alstria office REIT-AG

Hamburg

Halbjahresfinanzbericht nach WpHG für den Zeitraum vom 01.01.2023 bis zum 30.06.2023

HALBJAHRESFINANZBERICHT
zum 30. Juni 2023

FINANZKENNZAHLEN VOM 1. JANUAR 2023 BIS 30. JUNI 2023

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Umsatzerlöse und Erträge 01.01. - 30.06.2023 01.01. - 30.06.2022 1) Veränderung
Umsatzerlöse (in TEUR) 92.793 91.552 1,4 %
Nettomieteinnahmen (in TEUR) 78.102 78.185 -0,1 %
Konzernergebnis (in TEUR) 9.206 47.334 -80,6 %
FFO (in TEUR) 1) 47.908 59.483 -19,5 %
Ergebnis je Aktie (in EUR) 0,05 0,27 -81,5 %
FFO je Aktie (in EUR) 2) 0,27 0,33 -18,2 %

1) Aufgrund einer Anpassung der Rechnungslegungsmethoden an Brookfield-Konzernvorgaben weichen die Werte der Gewinn- und Verlustrechnung teilweise von den im Halbjahresfinanzbericht 2022 veröffentlichten Daten ab. Eine detaillierte Darstellung der hierzu findet sich im Anhang "Abschnitt 4 - Änderungen von Rechnungslegungsmethoden").

2) Ohne Minderheiten.

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Bilanzkennzahlen 30.06.2023 31.12.2022 Veränderung
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (in TEUR) 4.645.352 4.606.848 0,8 %
Bilanzsumme (in TEUR) 5.129.587 5.163.774 -0,7 %
Eigenkapital (in TEUR) 2.568.886 2.571.400 -0,1 %
Verbindlichkeiten (in TEUR) 2.560.701 2.592.374 -1,2 %
Nettobetriebsvermögen (NAV) je Aktie (in EUR) 14,39 14,42 -0,2 %
Nettoverschuldungsgrad (Net LTV, in %) 44,2 43,7 0,5 pp
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REIT-Kennzahlen 30.06.2023 31.12.2022 Veränderung
REIT-Eigenkapitalquote (in %) 55,1 55,3 -0,2 pp
Erlöse inklusive anderer Erträge aus als Finanzinvestition gehaltenem Vermögen (in %) 100 100 0,0 pp
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EPRA-Kennzahlen 1) 30.06.2023 31.12.2022 Veränderung
EPRA-NTA je Aktie (in EUR) 14,65 14,47 1,2 %
EPRA-Leerstandsquote (in %) 7,1 7,2 -0,1 pp

1) Für weitere Informationen siehe EPRA Best Practices Recommendations, www.epra.com.

1 PORTFOLIOKENNZAHLEN

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Kennzahlen 30.06.2023 31.12.2022
Anzahl der Objekte 106 108
Beizulegender Zeitwert (in EUR Mrd.) 1) 4,7 4,7
Jährliche Vertragsmiete (in EUR Mio.) 198,3 199,7
Bewertungsrendite (in %, jährl. Vertragsmiete/​ beizulegender Zeitwert) 4,2 4,3
Vermietbare Fläche (in m 2) 1.387.000 1.398.000
EPRA-Leerstandsquote (in %) 7,1 7,2
WAULT (Durchschnittliche Restmietdauer in Jahren) 5,4 5,5
Durchschnittlicher Wert je m2 (in EUR) 3.330 3.329
Durchschnittliche Büromiete je m2 (in EUR /​ Monat) 14,40 14,06
Durchschnittliche Gesamtmiete je qm Bürofläche (in EUR /​ Monat) 14,56 n/​a

1) Inklusive beizulegende Zeitwerte für eigengenutzte Flächen.

Real Estate Operations

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Vermietungskennzahlen (in m 2) 01.01. - 30.06.2023 01.01. - 30.06.2022 Veränderung
Neuvermietungen 10.100 25.000 -14.900
Verlängerungen von Mietverträgen 1) 53.300 30.400 22.900
Gesamt 63.400 55.400 8.000

1) Inklusive Optionsziehungen von Bestandsmietern.

Transaktionen

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Verkäufe Stadt Verkaufspreis
(in TEUR)		 Buchgewinn/​
-verlust
(in TEUR) 1), 2)		 Unterzeichnung
Vertrag		 Übergang Nutzen/​
Lasten
Amsinckstr. 34 Hamburg 26.550 575 12.12.2022 31.03.2023
Mergenthalerallee 45-47 Eschborn 3.200 310 28.03.2023 30.04.2023
Gesamte Verkäufe 29.750 885

1) Abweichung zu der Position "Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien" in der Gewinn- und Verlustrechnung. Diese Position enthält nur Verträge, welche einen Einfluss auf das Geschäftsjahr 2023 haben, sowie deren Verkaufsnebenkosten.

2) Gerundet auf volle fünftausend Euro.

2 ERTRAGSLAGE

Die Umsatz- und Ertragslage der alstria entwickelte sich im bisherigen Jahresverlauf plangemäß. Die Mieteinnahmen stiegen im Berichtszeitraum um 1,4 % auf TEUR 92.793 (Vorjahr: TEUR 91.552), was insbesondere auf Umsätze aus neuen und Indexierungen bestehender Mietverträge zurückzuführen ist. Leicht kompensiert wurde der Anstieg durch den planmäßigen Auslauf von Mietverträgen und transaktionsbedingte Umsatzveränderungen.

Das Konzernperiodenergebnis belief sich im Berichtszeitraum auf TEUR 9.206 (H1 2022: TEUR 47.334). Der Rückgang ist in erster Linie auf ein negatives Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zurückzuführen, das mit TEUR -35.522 deutlich über dem entsprechenden Vorjahreswert von TEUR -1.216 lag. Die Abwertung war überwiegend eine Folge der Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Hamburg und wurde zusätzlich von der an Brookfield-Konzernvorgaben angepassten Bilanzierungspolitik beeinflusst (s. hierzu Anhang "Abschnitt 4 Änderungen von Rechnungslegungsmethoden"). Darüber hinaus belastete ein auf TEUR -20.627 (H1 2022: TEUR -15.154) gestiegenes Nettofinanzergebnis, welches in erster Linie aus der höheren Verschuldung des Konzerns und höheren Refinanzierungkosten resultierte. Der teilweise veränderte Ausweis, insbesondere des Personal- und Verwaltungsaufwands sowie der Grundstücksbetriebskosten, der im Rahmen der Anpassung an die Brookfield-Konzernvorgaben vorgenommen wurde, ist in den Anhangangaben unter "Abschnitt 4 Änderungen von Rechnungslegungsmethoden" ausführlich beschrieben. In der Summe hatte der veränderte Ausweis der genannten Kostenpositionen keinen Ergebniseffekt.

Um ein klares Bild der operativen Leistungsfähigkeit des Konzerns zu vermitteln, veröffentlicht alstria auch das operative Ergebnis (FFO nach Minderheiten). Dieses betrug im Berichtszeitraum TEUR 47.908. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert (TEUR 59.483) ist überwiegend auf gestiegene Finanzierungskosten zurückzuführen, die sich aus der Aufnahme zusätzlicher Finanzverbindlichkeiten und den gestiegenen Zinssätzen ergeben.

Die Überleitung vom Konzernperiodenergebnis zum FFO basiert auf der Eliminierung nicht-zahlungswirksamer, voraussichtlich nicht jährlich wiederkehrender, periodenfremder und nicht dem operativen Geschäft dienender Ertrags-/​Kostengrößen. Die Adjustierungen zwischen den Ertrags-/​Kostengrößen der Gewinn- und Verlustrechnung und dem FFO sind aus der Tabelle auf der nächsten Seite ersichtlich. Die bedeutendsten Anpassungen in der Berichtsperiode betrafen das nicht zahlungswirksame Bewertungsergebnis (TEUR 35.522) und sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.796, die sich aus der Bewertung der Minderheitenanteile an der alstria office Prime Portfolio GmbH & Co. KG ergeben und damit nicht dem operativen Ergebnis zuzurechnen sind.

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in TEUR 1) IFRS G&V Anpassung FFO 01.01.
- 30.06.2023		 FFO 01.01.
- 30.06.2022
Umsatzerlöse 92.793 0 92.793 91.552
Umsatzerlöse aus weiterbelastetem Betriebsaufwand 20.235 0 20.235 23.527
Grundstücksbetriebsaufwand -34.926 871 -34.055 -33.427
Nettomieteinnahmen 78.102 871 78.973 81.652
Verwaltungsaufwand -4.118 591 -3.527 -3.591
Personalaufwand -6.186 520 -5.666 -10.693
Sonstige betriebliche Erträge 1.013 121 1.134 7.440
Sonstige betriebliche Aufwendungen -2.845 2.796 -49 -390
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert		 -35.522 35.522 0 0
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien		 83 -83 0 0
Nettobetriebsergebnis 30.527 40.338 70.865 74.418
Nettofinanzergebnis -20.627 0 -20.627 -11.882
Anteil am Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen und Beteiligungen -12 0 -12 -797
Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten -653 653 0 0
Ergebnis vor Ertragsteuern/​ FFO vor Ertragsteuern 2) 9.235 40.991 50.226 61.739
Ertragsteuern -29 29 0 0
Konzernperiodenergebnis/​ FFO (vor Minderheiten) 9.206 41.020 50.225 61.739
Nicht beherrschende Anteilseigner 0 -2.318 -2.318 -2.256
Konzernperiodenergebnis/​ FFO (nach Minderheiten) 9.206 38.702 47.908 59.483
Anzahl ausstehender Aktien (in Tausend) 178.562 178.033
FFO je Aktie (in EUR) 0,27 0,33

1) In den Summenspalten können sich teilweise Rundungsdifferenzen ergeben.

2) Der FFO ist keine Kennzahl der Betriebsleistung oder Liquidität nach allgemein anerkannten Bilanzierungsgrundsätzen, insbesondere nach IFRS, und ist daher nicht als Alternative zu den nach IFRS ermittelten Ertrags- oder Cashflow-Kennzahlen zu betrachten. Auch existiert keine Standarddefinition für den FFO. Somit sind der FFO oder andere Kennzahlen mit ähnlichen Bezeichnungen, die von anderen Unternehmen bekannt gegeben werden, nicht unbedingt vergleichbar mit dem FFO der Gesellschaft.

3 FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien lag zum 30. Juni 2023 mit TEUR 4.645.352 leicht über dem Niveau zum 31. Dezember 2022 (TEUR 4.606.848). Der Anstieg resultierte aus den im ersten Halbjahr 2023 vorgenommenen Investitionen in das Bestandsportfolio (TEUR 76.916). Teilweise kompensierend wirkten der Verkauf einer Immobilie in Eschborn (TEUR 2.890) und die Abwertung des Immobilienportfolios um TEUR 35.522.

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in TEUR
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 31.12.2022 4.606.848
Investitionen 76.916
Zugänge 0
Erwerbsnebenkosten 0
Abgänge -2.890
Reklassifizierung in zu Veräußerungszwecke gehaltene Immobilien 0
Reklassifizierung in Sachanlagen (eigengenutzte Immobilien) 0
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert		 -35.522
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 30.06.2023 4.645.352
Buchwert von eigengenutzten Immobilien 16.140
Buchwert des Forstes 2.834
Anteil an Gemeinschaftsunternehmen 92
Buchwert des unbeweglichen Vermögens 4.664.418

Weitere Einzelheiten zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien finden sich im Geschäftsbericht 2022.

Weitere Vermögenskennzahlen

Zum 30. Juni 2023 verfügte alstria über liquide Mittel in Höhe von TEUR 307.400 (31. Dezember 2022: TEUR 364.973).

Das Konzern-Eigenkapital verminderte sich zum 30. Juni 2023 um TEUR 2.514 auf TEUR 2.568.886 (31. Dezember 2022: TEUR 2.571.400). Wesentliche Einflussfaktoren sind hier das Konzernperiodenergebnis in Höhe von TEUR 9.206, die Auszahlung der regulären Dividende in Höhe von TEUR 10.697 und eine Veränderung der Hedging-Rücklage (TEUR -2.084).

Darlehen

Die zum 30. Juni 2023 in Anspruch genommenen Darlehen stellen sich wie folgt dar:

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Verbindlichkeiten Fälligkeit Inanspruchnahme zum
30.06.2023 (in TEUR)		 LTV 1) zum 30.06.2023
(in %)		 LTV Vereinbarung
(in %)		 Inanspruchnahme zum
31.12.2022 (in TEUR)
Darlehen #1 28.06.2024 150.000 58,8 70,0 150.000
Darlehen #2 29.03.2030 90.000 51,7 - 47.063
Darlehen #3 29.09.2028 97.000 50,2 65,0 97.000
Darlehen #4 30.09.2027 500.000 61,2 75,0 500.000
Darlehen #5 29.08.2024 107.000 55,3 - 107.000
Darlehen #6 26.04.2030 188.000 55,2 65,0 0
Darlehen #7 30.06.2028 100.000 60,9 70,0 0
Gesamte besicherte Darlehen 1.232.000 57,6 - 901.063
Anleihe #2 12.04.2023 0 - - 325.000
Anleihe #3 15.11.2027 350.000 - - 350.000
Anleihe #4 26.09.2025 400.000 - - 400.000
Anleihe #5 23.06.2026 350.000 - - 350.000
Schuldschein 10 J./​fix 06.05.2026 40.000 - - 40.000
Schuldschein 7 J./​fix 06.05.2023 0 - - 37.000
Revolvierende Kreditlinie 2) 29.04.2025 0 - - 0
Gesamte unbesicherte Finanzverbindlichen 1.140.000 - - 1.502.000
Gesamt 2.372.000 50,8 - 2.403.063
Net LTV 44,2

1) Berechnung auf Grundlage der Marktwerte der als Sicherheit dienenden Objekte in Relation zum in Anspruch genommenen Kreditbetrag.

2) Abschluss einer revolvierenden Kreditline über EUR 200 Mio. am 29.04.2022.

4 COVENANT BERICHT

Einhaltung und Berechnung der Finanziellen Verpflichtungserklärungen (Covenants) unter §11 der Anleihe- und Schuldscheinbedingungen*

alstria ist im Falle des Eingehens neuer Finanzverbindlichkeiten, die nicht zum Zwecke der Refinanzierung bestehender Verbindlichkeiten eingegangen wurden, verpflichtet, folgende Covenants einzuhalten:

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―

Ein Verhältnis der Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva von maximal 60 %
―

Ein Verhältnis der Besicherten Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva von maximal 45 %
―

Ein Verhältnis des Unbelasteten Vermögens zu den Unbesicherten Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten von mindestens 150 %

Im Berichtszeitraum nahm alstria neue besicherte Finanzverbindlichkeiten im Umfang von TEUR 330.937 auf. Diese dienten der planmäßigen Rückzahlung der am 12. April 2023 fälligen Anleihe im Volumen von TEUR 325.000 und des am 6. Mai 2023 fälligen Schuldscheins im Umfang von TEUR 37.000.

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in TEUR 30.06.2023
Konsolidierte Nettofinanzverbindlichkeiten zum Berichtsstichtag 2.052.656
Nettofinanzverbindlichkeiten nach dem Berichtsstichtag -
Summe Konsolidierte Nettofinanzverbindlichkeiten (I) 2.052.656
Summe Aktiva zum Berichtsstichtag (abzgl. Zahlungsmittel) 4.822.188
Kaufpreis für erworbenes Immobilienvermögen nach dem Berichtsstichtag oder für
dessen Erwerb seit diesem Zeitpunkt eingegangene Verpflichtung		 -
Erlös aus Finanzverbindlichkeiten nach dem Berichtsstichtag, der nicht zum Erwerb
von Immobilienvermögen oder zur Verringerung von Finanzverbindlichkeiten
verwendet wurde		 -
Summe (II) 4.822.188
Verhältnis der Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva (max. 60 %) (I/​II) 43 %

* Der folgende Abschnitt bezieht sich auf die Anleihebedingungen aller derzeit von der alstria office REIT-AG begebenen Anleihen und Schuldscheine (siehe www.alstria.de für nähere Informationen). Die großgeschriebenen Begriffe haben die in den Anleihe- bzw. Schuldscheinbedingungen beschriebene Bedeutung.

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in TEUR 30.06.2023
Besicherte Konsolidierte Nettofinanzverbindlichkeiten zum Berichtsstichtag 1.061.749
Besicherte Nettofinanzverbindlichkeiten nach dem Berichtsstichtag -
Summe Besicherte Konsolidierte Nettofinanzverbindlichkeiten (I) 1.061.749
Summe Aktiva zum Berichtsstichtag (abzgl. Zahlungsmittel zugeordnet zu
besicherten Verbindlichkeiten)		 4.970.583
Kaufpreis für erworbenes Immobilienvermögen nach dem Berichtsstichtag
oder für dessen Erwerb seit diesem Zeitpunkt eingegangene Verpflichtung		 -
Erlös aus Finanzverbindlichkeiten nach dem Berichtsstichtag, der nicht zum
Erwerb von Immobilienvermögen oder zur Verringerung von Finanzverbindlichkeiten
verwendet wurde		 -
Summe (II) 4.970.583
Verhältnis der Besicherten Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva
(max. 45 %) (I/​II)		 21 %
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in TEUR 30.06.2023
Wert des unbelasteten Immobilienvermögens 2.510.210
Wert aller sonstigen Vermögenswerte 322.885
Unbelastetes Vermögen zum Berichtsstichtag 2.833.095
Unbelastetes Nettovermögen erfasst nach dem Berichtstichtag -
Summe Unbelastetes Vermögen 2.833.095
Unbesicherte Konsolidierte Nettofinanzverbindlichkeiten zum Berichtsstichtag 990.907
Unbesicherte Nettofinanzverbindlichkeiten nach dem Berichtsstichtag -
Summe Unbesicherte Konsolidierte Nettofinanzverbindlichkeiten 990.907
Verhältnis des Unbelasteten Vermögens zu den Unbesicherten Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten (min. 150 %) 286 %

Weiterhin ist alstria unter den Anleihe- und Schuldscheinbedingungen verpflichtet, das Verhältnis des Konsolidierten Bereinigten EBITDA zum zahlungswirksamen Zinsergebnis von mindestens 1,80 zu 1,00 einzuhalten. Die Berechnung und Publikation dieser Covenant sollen hiernach an jedem Berichtsstichtag nach Begebung der Anleihe bzw. des Schuldscheins erfolgen.

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in TEUR Q3 2022 - Q2 2023 kumuliert
Ergebnis vor Zinsen und Ertragsteuern (EBIT) -70.202
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert 208.101
Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert 1.152
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -3.279
Sonstige Bereinigungen 1) 2.123
Fair-Value-Änderungen und andere Bereinigungen aus Joint-Venture-Gesellschaften -
Konsolidiertes bereinigtes EBITDA 137.894
Bar zu zahlende Zinsen und sonstige Finanzierungskosten -52.151
Einmalige Finanzierungskosten 17.892
Zahlungswirksames Zinsergebnis -34.259
Konsolidierter Deckungsgrad (min. 1,80 zu 1,00) 4,0

1) Abschreibungen sowie einmalige bzw. außergewöhnliche Positionen.

Am 30. Juni 2023 wurden keine Covenants unter den Darlehensvereinbarungen und/​oder Anleihe-sowie Schuldscheinbedingungen verletzt. Der Bruch einer Covenant würde zu einem Liquiditätsabfluss führen.

5 PROGNOSE

Operativ verlief das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2023 erwartungsgemäß. Vor diesem Hintergrund bestätigt alstria die Prognose für die erwarteten Umsatzerlöse für das Geschäftsjahr 2023 in Höhe von rund EUR 190 Mio. und eines operativen Ergebnisses (FFO) von EUR 79 Mio.

6 RISIKEN UND CHANCEN

alstria ist durch ihre Geschäftstätigkeit verschiedenen Risiken ausgesetzt. Wir verweisen hierzu auf die ausführlichen Beschreibungen im Geschäftsbericht 2022. Das wirtschaftliche Umfeld wurde im ersten Halbjahr durch den andauernden Krieg in der Ukraine, die anhaltend hohe Inflation und die stark gestiegenen Zinsen beeinträchtigt. Daraus wurden Auswirkungen insbesondere auf die Risikoeinschätzung der Finanzierungskosten abgeleitet, die noch intensiver als bisher im Hinblick auf ihr Risikopotenzial beobachtet werden. Darüber hinaus haben sich keine wesentlichen Veränderungen zu der im Konzernabschluss 2022 beschriebenen Risikosituation ergeben.

DISCLAIMER

Der Halbjahresfinanzbericht enthält zukunftsbezogene Aussagen über erwartete Entwicklungen. Diese Aussagen basieren auf aktuellen Einschätzungen und sind naturgemäß mit Risiken und Unsicherheiten behaftet. Die tatsächlich eintretenden Ereignisse können von den hier formulierten Aussagen abweichen.

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 30. Juni 2023

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in TEUR Anhang H1 2023 H1 2022* angepasst
Umsatzerlöse 92.793 91.552
Umsatzerlöse aus weiterbelastetem Betriebsaufwand 20.235 23.527
Grundstücksbetriebsaufwand -34.926 -36.894
Nettomieteinnahmen 78.102 78.185
Verwaltungsaufwand -4.118 -3.755
Personalaufwand 7.1 -6.186 -9.485
Sonstige betriebliche Erträge 7.2 1.013 7.752
Sonstige betriebliche Aufwendungen 7.2 -2.845 -4.994
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert 8.1 -35.522 -5.049
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 7.3 83 -300
Nettobetriebsergebnis 30.527 62.354
Nettofinanzergebnis -20.627 -14.098
Anteil am Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen -12 -797
Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert 8.4 -653 0
Ergebnis vor Ertragsteuern 9.235 47.459
Ertragsteuern 7.4 -29 -125
Konzernperiodenergebnis 9.206 47.334
Zuordnung:
Aktionäre der alstria office REIT-AG 9.206 47.334
Ergebnis je Aktie in EUR
auf Basis des Ergebnisanteils der alstria-Aktionäre
Unverwässerters Ergebnis je Aktie 7.5 0,05 0,27
Verwässertes Ergebnis je Aktie 7.5 0,05 0,27

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2023

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in TEUR H1 2023 H1 2022
Konzernperiodenergebnis 9.206 47.334
Posten, die anschließend in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden könnten:
Bewertung Marktwert der Cashflow-Hedges 8.4 -2.084 0
Direkt im Eigenkapital erfasste Beträge -2.084 0
Gesamtergebnis der Periode 7.122 47.334

* angepasst, siehe "Abschnitt 4 - Offenlegung von Änderungen der Rechnungslegungsgrundsätze" im Anhang

Konzernzwischenbilanz zum 30. Juni 2023

AKTIVA

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in TEUR Anhang 30. Jun. 2023 31. Dez. 2022
Langfristiges Vermögen
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 8.1 4.645.352 4.606.848
At equity bilanzierte Beteiligungen 92 101
Sachanlagen 20.410 20.247
Immaterielle Vermögenswerte 623 504
Finanzanlagen 8.3 94.887 94.891
Derivative Finanzinstrumente 8.4 26.147 34.767
Gesamtes langfristiges Vermögen - 4.787.511 4.757.358
Kurzfristiges Vermögen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 10.589 8.166
Forderungen aus Steuern 7.3 221 1.343
Sonstige Forderungen und sonstige Vermögenswerte 10.732 5.384
Derivative Finanzinstrumente 8.4 13.134 0
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 8.2 307.400 364.973
davon verfügungsbeschränkt 307.400 8.761
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte 8.1 0 26.550
Gesamtes kurzfristiges Vermögen 342.076 406.416
Gesamte Aktiva 5.129.587 5.163.774

PASSIVA

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in TEUR 30. Jun. 2023 31. Dez. 2022
Eigenkapital 9.1
Gezeichnetes Kapital 178.562 178.291
Kapitalrücklage 497.733 507.640
Rücklage für Cashflow-Hedging 30.579 32.663
Gewinnrücklagen 1.858.527 1.849.321
Neubewertungsrücklage 3.485 3.485
Gesamtes Eigenkapital 2.568.886 2.571.400
Langfristige Verpflichtungen
Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter 123.755 120.959
Langfristige Darlehen und Anleihen, abzüglich des kurzfristigen Anteils 8.2 2.205.628 2.026.290
Sonstige Rückstellungen 3.114 1.802
Sonstige Verbindlichkeiten 14.107 13.363
Derivative Finanzinstrumente 8.4 1.119 0
Gesamte langfristige Verpflichtungen 2.347.723 2.162.414
Kurzfristige Verpflichtungen
Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter 21 21
Kurzfristige Darlehen und Anleihen 8.2 154.427 372.142
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.293 3.581
Mitarbeiterbeteiligungsprogramm 0 279
Ertragsteuerverbindlichkeiten 2.200 2.188
Sonstige Rückstellungen 477 525
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 50.560 51.224
Gesamte kurzfristige Verpflichtungen 212.978 429.960
Gesamte Verpflichtungen 2.560.701 2.592.374
Gesamte Passiva 5.129.587 5.163.774

Konzernkapitalflussrechnung vom 1. Januar bis 30. Juni 2023

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in TEUR Anhang H1 2023 H1 2022
1. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Konzernperiodenergebnis 9.206 47.334
Zinserträge -6.556 -1.483
Zinsaufwendungen 27.182 16.638
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 7.4 29 125
Unrealisiertes Bewertungsergebnis 38.978 5.858
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge (-)/​Aufwendungen (+) 2.812 3.770
Gewinn (-)/​Verlust (+) aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -83 0
Abschreibungen und Wertänderungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte 591 479
Zunahme (-)/​Abnahme (+) der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Vermögenswerte, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -1.743 -10.174
Zunahme (+)/​Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Verbindlichkeiten, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -1.946 -23.030
Aus der laufenden Geschäftstätigkeit generierte Zahlungsmittel 68.471 39.517
Erhaltene Zinsen 4.593 -72
Gezahlte Zinsen -29.614 -18.679
Gezahlte Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -29 -2.452
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 43.421 18.314
2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 8.1 -77.123 -39.402
Einzahlungen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 8.1 29.750 97.070
Auszahlungen im Zusammenhang mit der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -19 -289
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte -873 -248
Auszahlungen für Investitionen in Finanzanlagen 0 -50
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -48.266 57.081
3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen durch Barkapitalerhöhung 271 0
Auszahlungen für den Erwerb von Kommanditanteilen nicht beherrschender Gesellschafter 0 -1
Zuflüsse aus der Aufnahme von Darlehen und Schulden 330.937 0
Auszahlungen für Finanzierungsnebenkosten -4.882 0
Auszahlungen für den Tilgungsanteil von Leasingverpflichtungen -240 -251
Auszahlung der Dividende 10 -10.697 -7.121
Auszahlungen für die Tilgung von Darlehen und Schulden -362.000 -50.377
Auszahlungen zum Erwerb/​zur Ablösung von Zinssicherungsinstrumenten -6.115 0
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -52.727 -57.750
4. Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Zwischensumme aus 1 bis 3) -57.572 17.645
Finanzmittelfonds am Anfang der Berichtsperiode 364.973 313.684
Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode
(davon verfügungsbeschränkt: TEUR 7.504; Vj. TEUR 11.300 ) 8.2 307.400 331.329

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung vom 1. Januar bis 30. Juni 2023

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in TEUR Anhang Gezeichnetes
Kapital		 Kapital-
rücklage		 Rücklage für
Cashflow-Hedging		 Gewinn-
rücklagen		 Neubewertungsr-
ücklage
Stand zum 31. Dezember 2022 178.291 507.640 32.663 1.849.321 3.485
Veränderungen H1 2023
Konzernergebnis 0 0 0 9.206 0
Sonstiges Ergebnis 0 0 -2.084 0 0
Gesamtergebnis 0 0 -2.084 9.206 0
Dividendenausschüttung 10 0 -10.697 0 0 0
Aktienbasierte Vergütung 13 0 520 0 0 0
Wandlung von Wandelgenussrechten 271 270 0 0 0
Stand zum 30. Juni 2023 178.562 497.733 30.579 1.858.527 3.485
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in TEUR Summe Eigenkapital
Stand zum 31. Dezember 2022 2.571.400
Veränderungen H1 2023
Konzernergebnis 9.206
Sonstiges Ergebnis -2.084
Gesamtergebnis 7.122
Dividendenausschüttung -10.697
Aktienbasierte Vergütung 520
Wandlung von Wandelgenussrechten 541
Stand zum 30. Juni 2023 2.568.886

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung vom 1. Januar bis 30. Juni 2022

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in TEUR Gezeichnetes
Kapital		 Kapitalrücklage Rücklage für
Cashflow-Hedging		 Gewinnrücklagen Neubewertungs-
rücklage
Stand zum 31. Dezember 2021 178.033 1.261.630 0 1.923.935 3.485
Veränderungen H1 2022
Konzernergebnis 0 0 0 47.334 0
Sonstiges Ergebnis 0 0 0 0 0
Gesamtergebnis 0 0 0 47.334 0
Dividendenausschüttung 10 0 -7.121 0 0 0
Aktienbasierte Vergütung 13 0 1.334 0 0 0
Stand zum 30. Juni 2022 178.033 1.255.843 0 1.971.269 3.485
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in TEUR Summe Eigenkapital
Stand zum 31. Dezember 2021 3.367.083
Veränderungen H1 2022
Konzernergebnis 47.334
Sonstiges Ergebnis 0
Gesamtergebnis 47.334
Dividendenausschüttung -7.121
Aktienbasierte Vergütung 1.334
Stand zum 30. Juni 2022 3.408.630

ANHANG

Anhang zum verkürzten Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2023

1 INFORMATIONEN ZUM UNTERNEHMEN

Die alstria office REIT-AG (nachstehend bezeichnet als "Gesellschaft" oder "alstria office REIT-AG" und - gemeinsam mit den Tochtergesellschaften - "alstria" oder "Konzern") ist eine deutsche börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft i.S.d. REIT-Gesetztes mit Sitz in Hamburg. Sie wird seit der Übernahme der Mehrheit ihrer Anteile am 11. Januar 2022 durch Tochtergesellschaften der Brookfield Corporation, Toronto, Kanada, (im Folgenden "Brookfield") in deren Konzernabschluss einbezogen. Die Brookfield Corporation stellt, als oberste Muttergesellschaft den Konzernabschluss für den größten Kreis der Gesellschaften der Brookfield-Gruppe auf.

Die wesentlichen Tätigkeitsbereiche des Konzerns werden im Einzelnen in Kapitel 1 des Anhangs zum Konzernabschluss für das am 31. Dezember 2022 beendete Geschäftsjahr beschrieben.

Die Veröffentlichung des verkürzten Konzernzwischenabschlusses für den Zeitraum vom 1. Januar 2023 bis zum 30. Juni 2023 (nachstehend bezeichnet als "der Konzernzwischenabschluss") wurde per Vorstandsbeschluss am 31. Juli 2023 genehmigt.

2 BERICHTSGRUNDLAGE

Dieser Konzernzwischenabschluss wurde gemäß IAS 34 "Interim Financial Reporting" (Zwischenberichterstattung) erstellt. Er enthält nicht alle für einen Konzernabschluss vorgeschriebenen Angaben und Erklärungen und sollte daher in Verbindung mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 gelesen werden.

3 GRUNDLAGEN DER RECHNUNGSLEGUNG

Die angewandten Bilanzierungsgrundsätze entsprechen den für den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 angewandten Grundsätzen, wie sie im Konzernabschluss beschrieben sind.

Die folgenden neuen Standards, Änderungen an Standards und neuen Interpretationen sind für Berichtszeiträume, die am 1. Januar 2023 beginnen, erstmals verpflichtend anzuwenden und werden durch alstria, sofern einschlägig angewendet:

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EU-Endorsement Standards/​ Interpretationen Inhalt
19.11.2021 IFRS 17 Neuer Standard "Versicherungsverträge"
08.09.2022 Änderungen an IFRS 17 Versicherungsverträge, Erstmalige Anwendung vom IFRS 17 und IFRS 9 (Vergleichsinformationen)
02.03.2022 Änderungen an IAS 1 Angabe von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden (IFRS-Leitliniendokument 2) herausgegeben
02.03.2022 Änderungen an IAS 8 Definition von Rechnungslegungsbezogene Schätzungen
11.08.2022 Änderungen an IAS 12 Latente Steuern, die sich auf Vermögenswerte und Schulden beziehen, die aus einer einzigen Transaktion entstehen

Aus den vorstehend aufgeführten Änderungen an bestehenden Standards ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung.

Die folgenden neuen Standards, Interpretationen und Änderungen zu veröffentlichten Standards, die 2023 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden nicht vorzeitig durch den Konzern angewendet:

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EU-Endorsement Standards/​ Interpretationen Inhalt Anzuwenden für Geschäftsjahre ab/​nach
Noch nicht übernommen Änderungen an IFRS 16 Leasingverbindlichkeit in einer Sale-and-lease-back-Transaktion 01.01.2024
Noch nicht übernommen Änderungen an IAS 1 Darstellung des Abschlusses: Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig 01.01.2024
Noch nicht übernommen Änderungen an IAS 7 Lieferantenfinanzierungsvereinbarungen (Änderungen an IAS 7 und IFRS 7). Qualitative und quantitative Informationen über Finanzierungsvereinbarungen mit Lieferanten. 01.01.2024
Noch nicht übernommen Änderungen an IAS 12 Internationale Steuerreform - Säule-2-Modell-regeln: Ausnahme von den Vorschriften in diesem Standard, nach der ein Unternehmen keine aktiven und passiven latenten Steuern im Zusammenhang mit den Ertragsteuern der zweiten Säule der OECD bilanziert und keine Angaben dazu leistet. Nach dem 01.01.2023, wenn EU-Endorsement erfolgt ist

Aus den vorstehend aufgeführten neuen Standards und Änderungen an bestehenden Standards werden keine wesentlichen Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung erwartet.

4 ÄNDERUNGEN VON RECHNUNGSLEGUNGSMETHODEN

4.1 ANPASSUNG AN DIE KONZERNVORGABEN DER MUTTERGESELLSCHAFT

Wie in Abschnitt 1 erläutert, war die Gesellschaft erstmalig am 11. Januar 2022 in den Konzernabschluss der obersten Muttergesellschaft, Brookfield, einzubeziehen. Brookfield stellt einen IFRS Konzernabschluss zum jeweiligen 31. Dezember als Bilanzstichtag auf.

Zur Umsetzung der Brookfield-Konzernvorgaben waren Überleitungsrechnungen bei bestimmten Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung erforderlich. Mit Wirkung vom 1. Januar 2023 hat alstria ihre Rechnungslegungsmethoden zur Vereinheitlichung der Darstellung mit dem übergeordneten Konzern angepasst. Im Folgenden werden die Auswirkungen erläutert.

4.2 GRUNDSTÜCKSBETRIEBSAUFWAND

Bestimmte Kosten, die aus der Bewirtschaftung einer zu Investitionszwecken gehaltenen Immobilie getätigt wurden, wurden bisher als Personalaufwand oder Verwaltungsaufwand behandelt. Sie werden nun unter den Grundstücksbetriebskosten ausgewiesen. Dies erhöht die Transparenz in Bezug auf die zutreffendere Berücksichtigung der Kostenart.

4.3 NETTOERGEBNIS AUS DER BEWERTUNG VON ALS FINANZINVESTITION GEHALTENEN IMMOBILIEN ZUM BEIZULEGENDEN ZEITWERT

Bestimmte Kosten, die im Rahmen von Entwicklungsprojekten in bestehenden Immobilien entstanden, wurden bislang direkt in der Aufwandsart gezeigt, in der sie anfielen. Mit Wirkung vom 1. Januar 2023 werden sie in Übereinstimmung mit den Brookfield-Konzernrichtlinien als Baumaßnahmen aktiviert. Dies betrifft die Anteile des Grundstücksbetriebsaufwands, des Personalaufwands, des Verwaltungsaufwands und der Finanzierungsaufwendungen, die für Investitionen in Entwicklungsprojekte geleistet wurden. Sie werden zunächst aktiviert. Über die Stichtagsbewertung zum beizulegenden Zeitwert können die aktivierten Kosten das Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert belasten.

Die Auswirkungen dieser Änderungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung sind in den folgenden Tabellen dargestellt.

Auf die Bilanz und damit das Eigenkapital des alstria-Konzerns ergeben sich aus den beschriebenen Änderungen der Rechnungslegungsmethoden keine Auswirkungen aus der rückwirkenden Anwendung, da das Konzernergebnis unverändert bleibt.

Die folgende Übersicht zeigt die Anpassungen, die sich aus der Änderung der Bilanzierungsmethode für H1 2023 ergeben:

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Aktuell Anpassungen Gem. Darstellung vor Änderung
H1 2023 H1 2023 H1 2023
TEUR TEUR TEUR
Umsatzerlöse 92.793 0 92.793
Umsatzerlöse aus weiterbelastetem Betriebsaufwand 20.235 0 20.235
Grundstücksbetriebsaufwand -34.926 -2.341 -32.585
Nettomieteinnahmen 78.102 -2.341 80.443
Verwaltungsaufwand -4.118 476 -4.594
Personalaufwand -6.186 5.751 -11.937
Sonstige betriebliche Erträge 1.013 0 1.013
Sonstige betriebliche Aufwendungen -2.845 0 -2.845
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -35.522 -6.893 -28.629
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 83 0 83
Nettobetriebsergebnis 30.527 -3.007 33.534
Nettofinanzergebnis -20.627 -3.007 -23.634
Ergebnis aus nach der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen -12 0 -12
Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativem Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert -653 0 -653
Ergebnis vor Ertragsteuern 9.235 0 9.235
Ertragsteuern -29 0 -29
Konzernperiodenergebnis 9.206 0 9.206

Die folgende Übersicht zeigt die ausgewiesenen Vorjahreswerte, wie sie sich darstellen würden, wenn die aktuellen Rechnungslegungsmethoden bereits im Vorjahreshalbjahr zur Anwendung gekommen wären.

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Gemäß Ausweis Anpassungen Aktuelle Bilanzierung
H1 2022 H1 2022 H1 2022
TEUR TEUR TEUR
Umsatzerlöse 91.552 0 91.552
Umsatzerlöse aus weiterbelastetem Betriebsaufwand 23.527 0 23.527
Grundstücksbetriebsaufwand -34.238 -2.656 -36.894
Nettomieteinnahmen 80.841 -2.656 78.185
Verwaltungsaufwand -4.070 315 -3.755
Personalaufwand -14.603 5.118 -9.485
Sonstige betriebliche Erträge 7.752 0 7.752
Sonstige betriebliche Aufwendungen -4.994 0 -4.994
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -1.216 -3.833 -5.049
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -300 0 -300
Nettobetriebsergebnis 63.410 -1.056 62.354
Nettofinanzergebnis -15.154 1.056 -14.098
Ergebnis aus nach der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen -797 0 -797
Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativem Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert 0 0 0
Ergebnis vor Ertragsteuern 47.459 0 47.459
Ertragsteuern -125 0 -125
Konzernjahresergebnis 47.334 0 47.334

5 KONSOLIDIERUNGSKREIS

Im Berichtszeitraum wurden zwei Konzerngesellschaften durch Anwachsung infolge des Austritts ihres jeweils einzigen Komplementärs beendet. Weitere Änderungen des Konsolidierungskreises haben sich im Vergleich zum Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 nicht ergeben. Aus der Änderung des Konsolidierungskreises ergaben sich keine wesentlichen Auswirkungen.

6 WESENTLICHE ERMESSENSENTSCHEIDUNGEN UND SCHÄTZUNGEN

Die Erstellung der Konzernbilanz gemäß IFRS erfordert bei verschiedenen Posten, dass Annahmen getroffen und Schätzungen vorgenommen werden, die sich auf die Höhe und den Ausweis von Vermögenswerten und Schulden sowie auf Aufwendungen und Erträge auswirken. Es ergaben sich, abgesehen von den in Abschnitt 4 beschriebenen Änderungen von Rechnungslegungsmethoden, keine Änderungen im Vergleich zu den im Konzernabschluss für das am 31. Dezember 2022 beendete Geschäftsjahr beschriebenen wesentlichen Ermessensentscheidungen und Schätzungen.

7 ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNGEWINN- UND -VERLUSTRECHNUNG

7.1 PERSONALAUFWAND

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in TEUR 01.01.-30.06.2023 01.01.-30.06.2022
Löhne und Gehälter 3.292 4.091
Sozialversicherungsbeiträge 527 463
Boni 904 635
Aufwand für langfristige Vergütungen 1.210 4.004
davon für aktienbasierte Vergütung aus Stock Options und andere langfristigen Vergütungsbestandteile 66 2.317
davon für aktienbasierte Vergütung aus Wandelgenussrechten und andere langfristigen Vergütungsbestandteile 1.144 1.688
Beiträge zur Altersvorsorge und Arbeitsunfähigkeit Vorstand 48 48
Sonstige 205 244
6.186 9.485

Der Personalaufwand verringerte sich um TEUR 3.299 oder 34,8 %. Die Ursache für diesen Rückgang sind im Wesentlichen einmalige Effekte aus der Restrukturierung von Vergütungsbestandteilen infolge der Übernahme durch Brookfield, die das Vorjahr belastet hatten. Der Vorjahresausweis entspricht der Darstellung nach der Änderung der Rechnungslegungsmethode (vgl. Abschnitt 4.3). In der Darstellung des Halbjahresfinanzbericht 2022 ergab sich ein um TEUR 5.118 höherer Ausweis des Personalaufwands.

Zu dem Aufwand für langfristige Vergütungen siehe auch die Abschnitte 12 und 13.

7.2 SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE UND AUFWENDUNGEN

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten insbesondere Abgeltungspauschalen für Rückbauverpflichtungen oder andere Mietsonderleistungen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen des Berichtszeitraums enthalten im Wesentlichen das Bewertungsergebnis für die als Fremdkapital passivierten Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter (EUR 2,8 Mio.; H1 2022: EUR 3,8 Mio.) sowie Kosten im Zusammenhang mit der Übernahme durch Brookfield (EUR 0,3 Mio.; H1 2022: EUR 1,3 Mio.).

7.3 NETTOERGEBNIS AUS DER VERÄUßERUNG VON ALS FINANZINVESTITION GEHALTENEN IMMOBILIEN

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In TEUR 01. 01. - 30.06.2023 01. 01. - 30.06.2022
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien, die auf den Käufer übertragen wurden 29.750 24.970
Buchwert der veräußerten Immobilien -29.648 -24.982
Kosten der Veräußerung -19 -288
Nettoergebnis aus der Veräußerung der auf den Käufer übertragenen Immobilien 83 -300
Vereinbarte Kaufpreise der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien 0 0
Buchwert der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien zum Zeitpunkt der Umgliederung 0 0
Kosten der Veräußerung für die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien 0 0
Bewertungsergebnis aus den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien 0 0
Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 83 -300

7.4 ERTRAGSTEUERN

Aufgrund ihres Status als REIT ist die alstria office REIT-AG von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit.

Steuerzahlungsverpflichtungen können sich jedoch in den Tochtergesellschaften ergeben, die Komplementärgesellschaften von Immobilienpersonengesellschaften sind oder als REIT-Dienstleistungsgesellschaft fungieren, sowie aufgrund von Feststellungen einer steuerlichen Außenprüfung für Veranlagungszeiträume vor Einbeziehung in die REIT-Struktur.

7.5 ERGEBNIS JE AKTIE

Die folgenden Übersichten zeigen die Ergebnis- und Aktienzahlen, die für die Berechnung des bereinigten und unverwässerten Ergebnisses je Aktie verwendet wurden:

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Unverwässertes Ergebnis je Aktie 01.01.- 30.06.2023 01.01.- 30.06.2022
Aktionären zuzurechnendes Ergebnis (in TEUR) 9.206 47.334
Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien (in Tausend) 178.369 178.033
Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR) 1 0,05 0,27

1 Entspricht dem verwässerten Ergebnis

8 ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ - AKTIVA

8.1 ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN

Die alstria office REIT-AG wendet das Modell des beizulegenden Zeitwerts nach IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 bei der Folgebewertung an. Zur Wertermittlung zum 31. Dezember 2022 wurde ein externes Gutachten herangezogen. Für eine detaillierte Beschreibung der Wertermittlung von Vermögenswerten verweisen wir auf Abschnitt 2.4 des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2022.

Zum 30. Juni 2023 führte alstria erstmals eine interne Portfoliobewertung mittels eines eigenen Bewertungstools durch. Methodisch basiert die interne Bewertung auf einem DCF-Verfahren. Bis zum Ende des ersten Quartals 2023 basierte die Quartalsbewertung überwiegend auf der Jahresendbewertung unabhängiger Gutachter in Kombination mit einer Überprüfung der Immobilienwerte durch den alstria-Vorstand am Ende eines jeden Quartals.

Das interne alstria-Bewertungstool basiert auf der internen Unternehmensplanung und prognostiziert für jedes einzelne Gebäude den 10-Jahres-Cashflow unter Berücksichtigung der existierenden Mietverträge, Indexierungen, möglicher Verlängerungen und Optionsziehungen und erforderlicher Instandhaltungskosten. Ebenso werden Neuvermietungsannahmen auf der Basis von erzielbaren Marktmieten, Leerstandszeiten und für die Neuvermietung erforderliche Investitionsmaßnahmen in die Betrachtung einbezogen. Der prognostizierte 10-Jahres-Cashflow wird mit einem marktüblichen und dem individuellen Gebäude und seiner Mieterstruktur angepassten Diskontierungszinssatz auf den Gegenwartswert abgezinst. Zusätzlich fließt der Exit-Value auf der Basis von Marktmieten und einer entsprechenden risikogerechten Abzinsung in die Immobilienbewertung ein. Die Kombination der Bewertungskomponenten ergibt den Fair-Value der Immobilie. Bewertungsänderungen ergeben sich somit in erster Linie aus veränderten Planungsprämissen eines Gebäudes, Veränderungen der Inflationserwartungen im Hinblick auf mögliche Indexierungen und Marktmieten sowie Anpassungen der Diskontierungszinssätze auf das jeweils marktgerechte Niveau.

Transaktionen in der Berichtsperiode:

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Erwerbe Veräußerungen
Immobilientransaktionen Anzahl Immobilien Transaktionsvolumen
in TEUR		 Anzahl Immobilien Transaktionsvolumen
in TEUR
Vertrag bis zum 31. Dezember 2022/​
Übertragung H1 2023		 0 0 1 26.550
Vertrag und Übertragung in H1 2023 0 0 1 3.200
Gesamt 0 0 2 29.750

Transaktionen in der Vergleichsperiode

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Erwerbe Veräußerungen
Immobilientransaktionen Anzahl Immobilien Transaktionsvolumen
in TEUR		 Anzahl Immobilien Transaktionsvolumen
in TEUR
Vertrag bis zum 31. Dezember 2021 /​
Übertragung H1 2022		 0 0 2 72.100
Vertrag und Übertragung H1 2022 0 0 1 24.970
Gesamt 0 0 3 97.070

Eine Überleitung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Berichtszeitraum ergibt sich aus folgender Tabelle:

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in TEUR 01.01.-30.06.2023 01.01.-31.12.2022
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu Beginn der Periode 4.606.848 4.775.801
Investitionen 76.916 113.147
Zugänge 0 0
Erwerbsnebenkosten 0 0
Aktivierung eines Nutzungsrechts gemäß IFRS 16 0 504
Abgänge -2.890 -83.910
Reklassifizierung in zu Veräußerungszwecke gehaltene Immobilien 0 -24.900
Reklassifizierung in Sachanlagen (eigengenutzte Immobilien) 0 0
Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -35.522 -173.794
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum Ende der Periode 4.645.352 4.606.848

8.2 ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente belaufen sich auf TEUR 307.400 (31. Dezember 2022: TEUR 364.973). Zum Bilanzstichtag unterlagen TEUR 7.504 (31. Dezember 2022: TEUR 8.761) der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente einer Verfügungsbeschränkung.

8.3 FINANZANLAGEN

Die langfristigen Finanzanlagen in Höhe von TEUR 94.887 (31. Dezember 2022: TEUR 94.891) betreffen mit einem Betrag in Höhe von TEUR 94.432 (31. Dezember 2022: TEUR 94.432) langfristige Ausleihungen mit einer Laufzeit bis zum Ende des Geschäftsjahres 2032. Weitere TEUR 455 (31. Dezember 2022: TEUR 459) entfallen auf Anteile an zwei Gesellschaften, an denen alstria weniger als drei Prozent der Anteile hält und auf die alstria keinen maßgeblichen Einfluss ausüben kann.

8.4 DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE

Derivative Finanzinstrumente bestanden am Stichtag in folgendem Umfang:

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30.06.2023
Produkt Strike p.a. Beginn Hedging Laufzeit Gegenpartei Nominal Fair value
(%) (EUR k) (EUR k)
Swap 1,7500 30.09.2022 30.09.2027 Societe Generale 500.000 28.861
Swap 1,9240 30.09.2022 30.09.2028 UniCredit Bank AG 60.000 3.351
Swap 1,9240 30.09.2022 30.09.2028 UniCredit Bank AG 22.450 1.254
Cap 3,5000 27.06.2023 26.04.2030 Societe Generale 70.500 2.367
Cap 3,5000 27.06.2023 30.06.2028 Societe Generale 35.000 841
Cap 3,5000 27.06.2023 26.04.2030 Societe Generale 47.000 1.578
Cap 3,5000 27.06.2023 29.03.2030 Societe Generale 22.500 746
Swap 3,2330 28.06.2023 30.06.2028 Societe Generale 32.500 -186
Swap 3,2330 28.06.2023 29.03.2030 Morgan Stanley Europe SE 67.500 -934
Swap 3,0000 29.06.2023 30.06.2028 Landesbank Baden-Württemberg 50.000 284
Derivative Finanzinstrumente 907.450 38.162
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31.12.2022
Produkt Nominal Fair value
(EUR k) (EUR k)
Swap 500.000 29.813
Swap 60.000 3.606
Swap 22.450 1.349
Cap n/​a n/​a
Cap n/​a n/​a
Cap n/​a n/​a
Cap n/​a n/​a
Swap n/​a n/​a
Swap n/​a n/​a
Swap n/​a n/​a
Derivative Finanzinstrumente 582.450 34.767

Es handelt sich bei den von alstria gehaltenen derivativen Finanzinstrumenten ausschließlich um Zinsswaps und -caps zur Sicherung von Kreditzinsen abgeschlossener langfristiger Finanzverbindlichkeiten. Derivative Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 39.281 wiesen zum Bilanzstichtag einen positiven Wert auf, als finanzielle Verpflichtung sind derivative Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 1.119 passiviert. Zum 31. Dezember 2022 wies der Konzern ausschließlich derivative finanzielle Vermögenswerte aus.

Ein derivatives Finanzinstrument mit einem Nominalwert von TEUR 32.500 ist zum Bilanzstichtag nicht für eine Cashflow-Hedge-Beziehung designiert, alle anderen derivativen Finanzinstrumente befinden sich in Sicherungsbeziehungen. Zum 31. Dezember 2022 bestanden keine Derivate, die nicht in einer Cashflow-Hedge-Beziehung designiert waren.

9 ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ - PASSIVA

9.1 EIGENKAPITAL

Für eine Darstellung der Entwicklung des Eigenkapitals verweisen wir auf die vorangestellte Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung.

Eigene Aktien

Die Gesellschaft hält zum 30. Juni 2023 keine eigenen Anteile.

9.2 FINANZVERBINDLICHKEITEN

Mit Stand vom 30. Juni 2023 betrug die Summe der Unternehmensanleihen und der verzinslichen Darlehen TEUR 2.372.000 (31. Dezember 2022: TEUR 2.403.063). Der abweichende Buchwert von TEUR 2.360.055 (TEUR 2.205.628 langfristiger und TEUR 154.427 kurzfristiger Anteil) ergibt sich unter Berücksichtigung von Zinsverbindlichkeiten und im Rahmen der Effektivzinsmethode zu verteilender Transaktionskosten bei Aufnahme der Verbindlichkeiten. Finanzverbindlichkeiten mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr werden unter dem Posten "kurzfristige Darlehen" ausgewiesen. Der Marktwert der langfristigen und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten belief sich zum Stichtag auf TEUR 2.126.451.

In der Berichtsperiode hat die Gesellschaft eine Unternehmensanleihe mit einem Gesamtnennbetrag von TEUR 325.000 sowie ein Schuldschein TEUR 37.000 zurückgeführt. Neu aufgenommen wurden grundschuldbesicherte Bankdarlehen in Höhe von nominal TEUR 330.937 Damit besteht die Fremdkapitalposition zum 30. Juni 2023 aus Bankdarlehen in Höhe von nominal TEUR 1.232.000, Unternehmensanleihen in Höhe von zusammen nominal TEUR 1.100.000 und dem Schuldscheindarlehen mit einem Nominalwert von TEUR 40.000. Daneben besteht eine revolvierende Kreditlinie mit einem Volumen von TEUR 200.000, von der zum Bilanzstichtag keine Darlehensbeträge in Anspruch genommen waren.

Für eine detaillierte Beschreibung der Darlehen, der Darlehensbedingungen und der Darlehensbesicherung verweisen wir auf den Abschnitt 7.3 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2022.

10 DIVIDENDENZAHLUNG

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01.01.- 30.06.2023 2022
Dividende 1) 10.697 756.640
Dividende je Aktie (in EUR) 0,06 4,25

1) Bezogen auf alle Aktien zum Zeitpunkt der Ausschüttung.

Die Hauptversammlung der alstria office REIT-AG beschloss am 4. Mai 2023, eine Dividende von insgesamt TEUR 10.697 (EUR 0,06 je ausstehender Aktie) auszuschütten. Die Dividende wurde am 9. Mai 2023 ausgezahlt. Im Geschäftsjahr 2022 wurden TEUR 756.640 (EUR 4,25 je ausstehender Aktie) Dividende gezahlt.

11 MITARBEITER

In dem Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2023 beschäftigte der Konzern im Durchschnitt 182 Mitarbeiter (1. Januar bis 30. Juni 2022: im Durchschnitt 174 Mitarbeiter). Die Durchschnittszahlen wurden anhand der Anzahl angestellter Mitarbeiter zum Ende eines jeden Monats ermittelt. Am 30. Juni 2023 beschäftigte alstria, abgesehen von dem Vorstand, 183 Mitarbeiter (31. Dezember 2022: 181 Mitarbeiter).

12 LANGFISTIGE VERGÜTUNGSBETANDTEILE DES VORSTANDS

Im Rahmen des aktuellen im Geschäftsjahr 2022 eingeführten Vergütungssystems erhält der Vorstand Zertifikate mit einer Laufzeit von zwei Jahren, deren Wertentwicklung an bestimmte budgetbasierte Kennzahlen gekoppelt ist. Am Ende der Laufzeit erfolgt eine Auszahlung in bar, wobei die Wertentwicklung und die Höhe der Auszahlung in Abhängigkeit von der Entwicklung der zugrundeliegenden Kennzahlen zwischen 0% und 115% liegen kann. Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der den Vorstandsmitgliedern gewährten Zertifikate mit einem Nennwert von je EUR 1,00:

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Anzahl Zertifikate H1 2023
Olivier Elamine		 2022
Olivier Elamine		 2022
Alexander Dexne		 Gesamt
Am ersten Januar des Geschäftsjahres gewährte Zertifikate 500.000 500.000 400.000 1.400.000
Stand zum 30. Juni/​ 31. Dez. 500.000 500.000 400.000 1.400.000
Zeitanteilige Berücksichtigung zum 30. Juni 2023 24,7% 74,8% 37,4% n/​a
Zielerreichungsgrad zum 30. Juni 2023 100% 75% 75% n/​a
Rückstellung zum 30. Juni 2023 in EUR 123.288 280.350 112.140 515.778

1) Zeitanteilige Berücksichtigung bis zum Ausscheiden des Vorstandsmitglieds

Die Rückstellungen aus langfristigen Vergütungsbestandteilen des Vorstands belaufen sich zum 30. Juni 2023 auf TEUR 516 (31.Dezember 2022: TEUR 449). Die Aufwendungen aus diesen Vergütungsbestandteilen betragen im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres TEUR 67 nach TEUR 449 im Geschäftsjahr 2022.

Für eine detaillierte Beschreibung des langfristigen Vergütungssystems verweisen wir auf Abschnitt 13.1 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2022.

13 MITARBEITERBETEILIGUNGSPROGRAMM

Im Rahmen des durch den Aufsichtsrat der alstria office REIT-AG beschlossenen - und mittlerweile beendeten - Mitarbeiterbeteiligungsprogramms bestanden während der Berichtsperiode die folgenden aktienbasierten Vergütungsvereinbarungen (Zertifikate):

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Anzahl Zertifikate
Ausgabedatum 07.05.2021
1. Januar 2023 279.050
Rückgabe aufgrund der Beendigung des Beschäftigungsverhältnisses -8.750
Gewandelt -270.300
30. Juni 2023 0

Für eine detaillierte Beschreibung des Mitarbeiterbeteiligungsprogramms verweisen wir auf Abschnitt 13.2 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2022. Im Rahmen des Mitarbeiterbeteiligungsprogramms werden keine neuen Tranchen mehr ausgegeben.

Für die Mitarbeiter wurden beginnend mit dem Geschäftsjahr 2022 ebenfalls neue variable Vergütungsbestandteile eingerichtet. Die Mitarbeiter erhalten im Rahmen des "alstria Collective Employee Scheme" ebenfalls Zertifikate (sogenannte ACES). Die ACES haben eine Laufzeit von zwei Jahren, ihre Wertentwicklung ist an bestimmte budgetbasierte Kennzahlen gekoppelt. Am Ende der Laufzeit erfolgt eine Auszahlung in bar, wobei die Wertentwicklung und die Höhe der Auszahlung in Abhängigkeit von der Entwicklung der zugrundeliegenden Kennzahlen zwischen 0% und 115% liegen kann. Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der den Mitarbeitern gewährten ACES mit einem Nennwert von je EUR 1,00:

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Anzahl ACES Gewährt in H1 2023 Gewährt in 2022 Gesamt
Am ersten Januar des Geschäftsjahres 2023 bestehende, in 2023 und 2022 gewährte ACES 2.641.070 3.254.855 5.895.925
Stand zum 30. Juni/​ 31. Dez. 2.641.070 3.254.855 5.895.925
Zeitanteilige Berücksichtigung zum 30. Juni 2023 24,7% 74,8% n/​a
Zielerreichungsgrad zum 30. Juni 2023 100% 80% n/​a
Rückstellung zum 30. Juni 2023 in EUR 651.223 1.946.662 2.597.885

Die Rückstellungen aus langfristigen Vergütungsbestandteilen der Mitarbeiter (ACES) belaufen sich zum 30. Juni 2023 auf TEUR 2.598 (31.Dezember 2022: TEUR 1.374). Die Aufwendungen aus diesen Vergütungsbestandteilen betragen im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres TEUR 1.224 nach TEUR 1.374 im Geschäftsjahr 2022.

Für eine detaillierte Beschreibung des langfristigen Vergütungssystems verweisen wir auf Abschnitt 13.2 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2022.

14 BEZIEHUNGEN ZU NAHE STEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN

In der folgenden Tabelle werden Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023 dargestellt:

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Erträge/​Aufwendungen (-) (netto) Forderungen/​Verbindlichkeiten (-)
in TEUR H1 2023 30.06.2023
Zinsen Unternehmensanleihe -594 -295
Buchführungs- und Reportingleistungen 50 50
Anmietung Baucontainer -16 0
Vermietung 8 2

Die Buchführungs- und Reportingleistungen beziehen sich auf die Übernahme von bestimmten Konsolidierungs- und Berichterstattungsleistungen für Brookfield-Gesellschaften außerhalb des alstria-Kon-zerns.

Die Zinsen betreffen Unternehmensanleihen, die alstria im Kapitalmarkt platziert hat und die bis zum Ende der Berichtsperiode von Brookfield-Gesellschaften über den Kapitalmarkt erworben wurden. Zum 30. Juni 2023 hielten diese Gesellschaften folgende Wertpapiere:

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Anleihe ISIN Anteile Nominalwert der Anteile
Bond III XS1717584913 35.000.000 35.000
Bond IV XS52053346297 40.000.000 40.000
Bond V XS2191013171 35.000.000 35.000
110.000.000 110.000

Weitere Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen haben sich im Berichtszeitraum nicht ergeben.

15 WICHTIGE EREIGNISSE NACH ABSCHLUSS DER BERICHTSPERIODE

Nach dem Bilanzstichtag haben sich bis zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Halbjahresfinanzbericht keine wichtigen, das Unternehmen betreffende, Ereignisse oder wesentlichen Geschäftsvorfälle mehr ergeben.

16 VORSTAND

Der Vorstand des Unternehmens setzte sich zum 30. Juni 2023 wie folgt zusammen:

Herr Olivier Elamine (Vorstandsvorsitzender).

Herr Alexander Dexne schied mit Ablauf des 31. Dezember 2022 aus dem Amt als Finanzvorstand aus.

17 AUFSICHTSRAT

Gemäß § 9 der Satzung der Gesellschaft besteht der Aufsichtsrat aus vier Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden. Bis zur Änderung der Satzung, mit Hauptversammlungsbeschluss vom 4. Mai 2023 und Wirkung zum 31. Mai 2023, bestand der Aufsichtsrat regulär aus sechs Mitgliedern.

Der Aufsichtsrat setzte sich zum 30. Juni 2023 wie folgt zusammen:

Herr Brad Hyler (Vorsitzender);

Herr Jan Sucharda (Stellvertretender Vorsitzender);

Herr Richard Powers; Mitglied seit 5. Mai 2023

Frau Rebecca Worthington

Im Verlaufe der Berichtsperiode waren ferner folgende Personen Mitglied im Aufsichtsrat der Gesellschaft

Herr Dr. Frank Pörschke; bis 31. Mai 2023

Frau Elisabeth Stheeman; bis 31. Mai 2023

Herr Karl Wambach; bis 4. Mai 2023

Hamburg, 31. Juli 2023

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Olivier Elamine
Vorstandsvorsitzender

VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER

"Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Halbjahresfinanzberichterstattung der verkürzte Konzernhalbjahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind."

Hamburg, 31. Juli 2023

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Olivier Elamine
Vorstandsvorsitzender