Индивидуален финансов отчет

ПРЕМИЕР ФОНД АДСИЦ

31 декември 2023 г.

Съдържание

Страница

Индивидуален отчет за финансовото състояние

Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия

всеобхватен доход

Индивидуален отчет за промените в собствения капитал

Индивидуален отчет за паричните потоци

Пояснения към индивидуалния финансов отчет

5 – 37

Годишен индивидуален доклад за дейността

38 – 62

Доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията на

членовете на Съвета на директорите

63 – 69

Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК

Доклад на независимия одитор

Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 37 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за финансовото състояние

Активи

Пояснение

31 декември

2023

2022

хил. лв.

Нетекущи активи

Инвестиционни имоти

6.1

51 566

48 034

Машини и съоръжения

6.2

1 198

Инвестиции в дъщерни предприятия

9 398

11 011

62 162

59 049

Текущи активи

Търговски и други финансови вземания

409

453

Предплащания и други активи

678

Пари и парични еквиваленти

655

132

1 073

1 263

Активи държани за продажба

6.3

9 352

11 895

Общо активи

72 587

72 207

Собствен капитал и пасиви

Собствен капитал

Акционерен капитал

11.1

1 800

Премиер резерв

11.2

10 912

Неразпределена печалба

7 312

7 167

20 024

19 879

Пасиви

Нетекущи пасиви

Дългосрочни заеми

27 182

35 271

27 182

35 271

Текущи пасиви

Краткосрочни заеми

11 050

9 329

Търговски и други задължения

14 330

7 717

Краткосрочни задължения към свързани лица

24.3

Провизии

25 381

17 057

Общо пасиви

52 563

52 328

Общо собствен капитал и пасиви

72 587

72 207

Съставил: _________________

/Стела Григорова/

Изпълнителен директор:___________________

/Антония Видинлиева/

Дата: 29 март 2024 г.

С одиторски доклад

Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032

Марий Апостолов, управител

Диян Ганчев, регистриран одитор, отговорен за одита

STELA

SLAVOVA

GRIGOROVA

STELA SLAVOVA

GRIGOROVA

2024.03.29

12:31:12 +02'00'

ANTONIA

STOYANOVA

VIDINLIEVA

ANTONIA STOYANOVA

VIDINLIEVA

2024.03.29 12:36:17 +02'00'

DIYAN

KOSTADINOV

GANCHEV

Digitally signed by DIYAN

KOSTADINOV GANCHEV

Date: 2024.03.29 20:53:01

+02'00'

MARIY

GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by MARIY

GEORGIEV APOSTOLOV

Date: 2024.03.29 20:58:27

+02'00'

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 37 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за печалбата или загубата

и другия всеобхватен доход

за годината, приключваща на 31 декември

Пояснение

2023

2022

хил. лв.

Промяна в справедливата стойност на

инвестиционни имоти

6.1

1 399

1 794

Приходи от наеми

6.1

867

130

Печалба от продажба на нетекущи активи

Други приходи

1 121

Разходи за материали

(11)

(7)

Разходи за външни услуги

(223)

(183)

Разходи за персонала

(31)

(32)

Разходи за амортизации на нефинансови активи

6.2

(162)

(2)

Други разходи

(339)

(397)

Нетен ефект от очаквани кредитни загуби

(2)

(51)

Печалба от оперативна дейност

1 648

2 373

Финансови приходи

20.1

Финансови разходи

20.2

(1 523)

(1 739)

Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни

дружества

(51)

(41)

Печалба за годината

145

593

Общо всеобхватен доход за годината

145

593

Доход на акция:

лв.

Основен доход на акция

21.1

0.08

0.33

Съставил: _________________

/Стела Григорова/

Изпълнителен директор:___________________

/Антония Видинлиева/

Дата: 29 март 2024 г.

С одиторски доклад

Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032

Марий Апостолов, управител

Диян Ганчев, регистриран одитор, отговорен за одита

STELA

SLAVOVA

GRIGOROVA

STELA SLAVOVA

GRIGOROVA

2024.03.29

12:31:37 +02'00'

ANTONIA

STOYANOVA

VIDINLIEVA

ANTONIA

STOYANOVA

VIDINLIEVA

2024.03.29

12:37:11 +02'00'

DIYAN

KOSTADINOV

GANCHEV

Digitally signed by DIYAN

KOSTADINOV GANCHEV

Date: 2024.03.29 20:53:30

+02'00'

MARIY

GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Date: 2024.03.29

20:58:54 +02'00'

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 37 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за промените в собствения капитал за

годината, приключваща на 31 декември

Всички суми са представени

в хил. лв.

Акционерен

капитал

Премиен

резерв

Неразпределена

печалба

Общо

собствен

капитал

Салдо към 1 януари 2023 г.

1 800

10 912

7 167

19 879

Печалба за годината

145

Общо всеобхватен доход за годината

145

Салдо към 31 декември 2023 г.

1 800

10 912

7 312

20 024

Всички суми са представени

в хил. лв.

Акционерен

капитал

Премиен

резерв

Неразпределена

печалба

Общо

собствен

капитал

Салдо към 1 януари 2022 г.

1 800

10 912

6 574

19 286

Печалба за годината

593

Общо всеобхватен доход за годината

593

Салдо към 31 декември 2022 г.

1 800

10 912

7 167

19 879

Съставил: _________________

/Стела Григорова/

Изпълнителен директор:___________________

/Антония Видинлиева/

Дата: 29 март 2024 г.

С одиторски доклад

Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032

Марий Апостолов, управител

Диян Ганчев, регистриран одитор, отговорен за одита

STELA

SLAVOVA

GRIGOROVA

STELA SLAVOVA

GRIGOROVA

2024.03.29

12:32:30 +02'00'

ANTONIA

STOYANOVA

VIDINLIEVA

ANTONIA

STOYANOVA

VIDINLIEVA

2024.03.29

12:38:02 +02'00'

DIYAN

KOSTADINOV

GANCHEV

Digitally signed by DIYAN

KOSTADINOV GANCHEV

Date: 2024.03.29 20:53:54

+02'00'

MARIY

GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Date: 2024.03.29

20:59:20 +02'00'

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 37 представляват неразделна част от

него.

Индивидуален отчет за паричните потоци

за годината, приключваща на 31 декември

Съставил: _________________

/Стела Григорова/

Изпълнителен директор:___________________

/Антония Видинлиева/

Дата: 29 март 2024 г.

С одиторски доклад

Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032

Марий Апостолов, управител

Диян Ганчев, регистриран одитор, отговорен за одита

Пояснение

2023

2022

хил. лв.

Оперативна дейност

Постъпления от наеми и продажба на инвестиционни имоти,

включително аванси и обезщетения

10 118

10 076

Плащания за покупка на инвестиционни имоти, включително

предоставени аванси

(2 104)

Плащания към доставчици

(273)

(283)

Плащания към персонал и осигурителни институции

(29)

(30)

Плащания за данъци различни от данък върху дохода

(890)

(639)

Други плащания за оперативна дейност

(40)

(34)

Нетен паричен поток от оперативна дейност

6 782

9 090

Инвестиционна дейност

Плащания във връзка с инвестиции в дъщерни дружества

(68)

(12)

Постъпления от продажба на дъщерно дружество

1 700

Нетен паричен поток от инвестиционна дейност

1 632

(12)

Финансова дейност

Получени заеми

770

Плащания по получени заеми

(7 342)

(7 232)

Плащания на лихви и такси по заеми

(1 319)

(1 788)

Нетен паричен поток от финансова дейност

(7 891)

(9 000)

Нетна промяна в пари и парични еквиваленти

523

Пари и парични еквиваленти в началото на годината

132

Пари и парични еквиваленти в края на годината

655

132

STELA

SLAVOVA

GRIGOROVA

STELA SLAVOVA

GRIGOROVA

2024.03.29

12:32:53 +02'00'

ANTONIA

STOYANOVA

VIDINLIEVA

ANTONIA

STOYANOVA

VIDINLIEVA

2024.03.29

12:38:42 +02'00'

DIYAN

KOSTADINOV

GANCHEV

Digitally signed by

DIYAN KOSTADINOV

GANCHEV

Date: 2024.03.29

20:54:24 +02'00'

MARIY

GEORGIEV

APOSTOLOV

Digitally signed by

MARIY GEORGIEV

APOSTOLOV

Date: 2024.03.29

20:59:47 +02'00'

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Пояснения към индивидуалния финансов отчет

1. Предмет на дейност

Премиер Фонд АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за

инвестиране в недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични

средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на

право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и

подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление,

отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба.

Дружеството е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 148006882.

Премиер Фонд АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със

специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 19-

ДИСЦ от 3 април 2006 г.

Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Премиер Фонд АДСИЦ е Стор

Мениджмънт 1 ЕООД. Считано от 2 март 2023 г. банка – депозитар е Тексим Банк АД, с

разрешение № 301 – ДСИЦ на КФН. До замяната на банката – депозитар тази функция е

изпълнявана от Кей Би Си Банк България ЕАД (с предходно наименование Райфайзенбанк

(България) ЕАД).

Седалището и адресът на управление на Дружеството е гр. Варна, ул. „Цар Асен“ №5.

Към 31 декември 2023 г. акциите на Премиер Фонд АДСИЦ са регистрирани на Българска

фондова борса София АД и се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със

специална инвестиционна цел.

Дълговите инструменти на Премиер Фонд АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса

АД и се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации.

Системата на управление на Дружеството е едностепенна, състояща се от Съвет на директорите

в следния състав:

– Деница Димитрова Кукушева – председател на Съвета на директорите;

– Антония Стоянова Видинлиева –член на Съвета на директорите;

– Десислава Великова Иванова – член на Съвета на директорите.

Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор – Антония Стоянова

Видинлиева.

Към 31 декември 2023 г. в Дружеството има едно лице наето по трудов договор.

Към 31 декември 2023 г. капиталът на Дружеството e в размер на 1 799 999 лв., разпределен в

1 799 999 броя обикновени безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и

ликвидационен дял и номинална стойност 1.00 лв. за една акция. Основен акционер е Нео

Лондон Капитал АД притежаващ 51.42 % от капитала на Дружеството и чиито инструменти се

търгуват на Българската фондова борса АД.

2. Изявление за съответствие с МСФО и прилагане на принципа за действащо

предприятие

2.1. Изявление за съответствие с МСФО, приети от ЕС

Индивидуалният финансов отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните

стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по

международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от

ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за

счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС“ представляват

Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО)

1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета.

Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията

в настоящия индивидуален финансов отчет.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Този финансов отчет е индивидуален. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в

съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и

публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от

Европейския съюз (ЕС), в който инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени

в съответствие с МСФО 10 „Консолидирани финансови отчети”.

2.2. Прилагане на принципа за действащо предприятие

Бъдещите финансови резултати на Дружеството зависят от по-широката икономическа среда, в

която то осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на

Дружеството, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на

инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти.

Печалбата за годината, приключваща на 31 декември 2023 г., е в размер на 145 хил. лв,

неразпределената печалба е в размер на 7 312 хил. лв., паричният поток от оперативна дейност

за текущия период е положителен в размер на 6 782 хил. лв., но текущата ликвидност на

Дружеството се е влошила спрямо предходния отчетен период. Към 31 декември 2023 г.

текущите пасиви превишават текущите активи и активите държани за продажба с 14 956 хил. лв.

и към същата дата Дружеството има договорно задължение за придобиване на инвестиционен

имот в размер на 2 850 хил. лв., което следва да се реализира през 2024 г. (виж пояснение 6.1).

Ръководството е извършило детайлен анализ на неуредените разчети с клиенти и доставчици,

текущите задължения по банкови кредити и по облигационен заем, както и сключените

предварителни договори за продажба на имоти и получените авансови плащания по тях към

отчетната дата. В допълнение към датата на оторизирането на настоящия индивидуален

финансов отчет за издаване Дружеството (виж пояснение 29):

- е сключило два предварителни договора за продажба на инвестиционни имоти с обща

продажна цена в размер 19 250 хил. лв. без ДДС.

- е придобило инвестиционен имот, описан по-горе, като покупката е финансирана изцяло

с два банкови инвестиционни кредита.

В резултат на предприетите действия от ръководството за осигуряване на допълнителни

постъпления и повишения контрол над оборотните средства, Дружеството е подобрило

показателите си за краткосрочна и средносрочна ликвидност. Направените прогнози и бюджети

за бъдещото развитие на Дружеството, съобразени с възможните промени в търговската му

дейност, показват, че Дружеството би могло да продължи дейността си нормално и че

осигуреното финансиране е достатъчно. В резултат на извършения преглед на дейността

ръководството очаква, че Дружеството има достатъчно ресурси, за да продължи оперативната

си дейност в близко бъдеще и счита, че принципът за действащо предприятие е уместно

използван.

3. Нови или изменени стандарти и разяснения

3.1. Нови стандарти, изменения и разяснения на съществуващи стандарти към 1

януари 2023 г.

Дружеството е приело следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, издадени

от Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които са в сила за

финансовия отчет на Дружеството за годишния период, започващ на 1 януари 2023 г., но нямат

значително влияние върху финансовите резултати или финансовото състояние на Дружеството:

- МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС;

- Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО

17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС;

- Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за

приложение 2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., приети

от ЕС;

- Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни

оценки и грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари

2023 г., приети от ЕС;

- Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочени данъци свързани с активи и

пасиви произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС;

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

- Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Международна данъчна реформа - примерни

правила от втори стълб, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС

3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се

прилагат от по-ранна дата от Дружеството

Към датата на одобрение на тези финансови отчети са издадени някои нови стандарти,

изменения и разяснения на съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети

от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2023 г., и не са били приложени по-рано от

Дружеството. Не се очаква те да имат съществено влияние върху финансовите отчети на

Дружеството. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в

счетоводната политика на Дружеството през първия период, започващ след датата на влизането

им в сила. По-долу е даден списък с промените в стандартите:

- Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Класификация на пасивите като

текущи и нетекущи, в сила от 1 януари 2024 г., приети от ЕС;

- Изменения в МСС 1 Представяне на финансови отчети: Нетекущи пасиви, обвързани с

финансови показатели, в сила от 1 януари 2024 г., приети от ЕС

- Изменения в МСФО 16 Лизинг: Задължение по лизинг при продажба и обратен лизинг в

сила не по-рано от 1 януари 2024 г., приети от ЕС;

- Изменения в МСС 7 Отчет за паричните потоци и МСФО 7 Финансови инструменти:

Оповестявания: Споразумения за финансиране на доставчици, в сила от 1 януари 2024

г., все още не са приети от ЕС;

- Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на

конвертируемост, в сила от 1 януари 2025 г., все още не са приети от ЕС.

4. Съществена информация за счетоводна политика

4.1. Общи положения

Най-значимата информация за счетоводните политики, прилагани при изготвянето на този

индивидуален финансов отчет, са представени по-долу.

Индивидуалният финансов отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута

на Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително

сравнителната информация за 2022 г.), освен ако не е посочено друго.

Индивидуалният финансов отчет е изготвен на база принципа на начисляване и в съответствие

с принципа на историческата цена, с изключение инвестиционните имоти и инвестиционни имоти

държани за продажба, оценявани по справедлива стойност през печалбата или загубата. Базите

за оценяване са описани по-подробно в счетоводната политика по-долу.

Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения индивидуален финансов отчет са

използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация,

предоставена на ръководството към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет,

реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания.

4.2. Представяне на индивидуалния финансов отчет

Индивидуалният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на

финансови отчети”.

Дружеството представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен

отчет.

В индивидуалния отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода,

когато Дружеството:

а) прилага счетоводна политика ретроспективно;

б) преизчислява ретроспективно позиции в индивидуалния финансов отчет; или

в) преклаcифицира позиции в индивидуалния финансов отчет

и това има съществен ефект върху информацията в отчета за финансовото състояние към

началото на предходния период.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на

финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед

осигуряването на сравнимост между отчетните периоди.

4.3. Инвестиции в дъщерни предприятия

Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на Дружеството.

Налице е контрол, когато Дружеството е изложено на, или има права върху, променливата

възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност

да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху

предприятието, в което е инвестирано. В индивидуалния финансов отчет на Дружеството,

инвестициите в дъщерни предприятия се отчитат по себестойност.

4.4. Сделки в чуждестранна валута

Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по

официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна

банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки

и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период,

се признават в печалбата или загубата.

4.5. Отчитане по сегменти

Ръководството на Дружеството определя два оперативни сегмента, както следва:

• „Недвижими имоти“ – финансовата информация за сегмента, с изключение на

инвестициите в дъщерни предприятия, не се различава от оповестената за Дружеството.

Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент,

които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения.

Информацията относно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата,

отговорни за вземане на оперативни решения.

• „Специализирани дружества“ – финансовата информация за сегмента включва

инвестициите в дъщерни предприятия. Съгласно действащото законодателство

Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в

придобиването на дялове или акции от капитала на търговски дружества

(специализирани дружества), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на

недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и

подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или

аренда и продажбата им.

Дружеството осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез

емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на собственост и

други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и подобрения, оборудване

и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг

или аренда и/или последващата им продажба.

При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Дружеството прилага

политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана в

индивидуалния финансов отчет.

Новопридобитите нетекущи активи и през двата сравними периода са описани в пояснение 6.1.

Всички нетекущи активи на Дружеството се намират в България. Приходите му също са източник

България. Активите на Дружеството, които не се отнасят директно към дейността на сегмента,

не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани

такива активи.

4.6. Приходи

Основните приходи и печалби, които Дружеството генерира са свързани с печалба от преоценка

по справедлива стойност на инвестиционните имоти, приходи с обезщетителен характер по

предварителни договори, приходи от наеми и други. Тези приходи са извън обхвата на МСФО 15

и се отчитат по реда на други стандарти.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

4.7. Оперативни разходи

Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или

на датата на възникването им.

4.8. Разходи за лихви

Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективната лихва.

4.9. Mашини и съоръжения

Машините и съоръженията се оценяват първоначално по себестойност, включваща цената на

придобиване, както и всички преки разходи за привеждането на актива в работно състояние.

Последващото оценяване на машините и съоръженията се извършва по цена на придобиване,

намалена с натрупаните амортизации и загуби от обезценка. Направените обезценки се отчитат

като разход и се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за

съответния период.

Последващите разходи, свързани с определен актив от машини и съоръжения, се прибавят към

балансовата сума на актива, когато е вероятно Дружеството да има икономически ползи,

надвишаващи първоначално оценената ефективност на съществуващия актив. Всички други

последващи разходи се признават за разход за периода, в който са направени.

Остатъчната стойност и полезният живот на машини и съоръжения се преценяват от

ръководството към всяка отчетна дата.

Амортизацията на машини и съоръжения се изчислява, като се използва линейният метод върху

оценения полезен живот на отделните групи активи, както следва:

• Машини и съоръжения от 10 до 60 години

Разходите за амортизация са включени в индивидуалния отчет за печалбата или загубата и

другия всеобхватен доход на ред „Разходи за амортизация на нефинансови активи”.

Печалбата или загубата от продажбата на машини и съоръжения се определя като разлика

между постъпленията от продажбата и балансовата стойност на актива и се признава в

индивидуалния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Печалба/

(загуба) от продажба на нетекущи активи”.

Избраният праг на същественост за имотите, машините и съоръженията на Дружеството е в

размер на 700 лв.

4.10. Лизинг

Дружеството като лизингополучател

Дружеството е избрало да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска

стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо признаване

на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията във връзка с

тях се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за срока на

лизинговия договор.

Дружеството като лизингодател

Като лизингодател, Дружеството класифицира своите лизингови договори като оперативен или

финансов лизинг.

Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят

по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за

оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от

собствеността върху основния актив.

Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в отчета за финансовото

състояние на Дружеството. Приходите от оперативни лизингови договори се признават в отчета

за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на линейна база за срока на договора на

ред „Приходи от наеми“.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

4.11. Тестове за обезценка на машини и съоръжения

При изчисляване размера на обезценката Дружеството дефинира най-малката разграничима

група активи, за която могат да бъдат определени самостоятелни парични потоци (единица,

генерираща парични потоци). В резултат на това някои от активите подлежат на тест за

обезценка на индивидуална база, а други - на база на единица, генерираща парични потоци.

Всички активи и единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка поне веднъж

годишно. Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за

обезценка, когато събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тяхната балансова

стойност не може да бъде възстановена.

За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или

единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-

високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и

неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на

Дружеството изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща

парични потоци, и определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата

стойност на тези парични потоци. Данните, използвани при тестването за обезценка, се базират

на последния одобрен бюджет на Дружеството, коригиран при необходимост с цел елиминиране

на ефекта от бъдещи реорганизации и значителни подобрения на активи. Дисконтовите фактори

се определят за всяка отделна единица, генерираща парични потоци, и отразяват съответния

им рисков профил, оценен от ръководството на Дружеството.

Загубите от обезценка на единица, генерираща парични потоци, се посочват в намаление на

балансовата сума на активите от тази единица. За всички активи на Дружеството ръководството

преценява последващо дали съществуват индикации за това, че загубата от обезценка,

призната в предходни години, може вече да не съществува или да е намалена. Обезценка,

призната в предходен период, се възстановява, ако възстановимата стойност на единицата,

генерираща парични потоци, надвишава нейната балансова стойност.

4.12. Инвестиционни имоти

Дружеството отчита като инвестиционни имоти земи и сгради, които се държат за получаване на

приходи от наем и/или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност.

Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена

и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за

правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката.

Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за финансовото

състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с

професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от характера и

местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарните

условия.

Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден

инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в

справедливата стойност на инвестиционни имоти”.

Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в

отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от

наеми” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.10 и пояснение 4.7.

4.13. Финансови инструменти

4.13.1. Признаване и отписване

Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по

договорните условия на финансовия инструмент.

Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от

финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди

се прехвърлят.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е

отменено или срокът му е изтекъл.

4.13.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи

Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите

по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или

загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент.

Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или

загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи.

Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов

компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15.

В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират като

дългови инструменти по амортизирана стойност;

Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:

• бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;

• характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.

Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и

загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови

позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други

разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход.

4.13.3. Последващо оценяване на финансовите активи

Дългови инструменти по амортизирана стойност

Финансовите активи на Дружеството се оценяват по амортизирана стойност, ако активите

изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през

печалбата и загубата:

• дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи

финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;

• съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват

парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената

сума на главницата.

Тази категория включва търговски и други вземания и пари и парични еквиваленти. След

първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода

на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен.

Дружеството класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските

и други финансови вземания.

Търговски вземания

Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в

обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и

следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават

първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни

компоненти на финансиране. Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на

договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като

използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него

е несъществен.

Пари и парични еквиваленти

Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по

банкови сметки. Оценяването е по номинална стойност.

4.13.4. Обезценка на финансовите активи

Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят

очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови

активи, оценявани по амортизирана стойност.

Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба.

Вместо това Дружеството разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния

риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи

условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на

бъдещите парични потоци на инструмента.

При прилагането на този подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:

• финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо

момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1)

• финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо

момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза

2) и

• „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка

към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази

категория.

Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно

претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите

инструменти.

Търговски и други вземания

Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими

на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. На всяка отчетна

дата Дружеството оценява и определя очакваните кредитни загуби на търговските и други

вземания като се взема предвид цялата разумна и аргументирана информация, включително и

за бъдещи периоди. При оценката си Дружеството отчита промяната в риска от настъпване на

неизпълнение през очаквания срок на финансовия инструмент и се базира в значителна степен

на прогнози, приблизителна оценка и преценка за макроикономическите условия, икономическия

сектор и географския регион, от значение за всеки контрагент, в допълнение към минал опит и

специфични, оперативни и други индивидуални характеристики. Предвид малкия брой

контрагенти се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи

фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на

евентуалната загуба от обезценка. Всички съмнителни вземания се третират като несъбираеми

и се обезценяват изцяло, доколкото ръководството преценява на база исторически опит, че

съществува висока несигурност за тяхното събиране в бъдеще.

Пари и парични еквиваленти

Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при

прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби.

Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства

се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните

средства.

Значително увеличение на кредитния риск

Очакваните кредитни загуби се измерват като коректив, равен на 12-месечни очаквани кредитни

загуби за активи във фаза 1, или очаквани кредитни загуби за целия срок на актива от фаза 2

или фаза 3. Активът преминава към фаза 2, когато кредитният му риск се е увеличил значително

от първоначалното признаване. МСФО 9 не дефинира какво представлява значително

увеличение на кредитния риск. При оценката дали кредитният риск на даден актив се е увеличил

значително, Дружеството взема предвид качествената и количествената разумна и подкрепяща

бъдеща информация.

4.13.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви

Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови

задължения.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е

приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е

определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и

загубата.

Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода

на ефективната лихва.

4.14. Данъци върху дохода

Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална

инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен

данък, в резултат на което за Дружеството не възникват текущи задължения за корпоративен

данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви.

4.15. Пари и парични еквиваленти

Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по

банкови сметки.

Дружеството отчита покупки на инвестиционни имоти и постъпления от продажби и наеми на

инвестиционни имоти като част от паричните потоци от оперативна дейност, тъй като те

представляват основния предмет на дейност на Дружеството.

4.16. Инвестиционни имоти държани за продажба и активи държани за продажба

Инвестиционни имоти държани за продажба

Когато Дружеството възнамерява да продаде инвестиционни имоти и ако продажбата е много

вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, инвестиционните имоти се класифицират

като държани за продажба и се представят отделно в индивидуалния отчет за финансовото

състояние.

Инвестиционните имоти, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по

справедлива стойност.

Активи държани за продажба

Когато Дружеството възнамерява да продаде машини и съоръжения и ако продажбата е много

вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, машините и съоръженията се класифицират

като държани за продажба и се представят отделно в индивидуалния отчет за финансовото

състояние.

Машините и съоръженията, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по по-

ниската от тяхната балансова стойност и справедливата им стойност намалена с разходите по

продажбата.

4.17. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти

Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните акции.

Премийният резерв в размер на 10 912 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила

процедура за увеличение на капитала на Дружеството. Той представлява разликата между

емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала

на Дружеството в размер на 10 925 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през

2019 и 2020 г. в размер на 13 хил. лв.

Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и неразпределените печалби

и непокрити загуби от минали години.

Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към

свързани лица” в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за

разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период.

Съгласно ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент

не по-малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда

на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон.

Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Всички транзакции, при наличие на такива, със собствениците на Дружеството се представят

отделно в отчета за промените в собствения капитал.

4.18. Провизии, условни пасиви и условни активи

Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало

събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена

надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия

паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или

конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се

признават само ако е разработен и приложен подробен формален план за преструктуриране или

ръководството е обявило основните моменти на плана за преструктуриране пред тези, които

биха били засегнали. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават.

Сумата, която се признава като провизии, се изчислява на база най-надеждната оценка на

разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като

се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато

съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за

погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло.

Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е

значителен.

Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурно,

че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността

на съответната провизия.

Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за

да се отрази най-добрата приблизителна оценка.

В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически

ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да

се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия

и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация.

Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за

признаване на актив, се смятат за условни активи.

4.19. Възнаграждения на служителите

Дружеството отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради

неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъде ползван в рамките

на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили труда,

свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и

социални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Дружеството няма задължения по

неизползвани отпуски.

4.20. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика

Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на

Дружеството, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-

долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни

оценки са описани в пояснение 4.21.

4.20.1. Трансфери към инвестиционни имоти държани за продажба

В съответствие с инвестиционните си цели Дружеството класифицира придобитите имоти като

инвестиционни имоти при първоначалното им признаване. В последствие ръководството прави

преценка по отношение на трансферите от инвестиционни имоти към инвестиционни имоти

държани за продажба, когато тяхната балансова стойност ще бъде възстановена по-скоро чрез

продажба отколкото чрез продължаваща употреба. Наличието на подписани предварителни

договори за продажба и/или получаване на частично авансово плащане от страна на клиентите,

към края на периода, се считат за доказателство за намеренията на ръководството и

Дружеството представя съответните имоти като имоти държани за продажба към края на

отчетния период.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

4.21. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки

При изготвянето на индивидуалния финансов отчет ръководството прави редица

предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви,

приходи и разходи.

Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и

допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително

оценените резултати.

При изготвянето на представения индивидуален финансов отчет значимите преценки на

ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството и основните

източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези,

оповестени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството към 31 декември 2022 г., с

изключение на приблизителната оценка за начислена провизия в размер на 10 хил. лв. във

връзка с обжалване на наказателно постановление, издадено от КФН през 2022 г.

Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най-

значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е

представена по-долу.

4.21.1. Oценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти и

инвестиционни имоти държани за продажба

Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на

справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за

продажба. Те са базирани в максимална степен на пазарни данни и предположения, които

пазарните участници биха възприели при оценяването на даден недвижим имот, които са

коригирани относно специфичните особености на активите на Дружеството. Степента и посоката

на тази корекция зависи от броя и характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с

подобни имоти, които са използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна

преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други

възможни предположения към текущата отчетна дата. В резултат на влиянието на бъдещи

събития, свързани с потенциални неблагоприятни ефекти върху националната икономика, тези

оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при

справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период.

Информация за оценителските методи и допускания е представена в пояснение 6.4.

4.21.2. Обезценка на нефинансови активи

За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или

единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-

високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и

неговата стойност в употреба. Към 31 декември 2023 г. всички нефинансови активи (машини и

съоръжения и инвестиция в дъщерно предприятие) са тествани за обезценка с помощта на

независими лицензирани оценители. Методите, използвани при изготвянето им, се базират на

значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития. Тези предположения са

свързани с бъдещи събития и обстоятелства. Действителните резултати могат да се различават

и да наложат значителни корекции в активите на Дружеството през следващата отчетна година.

Въпреки, че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би

се повлияла значително от други възможни предположения. Към 31 декември 2023 г.

Дружеството е признало загуби от обезценка на инвестициите в дъщерни предприятия в размер

на 51 хил. лв. (2022 г.: 41 хил. лв.), за да се намали балансовата стойност на инвестицията до

възстановимата ѝ стойност (виж пояснение 7).

4.21.3. Измерване на очаквани кредитни загуби

Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими

на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните

кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват

преценката на Дружеството. На всяка отчетна дата Дружеството оценява и определя очакваните

кредитни загуби на търговските и други вземания като се взема предвид цялата разумна и

аргументирана информация, включително и за бъдещи периоди. Предвид малкия брой

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

контрагенти с остатъчни салда в края на разглежданите периоди, се извършва индивидуален

преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на

по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. Към 31 декември

2023 г. Дружеството е признало коректив за очаквани кредитни загуби в общ размер на

2 хил. лв. (2022 г.: 51 хил. лв.) (виж пояснение 8).

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

5. Отчитане по сегменти

Ръководството определя към настоящия момент два оперативни сегмента – „Недвижими имоти“

и „Специализирани дружества“, както е описано в пояснение 4.5. Тези оперативни сегменти се

наблюдават от ръководството, което взема стратегически решения на базата на коригираните

оперативни резултати на сегментите.

Информацията за отделните сегменти за текущия отчетен период може да бъде анализирана,

както следва:

Недвижими

имоти

Специализирани

дружества

Общо

2023

хил. лв.

Приходи от наеми

867

Промяна в справедливата стойност на

инвестиционните имоти

1 399

Други приходи

Печалба от продажба на нетекущи активи

Приходи на сегмента

2 416

Разходи за материали

(11)

Разходи за външни услуги

(221)

(2)

(223)

Разходи за амортизации на нефинансови

активи

(162)

Разходи за персонал

(31)

Други разходи

(339)

Нетен ефект от очаквани кредитни загуби

(2)

Оперативна печалба/ (загуба) на сегмента

1 650

(2)

1 648

Финансови разходи

(1 523)

Финансови приходи

Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни

дружества

(51)

Печалба за годината на сегмента

127

145

Активи на сегмента

63 189

9 398

72 587

Пасиви на сегмента

52 563

Информацията за отделните сегменти за предходния отчетен период може да бъде

анализирана, както следва:

Недвижими

имоти

Специализирани

дружества

Общо

2022

хил. лв.

Приходи от наеми

130

Промяна в справедливата стойност на

инвестиционните имоти

1 794

Други приходи

1 121

Приходи на сегмента

3 045

Разходи за материали

(7)

Разходи за външни услуги

(181)

(2)

(183)

Разходи за амортизации на нефинансови активи

(2)

Разходи за персонал

(32)

Други разходи

(397)

Разходи за очаквани кредитни загуби

(51)

Оперативна печалба/ (загуба) на сегмента

2 375

(2)

2 373

Финансови разходи

(1 739)

Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни

дружества

(41)

Печалба/ (загуба) за годината на сегмента

636

(43)

593

Активи на сегмента

61 196

11 011

72 207

Пасиви на сегмента

52 328

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

6. Имоти

6.1. Инвестиционни имоти

Инвестиционните имоти на Дружеството включват земи, сгради и прилежащи съоръжения, които

се намират на територията на Република България – в гр. Априлци, гр. София, гр. Варна,

с. Яребична /община Аксаково/, гр. Балчик, гр. Русе, гр. Перник, с. Стамболово /община Хасково/

в община Перник, община Свиленград, община Видин, община Кула, община Брегово, община

Димово, община Котел, община Червен бряг, община Бяла Слатина, община Плевен, община

Сухиндол и община Павликени и се държат с цел получаване на приходи от наем или за

увеличаване стойността на капитала.

За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти

вижте пояснение 6.4.

Промените в балансовите стойности, представени в отчета за финансовото състояние, могат да

бъдат обобщени, както следва:

2023

2022

хил. лв.

Балансова стойност към 1 януари

48 034

52 344

Новопридобити, чрез покупка

250

Продадени през периода

(124)

Нетна печалба от промяна на справедливата стойност

1 399

1 794

Инвестиционни имоти, рекласифицирани като държани за

продажба

(3 905)

(5 446)

Трансфер от активи, държани за продажба

5 100

Предоставен аванс за придобиване на инвестиционни

имоти

1 550

Възстановен предоставен аванс за придобиване на

инвестиционни имоти

(738)

Трансфер към предплащания и други активи

(658)

Балансова стойност към 31 декември 2023 г.

51 566

48 034

Инвестиционни имоти на стойност 47 372 хил. лв. са заложени като обезпечение по заеми

(2022 г.: 45 044 хил. лв.).

Дружеството има договорно задължение за закупуване на инвестиционен имот, находящ се в гр.

Самоков, м-ст „Куроджийското“, на стойност 2 850 хил. лв., което следва да се уреди през

2024 г.

Дружеството отдава част от инвестиционните си имоти по договори за наем. Приходите от наеми

за 2023 г. в размер на 867 хил. лв. (2022 г.: 130 хил. лв.) са включени в индивидуалния отчет за

печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Не са

признавани условни наеми.

Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 297 хил. лв. са отчетени на

ред „Други разходи” (2022 г. 297 хил. лв.).

Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели

или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя.

Бъдещите минимални лизингови постъпления са представени, както следва:

Минимални лизингови постъпления

До 1 година

От 1 до 3 години

Общо

хил. лв.

31 декември 2023 г.

149

135

284

31 декември 2022 г.

142

156

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

6.2. Машини и съоръжения

Балансовата стойност може да бъде анализирана, както следва:

Машини и съоръжения

Общо

хил. лв.

Брутна балансова стойност

Салдо към 1 януари 2023 г.

Придобити през годината

Трансфер от активи класифицирани като

държани за продажба

1 406

Салдо към 31 декември 2023 г.

1 420

Амортизация и обезценка

Салдо към 1 януари 2023 г.

(3)

Амортизация за годината

(162)

Трансфер от амортизация на активи ,

класифицирани като държани за продажба

(57)

Салдо към 31 декември 2023 г.

(222)

Балансова стойност към 31 декември 2023 г.

1 198

Машини и съоръжения

Общо

хил. лв.

Брутна балансова стойност

Салдо към 1 януари 2022 г.

Придобити през годината

Салдо към 31 декември 2022 г.

Амортизация и обезценка

Салдо към 1 януари 2022 г.

(1)

Амортизация за годината

(2)

Салдо към 31 декември 2022 г.

(3)

Балансова стойност към 31 декември 2022 г.

Всички разходи за амортизация и обезценка (или възстановяване, ако има такива) са включени

в “Разходи за амортизация на нефинансови активи“.

Към 31 декември 2023 г. няма договорни задължения във връзка със закупуване на машини и

съоръжения.

Дружеството не е заложило машини и съоръжения като обезпечение по свои задължения.

6.3. Активи държани за продажба

31 декември 2023

31 декември 2022

хил. лв.

Инвестиционни имоти, държани за продажба

9 352

10 546

Машини и съоръжения държани за продажба

1 349

Активи държани за продажба

9 352

11 895

През ноември 2021 г. Дружеството е намерило купувач и сключва предварителен договор за

продажба на инвестиционен имот, намиращ се в с. Стамболово, ведно с прилежащите към него

машини и съоръжения. През октомври 2023 г. договорът е прекратен по взаимно съгласие между

страните. Получените авансови плащания по прекратения предварителен договор ще бъдат

възстановени през 2024 г. В резултат на прекратяване на предварителния договор:

• Имотът е рекласифициран от „Активи държани за продажба“ в „Инвестиционни имоти“ по

справедливата му стойност към датата на рекласификацията в размер на 5 100 хил. лв.

(виж пояснение 6.1). Информация за методите и техниките за оценяване, използвани при

определянето на справедливата стойност, е описана в пояснение 6.4.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

• Машините и съоръженията са рекласифицирани от „Активи държани за продажба“ в

„Машини и съоръжения“ по тяхната балансова стойност в размер на 1 349 хил. лв. (виж

пояснение 6.2).

През септември 2022 г. Дружеството е намерило купувач на инвестиционен имот –

административна сграда, находяща се в гр. Добрич и е сключило предварителен договор за

продажбата му. Към 31 декември 2022 г. справедливата стойност на инвестиционния имот

държан за продажба e в размер на 5 446 хил. лв., като същият е заложен като обезпечение по

банков заем. През 2022 г. имотът, предмет на договора, е рекласифициран от „Инвестиционни

имоти“ в „Активи държани за продажба“ по справедливата му стойност в размер на 5 446 хил.

лв. (виж пояснение 6.1.). През март 2023 г. е сключено допълнително споразумение с купувача

за продажба и на земята върху, която е построена админастративната сграда. Справедливата

стойност на земята към датата на сключване на споразумението е в размер на 954 хил. лв.

Имотът, обект на продажба, по сключеното допълнително споразумение е рекласифициран от

„Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“ по справедливата му стойност в размер

на 954 хил. лв. (виж пояснение 6.1.). Към 31 декември 2023 г. имотите са заложени като

обезпечение по банков заем. През 2023 г. срокът по предварителния договор бе удължен до юни

2024 г.

През октомври 2023 г. Дружеството е намерило купувач и сключва предварителен договор за

продажба на инвестиционен имот, находящ се в гр. Пловдив. Към 31 декември 2023 г.

справедливата стойност на инвестиционния имот държан за продажба e в размер на 2 952 хил.

лв., като същият е заложен като обезпечение по банков заем. Имотът, предмет на договора, е

рекласифициран от „Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“ по справедливата

му стойност в размер на 2 952 хил. лв. (виж пояснение 6.1.). Срокът по предварителния договор

за прехвърляне на собствеността върху недвижимите имоти на продавача е до края на първо

тримесечие 2024 г.

6.4. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи

Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември,

оценявани периодично по справедлива стойност:

Ниво 3

31 декември 2023

31 декември 2022

хил. лв.

Инвестиционни имоти:

- земи и сгради

50 016

46 658

- аванси за инвестиционни имоти

1 550

1 376

Инвестиционни имоти държани за продажба:

- земя и сгради

9 352

10 546

Общо

60 918

58 580

Справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за

продажба на Дружеството се определя на базата на доклади на независими лицензирани

оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи.

Към 31 декември 2023 г. Дружеството отчита предоставени през аванси за придобиване на

инвестиционни имоти в размер на 1 550 хил. лв. (2022 г.: 1 376 хил. лв.), които не са обект на

експертна оценка. Балансовата стойност на предоставените аванси се приема за разумна

приблизителна оценка на справедливата им стойност.

Земи и сгради (Ниво 3)

При определяне на стойността на инвестиционните имоти се прилагат различни методи:

• Метод на вещната стойност – представлява анализ на стойността на оценяваният имот,

основан на евентуалните разходи за неговото създаване към момента на оценката,

увеличени със стойността на земята или на правото на строеж и извършените

подобрения, намалени с акумулираната амортизация. Той се основава на принципа на

заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време,

неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил

за оценявания актив, няма да бъде по–висока от разходите за монтаж или изграждане

на еквивалентен актив. При определяне на стойностите на обекта се изчисляват

обичайните производствени разходи за единица обем или площ. Определените

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

стойности на квадратен или кубичен метър се умножават по съответните величини на

оценявания обект, като стойности за производствената стойност за строителството на

един квадратен метър, при които за база се взимат действащите пазарни цени на

строителните материали, услуги, съоръжения и транспорт.

• Метод на пазарните сравнения - при който се изхожда както от цените на сравними

имоти, така и от ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на

наблюдавани цени на скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за

специфични фактори като площ, местоположение и настоящо използване. Съществени

ненаблюдавани данни са свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите

на Дружеството фактори. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и

характеристиките на наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са

използвани за целите на оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка,

ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други

възможни предположения.

• Метод на капитализация на прихода - използва се при оценката на търговски и бизнес

имоти, които генерират или ще генерира приходи от наем на база на сключени или

прогнозни дългосрочни договори за наем. При този метод справедливата стойност се

оценява на база на допускания за изгодите и задълженията от притежаването на

определен имот. Използват се прогнозни входящи и изходящи парични потоци, към които

се прилага дисконтов процент, за да се получи настояща стойност на актива.

• Тежестен метод – използва се комбинация от горепосочените методи за определяне на

справедливата стойност на определени имоти на база на относителни тегла на

използваните техники.

Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност,

не са променени в сравнение с предходния отчетен период. Те са базирани в максимална степен

на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването

на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на

Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на

наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката.

Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би

се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В

резултат на влиянието на бъдещи събития тези оценки могат да се различават от

действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между

информирани и желаещи страни в края на отчетния период.

7. Инвестиции в дъщерни предприятия

Дружеството има следните инвестиции в дъщерни предприятия:

Име на дъщерното

предприятие

Страна на

учредяване и

основно място

на дейност

2023

хил. лв.

2023

участие

2022

хил. лв.

2022

участие

Грийнхаус Стрелча ЕАД

България

9 398

100

9 399

100

Кабакум Истейтс ЕООД

България

1 612

100

9 398

11 011

Премиер Фонд АДСИЦ може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в

придобиването на дялове или акции от капитала на търговско дружество (специализирано

дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и

вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел

предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им.

Инвестициите в дъщерни дружества са отразени в индивидуалния финансов отчет на

Дружеството по себестойност. През 2023 г. и 2022 г. Дружеството не е получило дивиденти.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Грийнхаус Стрелча ЕАД

През декември 2020 г. Дружеството придобива 100 % от акциите на Грийнхаус Стрелча ЕАД за

сумата от 9 440 хил. лв. Грийнхаус Стрелча ЕАД е специализирано дружество по смисъла на чл.

28, ал. 1 от ЗДСИЦДС.

Покупната цена в размер на 9 440 хил. лв. е платена изцяло в края на 2020 г. На 27 февруари

2023 г. е взето решение да бъде увеличен акционерния капитал на дъщерното дружеството

Грийнхаус Стрелча ЕАД. Капиталът е увеличен от 8 850 хил. лв., разпределен в 88 500 бр.

обикновени поименни акции с номинална стойност 100 лв., на 8 900 хил. лв., разпределени в 89

000 бр. обикновени поименни акции с номинална стойност 100 лв. Увеличението на капитала е

извършено чрез парична вноска. Обстоятелството е вписано в Търговския регистър на 22 март

2023 г.

Кабакум Истейтс ЕООД

През февруари 2021 г. Дружеството придобива 100 % от дяловете на Кабакум Истейтс ЕООД за

сумата от 1 600 хил. лв. Кабакум Истейтс ЕООД е специализирано дружество по смисъла на чл.

28, ал. 1 от ЗДСИЦДС.

На 18 март 2022 г. е взето решение да бъде увеличен основния капитал на дъщерното дружество

Кабакум Истейтс ЕООД. Капиталът е увеличен от 1 хил. лв. на 13 хил. лв. Увеличението на

капитала в размер на 12 хил. лв. е извършено чрез паричната вноска. Обстоятелството е

впивано в Търговския регистър на 25 март 2022 г.

През 2023 г. са взети няколко решения за увеличение увеличение на основния капитал на

Кабакум Истейтс ЕООД. Капиталът е увеличен от 13 хил. лв. лв. на 31 хил. лв. чрез ефективни

парични вноски в общ размер на 18 хил. лв. Промените в капитала са вписани в Търговския

регистър по партидата на дъщерното дружество.

След проведено извънредно общо събрание на акционерите през месец септември 2023 г.,

ръководството на Дружеството е получило одобрение от акционерите да бъде продадено 100 %

от дяловото му участие в Кабакум Истейтс ЕООД, специализирано дружество по чл. 28, ал. 1

ЗДСИЦДС на контрагент. Продажната цена е в размер на 1 700 хил. лв Продажбата е

осъществена в края на месец септември 2023 г. Печалбата от продажба на инвестицията в

дъщерно дружество в размер на 71 хил. лв. е призната в индивидуалния отчет за печалбата или

загубата и другия всеобхватен доход на ред „Финансови приходи“ (виж пояснение 20).

Тест за обезценка

Към 31 декември 2023 г. и 2022 г. дъщерните дружества са тествани за обезценка с помощта на

независими лицензирани оценители. Методите, използвани при изготвянето им, се базират на

значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития. Въпреки, че тези данни са

субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително

от други възможни предположения.

Изменението в размера на обезценката в инвестицията в Грийнхаус Стрелча ЕАД може да бъде

представено по следния начин:

2023

2022

хил. лв.

Салдо към 1 януари

(41)

Загуба от обезценка

(51)

(41)

Салдо към 31 декември

(92)

(41)

Към 31 декември 2023 г. в Дружеството е призната загуба от обезценка на инвестицията в

Грийнхаус Стрелча ЕАД в размер на 51 хил. лв. (2022 г.: 41 хил. лв.), която е представена в

индивидуалния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Загуба от

обезценка на инвестиции в дъщерни дружества“.

Към 31 декември 2023 г. 88 500 бр. (99.44%) от акциите на Грийнхаус Стрелча ЕАД са заложени

като обезпечение по банков кредит. Дружеството няма други условни задължения или поети

ангажименти, свързани с инвестициите в дъщерни дружества.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

8. Търговски и други финансови вземания

31 декември 2023

31 декември 2022

хил. лв.

Вземания по договори за наем

366

Вземания от доставчици, брутна сума преди

обезценка

Коректив за очаквани кредитни загуби

(15)

(13)

Вземания от доставчици, нетно

Други вземания, брутна сума преди обезценка

495

Коректив за очаквани кредитни загуби

(47)

Други вземания, нетно

448

Търговски и други финансови вземания

409

453

Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания

се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност.

Всички търговски и други финансови вземания на Дружеството са прегледани относно настъпили

събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база. Начислена обезценка в

размер на 2 хил. лв. (2022 г.: 51 хил. лв.) е призната в индивидуалния отчет за печалбата или

загубата и другия всеобхватен доход на ред „Нетен ефект от очаквани кредитни загуби ”.

Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските и други

финансови вземания може да бъде представено по следния начин:

2023

2022

хил. лв.

Салдо към 1 януари

(60)

(9)

Коректив за очаквани кредитни загуби

(2)

(60)

Възстановяване на загуба от обезценка

Салдо към 31 декември

(62)

(60)

Анализ на търговските и другите финансови вземания е представен в пояснение 26.2.

Най-значимите търговски и други финансови вземания към 31 декември са представени, както

следва:

31 декември 2023

31 декември 2022

хил. лв.

Клиент 1

360

Клиент 2

Клиент 3

Клиент 4

Клиент 5

445

Други клиенти

471

513

9. Предплащания и други активи

31 декември 2023

31 декември 2022

хил. лв.

Застраховки

Предоставени аванси на доставчици

Предоставени аванси за имоти

658

ДДС за възстановяване

Други активи, нефинансови

678

През 2022 г. Дружеството e рекласифицирало част от предоставен аванс за придобиване на

имот от „Инвестиционни имоти“ в „Предплащания и други активи“ в размер на 658 хил. лв.

Рекласификацията е била извършена в резултат на сключен предварителен договор за

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

продажба на тези имоти, която следва да бъде реализирана до септември 2023 г. Към 31

декември 2022 г. Дружеството е получило аванс в размер на 430 хил. лв., който е признат в

индивидуалния отчет за финансовото състояние на ред „Търговски и други задължения“.

През 2023 г. имотите, обект на покупко-продажба, са придобити през септември 2023 г. и

продадени през декември 2023 г. (виж пояснение 14).

10. Пари и парични еквиваленти

Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи:

31 декември 2023

31 декември 2022

хил. лв.

Парични средства в банки и в брой в:

• български лева

655

132

Пари и парични еквиваленти

655

132

Дружеството е извършило оценка на очакваните кредитни загуби върху парични средства и

парични еквиваленти. Оценената стойност е определена като несъществена и не е начислена в

индивидуалния финансов отчет на Дружеството.

11. Собствен капитал

11.1. Акционерен капитал

Към 31 декември 2023 г. регистрираният капитал на Дружеството се състои от 1 799 999 на брой

обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на

получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание

на акционерите на Дружеството.

2023

2022

Брой акции

Издадени и напълно платени акции:

- в началото на периода

1 799 999

Общо акции, оторизирани в края на периода

1 799 999

Акционерният капитал на Дружеството е разпределен както следва:

31 декември 2023

31 декември 2022

Брой акции

Нео Лондон Капитал АД

925 496

51.42

925 496

51.42

УПФ „ЦКБ-Сила“

122 910

6.83

88 410

4.91

Други юридически лица акционери с

участие под 5 %

751 190

41.73

785 653

43.65

Други физически лица акционери с

участие под 5%

403

0.02

440

0.02

1 799 999

100

1 799 999

100

11.2. Премиен резерв

Премийният резерв в размер на 10 912 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила

процедура за увеличение на капитала на Дружеството. Той представлява разликата между

емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала

на Дружеството в размер на 10 925 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през

2019 и 2020 г. в размер на 13 хил. лв.

12. Заеми

Дружеството отчита заемите си по амортизирана стойност. Информацията за тях може да бъде

систематизирана по следния начин:

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

31 декември 2023

31 декември 2022

Нетекущи

хил. лв.

Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:

Банкови заеми

22 995

27 034

Облигационен заем

4 000

8 000

Лихви с отсрочено плащане

189

241

Сконто

(2)

(4)

Общо балансова стойност

27 182

35 271

Текущи

Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:

Банкови заеми

4 739

5 272

Облигационен заем

6 000

4 000

Лихви

346

Сконто

(35)

(39)

Общо балансова стойност

11 050

9 329

Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на

справедливата им стойност.

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – Референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти (РЛПККК)

плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;

 Размер на кредита – 5 200 хил. лв.;

 Срок на кредита – 25 май 2027 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита.

Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на

727 хил. лв. (2022 г.: 727 хил. лв.), а нетекущата – 1 768 хил. лв. (2022 г.: 2 495 хил. лв.). Текущата

част на задължението по лихви е в размер на възлиза на 17 хил. лв. (2022 г.: 18 хил. лв.), а

нетекущата – 37 хил. лв. (2022 г.: 52 хил. лв.).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен

процент;

 Размер на кредита – 9 800 хил. лв.;

 Срок на кредита – 30 октомври 2028 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски. Валута, в която се

извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита.

Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на 1

200 хил. лв. (2022 г: 1 200 хил. лв.), а нетекущата – 4 601 хил. лв. (2022 г.: 5 801 хил. лв.). Текущата

част на задължението по лихви е в размер на 29 хил. лв. (2022 г.: 29 хил. лв.), а нетекущата – 97

хил. лв. (2022 г.: 122 хил. лв.).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – 1-месечен EURIBOR плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора

лихвен процент;

 Размер на кредита – 1 640 хил. евро;

 Срок на кредита – 20 септември 2029 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски

 Валута, в която се извършват плащанията – евро;

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита.

През 2023 г., поради нарастване на едномесечния EURIBOR, Дружеството предоговори с

облужващата банка лихвата по кредита, както следва:

- през февруари 2023 г. лихвеният процент по кредита се фиксира на 3% за периода от

януари 2023 г. до септември 2023 г.

- през септември 2023 г лихвеният процент по кредита е променен на 1-месечен EURIBOR

плюс надбавка, но не по-малко от 2.8 % и не повече от 3.6% през периода от септември

2023 г. до декември 2023 г.

- През декември 2023 г. лихвеният процент по кредита е променен на 1-месечен EURIBOR

плюс надбавка, но не по-малко от 2.8 % и не повече от 3.85 % през периода от декември

2023 г. до 24.06.2024 г. включително.

Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 371 хил. лв.

(2022 г.: 371 хил. лв.), а нетекущата – 1 758 хил. лв. (2022 г.: 2 129 хил. лв.). Текущата част на

задължението по лихви е в размер на 10 хил. лв. (2022 г.: 10 хил. лв.), а нетекущата – 36 хил. лв.

(2022 г.: 44 хил. лв.).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен

процент;

 Размер на кредита – 1 600 хил. лв.;

 Срок на кредита – 25 септември 2029 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски

 Валута, в която се извършват плащанията – .лева;

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от кредита

и следваща по ред ипотека на други имоти на дружеството.

Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на

200 хил. лв. (2022 г.: 200 хил. лв.), а нетекущата – 949 хил. лв. (2022 г.: 1 149 хил. лв.). Текущата

част на задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. (2022 г.: 4 хил. лв.), а нетекущата – 19 хил.

лв. (2022 г. 23 хил. лв.).

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен

процент;

 Размер на кредита – 12 000 хил. лв.;

 Срок на кредита – 18 юни 2030 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, собственост на дружеството и

следваща по ред ипотека на други имоти на дружеството.

Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на

1 521 хил. лв. (2022 г.: 1 414 хил. лв.), а нетекущата – 8 359 хил. лв. (2022 г.: 9 180 хил. лв.).

Текущата част на задължението по лихви е в размер на 6 хил. лв. (2022 г.: 6 хил. лв.)

Банков инвестиционен кредит:

 Лихвен процент – РЛПККК (референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти)

плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен процент;

 Размер на кредита – 7 600 хил. лв.;

 Срок на кредита – 15 декември 2030 г.;

 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти собственост на дружеството и

залог на акции от капитала на дъщерно дружество 

Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на

720 хил. лв. (2022 г.: 720 хил. лв.), а нетекущата в размер на 5 560 хил. лв. (2022 г.: 6 280 хил. лв.).

Задължението по лихви в размер на 3 хил. лв. е текущо (2022 г.: 3 хил. лв.).

Банков кредит - овърдрафт:

 Лихвен процент – РЛПККК плюс надбавка, но не по-малко от определен в договора лихвен

процент;

 Лимит на кредита – 1 000 хил. лв.;

 Срок на ползване на кредита – 22.12.2023 г.;

 Погасяването е в края на всеки месец, върху използваната част от кредита;

 Валута, в която се извършват плащанията – лева;

 Обезпечение – следваща по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството.

Към 31 декември 2022 г. задължението по главницата на заема е текущо в размер на 640 хил. лв.

Кредитът е погасен през 2023 г.

Лихвените нива по горепосочените кредити са в диапазона от 2.70% до 3,85 % годишно.

Съгласно клаузите на договори за банкови инвестиционни кредити Дружеството застрахова

предоставените обезпечения в полза на банката за своя сметка.

Облигационен заем:

 Пореден номер на емисията – първа;

 ISIN код на емисията – BG2100024178;

 Размер на облигационната емисия – 20 000 хил. лв.;

 Брой облигации – 20 000 броя;

 Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни, свободнопрехвърляеми,

необезпечени, неконвертируеми;

 Вид на емисията – публична;

 Срок на емисията – 8 години (96 месеца);

 Валута – лева;

 Лихва – 4,50 % проста годишна лихва;

 Период на лихвено плащане – на 6 месеца – 2 пъти годишно;

 Срок на погасяване – 15 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични главнични

плащания

 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти собственост на Дружеството 

През декември 2023 г. е проведено Общо събрание на облигационерите, на което са взети

следните решение във връзка с облигационната емисия с ISIN код: BG2100024178:

– Учредяване на първа по ред договорна ипотека върху недвижими имоти собственост на

Дружеството в полза на довереника на облигационерите за обезпечаването на

задълженията на емитента по емисията корпоративни облигации;

– Прекратява се договора на Премиер Фонд АДСИЦ с представител на облигационерите;

– Във връзка с решението да се обезпечи задължението по емисия корпоративни

облигации с ISIN код: BG2100024178 и на основание чл. 100а, ал. 3 от ЗППЦК е избран

довереник на облигационерите;

– Финансовите показатели, които Дружеството изчислява и се задължава да спазва като

емитент на облигационна емисия ще се изчисляват на консолидирана база.

Към 31 декември 2023 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на

6 000 хил. лв. (2022 г.: 4 000 хил. лв.), а нетекущата – 4 000 хил. лв. (2022 г.: 8 000 хил. лв.).

Задължението за лихви е в размер на 277 хил. лв. (2022 г.: 26 хил. лв.). Към датата на

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

оторизирането на индивидуалния финансов отчет за издаване Дружеството няма падежирали

неизплатени задължения по облигационната емисия.

Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност са както

следва:

Краткосрочни

заеми

Дългосрочни

заеми

Лихви по

заеми

Сконто

Общо

хил. лв.

1 януари 2023

9 272

35 034

337

(43)

44 600

Парични потоци:

Плащания

(7 342)

(1 251)

(68)

(8 661)

Постъпления

700

770

Непарични промени:

Начислени лихви

1 449

1 523

Прекласифициране

8 739

(8 739)

31 декември 2023

10 739

26 995

535

(37)

38 232

Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност за

сравнителния период са както следва:

Краткосрочни

заеми

Дългосрочни

заеми

Лихви по

заеми

Сконто

Общо

хил. лв.

1 януари 2022

7 851

43 667

395

(52)

51 861

Парични потоци:

Плащания

(7 232)

(1 717)

(71)

(9 020)

Постъпления

Непарични промени:

Начислени лихви

1 659

1 739

Прекласифициране

8 633

(8 633)

31 декември 2022

9 272

35 034

337

(43)

44 600

13. Търговски и други задължения

31 декември 2023

31 декември 2022

хил. лв.

Търговски задължения

129

139

Други финансови задължения

4 363

Финансови пасиви

4 492

139

Данъчни задължения

251

133

Получени аванси

9 555

7 405

Предплатени наеми

Други нефинансови задължения

Нефинансови пасиви

9 838

7 578

Текущи търговски и други задължения

14 330

7 717

Нетната балансова стойност на текущите задължения се приема за разумна приблизителна

оценка на справедливата им стойност.

Към 31 декември 2023 г. Дружеството е получило аванси в общ размер 9 555 хил. лв. (2022 г.:

7 405 хил. лв.), във връзка с активите държани за продажба (виж пояснение 6.3).

През месец октомври 2023 г., поради промяна в инвестиционните намерения, е пракратен

предварителен договор с контрагент за продажба на земя, сгради и прилежащите машини и

съоръжения. В резултат на което дружеството е рекласифицирало аванс в размер на 4 363 хил.

лв. от „Получени аванси“ в „Други финансови задължения“.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

14. Печалба от продажба на нетекущи активи

2023

2022

хил. лв.

Приходи от продажба на инвестиционни имоти

850

Балансова стойност на продадените инвестиционни имоти

(782)

Печалба от продажба на нетекущи активи

15. Други приходи

2023

2022

хил. лв.

Приходи от начислени суми с обезщетителен характер по

договор

1 120

Други приходи

1 121

Дружеството реализира приходи от отчетени обезщетения по договори, във връзка с неспазени

срокове и/или условия по сключените договори.

16. Разходи за материали

2023

2022

хил. лв.

Разходи за ел. енергия

(7)

(5)

Разходи за топлинна енергия

(4)

(2)

(11)

(7)

17. Разходи за външни услуги

2023

2022

хил. лв.

Разходи за охрана

(50)

(52)

Регулаторни и други такси

(44)

(11)

Такси трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС

(41)

(31)

Застраховки

(20)

(19)

Разходи за независим одит

(18)

Разходи за лицензирани оценки

(15)

(14)

Нотариални такси

(13)

(1)

Други

(22)

(37)

Разходи за външни услуги

(223)

(183)

Възнаграждението за независим финансов одит за 2023 г. е в размер на 18 хил. лв. (2022 г.: 18

хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани

с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за

счетоводството.

18. Разходи за персонала

Разходите за възнаграждения на персонала включват:

2023

2022

хил. лв.

Разходи за заплати

(25)

(26)

Разходи за социални осигуровки

(6)

(31)

(32)

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

19. Други разходи

2023

2022

хил. лв.

Разходи за местни данъци и такси

(297)

Разходи за лихви и неустойки

(13)

(39)

Други

(29)

(61)

Други разходи

(339)

(397)

20. Финансови разходи и приходи

20.1 Финансови разходи

Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както

следва:

2023

2022

хил. лв.

Лихви по кредити, отчитани по амортизирана стойност

(1 449)

(1 659)

Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не

се отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата

(1 449)

(1 659)

Такси и други услуги във връзка с получени кредити

(63)

(74)

Банкови такси и комисионни

(11)

(6)

Финансови разходи

(1 523)

(1 739)

20.2 Финансови приходи

Финансовите приходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както

следва:

2023

2022

хил. лв.

Печалба от продажба на дъщерно дружество

Финансови приходи

През септември 2023 г. е продадено 100 % от дяловото участие на Дружеството в Кабакум

Истейтс ЕООД на контрагент (виж пояснение 7).

21. Доход от акция и дивиденти

21.1. Доход на акция

Основният доход на акция е изчислен, като за числител е използван нетният резултат за периода

разпределен на среднопретегления брой акции.

2023

2022

Печалба за периода (в лв.)

145 000

593 000

Среднопретеглен брой акции

1 799 999

Основна печалба на акция (в лв. за акция)

0.08

0.33

21.2. Дивиденти

Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата за 2023 г. и 2022 г. може да

бъде представено както следва:

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

2023

2022

хил. лв.

Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване

145

593

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС

(1 399)

(1 794)

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 2 от ЗДСИЦДС

(68)

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС

Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС

(7 342)

(7 232)

Резултат за разпределяне

(8 596)

(8 433)

Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на финансовия

резултат за 2023 г. и 2022 г.

22. Безналични сделки

През 2023 г. и 2022 г. Дружеството не е осъществило инвестиционни или финансови сделки, при

които не са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за

паричните потоци.

23. Условни активи и условни пасиви

Последните данъчни проверки на Дружеството са извършени от данъчната администрация,

както следва:

• Местни данъци и такси – частична до 31 декември 2020 г.

• ДДС – частична до 31 май 2023 г.

Ръководството на Дружеството не счита, че съществуват съществени рискове в резултат на

динамичната фискална и регулаторна среда в България, които биха наложили корекции в

индивидуалния финансов отчет за годината, приключваща на 31 декември 2023 г.

24. Сделки със свързани лица

Свързаните лица на дружеството включват акционери, дъщерни предприятия и ключов

управленски персонал. Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са

извършвани при специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции.

Разчетните суми обикновено се изплащат по банков път.

Свързаните лица, с които Дружеството е било страна по сделки към 31 декември 2023 г.

включват ключов управленски персонал и дъщерни дружества.

24.1. Сделки с дъщерни предприяти

2023

2022

хил. лв.

Увеличение на основния капитал на дъщерни дружества чрез

парична вноска

24.2. Сделки с ключов управленски персонал

Ключовият управленски персонал на Дружеството включва изпълнителния директор и членовете

на Съвета на директорите.

2023

2022

хил. лв.

Заплати

(18)

Общо възнаграждения

(18)

24.3. Разчети със свързани лица в края на годината

31 декември 2023

31 декември 2022

хил. лв.

Текущи задължения към:

- ключов управленски персонал

Общо текущи задължения към свързани лица

Общо задължения към свързани лица

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Текущите задължения към ключов управленски персонал в размер на 1 хил. лв. към 31 декември

2023 г. (2022 г.: 1 хил. лв.) представлява възнаграждения на членовете на Съвета на директорите

към края на отчетния период.

25. Категории финансови активи и пасиви

Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат

представени в следните категории:

Финансови активи и пасиви

Пояснение

31 декември 2023

31 декември 2022

хил. лв.

Финансови активи, отчитани по

амортизирана стойност:

Търговски и други финансови

вземания

409

453

Пари и парични еквиваленти

655

132

1 064

585

Финансови пасиви, отчитани по

амортизирана стойност:

Заеми

38 269

44 643

Търговски задължения

4 492

139

42 761

44 782

За информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти виж

пояснение 4.13. Описание на политиката и целите за управление на риска на Дружеството

относно финансовите инструменти е представено в пояснение 26.

26. Рискове, свързани с финансовите инструменти

Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска

Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си

инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на

Дружеството вижте пояснение 25. Най-значимите финансови рискове, на които е изложено

Дружеството са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск.

Управлението на риска на Дружеството се осъществява от Съвета на директорите. Приоритет

на ръководството е да осигури краткосрочните и средно срочни парични потоци.

Най-съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани по-долу.

26.1. Анализ на пазарния риск

26.1.1. Валутен риск

Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През 2023 г. и 2022 г.

Дружеството не е извършвало сделки в друга валута и поради тази причина не е било изложено

на валутен риск.

26.1.2. Лихвен риск

Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно

финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от

нивата на 1-месечния EURIBOR и референтен лихвен процент по кредити на корпоративни

клиенти, което дава основания за анализ на потенциален лихвен риск.

Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат и

на собствения капитал към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ

лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент на обслужващата банка. Тези промени

се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия.

Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите

инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни

спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Таблиците по-долу обобщават експозицията на Дружеството към лихвения риск:

31 декември 2023

Лихвени

Нелихвени

Общо

Фиксиран

лихвен %

Променлив

лихвен %

хил. лв.

Финансови активи

1 064

Финансови пасиви

(10 000)

(27 734)

(5 027)

(42 761)

(10 000)

(27 734)

(3 963)

(41 697)

31 декември 2022

Лихвени

Нелихвени

Общо

Фиксиран

лихвен %

Променлив

лихвен %

хил. лв.

Финансови активи

585

Финансови пасиви

(12 000)

(32 306)

(476)

(44 782)

(12 000)

(32 306)

109

(44 197)

Ръководството на Дружеството текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на

лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на

рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база

тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при

промяна на лихвения процент.

Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат

след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ лихвен

процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2022 г.: +/- 0.5% ).

Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните

условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на

финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са

чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за

константни.

31 декември 2023 г.

Финансов резултат

увеличение на

лихвения

процент

намаление на

лихвения

процент

Финансови пасиви

(139)

139

31 декември 2022 г.

Финансов резултат

увеличение на

лихвения

процент

намаление на

лихвения

процент

Финансови пасиви

(162)

162

Поради усложнената икономическа обстановка и флуктуациите в индекса EURIBOR,

ръководството на Дружеството следи измененията на лихвените нива и през 2023 г. е

предприело мерки за оптимизиране на валутния риск в краткосрочен план (виж пояснение 12).

26.2. Анализ на кредитния риск

Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност

на финансовите активи, признати към датата на отчета за финансовото състояние, които

възлизат на 1 064 хил. лв.

Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към

Дружеството. Дружеството е изложено на този риск във връзка с различни финансови

инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Дружеството на

кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи,

признати в края на отчетния период.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

31 декември

2023

31 декември

2022

хил. лв.

Групи финансови активи – балансови стойности:

Финансови активи по амортизирана стойност

Търговски вземания

409

453

Пари и парични еквиваленти

655

132

Балансова стойност

1 064

585

Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други

контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на

кредитния риск. Към 31 декември 2023 г. 88.23 % от търговските вземания на Дружеството са

концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските

вземания (2022 г.: 98,23 %). Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти

в различни индустрии в една географска област, за които ръководството счита, че Дружеството

не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към група от

контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели,

ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж,

е добра.

Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки.

Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като

контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг.

Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични

еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното

излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти.

Към 31 декември 2023 г. и 2022 г. в съответствие със счетоводната политика на Дружеството

(виж пояснение 4.13.4) всички финансови активи са класифицирани във фаза 1. Към 31 декември

2023 г. Дружеството е признало коректив за очаквани кредитни загуби в общ размер на 2 хил.

лв. (2022 г.: 51 хил. лв.) (виж пояснение 8).

26.3. Анализ на ликвидния риск

Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена

от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и

от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното

преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира

възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага

внимателно оценяване на ликвидността.

Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения.

Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и

изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни

средства се следят за различни времеви периоди –ежедневно и ежеседмично, както и на базата

на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и

360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на

разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали

заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода.

Дружеството държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до

30 дни.

Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Дружеството

са обобщени, както следва:

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Текущи

Нетекущи

31 декември 2023

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил. лв.

Заеми

6 690

4 395

24 467

2 717

Търговски задължения

4 492

Общо

11 182

4 395

24 467

2 717

Текущи

Нетекущи

31 декември 2022

До 6

месеца

Между 6 и

12 месеца

От 1 до 5

години

Над 5

години

хил. лв.

Заеми

4 387

4 981

30 053

5 222

Търговски задължения

139

Общо

4 526

4 981

30 053

5 222

Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск

При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични

потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски

вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от

изходящ паричен поток.

26.4. Ценови риск

Дружеството е изложено на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти и на

цените на самите наеми. Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа

система и като такъв той отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни

фактори с регионално и международно значение. Дружеството периодично прави преглед на

пазарните цени, по които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за

да може при необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени. За

разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът на недвижими имоти се

характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени в цените не са толкова

големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира недвижимите имоти като

предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи, което обусловява

инвестиционна активност.

Макроикономически фактори, като инфлация, безработица и икономически растеж, също могат

да влияят на цените на недвижимите имоти. Високата инфлация може да доведе до увеличение

на цените на строителните материали и работната ръка, което в крайна сметка може да повиши

цените на недвижимите имоти. Други важни аспекти, които трябва да се вземат предвид, са

демографските тенденции, технологичните иновации, геополитическите събития и екологичните

рискове. Обсъждането на тези фактори може да помогне за разбирането на по-широкия контекст

и за управлението на ценовия риск при инвестиции в недвижими имоти.

Ръководството идентифицира, оценява и управлява различните видове рискове, свързани с

инвестициите в недвижими имоти, като предприема подходящи мерки за намаляване на тези

рискове чрез диверсификация на портфейла от недвижими имоти. Дружеството инвестира в

различни видове недвижими имоти в различни региони и сектори, като това помага за

намаляване на риска, свързан с евентуални промени в пазарните цени и наемите

27. Политика и процедури за управление на капитала

Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала са:

• да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо

предприятие; и

• да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на

продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска.

Дружеството наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към

нетния дълг.

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

Дружеството определя коригирания капитал на основата на балансовата стойност на собствения

капитал и субординирания дълг, представени в отчета за финансовото състояние.

Субординираният дълг включва заеми, които са със следващи по ред ипотека или залог върху

имуществото на Дружеството.

Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на

парите и паричните еквиваленти.

Целта на Дружеството е да поддържа съотношението на капитала към общото финансиране в

разумни граници.

Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва:

31 декември

2023

31 декември

2022

хил. лв.

Собствен капитал

20 024

19 879

+Субординиран дълг

640

Коригиран капитал

20 024

20 519

Общо задължения

52 563

52 328

- Пари и парични еквиваленти

(655)

(132)

Нетен дълг

51 908

52 196

Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг

1: 2.59

1:2.54

Изменението в съотношението през текущия спрямо предходния отчетен период се дължи

основно на банков кредит (субординиран дълг) през 2023 г.

Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие

с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи.

За да поддържа или коригира капиталовата структура, Дружеството може да върне капитал на

акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си.

Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както

и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди.

28. Други регулаторни оповестявания

28.1. Въпроси, свързани с климата и други екологични въпроси

Ръководството анализира детайлно всички рискове и тенденции, свързани с климатичните

промени и други екологични въпроси, както и влиянието на дейността на емитента върху

проблемите, свързани с климата. Известни са промените в законодателството, които са в

резултат на климатичните въпроси, но на този етап те не засягат директно експлоатацията на

активите на Дружеството, нито пораждат задължения, с изключение на задълженията за

докладване. Възможно е бъдещи промени в законодателството или промени в бизнес моделите,

както и в поведението на потребители, търговски контрагенти, кредитори и инвеститори да

окажат ефект върху дейността на Премиер Фонд АДСИЦ. Те биха се отразили на справедливата

стойност на активите/пасивите независимо дали рисковете или възможностите, свързани с тях,

са реални, или предполагаеми. Ръководството анализира длъжниците на Дружеството за да

установи дали климатичните въпроси, биха повлиялия оценката на очакваните кредитни загуби.

Ръководството също така преразгледа съществените преценки и несигурностите при оценките,

направени при изготвянето на индивидуалния финансов отчет, в светлината на регулаторните

мерки, свързани с климата и екологичните въпроси. След извършения анализ Ръководството не

установи съществени рискове върху дейността на емитента, свързани с климата и екологията, и

счита, че тези въпроси нямат съществено влияние върху индивидуалния финансов отчет на

Дружеството.

28.2. Въпроси, свързани с макроикономическата среда

От последното тримесечие на 2022 г. е налице тенденция към намаление на годишния темп на

инфлацията според ХИПЦ. От септември 2022 г., когато беше отчетена най-високата стойност

Премиер Фонд АДСИЦ

Индивидуален финансов отчет

31 декември 2023 г.

на инфлация от 15.6% на годишна база, тя се забави до 8.6 % през декември 2023 г. Забавянето

на инфлационните процеси в страната се дължи в най-голяма степен на понижението на

международните цени на енергийните стоки и другите суровини.

Годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ),

се очаква да се забави до 3.1% в края на 2024 г., а средногодишната инфлация да възлезе на

4.1%. Основните фактори, които ще допринасят за низходящата динамика на инфлацията, са

очакваното поевтиняване на хранителните продукти и понижаването на петрола на

международните пазари. Същевременно в краткосрочен се очаква проинфлационният натиск да

остане съществен, тъй като запазващото се силно потребителско търсене и нарастващите

разходи за труд на единица продукция в условия на недостиг на работна ръка ще продължат да

бъдат фактори, които ограничават степента на пренасяне от страна на фирмите на по-ниските

международни цени на суровините върху крайните потребителски цени, най-вече в групата на

услугите. Темпът на нарастване на ХИПЦ се прогнозира да възлезе на 3.1% в края 2025 г.

Пазарът на недвижими имоти е част от глобалната икономическа система и като такъв той

отразява тенденциите в световната икономика и се влияе от различни фактори с регионално и

международно значение. За разлика от финансовите пазари, които са бързо ликвидни, пазарът

на недвижими имоти се характеризира с по-бавен темп на изменения. Амплитудите на промени

в цените не са толкова големи в сравнения с други пазари. Всичко това характеризира

недвижимите имоти като предпочитани и атрактивни активи в сравнение с други класове активи,

което обуслови инвестиционна активност.

Към датата на утвърждаването на индивидуалния финансов отчет за издаване Дружеството

счита, че възприетите методи за управление, осигуряват необходимата степен на сигурност,

осигуряваща непрекъснатост на дейността и наблюдение, анализ и оценка на рисковете и

ликвидността на Дружеството, както и че инфлационните процеси и войната в Украйна не са

породили потребност от специфична промяна в тях.

При необходимост Дружеството ще предприеме допълнителни действия с цел обезпечаване на

непрекъснатостта на работния процес.

29. Събития след края на отчетния период

Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на

индивидуалния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на

следните некоригиращи събития:

• На 29 януари 2024 г. Дружеството е сключило предварителен договор за продажба на

земеделски земи в областите: Видин, Плевен, Велико Търново, Враца, Сливен и

Хасково, за което е получило аванс в размер на 540 хил. лв. Към датата на

предварителния договор Дружеството е рекласифицирало сума в индивидуалния отчет

за финансовото състояние в размер на 1 253 хил. лв. от „Инвестиционни имоти“ в „Активи

държани за продажба“. Очакван срок за прехвърляне на имотите е до края на второ

тримесечие на 2024 г.

• На 9 февруари 2024 г. Дружеството е сключило предварителен договор за продажба на

недвижими имоти – земя и сгради, находящи се в гр. Русе, за което е получило аванс в

размер на 3 272 хил. лв. без ДДС. Към датата на предварителния договор Дружеството

е рекласифицирало сума в индивидуалния отчет за финансовото състояние в размер на

17 925 хил. лв. от „Инвестиционни имоти“ в „Активи държани за продажба“. Очакван срок

за прехвърляне на имотите е през трето тримесечие на 2024 г.

• На 21 февруари 2024 г. Дружеството е сключило два договора за кредит на обща

стойност 3 208 хил. лв. с цел придобиване на инвестиционен имот. Кредитите са

обезпечени с ипотека на инвестиционния имот, закупен със средствата от кредита. На

28 февруари 2024 г. Дружеството е придобило недвижимия имот, находящ се в гр.

Самоков, м-ст „Куроджийското“.

30. Одобрение на индивидуалния финансов отчет

Индивидуалният финансов отчет към 31 декември 2023 г. (включително сравнителната

информация) е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 29 март 2024 г.

Премиер Фонд АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2023 г.

Годишен индивидуален доклад за дейността

Индивидуалният доклад за дейността на Премиер Фонд АДСИЦ (Дружеството) за 2023 г.

представя коментар и анализ на индивидуалния финансов отчет, както и друга съществена

информация относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството.

Изготвен е в съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100 н, ал. 7

и 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба №

2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично

предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар

(Наредба № 2).

Съветът на директорите на Дружеството оповестява и потвърждава, че през отчетния период:

– не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители;

– всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение във

индивидуалния финансов отчет към 31 декември 2023 г.;

– не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във

финансово-счетоводната дейност на Дружеството.

Правен статут и обща информация за Дружеството

Премиер Фонд АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за

инвестиране в недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични

средства, набрани чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на

право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и

подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление,

отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба.

Дружеството е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в

Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 148006882. Седалището и адресът му

на управление е гр. Варна, ул. Цар Асен № 5, ет.2.

Премиер Фонд АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина.

Премиер фонд АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със

специална инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с № 19-ДИСЦ от 3

април 2006 г.

Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Премиер Фонд АДСИЦ е Стор

Мениджмънт 1 ЕООД. Считано от 2 март 2023 г. банка – депозитар е Тексим Банк АД, с

разрешение № 301 – ДСИЦ на КФН. До замяната на банката – депозитар тази функция е

изпълнявана от Кей Би Си Банк България ЕАД (с предходно наименование Райфайзенбанк

(България) ЕАД).

Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Дружеството

Инвестиционните цели, които Дружеството си поставя са следните:

– запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране

на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от

недвижими имоти;

– инвестиране в недвижими имоти, като чрез обслужващо дружество ще осъществява

експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или продава, или

извършва строителство и подобрения;

– инвестиране в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява

експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда

или продават, или извършват строителство и подобрения;

– запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Дружеството чрез активно

управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и

свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в

закона и устава на Дружеството;

– осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент;

– реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и

продажбата им;

Премиер Фонд АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2023 г.

– извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел

обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти.

В съответствие с изискванията на чл. 25 от ЗДСИЦДС обхвата на допустимите инвестиции от

Дружеството е следният:

– свободните си парични средства могат да инвестират в ценни книжа, издадени или

гарантирани от държава членка и в банкови депозити в банки, които имат право да

извършват дейност на територията на държава членка – без ограничения;

– свободните си парични средства могат да влагат в ипотечни облигации, допуснати до

търговия на място за търговия в държава членка – до 10 на сто от активите на

Дружеството.

- до 10 на сто от активите на Дружеството в едно или повече трети лица по чл.27, ал.4 от

ЗДСИЦДС;

- до 30 на сто от активите на Дружеството в специализирани дружества по чл.28, ал.1 от

ЗДСИЦДС;

- до 10 на сто от активите на Дружеството в други дружества със специална инвестиционна

цел, инвестиращи в недвижими имоти.

Общият размер на инвестициите на Дружеството позволени по ЗДСИЦДС не трябва да

надвишават 30 на сто от активите му.

Стойността на инвестициите към 31 декември 2023 г. са в рамките на законовите изисквания и

ограничения.

Капитал

Към 31 декември 2023 г. и 2022 г. капиталът на Дружеството e 1 799 999 лв., разпределен в 1

799 999 броя обикновени, безналични, поименни акции с право на глас, дивидент и

ликвидационен дял и номинална стойност 1 лв. за една акция.

Акциите на Дружеството са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на

Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел. През 2023 г. са

прехвърлени общо 128 365 броя акции. Минималната цена за периода е 12.30 лв. за акция, а

максималната – 13.20 лв. Последните сделки с акции на Дружеството са от 15 декември 2023 г.

на цена от 13.20 лв. на акция

Към 31 декември 2023 г. капиталът на Дружеството е разпределен между юридически и

физически лица.

Няма служители на Дружеството, които са и негови акционери.

Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа.

Дружеството няма акционери със специални контролни права.

През периода Дружеството не e придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември

2023 г. не притежава такива.

Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху

правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Дружеството или друг

акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на

Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Дружеството не са известни споразумения

между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или

правото на глас.

На Дружеството не са известни договорености (включително и след приключване на

финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в

притежавания относителен дял акции от настоящи акционери.

Не са налице съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или

се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на

задължително търгово предлагане.

Премиер Фонд АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2023 г.

Права на акционерите

Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез

пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува

покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на

акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на

Дружеството, при спазване на предвидените в закона срокове.

Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС

дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90%

от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от

ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон.

Органи на управление

Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Премиер Фонд АДСИЦ, Дружеството има едностепенна система

на управление. През отчетния период не са настъпили промени в състава на Съвета на

директорите.

През отчетния период не са настъпили промени в основните принципи за управление на

емитента.

Дружеството се управлява от Съвет на директорите, който се състои от трима членове:

• Деница Димитрова Кукушева – председател на Съвета на директорите;

• Антония Стоянова Видинлиева – член на Съвета на директорите;

• Десислава Великова Иванова – член на Съвета на директорите

Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор – Антония Стоянова

Видинлиева.

През периода не е имало промени в представителството на Дружеството.

Към 31 декември 2023 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала

или облигации на Дружеството и не се ползват със специални права за придобиването на такива.

През отчетния период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството,

собственост на членовете на Съвета на директорите. Дружеството няма предоставени опции

върху негови ценни книжа.

Участие на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като неограничено

отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество,

както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи,

управители или членове на съвети:

Антония Стоянова Видинлиева

• Нео Лондон Капитал АД, ЕИК 203039149 – член на Съвета на директорите;

• Грийнхаус Стрелча ЕАД, ЕИК 203828597 – изпълнителен директор и член на Съвета на

директорите

Десислава Великова Иванова

• Грийнхаус Стрелча ЕАД, ЕИК 203828597 – член на Съвета на директорите

Деница Димитрова Кукушева

Не участва в управлението и не е собственик на други дружества.

Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на Устава,

решения за преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване

капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и

освобождаване на регистрираните одитори на Дружеството, одобряване и приемане на

годишните финансови отчети след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за

разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент,

освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно

изкупуване на акции на Дружеството и други.

Премиер Фонд АДСИЦ

Годишен индивидуален доклад за дейността

31 декември 2023 г.

Промени в Устава на Дружеството могат да се извършват само от Общото събрание на

акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор.

Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Дружеството като включват,

но не се изчерпват с:

– организация изпълнението на решенията на Общото събрание;

– контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла

на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишните финансови отчети пред Общото

събрание;

– решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните

фондове на Дружеството, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в

съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство;

– решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху

тях;

– и други.

В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин,

като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на

директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв. Те отделят достатъчно

време за участие в управлението на Дружеството.

Не са налице споразумения между Дружеството и управителните му органи или служители за

изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при

прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане.

Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Дружеството, е съобразена

с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на

това, пред Съвета на директорите на Дружеството стои ангажиментът да актуализира и

привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно

управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в

управлението на Дружеството и за неговото бъдеще. Дружеството прилага Националния кодекс

за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване

между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и

отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на

Дружеството пред обществото.

Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК,

е неразделна част от настоящия доклад за дейността.

Към 31 декември 2023 г. на управителните органи на Дружеството не е известно и последните

не са сключвали споразумения или правили договорки, включително и след приключване на

отчетния период, в резултат, на които в бъдещ период могат да настъпят промени в

притежавания относителен дял акции от настоящи акционери.

Рискове

Основните финансови инструменти, които използва Дружеството са търговски и други

финансови вземания, заеми и търговски задължения. Прилаганите от емитента в процеса на

изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на

рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове:

Валутен риск

Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През 2023 г. и 2022 г.

Дружеството не е извършвало сделки в друга валута и поради тази причина не е било изложено

на валутен риск.

Лихвен риск