 alstria office REIT-AGHamburgJahresabschluss zum 31.12.2014LAGEBERICHT FÜR 2014WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN UND STRATEGIEWIRTSCHAFTLICHES UMFELDDie deutsche Wirtschaft hat sich auch im Jahr 2014 als stabil erwiesen. So wuchs das Bruttoinlandsprodukt im Vorjahresvergleich um 1,5%. Das Wachstum erhöhte sich gegenüber 2013 um 0,8 Prozentpunkte (2013: 0,7%) und lag über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre (+1,2%).* Diese Entwicklung spiegelte sich ebenfalls auf dem Arbeitsmarkt wider. Die Arbeitslosenquote sank im Vergleich zu 2013 um 0,5 Prozentpunkte auf 6,4%, der Beschäftigungsstand erreichte einen Höchstwert von 42,7 Millionen oder 0,9% mehr als im Vorjahr.** Der deutsche Immobilienmarkt entwickelte sich 2014 weiterhin positiv, was zum höchsten Transaktionsvolumen seit 2007 führte. Das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien stieg auf zirka EUR 39,8 Mrd. und lag damit 30% höher als im Vorjahr. Inländische und ausländische Investoren bevorzugten die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes und betrachteten diesen unter Rendite-Risiko-Gesichtspunkten als attraktiv.***
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Statistisches Bundesamt. Überblick über den deutschen Markt für BüroimmobilienMietpreisentwicklung von BüroimmobilienIm Jahr 2014 entwickelten sich die Spitzenmieten in den größten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart - den so-genannten "Big-7" - überwiegend positiv. Im Durchschnitt stiegen die Spitzenmieten um etwa 0,6%. Einen überdurchschnittlichen Zuwachs verzeichnete der Münchener Markt mit 4,8% (EUR 33,00 pro m2 ) und der Stuttgarter Markt mit 2,7% (EUR 19,00 pro m2 ). In Hamburg stiegen die Bürospitzenmieten um 2,1% (EUR 24,50 pro m2 ). In Berlin (EUR 22,00 pro m2 ), Frankfurt (EUR 35,00 pro m2 ) und Köln (EUR 22,00 pro m2 ) blieben die Spitzenmieten auf dem Vorjahresniveau, nur Düsseldorf zeigte einen Rückgang von 5,5% (EUR 26,00 pro m2 ). Flächenaufnahme in deutschen GroßstädtenDie Leerstandsquote bei Bürogebäuden sank im Jahresvergleich von 8,3% in 2013 auf 7,6% in 2014 (bzw. um 0,51 Mio. m2 auf 6,81 Mio. m2 ). Die höchste Leerstandsquote der Big-7 verzeichnete Düsseldorf (10,9%), gefolgt von Frankfurt (10,4%), Berlin (7,7%), Hamburg (6,8%), München (6,6%), Köln (6,5%) und Stuttgart (5,2%). FlächenumsätzeIn den sieben größten Städten wurden im Jahr 2014 3,02 Mio. m2 Büroflächen vermietet. Dies entspricht im Vorjahresvergleich einem leichten Anstieg von 0,09 Mio. m2 oder 3,0%. Die größten Zuwächse wurden in Berlin (35,6%), Hamburg (19,3%), Stuttgart (8,1%) und München (2,6%) verzeichnet. In Düsseldorf (-22,1%), Frankfurt (-14,2%) und Köln (-13,2%) war die Entwicklung hingegen rückläufig. BüroneubautenMit einer Fläche von zirka 988.000 m2 stieg das Neubauvolumen von Büro- und Gewerbeflächen in 2014 im Vergleich zu 2013 an (11,0%). Grund dafür sind v. a. die Fertigstellungen in Düsseldorf (56,0%), Frankfurt (31,2%) und Berlin (16,3%). Für das Jahr 2015 wird ein leicht höheres Fertigstellungsvolumen von insgesamt zirka 1.000.000 m2 erwartet. InvestitionsmärkteIm Geschäftsjahr 2014 hat sich der positive Trend auf den Investitionsmärkten fortgesetzt. Das Gesamtinvestitionsvolumen (zirka EUR 39,8 Mrd. für Gewerbeimmobilien) stieg im Vorjahresvergleich um rund 30% an. Damit lag das Transaktionsvolumen auf dem höchsten Niveau seit 2007. An den Big-7 Standorten wurde ein Transaktionsvolumen von EUR 23,0 Mrd. verzeichnet. Davon entfielen auf Frankfurt mit EUR 5,5 Mrd., München mit EUR 5,0 Mrd. und Berlin mit EUR 4,4 Mrd. die höchsten Transaktionsvolumina. Die Investitionsmärkte konzentrierten sich weiterhin auf Core-Immobilien, die sich durch einen guten Zustand, eine gute Lage und eine langfristige, attraktive Vermietung auszeichnen. Die Spitzenrenditen beliefen sich im Bürobereich auf durchschnittlich 4,45%. Strukturell entfielen im Geschäftsjahr 2014 rund 70% des Transaktionsvolumens auf einzelne Grundstücke, während die übrigen 30% Portfoliotransaktionen betrafen. STRATEGISCHE AUSRICHTUNGDie alstria office REIT-AG (im Folgenden "alstria" oder "Gesellschaft") ist eine an der Frankfurter Börse notierte Immobilienaktiengesellschaft. Der alstria-Konzern setzt sich aus der Muttergesellschaft alstria office REIT-AG und 19 Tochtergesellschaften (neun Kommanditgesellschaften, die Gebäude halten, neun Komplementärgesellschaften und eine REIT-Dienstleistungsgesellschaft) zusammen (im Folgenden "alstria Konzern", oder "Konzern"). Betriebliche Entscheidungen werden in der Muttergesellschaft getroffen. Während der größte Anteil der Immobilien der alstria office REIT-AG zuzurechnen ist, wurden zum 31. Dezember 2014 insgesamt 15 Objekte von acht Tochtergesellschaften gehalten. alstria verfolgt einen langfristigen Investmentansatz für das Portfolio. Die Unternehmensstrategie basiert im Wesentlichen auf den folgenden Annahmen:
Diesen Herausforderungen begegnet alstria mit einer langfristig ausgerichteten Strategie, die neben einer hohen Preisdisziplin beim Ankauf der Immobilien vor allem auf einem aktiven Gebäudemanagement beruht. Kernpunkte des aktiven Managementansatzes sind:
Ziel dieser Strategie ist die stetige Entwicklung der Umsatzerlöse und des operativen Ergebnisses (FFO). Durch den aktiven Asset-Management-Ansatz und die hohe Preisdisziplin konnte alstria in den vergangenen Jahren überdurchschnittliche Renditen erzielen. Die Voraussetzungen, dass dies der alstria auch in Zukunft gelingt, sind gut. Hierfür sprechen die folgenden Fakten:
FINANZANALYSEERTRAGSLAGEDie folgende Tabelle zeigt die wesentlichen Daten der geprüften Gewinn- und Verlustrechnungen für die Geschäftsjahre 2013 und 2014: Gewinn und Verlustrechnungscroll
Geschäftsentwicklung 2014Der Jahresüberschuss betrug für das Geschäftsjahr 2014 TEUR 3.380 (Vorjahr: Jahresfehlbetrag TEUR -11.744). Da die Gesellschaft steuerbefreit ist, entstand in 2014 kein Steueraufwand. Somit entspricht der Jahresüberschuss dem Ergebnis vor Ertragsteuern. Der Anstieg des Jahresergebnisses um TEUR 15.124 gegenüber dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus um TEUR 17.737 geringeren sonstigen betrieblichen Aufwendungen, dem Rückgang der Zinsen und ähnlichen Aufwendungen um TEUR 7.294 sowie dem Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge um TEUR 6.821. Diese Effekte werden teilweise kompensiert durch den im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen Abschreibungsbedarf (TEUR +8.672), den Rückgang der Gesamtleistung um TEUR 7.061 sowie den Anstieg der Personalaufwendungen um TEUR 667. GesamtleistungDie Gesamtleistung reduzierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr aufgrund der Abnahme der vermieteten Fläche durch den Verkauf von Objekten und ausgelaufenen Mietverträgen. So beliefen sich die Umsatzerlöse im Geschäftsjahr 2014 auf TEUR 82.839. Zusammen mit den Bestandsveränderungen von TEUR -414 ergab sich eine Gesamtleistung von TEUR 82.425 (Vorjahr TEUR 89.486). Sonstige betriebliche ErträgeDie sonstigen betrieblichen Erträge von TEUR 27.596 enthalten insbesondere Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 10.509), Erträge aus Zuschreibungen auf das Anlagevermögen (TEUR 9.132), Erträge aus Abstandszahlungen von Mietern (TEUR 3.710), Erträge aus weiterbelasteten Betriebskosten (TEUR 1.236) sowie Erträge aus der Veräußerung von Immobilien (TEUR 1.133). Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge gegenüber dem Vorjahr in Höhe von TEUR 6.821 resultiert in Höhe von TEUR 9.617 aus der Auflösung von Rückstellungen, die vornehmlich aus der Auflösung von Drohverlustrückstellungen für derivative Finanzinstrumente (TEUR 9.573) bestehen. Darüber hinaus stiegen die Zuschreibungen zum Sachanlagevermögen aufgrund von Wertaufholungen im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 3.650 und die Erträge aus Abstandszahlungen für unterlassene Rückbauten und Renovierungen um TEUR 2.631. Die Entwicklung wurde durch den Rückgang der Erträge aus der Veräußerung von Immobilien (TEUR -9.669) teilweise kompensiert. So erzielte die alstria mit der Veräußerung von zwei Objekten sowie Betriebsvorrichtungen im Berichtsjahr Veräußerungsgewinne in Höhe von TEUR 1.133. Im Vergleich hierzu wurden im Vorjahr neun Objekte mit einem Buchgewinn von TEUR 10.802 veräußert. Aufwendungen für bezogene LeistungenDie Aufwendungen für bezogene Leistungen enthalten umlegbare Betriebskosten für Immobilien. Diese schließen Betriebskosten für Leerstandsflächen mit ein. Von diesen Aufwendungen wurden TEUR 9.864 als an die Mieter weiter verrechenbare Betriebskosten unter den unfertigen Leistungen aktiviert. Bei einem leichten Rückgang der vermieteten Fläche erhöhten sich die Aufwendungen im Vergleich zum Vorjahr insbesondere aufgrund von Modernisierungsprojekten um TEUR 199 auf TEUR 15.764. PersonalaufwandDer Personalaufwand der Berichtsperiode beträgt TEUR 7.793. Der Anstieg um TEUR 667 gegenüber dem Vorjahr basiert überwiegend auf den um TEUR 647 gestiegenen Aufwendungen aus dem Steuer- und abgabenpflichtigen Anteil auf dem den Mitarbeitern gewährten geldwerten Vorteil des Wandlungs- und Genussrechtsprogramms. Der auf den geldwerten Vorteil entfallende Steuer- und Abgabenbetrag wird jedoch durch die begünstigten Mitarbeiter getragen. Diese Kompensation wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen in gleicher Höhe ausgewiesen und ist damit für die Gesellschaft ergebnisneutral. Bereinigt zum Vorjahr, in dem dieser Effekt mangels Wandlung von Mitarbeiterwandelgenusscheinen nicht auftrat, erhöhte sich der Personalaufwand um TEUR 20. AbschreibungenDie Abschreibungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 8.672 auf TEUR 41.305. Der Effekt resultiert im Wesentlichen aus einem Anstieg der außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen gegenüber dem Vorjahr in Höhe von TEUR 6.667. Sonstige betriebliche AufwendungenDie sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen bei TEUR 17.651. Darin sind unter anderem nicht weiter verrechenbare Grundstücksbetriebskosten in Höhe von TEUR 9.556, Rechts- und Beratungskosten in Höhe von TEUR 2.079, Abschreibung von derivativen Finanzinstrumenten in Höhe von TEUR 984, Verluste aus der Veräußerung von Immobilien in Höhe von TEUR 588 sowie IT-Kosten in Höhe von TEUR 518 enthalten. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen gingen gegenüber dem Vorjahr um TEUR 17.737 zurück. In der Vorperiode wurden die sonstigen betrieblichen Aufwendungen durch Zuführungen zu Drohverlustrückstellungen mit TEUR 15.740 belastet. Ferner entstanden im Vorjahr Aufwendungen für die Beendigung eines derivativen Finanzinstrumentes in Höhe von TEUR 4.234. Dagegen erhöhten sich die Abschreibungen von derivativen Finanzinstrumenten in der Berichtsperiode durch geringere Marktwerte zum Bilanzstichtag um TEUR 984. Weiterhin stiegen die Rechts- und Beratungskosten unter Anderem im Zusammenhang mit einem außerordentlichen Strategieprojekt (TEUR +303) sowie aufgrund von Zuführungen zu Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten (TEUR +202) gegenüber dem Vorjahr um TEUR 775, während die Grundstücksbetriebskosten um TEUR 631 stiegen. Dies resultiert vornehmlich aus dem Anstieg der Maklercourtagen im Rahmen der Neuvermietungen von Objekten im Berichtszeitraum. Finanzergebnisscroll
Die gesamten Finanzierungskosten verringerten sich gegenüber dem Geschäftsjahr 2013 um TEUR 7.294 auf TEUR 25.478. Diese Entwicklung beruht im Wesentlichen auf einem im Vergleich zum Vorjahr niedrigeren durchschnittlichen Darlehenszinssatz. Überdies war die durchschnittliche Darlehensinanspruchnahme im Geschäftsjahr 2014 geringer als im Vorjahr. Die Erträge aus Beteiligungen betragen TEUR 314 und resultieren aus Gewinnausschüttungen eines Beteiligungsunternehmens. Die Abschreibungen auf Finanzanlagen (TEUR 35) resultieren aus einer außerplanmäßigen Abschreibung der Beteiligung an einem Joint Venture. Die Beteiligung wurde aufgrund einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung auf ihren beizulegenden Wert von TEUR 412 abgeschrieben. FINANZ- UND VERMÖGENSLAGEZum Bilanzstichtag hielt die alstria 60 Objekte (Vorjahr 61). Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung des Immobilienvermögens der alstria im Geschäftsjahr 2014: Veränderung der Grundstücke und Gebäude (in EUR Mio.)scroll
Die Position Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten verminderte sich gegenüber dem Vorjahresstichtag um EUR 26,8 Mio. In der Berichtsperiode wurden zwei Objekte zu Preisen von EUR 40,18 Mio. erworben und weitere EUR 2,69 Mio. in bestehende Objekte investiert. Die Umbuchungen in Höhe von EUR 1,92 Mio. betreffen fertig gestellte Projekte, die aus den Anlagen im Bau umgebucht wurden. Die Veräußerungen in der Berichtsperiode betreffen den Verkauf von zwei Objekten sowie die Einbringung zweier weiterer Objekte in ein verbundenes Unternehmen. Der Buchwert der verkauften Objekte betrug insgesamt TEUR 3.679. Bei Veräußerungspreisen in Höhe von insgesamt TEUR 4.715 ergaben sich Buchgewinne in Höhe von TEUR 1.036. Die Einbringung der weiteren Objekte erfolgte zu ihrem Zeitwert von TEUR 35.700, bei Buchwerten von insgesamt TEUR 36.197 ergaben sich Buchgewinne in Höhe von TEUR 79 sowie Buchverluste in Höhe von TEUR 577. Die folgende Tabelle zeigt die im Geschäftsjahr 2014 getätigten Immobilientransaktionen: scroll
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Exklusive Erwerbsnebenkosten. Aufgrund des Wegfalls von Gründen für Wertminderungen von Grundstücken und Gebäuden wurden in der Berichtsperiode Zuschreibungen in Höhe von TEUR 9.132 vorgenommen. Die außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen von TEUR 11.704 resultieren aus Wertminderungen von Gebäuden. Das Finanzanlagevermögen erhöhte sich zum 31. Dezember 2014 im Vergleich zum Vorjahresstichtag um TEUR 35.977 auf TEUR 219.382. Der Anstieg resultierte aus der Einbringung zweier Objekte in ein verbundenes Unternehmen zu einem Zeitwert von TEUR 35.700 sowie einer Einlage in Höhe von TEUR 2.205 in ein Unternehmen, an dem alstria eine Beteiligung hält. Gegenläufige Auswirkungen hatte eine Entnahme in Höhe von TEUR 1.156 bei einem weiteren Beteiligungsunternehmen, sowie eine außerplanmäßige Abschreibung (TEUR 35) auf ein solches Unternehmen, sowie ein Rückgang der Ausleihung an verbundene Unternehmen (TEUR 728). Die Vorräte verminderten sich im Vergleich zum Vorjahresstichtag aufgrund der Abnahme vermieteter Fläche zum Bilanzstichtag um TEUR 414 auf TEUR 22.554. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen verminderten sich im Vergleich zum Vorjahresstichtag um TEUR 6.320 auf einen Saldo von TEUR 20.617 zum Bilanzstichtag. Durch Darlehensaufnahmen und Objektverkäufe flössen den verbundenen Unternehmen liquide Mittel zu. Daraus resultierende Liquiditätsüberschüsse der Tochtergesellschaften wurden der alstria im Rahmen von Cashpool-Vereinbarungen zur Verfügung gestellt und führten zu einer Reduzierung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen. Die flüssigen Mittel haben sich im Geschäftsjahr von TEUR 81.417 auf TEUR 33.982 vermindert. Der Abfluss resultiert im Wesentlichen aus der Eigenkapital- und Fremdkapitalfinanzierung unter Berücksichtigung der Mittelverwendung für Investitionen und der Dividendenausschüttung sowie dem Mittelzufluss aus Mieterlösen. Die Passivseite der Bilanz weist ein Eigenkapital von TEUR 637.496 auf, woraus sich eine Eigenkapitalquote von 44,1% errechnet. Dies stellt einen Rückgang gegenüber der Quote am Vorjahresstichtag von 45,8% dar. Der Rückgang resultierte vornehmlich aus dem Rückgang des Eigenkapitals (TEUR 35.917) durch Ausschüttungen (TEUR 39.467), dem der Jahresüberschuss des Berichtsjahres gegenüber steht (TEUR 3.380). Zudem stieg das Fremdkapital im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 9.851 aufgrund der Erhöhung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, kompensiert durch den Rückgang der Rückstellungen sowie der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Der Rückgang der Rückstellungen gegenüber dem Vorjahr basiert in Höhe von TEUR 9.573 im Wesentlichen auf Auflösungen von Drohverlustrückstellungen im Zusammenhang mit derivativen Finanzinstrumenten mit negativen Marktwerten, die keiner Bewertungseinheit zugeordnet werden können. Der Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in der Berichtsperiode resultiert vornehmlich aus Tilgungen auf das Konsortialdarlehen in Höhe von TEUR 37.893, denen die Aufnahme eines neuen Darlehens in Höhe von TEUR 22.939 gegenübersteht. Das Konsortialdarlehen valutierte zum Vorjahresstichtag mit TEUR 538.963. Der kurzfristige Anteil des Darlehens in Höhe von TEUR 37.893 wurde im Berichtsjahr getilgt, so dass es zum Bilanzstichtag mit einem Betrag von TEUR 501.070 valutiert. Ferner wurde im Berichtsjahr in bestehende Darlehensverpflichtungen eines verbundenen Unternehmens eingetreten. Auf das zu einer Valuta von TEUR 23.200 übernommene Darlehen wurde eine Tilgung in Höhe von TEUR 261 geleistet. So valutiert das Darlehen zum Bilanzstichtag mit einem Betrag in Höhe von TEUR 22.939. Die im Vorjahr begebene Wandelanleihe ist weiterhin mit ihrem Nominalwert in Höhe von TEUR 79.400 passiviert. Die erhaltenen Anzahlungen erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahresstichtag um TEUR 949 auf TEUR 22.876 zum 31. Dezember 2014. Die Verbindlichkeit resultiert aus den Vorauszahlungen auf Betriebskostenabrechnungen der Mieter. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahresstichtag um TEUR 32.378 auf TEUR 70.250. Zwei verbundene Unternehmen der alstria nahmen im Berichtsjahr Darlehen mit einem Auszahlungsbetrag in Höhe von insgesamt TEUR 30.505 auf. Die Zahlungsmittelzuflüsse aus der Auszahlung der Darlehen wurden der alstria im Rahmen der Cashpool-Vereinbarung zur Verfügung gestellt und steigerten den Bestand an flüssigen Mitteln sowie die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in gleicher Höhe. In gleicher Weise erhöhte der Verkaufserlös eines Objekts, das ein verbundenes Unternehmen in der Berichtsperiode veräußert und die daraus erhaltene Liquidität der alstria zur Verfügung gestellt hat, die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um weitere TEUR 6.150. Der Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen durch die zuvor genannten Effekte wurde durch sonstige Forderungen im Rahmen der Cashpool-Vereinbarung kompensiert. Die sonstigen Verbindlichkeiten erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 881 auf TEUR 3.128. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus einer Zunahme von Verbindlichkeiten aus Sicherheits- und Gewährleistungseinbehalten im Zusammenhang mit Modernisierungsprojekten (TEUR +859). FINANZMANAGEMENTalstrias Finanzmanagement ist zentral gesteuert. Darlehen und Unternehmensanleihen werden für die Finanzierung von einzelnen Objekten und Objektportfolios aufgenommen. Das vorrangige Finanzziel ist eine langfristige und stabile Finanzierungsstruktur. Integraler Bestandteil dieser Struktur ist beispielsweise die Absicherung langfristiger, variabel verzinster Kredite gegen das Risiko steigender Zinsen durch Hedging-Instrumente wie Swaps und Caps. Situationsabhängig finden auch Festzinsdarlehen Verwendung. Das Ziel dieser Strategie ist, die Zinsvolatilität aus der Gewinn- und Verlustrechnung weitestgehend zu eliminieren und dabei die operative Handlungsfreiheit der Gruppe zu unterstützen. UNTERNEHMENSSTEUERUNGalstria konzentriert sich vornehmlich auf die finanziellen Leistungsindikatoren Umsatzerlöse und FFO auf Konzernebene. Die Umsatzerlöse des alstria-Konzerns beinhalten in erster Linie Mieteinnahmen, die im Zusammenhang mit den Vermietungsaktivitäten des alstria-Konzerns entstehen. Der FFO ist das operative Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung ohne die Berücksichtigung von Bewertungseffekten, sonstigen nicht zahlungswirksamen Aufwendungen und Erträgen und einmaligen Effekten. Für das Geschäftsjahr 2014 prognostizierte der alstria-Konzern Umsatzerlöse in Höhe von rund EUR 102 Mio., die plangemäß erreicht wurden. Der FFO belief sich im Geschäftsjahr 2014 auf EUR 47,6 Mio. Damit wurde die Prognose von EUR 47,0 Mio. für dieses Jahr um EUR 0,6 Mio. übertroffen. Höhere Grundstücksbetriebsaufwendungen wurden durch höhere sonstige betriebliche Erträge geringfügig überkompensiert. Des Weiteren beobachtet die Gesellschaft die Entwicklung des LTV (Loan to Value Relation (Beleihungsquote)), der REIT-Eigenkapitalquote sowie der Liquidität. Der LTV aus Bankdarlehen verbesserte sich von 50,9% am 31. Dezember 2013 auf 49,3% zum Geschäftsjahresende 2014.Die REIT-Eigenkapitalquote, die als Verhältnis von Eigenkapital zu unbeweglichem Vermögen definiert ist, betrug zum Bilanzstichtag 50,2%, im Vergleich zu 50,9% im Vorjahr und der gesetzlich vorgegebenen Quote von 45%. RISIKO- UND CHANCENBERICHTRISIKOBERICHTRisikomanagementalstria hat ein konzernweites, strukturiertes Risikomanagement- und Frühwarnsystem gemäß § 91 Abs. 2 AktG eingerichtet. Alle Risiken werden mindestens vierteljährlich registriert, bewertet und überwacht. Ziel der Risikomanagementstrategie der alstria ist es, die mit der unternehmerischen Tätigkeit einhergehenden Risiken weitestgehend zu minimieren bzw. nach Möglichkeit vollständig zu vermeiden. Potenzielle Schäden oder gar die Gefährdung des Fortbestands der Unternehmung sollen dadurch verhindert werden. Das Risikofrüherkennungssystem befindet sich aktiv im Einsatz. Der Risikoidentifikationsprozess ermöglicht auf einer regelmäßigen Basis das frühzeitige Erkennen von potenziellen Risiken. Maßnahmen zur Verringerung von Risiken werden definiert, damit die notwendigen Schritte zur Vermeidung des Eintritts von erkannten Risiken umgesetzt werden können, z. B. Versicherungen, Diversifizierung, Kontrolle und Umgehung von Risiken. Für alstria bedeutet Risikomanagement die gezielte Sicherung von gegenwärtigem und zukünftigem Erfolgspotenzial sowie Qualitätsverbesserung in Bezug auf Planungsprozesse innerhalb des alstria-Konzerns. Das Risikomanagementsystem der alstria office REIT-AG ist integraler Bestandteil der Führung und Kontrolle der alstria. Es ist in die regelmäßige Berichterstattung an den Vorstand und Aufsichtsrat integriert, um die Handlungsfähigkeit und die Effizienz im Umgang mit Risiken sicherzustellen. Das Risikomanagementsystem konzentriert sich dabei auf die vollständige Erfassung der Risiken. Die Identifikation und die Einschätzung von Chancen ist nicht Bestandteil des Risikomanagementsystems der alstria office REIT-AG. Struktur des RisikomanagementsDas Risikomanagement ist als von den einzelnen Geschäftsbereichen unabhängiger Zentralbereich organisiert. Der Risikomanager erstellt vierteljährlich einen Risikobericht und berichtet direkt an den Vorstand. Grundlage für die Erstellung des Risikoberichts sind die Berichte der für die unterschiedlichen Risikokategorien zuständigen Risikoverantwortlichen. Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit sieht sich alstria mit verschiedenen Risikofeldern konfrontiert, die in die folgenden vier Risikokategorien eingeteilt werden:
Jeder Risikokategorie ist ein Risikoverantwortlicher zugeordnet, der durch seine Funktion im alstria-Konzern gleichzeitig den Bereich vertritt, in dem sich die dort identifizierten Risiken vornehmlich verwirklichen könnten: alstrias Risikofelder und Kategorienscroll
Der Risikobericht legt die Erkenntnisse dar, die im Zuge der on, -bewertung, -auswertung und -Überwachung beobachtet werden. Er ermöglicht gleichzeitig eine umfassende Beurteilung der Risikosituation der alstria durch die verantwortlichen Fachabteilungen sowie durch den Aufsichtsrat. Darüber hinaus berichten die Geschäftsbereiche in ihren wöchentlichen Gesprächen mit dem Vorstand über die jeweiligen Risiken. Für Risiken, die einen möglichen Vermögensnachteil über EUR 1,0 Mio. umfassen, besteht eine sofortige Berichterstattungspflicht -eine sogenannte Ad-hoc-Meldung - an den Vorstand. Aufgrund der Überwachung durch das Risikomanagementsystem ist alstria jederzeit in der Lage, ihre Strukturen und Prozesse zu verbessern und anzupassen. RisikobewertungRisiken werden hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und ihrer Auswirkung in Form der Höhe des potenziellen Schadens beurteilt und als "hoch", "mittel" oder "gering" klassifiziert. Der potenzielle Schaden besteht in der potenziellen negativen Abweichung von den Prognosen und Zielen der alstria. Klassifizierung nach Eintrittswahrscheinlichkeitscroll
Als "sehr unwahrscheinlich" wird ein Risiko definiert, das nur unter ungewöhnlichen Umständen eintritt und ein "sehr wahrscheinliches" Risiko als ein solches, mit dessen Eintritt innerhalb einer bestimmten Zeitspanne zu rechnen ist. Klassifizierung nach Grad der Auswirkungscroll
Aus der Kombination der erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit und der erwarteten Auswirkung eines Risikos bezogen auf die Finanz- und Ertragslage sowie den Cashflow der alstria erfolgt die Einstufung eines Risikos nach der folgenden Matrix in die angegebene Klassifizierung "hoch" (H), "mittel" (M) und "gering" (L). Risikoeinstufungscroll
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Das Risikomanagementsystem der alstria hat im Vergleich zum Vorjahr keinen wesentlichen Änderungen unterlegen. Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und RisikomanagementsystemsZiel des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ist es, sicherzustellen, dass die Rechnungslegung einheitlich und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung des HGB und den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie internen Richtlinien erfolgt und dadurch den Adressaten des Konzern- und Einzelabschlusses zutreffende und verlässliche Informationen zur Verfügung gestellt werden. Hierfür hat alstria ein rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem eingerichtet, das alle dafür relevanten Leitlinien, Verfahren und Maßnahmen umfasst. Das interne Kontrollsystem besteht aus den Bereichen Steuerung und Überwachung. Organisatorisch verantwortlich für die Steuerung sind die Bereiche Treasury, Controlling und Accounting. Die Überwachungsmaßnahmen setzen sich aus in den Prozess integrierten Elementen sowie externen, unabhängigen Elementen zusammen. Zu den integrierten Maßnahmen zählen unter anderem prozessbezogene, weitestgehend systemseitig sichergestellte technische Kontrollen wie das durchgängig angewandte "Vier-Augen-Prinzip" sowie softwaregesteuerte Prüfmechanismen. Darüber hinaus erfüllen qualifizierte Mitarbeiter mit entsprechenden Kompetenzen sowie spezialisierte Abteilungen wie Controlling, Recht oder Treasury prozessintegrierte Überwachungs- und Kontrollfunktionen. Der Vorstand und der Aufsichtsrat (hier insbesondere der Prüfungsausschuss) sowie eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft sind mit prozessunabhängigen Prüfungsmaßnahmen in das interne Überwachungssystem eingebunden. Für spezielle fachliche Fragestellungen und komplexe Bilanzierungssachverhalte fungiert das Rechnungswesen als zentraler Ansprechpartner. Falls erforderlich, wird auf externe Sachverständige (Wirtschaftsprüfer, qualifizierte Gutachter etc.) zurückgegriffen. Darüber hinaus werden die rechnungslegungsbezogenen Kontrollen durch das Controlling der alstria durchgeführt. Alle Posten und wesentlichen Konten der Gewinn- und Verlustrechnungen und der Bilanzen der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sowie der Konzerngewinn- und Verlustrechnung und der Konzernbilanz werden in regelmäßigen Abständen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft. In Abhängigkeit davon, wie die rechnungslegungsbezogenen Daten durch das Rechnungswesen erstellt werden, erfolgen die Kontrollen monatlich oder quartalsweise. Das rechnungslegungsbezogene Risikomanagementsystem ist Bestandteil des Risikomanagements des alstria-Konzerns. Die für die Richtigkeit der rechnungslegungsbezogenen Daten relevanten Risiken werden von dem für den Risikobereich Finanzen zuständigen Risikobeauftragten überwacht und quartalsweise vom Risikomanagementgremium identifiziert, dokumentiert und beurteilt. Geeignete Maßnahmen zum Monitoring sowie zur Risikooptimierung von rechnungslegungsbezogenen Risiken sind durch das Risikomanagement der alstria-Konzerns eingerichtet. Beschreibung und Bewertung der Risikenalstria unterscheidet gemäß den beschriebenen vier Risikokategorien strategische Risiken, betriebliche Risiken, Compliance-Risiken und finanzielle Risiken. Alle wesentlichen Risiken für die zukünftige Entwicklung des Bestandes und der Ertragskraft des alstria-Konzerns werden in diesem Kapitel in Übereinstimmung mit alstrias Risikomanagement beschrieben. Die Darstellung einzelner Risiken bezieht sich hierbei auf den Planungshorizont 2015 bis 2017. Unternehmensrisikenscroll
Strategische RisikenDas strategische Risikomanagement befasst sich mit den Einflussfaktoren Marktumfeld, rechtliches Umfeld und strategische Unternehmensorganisation. MarktumfeldrisikenMarktumfeldrisiken ergeben sich abgeleitet aus dem konjunkturellen Umfeld über die Immobilienmarktentwicklung auf den Konzern. Eine Konjunktureintrübung auf dem deutschen Markt könnte sich über eine rückläufige Beschäftigtenanzahl in einer geringeren Nachfrage nach Büroimmobilien niederschlagen. Dies würde für alstria zu einem höheren Risiko von Leerstandsflächen oder geringeren Mieterträgen führen. Die weitere Entwicklung an den Finanzmärkten und die Diskussion um die hohe Verschuldung einzelner Staaten sowie die Bemühungen einzelner Staaten zur Konsolidierung ihrer Haushalte können sich auf das verfügbare Einkommen in diesen Ländern auswirken. Die Entwicklung der Euro- und Schuldenkrise in diesen Ländern, die steigende Arbeitslosigkeit und die damit einhergehende Unsicherheit der Verbraucher könnten sich über die Verringerung der Nachfrage aus diesen Ländern auch auf den deutschen Markt auswirken. Gegenwärtig zeigt sich der deutsche Markt von diesen Entwicklungen jedoch unbeeindruckt robust. Auswirkungen auf die allgemeine strategische Risikosituation aufgrund des konjunkturellen Umfeldes sind im Vergleich zum Vorjahr nicht zu erkennen. Solange es keine wesentliche Änderung im Wirtschaftsumfeld gibt, bleiben die Marktumfeldrisiken stabil auf geringem (L) Risikoniveau. Risiken aus der Änderung des regulatorischen UmfeldsRisiken in Bezug auf das rechtliche Umfeld betreffen Änderungen der Rechtslage, die einen Einfluss auf die wesentlichen regulatorischen Anforderungen sowie die Unternehmensverfassung der alstria-Gesellschaften haben können. Dies sind die Einstufung der alstria office REIT-AG als REIT sowie andere Regulierungsanforderungen für kapitalmarktorientierte Unternehmen. Neue rechtliche Regelungen in diesem Bereich könnten aufgrund steigender regulatorischer Anforderungen zu höheren Aufwendungen führen. Insgesamt werden die Risiken in Bezug auf das rechtliche Umfeld, wiederum unverändert zum Vorjahr, als gering (L) eingestuft. Risiken aus ineffizienten OrganisationsstrukturenIm Rahmen der strategischen Ausrichtung der Unternehmensorganisation bestehen Risiken einer ineffizienten Organisationstruktur sowie der Abhängigkeit von IT-Systemen und -Strukturen. Sowohl die Organisationsstruktur als auch die IT-Infrastruktur unterstützen die strategischen und operativen Ziele. Das Risiko der strategischen Unternehmensorganisation wird daher nach wie vor als gering (L) eingestuft. Betriebliche RisikenDas betriebliche Risikomanagement von alstria bezieht sich auf immobilienspezifische und allgemeine geschäftliche Risiken. Diese umfassen u.a. die Leerstandsrate, die Kreditwürdigkeit der Mieter und das Risiko fallender Marktmieten. Risiken, die sich aus dem möglichen Verlust von Schlüsselpersonen ergeben könnten, wie bspw. Know-how Verlust und Verlust von wesentlichen Kompetenzen, werden hier ebenfalls erfasst, alstria setzt verschiedene Frühwarnindikatoren zur Überwachung dieser Risiken ein. Maßnahmen wie die Erstellung von Mietprognosen, Leerstandsanalysen und die Kontrolle über die Dauer der Mietverträge und Kündigungsklauseln sowie fortlaufende Versicherungsprüfungen tragen zur Erkennung möglicher Gefahren und Risiken bei. LeerstandsrisikoIm Falle von Mietvertragskündigungen, nicht verlängerten Mietverträgen oder bestehendem Leerstand besteht das Risiko, dass die Mietflächen nicht wie geplant wieder vermietet werden können, was zur Folge hätte, dass die Umsatzerlöse geringer ausfallen als erwartet. Für die Planung wird von der Annahme ausgegangen, dass Mietflächen innerhalb von 24 Monaten nach Beendigung eines Mietverhältnisses wieder vermietet werden können. Im Berichtsjahr liefen Mietverträge über einige größere Mietflächen aus. Gleichzeitig erzielten die Vermarktungsaktivitäten für diese Flächen eine hohe Resonanz. Insgesamt wird das Leerstandsrisiko als mittel (M) eingestuft. Diese Schätzung wurde auch zum Vorjahresstichtag vorgenommen. MietausfallrisikoEin betriebliches Risiko, welches sich nach wie vor als Folge der Staatschulden- und Währungskrise verwirklichen könnte, ist ein potenzieller Mietzahlungsausfall durch einen oder mehrere Hauptmieter. Aufgrund der Tatsache, dass alstrias Hauptmieter öffentliche Institutionen oder Unternehmen mit sehr hohem Rating sind, ist das Risiko des Mietzahlungsausfalls aktuell und unverändert zum Vorjahr sehr begrenzt (L). InstandhaltungsrisikoFür die Planung des Bedarfs an Instandhaltungsmaßnahmen werden Annahmen über den Zustand und den beabsichtigten Standard der Immobilien getroffen. Im Falle von nicht entdeckten Mängeln oder Reparaturanforderungen aufgrund von externen Schäden oder neuen gesetzlichen Anforderungen an den Gebäudezustand oder einer unzutreffenden Einschätzung des Instandhaltungsbedarfes, könnte sich ein höherer Instandhaltungsaufwand als geplant ergeben. Aufgrund des hohen Instandhaltungsbudgets wird das Instandhaltungsrisiko unverändert zum Vorjahr als mittleres Risiko (M) eingestuft. Umbau- und Modernisierungsprojektealstria realisiert Umbau- und Modernisierungsprojekte in erheblichem Umfang. Den mit derartigen Projekten verbundenen Risiken, wie dem Risiko der nicht rechtzeitigen Fertigstellung, Risiken der Budgetüberschreitung sowie Risiken von Baumängeln, wird durch die Anwendung eines umfassenden Projektcontrollings sowie Budgetprozessmanagements begegnet. Im Vergleich zum Ende der vorhergehenden Berichtsperiode wird das Risiko aus Umbau- und Modernisierungsprojekten unverändert als moderat (M) eingestuft. PersonalrisikenDie Fähigkeiten und die Motivation der alstria-Mitarbeiter sind ein entscheidender Faktor für den Erfolg der Gesellschaft. Der Verlust von Fähigkeits- und Wissensressourcen durch Fluktuation sowie die nicht rechtzeitige Gewinnung von ausreichend qualifizierten Fachkräften zur Besetzung von offenen Stellen bergen Risiken. In beiden Fällen könnte es zu einem Engpass an geeigneten Fach- und Führungskräften kommen, der schlimmstenfalls einen Einfluss auf die Wettbewerbsfähigkeit und die Möglichkeit von weiterem Wachstum der Gesellschaft haben könnte, alstria begegnet diesen Risiken durch eine gezielte, bedarfsorientierte Kompetenzentwicklung für die bestehenden Mitarbeiter, Stärkung der Arbeitnehmerattraktivität, Hochschulmarketing sowie Mitarbeitermotivation durch starke Führungs- und Unternehmenskultur und gewinnorientierte, variable Vergütungssysteme. Insgesamt schätzt alstria die beschriebenen Risiken als gering (L) ein. Dies entspricht der Situation zum Vorjahresstichtag. IT-RisikenDer Großteil der Geschäftsabläufe wird durch effiziente IT-Systeme unterstützt. Ein Verlust des Datenbestands oder der längere Ausfall der genutzten Systeme kann zu erheblichen Störungen des Geschäftsbetriebs führen, alstria hat sich gegen IT-Risiken durch ständige Überprüfung und Weiterentwicklung der eingesetzten Informationstechnologien, moderne Hard- und Softwarelösungen sowie Absicherungen gegen Angriffe abgesichert. Bauliche Sicherheitsvorkehrungen schützen das Rechenzentrum. Sämtliche Daten werden täglich intern und wöchentlich in einem externen Datendepot gesichert. Mitarbeiter erhalten über detaillierte Zugriffsrechtsregelungen ausschließlich Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Die IT-Risiken werden somit insgesamt als wenig wahrscheinlich und ihre möglichen Konsequenzen als gering (L) eingeschätzt. Im Vorjahr wurde das Risiko noch als mittleres Risiko eingestuft, da noch in größerem Umfang Anpassungen an IT-Systemen durch externe IT-Service Provider in Anspruch genommen wurden. Immobilientransaktionenalstria ist einem Risiko in Bezug auf den Erwerb und die Veräußerung von Immobilien ausgesetzt. Es handelt sich um die teilweise oder vollständige Nichtaufdeckung von Risiken und Verpflichtungen im Zusammenhang mit den Immobilien im Rahmen des durchgeführten Due Diligence-Prozesses oder dem Risiko im Zusammenhang mit der für die Wertermittlung angewandten Bewertungsmethode. Im Falle der Veräußerung einer Immobilie wird alstria für gewöhnlich bestimmte Garantien bezüglich tatsächlicher oder rechtlicher Sachverhalte der veräußerten Immobilie gegenüber dem potenziellen Erwerber abgeben. Es kann nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass alstrias Management keine Kenntnis über ein Risiko besitzt, das durch bestimmte Angaben und Garantien in dem Veräußerungsvertrag abgedeckt wurde. Als Folge besteht grundsätzlich ein Risiko, dass alstria als Verkäufer durch einen Erwerber wegen Verletzung von Gewährleistungspflichten in Anspruch genommen wird. Seitens des Immobilienerwerbs besteht das Risiko, dass verdeckte Mängel am Grundstück oder der Immobilie nicht erkannt werden oder ungünstige vertragliche Vereinbarungen mit übernommen werden, die zu zukünftigen Aufwendungen führen können. alstria begegnet diesem Risiko, sowohl beim Erwerb als auch bei der Veräußerung eines Grundstücks, durch sorgfältige technische, rechtliche und steuerliche Analysen im Hinblick auf alle wesentlichen grundstücksbezogenen und rechtlichen Sachverhalte durch die Beauftragung von internen und externen Architekten, Bauingenieuren, Rechtsanwälten und Steuerberatern und anderen erforderlichen Experten. Risiken im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen werden, unverändert zum Vorjahr, als gering (L) bis moderat (M) eingestuft. Umweltrisikenalstria ist Risiken ausgesetzt, die aus Umweltverpflichtungen oder möglichen Schäden, die sich aus Naturereignissen wie Feuer oder Überflutung ergeben können, entstehen, alstrias Gebäude könnten unentdeckte Gefährdungsstoffe (wie z. B. Asbest) in einem unerwarteten Ausmaß enthalten oder alstrias Grundstücke könnten kontaminiert oder anderweitig durch Umweltrisiken oder Verpflichtungen, wie vorher vorhandener Schadstoffbelastung und Bodenkontamination, betroffen sein. Maßnahmen zur Risikovermeidung sind durch Due Diligence-Analysen, die alstria regelmäßig im Rahmen des Erwerbs neuer Immobilien durchführt, sowie durch den Verkäufer gegebene Garantien eingerichtet. Weiterhin wurden Versicherungen für Schäden, die sich infolge von Umweltkatastrophen ergeben könnten, abgeschlossen. Die beschriebenen Umweltrisiken liegen auf einem, unverändert zum Vorjahr, niedrigem (L) Niveau. Compliance-RisikenREIT-Gesetzgebungalstria ist im REIT-Segment "Deutsche Börse REITs" registriert. Das REIT-Segment ermöglicht es alstria, präsenter für Investoren zu werden und sich als REIT auf dem Kapitalmarkt zu differenzieren. Die REIT-Aktien werden auf dem Parkett der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt. Der REIT-Status hat keinen Einfluss auf die Bedingungen für die Handelszulassung am geregelten Markt (Prime Standard). Um sich als Deutscher REIT zu qualifizieren und den REIT-Status aufrechtzuerhalten, müssen genau festgelegte Kriterien erfüllt werden. Die Wichtigsten dabei sind: Ein Deutscher REIT muss eine am ordentlichen Markt notierte Aktiengesellschaft mit gesetzlichem Sitz und Unternehmensführung in Deutschland sein. Das gezeichnete Aktienkapital muss mindestens EUR 15 Mio. betragen und alle Aktien müssen dieselben Stimmrechte aufweisen. Der Streubesitz muss bei mindestens 15% liegen und kein Investor darf mehr als 10% der Anteile direkt halten bzw. Anteile, die mehr als 10% der Stimmrechte auf sich vereinen. Außerdem müssen mindestens 75% der Vermögenswerte durch Immobilien abgedeckt sein und mindestens 75% der Bruttoerträge müssen aus Immobilien generiert werden. Mindestens 90% des Jahresgewinns nach HGB müssen an die Aktionäre ausgeschüttet werden und das Eigenkapital des REITs darf nicht unter 45% des Zeitwertes seiner Anlageimmobilien gemäß IFRS fallen. Aufgrund der konsequenten Überwachung der Einhaltung aller beschriebenen REIT-Kriterien wird das Risiko von deren Nichteinhaltung, wie im Vorjahr, als (L) gering eingestuft. REIT-Aktiengesellschaften sind komplett von der deutschen Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit. Diese Steuerbefreiung gilt für alstria rückwirkend seit dem 1. Januar 2007. Das Kapital- und Investitionsmanagement unterstützt die Klassifizierung des alstria-Konzerns als REIT. Der alstria-Konzern überwacht die Kapitalstruktur mit Hilfe der betrieblichen Kennzahlen, die für die Klassifizierung als REIT maßgeblich sind. Dabei ist die REIT-Eigenkapitalquote, d.h. das Verhältnis von Eigenkapital zu Anlageimmobilien, die wichtigste Kennzahl. Gemäß der Unternehmensstrategie muss die REIT-Eigenkapitalquote zwischen 45% und 55% liegen. Gemäß § 15 REIT-Gesetz darf das am Ende eines Geschäftsjahres im Konzernabschluss ausgewiesene Eigenkapital 45% des Betrags, mit dem das unbewegliche Vermögen im Konzernabschluss angesetzt ist, nicht unterschreiten. Wird die Mindesteigenkapitalquote in drei aufeinander folgenden Geschäftsjahren unterschritten, endet die Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer mit Ablauf des dritten Jahres. Zum Bilanzstichtag beträgt die REIT-Eigenkapitalquote des alstria-Konzerns 50,2%. Damit hat alstria zum Ende des Geschäftsjahres 2014 die Mindesteigenkapitalquote gemäß § 15 REIT-Gesetz eingehalten. Grundsätzlich besteht das Risiko, dass der alstria-Konzern in den nächsten drei aufeinanderfolgenden Jahren die REIT-Eigenkapitalquote von 45% unterschreitet und dadurch die alstria ihre Steuerbefreiung sowie gegebenenfalls ihren REIT-Status verliert. Innerhalb eines dreijährigen Prognosezeitraums bis zum 31. Dezember 2017 ist die Aberkennung des REIT-Status aufgrund der Unterschreitung der 45 %-Grenze ausgeschlossen. Verstoß gegen Compliance-Anforderungenalstria ist auf die Beachtung von Compliance-Standards durch alle Mitarbeiter und das Management angewiesen. Auf der Grundlage von dokumentierten Regelungen und Richtlinien sowie dem einschlägigen Recht beruht die Geschäftstätigkeit von alstria darauf, dass diese Gesetze, Richtlinien und Prozessvorgaben von ihren Mitarbeitern und dem Vorstand eingehalten werden. Wenn es dem Management von alstria nicht gelingt, Unternehmensrichtlinien zu dokumentieren und durchzusetzen oder wenn Mitarbeiter strafbare, unrechtmäßige oder unethische Handlungen (einschließlich Korruption) vornehmen, kann das wesentliche nachteilige Auswirkungen auf alstrias Geschäftstätigkeit, die Finanzierungsbedingungen und das Betriebsergebnis haben. Diese Folgen können auch eintreten, wenn durch eine Reputationsschädigung im Immobilienmarkt zukünftige Geschäftsmöglichkeiten negativ beeinflusst werden, alstria hat eine Compliance-Organisation eingerichtet, die sowohl geeignete und dokumentierte Richtlinien und Prozessvorgaben als auch die Schulung Compliance bezogener Themen für alle Mitarbeiter umfasst. Der Eintritt von Nachteilen aus der Realisierung von Compliance-Risiken wird unverändert zum Vorjahr als wenig wahrscheinlich (L) eingeschätzt. RechtsstreitigkeitenDie alstria office REIT-AG oder ihre Tochtergesellschaften könnten an laufenden oder absehbaren Gerichts- oder Schiedsgerichtsverfahren beteiligt sein, die erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage des Konzerns haben könnten. Weitere Risiken könnten auch für die im Klagewege geltend gemachten Gewährleistungs-, Rückforderungs- oder sonstigen Ansprüche im Zusammenhang mit den in den letzten Jahren veräußerten Immobilien oder durchgeführten Entwicklungsprojekten entstehen. Weder die alstria office REIT-AG noch ihre Tochtergesellschaften sind an laufenden oder absehbaren Gerichts- oder Schiedsverfahren beteiligt, die erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage des Konzerns haben könnten. Dies gilt auch für die im Klagewege geltend gemachten Gewährleistungs-, Rückforderungs- oder sonstigen Ansprüche im Zusammenhang mit den in den letzten Jahren getätigten Veräußerungen von Immobilien oder durchgeführten Entwicklungsprojekten. Für eventuelle finanzielle Belastungen aus laufenden oder absehbaren Gerichts- oder Schiedsverfahren wurden bei der jeweiligen Konzerngesellschaft in angemessener Höhe Rückstellungen gebildet. Da derzeit keine wesentlichen Klagen oder bestrittenen Ansprüche gegen ein Unternehmen des Konzerns aus zivilrechtlichen oder sonstigen Rechtsangelegenheiten bestehen oder absehbar sind, wird das Risiko aus Rechtsstreitigkeiten, unverändert zum Vorjahr, als niedrig (L) eingestuft. Finanzielle RisikenInfolge von alstrias Refinanzierungsstrategie zeigt sich die Risikosituation in dieser Risikokategorie unverändert stabil im Vergleich zum Vorjahresstichtag. RefinanzierungsrisikoDie vom Konzern hauptsächlich genutzten Finanzinstrumente sind Bankdarlehen und derivative Finanzinstrumente. Der Hauptzweck der Bankdarlehen besteht in der Finanzierung von alstrias Geschäftsaktivitäten. Die derivativen Finanzinstrumente bestehen aus Zinsswaps und -caps. Sie dienen der Absicherung von Zinsrisiken, die im Zusammenhang mit den Geschäftsaktivitäten und den Finanzierungsquellen des alstria-Konzerns entstehen. Die Hauptrisiken, die sich aus den Finanzinstrumenten des Konzerns ergeben, sind Cashflow-, Zins- und Liquiditätsrisiken. Aktuell beträgt die Fremdkapitalquote des Konzerns 52,2%. Dies ist ein angemessenes Verhältnis im Vergleich zu dem durchschnittlichen Verschuldungsgrad deutscher Immobilienunternehmen. Das Konsortialdarlehen von alstria erlaubt ein Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) von bis zu 70%. Nach der im Geschäftsjahr 2013 durchgeführten Refinanzierung des Hauptdarlehens der alstria office REIT-AG ist es zum relevanten Stichtag gelungen, den LTV der Bankdarlehen auf 49,3% zu fixieren. Dem Risiko der Nichteinhaltung von Vertragsvereinbarungen wurde erfolgreich begegnet. Eine neuerliche Refinanzierung von alstrias Hauptdarlehen ist plangemäß erst Mitte 2020 erforderlich. Dadurch ist das Risiko der Refinanzierung zu nachteiligen Konditionen zum gegenwärtigen Zeitpunkt begrenzt (L). Verletzung von Covenantsalstria verpflichtet sich bei der Aufnahme von Darlehen, bestimmte Darlehensvereinbarungen wie die Nichtüberschreitung eines bestimmten Verschuldungsgrades oder Mindestertragsanforderungen aus den beliehenen Immobilien (sogenannte Covenants) einzuhalten. Für den Fall der Verletzung dieser Vereinbarungen kann es zu Konsequenzen wie erhöhten Kreditmargen oder im schlimmsten Fall zu einer außerordentlichen Kündigung eines Darlehens durch den Darlehensgeber kommen. Aufgrund des vorstehend beschriebenen geringen LTV, der einen deutlichen Abstand zu dem erlaubten Verschuldungsgrad LTV aufweist, wird das Risiko aus einer Darlehensverletzung gegenwärtig, wie auch im Vorjahr, als mittleres Risiko (M) eingestuft. ZinsrisikoZinsrisiken entstehen durch schwankende Marktzinssätze. Diese Schwankungen beeinflussen die Summe der Zinskosten im Geschäftsjahr und den Marktwert der vom alstria-Konzern eingesetzten derivativen Finanzinstrumente. Die Absicherungspolitik von alstria verwendet eine aus klassischen Zinsswaps und -caps bestehende Mischung, um die Kreditlinien des alstria-Konzerns in Bezug auf Zinsschwankungen abzusichern und dennoch genügend Flexibilität zu bieten, um die Möglichkeit einer Veräußerung von ausgewählten Immobilien zu gewährleisten. Zinsbasis für die finanziellen Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung ist der 3-Monats-EURIBOR, der alle drei Monate angepasst wird. Die Laufzeit der derivativen Finanzinstrumente ist abhängig von der Fristigkeit der Darlehen. Die derivativen Finanzinstrumente bestehen aus Zinsswaps, bei denen der alstria-Konzern mit Vertragspartnern vereinbart, in bestimmten Intervallen die Differenz zwischen festen und variablen Zinssätzen, die auf einen vereinbarten Nennwert berechnet werden, auszutauschen. Zusätzlich wurden Zinscaps erworben; hierbei wird der Zins bis zu einem bestimmten Höchstbetrag fixiert. Bei Überschreitung der Höchstzinsrate wird die Differenz zwischen dem tatsächlichen Zins und dem Cap ausbezahlt. Auf diese Weise waren zum Bilanzstichtag alle bestehenden Darlehen mit variabler Verzinsung über eine Laufzeit von mindestens drei Jahren abgesichert. Das Zinsrisiko wird gegenwärtig als gering (L) eingestuft. Da zum Vorjahresstichtag noch ein Teil der Darlehen mit variabler Verzinsung nicht durch derivative Finanzinstrumente abgesichert war, erfolgte die Risikoeinstufung im Vorjahr auf einem mittleren (M) Niveau. LiquiditätsrisikoDie Disposition der liquiden Mittel ist einer der wesentlichen Prozesse bei alstria. Der alstria-Konzern steuert seine zukünftige Liquidität und überwacht den Fortgang täglich. Um jeglichen Liquiditätsrisiken vorzubeugen, wird ein Programm für die kurzfristige Finanzdisposition verwendet. Dieses Liquiditätsplanungsprogramm berücksichtigt die erwarteten Cashflows aus den Geschäftsaktivitäten und die Fälligkeit finanzieller Investitionen. Durch die in 2013 umgesetzte Refinanzierung wurde dem wesentlichen Liquiditätsrisiko aus der Rückzahlung des Konsortialdarlehens erfolgreich begegnet. Da die Rückzahlung des neuen Konsortialdarlehens erst Mitte 2020 fällig sein wird, ist das Liquiditätsrisiko aus der Rückzahlungsverpflichtung von Darlehen gegenwärtig, wie auch im Vorjahr, gering (L). BewertungsrisikenDer Fair Value der Immobilien spiegelt den Marktwert wider, der durch einen unabhängigen Wertgutachter ermittelt wurde. Er kann sich in der Zukunft ändern. Grundsätzlich ist der Marktwert der Immobilien von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei einigen dieser Faktoren handelt es sich um exogene Faktoren, auf die alstria keinen Einfluss hat, wie zum Beispiel sinkende Mietniveaus, sinkende Nachfrage oder steigende Leerstandsraten. Darüber hinaus sind auch viele qualitative Faktoren für die Bewertung einer Immobilie ausschlaggebend. Diese umfassen unter anderem die zukünftigen Mietzahlungen, den Zustand und die Lage der Immobilie. Das abschließende Urteil des beauftragten Gutachters unterliegt bis zu einem bestimmten Grad seinem Ermessen und kann von der Meinung anderer Gutachter abweichen. Sollten die bei der Bewertung berücksichtigten Faktoren oder Annahmen sich aufgrund neuerer Entwicklungen oder anderer Gründe ändern, so kann eine Folgebewertung des jeweiligen Gebäudes zu einer Minderung des Marktwertes führen. In diesem Fall müsste der alstria-Konzern einen maßgeblichen Bewertungsverlust hinnehmen. Durch Faktoren wie konjunkturelle Veränderungen, Zinssatzschwankungen und Inflation kann die Bewertung der Immobilien negativ beeinflusst werden. Zur Risikominimierung dienen die regionale Diversifikation des Anlageportfolios, eine konsequente Konzentration auf die individuellen Bedürfnisse der Mieter und eine genaue Marktbeobachtung und -analyse (Maklerberichte). Darüber hinaus wird der Marktwert sämtlicher Immobilien alstrias mindestens einmal jährlich zum Ende des Geschäftsjahres von unabhängigen, international anerkannten Gutachtern bestimmt. Zusammenfassend wird das Risiko von unerwarteten Abwertungen, wie im Vorjahr, als moderat eingestuft (M). Kontrahentenrisikoalstria sichert einen Teil ihres Risikos mithilfe von Instrumenten ab, an denen Dritte beteiligt sind (Zinsderivate, Gebäudeversicherungen etc.). alstrias Vertragsparteien sind international anerkannte Institutionen, die von führenden Ratingagenturen bewertet werden. alstria überprüft das Rating ihrer Kontrahenten regelmäßig, um das Ausfallrisiko zu begrenzen. Die Finanzmarktkrise hat Zweifel an der Zuverlässigkeit der Einschätzung von Ratingagenturen aufkommen lassen. Um diese Bedenken zu entschärfen, nutzt alstria auch andere Informationsquellen, um die Einschätzung der Ratingagenturen zu testen. Abgesehen davon bestehen für die alstria keine Kreditrisiken, so dass sich diese, wie im Vorjahr, als gering (L) einstufen lassen. SteuerrisikenDa REITs von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer vollständig befreit sind, können sich Steuerrisiken nur im Falle des Verlustes des REIT-Status sowie innerhalb der Tochtergesellschaften sowie aus anderen Steuerarten wie Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer oder Grundsteuer ergeben. Weiterhin besteht das Risiko, dass es aufgrund der Änderung von Steuergesetzen sowie deren abweichenden Auslegung zu eine höheren Steuerbelastung auch rückwirkend für alle noch nicht bestandskräftigen Veranlagungszeiträume kommt. Aufgrund der grundsätzlichen Ertragsteuerbefreiung als REIT sowie eines konsequenten Monitorings zur Vermeidung von steuerschädlichen Sachverhalten durch interne und externe Steuerexperten wird die Wahrscheinlichkeit eines Steuerschadens als gering eingestuft. Da bestimmte steuerrelevante Sachverhalte, wie z.B. Immobilientransaktionen oder Bewertungen sowie ein Wiedereintritt in die Steuerpflicht über den dreijährigen Risikobetrachtungszeitraum, hohe Steuerverpflichtungen nach sich ziehen könnten, wird das Risikoausmaß als erheblich eingestuft. Daraus ergibt sich insgesamt ein unverändert zum Vorjahr mittleres (M) Steuerrisiko. Gesamtbeurteilung der Risiken durch den VorstandDie alstria office REIT-AG konsolidiert und aggregiert alle in den verschiedenen Risikokategorien identifizierten Risiken gemäß der Risikomanagementrichtlinie. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich die Risikosituation der alstria dabei unverändert stabil. So wurden für 2014 im Vergleich zum Vorjahr keine oder nicht wesentliche prozentuale Veränderungen der in der Risikomatrix als hoch (H) oder mittel (M) eingestuften Risiken festgestellt. In Bezug auf die Gesamtzahl aller identifizierten Risiken lagen die Risiken der Kategorie "hohes Risiko" zum Jahresende bei 0,0% (2013: 1,1%), die Risiken des Bereichs "mittleres Risiko" bei 44,0% (2013: 46,3%). Dies beruht zum einen auf dem wirtschaftlichen Umfeld in Deutschland, welches sich bislang trotz der Staatsschuldenkrisen in einigen europäischen Staaten und der Euro-Vertrauenskrise als robust erweist. Zum anderen untermauern die stetige Refinanzierungsposition, der konservative Verschuldungsgrad und die solide REIT-Eigenkapitalquote die getroffene Einschätzung. Gegenüber identifizierten Risiken wurden ausreichende Vorsichtsmaßnahmen getroffen. Neben der Einschätzung der potenziellen Auswirkung aus der Verwirklichung von Risiken auf die Nettovermögenslage des Konzerns werden für ausgewählte Schlüsselrisiken auch die potenziell erforderlichen liquiden Zahlungsmittel ermittelt, die für den Beurteilungszeitraum von drei Jahren ausreichen, um die sich aus den bewerteten Risiken ergebenden Verpflichtungen bedienen zu können. Der Betrag dafür belief sich zum Bilanzstichtag auf EUR 12,7 Mio. Nach unserer Überzeugung weisen die vorstehend beschriebenen Risiken in Anbetracht ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und ihrer Auswirkung weder einzeln noch in ihrer Gesamtheit bestandsgefährdenden Charakter auf. CHANCENBERICHTChancenmanagementDas Chancenmanagement der alstria findet auf Konzernebene statt. Es hat zum Ziel, Chancen frühestmöglich zu identifizieren, zu bewerten und geeignete Maßnahmen anzustoßen, damit Chancen wahrgenommen und zum Erfolg geführt werden. Die Wachstums- und Ertragschancen der alstria ergeben sich sowohl aus dem bestehenden Immobilienportfolio als auch aus der Akquisition von Potenzialimmobilien. In Abhängigkeit von der Stufe, auf der sich eine Immobilie im Rahmen ihres Lebenszyklus bewegt, können Chancen z. B. in der Repositionierung und Entwicklung, der Festigung der Mieterbeziehung oder in der Veräußerung der Immobilie liegen. Die zur Umsetzung dieser Aktivitäten erforderlichen finanziellen Mittel werden im Rahmen der Finanzierungsaktivitäten der Gesellschaft sichergestellt. Hier liegen die Chancen in der Sicherstellung einer nachhaltigen Finanzierung zu vorteilhaften Konditionen. Die Evaluierung der Chancen wird zum einen gezielt im Rahmen der jährlichen Budgetplanungen und zum anderen im Bedarfsfall fortlaufend oder anlassbezogen unterjährig durchgeführt. Der Prozess beginnt mit der sorgfältigen Analyse des Marktumfelds und der Marktgängigkeit der im Portfolio gehaltenen Immobilien. Dazu gehört die Einschätzung der Mieterbedürfnisse, der Immobilienkategorien sowie der regulatorischen Veränderungen. Die Kontrolle der Wachstumsinitiativen im Rahmen der jeweiligen Budget- und Planungsfreigabeprozesse wird durch ein regelmäßiges Berichtswesen ergänzt. Der Vorstand der alstria office REIT-AG erhält regelmäßig, i.d.R. wenigstens monatlich einen Bericht über den Status und den Fortschritt der in der Umsetzung befindlichen Initiativen. Daneben erhält der operative Immobilienmanagementbereich monatlich Berichte, in denen den geplanten Kosten und Erlösen, die Ist-Verbräuche und die tatsächlichen Erlöse gegenübergestellt werden. Koordiniert durch das zentrale Controlling, wird dem Vorstand ein kennzahlenbasierter Bericht zur Verfügung gestellt, in dem die geplanten Steuerungskennzahlen den Ist-Kennzahlen gegenübergestellt werden. Außerdem wird die Finanz- und Liquiditätsplanung fortgeschrieben, Prognosen werden aktualisiert und Veränderungen am Projektumfang transparent gemacht. Chancen in Bezug auf ImmobilienakquisitionenEntscheidend für die Qualität einer Immobilie ist ihr Standort. Chancen ergeben sich dann, wenn der regionale Markt durch eine günstige demographische Entwicklung und eine vorteilhafte Immobiliendynamik geprägt ist. Hier ergeben sich, zusammen mit einem optimalen Immobilienmanagement, Chancen auf langfristige Wertzuwächse, alstrias Akquisitionsstrategie ist darauf ausgerichtet, Immobilien mit der beschriebenen Potentialstruktur zu identifizieren. Die Durchführung einer Akquisition erfolgt daher nur, wenn die Höhe des Investitionsvolumens die Aussicht auf Erzielung eines nachhaltigen Wertzuwachses ermöglicht. Chancen in Bezug auf die MieterbeziehungenEin strukturiertes, aktives Asset- und Property Management sichert die Qualität der Vermietungsleistung und ist die Basis für eine nachhaltige Mieterbeziehung. Chancen ergeben sich insbesondere durch ein flexibles Eingehen auf die Anforderungen und Bedürfnisse von bestehenden oder potenziellen Mietern, alstria verfügt über die Kenntnisse und Ressourcen, um Lösungen anzubieten und die Anforderungen der Mieter an das Mietobjekt umzusetzen. Daraus ergeben sich Chancen für die Generierung von nachhaltigen und langfristigen Mietverträgen. Chancen aus ImmobilienentwicklungDa alstria ein langfristig orientierter Eigentümer von Immobilien ist, befinden sich auch ältere Gebäude in alstrias Immobilienportfolio, die einer Modernisierung oder Repositionierung bedürfen. Die Modernisierung einer Immobilie eröffnet die Chancen für Wertschöpfung, indem die Immobilie für die nächsten 20 bis 30 Jahre neu positioniert werden kann und ihre zukünftige Attraktivität im Markt und für die Mieter gestaltet werden kann. Chancen aus der FinanzierungDie Finanzierungsstrategie der alstria ist auf eine optimale Mittelbereitstellung zur Investition in neue Immobilien und Entwicklungsprojekte ausgerichtet. Chancen ergeben sich aus der Optimierung der Finanzierungskonditionen. Hier gilt es, möglichst langfristige, günstige und möglichst flexible Finanzierungen umzusetzen und die Einhaltung von Kreditvereinbarungen jederzeit sicherzustellen. Eine wesentliche Chance aus der Finanzierung besteht auch in dem geringen Verschuldungsgrad (LTV). Dieser beläuft sich gegenwärtig auf 49,3% (LTV aus Bankdarlehen), was eine komfortable Basis für zukünftige Refinanzierungen und Wachstum darstellt. Gesamtaussage zum ChancenberichtDie gegenwärtige Refinanzierungslage der alstria stellt eine stabile Finanzierungsposition bis Mitte 2020 zu attraktiven Zinssätzen sicher. Bei den Umsatzerlösen profitiert alstria von langfristigen Mietverträgen von zirka 6,8 Jahren Durchschnittsrestlaufzeit und einem potenziellen Anstieg der Mieterlöse aufgrund der Verringerung von Leerstand sowie Verbraucherpreisindexanpassungen. Weiterhin verfügt die Gesellschaft über eine Anzahl von Immobilien, die für attraktive und wertsteigernde Entwicklungsmöglichkeiten geeignet sind. Das Portfolio ist ausgewogen und verfügt über eine Vielzahl von qualitativ hochwertigen und herausragenden Immobilien mit erstklassigen Mietern. Daher ist alstria sehr gut aufgestellt, um ihre auf den Erwerb und das Objektmanagement ausgerichtete Strategie fortzusetzen und ihre diesbezüglichen zukünftigen Marktopportunitäten zu erkennen und umzusetzen. alstrias Kernkompetenz ist das Asset Management. Als starke Basis für weitere organische Wertsteigerungen innerhalb des Portfolios stehen die Repositionierungs- und Sanierungsprojekte, die alstria über Joint-Venture-Projekte und in Eigenregie verstärkt fortgesetzt hat. NACHHALTIGKEITSBERICHTIm Geschäftsjahr 2014 veröffentlichte alstria ihren fünften Nachhaltigkeitsbericht. Dieser Bericht verdeutlicht, dass wir seit der Veröffentlichung des ersten Nachhaltigkeitsberichts kontinuierlich an der Verbesserung des Rahmenwerks und des Berichtsumfangs gearbeitet haben. Er gibt Auskunft über alstrias Schlüsselerfolge im Zusammenhang mit dem Rahmenwerk und gewährt dem Leser einen tieferen Einblick in die operativen Auswirkungen des alstria-Konzerns. Die Werte, die für jede einzelne Stakeholder-Gruppe aufgeführt sind, sind alstrias wichtigste Treiber, um einen nachhaltigen Ansatz bei jeder Geschäftsentscheidung in jedem Bereich zu berücksichtigen. Weitere Informationen zu alstrias Nachhaltigkeitsengagement und den Zielen finden Sie im Nachhaltigkeitsbericht 2014 unter http://www.alstria.de/nachhaltigkeit/nachhaltigkeitsberichte/date/2014/ oder im Unternehmensbericht des jährlichen Geschäftsberichts. ÜBERNAHMERECHTLICHE ANGABENAngaben nach § 289 Abs. 4 HGB und erläuternder BerichtZUSAMMENSETZUNG DES GEZEICHNETEN KAPITALSZum Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 betrug das Grundkapital der alstria EUR 79.018.487,00 und war eingeteilt in 79.018.487 auf den Inhaber lautende Stückaktien. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie steht für eine Stimme in der Hauptversammlung und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn der Gesellschaft. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen des Aktiengesetzes, insbesondere aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG. BESCHRÄNKUNGEN, DIE STIMMRECHTE ODER DIE ÜBERTRAGUNG VON AKTIEN BETREFFENDie Ausübung der Stimmrechte und die Übertragung der Aktien richten sich nach den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen und der Satzung der alstria, die beides nicht beschränkt. In den Fällen des § 136 AktG ist das Stimmrecht aus den betroffenen Aktien von Gesetzes wegen ausgeschlossen. Sonstige Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen, liegen zum Bilanzstichtag nicht vor oder sind, soweit sich diese aus Vereinbarungen zwischen Aktionären ergeben könnten, dem Vorstand nicht bekannt. BETEILIGUNGEN AM KAPITAL MIT MEHR ALS 10% DER STIMMRECHTEZum Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 waren alstria keine Aktionäre bekannt, deren direkte oder indirekte Beteiligung am Kapital 10% der Stimmrechte überschritten hätte. AKTIEN MIT SONDERRECHTENAktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, wurden nicht ausgegeben. ART DER STIMMRECHTSKONTROLLE, WENN ARBEITNEHMER AM KAPITAL BETEILIGT SIND UND IHRE KONTROLLRECHTE NICHT UNMITTELBAR AUSÜBENArbeitnehmer, die Aktien der Gesellschaft halten, üben ihre Kontrollrechte wie andere Aktionäre nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen und der Satzung aus. ERNENNUNG UND ABBERUFUNG VON VORSTANDSMITGLIEDERN UND SATZUNGSÄNDERUNGENDer Vorstand der alstria besteht aus einer oder mehreren Personen, die gemäß §§ 84, 85 AktG durch den Aufsichtsrat bestellt und abberufen werden. Die Satzung enthält hierzu keine Sonderregelungen. Gemäß § 84 AktG werden Vorstandsmitglieder auf höchstens fünf Jahre bestellt. Eine wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre, ist zulässig. Satzungsänderungen werden gemäß §§ 179, 133 AktG vorgenommen. Der Aufsichtsrat hat zudem gemäß § 12 Abs. 2 der Satzung die Befugnis, nur die Fassung betreffende Satzungsänderungen ohne Beschluss der Hauptversammlung vorzunehmen. Darüber hinaus ist der Aufsichtsrat durch die Hauptversammlungsbeschlüsse vom 29. Mai 2013 bzw. vom 14. Mai 2014 ermächtigt, die Fassung der Satzung entsprechend der Ausnutzung des Bedingten Kapitals 2013 bzw. des Genehmigten Kapitals 2014 sowie nach Ablauf der jeweiligen Ermächtigungsfrist anzupassen. Gemäß § 15 Abs. 5 der Satzung in Verbindung mit §§ 179 Abs. 2, 133 AktG beschließt die Hauptversammlung über Satzungsänderungen grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen und der einfachen Mehrheit des vertretenen Grundkapitals. Soweit das Gesetz für Satzungsänderungen zwingend eine größere Mehrheit vorschreibt, ist diese Mehrheit entscheidend. Änderungen der Satzung wurden zuletzt durch den Aufsichtsrat am 2. September und 1. Dezember 2014 beschlossen: § 5 Abs. 1, 2 und 8 der Satzung wurden formal an eine im Rahmen des Mitarbeiterbeteiligungsprogramms der Gesellschaft durchgeführte bedingte Kapitalerhöhung angepasst und die Regelung zum Bedingten Kapital II in § 5 Abs. 6 der Satzung wurde ersatzlos gestrichen, da das Bedingte Kapital II nach der Beendigung des Aktienoptionsprogramms für den Vorstand ins Leere lief und die Satzung insofern redaktionell angepasst wurde. BEFUGNISSE DES VORSTANDS BEZÜGLICH AUSGABE UND RÜCKKAUF VON AKTIEN1. Genehmigtes KapitalDie Satzung ermächtigt den Vorstand, das Grundkapital ein- oder mehrmalig bis zum 13. Mai 2016 durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu insgesamt EUR 39.466.743,00 zu erhöhen. Die näheren Einzelheiten ergeben sich aus § 5 Abs. 3, 4 und 4a der Satzung der alstria. 2. Bedingtes Kapitalalstria verfügt über drei bedingte Kapitalia (gemäß §§ 192 ff. AktG), die in § 5 Abs. 5, 7 und 8 der Satzung der alstria geregelt sind. a) Bedingtes Kapital 2013Das Grundkapital ist um bis zu EUR 38.000.000,00 bedingt erhöht durch Ausgabe von bis zu 38.000.000 auf den Inhaber lautenden Stückaktien. Der Vorstand ist ermächtigt, die Gewinnberechtigung für die aufgrund der Ausübung des Options- bzw. Wandlungsrechts oder der Erfüllung der Wandlungspflicht ausgegebenen neuen Aktien abweichend von § 60 Abs. 2 AktG festzulegen. Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur insoweit durchzuführen, wie die Inhaber von Options- oder Wandlungsrechten bzw. die zur Wandlung Verpflichteten aus Options- oder Wandelanleihen, Genussrechten oder Gewinnschuldverschreibungen, die aufgrund der von der Hauptversammlung vom 29. Mai 2013 beschlossenen Ermächtigung ausgegeben werden, von ihren Options- bzw. Wandlungsrechten Gebrauch machen oder, soweit sie zur Wandlung verpflichtet sind, ihre Verpflichtung zur Wandlung erfüllen, soweit nicht ein Barausgleich gewährt oder eigene Aktien zur Bedienung eingesetzt werden. b) Bedingtes Kapital IIIDas Grundkapital ist durch Ausgabe von bis zu 336.874 auf den Inhaber lautenden Stückaktien um bis zu EUR 336.874,00 bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung dient ausschließlich der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Wandelgenussscheinen, die aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 15. März 2007 bis zum 14. März 2012 von der Gesellschaft ausgegeben wurden. Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur insoweit durchzuführen, wie ausgegebene Wandelgenussscheine in Aktien der Gesellschaft gewandelt werden und zur Bedienung der Wandelgenussscheine keine eigenen Aktien gewährt werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch Wandlung entstehen, am Gewinn teil. c) Bedingtes Kapital III 2012Weiterhin ist das Grundkapital durch Ausgabe von bis zu 415.000 auf den Inhaber lautenden Stückaktien um bis zu EUR 415.000,00 bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung dient ausschließlich der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Wandelgenussscheinen, die aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 24. April 2012 von der Gesellschaft bis zum 23. April 2017 ausgegeben werden. Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur insoweit durchzuführen, wie ausgegebene Wandelgenussscheine in Aktien der Gesellschaft gewandelt werden und zur Bedienung der Wandelgenussscheine keine eigenen Aktien gewährt werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch Wandlung entstehen, am Gewinn teil. 3. Rückkauf eigener AktienDie Hauptversammlung am 8. Juni 2011 hat den Vorstand ermächtigt, bis zum 7. Juni 2016 eigene Aktien bis zu insgesamt 10% des zum Zeitpunkt der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals zu erwerben. Die erworbenen Aktien und andere eigene Aktien, die sich im Besitz der alstria befinden oder alstria gemäß §§ 71a ff. AktG zuzuordnen sind, dürfen zu keiner Zeit mehr als insgesamt 10% des Grundkapitals ausmachen. Der Erwerb der Aktien kann über die Börse, mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen Angebots oder durch Einsatz von Derivaten (Put- oder Call-Optionen oder einer Kombination aus beidem) erfolgen. WESENTLICHE VEREINBARUNGEN DER GESELLSCHAFT FÜR DEN FALL EINES KONTROLLWECHSELS INFOLGE EINES ÜBERNAHMEANGEBOTSWesentliche Finanzierungsverträge der alstria enthalten die für solche Verträge üblichen Regelungen für den Fall eines Kontrollwechsels. Insbesondere enthalten diese Verträge die Berechtigung der Darlehensgeber, das Darlehen fällig zu stellen bzw. die Verpflichtung der alstria, das Darlehen zurückzuführen, wenn eine Person oder Gesellschaft bzw. eine Gruppe von Personen direkt oder indirekt mindestens 50 Prozent der Stimmrechte oder eine beherrschende Stellung an alstria erwerben. Die von der Gesellschaft begebenen Wandelschuldverschreibungen enthalten ebenfalls Kündigungsrechte bzw. eine Anpassung des Wandlungspreises für den Fall eines Kontrollwechsels. Ein solcher Kontrollwechsel liegt insbesondere dann vor, wenn eine Person oder Personen, die gemeinsam handeln, direkt oder indirekt mehr als 50 Prozent der Stimmrechte an alstria erwirbt. Das Gesamtvolumen der noch ausstehenden Verpflichtungen unter Finanzierungsinstrumenten mit entsprechenden Regelungen für den Fall eines Kontrollwechsels beträgt zum Stichtag ca. EUR 690,9 Mio. ENTSCHÄDIGUNGSVEREINBARUNGEN MIT VORSTANDSMITGLIEDERN ODER ARBEITNEHMERN FÜR DEN FALL EINES ÜBERNAHMEANGEBOTSEs gibt keine Entschädigungsvereinbarungen, die für den Fall eines Übernahmeangebots mit den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern getroffen worden sind. Die dargestellten Regelungen entsprechen der Gesetzeslage oder sind bei vergleichbaren börsennotierten Unternehmen üblich und angemessen. Sie dienen nicht dem Zweck der Erschwerung etwaiger Übernahmeversuche. SONSTIGE ANGABENMitarbeiterZum 31. Dezember 2014 beschäftigte alstria 63 Mitarbeiter (31. Dezember 2013: 63 Mitarbeiter). Die jährliche durchschnittliche Mitarbeiterzahl betrug 62 (Vorjahr: 61). Diese Angaben berücksichtigen nicht die Mitglieder des Vorstands. VergütungsberichtDas Vergütungssystem für die Vorstandsmitglieder umfasst sowohl feste Gehaltsbestandteile als auch variable Anteile, die sich an der operativen Entwicklung des alstria-Konzerns orientieren. Neben diesem Bonussystem erhalten die Vorstandsmitglieder eine aktienbasierte Vergütung als langfristig ausgestalteten Anreizbestandteil der Vergütung. Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten eine feste Vergütung. Der Vergütungsbericht (Anlage zum Lagebericht 2014), der die Prinzipien für die Bestimmung der Vergütung für den Vorstand und den Aufsichtsrat enthält, ist integraler Bestandteil des geprüften Lageberichts. Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGBDie Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGB wird von Vorstand und Aufsichtsrat abgegeben und auf der Website der alstria office REIT-AG veröffentlicht (www.alstria.de). Sie wird damit der Öffentlichkeit dauerhaft zugänglich gemacht. NACHTRAGS- UND PROGNOSEBERICHTNACHTRAGSBERICHTNach dem Bilanzstichtag gab es keine Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Konzerns hatten. PROGNOSEBERICHTDa die alstria office REIT-AG anhand von Konzerngrößen gesteuert wird, bezieht sich die folgende Prognose auf Konzernzahlen, die auf IFRS basieren. Der Prognosebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen über erwartete Entwicklungen. Die Entwicklung des alstria-Konzerns hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, von denen einige außerhalb des Einflussbereichs des alstria-Konzerns liegen. Die Aussagen über die erwarteten Entwicklungen basieren auf aktuellen Einschätzungen und sind naturgemäß mit Risiken und Unsicherheiten behaftet. Die tatsächliche Entwicklung des alstria-Konzerns kann sowohl positiv als auch negativ von den erwarteten Entwicklungen in den zukunftsbezogenen Aussagen dieses Prognoseberichts abweichen. Erwartete gesamtwirtschaftliche EntwicklungenAuf Basis der guten Lage der deutschen Wirtschaft und der sich abzeichnenden Erholung im Euroraum erwartet die Bundesregierung für das Jahr 2015 ein Wachstum der deutschen Wirtschaft um zirka 1,5%.* Diese Entwicklung wird den Arbeitsmarkt beeinflussen, so dass die Beschäftigungszahl im Wesentlichen aufgrund von Zuwanderungen steigen könnte und mit einer weiteren Einkommenssteigerung zu rechnen ist.
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Siehe hierzu den Jahreswirtschaftsbericht
2015 des Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Entwicklung der Immobilienmärkte: Ausblick auf 2015Im Zusammenhang mit dem weiterhin niedrigen Zinsniveau sollte die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse weiter auf einem hohen Niveau bleiben. Auch für das Jahr 2015 wird immer noch mit einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot nach Immobilien in Core-Lagen gerechnet. Deswegen könnte sich das Interesse der Investoren an Value-Add-Objekten steigern, auch wenn die größten Transaktionen auf dem Core-Markt stattfinden sollten. Berücksichtigt man die gleichbleibende Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in zentralen Lagen, ist davon auszugehen, dass die Spitzenmieten in 2015 leicht ansteigen werden. Ausblick für den alstria-KonzernBasierend auf der erwarteten Stabilität der deutschen Wirtschaft und des Immobilienmarktes, erwartet alstria keine wesentlichen Veränderungen für das direkte Umfeld des alstria-Konzerns. Trotzdem könnten andere als die erwarteten Veränderungen in den Zinssätzen, weitere Akquisitionen oder Verkäufe sowie Veränderungen der sonstigen Prämissen für das Geschäftsjahr 2015 die Prognose beeinflussen. Basierend auf den getätigten Transaktionen sowie der vertraglich vereinbarten Miete erwartet alstria für das Geschäftsjahr 2015 um zirka EUR 4 Mio. niedrigere Umsatzerlöse als im Geschäftsjahr 2014. Dementsprechend rechnet der alstria-Konzern für 2015 mit Umsatzerlösen in Höhe von rund EUR 98 Mio. Für das Geschäftsjahr 2015 erwartet alstria ein operatives Ergebnis (FFO) von EUR 49 Mio. Der Anstieg im Vergleich zum FFO in 2014 (EUR 47 Mio.) resultiert im Wesentlichen aus der Finanzierungs-/Hedgingstruktur, die zu niedrigeren Finanzierungskosten führt. Da alstria einen signifikanten Teil ihres FFO als Dividende auszahlt, hängt zukünftiges externes Wachstum zum größten Teil von der Fähigkeit des alstria-Konzerns ab, zusätzliches Kapital zu beschaffen. Somit ist potenzielles Portfoliowachstum von der Entwicklung des globalen Kapitalmarktes abhängig. Es ist daher schwierig, die Portfolioentwicklung über einen längeren Zeitraum vorherzusagen.
Hamburg, 13. Februar 2015
ANLAGE ZUM LAGEBERICHTVERGÜTUNGSBERICHT*VERGÜTUNG DER MITGLIEDER DES VORSTANDSDas Vergütungssystem für die Mitglieder des Vorstands wird vom Aufsichtsrat beschlossen und regelmäßig überprüft. Der Aufsichtsrat ist der Ansicht, eine marktübliche und angemessene Vorstandsvergütung zu gewähren, die insbesondere auch den nachhaltigen Erfolg des Unternehmens berücksichtigt. Das im Folgenden beschriebene System der Vorstandsvergütung wurde unter Hinzuziehung eines externen, unabhängigen Vergütungsexperten entwickelt und von der ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2009 gebilligt; es gilt seitdem unverändert fort. Die Vergütungsstruktur entspricht den Anforderungen des Aktiengesetzbuchs und befolgt mit den in der jährlichen Entsprechenserklärung gemäß § 161 Aktiengesetz genannten Ausnahmen die Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex. Bei dem Vergütungssystem für den Vorstand der alstria office REIT-AG werden unter anderem folgende Kriterien für die Angemessenheit der Vergütung angelegt:
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Dieser Vergütungsbericht ist integraler Bestandteil
des geprüften Lageberichts bzw. des Anhangs. 1. STRUKTUR DER VORSTANDSVERGÜTUNGDer Aufsichtsrat bestimmt für jedes Vorstandsmitglied eine Zielvergütung. Diese besteht jeweils aus einer fixen Grundvergütung, einem kurzfristigen und einem langfristigen variablen Vergütungselement sowie Nebenleistungen (Sachbezüge). Der überwiegende Teil der Zielvergütung entfällt dabei auf die variablen Vergütungsbestandteile, die ein- oder mehrjährige Erfolgsziele haben und untenstehend näher beschrieben sind. Die einzelnen variablen Vergütungsbestandteile sehen jeweils Höchstgrenzen vor. FixumDas Fixum ist eine erfolgsunabhängige Grundvergütung, die monatlich anteilig als Gehalt ausgezahlt wird. Das Fixum beläuft sich auf ca. 40% der Zielvergütung ohne Nebenleistungen für ein Geschäftsjahr. Variable VergütungselementeDie variablen Vergütungselemente setzen sich aus der kurzfristigen variablen Vergütung (Short Term Incentive oder STI) und der langfristigen variablen Vergütung (Long Term Incentive oder LTI) zusammen und belaufen sich auf ca. 60% der Zielvergütung ohne Nebenleistungen für ein Geschäftsjahr. In der untenstehenden Tabelle sind die Eckpunkte der beiden variablen Vergütungselemente dargestellt: scroll
Erfolgsziel FFO für STIDa sich der STI primär anhand der erzielten Funds from Operations ("FFO") bemisst, passt der Aufsichtsrat das Erfolgsziel FFO unterjährig an, wenn Akquisitionen und/oder Verkäufe maßgeblich zum erreichten FFO für ein Geschäftsjahr beigetragen haben. Dadurch stellt der Aufsichtsrat sicher, dass der Vorstand nicht zu Akquisitionen im Sinne einer kurzfristigen persönlichen Erfolgsmaximierung veranlasst wird. Min./Max. ErfolgszielerreichungBeschreibt den minimalen Grad der Zielerreichung, der erforderlich ist, damit es zu einer Auszahlung kommt (Schwellwert), und den maximalen Grad der Zielerreichung, der für Auszahlungszwecke berücksichtigt wird (Cap). Diskretionärer FaktorBeschreibt den diskretionären Faktor, den der Aufsichtsrat festlegt, um die individuelle Leistung jedes Vorstandsmitglieds zu berücksichtigen. Anteil mehrjährige ElementeBeschreibt den Anteil des mehrjährigen Elements am betreffenden Vergütungsbestandteil. ReferenzaktienkursAktienkurs, der bei der Gewährung zur Umwandlung des Zielwertes in virtuelle Aktien verwendet und am Ende der Haltefrist bei der Umwandlung der virtuellen Aktien in einen Auszahlungsbetrag zugrunde gelegt wird. Virtuelle AktienDie Anzahl der gewährten virtuellen Aktien ergibt sich aus dem Zielwert des mehrjährigen Elements geteilt durch den Referenzaktienkurs. Auszahlungsbetrag
In der untenstehenden Tabelle sind die Anzahl der unter den variablen Vergütungselementen ausgegebenen und zum 31. Dezember 2014 noch ausstehenden virtuellen Aktien sowie der jeweilige Referenzaktienkurs angegeben. scroll
NebenleistungenDie Vorstandsmitglieder erhalten weiterhin zusätzlich Nebenleistungen in Form von Sachbezügen; diese bestehen im Wesentlichen aus Versicherungsprämien, Altersvorsorgeleistungen sowie der privaten Dienstwagennutzung. 2. VERGÜTUNG DES VORSTANDS IM GESCHÄFTSJAHR 2014Die Gesamtzielvergütung für die Mitglieder des Vorstands betrug im letzten Geschäftsjahr insgesamt TEUR 2.186. Der Gesamtbetrag der Barauszahlungen, die im letzten Geschäftsjahr an die Mitglieder des Vorstands geflossen sind (einschließlich der Barauszahlung auf die virtuellen Aktien für den STI 2011 sowie für den LTI 2010), betrug TEUR 2.931. Die Korrektheit der Berechnung der Auszahlungsbeträge für die mehrjährigen variablen Vergütungselemente wurde dabei durch einen unabhängigen externen Vergütungsexperten überprüft. Die Darstellung der individuellen Vorstandsvergütung erfolgt auf Basis der Mustertabellen gemäß Deutschem Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 24. Juni 2014. Leistungen von Dritten an einzelne Vorstandsmitglieder im Hinblick auf die Tätigkeit als Vorstandsmitglied wurden im Geschäftsjahr 2014 weder gewährt noch erbracht. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die hypothetischen Maximalwerte nur für den außergewöhnlichen Fall des gleichzeitigen Eintretens aller in der Tabelle "Bedingungen zur Erreichung der Maximalwerte der in 2014 gewährten variablen Vergütungsbestandteile" dargestellten Bedingungen erreicht werden können. Vergütung der Mitglieder des Vorstands für die Geschäftsjahre 2014 und 2013scroll
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jährliches Fixgehalt gemäß Anstellungsvertrag scroll
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jährliches Fixgehalt gemäß Anstellungsvertrag Bedingungen zur Erreichung der Maximalwerte der in 2014 gewährten variablen Vergütungsbestandteile: scroll
3. SONSTIGE PFLICHTANGABENZusagen im Falle der Beendigung der VorstandstandstätigkeitFür den Fall der Beendigung des Vorstandsanstellungsverhältnisses ist mit den Mitgliedern des Vorstands ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot von bis zu zwölf Monaten vereinbart, auf das alstria mit einer sechsmonatigen Frist verzichten kann. Als Entschädigung erhalten die Mitglieder des Vorstands für die Laufzeit des nachvertraglichen Wettbewerbsverbots eine Abfindung in Höhe ihres letzten Fixgehalts. Für den Fall der vorzeitigen einvernehmlichen Beendigung der Vorstandstätigkeit erhalten die Mitglieder des Vorstands ihre Vergütungsansprüche für die Restlaufzeit des jeweiligen Anstellungsvertrags, deren Höhe auf maximal zwei Jahresgehälter begrenzt ist. Die Leistungen der Gesellschaft für den Fall der Beendigung der Anstellung durch Ableben umfassen die fixe Vergütung für den Monat des Ablebens und die folgenden drei Monate. Die Erfolgsprämie wird in diesem Fall zeitanteilig bis einschließlich des Monats des Ablebens gezahlt. Die Vorstandsverträge enthalten keine Change-of-Control-Regelungen. Zusätzliche Angaben zu aktienbasierten VergütungselementenDas langfristige variable Vergütungselement (LTI) wurde im Jahr 2010 neu eingeführt und hat das Aktienoptionsprogramm 2007 abgelöst. Im Rahmen des Aktienoptionsprogramms 2007 erhielten die Mitglieder des Vorstands im Jahr 2007 einmalig Aktienoptionen zu einem Ausübungspreis von EUR 16,00. Die siebenjährige Laufzeit der Aktienoptionen lief im Geschäftsjahr 2014 aus. Die Aktienoptionen hätten nur ausgeübt werden können, wenn der aktuelle Börsenpreis der Aktien der Gesellschaft den Ausübungspreis um 20% oder mehr an mindestens sieben nicht aufeinander folgenden Handelstagen an der Frankfurter Wertpapierbörse vor Beginn des entsprechenden Ausübungszeitraums überstiegen hätte. Dieses Erfolgsziel betrug EUR 19,20 und wurde während der gesamten Laufzeit der im Geschäftsjahr 2007 gewährten Aktienoptionen nicht erreicht. Das Aktienoptionsprogramm 2007 der Gesellschaft ist damit beendet. Aus den im Geschäftsjahr 2007 gewährten Aktienoptionen entstand im Geschäftsjahr 2014 kein Aufwand. VERGÜTUNG DER MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATS1. Struktur der AufsichtsratsvergütungDie Aufsichtsratsmitglieder erhalten eine jährliche feste Vergütung in Höhe von jeweils TEUR 40. Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält darüber hinaus eine zusätzliche jährliche Vergütung von TEUR 20, sein Stellvertreter von TEUR 10. Mitglieder, die dem Aufsichtsrat nur zeitweise angehört haben, erhalten eine zeitanteilige Vergütung. Mitgliedschaften im Prüfungsausschuss werden mit TEUR 10 und der Vorsitz des Prüfungsausschusses mit TEUR 15 gesondert vergütet. Die Tätigkeit in anderen Ausschüssen wird bei der Vergütung nicht berücksichtigt. 2. Vergütung des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2014Die Gesamtvergütung der Mitglieder des Aufsichtsrats betrug im letzten Geschäftsjahr TEUR 305. Die individuelle Vergütung der Mitglieder des Aufsichtsrats für die Geschäftsjahre 2014 und 2013 setzt sich wie folgt zusammen: in TEURscroll
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014scroll
Bilanz zum 31. Dezember 2014Aktiva scroll
ANHANG FÜR 20141. ALLGEMEINE HINWEISE1.1. GESELLSCHAFTSRECHTLICHE GRUNDLAGEN UND ANGEWANDTE VORSCHRIFTENDie alstria office REIT-AG (im Folgenden auch kurz "alstria" oder "Gesellschaft") wurde am 20. Januar 2006 als deutsche GmbH unter dem Namen "Verwaltung Alstria Erste Hamburgische Grundbesitz GmbH" gegründet. Die Gesellschaft ist mit Gesellschafterbeschluss vom 5. Oktober 2006 formwechselnd in die Rechtsform einer AG umgewandelt worden und firmierte dabei in alstria office AG um. Die alstria office AG ist mit Datum vom 17. November 2006 in das Handelsregister eingetragen worden. Damit wurden Formwechsel und neue Firma wirksam. Die Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr 2007 in einen deutschen Real Estate Investment Trust (German REIT oder G-REIT) umgewandelt. Sie wurde am 11. Oktober 2007 als REIT-Aktiengesellschaft (nachstehend bezeichnet als "REIT-AG") in das Handelsregister eingetragen und firmiert seitdem als alstria office REIT-AG. REIT-AGs sind sowohl von der Körperschaftsteuer als auch der Gewerbesteuer vollständig befreit. Daher ist die alstria office REIT-AG rückwirkend vom 1. Januar 2007 von diesen steuerlichen Verpflichtungen ausgenommen. Die alstria office REIT-AG ist eine Immobilienaktiengesellschaft im Sinne des deutschen REIT-Gesetzes. Gemäß § 2 ihrer Satzung ist der Gegenstand des Unternehmens der Erwerb, die Verwaltung, die Nutzung und die Veräußerung von eigenem Grundbesitz sowie die Beteiligung an Unternehmen, die eigenen Grundbesitz erwerben, verwalten, nutzen oder veräußern. Alle oben genannten Ziele unterliegen den Bedingungen und Vorschriften des deutschen REIT-Gesetzes. Die alstria office REIT-AG ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Handelsregisternummer HRB 99204 eingetragen. Gesellschaftssitz und Firmenadresse der Gesellschaft ist Bäckerbreitergang 75, 20355 Hamburg, Deutschland. Das Geschäftsjahr endet zum 31. Dezember des jeweiligen Kalenderjahres. Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Dabei wurde der Posten Gesamtleistung als Zwischensumme eingefügt. Die Grundsteueraufwendungen werden als betrieblicher Aufwand unter den Aufwendungen für bezogene Leistungen ausgewiesen. Soweit es sich um nicht auf Mieter umlegbare Grundsteuern handelt, erfolgt der Ausweis unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen. Der Jahresabschluss umfasst den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014. 1.2. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODENFür die Aufstellung des Jahresabschlusses sind die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend: 1.2.1. Immaterielle VermögensgegenständeEntgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten aktiviert und im Falle einer begrenzten Nutzungsdauer über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beträgt für immaterielle Vermögensgegenstände 3 bis 30 Jahre. 1.2.2. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und BautenGrundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten - und soweit abnutzbar - vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bilanziert. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beträgt für Gebäude 33,3 bis 50 Jahre. Bei bebauten Grundstücken erfolgt die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Basis eines von einem unabhängigen Gutachter erstellten Wertgutachtens. Außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert werden bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Dies ist der Fall, wenn auch der Buchwert nach fünf Jahren über dem gutachterlich festgestellten Zeitwert liegen würde. Bei Wegfall des Grundes der Wertminderung wird eine Zuschreibung bis zum Wert der fortgeschriebenen Anschaffungskosten vorgenommen. 1.2.3. Übrige SachanlagenDie übrigen Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert und im Falle einer begrenzten Nutzungsdauer über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer pro rata temporis (3 bis 15 Jahre) planmäßig linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter, die seit dem 1. Januar 2010 angeschafft wurden und deren Anschaffungskosten EUR 410 nicht übersteigen, werden im Jahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben. 1.2.4. FinanzanlagenBei den Finanzanlagen werden Anteile und Beteiligungen zu Anschaffungskosten angesetzt. Ausleihungen an verbundene Unternehmen werden zum Nominalwert bewertet. Im Falle von voraussichtlich dauernden Wertminderungen werden die Finanzanlagen auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben. Bei Wegfall des Grundes für die Wertminderung wird eine Zuschreibung bis zum Wert der Anschaffungskosten vorgenommen. 1.2.5. Unfertige LeistungenAls unfertige Leistungen werden die an die Mieter der Gesellschaft weiterbelastbaren Betriebskosten angesetzt. Das Niederstwertprinzip wird beachtet. Die unfertigen Leistungen werden zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Aufwendungen bewertet, die den Mietern als umlagefähige Betriebskosten in Rechnung gestellt werden. 1.2.6. Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und liquide MittelForderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nominalwerten bilanziert. Erkennbare Risiken werden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Das Niederstwertprinzip wird beachtet. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert angesetzt. 1.2.7. Aktive RechnungsabgrenzungspostenAls aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind die Ausgaben vor dem Bilanzstichtag aktiviert, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen. Außerdem werden hier die fortgeführten Anschaffungskosten für die von der Gesellschaft gehaltenen Finanzderivate (Swaps und Caps) ausgewiesen. Die Anschaffungskosten werden linear über die Laufzeit der Finanzderivate verteilt und zeitanteilig als Zinsaufwand erfasst. Solange die Finanzderivate als geschlossene Position in einem Sicherungszusammenhang mit den variablen Zinsaufwendungen für das Konsortialdarlehen stehen, unterliegen diese Aktiva keiner Abwertung auf einen ggf. niedrigeren Marktwert. Bewertungseinheiten wurden ausschließlich als Micro-Hedges gebildet, um Sicherungsbeziehungen für vorhandene Zinsrisiken gemäß der Einfrierungsmethode einzugehen. Die Effektivitätsmessung zu den vorliegenden Sicherungsbeziehungen wird anhand der hypothetischen Derivat-Methode durchgeführt. Die gegenläufigen Risiken haben sich zum Bilanzstichtag ausgeglichen und werden dies auch höchstwahrscheinlich bis zum Ende der Bewertungseinheiten tun. 1.2.8. RückstellungenDie Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in der Höhe ihres Erfüllungsbetrags angesetzt, der erwartete Preissteigerungen enthält. Soweit die Restlaufzeit der Rückstellungen die Dauer eines Jahres übersteigt, werden sie mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der letzten sieben Jahre, wie von der Deutschen Bundesbank gem. § 253 Abs. 2 HGB bekanntgegeben, abgezinst. Preissteigerungen über die Restlaufzeit bis 2019 werden nicht erwartet. 1.2.9. VerbindlichkeitenVerbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt. 1.2.10. WandelanleiheIm zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2013 platzierte die alstria office REIT-AG eine Wandelanleihe mit einem Emissionserlös von TEUR 79.400. Die Anleihe wurde in 794 auf den Inhaber gezogene Bonds zu jeweils EUR 100.000 ausgegeben und hat eine Laufzeit bis zum 14. Juni 2018. Sie wird zu 100% ihres Nennwertes begeben und zurückgezahlt. Die Anleihe hat einen Kupon von 2,75% p.a., der vierteljährlich nachschüssig zahlbar ist und einen anfänglichen Wandlungspreis von EUR 10,0710. Im Einklang mit den Bestimmungen und Bedingungen der Wandelanleihe wurde der Wandlungspreis im Geschäftsjahr 2014 auf EUR 9,8123 angepasst. Die Wandlung der Anleihe ist seit dem 24. Juli 2013 bis zum Ende der Laufzeit möglich. Die alstria office REIT-AG machte mit dieser Emission von der Ermächtigung der Hauptversammlung aus dem Jahr 2013 Gebrauch. Durch Beschluss der Hauptversammlung vom Mai 2013 wurde das Grundkapital um bis zu 38.000.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht. Die Bedingung für die Durchführung der Kapitalerhöhung wird unter anderem erfüllt, wenn und soweit die aus der Wandelanleihe Berechtigten von ihrem Wandlungsrecht Gebrauch machen. Die Wandelanleihe wird zu ihrem Nominalbetrag in den Verbindlichkeiten als Anleihe ausgewiesen. Das in der Wandelanleihe enthaltene Optionsrecht wurde mit dem Differenzbetrag zwischen der vereinbarten Verzinsung und dem Marktzins bewertet. 1.2.11. Passive RechnungsabgrenzungspostenAls passive Rechnungsabgrenzungsposten sind die Einnahmen vor dem Bilanzstichtag passiviert, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen. 2. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ2.1. ANLAGEVERMÖGENDie Entwicklung der einzelnen Anlageklassen einschließlich der Abschreibungen des Geschäftsjahres ist im Anlagenspiegel (vgl. Anlage zu diesem Anhang) zusammengefasst. Von den Abschreibungen auf Sachanlagen sind TEUR 11.704 (im Vorjahr: TEUR 5.037) außerplanmäßig im Sinne von § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB. Im Berichtsjahr wurden zwei bebaute Grundstücke der Gesellschaft veräußert. Der Buchwert der betroffenen Objekte betrug TEUR 3.679. Bei Veräußerungspreisen in Höhe von insgesamt TEUR 4.715 ergaben sich Buchgewinne in Höhe von TEUR 1.036. Die Buchgewinne werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen. Darüberhinaus wurden zwei Objekte in ein verbundenes Unternehmen eingelegt. Die Objekte, die zum Zeitpunkt der Einlage einen Buchwert von TEUR 36.197 aufwiesen, wurden zu ihrem Zeitwert von insgesamt TEUR 35.700 übertragen, hierbei entstand ein Buchverlust in Höhe von TEUR 576 sowie ein Buchgewinn in Höhe von TEUR 79. Die Einlagen erhöhten den Beteiligungsansatz des verbundenen Unternehmens um den Betrag des Zeitwerts. Aufgrund des Wegfalls von Gründen für Wertminderungen von Grundstücken und Gebäuden wurden in der Berichtsperiode Zuschreibungen in Höhe von TEUR 9.132 vorgenommen. 2.2. FINANZANLAGENZum Bilanzstichtag hält die alstria office REIT-AG folgende Beteiligungen: scroll
Während des Berichtsjahres hat ein Unternehmen, an dem die alstria eine Beteiligung hält, der alstria Beträge in Höhe von insgesamt TEUR 1.470 ausgezahlt. Davon entfallen TEUR 314 auf Gewinnausschüttungen, die in den Beteiligungserträgen ausgewiesen werden. Ein Betrag von TEUR 1.156 stellt eine Kapitalherabsetzung dar, die den Beteiligungsansatz der Gesellschaft in gleicher Höhe mindert. Ferner wurde aufgrund einer Wertminderung ein Betrag in Höhe von TEUR 35 außerplanmäßig abgeschrieben, so dass zum 31. Dezember 2014 ein Beteiligungsansatz von TEUR 412 verbleibt. In eine weitere Beteiligung hat die Gesellschaft eine Bareinlage in Höhe von TEUR 2.205 geleistet. Der Beteiligungsansatz wurde um den gleichen Betrag erhöht. Ferner hat alstria im Berichtsjahr eine Sacheinlage in ein verbundenes Unternehmen vorgenommen. Die Einlage erfolgte zum Zeitwert und erhöhte den Beteiligungsansatz um TEUR 35.700 (vgl. Abschnitt 2.1). 2.3. VORRÄTEEs handelt sich in Höhe von TEUR 12.691 um umlagefähige Betriebskosten, die in 2013 geleistet wurden, und in Höhe von TEUR 9.864 um solche, die auf die Berichtsperiode entfielen. Die Abrechnungen für 2013 wurden noch nicht abgeschlossen. Die umlagefähigen Betriebskosten, die in 2013 geleistet wurden, bestehen daher zum Bilanzstichtag weiter fort. 2.4. FORDERUNGENDie Forderungen gegen verbundene Unternehmen verminderten sich im Vergleich zum Vorjahresstichtag um TEUR 6.320 auf einen Saldo von TEUR 20.617 zum Bilanzstichtag. Davon entfielen TEUR 292 (Vorjahr: 298) auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Die übrigen Forderungen (TEUR 20.325, Vorjahr: TEUR 26.639) entfielen auf Forderungen aus der konzerninternen Zahlungsmittelverrechnung. Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, belaufen sich auf TEUR 88 (Vorjahr: TEUR 89). Es handelt sich wie im Vorjahr um Weiterbelastungen von Betriebskosten. Die sonstigen Forderungen betragen zum Bilanzstichtag TEUR 2.395 (Vorjahr: TEUR 1.882). Sie enthalten unter anderem Sicherheitsleistungen an einen Treuhänder (TEUR 1.648; im Vorjahr: TEUR 1.648). Die Forderungen gegen den Treuhänder haben eine Restlaufzeit bis zum Jahr 2020 und sichern Mietgarantien mit gleicher Restlaufzeit. Darüber hinaus betrifft ein Betrag in Höhe von TEUR 350 Umsatzsteuerforderungen. Ein Betrag von weiteren TEUR 143 betrifft den Verkauf von Betriebsvorrichtungen, die mit der Veräußerung einer Immobilie einhergingen. Ferner enthält der Posten Forderungen gegen Mitarbeiter in Höhe von TEUR 119. Sie wurden im Vorjahr mit einem Betrag von TEUR 134 in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen und wurden aus Gründen der Übersichtlichkeit zum Bilanzstichtag in die sonstigen Forderungen umgegliedert. 2.5. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTENBei den Rechnungsabgrenzungsposten (TEUR 45.245; im Vorjahr: TEUR 44.284) handelt es sich im Wesentlichen um Prämien für derivative Finanzinstrumente (TEUR 45.145), die über ihre Laufzeit abgegrenzt werden. Von diesen wurden in 2014 TEUR 550 (im Vorjahr: TEUR 311) im Zinsaufwand erfasst. Die derivativen Finanzinstrumente umfassen Zinsswaps und -caps. Ziel ist es, eine Absicherung gegen die aus der Geschäfts- und Finanzierungstätigkeit der Gesellschaft resultierenden Zinsrisiken herzustellen. Die folgende Übersicht zeigt die Zusammensetzung der derivativen Finanzinstrumente der alstria office REIT-AG: scroll
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Nicht effektiv vor dem 20. Juli 2015 Der beizulegende Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente wurde durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt, indem erwartete zukünftige Cashflows zu aktuellen Geldmarktsätzen diskontiert wurden. Der Cap mit einem Nominalwert von TEUR 50.250 wird zum Bilanzstichtag keiner Bewertungseinheit zugeordnet. Im Berichtsjahr wurde der Nominalwert von TEUR 42.500 auf TEUR 50.250 erhöht. Die diesbezügliche Prämienzahlung erhöhte den Rechnungsabgrenzungsposten um TEUR 127. Es wurden Abgrenzungen für den Cap in Höhe von TEUR 104 aufwandswirksam aufgelöst. Zum Bilanzstichtag wurde er in Höhe von TEUR 423 auf den Marktwert abgeschrieben. Der Cap zu einem Nennwert von TEUR 56.000 bildet eine Bewertungseinheit mit der Zinsvereinbarung des zugrundeliegenden Darlehens. Der Cap deckt 100% des besicherten Grundgeschäfts. Abgrenzungen für den Cap in Höhe von TEUR 311 wurden aufwandswirksam aufgelöst. Der Buchwert verminderte sich in gleicher Höhe und beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 1.242. In der Vorperiode wurde das dem Zinsswap mit einem Nennwert von ursprünglich TEUR 472.500 zugrunde liegende Darlehen durch ein neues Konsortialdarlehen ersetzt und der Nennwert auf TEUR 380.870 gesenkt. Im Rahmen dieser Transaktion entfiel die Bewertungseinheit mit der Zinsvereinbarung des zugrundeliegenden Darlehens. Der negative Marktwert des Zinsswaps vom Vorjahr von TEUR -15.740, hat sich bis zum Bilanzstichtag um TEUR 9.573 auf TEUR -6.167 vermindert. Die Drohverlustrückstellung, die in der Vorperiode gebildet worden ist, wurde in gleicher Höhe zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst. Zur Absicherung des Konsortialdarlehens wurde ein Forward-Cap mit einem Nennwert von TEUR 380.870 abgeschlossen, der zum 20. Juli 2015 effektiv wird. Der Cap mit einer Laufzeit bis zum 30. September 2020 wird den Zinsswap mit gleichem Nennwert ablösen. Der Cap deckt 100% des besicherten Grundgeschäfts. Die Prämie betrug TEUR 42.152 und ist in gleicher Höhe im Rechnungsabgrenzungsposten aktiviert. Der Betrag wird ab dem Zeitpunkt der Effektivität am 20. Juli 2015 über die Laufzeit des Caps ratierlich aufgelöst. Im Berichtsjahr wurde ein Cap zu einem Nennwert von TEUR 10.900 abgeschlossen. Der Cap mit einer Laufzeit bis zum 29. März 2024 deckt 100% des besicherten Grundgeschäfts. Die Prämie von TEUR 497 wurde in den Rechnungsabgrenzungsposten aktiviert und über das Jahr in Höhe von TEUR 37 zu Lasten des Zinsaufwands aufgelöst. Der Cap mit einem Nennwert von TEUR 48.591 hat eine Laufzeit bis zum 30. April 2021. Er deckt ebenfalls 100% des besicherten Grundgeschäfts. Seine Prämie von TEUR 938 wurde in den Rechnungsabgrenzungsposten aktiviert. Es ergaben sich in der Berichtsperiode Zinsaufwendungen in Höhe von TEUR 98 durch seine ratierliche Auflösung. Des Weiteren wurde im Dezember des Berichtsjahres ein Cap mit einem Nennwert von TEUR 340.000 und einer Laufzeit bis zum 31. Dezember 2017 abgeschlossen. Die Prämie von TEUR 963 wurde zum Bilanzstichtag um TEUR 561 auf den Marktwert abgeschrieben. Die Abschreibung erfolgte zu Lasten der sonstigen betrieblichen Aufwendungen. Schließlich enthalten die Rechnungsabgrenzungsposten sonstige Kosten in Höhe von TEUR 100. 2.6. EIGENKAPITAL2.6.1. Gezeichnetes KapitalZum Vorjahresstichtag betrug das gezeichnete Kapital TEUR 78.933. Die Wandlung von Wandelgenussscheinen führte zu der Ausgabe von 85.000 neuen Aktien unter der teilweisen Nutzung des dafür vorgesehenen bedingt erhöhten Kapitals. Im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2014 beläuft sich das gezeichnete Kapital der alstria office REIT-AG daher auf TEUR 79.018. Das Grundkapital ist eingeteilt in 79.018.487 auf den Inhaber lautende Stammaktien in Form von Stückaktien mit einem auf die einzelne Aktie entfallenden anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe von je EUR 1,00. 2.6.2. Genehmigtes KapitalIm Mai 2013 wurde von der Hauptversammlung eine Ermächtigung zur Erhöhung des Grundkapitals bis zu einem Betrag von insgesamt TEUR 39.467 beschlossen. Das resultierende Genehmigte Kapital 2013 in Höhe von TEUR 39.467 wurde durch Beschluss der Hauptversammlung 14. Mai 2014 in das genehmigte Kapital 2014 überführt. Die Ermächtigung ist befristet bis zum 13. Mai 2016. 2.6.3. Bedingtes KapitalZum 31. Dezember 2013 betrug das bedingte Kapital TEUR 39.353. Dieses teilte sich auf in das Bedingte Kapital 2013 (TEUR 38.000), das Bedingte Kapital II (TEUR 516), das Bedingte Kapital III (TEUR 337) sowie das Bedingte Kapital III 2012 (TEUR 500). Im Berichtsjahr wurde das Bedingte Kapital II vollständig verbraucht. Vom Bedingten Kapital III 2012 wurden TEUR 85 durch die Ausübung von Wandelgenussrechten verbraucht. Zum 31. Dezember 2014 beträgt das bedingte Kapital somit insgesamt TEUR 38.752. 2.6.4. KapitalrücklageDie Kapitalrücklage enthält Einlagen der Gesellschafter, abzüglich der Entnahmen, sowie Zuführungen im Zusammenhang mit der Platzierung neuer Anteile, der Begebung der Wandelanleihe sowie Wandelgenussrechte. Aus der freien Kapitalrücklage gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB wurden zum Bilanzstichtag TEUR 40.587 gemäß § 270 Abs. 1 HGB entnommen, ferner wurden gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 2 HGB mit TEUR 85 der aus Wandlungsrechten erzielte Betrag zugeführt. Veränderung der Kapitalrücklage im Geschäftsjahr: scroll
2.7. RÜCKSTELLUNGENDie sonstigen Rückstellungen (TEUR 15.970; im Vorjahr: TEUR 26.189) wurden für drohende Verluste aus Zinssicherungsgeschäften (TEUR 6.167) ausstehende Rechnungen (TEUR 3.935), Mietgarantien (TEUR 2.162), eigenkapitalorientierte Vergütungen (TEUR 1.490), Boni (TEUR 1.238), Aufsichtsratvergütungen (TEUR 305), Kosten für die Abschlussprüfung (TEUR 271), Prozessrisiken (TEUR 202) sowie weitere sonstige Rückstellungen (TEUR 200) gebildet. 2.8. VERBINDLICHKEITENÜbersicht über die Verbindlichkeiten in TEUR: 31. Dezember 2014scroll
31. Dezember 2013scroll
2.9. WANDELANLEIHEDie Wandelanleihe bleibt unverändert mit ihrem Emissionserlös in Höhe von TEUR 79.400 passiviert (vgl. Abschnitt 1.2.10) und ist in voller Höhe konvertibel. 2.10. VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER KREDITINSTITUTENEin Betrag in Höhe von TEUR 501.070 der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betrifft ein Konsortialdarlehen mit einem Kreditrahmen von EUR 544 Mio. und einer Laufzeit bis zum 30. September 2020. Im Berichtsjahr ergaben sich hieraus Zinsaufwendungen in Höhe von TEUR 9.335. Zum Bilanzstichtag wurden Zinsverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 23 abgegrenzt. Ein weiteres Darlehen valutiert zum Bilanzstichtag in Höhe des Vorjahresbetrages von TEUR 47.223. In der Berichtsperiode ergaben sich Zinsaufwendungen von TEUR 1.031, hiervon wurden abgegrenzte Zinsen in Höhe von TEUR 246 in den Zinsverbindlichkeiten erfasst. Daneben valutiert ein Darlehen zum 31. Dezember 2014 mit einem Betrag von TEUR 39.500. Es entstanden Zinsaufwendungen in Höhe von TEUR 1.134, von denen TEUR 489 als Zinsverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag abgegrenzt wurden. Schließlich valutiert ein Darlehen zum Bilanzstichtag mit einem Betrag von TEUR 22.939. Davon entfallen TEUR 348 auf einen kurzfristigen Anteil. Die alstria hat das Darlehen im Berichtsjahr von einem verbundenen Unternehmen mit einer Valuta in Höhe von TEUR 23.200 übernommen und in Höhe von TEUR 261 getilgt. In der Berichtsperiode entstanden hieraus Zinsaufwendungen in Höhe von TEUR 47. Neben den abgegrenzten Zinsen auf Darlehen enthält der kurzfristige Anteil der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit TEUR 31 Zinsabgrenzungen aus den derivativen Finanzinstrumenten. Die Darlehen sind im Wesentlichen durch Grundbesitz der alstria office REIT-AG besichert. Des Weiteren räumte die alstria office REIT-AG den Kreditgebern zur Absicherung der Darlehen in Höhe von TEUR 611.520 die Abtretung von Forderungen aus Miet- und Grundstückskaufvereinbarungen sowie Versicherungsforderungen und derivativen Finanzinstrumenten sowie Pfandrechten an Bankkonten ein. 2.11. ERHALTENE ANZAHLUNGENAls erhaltene Anzahlungen werden die von den Mietern erhaltenen Betriebskostenvorauszahlungen gezeigt. 2.12. VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER VERBUNDENEN UNTERNEHMENDie Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ergeben sich wie im Vorjahr ausschließlich aus der konzerninternen Zahlungsmittelverrechnung. 2.13. SONSTIGE VERBINDLICHKEITENDie sonstigen Verbindlichkeiten enthalten unter anderem Verbindlichkeiten aus Sicherheits- und Gewährleistungseinbehalten (TEUR 1.750) sowie Sicherheitseinlagen von Mietern (TEUR 838). Die sonstigen Verbindlichkeiten erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 881 auf TEUR 3.128. Der Anstieg resultiert in Höhe von TEUR 859 aus einer Zunahme von Verbindlichkeiten aus Sicherheits- und Gewährleistungseinbehalten im Zusammenhang mit Modernisierungsprojekten. 2.14. SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN UND HAFTUNGSVERHÄLTNISSESonstige finanzielle Verpflichtungen aufgrund von laufenden Instandhaltungsarbeiten sowie Bestellobligo beliefen sich auf TEUR 9.513 (2013: TEUR 12.796). Zum 31. Dezember 2014 bestanden keine Mietverhältnisse über Verwaltungsräume mit einer Mindestmietlaufzeit. Aus sonstigen Leasingverhältnissen ergeben sich zukünftige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 146. Hiervon haben Leasingverhältnisse mit einem Betrag von TEUR 94 eine Restlaufzeit von unter einem Jahr sowie Leasingverhältnisse mit einem Betrag von TEUR 52 eine Restlaufzeit von einem bis fünf Jahre. Die alstria hat eine Patronatserklärung als Sicherheit für ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises eines Objekts zwischen der Bank und der alstria office Englische Planke GmbH & Co. KG abgegeben. Das zugrundeliegende Darlehen valutierte zum Bilanzstichtag mit einem Betrag von TEUR 2.617. Zu einem Darlehensvertrag zur Finanzierung des Erwerbs von vier Objekten zwischen der Bank und der alstria office Gänsemarkt Drehbahn GmbH & CO KG sowie der alstria office Halberstädter Straße GmbH & Co. KG hat die alstria eine Garantieerklärung in Höhe der Darlehenssumme abgegeben. Das Darlehen valutiert zum Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 60.169. Zudem hat die alstria eine Bürgschaft für die Verpflichtungen der alstria office Insterburger Straße GmbH & Co KG gegenüber der GE Capital Factoring GmbH aus einer Vergleichsvereinbarung in Höhe von TEUR 148 übernommen. Ferner hat die alstria für ein Darlehen der alstria office Insterburger Straße GmbH & Co. KG eine Bürgschaft in Höhe von TEUR 8.777 übernommen. Die zugrundeliegenden Verpflichtungen können von den Unternehmen in allen Fällen erfüllt werden; mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen. 3. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG3.1. UMSATZERLÖSEDie Gesamtleistung in Höhe von TEUR 82.425 setzt sich aus den Umsatzerlösen, bestehend aus Mieteinnahmen und Betriebskosten, die sich aus der Abrechnung mit den Mietern ergeben, sowie der Bestandsveränderung in Zusammenhang mit den unfertigen Leistungen zusammen. 3.2. SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGEDie Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Erträge zeigt die folgende Tabelle: scroll
Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen resultieren in Höhe von TEUR 9.573 aus der Auflösung von Drohverlustrückstellungen für derivative Finanzinstrumente (siehe oben Abschnitt 2.5). Weitere TEUR 862 betreffen die Auflösung von Rückstellungen für Mietgarantien aufgrund einer Veränderung der Risikobewertung (TEUR 495) sowie die Auflösung von Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (TEUR 367). Die Erträge aus der Zuschreibung auf Sachanlagen ergeben sich aus dem Wegfall des Grundes für die Wertminderung von Grundstücken und Gebäuden. Die Erträge aus Abstandszahlungen betreffen Kompensationszahlungen von Mietern für unterlassene Rückbauten und Renovierungen. Des Weiteren handelt es sich um von Mietern erhaltene Vergütungen, die in Einzelfällen für Umbaumaßnahmen an dem vermieteten Objekt weiterbelastet werden. Die Erträge aus weiterbelasteten Betriebskosten betreffen Mietnebenkosten für Grundstücke, die zunächst von der alstria office REIT-AG geleistet wurden und an die Gesellschaften, für die alstria diese Kosten ausgelegt hat, weiterbelastet wurden. Die Erträge aus der Veräußerung von Immobilien betreffen den Verkauf von zwei Objekten sowie die Einlage eines Objektes in ein verbundenes Unternehmen (siehe Abschnitt 2.1). Die Erträge aus Kapitalüberlassung betreffen Vergütungen für die Ausstattung eines Gemeinschaftsunternehmens mit zusätzlichem Eigenkapital. Die Erträge aus Versicherungsleistungen betreffen Regulierungen von Schadensfällen. 3.3. MATERIALAUFWANDDie Zusammensetzung des Materialaufwands zeigt folgende Tabelle: scroll
Der Materialaufwand umfasst geleistete Aufwendungen für auf die Mieter umlegbare Betriebskosten, die im Zusammenhang mit Vermietungstätigkeit anfallen, wie Heizkosten, Reinigungskosten, Grundsteuern etc., sowie Aufwendungen für Renovierungen und Reparaturen. Soweit der Materialaufwand auf umlegbare Betriebskosten entfällt, werden diese als unfertige Leistungen aktiviert. Die Aufwendungen für Grundsteuern belaufen sich zusammen mit den unter den Sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesenen nicht umlegbaren Grundsteuern auf insgesamt TEUR 3.378 (im Vorjahr: TEUR 3.654). 3.4. PERSONALAUFWANDDer Personalaufwand der Berichtsperiode beträgt TEUR 7.793. Der Anstieg um TEUR 667 gegenüber dem Vorjahr basiert überwiegend auf um TEUR 647 gestiegenen Aufwendungen aus dem steuer- und abgabenpflichtigen Anteil auf dem den Mitarbeitern gewährten geldwerten Vorteil des Wandlungs- und Genussrechtsprogramms. Der auf den geldwerten Vorteil entfallende Steuer- und Abgabenbetrag wird jedoch durch die begünstigten Mitarbeiter getragen. Diese Kompensation wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen in gleicher Höhe ausgewiesen und ist damit für die Gesellschaft ergebnisneutral. 3.5. SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGENDie sonstigen betrieblichen Aufwendungen gliedern sich wie folgt: scroll
Die Grundstücksbetriebskosten stiegen um TEUR 631. Dies resultiert vornehmlich aus dem Anstieg der Maklercourtagen im Rahmen der Neuvermietungen von Objekten im Berichtszeitraum. Der Anstieg der Rechts- und Beratungskosten von TEUR 775 resultiert in Höhe von TEUR 303 aus Aufwendungen für ein außerordentliches Strategieprojekt im Rahmen der Konzernentwicklung sowie in Höhe von TEUR 202 aus Zuführungen für Rückstellungen aus Rechtsstreitigkeiten. Die Abschreibungen von derivativen Finanzinstrumenten betreffen die Abwertung zweier Zinssicherungsgeschäfte aufgrund gesunkener Marktwerte (vgl. Abschnitt 2.5). Die Verluste aus der Veräußerung von Immobilien in Höhe von TEUR 590 resultieren in Höhe von TEUR 577 aus der Einlage eines Objekts in ein verbundenes Unternehmen. 3.6. ERTRÄGE AUS BETEILIGUNGENDie Erträge aus Beteiligungen enthalten Erträge aus der Gewinnausschüttung von einem Beteiligungsunternehmen in Höhe von TEUR 314 (vgl. Abschnitt 2.1). 3.7. ERTRÄGE AUS AUSLEIHUNGEN DES FINANZANLAGEVERMÖGENSDie Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens in Höhe von TEUR 961 (im Vorjahr: TEUR 963) resultieren aus Zinserträgen auf Darlehen, die an Tochtergesellschaften gewährt wurden. 3.8. SONSTIGE ZINSEN UND ÄHNLICHE ERTRÄGEDie Zinserträge in Höhe von TEUR 110 ergeben sich aus Zinsen auf Bankguthaben. 3.9. ABSCHREIBUNGEN AUF FINANZANLAGENIm Rahmen einer Wertminderung wurde der Buchwert einer Beteiligung in Höhe von TEUR 35 abgeschrieben (vgl. Abschnitt 2.1). 3.10. ZINSEN UND ÄHNLICHE AUFWENDUNGENDie Zinsaufwendungen des Berichtsjahres für die Finanzierung belaufen sich auf TEUR 25.478, davon entfallen Beträge in Höhe von TEUR 11.547 auf Darlehenszinsen, TEUR 10.720 auf Zinsen im Zusammenhang mit Finanzderivaten, TEUR 2.184 Zinsen auf die Wandelanleihe sowie TEUR 550 auf die ratierliche Auflösung abgegrenzter Prämien von derivativen Finanzinstrumenten (siehe Abschnitt 2.5). Der Rückgang der Zinsaufwendungen im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 7.321 beruht im Wesentlichen auf den hohen Zinsaufwendungen des Vorjahres, die vor allem auf Aufwendungen im Zusammenhang mit Darlehensaufnahmen zurückzuführen waren. 3.11. STEUERN VOM EINKOMMEN UND VOM ERTRAGAufgrund der REIT-Steuerbefreiung ergab sich kein Steueraufwand aus Körperschaft- oder Gewerbesteuer 2014. 4. SONSTIGE ANGABEN4.1. VERGÜTUNG DES VORSTANDS UND DES AUFSICHTSRATS4.1.1. VorstandDen Mitgliedern des Vorstands wurden folgende Gesamtbezüge im Sinne des § 285 Nr. 9a HGB gewährt: scroll
Zum Stichtag bestehen Verbindlichkeiten für Vorstandsvergütung von TEUR 378 (Vorjahr: TEUR 378). 4.1.2. AufsichtsratSatzungsgemäß belief sich die Festvergütung der Aufsichtsratsmitglieder für das Jahr 2014 auf TEUR 305 (Vorjahr: TEUR 305). Weitere Informationen bezüglich der Berichterstattung gemäß § 285 Nr. 9a HGB finden sich im Vergütungsbericht, der als Anlage zum Lagebericht abgedruckt ist. 4.2. HONORAR FÜR PRÜFUNGS- UND BERATUNGSLEISTUNGENAm 14. Mai 2014 wählte die Hauptversammlung Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Dammtorstraße 12, Hamburg, als Abschlussprüfer für den Einzel- und Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2014. Die diesbezüglichen Honoraraufwendungen für die Abschlussprüfungsleistungen 2014 belaufen sich auf TEUR 260. Auf andere Bestätigungsleistungen entfallen TEUR 75. 4.3. AKTIENDas Grundkapital ist eingeteilt in 79.018.487 nennwertlose Stückaktien. 4.4. AUFSICHTSRATGemäß § 9 der Satzung der Gesellschaft besteht der Aufsichtsrat aus sechs Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden. Die Amtszeit aller Mitglieder endet mit Abschluss der Hauptversammlung im Jahr 2016. Der Aufsichtsrat der Gesellschaft setzte sich während des Geschäftsjahres 2014 wie folgt zusammen: scroll
4.5. VORSTANDDer Vorstand der Gesellschaft setzte sich während des Geschäftsjahres 2014 wie folgt zusammen: scroll
Der Vergütungsbericht (vgl. Anlage zum Lagebericht) enthält detaillierte Informationen zu den Prinzipien, nach denen die Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats bestimmt wird, sowie Angaben über die Höhe der Bezüge. 4.6. MITARBEITERIn dem Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014 beschäftigte die Gesellschaft ohne die Vorstandsmitglieder im Durchschnitt 62 Mitarbeiter (2013: im Durchschnitt 61 Mitarbeiter). Die Durchschnittszahlen wurden als vierter Teil der Summe der Mitarbeiteranzahl zum Ende eines jeden Quartals ermittelt. Am 31. Dezember 2014 beschäftigte alstria office REIT-AG, abgesehen von den Vorstandsmitgliedern, 63 Mitarbeiter (31. Dezember 2013: 63 Mitarbeiter): Anzahl Mitarbeiterscroll
4.7. MITARBEITERBETEILIGUNGSPROGRAMMAm 5. September 2007 beschloss der Aufsichtsrat der Gesellschaft die Ausgabe von Wandelgenussrechtszertifikaten ("Zertifikate") an die Mitarbeiter der Gesellschaft und an die Mitarbeiter der Unternehmen, in denen die alstria office REIT-AG direkt oder indirekt mehrheitlich beteiligt ist. Vorstandsmitglieder der alstria office REIT-AG gelten im Sinne dieses Programms nicht als Mitarbeiter. Mit seinem Beschluss legte der Aufsichtsrat die Einzelheiten des Wandelgenussrechtsprogramms gemäß der von der Hauptversammlung der Aktionäre am 15. März 2007 erteilten Befugnis fest. Das Wandelgenussrechtsprogramm wurde im Jahr 2013 durch den Aufsichtsrat mit geringfügigen Anpassungen und in Übereinstimmung mit der Genehmigung durch die Hauptversammlung vom 24. April 2012 erneuert. Die wesentlichen Konditionen des Programms können wie folgt zusammengefasst werden: Der nominale Wert jedes Zertifikats beträgt EUR 1,00 und ist bei Ausgabe zahlbar. Im Rahmen des aktuellen, in 2012 verabschiedeten Programms können maximal 500.000 Zertifikate mit einem nominalen Gesamtwert von bis zu EUR 500.000,00 ausgegeben werden. Die Zertifikate werden als nicht übertragbare Rechte ausgegeben. Sie sind weder verkäuflich noch verpfändbar oder in einer anderen Weise anrechenbar. Die Höchstlaufzeit pro Zertifikat beträgt fünf Jahre. Während der Laufzeit ermächtigt jedes Zertifikat zu einer bevorrechtigten Ausschüttung aus dem Jahresüberschuss der Gesellschaft. Der Ertragsanteil entspricht der Dividende je Aktie für ein Geschäftsjahr der Gesellschaft. Wird das Zertifikat kürzer als ein gesamtes Geschäftsjahr gehalten, so wird der Ertragsanteil zeitanteilig reduziert. Jedes Zertifikat wird zum zweiten, dritten, vierten oder fünften Jahrestag des Ausgabedatums in eine nennwertlose Aktie der Gesellschaft umgewandelt, vorausgesetzt, dass der Aktienkurs der Gesellschaft dann an mindestens sieben nicht aufeinander folgenden Handelstagen den Ausgabepreis um 5% oder mehr überstiegen hat (Marktbedingung). Für 96.800 Zertifikate, die am 7. Juni 2013 gewährt wurden und 107.250 Zertifikate, die am 22. Mai 2014 gewährt wurden, wurde diese Marktbedingung bis zum Geschäftsjahresende 2014 erfüllt. Wenn das Zertifikat umgewandelt wird, zahlt der Bezugsberechtigte für jedes Zertifikat, das umgewandelt wird, einen zusätzlichen Umwandlungspreis an die Gesellschaft. Der Umwandlungspreis entspricht dem gesamten anteiligen Grundkapital derjenigen Aktien, zu deren Bezug ein Zertifikat berechtigt, und ist zuzüglich zum Ausgabepreis zu zahlen. Die beizulegenden Zeitwerte der inhärenten Optionen zur Wandlung wurden am jeweiligen Ausgabedatum mit Hilfe von zeitanteiligen Barrier-Optionen auf Basis des Black-Scholes-Modells geschätzt, da die Wandlung automatisch vorgenommen wird, sobald der Grenzwert (Barrier) erreicht wird. Das Modell berücksichtigt die Bedingungen und Konditionen, denen die Bewilligung der Optionen unterliegt. 4.8. KONZERNVERHÄLTNISSEDie alstria office REIT-AG erstellt einen Konzernabschluss, der im Bundesanzeiger veröffentlicht wird. 4.9. HINWEIS GEMÄß § 160 ABS. 1 NR. 8 AKTGDie Mehrheit der Aktien der alstria office REIT-AG befindet sich im Streubesitz. Keine natürliche oder juristische Person hat einen beherrschenden Einfluss auf die Gesellschaft. Die alstria office REIT-AG ist das oberste Mutterunternehmen des Konzerns. 5. ANGABEN GEMÄß WPHG (WERTPAPIERHANDELSGESETZ)5.1. AD-HOC-MITTEILUNGENIm Berichtszeitraum ergaben sich keine Sachverhalte oder Ereignisse, die von der Gesellschaft gemäß § 15 Abs. 1 WpHG zu veröffentlichen waren. 5.2. MITTEILUNG ÜBER WERTPAPIERTRANSAKTIONENIn der Berichtsperiode erfolgten keine Transaktionen, die der Gesellschaft im Berichtszeitraum gemäß § 15a Abs. 1 WpHG zu melden waren. 5.3. STIMMRECHTSMITTEILUNGAngaben nach § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktG: In der nachfolgenden Tabelle sind Beteiligungen an der Gesellschaft enthalten, die zum Bilanzstichtag 2014 bestanden und uns nach § 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt sowie nach § 26 Abs. 1 WpHG veröffentlicht worden sind. Darüber hinaus sind solche Beteiligungen berücksichtigt, die bis zum Tag der Aufstellung des Abschlusses bestanden, uns nach § 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt und nach § 26 Abs. 1 WpHG veröffentlicht worden sind. Mitteilungen nach § 20 Abs. 1 und 4 AktG sowie nach § 21 Abs. 1a WpHG hat die Gesellschaft im Berichtszeitraum nicht erhalten. scroll
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Zurechnung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6
WpHG. 6. ENTSPRECHENSERKLÄRUNG GEMÄß § 161 AKTGDie Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG bzgl. der Empfehlungen des deutschen Corporate Governance Kodex, die von einer Kommission des deutschen Justizministeriums erarbeitet wurden, wurde vom Vorstand und Aufsichtsrat abgegeben und ist auf der Website der alstria office REIT-AG veröffentlicht (www.alstria.de). Sie wurde damit der Öffentlichkeit dauerhaft zugänglich gemacht. Sie ist Bestandteil der Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGB.
Hamburg, 13. Februar 2015 Olivier Elamine, Vorstandsvorsitzender Alexander Dexne, Finanzvorstand Entwicklung des Anlagevermögens 2014scroll
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Versicherung der gesetzlichen VertreterWir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.
Hamburg, 13. Februar 2015 alstria office REIT-AG Der Vorstand Olivier Elamine, Vorstandsvorsitzender Alexander Dexne, Finanzvorstand BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERSWir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanz sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der alstria office REIT - AG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der alstria office REIT-AG, Hamburg, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Hamburg, den 13. Februar 2015 Deloitte & Touche GmbH Vorstand Reiher, Wirtschaftsprüfer ppa. Blumhagen, Wirtschaftsprüferin Vorschlag für die Gewinnverwendung für das Geschäftsjahr 2014Der Vorstand schlägt vor, den für das Geschäftsjahr 2014 ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von EUR 48.000.000,00 wie folgt zu verwenden: 1. Ausschüttung an die Aktionäre von EUR 39.509.243,50, also eine Dividende von EUR 0,50 je dividendenberechtigter Stückaktie. 2. Einstellung in Gewinnrücklagen in Höhe von EUR 0,00. 3. Gewinnvortrag in Höhe von EUR 8.490.756,50. 4. Bilanzgewinn: EUR 48.000.000,00. Der Vorschlag berücksichtigt die 79.018.487 zum Zeitpunkt des Vorschlags existierenden Stückaktien der Gesellschaft. Sollte sich die Zahl der für das Geschäftsjahr 2014 dividendenberechtigten Aktien bis zur ordentlichen Hauptversammlung 2015 verändern, wird in der Hauptversammlung ein entsprechend angepasster Beschlussvorschlag zur Abstimmung gestellt, der unverändert eine Dividende von EUR 0,50 für das Geschäftsjahr 2014 je dividendenberechtigter Stückaktie sowie einen entsprechend angepassten Gewinnvortrag vorsieht. Die deutsche Fassung ist die allein maßgebliche.
Hamburg, am 13. Februar 2015 Der Vorstand |
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