Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2017

Omsætning på DKK 965 mio. i første til tredje kvartal 2017 (Q1-3 2016: DKK 936 mio.)
Driftsresultat (EBIT) på DKK 577 mio. (Q1-3 2016: DKK 562 mio.)
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 462 mio. (Q1-3 2016: DKK 470 mio.)
Positiv regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 59 mio. (Q1-3 2016: DKK -890 mio.)
Resultat før skat på DKK 564 mio. (Q1-Q3 2016: DKK -410 mio.)
Nye ejendomsinvesteringer i København til dato på DKK 1.761 mio.
Salg af ikke strategiske ejendomme for DKK 404 mio.
Udlejningsprocent i København på 98,9, hvor mere end 90 % af Koncernens ejendomsportefølje er beliggende.
For hele 2017 fastholdes forventningerne til et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 600 mio. på baggrund af en omsætning på ca. DKK 1,3 mia.

Yderligere oplysninger:

Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102

Jeudan A/S, Bredgade 30, 1260 København K

Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og servicevirksomhed. Koncernen investerer i og driver større kontor-, bolig- og detailejendomme i København. Koncernen tilbyder i Jeudan Servicepartner et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser. Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på kerneværdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Koncernen har 375 medarbejdere. Selskabets aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen (JDAN). www.jeudan.dk.

DKK mio.		3. kvt. 2017	3. kvt. 2016	1.-3. kvt. 2017	1.-3. kvt. 2016	2016

Resultatopgørelse
Nettoomsætning		336	305	965	936	1.237
Bruttoresultat		221	205	648	635	827
Resultat før finansielle poster EBIT		196	181	577	562	724
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)		160	156	462	470	606
Kurs- og værdireguleringer		-69	-128	102	-880	-221
Resultat før skat		91	28	564	-410	385
Resultat		71	22	438	-319	299


Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.		22.315	20.682	22.315	20.682	20.996
Samlede aktiver		22.521	20.952	22.521	21.952	21.165
Egenkapital		5.940	4.752	5.940	4.752	5.370
Forpligtelser		16.581	16.200	16.581	16.200	15.795


Pengestrømme
Driftsaktiviteter		168	165	444	457	636
Investeringsaktiviteter		-534	31	-1.364	-837	-785
Finansieringsaktiviteter		336	-155	1.013	-70	-9
Pengestrømme i alt		-30	41	93	-450	-158


Regnskabsrelaterede nøgletal
EBVAT/gns. egenkapital*	%	2,8	3,1	8,2	9,4	11,5
Forrentning af egenkapital (ROE)*	%	1,2	0,4	7,7	-6,4	5,7
Egenkapitalandel, ultimo	%	26,4	22,7	26,4	22,7	25,4
Rentedækning	x	4,7	5,9	4,4	5,2	5,2

Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris, ultimo (P)	DKK	714,5	705	714,5	705	717
Indre værdi, ultimo (BV)	DKK	536	429	536	429	484
Pris/indre værdi (P/BV)	X	1,33	1,64	1,33	1,64	1,48
EBIT pr. aktie (EBITPS)*	DKK	17,7	16,5	52,5	51,2	65,9
EBVAT pr. aktie (EBVATPS)*	DKK	14,4	14,2	42,0	42,8	55,2
Resultat pr. aktie (EPS)*	DKK	6,4	2,0	39,9	-29,0	27,2
Pengestrømme pr. aktie (CFPS)*	DKK	15,1	15,0	40,4	41,6	57,9
Antal aktier, ultimo	1.000	11.086	11.086	11.086	11.086	11.086
Markedsværdi, ultimo	DKK mio.	7.921	7.816	7.921	7.816	7.949

* Ikke omregnet til årsbasis

Ledelsesberetning

Jeudan-Koncernens omsætning i første til tredje kvartal 2017 udgjorde DKK 965 mio. mod DKK 936 mio. i samme periode sidste år.

Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde i første til tredje kvartal 2017 DKK 577 mio. mod DKK 562 mio. for samme periode sidste år.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde i første til tredje kvartal 2017 DKK 462 mio. mod DKK 470 mio. for samme periode sidste år.

Resultatet for de første tre kvartaler af 2017 følger forventningerne, og bestyrelsen betragter resultatet som tilfredsstillende.

Investeringsmarked

Interessen for velbeliggende og attraktive ejendomme i København er fortsat høj. Det aktuelle udbud er lavere end efterspørgslen, hvilket kombineret med stort likviditetsoverskud i markedet samt lav rente fortsat påvirker priserne i opadgående retning.

For nyopførte boligejendomme i København er der fortsat stor interesse fra primært udenlandske investorer og indenlandske pensionskasser/forsikringsselskaber. Tilsvarende interesse konstateres ved handel med ældre boligejendomme.

Ejendomme på Strøget i København med detail/-kontor og bolig oplever en tilsvarende stor, omend lidt aftagende, investorinteresse, hvor efterspørgslen i alt væsentlighed kommer fra udenlandske investorer.

Den store efterspørgsel efter såvel boligejendomme som ejendomme på Strøget har bredt sig til kontorejendomme i København. Prisudviklingen styrkes af en tendens til stigende lejeniveauer, der øger ejendommenes driftsresultater. Der synes dog for alle segmenter at kunne spores en lidt mere afdæmpet prisudvikling end tidligere.

Køb/salg

Jeudan har i tredje kvartal 2017 købt følgende kontorejendomme: Fiolstræde 12B, Nørregade 6, Rigensgade 11 og Vesterbrogade 9B - alle København - for samlet DKK 436 mio. I første kvartal 2017 erhvervede Jeudan kontorejendommene Bredgade 40, 42 og 45, København K for samlet DKK 655 mio. Der er hermed i første til tredje kvartal 2017 indgået aftaler om køb af ejendomme for DKK 1.091 mio.

Jeudan har i tredje kvartal 2017 indgået aftale om salg af Herlev Hovedgade 82 for DKK 20 mio. I første halvår 2017 har Jeudan indgået en betinget aftale om salg af Amager Boulevard 115, København S, med 173 studieboliger til DIS. I forbindelse med handlen vil lejerne i ejendommen i overensstemmelse med lejelovens regler blive tilbudt at erhverve ejendommen. Hvorvidt tilbudspligten udnyttes forventes afklaret i første kvartal 2018. Herudover har Jeudan tidligere i år solgt erhvervsejendommene Industriskellet 3, Lynge; Industrivej 24A-K, Slangerup og Vasekær 6-8, Herlev, Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde; Nørregade 13, Haderslev, og Tjørne Allé 3-5, Slagelse. Det samlede salg i 2017 udgør DKK 404 mio.

Jeudan er løbende i dialog om nye investeringer i fokusområdet København ligesom Jeudan løbende vurderer eventuelle frasalg af Jeudans ejendomme udenfor det strategiske fokus.

Udlejning

Jeudan har i 2017 konstateret en god interesse for ledige kontorlejemål med hovedvægten på lejemål i København. Jeudans høje udlejningsprocent i København medfører dog også, at det i perioder kan være vanskeligt at opfylde potentielle kunders efterspørgsel. Udenfor København har Jeudan også i 2017 kunnet konstatere en positiv udvikling i interessen efter ledige lejemål i visse områder - dog stadigvæk med en mindre styrke end i København.

Efterspørgslen efter boliglejemål i København er fortsat høj med et stagnerende lejeniveau i takt med opførelsen af et betydeligt antal boligejendomme. I visse områder i København kan der konstateres en svagere udlejning og en begyndende tomgang i nyopførte boligejendomme.

Den høje udlejningsaktivitet i 2017 har medført, at der i årets første ni måneder er indgået og genforhandlet lejekontrakter med en samlet årlig leje på DKK 118 mio. mod DKK 99 mio. for hele 2016.

Opsigelser i første til tredje kvartal 2017 svarede til en årsleje på DKK 87 mio. mod DKK 52 mio. for samme periode i 2016. Flere af opsigelserne i 2017 har først økonomisk effekt i løbet af fjerde kvartal 2017/1. halvår 2018 og var ventet, da Jeudan ikke havde ledige lejemål der kunne opfylde de fraflyttende kunders ønsker.

Jeudans udlejningsprocent i København, hvor mere end 90 % af Jeudans ejendomsportefølje er beliggende, udgjorde 98,9 ultimo september 2017 mod 98,2 ultimo 2016. Det generelle kontorudlejningsmarked i København havde ultimo september 2017 en udlejningsprocent på 95,5 mod 95,3 ultimo 2016.

Jeudans udlejningsprocent for hele porteføljen, hvor 98 % er beliggende i Region Hovedstaden, udgjorde ultimo september 2017 96,6 mod 94,3 ultimo 2016. Det generelle kontorudlejningsmarked i Storkøbenhavn havde ultimo september 2017 en udlejningsprocent på 87,4 mod 88,0 ultimo 2016.

Investeringsejendomme

Lejeindtægter m.v. udgjorde i første til tredje kvartal 2017 DKK 801 mio. mod DKK 782 mio. i samme periode sidste år.

Ejendommenes driftsomkostninger udgjorde i første til tredje kvartal 2017 DKK 168 mio. mod DKK 161 mio. i samme periode sidste år, hvorefter segmentets bruttoresultat udgjorde DKK 633 mio. i første til tredje kvartal 2017 mod DKK 621 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 2 %.

Service

Aktivitetsniveauet i Jeudan Servicepartner har i første til tredje kvartal 2017 været højere end forventet, og omsætningen blev på DKK 287 mio. mod DKK 236 mio. for samme periode sidste år.

Drifts- og produktionsomkostningerne steg tilsvarende som følge af et højere aktivitetsniveau og udgjorde DKK 265 mio. i første til tredje kvartal 2017 mod DKK 218 mio. samme periode sidste år.

Herefter udgjorde bruttoresultatet DKK 21 mio. for første til tredje kvartal 2017 mod DKK 18 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 20 %.

Koncern

Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde i første til tredje kvartal 2017 DKK 8 mio. mod DKK 7 mio. for samme periode sidste år.

Koncernens administrationsomkostninger udgjorde i første til tredje kvartal 2017 DKK 63 mio. mod DKK 66 mio. for samme periode sidste år.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter i første til tredje kvartal 2017 DKK 577 mio. mod DKK 562 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 3 %.

EBIT pr. aktie blev i første til tredje kvartal 2017 på DKK 52,5 mod DKK 51,2 for samme periode sidste år.

De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -115 mio. mod DKK -93 mio. for samme periode sidste år. Stigningen kan primært henføres til optagelse af nye realkreditlån i 2017 samt omlægning af renteaftaler i 2016 med forward start, hvilket medførte reducerede finansielle omkostninger i 2016.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), udgjorde herefter i første til tredje kvartal 2017 DKK 462 mio. mod DKK 470 mio. for samme periode sidste år.

Resultatet (EBVAT) pr. aktie blev hermed DKK 42,0 i første til tredje kvartal 2017 mod DKK 42,8 for samme periode året før.

Kurs- og værdireguleringer

Ved udgangen af hvert kvartal vurderes ejendommenes dagsværdi på grundlag af udviklingen i ejendommenes nettoresultat, reservationer til besluttede ombygninger og ejendommenes afkast.

På investeringssiden er der fortsat en stor efterspørgsel efter primære ejendomme - det vil sige velbeliggende og velordnede ejendomme - hvor udbuddet fortsat ikke kan følge med efterspørgslen. Priserne for primære ejendomme er blandt andet grundet den aktuelle udbuds-/efterspørgselssituation stigende ved en fortsat lav inflation og et lavt renteniveau.

De stigende priser på investeringsejendomme kan primært henføres til faldende afkastkrav. Jeudan har senest i december 2016 vurderet det fastsatte afkastkrav for den enkelte ejendom og vurderer ikke at der på nuværende tidspunkt er grundlag for at revurdere afkastniveauerne. Gevinst/tab på ejendomme relaterer sig til periodens salg/betinget salg af ejendomme og udgør en gevinst på DKK 43 mio. for første til tredje kvartal 2017.

De finansielle gældsforpligtelser værdireguleres til dagsværdi og påvirkes således af renteudviklingen. Jeudans finansieringsstrategi er - som for ejendomsinvesteringerne - langsigtet, hvorfor finansieringsrenterne er låst med lang løbetid.

Jeudans fastrenteaftaler har en gennemsnitlig løbetid på 10 år, og kursfølsomheden udgør ca. DKK 9,5 mio. ved en ændring i renten på 0,01 procentpoint. På baggrund af renteforholdene pr. 30. september 2017 er der opgjort en positiv regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 59 mio. mod en negativ regulering for samme periode året før på DKK 890 mio.

Resultatet før skat udgjorde herefter DKK 564 mio. i første til tredje kvartal 2017 mod DKK -410 mio. for samme periode sidste år.

Efter skat blev periodens resultat for første til tredje kvartal 2017 DKK 438 mio. mod DKK -319 mio. i samme periode sidste år.

Balancen

Ejendomme inkl. igangværende projekter udgjorde ultimo september 2017 DKK 22,3 mia. mod DKK 20,7 mia. på samme tidspunkt sidste år og DKK 21 mia. ved årsskiftet.

De materielle aktiver blev netto forøget med DKK 1.321 mio. i første til tredje kvartal 2017. Forøgelsen kan primært henføres til periodens køb af ejendomme og afholdte omkostninger ved igangværende byggeprojekter og i mindre omfang forbedringer af investeringsejendomme. Modsatrettet virker periodens salg af ejendomme.

Koncernens egenkapital udgjorde pr. 30. september 2017 DKK 5,9 mia. mod DKK 4,8 mia. pr. 30. september 2016 og DKK 5,4 mia. ved årsskiftet. Ændringen i egenkapitalen i 2017 kan henføres til periodens resultat samt salg af egne aktier for DKK 132 mio.

Egenkapitalandelen udgjorde 26,4 % ultimo september 2017 mod 25,4 % ved årsskiftet. Jeudan har hermed ultimo september 2017 en yderligere opkøbskapacitet i niveauet DKK 1,5 mia.

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 15,5 mia. pr. 30. september 2017 mod DKK 14,8 mia. pr. 30. september 2016 og DKK 14,6 mia. ved årsskiftet. Stigningen siden årsskiftet på DKK 0,9 mia. kan primært henføres til optagelse af realkreditfinansiering i tilkøbte ejendomme samt ændring i udskudt skat.

De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1,0 mia. pr. 30. september 2017 mod DKK 1,4 mia. pr. 30. september 2016 og DKK 1,2 mia. ved årsskiftet. Faldet siden årsskiftet kan primært henføres til et lavere træk på Jeudans driftskreditter.

Pengestrømme og likviditet

Likviditetspåvirkningen før ændring i driftskapitalen udgjorde i første til tredje kvartal 2017 DKK 462 mio. mod DKK 478 mio. for samme periode sidste år.

Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 444 mio. mod DKK 457 mio. for samme periode sidste år, svarende til DKK 40,4 pr. aktie i første til tredje kvartal 2017 mod DKK 41,6 pr. aktie i første til tredje kvartal 2016.

Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der primært kan henføres til periodens nettoejendomskøb og igangværende projekter, udgjorde DKK -1.364 mio. mod DKK -837 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK 1.013 mio. i første til tredje kvartal 2017 mod DKK -70 mio. for samme periode sidste år. Finansieringsaktiviteterne kan primært henføres til optagelse af realkreditbelåning samt salg af Jeudans beholdning af egne aktier i første kvartal 2017.

Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK 93 mio. i første til tredje kvartal 2017 mod DKK -450 mio. for samme periode sidste år.

Likviditetsberedskabet (inkl. trækningsrettigheder) udgjorde DKK 712 mio. pr. 30. september 2017 mod DKK 697 mio. ultimo september 2016 og DKK 989 mio. ved årsskiftet.

Ledelsesberetning 3. kvartal 2017

Koncernomsætningen udgjorde i tredje kvartal 2017 DKK 336 mio. mod DKK 305 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 10 %. Udviklingen dækker over en stigning i såvel ejendomssegmentet som Jeudan Servicepartner.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde i tredje kvartal 2017 DKK 196 mio. mod DKK 181 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 8 %. Stigningen kan tillige henføres til såvel ejendomssegmentet som Jeudan Servicepartner.

De finansielle poster (netto) udgjorde i tredje kvartal 2017 DKK 37 mio. mod DKK 25 mio. for samme periode sidste år. Stigningen kan som tidligere omtalt henføres til optagelse af nye realkreditlån i 2017 samt omlægning af renteaftaler i 2016 med forward start, hvilket medførte reducerede finansielle omkostninger i 2016.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde herefter DKK 160 mio. i tredje kvartal 2017 mod DKK 156 mio. for samme periode sidste år.

Kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser blev i tredje kvartal 2017 grundet faldende renteniveau negative med DKK 66 mio. mod negative reguleringer for samme periode sidste år på DKK 131 mio.

Resultat før skat blev i tredje kvartal 2017 DKK 91 mio. mod DKK 28 mio. for samme periode sidste år.

Begivenheder efter 30. september 2017

Jeudan har pr. 13. oktober 2017 indgået aftale om erhvervelse af kontor- og boligejendommene Bredgade 58/Fredericiagade 17, Havnegade 21/Niels Juelsgade 15, Kigkurren 6-8A, Kronprinsensgade 8, Toldbodgade 35, Toldbodgade 39-41 - alle København -, Gl. Kongevej 169, Frederiksberg og Evanstonevej 2, Hellerup, for samlet DKK 670 mio. Ejendommene overtages i løbet af fjerde kvartal 2017.

Der er herudover ikke siden 30. september 2017 indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling, og som ikke er beskrevet i nærværende delårsrapport.

Forventninger 2017

Jeudan vil også i 2017 opsøge yderligere rentable investeringer i velordnede større kontorejendomme i det centrale København med fortsat fokus på langsigtet stabilitet i den primære indtjening.

En del eksisterende erhvervskunder i København søger i denne tid større arealer og desværre kan alle henvendelser ikke imødekommes. Jeudan forventer derfor en stigning i opsigelser af erhvervslejemål men forventer også en relativ hurtig genudlejning. Samlet set forventer Jeudan ikke en væsentlig ændring i udlejningsprocenten.

På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer samt et uændret aktivitetsniveau i Jeudan Servicepartner forventes fortsat en nettoomsætning på ca. DKK 1,3 mia. (2016: DKK 1,2 mia.).

Jeudan forventer fortsat vækst i EBIT.

Jeudans finansiering er langsigtet og har ved renteaftaler en fast rente i gennemsnitligt ca. 10 år. Jeudan forventer ikke en renteudvikling, der muliggør omlægning af renteaftaler i 2017, som det var tilfældet i 2016 med deraf følgende lavere finansielle omkostninger. Der forventes derfor højere finansielle omkostninger i 2017 sammenlignet med 2016 men fortsat på et lavt niveau.

Efter finansielle omkostninger men før kurs- og værdireguleringer forventes fortsat et resultat (EBVAT) i niveauet DKK 600 mio. (2016: DKK 606 mio.).

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser - positive som negative - som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.

De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i et vist omfang rentesatser. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans seneste årsrapport.

Anvendt regnskabspraksis

Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2016.

Bilag

Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysninger samt dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter.

Finanskalender

27. feb. 2018 Årsregnskabsmeddelelse

09. apr. 2018 Ordinær generalforsamling

23. maj 2018 Rapport for 1. kvartal

23. aug. 2018 Rapport for 1.-2. kvartal

21. nov. 2018 Rapport for 1.-3. kvartal

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 30. september 2017 for Jeudan A/S.

Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2017 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 30. september 2017.

Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og pengestrømme og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for.

København, 23. november 2017

Direktionen

Per Wetke Hallgren

Adm. direktør

Bestyrelsen

Niels Jacobsen Claus Esbjerg Gregersen

(formand) (næstformand)

Tommy Pedersen Søren Bergholt Andersson Helle Okholm

Resultatopgørelse

DKK 1.000	3. kvt.	3. kvt.	1.-3. kvt.	1.-3. kvt.
	2017	2016	2017	2016	2016

Nettoomsætning	336.135	304.666	965.256	936.078	1.237.006
Driftsomkostninger	-114.674	-99.964	-317.568	-300.738	-409.611

Bruttoresultat	221.461	204.702	647.688	635.340	827.395
Salgs- og marketingomkostninger	-2.639	-2.796	-7.947	-6.739	-9.307
Administrationsomkostninger	-22.516	-20.936	-62.797	-66.134	-94.159

Resultat før finansielle poster (EBIT)	196.306	180.970	576.944	562.467	723.929
Finansielle indtægter	6.619	6.614	19.852	20.156	26.656
Finansielle omkostninger	-43.264	-31.610	-134.966	-112.789	-144.840

Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT)	159.661	155.974	461.830	469.834	605.745
Gevinst/tab ejendomme	-2.898	3.456	42.728	10.534	325.619
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser	-65.947	-131.306	59.197	-890.484	-546.362

Resultat før skat	90.816	28.124	563.755	-410.116	385.002
Skat af periodens resultat	-20.252	-6.272	-125.717	91.456	-85.916

Periodens resultat	70.564	21.852	438.038	-318.660	299.086


Periodens resultat pr. aktie (DKK)	6,36	1,99	39,85	-29,02	27,24
Periodens resultat pr. aktie, udvandet (DKK)	6,36	1,99	39,85	-29,02	27,24

Totalindkomstopgørelse
DKK 1.000	3. kvt.	3. kvt.	1.-3. kvt.	1.-3. kvt.
	2017	2016	2017	2016	2016

Periodens resultat	70.564	21.852	438.038	-318.660	299.086
Anden totalindkomst	0	0	0	0	0

Totalindkomst	70.564	21.852	438.038	-318.660	299.086

Balance

DKK 1.000	30. sep.	30. sep.	31. dec.
	2017	2016	2016

Aktiver

Materielle aktiver:
Investeringsejendomme	22.165.170	19.986.131	20.294.328
Igangværende projekter, investeringsejendomme	149.953	108.948	115.363
Forudbetaling for investeringsejendomme	0	586.435	586.435
Driftsmateriel og inventar	40.148	36.800	37.656
Materielle aktiver i alt	22.355.271	20.718.314	21.033.782

Langfristede aktiver i alt	22.355.271	20.718.314	21.033.782

Tilgodehavender:
Indestående Grundejernes Investeringsfond	10.732	10.996	11.104
Igangværende arbejder	74.459	50.376	67.074
Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser	18.313	21.313	21.230
Selskabsskat	1	27.615	0
Andre tilgodehavender	26.731	14.618	13.314
Periodeafgrænsningsposter	14.420	17.483	8.396
Tilgodehavender i alt	144.656	142.401	121.118

Likvide beholdninger	21.013	91.403	10.147

Kortfristede aktiver i alt	165.669	233.804	131.265

AKTIVER I ALT	22.520.940	20.952.118	21.165.047

DKK 1.000	30. sep.	30. sep.	31. dec.
	2017	2016	2016

Passiver

Egenkapital:
Aktiekapital	1.108.645	1.108.645	1.108.645
Overført resultat	4.831.738	3.643.763	4.261.509
Egenkapital i alt	5.940.383	4.752.408	5.370.154

Langfristede forpligtelser:
Realkreditlån	12.870.114	12.189.912	11.943.410
Finansieringsinstitutter	1.394.166	1.596.197	1.538.370
Deposita	159.367	154.003	154.191
Udskudt skat	1.097.873	808.466	978.604
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser	14.560	15.441	14.473
Langfristede forpligtelser i alt	15.536.080	14.764.019	14.629.048

Kortfristede forpligtelser:
Realkreditlån	81.836	80.465	82.071
Finansieringsinstitutter	624.188	1.055.175	758.774
Deposita	150.853	140.134	141.052
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser	145	153	142
Modtagne forudbetalinger fra kunder	48.217	45.934	71.592
Leverandørgæld	45.864	28.318	34.162
Selskabsskat	0	0	2.837
Anden gæld	43.683	43.224	48.328
Periodeafgrænsningsposter	49.691	42.288	26.887
Kortfristede forpligtelser i alt	1.044.477	1.435.691	1.165.845

Forpligtelser i alt	16.580.557	16.199.710	15.794.893

PASSIVER I ALT	22.520.940	20.952.118	21.165.047

Egenkapitalopgørelse

DKK 1.000	Aktie-	Overført	Egenkapital
	kapital	resultat*	i alt

Egenkapital 1. januar 2016	1.108.645	4.084.664	5.193.309

Periodens resultat	-	-318.660	-318.660
Anden totalindkomst	-	0	0
Totalindkomst i alt	-	-318.660	-318.660

Køb af egne aktier	-	-122.241	-122.241

Egenkapital 30. september 2016	1.108.645	3.643.763	4.752.408

Periodens resultat	-	617.746	617.746
Anden totalindkomst	-	0	0
Totalindkomst i alt	-	617.746	617.746

Egenkapital 31. december 2016	1.108.645	4.261.509	5.370.154

Periodens resultat	-	438.038	438.038
Anden totalindkomst	-	0	0
Totalindkomst i alt	-	438.038	438.038

Salg af egne aktier	-	132.191	132.191

Egenkapital 30. september 2017	1.108.645	4.831.738	5.940.383

* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr.
30. september 2017 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2017: t.DKK 2.061.874; 1. januar 2016:
t.DKK 2.061.874).

Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter

Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimåling af investeringsejendomme og finansielle gældsforpligtelser, er uændrede i forhold til den seneste årsrapport, hvortil der henvises.

Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:

Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens realkreditlån eksklusive renteaftaler.
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaftaler.
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter investeringsejendomme.


DKK 1.000	Niveau 1	Niveau 2	Niveau 3
30. september 2017

Langfristede aktiver
Investeringsejendomme	0	0	22.165.170
Igangværende projekter investeringsejendomme	0	0	149.953

Langfristede passiver
Realkreditlån	13.013.397	0	0
Finansieringsinstitutter	0	1.394.166	0
Afledte finansielle instrumenter	0	-143.283	0

Kortfristede passiver
Realkreditlån	81.836	0	0
Finansieringsinstitutter	0	189.983	0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen	13.095.233	1.440.866	22.315.123


DKK 1.000	Niveau 1	Niveau 2	Niveau 3
30. september 2016

Langfristede aktiver
Investeringsejendomme	0	0	19.986.131
Igangværende projekter investeringsejendomme	0	0	108.948

Langfristede passiver
Realkreditlån	11.856.000	0	0
Finansieringsinstitutter	0	1.596.197	0
Afledte finansielle instrumenter		333.912

Kortfristede passiver
Realkreditlån	80.465	0	0
Finansieringsinstitutter	0	235.760	0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen	11.936.465	2.165.869	20.095.079

DKK 1.000	Niveau 1	Niveau 2	Niveau 3
31. december 2016

Langfristede aktiver
Investeringsejendomme	0	0	20.294.328
Igangværende projekter investeringsejendomme	0	0	115.363

Langfristede passiver
Realkreditlån	11.972.311	0	0
Finansieringsinstitutter	0	1.538.370	0
Afledte finansielle instrumenter	0	-28.901	0

Kortfristede passiver
Realkreditlån	82.071	0	0
Finansieringsinstitutter	0	230.894	0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen	12.054.382	1.740.363	20.409.691

Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i perioderne.

Afstemning af dagsværdihierarki fra primo til ultimo for niveau 3

DKK 1.000	Investeringsejendomme	Igangværende projekter investeringsejendomme

Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2017	20.294.328	115.363
Tilgang, køb	1.705.398	191.595
Tilgang forbedring	43.389	0
Overførsel	150.740	-150.740
Afgang	-78.685	-6.265
Værdiregulering	50.000	0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2017	22.165.170	149.953

Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2016	19.901.372	205.576
Tilgang, køb	148.780	137.868
Tilgang forbedring	36.259	0
Overførsel	232.436	-232.436
Afgang	-332.716	-2.060
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2016	19.986.131	108.948

Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2016	19.901.372	205.576
Tilgang, køb	223.717	181.161
Tilgang forbedring	53.586	0
Overførsel	269.384	-269.384
Afgang	-463.712	-1.990
Værdiregulering	309.981	0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2016	20.294.328	115.363