Дружеството;

Членовете на Съвета на директорите не притежават привилегировани права да придобиват

акции и облигации на Дружеството.

◼ Участието на членовете на СД в търговски дружества като неограничено

отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала

на друго дружество, както и участието им в управлението на други

дружества или кооперации като прокуристи, управители или членове на

съвети;

Членовете на Съвета на директорите на "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ

участват в управителни органи на други юридически лица, както следва:

Тодор Людмилов Брешков има участие в управителните и/или контролни органи на

следните юридически лица:

− Лонч Хъб Адвайзърс ООД, гр. София, район Витоша, ж.к. Манастирски ливади, ул.

Синанишко езеро No 9А, офис 3 - Управител;

− Лонч Хъб Фънд Мениджмънт Б.В., със седалище Мартинус Нийхофлаан 2, 2624ES

Делфт, Нидерландия - Член на Съвета на директорите;

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

− Сторпул Сторидж АД, гр. София, ул.”Чарлз Дарвин” №14Б, вх.А, ет.7 - Член на Съвета

на директорите;

− "Българска Асоциация за Дялово и Рисково Инвестиране" Сдружение – гр. София, р-н

„Триадица“, бул.“България“ № 69, бл. Административна сграда „Инфинити тауър“, ет.

14 – член на Управителен съвет;

− Мибо Консулт“ ООД – гр. София, р-н „Витоша“, ул. „Синанишко езеро“ № 9А, офис 3

– управител;

− ЛОНЧхъб Фънд II Мениджмънт Б.В. Адрес: Принсес Маргритплансоен 88, WTC Торен

Е, 23 вердипинг, 2595BR,Хага, RSIN (номер): 861540566, Управител

− OfficeRnD - ОФИСАРЕНДИ ЛИМИТИД , Номер: 09450871, Адрес: 84 Еклестон

пощад/Eccleston Square,, Лондон, Великобритания, SW1V 1PX, член на Борда,

− Girffe360 - Жираф360 ЛИМИТИД, Номер: 11274984, Адрес: Чийпсайд 107/ 107

Cheapside, етаж 9, Лондон Великобритания,EC2V 6DN, член на Борда;

Чавдар Иванов Донков има участие в управителните и/или контролни органи на

следните юридически лица:

- Фондация „Доцент Иван Донков Донков“, гр. София, ул. Твърдишки проход № 23

- Първи пожизнен председател

Николай Сергеевич Драгомирецки има участие в управителните и/или контролни

органи на следните юридически лица:

- ЕКОБУЛТЕХ АД, гр. София, ул. Маринковица № 2, вх. Б – Изпълнителен

директор;

- Универсална Инвестиционна Банка АД – Скопие (Република Северна Македония)-

член на Надзорния съвет

- Първа Инвестиционна Банка АД-Тирана (Република Албания)- член на Надзорния

съвет

Членовете на Съвета на директорите на "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ

участват като неограничено отговорни съдружници и притежават повече от 25 на сто от

капитала на друго дружество както следва:

Тодор Людмилов Брешков

- Брешков и Синове ООД, Пловдив, ул. „Гладстон” 36;

- Мибо Консулт ООД, гр.София, ул. Синанишко езеро № 9А, офис 3;

Чавдар Иванов Донков

- ВИКТ БГ ООД, гр. София, ул. "Владайска" № 71;

Николай Сергеевич Драгомирецки

- Не притежава повече от 25% от капитала на друго дружество;

◼ Договорите по чл. 240б от ТЗ, сключени през годината. - Няма такива.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

2 Портфейл на Дружеството

2.1 Структура на портфейла

През изминалата 2021 година, структурата на портфейла на Дружеството се запази

непроменена. В края на отчетния период делът на бизнес имотите отново е най-голям, като

той достига 77%. Следват ги търговските площи със 15%, инвестиционните имоти с дял от

4%, ваканционните имоти с 3% и с дял от 1% в портфейла фигурират и паричните средства

налични по банкови сметки на дружеството. Очакванията през следващата година, с

продължаващата строителна дейност по новият проект и предвидените нови инвестиции в

него, са размерът на бизнес имотите да продължи да нараства за сметка на паричните

средства. Промяната на паричните средства ще зависи от усвояването на новия

инвестиционен кредит, предвиден за строежа на новата сграда в София Тех Парк. През

годината дейността на Дружеството беше насочена главно в следните направления:

◼ Продължаване на дейностите по строителството на новата офис сграда в София

Тех Парк;

◼ Въвеждане в експлоатация и организиране на поддръжката на Synergy Tower;

◼ Разговори с потенциални наематели за новия проект в София Тех Парк;

◼ Подписване на договор за наем за новата сграда в София Тех Парк;

◼ Подписване на допълнително споразумение за наем на допълнителни офис площи

за сграда в София Тех Парк.;

◼ Подписване на договор за наем с ЧДГ Детска академия в офис сграда Камбани

Грийн Офиси;

◼ Текущо управление на офис сграда в София Тех Парк.

◼ Текущо управление на Офис сграда Камбаните;

◼ Текущо управление на Сграда 1 в Бизнес Парк София;

◼ Текущо управление на имотите отдадени на Mr.Bricolage;

◼ Разговори и организиране на продажби в к.к. Боровец;

◼ Продажба на имоти в близост до Велико Търново

◼ Предприемане на мерки и дейности, свързани с COVID19

Управляваните от ФНИБ проекти към края на декември 2021 г. са 9 на брой, разпределени

в различни сектори на пазара на недвижимите имоти в България.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Фигура 1. Разпределение на инвестирания капитал по видове сектори съгласно

балансовата стойност на активите

През изтеклата 2021 година Дружеството насочи усилията си в управление на шест

основни проекта, като според степента си на завършеност проектите на ФНИБ могат да

бъдат разделени по следния начин:

Таблица 1 – Инвестиционни проекти на ФНИБ (в хил. лв.)

От изброените проекти в таблицата, Търговски центрове „Доверие-Бриколаж”, Офис

сграда 1 в Бизнес Парк София и Офис сграда Камбаните са в етап на текущо управление.

Жилищната сграда „Секвоя 2” – Боровец и инвестиционните имоти край Велико Търново

са в процес на продажба, а Офис сграда в София Тех Парк е в етап на строеж. Следващата

група проекти са предстоящи или замразени и към момента няма съществено развитие по

тях. Такива са имотът предвиден за ваканционно селище до с. Лозенец, Бургаска област,

Инвестиционните имоти край Видин и тези в гр. София в Младост IV.

Проект Етап на проекта

Историческа

стойност

Балансова

стойност към

31.12.2021г.

Текущи проекти

Търговски центрове "Доверие-Бриколаж" -

София

текущо управление 11,990 13,587

Търговски центрове "Доверие-Бриколаж" -

Варна

текущо управление 8,441 9,189

Инвестиционни имоти до Велико Търново* в продажба 242 890

Жилищна сграда "Секвоя 2" - Боровец в продажба 1,933 850

Офис сграда 1 - Бизнес Парк София текущо управление 14,623 17,573

Офис сграда Камбаните текущо управление 17,537 22,700

Офис сграда - София Тех Парк* в строеж 72,702 73,651

Предстоящи проекти

Морско ваканционно селище - с.Лозенец преустановен 4,409 3,368

Инвестиционен имот до Видин* преустановен 589 1,182

Инвестиционни имоти в София - Младост IV* преустановен 9,422 4,023

Общо инвестиционни проекти 141,888 147,013

* Стойността на проекта ще бъде уточнена след разработване на идейния проект

Структура на портфейла 2021 г.

Структура на портфейла 2020 г.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

2.2 Проект- ТЦ „Доверие Бриколаж”

Стартът на проект „ТЦ Доверие Бриколаж” е през 2006 г. Инвестицията е от вида „покупка

и обратно отдаване под наем”, предмет на който са двата магазина от веригата Mr.Bricolage

разположени във гр.Варна в кв.Младост и в гр.София на бул. Цариградско шосе.

През 2016 година кредитът използван за финансиране на проекта е изцяло погасен и от

2017 година паричния ресурс от получаваните приходи от наем остава изцяло в

Дружеството.

Договорите за наем за “ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪРОВЕ “ДОВЕРИЕ – БРИКОЛАЖ”, след

подписаните анекси през 2020, са със срок до декември 2026 г.

Във връзка с COVID-19 кризата, през отчетния период беше постигнато споразумение с

наемателя за временно намаление на наема в рамките на 2 месеца. Периода на намалението

изтече през месец април, което даде отражение върху финансовия резултат на ФНИБ за

периода.

След краят на 2021 година, Дружеството сключи предварителен договор за продажба на

Търговски център „Доверие - Бриколаж“ с адрес гр. Варна, район Младост, п.к. 9000,

„Западна промишлена зона”. Базовата продажна цена на имота възлиза на 6 800 000 евро

(шест милиона и осемстотин хиляди евро) без ДДС. Очаква се сделката да се финализира

до средата на финансовата 2022 година.

Параметрите по проекта са както следва:

Забележка: Посочената покупна цена не включва направените разходи по придобиването на имотите.

2.3 Проект – Жилищна сграда „Секвоя 2” – Боровец

От 2007 г. Дружеството е собственик на ваканционен имот - жилищна сграда „Секвоя 2”

находяща се в най-стария ски курорт на България – Боровец. Общата разгърната застроена

площ е 3,527.30 кв.м.

Сградата се състои от 36 апартамента разположени на 5 етажа и 9 гаража разположени в

приземното ниво. Комплексът „Секвоя” се намира близо до живописна борова гора

недалеч от центъра на курорта.

През 2021 са реализирани още 7 сделки за продажба на имоти от сградата, с което към края

на 2021 г. общо продадените апартаменти са 23 на брой, а от гаражите са продадени 5.

След края на отчетния период е подписан предварителен договор за продажба на още един

апартамент и гараж. Продължава кампанията за продажба и на останалите имоти от

сградата.

ТЦ "Доверие Бриколаж" София 1 ТЦ "Доверие Бриколаж" Варна

Парцел 15,174 кв.м. Парцел 12,184 кв.м.

РЗП 7,610 кв.м. РЗП 5,375 кв.м.

Покупна цена 6 млн.евро Покупна цена 4 млн.евро

Дата на покупката 15 ноември 2006 Дата на покупката 17 август 2006

Срок на договора за наем декември 2026г. Срок на договора за наем декември 2026г.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

2.4 Проект – Офис сграда 1 – Бизнес Парк София

През 2014 г. ФНИБ придоби общо 7,318 кв.м. офис площи и 68 паркоместа от Сграда 1 в

Бизнес Парк София, заедно с 64.45% идеални части от парцела под сградата. Всички офиси

са разположени във вход Б на сградата. Общата цена на придобиване на имотите е 7.2 млн.

евро.

Основни наематели в сградата са ИЕксЕлСървис България” ЕАД и „СИ 3 АЙ ЕВРОПА”

ЕООД.

През годината дружеството удължи с 5 години договора за наем на „ИексЕлСървисис

България” ЕАД за офиси с обща площ 1 545 кв.м., находящи се в гр. София, ж.к. Младост,

Бизнес Парк София, Сграда №1. След удължаването, срокът на договора за наем е до май

2026 г.

През периода също така изтече договора за наем на Атос Ай Ти Солушънс енд Сървисис

ЕООД, в следствие на което заетостта на имотите собственост на Дружеството в края на

2021 година възлиза на 50.18 %.

Очакванията са през следващият отчетен период, при нормализиране на обстановката в

страната, заетостта на сградата да нарастне.

2.5 Проект – Офис сграда Камбаните

Офис сграда Камбаните е един от последните проекти на Дружеството, строителството на

който приключи в края на 2016 г. Имотът е разположен върху парцел с площ от 10,671

кв.м., в района на „Вилна зона Малинова долина – Бункера” в гр. София. Търговското

название на сградата е Камбаните Грийн Офиси. Общото РЗП на сградата е 13,205 кв.м.,

от които отдаваемите офис площи и прилежащи помещения са 9,356 кв.м., ресторант с

площ от 420 кв.м. и 214 паркоместа, от които 74 са в подземния паркинг.

Към края на декември 2021 г. имотът е отдаден на 96,71%. Основни наематели в сградата

са „Модис България“ ЕООД с 6,312.59 кв.м., Дайната България ЕООД с 1,489.48 кв.м. и

Коника Минолта с 845.90 кв.м. Общо отдадените паркоместа са 179, от които 61 в

подземния паркинг. Наемател на ресторанта е Виктория ЖИ 2011 ЕООД. През периода е

подписан договор за наем с ЧДГ Детска академия в офис сграда Камбани Грийн Офиси за

554 кв.м, като все още продължава процедурата по одобрение на проекта за изграждане на

детска градина, която да обслужва служителите в сградата.

Договорът за наем на "МОДИС БЪЛГАРИЯ" ЕООД, изтичащ в края на март 2022 г., няма

да бъде подновен за нов наемен срок, в следствие на което заетостта на сградата Камбани

Грийн Офиси, собственост на Дружеството след края на първото тримесечие 2022 г. ще

възлиза на 33.26 %.

В условията на COVID пандемията в сградата са предприети всички необходими мерки за

намаляване риска за здравето на служителите в нея.

През 2016 г. Дружеството е ползвало банково финансиране по проекта от Юробанк

България АД в размер на 11 млн. лв. Към края на декември 2021 г. дължимата главница е

в размер на 5,412 хил. лв. Условията по заема са посочени в т. 3.3, по-долу в отчета.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

2.6 Проект – Офис сграда София Тех Парк

През 2017 г., след спечелване на търг организиран от София Тех Парк АД, „Фонд за

недвижими имоти България” АДСИЦ придоби право на строеж в Зона 2 от застроителния

план на Научно-технологичния парк. Общата цена за придобиване на правото за строеж е

9,652,000 лева, която сума е изплатена напълно от Дружеството. Съгласно подписания

окончателен договор ФНИБ придобива правото да изгради многофункционална

административно-обслужваща сграда със ЗП 4 395 кв.м., РЗП – до 35 000 кв.м. и подземен

паркинг на две нива с обща застроена площ до 16 000 кв. м. Площта на терена, върху който

се реализира отстъпеното право на строеж е 8 140 кв.м. Срокът за изграждане на сградата

е 5 години от сключването на окончателния договор, или до октомври 2022 година. Друго

изискване в договора е не по-малко от 30% от офис площите да бъдат използвани от

компании, които имат изследователска и развойна дейност в посочените фокусни области

на парка и отговарят на определението за високо технологична компания или средно

високо технологична компания, съобразно статистическата информация на ЕВРОСТАТ.

След разработването на проекта на новата сграда от „А и А Архитекти“ ООД в края на

2018 г. Дружеството получи разрешение за строеж №336/04.11.2018 г. със следните

параметри: РЗП над земята 34,998.88 кв.м.и РЗП със сутерен 50,761.38 кв.м. Строителните

дейности започнаха в началото на 2019 г. и към края на отчетния период, сградата се

намира на етап довършителни работи, като през септември 2021 г. сграда получи

разрешение за ползване на Етап 1, включващ подземните етажи, всички общи части и офис

площи от 5 до 9 етаж. Останалите офис етажи ще бъдат завършени в рамките на

следващите няколко месеца. Общо инвестираните средства в проекта към края на 2021 г.

са 72,702 хил.лв.

Съгласно текущите разчети на Дружеството се очаква стойност на строителството да

излезе около 36 млн. евро. Финансирането на новия проект е реализирано със средствата

от увеличението на капитала и със средства от осигурения от Дружеството банков кредит

от Юробанк България АД. Кредитът е за срок до ноември 2029 година и е в размер на 41

млн.лв. Дължимата лихва по кредита е ПРАЙМ Бизнес клиенти плюс 1.4% по времето на

усвояване и 1.05% след това, но общо не по-малко съответно от 2.4% по времето на

усвояване и 2.05% след това. Към края на декември 2021 г. усвоените средства по банковия

заем са 31,700 хил.лв. Условията на заема са посочени в т. 3.3, по-долу в отчета

През периода продължи работата по маркетинговата кампания на проекта.

Към края на декември 2021 общо отдадените офис площи са 8,248 кв.м., което се равнява

на обща запълняемост на сградата от 25,64%. Дружеството има двама наематели „РОБЕРТ

БОШ” ЕООД, с обща отдадена площ от 5 498.82 кв.м. и СОФТУЕР АГ, с обща отдадена

площ 2 749.39 кв.м.

Предвид усложнената обстановка с разпространението на COVID-19 и въведеното

извънредно положение в страната от 13 март 2020 г. насам, през настоящата година

строителния риск за проекта продължава да е увеличен, като в бъдеще може да окаже

влияние върху сроковете за изграждане на останалата част от сградата и върху общата сума

за реализирането на проекта. Въпреки утежнените условия Фондът ще положи максимални

усилия за минимизиране влиянието на строителния риск върху проекта.

2.7 Проект – Ваканционно селище на морето

Проектът предвижда изграждането на ваканционно селище от затворен тип, в които да се

построят жилищни, търговски и развлекателни площи.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Парцелът предвиден за изграждането на проекта е с размер от около 28 дка и на него е

проектирано изграждането на 291 апартамента, два басейна – детски и за възрасни, два

ресторанта, търговски и развлекателен център.

В резултат от неблагоприятни пазарни условия в сектора на ваканционните имоти, които

са следствие от икономическата криза и твърде голямото предлагане на имоти по

българското Черноморие, през последните години ФНИБ замрази проекта за изграждане

на ваканционно селище.

2.8 Проект – Инвестиционен имот до град Велико Търново

През 2006г. Дружеството закупи имоти с обща площ от 203,249 кв.м., намиращи се на

главния път София – Варна на 5 км от гр. Велико Търново. Имотите са със статут на

земеделска земя и все още не са влезли в регулация. През 2015г. Дружеството реализира

една сделка за продажба на част от имотите с обща площ 24,445 кв.м., а през 2016 г. беше

сключена втора сделка за продажбата на още 30,250 кв.м. През първата половина на 2021 г.

беше извършена още една сделка за продажба на още 46 153 кв.м. от имотите. След

последната продажба, собственост на Дружеството остават 102,401 кв.м. Текущо

Дружеството има сключен договор за наем, с който за временно ползване са отдадени

останалите имоти под аренда като земеделски земи.

Има взето решение от Дружеството за продажбата и на останалите парцели и текущо се

търсят потенциални купувачи за имотите.

2.9 Проект – Инвестиционен имот до град Видин

През 2006 г. на проведен от Министерството на отбраната търг ФНИБ стана собственик на

парцел с обща площ 86 008 кв.м. Теренът е разположен в близост до фериботното

пристанище на Видин на основния път свързващ града и ферибота. В района срещу

парцела е разположено митническо бюро, обслужващо товарите идващи по река Дунав. В

допълнение, имотът се намира в близост до Дунав мост 2, чието изграждане бе завършено

през 2013 г.

Към настоящия момент дейността на Дружеството по отношение на бъдещото развитие на

имота е преустановена в очакване на по-благоприятни условия за неговата реализация.

2.10 Проект – Инвестиционни имоти в Младост IV, град София

Стартът на проекта е през 2007 г., когато Дружеството закупи имоти с обща площ от 79 253

кв.м. През 2008 г. бяха продадени 31 908 кв.м, а по-късно още 4 166 кв.м. След промяната

на ПУП на района в края на 2014 година и реализираните продажби след това Дружеството

остана собственик на 16 018 кв.м., от които 8 045 кв.м. в регулация, а останалите извън

регулация, определени за зелени площи.

След края на 2021 г., дружеството сключи договор за продажба на Урегулиран поземлен

имот с площ 474 кв. м., находящ се в гр. София, район Младост, ж.к. Младост 4. Базовата

продажна цена на имота възлиза на 350 000 евро (триста и петдесет хиляди евро) без ДДС.

Продажбата на имота ще бъде отразена в отчетите на Дружеството през първото

тримесечие на 2022 г.

Към настоящия момент дейността на Дружеството по отношение на проекта и останалите

имоти е преустановена, като бъдещото развитие на имотите ще бъде решено след

проучване възможностите за тяхната реализация и намиране на оптимални условия за

тяхното използване.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

3 Развитие на дейността и състояние на

Дружеството през 2021 г. и бъдещи перспективи

3.1 Обобщени финансови отчети

Представената по-долу финансова информация на „Фонд за недвижими имоти

България”АДСИЦ е на базата одитираните отчети за 2021 г. и 2020 г.

Счетоводен баланс към 31.12.2021 г. и към 31.12.2020 г.

(Всички суми са в хиляди лева) 31.12.2021 г. 31.12.2020 г.

АКТИВИ

ДЪЛГОТРАЙНИ АКТИВИ

Инвестиционни имоти 146,171 110,188

Оборудване 2 5

Активи по право на ползване - 16

Нематериални активи 5 12

ОБЩО ДЪЛГОТРАЙНИ АКТИВИ

146,178 110,221

КРАТКОТРАЙНИ АКТИВИ

Инвестиционни имоти, държани за продажба 850 1,258

Търговски и други вземания 385 935

Парични средства и парични еквиваленти 1,657 3,580

Разходи за бъдещи периоди 362 607

ОБЩО КРАТКОТРАЙНИ АКТИВИ

3,254 6,380

ОБЩИ АКТИВИ

149,432 116,601

СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ

СОБСТВЕН КАПИТАЛ

Основен капитал 34,642 34,642

Премийни резерви 59,380 59,380

Неразпределена печалба 13,606 11,654

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ

107,628 105,676

ДЪЛГОСРОЧНИ ПАСИВИ

Дългосрочни заеми 32,024 5,396

Лизингово задължение - 1

ОБЩО ДЪЛГОСРОЧНИ ПАСИВИ

32,024 5,397

КРАТКОСРОЧНИ ПАСИВИ

Краткосрочна част на дългосрочни заеми 4,694 1,251

Провизия за дължими дивиденти 1,673 2,590

Лизингово задължение 1 17

Търговски и други задължения 3,412 1,670

ОБЩО КРАТКОСРОЧНИ ПАСИВИ

9,780 5,528

ОБЩО ПАСИВИ

41,804 10,925

ОБЩО ПАСИВИ И СОБСТВЕН КАПИТАЛ

149,432 116,601

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Отчет за доходите за 2021 г. и 2020 г.

3.2 Ликвидност

Таблица 3 – Показатели за ликвидност на "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ

към 31 декември 2021 г.

През изминалата година коефициентите за ликвидност отбелязват понижение спрямо 2020

г. Изменението в ликвидността през годината най-вече се дължи на реализираните разходи

по новия инвестиционен проект в София Тех Парк и отчетените в краткосрочните пасиви

по-високи текущи плащания по главниците на двата кредита през 2022 г. Коефициентът за

текуща ликвидност намалява до 0.33, а коефициентите за бърза и абсолютна ликвидност

достигат съответно до 0.25 и 0.17.

През следващия отчетен период, след ново усвояване на траншове по банковия кредит на

Дружеството и продажбата на имоти, се очаква подобрение на коефициентите за

ликвидност.

(Всички сума са в хиляди лева) 2021 г. 2020 г.

Приходи от наеми и такса управление

7,028 7,022

Приходи от продажба на инвестиционни имоти 881 177

Нетна печалба от промени в справедливите стойности на

инвестиционни имоти

574 -

Други приходи 80 34

Общо приходи 8,563 7,233

Балансова стойност на продадените инвестиционни имоти

(815) (160)

Разходи за лихви

(749) (252)

Възнаграждения на обслужващото дружество

(1,077) (1,076)

Преки оперативни разходи, свързани с инвестиционни

имоти

(1,705) (1,206)

Възнаграждения на Съвета на директорите

(97) (112)

Разходи за персонала

(65) (60)

Нетна загуба от промени в справедливите стойности на

инвестиционни имоти

- (1,391)

Други разходи

(142) (193)

Общо разходи (4,650) (4,450)

Печалба за годината 3,913 2,783

Коригиран средно претеглен брой акции през

годината (в хиляди)

34,642 34,642

Нетна печалба на акция - основна стойност (в

лева)

0.113 0.080

Коефициенти

31.12.2021 г. 31.12.2020 г.

Текуща ликвидност 0.33 1.15

Бърза ликвидност 0.25 0.93

Абсолютна ликвидност 0.17 0.65

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

◼ Вътрешни източници на ликвидност

През 2021 година вътрешните източници на ликвидност отбелязват разнопосочно

движение. В основата на тези изменения стоят намалението на паричните средства в

активите, а при пасивите – увеличението на Краткосрочната част на дългосрочните заеми,

както и нарасналите търговски и други задължения.

o Краткотрайни (текущи) активи

Таблица 4а–Текущи активи на ФНИБ към 31 декември 2021 г. и 2020 г.

Общият размер на текущите активи на дружеството намалява с 49 % спрямо предходната

година и достига 3,254 хил. лв. През изминалата година най-голямо изменение в

краткотрайните активи има в стойността на паричните средства.

Общата структурата на текущите активи се запазва, като на първо място с дял от 50.92 %

остават паричните средства. Основната причина за техния спад, както е споменато по-горе,

са намалелите средства в следствие разходите, направени по строителството на новия

проект на Фонда. Записите по тази сметка се променят динамично - според темповете на

строителство на новия проект в София Тех Парк и начина на усвояване на пари по

осигурения креди за проекта.

На второ място с дял от 26.12% остават инвестиционните имоти, чиято стойност намалява

спрямо предходния отчетен период. В статията са записани имотите част от жилищната

сграда „Секвоя 2” в кк. Боровец, а намалението е следствие продадените апартаменти през

2021. През следващия отчетен период, поради нови продажби на имоти, се очаква размерът

на статията да намалее.

На следващо място с 11.83 % са търговските и други вземания. Те намаляват размера си от

предходния отчетен период след получаване на част от вземанията. В основата на тази

статия са вземанията от наематели, които се погасяват ежемесечно. През следващата

година в резултат от усложнената обстановка в Европа е възможно увеличаването на

задълженията на наемателите.

Общият размер на текущите активи през следващите отчетни периоди основно ще зависи

от реализираните приходи от наеми, реализираните разходи по довършителните работи на

новата сграда в София Тех Парк, усвояването на средства от новия банков кредит на

Дружеството и продажбата на имоти. Предвид усложнената обстановка с войната в

Украйна и разпространението на COVID-19, Дружеството очаква тези обстоятелства да

повлияят негативно на реализираните приходи от наем и да се увеличат задълженията на

наемателите.

Източници на ликвидност

31.12.2021 г. % дял 31.12.2020 г. % дял

Текущи активи

Инвестиционни имоти, държани за продажба 850 26.12% 1,258 19.72%

Търговски и други вземания 385 11.83% 935 14.66%

Разходи за бъдещи периоди 362 11.12% 607 9.51%

Парични средства и парични еквиваленти 1,657 50.92% 3,580 56.11%

Общо текущи активи 3,254 100% 6,380 100%

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

o Краткосрочни (текущи) пасиви

Таблица 4б–Текущи пасиви на ФНИБ към 31 декември 2021 г. и 2020 г.

През изминалата година общият размер на краткосрочните пасиви отбелязва увеличение с

76.92% и в края на периода достига 9,780 хил. лв. Основните причини за промяната са

увеличените стойности на Търговските и други задължения, както и нарастването на

сметката Краткосрочна част на дългосрочни заеми.

На първо място с дял от 48.00% излизат Краткосрочните заеми и начислени лихви. Тяхната

стойност възлиза на 4,694 хил.лв., като отчетеното увеличение е в резултат на дължими,

през следващата година, плащания по главницата по новия инвестиционен кредит на

Дружеството. През следващите отчетни периоди тази сума се очаква да се увеличава с

нарастване на текущо дължимата главница по двата кредита.

На следващо място от краткосрочните пасиви са Търговските и други задължения на

дружеството. Те бележат ръст спрямо предходния отчетен период и достигат 3,412 хил.лв.

Отчетената промяна е вследствие на нови задължения свързани със строителството в

София Тех Парк и нови депозити от наематели получени в Дружеството през 2021 година.

Основни записи в тази статия са задълженията на Фонда по получени гаранции по

договори за наем и авансово платени наеми, които ще запазят размера си и през следващия

отчетен период. Намаление се очаква в задълженията свързани със строителството в

София Тех Парк.

Следващи, с дял от 17.11 % от текущите пасиви са Провизиите за дължими дивиденти. В

края на отчетния период съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС е начислена провизия за

дивидент за 2021 г. Начислената съгласно закона сума за дивидент за 2021 г. е 1,673 хил.

лв. (дивидент на акция, бруто: 0.0483 лв.), която представлява 90% от печалбата за

съответната финансова година, коригирана съгласно изискванията на чл. 29 ал. 3 от новия

ЗДСИЦДС (в сила от 16 март 2021 г.). Окончателната сума за разпределяне като дивидент

за 2021 г ще бъде определена на редовното Общо събрание на акционерите (ОСА).

Очакванията през следващият отчетен период са текущите пасиви да нараснат след

увеличение при текущите задължения по двата банкови заема.

◼ Външни източници на ликвидност

Външните източници на ликвидност са собствения капитал на Дружеството и

инвестиционните заеми на Дружеството, които са подробно разгледани в точка 3.3.

Капиталови ресурси.

През отчетният период във връзка с капиталовите разходи, които Дружеството прави по

строителството на новата офис сграда, то продължи да усвоява средства по новия банков

заем, което доведе и до допълнително увеличаване на външните източници на ликвидност.

Източници на ликвидност

31.12.2021 г. % дял 31.12.2020 г. % дял

Текущи пасиви

Краткосрочна част на дългосрочни заеми 4,694 48.00% 1,251 22.63%

Провизия за дължими дивиденти 1,673 17.11% 2,590 46.85%

Лизингово задължение 1 0.01%

0.31%

Търговски и други задължения 3,412 34.89% 1,670 30.21%

Общо текущи пасиви 9,780 100% 5,528 100%

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

3.3 Капиталови ресурси

В краят на декември 2021 г. общо дългосрочният капитал на Дружеството, собствен и

привлечен, отчита увеличение и достига стойност от 139,652 хил.лв. Причина за тази

промяна са усвоените средства по новият инвестиционен заем на дружеството. Това от

друга страна променя структурата на дългосрочният капитал, като се отчита тенденция за

увеличение на привлечения капитал, чиито дял нараства до 22.9 %.

През следващия отчетен период с усвояването на нови средства по осигуреното външно

финансиране се очаква делът на привлечения капитал да нарасне още и да се увеличи

общо дългосрочният капитал на Дружеството. Разпределението между собствен капитал

и привлечени средства за последните две години е представено на фигурите по-долу.

Фигура 2: Съотношение между собствен и привлечен дългосрочен капитал

Таблица 5 – Коефициенти на капиталова структура

◼ Собствен капитал

В края на декември 2021 г. собственият капитал на ФНИБ е в размер 107,628 хил.лв., което

представлява увеличение от 1,85% в сравнение с 2020 г. Отчетената промяна се дължи

изцяло на реализираната от Дружеството печалба за периода, която е намалена със

заделените провизии за дивидент за 2021 г.

Коефициенти на капиталовата структура

31.12.2021 г. 31.12.2020 г.

Съотношение на соб. к-л. към дълг. привлечени

средства

3.36 19.58

Съотношение на ДА към собствен капитал

1.36

1.04

Съотношение на дълг. привлечени средства към ДА 0.22 0.05

* Kраткосрочната част от заемите и друг дългосочен пасив не са включени в калкулациите на

горепосочените коефициенти

Собствен

капитал

95.1%

Привлечен

капитал

4.9%

Дългосрочен капитал на ФНИБ

31.12. 2020г.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Таблица 6 –Собствен капитал на "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ към 31

декември 2021 г. и 2020г.

През изтеклата година не се наблюдава съществена промяна в структурата на собствения

капитал на дружеството. Към края на отчетния период се наблюдава единствено изменение

в натрупаната неразпределена печалба.

◼ Привлечен дългосрочен капитал

През отчетната 2021 г. Дружеството има сключени два договора за кредит подписани с

Юробанк България АД.

Първият кредит е за срок от 10 години и е в размер на 11 млн.лв. Предназначението на

заема е за финансиране строителството на офис сграда на Фонда на Околовръстното шосе

до Камбаните. Дължимата лихва по кредита е референтен лихвен процент ПРАЙМ плюс

надбавка 3.1%. През 2021 г., Дружеството редовно е плащало дължимите вноски по

инвестиционния кредит. Общо непогасената главница към края на периода е 5,412 млн.

лева.

Вторият кредит е за срок до ноември 2029 година и е в размер на 41 млн.лв.

Предназначението на заема е за финансиране строителството на последната офис сграда

на Фонда на Цариградско шосе в София Тех Парк. Дължимата лихва по кредита е ПРАЙМ

Бизнес клиенти плюс 1.4% по времето на усвояване и 1.05% след това, но общо не по-

малко съответно от 2.4% по времето на усвояване и 2.05% след това. Към края на отчетния

период Дружеството е усвоило средства по кредита, възлизащи на 31,700 хил. лв.

◼ Капиталови разходи през следващата година

След старта през 2019 г. на строителните дейности по новия инвестиционен проект в

София Тех Парк, през 2021 г. Дружеството концентрира усилията си основно в

реализацията на този проект. Проектът се намира в етап на довършителни работи, като

първият етап на проекта, включващ подземните нива, общите площи и 5 офис етажа,

получи разрешение за ползване през септември 2021 година. Продължават строителните

дейности по останалите етажи, които дейности се очаква да приключат до няколко месеца.

Инвестираните до момента средства в проекта са 72.7 млн.лв., от които 62.79 млн.лв. в

строителството на сградата. Предвидените средства за довършване на сградата са около 9

млн.лв. За финансиране на по-горе описания проект Дружеството използва наличния към

момента собствен капитал и в допълнение усвоява средства по осигуреното ново външно

финансиране.

По останалите проекти капиталови разходи се очаква да бъдат реализирани във връзка с

текущи ремонти в двете офис сгради на Фонда.

Собствен капитал в хил.лв.

31.12.2021 г. 31.12.2020 г.

Основен капитал 34,642 34,642

Премийни резерви 59,380 59,380

Неразпределена печалба 13,606 11,654

Общо собствен капитал 107,628 105,676

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

3.4 Структура на активите

Сумата на активите на ФНИБ към края на декември 2021 г. нараства с 28.16% до

149,432 хил. лв. в сравнение с края на 2020 г., когато активите са били 116,601 хил. лв.

Отчетеното увеличение се дължи основно на усвоените средства по новият кредит на

Дружеството, както и на реализираната печалба през периода .

През следващия отчетен период с реализирането на нови приходи от наем и с усвояването

на средства по осигуреното ново външно финансиране за инвестиционната програма на

ФНИБ, се очаква стойността на активите да продължи да нараства.

Таблица 7 – Структура на активите на ФНИБ

През 2021 година общата структура на активите на Дружеството не се променя , като

промяна се наблюдава в увеличения дял на дълготрайните активи, които нарастват в

резултат на увеличените разходи по строителството на новата сграда в София Тех Парк.

През 2021 година се наблюдава и съществено изменение при Паричните средства и

краткосрочните депозити, като размера на тази сметка намалява отново в резултат на

строителството на новия проект в СТП.

Съществено намаление се наблюдава и в сметката Инвестиционни имоти държани за

продажба, като тя намалява значително спрямо 2020, в следствие на реализирани

продажби на имоти в к.к. Боровец.

През следващия отчетен период се очаква да продължи тенденцията за увеличение на дела

на дълготрайните активи за сметка на този на краткотрайните такива. Промяната ще е в

резултат на нарастването на стойността на разходите за придобиване на ДМА, за сметка

на стойността на паричните средства.

3.5 Резултати от дейността

Дейността на ФНИБ през 2021 г. беше насочена най-вече в управлението на проектите

генериращи приходи за Дружеството и организиране реализацията на проекта в София Тех

Парк.

Приходи от дейността

През изтеклата година приходите на Дружеството отбелязват увеличение спрямо

предходния период и достигат до 8,563 хил. лв., което е увеличение от 18.39% спрямо

2020 г. Основните причини за това увеличение са по-високите приходи от продажба на

имоти и значителното увеличение на сметката Нетна печалба от промени в справедливите

стойности на имотите, в която са отразени нетните преоценки в краят на годината.

Структура на активите в хил.лв

31.12.2021 г.

% дял

31.12.2020 г.

% дял

Дълготрайни активи вкл. 146,178 97.82% 110,221 94.53%

- общо недвижими имоти 146,171 97.82% 110,188 94.50%

Краткотрайни активи вкл. 3,254 2.18% 6,380 5.47%

- Търговски и други вземания 385 0.26% 935 0.80%

- Инвестиционни имоти, държани за продажба 850 0.57% 1,2 58 1.08%

- Парични средства и парични еквиваленти 1,657 1.11% 3,580 3.07%

ОБЩО АКТИВИ 149,432 100% 116,601 100%

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Таблица 8 – Реализирани приходи за 2021 г. и 2020г.

През изминалата 2021 г. структурата на приходите не търпи съществено изменение като

основен приход с дял от 82.1% са Приходите от наеми. Техният размер достига 7,028 хил.

лв., което е увеличение от 0.09 % спрямо предходната 2020 г.

Промяна се наблюдава в структурата на тези приходи, като се очаква значителен дял да

имат приходите от новата офис сграда в София Тех Парк.

Отчетените през настоящият период приходи от продажба на имоти са в резултат от

продажбата на имоти в жилищната сграда „Секвоя 2” в кк. Боровец и продажбата на имоти

край Велико Търново. С подписаните предварителни договори за продажбата на

търговския център Mr.Bricolage във Варна и имот в Младост 4 в гр. София се очаква

следващата година значително увеличение на тази статия.

На трето място, с дял от 6,7% е статията Нетна печалба от промени в справедливите

стойности на имотите, която отразява положителните нетни преоценки на имотите,

направени в края на годината.

В статията Други приходи основно са отразени приходи от управлението на жилищната

сграда „Секвоя 2“ в кк Боровец.

Очакванията за следващия отчетен период са общо приходите значително да нараснат,

като най-голям принос ще имат приходите от продажба на имоти.

◼ Разходи от дейността

През изминалата година общите разходи на ФНИБ са нараснали с 4.5% в сравнение с

предходния отчетен период и в края на 2021 година достигат до 4,650 хил. лв. Основните

причини за това увеличение са изписаните балансови стойности на продадените през

годината имоти, начислените разходи за лихви по двата кредита на дружеството и

увеличението на оперативните разходи за управлението на имоти, свързани с въвеждането

в експлоатация на новият проект на Дружеството в София Тех Парк.

Таблица 9 – Реализирани разходи през 2021 г. и 2020 г.

Приходи на ФНИБ (хил.лв.) 2021 г. % дял 2020 г. % дял

Приходи от наеми и такса управление 7,028 82.1% 7,022 97.1%

Приходи от продажба на инвестиционни имоти 881 10.3% 177 2.4%

Нетна печалба от промени в справедливите

стойности на инвестиционни имоти

574 6.7% - 0.0%

Други приходи 80 0.9% 34 0.5%

Общо приходи 8,563 100% 7,233 100%

Разходи на ФНИБ (хил.лв) 2021 г. % дял 2020 г. % дял

Балансова стойност на продадените инвестиционни

имоти

(815) 17.5% (160) 3.6%

Разходи за лихви (749) 16.1% (252) 5.7%

Възнаграждения на обслужващото дружество (1,077) 23.2% (1,076) 24.2%

Преки оперативни разходи, свързани с инвестиционни

имоти

(1,705) 36.7% (1,206) 27.1%

Възнаграждения на Съвета на директорите (97) 2.1% (112) 2.5%

Разходи за персонала (65) 1.4% (60) 1.3%

Нетна загуба от промени в справедливите стойности

на инвестиционни имоти

- 0.0% (1,391) 31.3%

Други разходи (142) 3.1% (193) 4.3%

Общо разходи (4,650) 100% (4,450) 100%

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

През отчетния период няма отрицателни нетни преоценки на имоти, което съществено

променя структурата на разходите на Дружеството. С най-голям дял от 36,7% са „Преките

оперативни разходи, свързани с инвестиционни имоти”. Записът по сметката е нараснал

значително спрямо предходната година, в следствие въвеждането в експлоатация на новата

сграда в София Тех Парк и генерирането на съответните разходи по нейното управление.

Други по-съществени разходи отчитани в тази статия са такива за местните данъци и такси

платени през годината, за поддръжка на сградите, ремонти и възнаграждения за

професионални услуги свързани отново с управлението на имотите.

На второ място по размер, с дял от 23.2 %, се нареждат разходите за възнаграждения на

обслужващото дружество, като разходът запазва размера си спрямо 2020 година. През

следващите отчетни периоди се очаква размера на този разход да продължава да се движи

в същите граници.

През 2021 г. с дял от 17.5% е статията Балансова стойност на продадените инвестиционни

имоти. Тя бележи увеличение, спрямо 2020 г., тъй като през периода са извършени няколко

продажби на имоти в к.к. Боровец и имоти край Велико Търново.

На следващо място са разходите за лихви, които включват изплатените и начислени лихви

по кредита на Дружеството. Тази сметка отбелязва увеличение, спрямо предходния

период, което се дължи на изплащането на лихви и по новият кредит на Дружеството,

свързан със строителството на сградата в София Тех Парк. През 2022 с последващо

усвояване на средства по новото финансиране се очаква разходите за лихви да продължат

да нарастват.

Статията „Други разходи” леко намалява спрямо размерът си от предходната година.

Основните записани разходи са такива свързани с административното управление на

Фонда и неговия публичен характер.

Очакванията през следващия отчетен период са с отписването стойността на продадените

през годината имоти общо разходите да нараснат значително. Увеличение се очаква и в

разходите за лихви и разходите за управление на имоти.

◼ Резултат от дейността

Таблица 10 – Резултати от дейността на Дружеството за 2021 г. и 2020 г.(в хил. лв.)

През изтеклата година ФНИБ отчита печалба в размер на 3,913 хил. лв., като основен

принос за отчетения резултат имат приходите от наеми, както и нетните преоценки на

инвестиционните имоти на дружеството. През следващия отчетен период с реализирането

на приходи от наем от новата офис сграда и реализираните продажби на имоти се очаква

печалбата на дружеството да се увеличи.

Отнесена счетоводната печалба към средния брой акции през годината носи печалба на

една акция (EPS) в размер на 0.113 лв.

Финансов резултат 2021 г. 2020 г.

Приходи 8,563 7,233

Разходи (4,650) (4,450)

Печалба за годината 3,913 2,783

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Нетната стойност на активите на акция (NAV per share), съгласно одитираният отчет на

Дружеството нараства от 3.051 лв. на акция в края на 2020г. до 3.107 лв. на акция в края

на 2021 г., което увеличение се дължи изцяло на реализираната печалба за изминалия

период.

◼ Рискове на които е изложено Дружеството

Основните рискове, които оказват и ще оказват въздействие върху дейността на "Фонд за

недвижими имоти България" АДСИЦ са подробно описани в Регистрационния документ

на Дружеството (част II от Проспекта за първоначалното увеличение на капитала на "Фонд

за недвижими имоти България" АДСИЦ), одобрен от Комисията за финансов надзор през

м. март 2005 г. Оттогава досега са настъпили промени в следните насоки:

Пазарен риск

Недвижимите имоти притежание на ФНИБ са изложени на пазарен риск свързан с

бъдещото развитие на пазара на недвижими имоти в България. Това може да доведе

както до реализирането на по-ниска цена на имотите в портфейла, така и до слаба

ликвидност. Ръководството на Дружеството счита, че ФНИБ има изложение на подобен

риск, предвид портфейла си от инвестиционни имоти за разработване. Въпреки това

имотите на Дружеството са добре диверсифицирани в различни сегменти и райони в

България и предлагат благоприятни условия за добра възвращаемост в бъдеще.

Лихвен риск

Към края на 2021 г. предвид банковите заеми, които е усвоило Дружеството, ФНИБ е

изложен на лихвен риск свързан с промяна на лихвените нива. От 1 юли 2018 година

Софибор е заменен с ПРАЙМ, което налага Дружеството постоянно да следи очакваните

изменения на нивата на ПРАЙМ и при необходимост да има готовност за предоговаряне

на условията по заемите.

Валутен риск

Ръководството на Фонда не счита, че дейността на Дружеството е изложена на съществени

валутни рискове, тъй като по-голямата част от приходите на Дружеството са реализирани

в евро, към което е обвързан и българският лев.

Ликвиден риск

Дружеството е изложено на ликвиден риск от гледна точка на изплащане на текущите си

задължения. След осигуреното ново финансиране и реализираните продажби на имоти

Дружеството счита, че към момента разполага с достатъчно финансови средства, с които

да финансира оперативната си дейност и реализирането на инвестиционната си програма.

Резултат на акция (хил.лв) 31.12.2021 г. 31.12.2020 г.

Печалба / загуба

3,913 2,783

Печалба / загуба на акция (EPS)

0.113 0.080

Нетна стойност на активите (NAV)

107,628 105,676

Брой акции в хил.бр.

34,642 34,642

НСА на акция (NAV per share)

3.107 3.051

Дивидент на акция

0.0483 0.0748

Справедлива стойност на акция*

3.155 3.125

* Справедлива стойност на акция = НСА на акция (NAV per share) + Дивидент на акция

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Кредитен риск

Кредитният риск или рискът, произтичащ от възможността Фонда да не получи в

договорения размер финансов актив, е минимизиран чрез осъществяване на финансови

взаимоотношения с различни контрагенти, които са с висока кредитна репутация. За да

обезпечи вземанията си по договорите за оперативен лизинг, Фондът изисква от

наемателите си да предоставят депозит или банкова гаранция. В допълнение, вземанията

по оперативен лизинг са обект на постоянен преглед, в резултат на което експозицията на

Фонда за несъбираеми вземания е сведена до минимум. Основният кредитен риск, на който

е изложен Фондът по отношение на другите финансови активи (различни от търговски

вземания), възниква в следствие на предоставените депозити в банкови институции.

Строителен риск

Поради реализирането на новия проект за строителството на нова офис сграда в София Тех

Парк и поради риска от промяна в цените на материали, проектиране, строителство, както

и забавяне в строителството или несъответствия с предварителния проект считаме, че

Дружеството е изложено и на строителен риск, който може да повлияе върху доходността

на ФНИБ. С цел намаляване на строителния риск Дружеството ангажира фирма,

специализирана в управлението на проекти и използва онлайн платформи за организиране

на строителните търгове. Пред посочените по-горе основни рискове и несигурности ще

бъде изправен "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ и през следващите отчетни

периоди.

Други непредвидени рискове

Предвид усложнената обстановка през последните две години с разпространението на

COVID-19 и въведеното извънредно положение в страната Дружеството смята, че това

непредвидено събитие оказва негативно въздействие върху цялата икономическа

обстановка в страна и в света като цяло.

Освен това развитието на геополитически конфликт в района на Украйна и обявените

санкции, от страна на Европейският съюз по отношение на Руската федерация,

допълнително оказва негативно влияние върху икономическата обстановка в страната,

предизвиквайки по-високите цени на производствените ресурси и съответно по-високи

нива на инфлацията.

Ръководството е на мнение, че това развитие на ситуацията в България ще се отрази

неблагоприятно върху дейността на Фонда, ще засили въздействието на всички по-горе

изброени рискове върху неговата работа и ще увеличи несигурността по отношение на

приходите, сроковете за изпълнение, достъпа до финансиране, връзките с контрагенти и

осъществяването на доставки. Всичко това се очаква да окаже влияние и върху разходите

на Дружеството и върху реализацията на новия инвестиционен проект.

Към настоящия момент ръководството събира и анализира активно наличната оскъдна

информация и се опитва да предприеме възможно най-адекватните мерки според

ситуацията. Предвид горното Дружеството полага максимални усилия да запази здравето

на всички свои служители и наематели и ще предприеме всички останали необходими

мерки за да минимизира негативния ефект върху дейността на Фонда.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

◼ Екологични норми, които следва Дружеството

С цел да намали екологичното въздействие на своите проекти при разработването и

строежа на своите офис сгради, Дружеството следва изискванията на американския

стандарт за зелени сгради LEED. В резултат от тези свои усилия Офис сграда Камбаните

получи сертификат LEED Gold, а новият проект също следва стандартите за зелени

сгради,с което значително ще се намали въздействието му върху околната среда и ще

намали консумацията по отношение на вода, ел.енергия и топлоенергия.

4 Важни събития, настъпили след годишното

счетоводно приключване

◼ Нов изпълнителен директор

С решение на Съвета на директорите на ФОНД ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ

АДСИЦ е избран Чавдар Иванов Донков за изпълнителен директор на дружеството със

специална инвестиционна цел. Новият изпълнителен директор е вписан по партидата на

дружеството със специална инвестиционна цел в Търговския регистър при Агенция по

вписванията.

С решение на Съвета на директорите на ФОНД ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ

АДСИЦ представителството на дружеството със специална инвестиционна цел е

възложено на Тодор Людмилов Брешков - Председател на Съвета на директорите и

Чавдар Иванов Донков - Изпълнителен директор на дружеството.

Председателят на Съвета на директорите и Изпълнителният директор ще представляват

дружеството със специална инвестиционна цел заедно и поотделно.

◼ Подписан предварителен договор за продажба

ФОНД ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ АДСИЦ сключи предварителен договор

за продажба на Търговски център „Доверие - Бриколаж“ с адрес гр. Варна, район Младост,

п.к. 9000, „Западна промишлена зона”. Базовата продажна цена на имота възлиза на 6 800

000 евро (шест милиона и осемстотин хиляди евро) без ДДС. Очаква се сделката да се

финализира до средата на финансовата 2022 година.

◼ Продажба на имот в кв. Младост, гр. София.

ФОНД ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ АДСИЦ сключи договор за продажба

на Урегулиран поземлен имот с площ 474 кв. м., находящ се в област София, община

Столична, гр. София, район Младост, ж.к. Младост 4. Базовата продажна цена на имота

възлиза на 350 000 евро (триста и петдесет хиляди евро) без ДДС.

5 Важни научни изследвания и разработки

Поради естеството на своята дейност "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ не се

занимава с научни изследвания и разработки.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

6 Предвиждано развитие на Дружеството

През 2022 г. Дружеството ще насочи усилията си основно в довършването на новата офис

сграда в София Тех Парк и управлението на текущите проекти генериращи приходи. За да

постигне поставените цели приоритетни задачи ще бъдат:

- Проект – „Офис сграда 1 – Бизнес Парк София” – През годината основно

усилията на Дружеството ще са насочени към текущото управление на сградата и

търсенето на нови наематели за офис помещенията освободени през изминалата година.

- Проект – Офис сграда Камбаните - през годината основно усилията на

Дружеството ще са насочени към текущото управление на сградата и търсене на нови

наематели за освободените от Модис помещения.

- Проект – Офис сграда София Тех Парк – През 2022г. Дружеството ще насочи

усилията си основно в довършителните работи по сградата и търсенето на наематели за

нея.

- Проект - ТЦ „Доверие Бриколаж” София – през 2022г. Дружеството ще

продължи текущо да управлява проекта, като ще насочи усилията си основно към

поддръжката на имотите.

- Проект – „Жилищна сграда Секвоя 2” – Боровец – Дружеството ще продължи

да работи в посока продажба на апартаменти от сградата, както и отдаване на гаражи под

наем при проявен интерес от потенциални наематели.

- Проект – „Инвестиционни имоти в София – Младост IV” – За имотите останали

след извършените последни продажби Дружеството възнамерява да направи проучване на

възможностите за тяхната реализация, след което ще вземе решение за бъдещите си

инвестиционни намерения по проекта.

- Проект – „Инвестиционен имот до Велико Търново” – през 2022 г. Дружеството

ще насочи усилията си в търсене на потенциални купувачи, на които да продаде останалите

имоти.

- Проект – „Инвестиционен имот до Видин” – през 2022 г. Дружеството няма да

предприема инвестиции в развитието на проекта.

- Проект – „Ваканционно селище на морето” – през 2022 г. Дружеството няма да

предприема инвестиции в развитието на проекта.

Поради настъпилата усложнена обстановка в страната, в резултат на обявеното извънредно

положение и поради динамиката на инвестиционната дейност на Дружеството през

настоящата годината, има възможност реалният брой и размер на инвестициите, както и

типа проекти да се различава от планираните.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

7 Промени в цената на акциите на Дружеството

През изминалата 2021 г. цената на акциите на „Фонд за недвижими имоти България“

АДСИЦ отбелязаха ръст, спрямо предходния отчетен период. Към края на годината общо

увеличението в цената на акцията, спрямо последната цена през предходната година,

достигна около 17.16%, като през по-голямата част от времето се търгуваха в диапазона

1.92 - 2.23 лв.

Индексът, отразяващ цените на дружествата със специална инвестиционна цел, BGREIT

приключи годината положително. Въпреки ситуацията на извънредно положение и

пандемията от COVD-19, както и нарастващата инфлация в страната, през 2021 г., индекса

запазва тенденцията от втората част на 2020 година и продължава да отбелязва увеличение.

Въпреки разнопосочното им борсово представяне през периода, компаниите, инвестиращи

в недвижими имоти, продължават да привличат интерес от страна на инвеститорите и

акциите им остават едни от най-търгуваните на БФБ през 2021 г., както от гледна точка на

брой сделки, така и по отношение на реализирания оборот.

Първоначалното появяване на пандемията от коронавирус COVID-19 и обявеното

извънредно положение в страната, доведе до нарастваща несигурност сред инвеститорите,

изразяваща се в панически разпродажби и нестабилност на фондовите пазари, което към

днешна дата се стабилизира, довеждайки до изход на положителни нива в повечето

борсови индекси, към края на 2021 година.

Водещият индекс на БФБ – SOFIX завърши месец декември на ниво от 635.68 пункта, с

което отбеляза увеличение от 42.04% спрямо края на декември 2020 г.

Широкият индекс BGBX40 отбеляза ръст от 41.72% за годината и достигна до 143.68

пункта.

Основните рискови фактори, пред които са изправени българската икономика и по-

конкретно публичните дружества на капиталовия пазар, са свързани с несигурността в

икономиката на България и ЕС – свързани с все по-нарастващия и силно осезаем

инфлационен натиск и несигурността породена от водените военни действия в района на

Източна Европа, както и с пост COVID възстановяването на световната икономика.

Обобщените данни от търговията с акции на ФНИБ за периода 01.01.2021г. – 31.12.2021г.

са както следва:

◼ Начална цена – BGN 1.680 (04 януари 2021 г.)

◼ Последна цена – BGN 1.980 (30 декември 2021 г.)

◼ Най-висока цена – BGN 2.420 (12 август 2021 г.)

◼ Най-ниска цена – BGN 1.650 (08 януари 2021 г.)

◼ Общо количество изтъргувани акции – 2,486,819 броя

◼ Оборот за периода – BGN 5,025,890 (EUR 2,569,696)

◼ Среднопретеглена цена – BGN 2,021

◼ Пазарна капитализация (към 31.12.2021г.) – BGN 68,591,012 (EUR 35,070,027)

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

8 Анализ и разяснение на информацията по член

10 от Директива 2004/25/ЕО на Европейския

парламент и на Съвета от 21 април 2004 г.

относно предложенията за поглъщане и друга

информация

8.1 Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на

сто или повече от правата на глас в Общото събрание на

Дружеството, включително данни за акционерите, размера на

дяловото им участие и начина, по който се притежават

акциите.

Лицата, които към 31.12.2021 г. притежават пряко или непряко 5 на сто или повече от

акциите и правата на глас в Общото събрание на Дружеството, са следните:

8.2 Данни за акционерите със специални контролни права и

описание на тези права.

Няма акционери във "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ, които да притежават

специални контролни права.

8.3 Ограничения върху правата на глас, като ограничения върху

правата на глас на акционерите с определен процент или брой

гласове, краен срок за упражняване на правата на глас или

системи, при които със сътрудничество на Дружеството

финансовите права, свързани с акциите, са отделени от

притежаването на акциите.

Данни за акционера

Размер на дяловото

участие към 31.12.2021г.

Начин на притежание

УПФ ДСК РОДИНА АД 6.98% пряко

ЗУПФ АЛИАНЦ БЪЛГАРИЯ 6.86% пряко

УНИВЕРСАЛЕН ПЕНСИОНЕН ФОНД ОББ 6.81% пряко

УПФ ДОВЕРИЕ 5.06% пряко

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

На "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ не е известно да са налагани

ограничения върху правата на глас, като ограничения върху правата на глас на

акционерите с определен процент или брой гласове, краен срок за упражняване на правата

на глас. Дружеството не участва в системи, при които финансовите права, свързани с

акциите, са отделени от притежаването на акциите.

8.4 Разпоредбите относно назначаването и освобождаването на

членовете на управителните органи на Дружеството и

относно извършването на изменения и допълнения в устава.

Общото събрание на "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ избира и освобождава

членовете на Съвета на директорите и определя тяхното възнаграждение и гаранция за

управлението им съгласно чл. 31, ал. 1, т. 4 от Устава на Дружеството. Съветът на

директорите на Дружеството се избира от Общото събрание за срок от 5 (пет) години, като

членовете на Съвета могат да бъдат преизбирани без ограничения.

Съгласно разпоредбата на чл. 31, ал. 1 от Устава на "Фонд за недвижими имоти България"

АДСИЦ само Общото събрание може да вземе решение за изменение и допълнение на

Устава на Дружеството. Промяна на Устава на Дружеството се допуска след одобрение от

Комисия за финансов надзор, съгласно чл.15, ал. 1 от ЗДСИЦДС.

8.5 Правомощията на управителните органи на Дружеството,

включително правото да взема решения за издаване и обратно

изкупуване на акции на Дружеството.

Правомощията на Съвета на директорите на "Фонд за недвижими имоти България"

АДСИЦ са уредени в чл. 42 и чл. 43 от Устава на дружеството.

Съветът на директорите взема решения по всички въпроси, свързани с дейността на

Дружеството, с изключение на тези, които съгласно действащото законодателство и

Устава са от изключителната компетентност на Общото събрание.

Съветът на директорите на Дружеството взема решения относно:

1. Покупка и продажба на недвижими имоти;

2. Сключване, прекратяване и разваляне на договорите с обслужващите дружества,

и с банката – депозитар;

3. Контролиране изпълнението на договорите по т. 2;

4. Оказване на съдействие на обслужващото дружество и на банката - депозитар при

изпълнението на техните функции съгласно действащото законодателство и този

устав;

5. Застраховане на недвижимите имоти веднага след придобиването им;

6. Определяне на подходящи експерти, отговарящи на изискванията на чл. 22, ал.2

ЗДСИЦДС и притежаващи необходимата квалификация и опит, за оценяване на

недвижимите имоти;

7. Инвестирането на свободните средства на Дружеството при спазване на

ограниченията на закона и този устав;

8. Незабавното свикване на Общото събрание при настъпване на обстоятелства от

съществено значение за Дружеството;

9. Назначаване на трудов договор директор за връзка с инвеститорите;

10. Откриване на клонове и представителства

11. Други въпроси от неговата компетентност съгласно устава.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Доколкото разпоредбите на чл. 114 и сл. от ЗППЦК или друг нормативен акт не

предвиждат друго, Съветът на директорите на Дружеството има право да взема с

единодушие и без предварително овластяване от Общото събрание съответните решения

по чл. 236, ал. 3 от Търговския закон.

Замяна на обслужващо дружество или на банката-депозитар се извършва след

предварителното одобрение на КФН.

Съветът на директорите има право, в срок от 5 (пет) години от датата на вписване в

Търговския регистър на изменението на чл. 43 от Устава на Дружеството, да увеличава

капитала на Дружеството по своя преценка чрез издаване на обикновени поименни акции

с право на глас с обща номинална стойност от не повече от 50 000 000 (петдесет милиона)

лева.

Съветът на директорите приема и публикува проспект за публичното предлагане на

акциите по начина и със съдържанието, установени в ЗППЦК и актовете по прилагането

му.

В решението за увеличаване на капитала Съветът на директорите определя размера и

целите на всяко увеличение; броя и вида на новите акции, правата и привилегиите по тях;

срока и условията за прехвърляне на правата по смисъла на §1, т. 3 ЗППЦК, издадени

срещу съществуващите акции; срока и условията за записване на новите акции; размера на

емисионната стойност и срока, и условията за заплащането й; инвестиционния посредник,

на който се възлага осъществяването на подписката.

Съветът на директорите има право, в срок до 5 (пет) години от вписване в Търговския

регистър на изменението на чл. 44 от Устава на Дружеството, да издава облигации, в това

число облигации, конвертируеми в акции, с обща номинална стойност от не повече от

50 000 000 (петдесет милиона) лева при спазване на изискването на чл. 112б, ал. 11 от

ЗППЦК.

8.6 Ограничения върху прехвърлянето на ценните книжа, като

ограничения за притежаването на ценни книжа или

необходимост от получаване на одобрение от Дружеството

или друг акционер.

Не са предвидени ограничения върху прехвърлянето на ценните книжа, издадени от "Фонд

за недвижими имоти България" АДСИЦ, като ограничения за притежаването на ценни

книжа или необходимост от получаване на одобрение от Дружеството или друг акционер.

8.7 Системата за контрол при упражняване на правото на глас в

случаите, когато служители на Дружеството са и негови

акционери и когато контролът не се упражнява

непосредствено от тях.

Контролът при упражняване на правото на глас в случаите, когато служители на "Фонд за

недвижими имоти България" АДСИЦ са и негови акционери, се упражнява

непосредствено от самите тях, при спазване на задълженията, които те имат съгласно

Закона за прилагане на мерките срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

8.8 Споразумения между Дружеството и управителните му органи

или служители за изплащане на обезщетение при напускане или

уволнение без правно основание или при прекратяване на

трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово

предлагане.

Не са сключвани споразумения между "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ и

управителните му органи или служители за изплащане на обезщетение при напускане или

уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения по

причини, свързани с търгово предлагане.

9 Сделки със свързани лица

9.1 Сделки между свързани лица, сключени през отчетния период

на текущата финансова година, които са повлияли

съществено на финансовото състояние или резултатите от

дейността на дружеството в този период.

През отчетния период "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ е извършил сделки

със свързани лица: „МНИ” ООД. „МНИ” ООД е обслужващото дружество на "Фонд за

недвижими имоти България" АДСИЦ, по смисъла на чл. 18 от ЗДСИЦ (отм.), съответно

трето лице, по смисъла на чл. 27 от ЗДСИЦДС. Извършените сделки могат да се групират

в два вида. Извършвани действия по обслужване дейността на "Фонд за недвижими имоти

България" АДСИЦ от „МНИ” ООД съгласно разпоредбите на закона за АДСИЦ и

префактуриране на дейност свързана с ФНИБ от „МНИ” ООД съгласно разпоредбите на

закона за АДСИЦ. През 2021 г. МНИ ООД се явява най-големия доставчик на Фонда, като

за изминалата година предоставените услуги са на стойност 1,077 хил. лв.

9.2 Промени в сключените сделки между свързани лица,

оповестени в годишния отчет, които имат съществено

въздействие върху финансовото състояние или резултатите

от дейността на дружеството през съответния отчетен

период на текущата финансова година.

Няма промени в сключените сделки между свързани лица.

10 Информация за придобиване на собствени

акции, изисквана по реда на чл. 187д и чл. 247 от

Търговския закон

10.1 Броят и номиналната стойност на придобитите и

прехвърлените през годината собствени акции, частта от

капитала, която те представляват, както и цената, по която

е станало придобиването или прехвърлянето.

"Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ не притежава собствени акции.

10.2 Основанието за придобиванията, извършени през годината

"Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ не е придобивал собствени акции.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

10.3 Броят и номиналната стойност на притежаваните собствени

акции и частта от капитала, която те представляват.

"Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ не притежава собствени акции.

10.4 Възнагражденията, получени общо през годината от

членовете на съветите;

Възнагражденията получени от членовете на Съвета на директорите са оповестени по-горе

в т.1.2 в отчета.

10.5 Придобитите, притежаваните и прехвърлените от членовете

на съветите през годината акции и облигации на дружеството.

Към 31.12.2021 г. членовете на Съвета на директорите притежават акции от капитала на

"Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ, както следва:

- Тодор Людмилов Брешков – 536 843 бр. акции, представляващи 1.55 % от капитала

на Дружеството – няма промяна;

- Чавдар Иванов Донков – 598 771 бр. акции, представляващи 1.73 % от капитала на

Дружеството – няма промяна;

- Николай Сергеевич Драгомирецки – 648 569 бр. акции, представляващи 1.87% от

капитала на Дружеството – няма промяна;

"Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ не е издавал облигации.

Към 31.12.2021 г. членовете на Одитния комитет притежават акции от капитала на "Фонд

за недвижими имоти България" АДСИЦ, както следва:

- Атанас Кирилов Трайчев–13 334 бр. акции, представляващи 0.04 % от капитала на

Дружеството – няма промяна.

- Ирена Йорданова Даскалова – не притежава акции от дружеството – няма промяна;

- Мария Славянова Накова - не притежава акции от дружеството.

10.6 Правата на членовете на съветите да придобиват акции и

облигации на дружеството;

Членовете на Съвета на директорите не притежават привилегировани права да придобиват

акции и облигации на Дружеството.

10.7 Участието на членовете на съветите в търговски дружества

като неограничено отговорни съдружници, притежаването на

повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както и

участието им в управлението на други дружества или

кооперации като прокуристи, управители или членове на

съвети.

Участието на членовете на съветите в търговски дружества като неограничено отговорни

съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество, както

и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи,

управители или членове на съвети са оповестени по-горе в т.1.2 от отчета.

10.8 Договорите по чл. 240б, сключени през годината.

Няма

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

11 Използваните от предприятието финансови

инструменти

Фондът е изложен на различни рискове, произтичащи от притежаваните финансови

инструменти.

◼ Използвани финансови инструменти

През 2021 г. "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ не е използвало финансови

инструменти.

◼ Целите и политиката на предприятието по управление на финансовия риск,

включително политиката му на хеджиране на всеки основен тип хеджирана

позиция, за която се прилага отчитане на хеджирането;

Политиката на Дружеството при използване на финансови инструменти е да ограничи

финансовия риск, произлизащ от фиксираните наемни приходи по договорите за наем

съпоставени с плаващата лихва по кредита и евентуалната невъзможност за изплащане

на вноската по кредита при по-голямо нарастване на лихвения процент.

◼ Експозицията на предприятието по отношение на ценовия, кредитния и

ликвидния риск и риска на паричния поток.

Експозицията на Дружеството по отношение на ценовия, кредитния и ликвидния риск и

риска на паричния поток е представена в т. 3 по-горе в отчета.

12 Информация съгласно Приложение 3 към

Наредба № 2 на КФН

◼ Информация относно ценните книжа, които не са допуснати до търговия на

регулиран пазар в Република България или друга държава членка.

Към краят на 2021 година, капиталът на "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ

е 34,641,925 (тридесет и четири милиона шестстотин четиридесет и една хиляди

деветстотин двадесет и пет) лева, разпределен на 34,641,925 (тридесет и четири милиона

шестстотин четиридесет и една хиляди деветстотин двадесет и пет) броя обикновени

безналични акции, с право на глас и с номинална стойност от 1 (един) лев всяка.

Съгласно предоставената по-горе информация към 31.12.2021 г. Дружеството има

регистрирани в Търговския регистър само един клас акции - обикновени безналични

акции, с право на глас и с номинална стойност от 1 (един) лева всяка, представляващи

100 % от общия капитал на Дружеството. Издадените акции се притежават от следните

лица:

• 946 физически лица притежават 11,232,946 броя обикновени безналични акции от

капитала на Дружеството;

• 100 юридически лица притежават 23,408,979 броя обикновени безналични акции от

капитала на Дружеството;

Всички акции, издадени от "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ са допуснати

до търговия на неофициален пазар на "Българска фондова борса - София" АД.

Придобиването на акции на Дружеството се извършва срещу заплащане на пълната им

емисионна стойност. Акционерите на Дружеството не могат да правят частични вноски.

Вноските в капитала са само парични.

Дружеството може да издава два класа акции: обикновени акции и привилегировани

акции, даващи права съгласно чл. 15 от Устава. Ограничаването правата на отделни

акционери от един клас не е допустимо.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

Всяка обикновена акция дава право на глас в Общото събрание на акционерите, право на

дивидент и на ликвидационен дял, съразмерно с номиналната й стойност. Правото на глас

в Общото събрание на акционерите се упражнява от лицата, вписани в регистрите на

Централния Депозитар като акционери 14 дни преди датата на Общото събрание.

Дружеството може да издава привилегировани акции с гарантиран дивидент, както и

акции с привилегия за обратно изкупуване. Привилегированата акция дава право на

гарантиран дивидент и/или на привилегия за обратно изкупуване. Тази акция може да

дава право на един глас в Общото събрание на акционерите или да бъде без право на глас.

Привилегированите акции се включват при определяне на номиналната стойност на

капитала. Привилегированите акции без право на глас не могат да бъдат повече от ½ от

общия брой акции на Дружеството.

◼ Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или

повече от правата на глас в общото събрание на дружеството, включително

данни за акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се

притежават акциите.

Лицата, които към 31.12.2021 г. притежават пряко или непряко 5 на сто или повече от

акциите и правата на глас в Общото събрание на Дружеството, са следните:

◼ Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези

права.

Няма акционери във "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ, които да

притежават специални контролни права.

◼ Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и

които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или

правото на глас.

На "Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ не е известно да са налагани

ограничения върху правата на глас, като ограничения върху правата на глас на

акционерите с определен процент или брой гласове, краен срок за упражняване на

правата на глас. Дружеството не участва в системи, при които финансовите права,

свързани с акциите, са отделени от притежаването на акциите.

◼ Съществени договори на дружеството, които пораждат действие, изменят се

или се прекратяват поради промяна в контрола на дружеството при

осъществяване на задължително търгово предлагане, и последиците от тях,

освен в случаите, когато разкриването на тази информация може да

причини сериозни вреди на дружеството; изключението по предходното

изречение не се прилага в случаите, когато дружеството е длъжно да разкрие

информацията по силата на закона.

"Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ не е сключвало договори, които

пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на

Дружеството при осъществяване на задължително търгово предлагане.

Данни за акционера

Размер на дяловото

участие към 31.12.2021г.

Начин на притежание

УПФ ДСК РОДИНА АД 6.98% пряко

ЗУПФ АЛИАНЦ БЪЛГАРИЯ 6.86% пряко

УНИВЕРСАЛЕН ПЕНСИОНЕН ФОНД ОББ 6.81% пряко

УПФ ДОВЕРИЕ 5.06% пряко

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

13 Информация съгласно Приложение 2 към

Наредба 2 на КФН

◼ Информация, дадена в стойностно и количествено изражение, относно

основните категории стоки, продукти и/или предоставени услуги с

посочване на техния дял в приходите от продажби на емитента, като цяло и

промените, настъпили през отчетната финансова година.

През изтеклата година приходите на Дружеството отбелязват увеличение спрямо

предходния период и достигат до 8,563 хил. лв., което е увеличение от 18.39% спрямо

2020 г. Основните причини за това увеличение са по-високите приходи от продажба на

имоти и значителното увеличение на сметката Нетна печалба от промени в

справедливите стойности на имотите, в която са отразени нетните преоценки в краят на

годината.

Приходи на ФНИБ хил. лв.

2021

% дял

2020

% дял

Приходи от наеми и такса управление

7,028

82.1%

7,022

97.1%

Приходи от продажба на инвестиционни имоти

881

10.3%

177

2.4%

Нетна печалба от промени в справедливата стойност

на инвестиционните имоти

574

6.7%

Други приходи

0.9%

0.5%

Общо приходи

8,563

100%

7,233

100%

През изминалата 2021 г. структурата на приходите не търпи съществено изменение като

основен приход с дял от 82.1% са Приходите от наеми. Техният размер достига 7,028 хил.

лв., което е увеличение от 0.09 % спрямо предходната 2020 г.

◼ Информация относно приходите, разпределени по отделните категории

дейности, вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците

за снабдяване с материали, необходими за производството на стоки или

предоставянето на услуги с отразяване степента на зависимост по отношение

на всеки отделен продавач или купувач/потребител, като в случай че

относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или

приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно,

за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента.

Най-големите клиенти на Фонда за 2021 г. с над 10% от приходите са:

- Компания 1 по договор за наем – 2,132 хил. лв. (наем) – 34% от приходите

- Компания 2 по договор за наем – 1,837хил. лв. (наем) – 29% от приходите

Най-големият доставчик на Дружеството и единствения с над 10% от разходите за

изминалата година е обслужващото дружество МНИ ООД с 23.2% от разходите или 1,077

хил. лв.

◼ Информация за сключени съществени сделки.

През 2017г., след спечелване на търг организиран от София Тех Парк АД, „Фонд за

недвижими имоти България” АДСИЦ придоби право на строеж в Зона 2 от застроителния

план на Научно-технологичния парк. Срокът за изграждане на сградата е 5 години от

сключването на окончателния договор.

Годишен доклад за дейността и управлението

30 март 2022 г.

През периода ФОНД ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ БЪЛГАРИЯ АДСИЦ продължава

строителните работи за изграждането на нова офис сграда в Научно-технологичния парк

в гр. София, като към края на декември 2021 г. част от сградата има разрешение за

ползване, а останалата част се намира в етап на довършителни работи. Съгласно

полученото разрешително за строеж параметрите на сградата са както следва: ЗП 2 325

кв.м., РЗП –50 761.38 кв.м., включващо и подземен паркинг на две нива с РЗП 15 717кв.м.

◼ Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица,

през отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и

сделки, които са извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват

от пазарните условия, по които емитентът или негово дъщерно дружество, е

страна с посочване на стойността на сделките, характера на свързаността и

всяка информация, необходима за оценка на въздействието върху

финансовото състояние на емитента.