5493002JE0BBAIJ06O61 2021-01-01 2021-12-31 5493002JE0BBAIJ06O61 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2020-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2021-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2020-01-01 2020-12-31 5493002JE0BBAIJ06O61 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2021-12-31 5493002JE0BBAIJ06O61 2020-12-31 5493002JE0BBAIJ06O61 2019-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2019-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2019-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5493002JE0BBAIJ06O61 2019-12-31 5493002JE0BBAIJ06O61 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember iso4217:SEK iso4217:SEK xbrli:shares
ÅRSREDOVISNING MED HÅLLBARHETSRAPPORT 2021
RHR/CC
Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolaget är bildat

Fastigheter AB (publ) och organisationsnummer 556840-3918.
Bolaget har sitt säte i Helsingborg, Sverige.
Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats www.brinova.
se vecka 12, 2022. Tryckta exemplar skickas till aktieägare och andra
intressenter efter beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna

upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden uttrycks i Mkr om inte annat
anges. Sifferuppgifterna inom parentes avser 2020 om inget annat ang-
es. Information om marknaden är baserad på Brinovas egen bedömning
om ingen annan källa anges. Bedömningar baseras på bästa tillgäng-
liga faktaunderlag vid årsredovisningens upprättande. Denna rapport
innehåller framtidsinriktad information. Även om Brinovas ledning bedö-
mer denna information som rimlig kan inga garantier lämnas för att dessa
förväntningar kommer att visa sig korrekta. Följaktligen kan verkligt
framtida utfall variera jämfört med vad som framgår i den framtidsinrik-
tade informationen beroende på bland annat förändrade förutsättningar
avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar i lagkrav och
andra politiska åtgärder

Årsstämma
Brinovas årsstämma kommer att hållas torsdagen den
5 maj 2022. Mot bakgrund av den fortsatta pandemin
av Covid-19 har styrelsen beslutat (i enlighet med § 22 i
lagen (2020:198) om tillfälliga undantag för att under-
lätta genomförandet av bolags- och föreningsstämmor)
att stämman kommer att genomföras enbart genom ett
så kallat poströstningsförfarande, vilket innebär att
inga aktieägare kommer att kunna delta på stämman
personligen eller genom ombud.
Rätt att delta i stämman samt översiktlig information
om poströstningsförfarandet
Aktieägare som vill delta i årsstämman ska dels vara
införd i eget namn i den av Euroclear Sweden AB förda
aktieboken tisdagen den 27 april, dels skicka in sin post-
röst så att denna är bolaget tillhanda senast tisdagen
den 4 maj.
På bolagets hemsida kommer tillhandahållas ett
särskilt formulär för poströstning som aktieägare, för
att utöva sin rösträtt, ska fylla i och skicka in i enlighet
med de instruktioner som framgår av den fullständiga
kallelsen och poströstningsformuläret.
Ett pressmeddelande kommer att publiceras efter
stämman med information om de väsentliga punkterna
som är godkända av stämman, så snart resultatet av
poströstningsförfarandet är klart. Detaljer om de verk-
liga omröstningsresultaten kommer att inkluderas i

inom två veckor efter årsstämman.
 
sida i kallelsen och i poströstningsformuläret.
KallelseFölj Brinova året om
Årsstämma
Brinovas årsstämma kommer att hållas torsdagen den 5
maj 2022. Mot bakgrund av den fortsatta pandemin av
Covid-19 har styrelsen beslutat (i enlighet med § 22 i lagen
(2020:198) om tillfälliga undantag för att underlätta genom-
förandet av bolags- och föreningsstämmor) att stämman
kommer att genomföras enbart genom ett så kallat post-
röstningsförfarande, vilket innebär att inga aktieägare
kommer att kunna delta på stämman personligen eller
genom ombud.
Kalendarium
Brinova lämnar delårsrapporter kvartalsvis, en boksluts-
kommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret.
Under 2022 publiceras:
2022-04-26 Delårsrapport januari–mars 2022
2022-05-05 Årsstämma 2022
2022-07-15 Delårsrapport januari–juni 2022
2022-10-25 Delårsrapport januari–september 2022
Delårsrapporter och årsredovisning skickas med post eller

Kapitalmarknadsinformation
Brinova strävar efter att ge en rättvisande bild av bolaget
genom en kontinuerlig, omedelbar, korrekt och tillförlitlig

andra intressenter. Informationsgivningen kännetecknas
av öppenhet, samtidighet och likformighet i enlighet med
gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Svensk kod för
bolagsstyrning samt bolagets IR-policy.
I samband med publicering av delårsbokslut presenteras
dessa via Financial Hearings.
Dessutom planerar Brinova in enskilda möten med
investerare och banker. Bland annat presenterar Brinova
traditionellt bolaget på kapitalmarknadsdagen i Båstad.
 
av Aktiespararna.
Analyshuset Kepler Chevreux har en aktiv bevakning
av Brinova-aktien.
På omslaget:

nyproducerade hyresbostäder inom fastigheterna Passaren 1 och
Pennan 1 i Skurup. Centralt läge nära allmänna kommunikationer
och samhällsservice som är viktiga parametrar när vi utvecklar
nya bostäder.
Brinova Fastigheter AB
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg

www.brinova.se
info@brinova.se
Här kan ni nå oss:
Malmö
Olsgårdsgatan 14

Helsingborg
Stortorget 9
252 33 Landskrona
Landskrona
Östergatan 29
261 34 Landskrona
Kristianstad
Blekingevägen 6
291 54 Kristianstad
Expansiv aktör inom hyresbostäder
och samhällsfastigheter i södra Sverige
Brinova utvecklar och förvaltar primärt bostäder och samhällsfastigheter
belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige.
Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer
inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen engagerad
förvaltning på de orter där bolaget valt att verka.
Fastighetsbeståndet om cirka 328 000 kvm har ett marknadsvärde på


möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad
på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan.

Följ Brinova på webbplatsen

mation om Brinovas fastigheter och verksamhet. Samt



Brinova. Denna information kan även beställas direkt av
Brinova per telefon eller via mail info@brinova.se.
Pressreleaser 2021 i urval
2021-01-15 Brinova förvärvar bostadsfastigheter i
 
 
som ett PHI Energisparhus.
2021-05-24 Brinova genomför riktad nyemission,
tillförs cirka 266 miljoner kronor.
2021-06-01 Brinova förvärvar och tillträder bostads-
fastighet i Skurup.
 
fastigheter.
 
Hemsö.
2021-08-25 Brinova förvärvar bostadsfastigheter
under produktion i Bjuv och Kävlinge.
2021-08-31 Brinova förvärvar och tillträder city-
bostadsfastigheter i Kristianstad.
2021-09-15 Brinova förvärvar och tillträder anrika
cityfastigheter i absolut bästa läge i
Helsingborg.
2021-10-26 Brinova förvärvar tre samhällsfastigheter
i Malmö.
2021-12-02 Brinova förvärvar bostadsfastighet i
Borstahusen, Landskrona.
Karlskrona
Drottninggatan 54

Eslöv
Malmgatan 1 B
241 30 Eslöv
Årsredovisning med
Hållbarhetsrapport
2021
Det hållbara valet för hyresbostäder
och samhällsfastigheter i södra Sverige
FörvaltningskontorHuvudkontor
FASTIGHETSFÖRTECKNING
Innehåll
INLEDNING
Kallelse till årsstämma
Flik
Brinova i korthet
3
Året i korthet
4–5
VD har ordet

Brinovastaden
8–9
Marknadsöversikt
10–13
Framtidstrender
14–15
VERKSAMHETEN
Affärsmodellen
16–19
Projektutveckling
20–23
Förvärv
24–25
Egen förvaltning
26–29
Mål och strategier
30–31
HÅLLBARHETSRAPPORT
Hållbarhetsrapport
32–48
Revisorns yttrande avseende hållbarhetsrapporten
49
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Verksamheten
50–54
Fastighetsvärdering
55
Väsentliga händelser

Räntebärande skulder
58–59
Aktie och ägare
60–61
Riskhantering

Vinstdisposition
68
FINANSIELL INFORMATION
Innehåll

Finansiella rapporter

Noter

Påteckning
100
Revisionsberättelse
101–104
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport
106–109
Styrelse och ledning
110–113
Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten
114
Styrelsens förslag om riktlinjer för ersättningar
115
ÖVERSIKTER

116
Härledning av nyckeltal

Fastighetsförteckning
119 + utvik
Följ Brinova året om
Flik
Reviderade avsnitt.
Region Öst
Kvadratmeter
Fastighet
Bostäder Kommersiellt Projekt
Samhälls-
fastigheter Totalt
Ankarcrona 4 1 301  0 0 
 349 0 0 139 488
Frimuraren 2 0 30 0 525 555
Gasverket 18 0 152 0 9 162 9 314
Hammarby 1:123 0 0 0  
Hammaren 1 0  0 0 
  0 0 0 
Järnsaxa 1 0 0 0 443 443
Lindblad 10 0 2 254 0 3 803 
Lindblad 24 0 1 501 0  
Lindblad 24 365 0 0 0 365
Mjövik 2:36  0 0 0 
 1 144 0 0 0 1 144
 285 356 0 550 1 191
Mo 1:64  0 0 130 402
P-hus Dockan 0 0 0 0 0
Rödebyholm 1:42  0 0 341 
Skeppsbrokajen 14 0 0 0 0 0
 0 0 0  
Östra Rödeby 3:1 440 0 0 0 440
S:a Karlskrona 7 182 10 098 0 17 012 34 292
Alkronan 3 0  0 0 
Bajonetten 3 0 0 3 238 0 3 238
Bajonetten 5 2 253 43 0 0 2 296
Bajonetten 6 0 0 0 0 0
 0 0 0 0 0
Fältmarskalken 3 2 309 2 686 0 0 4 995
Getramsen 2  0 0 0 
Hammar 9:198  0 0 0 
Hans Kock 14 2 104 693 0 550 
Hans Kock 9  262 0 0 
 0 0 0 0 0
Kamomillen 2 0 0 0 0 0
Kristianstad 3:86 0 150 0 0 150
Lugnet 9 0 0 0 4 093 4 093
Mats Lavesen 3 0 0 0 4 948 4 948
Näsby 35:42 0 0 0 530 530
Saxen 11 0 0 0 646 646
Sjöhem 10 0  0  
Sjöhem 11 0 0 0 1 426 1 426
Sjöhem 2 0 8 201 0  
Sjöhem 4 0  0  
Sjöhem 8 0 816 0 0 816
Stinsen 9 0 0 0 456 456
Vesslan 45 94 0 0 0 94
Västerport 16-34  0 0 0 
S:a Kristianstad 13 002 23 415 3 238 28 301 67 956
TOTAL REGION ÖST 20 184 33 513 3 238 45 313 102 248
TOTAL BRINOVA 117 186 69 314 10 910 130 839 328 249
Fastighetsförteckning, 31 december 2021
Region Väst
Kvadratmeter
Fastighet Bostäder Kommersiellt Projekt
Samhälls-
fastigheter Totalt
Dannemannen 33 0 484 0 5 855 6 339
Dannemannen 36 0 0 0 0 0
 0 0 0 0 0
Färgaren 21 1 969 0 0 0 1 969
 2 114 1 436 514 3 515 
Gjutaren 15 0 0 0 3 020 3 020
Piggvaren 4 29 044  0 4 304 34 132
Piggvaren 5 0 0 0 0 0
Sädesärlan 3  0 0 0 
S:a Eslöv 38 406 2 704 514 16 694 58 318
Armborstet 8 0 0 0 830 830
 242 2 093 0  4 582
Göta 1 0 2 114 0 1 800 3 914
Kvadraten 1  0 0 506 2 383
Magnus Stenbock 8 460 1 326 0 0 
Nackstycket 8 0 0 0 0 0
Nackstycket 9 0 0 0 316 316
Norden 9 0 1 166 0 842 2 008
Rosmarinen 34  0 0 0 
Sjollen 13 0 0 0 1 031 1 031
Tenoren 1 0 0 0  
S:a Helsingborg 8 066 6 699 0 8 639 23 404
Barsebäck 42:53 0 0 0 2 398 2 398
Bäcken 9 1 048 0 0 0 1 048
Karaby 2:303 1 332 0 0 0 1 332
Trehörningen 15 2 899 25 0 540 3 464
S:a Kävlinge 5 278 25 0 2 938 8 241
Banér 1  395 0 0 902
Banér 11  49 380 250 906
Banér 8 1 013 55 0 0 1 068
Erik Dahlberg 1  591 0 0 961
Erik Dahlberg 13 430 513 0 0 943
Erik Dahlberg 14 1 429 1 344 0 0 
 364  0 430 3 512
Karl XV 18 0 4 390 1 200 6 815 12 405
Köpmannen 13  301 0 0 1 518
Köpmannen 14  628 0 596 2 861
Köpmannen 2 659  0 0 
 0 935 0 660 1 595
Östra Roten 21  2 486 0  11 068
S:a Landskrona 14 669 14 683 1 580 10 516 41 448
Bautastenen 4 1 516 0 0 0 1 516
Bjärred 30:16 956 0 0  1 689
Brågarp 6:883 1 336 0 0 0 1 336
Göingegeten 1 1 920 0 0 0 1 920
  0 0 0 
O-diket 10 0 0 0 552 552
Sandryggen 1 0 1 293 0  5 263
Soldaten 14 0 0 0 549 549
  0 0 0 
S:a Lund 8 799 1 293 0 5 804 15 896
Ask 3 0 1 154 0 166 1 320
Brandvakten 3 0 0 0 580 580
Dekoratören 21 68 0 0 650 
Flaggskepparen 3 0 0 0 1 281 1 281
Körmästaren 1 0 0 0 2 139 2 139
 1 918 0 0 0 1 918
Nattsländan 1 0 0 0 2 134 2 134
Oxievång 2,3,6 3 496 4 541 0 5 940 
 0 0 0 0 0
Slätthög 2 0 1 234 0 2 909 4 143
Sånekulla 16 0 0 0 2 235 2 235
Vannagården 2 0 0 0  
Yran 3 0 0 0 363 363
Åkertisteln 1 0 0 0 336 336
Äggsvampen 1 0 0 0 1 525 1 525
Äggsvampen 3 0 0 0 828 828
S:a Malmö 5 482 6 929 0 21 827 34 238
Skurup Passaren 1 4 303 0 0 0 4 303
Skurup Pennan 1  0 0 0 
Tell 13 1 225 0 0 0 1 225
S:a Skurup 6 098 0 0 0 6 098
INLEDNING
BRINOVA I KORTHET
ÖVERSIKTER
2 BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 119
Region Väst forts.
Kvadratmeter
Fastighet Bostäder Kommersiellt Projekt
Samhälls-
fastigheter Totalt
Värby 44:565 0  0 1 645 
Värby 61:586 0 0 0 3 039 3 039
 0 0 0 0 0
Värby 61:589 5 856 331 0  
Värby 61:590 2 144  0 0 2 418
S:a Svedala 8 000 1 327 0 5 211 14 538
Sadeln 2 486 0 0 2 280 
S:a Trelleborg 486 0 0 2 280 2 766
Påfågeln 1 0 0 0 4 000 4 000
Påfågeln 1 636 0 0 0 636
S:a Vellinge 636 0 0 4 000 4 636
Karlslund 1 0 0 0  
Körsbärsträdet 5 0 0  210 
Körsbärsträdet 6 0 0 2 061 1 103 3 164
Örnen 28 1 083 2 141 0 2 322 5 546
S:a Ängelholm 1 083 2 141 5 578 4 416 13 218
Alex 2 0 0 0 3 201 3 201
Hällbo 14 0 0 0 0 0
Hällbo 26 0 0 0 0 0
S:a Övriga orter Region Väst 0 0 0 3 201 3 201
TOTALT REGION VÄST 97 002 35 801 7 672 85 526 226 001
ESLÖV
SVEDALA
HELSINGBORG
TRLB.ÖVRIGA Ä-HOLM VELL.
KÄVLINGE
KARLSKRONA
LANDSKRONALUND
KRISTIANSTAD
MALMÖSKURUP
BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 3
INLEDNING
BRINOVA I KORTHET
INLEDNING
Brinova äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter
på orter i södra Sverige. På dessa orter är Brinova en betydande aktör på
bostadsmarknaden och en för de offentliga beslutsfattarna viktig partner.
Affärsmodellen skapar stabila kassaﬂöden som investeras i fortsatt lönsam
värdetillväxt vilket gör Brinova till en attraktiv placering.
Stark efterfrågan för hyresbostäder
och samhällsfastigheter












Brinova-aktien










Långsiktigt substansvärde
MFJA MJ
2021
2022
JA S OND JF
Index Antal aktier, tusental
0
500
1 000
1 500
2 000
0
20
40
60
Aktieutveckling
32,30
OMX Stockholm_PI
Carnegie Real Estate Index
Brinova
Omsatt antal aktier/
månad, tusental
En ledande aktör för hyresbostäder
och samhällsfastigheter i södra Sverige
Lokal närvaro skapar värden
för alla intressenter











Fem skäl att investera i Brinova



























0
7
14
21
28
35
Kr
2019 2020 202120182017
4 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021
INLEDNING
ÅRET I KORTHET
Stark utveckling under 2021
Brinovas tillväxt under 2021 blev mycket stark tack vare en framgångsrik projektutveckling och ett
antal större förvärv. För en hållbar och lönsam tillväxt krävs ﬁnansiell stabilitet och det fortsätter
Brinova att uppvisa genom ökade hyresintäkter, ett ökat driftsnetto och ett ökat förvaltningsresultat.
Fastighetsportföljens
värde ökade, efter en
aktiv projektutveckling
till ett värde av 467,0
Mkr, förvärv om 1 028,8
Mkr och värdeföränd-
ringar om 307,1 Mkr
till 7 697,6 Mkr.
Hyresintäkterna ökade
till 399,0 Mkr som en
effekt av nyuthyrningar,
förvärv och färdigställda
projekt.
Förvaltningsresultatet,
som i princip utgör det
löpande kassaﬂödet,
ökade till 153,9 Mkr, i
huvudsak som en följd
av det förbättrade
driftsöverskottet.
Driftöverskottet ökade
till 253,1 Mkr som ett
resultat av ökade hyres-
intäkter och en aktiv
kostnadskontroll.
Det långsiktiga sub-
stansvärdet per aktie
ökade med drygt 24
procent.
Läs mer om Brinovas verksamhet, strategier, operativa och ﬁnansiella mål på sidorna 30–31.
Utvalda väsentliga händelser under året
Läs mer om väsentliga händelser på sidorna 56–57.
Brinovas aktie av serie B (BRIN B) ﬂyttades till Nasdaq
Stockholms segment Mid Cap den 4 januari 2021.
En ny affärsplan för perioden
2022–2024 antogs i juli av styrelsen.
Övergripande fokus är ett fastighets-
värde överstigande 10 Mdkr, en över-
skottsgrad överstigande 65 procent,
ett nöjd kund-index överstigande 4,8
av 6 och ett nöjd medarbetarindex
överstigande 5,4 av 6.
Brinova miljöcertiﬁerade Brinova
Arena Karlskrona, enligt standarden
Passivehouse Institutens standard
med klassning PHI Energisparhus.
Under första kvartalet byggstartades
såväl ett projekt avseende uppföran-
de av ett omsorgsboende/hemtjänst
i Bromölla, bostadslägenheter i Karls-
krona och Kristianstad samt en padel-
hall i Kristianstad.
Under andra kvartalet genomfördes
en riktad nyemission om cirka 8,2
miljoner B-aktier som tillförde 266
Mkr. Priset 32,50 kr per aktie mot-
svarade en premie mot substansvär-
det per 31 mars om 21 procent.
+
27%
+
27%
+
28%
+
28%
+
24%
BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 5
INLEDNING
ÅRET I KORTHET
Fastighetsportföljens
utveckling Hyresintäkter

av rörelsekapital
Långsiktigt substans-
värde per aktie
0
7
14
21
28
35
Kr
2019 2020 202120182017
0
10
0
20
0
30
0
40
0
Mkr
2019 2020 202120182017
0
2 00
0
4 00
0
6 00
0
8 00
0
Mkr
2019 2020 202120182017
2021 2020 Förändring, %
Hyresintäkter, Mkr 399,0 311,4 28
Driftsöverskott, Mkr 253,1 197,8 28
Förvaltningsresultat, Mkr 153,9 120,8 27
Värdeförändringar
fastigheter, Mkr 308,2 109,8 181
Värdeförändring derivat, Mkr 52,4 -21,0 -
Periodens totalresultat, Mkr 399,8 160,5 149
Resultat per aktie före och
efter utspädning, kr 4,41 2,03 117
Eget kapital per aktie, kr 29,36 23,45 25
Långsiktigt substansvärde
per aktie, kr 32,30 26,14 24
Fastighetsvärde, Mkr 7 697,6 6 048,1 27
Uthyrbar yta, tkvm 328,2 304,8 8
Hyresvärde, Mkr 462,3 404,2 14
Överskottsgrad, % 63,4 63,5 -
Uthyrningsgrad, % 94,3 94,1 -
0
50
10
0
15
0
20
0
Mkr
2019 2020 202120182017
Koncernen i siffror
Avtal om förvärv tecknades i decem-
ber avseende en bostadsfastighet i
Borstahusen i Landskrona med 76
hyresbostäder och byggrätter om
cirka 9 500 kvm BTA där Brinova
planerar att uppföra 18 radhus samt
två punkthus med 10 våningar, totalt
86 bostadslägenheter. Fastigheten,
Landskrona Klas Klättermus 2, har
i dagsläget en uthyrningsbar yta om
cirka 5 000 kvm, ett hyresvärde om
7,8 Mkr och förvärvades i bolagsform
för 185 Mkr. Tillträde skedde den 31
januari 2022.
Under kvartal tre tecknades även av-
tal om förvärv av tre citybostadsfast-
igheter i Kristianstad. Fastigheterna
har en total yta om 10 023 kvm, ett
hyresvärde som uppgår till 16 Mkr
och förvärvas för ett underliggande
fastighetsvärde om 294 Mkr. Tillträ-
det skedde den 31 augusti 2021.
I augusti tecknades avtal om förvärv av två
bostadsfastigheter under produktion i Bjuv och
Kävlinge. Tillträde sker under 2022 och 2023
när byggnaderna är klara och totalt kommer
fastigheterna tillföra 114 lägenheter, ett hyres-
värde om 15 Mkr och förvärvas för ett underlig-
gande fastighetsvärde om 283 Mkr.
I september tecknades avtal om förvärv
av fyra cityfastigheter i Helsingborg. Fast-
igheterna har en total yta om 12 283 kvm,
ett hyresvärde som uppgår till 26 Mkr och
förvärvas för ett underliggande fastighets-
värde om 457 Mkr. Tillträde skedde den 15
september 2021. Förvärvet ﬁnansierades
delvis genom en emission av egna aktier i
Brinova. Antalet aktier av serie B i Brinova
ökade med 4 816 063 aktier, och emittera-
des på en teckningskurs om 45,369 kr.
6 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021
INLEDNING
Brinova är det hållbara alternativet för
hyresbostäder och samhällsfastigheter
i södra Sverige
Under 2021 har vi genomfört
ett antal förvärv som stärker
våra fastighetsområden och vår
unika plattform i södra Sverige.
2021 var ett av Brinovas starkaste tillväxtår, det samlade fast-
ighetsvärdet ökade under året med 1,6 miljarder. Drivkrafterna

avslutade projekt under året och ett antal lyckosamma förvärv.
 
bostäder och samhällsfastigheter samt en egen lokal förvalt-
ning bidrar till en stark överskottsgrad på 63,4 procent och ett

vilket ger goda möjligheter att fortsätta utveckla vårt företag.
Under året har vi också fortsatt vårt arbete med konceptet
Brinovastaden. Att ständigt utveckla våra fastighetsområden
på växande orter genom att skapa attraktiva områden, med
både trygga bostäder och närhet till samhällsservice och bra
kommunikationer, är en modell vi bygger vidare på.
Historisk tillväxt, fortsatt tydlig efterfrågan
Hyresbostäder och samhällsfastigheter är fastighetsslag som
fortsatt har en stor och ökande efterfrågan på våra marknader.
Det är också stabila och säkra tillgångsslag där vi, som en när-
varande långsiktig ägare och förvaltare, kan utveckla vidare på
ett optimalt lönsamt sätt.
Under 2021 har vi genomfört ett antal förvärv som stärker
våra fastighetsområden och vår unika plattform i södra Sve-



av våra starkaste tillväxtår hittills.
För en så stark tillväxt krävs kapital. Det är därför gläd-
jande att vi kunnat genomföra två nyemissioner under året
som förutom att de fulltecknats också innebär att vi breddat
vår ägarbas med många nya ägare. Vi ser det som ett bevis för

investeringsalternativ.
Hög aktivitet i vår projektportfölj
-

tillväxten är egen projektutveckling. Det ger de bästa möjlig-
-
bostäder och att optimera bra lokallösningar för samhällsfast-
igheter. Det är också det lönsammaste sättet för oss att växa.
Under 2021 har vi haft projektavslut med bland annat fär-
digställda förskolor i Trelleborg och Kristianstad, och bostäder
bland annat i Åhus och Nättraby utanför Karlskrona. Vi har
under året välkomnat mer än 140 nya bostadshyresgäster i
vår nyproduktion.
Inför verksamhetsåret 2022 har vi projekt i skarpt läge för


Brinovastaden fortsätter att växa

fokus på de två fastighetsslagen hyresbostäder och samhälls-
fastigheter har Brinova blivit en viktig och långsiktig partner
för ett antal växande orter i södra Sverige. Tillsammans med
kommuner och andra aktörer är vi en trygg partner för aktiv
stadsutveckling och ett starkt erbjudande av attraktiva och


Konceptet bygger på att där du bor vill du ha närhet till viktiga
samhällsfunktioner i ändamålsenliga lokaler och en förvalt-
ning som ger trygg närmiljö.
 

förutom pågående bostadsproduktion, under året färdigställt
en ny förskola och en ny livsmedelsbutik med hållbarhet i
fokus.
Hållbarhetsfokus och genomtänkt renoveringsmodell
Alltsedan starten av dagens Brinova har hållbarhet varit en
viktig del av verksamheten. De senaste 1,5 åren har vi ökat vårt
VD HAR ORDET
BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 7
INLEDNING
De senaste 1,5 åren har vi
ökat vårt hållbarhetsfokus
betydligt och vår senaste
affärsplan utgår helt från
vårt ramverk för hållbarhet.


målsättningar relaterade till hur vi hanterar hållbarhetsfrågor
idag och i morgon, inte minst vid nyproduktion. Vi har bland
-
heter och har under året ytterligare stärkt upp vår energigrupp
med kompetent personal.
 
med stor fokus på hållbarheten och att göra smarta renove-
ringar med utgångspunkt i att kunna fortsätta ha långsiktigt

hårt där balansen med attraktiva bostadshyror, bra förvaltning
och hyresgästdialog skapar de bästa förutsättningarna. 2021

år sedan. Under kommande år är ambitionen att hålla oss
under 12 procent.
Egna förvaltningen är basen i vår affär
Vår egna lokala förvaltning är en viktig del av vår framgång.
Det är i de lokala relationerna nya möjligheter skapas. Det är
i vårt lokala arbete med vårt bestånd som vi kan optimera och
skapa långsiktig lönsam utveckling. Därför var det glädjande
att NKI-resultatet gav ett fortsatt bra betyg för vår närvarande
förvaltning, omhändertagande av våra hyresgäster och fastig-

och följer upp utvecklingen på alla nivåer i Brinova.
Fortsatt lönsam tillväxt är en prioritet
Vi ser nu framemot ett nytt år som vi ser kommer att präglas
av fortsatt lönsam tillväxt och nya projektstarter. Efterfrågan
är fortsatt stark och vi arbetar kontinuerligt med att hitta
både nya projektutvecklingsmöjligheter och kompletterande
VD HAR ORDET


digitaliseringen av både våra fastigheter och vår kommuni-
kation med hyresgästerna. Vi ska fortsätta att investera i vår
kringliggande infrastruktur med till exempel laddstolpar och
trygga utemiljöer.
Jag vill avslutningsvis tacka alla medarbetare, samarbets-
partners, hyresgäster och ägare för det fortsatta förtroendet
och det goda samarbetet under året. Det förtroendet värnar vi

tror på samverkan. Vi tror på helhetsansvar.
 
ställning fortsätter vi att skapa värde 2022.
Helsingborg 24 mars 2022

8 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021
INLEDNING
Prisvärda hyresbostäder, nära till allt
När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder vi kriteriet
att bostaden ska ligga på ett rimligt pendlingsavstånd till de
större städerna och kosta så att en inkomsttagare med en


liksom närhet till vardagsservice som förskolor och skolor,
bibliotek, kultur, vårdanläggningar och livsmedelsbutiker.
Brinova har som ambition att erbjuda det rätta boendet för
alla livets skeenden. Från det första hemmet eller familje-
lägenheten till trygga boenden för seniorer.
Läs mer om vårt fastighetsbestånd och orterna vi ﬁnns på, på sidorna 16–19.
Bred portfölj av samhällsfastigheter
Samhällsfastigheter används till övervägande del av skatte-
-

det vill säga statlig, kommunal eller regional, men också
privat. Brinova har bred erfarenhet av att både utveckla och
förvalta samhällsfastigheter och har i sin portfölj allt ifrån
stora idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler
och folktandvård till särskilda boenden för äldre och LSS-
boenden. Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter vi

vare längre hyreskontrakt och synergier på våra orter.
Läs mer om vårt fastighetsbestånd och orterna vi ﬁnns på, på sidorna 16–19.
Aktiv projektutveckling
Brinova prioriterar egen projektutveckling. Det ger de bästa
möjligheterna att bygga attraktiva hyresbostäder, optimera
lokallösningar för hyresgäster och samarbetspartners och är
det lönsammaste sättet för oss att växa. Vi har kompetensen
Brinovastaden – den nära och trygga staden
Äldreboende
Ambulans-
station
Förskola
Livsmedelsbutik
Projektutveckling
Hyresbostäder
Tandvård
Brinova är en av Sydsveriges ledande samhällsbyggare. Med en växande fastighetsportfölj med fokus
på hyresbostäder och samhällsfastigheter är vi med och bidrar till att bygga trygga samhällen.
Vi möter upp de ökande demograﬁska behoven av prisvärda boenden och ändamålsenliga samhälls-
fastigheter på växande orter nära arbetstillfällen och stadskärnor. Våra olika fastigheter samverkar för
att skapa trygga kvarter och bra miljöer. Som en stad i staden. Brinovastaden.
8 BRINOVA FASTIGHETER AB
BRINOVASTADEN
BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 9
INLEDNING
Apotek
Vårdcentral Trygghets-
boende
Sporthall
LSS-boende
Bibliotek Grundskola
Egen förvaltning
för en framgångsrik projektutveckling och har utarbetade
processer som sträcker sig från detaljplan via igångsättning
till slutleverans av projektet till den egna förvaltningsorga-

56 000 kvadratmeter eller cirka 650 lägenheter, har Brinova

hyresgäster nyproducerade bostäder.
Läs mer om vår aktiva projektutveckling, sidorna 20–23.
Egen och nära förvaltning
En aktiv förvaltning är en viktig konkurrensfördel för oss och


säkerställa både nöjda hyresgäster och en hög överskottsgrad.
Närheten till lokala beslutsfattare innebär att Brinova på
ett enkelt sätt kan delta i samhällets utveckling med attraktiva
bostäder samt lokaler för till exempel utbildning, vård, idrott
och fritid.
Läs mer om vår nära förvaltning, sidorna 26–29.
Trygga kvarter
Det ska vara tryggt att hyra av Brinova och leva i ett av våra

attraktiviteten för både det egna fastighetsbeståndet och
samhället i stort. Satsningar på en attraktiv utemiljö som ger
förutsättningar för en positiv fritid för såväl unga som vuxna
är ett stående inslag i förvaltningsarbetet. Andra initiativ
innefattar rena och ljusa miljöer som minskar skadegörelse
och nedskräpning men också trygghetsvandringar tillsam-
mans med lokala aktörer och boende för att skapa handlings-
planer för ökad trygghet, liksom ett aktivt samarbete med
lokala föreningar och idrottsverksamheter för ungdomar.
Läs mer om vårt trygghetsarbete på sidorna 42–43.
Hållbara lösningar
Att arbeta för en hållbar utveckling är en självklarhet för oss
som en seriös samhällsaktör. Brinovas övergripande hållbar-
hetsarbete är en integrerad del i vår verksamhet och utgår
från ett helhetsperspektiv. Brinovas ramverk för hållbarhet
har delats in i fyra fokusområden: En lönsam och ansvarsfull
verksamhet, den framtida miljön, det trygga samhället och

vi kan påverka, inom koncernen och med externa partners.
Ramverkets styrningsstruktur underlättar också ett tydligt
ägandeskap för delarna i varje fokusområde.
Läs mer om vår syn på hållbarhet, sidorna 33–48.
Tillsammans bygger vi Brinovastaden!
BRINOVA FASTIGHETER AB 9
BRINOVASTADEN
10 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021
INLEDNING
Marknadsöversikt och trender
Makroekonomi
Stabil återhämtning världen över, men något svagare än väntat
Den globala ekonomiska situationen var under 2020 starkt
präglad av covid-19-pandemin. Virusets världsomfattande
snabba spridning resulterade i nedstängningar och restriktio-
ner vilket påverkade ekonomin negativt globalt. Smittsprid-
ningen fortsatte vara hög under första halvåret 2021, men
minskade allt eftersom vaccinationsgraden ökade. I början på
andra halvåret av 2021 kunde ekonomier lätta på restriktio-
nerna och i kombination med en expansiv ekonomisk politik
startade återhämtningen på allvar. Den ekonomiska tillväxten
var dock inte lika hög som väntat på grund av bland annat
leveransproblem och brist på arbetskraft.
Den svenska ekonomin återhämtade sig starkt under 2021

-

av styrräntan, men meddelade i november 2021 att en höjning
troligtvis kommer att ske under 2024.
 
Omikron. Varianten bedöms vara en mildare, men mer smitt-
sam version av viruset. Som reaktion på den nya varianten
tog länder beslut om nya restriktioner och rekommendationer.
 

med sig oppositionspartiernas budget. Budgeten innebär
bland annat att investeringsstödet för hyresrätter och stödet

att kunna beviljas under 2022.
Den svenska fastighetsmarknaden
2021 – Starkaste transaktionsåret hittills
Trots att första halvåret av 2021 innehöll restriktioner sågs
en tydlig optimism bland investerare och kreditgivare. Fort-

stor mängd avkastningssökande kapital medförde ett högt
investeringsintresse i fastigheter och 2021 blev det starkaste
transaktionsåret hittills. Den totala transaktionsvolymen
2021 uppgick till hela 399 miljarder kronor, vilket är cirka
210 miljarder mer än 2020 års transaktionsvolym.
Under 2021 stod bostäder för den största andelen av den
totala transaktionsvolymen, motsvarande cirka 35 procent.
-
fastigheter samt bostäder i projektform en hög efterfrågan.
Kontor var det näst mest investerade fastighetsslaget med en
andel om cirka 21 procent av den totala transaktionsvolymen.
Tredje största segment var logistik, lager och industrifastig-
heter som stod för 15 procent. Samhällsfastigheter stod för

fastigheter såsom exempelvis byggrätter, hotell och mark-
förvärv stod för 10 procent.
De internationella investerarna stod för en relativt låg
andel av den totala transaktionsvolymen i jämförelse med
-

totala transaktionsvolymen.
Den svenska bostadsmarknaden
Bostäder har sett ett stort intresse från investerare och var
under 2021, likt tidigare år, det mest investerade fastighets-
segmentet. Under året stod segmentet för cirka 35 procent

miljarder kronor.
Investeringsaptiten för bostäder var stark, vilket visat sig

-
fördes 205 renodlade bostadstransaktioner, varav 14 över-
steg en transaktionsvolym om 1 miljard kronor. Intresset för
bostäder har varit starkt i så gott som hela landet och drivs
till stor del av en fortsatt bostadsbrist i kombination med en
ökande befolkning. Transaktionerna som sker avser både

Hemarbetet fortsatte i hög utsträckning under 2021 och
bedöms ha drivit på efterfrågan på bostäder och i synnerhet

riket ökade i snitt med cirka 6,5 procent under det gångna
året, medan villapriserna ökade med cirka 14 procent.
Den svenska marknaden för samhällsfastigheter

som en egen fastighetstyp vuxit som investeringsform. Sam-
hällsfastigheter är en investeringsform med god riskjusterad
avkastning då fastigheterna generellt har goda hyresnivåer
-

grund av sina attraktiva investeringsegenskaper syns en hög
investeringsvilja på marknaden, vilket har resulterat i stadigt
sjunkande direktavkastningskrav och därmed även ökande
fastighetsvärden.
Behovet av samhällsfastigheter drivs delvis av den demo-
-
het andelen äldre i befolkningen växer, samt att det äldre
samhällsfastighetsbeståndet stegvis blir utdaterat. Bedöm-
ningen är att befolkningen i åldrarna 80 och äldre kommer
att motsvara cirka 8 procent av den totala befolkningen år
2040, vilket är en stark ökning från dagens 5 procent.
Historiskt låg allt ägande av samhällsfastigheter hos kom-
muner, stat och landsting, men privata fastighetsbolag har
under en tid ökat sin andel av ägandet, dels genom förvärv av

det att cirka 20 procent av hela samhällsfastighetsmarknaden
ägs av privata fastighetsbolag.
Under 2021 genomfördes transaktioner av samhällsfastig-
heter i Sverige för knappt 50 miljarder kronor, motsvarande
cirka 12 procent av den totala transaktionsvolymen.
MARKNADSÖVERSIKT
BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 11
INLEDNING
Sveriges befolkning växer, i synnerhet de äldre
Sveriges befolkningstillväxt mattades av något under 2020,
men ökade igen under 2021. Enligt prognoser bedöms Sveri-
ges befolkning år 2040 uppgå till cirka 11 300 000 personer
vilket är en ökning om cirka 925 000 personer, motsvarande
8,9 procent, från år 2020. Den äldre befolkningen bedöms
växa i snabbare takt än övriga befolkningen. Befolkningen
i åldrarna 80 år och äldre utgjorde vid 2020 års slut cirka
5 procent av den totala befolkningen och bedöms öka till

åldersgruppen kommer att utgöras av cirka 900 000 personer
vilket kan ställas i relation till cirka 540 000 personer vid
utgången av 2020.
 

tillgå, samt ett ökat behov av bostäder.
Skånes och Blekinges befolkningsutveckling
Skåne har historiskt haft en stadig befolkningstillväxt och
hade den 30 september 2021 cirka 1,4 miljoner invånare.
Skånes befolkning bedöms framgent att öka mer än riket som
helhet och uppgå till cirka 1,55 miljoner invånare år 2040, en
ökning motsvarande cirka 11 procent från 2020. Den del av
befolkningen som bedöms öka mest fram till 2040 är i åldrar-
na runt 50 år, som resultat av de stora barnkullarna som föd-
des på 1990-talet. I stort sett alla åldersgrupper bedöms öka

bedöms minska något. I stort sett alla kommuner i Skåne län
bedöms se en befolkningsökning bortsett från Simrishamn


Blekinge län har haft en svag befolkningsutveckling histo-
riskt och hade den 30 september 2021 cirka 159 000 invåna-

att minska med totalt 2 procent. Befolkningen bedöms minska
i alla åldersgrupper under 65 år medan de äldre bedöms se en

största ökningen. Befolkningen bedöms långsiktigt minska i

den 30 september 2020 och 30 september 2021 såg dock
Karlskrona en mindre befolkningsökning.
Bostadsbristen fortsatt stor i hela landet
Bostadsbristen är fortsatt stor i Sverige, även om den bedöms
ha minskat något mellan 2020 och 2021. Boverkets bostads-
marknadsenkät år 2020 visade att 212 av Sveriges 290 kom-

de hade ett underskott av bostäder år 2021.
Trots en hög nyproduktionstakt upplever alltså en stor
majoritet av Sveriges kommuner ett underskott på bostäder,
och det är framförallt de som är nya på bostadsmarknaden
som har svårt att tillgodose sina bostadsbehov. Dessa inne-
fattar bland annat studenter, nyanlända och personer med
funktionsnedsättningar, men även äldre personer som vill
eller är i behov av att byta bostad.
I bostadsmarknadsenkäten får kommunerna ange de tre
största anledningarna som upplevs som hinder för bostads-

produktionskostnader, brist på detaljplan på attraktiv mark
samt svårigheter för privatpersoner att få lån. Under 2021
bedömer de svarande kommunerna att bostadsbyggandet
ökade i relation till 2020 och kommer att öka än mer under
2022. Boverket bedömer att det till och med 2030 behövs

kommande bostadsbehovet. Nära tre fjärdedelar av behovet

Stort tillskott av bostäder krävs för att möta behovet i
Skåne och Blekinge
Skåne län
Nyproduktionen av bostäder i Skåne har under de senaste
åren varit relativt hög som reaktion på en låg nyproduktion

nyproduktion i Skåne vilket är något lägre än året innan då
9 155 bostäder färdigställdes. Nyproducerade bostäder är ofta
dyra, vilket innebär att det är relativt resursstarka individer
som kan förvärva dessa. Nyproduktionen skapar dock en be-

Av 33 kommuner i Skåne län svarade 32 på bostadsmark-

kommuner att det råder underskott på bostäder och fem att
MARKNADSÖVERSIKT
Brinovas delmarknader i sammandrag
Kommun
Folkmängd,
2021*
Befolknings-
utveckling
2016–2021*, %
Arbetslöshet
2021**, %
Skåne
Bjuv 15 754 3,6% 9,7% (-2,4%)
Eslöv 34 473 4,9% 8,4% (-1,8%)
Helsingborg 150 164 6,8% 10,8% (-1,5%)
Kristianstad 86 652 4,2% 10,1% (-1,3%)
Kävlinge 32 281 5,7% 5,0% (-1,6%)
Landskrona 46 376 4,0% 11,1% (-2,1%)
Lomma 24 708 3,4% 3,4% (-0,8%)
Lund 127 100 7,2% 6,4% (-1,5%)
Malmö 350 647 6,7% 13,3% (-2,7%)
Skurup 16 347 6,0% 6,9% (1,8%)
Staffanstorp 26 180 10,9% 4,9% (-1,2%)
Svedala 23 054 11,0% 5,5% (-0,8%)
Trelleborg 46 262 5,3% 8,1% (-1,1%)
Vellinge 37 271 5,7% 3,6% (-1,6%)
Ängelholm 43 475 5,2% 5,8% (-1,1%)
Blekinge län
Karlskrona 66 658 0,6% 7,2% (-1,6%)
* T.o.m. 30 september 2021.
** Månadsvis, december 2021. Siffra inom parentes anger förändring
från samma månad föregående år.
Källa: SCB, bearbetat av Newsec samt arbetsförmedlingen.
12 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021
INLEDNING
MARKNADSÖVERSIKT
det råder balans i kommunen som helhet. För centralorten
uppger hela 30 kommuner att det råder bostadsbrist och en-

vilket är i samma nivå som föregående år.
I jämförelse med föregående års bostadsmarknadsenkät

underskott av bostäder för ungdomar, studenter, anvisade
nyanlända, självbosatta nyanlända och särskilt boende för
äldre. Ett underskott för dessa grupper kvarstår dock fort-
farande i majoriteten av kommunerna, vilket huvudsakligen
beror på att byggandet inte når dessa grupper på grund av
ekonomiska skäl.
Region Skåne gjorde år 2019 en uppdatering av bostads-
efterfrågan i länet och bedömde då att det fram till och med

per år.
Blekinge län
I bostadsmarknadsenkäten 2021 angav samtliga kommuner
i Blekinge län att det råder bostadsbrist på centralorten. Av
totalt fem kommuner angav fyra att det råder bostadsbrist i
kommunen som helhet. Endast Olofströms kommun bedömer
att det som helhet råder balans mellan utbud och efterfråga
på bostäder i kommunen. Situationen bedöms i stort sett
vara oförändrad i länet från föregående år, med vissa mindre
variationer.
Det byggs kontinuerligt bostäder av olika typ i kommu-
nerna, men trots detta kvarstår bostadsbristen. Exempelvis
Karlskrona har sett en ökande befolkning under de senaste
åren, men bostadsbyggandet bedöms inte ha ökat i samma
takt. De främsta anledningarna som håller tillbaka bostads-
byggandet i kommunerna anges vara brist på detaljplanerad

planer samt en svag infrastruktur alternativt osäkerheter
kring framtida infrastruktursatsningar.
Drivkrafter vid val av bostad och bostadsort

bosätta oss. Några av de grundläggande trenderna som är
återkommande handlar om att vi ofta väljer ett område som
upplevs som tryggt, har goda kommunikationer och närhet
till både natur och service.
Under pandemin har efterfrågan på typ och läge av bostad
förändrats. Som resultat av att människor i högre utsträck-
ning har kunnat arbeta hemifrån har det inte längre varit

spendera mera tid hemma och har således börjat prioritera
ett något större boende. Detta har gjort att intresset i exem-
-
ning inkludera villor, större lägenheter och bostäder utanför
centrum.
Långsiktigt bedöms megatrender att påverka våra prefe-
renser vid val av bostad. Exempelvis bedöms klimatfrågan att
påverka valet av bostad där hållbara lösningar och material-
val kommer att premieras. Vidare bedöms även digitalisering-
en fortsatt att påverka hur vi bor där, uppkoppling och andra
tekniska lösningar blir viktigare och viktigare. Om hemar-
betet kommer att fortsätta i samma utsträckning som under
åren 2020 och 2021 återstår att se, vilket beroende på utfall
kommer att fortsätta påverka efterfrågan på bostadstyp och
läge. Oavsett hur framtiden formar sig bedöms tryggheten att
fortsätta vara en av de starkaste drivkrafterna vid val av läge,
där god belysning och andra insatser höjer intresset.
Aktuella politiska frågor som berör bostadsmarknaden
Investeringsstödet slopat
-
terna, Kristdemokraterna och Sverigedemokraternas budget
igenom, vilket bland annat innebar att investeringsstödet för

årsskiftet 2021/2022. Detta innebär att inga nya stöd kommer
att kunna beviljas under 2022. Då investeringsstödet nyttja-
des i hög utsträckning, framförallt utanför storstäderna, kan
detta resultera i en något lägre byggnationstakt utav hyres-
bostäder på sikt.
Översikt bostadsbalans Skåne läns kommuner
Kommuner i balans Kommuner i obalans Obesvarad
Hässleholm
Kristianstad
Östra
Göinge
Bro-
mölla
Osby
Örkel-
ljunga
Båstad
Ängelholm
Pers-
torp
Höga-
näs
Ås-
torp
Helsing-
borg
Bjuv
Klippan
Svalöv
Höör
Hörby
Lands-
krona
Kävlinge Eslöv
Lomma
Lund
Burlöv
Staffans-
torp
Sjöbo
Tomelilla
Simris-
hamn
Malmö
Svedala
Vellinge
Trelleborg
Skurup
Ystad
BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 13
INLEDNING
Marknadshyror i nyproduktion – begränsad effekt på
byggandet
Hyresnivåerna på Sveriges bostadsmarknad är idag reglerade

presumtionshyra vid nyproduktion. En konstant pågående
diskussion är även om och i så fall hur marknadshyror ska
kunna introduceras på den svenska hyresmarknaden.
Bruksvärdessystemet tar olika faktorer som exempelvis
storlek, planlösning, standard, utrustning, närmiljö, tillgång

som är av betydelse för hyresgästen i beaktning. Utifrån
dessa sätts en bruksvärdeshyra, vilken är jämförbar med

bli allt för höga.
 
nyproduktion där fastighetsägaren kan räkna med en hyres-
nivå som kommer att ge kostnadstäckning och en rimlig vinst
under 15 år. Hyresnivån får under presumtionstiden sedan
ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna
hyresutvecklingen. När 15 år har gått anpassas hyresnivån
efter bruksvärdessystemet vilket innebär en risk för att hyres-
nivån sänks.
 

förslag för att reformera hyresmodellen och införa fri hyres-
sättning vid nyproduktion. Den fria hyressättningen vid
nyproduktion föreslogs inte ersätta någon av de existerade
modellerna, utan föreslogs vara ett komplement. Kort
sammanfattat innebar förslaget att hyresvärden ska kunna
erbjuda hyresavtalet till den högst betalande hyresgästen.
Förslaget röstades dock ned i riksdagen och utlöste samtidigt
en regeringskris där Stefan Löfven röstades bort som stads-
minister.
 
redan höga hyror genom presumtionshyressystemet, bedöms
dock hyresnivåerna inte att påverkas nämnvärt av fri hyres-
sättning. Bedömningen är dock att en fri hyressättning vid
nyproduktionen skulle skapa en större trygghet än vid pre-
sumtionshyror, då hyresnivåerna inte riskerar att justeras
nedåt efter en given tidpunkt. Den ökade tryggheten bedöms i
sin tur kunna påverka fastigheternas marknadsvärde positivt.
Oberoende tvistelösningsförfarande för kollektiva hyrestvister
Sveriges allmännytta har avtalsvägen skapat ett eget tvist-

som gäller de årliga hyresförhandlingarna. Något liknande

gästföreningen, vilket ofta leder till utdragna, kostsamma för-
handlingsprocesser. Dessa resulterar i sin tur ofta i retroak-
tiva hyreshöjningar, till nackdel för hyresgäster och hyres-

förhandlingarna i meningen att reducera förhandlingstiden.
Hyresgäster får mer att säga till om vid renoveringar

hälften av lägenheterna i miljonprogrammet, motsvarande
cirka 330 000 lägenheter, är i behov av upprustning. Denna
rapport bekräftar tidigare rapporter som tagits fram av bland
annat Riksbyggen och Boverket. En upprustning av dessa
bedöms av just Boverket kosta i storleksordningen cirka 500
miljarder kronor. I takt med att fastighetsägarna utför reno-
veringar av lägenheterna förändras ofta dess bruksvärde och
därmed måste hyresnivån anpassas till den nya standarden.
Detta för att fastighetsbolagen måste kunna räkna hem sin
kostnad för upprustningen.
Under 2021 lades det fram förslag i riksdagen där det före-
slogs att intrappningen av hyreshöjningen efter renovering
bör ske i en lugnare takt än idag, men förslaget röstades ned.
Långsiktigt är det däremot möjligt att hyresgäster får allt mer
att säga till om inför och under renoveringsprocessen. Detta
skulle kunna försvåra renoveringsprocessen för fastighets-
ägaren, vilket i sin tur skulle kunna höja riskpåslaget för
investeringar inom bostadssegmentet.
Källor: Svensk Mäklarstatistik, SCB. Publicering av helårssiffror 2021–2021-
02-22, Boverket, 2021. ”Bostadsmarknadsenkäten 2021”, Sveriges Allmän-
nytta, Regeringen, 2021. ”Ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva
hyrestvister”, Dagensarena, 2021. ”Inget stärkt skydd mot renovräkningar”.
0
90
180
270
360
450
0
7
14
21
28
35
Mdkr SEK %
2019 2020 20212018201720162015
Kontor Bostad Handel Logistik, lager och industri
Samhällsfastigheter Övrigt (t.ex. hotell, mark)
Internationella investerare Källa: Newsec
Segmentfördelning transaktionsvolym Sverige, 2021 (Mkr)
Transaktioner >=40 Mkr
MARKNADSÖVERSIKT
14 BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021
INLEDNING
FRAMTIDSTRENDER
Framtidens hållbara fastigheter
Brinovas omvärlds- och marknadsbevakning bygger på noggranna analyser av orterna vi verkar i eller
vill verka i och hur våra fastighetsområden bäst kan förvaltas och utvecklas. Samtidigt följer vi nog-
samt de trender och förändringar i samhället som har störst inverkan på vårt erbjudande. Hållbarhets-
aspekter kring både bostäder och samhällsfastigheter är idag en självklar del och något vi följer upp
kring både framtida projekt och vårt beﬁntliga bestånd. Digitaliseringens effekter har en lika självklar
påverkan. Nya anpassningar i spåren av Coronapandemin och en ökad utﬂyttning till orter nära stora
storstäder är andra trender som påverkar framtidens fastigheter.
Det hållbara livet

hyresgäster om miljöpåverkan från vårt sätt att bo och arbeta.
För samhällsfastigheter är ofta hållbarhetsaspekter en del
av kraven i en långsiktig hyresuppgörelse. Ett systematiskt
arbete med hållbarhet är också en viktig konkurrensfördel i
arbetet med att söka markanvisningar och i samverkan med
kommuner kring utvecklingen av samhällsfastigheter och
trygga och levande boendemiljöer.
För våra bostadshyresgäster kan proaktiva miljöinveste-
ringar och miljövänliga val vara den avgörande faktorn i val
av bostad.
Vi arbetar aktivt med och har satt tydliga mål kring vårt
hållbarhetsarbete som vi ser som förutsättningar för framtida

kopplade till hållbarhetsfrågor.
Fortsatta anpassningar för mer arbete i hemmet
Stora delar av befolkningen har även under 2021 tvingats till


arbete kan också förenkla för rörelsen av arbetskraft i fram-
tiden när beroendet av platsen minskar. En ökad trend mot
hemarbete ställer nya krav på våra bostäder. Lägenheter
kommer att behöva anpassas. Antingen med större lägenheter
eller med ny planlösning med till exempel halvrum på under
sju kvadratmeter som kan erbjuda isolerade arbetsplatser.
Arbetsutrymmen i bostadsområden som enkelt kan bokas
och nyttjas är andra önskemål som växer.
 
nätverk och funktioner som är viktigare än ägande. Som till
exempel bilpooler, cykelpooler, gym, odlingslotter, transpor-
ter och leveranser.
På taket till Brinova Arena i Karlskrona ﬁnns 2 000 kvadratmeter solceller. Solcellerna producerar cirka 300 000 kilowatt-
timmar per år vilket ger ett överskott som säljs vidare. Under 2021 certiﬁerades Brinova Arena som ett PHI Energisparhus.
BRINOVA FASTIGHETER ABÅRSREDOVISNING 2021 15
INLEDNING
FRAMTIDSTRENDER
Digitalisering för alla
Vi på Brinova var tidigt ute med att kommuni-
cera med våra hyresgäster digitalt via vår
hyresgästapp. Att digitaliseringen av vårt sam-
hälle och dess olika funktioner fått en naturlig
skjuts framåt på grund av Covid-19 är tydligt.
Vi har vant oss vid att kommunicera via sms,
appar och digitala möten. En del kommuni-
kation kräver den mer personliga och nära
fysiska kontakten men mycket kommer att
fortsätta skötas effektivt digitalt. Digitalise-
ring av vårt samhälle (98 procent av svenska
Flytt från staden och kvarterskoncentration
-
sation ökar intresset för bostadsorter längre bort från central-
-

med åren runt millennieskiftet. Storstadskommunerna har

2
Intresset ökar för områden som erbjuder möjligheter till
en rikare fritid, prisvärt boende med bra kommunikationer
och god samhällsservice.
 
där all infrastruktur skall vara på maximalt 10 minuters
gångavstånd från bostaden. I sökprocessen för ett bra hem


en låg risk för vakanser och hög möjlighet till ökade intäkter.
Levande kvarter och ”stad i staden” ersätter fokus på stora,

Båda trenderna ställer nya krav på samhällsfastigheter och
hyresbostäder där närhet och tillgänglighet är viktiga faktorer.
Fortsatta behov, fortsatt efterfrågan
-

hyresrättens fördelar som den enkla boendeform den är,
också utanför centralorterna. Sveriges kommuner och regio-


300 gymnasieskolor.
För Brinova är samhällsfastigheter, tillsammans med





1
Sverige helt uppkopplat 2025 – en bredbandsstrategi.
2
SCB, 2021.
hushåll och företag ska 2025 ha bredbands-
anslutning på 1 Gbit
1
) har också påverkan på
våra hyresgästers vardag. På arbetsplatsen
eller i hemmet. Kraven på effektiva bred-
bandsanslutningar och möjlighet till effektiv
uppkoppling i hela fastigheten är självklart
vid projektutveckling och modernisering av
beﬁntligt bestånd.
Läs mer om Brinovas digitalisering på 28–29.
16 BRINOVA FASTIGHETER AB
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
Verksamheten
Under 2021 förvärvade Brinova fyra anrika cityfastigheter. Göta 1, Fiskaren 27, Magnus Stenbock 8 och Norden 9. Fastig-
heterna som är belägna i de centrala delarna av Helsingborg, består främst av vård, kontor, utbildning och hyresbostäder.
BRINOVA FASTIGHETER AB 17
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
snabb och tillgänglig
-
varo ges Brinova också
möjligheter att förvärva
attraktiva fastigheter.
Närheten till beslutsfat-

projektmöjligheter och styra våra
investeringar till fastighetsutveckling
där efterfrågan är stor. En aktiv förvalt-
ning gör det också möjligt att proaktivt underhålla och utveck-
la fastighetsbeståndet.
Fokus på tillväxtorter i södra Sverige
Brinova prioriterar orter i södra Sverige som ligger maximalt
30 minuters bilväg från förvaltningskontoren, har en växande
befolkning samt goda kommunikationer till regionens största
befolkningscentra. Orter där människor kan bo mer prisvärt
i en attraktiv miljö som kan erbjuda småskalighet, natur och

aktör.
 -

15 procent per år.
Övergripande mål under planeringsperioden
-
växtresa. Till slutet av planeringsperioden förväntas Brinova
nå ett sammanlagt fastighetsvärde överstigande 10 miljarder
kronor. Det bygger på att vi fortsätter med vår lönsamma och
ansvarsfulla verksamhet. Därför har vi satt ett övergripande
mål om en överskottsgrad överstigande 65 procent. Därtill

överstiga 4,8 av 6 och Nöjd medarbetare-index som skall nå
över 5,4 av 6.
En värdeskapande affärsmodell
– med hyresgästen i centrum
Brinova äger, utvecklar och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter belägna på växande orter med
goda kommunikationer i södra Sverige. Orter som kombinerar närheten till ﬂer arbetstillfällen i närheten
av större städer med attraktiva boendemiljöer som kan erbjuda ett prisvärt boende. Verksamheten känne-
tecknas av långsiktighet och samverkan med aktörer inom samhällssektorn samt en egen effektiv för-
valtning. Den fokuserade fastighetsportföljen ger goda förutsättningar för en bättre direktavkastning och
starka kassaﬂöden.

2024 är väl förankrad och utgör grunden för arbetet i och
med våra fastigheter. Den är kommunicerad och förankrad
hos både medarbetare och viktiga aktörer i vår marknad och

för hållbarhet.
Brinovas vision
Brinova har en tydlig vision om hållbart fastighetsägande och
projektutveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i
södra Sverige. Den bygger på: Tillväxt, fokus på fastighetstyp


Affärsidén
Brinovas verksamhet präglas av tre grundbegrepp som utgör

Vi tror på långsiktighet
Därför gör vi en nogsam analys innan vi satsar på en
ny tillväxtort och strävar efter långa kundrelationer.
Vi tror på samverkan
Som en aktiv partner och med kunnig personal på plats är
vi med och utvecklar utvalda platser där vi etablerar oss.
Vi tror på helhetsansvar
Vi skapar värden åt alla våra intressenter genom att ta ansvar

Brinovas löfte – hyresgästen i centrum
Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och hyresgäster

så sätt kan de som bor i Brinovas hus erbjudas ett attraktivt
boende och de som hyr lokaler kan erbjudas attraktiva lös-
ningar. Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra rela-
tioner med lokala beslutsfattare och bistå dem i den regionala
utvecklingen.
En värdeskapande modell
-
veckling och en aktiv förvaltning nära hyresgästerna med en
AFFÄRSMODELLEN
Fastighets-
värde
>10 Mdkr
Överskotts-
grad
>65%
Nöjd kund-
index
>4,8 av 6
Nöjd med-
arbetar-index
>5,4 av 6
18 BRINOVA FASTIGHETER AB
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
Effektiv förvaltning,
engagerade medarbetare
Vi säkerställer ett framgångsrikt
verkställande av Brinovas stra-
tegier, gemensamma värdering-
ar och uppförandekod genom
en utvecklande arbetsmiljö och
stark företagskultur.
Den framtida miljön
Genom ett aktivt underhåll,
energioptimeringar, hållbara
inköp, gröna hyresavtal och
miljöcertiﬁering tar vi ansvar
för att minska klimatavtrycket.
Det trygga samhället
Vi ska förvalta och utveckla
hyresbostäder och samhälls-
fastigheter med rimlig hyres-
nivå som bidrar till en hållbar
stadsutveckling och skapar
trygghet genom tillgänglighet
och lokal närvaro.
En lönsam och ansvarsfull verksamhet
Vi är en långsiktig ägare, utvecklare
och förvaltare av hyresbostäder och
samhällsfastigheter som genom stabila
kassaﬂöden skapar ﬁnansiell kapacitet
och kan därigenom fullfölja våra åtag-
anden gentemot alla intressenter. Ett
starkt förtroende skapas genom goda
etiska och affärsmässiga grunder.
AFFÄRSMODELLEN
Engagerade Pålitliga Ansvarstagande
Hållbarhet och ansvarsfull verksamhet är centrala begrepp
-
planen har vi utgått från fyra centrala begrepp som alla har
underliggande mål, strategier och aktiviteter:
Det trygga samhället, En lönsam och ansvarsfull verk-
-
gerade medarbetare.
Våra tre kärnvärden kommer fortsatt att genomsyra vårt
sätt att jobba i allt som vi företar oss. Som arbetsgivare, som

rantörer, banker, mäklare och andra aktörer visar vi att vi
lever efter våra kärnvärden:
Hållbarhet – en viktig del i erbjudandet
Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och sam-
hällsengagemang är en integrerad del i verksamheten och ses
som förutsättningar för framtida värdeskapande och ett sätt

Det systematiska arbetet med hållbarhet är också en viktig
konkurrensfördel i arbetet med att söka markanvisningar och
i samverkan med kommuner kring utvecklingen av samhälls-
fastigheter och trygga och levande boendemiljöer.
 
hållbarhetsmål under Agenda 2030 och fokuserat på de eko-
nomiska, sociala och miljöfrågor som är mest relevanta för
Brinova och där vår verksamhet direkt eller indirekt bidrar.
Läs mer i hållbarhetsrapporten, sidorna 32–49.
BRINOVA FASTIGHETER AB 19
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
AFFÄRSMODELLEN
Projektutveckling
Region väst
Ekonomi/Finans/HR/IT/
IR/Hållbarhet/Marknad
Region öst
VD
Förvaltning
Hässleholm
Kristianstad
Olofström
Karlshamn
Sölves-
borg
Ronneby
Karlskrona
Östra
Göinge
Bro-
mölla
Osby
Örkel-
ljunga
Båstad
Ängelholm
Pers-
torp
Höga-
näs
Ås-
torp
Helsing-
borg
Bjuv
Klippan
Svalöv
Höör
Hörby
Lands-
krona
Kävlinge Eslöv
Lomma
Lund
Burlöv
Staffans-
torp
Sjöbo
Tomelilla
Simris-
hamn
Malmö
Svedala
Vellinge
Trelleborg
Skurup
Ystad
Utvalda kommuner med närvaro
Utvalda kommuner utan närvaro
Ej aktuella marknader
Förvaltningskontor
Fokuserad fastighetsportfölj i tillväxt
Brinova växer snabbt och lönsamt med förvärv och projektut-

har genererat ett långsiktigt substansvärde om 32,30 kronor
per aktie.
Vi har på balansdagen 121 fastigheter om totalt cirka
328 000 kvadratmeter uthyrbar yta. I det ingår cirka 2 500
lägenheter som är färdiga eller som håller på att färdigställas.
Brinova fokuserar helt på hyresbostäder och samhällsfastig-
heter samt komplement som bidrar till att öka attraktiviteten
för hyresgästerna. Attraktiva hyresbostäder ger stabila in-
täkter från hyresgäster som prioriterar sitt boende. Anpassade
samhällsfastigheter ger förutom trygga och stabila intäkts-
-
avtal.
När Brinova bygger ut sin fastighetsportfölj är en egen
projektutveckling prioriterat. Det ger oss de bästa möjlig-
heterna att utforma moderna attraktiva bostäder och lokaler
och för Brinova generera den bästa avkastningen.
Två regioner förvaltar och utvecklar
Vår organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar
med decentraliserat ansvar där beslut fattas nära samarbets-
partners och hyresgäster. Verksamheten bedrivs primärt i
Brinovas förvaltningsorganisation som består av två regioner
med varsin chef som leder och utvecklar arbetet tillsammans
med förvaltningsorganisationen. Därtill är regioncheferna
ansvariga för utvecklingen av fastighetsbeståndet på regio-
nens utvalda orter. Verksamheten stöds av koncerngemen-

IT, kommunikation, hållbarhet, marknad, projektutveckling
samt HR.
20 BRINOVA FASTIGHETER AB
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
1. Anskaffning av utvecklingsprojekt
Brinovas nätverk och inte minst den egna förvaltningsorgani-
sationen främjar en aktiv dialog som gör det lättare att hålla

kunders behov.
2. Projektering
Egna kunniga medarbetare säkerställer
tillsammans med kommunen och an-
litade specialister i Brinovas nätverk
att projektutveckling fasas in väl i
omgivningarna, objekten utnyttjas
optimalt och inte minst att framtida
hyresgäster erbjuds ändamålsenliga
lokaler och trivsamma hem. Vi har
utvecklat stor kunskap samt utar-
betade rutiner och policys för att
-
handling hanteras korrekt.
3. Produktion
Egen specialistkompetent personal med
erfarenheter från byggsektorn säkerställer en
korrekt entreprenadupphandling. Vi driver själva alla de
projekt- och byggmöten som är nödvändiga för att säkerställa
en kontrollerad produktion och där inte minst den löpande
dokumentationen är central för att driva projektet framåt.
-
nadskontroll.
Aktiv projektutveckling
– bästa vägen för fortsatt lönsam tillväxt
Brinova bygger ett fastighetsbestånd för långsiktigt ägande med egen förvaltning. En uttalad
ambition är att växa genom utveckling av såväl beﬁntliga fastigheter och nya projekt. För fortsatt
projektutveckling har Brinova både organisatorisk och ﬁnansiell kapacitet.
4. Förvaltning
Vi tar tillvara de kunskaper och erfarenheter som vår för-
valtning ger redan vid projekteringen av nya fastigheter och
ser hur den framtida förvaltningen kan optimeras och vilka

Läs mer om förvaltningen på sidorna 26–29.
5. Finansiell kapacitet

löpande stärks med ett stabilt kassa-

projekt och tryggt fullfölja våra
åtaganden. Som till exempel sam-
arbetet med Bromölla kommun
som Brinova inlett. Här uppförs
såväl ett nytt omsorgsboende som
moderna hyresbostäder med in-

6. Hållbarhetsperspektiv

ställs att Brinovas hållbarhetsmål
uppnås i allt från trygghetsskapande och

sparar på ekonomin och miljön.
Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 32–49.
Egen projektutveckling prioriteras
Brinovas tillväxtmål anger att fastighetsportföljen ska ha

egen projektutveckling. Det ger de bästa möjligheterna att
bygga attraktiva hyresbostäder, optimera lokallösningar för
hyresgäster och samarbetspartners och är det lönsammaste
sättet för oss att växa. Vi har kompetensen för en framgångsrik
projektutveckling och har utarbetade processer som sträcker
sig från detaljplan via igångsättning till slutleverans av projek-
tet till vår egna förvaltningsorganisation.









Stina Trimark,
projektutvecklingschef.
PROJEKTUTVECKLING
BRINOVA FASTIGHETER AB 21
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
Byggrätter säkrar framtiden
Egenägda byggrätter i attraktiva lägen med antagna detalj-
planer är en lönsam och snabb väg till att skapa tillväxt.
Brinova har per årsskiftet, utöver nedan redovisade pågå-
ende projekt, byggrätter för ytterligare cirka 500 lägenheter


kan påbörjas relativt omgående. Dessutom pågår ett antal
planprocesser för att skapa ytterligare byggrätter för cirka
400 lägenheter. För att löpande kunna utveckla och utöka
verksamheten pågår också ständiga processer för att på ett

Samarbeten stärker affären
Brinova har under året färdigställt bostadslägenheter tillsam-
-
heter i Rödeby, Nättraby och Jämjö i Karlskrona kommun.
Samarbetsavtalet med Eksjöhus Bostad innefattar också
samverkan i markanvisningstävlingar och att hitta bra
bostadsutveckling och därmed kunna avropa minst 500
lägenheter under en femårsperiod. Ett bra exempel är det
gemensamma anbud, med blandade upplåtelseformer, som
Brinova och Eksjöhus Bostad vann i Åhus och där 48 nya

Eksjöhus Bostad har höga kvalitetskrav från start och med

rätt kvalitet till rätt hyra säkerställas. Även ur hållbarhets-
perspektiv är samarbetet viktigt då Eksjöhus Bostads redan
etablerade hållbarhetstänk kan anpassas ytterligare med

PROJEKTUTVECKLING
Färdigställda projekt 2021
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ
Garvaren 17 Eslöv 160 2 Bostäder
Väsby 44:565 Bara 1 185 - Vårdcentral
Sadeln 2 Trelleborg 1 340 - Förskola
Sjöhem 10 Kristianstad 1 370 - Padelhall
Karl XV 17 Landskrona 387 7 Bostäder
Mjövik 2:36 Karlskrona 840 12 Bostäder
Jämjö 6:5 mﬂ etapp 2 Karlskrona 560 8 Bostäder
Passaren 1 & Pennan 1 Skurup 4 872 65 Bostäder
Bajonetten 3 Kristianstad 1 200 - Livsmedel
Getramsen 2, Kamomillen 2 Åhus 2 624 48 Bostäder
Bajonetten 6 Kristianstad 2 352 - Förskola
Summa 16 890 142
Större pågående projekt
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt
Jämjö 6:5 mﬂ etapp 3 och 4 Karlskrona 288 4 Bostäder Q1-2022
Saxen 11 Tollarp 644 11 Bostäder Q1-2022
Banér 11 Landskrona 380 7 Bostäder Q2-2022
Garvaren 17 Eslöv 514 7 Bostäder Q3-2022
Östra Rödeby 3:1 Karlskrona 1 159 18 Bostäder Q2-2022
Rödebyholm 1:42 Karlskrona 1 440 20 Bostäder Q4-2022
Dockan 10 Karlskrona 3 000 - P-hus Q4-2022
Bajonetten 3, etapp 1 Kristianstad 5 790 94 Bostäder Q4-2022
Skeppsbron 4 Karlskrona 1 760 - Kontor Q1-2023
Lugnet 9 Bromölla 3 200 40 Äldreboende Q1-2023
Summa 18 175 201
Pågående projektutveckling
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt
Karl XV 18 Landskrona 1 200 18 Bostäder Q2-2023
Sånekulla 16 Malmö 795 12 Bostäder Q4-2022
Binga 9:237 Karlskrona 560 8 Bostäder Q4-2022
Rödebyholm 1:42 Karlskrona 160 6 LSS-boende Q1-2023
Sandryggen 1 Lund 4 790 100 Bostäder Q1-2024
Lugnet 9 Bromölla 1 200 16 Bostäder Q3-2023
Bajonetten 7 Kristianstad 5 579 94 Bostäder Q3-2023
Oxievång 7 Malmö 3 098 39 Bostäder Q3-2023
Lugnet 9 Bromölla 1 050 21 Bostäder Q1-2024
Sandryggen 1 Lund 6 000 80 Bostäder Q1-2025
Summa 24 432 394
22 BRINOVA FASTIGHETER AB
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
Framtidsorienterad projektutveckling
Oxie, Malmö.
Framtidsprojekt:
Kvarteret Oxievång 7, Malmö.
Brinova är en betydande aktör
i Oxie med mer än 60 hyres-
lägenheter och samhällsfast-
igheter om cirka 6 000 kvm.
I kvarteret Oxievång 7 avser
Brinova uppföra 3- och 5-vå-
ningshus med 39 hyresrätter i
storlekar från 1 rum till 4 rum
samt med en livsmedelsbutik
i bottenplan. Inﬂyttning är
planerad att ske under 2023.
PROJEKTUTVECKLING
BRINOVA FASTIGHETER AB 23
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
Sadeln 2, Trelleborg.
Rödebyholm, Karlskrona.
Bajonetten, Kristianstad.
Pågående projekt:
Rödebyholm, Karlskrona.
I Rödeby, på Hults väg, uppför Brinova
20 hyresrätter som 2- och 3-rums-
lägenheter med hög standard och
balkong eller uteplats i söderläge.
Pågående projekt:
Kvarteret Bajonetten, Kristianstad.
Kvarteret Bajonetten är Brinovas för
närvarande största pågående projekt
som bland annat innefattar livsmed-
elsbutik, förskola och förtätning med
nya hyres- och bostadsrätter. Här
byggs 94 lägenheter. I den slutliga
fasen kommer 188 nya lägenheter
att ha tillförts kvarteret.
Projekt färdigställt 2021:
Sadeln 2, Trelleborg.
Trelleborgs kommun önskade utöka
sin beﬁntliga förskolelokal på Sadeln
2 vilket har resulterat i en till- och
ombyggnad av Brinova. Inﬂyttning
skedde sommaren 2021.
PROJEKTUTVECKLING
24 BRINOVA FASTIGHETER AB
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
Strategiska förvärv kompletterar
fastighetsbeståndet
Brinova har förvärvskompetensen och den ﬁnansiella kapaciteten för att stärka sina positioner och
skapa skalfördelar genom att förvärva fastigheter när de rätta förutsättningarna ﬁnns. 2021 förvärvade
Brinova kompletterande och utvecklingsbara ytor motsvarande 21 000 kvadratmeter bostäder och
13 000 kvadratmeter för samhällsservice.

Brinova kan, tack vare sin lokala närvaro och marknads-
kännedom, förvärva attraktiva eller utvecklingsbara bo-
stads- eller samhällsfastigheter för att snabbt växa och
stärka sina positioner. Några viktiga kriterier ligger till
grund för Brinovas analys vid förvärv av nya fastigheter.
Förvärven ska:
• 
• 
• 

valtning samt vara förenliga med Brinovas krav kring
hållbarhet
Årets transaktioner
Under 2021 har Brinova förvärvat och tillträtt cirka 34 000

21 000 kvadratmeter bostäder.
I inledning av året förvärvades två bostadsfastigheter i

lägna och uthyrningsbar yta är cirka 2 100 kvm. Fastigheten
i Eslöv tillträds vid färdigställande under 2023.
I juni förvärvades en fastighet belägen i de centrala delarna
av Skurup bestående av 22 hyresbostäder.


samtidigt som Hemsö förvärvade kontors- och industrifastig-
heter från Brinova i Trelleborg.
I augusti förvärvades två fastigheter under produktion i

Fastigheterna, belägna på attraktiva lägen nära kommunika-
tioner, tillträds vid färdigställande under 2022 och 2023.
I slutet av augusti förvärvades och tillträddes också tre
cityfastigheter i centrala Kristianstad. Fastigheterna består
främst av hyresbostäder och vård med en total uthyrningsbar
yta om 10 000 kvm.
I september förvärvades och tillträddes fyra anrika cityfast-
igheter i de centrala delarna av Helsingborg om 12 290 kvm.
Fastigheterna består främst av vård, kontor, utbildning och
hyresbostäder.
I oktober genomfördes ett förvärv av tre samhällsfastighe-
-
-
ga kontor, gym och förrådshotell. Fastigheterna tillträddes
1 december.
 -
bostäder om 5 000 kvm i attraktiva Borstahusen i Landskrona
med tillträde i januari 2022.
Tell 13, Skurup.
Tell 13, Skurup.
2021 startade inﬂyttningen i fast-
igheterna Skurup Passaren 1 och
Pennan 1 med 65 bostadslägenhe-
ter centralt belägna i Skurup, nära
tågstationen. Tillsammans med
förvärvet i juni 2021 av fastigheten
Tell 13, med 22 hyresbostäder i
centrum, har Brinova etablerat en
bra plattform i Skurup att växa ifrån.
Fastigheterna kan förvaltas med
beﬁntliga resurser, vilket leder till en
kostnadseffektiv förvaltning.
FÖRVÄRV
BRINOVA FASTIGHETER AB 25
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
Cityfastigheter, Kristianstad.
Cityfastigheter, Kristianstad.
Under 2021 förvärvade Brinova tre
citybostadsfastigheter i centrala
Kristianstad – Fältmarskalken 3, Hans
Kock 9 och Hans Kock 14. Fastighe-
terna består främst av hyresbostäder
och vård med en total uthyrningsbar
yta om cirka 10 000 kvm varav cirka
60 procent utgörs av bostäder. Med
förvärvet blir Brinova en ledande
fastighetsaktör i kommunen.
FÖRVÄRV
Tillträdda förvärv
Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyres-
värde, Mkr
Brågarp 6:883 Staffanstorp Bostäder 2021-03-15 1 337 35 2
Östra Rödeby 3:1 Karlskrona Bostäder, projekt 2021-04-26 mark 11 -
Dockan 10 Karlskrona Parkeringshus, projekt 2021-06-01 mark 1 -
Tell 13 Skurup Bostäder 2021-06-01 1 225 21 1
Fältmarskalken 3 Kristianstad Bostäder, gym 2021-08-31 4 995 127 9
Hans Kock 9 Kristianstad Bostäder 2021-08-31 1 679 30 2
Hans Kock 14 Kristianstad Bostäder 2021-08-31 3 347 78 5
Nattskärran 7 Malmö Bostäder 2021-09-01 1 918 40 2
Göta 1 Helsingborg Utbildning 2021-09-15 3 914 140 9
Fiskaren 27 Helsingborg Vård 2021-09-15 4 582 166 9
Magnus Stenbock 8 Helsingborg Bostäder, kontor 2021-09-15 1 786 52 3
Norden 9 Helsingborg Kontor 2021-09-15 2 008 79 5
Passaren 1 och Pennan 1 Skurup Bostäder 2021-10-01 4 872 150 8
Ask 3 Malmö Förrådshotell 2021-12-01 1 320 36 2
Dekoratören 21 Malmö LSS-boende 2021-12-01 718 27 1
Åkertisteln 1 Malmö Förskola 2021-12-01 336 9 1
Summa 34 037 1 002 59
Förvärv, ej tillträdda
Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyres-
värde,Mkr
Klas Klättermus 2 Landskrona Bostäder 2022-01-31 5 000 185 8
Billesholms gård 9:467 Bjuv Bostäder 2022-06-01 2 700 88 5
Bankmannen 14 Eslöv Bostäder 2023-06-01 777 27 2
Varmröken 1 Kävlinge Bostäder 2023-09-01 5 000 195 10
Hjärup 4:306 Staffanstorp Bostäder 2024-01-01 2 000 83 4
Summa 15 477 578 29
Försäljningar
Fastighet Ort Typ Frånträde Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyres-
värde,Mkr
Blentarp 67:35 Sjöbo Bostäder 2021-02-15 1 120 25 2
Vellinge 40:130 Vellinge Kommersiell 2021-04-01 2 013 20 2
Eskilstorp 27:8 Vellinge Kommersiell 2021-04-01 2 129 15 2
Skomakaren 5 Växjö Kommersiell 2021-05-03 1 823 12 2
Åhus 42:536, 537 Åhus Bostäder 2021-06-01 228 5 -
Hjorten 14 Trelleborg Kontor 2021-09-01 2 680 62 4
Snickeriet 10 Trelleborg Industri 2021-09-01 2 349 17 2
Summa 12 342 156 14
26 BRINOVA FASTIGHETER AB
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
Fastighetsskötsel
Energioptimering
Fastighetsdrift
Digitalisering
Ekonomisk förvaltning
och utveckling
Uthyrning
Egen förvaltning, en viktig
del av affärsmodellen
En aktiv förvaltning med egna medarbetare är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Den lokala närvaron
gör att eventuella problem snabbt kan identiﬁeras och åtgärdas och Brinova kan säkerställa både nöjda
hyresgäster och en hög överskottsgrad. Närheten till lokala beslutsfattare innebär att Brinova på ett
enkelt sätt kan delta i kommunens utveckling genom att i nära samarbete erbjuda attraktiva bostäder
och lokaler för till exempel utbildning, vård och fritid.
Brinovas växande fastighetsportfölj innehåller för närvarande
cirka 2 500 hyreslägenheter, färdiga eller under uppförande
samt cirka 148 000 kvadratmeter samhällsfastigheter samt
kompletterande fastigheter som bidrar till att öka attraktivite-
ten för våra hyresgäster (livsmedelsbutik, apotek etc).
Brinova har byggt upp en förvaltningsorganisation som
arbetar med fastighetsskötsel, fastighetsdrift, energioptime-
ring, uthyrning, ekonomisk förvaltning och fastighetsutveck-

EGEN FÖRVALTNING










Frida Carlsson, regionchef Väst.
som utgår från kontoren i Landskrona, Eslöv, Karlskrona,


minuters bilfärd från Brinovas fastigheter.
 
dessutom ett bättre underlag för förvärv, utveckling, en för-
-
hetsportföljen.
En viktig aktör i samhället
Som en aktiv samhällsaktör har Brinova goda kunskaper om

hantera idag och i framtiden. Brinova har kompetens och

bostäder för yngre och barnfamiljer, trygga service- och
särskilda boenden för en växande äldre befolkning och ända-
målsenliga samhällsfastigheter.
Brinova arbetar också i en tydlig samverkan med kommu-
ner och lokala aktörer för platsens utveckling, där trygghet
och attraktivitet är värden som kommer alla till godo.
BRINOVA FASTIGHETER AB 27
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
EGEN FÖRVALTNING
Region väst. Lägenhetskonverteringar i Landskrona.
Region väst. Trygghetsarbete i Landskrona.
Region väst. Att konvertera fastig-
hetsytor som kontor till attraktiva
lägenheter på bästa läge är en
lönsam väg att optimera Brinovas
fastighetsbestånd. Under 2021
har sju lägenheter färdigställts i
fastigheten Karl XV 17 i Landskrona.
Arbetet med att konvertera kontors-
lokaler till ytterligare lägenheter i
fastigheterna Baner 11 i Landskrona
och Garvaren 17 i Eslöv påbörjades
2021 och ska stå klart under 2022.
Region väst. Brinovas aktiva arbete
med att öka trygghet och attraktivitet
för hyresgäster och samhället i stort
är en prioritet. Under 2021 har vi
installerat nytt digitalt låssystem i
samtliga fastigheter i Landskrona.
Trygghetsarbetet fortsätter under
2022 med samma initiativ för
beståndet i Oxie samt installering
av porttelefoner i fastigheterna i
Landskrona och på Piggvaren 4 i
Eslöv.
Med hyresgästen i centrum
Den egna förvaltningen gör att Brinova kan underlätta för
hyresgästerna genom att snabbt vara på plats för att avhjälpa
brister och svara på frågor för att öka hyresgästernas trivsel.
Brinovas egna projektutveckling ger bolaget de bästa möj-
ligheterna att leverera attraktiva lösningar för hyresgästerna.
Utöver kontinuerlig dialog med våra hyresgäster följer och
mäter Brinova noggrant vad hyresgästerna tycker om sina bo-
städer och lokaler samt inte minst om Brinova som hyresvärd.
Under 2021 genomfördes Brinovas andra NKI (Nöjd Kund
Index)-undersökning för samhällsfastigheter och kommersi-
ella fastigheter som glädjande visade att det samlade betyget
blev 4,1 (av 5), en förbättring från 4,0. Hela 85 procent av

sina lokaler, vår fastighetsskötsel och kontakten oss emellan.
 
genomfördes under 2020 framgick att cirka 84 procent av
de som hyr en bostad av oss är övergripande nöjda med sitt
boende.
De två undersökningarna genomförs omväxlande vartan-

såväl Nöjd kund-index som skall överstiga 4,8 av 6 och Nöjd
medarbetare-index som skall nå över 5,4 av 6.
28 BRINOVA FASTIGHETER AB
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
EGEN FÖRVALTNING
Trygga och attraktiva kvarter
Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa trygghet i
och kring sina fastigheter och öka attraktiviteten för både det
egna fastighetsbeståndet och samhället i stort. Satsningar på
en attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för en positiv
fritid för såväl unga som vuxna är ett stående inslag i förvalt-
ningsarbetet. Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer
som minskar skadegörelse och nedskräpning men också
trygghetsvandringar tillsammans med lokala aktörer och
boende för att skapa handlingsplaner för ökad trygghet.
Ett aktivt samarbete med lokala föreningar är exempel
på ytterligare initiativ.
Proaktivt underhåll för attraktivitet och lönsamhet
Brinovas egna aktiva förvaltning ger också möjligheter för
en löpande systematisk översyn av fastighetsbeståndet. Den
ligger till grund för en långsiktig plan för kontinuerligt under-
håll. Det ger lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin
tur ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans med ome-
delbara åtgärder på uppkomna skador och problem påverkar
det driftsnettot liksom fastighetsvärdet positivt. Här utgör
de nya modulerna i vårt digitaliserade fastighetssystem kring

Digitalisering ger ökad kontroll och service
Brinova har de senaste åren infört ett digitaliserat gemen-
samt fastighetssystem med en rad moduler. Felanmälan,
teknisk förvaltning med digitala arbetsordrar, delar av under-
hållsarbetet, systematiskt brandskydd och ronderingar som
ger bättre kontroll är olika funktioner i fastighetssystemet
som implementerats i förvaltningsorganisationen.
Ekonomisk förvaltning, med en modul som säkerställer att
intäkter och kostnader matchas är ett annat exempel. Sedan
2020 har besiktningsarbetet vid hyresgästbyten digitalise-
rats. För en ökad service till hyresgästerna utvecklas konti-
nuerligt Brinovas mobil-app som förenklar för hyresgästen
kring felanmälningar, lägenhetssök och blanketter för till
exempel autogiro. Appen tillåter också Brinova att med hjälp
Brinova förvaltar mer än 34 000 kvm ytor på populära Sjöhems-
området i Kristianstad med en rad myndigheter och offentliga
aktörer som hyresgäster. Vi har under året fortsatt att utveckla,
modernisera och anpassa ytor för nya hyresgäster i området. Vi
har även påbörjat utvecklingen av en bra infrastruktur för ladd-
stationer för att tillgodose våra kunders behov inom området.
Vi utvecklar metodiskt
och kontinuerligt våra
energisystem för att skapa
en god driftsekonomi
samtidigt som vi förbättrar
inomhusklimaten på ett
hållbart och sunt sätt.
Martin Wallin, regionchef Öst.
Region öst. Sjöhem, Kristianstad.
BRINOVA FASTIGHETER AB 29
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
Andel av kontraktsvärde – största hyresgästerna
% Mkr Antal kontrakt
Karlskrona Kommun 5 21 11
Region Skåne 4 20 13
Landskrona Stad 4 19 19
Sparbanken Skåne AB 4 17 28
Malmö Stad 4 16 28
Eslövs kommun 3 14 14
Försäkringskassan 3 12 7
Attendo Sverige AB 2 8 1
Traﬁkverket 2 7 9
Fitness24Seven AB 1 6 4
32 140 134
EGEN FÖRVALTNING
av push-notiser informera hyresgäster om viktigare aktiviteter,
vilket underlättat och skapat säkra rutiner under gångna
årets pandemi.
Energieffektiva lösningar
En av bolagets största kostnader är förbrukningen av energi.

och reducerar miljöbelastningen. Brinova har därför en


Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp Brinovas
värme- och ventilationsanläggningar. Det sparar mycket tid
och pengar när förvaltningsorganisationen kan driftoptimera
anläggningarna på distans, tidigt kan få larm om avvikelser
och se anläggningarnas status i realtid.
Läs mer om Brinovas hållbarhetsarbete på sidorna 32–49.
Kv Lindblad Karlskrona
Lindblad 24 i Karlskrona är en
fastighet med strategiskt läge med
närhet till Österleden, som utgör den
huvudsakliga infartsleden till centrala
Karlskrona från E22. Fastigheten
består av tre byggnader med både
kontor och bostäder. Utvecklingen av
området har under 2021 fortgått med
arbetet av ny detaljplan som möjliggör
både bostäder, kontor och p-hus.
Region öst. Kv Lindblad, Karlskrona.
30 BRINOVA FASTIGHETER AB
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
Väl förankrad affärsplan med nya

TILLVÄXT
Tillväxt
Brinova har en uttalad ambition att växa genom så-
väl förvärv som utveckling av beﬁntliga fastigheter
och nyproduktion. På så sätt stärker bolaget sina
positioner på utvalda marknader. Målet var en fast-
ighetsportfölj om 6,6 Mdkr före utgången av 2021.
Utfall 2021: Fastighetsportföljens värde uppgick till
cirka 7,7 Mdkr.
Mål 2022–2024: >10 Mdkr
Mål 2022–2024:
>4,8 av 6
Mål 2022–2024:
>5,4 av 6
Nöjd kund-index
4 av 5
Utfall 2021:
Hyresgäster, lokaler:
4,1 av 5
Hyresgäster, bostäder:
3,8 av 4
Nöjd medarbetar-index
4,5 av 5
Utfall 2021:
4,3 av 5
Tillväxt skapar stordriftsfördelar
För att skapa ledande positioner och få
bästa utdelning på insatta resurser har
Brinova ett tydligt tillväxtfokus. Det råder
stor efterfrågan på bostäder och samhälls-
service och Brinova ska fortsätta växa
genom förvärv och projektutveckling i form
av förtätning, nyproduktion och förädling.
Vision
Brinova har en tydlig vision om hållbart fastighetsägande och projektutveckling av hyres-
bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. På så sätt skapas starka kassa-
ﬂöden som kan användas för att utveckla verksamheten. Styrelsen och ledningen
styr verksamheten utifrån fyra ﬁnansiella mål. Målen fokuserar primärt på en
lönsam tillväxt kombinerat med ﬁnansiell stabilitet. Vägen dit går via utarbetade
strategier som löpande följs upp genom ett antal interna operativa mål.
0
210
420
630
840
1 050
Mkr
-16 -20 -21-19-18-17
Tillväxt från projektutveckling i Mkr.
Förvärvade, ej tillträdda.
Projektutveckling
Minst 50% av tillväxten vid
periodens slut ska utgöras
av projektutveckling.
MÅL OCH STRATEGIER
Finansiella mål
Styrelsen och ledningen
styr verksamheten utifrån
fyra ﬁnansiella mål som
primärt fokuserar på en
lönsam tillväxt kombinerat
med ﬁnansiell stabilitet.
Operativa mål
Ledningen använder
olika parametrar för att
följa upp strategierna
och leverera på de
ﬁnansiella målen.
Strategier
De viktigaste principerna
för att långsiktigt utveckla
verksamheten.
BRINOVA FASTIGHETER AB 31
VERKSAMHETEN
ÅRSREDOVISNING 2021
RESULTAT FINANSIELL STABILITET
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga
1,75 gånger. Det är en nivå som ger en
betryggande säkerhetsmarginal inför
exempelvis stigande marknadsräntor.
Utfall 2021: Räntetäckningsgraden
ligger över målet och uppgick till 3,0
gånger.
Soliditet
Soliditeten ska lägst vara 30 pro-
cent, vilket bedöms vara väl avvägt
med hänsyn till bolagets kassaﬂöde.
Det ger goda avkastningsmöjligheter
med en balanserad risknivå i verk-
samheten.
Utfall 2021: Soliditeten som uppgick
till 36,3 procent låg över målet.
Mål 2022–2024:
>65%
Mål 2022–2024:
<60%
Belåningsgrad,
långsiktigt <65%
Utdelning >30%
Efterställt tillväxt
Fastighetstyp, bokfört värde
Finansiell stabilitet
Ett aktivt ﬁnansieringsarbete tryggar
tillgången på kapital. En utdelnings-
policy som prioriterar tillväxt fram till
att tillväxtmålen nåtts tryggar också
den ﬁnansiella stabiliteten.

Brinovas fastigheter består främst
av bostäder och samhällsfastigheter.
Verksamheten är koncentrerad till orter
med växande befolkning i södra Sverige.
Orter med goda kommunikationer till
större befolkningscentra. Där arbets-
tillfällen ges och där människor kan bo
bättre i en attraktiv miljö.
Samhälls-
fastigheter
46%
MÅL OCH STRATEGIER
Uthyrningsgrad
>90%
Överskottsgrad
>60%
60
70
80
90
100
%
-17 -18 -19 -20 -21
94,3
40
50
60
70
%
-17 -21-20-19-18
63,4
0
20
40
60
80
%
-17 -21-20-19-18
58,3
0
2 000
4 000
6 000
8 000
Mkr
-17 -21-20-19-18
7,7
Kvalitativ och effektiv egen förvaltning
Brinova är, med lättillgängliga för-
valtningskontor, synligt med en aktiv
kundkontakt i sina fastighetsområden.
En ökad digitalisering förenklar också
för hyresgästerna. Den lokala närvaron
underlättar dessutom dialogen med
offentliga beslutsfattare och ett struktu-
rerat underhållsarbete.
Avkastning på eget kapital
Målet minst riskfri ränta plus 7 procent
är satt för att vid varje tid vara relevant
för att skapa en rimlig avkastning samti-
digt med en för verksamheten väl avvägd
ﬁnansiering.
Utfall 2021: Avkastning på det egna
kapitalet uppgick till 16,5 procent vilket
överträffar målet.
Kommersiellt 10%
Bostäder
39%
Projekt/mark 5%

Ledande inom våra fastighetstyper
i utvalda orter i södra Sverige.
Det trygga samhället
Vi ska förvalta och utveckla
hyresbostäder och samhälls-
fastigheter med rimlig hyres-
nivå som bidrar till en hållbar
stadsutveckling och skapar
trygghet genom tillgänglighet
och lokal närvaro.
Våra grundläggande strategier är stommen i vår väl förankrade affärsplan
En lönsam och ansvarsfull
verksamhet
Vi är en långsiktig ägare, utvecklare
och förvaltare av hyresbostäder
och samhällsfastigheter som
genom stabila kassaﬂöden skapar
ﬁnansiell kapacitet för våra åtag-
anden gentemot alla intressenter.
Den framtida miljön
Genom ett aktivt underhåll,
energioptimeringar, hållbara
inköp, gröna hyresavtal och
miljöcertiﬁering tar vi ansvar
för att minska klimatavtrycket
i stort och hållbarhetsrisker
för Brinova.
Effektiv förvaltning,
engagerade medarbetare
Vi säkerställer ett framgångs-
rikt verkställande av Brinovas
strategier, gemensamma
värderingar och uppförandekod
genom en utvecklande arbets-
miljö och stark företagskultur.
32 BRINOVA FASTIGHETER AB
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
Hållbarhetsrapport
Sandryggen 1, Lund.
Brinova äger och förvaltar fastigheten Sandryggen 1, en attraktiv samhällsfastighet belägen i centrala Lund som omfattar totalt
5 300 kvm uthyrningsbar yta. Med start 1 januari 2023 kommer dessa ytor att konverteras till cirka 100 moderna hyresbostäder.
Ett av Brinovas större framtidsprojekt är en byggrätt som tillhör fastigheten för framtida bostäder om 6 000 kvm yta.
BRINOVA FASTIGHETER AB 33
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Helhetsperspektiv för hållbar utveckling
Jämställdhet
Ett av delmålen är att säkerställa fullt deltagande
för kvinnor i ledarskap och beslutsfattande. Jäm-
likhet och mångfald är en prioritet och en fram-
gångsfaktor för Brinova. Det ska genomsyra rekry-
teringar såväl som vårt interna arbete. Under 2019 placerade
Brinova sig på Allbrights gröna börslista avseende jämställda
bolag.
Att arbeta för en hållbar utveckling är en självklarhet
för oss som en seriös samhällsaktör. Brinova ska
vara en attraktiv part för både hyresgäster och
samhällsaktörer, där hållbarhetsfrågan är en avgö-
rande fråga. Under året har därför ett väl förankrat
projekt pågått med att uppdatera och förstärka vårt
hållbarhetsarbete och tydliggöra våra målsättningar.
Störst påverkan skapar vi genom att hålla låga
energiuttag och underhålla våra fastigheter, bygga
miljövänligt, samt vara proaktiv med att skapa
trygga och inkluderande bostadsområden.
Vårt hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv
och samhällsengagemang är en integrerad del i
vår verksamhet som vi ser som förutsättningar för
framtida värdeskapande och ett sätt att minska de
Fredliga och inkluderande samhällen
Ett av delmålen inom målet Fredliga och inklude-
rande samhällen handlar om att väsentligt minska
alla former av korruption och mutor. Vår affärsetik
är väl beskriven i vår uppförandekod och något vi
utbildar i och följer upp årligen.
VD Per Johansson samt vice VD och hållbarhetsansvarig Malin Rosén:
Hållbar energi för alla
Delmålen ”Tillgång till modern energi för alla”,
”Fördubbla ökningen av energieffektivitet” och
”öka andelen förnybar energi i världen” är alla
mål som Brinova strävar efter i sin prioriterade
satsning på energieffektiviseringar, energiinvesteringar vid
nyproduktion och mål om fossilfri energi till 2030.
Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt
Brinova arbetar för att uppnå delmålet ”skydda ar-
betstagares rättigheter och främja trygg och säker
arbetsmiljö för alla” genom att bedriva en lönsam
verksamhet med stabil ekonomi, för att kunna
återinvestera i verksamheten och därmed skapa trygga arbets-
tillfällen. Vi reglerar också i avtal vilka ansvar våra partners ska
ta för affärsetik, miljö, arbetsförhållanden och säkerhet.
Hållbara städer och samhällen
Delmålen ”Säkra bostäder till överkomlig kost-
nad”, ”Inkluderande och hållbar urbanisering”,
”Skapa säkra och inkluderande grönområden för
alla” och ”Främja nationell och regional utveck-
lingsplanering” är alla relevanta att sträva efter i Brinovas egna
projektutveckling och i samarbeten med kommuner och lokala
aktörer.
Bekämpa klimatförändringarna
Brinova arbetar för att bekämpa klimatförändring-
ar, detta gör vi genom att minska vår klimatpåver-
kan genom till exempel energieffektivisering och
fossilfri uppvärmning och kyla.
risker som ﬁnns kopplade till hållbarhetsfrågor. Det
systematiska arbetet med hållbarhet är också en
viktig konkurrensfördel i arbetet med att söka mark
anvisningar och i samverkan med kommuner kring
utvecklingen av samhällsfastigheter och trygga och
levande boendemiljöer.
Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår
affärsplan och därmed ett styrmedel som regelbun-
det följs upp och med vilken vi styr vår verksamhet
i dialog med våra intressenter.
Ramverket är baserat på FN:s 17 hållbarhets-
mål under Agenda 2030 och fokuserat på de
ekonomiska, sociala och miljöfrågor som är mest
relevanta för Brinova och där vår verksamhet direkt
eller indirekt bidrar:
34 BRINOVA FASTIGHETER AB
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Fyra tydliga fokusområden för
Brinovas hållbarhetsramverk
Brinovas ramverk för hållbarhet utgör grunden i vår affärsplan och har delats in i fyra fokusområden: lön-
sam och ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön, det trygga samhället och engagerade medarbetare.
Dessa områden deﬁnierar sådant vi kan påverka, inom koncernen och med externa partners. Till varje
fokusområde ﬁnns väsentliga hållbarhetsfrågor kopplade. För att hållbarhet alltid ska vara högt på agen-
dan har vi en styrningsstruktur som underlättar ett tydligt ägandeskap för delarna i varje fokusområde.
Brinova omfattas ej av att upprätta en lagstadgad hållbarhetsrapport men har frivilligt valt att upprätta en.
Den framtida miljön
Ansvaret för vår framtida miljö är centralt i Brinovas verksam-
het. I vår affärsplan för 2022–2024 har ett antal hållbar-
hetsmål skärpts och fem prioriterade områden för
miljöarbetet har identiﬁerats. Mål och prio-
riterade områden spänner över allt från
energieffektiviseringar, hållbara inköp,
gröna hyresavtal och alternativa
energikällor till miljöcertiﬁeringar
vid nyproduktion.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– CO
2
-avtryck över tid
– Aktsam hantering av
naturresurser
– Energieffektivitet
Läs mer på sidorna 36–37.
Engagerade medarbetare
Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångs-
rikt verkställande av Brinovas strategier. Gemen-
samma värderingar och uppförandekod är upp-
rättade för att ge förutsättningarna för en
utvecklande arbetsmiljö.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– Personlig utveckling och del-
aktighet samt en kompetent
organisation
– God arbetsmiljö
Läs mer på sidorna 38–39.
Det trygga samhället
Brinova är beroende av en
samverkan med samhället
för sin verksamhet. Med lokal
närvaro, utvecklingskompe-
tens och engagemang har vi
kapacitet att vara en samtals-
partner och rådgivare som kan
bidra till det trygga samhället ur
alla hållbarhetsaspekter.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– Tillgänglighet genom lokal närvaro
som skapar trygghet
– Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyresnivå
– Hållbar stads- och fastighetsutveckling
Läs mer på sidorna 42–44.
Lönsam och ansvarsfull
verksamhet
Basen är en stabil eko-
nomi och en lönsam
verksamhet som skapar
möjligheter till hållbar ut-
veckling. Vårt hållbarhets-
arbete är en viktig del av
vårt erbjudande som bidrar
till ökad lönsamhet och tillväxt.
Ett fortsatt starkt förtroende
skapar vi genom goda etiska och
affärsmässiga relationer med våra
intressenter.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– Ansvarsfullt agerande (affärsetik, anti-korruption,
transparens). För risker och riskhantering se sidan 65.
– Stabila ﬁnanser/ekonomiskt resultat
Läs mer på sidorna 40–41.
BRINOVA FASTIGHETER AB 35
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Vår egna förvaltning fyller många funktioner. Med ett strukturerat ramverk och tydliga mål kan vi kontinuerligt förbättra
våra nyckeltal för hållbarhet kring till exempel miljöfrågor och energieffektiviseringar. En egen förvaltning med personliga
kontakter mellan Brinovas personal och hyresgäster skapar också trygghet och en känsla av samhörighet.
36 BRINOVA FASTIGHETER AB
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
I Brinovas verksamhet är
miljöansvaret centralt
Ansvaret för vår framtida miljö är centralt i Brinovas verksamhet. I vårt ramverk för hållbarhet och vår
nya affärsplan har ett antal hållbarhetsmål skärpts och tre prioriterade områden för miljöarbetet har
identiﬁerats. Mål och prioriterade områden spänner över allt från energieffektiviseringar, hållbara inköp,
gröna hyresavtal och källsortering till miljöcertiﬁeringar vid nyproduktion.
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 
Energieffektivitet
• Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå
med Green Building eller motsvarande.
• Vid nytecknande av hyresavtal ska
Gröna Hyresavtal alltid erbjudas.
• Belysning konverteras till LED och
närvarostyrd.
• Uppkopplade energisystem så att
de kan styras på distans.
• Energiförbrukning för uppvärmning ska
uppgå till max 75 kWh per kvm och år i
genomsnitt på hela beståndet vid utgången
av 2025.
• Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå
till max 25 kWh per kvm och år i genomsnitt
på hela beståndet vid utgången av 2025.
• Alla fastigheter ska vara uppkopplade vid
utgången av 2026.
CO
2
-avtryck över tid
• CO
2
-förbrukning ska kommuniceras.
• Implementera förnybara energikällor så
som solceller samt övrig ny teknik.
• Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor
utsträckning som möjligt.
• All upphandlad el skall vara förnybar (grön).
• Laddstolpar ska ﬁnnas på alla fastigheter
där det ﬁnns parkeringsmöjligheter.
• 25 procent av elanvändningen ska komma
från egenproducerad el via ökat antal fastig-
heter med solpaneler till 2026.
• Andelen nyproducerade fastigheter med
energiklassning ska uppgå till 100 procent.
• Noll nettoavtryck CO
2
till år 2045.
Aktsam hantering
av naturresurser
• Erbjuda bra källsortering.
• Minska vattenförbrukningen.
• Öka andelen av digital hantering av hyres-
fakturering via autogiro eller e-faktura.
• Bygga hus med en beräknad livslängd om
minst 100 år.
• Minska vattenförbrukningen per kvm med
20 procent till och med 2026 (basår 2020).
• För varje hyresgäst som går över till digital
fakturahantering skänker Brinova 10 kr till
WWF.
• Individuella vattenmätare installeras i alla
nyproducerade bostäder.
Gröna avtal
Gröna avtal skapar en plattform för samverkan mellan
hyresvärd och hyresgäst i en gemensam strävan att
minska lokalens miljöpåverkan. Det innebär bland
annat att Brinova:
• Är en aktiv samarbetspartner till hyresgästen
i syfte att minska lokalens miljöpåverkan.
• Använder förnybara energikällor.
• Årligen rapporterar energi-, vatten- och klimat-
värden för egen kontroll.
Status 2021
• Energiförbrukning för uppvärmning uppgick till 90,4 kWh
per kvadratmeter och år och för fastighetsel till 27,7 kWh
per kvadratmeter och år.
• 3 procent av elanvändning via egenproducerad el.
• 100 procent nyproducerade fastigheter de senaste
tre åren med energiklassning.
• Vattenförbrukning 544 kubik per kvadratmeter och år.
• Andel av uppkopplade fastigheter är 45 procent.
• Bidrag till WWF kopplat till anslutna hyresgäster till
autogiro eller e-faktura uppgick till 4 280 kr.
• All upphandlad el är förnybar (grön).
BRINOVA FASTIGHETER AB 37
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Exempel på redan genomförda insatser för minskad

2
-påverkan är installerad solenergi på motsvarande
330 000 kWh och ett ökande antal laddstolpar för elbilar.
Framtida insatser innefattar:
• Fortsatta investeringar i solenergi och laddstolpar.
• Alla tjänste- och servicebilar ska vara drivna av förnybara
drivmedel och minska miljöbelastningen.
• Hyresgäster ska kunna erbjudas poolbilar och cyklar.
Aktsam hantering av naturresurser



löpande förvaltningen, projektutveckling samt investeringar
kan Brinova, direkt och indirekt, påverka hyresgäster och
leverantörer.
Brinovas långsiktiga mål är tydliga. Bolaget ska välja
material utifrån miljöhänsyn och minimera spill och åter-
använda resurser genom innovativa lösningar. Andelen
egenproducerad energi ska också ökas. Brinova har rutiner
på plats och arbetar redan aktivt med:
• att informera om källsortering
• att digitalisera information via hyresgäst-appen
• att övertyga om övergång till autogiro
• digital fakturahantering
• digitala möten.
Under året har ytterligare åtgärder implementerats för
att spara på naturresurser. Dessa innefattar:
• 
• Digital kontraktshantering.
• Avtal om skötsel av utvändiga ytor samt lokalvård
ska innehålla hållbarhetsklausuler.
• Brinova skänker 10 kr till WWF för varje hyresgäst
som går över till autogiro.
Energieffektivitet ger största miljövinsten för Brinova

för investerare och för samhället eftersom energianvänd-
ningen är Brinovas största miljöpåverkan och förbrukning-
en påverkar det ekonomiska resultatet utifrån driftnettot.

val av byggnadsmaterial, byggnadsmetod och investeringar i

incitament till hyresgäster med till exempel elmätare, gröna
hyresavtal och information.
Brinovas långsiktiga målsättning är att minska vår el- och
energiförbrukning både vid nyproduktion och förvaltning av

grön energi.
Redan idag gör Brinova en kontinuerlig översyn av fastig-
heterna.
Förvaltningsverksamheten förbättrar kylsystem, skapar
lufttäta byggnader och installerar behovsstyrd belysning.
Samtliga lokalhyresgäster erbjuds gröna hyresavtal.
 

De insatser Brinova planerar att arbeta med framåt inne-


projekt.
Ett minskat CO
2
-avtryck över tid

2
-påverkan från Brinovas samlade verksamhet är
viktigt för alla våra intressenter. Bolaget kan påverka direkt
via transporter och investeringar (byggmaterial med funktion
över tiden, solceller, val av annan förnyelsebar energi). Indi-
rekt påverkan sker genom att erbjuda hyresgäster möjlighet

2
-avtryck (till exempel genom laddstolpar,
poolbilar, lånecyklar) samt ställa krav på leverantörer.
Brinovas övergripande långsiktiga mål innefattar att 100
procent av bolagets energianvändning ska fortsatt komma från


2
-avtryck i ett 25-årigt
perspektiv.
1. Uppkopplad styr- och reglerutrustning för
driftoptimering på distans utfördes under 2021
på nio objekt i Landskrona, Skurup, Svedala,
Ängelholm, Dalby och Malmö.
2. Under året genomfördes också energibesparan-
de åtgärder som nya ventilationsaggregat för
värmeåtervinning, utbyte av termostater, utbyte
av kylmaskin och installation av förstärkt från-
luft i sex fastigheter i Helsingborg, Landskrona,
Trelleborg och Vellinge.
Ulf Alexandersson, energisamordnare.
3. Under 2022 planeras konvertering från luftburen
värme till konventionell vattenburen värme i 24
lägenheter i Landskrona (Östra Roten 21).
4. I Oxie, Malmö (Oxievång 2), planeras under
2022 utbyte av 4 ventilationsaggregat till 3 nya
energieffektiva aggregat till våra lokalhyres-
gäster. På Oxievång 2 planeras även utbyte av
fjärrvärmeväxlare i värmeundercentral, uppgrade-
ring av styr- och reglerutrustning, installation av
termostatventiler och termostater.
4 viktigaste energiåtgärderna 2021/2022:
38 BRINOVA FASTIGHETER AB
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strategier.
Gemensamma värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge förutsättningarna för en utveck-
lande arbetsmiljö. Per den 31 december hade Brinova totalt 48 medarbetare, varav 24 är män och 24
är kvinnor. Brinovas organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar med decentraliserat ansvar
där beslut fattas nära kunden. Medarbetarna, som har en hög kompetens inom sina nyckelfunktioner,
ges stora påverkansmöjligheter. Därför prioriterar vi våra medarbetares utveckling.
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 
Personlig utveckling
och delaktighet
• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras
av trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling.
• Brinova tillhandahåller förmåner som ökar
trivsel och hälsa.
• Brinova ger möjlighet att påverka och
säkerställer korta beslutsvägar.
• Medarbetarundersökningar genomförs
varje år.
• Brinova bedriver ett kontinuerligt och aktivt
arbete med att höja kompetensen inom
relevanta områden. Detta sker bland annat
genom en personlig utbildningspeng.
• Specialisering med utsedd ansvarig för res-
pektive fastighetstyp och dess utveckling.
• NMI >4,5 (5).
• Uttag av friskvårdspeng >75 procent.
God arbetsmiljö
• Utveckla incitament för friskvård utöver
friskvårdspeng.
• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras
av trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling.
• Brinova verkar för en hälsosam och säker
arbetsmiljö.
• Alla arbetsplatsolyckor följs upp.
• Alla incidenter avseende diskriminering
rapporteras och följs upp.
• Utbildning sker löpande i regelverk,
värderingar och policys.
• En jämställd könsmässig fördelning.
Brinovas framgång bygger på
engagerade medarbetare
Ansvarstagande – vi håller vad vi
lovar och vi återkopplar snabbt.
När bolaget agerar
som arbetsgivare,
samhällsaktör eller
affärspartner gente-
mot kunder, leve-
rantörer, banker och
andra intressenter
präglas verksamheten
av tre kärnvärden:
Engagerade – vi är en lång-
siktig och seriös aktör.
Pålitliga – vi förstår
fastighetsförvaltning och
fastighetsutveckling.
Status 2021
• NMI: 4,3 av 5.
• Uttag av friskvårdspeng: 47 procent.
• Antal arbetsplatsolyckor: 0 stycken.
• Antal rapporterade incidenter avseende
diskriminering: 0 stycken.
• Företagsgemensamma utbildningar: 4 stycken.
• Könsmässig fördelning: 50 procent män och
50 procent kvinnor.
Brinovas lokala värdeord, EPA
BRINOVA FASTIGHETER AB 39
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Personlig utveckling och delaktighet i en kompetent
organisation
Brinovas utveckling är beroende av ett sunt ledarskap och en
personalutveckling där medarbetarna engageras, känner sig
delaktiga och stolta och att de kan påverka bolaget. Brinovas
samarbetspartners (kommuner mm) förutsätter att bolaget
har de mest lämpade medarbetarna och organisation för att
bedriva sin verksamhet långsiktigt.
Brinova ska vara ett attraktivt och självklart val av arbets-
givare. Utvecklingsmöjligheter ska medföra att medarbetare
väljer att stanna kvar. Brinova påverkar detta genom att
möjliggöra för medarbetare att utvecklas och har system för
att säkerställa att all personal har relevant utbildning och
kunskap inom sitt ansvarsområde.
Brinova har de senaste åren satt samman en betydande
verktygslåda för att främja medarbetarnas utveckling och
-
tens- och kunskapsutveckling samlas och kurser och utbild-

krishantering genomförs. Etablerade rutiner och styr-
dokument för utvecklingsplaner vid medarbetarsamtal är
ett annat exempel.
Nya initiativ som införts är bland annat nya hjälpmedel
vid medarbetarsamtal. Brinova avser också utveckla koncep-

-
grupper mellan kontor, yrkesroller och befattningar. Avsikten
är också att införa en utbildningspeng som är direkt kopplad
till varje medarbetare, att avropas i samråd med närmaste
chef.
En god arbetsmiljö
En långsiktig personalpolitik bygger på friska medarbetare
samt en arbetsmiljö som kännetecknas av jämställdhet och
mångfald där medarbetare trivs.
Brinova säkerställer en miljö som är trygg, respektfull,
jämställd och inkluderande där hänsyn tas till att en bra
arbetsmiljö skapas av mångfald. Det övergripande målet är
att Brinova som arbetsplats är en säker arbetsmiljö.
Rutiner och metoder för en god arbetsmiljö som redan

utökad företagshälsovård, sjuk-, vård-, och olycksfallsförsäk-
ring för samtliga anställda, maximal friskvårdspeng, massage
en gång i månaden på arbetstid och en utarbetad plan för

etablerat.
 -
arding och att skapa ytterligare incitament kring friskvård
utöver friskvårdspeng.
40 BRINOVA FASTIGHETER AB
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 
Ansvarsfullt agerande
(affärsetik, anti-korruption,
transparens)
• All verksamhet präglas av etik, god kontroll
och transparens.
• Väl genomarbetad och implementerad
uppförandekod.
• Utveckla effektiva och kvalitativa rutiner
kring fastighetsronderingar och Systema-
tiskt brandskyddsarbete.
• 0 incidenter avseende korruption.
• Utbildning för alla nyanställda i uppförande-
koden och affärsetik.
• Årlig uppdatering av uppförandekod med
samtliga anställda.
• Alla anställda undertecknar uppförandekoden
vid nyanställning.
• Alla underleverantörer undertecknar Brinovas
uppförandekod.

ekonomiskt resultat
• Ramavtal och kapitalbindningstid översti-
gande 2 år samt säkra kassaﬂödet genom
räntebildning av 50 procent av lånestocken.
• När tillväxtmålet är uppfyllt, dela ut 30
procent av förvaltningsresultatet efter
schablonberäknad skatt.
• Finansiella mål i form av fastighetsvärde,
räntetäckningsgrad, avkastning på eget
kapital, soliditet samt belåningsgrad.
• Strukturerade underhållsplaner med priori-
terat underhåll i förebyggande syfte.
• Fastighetsvärde överstigande 10 Mdkr.
• Räntetäckningsgrad >1,75 ggr.
• Avkastning eget kapital, riskfri ränta
+ 7 procent.
• Soliditet >30 procent.
• Belåningsgrad <60 procent.
En lönsam och ansvars-
full verksamhet
Brinovas uppförandekod
• Vi fattar inte beslut utifrån privata intressen utan
enbart för företagets bästa. Vårt affärsmannaskap
får aldrig ifrågasättas.
• Vi agerar med måttfullhet och omdöme när det
gäller gåvor.
• Vi tolererar inte mutor och korruption.
• Vi agerar inte i strid mot konkurrenslagstiftningen.
• Vi tror på jämlikhet och mångfald som en fram-
gångsfaktor.
Status 2021
• Inga incidenter avseende korruption.
• Alla nyanställda genomgår utbildning i uppförandekod
och affärsetik.
• Årlig uppdatering av uppförandekod med samtliga
anställda genomförd.
• Samtliga nya leverantörer har fått uppförandekoden
som bilaga.
• Samtliga ﬁnansiella nyckeltal ligger i linje med affärs-
planen.
Brinova är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av bostäder och samhällsfastigheter. Den tydliga
affärsmodellen med stabila intäkter genererar ett starkt kassaﬂöde som bygger en ﬁnansiell kapacitet.
Det ger Brinova möjligheter att utveckla verksamheten och fullfölja sina åtaganden gentemot Brinovas alla
intressenter och skapar värden. Vårt hållbarhetsarbete är en viktig del av vårt erbjudande som bidrar till
ökad lönsamhet och tillväxt. Ett fortsatt starkt förtroende skapar vi genom goda etiska och affärsmässiga
relationer med våra intressenter.
BRINOVA FASTIGHETER AB 41
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Ansvarsfullt agerande avseende affärsetik, anti-korruption,
transparens
Hyresgäster, leverantörer, medarbetare och investerare för-
utsätter att Brinova och bolagets partners agerar etiskt oklan-
derligt. För alla intressenter är det väsentligt att Brinova har
ett högt förtroende i samhället.
Brinova säkerställer det förtroendet genom högt ställda
krav och samtliga medarbetares ansvarsfulla agerande.
Brinova ska vara en långsiktig, självklar och tydlig aktör
med högt förtroende och tydlig informationsgivning.
Viktiga åtgärder för att säkerställa ett ansvarsfullt agerande
är en årlig genomgång av uppförandekod med alla Brinovas
medarbetare. För alla nyanställda genomförs en grundlig
introduktion till Brinovas värdegrund, uppförandekod och
viktigaste policyer.
Ytterligare åtgärder som implementerats är att alla ny-
anställda undertecknar uppförandekoden vid tecknandet
av anställningskontraktet liksom att alla underleverantörer
undertecknar Brinovas uppförandekod.


grundläggande för medarbetare, aktieägare, långivare, hyres-
gäster, lokalsamhällen och leverantörer.
 
hanterar risker och säkerställer ansvar i värdekedjan.
 -
tillväxt, att öka förvaltningsresultatet genom ansvarsfull och
aktiv förvaltning samt projekthantering och att säkerställa

Brinova arbetar proaktivt med ett grundligt budgetarbete
och en långsiktig underhållsplanering.
Viktiga delar i Brinovas ekonomiska arbete innefattar
resultatuppföljning, nyckeltalsuppföljning och ett proaktivt

också en översyn av rutiner och policys.
Som en del av vårt arbete att säkerställa lönsamhet och

• Implementering av ronderingsrutiner för ett mer pro-
aktivt underhålls- och reparationsarbete.
• Detaljerade och längre underhållsplaner för respektive
fastighet.
• 
• 
42 BRINOVA FASTIGHETER AB
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Brinova är beroende av en samverkan med samhället för sin verksamhet. Med lokal närvaro, utvecklings-
kompetens och engagemang har vi kapacitet att vara en professionell aktör som kan bidra till det trygga
samhället ur alla hållbarhetsaspekter.
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 
Tillgänglighet genom lokal
närvaro som skapar trygghet
• Tillgängliga förvaltningskontor med hög
servicenivå.
• Kontinuerligt strukturerade möten med
lokalhyresgäster med lyhördhet för verk-
samhetsbehov eller önskemål att utveckla
verksamheten.
• Fördjupning av digitaliseringsarbetet.
• Synlighet och närvaro i våra fastighets-
områden.
• Dialog med kommun och region.
• Proaktivitet i lokala nätverk.
• Trygghetscertiﬁera fastigheter där
behov ﬁnns.
• Väl implementerad krisplan.
• Ett socialt ansvar genom stöttning
av främst ungdomsverksamhet.
• Nöjd kund-undersökning genomförs vartannat
år för bostadshyresgäster och vartannat år
för kommersiella hyresgäster. Betyg ska
uppgå till >4,8 av 6.
Bostäder och samhällsfastig-
heter med ansvarsfull
hyresnivå
• Brinova-standard som baseras på långsiktig
förvaltning och optimerar värdekedjan.
• Utvecklat koncepttänk i samarbete med
leverantörer.
• Minst 300 nya hyresrätter per år.
• Omﬂyttning lägre än 12 procent.
Hållbar stads- och
fastighetsutveckling
• Projektutveckling som är initierad, beställd,
ledd och kvalitetssäkrad inom egen organi-
sation.
• Alternativa energilösningar.
• Skapa förutsättningar för positiva utemiljöer
för lek och idrott.
• Arbeta med konceptet Brinovastaden, se
vidare sidan 8–9.
• Minst ett sponsoravtal av ungdomsaktivitet
per lokalkontor.
• Brinova Kompis ska ha maximal utdelning.
• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar
per år.
Brinova är en aktör som
bidrar till det trygga samhället
Brinova kompis
Brinova har under året startat ett välgören-
hetsprojekt, Brinova Kompis, som har till
syfte att engagera våra medarbetare att
göra gott i närområdet. Alla medarbetare
ges möjlighet att när som helst fånga upp
och ge ett stöd till vem som helst där ett
behov kan identiﬁeras. Brinova Kompis-
kommittén beslutar sedan om ansökan ska
beviljas.
Status 2021
• NKI kommersiella hyresgäster 4,9 av 6 (omräknat utfall 4,1 av 5).
• 142 antal hyresrätter har producerats under 2021.
• 12,5 procent i omﬂyttning i bostadsbeståndet under året.
• Minst ett sponsoravtal avseende ungdomsaktivitet har tecknats
per lokalkontor.
• Utdelning Brinova kompis uppgick till 20 000 kr.
• 83 stycken laddstolpar sattes upp.
BRINOVA FASTIGHETER AB 43
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Tillgänglighet genom lokal närvaro som skapar trygghet
För hyresgäster, samhället och medarbetare är det avgörande
att Brinovas bestånd präglas av trygghet och delaktighet. Ett
-

Brinova påverkar möjligheterna att skapa trygghet direkt
genom investeringar i säkerhet och en hög tillgänglighet och
service och indirekt genom samarbete med andra samhälls-
funktioner i lokalsamhället.
Brinovas långsiktiga målsättning är att hela fastighetsbe-
ståndet ska karaktäriseras av hög säkerhet och tillgänglighet
både i byggnaderna och i utemiljön.
Bolaget har redan ett antal rutiner och arbetssätt som
skall främja tillgänglighet och trygghet. Enkla kontaktvägar
mellan hyresgäster och Brinova och en ökad delaktighet via
regelbundna möten är ett verktyg. Brinova arbetar också
aktivt för att skapa och underhålla attraktiva utemiljöer kring
sina fastigheter och skyddsronderingar genomförs varje år.
För att ytterligare öka trygghet och säkerhet genomförs ett
systematiskt brandskyddsarbete liksom utbildning av perso-
nal i hjärt/lungräddning (HLR). En uppskattad insats är de
sommarjobb som Brinova erbjuder ungdomar eller de som har
svårt att ta sig in på arbetsmarknaden och som bor i bolagets
fastigheter. Trygghetsarbete innefattar bland annat att:
• 
• Regelbundet utbilda all personal i HLR och fastighets-
ägarnas ansvar.
• 
• Kontinuerliga hyresgästmöten med fokus på brandsäker-
het och trivselfaktorer.
• Säkra låssystem.
• Utrusta alla driftbilar med hjärtstartare.
Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyresnivå

nivåer och fastigheter för olika samhällsfunktioner. För


och långsiktiga samarbeten.
Brinova påverkar rimliga hyresnivåer direkt genom att
investera, utveckla och erbjuda privatpersoner, kommuner
och myndigheter hyresbostäder och lokaler.
Det långsiktiga målet är att Brinova ska erbjuda hyres-
bostäder med prisvärda hyresnivåer och vara den självklara
aktören för utveckling av samhällsfastigheter.
Brinova är en ledande aktör i regionen som utvecklar

för att vid beslut om renoveringar ta hänsyn till ny hyres-
nivå och miljöaspekten.
Rutinmässigt görs också en kartläggning av enskilda
orters hyresnivåer och analys av samband mellan hyresnivå

Framtida insatser innefattar att vara än mer proaktiva
gentemot region och kommun.
Hållbar stads- och fastighetsutveckling
För samhället är det avgörande att tillgänglig infrastruktur

för stadsutvecklingen. Kommuner och boende efterfrågar
en fungerande stadsutveckling med sociala funktioner och
närhet till transporter.
Bolaget har en direkt påverkan i projektutvecklingen via
förtätning på orter med närhet till kommunikationer, samt
medverkan i sociala initiativ och indirekt via samtal med
kommuner och samarbetspartners.
Brinova vill vara kommunens, regionens och andra sam-
hällsaktörers självklara partner för samhällsutveckling.
För att främja hållbar stads- och fastighetsutveckling gör
Brinova redan idag ett antal insatser. Ett viktigt inslag är de
samarbeten med lokala föreningar och idrottsverksamheter
för ungdomar som Brinova har på sina orter. Brinova Kompis
som är ett direkt stöd till hyresgäster eller lokala föreningar

med Skåne stadsmission samt Faktum är aktuella exempel.
Infrastruktur för laddstolpar vid fastigheter och utvändiga
kvaliteter vid våra fastigheter som inbjuder till umgänge till
exempel utegym och grillplatser är andra exempel på insatser
liksom hur Brinova implementerar förnybara energikällor.
Ett viktigt koncept är Brinovastaden, ett helhetskoncept för
boende och samhällsservice som bolaget löpande arbetar med.
På fastigheten Eslöv Piggvaren 4, med cirka 360 hyresbostäder,
gjordes omfattande investeringar i trygghetsskapande åtgärder.
44 BRINOVA FASTIGHETER AB
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
BRINOVAS VIKTIGASTE POLICYER OCH STYRDOKUMENT
Policyer och styrdokument Delegerat Brinova Beslut kring policy
Den framtida miljön
• Miljö- och hållbarhetspolicy
• Energicertiﬁeringar av byggnader
• Energiledningssystem
• Certiﬁeringar
• Rese- och bilpolicy
• Energisamordnare
• Projektutvecklingschef
• Regionchef
• Koncernledning
Ansvarsfull och lönsam verksamhet
• Brinovas uppförandekod
• Brinovas kommunikations- och insiderpolicy
• Brinovas policy för offentliga affärer
• Brinovas policy för behandling av personuppgifter
• Styrelsens arbetsordning, VD-instruktion
• Finanspolicy, Ekonomihandbok, Budget
• Företagsledningen
• Koncernledningen
• Styrelse
• Bolagsstämma
Aktiva medarbetare
• Medarbetarsamtal, utvecklingsplan, uppföljning
• Utbildningskartläggning med plan
• Policy mot kränkande särbehandling
• Policy mot trakasserier
• Arbetsmiljöpolicy
• Policy för mångfald, jämställdhet och likabehandling
• Koncernledningen • Koncernledning
Det trygga samhället
• Förvaltningspolicy
• Brinova-standard vid nyproduktion
• Affärsplan
• Företagsledningen
• Koncernledningen
• Koncernledning
• Styrelse
Viktiga frågor: Projektutveckling, förvaltning, närområdesutveckling
Arenor för möten: Kundnöjdhetsindex, hyresgästträffar, fastighetsronderingar
Hyres-
gäster
Viktiga frågor: Kontinuerligt miljöarbete, trygghetsfrågor
Arenor för möten: Dialogmöten med samhällsrepresentanter och organisationer
Samhället
Kapital-
marknad
Viktiga frågor: Affärsmodell, ﬁnansiering, tillväxt, resultatutveckling
Arenor för möten: Stämma, möten med investerings- och ﬁnansinstitut
Viktiga frågor: Personlig utveckling, arbetsmiljö, Brinovas utveckling
Arenor för möten: Utvärderingsmöten, utbildningar, personalkonferenser, medarbetarnöjdhetsindex
Med-
arbetare
En aktiv
intressentdialog
Brinova har en aktiv dialog med sina intressenter där viktiga frågor kan diskuteras i olika kanaler som till exempel:
BRINOVA FASTIGHETER AB 45
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
EU:s taxonomi
EU:s taxonomi för gröna investeringar
EU har som en del av sin klimat- och miljöstrategi beslutat
om en rad åtgärder för att kapital ska slussas till verksam-
heter som bidrar till en grönare ekonomi. Från år 2022 ska
stora företag av allmänt intresse (över 500 anställda) inom
EU rapportera hur stor andel av deras intäkter, kostnader och

taxonomin”).
Inledningsvis rapporterar bolag utifrån taxonomins

klimatanpassningar och klimatförbättringar. Följande år
utvidgas rapporteringen med gröna aktiviteter för vatten-
användning, cirkularitet, utsläpp och biodiversitet. Då måste
företag även rapportera i vilken utsträckning deras aktiviteter
uppfyller taxonomins krav.
För fastighetsbolag anger taxonomin bland annat gräns-


gränsvärden för svenska fastigheter uttryckt som primärener-


 
15 procent av fastighetsportföljen klassas som grön utifrån

Gränsvärde för energieffektiva fastigheter
Gränsvärde för
primärenergital
(kWh/m
2
Atemp och år)
Flerbostadshus 75
Kontor och förvaltning 89
Skolor 98
Hotell, pensionat och elevhem 98
Restaurang 94
Vård dagtid 92
Vård dygnet runt 96
Köpcentrum 98
Butik och lagerlokaler
för livsmedel 83
Butik och lagerlokaler
för övrig handel 85
Källa: Fastighetsägarna, december 2021.
Ny reglering för hållbarhetsrapport att vänta
EU planerar även att skärpa kraven på hållbarhetsredovis-
ning och introducera en tvingande rapporteringsstandard.
Kraven väntas införas från och med rapporteringen för 2023.
Bostadsfastigheten Kristianstad Hammar 9 miljö-
certiﬁerades enligt Green Building under 2021.
46 BRINOVA FASTIGHETER AB
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Viktiga ESG-frågor för Brinova
GENERELLT OM BRANSCHEN
Ange branschens tre
största hållbarhets-
relaterade utmaningar.
• Livscykelutsläpp av växthusgaser (GHG), både i bygg- och driftfasen av byggnaden.
• Hälsa, säkerhet och säkerhet för anställda och entreprenörer.
• Resurseffektivitet, avfallshantering och skapande av cirkulära och giftfria materialﬂöden.
Hur står sig företaget i
jämförelse med bransch-
kollegor angående hållbar-
hetsinitiativ? Över, i nivå
med eller under?
Brinova är i nivå med eller bättre än branschkollegor när det gäller hållbarhetsinitiativ och vårt
mål är att vara det ledande fastighetsbolaget i vår region i kampen mot klimatförändringar. Vi
har ett starkt fokus på att minska påverkan i hela vår värdekedja: från valet av grundmaterial
vid nyproduktion, hur cementen framställs eller användning av träråvara, till val av energi-
källor, men också på att skapa förutsättningar för de som arbetar i och kring fastigheterna
att, exempelvis ha möjlighet att ta cykeln eller kollektivtraﬁken till sina arbetsplatser eller
tillgång till bilpooler med elfordon.
Är företaget anslutet till
FN:s Global Compact eller
vetenskapsbaserade mål,
rapporterar till CDP eller
engagerad i något annat re-
levant hållbarhetsinitiativ?
Nej. Men vår hållbarhetsstrategi är baserad på FN:s mål för hållbar utveckling (SDG) och våra
mål kartläggs därefter.
MILJÖFRÅGOR
Ange, om några, företagets
klimatrelaterade möjlig-
heter.
• Energieffektivitet: 100 procent av våra fastigheter ska vara anslutna och övervakade genom
ett energiledningssystem och minska portföljens energianvändning med minst 20 procent
(mätt med kWh/m
2
) till 2025. Framöver kommer vi även att certiﬁera alla bostadsfastigheter
vi bygger – vilket kräver att byggnadernas energianvändning är 25 procent lägre än nationell
byggreglering.
• Producera förnybar energi genom att investera i solpaneler i alla nybyggnationer.
• Konstruktionens påverkan: främja ökat byggande med prefabricerade modulbyggnader i trä –
den i särklass mest klimatsmarta och miljövänliga metoden för bostadsproduktion och något
vi vill främja vidare framöver. Brinova har ett långsiktigt samarbete med Eksjöhus Bostad, som
specialiserat sig på att bygga närproducerade och prefabricerade modulära element (som
minskar behovet av transporter) för byggande av energi- och kostnadseffektiva bostadsmodu-
ler som lämpar sig för till exempel mindre lägenheter.
Vänligen ange företagets tre
primära risker relaterade till
klimatförändring.
• Koldioxidskatter.
• Fysiska klimatrisker.
• Mer intensiva temperaturvariationer.
Förutser företaget några
klimatrelaterade investe-
ringar?
Klimatrelaterade risker är något vi redan tar hänsyn till i designfasen av våra byggnader, men
problemen kommer sannolikt att bli vanligare i framtiden – vilket kommer att öka behovet av
klimatrelaterade investeringar även i beﬁntliga byggnader.
Förlitar sig företaget på
några begränsade resurser
för sina operationer? I så
fall, vilka ansträngningar
görs för att mildra risken
med att dessa resurser blir
ännu mer knapphändiga i
framtiden, t.ex. återvinning,
återanvändning, ersättning
eller förbättrad resurseffek-
tivitet?
Fastighetssektorn är en stor konsument av ändliga resurser och utvinning och produktion
av materiella resurser har betydande inverkan på miljön. Det är därför väsentligt för oss att
arbeta för att minska vår konsumtion av sådana resurser och upprätthålla deras värde under
längre perioder. Byggmaterialen vi använder ska ha lång livslängd och vi arbetar medvetet
med cement och träråvara som vi väljer i konstruktionen. 100 procent av energianvändningen,
avseende el, inom Brinovas fastigheter, där Brinova har abonnemang, är förnybar energi.
BRINOVA FASTIGHETER AB 47
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
HÅLLBARHETSRAPPORT
Övergångsrelaterade risker
(till exempel ändrade kund-
preferenser eller lagstift-
ning): Förutser ni några
risker eller möjligheter p g a
övergången till ett koldiox-
idneutralt samhälle? Finns
det några risker att företa-
gets erbjudande påverkas
negativt? Om ja, är företa-
get väl positionerat för att
hantera den risken?
• Medvetenheten om klimatförändringar hos kunderna ökar snabbt och Brinova måste möta
detta krav. Som ett exempel har vi nyligen beslutat att, framöver, certiﬁera alla våra nya
bostadsfastigheter vilket ställer höga krav på resurseffektivitet.
• Kunderna kommer i allt högre grad att kräva att byggnader använder förnybara energikällor,
och det ligger högt på agendan för Brinova. Vårt mål är att investera i ytterligare solenergi-
system till våra byggnader.
• Kunder/anställda kommer i allt högre grad att behöva tillgång till elektriska laddstationer
och tillgång till olika delningstjänster (snarare än att äga själva fordonen). Brinova har imple-
menterat ﬂera initiativ för att minska behovet av transporter och främja elfordon genom att
exempelvis öka installationen av laddstationer för elfordon och uppgradera vår egen ﬂotta av
servicefordon till eldrift under 2022.
• Alla nya fastigheter som läggs till vår portfölj är valda efter olika kriterier, ett är närheten till
kollektivtraﬁk.
Vänligen ange företagets
(1–2) primära sätt att
skapa en positiv miljö-
påverkan eller minimera
negativ miljöpåverkan. (Om
tillämpligt vänligen ange
motsvarande mest rele-
vanta FN-mål för hållbar
utveckling.) Hur mäts eller
kommuniceras de?
Agenda 2030 för hållbar utveckling och dess 17 SDG:s utgör grunden för Brinovas hållbar-
hetsstrategi. Vi arbetar systematiskt med att genomföra initiativ som stödjer agendan och
har identiﬁerat de SDG:s där vi kan ha störst inverkan. Dessa inkluderar mål 5: Jämställdhet,
mål 7: Hållbar energi för alla, mål 8: Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt, mål 11:
Hållbara städer och samhällen, mål 13: Bekämpa klimatförändringarna och mål 16: Fred,
rättvisa och starka institutioner.
Mer information om hur vi bidrar till dessa mål beskrivs i vår hållbarhetsstrategi och redovisas
i vår hållbarhetsredovisning.
SOCIALA FRÅGOR
Har företaget en historia
av olyckor? I så fall hur
har dessa hanterats? Finns
det några förebyggande
åtgärder, såsom politik?
Brinova har en mycket låg olycksfallsfrekvens jämfört med arbetade timmar. Förra året
registrerades ingen förlorad tid relaterad till olycka. Hälso- och säkerhetsfrågor blir allt mer
komplexa och viktiga inom byggprojekt. Brinova arbetar förebyggande med säkerhet genom
bland annat interna rutiner och olika verktyg. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera
tillbud och olyckor och en nollvision för arbetsplatsolyckor gäller alla som arbetar för eller
utför uppdrag för Brinova.
Bedriver företaget några
andra aktiviteter avseen-
de samhällsengagemang
förutom de som är direkt
kopplade till verksamheten?
Brinovas mål är att ha en positiv inverkan i de samhällen vi är en del av och driva vår verk-
samhet på ett socialt ansvarsfullt sätt. Vi har ett program där vi erbjuder unga boende i våra
fastigheter sommarjobb inom underhållsarbete. Vi bidrar till de lokala samhällena genom att
samarbeta med Skånes Stadsmission och har ett eget program för välgörenhet som heter
”Brinova Kompis”, som ger alla våra medarbetare en chans att bidra.
Cirkulär ekonomi: Hur
hanteras inköp och avfall?
Vänligen ange företagets
krav på sina leverantörer,
om tillämpligt.
Brinova ställer krav på leverantörerna, och samarbetar med lokalhyresgästerna genom energi-
rådgivning för gröna hyresavtal.
Finns det några mål,
policyer, eller tillämpliga
uppförandekoder till före-
tagets leverantörer? Hur
ofta genomför företaget
revisioner av sina leveran-
törer?
Brinova arbetar med ramavtal med de största/viktigaste leverantörerna där minst en årlig
uppföljning och avstämning krävs. Vi kräver också att leverantörerna följer vår uppförandekod.
48 BRINOVA FASTIGHETER AB
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
STYRNING
Får alla anställda fort-
bildning inom antikorrup-
tion? Finns det en extern
visselblåsarfunktion? Finns
det några pågående eller
historiska incidenter som
involverar korruption, kartel-
ler eller något annat oetisk
uppträdande? Har förebyg-
gande åtgärder vidtagits?
Brinova har en uppförandekod som är väl kommunicerad till alla våra anställda såväl som
till leverantörer och andra intressenter. Uppförandekoden revideras årligen och godkänns av
styrelsen.
Vi har en visselblåsarfunktion, där alla anställda och externa parter har möjlighet att kontakta
en extern advokatbyrå.
Det ﬁnns inga pågående eller historiska incidenter.
Vi har ett godkännandeﬂöde där minst två olika medarbetare ska kvittera för alla kostnader.
Både som dokumenterad rutin och automatiserad funktion i affärssystemet.
Alla våra policyer kommuniceras med alla nyanställda och uppdateras årligen genom hela
organisation.
Ange företagets företags-
skattehemvist (dvs. där
företaget betalar skatt).
Sverige.
Finns det oberoende
ledamöter i styrelsen?
Det ﬁnns tre oberoende ledamöter i styrelsen.
Ange om och i vilken
omfattning, företaget
har transaktioner med
närstående?
Det ﬁnns inga transaktioner med närstående, med några undantag historiskt som redovisas
i årsredovisningen.
Är ersättningen till VD
och övriga medlemmar
av ledningsgruppen i linje
med branschsnittet? Vilka
nyckeltal dikterar ersättning
(särskilt om hållbarhet och
genus/mångfald ingår)?
Ja, ersättningen är i linje med branschsnitt. Ersättningar till VD och koncernledningen
godkänns av ersättningsutskottet.
Ange fördelning av män/
kvinnor vid varje nivå i
företaget, i synnerhet
företagets styrelse och
ledningsgrupp.
Styrelsen: 20 procent kvinnor, 80 procent män.
Koncernledningen: 50 procent kvinnor, 50 procent män.
Företagsledningen: 67 procent kvinnor, 33 procent män.
Företaget: 50 procent kvinnor, 50 procent män.
Är hållbarhetschef en del av
ledningsteamet? Om inte,
vem rapporterar personen
till?
Ja, hållbarhetschefen är också vice VD och därmed del av koncernledningen.
POLICYER OCH AVTAL
Fackliga avtal: Nej, men alla våra anställningsvillkor är på samma nivå eller bättre än villkoren i relevant
fackligt avtal.
Uppförandekod: Ja.
Mångfaldspolicy: Ja.
Antikorruptionspolicy: Ja.
HÅLLBARHETSRAPPORT
BRINOVA FASTIGHETER AB 49
HÅLLBARHETSRAPPORT
ÅRSREDOVISNING 2021
Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556840-3918.
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2021 på sidorna

Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den
lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten
har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god re-
visionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt
uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Helsingborg den 24 mars 2022
Ernst & Young AB

Auktoriserad revisor
HÅLLBARHETSRAPPORT
Revisorns yttrande avseende
hållbarhetsrapporten
50 BRINOVA FASTIGHETER AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ÅRSREDOVISNING 2021
Förvaltningsberättelse
Lund, Sandryggen 1.
På fastigheten pågår projektutveckling för att konvertera samtliga lokalytor om
4 790 kvm till 100 hyresbostäder med beräknad tillträde i slutet av 2023.
BRINOVA FASTIGHETER AB 51
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ÅRSREDOVISNING 2021
Verksamheten
Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ) (”Brinova” eller ”Bolaget”),
med organisationsnummer 556840-3918, med säte i Helsingborg, Sverige, avger härmed redovisning
för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2021. Årsredovisningen är i miljoner kronor.
Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår.
Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på hyresbostäder
Sverige
2021 uppgick marknadsvärdet på Bolagets fastighetsbestånd
-

Stockholm (med ticker BRIN B).
Brinova skapar avkastning för sina aktieägare genom att

fastigheter.


• 
• 
• Avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta

• Soliditeten ska lägst vara 30 procent.
För 2021 redovisar bolaget en avkastning på eget kapital på
16,5 procent (9,2), soliditet på 36,3 procent (31,6) och en ränte-
täckningsgrad på 3,0 ggr (3,1).
 
1 handelsbolag (1) och 1 kommanditbolag (1) där Brinova
Fastigheter AB är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via
dotterbolag förutom en fastighet som ägs av moderbolaget.


Moderbolag och organisation
Verksamheten i moderbolaget utgörs främst av koncernöver-

i form av management fee till koncernens fastighetsägande


 

koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på

av förvaltnings- och projektorganisationen.
Förvaltningen har anpassats efter de lokala marknadsmäs-
siga förutsättningarna och är organiserad i två regioner för att

med egen personal.
Koncernen har en separat funktion för projektutveckling


hållbarhet och HR. Dessa funktioner driver koncerngemensam
utveckling och stöttar förvaltningen med funktionell expertis.
-
ningskontor i Eslöv, Helsingborg, Karlskrona, Kristianstad,

gick till 48 (40), varav 24 män (21) och 24 kvinnor (19).
Ersättningsfrågor avseende ledande befattningshavare
behandlas av styrelsens ersättningsutskott och beslutas av
styrelsen i sin helhet. Ledande befattningshavare är VD och
vice VD. Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation
som beaktas utifrån den enskildes ansvarsområden och er-
farenheter. Ersättningen består av fast lön, pension och andra
sedvanliga förmåner. För ytterligare beskrivning se ”Förslag
till beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare” på sidan 115 samt not 9 i denna årsredovisning.
Bokfört värde, MkrYta, kvm
Totalt: 7 697,6 MkrTotalt: 328 249 kvm
45%
10%
5%3%
37%
39%
46%
36%
12%
50%
2%
14%
Totalt: 462,3 Mkr
Hyresvärde, Mkr
Samhällsfastigheter
Bostäder
VERKSAMHETEN
Kommersiellt Projekt/Mark
52 BRINOVA FASTIGHETER AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ÅRSREDOVISNING 2021
Fastighetsbeståndet
Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 december, bestod av
121 förvaltningsfastigheter (111) om totalt 328 249 kvadrat-

Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sveri-
ge. Fastigheterna utgörs av hyresbostäder samt samhällsfast-
igheter med inslag av kommersiella fastigheter.
 

(380,5). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,3
procent (94,1). Samtliga bostäder är uthyrda.
Läs mer på sidan 119.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna för verksamhetsåret 2021 uppgick till 399,0


hänföras till förvärv, nyuthyrningar och färdigställda projekt.
Kontraktsstruktur
Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders uppsägnings-
tid. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som

dagen uppgick vakanserna för kommersiella fastigheter till
-
tider upp till 25 år och hyresnivån är reglerad via indexavtal
-
erna successivt då avtalen normalt sträcker sig tre till fem år.

normalt sett helt eller delvis bundna till indexavtal kopplade

Driftsöverskott och överskottsgrad

ger en överskottsgrad om 63,4 procent (63,5). Bolaget över-
-
grad överstigande 60 procent. Fastighetskostnaderna uppgick

personal, med kompetens inom drift- och energiområdet,

för att optimera investeringarna, både kostnadsmässigt och
för kundnyttan.
Förvaltningsresultat


procent.
 
-


Periodens totalresultat
-
serade värdeförändringar på fastigheter för perioden uppgick

förvärv, förändrade direktavkastningskrav och färdigställda
projekt. Realiserade värdeförändringar från förvaltnings-


(-21,0). Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte

Fastighetsbeståndets utveckling
Försäljning

och avseende fastighetstyp, avyttrades en bostadsfastighet,

Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna
Mkr
Karlskrona Kommun 20,8
Region Skåne 20,3
Landskrona Stad 19,2
Sparbanken Skåne AB 16,6
Malmö Stad 16,2
Eslövs kommun 13,8
Försäkringskassan 12,0
Attendo Sverige AB 8,4
Traﬁkverket 7,0
Fitness24Seven AB 5,6
139,9
Fastighetsbeståndets utveckling Hyresintäkter Uthyrningsgrad
0
2 00
0
4 00
0
6 00
0
8 00
0
Mkr
2019 2020 202120182017
0
10
0
20
0
30
0
40
0
Mkr
2019 2020 202120182017
60
70
80
90
100
%
2019 2020 202120182017
VERKSAMHETEN
BRINOVA FASTIGHETER AB 53
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ÅRSREDOVISNING 2021

Underliggande fastighetsvärde för alla fastigheterna uppgick

 -
tors/industrifastigheter i Trelleborg, Hjorten 14 och Snickeriet
10. Frånträde skedde den 1 september.
Förvärv
Avtal om förvärv tecknades avseende två bostadsfastigheter


och tillträdet skedde i mars 2021. Fastigheten i Eslöv, som är
under produktionsstart, förvärvades för ett underliggande

preliminärt i juni 2023.
Avtal tecknades och tillträde genomfördes av fastigheten

byggnad för bostadsändamål med bygglov att bygga ytter-
ligare 18 bostadslägenheter.
Överskottsgrad Driftsöverskott Förvaltningsresultat
40
50
60
70
%
2019 2020 202120182017
0
50
100
150
200
250
300
Mkr
2019 2020 202120182017
0
50
100
150
200
Mkr
2019 2020 202120182017
VERKSAMHETEN
Avtal tecknades och tillträde genomfördes av bostadsfastig-
heten Skurup Tell 13 med 22 lägenheter.
 -

skedde den 1 september.
I augusti tecknades avtal om förvärv av två bostadsfast-
igheter under produktion i Bjuv och Kävlinge. Tillträde sker
under 2022 och 2023 när byggnaderna är klara och totalt sett
kommer fastigheterna tillföra 114 lägenheter, ett hyresvärde


Avtal tecknades även om förvärv av tre citybostadsfastig-
heter i Kristianstad. Fastigheterna har en total yta om 10 023


skedde den 31 augusti 2021.
Avtal tecknades i september om förvärv av fyra cityfastig-
heter i Helsingborg. Fastigheterna har en total yta om 12 283

Staffanstorp, Stanstorp 7.
54 BRINOVA FASTIGHETER AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ÅRSREDOVISNING 2021
VERKSAMHETEN
Förändring fastighetsvärde
Mkr
Ingående verkligt värde 6 048,1
Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 1 028,8
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 467,0
Försäljningar -153,4
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 307,1
Summa 7 697,6

skedde den 15 september 2021.
Avtal tecknades om förvärv av tre samhällsfastigheter om

Husie, Kulladal och Hyllie och består av en förskola, LSS-bo-

skedde den 1 december.
I början av december tecknades avtal om förvärv avseen-

hyresbostäder och byggrätter om cirka 9 500 kvm BTA där
Brinova planerar att uppföra 18 radhus samt två punkthus
med 10 våningar, totalt 86 bostadslägenheter. Tillträde
skedde i januari 2022.
Avtal om förvärv av bostadsfastigheter under produktion
-
lande kommer fastigheten bestå av 34 bostadslägenheter.
Tillträde beräknas ske första kvartalet 2024.
Läs mer om Brinovas förvärv på sidorna 24–25.
Investeringar
-
-
-
sen 1 och Kamomillen 1, Bajonetten 3 och 6 samt Lugnet 9.
Orealiserade värdeförändringar
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter

Bostadsfastigheten Klas Klättermus 2 i Borstahusen i Landskrona med 76 hyresbostäder och byggrätter om cirka 9 500 kvm
BTA där Brinova planerar att uppföra 18 radhus samt två punkthus med 10 våningar, totalt 86 bostadslägenheter.
av nyuthyrningar, förvärv, förändrade direktavkastningskrav
och färdigställda projekt. Brinova genomför varje kvartal en
extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.
Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga

 -
liga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3
i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning av värde-

Hållbarhet

det trygga samhället, en lönsam och ansvarsfull verksamhet,

medarbetare.
Se ytterligare beskrivningar i hållbarhetsrapporten på sidorna 33–48.
Förväntad framtida utveckling
Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner i södra
Sverige, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter
för hyreslägenheter samt samhällsfastigheter för bostad,
vård, utbildning, administration och fritid. Ansvarsfull egen
förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande
och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans
med intressanta pågående och framtida projekt och en god

kommande åren.
Närstående
I periodens resultat ingick närståendetransaktioner avseende
räntekostnader hänförlig till en säljarrevers till Backahill AB
-
bolag till Brinova Fastigheter AB. Transaktionerna har skett
på marknadsmässiga villkor. Till övriga närstående såsom
VD och koncernledning har ersättning lämnats på sedvanliga
villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersättningsutskott.
Se även not 9 för ersättning till styrelse.
BRINOVA FASTIGHETER AB 55
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ÅRSREDOVISNING 2021
Väl underbyggd fastighetsvärdering
skapar stabilitet
++
=
Tydliga riktlinjer kopplat till välfungerande rutiner skapar förutsättningar för en
rättvisande värdering av tillgångarna samt en stabil ﬁnansiering och intjäning.
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter

uthyrningar, färdigställda projekt och sänkta direktavkast-
ningskrav på marknaden.
Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts
av externa, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta,

aktuella marknadsområden som typ av fastigheter. Externa

varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltnings-
fastigheter. Beståndet gås igenom med uppdaterade hyres-
uppgifter, investeringar, vakansgrader, kalkylränta samt av-
kastningskrav. Besiktningar görs med ett treårsintervall eller
när större ombyggnationer eller investeringar genomförts.
Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga vär-

Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara
i nivå 3 i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning

Fastigheternas marknadsvärde uppgick den 31 december

per kvadratmeter (20 000). Under 2021 investerade Brinova
-
veringar av fastigheter med högre teknisk standard, ökat
hyresvärde och förbättrat driftsnetto som följd.
Antaganden
I Brinovas värdering av fastigheter har följande indata använts:
Kalkylperiod: 10–27 år.
 2 % årligen.
Årlig hyresutveckling lokalkontrakt: Enligt gällande hyres-
kontrakt, 50–100 % av KPI eller en fast uppräkning om
2–3 % per år.
Årlig hyresutveckling bostadskontrakt: 100 % av KPI,
för nyproduktion lägre de första åren.
Årlig ökning av drift- och underhåll: 100 % av KPI.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning: Varierar beroende av
fastighetens geograﬁska läge och uthyrningsändamål.
Kalkylränta per fastighetstyp
Fastighetstyp Intervall
Bostäder 4,5 % – 7,1 %
Samhällsfastigheter 3,8 % – 8,8 %
Kommersiella fastigheter 6,1 % – 10,1 %
Fastighetsvärde
Kalkylränta
Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av
det i fastigheten knutna kapitalet. I Brinovas värdering utgör
kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalky-
len utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Se även not 13 i
denna årsredovisning.
Restvärde

Hyresnivåer

Driftskostnader
Förädling
Potential
Kalkylränta
FASTIGHETSVÄRDERING
56 BRINOVA FASTIGHETER AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ÅRSREDOVISNING 2021
Väsentliga händelser
Avtal har tecknats och tillträde har genomförts av


bygglov att bygga ytterligare 18 bostadslägenheter.

intervallet 0,24 procent till 0,49 procent och med en löptid



2021.
Avtal om förvärv tecknades avseende två bostadsfastigheter


och tillträdet skedde i mars 2021. Fastigheten i Eslöv, som är
under produktionsstart, förvärvades för ett underliggande

preliminärt i juni 2023.




avseende fastighetstyp, har avtal om försäljning tecknats av
-
siella fastigheter, Växjö Skomakaren 5, Vellinge Eskilstorp



-
tjänst i Bromölla, bostadslägenheter i Karlskrona och Kristi-
anstad samt padelhall i Kristianstad har byggstartats.
Årsstämman genomfördes och till ny styrelseledamot att
efterträda Anneli Jansson som avböjt omval valdes Anna

styrelsesammansättningen.
En riktad nyemission genomfördes, om cirka 8,2 miljoner

från årsstämman den 5 maj 2021 till ett pris om 32,50 kr per
aktie, vilket motsvarade en premie mot substansvärdet per 31
mars om 21 procent.
Avtal har tecknats och tillträde har genomförts av bostads-
fastigheten Skurup Tell 13.
Avtal har tecknats om förvärv av en bostadsfast-

Samtidigt har avtal om försäljning tecknats av två
kontors/industrifastigheter i Trelleborg, Hjorten 14 och
Snickeriet 10. Tillträde och frånträde skedde den 1 september.
I augusti tecknades avtal om förvärv av två bostadsfastig-
heter under produktion i Bjuv och Kävlinge. Tillträde sker
under 2022 och 2023 när byggnaderna är klara och totalt sett
kommer fastigheterna tillföra 114 lägenheter, ett hyresvärde
-

VÄSENTLIGA HÄNDELSER
Bjuv, Billesholmsgård 9:467.
Malmö, Nattskärran 7.
BRINOVA FASTIGHETER AB 57
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ÅRSREDOVISNING 2021
Avtal tecknades även om förvärv av tre citybostadsfastigheter
i Kristianstad. Fastigheterna har en total yta om 10 023 kvm,


den 31 augusti 2021.
Avtal tecknades i september om förvärv av fyra cityfastig-
heter i Helsingborg. Fastigheterna har en total yta om 12 283



genom en emission av egna aktier i Brinova. Antalet aktier av
serie B i Brinova ökade med 4 816 063 aktier, och emitterades
på en teckningskurs om 45,369 kr.

-

ett nöjd kund-index överstigande 4,8 av 6 och ett nöjd med-
arbetar-index överstigande 5,4 av 6.
Tillträde har skett den 1 oktober 2021 till två bo-

Fastigheterna med en uthyrningsbar bostadsyta om

Avtal har i oktober tecknats om förvärv av tre samhällsfas-


samt förrådshotell. Fastigheterna har en uthyrningsbar yta



Avtal om förvärv har i december tecknats avseende en
-
bostäder och byggrätter om cirka 9 500 kvm BTA där Brinova
planerar att uppföra 18 radhus samt två punkthus med 10 vå-
ningar, totalt 86 bostadslägenheter. Fastigheten, Landskrona
Klas Klättermus 2, har i dagsläget en uthyrningsbar yta om


Avtal om förvärv av bostadsfastigheter under produktion i

Hjärup 4:306 kommer vid färdigställande bestå av 34 bo-
stadslägenheter. Fastigheten kommer att ha en uthyrnings-

förvärvas i bolagsform för ett underliggande fastighetsvärde

vilket beräknas ske under det första kvartalet 2024.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
Händelser efter periodens utgång
Avtal om förvärv har tecknats avseende ett bostadsprojekt
med 14 hyresbostäder och en bostadsyta om 1 000 kvm i Hel-
singborg intill Vallåkra station. Tillträde sker när projektet
är avslutat vilket beräknas ske första kvartalet 2024.
Bygglov har erhållits för att uppföra lokalytor om 1 800
kvm inom fastigheten Skeppsbrokajen 4 i Karlskrona, vilket

beräknad till första kvartalet 2023.
Bygglov har erhållits om att uppföra åtta hyresbostäder inom



fastighetsområdet Sjöhem i Kristianstad.
Hyresavtal har tecknats med Försäkringskassan med 2 200
kvm inom kvarteret Lindblad i Karlskrona.
Ny detaljplan har vunnit laga kraft inom fastigheten Lugnet
9 i Bromölla som möjliggör förtätning av fastigheten med
ytterligare hyresbostäder.
Landskrona, Klas Klättermus 2.
58 BRINOVA FASTIGHETER AB
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ÅRSREDOVISNING 2021
Räntebärande skulder
Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för
att balansera en ﬁnansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning.
Finanspolicy
Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för bolagets

-
ka frågor. Finanspolicyn ska ses som ett ramverk som anger


instrument och arbetsmetoder samt motparter ska ske i en-

optimerar det ekonomiska utfallet för koncernen.
Finansförvaltning

svarar för att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att
betalningssystemen är ändamålsenliga och att koncernens
riskexponering hålls inom angivna ramar. Finanspolicyn
reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar
en balans mellan kort- och långfristig upplåning uppdelad

kreditgivare i låneportföljen. All upplåning ska ske i svensk
-

Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av banklån,
även om alternativa källor löpande utvärderas.
Kapitalstruktur
-


motsvarar en soliditet om 36,3 procent (31,6). Brinovas lång-
siktiga soliditetsmål är en kvot som ska överstiga 30 procent.

Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelsekapital då fast-
ighetsintäkter betalas i förskott medan merparten av kostna-
derna betalas i efterskott. Detta innebär att det normalt inte

Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital som bolaget


 -

-



Skulder till kreditinstitut
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 4 489,4
-
-
hetsförvärv.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgår till 1,3

Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörj-
ningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog
-

krediterna beräknas förlängas successivt innan utgången av
kvartal 4 2022. Belåningsgraden vid utgången av det fjärde
kvartalet uppgick till 58,3 procent (63,2) och räntetäcknings-
graden uppgick till 3,0 ggr (3,1). Brinovas långsiktiga mål

gånger.
Ränterisker
Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad till Stibor
3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnittliga
räntan per balansdagen uppgick till 1,8 procent (1,8). Brinova

att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet och

Belåningsgrad Låneförfall
Utnyttjat Ej utnyttjat
Swapförfall, slutår
0
10
20
30
40
50
60
70
%
2019 2020 202120182017
0
700
1 400
2 100
2 800
3 500
Mkr
20232022 2024 2026
0
50
100
150
200
250
300
Mkr
2028 2029
2030
2031
202720262024 2025
RÄNTEBÄRANDE SKULDER