549300JNPI46XNH0PM97 2021-01-01 2021-12-31 549300JNPI46XNH0PM97 2019-12-31 549300JNPI46XNH0PM97 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300JNPI46XNH0PM97 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 549300JNPI46XNH0PM97 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 549300JNPI46XNH0PM97 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300JNPI46XNH0PM97 2020-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 549300JNPI46XNH0PM97 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300JNPI46XNH0PM97 2020-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 549300JNPI46XNH0PM97 2020-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 549300JNPI46XNH0PM97 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300JNPI46XNH0PM97 2020-01-01 2020-12-31 549300JNPI46XNH0PM97 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 549300JNPI46XNH0PM97 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 549300JNPI46XNH0PM97 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300JNPI46XNH0PM97 2021-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 549300JNPI46XNH0PM97 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300JNPI46XNH0PM97 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 549300JNPI46XNH0PM97 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 549300JNPI46XNH0PM97 2021-12-31 549300JNPI46XNH0PM97 2020-12-31 549300JNPI46XNH0PM97 2019-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300JNPI46XNH0PM97 2019-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 549300JNPI46XNH0PM97 2019-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300JNPI46XNH0PM97 2019-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 549300JNPI46XNH0PM97 2019-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember iso4217:SEK iso4217:SEK xbrli:shares xbrli:shares
Vi gör verklighet av visioner –
med människan i centrum
Års- och hållbarhetsredovisning 2021
*BREEAM-SE är e internationellt system där certiﬁeringen görs av extern part.
Läs mer i CFO-ordet på sidan 66.
Stor ägare med tydlig strategi
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm med en
fastighetsportfölj samlat i kluster. Genom våra fastighetskluster
skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god
marknadskännedom ger det goda förutsäningar för eektiv
förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vårt huvudfokus är främst
kommersiella fastigheter, men inom koncernen ingår även SHH
Bostad, e fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder
och samhällsfastigheter.
Fokuserat och hållbart
För oss är en blandad bebyggelse en förutsäning för a skapa
trygga, hållbara och araktiva stadsdelar. Vi investerar i livet mellan
husen och tar ansvar för a det ﬁnns tillgång till grönområden,
restauranger och service. Vi arbetar aktivt med sociala hållbarhets-
frågor och bidrar till Stockholm som en klimat smart och trygg stad.
Alla våra fastigheter och projekt miljöcertiﬁeras enligt BREEAM-SE*
och vår ﬁnansiering är 99 procent grön.
Lyhörda inför kundens perspektiv
E samhälle som förändras i allt snabbare takt kräver lyhörda
aärspartners som har styrkan och kraen a ständigt hia nya
lösningar som möter kundernas behov. För oss är det viktigt a
ständigt utveckla vårt kunderbjudande. Vårt engagemang sträcker
sig bortom förvärv, detaljplaner och avtal. Vi skapar förutsäningar
för människor och företag a utvecklas och prestera. Vi ser till hela
människan. Hela företaget. Hela området. Hela tiden.
Vi är Fabege
Vi utvecklar araktiva och hållbara stadsdelar med fokus på främst
kommersiella fastigheter på e antal välbelägna delmarknader i Stockholms-
regionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling
och transaktioner. För oss är det viktigt a vara en närvarande partner som
med människan i centrum får företag, platser och vår stad a utvecklas.
Tydlig geograﬁsk koncentration
och starkt fokus
Vi driver stadsutveckling på e begränsat
antal delmarknader i Stockholmsområdet,
alla med hög tillväxt. Därmed har vi en god
marknadskännedom och en eektiv för-
valtning. Vårt främsta fokus är kommer siella
fastigheter kompleerat med bostäder och
samhällsfastigheter som tillför värde och
araktivitet i våra områden.
Tre skäl a investera iFabege
Stor potential
Vi har en stor byggräsportfölj bestående av
både kontor och bostäder och den har växt
yerligare genom förvärvet av SHH. Tack
vare bland annat en eektiv byggprocess
ser vi a det ﬁnns en stor potential för a
våra investeringar i stadsdelarna kommer
a generera substantiella värden.
Stabilt och grönt
Vi har en stabil balansräkning och starka
nyckeltal. Vi ligger i framkant inom hållbarhet
och klimatfrågan är viktig för oss. Vi vill bidra
till ökad hälsa, trivsel och trygghet i våra
stadsdelar. Samtliga projektfastigheter
och förvaltningsfastigheter är hållbarhets-
certiﬁerade och i princip hela vår låneportfölj
är klassad som grön.
”Vi arbetar aktivt med
social hållbarhet och vill
bidra till en klimatsmart
och trygg stad.”
2 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Vi är Fabege
Om Fabege
Vi är Fabege 2
Fabege 2021 4
Vd-ord 6
Strategi för tillväxt 12
Mål som styr verksamheten 14
Framtidsspaning 16
Stockholms fastighetsmarknad 20
Stockholms kontorsmarknad
fortsa stark 22
Stadsutveckling 24
Våra områden 26
Stockholms innerstad 28
Hammarby Sjöstad 30
Arenastaden 32
Haga Norra 34
Solna Business Park 36
Flemingsberg 38
Bostadsmarknaden 40
Hållbarhet
Hållbarhetsrapport 42
Hållbarhetsramverk 44
Vägen till den hållbara staden 46
Stadsdelar 48
Fastigheter 50
Medarbetare 54
Leverantörskedja 58
Finansiering 60
Kunder 62
Aärsetik 63
Hållbarhetsmål 64
Ekonomisk redovisning
CFO-ord 66
Förvaltningsberäelse 69
Koncernen 86
Moderbolaget 90
Noter 92
Bolagsstyrningsrapport 108
Årsredovisningens
undertecknande 122
Revisionsberäelse 123
Hållbarhetsnoter 127
GRI-index 134
Översiktlig granskning av
hållbarhetsredovisning 137
Övrig information
Fastighetsbestånd 138
Projekt 141
Fastighetsförteckning 144
Fabegeaktien 151
Femårsöversikt 152
Härledning av nyckeltal 153
Deﬁnitioner 154
Årsstämma och anmälan 155
Innehåll
94 st
fastigheter
218 st
medarbetare
100 %
miljöcertiﬁerade fastigheter*
1 247 Tkvm
uthyrningsbar yta
778 Tkvm
i total byggrä kontor
675 Tkvm
i total byggrä bostäder
3,4 Mdkr
i hyresvärde
83,3 Mdkr
i fastighetsvärde
* Avser förvaltnings- och projektportfölj exklusive framtida utvecklingsfastigheter
3Innehåll
• Årets största kontorsuthyrning gordes i Flemingsberg där
vi ska bygga cirka 20 000 kvadratmeter kontor och labbytor
åt Alfa Laval.
• I Flemingsberg tecknade vi avtal med Huddinge kommun om
markanvisningsområden på totalt cirka 225000 kvadratmeter
varav 195000 kvadratmeter avser kommersiella ytor och
30000 kvadratmeter bostäder.
• Vi gorde e strategiskt förvärv av SHH Bostad för 880 Mkr.
• Under året ﬁck vi markanvisningar i Solna, Hammarby Sjöstad
samt Flemingsberg om total 264 000 kvm kontor och 40 000
kvm bostäder.
• Två stora uthyrningar gordes till coworkingaktören Convendum
i Stockholms innerstad 7600 kvadratmeter på Kungsgatan och
4400 kvadratmeter på Droninggatan.
• Vi ﬁck 93 poäng av 100 i GRESB:s (Global Real Estate
Sustainability Benchmark) hållbarhetsutvärdering 2021.
• Hela 94 procent av våra medarbetare skulle rekommendera
Fabege som arbetsgivare enligt GPTW (Great Place To Work).
2021 2020 Mål
Eget kapital kr per aktie 141 127
EPRA NRV – kr per aktie 171 155
Totalavkastning fastigheter, % 8,7 6,6
Överskosgrad, % 76 75 75
Soliditet, % 51 52 >35
Belåningsgrad, % 36 35 <50
Skuldkvot, ggr 14,7 13,2 <13
Räntetäckningsgrad, ggr 4,1 4,3 >2,2
Investeringsvolym Värdeförändring projekt
Viktiga händelser Nyckeltal
Resultat
Fabege 2021
Vi kan se tillbaka på e starkt år som även kantats av en del utmaningar.
Pandemin har påverkat oss precis som övriga samhället, men vi har hanterat
den på e bra sä. Under året gorde vi den största kontors uthyrningen
i Sverige och e strategiskt förvärv av SHH Bostad.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2017 2018 2019 2020 202 1
Mkr
Xxx
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
2017 2018 2019 2020 2021
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2017 2018 2019 2020 2021
Mkr
Xxx
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
2017 2018 2019 2020 2021
Substansvärde per aktie
0
50
100
150
200
2017 2018 2019 2020 202 1
EPRA NRV - kr per aktie
Xxx
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
2017 2018 2019 2020 2021
Neouthyrning
-50
0
50
100
150
200
250
2017 2018 2019 2020 2021
Xxx
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
2017 2018 2019 2020 2021
Mkr
4 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Fabege 2021
Alfa Laval valde oss och Flemingsberg
Under sensommaren gordes årets största kontorsuthyrning i Sverige då
Alfa Laval valde a flya sin verksamhet i Tumba till Flemingsberg. Cirka 20 000
kvadratmeter mi i stadskärnan av nya Flemingsberg blir den nya hemvisten för
Alfa Lavals 700 medarbetare och för e ny högteknologiskt innovationscenter.
Uthyrningen innebär en årlig hyra på cirka 54 miljoner kronor och avtalet
sträcker sig över 22 år med beräknat tillträde under andra kvartalet 2025.
– Vi är otroligt glada över aären som utgör ännu en stor och viktig milstolpe
i vår resa i Flemingsberg. Den första stora kontors aären är svårast och nu är
den pusselbiten på plats, säger Stefan Dahlbo.
Vår investeringskostnad är cirka 740 miljoner kronor exklusive markförvärv.
5Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Fabege 2021
Så sent som i vår kvartalsrapport för tredje kvartalet
2021 skrev jag a Sverige, eer nära 600 dagar av
restriktioner, förhoppningsvis var på väg a lämna
pandemin bakom sig och återgå till e mer normalt liv.
Det blev e bakslag med skärpta restriktioner, men nu
äntligen har Sverige öppnat upp. Restriktionerna har
tagits bort och våra stadsdelar börjar leva igen. Frågan
om covid kommer bli e permanent återkommande
fenomen mer likt den årliga influensan eller om det
kommer fler bakslag återstår a se. Och vilka de
långsiktiga eekterna av pandemin blir för svensk
och global ekonomi blir spännande a följa.
Vad vi emellertid kan se är a, pandemin till trots,
så var 2021 e bra år, både för oss på Fabege och för
många av våra kunder. Vi har mö en aktiv hyresmark-
nad, få många förfrågningar, ha en positiv neo-
uthyrning, ökade hyresintäkter, e stärkt drisneo och
framför allt, en god värdetillväxt i vår fastighetsportfölj.
Samtidigt har våra medarbetare gort fantastiska
insatser och tagit e stort ansvar och jag tror a vi
i det avseendet faktiskt är starkare som organisation
nu än innan pandemin.
”Det svåraste med a göra bra aärer,
det är a avstå från de dåliga.”
Simon Spies
Året har även präglats av skenande aktiekurser, rekord-
låga räntor och kapital som, nästan hysteriskt, letar
avkastning. Det har bland annat le till a många
fastighetsbolag värderas kraigt över substansvärdet av
aktiemarknaden. Det vill säga fastigheterna är mer värda
på börsen än var för sig. För oss är det därför extra viktigt
a ha fullt fokus på vår aär och det vi kan påverka. A
fortsäa utveckla e sunt bolag, med bra intjäning, stark
ﬁnansiell ställning och många möjligheter.
E bra år –
pandemin till trots
Från fastighetsbolag
till stadsutvecklare
6 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021VD-ord
Jag får oa frågor om möjliga förvärv och om kontorens
framtid. Om jag börjar med våra förvärv så har markna-
den varit stark och transaktionerna många, i första hand
inom bostäder och logistikbyggnader, medan lågavkas-
tande kontorsfastigheter i Stockholm inte har omsas
i någon större utsträckning. Framför allt har det varit
och är ont om säljare av centralt belägna fastigheter i
Stockholm och Solna och som bekant behövs det både
säljare och köpare för a det ska bli aärer. De aärer
som gorts i våra områden har gorts till väldigt höga
nivåer och bygger mer än väl under de värderingar som
vi har. Vi har under året varit med och bjudit på e antal
fastigheter och projekt, men inte varit beredda a gå till
de nivåer som avslut gorts på. Vi har därför ha fokus
på a fortsäa jobba med våra projekt. Vi ser stora
värden i våra framtida projekt och våra aktieägare har,
med all rä, höga förväntningar på långsiktig avkast-
ning. Det utesluter inte a vi är nyﬁkna på lämpliga
objekt. Vi har ha en bra värdestegring under året, där
marknadshyrorna har gå upp, våra byggräer har
uppvärderats och vi har arbetat aktivt med våra
ränteswappar liksom med återköp av aktier. Vi har
resurserna på plats om och när tillfället är det räa.
Jag delar analytikernas tro på en fortsa stark marknad
för kontorsfastigheter i rä lägen och vi ska ﬁnnas
med i det spelet.
Det ﬁnns naturligtvis utmaningar även för 2022.
Arbetet för en sänkt vakansgrad och för e stärkt
kassaflöde blir två viktiga fokusområden för oss under
året. Vakansgraden på 10 procent i beståndet är för hög,
även om en stor del av den utgörs av anpassningar av
ytor där hyresgästerna ännu inte flyat in. Vi vet också a
vi får en vakans när Skaeverket flyar ut ur fastigheten
Nöten i Solna Strand i början av 2022. Arbetet med a
anpassa den till fler hyresgäster pågår. Jag är dock inte
oroad för mer strukturella vakanser vare sig där eller
i vårt övriga bestånd. Vi har lokaler i bra kommu-
nikationsnära lägen och vi har även förstärkt vår
uthyrningsfunktion för a säkerställa a vi arbetar
långsiktigt och konsekvent.
”Tomorrow belongs to those
who can hear it coming.”
David Bowie
Återigen, när det gäller kontorens vara eller icke vara
så är jag som alltid övertygad om a de har en framtid,
om än i en annan form. De nya kontoren är inte längre
bara en plats man går till för a arbeta, utan en plats för
möten och gemenskap, en plats som skapar och håller
ihop själen i e företag. Dagens kontor är långt ifrån de
kontor för ämbetsmän som fanns för e par hundra år
sedan och de kontor som kallades ”trälhav” på
nionhundratalet. Dagens kontor handlar om flexibla
arbetsplatser, smarta och inspirerande samlingsplatser.
Därutöver kan det handla om gemensamma mötesytor
som kan nyjas av alla hyresgäster. Coworking-
koncept skapar yerligare flexibilitet precis som vi
också ser coliving växa fram som e alternativ för
boende. Utvecklingen har varit på gång länge och är
egentligen inget ny, men den har drivits på yerligare
av pandemin och av det intresse för delningsekonomin
som vi ser växa fram. Vår WAW-lösning, där våra hyres-
gäster vid behov kan arbeta från alternativa kontor för
a förenkla livspusslet, är e exempel på hur vi aktivt
kan bidra till e mer hållbart yrkesliv.
”Vi har ha en bra värdestegring
under året, marknadshyrorna har
gå upp, våra byggräer har
uppvärderats och vi har arbetat
aktivt med våra ränteswappar.”
7Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 VD-ord
”Det är ganska kul a göra det omöjliga.”
Walt Disney
I slutet av året har vårt förvärv av SHH Bostad AB
i oktober väckt uppmärksamhet. För mig innebär
förvärvet e naturligt steg i vår utveckling från
fastighetsbolag till en viktig stadsutvecklare. Det är en
resa som vi började för ungefär fem år sedan och nu
tar vi nästa steg. Vi har under många år ha bostäder
i vårt bestånd, men vi har inte fullt ut se oss själva som
stadsutvecklare. Vi har ha bra och framgångsrika
samarbeten och joint ventures för a utveckla den delen
av beståndet, men har valt a inte gå i främsta ledet.
SHH kompleerar vårt kunnande med sin kompetens
inom bostäder och samhällsfastigheter och deras
projektportfölj passar väl ihop med vår. Det ger oss
en genväg in som gör a vi tillsammans kan driva olika
projekt, bygga levande och spännande stadsdelar, vara
med längre i värdeskapandet och därmed nå en bäre
intjäning. Det är sund logik.
”Stockholm, Stockholm stad i världen,
Stockholm, Stockholm, världens stad.”
Pugh Rogefeldt
Det ﬁnns också de som eer förvärvet av SHH undrat om
vi nu ändrar strategi och börjar investera i andra delar av
Sverige. Men vi fortsäer a leva för Stockholm.
Stockholm är huvudstad, eventstad och en naturlig
etableringsplats och knutpunkt för aärslivet, men
också en plats där vi bor. Huvuddelen av SHH:s framtida
projekt ﬁnns, liksom våra egna, i Stockholm och våra
drygt 90 fastigheter ligger inom en radie av
två mil från Stockholms innerstad. Tillsammans har vi
byggräer för 10 000 bostäder, främst i Solna och
Flemingsberg. Det är unikt och utöver det passar SHH:s
projekt tidsmässigt mycket bra in med våra beﬁntliga.
Vi får inte glömma bort a basen för vår nuvarande
verksamhet ligger i förvaltningen av våra fastigheter
med e sammanlagt värde på ungefär 83 miljarder
kronor. Varje dag måste vi vårda och vidareutveckla vårt
bestånd. Det är e dagligt jobb med många små och
stora detaljer, men det är också det som ger resultat. Vi
vill vara en bra partner som kan växa och utvecklas med
kunderna, som förstår deras aär och som kan stöa
dem när det behövs. Som nu under pandemin till
exempel. Det handlar oa om a skapa flexibilitet för
våra kunder, både när det gäller lokalstorlek, hur
lokalerna kan användas och inte minst kontraktstiderna.
Helt enkelt a underläa kundernas vardag varje dag.
Mycket av vårt hållbarhetsarbete sker också på
plats ute hos kunderna och hållbarhet är närmast en
hygienfaktor idag. Vi måste kunna erbjuda funktionella
lokaler i bra fastigheter och i intressanta områden för
a vara långsiktigt araktiva för våra kunder. Och jag är
stolt över a säga a vi är bland de bästa i branschen.
I slutet av året nådde vi 93 poäng av 100 i GRESB:s
(Global Real Estate Sustainability Benchmark) ranking av
över 1 200 fastighetsbolag och deras hållbarhetsarbete.
I somras invigdes Skandinaviens första nollenergihotell
i Arenastaden och i december utsågs det av Sweden
Green Building Council till årets BREEAM-byggnad 2021,
också något som vi är stolta över. För övrigt har vi, sedan
förra årsskiet, i princip en helt grön ﬁnansiering. I juni
tecknade vi Nordens första taxonomianpassade lån som
uppfyller EU:s föreslagna kriterier för grön ﬁnansiering.
Arbetet med våra projekt fortsäer. Det ﬁnns en
”SHH kompleerar vårt kunnande
med sin kompetens inom bostäder
och samhällsfastigheter.”
8 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021VD-ord
9Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 VD-ord
fortsa stark eerfrågan i Arenastaden, där vi bara är
halvvägs i vår utveckling och vi fortsäer med färdig-
ställandet av Haga Norra. Där har vi inle etapp två
genom uppförandet av kvarter 1, vilket är det första
kontorskvarteret i området och som ska vara klart för
inflyning 2024. Kvarteret innehåller även yerligare
bostadskvarter. I början av 2021 flyade Bilia in i sina
nya lokaler och de lägenheter som vi producerar i
området har under året mös av e stort intresse.
I Solna Business Park, som har e fantastiskt kommuni-
kationsläge, fortsäer vi transformationen av knutpunk-
ten till en modern stadsdel med plats för boende och
arbete. En liten bit bort, vid Solna Strand, får e helt
kvarter ny liv på samma sä. Om jag tiar på innersta-
den så tecknade vi i december e avtal med Conven-
dum, som planerar för en helt ny coworkingarena på
Droninggatan 29. Till sommaren 2022 flyar Conven-
dum dessutom in i sina nya lokaler på Kungsgatan 9.
Uthyrningen i innerstaden har tagit fart igen, vilket är
skönt a se.
Vårt riktigt stora projekt, som ligger lite längre fram
i tiden, är naturligtvis omvandlingen av Flemingsberg.
Sedan tidigare har vi Kungliga Dramatiska Teatern och
Kungliga Operan som hyresgäster med inflyning 2024
och i september tecknade vi e 22-årigt avtal med Alfa
Laval, som blir vår första kontorshyresgäst i området.
Fastigheten på 20 000 kvadratmeter blir hjärtat i det
vi ser som e blivande centrum i Flemingsberg – e
centrum som håller ihop området och bidrar till a skapa
trygghet och trivsel i hela stadsdelen. Detaljplanearbetet
för det hela pågår just nu. Avtalet med Alfa Laval är det
största nytecknade hyresavtalet i Sverige 2021 och vi hade
under året tre av de 13 största uthyrningarna i landet.
För a yerligare stödja den positiva utvecklingen i
Flemingsberg har vi under året inle samarbete med
Läxhjälpen, som arbetar för a fler unga ska uppnå
gymnasiebehörighet, och med TalangAkademin för
a vi och våra samarbetspartners aktivt ska kunna
hjälpas åt a skapa praktikplatser och jobb. Jag ser
gymnasiebehörighet och praktik som avgörande för
många ungas möjlighet att etablera sig i dagens
samhälle och är glad över a vi kan bidra till det. Därtill
ska läggas satsningar på en meningsfull fritid.
”Om man inte vet vart man ska
är alla vägar rä.”
Lewis Carrol, ur Alice i Underlandet
Sammanfaningsvis känner jag mig förväntansfull inför
2022. Vi står väl rustade och har en stark balansräkning
och en stabil kundbas. Vi har välsköa och moderna
fastigheter i bra områden och en rad spännande nya
projekt på gång. Våra medarbetare är motiverade och
kunniga och vår värdegrund SPEAK ger oss en fast
punkt a utgå från i det dagliga mötet med våra kunder.
Vi fortsäer a bidra till en hållbar och sund samhällsut-
veckling och till trygga och stimulerande stadsdelar. Allt
för a fortsäa skapa aktieägarvärden. Vad som dock
kan läggas i den negativa vågskålen är bland annat
stigande räntor, fortsa pandemi och a vi länge ha
stora stimulanser på många nivåer samt inte minst
politisk oro.
Jag vill rikta e stort tack till alla medarbetare, kunder,
samarbetspartners och inte minst ägare för era insatser
och ser fram emot e lika go samarbete under 2022!
Stefan Dahlbo
Vd och koncernchef
”Vårt riktigt
stora projekt,
är naturligtvis
omvandlingen av
Flemingsberg.”
10 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021VD-ord
11Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 VD-ord
Aärsidé: Vi utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella
fastigheter på e antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen.
Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och
transaktioner och vi vill vara en närvarande partner som med människan
i centrum får företag, platser och vår stad a utvecklas.
Vår vision
Framgångsfaktorn
för en ny tid.
Vi ska vara en närvarande partner med
människan i centrum. Genom nytänkande,
ansvar och flexibilitet skapar vi förutsä-
ningar för företag, platser och vår stad a
utvecklas.
Vår mission
Vi gör verklighet
av visioner.
Vi hjälper människor och företag
a trivas och nå sina mål.
Vi hjälper platser a få liv.
Ingen dröm är för stor eller
för liten för oss.
Vårt löe
Genom lösningar för
ständigt skiande behov,
tar vi hand om helheten.
Hela människan, hela företaget,
hela platsen. Hela tiden.
Vi har en stark värdegrundsbaserad företagskultur
med högt engagemang och stor stolthet.
Strategi för tillväxt
Samhälle, företag och människor måste mer än någonsin vara beredda
på a ställa om och ändra på invanda beteenden. Vi är en långsiktig
partner och stadsutvecklare som känner vår stad väl. Vi kan snabbt
och flexibelt anpassa oss och driva utvecklingen eer nya, unika behov
vare sig det gäller enskilda kontor, nya tjänster eller a anpassa hela
stads delar eer nya möjligheter och utmaningar. Genom nyﬁkenhet,
lyhördhet och handlingskra tar vi sikte på framtiden.
12 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Strategi
Strategi
Vi satsar på utvalda del-
marknader i Storstockholm
med hög tillgänglighet och
goda tillväxtmöjligheter.
Vi fokuserar främst på kommersiella
fastig heter, men tar ansvar för helheten –
boende, service samt livet mellan husen.
Vi arbetar aktivt med förädling av fastig-
hetsbeståndet och transaktioner för a
ständigt öka potentialen i fastighets -
port följen.
Vägen framåt
När marknader utvecklas
och förändras ser vi nya
aärsmöjligheter.
Digitalisering, förändrade behov och
arbetssä kommer gynna våra moderna
kontor i araktiva lägen och den flexibili tet
vi erbjuder.
I stort och små fortsäer vi utveckla
Stockholmsregionen till en än mer hållbar
och klimatsmart plats.
Större fokus på trygghet och social hållbarhet
när vi tar ansvar även för bostadsutvecklingen
i våra områden.
13Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Strategi
Mål som styr
verksamheten
Våra övergripande mål är a i kra av vår välbelägna portfölj, vår aärsmodell
och vår kompetens, skapa och realisera värden för a ge aktieägarna en
totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på börsen
samt bidra till Stockholms hållbara utveckling och FN:s globala mål.
Vår styrelse har beslutat om följande ﬁnansiella mål för verksamheten:
• Avkastning på eget kapital. A uthålligt vara bland
de främsta börsnoterade fastighetsbolagen
• Belåningsgrad max 50 procent
• Soliditet lägst 35 procent
• Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger
• Skuldkvot max 13,0 gånger
Avkastning på eget kapital
Belåningsgrad Soliditet Räntetäckningsgrad Skuldkvot
Finansiella mål
0
5
10
15
20
25
30
2017 2018 2019 2020 2021
%
Xxx
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
2017 2018 2019 2020 2021
0
4
8
12
16
20
2017 2018 2019 2020 2021
ggr
Xxx
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
2017 2018 2019 2020 2021
0
1
2
3
4
5
2017 2018 2019 2020 2021
ggr
Xxx
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
2017 2018 2019 2020 2021
0
20
40
60
80
100
2017 2018 2019 2020 202 1
%
Xxx
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
2017 2018 2019 2020 2021
0
10
20
30
40
50
2017 2018 2019 2020 2021
%
Xxx
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
X XXX
2017 2018 2019 2020 2021
14 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Mål
Hållbarhetsmålen är en grundläggande del av vårt strategiska arbete.
De syar till a säkerställa a vi är e resilient och framtidssäkrat fastig-
hetsbolag, a våra kunder är nöjda och a vi är en av de bästa arbets-
givarna. Våra viktigaste mål är följande:
• Vi ska uppnå en klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) och halvera
våra indirekta utsläpp i Scope 3 till 2030 jämfört med 2019
• Samtliga förvaltningsfastigheter ska miljöcertiﬁeras enligt
BREEAM-In-Use nivå Very good
• Alla projektfastigheter certiﬁeras enlig BREEAM-SE nivå excellent
• Energieektivisering med mål om sni 77 kWh/kvm Atemp* år 2023
• Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser, GPTW 85<
Klimatneutral förvaltning
(Scope 1 & 2) år 2030
Miljöcertiﬁering beﬁntligt
bestånd, andel av total yta, %
Energianvändning/kvm Atemp
i våra fastigheter
Nöjda medarbetare (GPTW)
Hållbarhetsmål
0
1 000
2 000
3 000
4 000
2017 2018 2019 2020 2021
ton
0
20
40
60
80
100
2017 2018 2019 2020 202 1
%
0
20
40
60
80
100
2018 2019 2020 2021
kWh/kvm
0
25
50
75
100
2019 2020 2021
%
*Atemp är uppvärmd yta enligt Boverkets deﬁnition.
15Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Mål
Vår respons
Rä använd leder ny teknik till ökad produktivitet och
lönsamhet, både för oss och för våra kunder. Vi samlar in
och analyserar information om våra fastigheter i realtid
via e digitalt ﬁbernätverk och kan på så sä optimera
förbrukningen av el, vaen, kyla och värme. Digitalise-
ringen hjälper oss a anpassa lokalerna eer behov och
a höja säkerheten. Redan nu kan våra kunder snabbt
och enkelt ta del av information, göra en felanmälan eller
boka plats på något av våra WAW-kontor (Work Away
from Work) - e kontorshubbskoncept tillgängligt för
våra kunder. Kundnyan maximeras och förvaltningen
eektiviseras. Vi är övertygade om a kontoren fyller en
viktig funktion även framöver. Tillsammans med e go
ledarskap, fokus på medarbetarnas välmående samt
företagets behov av kulturstärkande och lojalitets-
byggande arbete spelar lokalerna en nyckelroll. Vi på
Fabege lever som vi lär. Vi är mer produktiva tack vare
digitaliseringen och det stärker vårt arbetssä. På så
sä kan vi inspirera våra kunder a göra detsamma.
Nya behov ger
aärsmöjligheter
Det post-pandemiska arbetslivet ser annorlunda ut. Den digitala transformationen
har förändrat förutsäningarna i grunden för många organisationer. Kontoren förblir
viktiga, men i en ny roll som mötesplats – en plats för kreativitet, teamkänsla och
innovation. Hälsa, välbeﬁnnande och hållbarhet står i fokus och det ställs allt större
krav på flexibilitet och service.
Trend 1:
En digital transformation
som påverkar allt
Trend
Den digitala transformationen förändrar vardagen i
grunden och påverkar varje individ, företag och tjänst.
Det ställer också helt nya krav på oss som fastighets-
ägare och stadsutvecklare. Med digitala tjänster kan
mycket skötas smidigare i allt från bilpool till beställning
av kringtjänster och avtalssignering. Digital teknik
öppnar för nya sä a leva och beteenden förändras.
Vi kan arbeta nästan varsomhelst - på resande fot,
i hemmet, i en kontorshubb eller på kontor. Vissa
arbetsuppgier sköts mer eektivt på distans och nya
kommunikationsvägar skapas. Resandet till och från
jobbet minskar samtidigt som vi ser nya utmaningar för
både företag och individer. Några saknar samvaron med
kollegor. Andra upplever en ökad stress och har svårt
med gränssäning mellan arbete och fritid. Lagandan,
innovationskraen och företagskulturen kan bli lidande.
Klart är dock a modern teknik kommer påverka hur
fastigheter byggs och hur lokaler används i framtiden.
WAW
Work Away from Work är vårt kontorshubbskon-
cept endast tillgängligt för våra kunder. Det är
enkelt a via vår app boka en arbetsplats på något
av våra WAW-kontor som idag ﬁnns i Arenastaden,
Stockholms innerstad och Hammarby Sjöstad.
16 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Framtidsspaning
Vår respons
Vi arbetar strukturerat med trygghets- och säkerhets-
frågor för a möta och stävja oro och sårbarhet hos
individer, företag och fastigheter. Vi utvecklar levande
stadsmiljöer med aktiviteter både dag- och kvällstid
för a bidra till trygga och upplevelsebaserade mötes-
platser. Vårt hållbarhetsarbete bedrivs på bred front
med målet a ur alla perspektiv förstå vad som gör en
stadsdel hållbar. Alla fastigheter är hållbarhetscertiﬁerade,
men vår ambition stannar inte där. Vi arbetar systematiskt
och målinriktat för a bidra till en hållbar stad. Vi borgar
för en bra arbetsmiljö, både på våra kontor och på annan
plats och underläar för våra egna medarbetare a ta
hand om sin fysiska och psykiska hälsa. En inställning vi
delar med många av våra kunder. Vi hoppas kunna
uppmuntra fler a tillsammans med oss sträva eer
samma höga mål och är stolta över a Europas mest
hälsosamma arbetsplats ﬁnns i vårt bestånd.
Nya behov ger
aärsmöjligheter
Trend 2:
Värderingar, välmående
och hållbarhet
Trend
De senaste åren har psykosocial hälsa och välbeﬁnnande
få alltmer uppmärksamhet. Hos den yngre generationen
är goda förutsäningar för e hälsosamt och balanserat
liv oa avgörande vid val av arbetsplats. En tilltänkt
arbetsgivares värderingar och hållbarhetsarbete är
också viktiga faktorer. FN:s klimatmål och Agenda 2030
har bidragit till högre hållbarhetskrav där ekonomiskt,
socialt och miljömässigt hållbara arbetsplatser är mer
eller mindre en självklarhet. Dessutom blir miljöerna
utanför kontoren allt viktigare. Omvärlden har inte bara
påverkats av pandemin utan också av klimatförändringar,
politiska spänningar och ökad polarisering som leder
till ökad oro.
17Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Framtidsspaning
Vår respons
Våra kunder anser a vi på Fabege är lyhörda och
lösningsorienterade enligt den feedback vi få. Det är
en viktig del i vårt arbetsä när vi hjälper våra kunder
a vid behov kunna öka eller minska ytan i sina lokaler.
För a möta eerfrågan på olika former av kontors-
lösningar erbjuder vi både våra kontorshubbar, så
kallade WAW-kontor, och mindre kontor där flera
hyresgäster delar faciliteter. Vi arbetar aktivt för a
förbära servicen för våra hyresgäster genom olika
kringtjänster. E exempel är våra projekt för a bidra till
hållbara transport- och logistiklösningar i stadsdelarna.
Vi utforskar kontinuerligt nya möjligheter kopplat till
delningsekonomin och kan med kunden i fokus öka
flexibiliteten i såväl avtal som erbjudanden och arbetssä.
Trend 3:
Behov av flexibilitet,
enkelhet och service
Trend
Det ställs allt större krav på en eektiv resursanvändning
och delningsekonomin leder till nya tankesä och tjänster.
Kontorsmarknaden ser en ökad eerfrågan på flexibla
kontor och paketerade tjänster. Kontorshubbar och
coworking är koncept som tagits fram för a ge företag
möjlighet a låta medarbetare checka in på arbets-
platsen vid behov eller dela faciliteter med andra
företag. Flexibilitet i avtal och lokalstorlek eerfrågas
allt oare. Det kan handla om kortare avtalstider eller
tidsbestämda optioner som gör det möjligt a öka
eller minska kontorsytan. För vissa företag är det både
araktivt, ibland till och med avgörande, med omedelbar
inflyning i fullt utrustade lokaler. Önskemål om kring-
tjänster som smidiga och läillgängliga logistik- och
transportlösningar blir allt vanligare.
Urban Services
Bolaget är e samarbete mellan oss, Catena och
Ragn-Sells för a skapa e lokalt hållbart logis-
tiknät där leveranser, returhantering och återvin-
ning hanteras i e gemensamt flöde till och från
Arenastaden. Målet är a kunna minska antalet
transporter för en renare och tryggare stadsdel.
18 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Framtidsspaning
Vår respons
Inför och under återgången till kontoren har dialogen
med våra kunder intensiﬁerats. Här ser vi en stor variation
både vad gäller process och förändrade behov. Vissa
företag behöver tid a hia nya förhållningssä i spåren
av pandemin, andra är tillbaka med i princip full styrka.
Oavse så har många medarbetare saknat den
kreativitet, utveckling och gemenskap som kontoren står
för. Kontoret är fortsa en viktig plats, om än i en ny roll.
Vi vill vara med och driva den utvecklingen framåt och
arbetar nära våra kunder med målet a erbjuda lösningar
som tillför värde till aärsverksamheten.
Med vår långa erfarenhet av kontorsutveckling ser
vi till helheten och kan stöa våra kunder genom hela
processen, från a optimera lokaler och implementera
ny teknik till e förändrat arbetssä. Vi inser a behoven
skiljer sig åt mellan olika kunder och a det inte ﬁnns
någon standardlösning som passar alla. Men en sak har
de flesta organisationer gemensamt: a medarbetarna
ska kunna utvecklas och trivas i en hälsosam, kreativ och
social arbetsmiljö. Det ska vara enkelt a ta sig till och
från arbetsplatsen och vardagspusslet måste fungera.
Trend 4:
Framtidens kontor ser
annorlunda ut
Trend
Det post-pandemiska arbetslivet kommer sannolikt se
annorlunda ut. Mycket talar för a verksamhetens art
och typ av aktivitet kommer bli alltmer styrande för var
arbetsuppgier genomförs. Tillsammans med högre
kostnadskrav kan dea leda till en växande eerfrågan
på mindre kontor. Men det kan samtidigt innebära
motsatsen med e större behov av ytor a mötas på där
kontoren blir samlingsplatser för kulturbyggande och
avstämningar. Det är enklare a samarbeta och bygga
teamkänsla i fysiska möten liksom a vara innovativ och
driva kreativa processer. Framtidens arbetsplats måste
erbjuda miljöer och sociala aktiviteter tillsammans med
organisatoriska fördelar som stärker företagskulturen,
leder till mer interaktion och flexibilitet samt inte minst
en bäre lönsamhet.
19Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Framtidsspaning
Med sina traditionellt långa bindningstider har kontors-
marknaden hiills varit relativt trögrörlig. I Stockholm har
utbudet under lång tid varit lågt och hyrorna har stadigt
klärat uppåt år eer år, en svit som dock bröts av
pandemin. Hacket i kurvan var tillfällig och i spåren av
många månaders hemarbete och något lägre eer-
frågan har hyresnivåerna återigen börjat stiga.
Högre hyresnivåer och ökat fokus på kvalitet
För vår del har de omförhandlingar som genomförts
under 2021 landat på en ökning av hyrorna med 11
procent. I e identiskt bestånd har hyresnivåerna, eer
a ha legat oförändrade jämfört mot året innan, börjat
stiga igen. Arbetet med större uthyrningar tar nu något
längre tid än tidigare samtidigt som vi ser en ökad
kvalitetsmedvetenhet hos intressenterna. En trend som
gynnar oss som kan erbjuda en portfölj med moderna
miljöcertiﬁerade fastigheter i araktiva områden.
Flexibilitet och tjänster eerfrågas
Eer en mindre nedgång under 2020 går antalet
sysselsaa inom kontorsbundna yrken i Stockholm upp
igen för a under 2021 landa på en nivå som tangerar
2019 eller strax däröver. Enligt prognos kommer vi se en
fortsa ökning de kommande åren. Även om det
post-pandemiska arbetslivet lär se annorlunda ut, inte
minst i Stockholm, kommer kontoret fortsa ha en viktig
roll. En del arbetsgivare ser ökat distansarbete som en
möjlighet a minska sin förhyrda yta, samtidigt som
andra signalerar a behovet av mer yta ökar i takt med
a kontoren mer fungerar som samlingsplatser.
Gemensamt för många arbetsgivare är a de är måna
om a tillhandahålla en araktiv arbetsmiljö för a locka
medarbetarna till kontoren. A skapa en campuskänsla
och miljö som stimulerar till möten och kreativitet.
Trenden går mot a lägga mer kra på innehåll och
kvalitet snarare än a fokusera på kvadratmeter per
anställd. Generellt ser kontorsmarknaden också en ökad
eerfrågan på flexibla kontor och paketerade tjänster.
Nya typer av konverteringar
En av orsakerna till a hyresnivåerna i Stockholm stigit
under en längre tid är a utbudet varit lågt. Förvisso har
det kontinuerligt byggts fler kontor, men vi har också se
e flertal större konverteringar till hotell och bostäder. En
trend som nu maats av, först för bostäder men också
för hotell se till a marknaden är mer mäad. Här är
påverkan från pandemin mer varaktig med e kraigt
minskat resande, inte minst i tjänsten.
En dynamisk
fastighetsmarknad
Stockholms kontorsmarknad har under många år varit hetast i Europa med e
lågt neoutbud och hyresnivåer som konstant pekat uppåt. Under pandemin
avstannade den positiva utvecklingen till viss del, men i takt med återgången
till kontoren har eerfrågan återigen tagit fart.
20 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stockholms fastighetsmarknad
Färre butiker och mer upplevelser
Svensk Handel spår a e-handeln kommer a fortsäa växa och
a inom tio år kommer mellan 30 och 40 procent av all detaljhandel
ske på nätet. Det skulle innebära a mellan 6 000 och 10 000 butiker
kan komma a försvinna till år 2030. Lokaler i boenvåningar
kommer då a behöva fyllas med andra publika verksamheter.
Framöver kommer vi sannolikt därför få se några av Stockholms
handelsplatser och köpcentrum konverteras till andra verksamheter
inom till exempel nöje och kultur eller oentlig service.
Alla fastighetsägare påverkas av den här utvecklingen och vi
har en tydlig strategi för de stadsdelar där vi är stora ägare. Vi tar
ansvar för helheten och där är Haga Norra e av de tydligaste
exemplen. Här bygger vi en helt ny stadsdel där vi lägger stor vikt
vid husens boenvåningar och ger plats för aktiviteter som är
araktiva både för boenden, arbetande och besökare. I samtliga
av våra områden arbetar vi målmedvetet med a stärka livet
mellan husen genom a skapa mötesplatser och bra service.
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
20212020201920182017201620152014201320122011
CBD Innerstaden Arenastaden Hammarby Sjöstad Solna/Sundbyberg
9 500 000
10 000 000
10 500 000
11 000 000
11 500 000
12 000 000
12 500 000
2006
2007
2008
2009
2010
201 1
2012
2013
2014
2015
2016
201 7
2018
2019
2020
2021
Kvm
2
4
6
8
10
12
14
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022p*
2023p*
200
250
300
350
400
450
500
550
600
Källa: Cushman & Wakeﬁeld Källa: Cushman & Wakeﬁeld
Källa: SCG och Catella
* Prognos för året
Kontorssysselsäning*
HyresutvecklingKontorsstock och vakans
Antal kontorsanställda i Stockholm
Kr/kvmKvm %
21Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stockholms fastighetsmarknad
Under de senaste åren har det varit en relativt sund
kontorsmarknad i Stockholm då det inte byggts så
mycket på spekulation. Hur ser ni på det framöver?
Anders Hansén: Jag har hyresgästperspektivet och som
hyresgäst tycker jag inte marknaden har varit så sund.
Den hyresuppgång vi se jämfört med andra städer
i Europa har varit exceptionell i Stockholm och i CBD
(central business district) framför allt. Vakanser i CBD
var innan pandemin 1,5-2 procent vilket gör a det blir
en svår marknad som hyresgäst. Men även svårt för
fastighetsägare a kunna möta kundernas förändrade
behov. Det blir svårt a flya om och följa en hyresgäst.
Tycker fortfarande a det är säljarens marknad för bra
produkter och jag ser a det kommer fortsäa vara så
framåt eersom det inte kommer byggas så mycket. En
skillnad nu från för e par år sedan är a då gick nästan
allt a hyra ut och nu är det en större dierentiering i
hyra och vakans mellan bra och dåliga produkter.
Anders Elvinsson: Det kommer vara stor skillnad mellan
bra och dåliga kontorsbyggnader, men också mellan bra
och dåliga delmarknader. Delmarknader som sticker ut
med e go serviceutbud, moderna kontorsbyggnader,
bra kommunikationer – områden som gör a jag som
anställd hellre åker in till jobbet än jobbar hemifrån
– kommer fortsa vara heta. Som arbetsgivare vill vi i
mångt och mycket a personalen ska vara på plats för
det bygger kultur och lag på e helt annat sä än när
personalen jobbar hemifrån. Så i de mer perifera lägena
där det är svårt a ta sig från exempelvis söder till norr
eller där du inte kan gå ut och ta en trevlig lunch, AW,
träna eller handla tror jag det kommer bli tuare. De
flesta delmarknader där det uppförts nya kontorsbygg-
nader de senaste åren och där det planeras a förtätas
yerligare uppfyller redan dessa krav. E exempel är
Arenastaden, men det ﬁnns yerligare exempel på
delmarknader som araherar hyresgäster så som
Hammarby Sjöstad och Marievik. I och med a de
uppfyller kraven för en araktiv stadsdel så bedömer jag
a de kommer gå fortsa väldigt starkt, precis som
Stockholm CBD.
Ser ni en trend i a retaillokaler kommer konver teras
till kontor i CBD för a öka kontorsutbudet?
Anders Hansén: Det ser jag inte som en så stor risk eller
möjlighet. Som arbetsgivare vill du, precis som Anders
var inne på, a personalen ska vilja komma in till kontoret
och då krävs det a kontoret är araktivt och oa
kanske inte retailytor lämpar sig så bra som kontor.
Retaillägen en trappa upp kan kanske i större utsträck-
ning bli kontor.
Anders Elvinsson: I och med a det tillkommande
utbudet av kontor i Stockholm CBD under de närmaste
åren är försvinnande litet och eerfrågan fortsa är god
så bedömer jag a vi kommer få yerligare retaillokaler
som konverteras till kontor.
Kommer vi se en konvertering av kontor till bostäder
i sämre förortslägen?
Anders Elvinsson: Jag tror a det är viktigt a blanda upp
kontorsmarknader som ligger lite o och i princip är
döda kvällstid. A rädda dem genom a skapa bostäder
i området eller flya bort kontoren helt och hållet från
dessa områden genom a både riva och konvertera för
a skapa bostäder.
”Skillnaden mellan bra och
dåliga produkter och delmark-
nader kommer bli tydligare.”
Stockholms kontors-
marknad fortsa stark
Pandemin till trots tror Anders Hansén, Head of Occupier på CBRE,
och Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory på
Cushman & Wakeﬁeld, a Stockholm de närmsta åren kommer ha
en positiv utveckling på kontorsmarknaden. Skillnaden mellan bra
och dåliga produkter och delmarknader kommer dock bli tydligare.
22 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stockholms fastighetsmarknad
Anders Elvinsson
Head of Valuation & Strategic Advisory
Cushman & Wakeﬁeld
Anders Hansén
Head of Advisory & Transaction Services Occupier
CBRE
Anders Hansén: Ja det ﬁnns områden som till exempel
Kista som skulle må bra av en uppblandning, men det
krävs relativt mycket för a konvertera. Kostnaden blir
väldigt hög.
Hur ser ni på yta och hyresnivåer post corona?
Anders Hansén: Det har blivit mer dierentierade hyror.
Kvaliteten på lokalen och delmarknadens araktivitet är
avgörande. I USA talas det om half the portfolio – twice
the experience. Upplevelsen var på tapeten även innan
pandemin, det vill säga a det ska ﬁnnas bra incitament
för a åka in till kontoret, men det har blivit än viktigare
nu. En del företag kommer dra ner antalet arbetsplatser
men oa behövs ändå samma storlek på lokalen.
Anders Elvinsson: Vikten av a ha en plats a samlas på
och utgå ifrån kommer fortsa a vara väldigt viktigt för
företag och deras framgång. Det kommer visa sig
dumsnålt a försöka spara pengar genom a få
medarbetare a arbeta ännu mer hemifrån. Lokalkost-
naderna är generellt se knappt en tiondel av lönekost-
naderna så bolagen borde behålla ytan och snarare
utforma kontoren så a de verkligen blir en araktiv
plats a vara på. Skapa möjligheter för flera olika typer
av möten och flexibla arbetsytor. Företag kommer
troligtvis a kommunicera a det är tillåtet a arbeta
hemifrån en till två dagar i veckan. Odla e tålamod
redan nu om du tänkt ta bilen till kontoret tisdag, onsdag
och torsdag när pandemin är över för du kommer inte
vara ensam på vägen. Dessa veckodagar kommer
kontoret vara i princip lika fullt av liv som innan pande-
min och kapaciteten a husera medarbetarna måste
bibehållas.
Anders Hansén: Tidigare var i sni runt 70 procent av
personalen på kontoret varje dag, men nu eer pande-
min är det snarare runt 50 procent. Problemet är a
företagen fortfarande har en topp mi i veckan och det
blir eer den kontoret behöver dimensioneras om det är
valfri för medarbetarna när de får vara på kontoret.
Hur ser ni på hyresnivåerna framåt i Stockholm?
Vilka områden kommer ha bäst utveckling?
Anders Elvinsson: Indexhöjningen i oktober på 2,8
procent tror jag kommer ge viss eekt på marknads-
hyrorna då företagen vänjer sig vid a betala en högre
hyra från 2022. Det kommer dock vara stora skillnader
mellan bra och dåliga lokaler och bra och dåliga
delmarknader. Bra lokaler i bra lägen kommer fortsa
vara eertraktat. Majoriteten av de kontorsbundna
företagen i Stockholm går fortsa starkt och lokal-
kostnaden är knappast deras största problem.
Anders Hansén: CBRE Researchs prognos för de
kommande fem åren är en sniökning på cirka fem
procent per år. I Europa förväntas endast London växa
mer när det kommer till hyresutveckling. Det som kan
krympas och besparas som en pandemieekt kommer
ätas upp av a den kontorsbaserade arbetskraen ökar.
Vi är helt enkelt fler och fler som behöver e kontor a
gå till och det är små möjligheter a kunna tillskapa nya
ytor i centrala Stockholm.
Kommer någon sektor a vara extra stark
och ta upp mycket yta?
Anders Hansén: IT, Tech, start ups och gaming.
Vi är extremt starka inom de områdena i Stockholm.
Det är delvis det som gort a hyrorna har dragit i väg
i Stockholm då vi har många sådana bolag som växer
extremt mycket. Dessa bolag är beroende av a rekrytera
de bästa och då behöver de sia i bra lägen och är villiga
a betala det som krävs för a ha kontor där.
Kommer Stockholm fortsa vara he?
Anders Hansén: Ja absolut.
Anders Elvinsson: Stockholm är idag Nordens huvudstad
och jag tror a Stockholm fortsa kommer vara en stark
marknad över tid. Men det ﬁnns orosmoln och det är till
exempel a det är svårt a hia bostad och infrastruktu-
ren norr till söder är inte optimal och då kan det ﬁnnas
andra städer som kan lämpa sig bäre för utländska
aktörer a etablera kontor i. Så det bygger på a Sverige
fortsäer a producera talanger och a det fortsa är
araktivt för talanger a stanna kvar eller flya hit.
”Odla e tålamod redan nu
om du tänkt ta bilen till
kontoret tisdag, onsdag och
torsdag när pandemin är över
för du kommer inte vara
ensam på vägen.”
23Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stockholms fastighetsmarknad
Charloe Liliegren, Chef Stads- och Fastighetsutveckling
”Genom förvärvet av SHH kan vi nu ta e helhetsansvar över
våra stadsdelar och skapa än mer araktiva områden.”
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholms innerstad och
nummer e på kontorsmarknaden i våra övriga sex områden. Vi står
stadigt i vårt ursprung med fokus på kommersiella fastigheter och
vi har i år tagit ännu e steg i vår stadsutvecklingsstrategi via vårt
förvärv av SHH Bostad, e fastighetsutvecklingsbolag inriktat på
bostäder och samhällsfastigheter.
Vi ska skapa levande stadsdelar
Med förvärvet, i kombination med vår övriga portfölj, får vi större
möjlighet a gå längre i utvecklingskedjan vad gäller bostäder. Vi
kan ta e störra ansvar för utvecklingen och uppförande även av
bostäderna i våra stadsdelar. Det leder till fler människor i rörelse
under fler av dygnets timmar. En stadsdel med liv och rörelse under
större delen av dygnet ger ökat underlag för service, ökad trygghet
och en araktivare miljö.
Vi investerar också i livet mellan husen och tar ansvar för a detﬁnns
tillgång till både grönområden, restauranger och service. Vi arbetar
Stadsutveckling
Genom vår stadsutveckling är vi på Fabege med och påverkar samhälls-
utvecklingen i de stadsdelar där vi har vårt fokus och ägande. Här har vi
möjlighet a ta ansvar för helheten och genom a arbeta långsiktigt och
hållbart kan vi skapa bra förutsäningar för såväl boende, arbetande som
besökare. Vårt engagemang sträcker sig bortom de enskilda huset. Det
omfaar platsen, innehållet, miljön och framför allt människan.
24 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling
Vi investerar också i livet mellan husen och tar ansvar för a det
ﬁnns tillgång till både grönområden, restauranger och service.
Vi arbetar aktivt med sociala hållbarhetsfrågor. E exempel är
Pep Parkerna som vi byggt i Solna i samarbete med Generation Pep
i sye a inspirera till lek och rörelse i vardagen.
Vi är också engagerade i såväl Läxhjälpen som TalangAkademin
i Flemingsberg liksom e flertal andra värdeskapande samarbeten.
Vi har en tydlig strategi för vår fastighetsportfölj med e bestånd
samlat i kluster som via våra araktiva lägen knyter ihop Stockholm
från Arenastaden i norr till Flemingsberg i söder. Alla våra områden
är och kommer a bli allt viktigare knutpunkter för framförallt
spårbunden traﬁk. Det möjliggör för våra kunder a vara en del
av hela den regionala arbetsmarknaden.
Vi arbetar långsiktigt och är delaktiga i hela utvecklingsprocessen
– från planering via projekt till förvaltning – vilket Haga Norra är e
tydligt exempel på. Här utvecklar vi en hel stadsdel från grunden, en
grön oas med det pulserande citylivet inpå knuten. Vi kan ställa tua
energi- och klimatmål redan från start som exempelvis a våra
byggnader i Haga Norra delvis kommer byggas av återvunnet material.
Vi ska minska vårt klimatavtryck i varje led
A den globala uppvärmningen är en av vår tids största utmaningar
blev ännu tydligare via den senaste IPCC-rapporten som kom
i augusti 2021. Som stor fastighetsägare har vi både en skyldighet
och en möjlighet a minska vårt klimatavtryck i alla led, inklusive
indirekta koldioxidutsläpp i projektutvecklingen. Vi arbetar aktivt
med a eektivisera energianvändningen och öka användningen
av förnybar energi.
För a kvalitetssäkra en hållbar utveckling använder vi oa
metodiken Citylab vid stadsutveckling och certiﬁerar alltid våra
fastigheter enligt BREEAM. Systemen stödjer oss i arbetet med
FN:s 17 globala hållbarhetsmål.
Med lång-
siktighet
och kunden
i fokus
bygger vi
Stockholm
25Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling
Våra områden
Vi ﬁnns på e begränsat antal delmarknader i Stockholm och är största
fastighetsägare i samtliga områden, förutom i innerstaden. Det gör a vi kan
ta e helhets ansvar för områdena  inte bara för husen utan även för livet
mellan husen och satsa stort på social hållbarhet.
Fortsa stor eerfrågan på dynamisk marknad
Det är en självklarhet för oss a vara en del av Stockholms
he eerfrågade fastighetsmarknad med möjlighet a
erbjuda lokaler båda innanför och strax utanför tullarna.
I innerstaden är eerfrågan på kontorslokaler konstant
och intresset sprider sig till närliggande stadsdelar som
till exempel Hammarby Sjöstad.
Om några år, med den blå tunnelbanelinjen fullt utbyggd,
tar resan från city till Sjöstaden fyra minuter. Här expanderar
vi och våra markanvisningar är betydande. I innerstaden
kan vi genom a förädla våra äldre fastigheter möta våra
kunders behov av större flexibilitet samt via en omfaande
nybyggnation erbjuda en växande portfölj.
Solna
Stockholm
Tre stadsdelar under utveckling
Med nationalarenan i fotboll, universitetssjukhus med
världsledande forskning och Skandinaviens största galleria är
Solna en av Stockholms mest dynamiska kommuner. Vi ﬁnns
främst i stadsdelarna Arenastaden, Solna Business Park och
Haga Norra - tre starka varumärken med sin egen särprägel.
Arenastaden är redan idag e framgångsrikt stadsutveck-
lingsprojekt, men det betyder inte a vi har slagit av på takten.
Här kommer vi a bygga bostäder, men också utveckla fler
kontor. I Solna Business Park ska kontorsytorna fördubblas
inom en tioårsperiod och e stort antal lägenheter byggas.
I Haga Norra har vi kommit en bra bit på väg a utveckla
en hel stadsdel från grunden.
Innerstaden
Arenastaden, Haga Norra,
Solna Business Park
Hammarby Sjöstad
Avkastningskrav
Avkastningskrav
Avkastningskrav
Största fastighetsägarna (kvm)*
Största fastighetsägarna (kvm)*
3
1
1
Vår position på
kontorsmarknaden
Vår position på
kontorsmarknaden
Vår position på
kontorsmarknaden
Fabege
Övriga
Skanska
Balder
Atrium Ljungberg
Vasakronan
0 20 000 40 000
80 00060 000
Vasakronan
AMF
Fabege
AFA
Skandia Fastigheter
Specialfastigheter
SEB
Statens Fastighetsverk
Hufvudstaden
Humlegården
0 200 000 400 000 600 000
Största fastighetsägarna
Solna/Sundbyberg (kvm)*
0 50 000 100 000
200 000 250 000150 000
Övriga
Klövern
Skandia Fastigheter
Fastpartner
Humlegården
Vasakronan
Fabege
*Källa: Cushman & Wakeﬁeld
2017 2018 2019 2020 2021
%
3,0
3,4
3,8
4,2
4,6
5,0
3,0
3,4
3,8
4,2
4,6
5,0
2017 2018 2019 2020 2021
%
3,0
3,4
3,8
4,2
4,6
5,0
2017 2018 2019 2020 2021
%
Vasakronan
AMF
Fabege
AFA
Skandia Fastigheter
Specialfastigheter
SEB
Statens Fastighetsverk
Hufvudstaden
Humlegården
Fabege
Övriga
Skanska
Balder
Atrium Ljungberg
Vasakronan
Fabege
Humlegården
Vasakronan
Övriga
Fastpartner
Skandia Fastigheter
Klövern
26 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling
Solna
Business Park
Arenastaden
Stockholms
Innerstad
Hammarby
Sjöstad
Flemingsberg
Haga Norra
Flemingsberg
E område i stark tillväxt
I Flemingsberg är e ny näringslivskluster på väg a växa fram.
Förutom a vi har tecknat avtal med Kungliga Dramatiska Teatern,
Kungliga Operan och Alfa Laval har vi också Huddinge kommuns
uppdrag a påbörja detaljplanen för en ny stadskärna. Den
regionala obalansen mellan Stockholms norra och södra delar är på
väg a jämnas ut och vi är stolta över a vara en del av Sveriges
kanske viktigaste stadsutvecklingsprojekt. Flemingsberg är redan
idag, med bland annat Karolinska Institutet och Södertörns högskola
i spetsen, en viktig mötesplats för innovationer, samverkan och
hållbarhet. Under de närmaste åren kommer vi a utveckla e större
antal nya kontor samt bostäder i området.
540 Tkvm
Våra totala byggräer i
Flemingsberg, fördelat på
268 000 kvm kontor och
272 000 kvm bostäder
27StadsutvecklingFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021
Stockholm
Innerstaden
Kontorsmarknaden i Stockholms innerstad
lyckas år eer år behålla sin araktionskra och
den är fortfarande störst i Norden. Vi är stolta
över a vara en av de största fastighetsägarna
på marknaden som vi känner väl och ständigt
förnyar och utvecklar tillsammans med staden.
28 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling
Viktigt a ﬁnnas i
händelsernas centrum
Med e utpräglat Stockholmsfokus är det en självklarhet för oss
a äga araktiva fastigheter i Stockholms innerstad. Det är här nya
trender föds, hyresnivåerna är höga, vakanserna få och kassaflödet
stabilt. Det är även en fördel a kunna erbjuda lokaler både innanför
och utanför tullarna till potentiella kunder.
Vårt bestånd i innerstaden svarar för 37 procent av vårt fastig-
hetsvärde. Det är sällan objekt kommer ut på marknaden och det
ﬁnns en konstant eerfrågan på väl belägna objekt. Men även en
robust marknad kräver anpassningar och lyhördhet inför nya tiders
arbetssä och kundernas förändrade behov.
Värdehöjande investeringar
I vår portfölj ingår flera äldre byggnader på Norrmalm, Östermalm
och Kungsholmen, men vårt bestånd präglas främst av moderna
kontor och butiker runt Kungsgatan och Droninggatan.
Under året har vi påbörjat projektering och rivningsarbeten
i Bocken 39 på Kungsgatan 9. E förädlingsprojekt som kommer
tillföra värde, både för hyresgästen Convendum och för oss. I juli
2022 flyar de in i en fastighet präglad av nordisk klassicism. De
7400 kvadratmetrarna kommer hysa coworking-ytor, hybridkontor
och premiumkontor samt e café. Gym ﬁnns redan i huset. Dea
är Convendums största etablering hiills och vår investering
beräknas till 200 miljoner kronor. Utöver dea flaggskepp tecknade
Convendum avtal om a öppna yerligare en arena för coworking
hos oss i Regeringskvarteren, nämligen på Droninggatan 29.
Tillträde sker i juni 2023.
I beståndet ﬁnns också kvarteret Glädjen 12 vid Stadshagen som
byggs om till e ny modernt kontor. I juni flyade Electrolux
Professionals in med huvudkontor, showroom och demonstra-
tionskök och under sommaren tecknades e sjuårigt avtal med
Elgiganten om 2300 kvadratmeter. Inflyning är i september 2022
och vi räknar med a investera totalt 177 miljoner kronor.
Ovanlig möjlighet till nyproduktion
Tack vare vår markanvisning vid Sveaplan får vi framöver en
enastående möjlighet till nyproduktion i innerstaden. Totalt handlar
det om 9000 kvadratmeter kontor. Vi äger sedan tidigare välkända
Wenner-Gren Center samt tre andra fastigheter på Sveavägen.
Det betyder a vi på sikt kan vara med och skapa en förlängning
av innerstaden mot Solna.
En araktiv stadsmiljö skapas av de människor som vistas i och
befolkar den och det behövs goda förutsäningar för möten i det
oentliga rummet. I innerstaden är vi involverade i flera spännande
utvecklingsprojekt tillsammans med e flertal andra aktörer.
E exempel är den framtida förvandlingen av Gamla Brogatan,
inspirerad av Carnaby Street i London.
Oskar Sköld, marknadsområdeschef
”Transaktionsmarknaden och hyresmarknaden visar a
Stockholms innerstad behåller sin starka araktionskra och
ställning som Nordens ledande fastighetsmarknad.”
31 Mdkr
Fastighetsvärde
323 Tkvm
Uthyrningsbar yta
27 st
Antal fastigheter
Potentiella byggstarter kontor
2024
0 kvm
2022
0 kvm
2024
0 kvm
2023
0 kvm
2023
0 kvm
2025
48 000 kvm
2025
6 000 kvm
2022
0 kvm
Potentiella byggstarter bostäder
29Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling
Stockholm
Hammarby Sjöstad
Det har hunnit gå 30 år sedan Stockholms
stad på allvar började planera för bostäder
och kontor i det gamla industriområdet vid
Hammarby sjö. Någon OS-by blev det aldrig,
men väl en plats som sjuder av entreprenörs-
anda och kreativitet och där hållbarhet säs i
främsta rummet.
30 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling
Under de närmaste åren kommer vi expandera i och yerligare
utveckla Hammarby Sjöstad. Och vi är inte ensamma. Det ﬁnns en
stor potential för fortsa exploatering i området. Eerfrågan är stor
på såväl nya kontor som på fler bostäder. Hammarby Sjöstad är en
levande stadsdel där närheten till vanet, den dynamiska miljön och
bra förbindelser lockar allt fler företag.
E araktivt område och läge
Det är många företag och människor som slagit sig ner och trivs
i området. Moderna byggnader som samsas med äldre förädlade
industrifastigheter där gatubredd och hushöjder inspirerats av den
klassiska innerstadens mönster ger området en alldeles egen
atmosfär. Det ﬁnns go om restauranger, flera skolor och servicen
är väl utbyggd. Tack vare närheten till Nackareservatet, Hammarby-
backen och Eriksdalsbadet ﬁnns rekreation, motion och naturupp-
levelser inpå knuten.
Redan idag går det snabbt och enkelt a ta sig till och från
Hammarby Sjöstad via buss, tvärbana eller med pendelbåten som
går till Nybrokajen och Södermalm. När arbetet med a förlänga
tunnelbanans blå linje till Nacka är klart, kommer området bli än
mer araktivt då det blir möjligt a ta sig till Hammarby Sjöstad
från T-centralen på fyra minuter samtidigt som det blir smidigare
a ta sig mellan Hammarby Sjöstad och Stockholms södra och
östra delar.
Fastigheter med det lilla extra
Flera av Hammarby Sjöstads landmärken ingår i vårt bestånd så
som Luma som är en av funktionalismens viktigaste byggnader
i Stockholm där bland annat Carnegiebryggeriet är inhyst och
Trikåfabriken 9 där påbyggnaden i trä rymmer toppmoderna kontor.
Med förra årets förvärv av fastigheten Påsen 1 kan vi dessutom
fortsäa möta eerfrågan på kontor med en alldeles egen prägel,
här i form av en industribyggnad med höga grundkvalitéer.
Under åren har områdets arkitektur prisats och Hammarby
Sjöstad blev tidigt e internationellt riktmärke när det kommer
till hållbara städer. Stockholms stad har genom åren ställt hårda
miljökrav på byggnader, tekniska installationer och traﬁkmiljön.
Stadsdelen ﬁck redan från start både e eget miljöprogram och
e eget kretslopp.
Stärkt position med nya markanvisningar
Tack vare en växande portfölj och betydande markanvisningar
kommer vi tillsammans med Stockholms stad och andra aktörer,
vara med och påverka stadsutvecklingen i Hammarby Sjöstad under
lång tid framöver. Hösten 2020 kom vi överens med Stockholms
stad om markanvisningar på Korphoppet 5 och i augusti 2021 för
Korphoppet 6 och Korphoppet 7. Alla tre fastigheter ingår i det
pågående detaljplanearbetet för området Sjöstadshöjden som ska
knyta ihop Hammarby Sjöstad med Hammarbyhöjden. Här ska e
ny stadsrum växa fram med bostäder, kontor, hotell och torg.
Byggräernas storlek slås fast under planarbetet, men bedöms bli
cirka 55 000 kvadratmeter.
8,1 Mdkr
Fastighetsvärde
136 Tkvm
Uthyrningsbar yta
11 st
Antal fastigheter
Potentiella byggstarter kontor
2024
27 000 kvm
2022
13 000 kvm
2024
0 kvm
2023
21 500 kvm
2023
0 kvm
2025
0 kvm
2025
0 kvm
2022
0 kvm
Potentiella byggstarter bostäder
Per Tyrén, marknadsområdeschef
”Genom förvärv kan vi fortsäa utveckla
Hammarby Sjöstad, vilket gör a det på sikt kommer
bli en naturlig förlängning av innerstaden.”
Eertraktad stadsdel
fortsäer a växa
31Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling
Solna
Arenastaden
Arenastaden är inte bara en av Stockholms
mest araktiva stadsdelar, utan också
e framgångsrikt stadsutvecklingsprojekt.
Bostadsbyggandet börjar ta form, fler
kontor ska färdigställas, ännu e hotell
har välkomnat sina första gäster och de
14 miljoner besökarna årligen ska bli fler.
32 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling
På mindre än tio år har e slitet industriområde förvandlats till en
hub för aärer, nöjen och shopping. Tempot är fortsa högt och
det redan väletablerade varumärket Arenastaden kommer a
fyllas med ännu fler värden. Under året invigdes House of Choice,
Skandinaviens första nollenergi-hotell som även utnämndes till årets
BREEAM-byggnad av Sweden Green Building Council. Med sina
2400 kvadratmeter solceller på fasad och tak är hotellet världens
mest solcellstäta. Dessutom försörjs byggnaden med kyla och
värme från värmepumpar som laddar och hämtar energi från
borrhålslager.
På god väg mot blandstaden
Fler bostäder är planlagda med målet a skapa en blandstad med
mycket aktivitet även eer arbetstid. Detaljplanearbetet pågår för
fullt för kvarteren Kairo och Farao vid Solna stations södra entré och
den framtida tunnelbanestationen. Med målsäningen om en
förbärad stationsmiljö kommer helt nya omgivningar ta form.
Gatukorsningar kommer breddas, husens höjd liksom deras fasader
och kulörer varieras. Totalt handlar det om 15000 kvadratmeter
bostäder och 76000 kvadratmeter kontor. Sedan tidigare ﬁnns även
planlagda byggräer för bostäder och kontor utmed Dalvägen.
Arenastaden lockar allt fler mindre företag
Genom a tillföra fler bostäder blir området mer robust och
diversiﬁerat. Fler och fler mindre och medelstora kunder söker sig
hit i takt med a marknaden blir mer mogen och utbudet av kontors-
lösningar mer varierat. Det är få stadsdelar som kan erbjuda e
liknande serviceutbud med Nordens största shoppingcentrum
och en nationalarena nästgårds. Med sin närhet till Råstasjön och
Hagaparken är det nära till naturupplevelser och enkelt a ge sig
ut på en joggingrunda eller lunchpromenad. I Arenastaden och
Huvudsta ﬁnns också de uppskaade Pep Parkerna vars sye är
a inspirera till lek och rörelse i vardagen.
Under första kvartalet 2022 kommer fastigheten Poolen 1
färdigställas. Av totalt 28000 kvadratmeter är merparten redan
uthyrt till Tietoevry. I huset ﬁnns, utöver kontor, restaurang och
yogastudio även Solna stads nya simhall. Vår investering bedöms
sluta på drygt 1miljard kronor.
Taxonomi-anpassat lån och hållbarhet i fokus
Som första bolag i Norden tecknade vi i juni e taxonomi anpassat
lån med säkerhet i fastigheten Signalen 3, ICA:s huvudkontor.
För a uppnå kraven för e taxonomilån har vi genomfört en
omfaande analys kring eventuella risker för fastigheten utifrån
pågående klimatförändringar. Det innebär materiella klimatresiliens-
risker såsom översvämningar, markerosion, värmelaster och kraiga
väderfenomen som stormar. Därutöver har fastigheten utrustats
med e system för fastighetsautomation och fastighetsstyrning
samt erhållit en energideklaration på nivå A, vilket endast 1,2 procent
av kontorslokalerna i Sverige hade uppnå vid utgången av 2021.
Potentiella byggstarter kontor
2024
11 000 kvm
2024
11 000 kvm
2023
43 000 kvm
2023
15 000 kvm
2025
45 000 kvm
2025
17 000 kvm
2022
15 000 kvm
2022
27 000 kvm
Potentiella byggstarter bostäder
Sanel Hasic, marknadsområdeschef
”Vi står inför en spännande tid i Arenastaden och är bara
halvvägs. Vi planerar a starta flera bostadsprojekt som
kommer göra området ännu mer araktivt och levande.”
21,6 Mdkr
Fastighetsvärde
335 Tkvm
Uthyrningsbar yta
26 st
Antal fastigheter
E stadsutvecklingsprojekt
som inte slår av på takten
33Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling
Solna
Haga Norra
I Haga Norra växer en unik stadsdel fram.
Inte bara för a den knyter ihop Stockholms
innerstad med Arenastaden utan också för
dess atmosfär. Området kommer kantas av
tidlös arkitektur som flirtar med den industriella
känslan med stora spröjsade fönster, tidlöst
material och återbrukat tegel med patina.
Här får gatu livet ta plats, gärna dygnet runt.
34 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling
Vi bygger stadsdelen Haga Norra från grunden. E stadsutvecklings-
projekt med stark miljöproﬁl där arkitekturen fångar det bästa från
sekelskiet, men i modern tappning. Där flexibiliten är bärande i
samtliga projekt. Under början av 2021 tog projektet form på allvar
när vårt allra första hus blev inflyningsklart.
Bilia först på plats
Första hyresgäst i området var Bilia med si kontor och toppmoderna
showroom. E drygt halvår senare flyade bostadsräsinnehavarna
in i de 115 lägenheter som utgör första etappen av tre i det lägenhets-
projekt vi har utvecklat i e Joint Venture med Brabo. Totalt blir det
418 lägenheter i denna etapp. Större delen av lägenheterna är
redan sålda.
I november påbörjades nästa skede med uppförandet av vårt
första kontorskvarter som omfaar 26700 kvadratmeter kommersi-
ella lokaler fördelat på åa våningar. Här kan vi erbjuda hela huset till
en enda hyresgäst. Alternativt låta så många som åa företag dela
på e våningsplan. Huset står klart i början av 2024.
Nästa steg omfaar cirka 20000 kvadratmeter kontor med möjlig
inflyning 2025. Den totala investeringen för första kontorskvarteret
beräknas till 1,4 miljarder kronor inklusive förberedande markarbeten
för bland annat framtida anläggning av parker och torg.
Satsar på boenvåningarna
Vi lägger stor vikt vid utformningen av husens boenvåningar
i området. Här möter det bästa från sekelskiets tidlösa arkitektur
dagens arkitektur för a skapa en levande och araktiv miljö.
Den nya omsorgsfullt utformade huvudgatan kommer ge plats åt
gatu handel, aktivitetsytor och uteserveringar. Det första kontors-
kvarterets entréplan blir på 2000 kvadratmeter med plats för
såväl restauranger som gym och cykelgarage.
Energi- och klimatmålen är högt ställda för Haga Norra. Våra
fastigheter kommer delvis byggas av återvunnet material, ha en
klimatsmart uppvärmning och taken förses med både solceller
och sedum. Med sin närhet till Wijnbladsparken och med alla
grönskande gator och torg kommer Haga Norra när det är färdig-
byggt vara en plats som Stockholm tidigare saknat. En grön oas
med det pulserande citylivet alldeles runt knuten.
Potentiella byggstarter kontor
2024
0 kvm
2024
20 000 kvm
2023
22 000 kvm
2023
32 000 kvm
2025
0 kvm
2025
5 000 kvm
2022
32 000 kvm
2022
0 kvm
Potentiella byggstarter bostäder
Ali Ranji, chef produktion stadsdel
”Energi- och klimatmålen är högt ställda för stadsdelen. Våra
fastigheter kommer delvis byggas av återvunnet material och
stadsdelen har en klimatsmart uppvärmning.”
3,1 Mdkr
Fastighetsvärde
23 Tkvm
Uthyrningsbar yta
3 st
Antal fastigheter
En araktiv stadsdel med
egen prägel börjar ta form
35Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling
Solna
Solna Business Park
Redan på 1950-talet ansågs området vara
araktivt tack vare sin närhet till järnvägen.
Idag huserar några av Sveriges största
varumärken i Solna Business Park och
omvandlingen från e bra kontorsområde
till en modern stadsmiljö är i full gång.
36 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling
Solna Business Park ligger i Stockholms bästa kommunikationsläge
näst eer Stockholms central. Vi är den största fastighetsägaren
och är nu redo a ta nästa steg och göra verklighet av vår vision för
området. Inom loppet av en dryg tioårsperiod ska kontorsytorna
fördubblas, e stort antal lägenheter byggas, parker rustas upp och
cykelbanor och promenadstråk anläggas.
I mars tecknade vi tillsammans med Skanska e markanvisnings-
avtal omfaande cirka 150 000 kvadratmeter mark som sträcker sig
från Solna Business Park och in i Huvudsta. Här planeras för en
omfaande stadsutveckling i samband med a Mälarbanan byggs
ut och delar av järnvägen läggs i en tunnel. För vår del handlar det
om 52 000 kvadratmeter kontorslokaler och 10 000 kvadratmeter
bostäder. Köpeskillingen uppgår till cirka 900 miljoner kronor som
kommer a erläggas till Solna stad i takt med a de nya stads-
kvarteren uppförs.
Flyad pendeltågsstation möjliggör expansion
Vi har dessutom sedan tidigare en principöverenskommelse med
Solna stad både om kommande förvärv och projektutveckling av
e flertal fastigheter. När pendeltågsstationen i Sundbyberg grävs
ner och flyar söderut hamnar en av uppgångarna i Solna Business
Park. Här, i anslutning till den nya stationsuppgången, kommer e
flertal byggprojekt a initieras. Först ut är Sliparen 1, e 25 000
kvadratmeter stort kontorshus med möjlig projektstart under 2022.
Dessutom är e flertal andra ombyggnadsprojekt i gång och
detaljplaner börjar vinna laga kra, bland annat för en första etapp
med bostäder omfaande cirka 300 lägenheter.
Det ﬁnns flera skäl till a Solna Business Park har goda förutsä-
ningar a utvecklas till en urban stadsdel. T-centralen är bara sju
minuter bort med pendeltåget, området har en arkitektur med
bibehållen industrikaraktär som kommer blandas upp med ny
spännande internationell arkitektur samt kontrasten mellan bolag,
myndigheter, kultur och bostäder kommer skapa en dynamisk
atmosfär. Dessutom ﬁnns flera restauranger, två hotell, utmärkta
möjligheter a motionera och bra shopping inom räckhåll. Med
tanke på alla stora förändringar kommer vi se till a området förblir
araktivt under hela processen så a nuvarande hyresgäster
fortsäer a trivas.
Ny park invigd
Under året invigdes en helt ny aktivitetspark baserad på FNs agenda
2030 och de globala hållbarhetsmålen. Under sommaren visade
ännu en konstnär upp sina verk på Street Gallery – en konstutställ-
ning i gatumiljö som bjuder på överraskande innehåll.
Potentiella byggstarter kontor
2024
14 000 kvm
2024
0 kvm
2023
28 000 kvm
2023
30 000 kvm
2025
0 kvm
2025
45 000 kvm
2022
65 000 kvm
2022
0 kvm
Potentiella byggstarter bostäder
Susanna Elvsén, marknadsområdeschef
”Målet är a förvandla Solna Business Park till en mer
levande stadsdel med en större mix av bostäder,
kontor och service.”
9,7 Mdkr
Fastighetsvärde
218 Tkvm
Uthyrningsbar yta
10 st
Antal fastigheter
Från kontorsområde till
modern stadsmiljö
37Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling
Huddinge
Flemingsberg
Med hela människan i centrum växer den nya
tidens Flemingsberg fram. Här skapas inte bara
en araktiv stadsdel med internationell prägel
utan också förutsäningar för integration och
hållbarhet.
38 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling
Väletablerade institutioner som Karolinska Institutet och Södertörns
högskola tillsammans med goda kommunikationer och politisk vilja
har lagt grunden för a utveckla området. Redan idag är avtal
tecknat med tre starka varumärken som kommer a flya till
Flemingsberg i form av Kungliga Operan, Kungliga Dramatiska
Teatern samt Alfa Laval.
E av Sveriges viktigaste stadsutvecklingsprojekt
I början av året tecknades e markanvisningsavtal med Huddinge
kommun om a möjliggöra cirka 225 000 kvadratmeter byggräer
varav 195 000 kvadratmeter blir kommersiella ytor och resterande
30 000 kvadratmeter blir bostäder. Vi har i samband med dea få
kommunens uppdrag a påbörja detaljplanen för den nya stads-
kärnan, vilket innebär ännu en milstolpe i Sveriges största och
kanske viktigaste stadsutvecklingsprojekt.
Som följd av en successiv etablering av e näringslivskluster
växer behovet av handel, utökad service och fler bostäder. Vilket
i sin tur påskyndar den sociala utvecklingen. På sikt kommer
Flemingsberg bidra till a jämna ut den regionala obalansen mellan
Stockholms norra och södra delar.
Välrenommerade och långsiktiga hyresgäster
Under 2020 förvärvade vi den centralt belägna fastigheten
Regulatorn 2 och vi tecknade vårt första stora hyresavtal med
Kungliga Operan och Kungliga Dramatiska Teatern för deras ateljéer,
verkstäder och repetitionssalar. I juni vann detaljplanen laga kra.
Första spadtaget togs i februari 2022 och beräknad inflyning
är i juni 2024.
Nästa stora hyresgäst som valt Flemingsberg och oss är
Alfa Laval. Med sina drygt 20 000 kvadratmeter är det 2021 års
största kontorsuthyrning i Sverige. Avtalet löper på 22 år och när
de cirka 700 medarbetarna flyar in 2025 är det 60 år sedan denna
verksamhet bye adress senast. Vår investering beräknas uppgå till
740 miljoner kronor exklusive markförvärv.
E större ansvar för stadsutveckling
Flemingsberg är redan på god väg a bli nästa stora mötesplats
för innovationer, samverkan och hållbar utveckling. Vårt engage-
mang sträcker sig bortom förvärv, detaljplaner och avtal. Vi arbetar
aktivt med sociala hållbarhetsfrågor och har bland annat inle
samarbeten med både stielsen Läxhjälpen i Flemingsberg och
med TalangAkademin i sye a fler elever ska uppnå gymnasie-
kompetens samt a det skapas fler praktikplatser och jobb.
Vi har startat BID Flemingsberg (Business Improvement District)
för a utveckla området med fokus på platsutveckling, utemiljö
och social hållbarhet.
Boende i området idag kommer a involveras i den framtida
stadsutvecklingen. Som en naturlig del av utvecklingen i Flemingsberg
ingår a minska barriärer mellan Flemingsbergs olika områden och
stärka kopplingarna mellan och inom de olika delarna. Stadscentrum
ska utgöra navet i Flemingsberg och där planeras det bland annat
för mötesplatser och e ny resecentrum. Dessa är viktiga delar för
a kunna förverkliga visionen om e stort antal boende, arbetande
och besökare i området. Vi deltar tillsammans med Huddinge
kommun och Södertörns högskola i e forskningsprojekt för
området ﬁnansierat av Vinnova, vars målsäning är a skapa en
inkluderande stadsmiljö.
Potentiella byggstarter kontor
2024
30 000 kvm
2024
0 kvm
2023
0 kvm
2023
0 kvm
2025
20 000 kvm
2025
15 000 kvm
2022
22 000 kvm
2022
15 000 kvm
Potentiella byggstarter bostäder
Therese Friedman, Marknadsområdeschef
”Under året har vi tagit stora steg framåt i det som
är e av Sveriges största utvecklingsprojekt genom
nya markanvisningsavtal och kundkontrakt.”
1,9 Mdkr
Fastighetsvärde
69 Tkvm
Uthyrningsbar yta
6 st
Antal fastigheter
Här växer den nya
tidens samhälle fram
39Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling
Vi expan derar
på bostads-
marknaden
I oktober förvärvade vi SHH Bostad. E viktigt led i strategin a
optimera och förädla värdet på vår portfölj med bostadsbyggräer.
Med förvärvet följer e flertal väl placerade byggräer tillsammans
med värdefull kompetens genom en organisation med genom-
förandekra inom bostäder och samhällsfastigheter.
E förvärv för framtiden
SHH Bostad är e fastighetsutvecklingsbolag som sedan 2010
färdigställt över 40 fastighetsprojekt, både hyresräer och bostads-
räer, men även vård- och omsorgsboenden och skolor. Med SHH
Bostad som helägt doerbolag tar vi e mer långtgående ansvar
som stadsutvecklare i Storstockholm. Dessutom får vi tillgång till en
större pale av projekt som vi kan driva i egen regi. Vi förstärker
därmed våra möjligheter a skapa bra förutsäningar för en levande
och araktiv stadsdel för såväl arbetande, boende som besökare.
Bra komplement till byggräsportföljen
Av SHH Bostads 200 000 kvadratmeter bostadsbyggräer ﬁnns
cirka två tredjedelar i Storstockholm. Det ger e bra komplement till
vår redan beﬁntliga portfölj med över 500 000 kvadratmeter i
framför allt Solna och Flemingsberg. Med dedikerad kompetens och
erfarenhet inom bostadsutveckling kan vi fortsäa a skapa en
blandad bebyggelse i våra stadsdelar. Det leder i sin tur till fler
människor i rörelse och ökad trygghet. SHH Bostads övriga projekt
är belägna i starkt växande regionstäder i Sverige.
På så sä kompleerar portföljerna varandra väl, så väl geograﬁskt
som se till genomförandetid. Produktionsstarten för SHH Bostads
bygg räer ligger något närmare i tiden än Fabeges bostadsprojekt.
E flertal av bolagets bostads- och skolprojekt planeras byggstarta
under 2022/2023. SHH Bostads målsäning framåt är a utveckla
och förädla Fabeges portfölj av bostadsbyggräer i Stockholm,
samtidigt som man avser a växa genom förvärv och genom-
förandet av fler lönsamma bostadsprojekt.
SHH Bostad har koll på kundernas behov och vanor och kan vara
följsamma inför en samtid under ständig förändring. De värden
som vi skapar i våra stadsdelar har idag lika stor araktionskra
på bostadsköpare som på företag och deras medarbetare.
Fredrik Alvarsson, VD SHH Bostad AB
”SHH Bostad har en väl dokumenterad och stark historik av a
framgångsrikt genomföra e stort urval fastighetsutvecklings-
projekt. Med Fabege som ägare ser vi fram emot a bidra med
kompetens och kapacitet för ansvarsfull och kundnära
utveckling av bostadsprojekt, äldreboenden och skolor.”
40 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bostadsmarknaden
289 st
Produktionsstartade
boenden 2021
712 st
Färdigställda bostäder 2021
98 %
Försäljningsgrad boenden i
produktion
8 st
Projekt i produktion vid året slut
821 Mkr
Fastighetsvärde
200 Tkvm
BTA exploateringsfastigheter
41SidtitelFabege Års- och hållbarhetsredovisning 2021 41Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Bostadsmarknaden
Hållbarhet
Vi ligger i framkant med vårt ambitiösa hållbarhetsarbete. Genom dea arbete bidrar
vi till e hållbart Stockholm där vi utvecklar och förvaltar stadsdelar, fastigheter och
lokaler. Vi arbetar utifrån e helhetsperspektiv för a stärka våra stadsdelar som
upplevelsebaserade mötesplatser där hälsa, bekvämlighet, trygghet och trivsel får e
stort utrymme. Vi behöver också hia nya sä a öka araktionskraen och väl -
beﬁnnandet i och kring våra fastigheter med e så litet klimatavtryck som möjligt.
Mia Häggström, hållbarhetschef
”Vi vill göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma,
bland annat genom a bidra till a barn och unga får en bra
skolgång, en meningsfull fritid och i förlängningen en väg in
på arbetsmarknaden.”
Vi arbetar för a främja livskvaliteten i våra stadsdelar. Upplevelser,
servicetjänster, lärande, kultur, jämlikhet och god hälsa är viktiga
beståndsdelar i vårt arbete. Vi strävar också eer a hantera de
utmaningar som är av särskild betydelse för vår bransch: trygga
stadsrum för alla människor, jämlika byggarbetsplatser, uppfyllda
klimatmål samt a minska korruption och öka eerlevnad av
mänskliga räigheter. Under året har vi lagt extra fokus på den
sociala hållbarheten och arbetat och planerat för a minska
ojämlikheten i de områden där vi är verksamma.
Vårt ekonomiska, miljömässiga och sociala ansvar tar avstamp
i Parisavtalets 1,5-gradersmål och FN:s globala hållbarhetsmål. Vårt
hållbarhetsarbete är väl integrerat i hela verksamheten och varje
dag ska vår organisation, i stort som små, bidra till a Stockholms-
regionen blir en än mer hållbar plats.
42 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021