1
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
2025
ÅRSRAPPORT
Copenhagen
Capital
2
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
2
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
INDHOLD
INDHOLD
SELSKABSOPLYSNINGER
FORORD
HOVED- OG NØGLETAL
LEDELSESBERETNING
MARKEDSPROGNOSE
FORRETNINGSGRUNDLAG
ANSVARLIGHED (ESG)
RISIKOFAKTORER
LEDELSEN
AKTIONÆRINFORMATION
UDBYTTEPOLITIK
LEDELSESPÅTEGNING
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
NOTEOVERSGIGT
2
3
4
5
7
13
17
21
24
29
31
32
34
35
38
43
3
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

SELSKABSOPLYSNINGER
Copenhagen Capital A/S
Niels Hemmingsens Gade 4
1153 København K
CVR-nr.: 30 73 17 35
København
70 27 10 60
www.copenhagencapital.dk
kontakt@copenhagencapital.dk
Selskabets stamaktier og præferenceaktier er noteret på NASDAQ
OMX Copenhagen
• Fondskode/ ISIN DK0060093607 (stamaktier)
• Fondskode/ ISIN DK0061930641 (40% præferenceaktie 2032)
• Navn: Copenhagen Capital A/S
• Kortnavn: CPHCAP ST & CPHCAP PREF32
Christian Rossing Lønberg
(formand)
Peter Wilsbech Lottrup
(medlem)
BESTYRELSE
Paul Wisse Hvelplund
(medlem)
Sarah-Alice Skade-Rasmussen
(medlem)
Rasmus Bonde Greis
Direktør
DIREKTION
PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret
Revisionspartnerselskab
Strandvejen 44
2900 Hellerup
REVISION
4
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
4
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
FORORD
2025 blev et år med tydelig bedring i ejendomsmarkedet og solid
fremgang for Copenhagen Capital. Transaktionsaktiviteten steg,
og et mere stabilt inflations- og rentemiljø skabte bedre
rammevilkår for branchen. I dette marked har vi styrket vores
position og leveret det bedste driftsresultat i selskabets historie.
Resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde kr.
18,7 mio. og lå i den øvre del af den opjusterede guidance efter
opjusteringen i 3. kvartal. Fremgangen afspejler det målrettede
arbejde med strategiplanen ’DOUBLE 2028’, der sætter retningen
for vores udvikling frem mod 2028. Strategiens centrale ambition
er at fordoble EBVAT, og i 2025 tog vi et væsentligt skridt i den
retning, blandt andet gennem overtagelsen af tre ejendomme
samt NTR Holding A/S.
Efterspørgslen efter vores lejemål er fortsat høj på tværs af
segmenter, og vi går ind i 2026 med lav tomgang og en portefølje
af ejendomme med attraktive beliggenheder og stabil indtjening.
Samtidig fastholder vi en disciplineret tilgang til investeringer og
risikostyring.
For 2026 udvider vi vores finansielle guidance. Hidtil har
selskabet alene guidet på resultat før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT), men fremover vil vi også give forventninger til
værdireguleringer. Resultatet af den primære drift forventes i
2026 at udgøre kr. 24–27 mio. før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT). Herudover forventer vi positive værdireguleringer af
ejendomme og gæld i niveauet kr. 25–40 mio. Samlet set
forventer vi et resultat før skat i intervallet kr. 49–67 mio.
Forventningerne er baseret på de nuværende markedsforhold og
kan påvirkes af udviklingen i renter, nettoprisindekset og
afkastkrav.
København d. 3. marts 2026
Rasmus Greis Christian Rossing Lønberg
Direktør Bestyrelsesformand
For at styrke gennemsigtigheden over for vores aktionærer vil vi
fremover offentliggøre tal til og med EBVAT for 1. og 3. kvartal,
samtidig med at vi fortsat aflægger delårsrapport for halvåret.
Sideløbende ved udarbejdelsen af årsrapporten, arbejder vi også med
ESG. Hvert år udgiver vi vores ansvarlighedsrapport, hvori vi belyser
specifikke tiltag og ambitioner relateret til bæredygtighed.
Ansvarlighed er et vigtigt punkt for selskabet og der arbejdes dagligt
med at finde nye løsninger, der sænker vores samlede klimaaftryk
samtidig med at vi har fokus på at skabe en alsidig og attraktiv
arbejdsplads.
Vi er stolte og tilfredse med vores opnåede resultater fra 2025, som er
lykkedes takket være vores team, samarbejdspartnere, kunder og
tilliden fra vores aktionærer. Vi ser frem til fortsat at udvikle vores
portefølje og markedsposition i det kommende år.
5
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
5
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
HOVED- OG NØGLETAL
Nettoomsætning DKK ’000
Resultat før kurs og værdireg. (EBVAT) DKK ’000
Egenkapitalforrentning (ROE)%
Egenkapital DKK ’000
Investeringsejendomme DKK ’000
Resultatopgørelse 2025 2024 2023 2022 2021
Nettoomsætning DKK '000 58.392 49.591 47.205 43.013 36.123
Bruttoresultat DKK '000 50.918 42.001 40.251 35.797 28.775
Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK '000 40.036 34.285 32.584 27.785 22.344
Resultat af finansielle poster DKK '000 -21.376 - 17.422 - 14.953 - 9.746 - 7.114
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) DKK '000 18.660 16.863 17.631 18.039 16.853
Resultat før skat DKK '000 107.248 2.171 -99.956 146.699 196.900
Totalindkomst i alt DKK '000 84.143 7.291 -76.798 112.181 159.536
Minoriteter DKK '000 -36 - -38 5.352 6.200
Totalindkomst CC DKK '000 84.179 7.291 -76.760 106.829 153.336
Balance
Egenkapital CC DKK '000 582.274 448.395 468.503 542.595 470.271
Egenkapital i alt DKK '000 583.178 448.395 469.732 543.863 484.957
Minoriteter DKK '000 904 - 1.229 1.268 14.686
Balancesum DKK '000 1.449.972 1.081.463 1.074.018 1.127.512 1.123.274
Investering i materielle anlægsaktiver DKK '000 281.464 5.752 142.242 11.300 119.084
Investeringsejendomme DKK '000 1.445.410 1.071.900 1.065.300 1.025.500 1.112.000
Kortfristede aktiver DKK '000 3.972 9.540 8.615 101.814 11.015
Nettorentebærende gæld (NIBD) DKK '000 725.372 544.899 490.413 449.190 528.137
Pengestrømme
Driftsaktiviteter (CFFO) DKK '000 33.699 16.547 15.286 30.541 16.363
Investeringsaktiviteter (CFFI) DKK '000 -282.054 - 5.752 - 64.421 43.960 - 96.718
Finansieringsaktiviteter (CFFF) DKK '000 242.283 -9.637 35.402 - 63.492 66.645
I alt DKK '000 -6.073 1.158 -13.733 11.009 - 13.710
Regnskabsrelaterede nøgletal
EBVAT / gns.egenkapital % 3,62 3,67 3,48 3,51 4,05
Egenkapitalforretning (ROE) % 16,31 1,59 -15,15 21,81 38,30
Rentedækning x 1,87 1,97 2,18 2,85 3,13
Soliditet % 40,22 41,46 43,74 48,24 43,17
Loan to value % 50,16 50,83 46,04 43,80 47,49
Vægtet afkastkrav % 4,63 4,33 4,26 3,78 3,66
t.kr.t.kr.
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
2021 2022 2023 2024 2025
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
-
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
2021 2022 2023 2024 2025
6
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
6
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Pris pr. m2 kr.
Total antal m2
Årligt afkast stamaktie (%)
Børskurs / Indre værdi (P/BV)
Resultat pr. aktie (EPS)
Aktierelaterede nøgletal 2025 2024 2023 2022 2021
Aktiekurs stamaktie 31.12 DKK 6,65
5,10
5,40 6,45 6,45
Aktiekurs 8% præferenceaktie 31.12 DKK - - 2,04 2,06 1,99
Aktiekurs 40% præferenceaktie 31.12 DKK 8,25 8,15 8,00 - -
Indre værdi pr. aktie (BVPS) DKK 8,85 7,56 7,65 9,08 7,57
Børskurs/indre værdi (P/BV) DKK 0,75 0,67 0,71 0,71 0,85
Resultat pr. aktie (EPS) DKK 1,18 0,05 - 1,34 2,12 3,14
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) DKK 1,18 0,05 - 1,34 2,11 3,12
Price earnings (PE) x 5,63 98,21 - 4,02 3,04 2,05
Antal stamaktier ultimo stk. '000 49,020 49.020 49.020 49.020 48.931
Antal 8% præferenceaktier ultimo stk. '000 - - 8.685 50.000 50.000
Antal 40% præferenceaktier ultimo stk. '000 16.599 13.007 13.007
Antal aktier ultimo stk. '000 65.619 62.027 70.712 99.020 98.931
Markedsværdi DKK '000 462.925 356.009 386.481 419.178 415.107
Ejendomsrelaterede nøgletal
Total antal kvadratmeter m2 56.637 30.886 30.562 25.582 27.842
Pris pr. m2 DKK 25.521 34.705 34.857 40.087 39.940
Lejestigning på DKK 100 pr. m2 DKK '000 5.664 3.089 3.056 2.558 2.784
EBIT stiger med % 14,51 9,01 9,38 9,21 12,46
Lejefald på DKK 100 pr. m2 DKK '000 -5.664 - 3.089 - 3.056 - 2.558 - 2.784
Afkastprocenten falder med 0,50% DKK '000 184.600 144.378 140.200 166.300 181.305
Dagsværdi pr. m2 DKK 28.780 39.380 39.444 46.587 46.452
Egenkapital DKK '000 727.166 561.009 579.088 673.577 626.375
Indre værdi pr. aktie DKK 11,08 9,04 9,46 6,80 6,33
Afkastprocenten stiger med 0,50% DKK '000 -146.200 - 113.849 - 110.900 - 120.600 - 136.043
Dagsværdi pr. m2 DKK 22.939 31.019 31.228 35.373 35.053
Egenkapital DKK '000 469.142 359.592 383.230 449.795 378.843
Indre værdi pr. aktie DKK 7,15 5,80 6,26 4,54 3,83
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
2021 2022 2023 2024 2025
-40,00%
-20,00%
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
(2 ,00)
(1 ,00)
-
1,00
2,00
3,00
4,00
2021 2022 2023 2024 2025
t.kr.
7
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
7
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
LEDELSESBERETNING
Copenhagen Capital koncernen realiserede i 2025 et nettoresultat på kr. 84,2 mio. mod kr. 7,3 mio. i 2024. Resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgør i 2025 et overskud på kr. 18,7 mio. mod kr. 16,9 mio. i
2024. Som følge af køb af nye ejendomme valgte selskabet i løbet af 3. kvartal at opjustere forventningerne til driftsresultatet til mellem kr. 17 mio. og kr. 19 mio. (oprindeligt kr. 16 mio. og kr. 18 mio.). Selskabet har dermed
realiseret et driftsresultat (EBVAT), der er indenfor den udmeldte forventning. Resultatet er samtidig det bedste driftsresultat i selskabets historie. Ledelsen anser driftsresultatet som tilfredsstillende.
Egenkapitalen i Copenhagen Capital koncernen er ultimo 2025 opgjort til kr. 583,2 mio. mod kr. 448,4 mio. ultimo 2024. Soliditetsgraden for 2025 er 40.2% mod 41,5% i 2024.
Selskabet har i 2025 arbejdet ud fra strategiplanen ‘DOUBLE 2028’, gældende for perioden 2025-2028, som sigter mod at fremme vækst i indtjening samt at ensrette stakeholderforventningerne til Copenhagen Capital frem
mod 2028. Som led i denne strategi har koncernen haft et markant fokus på opkøb af nye ejendomsselskaber, hvilket har medført en stigning i balancen på ca. 35%. Sideløbende er der arbejdet målrettet med drift og
udvikling af eksisterende velbeliggende ejendomme. Organisationen er fortsat strømlinet og består af en mindre skare af specialiserede og dedikerede medarbejdere.
Copenhagen Capital koncernen har siden 2021 øget omsætningen med 61,6% fra kr. 36,1 mio. til kr. 58,4 mio. i 2025. I samme periode er bruttoresultatet øget med 77,0%.
EBIT over egenkapital
EBVAT over egenkapital
Indeks (2020 = 100)
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
Nettoomsætning Bruttoresultat Resultat før finansielle
poster (EBIT)
Resultat før kurs og
værdireg. (EBVAT)
2021 2022 2023 2024 2025
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
2021 2022 2023 2024 2025
8
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
KAPITALFORHOLD
Selskabet solgte i januar 2025 281.578 stk. stamaktier á kr. 1 fra selskabets beholdning af egne aktier.
Salget skete som led i direktør Rasmus Greis’ udnyttelse af 281.578 stk. warrants til stamaktier i
Copenhagen Capital. Salget tilførte selskabet et bruttoprovenu på t.kr. 512,5.
Selskabet har i 2025 solgt egne Stamaktier og 40% Præferenceaktier 2032 for et samlet provenu på kr.
26,4 mio. Provenuet er benyttet til ejendomskøb, som led i ‘DOUBLE 2028’. Selskabet udstedte d. 19.
september 2025 3.772.903 stk. 40% Præferenceaktier 2032 á kr. 1 i Copenhagen Capital A/S med et
bruttoprovenu på kr. 31,5 mio., svarende til en pris på kr. 8,35 for en aktie à kr. 1. Aktierne blev udstedt i
forbindelse med erhvervelsen af ejendomme.
Dermed udgør selskabets samlede aktiekapital nominelt kr. 65.799.913 aktier, fordelt på nominelt kr.
49.019.913 stamaktier og nominelt kr. 16.780.000 i 40% Præferenceaktier 2032.
På den ordinære generalforsamling 2025 blev bestyrelsens forslag om udbetaling af udbytte vedtaget. Det
samlede udbytte udgjorde 7.136.445 kr.
NYBYGGERI OG INVESTERINGER
Copenhagen Capital koncernen udfører løbende renoveringer af ejendommene med fokus på optimering
af ejendommenes anvendelse og klimaaftryk.
I sommeren 2025 blev der, i forbindelse med genudlejningen af Skindergade 40, 1159 København K,
foretaget en opdeling af ejendommen og en etablering af fem selvstændige lejligheder. Projektet blev
afsluttet ultimo 2025 og de sidste lejere flyttede ind i december 2025.
På Ole Suhrs Gade 13-15, 1354 København K, har vi i 2025 gennemført etableringen af fire tagboliger à
hver 64 kvadratmeter, således at ejendommens bruttoetageareal øges med i alt 256 kvadratmeter. Alle
fire lejligheder stod klar til indflytning i efteråret 2025. Ejendommen fik i samme omgang udskiftet tag og
vinduer og facaden blev malet.
På Rådmandsgade 45, 2200 København N, påbegyndte vi i efteråret 2025 opdelingen af lejligheden på 2.
sal. De to nye lejligheder forventes at stå klar til indflytning primo 2026. Der blev yderligere igangsat
arbejde med moderniseringen af en lejlighed på 3. sal, som ligeledes forventes klar til indflytning i starten
af 2026.
I 2025 er der i forbindelse med opsigelsen af en lejlighed på Prinsessegade 61, 1422 København K, givet
tilladelse til at gennemføre en gennemgribende modernisering af lejligheden efter lejelovens 19 stk. 2.
Arbejdet begyndte primo 2026.
Ole Suhrs Gade 15, 5. sal, 1354 København K
Læderstræde 11B 2. t.h, 1201 København K
Niels Hemmingsens Gade 4, 3. sal, 1153 København K
9
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
9
SALG AF EJENDOMME
Der er løbende forespørgsler fra ejendomsmæglere og investorer
om køb af selskabets ejendomme, hvilket bliver håndteret med
fokus på den løbende udvikling og tilpasninger af
ejendomsporteføljen.
Selskabet har i 2025 påbegyndt privatiseringen af Stadionvej 92-
94, 2600 Glostrup, gennem salg af ejerlejligheder. Ved udgangen
af 2025, var der indgået købsaftale på salg af en ud af 24
lejligheder. Siden skæringsdatoen er der indgået købsaftale på
salg af yderligere tre ejerlejligheder. Salget sker til en pris på ca.
20% over den bogførte værdi pr. 31.12.2025.
Der er gennem de seneste 9 år solgt 8 ejendomme, alle til en pris,
der har været mellem 10-20% over ejendommenes bogførte
værdier. Der er her tale om:
• Nørrebrogade 90, 2200 København N
• Dannebrogsgade 15, 1660 København V
• Folkvarsvej 32, 2000 Frederiksberg C
• Reverdilsgade 5, 1701 København V
• Peder Hvitfeldts Stræde 15, 1173 København K
• Esthersvej 12, 2900 Hellerup
• Møllegade 3, 2200 København N
• Frederikssundsvej 11, 2400 København NV
Det tilstræbes at bogførte værdier og markedsværdien af
ejendommene er tæt forbundne.
Resultatet for perioden 1. januar 2025 til 31. december 2025 blev
et overskud kr. 84,1 mio. mod et overskud på kr. 7,3 mio. for
samme periode i 2024. Resultatet før skat blev realiseret med kr.
107,3 mio. mod kr. 2,2 mio. året før.
Periodens bruttoresultat blev kr. 50,9 mio. i 2025 mod kr. 42,0 mio.
i 2024. Selskabets omsætning steg fra 2024 til 2025 med 17,7%,
og en forbedret drift af ejendommene og en lav tomgang medførte
at selskabets bruttoresultat steg med 21,2% for samme periode.
Periodens resultat før finansielle poster og skat (EBIT) endte på kr.
40,0 mio. i 2025 mod kr. 34,3 mio. for 2024. Forbedringen er et
resultat af øget balance samt selskabets omkostningsfokus. Til
trods for selskabets opkøb af tre ejendomme og NTR Holding, var
overskudsgraden i 2025 stort set uændret sammenlignet med
2024, idet den igen var 69%.
Resultatet svarer til en forrentning af egenkapital på 16,3% i 2025
mod 1,6% i 2024.
UDVIKLING I ØKONOMISKE OG FINANSIELLE
FORHOLD
KØB AF EJENDOMME
Copenhagen Capital koncernen har i regnskabsåret 2025
foretaget tre ejendomskøb. Dette drejer sig om ejendommene på
Gammel Strand 46, 1202 København K, Heimdalsgade 35-37,
2200 København N og Måløv Byvej 229, 2760 Måløv.
Med købet af Gammel Strand 46, ønsker selskabet af skabe en
1.200 m
2
moderne kontorejendom med plads til fem
erhvervslejere, samt en attraktiv tagbolig. I kælderen skal der
skabes en ny bar/café med publikumsadgang fra promenaden.
Det er selskabets intention selv at flytte til ejendommen primo
2027.
På Heimdalsgade har Copenhagen Capital en ambition om at
bidrage til udviklingen af området omkring Superkilen. Købet af
den 5.600 m
2
store ejendom på Heimdalsgade 35-37 muliggør
etablering af fire 125 m
2
tagboliger. Ydermere påtænker selskabet
i foråret 2026 at nedlægge hegnet mellem Superkilen og
ejendommene på Heimdalsgade 35-37 og 39, for at etablere en
flydende overgang mellem ejendommenes attraktive barer og
caféer og stisystemet med dets rekreative områder.
Overtagelsen af NTR Holding i 2025 og derigennem ejendommen
på Måløv Byvej 229, 2760 Måløv, giver Copenhagen Capital
mulighed for at udnytte skattemæssige aktiver gennem
byggeprojekter i områder med højt udviklingspotentiale. Med
erhvervelsen af ejendommen ser selskabet en unik mulighed for
fremtidige byggeprojekter i tråd med Copenhagen Capitals
strategi ‘DOUBLE 2028’.
Overskudsgrad (EBIT / Omsætning)
EBVAT / Omsætning
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
60%
65%
70%
2021 2022 2023 2024 2025
10
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Periodens finansielle udgifter steg med 22,6% og er opgjort netto til kr. 21,4 mio. i 2025
mod kr. 17,4 mio. for 2024. Stigningen er en konsekvens af den øgede gæld grundet
nye opkøb og i mindre grad omlæggelse af eksisterende lån. Selskabet har en
overvægt af F3 og F5 lån på grund af den markante renteforskel mellem disse og
fastforrentede lån.
Periodens resultat før kurs- og værdiregulering (EBVAT) udgør kr. 18,7 mio. i 2025
mod kr. 16,9 mio. i 2024, og er således bedre end selskabets oprindeligt udmeldte
forventninger for året.
Dagsværdien af koncernens ejendomme er i 2025 reguleret med kr. 92,1 mio. (2024 kr.
0,8 mio.) og udgør ultimo perioden kr. 1.445,4 mio. mod kr. 1.071,9 mio. ultimo 2024.
Der er ved værdiansættelsen af koncernens ejendomme pr. 31. december 2025
anvendt et gennemsnitligt vægtet afkastkrav på 4,63% (31. december 2024: 4,33%).
Markedet for udlejningsejendomme har i 2025 været præget af en høj
transaktionsvolumen sammenlignet med niveauerne i 2023 og 2024, især
indenfor boligsegmentet. Afkastkravet på boligejendomme er faldet med 12,5-25
basispunkter, hvilket også afspejles i koncernens værdiansættelse af
boligejendommene. På trods heraf er koncernens vægtede afkastkrav på
ejendommene ultimo 2025 steget med 0,30 procentpoint i forhold til ultimo 2024.
Denne stigning kan henføres til erhvervelsen af nye erhvervsejendomme, som har et
højere afkastkrav end den eksisterende portefølje.
Den rentebærende gæld til finansieringsinstitutter måles til dagsværdi. Copenhagen
Capital koncernen afdækker renterisikoen ved at optage lån med fast rente på den
langfristede finansiering. Renteafdækningen sker ved en kombination af
rentetilpasningslån med 3 til 5 års rentebinding og konvertible lån med fast rente
mellem 20 og 30 år. Der anvendes ikke finansielle instrumenter til renteafdækning.
Selskabet ønsker en løbende renteafdækning af den langfristede finansiering, hvor der
tilstræbes en vægtet gennemsnitligt rentebinding på 10 år på selskabets låneportefølje.
Dagsværdien af de finansielle gældsforpligtigelser har medført en samlet positiv
dagsværdiregulering på kr. 2,9 mio. i 2025 mod en negativ værdiregulering på kr. 15,5
mio. i 2024. Gevinst på gælden opmålt til dagsværdi kan primært henføres til let
stigende renter ultimo 2025. Udover dagsværdireguleringerne er der realiseret
gevinster ved konvertering af gæld for i alt kr. 11,1 mio. før skat.
FORVENTNINGER TIL 2026
Gennem aktiv asset management vil Copenhagen Capital koncernen løbende udvikle, renovere og optimere driften i
den nuværende ejendomsportefølje, ligesom der kontinuerligt søges efter nye attraktive ejendomsinvesteringer.
For 2026 forventer Copenhagen Capital koncernen et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på mellem kr.
24 mio. og kr. 27 mio. Koncernen forventer positive værdireguleringer af ejendomsporteføljen på mellem kr. 25 og 40
mio., som følge af NPI reguleringer og løbende asset management. Resultatet kan påvirkes af køb/salg af
ejendomme og renteudviklingen, ændringer i nettoprisindekset samt udviklingen i ejendomskarv på
ejendomsmarkedet.
I 2026 vil Copenhagen Capital fortsat at have fokus på ESG-implementeringen i vores arbejdsgange. Der henvises til
seneste ”Ansvarlighedsrapport 2025”.
EBVAT-forventninger:
kr. 24-27 mio.
Værdiregulering af
ejendomme
kr. 25-40 mio.
Resultat før skat
kr. 49-67 mio.
Fokus på udvikling,
renovering og optimering af
driften
Kontinuerlig søgen efter nye
attraktive investeringer
Fokus på videreudvikling af
ESG relaterede
arbejdsopgaver
Fokus på at skabe moderne
bygninger med sans for
detaljen, der bidrager positivt
til bymiljøet og skaber
attraktive rammer for både
bolig og arbejde.
EJENDOMSPORTEFØLJEN
FINANSIELT FOKUS
FOKUS PÅ ESG
11
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
EJENDOMSPORTEFØLJEN
Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn er karakteriseret ved et historisk robust marked med en stærk
lejerefterspørgsel. Der er et begrænset udbud af primære ejendomme svarende til koncernens
ejendomsportefølje. Copenhagen Capital koncernen oplever fortsat en stor efterspørgsel for
velbeliggende lejeboliger. Boligbyrden (andel af den disponible indkomst, der bruges på husleje) er for
lejeboliger i København fortsat væsentligt lavere end for tilsvarende ejerboliger, som følge af markant
stigende ejerlejlighedspriser de seneste år.
Koncernens ejendomsportefølje består pr. den 31. december 2025 af 20 ejendomme med mere end 300
lejemål til en samlet værdi på kr. 1.445,4 mio. (2024: kr. 1.086 mio.) baseret på et vægtet ’exit yield’ på
4,63% i 2025 mod 4,33% i 2024.
Der forhandles løbende om køb af nye ejendomme, idet det nuværende ejendomsmarked opfattes som
værende godt. Realkreditfinansieringsmulighederne for klassiske københavnerejendomme er dog fortsat
begrænset på grund af regulatoriske regler om 'kritisk leje’ og med tillæg den sektorspecifikke buffer på
7% evalueret af Det Systemiske Risikoråd. Markedet overvåges nøje, og Copenhagen Capital koncernen
vil som en del af strategiplanen ‘DOUBLE 2028’ arbejde mod at fremme en vækst i indtjening og balance.
Selskabet har derfor rettet fokus mod ejendomme med et højere startafkast og højere andel af erhverv,
særligt ejendomme med udviklingsmuligheder f.eks. i form af tagboliger eller andre bygge- eller
konverteringsmuligheder.
Der foretages løbende istandsættelser efter lejelovens 19 stk. 2, som tillader gennemgribende
forbedring af lejemål for at opnå lejefastsættelse til det lejedes værdi, ligesom energirenoveringer og
altanprojekter er med til at forbedre ejendommenes drift.
Dagsværdi af ejendomsporteføljen
mio. kr.
167
185
231
381
349
435
469
538
775
809
849
911
1112
1129
1026
1104
1065
1075
1072
1086
1445
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
12
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Totalindkomst
Værdireg.
--
Direkte afkast
NPI regulering
Værdireg.
ejendomme
Ændring I afkastkrav
Værdireg. gæld
Driftsforbedringer
Virksomheds-
sammenslutning*
0
20
40
60
80
100
120
De totale værdireguleringer af Copenhagen Capital koncernens ejendomme og gæld for 2025 er opgjort til
kr. 88,6 mio.
Værdireguleringen af ejendommene drives af fire underliggende faktorer:
• ’ændring i det markedsbestemte afkastkrav’
• ’NPI-reguleringer’
• ’de fremtidige driftsforbedringer’
• ‘ændring i udskudt skat, som følge af virksomhedssammenslutning’
Den samlede effekt af ændringen i afkastkravet udgør en positiv værdiregulering på kr. 18,3 mio.
Koncernens NPI-reguleringer af lejeindtægter medfører en opskrivning på kr. 24,6 mio. Koncernens aktive
asset management har desuden opnået driftsforbedringer, som bidrager med en positiv værdiregulering på
kr. 13,4 mio. Som følge af køb af ejendomsselskaber med udskudt skat er der endvidere en koncernmæssig
værdiregulering på omkring kr. 29,4 mio. som følge af reglerne om virksomhedssammenslutninger.
Loan to value (gæld med ejendomspant i forhold til ejendomsporteføljens dagsværdi) udgør pr. 31.
december 2025 50,0% sammenlignet med 50,1% pr. 31. december 2024. Dagsværdien af gælden er samlet
blevet reguleret positivt med kr. 2,9 mio.
Copenhagen Capital har i 2025 realiseret kursgevinster på gæld på kr. 11,2 mio. før skat i forbindelse med
refinansiering af Stavangergade 6 og Heimdalsgade 39.
mio. kr.
Skindergade 40, 1159 København K
*Regulering af udskudt skat som følge af virksomhedssammenslutning i henhold til IFRS 3 og IAS 12.
13
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
EJENDOMSMARKEDET GENERELT
Efter en periode med fald i transaktionsvolumen, var niveauet i 2025 steget med mere end 30%
sammenlignet med året forinden. Den Europæiske Centralbank sænkede i 2025 renten til 2%, hvilket
sammenholdt med at den økonomiske usikkerhed globalt synes at være aftaget, har medvirket til at
ejendomsmarkedet er landet på et stabilt sted. Ejendomsmarkedet er dog stadig påvirket af høje
boligpriser og at yderligere stigninger kan forekomme. Dog ses det, hvordan boligmarkedet i København
adskiller sig fra resten af landet idet prisstigningerne i højere grad forekommer her end på landsplan.
Der er fortsat udfordringer med belåningsmuligheder til ældre ’københavner-ejendomme’, som er
Copenhagen Capital koncernens primære investeringsfokus. Et startafkast på under 4%, bliver udfordret
af reglerne for ”kritisk leje”, som er fastlagt af Finanstilsynet. Her tages højde for, hvorvidt en ejendoms
driftsoverskud kan dække renter, bidrag og afdrag med udgangspunkt i et 30 års fastforrentet lån.
Baseret på ”kritisk leje” er det ikke uset, at en OMK-ejendom med lav startforrentning opnår en
belåningsgrad på under 40%. Dette stiller et betydeligt krav til den nødvendige egenkapital i sådanne
transaktioner.
Til trods for en lille stigning i ledigheden i løbet af 2025, er betalingsevnen stadig høj, og mange
husstande anses som velkonsoliderede. Generelt ses dog en svag negativ ændring i
forbrugertillidsindikatoren. Indikatoren har vist et fald i tillid fra -11,7 i januar 2025 til -17,3 i december
2025. Faldet i tilliden kan ifølge Dansk erhverv skyldes den geopolitiske uro, særligt i forhold til den
amerikanske præsidents indførsel af straftold på varer fra blandt andet EU og den efterfølgende
indgåelse af handelsaftalen mellem USA og EU på 15% told. Trods fortsat økonomisk usikkerhed, synes
det at USA fortsat respekterer aftalen. Den generelle usikkerhed i verden har også forårsaget en vis
tilbageholdenhed hos de danske forbrugere.
Med den stigende transaktionsvolumen, normaliserede inflationsniveau og faldende renteniveau
begynder vilkårene for ejendomsmarkedet igen at se favorable ud for investorerne, hvilket Copenhagen
Capital koncernen tilstræber at kunne drage fordel af.
MARKEDSPROGNOSE
14
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
14
Politiske indgreb
Der er fortsat risiko for at erhvervsejendomsejere bliver påvirket negativt af, at de nye
ejendomsvurderinger er baseret på alternativomkostningsmodellen. Modellen betyder at
erhvervsejendomme bliver vurderet ud fra alternativ anvendelse til boligformål, med en 20% nedskalering.
Vurderingsmetoden betyder at erhvervsejendomme betaler dækningsafgift af den offentlige grundværdi,
uden at bygningens værdi medregnes. Da lejen ikke kan hæves tilsvarende, kan det have negativ effekt
på ejendommenes driftsudgifter. Dette kan medføre økonomiske tab for ejere af erhvervsejendomme, på
grund af udfordringer med at efteropkræve tidligere skattebetalinger fra lejere.
Andet halvår af 2025 var præget af ikrafttrædelsen af de nye, skærpede klimakrav som Social-, Bolig- og
Ældreministeriet vedtog i 2024. Med flere krav til nybyggeri og tilbygninger til eksisterende bygninger samt
en inklusion af flere bygningstyper, har ændringerne til formål at skabe større incitament til bæredygtige
ombygninger af den eksisterende boligmasse, samt forsøge at hindre unødvendige nedrivninger. Ifølge
Social-, Bolig- og Ældreministeriet vurderes det, at de nye klimakrav vil påføre bygningsejere en samlet
økonomisk byrde på 913 millioner kroner, hvilket vil resultere i øgede omkostninger ved nybyggeri.
I oktober 2025 blev den sektorspecifikke buffer på 7% evalueret af Det Systemiske Risikoråd.
Evalueringen første ikke til en afskaffelse af bufferen, men en lempelse af kravene ved at undtage
eksponeringer i fast ejendom i belåningsintervallet 0 til 30%, men dog stadig fastholde bufferen på de 7%.
Boligbyrden
På trods af fald i renten, har de høje renter fortsat betydning for boligbyrden. Idet udgifterne til en ejerbolig
siden 2019 er steget markant mere end udgifterne til en lejebolig, viser undersøgelser at det i næsten
halvdelen af landets kommuner er billigere at bo i en lejebolig end at købe en tilsvarende ejerbolig. Det
seneste år er priserne på ejerboliger i København steget med 22% - en stigning, der til dels er drevet af
stor efterspørgsel og et rekordlavt udbud af ejerboliger. Boligbyrden angiver, hvor stor en del af den
disponible indkomst, som bruges på husleje. At en større andel af boligbyrden skal bruges på ejerudgifter
til ejerboliger end til husleje i lejeboliger har skabt en øget efterspørgsel på lejeboliger, særligt i de større
byer, hvilket påvirker det private udlejningsmarked positivt.
Transaktionsvolumen på ejendomsmarkedet i Danmark
Transaktionsvolumen nåede 72 milliarder kroner i 2025, hvilket er en markant stigning i forhold til de to
forgangne år (Colliers Markedsrapport 2026). Niveauet når dog ikke op på det rekordhøje niveau på 108
milliarder kroner, der blev registreret i 2021. Rentenedsættelser og en stabilisering af markederne har
skabt grundlag for en stigning i transaktionsvolumen.
LEJEBOLIG
Øvrig disponering
Udgifter til bolig
EJERBOLIG
Øvrig disponering
Udgifter til bolig
Stavangergade 6, 2100 København Ø
mia. kr.
68%
32%
38%
62%
Kilde: Boligportalen 2024
0
20
40
60
80
100
120
2021 2022 2023 2024 2025
15
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
2025 har været præget af øget aktivitet og en gradvis stabilisering på det københavnske ejendomsmarked. Efter en periode med stigende renter og afventende investorer, har faldende finansieringsomkostninger og større
makroøkonomisk stabilitet bidraget til at genåbne investeringsmarkedet. Boligmarkedet er fortsat en særligt eftertragtet aktivklasse, og de markante prisstigninger på ejerlejligheder har øget efterspørgslen efter lejeboliger.
Samtidig fylder bæredygtighed og ESG i stigende grad i virksomhedernes strategiske overvejelser, særligt ved indgåelse af lejekontrakter, hvilket har øget interessen for moderne og energieffektive ejendomme.
EJENDOMSMARKEDET STORKØBENHAVN
Kontorejendomme
Der er fortsat efterspørgsel på kontorejendomme i Storkøbenhavn. At mange virksomheder oplever en
tilbagegang i hjemmearbejde, hvilket påvirker efterspørgsmål på kontorlejemål positivt. ESG har de
seneste år fyldt mere for mange virksomheder, hvorfor det for mange er vigtigt at efterleve kravene for
bæredygtighed også, hvad angår lejemål. Derfor er det særligt moderne og bæredygtige kontorer, der er
høj efterspørgsel på. Denne tendens betyder dog samtidig at der, trods lav tomgang på
kontorejendomme, ses en stigning i tomgangen på de ældre, mere umoderne bygninger.
Detail
Detailmarkedet har set en lille stigning i efterspørgslen på lokaler, da markedet ikke har været lige så
hårdt ramt at den øgede nethandel, som det først blev antaget. Markedet har dog været påvirket af en
svag nedgang i forbrugertillidsindikatoren, der ultimo 2025 lå på -17,3 (mod -13,1 ultimo 2024) ifølge
Danmarks Statistik. Det har skabt et mere lejerdrevet marked, hvor lejerne i højere grad har
forhandlingsstyrke i forhold til lejevilkår, incitamenter og kontraktlængder.
Afkastkravene i detailsegmentet er generelt højere end i bolig- og prime-kontorsegmenterne, hvilket
afspejler større strukturel usikkerhed og konjunkturfølsomhed. Prime-detail i de bedste beliggenheder har
dog oplevet stabilisering, mens sekundære detailaktiver fortsat handles med en betydelig risikopræmie.
Boligejendomme
Det københavnske boligmarked er fortsat den mest attraktive aktivklasse blandt investorer. Faldende
renter og øget økonomisk stabilitet har genaktiveret investeringslysten, hvilket blandt andet kom til udtryk
idet, boligejendomme udgjorde en betydelig andel af transaktionerne i 2025.
Den strukturelle ubalance mellem udbud og efterspørgsel understøtter segmentet. En langsommelig
nybyggeriproces kombineret med vedvarende befolkningstilvækst i hovedstaden påvirker
udlejningsmarkedet positivt. Samtidig har stigende ejerlejlighedspriser og fortsat høje adgangsbarrierer til
ejerboligmarkedet øget efterspørgslen efter lejeboliger.
Kilde: Danmarks Statistik & Colliers
-1,00%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Kontor Bolig Retail 10-årig statsobligation
Afkastkrav på ejendomstyper, sammenlignet med
rente på 10-årig statsobligation
16
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
DEMOGRAFI OG SOCIALE TRENDS
Urbanisering er fortsat en vedvarende og stabil megatrend som også ses i Danmark. Særligt i storbyerne
ses stor befolkningsvækst sammenlignet med landsplan. I Københavns Kommune forventes
befolkningstallet, ifølge Danmarks Statistik, at stige med samlet 6,3% frem mod 2050, mens tallet ligger på
3,7% på landsplan. Befolkningstilvæksten i København stiger ikke kun hurtigere end landsplan, men også
hurtigere end de øvrige 6-by kommuner (Aarhus, København, Odense, Aalborg, Randers og Esbjerg). Det
stigende befolkningstal påvirker boligmarkedet i storbyerne positivt fordi efterspørgslen efter boliger
dermed også stiger. På landsplan er ca. 36% af beboede boliger private udlejningsboliger eller almene
boliger.
Uddannelsesmæssigt er København en meget højtuddannet by, idet ca. 60% af de 25-64-årige i
kommunen har en mellemlang videregående uddannelse eller lang videregående uddannelse. Til
sammenligning er tallet på landsplan 40%. Ydermere har Københavns Kommune en yngre befolkning end
på landsplan med en gennemsnitsalder på 37,1 år sammenlignet med det nationale gennemsnit på 42,7 år.
Den høje andel af unge i København, skaber en øget efterspørgsel efter mindre lejeboliger.
Befolkning 2000 – 2024
Befolkningsfremskrivning 2025 – 2050
(kilde: Danmarks Statistik)
”Vi arbejder i feltet mellem at skabe nye boliger og passe på den eksisterende
boligmasse. Vi har derfor et særligt fokus på at finde nye muligheder for etableringen af
tagboliger og konverteringer af erhvervsejendomme til moderne boliger”.
Ole Suhrs Gade 13-15, 1354 København K
antal personer
450.000
500.000
550.000
600.000
650.000
700.000
750.000
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
2036
2038
2040
2042
2044
2046
2048
2050
17
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Ledelsen i Copenhagen Capital koncernen arbejder løbende for at sikre et højt vedligeholdsmæssigt
niveau på koncernens ejendomme samt for at realisere ejendommenes udviklingsmuligheder. De
grundlæggende forudsætninger for en stærk langsigtet performance er:
• at levere kvalitet til selskabets kunder (lejere)
• at kende sine ejendomme og beliggenheder
• at se og forfølge muligheder
• at oparbejde og vedligeholde lange relationer til samarbejdspartnere
• at øge bygningsdelenes levetid
• at respektere risici og udfordringer
• at være fokuseret og troværdig.
Copenhagen Capital koncernen investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere
værdistigninger. En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og fremmest, hvor
genudlejningsmulighederne er gode, og afkast samt cash flow er tilfredsstillende.
Ledelsen i Copenhagen Capital koncernen fokuserer på ejendommens grundlæggende drift, og søger at
afdække renterisici i et passende omfang. Strategien justeres løbende i forhold til forventninger til
renteudviklingen, rentekurven og renterisikoen på den eksisterende låneportefølje.
Copenhagen Capital koncernen har siden 2014 opbygget en organisation med egen administration og
ejendomsudvikling ud fra tesen om, at vi derved kan tilbyde den bedste service overfor vores kunder.
Copenhagen Capital A/S er et børsnoteret investeringsselskab, hvis aktivitet er investering i og udlejning
af bolig- og erhvervsejendomme i Storkøbenhavn via direkte eller indirekte ejerskab. Investeringerne
foretages ud fra grundige analyser af ejendommenes muligheder, beliggenhed og stand. Ejendommene
bliver løbende moderniseret og energiforbedret for at øge ejendomsporteføljens rentabilitet.
Copenhagen Capital koncernen har fokus på den direkte drift af selskabets ejendomme, og guider derfor
i forhold hertil. Internationale regnskabsstandarder for børsnoterede selskaber kræver, at der sker
løbende værdireguleringer af ejendomme herudover tilvalgt dagsværdi for realkreditgæld, hvilke kan
være betydelige i såvel positiv som negativ retning. Der må løbende forventes en positiv værdiregulering
før ’ændring i det markedsbestemte afkastkrav og andre konjunkturpåvirkninger’ som følge af ’de
fremtidige driftsforbedringer’, der opnås ved at arbejde med ejendommenes drift, ligesom der sker en
årlig inflationsbaseret regulering af de fleste indtægter fra lejekontrakterne.
Strategien sigter mod fortsat vækst og rentabilitet baseret på begreberne kvalitet, muligheder og fokus.
FORRETNINGSGRUNDLAG
18
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
18
Copenhagen Capital vedtog i august 2024 en ny forretningsplan, ’DOUBLE 2028’, gældende for
perioden 2024-2028. ’DOUBLE 2028’ sigter mod at fremme en vækst i indtjening, samt at ensrette
stakeholder forventninger til Copenhagen Capital frem mod 2028.
’DOUBLE 2028’ er Copenhagen Capitals’s tredje formelle strategiplan. I perioden fra 2014 til 2020 var
der tiltagende ambitiøse versioner af ’VISION 2020’, hvor målsætningen var drevet af et ønske om at
opnå kritisk masse via en balance på 1 mia. kr. ’VISION 2020’ blev i efteråret 2020 erstattet af ’FOKUS
2024’ med målsætningen om at rette fokus på selskabets kerneforretning, optimere den eksisterende
ejendomsportefølje og strømline selskabets organisation. Også ’FOKUS 2024’ har været en succes, da
selskabets overskudsgrad er steget fra 62% i 2021 til 69% i 2024, og understreger Copenhagen
Capital•s evne til at optimere processer. Stigende renter i perioden har medført, at EBVAT-marginen er
faldet fra 47% til 32% - hvorfor netop forbedring af driftsresultatet (EBVAT) er omdrejningspunktet i
‘DOUBLE 2028’.
FORRETNINGSPLAN 2028
Strategiplanens omdrejningspunkt er at fordoble driftsresultatet (EBVAT) fra intervallet 15-17 mio. kr. i
2024 til mere end 30 mio. kr. i 2028. Væksten vil opnås gennem en kombination af fortsat optimering af
den eksisterende ejendomsportefølje og akkvisitioner af nye ejendomme. Kombinationen heraf forventes
at trække selskabets gennemsnitlige afkastkrav på porteføljen mod 5%, som følge af fokus på nye
ejendomme, der kan levere et højere startafkast end den eksisterende portefølje.
’DOUBLE 2028’ tager udgangspunkt i følgende målsætninger frem mod ultimo 2028:
• EBVAT på mere end 30 mio. kr. for regnskabsåret 2028
• Investeringsejendomme i niveauet 1,5 mia. kr. ultimo 2028
• Værdireguleringer som overstiger inflationen, drevet af aktivt asset management
• Fokus på at være en attraktiv arbejdsplads og at kunne tiltrække talenter
• Muligheden for at skabe værdi gennem bæredygtige initiativer og ansvarlighed
• Respekt overfor stakeholders og et ønske om at øge Copenhagen Capital•s synlighed
DOUBLE 2028
”Efter et tilfredsstillende 2025, hvor vi har udvidet vores portefølje med tre nye ejendomme,
kan vi med stolthed hæve forventninger til 2026 med omkring 50%. Jeg ser frem til 2026, hvor
vi skal udnytte vores stærke fundament til at øge aktivitetsniveauet og indtjeningen med det
dygtige team som hver dag arbejder mod at opnå vores målsætninger”.
Rasmus Greis, direktør
FOKUS 2024•VISION 2020
64 mio. kr.
1.100 mio. kr.
2014 2021
Balance
+1.036 mio. kr.
15-17 mio. kr.
+30 mio. kr.
2024 2028
EBVAT
62%
69%
2021 2024
Overskudsgrad
+100%
+7%
19
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
19
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Hvert aktiv vurderes ud fra størrelsen, rentabiliteten og bidraget til
forrentning af egenkapital set i forhold til andre alternative
geninvesteringsmuligheder. Porteføljen af investeringsejendommene
udgør et mix af bolig- og erhvervsejendomme.
Udviklingsejendomme defineres, af selskabet, som ejendomme, hvor
der er besluttet et udviklingsprojekt på mere end 50% af
ejendommens værdi (inkl. projektomkostninger). Investeringerne i
udviklingsejendomme er langsigtede, men frasalg kan overvejes i
lighed med frasalg fra investeringsejendomsporteføljen.
Udviklingsprojekter omfatter primært boligejendomme samt
sekundært kontor- og blandede ejendomme. Hvorvidt der bygges i
totalentrepriser, fagentrepriser eller efter timeafregning afhænger af
byggeriets art, størrelse og kompleksitet. Byggeformen er en
bestyrelsesbeslutning, når der er tale om udviklingsejendomme.
Udviklingsejendomme (inkl. projektomkostninger) må ikke udgøre
mere end 10% af Copenhagen Capital koncernens ejendomsbalance
på akkvisitionstidspunktet.
Ingen enkelt ekstern lejers betaling må udgøre mere end 10% af de
forventede lejeindtægter ved akkvisition.
Copenhagen Capital investerer i udlejningsejendomme. Vores indsats
og kompetencer skal kunne gøre en forskel, og ejendommene skal
have oplagte anvendelsesmuligheder. Ejendommene skal være
tidssvarende med gode bygningskonstruktioner og installationer.
Ejendommenes likviditet skal være positiv inden for det første driftsår
eller efter gennemført udviklingsprojekt. Fokus er på lejesikkerhed,
primært i boligejendomme, men også erhvervsejendomme med
sikkert cash flow.
Kravet til startafkastet på investeringerne afviger efter ejendomstype
og fra ejendomscase til ejendomscase, hvorfor risikopræmien
fastsættes individuelt. Det er afgørende, at der er en vurdering af, at
afkastet på længere sigt overstiger det risikofrie afkast, og bidrager
positivt i realiseringen af selskabets mål for forretning af egenkapital.
Den enkelte ejendoms likviditet skal være positiv indenfor det første
driftsår, eller når et eventuelt udviklingsprojekt er gennemført.
Køb og salg af ejendomme er en bestyrelsesbeslutning, hvor køb altid
underbygges af en grundig due diligence proces, herunder en
uafhængig valuarrapport.
Mål og strategi
Copenhagen Capital har et langsigtet perspektiv i værdiskabelsen,
der realiseres i samspil med medarbejdere, kunder,
samarbejdspartnere og investorer.
Der følges en langsigtet investeringsstrategi, hvor Copenhagen
Capital investerer på baggrund af grundige analyser, hvilket
sammen med en aktiv risikostyring skaber grundlaget for, at
selskabet kan agere og udnytte forretningsmuligheder på tværs af
ejendomstyper indenfor den definerede investeringsstrategi.
Der er relaterede risici i forbindelse med forretningsaktiviteterne,
der kan have betydning for udviklingen samt have indflydelse på
indtjeningen og omdømmet.
INVESTERINGSKRITERER:
• Investeringsportefølje
• Udviklingsportefølje
• Ejendomstyper
• Genudlejningsrisiko
• Geografi
RISIKOSTYRING:
• Kapitalstruktur
• Finansiering
• Likviditet
• Værdiansættelse
• Compliance
Investeringsstrategier
Copenhagen Capital koncernen investerer i investerings- og
udviklingsejendomme. Investeringsejendomsporteføljen er
langsigtede investeringer, og udvikles løbende ved køb, salg og
renovering samt ved driftsmæssige optimeringer.
lEwaldsgade 6, 2200 København N
20
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
20
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Risikostyring
De objektive kriterier kan ændre sig i forhold til vurderingen af de
makroøkonomiske forhold. Såfremt den løbende likvide
beholdning, kommer under kravet til det finansielle beredskab, skal
ledelsen straks udarbejde en plan for at tilbagebringe likviditeten til
det krævede niveau.
Værdiansættelserne pr. 30. juni og 31. december fastsættes på
baggrund af ledelsens skøn med udgangspunkt i
markedsrapporter, det generelle markedskendskab og specifikke
valuarvurderinger. For at understøtte ledelsens skøn indhentes der
årligt valuarvurderinger på 1/3 af ejendomsporteføljen efter en
aftalt turnus. Hvor det vurderes hensigtsmæssigt, spejles
grundlaget for valuarvurderingerne i tilsvarende ejendomme i
porteføljen. Værdiansættelserne sker med udgangspunkt i en
DCF-model (Discounted Cash Flow). Fastsættelse af afkastkravet
og de øvrige parametre der indgår i DCF-modellen, er afhængige
af udviklingen i markedsforholdene på ejendomsmarkedet og
kapitalmarkedet samt de specifikke forhold på de enkelte
ejendomme med hensyn til ejendomstype, beliggenhed, stand
samt et skøn af de fremtidige indtægter og omkostninger til driften
og vedligeholdelse.
Copenhagen Capital koncernen forholder sig løbende til udvikling i
de makroøkonomiske, demografiske og politiske forhold i relation
til den løbende risikostyring. Der lægges vægt på, at den
investerede kapital udnyttes optimalt og, at den finansielle risiko er
i balance.
Ledelsen i koncernen tilstræber en soliditet på minimum 30%. Der
kan ikke ske ejendomskøb, tilkøb af egne aktier eller udlodning til
stamaktionærerne der bevirker, at soliditeten falder til under 30%.
Det vil sige, at der ikke foretages ejendomsakkvisitioner, tilkøb af
egne aktier, indstilling af udlodning til stamaktierne m.v., hvis den
konkrete handling bringer soliditeten under 30%.
Copenhagen Capital koncernen anvender realkredit- eller
realkreditlignende committede lån til finansiering af
ejendomsinvesteringerne. Der opereres med uncommittede låne-
og kreditfaciliteter i forbindelse med byggerier og gennemførelse
af akkvisitioner, hvor der foreligger et tilsagn om realkredit- eller
realkreditlignende committede lån. Som konsekvens af det
nuværende belåningsniveau af selskabets portefølje, undersøges
markedet for anvendelse af akkvisitionskreditter og
virksomhedsobligationer. Der anvendes garantistillelser i det
omfang det er nødvendigt, f.eks. i forbindelse med indgåelse af
entrepriseaftaler o.l. Der afgives ikke erklæringer om hårde
covenants som f.eks. soliditetskrav, men Copenhagen Capital
koncernen afgiver sædvanligvis kaution for lån i
dattervirksomhederne, ligesom der afgives sikkerhed i
ejendommene.
For at optimere forretningen af egenkapitalen i Copenhagen
Capital koncernen foretages der løbende rebelåning af
ejendommenes værditilvækst med henblik på at foretage nye
akkvisitioner gennem moderselskabet.
Copenhagen Capital koncernen tilstræber en lang rente på
konvertible realkreditlån og kort rente på in konvertible realkredit-
eller realkredit lignende lån. Der tilstræbes et vægtet
gennemsnitligt rentebinding på 10 år på selskabets låneportefølje.
Copenhagen Capital A/S’ formål er at eje kapitalandele i, og
udlåne kapital til dattervirksomhederne. Renten svarer til
koncernens marginale lånerente. Moderselskabet afholder
omkostningerne til koncernens personale og administration.
Moderselskabet leverede et overskud på kr. 87,2 mio. før skat for
2025 mod et overskud før skat på kr. 4,8. mio. i 2024. Balancen
udgør kr. 609,8 mio. ultimo 2025 mod kr. 464,2 mio. ultimo 2024.
Egenkapitalen er opgjort til kr. 582,3 mio. ultimo 2025 mod kr.
448,4 mio. ultimo 2024.
BERETNING FOR COPENHAGEN CAPITAL A/S –
MODERSELSKABET
Det finansielle beredskab består af indestående i bank, der frit kan
disponeres over (likvid beholdning). Den likvide beholdning skal
ses i forhold til summen af leverandørgæld, skyldig skat og anden
gæld. Likviditetsbufferen beregnes løbende ud fra følgende
parametre:
• Ydelsen på låneporteføljen for det kommende kvartal
• Selskabets løbende forpligtelser for det kommende kvartal
• Ingen refinansieringsmuligheder
• Likviditetsbuffer på 10% på igangværende byggesager
• Tomgang på 5%
• Rentestigning på 2% point.
Gammel Strand 46, 1202 København K
gg
p
p
21
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
21
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
ANSVARLIGHED (ESG)
Copenhagen Capital A/S’ lovpligtige redegørelse for
samfundsansvar er udarbejdet i overensstemmelse med
Årsregnskabslovens 99b.
Copenhagen Capital ser ansvarlighed som sund fornuft og god
forretning, og vi arbejder på at løfte ejendommene og skabe en
attraktiv arbejdsplads.
Vi tilstræber at gøre en positiv forskel for byen, kunderne og
aktionærerne.
Med udgangspunkt i vores tre kerneværdier – respekt, muligheder
og fokus, arbejder vi ud fra følgende emner:
• Grønne ambitioner skaber muligheder
• Medarbejderfokus som drivkraft
• Respekt for samarbejdet
ENVIRONMENTAL
SOCIAL
GOVERNANCE
Copenhagen Capital udarbejder årligt en selvstændig
ansvarlighedsrapport. Rapporten giver et indblik i selskabets
ambitioner og tiltag indenfor Environmental, Social & Governance
(ESG). Ansvarlighedsrapporten er ikke en del af den lovpligtige
ledelsesberetning, og er ikke revideret. Vores beskrivelse af
virksomhedens forretningsmodel foreligger på side 17.
ENVIRONMENTAL
Koncernen har identificeret de væsentligste risici forbundet med miljø
og klima i selskabets forretningsmodel og dertil kigget på
miljøpåvirkningen i forbindelse med udvikling og drift af fast ejendom.
Den største udledning af CO2 stammer fra energiforbruget i
selskabets ejendomme. Der er i 2025 forbrugt 80,43 kWh pr. m2 (der
er medtaget data fra ejendomme som Copenhagen Capital har haft
operationel kontrol over i hele regnskabsperioden). Energiforbruget
opgøres som kWh/m2 og beregnes efter formlen: summen af
energiforbrug i ejendomme, som Copenhagen Capital har haft
operationel kontrol over i hele regnskabsåret / summen af
bygningsarealer opgjort i m2, som Copenhagen Capital har haft
operationel kontrol over i hele regnskabsåret. Derudover er der i 2025
foretaget klimarisikoscreeninger af selskabets ejendomme, med fokus
på skybrud og hav- og grundvandsstigninger.
Som en del af virksomhedens klimaovervejelser tilstræbes det, at
medarbejderne benytter cykler, kollektiv transport og delebiler i
arbejdssammenhænge, hvorfor der stilles forskellige
transportmuligheder til rådighed. Derudover arbejdes der på at holde
udledningen fra pendlertransport til og fra arbejdspladsen nede. I
2025 blev der udledt 0,6 ton CO2e fra medarbejderpendling.
Udledningen opgøres som kg CO2e per person-km for henholdsvis
bus, tog og personbil. De anvendte emissionsfaktorer stammer fra
Real ESG-frameworket.
Copenhagen Capitals energiforbrug stammer hovedsageligt fra det
vand, varme og el, der forbruges i porteføljens ejendomme.
For at løbende forbedre energieffektiviteten i vores ejendomme,
fokuserer vi på at forbedre energimærkningerne. Vores mål er at
sikre, at vores ikke-fredede ejendomme opretholder et gennemsnitligt
energimærke på niveau med energimærke C. Over de seneste fem år
er andelen af ejendomme med minimum energimærke C i porteføljen
steget fra 25% i 2020 til 83% i 2025.
Copenhagen Capital A/S lægger vægt på at være en rummelig
arbejdsplads, hvor hver enkelt medarbejder trives såvel fysisk som
psykisk i et ﬂeksibelt miljø samtidigt med, at denne har mulighed for
at udvikle sig. Der tilbydes løbende mulighed for videreuddannelse
for til stadighed at sikre et højt fagligt niveau for den løbende drift.
Medarbejderne er selskabets vigtigste ressource, og er afgørende
for værdiskabelsen i koncernen. Derfor er den væsentligste risici
forbundet med at være en attraktiv arbejdsplads, der kan holde på
selskabets medarbejdere.
For at nedbringe denne risiko vil Copenhagen Capital fremover
hvert andet år afholde en medarbejdertrivselsundersøgelse, for at
sikre at medarbejderne trives, og identiﬁcere mulige
forbedringsområder. Udover at sikre en god arbejdsplads for vores
kollegaer arbejder vi også på at sikre gode arbejdsforhold på vores
byggepladser for vores leverandører.
Derudover, forsøger vi så vidt muligt at arbejde med FN’s 5.
verdensmål om ligestilling mellem kønnene. Derfor blev det
undersøgt, hvorvidt det var muligt at foretage en Gender Pay Gap
analyse. Grundet selskabets størrelse, har det i 2025 dog ikke
været muligt at foretage, da medarbejderantallet kompromitterer
anonymiteten i forhold til lønninger. Dette er dog noget der på sigt
kan blive en mulighed, hvis et fremtidigt medarbejderantal tillader
dette.
Copenhagen Capital har siden 2021 nået målsætningen om at have
mindst én kvinde i bestyrelsen, hvilket sikrer at bestyrelsen består
af mindst 25% kvinder. Denne målsætning arbejdes der fortsat på
at opnå i 2025.
SOCIAL
Koncernen har identificeret de væsentligste risici forbundet med
miljø og klima i selskabets forretningsgrundlag, som beskrevet på
side 17 og dertil kigget på miljøpåvirkningen i forbindelse med
udvikling og drift af fast ejendom.
22
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
22
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
GOVERNANCE
Den fulde Ansvarlighedsrapport 2025 kan ﬁndes her:
copenhagencapital.dk/esg/
Antikorruption og bestikkelse
Copenhagen Capital A/S følger i vidt omfang Komitéen for god
Selskabsledelses anbefalinger for god selskabsledelse.
Koncernen tager i enhver henseende afstand fra korruption og
bestikkelse. Selskabet er udelukkende repræsenteret i Danmark, hvor
risikoen for korruption og bestikkelse er begrænset, og i øvrigt følger
gældende love og regler i de enkelte lande. Der er på intet tidspunkt
observeret tegn på korruption i organisationen eller hos
samarbejdspartnere.
I forbindelse med kapitalindskud og lån fra ikke ﬁnansielle institutioner
undersøges transaktionerne for korruption og bestikkelse. Ledelsen
har vurderet bestikkelse i leverandørkæden samt medarbejderes
uberettigede påvirkning af kunder eller andre samarbejdspartnere
eller medarbejderes modtagelse af bestikkelse som de væsentligste
risici i relation til korruption og bestikkelse.
Ledelsen søger at forebygge og imødegå risikoen for korruption og
bestikkelse ved blandt andet at anvende velrenommerede
leverandører og ved at indhente sammenlignelige priser før indgåelse
af kontrakter.
Ledelsen har ikke i 2025 oplevet konkrete tilfælde af korruption og
bestikkelse.
Fremadrettet vil risiciene forbundet med anti-korruption blive
genvurderet årligt for at sikre løbende opmærksomhed og tilpasning.
Dette arbejde fortsætter og udvikles ud over det aktuelle
regnskabsår.
På baggrund af selskabets begrænsede størrelse, aktiviteter og de
markeder, hvor selskabet opererer, har bestyrelsen besluttet, at der
ikke er behov for yderligere politikker på området.
LOVPLIGTIG REDEGØRELSE FOR VIRKSOMHEDSLEDELSE
Menneskerettigheder
Koncernen accepterer på ingen måde at medvirke til krænkelser
af menneskerettigheder eller nogen former for korruption.
Ledelsen har vurderet krænkelse af medarbejdere, herunder
diskrimination og mangel på ligebehandling, som værende den
væsentligste risiko i relation til menneskerettigheder. For at
imødegå denne risiko bekræfter Copenhagen Capital sin
forpligtelse til at overholde menneskerettighederne og respektere
lovgivningen vedrørende ligestilling. Vores mål er at sikre, at alle
medarbejdere, uanset køn, etnisk baggrund, religion eller andre
personlige karakteristika, oplever retfærdig og lige behandling i
deres ansættelse og arbejdsforhold. Konkret arbejdes der på at få
alle leverandørerne til at underskrive en adfærdskodeks, hvori der
fastsættes krav til overholdelse af menneskerettigheder og
arbejdstagerrettigheder. Der er i 2025 ikke oplevet tilfælde, hvor
menneskerettigheder er blevet krænket. Vi kigger ind I at styrke
vores kompetencer med arbejdet indenfor menneskerettigheder
ved yderligere oplæring af medarbejdere. På baggrund af
selskabets begrænsede størrelse, aktiviteter og de markeder,
hvor selskabet opererer, har bestyrelsen besluttet, at der ikke er
behov for yderligere politikker på området.
Selskabet har udarbejdet en lovpligtig redegørelse for
virksomhedsledelse, jf. årsregnskabslovens  107b for
regnskabsåret 2025, hvor selskabet forholder sig til rammerne og
processerne for god selskabsledelse, og følger anbefalingerne,
som er udarbejdet af Nasdaq Copenhagen og offentliggjort på
www.corporategovernance.dk bortset fra følgende:
• 1.1.3 Selskabet følger ikke anbefalinger om offentliggørelse af
kvartalsrapport. Selskabet offentliggør periodemeddelelser for
1. og 3. kvartal.
• 2.2.1 Selskabet finder det ikke nødvendigt, at der i bestyrelsen
er en næstformand som følge af selskabets og bestyrelses
størrelse.
• 3.4 Med udgangspunkt i selskabets størrelse og bestyrelsens
arbejdsform vurderes der p.t. ikke at være behov for at
nedsætte særskilte ledelses-, revision-, nominerings-, og
vederlagsudvalg. Således arbejder den samlede bestyrelse
som hvert relevant udvalg med bestyrelsesformanden som
formand.
• 3.5.1 & 3.5.2 Bestyrelsen foretager en evalueringsproces
årligt. Med baggrund i selskabets størrelse har bestyrelsen
valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evaluering af den
samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer.
Den lovpligtige redegørelse for selskabets virksomhedsledelse og
hvordan selskabet opfylder anbefalingernes enkelte punkter, er
offentliggjort på koncernens hjemmeside,
copenhagencapital.dk/investor-relations/corporate-governance.
23
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
23
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
BESTYRELSENS OPGAVER
Bestyrelsen har vedtaget et årshjul, hvor der én gang årligt
sker en revurdering af forhold, der skal indgå i bestyrelsens
varetagelse af sine opgaver. Bestyrelsen forholder sig blandt
andet løbende til:
• selskabets overordnede strategi med henblik på
værdiskabelsen i selskabet
• at selskabets kapital- og aktiestruktur understøtter
selskabets strategi og langsigtede værdiskabelse
• forslag om køb og salg af selskaber og ejendomme
• analyse og gennemgang af væsentlige risikoområder
• retningslinjer, ansættelse og aflønning af direktionen. Der
foretages en årlig evaluering af samarbejdet med
direktionen
Selskabets bestyrelse består på nuværende tidspunkt af 3 mænd og 1
kvinde, og selskabet har fokus på kønsfordelingen i bestyrelsen.
Bestyrelsen henstiller til, at valg af medlemmer til bestyrelsen sker
med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag hos de pågældende
kandidater, mens bestyrelsen samtidig erkender vigtigheden af
mangfoldighed i koncernens ledelse og medarbejderstab. Bestyrelsen
er generelt opmærksom på, at der er lige muligheder for begge køn i
koncernen. Copenhagen Capital har siden 2021 nået målsætningen
om at have mindst én kvinde i bestyrelsen, hvilket sikrer at
bestyrelsen består af mindst 25% kvinder.
KØNSMÆSSIG SAMMENSÆTNING AF LEDELSEN
Bestyrelsen vælges for en ét-årig periode og der foretages altid en
evaluering af bestyrelsesmedlemmets andre ledelses-erhverv, i
forbindelse med varetagelsen af bestyrelsesarbejdet. Selskabet har
ansat 1 person på det øvrige ledelsesniveau, hvilket skaber en
fordeling på 100% mænd og 0% kvinder. Der er hermed en ligelig
fordeling, hvilket fritager Copenhagen Capital fra forpligtelsen om at
opsætte måltal for det underrepræsenterede køn på dette
ledelsesniveau. Copenhagen Capital er ligeledes fritaget fra at skulle
redegøre for virksomhedens politik for at øge andelen af kvinder på
ledelsesniveauet.
.
REGNSKABSAFLÆGGELSE, RISIKOSTYRING OG REVISION
Copenhagen Capital har på nuværende tidspunkt ikke udarbejdet
en politik med en redegørelse for dataetik jf. ÅRL • 99d. Selskabet
vurderer løbende hvorvidt det er nødvendigt. Da der på
nuværende tidspunkt ikke anvendes algoritmer til dataanalyse, har
selskabet ikke fundet det nødvendigt.
DATAETIK
Enhed 2025 2024
Bestyrelsen
MEDLEMMER
Bestyrelsesmedlemmer antal 4 4
Kvindelige bestyrelsesmedlemmer antal 1 1
Andel af kvinder i bestyrelsen % 25% 25%
Direktionen
MEDLEMMER
Direktionsmedlemmer antal 1 1
Kvindelige direktionsmedlemmer antal 0 0
Andel af kvinder i direktionen % 0% 0%
Bestyrelsen har i ledelsesberetningen taget stilling til selskabets
væsentligste strategiske og forretningsmæssige risici. Bestyrelsen
har det overordnede ansvar for selskabets risikostyring og interne
kontroller i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsen og
risikostyringen tillige med overholdelse af relevant lovgivning
(compliance).
Direktionen sikrer i samarbejde med nøglemedarbejdere, at
relevant lovgivning, strategiske- og forretningsmæssige planer
efterleves. Samtidig er der etableret et effektivt kontrolmiljø, som
løbende tilpasses koncernens udvikling og aktiviteter.
Der er etableret systemer og kontroller, der kan fange utilsigtede
og tilsigtede fejl. Systemer og kontroller revurderes løbende for at
minimere risikoen for fejl.
Regnskabsaﬂæggelsen håndteres af virksomhedens økonomi- og
regnskabsfunktion, som håndterer alle virksomheder på tværs af
koncernen, og foretager konsolidering til koncernregnskabet.
Økonomi- og regnskabsfunktionen involverer relevante
nøglemedarbejdere for at sikre en pålidelig og retvisende
udarbejdelse af årsregnskabet. Revisionsudvalget udgøres af den
samlede bestyrelse med bestyrelsesformanden som formand.
Revisionsudvalget gennemgår årsregnskabet og revisionsprotokol
fra selskabets valgte revisor sammen med direktionen forud for
generalforsamlingen. Selskabets valgte revisor deltager
sædvanligvis i selskabets generalforsamling og i det
bestyrelsesmøde, hvor årsrapporten vedtages.
24
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
24
Der er til Copenhagen Capital koncernens aktiviteter bundet en
række risici, som man som investor i selskabet altid skal nøje
overveje. De risici som selskabet finder særligt væsentlige, kan
opdeles i en række underkategorier, som vil blive gennemgået på
de følgende sider.
OPGØRELSE AF DAGSVÆRDI FOR
INVESTERINGSEJENDOMME
Copenhagen Capital koncernen værdiansætter ejendomme til
dagsværdi, og værdireguleringer føres over resultatopgørelsen.
Såfremt de samlede værdireguleringer er negative, påvirker det
koncernens regnskabsmæssige resultater, samt finansielle stilling,
negativt. Dagsværdien af ejendommene påvirkes af flere faktorer,
hvor den primære er markedets afkastkrav til de enkelte
ejendomme. Ledelsen fastsætter løbende afkastkravet til de
enkelte ejendomme blandt andet ud fra:
• Udviklingen i markedsforholdene for den pågældende
ejendomstype
• Udviklingen i det generelle renteniveau
• Erfaringer med årets køb og salg
• Ændringer i den enkelte ejendoms forhold
SÆRLIGT VÆSENTLIGE RICISI
• Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme
• Finansielle risikofaktorer
• Ejendommes driftsresultater
• Køb og salg af ejendomme
• Udnyttelse af skatteaktiver
RISIKOFAKTORER
Årsregnskab 2025 '000 Ejendomsværdi Total m2 Bolig m2 Erhverv m2 kr./m2 Afkast krav Gæld LTV
Ewaldsgade 6, København N 39.200 1.072 982 90 36.567 3,67% 15.400 39,29%
Fanøgade 35-37, København Ø 42.800 1.072 1.072 - 39.925 3,75% 18.900 44,16%
Finsensvej 78, Frederiksberg 75.900 2.071 - 2.071 36.649 5,00% 40.900 53,89%
Gammel Strand 46, København K 60.600 1.197 118 1.079 50.627 4,50% 32.200 53,14%
Heimdalsgade 35-37, København N 128.900 6.135 - 6.135 21.011 5,50% 70.000 54,31%
Heimdalsgade 39, København N 119.000 4.449 948 3.501 26.748 4,85% 55.700 46,81%
Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg 78.100 2.082 1.552 530 37.512 4,16% 37.200 47,63%
Islevhusvej 31-33, Brønshøj 35.000 1.421 900 521 24.631 4,67% 15.900 45,43%
Købmagergade 61, København K 52.700 814 471 343 64.742 4,47% 22.800 43,26%
Læderstræde 11, København K 107.100 2.117 1.557 560 50.590 4,11% 58.300 54,44%
Måløv Byvej 229, Måløv 118.210 18.735 - 18.735 6.310 7,50% 77.400 65,15%
Niels Hemmingsens Gade 4, København K 31.500 471 320 151 66.879 4,14% 11.400 36.19%
Ole Suhrs Gade 13-15, København K 84.400 2.128 1.816 312 39.662 3,71% 37.100 36,19%
Prinsessegade 61-63, København K 55.700 1.393 1.219 174 39.986 3,96% 28.900 51,89%
Rådmandsgade 43-45, 2200 København N 66.300 2.689 607 2.082 24.656 4,97% 30.200 45,55%
Skindergade 40, København K 41.000 898 898 - 45.657 3,75% 16.000 39,02%
Stadionvej 92-94, Glostrup 77.500 2.332 2.332 - 33.233 4,25% 44.500 57,42%
Stavangergade 6, København Ø 100.800 2.455 2.205 250 41.059 3,83% 51.700 51,29%
Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby 30.500 1.014 1.014 - 30.079 4,00% 13.900 45,57%
Vestergade 4-6, København K 100.200 2.092 956 1.136 47.897 4,24% 44.100 44,01%
Total 1.445.410 56.637 18.967 37.670 25.521 4,63% 722.500 49,99%
25
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
FINANSIELLE RISIKOFAKTORER
Finansielle risici er et centralt risikoområde i et ejendomsselskab.
Den valgte kapitalstruktur, herunder andelen af rentebærende
gæld, og konsekvensen heraf kan have stor indflydelse på
selskabets resultat samt finansielle gearing. Copenhagen Capital
koncernens finansielle risikostyring foretages på baggrund af
selskabets politik herom og retningslinjer til selskabets ledelse.
Selskabet anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning til
finansiering af ejendomsporteføljen, som optages via banker og
realkreditinstitutter. Det er selskabets vurdering, at realkreditlån,
hvad angår satser og vilkår, er den mest attraktive
finansieringsform. Gennem investeringerne og lånoptagelsen
udsættes selskabet for en række finansielle risici såsom rente- og
kursrisiko, likviditetsrisiko og kreditrisiko. Det er koncernens politik,
at 1) foretage lånoptagelse ved anvendelse af realkreditlån med
en løbetid på op til 30 år med eller uden afdrag, 2) ved
ejendomsakkvisitioner skal driftens likviditetsbidrag efter afdrag
være positiv på købstidspunktet (eller forventes at blive det ved
erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål). Løbetiden på
koncernens fremmedkapital er langsigtet. Der henvises til note 17
for opgørelse over selskabets position pr. 31.12.2025.
Selskabets passivside består derfor i al væsentlighed af
egenkapital samt realkreditlån med lange løbetider samt udskudt
skat. Dette er efter ledelsens vurdering en forsvarlig og
hensigtsmæssig kapitalstruktur til finansieringen af aktivsiden, som
består af investeringsejendomme med lang investeringshorisont.
Rente- og kursrisikoen agerer modsat af hinanden, hvorfor
afdækning af for eksempel renterisikoen får kursrisikoen til at
stige, vice versa. I år 1 vil en rentestigning eller rentefald, på hhv.
+- 1% og +-2% have følgende betydning for Copenhagen Capitals
samlede gældsportefølje. Begrænsninger i rentefradragsretten
kan ligeledes påvirke selskabets investeringer negativt. For at
afdække de rente- og kursrisiko, tilstræbes der på
porteføljeniveau en vægtet gennemsnitligt rentebinding på 10 år.
De seneste fire år har Copenhagen Capital omlagt en del af
koncernens lån fra fastforrentede og variable lån til F3- og F5-lån.
Dette skyldes det højere renteniveau, som har præget markedet
efter en periode med meget lave renter. Dermed består den
samlede gældsportefølje af 76% rentetilpasningslån pr.
31.12.2025.
Ændring i kursværdi (år 1)
t.kr.
-60.000
-40.000
-20.000
0
20.000
40.000
60.000
-2%
-1%
+1%
+2%
67%
20%
14%
54%
22%
23%
33%
7%
60%
19%
5%
76%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Fastforrentet Variabel Rentetilpasn.
2022 2023 2024 2025
Rente- og kursrisiko
Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt
på selskabets resultat, eftersom finansieringsomkostningerne
alt andet lige vil stige sammen med renten. Det er muligt for
selskabet at sikre de markedsbestemte renterisici via
anvendelse af renteaftale, hvorimod renterisikoen, der kan
henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginer, kan
selskabet ikke sikre sig imod.
Likviditetsrisiko
Selskabets likviditetsrisiko består i, ikke at kunne afvikle de
løbende betalinger, samt ikke at kunne fremskaffe tilstrækkelig
finansiering til udvikling af selskabets projekter og udvikling af
ejendomme. En sådan situation kunne opstå, såfremt selskabet
ikke modtager betaling fra selskabets kunder, ved stor tomgang
eller ved uforudsete omkostninger.
Selskabets finansieringsaftaler indeholder sædvanlige standard
misligholdelsesbestemmelser, og der er ikke afgivet covenants,
der kan bringe låneaftalerne i misligholdelse ved
markedsmæssige udsving i ejendomsværdierne.
Copenhagen Capital koncernen anvender ikke driftskreditter,
hvorfor der ikke kan opstå likviditetsrisiko i forbindelse med
opsigelse heraf. Der optages bygge- og bridgefaciliteter i
forbindelse med finansiering af konkrete projekter og
virksomhedshandler, hvor der foreligger tilsagn om endelig
langfristet finansiering.
Copenhagen Capital koncernen anvender i et vist omfang lån
med mulighed for afdragsfrihed.
Kreditrisiko
Kreditrisikoen i forbindelse med selskabets likvide midler,
pengemarkedsindskud og finansielle instrumenter søges løbende
minimeret ved udelukkende at samarbejde med finansielle
institutter med høj kreditværdighed.
26
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
26
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
RISICI SOM KAN PÅVIRKE EJENDOMMENS
DRIFTSRESULTATER
Det løbende driftsresultat kan i hver enkel af koncernens
ejendomme blive påvirket af ændringer i:
Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
I forlængelse af finanskrisen fik det danske ejendomsmarked
økonomiske og likviditetsmæssige udfordringer, hvilket for nogle
ejendomssegmenter og placeringer medførte betydeligt prisfald og
svækket adgang til finansiering.
Der er risiko for, at tilsvarende økonomisk afmatning og svækkelse
af dele af ejendomsmarkedet kan påvirke Copenhagen Capital
koncernen negativt. Det kan for eksempel betyde faldende
efterspørgsel på udlejningsmarkedet, hvilket kan betyde faldende
udlejningsprocenter og stigende tomgang. Over en længere
periode kan dette ændre markedsvilkårene for udlejning herunder
nedadgående prispres, hvilket betyder faldende lejepris pr.
kvadratmeter. En økonomisk afmatning vil ligeledes øge risikoen
for, at kunder og andre samarbejdspartner ikke vil være i stand til
at betale deres forpligtelser, herunder betaling af leje. Ydermere vil
en økonomisk afmatning og en svækkelse af ejendomsmarkedet
betyde faldende indtjening og stigende afkastprocenter og dermed
en faldende værdi af selskabets ejendomsportefølje.
Genudlejningsrisici
Copenhagen Capital koncernen har via den lagte strategi valgt at
fokusere på velbeliggende ejendomme med lav risiko for
tomgang, hvilket indgår i vurderingen ved ejendomsakkvisitioner.
Selskabet allokerer løbende ressourcer til at øge kvaliteten af
ejendommene, hvilket skal være med til at forbedre både
udlejningsprocenten og lejeniveauet. Selskabet kan dog ikke med
sikkerhed vurdere, om hvad der i dag er defineret som attraktive
beliggenheder, også i fremtiden vil forblive attraktive, hvorfor
dette på længere sigt kan betyde faldende udlejningsprocenter. Vi
kan dog se på lejetiden i særligt vores OMK-lejemål, at lejerne
bliver længe i deres lejemål, hvilket medvirker til at nedsætte
genudlejningsprocenten.
Hver gang en kunde fraflytter et lejemål, eller ved erhvervelse af
ejendomme med ledige lejemål, er der en usikkerhed om,
hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og til hvilken leje.
Denne genudlejningsrisiko er ud over beliggenheden, kvaliteten
og lejeniveauet også påvirket af de generelle konjunkturer i
samfundet. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejnings-
procenten i Copenhagen Capital koncernens ejendomme.
Driftsomkostninger
De afholdte drifts- og vedligeholdelsesomkostninger kan afvige
fra de budgetterede. Selskabet gennemgår løbende alle
driftsomkostninger. Såfremt der er væsentlige budgetafvigelser,
vurderes det om speciﬁkke handlingsplaner skal iværksættes.
Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for
afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik på, at
større vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i
overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres
budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelses-
omkostninger, og eventuelle korrigerende handlingsplaner
igangsættes straks.
Grundskyld og ejendomsskatter
Den nye reform indenfor grundskyld og ejendomsskatter, medfører
netto en stigning i selskabets samlede skattebetalinger.
Skattestigningerne kan i en vis grad pålægges lejen, dog forventes det
at øgede skatter har en negativ påvirkning på værdiansættelsen af
ejendomme.
• Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
• Udlejningsprocenten
• Kundernes betalingsevne
• Genudlejningsrisici
• Driftsomkostninger
• Regulering af lejeindtægter
• Grundskyld og ejendomsskatter
Copenhagen Capital koncernens økonomistyring har fokus på
driftsresultatet af hver enkelt ejendom, som er placeret i sit
selvstændige selskab. Der udarbejdes budgetter for hver enkelt
ejendom/selskab.
Lejetid for porteføljens typer af boliglejemål
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
0-5 år 6-10 år 11-15 år 16-20 år 21-30 år 31-40 år 41-50 år +50 år
Det lejedes værdi - Omkostningsbestemt leje - Fri leje / § 54
Lejesammensætning
Copenhagen Capital har lidt over 200 boliglejemål, som reguleres
efter enten det lejedes værdi, omkostningsbestemt leje eller fri leje
efter § 54. I porteføljen er den gennemsnitlige lejetid 7 år for § 54-
lejemål, 9 år for lejemål reguleret efter det lejedes værdi og hele 27 år
for omkostningsbestemte lejemål. Når der sker fraflytning fra et
omkostningsbestemt lejemål, istandsættes boligen og genudlejes
efter reglerne om det lejedes værdi til et højere lejeniveau.
Dette skaber ikke alene et forbedret afkast for Copenhagen Capitals
aktionærer, men sikrer samtidig gennemgribende renoverede og
tidssvarende boliger i byen.
27
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
27
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Regulering af lejeindtægter
Samtlige af Copenhagen Capital koncernens lejeforhold er
reguleret gennem en lejekontrakt. Erhvervslejeindtægterne
udgør ca. 43% af selskabets samlede lejeindtægter.
Kontrakterne indeholder typisk bestemmelser om regulering af
lejen i relation til udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en
bestemmelse om minimums reguleringssats), ændringer i
visse driftsomkostninger, f.eks. skatter og afgifter samt
regulering af lejen grundet forbedringer, som Copenhagen
Capital koncernen har finansieret.
Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvorefter lejen
kan reguleres, hvis den enten overstiger, eller er mindre end
markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog
aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis
årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af
lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for
domstolene.
En del af Copenhagen Capital koncernens boliglejemål er
underlagt reglerne om omkostningsbestemt husleje, og lejen
er derfor ofte væsentligt lavere end markedslejen. I forbindelse
med udskiftning af kunderne renoveres lejemålene efter
reglerne i Lejelovens 19 stk. 2, hvorefter der kan opkræves
en leje på markedsniveau. Dette vurderes ikke at have en
væsentlig risiko for koncernen.
Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser, der er juridisk
grundlag for at gennemføre, ikke vil være forretningsmæssigt
hensigtsmæssige at gennemføre. Copenhagen Capital
koncernen vil som udlejer afstå fra at gennemføre
lejeforhøjelser, som vil medføre forøget tomgang. Selskabet vil
dog løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de
enkelte lejemål.
Erhverv
Fri leje
OMK
Det lejedes værdi
I alt
OMK til DLV
Genudlejning bolig
Total potentiel stigning
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
Erhverv
Fri leje
OMK
Det lejedes værdi
I alt
OMK til DLV
Genudlejning bolig
Total potentiel stigning
-
10
.
000
2
0.000
30
.
000
4
0.000
5
0
.
000
6
0.000
70
.
000
80.000
Lejeindtægt inkl. potentiel ”upside” på boligudlejning
Kategori Antal Antal kvm Andel kvm
Andel
Husleje
Leje pr. m
2
(gns.)
Fri leje 40,4% 43,4% 44,1% 50,2% 1.998
OMK 16,8% 15,8% 15,3% 7,3% 835
Det lejedes
værdi
42,8% 40,8% 40,6% 42,5% 1.841
I alt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 1.558
+11%
Kundernes Kreditrisiko
Selskabet har fokus på at tiltrække kreditværdige lejere og
foretager i forbindelse med indgåelse af lejekontrakter en
vurdering af lejernes betalingsevne i det omfang, det vurderes
relevant. Som led i risikostyringen stilles der krav om
forudbetalt husleje og depositum med henblik på at afdække
den væsentligste kreditrisiko.
Kreditrisikoen relateret til boliglejere vurderes som begrænset,
idet der som udgangspunkt er stillet depositum og forudbetalt
leje, og idet genudlejningsrisikoen ved fraflytning vurderes at
være lav. For erhvervslejere i blandede ejendomme vurderes
kreditrisikoen at være relativt højere, idet der i højere grad kan
forekomme betalingsproblemer eller konkurser, hvilket kan
medføre tab i form af manglende lejeindtægter, tomgang samt
omkostninger til istandsættelse og klargøring af lejemål forud
for genudlejning.
Det kan ikke udelukkes, at enkelte lejere fremadrettet ikke er i
stand til at opfylde deres betalingsforpligtelser over for
selskabet. I regnskabsåret 2025 har selskabet realiseret et tab
på ca. t.kr. 50 som følge af en erhvervslejers konkurs.
Selskabet havde pr. 31. december 2025 ingen restancer, der
overstiger den forudbetalte leje og/eller stillede deposita.
28
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
28
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
KØB OG SALG AF EJENDOMME
Køb af ejendomme
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved
erhvervelse af selskaber, der ejer ejendomme er der en risiko for,
at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre
forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selskaber kan
medføre tab eller omkostninger for Copenhagen Capital
koncernen. Det kan ændre den forventede resultateffekt af
ejendomsinvesteringerne og ejendommenes markedsværdi.
Copenhagen Capital koncernen foretager forud for alle handler
relevante undersøgelser og indhenter valuarvurderinger (”due
diligence”) i forbindelse med køb af ejendomme/selskaber,
således at uforudsete tab eller omkostninger, herunder fejl og
mangler ved ejendommen, reduceres mest muligt.
Derudover søger Copenhagen Capital koncernen i aftalerne om
køb af ejendomme, eller selskaber der ejer ejendomme, at opnå
passende garantier fra sælgers side, herunder blandt andet
lejegarantier til dækning af eventuel tomgang i en aftalt periode.
Dette medvirker dels til at få afklaret eventuelle mangler før
aftalens indgåelse, og dels til at selskabet kan søge at drage
sælger til ansvar, såfremt der efter handlens indgåelse
konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud på
garantier.
Det er selskabets strategi at fortsætte væksten i såvel
aktivitetsomfang samt indtjening, hvilket betyder, at selskabet vil
fortsætte opkøb af ejendomme til porteføljen. Det kan dog ikke
udelukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremtiden, på
vilkår og betingelser, der er tilfredsstillende for Copenhagen
Capital koncernen, bliver begrænset i en kortere eller længere
periode. Afståelse fra køb af ejendomme kan medføre, at
Copenhagen Capital A/S’ langsigtede strategiske mål ikke kan
opnås.
Salg af ejendomme
Copenhagen Capital A/S’ investeringsstrategi er aktiv og
markedsorienteret med fokus på investering, drift, udvikling og løbende
optimering af ejendomsporteføljen i Storkøbenhavn. Selskabet til- og
afhænder løbende ejendomme som led i den forretningsmæssige
aktivitet, herunder når markedsforholdene vurderes attraktive, eller når
kapitalen kan allokeres til andre ejendomme med højere udviklings- og
afkastpotentiale. Porteføljen sammensættes og justeres kontinuerligt
med henblik på at understøtte værdiskabelse og optimalt risikojusteret
afkast.
Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg er
forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger af en lang række
forhold, herunder ejendommens lejeindtægter, sammensætningen af
kunder, ejendommens beliggenhed og stand, det generelle
renteniveau og markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet samt
markedsbestemte afkastkrav.
Efter købet af NTR Holding i 2025, overtog Copenhagen Capital, i
starten af januar 2026 de resterende minoriteter med henblik på en
endelig afnotering af selskabet, som skete den 16. januar 2026.
Copenhagen Capital har erhvervet ejendommen beliggende Dag
Hammarskjölds Allé 13, 2100 København Ø, med overtagelse den 1.
marts 2026. Ejendommen erhverves i delejerskab med Tokara
Ventures ApS og skal udvikles fra erhverv til bolig i et fælles
udviklingssamarbejde.
Der er ikke yderligere væsentlige begivenheder efter balancedagen
BEGIVENHEDER EFTER 31. DECEMBER 2025
Copenhagen Capital A/S købte i 2025 NTR Holding A/S og overtog i
januar 2026 de resterende minoriteter i selskabet. Formålet med
opkøbet er at udnytte skattemæssige aktiver, blandt andet gennem
projektrelateret ejendomsudvikling fx via selskabets byggeretter i
Måløv.
29
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
CHRISTIAN ROSSING LØNBERG
Bestyrelsesformand
Mand, født 1967, ikke uafhængig
Antal aktier i selskabet: 7.250 stamaktier og 2.500 40%
Præferenceaktier 2032 og 436.828 stk. warrants.
Nærtstående ejer 9.900.000 stk. stamaktier og 13.500. stk.
40% Præferenceaktier 2032.
Indvalgt i bestyrelsen i 2021
Udløb af nuværende valgperiode 2026
Deltaget i 9 ud af 9 bestyrelsesmøder i 2025.
Uddannet HD i finansiering og har erhvervsmæssig
baggrund i den finansielle sektor. Har betydelig erfaring som
investor og rådgiver indenfor ejendomsinvesteringer i mere
end 30 år og har tidligere været ansvarlig for
ejendomstransaktioner og udvikling i Copenhagen Capital.
Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S
• Adm. Direktør i Cooper P/S, Asminderød Finans ApS og
Cooper Invest Holding ApS.
• Bestyrelsesmedlem i Cooper Invest Holding ApS, Cooper
P/S, Anpartsselskabet Birgitte og Peter Rossing Lønberg.
DIREKTION &
BESTYRELSE
RASMUS BONDE GREIS
Direktør siden 2021
Mand, født 1988
Antal aktier i selskabet: 343.278 stk. stamaktier, 5.000 stk. 40%
Præferenceaktier 2032 og 480.087 stk. warrants. Nærtstående
ejer 2.000 stk. stamaktier og 1.000 stk. 40% Præferenceaktier
2032
Uddannet cand.merc. (FSM) & CEMS MIM ved CBS, har
arbejdet for Copenhagen Capital A/S siden august 2017 og
været direktør siden 2021.
Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S
• Direktør i Bird Hill Properties ApS & Vida Boa ApS
30
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
PETER WILSBECH LOTTRUP
Bestyrelsesmedlem
Mand, født 1975, uafhængigt medlem
Peter Wilsbech Lottrup (mand, f. 1975) er uddannet
Cand.merc. i Applied Economics & Finance fra CBS og har
erfaring fra Investment Banking, aktiv ejerledelse af en
række industrivirksomheder og investering i unoterede
selskaber via familiekontoret Lottrup & Co.
Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S
• Direktør i Peter Lottrup Invest ApS, Lottrup & Co.
Ejendomme 1 ApS, Bini’s Kaffe ApS.
• Bestyrelsesformand i Lottrup & Co A/S, Elwis Lighting
A/S.
• Bestyrelsesmedlem i Elwis Royal A/S.
Antal aktier i selskabet: Nærtstående ejer 1.910.083 stk.
stamaktier og 1.197.605 stk. 40% Præferenceaktier 2032.
Indvalgt i bestyrelsen i 2025
Udløb af nuværende valgperiode 2026
Deltaget i 4 ud af 5 bestyrelsesmøder i 2025.
PAUL WISSA HVELPLUND
Bestyrelsesmedlem
Mand, født 1967, uafhængigt medlem
Uddannet Cand.merc. i erhvervsøkonomi og ledelse og
Gemmolog. Han driver egen ure- og smykkeforretning i
København (2. generation) gennem Hvelplund Watches &
Jewellery. Paul er derudover ejendomsinvestor i
Storkøbenhavn.
Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S
• Direktør i P.W.H. ApS, E. Hvelplund ApS, Hvelplund
Ejendomme ApS, JE Hvelplund Holding ApS, SA
Hvelplund Holding ApS, E. Hvelplund Holding ApS og
Form Invest ApS.
• Bestyrelsesmedlem i P.W.H ApS, E. Hvelplund ApS og
Hvelplund Ejendomme ApS.
Antal aktier i selskabet: 15.314.861 stk. stamaktier og
3.960.551 stk. 40% Præferenceaktier 2032. Nærtstående
ejer 180.626 stk. stamaktier og 12.500 stk. 40%
Præferenceaktier 2032
Indvalgt i bestyrelsen i 2020
Udløb af nuværende valgperiode 2026
Deltaget i 8 ud af 9 bestyrelsesmøder i 2025.
SARAH-ALICE N.J SKADE-RASMUSSEN
Bestyrelsesmedlem
Kvinde, født 1982, ikke ua•ængig
Uddannet Cand.merc. i finansiering og strategisk
management. Professionelt bestyrelsesmedlem. Sidder i
bestyrelsen i DR. Har tidligere haft ansvar for TV2 Play BTB
og partnerships og har med afsæt i en periode som
management konsulent hos Bain Nordic arbejdet med digital
innovation og strategi.
Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S
• Bestyrelsesmedlem i Cooper Invest Holding ApS &
Cooper P/S.
• Professionelt bestyrelsesmedlem i DR’s bestyrelse
Antal aktier i selskabet: Nærtstående ejer 9.909.047 stk.
stamaktier og 12.788 stk. 40% Præferenceaktier 2032
Indvalgt i bestyrelsen i 2021
Udløb af nuværende valgperiode 2026
Deltaget i 8 ud af 9 bestyrelsesmøder i 2025.
31
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
31
4,5
5
5,5
6
6,5
7
7,5
8
8,5
9
01.2025
02.2025
03.2025
04.2025
05.2025
06.2025
07.2025
08.2025
09.2025
10.2025
11.2025
12.2025
AKTIONÆRINFORMATION
AKTIONÆRINFORMATION
Selskabet tilstræber at holde aktionærerne løbende orienteret om koncerns udvikling gennem en aktiv
kommunikationspolitik, som tager udgangspunkt i åbenhed, redelighed og tilgængelighed.
Copenhagen Capital har pr. 31.12.2025 i alt 65.799.913 kapitalandele á nom. kr. 1,00 fordelt på 2
aktieklasser optaget til handel og ofﬁciel notering på Nasdaq Copenhagen.
Selskabets aktiekapital består af 49.019.913 stk. stamaktier (CPHCAP ST) med fondskode ISIN
DK0060093607, 16.780.000 stk. 40% præferenceaktier 2032 (CPHCAP PREF32) med fondskode ISIN
DK0061930641. Alle klasser er omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed, og udstedes
til ihændehaver.
Stamaktien lukkede året i kurs 6,65, hvilket betød en stigning på 31,6% (inkl. kr. 0,06 i udbytte) i 2025,
hvor kursen ultimo 2024 var 5,10.
40% Præferenceaktie 2032 lukkede året i kurs 8,25, svarende til et afkast på 6,1% (inkl. kr. 0,40 i
udbytte), fra ultimo 2024 på 8,15.
Selskabets markedsværdi udgjorde ved udgangen af året t.kr. 462.925.
Copenhagen Capital A/S•s stamaktie har over de seneste 10 år haft et gennemsnitligt samlet afkast
(kursudvikling + udbytte) på 16,8% p.a. I samme periode er indekset for ejendomme (OMX Copenhagen
Real Estate GI) steget med 3,0% p.a., og det totale indeks (OMX Copenhagen GI) er steget med 7,7%
p.a.
I 2024 etablerede vi et fordelsprogram for vores aktionærer, der indebærer fortrinsret til alle vores
attraktive boliger. Aktionærer, som ejer minimum 2.500 stk. aktier (inkl. stamaktier og præferenceaktier),
kan lade sig registrere på vores investorliste og få mulighed for at leje vores lejligheder før andre.
EJERFORHOLD
Copenhagen Capital A/S havde pr. 31.12.2025 over 1000 navnenoterede aktionærer.
Koncernen ejer pr. regnskabsgodkendelsesdagen 180.802 stk. 40% Præferenceaktier 2032, svarende til
1,07% af selskabets præferenceaktiekapital og 0,27% af selskabets aktiekapital.
Nedenstående aktionærer har meddelt deres ejerandel i henhold til  29 i lov om værdipapirhandel.
Storaktionærer Aktiekapital Stemme Hjemsted
P.W.H. ApS 32,02% 31,24% Rungsted Strandvej 62 B, Rungsted Kyst
Cooper Invest Holding ApS 15,06% 20,20% Duntzfelts Alle 15, Hellerup
Atlas Equity ApS 12,62% 16,57% Østerled 4, 3.th, København Ø
Hans August Lund 9,41% 8,38% Bjerregårds Sidevej 4, Valby
Bossen Gruppen ApS 6,78% 5,73% Vestagervej 1, København Ø
40 % Præferenceaktie 2032
Stamaktie
kr.
32
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
–
100
200
300
400
500
600
2026 E 2027 E 2028 E 2029 E 2030 E 2031 E 2032 E
UDBYTTEPOLITK
Copenhagen Capital har som årlig målsætning at udbetale halvdelen af resultatet før værdireguleringer og
skat som udbytte, heraf forlods til præferenceaktionærerne i overensstemmelse med vedtægternes
bestemmelser. Selskabets 40% Præferenceaktier 2032 modtager udbytte svarende til 40% af deres
nominelle værdi. Beslutning herom skal vedtages på den årlige ordinære generalforsamling, hvor kun
stamaktionærerne har stemmeret. Såfremt udbyttet til præferenceaktierne ikke vedtages, vil det have en
kumulativ effekt ved at blive tillagt den senere indfrielseskurs.
Årets udbytte
Bestyrelsen vil på årets generalforsamling stille forslag om udbetaling af udbytte til selskabets 40%
præferenceaktier 2032, svarende til 40% af deres nominelle værdi kr. 0,40 pr. aktie. Der stilles ligeledes
forslag om at udbetale kr. 0,05 pr. stamaktie. Det samlet beløb til udbytte udgør kr. 9,09 mio.
Seneste 3 års udbyttebetalinger
Akkumuleret udbytte af 40% Præferenceaktie 2032
UDBYTTEPOLITIK
POLITIK FOR PRÆFERENCEAKTIER
Selskabets præferenceaktier giver fortrinsret til provenu ved udlodninger fra selskabet som følge af:
a) En nedsættelse af aktiekapital (med udlodning til aktionærerne),
b) eventuelt udbytte og/eller
c) selskabets likvidation.
Det vil sige, at sådanne udbetalinger først og fremmest foretages til indehaverne af præferenceaktier.
Præferenceretten skal dog ikke overstige et beløb svarende til aktiernes nominelle værdi med en årlig
kumulativ forrentning på 40%, det vil sige DKK 0,40 per aktie à DKK 1 for 40% præferenceaktierne 2032.
Forrentningen regnes i første omgang fra registreringen af præferenceaktierne i Erhvervsstyrelsen og til
kalenderårets udløb og derefter årligt. I tilfælde af selskabets likvidation skal præferenceaktionærerne
tillige forlods modtage et beløb svarende til den kurs, hvortil præferenceaktierne kunne være indløst af
selskabet, jf. nedenfor.
Udbytte på præferenceaktier udbetales årligt senest 1. maj eller førstkommende bankdag derefter. Ved
udbetalinger af udbytte på den ordinære generalforsamling, kan det årlige præferenceafkast udbetales til
40% præferenceaktierne 2032, derefter kan overskydende udbytte, der sammen med præferenceafkastet
kan rummes indenfor årets ordinære resultat, udbetales til stamaktierne.
Efter dækning af en sådan fortrinsret til indehaverne af præferenceaktier i en udlodning, skal ethvert
overskydende provenu i forbindelse med udlodninger fra selskabet alene og ubegrænset tilgå
indehaverne af stamaktier, idet beløbet fordeles mellem dem pro rata i forhold til deres beholdning af
stamaktier.
Bestyrelsen kan til enhver tid træffe beslutning om, at kapitalejere af præferenceaktier skal lade deres
præferenceaktier indløse helt eller delvist af selskabet, jf. selskabslovens  69. I tilfælde af delvis
indløsning skal indløsningen ske pro rata i forhold til kapitalejernes beholdning af præferenceaktier i den
pågældende præferenceaktieklasse på tidspunktet for beslutningen. Hvis antallet af præferenceaktier der
skal indløses, ikke går op, skal bestyrelsen træffe beslutning om fordeling af de overskydende
præferenceaktier. Såfremt samtlige ejere af præferenceaktier i den pågældende præferenceaktieklasse
tiltræder det, kan bestyrelsen dog beslutte, hvilke præferenceaktier der skal indløses.
Øre pr aktie.
Stamaktien (kr. pr. aktie)
8% Præferenceaktie (kr. pr. aktie)
40% Præferenceaktie (kr. pr. aktie)
Kursgevinst
Akkumuleret udbytte
0,06
0,05
0,08
0,40
0,40
0,40
2023 2024 2025
33
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
33
• For 40% præferenceaktier 2032 er indløsningskursen DKK 10 pr. præferenceaktie à DKK 1. Såfremt
beslutning om indløsning træffes den 1. januar 2032 eller senere, skal indløsningskursen tillægges
DKK 0,25 pr. år fra den 1. januar 2032.
• 40% præferenceaktier 2032 kan først indløses, når alle 8% præferenceaktier 2024 er indløst eller
konverteret til stamaktier.
Kapitalejere af præferenceaktier skal ved indløsning, foruden den nævnte kurs pr. præferenceaktie, være
berettiget til et beløb svarende til ikke udloddet præferenceafkast baseret på den ovennævnte årlige
forrentning på 40% for 2032 præferenceaktierne
Indløsningen gennemføres på dagen 3 måneder efter, at bestyrelsen har truffet beslutning derom.
Såfremt indløsningskursen anfægtes, jf. selskabslovens  67, udbetales indløsningsbeløbet, når der
foreligger en endelig afgørelse af spørgsmålet.
40% præferenceaktier 2032, der ikke er indløst den 1. januar 2033, kan til enhver tid af indehaveren
kræves konverteret til stamaktier med samme nominelle værdi, det vil sige i forholdet 1:1. Ikke udbetalt
præferenceret til udlodninger bortfalder ved konvertering. Bestyrelsen skal ved førstkommende
generalforsamling efter en anmodning stille forslag om konvertering, som generalforsamlingen skal
godkende. Fordelingen af aktiekapital mellem stamaktier og præferenceaktier skal ændres som følge
heraf.
GENERELFORSAMLING
Bestyrelsesformand Christian Rossing Lønberg, bestyrelsesmedlem Peter Wilsbech Lottrup,
bestyrelsesmedlem Sarah-Alice N.J. Skade-Rasmussen og bestyrelsesmedlem Paul Wissa Hvelplund er
på valg ved generalforsamlingen 2026.
Copenhagen Capitals ordinære generalforsamlingen afholdes d. 28. april 2026, kl. 10:00 i lokalet
’Udenrigsministeriet’ beliggende Kongens Nytorv 5, 1050 København K.
ØKONOMISK RAPPORTERING
Copenhagen Capital offentliggør helårsregnskab og et ikke-revideret halvårsregnskab.
For at øge transparens overfor markedet vil selskabet for 2026 offentliggøre resultatopgørelsen til og med
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) for 1. og 3. kvartal.
Regnskaberne offentliggøres på selskabets hjemmeside, www.copenhagencapital.dk
FINANSKALENDER 2026
3. marts 2026 Årsregnskab 2025
28. april 2026 Ordinær generalforsamling
12. maj 2026 Periodemeddelelse 1. kvartal 2026
18. august 2026 Delårsrapport 1. halvår 2026
10. november 2026 Periodemeddelelse 3. kvartal 2026
INVESTORKONTAKT
Copenhagen Capital arbejder for en åben og aktiv kommunikation med selskabets investorer. Selskabet
henviser aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt andre interesserede til
http://www.copenhagencapital.dk som selskabet løbende opdaterer med relevante informationer.
Yderligere spørgsmål og henvendelser skal ske til
Copenhagen Capital A/S
Niels Hemmingsens Gade 4
1153 København K
Telefon: 70 27 10 60
kontakt@copenhagencapital.dk
34
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2025 for Copenhagen
Capital A/S.
Årsrapporten er aﬂagt i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og
yderligere krav i årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens
og selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af
koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i
koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og selskabets ﬁnansielle
stilling og den ﬁnansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncernregnskabet,
samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står
overfor.
I forbindelse med digital indberetning efter ESEF-forordningen er det vores opfattelse, at indberetning af
årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025, med ﬁlnavnet
2138009GSW8ZDUU33943-2025-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i
overensstemmelse med ESEF-forordningen.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 3. marts 2026
Direktionen:
Rasmus Bonde Greis
Direktør
Bestyrelsen:
Christian Rossing Lønberg
Bestyrelsesformand
Sarah-Alice N.J. Skade-Rasmussen
Bestyrelsesmedlem
Peter Wilbech Lottrup
Bestyrelsesmedlem
Paul Wisse Hvelplund
Bestyrelsesmedlem
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2025 for Copenhagen
Læderstræde 11B, 1201, København K
35
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS
REVISIONSPÅTEGNING
Til aktionærerne i Copenhagen Capital A/S
REVISIONSPÅTEGNING PÅ REGNSKABET
Konklusion
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter
og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 i overensstemmelse med IFRS Accounting
Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.
Hvad har vi revideret
Copenhagen Capital A/S’ koncernregnskab og årsregnskab for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 omfatter
totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder oplysning om
anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet (”regnskabet”).
Grundlag for konklusion
Vi udførte vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision (ISA) og de yderligere krav, der
er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens
afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Uafhængighed
Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’
internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) gældende ved revision af regnskaber for
virksomheder af interesse for offentligheden, og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har
opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i overensstemmelse med disse krav og IESBA Code.
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i
forordning (EU) nr. 537/2014.
Valg
Vi blev første gang valgt som revisor for Copenhagen Capital A/S den 26. april 2022 for regnskabsåret 2022. Vi er
genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på fire år frem til og
med regnskabsåret 2025.
Centrale forhold ved revisionen
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af
regnskabet for 2025. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskabet som helhed og udformningen
af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold.
Centralt forhold ved revisionen Hvordan vi har behandlet det centrale forhold ved
revisionen
Værdiansættelse af investeringsejendomme
Den regnskabsmæssige værdi af koncernens
investeringsejendomme udgør DKK 1.445 mio. (2024:
DKK 1.072 mio.).
Investeringsejendommene måles til dagsværdi ved
anvendelse af en discounted cash flow model, hvor de
budgetterede fremtidige betalingsstrømme
tilbagediskonteres til nutidsværdi baseret på ledelsens
skøn over afkastkrav ud fra en
markedsdeltagersynsvinkel. Ved opgørelse af
dagsværdien for de enkelte ejendomme indgår afkastkrav
som en betydelig forudsætning.
Vi fokuserede på måling af koncernens
investeringsejendomme, fordi der er tale om subjektive
regnskabsmæssige skøn, som bygger på betydelige
forudsætninger fastlagt af ledelsen. Ændringer i
forudsætningerne kan have en væsentlig indflydelse på
koncernens aktiver, resultat og egenkapital.
Der henvises til noterne 1, 2, 9 og 10 i
koncernregnskabet.
Vi opnåede en forståelse af ledelsens process og metode
for fastsættelse af dagsværdier for
investeringsejendomme, herunder proces for indsamling
af data og fastlæggelse af betydelige forudsætninger. Vi
vurderede kontrolaktiviteter relateret til processen,
herunder design og om kontrollerne var implementeret.
Vi vurderede ledelsens fastsatte afkastprocenter ved at
sammenholde med de afkastkrav, som kunne konstateres
ved eksterne markedsrapporter, valuarvurderinger for
udvalgte ejendomme, samt vores markedskendskab. Vi
udfordrede ledelsens fastsættelse af afkastkrav med
udgangspunkt i inflations- og renteniveauet.
Vi vurderede stikprøvevis ledelsens forventede fremtidige
betalingsstrømme på de enkelte ejendomme, herunder
forventninger til genudlejning, lejereguleringer og
omkostninger til vedligeholdelse og istandsættelse mv. Vi
sammenholdt i den forbindelse realiserede
betalingsstrømme med budgetterede pengestrømme
anvendt i tidligere år.
36
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med
sikkerhed om ledelsesberetningen.
I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse
overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen
eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til
årsregnskabsloven.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med
koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke
fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Ledelsens ansvar for regnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i
overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab
uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte
driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag
af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet,
indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
Revisors ansvar for revisionen af regnskabet
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om
denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et
højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de
yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes.
Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed
kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på
grundlag af regnskabet.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark,
foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:
• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser
eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er
tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig
fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet
besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af
intern kontrol.
• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der
er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens
og selskabets interne kontrol.
• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de
regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er
passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med
begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften.
Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på
oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion.
Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning.
Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte
driften.
• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt
om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et
retvisende billede heraf.
• Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de
finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme en
konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det
udførte revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af
revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol,
som vi identificerer under revisionen.
37
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende
uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores
uafhængighed og, hvor dette er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere
trusler.
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest
betydelige ved revisionen af regnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi
beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet
offentliggøres.
ERKLÆRING OM OVERHOLDELSE AF ESEF-FORORDNINGEN
Som et led i revisionen af regnskabet for Copenhagen Capital A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke
en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2025, med filnavnet
2138009GSW8ZDUU33943-2025-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede
forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til
udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format og iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:
• Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format,
• Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf
til elementer i taksonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor
nødvendigt,
• At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og
• For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-
forordningen.
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige
henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget
og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af
risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl.
Handlingerne omfatter:
• Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format,
• Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende
opmærkningsprocessen,
• Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter,
• Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser
til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret,
• Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og
• Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Copenhagen Capital A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025,
med ﬁlnavnet 2138009GSW8ZDUU33943-2025-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i
overensstemmelse med ESEF-forordningen.
Hellerup, den 3. marts 2026
PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 33 77 12 31
Henrik Kyhnauv Sune Christensen Bjerre
statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor
mne40028 mne47832
38
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
38
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Totalindkomstopgørelse (‘000) Koncern Modervirksomhed
Note 2025 2024 2025 2024
Nettoomsætning
3 58.392 49.591 2.013
1.584
Driftsomkostninger ejendomme
-7.475 - 7.590 0
0
Bruttoresultat
50.918 42.001 2.013
1.584
Personaleomkostninger
4 -5.480 - 4.178 -4.625
- 4.178
Andre eksterne omkostninger
5 -5.379 - 3.457 -3.229
- 2.920
Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver
9 -23 - 80 -23
- 80
Resultat før finansielle poster (EBIT)
40.036 34.285 -5.864 - 5.595
Resultat af dattervirksomheder
11 0 0 82.379 -7.464
Finansielle indtægter
6 302 88 12.029 18.547
Finansielle omkostninger
7 -21.678 - 17.510 -1.360 - 723
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
18.660 16.863 87.183 4.765
Dagsværdiregulering af ejendomme
9 85.734 848 0 0
Dagsværdiregulering af realkreditgæld
17 2.854 - 15.540 0 0
Resultat før skat
107.248 2.171 87.183 4.765
Skat af årets resultat
8 -23.069 5.120 -3.004 2.526
Årets resultat/totalindkomst
84.143 7.291 84.179 7.291
Årets resultat/totalindkomst er fordelt således
Copenhagen Capital
84.179 7.291
Minoritetsinteresser
-36 0
Totalindkomst i alt
84.143 7.291
Resultat pr. aktie
Resultat pr. aktie (EPS)
20 1,18 0,05
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D)
20 1,18 0,05
39
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
39
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Balance pr. 31. december (‘000) Koncern Modervirksomhed
Aktiver Note 2025 2024 2025 2024
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 9 590 23 0 23
Investeringsejendomme 9 & 10 1.445.410 1.071.900 0 0
Kapitalandele i dattervirksomheder 11 0 0 415.991 271.818
Langfristede aktiver 1.446.000 1.071.923 415.991 271.841
Tilgodehavender fra salg 13 0 0 0 0
Tilgodehavender hos dattervirksomheder 0 0 190.797 183.477
Tilgodehavende fra skat 0 0 1.486 3.012
Andre tilgodehavender 1.263 760 1.234 250
Likvide beholdninger 2.709 8.780 273 5.618
Kortfristede aktiver 3.972 9.540 193.790 192.357
Aktiver i alt 1.449.972 1.081.463 609.781 464.198
Balance pr. 31. december (‘000) Koncern Modervirksomhed
Passiver Note 2025 2024 2025 2024
Selskabskapital 14 65.619 62.027 65.619 62.027
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis
metode
0 0 140.474 81.393
Overført resultat 516.656 386.367 376.182 304.975
Copenhagen Capital A/S andel af egenkapital 582.275 448.394 582.275 448.395
Minoritetsinteresser 904 0 0 0
Egenkapital i alt 583.178 448.394 582.275 448.395
Realkreditgæld 17 708.448 529.415 0 0
Udskudt skat 12 87.485 61.984 7.635 6.561
Anden gæld 17 11.213 5.940 11.213 5.940
Langfristede forpligtelser 807.147 597.339 18.848 12.501
Kortfristet del af realkreditgæld 17 13.872 7.169 0 0
Bankgæld 3.052 0 3.052 0
Skyldig skat 2.446 231 0 0
Leverandørgæld 2.360 899 454 466
Anden gæld 10.772 7.046 5.152 2.836
Deposita 27.146 20.385 0 0
Kortfristede forpligtelser 59.647 35.730 8.659 3.302
Passiver i alt 1.449.972 1.081.463 609.781 464.198
40
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
40
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Egenkapitalopgørelse (‘000)
Koncern
2025
Selskabs
kapital
Overkurs Udbytte
Overført
resultat
Total
Minoritets
interesser
Egenkapital
Koncern
Egenkapital primo 62.027 77.449 7.136 301.782 448.394 0 448.394
Totalindkomst i året
Resultatdisponering 0 0 9.091 75.088 84.179 -36 84.143
Totalindkomst i alt 0 0 9.091 75.088 84.179 -36 84.143
Transaktioner med ejere
Kapitalforhøjelse 3.773 27.919 0 0 31.692 940 32.632
Salg af egne aktier 0 0 0 26.380 26.380 0 26.380
Tilbagekøb af egne aktier -181 -1.307 0 0 -1.488 0 -1.488
Tildeling af warrants 0 0 0 252 252 0 252
Udbetaling af udbytte 0 0 -7.136 0 -7.136 0 -7.136
Transaktioner med ejere i alt 3.592 26.612 -7.136 26.632 49.701 940 50.641
Egenkapital pr. 31.12.2025 65.619 104.061 9.091 403.502 582.275 904 583.178
Egenkapitalopgørelse (‘000)
Koncern
2024
Selskabs
kapital
Overkurs Udbytte
Overført
resultat
Total
Minoritets
interesser
Egenkapital
Koncern
Egenkapital primo 70.712 77.449 8.084 312.258 468.503 1.229 469.732
Totalindkomst i året
Resultatdisponering 0 0 7.136 155 7.291 0 7.291
Totalindkomst i alt 0 0 7.136 155 7.291 0 7.291
Transaktioner med ejere
Kapitalforhøjelse -8.685 0
0
0 -8.685 0 -8.685
Emissionsomkostninger
0
0
0
-14.445 -14.445
0
-14.445
Tilbagekøb af egne aktier
0
0
-4.270
0 -4.270 -1.229 -5.499
Udbetaling af udbytte
0
0
-3.814
3.814 0 0 0
Transaktioner med ejere i alt -8.685 0 -8.084 -10.631 -27.400 -1.229 -28.629
Egenkapital pr. 31.12.2024 62.027 77.449 7.136 301.782 448.394 0 448.394
41
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
41
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Egenkapitalopgørelse (‘000)
Modervirksomhed
2025
Selskabs
kapital
Overkurs
Reserve for
nettoopskrivning
efter indre værdis
metode
Udbytte Overført resultat Egenkapital
Egenkapital primo 62.027 77.449 81.393 7.136 220.388 448.394
Totalindkomst i året
Resultatdisponering 0 0 59.080 9.091 16.008 84.179
Totalindkomst i alt 0 0 59.080 9.091 16.008 84.179
Transaktioner med ejere
Kapitalforhøjelse 3.773 27.919
0
0 0 31.692
Salg af egne aktier 0 0
0
0 26.381 26.381
Tilbagekøb af egne aktier -181 -1.307
0
0 0 -1.488
Tildeling af warrants 0 0
0
0 252 252
Udbetaling af udbytte 0 0
0
-7.136 0 -7.136
Transaktioner med ejere i alt 3.592 26.612 0 -7.136 26.633 49.701
Egenkapital pr. 31.12.2024 65.619 104.061 140.473 9.091 263.030 582.275
Egenkapitalopgørelse (‘000)
Modervirksomhed
2024
Selskabs
kapital
Overkurs
Reserve for
nettoopskrivning
efter indre værdis
metode
Udbytte Overført resultat Egenkapital
Egenkapital primo 70.712 77.449 100.990 8.084 211.268 468.503
Totalindkomst i året
Resultatdisponering 0 0 -19.597 7.136 19.751 7.291
Totalindkomst i alt 0 0 -19.597 7.136 19.751 7.291
Transaktioner med ejere
Kapitalnedsættelse -8.685 0
0
0 0 -8.685
Tilbagekøb af egne aktier 0 0
0
0 -14.445 -14.445
Tilbageført udbytte 0 0
0
-3.814 3.814 0
Udbetaling af udbytte 0 0
0
-4.270 0 -4.270
Transaktioner med ejere i alt -8.685 0 0 -8.084 -10.631 -27.400
Egenkapital pr. 31.12.2024 62.027 77.449 81.393 7.136 220.388 448.394
42
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
42
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Pengestrømsopgørelse (‘000) Koncern Modervirksomhed
Note 2025 2024 2025 2024
Årets resultat før skat
107.248 2.171 87.183 4.765
Resultatandele efter skat i dattervirksomheder
0 0 -82.379 7.464
Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme & gæld
-94.899 14.692 0 0
Betalt skat
4.648 -5.480 -404 -4.339
Andre reguleringer
15 21.360 17.503 -17.966 -9.721
Ændring i driftskapital
15 16.718 5.083 6.594 7.935
Modtagne finansielle indtægter og udbytter
302 88 27.029 38.698
Betalte finansielle omkostninger
-21.678 -17.510 -1.360 -723
Pengestrømme fra driftsaktivitet
33.699 16.547 18.697 44.079
Køb af materielle anlægsaktiver
9 -590 0 0 0
Køb og forbedringer af investeringsejendomme
9 -281.464 -5.752 0 0
Køb af kapitalandele i dattervirksomheder 11 0 0 -78.283 0
Salg af kapitalandele i dattervirksomheder 11 0 0 0 25
Pengestrømme til investeringsaktivitet
-282.054 -5.752 -78.283 25
Optagelse af gæld
16 268.580 205.891 3.052 0
Afdrag på gæld
16 -76.937 -175.261 0 0
Kapitalforhøjelse/nedsættelse
59.265 -8.685 58.325 -8.685
Betalt udbytte
-7.136 -5.499 -7.136 -4.270
Køb af egne aktier
-1.488 -26.084 0 -26.085
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
242.284 -9.638 54.241 -39.040
Årets pengestrømme
-6.071 1.157 -5.345 5.064
Likvider primo
8.780 7.623 5.618 554
Likvider ultimo 2.709
8.780
27
3
5.61
8
43
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
43
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER
3. NETTOOMSÆTNING
4. PERSONALEOMKOSTNINGER
5. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR
6. FINANSIELLE INDTÆGTER
7. FINANSIELLE OMKOSTNINGER
8. SKAT AF ÅRETS RESULTAT
9. LANGFRISTEDE AKTIVER
10. INVESTERINGSEJENDOMME
11. KAPITALANDELE I DATTERSELSKABER
12. UDSKUDT SKAT
13. TILGODEHAVENDE FRA SALG
14. EGENKAPITAL
15. ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL
16. ÆNDRING I GÆLDSFORPLIGTIGELSER FRA FINANSIERINFSAKTIVITETER
17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI
18. KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER OG SIKKERHEDSSTILLELSER
19. NÆRTSTÅENDE PARTER
20. RESULTAT PR. AKTIE
21. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN
NOTEOVERSIGT
44
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Årsregnskabet for 2025 for Copenhagen Capital A/S, der omfatter
både årsregnskab for modervirksomheden og koncernregnskab for
koncernen, aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting
Standards som godkendt af EU (”IFRS”) og yderligere krav i
årsregnskabsloven.
Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til
nærmeste kr. 1.000. Selskabet og dets datterselskaber har danske
kroner som funktionel valuta.
EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles
digitale rapporteringsformat (ESEF-forordningen) kræver anvendelse
af et særligt digitalt rapporteringsformat for årsrapporter for
børsnoterede virksomheder i EU. Mere præcist indeholder ESEF-
forordningen krav om udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format
med iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter.
Copenhagen Capital A/S iXBRL-opmærkning er foretaget mod den
ESEF-taksonomi, der er medtaget i bilagene til ESEF-forordningen og
udviklet på basis af den IFRS-taksonomi, der er offentliggjort af IFRS
Foundation. Der er ved årsrapporten for 2025 anvendt 2022-versionen
af ESEF-taksonomien. Regnskabsposterne i koncernregnskabet er
iXBRL-opmærket til de elementer i ESEF-taksonomien, der er
vurderet at svare til regnskabsposternes indhold. For
regnskabsposter, der ikke er vurderet at være dækket af
regnskabsposter defineret i taksonomien, er der indarbejdet
virksomhedsspecifikke udvidelser til taksonomien (extensions). Disse
udvidelser er – bortset fra subtotaler – forankret til standardelementer i
ESEF-taksonomien. Den af ledelsen godkendte årsrapport består i
overensstemmelse med kravene i ESEF-forordningen af en zip-fil
2138009GSW8ZDUU33943-2025-12-31-da.zip, der indeholder en
XHTML-fil, der kan åbnes med standard webbrowsere, og en række
tekniske iXBRL-filer, der muliggør maskinelt udtræk af de
indarbejdede iXBRL-data.
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 3. marts 2026 godkendt
nærværende årsrapport til offentliggørelse.
Årsrapporten forelægges selskabets aktionærer til godkendelse på
den ordinære generalforsamling 28. april 2026.
Implementering af nye og ændrede regnskabsstandarder
Copenhagen Capital har implementeret alle nye og reviderede
regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU, og
som har virkning for regnskabsår, der begyndte 1. januar 2025.
Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft
I april 2024 udstedte IASB IFRS 18 “Præsentation og oplysninger i
regnskaber”. Standarden introducerer nye krav til strukturen og
indholdet af de primære regnskaber, herunder obligatoriske kategorier
i resultatopgørelsen (drift, investering og finansiering), nye definerede
subtotaler (såsom "driftsresultat"), og forbedrede oplysningskrav til
ledelsesdefinerede præstationsmål.
IFRS 18 træder i kraft for regnskabsperioder, der begynder den 1.
januar 2027 eller senere, med tidligere anvendelse tilladt.
Copenhagen Capital har iværksat en vurdering af implikationerne af
IFRS 18 for koncernens regnskabsaflæggelse. Standarden forventes
at påvirke præsentationen og klassificeringen i resultatopgørelsen og
resultere i yderligere oplysninger, især vedrørende subtotaler og
ledelsesdefinerede præstationsmål. Med undtagelse af
implikationerne fra IFRS 18 som nævnt ovenfor, forventes ingen af de
nye eller ændrede standarder eller fortolkninger at have en væsentlig
indvirkning på det konsoliderede regnskab.
Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis
KONCERNREGNSKABET
Koncernregnskabet omfatter Copenhagen Capital A/S
(modervirksomheden) og de virksomheder (dattervirksomheder), som
kontrolleres af modervirksomheden. Modervirksomheden anses for at
have kontrol, når modervirksomheden har bestemmende indflydelse
over virksomheden, mulighed for eller ret til at modtage variabelt
afkast fra virksomheden og mulighed for at anvende den
bestemmende indflydelse til at påvirke størrelsen af afkastet. I denne
vurdering indgår bl.a., at en virksomhed skal konsolideres, når
koncernen har de facto kontrol over virksomheden, selv om flertallet af
aktier eller stemmer ikke ejes af koncernen.
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for
Copenhagen Capital A/S og dets dattervirksomheder.
Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge
regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber der anvendes til
brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med
koncernens regnskabspraksis. Ved konsolideringen elimineres
koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender
og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de
konsoliderede virksomheder. I koncernregnskabet indregnes
dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%.
Koncernen havde i 2025 minoritetsinteresser tilknyttet et af
investeringsselskaberne. Minoritetsinteressernes andel medtages i
koncernregnskabet samt deres andel præsenteres særskilt under
fordeling af årets resultat og deres andel af egenkapitalen.
Minoritetsinteresser omfatter aktionærer med ikke bestemmende
indflydelse i dattervirksomhederne.
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
Selskabet benytter en artsopdelt resultatopgørelse med tilpasninger til
selskabets aktivitet.
Nettoomsætning
Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets
huslejeindtægter fra investeringsejendomme samt indtægter fra
gebyrer. Hertil kommer bidrag til dækning af fællesomkostninger.
Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen, og
påvirker således ikke driftsresultatet.
Moderselskabets nettoomsætning består af provisioner i forbindelse
med køb og salg af ejendomme og administration af
ejendomsselskaber.
Indtægter måles til salgsværdien af det modtagne eller tilgodehavende
vederlag. Nettoomsætning opgøres ekskl. moms og med fradrag af
rabatter.
Lejeindtægten indregnes lineært over den aftalte lejeperiode, hvis
indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Omsætning
vedrørende tjenesteydelser indregnes i den periode, som leveringen
af ydelsen relaterer sig til. Omsætningen måles til dagsværdien af det
aftalte vederlag ekskl. moms og afgifter opkrævet pa vegne af
tredjepart.
45
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Driftsomkostninger ejendomme
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle
omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations-,
vedligeholdelses-, fællesomkostninger, skatteomkostninger, afgifter
samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende
varmeregnskabet over balancen.
Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejendomme.
Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin værdi, og udgift
hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedringer medfører en
værdistigning, og aktiveres på ejendommen.
Personaleomkostninger
Personaleomkostninger omfatter løn m.v. til selskabets ansatte og
bestyrelsen.
Aktiebaseret vederlæggelse
For egenkapitalafregnede aktie- og tegningsoptioner måles
dagsværdien på tildelingstidspunktet, og indregnes i
resultatopgørelsen under personaleomkostninger over perioden, hvor
den endelige ret til optionerne opnås. Modposten hertil indregnes
direkte på egenkapitalen. Dagsværdien måles efter Black Scholes-
modellen.
Andre eksterne omkostninger
Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der er relateret
til honorering af moderselskabet, revision, omkostninger ved at være
børsnoteret samt aktiebog.
Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og omkostninger
vedrørende likvide beholdninger samt gældsforpligtelser.
Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der
vedrører regnskabsåret.
EBVAT
EBVAT angiver resultat før kurs- og værdireguleringer og skat. EBVAT
kan påvirkes af køb/salg af ejendomme og renteudviklingen.
Dagsværdiregulering af ejendomme
Dagsværdiregulering af ejendomme indeholder regulering af
investeringsejendomme til dagsværdi.
Gevinst/tab ved salg af ejendomme
Gevinst/tab ved salg af ejendomme omfatter forskellen mellem
salgsværdi af ejendommen fratrukket salgsomkostninger og
ejendommens indregnede værdi under investeringsejendomme.
Dagsværdiregulering af realkreditgæld
Dagsværdiregulering af realkreditgæld indeholder regulering af
realkreditgæld til dagsværdi.
Skat af årets resultat og udskudt skat
Årets skat i selskabet og dattervirksomheder, som består af årets
aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i
totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets
resultat, anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den
del, der kan henføres til posteringer direkte herpå. Aktuelle
skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen
som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat
af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte aconto
skatter.
Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af
alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og
skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt
skat på midlertidige forskelle, og hvor den midlertidige forskel
konstateret på tidspunktet for første indregning, hverken påvirker det
regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Den
udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse
af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af
fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i
balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres
enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som
nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige
indkomster.
Det revurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der
i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at
det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes.
Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme indregnes i
koncernregnskabet i overensstemmelse med IAS 12 på baggrund af
de midlertidige forskelle, der opstår som følge af overtagelsesmetoden
efter IFRS 3. Dette indebærer, at udskudt skat opgøres med
udgangspunkt i koncernens anskaffelsessum og dagsværdimåling ved
overtagelsen, fremfor de udskudte skatteforpligtelser, der var opgjort i
datterselskaberne før erhvervelsen. Som følge heraf er koncernens
udskudte skat ca. kr. 70 mio. lavere end den i datterselskaberne
opgjorte udskudte skat
BALANCE
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Erhvervede anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af
akkumulerede afskrivninger og nedskrivninger. Der foretages lineære
afskrivninger baseret på en vurdering af de enkelte aktivers brugstider
og aktivernes skønnede scrapværdi efter afsluttet brugstid.
Aktiverne nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end
den regnskabsmæssige værdi. Fortjeneste og tab ved salg af
anlægsaktiver indregnes i resultatopgørelsen under posten andre
driftsindtægter.
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå
lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med
tillæg af købsomkostninger. Omkostninger der tilfører en ejendom nye
eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af
dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne,
tillægges anskaffelsessummen som forbedringer.
Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der en vurdering
af, hvorvidt erhvervelsen udgør en overtagelse af en virksomhed, der
skal behandles som en virksomhedssammenslutning, eller en
anskaffelse af et eller flere aktiver.
Brugstid
Driftsmidler 3-5 år
IT-udstyr 3-5 år
Hverken driftsmidler eller it-udstyr har en indarbejdet scrapværdi.
46
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Såfremt erhvervelsen klassificeres som en
virksomhedssammenslutning, anvendes overtagelsesmetoden, og en
eventuel forskel mellem købsvederlaget og dagsværdien af de
overtagne nettoaktiver indregnes som goodwill.
Hvis erhvervelsen derimod anses som en aktivanskaffelse, indregnes
der ikke udskudt skat af midlertidige forskelle mellem den
regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på
anskaffelsestidspunktet.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.
Dagsværdien opgøres ved anvendelse af en DCF-
værdiansættelsesmetode, der baseres på op til 19 års budgetterede
pengestrømme for den enkelte ejendom, samt en terminalværdi der
tilbagediskonteres med et markedsbaseret afkastkrav for den
pågældende type ejendom.
Investeringsejendomme har, bortset fra grunde, en begrænset levetid.
Den værdiforringelse der finder sted, efterhånden som en
investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens
årlige måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske
afskrivninger for investeringsejendommens brugstid.
Værdiregulering til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen i
linjen dagsværdiregulering af ejendomme.
Kapitalandele i dattervirksomheder (modervirksomheden)
Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes ved første indregning til
kostpris, og måles efterfølgende til den forholdsmæssige andel af
virksomhedernes indre værdi (equity-metoden) opgjort efter
modervirksomhedens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af
ikke-realiserede koncerninterne avancer og tab og med tillæg eller
fradrag af resterende værdi af positiv eller negativ goodwill opgjort
efter overtagelsesmetoden.
Kapitalandele med regnskabsmæssig negativ indre værdi måles til kr.
0, og et eventuelt tilgodehavende hos disse virksomheder nedskrives
svarende til den negative indre værdi. I det omfang
modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække
en underbalance, der overstiger tilgodehavendet, indregnes det
resterende beløb under hensatte forpligtelser.
I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af
dattervirksomhedernes resultat efter skat efter eliminering af
forholdsmæssig andel af interne avance/tab.
Udbytte fra kapitalandele modregnes i kapitalandeles værdi på
balancen.
Tilgodehavender
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra lejere og
koncernfordringer. Der foretages direkte nedskrivninger af
tilgodehavender til det forventede fremtidig tab, hvis værdien ud fra en
individuel vurdering af de enkelte debitorers betalingsevne er forringet.
Nedskrivninger foretages til opgjort nettorealisationsværdi. Et tab
bliver indregnet efter ECL-modellen i resultatopgørelsen på samme
tidspunkt, som det modregnes i tilgodehavendet.
Der foretager desuden nedskrivning for sandsynlige tab indenfor 12
måneder for alle tilgodehavender.
Andre tilgodehavender
Andre tilgodehavender omfatter bl.a. deposita for koncernens lejemål
og øvrige tilgodehavender i forbindelse med koncernens aktivitet.
Andre tilgodehavender indregnes til aromatiseret kostpris eller lavere
nettorealisationsværdi.
Likvider
Likvider omfatter kontantbeholdning og indeståender i banker.
Egenkapital
Selskabets køb af egne aktier fremgår af egenkapitalopgørelsen.
Udbytte
Udbytte indregnes som en særskilt post under egenkapitalopgørelsen,
udbyttet skal vedtages på generalforsamlingen, og udbetales derefter.
Deposita
Deposita omfatter indbetalt deposita og forudbetalt leje fra
ejendommenes lejere.
Realkreditgæld og andre finansielle forpligtelser
Realkreditgæld vedrørende investeringsejendomme, andre finansielle
forpligtelser og deposita indregnes ved lånoptagelsen til dagsværdi.
Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitutter til dagsværdi over
resultatet, idet realkreditgæld i henhold til koncernens
investeringsstrategi løbende måles, overvåges og rapporteres til
selskabets direktion og bestyrelse til dagsværdi. Andre finansielle
forpligtelser måles efterfølgende til amortiseret kostpris.
PENGESTRØMSOPGØRELSE
Pengestrømsopgørelsen udarbejdes efter den indirekte metode.
Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme fordelt på
drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet.
Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som selskabets resultat
reguleret for ikke-kontante driftsposter inkl. renter fra leasing og
brugsretsaktiver. Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter
betalinger i forbindelse med køb og salg af materielle og finansielle
aktiver.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse af
fremmedkapital via realkreditgæld og andre finansieringskilder, afdrag
og indfrielse af fremmedkapital samt ændringer i selskabets
aktiekapital og omkostninger forbundet hermed.
SEGMENTOPLYSNINGER
Koncernen har alene ét driftssegment, investering i ejendomme,
hvorfor koncernregnskabet ikke indeholder segmentoplysninger.
Alle koncernens aktiviteter og aktiver er beliggende i Danmark.
Selskabet har via ejerskabet af NTR Holding A/S et tysk datterselskab.
Der er ingen aktiviteter i den tyske selskab.
47
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
NØGLETAL
Nøgletal er beregnet i henhold til Finansforeningens Anbefalinger og
IAS 33 (EPS og EPS-D).
2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG
VURDERINGER
Vurderinger ved anvendelse af regnskabspraksis
Ledelsen har foretaget følgende væsentlige vurderinger ved
anvendelsen af koncernens regnskabspraksis, der har væsentlig
betydning for regnskabsaflæggelsen:
KØB AF EJENDOMSSELSKABER
Koncernen erhverver ejendomme ved at overtage aktierne i selskaber,
som ejer ejendommene. Det har væsentlig betydning for
regnskabsaflæggelsen, om sådanne overtagelser behandles som
virksomhedsovertagelser eller køb af investeringsejendomme.
Ledelsen foretager ved hver enkelt overtagelse nøje vurdering af
denne klassifikation ud fra definitionen på en virksomhed i IFRS 3.
Alle overtagelser af ejendomsselskaber i 2020-2025 er på grundlag af
denne vurdering klassificeret som køb af investeringsejendomme.
MÅLING AF REALKREDITGÆLD TIL DAGSVÆRDI
Finansiering af koncernens investeringer sker primært med
realkreditgæld, der optages individuelt for den enkelte ejendom. De
enkelte ejendomme placeres i egne juridiske enheder. Uanset om en
investeringsejendom på et fremtidigt tidspunkt afhændes ved at sælge
aktierne i ejendomsselskabet eller selve ejendommen, vil
realkreditgælden blive afhændet eller afviklet i samme forbindelse til
gældens kursværdi. Koncernens afkast består således både af
værdireguleringer af investeringsejendommene og af den tilhørende
realkreditgæld. Derfor måles, overvåges og rapporteres begge dele
løbende til dagsværdi til koncernens direktion og bestyrelse.
Klassifikation af præferenceaktier
De udestående præferenceaktier er klassificeret som et
egenkapitalinstrument, idet udlodning af udbytte til præferenceaktierne
skal besluttes af generalforsamlingen, hvor kun stamaktionærerne har
stemmeret, samt at indløsning af præferenceaktierne alene kan
besluttes af bestyrelsen. Ejere af præferenceaktierne har ingen
indløsningsret. Det er således diskretionært fra selskabets side,
hvorvidt udbyttebetaling til og indløsning af ejere af præferenceaktier
skal ske, og der foreligger ikke nogen kontraktuel forpligtelse til at
foretage betaling. På dette grundlag er præferenceaktier klassificeret
som egenkapital. Såfremt udbytte ikke vedtages, vil den have en
kumulativ effekt ved at blive tillagt til den senere indfrielseskurs.

Resultat pr. aktie | = | Resultat efter skat / Gns. antal
|  | stamaktier og 40%
|  | Præferenceaktier 2032 i omløb
|  | korrigeret for præferenceaktiers
|  | udbytteret
|  | *se note 20
Udvandet resultat pr. |  |
aktie |  |
| = | Resultat efter skat / Gns. antal
|  | stamaktier og 40%
|  | Præferenceaktier 2032 tillagt
|  | værdi af warrants i omløb
|  | korrigeret for præferenceaktiers
|  | udbytteret
|  | *se note 20
Egenkapitalforrentning | = | Resultat efter skat / Gns.
|  | egenkapital
Indre værdi pr. aktie | = | Egenkapital ultimo / Gns. antal
|  | stamaktier og 40%
|  | Præferenceaktier 2032 i omløb
|  | *se note 20
Børskurs/indre værdi | = | Børskurs ultimo / Indre værdi pr.
|  | aktie
Price earnings (PE) | = | Resultat pr. aktie / Børskurs ultimo
Overskudsgrad | = | EBIT / Omsætning
Soliditetsgrad | = | Egenkapital / Samlede aktiver
Rentedækning | = | EBIT / Renteomkostninger
Loan to value | = |
|  | Nettorentebærende gæld /
|  | Investeringsejendomme
Dagsværdi pr. m2 | = |
|  | Total antal m2 /
|  | Investeringsejendomme

48
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Regnskabsmæssige skøn
Ved aflæggelsen af regnskab er det nødvendigt, at ledelsen foretager
skøn over, samt opstiller forudsætninger for den regnskabsmæssige
værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra
andre kilder. Disse skøn og forudsætninger er baseret på historiske
erfaringer og andre relevante faktorer. De faktiske udfald kan afvige
fra disse skøn. De foretagne skøn og de underliggende
forudsætninger revurderes løbende. Ændringer til foretagne
regnskabsmæssige skøn indregnes i den regnskabsperiode, hvori
ændringen finder sted samt fremtidige regnskabsperioder, hvis
ændringen både påvirker den periode, hvori ændringen finder sted og
efterfølgende regnskabsperioder.
I forbindelse med regnskabsaflæggelsen har ledelsen foretaget
følgende væsentlige regnskabsmæssige skøn, der har haft væsentlig
betydning for regnskabsaflæggelsen:
Dagsværdi af investeringsejendomme
Ejendommene værdiansættes til dagsværdi pr. balancedagen ved
anvendelse af DCF-værdiansættelsesmodeller (niveau 3 i
dagsværdihierarkiet). Selskabets ejendomme bliver efter en
turnusordning med 3-årig rotation vedtaget af bestyrelsen, foretaget af
en ekstern valuar. Disse eksterne vurderinger har indtil videre været
foretaget af Colliers International Danmark A/S. Der henvises til note 9
og 10.
Følgende ejendomme er vurderet op til årsafslutningen:
• Niels Hemmingsens Gade 4, København K
• Ole Suhrs Gade 13-15, København K
• Skindergade 40, København K
• Stadionvej 92-94, Glostrup
I forbindelse med køb i løbet af året er følgende ejendomme forud for
købet vurderet af CBRE A/S:
• Gammel Strand 46, København K
• Heimdalsgade 35-37, København N
• Måløv Byvej 229, Måløv
DCF-værdiansættelsesmodellen (niveau 3 i dagsværdihierarkiet)
indebærer, at der udarbejdes et budget for hver af koncernens
ejendomme, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudsigelige
ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt,
hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Budgetterne
omfatter mellem 10-19 år, afhængig af om ejendommen er fuldt
modnet, er under udvikling eller omfattet af BRL §19, stk. 2. Beregning
af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie
pengestrømme med afkastkrav i terminalåret. Herefter diskonteres
betalingsstrømmen til nutidsværdi med den estimerede aktuelle
diskonteringsrente inkl. inflation. Detaljerede oplysninger for de
enkelte ejendomme, herunder følsomhedsanalyse, er vist i note 9, der
er en integreret del af koncernregnskabet.
Dagsværdien opgøres ud fra en markedsdeltagersynsvinkel.
Diskonteringsrenten er fastsat under hensyntagen til
inflationsforventninger (ECB’s langsigtede inflationsforventning på
2%).
De fleste af koncernens lejemål er boliglejemål med et kort
opsigelsesvarsel fra lejernes side (typisk tre måneder) og
uopsigelighed fra udlejers side. Der regnes ikke med tomgangsleje, da
ejendommene er velbeliggende, og lejen er reguleret af lejelovens
bestemmelse, hvilket betyder, at genudlejningsrisiko ved lejernes
fraflytning er meget lav. Forventede lejeindtægter er baseret på
aktuelle lejere, der normaliseres over tid til en forventet højere
markedsleje.
Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i
overensstemmelse med de udarbejdede 10-19 års budgetter for hver
enkelt ejendom. Planlagt vedligeholdelses- og forbedringsarbejde er i
budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejdet forventes udført.
Ejendomme under udvikling og færdigudviklet
investeringsejendomme præsenteres samlet under
investeringsejendomme. For ejendomme under udvikling er der
indarbejdet et individuelt risikotillæg, som tillægges afkastkravet.
Dagsværdi af realkreditgæld
Dagsværdi af realkreditgæld opgøres ved udgangspunktet i
børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for
koncernens egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for
at den investeringsejendom der er stillet til sikkerhed for
realkreditgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed. På baggrund af
koncernens finansielle stilling og loan to value for koncernens
ejendomme pr. 31. december 2025 er koncernens egen kreditrisiko
vurderet som helt uvæsentlig ved opgørelsen af realkreditgældens
dagsværdi. Som følge af at realkreditgæld alene kan indfries,
omlægges eller overdrages baseret på børskursværdien af de
underliggende obligationer, har selskabet vurderet, at
dagsværdimålingen skal klassificeres som niveau 2 i
dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er indtruffet en betydelig
forringelse i koncernens kreditrisiko i forhold til markedets
kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut, herunder i styrken
i den stillede sikkerhed i form af loan to value for de enkelte
ejendomme. Der henvises til note 10, 16 og 17.
49
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
3. NETTOOMSÆTNING

Nettoomsætning (‘000) |  | Koncern |  | Modervirksomhed
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Lejeindtægter mv. | 58.392 | 49.591 | 0 | 0
Ejendomsadministration og services | 0 | 0 | 2.013 | 1.584
I alt | 58.392 | 49.591 | 2.013 | 1.584

Lejeindtægter opkræves typisk til betaling d. 1. i en måned eller kvartal i henhold til indgået lejekontrakter. Ejendomsadministration og services
faktureres senest, når arbejdet er udført. Koncernens kreditrisiko vurderes til at være 0%, (2024: 0%) baseret på at koncernens lejeindtægter
og nuværende restancer er dækket ind via depositum eller forudbetalt leje. Der vurderes ikke at være en betydelig kreditrisiko med den
nuværende kundesammensætning.

Kontraktlige minimums lejeindtægter (‘000) |  | Koncern |  | Modervirksomhed
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Udløb uopsigelighed indenfor 0-1 år | 32.324 | 22.456 | 0 | 0
Udløb uopsigelighed indenfor 1-2 år | 11.287 | 9.488 | 0 | 0
Udløb uopsigelighed indenfor 2-3 år | 11.287 | 8.004 | 0 | 0
Udløb uopsigelighed indenfor 3-4 år | 10.106 | 5.750 | 0 | 0
Udløb uopsigelighed indenfor 4+ år | 11.985 | 4.458 | 0 | 0
Kontraktlige lejeindtægter i alt | 76.989 | 50.156 | 0 | 0

4. PERSONALEOMKOSTNINGER

Personaleomkostninger (‘000) |  | Koncern |  | Modervirksomhed
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Løn og gager | 5.185 | 4.140 | 4.331 | 4.140
Aktiebaseret vederlæggelse | 252 | 0 | 252 | 0
Andre omkostninger til social sikring | 43 | 38 | 42 | 38
i alt | 5.480 | 4.178 | 4.625 | 4.178

Gennemsnitligt antal ansatte |  |  |  |
Antal ansatte | 6 | 4 | 5 | 4

50
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Personaleomkostninger (‘000) |  | Bestyrelse |  | Direktion
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Bestyrelseshonorar | 1.315 | 1.210 | 0 | 0
Lønninger | 0 | 0 | 1.480 | 1.204
Vederlag i alt | 1.315 | 1.210 | 1.480 | 1.204

Aktiebaseret vederlæggelse ('000)

| 2025 | 2024
Dagsværdi på tildelingstidspunktet af tildelte warrants | 252 | 0

Ledelsen er ikke omfattet af bonusordninger tilknyttet resultatmål eller lignende.

2025 | Antal stk. |
|  | Gnsn.
|  | Udstedelseskurs
|  | pr. stk.
Primo stk | 480.088 | 0,40
Tildelt i året stk. | 916.915 | 1,25
Udnyttet i året stk. | -281.578 | 0,40
Bortfaldet i året stk. | -198.510 | 0,40
Udestående antal warrants ultimo | 916.915 | 1,25

Direktionen har 6. januar 2025 modtaget nyt 4-årigt warrantprogram, der giver warrants med ret til at tegne 480.087 stk. stamaktier i Copenhagen
Capital A/S til kurs 5,20 pr. aktie. Warrants optjenes i perioden 1. januar 2025 til 31. december 2028. Kursen på tildelingstidspunktet var 5,20 pr.
aktie. Bestyrelsesformanden har 24. marts 2025 modtaget et 4-årigt warrantprogram, der giver warrants med ret til at tegne 436.828 stk.
stamaktier i Copenhagen Capital til kurs 5,27. Warrants optjenes fra 1. april 2025 til 31. marts 2029. Kursen på tildelingstidspunktet var 5,40 pr.
aktie. Udnyttelseskursen på de 281.578 udnyttet warrants i 2025 var 1,82 pr. aktie (2024 ingen aktier udnyttet).
De tildelte warrantprogrammer har medført en samlet omkostning på t.kr 253 i 2025 (2024: t.kr 0)

2024 |  |
Primo stk | 480.088 | 0,40
Tildelt i året stk. | 0 | 0
Udnyttet i året stk | 0 | 0
Udestående antal warrants ultimo | 480.088 | 0,40

4. PERSONALEOMKOSTNINGER (FORTSAT)
51
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
5. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR

Revisionshonorar ('000) | Koncern |  | Moder |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Revision | 1.340 | 759 | 480 | 373
Skattemæssig assistance | 32 | 0 | 32 | 0
Andre ydelser | 21 | 23 | 21 | 23
I alt | 1.393 | 782 | 533 | 396
PwC | 1.393 | 782 | 533 | 396
I alt | 1.393 | 782 | 533 | 396

6. FINANSIELLE INDTÆGTER

Finansielle indtægter ('000) | Koncern |  | Moder |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Renteindtægter fra tilgodehavender m.v | 302 | 88 | 14 | 15
Renteindtægter fra dattervirksomheder | 0 | 0 | 12.015 | 18.532
I alt | 302 | 88 | 12.029 | 18.547

7. FINANSIELLE OMKOSTNINGER

Finansielle omkostninger ('000) | Koncern |  | Moder |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Renteomkostninger fra realkreditgæld, bank & lån | 21.031 | 17.246 | 1.213 | 460
Andre fianansielle omkostninger | 646 | 263 | 147 | 263
I alt | 21.678 | 17.509 | 1.360 | 723

Honorar for ydelser i 2025 og 2024 er leveret af PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab.
Honorar for ikke-revisionsydelser leveret af PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab til koncernen udgør samlet t.kr
53 (t.kr. 23, 2024), som er indeholdt i ovenstående tal.
Assistancen består primært af anden generel rådgivning samt skattemæssig rådgivning.
52
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
8. SKAT AF ÅRETS RESULTAT

Skat af årets resultat ('000) | Koncern |  | Moder |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Aktuel skat | -4.818 | -6.091 | -1.234 | -2.848
Ændring af udskudt skat | -17.351 | 6.888 | -1.074 | 895
Regulering af skat tidligere år | -900 | 4.323 | -696 | 4.479
Skat af årets resultat | -23.069 | 5.120 | -3.004 | 2.526
Skat af årets resultat kan forklares således: |  |  |  |
Beregnet 22% af resultat før skat | -23.595 | -478 | -19.180 | -1.048
Resultat efter skat i dattervirksomheder | 0 | 0 | 18.123 | -1.642
Skatteeffekt af ikke fradragsberettiget udgifter | -32 | -58 | -32 | -58
Regulering vedr. styringsignal fra før 2014 | 0 | 3.724 | 0 | 3.724
Andre reguleringer | 558 | 1.932 | -1.915 | 1.550
I alt | -23.069 | 5.120 | -3.004 | 2.526
Effektiv skatteprocent | 21,51% | -235,88% | 3,45% | -53,01%

I januar 2021 er der kommet et nyt styresignal, som muliggør genoptagelse af skatteansættelsen af et tidligere afsluttet projekt. Afgørelse på
sagen kom i 2024, hvormed der er opnået et skattefradrag på kr. 16,9 mio. Den skattemæssige værdi heraf udgør kr. 3,7 mio. I 2025 er
provenuet udbetalt.
Grundet regulering af tidligere års selvangivelser har både koncernen og modervirksomheden negativ skattesats for 2024.
53
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
9. LANGFRISTEDE AKTIVER (KONCERN)

2025 ('000) |  |
| Investeringsejendomme | Andre anlæg, driftsmateriel og
|  | inventar
Kostpris primo | 819.736 | 905
Tilgang, køb | 266.516 | 590
Tilgang, forbedringer | 14.948 | 0
Kostpris ultimo | 1.101.200 | 1.495
Af- og nedskrivninger primo | 0 | -882
Årets afskrivning | 0 | -23
Af- og nedskrivninger ultimo | 0 | -905
Dagsværdiregulering primo | 252.164 | 0
Dagsværdiregulering i året | 92.046 | 0
Dagsværdireguleringer ultimo | 344.210 | 0
Regnskabsmæssig værdi ultimo | 1.445.410 | 590

54
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
9. LANGFRISTEDE AKTIVER (KONCERN) (FORTSAT)

2024 ('000) |  |
| Investeringsejendomme | Andre anlæg, driftsmateriel og
|  | inventar
Kostpris primo | 813.984 | 905
Tilgang, forbedringer | 5.752 | 0
Kostpris ultimo | 819.736 | 905
Af- og nedskrivninger primo | 0 | -802
Afgang, salg | 0 | -27
Årtes afskrivning | 0 | -53
Af- og nedskrivninger ultimo | 0 | -882
Dagsværdiregulering primo | 251.316 | 0
Dagsværdiregulering i året | 848 | 0
Dagsværdireguleringer ultimo | 252.164 | 0
Regnskabsmæssig værdi ultimo | 1.071.900 | 23

55
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
10. INVESTERINGSEJENDOMME (KONCERN)

2025 ('000) | Ejendomsværdi | m2 total | m2 Bolig | m2 Erhverv | kr/m2 |  |  |
|  |  |  |  |  | Vægtet |  |
|  |  |  |  |  | afkastkrav |  |
|  |  |  |  |  |  | Gæld | Loan to value
Ewaldsgade 6, København N | 39.200 | 1.072 | 982 | 90 | 36.567 | 3,67% | 15.400 | 39,29%
Fanøgade 35-37, København Ø | 42.800 | 1.072 | 1.072 | 0 | 39.925 | 3,75% | 18.900 | 44,16%
Finsensvej 78, Frederiksberg | 75.900 | 2.071 | 0 | 2.071 | 36.649 | 5,00% | 40.900 | 53,89%
Gammel Strand 46, København K | 60.600 | 1.197 | 118 | 1.079 | 50.627 | 4,50% | 32.200 | 53,14%
Heimdalsgade 35-37, København N | 128.900 | 6.135 | 0 | 6.135 | 21.011 | 5,50% | 70.000 | 54,31%
Heimdalsgade 39, København N | 119.000 | 4.449 | 948 | 3.501 | 26.748 | 4,85% | 55.700 | 46,81%
Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg | 78.100 | 2.082 | 1.552 | 530 | 37.512 | 4,05% | 37.200 | 47,63%
Islevhusvej 31-33, Brønshøj | 35.000 | 1.421 | 900 | 521 | 24.631 | 4,67% | 15.900 | 45,43%
Købmagergade 61, København K | 52.700 | 814 | 471 | 343 | 64.742 | 4,47% | 22.800 | 43,26%
Læderstræde 11, København K | 107.100 | 2.117 | 1.557 | 560 | 50.590 | 4,11% | 58.300 | 54,44%
Måløv Byvej 229, Måløv | 118.210 | 18.735 | 0 | 18.735 | 6.310 | 7,50% | 77.400 | 65,15%
Niels Hemmingsens Gade 4, København K | 31.500 | 471 | 320 | 151 | 66.879 | 4,14% | 11.400 | 36,19%
Ole Suhrs Gade 13-15, København K | 84.400 | 2.128 | 1.816 | 312 | 39.662 | 3,71% | 37.100 | 43,96%
Prinsessegade 61-63, København K | 55.700 | 1.393 | 1.219 | 174 | 39.986 | 3,96% | 28.900 | 51,89%
Rådmandsgade 43-45, København N | 66.300 | 2.689 | 607 | 2.082 | 24.656 | 4,97% | 30.200 | 45,55%
Skindergade 40, København K | 41.000 | 898 | 898 | 0 | 45.657 | 3,75% | 16.000 | 39,02%
Stadionvej 92-94, Glostrup | 77.500 | 2.332 | 2.332 | 0 | 33.233 | 4,25% | 44.500 | 57,42%
Stavangergade 6, København Ø | 100.800 | 2.455 | 2.205 | 250 | 41.059 | 3,83% | 51.700 | 51,29%
Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby | 30.500 | 1.014 | 1.014 | 0 | 30.079 | 4,00% | 13.900 | 45,57%
Vestergade 4-6, København K | 100.200 | 2.092 | 956 | 1.136 | 47.897 | 4,24% | 44.100 | 44,01%
Total | 1.445.410 | 56.637 | 18.967 | 37.670 | 25.521 | 4,63% | 722.500 | 49,99%

Koncernens investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån og byggekreditter, og pr. balancedagen udgør restgælden t.kr. 743.375 (2024: t.kr. 536.583).
Oplysninger om metoder, forudsætninger m.v. for opgørelse af dagsværdier fremgår nedenfor samt af note 2. Alle ejendomme udlejes på bolig og erhvervskontrakter. Koncernen har boliger med 3 måneders
opsigelsesvarsel og erhvervslejemål med forskellige opsigelsesvarsler, som er op til 5 år. Selskabet har historisk fundet det let at genudleje ledige lejemål.
Nedenfor er de faktuelle oplysninger om ejendommene, værdier, afkastkrav mv.
56
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

2024 (‘000) | Ejendomsværdi | m2 Total | m2 Bolig | m2 Erhverv | kr/m2 |  |  |
|  |  |  |  |  | Vægtet |  |
|  |  |  |  |  | afkastkrav |  |
|  |  |  |  |  |  | Gæld | Loan to value
Ewaldsgade 6, København N | 38.000 | 1.072 | 982 | 90 | 35.448 | 3,66% | 16.200 | 42,63%
Fanøgade 35-37, København Ø | 39.100 | 1.072 | 1.072 | 0 | 36.474 | 4,00% | 19.000 | 48,59%
Finsensvej 78, Frederiksberg | 74.700 | 2.071 | 0 | 2.071 | 36.070 | 5,00% | 42.800 | 57,30%
Heimdalsgade 39, København N | 114.400 | 4.770 | 1.185 | 3.585 | 23.983 | 4,85% | 50.400 | 44,06%
Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg | 74.300 | 2.082 | 1.552 | 530 | 35.687 | 4,16% | 38.100 | 51,28%
Islevhusvej 31-33, Brønshøj | 34.500 | 1.421 | 900 | 521 | 24.279 | 4,57% | 17.000 | 49,28%
Købmagergade 61, København K | 55.900 | 814 | 471 | 343 | 68.673 | 4,49% | 23.000 | 41,14%
Læderstræde 11, København K | 104.000 | 2.117 | 1.557 | 560 | 49.126 | 4,11% | 59.500 | 57,21%
Niels Hemmingsens Gade 4, København K | 32.100 | 471 | 320 | 151 | 68.153 | 4,20% | 12.100 | 37,69%
Ole Suhrs Gade 13-15, København K | 63.000 | 2.128 | 1.816 | 312 | 29.605 | 3,84% | 37.100 | 58,89%
Prinsessegade 61-63, København K | 51.900 | 1.393 | 1.219 | 174 | 37.258 | 4,06% | 29.000 | 55,88%
Rådmandsgade 43-45, København N | 60.100 | 2.684 | 607 | 2.077 | 22.392 | 5,14% | 31.100 | 51,75%
Skindergade 40, København K | 34.100 | 898 | 898 | 0 | 37.973 | 4,00% | 16.400 | 48,09%
Stadionvej 92-94, Glostrup | 69.100 | 2.332 | 2.332 | 0 | 29.631 | 4,50% | 45.100 | 65,27%
Stavangergade 6, København Ø | 100.900 | 2.455 | 2.205 | 250 | 41.100 | 3,83% | 40.300 | 39,94%
Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby | 29.600 | 1.014 | 1.014 | 0 | 29.191 | 4,13% | 14.600 | 49,32%
Vestergade 4-6, København K | 96.200 | 2.092 | 956 | 1.136 | 45.985 | 4,35% | 44.900 | 46,67%
Total | 1.071.900 | 30.886 | 19.086 | 11.800 | 34.705 | 4,33% | 536.600 | 50,06%

Nedenfor fremgår de budgetterede oplysninger, der er anvendt ved værdiansættelse, som beskrevet i note 2, om væsentlige skøn. Herudover følsomheden overfor ændring i væsentlige ikke-observerede input.
Budgetterne omfatter 10-19 år, afhængig af om ejendommen er fuldt modnet, under udvikling eller omfattet af karensperiode for istandsættelser efter BRL 19, stk. 2. Beregning af terminalværdien sker ved at
kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med afkastkrav i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med den estimerede aktuelle diskonteringsrente inkl. inflation i ejendommen.
Inflationsniveauet er fastsat til 2%, og er ens for alle ejendomme.
Terminalværdien er for samtlige ejendomme opgjort med diskonteringsrenten fratrukket inflation. De oplyste budgetteret tal tager udgangspunkt i tallene fra år 1 i DCF-beregningen.
Følsomheden ved ændring i de oplyste ikke-observerbare input er oplyst inklusive skatteeffekt. Oplysninger om årets tilgange, dagsværdireguleringer mv., fremgår af tabellen i note 9. Følsomheden i form af +/- 0,5%
udtrykker ændringen i dagsværdier som følge af ændret afkastkrav eller ændring i skøn +/- 10% udtrykker effekten ved en ændret leje på +/- 10%
10. INVESTERINGSEJENDOMME (KONCERN) (FORTSAT)
Nedenfor er de faktuelle oplysninger om ejendommene, værdier, afkastkrav mv.
57
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

2025 (‘000) | Budget indtægter | Budget omk. | Budget Cashflow |  |  |
|  |  |  | Afkast ændret |  |
|  |  |  | falder 0,5% |  |
|  |  |  |  | Afkast ændret |
|  |  |  |  | stiger 0,5% |
|  |  |  |  |  | Indt. Ændret +/-
|  |  |  |  |  | 10%
Ewaldsgade 6, København N | 1.582 | -494 | 1.088 | 6.900 | -5.100 | 4.323
Fanøgade 35-37, København Ø | 1.954 | -472 | 1.482 | 5.600 | -4.300 | 5.212
Finsensvej 78, Frederiksberg | 3.845 | -147 | 3.698 | 8.200 | -6.800 | 7.690
Gammel Strand 46, København K | 2.931 | -205 | 2.726 | 7.600 | -6.100 | 6.514
Heimdalsgade 35-37, København N | 7.380 | -146 | 7.234 | 12.600 | -10.600 | 13.419
Heimdalsgade 39, København N | 6.140 | -282 | 5.858 | 13.900 | -11.300 | 12.661
Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg | 3.652 | -845 | 2.807 | 11.100 | -8.700 | 9.018
Islevhusvej 31-33, Brønshøj | 2.015 | -474 | 1.541 | 4.500 | -3.600 | 4.315
Købmagergade 61, København K | 2.434 | -264 | 2.170 | 6.900 | -5.500 | 5.446
Læderstræde 11, København K | 4.821 | -520 | 4.301 | 14.600 | -11.400 | 11.730
Måløv Byvej 229, Måløv | 9.044 | -258 | 8.786 | 8.400 | -7.300 | 12.058
Niels Hemmingsens Gade 4, København K | 1.490 | -198 | 1.292 | 4.200 | -3.400 | 3.598
Ole Suhrs Gade 13-15, København K | 3.325 | -806 | 2.519 | 14.100 | -10.800 | 8.962
Prinsessegade 61-63, København K | 2.605 | -719 | 1.886 | 8.600 | -6.600 | 6.577
Rådmandsgade 43-45, København N | 3.865 | -826 | 3.039 | 7.500 | -6.100 | 7.777
Skindergade 40, København K | 1.741 | -221 | 1.520 | 6.200 | -4.800 | 4.642
Stadionvej 92-94, Glostrup | 3.825 | -654 | 3.171 | 10.100 | -7.900 | 9.000
Stavangergade 6, København Ø | 4.040 | -616 | 3.424 | 15.800 | -12.100 | 10.548
Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby | 1.658 | -572 | 1.086 | 4.600 | -3.500 | 4.146
Vestergade 4-6, København K | 4.880 | -703 | 4.177 | 13.200 | -10.300 | 11.509
Total | 73.227 | -9.422 | 63.805 | 184.600 | -146.200 | 159.145

10. INVESTERINGSEJENDOMME (KONCERN) (FORTSAT)
58
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

2024 (‘000) | Budget indtægter | Budget omk. | Budget Cashflow | Budget CAPEX |  |  |
|  |  |  |  | Afkast ændret |  |
|  |  |  |  | falder 0,5% |  |
|  |  |  |  |  | Afkast ændret |
|  |  |  |  |  | stiger 0,5% |
|  |  |  |  |  |  | Indt. Ændret +/-
|  |  |  |  |  |  | 10%
Ewaldsgade 6, København N | 1.481 | -481 | 1.000 | 0 | 6.700 | -5.000 | 4.046
Fanøgade 35-37, København Ø | 1.911 | -461 | 1.450 | 0 | 5.500 | -4.300 | 4.778
Finsensvej 78, Frederiksberg | 3.760 | -120 | 3.640 | 0 | 8.100 | -6.700 | 7.520
Heimdalsgade 39, København N | 5.078 | -659 | 4.419 | 0 | 13.200 | -10.700 | 10.470
Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg | 3.576 | -824 | 2.752 | 0 | 10.200 | -8.100 | 8.596
Islevhusvej 31-33, Brønshøj | 1.890 | -466 | 1.424 | 0 | 4.400 | -3.500 | 4.136
Købmagergade 61, København K | 2.573 | -268 | 2.305 | 0 | 7.200 | -5.600 | 5.731
Læderstræde 11, København K | 4.693 | -526 | 4.167 | 0 | 14.000 | -11.300 | 11.418
Niels Hemmingsens Gade 4, København K | 1.535 | -188 | 1.347 | 0 | 4.300 | -3.300 | 3.655
Ole Suhrs Gade 13-15, København K | 3.086 | -794 | 2.292 | -10.356 | 12.100 | -9.200 | 8.036
Prinsessegade 61-63, København K | 2.490 | -730 | 1.760 | 0 | 7.800 | -6.100 | 6.133
Rådmandsgade 43-45, København N | 3.503 | -711 | 2.792 | 0 | 6.500 | -5.400 | 6.815
Skindergade 40, København K | 1.433 | -107 | 1.326 | 0 | 3.300 | -2.400 | 3.583
Stadionvej 92-94, Glostrup | 3.729 | -679 | 3.050 | 0 | 8.500 | -6.800 | 8.287
Stavangergade 6, København Ø | 3.959 | -638 | 3.321 | 0 | 16.000 | -12.300 | 10.337
Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby | 1.611 | -527 | 1.084 | 0 | 4.400 | -3.300 | 3.905
Vestergade 4-6, København K | 4.771 | -662 | 4.109 | 0 | 12.200 | -9.800 | 10.968
Total | 51.079 | -8.841 | 42.238 | -10.356 | 144.400 | -113.800 | 118.414

10. INVESTERINGSEJENDOMME (KONCERN) (FORTSAT)
59
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
11. KAPITALANDELE I DATTERSELSKABER

Kapitalandele i datterselskaber (‘000) | Modervirksomhed |
| 2025 | 2024
Kostpris primo | 230.793 | 230.818
Tilgang i året | 78.282 | 0
Afgang i året | 0 | -25
Kostpris ultimo | 309.076 | 230.793
Værdireguleringer primo | 41.025 | 68.640
Modtagne udbytter | -15.000 | -20.151
Årets resultat | 82.379 | -7.464
Værdireguleringer ultimo | 108.404 | 41.025
Regnskabsmæssig værdi ultimo | 417.479 | 271.818

Navn | Hjemsted | Ejerandel 2025 | Ejerandel 2024
Ejendomsselskabet Heimdalsgade 35-37 ApS | København | 100% | 0%
Ewaldsgade 6 ApS | København | 100% | 100%
Fanøgade 35-37 ApS | København | 100% | 100%
Finsensvej 78 ApS | København | 100% | 100%
GS46 ApS | København | 100% | 0%
Heimdalsgade 39 ApS | København | 100% | 100%
Ingemannsvej 3 ApS | København | 100% | 100%
Islevhusvej 31-33 ApS | København | 100% | 100%
K/S Læderstræde 11 | København | 100% | 100%
Købmagergade 61 ApS | København | 100% | 100%
Niels Hemmingsens Gade 4 ApS | København | 100% | 100%
NTR Holding A/S | København | 90% | 0%
OSG 13-15 ApS | København | 100% | 100%
Prinsessegade 61-63 ApS | København | 100% | 100%
Rådmandsgade 43-45 ApS | København | 100% | 100%
Skindergade 40 ApS | København | 100% | 100%
Stadionvej 92-94 ApS | København | 100% | 100%
Stavangergade 6 ApS | København | 100% | 100%
Thyholm Holding ApS | København | 100% | 0%
Ulrikkenborg Alle 13-17 ApS | København | 100% | 100%
Vestergade 4-6 ApS | København | 100% | 100%

60
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
12. UDSKUDT SKAT

Udskudt skat ('000) | Koncern |  | Moder |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Udskudt skat primo | -61.984 | -68.872 | -6.561 | -7.456
Årets regulering af udskudt skat | -18.047 | 6.888 | -1.074 | 895
Tilgang i året | -7.454 | 0 | 0 | 0
Udskudt skat ultimo | -87.485 | -61.984 | -7.635 | -6.561
Fordeling af udskudt skat | 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Investeringsejendomme | -82.853 | -55.994 | -7.170 | -6.218
Låneomkostninger og kursregulering af gæld | -4.632 | -5.990 | -465 | -343
Udskudt skat ultimo | -87.485 | -61.984 | -7.635 | -6.561

Ændringen i udskudt skat indregnes i skat af årets resultat i resultatopgørelsen.
Udskudt skat kan henføres til dagsværdireguleringer af ejendomme og gæld. Skatteværdien i moderselskabet er modregnet udskudt skat fra K/S Læderstræde 11.
Skatteværdien af fremførbare skattemæssige særunderskud i datterselskaberne NTR Holding A/S, NTR Invest A/S & R + S Baugesellschaft mbH på DKK 166,0 mio. samt fradragsberettigede midlertidige forskelle på
DKK 4,7 mio. er ikke indregnet som udskudt skatteaktiv.
Ledelsen har vurderet, at der på balancedagen ikke foreligger tilstrækkelig sandsynlighed for, at de skattemæssige underskud og midlertidige forskelle vil kunne udnyttes ved modregning i fremtidige skattepligtige
indkomster. Indregning vil ske i takt med, at det vurderes sandsynligt, at der kan realiseres tilstrækkelige fremtidige skattepligtige overskud.
13. TILGODEHAVENDE FRA SALG
Der er ikke nedskrevet tilgodehavender pr. statusdagen, og der er i året ikke udgiftsført væsentlige tab (tabsprocent: 0,07%) og t.kr. 0 i 2024 (tabsprocent: 0,0%) Der er ingen overforfaldne tilgodehavender pr.
balancedagen. Modtagne deposita overstiger væsentligt de overforfaldne tilgodehavender hos lejere.
Der forventes en tabsprocent på 0%, da tilgodehavender er dækket af lejernes depositum. Koncernen har ikke afsat hensættelse til tab i 2025.
61
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
14. EGENKAPITAL

Aktiekapital (‘000) | Koncern |  | Modervirksomhed |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Stamaktier |  |  |  |
Selskabskapital primo | 49.020 | 49.020 | 49.020 | 49.020
Kapitaltilførsel | 0 | 0 | 0 | 0
Ordinære aktier ultimo | 49.020 | 49.020 | 49.020 | 49.020
40% Præferenceraktier 2032 |  |  |  |
Selskabskapital primo | 13.007 | 0 | 13.007 | 0
Kapitaltilførsel | 3.592 | 13.007 | 3.592 | 13.007
40% Præferenceraktier 2032 Ultimo | 16.599 | 13.007 | 16.599 | 13.007
Præferenceaktier ultimo | 16.599 | 13.007 | 16.599 | 13.007
Stamaktier Ultimo | 49.020 | 49.020 | 49.020 | 49.020
40% Præferenceaktier 2032 Ultimo | 16.599 | 13.007 | 16.599 | 13.007
Selskabskapital ultimo | 65.619 | 62.027 | 65.619 | 62.027

Selskabskapitalen består pr. 31.12.2025 af 65.799.913 stk. aktier á nominelt kr. 1,00. Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er fordelt med 49.019.913 stk. stamaktier og og 16.780.000 stk. 40% Præferenceaktier 2032.
Stamaktierne har stemmeret og repræsentationsret, og kan ikke indløses. Præferenceaktierne er defineret i vedtægterne  2.10, og har hverken stemmeret eller repræsentationsret, men en fortrinsret til et årligt udbytte
på maksimalt 40%. Indløsningskursen for 40% Præferenceaktier 2032 er vedtægtsbestemt til kr. 10,00, såfremt beslutningen om indløsning træffes inden den 1. januar 2032, herefter stiger indløsningskursen med kr.
0,25 årligt. Selskabet ejer via koncernforbundet selskaber i alt 180.802 stk. 40% Præferenceaktier 2032.
Der er foreslået udbytte på baggrund af årsrapporten på udbytte på kr. 0,40 pr. 40% Præferenceaktie 2032, svarende til den vedtægtsbestemte maksimale kumulative udbytteprocent for præferenceaktierne. Der stilles
ligeledes til forslag at udbetale kr. 0,05 pr. stamaktie. Koncernen ejer pr. 31.12.2025 180.802 stk. 40% Præferenceaktier 2032, svarende til 0,27% af selskabets aktiekapital og 0,00% af selskabets stamkapital. Der er ikke
akkumuleret ikke-udbetalt udbytte til præferenceaktionærerne.
62
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
Kapitalstruktur
Koncernens ledelse vurderer løbende, om koncernens kapitalstruktur er i overensstemmelse med koncernens og aktionærernes interesser.
Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter en langsigtet egenkapitalforrentning efter skat gennem bl.a. en optimering af forholdet mellem egenkapital og gæld. Copenhagen Capital A/S
arbejder med en langsigtet kapitalstruktur, hvor målsætningen er en soliditetsgrad på mindst 30%. Selskabets soliditetsgrad var på statusdagen 40,2% (2024: 41,5%).
Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling enten kan finde sted i form af traditionel udlodning eller i form af tilbagekøb af selskabets aktier. Det tilstræbes løbende at kunne udlodde udbytte til
præferenceaktierne svarende til den vedtægtsbestemte udbytteprocentsats.
Bestyrelsen har bemyndigelse til at erhverve egne aktier med en pålydende værdi på indtil 50% af selskabets kapital under forudsætning af, at vederlaget svarer til den, på erhvervelsestidspunktet, noterede kurs på
fondsbørsen plus/minus 10%. Bemyndigelsen er givet frem til den 1. april 2027. Selskabet kan i perioder forsøge opkøb af egne aktier, såfremt ledelsen vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt, eller såfremt egne
aktier med fordel kan anvendes i forbindelse med køb af ejendomme.
Udlodning og tilbagekøb fastsættes altid med udgangspunkt i selskabets resultater, og skal ske under hensyntagen til selskabets kapitalstruktur, likviditetssituation og planer om investeringer.
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode omfatter nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder i forhold til kostpris. Reserven kan ikke anvendes til udbytteudlodning.
14. EGENKAPITAL (FORTSAT)
63
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
15. ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL

Ændring i driftskapital ('000) | Koncern |  | Moder |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Ændring i tilgodehavender | 0 | 123 | 0 | 0
Ændring i andre tilgodehavender | -503 | 110 | -984 | 113
Ændring i deposita | 6.761 | 275 | 0 | 0
Ændring i anden gæld og leverandørgæld | 10.459 | 4.574 | 7.578 | 7.821
Ændring i driftskapital | 16.718 | 5.082 | 6.594 | 7.934

Andre reguleringer ('000) |  |  |  |
Afskrivninger | 23 | 80 | 23 | 80
Renter og øvrige reguleringer | 21.337 | 17.423 | -17.989 | -9.801
Ændringer i reguleringer | 21.360 | 17.503 | -17.966 | -9.721

64
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
16. ÆNDRING I GÆLDSFORPLIGTIGELSER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER (KONCERN)
Ændring i gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter

(‘000) |  |
| 2025 | 2024
Gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter 1. januar | 536.583 | 490.413
Provenu ved optagelse af gæld | 265.528 | 205.891
Afdrag på gæld | - 76.937 | -175.261
Ændring i pengestrømme fra Finansieringsaktiviteter | 188.591 | 30.630
Ændring i dagsværdi | - 2.854 | 15.540
Ikke kontante ændringer | - 2.854 | 15.540
Gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter pr. |  |
statusdagen |  |
| 722.320 | 536.583

17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (KONCERN)
Koncernen er som følge af sine aktiviteter, investeringer og finansiering eksponeret overfor visse finansielle risici. Modervirksomheden styrer de finansielle risici i koncernen centralt, og koordinerer koncernens
likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet.
Bestyrelsen godkender den overordnede finanspolitik for koncernen, der således er en integreret del af den overordnede risikostyring.
Kreditrisici
Kreditrisici er risikoen for finansielle tab, såfremt lejere eller pengeinstitutter ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig til huslejetilgodehavender og indeståender i banker.
Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Koncernens politik for kreditrisici medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes.
Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på kr. 27,1 mio. (2024: kr. 20,4 mio.) til afdækning af kreditrisici vedrørende lejerne. I året har der været tab i forbindelse med misligholdelse af lejekontrakter i niveauet kr.
t.kr 50, svarende til 0,07% af omsætningen i 2025.
Der er ikke foretaget nedskrivninger til dækning af tab i pr. 31.12.2025. (2024: t.kr. 0). Der er ingen overforfaldne tilgodehavender pr. balancedagen.
Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen. Der henvises til note 13 vedrørende tilgodehavender.
Moderselskabets tilgodehavender hos dattervirksomheder vurderes ikke at være behæftet med væsentlig kreditrisiko.
Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i danske pengeinstitutter, som er indplaceret i henholdsvis rating-gruppe 1 og 2 jf. Finanstilsynets vurdering af finansielle virksomheder. Der vurderes derfor ikke at
være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer kontinuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante indskud, og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt institut.
65
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (KONCERN) (FORTSAT)
Likviditetsrisici
Selskabets finansieringsaftaler indeholder sædvanlige standard misligholdelsesbestemmelser, og der er ikke afgivet covenants, der kan bringe låneaftalerne i misligholdelse ved markedsmæssige udsving i
ejendomsværdierne. Copenhagen Capital A/S anvender hverken driftskreditter eller juniorlån, hvorfor der ikke kan opstå likviditetsrisiko i forbindelse med opsigelse heraf. Der optages dog bygge- og bridgefaciliteter i
forbindelse med finansiering af konkrete projekter og virksomhedshandler, hvor der foreligger tilsagn om endelig langfristet finansiering.
Det finansielle beredskab består af indestående i bank, som der frit kan disponeres over (likvid beholdning). Den likvide beholdning skal ses i forhold til summen af leverandørgæld, skyldigskat og anden gæld.
Det er koncernens politik, at 1) foretage lånoptagelse med pant i ejendommene ved op til 30-årige realkreditlån med eller uden afdrag, 2) ved ejendomsakkvisitioner skal driftens likviditetsbidrag efter afdrag være positiv
på købstidspunktet af ejendommen (eller forventes at blive det ved erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål).
Det er målsætningen, at løbetiden på koncernens fremmedkapital er langsigtet og der tilstræbes et vægtet gennemsnitligt rentebinding på 10 år på selskabets låneportefølje
Selskabets realkreditlån består af en kombination af 30- og 20-årige annuitetslån. Der er både lån med og uden afdrag.
I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 50,1%.
Koncernen har i forbindelse med byggeopgaver optaget mellemfinansiering i form af bankgæld, som efter byggeriernes færdiggørelse erstattes af realkreditgæld. Herudover anvender koncernen ikke uncommitted
bankgæld, da bestyrelsen ikke finder uncommittet bankfinansiering hensigtsmæssig til langsigtet finansiering af illikvide aktiver som ejendomme.
Direktionen fremlægger likviditetsbudgetter for bestyrelsen minimum 4 gange årligt hvor likviditetsbufferen beregnes og evalueres.
Valutarisici
Koncernens pengestrømme er udelukkende i danske kroner. Koncernen er således ikke eksponeret overfor ændringer i valutakurser.
Renterisici
Koncernen er som følge af sine investeringer og finansiering eksponeret overfor ændringer i renteniveauet. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket omfang det vil
være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. Koncernen tilstræber en stabil låneportefølje med en væsentlig del af lånene placeret i fastforrentede lån.
Rentefølsomheden er opgjort ud fra den samlet låneporteføljes vægtede varighed korrigeret for de lån, som kan indfries til kurs pari uanset rentefald.
Selskabets realkreditlån består af en kombination af 30-årige annuitetslån til fast rente, 20-årige annuitetslån til fast rente og 30-årige annuitetslån med 5-årig og 3-årig rentetilpasning og korte lån med variable rente. For
2025 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats, inkl. bidrag på koncernens realkreditgæld, ca. 3,39% (2024: ca. 3,27%).
Sammensætningen af koncernens renterisiko på realkreditgæld pr. 31. december 2025 er sammensat således:
66
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (KONCERN) (FORTSAT)

2025 (‘000) |  | Forfaldstidspunkt |  |
Kategori | 0-1 år | 1-5 år | >5 år | Total
Variabelt, 25-30 års løbetid m. afdrag | 2.548 | 10.113 | 42.082 | 54.743
Rentetilpasning, 15-20 års løbetid m. afdrag | 15.422 | 60.811 | 208.597 | 284.830
Rentetilpasning, 15-20 års løbetid m. afdragsfrihed | 1.022 | 3.901 | 39.139 | 44.062
Rentetilpasning. 25-30 års løbetid m. afdrag | 6.124 | 25.803 | 135.689 | 167.616
Rentetilpasning. 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed | 7.226 | 32.425 | 301.665 | 341.316
Fastforrentet, 15-20 års løbetid m. afdrag | 832 | 3.257 | 6.643 | 10.732
Fastforrentet, 15-20 års løbetid m afdragsfrihed | 272 | 2.073 | 14.779 | 17.124
Fastforrentet, 25-30 års løbetid m. afdrag | 1.874 | 8.788 | 35.469 | 46.131
Fastforrentet, 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed | 2.089 | 11.321 | 97.288 | 110.698
Ydelser til betaling | 37.409 | 158.492 | 881.351 | 1.077.252

2024 (‘000) |  | Forfaldstidspunkt |  |
Kategori | 0-1 år | 1-5 år | >5 år | Total
Variabelt, 25-30 års løbetid m. afdrag | 2.945 | 11.713 | 51.883 | 66.541
Rentetilpasning, 15-20 års løbetid m. afdrag | 4.660 | 18.230 | 63.026 | 85.916
Rentetilpasning, 15-20 års løbetid m. afdragsfrihed | 419 | 1.501 | 12.847 | 14.767
Rentetilpasning. 25-30 års løbetid m. afdrag | 4.178 | 16.426 | 82.019 | 102.623
Rentetilpasning. 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed | 6.580 | 29.349 | 258.030 | 293.959
Fastforrentet, 4 års løbetid m. afdrag | 2.859 | 6.433 | 0 | 9.292
Fastforrentet, 15-20 års løbetid m. afdrag | 836 | 3.270 | 7.475 | 11.581
Fastforrentet, 15-20 års løbetid m afdragsfrihed | 272 | 1.506 | 15.654 | 17.432
Fastforrentet, 25-30 års løbetid m. afdrag | 1.915 | 7.556 | 33.766 | 43.237
Fastforrentet, 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed | 3.188 | 13.616 | 169.008 | 185.812
Ydelser til betaling | 27.852 | 109.600 | 693.708 | 831.160

67
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (FORTSAT)

Kategorier af finansielle instrumenter (’000) | Koncern |  | Modervirksomhed |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Tilgodehavender fra salg | 0 | 0 | 0 | 0
Tilgodehavende fra skat | 0 | 0 | 1.486 | 3.012
Andre tilgodehavender | 1.263 | 759 | 1.234 | 250
Tilgodehavender hos dattervirksomheder | 0 | 0 | 190.797 | 183.477
Finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris | 1.263 | 759 | 193.517 | 186.739
Realkreditgæld | 708.448 | 529.415 | 0 | 0
Kortfristet del af realkredit | 13.872 | 7.169 | 0 | 0
Bankgæld | 3.052 | 0 | 3.052 | 0
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi over |  |  |  |
resultatet |  |  |  |
| 725.372 | 536.584 | 3.052 | 0
Skyldig skat | 2.446 | 231 | 0 | 0
Leverandørgæld | 2.360 | 899 | 454 | 466
Anden gæld | 21.985 | 12.986 | 16.366 | 8.776
Deposita | 27.146 | 20.385 | 0 | 0
| 53.937 | 34.501 | 16.820 | 9.242
Finansielle instrumenter i alt | 780.572 | 571.845 | 213.389 | 195.981

|  | Rentefølsomhed |  |
Renteændring procentpoint | -2% | -1% | 1% | 2%
Ændring i renteudgift (t.kr.) | - 274 | - 137 | 137 | 274
Ændring i kursværdi (t.kr.) | 47.061 | 25.195 | -23.112 | -45.033

68
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (FORTSAT)
Dagsværdi af finansielle instrumenter
Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis realkreditgæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi jf. note 2. Af koncernens samlet gæld indgår t.kr. 743.374 i dagsværdihierarki 3.
Som beskrevet i note 2 indgår, ved værdiansættelsen, en vurdering af koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af realkreditgældens dagsværdi. Den beløbsmæssige
størrelse af ændringer i dagsværdien af realkreditgæld, som kan henføres til ændring i egen kreditrisiko, er:

| 2025 | 2024
I regnskabsåret | 0 | 0
Akkumuleret | 0 | 0

Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser er kortfristede, og svarer i al væsentlighed til den regnskabsmæssige værdi.

Dagsværdiregulering af realkreditgæld (’000) | Koncern |
| 2025 | 2024
Dagsværdiregulering af realkreditgæld | 3.815 | -14.779
Låneomkostninger | -961 | -761
I alt | 2.854 | -15.540

Kaution for dattervirksomheder
Copenhagen Capital A/S kautionerer for bank- og realkreditlån alle hos ejendomsselskaberne, som er dattervirksomheder. Den samlede kaution udgør t.kr 743.374. Koncernen har ligeledes afgivet pant i ejendomme for
en værdi på t.kr. 1.445.410. Derudover er anparter i datterselskaber pantsat overfor bank- og realkreditlån med ren restgæld på t.kr. 743.374.
69
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
18. KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER OG SIKKERHEDSSTILLELSER
Koncernens realkreditgæld- og bankgæld af 743.374 t.kr. har sikkerhed i koncernens ejendomme af en værdi af 1.445.410 t.kr.
Koncernens ejendomsselskaber bestående af Fanøgade 35-37 ApS og Skindergade 40 ApS har krydshæftelse mellem hinanden. De øvrige ejendomme har udelukkende kaution stillet af moderselskabet.
Moderselskabet kautionerer samlet overfor 743.374 t.kr. overfor koncernens ejendomme.
Alle selskaber som er 100% ejet af koncernen, indgår i en fælles registrering af moms, og er sambeskattet. Moderselskabet indgår som administrationsselskab og hæfter solidarisk overfor forpligtelser som følger heraf.
Sambeskatning
Copenhagen Capital A/S er i løbet af 2025 erhvervet NTR Holding-koncernen. I den forbindelse er Copenhagen Capital A/S indtrådt en international sambeskatning, hvor bindingsperioden udløber i 2035.
Moderselskabet hæfter for det udenlandske selskabs skat, DKK 0 (2023: DKK 0), og for den skatteforpligtelse på DKK 28,3 mio., der påhviler genbeskatningssaldoen (2024: DKK 0 mio.) ved fuld genbeskatning.
19. NÆRTSTÅENDE PARTER

Transaktioner med tilknyttede selskaber (’000) | Koncern |  | Modervirksomhed |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024
Salg af administrationsydelser | 0 | 0 | 1.968 | 1.584
Modtagne renter fra tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 12.014 | 18.547
Betalte renter til tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 520 | 0
Udlejning lejemål til tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 432 | 409
Tilgodehavender hos tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 190.797 | 183.477
Kaution for tilknyttede selskabers realkreditlån | 0 | 0 | 743.374 | 563.812

Transaktioner med direktion, bestyrelse og øvrige |  |  |  |
nærtstående (’000) |  |  |  |
Bestyrelseshonorar | 1.315 | 1.210 | 1.315 | 1.210
Gage til direktionen | 1.480 | 1.203 | 1.480 | 1.203
Leje af boliglejemål fra nærtstående | 0 | 436 | 0 | 0

70
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
20. RESULTAT PR. AKTIE

Resultat pr. aktie | 2025 | 2024
Årets resultat (t.kr.) | 84.179 | 7.291
Heraf udbytte til præferenceaktier (t.kr.) | 6.640 | 4.270
Årets resultat, der kan henføres til stamaktier (t.kr.) | 77.540 | 3.020
Antal stamaktier anvendt til beregning |  |
Gennemsnitligt antal udstedte stamaktier, antal stk. | 49.019.913 | 49.019.913
Gennemsnitligt antal egne stamaktier, antal stk. | 0 | 1.325.980
Gennemsnitlige antal 40% Præferenceaktier 2028 antal stk. | 16.780.000 | 13.007.097
Gennemsnitlige antal egne 40% Præferenceaktier 2028, antal stk. | 180.802 | 1.615.854
Antal aktier til beregning af resultat pr. aktie | 65.619.111 | 59.085.176
Udestående warrants udvandingseffekt, antal stk. | 186.791 | 197.441
Antal aktier til beregning af udvandet resultat pr. aktie | 65.805.902 | 59.282.617
Resultat pr. aktie (EPS) | 1,18 | 0,05
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) | 1,18 | 0,05
Egenkapital i Copenhagen Capital A/S (t.kr) | 582.275 | 448.394
Egenkapital til beregning af indre værdi (t.kr) | 582.275 | 448.394
Antal aktier til beregning af indre værdi | 65.805.902 | 59.282.617
Indreværdi pr. aktie | 8,85 | 7,56

71
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
21. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN
Efter købet af NTR Holding A/S i 2025, overtog Copenhagen Capital, i starten af januar 2026 de resterende minoriteter med henblik på en endelig afnotering af selskabet, som skete den 16. januar 2026.
Copenhagen Capital har erhvervet ejendommen beliggende Dag Hammarskjölds Allé 13, 2100 København Ø, med overtagelse den 1. marts 2026. Ejendommen erhverves i delejerskab med Tokara Ventures ApS og skal
udvikles fra erhverv til bolig i et fælles udviklingssamarbejde.
Der er ikke yderligere væsentlige begivenheder efter balancedagen
72
Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025
2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 xbrl.copenhagencapital.dk/esg xbrl.copenhagencapital.dk/investor-relations/corporate-governance Regnskabsklasse D 30731735 FinTags 4 4 30731735 33771231 Årsrapport Den uafhængige revisors erklæring xbrli:pure iso4217:DKK iso4217:DKK xbrli:shares 2138009GSW8ZDUU33943 2025-01-01 2025-12-31 2138009GSW8ZDUU33943 2025-12-31 2138009GSW8ZDUU33943 2024-12-31 2138009GSW8ZDUU33943 2024-01-01 2024-12-31 2138009GSW8ZDUU33943 2023-12-31 2138009GSW8ZDUU33943 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 2138009GSW8ZDUU33943 2023-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 2138009GSW8ZDUU33943 2023-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 2138009GSW8ZDUU33943 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 2138009GSW8ZDUU33943 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 2138009GSW8ZDUU33943 2023-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-01-01 2025-12-31 cmn:ConsolidatedMember 2138009GSW8ZDUU33943 2024-01-01 2024-12-31 cmn:ConsolidatedMember 2138009GSW8ZDUU33943 2025-01-01 2025-12-31 cmn:ConsolidatedMember 0 2138009GSW8ZDUU33943 2025-01-01 2025-12-31 cmn:ConsolidatedMember 0 2138009GSW8ZDUU33943 2025-01-01 2025-12-31 cmn:ConsolidatedMember 0