549300PW36MFK96GCR23 2025-01-01 2025-12-31 549300PW36MFK96GCR23 2024-01-01 2024-12-31 549300PW36MFK96GCR23 2025-12-31 549300PW36MFK96GCR23 2024-12-31 549300PW36MFK96GCR23 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300PW36MFK96GCR23 2023-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 549300PW36MFK96GCR23 2023-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 549300PW36MFK96GCR23 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300PW36MFK96GCR23 2023-12-31 ifrs-full:OtherEquityInterestMember iso4217:EUR xbrli:shares iso4217:EUR xbrli:shares 549300PW36MFK96GCR23 2023-12-31 549300PW36MFK96GCR23 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300PW36MFK96GCR23 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 549300PW36MFK96GCR23 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 549300PW36MFK96GCR23 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300PW36MFK96GCR23 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:OtherEquityInterestMember 549300PW36MFK96GCR23 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300PW36MFK96GCR23 2024-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 549300PW36MFK96GCR23 2024-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 549300PW36MFK96GCR23 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300PW36MFK96GCR23 2024-12-31 ifrs-full:OtherEquityInterestMember 549300PW36MFK96GCR23 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300PW36MFK96GCR23 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 549300PW36MFK96GCR23 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 549300PW36MFK96GCR23 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300PW36MFK96GCR23 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:OtherEquityInterestMember 549300PW36MFK96GCR23 2025-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 549300PW36MFK96GCR23 2025-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 549300PW36MFK96GCR23 2025-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 549300PW36MFK96GCR23 2025-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 549300PW36MFK96GCR23 2025-12-31 ifrs-full:OtherEquityInterestMember
2025
1 JANUARI 2025 31 DECEMBER 2025
Årsredovisning
Vi skapar värde för våra aktieägare genom att investera i livsmedels- och dagligvarufastigheter.
2
Inledning
3
Detta är Cibus Nordic 3
Året i korthet 4
Tidslinje 5
Kommentar från VD 7
Strategisk inriktning
8
Affärsidé och mål 8
Cibus som investering
9
Att investera i Cibus 9
Aktien & aktieägare 10
Utdelning 12
Dagligvarumarknaden 13
Fastighetsmarknaden 16
Verksamhet
17
Intjäningsförmåga 17
Hyresgäster och hyresavtalsstruktur 18
Fastighetsbestånd 20
Geografiskt läge 22
Aktiv Förvaltning 23
Finansiering
24
Hållbarhet
28
Cibus Hållbarhetsredovisning 28
Allmän information om hållbarhetsrapporten 28
Miljö 39
Samhällsansvar 50
Ansvarsfullt företagande 57
Appendix för hållbarhetsrapport 60
EPRA -Nyckeltal
66
Lagstadgad hållbarhetsrapport 68
Risk och riskhantering 69
Bolagsstyrning
71
Bolagsstyrningsrapport 71
Styrelse, ledning och revisor 77
Finansiella rapporter
79
Förvaltningsberättelse 80
Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat 85
Koncernens rapport över finansiell ställning 86
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 87
Koncernens rapport över kassaflöden 88
Moderbolagets resultaträkning och rapport över
totalresultat
89
Moderbolagets balansräkning 90
Moderbolagets förändring i eget kapital 91
Moderbolagets kassaflödesanalys 92
Redovisningsprinciper och noter 93
Revisionsberättelse 112
Definitioner och avstämning nyckeltal 116
Fastighetslista 118
Innehållsförteckning
Kiljavantie 5, Finland 2
3
Detta är Cibus
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) “Cibus” affärsidé är att förvärva, utveckla
och förvalta fastigheter i Europa med välrenommerade livsmedelsbutiker och
dagligvarukedjor som ankarhyresgäster för att kunna ge en god månadsvis
utdelning till våra aktieägare.
Cibus är specialiserat på att äga och förvalta fastigheter med
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln,
vilka i allmänhet har två huvudsakliga kännetecken som skiljer
dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa
egenskaper är verksamhetens konjunktursoberoende natur och
motståndskraft mot den negativa effekten av e-handeln.
Per den 31 december 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av
672 butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland,
Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg.
81% av hyresintäkterna kommer ifrån hyresgäster inom
livsmedels-och dagligvaruhandeln och ca 95% av fastigheterna är
ankrade av en hyresgäst inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
Total uthyrningsbar area var 1,4 miljoner kvm. De största
hyresgästerna var Kesko (19 % av hyresintäkterna), Tokmanni (14
%), Coop Sverige (8 %), S-gruppen (5 %), Rema 1000 (5 %) och
Salling (4 %).
Portföljen utgör ett strategiskt distributionsnätverk med
utlämningsställen för andra varor handlade online. Egenskaperna
ger en högre stabilitet och lägre risk jämfört med andra
handelsfastigheter, vilket visade sig inte minst under Covid-19
pandemin, men även under tider med hög inflation.
Bolaget strävar efter att ge sina aktieägare en god månatlig
utdelning som ska öka på sikt. Detta uppnås genom en god
lönsamhet i den underliggande fastighetsportföljen tillsammans
med tilläggsinvesteringar i nya fastigheter.
Fastigheter med hyresgäster verksamma inom livsmedels- och
dagligvaruhandeln ägs i stor utsträckning av institutioner,
livsmedels- och dagligvarukedjor själva eller av ett samriskföretag
mellan båda. Cibus erbjuder investerare samma möjligheter till en
god direktavkastning från segmentets starka kassaflöde.
Styrelsen föreslår årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om
0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
2,6
fastighetsvärde, miljarder EUR
1,4
uthyrningsbar area, miljoner kvm
0,90
Föreslagen utdelning per aktie, EUR
6,6
Direktavkastning, %
1
INLEDNING
2
En aktieägare som förvärvade en aktie i Cibus första handelsdagen 2025 erhöll under 2025 en direktavkastning genom utbetald utdelning på 6,6 %. Källa: Pareto Securities
4Lidl Heikkiläntie 4, Finland
INLEDNING
Året i korthet
Helår 2025
Hyresintäkterna uppgick till 166,7 MEUR (122,4) och ökade i huvudsak genom förvärv och av att hyresintäkterna ökar med index (KPI).
Driftnettot uppgick till 157,6 MEUR (116,5), vilket resulterade i en överskottsgrad på 94,5 % (95,2). Då många av våra hyresavtal är ”double-
net" eller "triple-net" avtal där hyresgästerna står för merparten av fastighetskostnaderna är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen.
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna,
kostnaderna och serviceintäkter kan variera över tid, även om driftnettot förblir stabilt.
Förvaltningsresultatet uppgick till 98,6 MEUR (46,9) . Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt
valutakurseffekt uppgick till 80,6 MEUR (52,4), vilket motsvarar 1,03 EUR (0,89) per aktie.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 91,4 MEUR (-4,8) vilket motsvarar 1,14 EUR (-0,12) per aktie. Orealiserade värdeförändringar
ingår i resultatet och uppgick till -0,5 MEUR (-44,7) på fastigheter och -1,4 MEUR (-9,8) på räntederivat.
Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 2 641,3 MEUR (1 870,1). Cibus fastigheter externvärderas varje kvartal.
Nyemission om totalt 5 800 000 aktier genomfördes i juni 2025. Nyemissionen tillförde 1 001 MSEK. Kapitalet har använts för att
finansiera förvärv som har ökat intjäningsförmågan per aktie.
Apportemission om totalt 13 313 895 aktier genomfördes i januari, vilket har använts för att finansiera förvärv av fastigheter i Benelux.
Gröna obligationer har emitterats om totalt 80 MEUR.
Cibus har under 2025 förvärvat totalt 207 fastigheter med ett fastighetsvärde om ca 770 MEUR.
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Stina Lindh Hök tillträdde som VD för bolaget den 2 december 2025.
4
5
2025
INLEDNING
Tidslinje
10 JANUARI
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Obligationerna
har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders
EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall är 17 januari 2029.
14 JANUARI
Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat
styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum
Estates.
27 JANUARI
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför
förvärvet av samtliga aktier i Forum Estates och beslutar
om apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för
förvärvet. Apportegendomen har ett sammanlagt värde om
204 MEUR, varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser
lånefordringar. Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för
livsmedel och dagligvaror i Benelux. Portföljen består av 149
fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR.
5 FEBRUARI
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och
tillträtts.
10 APRIL
På årstämman den 10 april 2025 beslutades:
— Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att
betalas ut månadsvis.
— Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till
20 % nya aktier utifrån antalet utestående aktier vid
tidpunkten för årsstämman, med eller utan avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt.
— Tidigare ordförande Patrick Gylling valdes till ordinarie
styrelseledamot och Stefan Gattberg, Elisabeth
Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes
som styrelseledamöter. Stina Lindh Hök valdes till
ny styrelseledamot. Stefan Gattberg valdes till ny
styrelseordförande.
— Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till
medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till
medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i
Belgien.
17 APRIL
Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter
i Belgien och Finland till ett underliggande fastighetsvärde om
totalt 9,3 MEUR, avyttrat sex fastigheter i Belgien, Finland och
Sverige för totalt 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR av
banklån till lägre marginal.
5 JUNI
Den 5 juni meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter
i Nederländerna och Danmark till ett underliggande
fastighetsvärde om totalt 9,5 MEUR samt avyttrar två
fastigheter i Belgien till ett underliggande fastighetsvärde om
totalt 4,5 MEUR. Den 5 juni meddelade Cibus att man rekryterat
en Head of Sustainability och en Investment Manager.
11 JUNI
Den 11 juni meddelade Cibus att man genomfört en riktad
nyemission om 5,8 miljoner aktier och tillförts drygt 1
miljard SEK. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK.
Teckningskursen motsvarade en premie om 25 % mot EPRA
NRV per aktie i Cibus. Nettolikviden kommer i huvudsak
användas för att finansiera framtida förvärv i befintliga
marknader i enlighet med Cibus tillväxtstrategi. Utöver
investeringar i nya förvärv kommer en del av likviden att
användas för att återbetala de återstående efterställda lånen
om 12,2 MEUR till tidigare aktieägare i Forum Estates.
8 JULI
Cibus meddelade den 8 juli att bolaget förvärvat sex fastigheter i
Finland till ett underliggande fastighetsvärde om 61,4 MEUR. Fem
av fastigheterna, med ett underliggande fastighetsvärde om 21,6
MEUR, förvärvades från Tokmanni genom en sale-and-leaseback-
affär med 10-åriga hyresavtal. Den sjätte fastigheten är en
Prisma-stormarknad i Helsingforsregionen med ett underliggande
fastighetsvärde om 39,8 MEUR. Fastigheten är under uppförande
och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2026.
16 JULI
Den 16 juli meddelade Cibus att bolaget förvärvat tio
fastigheter i Sverige, Danmark och Belgien genom fyra
separata transaktioner till ett underliggande fastighetsvärde
om 36,5 MEUR. Under kvartalet har en hyresgäst utnyttjat
sin förköpsrätt för en av de sju danska fastigheterna, vilken
därmed utgick ur affären.
23 JULI
Cibus meddelade den 23 juli att bolaget har uppdaterat sitt
MTN-program och offentliggjort ett nytt grundprospekt. MTN-
programmet har en ram om 500 MEUR (eller motsvarande
i SEK, NOK eller DKK) och uppdateras årligen. Det nya
grundprospektet har godkänts av Finansinspektionen och finns
tillgängligt på Cibus och Finansinspektionens webbplatser.
30 SEPTEMBER
Cibus meddelade den 30 september att bolaget tecknat
avtal om att förvärva 12 dagligvarubutiker i Nordnorge för
cirka 40,3 MEUR. Portföljen har 100 % uthyrningsgrad och en
genomsnittlig återstående avtalstid på 7,7 år. Huvudhyresgäster
är REMA 1000, Kiwi, Spar och Bunnpris. Tillträde sker i två steg
under hösten 2025. Cibus meddelade den 30 september att
bolaget har öppnat ett kontor i Danmark och utsett Anders
Vibe Andreasen till Head of Asset Management för Cibus
Danmark. Anders tillträdde tjänsten den 1 september 2025.
6
10 OKTOBER
Cibus emitterade den 10 oktober en andra tranch om 20 MEUR
under obligationen med lånnummer 108. Obligationen, som
förfaller i januari 2029, emitterades till 101,228 % av nominellt
belopp med en rörlig ränta om 3 månaders EURIBOR + 210
bps. Den 13 oktober utökades emissionen med ytterligare 10
MEUR till samma villkor, vilket innebär att det totala utestående
beloppet uppgår till 80 MEUR.
15 OKTOBER
Cibus förvärvade den 15 oktober resterande 69,35 % av aktierna
i det belgiska fastighetsbolaget One+ NV och blev ensam
ägare. Förvärvet av One+ tillför fem handelsfastigheter med
ett underliggande värde om 38,6 MEUR. Samtidigt bildades
ett nytt 50/50-joint venture med TS33, Two+ NV, med fokus
på nybyggda dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Det
nya joint venture-bolaget säkerställer ett fortsatt strategiskt
partnerskap, inklusive Cibus förköpsrätt till TS33:s framtida
belgiska detaljhandelsprojekt.
2 DECEMBER
Cibus meddelade den 2 december att Stina Lindh Hök har
tillträtt som VD efter att Christian Fredrixon lämnat sin tjänst.
19 DECEMBER
Cibus meddelade den 19 december att man förvärvat 11
fastigheter i fem separata transaktioner i Sverige, Finland,
Danmark och Belgien. Förvärvspriset uppgick till 41,9 MEUR,
med årliga hyresintäkter om 2,7 MEUR och en WAULT på 11,6 år.
9 JANUARI 2026
Den 9 januari meddelade Cibus ett erbjudande om återköp av
sina utestående seniora icke-säkerställda gröna obligationer om
50 MEUR (lån 105) till 101,50 % av nominellt belopp. Återköpet
genomfördes i samband med bolagets övervägda emission
av nya gröna obligationer, och en villkorad förtida inlösen av
kvarvarande obligationer.
13 JANUARI 2026
Cibus meddelade den 13 januari att man emitterat en senior icke
säkerställd grön obligation om 85 MEUR. Obligationen har en
löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR
+ 210 bps.
14 JANUARI 2026
Cibus meddelade den 14 januari resultatet av sitt
återköpserbjudande av lån 105. Obligationer motsvarande 43,5
MEUR har giltigt anmälts och accepterats för återköp av bolaget.
20 JANUARI 2026
Cibus meddelade den 20 januari att villkoren för den tidigare
kommunicerade förtida inlösen av obligationer har uppfyllts. De
utestående obligationerna har lösts in till 101,25 % av nominellt
belopp plus upplupen ränta, med avstämningsdag 28 januari
2026 och likviddag 4 februari 2026.
4 FEBRUARI 2026
Den 4 februari meddelade valberedningen att Louise Richnau
och Stefan Dahlbo föreslås som nya ledamöter i Cibus styrelse.
Elisabeth Norman, Stefan Gattberg, Patrick Gylling och Victoria
Skoglund föreslås för omval. Omval föreslås av Stefan Gattberg
som ordförande. Nils Styf har avböjt omval.
26 FEBRUARI 2026
Den 26 februari meddelade Cibus att bolaget initierat en process
för att undersöka möjligheten att emittera ny hybridobligation
om cirka EUR 50 miljoner, samtidigt som man tillkännagav ett
återköpserbjudande och ett skriftligt förfarande avseende den
befintliga efterställda eviga obligationen.
4 MARS 2026
Den 4 mars meddelade Cibus att man emitterat en
hybridobligation med fast ränta om 6,25 % utan slutdatum om
totalt EUR 60 miljoner under emittentens MTN-program (de
"Nya Hybridobligationerna").
6 MARS 2026
Den 6 mars meddelade Cibus resultatet av återköpserbjudandet
och meddelade förtida inlösen av den befintliga efterställda
eviga obligationen om 30 MEUR.
16 MARS 2026
Den 16 mars meddelade Cibus att Ann-Sofie Lindroth har
utsetts till ny CFO efter Pia-Lena Olofsson. Ann-Sofie Lindroth,
som närmast kommer från rollen som CFO på Nyfosa, tillträder i
juli. Pia-Lena Olofsson kvarstår som CFO fram till dess att Ann-
Sofie Lindroth tillträder.
INLEDNING
Händelser efter periodens utgång
7
Cibus summerar ett intensivt år med fortsatt tillväxt inom
dagligvarusegmentet vilket medför ett ökat förvaltnings-
resultat per aktie med 16 % för helåret. Steget in i Benelux
har varit en betydande del av tillväxten men även förvärven
i våra befintliga marknader har varit och är en viktig del av
arbetet. Under 2025 ökade antalet fastigheter med 189, och
vid årets slut uppgick beståndet till totalt 672 (483) fastigheter
i Sverige, Finland, Danmark, Norge och Benelux-länderna,
med ett sammanlagt värde om 2 641 (1 870) MEUR. Som en
följd av fortsatt stabila kassaflöden föreslår styrelsen oförän-
drad utdelning mot föregående år om 0,9 EUR per aktie med
månadsutdelning.
Stärkt förvaltningsresultat
Driftnettot ökade med 35 % till 157,6 (116,5) MEUR för helåret och
förvaltningsresultatet uppgick till 98,6 (46,9) MEUR exkluderat poster
av engångskaraktär uppgick förvaltningsresultatet till 80,6 MEUR,
vilket är en ökning med 65 %. Det förbättrade förvaltningsresultatet
är primärt en följd av tillväxt genom intjäningshöjande affärer men
också ett resultat av sänkta marknadsräntor och bättre marginaler i
kreditmarknaden. Intjäningsförmågan ökar under helåret till 1,08 (0,99)
EUR per aktie och som en konsekvens av fortsatt starka kassaflöden
föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om 0,9 EUR per aktie med
månadsutdelning.
Ökar närvaron
Cibus finns nu i sju länder, Sverige, Norge, Finland, Danmark och
Benelux-länderna. I takt med att vi fortsätter växa pågår också ett
arbete att bygga upp kontoren i respektive land. Det är med närvaro
som vi fortsätter skapa affärer både med befintliga hyresgäster och på
den lokala transaktionsmarknaden. Under året har kontoret i Danmark
öppnat och nu har vi egna medarbetare i alla marknader förutom
Norge. Med lokal närvaro kan vi bli ännu mer proaktiva i att förstärka
samarbetet med våra hyresgäster och när man kommer närmare
marknaden uppstår också fler möjligheter.
Aktivitet i uthyrningsarbetet
Det har varit ett aktivt år även avseende uthyrningsarbetet. Våra
dagligvaruhyresgäster flyttar sällan men det finns alltid ett visst
pågående ny- och omflyttningsarbete och under 2025 tecknades
som följd av det över 50 hyresavtal till ett värde om 3,3 MEUR. Det
pågår vidare ett flertal projekt kopplat till ombyggnation, omställning
av lokaler samt energibesparingar där vi också tecknar nya avtal
i samband med projekten. Totalt har vi investerat 10 MEUR i
kassaflödesstärkande projekt under 2025. Hyreskontraktslängden har
ökat till 6 år och uthyrningsgraden uppgick till 95,5 % vid årets slut.
Stabila värderingar
Fastighetsvärdena ökade med 771,2 MEUR till 2 641,3 (1870,1) MEUR
under året, drivet främst av förvärv och justerade antaganden om lägre
vakanser. Den genomsnittliga yielden uppgick till 6,4 %, i linje med
föregående år. Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick
till -0,5 MEUR (-44,7). Fastigheternas marknadsvärde steg eller var
stabilt på samtliga marknader utom i Finland, där antaganden om längre
uthyrningscykler hade negativ påverkan.
Förbättrade finansiella nyckeltal
Den genomsnittliga räntan sjönk under året och uppgick till 4,0
(4,2) procent. Räntetäckningsgraden ligger fast på 2,4 ggr och
räntebindningstiden har förlängts till 2,7 år med 98 procentig
räntesäkringsgrad. Cibus har fortsatt varit aktiva på kreditmarknaden
och har efter kvartalet både refinansierat och emitterat nya
obligationer om totalt 85 MEUR. Vid utgången av fjärde kvartalet 2025
uppgick den genomsnittliga kreditmarginalen för banklån till 1,4 % och
den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,4 år.
Fokus framåt
Vår inriktning står fast. Cibus ska fortsätta att investera i livsmedels-
och dagligvarufastigheter med stabila kassaflöden. Vi ska fortsatt öka
vår lokala närvaro i takt med att vi växer. Vi ser möjligheter till tillväxt i
våra befintliga marknader och parallellt utvärderar vi nya marknader i
Kontinentaleuropa. Som ny VD är det naturligtvis tacksamt att kunna
presentera ett bra årsbokslut och nu ligger fokus framåt - att få fortsätta
växa och utveckla Cibus i linje med mottot ”Converting food into yield”.
"Cibus summerar ett intensivt år
med fortsatt tillväxt inom daglig-
varusegmentet vilket medför
ett ökat förvaltningsresultat per
aktie med 16 procent för helåret"
— Stina Lindh Hök, VD
VD ORD TILL ÅR 2025
Stockholm 18 mars 2026
Stina Lindh Hök
8
Affärsidé och mål
Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Europa med
ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster.
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
— Att ge en stabil månadsvis utdelning. Målsättningen är att
successivt höja den över tid.
— Att nettobelåningsgrad skall ligga mellan 55 - 65 %.
Utdelningsmålet är satt för att återspegla bolagets starka
kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar
direktavkastning.
Målet med nettobelåningsgraden är satt för att säkerställa
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och
betryggande sätt.
Affärsidé
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter i
Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det
huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och
bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en
god månadsvis utdelning till sina aktieägare. Den strategi som
bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och
hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka
hyresgäster i marknadsledande positioner samt att räntesäkra
våra skulder för att hålla snitträntan på en förutsägbar och hållbar
nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra
typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:
— Verksamhetens konjunkturoberoende natur samt
långsiktigheten i butiksläget
— Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett
distributionsnät för andra varor handlade online
Hållbarhet
Cibus har ett helhetsperspektiv på hållbarhet. Företaget arbetar för att minska miljöpåverkan, bidra till trygga och levande närsamhällen
samt säkerställa hög affärsetik och god bolagsstyrning. Detta resulterar i ett bättre samhälle och gynnar ekonomisk tillväxt. Vid
fastighetsaffärer, fastighetsförvaltning samt i övrigt agerande ingår alltid överväganden kring effekten på ett hållbart samhälle i
beslutsunderlaget.
Hållbarhetsarbetet sker inom tre huvudsakliga områden vilka också utgör viktiga åtaganden för Cibus.
STRATEGISK INRIKTNING
3 långsiktiga åtaganden
1
Vara en hållbar samarbetspartner
genom att ha ett högt engagemang för hyresgästerna, erbjuda
innovativa upplägg samt ha god ordning i affärerna.
2
Agera för klimatet
genom att underlätta för hyresgäster att minska både sina egna och
slutkonsumenternas klimatavtryck samt nå netto noll växthusgasutsläpp
senast 2045.
3
Skapa tillgängliga marknadsplatser
genom att tillhandahålla marknadsplatser i både tätorter och på mindre
orter som ger slutkonsumenterna levande och trygga närsamhällen,
säker service, dagligvaror och e-handelsleveranser.
Läs mer på sid 28 Hållbarhet
9
Att investera i Cibus
Cibus investerar och förvaltar livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel i Europa.
Det långsiktiga målet är att skapa en god avkastning månadsvis till aktieägarna.
Det segment där Cibus är verksamt är generellt stabilt och ger bra
avkastning. Dagligvaror och framför allt livsmedel är icke-cykliska
produkter och utvecklas stabilt över tid.
Fastighetsportföljer med livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel har
varit intressanta för institutionella investerare under en längre tid.
I och med börsintroduktionen 2018 öppnade Cibus upp denna
marknad för såväl institutionella som privata investerare som
kan ta del av den långsiktigt stabila och goda avkastning som
segmentet kan erbjuda.
— Livsmedels- och dagligvarubranschen är stabil och
förutsägbar, vilket vi har sett under Covid-19 pandemin såväl
i tider av hög inflation.
— Livsmedels- och dagligvarubranschen är motståndskraftig
mot den negativa effekten av e-handel.
— Butiksnätverket bildar ett strategiskt distributionsnät som är
idealiskt för post- och andra tjänster, vilket gynnas av ökad
e-handel.
— Portföljens stabila kassaflöde som möjliggör den månadsvisa
utdelningen.
— Genomsnittlig återstående avtalstid på cirka 6 år.
— Etablerade och välrenommerade hyresgäster inom
daglivaruhandeln såsom Kesko, Tokmanni, Coop, S-gruppen,
Rema 1000, Salling, Lidl, Dagrofa och Carrefour, som är
ankarhyresgäster i cirka 95 % av portföljens fastigheter.
— Hyreskontraktens längd varierar och därmed löper
kontrakten ut jämnt utspritt över tiden.
— Ett stort antal fastigheter i samma storleksklass begränsar
risken för en enskild tillgång. Ingen enskild fastighet står för
mer än 1,2 % av portföljens driftnetto.
— Strikt kostnadskontroll tack vare den höga
kostnadstäckningen från hyresgästerna.
Segmentets attraktivitet generellt samt egenskaper specifika för Cibus
fastighetsportfölj kan sammanfattas enligt följande:
CIBUS SOM INVESTERING
9
10
Aktien & Aktieägare
Cibus är noterat
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Aktien har ISIN SE0010832204.
Aktiekursens utveckling
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 december 2025 var 146,95 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 12,1 miljarder SEK. Den
genomsnittliga totala omsättningen under Q4 2025 uppgick till 92 MSEK per dag, varav 40 MSEK var på Nasdaq Stockholm. Perioden 1
januari 2025 - 31 december 2025 handlades Cibus börsvärde 1,7 gånger. Det var drygt 112 % mer, sett till marknadsvärde, än genomsnittet
för andra fastighetsbolag med ett börsvärde på över 10 miljarder SEK på Nasdaq Stockholm.
(Källa: Pareto Securities)
Börsvärde på balansdagen
12,1 miljarder SEK
Marknad
Nasdaq Stockholm
MidCap
Antal aktIeägare
Ca 61 000
Antal stamaktier på balansdagen
82 086 045
Balansdagens kurs
146,95 SEK
ISIN
SE0010832204
CIBUS SOM INVESTERING
150
100
50
0
60
40
20
0
31 Dec
2025
30 Sep
2025
30 Jun
2025
31 Mar
2025
31 Dec
2024
30 Sep
2024
30 Jun
2024
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
Stängningskurs (SEK) Omsättning Nasdaq (MSEK)
Cibus aktie har hög
likviditet med mer än 112
% högre handel, sett till
marknadsvärde, än andra
större fastighetsbolag på
Nasdaq Stockholm
11
CIBUS SOM INVESTERING
11 Rema 1000 Melbu, Norge11
Källa: Modular Finance
Cibus aktieägare
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm
MidCap. Cibusaktien har ISIN
SE0010832204. Bolaget har cirka 61 000
aktieägare per den 31 december 2025. De
15 största aktieägarna innehar ca 39% av
rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav
som per den 31 december 2025 uppgick
till 10 % eller mer av Cibus röster.
Aktieägare per den 31 december 2025
Namn Antal aktier Andel, %
Länsförsäkringar Fonder 5 015 310 6,11%
Fjärde AP-fonden 4 893 408 5,96%
Vanguard 3 771 866 4,60%
BlackRock 2 757 093 3,36%
Avanza Pension 2 209 701 2,69%
Columbia Threadneedle 2 153 203 2,62%
Sensor Fonder 1 699 170 2,07%
Handelsbanken Fonder 1 641 367 2,00%
Carnegie Fonder 1 309 152 1,59%
Tredje AP-fonden 1 229 063 1,50%
Nordnet Pensionsförsäkring 1 196 589 1,46%
Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,43%
State Street Investment Management 1 163 519 1,42%
DWS Investments 779 684 0,95%
Nordea Funds 681 724 0,83%
Ägarlista topp 15  
Övriga 50 409 450 61,41%
Totalt  
12
Utdelning
Genom att förvärva, utveckla och förvalta våra fastigheter inom livsmedels- och
dagligvaruhandeln ger vi en god månadsvis utdelning till våra aktieägare.
CIBUS SOM INVESTERING
Spar Risskov, Danmark 12
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. Utdelningens nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar
direktavkastning.
Styrelsens rekommendation till årsstämman gällande utdelning
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
12
6,6 % Direktavkastning vid föreslagen utdelning
(Baserat på en börskurs 31 december 2025 dvs 146,95 SEK)
13
Dagligvarumarknaden
CIBUS SOM INVESTERING
Finland
När 2025 inleddes låg Kesko fortsatt efter S-gruppen på den
finska dagligvarumarknaden. Tillväxtgapet hade dock gradvis
minskat sedan mitten av 2023. Mot hösten, och särskilt under
det fjärde kvartalet, växte Kesko snabbare än den totala
dagligvarumarknaden och sannolikt även snabbare än S-gruppen.
Enligt Kesko drevs tillväxten av hypermarknaderna K-Citymarket,
som överträffade marknaden under hela året. Under Q4 lyckades
samtliga Keskos dagligvarukedjor växa snabbare än marknaden. I
Q4 2025 ökade Kesko sin marknadsandel med 0,5 procentenheter.
En del av hypermarknadernas tillväxt kom från nya
butiksöppningar. De viktigaste drivkrafterna var dock troligen
Keskos prissänkningar i januari 2025 samt den gradvisa
återhämtningen i den finska ekonomin. Flera aktörer inom
sällanköpshandel, såsom Motonet och Jysk, rapporterade också
starkare tillväxt under året.
Sverige
Under årets första månader var den svenska
dagligvarumarknaden, och särskilt tillsynsmyndigheterna, oroade
över den snabba ökningen av livsmedelsinflationen. Den högre
inflationen minskade försäljningsvolymerna för dagligvaruhandeln
i Sverige. Under 2025 minskade försäljningsvolymerna jämfört
med föregående år under fyra månader, jämfört med endast en
månad 2024.
Som följd kom merparten av dagligvarumarknadens
omsättningstillväxt 2025 från prisökningar snarare än från ökade
volymer.
Tillväxten på den svenska dagligvarumarknaden kom främst från
tre källor: onlinekanalen, ICA Maxi och Willy’s.
Onlineförsäljningen växte snabbare än butikshandeln under hela
året. Endast under två månader växte butikerna snabbare än
online. Detta ökade onlineandelen av dagligvaruförsäljningen från
4,1 procent 2024 till 4,3 procent 2025.
Under året drev ICA Maxi-hypermarknaderna tillväxten inom ICA
och växte också snabbare än den totala marknaden. Under året
planade ICAs tillväxt ut och låg nära marknadens genomsnittliga
tillväxt.
Samtidigt som ICAs tillväxt över marknaden bromsade in, återgick
huvudkonkurrenten Axfood till att växa snabbare än marknaden.
Axfoods tillväxt drevs av den revitaliserade lågpriskedjan Willy’s.
Efter explosiv tillväxt 2022 och 2023 uppvisade Willy’s endast låg
ensiffrig tillväxt 2024. Tillväxten accelererade något efter första
kvartalet 2025.
Framöver följer den svenska dagligvarumarknaden noga den
planerade halveringen av livsmedelsmomsen i april. Det återstår
att se hur de olika kedjorna kommer att agera.
Norge
Under 2025 förblev Norge det nordiska land som hade högst
livsmedelsinflation. Inflationen nådde en topp på 8,5 procent i
mars, enligt uppgift den näst högsta nivån i Europa efter Turkiet.
Livsmedelsinflationen låg över 5 procent under större delen av året.
Skäl som anges för den höga inflationen är bland annat
jordbrukssubventionssystemet, höga livsmedelstullar, en svag
norsk valuta samt generellt höga kostnader (löner, logistik, hyror
och andra utgifter).
Precis som i Sverige ledde den höga inflationen till offentlig
debatt i Norge om dagligvaruhandelns roll i prisökningarna. Både
statsministern och näringsministern deltog i diskussionen.
En av de mest betydelsefulla händelserna på den norska
dagligvarumarknaden var Konkurranseklagenemndas beslut i
augusti 2025 att fastställa böter som Konkurransetilsynet utdömt,
totalt 4,9 miljarder NOK (cirka 420 miljoner euro). Alla tre stora
dagligvarugrupper bötfälldes: NorgesGruppen (2,3 miljarder NOK),
Rema 1000 (1,3 miljarder NOK) och Coop (1,3 miljarder NOK).
En annan stor händelse var NorgesGruppens förvärv av landets
näst största apotekskedja, Vitusapotek. NorgesGruppen
överträffade Reitan i budgivningen. Reitan har indikerat
att bolaget fortfarande kan komma att etablera sig på
apoteksmarknaden.
Danmark
Livsmedelsinflationen förblev hög i Danmark trots att den totala
inflationen sjönk under 2 procent och under EU-genomsnittet.
Detta ledde till mediedebatt om varför livsmedelsinflationen
förblev hög medan den bredare inflationen föll. Liksom i Sverige
och Norge deltog även politiker i den offentliga diskussionen om
matpriser.
Under 2025 blev Rema 1000 den största dagligvarukedjan i
Danmark enligt Retail Institute Scandinavia. Rema, med en
marknadsandel på 18,2 procent, gick om Netto som hade 17,9
procent. Rema har vuxit snabbt. Före pandemin låg kedjan 1,7
procentenheter efter Netto. En viktig drivkraft bakom Remas
tillväxt har varit förvärvet av butiker som lämnats av Aldi när
bolaget lämnade Danmark.
Salling Group, Nettos moderbolag, växte också genom förvärv. I
början av 2025 förvärvade Salling 33 butiker från Coop Danmark.
Detta ökade antalet Salling-butiker i Danmark till över 600.
Trots stark tillväxt för lågprisaktörerna har Lidl hållit tillbaka
nyetableringar under 2025, fram till sommaren. Efter att ha öppnat
en ny butik i Hillerød i juni meddelade företaget att de planerar att
öppna sex till sju nya butiker under året.
Lågpriskedjan Netto, del av sallinggruppen, expanderar också.
Företaget uppgav att de ska växa sitt butiksnät från 574 till
600 under året. En stor del av denna expansion kommer från
omvandlingen av tidigare förvärvade Coop-butiker till Netto-butiker.
Belgien
Det harmoniserade konsumentprisindexet (HIKP) i Belgien steg
med 3,0 procent under 2025, en nedgång från 4,3 procent 2024.
Livsmedel bidrog i ännu högre grad till inflationen, då inflationen
för livsmedel (och alkoholfria drycker) ökade från 2,1 procent 2024
till 2,7 procent 2025.
Konkurrensen på den belgiska dagligvarumarknaden
intensifierades under 2025. Cora meddelade att bolaget stänger
sina sju hypermarknader, vilket markerar slutet för Louis
Delhaize Groups verksamhet i Belgien. De kvarvarande aktörerna
möter hård konkurrens till följd av den snabba expansionen
av nederländska kedjor (Albert Heijn och Jumbo) och franska
Intermarché, aggressiva kampanjstrategier, fortsatt pristryck samt
en utbredd användning av söndagsöppna butiker.
Samtidigt fortsätter marknadsledaren Colruyt att tappa
marknadsandelar. Bolaget möter Ahold Delhaizes dubbla
strategi – aggressiv priskonkurrens via Albert Heijn och ökad
bekvämlighet via Delhaize – samt ett intensifierat tryck från de
tyska lågpriskedjorna Aldi och Lidl. Enligt Colruyt påverkar också
en ojämn spelplan när det gäller liberaliserade öppettider och
söndagsöppet bolagets konkurrenskraft negativt.
14
CIBUS SOM INVESTERING
Nederländerna
Den totala inflationen i Nederländerna uppgick i genomsnitt till 2,7
procent under 2025, en minskning från 3,2 procent 2024. Samtidigt
ökade prisinflationen för livsmedel (och alkoholfria drycker) från 1,7
procent 2024 till 3,3 procent 2025.
Livsmedelsinflationen dominerade den offentliga debatten i
Nederländerna, särskilt med tanke på pressen på låginkomsttagare
och stigande insatskostnader. I april hölls en så kallad
”inflationsdebatt” i representanthuset, och i september inledde
ACM (den nederländska konkurrensmyndigheten) en granskning
av stormarknaders prissättningsmetoder för livsmedel.
Den höga livsmedelsinflationen har lett till en 20-procentig ökning
av gränshandel jämfört med föregående år. Totalt spenderas
2,7 procent av nederländska konsumenters dagligvarubudget
utomlands.
Albert Heijn fortsätter att stärka sitt marknadsledarskap och
har under 2025 mött begränsat motstånd på vägen mot en
marknadsandel på 40 procent.
Pris- och tillväxtjämförelse per 31 december
Land HICP
1
KPI
2
Livsmedelsinflation
Finland 1,7 % 0,2 % 2,0 %
Sverige 2,1 % 0,3 % 3,6 %
Norge 3,0 % 3,2 % 5,2 %
Danmark 1,9 % 1,9 % 3,5 %
Belgien 2,2 % 2,1 % 2,7 %
Nederländerna 2,7 % 2,8 % 3,3 %
EU 2,3 % 2,8 %
1. Harmonised Index of Consumer Prices år-över-år (senast tillgängliga). Harmoniserad beräkning av
prisförändring inom EU
2. Konsumentprisindex år-över år: Beräknad på resepktive lands prisförändring.
Källa: Eurostat HICP, Tilastokeskus, Statistiska centralbyrån, Statistisk sentralbyrå. Statistics Denmark,
Statbel, Statistics Netherlands, PTY, Dagligvaruindex, Dagligvarefasiten, Dagligvaruhandeln.
Livsmedelsinflation
Under 2025 upplevde Norge, Sverige och Danmark hög livsmedelsinflation, med årliga ökningstakter över 5 procent. Detta väckte en
intensiv offentlig debatt i Sverige om de stora dagligvarukedjornas roll i att driva upp matpriserna. I Sverige och Danmark dämpades
livsmedelsinflationen mot slutet av året, medan Norge fortsatte att se en förhöjd livsmedelsinflation.
Finland noterade den lägsta livsmedelsinflationen bland länderna i denna genomgång, klart under EU-genomsnittet. Belgien hade också
relativt låg livsmedelsinflation under året, medan livsmedelsinflationen i Nederländerna avtog mot slutet av året.
Trots låg livsmedelsinflation i Belgien var det harmoniserade konsumentprisindexet (HICP) högt i början av 2025. Mot slutet av året
normaliserades HICP-tillväxten till omkring EU-genomsnittet. Finland hade även den lägsta HICP-tillväxten. De övriga nordiska länderna
följde EU-genomsnittet, om än på något högre nivåer än Finland.
Harmoniserad konsumentprisökningMat och icke-alkoholhaltiga drycker
Belgien Danmark EU Finland Nederländerna Norge Sverige






-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-






-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Källa hela avsnittet Ada Insights förutom dagligvarumarknaden Belgien och Nederländerna (Cibus).
15
CIBUS SOM INVESTERING
Dagligvaruhandlares andel i Cibus hemmamarknader
51%
25%
17%
6%
44%
24%
3%
29%
49%
34%
9%
5%
27%
24%
13%
9%
5%
8%
11%
28%
37%
28%
18%
5%
12%
22%
20%
6%
8%
38%
ICA
Axfood
Coop
Lidl
City Gross
Övriga
Norges
gruppen
Coop
Rema
Bunnpris
S-Group
K-Group
Lidl
Tokmanni
Övriga
Salling Group
Coop
Rema
Dagrofa
Lidl
Övriga
Colruyt Group
Ahold Delhaize
Carrefour
Aldi
Lidl
Intermarché
Louis DelHaize
Jumbo
Övriga
Albert Heijn
Jumbo
Plus
Aldi
Hoogvliet
Spar
Poiesz
Boon's Markt
Coop
Övriga
1
Avser 2024;
2
Uppdaterat under 2025 Källa: Daqliqvarukartan, PTY, Gondola Academy Retail Insights och NielsenIQ
SVERIGE
1
NORGE
1
FINLAND
1
BELGIEN
2
DANMARK
1
NEDERLÄNDERNA
2
2%
3%
1%
2%
1%
2%
1%
0%
15
16
CIBUS SOM INVESTERING
Fastighetsmarknaden
Den europeiska fastighetsinvesteringsvolymen ökade till
241 miljarder EUR under 2025, motsvarande en uppgång om 13 %
jämfört med 2024. Investeringarna i handelsfastigheter steg samtidigt
med 11 % till 38 miljarder EUR. De största transaktionerna i Europa
utgjordes huvudsakligen av sale-and-leaseback-arrangemang. I
Storbritannien genomförde dagligvarukedjan Asda flera sale-and-
leaseback-transaktioner omfattande totalt cirka 650 MEUR och
24 stormarknader. Köpare inkluderade Blue Owl, ett joint venture
mellan Blue Owl och Supermarket Income REIT, samt DTZ Investors.
Vidare etablerade det Londonnoterade Supermarket Income REIT
(SUPR) en ny plattform för livsmedelsfastigheter genom att överföra
åtta tillgångar till ett värde om cirka 460 MEUR från den befintliga
portföljen. SUPR avyttrade därefter 50 % av plattformen till fonder
förvaltade av Blue Owl Capital för cirka 230 MEUR, med målsättningen
att på sikt öka tillgångarnas värde till omkring 1,15 miljarder EUR.
ICG Real Estate tecknade avtal om förvärv av en portfölj om 24
livsmedelsbutiker i Storbritannien, Irland och Spanien från Lidl till ett
pris om 204 MEUR. Fastigheterna befinner sig i olika byggskeden,
där det första förvärvet slutfördes i oktober 2025 och den sista
transaktionen är planerad till juli 2026. I Italien genomförde ICG
Real Estate, tillsammans med GRR Garbe och en tysk institutionell
investerare, en sale-and-leaseback-transaktion med Coop Italia till ett
värde om 222 MEUR. I Portugal förvärvade ett joint venture mellan
LeadCrest och en fond förvaltad av Apollo 49 % av Alcapredial,
fastighetsbolaget inom dagligvarugruppen Groupement Mousquetaire,
till ett värde nära 500 MEUR.
I Tyskland annonserade Slate Asset Management flera transaktioner
omfattande totalt över 50 livsmedelsfastigheter till ett sammanlagt
värde om mer än 500 MEUR. Därtill förvärvade Habona Invest
en portfölj bestående av 22 lokala livsmedelsbutiker från en tysk
institutionell investerare för 132 MEUR. I Frankrike genomförde
det SUPR flera sale-and-leaseback-transaktioner med Carrefour,
omfattande totalt 29 butiker till ett uppskattat värde om cirka
160 MEUR. Affärerna följde bolagets inträde på marknaden 2024
genom förvärv av 17 stormarknader till ett värde om 75 MEUR.
Finland
I Finland mer än fördubblades transaktionsvolym för
handelsfastigheter under 2025 till närmare 800 MEUR efter ett par
relativt lugna år. Volymen bestod till största delen av transaktioner
inom livsmedelsbutiker, hypermarkets och så kallade big box-
fastigheter. Handel var den tredje mest omsatta tillgångsklassen och
stod för 17 % av den totala transaktionsvolymen.
Den största transaktionen i Finland var den svenska
pensionsförvaltaren AMF:s försäljning av en tredjedel av aktierna i
det finska fastighetsbolaget Mercada, som sedan 2015 har samägts
tillsammans med Kesko och försäkringsbolaget Ilmarinen. Mercada
äger 35 Kesko-ankrade fastigheter i Finland med en uthyrningsbar
yta om cirka 290 000 kvadratmeter. Den nya partnern i joint venture-
bolaget är Keskos handlare genom K-Köpmannaförbundet. Under
året etablerade sig även det börsnoterade bolaget Prisma Properties
på den finska marknaden. Bolaget genomförde flera transaktioner
och förvärvade totalt 17 fastigheter till ett värde om cirka 110 MEUR.
Det största förvärvet var en sale-and-leaseback-affär omfattande tio
butiker med Kesko, till ett värde om cirka 60 MEUR.
Sverige
Investeringarna i handelsfastigheter i Sverige uppgick till
cirka 1,4 miljarder EUR under 2025. Handel var den femte
största tillgångsklassen och stod för cirka 9 % av den totala
transaktionsvolymen. Ökningen av handelsrelaterade transaktioner
uppgick till 36 %, vilket var betydligt högre än den totala marknadens
tillväxt om 25 %.
Årets största affärer inkluderade ICA Fastigheters förvärv av Alecta
Fastigheters 50-procentiga ägarandel i joint venture-bolaget Ancore.
Transaktionen omfattar totalt 32 fastigheter med en uthyrningsbar
yta om cirka 270 500 kvadratmeter och ett underliggande
fastighetsvärde om cirka 740 MEUR. Vidare förvärvade ABG Fastena
en handelsfastighetsportfölj bestående av 16 fastigheter från Svenska
Handelsfastigheter till ett värde om cirka 150 MEUR. Det onoterade
fastighetsbolaget Vendus genomförde dessutom en riktad nyemission
till riskkapitalbolaget Nordika och tillfördes därigenom 351 MSEK.
Det börsnoterade Prisma Properties förvärvade tre handelsfastigheter
från NP3 Fastigheter för 463 MSEK, där dagligvaru- och lågpriskedjor
är de huvudsakliga hyresgästerna. NP3 Fastigheter genomförde även
en sale-and-leaseback-transaktion med Coop Mitt omfattande 22
fastigheter med ett årligt hyresvärde om cirka 5,2 MEUR.
Norge
I Norge uppgick investeringsvolymen inom handelsfastigheter under
2025 till cirka 1,0 miljard EUR, motsvarande en årstillväxt om 23 %,
i linje med den totala marknadens tillväxt om 25 %. Den största
livsmedelsrelaterade fastighetstransaktionen i Norge var Cibus förvärv
av 12 butiker från AKA Eiendom i norra Norge.
Danmark
Investeringsvolymen för handelsfastigheter i Danmark uppgick under
2025 till cirka 874 MEUR, vilket motsvarar en ökning om 41 % jämfört
med föregående år och något över den totala marknadens tillväxt om
35 %.
Den största transaktionen genomfördes av Nrep tillsammans med
StepStone Real Estate, som avyttrade en portfölj bestående av fem
dagligvarurelaterade handelsfastigheter samt två angränsande
bostadsfastigheter i Storköpenhamn. Portföljen förvärvades av ett joint
venture mellan Slate Asset Management och OneIM.
Belgien
I Belgien uppgick investeringsvolymen inom handelsfastigheter
under 2025 till 1 084 MEUR, motsvarande cirka 25 % av den totala
fastighetsinvesteringsvolymen i landet. Därmed var handel den tredje
mest aktiva sektorn efter kontor och industri. Investeringsaktiviteten
var stark inom samtliga handelssegment. Retail warehousing stod
för 38 % av volymen, följt av köpcentrum med 36 % och high street-
handel med 27 %. Större transaktioner drev tillväxten inom samtliga
kategorier.
Cibus förvärv av Forum Estates, som slutfördes i januari 2025,
var den största transaktionen inom sektorn under året. En annan
uppmärksammad affär, inom noterade aktier, var AB Sagax förvärv av
10,8 % av aktierna i Retail Estates NV, ett börsnoterat fastighetsbolag
på Euronext i Bryssel och Amsterdam, till ett värde om cirka 110 MEUR.
Nederländerna
Investeringsvolymen i nederländska handelsfastigheter uppgick under
2025 till närmare 1,3 miljarder EUR, vilket motsvarar en ökning om cirka
56 % jämfört med föregående år.
En av de viktigaste händelserna på marknaden för
livsmedelsfastigheter var Annexums övertagande av fyra
snabbköpsfonder från Blauwdruk. Den totala portföljen består av 15
stormarknader och andra handelsfastigheter fördelade på nio platser,
med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 37 500 kvadratmeter
och ett underliggande fastighetsvärde överstigande 115 MEUR.
16
17
VERKSAMHET
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras baserad på den fastighetsportfölj
som Cibus ägde per 1 januari 2026 för de kommande tolv månaderna.
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller
andra resultatpåverkande faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i MEUR 1 jan
2025
1 apr
2025
1 jul
2025
1 okt****
2025
1 jan
2026
Förändring
(1 jan 2026 -
1 jan 2025)
Hyresintäkter 130,3 165,7 165,4 174,2 177,8
Fastighetskostnader -8,0 -9,4 -9,1 -9,2 -10,1
Driftnetto 122,3 156,3 156,3 165,0 167,7 +37 %
Administrationskostnader -9,8 -13,5 -13,7 -14,3 -14,8
Finansnetto* -50,6 -64,5 -63,0 -63,9 -65,4
Resultat från intresseföretag** - 0,3 0,3 - -
Förvaltningsresultat 61,9 78,6 79,9 86,9 87,5
Utdelning hybridobligation -2,3 -2,2 -2,1 -2,0 -2,0
Förvaltningsresultat plus utdelning hybridobligation 59,6 76,4 77,8 84,9 85,5
Justering ej kassapåverkande poster 2,7 2,8 2,6 2,6 2,8
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande
poster plus utdelning hybridobligation
62,3 79,2 80,4 87,5 88,3
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande
poster plus utdelning hybridobligation EUR***
0,99 1,04 1,05 1,07 1,08 +9 %
Utestående antal aktier*** 62 972 150 76 286 045 76 286 045 82 086 045 82 086 045
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
**Avser resultat ifrån intressebolaget One+ som tillkom i samband med förvärvet av Forum Estates. Cibus har per den 15 oktober 2025 förvärvat samtliga aktier i One+ och bolaget
konsolideras därmed som ett helägt dotterbolag.
***I samband med förvärvet av Forum Estates den 27 januari 2025 emitterades 13 313 895 aktier, vilket ökade det totala antalet aktier till 76 286 045. Den 11 juni 2025 genomfördes en
riktad emission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget 91,4 MEUR. Eftersom dessa medel ännu inte hade utnyttjats per den 1 juli 2025, användes det tidigare antalet aktier vid
beräkningen av förvaltningsresultat per aktie för kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 oktober 2025 inklusive förvärven av nio fastigheter i Norge samt förvärvet av One+ är
beräknad baserat på 82 086 045 aktier.
****Innehåller samtliga transaktioner som tillträtts fram till och med den 1 oktober 2025, samt förvärvet av den norska portföljen – som kommunicerades den 30 september och där
första delen med nio fastigheter tillträddes i mitten av oktober – samt förvärvet av One+, som tillträddes den 15 oktober. Eftersom medel från emissionen i juni har använts för dessa
förvärv var det mer rättvisande att inkludera dem i intjäningsförmågan. Emissionen av obligationen om 20 MEUR, som genomfördes den 10 oktober, ingick också i intjäningsförmågan
då dessa medel delvis finansierade förvärven.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
— Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter som inte är av
engångskaraktär) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2026 utifrån gällande hyresavtal.
— Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med
underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
— Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av
engångskaraktär, prestationsbaserade ersättningar mm är inte medtagna.
— Finansnettot baseras på ingångna låne- och derivatavtal samt den räntesats som respektive avtal har per det datum då
intjäningsförmågan beräknas.
— Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50
NOK/EUR och för den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Kommentarer avseende den aktuella intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster har för de kommande tolv månaderna
per 2026-01-01 jämfört med tolvmånadersperspektivet per 2025-01-01 ökat med 9 %. Detta i huvudsak på grund av högre
hyresintäkter till följd av förvärv samt lägre räntekostnader.
18
Hyresgäster och
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 95 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni,
Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling och Coop Danmark. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till exempel Lidl,
Jumbo, Dagrofa, Carrefour och Ahold Delhaize, och tillsammans står alla dagligvarukedjor för cirka 81 % av hyresintäkter. I diagrammen
nedan visas hyresintäkter per hyresgäst samt hur 19 % av hyresintäkter från andra hyresgäster fördelar sig på olika segment.
VERKSAMHET
Hyresintäkter per hyresgäst Hyresintäkter per hyresgästkategori
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Salling Group
Coop Danmark
Lidl
Jumbo
Dagrofa
Carrefour
Ahold Delhaize
Spar Colruyt
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrigt
5%
3%
3%
3%
3%
5%
4%
5%
8%
14%
19%
19%
1%
2%
81,2% Livsmedel och dagligvaror
18,8%
Övrigt
2,0% Specerier, drycker och restauranger
3,2% Lågprishandel
3,1% Tjänster och gym
2,2% Bygghandel (DIY)
4,4% Övrig detaljhandel
0,8% Offentliga hyresgäster
0,5% Apotek
2,6% Övrigt
Proxy Delhaize Engsbergen, Belgien
19
VERKSAMHET
0
5
10
15
20
25
2035-
2055
2027 2028 2029 2031 2032 2033 203420302026
1.0
0.0
2.0
3.0
4.0
5.0
Q1
‘20
Q2
‘20
Q3
‘20
Q4
‘20
Q1
‘23
Q4
‘22
Q4
‘25
Q3
‘25
Q2
‘25
Q1
‘25
Q4
‘24
Q3
‘24
Q2
‘24
Q1
‘24
Q4
‘23
Q3
‘23
Q2
‘23
Q3
‘22
Q2
‘22
Q1
‘22
Q4
‘21
Q3
‘21
Q2
‘21
Q1
‘21
Q4
‘19
Q3
‘19
Q1
‘19
Q2
‘19
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl
fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller
fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid
om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal
förlängs årligen, har den genomsnittliga återstående avtalstiden
hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga
återstående avtalstid var 6,0 år (WAULT).
I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden
vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och
27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt
att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att
lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i
tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod. Portföljens
genomsnittliga återstående avtalstid inklusive de belgiska
uppsägningsrätterna var 4,3 år (WAULB).
I grafer nedan visas portföljens genomsnittliga återstående
avtalstid både med (WAULB) och utan de belgiska
uppsägningsrätter (WAULT).
*Se kommentar ovanför under Sammanfattning av hyresavtal
WAULB inkl. uppsägningsrätter i Belgien* WAULT exkl. uppsägningsrätter i Belgien*
WAULB* 4.3 år WAULT* 6.0 år
Avtal som gäller tillsvidare Andra avtal Belgiska hyresavtal (inkl. uppsägningsrätter) Belgiska hyresavtal (utan uppsägningsrätter)
Ungefär 61 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2026 (exkl. de belgiska hyresavtal nämnda ovanför) gäller tillsvidare,
vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. I Danmark fortsätter alla hyresavtal tills
vidare efter att den ursprungliga perioden utan uppsägning har löpt ut. I andra länder, är hyresavtal som gäller tillsvidare, till stor del,
mindre ytor, vilket ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall
har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg
för fastighetsägaren.
År
MEUR
2020
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 31 december 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av 672 butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland, Sverige,
Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. Fördelningen av portföljens driftnetto under 2025 var följande:
50 % från fastigheter i Finland, 15 % från Belgien, 15 % från Danmark, 12 % från Sverige, 5 % från Nederländerna, 3 % från Norge,
0,4 % från Luxemburg.
Cirka 95 % av de totala hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna bedöms vara väl lämpade för
verksamheten hos de ledande dagligvarukedjorna på respektive marknad. Ankarhyresgästerna står för 81 % av hyresintäkterna och den
genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen (WAULT) uppgår till 6,0 år.
Under året har Cibus förvärvat totalt 207 fastigheter genom 20 separata transaktioner, både på den nordiska marknaden och genom
slutförandet av förvärvet av fastighetsportföljen i Benelux. Under samma period har 17 fastigheter avyttrats i Finland, Sverige och Belgien.
För mer information, vänligen besök: www.cibusrealestate.com
20
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal
fastigheter, st
Uthyrbar
area, kvm
WAULT, år WAULB, år Ankarhyresgäs-
tens WAULT, år
Ankarhyregäs-
tens WAULB, år
Ankarhyresgäs-
tens andel av
hyran
Kesko 140 264 444 4,6 4,6 4,8 4,8 93%
Tokmanni 59 260 168 4,7 4,7 4,9 4,9 88%
Coop Sweden 115 129 568 4,3 4,3 4,3 4,3 94%
S Group 37 67 357 5,5 5,5 5,5 5,5 83%
Lidl 14 63 366 8,2 4,6 9,5 5,5 72%
Rema 1000 38 61 835 5,8 5,8 6,5 6,5 83%
Carrefour 41 45 089 13,9 1,5 14,6 1,5 92%
Jumbo 15 44 388 8,6 2,7 10,4 3,2 69%
Ahold Delhaize 17 34 337 11,0 2,4 12,6 2,8 83%
Dagrofa 12 33 889 3,4 3,4 5,3 5,3 80%
Spar Colruyt 23 31 751 19,5 2,4 19,8 2,5 98%
Coop Denmark 20 30 223 5,5 5,5 6,0 6,0 91%
Salling Group 25 28 408 6,6 6,6 6,8 6,8 90%
Axfood 7 28 012 6,4 6,4 6,9 6,9 78%
ICA 15 20 483 3,3 3,3 3,4 3,4 96%
Norgesgruppen 11 14 766 6,4 6,4 6,7 6,7 93%
Övrig dagligvaruhandel 33 116 127 6,7 3,5 6,7 4,3 70%
Övrig handel 50 115 485 5,5 2,3 n/a n/a n/a
Portföljen total 672 1 389 694 6,0 4,3 6,4 4,9 81%
Jumbo Beveren, Belgien
21
VERKSAMHET
21
Portföljdiversifiering
Endast en fastighet i portföljen står för mer än 1,10 % av
portföljens totala driftnetto, vilket minskar exponeringen mot
enskilda objekt. Den största fastigheten bidrar med 1,20 % av
driftnettot.
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000–3 000 kvm) utgör den
dominerande butikstypen i portföljen och representerar
huvuddelen av dagligvaruhandeln i både Norden och Benelux-
länderna.
Nyckeltal
Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 januari 2026, Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 167,7 MEUR
(aktuell intjäningsförmåga).
VERKSAMHET
Antal fastigheter 672
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 390
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 068
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 168
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 128
WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 6,0
WAULB (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,3
5%
7%
9%
16%
63%
Mellanstor
livsmedelsbutik
Lågprisdagligvaru-
handel
Stormarknad
Närbutik
Övrigt
672
fastigheter
22
Geografiskt läge
Cibus äger, utvecklar och förvaltar fastigheter inom
livsmedels- och dagligvaruhandeln.
Fastighetsportföljen som består av främst livsmedelsbutiker är diversifierad med täckning i
Norden och i Benelux-länderna. Kartan visar fastigheternas geografiska läge.
Luxemburg
0,4 %
Andel driftnetto 2025
9 M€
Fastighetsvärde
1
Fastighet
3 500 kvm
Total yta
Danmark
15 %
Andel driftnetto 2025
434 M€
Fastighetsvärde
82
Fastigheter
134 100 kvm
Total yta
Nederländerna
5 %
Andel driftnetto 2025
120 M€
Fastighetsvärde
18
Fastigheter
42 500 kvm
Total yta
Norge
3 %
Andel driftnetto 2025
112 M€
Fastighetsvärde
35
Fastigheter
53 300 kvm
Total yta
Sverige
12 %
Andel driftnetto 2025
314 M€
Fastighetsvärde
138
Fastigheter
188 500 kvm
Total yta
Finland
50 %
Andel driftnetto 2025
1 215 M€
Fastighetsvärde
264
Fastigheter
718 500 kvm
Total yta
Belgien
15 %
Andel driftnetto 2025
436 M€
Fastighetsvärde
134 Fastigheter 249 300 kvm
Total yta
Fastighetens driftnetto per ankarhyresgäst
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
Rema 1000
S-gruppen
Lidl
Jumbo
Salling Group
Dagrofa
Coop Danmark
Ahold Delhaize
Carrefour
Spar Colruyt
Norgesgruppen
Axfood
ICA
Övrig dagligvaruhandel
Övrig handel
4%
6%
5%
5%
5%
9%
14%
22%
5%
8%
4%
3%
3%
3%
2%
1%
VERKSAMHET
Fastigheter som tillträtts under 2025
Fastigheter som tillträtts under Q1 2026
23
VERKSAMHET
Aktiv Förvaltning
Cibus tar en aktiv roll i att förvalta våra fastigheter för att stärka fastighetsvärdet,
öka hyresgästvärdet och säkerställa långsiktigt hållbara hyresintäkter.
En aktiv och närvarande fastighetsförvaltning
Cibus är en aktiv och närvarande hyresvärd som arbetar
långsiktigt för att öka hyresgästvärdet. Genom nära dialoger med
våra hyresgäster och en god förståelse för deras verksamheter
kan vi agera proaktivt, identifiera behov och genomföra relevanta
hyresgästanpassningar. Detta möjliggör även förlängning och
optimering av hyresavtal på ett sätt som stärker relationen och
bidrar till stabila kassaflöden.
Under året har över 80 hyresavtal förlängts, samtidigt som
helt nya avtal motsvarande cirka 3,3 MEUR i årlig hyresvärde
har signerats. Vår kvarvarande vägda hyreslängd (WAULT) har
därmed fortsatt att utvecklas stabilt över åren och har ökat under
2025 och uppgick till 6 år vid året slut. Nedan presenteras ett
exempel på hyresgästanpassningar genomförda under året.
Cibus och Kesko genomför under året ett större
utvecklingsprojekt i Ii, strax utanför Uleåborg, där en befintlig
K-Market från 1986 ersätts med en ny och större K-Supermarket
på samma plats. Projektet är ett tydligt exempel på Cibus
fortsatta arbete med att utveckla fastigheter i nära samarbete
med våra hyresgäster för att säkerställa att de möter dagens och
framtidens marknadsbehov.
Den uthyrningsbara ytan kommer mer än fördubblas och uppgå
till cirka 2 500 kvm. I samband med projektet har hyresavtalet
förlängts från 0 år till 15 år, vilket väsentligt stärker fastighetens
långsiktiga intjäning och stabilitet. Projektet omfattar även
förvärv av angränsande tomter för att möjliggöra den utökade
byggnationen. Vid färdigställande förbättras även byggnadens
energiklassning väsentligt, från EPC G till EPC B.
Renoveringen fördubblar fastighetsytan och hyresavtalet förlängs med 15 år
Fallstudie: K-Supermarket Kisatie 1, Finland
EfterFöre
23
24
VERKSAMHET
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda banklån, icke
säkerställda obligationslån och ett hybridobligationslån.
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK,
SEK och NOK samt icke säkerställda obligationer i EUR och SEK.
Per den 31 december 2025 uppgick de räntebärande skulderna
till 1 592,8 MEUR (1 138,1) med en utgående genomsnittlig ränta
om 4,0 % (4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år
(2,4) och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,2).
Den genomsnittliga räntan har minskat 0,2 %-enheter under året
tack vare lägre marginaler vid refinansiering av både banklån
och obligationer. Under 2025 ökade de räntebärande skulderna
med 454,7 MEUR. Ökningen är främst hänförlig till befintliga lån
i det förvärvade bolaget Forum Estates, nya banklån upptagna i
anslutning till genomförda förvärv, samt en ny obligation om 80,0
MEUR.
Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden, mätt på
koncernens nettoskuld, ska hållas i intervallet 55-65 % och
att räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I villkoren
som reglerar utestående obligationer finns kovenanter som
innebär att nettobelåningsgraden ska understiga 70 % och
räntetäckningsgraden ska överstiga 1,50 gånger. Vid utgången av
2025 var nettobelåningsgraden 58,2 % och räntetäckningsgraden
2,4 gånger.
98 % av de räntebärande skulderna är räntesäkrade. Det gör
räntekostnaderna trögrörliga och att räntetäckningsgraden
bedöms kunna hållas över målsättningen även vid ett stigande
ränteläge.
2%
81%
17%
Banklån
1 318,1 MEUR
Obligationer
274,7 MEUR
Hybridobligationer
30,0 MEUR
Banklån och kreditfaciliteter
Cibus har goda relationer och utestående lån med sammanlagt
elva olika banker i Norden och Benelux. Banklån uppgår till
1 318,1 MEUR (947,2), vilket motsvarar 81 % (81) av Cibus externa
finansieringskällor.
Sedan slutet av 2024 har en stor andel av bolagets banklån
refinansierats, vilket har medfört en minskning av den
genomsnittliga kreditmarginalen och en förlängning av den
genomsnittliga kapitalbindningstiden. Vid utgången av fjärde
kvartalet 2025 uppgick den genomsnittliga kreditmarginalen för
banklån till 1,4 %, och den genomsnittliga kapitalbindningstiden
till 2,4 år. Även andelen kortfristiga lån har minskat och utgör nu
endast 78,9 MEUR eller 5 % av den räntebärande skulden. För de
kortfristiga lånen pågår diskussioner om refinansiering.
Under fjärde kvartalet utnyttjades en förlängningsoption genom
vilken förfallodagen för banklån om 177,0 MEUR förlängdes från
december 2027 till december 2028.
Cibus har en kreditfacilitet om 10,0 MEUR som kan användas för
koncernens allmänna affärsändamål. Faciliteten var outnyttjad vid
utgången av året.
24
25
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån Total upplåning Total upplåning
Intervall MEUR Genomsnittlig
marginal
MEUR Genomsnittlig
marginal
MEUR Andel % MEUR Andel %
0-1 år 78,9 1,6 % - - 78,9 5 % 84,0 5 %
1-2 år 502,3 1,4 % 114,7 3,7 % 617,0 39 % 597,6 38 %
2-3 år 589,8 1,5 % 80,0 4,0 % 669,8 42 % 516,0 32 %
3+ år 147,1 1,4 % 80,0 2,4 % 227,1 14 % 395,2 25 %
Summa 1 318,1 1,4 % 274,7 3,4 % 1 592,8 100 % 1 592,8 100 %
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte
löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar samt lån som löper med
fast ränta. Även säkringsinstrument med framtida start är inkluderade, se tabell på nästa sida.
Räntekänslighetsanalys
De räntebärande skulderna är räntesäkrade genom fasträntelån, ränteswappar och
räntetak. Kombinationen av dessa instrument skapar en för bolaget positiv asymmetrisk
riskprofil, vilket innebär att högre marknadsräntor får ett mindre genomslag på resultatet
jämfört med lägre marknadsräntor.
I tabellen till höger framgår hur ett förändrat ränteläge skulle påverka bolagets resultat,
baserat på låneportföljen per den 31 december 2025 och ingångna räntesäkringar per
detta datum.
Obligationer och hybridobligationer
17 % (16) av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 274,7 MEUR (190,9). Utöver
det har Cibus ett hybridobligationslån om 30,0 MEUR (30,0), vilket motsvarar 2 % (2) av den externa finansieringen. Hybridobligationen
redovisas som eget kapital i balansräkningen. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade
på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
Den icke säkerställda obligationsportföljen refinansierades under 2024 och därefter emitterades ytterligare en obligation, MTN lån 108,
i inledningen av 2025. Denna obligation utökades med ytterligare två trancher, en om 20,0 MEUR och en om 10,0 MEUR, i inledningen
av fjärde kvartalet 2025. Båda trancherna emitterades till ett pris om 101,228 %, motsvarande en ränta om 3m Euribor + 2,10 %, för en
återstående löptid om 3,3 år. MTN lån 108 har ett utestående belopp om 80,0 MEUR efter utökningen.
I januari 2026 emitterades en ny fyraårig obligation, MTN-lån 109 (SE0027597584), om 85,0 MEUR med räntan 3m Euribor + 2,10
%. Obligationslikividen användes delvis för att återbetala MTN-lån 105 om 50,0 MEUR med ordinarie förfall 2027-02-01. I mars 2026
emitterades en ny hybridobligation om 60 MEUR (SE0028001586) till en fast ränta om 6,25 % och första inlösendag 2030-03-18. Tidigare
hybridobligation, MTN-lån 101, återbetalades med 21,5 MEUR 2026-03-18 och resterande 8,5 MEUR kommer återbetalas 2026-04-01.
Nästa obligationsförfall är MTN-lån 107 om 700,0 MSEK som förfaller 2027-10-02. Cibus kan påkalla förtida återbetalning av denna
obligation från fjärde kvartalet 2026.
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet, vilket godkändes av Finansinspektionen den 23 juli 2025 och är giltigt 12
månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 31 december 2025.
Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat
belopp
Eget
innehav
Uteståen-
de belopp
Referensränta Emissions-
kurs
Betald
marginal
Emitterad
marginal
ISIN
Hybridobligation 101 -* - EUR 30,0 0,0 30,0 3M Euribor 100,000 4,75% 4,75% SE0013360344
Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50,0 0,0 50,0** 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0013361334
Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0021921665
Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Stibor 100,000 3,50% 3,50% SE0021921673
Obligation 108:1 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 100,000 2,50% 2,50% SE0013362035
Obligation 108:2 2029-01-17 Grön EUR 20,0 0,0 20,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035
Obligation 108:3 2029-01-17 Grön EUR 10,0 0,0 10,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035
*21,5 MEUR återbetalades 2026-03-18 och återstoden om 8,5 MEUR återbetalas 2026-04-01. **Återbetald i början av februari 2026.
4,0 % 1,4 % 2,7 år 2,4 år 58,2 %
Genomsnittsränta Genomsnittlig
bankmarginal
Genomsnittlig
räntebindningstid
Genomsnittlig
kapitalbindningstid
Belåningsgrad
nettoskuld
Resultatpåverkan vid förändrat ränteläge
Marknadsränta Resultateffekt
+2,0 procentenhet
-1,0 MEUR
+1,0 procentenhet
-0,8 MEUR
-1,0 procentenhet
+4,5 MEUR
-2,0 procentenhet
+9,3 MEUR
26
VERKSAMHET
Ränteswappar fortsättning
Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall
38,0 1,99% - 2027-12-30
10,0 2,01% - 2028-04-09
20,0 2,76% - 2028-04-15
13,0 1,99% - 2028-04-15
25,0 2,79% - 2028-04-15
30,0 2,85% - 2028-04-15
22,0 1,97% - 2028-04-15
8,6 2,07% - 2028-04-15
7,3* 2,43% - 2028-09-29
104,0 2,28% 2027-12-30 2028-12-15
12,5 2,39% - 2029-01-17
12,5 2,36% - 2029-01-17
10,0 2,15% - 2029-01-17
5,0 2,06% - 2029-01-17
25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31
25,0 2,25% 2026-12-31 2029-12-31
75,0** 3,04% - 2030-12-31
25,0 2,45% - 2030-12-31
25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31
3,0* 3,27% - 2032-09-30
874,6
* Amorterande ** Cibus betalar 3,04% och erhåller det högsta av 2,93% och 3m Euribor under 2026.
Belopp MSEK Betalar fast Framtida start Förfall
450,0 1,99% - 2027-09-15
111,0 1,86% - 2027-09-15
265,0 2,89% - 2027-10-02
65,0 2,33% - 2027-12-18
62,2 2,36% - 2027-12-18
180,0 2,22% - 2028-06-13
435,0 3,10% - 2032-04-07
1 568,2
Belopp MNOK Betalar fast Framtida start Förfall
16,9 4,03% - 2028-01-15
100,0 3,53% - 2028-10-15
84,5 3,97% - 2028-10-15
90,0 3,85% - 2028-10-15
35,0 3,82% - 2028-10-15
326,4
Förfallostruktur för räntesäkringar
Per den 31 december 2025 var Cibus räntebärande skulder räntesäkrade till
98 %. Som andel av den räntebärande skulden bestod räntesäkringarna per
detta datum av räntetak om 28 %, ränteswappar om 55 % och fasträntelån om
15%. Återstoden om 2 % motsvarar Cibus exponering mot rörliga räntor.
Tabellerna nedan redogör för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar
i form av derivatinstrument per 31 december 2025, inklusive instrument med
framtida start.
15%
2%
55%
28%
RÄNTESÄKRINGAR
Exponering mot rörliga
räntor
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
FÖRFALLOSTRUKTUR
RÄNTESÄKRINGAR
MEUR
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar





Q1
26
Q2
26
Q3
26
Q4
26
Q4
28
Q3
29
Q2
29
Q1
29
Q3
28
Q2
28
Q1
28
Q4
27
Q3
27
Q2
27
Q1
27
Q4
25
Räntetak
Belopp MEUR Räntetak Framtida start Förfall
35,0 2,00% - 2026-12-29
25,0 2,50% - 2026-12-31
96,0 2,00% - 2027-12-13
67,5 1,90% - 2027-12-30
4,5 1,95% 2026-01-15 2028-04-09
3,5 1,95% 2026-04-15 2028-04-09
68,0 2,00% - 2028-04-15
50,6 2,00% - 2028-04-15
67,0 2,20% 2027-12-30 2028-12-15
40,0 3,00% - 2029-01-17
4,5 3,00% 2028-09-29 2032-09-30
461,1
Belopp MSEK Räntetak Framtida start Förfall
110,0 0,25% - 2026-01-08
30,0 3,50% - 2026-01-08
210,0 1,90% - 2027-09-15
68,0 2,00% - 2027-09-29
180,0 2,00% 2026-01-08 2028-06-13
598,0
Belopp MNOK Räntetak Framtida start Förfall
72,3 4,00% - 2026-11-30
119,5 3,90% - 2028-10-15
115,0 3,80% - 2028-10-15
75,0 3,59% 2026-11-30 2028-10-15
381,8
Ränteswappar
Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall
0,1* 2,35% - 2026-09-01
50,0 2,56% - 2026-12-31
65,0 2,96% - 2027-07-15
35,0 3,03% - 2027-07-15
40,0 2,58% - 2027-09-30
25,0 2,75% - 2027-12-30
70,0 2,97% - 2027-11-28
26,0 2,31% - 2027-12-13
67,5 2,06% - 2027-12-30
27






 
58.7 %
61.3 %
57.8 %
59.1 %
57.5 %
58.1 % 58.2 %






 
3.4
3.3
3.5
3.1
2.2 2.2
2.4
Skuldkvot (Net debt/EBITDA) (ggr)
Utfall Framåtriktad






 
9.7
10.1
9.8
10.7
10.8
11.5
10.8
11.8
14.1
12.4
12.0
9.9
10.4
10.9





 Q
 Q
 Q
 Q
 Q
 Q
 Q
 Q
 Q
 Q
 Q
 Q
2.4%
2.3%
2.3%
2.3%
2.4%
2.2%
2.1%
2.0%
1.9%
1.8%
1.7%
1.8%
VERKSAMHET
Utveckling av
finansiella nyckeltal
Belåningsgrad och skuldkvot
Cibus redovisar främst två mått för koncernens belåning -
belåningsgrad och skuldkvot (Net debt/EBITDA).
Belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, belyser
skuldsättning i relation till underliggande fastigheters
marknadsvärde. Målet är att hålla belåningsgraden i intervallet
55-65 %. Nyckeltalet är en kovenant i villkoren som reglerar
utestående obligationer och får inte överskrida 70 %. Utfallet per
31 december 2025 var 58,2 %.
Ett annat nyckeltal som belyser skuldsättningen är skuldkvoten
(Net debt/EBITDA). Nettoskulden sätts i relation till det
ackumulerade resultatet senaste fyra kvartalen. Utfallet per 31
december 2025 var 10,9 jämfört med 10,4 vid utgången av 2024.
Skillnaden förklaras av genomförda förvärv som ännu inte fullt ut
återspeglas i resultatet. Beräknas nyckeltalet framåtriktat, baserat
på redovisad intjäningsförmåga, var skuldkvoten 10,1 ggr.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden belyser hur många gånger resultatet
kan bära de externa räntekostnaderna. Det interna målet är att
hålla räntetäckningsgraden över 2,0 gånger resultatet (mätt som
driftnetto - administrationskostnader) och i villkoren som reglerar
utestående obligationer är nyckeltalet en kovenant som inte får
understiga 1.5 gånger resultatet. Räntetäckningsgraden per 31
december 2025 uppgick till 2,4 gånger.
Genomsnittlig kreditmarginal
Cibus upplåning sker med banklån och obligationer. Per den
31 december 2025 var den genomsnittliga kreditmarginalen
för banklån 1,4 %. Den genomsnittliga kreditmarginalen för
obligationer var 3,4 %, vilket tillsammas ger en volymviktad
genomsnittlig kreditmarginal om 1,7 % som är den lägsta
nivån någonsin. Detta tack vare refinansieringen av
obligationsportföljen under 2024 och 2025 samt löpande
refinansiering av banklån till lägre marginaler senaste året. Cibus
har fortsatt att refinansiera obligationer i inledningen av 2026 till
lägre marginaler.
Genomsnittlig kreditmarginal (%)
Belåningsgrad, nettoskuld (%)
Belåningsgrad (%) Policy Kovenant
Räntetäckningsgrad (ggr)
Räntetäckningsgrad (ggr) Policy Kovenant
Genomsnittlig kreditmarginal Genomsnittlig bankmarginal
28
HÅLLBARHET
Allmän information om hållbarhetsrapporten
Hållbarhetsrapporten utgör Cibus lagstadgade hållbarhetsrapport
i enlighet med Årsredovisningslagen. Cibus har valt att upprätta
hållbarhetsrapporten inspirerat av European Sustainability
Reporting Standards (ESRS) samt taxonomiförordningen.
Rapporten har varit föremål för en översiktlig granskning
av PWC och revisorns uttalande återfinns på sidorna 68.
Hållbarhetsrapporten avser perioden 1 januari till 31 december
2025 och inkluderar samtliga dotterbolag, vilket överensstämmer
med omfattningen av Cibus finansiella rapporter per december
2025. Cibus följer noggrant utvecklingen av Omnibus-
förslaget inom Europa och beaktar eventuella förändringar
som kan ske framöver. Hållbarhetsrapporteringen bygger på
kontinuerliga intressentdialoger och väsentlighetsanalyser.
Relevant information om immateriella rättigheter, know-how
och innovationsresultat har inkluderats. Påverkan, risker och
möjligheter har bedömts för Cibus egen verksamhet samt för
värdekedjan där det är relevant och möjligt. Värdekedjan samt
metod för dess kartläggning beskrivs på sidan 31 under rubriken
Cibus värdekedja. För varje väsentligt område redovisas var i
värdekedjan som påverkan, risker och möjligheter uppstår. Cibus
har en aktiv dialog med aktörer i värdekedjan för att samla in data
till hållbarhetsrapporteringen. Samtidigt finns flera utmaningar
i värdekedjan, såsom låg mognadsgrad, variation i datakvalitet
och begränsad digitalisering. Cibus arbetar för att hantera dessa
utmaningar och stärka datainsamlingen med fokus på digitala
stöd. Rapporten bygger där så är möjligt på specifika data, övriga
delar baseras på underbyggda antaganden.
Cibus verkar löpande för förbättrade beräkningsmetoder
kring klimatutsläpp och energiförbrukning, genom att i så
stor utsträckning som möjligt basera beräkningar på faktisk
energiförbrukning samt energimix, i såväl egna energiinköp
som hyresgästernas inköp. I vissa fall måste emellertid estimat
användas vilket är förenat med osäkerhet om verkliga utfall.
Framåt kommer Cibus att arbeta vidare med digitalisering och
vidareutveckling av systemstöd för hållbarhetsrapportering,
med målet att ytterligare stärka kvaliteten och effektiviteten i
rapporteringsprocessen och samtidigt frigöra tid för att skapa
mer värde inom hållbarhetsarbetet. Principer, begränsningar och
eventuella ändringar i rapporteringen av olika hållbarhetsnyckeltal
beskrivs i respektive avsnitt. För ytterligare information finns en
innehållsförteckning på sidan 68. Hänvisningar görs då till dessa
delar. Hänvisningar till företagsbeskrivningen utgör inte en del av
hållbarhetsrapporten. Framåtblickande uttalanden kan baseras på
standarder och processer som fortfarande utvecklas och bör inte
ses som exakta eller definitiva prognoser. Cibus rapporterar också
sitt hållbarhetsarbete i enlighet med EPRA Sustainability Best
Practices Recommendations Guidelines (4 edition, 2024).
Cibus affärsmodell, erbjudande och strategi
Cibus är en ledande europeisk fastighetsägare inom livsmedels-
och dagligvaruhandelsfastigheter. Vi förvärvar, förädlar och
förvaltar högkvalitativa och lättillgängliga handelsplatser där
konsumenter erbjuds dagligvaror, service, utlämningsställen
och annan samhällsviktig funktion. Våra hyresgäster består
huvudsakligen av ledande europeiska mat- och dagligvaruaktörer,
med vilka vi i partnerskap utvecklar attraktiva och klimatsmarta
marknadsplatser. Dessa finns i strategiska lägen, ofta i regioner
med god befolkningstillväxt, vilket minskar behovet av långa
transporter för slutkonsumenter och stärker tillgängligheten.
Under 2025 tog Cibus ett betydande steg i sin geografiska
utveckling genom förvärvet av verksamhet i Benelux. Därmed
gick bolaget från en nordisk aktör till ett pan-europeiskt företag
med en bredare närvaro och ökning av antalet ankarhyresgäster
i värdekedjan.
OMVÄRLD OCH DRIVKRAFTER
Året har präglats av geopolitiska spänningar, makroekonomisk
osäkerhet, demografiska förändringar och fortsatta
klimatrelaterade risker. Dessa faktorer påverkar
handelsmönster, investeringsklimat, energianvändning och
försörjningsförutsättningar i de länder där Cibus är verksamt. För
Cibus innebär detta att energieffektivitet, försörjningssäkerhet
och ansvarsfull förvaltning fortsätter att utgöra centrala delar av
vår affärsmodell och våra långsiktiga prioriteringar.
Cibus strävar efter att utveckla lättillgängliga och klimatsmarta
handelsplatser som skapar värde för människor, miljö och
samhälle. I och med förvärvet av Under 2025 har vår geografiska
närvaro utökats genom förvärvet av Forum Estate i Benelux
under 2025, gick Cibus från att vara en nordisk aktör till ett
pan-europeiskt företag. Denna utveckling stärker vår position
på marknaden och breddar vår förmåga att verka för en hållbar
dagligvaruinfrastruktur i flera europeiska länder.
VÅR AFFÄRSMODELL OCH PÅVERKAN I VÄRDEKEDJAN
Cibus affärsmodell bygger på långsiktigt ägande där vi
kombinerar stabila kapitalflöden från dagligvaruhandeln med
möjligheten att utveckla fastigheter tillsammans med hyresgäster
och leverantörer.
Cibus hållbarhetsredovisning
28
29
HÅLLBARHET
Cibus bedriver sin verksamhet genom en mindre intern organisation om 25 personer, kompletterad av externa leverantörer av rådgivning,
administration, fastighetsskötsel och teknisk service. Vi har direkt inflytande över våra investeringar, förvärv och val av leverantörer,
exempelvis inom fastighetsutveckling och, där hyresavtal medger, energiförsörjning.
Däremot har vi begränsat eller inget operativt inflytande över hyresgästernas energianvändning, uppvärmningslösningar,
köldmediehantering eller transporter, eftersom våra fastigheter ofta är uthyrda på långa kontrakt. Vi styr inte heller deras öppettider,
sortiment eller övriga kundinriktade aktiviteter.
I vår strategi ingår därför att verka för hållbar utveckling även där vi inte själva äger besluten. Detta gör vi genom att arbeta
med hyresgäster som har egna ambitiösa hållbarhetsmål, samt genom dialog, partnerskap och gemensamma initiativ utveckla
marknadsplatser med lägre klimatpåverkan och högre resurseffektivitet och hjälpa våra hyresgäster att nå sina hållbarhetsmål (se,
”Hållbarhetssamtal”, sidan 58)
STRATEGISK INRIKTNING FÖR HÅLLBAR UTVECKLING
Cibus mål är att våra handelsplatser ska bidra till hållbar utveckling för människor, miljö och samhälle. Vårt hållbarhetsarbete är
strukturerat kring tre prioriterade områden:
1) Miljö – energieffektivitet, förnybar energi, minskade utsläpp och klimatanpassning.
2) Människor – trygga handelsplatser, sociala värden, hälsa och säkerhet för både medarbetare och externa intressenter.
3) Affärsetik och styrning – sunda affärsrelationer, hållbar finansiering och stärkt intern kontroll.
Arbetet utgår från våra riskbedömningar och den dubbla väsentlighetsanalys som uppdaterats enligt CSRD. Under året har vi bland annat
arbetat med att minska energianvändningen i portföljen, öka andelen förnybar energi, stärka våra processer och policyer samt fortsatt
förbättra datainsamling och uppföljning.
STYRNING OCH UPPFÖLJNING
Cibus utvecklar successivt mer strukturerade processer för att stärka hållbarhetsstyrningen. Vårt arbete drivs framåt stegvis i takt med
att datakvalitet, systemstöd och metodik förbättras. Vi arbetar långsiktigt för att utveckla tydligare mål och handlingsplaner inom våra
prioriterade områden, med ambitionen att följa marknadspraxis och externa krav.
I denna hållbarhetsrapport redovisar vi hur hållbarhetsarbetet styrs, vår påverkan och våra risker och möjligheter samt de resultat som
uppnåtts under året.
Bolaget har vid utgången av 2025
672
fastigheter
1 389 694 kvm
uthyrningsbar yta
95 %
av driftnettot från fastigheter uthyrda till mat-
och dagligvarubutiker
158 MEUR
Driftnetto för helåret 2025
Människa
Miljö
Affärsetik
Fastighets-
analys vid
förvärv
Dagligvaru-
handel
Attrahera
och behålla
anställda
Förvaltning
som stärker
lokalsam-
hället samt
minskar
negativ
påverkan
Samhällsser-
vice
Dryck
Mat
Evig
investerings-
horisont
30
HÅLLBARHET
Cibus hållbarhetsplan
Inriktningen ”ett resilient civilsamhälle” är vägledande för Cibus hållbarhetsarbete. Hållbarhetsplanen utgår från tre perspektiv:
”Människa”, ”Miljö” och ”Affärsetik”. Nedan presenteras en översikt av Cibus hållbarhetsplan samt en kort sammanfattning om status för
respektive område. En mer detaljerad redovisning finns under respektive avsnitt i hållbarhetsrapporten.
Väsentlig påverkan
Policys och
styrdokument
Mål och åtgärder KPIer
Relaterade
SDG:er
Människa
Egna medarbetare Rättvis behandling och konkur-
renskraftiga villkor bidrar till
medarbetarnas välbefinnande och
stabil verksamhet.
Code of conduct
Diversity policy
Sustainability policy
and Corporate Social
Responsibility
Attraktiv arbetsgivare
Personalomsättning
Skadefrekvens
eNPS
% av medarbetare
som slutat
LTIF- Lost time
injury Frequency
rate
Delmål 11:3
Delmål 5:5
Medarbetare i
värdekedja
Brister i arbetsvillkor och
likabehandling i värdekedjan kan
medföra negativa sociala och
affärsmässiga konsekvenser.
Code of conduct Hyresgäst ESG-dialoger % av inkomsten
från hyresgäster
som har ESG-di-
alog med full
ESG-agenda
Påverkade sam-
hällen
Fastighetsportföljen stärker
tillgången till samhällsservice,
medan bristande villkor i värde-
kedjan kan påverka lokalsamhäll-
en negativt.
Code of conduct Stödja samhällsengagemang där
Cibus är verksam
Under utveckling
Konsumenter &
slutanvändare
Bristande underhåll eller regelef-
terlevnad kan skapa hälso- och
säkerhetsrisker för kunder och
besökare.
Code of conduct Följa upp skadefrekvens i fastighe-
ter där vi kan påverka
Under utveckling
Miljö
Klimatförändringar Investeringar i förnybar energi
minskar klimatpåverkan, medan
energianvändning och omställ-
ningskrav medför ökade kostna-
der och affärsrisker.
Code of conduct
Environmental policy
Gröna hyresavtal
Netto noll 2045: 90 % minskning av
absoluta CO2e-utsläpp för scope
1, 2 och 3 till 2045 jämfört med
basåret 2022
SBTi near term: 42% minskning av
absoluta CO2e-utsläpp till 2030 för
scope 1 & 2 jämfört med basåret
2022
2026 ska 1250 MEUR av Cibus
fastighetstillgångar uppfylla de
tekniska granskningskriterierna en-
ligt EU-taxonomin för Begränsning
av klimatförändringar, inklusive
väsentligt bidrag, DNSH-krav och
minimiskydd
tCO2e för scope
1&2
tCO2e för scope
1,2&3
MEUR av gröna
tillgångar
Delmål 7:2
Delmål 13:1
Cirkulära flöden Underhåll och renovering-
ar förlänger fastigheternas
livslängd men innebär samtidigt
resursanvändning vid bygg- och
renoveringsarbeten.
Code of conduct
Green procurement
policy
Värmeåtervinning
Resurseffektivitet
LCA
Under utveckling
kWh/m2
Under utveckling
Affärsetik
Ansvarsfullt företa-
gande
Ansvarsfull affärspraxis och le-
verantörsstyrning bidrar till ökad
transparens och minskade legala
och finansiella risker.
Code of conduct
Sustainability policy
and Corporate Social
Responsibility
Visselblåsarfunktion
Nolltolerans mot repressalier för
visselblåsare
Nolltolerans av korruption i Cibus
verksamhet
Årlig utbildning för medarbetare i
vår uppförandekod
Antal visselblåsarä-
renden per år
Följ upp korrige-
rande handlings-
plan för visselblå-
sarärenden
% av anställda
utbildade i Cibus
CoC
Delmål 12:6
Delmål 16:5
31
HÅLLBARHET
Cibus värdekedja
Cibus verkar i en värdekedja som sträcker sig från utvinning
och produktion av byggmaterial till drift, förvaltning och i vissa
fall avveckling av fastigheter. Varje steg i kedjan innebär olika
typer av påverkan på människor, miljö och samhälle, vilket kräver
ett strukturerat arbete med risker och möjligheter kopplade till
mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.
Uppströms ingår aktörer som utvinner råmaterial, tillverkar
byggkomponenter samt levererar planeringstjänster och
entreprenadarbeten. Dessa steg är särskilt relevanta för
frågor som arbetsvillkor, resursanvändning och utsläpp från
materialproduktion. Genom leverantörsutvärderingar och
uppförandekoder ställer Cibus krav på ett ansvarsfullt agerande
även i tidigare led av värdekedjan.
I vår egen verksamhet, som omfattar drift och förvaltning, har
Cibus direkt inflytande över arbetsmiljö, kvalitet och efterlevnad
av våra policys. Här arbetar vi aktivt med energieffektivisering,
cirkulära materialflöden och trygga arbetsplatser för både egna
medarbetare och serviceleverantörer.
Nedströms omfattar hyresgäster och andra verksamheter som
använder våra handelsplatser samt aktörer som ansvarar för
avfallshantering, återvinning och renovering. Dessa steg står för
en betydande del av värdekedjans utsläpp och sociala påverkan.
Genom hållbarhetsdialoger med hyresgäster fokuserar vi på
energianvändning, arbetsmiljö och andra frågor som påverkar
både anställda och konsumenter.
Denna helhetsbild av värdekedjan gör det möjligt för Cibus att
identifiera var påverkan är som störst, och därmed prioritera
insatser som stärker hållbarhetsarbetet och skapar långsiktigt
värde för människor, miljö och samhälle.
Hanna Cedervall tillträdde som hållbarhetschef på Cibus i augusti 2025. I rollen
ansvarar hon för att vidareutveckla och integrera hållbarhetsarbetet i Cibus affärsstrategi,
investeringar och förvaltning, med fokus på klimat, resurseffektivitet och ansvarstagande
i hela värdekedjan.
Vad har åstadkommits under 2025?
Under året har arbetet med energieffektivisering fortsatt och bidragit till förbättrad
energiprestanda i fastighetsportföljen. Cibus har även genomfört klimatriskanalyser på
fastighetsnivå som del av arbetet med EU-taxonomin samt initierat livscykelanalyser
(LCA) för utvalda projekt för att bättre förstå och minska byggnaders klimatpåverkan
över hela livscykeln. Parallellt har hållbarhetsarbetet integrerats i samband med förvärvet
av Forum Estates, vilket inneburit en harmonisering av arbetssätt och prioriteringar i den
utökade portföljen.
Vad är prioriteringarna för 2026 och framåt?
Fokus framåt ligger på att fortsätta energiomställningen och att stärka samarbetet med
hyresgäster genom fördjupade hållbarhetsdialoger och partnerskap. Ett prioriterat område
är även att vidareutveckla Cibus due diligence-processer vid fastighetsförvärv, så att nya
förvärv snabbare kan integreras och börja generera värde ur samtliga ESG-perspektiv.
Därutöver kommer arbetet med due diligence i leverantörskedjan att stärkas, samtidigt
som Cibus omställningsplan för klimat uppdateras för att säkerställa fortsatt framdrift i
linje med bolagets långsiktiga klimatmål.
"Dagligvaruhandeln är en central del av vardagen för många människor. Genom att utveckla klimatsmarta och
trygga handelsplatser kan vi bidra till både minskad klimatpåverkan och starkare lokalsamhällen.”
VÄRDE
KEDJA
UPPSTRÖMS EGEN VERKSAMHET NEDSTRÖMS
AKTIVITETER VÄRDEKEDJAN
Utvinning,
produktion och
transport av
material
Planering Byggnation
Byggnadens
användning och
drift
Byggnadsrivning
och slutet av
livslängden
Fastighets-
förvaltning
och underhåll
Stenbrott och gruvor:
sten, grus, sand och
mineraler
Skogsbolag: trä och
timmer för byggnation
Materialinköp: betong,
stål, trä, kemikalier och
andra byggmaterial
Tjänsteupphandling och
entreprenörer
Logistik och transport
av material
Tillverkning av bygg-
komponenter: tegel,
cement och stålramar
Arkitekt- och designfir-
mor: arkitektdesigner
och ritningar för
livsmedelsfastigheter
Ingenjörskonsultfirmor
Mätningsföretag: lant-
mäteri- och geospatiala
tjänster
Tillståndsmyndigheter
Stadsplaneringsföretag
Tillstånd och godkän-
nanden
Byggentreprenörer
Elektriker och rör-
mokare
HVAC-företag
Säkerhets- och trygg-
hetsleverantörer
Inredningsarkitekter
och leverantörer av
möbler
Leverantör av byggav-
fallshantering
Egen verksamhet: Cibus
anställda i sju länder
Fastighetsunderhålls-
tjänster: förvaltar och
underhåller dagliga
varor och livsmedels-
fastigheter i Norden
Byggentreprenörer:
renoveringar
Hyresgäststjänster:
avfallshantering och
trädgårdsanläggning
Leverantörer av andra
affärstjänster: revision,
juridik, hållbarhet
Banker: erbjuder
lånefinansiering för
fastigheter
Ankare och andra
hyresgäster: verksam-
heten hos livsmedels-
och dagligvaruåterför-
säljare
Byggnadsanvän-
dare: byggnadens
användning av
livsmedelsfastigheter av
hyresgästers anställda
och konsumenter
Energihanteringsföre-
tag: energioptimering
och övervakning av
fastigheter
Efterlevnads- och
tillsynsmyndigheter:
säkerhet och miljöefter-
levnad på fastigheter
Försäkringsgivare:
egendoms- och
ansvarsförsäkring
Rivningsentreprenörer:
rivning av livsmedels-
fastigheter
Avfallshanterings- och
återvinningsföretag:
material från rivning
Miljökonsulter
Ombyggnads- och
återställningsföretag:
framtida användning
eller återvinning av
platsen
Mänskliga rättigheter
Arbetsrätt
Miljö
Antikorruption
Hanna Cedervall, Head of Sustainability
32
HÅLLBARHET
Resiliensen i Cibus strategi och affärsmodell
Cibus strategi och affärsmodell är utformade för att säkerställa en
motståndskraftig och långsiktigt hållbar verksamhet. Genom att
integrera väsentliga miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade
aspekter i förvaltningen av dagligvarufastigheter skapar Cibus
goda förutsättningar för stabil tillväxt och stärkt värdeskapande.
Ett viktigt fokusområde är att identifiera och hantera
klimatrelaterade risker och möjligheter i linje med CSRD och
EU:s taxonomi, inklusive övergången till mer energieffektiva och
utsläppsreducerade lösningar tillsammans med hyresgäster och
samarbetspartners.
Cibus fortsätter arbetet med att minska energianvändningen, öka
andelen förnybar energi och möjliggöra klimatsmarta lösningar
i fastighetsportföljen. Dessa åtgärder stödjer bolagets ambition
att möta skärpta lagkrav, utvecklade branschstandarder och
ökade förväntningar från investerare, hyresgäster och andra
intressenter. Cibus följer noggrant regelverksutvecklingen och
intressenternas behov för att säkerställa en ansvarsfull och
balanserad omställning.
En hållbar omställning förväntas på sikt bidra till ökade
affärsmöjligheter för Cibus genom både effektivare fastigheter
och starkare hyresgästrelationer. Som arbetsgivare är Cibus
övertygat om att engagerade och välmående medarbetare
är en förutsättning för ett långsiktigt starkt bolag. Bolaget
fortsätter därför att utveckla strukturer och processer för att
ytterligare stärka sitt hållbarhetsarbete. Även om arbetet med
mer formaliserade handlingsplaner och mål är under uppbyggnad
finns en tydlig ambition att successivt utveckla styrningen i
takt med att datakvalitet, systemstöd och uppföljningsmodeller
förbättras. Framsteg och utvecklingsområden redovisas löpande i
respektive avsnitt av rapporten.
Finansiella konsekvenser
Cibus tar höjd för både finansiella risker och möjligheter. Genom
att kombinera tillgång till grönt kapital, energieffektiva lösningar,
attraktiva handelsmiljöer och klimatanpassade fastigheter stärker
Cibus sin långsiktiga finansiella stabilitet och värdeskapande.
Cibus klimatomställning och hållbarhetsarbete har både
direkta och indirekta finansiella konsekvenser för bolaget,
våra hyresgäster och våra investerare. Tillgången till hållbart
kapital är en väsentlig del av detta arbete och förväntas bli allt
viktigare i takt med att EU-taxonomin får ökad betydelse på
kapitalmarknaden. Cibus taxonomirapportering är inriktad på
miljömålet Klimatförändringsbegränsning (Climate Mitigation),
ett av EU-taxonomins sex miljömål, vilket skapar tydlighet för
investerare och stärker vår position som en aktör med långsiktigt
hållbar inriktning.
Våra gröna obligationer och det gröna ramverket är direkt
kopplade till EU-taxonomins tekniska granskningskriterier för
miljömålet Begränsning av klimatförändringar, vilket förbättrar
transparensen och stärker vår finansiella flexibilitet genom
att öka valfriheten mellan olika finansieringsformer och
investerarbaser. En tydlig koppling mellan investeringsplaner
och taxonomikriterier bidrar även till fortsatt konkurrenskraftig
finansiering.
Investeringar i energieffektivisering av byggnader minskar
både Cibus och våra hyresgästers exponering mot framtida
koldioxidavgifter och ökade energikostnader. Detta stärker
fastigheternas långsiktiga driftnetto, ökar motståndskraften
mot regleringsförändringar och minskar riskerna kopplade till
kommande klimatpolitiska styrmedel.
Cibus arbete med att bidra till starka och attraktiva
lokalsamhällen har också ekonomiska effekter. Handelsplatser
där kunder känner trivsel och trygghet genererar stabila
besöksflöden, vilket stärker hyresgästernas affärsresultat och
skapar uthålliga hyresrelationer. Detta minskar vakansrisker och
bidrar till långsiktigt värdeskapande i portföljen.
Samtidigt innebär klimatomställningen ökade
investeringskostnader, bland annat för klimatanpassning av
fastigheter, hantering av fysiska klimatrisker och åtgärder som
minskar klimatpåverkan i egen verksamhet och värdekedja. Dessa
investeringar är nödvändiga för att upprätthålla fastigheternas
värde, sänka framtida driftkostnader, säkerställa att portföljen
är konkurrenskraftig i en marknad med ökande hållbarhetskrav
samt stödja fastigheternas kreditvärdighet och långsiktiga
belåningsbarhet.
Hållbarhetsstyrning
Cibus styrningsmodell säkerställer att hållbarhetsfrågor
– inklusive affärsetik, miljöpåverkan och sociala aspekter –
integreras i bolagets strategi, riskhantering och operativa
verksamhet.
Styrelsen
Styrelsen är ytterst ansvarig för Cibus hållbarhetsarbete och
bolagets påverkan på människor, miljö och samhälle. Styrelsen:
— Fastställer årligen Cibus väsentliga påverkan, risker och
möjligheter baserat på den dubbla väsentlighetsanalysen
enligt CSRD.
— Beslutar om hållbarhetsrelaterade policyer, riktlinjer och
övergripande mål.
— Övervakar att bolagets due diligence-processer identifierar,
förebygger och hanterar hållbarhetsrisker och -möjligheter,
inklusive klimatrisker.
— Tillser att hållbarhetsaspekter integreras i affärsmodellen
och att tillräckliga resurser avsätts.
— Följer årligen upp resultat i relation till beslutade mål och
styrdokument.
— Dedikerar minst ett styrelsemöte per år till fördjupad
genomgång av hållbarhetsfrågor, inklusive resultat från
intressentdialoger.
— Avger bolagets hållbarhetsrapport.
Revisionsutskottet
Revisionsutskottet stödjer styrelsen i dess arbete genom att:
— Förbereda beslut och rapportering relaterad till hållbarhet.
— Följ löpande utvecklingen av CSRD och andra
rapporteringskrav.
— Utvärdera effektiviteten i intern kontroll och
riskhanteringsprocesser för hållbarhet, inklusive finansiella
och icke-finansiella nyckeltal.
Ersättningsutskottet
Ersättningsutskottet:
— Bereder förslag till incitamentsstrukturer där
hållbarhetsresultat kan ingå som en komponent.
Koncernledning
Koncernledningen ansvarar för att integrera hållbarhet i Cibus
affärsstrategi och verksamhetsplanering. Koncernledningen:
— Säkerställer att verksamheten följer fastställda
styrdokument.
— Beslutar årligen om operativa prioriteringar och resurser
kopplade till hållbarhet.
— Följer upp utvecklingen mot beslutade mål och KPI:er.
— Presenterar resultat av hållbarhetsprocesser –
såsom riskhantering, personalrelaterade frågor,
leverantörsbedömningar, miljöprestanda och compliance – till
styrelsen.
— Säkerställer att visselblåsarärenden hanteras korrekt genom
ett oberoende externt visselblåsarsystem, där en extern
part är mottagare av ärendena och ansvarar för att, utifrån
ärendets karaktär, vidarebefordra dem till relevant funktion
inom koncernen, vanligtvis CFO. Om ett ärende avser CFO
vidarebefordras det i stället till VD eller styrelseordförande.
Koncernledningen ansvarar för adekvat återkoppling samt
kontakt med revisorer.
33
HÅLLBARHET
Hållbarhetschef
Hållbarhetschefen har det övergripande operativa ansvaret för att
driva och samordna Cibus hållbarhetsarbete.
— Ansvarar för bolagets strategiska riktning och målutformning
kopplat till ESG
— Genomför den årliga väsentlighetsanalysen i linje med CSRD.
— Samordnar insamling av data och rapportering, inklusive EU-
taxonomin och den årliga hållbarhetsrapporten.
— Följer upp mål, KPI:er och interna hållbarhetsindikatorer och
rapporterar till ledningsgrupp och styrelse.
— Bidrar till Revisionsutskottets beredning av
hållbarhetsrelaterade beslut.
— Ansvarar för Cibus omställningsplan och de åtgärder som
krävs för att nå netto noll.
— Säkerställer att hållbarhetsaspekter integreras vid förvärv
och i förvaltningen av fastigheter.
Landsorganisationer och operativ verksamhet
Landsorganisationerna spelar en central roll i implementeringen
av hållbarhetsarbetet och har ansvar för att säkerställa
genomförande av beslutade åtgärder. Tillsammans med
hållbarhetschefen ansvarar de för att:
— Genomföra årlig hållbarhetsdialog med ankarhyresgäster.
— Utvärdera hyresgästers och leverantörers
hållbarhetsambitioner och regelefterlevnad.
— Integrera hållbarhetsaspekter i due diligence vid förvärv.
— Implementera operativa åtgärder i fastighetsportföljen,
exempelvis energieffektiviseringsinitiativ, uppföljning av
miljödata och sociala insatser på handelsplatserna
Styrelse
Det operativa hållbarhetsarbetet i landsorganisationerna
Koncernledning
Finland Danmark Norge Sverige Benelux
Hållbarhetschef
Ersättningsutskott
(beredande)
Revisionsutskott
(beredande)
33
34
Policyer och tredjepartsåtaganden
VD ansvarar för implementeringen av samtliga policyer. Nedanstående policyer finns tillgängliga för intressenter på engelska på Cibus
hemsida https://www.cibusrealestate.com/investors/corporate-governance/policies/
Policyer Innehåll och omfattning Tredjepartsåtaganden
Sustainability policy
and Corporate Social
Responsibility
Övergripande styrdokumentet för Cibus hållbarhetsarbete och
övriga hållbarhetsrelaterade policyer såsom Code of Conduct,
Environmental Policy, Whistleblower Policy. Riktar sig till Cibus,
omfattar också de med vilka Cibus gör affärer. Tydliggör hur
Cibus involverar, för dialog med och beaktar nyckelintressenters
insikter, hur Cibus bidrar till social och miljömässig utveckling
i hela värdekedjan. Redogör för Cibus principer, övergripande
processer och kriterier kring ansvarsfullt företagande vid förvärv,
förvaltning och inköp inom affärsetik, miljö och sociala aspekter,
att dessa ska omfatta hela värdekedjan (medarbetare, partners,
leverantörer, konsumenter, arbetstagare i värdekedjan, påverkade
samhällen). Redogör för mänskliga rättigheter, arbetsvillkor,
diskrimineringsgrunder.
Redogör för hur Cibus ska säkerställa en attraktiv arbetsplats
präglad av jämställda möjligheter, dialog med medarbetare samt
uppföljningen av detta.
Ansluter till
- Global Compacts 10 principer
(Cibus rapporterar framsteg
enligt GCs krav, vi tillämpar
försiktighetsprincipen kring
miljömässiga utmaningar och
medverkar inte i projekt där risk finns
för att det bryta mot eller kränk GCs
principer).
- UN Guiding Principles on Business
and Human Rights inklusive stödja
och respektera internationellt
erkända principer för mänskliga
rättigheter och arbetsvillkor såsom
ILOs konventioner samt också FNs
konvention mot korruption.
Följa lagar och regelverk.
Code of Conduct
Policy riktar sig till Cibus medarbetare och styrelse, omfattar
också de med vilka Cibus gör affärer. Sammanfattar de
värderingar, principer och riktlinjer avseende bland annat respekt
för mänskliga rättigheter, anti-diskriminering, inkludering och
hållbar utveckling som Cibus verksamhet ska bedrivas inom.
Redogör för visselblåsarkanalen för misstänkta brott mot dessa
principer. Redogör för grunder, exempel och hantering av mutor,
korruption, intressekonflikter samt arbetet mot detta.
se “Sustainability policy and
Corporate Social Responsibility”.
Environmental Policy
Policy tydliggör Cibus åtagande att förebygga, mildra och
åtgärda negativ miljöpåverkan och främja miljömässiga fördelar,
tillämpa försiktighetsprincipen kring miljöutmaningar, skydda
verksamhet från miljöpåverkan samt säkerställa att Cibus
negativa miljöpåverkan i värdekedjan minimeras, till fördel
för nyckelintressenter. Adresserar hur Cibus ska hantera
sitt klimatarbete, främja en cirkulär ekonomi samt undvika
utarmningen av naturresurser. Cibus ska agera transparent mot
intressenter genom rapportering.
- SBTi – ställa om till en klimatneutral
verksamhet i enlighet med
1,5-gradersmålet i Parisavtalet senast
2050.
se “Sustainability policy and
Corporate Social Responsibility”.
Whistleblower policy
Redogör för hanteringen av Cibus visselblåsarfunktion
där anmälaren, anonym och evigt skyddad, kan rapportera
överträdelser mot Cibus Code of Conduct och andra regelverk.
Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till styrelsen.
Diversity Policy
Avser Cibus anställda och styrelse. Redogör för Cibus strävan mot
mångfald och jämställda utvecklingsmöjligheter.
Tydliggör Cibus nolltolerans mot diskriminering.
se “Sustainability policy and
Corporate Social Responsibility”.
Green Procurement
Policy for Outsourcing
Partners & Suppliers
Avser leverantörer och partners. Tydliggör Cibus utvärdering
och prioritering av leverantörer i syfte att bidra till Cibus mål
att bedriva en klimatneutral verksamhet. Policy ska ingå i
samarbetsavtal.
Se ”Sustainability policy and
Corporate Social Responsibility”
Privacy Policy – Data
Security and GDPR
Policy som fastställer principer och rutiner för skydd och
behandling av personuppgifter inom Cibus verksamhet i enlighet
med tillämplig dataskyddslagstiftning, inklusive GDPR. Policyn
tydliggör Cibus ansvar som personuppgiftsansvarig samt vilka
typer av personuppgifter som behandlas avseende hyresgäster,
leverantörer, styrelse, medarbetare, aktieägare och andra berörda
parter. Omfattar laglig grund för behandling, lagringstider,
informationssäkerhet, individers rättigheter, hantering av
personuppgiftsincidenter samt rutiner för utlämnande av
uppgifter till myndigheter och tredje part. Policyn omfattar även
dataskydd vid användning av externa personuppgiftsbiträden.
Följer tillämpliga lagar och
regelverk för dataskydd, inklusive
EU:s dataskyddsförordning
(GDPR). Säkerställer att
personuppgiftsbiträden och andra
relevanta tredje parter omfattas
av personuppgiftsbiträdesavtal
och adekvata krav på
informationssäkerhet och dataskydd.
HÅLLBARHET
35
HÅLLBARHET
Dubbelväsentlighetsanalys
Cibus använder dubbel väsentlighetsanalys som ett strategiskt
verktyg för att styra verksamheten i linje med hållbar utveckling.
Även om CSRD inte är obligatoriskt för Cibus för räkenskapsåren
2024 eller 2025, valde bolaget initialt att genomföra en dubbel
väsentlighetsanalys i förberedande syfte. Mot bakgrund av
det mervärde processen skapar har Cibus beslutat att behålla
arbetssättet, då det bidrar till ökad struktur, stärkt styrning och
säkerställer att verksamheten utvecklas med hänsyn till relevanta
risker, möjligheter och intressentförväntningar. Arbetet utgår
från ESRS och EFRAGs Implementation Guidance – Materiality
Assessment (maj 2024).
Under 2025 genomförde Cibus en översyn av den dubbla
väsentlighetsanalysen. Översynen utgick från samma process och
metodik som etablerades 2024, men uppdaterades för att beakta
förändringar i verksamheten och omvärlden.
Den mest betydande förändringen under året var förvärvet
och integrationen av Forum Estates i Benelux från januari
2025. Förvärvet innebar en geografisk expansion till nya
marknader, men med en portfölj som till sin karaktär och
inriktning väl överensstämmer med Cibus befintliga verksamhet.
Integrationen ansågs därför inte förändra Cibus strategiska
mål eller affärsmodell i grunden, men tillförde nya geografiska
kontexter och intressentperspektiv som behövde inkluderas i
väsentlighetsanalysen.
Översynen 2025 baserades därför på 2024 års analys samt
tillhörande dokumentation och kompletterades med bedömningar
kopplade till verksamheten i Benelux. Detta innebar att samtliga
steg i processen – kartläggning, bedömning av påverkan
och finansiella effekter samt värdering mot tröskelvärden –
genomfördes på nytt men med en mer riktad komplettering
snarare än en fullständig omstart. Den uppdaterade analysen
färdigställdes under 2025 och utgör grund för Cibus
hållbarhetsstrategi, mål, riskhantering och rapportering. I 2025
års väsentlighetsanalys identifierades inga nya väsentliga
hållbarhetsfrågor eller effekter, risker och möjligheter
Metod och genomförande
Under 2024 genomförde Cibus en dubbel väsentlighetsanalys
enligt ESRS och med stöd av EFRAGs Implementation
Guidance (maj 2024). Detta innebar en mer omfattande
process än tidigare analyser. Arbetet leddes av en extern
konsultfirma och involverade merparten av Cibus ledningsgrupp.
Väsentlighetsanalysen 2025 följde metodiken för 2024 men
genomfördes med interna resurser.
Kartläggning av påverkan i värdekedjan
I analysen identifierades områden och aktiviteter i värdekedjan
där Cibus orsakar, bidrar till eller är direkt kopplat till effekter
på miljön, människor och affärsetik – i ett kort-, medellångt- och
långsiktigt perspektiv.
Vi analyserade bland annat:
— geografiska lägen och lokala förutsättningar
— renoverings-, energieffektiviserings- och underhållsbehov
— användningen av fastigheterna och hur konsumenter nyttjar
dem
— hur affärstransaktioner genomförs och med vilka aktörer
— var i värdekedjan de största faktiska och potentiella
effekterna uppstår
Ett förenklat klimatscenario användes för att identifiera
klimatrelaterade risker och möjligheter (se "Klimatanalys och
risker”, s. 42).
Underlag och intressentperspektiv
Som grund för bedömningarna beaktades:
— trender i omvärlden (makro, reglering, klimat,
konsumentbeteende)
— insikter från hyresgästdialoger och investerarkontakter
— resultat från medarbetarundersökningar och
medarbetarsamtal
— branschkunskap, vetenskapliga rapporter och erfarenheter
från hållbarhetssamtal med hyresgäster
Direkt dialog genomfördes inte med alla intressentgrupper, såsom
närsamhällen och miljö, utan deras perspektiv bedömdes genom
befintlig kunskap och etablerad forskning.
Bedömning, validering och beslut
Efter att samtliga påverkanstyper, risker och möjligheter värderats
och jämförts mot fastställda tröskelvärden, genomfördes en
genomgång med bolagets revisorer för att verifiera process och
metod.
Analysen godkändes av VD och beslutades av Cibus styrelse
i november 2024. En årlig översyn av analysen genomförs
fortsättningsvis, där 2025 års uppdatering är den första i denna
nya rutin.
VÅR PROCESS FÖR DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
1.
Identifiera vär-
dekedjan och vår
påverkan
2.
Dialog med intres-
senter
3.
Cibus
väsentliga på-
verkan
5.
Resultat av
väsentlighets-ana-
lysen
6.
Beslut av
väsentlighets-
analys
4.
Cibus finansiella
hållbarhets-rela-
terade risker och
möjligheter
– Affärsförbindelser,
aktiviteter och påver-
kade intressentgrup-
per kartlades med
utgångspunkt från
befintliga hållbarhet-
och verksamhetspro-
cesser samt tidigare
väsentlighetsanalys.
– Viktiga drivkrafter
identifierades med
hjälp av extern
expertis och Cibus
branschkunnande.
– En preliminär lista
med miljömässig och
social påverkan i
Cibus värdekedja
upprättades.
– Vår förståelse för
Cibus påverkan
i värdekedjan
fördjupades och
validerades av
intervjuer med några
nyckelintressenter.
– Den preliminära listan
med miljömässig
och social påverkan
kompletterades.
– Sammanställning av
all relevant faktisk
och potentiell
påverkan
översattes till ESRS
hållbarhetsområden
och underområden.
– Faktisk och
potentiell påverkan
värderades baserat
på extern expertis,
Cibus kompetens
och intressenters
synpunkter.
– Cibus väsentliga
påverkan
identifierades.
– Inom Cibus
sammanställdes
risker och möjligheter
kopplade till
hållbarhetspåverkan
i värdekedjan och
värderades.
– Påverkan, risker
och möjligheter
sammanställdes.
– Kvantitativa
tröskelvärden för
påverkan respektive
risker och möjligheter
fastställdes.
– Väsentliga
hållbarhetsfrågor
fastställdes.
– Avstämning av
process och resultet
med revisorer.
– Presentation och
genomgång med
revisionsutskottet.
– Beslut av Cibus
styrelse.
36
HÅLLBARHET
Trender för vårt fastighetsägande
Framtidsfenomen och drivkrafter som kan bidra till större marknadstrender och förändringar i värdekedjan var ett viktigt inslag i
väsentlighetsanalysen.
— Cirkularitet - bristen på naturresurser bidrar till utveckling av nya hållbara material, att fastigheter byggs materialeffektivt med
modultänk och återanvändning bl a till följd av regleringar samt modern fastighetsplanering.
— Urbanisering - efterfrågan ökar på flexibla byggnader med inslag av natur och biodiversitet, fastigheter med optimerad
energianvändning som minskar klimatutsläpp, lättillgängliga butiker för boende.
— Klimatfokus och energitransitionen - användning och investeringar ökar i förnybar energi, nya gröna tekniklösningar möjliggör
ökad energieffektivitet i fastigheter.
— Naturkatastrofer - högre krav ställs på fastigheter att klara extremväder.
— Hyresgästers produktivitetsökning - efterfrågan ökar på ytflexibilitet och förbättrad arbetsmiljö.
— Ändrad användning av marknadsplatser - konsumtion via virtuell handel förändrar behov av handelsytor, marknadsplatser som
mötesplats ökar i synnerhet i glesbygder.
— Transparenskrav - intressenter ökar krav på korrekt information och att investeringar ger hållbara resultat.
Värdering och tröskelvärde
Effekterna av olika påverkansfrågor poängbedömdes. Negativ påverkan bedömdes utifrån effektens skala, omfattning och återställbarhet
vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt. 1 motsvarar knappt märkbar, isolerad omfattning respektive enkel
återställbarhet, och 5 motsvarar mycket betydande, väl utbredd respektive permanent skada. Positiv påverkan bedömdes utifrån
effektens skala och omfattning vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt.
Potentiell påverkan beaktade också sannolikhet för effekten att inträffa som procentuell chans till utfall:
— 25 % - mer troligt att påverkan inte sker än att den sker.
— 50 % - 50/50 sannolikhet
— 75 % - mer troligt att påverkan sker än att den inte sker.
— 100 % avser den faktiska påverkan som sker idag.
Ett undantag tillämpades i händelse av potentiell kränkning av mänskliga rättigheter (dvs negativ potentiell påverkan) där allvarlighet
(dvs skala, omfattning och återställbarhet) beaktades före dess sannolikhet.
Poängbedömningen baserades på så många objektiva kriterier som möjligt med stöd av statistik och annan data, vetenskaplig konsensus
samt intressenters insikter. När relevant data saknades användes egna uppskattningar. Därefter fastställdes ett kvantitativt tröskelvärde
för att avgränsa frågorna med störst effekt på människor och miljön.
Risker och möjligheter värderades utifrån dess procentuella effekt på Cibus totala tillgångar och sammanvägdes med sannolikheten,
mätt som procentuell chans till utfall, att inträffa på kort och lång sikt. Ett tröskelvärde fastställdes för finansiell väsentlighet. De risker
vars bedömda värde överstiger det finansiella tröskelvärdet följs upp inom ramen för Cibus övriga riskprocess. Identifierade väsentliga
möjligheter integreras i relevanta interna processer samt affärsplanering och strategi.
Resultat
Hållbarhetsfrågor inom sju ESRS hållbarhetsområden identifierades: två miljöområden, fyra sociala områden samt ett inom affärsetik.
Inom ESRS E2 Vatten och marina resurser, E3 Föroreningar samt E4 Biologisk Mångfald identifierades inga väsentliga frågor, främst till
följd av fastigheternas geografiska lägen där inga finns i närheten av skyddade områden (E4) samt att den verksamhet som bedrivs i
Cibus fastigheter uteslutande är livsmedel- och varuhandel (E2, E3).
Hållbarhetsområden Väsentlig påverkan Finansiell materialitet
Faktisk
positiv
Potentiell
positiv
Faktisk
negativ
Potentiell
negativ
Möjlighet Risk
E1 Klimatförändringar
E5 Cirkulära flöden
S1 Egna medarbetare
S2 Medarbetare i värdekedjan
S3 Påverkade samhällen
S4 Konsumenter och slutanvändare
G1 Ansvarsfullt företagande
Hållbarhetsområden utan väsentlig
påverkan eller finansiell materialitet.
E2 Vatten och marina resurser
E3 Föroreningar
E4 Biologisk mångfald
37
HÅLLBARHET
Intressentdialog
Cibus hållbarhetsarbete utgår från vår påverkan på människor och
miljö i hela värdekedjan. Våra intressenter omfattar såväl aktörer
som direkt eller indirekt påverkas av vår verksamhet – medarbetare,
hyresgäster, konsumenter och lokalsamhällen – som användare av vår
hållbarhetsinformation, exempelvis investerare och långivare. Deras
perspektiv är centrala för att bedöma vår påverkan, våra risker och
möjligheter samt för att styra vårt hållbarhetsarbete.
Dialogen sker löpande genom möten, undersökningar,
hyresgästdialoger, medarbetarsamtal och investerarträffar, och
kompletteras vid behov med fördjupade intervjuer med experter och
aktörer i värdekedjan. För vissa grupper, såsom konsumenter och
närsamhällen, inhämtas insikter via hyresgäster, branschkunskap och
etablerad forskning. Återkoppling om prioriteringar och åtgärder sker i
dialogerna samt genom kvartals- och årsrapportering.
Intressentdialogen stärker vår riskhantering genom att tidigt identifiera
klimatrelaterade, regulatoriska och sociala risker. Den bidrar till tydliga
omställningsplaner, prioritering av energieffektiviseringsåtgärder och
satsningar på klimat- och resurseffektiv fastighetsförvaltning. Genom
kravställning och uppföljning i värdekedjan hanteras risker kopplade
till mänskliga rättigheter och affärsetik.
Dialogen är samtidigt en drivkraft för affärsutveckling. En central del
av hållbarhetsdialogen med hyresgäster handlar om hur vi kan stödja
dem i att nå sina hållbarhetsmål, vilket stärker både deras och vår egen
affär. Gemensamma energieffektiviseringsåtgärder och investeringar i
förnybar energi bidrar till minskad risk, stärkt kundrelation och stabila
kassaflöden.
Intressentperspektivet är en viktig grund för strategiuppdateringar
och den årliga översynen av den dubbla väsentlighetsanalysen. Under
2024 och 2025 genomfördes fördjupade intervjuer som gav ytterligare
insikter om hållbarhetsfrågor i värdekedjan. Koncernledningen
informeras löpande genom rapportering och den strukturerade DMA-
processen.
Sammantaget bidrar intressentdialogerna till att vi prioriterar rätt
frågor, utvecklar relevanta mål och stärker portföljens långsiktiga
attraktivitet, motståndskraft och värdeskapande.
Primära
intressentgrupper
Hur vi för dialoger Intressenternas insikter
och förväntningar 2025
Exempel på insatser
Medarbetare — Medarbetarsamtal, årliga.
— Interna möten, regelbundna.
— Medarbetarundersökning,
årliga.
— Utbildningar i regelverk
och policyer, årliga samt vid
behov.
— Goda arbetsförhållanden med
utvecklingsmöjligheter.
— Flexibla arbetsplatsarrangemang.
— Adekvata löner.
— En långsiktig arbetsgivare som agerar
ansvarsfullt.
— 48 timmars utbildning 2025.
— Friskvårdsbidrag och
hälsoundersökningar.
— Verksamhetsstyrda löner.
— Internkonferens med syfte att dela
kunskap om våra befintliga och
nya marknader och hyresgäster.
— Incitamentsystem som inkluderar
såväl miljömässiga som sociala
aspekter.
Investerare — Enskilda möten och
presentationer, vid behov.
— Kvartalspresentationer.
Årsstämma.
— Ambitiösa klimatmål samt cirkulärt synsätt.
Hög energieffektivitet. Fastighetsbestånd
med motståndskraft mot klimatförändringar.
— Säkerställd social hållbarhet i värdekedjan
såsom mänskliga rättigheter och adekvata
löner, ökad service och dialog med
lokalsamhällen.
— Transparens för stärkt trovärdighet.
Bibehålla stark affärsetik.
— Omställningsplan och klimatmål
för godkännande hos SBTi.
— Rapportering enligt EPRA
Sustainability Best Practice
Recommendations.
— Årlig genomgång av policyer med
medarbetare.
Hyresgäster — Hyresgästmöten, vid behov
samt vid förvärv.
— Hållbarhetsdialog, årlig.
— Kundundersökning, vid behov.
— Förnybar energi via hyresavtal, utbyggnad
av solpaneler. Ökad energieffektivitet och
motståndskraft mot klimatförändringar i
fastigheterna.
— Ökad service och dialog med närsamhällen.
— Engagemang, snabba tillstånd för om- och
utbyggnad.
— 30 % el från förnybara källor
— Uppgraderingar av fastigheter
till högre energiklasser genom bl
a byte till LED, uppgradering av
ventilationssystem.
Leverantörer och
affärspartners
— Leverantörsupphandling, vid
behov.
— Rapportering och feedback,
kvartalsvis.
— Förbättrad energieffektivitet, tillämpa ett
cirkulärt synsätt vid renoveringar.
— Medvetenhet kring adekvata löner och
mänskliga rättigheter i värdekedjan, och en
tydlig transparens kring exempelvis CSDDD.
— Stark affärsetik.
— Rättvis utvärdering och
uppföljning av leverantörer.
— Rättvisa betalningsrutiner.
Miljön — Indirekt via vetenskapliga
bevis, studier.
— Neutral miljöpåverkan. — Investeringar i solpaneler, utbyte
av olje- och gaspannor mot
bergvärme.
— Renoveringar för att förlänga
fastigheternas livslängd.
Anställda i
värdekedjan
— Indirekt via leverantörer, vid
leverantörsutvärdering.
— Indirekt via hyresgäster, vid
årliga hållbarhetssamtal med
hyresgäster.
— Säkerställda goda arbetsvillkor, exempelvis
adekvata löner och respekt för mänskliga
rättigheter.
— Prioritering av leverantörer
som möter våra krav på goda
arbetsvillkor.
— Visselblåsarfunktion.
Närsamhällen — Indirekt via hyresgäster, vid
årliga hållbarhetssamtal med
hyresgäster.
— Tillgång till handel och servicefunktioner,
exempelvis elbilsladdning.
— Avtal om laddinfrastruktur i 50
nya butikslägen 2025-2026.
— Investeringar i dagligvarubutiker
som utgör en social infrastruktur.
Slut-konsumenter — Indirekt via hyresgäster, vid
årliga hållbarhetssamtal med
hyresgäster.
— Tillgänglighet till säkra marknadsplatser.
— Tillgång till handel och service.
— Uppföljning av möjliga
skadeincidenter i
hållbarhetssamtal med
hyresgäster.
38
HÅLLBARHET
Anpassningar av strategin
Resultaten från intressentdialogerna återrapporteras till ledningen och styrelsen minst en gång årligen. De ger upphov till
strategianpassningar och nya processer i affärsmodellen. Insikter från intressentdialoger har under 2025 och kommer fortsätta bidra till
vårt strategiska hållbarhetsarbete framgent, såsom:
Miljön
För att framtidssäkra fastighetsbeståndet och möta klimatmål är det avgörande med tillräckliga
investeringar i energieffektivitet och klimatanpassning.
Människor
Vårt miljöfokus och starka affärsetik bör kompletteras med dialoger med närsamhällena.
Affärsetik
Ett aktivt påverkansarbete gentemot intressenter, i kombination med tydlig leverantörsstyrning och
effektiva åtgärder mot korruption, är centralt för att stärka hållbarheten i värdekedjan samt minska
regelefterlevnadsrelaterade risker.
Cibus är anslutet till UN Global Compact och har därmed åtagit sig att verka i linje
med FN:s tio principer inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.
Åtagandet integreras i bolagets styrning, policyramverk och hållbarhetsarbete.
Cibus har tilldelats Gold Standard inom EPRA Sustainability Best Practices
Recommendations (sBPR) tre år i rad (2023–2025). Utmärkelsen bekräftar att bolagets
hållbarhetsrapportering uppfyller EPRA:s riktlinjer för transparens, jämförbarhet och
kvalitet inom fastighetssektorn.
Externa initiativ och utmärkelser
39
HÅLLBARHET
EUTAXONOMIN  ARTIKEL 8RAPPORTERING
Verksamhetens klassificering
Cibus bedriver långsiktigt ägande och förvaltning av fastigheter
huvudsakligen uthyrda till dagligvaruaktörer i Sverige, Finland,
Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg.
Bolagets verksamhet omfattas huvudsakligen av ekonomisk
aktivitet enligt EU-taxonomins delegerade akt för klimat:
CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
I begränsad omfattning kan investeringar i fastighetsbeståndet
omfattas av:
— CCM 7.2 Renovering av befintliga byggnader
— CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader
Cibus har bedömt att Miljömål 1 – Begränsning av
klimatförändringar (Climate Change Mitigation) är det enda
miljömål som är materiellt för bolagets verksamhet och redovisar
därför enbart mot detta mål.
Redovisningsprinciper
I enlighet med artikel 8 i taxonomiförordningen redovisar Cibus:
— Andel taxonomiberättigad (eligible) och taxonomiförenlig
(aligned) omsättning
— Andel taxonomiberättigade och taxonomiförenliga
kapitalutgifter (CapEx)
— Andel taxonomiberättigade och taxonomiförenliga
driftsutgifter (OpEx)
Beräkningarna baseras på koncernens konsoliderade siffror enligt
IFRS.
Omsättning
Omsättningen består av hyresintäkter samt sedvanliga
hyrestillägg hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter.
Cirka 90 procent av Cibus hyresavtal är så kallade triple-net-
avtal, vilket innebär att hyresgästen i allt väsentligt ansvarar
för och bekostar drift, underhåll, fastighetsskatt och andra
fastighetsrelaterade kostnader.
Då Cibus verksamhet i princip uteslutande består av ägande
och förvaltning av byggnader är huvuddelen av omsättningen
taxonomiberättigad enligt CCM 7.7.
Kapitalutgifter (CapEx)
Kapitalutgifter omfattar:
— Förvärv av fastigheter
— Aktiverade investeringar i befintliga byggnader
— Tekniska installationer
— Energieffektiviserande åtgärder
— Ombyggnationer och tillbyggnader
CapEx motsvarar årets investeringar i förvaltningsfastigheter
enligt koncernens kassaflödesanalys och tillhörande noter.
Mot bakgrund av triple-net-strukturen är det i många
fall hyresgästen eller tredjepartsaktörer som finansierar
investeringar hänförliga till drift och tekniska installationer.
Detta gäller exempelvis installation av solcellsanläggningar och
laddinfrastruktur för elfordon, där Cibus i vissa fall upplåter mark-
eller takyta medan investeringen inte redovisas i koncernens
balansräkning.
I enlighet med taxonomins definition inkluderas endast
kapitalutgifter som redovisas i koncernens balansräkning, vilket
innebär att investeringar finansierade av hyresgäster eller
tredjepartsaktörer inte ingår i CapEx-nyckeltalet.
Driftkostnader (OpEx)
Driftkostnader enligt taxonomins definition omfattar:
— Fastighetsskötsel
— Reparationer och underhåll
— Kostnadsförda energieffektiviseringsåtgärder
— Mindre hyresgästanpassningar
Mot bakgrund av att huvuddelen av hyresavtalen är triple-net-
avtal är koncernens taxonomirelevanta driftsutgifter strukturellt
begränsade, då merparten av drift- och underhållskostnaderna
bärs direkt av hyresgästerna.
Administrativa kostnader och finansiella kostnader inkluderas
inte.
Bedömning av väsentligt bidrag – CCM 7.7
För byggnader uppförda före den 31 december 2020 kräver
taxonomin att byggnaden:
— Har energiklass A, eller
— Tillhör de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna i
respektive land
Bedömningen genomförs separat för varje land.
Metod för fastställande av 15-procenttröskeln
Cibus anlitat extern oberoende expertis för att fastställa relevanta
tröskelvärden baserat på nationella energidatabaser och
percentilfördelningar för handelsfastigheter.
Eftersom bolagets fastigheter huvudsakligen utgörs av
dagligvarufastigheter har analysen i Benelux beaktat att
livsmedelsbutiker generellt har högre energianvändning
än genomsnittliga handelsfastigheter. Tröskelvärdena har
därför fastställts med utgångspunkt i nationella databaser för
handelsfastigheter med hänsyn tagen till livsmedelssegmentets
energiprofil.
För Norden har gränsvärden fastställts med utgångspunkt i
nationell energistatistik och branschpraxis.
Cibus ansvarar för den slutliga klassificeringen.
Miljö
EU-taxonomin
40
HÅLLBARHET
Landsspecifika tröskelvärden
— Finland: EPC klass A alternativt E-tal 170, 119 eller 112 kWhE/
m² beroende på fastighetstyp. För nybyggda fastigheter
krävs minst 10 procent bättre än nära-noll-energibyggnad.
— Sverige: Primärenergital ≤ 83 kWh/m² Atemp.
— Norge: EPC klass A eller B.
— Danmark: EPC klass A eller B.
— Belgien, Nederländerna och Luxemburg: Primärenergital
≤ 299 kWh/m² Atemp för handelsfastigheter inom
livsmedelssegmentet byggda 2020 eller tidigare.
Fastighetsbeståndet i Belgien har dock inte klassificerats
som taxonomiförenligt i denna rapportering, då fördjupad
utredning pågår avseende verifiering mot 15-procentkriteriet.
Klimatriskanalyser för dessa fastigheter planeras att genomföras
under 2026. Belgiska fastigheter redovisas därför som
taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga.
Byggnader utan giltig energiprestandadokumentation redovisas
som taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga.
DNSH – Do No Significant Harm
För att en fastighet ska klassificeras som taxonomiförenlig krävs
att den inte orsakar betydande skada på övriga miljömål. För att
säkerställa detta genomförs en strukturerad DNSH-bedömning,
där fastighetsspecifika klimatriskanalyser utgör kärnan. Arbetet
inleddes 2024 och har fortsatt under 2025.
Klimatriskscreeningen har omfattat:
— bedömning av exponering och utsatthet för fysiska
klimatrisker,
— analys av tekniska egenskaper och byggnaders sårbarhet,
— identifiering av anpassningsåtgärder som integreras i
fastigheternas planering.
Där risker har identifierats tas åtgärdsplaner fram som
ska implementeras inom fem år enligt taxonomins krav.
Klimatriskbedömningen har genomförts med två scenarier i
linje med EU-taxonomins vägledning. Resultaten används för
att prioritera energieffektiviseringar, klimatanpassning och
investeringsbeslut kopplade till Cibus klimatomställning.
Anpassning till klimatförändringar
För fastigheter i det nordiska beståndet som uppfyller
15-procentkriteriet har klimatriskanalyser genomförts i enlighet
med taxonomins krav enligt Tillägg A.
Analysen omfattar relevanta fysiska klimatrisker såsom:
— Översvämning och skyfall
— Temperaturförändringar
— Storm och vind
— Markrelaterade risker
För fastigheter där signifikant fysisk klimatrisk identifierats
har klimatanpassningsplaner upprättats. Åtgärder integreras i
bolagets tekniska förvaltning och investeringsplanering.
Endast fastigheter där klimatriskanalys genomförts och
där identifierade risker hanteras genom planerade åtgärder
klassificeras som taxonomiförenliga.
Övriga miljömål
Cibus följer nationell miljö- och bygglagstiftning i respektive land.
Vid större investeringar och ombyggnationer ställs krav på:
— Resurseffektiv materialanvändning
— Avfallssortering och materialåtervinning
— Efterlevnad av regler avseende farliga ämnen
— Hänsyn till biologisk mångfald enligt gällande lagstiftning
Bolagets bedömning är att verksamheten inte orsakar betydande
skada i enlighet med taxonomins tekniska granskningskriterier.
Minimiskyddsåtgärder
Cibus uppfyller kraven enligt artikel 18 i taxonomiförordningen.
Cibus:
— Följer OECD:s riktlinjer för multinationella företag
— Följer FN:s vägledande principer för företag och mänskliga
rättigheter
— Har uppförandekod och leverantörskod
— Genomför leverantörsrelaterad due diligence
— Har visselblåsarfunktion
— Följer nationell konkurrens- och skattelagstiftning
Under året har inga väsentliga överträdelser konstaterats.
Sammanfattning
Cibus verksamhet är i huvudsak taxonomiberättigad enligt CCM
7.7.
Andelen taxonomiförenlig verksamhet baseras på:
— Uppfyllande av 15-procentkriteriet eller energiklass A
— Genomförd klimatriskanalys enligt Tillägg A
— Uppfyllande av DNSH-krav och minimiskyddsåtgärder
Triple-net-strukturen innebär att både OpEx och delar av
potentiella investeringar i exempelvis solcellsanläggningar
och laddinfrastruktur finansieras av hyresgäster eller
tredjepartsaktörer och därmed inte redovisas i koncernens CapEx
eller OpEx. Nyckeltalen återspeglar därför enbart investeringar
och kostnader som redovisas i Cibus balansräkning.
Detaljerad kvantitativ redovisning framgår av tabellen på följande
sida.
KLIMATRISKANALYSER
Utsatthet/Exponering Sårbarhet/Känslighet Åtgärder
41
HÅLLBARHET
SAMMANFATTANDE TAXONOMINYCKELTAL 2025, MILJÖMÅL 1  BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR, CCM 7.7
Total (MEUR) Taxonomiberättigad
(MEUR)
Andel Eligible (%) Taxonomiförenlig
(MEUR)
Andel Aligned (%)
Omsättning 167 167 100 % 70 42%
Kapitalutgifter (CapEx) 793 793 100 % 0 0%
Driftkostnader (OpEx) 15 15 100 % 0 0%
Not: Cibus verksamhet omfattas huvudsakligen av ekonomisk aktivitet CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Triple-net-strukturen innebär att merparten av drift- och vissa investeringsrelaterade kostnader
bärs av hyresgäster eller tredjepartsaktörer och därför inte redovisas i koncernens CapEx eller OpEx. KÖpeskilling betraktas som texonomiberättigad endast om samtliga krav var uppfyllda vid förvärvstidpunkten.
FASTIGHETER SOM UPPFYLLER 15 %KRITERIET CCM 7.7
Land Uthyrningsbar
yta (Tkvm)
% av total yta Antal fastigheter % av totalt antal Marknadsvärde
(MEUR)
% av totalt
marknadsvärde
Finland 402 096 56 % 17 33 % 643 54 %
Sverige 30 661 16 % 13 9 % 70 22 %
Norge 9 697 18 % 7 20 % 23 20 %
Danmark 119 741 89 % 75 91 % 392 90 %
Belgien* 0 0 % 0 0 % 0 0 %
Nederländerna* 0 0 % 0 0 % 0 0 %
Luxemburg* 0 0 % 0 0 % 0 0 %
Totalt 562 195 40 % 182 27 % 1 128 55 %
* Fastigheter i Beneluxportföljen redovisas som taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga i 2025 års rapportering.
KLIMATRISKANALYSER DNSH  ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR
Land Antal aligned fastigheter Antal klimatriskanalys genomförd Adaptationsplan upprättad*(%)
Finland 87 87 100 %
Sverige 13 13 100 %
Norge 7 7 100 %
Danmark 75 75 100 %
Totalt Norden 182 182 100 %
* Beräknas genom Antal aligned fastigheter med adaptationsplan / Antal aligned fastigheter där signifikant risk identifierats
42
HÅLLBARHET
Värdekedja
Påverkan, risk & möjlighet Väsentlig fråga
Tidshorisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Begränsning av klimatförändringar
x x Faktisk positiv påverkan Genom energieffektiviseringar i Cibus fastigheter samt att köpa
förnybar energi (Scope 2) och investera i produktion av förnybar energi i
fastigheterna kan Cibus tillhandahålla energieffektiva och koldioxidsnåla
byggnader för sina hyresgäster.
x
x x Faktisk negativ påverkan Omvandling av skog och annan natur till bebyggd miljö orsakar
markförändringsrelaterade klimatutsläpp.
x
x Risk I fastighetsportföljen finns ett investeringsbehov för att nå
taxonomikravet på gröna fastigheter som antingen kräver högre
investeringstakt eller resulterar i sämre finansieringsvillkor.
x
x Risk För att nå netto noll till 2045 behöver butikerna byta ut sina förorenande
köldmedier. Särskilt i mindre butiker kan detta öka risken för vakanser
och lägre intäkter i Cibus.
x
Energi
x x Faktisk negativ påverkan I Cibus fastigheter sker ständigt energiförbrukning (elektricitet,
uppvärmning, kyla).
x
Klimatanalys och risker
Klimatförändringarna medför risker över olika tidsperspektiv,
dels fysiska i form av exempelvis extremväder och högre
medeltemperaturer, dels risker kopplade till omställningen såsom
nya regelverk och skatter samt hyresgästers förändrade behov.
Riskerna kan ge upphov till finansiella konsekvenser som behöver
hanteras i den finansiella och strategiska planeringen. I det fall
vi i snabbare takt än andra fastighetsägare kan anpassa vår
verksamhet till nya förutsättningar kan klimatförändringar också
utgöra möjligheter. I Cibus ansvarar styrelsen för att beakta och
i strategin hantera klimatrelaterade risker och möjligheter, och
Cibus ledning för att integrera kortsiktiga omställningsrisker och
-möjligheter i affärsprocesserna.
PROCESS OCH ANTAGANDEN
Väsentlighetsanalysen beaktar klimatrisker utifrån händelser
i hela värdekedjan, dvs fysiska klimateffekter kan påverka
egna fastigheter och omvärlden samt hur arbetet mot
klimatförändringar påverkar vår verksamhet och affärsflöden
i värdekedjan. Riskerna värderades i termer av möjlig
ekonomisk påverkan och sannolikhet att inträffa. Som underlag
konsulterades externa experter medan riskerna värderades
internt. Analysen omfattade tidshorisonterna kort sikt (0-2
år), medellång sikt (2-5 år) och lång sikt (>5 år). Parallellt har
ett mer djupgående arbete med att analysera känsligheten
för fysiska klimatrisker i den del av fastighetsportföljen som
klassas som grön utifrån EUs taxonomi. Utifrån ett optimistiskt
och ett pessimistiskt klimatscenario beaktas individuella
fastigheters känslighet för ett antal olika kroniska och akuta
fysiska klimatrisker. Se avsnittet Do No Significant harm i Grönt
fastighetsbestånd utifrån EU-taxonomin.
STRATEGI
Bakom Cibus väsentliga klimatrelaterade risker och därmed vår
klimatstrategi finns två väsentliga drivkrafter för vilka vi har
tydliga strategier.
1) EU-regelverkets transparenskrav och taxonomi som tydliggör
att energieffektiva fastigheter ger en låg kapitalkostnad
(och omvänt hög kapitalkostnad för portföljer med låg
energieffektivitet). Under 2024 ersatte Cibus tidigare
grön upplåning med ett ramverk där upplåning sker
mot taxonomins tekniska screeningkritierier för 7.7 (se
ovan EU-Taxonomin). För Cibus kan en uppgradering av
våra fastigheter till höga energiklasser resultera i lägre
finansieringskostnad.
2) Hyresgästers åtagande att långsiktigt bedriva en
klimatneutral verksamhet innebär att deras klimatförorenande
köldmedier successivt måste bytas ut vilket riskerar att
försämra vissa butikers lönsamhet, och därmed öka Cibus
vakansrisk, i synnerhet i mindre butiker.
Vår befintliga affärsmodell med nära samarbeten och dialog med
hyresgästerna, årliga hållbarhetssamtal samt långa hyreskontrakt
ökar våra förutsättningar att redan på ett tidigt stadium
identifiera de fastigheter som på sikt kan bli olönsamma att driva
vidare, vilket ger oss tid att förbereda och utveckla beståndet.
Inom ramen för vår övriga riskhantering kommer Cibus under de
närmaste åren att förfina uppskattade kostnader för risker och
dess hantering.
Fastighetssektorn bidrar till en stor del av världens koldioxidutsläpp. I Cibus
domineras den av energiinköp för uppvärmning och elförbrukning i våra
fastigheter.
Klimatförändringar
43
HÅLLBARHET
Nedan sammanfattas samtliga identifierade klimatrelaterade risker och möjligheter, dvs såväl väsentliga som icke väsentliga samt vår
hantering.
Riskklassificering Identifierade risker/möjligheter för Cibus Cibus hantering Tidshorisont
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Klimatrelaterade händelser
Kronisk fysisk Risk
Höjda medeltemperaturer samt stigande
havsnivåer och översvämningar kan
resultera i materialskador, ökade försäkrings
kostnader alternativt försämrad relation med
hyresgäster med risk för ökade vakanser/
intäktsbortfall.
Vi utvärderar individuella fastigheters behov
av investeringar i solskydd, nedkylning med
mera. Vår analys av det Nordiskabeståndet
visar att möjliga fysiska risker omfattar höjda
medeltemperaturer, stormar och tillfälliga
översvämningar till följd av extremväder.
Risker från andra klimatrisker såsom höjda
havsvattennivåer, bränder, torka och snöfall
bedöms som låga till obefintliga.
x
Möjlighet
Högre medeltemperaturer kan resultera
i ökad befolkningstillväxt i fortsatt
svala geografiska områden, vilket ökar
dagligvaruefterfrågan och Cibus intäkter.
x
Akut fysisk Risk
Stormar och extremväder kan på
kortsiktigt resultera i materialskador
och ökade kostnader alternativt påverka
tillgångsvärden.
Vi utvärderar individuella fastigheters
behov av investeringar avseende
översvämningsdränering, stormskydd med
mera. Vår analys av det Nordiska beståndet
visar att möjliga fysiska risker omfattar höjda
medeltemperaturer, stormar och tillfälliga
översvämningar till följd av extremväder.
x
Risk
Marksättningar kan resultera i materialskador
och påverka tillgångsvärden.
Risken för marksättningar bedöms som låg för
utvärderat bestånd i Norden.
x
Omställnings-händelse
Reglering, policy Risk
Koldioxidskatter kan driva upp hyresgästers
energi- och bränslekostnader och försämra
deras lönsamhet vilket riskerar ge
Cibus ökade vakanser, samt försämrade
tillgångsvärden på fastigheter med sämre
energieffektivitet.
Vårt fokus på ankarhyresgäster med höga
klimatambitioner innebär att de redan idag har
stor andel fossilfri energiförsörjning hos flera
av våra ankarhyresgäster och därmed en lägre
känslighet för potentiella koldioxidskatter.
Löpande arbetar vi för en förbättrad
energieffektivitet av hela fastighetsbeståndet
vilket minskar vår känslighet.
x
Marknad Risker
Energibrist till följd av omställningen kan
driva upp energipriser försämra hyresgästers
lönsamhet vilket riskerar ge Cibus ökade
vakanser samt försämrade tillgångsvärden på
fastigheter med sämre energieffektivitet.
Ankarhyresgästers anpassning till
klimatneutralitet skapar behov att göra sig
av med förorenande köldmedier vilket ökar
Cibus vakansrisk som kan minska intäkterna.
Investeringar i egenproducerad energi samt
åtgärder som höjer fastighetsbeståndets
energieffektivitet ska minska vår känslighet för
högre energipriser.
Vår diversifierade hyresgästbas minskar
känsligheten för enskilda företags
lönsamhetsutmaningar. Löpande
hållbarhetssamtal, nära samarbeten med
hyresgästerna och långa hyreskontrakt ökar
beredskapen vid potentiella vakanser.
x
Teknik Möjligheter
Egenproducerad energi från solpaneler
etc kan öka Cibus intäkter, via bergvärme
minskar kostnader.
Laddstationer för elfordon vid fastigheterna
kan öka Cibus intäkter.
Cibus har inlett ett investeringsprogram
i solpaneler på fastigheter samt i andra
energianläggningar och har avtalat med
partners om laddstationer.
x
Rykte Risk
Växande krav på hållbarhetsrapportering för
finansmarknaden, företag och kraven från
taxonomin ökar investerares efterfrågan
på grön finansiering vilket ökar Cibus
kapitalkostnad, alternativt kräver ett stort
investeringsbehov för att nå taxonomikravet
på gröna fastigheter.
Vi har en nära dialog med intressenter
(hyresgäster och investerare). Som ett
resultat har det gröna ramverket för
upplåning uppdaterats. Våra investeringar
i energieffektiviserande åtgärder i
fastighetsbeståndet är delvis kopplad till vilken
förbättrade prissättning på finansiering som
åtgärderna bidrar till.
x
44
HÅLLBARHET
Omställningsplan för att begränsa
klimatförändringar
Cibus har sedan 2022 en tydlig inriktning att ställa om
verksamheten i linje med 1,5-gradersmålet i Parisavtalet. Som
första steg antog bolaget ett vetenskapligt baserat near-term
mål, godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi), vilket
innebär att Cibus ska minska utsläppen i Scope 1 och 2 med 42
procent till 2030, jämfört med basåret 2022. Målet följer SBTi:s
1,5-gradersbana och baseras på absoluta utsläppsminskningar
enligt etablerad metodik.
Under 2022–2025 har Cibus vidareutvecklat sin omställningsplan
till att omfatta hela värdekedjan, där större delen av bolagets
utsläpp uppstår. Cibus har under 2025 omarbetat sitt tidigare
klimatmål om klimatneutralitet till 2030 för samliga scope. För
att öka fokus på faktiska reduktioner av utsläpp har Cibus under
2025 fastställt ett nettonollmål för Scope 1, 2 och 3. Målet innebär
att senast 2045 ska:
— totala utsläpp ska minska med 90 % jämfört med basåret
2025,
— upp till 10 % av kvarvarande utsläpp får neutraliseras genom
högkvalitativa koldioxidkrediter med permanent inlagring,
och endast när utsläppsreduktioner i verksamheten och
värdekedjan genomförts fullt ut.
Cibus near term target som är validerat av SBTi som innebär att
utsläppen inom scope 1 och 2 ska minska med 42 % till 2030 med
basår 2022 ligger kvar.
Drivkrafter i Cibus klimatomställning
Cibus har identifierat ett antal centrala drivkrafter (drivers) som
möjliggör minskade utsläpp och ökad klimatprestanda i hela
värdekedjan:
— Energieffektiviseringar, genom systematiska åtgärder
för att minska energianvändningen i fastighetsportföljen,
inklusive förbättrad energiprestanda, digital uppföljning
och optimering av drift, vilket bidrar till minskade utsläpp,
lägre energikostnader och ökad motståndskraft mot
energiprisvariationer.
— Ökad användning av förnybar energi, både i egen verksamhet
och genom samarbete med hyresgäster och leverantörer.
— Energieffektivisering av byggnader, inklusive optimering av
energisystem, belysning, kyla och värme.
— Cirkulära materialflöden, genom resurseffektiv design,
återbruk och ökad andel återvunnet material vid renovering
och underhåll.
Dessa områden är centrala för att nå både near-term målet och
nettonollmålet.
Möjliggörare för genomförande
För att omställningsplanen ska kunna implementeras effektivt
krävs starka möjliggörare (enablers) i organisationen och
värdekedjan:
— Samarbete med medarbetare, där kompetens, engagemang
och operativt genomförande är avgörande för att realisera
åtgärder i portföljen.
— Dialog och påverkan av hyresgäster, då deras
energianvändning och drift står för en stor andel av
värdekedjans utsläpp.
— Engagemang i leverantörsledet, särskilt aktörer inom bygg,
drift och energitjänster, för att driva utsläppsminskningar
och innovation genom hela värdekedjan.
Dessa möjliggörare är integrerade i vår hållbarhetsstyrning och
bidrar till att skapa förutsättningar för långsiktig måluppfyllelse.
Styrning, uppföljning och implementering
Omställningsplanen är integrerad i Cibus investeringsstrategi,
portföljförvaltning och riskhantering. Den används för att
prioritera energieffektiviseringsåtgärder, investeringar i
förnybar energi, klimatanpassningsåtgärder och kriterier vid
fastighetsförvärv. Genomförandet av omställningen förutsätter
stabil tillgång till kapital, och Cibus gröna ramverk och
gröna obligationer utgör viktiga verktyg för att finansiera de
investeringar som krävs för att nå våra klimatmål.
Det gröna ramverket säkerställer att investeringar styrs mot
projekt som minskar klimatpåverkan och stärker fastigheternas
långsiktiga hållbarhet, samtidigt som det ger investerare
transparens kring hur kapitalet används. Våra gröna obligationer
skapar därmed både finansiell handlingskraft och tydlig koppling
mellan finansiering och omställningsplanens prioriteringar.
Framdriften i omställningsplanen följs kvartalsvis i
ledningsgruppen och årligen av styrelsen som del av den
klimatrelaterade riskhanteringen. På detta sätt säkerställs
att strategiska beslut om investeringar, kapitalallokering
och riskhantering löpande anpassas efter både
marknadsförutsättningar och uppsatta klimatmål.
Drivkrafter och möjliggörare för klimatomställningen
Möjliggörare Möjliggörare
Samarbete med anställda
Samverkan med hyresgäster
Engagemang i leverantörsled
Energieffektivi-
sering
Förnybar energi Avkarbonisering
av leveranskedjan
Cirkulära material-
flöden
Omvandling av
företagsfordon
Optimering av
kontorsdrift
45
HÅLLBARHET
Cibus koldioxidutsläpp
Cibus har sedan 2022 ett klimatmål validerat av Science Based
Targets initiative (SBTi) som omfattar scope 1 och 2 och innebär
en utsläppsreduktion om 42 % till 2030 jämfört med basår.
Målet har uppnåtts i förtid genom omställning till fossilfri el,
övergång till fossilfri fjärrvärme i Finland samt genom successiv
elektrifiering av Cibus bilflotta.
Under 2025 utgjorde utsläpp från scope 1 och 2 cirka 0,4 % av
Cibus totala växthusgasutsläpp. Den övervägande delen av
klimatpåverkan återfinns i scope 3, där kategori 13 – downstream
leased assets, det vill säga hyresgästernas energianvändning –
står för cirka 74 % av de totala utsläppen.
Utsläppen från downstream leased assets ökade med 6 procent
jämfört med föregående år, samtidigt som den uthyrbara ytan
ökade med 35 %. Att utsläppsökningen varit väsentligt lägre än
tillväxten i beståndet förklaras främst av lägre emissionsfaktorer
för residualmixen för el, vilket haft särskild effekt i Finland och
Norge.
Den största kvarvarande reduktionspotentialen finns inom
hyresgästernas energianvändning, genom omställning till förnybar
el, konvertering till fjärrvärme eller geotermiska värmekällor samt
genom fortsat-ta energieffektiviseringar av fastighetsbeståndet.
Eftersom Cibus inte har full rådighet över dessa utsläpp är dialog
och samarbete med våra hyresgäster en avgörande förutsättning
för att minska klimatpåverkan i värdekedjan.
ÅTGÄRDER FÖR MINSKADE UTSLÄPP FRÅN
ENERGIANVÄNDNING FRÅN FASTIGHETSBESTÅNDET
Inom Cibus sker ett kontinuerligt och strategiskt arbete med att
uppgradera fastighetsportföljen till högre energiklasser och ökad
energieffektivitet. Vid utgången av 2025 utgör 49 % av Cibus
totala fastighetsbestånd så kallad grön fastighetsyta utifrån
definitionen i EU-taxonomin, vilket kan jämföras med 44 % 2024.
Andelen gröna fastigheter väntas öka i takt med Cibus arbete för
en netto noll verksamhet.
Vid förvärv prioriteras fastigheter av god energiklass, alternativt
fastighetsbestånd där en uppgradering är möjlig på relativt kort
sikt. I befintligt bestånd sker uppgraderingarna utifrån de enskilda
fastigheters behov. Vissa uppgraderingar till högre energiklasser
sker inom ramen för den löpande fastighetsförvaltningen
exempelvis byte till LED-belysning. Andra större projekt sker i
samråd med hyresgästen och inför omförhandling av hyresavtal.
Uppgraderingstakten och investeringar i energieffektiviserande
åtgärder är i hög grad kopplad till den förväntade förbättrade
prissättningen på finansiering som detta bidrar till (se även
”Klimatanalys och risker” ovan).
FÖRSE HYRESGÄSTER MED FOSSILFRI OCH FÖRNYBAR
ENERGI
I de hyreskontrakt där Cibus gör energiinköp, cirka 31 % av
den totala energiförbrukningen i beståndet, förses hyresgäster
med ursprungsmärkt fossilfri el på samtliga marknader.
Fjärrvärmeanslutna fastigheter i Finland, där Cibus gör inköpen
för värme försågs även dessa med 100 % fossilfri fjärrvärme under
2025.
Under 2025 har ytterligare 31 fastigheter försetts med solpaneler.
För de fastigheter i beståndet som ännu har egna olje- och
gaspannor sker en successiv utfasning till förmån för andra
uppvärmningslösningar, såsom bergvärme.
0% 0%
6%
7%
12%
74%
FÖRDELNING AV
CIBUS TOTALA CO2
e
UTSLÄPP 2025
Uthyrda tillgängar
(nedströms)
Inköpta varor och
tjänster
Kapitalvaror
Bränsle och
energirelaterade
aktiviteter (ej inkl i
s1&s2)
Scope 1&2
Övriga utsläpp
KLIMATUTSLÄPP FRÅN EGEN VERKSAMHET SCOPE 1&2
0
1 000
2 000
3 000
4 000
6 000
5 000
2022 2023 2024 2027 2028 2029 2030202620252021
3 663
Scope 1&2 Benelux Scope 1&2 Nordic SBTi 2030 target justerat för förvärvet av Forum Estates
tCO2e
46
HÅLLBARHET
OMSTÄLLNING I CIBUS ÖVRIGA VÄRDEKEDJA
Vårt klimatavtryck domineras av utsläpp i Scope 3 och härrör från hyresgästernas inköpta energi. Dessa energival ligger utanför
Cibus kontroll. Långsiktigt och i linje med vår bredare omställningsplan avser vi att reducera också dessa utsläpp via incitament
och överenskommelser med hyresgäster på ungefär samma sätt som Cibus egna energisatsningar. Våra val av rätt hyresgäster
och hållbarhetssamtal för att understödja deras klimatarbete väntas långsiktigt resultera till väsentlig klimatreduktion. (se
”Hållbarhetssamtal” s. 58)
80 % av vår fastighetsyta har hyresgäster med uttalade ambitioner och mål förenliga med Parisavtalets 1,5-gradersmål eller på annat sätt
tydligt minska sitt samlade klimatavtryck. Merparten gör egna satsningar i dels minskad energiförbrukning, dels förnybar energi som
försörjer delar av fastigheternas energibehov. Några exempel:
— Danska Salling Group ska till 2028 investera i solpaneler på 570 butiker och till 2027 ha bytt gamla kylmedier i 725 butiker.
— Finska Kesko/K-Gruppen arbetar med att öka energieffektiviteten i butikerna till 2030 jämfört med 2022 genom uppgradering
av kyl- och värmesystem samt användning av energianalysverktyg. Genom värmeåtervinning från kylsystem kan upp till 50 % av
värmebehovet täckas, med målet om utsläppsfria värmesystem till 2029 och cirka 15 % lägre elanvändning i mindre butiker genom
LED-belysning.
— Finska Tokmanni investerar löpande i nya solpanelsanläggningar på sina butiker vilka svarar för cirka tio % av gruppens
elförbrukning.
— Holländska Albert Heijn har 100 % förnyelsebar el och ingen naturgas för uppvärmning i sina butiker.
I leverantörskedjan prioriteras partners och leverantörer som minimerar sina utsläpp från tjänster och varor samt har en tydlig miljöpolicy.
En väsentlig del av våra inköp avser fastighetsförvaltning, renoveringar och byggnation vars främsta klimatavtryck härrör från material
samt bränsleförbrukning. Leverantörer uppmuntras också att välja gröna energislag. I kvartalsvisa möten följs hållbarhetsarbetet upp hos
våra partners inom fastighetsförvaltning.
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility
— Environmental Policy
— Green Procurement Policy for Outsourcing Partners & Suppliers
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Mål och nyckeltal
Uppföljning sker idag utifrån vår omställningplan och mål enligt SBTi för Scope 1 och 2 samt vårt netto noll mål 2045. I tillägg följer vi upp
ett antal nyckeltal som bidrar till omställningen.
Klimatrelaterade övriga nyckeltal 2025 2024 2023
Antal fastigheter med solpaneler i Cibus fastighetsbestånd 80 49 46
Uthyrd yta till hyresgäster med uttalad ambition att minska klimatavtrycket eller nå
klimatneutralitet, andel av Cibus totala fastighetsyta m2
(se ”Hållbarhetssamtal” s. 58)
80 % 79 % 83 %
Klimatutsläpp från Cibus egna verksamhet, scope 1 &2, måltal 3663 tCo2e, tCo2e 185 734 998
CO2-utsläppsintensitet i fastighetsportföljen, kgCO2/m2
1
23 29 26
Not: 1) KgCO2 från energiförbrukning/m2 fastighetsyta. 2023-2025 avser market based data,
Den minskning av klimatutsläpp som redovisas för 2025 jämfört med föregående år, sett till utsläppsintensitet, beror främst på lägre
emissionsfaktorer för residualmixen för el samt på i vilken utsträckning produktionsmixen har tillämpats i enlighet med GHG-protokollet.
Effekten av förändrade emissionsfaktorer blir särskilt tydlig mot bakgrund av att energianvändningen per kvadratmeter i Cibus portfölj
ökade under året.
Energiförbrukningen per kvadratmeter ökade med 10 % jämfört med föregående år. Ökningen i energiintensitet kan delvis förklaras av
ojämn datakvalitet avseende hyresgästernas energianvändning. Även variation på datakvalitet kopplat till information om energikällors
ursprung för hyresgästernas energianvändning gör att variation i emissionfaktorer för residualmix och produktionsmix påverkar utfallet
för beräknade klimatutsläpp i fatighetsportföljen. Under 2026 prioriteras åtgärder för att förbättra datakvaliteten, med särskilt fokus
på energikällornas ursprung i Benelux. En förbättrad datakvalitet förväntas minska volatiliteten i utsläppsberäkningarna och reducera
beroendet av variationer i emissionsfaktorer för residual- och produktionsmix.
För detaljerad information om energiförbrukning och koldioxidutsläpp per marknad, se Appendix EPRAs hållbarhetsnyckeltal, s. 62.
47
HÅLLBARHET
Klimatutsläpp i koncernen 2025 2024 % förändring 2025
och 2024
2023
4
2022 2021 Beräkningsmetod
2025
Scope 1 GHG utsläpp
1
Brutto Scope 1 GHG utsläpp (tCO2eq) 149 660 -77 % 887 936 7
Utsläpp från bränsleförbränning 69 424 -84% 629 288 Förbrukning
Fordonsrelaterade utsläpp 26 - NA 2 5 Förbrukning
Fugitive utsläpp 54 237 -77 % 257 643 Förbrukning
Procent andel Scope 1 GHG utsläpp från reglerad
utsläppshandel (%)
NA NA NA NA NA
Scope 2 GHG utsläpp
2
Brutto location-based Scope 2 GHG utsläpp
(tCO2eq)
3 585 4 766 -25% 4 683 4 962 8 556 Förbrukning samt
extrapolerad data
Brutto market-based Scope 2 GHG utsläpp
(tCO2eq)
37 47 -21 % 83 2 021 5,717 Förbrukning samt
extrapolerad data
Betydande scope 3 GHG utsläpp
3
Totala indirekta brutto GHG utsläpp Scope 3
(tCO2eq)
42 072 37 606 12 % 28 282 27 836 18 847
1. Inköpta varor och tjänster 5 203 3 769 38 % 3 463 3 381 2,807 Kostnadsbaserad
2. Kapitalvaror 3 168 1 465 116 % 805 1 687 723 Kostnadsbaserad
3. Bränsle- och energirelaterad verksamhet (ej
inkluderad i Scope1 eller Scope 2)
2 443 2 888 -15 % 2 361 2 276 3,638 Baserat på Scope
1 och Scope 2
4. Uppströms transport och distribution stream NA NA NA NA NA
5. Avfall genererat i verksamheten 0,21 NA NA NA NA
6. Tjänsteresor 60 65 -8 % 16 6 16 Avstånd samt
kostnadsbaserad
7. Anställdas pendling 17 3 467 % NA NA Information om
medarbetares
pendling
8. Tillgångar som leasas uppströms NA 1 Inkluderad i kat. 6 NA NA
9. Nedströms transporter NA NA NA NA NA
10. Bearbetning av sålda produkter NA NA NA NA NA
11. Användning av sålda produkter NA NA NA NA NA
12. Slutbehandling av sålda produkter NA NA NA NA NA
13. Tillgångar som leasas nedströms 31 181 29 415 6 % 21 637 20 487 18 847 Förbrukning samt
extrapolerad data
14. Franchiseavtal NA NA NA NA NA
16. Investeringar NA NA NA NA NA
Totala GHG utsläpp
Totala GHG utsläpp (location-based) (tCO2eq) 45 806 43 033 6 % 33 853 33 735 27 410
Totala GHG utsläpp (market-based) (tCO2eq) 42 258 38 314 10 % 29 253 30 793 24 570
Not:
1) Scope 1: Samtliga emissioner från bränsleförbränning beräknades genom Defras emissionsfaktorer. Samtliga tjänstefordon i Norden utgörs av elbilar. i I Benelux finns fossildrivna fordon. Elanvändning i fordon redovisas under
Scope 2.
2) Scope 2: All el för vilken Cibus har köpt ursprungsgarantier (GO) har redovisats som noll utsläpp av växthusgaser. 1Elanvändningen i fordon utgörs av estimat baserat på fakturat belopp, Fjärrvärmeanvändning i Finland har Cibus
köpt ursprungsgarantier motsvarande den energianvändningen för fjärrvärme i de fastigheter där Cibus har operationell kontroll.
3) Scope 3: Utsläpp från kategori 1 & 2 har beräknats baserat på kostnad och emissionsfaktorer från Exiobase har använts. Kategori 3: De beräknade utsläppen är direkt proportionella mot utsläppen i Scope 1 och 2 och har beräk-
nats med tillämpliga uppströmsutsläppsfaktorer (WTT, Well-to-Tank) från Defra, IEA eller CaDI, kompletterade med landsspecifika uppskattningar av överförings- och distributionsförluster.Kat 5: Data om avfallsgenerering har ännu
inte varit tillgänglig för portföljfastigheterna. Detta datagap kommer att hanteras i kommande beräkningar. Kat 6 Emissionsfaktorer från Defra har använts för beräkningar baserade på mängd och distans.Utsläpp som beräknats
baserat på kostnad har uppskattats med emissionsfaktorer från Exiobase. Kategori 13: I de fall data om energianvändning saknats har genomsnittlig energianvändning för rapporterade fastigheter inom respektive landsportfölj
beräknats och använts för att uppskatta den saknade förbrukningen. I den belgiska portföljen har två värden för bränsleförbrukning exkluderats från beräkningarna då uppgifter om bränsletyp eller enhet saknades. Leverantörsspe-
cifika emissionsfaktorer har använts när leverantör, elprodukt eller emissionsfaktor har angetts. I de fall information om befintlig ursprungsgaranti och, emissionsfaktor med värde 0,0 eller 100 % andel förnybar energi har lämnats,
har det antagits att energin är 100 % fossilfri för utsläppsberäkningen.
4) Metod för beräkning av GHG för de danska fastigheterna 2023 har reviderats innebärande ökade klimatutsläpp jämfört med vad som tidigare rapporterats.
Biogena utsläpp
1
2025
Scope 1 biogenic emissions (tCO2eq) 26
Scope 2 biogenic emissions (tCO2eq) 9 625
Scope 3 biogenic emissions (tCO2eq) 19 045
1) Scope1: Information om den biogena andelen är ej tillgänglig, regionala genomsnitt har applicerats. Scope 2: Information om exakt andel biomassa är ej tillgänglig, för att beräkna de biogena utsläppen från köpt
energi användes andelen biomassa i energiproduktionen i respektive Finlands genomsnittliga energiproduktionsmix. Scope 3: Eftersom den faktiska andelen biodrivmedel som används i transporterna inte är känd
tillämpas EU:s genomsnittliga andel biodrivmedel. I beräkningarna fördelas de totala transportutsläppen utifrån den vanligaste bränsletypen, där en antagen procentuell andel biodrivmedel används för respektive
transportslag, och emissionsfaktorn för det biogena bränslet tillämpas för att uppskatta de biogena utsläppen.
Utsläppsintensitet i hela Cibus
1
2025 2024 Förändring %
Total GHG utsläpp i relation till intäkter, kgCO2/EUR
intäkter
— varav Scope 2 location based 0,27 0,30 -10 %
— varav Scope 2 market based 0,25 0,27 -7 %
1 Utsläppsintensiteten avser utsläpp från hela Cibus som i sin helhet ingår i bransch med hög klimatpåverkan. Intäkter avser Hyresintäkter + serviceintäkter.
48
HÅLLBARHET
Energiförbrukning och mix
2025 2024
(1) Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter (MWh)
0 0
(2) Bränsleförbrukning från olja och petrolium produkter (MWh)
71 066 39
(3) Bränsleförbrukning från naturgas (MWh)
292 2 045
(4) Bränsleförbrukning från andra fossila källor (MWh)
0 0
(5) Förbrukning från inköpt elektricitet, värme, ånga, kyla från fossila källor (MWh)
159 4 499
(6) Total energiförbrukning från fossila källor (MWh) (beräknad som summan av
rad 1 till 5)
71 517 6 583
Andel energi från fossila källor i förhållande till total energiförbrukning (%)
58 % 6 %
(7) Energiförbrukning från nukleära källor (MWh)
13 121 11 273
Andel energi från nukleära källor i förhållande till total energiförbrukning (%)
11 % 10 %
(8) Energiförbrukning från förnybara kälor, inklusive biomassa etc (MWh)
0 0
(9) Energiförbrukning från inköpt eller anskaffad elektricitet, värme, ånga, kyla från
förnybara källor (MWh)
36 974 40 594
(10) Energiförbrukning från egengenererad non-fuel förnybar energi (MWh)
1 611 51 647
(11) Total energiförbrukning från förnybara och koldioxidsnål energikällor (MWh)
(beräknad som summan av rad 8 till 10)
38 585 92 241
Andel energi från förnybara och koldioxidsnåla energikällor i förhållande till
total energiförbrukning (%)
31 % 84 %
Total energiförbrukning (MWh) (beräknad som summan av rad 6, 7 och 11)
123 223 110 097
Energiintensitet
2025 2024 2023 2022
Energiförbrukning (i egen verksamhet motsvarande Scope 1+2)
i fastigheterna/driftsnetto
1
, MWh/TEUR
0,21 0,54 0,48 0,68
Energiförbrukning (i egen verksamhet motsvarande Scope 1+2)
i fastigheterna i relation till yta, kWh/m2
41 61 56 69
Fastigheternas totala energiförbrukning (motsvarande Scope
1+2+ Scope 3 kat 13) i relation till driftsnetto, MWh/TEUR
2,30 2,30 2,20 2,54
Fastigheternas totala energiförbrukning (motsvarande Scope
1+2+ Scope 3 kat 13) i relation till yta, kWh/m2
283 260 258 258
Not: 1) Cibus driftsnetto, se Koncernens finansiella nyckeltal på sidan 80.
Energiförbrukning i fastighetsportföljen, MWh per marknad
(i egen verksamhet dvs Scope 1+2 samt hyresgästernas
förbrukning Scope 3 Kat 13)
2025 2024 2023 2022
Finland 284 847 204 113 184 761 187 918
Sverige 44 589 35 640 34 572 41 363
Norge 12 993 8 803 10 753 9 442
Danmark
1
25 810 19 384 22 017 14 256
Belgien 39 560
Nederländerna 7 261
Luxemburg 568
Totalt 389 629 267 940 252 104 252 980
Not: 1) Metod för beräkning av hyresgästers energiförbrukning i danska fastigheter för 2023 har reviderats innebärande en viss minskad förbrukning jämfört med tidigare redovisning.
49
Värde-kedja
Påverkan Väsentlig fråga
Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Resursinflöden inklusive resursförbrukning
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus förlänger fastigheternas livslängd och undviker behovet
av nybyggnation genom att bevara fastigheternas prestanda via
exempelvis regelbundna renoveringar. Samtidigt ökas fastigheternas
energi- och yteffektivitet.
x
x x Faktisk negativ påverkan Byggnation och renoveringar förutsätter utvinning och produktion av
byggmaterial såsom cement, stål, trä, plast och glas vilket orsakar ett
indirekt utnyttjande av förnybara och icke-förnybara naturresurser.
x
I tillägg till löpande fastighetsunderhåll renoveras och
uppgraderas byggnader utifrån hyresgästers behov
eller för att öka energieektiviteten. Samtidigt förlängs
fastigheternas livslängd vilket sparar naturresurser.
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility
— Environmental Policy
— Green Procurement Policy for Outsourcing Partners &
Suppliers
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Fastighetssektorn står globalt för en betydande del av
användningen av naturresurser och generering av avfall.
Som fastighetsägare vill Cibus minimera den totala
resursförbrukningen, stärka cirkulära materialflöden och på så
sätt både förebygga och minska vår negativa miljöpåverkan samt
bidra till långsiktigt hållbara lösningar.
Ett viktigt inslag i detta arbete är att vi förlänger fastigheternas
livslängd genom regelbundna renoveringar och ett strukturerat
fastighetsunderhåll, anpassat efter hyresgästernas behov och
verksamhetsplaner. Genom löpande dialog med hyresgästerna
(se ”Hållbarhetssamtal, s. 58) får vi insikter som gör det möjligt
att planera yteffektiva ombyggnationer och, när det är relevant,
genomföra fastighetsbyten som leder till mer resurseffektiva
lösningar.
Under 2025 har Cibus initierat livscykelanalyser (LCA) för tre
typer av projekt i portföljen. Syftet är att skapa en tydligare
förståelse för hela livscykelns miljöpåverkan – inklusive embodied
carbon – och därigenom få underlag för mer hållbara beslut
i planering, materialval och renoveringsstrategier. Med hjälp
av dessa analyser kan vi successivt minska klimatpåverkan
i byggskedet och i användningen av material, samt stärka
fastigheternas långsiktiga värde.
Cibus arbetar även för ett mer effektivt resursutnyttjande genom
att successivt öka användningen av förnybara och återanvända
material. Detta görs i nära samarbete med hyresgästerna och
genom utvärdering av leverantörer inom underhåll, planering
och byggnation, där uppföljning av miljöprestanda är en central
del. Arbetet stöds av våra hållbara inköpsprinciper och våra
ambitioner inom cirkulär materialhantering.
Mål och nyckeltal
Cibus saknar i dagsläget fastställda mål för cirkulära
materialflöden, men ambitionen är att dessa ska utvecklas tidigast
under 2027 baserat på de insikter som LCA-arbete, dialog med
leverantörer och hyresgäster ger.
För den samlade resursförbrukningen saknas idag information
av tillräcklig kvalitet för att redovisas på ett heltäckande sätt.
Över tid är det en nödvändighet att Cibus därför arbetar med att
utveckla metoder för att sammanställa, kvalitetssäkra och följa
upp data om material, avfall och resursanvändning i portföljen.
HÅLLBARHET
50
Värde-kedja
Påverkan Väsentlig fråga
Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Arbetsvillkor
x Faktisk positiv påverkan Goda arbetsförhållanden och adekvata löner bidrar till välbefinnandet
för Cibus anställda.
x
Cibus eektiva organisation gör att varje enskild
medarbetares engagemang och nyckelkompetens är viktig
för företagets utveckling. Samtidigt bidrar verksamheten
tidvis till arbetstoppar, stort ansvar och potentiell stress.
Genom goda arbetsvillkor såsom en bra arbetsmiljö präglad
av sunda värderingar med stimulerande arbete till adekvata
ersättningsvillkor attraherar och behåller Cibus dessa
medarbetare.
Under året har ny VD tillträtt, tolv medarbetare utökade
organisationen via förvärv, ytterligare tre medarbetare anställdes
och en medarbetare slutade. Fyra medarbetare är inhyrda
konsulter inom egen verksamhet.
Av organisationens 25 medarbetare, exklusive inhyrda konsulter,
2025 fördelade på kontor i Stockholm, Helsingfors, Köpenhamn
och Gent. En effektiv organisation möjliggörs av att stora delar av
fastighetsförvaltningen och viss administration är outsourcad.
CFO ansvarar för finans, ekonomi och investerarkontakter, COO
ansvarar för fastighetsförvaltningen (se ”Hållbarhetsstyrning” s.
32). Företagets ledningsgrupp och ledande befattningshavare
utgörs av VD, CFO, COO samt CIO Sverige, CIO Finland och CIO
Danmark & Norge. Utöver 25 medarbetare var fyra personer inom
administration inhyrda konsulter.
HÅLLBARHET
CIBUS ORGANISATION
Group CEO
Group CFO Group COO
Group Finance
Manager
Head of
Finance Finland
Asset Manager
Property
Development
CIO Denmark &
Norway
Group Treasury
Manager
CIO Finland
Group Controlling
(Consultant)
CIO Sweden
CFO Benelux
Head of Asset
Management DK
Investment &
Property Manager
Legal Counsel
Financial
Controller
Accountant
Finance Assistant
Property
Administrator
Property Manager
Property Manager
Property Manager
COO Benelux
Head of
Sustainability
Investment
Manager
Positioner som tillkom under 2025
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften
51
HÅLLBARHET
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Diversity Policy
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Cibus ska erbjuda sina medarbetare en attraktiv arbetsplats
med lika möjligheter, adekvata ersättningar och god arbetsmiljö
inklusive en hanterbar arbetsbörda med balans mellan arbete och
fritid samt hålla regelbundna medarbetardialoger. Vi eftersträvar
bredd och könsbalans, mångfald och inkludering, samt har
noll-tolerans mot diskriminering. Cibus saknar specifik policy för
förebyggandet av arbetsplatsolyckor.
Goda arbetsvillkor
Med arbetsställen i Sverige, Finland, Danmark och Belgien har
medarbetare ett starkt arbetsrättsligt och socialt skydd. Cibus
följer nationell lagstiftning och arbetsmarknadspraxis avseende
bland annat arbetsmiljö, anställningsförhållanden och andra
villkor. Alla erbjuds offentligt stöd för sjukdom, arbetslöshet,
föräldraledighet och pension.
En organisation präglad av mångfald och inkludering gynnar
Cibus utveckling, innovation och tillväxt. En jämn könsbalans
eftersträvas. Medarbetare och potentiella medarbetare bemöts
med respekt, värdighet och jämställda möjligheter, ingen ska
mötas av negativ särbehandling.
Respekten för alla människors rättigheter, arbetsrätt och
integritet är grundläggande för Cibus . Under 2025 har inga
kränkningar mot medarbetare anmälts eller utretts, inga
böter eller kompensation för kränkningar har utdömts eller
erlagts. All typ av diskriminering i arbetslivet baserat på ett
antal diskrimineringsgrunder ska motarbetas. (se ”Mänskliga
rättigheter och arbetsvillkor” s. 53)
Våra medarbetare är väl rustade för sina uppgifter, men kan
påverkas av exempelvis alltför hög arbetsbelastning. För samtliga
anställda (100 %) följer Cibus upp sjuktal och arbetsrelaterade
sjukdomsfall och följer övrig arbetsmiljölagstiftning. Möjlighet
ges till hemarbete, flexibel arbetstid, årliga friskvårdsbidrag och
hälsoundersökningar samt en ergonomiskt hälsosam arbetsmiljö
för att skapa möjlighet till livsbalans för samtliga medarbetare och
en god social arbetsmiljö.
ÅTGÄRDER OCH MEDARBETARDIALOG
Samtliga medarbetare utbildas och uppdateras årligen i externa
och interna regelverk såsom uppförandekod, mångfaldsfrågor,
insiderregler och informationshantering. Policyer och regelverk
hålls tillgängliga för medarbetare och styrelseledamöter inom
Cibus. Misstankar om överträdelser mot lagstiftning, interna
regler eller andra missförhållanden kan ske anonymt via
Cibus externa oberoende visselblåsarfunktion (se ”Skydd för
visselblåsare”, s 58).
Löner och ersättningar för samtliga anställda är adekvata,
verksamhetsstyrda och individuella. Samtliga medarbetares villkor
är i enlighet med eller bättre än gällande kollektivavtal. Ingen
kartläggning av könsbaserade löneskillnader genomförs eftersom
organisationen endast utgörs av 25 medarbetare med i princip
olika nyckelfunktioner.
Vid årliga medarbetarsamtal mellan anställd och dennes närmaste
chef som syftar till att utveckla medarbetarna och organisationen
behandlas frågor såsom karriärutveckling, måluppfyllnad,
behov av vidareutbildning samt arbetsvillkor. Årliga lönesamtal
sker i samband med medarbetarsamtalen. Vid strategiska
samt organisatoriska förändringar informeras medarbetare vid
veckomöten och av närmaste chef.
I årliga medarbetarundersökningar fångas medarbetares syn upp
på arbetsmiljön, ersättningar och andra personalrelaterade frågor
samt uppfattning om Cibus. Dessa insikter används som underlag
för förbättringsåtgärder. (se ”Intressentdialog” s. 37).
Förbättrade mötesutrymmen var ett av de önskemål som
framförts och som föranledde kontorsflytt under 2025 för
huvudkontoret i Stockholm samt kontoret i Helsingfors.
Löpande kompetensutveckling sker utifrån behov. Under 2025
genomfördes internkonferens med samtliga medarbetare i syfte
att integrera förvärv, dela kunskap om våra marknader och
hyresgäster Insatserna var av mindre art och ingår som en del av
förvärvskostnader samt löpande medarbetarkostnader.
MÅL
Cibus har ännu inte fastställt medarbetarmål bland annat med
hänsyn till organisationens storlek, men kommer att fastställas.
Ett antal nyckeltal samt resultat från medarbetardialoger följs
årligen upp som underlag för förbättringsåtgärder.
NYCKELTAL
Åldersfördelningen bland medarbetare var vid utgången av 2025
8 % under 30, 72 % procent mellan 30 och 50 år samt 20 % över
50 år.
Medarbetarsamtal, %
25
Antal medarbetare
Åldersfördelning, % Personalomsättning, %
Andel kvinnor i ledningsgrupp, % Andel kvinnor i styrelsen, %
0
20
40
80
60
100
2024 20252023
0
20
40
80
60
100
mellan 30-50 år >50 år<30 år
0
20
40
80
60
100
2024 20252023
0
2
4
8
6
10
2024 20252023
0
20
40
80
60
100
2024 20252023
52
HÅLLBARHET
Könsbalans i Cibus
2025 2024 2023 2022 2021 2020
Hela organisationen inkl VD
— Kvinnor, antal 12 4 4 3 2 2
— Män, antal 13 7 7 6 5 4
Totalt 25 11 11 9 7 6
— Kvinnor, andel 48 % 36 % 36 % 33 % 29 % 33 %
— Män, andel 52 % 63 % 63 % 67 % 71 % 66 %
Ledande befattningshavare
— Kvinnor, antal 2 2 2 2 1 1
— Män, antal 1 4 4 4 3 3
Totalt 6 6 6 4 4
— Kvinnor, andel 67 % 33 % 33 % 33 % 25 % 25 %
— Män, andel 33 % 67 % 67 % 67 % 75 % 75 %
Medarbetarinformation forts.
2025 2024 2023 2022 2021 2020
Anställda som lämnat Cibus under året 2 1 0 0 0 0
Medarbetaromsättning, % 8 % 10 % 0 0 0 0
Sjukfrånvaro, % av arbetad arbetstid 5 % 0,04 % 0,20 % 0 0,80 % 0
Utbildning, antal timmar genomsnitt per anställd 48 61 34 15 24 n/d
— Antal timmar genomsnitt för kvinnor 50 63 n/d n/d n/d n/d
— Antal timmar genomsnitt för män 47 59 n/d n/d n/d n/d
Årliga medarbetarsamtal med anställda, andel 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
— Andel anställda, kvinnor 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
— Andel anställda, män 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Årlig ersättningskvot 3,92 1,85 n/d n/d n/d n/d
Hälsa och säkerhet
Arbetsrelaterade skador eller sjukdomsfall, antal 0 0 0 0 0 0
Arbetsrelaterade olycksfall, antal 0 0 0 0 0 0
Olycksfallgrad % 0 0 0 0 0 0
Arbetsrelaterade skadefall, antal 0 0 0 0 0 0
Förlorad arbetstid till följd av arbetsrelaterade olyckor
och sjukdom, antal dagar
0 0 0 0 0 0
Föräldraledighet
Andel anställda berättigade till föräldraledighet 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Andel anställda som varit föräldralediga, % 4 % 10 % 9 % 0 0 0
— Varav kvinnor, andel 0 % 100 % 100 % 0 0 0
— Varav män, andel 100 % 0 0 0 0 0
Icke-diskriminering
Totalt antal anmälda samt identifierade fall av
diskriminering, trakasserier.
0 0 0 0 0 0
Antal övriga anmälningar kring medarbetarfrågor via
visselblåsarfunktion
0 0 0 0 0 0
Utdömda böter samt annan kompensation pga
diskrimineringsincidenter eller liknande, SEK
0 0 0 0 0 0
Medarbetarinformation
1
2025 2024 2023 2022 2021 2020
Kvinnor
Män
Totalt
Kvinnor
Män
Totalt
Kvinnor
Män
Totalt
Kvinnor
Män
Totalt
Kvinnor
Män
Totalt
Kvinnor
Män
Totalt
Anställda i Cibus, antal
2
12 13 25 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Fast anställda, antal 12 13 25 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Tillfälligt anställda, antal 0 0 0 0 0 0
Fulltid, antal 11 13 24 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Deltid, antal 1 0 1 0 0 0 0 0
Icke anställda (inhyrd konsult), antal 1 3 4 0 1 1 0 0 0 0
Not: 1) Använda definitioner: Antal anställda/fast anställda/tillgälligt anställda/icke anställda/fulltid/deltid = head count vid årets utgång inklusive VD; Icke anställd ingår i ”Anställda i Cibus”; Medarbetaromsättning =
Antal medarbetare head count som lämnat Cibus under året/Antal medarbetare head count vid årets utgång inklusive VD; Sjukfrånvaro % av arbetad arbetstid (baseras på 2.000 h arbetstid per år);I årlig ersättnings-
kvot ingår lön, pensionsavsättning samt eventuell bonus, och beräknas (total ersättning till den med högsta ersättning/(median ersättning samtliga anställda-den med högsta ersättning));Olycksfallsgrad beräknas
antal olyckor / totalt antal arbetade timmar i organisationen *1.000.000 (för jämförelse med andra bolag) Årliga medarbetarsamtal med anställda mäts från 2024 utifrån antal anställda vid årets utgång, fram till 2023
utifrån antal anställda vid årets ingång; Arbetsrelaterade skadefall avser akuta eller återkommande kroniska hälsoproblem pga arbete.
2) Korsreferens till not ”personalkostnader” i resultaträkning
53
HÅLLBARHET
Värdekedja
Väsentlig fråga
Tidshorisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Arbetsvillkor
x x Potentiell negativ påverkan I det fall anställda uppströms alternativt nedströms i Cibus värdekedja
har bristande arbetsvillkor, löner eller saknar balans mellan arbete och
privatliv kan deras hälsa, säkerhet och välbefinnande påverkas negativt.
x
Övriga arbetsrelaterade rättigheter
x Potentiell negativ påverkan I det fall leverantörer eller deras underleverantörer brister i att följa
Cibus uppförandekod finns risk för ett oetiskt beteende såsom olika
typer av tvångs- eller obetalt arbete.
x
Våra val av ledande ankarhyresgäster samt leverantörer
och partners som agerar för en ansvarsfull social
utveckling gynnar människors arbetsvillkor.
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Whistleblower policy
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Vår ambition är att bidra till en positiv social och hållbar
utveckling hos hyresgäster och bland leverantörer. I de fall då
Cibus inte äger besluten använder vi andra metoder för att
påverka såsom dialogformen (se ”Hållbarhetssamtal” s. 58).
Leverantörer och deras produkter utvärderas utifrån våra
hållbarhetsprinciper och policyer, Cibus har ingen separat
leverantörskod för sociala frågor. Misstankar om brott
mot policyer och andra regelöverträdelser kan av såväl
medarbetare som utomstående anmälas anonymt via Cibus
visselblåsarfunktion som finns tydligt tillgänglig på hemsidan (se
”Skydd för visselblåsare” s. 58).
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER OCH ARBETSVILLKOR
För Cibus är respekten för mänskliga rättigheter och rimliga
arbetsvillkor samt rätten till personlig integritet grundläggande.
I vårt åtagande ingår att se till att inte bidra till kränkningar
av mänskliga rättigheter i egen verksamhet samt i övrig
värdekedja och att tydligt agera i det fall vi får kännedom om
kränkningar. Inom ramen för verksamheten motarbetar vi alla
typer av kränkningar i arbetslivet såsom tvångsarbete, obetald
övertid, människohandel, barnarbete, fackföreningsförbud, samt
diskriminering utifrån grunder såsom kön, familjebild, etniskt eller
nationellt ursprung, politisk övertygelse, fackligt engagemang,
sexuell läggning, religion, ålder eller funktionshinder. Vi ska
verka för och respektera internationellt erkända mänskliga
rättigheter såsom människors och samhällens rätt till adekvata
levnadsförhållanden och markrättigheter.
I enlighet med FNs Guiding principles on Business and Human
Rights prioriterar vi våra åtgärder baserat på kränkningens
allvarlighet, möjlighet att hejdas samt sannolikhet att inträffa, och
om vi bidrar till den direkt eller indirekt via affärsförbindelser.
Vi guidar och ställer krav på alla direkta leverantörer som
anlitas för vår fastighetsförvaltning och affärsverksamhet att
de och deras produkter utvärderas och uppfyller kraven i våra
policyer såsom minimilöner, rimlig arbetstid och hälsa och
säkerhet. Vi genomför alltid fördjupade hållbarhetsanalyser
vid risker för kränkningar av mänskliga rättigheter. Vid nya
affärsmöjligheter och i den löpande fastighetsförvaltningen sker
alltid en utvärdering mot ett antal hållbarhetskriterier där rimliga
arbetsvillkor ska garanteras såsom säkra arbetsmiljöer och
adekvata löner (se ”Leverantörer” s. 59).
RISKER FÖR AVVIKELSER FRÅN VÅRA POLICYER
Trots leverantörers garantier kvarstår risker för överträdelser.
Inom bygg- och fastighetssektorns tjänstesida förekommer
olika typer av tvivelaktiga anställningsformer som kan innebära
varianter på tvångs- eller obetalt arbete, eller risker för hälsa och
säkerhet. Potentiellt kan också vissa av de produkter och råvaror
som ingår i vårt löpande underhåll av fastigheterna omfatta
barn- eller tvångsarbete tidigt i värdekedjan genom att någon i
leverantörsledet brister i sina krav i upphandlingen. I det fall en
avvikelse uppstår från våra policyer måste nödvändiga åtgärder
vidtas. I leverantörsledet sker det via uppmaningar, utredningar
och återkoppling, samt i det fall korrigering uteblir avslutas
samarbetet.
Därutöver kan risker finnas för att hyresgäster med verksamhet
i våra fastigheter ger anställda undermåliga arbetsvillkor såsom
icke adekvata löner eller avsaknad av balans mellan arbete och
privatliv.
Inga händelser har under 2025 inträffat som föranlett någon
hållbarhetsutredning eller leverantörsuppsägning. Inga fall av
kränkningar av bristande arbetsvillkor eller mänskliga rättigheter
som strider mot principerna i FN Guiding Principles on Business
and Human Rights och dess underliggande internationella
deklarationer om mänskliga rättigheter eller OECDs riktlinjer för
multinationella företag har identifierats eller anmälts. Under 2025
har en utredning inletts avseende en dansk leverantör.
Medarbetare i värdekedjan
54
HÅLLBARHET
Dialog med arbetstagare i värdekedjan
Inom fastighetsförvaltningen ansvarar CIO för respektive marknad
för att följa upp att leverantörer, partners och hyresgäster agerar
i enlighet med Cibus policyer och riktlinjer. Detta inkluderar
regelbundna dialoger kring ansvarsfullt agerande, affärsetik och
sociala frågor inom ramen för våra etablerade processer.
Cibus för i dagsläget ingen direkt dialog med arbetstagare hos
leverantörer eller hyresgäster (se ”Intressentdialog”, s. 37). Istället
sker uppföljningen genom våra kontakter med hyresgästerna,
genom leverantörsutvärderingar samt via de uppförandekoder
och kravställningar som gäller för våra affärspartners.
Under 2025 har Cibus ytterligare fördjupat hållbarhetsdialogen
med hyresgästerna och inkluderat mer strukturerade diskussioner
kring arbetsvillkor och arbetsmiljö för arbetstagare i deras
verksamheter. Syftet är att gemensamt identifiera hur Cibus som
fastighetsägare kan bidra till säkra, trygga och inkluderande
arbetsmiljöer i de fastigheter vi äger och förvaltar.
Uppföljningen av dessa frågor kommer att ske genom de
återkommande hållbarhetssamtalen med hyresgästerna och
utgöra ett växande underlag för kommande bedömningar av
social påverkan i värdekedjan. Cibus har för närvarande inga
formulerade mål inom detta område.
55
Värde-kedja
Väsentlig fråga
Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter
x x Faktisk positiv påverkan Genom att äga fastigheter uthyrda till attraktiva dagligvarukedjor bidrar
Cibus till att göra matbutiker och service tillgängliga i olika stadsdelar
och på mindre orter.
x
x x x Potentiell negativ påverkan Otillräckliga löner till anställda i värdekedjan kan påverka hela
samhällen.
x
Satsningar på goda butikslägen med ledande aktörer samt vårt ansvarsfulla
agerande bidrar till levande närsamhällen och att människor kan tillgodose
en rad av sina behov.
Påverkade samhällen
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Whistleblower policy
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Cibus ska hantera påverkan på närsamhällen ansvarsfullt. Vid
förvärv, i fastighetsförvaltningen och i dialoger med hyresgäster
ska sociala aspekter samt potentiella förbättringar beaktas.
LEVANDE SAMHÄLLSKÄRNOR SKAPAR ETT RESILIENT
CIVILSAMHÄLLE
En levande samhällskärna bygger i regel på en butik med
dagligvaror och service som människor når på ett tryggt och
enkelt sätt utan långa bilresor. Butikerna som Cibus finansierar
är också mötesplatser för socialt umgänge, information och ett
nav i närsamhället, vars betydelse ökat i takt med våra ändrade
handels- och arbetsmönster. Särskilt viktiga är dessa naturliga
mötesplatser på mindre orter.
ARBETSTAGARE I NÄRSAMHÄLLENA
Människorna i samhällskärnorna behöver rimliga förutsättningar
att försörja sig. Indirekt är Cibus delaktig i detta eftersom vi
hyr ut fastigheterna samt köper tjänster för renoveringar och
underhåll hos företag som i sin tur sysselsätter människor
i närsamhällena. Om dessa arbetstagare inom handel eller
fastighetsskötsel betalas otillräckliga ersättningar påverkas
samhällets försörjningsmöjlighet. (se ”Mänskliga rättigheter
och arbetsvillkor”, ”Risker för avvikelser från våra policyer”s. 53,
”Intressentdialog” s. 37)
Dialog med påverkade samhällen
Cibus affärsidé – att förvärva och äga livsmedels- och
dagligvarufastigheter med hyresgäster som har höga
hållbarhetsambitioner – är vårt främsta bidrag till levande
närsamhällen. Butikslägena är långsiktigt stabila och ersätts
oftast av nya aktörer om en hyresgäst lämnar. I de få fall en butik
inte återetableras verkar vi för att lokalerna tas över av annan
verksamhet.
Genom årliga dialoger med hyresgästerna diskuterar vi hur
vi kan stärka butikernas roll i lokalsamhället, exempelvis
genom förbättrad tillgänglighet och attraktivitet. Under de
senaste två åren har vi bland annat upplåtit parkeringsytor för
laddinfrastruktur till elbilar, som en del av vår löpande förvaltning.
Vi bidrar även genom att kostnadsfritt upplåta lokaler och ytor för
initiativ som skapar lokalt värde, såsom välgörenhetsauktioner,
ungdomsaktiviteter och lokala bondemarknader. Vid två tillfällen
har vi erbjudit fri parkering i samband med kulturevenemang för
att öka tillgängligheten.
Uppföljning sker inom ramen för hållbarhetssamtal med
hyresgäster (se ”Hållbarhetssamtal” s. 58, ”Intressentdialoger”
s. 37). Vi säkerställer även ansvarsfulla affärsrelationer (se
”Åtgärder” s. 59) och erbjuder en extern visselblåsartjänst för
anonym rapportering av misstänkta överträdelser (se ”Skydd för
visselblåsare” s. 58). Uppföljning gällande vad ankarhyresgäster
vidtar för åtgärder i lokalsamhällen:
— Kesko/K-Gruppen är delaktig i mer än 100 event årligen som
handlar om fysisk aktivitet för barn.
— Tokmanni: Insamlingar och välgörenhetskampanjer där
kedjan tillsammans med partnerorganisationer donerat
hygien- och nödprodukter till hjälporganisationer i Finland.
Stöd till mental hälsa genom kampanjer där en del av
försäljningsintäkter doneras till organisationer som arbetar
med psykisk hälsa.
— Spar Colruyt: Projekt för sociala och hälsorelaterade områden
som stöd för förebyggande hälsoarbete och bättre näringsval
för kunder. Partnerskap och nätverk med organisationer
och program som SDG Learning Network där företag och
civilsamhälle samarbetar för att främja FN:s mål och hållbar
utveckling. Engagemang i utbildnings- och samhällsprojekt
genom till exempel Colruyt Group Foundation och
andra partnerskap (som Collibri Foundation tidigare har
representerat utbildningsstöd via viss andel av produkters
försäljning).
HÅLLBARHET
56
Värde-kedja
Väsentlig fråga
Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Personlig säkerhet hos konsumenter och slutanvändare
x Potentiell negativ påverkan Bristande fastighetsunderhåll eller bristande efterlevnad av säkerhets-
eller användningsföreskrifter kan leda till att människor som nyttjar
fastigheten utsätts för hälso- eller skaderisker.
x
Besökare och yrkesverksamma vid våra
marknadsplatser utför ärenden och sysselsättning i
säkra byggnader och under trygga omständigheter.
Konsumenter och slutanvändare
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Våra fastigheter ska vara säkra mötesplatser för människor.
Vi ska via löpande fastighetsunderhåll och samarbeten med
hyresgäster säkerställa att våra fastigheter håller så hög
standard att säkerheten och hälsan aldrig hotas för kunder och
yrkesverksamma som befinner sig i byggnaderna (se ”Mänskliga
rättigheter och arbetsvillkor” s. 53)
Säkra fastigheter
Som fastighetsägare vill vi erbjuda människor säkra livsmiljöer
och säkerställa att byggnaderna är tillräckligt väl underhållna
så att människors säkerhet inte åsidosätts. Detta gör vi framför
allt i samverkan med våra hyresgäster som dagligen använder
fastigheterna, noterar eventuella brister och kan återkoppla och
följa upp möjliga skadeincidenter så att vi kan vidta åtgärder i
fastighetsunderhåll.
För oss är det därför viktigt att ankarhyresgästerna har processer
för hälsosamma arbetsmiljöer och att deras medarbetare
utbildas i och följer skriftliga instruktioner, samt att det i alla
butiker finns rutiner för riskbedömning och incidentsuppföljning.
Våra väsentliga hyresgäster (se ”Hållbarhetssamtal” s.
58) har ett systematiskt arbetsmiljöarbete och följer upp
sjuktal och arbetsplatsolyckor. Arbetsmiljöarbetet innebär
att olycksfallsrisker minimeras med lokala insatser såsom
brandskydd, uppmärkt utrymning, säkerhetsrutiner, utbildning
med mera, samt att skador följs upp och säkerhetsrisker
utvärderas så att brister åtgärdas. Via våra hållbarhetsdialoger
med hyresgäster, samt vår offentliga visselblåsarfunktion
där hyresgästers arbetstagare kan anmäla misstänkte
säkerhetsbrister utreds uppkomna brister. När de ankommer
på fastighetsägaren åtgärdas de omedelbart. (se ”Skydd för
visselblåsare” s. 58, ”Intressentdialog” s. 37).
Under 2025 har Cibus inte identifierat eller gjorts
uppmärksammad på några olyckor i fastighetsbeståndet som
beror brister i fastigheterna.
HÅLLBARHET
57
HÅLLBARHET
Cibus företagsvärderingar vilka möter vårt engagemang kring ”Supermarket Love”
Engagemang ...är passion, energi och delaktighet. Vi brinner för det vi gör och anstränger oss extra för att nå resultat och mål.
Ansvar ...är etik, ärlighet, transparens och respekt. Affärer ska göras på ett schysst och hållbart sätt och med respekt för det
ansvar vi har i relation till våra viktigaste intressenter och samhället vi verkar i.
Glädje ..är utveckling, gott kamratskap och att ha roligt på jobbet. För att kunna prestera på topp så krävs att man mår bra på
jobbet och har en sund balans mellan privatliv och arbetsliv.
Värde-kedja
Väsentlig fråga
Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Företagskultur
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus uppmuntrar och förmår intressenter att anta hållbara metoder
vilket förstärker den positiva påverkan på miljön och främjar hållbarhet
genom hela värdekedjan.
x
Hantering av leverantörer
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus effektiva leverantörshantering ökar leverantörsledets transparens
och ansvar.
x
Korruption och mutor
x x x Faktisk positiv påverkan Effektiva åtgärder för att motarbeta korruption säkerställer
efterlevnaden av nationella och internationella regelverk, vilket minskar
legala och finansiella risker.
x
Ansvarsfullt företagande
Affärsetik
Vår målsättning är att i alla avseende vara en respektabel fastighetsaktör.
Vår strategi är att understödja hyresgästers och leverantörers agerande i en
hållbar riktning via dialog, en hög tillgänglighet samt utvärderingar.
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Whistleblower policy
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
För Cibus är vår förmåga att agera som en stabil, sund partner
och fastighetsaktör med hög affärsetik avgörande för relationen
till ankarhyresgäster, motparter vid förvärv samt de finansiella
marknaderna. Medarbetare ska agera i enlighet med våra
företagsvärderingar och vår syn på ett ansvarsfullt företagande
vilket omfattar dels att följa lagar, konventioner och regler kring
mänskliga rättigheter, miljön och anti-korruption, dels att agera
enligt god affärssed, hantera kunder och samarbetspartners med
hög integritet och understödja deras hållbara agerande. Cibus ska
alltid uppfattas som raka, respektfulla och enkla att samarbeta
med och bidra till en positiv atmosfär inom och utanför företaget.
58
HÅLLBARHET
Skydd för visselblåsare
Cibus visselblåsarfunktion för rapportering av misstankar om
korruption och andra regelöverträdelser nås av såväl medarbetare
som utomstående via hemsidan www.cibusrealestate.com.
Anmälningar kan göras på svenska och engelska. Samtliga
anmälningar utreds utifrån objektiva kriterier via en extern
oberoende part där anmälaren förblir anonym och skyddas från
repressalier i enlighet med gällande lagstiftning. Anmälaren
kontaktas inom tre dagar och i det fall ärendet klassificeras
som visselblåsarärende inleds en utredning i enlighet med
lagstiftningen. Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till Cibus
styrelse. Visselblåsarfunktionen är tydligt kommunicerad internt i
företaget. Under året har inga visselblåsarärenden inkommit eller
utretts avseende korruption och intressekonflikter eller andra
missförhållanden för medarbetare, arbetsvillkor och kränkningar
av mänskliga rättigheter bland leverantörer och kunder,
säkerhetsaspekter i fastigheterna eller andra frågor som strider
mot Cibus policy, lagar samt konventioner.
Korruption och konkurrens
Arbetet mot intressekonflikter och korruption
Alla former av kriminalitet, mutor och utnyttjande av sin position
för egna intressen är oförenliga med en hög affärsetik. Misstankar
kring oegentligheter eller korruption får aldrig väckas varför
överväganden kring etikrisker samt hur och med vem Cibus gör
affärer alltid ska göras.
Alla finansiella transaktioner rapporteras i enlighet med
vedertagna redovisningsprinciper, kontroller sker av att alla
intäkter såsom hyresbetalningar och andra transaktioner
härrör från laglig verksamhet och inte bryter mot exempelvis
penningtvätt. Våra affärsetiska principer och vad som betraktas
som korruption, mutor och andra överträdelser tydliggörs i
Cibus Code of Conduct. Vid tveksamheter ska medarbetare
konsultera vd eller CFO. Utgångspunkten för medarbetare och
styrelseledamöter är att hantera sina ekonomiska intressen så
att dessa aldrig kan uppfattas stå i konflikt med Cibus intresse.
Potentiella intressekonflikter diskuteras om möjligt i förväg i syfte
att anpassa och förbättra processerna, och anmäls i samtliga fall
till styrelsen.
Misstanke om interna mutbrott anmäls och utreds alltid
omedelbart via den externa oberoende visselblåsarfunktionen och
kommuniceras via CFO till styrelsen. Största korruptionsrisken
bedöms föreligga vid förvärvs- och inköpssituationer, vilket
innebär att samtliga anställda befinner sig i en utsatt ställning.
Som en del av vårt förebyggande korruptionsarbete finns samtliga
policyer tillgängliga för medarbetare, styrelseledamöter samt
utomstående på vår hemsida på engelska, Code of Conduct
samt övriga policyer ingår i introduktionsutbildning vid alla
nyanställningar, för medarbetare och styrelseledamöter sker
en årlig genomgång av policyer och utbildning i enskilda frågor
erbjuds. CFO ansvarar för utbildning som del av sitt löpande
arbete. Inga korruptionsfall har anmälts eller upptäckts under
året, inga domar eller böter för korruptionsbrott har utdömts.
Hållbarhetssamtal
Som en del av vårt ansvarsfulla företagande för vi dialog med
och stimulerar våra affärspartners till ett hållbart agerande.
Våra hyresgästers hållbarhetsarbete understödjer vi med hjälp
av samtal och hög tillgänglighet. Ankarhyresgäster utgörs av
högkvalitativa handelskedjor såsom Kesko, Tokmanni, Coop,
S-gruppen, ICA, Lidl,Salling Group, Carrefour, Jumbo, Spar Colruyt
med egna högt ställda ambitioner kring sin omvärldspåverkan och
hållbarhet. Exempelvis rankas Keskos hållbarhetsarbete bland
de bästa i världen i såväl Dow Jones Hållbarhetsindex som av
Canadian Corporate Knights.
Varje år initierar vi särskilda hållbarhetssamtal med
fastighets- eller hållbarhetsfunktioner hos hyresgästerna i
syfte att stödja dagligvarukedjornas hållbarhetsarbete vid
marknadsplatserna. Vid samtalen diskuteras lämpliga åtgärder
för att minska klimatavtryck i byggnader, såsom tillstånd
för solpaneler, energieffektiviseringar med ledbelysning,
fläktsystem för energiåtervinning, laddstolpar vid parkeringar,
samt uppgraderingar och renoveringar. Vidare behandlas
fastigheternas säkerhet och orsak till eventuella olycksincidenter,
möjliga missförhållanden för människor sysselsatta i byggnaderna
samt marknadsplatsernas roll och utvecklingsmöjligheter i
samhället.
Under 2025 har Cibus haft hållbarhetssamtal med hyresgäster
motsvarande 53 % av uthyrd yta.
Åtgärder mot korruption 2025 2024
Andel anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter 100 % 100 %
Andel av anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter som
deltagit i årlig genomgång av policyer
100 % 100 %
59
ANKARHYRESGÄSTER MED HÖGT STÄLLDA AMBITIONER FÖR MILJÖN OCH MÄNNISKOR
(källa: Hållbarhetsrapporter 2024, Hyresgästernas hemsidor)
Andel av Cibus
fastighetsyta
Hyresgäst Klimatmål Scope 1+2 (SBTi-
godkända)
Arbetsvillkor för anställda Arbetsmiljö för
anställda
Arbetsmiljösystem
Uppföljning
arbetsplatsolyckor
Uppföljning sjuktal
19 % K-Group/Kesko -50 % CO2 till år 2034 (basår 2024) — åtagande att erbjuda
löner och villkor bättre än
minimilön alt. kollektivavtal.
— insatser att underlätta
livsbalans.
— nolltolerans mot
diskriminering.
x x x
19 % Tokmanni -42 % CO2 till år 2030 (basår 2024) x x x
9 % COOP Sverige -50 % CO2 till år 2026 (basår 2019) x x x
5 % Lidl -70 % CO2 till år 2030 (basår 2019) x x x
5 % S-Gruppen -90 % CO2 till år 2030 (basår 2015) x x x
3 % Carrefour -60 % CO2 till år 2030 (basår 2024) x x x
2 % Salling Group -50 % CO2 till år 2030 (basår 2021) x x x
2 % Spar Colruyt -42 % CO2 till år 2030 (basår 2021) x x x
Andra klimatambitioner
2 % Dagrofa -20 % CO2 till år 2024 (basår 2022) n/d n/d n/d
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Environmental Policy
— Green Procurement Policy
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Cibus anlitar drygt hundra olika leverantörer och outsorcing
partners per marknad. Dessa utgörs främst av rådgivare,
administrationsstöd, fastighetsskötsel och -service, samt
fastighetsinköp av energi och inventarier. Samtliga leverantörer
utvärderas regelmässigt mot våra hållbarhetspolicyer vilket
innebär att vi beaktar deras tjänster och produkters påverkan
på miljön och människor och på vilket sätt de gör affärer. De
utvärderas likvärdigt och prioriteras därefter utifrån hur väl de
bidrar till vår affärsetik och nolltolerans mot korruption, vår
målsättning att minska klimatutsläpp och resursförbrukning
samt vårt åtagande att inte bidra till kränkningar av mänskliga
rättigheter eller kränkningar i arbetslivet, tillika internationellt
erkända mänskliga rättigheter såsom människors och samhällens
rätt till adekvata levnadsförhållanden och markrättigheter.
Respekten för mänskliga rättigheter ska alltid säkerställas (se
”Mänskliga rättigheter och arbetsvillkor” s. 53). Cibus har en
separat leverantörskod för klimatfrågor men inte för affärsetik
eller sociala frågor.
Åtgärder
Eftersom vår leverantörsutvärdering förutsätter transparens
bidrar våra prioriteringar till en öppen och ansvarsfull
leverantörskedja. Våra partners inom fastighetsskötsel, som står
för en betydande andel av Cibus inköpta tjänster och produkter,
följs upp genom kvartalsvisa möten.
Vi granskar även affärsprojekt som kan misstänkas strida mot
internationella sanktioner, FN:s Global Compacts principer eller
på annat sätt riskera att medföra negativ påverkan. Sådana
projekt genomgår vid behov en särskild hållbarhetsutredning. Om
en befintlig leverantör bryter mot Cibus principer inleds i första
hand en dialog för att säkerställa korrigerande åtgärder. Om
tillfredsställande åtgärder uteblir avslutas samarbetet.
Under året uppmärksammades en incident rörande kränkande
beteende hos en tillfälligt anlitad leverantör. Leverantören
kontaktades omgående och en åtgärdsplan med korrigerande
insatser imple-menterades för att förebygga liknande
händelser framöver. Incidenten bedömdes som hanterad på ett
tillfredsställande sätt. Samarbetet med leverantören avslutades i
enlighet med avtalet när uppdraget slutförts och inte som en följd
av den inträffade händelsen.
Uppföljning av affärsetik Mått
2025 2024 2023 2022 2021 2020
Underlätta för hyresgäster att agera
hållbart
Hållbarhetssamtal med
hyresgäster, andel av uthyrd
yta
53 % 75 % 76 % 72 % 82 % 63 %
Bedriva verksamhet affärsetiskt utan
misstanke om korruption
Incidenter avseende mutor
och korruption, antal.
0 0 0 0 0 0
Leverantörer
60
EPRA Sustainablity Best Practice Recommendations
År 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Rapportering enligt EPRA
sustainability best practice.
Sedan 2020 har Cibus rapporterat hållbarhetsnyckeltal för sin
fastighetsportfölj utifrån EPRA (European Public Real Estate
Association) Sustainability Best Practice Recommendations
Guidelines (4th edition, april 2024) och rapporteringen
rankas sedan 2023 bland bolag med högsta transparens.
Nyckeltal redovisas inom miljö för energi, växthusgasutsläpp,
miljöcertifierade byggnader, samt inom bolagsstyrning och
social påverkan. Vattenförbrukning och avfallsgenerenering är
ej väsentliga frågor. Tabellernas n/d (”not disclosed”) innebär att
datan ej redovisas.
Organisational boundary – Cibus äger och förvaltar fastigheter
för detaljhandel med långa hyreskontrakt motsvarande ett värde
2 641 MEUR. Över den huvudsakliga delen tillgångar saknar Cibus
operationell kontroll, endast för en mindre del av sina fastigheter
köper Cibus energi åt sina hyresgäster och kan då välja
energikällor. Rapporteringen omfattar energiförbrukning för 100
% av Cibus fastigheter för uppvärmning och annan fastighetsel,
dvs såväl Cibus inköp för hyresgästers räkning som hyresgästers
inköp och förbrukning.
Coverage – Cibus eftersträvar datarapportering för samtliga
tillgångar. När data saknas anges hur stor andel fastigheter
respektive yta som ingår i respektive nyckeltal.
Estimation of landlord-obtained utility consumption – All
data utgår från faktiska mätningar, såvida inte annat nämns. Vid
uppskattningar anges metod.
Third party assurance – Cibus hållbarhetsredovisning upprättas
2025 i enlighet med Årsredovisningslagen. Granskningen avser
endast att en hållbarhetsrapport har upprättats.
Boundaries- reporting on landlord and tenant consumption
– Rapporterad energiförbrukning avser all energiförbrukning i
fastigheterna. Energiinköp görs av både Cibus och hyresgäster,
beroende av hyreskontrakt. Data inhämtas från hyresgäster,
såvida inte annat nämns.
Normalisation – Cibus beräknar för miljöindikatorer intensitet
utifrån kvadratmeteryta i 100% av fastighetsbeståndet
samt driftsnettot dvs hyresinkomster + service inkomst –
rörelsekostnader – fastighetsskatt. För sociala indikatorer
beräknas intensitet i relation till antal medarbetare respektive
arbetade timmar.
Segmental analysis – Cibus äger endast detaljhandelsfastigheter.
Hållbarhetsdata redovisas för fastigheter per marknad
(Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och
Luxemburg). Kommentarer ges i Hållbarhetsrapport samt i not till
tabeller.
Disclosure on own offices – Cibus bedriver verksamheten
vid hyrda kontor som inte ingår i Cibus fastighetsbestånd.
Miljömässiga indikatorer för Cibus kontor redovisas separat från
fastighetsbeståndet.
Narrative on performance – Förklaringar till utvecklingen i
hållbarhetsnyckeltalen framgår i Cibus hållbarhetsredovisning,
hänvisning anges i EPRA Index nedan.
Location of EPRA Sustainability Performance Measures in
companies’ report – Cibus rapporterar EPRA hållbarhetsdata i ett
separat avsnitt nedan samt i hållbarhetsredovisning.
Reporting period – rapporteringen avser kalenderår och
motsvarar finansiell rapportering. Tabellerna omfattar de
senaste två kalenderåren, 2024 och 2025. Like-for-like baseras
på portföljen från 2024 där eventuella försäljningar under 2025
exkluderas.
Materiality – 2024 genomförde Cibus sin första dubbla
väsentlighetsanalys i enlighet med EFRAGs riktlinjer. En översyn
av den dubbla väsentlighetsanalysen gjordes under 2025 där
förvärv särskilt togs i beaktande. Väsentlighetsanalysen pekade
bland annat på att miljöfrågor inom vatten och avfall inte är
väsentliga varför Cibus inte rapporterar förbrukning av dessa.
Väsentlighetsanalysen framgår i hållbarhetsredovisningen sidan 35.
Appendix för hållbarhetsrapport
Innehåll Sida
EPRA Sustainability Best Practice Recommendations 60
HÅLLBARHET
61
HÅLLBARHET
Innehållsförteckning EPRA Sustainability Performance Measure
ENVIRONMENTAL SUSTAINABILITY PERFORMANCE MEASURES Sidan Avsnitt i hållbarhetsrapport Ingår i
tabell
nedan
Elec-Abs Total electricity consumption Klimatförändringar x
Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption Klimatförändringar x
DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption Klimatförändringar x
DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption Klimatförändringar x
Fuels-Abs Total fuel consumption Klimatförändringar x
Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption Klimatförändringar x
Energy-Int Building energy intensity Klimatförändringar x
GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions Klimatförändringar x
GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions Klimatförändringar x
GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building
energy consumption
Klimatförändringar x
Water-Abs Total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Water-LfL Like-for-like total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Water-Int Building water intensity Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Waste-Abs Total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Cert-Tot Type and number of sustainability certified assets Klimatförändringar x
SOCIAL PERFORMANCE MEASURES
Diversity-Emp Employee gender diversity Egna Medarbetare x
Diversity-Pay Gender Pay ratio Redovisas
endast delvis
Egna Medarbetare x
Emp-Training Employee training and development Egna Medarbetare x
Emp-Dev Employee performance appraisals Egna Medarbetare x
Emp-Turnover Employee turnover and retention Egna Medarbetare x
H&S-Emp Employee health and safety Egna Medarbetare x
H&S-Asset Asset health and safety assessment Konsumenter och slutanvändare x
H&S-Comp Asset health and safety compliance Konsumenter och slutanvändare x
Comty-Eng Community engagement, impact assessment and
development programmes
Redovisas
endast delvis
Endast delvis väsentlig fråga, se ESRS
IRO-1
Påverkade samhällen
GOVERNANCE PERFORMANCE MEASURES
Gov-Board Composition of the highest governance body Bolagsstyrningsrapport
Gov-Select Process for nominating and selecting the highest
governance body
Bolagsstyrningsrapport
Gov-Coi Process for managing conflicts of interest Affärsetik
62
HÅLLBARHET
EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)
Energy 6)
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator (Units
of measure)
Category Absolute perfor-
mance (Abs)
Like-for-Like
performance (LfL)
Finland Sweden Norway Denmark Belgium Luxem-
bourg
Nether-
lands
2025 2024 2025 2024% change 2025
(Abs)
2024
(Abs)
2025
(LfL)
2024
(LfL)
% change
(LfL)
2025
(Abs)
2024
(Abs)
2025
(LfL)
2024
(LfL)
% change
(LfL)
2025
(Abs)
2024
(Abs)
2025
(LfL)
2024
(LfL)
% change
(LfL)
2025
(Abs)
2024
(Abs)
2025
(LfL)
2024
(LfL)
% change
(LfL)
2025
(Abs)
2025
(Abs)
2025
(Abs)
Elec-Abs,
Elec-LfL
Electricity
(MWh)
for landlord shared services N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
(sub)metered exclusively to tenants 22 480 27 965 22 357 25 511 -12 % 22 254 24 179 22 131 23 462 -6 % 0 3 565 0 1 829 -100 % 0 0 0 0 0 % 227 220 227 220 3 % 0 0 0
Total landlord-obtained electricity 22 480 27 965 22 357 25 511 -12 % 22 254 24 179 22 131 23 462 -6 % 0 3 565 0 1 829 -100 % 0 0 0 0 0 % 227 220 227 220 3 % 0 0 0
Total tenant-obtained electricity 222 300 153 077 157 211 129 862 21 % 100 035 104 589 97 708 102 117 -4 % 42 907 26 121 37 981 6 177 515 % 12 993 8 803 8 159 8 803 -7 % 19 238 13 564 13 363 12 766 5 % 39 560 568 6 998
Total self-generated renewable energy 5 231 4 768 4 746 4 768 0 % 5 231 4 768 4 746 4 768 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0
Total electricity 250 012 185 810 184 314 160 141 15 % 127 521 133 536 124 584 130 347 -4 % 42 907 29 686 37 981 8 006 374 % 12 993 8 803 8 159 8 803 -7 % 19 465 13 784 13 590 12 986 5 % 39 560 568 6 998
Proportion of
landlord obtai-
ned electricity by
source: (%)
Nuclear 58 % 40 % 47 % 40 % 0 % 42 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of landlord obtained electricity
from renewable sources
42 % 60 % 33 % 60 % 0 % 58 % 0 % 0 % 100 % 100 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of landlord obtained electricity
from fossile sources
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Quantity of land-
lord obtained
electricity by
source: (MWh)
Nuclear 13 118 11 273 13 118 9 774 0 1 499 0 0 0 0 0 0 0
Quantity of landlord obtained electricity
from renewable sources
9 363 16 691 9 136 14 405 0 2 067 0 0 227 220 0 0 0
Quantity of landlord obtained electricity
from fossile sources
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
No. applicable
properties
Energy disclosure coverage 838/852 483/483 257/268 263/263 134/134 134/134 35/35 22/22 64/64 64/64 250/250 5/5 93/96
m² of applicable
properties
Energy disclosure coverage 1 372 715 1 026 992 714 671 712 353 182 931 178 201 52 820 23 365 113 073 113 073 263 233 3 517 42 469
% Proportion of electricity estimated 1) 21 % 14 % 0 % 4 % 28 % 67 % 21 % 0 % 0 % 6 % 81 % 100 % 84 %
DH&C-Abs,
DH&C-LfL
District heating
and cooling
(MWh)
for landlord shared services N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
(sub)metered exclusively to tenants 27 753 28 401 28 374 26 591 7 % 26 521 27 180 27 141 25 484 7 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0,0 0,0 0 % 1 232 1 222 1 232 1 106 11,4% 0 0 0
Total landlord-obtained district heating
and cooling
27 753 28 401 28 374 26 591 7 % 26 521 27 180 27 141 25 484 7 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0,0 0,0 0 % 1 232 1 222 1 232 1 106 11,4% 0 0 0
Total tenant-obtained district heating
and cooling
34 998 46 381 32 643 34 809 -6 % 28 724 37 312 27 775 31 123 -11 % 1 682 5 954 1 204 162 641 % 0 0 0,0 0,0 0 % 4 592 3 115 3 664 3 524 4,0% 0 0 0
Total heating and cooling 62 751 74 783 61 017 61 400 -1 % 55 245 64 492 54 917 56 607 -3 % 1 682 5 954 1 204 162 641 % 0 0 0,0 0,0 0 % 5 825 4 337 4 896 4 630 5,7% 0 0 0
Proportion
of landlord
obtained district
heating and
cooling by
source: (%)
Nuclear 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of landlord obtained district
heating and cooling from renewable
sources
99 % 99 % 100 % 100 % 0 % 0 % 0 % 0 % 87 % 86 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of landlord obtained district
heating and cooling from fossile sources
1 % 1 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 13 % 14 % 0 % 0 % 0 %
Quantity
of landlord
obtained district
and cooling by
source: (MWh)
Nuclear 0 0 0,0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantity of landlord obtained district hea-
ting and cooling from renewable sources
27 595 28 236 26 521 27 180 0 0 0 0 1 074 1 057 0 0 0
Quantity of landlord obtained district hea-
ting and cooling from fossile sources
159 165 0 0 0 0 0 0 159 165 0 0 0
No. applicable
properties
Heating and cooling disclosure coverage 314/852 412/412 188/268 229/229 38/134 134/134 0/35 0/0 50/64 49/49 0/250 0/5 0/96
m² of applicable
properties
Heating and cooling disclosure coverage 746 622 881 262 591 906 620 921 70 355 178 201 0 0 84 361,0 82 140,0 0 0 0
% Proportion of heating and cooling
estimated 1)
7 % 16 % 5 % 9 % 99 % 97 % 0 % 0 % 0 % 3 % 0 % 0 % 0 %
Fuels-Abs,
Fuels-LfL
Fuels (MWh)
for landlord shared services N/A N/A 9 751 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
(sub)metered exclusively to tenants 71 239 2 084 9 751 1 952 399 % 71 238 988 312 949 -67 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 2 1 096 1 1 003 -100 % 0 0 0
Total landlord-obtained fuels 71 239 2 084 314 1 952 -84 % 71 238 988 312 949 -67 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 2 1 096 1 1 003 -100 % 0 0 0
Total tenant-obtained fuels 5 626 5 266 5 006 3 406 47 % 4 844 5 097 4 844 3 250 49 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 519 169 161 156 3 % 0 0 263
Total fuel 76 866 7 350 5 319 5 359 -1 % 76 082 6 085 5 156 4 199 23 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 520 1 265 163 1 159 -86 % 0 0 263
Proportion of landlord-obtained fuels from
renewable sources
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Proportion
of landlord
obtained fuel by
source (%)
Natural Gas 1 % 98 % 0 % 96 % 0 % 0 % 0 % 0 % 100 % 100 % 0 % 0 % 100 %
Coal and Coal products 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Crude Oil and Petrolium products 100 % 2 % 100 % 4 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Other Fossil sources 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Renewable sources, including biomass 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Quantities
of landlord
obtained fuels by
source (MWh)
Natural Gas 556 2 045 291 949 0 0 0 0 2 1 096 0 0 263
Coal and Coal products 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Crude Oil and Petrolium products 70 947 39 70 947 39 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Other Fossil sources 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Renewable sources, including biomass 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
No. applicable
properties
Fuel disclosure coverage 43/852 36/36 20/268 24/24 0/134 0/0 0/35 0/0 16/64 12/12 0/250 0/5 7/96
m² of applicable
properties
Fuel disclosure coverage 97 756 102 186 62 118 74 354 0 0 0 0 31 034 27 832 0 0 4 604
% Proportion of fuel estimated 1) 0 % 37 % 0 % 42 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 17 % 0 % 0 % 0 %
Energy-Int
Energy Intensity
(kWh/m2/
year)
Energy intensity based on total energy use. 283 260 360 284 244 200 246 377 228 171 150 162 171
Energy Intensity
(kWh/revenue
(€)/year 3))
Energy intensity based on total energy use. 2,3 1,9 1,6 1,4 0,3 0,3 0,1 0,1 0,2 0,1 0,2 0,0 0,0
63
HÅLLBARHET
Greenhouse Gas 6,7)
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator (Units of measure)
Category Absolute perfor-
mance (Abs)
Finland Sweden Norway Denmark Belgium Netherlands Luxemburg
GHG-Dir-Abs
Direct
(tCO
2
e)
Total Direct Scope 1 69 424 69 202 0 0 0 0 0 222 0 0 0
Natural Gas 53 414 53 192 0 0 0 0 0 222 0 0 0
Coal and Coal products 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Crude Oil and Petrolium products 16 9 16 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Other Fossil sources 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Renewable sources, including biomass 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
GHG-Indir-Abs
Indirect (Scope 2) 2)
(tCO
2
e)
Total Indirect Scope 2 Market based 33 46 0 0 0 0 0 0 33 46 0 0 0
Scope 2 Electricity market based 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Scope 2 District Heating market based 33 46 0 0 0 0 0 0 33 46 0 0 0
Total Indirect Scope 2 Location based 3 575 4 766 3 466 4 660 0 23 0 0 109 82 0 0 0
Scope 2 Electricity location based 568 813 556 774 0 23 0 0 12 16 0 0 0
Scope 2 District Heating location based 3 007 3 953 2 909 3 887 0 0 0 0 98 66 0 0 0
Indirect (Scope 3) 2)
(tCO
2
e)
Total Scope 3 31 181 29 415 12 015 15 405 508 518 4 396 5 267 8 436 8 222 4 147 26 1 653
Electricity sub-metered to occupiers 25 627 24 487 6 912 11 067 429 246 4 396 5 270 8 116 7 905 4 147 26 1 600
Outside of scopes
Direct
(tCO
2
e)
Bioenergy: Wood pellets N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Bioenergy: Biopropane N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Outside of scopes
Indirect
(tCO
2
e)
Bioenergy: Biogas N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Total
(tCO
2
e)
Scope 1 + Scope 2 (location based) 3 644 5 190 3 534 4 862 0 23 0 0 109 304 0 0 0
Scope 1 + Scope 2 (market based) 102 470 69 202 0 0 0 0 33 268 0 0 0
Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3 34 825 34 605 15 549 20 268 508 541 4 396 5 269,6 8 546 8 527 4 147 26 1 653
Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3 31 283 29 885 12 084 15 607 508 518 4 396 5 269,6 8 469 8 490 4 147 26 1 653
(%) Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location
based) estimated
0 % 15 % 0 % 7 % 0 % 72 % 0 % 0 % 0 % 6 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market
based) estimated
0 % 15 % 0 % 7 % 0 % 72 % 0 % 0 % 0 % 6 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of Scope 3 estimated 19 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 %
GHG-Int
GHG emission intensity
(kgCO
2
e/ m
2
/year)
Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location
based)
25,3 33,5 21,6 28,2 2,8 3,0 83,2 225,5 75,6 75,4 15,8 7,5 38,9
GHG emission intensity
(kgCO
2
e/ revenue EUR/year 3))
Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location
based)
0,2 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,03 0,04 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0
GHG emission intensity
(kgCO
2
e/ m
2
/year)
Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market
based)
22,7 28,9 16,8 21,7 2,8 2,9 83,2 225,5 74,9 75,1 15,8 7,5 38,9
GHG emission intensity (kg-
CO
2
e/ revenue EUR/year 3))
Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market
based)
0,2 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,03 0,04 0,05 0,06 0,02 0,00 0,01
No. applicable properties GHG disclosure coverage 852/852 489/489 268/268 269/269 134/134 134/134 35/35 22/22 64/64 64/64 250/250 5/5 96/96
m
2
of applicable properties GHG disclosure coverage 1 376 452 1 032 355 718 408 717 716 182 931 178 201 52 820 23 365 113 073 113 073 263 233 3 517 42 469
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location
based) + Scope 3 estimated
18 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 %
Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market
based) + Scope 3 estimated
19 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 %
Certifications
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator (Units of measure)
Category Absolute performance
(Abs)
Finland Sweden Norway Denmark Belgium Netherlands Luxemburg
2025 2024 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2025 (Abs) 2025 (Abs)
Cert-Tot
Mandatory (Energy Perfor-
mance Certificates) 5)
(%)
% portfolio certified by value
(EUR)
49 % 100 % 100% 100% 98% 98% 95% 100% 100% 100% 41 % 0 % 87 %
A 16 % 15 % 4 % 3 % 4 % 4 % 3 % 5 % 64 % 63 % 0.3 % 0 % 78.2 %
B 2 % 32 % 46 % 40 % 4 % 4 % 17 % 19 % 26 % 27 % 0.7 % 0 % 7.1 %
C 1 % 23 % 31 % 29 % 21 % 21 % 44 % 50 % 2 % 2 % 0.6 % 0 % 1.2 %
D 1 % 12 % 4 % 10 % 28 % 28 % 16 % 15 % 5 % 6 % 1.8 % 0 % 0.1 %
E 1 %! 11 % 6 % 11 % 26 % 26 % 13 % 8 % 2 % 2 % 1.3 % 0 % 0 %
F 0 % 3 % 3 % 3 % 8 % 8 % 2 % 4 % 1 % 1 % 0.2 % 0 % 0 %
G 0 % 3 % 5 % 4 % 7 % 7 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0.2 %
Benelux specific classi-
fication
X 28 %! N/A 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 37.5 % 0 % 0 %
Voluntary (BREEAM)
(%)
Percentage of rental income from
BREEAM certified assets
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Outstanding 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Excellent 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Very Good 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Good/Pass 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Voluntary (LEED)
(%)
Percentage of rental income from
LEED certified assets
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Platinum 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Gold 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Silver 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Certified 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
64
HÅLLBARHET
Footnotes
1) Description of allocation between Scope 2 and 3, how Category 13 in GHG is interpreted: landlord
obtained energy is reported in Scope 2, tennant obtained energy is reported in Scope 3, Cat 13.
2) Revenue = Net operations income (Rental income + service income - operations expenses -
property tax)
3) Like-for-like is based on a consistent portfolio based on 2024 and 2025 portfolio where any dispo-
sals and new acquisitions are excluded.
4) EPC is reported for all countries. However the Benelux properties have a slitely different classifi-
cation including also class X and several class A levels. All levels of A are included under EPC class A
in EPRA reporting.
5) It is good to note that the level of data quality might differ between calculation years and effect the
reported numbers
ESG
EPRA Code
Indicator (Units of measure)
Category Cibus offices (rented, not part of the asets)
Absolute performance (Abs)
2025 2024
Elec-Abs
Electricity
(MWh)
Total electricity 20 11
Proportion of electricity from renewable sources 100 % 100 %
Proportion of electricity by source:
(%)
Nuclear 18 % 46 %
Proportion of obtained electricity from renewable sources 82 % 54 %
Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 % 0 %
Quantity of electricity by source:
(%)
Nuclear 4 5
Proportion of obtained electricity from renewable sources 17 6
Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 0
No. applicable properties Energy disclosure coverage 3 2
m
2
of applicable properties Energy disclosure coverage 861 222
% Proportion of electricity estimated 0 % 0 %
District heating and cooling
(MWh)
Total consumed heating and cooling 15 29
Nuclear 0 % 0 %
Proportion of landlord obtained district heating and cooling
from fossil sources
100 % 1 %
Proportion of landlord obtained district heating and cooling
from renewable sources
0 % 99 %
No. applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 1 2
m
2
of applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 250 222
% Proportion of heating and cooling estimated 0 % 0 %
Fuels
(MWh)
Total fuel consumption NA NA
Proportion of fuels from renewable sources NA NA
Proportion of landlord obtained fuel by source
(%)
Natural Gas NA NA
Coal and Coal products NA NA
Crude Oil and Petroleum products NA NA
Other Fossil sources NA NA
Renewable sources, including biomass NA NA
Quantities of fuels by source
(MWh)
Natural Gas NA NA
Coal and Coal products NA NA
Crude Oil and Petroleum products NA NA
Other Fossil sources NA NA
Renewable sources, including biomass NA NA
No. applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA
m
2
of applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA
% Proportion of fuel estimated 1) NA NA
Energy-Int
Energy Intensity
kWh/ m2/year
Energy intensity 40,8 178,9
GHG-Indir-Abs
Indirect (Scope 2) 2)
(tCO2)
Total Indirect Scope 2 Market based 0,7 0,8
Scope 2 Electricity 0,0 0,0
Local District Heating 0,7 0,6
Total Indirect Scope 2 Location based 1,5 0,3
Scope 2 Electricity 0,8 0,3
Local District Heating 0,7 0,6
(%) Scope 2 (location based) 1,5 0,3
Scope 2 (market based) 0,7 0,8
Scope 2 (location based) estimated 0 % 0 %
Scope 2 (market based) estimated 0 % 0 %
GHG emission intensity
(kgCO
2
e/ m
2
/year)
Scope 1 and 2 emissions (location based) 1,7 1,2
Scope 1 and 2 emissions (market based) 0,8 3,6
No. applicable properties GHG disclosure coverage 3 2
m
2
of applicable properties GHG disclosure coverage 861 222
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3
estimated
0 % 0 %
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3
estimated
0 % 0 %
65
HÅLLBARHET
EPRA Sustainability Performance Measures (Social)
Employees
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024
Total Male Female Total Male Female
Emp-Training Number of hours Average hours of training per employee All employees 48 47 50 60 58 63
Emp-Dev % of employees Employees receiving performance appraisalsTotal 100 100 100 100 100 100
Emp-Turnover Number of employees Direct employees Total number of employees 25 13 12 10 6 4
Total number of new hires 5 2 3 1 1 0
Rate of new hires in % 20 % 40 % 60 % 10 % 100 %* 0 %*
Total turnover (departures) 2 2 0 1 1 0
Total rate of turnover (departures) 8 % 100 % 0 % 10 % 100 %* 0 %*
Number of employees
by level
Total Board 5 3 2 5 3 2
Total number of new hires 1 0 1 0 0 0
Rate of new hires 20 % 0 % 100 % 0 % 0 %* 0 %*
Total turnover 1 0 1 0 0 0
Total rate of turnover 20 % 0 % 100 % 0 % 0 %* 0 %*
Total Executive 3 1 2 6 4 2
Total number of new hires 1 0 1 1 1 0
Rate of new hires 33 % 0 % 100 % 17 % 100 %* 0 %*
Total turnover 1 1 0 1 1 0
Total rate of turnover 33 % 100 % 0 % 17 % 100 %* 0 %*
Total Professional 22 12 10 4 2 2
Total number of new hires 4 2 2 0 0 0
Rate of new hires 18 % 50 % 50 % 0 % 0 %* 0 %*
Total turnover 2 2 0 0 0 0
Total rate of turnover 9 % 100 % 0 % 0 % 0 %* 0 %*
Health & Safety
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024
H&S-Emp Per 100,000 hours
worked
Injury rate Direct employees 0 0
Per 100,000 hours
worked
Lost day rate 0 0
Days per employee Absentee rate 5 % 0,04 %
Accident Severity Rate 0 0
Total number Fatalities 0 0
H&S-Asset 3) % % assets Asset health and safety assessments 0 0
H&S-Comp Total number Number of assets Number of incidents 0 0
Diversity
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024
Diversity-Emp % Total Male Female Total Male Female
Gender diversity Proportion of male and female employees
1)
52 % 48 % 60 % 40 %
Gender by level Board 60 % 40 % 50 % 50 %
Executive 33 % 67 % 67 % 33 %
Professionals 55 % 45 % 50 % 50 %
Distribution of employees by age Over 50 years old 22 % 40 % 60 % 22 % 0 % 33 %
30 - 50 years old 72 % 50 % 50 % 78 % 100 % 67 %
Under 30 years old 8 % 100 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Diversity-Pay Ratio Male and female remuneration by level Cibus total 2) N/A N/A
Footnotes
1) Employees in direct employment according to law, excluding a consultant in the organization.
2) with only 23 employees in a variety of roles make the ratio irrelevant.
3) Cibus has not identified or been made aware of any accidents that have occurred in its portfolio
that have had a negative impact on the health and safety of customers, their employees or end custo-
mers. Cibus has no direct control over the safety of the properties and the surrounding environment,
but engages in a dialogue with tenants on health and safety issues during sustainability meetings.
* The calculation methodology for the share of female and male new hires and employee turnover has
been adjusted for the 2024 figures to align with the methodology applied from 2025 onwards. This
adjustment has been made to ensure comparability between reporting periods.
66
EPRA-Nyckeltal
EPRA (European Public Real Estate Association) är en gemensam
intressegrupp för noterade fastighetsbolag i Europa. Cibus
är sedan flera år tillbaka medlem i EPRA. EPRA: s mål är att
uppmuntra till större investeringar i europeiska noterade
fastighetsbolag och att sträva efter gemensamma nyckeltal
och metoder inom redovisning, ekonomisk rapportering och
bolagsstyrning för att tillhandahålla högkvalitativ information till
investerare och för att öka jämförbarheten från olika företag.
De bästa metoderna skapa också en ram för diskussion och
beslutsfattande i de frågor som avgör sektorns framtid.
Cibus tillämpar EPRA:s rekommendationer för finansiella
rapportering men även för hållbarhetsredovisning. Läs mer i Cibus
lagstadgade hållbarhetsrapport på sidan 68.
EPRA
EPRA Resultat
EPRA-resultatet representerar
resultatet från det pågående
fastighetsförvaltningsnätet.
Värderingseffekter och intäkter från
avyttringar beaktas inte. Dessutom
justeras de uppskjutna skatter som
redovisats under räkenskapsåret och de
efterföljande skattebetalningarna för de
senaste räkenskapsåren som redovisats i
resultaträkningen.
För bättre jämförbarhet presenteras även
justerat EPRA-resultat som justerats för
värdejusteringar på finansiella tillgångar.
EPRA NAV
— EPRA Net Reinstatement Value
(EPRA NRV): belyser det långsiktiga
substansvärdet med justering
av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats,
— EPRA Net Tangible Assets (EPRA
NTA) per aktie: belyser det aktuella
substansvärdet, med justering
av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats,
uttryckt per aktie för bolagets
intressenter. Då Cibus syfte är ett
långsiktigt ägande av fastigheterna
avviker nyckeltalet inte ifrån det
långsiktiga EPRA NRV.
— EPRA Net Disposal Value
(EPRA NDV) per aktie: belyser
avyttringsvärdet med justering
av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats
MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31
Årets resultat 91,4 -4,8
Ränta på hybridobligationer -2,1 -2,5
Årets resultat inkl. ränta på hybridobligationer 89,3 -7,3
Genomsnittligt antal utestående aktier 78 569 668 58 951 923
Resultat per aktie, EUR 1,14 -0,12
Uteslutning av
- övriga intäkter 20,5 -
- värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 0,5 44,7
- värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade -3,4 -0,1
- värdeförändring räntederivat, orealiserad 1,4 9,8
- uppskjuten skatt avseende EPRA-justeringar 7,2 -11,2
EPRA-resultat 76,6 38,5
EPRA resultat per aktie, EUR 0,88 0,61
2025-12-31 2024-12-31
MEUR, om inget annat
anges
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Eget kapital exkl. hybrido-
bligationer
991,2 991,2 991,2 678,7 678,7 678,7
Återläggning av immaterie-
riella tillgångar
- - - - -0,1 -
Återläggning av derivat 4,3 4,3 4,3 2,1 2,1 2,1
Återläggning av uppskjuten
skatt
45,3 45,3 45,3 34,5 34,5 -
Återläggning av bedömt
verkligt värde på uppskju-
ten skattefordran
- - -3,1 - - -1,9
Återläggning av ej utbetald
utdelning
25,4 25,4 25,4 19,5 19,5 19,5
EPRA NAV 1 066,2 1 066,2 1 066,2 734,8 734,7 698,4
Antalet utestående aktier 82 086
045
82 086
045
82 086
045
62 972 150 62 972 150 57 246 140
EPRA NAV per aktie i EUR 13,0 13,0 12,4 11,7 11,7 11,1
67
EPRA
EPRA NIY
EPRA initial direktavkastning (NIY)
visar fastighetens möjlighet att generera
hyresintäkter.
EPRA NIY, % beräknas genom att
dividera nettouthyrningsintäkterna för
den färdigställda fastighetsportföljen,
baserat på den giltiga hyresportföljen
per balansdagen, med det totala
marknadsvärdet för den färdigställda
fastighetsportföljen.
MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31
Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1
Återläggning fastighetsutveckling - -
Summa fastighetsportföljen 2 641,3 1 870,1
Uppskattade transaktionskostnader för köparen 42,1 17,5
Uppdaterad värdering fastighetsportföljen 2 683,4 1 887,6
12 månaders rullande hyresintäkter 178,8 130,1
Uppskattade driftsdebiteringar -10,1 -8,0
Årlig nettohyra
1
168,7 122,1
Hyresrabatter - -
Upptoppad årlig nettohyra 168,7 122,1
EPRA NIY (nettoavakstning) % 6,3 6,5
EPRA “Upptoppad” NIY% 6,3 6,5 %
1
Baserat på intjäningsförmåga per 1 januari.
MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31
Fastighetsrelaterad CapEx
Förvärv 240,5 125,9
Pågående fastighetsutveckling 5,3 0,3
Renovering i befintliga fastigheter 6,3 4.3
Hyresgästanpassningar 5,0 0,9
Total CapEx 257,1 131,4
EPRA Vakansgrad
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt
dividerat med hyresvärdet för hela
portföljen.
EPRA CAPEX
Fastighetsrelaterade investeringar i
portföljen under perioden, inklusive
förvärv, utvecklingsprojekt, renoveringar
och hyresgästanpassninga.
MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31
Beräknat hyresvärde för vakanta ytor
8,0 7,6
Uppskattat hyresvärde för hela portföljen
167,2 137,4
EPRA vakansgrad, %
4,8 5,5
EPRA LTV
Långfristiga och kortfristiga räntebärande
skulder enligt balansräkningen
minus likvida medel i förhållande till
fastighternas marknadsvärde.
MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31
Skulder till seniora långivare 1 318,1 947,2
Obligationslån 274,7 189,6
Hybridobligation 30,0 30,0
Övriga nettoskulder 12,7 9,1
Likvida Medel -54,9 -50,8
Nettoskuld 1 580,6 1 125,1
Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1
Övriga nettofordringar 23,8 8,2
EPRA LTV, % 59,3 59,9%
68
HÅLLBARHET
I enlighet med kapitel 6, paragraf 10 i Årsredovisningslagen
avger styrelsen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
hållbarhetsrapport. Hållbarhetsrapporten avser verksamheten
i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med dotterbolag under
kalenderåret 2025. Detta är Cibus sjätte hållbarhetsrapport,
senast rapport publicerades i mars 2025. Hållbarhetsrapporten
omfattar sidorna 28-68 Cibus Årsredovisning 2025. För en mer
detaljerad redovisning, se innehållsförteckning nedan.
Innehållsförteckning
Sidor
Affärsmodell 28-29, 32
Väsentliga frågor 36-37
Styrning av hållbarhetsarbetet 32-38
Risker, riskhantering 39-59
Miljö 39-49, 62-64
Sociala förhållanden 50-56, 65
Medarbetare, mångfald 50-52, 65
Mänskliga rättigheter 53-55
Anti-korruption, affärsetik 57-59
Uppföljning 41, 45-48, 51-52,
58-59, 62-67
Lagstadgad
Hållbarhetsrapport
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten
Till Bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr
559135-0599
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för
år 2025 på ovan angivna sidorna och för att den är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre
lydelsen som gällde före den 1 juli 2024.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
UTTALANDE
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 19 mars 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
69
Riskhantering
Cibus arbetar löpande med förvärv, förvaltning och att utveckla fastigheter i Norden och
Benelux-länderna med en tydlig förankring inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
I not 23 på sidan 103-106 finns beskrivning och riskhantering av Cibus finansiella risker. Nedan beskrivs Cibus strategiska och operationella risker
samt riskhantering av dessa.
Verksamhet & organisation
69
RISK OCH RISKHANTERING
Beskrivning risk Riskhantering
Hyresintäkter
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i
beståndet vid periodens utgång var 95,7% (94,2) och den viktade
genomsnittliga hyresavtalslängden var 6,0 år (4,9). Cirka 95% (97) av
bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter huvudsakligen uthyrda
till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten
och hyresgästens ekonomiska situation, miljökrav samt yttre
marknadsfaktorer.
Hyresintäkter
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än mer
diversifierad kontraktsbas, dels att fortsatt bibehålla och förbättra
den nuvarande relationen med koncernens största hyresgäster
som är ledande inom livsmedel- och dagligvaruhandeln. Cibus
följer löpande upp den ekonomiska utvecklingen för bolagets
hyresgäster och utvärderar alternativa hyresgäster. Genom att
nischa fastighetsinvesteringar till livsmedels- och dagligvaruhandel
är Cibus mer motståndskraftig mot den negativa effekten av
e-handel. Cibus strävar efter att bli en strategisk partner och inte
bara en förvaltare för att minska risken från hyresgästkoncentration.
Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera miljörisker
och klimatomställningen med ett netto noll mål till 2045. Se
hållbarhetsrapport sid 42-46.
Drift och underhållskostnader
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte kompenseras
genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid begränsad
då cirka 90% (90) av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller
nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran, betalar
de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även oförutsedda
reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett aktivt och
ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra fastigheternas
skick minskar risken för reparationsbehov. Medlemsstaternas
successiva implementering av det uppdaterade EU-direktivet om
byggnaders energiprestanda (EPBD) kan innebära ökade investerings-
och efterlevnadskostnader, beroende på hur nationella minimikrav och
tidslinjer utformas för kommersiella fastigheter.
Drift och underhållskostnader
Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och
förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov.
Cibus arbetar löpande med effektivisering i fastighetsförvaltningen
vad gäller exempelvis förbättrade energisystem som minskar
energiförbrukningen och miljöpåverkan. Cibus arbetar med
långsiktig underhållsplanering för fastigheterna för kontroll över
underhållskostnader och för att undvika oförutsedda skador och
reparationer. Samtliga fastigheter är försäkrade mot påverkan på
grund av skada. Vidare har Cibus implementerat processer för att
hantera miljörisker och klimatomställningen med ett netto noll mål till
2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.
Förvärvsdriven strategi
Fastighetsförvärv utgör en central del av Cibus strategi. För att
förvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga investeringsobjekt
inom Cibus nisch finns till salu till rimliga prisnivåer. Förvärv kan även
vara förenade med risker kopplade till säljaren och den förvärvade
verksamheten och fastigheten, miljörisker samt finansieringsrisk
kopplad till förvärvet.
Förvärvsdriven strategi
Cibus har en stark position på transaktionsmarknaden för
livsmedels och daglighandelsfastigheter i Norden och etablerade
sig i Benelux-länderna genom förvärvet av Forum Estates i januari
2025. Cibus har ett team med bred erfarenhet och gedigen kunskap
om fastighetstransaktioner. Processen för att utvärdera ett förvärv
bygger på att fastigheten har en ankarhyresgäst med långt
hyresavtal. Inför ett förvärv utvärderas fastigheten, hyresgästen och
en riskanalys görs. Vidare har Cibus implementerat processer vid
förvärv för att hantera miljörisker och klimatomställningen med ett
netto noll mål till 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.
70
RISK OCH RISKHANTERING
70
Beskrivning risk Riskhantering
Skatt
Förändringar i skattelagstiftning och regelverk kan påverka beskattningen
av fastigheter och bolaget. Ändrade skattesatser och regler i Norden
och Benelux-länderna kan påverka resultatet och nyckeltal samt
Cibus tillväxtmöjligheter. Bolagsskatten i Sverige uppgick till 20,6%
med avdragsrätt om 30% av skattemässigt EBITDA. Maxbeloppet
av negativa räntenetton som alltid får dras av på koncernnivå är 500
TEUR. I Finland var bolagsskatten 22% med liknande regler avseende
ränteavdragsbegränsningar begränsad till 25 % av skattemässigt EBITDA
och maxbeloppet av negativa räntenetton som alltid får dras av uppgår till
500 TEUR per bolag. I Norge uppgick bolagsskatten till 22%, här finns även
regler kring ränteavdrag. Regelverket i Danmark innebär en bolagsskatt om
22% och det finns vissa begränsningar i ränteavdragen.
I Belgien uppgick bolagsskatten till 25%, i Nederländerna till 25,8% och i
Luxemburg till 18,9%. I Benelux-länderna finns liknande begränsningar i
ränteavdrag som i de nordiska länderna.
Reglerna avseende ränteavdragsbegränsningar har inte haft en materiell
påverkan på koncernen under rapportperioden.
Skatt
Cibus följer noga den politiska utvecklingen och bevakar löpande
utvecklingen inom regelområdet för att tidigt fånga upp förslag till
regelförändringar. Denna bevakning säkerställer att Cibus i god tid
förstår effekterna av eventuella regelförändringar. En kostnadseffektiv
hantering av skatter ska vägas mot risker med koncernens
skattehantering.
Klimatomställning och miljörisker
Klimatomställning och miljörisker är en strategisk och finansiell
risk. Fastigheter påverkar miljön bland annat av löpande skötsel,
energiförbrukning, hyresgästanpassningar och av den verksamhet
som bedrivs. Enligt regelverk liknande den svenska miljöbalken kan
Cibus bli skyldig att bekosta åtgärder till följd av föroreningsskada eller
miljöskada på samtliga marknader. Detta kan påverka bolagets resultat
och nyckeltal. Fastigheter med negativ miljöprofil vad gäller exempelvis
energiförbrukning kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster,
generera högre energikostnader relativt andra fastigheter samt
innebära kostnader för uppgradering samt högre finansieringskostnad.
Fastighetssektorn via uppvärmning och annan elförbrukning utgör en av
världens stora energikonsumenter som i dagsläget utgör ett av de stora
hoten mot klimatet. Det finns en risk att Cibus klimatomställning inte går
tillräckligt snabbt vilket kan påverka värderingarna av fastigheterna samt
möjligheterna till finansiering, se finansiella risker på sid 103-106.
Klimatomställning och miljörisker
Förvärv av nya fastigheter föregås alltid av miljöutredningar för att
klargöra fastighetens miljöstatus. På så vis minimerar Cibus risken för
att förvärva fastigheter med någon form av miljöskuld. Cibus arbetar
övergripande i syfte att minska negativ miljöpåverkan tillsammans med
våra hyresgäster. Cibus har antagit ett netto noll mål till 2045. Därför
underlättar och uppmuntrar vi våra ankarhyresgästers investeringar
i återvinningsbar energi samt prioriterar att själva investera i
energieffektiva fastigheter och i egna klimatfrämjande åtgärder.
Samtliga klimatrelaterade risker som identifierats ha hög sannolikhet
att inträffa hanteras genom integrerade affärsprocesser för att
säkerställa hållbara fastighetsvärden och finansiering samt för att nå
vårt netto noll mål 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras på
en marknadsvärdering utförd av ett oberoende värderingsinstitut och för
2025 har Newsec för Finland och Sverige, CBRE för Danmark, Cushman &
Wakefield för Norge och Nederländerna, Stadim BV för Belgien samt Inowai
SA för Luxemburg anlitats. Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning
av de kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter,
drift och underhållskostnader, administrationskostnader och investeringar
i fastigheterna. Det föreligger således risk för värdeförändringar på
fastigheterna till följd av dels förändrat beteende såsom ökad e-handel,
dels ökade miljökrav som en del av klimatomställningen. Vidare risk för
såväl förändrade kassaflöden, som av förändringar i avkastningskraven
samt fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser
inom beståndet till följd av hyresgästs uppsägning av befintliga hyresavtal
samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De bakomliggande
faktorerna som påverkar kassaflödena är i sin tur förankrade i den rådande
ekonomins tillstånd, energipriser, liksom lokala yttre faktorer i form av
konkurrens från andra fastighetsägare och geografiska läge som kan
påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Värdeförändring fastigheter
Cibus fokus på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära förvaltning för
att skapa goda och långsiktiga relationer med hyresgästen skapar goda
förutsättningar för att kunna upprätthålla en stabil värdeutveckling i
fastighetsbeståndet. Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget
möjliggör vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende
fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité och
energieffektivitet. Cibus fastighetsbestånd har en geografisk spridning
i Norden och Benelux-länderna. Cibus strategi är att fortsätta att
växa i Europa för att ytterligare öka den geografiska spridningen och
därmed marknadsrisken. Cibus följer noga utvecklingen av e-handel
inom livsmedels och dagligvaruhandeln. Cibus fokus på livsmedels-
och dagligvaruhandel innebära stabila hyresgäster och hyresavtal.
Marknadsvärdet på Cibus samtliga fastigheter bedöms varje kvartal av
externa oberoende fastighetsvärderare. Värdet fastställs dock alltid av
Cibus styrelse och ledning. Vidare har Cibus implementerat processer
för att hantera miljörisker och klimatomställningen med ett netto noll
mål till 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.
Interna processer och kontroll
Cibus kan inom ramen för den löpande verksamheten påverkas negativt
av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter inom och
utom organisationen.
Interna processer och kontroll
Cibus följer upp interna processer och kontrollerar efterlevnad av
regelverk, se mer information i bolagsstyrningsrapporten på sid
71-76.
Medarbetare och kompetens
Cibus framtida utveckling beror i hög grad av medarbetarnas kunskap,
erfarenhet och engagemang. Bolaget har valt att ha en förhållandevis
liten organisation i syfte att arbeta snabbt och effektivt, vilket kan
medföra ett viss beroende av enskilda medarbetare och leverantörer då
exempelvis delar av hyresadministrationen är outsourcad.
Medarbetare och kompetens
Cibus arbetar kontinuerligt med att utveckla, utbilda och stärka upp
organisationen i syfte att minska beroendet av nyckelpersoner, se
medarbetare och organisation på sid 50-52.
71
Utgångspunkt
God bolagsstyrning, riskhantering, intern kontroll och
styrning, är centrala delar i en framgångsrik verksamhet. Det
är en förutsättning för Cibus kapacitet att fortsätta växa med
utdelningskapacitet och en hygienfaktor för att få förtroendefulla
relationer med våra investerare och övriga intressenter.
Bolagsstyrningsrapporten avser verksamhetsåret 2025. Cibus
är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, som är en EU-
reglerad marknadsplats. Bolaget ingår i det ledande globala
indexet EPRA för fastighetsinvesteringar. Cibus följer tillämpliga
lagar för bolagsstyrning och hållbarhetsrapportering, främst
aktiebolagslagen och årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar
och följer svensk kod för bolagsstyrning (Bolagskoden) vilken
finns tillgänglig på www. bolagsstyrning.se samt EPRAs riktlinjer
för bäst praxis i hållbar rapportering (EPRA sBPR) vilka finns
tillgängliga på www.epra.com.
Struktur för bolagsstyrning
Struktur för bolagsstyrning för Cibus bolagsorgan är
bolagsstämman, styrelsen, verkställande direktören och revisorn.
Vid ordinarie bolagsstämma som hålls inom sex månader efter
räkenskapsårets utgång (årsstämman), utser aktieägarna en
styrelse och revisor. Styrelsen tillsätter verkställande direktören.
Revisorn granskar årsredovisningen samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning. Valberedningen har till
uppgift att föreslå styrelseledamöter, styrelseordförande och
revisor för val vid årsstämman.
Aktier och ägare
Information om Cibus aktie och aktieägare framgår av sidorna
10-11. Det finns inga begränsningar eller bestämmelser i
bolagsordningen i fråga om hur många röster varje aktieägare
kan avge på bolagsstämman. Bolagsordningen innehåller inte
heller någon bestämmelse om tillsättande och entledigande
av styrelseledamöter samt ändring av bolagsordning.
Bolagsordningen beslutas av bolagsstämman.
Extra bolagsstämma
Vid extra bolagsstämma i Cibus den 14 januari 2025 fattades
i huvudsak följande beslut. För mer detaljerad information om
innehållet i besluten hänvisas till den fullständiga kallelsen
till bolagsstämman och de fullständiga förslagen som finns
tillgängliga på Bolagets hemsida.
— Det beslutades att, i enlighet med styrelsens förslag,
bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen,
under tiden intill nästkommande årsstämma, i samband
med förvärvet av Forum Estates Holding BV, besluta om
nyemission av aktier, med avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt. Det totala antalet aktier som kan komma
att emitteras enligt bemyndigandet får högst motsvara 25
procent av det totala antalet utestående aktier i Bolaget vid
tidpunkten för den extra bolagsstämman. Emissionen får
endast ske genom apport.
— Det beslutades att, i enlighet med styrelsens förslag,
bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen,
under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta
om nyemission av aktier, teckningsoptioner och/eller
konvertibler, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt. Vidare innebär förslaget att emission får
ske mot kontant betalning, genom kvittning eller apport,
eller med andra villkor. Det totala antalet aktier som kan
komma att emitteras, eller tillkomma genom utnyttjande av
teckningsoptioner eller konvertering av konvertibler, enligt
bemyndigandet får högst motsvara tio procent av det totala
antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för den
extra bolagsstämman.
— Det beslutades vidare att, i enlighet med styrelsens förslag,
justera årsstämmans beslut om vinstdisposition. Detta
innebär, mot bakgrund av utdelningen om 0,90 EUR per
aktie och att aktier motsvarande högst 35 procent av det
totala antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för
den extra bolagsstämman kan emitteras enligt ovan, att den
totala utdelningen högst kan uppgå till 59 224 106,40 EUR.
Bolagsstyrningsrapport
Cibus Nordic Real Estate AB
Aktieägare
Bolagsstämma
Valberedning
Ersättningsutskott
Revisionsutskott Styrelse Revisorer
VD och ledning
Styrande dokument intern
kontroll och styrning
BOLAGSSTYRNING
72
Årsstämman
Årsstämman är Cibus högsta beslutande organ. Aktieägare,
som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och
har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid
bolagsstämman personligen eller via ombud. Vid årsstämman
utövar aktieägarna sin rösträtt för att fatta beslut om förslag från
valberedningen, styrelsen och aktieägarna samt nyckelfrågor som
exempelvis fastställande av resultat och balansräkningar, beslut
om utdelningar och val av styrelse. Vidare väljs revisor, arvoden
fastställs och andra lagstadgade ärenden behandlas. Beslut
vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor
föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas
av en högre andel av de på stämman företrädda rösterna. Utöver
årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets
utgång kan kallelse även ske till extra bolagsstämma om styrelsen
anser att det finns behov eller om en ägare till minst 10 procent av
aktierna begär det.
VID ÅRSSTÄMMA DEN 10 APRIL 2025 I CIBUS FATTADES I
HUVUDSAK FÖLJANDE BESLUT:
(för mer detaljerad information om innehållet i besluten hänvisas
till den fullständiga kallelsen till stämman och de fullständiga
förslagen som finns tillgängliga på bolagets hemsida).
Fastställande av balans- och resultaträkningar
Stämman beslutade att fastställa resultaträkningen och
balansräkningen samt koncernresultaträkningen och
koncernbalansräkningen för räkenskapsåret 2024.
Utdelning
Stämman beslutade om disposition av årets resultat enligt den
fastställda balansräkningen i enlighet med styrelsens förslag.
Stämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag avseende
avstämningsdagarna för vinstutdelning. Således beslutades det
om vinstutdelning och avstämningsdagar enligt följande:
Stämman beslutade om en utdelning för verksamhetsåret
2024 om 0,90 EUR per aktie. Det beslutades att utbetalning
av utdelningen ska ske månadsvis under året med tolv
delbetalningar. Den första delbetalningen beslutades vara 0,07
EUR per aktie, den andra 0,07 EUR per aktie, den tredje 0,08 EUR
per aktie, den fjärde 0,07 EUR per aktie, den femte 0,07 EUR per
aktie, den sjätte 0,08 EUR per aktie, den sjunde 0,07 EUR per
aktie, den åttonde 0,08 EUR per aktie, den nionde 0,08 EUR per
aktie, den tionde 0,07 EUR per aktie, den elfte 0,08 EUR per aktie
och 0,08 EUR per aktie vid den tolfte delbetalningen.
Stämman beslutade att avstämningsdagar för betalning av
utdelning ska vara den 17 april 2025, 26 maj 2025, 1 juli 2025,
28 juli 2025, 27 augusti 2025, 1 oktober 2025, 27 oktober 2025,
26 november 2025, 2 januari 2026, 27 januari 2026, 24 februari
2026 och 1 april 2026. Förväntade utbetalningsdagar blir
därmed den 28 april 2025, 3 juni 2025, 8 juli 2025, 4 augusti
2025, 3 september 2025, 8 oktober 2025, 3 november 2025, 3
december 2025, 12 januari 2026, 3 februari 2026, 3 mars 2026
och 10 april 2026. Utdelningskalendern återfinns även på Cibus
hemsida https://www.cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/
utdelningskalender/.
Första gången utbetalning av utdelning kan ske på de
aktier som kan komma att emitteras med stöd av styrelsens
emissionsbemyndigande (se nedan under "Bemyndiganden")
är vid den utbetalningsdag som infaller efter den första
avstämningsdagen efter att de nya aktierna har registrerats av
Bolagsverket och blivit införda i den av Euroclear Sweden AB
förda aktieboken. Detta innebär att den totala utdelningen som
kan utgå (under antagande om att bemyndigandet utnyttjas fullt
ut och aktierna är införda i aktieboken innan avstämningsdagen
för utdelning vid det första delbetalningstillfället som föreslås
enligt ovan) maximalt kan uppå till sammanlagt 96 120 416,70
EUR. Baserat på antalet aktier per dagen för stämman uppgår den
beslutade utdelningen till 68 657 440,50 EUR.
Ansvarsfrihet
Stämman beviljade styrelseledamöterna och de som innehaft
rollen som verkställande direktör ansvarsfrihet gentemot bolaget
för räkenskapsåret 2024.
Styrelse, revisorer och arvode
Stämman omvalde, i enlighet med valberedningens förslag,
styrelseledamöterna Stefan Gattberg, Patrick Gylling, Elisabeth
Norman, Victoria Skoglund och Nils Styf, samt nyvalde Stina Lindh
Hök. Stämman nyvalde Stefan Gattberg till styrelsens ordförande.
Stämman valde, i enlighet med valberedningens förslag, det
registrerade revisionsbolaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers
AB som bolagets revisor.
Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att
styrelsearvoden ska utgå med totalt 231 000 EUR (189 000 EUR),
fördelat med 66 000 EUR (63 000 EUR) till styrelsens ordförande
och 33 000 EUR (31 500 EUR) per ledamot. Inget arvode ska
utgå för utskottsarbete. Stämman beslutade, i enlighet med
valberedningens förslag, att arvode till revisor ska utgå enligt
godkänd räkning.
BOLAGSSTYRNING
Beslutad utdelning
Belopp i EUR
Sista handelsdag med
utdelning
Handelsdag utan utdelning Avstämningsdag Utbetalningsdag Ordinarie
utdelning
2025-04-15 2025-04-16 2025-04-17 2025-04-28 0,07
2025-05-22 2025-05-23 2025-05-26 2025-06-03 0,07
2025-06-26 2025-06-27 2025-07-01 2025-07-08 0,08
2025-07-24 2025-07-25 2025-07-28 2025-08-04 0,07
2025-08-25 2025-08-26 2025-08-27 2025-09-03 0,07
2025-09-29 2025-09-30 2025-10-01 2025-10-08 0,08
2025-10-23 2025-10-24 2025-10-27 2025-11-03 0.07
2025-11-24 2025-11-25 2025-11-26 2025-12-03 0,08
2025-12-29 2025-12-30 2026-01-02 2026-01-12 0,08
2026-01-23 2026-01-26 2026-01-27 2026-02-03 0,07
2026-02-20 2026-02-23 2026-02-24 2026-03-03 0,08
2026-03-30 2026-03-31 2026-04-01 2026-04-10 0,08
73
BOLAGSSTYRNING
Beslut om valberedningsinstruktion
Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att
anta en ny instruktion för valberedningen.
Godkännande av ersättningsrapport
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att
fastställa den av styrelsen framtagna ersättningsrapporten.
Beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare.
Ändring av bolagsordningen
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att ändra
bolagets bolagsordning genom att öka gränserna för bolagets
aktiekapital och antalet aktier. Genom beslutet har gränserna
för bolagets aktiekapital ökat från lägst 250 000 EUR och högst
1 000 000 EUR till lägst 750 000 EUR och högst 3 000 000 EUR.
Genom beslutet har även gränserna för antalet aktier i bolaget
ökat, från lägst 25 000 000 aktier och högst 100 000 000 aktier
till lägst 75 000 000 aktier och högst 300 000 000 aktier.
Bemyndiganden
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att
bemyndiga styrelsen att vid ett eller flera tillfällen, under tiden
fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av
aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler med eller utan
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att
bemyndiga styrelsen vid ett eller flera tillfällen under tiden fram
till nästkommande årsstämma, fatta beslut om att förvärva högst
så många egna aktier att bolaget vid var tid efter förvärv innehar
sammanlagt högst tio procent av samtliga aktier i bolaget.
Stämman beslutade vidare om att bemyndiga styrelsen att, vid ett
eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma,
fatta beslut om att överlåta egna aktier. Överlåtelse av aktier får
ske med högst det totala antalet egna aktier som bolaget vid var
tid innehar.
Teckningsoptionsprogram
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att anta
två långsiktiga incitamentsprogram riktade till medarbetare
i koncernen, varav det ena riktar sig till medarbetare i
Norden och det andra till medarbetare i Belgien. Båda
teckningsoptionsprogram baserar sig på teckningsoptioner,
och det nordiska programmet följer samma struktur
som bolagets tidigare incitamentsprogram. Det belgiska
teckningsoptionsprogrammet är anpassat till belgisk rätt och
skiljer sig därmed från det nordiska programmet, bland annat
genom att dess löptid är ett år längre.
Stämman beslutade vidare om emission av teckningsoptioner
samt om överlåtelse av teckningsoptioner inom ramen för det
nordiska programmet, samt om emission av teckningsoptioner
riktad till deltagarna i det belgiska programmet. Vid full teckning
och fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kan totalt 547 500
nya aktier ges ut (varav 390 000 aktier hänförliga till det nordiska
programmet och 157 500 aktier hänförliga till det belgiska
programmet), motsvarande en ökning av aktiekapitalet om 5 475
EUR (varav 3 900 EUR hänförligt till det nordiska programmet och
1 575 EUR hänförligt till det belgiska programmet).
Valberedning
Årsstämman 2025 beslutade om följande instruktion för
valberedningen. Bolagets valberedning ska bestå av styrelsens
ordförande samt tre ytterligare ledamöter som utses av de tre
röstmässigt största aktieägarna. De tre största aktieägarna
kommer att kontaktas av styrelsens ordförande baserat på
Euroclear Sweden AB:s förteckning över registrerade aktieägare
per den sista bankdagen i augusti. Efter att aktieägarna
kontaktats har de 7 dagar på sig att informera ordföranden om
de vill delta i valberedningens arbete. Om någon av de tre största
aktieägarna avstår sin rätt att utse en ledamot till valberedningen
kommer nästa röstmässigt största aktieägare få en vecka på sig
att utse en ledamot. Namnen på styrelseordföranden jämte de tre
utsedda ledamöterna, och de parter de utsetts av, offentliggörs så
snart valberedningen utsetts, vilket ska ske senast sex månader
innan årsstämman. Om vid detta tillfälle inte tre ägare anmält
önskan att delta i valberedningen ska valberedningen bestå av
färre än fyra medlemmar. Valberedningen är beslutsför om mer
än hälften av ledamöterna deltar. Som valberedningens beslut
gäller den mening för vilken mer än häften av de närvarande
ledamöterna röstar, vid lika röstetal, den mening som biträdes
av valberedningens ordförande. Valberedningens mandatperiod
sträcker sig fram till dess att en ny valberedning utsetts.
Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enats om
annat, vara den ledamot som utsetts av den största aktieägaren.
Det första mötet ska dock öppnas av bolagets styrelseordförande.
Inget arvode ska utgå till valberedningens ledamöter. För
det fall väsentlig förändring i ägarstrukturen sker, och en
aktieägare därefter räknas till en av de tre största aktieägarna,
ska denne informera valberedningen om sin önskan att delta i
valberedningens arbete. Denne aktieägare ska sedan erbjudas en
plats i valberedningen, antingen genom att ersätta den aktieägare
som har minst röster, eller genom att valberedningen utökas med
ytterligare en ledamot. Ägarförändringar som sker närmare än två
månader innan årsstämman ska inte beaktas. Antalet ledamöter
i valberedningen ska dock aldrig överstiga fem. Om en ledamot
av andra skäl lämnar valberedningen eller upphör att företräda
aktieägaren som utsåg ledamoten, har aktieägaren som utsåg
ledamoten rätt till att utse en ny ledamot. Alla förändringar inom
valberedningen ska offentliggöras så snart dessa inträffar. Inför
årsstämman ska valberedningen förbereda och föreslå:
— Val av ordförande för årsstämman
— Val av styrelseordförande, övriga styrelseledamöter och antal
styrelseledamöter
— Arvode till styrelsens ordförande, arvode till övriga
styrelseledamöter, samt ersättning för utskottsarbete
— Val av revisor och eventuell revisorssuppleant, fastställande
av arvode till revisor
— Ändringar av denna valberedningsinstruktion inför
kommande årsstämma,
— i den mån det anses nödvändigt har Valberedningen rätt
att, på bolagets bekostnad, anlita rekryteringskonsulter
eller andra externa konsulter som valberedningen
anser nödvändiga för att kunna fullgöra sina uppgifter.
Valberedningen ska utföra de uppgifter som Svensk kod för
bolagsstyrning stipulerar.
Cibus valberedning inför årsstämman 2026
Cibus har enligt beslutet på årsstämman i april 2025 utsett
valberedning inför årsstämman 2026 som utgörs av följande
personer:
— Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar
Fondförvaltning AB (publ)
— Frida Olsson, utsedd av Fjärde AP-fonden
— Frank Larsson, utsedd av Handelsbanken Fonder AB
— Stefan Gattberg, styrelseordförande Cibus
74
Styrelsens roll och sammansättning
Styrelsen har en central roll i Cibus affärsmodell att förvärva,
utveckla och förvalta fastigheter i Norden och Benelux-länderna
för att skapa direktavkastning till aktieägarna. Styrelsen är
efter bolagsstämman bolagets högsta beslutande organ.
Styrelsens arbete regleras av bland annat aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen, bolagsordningen och styrelsens
arbetsordning. Styrelsen fastslår finansiella mål, hållbarhetsmål,
strategiska riktlinjer samt riktlinjer för bolagets affärsetik och
hållbarhetsarbete, ansvarar för att VD genomför styrelsebeslut
samt har det yttersta ansvaret för bolagets interna kontroll,
riskhantering, agerande inom affärsetik och korruption,
miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor. Revisionsutskottet
och ersättningsutskottet utgjordes av hela styrelsen. Cibus
styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst
åtta stämmovalda ordinarie ledamöter utan suppleanter. Vid
årsstämman 2025 valdes sex ordinarie styrelseledamöter, mer
information om styrelsens ledamöter finns på sidan 77. Cibus
styrelse består av:
— Stefan Gattberg, ordförande (nyval ordförande, omval
ledamot)
— Elisabeth Norman (omval)
— Victoria Skoglund (omval)
— Nils Styf (omval)
— Stina Lindh Hök (nyval)
— Patrick Gylling (omval)
Samtliga styrelseledamöter är oberoende i förhållande till bolaget
och större aktieägare. Valberedningen har tillämpat punkt
4.1. i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid
framtagandet av sitt förslag till årsstämman. Valberedningens
sammantagna bedömning inför årsstämman var att bolaget har
en väl fungerande styrelse och att storleken med fem ledamöter
gör arbetet effektivt med stort engagemang från alla ledamöter.
Valberedningen diskuterar återkommande styrelsens behov av
generell och specifik kompetens samt erfarenhet inom för bolaget
relevanta områden. Valberedningens bedömning är att den
sittande styrelsen väl svarar upp mot de krav som valberedningen
anser relevanta.
Arbetet utgår från styrelsens arbetsordning och följer en årlig
plan. Varje sammanträde utgår från en till styrelsen distribuerad
dagordning samt relevant bakgrundsdokumentation. Utöver
det konstituerande styrelsemötet i anslutning till årsstämman,
sammanträder styrelsen normalt 10 gånger per år (ordinarie
sammanträden inklusive möten i samband med publicering av
delårs- och bokslutsrapporter). Extra styrelsemöte sammankallas
vid behov. Under 2025 hade styrelsen totalt 42 (50) möten varav
32 (32) per capsulam möten. På det konstituerande styrelsemötet
fastställdes bland annat styrelsens arbetsordning, utskottens
instruktioner (hela styrelsen utgör ersättningsutskott och
revisionsutskott), Cibus Compliance and Procedures manual och
beslut om firmateckning samt styrelsens årliga planering.
Styrelsens utskott
Styrelsen som helhet utgör revisionsutskott och
ersättningsutskott eftersom styrelsen med hänsyn till bolagets
storlek anser det mest ändamålsenligt. Arbetet inom respektive
utskott utförs i enlighet med utskottens instruktioner som utgör
en del av styrelsens arbetsordning. Arbetet i revisionsutskottet
och ersättningsutskottet hanteras enligt styrelsens årliga plan på
ordinarie styrelsemöte
Ersättningsutskott Cibus ersättningsutskott består av hela
styrelsen. Ersättningsutskottet är för styrelsen beredande organ
och inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för
de beslut som fattas. Utskottets arbetsuppgifter innefattar att
förbereda styrelsens förslag rörande riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare, att övervaka och utvärdera avslutade
och pågående program för rörlig ersättning och Cibus efterlevnad
av riktlinjer för ledande befattningshavare som beslutats av
bolagsstämman. Ersättningsutskottets arbete protokollförs som
en separat punkt i styrelseprotokollen. Cibus revisionsutskott
består av hela styrelsen. Revisionsutskottet är för styrelsen
beredande organ och inskränker inte styrelsens ansvar för
bolagets skötsel och för de beslut som fattas. Utskottets arbete
innefattar bland annat att överse bolagets finansiella rapportering
och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering.
Revisionsutskottets arbete inriktas även på kvaliteten och
riktigheten i koncernens finansiella redovisning och därtill
hörande rapportering. Utskottet följer hur redovisningsprinciper
och krav på redovisning utvecklas, diskuterar andra väsentliga
frågor som har samband med bolagets finansiella redovisning
och hållbarhetsrapportering. Vidare utvärderar utskottet
revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende och följer
särskilt upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än
revisionstjänster. Revisionsutskottets arbete protokollförs separat
i styrelseprotokollen.
Styrelsearbetet
De ordinarie styrelsemötena omfattar flera fasta agendapunkter.
Rapporteringen omfattar bland annat beskrivning om
utvecklingen av verksamheten, förvaltningen av fastigheterna,
möjliga förvärvsobjekt, analys av risker, hållbarhetsarbete,
finansiell ställning och utdelningskapacitet. Alla styrelsebeslut
baseras på ett beslutsunderlag och fattas efter diskussion som
leds av styrelsens ordförande. Styrelsen fastställer policyer och
riktlinjer samt den övergripande hållbarhetsstrategin med mål
inom olika hållbarhetsfrågor. Styrelsens arbete utvärderas årligen i
en strukturerad process som leds av styrelseordförande. 2025 års
utvärdering har genomförts genom ett frågeformulär i syfte att
få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om formerna
för styrelsens arbete, styrelsens sammansättning, styrelsens
prestation och förbättringsområden. Resultatet av utvärderingen
har presenterats och diskuterats i styrelsen. Slutsatserna
från dessa utvärderingar och diskussioner har muntligen
redogjorts för valberedningen. Arbetet i revisionsutskottet och
ersättningsutskottet hanteras enligt styrelsens årliga plan för
ordinarie styrelsemöten. Styrelseordförande leder styrelsearbetet
och följer verksamheten i dialog med verkställande direktören.
Ordförande företräder bolaget i frågor kring ägarstrukturen
och frågor av särskild betydelse. Uppdraget medför ansvar för
att styrelsearbetet är välorganiserat, effektivt, att styrelsen
fullgör åtagandena samt att styrelsens erhåller tillfredsställande
information och beslutsunderlag. Under 2025 har styrelsens
arbetat med följande väsentliga strategi- och hållbarhetsfrågor:
— Affärsplan för att nå finansiella mål och hållbarhetsmål
— Förberedelser och genomförande av strategiska förvärv och
expansion i Europa
— Finansiering av strategiska förvärv med fortsatt fokus
på hållbarhetslänkad finansiering och optimering av
kapitalstrukturen för att säkerställa utdelningskapacitet,
hantera ränterisk och förfallostruktur för obligationer
BOLAGSSTYRNING
75
Säkerställande av kvalitet i finansiell rapportering
I VD-instruktionen samt i Cibus Compliance and Procedures
Manual som årligen beslutas av styrelsen ingår detaljerade
instruktioner om bland annat vilka ekonomiska rapporter och
vilken finansiell information som ska lämnas till styrelsen. Utöver
bokslutsrapport, delårsrapporter och årsredovisning granskar
och utvärderar styrelsen omfattande finansiell information
som avser Cibus. Styrelsen behandlar också information om
riskbedömningar, tvister och eventuella oegentligheter som kan
få påverkan på Cibus finansiella ställning. Styrelsen granskar
också de mest väsentliga redovisningsprinciper som tillämpas
i koncernen avseende den finansiella rapporteringen, liksom
väsentliga förändringar av principerna samt rapporter om
intern kontroll och processerna för finansiell rapportering.
Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen vid behov och minst
två gånger per år varav minst en är utan bolagets ledning.
I samband med det styrelsesammanträde som behandlar
årsbokslut, förvaltningsberättelse, förslag till vinstdisposition och
bokslutsrapport lämnar revisorn en redogörelse för revisorernas
iakttagelser och bedömningar från den genomförda revisionen.
Revision
Cibus revisorer granskar årsbokslut och årsredovisning samt
bolagets löpande verksamhet och rutiner för att sedan uttala sig
om finansiella rapporteringen, hållbarhetsrapporteringen samt
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna
ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till
årsstämman. Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen varje
år personligen sina iakttagelser från granskningen och sina
bedömningar av bolagets interna kontroll. Vid årsstämman
2025 valdes det registrerade revisionsbolaget Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB som Bolagets revisor för tiden intill
slutet av nästa årsstämma. Öhrlings PricewaterhouseCoopers
AB meddelade auktoriserade revisorn Johan Rippe som
huvudansvarig för revisor för tiden intill slutet av nästa
årsstämma. Revisionsberättelsen undertecknas också av revisor
Fredrik Kroon. Johan Rippe och Fredrik Kroon har inga andra
revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor i Bolaget.
Vid årsstämman 2025 beslutades att ersättning till revisorn skulle
utgå enligt godkänd räkning. Revisorsarvodet 2025 uppgick till
sammanlagt 1,1 (0,8) MEUR för hela koncernen.
Verkställande direktören och koncernledningen
Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med
den av styrelsen antagna VD-instruktionen i vilken ingår ansvar
för den övergripande affärsstrategin i vilken implementering
av hållbarhetsstrategi samt hantering av affärsetik och
hållbarhetsrisker såsom säkerställande av affärsetik och
korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor ingår.
VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett relevant informations-
och beslutsunderlag som krävs för att styrelsen ska kunna fatta
väl underbyggda beslut. Koncernledningen bestod 2025 av VD,
CFO och COO. Koncernledningen har regelbundet möten för att
diskutera aktuella frågor samt har strategi- och hållbarhetsdagar
tillsammans med styrelsen minst en gång per år. Under 2025
tillträdde en hållbarhetschef. Hållbarhetschefen ansvarar för
att driva och samordna Cibus hållbarhetsarbete i linje med
affärsstrategin. Rollen omfattar mål- och strategiarbete inom
ESG, väsentlighetsanalys, rapportering inklusive EU-taxonomin,
uppföljning av mål och nyckeltal samt ansvar för bolagets
omställningsplan och integrering av hållbarhetsaspekter i förvärv
och förvaltning. Hållbarhetschef ansvarar även för att utvärdera
ankarhyresgästers hållbarhetsambitioner samt att föra en årlig
dialog med hyresgästerna om hur Cibus kan hjälpa till.
Ersättning till ledande befattningshavare
Under 2025 betalades totalt 0,9 MEUR (2,3) i fast ersättning
till bolagets ledande befattningshavare (koncernledningen).
Ledande befattningshavare avser för 2025 VD samt CFO och
COO som rapporterar direkt till VD. Under tidigare år inkluderades
även CIOs för respektive land vilka rapporterar direkt till COO.
I beloppet ingår rörlig ersättning för 2025 som betalats ut
2026. Den totala utbetalda bruttoersättningen till verkställande
direktörerna, inklusive grundlön, pensionsbetalning samt bil- och
sjukförsäkringsförmån uppgick under 2025 till 1,2 MEUR (0,7).
Styrdokument och intern kontroll
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Cibus har en
tillfredställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett
betryggande system för intern kontroll som täcker alla väsentliga
risker inom den operativa verksamheten. Cibus utvecklar löpande
rutiner, processer och dokumentation för intern kontroll samt har
utvärderat och bedömt den interna effektiviteten. Bolaget är från
den 1 juni 2021 noterade på den EU-reglerade marknadsplatsen
Nasdaq Stockholm. Styrelsen fastställer årligen styrdokument i
form av VD-instruktion och Cibus Compliance and Procedures
manual.
Riskbedömning
Bolaget följer upp och uppdaterar kontinuerligt riskanalysen
avseende bedömning av risker vilka kan leda till fel i
den finansiella rapporteringen. Detta sker främst genom
dokumenterade processer för intern kontroll och styrning samt
kontakter mellan verkställande direktör och CFO samt ekonomi/
finansfunktion.
En gång om året genomför ledningen en workshop med
styrelsen för att identifiera de områden där risken för strategiska,
finansiella eller operationella fel är förhöjd. I enlighet med
riskpolicyn analyserar styrelsen minst en gång per år utfallet
av bolagets riskbedömning och riskhantering för att säkerställa
att den omfattar alla väsentliga riskområden. Hållbarhetsfrågor
är en löpande del av riskanalysen och bedömningen, (se även
Hållbarhetsstryrning 32-37 i Hållbarhetsrapport).
KONTROLLAKTIVITETER
Cibus har fastställda och dokumenterade interna processer
och kontrollaktiviteter som både är av förebyggande natur och
åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i
den finansiella rapporteringen. Varje kvartal upprättas finansiella
rapporter för koncernen. Där görs detaljerade genomgångar
om hur varje fastighet presterar. Särskild analys görs här av
driftsnetto, uthyrningsgrad, kostnadsuppföljning, investeringar,
kassaflöde och finansiering. På dessa möten läggs särskild
vikt vid att eventuella problemställningar följs upp och att en
korrekt finansiell rapportering säkerställs. Kontrollerna sker
på flera nivåer i bolaget för att säkerställa att felaktigheter
blir rättade. Kontrollmiljön sammanfattas i Cibus Compliance
and Procedures manual och skapas genom hur verksamheten
organiseras, företagskultur, regler och riktlinjer, kommunikation,
dokumentation och uppföljning. Huvuduppgiften för ledningen
och dess medarbetare är dels att tillämpa, utvärdera och
upprätthålla Cibus kontrollrutiner, dels att utföra intern kontroll
inriktad på affärskritiska frågor. Revisionsutskottet utvärderar
och bedömer den interna den interna effektiviteten. Bolagets
revisor granskar varje år ett urval av kontroller och processer och
rapporterar eventuella förbättringsområden till bolagsledningen
och styrelse. Det har inte framkommit något som tyder på att
kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt, (se även
Affärsetik, sid 57-59 i Hållbarhetsrapport).
Information enligt EPRAs riktlinjer om styrelsens sammansättning
Cibus rapporterar enligt EPRAs riktlinjer för bolagsstyrning
(punkt 6.1-6.3, övrig rapportering enligt EPRAs riktlinjer återfinns i
hållbarhetsrapporten på sid 60).
BOLAGSSTYRNING
76
Styrelsens sammansättning och kompetens
Cibus styrelse har utöver branscherfarenhet kompetens
inom följande områden: finansiell rapportering, ersättnings-,
bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor exempelvis
klimatomställning och intressekonflikter. Bolagets
styrelseledamöter har inga styrelseengagemang eller
ägarintressen i bolag som är intressent eller leverantör till
Cibus. Cibus har ingen kontrollerande huvudägare och för 2025
redovisade bolaget endast närstående transaktioner relaterade till
styrelseledamöter, se not 21. Samtliga styrelseledamöter i Cibus är
oberoende I förhållande till större ägare. Bolaget har endast haft
närståendetransaktioner avseende legala tjänster, då Cibus har
engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot Victoria
Skoglund är partner. Det totala arvodet under året uppgår till 0,1
MEUR. Bolaget har fem styrelseledamöter som i genomsnitt varit
engagerade i fyra år som styrelseledamöter i bolaget.
Av de fem styrelseledamöterna har en av styrelseledamöterna
särskild kompetens inom miljö- och sociala frågor samt ansvar för
klimatrelaterade omställningsrisker. Samtliga styrelseledamöters
erfarenhet och särskilda kompetensområden framgår av sid
77 där styrelsen presenteras. I enlighet med svensk kod för
bolagsstyrning är det valberedningen som förbereder och
föreslår val till styrelsen, se ovan avsnitt om valberedning.
Valberedningens ledamöter ska, oavsett hur de utsetts, tillvarata
samtliga aktieägares intresse och inte obehörigen röja vad som
förekommit i valberedningsarbetet. En valberedningsledamot
ska innan uppdraget accepteras noga överväga huruvida en
intressekonflikt eller andra omständigheter föreligger, som gör
det olämpligt att medverka i valberedningen. I enlighet med
svensk kod för bolagsstyrning ska styrelsen ha en med hänsyn
till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i
övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet
och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas
kompetens, erfarenhet och bakgrund. En jämn könsfördelning
ska eftersträvas. Cibus tillämpar och följer svensk kod för
bolagsstyrning. Styrelsen i Cibus har utöver branscherfarenhet
kompetens inom följande områden: finansiell rapportering,
ersättnings-, bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor
Namn Funktion Invald Antal möten Arvode EUR
Stefan Gattberg Ordförande Ordf. 2025
2020
Oberoende 42/42 57 000
Patrick Gylling Ledamot 2018 Oberoende 42/42 42 000
Elisabet Norman Ledamot 2018 Oberoende 42/42 33 000
Victoria Skoglund Ledamot 2021 Oberoende 41/42 33 000
Nils Styf Ledamot 2022 Oberoende 42/42 33 000
Stina Lindh Hök
1
Ledamot och Vd från
december 2025
2025 Oberoende större ägare, beroende
ledande befattningshavare
24/24 22 100
1
Stina Lindh Hök valdes in som styrelseledamot vid årsstämman 2025 och kvarstod som ledamot fram till dess att hon tillträdde som VD den 2 december 2025.
BOLAGSSTYRNING
Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten
Till Bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr
559135-0599
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
för år 2025 på sidorna 71-78 och för att den är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär
att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
UTTALANDE
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet
med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 19 mars 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
77
Styrelse & revisor
Styrelsen omfattar Stefan Gattberg (styrelseordförande), Elisabeth Norman,
Nils Styf, Victoria Skoglund och Patrick Gylling. Vald revisor är Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB med ansvarig Johan Rippe.
BOLAGSSTYRNING
Patrick Gylling (född 1975)
Styrelsemedlem sedan 2025,
Styrelseordförande 2018-2025
Ekonomie magister vid Hanken Svenska
Handelshögskolan
Övriga uppdrag: VD Sirius Capital Partners samt
styrelseledamot Livränteanstalten Hereditas Ab
Aktieinnehav: 415 000 aktier via Oriolidae Invest Ab
Elisabeth Norman (född 1961)
Styrelseledamot sedan 2018
Kandidatexamen Uppsala Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseordförande EHB
Hyresbostäder AB, Styrelseordförande Nivika
Fastigheter AB (publ), Vice styrelseordförande
Sveriges Allmännytta, Styrelseledamot Byggpart-
ner i Dalarna AB (publ), Styrelseledamot Björnrike
Syd Utvecklings AB
Aktieinnehav: 1 500 aktier
Stefan Gattberg (född 1981)
Styrelseordförande sedan 2025,
Styrelsemedlem sedan 2020
Juristexamen från Lunds Universitet
Övriga uppdrag: Delägare och styrelseledamot
Altaal AB, Styrelseordförande Colony Real Estate
AB (publ), Styrelseledamot Altaal-X.
Aktieinnehav: 13 816 aktier
Johan Rippe
Huvudansvarig revisor sedan 2023
Auktoriserad revisor
Årsstämman valde Öhrlings Pricewaterhouse-
Coopers AB som revisionsfirma.
Nils Styf (född 1976)
Styrelseledamot sedan 2022
Civilekonomexamen från Handelshögskolan i
Stockholm
Övriga uppdrag: VD och koncernchef på Hemsö
Fastighets AB, styrelseledamot i Hemsökon-
cernens samtliga hel- och delägda dotterbolag.
Styrelseordförande, NP3 Fastigheter AB och
styrelseledamot, Bonava AB och Mattssons Fastig-
hetsutveckling AB.
Aktieinnehav: 7 221 aktier
Victoria Skoglund (född 1976)
Styrelseledamot sedan 2021
Juristexamen från Stockholms Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseledamot Bmondo AB samt
delägare i Advokatfirman Lindahl.
Aktieinnehav: 5 398 aktier
77
78
Koncernledning
Koncernledningen består av Stina Lindh Hök (CEO),
Pia-Lena Olofsson (CFO), Lauri Tiensuu (COO).
BOLAGSSTYRNING
Stina Lindh Hök (född 1973)
CEO
Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan
Aktieinnehav: 4 494 aktier
Pia-Lena Olofsson (född 1972)
CFO & Head of IR
Executive MBA Warwick Business School & MBA
Göteborgs Universitet
Aktieinnehav: 9 500 aktier + 115 000 aktieoptioner
Lauri Tiensuu (född 1986)
COO
Civilingenjör från Aalto University
Aktieinnehav: 11 000 aktier + 141 250 aktieoptioner
78
Rema 1000 Honningsvåg, Norge
7944


80
Årsredovisning för Cibus Nordic Real Estate AB
(publ)
Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) (”Cibus”), med organisationsnummer 559135-0599,
med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för
koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 1 januari 2025 - 31
december 2025. Bolagets redovisningsvaluta är Euro (EUR) och om
inget annat anges uppges alla belopp i miljontals Euro (MEUR).
Verksamhet
Cibus verksamhet består av att förvärva, förvalta och utveckla
fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom livsmedels-
och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil,
konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare.
Affärsidé, mål och strategi
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, förvaltning och utveckling av fastigheter i
Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det
huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och
bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en
god utdelning till sina aktieägare oberoende av konjunkturläget.
Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar
en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha
finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner.
Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och
bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträffande de befintliga
avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om förvaltningen
av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget formulerat en tydlig
investeringsstrategi för att växa fortsatt i Norden och i Benelux men
även på sikt att potentiellt expandera till andra länder i Europa.
Fastighetsbestånd och hyresgäster
Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2025 av 672
fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 389 694 kvm.
Marknadsvärdet uppgick till 2 641,3 MEUR. Innehavet består
till 100 % av kommersiella lokaler där det i huvudsak bedrivs
verksamhet inom dagligvaruhandeln. Ungefär 50 % av portföljens
driftnetto under 2025 härrör sig från fastigheter i Finland, 15 %
från fastigheter i Danmark, 15 % från fastigheter i Belgien, 12 %
från fastigheter i Sverige, 5 % från fastigheter i Nederländerna,
3 % från fastigheter i Norge och 0,4% från fastigheter i Luxemburg.
Hyresgästerna består till en överhängande majoritet av företag
verksamma inom livsmedels- och lågprisvaruhandeln. Cirka 95 %
av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är
ankarhyresgäster. De största hyresgästerna är: Kesko, Tokmanni,
Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling och Coop Danmark.
Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid var 6,0 år
(WAULT). MEUR I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter
är avtalstiden vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast
mellan 18 och 27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en
lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod
genom att lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte
har skett i tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod.
Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid inklusive de
belgiska uppsägningsrätterna var 4,3 år (WAULB).
Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger per
år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av flera
oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på
marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts av
Newsec för Finland och Sverige, Cushman & Wakefield för Norge
och Nederländerna, CBRE för Danmark, Stadim BV för Belgien och
Inowai SA för Luxemburg.
Förvaltningsberättelse
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens finansiella nyckeltal
MEUR, om inget annat anges 2025 2024
Hyresintäkter 166,7 122,4
Driftnetto 157,6 116,5
Förvaltningsresultat 98,6 46,9
Resultat efter skatt 91,4 -4,8
Antal utestående aktier, st 82 086 045 62 972 150
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 78 569 668 58 951 923
Resultat per aktie, EUR¹ 1,14 -0,12
EPRA resultat per aktie, EUR 0,88 0,61
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 11,7
EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 11,7
EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,1
EPRA LTV, % 59,3 59,9
EPRA vakansgrad, % 4,8 5,5
Förvaltningsfastigheter marknadsvärde 2 641,3 1 870,1
Likvida medel 54,9 50,8
Balansomslutning 2 746,0 1 942,5
Avkastning på eget kapital, % 10,6 -0,7
Belåningsgrad seniorskuld, % 49,9 50,7
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,2 58,1
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,4 2,2
Soliditet, % 37,2 36,5
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7
Överskottsgrad, % 94,5 95,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,5 94,2
Andelen dagligvarufastigheter, % 91,7 93,5
¹Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
81
Resultatanalys helår 2025
INTÄKTER
Under året uppgick koncernens hyresintäkter till 166,7 MEUR
(122,4), vilket motsvarar en ökning med 36,2 % jämfört med
2024. Eftersom 99 % av Cibus hyresavtal sett till hyresvärde
är kopplade till konsumentprisindex (KPI) justeras hyrorna i
takt med KPI-utvecklingen. I Danmark förekommer så kallade
korridorer i cirka 60 % av hyresavtalen, där hyresjusteringen
vanligtvis är begränsad till maximalt 3–4 % per år, med ett golv på
minst 1–2 % per år. I övriga länder är sådana klausuler betydligt
mindre vanliga. Serviceintäkterna uppgick till 22,1 MEUR (20,0)
och består till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,5 % (94,2). Det
totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till 184,1 MEUR (137,4).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna, inklusive fastighetsskatt, uppgick under perioden
till -31,2 MEUR (-25,9). Driftnettot ökade med 35,3 % och uppgick till
157,6 MEUR (116,5), vilket motsvarar en överskottsgrad om
94,5 % (95,2). Eftersom många hyresavtal är så kallade ”triple-net”
eller ”double-net”-avtal, där hyresgästerna ansvarar för merparten
av kostnaderna, är driftnettot ett av de mest relevanta nyckeltalen.
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras
hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyror,
kostnader och serviceintäkter kan variera över tid, medan driftnettot
förblir relativt stabilt. Det innebär också att hyresintäkterna ökar i
takt med KPI, medan kostnaderna inte påverkas i motsvarande grad.
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till -16,6 MEUR (-12,1). I
samband med förvärvet av Forum Estates övertogs även en
organisation med tolv anställda. Genom förvärvet har Cibus
etablerat en plattform för fortsatt tillväxt i Benelux-länderna, där
skalfördelar kan uppnås vid förvärv av ytterligare fastigheter.
Cibus redovisade en engångskostnad om -0,3 MEUR under
perioden, baserat på årsstämmans beslut att subventionera
optionspremien. Därtill tillkom -0,2 MEUR i kostnader
för rådgivningstjänster kopplade till framtagandet av
teckningsoptionsprogram för anställda i både Norden och Belgien.
Vidare ingår en kostnad av engångskaraktär för överenskommen
ersättning till tidigare VD om -0,8 MEUR.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -63,4 MEUR (-57,5) och består
huvudsakligen av periodens löpande räntekostnader om -60,5 MEUR
(-49,6) samt ränteintäkter om 1,9 MEUR (2,1). Utöver detta ingår
valutakursförändringar om -1,2 MEUR (-0,9), samt kostnader för
limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter och tomträttsavgäld
enligt IFRS 16. En kostnad om -0,5 MEUR har redovisats under
perioden avseende återföring av uppläggningsavgifter hänförliga
till lån som återbetalats. Eftersom en stor del av den räntebärande
skulden redan har refinansierats, bedöms liknande återföringar
inte vara aktuella i närtid. Per den 31 december 2025 bestod
koncernens upplåning av säkerställda banklån om 1 318,1 MEUR
samt fyra icke säkerställda obligationer om totalt 274,7 MEUR. Det
efterställda lånet om 12,2 MEUR återbetalades under september
2025. De räntebärande skulderna uppgick därmed till totalt 1 592,8
MEUR (1 138,1), med en utgående genomsnittlig ränta om 4,0 %
(4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år (2,4) och en
genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,2). Under 2025 ökade
de räntebärande skulderna med 454,7 MEUR, inklusive effekter från
valutakursförändringar. Ökningen är främst hänförlig till befintliga
lån i det förvärvade bolaget Forum Estates, nya banklån kopplade
till genomförda förvärv samt en ny obligation om 50,0 MEUR som
emitterades i januari 2025. I början av det fjärde kvartalet 2025
utökades obligationslånet med två trancher: en om 20,0 MEUR och
en om 10,0 MEUR. För mer information om finansieringen, se sidorna
24-27.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Under året uppgick förvaltningsresultatet till 98,6 MEUR (46,9).
Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt
valutakurseffekt uppgick till 80,6 MEUR (52,4), vilket motsvarar
1,03 EUR (0,89) per aktie.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 771,2
MEUR (72,2) från det ingående värdet om 1 870,1 MEUR (1 797,9)
till det utgående värdet 2 641,3, MEUR (1 870,1).
Nedan är en specifikation över förändringen i balansräkningen. Då
förvärvet av Forum Estates gjordes genom apportegendom skiljer
sig nedan belopp från investeringsverksamheten i kassaflödet.
Vidare har även förvärvet av One+, tidigare ett joint venture, fullt
konsoliderats då Cibus har förvärvat den resterande andelen
Ingående värde 1 870,1
Förvärv 769,5
Försäljningar -31,3
Orealiserade värdeförändringar -0,5
Valutakurseffekt 16,9
Investeringar i fastigheterna 16,6
Utgående värde 2 641,3
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -0,5
MEUR (-44,7). Under perioden har samtliga länder, med undantag
för Finland, haft ökande eller oförändrade orealiserade
värdeförändringar.
Fastighetsvärdet i Finland minskade under perioden,
huvudsakligen till följd av antaganden om något längre
uthyrningscykler. Värdeutvecklingen har även påverkats av lägre
inflationsantaganden, vilket ytterligare bidragit till de negativa
värdeförändringarna. Den genomsnittliga direktavkastningen i
fastighetsportföljen i sin helhet är oförändrad och var i slutet av
Q4 2025 6,4 %.
INVESTERINGAR I FASTIGHETER
Hyresgästanpassningar 5,0
Renovering i befintliga fastigheter 6,3
Pågående fastighetsutveckling 5,3
Utgående värde 16,6
Investeringar i fastigheterna har uppgått till 16,6 MEUR
(5,5) under året, varav 5,0 MEUR (0,9) avser genomförda
hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med eller
över den befintliga portföljen och 5,3 MEUR (0,3) avser pågående
fastighetsutveckling.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -1,4 MEUR
(-9,8). Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförliga till
förändrade marknadsräntor och tidsfaktorn.
SKATT
Norden
I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige 20,6 % samt
i Norge och Danmark 22 %. Genom skattemässiga avskrivningar
på byggnadsinventarier, byggnaderna och utnyttjande av
underskottsavdrag har det under rapportperioden uppkommit
en låg aktuell skattekostnad i dessa länder. Utnyttjande av
underskottsavdrag medför dock en uppskjuten skattekostnad.
Benelux
Den nominella bolagsskattesatsen är 25 % i Belgien, 25,8
% i Nederländerna och 18,9 % i Luxemburg. De belgiska
fastighetsbolagen är strukturerade som icke-offentliga REIT,
där bolagsskatt endast tillämpas på icke-avdragsgilla kostnader
samt onormala eller välvilliga förmåner, vilket resulterar i en
låg faktisk skattekostnad. De nederländska och luxemburgska
fastighetsbolagen kan också dra nytta av skattemässiga
avskrivningar på byggnader samt inredning och utrustning, vilket
leder till en lägre faktisk skattesats
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 15,4 MEUR
(9,7). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten
har upptagits i koncernens balansräkning till 3,1 MEUR (1,9) och i
moderbolagets balansräkning till 0,8 MEUR (1,0). Cibus redovisar
en total skatt för rapportperioden om -8,7 MEUR (2,7), varav
aktuell skatt uppgår till -1,5 MEUR (-0,3) och uppskjuten skatt
till -7,2 MEUR (3,0). I den aktuella skatten ingår en engångseffekt
om –0,3 MEUR avseende exit-skatt i Belgien som realiserades i
samband med genomförd fusion.
ÅRETS RESULTAT
Årets resultat uppgick till 91,4 MEUR (-4,8) vilket motsvarar 1,14
EUR (-0,12) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i
resultatet och uppgick till -0,5 MEUR (-44,7) på fastigheter och -1,4
MEUR (-9,8) på räntederivat.
FINANSIELLA RAPPORTER
82
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick
till 128,5 MEUR (102,5). Kassaflödet påverkas negativt av
transaktionskostnader som betalats i samband med förvärvet
av Forum Estates, se vidare not 24 på sidan 107. Kassaflödet från
investeringsverksamheten uppgick till -223,8 MEUR (-129,4) och
består främst av förvärv av fastigheter i Finland, Sverige, Norge,
Danmark, Belgien och Nederländerna, samt försäljning av fastigheter
i Belgien, Finland och Sverige. Cibus har även förvärvat samtliga
aktier i Forum Estates under perioden via en apportemission. De
likvida medel som erhölls via öppningsbalansen redovisas som en
positiv effekt i kassaflödet från investeringsverksamheten, se vidare
not 24 på sidan 107. Kassaflödet från finansieringsverksamheten
uppgick till 99,0 MEUR (46,5). Under 2025 har Cibus emitterat
seniora icke säkerställda gröna obligationer om 80 MEUR samt
genomfört en riktad nyemission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde
bolaget drygt 1 miljard SEK (motsvarande 91,1 MEUR). Vidare har
refinansiering genomförts, vilket resulterat i upptagna lån om 531,0
MEUR och återbetalning av lån om -466,8 MEUR. Likvida medel vid
periodens slut uppgick till 54,9 MEUR (50,8). Per den 31 december
2025 uppgick Cibus räntebärande nettoskuld, efter avdrag för likvida
medel till 1 537,9 MEUR (1 087,3). Aktiverade upplåningskostnader
uppgick till 4,9 MEUR (4,4)
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda
lån från nordiska banker och institut, tre icke säkerställda
obligationslån samt ett hybridobligationslån.
Per den 31 december 2025 hade koncernen säkerställda
banklån om 1 318,1 MEUR (947,2) med en genomsnittlig
viktad kreditmarginal om 1,4 % och en genomsnittligt viktad
kapitalbindningstid om 2,4 år. Som säkerhet för banklånen har
Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. 81 % av Cibus externa
finansieringskällor utgörs av banklån och utöver det finns icke
säkerställda obligationer och en hybridobligation om motsvarande
17% respektive 2 % av den externa finansieringen. Se not 23 för
ytterligare information avseende finansiell riskhantering och
finansiella instrument.
Legal struktur
Per den 31 december 2025 bestod koncernen av 433 aktiebolag
med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag. Samtliga
fastigheter ägs av dotterbolagen och 47 av dotterbolagen är
delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är den vanligaste formen
av samarbetsarrangemang i Finland som möjliggör direkt ägande av
en specifik del i en fastighet.
Ägarförhållanden
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har
ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 61 000 aktieägare per
den 31 december 2025. De 15 största aktieägarna innehar ca 39
% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31
december 2025 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.
AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2025
Namn Antal aktier Andel, %
Länsförsäkringar Fonder 5 015 310 6,11%
Fjärde AP-fonden 4 893 408 5,96%
Vanguard 3 771 866 4,60%
BlackRock 2 757 093 3,36%
Avanza Pension 2 209 701 2,69%
Columbia Threadneedle 2 153 203 2,62%
Sensor Fonder 1 699 170 2,07%
Handelsbanken Fonder 1 641 367 2,00%
Carnegie Fonder 1 309 152 1,59%
Tredje AP-fonden 1 229 063 1,50%
Nordnet Pensionsförsäkring 1 196 589 1,46%
Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,43%
State Street Investment Management 1 163 519 1,42%
DWS Investments 779 684 0,95%
Nordea Funds 681 724 0,83%
Summa 15 största aktieägare 31 676 595 38,59%
Aktieägare, övriga 50 409 450 61,41%
Totalt 82 086 045 100,00%
Källa: Modular Finance
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen
och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består
i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor
och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som
administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor,
projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget
uppgick till 11,5 MEUR (10,7).
Hållbarhetsrapport
För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 68.
Revisor
Årsstämman 2025 valde revisionsbolaget Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB som revisor. Den auktoriserade
revisorn Johan Rippe är bolagets huvudansvarige revisor.
Väsentliga händelser under perioden
FÖRSTA KVARTALET
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Obligationerna
har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders
EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall är 17 januari 2029.
Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat
styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum Estates.
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför
förvärvet av samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om
apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet.
Apportegendomen har ett sammanlagt värde om 204 MEUR,
varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar.
Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för livsmedel och
dagligvaror i Benelux. Portföljen består av 149 fastigheter med ett
underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR.
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och
tillträtts.
ANDRA KVARTALET
På årstämman den 10 april 2025 beslutades:
— Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att
betalas ut månadsvis.
— Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till 20 %
nya aktier utifrån antalet utestående aktier vid tidpunkten
för årsstämman, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt.
— Tidigare ordförande Patrick Gylling valdes till ordinarie
styrelseledamot och Stefan Gattberg, Elisabeth
Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes
som styrelseledamöter. Stina Lindh Hök valdes till
ny styrelseledamot. Stefan Gattberg valdes till ny
styrelseordförande.
— Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till
medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till
medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i
Belgien.
Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter
i Belgien och Finland till ett underliggande fastighetsvärde om
totalt 9,3 MEUR, avyttrat sex fastigheter i Belgien, Finland och
Sverige för totalt 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR av
banklån till lägre marginal.
Den 5 juni meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i
Nederländerna och Danmark till ett underliggande fastighetsvärde
om totalt 9,5 MEUR samt avyttrar två fastigheter i Belgien till ett
underliggande fastighetsvärde om totalt 4,5 MEUR. Den 5 juni
meddelade Cibus att man rekryterat en Head of Sustainability och
en Investment Manager.
FINANSIELLA RAPPORTER
83
Den 11 juni meddelade Cibus att man genomfört en riktad
nyemission om 5,8 miljoner aktier och tillförts drygt 1 miljard SEK.
Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK. Teckningskursen
motsvarade en premie om 25 % mot EPRA NRV per aktie i Cibus.
Nettolikviden kommer i huvudsak användas för att finansiera
framtida förvärv i befintliga marknader i enlighet med Cibus
tillväxtstrategi. Utöver investeringar i nya förvärv kommer en del av
likviden att användas för att återbetala de återstående efterställda
lånen om 12,2 MEUR till tidigare aktieägare i Forum Estates.
TREDJE KVARTALET
Cibus meddelade den 8 juli att bolaget förvärvat sex fastigheter i
Finland till ett underliggande fastighetsvärde om 61,4 MEUR. Fem
av fastigheterna, med ett underliggande fastighetsvärde om 21,6
MEUR, förvärvades från Tokmanni genom en sale-and-leaseback-
affär med 10-åriga hyresavtal. Den sjätte fastigheten är en
Prisma-stormarknad i Helsingforsregionen med ett underliggande
fastighetsvärde om 39,8 MEUR. Fastigheten är under uppförande
och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2026.
Den 16 juli meddelade Cibus att bolaget förvärvat tio fastigheter i
Sverige, Danmark och Belgien genom fyra separata transaktioner
till ett underliggande fastighetsvärde om 36,5 MEUR. Under
kvartalet har en hyresgäst utnyttjat sin förköpsrätt för en av de
sju danska fastigheterna, vilken därmed utgick ur affären.
Cibus meddelade den 23 juli att bolaget har uppdaterat sitt
MTN-program och offentliggjort ett nytt grundprospekt.
MTNprogrammet har en ram om 500 MEUR (eller motsvarande
i SEK, NOK eller DKK) och uppdateras årligen. Det nya
grundprospektet har godkänts av Finansinspektionen och finns
tillgängligt på Cibus och Finansinspektionens webbplatser.
Cibus meddelade den 30 september att bolaget tecknat avtal
om att förvärva 12 dagligvarubutiker i Nordnorge för cirka 40,3
MEUR. Portföljen har 100 % uthyrningsgrad och en genomsnittlig
återstående avtalstid på 7,7 år. Huvudhyresgäster är REMA 1000,
Kiwi, Spar och Bunnpris. Tillträde sker i två steg under hösten
2025. Cibus meddelade den 30 september att bolaget har öppnat
ett kontor i Danmark och utsett Anders Vibe Andreasen till Head
of Asset Management för Cibus Danmark. Anders tillträdde
tjänsten den 1 september 2025.
FJÄRDE KVARTALET
Cibus emitterade den 10 oktober en andra tranch om 20 MEUR
under obligationen med lånnummer 108. Obligationen, som
förfaller i januari 2029, emitterades till 101,228 % av nominellt
belopp med en rörlig ränta om 3 månaders EURIBOR + 210 bps.
Den 13 oktober utökades emissionen med ytterligare 10 MEUR till
samma villkor, vilket innebär att det totala utestående beloppet
uppgår till 80 MEUR.
Cibus förvärvade den 15 oktober resterande 69,35 % av aktierna
i det belgiska fastighetsbolaget One+ NV och blev ensam
ägare. Förvärvet av One+ tillför fem handelsfastigheter med
ett underliggande värde om 38,6 MEUR. Samtidigt bildades ett
nytt 50/50-joint venture med TS33, Two+ NV, med fokus på
nybyggda dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Det nya joint
venture-bolaget säkerställer ett fortsatt strategiskt partnerskap,
inklusive Cibus förköpsrätt till TS33:s framtida belgiska
detaljhandelsprojekt.
Cibus meddelade den 2 december att Stina Lindh Hök har tillträtt
som VD efter att Christian Fredrixon lämnat sin tjänst.
Cibus meddelade den 19 december att man förvärvat 11
fastigheter i fem separata transaktioner i Sverige, Finland,
Danmark och Belgien. Förvärvspriset uppgick till 41,9 MEUR, med
årliga hyresintäkter om 2,7 MEUR och en WAULT på 11,6 år.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets
utgång
Den 9 januari meddelade Cibus ett erbjudande om återköp av
sina utestående seniora icke-säkerställda gröna obligationer om
50 MEUR (lån 105) till 101,50 % av nominellt belopp. Återköpet
genomfördes i samband med bolagets övervägda emission av nya
gröna obligationer, och en villkorad förtida inlösen av kvarvarande
obligationer.
Cibus meddelade den 13 januari att man emitterat en senior icke
säkerställd grön obligation om 85 MEUR. Obligationerna har en
löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR
+ 210 bps.
Cibus meddelade den 14 januari resultatet av sitt
återköpserbjudande av lån 105. Obligationer motsvarande 43,5
MEUR har giltigt anmälts och accepterats för återköp av bolaget.
Cibus meddelade den 20 januari att villkoren för den tidigare
kommunicerade förtida inlösen av obligationer har uppfyllts. De
utestående obligationerna har lösts in till 101,25 % av nominellt
belopp plus upplupen ränta, med avstämningsdag 28 januari 2026
och likviddag 4 februari 2026.
Den 4 februari meddelade valberedningen att Louise Richnau
och Stefan Dahlbo föreslås som nya ledamöter i Cibus styrelse.
Elisabeth Norman, Stefan Gattberg, Patrick Gylling och Victoria
Skoglund föreslås för omval. Omval föreslås av Stefan Gattberg
som ordförande. Nils Styf har avböjt omval.
Den 26 februari meddelade Cibus att bolaget initierat en process
för att undersöka möjligheten att emittera ny hybridobligation
om cirka EUR 50 miljoner, samtidigt som man tillkännagav ett
återköpserbjudande och ett skriftligt förfarande avseende den
befintliga efterställda eviga obligationen.
Den 4 mars meddelade Cibus att man emitterat en
hybridobligation med fast ränta om 6,25 % utan slutdatum om
totalt EUR 60 miljoner under emittentens MTN-program (de "Nya
Hybridobligationerna"
Den 6 mars meddelade Cibus resultatet av återköpserbjudandet
och meddelade förtida inlösen av den befintliga efterställda eviga
obligationen om 30 MEUR.
Den 16 mars meddelade Cibus att Ann-Sofie Lindroth har utsetts
till ny CFO efter Pia-Lena Olofsson. Ann-Sofie Lindroth, som
närmast kommer från rollen som CFO på Nyfosa, tillträder i juli.
Pia-Lena Olofsson kvarstår som CFO fram till dess att Ann-Sofie
Lindroth tillträder.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika
typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och
finansieringsrisker som beskrivs i not 23 och på sidorna 69-70.
Moderbolaget påverkas indirekt av risker och osäkerhetsfaktorer
genom sin funktion i koncernen.
Riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare
Riktlinjerna omfattar VD, CFO och COO. Riktlinjerna omfattar
inte ersättningar som beslutats av bolagsstämman. Riktlinjerna
tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs
i redan avtalade ersättning, efter det att riktlinjerna antagits
av årsstämman 2020. Vid bolagsstämman 2025 beslutades
ett förtydligande kring koncernledningens möjlighet att göra
löneväxling förutsatt att detta kan ske på ett för bolaget
konstadsneutralt vis. Utöver detta gjordes inga ändringar.
Årsstämman 2025 beslutade att godkänna bolagets
ersättningsrapport för 2024. Riktlinjerna bidrar till att främja
bolagets affärsstrategi, dess långsiktiga intressen samt hållbar
utveckling. Bolagets affärsstrategi är att förvärva, förvalta och
utveckla fastigheter i Europa med dagligvaruhandelskedjor som
ankarhyresgäster. Bolaget äger för närvarande drygt 672 (640)
fastigheter i Finland, Sverige, Danmark, Norge och Benelux. För
mer information om Bolagets affärsstrategi hänvisas till sid 8.
En framgångsrik implementering av Bolagets affärsstrategi och
tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget kan
erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör
att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig
totalersättning.
I Bolaget har inrättat teckningsoptionsprogram för VD och
medarbetare. Dessa har beslutats av bolagsstämman och omfattas
därför inte av dessa riktlinjer. Av samma skäl omfattas inte heller
det långsiktiga teckningsoptionsprogram som årsstämman 2025
beslutade. Det föreslagna programmet motsvarar i allt väsentligt
befintliga program. De prestationskrav som används för att bedöma
utfallet av programmen har en tydlig koppling till affärsstrategin
och därmed till Bolagets långsiktiga värdeskapande, inklusive dess
hållbarhet. Programmen uppställer vidare krav på egen investering,
även om de subventioneras, genom beskattning av förmånen i
optionsprogrammen samt krav på viss flerårig innehavstid. För mer
information om dessa program, innefattande de kriterier som utfallet
är beroende av, se not 21.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet.
FINANSIELLA RAPPORTER
84
FINANSIELLA RAPPORTER
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig
samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig
kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Bolagsstämman kan därutöver besluta om exempelvis aktie- och
aktiekursrelaterade ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för
utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under
en period om ett eller flera år. Den rörliga kontantersättningen
får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta
kontantlönen under mätperioden.
Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara
premiebestämda, i den mån befattningshavaren inte
omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande
kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för
premiebestämd pension får uppgå till högst 30 %
av den pensionsgrundande inkomsten. Beträffande
anställningsförhållanden som lyder under andra regler än
svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra förmåner,
vederbörliga anpassningar ske för att följa sådana tvingande
regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande
ändamål så långt som möjligt ska tillgodoses.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara
högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden
och avgångsvederlag får inte sammantaget överstiga ett belopp
motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning
från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex
månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan ersättning
för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Sådan
ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall och ska
endast utgå i den utsträckning som den tidigare befattningshavaren
saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska baseras på den
fast kontantlönen vid tidpunkten för uppsägningen och utgå under
den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska
vara högst sex månader efter anställningens upphörande.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda
och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella.
De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller
kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar
Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling
till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga
utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterierna för
utbetalning av rörlig kontantersättning har avslutats ska bedömas
respektive fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har
uppfyllts. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning såvitt avser
rörlig kontantersättning till VD, och VD ansvarar för bedömningen
i förhållande till övriga ledande befattningshavare. Uppfyllande av
finansiella kriterier ska fastställas baserat på den av bolaget senast
offentliggjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer
har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid
har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av
skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra
riktlinjerna
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det
uppkommer behov av väsentliga förändringar och åtminstone vart
fjärde år, och förslaget ska läggas fram för beslut vid årsstämman.
Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av
bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program
för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade
frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolagsledningen, i
den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska
bärkraft.
Förväntad framtida utveckling
Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i
takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv
förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av
existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra
bolagets avkastning.
Vinstdisposition och utdelningsinformation
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en utdelning om
0 ,90 EUR (0, 90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Utdelningen nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets
starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och
förutsägbara direktavkastning.
Förslag till vinstdisposition
Inför årsstämman den 15 april 2026 föreslår styrelsen en
utdelning om 0,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt
73,9 MEUR. Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en
tolvmånadersperiod efter årsstämman.
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE
VINSTMEDEL EUR
Överkursfond 1 040 889 703
Hybridobligation 30 000 000
Balanserat resultat -317 783 911
Årets resultat 11 511 158
764 616 950
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS SÅ
ATT
Till aktieägarna utdelas 73 877 441
balanseras i ny räkning 690 739 510
764 616 950
Antalet aktier uppgår till 82 086 045. För det fall styrelsen
maximalt utnyttjar det eventuella bemyndigande styrelsen kan
erhålla på den ordinarie årsstämman den 15 april 2026 att besluta
om nyemission i från årsstämman 2026 kommer en utdelning för
tillkommande aktier om maximalt 7 387 744 EUR att delas ut. Av
det disponibla beloppet per den 31 december 2025 kommer minst
757 229 206 EUR att återstå efter utdelning om maximalt totalt
81 265 185 EUR.
STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA
UTDELNINGEN
Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens ekonomiska
ställning är sådan att Bolaget och koncernen kommer att
kunna göra nödvändiga investeringar för att fortsätta bedriva
verksamheten i dess nuvarande omfattning.
Vidare bedömer styrelsen, med hänsyn till de krav som Bolagets
och koncernens verksamhets art, omfattning och risker
ställer på storleken av det egna kapitalet samt till Bolagets
och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i
övrigt, att den föreslagna vinstutdelningen och det föreslagna
återköpsbemyndigandet är försvarliga. Vid bedömningen har
styrelsen beaktat förhållanden återgivna i årsredovisningen,
förhållanden som uppkommit efter utgången av räkenskapsåret
2025 samt i övrigt styrelsens uppfattning om förhållanden som
kan ha betydelse för Bolagets och koncernens ekonomiska
ställning och dess framtida resultatutveckling. Styrelsen finner
därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 §
aktiebolagslagen.
Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till
efterföljande finansiella rapporter.
85
FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens resultaträkning |  |  |
Belopp i MEUR | Not | 2025 | 2024
Hyresintäkter | 4 | 166,7 | 122 ,4
Serviceintäkter | 4 | 2 2 ,1 | 2 0,0
Driftkostnader | 5 | -23,5 | -2 0,9
Fastighetsskatt |  | -7,7 | -5,0
Driftnetto | 6 | 1 5 7,6 | 116 ,5
Administrationskostnader | 7,8 | -16, 6 | -1 2 ,1
Övriga intäkter* |  | 2 0,5 | -
Finansnetto | 9 | -63,4 | -5 7, 5
Resultat från intresseföretag |  | 0,5 | -
Förvaltningsresultat |  | 98 ,6 | 4 6,9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade |  | 3,4 | 0,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade | 12 | -0, 5 | -44,7
Värdeförändring räntederivat, orealiserad | 10 | -1,4 | -9, 8
Resultat före skatt |  | 100 , 1 | -7, 5
Aktuell skatt | 11 | -1,5 | -0, 3
Uppskjuten skatt | 11 | -7, 2 | 3,0
Årets resultat |  | 91,4 | -4,8
Genomsnittligt antal utestående aktier, st |  | 78 569 668 | 58 951 923
Resultat per aktie** före och efter utspädning, EUR |  | 1,14 | -0,1 2

*Består av negativ goodwill 27 ,9 MEUR, finansiella intäkter 1,7 MEUR samt förvärvsrelaterade kostnader -9, 1 MEUR som uppstod i samband med förvärvet av Forum Estates. Se vidare not 24.
**Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.

Koncernens rapport över totalresultat |  |  |
Belopp i MEUR | Not | 2025 | 2024
Årets resultat |  | 91,4 | -4,8
Övrigt totalresultat |  |  |
Årets omräkningsdifferenser vid |  | 5,6 | -4 ,0
omräkning av utländska verksamheter |  |  |
Summa totalresultat* |  | 9 7, 0 | -8,7
*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare. |  |  |

86

|  | FINANSIELLA RAPPORTER |
Koncernens rapport över finansiell ställning |  |  |
Belopp i MEUR | Not | 31-dec 2025 | 31-dec 2024
TILLGÅNGAR |  |  |
Anläggningstillgångar |  |  |
Förvaltningsfastigheter | 12 | 2 641,3 | 1 8 70,1
Nyttjanderättstillgångar | 13 | 1 5,5 | 11,3
Andra materiella tillgångar |  | 0,7 | 0 ,1
Immateriella tillgångar |  | 0,0 | 0 ,1
Uppskjutna skattefordringar | 14 | 3 ,1 | 1 ,9
Övriga långfristiga fordringar |  | 6,7 | 0,0
Summa anläggningstillgångar |  | 2 667,3 | 1 883,5
Omsättningstillgångar |  |  |
Hyresfordringar |  | 3,5 | 0,7
Övriga kortfristiga fordringar |  | 14,8 | 5 ,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 15 | 5,5 | 2 ,5
Likvida medel | 16 | 5 4,9 | 5 0, 8
Summa omsättningstillgångar |  | 78 ,7 | 5 9, 0
SUMMA TILLGÅNGAR |  | 2 746,0 | 1 942,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER |  |  |
Eget kapital |  |  |
Aktiekapital | 17 | 0,8 | 0,7
Övrigt tillskjutet kapital |  | 1 040,9 | 74 8, 2
Reserver |  | -2 , 8 | -8,4
Balanserat resultat inkl. årets resultat |  | -4 7,7 | -6 1,8
Hybridobligation | 18 | 30,0 | 3 0,0
Summa eget kapital * |  | 1 021,2 | 7 08 ,7
Långfristiga skulder |  |  |
Upplåning | 19,23 | 1 4 97,7 | 1 010,1
Uppskjutna skatteskulder | 14 | 48,4 | 36,4
Räntederivat |  | 4,3 | 2 ,1
Övriga långfristiga skulder | 13 | 1 8,5 | 14, 6
Summa långfristiga skulder |  | 1 568,9 | 1 063,3
Kortfristiga skulder |  |  |
Kortfristig del av upplåning | 19,23 | 9 0, 2 | 1 2 3 ,6
Leverantörsskulder |  | 4,2 | 3,5
Aktuella skatteskulder |  | 3,3 | 1,5
Övriga kortfristiga skulder |  | 5,2 | 5 ,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 20 | 53 ,0 | 36,3
Summa kortfristiga skulder |  | 155,9 | 17 0, 5
Summa skulder |  | 1 724,8 | 1 233,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |  | 2 746,0 | 1 942,5

*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.
87
FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens rapport över förändring av eget kapital |  |  |  |  |  |
Belopp i MEUR |  |  |  | Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare |  |
|  | Övrigt |  | Balanserat |  |
|  | tillskjutet |  | resultat inkl. | Hybrid- | Totalt eget
| Aktiekapital | kapital | Reserver | årets resultat | obligation | kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2024 | 0,6 | 666,8 | -4,4 | 0, 2 | 3 0,0 | 693,2
Årets resultat | - | - | - | -4,8 | - | -4,8
Årets övrigt totalresultat | - | - | -4 ,0 | - | - | -4 ,0
Årets totalresultat | - | - | -4 ,0 | -4,8 | - | -8 ,7
jan-dec 2024 |  |  |  |  |  |
Nyemission* | 0 ,1 | 8 2 ,0 | - | - | - | 8 2 ,1
Köp av teckningsoptioner | - | 0,4 | - | - | - | 0,4
Återköp av teckningsoptioner* | - | -0,1 | - | - | - | -0 ,1
Emissionskostnader | - | -1, 1 | - | - | - | -1, 1
Skatteeffekt emissionskostnader | - | 0,2 | - | - | - | 0, 2
Utdelning till aktieägare | - | - | - | -54, 6 | - | -54,6
Utdelning hybridobligation | - | - | - | -2 , 5 | - | -2 , 5
Utgående eget kapital 31-dec 2024 | 0,7 | 74 8, 2 | -8,4 | -61,8 | 3 0,0 | 708 ,7
Ingående eget kapital 1-jan 2025 | 0,7 | 74 8, 2 | -8,4 | -61,8 | 3 0,0 | 708 ,7
Årets resultat | - | - | - | 91,4 | - | 91 ,4
Årets övrigt totalresultat | - | - | 5,6 | - | - | 5 ,6
Årets totalresultat | - | - | 5 ,6 | 91,4 | - | 9 7, 0
jan-dec 2025 |  |  |  |  |  |
Apportemission* | 0,1 | 203,8 | - | - | - | 20 3,9
Nyemission* | 0,0 | 9 1 ,1 | - | - | - | 9 1 ,1
Emissionskostnader apportemission | - | -1, 9 | - | - | - | -1,9
Emissionskostnader nyemission | - | -1,3 | - | - | - | -1,3
Skatteeffekt på emissionskostnader | - | 0,7 | - | - | - | 0, 7
Köp av teckningsoptioner | - | 0,3 | - | - | - | 0, 3
Utdelning aktieägare | - | - | - | -7 5 , 2 | - | -7 5 , 2
Utdelning hybridobligation | - | - | - | -2 ,1 | - | -2 ,1
Utgående eget kapital 31-dec 2025 | 0,8 | 1 040,9 | -2, 8 | -4 7, 7 | 30,0 | 1 021,2
* För information se Moderbolagets förändring av Eget kapital på sidan 91. |  |  |  |  |  |

88
FINANSIELLA RAPPORTER

Koncernens rapport över kassaflöden |  |  |
Belopp i MEUR | Not | 2025 | 2024
Den löpande verksamheten |  |  |
Resultat före skatt |  | 100 ,1 | -7, 5
Justering för: |  |  |
- Avskrivningar |  | 0, 2 | 0 ,1
- Finansnetto |  | 5 7, 7 | 5 7, 2
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter |  | 0,5 | 44, 7
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat |  | 1 ,4 | 9,8
- Orealiserade valutakursdifferenser |  | 0,8 | 0,9
- Resultat från intresseföretag |  | -0, 5 | -
- Negativ goodwill ej kassaflödespåverkande* |  | -2 9,5 | -
Betald skatt |  | -0,0 | -0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten |  | 1 30, 7 | 105,2
före förändring av rörelsekapitalet* |  |  |
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet |  |  |
Förändring av kortfristiga fordringar |  | -2 , 5 | -4 ,9
Förändring av kortfristiga skulder |  | 0, 3 | 2,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten |  | 128,5 | 102,5
Investeringsverksamheten |  |  |
Förvärv av fastigheter | 12 | -2 4 0, 5 | -1 2 5,9
Försäljning av fastigheter | 12 | 31, 3 | 2 ,0
Investeringar i befintliga fastigheter | 12 | -15, 9 | -5,5
Andra investeringar |  | -0, 4 | -
Förvärv av dotterbolag* |  | 1,7 | -
Kassaflöde från investeringsverksamheten |  | -2 23 , 8 | -129 ,4
Finansieringsverksamheten |  |  |
Nyemission |  | 9 1 ,1 | 82, 2
Emissionskostnader |  | -3,2 | -1,2
Köp av teckningsoptioner |  | 0, 3 | 0, 4
Återköp av teckningsoptioner |  | - | -0,1
Utdelning till aktieägare |  | -7 0 , 2 | -52 ,8
Utdelning hybridobligation |  | -2 , 2 | -2 ,6
Obligationsemission |  | 8 0,0 | 1 8 9,6
Återköp av obligationer |  | - | -144,7
Upptagna lån | 19 | 5 31 ,0 | 5 22 ,5
Amortering av lån | 19 | -466,8 | -4 8 7, 8
Uppläggningskostnader |  | -2 ,9 | -4 ,0
Betald ränta |  | -5 5 ,1 | -4 8,9
Förtidsinlösenavgifter |  | - | -4,2
Premie för finansiellt instrument | 23 | -3 ,0 | -1,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten |  | 9 9,0 | 46,5
Årets kassaflöde |  | 3,7 | 19,6
Likvida medel vid årets början |  | 50, 8 | 31,5
Kursdifferens i likvida medel |  | 0,4 | -0, 3
Likvida medel vid årets utgång |  | 54 ,9 | 5 0,8
*Förvärvet av Forum Estates gjordes via en apportegendom. Den erhållna kassan påverkar investeringsverksamheten positivt medan de betalda transaktionskostnaderna påverkar det löpande kassaflödet negativt. |  |  |
Se vidare not 24. |  |  |

89
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i MEUR Not 2025 2024
Rörelseintäkter 3,3 3,5
Rörelsekostnader 26,27 -15,4 -5,6
Rörelseresultat -12,1 -2,1
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 28 31,6 36,9
Räntekostnader och liknande resultatposter 28 -17,4 -23,2
Resultat efter finansiella poster 2,1 11,6
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 10,6 -1,0
Resultat före skatt 12,7 10,6
Skatt 29 -1,2 0,1
Årets resultat* 11,5 10,7
*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
90
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets balansräkning
Belopp i MEUR Not 31-dec 2025 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 0,1 0,1
Andelar i dotterbolag 30 672,3 523,9
Uppskjutna skattefordringar 0,8 1,0
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 496,8 354,9
Summa anläggningstillgångar 1 170,0 879,9
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 166,7 84,0
Övriga kortfristiga fordringar 0,4 2,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,2 0,4
Likvida medel 24,1 25,9
Summa omsättningstillgångar 191,4 112,7
SUMMA TILLGÅNGAR 1 361,4 992,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,7
Summa bundet eget kapital 0,8 0,7
Överkursfond 1 040,9 748,2
Hybridobligation 30,0 30,0
Balanserat resultat -317,8 -251,1
Årets resultat 11,5 10,7
Summa fritt eget kapital 764,6 537,8
Summa eget kapital 765,4 538,5
Långfristiga skulder
Obligationslån 31 273,3 189,6
Räntederivat 2,8 2,9
Summa långfristiga skulder 276,1 192,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder till koncernföretag 288,4 238,0
Leverantörsskulder 0,2 0,2
Övriga kortfristiga skulder 0,5 0,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 30,8 23,3
Summa kortfristiga skulder 319,9 261,6
Summa skulder 596,0 454,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 361,4 992,6
91
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets förändring av eget kapital
Belopp i MEUR Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Aktiekapital Överkurs-
fond
Hybrid-
obligation
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 0,6 666,8 30,0 -199,7 497,7
Årets resultat - - - 10,7 10,7
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 10,7 10,7
Nyemission* 0,1 82,0 - - 82,1
Köp av teckningsoptioner - 0,4 - - 0,4
Återköp av teckningsoptioner** - -0,1 - - -0,1
Emissionskostnader - -1,1 - - -1,1
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,2 - - 0,2
Utdelning till aktieägare - - - -54,6 -54,6
Utdelning hybridobligation - - - -2,5 -2,5
Omklassificering - - - 5,7 5,7
Utgående eget kapital 2024-12-31 0,7 748,2 30,0 -240,4 538,5
Ingående eget kapital 2025-01-01 0,7 748,2 30,0 -240,4 538,5
Årets resultat - - - 11,5 11,5
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 11,5 11,5
Apportemission*** 0,1 203,8 - - 203,9
Nyemission**** 0,0 91,1 - - 91,1
Emissionskostnader apportemission - -1,9 - - -1,9
Emissionskostnader nyemission - -1,3 - - -1,3
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,7 - - 0,7
Köp av teckningsoptioner * - 0,3 - - 0,3
Utdelning till aktieägare - - - -75,2 -75,2
Utdelning hybridobligation - - - -2,1 -2,1
Utgående eget kapital 2025-12-31 0,8 1 040,9 30,0 -306,3 765,4
* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett resultat av
nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 62 972 150, och aktiekapi-
talet till 629 721 EUR.
** Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes att teck-
ningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya aktier i Cibus. Per
den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet uppgick till 572 475 EUR.
*** Den 27 januari 2025 genomfördes en apportemission i samband med förvärvet av Forum Estate. Som ett resultat av apportemission ökade antalet aktier och röster med 13 313 895 och en ökning av aktiekapitalet i
Cibus med 133 138,95 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 76 286 045 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 762 860,45 EUR.
**** Den 11 juni 2025 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 1 001 080 000 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK per aktie. Som ett resultat av
nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 800 000 nya aktier, och aktiekapitalet med 58 000 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 82 086 045 och aktiekapitalet till
820 860,45 EUR.
92
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets kassaflödesanalys
Belopp i MEUR Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 12,7 10,6
Justeringar för ej kassapåverkande poster:
- Avskrivningar 0,1 0,0
- Finansnetto 14,6 12,4
- Uppläggningskostnader 0,7 1,7
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 0,1 2,6
- Orealiserade kursdifferenser 1,0 0,7
Betald skatt -0.0 -0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 29,3 28,0
före förändring av rörelsekapitalet
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -81,3 -36,6
Förändring av kortfristiga skulder 52,4 52,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten 0,4 44,2
Investeringsverksamheten
Lämnade aktieägartillskott -34,8 -41,9
Lån till dotterbolag -47,7 -40,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -82,5 -81,9
Finansieringsverksamheten
Nyemission 91,1 82,2
Emissionskostnader -3,2 -1,2
Köp av teckningsoptioner 0,3 0,4
Återköp av teckningsoptioner - -0,1
Utdelning till aktieägare -70,2 -52,8
Utdelning hybridobligation -2,2 -2,6
Obligationsemission 31 80,0 189,6
Återköp av obligationslån 31 - -144,7
Uppläggningskostnader för obligationslån -0,7 -1,8
Betald ränta -14,6 -8,2
Förtidsinlösenavgifter - -4,1
Premie för finansiellt instrument -0,2 -0,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 80,3 55,8
Årets kassaflöde -1,8 18,1
Likvida medel vid årets början 25,9 7,8
Likvida medel vid årets utgång 24,1 25,9
93
Not 1 Allmän information om bolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med organisationsnummer
559135-0599 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i
Stockholm. Bolagets adress är Kungsgatan 26, 111 35 Stockholm.
Bolagets och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar
att äga och förvalta fastigheter. Bolagets redovisningsvaluta är
Euro och om inget annat anges uppges alla belopp i miljontals
Euro. Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic
Real Estate AB (publ) (”Cibus”), organisationsnummer 559135-0599,
avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för
räkenskapsåret 1 januari–31 december 2025, vilken godkändes av
styrelsen och daterades i Stockholm den 18 mars 2026.
Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper
Koncernredovisningen för Cibus har upprättats i enlighet med de
av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS)
samt tolkningar av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC).
Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen och Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande
redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder är
redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter
och räntederivat som värderas till verkligt värde. Dotterbolag
är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt
bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella
ställningen. Cibus äger 100 % av kapitalet och röstetalet i 386 av
433 dotterbolag och är delägare i 47 av dotterbolagen. De delägda
dotterbolagen är s.k. ömsesidiga fastighetsbolag (Mutual Real Estate
Companies (”MRECs”). MREC är den vanligaste bolagsformen
för fastighetsägande i Finland. I en MREC ger varje aktieserie
100-procentig besittningsrätt till specifika utrymmen och ingen
besittningsrätt till de övriga utrymmena. Detta finns specificerat i de
olika ömsesidiga fastighetsbolagens bolagsordning. Då aktieägaren
hyr ut sitt utrymme tillfaller hyran aktieägaren och inte bolaget.
Bolaget står däremot för fastighetens driftkostnader och debiterar
aktieägarna ett månatligt belopp för att täcka denna kostnad, för
att bolagets ska få ett nollresultat. I Cibus fall vidarefaktureras detta
belopp oftast av hyresgästen. Ifall bolaget har en skuld, är denna skuld
oftast allokerad på varje ägare på ett sådant sätt att var och en kan
själv betala av sin andel av skulden. På samma sätt är ägaren inte
heller ansvarig för andra ägares skuldandelar. Delägarna redovisar
sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av
gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilket
innebär att ett förvärv av dotterbolag samt delägda dotterbolag
(MRECs) betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt
förvärvar dotterbolagets tillgång och övertar dess skulder. Från
och med förvärvstidpunkten inkluderas det förvärvade bolagets
intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder, i
koncernredovisningen. Koncerninterna transaktioner, fordringar
och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet.
För delägda dotterbolag (MRECs) ingår hyresintäkter som
samlats in av holdingbolag för att representera inkomstsidan samt
underhållskostnader representerar fastigheterskostnader .
Vid förvärv inom koncernen redovisas dessa i enlighet med
förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på
överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. Kostnader i
anslutning till förvärvet aktiveras på fastigheterna när de uppstår.
På förvärvsdagen värderas identifierbara förvärvade tillgångar och
övertagna skulder initialt till verkligt värde.
Nedan beskrivs de väsentliga redovisningsprinciper som
tillämpats.
NYA ELLER ÄNDRADE IFRS STANDARDER OCH NYA
TOLKNINGAR 2025
Ändringar i standarder som trätt ikraft från och med 1 januari
2025 bedöms inte ha haft en väsentlig inverkan på denna
finansiella rapport.
Nya standarder som träder i kraft från och med 2026
International Accounting Standards Board (IASB) har publicerat
en ny Redovisningsstandard, IFRS 18. IFRS 18 behandlar
presentation och upplysningar i finansiella rapporter och ska
tillämpas för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2027 eller
senare. Standarden är ännu inte antagen av EU. Standarden
ersätter IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, och inför
nya krav som syftar till att uppnå en ökad jämförbarhet för
liknande företag och ge användarna mer relevant information
och transparens. De nya kraven innebär bland annat att
samtliga intäkts- och kostnadsposter ska klassificeras utifrån
tre huvudkategorier: rörelse, investering eller finansiering.
IFRS 18 inför även obligatoriska delsummeringar och utökade
upplysningskrav avseende vissa resultatmått, så kallade
”Management-defined performance measures” (MPM). Ledningen
analyserar för närvarande de fullständiga konsekvenserna av
att tillämpa IFRS 18 i koncernens finansiella rapportering. De
materiella effekter som hittills har identifierats är följande.
Rörelseresultatet kommer att utgöra en obligatorisk delsumma
i den nya standarden vilket för koncernen kommer att
inkludera värdeförändringar på förvaltningsfastigheter (samt
nedskrivningar på goodwill om applicerbart). Detta är en tydlig
förändring från nuvarande uppställningsform. En annan viktig
förändring är att resultat från andelar i joint ventures och
intresseföretag som redovisas enligt kapitalandelsmetoden ska
presenteras inom investeringsverksamheten. Detta innebär
således att denna resultatpost inte kommer att inkluderas i
rörelseresultatet.
VÄRDERINGSGRUNDER
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska
anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder
och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen
värderas till verkligt värde.
Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde
består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via
koncernresultaträkningen.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Koncernens
redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering
och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
KLASSIFICERING
Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas
eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.
Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning
först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra
belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp
betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader
efter balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som
omsättningstillgång respektive kortfristig skuld.
KONCERNREDOVISNING
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Cibus Nordic
Real Estate AB (publ) och de bolag som moderbolaget eller dess
dotterbolag har bestämmande inflytande över. Bestämmande
inflytande erhålls när moderbolaget
— har inflytande över investeringsobjektet;
— är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt
engagemang i investeringsobjektet, och
— kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet till att
påverka sin avkastning.
Konsolidering av ett dotterbolag sker från och med den dag
moderbolaget får bestämmande inflytande och fram till den
dag det upphör att ha det bestämmande inflytandet över
dotterbolaget.
K oncernens redovisningsprinciper och noter
94
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Detta innebär att intäkter och kostnader för ett dotterbolag
som förvärvats eller avyttrats under innevarande räkenskapsår
inkluderas i koncernens resultaträkning samt övrigt totalresultat
från den dag moderbolaget får det bestämmande inflytandet
fram till den dag moderbolaget upphör att ha det bestämmande
inflytandet.
Om nödvändigt görs justeringar i dotterbolagens finansiella
rapporter i syfte att få dess redovisningsprinciper i enlighet med
koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna tillgångar
och skulder, eget kapital, intäkter och kassaflöden som rör
transaktioner mellan bolag inom koncernen elimineras i sin helhet.
FUNKTIONELL VALUTA OCH RAPPORTERINGSVALUTA
Moderbolagets funktionella valuta är euro som även utgör
rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen.
Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i
euro. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till
närmaste miljontal. Resultatposter i annan valuta räknas om till
genomsnittskurserna för året. Balansposter i annan valuta räknas
om till balansdagskurs.
TRANSAKTIONER I UTLÄNDSK VALUTA
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan
till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell
valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver
sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta
räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som
föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid
omräkningarna redovisas i årets resultat. Icke-monetära tillgångar
och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden
omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära
tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas
till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för
värdering till verkligt värde.
UTLÄNDSKA VERKSAMHETERS FINANSIELLA RAPPORTER
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive
koncernmässiga över- och undervärden, omräknas från
utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens
rapporteringsvaluta, euro, till den valutakurs som råder på
balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet
omräknas till euro till en genomsnittskurs som utgör en
approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive
transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid
valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt
totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital,
benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande upphör
för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänförliga
ackumulerade omräkningsdifferenserna, varvid de omklassificeras
från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat.
TILLGÅNGSFÖRVÄRV
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar
som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de
enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på
deras verkligavärde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet
proportioneras ut på förvärvade tillgångar och övertagna
skulder baserat på dessa verkliga värden. Transaktionsutgifter
läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar
vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt på temporära skillnader
redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Cibus redovisar
erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad
värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för
förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till
anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.
SEGMENTRAPPORTERING
Cibus redovisar sin verksamhet i de sju landssegmenten Finland,
Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg .
50 % av driftnettot under 2025 är hänförlig till Finland, 15% till
Denmark, 15% till Belgien, 12 % till Sverige, 5% till Nederländerna,
3 % till Norge och 0,4% till Luxemburg. Av det totala
fastighetsvärdet var 1 215,4 MEUR (1 169,1) hänförligt till Finland,
435,5 MEUR (-) till Belgien, 434,0 MEUR (364,6) till Danmark, 314,3
MEUR (269,5) till Sverige, 120,4 MEUR (-) till Nederländerna, 112,4
MEUR (66,9) till Norge och 9,3 MEUR (-) till Luxemburg.
INTÄKTER
Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns
intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och
periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i
hyresavtalen. Intäkterna fördelas i hyresintäkter och serviceintäkter.
I det förstnämnda ingår sedvanlig utdebiterad hyra inkl. index
samt tilläggsdebitering för investering och fastighetsskatt medan
sistnämnda avser all annan tilläggsdebitering såsom värme,
kyla, sopor, vatten m m. Serviceintäkter redovisas i den period
som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och
serviceintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas som
förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid
medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt
högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över
kontraktets löptid. I de fall hyreskontrakten under viss tid skulle
medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan tidpunkt
högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid.
KONCERNEN SOM LEASINGGIVARE
Koncernen utgör leasinggivare avseende hyresavtal avseende
av koncernen ägda fastigheter. Hyresavtalen utgör operationell
leasing. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal intäktsförs
linjärt över leasingperioden. I de fall hyreskontrakten under viss tid
skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan
tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid.
LÅNEUTGIFTER
Finansiella kostnader redovisas i resultatet i den period de hänför
sig till.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Koncernen har under året haft 25 anställda. Ersättningar till
anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i
utbyte mot ersättningen.
Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara
premiebestämda, i den mån den anställda inte omfattas
av förmånasbestämd pension enligt tvinganande
kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för premiebestämd
pension får uppgå till högst 30 procent av den pensionsgrundande
inkomsten. Pensionsplanen redovisas som en avgiftsbestämd plan.
Läs mer i förvaltningsberättelsen med riktlinjerna för ersättning
på sidan 83.
SKATT
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende
aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig
till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt
balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära
skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på
tillgångar och skulder. Uppskjuten skatteskuld redovisas till
nominellt belopp på skillnaden mellan fastighetens bokförda
värde och skattemässiga värde och medtas i rapporten över
finansiell ställning. Ingen uppskjuten skatt redovisas avseende
temporära skillnader vid den första redovisningen av en tillgång .
95
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som
förvaltningsfastigheter. Med förvaltningsfastighet menas att den
innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller
en kombination av båda. Förvaltningsfastigheterna redovisas
initialt till anskaffningsvärdet, vilket inkluderar i förvärvet direkt
hänförbara utgifter. Därefter redovisas förvaltningsfastigheterna
till verkligt värde. Vinster och förluster hänförliga till
värdeförändringar på förvaltningsfastigheternas verkliga värde
redovisas i resultatet i den period de uppkommer. Verkligt värde
baseras på en extern marknadsvärdering som inhämtas kvartalsvis.
De tre värderingsnivåerna definieras enligt följande:
Nivå 1: Noterade (ojusterade) priser på aktiva marknader för
identiska tillgångar och skulder.
Nivå 2: Värderingsmodell baserad på andra observerbara data för
tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1,
antingen direkt (priser) eller indirekt (härledda priser).
Nivå 3: Värderingsmodeller där väsentlig indata baseras på icke
observerbar data.
Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3.
Tillkommande utgifter inkluderas endast i det redovisade värdet
när det är sannolikt att framtida ekonomiska förmåner som
kan hänföras till posten kommer koncernen till godo och att
anskaffningsvärdet för densamma kan beräknas på ett tillförlitligt
sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt
tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period
de uppstår.
Förvärv av förvaltningsfastighet redovisas i samband med
kontrollen övergår till köparen. Detta sker vid tillträdet av
fastigheterna.
Intäkt från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på
tillträdesdagen. I händelse av att kontroll över tillgången
har övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten
intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare
tidpunkt.
KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflödesanalysen visar koncernens förändringar av likvida
medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats
enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar
endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar.
FINANSIELLA INSTRUMENT
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över
finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets
avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från
balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från
tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen
över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas
bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs
eller på annat sätt upphör.
HYBRIDOBLIGATION
Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital
i koncernens finansiella rapporter, eftersom företaget inte
har någon avtalsenlig skyldighet att återbetala lånekapitalet.
Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande
ordinarie aktieägare, och obligationen späder inte ut aktieägarnas
ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas till emitterat
belopp. Om ränta betalas på hybridobligationer redovisas detta
direkt i balanserat resultat.
KLASSIFICERING OCH VÄRDERING
Finansiella tillgångar klassificeras baserat på affärsmodell
för förvaltningen av tillgångarna och egenskaperna hos de
avtalsenliga kassaflödena. Med detta avses på vilket sätt de
avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda
tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av
betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående
kapitalbeloppet. Om den finansiella tillgången innehas inom ramen
för en affärsmodell vars mål är att inkassera kontraktsenliga
kassaflöden och de avtalade villkoren för den finansiella
tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden
som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på
det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet
anskaffningsvärde.
Om den finansiella tillgången innehas i en affärsmodell vars mål
kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden
och sälja finansiella tillgångar och de avtalade villkoren för den
finansiella tillgången ger vid bestämda tidpunkter upphov till
kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta
på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt
värde via övrigt totalresultat.
Samtliga andra affärsmodeller där syftet är spekulation,
innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter
andra affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via
resultaträkningen.
UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE OCH
EFFEKTIVRÄNTEMETODEN
Finansiella tillgångar/skulder som värderas till upplupet
anskaffningsvärde redovisas initialt till verkligt värde med tillägg/
avdrag för transaktionsutgifter. Efterföljande redovisning sker
till upplupet anskaffningsvärde med effektivräntemetoden,
i vilken transaktionsutgifterna periodiseras som en del av
ränteintäkterna/-kostnaderna över instrumentets löptid.
Effektivräntemetoden är i huvudsak relevant för koncernens
upplåning. Korta fordringar och skulder av rörelsekaraktär
redovisas till nominella belopp, då diskontering skulle ha
oväsentliga effekter. Fordringar reduceras med reserv för
förväntade kreditförluster (se nedskrivningar nedan).
NEDSKRIVNING
För kundfordringar finns förenklingar som innebär att koncernen
direkt ska redovisa förväntade kreditförluster för tillgångens
återstående löptid.
Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt
att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av
indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar.
Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar
sen. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till
ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Koncernens exponering
för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar,
övriga kortfristiga fordringar och likvida medel. Den förenklade
modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens
kundfordringar. Vid beräkning av de förväntade kreditförlusterna
har kundfordringarna analyserats individuellt och utvärderats
baserat på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och
prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Likvida
medel omfattas av den generella modellen där undantaget för låg
kreditrisk tillämpas .
96
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
RÄNTEDERIVAT
Den totala premien på räntetaken fastställdes när derivaten
upphandlades och avbetalas varje kvartal under dess löptid. Värdet
på räntetaken består således av en negativ post motsvarande
de kvarstående delbetalningarna samt en neutral eller positiv
post som beror på räntetakets förhållande till den rörliga räntan
som taket hänför sig till. Den sistnämnda delen av värdet kan
aldrig vara negativ. Räntederivaten marknadsvärderas och
värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Koncernen
värderar samtliga derivat utifrån indata enligt nivå 2 i verkligt värde
hierarkin. Detta sker i praktiken genom avstämning mot tredje part.
Värdeförändringarna påverkar det redovisade resultatet och egna
kapitalet men påverkar ej kassaflödet eller belåningsgraden.
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel inkluderar kassamedel och banktillgodohavanden
som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en
obetydlig risk för värdeförändringar.
LEVERANTÖRSSKULDER
Leverantörsskulder ingår i kategorin för finansiella skulder som
värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas
förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till
nominellt belopp utan diskontering.
UPPLÅNING
Upptagen extern finansiering klassificeras som “Upplåning”
och värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt
effektivräntemetoden. Transaktionsutgifter vid upptagande av
lån periodiseras i enlighet med effektivräntemetoden över lånets
löptid som en del av räntekostnaden .
AVSÄTTNINGAR
Avsättningar redovisas när koncernen har en befintlig förpliktelse
(legal eller informell) som en följd av en inträffad händelse, det är
troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera
förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.
Det belopp som avsätts utgör den bästa uppskattningen av
det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen
på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter
förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom
att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera
förpliktelsen, ska det redovisade värdet motsvara nuvärdet av dessa
utbetalningar.
Där en del av eller hela det belopp som krävs för att reglera en
avsättning förväntas bli ersatt av en tredje part, ska gottgörelsen
särredovisas som en tillgång i rapport över finansiell ställning när det
är så gott som säkert att den kommer att erhållas om bolaget reglerar
förpliktelsen och beloppet kan beräknas tillförlitligt.
Not 3 Viktiga uppskattningar och bedömningar
VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god
redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra
bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan
på koncernens resultat och finansiella ställning. Dessa baseras på
historiska erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga
under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig
från dessa bedömningar och antaganden om förutsättningarna
förändras.
Nedan redogörs för de viktigaste antagandena om framtiden,
och andra viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar per
balansdagen, som innebär en betydande risk för väsentliga
justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under
nästkommande räkenskapsår.
VÄRDERING FASTIGHETERNA
Fastighets- och fastighetsrelaterade tillgångar är till sin natur
svåra att värdera på grund av den speciella karaktären hos varje
fastighet och det faktum att det inte nödvändigtvis är en likvid
marknad. Som ett resultat kan värderingarna vara föremål för
avsevärd osäkerhet. Det finns inga garantier för att de beräkningar
som följer av värderingsprocessen kommer att återspegla det
verkliga försäljningspriset. En framtida lågkonjunktur inom
fastighetsmarknaden kan väsentligt påverka värdet på egendom.
Värderingen baseras på en uppskattning av framtida in- och
utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en
riskfri ränta och riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör således
bedömningar av framtiden och är osäkra. Se vidare i not 12.
FÖRVÄRV AV BOLAG
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är
att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv.
Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande
fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet
som tillgångsförvärv.
UNDERSKOTTSAVDRAG
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av
sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda
underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida
vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran.
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 15,4 MEUR
(9,7) per 31 december 2025.
KLASSIFICERING HYBRIDOBLIGATION
Cibus har emitterat hybridobligationer om 30 MEUR.
Hybridobligationen har en evig löptid med en löpande
räntebetalning. Cibus har en möjlighet att lösa in utestående
hybridobligationer fr.o.m. första inlösendag som infaller
september 2026. Vid första redovisningstillfället har bedömningen
gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett
egetkapitalinstrument och inte som en finansiell skuld. Den
bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att det inte
finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet
genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång.
97
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 4 Hyresintäkter
MEUR 2025 2024
Hyresintäkter exkl. tillägg 166,7 122,4
Drift 14,1 13,0
Fastighetsskatt 5,4 2,9
El 2,3 2,0
Övrigt 0,3 2,1
Summa 188,8 142,4
Förfallostruktur, hyresvärde
MEUR 2025-12-31 2024-12-31
År 1 150,9 129 ,5
År 2 129,8 113,5
År 3 115,1 99,5
År 4 102,5 87,4
År 5 86,2 76,7
Efter 5 år 59,5 62,2
Tabellen ovan visar minimileasinginbetalningar, dvs hyra (exkl.
tillägg) för respektive period under kontraktens löptid.
Not 5 Driftkostnader

MEUR | 2025 | 2024
Fastighetsskötsel och | -3,9 | -3,6
serviceavtal |  |
Teknisk förvaltning | -2,4 | -2,2
Taxebundna kostnader | -7,0 | -6,9
Försäkringspremier | -1,6 | -1,2
Löpande underhåll | -8,7 | -7,0
Summa | -23,5 | -20,9

Not 6 Segmentinformation

2025 | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Belgien | Nederländerna | Luxemburg | Koncernen
Hyresintäkter | 85,0 | 19,8 | 5,4 | 24,8 | 23,5 | 7,6 | 0,6 | 166,7
Serviceintäkter | 13,5 | 2,0 | 0,2 | 2,4 | 3,0 | 0,4 | 0,6 | 22,1
Driftkostnader | -16,5 | -2,1 | -0,4 | -2,4 | -1,0 | -0,5 | -0,6 | -23,5
Fastighetsskatt | -3,0 | -0,9 | -0,1 | -1,2 | -2,4 | -0,1 | - | -7,7
Driftnetto | 79,0 | 18,8 | 5,1 | 23,6 | 23,1 | 7,4 | 0,6 | 157,6
Förvaltningsfastigheter | 1 215,4 | 314,3 | 112,4 | 434,0 | 435,5 | 120,4 | 9,3 | 2 641,3

2024 | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Belgien | Nederländerna | Luxemburg | Koncernen
Hyresintäkter | 83,9 | 17,0 | 4,6 | 16,9 | - | - | - | 122,4
Serviceintäkter | 16,0 | 1,7 | 0,2 | 2,1 | - | - | - | 20,0
Driftkostnader | -17,3 | -1,4 | -0,4 | -1,8 | - | - | - | -20,9
Fastighetsskatt | -3,0 | -0,9 | -0,1 | -1,0 | - | - | - | -5,0
Driftnetto | 79,6 | 16,4 | 4,3 | 16,2 | - | - | - | 116,5
Förvaltningsfastigheter | 1 169,1 | 269,5 | 66,9 | 364,6 | - | - | - | 1 870,1

98
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 7 Administrationskostnader och upplysning om revisorns arvode och kostnadsersättning

MEUR | 2025 | 2024
Personalkostnader | -6,3 | -4,9
Övriga externa kostnader | -10,0 | -7,1
Avskrivningar | -0,3 | -0,1
Summa | -16,6 | -12,1

Upplysning om revisorns arvode

TEUR | 2025 | 2024
Revisionsuppdrag | -965 | -811
Revisionsverksamhet | -53 | -29
utöver revisionsuppdraget |  |
Övriga tjänster | -17 | -249
Skatterådgivning | -81 | -282
Summa | -1 116 | -1 371

Revisionsuppdrag uppgår till 965 TEUR varav 248 TEUR till PwC
Sverige. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget uppgår
till 53 TEUR varav 53 TEUR till PwC Sverige. Övriga tjänster
uppgår till 17 TEUR varav 17 TEUR till PwC Sverige. PwC Sverige
har inte utfört någon skatterådgivning till Cibus.
Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den
lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av
årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt
arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med
revisionsuppdraget.
Not 8 Antal anställda, löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Antalet anställda i koncernen per den 31 december 2025 är
25 personer (10). Medeltalet anställda i koncernen under året
uppgick till 24 personer (10), varav 13 män (6). I Sverge var
medeltalet anställda 7 personer (6), varav 4 män (4), i Finland 5
personer (5), varav 2 män (2), Beligen 11 varav 6 män, i Danmark
0,4 varav 0,4 män samt i Norge, Nederländerna och Luxemburg är
medeltalet anställda 0 (0).

MEUR | Helår 2025 | Helår 2024
Löner och ersättningar | -4,4 | -3,4
Sociala kostnader inkl. löneskatt | -1,1 | -1,0
Pensionskostnad, premiebestämda | -0,6 | -0,5
Övriga personalkostnader | -0,2 | -0,0
Summa | -6,3 | -4,9

STYRELSE
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt beslut fattat på bolagsstämma den 10 april 2025.
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
Ersättning och förmåner beslutas av bolagets styrelse efter principer fastställda av stämma.

TEUR | Löner, arvoden |  |  | Sociala kostnader |
2025 | och förmåner | Rörlig ersättning 6 | Pensionskostnad | inkl. löneskatt | Summa
Styrelsens ordförande, Stefan Gattberg¹ | -57 | - | - | -18 | -75
Patrick Gylling 2 | -42 | - | - | - | -42
Elisabeth Norman | -33 | - | - | -10 | -43
Victoria Skoglund | -33 | - | - | -10 | -43
Nils Styf | -33 | - | - | -10 | -43
Stina Lindh Hök 3 | -22 | - | - | -7 | -29
VD, Stina Lindh Hök 3 | -31 | - | -9 | -10 | -50
VD, Christian Fredrixon 4 | -1 074 | - | -111 | -364 | -1 549
Ledande befattningshavare (2 pers) 5 | -642 | -171 | -141 | -156 | -1 110

1) Ordförande sedan årstämman 2025.
2) Ordförande fram till årsstämman 2025.
3) Styrelseledamot från årstämman 2025 till 2 december 2025. VD från 2 december 2025.
4) VD fram till 2 december 2025. I löner, arvode och förmåner ingår överenskommen ersättning vid avslutad anställning. Kostnaden har belastat resultatet för 2025, medan utbetalningen av arvodet sker löpande
under 2026 så länge den tidigare VD är anställd i bolaget.
5) Avser för 2025 CFO och COO som rapporterar direkt till VD. Under tidigare år inkluderades även CIOs för respektive land vilka rapporterar direkt till COO.
6) Rörlig ersättning gäller för räkenskapsår 2025, vilken utbetalas 2026.

TEUR | Löner, arvoden och |  |  | Sociala kostnader |
2024 | förmåner | Rörlig ersättning 4 | Pensionskostnad | inkl. löneskatt | Summa
Styrelsens ordförande, Patrick Gylling | -63 | - | - | - | -63
Elisabeth Norman | -31 | - | - | -10 | -41
Victoria Skoglund | -31 | - | - | -10 | -41
Stefan Gattberg | -31 | - | - | -10 | -41
Nils Styf | -31 | - | - | -10 | -41
VD, Christian Fredrixon¹ | -372 | -157 | -91 | -196 | -816
VD, Sverker Källgården 2 | -65 | - | -14 | -24 | -103
Ledande befattningshavare (5 pers) 3 | -1 227 | -903 | -212 | -431 | -2 774

1) VD sedan den 15 januari 2024.
2) VD fram till 15 januari 2024 och anställd fram till 29 februari 2024, innebärande att ersättning till Sverker Källgården endast utbetalats under en del av 2024.
3) Under 2024 bestod ledande befattningshavare av CFO, COO samt CIO:er för respektive land, vilka rapporterar direkt till COO.
4) Rörlig ersättning gäller för räkenskapsåret 2024, vilken utbetalats under 2025 .
99
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 9 Finansnetto

MEUR | 2025 | 2024
Räntekostnader på lånen | -60,4 | -49,7
Ränteintäkter från | 1,6 | 2,1
omsättningstillgångar |  |
Uppläggningskostnader | -2,6 | -4,0
Tomträttsavgäld | -0,6 | -0,6
Valutakursdifferenser | -1,2 | -0,9
Övriga finansiella intäkter | -0,2 | -4,4
och kostnader * |  |
Summa | -63,4 | -57,5

Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder
värderade till upplupet anskaffningsvärde förutom ränta
avseende derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).
Uppläggningskostnader avser periodisering av
uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets
bindningstid. Tomträttsavgäld ses som ränta på den leasingskuld
avgälderna ger upphov till.
* I posten för 2024 ingår kostnad av engångskaraktär relaterade
till främst förtida återbetalning av obligationer med förfall 2024
och 2025 och återinföring av uppläggningsavgifter kopplade till
dessa obligationer .
Not 10 Orealiserade värdeförändringar,
räntederivat
Bolagets finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket
uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat
ska enligt IFRS värderas till verkligt värde. Värdeförändringar i
räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av
förändrade marknadsräntor samt till följd av återstående löptid.
Orealiserade värdeförändringar påverkar koncernens resultat före
skatt men inte kassaflödet eller förvaltningsresultatet .
Not 11 Skatter

MEUR | 2025 | 2024
Aktuell skatt på årets | -1,5 | -0,3
resultat |  |
Summa aktuell skatt | -1,5 | -0,3
Uppskjuten skatt | -1,1 | 0,2
hänförlig till outnyttjat |  |
underskottsavdrag |  |
Uppskjuten skatt hänförlig | -6,1 | 2,8
till temporära skillnader |  |
Summa uppskjuten skatt | -7,2 | 3,0
Årets skattekostnad | 8,7 | 2,7

AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD |  |
MEUR | 2025 | 2024
Resultat före skatt | 100,1 | -7,5
Årets skattekostnad | -8,7 | 2,7
Skatt enligt svensk skattesats | -20,6 | 1,5
(20,6 %) |  |
Skillnad i utländska skattesatser | 0,7 | -0,2
Skatteeffekt av ej skattepliktiga | 0,5 | -0,0
intäkter |  |
Skatteeffekt av ej avdragsgilla | 9,2 | 0,7
kostnader |  |
Skatteeffekt av ej aktiverat | -2,1 | 0,9
underskott |  |
Skatteeffekt av | -0,1 | -0,1
fastighetsförsäljning |  |
Skatt hänförlig till tidigare år | -0,3 | -0,7
Övriga skattemässiga justeringar | 4,0 | 0,6
Summa | -8,7 | 2,7

Not 12 Förvaltningsfastigheter
Koncernen äger 672 förvaltningsfastigheter vilka redovisas
till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i
resultaträkningen. Samtliga förvaltningsfastigheter värderas
enligt nivå 3 inom verkligt värde hierarkin enligt IFRS 13 Värdering
till verkligt värde. Verkligt värde baseras på marknadsvärderingar
det vill säga det pris som vid värderingstidpunkten bedöms
skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid
överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan
marknadsaktörer. Fastigheterna värderas varje kvartal av
externa oberoende värderare. Värderingen vid bokslutsdatum
31 december 2025 baseras på marknadsvärdering utförd av
oberoende och välrenommerade värderingsinstitut Newsec,
Cushman & Wakefield, CBRE, Stadim Bv och Inowai SA.
VÄRDERINGSANTAGANDEN
Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning
av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den
avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys
upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av
en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton
under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde
vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till 10 år och
restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett
uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens
slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav
som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för
jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter
sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Den långsiktiga
inflationen uppskattas till 2 % över tidsperioden. Investeringar har
bedömts utifrån det behov som föreligger. Under avtalsperioden
antas hyresintäkter indexeras i enlighet med hyresavtalen.
Fastighetsskatten bedöms utifrån senaste taxeringsvärden.
Långsiktig vakans beaktas i värderingarna och bedöms
utifrån fastighetens läge och skick. Kalkylränta och
direktavkastningskrav är baserat på externvärderares
erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens
förräntningskrav.
100
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

MEUR | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Belgien | Nederländerna | Luxemburg | Total
2025 |  |  |  |  |  |  |  |
Ingående värde | 1 169,1 | 269,5 | 66,9 | 364,6 | - | - | - 1 | 870,1
Förvärv av fastigheter | 66,3 | 22,5 | 37,8 | 65,8 | 450,1 | 118,5 | 8,5 | 769,5
Orealiserade värdeförändringar | -23,4 | 5,4 | 7,7 | 3,5 | 5,0 | 1,6 | -0,3 | -0,5
Investeringar i befintliga fastigheter | 12,5 | 0,6 | - | 0,5 | 1,7 | 0,3 | 1,0 | 16,6
Försäljning av fastigheter | -9,1 | -0,5 | - | - | -21,7 | - | - | -31,3
Övrigt | - | 16,8 | 0,0 | -0,4 | 0,4 | - | 0,1 | 16,9
Utgående värde | 1 215,4 | 314,3 | 112,4 | 434,0 | 435,5 | 120,4 | 9,3 | 2 641,3

MEUR | Finland | Sverige |  | Norge Danmark | Belgien | Nederländerna | Luxemburg | Total
2024 |  |  |  |  |  |  |  |
Ingående värde | 1 195,0 | 255,8 | 69,9 | 277,2 | - | - | - | 1 797,9
Förvärv av fastigheter | 10,0 | 20,0 | - | 95,9 | - | - | - | 125,9
Orealiserade värdeförändringar | -40,4 | 3,8 | 0,3 | -8,4 | - | - | - | -44,7
Investeringar i befintliga fastigheter | 4,9 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | - | - | - | 5,5
Försäljning av fastigheter | -0,4 | -1,6 | - | - | - | - | - | -2,0
Valutakurseffekt | - | -8,7 | 3,5 | -0,3 | - | - | - | -12,5
Utgående värde | 1 169,1 | 269,5 | 66,9 | 364,6 | - | - | - | 1 870,1

Några av värderingsparametrarna är sammanlänkade. Ett exempel är att en högre inflationstakt å ena sidan påverkar framtida
kassaflöden positivt, eftersom hyresavtalen är inflationskopplade, men å andra sidan påverkar det negativt nuvärdet av dessa framtida
kassaflöden, eftersom diskonteringsräntan är ett resultat av avkastningskrav och inflation.
Transaktionsvolymen och marknadsaktiviteten påverkar nivån av osäkerhet. När marknaden är stabil och många affärer genomförs är
osäkerheten vanligtvis lägre, medan den ökar under perioder med kraftiga prisförändringar och större variationer i marknadens synsätt.
Vid värdering av en grupp fastigheter, som i detta fall, tenderar dessa osäkerheter att jämnas ut.
KÄNSLIGHETSANALYS
Verkligt värde baseras på en uppskattning av det troliga försäljningspriset på marknaden vid en viss tidpunkt. Detta pris kan dock endast
fastställas efter att en faktisk transaktion ägt rum.
Eftersom fastighetsvärderingar innebär att man bedömer det sannolika försäljningspriset på marknaden vid ett specifikt tillfälle, finns
det en viss osäkerhet kring de uppskattade marknadsvärderingarna. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på
osäkerheten i uppskattningarna av marknadsvärdet. Detta intervall ligger vanligtvis inom +/-10 procent.
Vid fastighetsvärdering är avkastningskravet en kombination av en riskfri ränta och riskpremie. Med tanke på de underliggande
marknadsförhållandena och den mycket diversifierade portföljen om 672 fastigheter, har ett intervall på +/- 25 räntepunkter bedömts
som lämpligt.
Med hänsyn till företagets ekonomiska beläggningsgrad på 95,5% under rapporteringsperioden, den högst diversifierade portföljen om
672 fastigheter där ingen utgjorde mer än 1,2% av hyresintäkterna, samt stabiliteten i dagligvaruhandlarnas affärsmodell, har ett intervall
på 2% bedömts som tillräckligt.

Känslighetsanalys TEUR | Antagande |  | Finland |  | Sverige |  | Norge |  | Danmark |  | Belgien | Nederländerna |  | Luxemburg |  | Total |
Hyresintäkter | +/- 10% | 32 900 | -33 082 | 26 221 | -26 221 | 40 528 | -47 838 | 7 078 | -7 078 | 44 527 | -44 527 | 2 070 | -2 050 | 250 | -1 110 | 153 574 | -161 906
Kalkylränta | +/- 25bps | -45 702 | 50 051 | -5 208 | 5 661 | -21 998 | 15 357 | -3 831 | 4 203 | -17 888 | 19 451 | -2 150 | 2 170 | -430 | 470 | -97 206 | 97 362
Långsiktig vakansgrad | +/- 2% | -21 476 | 21 318 | -3 240 | 3 240 | -9 868 | 9 868 | -761 | 1 201 | -10 300 | 10 300 | 0 | 0 | 0 | 0 | -45 644 | 45 926

Procent 2025-12-31 | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Belgien | Nederländerna | Luxemburg | Total
Långsiktig inflation | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,1 | 2.0 | 2.0
Genomsnittlig kalkylränta | 8,0 | 8,2 | 8,4 | 8,0 | 6,5 | 6,2 | 6,4 | 7,8
Genomsnittligt direktavkastning | 6,8 | 6,4 | 6,4 | 5,8 | 6,0 | - | - | 6,1
Genomsnittlig långsiktig vakans | 5,7 | 5,0 | 2,3 | - | 6,5 | - | - | 4,6

Procent 2024-12-31 | Finland | Sverige | Norge | Danmark | Belgien | Nederländerna | Luxemburg | Total
Långsiktig inflation | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | - | - | - | 2,0
Genomsnittlig kalkylränta | 7,9 | 8,2 | 8,2 | 7,9 | - | - | - | 7,9
Genomsnittligt direktavkastning | 6,7 | 6,5 | 6,2 | 5,6 | - | - | - | 6,4
Genomsnittlig långsiktig vakans | 5,7 | 5,0 | 3,1 | - | - | - | - | 4,5

101
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 13 Leasing
NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR

MEUR | 2025 | 2024
Tomträttsavtal | 16,1 | 11,9
Tomträttsavgäld | -0,6 | -0,6
Utgående värde | 15,5 | 11,3

Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv då
koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga
tomträttsavtal kommer att omförhandlas vilket kommer att få en
effekt på tomträttsavgäldernas storlek.
Not 14 Uppskjuten skatt
UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR

MEUR | 2025 | 2024
Ingående värde | 1,9 | 1,9
Underskott | 1,2 | 0,0
Utgående värde | 3,1 | 1,9

UPPSKJUTNA SKATTESKULDER

MEUR | 2025 | 2024
Ingående värde | 36,4 | 39,8
Temporära skillnader | 4,2 | 3,5
Förvaltningsfastigheter | 9,2 | -4,9
Räntetak | 0,4 | -1,1
Övrigt | -2,7 | -0,3
Valutakurseffekt | 0,9 | -0,6
Utgående värde | 48,4 | 36,4

Vid värdering av aktiverade och icke-aktiverade
underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att
underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med
hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag
för beräkning av uppskjuten skattefordran. De skattemässiga
underskotten beräknas uppgå till 15,4 MEUR (9,7). Skattefordran
hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i
koncernens balansräkning till 3,1 MEUR (1,9). Av de skattemässiga
underskotten förfaller 12,2 MEUR inom 5 till 9 år medan övriga
underskott ej har ett förfallodatum.
Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter

MEUR | 2025 | 2024
Upplupna hyresintäkter | 1,0 | 0,7
Upplupna serviceintäkter | 0,6 | -
Övrigt | 3,8 | 1,8
Utgående värde | 5,5 | 2,5

Not 16 Likvida medel
Likvida medel består av tillgodohavanden på bankkonton.
Not 17 Eget kapital
AKTIEKAPITAL
Samtliga aktier är av samma aktieslag, är fullt betalda och
berättigar till en röst. Inga aktier är reserverade för överlåtelse
enligt optionsavtal eller andra avtal. Antalet aktier vid utgångenav
året uppgår till 82 086 045 stycken med ett kvotvärde av 0,01
EUR per aktie.

Antal | 2025 | 2024
Ingående värde | 62 972 150 | 57 246 140
Utnyttjande av | - | 1 396
teckningsoptioner |  |
Apportemission | 13 313 895 | -
Nyemission | 5 800 000 | 5 724 614
Utgående värde | 82 086 045 | 62 972 150

RESULTAT PER AKTIE
Redovisat resultat per aktie har beräknats genom att årets
resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare har dividerats
med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

MEUR | 2025 | 2024
Resultat hänförligt till | 91,4 | -4,8
moderbolagets aktieägare |  |
Resultat hänförligt till | 89,3 | -7,3
moderbolagets aktieägare |  |
efter minskning av ränta på |  |
hybridobligation |  |
Antal utestående aktier | 82 086 045 | 62 972 150
Genomsnittligt antal aktier | 78 569 668 | 58 951 923

FRITT EGET KAPITAL
Fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt
för utdelning till aktieägarna, utgörs av allt eget kapital med
undantag för aktiekapitalet. Övrigt tillskjutet kapital är hänförligt
till tidigare genomförd nyemission i samband med förvärv av
fastigheterna.
Inför årsstämman den 15 april 2026 föreslår styrelsen en
utdelning om 0 ,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt
73,9 MEUR. Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en
tolvmånadersperiod efter årsstämman. För det fall styrelsen
maximalt utnyttjar det eventuella bemyndigande styrelsen
kan erhålla vid årstämman den 15 april 2026, att besluta om
nyemission upp till 10% av aktierna ifrån årstämman 2025 kommer
en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 7 387 744 EUR
att delas ut. Av det disponibla beloppet per den 31 december
2025 kommer minst 757 229 206 EUR att återstå efter utdelning
om maximalt totalt 81 265 185 EUR.
Not 18 Hybridobligation
Den 17 juni 2021 emitterade Cibus hybridobligationer om 30 MEUR
under sitt nyligen etablerade MTN-program Hybridobligationerna
har en evig löptid med möjlighet till första inlösen efter 5,25
år och löper med en ränta om 3 månader EURIBOR + 4,75 %.
Hybridobligationen är sedan 24 juni 2021 noterad på Corporate
Bond listan på Nasdaq Stockholm .
102
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 19 Upplåning
Information om bolagets upplåning hänvisas till not 23 Finansiell
riskhantering och finansiella instrument.

MEUR | 2025 | 2024
Ingående värde | 1 133,7 | 1 061,5
Obligation | 80,0 | 189,6
Återköp av obligationer | - | -144,7
Upptagande av lån | 531,0 | 522,5
Amortering av lån | -466,8 | -487,8
Övertagna lån i samband med | 305,4 | -
rörelseförvärv |  |
Aktivering av | -2,9 | -4,0
uppläggningsavgifter |  |
Periodisering av | 1,3 | 4,0
uppläggningsavgifter |  |
Valutakurseffekter | 6,2 | -7,4
Utgående värde | 1 587,9 | 1 133,7

Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter

MEUR | 2025 | 2024
Förskottsbetalda hyror | 9,4 | 5,1
Upplupen ränta | 10,6 | 6,2
Upplupen utdelning | 25,4 | 19,5
Övrigt | 7,6 | 5,5
Utgående värde | 53,0 | 36,3

Not 21 Transaktioner med närstående
På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus
bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av
årsstämman 2019. Teckningskursen sattes till genomsnittskursen
för Cibusaktien den 18-25 maj 2020 och uppgår till 12,20
EUR. Styrelsen i Cibus beslutade att i maj 2024 att lämna ett
erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie
2020/2024 i bolaget om återköp av optioner. Som ett villkor
för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna
återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom
utnyttjande av de teckningsoptioner som behållits. Totalt
tecknades 1 396 aktier med stöd av teckningsoptionerna.
På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus
bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av
årsstämman 2019. Teckningskursen sattes till genomsnittskursen
för Cibusaktien den 18-28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR.
Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024 och löper under fem
efterföljande kvartal.
På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda.
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för
Cibusaktien 5-9 maj 2022 och uppgick till 21,48 EUR. Styrelsen
beslutade, för att främja bolagets långsiktiga intressen och
hållbarhet, om ett avsteg från ersättningsriktlinjerna genom
återköp av medarbetarnas tidigare inbetalda premier av
samtliga teckningsoptioner från incitamentsprogrammet som
beslutades på årsstämman 2022. Återköp genomfördes till ett
belopp inklusive sociala avgifter om 630 TEUR som redovisades
som administrationskostnad i andra kvartalet 2024. Samtliga
teckningsoptioner för år 2022 har därefter makulerats.
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda.
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för
Cibusaktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR.
Teckning av optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.
På årsstämman den 15 april 2024 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 470 000 optioner för Cibus
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda.
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för
Cibusaktien 24 april - 2 maj 2024 och uppgår till 154,20 SEK.
Vidare beslutade årsstämman att subventionera optionspremien
för teckningsoptionerna genom att bolaget återbetalar det belopp
som erlagts av deltagaren som betalning för teckningsoptionerna
i form av en kontantbonus. Denna kontantbonus uppgick till 441
TEUR inklusive sociala avgifter och redovisades i andra kvartalet
2024.
På årsstämman den 10 april 2025 antogs två långsiktiga
incitamentsprogram – ett för medarbetare i Norden och ett för
medarbetare i Belgien. Båda baseras på teckningsoptioner, där
det nordiska programmet följer tidigare struktur medan det
belgiska är anpassat till lokal lagstiftning och har något längre
löptid. Totalt omfattar programmen 547 500 teckningsoptioner,
varav 390 000 i det nordiska programmet och 157 500 i det
belgiska.
Teckningskursen i det nordiska programmet fastställdes till
180,10 SEK, motsvarande 110 % av genomsnittskursen för
perioden 24 april–2 maj 2025. I det belgiska programmet uppgår
teckningskursen till 159,20 SEK, beräknad enligt belgiska regler
baserat på den lägsta av den trettiodagars genomsnittliga
stängningskursen och sista stängningskurs före erbjudandet.
Årsstämman beslutade även om en kontantbonus som subvention
av optionspremien, uppgående till 0,3 MEUR inklusive sociala
avgifter, samt rådgivningskostnader om 0,2 MEUR. Samtliga
kostnader redovisades i andra kvartalet 2025
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde.
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan
verkställande direktören, bolagsledningen samt nyckelanställda
och aktieägare i Cibus.
Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet för bolagsledning
och övriga anställda ska vara årligen återkommande.

Antal optioner | 2025 | 2024
Verkställande Direktör | - | 100 000
Ledande befattningshavare* | 256 250 | 395 000
Utestående optioner | 256 250 | 495 000

* Avser för 2025 CFO och COO som rapporterar direkt till VD.
Under tidigare år inkluderades även CIOs för respektive land vilka
rapporterar direkt till COO.
Cibus har engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot
Victoria Skoglund är partner. Totalt utbetalt arvode under
perioden uppgår till 0,1 MEUR.
Not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

MEUR | 2025 | 2024
Kontopant för likvida medel | - | -
Fastighetsinteckningar | 1 318,1 | 947,2
Utgående värde | 1 318,1 | 947,2
Eventualförpliktelser | Inga | Inga

103
Not 23 Finansiell riskhantering
och finansiella instrument
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika typer
av finansiella risker, främst relaterat till likviditets-, ränte- och
finansieringsrisker som beskrivs i ett eget stycke. Det är bolagets
styrelse som är ytterst ansvarig för exponering, hantering och
uppföljning av koncernens finansiella risker. De ramar som gäller
för exponering, hantering och uppföljning av de finansiella riskerna
följs upp av styrelsen löpande, se stycket “Likviditets- ränte-,
finansierings- och valutarisk” nedan kring hantering av kapitalrisk.
LIKVIDITETS-, RÄNTE-, FINANSIERINGS- OCH VALUTARISK
Med likviditetsrisk avses risken att koncernen får problem med att
möta dess åtagande relaterade till koncernens finansiella skulder.
Fastigheterna är nästintill fullt uthyrda med en uthyrningsgrad
om 95,5% och därmed är bolaget beroende av hyresgästernas
ekonomi, finansiella ställning och betalningsförmåga eftersom
bolagets intäkter i sin helhet består av hyresintäkter. Bolagets
riskbild baseras på motpart och avtalslängd, vilket resulterar
i att hyresavtal med kort avtalslängd får en annan riskbild än
hyresavtal med längre avtalstider. Kreditrisken hanteras genom att
koncernen kontinuerligt följer upp förfallna hyresfordringar. För att
minimera likviditetsrisken görs löpande likviditetsprognoser för att
säkerställa likviditet på såväl kort som lång sikt.
Med finansieringsrisk avses risken att koncernen inte kan
uppbringa tillräcklig finansiering till en rimlig kostnad. Betalning
av ränta och driftkostnader hanteras genom att koncernen
löpande får in hyresinbetalningar.
Kostnaden för räntebindningen är en konsekvens av
räntesäkringens storlek, löptider och valet av finansiellt derivat.
Även förändringar av EURIBOR, STIBOR eller NIBOR medför
att den relativa kostnaden för räntebindningen förändras. På
förfallodagen, kommer bolaget att behöva refinansiera sina
utestående skulder. Styrelsen diskuterar löpande behov av
framtida finansiering. Koncernens förmåga att framgångsrikt
refinansiera denna skuld beror på villkoren för de finansiella
marknaderna i allmänhet vid denna tidpunkt. Som ett resultat,
kan koncernens tillgång till finansieringskällor vid en viss tidpunkt
inte vara tillgängligt på förmånliga villkor, eller överhuvudtaget.
Koncernens förmåga att refinansiera sina skuldförpliktelser på
fördelaktiga villkor, eller överhuvudtaget, kan ha en väsentlig
negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och
resultat.
Ränterisken definieras som hur räntenivån påverkar resultat och
kassaflöde. I och med att koncernen i allt väsentligt har bundna
räntor under lånens löptid är ränteexponeringen delvis begränsad
på kort och medellång sikt.
Utifrån aktuell intjäningsförmåga och med beaktandet av
räntetak, ränteswappar och lån som löper med fast ränta som
fanns på plats per 31 december 2025 blir resultateffekten av
en ökning av marknadsräntan med 1 %-enhet -0,8 MEUR på
årsbasis. Resultateffekten av en ökning med 2 %-enheter blir -1,0
MEUR på årsbasis. Omvänt ger en minskning av marknadsräntan
med 1 %-enhet och 2 %-enheter +4,5 respektive +9,3 MEUR i
resultateffekt. Orsaken till den assymetriska riskprofilen är att en
viss del av räntesäkringarna utgörs av räntetak.
I villkoren för bolagets obligationer som var utestående
per 2025-12-31 finns det krav, så kallade kovenanter, om att
koncernens belåningsgrad inte får vara högre än 70 % och
koncernens räntetäckningsgrad får vara lägre än 1,50. Bolaget
uppfyller samtliga krav per den 31 december 2025. För de fall att
bolaget inte skulle uppfylla dessa krav innebär det ett brott mot
låneavtalet.
Koncernen har vidare säkerställda banklån som har upptagits i
dotterbolag i samtliga länder där Cibus äger fastigheter. Även i
dessa låneavtal finns det kovenanter avseende belåningsgrad och
räntetäckningsgrad och/eller andra finansiella åtaganden. Alla
låntagarbolag uppfyller samtliga krav per 31 december 2025.
Koncernens låneavtal innehåller i övrigt inte några särskilda villkor
som kan medföra att betalningstidpunkten blir väsentligt tidigare
än vad som framgår av tabellerna intill.
Löptidsfördelning av kontraktsenliga betalningsåtaganden
relaterade till koncernens och moderbolagets finansiella skulder
presenteras i tabellerna nedan utefter de lånevillkor som fanns
per 31 december 2025 och ränteläget per samma datum.

MEUR | Inom | Inom | Inom | Inom
2025 | 3 mån | 3-12 mån | 1-3 år | 3-5 år
Bank- och | 5,2 | 85,0 | 1 291,7 | 210,9
obligationsskuld |  |  |  |
Låneränta | 15,1 | 45,2 | 72,5 | 7,5
Ränta på finansiella | 1,0 | 3,1 | 4,2 | 2,1
derivat |  |  |  |
Leverantörsskulder | 4,2 | - | - | -
Övriga kortfristiga | 5,2 | - | - | -
skulder |  |  |  |
Upplupna kostnader | 10,6 | - | - | -
och förutbetalda |  |  |  |
intäkter |  |  |  |
Totalt | 41,3 | 133,3 | 1 368,4 | 220,5

MEUR | Inom | Inom | Inom | Inom
2024 | 3 mån | 3-12 mån | 1-3 år | 3-5 år
Bank- och | - | 120,8 | 891,0 | 126,3
obligationsskuld |  |  |  |
Låneränta | 13,9 | 42,3 | 73,9 | 6,3
Ränta på finansiella | -0,0 | -0,3 | -1,0 | 0,0
derivat |  |  |  |
Leverantörsskulder | 3,5 | - | - | -
Övriga kortfristiga | 5,6 | - | - | -
skulder |  |  |  |
Upplupna kostnader | 6,2 | - | - | -
och förutbetalda |  |  |  |
intäkter |  |  |  |
Totalt | 29,2 | 162,8 | 963,9 | 132,6

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
104
Koncernens åtagande för finansiella skulder täcks genom
kassaflöde från ingångna hyresavtal. För att minimera
likviditetsrisken görs löpande likviditetsprognoser för att
säkerställa likviditet på såväl kort som lång sikt.
Nedan visas förändring i bolagets finansieringsverksamhet i
enlighet med IAS 7 - Rapport över kassaflöden.
Avstämning av skulder som härrör från finansierings-
verksamheten

MEUR | Upplåning | Finansiella | Summa
|  | derivat |
IB 2025-01-01 | 1 133,7 | 2,1 | 1 135,8
Upptagande av lån | 531,0 | - | 531,0
Amortering av lån | -466,8 | - | -466,8
Obligation | 80,0 | - | 80,0
Kassaflödes- påverkande poster | -2,9 | - | -2,9
Ej kassaflödes- påverkande poster * | 312,9 | 2,2 | 315,1
UB 2025-12-31 | 1 587,9 | 4,3 | 1 592,2

MEUR | Upplåning | Finansiella | Summa
|  | derivat |
IB 2024-01-01 | 1 061,5 | 0,1 | 1 061,6
Upptagande av lån | 522,5 | - | 522,5
Amortering av lån | -487,8 | - | -487,8
Obligation | 189,6 | - | 189,6
Återköp av obligationer | -144,7 | - | -144.7
Kassaflödes- påverkande poster | -4,0 | - | -4,0
Ej kassaflödes- påverkande poster * | -3,4 | 2,0 | -1,3
UB 2024-12-31 | 1 133,7 | 2,1 | 1 135,8

* I ej kassaflödespåverkande poster ingår de lån som övertogs i
samband med förvärvet av Forum Estates samt periodisering av
uppläggningsavgifter och valutaeffekter.
Cibus redovisningsvaluta är EUR. Vid transaktioner i annan
valuta utsätts Cibus för en valutarisk. Cibus äger fastigheter
i Sverige, Danmark och Norge vilket innebär en exponering i
SEK, DKK och NOK. Cibus hanterar valutarisk främst genom att
matcha fordringar och skulder i samma valuta. Styrelsen i Cibus
har möjlighet att godkänna att valutaderivat användas för att
minimera valutaexponering för bolaget. Då valutaexponeringen
inte bedöms vara signifikat har inga valutaderivat används per
sista december 2025.
KREDIT- OCH MOTPARTSRISK
Med kreditrisk avses risken för att motparten i en transaktion
orsakar koncernen en förlust genom att inte fullfölja sina
avtalsenliga förpliktelser. Koncernens exponering för kreditrisk
är huvudsakligen hänförlig finansiella kontrakt med banker,
banktillgodohavanden samt hyresfordringar. Koncernen
har endast bankrelationer med motparter som innehar
en Investment grade-rating. Ekonomisk uthyrningsgrad i
fastighetsbeståndet är för närvarande ca 95,5 %. Baserat på de
historiska nivåerna i beståndet är det i linje med den förväntade
långsiktiga vakansgraden i beståndet. Bolaget är därmed
beroende av hyresgästernas ekonomi, finansiella ställning och
betalningsförmåga eftersom bolagets intäkter i sin helhet består
av hyresintäkter .
Bolagets riskbild baseras på motpart och avtalslängd, vilket
resulterar i att hyresavtal med kort avtalslängd får en annan
riskbild än hyresavtal med längre avtalstider. Kreditrisken
hanteras genom att koncernen kontinuerligt följer upp förfallna
hyresfordringar. Koncernens och moderbolagets maximala
exponering för kreditrisk bedöms motsvaras av bokförda värden
på samtliga finansiella tillgångar och framgår av tabellen nedan .

MEUR | 2025 | 2024
Hyresfordringar | 3,5 | 0,7
Övriga fordringar | 14,8 | 5,0
Likvida medel | 54,9 | 50,8
Maximal exponering för | 73,2 | 56,5
kreditrisk |  |

Till följd av att löptiden på rörelsefordringar och rörelseskulder
understiger tre månader ger en diskontering baserat på
gällande marknadsförutsättningar inte några väsentliga effekter.
Kreditrisken på långfristiga lån har inte förändrats väsentligt
sedan lånen upptogs. Risken hänförlig till finansiella motparter
bedöms vara begränsad.
Hantering av kapitalrisk
Koncernen följer upp kapitalstrukturen på basis av
skuldsättningsgraden, räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt
soliditet. För definitioner sid 116.

MEUR | 2025 | 2024
Totala skulder | 1 724,8 | 1 233,7
Eget kapital | 1 021,2 | 708,7
Skuldsättningsgrad, ggr | 1,7 | 1,7

MEUR | 2025 | 2024
Driftnetto | 157,6 | 116,5
Administrationskostnader | -16,6 | -12,1
Totalt | 141,0 | 104,4
Räntenetto | -58,6 | -47,5
Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,2
(Rullande 12 månader) |  |

MEUR | 2025 | 2024
Nettoskuld till kreditinstitut * | 1 537,9 | 1 087,3
Fastigheternas marknadsvärde | 2 641,3 | 1 870,1
Belåningsgrad nettoskuld % | 58,1 | 58,1

MEUR | 2025 | 2024
Eget kapital | 1 021,2 | 708,7
Balansomslutning | 2 746,0 | 1 942,5
Soliditet,% | 37,2 | 36,5

* Skuld till kreditinsitut justerat för uppläggningsavgift minus
likvida medel. Kategorisering av finansiella instrument
Bokfört värde för finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat
per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen
nedan.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
105

|  |  | Finansiella tillgångar | Finansiella skulder |
| Finansiella tillgångar | FInansiella skulder | värderade till | värderade till |
MEUR | värderade till upplupet | värderade till upplupet | verkligt värde | verkligt värde | Redovisat
2025 | anskaffningsvärde | anskaffningsvärde | via resultatet | via resultatet | värde
Finansiella tillgångar |  |  |  |  |
Finansiella derivat | - | - | - | - | -
Övriga långfristigar | 6,7 | - | - | - | 6,7
Kundfordringar | 3,5 | - | - | - | 3,5
Övriga kortfristigar | 14,8 | - | - | - | 14,8
Likvida medel | 54,9 | - | - | - | 54,9
| 79,9 | - | - | - | 79,9
Finansiella skulder |  |  |  |  |
Skulder till kreditinstitut | - | 1 592,8 | - | - | 1 592,8
Finansiella derivat | - | - | - | 4,3 | 4,3
Leverantörsskulder | - | 4,2 | - | - | 4,2
Övriga kortfristiga | - | 5,2 | - | - | 5,2
skulder |  |  |  |  |
Upplupna kostnader och | - | 10,6 | - | - | 10,6
förutbetalda intäkter | - | 1 612,8 | - | 4,3 | 1 617,1

|  |  | Finansiella tillgångar | Finansiella skulder |
| Finansiella tillgångar | FInansiella skulder | värderade till | värderade till |
MEUR | värderade till upplupet | värderade till upplupet | verkligt värde | verkligt värde | Redovisat
2024 | anskaffningsvärde | anskaffningsvärde | via resultatet | via resultatet | värde
Finansiella tillgångar |  |  |  |  |
Finansiella derivat | - | - | - | - | -
Övriga långfristigar | 0,0 | - | - | - | 0,0
Kundfordringar | 0,7 | - | - | - | 0,7
Övriga kortfristigar | 5,0 | - | - | - | 5,0
Likvida medel | 50,8 | - | - | - | 50,8
| 56,5 | - | - | - | 56,5
Finansiella skulder |  |  |  |  |
Skulder till kreditinstitut | - | 1 138,1 | - | - | 1 138,1
Finansiella derivat | - | - | - | 2,1 | 2,1
Leverantörsskulder | - | 3,5 | - | - | 3,5
Övriga kortfristiga | - | 5,6 | - | - | 5,6
skulder |  |  |  |  |
Upplupna kostnader och | - | 6,2 | - | - | 6,2
förutbetalda intäkter | - | 1 153,4 | - | 2,1 | 1 155,5

Värdering till verkligt värde
Koncernen innehar finansiella instrument som värderas till verkligt värde i balansräkningen. De finansiella instrument utgör av räntetak
och ränteswappar som beskrivits tidigare. Bolagets förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med nivå 3, se vidare
under avsnitt Förvaltningsfastigheter i redovisningsprinciper och not 12. Verkligt värde på bolagets upplåning bedöms motsvara det
bokförda värdet per räkenskapsårets utgång.
Värdet på de finansiella instrumenten värderas till verkligt värde i enlighet med nivå 2 till -4,3 MEUR (-2,1) per den 31 december 2025. I
avtalen för derivaten (företrädelsevis ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
För övriga finansiella tillgångar och för finansiella skulder som löper med fast eller rörlig ränta bedöms de redovisade värdena vara en god
approximation av de verkliga värdena. För Cibus egna utestående obligationer respektive hybridobligationer bedöms verkligt värde vara
ca 102,6 % respektive 101,3 % av redovisat värde baserat på respektive utestående obligations kurs per bokslutsdagen.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
106
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
RÄNTETAK FÖRFALLOSTRUKTUR
Räntetak

Belopp MEUR | Räntetak | Framtida start | Förfall
35,0 | 2,00% | - | 2026-12-29
25,0 | 2,50% | - | 2026-12-31
96,0 | 2,00% | - | 2027-12-13
67,5 | 1,90% | - | 2027-12-30
4,5 | 1,95% | 2026-01-15 | 2028-04-09
3,5 | 1,95% | 2026-04-15 | 2028-04-09
68,0 | 2,00% | - | 2028-04-15
50,6 | 2,00% | - | 2028-04-15
67,0 | 2,20% | 2027-12-30 | 2028-12-15
40,0 | 3,00% | - | 2029-01-17
4,5 | 3,00% | 2028-09-29 | 2032-09-30
461,1 |  |  |
Belopp MSEK | Räntetak | Framtida start | Förfall
110,0 | 0,25% | - | 2026-01-08
30,0 | 3,50% | - | 2026-01-08
210,0 | 1,90% | - | 2027-09-15
68,0 | 2,00% | - | 2027-09-29
180,0 | 2,00% | 2026-01-08 | 2028-06-13
598,0 |  |  |
Belopp MNOK | Räntetak | Framtida start | Förfall
72,3 | 4,00% | - | 2026-11-30
119,5 | 3,90% | - | 2028-10-15
115,0 | 3,80% | - | 2028-10-15
75,0 | 3,59% | 2026-11-30 | 2028-10-15
381,8 |  |  |

Ränteswappar

Belopp MEUR | Betalar fast | Framtida start | Förfall
0,1* | 2,35% | - | 2026-09-01
50,0 | 2,56% | - | 2026-12-31
65,0 | 2,96% | - | 2027-07-15
35,0 | 3,03% | - | 2027-07-15
40,0 | 2,58% | - | 2027-09-30
25,0 | 2,75% | - | 2027-12-30
70,0 | 2,97% | - | 2027-11-28
26,0 | 2,31% | - | 2027-12-13
67,5 | 2,06% | - | 2027-12-30

Ränteswappar fortsättning

Belopp MEUR | Betalar fast | Framtida start | Förfall
38,0 | 1,99% | - | 2027-12-30
10,0 | 2,01% | - | 2028-04-09
20,0 | 2,76% | - | 2028-04-15
13,0 | 1,99% | - | 2028-04-15
25,0 | 2,79% | - | 2028-04-15
30,0 | 2,85% | - | 2028-04-15
22,0 | 1,97% | - | 2028-04-15
8,6 | 2,07% | - | 2028-04-15
7,3* | 2,43% | - | 2028-09-29
104,0 | 2,28% | 2027-12-30 | 2028-12-15
12,5 | 2,39% | - | 2029-01-17
12,5 | 2,36% | - | 2029-01-17
10,0 | 2,15% | - | 2029-01-17
5,0 | 2,06% | - | 2029-01-17
25,0 | 2,43% | 2026-12-31 | 2029-12-31
25,0 | 2,25% | 2026-12-31 | 2029-12-31
75,0** | 3,04% | - | 2030-12-31
25,0 | 2,45% | - | 2030-12-31
25,0 | 2,22% | 2029-12-31 | 2031-12-31
3,0* | 3,27% | - | 2032-09-30
874,6 |  |  |

* Amorterande ** Cibus betalar 3,04% och erhåller det högsta av 2,93% och 3m Euribor under 2026.

Belopp MSEK | Betalar fast | Framtida start | Förfall
450,0 | 1,99% | - | 2027-09-15
111,0 | 1,86% | - | 2027-09-15
265,0 | 2,89% | - | 2027-10-02
65,0 | 2,33% | - | 2027-12-18
62,2 | 2,36% | - | 2027-12-18
180,0 | 2,22% | - | 2028-06-13
435,0 | 3,10% | - | 2032-04-07
1 568,2 |  |  |
Belopp MNOK | Betalar fast | Framtida start | Förfall
16,9 | 4,03% | - | 2028-01-15
100,0 | 3,53% | - | 2028-10-15
84,5 | 3,97% | - | 2028-10-15
90,0 | 3,85% | - | 2028-10-15
35,0 | 3,82% | - | 2028-10-15
326,4 |  |  |

OBLIGATIONER OCH HYBRIDOBLIGATIONER
Per 2025-12-31 bestod 17 % av Cibus externa finansieringskällor av icke säkerställda obligationer till ett värde av 274,7 MEUR. Utöver det har Cibus ett
hybridobligationslån, bokat som eget kapital, på 30 MEUR motsvarande 2 % av den externa finansieringen. Alla obligationer är noterade på Nasdaq
Stockholm Corporate Bond list. Under inledningen av 2026 emitterades MTN-lån 109 om 85 MEUR (SE0027597584) med förfall 2030-01-20 till
3M Euribor+2,10 %. I samband med denna emission återbetalades MTN-lån 105 om 50 MEUR. I mars 2026 emitterades även en ny hybridobligation
(SE0028001586) med en fast ränta om 6,25 %. Tidigare hybridobligation återbetalas med 21,5 MEUR i mars 2026 och resterande 8,5 MEUR i april 2026.
Noterade obligationslån 2025-12-31

Typ | MTN lån Förfall |  | ESG | Valuta Emitterat | Eget | Uteståen- | Referensränta | Emissions- | Betald | Emitterad | ISIN
|  |  |  | belopp | innehav | de belopp |  | kurs | marginal | marginal |
Hybridobligation | 101 | - | - | EUR | 30,0 | 0,0 | 30,0** | 3M Euribor | 100,000 | 4,75% | 4,75% | SE0013360344
Obligation | 105 | 2027-02-01 | Grön | EUR | 50,0 | 0,0 | 50,0** | 3M Euribor | 100,000 | 4,00% | 4,00% | SE0013361334
Obligation | 106 | 2028-04-02 | Grön | EUR | 80,0 | 0,0 | 80,0 | 3M Euribor | 100,000 | 4,00% | 4,00% | SE0021921665
Obligation | 107 | 2027-10-02 | Grön | SEK | 700,0 | 0,0 | 700,0 | 3M Stibor | 100,000 | 3,50% | 3,50% | SE0021921673
Obligation | 108:1 | 2029-01-17 | Grön | EUR | 50,0 | 0,0 | 50,0 | 3M Euribor | 100,000 | 2,50% | 2,50% | SE0013362035
Obligation | 108:2 | 2029-01-17 | Grön | EUR | 20,0 | 0,0 | 20,0 | 3M Euribor | 101,228 | 2,50% | 2,10% | SE0013362035
Obligation | 108:3 | 2029-01-17 | Grön | EUR | 10,0 | 0,0 | 10,0 | 3M Euribor | 101,228 | 2,50% | 2,10% | SE0013362035

*21,5 MEUR återbetaldes i mars 2026 och 8,5 återbetalas i april 2026 **Återbetald i början av februari 2026.
KAPITALBINDINGSSTRUKTUR I BANKLÅN OCH OBLIGATIONSLÅN

| Säkerställda banklån |  |  | Obligationer | Total upplåning |
2025-12-31 | MEUR | Genomsnittlig marginal | MEUR | Genomsnittlig marginal | MEUR | Andel %
0-12 mån | 78,9 | 1,6 % | - | - | 78, | 5 %
1-2 år | 502,3 | 1,4 % | 114,7 | 3,7 % | 617,0 | 39 %
2-3 år | 589,8 | 1,5 % | 80,0 | 4,0 % | 669,8 | 42 %
3+ år | 147,1 | 1,4 % | 80,0 | 2,4 % | 227,1 | 14 %
Summa | 1 318,1 | 1,4 % | 274,7 | 3,4 % | 1 592,8 | 100 %

107
Not 24 Rörelseförvärv
Den 27 januari 2025 förvärvade Cibus samtliga aktier i Forum
Estates och beslutade samtidigt om en apportemission av 13
313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen
har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser
aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger
och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux.
Portföljen bestod av 149 fastigheter med ett underliggande
fastighetsvärde om 512 MEUR. Forum Estate hade 12 anställda
i Gent, Belgien och under 2024 uppgick hyresintäkter till 31,3
MEUR. Forum Estate ingår i koncernens Finansiella rapport
från och med 27 januari. Detaljer om förvärvsanalys, förvärvade
nettotillgångar och goodwill är enligt följande
PRELIMINÄR FÖRVÄRVSANALYS FÖR FORUM ESTATES.

Köpeskilling | MEUR
Apportegendom | 113,6
Summa köpeskilling | 113,6

Verkligt värde på de 13 313 895 aktier som utfärdats som en del av
köpeskillingen för Forum Estates baserades på den noterade
aktiekursen den 27 januari 2025 om 175,9 kr per aktie.
Transaktionskostnader på ca 1,9 MEUR vilka är direkt hänförliga
till apportemissionen redovisats som en avdragspost från värdet
på överförda aktier respektive från eget kapital.
Förvärvsrelaterade kostnader på ca 9,1 MEUR, som inte var direkt
hänförliga till aktieemissionen, ingår bland övriga intäkter i
resultaträkningen samt i den löpande verksamheten i
kassaflödesanalysen.
VERKLIGT VÄRDE PÅ IDENTIFIERBARA TILLGÅNGAR OCH
SKULDER PÅ FÖRVÄRVSDAGEN VAR:

| MEUR
Förvaltningsfastigheter | 512,2
Andra materiella tillgångar | 0,4
Finansiella anläggningstillgångar | 11,6
Omsättningstillgångar | 6,0
Likvida medel | 1,7
Totala tillgångar | 531,9
Upplåning | 305,4
Övriga långfristiga skulder | 5,5
Kortfristiga skulder | 79,5
Totala skulder | 390,4
Totalt identifierbara nettotillgångar till | 141,5
verkligt värde |
Negativ goodwill | -27,9
Köpeskilling | 113,6

Transaktionen är ett strategiskt steg i syfte att skapa en
paneuropeisk plattform för fastigheter inom livsmedel- och
dagligvaruhandeln i enlighet med Cibus uttalade strategi
att genomföra förvärv som bidrar till att ge en ökad
kassaflödesmässig intjäning per aktie. I samband med förvärvet
uppstod en negativ goodwill till följd av att bolaget föredrog
att bli en del av Cibus och utvecklas inom en noterad miljö.
Den negativa goodwillen redovisas som en övrig intäkt inom
förvaltningsresultatet. Ingen del av den redovisade negativa
goodwillen förväntas vara skattepliktig. Den negativa goodwillen
redovisas netto med avdrag för förvärvsrelaterade kostnader
samt finansiella intäkter som uppkom i samband med förvärvet
under raden övriga intäkter (20,5 MEUR).
Det har inte gjorts några rörelseförvärv under 2024.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
108
Moderbolagets redovisningsprinciper och noter
Not 25 Redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för
juridiska personer. Tillämpning av RFR 2 innebär att moderbolaget
så långt som möjligt tillämpar alla av EU godkända IFRS inom
ramen för Årsredovisningslagen samt beaktat sambandet mellan
redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan moderbolagets
och koncernens redovisningsprinciper beskrivs härnäst.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 i juridisk person.
Moderbolaget redovisar en finansiell tillgång eller en
finansiell skuld när det blir part i det finansiella instrumentets
avtalsmässiga villkor.
Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument
till anskaffningsvärde, med vilket avses det belopp som
motsvarar utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för
transaktionsutgifter som är direkt hänförligt till förvärvet.
Moderbolaget redovisar en förlustreserv för förväntade
kreditförluster på finansiella tillgångar som redovisas
som omsättningstillgångar och värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Moderbolaget redovisar årets förändring i
förväntade kreditförluster i resultatet.
Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella tillgångar
som redovisas som omsättningstillgångar ska principerna
för nedskrivningsprövning och förlustriskreservering i IFRS 9
tillämpas.
En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från
balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från
tillgången har upphört eller reglerats respektive när den avtalade
förpliktelsen fullgjorts eller upphört.
HYBRIDOBLIGATION
Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital
i koncernens finansiella rapporter, eftersom företaget inte
har någon avtalsenlig skyldighet att återbetala lånekapitalet.
Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande
ordinarie aktieägare, och obligationen späder inte ut aktieägarnas
ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas till emitterat
belopp. Om ränta betalas på hybridobligationer redovisas detta
direkt i balanserat resultat.
KLASSIFICERING OCH UPPSTÄLLNINGSFORMER
Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda enligt
Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1 Utformning
av finansiella rapporter som tillämpas vid utformningen av
koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av
finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget
kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik.
DOTTERBOLAG
Andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde i
moderbolagets finansiella rapporter.
Not 26 Administrationskostnader och upplysning
om revisorns arvode och kostnadsersättning
MEUR 2025 2024
Personalkostnader -3,6 -3,4
Övriga externa kostnader -11,7 -2,2
Avskrivningar -0,1 -0,0
Summa -15,4 -5,6
Upplysning om revisorns arvode
TEUR 2025 2024
Revisionsuppdrag -69 -62
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget
-53 -29
Övriga tjänster -17 -249
Skatterådgivning -76 -282
Summa -215 -622
Revisionsuppdrag uppgår till 69 TEUR varav 69 TEUR till PwC
Sverige. Revisionsverksamhet utöver revisionuppdraget uppgår
till 53 TEUR, varav 53 TEUR till PwC Sverige. Övriga tjänster
uppgår till 17 TEUR varav 17 TEUR till PwC Sverige. PwC Sverige
har inte utfört någon skatterådgivning till Cibus.
Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den
lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av
årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen,
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt
arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med
revisionsuppdraget.
Not 27 Antal anställda, löner, andra ersättningar
och sociala kostnader
MEUR 2025 2024
Löner och ersättningar -2,3 -2,1
Sociala kostnader inkl. löneskatt -1,0 -1,0
Pensionskostnad, premiebestämd -0,3 -0,3
Övriga personalkostnader -0,0 -0,0
Summa -3,6 -3,4
Antalet anställda per den 31 december 2025 är 9 personer (5).
KONCERNBIDRAG
Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett dotterbolag
redovisas som en bokslutsdisposition enligt alternativregeln.
Koncernbidrag lämnade från moderbolaget till ett dotterbolag,
eller mellan dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition
enligt alternativregeln.
UTDELNINGAR
Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman
godkänt utdelningen.
109
Not 28 Finansiella intäkter och kostnader
MEUR 2025 2024
Ränteintäkter från bank 0,8 1,6
Ränteintäkter från
koncernföretag
30,8 35,3
Räntekostnader på obligationslån -15,1 -14,0
Kostnader för förtidslösen
obligationslån
-0,0 -4,1
Uppläggningskostnader -0,7 -1,7
Orealiserad värdeförändringar på
räntetak
-0,1 -2,6
Valutakursdifferenser -1,5 -0,8
Summa 14,2 13,7
Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder
värderade till upplupet anskaffningsvärde samt ränta avseende
derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring).
Uppläggningskostnader avser periodisering av
uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets
bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader
transaktionskostnader i samband med upptagande av den
externa finansieringen.
Not 30 Andelar i dotterbolag

MEUR | 2025-12-31 | 2024-12-31
Ingående värde | 523,9 | 270,9
Förvärv av dotterbolag |  | -
Aktieägartillskott | 148,4 | 252,9
Utgående värde | 672,3 | 523,9

Under året har Cibus förvärvat dotterbolaget Cibus Benelux Real
Estate AB.
Cibus Finland Real Estate AB, Cibus Finland Oy Ab, Cibus Sweden
Real Estate AB, Cibus Norway Real Estate AB, Cibus Denmark
Real Estate AB, Cibus Benelux Real Estate AB är direktägda av
Cibus Nordic Real Estate AB (publ), se nedan. Information om
dotterbolagen framgår emellertid av respektive dotterbolags
årsredovisning. Angiven kapitalandel inkluderar även andra
koncernbolags andelar. Totalt finns i koncernen 433 aktiebolag
varav 47 av bolagen är delägda dotterbolag.

Dotterbolag | Kapital- | Rösträtts- | Bokfört | Eget
| andel, % | andel, % | värde | kapital
|  |  | MEUR | MEUR
Cibus Finland | 100 | 100 | 331,5 | 317,7
Real Estate AB |  |  |  |
Cibus Finland | 100 | 100 | 0,1 | 0,1
Oy Ab |  |  |  |
Cibus Sweden | 100 | 100 | 44,8 | 44,8
Real Estate AB |  |  |  |
Cibus Norway | 100 | 100 | 42,2 | 42,2
Real Estate AB |  |  |  |
Cibus Denmark | 100 | 100 | 140,1 | 164,7
Real Estate AB |  |  |  |
Cibus Benelux | 100 | 100 | 113,6 | 114,9
Real Estate AB |  |  |  |
Summa | 100 | 100 | 672,3 | 684,4

Dotterbolag | Org. Nr | Säte
Cibus Finland Real Estate AB | 559121-3284 | Stockholm
Cibus Finland Oy Ab | 3003070-2 | Helsingfors
Cibus Sweden Real Estate AB | 559229-6643 | Stockholm
Cibus Norway Real Estate AB | 559332-0509 | Stockholm
Cibus Denmark Real Estate AB | 559318-4616 | Stockholm
Cibus Benelux Real Estate AB | 559515-2595 | Stockholm

Not 29 Skatter
MEUR 2025 2024
Aktuell skatt på årets resultat -0,4 -0,0
Summa -0,4 -0,0
Uppskjuten skatt hänförlig till -0,8 0,1
outnyttjat underskottsavdrag
Summa -0,8 0,1
Årets skattekostnad
-1,2 0,1
AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD
MEUR 2025 2024
Resultat före skatt 12,7 10,6
Årets skattekostnad -1,2 0,1
Skatt enligt svensk skattesats
(20,6 %)
-2,6 -2,2
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
orealiserade värdeförändringar
0,0 0,5
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
kostnader
0,8 1,3
Outnyttjat underskott från
föregående år
0,8 1,0
Skatt hänförligt till tidigare år -0,2 -0,5
Summa -1,2 0,1
Inkomstskatt beräknas med 20,6 % på årets skattemässiga
resultat. Nedan presenteras en avstämning mellan redovisat
resultat och årets skattekostnad. Uppskjutna skattefordringar
avseende skattemässiga underskottsavdrag redovisas i den
utsträckning som det är sannolikt att de kommer att utnyttjas mot
framtida skattepliktiga resultat. De skattemässiga underskotten
beräknas uppgå till ca 3,9 MEUR (4,8) per 31 december 2025.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
110
Not 33 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
MEUR 2025 2024
Kontopant för likvida medel - -
Fastighetsinteckningar - -
Utgående värde - -
Eventualförpliktelser* 1 038,0 947,2
Avser borgensåtagandet avseende dotterföretags externa upplåning i Finland,
Sverige, Danmark och Norge per 31 december.
* Tidigare års belopp har justerats för att motsvara moderbolagets borgenså-
tagande för dotterbolag. En rättelse har gjorts i föregående års siffror för att
korrekt återspegla moderbolagets borgensåtaganden. Denna justering har
ingen annan påverkan på den finansiella rapporten.
Not 32 Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
MEUR 2025 2024
Upplupen ränta 4,0 3,0
Upplupen utdelning 25,4 19,5
Övrigt 1,4 0,8
Utgående värde 30,8 23,3
Not 31 Skulder till kreditinstitut
MEUR 2025 2024
Ingående värde 189,6 146,4
Upptagande av obligationslån 80,0 189,6
Återköp av obligationslån - -144,7
Aktivering av
uppläggningsavgift
-0,7 -1,8
Periodisering av
uppläggningsavgift
-0,7 1,7
Valutakurseffekter 5,1 -1,6
Utgående värde 273,3 189,6
MEUR
2025
Inom
3 mån
Inom
3-12 mån
Inom
1-3 år
Inom
3-5 år
Obligationslån - - 194,7 80,0
Obligationsränta 3,7 11,4 16,4 0,2
Ränta på finansiella
derivat
  2,0 1,6
Leverantörsskulder 0,2 - - -
Övriga kortfristiga
skulder
0,5 - - -
Upplupna kostnader
och förutbetalda
intäkter
4,0 - - -
Totalt 8,8 12,7 213,1 81,8
MEUR
2024
Inom
3 mån
Inom
3-12 mån
Inom
1-3 år
Inom
3-5 år
Obligationslån - - 110,9 80,0
Obligationsränta 3,3 10,2 22,8 1,5
Ränta på finansiella
derivat
   
Leverantörsskulder 0,2 - - -
Övriga kortfristiga
skulder
0,1 - - -
Upplupna kostnader
och förutbetalda
intäkter
3,0 - - -
Totalt 6,6 10,2 133,7 81,5
Se not 23 för ytterligare information avseende finansiell
riskhantering och finansiella instrument.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
111
Årsredovisningen godkändes av styrelsen och daterades i Stockholm den 18 mars 2026.
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Organisationsnummer 559135-0599
Denna årsredovisning har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den
svenskspråkiga versionen ha företräde.
Vår revisionsberättelse har lämnats den 19 mars 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
För ytterligare information, vänligen kontakta
Stina Lindh Hök, VD
stina.lindhhok@cibusrealestate.com
+46 (0) 8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusrealestate.com
+46 (0) 8 12 439 100
www.cibusrealestate.comCibus Nordic Real Estate AB (publ)
Kungsgatan 26
SE-111 35 Stockholm, Sweden
Stefan Gattberg
Styrelseordförande
Stina Lindh Hök
VD
Patrick Gylling
Styrelseledamot
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
Styrelseledamot
Kommande rapporteringstillfällen
2026-04-29 Delårsrapport Q1
2026-07-16 Delårsrapport Q2
2026-11-04 Delårsrapport Q3
2027-02-18 Bokslutskommuniké 2026
2026-04-15 Årsstämma
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
112
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för
år 2025. Bolagets års- och koncernredovisning ingår på sidorna
80-111 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen
har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och
ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av
koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025
och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och
årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget
samt resultaträkningen och rapport över finansiell ställning för
koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets
och koncernens styrelse i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014/EU) artikel 11.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa
standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat
på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster
som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har
tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,
dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
VÅR REVISIONSANSATS
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå
och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella
rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande
direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till
exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har
gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om
framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid
alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och
verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen,
och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska
avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till
följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig
granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella
rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens
struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i
vilken koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår
bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå
en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna
innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan
uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som
väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i
de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa
väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporteringen
som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden
fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra
granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att
bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på
de finansiella rapporterna som helhet.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för
revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen
och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr 559135-0599
113
Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området
Värdering av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas redovisade värde uppgick per
2025-12-31 till 2 641 MEUR och utgjorde 96 % av koncernens
tillgångar. Orealiserade värdeförändringar uppgick till -0,5
MEUR för räkenskapsåret 2025. En beskrivning av koncernens
redovisningsprinciper, värderingsprinciper samt detaljerade
upplysningar avseende förvaltningsfastigheter framgår av not 2
“Väsentliga redovisningsprinciper” not 3 “Viktiga uppskattningar
och bedömningar” och not 12 “Förvaltningsfastigheter”.
Förvaltningsfastigheterna har värderats enligt en i marknaden
etablerad kassaflödesmodell, vilket innebär att framtida
kassaflöden och restvärde prognostiseras och diskonteras.
Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje
fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden
för objekt av liknande karaktär. Värderingen är baserad på en rad
antaganden, såsom bedömning av framtida driftnetto, vakansgrad
och avkastningskrav. Värderingar av Cibuskoncernens samtliga
förvaltningsfastigheter genomförs kvartalsvis av externa
oberoende värderare.
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i
att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att
endast en liten procentuell förändring i de enskilda fastigheters
parametrar tillsammans kan leda till väsentliga effekter på värdet,
gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt
betydelsefullt område i revisionen.
Fastighetstransaktioner och rörelseförvärv
Koncernen har under 2025 förvärvat fastigheter för totalt 769
MEUR, varav 512 MEUR inkluderades i förvärvet av Forum Estates
och redovisas som rörelseförvärv. En beskrivning av koncernens
redovisningsprinciper, värderingsprinciper samt detaljerade
upplysningar avseende förvaltningsfastigheter och rörelseförvärv
framgår av not 2 “Väsentliga redovisningsprinciper”, not 3 “Viktiga
uppskattningar och bedömningar”, not 12 “Förvaltningsfastigheter”
och not 24 ”Rörelseförvärv”.
Risker vid förvärv utgörs främst av tidpunkten för redovisning av
transaktioner och att villkor i de enskilda transaktionerna ej beaktas
korrekt i redovisningen, vilket kan medföra en betydande påverkan
på koncernens resultat och finansiella ställning.
Med hänsyn till storleken på genomförda förvärv som är väsentliga
ur ett redovisningsmässigt perspektiv anser vi att detta är ett
särskilt betydelsefullt område i revisionen 2025.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Vår revision har fokuserats på bedömning av de av Cibus
använda externa fastighetsvärderares metodik och modell
som ligger till grund för värdering, samt den interna
kontrollprocessen hos Cibuskoncernen som stödjer ledningens
ställningstagande avseende de externa värderingarna.
Vi har genom stickprov testat att indata i de externa
värderingarna, såsom att hyresintäkter stämmer
mot hyressystemet, i syfte att bedöma om indata för
fastighetsvärderingarna som tillhandahålls är rimlig att
använda.
Vi har haft möten med ledningen och även de externa
värderarna där viktiga antaganden och bedömningar
diskuterats. Vidare har vi utvärderat de externa värderarnas
kompetens och erfarenhet.
Vi har, baserat på ett urval, bedömt om de använda
antagandena om driftnetto och vakansgrader samt
avkastningskraven är rimliga utifrån tillgänglig marknadsdata.
Vi har även bedömt den använda värderingsmodellen och den
matematiska riktigheten i den.
Vi har granskat den information som lämnats i de finansiella
rapporterna.
Fastighetstransaktioner och rörelseförvärv
I vår revision har vi utvärderat bolagets process för bedömning
av klassificering och redovisning av förvärv som tillgångs- eller
rörelseförvärv.
Vi har för väsentliga fastighetstransaktioner granskat
redovisningen mot underliggande avtal där vi beaktat
tidpunkten för redovisning, köpeskilling samt eventuella
särskilda villkor.
Vi har vidare kontrollerat riktigheten i de upplysningar om
förvärv av förvaltningsfastigheter som bolaget lämnar i
årsredovisningen.
Vi har granskat redovisningen av rörelseförvärvet av Forum
Estates med avseende på tidpunkt för redovisning, beräkning
av köpeskilling, identifiering och värdering av förvärvade
nettotillgångar samt betalning av köpesklling.
Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen
avseende rörelseförvärv.
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 1-70, 79 och sidorna 116-125. Den andra informationen
består även av Cibus Nordic Real Estate AB (publ)s
ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet för denna
revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och
koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi
gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identifieras ovan och överväga om informationen i
väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den
kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna
information, drar slutsatsen att den andra informationen
innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera
detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS
Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll
som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning
och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen
av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.
De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan
påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda
antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift
tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören
avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte
har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
REVISIONSBERÄTTELSE
114
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av
säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt
ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka
en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas
påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på
Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/
revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition
av bolagets vinst eller förlust
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning för Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.
Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer
på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande
sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och
bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget
— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är
att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt
med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av
förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.
revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en
del av revisionsberättelsen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
UTTALANDE
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av
att styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)
enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden
för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2025.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
GRUND FÖR UTTALANDET
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a
§ lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det
finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
REVISIONSBERÄTTELSE
115
REVISORNS ANSVAR
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om
Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-
rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god
revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund
av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om
de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-
rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality
Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar
och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer
eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder
för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för
väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar
revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för
hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget
i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen
omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens
antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida
koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,
kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med
iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs
till Cibus Nordic Real Estate AB (publ)s revisor av bolagsstämman
den 10 april 2025 och har varit bolagets revisor sedan 20 april
2023.
Stockholm den 19 mars 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor
REVISIONSBERÄTTELSE
116
Definitioner av nyckeltal
Definitionerna av våra nyckeltal återfinns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer
dividerat med genomsnittligt antal utestående
aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas
resultat efter skatt per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med
återläggning av derivat, uppskjuten skatt och
ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal
utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per
aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med
återläggning av immateriella tillgångar, återläggning
av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald
utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen
passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per
aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett
långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet
inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med
återläggning av derivat, uppskjuten skattefordran
och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal
utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet,
med justering av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för
bolagets intressenter.
Avkastning på eget
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt
eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen
omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga
att generera vinst på aktieägarnas kapital och
hybridobligationslån.
Belåningsgrad
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med
fastigheternas marknadsvärde.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella
risk i förhållande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida
medel och kortfristiga placeringar dividerat med
fastigheternas marknadsvärde.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella
risk i förhållande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad, ggr Driftnetto minus administrationskostnader dividerat
med räntekostnader minus ränteintäkter (rullande
12 månader). Icke återkommande extraordinära
poster exkluderas.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt
bolagets resultat är för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer
och obeskattade reserver med avdrag för
uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella
stabilitet.
Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i
förhållande till aktieägarnas kapital.
Skuldkvot
(Net debt/EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel
och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto
minus administrationskostnader (rullande 12
månader). Icke återkommande extraordinära poster
exkluderas.
Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande
till skuldsättning.
Framåtriktad skuldkvot
(Net debt/ EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida
medel och kortfristiga placeringar dividerat med
driftnetto minus administrationskostnader baserat
på aktuell intjäningsförmåga. Icke återkommande
extraordinära poster exkluderas.
Skuldkvoten framåtriktad används för att visa aktuell
intjäningsförmåga i förhållande till skuldsättning.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens
lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader
samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög
ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg
ekonomisk vakansgrad.
Andelen
dagligvarufastigheter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med total
fastighetsyta.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets
exponering mot dagligvarufastigheter.
WAULT (Weighted
Average Unexpired Lease
Term)
Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal
om option om förlängning ej utnyttjas.
WAULT ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt
återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen.
WAULB (Weighted
Average Unexpired Lease
Term with Break options)
Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal,
med hänsyn till hyresgästens rätt att säga upp
avtalet i förtid. I Belgien har hyresgästen en
lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av
varje treårsperiod.
WAULB ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt
återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen om första
möjliga uppsägningstidpunkt utnyttjas.
EKONOMISK REDOVISNING
117
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
MEUR, om inget annat anges Q4 2025 Q4 2024 Jan-dec 2025 Jan-dec 2024
Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7
Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 45,3 34,5 45,3 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5
EPRA NRV 1 066,2 734,8 1 066,2 734,8
Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 11,7 13,0 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7
Återläggning av immateriella tillgångar - -0,1 - -0,1
Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 45,3 34,5 45,3 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5
EPRA NTA 1 066,2 734,7 1 066,2 734,7
Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150
EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 11,7 13,0 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7
Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -3,1 -1,9 -3,1 -1,9
Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5
EPRA NDV 1 017,8 698,4 1 017,8 698,4
Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150
EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,1 12,4 11,1
Periodens resultat 27,3 2,6 91,4 -4,8
Genomsnittligt eget kapital 1 006,9 708,6 865,0 701,0
Avkastning på eget kapital, % 10,8 1,5 10,6 -0,7
Senior säkerställd skuld 1 318,1 947,2 1 318,1 947,2
Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1,870,1 2 641,3 1 870,1
Belåningsgrad seniorskuld, % 49,9 50,6 49,9 50,6
Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 592,8 1 138,1 1 592,8 1 138,1
Likvida medel -54,9 -50,8 -54,9 -50,8
Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3
Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1 2 641,3 1 870,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,2 58,1 58,2 58,1
Driftnetto 157,6 116,5 157,6 116,5
Administrationskostnader -16,6 -12,1 -16,6 -12,1
EBITDA* 141,0 104,4 141,0 104,4
Räntenetto -58,6 -47,5 -58,6 -47,5
Räntetäckningsgrad, ggr (*rullande 12 månader) 2,4 2,2 2,4 2,2
Eget kapital 1 021,2 708,7 1 021,2 708,7
Balansomslutning 2 746,0 1 942,5 2 746,0 1 942,5
Soliditet, % 37,2 36,5 37,2 36,5
Totala skulder 1 724,8 1 233,7 1 724,8 1 233,7
Eget kapital 1 021,2 708,7 1 021,2 708,7
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7 1,7
Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3
EBITDA* 141,0 104,4 141,0 104,4
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 10,9 10,4 10,9 10,4
Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3
Intjäningsförmåga EBITDA 152,9 112,5 152,9 112,5
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA) ggr 10,1 9,7 10,1 9,7
Driftnetto 41,7 28,7 157,6 116,5
Hyresintäkter 44,3 31,0 166,7 122,4
Överskottsgrad, % 94,1 92,6 94,5 95,2
Hyresintäkter 44,3 31,0 166,7 122,4
Hyresvärde 46,3 32,9 174,5 130,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,7 94,2 95,5 94,2
Dagligvarufastigheter, kvm 1 274,2 962,7 1 274,2 962,7
Totalt fastighetsyta, kvm 1 389,7 1 029,9 1 389,7 1 029,9
Andelen dagligvarufastigheter, % 91,7 93,5 91,7 93,5
118
Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta
Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 1:68 Göteborgsvägen 90 1 150
Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 4:73 och 4:74 Svenstorpsvägen 12-14 3 189
Kronobergs län Alvesta ARINGSÅS 19:25 Sjögatan 1 993
Västmanlands län Arboga PRÄSTGÄRDET 2:21 Fabriksgatan 1 1 050
Örebro län Askersund MOTORN 3 Parkgatan 7 1 005
Värmlands län Bengtsfors BAGAREN 7 & 8 Berglundsgränd 1-3 2 440
Skåne län Bjuv ELEFANTEN 4 Norra Storgatan 16A 2 054
Gävleborgs län Bollnäs SÄVERSTA 20:1 Aseavägen 1 4 227
Kalmar län Borgholm GÄSTGIVAREN 18 Storgatan 36 1 105
Dalarnas län Borlänge HÖKAREN 2 Tyllsnäsvägen 4 11 259
Västra Götalands län Borås HOLMENS GÅRD 3 Hultagatan 49A 1 000
Västra Götalands län Borås BYTTORPSKLINT 7 Kvibergsgatan 1 1 100
Östergötlands län Boxholm BOXHOLM 17:1 Storgatan 12 1 599
Skåne län Burlöv TÅGARP 21:146 Arlövsvägen 34 1 080
Skåne län Burlöv ARLÖV 6:7 Dalbyvägen 65 1 050
Värmlands län Degerfors AGEN 22:3 Nya Brogatan 4 656
Värmlands län Eda KLAVEN 1 Källgatan 10 mfl 10 480
Värmlands län Eda PENGEN 1 Källgatan 15 A mfl 3 566
Jönköpings län Eksjö TÅGMÄSTAREN 1 Linnégatan 1 1 050
Uppsala län Enköping CENTRUM 16:5 Torggatan 31 2 051
Södermanlands län Eskilstuna TORSHÄLLA 5:42 Eskilstunavägen 32 1 050
Södermanlands län Eskilstuna HILDERO 1:5 Tumbovägen 2 794
Skåne län Eslöv VITTSKÖVLE 2 Sextorpsvägen 2 1 050
Hallands län Falkenberg STRIDSHÄSTEN 1 Slättenvägen 2 1 023
Västra Götalands län Falköping BOKTRYCKAREN 15 Dotorpsgatan 4 3 180
Värmlands län Filipstad TRUCKEN 1 Åkaregatan 3 1 674
Östergötlands län Finspång KJUSORNA 13 Norra Storängsvägen 2 1 220
Södermanlands län Flen ORRESTA 2:153 Parkgatan 2 1 050
Jönköpings län Gislaved KROKODILEN 17 Järnvägsgatan 24 1 000
Jönköpings län Gislaved ÅTTERÅS 3:139 Södra Nissanstigen 7 1 050
Västra Götalands län Göteborg BACKA 39:1 Backa Kyrkogata 1 1 038
Västra Götalands län Göteborg JÄRNBROTT 126:11 Marklandsgatan 59 825
Västra Götalands län Göteborg KALLEBÄCK 8:2 Ostgatan 11 856
Västra Götalands län Göteborg BISKOPSGÅRDEN 830:907 Stackmolnsgatan 2 960
Jönköpings län Habo BRÄNNINGE 2:20 och 2:36 Jönköpingsvägen 1 1 515
Värmlands län Hagfors GRINNEMO 1:288 Klarälvsvägen 27 997
Hallands län Halmstad HUSAN 4 Carl Kuylenstjernas Väg 77 1 080
Hallands län Halmstad FYLLINGE 20:481 Fyllingevägen 2 1 050
Värmlands län Hammarö MÖRMON 5:69 Åråsvägen 7 1 000
Skåne län Helsingborg TROSSEN 1 Stabsgatan 1 2 450
Västra Götalands län Herrljunga FLUGSVAMPEN 8 Horsbyvägen 16B 1 140
Västra Götalands län Hjo KLAMMERN 3 Industrigatan 41 1 050
Kalmar län Hultsfred KIOSKEN 2 Gärdesvägen 3 1 050
Örebro län Hällefors FJÄLLBO 10:1 Kyllevägen 12 544
Skåne län Hässleholm TRIANGELN 3 Götagatan 2 906
Skåne län Hörby BORGVIK 1 Ringsjövägen 44 1 050
Skåne län Höör FÖRRÅDET 1 Industrigatan 10 1 050
Gävleborgs län Iggesund IGGESUND 14:279 Centralgatan 9 718
Jönköpings län Jönköping TALLTITAN 1 Anders Blomstrands Väg 5 1 010
Jönköpings län Jönköping IMPORTEN 1 Norrhammarsvägen 56 1 050
Jönköpings län Jönköping BERGET 1:25 Tahevägen 5 1 028
Kalmar län Kalmar VISIRET 1 Ledungsvägen 7 1 100
Kalmar län Kalmar SYRENEN 10 Sandåsgatan 4 1 050
Blekinge län Karlshamn KVARNEN 1 Nyemöllervägen 3 1 000
Örebro län Karlskoga BLÄSTERN 1 Sandviksvägen 14 1 053
Örebro län Karlskoga SKOLGÄRDET 2 Skolgärdesvägen 2D 986
Värmlands län Karlstad KVARTERMÄSTAREN 4 Sanna Allé 2 1 050
Värmlands län Karlstad STRANDSLUTET 1 Våxnäsgatan 146 1 050
Södermanlands län Katrineholm LIDABACKE 1:42 Doktorvägen 1 1 430
Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta
Södermanlands län Katrineholm VÄGSKÄLET 18 Vingåkersvägen 69 1 031
Värmlands län Kil SVÄRDET 7 Storgatan 26 1 499
Östergötlands län Kisa SVALAN 11 Västra vägen 1 1 700
Skåne län Kristianstad BRISEN 6 Nordanvägen 2 140
Värmlands län Kristinehamn KARLSHOLM 1:18 Oscarborgsgatan 6 1 050
Skåne län Kävlinge SOCKERBRUKET 1 Bintjevägen 1 1 050
Skåne län Kävlinge EXPORTEN 52 Karl Johans väg 100 4 024
Västmanlands län Köping FYLGIA 3 Nygatan 2 1 050
Skåne län Landskrona RUTAN 1 Remigatan 2 1 050
Skåne län Landskrona HERMELINEN 4 Östervångsplan 12 1 050
Örebro län Laxå BJURSNÄS 2:35 Ramundervägen 52A 1 316
Västra Götalands län Lidköping GÖSEN 1 Garpgatan 11 1 050
Västra Götalands län Lidköping MOSSTORVEN 1 Råda Mossevägen 2 1 050
Västra Götalands län Lilla Edet CENTRALEN 5 Göteborgsvägen 42 967
Östergötlands län Linköping RITBOKEN 1 Bronsåldersgatan 2 1 050
Östergötlands län Linköping VALBREVET 1 Norrmalmsvägen 11 1 650
Östergötlands län Linköping GRÄVLINGEN 1 Skäggetorps Centrum 2A 1 050
Kronobergs län Ljungby BJÖRKEN 5 Hångervägen 1 1 046
Skåne län Lomma BJÄRRED 31:6 Lundavägen 1 830
Dalarnas län Ludvika LUDVIKA BY 2:30 Glimmervägen 1E 4 536
Skåne län Lund VILDGÅSEN 5 Gässlingavägen 1 714
Skåne län Lund TROSSEN 1 Skansvägen 2 881
Skåne län Malmö RIPAN 15 August Palms Plats 5 1 364
Skåne län Malmö STORHÖG 3 Videdals Torg 1 1 222
Västra Götalands län Mariestad BOFINKEN 1 Marieforsleden 2 1 136
Västra Götalands län Mariestad INSEKTEN 27 Mariegärdes Väg 4 1 050
Kronobergs län Markaryd MARKARYD 14:7 Drottninggatan 1A 1 468
Östergötlands län Mjölby HYVELN 8 Hallevadsgatan 2 1 050
Östergötlands län Motala BUGGEN 1 Östermalmsgatan 94 1 005
Jönköpings län Mullsjö SJÖRYD 1:141 Backgatan 1 1 124
Kalmar län Mönsterås ÄNGEN 1 Blanka Ängars Väg 2 1 000
Kalmar län Mörbylånga ALGUTSRUM 20:21 Brofästet Öland 2 1 050
Kalmar län Mörbylånga MÖRBYLÅNGA 11:55 Köpmangatan 21 C 1 300
Örebro län Nora HÄSSJAN 19 Kolmästaregatan 23 801
Östergötlands län Norrköping GLUGGEN 2 Pressaregatan 2 1 050
Östergötlands län Norrköping HÄRBÄRGET 3 Reenstiernagatan 1 1 050
Östergötlands län Norrköping KONDUKTÖREN 8 Stockholmsvägen 52 1 153
Östergötlands län Norrköping PRESSAREN 7 Värmlandsgatan 43 808
Kalmar län Nybro KASSÖRSKAN 1 Hanemålavägen 6 1 094
Jönköpings län Nässjö BLOMBERG 12 Storgatan 23 872
Skåne län Osby OSBY 192:106 Tegvägen 2 1 150
Kalmar län Oskarshamn ALVARSBERG 4 Åsavägen 11 1 050
Hallands län Oskarström OSKARSTRÖM 3:137 Blåklintvägen 36 1 700
Södermanlands län Oxelösund LOKET 1 Folkegränd 1 1 050
Skåne län Perstorp STENSÖTAN 8 Banvallsvägen 2 1 050
Skåne län Sjöbo LAXEN 3 Södergatan 4 1 050
Västra Götalands län Skövde TULPANEN 21 Henriksbergsgatan 18 1 050
Skåne län Staffanstorp STANSTORP 1:534 Skånevägen 65 1 050
Värmlands län Sunne SKÄGGEBERG 1:316 Bergavägen 6 1 603
Västmanlands län Surahammar SURAHAMMAR 10:585 Elledningsvägen 2 1 129
Skåne län Svalöv SÖDRA SVALÖV 9:237 Luggudevägen 24 1 025
Skåne län Svedala SVEDALA 25:15 Börringevägen 4 1 061
Västra Götalands län Svenljunga SVENLJUNGA 1:48 Prästgatan 12 1 050
Värmlands län Säffle SÄFFLE 3:3 Järnvägsgatan 14 1 050
Jönköpings län Sävsjö HANTVERKAREN 2 Hantverkaregatan 1 1 050
Stockholms län Södertälje HAVREN 1 Klockarvägen 98 1 000
Blekinge län Sölvesborg ISLAND 1 Järnvägsgatan 9 983
Västra Götalands län Tibro SPARVEN 3 Centrumgatan 22 1 050
Skåne län Torekov SUNNAN 10 Båtmansgatan 12 811
FASTIGHETER
Sverige
118