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Geschäftsbericht 2021
KONZERNKENNZAHLEN
FÜNFJAHRESÜBERSICHT
Mieterlöse und Erträge
2021
2020
2019
2018
2017
Mieterlöse (in TEUR)
183.670
177.063
187.467
193.193
193.680
Nettomieteinnahmen (in TEUR)
163.271
154.823
162.904
169.068
172.911
Konzernergebnis (in TEUR)
209.678
168.489
581.221
527.414
296.987
FFO (in TEUR)
1)
116.455
108.673
112.572
114.730
113.834
Ergebnis je Aktie (in TEUR)
1)
1,18
0,95
3,27
3,02
1,94
FFO je Aktie (in TEUR)
1)
0,65
0,61
0,63
0,65
0,74
1)
Ohne Minderheiten.
Bilanzkennzahlen
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2019
31.12.2018
31.12.2017
Als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien (in TEUR)
4.775.801
4.556.181
4.438.597
3.938.864
3.331.858
Bilanzsumme (in TEUR)
5.234.372
5.090.249
5.029.328
4.181.252
3.584.069
Eigenkapital (in TEUR)
3.367.083
3.252.442
3.175.555
2.684.087
1.954.660
Verbindlichkeiten
1.867.290
1.837.806
1.853.773
1.497.165
1.629.409
Nettobetriebsvermögen (NAV)
je Aktie (in TEUR)
18,91
18,29
17,88
15,13
12,70
Nettoverschuldungsgrad
(Net LTV, in %)
28,8
27,0
27,1
30,4
40,0
REIT-Kennzahlen
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2019
31.12.2018
31.12.2017
REIT-Eigenkapitalquote (in %)
69,1
71,1
70,9
67,2
57,1
Erlöse inklusive anderer Erträge aus
als Finanzinvestition gehaltenem
Vermögen (in %)
100
100
100
100
100
EPRA-Kennzahlen
1)
2021
2020
2019
2018
2017
EPRA-Ergebnis je Aktie (in EUR)
0,55
0,61
0,61
0,62
0,68
EPRA-Kostenquote A (in %)
2)
25,0
26,6
26,1
23,0
19,6
EPRA-Kostenquote B (in %)
3)
21,1
22,1
21,7
19,0
16,4
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2019
31.12.2018
31.12.2017
EPRA-NRV je Aktie (in EUR)
20,86
20,13
19,67
n/a
n/a
EPRA-NTA je Aktie (in EUR)
18,97
18,34
17,91
15,14
12,71
EPRA-NDV je Aktie (in EUR)
18,82
17,95
17,61
14,96
12,45
EPRA-Nettoanfangsrendite (in %)
2,9
3,3
3,3
4,0
4,6
EPRA-„topped-up”-Nettoanfangs-
rendite (in %)
3,4
3,7
3,8
4,4
5,0
EPRA-Leerstandsquote (in %)
6,9
7,6
8,1
9,7
9,4
1)
Für weitere Informationen siehe EPRA Best Practices Recommendations, www.epra.com.
2)
Inklusive Leerstandskosten.
3)
Exklusive Leerstandskosten.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
1
DETAILINDEX ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT
A. ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT .............................................................. 3
I. GESCHÄFTSMODELL UND WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN .......................... 3
1. STRATEGISCHE AUSRICHTUNG ...................................................................... 3
2. UNTERNEHMENSSTEUERUNG ........................................................................ 4
3. GESAMTWIRTSCHAFT UND BÜROMÄRKTE .......................................................... 5
4. PORTFOLIOANALYSE .................................................................................. 6
II. FINANZANALYSE ...................................................................................... 10
1. ERTRAGSLAGE ........................................................................................ 10
2. FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE .................................................................... 16
3. GESAMTEINSCHÄTZUNG DES GESCHÄFTSJAHRES DURCH DEN VORSTAND .................... 21
III. PROGNOSEBERICHT .................................................................................. 21
1. ERWARTETE GESAMTWIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNGEN .................................... 21
2. ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE: AUSBLICK AUF 2022 ................................ 21
3. AUSBLICK FÜR DEN ALSTRIA-KONZERN ............................................................ 21
IV. BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZELABSCHLUSS DER ALSTRIA AG .............................. 22
1. ANALYSE DER ERTRAGSLAGE ....................................................................... 22
2. ANALYSE DER FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE ................................................... 24
3. SONTIGE ANGABEN ZUR ALSTRIA AG .............................................................. 26
V. RISIKO- UND CHANCENBERICHT .................................................................... 26
1. RISIKOBERICHT ....................................................................................... 26
2. CHANCEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG ....................................................... 49
VI. NACHHALTIGKEITSBERICHT ......................................................................... 52
VII. ÜBERNAHMERECHTLICHE ANGABEN ............................................................... 53
1. ZUSAMMENSETZUNG DES GEZEICHNETEN KAPITALS ............................................. 53
2. BESCHRÄNKUNGEN, DIE STIMMRECHTE ODER DIE ÜBERTRAGUNG VON AKTIEN BETREFFEN
......................................................................................................... 53
3. BETEILIGUNGEN AM KAPITAL MIT MEHR ALS 10 % DER STIMMRECHTE ........................ 53
4. AKTIEN MIT SONDERRECHTEN ...................................................................... 54
5. ART DER STIMMRECHTSKONTROLLE, WENN ARBEITNEHMER AM KAPITAL BETEILIGT SIND
UND IHRE KONTROLLRECHTE NICHT UNMITTELBAR AUSÜBEN ................................. 54
6. ERNENNUNG UND ABBERUFUNG VON VORSTANDSMITGLIEDERN UND
SATZUNGSÄNDERUNGEN ............................................................................ 54
7. BEFUGNISSE DES VORSTANDS BEZÜGLICH AUSGABE UND RÜCKKAUF VON AKTIEN .......... 54
8. WESENTLICHE VEREINBARUNGEN DER ALSTRIA AG FÜR DEN FALL EINES
KONTROLLWECHSELS INFOLGE EINES ÜBERNAHMEANGEBOTS ................................. 56
9. ENTSCHÄDIGUNGSVEREINBARUNGEN MIT VORSTANDSMITGLIEDERN ODER ARBEITNEHMERN
FÜR DEN FALL EINES ÜBERNAHMEANGEBOTS .................................................... 56
VIII. VERGÜTUNGSBERICHT............................................................................... 57
1. RÜCKBLICK AUF DAS GESCHÄFTSJAHR ............................................................ 57
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
2
2. VERGÜTUNG DER MITGLIEDER DES VORSTANDS ................................................. 59
1. GRUNDVERGÜTUNG.................................................................................. 62
2. NEBENLEISTUNGEN .................................................................................. 62
3. VERSORGUNGSENTGELT ............................................................................ 62
1. SHORT-TERM INCENTIVE PLAN ..................................................................... 63
2. LONG-TERM INCENTIVE 2021-2025 ................................................................ 66
3. LONG-TERM INCENTIVE 2017-2021 ................................................................ 68
1. LEISTUNGEN DRITTER ............................................................................... 70
2. LEISTUNGEN IM FALLE VORZEITIGER BEENDIGUNG .............................................. 70
3. NACHVERTRAGLICHES WETTBEWERBSVERBOT ................................................... 71
3. INDIVIDUALISIERTE OFFENLEGUNG DER VERGÜTUNG DES VORSTANDS ....................... 71
4. VERGÜTUNG DER MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATS............................................. 73
5. VERGLEICHENDE DARSTELLUNG DER VERGÜTUNGS- UND ERTRAGSENTWICKLUNG ......... 75
IX. SONSTIGE ANGABEN ................................................................................. 76
1. ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG FÜR KONZERN UND ALSTRIA AG GEMÄß §§
289F UND 315D HGB ................................................................................. 76
2. MITARBEITER ......................................................................................... 76
3. DIVIDENDE ............................................................................................ 77
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
3
A. ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT
I. GESCHÄFTSMODELL UND WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
1. STRATEGISCHE AUSRICHTUNG
Die alstria office REIT-AG (im Folgenden „Gesellschaft“ oder „alstria AG“) ist eine deutsche
Aktiengesellschaft in der Rechtsform eines Real Estate Investment Trust (REIT), die in Büroimmobilien
in den großen deutschen Wirtschaftszentren investiert. Das Unternehmen ist seit 2007 an der
Frankfurter Wertpapierbörse notiert (WKN: A0LD2U). Der alstria-Konzern setzte sich zum
31. Dezember 2021 aus der Muttergesellschaft alstria AG sowie 43 direkten und indirekten
Tochtergesellschaften zusammen (im Folgenden „alstria“ oder „Konzern“). Betriebliche
Entscheidungen werden in der Muttergesellschaft getroffen. alstrias Immobilienportfolio umfasste
zum 31. Dezember 2021 insgesamt 112 Gebäude mit einer vermietbaren Fläche von 1,4 Mio. m² und
einem Gesamtwert von EUR 4,9 Mrd. Die Objekte liegen überwiegend in den großen deutschen
Büromärkten Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und Berlin, in denen alstria durch lokale und
operativ tätige Büros vertreten ist und die alstria als ihre Kernmärkte definiert. Als voll integriertes
und langfristig orientiertes Unternehmen bewirtschaften die 171 Mitarbeiter der alstria die Gebäude
aktiv über den gesamten Lebenszyklus.
Am Ende des Geschäftsjahres 2021 schloss die Gesellschaft eine Investitionsvereinbarung mit der
Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l. („Alexandrite“ oder die “Bieterin”), einer Gesellschaft, die von
privaten Immobilienfonds von Brookfield Asset Management („Brookfield“) kontrolliert wird, über ein
freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot für alle alstria-Aktien gegen eine Barabfindung (das
"Angebot"). Das Übernahmeangebot wurde am 13. Dezember 2021 veröffentlicht und Vorstand und
Aufsichtsrat unterstützten es in ihrer gemeinsamen begründeten Stellungnahme, die am
27. Dezember 2021 veröffentlicht wurde. Am 18. Januar 2022 erklärte die Bieterin den Eintritt
sämtlicher Angebotsbedingungen und damit die erfolgreiche Übernahme der alstria office REIT-AG.
Mit dem Ende der zweiten Angebotsfrist am 3. Februar 2022 lag der Anteilsbesitz des neuen
Mehrheitsaktionärs bei 91,6%.
Der neue Mehrheitsaktionär hat sich verpflichtet, den Vorstand bei der weiteren Umsetzung der
Geschäftsstrategie der Gesellschaft zu unterstützen und das Wachstum der Gesellschaft weiter
voranzutreiben. Insbesondere sollen wertsteigernde Modernisierungs- und Neupositionierungschancen
mit Potenzial für eine nachhaltige Wertschöpfung auf der Grundlage eines praxisnahen Asset-
Managements vorangetrieben werden, um das Portfolio zukunftssicher zu machen und den laufenden
Dekarbonisierungsprozess fortzusetzen. Darüber hinaus wird der Vorstand der Gesellschaft im Lichte
der neuen Anteilseignerstruktur gemeinsam mit dem Aufsichtsrat und dem neuen Mehrheitsaktionär
eine strategische Überprüfung der Kapitalstruktur der Gesellschaft durchführen. Zukünftig soll die
Gesellschaft mit einem Verschuldungsgrad operieren, der den Mindestanforderungen für ein
Investment-Grade-Rating entspricht mit einem Verschuldungsgrad der Gesellschaft von höchstens 55%
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
4
(Loan-to-Value). Etwaige überschüssige Barmittel sollen entweder zum Zweck der Reinvestition in
strategische M&A-Transaktionen oder für andere gewinnbringende Investitionsmöglichkeiten (z.B.
geografische Diversifikation, Investition in angrenzende Anlageklassen) verwendet werden.
Grundsätzlich wird der Fokus der Geschäftstätigkeit nicht mehr auf der Auszahlung von Dividenden
liegen. Es wird vielmehr eine renditesteigernde Reinvestition von verfügbaren Barmitteln bevorzugt,
die auf die Gesamtrendite gerichtet ist. Deshalb beabsichtigt der neue Mehrheitsaktionär die jährliche
Ausschüttung von Dividenden soweit rechtlich zulässig zu reduzieren.
alstrias Unternehmensstrategie basiert auf den folgenden Grundsätzen:
- Der Zugang zu Kapital und ein umfassendes operatives Know-how auf der Basis eines integrierten
Geschäftsmodells sind für alstria elementare Erfolgsfaktoren.
- Durch die Konzentration des Immobilienportfolios auf die großen deutschen Büromärkte und die
Konzentration auf solvente Mieter erwirtschaftet alstria stetige Erträge, welche primär für die
Reinvestition in das Portfolio genutzt werden.
- Stetige Investitionen in die Qualität des Immobilienportfolios sichern und steigern Mieteinnahmen
und Immobilienwerte und verbessern gleichzeitig die Energieeffizienz des Portfolios.
- Je nach Einschätzung der Marktsituation werden Immobilien gekauft oder verkauft. Das Ziel ist
hierbei ein risikoadjustiertes Unternehmenswachstum und die Erzielung einer marktgerechten
Rendite über den Immobilienzyklus.
2. UNTERNEHMENSSTEUERUNG
alstria steuert den Konzern vornehmlich auf der Grundlage der finanziellen Leistungsindikatoren
Umsatzerlöse und FFO. Umsatzerlöse beinhalten in erster Linie Mieteinnahmen, die im Zusammenhang
mit den Vermietungsaktivitäten des Unternehmens entstehen. Der FFO ist das operative Ergebnis aus
der Immobilienbewirtschaftung, ohne die Berücksichtigung von Bewertungseffekten, sonstigen nicht
zahlungswirksamen Aufwendungen und Erträgen, Veräußerungsgewinnen sowie voraussichtlich nicht
jährlich wiederkehrenden Effekten.
*
Im Geschäftsjahr 2021 erzielte alstria Umsatzerlöse in Höhe von EUR 184 Mio. und einen FFO in Höhe
von rund EUR 116 Mio. Das Ergebnis lag damit deutlich über der zum Jahresanfang 2021
veröffentlichten Prognose eines Umsatzes von EUR 177 Mio. und einem FFO von EUR 108 Mio. Bereits
im Jahresverlauf 2021 hob alstria die ursprüngliche Umsatz- und Ergebnisprognose auf erwartete
Umsatzerlöse von EUR 181 Mio. und einen FFO von EUR 115 Mio. an. Ursächlich hierfür waren zum
einen zusätzliche Mieteinnahmen aus dem Ankauf zweier Immobilien sowie aus dem Abschluss neuer
Mietverträge und zum anderen geringere Grundstücksbetriebskosten aufgrund der Verschiebung von
Maßnahmen in das Jahr 2022. Das Übertreffen auch der revidierten Prognose zum Jahresende 2021
erklärt sich schließlich aus einem geringer als geplanten Verkaufsvolumen nicht-strategischer
Immobilien.
*
Für weitere Informationen siehe Seite 13f.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
5
Des Weiteren beobachtet das Unternehmen die Entwicklung des Net LTV
**
, der REIT-
Eigenkapitalquote
***
, der Nettoverschuldung
****
zum EBITDA sowie der liquiden Mittel (Zahlungsmittel
und Zahlungsmitteläquivalente), wobei es sich hierbei jeweils nicht um die für die interne Steuerung
des Konzerns bedeutsamsten Leistungsindikatoren handelt. Am 31. Dezember 2021 lag der Net LTV
bei 28,8
%, verglichen mit 27,0
% zum Geschäftsjahresende 2020. Die REIT-Eigenkapitalquote betrug
zum Bilanzstichtag 69,1
%, im Vergleich zu 71,1
% im Vorjahr und der gesetzlich vorgegebenen
Mindestquote von 45
%. Die Nettoverschuldung zum EBITDA belief sich auf eine Quote von 9,9
% zum
31. Dezember 2021, verglichen mit einer Quote von 9,5
% zum 31. Dezember 2020.
Die Steuerung auf Ebene der AG konzentriert sich vornehmlich auf die Gesamtleistung. Die alstria AG
strebt hierbei stabile Ergebnisse bei geringer Volatilität an.
3. GESAMTWIRTSCHAFT UND BÜROMÄRKTE
3.1.
Konjunkturelle Entwicklung
Die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland war auch 2021 von den Auswirkungen der anhaltenden
COVID-19-Pandemie, Materialengpässen infolge der Unterbrechung globaler Lieferketten und einer
steigenden Inflation gekennzeichnet. Die optimistischen Wachstumsprognosen vom Anfang des Jahres
konnten im Jahresverlauf nicht gehalten werden. Mit einem Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts um
2,7
% bei einem gleichzeitigen Anstieg der Verbraucherpreise um 3,1
% verlief die konjunkturelle
Entwicklung nach wie vor schleppend. Die Arbeitslosenquote in Deutschland bewegte sich mit 5,7
%
nach wie vor auf einem moderaten Niveau und die Anzahl der Unternehmensinsolvenzen ging im
Vorjahresvergleich weiter zurück.
3.2.
Büromärkte
**
3.2.1.
Leerstand leicht gestiegen, Mieten stabil
Die konjunkturelle Entwicklung eines Wirtschaftsraums hat einen unmittelbaren Einfluss auf den
entsprechenden Büroimmobilienmarkt, denn die wirtschaftliche Aktivität und mit ihr der Auf-/oder
Abbau von Beschäftigung wirkt sich üblicherweise direkt auf die Büroflächennachfrage aus. Die
andauernde COVID-19-Pandemie in Deutschland wirkte sich im Jahresverlauf weiterhin bremsend auf
die Vermietungsaktivitäten aus, wobei das Schlussquartal 2021 eine gewisse Belebung der
gewerblichen Vermietungsmärkte verzeichnete. Die Leerstandsrate stieg im Jahresverlauf auf 4,7
%
an (Vorjahr: 4,0
%), während sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten trotz der schwachen
Marktlage leicht zulegen konnten. Insgesamt stieg der Büroflächenumsatz nach Angaben der großen
gewerblichen Maklerhäuser im Vorjahresvergleich um 23,7
% auf 3.200.000 m² („Big 7“-Städte: Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Die Durchschnittsmieten in
den „Big 7“-Städten zeigten sich hingegen weitgehend stabil. Die höchste Durchschnittsmiete für
** Nettoverschuldung zum beizulegenden Zeitwert des unbeweglichen Vermögens (abzgl. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen).
*** Verhältnis von Eigenkapital zum Buchwert des unbeweglichen Vermögens. Mindestanforderung gemäß G-REIT-Gesetz: 45 %.
**** Gesamtverbindlichkeiten abzüglich der liquiden Mittel und kurzfristiger Finanzanlagen.
**
Die Marktdaten in diesem Kapitel beziehen sich auf Quellen von Colliers International Deutschland GmbH, BNP Paribas Real Estate, CBRE
GmbH und Jones Lang LaSalle.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
6
Büroflächen erzielte Berlin mit EUR 30,50/m² (Vorjahr: EUR 28,36/m²), gefolgt von München mit
EUR 23,68/m² (Vorjahr: EUR 21,46/m²), Frankfurt mit EUR 22,04/m² (Vorjahr: EUR 23. 07/m²),
Hamburg mit EUR 18,06/m² (Vorjahr: EUR 17,40/m²), Düsseldorf mit EUR 16,57/m² (Vorjahr:
EUR 15,77/m²), Köln mit EUR 16,42/m² (Vorjahr: EUR 15,90/m²) und Stuttgart mit EUR 16,10/m²
(Vorjahr: EUR 16,50/m²).
3.2.2.
Hohes Transaktionsvolumina, Preise weiter im Aufwärtstrend
Trotz Unsicherheit im Hinblick auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung konnte der deutsche
Büroimmobiliensektor ein Transaktionsvolumen von knapp über EUR 30 Mrd. verzeichnen
***
. Dies ist
der zweithöchste je registrierte Wert und liegt ca. 30
% über dem Zehn-Jahres-Schnitt. Über das
Gesamtjahr 2021 betrachtet lag das Transaktionsvolumen in den „Big 7“-Städten bei EUR 27,6 Mrd.
(Berlin: EUR 6,7 Mrd., Frankfurt am Main: EUR 5,7 Mrd., Hamburg: EUR 2,4 Mrd., München:
EUR 6,7 Mrd., Düsseldorf: EUR 1,5 Mrd., Köln: EUR 2,9 Mrd., Stuttgart: EUR 1,7 Mrd.). Trotz der
weiter anhaltenden COVID-19-Pandemie blieben die Preise für Büroimmobilien in Deutschland auf
einem hohen Niveau. Obgleich eines zunehmenden Anteils an Homeoffice-Nutzung bleibt das
Vertrauen der Investoren in die Assetklasse unverändert stark. Im Fokus der Anleger standen 2021
weiterhin gut gelegene Immobilien mit langfristigen Mietverträgen solventer Mieter in A-Lagen. Die
Spitzenrenditen sind in allen A-Standorten im Jahresverlauf gesunken.
4. PORTFOLIOANALYSE
4.1.
Portfoliokennzahlen und Investitionsstandorte
alstria besitzt, verwaltet und entwickelt Bürogebäude mit einer Gesamtmietfläche von 1,4 Mio. m².
Hiervon entfielen Ende 2021 90,1
% auf Büro- und Lagerflächen und 9,9
% auf andere Nutzungsarten
(Einzelhandel, Hotel, Sonstige). Durch die Konzentration auf die großen und liquiden deutschen
Büromärkte profitiert alstria aus Sicht des Vorstands von der fundamentalen Stärke der gesamten
deutschen Wirtschaft und kann substanzielle Teilportfolien effizient von den lokalen Büros aus
bewirtschaften. Anstatt großer Gebäude bevorzugt alstria in der Regel kleinere, geografisch nah
beieinander liegende Objekte. Eine solche Portfoliogestaltung soll es dem Unternehmen ermöglichen,
das operative Risiko auf eine größere Gebäudeanzahl zu verteilen und damit das Gesamtrisiko des
Immobilienportfolios zu reduzieren. Die Gebäude im alstria-Portfolio verfügen über eine
durchschnittliche vermietbare Fläche von 12.800 m² und einen durchschnittlichen Marktwert von
EUR 43,5 Mio.
*** Colliers International Deutschland GmbH, BNP Paribas Real Estate, CBRE GmbH und Jones Lang LaSalle.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
7
Portfoliokennzahlen
31.12.2021
31.12.2020
Anzahl der Objekte
112
1)
109
Beizulegender Zeitwert (in EUR Mrd.)
2)
4,9
4,6
Jährliche Vertragsmiete (in EUR Mio.)
204,6
199,1
Bewertungsrendite (in %, jährl. Vertragsmiete/
beizulegender Zeitwert)
4,2
4,4
Vermietbare Fläche (in m²)
1.434.000
1.427.800
EPRA-Leerstandsquote (in %)
6,9
7,6
WAULT (Durchschnittliche Restmietdauer in Jahren)
5,7
6,1
Durchschnittlicher Wert je m² (in EUR)
3.398
3.205
Durchschnittliche Miete je m² (in EUR/Monat)
3)
13,33
12,93
1)
Die Veränderung zum 31. Dezember 2020 basiert zum einem aus dem Ankauf zweier Objekte und aus dem Verkauf eines Objekts im
Geschäftsjahr 2021 sowie aus der Teilung der Häuser 1 bis 3 des Objekts Carl-Reiß-Platz in drei eigenständige Objekte.
2)
Inklusive beizulegende Zeitwerte für eigengenutzte Flächen.
3)
Durchschnittsmiete der Bürofläche.
Investitionsregionen
(in % des beizulegenden Zeitwerts)
31.12.2021
31.12.2020
Veränderung
(in pp)
Hamburg
34
33
1
Düsseldorf
25
27
−2
Frankfurt am Main
21
20
1
Stuttgart
10
12
−2
Berlin
9
8
1
Sonstige
1
0
1
4.2.
Mieter und Mietverträge
alstrias Mieterstruktur ist insbesondere von öffentlichen Mietern sowie nationalen und internationalen
Großunternehmen geprägt. Die folgende Tabelle zeigt die zehn größten Mieter zum
31. Dezember 2021:
alstrias Hauptmieter
(in % der Jahresmiete)
31.12.2021
31.12.2020
Veränderung
(in pp)
Stadt Hamburg
12
12
0
Mercedes-Benz AG
11
12
−1
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
5
5
0
Stadt Frankfurt am Main
3
3
0
GMG Generalmietgesellschaft
2
2
0
HOCHTIEF Aktiengesellschaft
2
2
0
Commerzbank Aktiengesellschaft
2
2
0
Hamburger Hochbahn AG
2
2
0
Residenz am Dom gem. Betriebsgesellschaft mbH
2
1
1
Stadt Berlin
1
1
0
Bedingt durch die auch 2021 anhaltende COVID-19-Pandemie in Deutschland und die daraus
resultierende Unsicherheit im Hinblick auf die weitere wirtschaftliche Entwicklung gestaltete sich der
gewerbliche Vermietungsmarkt erneut schwierig. Insbesondere Großunternehmen hielten sich beim
Abschluss neuer Mietverträge zurück, weshalb 2021 die durchschnittliche Größe der abgeschlossen
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
8
Mietverträge geringer als in den Vorjahren ausfiel. Angesichts der nach wie vor bestehenden
Unsicherheit seitens der gewerblichen Mieter bestand im vergangenen Jahr zudem vermehrt der
Wunsch nach Teil- oder Sonderkündigungsrechten sowie flexiblen Laufzeiten.
Vermietungskennzahlen (in m²)
2021
2020
Veränderung
Neuvermietungen
51.700
62.000
−10.300
Verlängerungen von Mietverträgen
1)
103.600
57.500
46.100
Gesamt
155.300
119.500
35.800
1)
Inklusive Optionsziehungen von Bestandsmietern.
Trotz des schwachen gewerblichen Vermietungsmarktes konnte alstria die Vermietungsleistung
(gemessen an Neuvermietungen sowie Mietvertragsverlängerungen) in 2021 verglichen mit dem
Vorjahresniveau steigern. Ursächlich hierfür war der Abschluss einiger großvolumiger
Mietvertragsverlängerungen zum Jahresende.
Gewerbliche Mietverträge haben üblicherweise eine begrenzte und im jeweiligen Mietvertrag
vereinbarte Laufzeit. Die nachfolgende Tabelle fasst den Anteil der auslaufenden Mietverträge als
Anteil des gesamten Portfolios in den kommenden drei Jahren zusammen:
Auslaufende Mietverträge
(in % der Jahresmiete)
31.12.2021
31.12.2020
Veränderung
(in pp)
2022
7,0
11,3
−4,3
2023
10,7
10,3
0,4
2024
8,0
8,3
−0,3
4.3.
Investitionen in das Bestandsportfolio
Im Jahr 2021 wurden insgesamt EUR 122 Mio. in das Bestandsportfolio investiert. Der wesentliche Teil
dieser Summe entfiel mit EUR 90 Mio. auf Entwicklungsinvestitionen, mit denen die Qualität der
Flächen deutlich verbessert wurde, um hierdurch in der Neuvermietung höhere Mieten zu erzielen.
Die Entwicklungsinvestitionen sind im Jahr 2021 deutlich angestiegen, weil alstria in den Objekten
derzeit die besten Renditechancen sieht. Das aktuelle Entwicklungsportfolio umfasst 20 Projekte mit
einer Gesamtmietfläche von 342.900 m².
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
9
Project
Vermietbare Fläche
(in m²)
Status
Voraussichtliche
Fertigstellung
Besenbinderhof 41, Hamburg
5.500
Im Bau
Q3 2022
Carl-Reiss-Platz 1, Mannheim
8.500
Im Bau
Q1 2023
Carl-Reiss-Platz 2,3,4, Mannheim
5.300
1)
Im Bau
Q1 2024
Augustaanlage 60, Mannheim
4.400
Im Bau
Q3 2022
Friedrich-Scholl-Platz 1, Karlsruhe
26.800
Im Bau
Q3 2024
Gustav-Nachtigal-Str. 3, Wiesbaden
18.400
Im Bau
Q2 2022
Gustav-Nachtigal-Str. 4, Wiesbaden
800
In Planung
n/a
Gustav-Nachtigal-Str. 5, Wiesbaden
7.600
Im Bau
Q3 2022
Gasstr. 18, Hamburg
26.800
Im Bau
Q3 2022
Deutsche Telekom Allee 7, Darmstadt
22.200
In Planung
n/a
Deutsche Telekom Allee 9, Darmstadt
60.700
In Planung
n/a
Gartenstr. 2, Düsseldorf
4.800
In Planung
n/a
Friedrich-List-Str. 20, Essen
9.000
In Planung
n/a
Uhlandstr. 85, Berlin
9.400
In Planung
n/a
Adlerstr. 63, Düsseldorf
2.700
In Planung
n/a
Corneliusstr. 36, Düsseldorf
3.100
In Planung
n/a
Maxstr. 3a, Berlin
4.200
In Planung
n/a
Hanauer Landstr. 161-173, Frankfurt
10.500
In Planung
n/a
Epplestr. 225, Stuttgart
106.000
In Planung
n/a
Handwerkstr. 4/Breitwiesenstr. 27, Stuttgart
6.200
In Planung
n/a
Total
342,900
1)
Geplante vermietbare Fläche.
4.4.
Transaktionen
alstrias Investitionsentscheidungen basieren auf Analysen der lokalen Märkte, der individuellen
Betrachtung des jeweiligen Gebäudes in Bezug auf Lage, Größe und Qualität im Vergleich zu den
direkten Wettbewerbsimmobilien sowie auf dem langfristigen Wertsteigerungspotenzial. alstrias
Strategie ist darauf ausgerichtet, eine aus ihrer Sicht lukrative Portfoliogröße an den jeweiligen
Standorten aufzubauen und sich gegebenenfalls aus Märkten zurückzuziehen, die nicht im
Kerninvestitionsfokus („Big 7“-Büromärkte in Deutschland) des Unternehmens stehen. In diesem
Rahmen wurde 2021 ein Objekt in Trier verkauft. Die erfolgten Verkäufe in Hamburg und Stuttgart
waren opportunistischer Natur und dienten der Optimierung des Risiko-Rendite-Profils des Portfolios.
Die Verkaufserlöse wurden überwiegend für die Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen im
Bestandsportfolios eingesetzt. Die Reallokation des eingesetzten Kapitals soll ermöglichen, das Risiko-
Rendite-Profil des Portfolios kontinuierlich zu verbessern. Ein Ankauf von neuen Immobilien erfolgte
in den Kernmärkten Frankfurt und Berlin. Für beide erworbenen Objekte besteht ein signifikantes
Wertsteigerungspotenzial, das in den kommenden Jahren gehoben werden soll.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
10
Verkäufe
Adresse
Stadt
Verkaufspreis
(in TEUR)
Buchgewinn/
-verlust
(in TEUR)
1), 2)
Unter-
zeichnung
Vertrag
Übergang
Nutzen/
Lasten
Frauenstraße 5−9
Trier
24.750
−650
15.07.2021
31.10.2021
Heidenkampsweg 44−46
Hamburg
9.100
1.070
09.12.2021
31.03.2022
3)
Vaihinger Str. 131
Stuttgart
63.000
15.730
23.12.2021
31.03.2022
3)
Gesamte Verkäufe
96.850
16.150
1)
Abweichung zu der Position „Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“ in der Gewinn- und
Verlustrechnung. Diese Position enthält nur Verträge, welche einen Einfluss auf das Geschäftsjahr 2021 haben, sowie deren
Verkaufsnebenkosten und bis zum Verkaufszeitpunkt unterjährig erfolgte Aktivierungen.
2)
Gerundet auf volle fünftausend Euro.
3)
Erwartet.
Käufe
Adresse
Stadt
Kaufpreis
(in TEUR)
1)
Unterzeichnung
Vertrag
Übergang
Nutzen/
Lasten
Hanauer Landstr. 161−173
Frankfurt
30.300
17.12.2020
01.03.2021
Mehringdamm 32−34
Berlin
50.250
30.04.2021
01.08.2021
Gesamte Käufe
80.550
1)
Exklusive Erwerbsnebenkosten.
4.5.
Portfoliobewertung
alstrias gesamter Immobilienbestand wurde zum 31. Dezember 2021 von einem externen Gutachter
(Savills Advisory Services Germany GmbH & Co. KG) zum beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung
mit den Anforderungen des IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 bewertet. Für das Gesamtportfolio ergab
die Bewertung 2021 eine Aufwertung von insgesamt EUR 94,8 Mio.; Vorjahr: EUR 61,5 Mio. (nach
Abzug von Investitionen und Akquisitionen). Auf der Basis des festgestellten Marktwertes zum
31. Dezember 2021 ergibt sich ein durchschnittlicher Wert von EUR 3.397 pro m² und eine Rendite,
bezogen auf das Verhältnis von Vertragsmiete zu Marktwert, von 4,2
% im Gesamtportfolio.
II. FINANZANALYSE
1. ERTRAGSLAGE
in TEUR
2021
2020
Umsatzerlöse
183.670
177.063
Nettomieteinnahmen
163.271
154.823
Verwaltungs- und Personalaufwand
−28.094
−27.028
Sonstiges betriebliches Ergebnis
−8.684
2.486
Betriebsergebnis
126.493
130.281
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert
94.827
61.522
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
15.134
8.340
Nettobetriebsergebnis
236.454
200.143
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
11
1.1.
Nettobetriebsergebnis
alstria beendete das Geschäftsjahr 2021 mit einem Nettobetriebsergebnis vor Finanzierungskosten
und Steuern von TEUR 236.454, verglichen mit TEUR 200.143 im Jahr 2020.
Im Vergleich zum Vorjahr weist der Konzern ein sehr viel höheres Nettoergebnis aus der Bewertung
von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert auf.
1.2.
Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse beliefen sich im Geschäftsjahr 2021 auf TEUR 183.670 (2020: TEUR 177.063). Dies
entspricht einem Anstieg von 3,7
% bzw. TEUR 6.607. Der Anstieg ist insbesondere auf Umsätze aus
neuen Mietverträgen und Indexierungen sowie Umsätze aus Mietverträgen der in den Geschäftsjahren
2020 und 2021 angekauften Objekte zurückzuführen. Der planmäßige Auslauf von Mietverträgen
wirkte sich im Berichtszeitraum nicht signifikant aus. Teilweise kompensiert wurde der Anstieg der
Mieteinnahmen durch einen Rückgang der Mieteinnahmen aufgrund der planmäßigen Verkäufe von
Immobilien im Geschäftsjahr 2020.
1.3.
Grundstücksbetriebsaufwand
Der Grundstücksbetriebsaufwand setzt sich aus der Summe der umlegbaren und nicht umlegbaren
Betriebskosten zusammen und belief sich im Berichtszeitraum auf TEUR 59.307 (2020: TEUR 60.607).
Die Kostenquote aus nicht umlegbaren Betriebskosten ging zurück von 13,8
% in 2020 auf 11,2
% in
2021 an. Im Ergebnis erhöhten sich die Nettomieteinnahmen des Gesamtkonzerns für 2021 um
TEUR 8.448 auf TEUR 163.271 (2020: TEUR 154.823).
1.4.
Verwaltungs- und Personalaufwand
Der Verwaltungsaufwand blieb mit TEUR 8.325 im Vorjahresvergleich konstant (2020: TEUR 8.460).
Die Personalaufwendungen betrugen im Geschäftsjahr 2021 TEUR 19.769 und sind damit um
TEUR 1.201 höher als im Vorjahr (2020: TEUR 18.568). Ursache für die Erhöhung im Berichtszeitraum
ist im Wesentlichen ein Anstieg der Vergütung für Wandelgenussscheine um TEUR 893 auf TEUR 2.785
(2020: TEUR 1.892) aufgrund des gestiegenen Aktienkurses der alstria. Darüber hinaus erhöhten sich
aufgrund der höheren Anzahl von Mitarbeitern im Jahr 2021 die Gehälter um TEUR 444 auf
TEUR 10.983 (die jährliche durchschnittliche Mitarbeiterzahl betrug im Geschäftsjahr 2021 171, im
Vorjahr waren es 166). Die Summe des Verwaltungs- und Personalaufwands entspricht damit rund
15,3
% der Umsatzerlöse und 0,6
% des beizulegenden Zeitwertes des Portfolios (2020: 15,3
% und
0,6
%).
1.5.
Sonstiges betriebliches Ergebnis
Im Geschäftsjahr 2021 lag das sonstige betriebliche Ergebnis bei TEUR −8.684 (2020: TEUR 2.486). Ein
Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 1.301 ergab sich im Wesentlichen aus
um TEUR 910 höheren Erträgen aus der Auflösung von Einzelwertberichtungen und um TEUR 828
höheren Erträgen aus Ausgleichszahlungen und anderen Weiterbelastungen an Mieter. Ein Anstieg der
sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 12.471 ergab sich im Wesentlichen aus um
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
12
TEUR 10.174 höheren Aufwendungen für Rechts- und Beratungskosten durch das freiwillige öffentliche
Übernahmeangebot sowie um TEUR 3.476 höheren Aufwendungen für die Bewertung der
Kommanditanteile.
1.6.
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum
beizulegenden Zeitwert
Das im Geschäftsjahr 2021 ausgewiesene Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert beläuft sich auf TEUR 94.827 (2020:
TEUR 61.522). Die Summe der Aufwertungen belief sich auf TEUR 233.320 (2020: TEUR 218.686),
während die Summe der Abwertungen bei insgesamt TEUR 138.493 (2020: TEUR 157.164) lag. Auf
Ebene der Einzelobjekte waren unterschiedliche Wertentwicklungen zu verzeichnen. Während
Immobilien in guten Lagen mit langfristigen Mietverträgen sowie Objekte mit abgeschlossenen
Entwicklungsprojekten Bewertungsgewinne aufwiesen, litten Immobilien in peripheren Lagen
aufgrund geringerer Nachfrage unter Preisrückgängen.
1.7.
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Aus den Objektveräußerungen im Geschäftsjahr 2021 konnte alstria ein positives Ergebnis in Höhe von
TEUR 15.134 (2020: TEUR 8.340) erzielen. Wesentlicher Ergebnistreiber stellt die Veräußerung des
Objekts Vaihinger Straße in Stuttgart dar.
1.8.
Nettofinanzergebnis
in TEUR
2021
2020
Zinsaufwand aus den Unternehmensanleihen
−21.954
−27.269
Zinsaufwand weitere Darlehen
−2.142
−2.321
Zinsaufwand Schuldscheindarlehen
−1.977
−2.190
Andere Zinsaufwendungen
−815
−228
Finanzaufwand
−26.888
−32.008
Erlöse aus Finanzinstrumenten
1.323
533
Sonstige Aufwendungen aus Finanzinstrumenten
−455
−357
Nettofinanzergebnis
−26.019
−31.832
Der Finanzaufwand sank im Wesentlichen aufgrund des geringeren Zinsaufwandes aus den
Unternehmensanleihen im Geschäftsjahr 2021 um TEUR 5.120 auf TEUR 26.888. Der durchschnittliche
Bestand hat sich im Vergleich zum Vorjahr vermindert.
Das Nettofinanzergebnis stieg gegenüber dem Geschäftsjahr 2020 um TEUR 5.813 auf TEUR 26.019.
Zu den Einzelheiten des Fremdkapitalportfolios verweisen wir auch auf den Abschnitt „Lang- und
kurzfristige Finanzverbindlichkeiten“ ab Seite 177.
1.9.
Ergebnis aus nach der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen
Der Ergebnisanteil von Beteiligungen und Gemeinschaftsunternehmen belief sich im Geschäftsjahr
auf TEUR −108 (2020: TEUR −9).
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
13
1.10.
Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum
beizulegenden Zeitwert
Um den Einfluss der Zinssatzvolatilität auf die Gewinn- und Verlustrechnung zu minimieren, bedient
sich alstria zur Absicherung von variabel verzinsten Darlehen der Zinssicherungsinstrumente. Der
Anteil von variabel verzinslichen Bankdarlehen wurde zugunsten von festverzinslichen
Unternehmensanleihen verringert. Ein derivatives Finanzinstrument in Form eines Cashflow Hedges
mit einem Nennwert von zuletzt TEUR 44.168 (31. Dezember 2020: TEUR 44.168) endete am
30. April 2021.
Das Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden
Zeitwert belief sich im Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021 auf TEUR 0 (2020: TEUR 0).
Weitere Einzelheiten finden sich in Abschnitt 6.5 des Konzernanhangs.
1.11.
Konzernjahresergebnis
Das Konzernjahresergebnis belief sich im Geschäftsjahr 2021 auf TEUR 209.678 (2020: TEUR 168.489)
und erhöhte sich damit um TEUR 41.189. Wesentliche Treiber des Anstiegs sind die Erhöhung des
Nettoergebnisses aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum
beizulegenden Zeitwert, ein höheres Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien sowie höhere Umsatzerlöse. Einen leicht gegensätzlichen Effekt hatten höhere
sonstige betriebliche Aufwendungen im Vergleich zum Vorjahr. Das unverwässerte Ergebnis je Aktie
für das Geschäftsjahr 2021 betrug EUR 1,18 (2020: EUR 0,95).
Die alstria AG ist aufgrund ihres REIT-Status sowohl von der Körperschaftsteuer als auch von der
Gewerbesteuer vollständig befreit. Auf der Ebene der REIT-Tochtergesellschaften kann ein
Steueraufwand in geringem Umfang entstehen.
1.12.
Operatives Ergebnis (FFO)
Die Umsatz- und Ertragslage der alstria entwickelte sich über Plan. Die Mieteinnahmen stiegen in 2021
um 3,7
% auf TEUR 183.670 (Vorjahr: TEUR 177.063), was insbesondere auf Umsätze aus neuen
Mietverträgen sowie Indexierungen zurückzuführen ist. Der planmäßige Auslauf von Mietverträgen
wirkte sich im Berichtsjahr nicht signifikant aus. Teilweise kompensiert wurde der Anstieg der
Mieteinnahmen durch einen Rückgang der Mieteinnahmen aufgrund der planmäßigen Verkäufe von
Immobilien im Geschäftsjahr 2020.
Der FFO nach Anteilen Dritter belief sich auf EUR 116,5 Mio. (Vorjahr: EUR 108,7 Mio.) und lag damit
nah am prognostizierten Wert von EUR 115,0 Mio. Der Anstieg um EUR 7,8 Mio. im Vergleich zum
entsprechenden Vorjahreszeitraum steht in direktem Zusammenhang mit dem erhöhten Mietumsatz
und dem geringeren Grundstücksbetriebsaufwand. Die operative Ergebnismarge (FFO-Marge)
verbesserte sich entsprechend auf 63,4
% und lag damit 200 Basispunkte über dem entsprechenden
Vorjahreszeitraum. Die Überleitung vom Konzernperiodenergebnis zum FFO basiert auf der
Eliminierung nicht-zahlungswirksamer, voraussichtlich nicht jährlich wiederkehrender,
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
14
periodenfremder und nicht dem operativen Geschäft dienender Ertrags-/Kostengrößen. Die
Adjustierungen zwischen den Ertrags-/Kostengrößen der Gewinn- und Verlustrechnung und dem FFO
sind aus der Tabelle auf der nächsten Seite ersichtlich. Die bedeutendsten Anpassungen
(> TEUR 1.000) betrafen nicht-zahlungswirksamen Personalaufwand (TEUR 2.071), nicht
wiederkehrende sonstige betriebliche Erträge (TEUR –2.371), nicht zahlungswirksame sonstige
betriebliche Aufwendungen (TEUR 13.949) und nicht dem operativen Geschäft zuzuordnende
Aufwendungen im Nettofinanzergebnis (TEUR 3.713). Hier wurde im Wesentlichen der Anteil des
Zinsaufwands für die Anleihe #5 bereinigt, der nicht dem operativen Geschäft zuzurechnen ist. Die
Einzahlungen der Anleihe #5, welche zum Ende des zweiten Quartals 2020 begeben wurde, sind
teilweise bereits in das Portfolio investiert, dienen zum Teil aber auch der Finanzierung zukünftiger
Investitionen. Die Bereinigungen in den sonstigen betrieblichen Erträgen betreffen Abstandszahlungen
von Mietern und die Anpassungen in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen im
Wesentlichen Aufwendungen im Zuge des Übernahmeangebots sowie die Bewertung der
Kommanditanteile.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
15
in TEUR
1)
IFRS G&V
Anpassung
FFO
2021
FFO
2020
Umsatzerlöse
183.670
−
183.670
177.063
Umsatzerlöse aus weiterbelastetem
Betriebsaufwand
38.908
−
38.908
38.367
Grundstücksbetriebsaufwand
−59.307
−
−59.307
−60.607
Nettomieteinnahmen
163.271
−
163.271
154.823
Verwaltungsaufwand
−8.325
943
−7.382
−7.350
Personalaufwand
−19.769
2.071
−17.698
−17.900
Sonstige betriebliche Erträge
5.930
−2.371
3.559
2.389
Sonstige betriebliche Aufwendungen
−14.614
13.949
−665
−1.806
Nettoergebnis aus der Bewertung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum
beizulegenden Zeitwert
94.827
−94.827
0
0
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
15.134
−15.134
0
0
Nettobetriebsergebnis
236.454
−95.369
141.085
130.156
Nettofinanzergebnis
2)
−26.019
3.713
−22.306
−19.604
Ergebnis aus nach der Equity-Methode
einbezogenen Unternehmen
−108
−
−108
−9
Ergebnis vor Ertragsteuern/ FFO vor
Ertragssteuern
3)
210.327
−91.656
118.671
110.543
Ertragsteuern
−649
649
0
0
Konzernjahresergebnis/ FFO (vor
Minderheiten)
209.678
−91.007
118.671
110.543
Nicht beherrschende Anteilseigner
−
−2.216
−2.216
−1.870
Konzernjahresergebnis/FFO (nach
Minderheiten)
3)
209.678
−93.223
116.455
108.673
Anzahl ausstehender Aktien (in Tausend)
178.033
177.793
FFO je Aktie (in EUR)
0.65
0,61
1)
In den Summenspalten können sich teilweise Rundungsdifferenzen ergeben.
2
)
Das operative Finanzergebnis beinhaltet den Zinsaufwand aus Finanzverbindlichkeiten, die der Finanzierung des existierenden
Immobilienportfolios dienen. Das nicht-operative Finanzergebnis beinhaltet den Zinsaufwand aus Finanzverbindlichkeiten, die nicht der
Finanzierung des existierenden Immobilienportfolios dienen. Hierunter fällt der Zinsaufwand für bereits refinanzierte Finanzverbindlichkeiten
und Finanzverbindlichkeiten, die für zukünftige Immobilieninvestitionen vorgesehen sind.
3)
Der FFO ist keine Kennzahl der Betriebsleistung oder Liquidität nach allgemein anerkannten Bilanzierungsgrundsätzen, insbesondere nach IFRS,
und ist daher nicht als Alternative zu den nach IFRS ermittelten Ertrags- oder Cashflow-Kennzahlen zu betrachten. Auch existiert keine
Standarddefinition für den FFO. Somit sind der FFO oder andere Kennzahlen mit ähnlichen Bezeichnungen, die von anderen Unternehmen
bekannt gegeben werden, nicht unbedingt vergleichbar mit dem FFO der Gesellschaft.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
16
2. FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE
2.1.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien lag zum
31. Dezember 2021 bei TEUR 4.775.801, im Vergleich zu TEUR 4.556.181 zum Anfang des
Geschäftsjahres. Der Anstieg ist im Wesentlichen auf die unterjährigen Investitionen in Höhe von
TEUR 121.590, den Wertanstieg der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (TEUR 94.827) sowie
die Ankäufe einer Immobilie in Frankfurt sowie einer Immobilie in Berlin (TEUR 85.855)
zurückzuführen. Ein leicht gegensätzlicher Effekt ergibt sich aus dem Verkauf einer Immobilie in Trier
(TEUR 25.400) und zweier Immobilien in Hamburg und Stuttgart (TEUR 55.010), welche zum
31. Dezember 2021 in zu Veräußerungszwecken gehaltenen Immobilien reklassifiziert wurden.
in TEUR
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 31.12.2020
4.556.181
Investitionen
121.590
Zugänge
80.559
Erwerbsnebenkosten
5.296
Abgänge
−25.400
Reklassifizierung in zu Veräußerungszwecke gehaltene Immobilien
−55.010
Reklassifizierung in Sachanlagen (eigengenutzte Immobilien)
−2.242
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zum beizulegenden Zeitwert
94.827
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 31.12.2021
4.775.801
Buchwert von eigengenutzten Immobilien
18.832
Buchwert des Forstes
2.683
Beizulegender Zeitwert von zu Veräußerungszwecken gehaltene Immobilien
72.100
Anteil an Gemeinschaftsunternehmen
923
Buchwert des unbeweglichen Vermögens
4.870.339
Marktwertanpassung der eigengenutzten Immobilien
10.563
Beizulegender Zeitwert unbewegliches Vermögen
4.880.902
2.2.
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente verringerten sich in der Berichtsperiode von
TEUR 460.960 um TEUR 147.276 auf TEUR 313.684. Aus der laufenden Geschäftstätigkeit wurde ein
positiver Cashflow in Höhe von TEUR 116.434 erzielt, welcher sich damit nah am operativen
Ergebnis (FFO) bewegt. Die Finanzierungstätigkeiten zeigten Nettozahlungsmittelabflüsse in Höhe von
TEUR 77.278. Dies ist im Wesentlichen auf die Auszahlung der Dividenden in Höhe von TEUR 94.230
zurückzuführen. Leicht kompensiert wurde dies durch die Aufnahme von Darlehen zur energetischen
Sanierung von zwei Entwicklungsprojekten in Höhe von TEUR 21.210. Aus der Investitionstätigkeit
ergaben sich Zahlungsmittelabflüsse in Höhe von TEUR 186.432, im Wesentlichen aufgrund von
Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 206.996. Leicht
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
17
kompensiert wurde dies durch die Einzahlungen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien in Höhe von TEUR 24.750.
2.3.
Eigenkapital
31.12.2021
31.12.2020
Veränderung
Eigenkapital (in TEUR)
3.367.083
3.252.442
3,5
%
Anzahl ausstehender Aktien (in Tausend)
178.033
177.793
0,1
%
Nettobetriebsvermögen je Aktie (in EUR)
18,91
18,29
3,4
%
EK-Quote (in %)
64,3
63,9
0,4 pp
REIT-EK-Quote (in %)
69,1
71,1
−2,0 pp
Im Vergleich zum 31. Dezember 2020 erhöhte sich das Eigenkapital zum 31. Dezember 2021 um
TEUR 114.641. Der Konzernnettogewinn für die Berichtsperiode trug mit TEUR 209.678 zu einer
Erhöhung des Eigenkapitals bei. Dem stand die Auszahlung der Dividende im Mai 2021 in Höhe von
TEUR 94.230 gegenüber.
*
2.4.
Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter
Bei den Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden Gesellschaftern handelt es sich um die
Kommanditanteile nicht beherrschender Gesellschafter an der alstria office Prime Portfolio
GmbH & Co. KG. In Übereinstimmung mit den IFRS-Vorschriften wird das Kommanditkapital der
Minderheitsgesellschafter im Konzernabschluss als Fremdkapital ausgewiesen.
2.5.
Lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
alstrias Finanzmanagement ist zentral gesteuert. Darlehen und Unternehmensanleihen werden für die
Finanzierung einzelner Objekte, Objektportfolios bzw. des Unternehmens aufgenommen bzw.
begeben. Das vorrangige Finanzziel ist eine langfristige und stabile Finanzierungsstruktur. Dazu
werden Finanzierungsquellen diversifiziert und ein ausgeglichenes Laufzeitenprofil angestrebt,
welches eine abgestimmte und kontinuierliche Refinanzierung ermöglicht (siehe Diagramm mit der
Übersicht der Darlehen und Kreditverbindlichkeiten nach Laufzeiten auf der nächsten Seite).
* Siehe auch Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung auf Seite 86.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
18
Die zum 31. Dezember 2021 in Anspruch genommenen Darlehen stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten
Fälligkeit
Inanspruch-
nahme zum
31.12.2021
(in TEUR)
LTV
1)
zum
31.12.2021
(in %)
LTV-
Vereinbarung
(in %)
Inanspruch-
nahme zum
31.12.2020
(in TEUR)
Darlehen #1
28.06.2024
34.000
13,4
65,0
34.000
Darlehen #2
28.03.2024
45.900
28,1
75,0
45.900
Darlehen #3
30.06.2026
56.000
35,0
65,0
56.000
Darlehen #4
29.09.2028
60.000
30,2
n/a
60.000
Darlehen #5
30.09.2024
13.338
n/a
n/a
0
Darlehen #6
31.03.2023
5.550
n/a
n/a
0
Gesamte besicherte Darlehen
214.788
20,2
–
195.900
Anleihe #2
12.04.2023
325.000
−
−
325.000
Anleihe #3
15.11.2027
350.000
−
−
350.000
Anleihe #4
26.09.2025
400.000
−
−
400.000
Anleihe #5
23.06.2026
350.000
−
−
350.000
Schuldschein 10J./fix
06.05.2026
40.000
−
−
40.000
Schuldschein 7J./fix
06.05.2023
37.000
−
−
37.000
Revolvierende Kreditlinie
15.09.2024
0
−
−
0
Gesamte unbesicherte
Finanzverbindlichkeiten
1.502.000
−
−
1.502.000
Gesamt
1.716.788
35,2
−
1.697.900
Net LTV
28,8
1)
Berechnung auf Grundlage der Marktwerte der als Sicherheit dienenden Objekte in Relation zum in Anspruch genommenen Kreditbetrag.
Fremdkapitalkosten
31.12.2021
31.12.2020
Nominalwert
(in TEUR)
Ø Zinssatz
(in %)
Ø Laufzeit
(in Jahren)
Nominalwert
(in TEUR)
Ø Zinssatz
(in %)
Ø Laufzeit
(in Jahren)
Bankverbindlichkeiten
214.788
0,9
4,1
195.900
1,0
5,3
Anleihen
1.425.000
1,4
3,9
1.425.000
1,4
4,9
Schuldscheine
77.000
2,5
3,0
77.000
2,5
4,0
Gesamt
1.716.788
1,4
3,9
1.697.900
1,4
4,9
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
19
Kreditverbindlichkeiten nach Laufzeiten
1)
in EUR Mio. zum 31.12.2021
1)
Unter Ausschluss von regulärer Amortisierung.
2.6.
Einhaltung und Berechnung der Finanziellen Verpflichtungserklärungen (Covenants)
unter § 11 der Anleihe- und Schuldscheinbedingungen
*
alstria ist im Falle des Eingehens neuer Finanzverbindlichkeiten, die nicht zum Zwecke der
Refinanzierung bestehender Verbindlichkeiten eingegangen wurden, verpflichtet, folgende Covenants
einzuhalten:
▪ Ein Verhältnis der Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva von
maximal 60
%
▪ Ein Verhältnis der Besicherten Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva von
maximal 45
%
▪ Ein Verhältnis des Unbelasteten Vermögens zu den Unbesicherten Konsolidierten
Nettofinanzverbindlichkeiten von mindestens 150
%
Im Jahr 2021 ist alstria keine neuen Finanzverbindlichkeiten eingegangen. Der Nominalbetrag der im
vierten Quartal 2020 neu abgeschlossenen Darlehensverträge wurde im ersten Quartal 2021
ausgezahlt.
Weiterhin ist alstria unter den Anleihe- und Schuldscheinbedingungen verpflichtet, das Verhältnis des
Konsolidierten Bereinigten EBITDA zum zahlungswirksamen Zinsergebnis von mindestens 1,80 zu 1,00
* Der folgende Abschnitt bezieht sich auf die Anleihebedingungen aller derzeit von der alstria AG begebenen Anleihen und Schuldscheinen (siehe
www.alstria.de für nähere Informationen). Die großgeschriebenen Begriffe haben die in den Anleihe- bzw. Schuldscheinbedingungen
beschriebene Bedeutung.
0,0 0,0
367,6
93,2
400,0
446,0
350,0
60,0
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
20
einzuhalten. Die Berechnung und Publikation dieser Covenant soll hiernach an jedem Berichtsstichtag
nach Begebung der Anleihe bzw. des Schuldscheins erfolgen, beginnend mit dem fünften
Berichtsstichtag und jedem folgenden Berichtsstichtag.
in TEUR
Kumuliert 2021
Ergebnis vor Zinsen und Ertragsteuern (EBIT)
236.347
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
zum beizulegenden Zeitwert
−94.827
Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum
beizulegenden Zeitwert
−
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
−15.134
Sonstige Bereinigungen
1)
14.593
Fair-Value-Änderungen und andere Bereinigungen aus Joint-Venture-Gesellschaften
−
Konsolidiertes bereinigtes EBITDA
140.979
Bar zu zahlende Zinsen und sonstige Finanzierungskosten
−23.382
Einmalige Finanzierungskosten
−
Zahlungswirksames Zinsergebnis
−23.382
Konsolidierter Deckungsgrad (min. 1,80 zu 1,00)
6,03
1)
Abschreibungen sowie einmalige bzw. außergewöhnliche Positionen.
Im Geschäftsjahr 2021 wurden keine Covenants unter den Darlehensvereinbarungen und/oder
Anleihe- sowie Schuldscheinbedingungen verletzt. Der Bruch einer Covenant würde zu einem
Liquiditätsabfluss führen.
2.7.
Kurzfristige Verpflichtungen
Die kurzfristigen Verpflichtungen lagen bei TEUR 82.932 (31.12.2020: TEUR 71.555). Davon stellten
TEUR 19.594 kurzfristige Darlehensverbindlichkeiten (31.12.2020: TEUR 10.325) und TEUR 15
Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter dar (31.12.2020: TEUR 15). TEUR 4.525
entfielen auf Ertragssteuerverbindlichkeiten (31.12.2020: TEUR 4.780), die sich auf Ebene der
übernommenen alstria office Prime-Gesellschaften ergeben. Ferner beinhalten die kurzfristigen
Verpflichtungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 3.487
(31.12.2020: TEUR 3.943). Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten (31.12.2021: TEUR 52.331,
31.12.2020: TEUR 49.948) betreffen u. a. Umsatzsteuerverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1.728
(31.12.2020: TEUR 3.359) sowie erhaltene Mietvorauszahlungen in Höhe von TEUR 3.259 (31.12.2020:
TEUR 3.293). Des Weiteren enthalten die kurzfristigen Verpflichtungen Rückstellungen für
ausstehende Rechnungen (31.12.2021: TEUR 28.488, 31.12.2020: TEUR 21.109) sowie erhaltene
Mietkautionen (31.12.2021: TEUR 8.858, 31.12.2020: TEUR 8.800).
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
21
3. GESAMTEINSCHÄTZUNG DES GESCHÄFTSJAHRES DURCH DEN VORSTAND
Obwohl die wirtschaftlichen Einschränkungen infolge der COVID-19-Pandemie die Gesamtwirtschaft
erheblich belasteten, entwickelte sich die Ertragslage der alstria im Geschäftsjahr 2021 besser als
geplant. Umsatz und Ergebnis reflektierten die hohe Qualität des Immobilienportfolios und die
effiziente Unternehmensstruktur. Im Hinblick auf die Finanz- und Vermögenslage ist festzustellen,
dass die Immobilienwerte erneut leichte Zugewinne aufwiesen. Auch die Liquiditätslage stellte sich
im Verlauf des Geschäftsjahres 2021 jederzeit als komfortabel dar.
III. PROGNOSEBERICHT
Der Prognosebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen über erwartete Entwicklungen. Die
Entwicklung des Unternehmens hängt von vielzähligen Faktoren ab, von denen einige außerhalb des
Einflussbereichs der alstria liegen. Die Aussagen über die erwarteten Entwicklungen basieren auf
aktuellen Einschätzungen und sind naturgemäß mit Risiken und Unsicherheiten verbunden.
Die tatsächliche Entwicklung des alstria-Konzerns kann sowohl positiv als auch negativ von den
erwarteten Entwicklungen in den zukunftsbezogenen Aussagen dieses Prognoseberichts abweichen.
1. ERWARTETE GESAMTWIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNGEN
Die sehr optimistischen Prognosen hinsichtlich einer Wachstumserwartung des Bruttoinlandsprodukts
von der deutschen Bundesregierung zum Jahresanfang 2021 mussten im Jahresverlauf nach unten
korrigiert werden. Die anhaltende COVID-19-Pandemie und hieraus resultierende Unterbrechungen
von globalen Lieferketten verzögerten erneut die wirtschaftliche Erholung. Auch für das laufende Jahr
ist die deutsche Bundesregierung verhalten optimistisch, dass sich die deutsche Wirtschaft trotz der
anhaltenden Pandemie, steigender Energiepreise und nach wie vor bestehender Lieferengpässe im
laufenden Jahr weiter erholen wird.
2. ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE: AUSBLICK AUF 2022
Es ist zu erwarten, dass die nach wie vor gebremste konjunkturelle Entwicklung sich auch auf den
gewerblichen Immobilienmarkt auswirken wird. Der Vermietungsmarkt dürfte auch 2022 angespannt
bleiben, weil Unternehmen sich in Anbetracht der wirtschaftlichen Unsicherheit beim Abschluss
langfristiger Mietverträge und der Anmietung zusätzlicher Flächen zurückhalten. Im Hinblick auf die
Transaktionsmärkte geht alstria allerdings davon aus, dass infolge des anhaltend niedrigen Zinsniveaus
die Nachfrage nach Immobilien auf einem hohen Niveau bleiben wird.
3. AUSBLICK FÜR DEN ALSTRIA-KONZERN
Basierend auf den existierenden Mietverträgen und dem hohen Anteil bonitätsstarker Mieter rechnet
alstria trotz der zu erwartenden verhaltenen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung für das Jahr 2022
mit einer stabilen Umsatzentwicklung in Höhe von rund EUR 183 Mio. Ein Rückgang auf EUR 106 Mio.
wird hingegen für den FFO erwartet. Diese Entwicklung reflektiert insbesondere die Tatsache, dass
Investitionen in das Immobilienportfolio bedingt durch die Pandemie und unterbrochene Lieferketten
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
22
in 2021 aufgeschoben werden mussten und entsprechend im laufenden Jahr nachgeholt werden. Die
Verschiebung der Investitionsmaßnahmen war eine wesentliche Ursache für das überplanmäßige
Ergebnis im Jahr 2021, was den zu erwartenden Ergebnisrückgang im laufenden Jahr relativiert. Der
im Januar 2022 durch das freiwillige öffentliche Übernahmeangebot erfolgte Kontrollwechsel und die
sich daran anschließende Diskussion mit dem neuen Mehrheitseigentümer hinsichtlich der zukünftigen
Unternehmensstrategie können im Jahresverlauf allerdings zu Anpassungen in der Umsatz- und
Ergebnisprognose führen.
IV. BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZELABSCHLUSS DER ALSTRIA AG
1. ANALYSE DER ERTRAGSLAGE
Die folgende Tabelle zeigt die wesentlichen Daten der geprüften Gewinn- und Verlustrechnung der
alstria AG für die Geschäftsjahre 2020 und 2021:
in TEUR
2021
Gesamt-
leistung
in %
2020
Gesamt-
leistung
in %
Veränderung
Gesamtleistung
131.209
100,0
129.824
100,0
1.385
Sonstige betriebliche Erträge
11.709
8,9
20.308
15,6
-8.599
Aufwendungen für bezogene Leistungen
-25.366
-19,3
-24.424
-18,8
-942
Personalaufwand
-23.613
-18,0
-17.983
-13,9
-5.630
Abschreibungen
-39.455
-30,1
-36.954
-28,5
-2.501
Sonstige betrieblichen Aufwendungen
-37.114
-28,3
-31.606
-24,3
-5.508
Nettofinanzergebnis
-48.280
-36,8
3.283
2,5
-51.563
Jahresfehlbetrag/-überschuss
-30.910
-23,6
42.448
32,7
-73.358
1.1.
Geschäftsentwicklung der alstria AG
Das Jahresergebnis verminderte sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 73.358. Es ergibt sich für das
Geschäftsjahr 2021 ein Jahresfehlbetrag von TEUR -30.910 (Vorjahr: TEUR 42.448). Da die
Gesellschaft steuerbefreit ist, entstand für den Veranlagungszeitraum 2021 kein Steueraufwand.
Dem Rückgang des Jahresergebnisses gegenüber dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus dem
Rückgang des Nettofinanzergebnisses um TEUR 51.563, der Minderung der Sonstigen betrieblichen
Erträge um TEUR 8.599, dem Anstieg des Personalaufwands um TEUR 5.630 sowie dem Anstieg der
sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 5.508.
1.2.
Gesamtleistung
Die Gesamtleistung stieg im abgelaufenen Geschäftsjahr aufgrund der Zunahme der Jahresmiete
sowie einem Anstieg der Erträge aus an Tochterunternehmen weiterbelastete immobiliennahe
Dienstleistungen. So beliefen sich die Umsatzerlöse im Geschäftsjahr 2021 auf TEUR 131.164.
Zusammen mit den Bestandsveränderungen von TEUR 45 ergab sich eine Gesamtleistung von
TEUR 131.209 (Vorjahr: TEUR 129.824).
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
23
1.3.
Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge verminderten sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 8.600 auf
TEUR 11.709. Während im Berichtsjahr keine Objekte verkauft wurden, wurden im Vorjahr durch die
Veräußerung Erträge von TEUR 13.827 erzielt. Demgegenüber stiegen die Erträge aus dem Sachbezug
er Wandelgenussrechte um TEUR 1.067. Darüber hinaus erhöhten sich die Zuschreibungen auf
Sachanlagevermögen gegenüber dem Vorjahr um weitere TEUR 1.640. Schließlich erhöhten sich die
Erträge aus Weiterbelastungen sowie die Erträge aus der Auflösung von Wertberichtung um insgesamt
TEUR 1.606.
1.4.
Personalaufwendungen
Die Personalaufwendungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 5.630. Der Effekt resultiert
im Wesentlichen auf dem Anstieg anteilsbasierter Vergütungen aufgrund einer geänderten
Ausgabemodalitäten sowie des im Vergleich zum Vorjahresstichtag höheren Aktienkurses
(TEUR +5.132).
1.5.
Abschreibungen
Die Abschreibungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr leicht um TEUR 2.501 auf TEUR 39.455. Der
Effekt resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen
im Rahmen von Akquisen und Investitionen.
1.6.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich um TEUR 5.508. Der Anstieg resultiert im
Wesentlichen aus Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Übernahmeangebot (TEUR 10.057), die
sich in der zweiten Hälfte des Geschäftsjahres ergaben. Demgegenüber verminderten sich die
Grundstücksbetriebskosten gegenüber dem Vorjahr um TEUR 3.279. Dies resultiert aus einem
geringeren Volumen von Neuakquisen, aufgrund dessen sich der Aufwand für Maßnahmen im Rahmen
der Neuvermietung um TEUR 1.403 sowie der Aufwand für Instandhaltung um TEUR 1.660 verminderte.
Die Aufwendungen für Wertberichtigungen verminderten sich um weitere TEUR 1.976. Die hohen
Aufwendungen des Vorjahres resultierten aus Wertberichtigungen im Rahmen der Covid-19 Pandemie.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
24
1.7.
Finanzergebnis
in TEUR
2021
2020
Veränderung
(in %)
Zinsaufwendungen aus Anleihen
−19.406
−24.142
−20
Transaktionskosten
−333
−2.393
−86
Zinsaufwand aus Schuldscheindarlehen
−1.940
−2.140
−9
Zinsaufwand aus anderen Darlehen
−680
−891
−24
Zinsergebnis aus derivativen Finanzinstrumenten
−48
−134
−64
Andere Zinsaufwendungen
−269
−314
−14
Zinsaufwand
−22.676
−30.014
−24
Beteiligungserträge
0
27.460
−100
Zinserträge aus Ausleihungen
4.778
5.334
−10
Übrige Zinserträge
1.057
510
108
Abschreibungen auf Finanzanlagen
−31.439
−6
523.883
Nettofinanzergebnis
−48.280
3.284
−1.571
Der gesamte Zinsaufwand verminderte sich gegenüber dem Geschäftsjahr 2020 um TEUR 7.338 auf
TEUR 22.676.
Die Abnahme basiert im Wesentlichen auf dem Rückgang der Zinsaufwendungen aus
Unternehmensanleihen um TEUR 4.736, der aus der Tilgung einer Anleihe im Vorjahr resultiert.
Darüber hinaus verminderten sich die Transaktionskosten um TEUR 2.060. Diese enthielten im Vorjahr
die Kosten für die Emission einer Unternehmensanleihe.
Demgegenüber erhöhten sich die Abschreibungen auf Finanzanlagen um TEUR 31.439. Der Anstieg
resultiert aus einer außerplanmäßigen Abschreibung einer Beteiligung auf ihren beizulegenden
Zeitwert.
2. ANALYSE DER FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE
Zum Bilanzstichtag hielt die alstria AG 72 Immobilien (Vorjahr 70). Die folgende Tabelle gibt einen
Überblick über die Entwicklung des Immobilienvermögens der alstria AG im Geschäftsjahr 2021:
in EUR Mio.
Grundstücke und Gebäude zum 31.12.2020
1.384,96
Investitionen
93,82
Umbuchungen aus Anlagen im Bau
26,15
Abgänge
0,00
Zuschreibungen aufgrund von Wertaufholungen
1,64
Außerplanmäßige Abschreibungen
-2,480
Planmäßige Abschreibungen
-36,60
Grundstücke und Gebäude zum 31.12.2021
1.467,49
Die Position Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten erhöhte sich gegenüber dem
Vorjahresstichtag um EUR 82,6 Mio. In der Berichtsperiode wurden zwei Objekte zu Kaufpreisen von
insgesamt EUR 80,6 Mio. erworben und weitere EUR 13,3 Mio. in bestehende Objekte investiert. Die
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
25
In der Berichtsperiode wurde ein Vertrag zur Veräußerung eines Objekts unterzeichnet, der Übergang
von Nutzen und Lasten wird voraussichtlich im ersten Quartal des Geschäftsjahres 22 stattfinden.
Die folgende Tabelle zeigt die im Geschäftsjahr 2021 getätigten Immobilientransaktionen:
Verkäufe
Adresse
Stadt
Verkaufspreis
(in TEUR)
Unterzeichnung
Vertrag
Übergang
Nutzen/
Lasten
Heidenkampsweg 44
Hamburg
9.100
09.12.2021
31.03.2022
Gesamte Verkäufe
9.100
Käufe
Adresse
Stadt
Kaufpreis
(in TEUR)
1)
Unterzeichnung
Vertrag
Übergang
Nutzen/
Lasten
Hanauer Landstraße 161-173
Frankfurt
am Main
30.300
17.12.2020
01.03.2021
Mehringdamm 32-34
Berlin
50.250
30.04.2021
01.08.2021
Gesamte Käufe
80.550
1) Exklusive Erwerbsnebenkosten.
Die geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau stiegen im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 6.314 auf
TEUR 39.405. Im Berichtsjahr wurden abgeschlossene Modernisierungsprojekte mit einem Betrag von
TEUR 26.148 in die Position Gebäude und Grundstücke umgegliedert. Demgegenüber wurden im
Berichtsjahr TEUR 32.462 in Modernisierungsmaßnahmen investiert.
Das Finanzanlagevermögen verminderte sich im Vergleich zum Vorjahresstichtag um TEUR 85.751 auf
TEUR 1.038.782. Der Rückgang basiert vornehmlich auf der Entnahme von TEUR 34.324 aus einer
Tochtergesellschaft, sowie aus der Abwertung einer Beteiligung zum beizulegenden Teilwert um TEUR
31.439. Darüber hinaus wurden Ausleihungen in Höhe von TEUR 22.069 im Berichtsjahr zurückgeführt.
Demgegenüber wurde eine Tochtergesellschaft mit einer Einlage von TEUR 2.638 gegründet.
Die flüssigen Mittel haben sich im Geschäftsjahr um TEUR 169.576 auf TEUR 270.943 vermindert. Die
Mittelzuflüsse ergaben sich im Wesentlichen aus Erlösen aus Mieten und objektbezogenen
Dienstleistungen (TEUR 131.164), der Aufnahme von Darlehen sowie der Rückführung von
Ausleihungen (TEUR 22.069). Demgegenüber ergaben sich Mittelabflüsse im Wesentlichen aus der
Auszahlung der Dividende (TEUR 94.230), den Investitionen in das Anlagevermögen (TEUR 126.287),
sowie aus Zinsaufwendungen (TEUR 22.676).
Die Passivseite der Bilanz weist ein Eigenkapital von TEUR 1.318.615 auf. Zum Bilanzstichtag ergibt
sich eine Eigenkapitalquote von 43,0
%. Dies entspricht einer Reduktion um 2.5 Prozentpunkte
gegenüber dem Vorjahr von 45,5
%. Der Rückgang des Eigenkapitals um TEUR 124.660 ergibt sich aus
der Ausschüttung der Dividende für das Geschäftsjahr 2020 von TEUR 94.230, den Jahresfehlbetrag in
Höhe von TEUR 30.910, der durch eine Kapitalerhöhung im Zuge der Wandlung von
Wandelgenussrechten von TEUR 480 nur teilweise kompensiert wird.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
26
Die Rückstellungen erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahresstichtag um TEUR 8.984 auf
TEUR 30.159. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus der Zuführung von Kosten im Rahmen des
Übernahmeangebotes durch Brookfield von TEUR 10.057 (siehe Abschnitt 1.3.2, Seite 32). Die Position
enthält Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (TEUR 19.710), anteilsbasierte Vergütungen
(TEUR 4.497), Boni (TEUR 2.335), Prozesskosten (TEUR 1.369), Aufwendungen für Steuerberatung
(TEUR 1.124), Aufsichtsratvergütungen (TEUR 525), Kosten für die Abschlussprüfung (TEUR 362) sowie
weitere sonstige Rückstellungen (TEUR 239).
Schließlich erhöhten sich die Verbindlichkeiten im Vergleich zum Vorjahresstichtag um TEUR 12.547.
Der Anstieg resultiert vor allem aus der Aufnahme eines Darlehens im Zusammenhang mit der
Sanierung eines Objekts (TEUR 5.550). Schließlich erhöhten sich die Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen um TEUR 8.272 vornehmlich durch einen Anstieg der Einlagen von
Tochterunternehmen im Cashpool aufgrund von Jahresüberschüssen.
3. SONTIGE ANGABEN ZUR ALSTRIA AG
3.1.
Mitarbeiter
Zum 31. Dezember 2021 beschäftigte die alstria AG 163 Mitarbeiter (31. Dezember 2020:
159 Mitarbeiter). Die jährliche durchschnittliche Mitarbeiterzahl betrug 162 (Vorjahr: 158). Diese
Angaben berücksichtigen nicht die Mitglieder des Vorstands.
3.2.
Prognosebericht
Für den Jahresabschluss der alstria AG erwartet die Gesellschaft im kommenden Geschäftsjahr eine
stabile Gesamtleistung.
V. RISIKO- UND CHANCENBERICHT
1. RISIKOBERICHT
1.1.
Risikomanagement
alstria hat ein konzernweites strukturiertes Risikomanagement- und Frühwarnsystem gemäß
§ 91 Abs. 2 AktG eingerichtet. Die alstria AG ist die Muttergesellschaft des alstria Konzerns. Die
Ergebnisse der alstria AG werden in erheblichem Maße von ihren direkt und indirekt gehaltenen
Tochtergesellschaften beeinflusst. Die Geschäftsentwicklung der alstria AG unterliegt grundsätzlich
den gleichen Risiken und Chancen wie die des alstria-Konzerns, daher gelten die nachstehenden
Erläuterungen für den alstria Konzern auch für die alstria AG.
Alle Risiken werden mindestens vierteljährlich registriert, bewertet und überwacht. Ziel der
Risikomanagementstrategie der alstria ist es, die mit der unternehmerischen Tätigkeit
einhergehenden Risiken weitestgehend zu minimieren bzw. nach Möglichkeit vollständig zu
vermeiden. Potenzielle Schäden oder gar die Gefährdung des Fortbestands des Unternehmens sollen
dadurch verhindert werden. Der Risikoidentifikationsprozess ermöglicht auf einer regelmäßigen Basis
das frühzeitige Erkennen von Risiken. Maßnahmen zur Verringerung von Risiken werden definiert,
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
27
damit die notwendigen Schritte zur Vermeidung des Eintritts erkannter Risiken umgesetzt werden
können, z.B. Versicherungen, Diversifizierung, Kontrolle und Umgehung von Risiken.
Für alstria bedeutet Risikomanagement nachhaltig zu wachsen sowie den Unternehmenswert zu
steigern und dabei angemessene Risiken und Chancen zu steuern und unangemessene Risiken zu
vermeiden. Das Risikomanagementsystem der alstria AG ist integraler Bestandteil der Führung und
Kontrolle der alstria, wobei die Risikopolitik durch den Vorstand vorgegeben wird. Es ist in die
regelmäßige Berichterstattung an den Vorstand und Aufsichtsrat integriert, um die Handlungsfähigkeit
und die Effizienz im Umgang mit Risiken sicherzustellen. Das Risikomanagementsystem konzentriert
sich dabei auf die vollständige Erfassung der Risiken. Die Identifikation und die Einschätzung von
Chancen sind nicht Bestandteil des Risikomanagementsystems der alstria AG.
1.1.1.
Struktur des Risikomanagements
Das Risikomanagement wird organisatorisch als von den einzelnen Geschäftsbereichen unabhängiger
Zentralbereich koordiniert. Der Risikomanager erstellt vierteljährlich einen Risikobericht und berichtet
direkt an den Vorstand. Grundlage für die Erstellung des Risikoberichts sind die Berichte der für die
unterschiedlichen Risikokategorien zuständigen Risikoverantwortlichen. Der Risikomanager informiert
den Vorstand dabei auch über die Umsetzung, Durchführung und Überwachung des Risikomanagement-
und internen Kontrollsystems und unterstützt diesen beispielsweise bei der Berichterstattung an den
Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats.
Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit sieht sich alstria mit verschiedenen Risikofeldern konfrontiert,
die in die folgenden vier Risikokategorien eingeteilt werden:
▪
Strategische Risiken
▪
Betriebliche Risiken
▪
Compliance-Risiken
▪
Finanzielle Risiken
Jeder Risikokategorie sind ein oder mehrere Risikoverantwortliche zugeordnet, die durch ihre Funktion
im Unternehmen gleichzeitig den Aufgabenbereich vertreten, in dem sich die dort identifizierten Risiken
vornehmlich verwirklichen könnten:
alstrias Risikofelder und Kategorien
Risikokategorie
Bereichsverantwortlicher
Strategische Risiken
Finance & Controlling
Betriebliche Risiken
Real Estate Operations,
Development und IT
Compliance-Risiken
Legal
Finanzielle Risiken
Finance & Controlling
Der Risikobericht legt die Erkenntnisse dar, die im Zuge der Risikoidentifikation, -bewertung,
-auswertung und -überwachung beobachtet werden. Er ermöglicht gleichzeitig eine umfassende
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
28
Beurteilung der Risikosituation der alstria durch die verantwortlichen Fachabteilungen sowie durch den
Aufsichtsrat.
Darüber hinaus berichten die Geschäftsbereiche in ihren wöchentlichen Gesprächen mit dem Vorstand
über die jeweiligen Risiken.
1.1.2.
Risikobewertung
Risiken werden hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und ihrer Auswirkung in Form der Höhe
des potenziellen Schadens beurteilt sowie als „hoch“, „mittel“ oder „gering“ klassifiziert. Der
potenzielle Schaden besteht in der möglichen Negativabweichung von den Prognosen und Zielen in
Bezug auf die Leistungsindikatoren bzw. aus Auswirkungen auf das Gesamtergebnis der alstria.
Klassifizierung nach Grad der Auswirkung
Erwartete Auswirkung in EUR Mio.
Grad der Auswirkung
Größer als 0,0 bis 0,6
unwesentlich
Größer als 0,6 bis 1,5
gering
Größer als 1,5 bis 6,0
moderat
Größer als 6,0 bis 15,0
erheblich
Größer als 15,0
sehr hoch
Klassifizierung nach Eintrittswahrscheinlichkeit
Eintrittswahrscheinlichkeit
Beschreibung
1 bis 15 %
sehr unwahrscheinlich
16 bis 35 %
unwahrscheinlich
36 bis 55 %
möglich
56 bis 75 %
wahrscheinlich
76 bis 99 %
sehr wahrscheinlich
Als „sehr unwahrscheinlich“ wird ein Risiko definiert, das nur unter ungewöhnlichen Umständen
eintritt und ein „sehr wahrscheinliches“ Risiko als ein solches, mit dessen Eintritt innerhalb einer
bestimmten Zeitspanne zu rechnen ist.
Aus der Kombination der erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit und der erwarteten Auswirkung eines
Risikos bezogen auf die Finanz- und Ertragslage sowie des Cashflows der alstria erfolgt die Einstufung
eines Risikos nach der folgenden Matrix in die angegebene Klassifizierung „hoch“ (H), „mittel“ (M)
und „gering“ (L).
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
29
Risikoeinstufung
Eintrittswahrscheinlichkeit
l
sehr wahrscheinlich
L
M
H
H
H
wahrscheinlich
L
M
M
H
H
möglich
L
L
M
M
H
unwahrscheinlich
L
L
L
M
M
sehr unwahrscheinlich
L
L
L
L
M
Grad der Auswirkung
unwesentlich
gering
moderat
erheblich
sehr hoch
L = geringes Risiko.
M = mittleres Risiko.
H = hohes Risiko.
Das Risikomanagementsystem der alstria unterlag im Grundsatz im Vergleich zum Vorjahr keinen
wesentlichen Änderungen. Im Zuge der Neufassung des vom Institut der Wirtschaftsprüfer
herausgegebenen Prüfungsstandards 340 zur Prüfung des Risikofrüherkennungssystems (IDW PS 340
neue Fassung) wurden folgende Aktualisierungen implementiert:
▪
Ermittlung der Risikotragfähigkeit und Gegenüberstellung mit dem aggregierten Gesamtrisiko,
▪
Nutzung einer Monte-Carlo-Simulation zur Ermittlung des Value at Risk,
▪
Dokumentation der Steuerungsmaßnahmen zur Mitigation der wesentlichen Risiken.
1.2.
Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und
Risikomanagementsystems
Ziel des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess
ist es, sicherzustellen, dass die Rechnungslegung einheitlich und im Einklang mit den gesetzlichen
Vorgaben, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung des HGB und den IFRS sowie internen
Richtlinien erfolgt und dadurch den Adressaten des Konzern- und Einzelabschlusses und des
zusammengefassten Lageberichts zutreffende und verlässliche Informationen zur Verfügung gestellt
werden. Hierfür hat alstria ein rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und
Risikomanagementsystem eingerichtet, das alle dafür relevanten Leitlinien, Verfahren und Maßnahmen
umfasst.
Das interne Kontrollsystem besteht aus den Bereichen Steuerung und Überwachung. Organisatorisch
verantwortlich für die Steuerung sind die Bereiche Treasury, Controlling und Accounting.
Die Überwachungsmaßnahmen setzen sich zusammen aus den prozessintegrierten Elementen sowie
externen, unabhängigen Elementen. Zu den integrierten Maßnahmen zählen unter anderem
prozessbezogene, weitestgehend systemseitig sichergestellte technische Kontrollen wie das
durchgängig angewandte „Vier-Augen-Prinzip“ sowie softwaregesteuerte Prüfmechanismen. Darüber
hinaus erfüllen qualifizierte Mitarbeiter mit entsprechenden Kompetenzen sowie spezialisierte
Abteilungen wie Controlling, Legal oder Treasury prozessintegrierte Überwachungs- und
Kontrollfunktionen.
Der Vorstand und der Aufsichtsrat (hier insbesondere der Prüfungsausschuss) sind mit
prozessunabhängigen Prüfungsmaßnahmen in das interne Überwachungssystem eingebunden. Dabei
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
30
wurde die Durchführung der Internen Revision auf eine externe Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
übertragen.
Für spezielle fachliche Fragestellungen und komplexe Bilanzierungssachverhalte fungiert das
Rechnungswesen als zentraler Ansprechpartner. Falls erforderlich, wird auf externe Sachverständige
(Wirtschaftsprüfer, qualifizierte Gutachter etc.) zurückgegriffen.
Darüber hinaus werden die rechnungslegungsbezogenen Kontrollen durch das Controlling der alstria
durchgeführt. Alle Posten und wesentlichen Konten der Gewinn- und Verlustrechnungen und der
Bilanzen der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sowie der Konzerngewinn- und
Verlustrechnung und der Konzernbilanz werden in regelmäßigen Abständen auf Richtigkeit und
Plausibilität überprüft. In Abhängigkeit davon, wie die rechnungslegungsbezogenen Daten durch das
Rechnungswesen erstellt werden, erfolgen die Kontrollen monatlich oder quartalsweise.
Das rechnungslegungsbezogene Risikomanagementsystem ist Bestandteil des Risikomanagements des
alstria-Konzerns. Die für die Richtigkeit der rechnungslegungsbezogenen Daten relevanten Risiken
werden von dem für den Risikobereich Finanzen zuständigen Risikobeauftragten überwacht und
quartalsweise vom Risikomanagementgremium identifiziert, dokumentiert und beurteilt. Geeignete
Maßnahmen zum Monitoring sowie zur Risikooptimierung rechnungslegungsbezogener Risiken sind
durch das Risikomanagement des alstria-Konzerns eingerichtet.
1.3.
Beschreibung und Bewertung der Risiken
alstria unterscheidet gemäß den beschriebenen vier Risikokategorien strategische Risiken,
betriebliche Risiken, Compliance-Risiken und finanzielle Risiken. Alle wesentlichen Risiken für die
zukünftige Entwicklung des Bestandes und der Ertragskraft (einschließlich Auswirkungen auf
Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, und Cashflows) sowie die Reputation des alstria-Konzerns
werden in diesem Kapitel in Übereinstimmung mit alstrias Risikomanagement beschrieben. Die
Reihenfolge der dargestellten Risiken innerhalb der vier Kategorien spiegelt die gegenwärtige
Einschätzung des relativen Risikoausmaßes für alstria wider und bietet daher einen Anhaltspunkt für
die derzeitige Bedeutung dieser Risiken für den Konzern. Zusätzliche Risiken, die derzeit noch nicht
bekannt sind, oder Risiken, die jetzt noch als unwesentlich eingeschätzt werden, können die
Geschäftsaktivitäten und -ziele ebenfalls negativ beeinflussen. Sofern nicht anderslautend
angegeben, beziehen sich die nachfolgenden Risiken auf alle Konzerngesellschaften.
Die Darstellung einzelner Risiken bezieht sich hierbei auf den Planungshorizont 2022 bis 2024.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
31
Unternehmensrisiken
Eintritts-
wahrscheinlichkeit
Risiko-
ausmaß
Risiko-
einstufung
Veränderung
gegenüber Vorjahr
Strategische Risiken
Marktumfeldrisiken
wahrscheinlich
erheblich
H
unverändert
Risiken aus der Änderung des
regulatorischen Umfelds
unwahrscheinlich
moderat
L
unverändert
Organisationsrisiken
unwahrscheinlich
moderat
L
unverändert
Betriebliche Risiken
Risiken aus Bauprojekten
möglich
sehr hoch
H
unverändert
Leerstandsrisiko
möglich
erheblich
M
unverändert
Mietausfallrisiko
möglich
erheblich
M
unverändert
Instandhaltungsrisiko
möglich
erheblich
M
unverändert
Personalrisiken
möglich
gering
L
unverändert
IT-Risiken
möglich
gering
L
unverändert
Risiken aus Immobilientransaktionen
unwahrscheinlich
moderat
L
unverändert
Compliance-Risiken
Risiken aus Verstößen gegen das
REIT-Gesetz
unwahrscheinlich
moderat
L
unverändert
Risiken aus Verstößen gegen
Compliance-Anforderungen
unwahrscheinlich
moderat
L
unverändert
Risiken aus Rechtsstreitigkeiten
unwahrscheinlich
moderat
L
unverändert
Klima- und Umweltrisiken
unwahrscheinlich
gering
L
unverändert
Menschenrechte
unwahrscheinlich
gering
L
unverändert
Finanzielle Risiken
Risiken aus Verstößen gegen
Darlehensvereinbarungen
(Covenants)
möglich
erheblich
M
erhöht
Bewertungsrisiken
unwahrscheinlich
erheblich
M
unverändert
Refinanzierungsrisiko
unwahrscheinlich
erheblich
M
erhöht
Zinsrisiko
unwahrscheinlich
erheblich
M
erhöht
Steuerrisiken
unwahrscheinlich
erheblich
M
unverändert
Liquiditätsrisiko
unwahrscheinlich
moderat
L
unverändert
Kontrahentenrisiko
sehr unwahrscheinlich
erheblich
L
unverändert
1.3.1.
Einfluss von COVID-19-Sachverhalten auf die Risikosituation von alstria
Durch die weiter andauernden Beeinträchtigungen infolge der COVID-19-Pandemie bestehen
ehebliche Unsicherheiten hinsichtlich der globalen Konjunkturaussichten. Vor allem eine erneute
Verschärfung der Pandemie, z.B. durch das Auftreten neuer Virusvarianten, könnte die bisher
erreichte Erholung zum Stillstand bringen und sogar zu einer neuen Rezession führen, beispielsweise,
wenn die verfügbaren Impfstoffe bei neuen Varianten eine niedrigere Wirksamkeit aufweisen, was zu
erneuten Kontaktbeschränkungen oder Lockdowns führen könnte. Die Verbreitung von COVID-19 hat
sich um den Jahreswechsel 2021/2022 mit dem Auftreten der hochinfektiösen Omikron-Variante
erneut verschärft und dazu geführt, dass die Zahl der Neuinfektionen in vielen Ländern wieder anstieg
und möglicherweise weiter ansteigen wird. Dabei entwickeln sich die Erkrankungszahlen und
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
32
schweren Krankheitsverläufe in Abhängigkeit von der jeweiligen Impfquote in den Ländern sehr
unterschiedlich.
Die jeweiligen Auswirkungen der Pandemie variieren deswegen erheblich zwischen Regionen und
Kundenbranchen. Regierungen und lokale Behörden bemühen sich, die Ausbreitung der Infektionen
einzudämmen, indem sie verschiedene Gegenmaßnahmen ergreifen, wie Kontaktbeschränkungen, die
Einhaltung hygienischer Mindeststandards, das Tragen von Atemschutzmasken, Impfpflicht sowie
Impf- und Testangebote, um breit angelegte Ausgangssperren und Öffnungsbeschränkungen
bestimmter Wirtschaftszweige zu vermeiden. Abhängig von epidemiologischen Trends und politischem
Druck wird erwartet, dass andere Regierungen wirtschaftliche Beschränkungen lockern werden, um
den damit verbundenen Schaden zu reduzieren.
Das Ausmaß und die Dauer einzelner Auswirkungen auf das Vermietungsgeschäft sind daher äußerst
schwer vorherzusagen. Wenn beispielsweise Maßnahmen zur Eindämmung verschärft werden oder
unvorhersehbar lange dauern, kann dies die Geschäftsentwicklung erheblich beeinträchtigen in einer
Weise, die die aktuellen Erwartungen übertrifft und über bereits eingeleitete
Schadensbegrenzungsmaßnahmen hinausgeht. Die wesentlichsten Unsicherheiten der COVID-19-Krise
sind ihre Dauer – dazu gehören beispielsweise weitere Infektionswellen, Mutationen des Virus die
Entwicklung des weltweiten Impffortschritts und die wirtschaftlichen Kosten von Beschränkungen.
Mögliche Folgen sind ein ungebremster Anstieg der öffentlichen und privaten Schuldenlast, der die
Erholung nach der Krise behindert, schwerwiegende Störungen im Finanzsystem und Insolvenzen bei
Kunden und Lieferanten von alstria. Langfristig könnte ein Zurückdrehen der Globalisierung das
potenzielle künftige Wachstum verringern. Funktionsübergreifend wurden Maßnahmen zur
Krisenbeurteilung und -bewältigung ergriffen, um die unterschiedlichen Auswirkungen von COVID-19
sorgfältig zu überwachen und abzumildern, wobei der Schwerpunkt auf der Gesundheit und Sicherheit
unserer Mitarbeiter und der Geschäftskontinuität liegt.
Dass das Ausmaß der Rezession und der Arbeitslosigkeit in Deutschland nicht noch höher ausfiel, ist
in erster Linie den umfassenden staatlichen Unterstützungszahlungen und dem Instrument der
Kurzarbeit zu verdanken. Auch wenn die Frühindikatoren auf eine begrenzte Erholung der Wirtschaft
im Jahr 2022 hinwiesen, wird der weitere Pandemieverlauf auch für die kommenden Monate eine
starke Unsicherheit mit sich bringen.
In Bezug auf die Risikosituation von alstria hat dies negative Auswirkungen insbesondere auf die
Marktumfeldrisiken, die Leerstandsrisiken und das Mietausfallrisiko (vgl. vorstehende Tabelle). Auf
die Auswirkungen wird im Folgenden bei der Beschreibung dieser Risiken im Einzelnen eingegangen.
1.3.2.
Auswirkungen des Kontrollwechsels
Am 12. Januar 2022 hat die Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l. mit Sitz in Luxemburg,
Großherzogtum Luxemburg („Alexandrite“ oder die „Bieterin”) in einer Veröffentlichung bekannt
gemacht, dass die Bieterin und mit der Bieterin gemeinsam handelnde Personen insgesamt 89.904.173
Aktien und Stimmrechte (50,50
% des ausstehenden Grundkapitals) der alstria office REIT-AG
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
33
(„alstria“, ISIN DE000A0LD2U1) erworben haben. Vorbehaltlich des Eintritts aller Bedingungen des
freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots der Bieterin werden diese Aktien und Stimmrechte
unter anderem der Brookfield Asset Management Inc. („Brookfield”) zugerechnet mit der Folge, dass
Brookfield nach Abwicklung des Übernahmeangebots indirekt mehr als 50
% der Stimmrechte und
Aktien der Emittentin halten wird. Auch wenn die Übernahme nach dem Bilanzstichtag wirksam
wurde, war die Absicht der Bieterin, den Aktionären der alstria office RET-AG ein Übernahmeangebot
zu unterbreiten, bereits im November 2021 bekannt gegeben worden. Vorstand und Aufsichtsrat der
alstria AG sind der Ansicht, dass die Transaktion im Interesse der Gesellschaft ist und empfahlen den
Aktionären von alstria die Annahme des Angebots. Mit dem erfolgreichen Abschluss der Transaktion
im ersten Quartal 2022 war zu diesem Zeitpunkt bereits gerechnet worden.
Im Rahmen der Investorenvereinbarung hat sich die Bieterin verpflichtet, die weitere Umsetzung der
Strategie von alstria zu unterstützen sowie weiteres Wachstum durch die aktive Verfolgung neuer
wertsteigernder Sanierungs- und Neupositionierungsmöglichkeiten sowie eine beschleunigte Rotation
der Vermögenswerte voranzutreiben. Dabei kündigte die Bieterin an, den amtierenden Vorstand von
alstria zu unterstützen und beabsichtigt, dass die derzeitigen Mitglieder die Gesellschaft nach
Abschluss des Angebots weiterführen. Auf die aktuelle Struktur des Risikomanagements und die
momentane dreijährige Mittelfristplanung hatte der Beginn des Bieterverfahrens keinen Einfluss.
Gleichwohl ergeben sich, nicht zuletzt aufgrund von „Change of Control“-Klauseln Auswirkungen auf
die Risikoeinschätzung einzelner Risiken. So war durch die Überschreitung einer Beteiligung von
50
%durch die Alexandrite im Januar 2022 ein Kontrollwechsel im Sinne der Anleihebedingungen
eingetreten.
In einer Investorenvereinbarung wurden daher Regelungen getroffen, die negativen Auswirkungen
durch die Übernahme auszugleichen. Die Einschätzung der Auswirkungen auf die einzelnen Risiken
wird, bei der Beschreibung des jeweiligen Risikos in den folgenden Abschnitten erörtert. Im
Wesentlichen ist dies bei den Zins-, Refinanzierungs-, Steuer-, REIT- und Mitarbeiterrisiken der Fall.
1.3.3.
Strategische Risiken
Das strategische Risikomanagement befasst sich mit den Einflussfaktoren Marktumfeld, rechtliches
Umfeld und strategische Unternehmensorganisation.
Marktumfeldrisiken
Marktumfeldrisiken ergeben sich für den Konzern abgeleitet aus dem konjunkturellen Umfeld über
die Immobilienmarktentwicklung. Eine Konjunktureintrübung auf dem deutschen Markt könnte sich
über eine rückläufige Beschäftigtenanzahl in einer geringeren Mietflächennachfrage in Büroimmobilien
niederschlagen. Dies würde für alstria zu einem höheren Risiko von Leerstandsflächen oder geringeren
Mieterträgen führen. Aufgrund der hohen Abhängigkeit der globalen Märkte, insbesondere für die
deutsche Wirtschaft, hat auch die Entwicklung der Weltwirtschaft indirekt einen Einfluss auf die
Geschäftsentwicklung von alstria, obwohl sich die Geschäftsaktivitäten auf den Inlandsmietmarkt
beschränken. Zudem haben sich, während der COVID-19-Pandemie signifikante makroökonomische
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
34
Herausforderungen nicht entschärft und teilweise sogar verstärkt. Eine erneute Eskalation des
handelspolitischen Konflikts zwischen den USA und China und eine intensivierte Entkopplung sowie eine
Verschärfung der Uneinigkeit der westlichen Staaten mit Russland würden die globalen
Wachstumsaussichten erheblich verschlechtern. Ein erhebliches Risiko für unser Vermietungspotenzial
und unsere Kosten für die Entwicklung von Immobilienprojekten geht von sich zuspitzenden Engpässen
in den Lieferketten aus, vor allem wegen der zunehmenden Nichtverfügbarkeit von Platinen für die
Gebäudetechnik und bestimmten Baustoffen. Engpässe in der Energieversorgung einerseits und im
Zugang zu Rohstoffen andererseits würden das industrielle Produktionspotenzial erheblich reduzieren.
Die zunehmende Möglichkeit größerer Zahlungsausfälle im chinesischen Immobiliensektor mit
möglichen Ausstrahlungseffekten auf den gesamten Immobilienmarkt und die Finanzmärkte würde die
Wachstumsaussichten der asiatischen Schwellenländer und Chinas erheblich beeinträchtigen und
könnte sogar Auswirkungen auf das globale Finanzsystem und die Weltwirtschaft haben. Ein erheblicher
Anstieg der Inflationsraten könnte zu ernsthaften Verwerfungen an den globalen Geld-, Kapital- und
Währungsmärkten führen, wenn die Zentralbanken den Straffungszyklus zu schnell und zu aggressiv
einleiten. Da die fiskalischen und geldpolitischen Handlungsspielräume bereits weitgehend
ausgeschöpft sein dürften, könnten die wirtschaftlichen Auswirkungen erheblich schwerwiegender als
im Geschäftsjahr 2021 sein. Große Unsicherheit besteht auch über die langfristigen Folgen der
Pandemie für wichtige Branchen. Zudem haben sich jenseits von COVID-19 die bereits erwähnten
essenziellen Krisenherde nicht entschärft und teilweise sogar verstärkt.
Außerdem bleibt die stark vernetzte Weltwirtschaft anfällig für Naturkatastrophen oder weitere
Pandemien.
Nach dem starken Wirtschaftseinbruch im Jahr 2020 und der nur moderaten Verbesserung im Jahr 2021
bleiben die Unsicherheiten für die weitere wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, der EU und der
Weltwirtschaft daher erheblich. Infolgedessen weisen die Marktumfeldrisiken weiterhin, wie auch zum
Vorjahresstichtag ein hohes Risikoniveau (H) auf.
Risiken aus der Änderung des regulatorischen Umfelds
Risiken in Bezug auf das rechtliche Umfeld betreffen Änderungen der Rechtslage, die einen Einfluss
auf die wesentlichen regulatorischen Anforderungen sowie die Unternehmensverfassung der alstria-
Gesellschaften haben. Dies sind die Einstufung der alstria AG als REIT sowie andere
Regulierungsanforderungen für kapitalmarktorientierte Unternehmen. Neue rechtliche Regelungen in
diesem Bereich könnten aufgrund steigender regulatorischer Anforderungen zu höheren
Aufwendungen führen. Insgesamt werden die Risiken in Bezug auf das rechtliche Umfeld, unverändert
zum Vorjahr, als gering (L) eingestuft.
Risiken aus ineffizienten Organisationsstrukturen
Im Rahmen der strategischen Ausrichtung der Unternehmensorganisation bestehen Risiken einer
ineffizienten Organisationsstruktur sowie der Abhängigkeit von IT-Systemen und -Strukturen. Sowohl
die Organisationsstruktur als auch die IT-Infrastruktur unterstützen die strategischen und operativen
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
35
Ziele. Der Übergang von der Arbeit in den Büroräumen zur digitalen Arbeit in lokal dezentralen
Strukturen konnte infolgedessen ohne nennenswerte Reibungsverluste umgesetzt werden. Das Risiko
der strategischen Unternehmensorganisation wird daher nach wie vor als gering (L) eingestuft.
1.3.4.
Betriebliche Risiken
Das betriebliche Risikomanagement der alstria bezieht sich auf immobilienspezifische und allgemeine
geschäftliche Risiken. Diese umfassen u. a. die Leerstandsrate, die Kreditwürdigkeit der Mieter und
das Risiko fallender Marktmieten. Risiken, die sich aus dem möglichen Verlust von Schlüsselpersonen
ergeben könnten, wie bspw. Know-how-Verlust und Verlust wesentlicher Kompetenzen, werden hier
ebenfalls erfasst. alstria setzt verschiedene Frühwarnindikatoren zur Überwachung dieser Risiken ein.
Maßnahmen wie die Erstellung von Mietprognosen, Leerstandanalysen und die Kontrolle über die Dauer
der Mietverträge und Kündigungsklauseln sowie fortlaufende Versicherungsprüfungen tragen zur
Erkennung möglicher Gefahren und Risiken bei.
Risiken aus Bauprojekten
alstria realisiert Umbau- und Modernisierungsprojekte in erheblichem Umfang. Den mit derartigen
Projekten verbundenen Risiken wie dem Risiko der nicht rechtzeitigen Fertigstellung, Risiken der
Budgetüberschreitung sowie Risiken von Baumängeln wird durch die Anwendung eines umfassenden
Projektcontrollings sowie Budgetprozessmanagements begegnet. Die nach wie vor starke Konjunktur
in der Baubranche stellt aufgrund der eingeschränkten Verfügbarkeit von Handwerkern und
Bauunternehmen hohe Anforderungen an die Vergabe und Durchführung von Aufträgen. Auch vor dem
Hintergrund der COVID-19-Pandemie haben sich diese konjunkturbedingten Engpässe nicht entspannt.
Die Lieferkettenproblematik und die anziehende Inflation erschweren die Planung und Durchführung
von Bauprojekten. Dabei bleibt das Volumen der für die drei Geschäftsjahre nach der Berichtsperiode
geplanten Bauprojekte im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt der Vorjahre hoch. Aus diesen
Gründen wird das Risiko aus Umbau- und Modernisierungsprojekten weiterhin als hoch (H) eingestuft.
Leerstandsrisiko
Im Falle von Mietvertragskündigungen, nicht verlängerten Mietverträgen oder bestehendem Leerstand
besteht das Risiko, dass Mietflächen nicht wie geplant wieder vermietet werden können, was zur
Folge hätte, dass die Umsatzerlöse geringer ausfallen als erwartet. Für die Planung wird von der
Annahme ausgegangen, dass Mietflächen innerhalb eines definierten Zeitraums nach Beendigung eines
Mietverhältnisses wieder vermietet werden können. Infolge der COVID-19-Gegenmaßnahmen setzten
bereits im Geschäftsjahr 2020 die beschriebenen wirtschaftlichen Beeinträchtigungen und der
verstärkte Trend zum Homeoffice ein. Auch wenn sich die wirtschaftliche Situation im
Berichtszeitraum wieder etwas erholte, blieb es bei vielen Unternehmen bei einem bisweilen hohen
Anteil an Büroarbeitskräften im Homeoffice. Diese Entwicklung führte bei vielen Marktteilnehmern zu
einer nach wie vor vorhandenen Zurückhaltung bei dem Neuabschluss von Mietverträgen für Büro- und
Gewerbeflächen. Auf die bestehenden Mietverhältnisse ist der Einfluss hingegen sehr begrenzt.
Aufgrund der langzyklischen Entwicklung der Nachfrage nach Büromietflächen besteht eine
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
36
Verzögerung zwischen den Veränderungen makroökonomischer Rahmenbedingungen und deren
Auswirkungen auf alstrias Vermietungsergebnisse. Leerstandsrisiken sind zu erwarten, wenn Mieter
ausfallen, da sie ihre Mieten nicht mehr bezahlen können, wenn die Vermietungen der Mietflächen
nach Ablauf der Mietbindung nicht verlängert werden oder wenn nach Auszug von Mietern die Flächen
nicht mehr neu vermietet werden können, da die Nachfrage aufgrund der wirtschaftlichen Situation
oder eines nachhaltigen Trends zum Homeoffice nicht mehr in vergleichbarem Maße gegeben ist.
Auf der anderen Seite sind Mietverhältnisse langfristiger Natur, so dass Mieterträge in der Regel nicht
ohne weiteres spontan wegfallen. Die Unsicherheit führt bei einigen Mietern auch dazu, den Status
Quo zu erhalten und aufgrund der unklaren unternehmerischen Perspektive keine neuen Mietflächen
zu suchen, sondern den bestehenden Mietvertrag bei alstria zu verlängern. So gelang es, im
abgelaufenen Geschäftsjahr Neuvermietungen und Mietvertragsverlängerungen zu ermöglichen.
Insgesamt war das Volumen der Vermietungen erneut niedriger als in den Jahren vor dem Ausbruch
der COVID-19-Pandemie. Aufgrund der längeren Planungs- und Entscheidungsphasen bzgl. der
Büroflächenanmietung von Unternehmen ist noch mit einem länger anhaltenden Nachlaufeffekt zu
rechnen. Infolgedessen bleibt das Leerstandrisiko erhöht und wird, wie zum Ende der vorherigen
Berichtsperiode, als mittleres Risiko (M) eingestuft.
Mietausfallrisiko
Ein betriebliches Risiko, welches sich z.B. infolge einer Konjunktureintrübung oder im Einzelfall
verwirklichen könnte, ist ein potenzieller Mietzahlungsausfall durch einen oder mehrere Hauptmieter.
Durch die beschriebenen Folgen der COVID-19-Pandemie auf die wirtschaftliche Situation vieler
Marktteilnehmer war das Risiko angestiegen, dass auch Mieter von alstria Schwierigkeiten bekommen
könnten, ihren Mietzahlungsverpflichtungen nachzukommen. Bei alstrias Hauptmietern handelt es
sich überwiegend um öffentliche Institutionen oder Unternehmen mit hohem Rating. Tatsächliche
Zahlungsausfälle waren im Verlaufe der ersten zwei Jahre der Pandemie begrenzt. Vorkehrungen
durch eine Erhöhung von Forderungsabwertungen waren bereits im vorigen Geschäftsjahr getroffen
worden. Inwieweit sich die Situation mittelfristig auf das zukünftige Zahlungsverhalten der Mieter
auswirken wird, kann derzeit nicht abschließend eingeschätzt werden. Sollte sich aufgrund einer
grassierenden Ausbreitung von COVID-19 oder dem Auftritt einer gefährlicheren Virusvariante die
Notwendigkeit ergeben, die Büroflächen vollständig zu sperren, um die Kontaktbeschränkungen
auszuweiten, könnten sich ein großer Anteil oder alle Mieter von alstria auf den Wegfall der
Geschäftsgrundlage berufen. Es bestünde in einem derartigen Szenario die Gefahr, dass für die
gesamte Dauer der Einschränkung die Mieterlöse vollständig ausbleiben. Dies würde eine erhebliche
Auswirkung auf das Gesamtergebnis von alstria haben. Aufgrund der Eigenkapitalposition des Konzerns
wäre eine Bestandgefährdung für den Risikoprognosezeitraum dennoch nicht gegeben. Insgesamt
bleibt das Risiko des Mietzahlungsausfalls wie zum Vorjahresstichtag ein mittleres Risiko (M).
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
37
Instandhaltungsrisiko
Für die Bedarfsplanung an Instandhaltungsmaßnahmen werden Annahmen über den Zustand und den
beabsichtigten Standard der Immobilien getroffen. Im Falle von nicht entdeckten Mängeln oder
Reparaturanforderungen aufgrund von externen Schäden oder neuen gesetzlichen Anforderungen an
dem Gebäudezustand oder einer unzutreffenden Einschätzung des Instandhaltungsbedarfes könnte
sich ein höherer Instandhaltungsaufwand als geplant ergeben. Aufgrund des weiterhin hohen
Instandhaltungsbudgets wird das Instandhaltungsrisiko unverändert zum Vorjahr als mittleres
Risiko (M) eingestuft.
Personalrisiken
Die Fähigkeiten und die Motivation der alstria-Mitarbeiter sind ein entscheidender Faktor für den Erfolg
der Gesellschaft. Der Verlust von Fähigkeits- und Wissensressourcen durch Fluktuation sowie die nicht
rechtzeitige Gewinnung von ausreichend qualifizierten Fachkräften zur Besetzung offener Stellen
bergen Risiken. In beiden Fällen könnte es zu einem Engpass an geeigneten Fach- und Führungskräften
kommen, der schlimmstenfalls einen Einfluss auf die Wettbewerbsfähigkeit und die Möglichkeit von
weiterem Wachstum der Gesellschaft haben könnte. alstria begegnet diesen Risiken durch eine gezielte,
bedarfsorientierte Kompetenzentwicklung für die bestehenden Mitarbeiter, eine Stärkung der
Arbeitgeberattraktivität durch Hochschulmarketing, Traineeprogramme, die Ausbildung von
Fachkräften und gewinnorientierte, variable Vergütungssysteme. Weiterhin werden regelmäßig
Mitarbeiterbefragungen zur Mitarbeitermotivation sowie der Führungs- und der Unternehmenskultur
anonym von unabhängigen externen Experten durchgeführt. Die Übernahmeaktivitäten (vgl. Abschnitt
V.1.3.2) könnten zur Beeinträchtigung der Mitarbeitermotivation führen, wenn sich der Eindruck ergibt,
die Übernehmerin würde die operativen und verwaltungsbezogenen Tätigkeiten nicht in der
bestehenden vorhandenen Struktur und Art und Weise weiterführen oder eine starke Änderung der
Corporate Identity bewirken. Um dem entgegenzuwirken, stellt die Investorenvereinbarung mit der
Bieterin fest, dass die Mitarbeiter für den Erfolg von alstria entscheidend sind und die Bieterin alstria
daher bei der Gewinnung, der Entwicklung und dem Erhalt von Talenten sowie der Aufrechterhaltung
eines kooperativen Arbeitsumfelds unterstützen wird. Die Bieterin hat sich außerdem verpflichtet, keine
Maßnahmen zu ergreifen, die zu einer betriebsbedingten Kündigung von Mitarbeitern bei alstria führen
würden. Zudem ist derzeit geplant, dass der Hauptsitz von alstria weiterhin in Hamburg verbleibt und
alle lokalen Niederlassungen von alstria in ihrer bisherigen Form weitergeführt werden. Insgesamt
schätzt alstria die beschriebenen Risiken als gering (L) ein. Dies entspricht der Situation zum
Vorjahresstichtag.
IT-Risiken
Der Großteil der Geschäftsabläufe wird durch IT-Systeme unterstützt. Ein Verlust des Datenbestands
oder der längere Ausfall der genutzten Systeme kann zu erheblichen Störungen des Geschäftsbetriebs
führen. alstria hat sich gegen IT-Risiken durch eine ständige Überprüfung und Weiterentwicklung der
eingesetzten Informationstechnologien, moderne Hard- und Softwarelösungen sowie Absicherungen
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
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gegen Angriffe geschützt. Angesichts von versuchten Hackerangriffen sind Maßnahmen zur Abwehr
derartiger Cyberattacken eingerichtet. Bauliche Sicherheitsvorkehrungen schützen das
Rechenzentrum. Sämtliche Daten werden täglich intern und wöchentlich in einem separaten
Datendepot gesichert. Mitarbeiter erhalten über detaillierte Zugriffsrechtsregelungen Zugriff auf die
für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Beim Übergang von der Arbeit im Büro zum dezentralen
digitalen Arbeiten im Homeoffice wurden die Maßnahmen zur IT-Sicherheit soweit möglich auf die
Distanzarbeit übertragen. Die Wirksamkeit der IT-Sicherheit im Homeoffice wurde einer Überprüfung
durch einen externen IT-Berater unterzogen. Die IT-Risiken werden insgesamt als wenig
wahrscheinlich und ihre möglichen Konsequenzen als gering (L) eingeschätzt. Im Vorjahr wurde das
Risiko ebenfalls als geringes Risiko betrachtet.
Risiken aus Immobilientransaktionen
alstria ist einem Risiko in Bezug auf den Erwerb und die Veräußerung von Immobilien ausgesetzt. Es
handelt sich um die teilweise oder vollständige Nichtaufdeckung von Risiken und Verpflichtungen im
Zusammenhang mit den Immobilien im Rahmen des durchgeführten Due-Diligence-Prozesses. Im Falle
der Veräußerung einer Immobilie wird alstria für gewöhnlich bestimmte Garantien bezüglich
tatsächlicher oder rechtlicher Sachverhalte der veräußerten Immobilie gegenüber dem potenziellen
Erwerber abgeben. Es kann nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass alstrias Management keine
Kenntnis über ein Risiko besitzt, das durch bestimmte Angaben und Garantien in dem
Veräußerungsvertrag abgedeckt wurde. Als Folge besteht grundsätzlich das Risiko, dass alstria als
Verkäufer durch einen Erwerber wegen Verletzung von Gewährleistungspflichten in Anspruch
genommen wird.
Bei dem Erwerb von Immobilien besteht das Risiko, dass verdeckte Mängel am Grundstück oder der
Immobilie nicht erkannt werden oder ungünstige vertragliche Vereinbarungen mit übernommen
werden, die zu zukünftigen Aufwendungen führen können.
alstria begegnet diesem Risiko, sowohl beim Erwerb als auch bei der Veräußerung eines Grundstücks,
mit sorgfältigen technischen, rechtlichen und steuerlichen Analysen im Hinblick auf alle wesentlichen
grundstücksbezogenen und rechtlichen Sachverhalte durch die Beauftragung interner und externer
Architekten, Bauingenieure, Rechtsanwälte und Steuerberater sowie anderer erforderlicher Experten.
Risiken im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen werden, unverändert zum Vorjahr, als mittel
(M) eingestuft.
1.3.5.
Compliance-Risiken
Risiken aus Verstößen gegen das REIT-Gesetz
alstria ist im REIT-Segment „Deutsche Börse REITs“ registriert. Das REIT-Segment ermöglicht alstria,
präsenter für Investoren zu werden und sich als REIT auf dem Kapitalmarkt zu differenzieren. Die
REIT-Aktien werden auf dem Parkett der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt. Der REIT-Status hat
keinen Einfluss auf die Bedingungen für die Handelszulassung am geregelten Markt (Prime Standard).
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
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Um sich als Deutscher REIT zu qualifizieren und den REIT-Status aufrechtzuerhalten, müssen genau
festgelegte Kriterien erfüllt werden. Die wichtigsten Kriterien sind: Ein Deutscher REIT muss eine am
organisierten Markt notierte Aktiengesellschaft mit gesetzlichem Sitz und Unternehmensführung in
Deutschland sein. Das gezeichnete Aktienkapital muss mindestens EUR 15 Mio. betragen und alle
Aktien müssen dieselben Stimmrechte aufweisen. Der Streubesitz muss bei mindestens 15
% liegen und
kein Investor darf mehr als 10
% der Anteile direkt halten bzw. Anteile, die mehr als 10
% der
Stimmrechte auf sich vereinen. Außerdem müssen mindestens 75
% der Vermögenswerte durch
Immobilien abgedeckt sein und mindestens 75
% der Bruttoerträge müssen aus Immobilien generiert
werden. Mindestens 90
% des Jahresgewinns nach HGB sind an die Aktionäre auszuschütten. Das
Eigenkapital des REITs darf nicht unter 45
% des Zeitwertes seiner Anlageimmobilien gemäß IFRS
liegen.
REIT-Aktiengesellschaften sind von der deutschen Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit.
Diese Steuerbefreiung gilt für die alstria AG rückwirkend seit dem 1. Januar 2007.
Das Kapital- und Investitionsmanagement unterstützt die Klassifizierung des Unternehmens als REIT.
Das Unternehmen überwacht die Kapitalstruktur mithilfe der betrieblichen Kennzahlen, die für die
Klassifizierung als REIT maßgeblich sind.
Gemäß § 15 REIT-Gesetz darf das am Ende eines Geschäftsjahres im Konzernabschluss ausgewiesene
Eigenkapital 45
% des Betrags, mit dem das unbewegliche Vermögen im Konzernabschluss angesetzt
ist, nicht unterschreiten. Wird die Mindesteigenkapitalquote in drei aufeinander folgenden
Geschäftsjahren unterschritten, endet die Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer mit
Ablauf des dritten Jahres.
Zum Bilanzstichtag beträgt die REIT-Eigenkapitalquote des alstria-Konzerns 69,1
%. Damit hat alstria
zum Ende des Geschäftsjahres 2021 die Mindesteigenkapitalquote gemäß § 15 REIT-Gesetz eingehalten.
Innerhalb eines dreijährigen Prognosezeitraums bis zum 31. Dezember 2024 ist die Aberkennung des
REIT-Status aufgrund der Unterschreitung der 45
%-Grenze damit nicht gegeben.
Im Rahmen des Übernahmeprozesses (vgl. Abschnitt V.1.3.2) erlangte die übernehmende Gesellschaft
oder Bieterin, die Alexandrite, direkt einen Anteil von mehr als 10
% an der alstria-office REIT-AG. Zum
31. Dezember 2021 belief sich der Anteil der unmittelbaren Beteiligung am Grundkapital und an den
Stimmrechten von der alstria office REIT-AG auf 33,76
%, dieser Anteil hat sich nach dem Bilanzstichtag
weiter erhöht und belief sich am 21. Februar 2022 auf 65,59.
%. Daneben hielt die Lapis Luxembourg
Holdings S.à r.l., eine mit der Bieterin gemeinsam handelnde Person im Sinne von § 2 Abs. 5 WpÜG,
unmittelbar einen Anteil von rund 10,23
% des Grundkapitals und der Stimmrechte der alstria office
REIT-AG. Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass infolge der weiteren Akkumulierung von Aktien in
der Hand der Bieterin oder mit der Bieterin verbundenen Gesellschaften der Streubesitz gemäß REIT-
Gesetz an Aktien der Gesellschaft unter die Grenze von 15
% der Aktien absinkt. Zum Bilanzstichtag
belief sich die Streubesitzquote gemäß REIT-Gesetz auf 46,69
%.
Zusammengefasster Lagebericht
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Die Überschreitung der 10-prozentigen Anteilsquote wirkt sich erst aus, wenn die unmittelbare
Beteiligung drei Jahre lang besteht. Wird die Quote einer unmittelbaren Beteiligung nicht bis zum
Ablauf des dritten Jahres nach dem Ende des Jahres, in dem die Überschreitung erstmals erfolgte,
wieder unter 10
% abgesenkt, entfällt der REIT-Status rückwirkend zum Ende des zweiten auf das
Jahresende der erstmaligen Überschreitung folgende Geschäftsjahr. Wird die Überschreitung der
Höchstbeteiligungsgrenze im vorliegenden Falle nicht bis zum 31. Dezember 2024 wieder geheilt,
entfiele der REIT-Status der alstria office REIT-AG am 31. Dezember 2023.
Die Bieterin hat sich der alstria office REIT-AG gegenüber verpflichtet die Einhaltung der
Höchstbeteiligungsgrenze rechtzeitig innerhalb der Dreijahresfrist gemäß REIT-Gesetz wieder
herbeizuführen.
Bei einem Verstoß gegen die Mindeststreubesitzquote gilt hinsichtlich des zeitlichen Verlaufs die
gleiche Regelung: Da die Streubesitzquote zum 31. Dezember 2021 eingehalten wurde, könnte der
REIT-Status, selbst für den Fall, dass die Streubesitzquote im folgenden Geschäftsjahr 2022
unterschritten würde, nicht vor dem 31. Dezember 2024 zu einem Verlust des REIT-Status aus dieser
Regelung führen. Die Heilung dieser Regelung wäre bis zum 31. Dezember 2025 möglich.
alstria gewährleistet die konsequente Überwachung der Einhaltung aller beschriebenen, durch die
Gesellschaft zu beeinflussenden REIT-Kriterien. Die Bieterin hat sich zur Abwendung des Verstoßes
gegen die Höchstbeteiligungsüberschreitung verpflichtet und der REIT-Status kann aus einem
potenziellen Verstoß gegen die Mindeststreubesitzquote nicht in dem für die Risikoprognose
relevanten dreijährigen Prognosezeitraum entfallen. Daher wird das Risiko der Nichteinhaltung der
REIT-Kriterien weiterhin, wie im Vorjahr, als gering (L) eingestuft.
Risiken aus Verstößen gegen Compliance-Anforderungen
alstria ist auf die Beachtung von Compliance-Standards durch alle Mitarbeiter und das Management
angewiesen. Auf der Grundlage dokumentierter Regelungen und Richtlinien sowie des einschlägigen
Rechts beruht die Geschäftstätigkeit von alstria darauf, dass diese Gesetze, Richtlinien und
Prozessvorgaben von ihren Mitarbeitern und dem Vorstand eingehalten werden. Wenn es dem
Management von alstria nicht gelingt, Unternehmensrichtlinien zu dokumentieren und durchzusetzen,
oder wenn Mitarbeiter strafbare, unrechtmäßige oder unethische Handlungen (einschließlich
Korruption) begehen, kann dies wesentliche nachteilige Auswirkungen auf alstrias Geschäftstätigkeit,
die Finanzierungsbedingungen und das Betriebsergebnis haben. Diese Folgen können auch eintreten,
wenn durch eine Reputationsschädigung im Immobilienmarkt zukünftige Geschäftsmöglichkeiten
negativ beeinflusst werden. Die im Geschäftsjahr 2018 in Kraft getretene
Datenschutzgrundverordnung sieht im Falle von Verstößen deutlich höhere Strafen vor. Durch die
bereits bei alstria bestehenden Datenschutzmaßnahmen sowie durch neueingeführte Richtlinien und
Prozesse wird den Anforderungen der Datenschutzgrundverordnung Rechnung getragen. alstria hat
eine Compliance-Organisation eingerichtet, die sowohl geeignete und dokumentierte Richtlinien und
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alstria Geschäftsbericht 2021
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Prozessvorgaben als auch die Schulung Compliance-bezogener Themen für alle Mitarbeiter umfasst.
Dabei werden zentrale Verhaltensgrundsätze in den Bereichen
▪
Antikorruption,
▪
Vermeidung von Interessenskonflikten,
▪
Umgang mit vertraulichen Informationen und Insiderwissen und
▪
Antidiskriminierung, Gleichstellung und Diversity-Anliegen
geregelt. Der Eintritt von Nachteilen aus der Realisierung von Compliance-Risiken wird, unverändert
zum Vorjahr, als wenig wahrscheinlich ebenso wie das Risiko insgesamt als niedrig (L) eingeschätzt.
Risiken aus Rechtsstreitigkeiten
Die alstria AG oder ihre Tochtergesellschaften könnten an laufenden oder absehbaren Gerichts- oder
Schiedsgerichtsverfahren beteiligt sein, die erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage des
Konzerns haben könnten. Weitere Risiken könnten auch für die im Klagewege geltend
gemachten Gewährleistungs-, Rückforderungs- oder sonstigen Ansprüche im Zusammenhang mit den
in den letzten Jahren veräußerten Immobilien oder durchgeführten Entwicklungsprojekten entstehen.
Nachdem im abgelaufenen Geschäftsjahr die rechtskräftige Klärung der Rechtsstreitigkeiten im
Zusammenhang mit der Umwandlung der DO Deutsche Office AG in die Kommanditgesellschaft alstria
office Prime Portfolio GmbH & Co. KG im Jahre 2016 erfolgte, sind weder die alstria office REIT-AG
noch ihre Tochtergesellschaften an laufenden oder absehbaren Gerichts- oder Schiedsverfahren
beteiligt, die erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage des Konzerns haben könnten. Dies gilt
auch für die im Klagewege geltend gemachten Gewährleistungs-, Rückforderungs- oder sonstigen
Ansprüche im Zusammenhang mit den in den letzten Jahren getätigten Veräußerungen von Immobilien
oder durchgeführten Entwicklungsprojekten. Für eventuelle finanzielle Belastungen aus laufenden
oder absehbaren Gerichts- oder Schiedsverfahren wurden bei der jeweiligen Konzerngesellschaft in
angemessener Höhe Rückstellungen gebildet.
Da derzeit keine wesentlichen Klagen oder bestrittenen Ansprüche gegen ein Unternehmen des
Konzerns aus zivilrechtlichen oder sonstigen Rechtsangelegenheiten bestehen oder absehbar sind,
wird das Risiko aus Rechtsstreitigkeiten, unverändert zum Vorjahr, als niedrig (L) eingestuft.
Klima- und Umweltrisiken
In Anbetracht der langfristigen Ausrichtung der Immobilienbranche und der Immobilität der Objekte
ist es von zentraler Bedeutung, die Auswirkungen des Klimawandels in den Zukunftsprognosen zu
berücksichtigen. Die spezifischen Klimawandelrisiken, denen das Unternehmen ausgesetzt ist, sind
die folgenden:
Physische Risiken − akut: alstrias Immobilienportfolio ist extremen Wetterereignissen wie
Überschwemmungen, Stürmen und Hagel, ausgesetzt, die die Gebäudestruktur schädigen und die
Sicherheit der Mieter gefährden könnten. Solche Phänomene werden sich in den kommenden Jahren
verstärken. alstria steuert diese Risiken folgendermaßen:
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
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▪ Verwendung von Risikobewertungen durch Versicherungsunternehmen, um festzustellen,
welche Gebäude modernisiert werden müssen.
▪ Versicherungen, die vor Mietausfällen durch Feuer, Sturm, Hagel oder höhere Gewalt
schützen, mit einem Gesamtversicherungswert in Mindesthöhe des Bilanzvermögenswerts.
Übergangsrisiken − regulatorisch: Nach dem Pariser Abkommen werden neue Regulierungen,
insbesondere hinsichtlich einer Steigerung der Energieeffizienz, erwartet. Diese könnten zu
strengeren Verpflichtungen im Bausektor führen und den jährlichen Bedarf an
Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. alstria steuert diese Risiken folgendermaßen:
▪ Laufende Verbrauchsüberwachung und Einhaltung geltender Gesetze und Normen.
▪ Teilnahme an Branchengremien zur frühzeitigen Erkennung und Mitwirkung an zu
erwartenden Gesetzesänderungen.
Übergangsrisiken − marktbedingt: Der Klimawandel hat das Verhalten der Mieter geprägt. Diese
benötigen zunehmend flexible Büroflächen, die energieeffizient sein sollen. Wenn alstria nicht auf
die wachsende Nachfrage nach Nachhaltigkeitsdienstleistungen reagiert, kann dies zu einer
mangelnden Attraktivität der Mietflächen und zur Verringerung des Mietpotenzials führen. Die
Präventionsmaßnahmen, die alstria ergreift, sind:
▪ Das Angebot zusätzlicher Dienstleistungen, welche die Mieter unterstützen, ihre Büros
effizient zu betreiben.
▪ Frühzeitiges Erkennen des finanziellen Bedarfs für eine Gebäudemodernisierung.
Wie im Vorjahr sind die Umweltrisiken auf einem niedrigen Niveau (L).
Risiko der Nichteinhaltung der Menschenrechte
Es besteht das Risiko, dass durch die Geschäftstätigkeit von alstria Aktivitäten ausgelöst werden oder
sich Auswirkungen ergeben, die eine Verletzung der Menschenrechte durch z.B. unwürdige
Arbeitsbedingungen auf Baustellen oder für die Herstellung von für die Geschäftstätigkeit
erforderliche Produkte oder Dienstleistungen zur Folge haben. alstria bekennt sich voll und ganz zu
ihrer Verantwortung in Bezug auf die Achtung der Menschenrechte. Effiziente Führungsleitlinien und
die Compliance-Organisation, die insbesondere auf die Einhaltung der Gesetze, Antidiskriminierung
und Beachtung von Diversity ausgerichtet ist, unterstützen das Ziel, dass das Verhalten von alstrias
rechtlichen Vertretern und alstrias Mitarbeitern stets hohen ethischen Standards entspricht. Dieser
Anspruch gilt auch für die Vertragsgestaltungen mit Auftragnehmern oder Kunden, mit dem Ziel, die
Risiken der Nichteinhaltung von Menschenrechten auch entlang der Wertschöpfungskette, in der
alstria agiert, zu minimieren. Die gesamte Unternehmensgruppe beachtet insbesondere die UN-
Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte, die auf der Anerkennung der Verpflichtung der
Staaten und Wirtschaftsunternehmen zur Achtung von Menschenrechten basieren. In erster Linie sind
die Staaten für den Schutz der Menschenrechte ihrer Staatsbürger verantwortlich und kommen diesen
Schutzplichten durch nationale Regelungen und Gesetze zur Sicherstellung des Schutzes der
Menschenrechte nach. Sollten die nationalen Gesetze international anerkannte
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Menschenrechtsgrundsätze nicht ausreichend schützen, ist gemäß den UN-Leitprinzipien von den
Wirtschaftsunternehmen zu erwarten, dass diese ihr Handeln an dem höheren internationalen
Standard ausrichten.
In Deutschland werden Menschenrechte vergleichsweise stark beachtet und geschützt. alstria ist ein
deutsches Immobilienunternehmen, das sich ausschließlich auf deutsche Büroimmobilien
konzentriert. alstria handelt im Rahmen der deutschen Gesetze und beachtet dementsprechend auch
die Regeln und Bestimmungen zu Menschenrechten. Insgesamt wird das Risiko der Nichteinhaltung
von Menschenrechten, wie im Vorjahr, als gering (L) eingestuft.
1.3.6.
Finanzielle Risiken
Infolge von alstrias Refinanzierungsstrategie zeigt sich die Risikosituation in dieser Risikokategorie
unverändert stabil im Vergleich zum Vorjahresstichtag.
Verletzung von Covenants
alstria verpflichtet sich bei der Ausgabe von Unternehmensanleihen, der Aufnahme von Darlehen
sowie der Ausgabe des Schuldscheindarlehens, bestimmte Darlehensvereinbarungen wie die
Nichtüberschreitung eines bestimmten LTVs oder Mindestertragsanforderungen aus den beliehenen
Immobilien (sogenannte Covenants) einzuhalten. Für den Fall einer Vereinbarungsverletzung kann es
zu Konsequenzen wie erhöhten Kreditmargen oder im schlimmsten Fall zu einer außerordentlichen
Kündigung eines Darlehens durch den Darlehensgeber kommen. Das Risiko aus einem Verstoß gegen
Darlehensvereinbarungen wurde aufgrund der geringen LTVs, die eine deutliche Unterschreitung der
jeweils erlaubten Verschuldungsgrade aufwiesen und noch aufweisen, zum Vorjahresstichtag als
mittleres Risiko (M) eingestuft.
Mit Überschreitung der 50prozentigen Beteiligung durch die Alexandrite im Januar 2022 (vgl. Abschnitt
V.1.3.2) war ein Kontrollwechsel im Sinne der Anleihebedingungen eingetreten. Sofern es innerhalb
von 120 Tagen nach dem Kontrollwechsel zu einer Absenkung des Ratings unter die Kategorie
„Investment Grade“ aufgrund des eingetretenen Kontrollwechsels kommt, sind die Anleihegläubiger
berechtigt, von alstria die Rückzahlung der festverzinslichen Schuldverschreibungen zu 101
% des
Nennbetrags der festverzinslichen Schuldverschreibungen zuzüglich nicht gezahlter aufgelaufener
Zinsen zu verlangen. Die Aktualisierung des Ratings durch die Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P),
in der die von der Bieterin beabsichtigte Erhöhung des LTV Berücksichtigung fand, führte zu einer
Neueinstufung des Ratings mit BBB-. Damit verringerte sich die Einstufung des Ratings, das zuvor bei
BBB+ lag. Ein Investment Grade-Rating konnte beibehalten werden, so dass kein Verstoß gegen
Anleihebedingungen vorliegt. Durch die Absenkung des Ratings auf die unterste Stufe des Investment
Grade-Ratings, hat sich gleichwohl die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass diese Einstufung bei einer
Neueinschätzung des Ratings unterschritten werden könnte und es doch noch zu einer Verletzung der
Anleihebedingung, mit der Folge ihrer vorzeitigen Rückzahlung käme. Die Bieterin, Alexandrite, hat
sich verpflichtet, für diesen Fall eine Brückenfinanzierung in der erforderlichen Größenordnung und
einer Laufzeit von bis zu zwei Jahren bereitzustellen. Weiterhin hat sie die Zusicherung abgegeben,
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
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etwaig höhere Refinanzierungskosten auszugleichen. Die Auswirkungen auf die Finanzierungssituation
der alstria sind daher begrenzt. Gleichwohl wurde die Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos von
„unwahrscheinlich“ auf „möglich“ erhöht. Insgesamt ist das das Risiko aus einem Verstoß gegen
Darlehensvereinbarungen zum 31. Dezember 2021, nach wie vor, wie vor noch als mittleres Risiko (M)
eingestuft.
Bewertungsrisiken
Der Fair Value der Immobilien spiegelt den Marktwert wider, der durch unabhängige Wertgutachter
ermittelt wurde. Dieser kann sich in der Zukunft ändern. Grundsätzlich ist der Marktwert der
Immobilien von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei einigen dieser Faktoren handelt es sich um
exogene Faktoren, auf die alstria keinen Einfluss hat, zum Beispiel sinkende Mietniveaus, sinkende
Nachfrage oder steigende Leerstandsraten. Darüber hinaus sind auch viele qualitative Faktoren für die
Bewertung einer Immobilie ausschlaggebend. Diese umfassen unter anderem die zukünftigen
Mietzahlungen, den Zustand und die Lage der Immobilie. Das abschließende Urteil des beauftragten
Gutachters unterliegt bis zu einem bestimmten Grad seinem Ermessen und kann von der Meinung
anderer Gutachter abweichen. Sollten sich die bei der Bewertung berücksichtigten Faktoren oder
Annahmen aufgrund neuerer Entwicklungen oder anderer Gründe ändern, so kann eine Folgebewertung
des jeweiligen Gebäudes zu einer Minderung des Marktwertes führen. In diesem Fall müsste das
Unternehmen einen maßgeblichen Bewertungsverlust hinnehmen.
Durch Faktoren wie konjunkturelle Veränderungen, Zinssatzschwankungen und Inflation kann die
Bewertung der Immobilien negativ beeinflusst werden. Zur Risikominimierung dienen die regionale
Diversifikation des Anlageportfolios, eine konsequente Konzentration auf die individuellen Bedürfnisse
der Mieter und eine genaue Marktbeobachtung und -analyse (Maklerberichte). Darüber hinaus wird der
Marktwert sämtlicher Immobilien alstrias mindestens einmal jährlich zum Ende des Geschäftsjahres
von unabhängigen, international anerkannten Gutachtern bestimmt. Aus den Folgen der COVID-19-
Pandemie zeichnet sich bislang keine negative Auswirkung auf die aktuell vorliegende Bewertung ab.
Das Risiko aus einer sich verfestigenden höheren Inflation, die sich über den Anstieg der Zinssätze
negativ auf die Nachfrage nach Immobilien und damit deren Wert auswirken könnte, wird als
uneinheitlich wahrgenommen. So wären im Gegenzug, ceteris paribus, höhere nominale Mieterträge
zu erwarten, so dass zumindest modelltheoretisch ein Bewertungsdruck beherrschbar erscheint. Dabei
haben sich Immobilien auch in der Praxis historisch betrachtet als inflationssicher erwiesen.
Zusammenfassend wird das Risiko unerwarteter Abwertungen daher, wie im Vorjahr, als moderat (M)
eingestuft.
Refinanzierungsrisiko
Die vom Konzern hauptsächlich genutzten Finanzinstrumente sind im Wesentlichen festverzinsliche
Anleihen. Daneben bestehen grundschuldbesicherte Bankdarlehen. Der Hauptzweck der Anleihen und
Bankdarlehen besteht in der Finanzierung von alstrias Geschäftsaktivitäten. Die Hauptrisiken, die sich
aus den Finanzinstrumenten des Konzerns ergeben, sind Cashflow-, Zins- und Liquiditätsrisiken. Aktuell
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
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beträgt der Net LTV 28,8
%. Dies ist im Vergleich zu dem durchschnittlichen LTV der im DAX-Segment
der Deutsche Börse AG (DAX, MDAX und SDAX) gelisteten Immobilienunternehmen ein niedriger Wert.
Die Darlehen des Konzerns weisen zum Bilanzstichtag jeweils einen deutlich unter dem durch die
jeweilige Darlehensvereinbarung erlaubten LTV der Bankdarlehen auf (vgl. Übersicht über die Darlehen
auf Seite 18). Dem Risiko der Nichteinhaltung von Vertragsvereinbarungen wurde damit erfolgreich
begegnet. Die Bonität von alstria wird zum Bilanzstichtag von der Ratingagentur Standard & Poor’s
unverändert mit BBB + und bis zum Tag der Veröffentlichung mit BBB - („Investment Grade“)
eingestuft. Die Refinanzierung des überwiegenden Anteils von alstrias Anleihen und Bankdarlehen ist
nicht vor dem Geschäftsjahr 2023 erforderlich, in dem eine von vier Anleihen ausläuft. Die drei anderen
Anleihen weisen unterschiedliche Laufzeiten bis zum Geschäftsjahr 2027 auf, sodass ein diversifiziertes
Laufzeitprofil besteht und die Refinanzierung der gesamten Darlehen zu einem Zeitpunkt vermieden
werden kann (vgl. Laufzeitenprofil der Darlehen auf Seite 18).
Durch die infolge des Kontrollwechsels im Januar 2022 geänderte Finanzierungsstrategie (vgl. die
Ausführungen zum Risiko aus der Verletzung von Covenants sowie Abschnitt V.1.3.2) mit der
Herabsetzung des S&P-Ratings, von BBB+ zu BBB -, wurde auch das Risiko aus der Refinanzierung als
wahrscheinlicher eingeschätzt als im zum Vorjahresstichtag. Während sich die Verwirklichung des
Risiko aus der Refinanzierung zum Vorjahresstichtag als sehr unwahrscheinlich darstellte, wurde nun
die Einschätzung auf „unwahrscheinlich“ geändert. Wobei die Zusicherung der Bieterin, den
Finanzierungsbedarf durch die Bereitstellung einer Brückenfinanzierung in der erforderlichen
Größenordnung und mit einer Laufzeit von bis zu zwei Jahren sicherzustellen und etwaig höhere
Refinanzierungskosten auszugleichen, bei dieser Einschätzung Berücksichtigung fand. Die
Auswirkungen auf die Finanzierungssituation der alstria sind daher begrenzt, jedoch könnten die im
Rahmen der Refinanzierung nach Beendigung der zweijährigen Brückenfinanzierung zu erzielenden
Konditionen andere sein und die Refinanzierung zu günstigen Bedingungen erschweren.
Das Refinanzierungsrisiko wird zum Bilanzstichtag daher nun als mittleres Risiko (M) eingestuft,
nachdem es zum Vorjahresstichtag noch als geringes Risiko galt (L) eingeordnet wurde.
Zinsrisiko
Zinsrisiken entstehen durch schwankende Marktzinssätze. Diese Schwankungen beeinflussen die
Summe der Zinskosten im Geschäftsjahr und dem dreijährigen Prognosezeitraum, der dem
Risikomanagement zu Grunde liegt. Die Entwicklung der Nominalzinssätze hängt auch entscheidend
von der weiteren Entwicklung der Inflationsraten ab.
Die Absicherungspolitik von alstria umfasst grundsätzlich die Nutzung klassischer Zinscaps und ggf.
Zinsswaps, um die Kreditlinien des Unternehmens in Bezug auf Zinsschwankungen abzusichern und
dennoch genügend Flexibilität zu haben, um die Möglichkeit einer Veräußerung ausgewählter
Immobilien zu gewährleisten. Zinsbasis für die finanziellen Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung
ist der 3-Monats-EURIBOR, der alle drei Monate angepasst wird. Der wesentliche Teil der
Fremdfinanzierung besteht zum Bilanzstichtag aus festverzinslichen Anleihen sowie langfristigen
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Festzinsdarlehen und unterliegt daher bis zum Laufzeitende keinem Zinsänderungsrisiko. Aus diesem
Grund war das Zinsrisiko zum Vorjahresstichtag als geringes Risiko (L) eingestuft.
Die infolge des Kontrollwechsels im Januar 2022 eingetretene Herabsetzung des Ratings (vgl. die
Ausführungen zum Risiko aus der Verletzung von Covenants, den Refinanzierungsrisikos sowie
Abschnitt V.1.3.2) und die mögliche Refinanzierung einer Unternehmensanleihe im Geschäftsjahr
2022, führten zu der Einschätzung eines erhöhten Risikos in Bezug auf die zu erzielenden
Zinskonditionen. Zum Vorjahresstichtag ergab sich das Erfordernis einer Refinanzierung, die innerhalb
des dreijährigen Risikobeurteilungszeitraums zu einer Änderung der Zinsstruktur geführt haben
könnte, nur in einem geringen Umfang.
Das Zinsrisiko wird zum Bilanzstichtag daher nun als mittleres Risiko (M) eingestuft.
Steuerrisiken
Da REITs von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer vollständig befreit sind, können sich
Steuerrisiken nur im Falle des Verlustes des REIT-Status sowie innerhalb der Tochtergesellschaften
und aus anderen Steuerarten wie Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer oder Grundsteuer ergeben.
Weiterhin besteht das Risiko, dass es aufgrund der Änderung von Steuergesetzen sowie deren
abweichender Auslegung zu einer höheren Steuerbelastung auch rückwirkend für alle noch nicht
bestandskräftigen Veranlagungszeiträume kommt. Durch die Übernahme des alstria office Prime-
Konzerns wurden Gesellschaften in den Konzernabschluss einbezogen, die nicht den Regelungen der
REIT-Gesetzgebung unterliegen. Die im Geschäftsjahr 2016 umgesetzten Restrukturierungen,
insbesondere die Umwandlung der Rechtsform dieser Gesellschaften in Kommanditgesellschaften,
führte steuerlich zur Aufdeckung von bei den übernommenen Gesellschaften bestehenden, stillen
Reserven und stillen Lasten sowie anschließend zur Steuertransparenz dieser Gesellschaften.
Aufgrund der grundsätzlichen Ertragsteuerbefreiung als REIT sowie eines konsequenten Monitorings
zur Vermeidung von steuerschädlichen Sachverhalten durch interne und externe Steuerexperten wird
die Wahrscheinlichkeit eines Steuerschadens als gering eingestuft. Da bestimmte steuerrelevante
Sachverhalte, z.B. Immobilientransaktionen oder Bewertungen sowie ein Wiedereintritt in die
Steuerpflicht über den dreijährigen Risikobetrachtungszeitraum, hohe Steuerverpflichtungen nach
sich ziehen könnten, wird das Risikoausmaß als erheblich eingestuft.
Infolge der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hat der deutsche Gesetzgeber Ende 2020
eine neue Regelung zur Grundsteuer verabschiedet. Ab dem 1. Januar 2022 gelten demnach neue
Grundsteuerwerte, die ab dem 1. Januar 2025 als neue Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer
dienen. Grundsätzlich handelt es sich um ein wertabhängiges Modell. Gleichzeitig räumt eine
Grundgesetzänderung den Ländern das Recht ein, von der Bundesregelung abzuweichen und einen
eigenen Weg zu gehen, wie etwa in Form der Heranziehung eines Flächenmodells. Bei den für alstria
relevanten Nichtwohngrundstücken, also insbesondere Geschäftsgrundstücken, kommt grundsätzlich
das sogenannte Sachwertverfahren zur Anwendung. Hierbei ermittelt sich der Wert aus dem
Gebäudewert - dieser wird anhand von Normalherstellungskosten, Nutzflächen und Baujahr berechnet
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
47
– und anhand des Bodenwerts, der sich aus der Multiplikation von Grundfläche und Bodenrichtwert
ergibt. Die Ermittlung üblicher Mieten ist somit nicht notwendig. Auch wenn das neue Konzept
aufkommensneutral sein soll, kann eine Erhöhung der Grundsteuer für alstrias Immobilien nicht
ausgeschlossen werden. Grundsätzlich wirken sich Änderungen der Grundsteuer auf die Höhe der von
den Mietern zu zahlenden Nebenkosten aus. Die Weiterbelastung der Grundsteuer an den Mieter
wurde nicht eingeschränkt. Das Bundesverfassungsgericht erlaubt die Anwendung der aktuellen
Regelung zur Grundsteuer bis zum Ende des Jahres 2024. Daher werden innerhalb der nächsten drei
Jahre keine höheren Grundsteuersätze erwartet.
Die Übertragung von Anteilen an Gesellschaften mit Immobilienvermögen kann unter bestimmten
Umständen bei der Überschreitung bestimmter Anteilsquoten Grunderwerbsteuer auf das
Grundvermögen der Gesellschaft deren Anteile übertragen werden und deren Tochtergesellschaften
auslösen. Infolge der Übernahmeaktivitäten der Alexandrite werden Anteile an der alstria office REIT-
AG übertragen. Aufgrund des umfangreichen Immobilienvermögens des alstria-Konzerns könnten
Grunderwerbsteuern in erheblichem Umfang anfallen. Die Bieterin hat der Gesellschaft daher
garantiert, dass sie die Übertragung einer schädlichen Anteilsmenge unterlässt. Überdies hat die
Bieterin der Gesellschaft zugesichert, dass sie die Gesellschaft und deren verbundene Unternehmen
von allen Schäden und Verlusten aus Grundsteuern freistellt, die aus einer Verletzung der Garantie
oder einer anderen schädlichen Maßnahme verursacht werden.
Insgesamt ergibt sich daher, unverändert zum Vorjahr, ein mittleres (M) Steuerrisiko.
Liquiditätsrisiko
Die Disposition der liquiden Mittel ist einer der zentralen Prozesse bei alstria. Das Unternehmen
steuert seine zukünftige Liquidität und überwacht den Fortgang täglich. Um jeglichen
Liquiditätsrisiken vorzubeugen, wird ein Programm für die kurzfristige Finanzdisposition verwendet.
Dieses Liquiditätsplanungsprogramm berücksichtigt die erwarteten Cashflows aus den
Geschäftsaktivitäten und die Fälligkeit finanzieller Investitionen.
Durch die in den letzten Jahren umgesetzten Refinanzierungen wie die Platzierung mehrerer
Unternehmensanleihen mit diversifizierten Laufzeitenprofilen wurde dem wesentlichen
Liquiditätsrisiko aus der Rückzahlung sämtlicher oder eines großen Teils von alstrias
Kreditverbindlichkeiten in einer Summe („balloon repayment“) erfolgreich begegnet. Da die
Rückzahlung des überwiegenden Anteils der Darlehen und der Anleihen erst ab dem Jahre 2023 fällig
sein wird, ist das Liquiditätsrisiko aus der Rückzahlungsverpflichtung von Darlehen wie auch im
Vorjahr, als gering (L) eingestuft worden. Durch den Kontrollwechsel (vgl. die Ausführungen zum
Risiko aus der Verletzung von Covenants, dem Refinanzierungsrisiko und dem Zinsrisiko sowie
Abschnitt V.1.3.2) werden, unter anderem aufgrund der Zusicherung der Bieterin, jeden
Finanzierungsbedarf durch eine sogenannte Brückenfinanzierung unmittelbar auszugleichen, keine
wesentlichen Änderungen für das Liquiditätsrisiko gesehen.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
48
Kontrahentenrisiko
alstria sichert einen Teil ihres Risikos mithilfe von Instrumenten ab, an denen Dritte beteiligt sind
(Zinsderivate, Gebäudeversicherungen etc.). alstrias Vertragsparteien sind international anerkannte
Institutionen, die von führenden Ratingagenturen bewertet werden. alstria überprüft das Rating ihrer
Kontrahenten regelmäßig, um das Ausfallrisiko zu begrenzen. Die Finanzmarktkrise im Jahr 2007 hat
Zweifel an der Zuverlässigkeit der Einschätzung von Ratingagenturen aufkommen lassen. Um diese
Bedenken zu entschärfen, nutzt alstria auch andere Informationsquellen, um die Einschätzung der
Ratingagenturen zu plausibilisieren. Eine Auswirkung der COVID-19-Krise auf die Bonität wesentlicher
Vertragspartner von alstria war bislang nicht zu verzeichnen. Hierbei mag auch die Entschlossenheit
der Fiskalpolitik und der Geldpolitik beitragen, bestimmte Branchen und besonders betroffene
Unternehmen sowie systemrelevante Institutionen wie Banken und Versicherungen im Zweifel zu
unterstützen. Abgesehen davon bestehen für alstria keine Kreditrisiken, sodass sich diese, wie im
Vorjahr, als gering (L) einstufen lassen.
1.4.
Gesamtbeurteilung der Risiken durch den Vorstand
Die alstria AG konsolidiert und aggregiert alle in den verschiedenen Risikokategorien identifizierten
Risiken gemäß der Risikomanagementrichtlinie. Die größten Herausforderungen wurden in jeder der
vier Kategorien strategische Risiken, Compliance-Risiken, operative Risiken und finanzielle Risiken
zuerst genannt.
Im Vergleich zum Vorjahr stand die Risikosituation der alstria dabei ebenfalls unter dem Einfluss der
COVID-19-Pandemie. Weiterhin haben sich für die Beurteilung bestimmter Risiken, in Beziehung auf
bestimmte finanzielle Risiken und Risiken aus Verstößen gegen das REIT-Gesetz durch den
Kontrollwechsel (vgl. die Ausführungen zum Risiko aus der Verletzung von Covenants, dem
Refinanzierungsrisiko und dem Zinsrisiko sowie Abschnitt V.1.3.2) Fragen ergeben, die zu einer
Aktualisierung der Einschätzung und im Ergebnis nur geringfügigen Änderungen der Risiken führten.
So waren für 2021, im Vergleich zum Vorjahr, nur geringe prozentuale Veränderungen der in der
Risikomatrix als hoch (H) oder mittel (M) eingestuften Risiken zu verzeichnen. In Bezug auf die
Gesamtzahl aller identifizierten Risiken lagen die Risiken der Kategorie „hohes Risiko“ zum
Jahresende bei 9,1
% (31. Dezember 2020: 10,0
%) und die Risiken des Bereichs „mittleres Risiko“ bei
34,5
% (31. Dezember 2020: 32,7
%). Dies beruht auf der weiterhin bestehenden beschriebenen
Unsicherheit der wirtschaftlichen Lage und des daraus ggf. resultierenden Anstiegs der
Wahrscheinlichkeit des Nachfragerückgangs nach neuen Büromietflächen und der Möglichkeit von
Zahlungsschwierigkeiten bis hin zu Insolvenzen von alstrias Mietern. Aufgrund des hohen Anteils an
Behörden, Unternehmen der öffentlichen Hand und Unternehmen mit hoher Bonität schätzt der
Vorstand die Risikosituation gegenwärtig als beherrschbar ein. Bestandsgefährdende Risiken haben
sich aus den COVID-19 bezogenen Risiken nicht ergeben.
Aus Sicht des Vorstands bilden der konservative LTV und die solide REIT-Eigenkapitalquote
stabilisierende Faktoren. Auch wenn die langfristige Refinanzierungsposition mit der Herabsetzung
des S&P-Ratings auf die unterste „Investment-Grade“-Stufe BBB-, etwas weniger abgesichert
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
49
erscheint, als zuvor, stellen die Refinanzierungsgarantien und Kompensationszusagen der Bieterin
einen Ausgleich in Bezug auf das Refinanzierungsrisiko und das Risiko höherer Fremdkapitalkosten für
den Fall steigender Zinssätze bzw. -margen dar. Der niedrige LTV verringert das Risiko, das sich
ergeben könnte, wenn die Immobilienbewertungen, z.B. infolge von inflationsgetriebenen
Zinserhöhungen, unter Druck geraten sollten.
Gegenüber identifizierten Risiken wurden ausreichende Vorsichtsmaßnahmen getroffen.
Neben der Einschätzung der potenziellen Auswirkung aus der Verwirklichung von Risiken auf die
Nettovermögenslage des Konzerns werden für ausgewählte Schlüsselrisiken auch die potenziell
erforderlichen liquiden Zahlungsmittel ermittelt, die für den Beurteilungszeitraum von drei Jahren
ausreichen, um die sich aus den bewerteten Risiken ergebenden Verpflichtungen bedienen zu können.
Der Betrag dafür belief sich zum Bilanzstichtag auf EUR 55,1 Mio. gegenüber 45,9 Mio. zum
31. Dezember 2020.
Nach unserer Überzeugung weisen die vorstehend beschriebenen Risiken in Anbetracht ihrer
Eintrittswahrscheinlichkeit und ihrer Auswirkung weder einzeln noch in ihrer Gesamtheit
bestandsgefährdenden Charakter auf.
2. CHANCEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG
2.1.
Chancenmanagement
Das Chancenmanagement der alstria findet auf Konzernebene statt. Es hat zum Ziel, Chancen
frühestmöglich zu identifizieren, zu bewerten und geeignete Maßnahmen anzustoßen, damit Chancen
wahrgenommen und zum Erfolg geführt werden.
Die Wachstums- und Ertragschancen der alstria ergeben sich sowohl aus dem bestehenden
Immobilienportfolio als auch aus der Akquisition von Potenzialimmobilien. In Abhängigkeit von der
Stufe, auf der sich eine Immobilie im Rahmen ihres Lebenszyklus bewegt, können Chancen z.B. in der
Repositionierung und Entwicklung, der Festigung der Mieterbeziehung oder in der Veräußerung der
Immobilie liegen.
Die zur Umsetzung dieser Aktivitäten erforderlichen finanziellen Mittel werden durch die
Finanzierungsaktivitäten der Gesellschaft bereitgestellt. Hier liegen die Chancen in der Sicherstellung
einer nachhaltigen Finanzierung, einschließlich Eigenkapitalakquisition, zu vorteilhaften Konditionen.
Die Evaluierung der Chancen wird zum einen gezielt im Rahmen der jährlichen Budgetplanungen und
zum anderen im Bedarfsfall fortlaufend oder anlassbezogen unterjährig durchgeführt. Der Prozess
beginnt mit der sorgfältigen Analyse des Marktumfelds und der Marktgängigkeit der im Portfolio
gehaltenen Immobilien. Dazu gehört die Einschätzung der Mieterbedürfnisse, der
Immobilienkategorien sowie der regulatorischen Veränderungen.
Die Kontrolle der Wachstumsinitiativen im Rahmen der jeweiligen Budget- und
Planungsfreigabeprozesse wird durch ein regelmäßiges Berichtswesen an den Vorstand ergänzt. Der
Vorstand der alstria AG erhält Berichte über den Status und den Fortschritt der in der Umsetzung
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
50
befindlichen Initiativen. Daneben erhält der operative Immobilienmanagementbereich Berichte, in
denen den geplanten Kosten und Erlösen die Ist-Verbräuche und die tatsächlichen Erlöse
gegenübergestellt werden. Außerdem wird die Finanz- und Liquiditätsplanung fortgeschrieben,
Prognosen werden aktualisiert und Veränderungen am Projektumfang transparent gemacht.
2.1.1.
Chancen in Bezug auf Immobilienakquisitionen
Entscheidend für die Qualität einer Immobilie ist ihr Standort. Chancen ergeben sich dann, wenn der
regionale Markt durch eine günstige demografische Entwicklung und eine vorteilhafte
Immobiliendynamik geprägt ist. Hier bilden sich, zusammen mit einem optimalen
Immobilienmanagement, Chancen auf langfristige Wertzuwächse. alstrias Akquisitionsstrategie ist
darauf ausgerichtet, Immobilien mit der beschriebenen Potenzialstruktur zu identifizieren. Die
Investitionsstrategie von alstria konzentriert sich daher auf die Akquisition von Immobilien und
Portfolien, die höhere Leerstandraten aufweisen und somit zusätzliche Wachstumsmöglichkeiten
durch Stabilisierung der Vermietung dieser Immobilien eröffnen. Die Durchführung einer Akquisition
erfolgt nur, wenn die Höhe des Investitionsvolumens die Aussicht auf Erzielung eines nachhaltigen
Wertzuwachses ermöglicht. Insbesondere der niedrige LTV bietet Chancen in Form einer höheren
Flexibilität zum Erwerb von Opportunitätsimmobilien.
2.1.2.
Chancen in Bezug auf die Mieterbeziehungen
Ein strukturiertes, aktives Asset- und Property-Management sichert die Qualität der
Vermietungsleistung und ist die Basis für eine nachhaltige Mieterbeziehung. Chancen ergeben sich
insbesondere durch ein flexibles Eingehen auf die Anforderungen und Bedürfnisse bestehender oder
potenzieller Mieter. alstria verfügt über die Kenntnisse und Ressourcen, um Lösungen anzubieten und
die Anforderungen der Mieter an das Mietobjekt umzusetzen. Daraus ergeben sich Chancen für die
Generierung nachhaltiger und langfristiger Mietverträge. Als wichtige Aufgabe zur Erhaltung dieser
Chancen steht die Möglichkeit, COVID-19-Herausforderungen in Chancen zu verwandeln, indem etwa
pandemiesichere Flächenerweiterungen und intelligente Flächennutzungskonzepte bei Integration
von Homeoffice mit den Mietern und potenziellen Mietern umgesetzt werden. Weiterhin können die
Verhandlungen mit Mietern zur Abwendung von akuten Engpässen, nicht nur ein
Mietzahlungsmoratorium, sondern im Gegenzug eine Verlängerung der Mietvertragsbindung
beinhalten und so die Chance langfristiger Mieterträge sichern.
2.1.3.
Chancen aus Immobilienentwicklung
Da alstria ein langfristig orientierter Eigentümer von Immobilien ist, befinden sich auch ältere
Gebäude in alstrias Immobilienportfolio, die einer Modernisierung oder Repositionierung bedürfen.
Die Modernisierung einer Immobilie eröffnet Chancen für Wertschöpfung, indem die Immobilie für die
nächsten 20 bis 30 Jahre neu positioniert wird und ihre zukünftige Attraktivität am Markt und für die
Mieter gestaltet werden kann. Der Durchführung von Entwicklungsprojekten kommt gerade vor dem
Hintergrund historisch niedriger Ankaufsrenditen von Immobilien eine zunehmend wichtige Bedeutung
zu. Korrespondierend zu den Risiken aus Entwicklungsprojekten, die eine hohe Einschätzung erfahren,
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
51
unterstützt das erneut erhöhte Budget für Entwicklungsprojekte, die Chance, durch im Wesentlichen
passgenaue, auf die Bedürfnisse der Mieter und des Marktes ausgerichtete Büroentwicklungen, höhere
Mietrenditen und Wertsteigerungen der Immobilien zu generieren.
2.1.4.
Chancen aus nachhaltigem Wirtschaften
In der Unterstützung von Maßnahmen zur Einhaltung und Erreichung der Ziele des Internationalen
Weltklimaschutzabkommens von Paris sieht der Vorstand von alstria Chancen für eine Strategie, die
langfristig trägt. Diese besteht darin, ein günstiges politisches und regulatorisches Umfeld
einschließlich Nachhaltigkeit zu nutzen, um die Grundlagen für die Geschäftstätigkeit nachhaltig zu
gestalten. Dazu werden aktiv Projekte initiiert und umgesetzt, mit dem Ziel, die im Immobiliensektor
entstehenden hohen CO
2
-Emissionen zu reduzieren und langfristig zu neutralisieren. Beispiele hierfür
sind die Forcierung eines belastbaren branchentauglichen CO
2
-Reportings oder die Untersuchung von
CO
2
-neutralen Baustoffen und Lösungen im Rahmen von Bau- und Renovierungsprojekten.
2.1.5.
Chancen aus der Finanzierung
Die Finanzierungsstrategie der alstria ist auf eine optimale Mittelbereitstellung zur Investition in neue
Immobilien und Entwicklungsprojekte ausgerichtet. Chancen ergeben sich aus der Optimierung der
Finanzierungskonditionen mit möglichst langfristigen, günstigen und flexiblen Finanzierungen. Eine
wesentliche Chance für die Finanzierung besteht in dem geringen LTV. Dieser beläuft sich gegenwärtig
auf 28,8
% (Net LTV aus Anleihen und Bankdarlehen, vgl. Übersicht Verbindlichkeiten auf Seite 18),
was eine komfortable Basis für zukünftige Refinanzierungen und Wachstum darstellt. Die
Finanzierungsmöglichkeiten waren bislang im Wesentlichen auf Unternehmensanleihen,
grundschuldbesicherte Darlehen oder auch Kapitalerhöhungen ausgerichtet. Durch den
Kontrollwechsel (vgl. die diesbezüglichen Ausführungen zum Risiko aus der Verletzung von Covenants
und dem Zinsrisiko sowie Abschnitt V.1.3.2) sind allerdings Änderungen in der Finanzierungsstrategie
und der Art der Finanzierung zu erwarten. Wobei der niedrige LTV Chancen im Sinne von vielfältigen
Handlungsalternativen, wie auch die Herbeiführung eines dem privaten Immobilienmarkt
entsprechendes höheres Risiko-Rendite-Profils und eines effektiveren Gesamtrendite-Ansatzes,
bietet.
2.2.
Gesamtaussage zum Chancenbericht
Die gegenwärtige Refinanzierungslage mit einer relativ hohen Eigenkapitalquote, die in dem niedrigen
LTV zum Ausdruck kommt, stellt eine stabile Grundlage für die weitere Entwicklung dar und bietet
Freiheitsgrade bei einer etwaigen Neuausrichtung der Finanzierungsstrategie infolge des
Kontrollwechsels. Bei den Umsatzerlösen profitiert alstria von Mietverträgen von zirka 5,7 Jahren
Durchschnittsrestlaufzeit und einem potenziellen Anstieg der Mieterlöse aufgrund der Umsetzung von
wertsteigernden Entwicklungsprojekten. So verfügt die Gesellschaft über eine Anzahl von Immobilien,
die für wertsteigernde Entwicklungsmöglichkeiten geeignet sind. Das Portfolio ist ausgewogen und
verfügt über qualitativ hochwertige Immobilien mit bonitätsstarken Mietern. Der niedrige LTV bietet
auch die Chance einer höheren Flexibilität beim Erwerb von Immobilien, für den Fall, dass sich hier
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
52
spontan Opportunitäten ergeben sollten.
alstria sieht sich – auch vor dem Hintergrund der COVID-19-Auswirkungen - gut aufgestellt, ihre auf
den Erwerb, die Immobilienentwicklung, die Vermietung und das integrierte Objektmanagement
ausgerichtete Strategie erfolgreich fortzusetzen und ihre diesbezüglich zukünftigen
Marktopportunitäten zu erkennen und umzusetzen.
alstrias Kernkompetenz ist das Asset-Management. Vor diesem Hintergrund hat sich die Bieterin im
Rahmen der Investorenvereinbarung verpflichtet, die weitere Umsetzung der Strategie von alstria zu
unterstützen sowie weiteres Wachstum durch die aktive Verfolgung neuer wertsteigernder Sanierungs-
und Neupositionierungsmöglichkeiten sowie eine beschleunigte Rotation der Vermögenswerte
voranzutreiben.
VI. NACHHALTIGKEITSBERICHT
*
Im November 2021 veröffentlichte die alstria ihren jährlichen Nachhaltigkeitsbericht für das
Geschäftsjahr 2020. Der Bericht gibt Einblicke in die ökologischen, mitarbeiterbezogenen und
gesellschaftlichen Leistungen des Unternehmens. Er wird in Übereinstimmung mit den GRI-Standards
und den immobilienspezifischen Richtlinien der EPRA erstellt. Darüber hinaus wurden die
Empfehlungen der FSB Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD) berücksichtigt. Der
Bericht wurde von unabhängiger Seite mit begrenzter Sicherheit für die Abschnitte „Our Buildings“
und „Our People“ sowie für die „EPRA Sustainability Performance Indicators“ geprüft.
Zu den wichtigsten Nachhaltigkeitsleistungen im Geschäftsjahr 2020 gehören:
▪ Die durchschnittlichen betrieblichen Treibhausgasemissionen von alstria‘s vermietetem
Portfolio lagen ca. 50
% unter dem vom wissenschaftlichen CRREM-Konsortium ermittelten
Benchmark für Deutschland,
▪ Die eingebetteten (grauen) und vermiedenen Treibhausgasemissionen von alstria‘s
komplettem Entwicklungsportfolio wurden modelliert. Die Berechnung zeigt, dass eine
durchschnittliche alstria-Entwicklung etwa 60
% weniger Treibhausgasemissionen verursacht
als der Bau eines vergleichbaren neuen Bürogebäudes,
▪ Die Bewertung klimabezogener Risiken für das Unternehmen wurde in finanzieller Hinsicht
durch die Veröffentlichung von alstria‘s erstem Carbon Accounting Report erweitert,
▪ Der Schutz der biologischen Vielfalt wurde weiter priorisiert, z. B. durch Vorbereitungen zum
Erwerb eines Waldes sowie durch Status- und Potentialanalysen zu Gründächern,
▪ Auf der Jahreshauptversammlung für das Geschäftsjahr 2020 stimmte erstmals eine große
Mehrheit der alstria-Aktionäre dafür, EUR 1,8 Millionen für Klimaschutzprojekte zu
* Bei diesem Abschnitt handelt es sich um eine nicht geprüfte Angabe.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
53
verwenden, die nicht den Risiko-Ertrags-Erwartungen des Unternehmens entsprechen (Grüne
Dividende),
▪ alstria‘s Ansatz zum Umgang mit COVID-19 wurde mit dem HR Excellence Award 2020
ausgezeichnet,
▪ ESG-Ratings bestätigten die führende Position des Unternehmens im Bereich Nachhaltigkeit.
So wurde alstria beispielsweise in den Dow Jones Sustainability Index Europe und in den
Bloomberg Gender-Equality Index aufgenommen.
Weitere Informationen finden sich in alstria‘s Nachhaltigkeitsbericht 2020/21.
VII. ÜBERNAHMERECHTLICHE ANGABEN
Angaben nach § 289a und § 315a HGB und erläuternder Bericht
1. ZUSAMMENSETZUNG DES GEZEICHNETEN KAPITALS
Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2021 betrug das Grundkapital der alstria EUR 178.032.997,00 und
war eingeteilt in 178.032.997 auf den Inhaber lautende Stückaktien. Die Aktien sind voll eingezahlt.
Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie gewährt in der
Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn der
Gesellschaft. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen
des Aktiengesetzes, insbesondere aus den §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG.
2. BESCHRÄNKUNGEN, DIE STIMMRECHTE ODER DIE ÜBERTRAGUNG VON AKTIEN BETREFFEN
Die Ausübung der Stimmrechte und die Übertragung der Aktien richten sich nach den gesetzlichen
Bestimmungen und der Satzung der alstria. Die Satzung beschränkt weder die Ausübung der
Stimmrechte noch die Übertragung von Aktien. Von Gesetzes wegen ist das Stimmrecht zum Beispiel
in den Fällen der §§ 71b und 136 AktG ausgeschlossen. Sonstige Beschränkungen, die Stimmrechte
oder die Übertragung von Aktien betreffen, liegen zum Bilanzstichtag nicht vor oder sind, soweit sich
diese aus Vereinbarungen zwischen Aktionären ergeben könnten, dem Vorstand nicht bekannt.
3. BETEILIGUNGEN AM KAPITAL MIT MEHR ALS 10 % DER STIMMRECHTE
Der Gesellschaft wurde gemäß § 33 WpHG mitgeteilt, dass die Brookfield Asset Management Inc.,
Toronto, Kanada zum 17. Februar 2022 95,11
% der Stimmrechte an der Gesellschaft hielt. 10,23
% der
Stimmrechte waren dabei von der Lapis Luxembourg Holdings S.à r.l. und 83,14
% der Stimmrechte
von der Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l. zuzurechnen. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2021
waren alstria keine weiteren Aktionäre bekannt, deren direkter Anteil 10
% des Grundkapitals
überschritten hätte.
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54
4. AKTIEN MIT SONDERRECHTEN
Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.
5. ART DER STIMMRECHTSKONTROLLE, WENN ARBEITNEHMER AM KAPITAL BETEILIGT SIND UND
IHRE KONTROLLRECHTE NICHT UNMITTELBAR AUSÜBEN
Arbeitnehmer, die Aktien der Gesellschaft halten, üben die ihnen aus den Aktien zustehenden
Kontrollrechte wie andere Aktionäre nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften und Bestimmungen
der Satzung aus.
6. ERNENNUNG UND ABBERUFUNG VON VORSTANDSMITGLIEDERN UND SATZUNGSÄNDERUNGEN
Der Vorstand der alstria besteht aus einer oder mehreren Personen, die gemäß §§ 84, 85 AktG bestellt
und abberufen werden. Die Satzung enthält hierzu keine Sonderregelungen. Gemäß § 84 AktG werden
Vorstandsmitglieder durch den Aufsichtsrat für höchstens fünf Jahre bestellt. Die wiederholte
Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre, ist zulässig.
Satzungsänderungen werden gemäß §§ 179, 133 AktG vorgenommen. Der Aufsichtsrat hat zudem
gemäß § 12 Abs. 2 der Satzung die Befugnis, nur die Fassung betreffende Satzungsänderungen ohne
Beschluss der Hauptversammlung vorzunehmen. Darüber hinaus ist der Aufsichtsrat durch die
Hauptversammlungsbeschlüsse vom 16. Mai 2017 bzw. 29. September 2020 ermächtigt, die Fassung
der Satzung entsprechend der Ausnutzung der Kapitalia der Gesellschaft sowie nach Ablauf der
jeweiligen Ermächtigungsfrist anzupassen.
Gemäß § 15 Abs. 5 der Satzung in Verbindung mit §§ 179 Abs. 2, 133 AktG beschließt die
Hauptversammlung über Satzungsänderungen grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der
abgegebenen Stimmen und der einfachen Mehrheit des vertretenen Grundkapitals. Soweit das Gesetz
für Satzungsänderungen zwingend eine größere Mehrheit vorschreibt, ist diese Mehrheit
entscheidend.
Satzungsänderungen wurden im Berichtsjahr zuletzt durch den Aufsichtsrat am 9. September 2021
beschlossen: § 5 Abs. 1, 2 und 7 der Satzung wurden formal an eine unterjährig durchgeführte
Kapitalerhöhung aus dem Bedingten Kapital III 2017 der alstria angepasst. § 5 Abs. 4b und 4c der
Satzung wurden gelöscht, da das Genehmigte Kapital II 2020 sowie das Genehmigte Kapital III 2020
gegenstandslos geworden waren.
7. BEFUGNISSE DES VORSTANDS BEZÜGLICH AUSGABE UND RÜCKKAUF VON AKTIEN
7.1.
Genehmigtes Kapital
Die Satzung ermächtigt den Vorstand, das Grundkapital bis zum 28. September 2025 (einschließlich)
mit Zustimmung des Aufsichtsrats durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen
Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals um bis zu insgesamt EUR 35.198.684,00 zu
erhöhen. Die näheren Einzelheiten ergeben sich aus § 5 Abs. 3, 4 und 4 a der Satzung der alstria.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
55
7.2.
Bedingtes Kapital
alstria verfügt über drei bedingte Kapitalia (gemäß §§ 192 ff. AktG), die in § 5 Abs. 5, 7 und 8 der
Satzung der alstria geregelt sind.
7.2.1.
Bedingtes Kapital I 2020
Das Grundkapital ist durch Ausgabe von bis zu 16.750.000 auf den Inhaber lautenden Stückaktien um
bis zu EUR 16.750.000,00 bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit
durchgeführt, wie die Inhaber von Options- oder Wandlungsrechten bzw. die zur Wandlung
Verpflichteten aus Options- oder Wandelanleihen, Genussrechten oder
Gewinnschuldverschreibungen, die von der alstria AG aufgrund der von der Hauptversammlung von
29. September 2020 unter Tagesordnungspunkt 11 beschlossenen Ermächtigung ausgegeben werden,
von ihren Options- bzw. Wandlungsrechten Gebrauch machen oder, soweit sie zur Wandlung oder
Optionsausübung verpflichtet sind, ihre Verpflichtung zur Wandlung bzw. Optionsausübung erfüllen,
soweit nicht ein Barausgleich gewährt oder eigene Aktien zur Bedienung eingesetzt werden. Die
näheren Einzelheiten ergeben sich aus § 5 Abs. 5 der Satzung der alstria.
7.2.2.
Bedingtes Kapital III 2017
Das Grundkapital ist durch Ausgabe von bis zu 560.425 auf den Inhaber lautenden Stückaktien um bis
zu EUR 560.425,00 bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung dient ausschließlich der Gewährung
von Aktien an die Inhaber von Wandelgenussscheinen, die gemäß der Ermächtigung der
Hauptversammlung vom 16. Mai 2017 von der Gesellschaft bis zum 15. Mai 2022 ausgegeben werden.
Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur insoweit durchzuführen, wie ausgegebene Wandelgenussscheine
in Aktien der Gesellschaft gewandelt werden und zur Bedienung der Wandelgenussscheine keine
eigenen Aktien gewährt werden. Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres, in dem
sie durch Wandlung entstehen, am Gewinn teil.
7.2.3.
Bedingtes Kapital III 2020
Weiterhin ist das Grundkapital durch Ausgabe von bis zu 1.000.000 auf den Inhaber lautenden
Stückaktien um bis zu EUR 1.000.000,00 bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung dient
ausschließlich der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Wandelgenussscheinen, die gemäß der
Ermächtigung der Hauptversammlung vom 29. September 2020 von der Gesellschaft bis zum
28. September 2025 (einschließlich) ausgegeben werden. Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur
insoweit durchzuführen, wie ausgegebene Wandelgenussscheine in Aktien der Gesellschaft gewandelt
werden und zur Bedienung der Wandelgenussscheine keine eigenen Aktien gewährt werden. Die neuen
Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres, in dem sie durch Wandlung entstehen, am Gewinn
teil.
7.3.
Rückkauf eigener Aktien
Die Hauptversammlung am 29. September 2020 hat den Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des
Aufsichtsrats bis zum 28. September 2025 (einschließlich) eigene Aktien bis zu insgesamt 10
% des zum
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
56
Zeitpunkt der Beschlussfassung bestehenden Grundkapitals zu erwerben. Auf die erworbenen Aktien
dürfen zusammen mit anderen eigenen Aktien, die sich im Besitz der alstria befinden oder alstria
gemäß §§ 71a ff. AktG zuzuordnen sind, zu keinem Zeitpunkt mehr als 10
% des Grundkapitals
entfallen. Der Erwerb der Aktien kann über die Börse, mittels eines an alle Aktionäre gerichteten
öffentlichen Angebots oder durch Einsatz von Derivaten (Put- oder Call-Optionen oder eine
Kombination aus beidem) erfolgen.
8. WESENTLICHE VEREINBARUNGEN DER ALSTRIA AG FÜR DEN FALL EINES KONTROLLWECHSELS
INFOLGE EINES ÜBERNAHMEANGEBOTS
Finanzierungsverträge der alstria AG enthalten die für solche Verträge üblichen Regelungen für den
Fall eines Kontrollwechsels. Insbesondere enthalten diese Verträge die Berechtigung der
Darlehensgeber, das Darlehen fällig zu stellen bzw. die Verpflichtung der alstria, das Darlehen
zurückzuführen, wenn eine Person oder Gesellschaft bzw. eine Gruppe von Personen direkt oder
indirekt mindestens 50
% der Stimmrechte oder eine beherrschende Stellung an alstria erwirbt. Bei
einigen Finanzierungsverträgen ist diese Verpflichtung zur vorzeitigen Rückzahlung zusätzlich davon
abhängig, ob der Kontrollwechsel innerhalb von 120 Tagen zu einer Absenkung des Ratings für die
Gesellschaft oder für die Anleihen führt.
Das Gesamtvolumen der noch ausstehenden Verpflichtungen unter den Vereinbarungen mit
entsprechenden Regelungen für den Fall eines Kontrollwechsels beträgt zum Stichtag zirka
EUR 1.627 Mio.
Eine Absenkung des Ratings erfolgte bis zum Berichtsdatum nicht. Infolge der Übernahme durch
Brookfield wurde kein Darlehen fällig gestellt oder die Rückführung eines Darlehens durch alstria
verlangt; es wurde lediglich eine nicht in Anspruch genommene Kreditlinie gekündigt.
9. ENTSCHÄDIGUNGSVEREINBARUNGEN MIT VORSTANDSMITGLIEDERN ODER ARBEITNEHMERN FÜR
DEN FALL EINES ÜBERNAHMEANGEBOTS
Mit den Mitgliedern des Vorstands sowie Arbeitnehmern besteht keine Vereinbarung über
Entschädigungsleistungen für den Fall eines Übernahmeangebots.
Sämtliche dargestellten Regelungen entsprechen der Gesetzeslage oder sind bei vergleichbaren
börsennotierten Unternehmen üblich und angemessen. Sie dienen nicht dem Zweck der Erschwerung
etwaiger Übernahmeversuche.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
57
VIII. VERGÜTUNGSBERICHT
Der Vergütungsbericht der alstria office REIT-AG (auch „die Gesellschaft“ oder „alstria“) erläutert
die wesentlichen Elemente der Vergütung der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats. Er
beschreibt die Höhe und Struktur der Vergütung. Vorstand und Aufsichtsrat haben den
Vergütungsbericht gemeinschaftlich erstellt und sichergestellt, dass dieser den gesetzlichen Vorgaben
des § 162 AktG sowie den Empfehlungen und Anregungen des Deutschen Corporate Governance Kodex
(DCGK) in seiner aktuellen Fassung vom 19. Dezember 2019 entspricht. Der Vergütungsbericht wurde
von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gemäß den Anforderungen des § 162 Abs. 3 AktG
geprüft und ist Bestandteil des geprüften zusammengefassten Lageberichts der alstria zum
31. Dezember 2021.
Der Vermerk über die Prüfung des Vergütungsberichts (www.alstria.de/geschaeftsbericht_2021), das
aktuelle Vergütungssystem des Vorstands (https://alstria.de/Verguetungssystem-Vorstand) und des
Aufsichtsrats (https://alstria.de/Verguetungssystem-Aufsichtsrat) sowie der vorliegende
Vergütungsbericht (https://alstria.de/Verguetungsbericht-2021.pdf) sind auf der Website der
Gesellschaft veröffentlicht.
1. RÜCKBLICK AUF DAS GESCHÄFTSJAHR
• COVID-19 Pandemie: schwacher Vermietungsmarkt
• Starke Investitionen in das Bestandsportfolio
• Stabile Transaktionstätigkeit
• Einführung eines neuen Vorstandsvergütungssystems
• Übernahmeangebot von Brookfield
Bedingt durch die auch 2021 anhaltende COVID-19-Pandemie in Deutschland und die daraus
resultierende Unsicherheit im Hinblick auf die weitere wirtschaftliche Entwicklung gestaltete sich der
gewerbliche Vermietungsmarkt erneut schwierig. Trotz des schwachen gewerblichen
Vermietungsmarktes konnte alstria die Vermietungsleistung (gemessen an Neuvermietungen sowie
Mietvertragsverlängerungen) in 2021 verglichen mit dem Vorjahresniveau steigern. Ursächlich hierfür
war der Abschluss einiger großvolumiger Mietvertragsverlängerungen zum Jahresende.
Im Jahr 2021 wurden insgesamt EUR 122 Mio. in das Bestandsportfolio investiert. Der wesentliche Teil
dieser Summe entfiel mit EUR 90 Mio. auf Entwicklungsinvestitionen, mit denen die Qualität der
Flächen deutlich verbessert wurde, um hierdurch in der Neuvermietung höhere Mieten zu erzielen.
Die Entwicklungsinvestitionen sind im Jahr 2021 deutlich angestiegen, weil alstria in den Objekten
derzeit die besten Renditechancen sieht. Das aktuelle Entwicklungsportfolio umfasst 20 Projekte mit
einer Gesamtmietfläche von 342.400 m².
alstrias Investitionsentscheidungen basieren auf Analysen der lokalen Märkte, der individuellen
Betrachtung des jeweiligen Gebäudes in Bezug auf Lage, Größe und Qualität im Vergleich zu den
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
58
direkten Wettbewerbsimmobilien sowie auf dem langfristigen Wertsteigerungspotenzial. alstrias
Strategie ist darauf ausgerichtet, eine aus ihrer Sicht lukrative Portfoliogröße an den jeweiligen
Standorten aufzubauen und sich gegebenenfalls aus Märkten zurückzuziehen, die nicht im
Kerninvestitionsfokus („Big 7“-Büromärkte in Deutschland) des Unternehmens stehen. In diesem
Rahmen wurde 2021 ein Objekt in Trier verkauft. Die erfolgten Verkäufe in Hamburg und Stuttgart
waren opportunistischer Natur und dienten der Optimierung des Risiko-Rendite-Profils des Portfolios.
Die Verkaufserlöse wurden überwiegend für die Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen im
Bestandsportfolios eingesetzt. Die Reallokation des eingesetzten Kapitals soll ermöglichen, das Risiko-
Rendite-Profil des Portfolios kontinuierlich zu verbessern. Ein Ankauf von neuen Immobilien erfolgte
in den Kernmärkten Frankfurt und Berlin. Für beide erworbene Objekte besteht ein signifikantes
Wertsteigerungspotenzial, das in den kommenden Jahren gehoben werden soll.
Der Aufsichtsrat der alstria hat das letztmals zum 1. Januar 2018 angepasste Vergütungssystem
entsprechend den neuen regulatorischen Vorgaben aus Aktiengesetz und DCGK überarbeitet und auf
der Hauptversammlung am 6. Mai 2021 zur Abstimmung vorgelegt. Diese hat das Vergütungssystem
2021 mit 85,93 % der Stimmen gebilligt.
Die wesentlichen Neuerungen im Vorstandsvergütungssystem 2021 sind in der folgenden Grafik
zusammengefasst:
Das System der Vorstandsvergütung ist leistungsorientiert und darauf ausgerichtet, eine nachhaltige
Unternehmensentwicklung zu fördern. Es ist in nachstehender Grafik systematisch dargestellt und
wird im Folgenden in seinen Grundzügen beschrieben.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
59
Die Zusammensetzung des Aufsichtsrats hat sich im Geschäftsjahr 2021 geändert. Während Dr.
Bernhard Düttmann und Stefanie Frensch zur ordentlichen Hauptversammlung 2021 aus dem
Aufsichtsrat ausschieden, folgten ihnen Dr. Frank Pörschke und Elisabeth Stheeman nach. Frau
Stheeman ist Mitglied des Personalausschusses.
Am 13. Dezember 2021 hat die Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l., eine indirekt durch Brookfield
kontrollierte Gesellschaft, ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre zum
Erwerb aller Aktien an der alstria office REIT-AG gegen Zahlung einer Geldleistung abgegeben.
2. VERGÜTUNG DER MITGLIEDER DES VORSTANDS
2.1.
Vergütungs-Governance
Dem Aufsichtsrat obliegt die Festlegung, Umsetzung und Prüfung der Vorstandsvergütung. Der
Personalausschuss besteht aus Mitgliedern des Aufsichtsrats. Er bespricht und prüft das
Vergütungssystem für den Vorstand regelmäßig sowie anlassbezogen und bereitet die Beschlüsse für
sämtliche Änderungen vor. Daher werden sämtliche Änderungen oder relevante Aktualisierungen am
Vergütungssystem vom Personalausschuss vorbereitet. Dennoch ist der gesamte Aufsichtsrat für den
endgültigen Beschluss verantwortlich. Das Vergütungssystem wird der Hauptversammlung bei
wesentlichen Änderungen, mindestens jedoch alle vier Jahre zur Billigung, vorgelegt.
Die Gesamtvergütung der einzelnen Vorstandsmitglieder wird vom Aufsichtsrat festgelegt und deckt
sämtliche Aktivitäten innerhalb des alstria-Konzerns ab. Kriterien für die angemessene Vergütung sind
unter anderem die Pflichten des jeweiligen Vorstandsmitglieds, die persönliche Leistung, die
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
60
wirtschaftliche Situation, der Erfolg und der künftige Ausblick von alstria sowie die Üblichkeit der
Vergütung unter Berücksichtigung des Wettbewerbsumfelds und der anderweitig innerhalb von alstria
geltenden Vergütungsstrukturen.
Der Aufsichtsrat nutzt eine Vergleichsgruppe relevanter Wettbewerber in der Immobilienbranche, um
zu beurteilen, ob die Gesamtvergütung der Vorstandsmitglieder im Vergleich zu anderen
Unternehmen angemessen ist. Diese Vergleichsgruppe umfasste bei der letzten Überarbeitung des
Vergütungssystems in den Geschäftsjahren 2020/2021 die Unternehmen des EPRA Germany Index (ADO
Properties, Aroundtown, Deutsche Euroshop, Deutsche Wohnen, Grand City Properties, Hamborner
REIT, LEG Immobilien, TAG Immobilien, TLG Immobilien, Vonovia), sowie ergänzend für die
europäische Perspektive die Unternehmen des EPRA Developed Europe Office Index. Um nationale
Gepflogenheiten am Markt und die Unternehmensgröße widerzuspiegeln, wurden auch MDAX-
Unternehmen berücksichtigt.
Zur Beurteilung der Angemessenheit der Vergütung innerhalb von alstria wird auch das Verhältnis
zwischen der Vergütung des Vorstands und der Vergütung des oberen Führungskreises, der direkt an
den Vorstand berichtet, sowie sämtlicher Beschäftigten einbezogen. Dabei vergleicht alstria
regelmäßig die durchschnittlichen Vergütungsniveaus (Jahresfestgehalt, Bonus,
Beteiligungsansprüche, ohne Versorgungsentgelt und Krankenversicherung) und prüft und
veröffentlicht die CEO Pay Ratio. Sie zeigt die Gesamtvergütung des Vorstandsvorsitzenden im
Vergleich zum Median der Gesamtvergütung aller Beschäftigten und Führungskräfte.
Mangelnde Unabhängigkeit und Interessenkonflikte der Aufsichtsratsmitglieder und des
Personalausschusses verhindern eventuell eine unabhängige Beratung und Aufsicht bei der Festlegung
der Vorstandsvergütung. Der Aufsichtsrat erachtet die Mitglieder des Aufsichtsrats sowie des
Personalausschusses als unabhängig. Zudem sind die Aufsichtsrats-mitglieder und die Mitglieder des
Personalausschusses per Gesetz, durch den DCGK und die interne Geschäftsordnung des Aufsichtsrats
verpflichtet, sämtliche bei ihnen eventuell bestehenden Interessenkonflikte unverzüglich
offenzulegen. In diesen Fällen ergreift der Aufsichtsrat angemessene Maßnahmen, die dem
Interessenkonflikt Rechnung tragen. Die betreffenden Mitglieder beteiligen sich beispielsweise nicht
an Diskussionen und Beschlüssen.
Im Zuge der Anpassung des Vergütungssystems wurden auch die Dienstverträge der
Vorstandsmitglieder überarbeitet. Die aktuellen Vergütungshöhen sowie eine Gegenüberstellung zum
Geschäftsjahr 2020 sind im Abschnitt 3.1 „Zielvergütung und Vergütungsstruktur“ individualisiert
ausgewiesen.
Die Vergütung im Geschäftsjahr 2021 entspricht in vollem Umfang dem von der Hauptversammlung
2021 verabschiedeten Vergütungssystem. Die Details der Anwendung im Geschäftsjahr werden im
Folgenden dargelegt.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
61
2.2.
Vergütungssystem des Vorstands
Die nachstehende Tabelle fasst wesentliche Vergütungselemente und Vertragsbestimmungen des
Vorstandsvergütungssystems 2021 zusammen, die im Folgenden detaillierter beschrieben werden, und
stellt diese dem vorherigen Vergütungssystem gegenüber. Wesentliche Änderungen gegenüber dem
vorherigen Vergütungssystem sind durch Unterstreichung hervorgehoben.
2.2.1.
Zielvergütung und Vergütungsstruktur
Die Zielvergütung der Vorstandsmitglieder für die Geschäftsjahr 2021 und 2020, welche vertraglich
definiert bei 100 % Zielerreichung auszuzahlen ist, sowie die resultierende Vergütungsstruktur werden
nachfolgend dargestellt. Die Struktur der Zielgesamtvergütung ist für beide Mitglieder des Vorstands
nahezu identisch.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
62
Die Summe der fixen sowie variablen Vergütungselemente bildet die Zielgesamtvergütung bei einer
100 %-igen Zielerreichung eines Vorstandsmitglieds. Die Ausrichtung auf die langfristige und
nachhaltige Entwicklung der alstria gemäß § 87 Abs. 1 Satz 2 AktG wird durch die höhere Gewichtung
des Long-Term Incentive Plans im Vergleich zum Short-Term Incentive Plan sichergestellt. Der Anteil
des Short-Term Incentive an der variablen Vergütung beträgt rund 33 %, wohingegen der Anteil des
Long-Term Incentives rund 67 % der variablen Vergütung ausmacht.
2.2.2.
Fixe Vergütungselemente
1. GRUNDVERGÜTUNG
Das Jahresfestgehalt wird in zwölf gleichen Monatsraten am Ende jedes Monats ausgezahlt. Beginnt
oder endet der Dienstvertrag während eines Geschäftsjahrs, wird das Jahresfestgehalt für dieses
Geschäftsjahr zeitanteilig ausgezahlt.
2. NEBENLEISTUNGEN
Die Vorstandsmitglieder erhalten Sachbezüge. Diese bestehen im Wesentlichen aus
Versicherungsprämien sowie der privaten Dienstwagennutzung. Als Vergütungsbestandteil sind diese
Nebenleistungen von dem einzelnen Vorstandsmitglied zu versteuern. Sie stehen allen
Vorstandsmitgliedern prinzipiell in gleicher Weise zu, die Höhe variiert je nach der persönlichen
Situation. Die Nebenleistungen sind Bestandteil der Maximalvergütung und unterliegen der
entsprechenden Obergrenze.
Die Gesellschaft hat zugunsten der Vorstandsmitglieder eine D&O-Versicherung (Directors & Officers
Liability Insurance) mit einem Selbstbehalt von 10 % des Schadens bis zur Höhe des Eineinhalbfachen
des jährlichen Festgehalts des jeweiligen Vorstandsmitglieds abgeschlossen.
3. VERSORGUNGSENTGELT
Weiter gewährt die Gesellschaft den Vorstandsmitgliedern monatlich einen Barbetrag für Zwecke der
Altersvorsorge, das Versorgungsentgelt. Diese Vorsorgeleistungen belaufen sich auf circa 18 % des
jeweiligen Jahresfestgehalts. Die Gesellschaft hat bewusst aus Gründen der Transparenz und des
Risikomanagements bei der privaten Altersvorsorge der Vorstandsmitglieder eine private
Rentenlösung gewählt. Unvorhersehbare zukünftige Verbindlichkeiten für Pensionsansprüche
bestehen somit nicht.
Zielvergütung
2020 2020
in T€ in % in T€ in T€ in % in T€
Jahresfestgehalt
500 37 440 400 36 360
Nebenleistungen
1)
28 2 27 33 3 28
Versorgungsentgelt
88 6 88 73 7 73
Short-Term Incentive Plan
250 18 231 200 18 189
STI 2020 - - 231 - - 189
STI 2021 250 - - 200 - -
Long-Term Incentive
500 37 440 400 36 360
LTI 2020-2024 - - 440 - - 360
LTI 2021-2025 500 - - 400 - -
Gesamtvergütung 1.366 100 1.226 1.106 100 1.010
Olivier Elamine (Vorstandsvorsitzender)
2021
Alexander Dexne (Finanzvorstand)
2021
1) Leistungen für Firmenwagen und Versicherungen.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
63
2.2.3.
Variable Vergütungselemente
1. SHORT-TERM INCENTIVE PLAN
Als kurzfristiges, erfolgsabhängiges Vergütungselement ist der STI an die Entwicklung gewisser
quantitativer Leistungskriterien gebunden. Er ist als Ziel-Bonussystem konzipiert. Ein möglicher STI-
Auszahlungsbetrag wird durch die Multiplikation der Gesamt-Zielerreichung mit dem im jeweiligen
Dienstvertrag angegebenen individuellen Zielbetrag, errechnet; er beträgt maximal 150 % des
individuellen Zielbetrags (Cap) und wird in bar ausgezahlt. Die Gesamt-Zielerreichung wird auf der
Grundlage der gewichteten Zielerreichung der Leistungskriterien festgelegt. Die Leistungskriterien
unterstützen die Strategie von alstria. Zusätzlich zu den Leistungskriterien wird ein individueller
Multiplikator von 0,8 bis 1,2 zur Bestimmung der finalen Auszahlung angewandt.
Der STI funktioniert wie folgt:
FFO je Aktie
Das erste STI-Leistungskriterium ist die Kennzahl Funds From Operations (FFO) je Aktie mit einer
Gewichtung von 80 % an der Erreichung des STI insgesamt. Funds From Operations ist eine sehr
wichtige Kennzahl in der Strategie von alstria, da sie den Cashflow aus dem operativen Geschäft
definiert. FFO je Aktie ist keine Kennzahl der allgemein anerkannten Bilanzierungsgrundsätzen (non-
GAAP Kennzahl), die dennoch von Immobiliengesellschaften häufig statt des Gewinns je Aktie
verwendet wird. alstria veröffentlicht den FFO und FFO je Aktie und eine detaillierte Überleitung in
den IFRS-Abschluss. Die Auswirkungen von Ankäufen und Veräußerungen und Änderungen im
Aktienkapital von alstria auf den FFO je Aktie für ein Geschäftsjahr werden vom Aufsichtsrat außer
Acht gelassen, um einen fairen und ausgewogenen Anreiz zu gewährleisten.
Der Auszahlungsbetrag des STI hängt davon ab, in welchem Maße die Ziele für den FFO je Aktie
erreicht wurden. Gemessen wird das Verhältnis des im Geschäftsjahr tatsächlich erzielten FFO je
Aktie zum budgetierten FFO je Aktie. Die Zielerreichung für den FFO je Aktie kann von 0 % bis 150 %
betragen. Für eine Auszahlung müssen mindestens 70 % des Zielwerts erreicht werden
(Schwellenwert). Entspricht der tatsächlich erreichte FFO je Aktie dem budgetierten FFO je Aktie,
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
64
liegt die Zielerreichung bei 100 %. Es können höchstens 130 % des Zielwerts erreicht werden
(Maximalwert); dies führt zu einer Zielerreichung von 150 %.
Die für das Geschäftsjahr 2021 festgelegten Werte des FFO je Aktie sowie der tatsächliche Istwert
und die daraus resultierende Zielerreichung sind in nachfolgender Tabelle dargestellt:
ESG-Ziele
Als zweites STI-Leistungskriterium werden ESG-Ziele mit einer Gesamtgewichtung von 20 %
verwendet.
Für das Jahr 2021 wurden CO
2
-Emissionen, Ressourcenmanagement und Compliance als ESG-Kriterien
ausgewählt.
• CO
2
-Emissionen (Gewichtung 50 %):
alstria bleibt auf dem Pfad, die wissenschaftsbasierten Ziele (eine lineare Verringerung der
Emissionen zwischen 2018 und 2030) zu erreichen. Dieses Ziel kann nicht übererfüllt werden
und ist daher bei 100 % Zielerfüllung nach oben begrenzt. Ist alstria nicht auf dem Pfad, liegt
die Zielerreichung bei Null.
• Ressourcenmanagement (Gewichtung 50 %):
Erfolgreiche Erneuerung der Zertifizierung nach ISO 50001 für das Energiemanagementsystem.
Dieses Ziel kann nicht übererfüllt werden und ist daher bei 100 % Zielerfüllung nach oben
begrenzt. Kann alstria die Zertifizierung nach ISO 50001 nicht erfolgreich erneuern, liegt die
Zielerreichung bei Null.
• Compliance wird als Ausschlusskriterium verwendet:
In Fällen von Korruption oder Nichteinhaltung von Vorschriften, also bei einer
Geldbuße/Strafzahlung oder anderen Zahlung (über EUR 5.000) für einen wesentlichen
Verstoß gegen Corporate-Compliance-Vorschriften beträgt die Zielerreichung für die gesamte
ESG-Komponente Null.
Die für das Geschäftsjahr 2021 festgelegten Ziel- und Istwerte der ausgewählten ESG-Kriterien sowie
die resultierende Zielerreichung sind nachfolgend dargestellt:
STI 2021
FFO je Aktie
1)
Schwellenwert 0,45 €
Zielwert 0,64 €
Maximalwert 0,83 €
Istwert
2)
0,67 €
Zielerreichung
2)
108%
1) Vor Minderheiten.
2) Zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Berichts vorläufiger Wert.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
65
Das Erfolgsziel „CO
2
-Emissionen“ wird wie folgt bemessen:
Die Gesamt-Zielerreichung des STI wird auf der Grundlage der gewichteten Zielerreichung der zwei
Leistungskriterien (FFO je Aktie und ESG-Ziele) bestimmt. Der vorläufige Auszahlungsbetrag wird mit
einem individuellen Multiplikator von 0,8 bis 1,2 multipliziert. So kann der Aufsichtsrat zusätzlich zur
Erreichung der finanziellen Leistungskriterien und ESG-Ziele die persönliche Leistung der einzelnen
Vorstandsmitglieder berücksichtigen.
Für das Geschäftsjahr 2021 hat der Aufsichtsrat den individuellen Multiplikator auf 1,0 sowohl für
Olivier Elamine als auch für Alexander Dexne festgesetzt. Damit berücksichtigt der Aufsichtsrat die
hervorragenden operativen Leistungen bei herausfordernden Marktbedingungen im Geschäftsjahr
2021.
Die Zielerreichung der einzelnen Leistungskriterien sowie die resultierende Gesamtzielerreichung
nach Anwendung des Multiplikators wird nachfolgend gesamthaft dargestellt.
STI 2021
Ziel CO
2
-Emissionen
Ressourcen-
management
Compliance
Zielwert
Verbleib auf dem
wissenschafts-basierten
Pfad der linearen
Verringerung von CO
2
-
Emissionen zwischen
2018 und 2030
Erneuerung ISO 50001
Zertifizierung für alstrias
Energiemanagement-
system
Keine Fälle von
Korruption oder
wesentliche Verstöße
gegen Corporate-
Compliance-Vorschriften
Istwert
Erfüllt Erfüllt Erfüllt
Zielerreichung 100% 100% 100%
ESG
CO
2
-Emissionen
Ziel
Lineare Verringerung der
direkten CO
2
-
Emissionen (Scope 1
THG-Protokoll) um 30%
zwischen 2018 und 2030
für das Unternehmen in
tausend tCO2e
Lineare Verringerung
von CO
2
-Emissionen
des Portfolios (Scope 3
Kategorie "vermietete
Fläche" THG- Protokoll)
um 30% zwischen 2018
und 2030 in tausend
tCO2e
Strombezug aus 100%
erneuerbaren Quellen in
alstria Unternehmens-
büros und den
Gemeinschaftsflächen
vermieteter Gebäude
in %
Ausgangswert 2018
17,3 64,7 100
Zielwert 2030
12,1 45,3
100
1)
Istwert
13,8 32,6 100
Zielerreichung 100% 100% 100%
1) Zielwert 2021.
Zielerreichung
FFO je Aktie
Zielerreichung
ESG
Multiplikator
Gesamt-
zielerreichung
Olivier Elamine 108% 100% 1,0 106%
Alexander Dexne 108% 100% 1,0 106%
STI Zielerreichung 2021
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
66
2. LONG-TERM INCENTIVE 2021-2025
Der Long-Term Incentive (LTI) besteht aus sogenannten virtuellen Stock Awards, die nach Ablauf einer
vierjährigen Performance Periode in alstria-Aktien umgewandelt werden. In jedem Geschäftsjahr wird
den Vorstandsmitgliedern ein langfristiges variables Vergütungselement zugeteilt, dessen Zielbetrag
im Dienstvertrag festgelegt ist. Die Anzahl der zuzuteilenden Stock Awards basiert auf dem Zielbetrag,
geteilt durch das arithmetische Mittel des Aktienkurses von alstria in den 60 Handelstagen vor dem
Zuteilungsdatum. Die Anzahl der zugeteilten Stock Awards wird dann abhängig von der absoluten und
relativen Wertentwicklung der alstria-Aktie gegenüber einer Vergleichsgruppe während der
Performance Periode angepasst. Die Auszahlung des LTI ist bei 250 % des Zielbetrags nach oben
begrenzt.
Absoluter TSR
Der absolute TSR wird mit 25 % gewichtet. Die Verwendung des absoluten TSR als Leistungskriterium
sorgt für eine Angleichung der Interessen von Vorstandsmitgliedern und Aktionären. Der absolute TSR
wird grundsätzlich aus dem gewichteten Kapitalkostensatz (weighted average cost of capital, WACC)
abgeleitet. Die vom Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2021 festgelegten Zielwerte sind in
nachfolgender Grafik dargestellt:
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
67
Relativer TSR
Der relative TSR wird mit 75 % gewichtet. Durch die Nutzung des relativen TSR wird ein Anreiz für die
Outperformance relevanter Wettbewerber gesetzt und den Interessen der Aktionäre wird Rechnung
getragen. Der relative TSR misst die Rendite für Aktionäre – er besteht aus der Entwicklung des
Aktienkurses (einschließlich reinvestierter Dividenden) von alstria im Vergleich zu einer ausgewählten
Vergleichsgruppe über die gesamte vierjährige Performance Periode. alstria vergleicht ihre
Kursentwicklung mit der Kursentwicklung relevanter Wettbewerber, dem FTSE EPRA/NAREIT
Developed Europe Index. Wie für den absoluten TSR von alstria werden Durchschnittswerte aus 60
Handelstagen auch für den TSR des FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index verwendet. Die vom
Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2021 festgelegten Zielwerte sind in nachfolgender Grafik
dargestellt:
Die den Vorstandsmitgliedern für das Geschäftsjahr 2021 zugesagten Zielbeträge, der Zuteilungskurs
zum Beginn der LTI Tranche 2021-2025 sowie die daraus resultierende Anzahl zugeteilter Stock Awards
sind in nachfolgender Tabelle ausgewiesen. Die Zielerreichung der LTI Tranche 2021-2025 wird nach
deren Ablauf im Vergütungsbericht des entsprechenden Geschäftsjahres ausgewiesen.
Zusammengefasster Lagebericht
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3. LONG-TERM INCENTIVE 2017-2021
Die vergangenen Tranchen des LTI bis einschließlich der LTI Tranche 2020-2024 sahen zusätzlich zu
den finanziellen Leistungskriterien, absoluter und relativer TSR, einen individuellen Multiplikator mit
einer Bandbereite von 0,7 - 1,3 vor. Im Zuge der Neugestaltung des Vergütungssystems 2021 wurde
dieser individuelle Multiplikator für alle künftigen, sowie rückwirkend für alle zum
Wirksamkeitsstichtag des neuen Systems noch laufenden Tranchen (LTI 2017-2021, LTI 2018-2022, LTI
2019-2023, LTI 2020-2024) abgeschafft.
Im Geschäftsjahr 2021 kam die Tranche LTI 2017-2021 zur Auszahlung und wird im Rahmen der
gewährten und geschuldeten Vergütung der Vorstandsmitglieder ausgewiesen. Um eine transparente
Nachvollziehbarkeit der Auszahlungsbeträge zu gewährleisten, werden in der nachfolgenden Tabelle
die Zielerreichungen des absoluten und relativen TSR der LTI Tranche 2017-2021 ausgewiesen. Die
Outperformance in der LTI Tranche 2017-2021 wird berechnet, indem der absolute TSR von alstria mit
dem absoluten TSR des EPRA/NAREIT Index Europe Ex UK verglichen wird. Mit der Umgestaltung des
Vergütungssystems 2021 wird, beginnend mit der LTI Tranche 2021-2025, die Outperformance mittels
Subtraktion des absoluten TSR des Vergleichsindexes FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe von
alstrias absolutem TSR berechnet.
Des Weiteren fasst nachfolgende Tabelle die gesamthafte Zielerreichung der LTI-Tranche 2017-2021
für jedes Vorstandsmitglied individualisiert zusammen.
Zielbetrag
Zuteilungs-
kurs
Anzahl zugeteilter
Stock Awards
Olivier Elamine 500.000 € 14,23 35.137
Alexander Dexne 400.000 € 14,23 28.110
LTI Tranche 2021
Zuteilung
alstria office
REIT-AG
FTSE EPRA/NAREIT
Europe Ex UK
Absoluter TSR p.a.
9,11% -
Zielerreichung absoluter TSR
Entwicklung 2017-2021
41,75% 21,28%
Outperformance
Zielerreichung relativer TSR
LTI Tranche 2017-2021
96,23%
150%
150%
Zielerreichung
absoluter TSR
(Gewichtung: 50 %)
Zielerreichung
relativer TSR
(Gewichtung: 50 %)
Gesamt-
zielerreichung
Olivier Elamine 150% 150% 150%
Alexander Dexne 150% 150% 150%
Zielerreichung
LTI Tranche 2017-2021
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
69
2.2.4.
Share Ownership Guidelines
Die Vorstandsmitglieder haben sich verpflichtet, ab dem Geschäftsjahr 2018 über einen Zeitraum von
fünf Jahren einen Aktienbestand aufzubauen, der drei Jahresfestgehältern entspricht, und diesen bis
zum Ausscheiden aus ihrem Amt zu halten. Als Zwischenziel haben sich die Vorstandsmitglieder
verpflichtet, nach drei Jahren bereits 2/3 ihrer vollen Verpflichtung erfüllt zu haben. Die Share
Ownership Guidelines (SOG) sind für die Mitglieder des Vorstands verbindlich, solange ihnen nach dem
Long-Term Incentive der Gesellschaft Stock Awards mit einem Zielwert zugeteilt werden, der
mindestens ihrer jährlichen festen Vergütung, dem Jahresfestgehalt, entsprechen. Ziel der Share
Ownership Guidelines ist es insbesondere, die Interessen der Vorstandsmitglieder mit denjenigen der
Aktionäre in Übereinstimmung zu bringen und so nachhaltiges unternehmerisches Handeln zu fördern.
Zum Ende der Berichtsperiode hatten die Vorstandsmitglieder ihr aktuelles SOG-Ziel bereits erfüllt.
Um das Übernahmeangebot von Brookfield zu unterstützen, haben die Vorstandsmitglieder alle
Aktien, die sie über die derzeit geltende Aktienhaltevorschrift hinaus hielten, angedient. Die
Aktienhaltevorschrift sowie der Status quo zum 31. Dezember 2021 (nach dem Andienen im Rahmen
des Übernahmeangebots) sind nachfolgend dargestellt:
2.2.5.
Malus / Clawback
Sollte ein Vorstandsmitglied absichtlich einen wesentlichen Verstoß begehen gegen
• eine wesentliche Sorgfaltspflicht im Sinne des § 93 AktG oder
• eine wesentliche Pflicht aus dem Dienstvertrag,
so kann der Aufsichtsrat in billigem Ermessen (§ 315 des Bürgerlichen Gesetzbuchs („BGB“)) die nicht
ausgezahlte variable Vergütung in der Performance Periode reduzieren, in der der Verstoß ganz oder
teilweise stattgefunden hat („Malus“), oder den Bruttobetrag jeder bereits ausgezahlten variablen
Vergütung ganz oder teilweise zurückfordern („Clawback“).
Unbeschadet des Vorstehenden sind Vorstandsmitglieder verpflichtet, jede bereits ausgezahlte
variable Vergütung zurückzuerstatten, wenn und sofern
• sich nach der Zahlung herausstellt, dass der geprüfte und genehmigte konsolidierte
Jahresabschluss, auf dem die Berechnung des Auszahlungsbetrags beruhte, fehlerhaft war und
Aktienhaltevorschriften
Anzahl der vor dem
Übernahmeangebot
gehaltenen alstria
Aktien
Anzahl der
angedienten alstria
Aktien
1)
Status quo
in % des
Jahresfest-
gehalts
in T€ in Aktien in Aktien in Aktien in Aktien
Olivier Elamine 1.500 119.510 139.540 69.113 70.427
Alexander Dexne 1.200 95.686 85.453 27.800 57.653
1) Angesichts des Übernahmeangebots von Brookfield haben beide Mitglieder des Vorstands ihre individuellen Aktien, bis auf die durch die Aktienhaltevorschriften geforderte
Menge, angedient.
300
Erforderlich
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
70
daher gemäß den gesetzlichen Bestimmungen und den relevanten Rechnungslegungsstandards
öffentlich neu ausgewiesen werden muss, und
• auf der Grundlage des neu ausgewiesenen, geprüften, konsolidierten Jahresabschlusses und
des relevanten Vergütungssystems ein geringerer oder kein Auszahlungsbetrag aus der
variablen Vergütung fällig gewesen wäre.
Im Geschäftsjahr 2021 kamen keine Malus- oder Clawback-Regelungen zur Anwendung.
2.2.6.
Vergütungsbezogene Rechtsgeschäfte
Erläuterungen zu dem mit den Vorstandsmitgliedern vereinbarten nachvertraglichen
Wettbewerbsverbot, den Leistungen im Falle vorzeitiger Beendigung sowie den nach § 162 Abs. 2 AktG
geforderten Angaben zur den möglichen Leistungen Dritter sind im Folgenden zu finden.
1. LEISTUNGEN DRITTER
Den Vorstandsmitgliedern wurden für ihre Tätigkeit als Vorstandsmitglieder von alstria im
Geschäftsjahr 2021 keine Leistungen Dritter gewährt.
2. LEISTUNGEN IM FALLE VORZEITIGER BEENDIGUNG
Tritt ein Vorstandsmitglied zurück oder wird ein Vorstandsmitglied gemäß § 84 Abs. 3 AktG abberufen,
so endet der Dienstvertrag nach Ablauf der Kündigungsfrist gemäß § 622 BGB. Das Recht von alstria
und des Vorstandsmitglieds, den Dienstvertrag aus wichtigem Grund gemäß § 626 Abs. 1 BGB zu
kündigen, bleibt unberührt.
Bei frühzeitiger Aufhebung des Dienstvertrags in gegenseitigem Einvernehmen erhält das
Vorstandsmitglied die Vergütung für die restliche Laufzeit des Dienstvertrags, jedoch in jedem Fall
höchstens den Wert von zwei vollen Jahresvergütungen, berechnet auf der Grundlage der
Gesamtvergütung für das vorangegangene volle Geschäftsjahr (Abfindung). Gleiches gilt im Fall einer
Abberufung gemäß § 84 Abs. 3 AktG (jedoch nicht bei einem Rücktritt des Vorstandsmitglieds), wenn
die Abberufung aus Gründen erfolgte, für die das Vorstandsmitglied nicht verantwortlich ist.
Jede Abberufung innerhalb eines Zeitraums von bis zu zwölf Monaten nach einem Kontrollwechsel
(Change-of-Control) gilt als Abberufung, für die das Vorstandsmitglied nicht verantwortlich ist, es sei
denn, die Abberufung erfolgt aus wichtigem Grund gemäß § 626 Abs. 1 BGB.
Wird innerhalb eines Zeitraums von bis zu zwölf Monaten nach einem Kontrollwechsel die Position als
Vorstandsmitglied wesentlich beeinträchtigt (z. B. durch wesentliche Verringerung der
Verantwortungsbereiche), so ist das Vorstandsmitglied berechtigt, das Amt niederzulegen und den
Dienstvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende zu kündigen. In diesem Fall
erhält das Vorstandsmitglied die Abfindung.
Ein Change-of-Control tritt ein, wenn (i) eine Drittpartei gemäß §§ 29, 30 Wertpapiererwerbs- und
Übernahmegesetz (WpÜG) mindestens 30 % der Stimmrechte an alstria erwirbt oder (ii) alstria als
abhängiges Unternehmen einen Unternehmensvertrag im Sinne der §§ 291 ff. AktG schließt oder (iii)
alstria gemäß §§ 2 ff. Umwandlungsgesetz (UmwG) mit einem nicht verbundenen Unternehmen
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
71
verschmolzen wird, es sei denn, der Unternehmenswert des anderen Unternehmens beträgt zu dem
Zeitpunkt, an dem das übertragende Übernehmen die Verschmelzung beschließt, weniger als 20 % des
Unternehmenswerts von alstria.
Bei Beendigung des Vertrags verfällt der STI, wenn der Vertrag von alstria aus wichtigem Grund
gekündigt wird oder das Vorstandsmitglied das Dienstverhältnis fristlos und ohne wichtigen Grund
gekündigt hat. In allen anderen Fällen bleibt der STI unberührt. Für den LTI erfolgt keine Auszahlung
vor Ende der Performance Periode, es sei denn, die Aktien von alstria werden von der Börse
genommen.
Scheidet ein Vorstandsmitglied wegen Erreichens des Rentenalters, Invalidität, Berufsunfähigkeit,
Frührente oder Tod aus dem Dienst bei alstria aus, bleibt die Anzahl der zugeteilten Stock Awards
davon unberührt. Die Stock Awards werden dennoch zum Ende der Performance Periode übertragen.
Gleiches gilt im Fall einer Vertragsaufhebung in gegenseitigem Einvernehmen.
Kündigt alstria den Dienstvertrag aus wichtigem Grund gemäß § 626 BGB, verfallen alle zugeteilten
Stock Awards. Gleiches gilt, wenn ein Vorstandsmitglied das Mandat ohne wichtigen Grund
niedergelegt hat.
Im Geschäftsjahr 2021 wurden keine Leistungen im Falle vorzeitiger Beendigung gewährt und es
kamen keine Change-of-Control Klauseln zur Anwendung.
3. NACHVERTRAGLICHES WETTBEWERBSVERBOT
Mit den Vorstandsmitgliedern wird ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot vereinbart. Für einen
Zeitraum von sechs Monaten nach Beendigung des Dienstvertrags (aus jeglichem Grund) ist dem
Vorstandsmitglied jede berufliche Aktivität für direkte oder indirekte Wettbewerber von alstria
untersagt. Das Vorstandsmitglied verpflichtet sich ferner, für einen Zeitraum von sechs Monaten kein
solches Unternehmen zu gründen, zu erwerben oder sich direkt oder indirekt daran zu beteiligen.
alstria kann jederzeit und mit Ablauf einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auf das
nachvertragliche Wettbewerbsverbot verzichten.
Während der Dauer des nachvertraglichen Wettbewerbsverbots bezahlt alstria dem Vorstandsmitglied
eine Vergütung in Höhe von 100 % des letzten Jahresfestgehalts. Diese Vergütung ist jeweils zum
Monatsende fällig. Vergütungen aus beruflicher Tätigkeit, die nicht in Wettbewerb zu alstria steht,
werden entsprechend verrechnet. Des Weiteren wird jede Abfindungszahlung an ein
Vorstandsmitglied mit jeglichen Zahlungen für ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot verrechnet,
sofern die Abfindung innerhalb des nachvertraglichen Wettbewerbsverbots fällig ist.
3. INDIVIDUALISIERTE OFFENLEGUNG DER VERGÜTUNG DES VORSTANDS
Die folgende Tabelle stellt die nach § 162 AktG gewährte und geschuldete Vergütung der
Vorstandsmitglieder individualisiert dar. Zudem wird zur Einhaltung der Maximalvergütung nach § 87a
AktG berichtet.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
72
3.1.
Gewährte und geschuldete Vergütung
Im Rahmen des individualisierten Ausweises der gewährten und geschuldeten Vergütung der
Vorstandsmitglieder im Geschäftsjahr 2021 werden konkret folgende Vergütungen ausgewiesen:
• Das im Geschäftsjahr 2021 ausbezahlte Festgehalt, die Nebenleistungen sowie das
Versorgungsentgelt
• Der STI 2021, der die Leistung in 2021 misst und im Geschäftsjahr 2022 ausbezahlt wird
• Die LTI Tranche 2017-2021, da die Performance Periode in 2021 endete und sie im
Geschäftsjahr 2021 ausbezahlt wurde
Um eine transparente Berichterstattung gewährleisten zu können, werden die entsprechenden
Vergütungen für das Geschäftsjahr 2020 als Zusatzangabe ausgewiesen.
3.2.
Maximalvergütung nach § 87a AktG
Gemäß § 87a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 AktG ist der Aufsichtsrat verpflichtet, eine Maximalvergütung für alle
Vergütungsbestandteile (Jahresfestgehalt, Nebenleistungen, Versorgungsentgelt und kurzfristige bzw.
langfristige variable Vergütung) festzusetzen.
Die Maximalvergütung beträgt pro Jahr für den Vorstandsvorsitzenden EUR 2.600.000 und für den
Finanzvorstand und potenzielle künftige Ordentliche Vorstandsmitglieder EUR 2.100.000. Um diese
Maximalbeträge tatsächlich zu erreichen, müssen außerordentliche Leistungen erbracht werden.
Die Summe aller Auszahlungen, die aus Zusagen für das Geschäftsjahr 2021 resultieren, kann erst nach
Ablauf des vierjährigen Performance Periode des Long-Term Incentives ermittelt werden. Allerdings
kann bereits heute die Einhaltung der Maximalvergütung gemäß § 87a AktG Abs. 1 Satz 2 Nr. 1
sichergestellt werden, da selbst im Fall einer Auszahlung des Long-Term Incentives in Höhe von 250
% des Zielbetrags (Cap) die Summe aller Vergütungsbestandteile unterhalb der Maximalvergütung
liegen würde. Über die Einhaltung der Maximalvergütung der für das Geschäftsjahr 2021 zugesagten
Vergütung wird nach Ablauf der Performance Periode der LTI Tranche 2021-2025 im Vergütungsbericht
des entsprechenden Jahres detailliert berichtet.
Gewährte und geschuldete Vergütung
2020 2020
in T€ in % in T€ in T€ in % in T€
Jahresfestgehalt
500 28 440 400 27 360
Nebenleistungen
1)
28 2 27 33 2 28
Versorgungsentgelt
88 5 88 73 5 73
Einjährige variable Vergütung
266 15 231 213 14 189
STI 2020 - - 231 - - 189
STI 2021
2)
266 - - 213 - -
Mehrjährige variable Vergütung
936 51 1.357 765 52 1.110
STI 2017 (Aufschub)
3)
- - 83 - - 68
LTI 2016-2020 - - 1.274 - - 1.042
LTI 2017-2021 936 - - 765 - -
Gesamtvergütung 1.818 100 2.143 1.484 100 1.760
1) Leistungen für Firmenwagen und Versicherungen.
2) Zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Berichts vorläufiger Wert.
3) Auszahlungsbetrag für 25% des STI nach 3 Jahren.
Alexander Dexne (Finanzvorstand)
2021
2021
Olivier Elamine (Vorstandsvorsitzender)
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
73
4. VERGÜTUNG DER MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATS
Im Folgenden wird das Vergütungssystem des Aufsichtsrats sowie die individuelle gewährte und
geschuldete Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder im Geschäftsjahr 2021 ausgewiesen.
4.1.
Vergütungssystem des Aufsichtsrats
4.1.1.
Vergütungs-Governance
Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten nach Abschluss eines Geschäftsjahres eine Vergütung pro vollem
Geschäftsjahr, die durch Beschluss der Hauptversammlung festgesetzt wird. Die Vergütung für
Aufsichtsratsmitglieder wurde zuletzt von der Hauptversammlung 2021 mit 99,7 % Zustimmung
bestätigt. Die Festsetzung gilt, bis die Hauptversammlung etwas anderes beschließt. Mindestens alle
vier Jahre oder bei Änderungen wird das Vergütungssystem für die Aufsichtsratsmitglieder der
Hauptversammlung erneut zur Abstimmung vorgelegt. Billigt die Hauptversammlung ein zur
Abstimmung gebrachtes Vergütungssystem nicht, wird spätestens bei der darauffolgenden
Hauptversammlung ein überprüftes Vergütungssystem vorgelegt.
4.1.2.
Vergütungssystem
Die Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder ist erfolgsunabhängig. Sie setzt sich zusammen aus einer
Festvergütung und einer ebenfalls fixen Vergütung für die Tätigkeit in Ausschüssen. Die Gesellschaft
erstattet den Aufsichtsratsmitgliedern ihre Auslagen. Die Gesellschaft hat auf ihre Kosten zu Gunsten
der Aufsichtsratsmitglieder eine angemessene Haftpflichtversicherung zur Absicherung der Risiken aus
der Wahrnehmung ihrer Aufgaben (D&O Versicherung) abgeschlossen.
Aufsichtsratsmitglieder erhalten jeweils ein Jahresfestgehalt von EUR 50.000. Der Aufsichtsratsvorsitz
wird zusätzlich mit einem jährlichen Betrag von EUR 100.000 (Faktor 3) vergütet; der stellvertretende
Aufsichtsratsvorsitz mit EUR 25.000 (Faktor 1,5). Mitglieder des Prüfungsausschusses haben Anspruch
auf eine Zusatzvergütung in Höhe von EUR 10.000, der Vorsitz im Prüfungsausschuss wird mit EUR
20.000 pro Jahr vergütet (Faktor 2).
Die Mitgliedschaft im Personalausschuss sowie im Finanz- und Investitionsausschuss berechtigt jeweils
zu einem zusätzlichen Jahresgehalt von EUR 7.500. Die Vorsitzenden dieser Ausschüsse erhalten eine
zusätzliche Vergütung von EUR 15.000 pro Jahr (Faktor 2). Die Mitgliedschaft im ESG Ausschuss und in
vorübergehenden Ausschüssen begründet keinen Anspruch auf zusätzliche Vergütung.
Mitglieder, die dem Aufsichtsrat und seinen Ausschüssen nur für einen Teil eines Jahres angehören,
erhalten eine zeitanteilige Vergütung. Variable Vergütungselemente bestehen nicht; ebenso werden
keine Sitzungsgelder gezahlt.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
74
4.1.3.
Selbstverpflichtung zum Aktienerwerb
Die Aufsichtsratsmitglieder haben sich verpflichtet, innerhalb einer Aufbauphase Aktien der
Gesellschaft in Höhe eines Betrags zu erwerben, der ihrer jährlichen festen Vergütung für ihre
Tätigkeit als Aufsichtsratsmitglied, Vorsitzende/r oder stellvertretende/r Aufsichtsratsvorsitzende/r
(ohne Ausschüsse) entspricht, und diese während ihrer Mitgliedschaft im Aufsichtsrat der Gesellschaft
zu halten (Selbstverpflichtung). Mit dieser Selbstverpflichtung orientieren sich die
Aufsichtsratsmitglieder an den Leitprinzipien der Share Ownership Guidelines für Vorstandsmitglieder
und bringen ihr nachhaltiges Engagement für die Gesellschaft zum Ausdruck.
Im Dezember 2021 hatten alle Aufsichtsratsmitglieder mit einer Amtszeit von drei Jahren oder länger
ihre Selbstverpflichtung erfüllt. Die deutschen Behörden genehmigten im Dezember 2021 gemäß dem
deutschen Übernahmegesetz (WpÜG) das Übernahmeangebot von Brookfield für 100 % der Aktien der
Gesellschaft. In diesem Zusammenhang entschieden Vorstand und Aufsichtsrat der Gesellschaft, das
Übernahmeangebot zu unterstützen und veröffentlichten am 23. Dezember 2021 eine entsprechende
Stellungnahme mit einer Empfehlung an die Aktionäre, das Übernahmeangebot zu akzeptieren. Um
seiner eigenen Empfehlung zu entsprechen, beschloss der Aufsichtsrat, die Selbstverpflichtung
auszusetzen, und die Mitglieder des Aufsichtsrats dienten alle ihre Aktien an.
4.2.
Individualisierte Offenlegung der Vergütung des Aufsichtsrats
Im Folgenden wird die den derzeitigen sowie früheren Mitgliedern des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr
2021 gewährte und geschuldete Vergütung dargestellt. Dabei wird zwischen fester Vergütung und
Ausschussvergütung unterschieden.
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Ausschusstätigkeit der Aufsichtsratsmitglieder im
Geschäftsjahr 2021, um die in der obigen Tabelle ausgewiesene Ausschussvergütung im Geschäftsjahr
2021 nachvollziehbar zu machen.
Aufsichtsratsvergütung
Gesamt-
vergütung
Gesamt-
vergütung
in T€
in % in T€ in % in T€ in T€ in % in T€ in % in T€
Dr. Johannes Conradi (Vorsitz) 150,0
91 15,0 9 165,0 150,0 91 15,0 9 165,0
Richard Mully (stellv. Vorsitz) 75,0 83 15,0 17 90,0 75,0 83 15,0 17 90,0
Dr. Bernhard Düttmann 1
)
17,3 74 6,0 26 23,3 50,0 74 17,5 26 67,5
Stefanie Frensch 1
)
17,3 77 5,2 23 22,5 50,0 77 15,0 23 65,0
Benoît Hérault 50,0 74 17,5 26 67,5 50,0 74 17,5 26 67,5
Dr. Frank Pörschke 2
)
32,9 74 11,5 26 44,4 - - - - -
Elisabeth Stheeman 2
)
32,9 77 9,9 23 42,8 - - - - -
Marianne Voigt 50,0 71 20,0 29 70,0 50,0 71 20,0 29 70,0
1) Bestellt bis zur ordentlichen Hauptversammlung des Geschäftsjahres 2021.
2) Bestellt ab der ordentlichen Hauptversammlung des Geschäftsjahres 2021.
2021
2020
Feste
Vergütung
Ausschuss-
vergütung
Feste
Vergütung
Ausschuss-
vergütung
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
75
5. VERGLEICHENDE DARSTELLUNG DER VERGÜTUNGS- UND ERTRAGSENTWICKLUNG
In § 162 Abs. 1 Satz 2 des Aktiengesetzes ist neben der individualisierten Offenlegung der Vergütung
von Vorstand und Aufsichtsrat auch eine vergleichende Darstellung dieser mit der Vergütung der
Belegschaft sowie der Ertragsentwicklung der Gesellschaft gefordert. Die nachfolgende Tabelle stellt
daher die gewährte und geschuldete Vergütung der Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder der
durchschnittlichen Arbeitnehmervergütung sowie den Ertragskennzahlen Mieterlöse und FFO je Aktie,
welche aufgrund ihrer zentralen Steuerungsfunktion für die Gesellschaft ausgewählt wurden,
gegenüber.
Für die durchschnittliche Arbeitnehmervergütung werden alle Mitarbeiter der alstria mit Ausnahme
von Auszubildenden, Praktikanten, Werkstudenten sowie geringfügig Beschäftigten betrachtet.
Daneben werden solche Mitarbeiter nicht miteinbezogen, die im jeweils betrachteten Jahr nicht
ganzjährig beschäftigt waren oder für einen Zeitraum von länger als zwei Monaten innerhalb des
betrachteten Jahres abwesend waren. Die angegebene Vergütung setzt sich dabei aus dem Fixgehalt
und dem Bonus (jeweils hochgerechnet auf Vollzeitäquivalent) für das jeweilige Jahr sowie dem
Auszahlungsbetrag der langfristigen variablen Vergütung in dem jeweiligen Jahr und den Beiträgen
zur betrieblichen Altersversorgung zusammen. Des Weiteren werden Nebenleistungen wie Zahlungen
für ein Jobticket oder Zuschüsse zum Dienstwagen ebenso berücksichtigt wie der Corona-Bonus für
das Jahr 2020.
Mit Blick auf die vergleichende Darstellung ist festzuhalten, dass sich die positive
Unternehmensentwicklung auch in der Gesamtzielerreichung der langfristigen variablen Vergütung
des Vorstands widerspiegelt. Diese liegt für die LTI Tranche 2017-2021 bei 150 %, der oberen
Begrenzung. Der Rückgang der Vergütung begründet sich insbesondere aus der geringeren Auszahlung
der LTI Tranche 2017-2021 im Vergleich zur Tranche 2016-2020, da der Aktienkurs Anfang 2020 vor
dem Beginn der Covid-19 Pandemie höher lag als Anfang 2021. Zudem wurde mit der Umsetzung der
Prüfungs-
ausschuss
Personal-
ausschuss
Finanz- und
Investitions-
ausschuss
ESG-
Ausschuss
Dr. Johannes Conradi (Vorsitz) - V - V
Richard Mully (stellv. Vorsitz) - - V M
Dr. Bernhard Düttmann
2)
M - M -
Stefanie Frensch
2)
- M M -
Benoît Hérault M M - -
Dr. Frank Pörschke
3)
M - M -
Elisabeth Stheeman
3)
- M M -
Marianne Voigt V - - M
1) M = Mitglied, V = Vorsitz.
2) Bestellt bis zur ordentlichen Hauptversammlung des Geschäftsjahres 2021.
3) Bestellt ab der ordentlichen Hauptversammlung des Geschäftsjahres 2021.
2021
Ausschusstätigkeit
1)
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
76
Änderungen des Vergütungssystems für den Vorstand zum 1. Januar 2021 auch der individuelle
Multiplikator für die LTI Tranche 2017-2021 abgeschafft. Bei der Vergütung der Mitarbeiter zeigt sich
nach vielen Jahren moderater Gehaltsentwicklung ein Anpassungseffekt.
IX. SONSTIGE ANGABEN
1. ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG FÜR KONZERN UND ALSTRIA AG GEMÄß §§ 289F
UND 315D HGB
Die Konzernerklärung zur Unternehmensführung wird von Vorstand und Aufsichtsrat abgegeben und
auf der Website der alstria AG veröffentlicht (www.alstria.de). Sie wird damit der Öffentlichkeit
dauerhaft zugänglich gemacht.
2. MITARBEITER
Zum 31. Dezember 2021 beschäftigte alstria 171 Mitarbeiter (31. Dezember 2020: 167 Mitarbeiter).
Die jährliche durchschnittliche Mitarbeiterzahl betrug 171 (Vorjahr: 166). Diese Angaben
berücksichtigen nicht die Mitglieder des Vorstands.
Vergleichende Darstellung
2021 2020
Veränderung
2021/2020
in T€ in T€ in %
Vorstandsmitglieder
Olivier Elamine 1.818 2.143 -15
Alexander Dexne 1.484 1.760 -16
Aufsichtsratsmitglieder
Dr. Johannes Conradi 165 165 0
Richard Mully 90 90 0
Dr. Bernhard Düttmann
1)
23 68 -65
Stefanie Frensch
1)
23 65 -65
Benoît Hérault 68 68 0
Dr. Frank Pörschke
2)
44 - -
Elisabeth Stheeman
2)
43 - -
Marianne Voigt 70 70 0
Arbeitnehmer
Durchschnitt 96 89 8
Ertragsentwicklung
Mieterlöse 183.670 177.063 4
FFO je Aktie (in EUR)
3)
0,67 0,62 8
1) Bestellt bis zur ordentlichen Hauptversammlung des Geschäftsjahres 2021.
2) Bestellt ab der ordentlichen Hauptversammlung des Geschäftsjahres 2021.
3) Vor Minderheiten.
Zusammengefasster Lagebericht
alstria Geschäftsbericht 2021
77
3. DIVIDENDE
Der Vorstand beabsichtigt, der Hauptversammlung in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat
vorzuschlagen, aus dem Bilanzgewinn der alstria office REIT-AG eine Dividende von EUR 0,04 je
dividendenberechtigter Stückaktie für das Geschäftsjahr 2021 auszuschütten. Für den Fall, dass sich
im weiteren Verlauf des Geschäftsjahres 2022 signifikante Veränderungen hinsichtlich der frei
verfügbaren Liquidität der Gesellschaft ergeben, behalten sich Vorstand und Aufsichtsrat vor, der
Hauptversammlung einen abweichenden Dividendenvorschlag zu unterbreiten. Die Zahlung einer
Dividende ist abhängig von der Zustimmung der Hauptversammlung.
Hamburg, 24. Februar 2022
alstria office REIT-AG
Der Vorstand
Olivier Elamine Alexander Dexne
Vorstandsvorsitzender Finanzvorstand
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 1
DETAILINDEX KONZERNABSCHLUSS
A. KONZERNABSCHLUSS ........................................................................ 2
I. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG ...................................................... 2
II. KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG .............................................................. 3
III. KONZERNBILANZ ........................................................................................ 4
IV. KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG .................................................................. 6
V. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG .............................................. 8
VI. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS .................................................................. 9
1. ALLGEMEINE GRUNDLAGEN ............................................................................. 9
2. GRUNDLAGEN DER ERSTELLUNG ...................................................................... 10
3. SAISONALE ODER WIRTSCHAFTLICHE EINFLÜSSE AUF DIE GESCHÄFTSTÄTIGKEIT .............. 35
4. SEGMENTBERICHTERSTATTUNG ...................................................................... 35
5. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG ........................... 37
6. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ − AKTIVA ................................................. 42
7. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ − PASSIVA ................................................ 52
8. SONSTIGE ANGABEN .................................................................................... 59
9. BEZIEHUNGEN ZU NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN ........................... 61
10. ERGEBNIS JE AKTIE ..................................................................................... 61
11. DIVIDENDENZAHLUNG UND VORGESCHLAGENE DIVIDENDE ....................................... 62
12. MITARBEITER ............................................................................................ 62
13. AKTIENBASIERTE VERGÜTUNG ........................................................................ 63
14. MANAGEMENT VON FINANZRISIKEN .................................................................. 69
15. WESENTLICHE EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG .......................................... 77
16. INANSPRUCHNAHME VON BEFREIUNGEN ZU BESTIMMTEN ANZEIGEPFLICHTEN ................. 77
17. ANGABEN GEMÄß WPHG (WERTPAPIERHANDELSGESETZ) BZW. MAR (MARKTMISSBRAUCHS-
VERORDNUNG) .......................................................................................... 77
18. ENTSPRECHENSERKLÄRUNG GEMÄß § 161 AKTG (AKTIENGESETZ) ............................... 82
19. PRÜFUNGSHONORAR ................................................................................... 82
20. VORSTAND ............................................................................................... 83
21. AUFSICHTSRAT .......................................................................................... 83
Konzernabschluss
2 alstria Geschäftsbericht 2021
A. KONZERNABSCHLUSS
I. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021
in TEUR
Anhang
2021
2020
Umsatzerlöse
5.1
183.670
177.063
Umsatzerlöse aus weiterbelastetem
Betriebsaufwand
5.1
38.908
38.367
Grundstücksbetriebsaufwand
5.2
-59.307
-60.607
Nettomieteinnahmen
163.271
154.823
Verwaltungsaufwand
5.3
-8.325
-8.460
Personalaufwand
5.4
-19.769
-18.568
Sonstige betriebliche Erträge
5.5
5.930
4.629
Sonstige betriebliche Aufwendungen
5.6
-14.614
-2.143
Nettoergebnis aus der Bewertung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum
beizulegenden Zeitwert
6.1
94.827
61.522
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
5.7
15.134
8.340
Nettobetriebsergebnis
236.454
200.143
Nettofinanzergebnis
5.8
-26.019
-31.832
Ergebnis aus nach der Equity-Methode
einbezogenen Unternehmen
2.2.3
-108
-9
Ergebnis vor Ertragsteuern
210.327
168.302
Ertragsteuern
5.9
-649
187
Konzernjahresergebnis
209.678
168.489
Zuordnung
Aktionäre der alstria office REIT-AG
209.678
168.489
Ergebnis je Aktie in EUR
Unverwässertes Ergebnis je Aktie
10
1,18
0,95
Verwässertes Ergebnis je Aktie
10
1,18
0,95
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 3
II. KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021
in TEUR
Anhang
2021
2020
Konzernjahresergebnis
209.678
168.489
Sonstiges Ergebnis
0
0
Gesamtergebnis der Periode
209.678
168.489
Zuordnung Gesamtergebnis
Aktionäre der alstria office REIT-AG
209.678
168.489
Konzernabschluss
4 alstria Geschäftsbericht 2021
III. KONZERNBILANZ
zum 31. Dezember 2021
AKTIVA
in TEUR
Anhang
31.12.2021
31.12.2020
Langfristiges Vermögen
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
6.1
4.775.801
4.556.181
At equity bilanzierte Beteiligungen
6.2
923
1.021
Sachanlagen
6.3
22.936
18.360
Immaterielle Vermögenswerte
6.3
274
55
Finanzanlagen
6.4
39.185
39.108
Gesamtes langfristiges Vermögen
4.839.119
4.614.725
Kurzfristiges Vermögen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
6.6
3.922
4.572
Forderungen aus Steuern
1.289
1.230
Sonstige Forderungen und sonstige Vermögenswerte
6.6
4.258
8.762
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
6.7
313.684
460.960
Zu Veräußerungszwecken gehaltene Immobilien
6.8
72.100
0
Gesamtes kurzfristiges Vermögen
395.253
475.524
Gesamte Aktiva
5.234.372
5.090.249
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 5
PASSIVA
in TEUR
Anhang
31.12.2021
31.12.2020
Eigenkapital
7.1
Gezeichnetes Kapital
178.033
177.793
Kapitalrücklage
1.261.630
1.356.907
Gewinnrücklagen
1.923.935
1.714.257
Neubewertungsrücklage
3.485
3.485
Gesamtes Eigenkapital
3.367.083
3.252.442
Langfristige Verpflichtungen
Kommanditeinlagen nicht beherrschender
Gesellschafter
7.2
69.798
68.275
Langfristige Darlehen und Anleihen,
abzüglich des kurzfristigen Anteils
7.3
1.697.605
1.685.349
Sonstige Rückstellungen
7.4
2.585
0
Sonstige Verbindlichkeiten
7.5
14.369
12.628
Gesamte langfristige Verpflichtungen
1.784.357
1.766.252
Kurzfristige Verpflichtungen
Kommanditeinlagen nicht beherrschender
Gesellschafter
7.2
15
15
Kurzfristige Darlehen
7.3
19.594
10.325
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
7.5
3.487
3.943
Mitarbeiterbeteiligungsprogramm
5.4; 13.2
541
514
Ertragsteuerverbindlichkeiten
7.6
4.525
4.780
Sonstige Rückstellungen
7.4
2.439
2.030
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
7.5
52.331
49.948
Gesamte kurzfristige Verpflichtungen
82.932
71.555
Gesamte Verpflichtungen
1.867.289
1.837.807
Gesamte Passiva
5.234.372
5.090.249
Konzernabschluss
6 alstria Geschäftsbericht 2021
IV. KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG
für das zum 31. Dezember 2021 endende Geschäftsjahr
in TEUR
Anhang
2021
2020
1. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Konzernergebnis
209.678
168.489
Zinserträge
5.8
-1.323
-533
Zinsaufwendungen
5.8
27.343
32.365
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
5.9
649
-187
Unrealisiertes Bewertungsergebnis
-91.239
-61.769
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge (−)/Aufwendungen (+)
8.3
5.957
7.181
Gewinn (−)/Verlust (+) aus der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
5.7
-15.134
-8.340
Abschreibungen und Wertminderungen auf Sachanlagen und
immaterielle Vermögenswerte
6.3
942
1.110
Zunahme (−)/Abnahme (+) der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen sowie anderer Vermögenswerte, die nicht der
Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
987
-2.342
Zunahme (+)/Abnahme (−) der Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen sowie anderer Verbindlichkeiten,
die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit
zuzuordnen sind
--688
-182
Aus der laufenden Geschäftstätigkeit generierte
Zahlungsmittel
137.172
135.792
Erhaltene Zinsen
1.323
649
Gezahlte Zinsen
-24.705
-32.383
Gezahlte Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
2.644
-827
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
116.434
103.231
2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
-206.996
-153.162
Einzahlungen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
24.750
126.510
Auszahlungen im Zusammenhang mit der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
-1.006
-1.482
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen und
immaterielle Vermögenswerte
-3.093
-238
Einzahlungen aus der Kapitalauskehrung von Beteiligungen
0
46
Auszahlungen aus Investitionen in Finanzanlagen
6.4
-87
-50.000
Einzahlungen aus der Beendigung von Finanzanlagen
6.4
0
250.000
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
-186.432
171.674
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 7
in TEUR
Anhang
2021
2020
3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen durch
Barkapitalerhöhung
7.1
240
400
Auszahlungen für den Erwerb von Kommanditanteilen nicht
beherrschender Gesellschafter
7.1
0
-9
Ausschüttungen auf Kommanditanteile nicht beherrschender
Gesellschafter
-1.957
-1.949
Zuflüsse aus der Aufnahme von Darlehen und Schulden
21.210
0
Zuflüsse aus der Begebung einer Unternehmensanleihe
7.3
0
350.000
Auszahlungen für Finanzierungsnebenkosten
0
-2.204
Einzahlungen aus der Ausgabe von Wandelgenussrechten
287
0
Auszahlungen für den Tilgungsanteil von Leasingverpflichtungen
-505
-477
Auszahlung der Dividende
11
-94.230
-94.125
Auszahlungen für die Tilgung von Darlehen und Schulden
-2.323
-363.800
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
-77.278
-112.164
4. Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds
(Zwischensumme aus 1. bis 3.)
-147.276
162.741
Finanzmittelfonds am Anfang der Berichtsperiode
460.960
298.219
Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode
(davon verfügungsbeschränkt: TEUR 0 (Vj.: TEUR 0))
6.7
313.684
460.960
Konzernabschluss
8 alstria Geschäftsbericht 2021
V. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
für das Gesamtjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021
in TEUR
Anhan
g
Gezeichnete
s
Kapital
Kapital-
rücklage
Gewinn-
rücklagen
Neube-
wertungs-
rücklage
Gesamtes
Eigen-
kapital
Stand zum
31. Dezember 2020
177.793
1.356.907
1.714.257
3.485
3.252.442
Veränderungen im
Geschäftsjahr 2021
Konzernergebnis
0
0
209.678
0
209.678
Sonstiges Ergebnis
0
0
0
0
0
Gesamtergebnis
0
0
209.678
0
209.678
Dividendenausschüttu
ng
11
0
-94.230
0
0
-94.230
Aktienbasierte
Vergütung
5.4;
13.2
0
3.210
0
0
3.210
Änderung der
Vergütungsbedingunge
n der Stock Awards
7.1
0
-4.497
0
0
-4.497
Wandlung von
Wandelgenussscheinen
13.2
240
240
0
0
480
Stand zum
31. Dezember 2021
7.1
178.033
1.261.630
1.923.935
3.485
3.367.083
für das Gesamtjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020
in TEUR
Anhan
g
Gezeichnete
s
Kapital
Kapital-
rücklage
Gewinn-
rücklagen
Neube-
wertungs-
rücklage
Gesamtes
Eigen-
kapital
Stand zum
31. Dezember 2019
177.593
1.448.709
1.545.768
3.485
3.175.555
Veränderungen im
Geschäftsjahr 2020
Konzernergebnis
0
0
168.489
0
168.489
Sonstiges Ergebnis
0
0
0
0
0
Gesamtergebnis
0
0
168.489
0
168.489
Dividendenausschüttu
ng
11
0
-94.125
0
0
-94.125
Aktienbasierte
Vergütung
5.4;
13.2
0
2.123
0
0
2.123
Wandlung von
Wandelgenussscheinen
13.2
200
200
0
0
400
Stand zum
31. Dezember 2020
7.1
177.793
1.356.907
1.714.257
3.485
3.252.442
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 9
VI. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS
1. ALLGEMEINE GRUNDLAGEN
Die alstria office REIT-AG (die Gesellschaft) ist eine börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft im
Sinne des deutschen REIT-Gesetzes. Die Hauptaktivitäten der Gesellschaft und ihrer
Tochterunternehmen (zusammen alstria oder der Konzern) sind der Erwerb, die Verwaltung, die
Nutzung und die Veräußerung von eigenem Grundbesitz sowie die Beteiligung an Unternehmen, die
eigenen Grundbesitz erwerben, verwalten, nutzen oder veräußern.
Die Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l., Luxemburg, Großherzogtum Luxemburg, (nachfolgend
„Alexandrite“ oder die „Bieterin“) hat am 13. Dezember 2021 ihre Entscheidung veröffentlicht, den
Aktionären der alstria office REIT-AG anzubieten, ihre auf den Inhaber lautenden Stückaktien der
alstria office REIT-AG im Wege eines freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots zu erwerben. Bis
zum Ende der Annahmefrist, am 3. Februar 2022 wurde dabei die Gesamtzahl, der für die
Mindestannahmeschwelle zu berücksichtigenden alstria-Aktien überschritten und belief sich auf
91,63 % des Grundkapitals. Die Gesamtzahl, der für die Mindestannahmeschwelle zu
berücksichtigenden alstria-Aktien wurde bereits am 11. Januar 2022 erstmals erreicht. Dies entsprach
einem Anteil von 50,50 % des Grundkapitals. Damit war die Gesellschaft erstmalig am 11. Januar 2022
in den Konzernabschluss der obersten Muttergesellschaft der Alexandrite, der Brookfield Asset
Management Inc., Toronto, Kanada (nachfolgend „Brookfield“), einzubeziehen. Die Brookfield Asset
Management Inc. stellt den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis der Gesellschaften
der Brookfield-Gruppe auf. Der Brookfield-Konzernabschluss ist auf der Homepage unter
www.brookfield.com veröffentlicht. Zum Bilanzstichtag, dem 31. Dezember 2021, waren der
Alexandrite 46,17% der Anteile an der Gesellschaft zuzuordnen, so dass ein maßgeblicher Einfluss auf
die alstria office REIT-AG angenommen werden kann. Damit wird die alstria office REIT-AG zum
Stichtag als Beteiligung in den Konzernabschluss von Brookfield einbezogen.
alstria hat den Konzernabschluss in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting
Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, und den ergänzend nach
§ 315 e Abs. 1 Handelsgesetzbuch (HGB) anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Der
Konzernabschluss wurde zum 24. Februar 2022 durch den Vorstand aufgestellt.
Sitz und Firmenadresse der alstria office REIT-AG ist Steinstraße 7, 20095 Hamburg, Deutschland. Die
Eintragung erfolgte im Handelsregister am Amtsgericht Hamburg unter der Handelsregisternummer
HRB 99204.
alstria erstellt und veröffentlicht den Konzernabschluss in Euro (EUR), der funktionalen Währung des
Konzerns. Aufgrund von Rundungen ist es möglich, dass sich einzelne Zahlen nicht genau zur
angegebenen Summe addieren.
Das Geschäftsjahr endet zum 31. Dezember des jeweiligen Kalenderjahres. Der Konzernabschluss
umfasst die Berichtsperiode vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021.
Konzernabschluss
10 alstria Geschäftsbericht 2021
2. GRUNDLAGEN DER ERSTELLUNG
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich auf Grundlage der historischen
Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Davon ausgenommen sind als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien (Grund und Boden sowie Gebäude), zu Veräußerungszwecken gehaltene Immobilien und
bestimmte Finanzinstrumente, die zum beizulegenden Zeitwert am Bilanzstichtag angesetzt werden.
Eine entsprechende Erläuterung erfolgt im Rahmen der Beschreibung der jeweiligen Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden.
Für die Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS sind bestimmte Annahmen
zu treffen, die Auswirkungen auf die Rechnungslegung haben. Weiterhin übt der Vorstand seinen
Beurteilungsrahmen in Bezug auf bestimmte Sachverhalte, die Einfluss auf die Rechnungslegung der
Gruppe haben, aus. Die Bereiche der Rechnungslegung, die einen höheren Komplexitätsgrad aufweisen
oder bei denen Annahmen und Schätzungen eine signifikante Auswirkung auf den Konzernabschluss
haben, werden in Abschnitt 2.3 erläutert.
Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Einzelne Posten werden in der Konzernbilanz und Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
zusammengefasst und im Anhang zum Konzernabschluss erläutert.
Vermögenswerte und Verpflichtungen werden als langfristig eingestuft, wenn sie in mehr als einem
Jahr nach dem Bilanzstichtag fällig werden. Andernfalls handelt es sich um kurzfristige
Vermögenswerte oder Verpflichtungen.
2.1.
Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und Ausweispflichten
Auswirkungen neuer beziehungsweise geänderter IFRS
Die Gesellschaft hat im aktuellen Geschäftsjahr die nachfolgenden Änderungen an bestehenden
Standards erstmalig angewendet.
EU-
Endorsement
Standards/
Interpretationen
Inhalt
Anzuwenden für
Geschäftsjahre
ab/nach
Aus-
wirkungen
15.12.2020
Änderungen an
IFRS 4
Der Zeitpunkt des Inkrafttretens von
IFRS 17, der IFRS 4 ersetzen wird, ist nun
der 01.01.2023; das festgelegte Auslaufen
der vorübergehenden Ausnahme von der
Anwendung von IFRS 9 in IFRS 4 wurde auf
den 01.01.2023 verschoben
01.01.2021
Keine
13.01.2021
Änderungen an IFRS
9, IAS 39, IFRS 7 und
IFRS 16
IBOR-Reform und die Auswirkungen auf die
Finanzberichterstattung — Phase 2
01.01.2021
Keine
Aus den vorstehenden Änderungen an Standards und dem Rahmenkonzept ergaben sich keine
wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 11
Neue und geänderte IFRS und Interpretationen, die noch nicht verpflichtend anzuwenden sind
und die nicht vorzeitig durch den Konzern angewendet werden
EU-
Endorsement
Standards/
Interpretationen
Inhalt
Anzuwenden für
Geschäftsjahre
ab/nach
Voraus-
sichtliche
Aus-
wirkungen
19.11.2021
IFRS 17
Neuer Standard
„Versicherungsverträge“
01.01.2023
Keine
Noch nicht
übernommen
Änderungen an
IFRS 17
Versicherungsverträge, Erstmalige
Anwendung vom IFRS 17 und IFRS 9
(Vergleichsinformationen)
01.01.2023
Keine
28.06.2021
Änderungen an
IFRS 3
Unternehmenszusammenschlüsse:
Aktualisierung eines veralteten Verweises
in IFRS 3, ohne die Vorschriften im
Standard bedeutend zu ändern
01.01.2022
Keine
Noch nicht
übernommen
Jährliches
Verbesserungsprojekt
„Improvements to IFRSs 2018-2020 Cycle“
01.01.2022
Keine
Noch nicht
übernommen
Änderungen an
IAS 1
Darstellung des Abschlusses: Klassifizierung
von Schulden als kurz- oder langfristig
01.01.2023
Keine
Noch nicht
übernommen
Änderungen an
IAS 1
Angabe von Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden (IFRS-
Leitliniendokument 2) herausgegeben
01.01.2023
Keine
Noch nicht
übernommen
Änderungen an
IAS 8
Definition von Rechnungslegungsbezogene
Schätzungen
01.01.2023
Keine
Noch nicht
übernommen
Änderungen an
IAS 12
Latente Steuern, die sich auf
Vermögenswerte und Schulden beziehen,
die aus einer einzigen Transaktion
entstehen
01.01.2023
Keine
Aus den vorstehend aufgeführten neuen Standards und Änderungen bestehender Standards werden
keine wesentlichen Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung erwartet.
Der Konzern wendete keinen neuen Standard, keine Interpretation oder Änderung an einem Standard
vorzeitig im Geschäftsjahr 2021 an.
2.2.
Konsolidierungsgrundsätze
2.2.1.
Tochtergesellschaften
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der alstria office REIT-AG und der von ihr beherrschten
Tochtergesellschaften. Die Gesellschaft erlangt die Beherrschung, wenn sie:
▪
Verfügungsmacht über das Beteiligungsunternehmen ausüben kann,
▪
schwankenden Renditen aus ihrer Beteiligung ausgesetzt ist und
▪
die Renditen aufgrund ihrer Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann.
Die Gesellschaft nimmt eine Neubeurteilung unabhängig davon vor, ob sie ein
Beteiligungsunternehmen beherrscht oder nicht, wenn Tatsachen und Umstände darauf hinweisen,
dass sich eines oder mehrere der oben genannten drei Kriterien der Beherrschung verändert haben.
Ein Tochterunternehmen wird ab dem Zeitpunkt, zu dem die Gesellschaft die Beherrschung über das
Tochterunternehmen erlangt, bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung durch die Gesellschaft
Konzernabschluss
12 alstria Geschäftsbericht 2021
endet, in den Konzernabschluss einbezogen. Dabei werden die Ergebnisse der im Laufe des Jahres
erworbenen oder veräußerten Tochterunternehmen entsprechend vom tatsächlichen
Erwerbszeitpunkt bzw. bis zum tatsächlichen Abgangszeitpunkt in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung und der Konzerngesamtergebnisrechnung erfasst.
Der Gewinn oder Verlust und jeder Bestandteil des sonstigen Ergebnisses sind den Gesellschaftern des
Mutterunternehmens und den nicht beherrschenden Gesellschaftern zuzuordnen. Dies gilt selbst dann,
wenn dies dazu führt, dass die nicht beherrschenden Gesellschafter einen Negativsaldo aufweisen.
Sofern erforderlich, werden die Jahresabschlüsse der Tochterunternehmen angepasst, um die
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden an die im Konzern zur Anwendung kommenden Methoden
anzugleichen.
Das konzerninterne Eigenkapital sowie alle konzerninternen Vermögenswerte, Schulden, Erträge,
Aufwendungen und Cashflows im Zusammenhang mit Geschäftsvorfällen zwischen
Konzernunternehmen werden im Rahmen der Konsolidierung vollständig eliminiert.
Änderung der Beteiligungsquote des Konzerns an bestehenden Tochterunternehmen
Änderungen der Beteiligungsquoten des Konzerns an Tochterunternehmen, die nicht zu einem Verlust
der Beherrschung über dieses Tochterunternehmen führen, werden als Eigenkapitaltransaktion
bilanziert. Die Buchwerte der vom Konzern gehaltenen Anteile und der nicht beherrschenden Anteile
werden so angepasst, dass sie die Änderungen der an den Tochterunternehmen bestehenden
Anteilsquoten widerspiegeln. Jede Differenz zwischen dem Betrag, um den die nicht beherrschenden
Anteile angepasst werden, und dem beizulegenden Zeitwert der gezahlten oder erhaltenen
Gegenleistung wird unmittelbar im Eigenkapital erfasst und den Gesellschaftern des
Mutterunternehmens zugeordnet.
Wenn die Gesellschaft die Beherrschung über ein Tochterunternehmen verliert, wird der
Entkonsolidierungsgewinn oder -verlust erfolgswirksam erfasst. Dieser wird ermittelt aus der Differenz
zwischen
(i) dem Gesamtbetrag des beizulegenden Zeitwertes der erhaltenen Gegenleistung und dem
beizulegenden Zeitwert der zurückbehaltenen Anteile und
(ii) dem Buchwert der Vermögenswerte (einschließlich eines eventuellen Geschäfts- oder
Firmenwertes), der Schulden des Tochterunternehmens und aller nicht beherrschenden
Anteile.
Alle im Zusammenhang mit diesem Tochterunternehmen im sonstigen Ergebnis ausgewiesenen
Beträge werden so bilanziert, wie dies bei einem Verkauf der Vermögenswerte erfolgen würde, d. h.
Umgliederung in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung oder direkte Übertragung in die
Gewinnrücklagen.
Erwerb von Tochterunternehmen
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 13
Der Erwerb von Geschäftsbetrieben im Sinne des IFRS 3 wird nach der Erwerbsmethode bilanziert. Die
bei einem Unternehmenszusammenschluss übertragene Gegenleistung wird zum beizulegenden
Zeitwert bewertet. Dieser setzt sich aus der Summe der zum Erwerbszeitpunkt gültigen beizulegenden
Zeitwerte der übertragenen Vermögenswerte, der von den früheren Eigentümern des erworbenen
Unternehmens übernommenen Schulden und der vom Konzern emittierten Eigenkapitalinstrumente
im Austausch gegen die Beherrschung des erworbenen Unternehmens zusammen. Mit dem
Unternehmenszusammenschluss verbundene Transaktionskosten werden bei Anfall erfolgswirksam
erfasst.
Die erworbenen identifizierbaren Vermögenswerte und übernommenen Schulden werden mit ihren
beizulegenden Zeitwerten bewertet.
Der Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich aus dem Überschuss der Summe der übertragenen
Gegenleistung, dem Betrag aller nicht beherrschenden Anteile an dem erworbenen Unternehmen und
dem beizulegenden Zeitwert des zuvor vom Erwerber gehaltenen Eigenkapitalanteils an dem
erworbenen Unternehmen (sofern gegeben) über den Saldo der zum Erwerbszeitpunkt ermittelten
beizulegenden Zeitwerte der erworbenen identifizierbaren Vermögenswerte und der übernommenen
Schulden. Für den Fall, dass sich − auch nach nochmaliger Beurteilung − ein negativer
Unterschiedsbetrag ergibt, wird dieser unmittelbar als Ertrag erfolgswirksam erfasst.
Anteile nicht beherrschender Gesellschafter, die gegenwärtig Eigentumsrechte vermitteln und dem
Inhaber im Falle der Liquidation das Recht gewähren, einen proportionalen Anteil am Nettovermögen
des Unternehmens zu erhalten, werden bei Zugang entweder zum beizulegenden Zeitwert oder zum
entsprechenden Anteil des identifizierbaren Nettovermögens bewertet und unter den
Verbindlichkeiten ausgewiesen. Dieses Wahlrecht kann bei jedem Unternehmenszusammenschluss
neu ausgeübt werden. Andere Komponenten von Anteilen nicht beherrschender Gesellschafter werden
mit ihren beizulegenden Zeitwerten oder den Wertmaßstäben bewertet, die sich aus anderen
Standards ergeben.
Im Falle eines sukzessiven Unternehmenszusammenschlusses, in dem die Kontrolle erlangt wird, wird
der zuvor von der Gesellschaft an dem erworbenen Unternehmen gehaltene Eigenkapitalanteil mit
dem zum Erwerbszeitpunkt geltenden beizulegenden Zeitwert neu bewertet. Ein daraus
resultierender Gewinn bzw. Verlust wird erfolgswirksam erfasst.
Vor dem Erwerbszeitpunkt im sonstigen Ergebnis erfasste Wertänderungen an den zuvor an dem
erworbenen Unternehmen gehaltenen Eigenkapitalanteilen werden in die Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung umgebucht, wenn die Gesellschaft die Beherrschung über das erworbene
Unternehmen erlangt.
Gesellschaften, bei denen die alstria office REIT-AG mittelbar oder unmittelbar die Möglichkeit hat,
die finanz- und geschäftspolitischen Entscheidungen maßgeblich zu beeinflussen (assoziierte
Unternehmen), oder sich mittelbar oder unmittelbar die Beherrschung teilt
(Gemeinschaftsunternehmen), werden nach der Equity-Methode bewertet.
Konzernabschluss
14 alstria Geschäftsbericht 2021
Der Erwerb von Immobilienobjektgesellschaften, die keinen Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3
darstellen, wird als unmittelbarer Ankauf von Immobilien (Asset Deal) abgebildet. Hierbei werden die
Anschaffungskosten der Objektgesellschaft den einzeln identifizierbaren Vermögenswerten und
Schulden auf Basis ihrer beizulegenden Zeitwerte zugeordnet. Ein Geschäfts- oder Firmenwert
entsteht in diesem Fall nicht.
2.2.2.
Vollkonsolidierte Tochtergesellschaften
Im Geschäftsjahr umfasste die Gruppe der konsolidierten Unternehmen einschließlich der alstria
office REIT-AG 46 (Vorjahr: 48) Gesellschaften. Zum Bilanzstichtag bestanden noch 44
(Vorjahresbilanzstichtag: 45) Gesellschaften. Weiterhin wurden ein Gemeinschaftsunternehmen und
ein Beteiligungsunternehmen nach der Equity-Methode einbezogen.
In den Konzernabschluss der alstria office REIT-AG wurden die folgenden Gesellschaften einbezogen
(Angaben nach § 313 Abs. 2 i.V.m. § 315 e HGB):
Nr.
Gesellschaft
Sitz
Anteil in %
Ge-
halten
von
Nr.
Geschäftstätigkeit
1
alstria office REIT-AG
Hamburg
Mutter-
gesellschaft
Immobilienmanagement;
Holding
2
alstria Bamlerstraße GP GmbH
Hamburg
100,0
1
Komplementär zu 8
3
alstria Englische Planke GP GmbH
Hamburg
100,0
1
Komplementär zu 9
4
alstria Gänsemarkt Drehbahn GP GmbH
Hamburg
100,0
1
Komplementär zu 10
5
alstria Halberstädter Straße GP GmbH
2)
Hamburg
100,0
1
Ehemaliger
Komplementär
6
alstria Ludwig-Erhard-Straße GP GmbH
2)
Hamburg
100,0
1
Ehemaliger
Komplementär
7
alstria Mannheim/Wiesbaden GP GmbH
Hamburg
100,0
1
Komplementär zu 12
8
alstria office Bamlerstraße GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
100,0
1
Bestandshaltung
9
alstria office Englische Planke GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
100,0
1
Bestandshaltung
10
alstria office Gänsemarkt Drehbahn
GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
100,0
1
Bestandshaltung
11
alstria office Insterburger Straße
GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
100,0
1
Bestandshaltung
12
alstria office Mannheim/Wiesbaden
GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
100,0
1
Bestandshaltung
13
alstria office Steinstraße 5 GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
100,0
1
Bestandshaltung
14
alstria Portfolio 1 GP GmbH
Hamburg
100,0
1
Komplementär zu
11 und 21
15
alstria Portfolio 3 GP GmbH
Hamburg
100,0
1
Komplementär zu 20
16
alstria Prime Portfolio 2 GP GmbH
Hamburg
100,0
1
Komplementär
zu 23 bis 46
17
alstria Prime Portfolio GP GmbH
Hamburg
100,0
1
Komplementär zu 22
18
alstria solutions GmbH
Hamburg
100,0
1
Servicegesellschaft
19
alstria Steinstraße 5 GP GmbH
Hamburg
100,0
1
Komplementär zu 13
20
beehive GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
100,0
1
Servicegesellschaft
21
First Pine GmbH & Co. KG
3)
Hamburg
100,0
1
Bestandshaltung
22
alstria office Prime Portfolio
GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
100,0
1
Zwischenholding
23
alstria office PP Holding I GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
22
Zwischenholding
24
alstria office Kampstraße GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
23
Bestandshaltung
25
alstria office Berliner Straße GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
23
Bestandshaltung
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 15
Nr.
Gesellschaft
Sitz
Anteil in %
Ge-
halten
von
Nr.
Geschäftstätigkeit
26
alstria office Hanns-Klemm-Straße
GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
23
Bestandshaltung
27
alstria office Maarweg GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
23
Bestandshaltung
28
alstria office Heerdter Lohweg GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
23
Bestandshaltung
29
alstria office Solmsstraße GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
23
Bestandshaltung
30
alstria office PP Holding II GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
22
Zwischenholding
31
alstria office Wilhelminenstraße
GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
32
alstria office Hauptstraße GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
33
alstria office Mergenthaler Allee
GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
34
alstria office Am Hauptbahnhof GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
35
alstria office Kastor GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
36
alstria office Heidenkampsweg GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
37
alstria office An den Dominikanern
GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
38
alstria office Carl-Schurz-Straße
GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
39
alstria office Pempelfurtstraße GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
40
alstria office Frauenstraße GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
41
alstria office Olof-Palme-Straße
GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
42
alstria office Region Nord GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
43
alstria office Region Süd GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
44
alstria office Region Mitte GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
30
Bestandshaltung
45
alstria office PP Holding III GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
22
Zwischenholding
46
alstria office Vaihinger Straße GmbH & Co. KG
1)
Hamburg
94,0
45
Bestandshaltung
1)
Gesellschaft hat die Befreiung von der Pflicht zur Aufstellung eines Jahresabschlusses nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften
gemäß § 264 b HGB in Anspruch genommen.
2)
Beendet durch Verschmelzung auf ihren Gesellschafter im Geschäftsjahr 2021.
3)
Gegründet im Geschäftsjahr 2021.
In den Konsolidierungskreis sind neben der alstria office REIT-AG Unternehmen einbezogen, bei denen
der Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar die Mehrheit der Stimmrechte der Gesellschaften
zusteht. Der Konsolidierungskreis umfasst zum Bilanzstichtag die Gesellschaft sowie 21 inländische
Tochter- und 24 inländische Enkelunternehmen. Eine Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr gegründet,
zwei Gesellschaften wurden als Ergebnis von Verschmelzungsvorgängen beendet.
Der Konzernabschluss entspricht dem Stichtag des Jahresabschlusses der Gesellschaft und der
einbezogenen Tochtergesellschaften.
Weitere Änderungen des Konsolidierungskreises im Vergleich zum Konzernabschluss zum
31. Dezember 2020 haben sich nicht ergeben. Bei allen Gesellschaften des Konzerns handelt es sich
um immobilienverwaltende Gesellschaften, Gesellschaften mit Holdingfunktion oder
Komplementärgesellschaften.
Konzernabschluss
16 alstria Geschäftsbericht 2021
2.2.3.
Anteile an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen
Zum Bilanzstichtag hält der Konzern Beteiligungen an einem Gemeinschaftsunternehmen und einem
assoziierten Unternehmen. Die Gesellschaften werden nach der Equity-Methode bilanziert. Der
Buchwert in Höhe von TEUR 923 betrifft mit TEUR 815 das assoziierte Unternehmen und mit TEUR 108
das Gemeinschaftsunternehmen. Zum Vorjahresstichtag belief sich der Buchwert des assoziierten
Unternehmens auf TEUR 915 und der des Gemeinschaftsunternehmens auf TEUR 105.
Einzelheiten zu dem Gemeinschaftsunternehmen des Konzerns werden in den folgenden Tabellen
angeführt:
in %
Stimmrechts- und Kapitalanteil
Namen des Gemeinschafts-
unternehmens
Hauptgeschäft
Sitz
31.12.2021
31.12.2020
Kaisergalerie General Partner GmbH
i.L.
n/a
Hamburg,
Deutschland
49,0
49,0
Nicht erfasste Verluste von Gemeinschaftsunternehmen sowie erhebliche Beschränkungen der
Gemeinschaftsunternehmen, Finanzmittel an den Konzern zu transferieren, bestehen nicht.
Weiterhin hält alstria Anteile an einem assoziierten Unternehmen, der Fluxus Innovations S.C.Sp.
Luxemburg, mit Sitz in Luxemburg, Großherzogtum Luxemburg in Höhe von TEUR 815. Die Anteile
wurden im Geschäftsjahr 2016 erworben und sind ebenfalls als unwesentlich einzustufen. Der
Geschäftszweck besteht in dem Investment in innovative Immobilientechnologien. Diese Gesellschaft
verzeichnete in der Berichtsperiode ein Ergebnis von -TEUR 100 (2020: EUR 0), das
Gemeinschaftsunternehmen eines vom -TEUR 8 (2020: -TEUR 9).
2.3.
Ermessensentscheidungen und Schätzungen
Im Konzernabschluss müssen bis zu einem gewissen Grad Schätzungen, Beurteilungen und Annahmen
vorgenommen werden. Diese können Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis der bilanzierten
Vermögenswerte und Schulden, die Angaben zu Eventualforderungen und -verbindlichkeiten am
Stichtag sowie auf die ausgewiesenen Erträge und Aufwendungen für die Berichtsperiode haben.
Wesentliche Sachverhalte, die von solchen Schätzungen, Beurteilungen und Annahmen betroffen sind,
werden im Folgenden erläutert. Die sich tatsächlich einstellenden Beträge können von den
Schätzungen, Beurteilungen und Annahmen abweichen; Veränderungen können einen wesentlichen
Einfluss auf den Konzernabschluss haben.
2.3.1.
Ermessensentscheidungen
Unter Anwendung der Bilanzierungsregeln des Konzerns hat die Geschäftsleitung die folgenden
Ermessensentscheidungen getroffen, die, abgesehen von den auf Schätzungen basierenden
Entscheidungen, die größte Auswirkung auf die in der Bilanz erfassten Beträge hat:
Operating-Leasing-Verhältnisse −der Konzern als Leasinggeber
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 17
Der Konzern hat für sein Anlageimmobilienportfolio gewerbliche Mietverträge abgeschlossen.
Basierend auf einer Auswertung der Bedingungen und Konditionen dieser Vereinbarungen hat der
Konzern festgestellt, dass alle mit dem Eigentum verbundenen wesentlichen Risiken und Chancen der
Immobilien beim Konzern verbleiben und es sich bei diesen Verträgen somit um Operating Leasing
handelt.
Anteilsbasierte Vergütungen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente
Als Vergütungsbestandteil wurden dem Vorstand anteilsbasierte Vergütungen gewährt (vgl. Abschnitt
13.1). Während es sich bei den bis zum Geschäftsjahr 2017 ausgegebenen virtuellen Aktien um
anteilsbasierte Vergütungen mit Barausgleich handelte, erfolgte im Geschäftsjahr 2018 erstmals die
Gewährung anteilsbasierter Vergütungen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente in Form von
sogenannten Stock Awards.
Sämtliche Bedingungen der anteilsbasierten Vergütungsbedingungen sind von den beteiligten Parteien
im Vorhinein unveränderbar vereinbart worden. Bei den überwiegenden wertbestimmenden
Parametern handelt es sich um objektiv beobachtbare Marktparameter wie die Aktienkursentwicklung
der alstria-Aktie oder die Wertentwicklung eines Vergleichsindex. Zum Ende der Laufzeit kann die
Anzahl der zu gewährenden Eigenkapitalinstrumente durch den Aufsichtsrat der Gesellschaft in einer
geringen Bandbreite angepasst werden (sogenannter diskretionärer Faktor). Dies führt zu der
Fragestellung, ob der Tag der Gewährung im Geschäftsjahr liegt oder erst zu dem Zeitpunkt, zu dem
der Aufsichtsrat den diskretionären Faktor festgelegt hat. Im ersten Fall sind die virtuellen Aktien bei
ihrer Ausgabe mit dem beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Der Betrag der Bewertung ist über die
Laufzeit bis zur Wandlung pro rata erfolgswirksam im Eigenkapital zu erfassen. Für den Fall, dass der
Gewährungstag auf das Ende der Laufzeit fällt, ist der Wert der virtuellen Aktien zu jedem Stichtag
neu zu bewerten und als Verbindlichkeit zu passivieren.
Die Vertragsbedingungen, zu denen die Eigenkapitalinstrumente gewährt wurden, standen bereits bei
der Ausgabe der virtuellen Aktien in der Berichtsperiode unabänderlich fest. Wertbestimmend sind
im Wesentlichen die objektiv beobachtbaren Marktparameter. Daher gilt der Tag der Ausgabe der
virtuellen Aktien als der Tag der Gewährung der anteilsbasierten Vergütung mit der Folge, dass die
virtuellen Aktien auf den Tag der Ausgabe bewertet wurden und pro rata als Personalaufwand sowie
im Eigenkapital des Konzerns erfasst wurden.
Bis zum Ende der Berichtsperiode wurden vier Tranchen der beschriebenen Stock Awards gewährt.
Mit Beschluss des Aufsichtsrates vom 2. Dezember 2021 wurde festgelegt, dass die im Geschäftsjahr
2018 gewährten Stock Awards nicht durch Aktien der Gesellschaft auszugleichen sind, sondern durch
Barausgleich. Es handelt sich um eine Änderung der Vergütungsbedingungen der Stock Awards, in
deren Folge sich die Vergütung von einem Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente in eine solche
durch Barauszahlung ändert. Die dafür erforderlichen Werte sind als Verpflichtungen unter den
sonstigen Rückstellungen auszuweisen. Zur Zuführung des voraussichtlichen Betrages der Rückstellung
macht der Vorstand von dem Wahlrecht Gebrauch, diese Zuführungen erfolgsneutral aus der
Kapitalrücklage zu entnehmen. Aufgrund dieses Beschlusses wird auch für die weiteren bestehenden
Konzernabschluss
18 alstria Geschäftsbericht 2021
Stock Awards, die in den Geschäftsjahren 2019 bis 2021 gewährt wurden, davon ausgegangen, dass
sie infolge einer Änderung der Vertragsbedingungen eine Wandlung durch Barausgleich erfahren
werden. Daher werden auch für diese Stock Awards Rückstellungen gebildet.
2.3.2.
Schätzungen und Annahmen
Wesentliche zukunftsbezogene Annahmen, sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen
von Schätzungsunsicherheiten ergeben sich bei folgenden Sachverhalten. Es handelt sich um
Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass innerhalb des
nächsten Geschäftsjahres eine Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten
erforderlich sein könnte. Schätzungen sind insbesondere erforderlich bei:
der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
(vgl. Abschnitt 6.1),
der Ermittlung der fortgeführten Anschaffungskosten gemäß Gesellschaftsvertrag der
Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter (vgl. Abschnitt 7.2),
der bestmöglichen Schätzung von sonstigen Rückstellungen (vgl. Abschnitt 7.4) und
der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der den Vorstandsmitgliedern gewährten
virtuellen Aktien und Stock Awards (vgl. Abschnitt 13.1).
Die von Schätzungsunsicherheiten besonders betroffenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und
Eigenkapitalinstrumente haben zum Stichtag folgenden Einfluss auf die Konzernbilanz:
in TEUR
31.12.2021
31.12.2020
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und zu Veräußerungszwecken
gehaltene Immobilien ohne geleistete Anzahlungen
4.847.901
4.556.725
Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter
69.813
68.290
Sonstige kurzfristige Rückstellungen
2.439
2.031
davon für Stock Awards
1.911
1.301
Sonstige langfristige Rückstellungen
2.585
0
davon für Stock Awards
2.585
0
2.4.
Zusammenfassung der wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Für die Aufstellung des Konzernabschlusses der alstria office REIT-AG sind die nachfolgend
beschriebenen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.
2.4.1.
Bemessung des beizulegenden Zeitwertes
Der Konzern bewertet Finanzinstrumente, wie Derivate, und nicht finanzielle Vermögenswerte, wie
die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, zu jedem Abschlussstichtag mit dem beizulegenden
Zeitwert.
Der beizulegende Zeitwert eines Vermögenswertes oder einer Schuld bemisst sich anhand der
Annahmen, die Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den Vermögenswert bzw. für die Schuld
zugrunde legen würden. Dies gilt unabhängig davon, ob der Preis direkt beobachtbar oder unter
Anwendung einer Bewertungsmethode geschätzt worden ist. Es wird davon ausgegangen, dass die
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 19
Marktteilnehmer in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln. Weiterhin wird für die Bemessung
des beizulegenden Zeitwertes davon ausgegangen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen Rahmen der
Verkauf des Vermögenswertes oder die Übertragung der Schuld erfolgt, entweder auf
dem Hauptmarkt für den Vermögenswert oder die Schuld oder
dem vorteilhaftesten Markt für den Vermögenswert bzw. die Schuld, sofern kein Hauptmarkt
vorhanden ist, realisiert wird.
Der Konzern muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum vorteilhaftesten Markt haben.
Im vorliegenden Konzernabschluss wird der beizulegende Zeitwert für die Bewertung und/oder die
Angabepflichten grundsätzlich auf dieser Grundlage ermittelt. Davon ausgenommen sind:
▪
anteilsbasierte Vergütungen im Anwendungsbereich von IFRS 2 „Anteilsbasierte Vergütung“,
▪
Leasingverhältnisse, die in den Anwendungsbereich von IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ fallen,
und
▪
Bewertungsmaßstäbe, die dem beizulegenden Zeitwert ähneln, ihm aber nicht entsprechen,
z. B. der Nettoveräußerungswert in IAS 2 „Vorräte“ oder der Nutzungswert in IAS 36
„Wertminderung von Vermögenswerten“.
Der beizulegende Zeitwert ist nicht immer als Marktpreis verfügbar. Häufig muss er auf Basis
verschiedener Bewertungsparameter ermittelt werden. In Abhängigkeit von der Verfügbarkeit
beobachtbarer Parameter und der Bedeutung dieser Parameter für die Ermittlung des beizulegenden
Zeitwertes im Ganzen wird der beizulegende Zeitwert den Stufen 1, 2 oder 3 zugeordnet. Die
Unterteilung erfolgt nach folgender Maßgabe:
▪
Eingangsparameter der Stufe 1 sind notierte Preise (unbereinigt) auf aktiven Märkten für
identische Vermögensgegenstände und Schulden, auf die das Unternehmen am
Bewertungsstichtag zugreifen kann.
▪
Eingangsparameter der Stufe 2 sind andere Eingangsparameter als die auf Stufe 1 enthaltenen
notierten Preise, die für den Vermögenswert oder die Schuld entweder direkt beobachtbar sind
oder aus anderen Preisen abgeleitet werden können.
▪
Eingangsparameter auf Stufe 3 sind für den Vermögenswert oder die Schuld nicht beobachtbare
Eingangsparameter.
Eingangsparameter auf Stufe 3 erfordern umfangreichere Angabepflichten.
2.4.2.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen
und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und weder in der Produktion noch für
Verwaltungszwecke eingesetzt werden. Dies umfasst auch Immobilien, die sich in der Herstellung
befinden und den zuvor genannten Zwecken dienen sollen. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Transaktionskosten
angesetzt. Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen nach IAS 40.17 ebenfalls spätere
Konzernabschluss
20 alstria Geschäftsbericht 2021
Kosten für den Ausbau, die teilweise Ersetzung oder die Instandhaltung einer Immobilie, soweit diese
zu einer Steigerung des beizulegenden Zeitwertes der Immobilie beitragen.
Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb oder der Herstellung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zugeordnet werden können, werden zum Zeitpunkt ihrer Entstehung als
Anschaffungskosten aktiviert.
Für Folgebewertungen verwendet die Gesellschaft das Modell des beizulegenden Zeitwertes gemäß
IFRS 13.61 ff., das ein ertragswertbasiertes Verfahren auf der Grundlage der Marktbedingungen zum
Bilanzstichtag widerspiegelt.
Im Rahmen der zuvor beschriebenen Bemessungshierarchie kommen bei Immobilien
Eingangsparameter der Stufe 2 und 3 in Betracht, wobei der Großteil auf Eingangsparameter der Stufe
3 entfällt. Die Eingangsparameter, die im Bewertungsansatz des Konzerns zur Anwendung kommen,
umfassen Mieterlöse, bereinigte Renditekennzahlen (z. B. immobilienspezifische
Kapitalisierungszinssätze) und Leerstandzeiten. Es handelt sich bei diesen Eingangsparametern um
wesentliche, nicht auf Märkten beobachtbare Eingangsparameter. Daher erfolgt die Bemessung des
beizulegenden Zeitwertes, wie sie vom Konzern zur Bewertung aller als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien genutzt wird, insgesamt gemäß Stufe 3. Informationen zu den wesentlichen verwendeten,
nichtbeobachtbaren Eingangsparametern und ihren Sensitivitäten in Bezug auf den beizulegenden
Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns, finden sich in Abschnitt 6.1.
Gewinne und Verluste, die aus Änderungen des beizulegenden Zeitwertes resultieren, werden
erfolgswirksam in der Periode erfasst, in der sie entstehen.
Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie wird bei Abgang oder dann ausgebucht, wenn sie
dauerhaft nicht mehr genutzt werden soll und ein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen aus dem Abgang
nicht mehr erwartet wird. Der sich aus dem Abgang ergebende Gewinn oder Verlust bestimmt sich als
Differenz aus dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des Vermögenswertes und wird in der
Periode des Abgangs in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden in Sachanlagen umgegliedert, wenn eine
Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung der Immobilie belegt wird. Die
Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Folgebewertung entsprechen dabei dem beizulegenden
Zeitwert zum Zeitpunkt der Umklassifizierung. Wenn sich die Nutzung einer Immobilie von einer
selbstgenutzten Immobilie zu einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ändert, wird diese zum
beizulegenden Zeitwert neu bewertet und entsprechend neu klassifiziert. Jeder aus dieser
Neubewertung resultierende Gewinn wird erfolgswirksam erfasst, sofern ein früherer
Wertminderungsaufwand für das betreffende Objekt aufgeholt wird. Der verbleibende Gewinn wird
im sonstigen Ergebnis erfasst und in der Neubewertungsrücklage ausgewiesen. Ein Verlust wird
erfolgswirksam erfasst. Soweit ein Betrag in der Neubewertungsrücklage dieser Immobilie enthalten
ist, wird der Verlust jedoch im sonstigen Ergebnis erfasst und verringert die Neubewertungsrücklage
im Eigenkapital.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 21
Leasing-Verhältnisse von Grundstücken und Gebäuden, in denen der Konzern als Leasingnehmer
auftritt und die er weitervermietet, werden ebenfalls als Finanzinvestitionen eingestuft und zum
beizulegenden Zeitwert folgebewertet. Der Ausweis unter den als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien erfolgt unter Hinzurechnung der passivierten Leasingverbindlichkeiten.
2.4.3.
Bewertungsverfahren für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
Die Bemessungshierarchie trifft keine Aussage zu dem anzuwendenden Bewertungsverfahren.
Als Grundlage für die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte gemäß IFRS 13.61 sollten, wenn möglich,
die Bewertungstechniken herangezogen werden, die unter den jeweiligen Umständen sachgerecht
sind und auf ausreichende Daten zur Bemessung des beizulegenden Zeitwertes zurückgreifen. Dabei
soll die Verwendung maßgeblicher beobachtbarer Eingangsparameter möglichst hoch und jene nicht
beobachtbaren Eingangsparameter möglichst geringgehalten werden. Die im vorigen Abschnitt
dargestellte Analyse hat gezeigt, dass keine ausreichende Anzahl offiziell vergleichbarer
Transaktionen zur Verfügung steht, um die Marktwerte zu bestimmen. Daher wurden die beizulegenden
Zeitwerte in Übereinstimmung mit IFRS 13.61 auf Basis ertragsbasierter Verfahren ermittelt.
Bei der Schätzung des beizulegenden Zeitwertes der Immobilien ist die unterstellte höchste und
bestmögliche Verwendung der Immobilien ihre gegenwärtige Verwendung. Im Laufe des Jahres hat
sich keine grundsätzliche Änderung der Bewertungsmethode ergeben.
Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu Marktwerten zum
31. Dezember 2021 erfolgte − wie im Vorjahr − durch externe Immobiliensachverständige nach
international gebräuchlichen, IFRS-konformen Bewertungsverfahren. Dabei wurden die Immobilien
nach dem sogenannten „Hardcore and Top Slice“-Verfahren bewertet. Die Ermittlung der
beizulegenden Zeitwerte wurde durch einen akkreditierten, externen und unabhängigen Gutachter
(Savills Advisory Services Germany GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main) durchgeführt.
Beschreibung des „Hardcore and Top Slice“-Verfahrens
Beim „Hardcore and Top Slice“-Verfahren erfolgt eine horizontale Segmentierung der Mieteinnahmen:
Der Hardcore-Anteil repräsentiert dabei die derzeitige Vertragsmiete. Der Top Slice repräsentiert die
Differenz aus Marktmiete und Vertragsmiete. Dieses Verfahren entspricht den Erfordernissen des
internationalen Bewertungsstandards „Red Book“ der Royal Institution of Chartered Surveyors.
Außerdem ist die durch die Gutachter angewandte Methode zur Bestimmung des Marktwertes
angemessen und geeignet, um eine Bewertung entsprechend den Vorschriften des International
Valuation Standards (IVS, „White Book“) vorzunehmen.
Um die beizulegenden Zeitwerte zu bestimmen, erfolgt das „Hardcore and Top Slice“-Verfahren unter
Berücksichtigung der folgenden Punkte:
▪
Vertragsmiete für die Mietvertragslaufzeit des bestehenden Vertrags (bei unbefristeten
Mietverträgen wird eine Mietvertragslaufzeit von einem Jahr bis zu der Hälfte der bisherigen
Mietlaufzeit angenommen),
Konzernabschluss
22 alstria Geschäftsbericht 2021
▪
eine Leerstandzeit zwischen 0 und 32 Monaten nach Auslaufen des Mietvertrags,
▪
notwendige Investitionen zur Wiedervermietung,
▪
Neuvermietung zu Marktmieten (Berücksichtigung der Differenz zwischen Markt- und
Vertragsmiete),
▪
Kapitalisierungszinssätze, die das individuelle Risiko der Immobilie sowie das Markt-
geschehen (Vergleichstransaktionen) wiedergeben,
▪
Verwaltungskosten in Höhe von 1 bis 3 % der Marktmiete,
▪
nicht umlagefähige Instandhaltungskosten in Höhe von EUR 3,50/m
2
bis EUR 11,50/m² in
Abhängigkeit vom Gebäudestandard und
▪
Nettoveräußerungspreis als Vergleichswert.
Weichen die zukünftigen Entwicklungen bei diesen Immobilien von den geschätzten ab, können daraus
möglicherweise auch in größerem Umfang Aufwendungen aufgrund von Änderungen im beizulegenden
Zeitwert entstehen. Dies kann sich negativ auf die künftige Ertragslage auswirken. Angaben zum
Einfluss der wichtigsten Eingangsparameter auf die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien des Konzerns finden sich in Abschnitt 6.1.
Das beschriebene Bewertungsverfahren findet auch für die zu Investitionszwecken gehaltenen
Immobilien Anwendung, in denen Entwicklungsprojekte durchgeführt werden. Bei den
Entwicklungsprojekten finden zudem die angefallenen Baukosten Berücksichtigung.
Gewinne oder Verluste, die aus Veränderungen der beizulegenden Zeitwerte von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien entstehen, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Punkt
„Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum
beizulegenden Zeitwert“ im Jahr ihrer Entstehung erfasst.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie entweder veräußert wurden
oder die Immobilien endgültig nicht mehr genutzt werden und von ihrer Veräußerung kein zukünftiger
wirtschaftlicher Nutzen zu erwarten ist. Jegliche Gewinne oder Verluste aus der Stilllegung oder
Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden im Jahre ihrer Stilllegung oder
Veräußerung erfolgswirksam verbucht.
2.4.4.
Zu Veräußerungszwecken gehaltene Vermögenswerte
Im Konzernabschluss werden langfristige Vermögenswerte, die im Zug eines Asset Deals verkauft
werden sollen, als Verkaufsobjekte gesondert ausgewiesen, wenn bis zum Ende der Berichtsperiode
die zur Veräußerung einer Immobilie erforderlichen Beschlüsse von Vorstand und − ab einer
bestimmten Höhe − ggf. Aufsichtsrat vorliegen. Sind die Verkäufe als Verkauf der Anteile („Share
Deal“) geplant, werden neben den langfristigen Vermögenswerten die übrigen zu veräußernden
Vermögenswerte und Schulden gesondert in der Konzernbilanz dargestellt.
Die Bewertung der Verkaufsobjekte erfolgt zum beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der
Umgliederung und zu jedem folgenden Abschlussstichtag. Gewinne oder Verluste aus der Bewertung
einzelner zur Veräußerung gehaltener klassifizierter Vermögenswerte und von Veräußerungsgruppen
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 23
werden im „Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“
ausgewiesen.
2.4.5.
Leasingverhältnisse
Bei Vertragsbeginn beurteilt der Konzern, ob der Vertrag ein Leasingverhältnis begründet oder
beinhaltet. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag dazu berechtigt, die Nutzung eines identifizierten
Vermögenswertes gegen Zahlung eines Entgeltes für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren. Um
zu beurteilen, ob ein Vertrag das Recht zur Kontrolle eines identifizierten Vermögenswertes
beinhaltet, legt der Konzern die Definition eines Leasingverhältnisses nach IFRS 16 zugrunde.
Weitere Angaben zu den Leasingverhältnissen finden sich in den Abschnitten 5.3 Verwaltungsaufwand,
5.8 Finanz- und Bewertungsergebnis, 6.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, 6.3 Immaterielle
Vermögenswerte und Sachanlagen und 7.5 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und
sonstige Verpflichtungen.
(i) Als Leasingnehmer
Am Bereitstellungsdatum oder bei Änderung eines Vertrages, der eine Leasingkomponente enthält, ist
das vertraglich vereinbarte Entgelt auf Basis der relativen Einzelveräußerungspreise aufzuteilen. Der
Konzern hat jedoch beschlossen, von einer Trennung der Nichtleasingkomponenten abzusehen und
stattdessen Leasing- und Nichtleasingkomponenten als eine einzige Leasingkomponente zu
bilanzieren.
Am Bereitstellungsdatum erfasst der Konzern einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht
sowie eine Leasingverbindlichkeit. Das Nutzungsrecht wird erstmalig zu den Anschaffungskosten
bewertet, die der erstmaligen Bewertung der Leasingverbindlichkeit entsprechen. Sie werden um die
am oder vor dem Bereitstellungsdatum geleistete Zahlungen angepasst. Hinzu kommen etwaige
anfängliche direkte Kosten sowie die geschätzten Kosten zur Demontage oder Beseitigung des
zugrundeliegenden Vermögenswertes oder zur Wiederherstellung des zugrundeliegenden
Vermögenswertes bzw. des Standortes, an dem dieser sich befindet. Abgezogen werden hiervon noch
etwaige erhaltene Leasinganreize.
Anschließend wird das Nutzungsrecht vom Bereitstellungsdatum bis zum Ende des Leasingzeitraums
linear abgeschrieben, es sei denn, das Eigentum an dem zugrundeliegenden Vermögenswert geht zum
Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses auf den Konzern über oder in den Kosten des
Nutzungsrechtes ist berücksichtigt, dass der Konzern eine Kaufoption wahrnehmen wird. In diesem
Fall wird das Nutzungsrecht über die Nutzungsdauer des zugrunde liegenden Vermögenswertes
abgeschrieben, welche nach den Vorschriften für Sachanlagen ermittelt wird. Zusätzlich wird das
Nutzungsrecht fortlaufend um Wertminderungen, sofern notwendig, berichtigt und um bestimmte
Neubewertungen der Leasingverbindlichkeit angepasst.
Erstmalig wird die Leasingverbindlichkeit zum Barwert der am Bereitstellungsdatum noch nicht
geleisteten Leasingzahlungen, abgezinst mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz der alstria, angesetzt.
Konzernabschluss
24 alstria Geschäftsbericht 2021
Zur Ermittlung seines Grenzfremdkapitalzinssatzes erlangt der Konzern Zinssätze von verschiedenen
externen Finanzquellen und macht bestimmte Anpassungen, um die Leasingbedingungen und die Art
des Vermögenswertes zu berücksichtigen.
Die in die Bewertung der Leasingverbindlichkeit einbezogenen Leasingzahlungen umfassen:
▪
feste Zahlungen, einschließlich de facto fester Zahlungen,
▪
variable Leasingzahlungen, die an einen Index oder (Zins-)Satz gekoppelt sind, erstmalig
bewertet anhand des am Bereitstellungsdatum gültigen Indexes bzw. (Zins-)Satzes,
▪
Beträge, die aufgrund einer Restwertgarantie voraussichtlich zu zahlen sind, und
▪
den Ausübungspreis einer Kaufoption, wenn der Konzern hinreichend sicher ist, diese
auszuüben, Leasingzahlungen für eine Verlängerungsoption, wenn der Konzern hinreichend
sicher ist, diese auszuüben, sowie Strafzahlungen für eine vorzeitige Kündigung des
Leasingverhältnisses, es sei denn, der Konzern ist hinreichend sicher, nicht vorzeitig zu
kündigen.
Die Leasingverbindlichkeit wird zum fortgeführten Buchwert unter Nutzung der Effektivzinsmethode
bewertet. Sie wird neu bewertet, wenn sich die künftigen Leasingzahlungen aufgrund einer Index-
oder (Zins-)Satzänderung verändern, wenn der Konzern seine Schätzung zu den voraussichtlichen
Zahlungen im Rahmen einer Restwertgarantie anpasst, wenn der Konzern seine Einschätzung über die
Ausübung einer Kauf-, Verlängerungs- oder Kündigungsoption ändert oder sich eine de facto feste
Leasingzahlung ändert.
Bei einer solchen Neubewertung der Leasingverbindlichkeit wird eine entsprechende Anpassung des
Buchwertes des Nutzungsrechtes vorgenommen bzw. wird diese erfolgswirksam vorgenommen, wenn
sich der Buchwert des Nutzungsrechtes auf null verringert hat. In der Bilanz weist der Konzern
Nutzungsrechte, die nicht die Definition einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erfüllen, in
den Sachanlagen und Leasingverbindlichkeiten in den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten aus.
Kurzfristige Immobilien-Leasingverhältnisse und Immobilien-Leasingverträge von geringem Wert
Für kurzfristige Immobilien-Leasingverhältnisse mit einer Laufzeit von weniger als zwölf Monaten und
für Immobilien-Leasingverträge von geringem Wert wird von den Anwendungserleichterungen
Gebrauch gemacht. Die Zahlungen werden direkt aufwandswirksam in der Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst.
(ii) Als Leasinggeber
Wenn der Konzern als Leasinggeber auftritt, stuft er bei Vertragsbeginn jedes Leasingverhältnis
entweder als Finanzierungsleasing oder als Operating-Leasingverhältnis ein. Zur Einstufung jedes
Leasingverhältnisses hat der Konzern eine Gesamteinschätzung vorgenommen, ob das
Leasingverhältnis im Wesentlichen alle Risiken und Chancen überträgt, die mit dem Eigentum an dem
zugrunde liegenden Vermögenswert verbunden sind. Ist dies der Fall, wird das Leasingverhältnis als
Finanzierungsleasing eingestuft; wenn nicht, ist es ein Operating-Leasingverhältnis. Im Rahmen dieser
Beurteilung berücksichtigt der Konzern bestimmte Indikatoren, wie zum Beispiel, ob das
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 25
Leasingverhältnis den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswertes
umfasst. Der Konzern vermietet einige seiner Immobilien unter. Er hat die Einstufung der
Untermietverträge auf Grundlage des Nutzungsrechtes und nicht des zugrunde liegenden
Vermögenswertes vorgenommen und ist zu dem Schluss gekommen, dass es sich nach IFRS 16 um
Operating-Leasing-Verhältnisse handelt.
Leasingzahlungen aus Operating-Leasing-Verhältnissen werden vom Konzern über die Laufzeit des
Leasingverhältnisses linear als Ertrag in den Umsatzerlösen erfasst.
2.4.6.
Ertrags- und Aufwandsrealisierung
Die Erfassung von Umsatzerlösen und sonstigen betrieblichen Erträgen erfolgt grundsätzlich erst dann,
wenn es durch Übertragung eines zugesagten Guts oder einer zugesagten Dienstleistung (d. h. eines
Vermögenswerts) auf einen Kunden zur Erfüllung einer Leistungsverpflichtung kommt. Als übertragen
gilt ein Vermögenswert dann, wenn der Kunde die Verfügungsgewalt über diesen Vermögenswert
erlangt.
Dies ist in der Regel der Fall, wenn die Leistungen erbracht bzw. die Waren oder Erzeugnisse geliefert
worden sind und somit der Gefahrenübergang stattgefunden hat.
Umsatzerlöse werden zum beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung, exklusive Skonti,
Rabatte und sonstiger Verbrauchsteuern oder Abgaben, erfasst. Die Umsatzerlöse werden ohne
Umsatzsteuer ausgewiesen. Die folgenden besonderen Ansatzkriterien müssen vor dem Ansatz der
Erlöse gegeben sein:
Mieterlöse aus Operating-Leasing-Verhältnissen für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
werden gem. IFRS 16 linear über die Laufzeit des entsprechenden Leasingverhältnisses
erfolgswirksam verteilt, auch wenn die tatsächlichen Zahlungen zu anderen Zeitpunkten erfolgen.
Anfängliche direkte Kosten, die direkt den Verhandlungen und dem Abschluss eines
Leasingverhältnisses zugerechnet werden können, werden dem Buchwert des vermieteten
Vermögenswertes zugerechnet.
Umsatzerlöse aus weiterbelastetem Betriebsaufwand werden gem. IFRS 15 über den Zeitraum der
Leistungserfüllung, der im Wesentlichen dem Zeitpunkt der Aufwandserfassung entspricht, realisiert.
Hinsichtlich der Nebenosten nimmt die alstria eine Prinzipalstellung ein. Insofern sind die den Mietern
weiterbelasteten Betriebskosten als Umsatzerlöse darzustellen. Die in diesem Zusammenhang für den
Bezug der Leistungen anfallenden Kosten werden als Aufwendungen aus der
Immobilienbewirtschaftung ausgewiesen.
Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien werden bilanziert, wenn die mit dem Eigentum an der
Immobilie verbundenen Risiken und Chancen auf den Käufer übergegangen sind (Übergang von Besitz,
Nutzen und Lasten der Immobilie).
Betriebliche Aufwendungen werden zum Zeitpunkt der Leistung oder zum Zeitpunkt ihrer
Verursachung ergebniswirksam.
Konzernabschluss
26 alstria Geschäftsbericht 2021
Zinsaufwendungen und -erträge werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode erfasst.
2.4.7.
Steuern
Der Ertragsteueraufwand wird in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, es sei denn, er
steht im Zusammenhang mit Posten, die entweder im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital
erfasst werden. In diesem Fall wird die laufende Steuer ebenfalls im sonstigen Ergebnis oder direkt
im Eigenkapital erfasst.
Als REIT-AG ist die Muttergesellschaft alstria office REIT-AG von der Körperschaft- und
Gewerbesteuer befreit.
Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die laufende und die früheren
Perioden werden mit dem Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuerbehörde
bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die
Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gelten oder in Kürze gelten
werden.
2.4.8.
Ergebnis je Aktie
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie ermittelt sich aus der Division des Ergebnisanteils nach Steuern
der Gesellschafter des Mutterunternehmens durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der sich
während des Geschäftsjahres in Umlauf befindlichen Aktien. Das verwässerte Ergebnis je Aktie wird
unter der Annahme berechnet, dass alle potenziell verwässernden Wertpapiere und aktienbasierten
Vergütungen umgewandelt beziehungsweise ausgeübt werden.
2.4.9.
Wertminderungen von Vermögenswerten gemäß IAS 36
Vermögenswerte werden immer dann auf Wertminderungen überprüft, wenn auslösende Ereignisse
oder Veränderungen der Umstände darauf hinweisen, dass der Buchwert nicht mehr erzielbar sein
könnte. Aus den Folgen der COVID-19-Pandemie ergaben sich keine Hinweise darauf, dass die
Buchwerte der Vermögenswerte, für die IAS 36 anzuwenden ist, nicht mehr erzielbar wären.
Ein Wertverlust wird mit dem Überschuss des Buchwertes gegenüber dem erzielbaren Wert
abgeschrieben. Bei Fortfall der Gründe für die außerplanmäßige Abschreibung werden entsprechende
Zuschreibungen bis auf maximal den Wert vorgenommen, der sich bei Vornahme der planmäßigen
Abschreibungen ergeben hätte.
2.4.10.
Sachanlagen
Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger
Abschreibungen und Wertminderungen angesetzt. Sie enthalten die eigengenutzten Immobilien,
Nutzungsrechte gemäß IFRS 16 sowie die Betriebs- und Geschäftsausstattung. Die Anschaffungs- oder
Herstellungskosten beinhalten die Kosten für den Ersatz eines Teils der Sachanlage zum Zeitpunkt
der Kostenentstehung, sofern dies den Erfassungskriterien entspricht. Alle anderen Reparatur- und
Wartungskosten werden erfolgswirksam entsprechend ihrem Entstehungszeitpunkt erfasst.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 27
Die planmäßige Abschreibung der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt linear über die erwartete
Nutzungsdauer (drei bis 13 Jahre). Bei eigengenutzten Immobilien beträgt die erwartete Nut-
zungsdauer 33 bzw. 50 Jahre. Die Gebäude werden planmäßig über diese Nutzungsdauern
abgeschrieben, während das Grundstück nicht planmäßig abgeschrieben wird.
Unter den Sachanlagen ist auch der Aufwuchs der Baumpopulation eines Waldgrundstücks gemäß
IAS 41 ausgewiesen. Die Erst- und Folgebewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert, abzüglich der
geschätzten Verkaufskosten.
2.4.11.
Immaterielle Vermögenswerte
Der Konzern schreibt immaterielle Vermögenswerte mit einer begrenzten Nutzungsdauer linear über
die voraussichtliche Nutzungsdauer ab. Die voraussichtliche Nutzungsdauer für Patente, Lizenzen
und ähnliche Rechte beträgt in der Regel drei bis zehn Jahre. Zurzeit werden keine immateriellen
Vermögenswerte mit unbestimmten Nutzungsdauern gehalten.
2.4.12.
Finanzinstrumente
Ansatz und erstmalige Bewertung
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und ausgegebene Schuldverschreibungen werden ab dem
Zeitpunkt, zu dem sie entstanden sind, angesetzt. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte und
Verbindlichkeiten werden erstmals am Handelstag erfasst, wenn das Unternehmen Vertragspartei
nach den Vertragsbestimmungen des Instruments wird.
Ein finanzieller Vermögenswert (außer einer Forderung aus Lieferungen und Leistungen ohne
wesentliche Finanzierungskomponente) oder eine finanzielle Verbindlichkeit wird beim erstmaligen
Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Bei einem Posten, der nicht erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert bewertet wird („Fair-Value through profit and loss“ oder „FVTPL“), kommen
hierzu die Transaktionskosten, die direkt seinem Erwerb oder seiner Ausgabe zurechenbar sind.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ohne wesentliche Finanzierungskomponente werden
beim erstmaligen Ansatz zum Transaktionspreis bewertet.
Klassifizierung und Folgebewertung
Finanzielle Vermögenswerte
Bei der erstmaligen Erfassung wird ein finanzieller Vermögenswert wie folgt eingestuft und bewertet:
zu fortgeführten Anschaffungskosten,
FVOCI-Schuldinstrumente (Investments in Schuldinstrumente, die zum beizulegenden Zeitwert
mit Änderungen im sonstigen Ergebnis bewertet werden),
FVOCI-Eigenkapitalinvestments (Eigenkapitalinvestments, die zum beizulegenden Zeitwert mit
Änderungen im sonstigen Ergebnis bewertet werden),
FVTPL (zum beizulegenden Zeitwert mit Wertänderungen im Gewinn oder Verlust).
Konzernabschluss
28 alstria Geschäftsbericht 2021
Finanzielle Vermögenswerte werden nach der erstmaligen Erfassung nicht reklassifiziert, es sei denn,
der Konzern ändert sein Geschäftsmodell zur Steuerung der finanziellen Vermögenswerte. In diesem
Fall werden alle betroffenen finanziellen Vermögenswerte am ersten Tag der Berichtsperiode, die auf
die Änderung des Geschäftsmodells folgt, reklassifiziert.
Ein finanzieller Vermögenswert wird zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, wenn beide der
folgenden Bedingungen erfüllt sind und er nicht als FVTPL designiert wurde:
Er wird im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten, dessen Zielsetzung darin besteht,
finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung der vertraglichen Zahlungsströme zu halten,
und
die Vertragsbedingungen des finanziellen Vermögenswerts führen zu festgelegten Zeitpunkten
zu Zahlungsströmen, die ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden
Kapitalbetrag darstellen.
Ein Schuldinstrument wird zu FVOCI designiert, wenn beide der folgenden Bedingungen erfüllt sind
und es nicht als FVTPL designiert wurde:
Es wird im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten, dessen Zielsetzung sowohl darin besteht,
finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung der vertraglichen Zahlungsströme zu halten,
als auch in dem Verkauf finanzieller Vermögenswerte, und
seine Vertragsbedingungen führen zu festgelegten Zeitpunkten zu Zahlungsströmen, die
ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag darstellen.
Alle finanziellen Vermögenswerte, die nicht zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden,
werden zu FVTPL bewertet. Dies umfasst alle derivativen finanziellen Vermögenswerte (siehe
Abschnitt 6.5). Bei der erstmaligen Erfassung kann der Konzern unwiderruflich entscheiden,
finanzielle Vermögenswerte, die ansonsten die Bedingungen für die Bewertung zu fortgeführten
Anschaffungskosten oder zu FVOCI erfüllen, zu FVTPL zu designieren, wenn dies dazu führt, ansonsten
auftretende Rechnungslegungsanomalien („accounting mismatch“) zu beseitigen oder signifikant zu
verringern.
Finanzielle Vermögenswerte − Einschätzung des Geschäftsmodells
In Bezug auf die finanziellen Vermögenswerte verfolgt der Konzern ein Geschäftsmodell, dessen
Zielsetzung darin besteht, Vermögenswerte zu halten, um die vertraglichen Cashflows zu
vereinnahmen.
Finanzielle Vermögenswerte − Einschätzung, ob die vertraglichen Zahlungsströme ausschließlich
Tilgungs- und Zinszahlungen sind
Bei der Einschätzung, ob die vertraglichen Zahlungsströme ausschließlich Zins- und Tilgungszahlungen
auf den Kapitalbetrag sind, berücksichtigt der Konzern die vertraglichen Vereinbarungen des
Instruments. Dies umfasst eine Einschätzung, ob der finanzielle Vermögenswert eine vertragliche
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 29
Vereinbarung enthält, die den Zeitpunkt oder den Betrag der vertraglichen Zahlungsströme ändern
könnte, sodass diese Bedingungen nicht mehr erfüllt werden.
Eine vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeit steht im Einklang mit dem Kriterium der ausschließlichen
Zins- und Tilgungszahlungen, wenn der Betrag der vorzeitigen Rückzahlung im Wesentlichen nicht
geleistete Zins- und Tilgungszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag umfasst, wobei
angemessenes zusätzliches Entgelt für die vorzeitige Beendigung des Vertrages enthalten sein kann.
Finanzielle Vermögenswerte − Folgebewertung und Gewinn und Verluste
Finanzielle
Vermögenswerte zu
FVTPL
Diese Vermögenswerte werden zum beizulegenden Zeitwert folgebewertet. Nettogewinne und
-verluste, einschließlich jeglicher Zins- oder Dividendenerträge, werden im Gewinn oder Verlust
erfasst.
Finanzielle
Vermögenswerte zu
fortgeführten
Anschaffungskosten
Diese Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten mittels der Effektiv-
zinsmethode folgebewertet. Die fortgeführten Anschaffungskosten werden durch Wert-
minderungsaufwendungen gemindert. Zinserträge, Währungskursgewinne und -verluste sowie
Wertminderungen werden im Gewinn oder Verlust erfasst. Ein Gewinn oder Verlust aus der
Ausbuchung wird im Gewinn oder Verlust erfasst.
Finanzielle Verbindlichkeiten − Klassifizierung, Folgebewertung und Gewinne und Verluste
Finanzielle Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert (FVTPL) eingestuft und bewertet. Eine finanzielle Verbindlichkeit wird zu
FVTPL eingestuft, wenn sie als zu Handelszwecken gehalten eingestuft wird, ein Derivat ist oder beim
Erstansatz als ein solches designiert wird.
Finanzielle Verbindlichkeiten zu FVTPL werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet und
Nettogewinne oder -verluste, einschließlich Zinsaufwendungen, werden im Gewinn oder Verlust
erfasst.
Andere finanzielle Verbindlichkeiten werden bei der Folgebewertung zu fortgeführten
Anschaffungskosten mittels der Effektivzinsmethode bewertet. Zinsaufwendungen und
Fremdwährungsumrechnungsdifferenzen werden im Gewinn oder Verlust erfasst. Gewinne oder
Verluste aus der Ausbuchung werden ebenfalls im Gewinn oder Verlust erfasst. Derzeit werden alle
finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.
Ausbuchung
Finanzielle Vermögenswerte
Der Konzern bucht einen finanziellen Vermögenswert aus, wenn die vertraglichen Rechte hinsichtlich
der Zahlungsströme aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder er die Rechte zum Erhalt der
Zahlungsströme in einer Transaktion überträgt, in der auch alle wesentlichen mit dem Eigentum des
finanziellen Vermögenswertes verbundenen Risiken und Chancen übertragen werden.
Konzernabschluss
30 alstria Geschäftsbericht 2021
Finanzielle Verbindlichkeiten
Der Konzern bucht eine finanzielle Verbindlichkeit aus, wenn die vertraglichen Verpflichtungen
erfüllt, aufgehoben oder ausgelaufen sind. Der Konzern bucht des Weiteren eine finanzielle
Verbindlichkeit aus, wenn dessen Vertragsbedingungen signifikant geändert werden und die
Zahlungsströme der angepassten Verbindlichkeit signifikant anders sind. In diesem Fall wird eine neue
finanzielle Verbindlichkeit basierend auf den angepassten Bedingungen zum beizulegenden Zeitwert
erfasst.
Bei der Ausbuchung einer finanziellen Verbindlichkeit wird die Differenz zwischen dem Buchwert der
getilgten Verbindlichkeit und dem gezahlten Entgelt (einschließlich übertragener unbarer
Vermögenswerte oder übernommener Verbindlichkeiten) im Gewinn oder Verlust erfasst.
Verrechnung
Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden saldiert und in der Bilanz als Nettobetrag
ausgewiesen, wenn der Konzern einen gegenwärtigen durchsetzbaren Rechtsanspruch hat, die
erfassten Beträge miteinander zu verrechnen, und es beabsichtigt ist, entweder den Ausgleich auf
Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Verwertung des betreffenden Vermögenswertes
die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen.
Derivative Finanzinstrumente und Bilanzierung von Sicherungsgeschäften
Derivative Finanzinstrumente und Bilanzierung von Sicherungsgeschäften
Derivative Finanzinstrumente wie Zinsswap- und Zinscap-Sicherungsbeziehungen bilanziert alstria
zum beizulegenden Zeitwert und stuft sie als zu Handelszwecken gehalten ein, es sei denn, sie werden
als Sicherungsinstrumente in die Bilanzierung einer Sicherungsbeziehung (Hedge Accounting)
einbezogen. Zum Ende des Vorjahresstichtag nutzte der Konzern derivative Finanzinstrumente in
Form von Zinscap-Sicherungsbeziehungen, deren Marktwerte eine zu vernachlässigende
Größenordnung aufwiesen, da die durch den Cap garantierte Zinsobergrenze weit über der
zugrundeliegenden Zinskurve lag. Aufgrund des großen Abstands der Zinskurve zu der gesicherten
Zinsobergrenze ergaben sich auch keine Bewertungseffekte (vgl. Abschnitt 6.5).
Cashflow Hedges (Absicherung von Zahlungsströmen)
Den effektiven Teil der Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts derivativer Instrumente, die als
sogenannte Cashflow Hedges bestimmt sind, weist alstria im sonstigen Ergebnis aus. Der ineffektive
Teil wird sofort erfolgswirksam in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die im
Eigenkapital aufgelaufenen Beträge werden in den gleichen Perioden in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung berichtet, in denen sich das Grundgeschäft in der Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung niederschlägt.
Wenn die Absicherung nicht mehr die Kriterien für die Bilanzierung von Sicherungsgeschäften erfüllt
oder das Sicherungsinstrument verkauft wird, ausläuft, beendet oder ausgeübt wird, wird die
Bilanzierung der Sicherungsbeziehung prospektiv beendet. Wenn die Bilanzierung von
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 31
Sicherungsbeziehungen zur Absicherung von Zahlungsströmen beendet wird, verbleibt der Betrag, der
in die Rücklage für Sicherungsbeziehungen eingestellt worden ist, im Eigenkapital, bis − für eine
Sicherungstransaktion, die zur Erfassung eines nicht finanziellen Postens führt − dieser Betrag in die
Anschaffungskosten des nicht finanziellen Postens bei der erstmaligen Erfassung einbezogen wird oder
− für andere Absicherungen von Zahlungsströmen − dieser Betrag in dem Zeitraum oder den
Zeiträumen in den Gewinn oder Verlust umgegliedert wird, in denen die abgesicherten erwarteten
zukünftigen Zahlungsströme den Gewinn oder Verlust beeinflussen.
Falls nicht mehr erwartet wird, dass die abgesicherten zukünftigen Zahlungsströme eintreten, werden
die Beträge, die in die Rücklage für Sicherungsbeziehungen und die Rücklage für Kosten der
Absicherung eingestellt worden sind, unmittelbar in den Gewinn oder Verlust umgegliedert.
Weitere Sicherungsinstrumente
Der Konzern bedient sich keiner derivativen Finanzinstrumente, die für die Sicherung von bei-
zulegenden Zeitwerten von bilanzierten Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten oder Festzusagen
(„Fair Value Hedges“) verwendet werden. Ebenso bestehen keine derivativen Finanzinstrumente, die
für die Absicherung von Nettoinvestitionen in ausländische Geschäftsbetriebe („Net Investment
Hedges“) qualifiziert sind.
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen in der Bilanz bestehen aus laufenden Bankguthaben. Diese
enthalten auch die von den Mietern erhaltenen Kautionen, denen in gleicher Höhe Verbindlichkeiten
gegenüberstehen, welche unter der Position „Sonstige Verbindlichkeiten“ ausgewiesen werden.
Für Zwecke der Konzernkapitalflussrechnung umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
die oben definierten sonstigen kurzfristigen Geldanlagen mit einer anfänglichen Restlaufzeit von drei
Monaten oder weniger sowie laufende Überziehungen von Bankkonten.
2.4.13.
Wertminderung
Nicht derivative finanzielle Vermögenswerte
Finanzinstrumente und Vertragsvermögenswerte
Der Konzern bilanziert Wertberichtigungen für erwartete Kreditverluste („expected credit loss“ oder
„ECL“) für finanzielle Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden.
Der Konzern bemisst die Wertberichtigungen grundsätzlich in Höhe des erwarteten 12-Monats-
Kreditverlusts, wenn sich das Ausfallrisiko (zum Beispiel das Kreditausfallrisiko) über die erwartete
Laufzeit) seit dem erstmaligen Ansatz nicht signifikant erhöht hat.
Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden in Höhe des über die
Laufzeit zu erwartenden Kreditverlusts bewertet, es sei denn es handelt sich um Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen gegen alstrias Hauptmieter. Dabei wendet der Konzern die vereinfachte
Vorgehensweise gemäß IFRS 9.5.5.15 an. Bei der Festlegung, ob das Ausfallrisiko eines finanziellen
Konzernabschluss
32 alstria Geschäftsbericht 2021
Vermögenswertes seit der erstmaligen Erfassung signifikant angestiegen ist, und bei der Schätzung
von erwarteten Kreditverlusten berücksichtigt der Konzern angemessene und belastbare
Informationen, die relevant und ohne unangemessenen Zeit- und Kostenaufwand verfügbar sind. Dies
umfasst sowohl quantitative als auch qualitative Informationen und Analysen, die auf vergangenen
Erfahrungen des Konzerns und fundierten Einschätzungen, inklusive zukunftsgerichteter
Informationen, beruhen.
Der Konzern nimmt an, dass das Ausfallrisiko eines finanziellen Vermögenswertes, bei dem es sich
nicht um Forderungen aus Lieferungen und Leistungen handelt, die in Höhe des über die Laufzeit zu
erwartenden Kreditverlusts bewertet werden, signifikant angestiegen ist, wenn er mehr als 30 Tage
überfällig ist. Bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen kann die Anzahl der überfälligen Tage
erheblich höher sein, da der Mieter bei Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich Überprüfungen der
Positionen vornehmen wird, was regelmäßig zu einer Verzögerung führt, die von alstria bis zur
Einwilligung akzeptiert wird. Gleiches gilt für Mietforderungen, die von den Mietern aufgrund
sonstiger Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis vorerst nicht bezahlt werden.
Der Konzern betrachtet einen finanziellen Vermögenswert als ausgefallen, wenn es unwahrscheinlich
ist, dass der Schuldner seine Kreditverpflichtung vollständig an den Konzern zahlen kann, ohne dass
der Konzern auf Maßnahmen wie die Verwertung von Sicherheiten (sofern welche vorhanden sind)
zurückgreifen muss. Dies gilt in der Regel nicht für Mietforderungen, bei denen die übliche Kaution in
Höhe von zwei Monatsnettokaltmieten in die Beurteilung, ob eine Mietforderung als ausgefallen gilt,
einbezogen wird.
Ein finanzieller Vermögenswert weist aus Sicht des Konzerns ein geringes Ausfallrisiko auf, wenn sein
Kreditrisikorating der weltweiten Definition von „Investment Grade“ entspricht. Der Konzern sieht
dies bei einem Rating von Baa3 oder höher bei Moody’s Corporation, New York, USA oder BBB- oder
höher bei Standard & Poor’s Corporation, New York, USA als gegeben an.
Über die Laufzeit erwartete Kreditverluste sind erwartete Kreditverluste, die aus allen möglichen
Ausfallereignissen während der erwarteten Laufzeit des Finanzinstruments resultieren.
12-Monats-Kreditverluste der Finanzanlagen sind der Anteil der erwarteten Kreditverluste, die aus
Ausfallereignissen resultieren, die innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abschlussstichtag (oder
einem kürzeren Zeitraum, falls die erwartete Laufzeit des Instruments weniger als zwölf Monate
beträgt) möglich sind.
Der bei der Schätzung von erwarteten Kreditverlusten maximal zu berücksichtigende Zeitraum ist die
maximale Vertragslaufzeit, in der der Konzern einem Kreditrisiko ausgesetzt ist.
Bemessung erwarteter Kreditverluste
Erwartete Kreditverluste sind die wahrscheinlichkeitsgewichteten Schätzungen der Kreditverluste.
Kreditverluste werden als Barwert der Zahlungsausfälle (das heißt die Differenz aus den Zahlungen,
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 33
die einem Unternehmen vertragsgemäß geschuldet werden, und den Zahlungen, die das Unternehmen
voraussichtlich einnimmt) bemessen.
Finanzielle Vermögenswerte mit beeinträchtigter Bonität
Der Konzern schätzt zu jedem Abschlussstichtag ein, ob finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten
Anschaffungskosten in der Bonität beeinträchtigt sind. Ein finanzieller Vermögenswert ist in der
Bonität beeinträchtigt, wenn ein Ereignis oder mehrere Ereignisse mit nachteiligen Auswirkungen auf
die erwarteten zukünftigen Zahlungsströme des finanziellen Vermögenswertes auftreten:
Indikatoren dafür, dass ein finanzieller Vermögenswert in der Bonität beeinträchtig ist, umfassen die
folgenden beobachtbaren Daten:
signifikante finanzielle Schwierigkeiten des Emittenten oder des Kreditnehmers,
ein Vertragsbruch, wie beispielsweise ein Ausfall oder eine Überfälligkeit (vgl. Definition
„Überfällig“ auf der vorhergehenden Seite),
es ist wahrscheinlich, dass der Kreditnehmer in Insolvenz oder ein sonstiges
Sanierungsverfahren geht.
Darstellung der Wertminderung für erwartete Kreditverluste in der Bilanz
Wertminderungen auf finanzielle Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet
sind, werden vom Bruttobuchwert der Vermögenswerte abgezogen.
Abschreibung
Der Bruttobuchwert eines finanziellen Vermögenswertes wird abgeschrieben, wenn der Konzern nach
angemessener Einschätzung nicht davon ausgeht, dass der finanzielle Vermögenswert ganz oder
teilweise realisierbar ist. Bei Mietern führt der Konzern eine individuelle Einschätzung über den
Zeitpunkt und die Höhe der Abschreibung durch, basierend darauf, ob eine angemessene Erwartung
an die Einziehung vorliegt.
Der Konzern erwartet keine signifikante Einziehung des abgeschriebenen Betrags. Abgeschriebene
finanzielle Vermögenswerte können dennoch Vollstreckungsmaßnahmen zur Einziehung überfälliger
Forderungen unterliegen.
2.4.14.
Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter
An der in den Konzernabschluss einbezogenen Tochtergesellschaft alstria office Prime Portfolio GmbH
& Co. KG (im Folgenden „alstria office Prime“) sind neben der alstria office REIT-AG weitere
Kommanditisten als Minderheitsanteilseigner beteiligt. Aus Konzernsicht sind diese Kommanditanteile
nach den IFRS als Fremdkapital auszuweisen. Sie sind in der Konzernbilanz unter der Position
„Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter“ ausgewiesen. Die Kommanditeinlagen
werden mit fortgeführten Anschaffungskosten gemäß Gesellschaftsvertrag angesetzt.
Konzernabschluss
34 alstria Geschäftsbericht 2021
2.4.15.
Rückstellungen
Rückstellungen werden gebildet, wenn die Gesellschaft gegenwärtig eine rechtliche oder faktische
Außenverpflichtung hat und es wahrscheinlich ist, dass die Begleichung der Verpflichtung zu einem
zuverlässig schätzbaren Nutzenabfluss führen wird. Rückstellungen werden unter Berücksichtigung
aller Risiken nach angemessener Schätzung zukünftiger Cashflows, die zur Begleichung notwendig
sind, bewertet und − sofern langfristig − abgezinst. Rückstellungen werden nicht mit Erstattungen
verrechnet.
Eine Schuld aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses (Abfindungen) wird erfasst, wenn der
Konzern das Angebot solcher Leistungen nicht mehr zurückziehen kann oder, falls früher, der Konzern
damit zusammenhängende Aufwendungen für eine Restrukturierung erfasst hat und die
Voraussetzungen nach IAS 37.71 ff. erfüllt sind.
2.4.16.
Aktienbasierte Vergütungstransaktionen
Die aktienorientierte Vergütung umfasst verbindlichkeitsbasierte Vergütungspläne, deren Ausgleich
durch Geldzahlungen erfolgt, und bis zum Vorjahresstichtag auch eigenkapitalbasierte
Vergütungspläne, deren Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente vorgesehen war.
Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes von eigenkapitalbasierten Vergütungsplänen erfolgt
grundsätzlich mittels eines modifizierten Black-Scholes-Optionspreismodells zum
Gewährungszeitpunkt und bestimmt den gesamten Personalaufwand, der über den
Erdienungszeitraum erfolgswirksam erfasst und gegen die Kapitalrücklage verrechnet wird. Bei der
aktienorientierten Vergütung handelt es sich überwiegend um an Mitarbeiter gewährte
Wandelgenussscheine, deren beizulegende Zeitwerte am jeweiligen Ausgabedatum mithilfe binärer
Barrier-Optionen auf Basis des Black-Scholes-Modells geschätzt wurden. Die Wandlung wird
automatisch vorgenommen, sobald der Grenzwert („Barrier“) erreicht wird. Das Modell
berücksichtigt die Bedingungen und Konditionen, denen die Bewilligung der Optionen unterliegt.
Diese Bewertung macht es erforderlich, dass die Gesellschaft Einschätzungen über diese Parameter
vornimmt. Daher unterliegen sie Schätzunsicherheiten. Im Geschäftsjahr 2018 wurden erstmals
anteilsbasierte Vergütungspläne mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente, sogenannte Stock
Awards, an den Vorstand der Gesellschaft ausgegeben (sogenannter „long term Incentive plan 2018“
oder „LTIP 2018“). Der beizulegende Zeitwert dieser Stock Awards am Gewährungszeitpunkt wurde
mithilfe einer Monte-Carlo-Simulation mit 100.000 Pfaden auf der Grundlage der Bedingungen des
LTIP 2018 ermittelt.
Die Vergütungspläne, deren Ausgleich durch Geldzahlungen erfolgt, betrafen virtuelle Aktien, die
dem Vorstand im Rahmen des aktienbasierten Vergütungsprogramms letztmalig im Geschäftsjahr 2017
gewährt wurden. Sie werden bis zu ihrem Ausgleich an jedem Bilanzstichtag zum beizulegenden
Zeitwert bewertet und als Rückstellung ausgewiesen. Der anteilige Aufwand der Periode entspricht
der Zuführung bzw. Auflösung der Rückstellung zwischen den Berichtsstichtagen zuzüglich des in der
Berichtsperiode ausbezahlten Dividendenäquivalents. Für diese Bewertung muss die Gesellschaft
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 35
Schätzungen bestimmter Parameter vornehmen, die daher Unsicherheiten unterworfen sind. Der
beizulegende Zeitwert der virtuellen Aktien ist aufgrund der Bestimmungen des aktienbasierten
Vergütungsprogramms über den Erdienungszeitraum zu verteilen. Durch die im Berichtsjahr
vorgenommenen Änderungen der Vergütungsbedingungen der seit dem Geschäftsjahr 2018
gewährten Stock Awards erfolgte die Bewertung der Stock Awards ebenfalls, wie hier für die
virtuellen Aktien, die bis einschließlich 2017 gewährt wurden, beschrieben.- Hiernach sind diese nun
nicht mehr durch Eigenkapitalinstrumente auszugleichen, sondern ebenfalls durch Geldzahlungen.
Die aus den LTIP 2017 entstandenen Personalaufwendungen führten im Konzernabschluss zum
31. Dezember 2021 zu Zuführungen in die sonstigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 400
(31. Dezember 2020: TEUR 75). Rückstellungen für diese Instrumente bestanden zum Bilanzstichtag
nicht mehr (31. Dezember 2020: TEUR 1.301), da in der Berichtsperiode die Wandlung der letzten als
Eigenkapitalinstrumente mit Barausgleich ausgegebene Tranche erfolgte. Durch Änderungen der
Vereinbarungen zu den ursprünglich zum Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumenten vorgesehenen
Stock Awards, die ab dem Geschäftsjahr 2018 gewährt wurden, wurde die Vereinbarung, dass diese
Instrumente durch Eigenkapitalanteile ausgeglichen werden, dahingehend geändert, dass es im Falle
der Wandlung zu einem Barausgleich kommt. Infolgedessen wurde die Darstellung der sich aus diesen
EigenkapitaIinstrumenten ergebenden Verpflichtungen geändert. Der Konzern weist nunmehr
Verpflichtungen unter den sonstigen Rückstellungen aus, die dafür erfolgsneutral aus der
Kapitalrücklage umgebucht wurden.
In den sonstigen Rückstellungen wurde zum Bilanzstichtag ein Rückstellungsbetrag von TEUR 4.496
ausgewiesen.
Detaillierte Informationen zum Modell finden sich in Abschnitt 13 bzw. im zusammengefassten
Lagebericht.
3. SAISONALE ODER WIRTSCHAFTLICHE EINFLÜSSE AUF DIE GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
Die Aktivitäten der alstria office REIT-AG (hauptsächlich die Erwirtschaftung von Erträgen aus
Anlageobjekten) unterliegen im Allgemeinen keinen saisonbedingten Schwankungen. Der Verkauf
einer oder mehrerer großer Immobilien kann jedoch einen maßgeblichen Einfluss auf die Umsatzerlöse
und die betrieblichen Aufwendungen haben.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass der Immobilienmarkt Fluktuationen unterliegt, die aufgrund von
Veränderungen des Nettoeinkommens der Verbraucher oder des Bruttoinlandsproduktes, des
Zinssatzes, des Verbrauchervertrauens oder aufgrund demografischer und anderer Marktfaktoren
auftreten. Veränderungen des Zinssatzes könnten möglicherweise zu einer veränderten Bewertung
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien führen.
4. SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Der IFRS 8 erfordert einen „Management Approach“, bei dem Informationen über einzelne Segmente
auf der gleichen Basis, die für interne Berichterstattung an den Vorstand verwendet wird, dargestellt
werden.
Konzernabschluss
36 alstria Geschäftsbericht 2021
Da sich die Geschäftsaktivitäten des Konzerns ausschließlich auf die Vermietung an kommerzielle
Mieter in Deutschland beschränken, wurde gemäß IFRS 8 ein berichtspflichtiges Segment identifiziert,
das alle operativen Aktivitäten des Konzerns umfasst.
Die Berichtsweise für dieses berichtspflichtige Segment entspricht der internen Berichterstattung an
den Hauptentscheidungsträger („chief operating decision maker“). Der Hauptentscheidungsträger ist
für Entscheidungen über die Allokation von Ressourcen zu den Geschäftssegmenten und für die
Überprüfung von deren Ertragskraft zuständig. Hauptentscheidungsträger ist der Vorstand.
Umsatzerlöse werden durch eine größere Anzahl an Mietern generiert. Von den Umsatzerlösen in Höhe
von TEUR 222.578 (2020: TEUR 215.430) entfallen TEUR 29.936 (2020: TEUR 29.020) und TEUR 25.012
(2020: TEUR 25.966) auf Umsätze mit den beiden größten Kunden des Konzerns. Kein anderer
einzelner Kunde hat im Geschäftsjahr 2021 oder im Geschäftsjahr 2020 10 % oder mehr zum
Konzernumsatz beigetragen.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 37
5. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
5.1.
Umsatzerlöse
in TEUR
2021
2020
Mieterlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
183.670
177.063
Umsatzerlöse aus weiterbelastetem Betriebsaufwand
38.908
38.367
Umsatzerlöse
222.578
215.430
Die Umsatzerlöse beinhalten ganz überwiegend Mieteinnahmen aus als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien. In den Mieterträgen sind Effekte von TEUR 3.144 (2020: TEUR 4.058) aus der
Berücksichtigung von mietfreien Zeiten enthalten. Aufgrund der Gewährung von Mieterleichterungen
im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie wurde im vorangehenden Geschäftsjahr auf Mieterlöse
in Höhe von TEUR 753 verzichtet. In der Berichtsperiode wurden Vereinbarungen für einen derartige
Mietverzicht nicht mehr getroffen. Die verringerten Mieterlöse wurden über die verbleibende Laufzeit
des jeweiligen Mietvertrags verteilt. Weiterhin enthalten die Mieterlöse aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien Erträge aus der Verwaltung der vermieteten Immobilien in Höhe von
TEUR 3.049 (2020: TEUR 2.617).
Bei den Mieterträgen für Raummieten entfällt ein Betrag in Höhe von TEUR 5.945 (Vorjahr:
TEUR 6.686) auf Mietverträge mit variablem Erlösanteil. Es handelt sich hierbei um Mietverträge, bei
denen die Mietzahlungen an das operative Ergebnis der Mieter geknüpft sind.
5.2.
Grundstücksbetriebsaufwand
in TEUR
2021
2020
Auf Mieter umlegbare Betriebskosten
38.822
36.173
Aufgrund von Leerstand nicht umlegbare Betriebskosten
7.185
7.803
Instandsetzung und Modernisierung
5.431
8.429
Laufende Instandhaltung
4.838
5.598
Rechts- und Beratungskosten
1.122
842
Stromkosten
286
252
Objektverwaltung
208
177
Versicherungsaufwand
194
190
Mietaufwand
122
86
Sonstige Aufwendungen
1.099
1.057
Gesamt
59.307
60.607
Konzernabschluss
38 alstria Geschäftsbericht 2021
5.3.
Verwaltungsaufwand
in TEUR
2021
2020
Anwalts- und Beratungskosten
2.138
2.563
Abschreibungen
943
1.110
Aufwendungen für IT-Leistungen
656
705
Kommunikation und Marketing
590
653
Prüfungshonorar (Prüfung und prüfungsnahe Dienstleistungen)
564
584
Vergütung des Aufsichtsrats
526
525
Leasingraten und Mieten
494
484
Versicherungsaufwendungen
446
302
Nebenkosten Büroflächen
290
296
Personalbeschaffungskosten
290
218
Beiträge
200
160
Büroausstattung
183
172
Reisekosten
141
183
Schulungen und Workshops
137
148
Sonstige
727
357
Gesamt
8.325
8.460
Die Leasingraten und Mieten im Geschäftsjahr 2021 in Höhe von TEUR 494 betreffen kurzfristige
Leasingverhältnisse und Leasingverhältnisse von geringem Wert.
5.4.
Personalaufwand
in TEUR
2021
2020
Löhne und Gehälter
10.983
10.539
Sozialversicherungsbeiträge
1.971
1.873
Boni
2.392
2.402
Aufwand für aktienbasierte Vergütung
3.772
3.132
davon für aktienbasierte Vergütung aus virtuellen Aktien/Stock
Awards
987
1.240
davon für aktienbasierte Vergütung aus Wandelgenussscheinen
2.785
1.892
Beträge zur Altersvorsorge und Arbeitsunfähigkeit Vorstand
161
162
Sonstige
490
460
Gesamt
19.769
18.568
Der Anstieg des Personalaufwands basiert auf dem Anstieg der Aufwendungen für aktienbasierte
Vergütungen aus den Wandelgenussscheinen für die Mitarbeiter. Die Ursache hierfür liegt in der
höheren Anzahl ausgegebener Wandelgenussscheine sowie dem höheren Aktienkurs zum Zeitpunkt
ihrer Gewährung.
Die den Mitarbeitern gewährten Wandelgenussscheine berechtigen nicht nur zur Wandlung unter den
vorausgesetzten Bedingungen, sondern auch ein Anrecht auf die jährliche Zahlung eines der Dividende
je Aktie entsprechenden Betrages.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 39
Beiträge des Arbeitgebers zur gesetzlichen Rentenversicherung, die in den Löhnen und Gehältern
enthalten sind, belaufen sich für das Geschäftsjahr 2021 auf TEUR 944.
Im Jahr 2021 beschäftigte der Konzern durchschnittlich 171 Mitarbeiter (2020: 166).
5.5.
Sonstige betriebliche Erträge
in TEUR
2021
2020
Ausgleichszahlungen und andere Weiterbelastungen
3.686
3.365
Bewertung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
910
0
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
350
99
Objektverwaltungsleistungen
80
107
Erstattung Krankenkasse
61
41
Erlöse Waldbewirtschaftung
60
0
Bewertung der Kommanditeinlagen nichtbeherrschender Gesellschafter
0
279
Wertaufholung auf Finanzanlagen
0
250
Nutzung von Kautionen und Sicherheitseinbehalten
0
75
Übrige
783
413
Gesamt
5.930
4.629
Die Ausgleichszahlungen und andere Weiterbelastungen beziehen sich auf Abstandszahlungen für die
vorzeitige Beendigung von Mietverträgen sowie die Weiterbelastungen für die Übernahme von
Renovierungsmaßnahmen durch alstria, zu deren Durchführung sich die Mieter bei Abschluss des
Mietvertrages verpflichtet hatten.
Die Neubewertung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen basiert auf einem besser als
ursprünglich, angesichts der COVID-19-Pandemie, angenommenen Zahlungsverhalten der Mieter.
5.6.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die folgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen:
in TEUR
2021
2020
Rechts- und Beratungskosten
10.213
39
Bewertung der Kommanditeinlagen nichtbeherrschender Gesellschafter
3.476
0
Umsatzsteuernachzahlungen für Vorjahre
377
0
Vergleichsvereinbarung
354
0
Wertberichtigung auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
156
1.371
Endabrechnung Umsatzmieten Vorjahre
0
459
Übrige
38
274
Gesamt
14.614
2.143
Die Rechts- und Beratungskosten beziehen sich im Wesentlichen auf Beratungsleistungen im
Zusammenhang mit dem Übernahmeangebot (siehe Abschnitt 1). Die höheren Wertberichtigungen auf
Forderungen im Geschäftsjahr 2020 standen im Zusammenhang mit höheren erwarteten Ausfällen von
Mietforderungen infolge der COVID-19-Pandemie.
Konzernabschluss
40 alstria Geschäftsbericht 2021
5.7.
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
In TEUR
2021
2020
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien, die auf den Käufer
übertragen wurden
24.750
126.510
Buchwert der veräußerten Immobilien
-25.418
-116.687
Kosten der Veräußerung
-222
-1.483
Nettoergebnis aus der Veräußerung der auf den Käufer
übertragenen Immobilien
-890
8.340
Vereinbarte Kaufpreise der zur Veräußerung
gehaltenen Immobilien
72.100
0
Buchwert der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien zum
Zeitpunkt der Umgliederung
-55.292
0
Kosten der Veräußerung für die zur Veräußerung gehaltenen
Immobilien
-784
0
Bewertungsergebnis aus den zur Veräußerung gehaltenen
Immobilien
16.024
0
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
15.134
8.340
Im Geschäftsjahr 2021 ergab sich aus der Veräußerung von Objekten, die unter ihrem Buchwert
veräußert wurden, ein Verlust in Höhe von TEUR 890. Im Geschäftsjahr 2020 wurden keine Objekte
unter ihrem Buchwert veräußert.
5.8.
Nettofinanzergebnis
Aufgliederung des Finanzergebnisses:
in TEUR
2021
2020
Erlöse aus Finanzinstrumenten und sonstige Zinserträge
1.323
533
Zinsaufwand aus den Unternehmensanleihen
-21.954
−27.269
Zinsaufwand weitere Darlehen
-2.142
−2.321
Zinsaufwand Schuldscheindarlehen
-1.977
−2.190
Andere Zinsaufwendungen
-815
−228
Finanzaufwand
-26.888
−32.008
Bereitstellungszinsen
−283
−254
Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten IFRS 16
−89
−95
Übrige sonstige Aufwendungen aus Finanzinstrumenten
−82
−8
Sonstige Aufwendungen aus Finanzinstrumenten
−455
−357
Nettofinanzergebnis
−26.019
−31.832
Die Erlöse aus Finanzinstrumenten und sonstige Zinserträge resultieren im Wesentlichen aus
Ausleihungen und Zinserträgen. Negative Zinserträge sind in Höhe von TEUR 316 enthalten.
Der Rückgang des Zinsaufwands aus den Unternehmensanleihen ergibt sich aus der Rückführung einer
Unternehmensanleihe im vierten Quartal des Vorjahres.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 41
Die Zinsaufwendungen, die sich aus der Verteilung der Darlehensnebenkosten gemäß der
Effektivzinsmethode ergeben, betrugen für finanzielle Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam
zum beizulegenden Zeitwert behandelt werden, TEUR 2.669 (2020: TEUR 3.261).
Die Gruppe hielt in den letzten beiden Geschäftsjahren keine zur Veräußerung verfügbaren
finanziellen Vermögenswerte. Folglich belief sich das Nettoergebnis aus zur Veräußerung verfügbaren
finanziellen Vermögenswerten, wie auch im Vorjahr, auf EUR 0.
Ein Nettogewinn oder -verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte von derivativen
Finanzinstrumenten hat sich weder im Geschäftsjahr 2021 noch im Vorjahr ergeben.
Weitere Informationen und Erläuterungen zu den Derivaten finden sich in Abschnitt 6.5.
5.9.
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Aufgrund der Erlangung des REIT-Status erfolgte die endgültige Steuerveranlagung der alstria office
REIT-AG letztmals auf den tatsächlichen Zeitpunkt der Umwandlung in einen REIT. Seit dem
1. Januar 2007 ist die alstria office REIT-AG damit von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.
Steuerzahlungsverpflichtungen in geringerem Umfang können sich in den Tochtergesellschaften der
alstria office REIT-AG ergeben, die Komplementärgesellschaften von
Immobilienpersonengesellschaften sind oder als REIT-Dienstleistungsgesellschaft fungieren.
Mit der Übernahme der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG wurden Gesellschaften in den
Konzernkreis einbezogen, die nicht der REIT-Steuerbefreiung unterlagen. Dadurch kam es auf der
Ebene des Teilkonzerns der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG zu einem
Ertragsteueraufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag.
Der Ertragsteueraufwand umfasst im Wesentlichen laufenden Steueraufwand aus Vorjahren. Ein
latentes Steuerergebnis ist aufgrund der faktischen Steuerbefreiung des Konzerns nicht mehr zu
erwarten.
Konzernabschluss
42 alstria Geschäftsbericht 2021
6. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ − AKTIVA
6.1.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Der Posten, der alle von der Gesellschaft als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umfasst, setzt
sich wie folgt zusammen:
in TEUR
2021
2020
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 31.12.
4.556.181
4.438.597
Investitionen
121.590
144.928
Zugänge
80.559
7.000
Erwerbsnebenkosten
5.296
784
Abgänge
−25.400
-96.650
Reklassifizierung in zu Veräußerungszwecke gehaltene Immobilien
−55.010
0
Reklassifizierung in Sachanlagen (eigengenutzte Immobilien)
−2.242
0
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zum beizulegenden Zeitwert
94.827
61.522
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 31.12.
4.775.801
4.556.181
Im Geschäftsjahr 2021 wurden drei Immobilien veräußert, von denen eine noch im Geschäftsjahr auf
den Käufer übertragen wurde und zwei zum Ende Berichtsperiode in den zur Veräußerung gehaltenen
Vermögenswerten enthalten sind.
Erwerbe
Veräußerungen
Immobilientransaktionen
Anzahl
Immobilien
Transaktions-
volumen
in TEUR
Anzahl
Immobilien
Transaktions-
volumen
in TEUR
Vertrag bis 2020/Übertragung 2021
1
30.300
0
0
Vertrag und Übertragung 2021
1
50.250
1
24.750
Vertrag 2021/Übertragung 2022
0
0
2
72.100
Gesamt
2
80.550
3
96.850
Bei den unterjährigen werterhöhenden Maßnahmen in Höhe von TEUR 121.590 handelt es sich um
nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, die im Zusammenhang mit Erweiterungen und
Umbaumaßnahmen anfielen.
In den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen
enthalten, deren Ausweis unter Hinzurechnung der passivierten Leasingverbindlichkeiten in Höhe von
TEUR 4.695 erfolgt.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 43
Fremdkapitalkosten, die als Herstellungskosten von Vermögenswerten zu aktivieren gewesen wären,
fielen in der Berichtsperiode, wie auch im Vorjahr, nicht an.
Die alstria office REIT-AG wendet das Modell des beizulegenden Zeitwertes nach IAS 40.33 ff. bei der
Folgebewertung an. Für die Bewertung wurden externe Gutachten eingeholt. Eine detaillierte
Beschreibung der Bewertung von Vermögenswerten findet sich in Abschnitt 2.4.
Unter dem Nettoergebnis, das in der Position „Nettoergebnis aus der Bewertung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert“ in der Gewinn- und
Verlustrechnung enthalten ist, beziehen sich TEUR 138.493 (2020: TEUR 156.892) auf unrealisierte
Wertminderungen.
Die Summe der Aufwertungen belief sich auf TEUR 233.320 (2020: TEUR 218.686). Die im Geschäftsjahr
veräußerten Immobilien beeinflussten das Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien nicht (2020: Abwertungen in Höhe von TEUR 272).
Sämtliche zum beizulegenden Zeitwert bewerteten, als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
werden, wie auch im Vorjahr, in der Stufe 3 der Bemessungshierarchie klassifiziert.
Bei der Festlegung der geeigneten Klassen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien hat der
Konzern die Art, Beschaffenheit und Risiken der Immobilien sowie die Stufe der Fair-Value-Hierarchie,
der die beizulegenden Zeitwerte zugeordnet sind, berücksichtigt. Die folgenden Kriterien wurden
herangezogen, um die entsprechenden Klassen zu bestimmen:
a)
Das Immobiliensegment: In jedem Immobilienportfolio von alstria machen Büroflächen die
überwiegende Mehrheit der Mietflächen aus. Daher sind alle zu Investitionszwecken gehaltenen
Immobilien der Anlageklasse Büroimmobilien zugeordnet.
b)
Sämtliche Immobilien befinden sich in Deutschland.
c)
Sämtliche zu Investitionszwecken gehaltenen Immobilien sind der Stufe 3 der Fair-Value-
Hierarchie zuzuordnen.
d)
Es bestehen große Unterschiede zwischen den vertraglich vereinbarten Mietlaufzeiten. Dies
wirkt sich auch auf die gewichteten durchschnittlichen Mietlaufzeiten („weighted average
unexpired lease term: WAULT“) je Objekt aus. Unterschieden wird zwischen Objekten mit
einer kurzen, mittleren und langen WAULT.
Somit lassen sich drei Klassen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien identifizieren:
▪
Deutschland − Büro − Stufe 3 − kurze WAULT (0 bis 5 Jahre),
▪
Deutschland − Büro − Stufe 3 − mittlere WAULT (> 5 bis 10 Jahre),
▪
Deutschland − Büro − Stufe 3 − lange WAULT (> 10 Jahre).
Konzernabschluss
44 alstria Geschäftsbericht 2021
Quantitative Angaben zur Bemessung des beizulegenden Zeitwertes aufgrund nicht
beobachtbarer Eingangsparameter (Stufe 3)
in TEUR, soweit nicht anders angegeben
Portfolio
Beizulegender
Zeitwert zum
31.12.2021
Bewertungs-
methode
Nichtbeobachtbare
Eingangsparameter
Bandbreite
Min./Max.
Gewichteter
Durchschnitt
Büroimmobilien
Deutschland
4.775.801
Hardcore and
Top Slice
Mieterlöse
(EUR/m²/Monat)
7,2
25,6
14,4
Anzahl Objekte:
Adjustierte Rendite
2,5 %
8,9 %
4,3 %
111
Leerstandszeiten für
Mietverträge, die in den
nächsten fünf Jahren
auslaufen
(Monate)
1,0
32,0
15,2
0 ≤ WAULT ≤ 5 Jahre
Büroimmobilien
Deutschland
2.506.715
Hardcore and
Top Slice
Mieterlöse
(EUR/m²/Monat)
7,2
25,6
14,1
Anzahl Objekte:
Adjustierte Rendite
2,9 %
8,9 %
4,6 %
75
Leerstandszeiten für
Mietverträge, die in
den nächsten fünf
Jahren auslaufen
(Monate)
1,0
30,0
15,2
5 < WAULT ≤ 10 Jahre
Büroimmobilien
Deutschland
1.588.341
Hardcore and
Top Slice
Mieterlöse
(EUR/m²/Monat)
9,4
23,3
14,7
Anzahl Objekte:
Adjustierte Rendite
2,8 %
6,4 %
4,2 %
29
Leerstandszeiten für
Mietverträge, die in den
nächsten fünf Jahren
auslaufen (Monate)
1,0
32,0
15,5
WAULT > 10 Jahre
Büroimmobilien
Deutschland
680.746
Hardcore and
Top Slice
Mieterlöse
(EUR/m²/Monat)
10,8
20,7
15,1
Anzahl Objekte:
Adjustierte Rendite
2,5 %
3,2 %
2,7 %
7
Leerstandszeiten für
Mietverträge, die in
den nächsten fünf
Jahren auslaufen
(Monate)
1,0
12,0
6,5
Sensitivität der Bewertung auf Änderungen von wesentlichen nichtbeobachtbaren Eingangspara-
metern
Der Rückgang der angenommenen Mieterlöse führt zu einer Minderung des beizulegenden Zeitwertes.
Ein Anstieg der Leerstandzeit mindert den beizulegenden Zeitwert.
Ein Anstieg der adjustierten Rendite verringert den beizulegenden Zeitwert.
Eine Verringerung der angenommenen Mieterlöse resultiert in einem Anstieg der adjustierten Rendite.
Entsprechend führt eine Zunahme der angenommenen Mieterlöse zu einer Verringerung dieses
Eingangsparameters.
Eine Verringerung der Leerstandzeiten resultiert in einem Anstieg der adjustierten Rendite.
Entsprechend führt eine Zunahme der Leerstandzeiten zu einer Verringerung dieses
Eingangsparameters.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 45
Im Folgenden wird der Einfluss von Änderungen der Kapitalisierungsraten (adjustierte Rendite) auf die
Verkehrswerte angegeben. Zum 31. Dezember 2021 enthält das Bewertungsgutachten einen Hinweis
darauf, dass sich aufgrund der Marktverunsicherung angesichts der COVID-19-Pandemie eine
Reduzierung der Transaktionswerte und Liquidität der Märkte ergab. Dieser Hinweis impliziert, dass
derzeit deutlich größere Unsicherheiten bestehen als dies unter üblichen Marktbedingungen der Fall
wäre.
Vor dem Hintergrund der erhöhten Unsicherheiten aufgrund der COVID 19-Pandemie, wurden die
Intervalle in diesem Jahr ausgeweitet.
Beizulegender Zeitwert der zu Investitionszwecken gehaltenen Immobilien ( EUR Mio.)
Kapitalisierungsraten
31.12.2021
31.12.2020
−0,50 %
5.631
5.353
−0,25 %
5.169
4.924
0,00 %
4.776
4.556
0,25 %
4.436
4.236
0,50 %
4.139
3.954
Operating-Leasing-Verträge − der Konzern als Leasinggeber
Der Konzern hat für sein Investmentportfolio, bestehend aus den Büro- und Gewerbeimmobilien des
Konzerns, Gewerbemietverträge abgeschlossen. Diese unkündbaren Mietverträge weisen verbleibende
Mietdauern zwischen einem und 20 Jahren auf. Der Großteil der Mietverträge beinhaltet eine
Anpassungsklausel, die eine jährliche Erhöhung der Mietpreise auf Basis von Inflationsindexierungen
ermöglicht.
Die folgende Tabelle zeigt zukünftige Mindestmietbeträge, wie in den unkündbaren Operating-
Leasing-Verhältnissen vereinbart:
in TEUR
31.12.2021
31.12.2020
Innerhalb 1 Jahres
186.926
196.220
Nach 1 Jahr, aber nicht länger als 5 Jahre
550.571
562.729
Mehr als 5 Jahre
428.047
452.403
Gesamt
1.165.544
1.211.352
Angaben zu Aufwendungen und Erträgen in der Gewinn- und Verlustrechnung gemäß IAS 40.75(f):
▪
TEUR 222.577 (2020: TEUR 215.430) Umsatzerlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien, von diesen entfallen TEUR 344 auf Unterleasingverhältnisse von Nutzungsrechten,
▪
TEUR 52.121 (2020: TEUR 52.804) betriebliche Aufwendungen (inklusive Reparaturen und
Instandhaltung), die den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien direkt zurechenbar sind,
mit denen während der Berichtsperiode Mieteinnahmen erzielt wurden, und
▪
TEUR 7.185 (2020: TEUR 7.803) betriebliche Aufwendungen (inklusive Reparaturen und
Instandhaltung) aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die in der Berichtsperiode
Konzernabschluss
46 alstria Geschäftsbericht 2021
keine Mieteinnahmen generierten.
Die Bankdarlehen wurden durch als Finanzinvestition gehaltene sowie eigengenutzte Immobilien im
Wert von zusammen TEUR 1.039.701 (31. Dezember 2020: TEUR 807.100) besichert.
6.2.
At equity bilanzierte Beteiligungen
alstria hält zum Bilanzstichtag Anteile an einer Beteiligung mit einem Beteiligungsbuchwert in Höhe
von TEUR 815 sowie Anteile an einem Gemeinschaftsunternehmen mit einem Beteiligungsbuchwert in
Höhe von TEUR 108. Weitere Einzelheiten zu den at equity bilanzierten Beteiligungen finden sich in
Abschnitt 2.2.3 dieses Anhangs.
6.3.
Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Bei den immateriellen Vermögenswerten handelt es sich um Lizenzen an sonstigen Rechten sowie
Software-Lizenzen mit Buchwerten von TEUR 242 bzw. TEUR 32. Ihre Nutzungsdauern werden auf ein
bis zehn Jahre geschätzt.
Die alstria office REIT-AG nutzt Flächen in fünf ihrer Büroimmobilien in Hamburg, Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt und Stuttgart für eigene Verwaltungszwecke. Daher werden die eigengenutzten
Grundstücks- und Gebäudeflächen unter den Sachanlagen gem. IAS 16 bilanziert und planmäßig
abgeschrieben. Die Fläche in Stuttgart wurde im Berichtszeitraum bezogen und führte zu der
Reklassifizierung in Höhe von TEUR 2.243, was dem anteiligen Marktwert der Immobilien im Zeitpunkt
des Beginns der eigenen Nutzung entspricht.
Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung des Sachanlagevermögens.
in TEUR
Betriebsausstattung
Mobiliar
und
Inventar
Eigengenutzte
Immobilien
Forst
IFRS 16
Nutzungsrecht
Gesamt 2021
Anschaffungs- und
Herstellungskosten
Zum 01.01.2021
1.266
2.838
17.944
0
807
22.855
Zugänge
0
91
5
2.683
402
3.181
Reklassifizierung aus
Investement Property
0
0
2.243
0
0
2.243
Abgänge
0
-122
0
0
0
-122
Zum 31.12.2021
1.266
2.807
20.192
2.683
1.209
28.157
Kumulierte
Abschreibungen
Zum 01.01.2021
1.227
1.704
1.034
0
530
4.495
Zugänge
13
219
326
0
257
815
Abgänge
0
-89
0
0
0
-89
Zum 31.12.2021
1.239
1.834
1.360
0
788
5.221
Nettobuchwerte zum
31.12.2021
27
973
18.832
2.683
421
22.936
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 47
in TEUR
Betriebsausstattung
Mobiliar und
Inventar
Eigengenutzte
Immobilien
IFRS 16
Nutzungsrecht
Gesamt 2020
Anschaffungs- und
Herstellungskosten
Zum 01.01.2020
1.266
3.348
17.929
787
23.330
Zugänge
0
172
15
20
207
Abgänge
0
-682
0
0
-682
Zum 31.12.2020
1.266
2.838
17.944
807
22.855
Kumulierte Abschreibungen
Zum 01.01.2020
1.215
2.097
713
250
4.275
Zugänge
12
272
321
280
885
Abgänge
0
-665
0
0
-665
Zum 31.12.2020
1.227
1.704
1.034
530
4.495
Nettobuchwerte zum
31.12.2020
39
1.134
16.910
277
18.360
Zur Sicherung von Darlehen des Konzerns sind drei (Vorjahr: zwei) der eigengenutzten Immobilien mit
einer Grundschuld belastet.
Bei dem Forst handelt es sich um ein Waldgrundstück mit einer Fläche von 2.168 Hektar, das in der
Berichtsperiode zur nachhaltigen Bewirtschaftung und Nutzung erworben wurde. Bei dem Aufwuchs
handelt es sich um einen Kiefern-Mischwald. Die Bilanzierung erfolgt gemäß IAS 41.
6.4.
Finanzanlagen
in TEUR
31. Dez. 2020
Rückführungen
Investition in
Finanzanlagen
Bewertung
31. Dez. 2021
Langfristige Finanzanlagen
39.108
0
87
-10
39.185
Die langfristigen Finanzanlagen in Höhe von TEUR 39.185 (31. Dezember 2020: TEUR 39.108)
betreffen mit einem Betrag in Höhe von TEUR 38.864 langfristige Ausleihungen mit einer Laufzeit bis
zum Ende des Geschäftsjahres 2032. Weitere TEUR 234 entfallen auf Anteile an einer
Aktiengesellschaft, an der alstria weniger als drei Prozent der Anteile hält und auf die alstria keinen
maßgeblichen Einfluss ausüben kann. Weitere TEUR 87 wurden in eine Minderheitsbeteiligung an einer
Gesellschaft zur Ermöglichung von CO
2
-Speichertechniken investiert.
Kurzfristige finanzielle Vermögenswerte bestanden weder am Ende der Berichtsperiode noch am Ende
der Vorperiode.
Bei den Finanzanlagen ergeben sich zum Bilanzstichtag keine Wertberichtigungen.
Konzernabschluss
48 alstria Geschäftsbericht 2021
6.5.
Derivative Finanzinstrumente
Derivative Finanzinstrumente bestanden am Stichtag in folgendem Umfang:
31.12.2021
31.12.2020
Produkt
Ausübungs-
preis p.a.
(%)
Laufzeit-
ende
Nennwert
(in TEUR)
Bei-
zulegender
Zeitwert
(in TEUR)
Nennwert
(in TEUR)
Bei-
zulegender
Zeitwert
(in TEUR)
Cap
3,000
30.04.2021
0
0
44.168
0
Finanzinstrumente in einer
Cashflow-Hedge-Beziehung
0
0
44.168
0
Gesamt
0
0
44.168
0
Derivative Finanzinstrumente, die nicht für eine Cashflow-Hedge-Beziehung designiert sind, wurden
zum Bilanzstichtag - und auch unterjährig - nicht gehalten. Ein derivatives Finanzinstrument, in Form
eines Cashflow Hedges mit einem Nennwert von zuletzt TEUR 44.168 (31. Dezember 2020:
TEUR 44.168) endete am 30. April 2021.
Da der Wert des Derivate am Bilanzstichtag, am vorhergehenden Bilanzsstichtag sowie während des
Geschäftsjahres bei EUR 0 lag, ergaben sich im Geschäftsjahr 2021 keine Auswirkungen aus der
Wertänderung von derivativen Finanzinstrumenten.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 49
6.6.
Sonstige Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Kurzfristige Forderungen sind aus Sicht des Konzerns solche mit einer Restlaufzeit von bis zu einem
Jahr. Die nachstehende Übersicht gibt eine Aufstellung über die Forderungen des Konzerns.
in TEUR
31.12.2021
31.12.2020
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Mietforderungen
3.922
4.572
Sonstige Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Instandhaltungsrücklagen
268
268
Forderungen gegen Mitarbeiter
238
222
Debitorische Kreditoren
92
174
Gewährte Sicherheitseinbehalte und Kautionen
11
36
Unterwegs befindliche Zahlungsmittel
6
314
Übrige Forderungen und sonstige Vermögenswerte
21
128
Finanzielle Vermögenswerte
636
1.142
Umsatzsteuerforderungen
1.880
2.677
Anrechenbare Kapitalertragsteuern
1.029
4.578
Geleistete Anzahlungen
713
365
Nicht finanzielle Vermögenswerte
3.622
7.620
Gesamte sonstige Forderungen und sonstige Vermögenswerte
4.258
8.762
Die anrechenbaren Kapitalertragsteuern betreffen den Steuerabzug aufgrund der Aufdeckung von
stillen Reserven infolge des Formwechsels bei Tochtergesellschaften im Geschäftsjahr 2016. Es
handelt sich um Gesellschaften des Prime-Portfolio-Teilkonzerns, die nach der Übernahme des
ehemaligen DO-Deutsche-Office-Konzerns aus der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft in die
Rechtsform einer Kommanditgesellschaft überführt wurden.
Sämtliche Forderungen sind innerhalb eines Jahres ab dem Bilanzstichtag fällig. Der beizulegende
Zeitwert aller Forderungen entspricht ihrem Wertansatz in der Bilanz.
Die Ermittlung der erwarteten Kreditverluste erfolgt auf zwei Ebenen. Für alstrias Hauptmieter
werden am Markt beobachtete Ausfallwahrscheinlichkeiten von der Bisnode Deutschland GmbH,
Darmstadt, genutzt. Für die Forderungen gegenüber den übrigen Mietern verwendet alstria eine
Wertminderungsmatrix. Die Debitorenbestände dieser anderen Mieter werden aufgrund historischer
Ausfallwahrscheinlichkeiten bewertet. Zukünftige Entwicklungen oder makroökonomische
Entwicklungen werden beobachtet und ggf. angepasst.
Um den wirtschaftlichen Folgen der COVID-19-Pandemie Rechnung zu tragen, wurde im Geschäftsjahr
2020 die Erwartung eines sich abkühlenden Geschäftsklimas bei den Bewertungen berücksichtigt. So
wurde bei der Ermittlung des erwarteten Kreditverlusts von Forderungen, für welche die vereinfachte
Vorgehensweise gemäß IFRS 9.5.5.15 angewendet wird, die Clusterung der Forderungen in
Übereinstimmung mit dem internen Monitoring der Auswirkungen der Pandemie verfeinert. Zudem
wurden für Forderungen aus Lieferung und Leistung zusätzliche Anpassungen bei der Ermittlung des
Expected Credit Loss nach IFRS 9 vorgenommen, welche die möglichen Auswirkungen der Pandemie
Konzernabschluss
50 alstria Geschäftsbericht 2021
auf die jeweiligen Debitoren abdecken sollen. Hierdurch hatte sich die Risikovorsorge bei den Mietern,
die nicht als Hauptmieter eingestuft sind (übrige Mieter), im Geschäftsjahr 2020 um TEUR 381 erhöht.
In der Berichtsperiode waren Anpassungen, die sich explizit aus den Folgen der Pandemie herleiten
ließen, nicht mehr erforderlich.
Auf dieser Grundlage schätzt alstria die folgenden Wertänderungsquoten.
in %
0−30 Tage
überfällig
31−90 Tage
überfällig
91−180 Tage
überfällig
Mehr als 180 Tage
überfällig
Ausfallquote
11,22%
23,70%
41,54%
100,00 %
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber den Mietern von alstria werden wie folgt
bewertet.
in TEUR
Bruttobuchwert
Über die Gesamt-
laufzeit erwartete
Risikovorsorge für
Kreditausfälle
Über 12 Monate
erwartete Risiko-
vorsorge für
Kreditausfälle
Nettobuchwerte
0−30 Tage überfällig
633
-71
562
31−90 Tage überfällig
331
-78
253
91−180 Tage überfällig
368
-153
215
Mehr als 180 Tage überfällig
490
-490
0
Gesamte übrige Mieter
1.822
-792
1.030
Hauptmieter
2.926
-
-34
2.892
Gesamt
4.748
-792
-34
3.922
Die Wertberichtigung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entwickelte sich wie folgt:
in TEUR
2021
2020
Stand zum 1. Januar
1.736
436
Zuführungen
156
1.371
Nettoneubewertung der Wertberichtigungen (vgl. Abschnitt 5.5 und 5.6)
-1.066
-71
Stand zum 31. Dezember
826
1.736
Zur Sicherung der grundschuldbesicherten Darlehensverbindlichkeiten der Gesellschaft wurden
sowohl Forderungen aus Miet- und Veräußerungsverträgen als auch Versicherungsforderungen sowie
Forderungen aus derivativen Finanzinstrumenten an die Gläubiger abgetreten (vgl. Abschnitt 7.3).
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 51
6.7.
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
in TEUR
31.12.2021
31.12.2020
Bankguthaben
313.684
460.960
Die Bankguthaben sind zu variablen Zinssätzen, basierend auf den täglichen Zinssätzen für
Bankguthaben, verzinslich. Zum Bilanzstichtag unterlagen sie keiner Verfügungsbeschränkung.
Aufgrund der sehr geringen Kreditausfallwahrscheinlichkeiten der Kreditinstitute für die täglich
verfügbaren Bankguthaben wurde auf eine Wertberichtigung der Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente verzichtet. Die Bonitätsbeurteilung erfolgte auf Basis von am Markt
beobachtbaren Parametern.
Des Weiteren enthalten die Zahlungsmittel von Mietern erhaltene Kautionen in Höhe von TEUR 8.858
(31. Dezember 2020: TEUR 8.800). Den unter den Zahlungsmitteln erfassten Mietkautionen stehen
Verbindlichkeiten gegenüber, welche unter den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen werden.
6.8.
Zu Veräußerungszwecken gehaltene Immobilien
Bei den ausgewiesenen Veräußerungsobjekten handelt es sich um zwei zu Veräußerungszwecken
gehaltene Immobilien. Der Übergang von Nutzen und Lasten wird für beide Immobilien noch im ersten
Quartal 2022 nach Aufstellung dieses Konzernabschlusses erwartet. Aus der Veräußerung der
Grundstücke ergibt sich ein Veräußerungserlös in Höhe von TEUR 72.100.
Es handelt sich bei den ausgewiesenen Veräußerungsobjekten nicht um die im Vorjahr ausgewiesenen
Immobilien, welche planmäßig in 2021 auf den Käufer übertragen wurden.
Das positive Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist
durch das Bewertungsergebnis aus den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien um TEUR 16.024
erhöht (vgl. Abschnitt 5.7).
Die Bewertung der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte erfolgt grundsätzlich auf Basis der
Vertragspreise und damit nach Stufe 1 der Bewertungshierarchie.
Konzernabschluss
52 alstria Geschäftsbericht 2021
7. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ − PASSIVA
7.1.
Eigenkapital
Für eine Darstellung der Entwicklung des Eigenkapitals verweisen wir auch auf die vorangestellte
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung.
Gezeichnetes Kapital
in Tausend
31.12.2021
31.12.2020
Stammaktien zu je EUR 1
178.033
177.793
Die Wandlung von Wandelgenussscheinen (siehe auch Abschnitt 13.2) im zweiten Halbjahr 2021 führte
zu der Ausgabe von 240.250 neuen Aktien unter Ausnutzung des dafür vorgesehenen, bedingt erhöhten
Kapitals. Das gezeichnete Kapital der alstria office REIT-AG erhöhte sich dadurch gegenüber dem
31. Dezember 2020 um EUR 240.250,00 und belief sich zum 31. Dezember 2021 auf
EUR 178.032.997,00 oder 178.032.997 auf den Inhaber lautende Stückaktien.
Die folgende Tabelle enthält die Überleitungsrechnung der Zahl der im Umlauf befindlichen Aktien:
Anzahl Aktien
2021
2020
Im Umlauf befindliche Aktien am 1. Januar
177.792.747
177.593.422
Wandlung von Wandelgenussscheinen
240.250
199.325
Stand zum 31. Dezember
178.032.997
177.792.747
Infolge des Übernahmeangebots durch die Alexandrite (vgl. Abschnitt 1) waren dieser zum
Bilanzstichtag 46,17% der Anteile an der Gesellschaft zuzuordnen.
Kapitalrücklage
Veränderung der Kapitalrücklage über das Geschäftsjahr:
in TEUR
2021
2020
Stand zum 1. Januar
1.356.907
1.448.709
Dividendenausschüttung
−94.230
−94.125
Aktienbasierte Vergütungen
3.210
2.124
Änderung der Vergütungsbedingungen der Stock Awards von
eigenkapitalbasiert zu zahlungsmittelbezogen
-4.497
0
Wandlung von Wandelgenussscheinen
240
199
Stand zum 31. Dezember
1.261.630
1.356.907
Bei der Änderung der Vergütungsbedingungen der Stock Awards handelt sich um eine
Vertragsänderung, in deren Folge sich die Vergütung von einem Ausgleich durch
Eigenkapitalinstrumente sich in eine durch Barauszahlung ändert. Die dafür erforderlichen Werte sind
als Verpflichtungen unter den sonstigen Rückstellungen auszuweisen. Zur Zuführung des
voraussichtlichen Betrages der Rückstellung macht der Vorstand von dem Wahlrecht Gebrauch, diese
Zuführungen erfolgsneutral aus der Kapitalrücklage zu entnehmen (siehe Abschnitt 2.3.1).
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 53
Die Wandlung von 240.250 Wandelgenussscheinen führte zu einer Erhöhung der Kapitalrücklage in
Höhe von TEUR 240.
Neubewertungsrücklage
Nach dem Umzug der Firmenzentrale innerhalb Hamburgs im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2018
wurden die bis dahin am alten Standort selbstgenutzten Büroflächen wieder zu als Finanzinvestition
gehaltenen und zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Mietflächen umgegliedert. Die Bewertung
zum beizulegenden Zeitwert hatte eine Erhöhung des Buchwertes dieser Flächen in Höhe von
TEUR 3.485 zur Folge. Die Werterhöhung wurde im sonstigen Ergebnis erfasst und in die
Neubewertungsrücklage eingestellt.
Eigene Aktien
Zum 31. Dezember 2021 hielt die Gesellschaft keine eigenen Aktien.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. September 2020 wurde die Berechtigung zum Rückkauf
eigener Aktien erneuert. Gemäß Beschluss ist die alstria office REIT-AG berechtigt, bis zu 10 % der
Aktien bis zum 28. September 2025 zurückzuerwerben. Zum jetzigen Zeitpunkt ist nicht beabsichtigt,
von dieser Berechtigung Gebrauch zu machen.
Gewinnrücklagen
Die Gewinnrücklagen wiesen zum 31. Dezember 2021 einen Gewinnvortrag in Höhe von
TEUR 1.923.935 (31. Dezember 2020: Gewinnvortrag in Höhe von TEUR 1.714.257) aus. Da die Zahlung
der Dividende zum Zeitpunkt der Dividendenausschüttung nicht aus positiven Gewinnrücklagen aus
dem handelsrechtlichen Einzelabschluss der alstria office REIT-AG generiert werden konnte, wurde
sie im Geschäftsjahr 2021 aus der freiverfügbaren Kapitalrücklage ausgeschüttet.
Genehmigtes Kapital
Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 29. September 2020 wurde das Genehmigte Kapital 2019
der Gesellschaft in Höhe von TEUR 35.483 durch das Genehmigte Kapital I 2020 erneuert.
Das genehmigte Kapital I 2020 ermächtigt den Vorstand, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das
Grundkapital der Gesellschaft bis zum 28. September 2025 um bis zu insgesamt TEUR 35.199 zu
erhöhen.
Konzernabschluss
54 alstria Geschäftsbericht 2021
Bedingtes Kapital
Das Grundkapital der Gesellschaft ist zur Gewährung von Wandelgenussrechten an die Mitarbeiter der
Gesellschaft und ihrer Tochtergesellschaften sowie zur Ausgabe von auf den Inhaber lautenden
Wandel- oder Optionsanleihen, Genussrechten oder Gewinnschuldverschreibungen bedingt erhöht.
Zum 31. Dezember 2021 betrug das bedingte Kapital TEUR 18.310. Dieses teilte sich auf in das
Bedingte Kapital I 2020 (TEUR 16.750), das Bedingte Kapital III 2017 (TEUR 560) und das Bedingte
Kapital III 2020 (TEUR 1.000).
Im Berichtsjahr wurde das Bedingte Kapital III 2017 in Höhe von TEUR 240 genutzt.
7.2.
Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter
Im Geschäftsjahr 2017 erwarb die alstria office REIT-AG 2.128.048 Kommanditanteile. Weitere
3.593.463 Kommanditanteile wurden durch die alstria office Prime gegen eine Barabfindung
eingezogen. In den Geschäftsjahren 2018 bis 2020 erfolgte der Erwerb weiterer 47.781
Kommanditanteile. Im Geschäftsjahr 2021 wurden keine Kommanditanteile erworben.
In der Berichtsperiode ergab sich aus der Wertänderung der Kommanditeinlagen nicht beherrschender
Gesellschafter ein Aufwand in Höhe von TEUR 3.476 (2020: Ertrag in Höhe von TEUR 279). Der
beizulegende Zeitwert der zum Bilanzstichtag ausgewiesenen Kommanditeinlagen nicht
beherrschender Gesellschafter beläuft sich auf TEUR 69.813, wobei TEUR 69.798 als langfristig und
TEUR 15 als kurzfristig einzustufen sind.
7.3.
Darlehen und Anleihen
Langfristig
Kurzfristig
Gesamt
in TEUR
Darlehen
Zinsabgrenzung
Kurzfristig gesamt
31.12.2021
Darlehen
Unternehmensanleihen
1.415.486
0
8.964
8.964
1.424.451
Grundschulddarlehen
195.619
0
64
64
195.683
Schuldscheindarlehen
76.902
0
1.276
1.276
78.178
KfW-Darlehen
9.598
9.290
0
9.290
18.888
Gesamt
1.697.605
9.290
10.304
19.594
1.717.199
Langfristig
Kurzfristig
Gesamt
in TEUR
Darlehen
Zinsabgrenzung
Kurzfristig gesamt
31.12.2020
Darlehen
Unternehmensanleihen
1.412.849
0
8.964
8.964
1.421.813
Grundschulddarlehen
195.635
0
94
94
195.729
Schuldscheindarlehen
76.865
0
1.267
1.267
78.132
Gesamt
1.685.349
0
10.325
10.325
1.695.674
Die vorstehende Tabelle zeigt die langfristigen Darlehensverbindlichkeiten wie in der Bilanz unter den
langfristigen Verpflichtungen ausgewiesen und den kurzfristigen Anteil, der innerhalb eines Jahres
fällig und unter den kurzfristigen Verpflichtungen ausgewiesen ist.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 55
Mit Stand vom 31. Dezember 2021 betrug der Rückzahlungsbetrag der Darlehen und der
Unternehmensanleihen TEUR 1.716.788 (31. Dezember 2020: TEUR 1.697.900). Der abweichende
Buchwert von TEUR 1.717.199 (TEUR 1.697.605 langfristiger und TEUR 19.594 kurzfristiger Anteil)
ergibt sich unter Berücksichtigung von Zinsverbindlichkeiten und im Rahmen der nach der
Effektivzinsmethode zu verteilenden Transaktionskosten bei Aufnahme der Verbindlichkeiten. Finanz-
verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von bis zu einem Jahr werden unter der Position „kurzfristige
Darlehen“ ausgewiesen.
Die folgende Tabelle zeigt die Veränderungen bei den Finanzverbindlichkeiten:
in TEUR
31.12.2020
Zahlungen
der
Periode
Umgliederung
lang-/
kurzfristig
Sonstige
Änderungen
31.12.2021
Langfristige
Kreditverbindlichkeiten
1.685.349
21.210
-11.613
2.658
1.697.605
Kurzfristige
Kreditverbindlichkeiten
10.325
-2.323
11.613
-21
19.594
Gesamt
1.695.674
18.888
0
2.638
1.717.199
1)
Änderungen der abgegrenzten Darlehensnebenkosten (Effektivzins).
2)
Änderungen der Zinsabgrenzung.
Die zahlungswirksamen Veränderungen der Kreditverbindlichkeiten, die in der Spalte „Zahlungen der
Periode“ gezeigt werden, enthalten neben den Zahlungsmittelzu- und -abflüssen aus Darlehen und
Unternehmensanleihen auch die Auszahlungen für Finanzierungsnebenkosten.
Unternehmensanleihen
Der Konzern bedient sich zu seiner Fremdkapitalfinanzierung ganz überwiegend der Platzierung von
Unternehmensanleihen. Die folgende Tabelle enthält eine Zusammenstellung der im Geschäftsjahr
bestehenden Unternehmensanleihen:
Unter-
nehmens-
anleihe
Quartal
der
Aus-
gabe
Fälligkeit
Gesamt-
nenn-
betrag
in TEUR
Kupon
in %
Inanspruch-
nahme zum
31.12.2021
in TEUR
Buchwert
zum
31.12.202
1 in TEUR
Beizulegender
Zeitwert zum
31.12.2021
(Hierarchie-
stufe 1)
in TEUR
Abgegrenzte
Zinsverbind-
lichkeiten zum
31.12.2021
in TEUR
Unter-
nehmens-
anleihe II
II 2016
12.04.202
3
500.000
2,125
325.000
324.111
330.512
4.995
Unter-
nehmens-
anleihe III
IV 2017
15.11.202
7
350.000
1,500
350.000
347.396
345.905
676
Unter-
nehmens-
anleihe IV
III 2019
26.09.202
5
400.000
0,500
400.000
395.564
395.200
532
Unter-
nehmens-
anleihe V
II 2020
23.06.202
6
350.000
1,500
350.000
348.416
355.170
2.762
Grundschulddarlehen
Es handelt sich um objektbezogene, überwiegend variabel verzinsliche Bankdarlehen. Die Darlehen
sind durch Grundschulden und weitere bankübliche Sicherheiten gesichert.
Konzernabschluss
56 alstria Geschäftsbericht 2021
Schuldscheindarlehen
Am 6. Mai 2016 platzierte alstria ein Schuldscheindarlehen über TEUR 150.000. Das
Schuldscheindarlehen hatte einen durchschnittlichen Kupon von 2,07 % p. a., der jährlich nachschüssig
zahlbar war, und eine gestaffelte Laufzeit zwischen vier und zehn Jahren (vgl. Tabelle auf Seite 70).
Mittlerweile wurden Darlehensanteile in Höhe von TEUR 73.000 vor Ende ihrer Laufzeit zurückgezahlt,
sodass das Schuldscheindarlehen zum Ende der Berichtsperiode mit TEUR 77.000 Nominalwert
valutierte. Der beizulegende Zeitwert (Hierarchiestufe 2) belief sich zum Bilanzstichtag auf
TEUR 84.729.
KfW-Darlehen
Die Mittel aus dem KfW-Darlehen dienen der Investition in Maßnahmen zur Steigerung der
Energieeffizienz. Sie wurden durch die KfW oder Kreditanstalt für Wiederaufbau, einer deutschen
Förderbank gewährt. Aufgrund der geringen Restlaufzeit der KfW-Darlehen und des niedrigen
Zinsniveaus wird deren Marktwert mit dem ausgewiesenen Wert gleichgesetzt.
Weitere Angaben zu den Darlehensverbindlichkeiten
Der kurzfristige Anteil der Darlehen betrifft geplante Rückzahlungen sowie Zinsabgrenzungen für die
Darlehen. Zum Bilanzstichtag bestehen TEUR 10.304 (31. Dezember 2020: TEUR 10.325) abgegrenzte
Zinsverbindlichkeiten, die im Laufe der nächsten zwölf Monate zu zahlen sein werden.
Der variable Darlehenszins ist vierteljährlich zahlbar, wobei die Standardprämie und die
Fremdkapitalkosten für den Markt auf die entsprechende EURIBOR-Rate aufgeschlagen werden.
Aufgrund der variablen Verzinsung des wesentlichen Teils der Grundschulddarlehen ergeben sich für
diese, abgesehen von den Transaktionskosten, keine wesentlichen Differenzen zwischen den
Buchwerten und dem beizulegenden Zeitwert.
TEUR 37.100 (31. Dezember 2020: TEUR 37.100) der finanziellen Verbindlichkeiten aus
Grundschulddarlehen resultieren aus einem Festzinsdarlehen. Zum Bilanzstichtag weist dieses
Darlehen einen beizulegenden Zeitwert von TEUR 39.592 (31. Dezember 2020: TEUR 41.034) auf. Die
Marktwertermittlung erfolgte auf der Basis von abgezinsten Zahlungsmittelzuflüssen, wobei notierte
Abzinsungssätze für Darlehen mit vergleichbarer Laufzeit und Risikoeinordnung herangezogen wurden
(Stufe 2 der Fair-Value-Hierarchie).
Zum 31. Dezember 2021 wurden die Anleihen, die Darlehen, der Schuldschein und die Wandelanleihe
insgesamt um abgegrenzte Transaktionskosten i. H. v. TEUR 9.893 (31. Dezember 2020: TEUR 12.551)
reduziert.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Kredite verringerte sich von 4,9 Jahren zum 31. Dezember 2020
auf 3,9 Jahre zum 31. Dezember 2021. Der durchschnittliche Darlehenszinssatz des Konzerns blieb
unverändert zum vorangegangenen Bilanzstichtag bei 1,4 %.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 57
Sämtliche Buchwerte der Kredite sind in Euro ausgewiesen. Mit Ausnahme der beschriebenen
Festzinsdarlehen, der Unternehmensanleihen und des Schuldscheindarlehens entsprechen die
beizulegenden Zeitwerte der finanziellen Verbindlichkeiten, bis auf die abgegrenzten
Transaktionskosten, zum Bilanzstichtag in etwa ihren Buchwerten.
Zum 31. Dezember 2021 bestand darüber hinaus eine Kreditlinie in Höhe von TEUR 100.000.
Fälligkeit von Verbindlichkeiten, die Zinsänderungsrisiken unterliegen:
in TEUR
31.12.2021
31.12.2020
Bis zu 1 Jahr
0
0
Mehr als 1 Jahr
158.800
158.800
Gesamt
158.800
158.800
Kredite, die durch Grundschulden besichert sind:
in TEUR
31.12.2021
31.12.2020
Finanzielle Verbindlichkeiten, die durch Grundschulden besichert sind
209.238
195.900
davon durch als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besichert
202.688
189.801
davon durch eigengenutzte Immobilien besichert
6.550
6.099
7.4.
Sonstige Rückstellungen
Fälligkeit
Fälligkeit
in TEUR
bis zu
einem Jahr
mehr als
ein Jahr
Gesamt
31.12.2021
bis zu
einem Jahr
mehr als
ein Jahr
Gesamt
31.12.2020
Sonstige
Rückstellungen
Virtuelle Aktien
1.911
2.585
4.496
1.301
0
1.301
Sonstige
528
0
528
729
0
729
Gesamt
2.439
2.585
5.024
2.030
0
2.030
Die Entwicklung der sonstigen Rückstellungen wird in der folgenden Übersicht dargestellt:
in TEUR
Stand zum
31.12.2020
Verbrauch
Auflösung
Zuführung
Stand zum
31.12.2021
Entwicklung der sonstigen
Rückstellungen
Virtuelle Aktien
1.301
-1.701
0
4.896
4.496
Übrige
729
-261
-38
98
528
Gesamt
2.030
-1.962
-38
4.994
5.024
Zum Bilanzstichtag wurden TEUR 4.496 (31. Dezember 2020: TEUR 1.301) Rückstellungen aus der
Gewährung des langfristigen Vorstandsvergütungsprogramms („Long Term Incentive Plan“)
berücksichtigt (siehe Abschnitt 13.1).
Die übrigen Rückstellungen betreffen im wesentlichen Rückstellungen für Kosten im Zusammenhang
mit Rechtsstreitigkeiten.
Konzernabschluss
58 alstria Geschäftsbericht 2021
7.5.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verpflichtungen
Fälligkeit
Fälligkeit
in TEUR
bis zu
einem Jahr
mehr als
ein Jahr
Gesamt
31.12.2021
bis zu
einem Jahr
mehr als
ein Jahr
Gesamt
31.12.2020
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
3.487
0
3.487
3.943
0
3.943
Sonstige Verbindlichkeiten
Ausstehende Rechnungen
28.488
0
28.488
21.109
0
21.109
Erhaltene Kautionen und
Sicherheitseinbehalte
8.858
9.669
18.527
8.800
7.856
16.656
IFRS 16 Leasingverbindlichkeit
373
4.700
5.073
405
4.772
5.177
Barabfindung
2.565
0
2.565
6.052
0
6.052
Gehaltsverbindlichkeiten
2.353
0
2.353
2.335
0
2.335
Steuerberatungsleistungen
870
0
870
800
0
800
Kreditorische Debitoren
807
0
807
2.142
0
2.142
Aufsichtsratsvergütung
525
0
525
525
0
525
Zinsen für
Steuerrückstellungen
521
0
521
106
0
106
Prüfungskosten
412
0
412
380
0
380
Urlaubsrückstellungen
197
0
197
296
0
296
Verschiedene sonstige
Verbindlichkeiten
1.158
0
1.158
116
0
116
Finanzielle Verbindlichkeiten
47.127
14.369
61.496
43.066
12.628
55.694
Erhaltene Mietvorauszahlungen
3.259
0
3.259
3.293
0
3.293
Umsatzsteuerverbindlichkeiten
1.728
0
1.728
3.359
0
3.359
Lohnsteuer und
Sozialversicherungsbeiträge
217
0
217
230
0
230
Nicht finanzielle
Verbindlichkeiten
5.204
0
5.204
6.882
0
6.882
Gesamte sonstige
Verbindlichkeiten
52.331
14.369
66.700
49.948
12.628
62.576
Die ausgewiesenen Buchwerte entsprechen in etwa den beizulegenden Zeitwerten.
Der Anstieg der Verpflichtungen für ausstehenden Rechnungen beruht auf dem Beratungsaufwand im
Zusammenhang mit dem Übernahmeangebot durch Alexandrite (vgl. Abschnitt 5.6), die zum Stichtag
noch nicht abgerechnet waren.
Mit Beschluss vom 26. September 2019 hat das Landgericht Hamburg die an die aus Anlass der
Umwandlung ausscheidenden, abfindungsberechtigten Gesellschafter der ehemaligen DO Deutsche
Office AG zu leistende Barabfindung auf EUR 5,58 je Aktie zzgl. Zinsen festgesetzt. Die Entscheidung
ist rechtskräftig. Dies führte zum Wiederaufleben der Verbindlichkeit aus der Barwertabfindung in
Höhe der nach der Gerichtsentscheidung noch ausstehenden Abfindungsverpflichtung in Höhe von
TEUR 6.052. Zum Ende der Berichtsperiode, nach Ausgleich eines Teils der Verpflichtung, beläuft sich
die Verpflichtung noch auf TEUR 2.176 einschließlich Zinsen.
Die IFRS 16 Leasingverbindlichkeit betrifft die vertraglich vereinbarten Mietlaufzeiten einschließlich
der erwarteten Verlängerungsoptionen. Künftige Zahlungsmittelabflüsse, zu denen es beim
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 59
Leasingnehmer aufgrund von Verlängerungsoptionen kommen könnte, die bei der Bewertung der
Leasingverbindlichkeit unberücksichtigt geblieben sind, belaufen sich auf TEUR 8.992.
7.6.
Ertragsteuerverbindlichkeiten
Der Ausweis von Steuerverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2021 ist in Abschnitt 5.9 „Steuern vom
Einkommen und vom Ertrag“ erläutert. Die Verpflichtungen aus Ertragsteuern ergeben sich nahezu
ausschließlich auf Ebene der durch Unternehmenszusammenschluss am 27. Oktober 2015
übernommenen alstria-office-Prime-Gesellschaften.
Die Steuerverbindlichkeiten resultieren dabei überwiegend aus der Steuerbelastung durch die
Aufdeckung stiller Reserven infolge der Einbeziehung der Gesellschaften in die steuerbefreite REIT-
Struktur. Verpflichtungen aus latenten Steuern waren seit dem Geschäftsjahr 2016 daraufhin nicht
mehr zu bilden.
8. SONSTIGE ANGABEN
8.1.
Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats
Vorstand: Den Mitgliedern des Vorstands wurden folgende Gesamtbezüge im Sinne des IAS 24.17
gewährt:
in TEUR
2021
2020
Kurzfristig fällige Leistungen
1.411
1.275
Anteilsbasierte Vergütungen
900
800
Leistungen für die Zeit nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses
161
161
Gesamt
2.472
2.236
Zum Stichtag bestanden Verbindlichkeiten für Vorstandsvergütung von TEUR 433 (31. Dezember 2020:
TEUR 433).
Aus dem im Jahr 2010 eingerichteten anteilsbasierten Vorstandsvergütungsplan mit Barausgleich und
dem im Jahr 2018 eingerichteten anteilsbasierten Vorstandvergütungsplan mit Ausgleich durch
Eigenkapitalinstrumente waren zum 31. Dezember 2021 234.620 virtuelle Aktien (31. Dezember 2020:
240.817) an die Vorstandsmitglieder ausgegeben (vgl. Abschnitt 13.1).
Aufsichtsrat: Satzungsgemäß belief sich die Festvergütung der Aufsichtsratsmitglieder für das Jahr
2021 auf TEUR 526 (2020: TEUR 525).
Weitere Informationen bezüglich der Berichterstattung gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 6 a HGB finden sich im
Vergütungsbericht (siehe Zusammengefasster Lagebericht 2021, Abschnitt VIII. 1).
8.2.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Aus bereits erteilten Aufträgen für begonnene oder geplante Investitionsvorhaben sowie aufgrund
vertraglicher Vereinbarung mit Mietern und sonstigen Vertragspartnern bestehen sonstige finanzielle
Verpflichtungen von TEUR 45.402 (2020: TEUR 78.605). Der Rückgang ergibt sich aus einem höheren
Niveau von laufenden Entwicklungsprojekten zum Ende der Vorperiode.
Konzernabschluss
60 alstria Geschäftsbericht 2021
Zum 31. Dezember 2021 bestanden Mietverhältnisse über KFZ-Stellplätze sowie Verwaltungsräume
mit einer Mindestmietlaufzeit. Zusammen mit den sonstigen Leasingverhältnissen ergeben sich
zukünftige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 6.236 Hiervon haben Leasingverhältnisse mit
einem Betrag von TEUR 459 eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr sowie Leasingverhältnisse mit einem
Betrag von TEUR 1.191 eine Restlaufzeit von einem bis fünf Jahren und TEUR 4.586 eine Restlaufzeit
von mehr als fünf Jahren.
8.3.
Konzernkapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die liquiden Mittel des Konzerns durch Mittelzuflüsse und
Mittelabflüsse im Laufe des Geschäftsjahrs verändert haben. Entsprechend IAS 7 wird zwischen
Zahlungsströmen aus der laufenden Geschäftstätigkeit und aus Investitions- und
Finanzierungstätigkeit unterschieden.
Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen ermittelt. Der
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird demgegenüber ausgehend vom
Konzernjahresergebnis indirekt abgeleitet.
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit belief sich im Geschäftsjahr 2021 auf TEUR 116.434
und lag damit über dem Niveau der Vergleichsperiode 2020 (TEUR 103.231). Der Anstieg resultiert
zum einen aus höheren vereinnahmten Umsatzerlösen und zum anderen aus höheren Zinszahlungen
im vorhergehenden Geschäftsjahr aufgrund der vorzeitigen Zinszahlung für eine
Unternehmensanleihe. Im Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit sind sonstige
nichtzahlungswirksame Aufwendungen in Höhe von TEUR 5.957 enthalten. Es handelt sich im
Wesentlichen um Zuführungen zu den Rückstellungen und sonstigen Verbindlichkeiten.
Zahlungsmittelabflüsse für Leasingverhältnisse beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 999.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit wird durch den Abfluss von liquiden Mitteln für Investitionen in
das Immobilienportfolio in Höhe von TEUR 206.996 beeinflusst, während sich die
Zahlungsmittelabflüsse aus Immobilienveräußerungen auf TEUR 24.750 beliefen.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit umfasst Zahlungsmittelzuflüsse aus der Aufnahme von
Darlehen im Umfang von TEUR 21.210. Zahlungsmittelabflüsse ergaben sich im Wesentlichen aus der
der Dividendenausschüttung in Höhe von TEUR 94.230.
Der in der Kapitalflussrechnung betrachtete Finanzmittelfonds umfasst alle in der Bilanz aus-
gewiesenen liquiden Mittel, d. h. Kassenbestand und Bankguthaben bei Kreditinstituten.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 61
9. BEZIEHUNGEN ZU NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN
9.1.
Vorbemerkungen
Nahestehende Personen sind der Vorstand und die Mitglieder des Aufsichtsrats sowie nahe Angehörige
dieser Personen. Zum Kreis der nahestehenden Unternehmen zählen Unternehmen mit
beherrschendem Einfluss auf den Konzern sowie Unternehmen mit gemeinsamer Führung oder
maßgeblichem Einfluss auf die alstria office REIT-AG.
Die alstria office REIT-AG ist zum Bilanzstichtag das Mutterunternehmen des alstria-Konzerns.
Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die alstria office REIT-AG ein Partnerunternehmen ist, gelten
als nahestehende Unternehmen.
Nach Ansicht des Managements der alstria office REIT-AG wurden alle Geschäftsvorfälle mit
nahestehenden Unternehmen und Personen, die im Geschäftsjahr 2021 abgeschlossen wurden, nach
Maßgabe des Fremdvergleichsgrundsatzes oder zum Vorteil der alstria office REIT-AG durchgeführt.
9.2.
Vergütung von Mitarbeitern in Führungspositionen
Detaillierte Informationen zu der Vergütung von Mitarbeitern in Führungspositionen finden sich in
Abschnitt 8.1 und im Vergütungsbericht (siehe zusammengefasster Lagebericht).
9.3.
Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Zum Bilanzstichtag, dem 31. Dezember 2021, bestehen gegen Gemeinschaftsunternehmen keine For-
derungen oder Verbindlichkeiten. Weiterhin erhielt alstria im Vorjahr TEUR 5 als Vergütung für
Buchhaltungsleistungen und immobiliennahe Tätigkeiten. Diese Leistungen wurden in der
Berichtsperiode nicht mehr erbracht.
Weitere Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen haben sich im
Berichtszeitraum nicht ergeben.
10. ERGEBNIS JE AKTIE
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird berechnet als Quotient aus dem Gewinn, der den
Eigenkapitalgebern zusteht, und der durchschnittlichen Anzahl von ausgegebenen Aktien während des
Geschäftsjahres. Eigene Anteile werden dabei nicht berücksichtigt.
Bei der Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie wird das den Inhabern von Stammaktien
der Muttergesellschaft zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der
während des Jahres im Umlauf befindlichen Stammaktien (mit Ausnahme der zurückgekauften
eigenen Aktien der Gesellschaft) sowie die gewichtete durchschnittliche Anzahl der Stammaktien, die
bei der Umwandlung von allen potenziell verwässernden Stammaktien in Stammaktien ausgegeben
werden würden, geteilt.
Konzernabschluss
62 alstria Geschäftsbericht 2021
Die folgende Übersicht zeigt Ergebnis- und Aktienzahlen, die für die Berechnung des bereinigten und
des verwässerten Ergebnisses je Aktie verwendet wurden:
Ergebnis je Aktie
2021
2020
Aktionären zuzurechnendes Ergebnis (in TEUR)
209.678
168.489
Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien (in Tausend)
177.949
177.644
Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR)
1,18
0,95
Durch die gewährten Aktienoptionen oder die Wandelgenussrechtszertifikate ergaben sich während
der Berichtsperiode keine Verwässerungseffekte.
Die alstria office REIT-AG ist zur Kapitalerhöhung durch Ausgabe von neuen Aktien im Wert von bis zu
TEUR 18.310 bedingt ermächtigt. Dieses bedingte Kapital könnte das unverwässerte Ergebnis je Aktie
in Zukunft potenziell verwässern. Für die dargestellte Periode ist dies jedoch nicht der Fall, da die
Voraussetzungen für eine Ausgabe nicht vorlagen. Daher sind diese bedingten Aktien nicht in die
Berechnung des verwässerten Ergebnisses je Aktie eingeflossen.
11. DIVIDENDENZAHLUNG UND VORGESCHLAGENE DIVIDENDE
2021
2020
Dividende
1)
in TEUR (zum 31. Dezember nicht als Verbindlichkeit ausgewiesen)
94.230
94.125
Dividende je Aktie in EUR (ohne eigene Aktien)
0,53
0,53
1)
Bezogen auf alle Aktien ohne eigene Aktien zum Zeitpunkt der Ausschüttung.
Die Hauptversammlung der alstria office REIT-AG beschloss am 6. Mai 2021, eine Dividende von
insgesamt TEUR 94.230 (EUR 0,53 je ausstehender Aktie) auszuschütten. Die Dividende wurde am 11.
Mai 2021 ausgezahlt. Im Geschäftsjahr 2020 wurden TEUR 94.125 (EUR 0,53 pro ausstehende Aktie)
Dividende gezahlt. Bedingt durch die COVID-19-Pandemie fand die Hauptversammlung des Jahres 2020
erst im September statt. Die Ausschüttung erfolgte daher in der zweiten Jahreshälfte.
Der Vorstand beabsichtigt, der Hauptversammlung in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat
vorzuschlagen, aus dem Bilanzgewinn der alstria office REIT-AG eine Dividende von EUR 0,04 je
dividendenberechtigter Stückaktie für das Geschäftsjahr 2021 auszuschütten. Für den Fall, dass sich
im weiteren Verlauf des Geschäftsjahres 2022 signifikante Veränderungen hinsichtlich der frei
verfügbaren Liquidität der Gesellschaft ergeben, behalten sich Vorstand und Aufsichtsrat vor, der
Hauptversammlung einen abweichenden Dividendenvorschlag zu unterbreiten. Die Zahlung einer
Dividende ist abhängig von der Zustimmung der Hauptversammlung.
12. MITARBEITER
In dem Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 beschäftigte die Gesellschaft im
Durchschnitt 171 Mitarbeiter (1. Januar bis zum 31. Dezember 2020: im Durchschnitt 166 Mitarbeiter).
Die Durchschnittszahlen wurden anhand der Anzahl der Mitarbeiter zum Ende eines jeden Quartals
ermittelt. Am 31. Dezember 2021 beschäftigte alstria, abgesehen von den Vorstandsmitgliedern,
171 Mitarbeiter (31. Dezember 2020: 167 Mitarbeiter).
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 63
Anzahl Mitarbeiter
Durchschnitt 2021
31. Dezember 2021
Durchschnitt 2020
31. Dezember 2020
Immobilienverwaltung und
-entwicklung
101
104
96
95
Finanzen und Recht
39
39
37
40
Übrige Aufgaben
31
28
33
32
Gesamt
171
171
166
167
13. AKTIENBASIERTE VERGÜTUNG
13.1.
Virtuelle Aktienvergütung und Stock Awards des Vorstands
Die an den Vorstand ausgegebenen virtuellen Aktien betreffen aktienbasierte Vergütungen. Im
Januar 2017 hat der Aufsichtsrat der Gesellschaft eine Anpassung des seit dem Jahr 2010 unverändert
geltenden Vergütungssystems für Mitglieder des Vorstands beschlossen, die zum 1. Januar 2018 in
Kraft getreten ist. Da die Laufzeit der gewährten virtuellen Aktien vier Jahre beträgt, bestanden im
Geschäftsjahr 2021 bis zu deren Wandlung im März 2021 letztmalig noch virtuelle Aktien nach dem
Vergütungssystem, das ab 2010 gültig war. Für alle anderen nunmehr bestehenden aktienbasierte
Vergütungsberechtigungen gelten die Kriterien des neuen am 1. Januar 2018 und mit Anpassungen am
1. Januar 2021 in Kraft getretenen Vergütungssystems. Letztere werden als Stock Awards bezeichnet.
Im Folgenden werden daher die Eckpunkte der virtuellen Aktien unter dem Vergütungssystem 2010
und der Stock Awards unter dem neuen Vergütungssystem 2018 erläutert.
13.1.1.
Virtuelle Aktien nach dem Vergütungssystem 2010−2017
Am 2. März 2010 richtete der Aufsichtsrat ein aktienbasiertes Vergütungssystem als Bestandteil der
erfolgsorientierten Vergütung für die Mitglieder des Vorstands ein. Die aktienbasierte Vergütung
enthielt eine langfristige Komponente, den sog. Long Term Incentive Plan 2010 (LTIP 2010), sowie
eine kurzfristige Komponente, den Short Term Incentive Plan 2010 oder STIP 2010. Die Vergütung
erfolgte jeweils als anteilsbasierte Vergütung mit Barausgleich.
Im Rahmen des LTIP 2010 gewährte die alstria office REIT-AG virtuelle Aktien, die nach vier Jahren
dazu berechtigten, eine Auszahlung in bar zu erhalten.
Die Höhe der Auszahlung ergab sich aus der Anzahl der erzielten virtuellen Aktien, multipliziert mit
dem Durchschnittskurs der alstria-Aktien an der Frankfurter Börse in den letzten 60 Handelstagen vor
dem jeweiligen Fälligkeitstermin, zuzüglich eines Betrages, der der Summe der von der Gesellschaft
an ihre Aktionäre je alstria-Aktie in der jeweiligen Wartezeit gezahlten Dividende entsprach, jedoch
in keinem Fall höher als 250 % des Durchschnittskurses der alstria-Aktien an der Frankfurter Börse in
den letzten 60 Handelstagen vor dem jeweiligen Gewährungsdatum, multipliziert mit einem näher
definierten diskretionären Faktor.
Der diskretionäre Faktor ist ein Multiplikator, der zwischen 0,8 und 1,2 variieren konnte und von der
individuellen Leistung jedes Teilnehmers während der Wartezeit abhing.
Konzernabschluss
64 alstria Geschäftsbericht 2021
Die Ermittlung der Zielerreichung basierte zu je 50 % auf der absoluten Wertentwicklung der alstria-
Aktie (absolute Total Shareholder Return) und auf der relativen Wertentwicklung der alstria-Aktie im
Vergleich zur Entwicklung des EPRA/NA-REIT Index Europe Ex UK („relative Total Shareholder
Return“).
Da die Auszahlung pro erdienter virtueller Aktie vom 60-Tage-Durchschnittskurs der alstria-Aktie
abhängt, stellte der durchschnittliche Aktienkurs in den letzten 60 Handelstagen vor dem
Bilanzstichtag im Wesentlichen den beizulegenden Zeitwert pro virtuelle Aktie dar.
Die virtuellen Aktien aus der STI-2010-Vergütung unterlagen einer Mindesthaltefrist von zwei Jahren.
Nach Ablauf der Sperrfrist wurden die virtuellen STI-2010-Aktien, das letzte Mal im Geschäftsjahr
2020, in einen Barbetrag umgewandelt. Dieser Betrag errechnete sich aus der Anzahl der virtuellen
Aktien, multipliziert mit dem geltenden Aktienkurs der alstria-Aktie, der sich wiederum auf Basis
einer Referenzperiode errechnete.
13.1.2.
Stock Awards nach dem Vergütungssystem ab 2018 bzw. 2021
Im Unterschied zum kurzfristig orientierten STIP 2010 werden unter dem ebenfalls kurzfristig
angelegten STIP 2018 keine virtuellen Aktien oder Stock Awards ausgegeben.
Die Struktur des langfristigen aktienbasierten Vergütungssystems wurde hingegen im Prinzip
beibehalten. Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass es sich beim LTIP 2010 um eine
anteilsbasierte Vergütung mit Barausgleich handelte, während unter dem LTIP 2018/LTIP 2021 eine
anteilsbasierte Vergütung mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente gewährt wird. Daneben
wurden lediglich Vereinfachungen sowie Anpassungen vorgenommen. Im Rahmen des LTIP 2018/LTIP
2021 gewährt die alstria office REIT-AG also Stock Awards, die nach vier Jahren dazu berechtigen,
statt einer Barauszahlung wie beim LTIP 2010, Aktien der Gesellschaft zu erhalten.
Die Höhe der am Ende der Laufzeit an ein Vorstandsmitglied auszugebenden Aktien ergibt sich aus
der Anzahl der erzielten Stock Awards, multipliziert mit dem Durchschnittskurs der alstria-Aktien an
der Frankfurter Börse in den letzten 60 Handelstagen vor dem jeweiligen Fälligkeitstermin, zuzüglich
eines Betrages, der der Summe der von der Gesellschaft an ihre Aktionäre je alstria-Aktie in der
jeweiligen Wartezeit gezahlten Dividende entspricht, jedoch in keinem Fall höher als 250 % des
Durchschnittskurses der alstria-Aktien an der Frankfurter Börse in den letzten 60 Handelstagen vor
dem jeweiligen Gewährungsdatum, multipliziert mit einem näher definierten diskretionären Faktor.
Basis für die Ermittlung der Erfolgszielwerte bleiben, wie beim LTIP 2010, der absolute und der
relative Total Shareholder Return. Allerdings wird der relative Total Shareholder Return künftig mit
75 % stärker gewichtet (bisher: 50 %). Zur Angleichung an die Standards der Immobilienwirtschaft dient
als Vergleichsindex für den relativen Total Shareholder Return der FTSE EPRA/NAREIT Developed
Europe Index (bisher: EPRA/NAREIT Europe Ex-UK Index).
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 65
Der beizulegende Zeitwert der Stock Awards am Gewährungszeitpunkt wurde mithilfe einer Monte-
Carlo-Simulation mit 100.000 Pfaden auf Grundlage der Bedingungen des LTIP 2018/LTIP 2021
geschätzt.
Die folgende Tabelle führt die für die Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes genutzten
Modellvorgaben auf:
Gewährungszeitpunkt
07.03.2018
04.03.2019
02.03.2020
01.03.2021
Erwartete Laufzeit der Option (in Jahren)
4,00
4,00
4,00
4,00
Risikoloser Zinssatz (in %)
0,11
−0,39
−0,84
−0,67
Volatilität der Aktie (in %)
18,77
18,11
15,95
24,67
Volatilität des FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index (in %)
16,46
16,09
13,58
18,25
Korrelation zwischen Aktie und Referenzindex (in %)
65,19
66,21
56,57
73,56
Erwartete Dividendenrendite der Aktie (in %)
4,03
3,88
3,11
3,75
Aktienkurs bei Gewährung (in EUR)
12,06
13,40
16,74
14,15
Wert des Index bei Gewährung
2.085,51
2.166,92
2.333,61
2.113,90
Referenzaktienkurs
12,69
12,83
17,40
14,23
Referenzkurs des FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index
2.176,16
2.112,40
2.502,27
2.108,17
Zum Ausgabedatum ermittelter beizulegender Zeitwert je
Option
8,61
10,22
12,48
10,36
Gegenüberstellung der wesentlichen Bedingungen des variablen Vergütungssystems 2010 und
2018/2021
Bis 2017
Ab 2018
Ab 2021
STI
(Short Term
Incentive)
▪
FFO als Erfolgszielwert
▪
Schwellenwert für das
Erfolgsziel: 50 %
▪
Multiplikator zur
Berücksichtigung der
individuellen Leistung:
0,8−1,2
▪
75 % Barauszahlung und
25 % Auszahlung in
virtuellen Aktien
▪
FFO per Share als
Erfolgszielwert
▪
Schwellenwert für das
Erfolgsziel: 70 %
▪
Multiplikator zur
Berücksichtigung der
individuellen Leistung:
0,7−1,3
▪
100 % Barauszahlung
▪
FFO per Share als
Erfolgszielwert zu 70%
und ESG-Ziele zu 30%
▪
Schwellenwert für das
Erfolgsziel: 70 %
▪
Multiplikator zur
Berücksichtigung der
individuellen Leistung:
0,8-1,2
▪
100 % Barauszahlung
LTI
(Long Term
Incentive)
▪
Virtuelle Aktien mit 4-
jähriger Laufzeit,
anschließend
Barauszahlung
▪
Performance abhängig
von absolutem TSR
(50 %) und relativem
TSR (EPRA/NAREIT
Europe Ex-UK Index)
(50 %)
▪
Multiplikator zur
Berücksichtigung der
individuellen Leistung:
0,8−1,2
▪
Stock Awards mit
mindestens
4-jähriger Laufzeit,
anschließend
Umwandlung in Aktien
der Gesellschaft bzw.
Barauszahlung
▪
Performance abhängig
von absolutem TSR
(25 %) und relativem
TSR (FTSE EPRA/
NAREIT Developed
Europe Index) (75 %)
▪
Multiplikator zur
Berücksichtigung der
individuellen Leistung:
0,7−1,3
▪
Stock Awards mit
mindestens
4-jähriger Laufzeit,
anschließend
Umwandlung in Aktien
der Gesellschaft bzw.
Barauszahlung
▪
Performance abhängig
von absolutem TSR
(25 %) und relativem
TSR (FTSE EPRA/
NAREIT Developed
Europe Index) (75 %)
▪
Multiplikator zur
Berücksichtigung der
individuellen Leistung:
1,0
Konzernabschluss
66 alstria Geschäftsbericht 2021
In der untenstehenden Tabelle sind die Anzahl der unter den variablen Vergütungselementen
ausgegebenen und zum 31. Dezember 2021 noch ausstehenden Stock Awards sowie der jeweilige
Referenzaktienkurs angegeben:
Olivier Elamine
Alexander Dexne
Beginn der
Haltefrist
Referenz-
aktienkurs in EUR
Ende der
Haltefrist
Anzahl Stock
Awards
Anzahl Stock
Awards
LTI 2018
2018
12,69
2022
34.673
28.361
LTI 2019
2019
12,83
2023
34.295
28.059
LTI 2020
2020
17,40
2024
25.287
20.690
LTI 2021
2021
14,23
2025
28.110
35.137
Die Entwicklung der virtuellen Aktien und Stock Awards bis zum 31. Dezember 2021 ergibt sich aus
der folgenden Tabelle:
Anzahl virtuelle Aktien bzw. Stock
Awards
2021
2020
LTI
STI
LTI
STI
Stand zum 01.01.
240.817
0
263.158
8.313
In der Berichtsperiode gewährte Stock
Awards (2017: Virtuelle Aktien)
63.247
0
45.977
0
In der Berichtsperiode gewandelte
virtuelle Aktien
-69.444
0
−68.318
−8.313
Stand zum 31.12.
234.620
0
240.817
0
Die Ausübung der 69.444 virtuellen Aktien aus dem LTIP im ersten Quartal 2021 führte zu Auszah-
lungen in Höhe von TEUR 1.701.
Im Geschäftsjahr 2021 ergaben sich aus dem LTIP Vergütungsaufwendungen in Höhe von TEUR 987
(2020: TEUR 1.241) sowie Rückstellungen in Höhe von TEUR 4.496 (31. Dezember 2020: TEUR 1.301).
Bei den unter dem LTI ausgegebenen 234.620 Stock Awards handelte es sich um anteilsbasierte
Vergütungen, deren Ausgleich bei Ausgabe durch Eigenkapitalinstrumente vorgesehen war. Die
Wertänderung fanden in der Kapitalrücklage Berücksichtigung. Aufgrund eines Beschlusses des
Aufsichtsrats, der die Auszahlung der LTI 2018 durch Barausgleich statt Wandlung in Aktien der
Gesellschaft zum Inhalt hatte, bilanziert der Konzern die Verpflichtung aus gewährten Stock Awards
zum Ende der Berichtsperiode in den sonstigen Rückstellungen (siehe Abschnitt 2.3.1). Virtuelle
Aktien in Form von STI bestehen nicht mehr.
Die 8.313 virtuellen Aktien, die im Rahmen des STIP 2010 in Bargeld umgewandelt wurden, führten
im Geschäftsjahr 2020 zu Zahlungen an den Vorstand in Höhe von TEUR 151. Der für die Wandlung
relevante Betrag ist der gewichtete Durchschnittskurs der ersten 20 Handelstage des Kalenderjahres
2020 zuzüglich der im Erdienungszeitraum gezahlten Dividende je Aktie. Er belief sich auf EUR 18,16,
wovon EUR 17,12 auf den Aktienkurs und EUR 1,04 auf den Dividendenanteil entfielen.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 67
13.2.
Mitarbeiterbeteiligungsprogramm
Am 5. September 2007 beschloss der Aufsichtsrat der Gesellschaft die Ausgabe von Wan-
delgenussrechtszertifikaten („Zertifikate“) an die Mitarbeiter der Gesellschaft und an die Mitarbeiter
der Unternehmen, an denen die alstria office REIT-AG direkt oder indirekt mehrheitlich beteiligt ist.
Vorstandsmitglieder der alstria office REIT-AG gelten im Sinne dieses Programms nicht als Mitarbeiter.
Mit seinem Beschluss legte der Aufsichtsrat die Einzelheiten des Wandelgenussrechtsprogramms
gemäß der von der Hauptversammlung der Aktionäre am 15. März 2007 erteilten Befugnis fest. Das
Wandelgenussrechtsprogramm wurde im Jahr 2012 durch den Aufsichtsrat mit geringfügigen
Anpassungen und in Übereinstimmung mit der Genehmigung durch die Hauptversammlung vom
24. April 2012 erneuert.
Die wesentlichen Konditionen des Programms können wie folgt zusammengefasst werden:
Der nominale Wert jedes Zertifikats beträgt EUR 1,00 und ist bei Ausgabe zahlbar. Im Rahmen des im
Jahr 2017 durch Beschluss der Hauptversammlung geschaffenen bedingten Kapitals III 2017 können
maximal 1.000.000 Zertifikate mit einem nominalen Gesamtwert von bis zu EUR 1.000.000,00
ausgegeben werden. Bis zum Stichtag waren davon Zertifikate in Höhe von EUR 732.925 ausgegeben.
Im Jahr 2021 beschloss die Hauptversammlung die Einrichtung von weiterem für die Wandlung von
1.000.000 Zertifikaten mit einem nominalen Gesamtwert von bis zu EUR 1.000.000,00 vorgesehenen
bedingten Kapital III 2020. Hierfür wurden bis zum Bilanzstichtag 281.050 Zertifikate gewährt.
Die Zertifikate werden als nicht übertragbare Rechte ausgegeben. Sie sind weder verkäuflich noch
verpfändbar oder in einer anderen Weise anrechenbar.
Die Höchstlaufzeit pro Zertifikat beträgt fünf Jahre.
Während der Laufzeit ermächtigt jedes Zertifikat zu einer der Dividendenzahlung je Aktie für ein
Geschäftsjahr entsprechenden Ausschüttung. Wird das Zertifikat kürzer als ein gesamtes Geschäftsjahr
gehalten, so wird dieser Ertragsanteil zeitanteilig reduziert.
Jedes Zertifikat wird zum zweiten, dritten, vierten oder fünften Jahrestag des Ausgabedatums in eine
nennwertlose Aktie der Gesellschaft umgewandelt, vorausgesetzt, dass der Aktienkurs der
Gesellschaft dann an mindestens sieben nicht aufeinander folgenden Handelstagen den Ausgabepreis
um 5 % oder mehr überstiegen hat (Marktbedingung). Für 260.025 Zertifikate, die am
30. September 2020 gewährt wurden und 281.050 Zertifikate, die am 7. Mai 2021 gewährt wurden,
wurde diese Marktbedingung bis zum Geschäftsjahresende 2021 erfüllt.
Wird das Zertifikat in eine Aktie gewandelt, zahlt der Bezugsberechtigte für jedes umgewandelte
Zertifikat einen zusätzlichen Umwandlungspreis an die Gesellschaft. Der Umwandlungspreis
entspricht dem gesamten anteiligen Grundkapital derjenigen Aktien, zu deren Bezug ein Zertifikat
berechtigt, und ist zuzüglich zum Ausgabepreis zu zahlen.
Die beizulegenden Zeitwerte der inhärenten Optionen zur Wandlung wurden am jeweiligen
Ausgabedatum mithilfe von zeitanteiligen Barrier-Optionen auf Basis des Black-Scholes-Modells
Konzernabschluss
68 alstria Geschäftsbericht 2021
geschätzt, da die Wandlung automatisch vorgenommen wird, sobald der Grenzwert (Barrier) erreicht
wird. Das Modell berücksichtigt die Bedingungen und Konditionen, denen die Bewilligung der Optionen
unterliegt.
Die folgenden aktienbasierten Vergütungsvereinbarungen bestanden während des Jahres im Rahmen
des Mitarbeiterbeteiligungsprogramms:
Anzahl Zertifikate
Ausgabedatum
23.05.2019
30.09.2020
07.05.2021
Gesamt
01.01.2021
240.250
273.975
0
514.225
Rückgabe aufgrund der Beendigung des
Beschäftigungsverhältnisses
0
-13.950
-6.050
-20.000
Gewandelt
-240.250
0
0
-240.250
Neu ausgegeben
0
0
287.100
287.100
31.12.2021
0
260.025
281.050
541.075
Der für die Wandlung der 240.250 im Geschäftsjahr gewandelten Zertifikate aus dem Jahr 2019
relevante XETRA-Aktienkurs betrug am Wandlungstag EUR 14,37 je Aktie.
Die gesamten Aufwendungen aus Wandelgenussscheinen beliefen sich im Jahr 2021 auf TEUR 2.785
(vgl. Abschnitt 5.4).
Die folgende Tabelle zeigt die Modellvorgaben, die für die Bestimmung des jeweiligen Zeitwertes der
bewilligten Wandelgenussscheine genutzt wurden:
Ausgabedatum der Tranche
23.05.2019
30.09.2020
07.05.2021
Dividendenrendite (in %)
3,77
4,47
3,67
Risikofreier Zinssatz (in %)
−0,69
−0,82
−0,69
Erwartete Volatilität (in %)
15,01
20,20
26,00
Erwartete Laufzeit der Option (in Jahren)
2,00
2,00
2,00
Ausübungskurs (in EUR)
2,00
2,00
2,00
Fluktuationsrate Mitarbeiter (in %)
5,50
6,00
5,40
Aktienkurs zum Bewertungsstichtag (in EUR)
13,80
11,86
14,44
Zum Ausgabedatum ermittelter beizulegender Zeitwert
eines Wandelgenussrechtes
9,50
8,57
11,49
Die erwartete Volatilität wurde auf Basis der impliziten Volatilität der alstria-Aktie ermittelt.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 69
14. MANAGEMENT VON FINANZRISIKEN
14.1.
Umgang mit Finanzrisikofaktoren
Die Aktivitäten des Konzerns gehen mit verschiedenen Finanzrisiken einher: Zinsrisiken, Kreditrisiken
und Liquiditätsrisiken. Der übergeordnete konzernweite Risikomanagementansatz befasst sich mit der
Unvorhersehbarkeit der Finanzmärkte und zielt auf die Minimierung von potenziell nachteiligen
Auswirkungen auf die finanzielle Leistung des Konzerns ab. Dazu werden Finanzierungsquellen
diversifiziert und ein ausgeglichenes Laufzeitenprofil angestrebt, das eine abgestimmte und
kontinuierliche Refinanzierung ermöglicht. Die im Wesentlichen vom Konzern genutzten
Finanzinstrumente bestehen aus Anleihen. Darlehen von Kreditinstituten und ein
Schuldscheindarlehen, bestehen zum Bilanzstichtag in verringertem Umfang, da das Instrument der
Unternehmensanleihe aufgrund der festen Verzinsung und dem unmittelbaren Kapitalmarktzugang
favorisiert wurde. Durch die Übernahme der Mehrheit der Anteile durch die Alexandrite (vgl.
Abschnitt 1) könnte sich die Refinanzierungsstrategie zukünftig ändern. Sollten die
Unternehmensanleihen und der Schuldschein vor Ende ihrer regulären Laufzeit zurückzuführen sein,
hat die übernehmende Gesellschafterin eine Brückenfinanzierung mit einer Laufzeit von bis zu zwei
Jahren zugesichert. Für den Fall des Verlustes des durch die Ratingagentur Standard & Poor´s (S&P)
für alstria vergebenen Investment Grade Ratings, hätten die Anleihegläubiger eine Rückführung der
Unternehmensanleihen einfordern können. Im Februar 2022 bestätigte S&P die Einstufung Investment
Grade, wenngleich das Rating von BBB+ auf BBB-, die unterste Stufe innerhalb des Investment Grade
Ratings, herabgestuft wurde. Die Fremdfinanzierungen werden hauptsächlich zur Finanzierung von
Geschäftsaktivitäten der alstria verwendet. Der Konzern verfügt zudem über verschiedene finanzielle
Vermögenswerte wie Ausleihungen und kurzfristige Bankguthaben, die direkt aus der
Geschäftstätigkeit stammen.
Das Risikomanagement wird durch eine zentrale Treasury-Funktion („Treasury“) innerhalb des
Bereiches Finanzen und Controlling ausgeübt. Das Treasury identifiziert, bewertet und sichert die
Finanzrisiken in enger Zusammenarbeit mit dem Finanzvorstand. Der Vorstand hat die Grundsätze des
konzernweiten Risikomanagements in schriftlicher Form niedergelegt und bestimmt die
Vorgehensweisen für einzelne Bereiche wie Zinssatzrisiko, Kreditrisiko, Nutzung von derivativen
Finanzinstrumenten und nicht-derivativen Finanzinstrumenten sowie die Verwendung von
überschüssigen liquiden Mitteln.
Die wesentlichen Risiken, die aus den Finanzinstrumenten des Konzerns resultieren, sind Cashflow-,
Zinsänderungsrisiken und Liquiditätsrisiken. Der Konzern ist Kreditrisiken im Wesentlichen in den Fällen
ausgesetzt, in denen derivative Finanzinstrumente als Vermögenswert gehalten werden sowie in Bezug
auf Bankguthaben. Das maximale Kreditrisiko ist in den Buchwerten der finanziellen Vermögenswerte
berücksichtigt. Der Vorstand entscheidet über Strategien und Prozesse zur Minimierung spezifischer
Risikotypen. Diese werden im Folgenden erläutert:
Risiken, die sich infolge einer Konjunktureintrübung ergeben könnten, werden in dem möglichen Zah-
lungsrückstand bei Mietern gesehen. Für den Anstieg dieser konjunkturellen Risiken infolge der COVID-
Konzernabschluss
70 alstria Geschäftsbericht 2021
19-Pandemie wurden dafür Vorkehrungen in Form erhöhter Wertberichtigungen getroffen. Aufgrund
der Tatsache, dass wesentliche Hauptmieter des Konzerns öffentliche Institutionen sind oder über eine
gute Bonitätseinstufung verfügen, ist das Risiko von Zahlungsausfällen darüber hinaus derzeit
begrenzt.
Die Darlehen der alstria gestatten jeweils das in der folgenden Übersicht aufgeführte Verhältnis von
Verschuldung zum Immobilienwert („Loan to Value“ (LTV)). Wie ebenfalls aus der Übersicht
ersichtlich, gelang es dem Konzern, den LTV der Darlehen zum relevanten Stichtag zum Teil deutlich
zu unterschreiten. Dem Risiko der Verletzung der Verschuldungsgrenze wurde damit erfolgreich
begegnet.
Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die einzelnen LTV-Raten und die
Höchstverschuldungsgrenze der Darlehen des Konzerns zum Ende der Berichtsperiode:
Übersicht der zum 31. Dezember 2021 in Anspruch genommenen Darlehen
Verbindlichkeiten
Fälligkeit
Inanspruch-
nahme zum
31.12.2021
(in TEUR)
LTV
1)
zum
31.12.2021
(in %)
LTV-
Vereinbarung
(in %)
Inanspruch-
nahme zum
31.12.2020
(in TEUR)
Darlehen #1
28.06.2024
34.000
13,4
65,0
34.000
Darlehen #2
28.03.2024
45.900
28,1
75,0
45.900
Darlehen #3
30.06.2026
56.000
35,0
65,0
56.000
Darlehen #4
29.09.2028
60.000
30,2
n/a
60.000
Darlehen #5
30.09.2024
13.338
n/a
n/a
0
Darlehen #6
31.03.2023
5.550
n/a
n/a
0
Gesamte besicherte Darlehen
214.788
20,2
–
195.900
Anleihe #2
12.04.2023
325.000
−
−
325.000
Anleihe #3
15.11.2027
350.000
−
−
350.000
Anleihe #4
26.09.2025
400.000
−
−
400.000
Anleihe #5
23.06.2026
350.000
−
−
350.000
Schuldschein 10J./fix
06.05.2026
40.000
−
−
40.000
Schuldschein 7J./fix
06.05.2023
37.000
−
−
37.000
Revolvierende Kreditlinie
15.09.2024
0
−
−
0
Gesamte unbesicherte
Finanzverbindlichkeiten
1.502.000
−
−
1.502.000
Gesamt
1.716.788
35,2
−
1.697.900
Net LTV
28,8
Über die oben beschriebenen Risiken hinaus bestehen keine Rohstoffpreis- oder Währungsrisiken für
den Konzern.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 71
14.1.1.
Zinsänderungsrisiko
Die folgende Übersicht zeigt die Buchwerte der Konzernfinanzinstrumente, die einem
Zinsänderungsrisiko unterliegen, nach Laufzeit:
in TEUR
< 1 Jahr
1−2 Jahre
2−3 Jahre
3−4 Jahre
> 4 Jahre
Gesamt
Geschäftsjahr zum
31.12.2021
Variabler Zinssatz
Bankdarlehen
0
0
42.800
0
116.000
158.800
Gesamt
0
0
42.800
0
116.000
158.800
in TEUR
< 1 Jahr
1−2 Jahre
2−3 Jahre
3−4 Jahre
> 4 Jahre
Gesamt
Geschäftsjahr zum
31.12.2020
Variabler Zinssatz
Bankdarlehen
0
0
0
42.800
116.000
158.800
Gesamt
0
0
0
42.800
116.000
158.800
Aufgrund ihrer langfristigen finanziellen Verbindlichkeiten mit variablen Zinssätzen unterliegt die
alstria Fluktuationsrisiken bzgl. der Geldmarktsätze. Die Zinsbasis für die finanzielle Verbindlichkeit
(Darlehen) ist der 3-Monats-EURIBOR, der alle drei Monate angepasst wird. Es wurden ursprünglich
derivative Finanzinstrumente erworben, um den Zinsaufwand abzusichern. Mit der Änderung der
Refinanzierung zugunsten von festverzinslichen Unternehmensanleihen wurde auch die Hedging-
Strategie nicht mehr weitergeführt und keine neuen Zinssicherungsinstrumente in Form von Zinscaps
oder -swaps mehr eingegangen. Die Laufzeit des letzten Zinssatzwaps endete in der Berichtsperiode
(siehe Abschnitt 6.5).
Die folgende Übersicht zeigt die Sensitivität des Konzernergebnisses und entsprechend auch des
Konzerneigenkapitals auf eine mögliche Veränderung der Zinssätze aufgrund der Auswirkung auf
Darlehen mit variablen Zinssätzen. Alle weiteren Modellparameter bleiben konstant. Die Effekte aus
den derivativen Finanzinstrumenten wurden nicht in die Berechnung mit einbezogen.
Zinsaufwand p. a.
in TEUR
2021
2020
+ 100 bps
1.588
1.588
− 50 bps
−169
−189
Der Marktpreis von derivativen Finanzinstrumenten unterliegt ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko.
Eine Änderung des Zinssatzes würde folgende Veränderungen der entsprechenden Marktpreise mit
sich bringen:
Aufgrund der Beendigung des einzigen noch verbliebenen derivativen Finanzinstruments ergaben sich
aus den Sensitivitäten keine Wertänderungen zum 31. Dezember 2021.
Konzernabschluss
72 alstria Geschäftsbericht 2021
14.1.2.
Kreditrisiko
Mit Ausnahme der Kreditrisiken, die sich aus Forderungssalden aus Lieferungen und Leistungen ergeben,
erfolgt die Berücksichtigung und die Optimierung der Kreditrisiken auf Konzernebene.
Der für das operative Immobilienmanagement verantwortliche Bereich ist für die Analyse und
Vermeidung von Kreditrisiken im Zusammenhang mit jeder einzelnen Neuvermietung zuständig, bevor
ein Angebot über Zahlungs- und Vermietungsmodalitäten unterbreitet wird. Kreditrisiken resultieren
aus Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten, Finanzanlagen, derivativen Finanzinstrumenten,
Einlagen bei Banken und Finanzinstituten sowie Außenständen gegenüber Kunden einschließlich
ausstehender Forderungen und sonstiger Vergütungsansprüche. Banken und Finanzinstitute werden nur
als Gegenpartei akzeptiert, wenn ihre Bonität durch unabhängige Ratingagenturen als „Investment
Grade“ eingestuft wird. In den Fällen, in denen für potenzielle Mieter Bonitätseinstufungen durch
unabhängige Ratingagenturen durchgeführt wurden, werden diese berücksichtigt. Wenn kein Rating
besteht, wird die Kreditwürdigkeit des Mieters unter Berücksichtigung der finanziellen Position, der
Erfahrungswerte aus der Vergangenheit und anderer Faktoren geschätzt. Die Gewährung von
Kreditlinien an Mieter ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Mietforderungen gegen Mieter werden per
Banküberweisung beglichen und sind regelmäßig zu Beginn der Vermietungsperiode fällig, für die die
jeweilige Mietzahlung vereinbart wurde. Vor Beginn eines Mietverhältnisses ist von jedem Mieter eine
Kaution zu hinterlegen oder anderweitig Sicherheit zu leisten.
14.1.3.
Liquiditätsrisiko
Mithilfe eines konzernweiten Liquiditätsplanungssystems überwacht die Gesellschaft ständig das
Risiko potenzieller Liquiditätsengpässe. Dieses System nutzt erwartete Cashflows aus der
Geschäftstätigkeit und die Laufzeiten der finanziellen Verbindlichkeiten als Grundlage seiner Analyse.
Die langfristige Finanzierungsstrategie des Konzerns stellt die mittel- und langfristigen
Liquiditätsanforderungen sicher. Eine derartige Prognose berücksichtigt die Finanzierungspläne des
Konzerns, die Einhaltung von erforderlichen Kapitaldeckungsgraden, die Einhaltung von internen
Bilanzzielen und, soweit einschlägig, externe Regelungen bzw. rechtliche Anforderungen, z. B. die
REIT-Eigenkapitalquote.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 73
Zum Bilanzstichtag hatten die nominalen finanziellen Verbindlichkeiten folgende Fälligkeiten
entsprechend ihrer Vertragslaufzeit. Die nachfolgende Tabelle zeigt die sich daraus ergebenden
künftigen undiskontierten Cashflows finanzieller Verbindlichkeiten auf:
in TEUR
< 1 Jahr
1−2 Jahre
2−3 Jahre
3−4 Jahre
4−5 Jahre
>5 Jahre
Gesamt
Geschäftsjahr zum
31.12.2021
Unternehmensanleihe
0
325.000
0
400.000
350.000
350.000
1.425.000
Darlehen
9.290
5.960
83.538
0
56.000
60.000
214.788
Zinsen
23.437
23.853
15.350
14.206
12.218
6.461
95.525
Schuldscheindarlehen
0
37.000
0
0
40.000
0
77.000
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
3.487
0
0
0
0
0
3.487
Sonstige Verbindlichkeiten
52.331
2.321
2.306
2.217
2.127
6.520
67.822
88.545
394.134
101.194
416.424
460.345
422.981
1.883.622
in TEUR
< 1 Jahr
1−2 Jahre
2−3 Jahre
3−4 Jahre
4−5 Jahre
>5 Jahre
Gesamt
Geschäftsjahr zum
31.12.2020
Unternehmensanleihe
0
0
325.000
0
400.000
700.000
1.425.000
Darlehen
2.322
13.310
4.850
80.627
0
116.000
217.109
Zinsen
23.412
23.399
23.335
14.565
13.856
17.863
116.430
Schuldscheindarlehen
0
0
37.000
0
0
40.000
77.000
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
3.943
0
0
0
0
0
3.943
Sonstige Verbindlichkeiten
49.948
1.853
1.785
1.792
1.745
5.454
62.577
79.625
38.562
391.970
96.984
415.601
879.317
1.902.059
Nähere Angaben zu den Darlehens- und Anleiheverbindlichkeiten finden sich in Abschnitt 7.3. Das
Laufzeitenprofil der Kredite ist in Abschnitt 2.5 des Zusammengefassten Lageberichts abgebildet. Zur
Absicherung der Bankdarlehen wurden Forderungen aus Vermietungen und Kaufverträgen für
Immobilien sowie Forderungen aus Versicherungen und derivativen Finanzinstrumenten an die
Darlehensgeber übertragen, Pfandrechte auf Bankkonten bestellt und Grundstücke belastet. Die
Verpflichtungen aus Darlehen mit variablem Zinssatz wurden in voller Höhe besichert. Grundstücke
wurden mit einer Belastung in der Höhe eines Buchwertes von TEUR 1.059.264 (31. Dezember 2020:
TEUR 787.716) als Sicherheit gestellt.
14.2.
Kapitalstrukturmanagement
Die Kapitalmanagementaktivitäten der Gesellschaft sind auf die Beibehaltung ihres REIT-Status
ausgerichtet, um ihre Geschäftstätigkeit zu unterstützen und den Unternehmenswert zu maximieren.
Der Konzern steuert seine Kapitalstruktur aktiv und passt sie an veränderte wirtschaftliche
Rahmenbedingungen an. Um seine Kapitalstruktur beizubehalten oder zu verändern, kann der Konzern
Kapitalausschüttungen an Aktionäre vornehmen oder neue Aktien ausgeben. Zum 31. Dezember 2021
Konzernabschluss
74 alstria Geschäftsbericht 2021
und 31. Dezember 2020 wurden keine Veränderungen der diesbezüglichen Ziele, Grundsätze und
Prozesse vorgenommen.
Zur Überwachung der Kapitalstruktur nutzt die Gesellschaft neben dem LTV weitere Kennzahlen, die
für die Klassifizierung der Gesellschaft als REIT relevant sind. Der REIT-Eigenkapitalquote, die als
Verhältnis von Eigenkapital zu unbeweglichem Vermögen definiert wird, kommt dabei die wichtigste
Bedeutung zu. Gemäß der Konzernstrategie soll die REIT-Eigenkapitalquote innerhalb des für die
REIT-Gesetzgebung relevanten Zeitraums deutlich über 45 % liegen. Der REIT-Status bleibt bestehen,
solange die REIT-Eigenkapitalquote nicht in drei aufeinander folgenden Geschäftsjahren unter 45 %
sinkt.
Folgende Kennzahlen werden zudem zur Überwachung der Kapitalstruktur genutzt:
Kennzahlen gemäß deutschem REIT-Gesetz
in %
2021
2020
REIT-Kriterium
Eigenkapitalquote gemäß deutschem REIT-Gesetz
69,13
71,11
>45
Unbewegliches Vermögen
93,05
89,86
>75
Umsatzerlöse aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
100,00
100,00
>75
Erträge aus der Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
13,09
23,59
<50
1)
1)
Innerhalb von fünf Jahren, bezogen auf den durchschnittlichen Immobilienbestand in dem Zeitraum.
14.3.
Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes von Finanzinstrumenten
Folgende Übersicht zeigt Buchwert und beizulegenden Zeitwert aller im Konzernabschluss
angegebenen Finanzinstrumente:
Buchwertansatz
Nicht
finanzielle
Vermögenswerte
Finanzielle Vermögenswerte
Aktiva gemäß Bilanz in
TEUR zum 31.12.2021
Zu fortgeführten
Anschaffungskosten
Beizulegender
Zeitwert −
erfolgs-
wirksam
Gesamt
Beizule-
gender
Zeitwert
Finanzanlagen
39.185
0
38.941
321
39.262
39.262
Gesamt langfristig
39.185
0
38.941
321
39.262
39.262
Forderungen aus
Lieferungen und
Leistungen
3.922
0
3.922
0
3.922
3.922
Forderungen aus Steuern
1.289
1.289
0
0
0
0
Übrige Forderungen und
sonstige Vermögenswerte
4.258
3.622
636
0
636
636
Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente
313.684
0
313.684
0
313.684
313.684
Gesamt kurzfristig
323.153
4.911
318.242
0
318.242
318.242
Gesamt
362.338
4.911
357.183
321
357.504
357.504
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 75
Buchwertansatz
Nicht
finanzielle
Verbindlich-
keiten
Finanzielle Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gemäß Bilanz
in TEUR zum 31.12.2021
Zu
fortgeführten
Anschaffungskosten
Gesamt
Beizule-
gender
Zeitwert
Kommanditeinlagen nicht
beherrschender Gesellschafter
69.798
0
69.798
69.798
69.798
Langfristige Verbindlichkeiten
1.697.605
0
1.697.605
1.697.605
1.729.207
Sonstige Verbindlichkeiten
14.369
0
14.369
14.369
14.369
Gesamt langfristig
1.781.772
0
1.781.772
1.781.772
1.813.374
Kommanditeinlagen nicht
beherrschender Gesellschafter
15
0
15
15
15
Kurzfristige Verbindlichkeiten
19.594
0
19.594
19.594
19.594
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
3.487
0
3.487
3.487
3.487
Ertragsteuerverbindlichkeiten
4.525
4.525
0
0
0
Sonstige Verbindlichkeiten
52.331
5.204
47.127
47.127
47.127
Gesamt kurzfristig
79.952
9.729
70.223
70.223
70.223
Gesamt
1.861.724
9.729
1.851.995
1.851.995
1.883.597
Buchwertansatz
Nicht
finanzielle
Vermögenswerte
Finanzielle Vermögenswerte
Aktiva gemäß Bilanz in TEUR
zum 31.12.2020
Zu fortgeführten
Anschaffungskosten
Beizulegender
Zeitwert −
erfolgs-
wirksam
Gesamt
Beizule-
gender
Zeitwert
Finanzanlagen
39.108
0
38.864
244
39.108
39.108
Gesamt langfristig
39.108
0
38.864
244
39.108
39.108
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
4.572
0
4.572
0
4.572
4.572
Forderungen aus Steuern
1.230
1.230
0
0
0
0
Übrige Forderungen und
sonstige Vermögenswerte
8.762
7.620
1.142
0
1.142
1.142
Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente
460.960
0
460.960
0
460.960
460.960
Gesamt kurzfristig
475.524
8.850
466.674
0
466.674
466.674
Gesamt
514.632
8.850
505.538
244
505.782
505.782
Konzernabschluss
76 alstria Geschäftsbericht 2021
Buchwertansatz
Nicht
finanzielle
Verbindlich-
keiten
Finanzielle Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gemäß Bilanz
in TEUR zum 31.12.2020
Zu
fortgeführten
Anschaffungskosten
Gesamt
Beizule-
gender
Zeitwert
Kommanditeinlagen nicht
beherrschender Gesellschafter
68.275
0
68.275
68.275
68.275
Langfristige Verbindlichkeiten
1.685.349
0
1.685.349
1.685.349
1.753.754
Sonstige Verbindlichkeiten
12.628
0
12.628
12.628
12.628
Gesamt langfristig
1.766.252
0
1.766.252
1.766.252
1.834.657
Kommanditeinlagen nicht
beherrschender Gesellschafter
15
0
15
15
15
Kurzfristige Verbindlichkeiten
10.325
0
10.325
10.325
10.325
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
3.943
0
3.943
3.943
3.943
Ertragsteuerverbindlichkeiten
4.780
4.780
0
0
0
Sonstige Verbindlichkeiten
49.948
6.882
43.067
43.067
43.067
Gesamt kurzfristig
69.011
11.662
57.350
57.350
57.349
Gesamt
1.835.263
11.662
1.823.602
1.823.602
1.892.007
Sämtliche zum beizulegenden Zeitwert bilanzierte Finanzinstrumente des Konzerns wurden nach dem
Bewertungsvorgehen gemäß Stufe 2 bewertet.
Die Angaben im Anhang zu den Marktwerten der Unternehmensanleihen wurden gemäß Stufe 1
bewertet.
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 77
15. WESENTLICHE EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG
Nach dem Bilanzstichtag erfolgte die in Abschnitt 1 beschriebenen Übernahme der Mehrheit der
Anteile an der Gesellschaft durch die Bieterin. Dadurch ist alstria ab dem 11. Januar 2022 in den
Konzernabschluss der Brookfield Asset Management Inc, Toronto, Kanada, einzubeziehen. Infolge der
Übernahme ergab sich eine Neueinstufung des Unternehmensratings mit dem S&P Rating BBB- (siehe
Abschnitt 14.1 und die Ausführungen im zusammengefassten Lagebericht).
16. INANSPRUCHNAHME VON BEFREIUNGEN ZU BESTIMMTEN ANZEIGEPFLICHTEN
Bestimmte Tochtergesellschaften, die in den Konzernabschluss der alstria office REIT-AG einbezogen
wurden, haben die Befreiung von der Pflicht zur Aufstellung eines Jahresabschlusses nach den für
Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften gemäß § 264 b HGB in Anspruch genommen. Eine
Übersicht über die Gesellschaften, die von der Befreiung Gebrauch gemacht haben, findet sich in
Abschnitt 2.2.2.
17. ANGABEN GEMÄß WPHG (WERTPAPIERHANDELSGESETZ) BZW. MAR (MARKTMISSBRAUCHS-
VERORDNUNG)
17.1.
Ad-hoc-Mitteilungen
Nachfolgend sind die von der Gesellschaft im Berichtszeitraum gemäß Art. 17 MAR veröffentlichten
Mitteilungen zusammengefasst:
Datum
Anlass
13.01.2021
Portfoliowert steigt zum 31. Dezember 2020 um ca. EUR 150 Mio. auf ca. EUR 4,6 Mrd.
21.07.2021
Marktspekulationen in Bezug auf ein mögliches Übernahmeangebot von Brookfield
04.11.2021
Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die alstria-Aktionäre durch Brookfield,
alstria schließt Investorenvereinbarung mit Brookfield ab
12.01.2022
Freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die alstria-Aktionäre durch Brookfield
Brookfield sichert sich mehr als 50% der Aktien der alstria office REIT-AG
Kontrollwechsel im Sinne der Anleihebedingungen eingetreten
Im Falle einer Absenkung des Ratings aufgrund des eingetretenen Kontrollwechsels sind die Anleihegläubiger
berechtigt, die Rückzahlung der Schuldverschreibungen zu 101% des Nennbetrags zuzüglich nicht gezahlter
aufgelaufener Zinsen zu verlangen
Konzernabschluss
78 alstria Geschäftsbericht 2021
17.2.
Mitteilung über Wertpapiertransaktionen
Die folgenden Transaktionen bezogen auf Aktien der Gesellschaft (ISIN DE000A0LD2U1) gemäß
Art. 19 MAR wurden der Gesellschaft im Berichtszeitraum gemeldet:
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Marianne
Voigt
Mitglied des
Aufsichtsrats
Andienung
1)
Außerhalb einen
Handelsplatzes
31.01.2022; UTC + 1
19,50
167.700,00
Aggregierte Informationen für die von Frau Voigt am 31.01.2022 getätigte Transaktion:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 19,50; Aggregiertes Volumen: EUR 167.700,00
1)
Andienung der Aktien im Rahmen des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots der Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l. im
Dezember 2021; nach den Bedingungen des Angebots erfolgte das Settlement erst zum 31. Januar 2022.
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volume
in EUR
Richard
Mully
Mitglied des
Aufsichtsrats
Andienung
1)
Außerhalb eines Handels-
platzes
31.01.2022; UTC + 0
19,50
390.000,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Mully am 31.01.2022 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 19,50; Aggregiertes Volumen: EUR 390.000,00
1)
Andienung der Aktien im Rahmen des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots der Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l. im
Dezember 2021; nach den Bedingungen des Angebots erfolgte das Settlement erst zum 31. Januar 2022.
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Dr. Johannes
Conradi
Vorsitzender des
Aufsichtsrats
Andienung
1)
Außerhalb eines Handels-
platzes
31.01.2022; UTC + 1
19,50
1.170.000,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Dr. Conradi am 31.01.2022 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 19,50; Aggregiertes Volumen: EUR 1.170.000,00
1)
Andienung der Aktien im Rahmen des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots der Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l. im
Dezember 2021; nach den Bedingungen des Angebots erfolgte das Settlement erst zum 31. Januar 2022.
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Benoît
Hérault
Mitglied des
Aufsichtsrats
Andienung
1
Außerhalb eines Handels-
platzes
31.01.2022; UTC + 1
19,50
180.375,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Hérault am 31.01.2022 getätigte Transaktion:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 19,50; Aggregiertes Volumen: EUR 180.375,00
1)
Andienung der Aktien im Rahmen des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots der Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l. im
Dezember 2021; nach den Bedingungen des Angebots erfolgte das Settlement erst zum 31. Januar 2022.
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Alexander
Dexne
Finanzvorstand
Andienung
1)
Außerhalb eines Handels-
platzes
31.01.2022 UTC + 1
19,50
542.100,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Dexne am 31.01.2022 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 19,50; Aggregiertes Volumen: EUR 542.100,00
1)
Andienung der Aktien im Rahmen des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots der Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l. im
Dezember 2021; nach den Bedingungen des Angebots erfolgte das Settlement erst zum 31. Januar 2022.
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Andienung
1)
Außerhalb eines Handels-
platzes
31.01.2022; UTC + 1
19,50
1.347.703,50
Aggregierte Informationen für die von Herrn Elamine am 31.01.2022 getätigte Transaktion:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 19,50; Aggregiertes Volumen: EUR 1.347.703,50
1)
Andienung der Aktien im Rahmen des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots der Alexandrite Lake Lux Holdings S.à r.l. im
Dezember 2021; nach den Bedingungen des Angebots erfolgte das Settlement erst zum 31. Januar 2022.
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Dr. Johannes
Conradi
Vorsitzender des
Aufsichtsrats
Kauf
XETRA
01.03.2021; UTC + 1
14,08
21.120,00
Dr. Johannes Vorsitzender des Kauf XETRA 01.03.2021; UTC + 1 14,07 9.314,34
Conradi Aufsichtsrats
Dr. Johannes Vorsitzender des Kauf XETRA 01.03.2021; UTC + 1 14,09 110.437,42
Conradi Aufsichtsrats
Aggregierte Informationen für die von Herrn Dr. Conradi am 01.03.2021 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 14,0872; Aggregiertes Volumen: EUR 140.871,76
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 79
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Benoît
Hérault
Mitglied des
Aufsichtsrats
Kauf
XETRA
01.03.2021; UTC + 1
13,86
20.790,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Hérault am 01.03.2021 getätigte Transaktion:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 13,86; Aggregiertes Volumen: EUR 20.790,00
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
02.03.2021; UTC + 1
14,15
2.830,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
02.03.2021; UTC + 1
14,05
2.810,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
02.03.2021; UTC + 1
14,00
2.100,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
02.03.2021; UTC + 1
14,00
2.800,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
02.03.2021; UTC + 1
13,95
2.092,50
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
02.03.2021; UTC + 1
13,97
2.794,50
Aggregierte Informationen für die von Herrn Elamine am 02.03.2021 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 14,0241; Aggregiertes Volumen: EUR 15.426,50
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Benoît
Hérault
Mitglied des
Aufsichtsrats
Kauf
XETRA
02.03.2021; UTC + 1
13,90
17.375,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Hérault am 02.03.2021 getätigte Transaktion:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 13,90; Aggregiertes Volumen: EUR 17.375,00
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Richard Mully
Mitglied des
Aufsichtsrats
Kauf
Munich Exchange
02.03.2021; UTC + 0
14,0986
70.493,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Mully am 02.03.2021 getätigte Transaktion:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 14,0986; Aggregiertes Volumen: EUR 70.493,00
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
03.03.2021; UTC + 1
14,03
2.806,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
03.03.2021; UTC + 1
14,00
2.800,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
03.03.2021; UTC + 1
13,95
2.790,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
03.03.2021; UTC + 1
13,95
2.790,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
03.03.2021; UTC + 1
13,95
2.790,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
03.03.2021; UTC + 1
13,90
2.085,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
03.03.2021; UTC + 1
13,85
2.077,50
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
03.03.2021; UTC + 1
13,84
2.768,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
03.03.2021; UTC + 1
13,80
2.070,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
03.03.2021; UTC + 1
14,03
1.403,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Elamine am 03.03.2021 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 13,9311; Aggregiertes Volumen: EUR 24.379,50
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
04.03.2021; UTC + 1
13,98
2.796,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
04.03.2021; UTC + 1
13,95
2.790,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
04.03.2021; UTC + 1
13,84
1.384,00
Konzernabschluss
80 alstria Geschäftsbericht 2021
Aggregierte Informationen für die von Herrn Elamine am 04.03.2021 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 13,94; Aggregiertes Volumen: EUR 6.970,00
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Marianne
Voigt
Mitglied des
Aufsichtsrats
Kauf
XETRA
04.03.2021; UTC + 1
13,84
20.760,00
Marianne
Voigt
Mitglied des
Aufsichtsrats
Kauf
XETRA
04.03.2021; UTC + 1
13,80
20.700,00
Aggregierte Informationen für die von Frau Voigt am 04.03.2021 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 13,82; Aggregiertes Volumen: EUR 41.460,00
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
08.03.2021; UTC + 1
14,11
2.822,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
08.03.2021; UTC + 1
13,87
2.774,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
08.03.2021; UTC + 1
14,14
4.242,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
08.03.2021; UTC + 1
14,15
4.245,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Elamine am 08.03.2021 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR14,083; Aggregiertes Volumen: EUR14.083,00
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
09.03.2021; UTC + 1
14,04
4.212,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
09.03.2021; UTC + 1
14,04
4.212,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
09.03.2021; UTC + 1
14,00
4.200,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
09.03.2021; UTC + 1
14,05
1.405,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
09.03.2021; UTC + 1
14,00
3.500,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
09.03.2021; UTC + 1
13,95
4.185,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Elamine am 09.03.2021 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 14,009; Aggregiertes Volumen: EUR 21.714,00
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
XETRA
10.03.2021; UTC + 1
14,05
2.810,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
XETRA
10.03.2021; UTC + 1
13,99
4.197,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
XETRA
10.03.2021; UTC + 1
14,05
4.215,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
XETRA
10.03.2021; UTC + 1
14,06
4.218,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Elamine am 10.03.2021 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 14,0364; Aggregiertes Volumen: EUR 15.440,00
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Alexander
Dexne
Finanzvorstand
Kauf
XETRA
10.03.2021 UTC + 1
13,95
2.943,45
Alexander
Dexne
Finanzvorstand
Kauf
XETRA
10.03.2021 UTC + 1
13,95
38.906,55
Aggregierte Informationen für die von Herrn Dexne am 10.03.2021 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 13,95; Aggregiertes Volumen: EUR 41.850,00
Name des
Meldepflichtigen
Position
Transaktion
Ort
Transaktionsdatum
Kurs/Preis
in EUR
Volumen
in EUR
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
11.03.2021; UTC + 1
14,07
4.221,00
Olivier
Vorstands-
Kauf
Lang & Schwarz
11.03.2021; UTC + 1
14,04
4.212,00
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 81
Elamine
vorsitzender
Exchange
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
11.03.2021; UTC + 1
14,01
4.203,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
11.03.2021; UTC + 1
13,96
5.318,76
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
11.03.2021; UTC + 1
13,95
1.395,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
11.03.2021; UTC + 1
13,95
4.185,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
11.03.2021; UTC + 1
13,95
4.185,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
11.03.2021; UTC + 1
14,00
4.200,00
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
11.03.2021; UTC + 1
14,05
4.215,00
Aggregierte Informationen für die von Herrn Elamine am 11.03.2021 getätigten Transaktionen:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 14,0003; Aggregiertes Volumen: EUR 36.134,76
Olivier
Elamine
Vorstands-
vorsitzender
Kauf
Lang & Schwarz
Exchange
12.03.2021; UTC + 1
14,18
850,80
Aggregierte Informationen für die von Herrn Elamine am 12.03.2021 getätigte Transaktion:
Gewichteter Durchschnittsaktienkurs: EUR 14,18; Aggregiertes Volumen: EUR 850,80
Konzernabschluss
82 alstria Geschäftsbericht 2021
17.3.
Stimmrechtsmitteilung
Angaben nach § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktG: In der nachfolgenden Tabelle sind Beteiligungen an der
Gesellschaft enthalten, die zum Tag der Aufstellung des Abschlusses bestanden und uns nach § 33
Abs. 1 WpHG mitgeteilt sowie nach § 40 Abs. 1 WpHG veröffentlicht wurden.
Nr.
Aktionär, Sitz
Stimmrechte
(neu) (in %)
1)
Anzahl Aktien
Datum der
Schwellen-
berührung
Zurechnung von
Stimmrechten
Enthält 3 % oder mehr
Stimmrechte von
1
The Goldman Sachs Group, Inc.
Wilmington, Delaware, USA
2,84
5.060.820
12.01.2022
Ja
2
DWS Investment GmbH, Frankfurt,
Deutschland
2,78
4.958.004
10.01.2022
Nein
3
SAS Rue la Boétie, Paris, Frankreich
0,56
989.070
31.01.2022
Ja
4
BlackRock Inc., Wilmington, Delaware,
USA
2,59
2
4.613.770
10.02.2022
Ja
5
Brookfield Asset Management Inc.,
Toronto, Kanada
95,11
169.328.485
17.02.2022
Ja
Lapis Luxembourg Holdings
S.à.r. (10,23%),
Alexandrite Lake Lux
Holdings Sà.r.l. (83,14%)
*)
Prozentsatz zum Datum der Schwellenberührung. Aktueller Stimmrechtsanteil kann abweichen, z.B. aufgrund von Veränderungen beim
Grundkapital des Emittenten.
2)
Enthält 0,04% Finanzinstrumente gem. § 38 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WpHG (entspricht 71.552 Stimmrechten).
Mitteilungen nach § 20 Abs. 1 und 4 AktG sowie nach § 33 Abs. 2 WpHG hat die Gesellschaft im
Berichtszeitraum nicht erhalten.
18. ENTSPRECHENSERKLÄRUNG GEMÄß § 161 AKTG (AKTIENGESETZ)
Die Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG (Aktiengesetz) bezüglich der Empfehlungen des
Deutschen Corporate Governance Kodex, die von einer Kommission des Deutschen Justizministeriums
erarbeitet wurden, ist vom Vorstand und Aufsichtsrat abgegeben und auf der Website der alstria office
REIT-AG veröffentlicht (www.alstria.de). Sie wurde damit der Öffentlichkeit dauerhaft zugänglich
gemacht. Sie ist Bestandteil der Konzernerklärung zur Unternehmensführung gemäß § 315 d HGB.
19. PRÜFUNGSHONORAR
Am 29. September 2021 wählte die Hauptversammlung die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Ludwig-Erhard-Straße 11−17, Hamburg, als Abschlussprüfer für den Einzel- und Konzernabschluss für
das Geschäftsjahr 2021. Die Honoraraufwendungen 2021 beliefen sich auf insgesamt TEUR 564. Sie
setzen sich wie folgt zusammen:
Prüfungshonorar
2021
2020
Abschlussprüfungsleistungen
525
494
davon aus Vorjahr
-5
-16
Andere Bestätigungsleistungen
28
87
Steuerliche Beratungsleistungen
0
0
Sonstige Leistungen
11
3
Gesamt
564
584
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 83
Die Nichtprüfungsleistungen betreffen im Wesentlichen die prüferische Durchsicht des
Nachhaltigkeitsberichts, freiwillige Abschlussprüfungen und die prüferische Durchsicht von
Quartalsberichten.
Für die Prüfung des Einzel- und Konzernabschlusses unmittelbar verantwortlicher Wirtschaftsprüfer
ist René Drotleff. Er hat diese Funktion erstmals für das Geschäftsjahr 2018 wahrgenommen.
20. VORSTAND
Der Vorstand der Gesellschaft setzte sich während des Geschäftsjahres 2021 wie folgt zusammen:
Olivier Elamine
Hamburg, Deutschland
Vorstandsvorsitzender der
Gesellschaft
COIMA RES S.p.A. SIIQ
Non-Executive Director
Urban Campus Group SAS
Member of the advisory board
Alexander Dexne
Hamburg, Deutschland
Finanzvorstand der
Gesellschaft
International School of
Management (ISM), Hamburg
Lehrbeauftragter
Der Vergütungsbericht (siehe zusammengefasster Lagebericht) enthält detaillierte Informationen zu
den Prinzipien, nach denen die Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats bestimmt wird.
21. AUFSICHTSRAT
Gemäß § 9 der Satzung der Gesellschaft besteht der Aufsichtsrat aus sechs Mitgliedern, die von der
Hauptversammlung gewählt werden.
Konzernabschluss
84 alstria Geschäftsbericht 2021
In der untenstehenden Übersicht sind die Mitglieder des Aufsichtsrats der Gesellschaft und ihre
Mitgliedschaften in gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und
ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen während des Geschäftsjahres 2021
dargestellt:
Dr. Johannes Conradi
Vorsitzender
Hamburg, Deutschland
Rechtsanwalt und Partner,
Freshfields Bruckhaus
Deringer PartGmbB
Elbphilharmonie und Laeiszhalle
Betriebsgesellschaft mbH
Mitglied des Beirats
Flughafen Hamburg GmbH
Mitglied des Aufsichtsrats
HamburgMusik gGmbH
Mitglied des Aufsichtsrats
Richard Mully
stellv. Vorsitzender
Cobham (Surrey),
Großbritannien
Director, Starr Street Limited
Great Portland Estates plc, UK
Non-Executive Chairman
Dr. Bernhard Düttmann
Mitglied bis 06.05.2021
Meerbusch, Deutschland
Vorstandsvorsitzender,
CECONOMY AG (bis 16.10.2021)/
Selbständiger
Unternehmensberater
Stefanie Frensch
Mitglied bis 06.05.2021
Berlin, Deutschland
Mitglied des Vorstands,
Familienstiftung Becker &
Kries
Benoît Hérault
Uzès, Frankreich
Chief Executive Officer, Elaia
Investment Spain, SOCIMI,
S.A. (Batipart Group),
Spanien
Bis 15.06.2021
Shaftesbury Fund Management,
Luxemburg
Independent Director
Batipart Immo Long Terme,
Luxemburg (Batipart Group)
Independent Director
Dr. Frank Pörschke
Mitglied seit 06.05. 2021
Hamburg, Deutschland
Chief Executive Officer, P3
Logistic Parks s.r.o. (GIC
group), Tschechien (seit
01.04.2021)
Bis 31.08.2021
Verianos SE
Non-Executive Director
Bis 31.08.2021
Deka Immobilien Investment GmbH
(Deka Bank Gruppe)
Mitglied des Aufsichtsrats
Bis 31.08.2021
Westinvest Gesellschaft für
Immobilienanlagen GmbH (Deka
Bank Gruppe)
Mitglied des Aufsichtsrats
Bis 30.06.2021
AXA Investment Managers
Deutschland GmbH (AXA S.A.
Gruppe)
Stellvertretender Vorsitzender
des Aufsichtsrats
Bis 31.03.2021
ECE Projektmanagement G.m.b.H.
& Co. KG
Mitglied des Beirats
Aug. Prien Bauunternehmung
(GmbH & Co. KG)
Mitglied des Aufsichtsrats
Konzernabschluss
alstria Geschäftsbericht 2021 85
Bis 30.06.2021
Von Poll Immobilien Holding GmbH
(Deutsche Beteiligung AG Gruppe)
Mitglied des Beirats
Elisabeth Stheeman
Mitglied seit 06.05.2021
Walton-On-Thames (Surrey),
Großbritannien
Aufsichtsrat bei diversen
Gesellschaften
Aareal Bank AG
Mitglied des Aufsichtsrats
Edinburgh Investment Trust PLC, UK
NON-Executive Director, Board
of Directors
Marianne Voigt
Berlin, Deutschland
Geschäftsführer,
bettermarks GmbH
BDO AG Wirtschaftsprüfungs-
gesellschaft
Mitglied des Aufsichtsrats
DISQ Deutsches Institut für Service-
Qualität GmbH & Co. KG
Mitglied des Beirats
Hamburg, 24. Februar 2022
alstria office REIT-AG
Der Vorstand
Olivier Elamine Alexander Dexne
Vorstandsvorsitzender Finanzvorstand