Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

2025

ÅRSRAPPORT

Copenhagen

Capital

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

INDHOLD

SELSKABSOPLYSNINGER

FORORD

HOVED- OG NØGLETAL

LEDELSESBERETNING

MARKEDSPROGNOSE

FORRETNINGSGRUNDLAG

ANSVARLIGHED (ESG)

RISIKOFAKTORER

LEDELSEN

AKTIONÆRINFORMATION

UDBYTTEPOLITIK

LEDELSESPÅTEGNING

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

NOTEOVERSGIGT

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025



SELSKABSOPLYSNINGER

Copenhagen Capital A/S

Niels Hemmingsens Gade 4

1153 København K

CVR-nr.: 30 73 17 35

København

70 27 10 60

www.copenhagencapital.dk

kontakt@copenhagencapital.dk

Selskabets stamaktier og præferenceaktier er noteret på NASDAQ

OMX Copenhagen

• Fondskode/ ISIN DK0060093607 (stamaktier)

• Fondskode/ ISIN DK0061930641 (40% præferenceaktie 2032)

• Navn: Copenhagen Capital A/S

• Kortnavn: CPHCAP ST & CPHCAP PREF32

Christian Rossing Lønberg

(formand)

Peter Wilsbech Lottrup

(medlem)

BESTYRELSE

Paul Wisse Hvelplund

(medlem)

Sarah-Alice Skade-Rasmussen

(medlem)

Rasmus Bonde Greis

Direktør

DIREKTION

PricewaterhouseCoopers

Statsautoriseret

Revisionspartnerselskab

Strandvejen 44

2900 Hellerup

REVISION

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

FORORD

2025 blev et år med tydelig bedring i ejendomsmarkedet og solid

fremgang for Copenhagen Capital. Transaktionsaktiviteten steg,

og et mere stabilt inflations- og rentemiljø skabte bedre

rammevilkår for branchen. I dette marked har vi styrket vores

position og leveret det bedste driftsresultat i selskabets historie.

Resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde kr.

18,7 mio. og lå i den øvre del af den opjusterede guidance efter

opjusteringen i 3. kvartal. Fremgangen afspejler det målrettede

arbejde med strategiplanen ’DOUBLE 2028’, der sætter retningen

for vores udvikling frem mod 2028. Strategiens centrale ambition

er at fordoble EBVAT, og i 2025 tog vi et væsentligt skridt i den

retning, blandt andet gennem overtagelsen af tre ejendomme

samt NTR Holding A/S.

Efterspørgslen efter vores lejemål er fortsat høj på tværs af

segmenter, og vi går ind i 2026 med lav tomgang og en portefølje

af ejendomme med attraktive beliggenheder og stabil indtjening.

Samtidig fastholder vi en disciplineret tilgang til investeringer og

risikostyring.

For 2026 udvider vi vores finansielle guidance. Hidtil har

selskabet alene guidet på resultat før kurs- og værdireguleringer

(EBVAT), men fremover vil vi også give forventninger til

værdireguleringer. Resultatet af den primære drift forventes i

2026 at udgøre kr. 24–27 mio. før kurs- og værdireguleringer

(EBVAT). Herudover forventer vi positive værdireguleringer af

ejendomme og gæld i niveauet kr. 25–40 mio. Samlet set

forventer vi et resultat før skat i intervallet kr. 49–67 mio.

Forventningerne er baseret på de nuværende markedsforhold og

kan påvirkes af udviklingen i renter, nettoprisindekset og

afkastkrav.

København d. 3. marts 2026

Rasmus Greis Christian Rossing Lønberg

Direktør Bestyrelsesformand

For at styrke gennemsigtigheden over for vores aktionærer vil vi

fremover offentliggøre tal til og med EBVAT for 1. og 3. kvartal,

samtidig med at vi fortsat aflægger delårsrapport for halvåret.

Sideløbende ved udarbejdelsen af årsrapporten, arbejder vi også med

ESG. Hvert år udgiver vi vores ansvarlighedsrapport, hvori vi belyser

specifikke tiltag og ambitioner relateret til bæredygtighed.

Ansvarlighed er et vigtigt punkt for selskabet og der arbejdes dagligt

med at finde nye løsninger, der sænker vores samlede klimaaftryk

samtidig med at vi har fokus på at skabe en alsidig og attraktiv

arbejdsplads.

Vi er stolte og tilfredse med vores opnåede resultater fra 2025, som er

lykkedes takket være vores team, samarbejdspartnere, kunder og

tilliden fra vores aktionærer. Vi ser frem til fortsat at udvikle vores

portefølje og markedsposition i det kommende år.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

HOVED- OG NØGLETAL

Nettoomsætning DKK ’000

Resultat før kurs og værdireg. (EBVAT) DKK ’000

Egenkapitalforrentning (ROE)%

Egenkapital DKK ’000

Investeringsejendomme DKK ’000

Resultatopgørelse 2025 2024 2023 2022 2021

Nettoomsætning DKK '000 58.392 49.591 47.205 43.013 36.123

Bruttoresultat DKK '000 50.918 42.001 40.251 35.797 28.775

Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK '000 40.036 34.285 32.584 27.785 22.344

Resultat af finansielle poster DKK '000 -21.376 - 17.422 - 14.953 - 9.746 - 7.114

Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) DKK '000 18.660 16.863 17.631 18.039 16.853

Resultat før skat DKK '000 107.248 2.171 -99.956 146.699 196.900

Totalindkomst i alt DKK '000 84.143 7.291 -76.798 112.181 159.536

Minoriteter DKK '000 -36 - -38 5.352 6.200

Totalindkomst CC DKK '000 84.179 7.291 -76.760 106.829 153.336

Balance

Egenkapital CC DKK '000 582.274 448.395 468.503 542.595 470.271

Egenkapital i alt DKK '000 583.178 448.395 469.732 543.863 484.957

Minoriteter DKK '000 904 - 1.229 1.268 14.686

Balancesum DKK '000 1.449.972 1.081.463 1.074.018 1.127.512 1.123.274

Investering i materielle anlægsaktiver DKK '000 281.464 5.752 142.242 11.300 119.084

Investeringsejendomme DKK '000 1.445.410 1.071.900 1.065.300 1.025.500 1.112.000

Kortfristede aktiver DKK '000 3.972 9.540 8.615 101.814 11.015

Nettorentebærende gæld (NIBD) DKK '000 725.372 544.899 490.413 449.190 528.137

Pengestrømme

Driftsaktiviteter (CFFO) DKK '000 33.699 16.547 15.286 30.541 16.363

Investeringsaktiviteter (CFFI) DKK '000 -282.054 - 5.752 - 64.421 43.960 - 96.718

Finansieringsaktiviteter (CFFF) DKK '000 242.283 -9.637 35.402 - 63.492 66.645

I alt DKK '000 -6.073 1.158 -13.733 11.009 - 13.710

Regnskabsrelaterede nøgletal

EBVAT / gns.egenkapital % 3,62 3,67 3,48 3,51 4,05

Egenkapitalforretning (ROE) % 16,31 1,59 -15,15 21,81 38,30

Rentedækning x 1,87 1,97 2,18 2,85 3,13

Soliditet % 40,22 41,46 43,74 48,24 43,17

Loan to value % 50,16 50,83 46,04 43,80 47,49

Vægtet afkastkrav % 4,63 4,33 4,26 3,78 3,66

t.kr.t.kr.

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

2021 2022 2023 2024 2025

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

2021 2022 2023 2024 2025

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Pris pr. m2 kr.

Total antal m2

Årligt afkast stamaktie (%)

Børskurs / Indre værdi (P/BV)

Resultat pr. aktie (EPS)

Aktierelaterede nøgletal 2025 2024 2023 2022 2021

Aktiekurs stamaktie 31.12 DKK 6,65

5,10

5,40 6,45 6,45

Aktiekurs 8% præferenceaktie 31.12 DKK - - 2,04 2,06 1,99

Aktiekurs 40% præferenceaktie 31.12 DKK 8,25 8,15 8,00 - -

Indre værdi pr. aktie (BVPS) DKK 8,85 7,56 7,65 9,08 7,57

Børskurs/indre værdi (P/BV) DKK 0,75 0,67 0,71 0,71 0,85

Resultat pr. aktie (EPS) DKK 1,18 0,05 - 1,34 2,12 3,14

Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) DKK 1,18 0,05 - 1,34 2,11 3,12

Price earnings (PE) x 5,63 98,21 - 4,02 3,04 2,05

Antal stamaktier ultimo stk. '000 49,020 49.020 49.020 49.020 48.931

Antal 8% præferenceaktier ultimo stk. '000 - - 8.685 50.000 50.000

Antal 40% præferenceaktier ultimo stk. '000 16.599 13.007 13.007

Antal aktier ultimo stk. '000 65.619 62.027 70.712 99.020 98.931

Markedsværdi DKK '000 462.925 356.009 386.481 419.178 415.107

Ejendomsrelaterede nøgletal

Total antal kvadratmeter m2 56.637 30.886 30.562 25.582 27.842

Pris pr. m2 DKK 25.521 34.705 34.857 40.087 39.940

Lejestigning på DKK 100 pr. m2 DKK '000 5.664 3.089 3.056 2.558 2.784

EBIT stiger med % 14,51 9,01 9,38 9,21 12,46

Lejefald på DKK 100 pr. m2 DKK '000 -5.664 - 3.089 - 3.056 - 2.558 - 2.784

Afkastprocenten falder med 0,50% DKK '000 184.600 144.378 140.200 166.300 181.305

Dagsværdi pr. m2 DKK 28.780 39.380 39.444 46.587 46.452

Egenkapital DKK '000 727.166 561.009 579.088 673.577 626.375

Indre værdi pr. aktie DKK 11,08 9,04 9,46 6,80 6,33

Afkastprocenten stiger med 0,50% DKK '000 -146.200 - 113.849 - 110.900 - 120.600 - 136.043

Dagsværdi pr. m2 DKK 22.939 31.019 31.228 35.373 35.053

Egenkapital DKK '000 469.142 359.592 383.230 449.795 378.843

Indre værdi pr. aktie DKK 7,15 5,80 6,26 4,54 3,83

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

2021 2022 2023 2024 2025

-40,00%

-20,00%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

(2 ,00)

(1 ,00)

1,00

2,00

3,00

4,00

2021 2022 2023 2024 2025

t.kr.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

LEDELSESBERETNING

Copenhagen Capital koncernen realiserede i 2025 et nettoresultat på kr. 84,2 mio. mod kr. 7,3 mio. i 2024. Resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgør i 2025 et overskud på kr. 18,7 mio. mod kr. 16,9 mio. i

2024. Som følge af køb af nye ejendomme valgte selskabet i løbet af 3. kvartal at opjustere forventningerne til driftsresultatet til mellem kr. 17 mio. og kr. 19 mio. (oprindeligt kr. 16 mio. og kr. 18 mio.). Selskabet har dermed

realiseret et driftsresultat (EBVAT), der er indenfor den udmeldte forventning. Resultatet er samtidig det bedste driftsresultat i selskabets historie. Ledelsen anser driftsresultatet som tilfredsstillende.

Egenkapitalen i Copenhagen Capital koncernen er ultimo 2025 opgjort til kr. 583,2 mio. mod kr. 448,4 mio. ultimo 2024. Soliditetsgraden for 2025 er 40.2% mod 41,5% i 2024.

Selskabet har i 2025 arbejdet ud fra strategiplanen ‘DOUBLE 2028’, gældende for perioden 2025-2028, som sigter mod at fremme vækst i indtjening samt at ensrette stakeholderforventningerne til Copenhagen Capital frem

mod 2028. Som led i denne strategi har koncernen haft et markant fokus på opkøb af nye ejendomsselskaber, hvilket har medført en stigning i balancen på ca. 35%. Sideløbende er der arbejdet målrettet med drift og

udvikling af eksisterende velbeliggende ejendomme. Organisationen er fortsat strømlinet og består af en mindre skare af specialiserede og dedikerede medarbejdere.

Copenhagen Capital koncernen har siden 2021 øget omsætningen med 61,6% fra kr. 36,1 mio. til kr. 58,4 mio. i 2025. I samme periode er bruttoresultatet øget med 77,0%.

EBIT over egenkapital

EBVAT over egenkapital

Indeks (2020 = 100)

100

120

140

160

180

200

Nettoomsætning Bruttoresultat Resultat før finansielle

poster (EBIT)

Resultat før kurs og

værdireg. (EBVAT)

2021 2022 2023 2024 2025

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

KAPITALFORHOLD

Selskabet solgte i januar 2025 281.578 stk. stamaktier á kr. 1 fra selskabets beholdning af egne aktier.

Salget skete som led i direktør Rasmus Greis’ udnyttelse af 281.578 stk. warrants til stamaktier i

Copenhagen Capital. Salget tilførte selskabet et bruttoprovenu på t.kr. 512,5.

Selskabet har i 2025 solgt egne Stamaktier og 40% Præferenceaktier 2032 for et samlet provenu på kr.

26,4 mio. Provenuet er benyttet til ejendomskøb, som led i ‘DOUBLE 2028’. Selskabet udstedte d. 19.

september 2025 3.772.903 stk. 40% Præferenceaktier 2032 á kr. 1 i Copenhagen Capital A/S med et

bruttoprovenu på kr. 31,5 mio., svarende til en pris på kr. 8,35 for en aktie à kr. 1. Aktierne blev udstedt i

forbindelse med erhvervelsen af ejendomme.

Dermed udgør selskabets samlede aktiekapital nominelt kr. 65.799.913 aktier, fordelt på nominelt kr.

49.019.913 stamaktier og nominelt kr. 16.780.000 i 40% Præferenceaktier 2032.

På den ordinære generalforsamling 2025 blev bestyrelsens forslag om udbetaling af udbytte vedtaget. Det

samlede udbytte udgjorde 7.136.445 kr.

NYBYGGERI OG INVESTERINGER

Copenhagen Capital koncernen udfører løbende renoveringer af ejendommene med fokus på optimering

af ejendommenes anvendelse og klimaaftryk.

I sommeren 2025 blev der, i forbindelse med genudlejningen af Skindergade 40, 1159 København K,

foretaget en opdeling af ejendommen og en etablering af fem selvstændige lejligheder. Projektet blev

afsluttet ultimo 2025 og de sidste lejere flyttede ind i december 2025.

På Ole Suhrs Gade 13-15, 1354 København K, har vi i 2025 gennemført etableringen af fire tagboliger à

hver 64 kvadratmeter, således at ejendommens bruttoetageareal øges med i alt 256 kvadratmeter. Alle

fire lejligheder stod klar til indflytning i efteråret 2025. Ejendommen fik i samme omgang udskiftet tag og

vinduer og facaden blev malet.

På Rådmandsgade 45, 2200 København N, påbegyndte vi i efteråret 2025 opdelingen af lejligheden på 2.

sal. De to nye lejligheder forventes at stå klar til indflytning primo 2026. Der blev yderligere igangsat

arbejde med moderniseringen af en lejlighed på 3. sal, som ligeledes forventes klar til indflytning i starten

af 2026.

I 2025 er der i forbindelse med opsigelsen af en lejlighed på Prinsessegade 61, 1422 København K, givet

tilladelse til at gennemføre en gennemgribende modernisering af lejligheden efter lejelovens 19 stk. 2.

Arbejdet begyndte primo 2026.

Ole Suhrs Gade 15, 5. sal, 1354 København K

Læderstræde 11B 2. t.h, 1201 København K

Niels Hemmingsens Gade 4, 3. sal, 1153 København K

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

SALG AF EJENDOMME

Der er løbende forespørgsler fra ejendomsmæglere og investorer

om køb af selskabets ejendomme, hvilket bliver håndteret med

fokus på den løbende udvikling og tilpasninger af

ejendomsporteføljen.

Selskabet har i 2025 påbegyndt privatiseringen af Stadionvej 92-

94, 2600 Glostrup, gennem salg af ejerlejligheder. Ved udgangen

af 2025, var der indgået købsaftale på salg af en ud af 24

lejligheder. Siden skæringsdatoen er der indgået købsaftale på

salg af yderligere tre ejerlejligheder. Salget sker til en pris på ca.

20% over den bogførte værdi pr. 31.12.2025.

Der er gennem de seneste 9 år solgt 8 ejendomme, alle til en pris,

der har været mellem 10-20% over ejendommenes bogførte

værdier. Der er her tale om:

• Nørrebrogade 90, 2200 København N

• Dannebrogsgade 15, 1660 København V

• Folkvarsvej 32, 2000 Frederiksberg C

• Reverdilsgade 5, 1701 København V

• Peder Hvitfeldts Stræde 15, 1173 København K

• Esthersvej 12, 2900 Hellerup

• Møllegade 3, 2200 København N

• Frederikssundsvej 11, 2400 København NV

Det tilstræbes at bogførte værdier og markedsværdien af

ejendommene er tæt forbundne.

Resultatet for perioden 1. januar 2025 til 31. december 2025 blev

et overskud kr. 84,1 mio. mod et overskud på kr. 7,3 mio. for

samme periode i 2024. Resultatet før skat blev realiseret med kr.

107,3 mio. mod kr. 2,2 mio. året før.

Periodens bruttoresultat blev kr. 50,9 mio. i 2025 mod kr. 42,0 mio.

i 2024. Selskabets omsætning steg fra 2024 til 2025 med 17,7%,

og en forbedret drift af ejendommene og en lav tomgang medførte

at selskabets bruttoresultat steg med 21,2% for samme periode.

Periodens resultat før finansielle poster og skat (EBIT) endte på kr.

40,0 mio. i 2025 mod kr. 34,3 mio. for 2024. Forbedringen er et

resultat af øget balance samt selskabets omkostningsfokus. Til

trods for selskabets opkøb af tre ejendomme og NTR Holding, var

overskudsgraden i 2025 stort set uændret sammenlignet med

2024, idet den igen var 69%.

Resultatet svarer til en forrentning af egenkapital på 16,3% i 2025

mod 1,6% i 2024.

UDVIKLING I ØKONOMISKE OG FINANSIELLE

FORHOLD

KØB AF EJENDOMME

Copenhagen Capital koncernen har i regnskabsåret 2025

foretaget tre ejendomskøb. Dette drejer sig om ejendommene på

Gammel Strand 46, 1202 København K, Heimdalsgade 35-37,

2200 København N og Måløv Byvej 229, 2760 Måløv.

Med købet af Gammel Strand 46, ønsker selskabet af skabe en

1.200 m

moderne kontorejendom med plads til fem

erhvervslejere, samt en attraktiv tagbolig. I kælderen skal der

skabes en ny bar/café med publikumsadgang fra promenaden.

Det er selskabets intention selv at flytte til ejendommen primo

2027.

På Heimdalsgade har Copenhagen Capital en ambition om at

bidrage til udviklingen af området omkring Superkilen. Købet af

den 5.600 m

store ejendom på Heimdalsgade 35-37 muliggør

etablering af fire 125 m

tagboliger. Ydermere påtænker selskabet

i foråret 2026 at nedlægge hegnet mellem Superkilen og

ejendommene på Heimdalsgade 35-37 og 39, for at etablere en

flydende overgang mellem ejendommenes attraktive barer og

caféer og stisystemet med dets rekreative områder.

Overtagelsen af NTR Holding i 2025 og derigennem ejendommen

på Måløv Byvej 229, 2760 Måløv, giver Copenhagen Capital

mulighed for at udnytte skattemæssige aktiver gennem

byggeprojekter i områder med højt udviklingspotentiale. Med

erhvervelsen af ejendommen ser selskabet en unik mulighed for

fremtidige byggeprojekter i tråd med Copenhagen Capitals

strategi ‘DOUBLE 2028’.

Overskudsgrad (EBIT / Omsætning)

EBVAT / Omsætning

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

2021 2022 2023 2024 2025

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Periodens finansielle udgifter steg med 22,6% og er opgjort netto til kr. 21,4 mio. i 2025

mod kr. 17,4 mio. for 2024. Stigningen er en konsekvens af den øgede gæld grundet

nye opkøb og i mindre grad omlæggelse af eksisterende lån. Selskabet har en

overvægt af F3 og F5 lån på grund af den markante renteforskel mellem disse og

fastforrentede lån.

Periodens resultat før kurs- og værdiregulering (EBVAT) udgør kr. 18,7 mio. i 2025

mod kr. 16,9 mio. i 2024, og er således bedre end selskabets oprindeligt udmeldte

forventninger for året.

Dagsværdien af koncernens ejendomme er i 2025 reguleret med kr. 92,1 mio. (2024 kr.

0,8 mio.) og udgør ultimo perioden kr. 1.445,4 mio. mod kr. 1.071,9 mio. ultimo 2024.

Der er ved værdiansættelsen af koncernens ejendomme pr. 31. december 2025

anvendt et gennemsnitligt vægtet afkastkrav på 4,63% (31. december 2024: 4,33%).

Markedet for udlejningsejendomme har i 2025 været præget af en høj

transaktionsvolumen sammenlignet med niveauerne i 2023 og 2024, især

indenfor boligsegmentet. Afkastkravet på boligejendomme er faldet med 12,5-25

basispunkter, hvilket også afspejles i koncernens værdiansættelse af

boligejendommene. På trods heraf er koncernens vægtede afkastkrav på

ejendommene ultimo 2025 steget med 0,30 procentpoint i forhold til ultimo 2024.

Denne stigning kan henføres til erhvervelsen af nye erhvervsejendomme, som har et

højere afkastkrav end den eksisterende portefølje.

Den rentebærende gæld til finansieringsinstitutter måles til dagsværdi. Copenhagen

Capital koncernen afdækker renterisikoen ved at optage lån med fast rente på den

langfristede finansiering. Renteafdækningen sker ved en kombination af

rentetilpasningslån med 3 til 5 års rentebinding og konvertible lån med fast rente

mellem 20 og 30 år. Der anvendes ikke finansielle instrumenter til renteafdækning.

Selskabet ønsker en løbende renteafdækning af den langfristede finansiering, hvor der

tilstræbes en vægtet gennemsnitligt rentebinding på 10 år på selskabets låneportefølje.

Dagsværdien af de finansielle gældsforpligtigelser har medført en samlet positiv

dagsværdiregulering på kr. 2,9 mio. i 2025 mod en negativ værdiregulering på kr. 15,5

mio. i 2024. Gevinst på gælden opmålt til dagsværdi kan primært henføres til let

stigende renter ultimo 2025. Udover dagsværdireguleringerne er der realiseret

gevinster ved konvertering af gæld for i alt kr. 11,1 mio. før skat.

FORVENTNINGER TIL 2026

Gennem aktiv asset management vil Copenhagen Capital koncernen løbende udvikle, renovere og optimere driften i

den nuværende ejendomsportefølje, ligesom der kontinuerligt søges efter nye attraktive ejendomsinvesteringer.

For 2026 forventer Copenhagen Capital koncernen et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på mellem kr.

24 mio. og kr. 27 mio. Koncernen forventer positive værdireguleringer af ejendomsporteføljen på mellem kr. 25 og 40

mio., som følge af NPI reguleringer og løbende asset management. Resultatet kan påvirkes af køb/salg af

ejendomme og renteudviklingen, ændringer i nettoprisindekset samt udviklingen i ejendomskarv på

ejendomsmarkedet.

I 2026 vil Copenhagen Capital fortsat at have fokus på ESG-implementeringen i vores arbejdsgange. Der henvises til

seneste ”Ansvarlighedsrapport 2025”.

EBVAT-forventninger:

kr. 24-27 mio.

Værdiregulering af

ejendomme

kr. 25-40 mio.

Resultat før skat

kr. 49-67 mio.

Fokus på udvikling,

renovering og optimering af

driften

Kontinuerlig søgen efter nye

attraktive investeringer

Fokus på videreudvikling af

ESG relaterede

arbejdsopgaver

Fokus på at skabe moderne

bygninger med sans for

detaljen, der bidrager positivt

til bymiljøet og skaber

attraktive rammer for både

bolig og arbejde.

EJENDOMSPORTEFØLJEN

FINANSIELT FOKUS

FOKUS PÅ ESG

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

EJENDOMSPORTEFØLJEN

Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn er karakteriseret ved et historisk robust marked med en stærk

lejerefterspørgsel. Der er et begrænset udbud af primære ejendomme svarende til koncernens

ejendomsportefølje. Copenhagen Capital koncernen oplever fortsat en stor efterspørgsel for

velbeliggende lejeboliger. Boligbyrden (andel af den disponible indkomst, der bruges på husleje) er for

lejeboliger i København fortsat væsentligt lavere end for tilsvarende ejerboliger, som følge af markant

stigende ejerlejlighedspriser de seneste år.

Koncernens ejendomsportefølje består pr. den 31. december 2025 af 20 ejendomme med mere end 300

lejemål til en samlet værdi på kr. 1.445,4 mio. (2024: kr. 1.086 mio.) baseret på et vægtet ’exit yield’ på

4,63% i 2025 mod 4,33% i 2024.

Der forhandles løbende om køb af nye ejendomme, idet det nuværende ejendomsmarked opfattes som

værende godt. Realkreditfinansieringsmulighederne for klassiske københavnerejendomme er dog fortsat

begrænset på grund af regulatoriske regler om 'kritisk leje’ og med tillæg den sektorspecifikke buffer på

7% evalueret af Det Systemiske Risikoråd. Markedet overvåges nøje, og Copenhagen Capital koncernen

vil som en del af strategiplanen ‘DOUBLE 2028’ arbejde mod at fremme en vækst i indtjening og balance.

Selskabet har derfor rettet fokus mod ejendomme med et højere startafkast og højere andel af erhverv,

særligt ejendomme med udviklingsmuligheder f.eks. i form af tagboliger eller andre bygge- eller

konverteringsmuligheder.

Der foretages løbende istandsættelser efter lejelovens 19 stk. 2, som tillader gennemgribende

forbedring af lejemål for at opnå lejefastsættelse til det lejedes værdi, ligesom energirenoveringer og

altanprojekter er med til at forbedre ejendommenes drift.

Dagsværdi af ejendomsporteføljen

mio. kr.

167

185

231

381

349

435

469

538

775

809

849

911

1112

1129

1026

1104

1065

1075

1072

1086

1445

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Totalindkomst

Værdireg.

Direkte afkast

NPI regulering

Værdireg.

ejendomme

Ændring I afkastkrav

Værdireg. gæld

Driftsforbedringer

Virksomheds-

sammenslutning*

100

120

De totale værdireguleringer af Copenhagen Capital koncernens ejendomme og gæld for 2025 er opgjort til

kr. 88,6 mio.

Værdireguleringen af ejendommene drives af fire underliggende faktorer:

• ’ændring i det markedsbestemte afkastkrav’

• ’NPI-reguleringer’

• ’de fremtidige driftsforbedringer’

• ‘ændring i udskudt skat, som følge af virksomhedssammenslutning’

Den samlede effekt af ændringen i afkastkravet udgør en positiv værdiregulering på kr. 18,3 mio.

Koncernens NPI-reguleringer af lejeindtægter medfører en opskrivning på kr. 24,6 mio. Koncernens aktive

asset management har desuden opnået driftsforbedringer, som bidrager med en positiv værdiregulering på

kr. 13,4 mio. Som følge af køb af ejendomsselskaber med udskudt skat er der endvidere en koncernmæssig

værdiregulering på omkring kr. 29,4 mio. som følge af reglerne om virksomhedssammenslutninger.

Loan to value (gæld med ejendomspant i forhold til ejendomsporteføljens dagsværdi) udgør pr. 31.

december 2025 50,0% sammenlignet med 50,1% pr. 31. december 2024. Dagsværdien af gælden er samlet

blevet reguleret positivt med kr. 2,9 mio.

Copenhagen Capital har i 2025 realiseret kursgevinster på gæld på kr. 11,2 mio. før skat i forbindelse med

refinansiering af Stavangergade 6 og Heimdalsgade 39.

mio. kr.

Skindergade 40, 1159 København K

*Regulering af udskudt skat som følge af virksomhedssammenslutning i henhold til IFRS 3 og IAS 12.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

EJENDOMSMARKEDET GENERELT

Efter en periode med fald i transaktionsvolumen, var niveauet i 2025 steget med mere end 30%

sammenlignet med året forinden. Den Europæiske Centralbank sænkede i 2025 renten til 2%, hvilket

sammenholdt med at den økonomiske usikkerhed globalt synes at være aftaget, har medvirket til at

ejendomsmarkedet er landet på et stabilt sted. Ejendomsmarkedet er dog stadig påvirket af høje

boligpriser og at yderligere stigninger kan forekomme. Dog ses det, hvordan boligmarkedet i København

adskiller sig fra resten af landet idet prisstigningerne i højere grad forekommer her end på landsplan.

Der er fortsat udfordringer med belåningsmuligheder til ældre ’københavner-ejendomme’, som er

Copenhagen Capital koncernens primære investeringsfokus. Et startafkast på under 4%, bliver udfordret

af reglerne for ”kritisk leje”, som er fastlagt af Finanstilsynet. Her tages højde for, hvorvidt en ejendoms

driftsoverskud kan dække renter, bidrag og afdrag med udgangspunkt i et 30 års fastforrentet lån.

Baseret på ”kritisk leje” er det ikke uset, at en OMK-ejendom med lav startforrentning opnår en

belåningsgrad på under 40%. Dette stiller et betydeligt krav til den nødvendige egenkapital i sådanne

transaktioner.

Til trods for en lille stigning i ledigheden i løbet af 2025, er betalingsevnen stadig høj, og mange

husstande anses som velkonsoliderede. Generelt ses dog en svag negativ ændring i

forbrugertillidsindikatoren. Indikatoren har vist et fald i tillid fra -11,7 i januar 2025 til -17,3 i december

2025. Faldet i tilliden kan ifølge Dansk erhverv skyldes den geopolitiske uro, særligt i forhold til den

amerikanske præsidents indførsel af straftold på varer fra blandt andet EU og den efterfølgende

indgåelse af handelsaftalen mellem USA og EU på 15% told. Trods fortsat økonomisk usikkerhed, synes

det at USA fortsat respekterer aftalen. Den generelle usikkerhed i verden har også forårsaget en vis

tilbageholdenhed hos de danske forbrugere.

Med den stigende transaktionsvolumen, normaliserede inflationsniveau og faldende renteniveau

begynder vilkårene for ejendomsmarkedet igen at se favorable ud for investorerne, hvilket Copenhagen

Capital koncernen tilstræber at kunne drage fordel af.

MARKEDSPROGNOSE

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Politiske indgreb

Der er fortsat risiko for at erhvervsejendomsejere bliver påvirket negativt af, at de nye

ejendomsvurderinger er baseret på alternativomkostningsmodellen. Modellen betyder at

erhvervsejendomme bliver vurderet ud fra alternativ anvendelse til boligformål, med en 20% nedskalering.

Vurderingsmetoden betyder at erhvervsejendomme betaler dækningsafgift af den offentlige grundværdi,

uden at bygningens værdi medregnes. Da lejen ikke kan hæves tilsvarende, kan det have negativ effekt

på ejendommenes driftsudgifter. Dette kan medføre økonomiske tab for ejere af erhvervsejendomme, på

grund af udfordringer med at efteropkræve tidligere skattebetalinger fra lejere.

Andet halvår af 2025 var præget af ikrafttrædelsen af de nye, skærpede klimakrav som Social-, Bolig- og

Ældreministeriet vedtog i 2024. Med flere krav til nybyggeri og tilbygninger til eksisterende bygninger samt

en inklusion af flere bygningstyper, har ændringerne til formål at skabe større incitament til bæredygtige

ombygninger af den eksisterende boligmasse, samt forsøge at hindre unødvendige nedrivninger. Ifølge

Social-, Bolig- og Ældreministeriet vurderes det, at de nye klimakrav vil påføre bygningsejere en samlet

økonomisk byrde på 913 millioner kroner, hvilket vil resultere i øgede omkostninger ved nybyggeri.

I oktober 2025 blev den sektorspecifikke buffer på 7% evalueret af Det Systemiske Risikoråd.

Evalueringen første ikke til en afskaffelse af bufferen, men en lempelse af kravene ved at undtage

eksponeringer i fast ejendom i belåningsintervallet 0 til 30%, men dog stadig fastholde bufferen på de 7%.

Boligbyrden

På trods af fald i renten, har de høje renter fortsat betydning for boligbyrden. Idet udgifterne til en ejerbolig

siden 2019 er steget markant mere end udgifterne til en lejebolig, viser undersøgelser at det i næsten

halvdelen af landets kommuner er billigere at bo i en lejebolig end at købe en tilsvarende ejerbolig. Det

seneste år er priserne på ejerboliger i København steget med 22% - en stigning, der til dels er drevet af

stor efterspørgsel og et rekordlavt udbud af ejerboliger. Boligbyrden angiver, hvor stor en del af den

disponible indkomst, som bruges på husleje. At en større andel af boligbyrden skal bruges på ejerudgifter

til ejerboliger end til husleje i lejeboliger har skabt en øget efterspørgsel på lejeboliger, særligt i de større

byer, hvilket påvirker det private udlejningsmarked positivt.

Transaktionsvolumen på ejendomsmarkedet i Danmark

Transaktionsvolumen nåede 72 milliarder kroner i 2025, hvilket er en markant stigning i forhold til de to

forgangne år (Colliers Markedsrapport 2026). Niveauet når dog ikke op på det rekordhøje niveau på 108

milliarder kroner, der blev registreret i 2021. Rentenedsættelser og en stabilisering af markederne har

skabt grundlag for en stigning i transaktionsvolumen.

LEJEBOLIG

Øvrig disponering

Udgifter til bolig

EJERBOLIG

Øvrig disponering

Udgifter til bolig

Stavangergade 6, 2100 København Ø

mia. kr.

68%

32%

38%

62%

Kilde: Boligportalen 2024

100

120

2021 2022 2023 2024 2025

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

2025 har været præget af øget aktivitet og en gradvis stabilisering på det københavnske ejendomsmarked. Efter en periode med stigende renter og afventende investorer, har faldende finansieringsomkostninger og større

makroøkonomisk stabilitet bidraget til at genåbne investeringsmarkedet. Boligmarkedet er fortsat en særligt eftertragtet aktivklasse, og de markante prisstigninger på ejerlejligheder har øget efterspørgslen efter lejeboliger.

Samtidig fylder bæredygtighed og ESG i stigende grad i virksomhedernes strategiske overvejelser, særligt ved indgåelse af lejekontrakter, hvilket har øget interessen for moderne og energieffektive ejendomme.

EJENDOMSMARKEDET STORKØBENHAVN

Kontorejendomme

Der er fortsat efterspørgsel på kontorejendomme i Storkøbenhavn. At mange virksomheder oplever en

tilbagegang i hjemmearbejde, hvilket påvirker efterspørgsmål på kontorlejemål positivt. ESG har de

seneste år fyldt mere for mange virksomheder, hvorfor det for mange er vigtigt at efterleve kravene for

bæredygtighed også, hvad angår lejemål. Derfor er det særligt moderne og bæredygtige kontorer, der er

høj efterspørgsel på. Denne tendens betyder dog samtidig at der, trods lav tomgang på

kontorejendomme, ses en stigning i tomgangen på de ældre, mere umoderne bygninger.

Detail

Detailmarkedet har set en lille stigning i efterspørgslen på lokaler, da markedet ikke har været lige så

hårdt ramt at den øgede nethandel, som det først blev antaget. Markedet har dog været påvirket af en

svag nedgang i forbrugertillidsindikatoren, der ultimo 2025 lå på -17,3 (mod -13,1 ultimo 2024) ifølge

Danmarks Statistik. Det har skabt et mere lejerdrevet marked, hvor lejerne i højere grad har

forhandlingsstyrke i forhold til lejevilkår, incitamenter og kontraktlængder.

Afkastkravene i detailsegmentet er generelt højere end i bolig- og prime-kontorsegmenterne, hvilket

afspejler større strukturel usikkerhed og konjunkturfølsomhed. Prime-detail i de bedste beliggenheder har

dog oplevet stabilisering, mens sekundære detailaktiver fortsat handles med en betydelig risikopræmie.

Boligejendomme

Det københavnske boligmarked er fortsat den mest attraktive aktivklasse blandt investorer. Faldende

renter og øget økonomisk stabilitet har genaktiveret investeringslysten, hvilket blandt andet kom til udtryk

idet, boligejendomme udgjorde en betydelig andel af transaktionerne i 2025.

Den strukturelle ubalance mellem udbud og efterspørgsel understøtter segmentet. En langsommelig

nybyggeriproces kombineret med vedvarende befolkningstilvækst i hovedstaden påvirker

udlejningsmarkedet positivt. Samtidig har stigende ejerlejlighedspriser og fortsat høje adgangsbarrierer til

ejerboligmarkedet øget efterspørgslen efter lejeboliger.

Kilde: Danmarks Statistik & Colliers

-1,00%

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Kontor Bolig Retail 10-årig statsobligation

Afkastkrav på ejendomstyper, sammenlignet med

rente på 10-årig statsobligation

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

DEMOGRAFI OG SOCIALE TRENDS

Urbanisering er fortsat en vedvarende og stabil megatrend som også ses i Danmark. Særligt i storbyerne

ses stor befolkningsvækst sammenlignet med landsplan. I Københavns Kommune forventes

befolkningstallet, ifølge Danmarks Statistik, at stige med samlet 6,3% frem mod 2050, mens tallet ligger på

3,7% på landsplan. Befolkningstilvæksten i København stiger ikke kun hurtigere end landsplan, men også

hurtigere end de øvrige 6-by kommuner (Aarhus, København, Odense, Aalborg, Randers og Esbjerg). Det

stigende befolkningstal påvirker boligmarkedet i storbyerne positivt fordi efterspørgslen efter boliger

dermed også stiger. På landsplan er ca. 36% af beboede boliger private udlejningsboliger eller almene

boliger.

Uddannelsesmæssigt er København en meget højtuddannet by, idet ca. 60% af de 25-64-årige i

kommunen har en mellemlang videregående uddannelse eller lang videregående uddannelse. Til

sammenligning er tallet på landsplan 40%. Ydermere har Københavns Kommune en yngre befolkning end

på landsplan med en gennemsnitsalder på 37,1 år sammenlignet med det nationale gennemsnit på 42,7 år.

Den høje andel af unge i København, skaber en øget efterspørgsel efter mindre lejeboliger.

Befolkning 2000 – 2024

Befolkningsfremskrivning 2025 – 2050

(kilde: Danmarks Statistik)

”Vi arbejder i feltet mellem at skabe nye boliger og passe på den eksisterende

boligmasse. Vi har derfor et særligt fokus på at finde nye muligheder for etableringen af

tagboliger og konverteringer af erhvervsejendomme til moderne boliger”.

Ole Suhrs Gade 13-15, 1354 København K

antal personer

450.000

500.000

550.000

600.000

650.000

700.000

750.000

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

2042

2044

2046

2048

2050

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Ledelsen i Copenhagen Capital koncernen arbejder løbende for at sikre et højt vedligeholdsmæssigt

niveau på koncernens ejendomme samt for at realisere ejendommenes udviklingsmuligheder. De

grundlæggende forudsætninger for en stærk langsigtet performance er:

• at levere kvalitet til selskabets kunder (lejere)

• at kende sine ejendomme og beliggenheder

• at se og forfølge muligheder

• at oparbejde og vedligeholde lange relationer til samarbejdspartnere

• at øge bygningsdelenes levetid

• at respektere risici og udfordringer

• at være fokuseret og troværdig.

Copenhagen Capital koncernen investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere

værdistigninger. En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og fremmest, hvor

genudlejningsmulighederne er gode, og afkast samt cash flow er tilfredsstillende.

Ledelsen i Copenhagen Capital koncernen fokuserer på ejendommens grundlæggende drift, og søger at

afdække renterisici i et passende omfang. Strategien justeres løbende i forhold til forventninger til

renteudviklingen, rentekurven og renterisikoen på den eksisterende låneportefølje.

Copenhagen Capital koncernen har siden 2014 opbygget en organisation med egen administration og

ejendomsudvikling ud fra tesen om, at vi derved kan tilbyde den bedste service overfor vores kunder.

Copenhagen Capital A/S er et børsnoteret investeringsselskab, hvis aktivitet er investering i og udlejning

af bolig- og erhvervsejendomme i Storkøbenhavn via direkte eller indirekte ejerskab. Investeringerne

foretages ud fra grundige analyser af ejendommenes muligheder, beliggenhed og stand. Ejendommene

bliver løbende moderniseret og energiforbedret for at øge ejendomsporteføljens rentabilitet.

Copenhagen Capital koncernen har fokus på den direkte drift af selskabets ejendomme, og guider derfor

i forhold hertil. Internationale regnskabsstandarder for børsnoterede selskaber kræver, at der sker

løbende værdireguleringer af ejendomme herudover tilvalgt dagsværdi for realkreditgæld, hvilke kan

være betydelige i såvel positiv som negativ retning. Der må løbende forventes en positiv værdiregulering

før ’ændring i det markedsbestemte afkastkrav og andre konjunkturpåvirkninger’ som følge af ’de

fremtidige driftsforbedringer’, der opnås ved at arbejde med ejendommenes drift, ligesom der sker en

årlig inflationsbaseret regulering af de fleste indtægter fra lejekontrakterne.

Strategien sigter mod fortsat vækst og rentabilitet baseret på begreberne kvalitet, muligheder og fokus.

FORRETNINGSGRUNDLAG

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Copenhagen Capital vedtog i august 2024 en ny forretningsplan, ’DOUBLE 2028’, gældende for

perioden 2024-2028. ’DOUBLE 2028’ sigter mod at fremme en vækst i indtjening, samt at ensrette

stakeholder forventninger til Copenhagen Capital frem mod 2028.

’DOUBLE 2028’ er Copenhagen Capitals’s tredje formelle strategiplan. I perioden fra 2014 til 2020 var

der tiltagende ambitiøse versioner af ’VISION 2020’, hvor målsætningen var drevet af et ønske om at

opnå kritisk masse via en balance på 1 mia. kr. ’VISION 2020’ blev i efteråret 2020 erstattet af ’FOKUS

2024’ med målsætningen om at rette fokus på selskabets kerneforretning, optimere den eksisterende

ejendomsportefølje og strømline selskabets organisation. Også ’FOKUS 2024’ har været en succes, da

selskabets overskudsgrad er steget fra 62% i 2021 til 69% i 2024, og understreger Copenhagen

Capital•s evne til at optimere processer. Stigende renter i perioden har medført, at EBVAT-marginen er

faldet fra 47% til 32% - hvorfor netop forbedring af driftsresultatet (EBVAT) er omdrejningspunktet i

‘DOUBLE 2028’.

FORRETNINGSPLAN 2028

Strategiplanens omdrejningspunkt er at fordoble driftsresultatet (EBVAT) fra intervallet 15-17 mio. kr. i

2024 til mere end 30 mio. kr. i 2028. Væksten vil opnås gennem en kombination af fortsat optimering af

den eksisterende ejendomsportefølje og akkvisitioner af nye ejendomme. Kombinationen heraf forventes

at trække selskabets gennemsnitlige afkastkrav på porteføljen mod 5%, som følge af fokus på nye

ejendomme, der kan levere et højere startafkast end den eksisterende portefølje.

’DOUBLE 2028’ tager udgangspunkt i følgende målsætninger frem mod ultimo 2028:

• EBVAT på mere end 30 mio. kr. for regnskabsåret 2028

• Investeringsejendomme i niveauet 1,5 mia. kr. ultimo 2028

• Værdireguleringer som overstiger inflationen, drevet af aktivt asset management

• Fokus på at være en attraktiv arbejdsplads og at kunne tiltrække talenter

• Muligheden for at skabe værdi gennem bæredygtige initiativer og ansvarlighed

• Respekt overfor stakeholders og et ønske om at øge Copenhagen Capital•s synlighed

DOUBLE 2028

”Efter et tilfredsstillende 2025, hvor vi har udvidet vores portefølje med tre nye ejendomme,

kan vi med stolthed hæve forventninger til 2026 med omkring 50%. Jeg ser frem til 2026, hvor

vi skal udnytte vores stærke fundament til at øge aktivitetsniveauet og indtjeningen med det

dygtige team som hver dag arbejder mod at opnå vores målsætninger”.

Rasmus Greis, direktør

FOKUS 2024•VISION 2020

64 mio. kr.

1.100 mio. kr.

2014 2021

Balance

+1.036 mio. kr.

15-17 mio. kr.

+30 mio. kr.

2024 2028

EBVAT

62%

69%

2021 2024

Overskudsgrad

+100%

+7%

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Hvert aktiv vurderes ud fra størrelsen, rentabiliteten og bidraget til

forrentning af egenkapital set i forhold til andre alternative

geninvesteringsmuligheder. Porteføljen af investeringsejendommene

udgør et mix af bolig- og erhvervsejendomme.

Udviklingsejendomme defineres, af selskabet, som ejendomme, hvor

der er besluttet et udviklingsprojekt på mere end 50% af

ejendommens værdi (inkl. projektomkostninger). Investeringerne i

udviklingsejendomme er langsigtede, men frasalg kan overvejes i

lighed med frasalg fra investeringsejendomsporteføljen.

Udviklingsprojekter omfatter primært boligejendomme samt

sekundært kontor- og blandede ejendomme. Hvorvidt der bygges i

totalentrepriser, fagentrepriser eller efter timeafregning afhænger af

byggeriets art, størrelse og kompleksitet. Byggeformen er en

bestyrelsesbeslutning, når der er tale om udviklingsejendomme.

Udviklingsejendomme (inkl. projektomkostninger) må ikke udgøre

mere end 10% af Copenhagen Capital koncernens ejendomsbalance

på akkvisitionstidspunktet.

Ingen enkelt ekstern lejers betaling må udgøre mere end 10% af de

forventede lejeindtægter ved akkvisition.

Copenhagen Capital investerer i udlejningsejendomme. Vores indsats

og kompetencer skal kunne gøre en forskel, og ejendommene skal

have oplagte anvendelsesmuligheder. Ejendommene skal være

tidssvarende med gode bygningskonstruktioner og installationer.

Ejendommenes likviditet skal være positiv inden for det første driftsår

eller efter gennemført udviklingsprojekt. Fokus er på lejesikkerhed,

primært i boligejendomme, men også erhvervsejendomme med

sikkert cash flow.

Kravet til startafkastet på investeringerne afviger efter ejendomstype

og fra ejendomscase til ejendomscase, hvorfor risikopræmien

fastsættes individuelt. Det er afgørende, at der er en vurdering af, at

afkastet på længere sigt overstiger det risikofrie afkast, og bidrager

positivt i realiseringen af selskabets mål for forretning af egenkapital.

Den enkelte ejendoms likviditet skal være positiv indenfor det første

driftsår, eller når et eventuelt udviklingsprojekt er gennemført.

Køb og salg af ejendomme er en bestyrelsesbeslutning, hvor køb altid

underbygges af en grundig due diligence proces, herunder en

uafhængig valuarrapport.

Mål og strategi

Copenhagen Capital har et langsigtet perspektiv i værdiskabelsen,

der realiseres i samspil med medarbejdere, kunder,

samarbejdspartnere og investorer.

Der følges en langsigtet investeringsstrategi, hvor Copenhagen

Capital investerer på baggrund af grundige analyser, hvilket

sammen med en aktiv risikostyring skaber grundlaget for, at

selskabet kan agere og udnytte forretningsmuligheder på tværs af

ejendomstyper indenfor den definerede investeringsstrategi.

Der er relaterede risici i forbindelse med forretningsaktiviteterne,

der kan have betydning for udviklingen samt have indflydelse på

indtjeningen og omdømmet.

INVESTERINGSKRITERER:

• Investeringsportefølje

• Udviklingsportefølje

• Ejendomstyper

• Genudlejningsrisiko

• Geografi

RISIKOSTYRING:

• Kapitalstruktur

• Finansiering

• Likviditet

• Værdiansættelse

• Compliance

Investeringsstrategier

Copenhagen Capital koncernen investerer i investerings- og

udviklingsejendomme. Investeringsejendomsporteføljen er

langsigtede investeringer, og udvikles løbende ved køb, salg og

renovering samt ved driftsmæssige optimeringer.

lEwaldsgade 6, 2200 København N

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Risikostyring

De objektive kriterier kan ændre sig i forhold til vurderingen af de

makroøkonomiske forhold. Såfremt den løbende likvide

beholdning, kommer under kravet til det finansielle beredskab, skal

ledelsen straks udarbejde en plan for at tilbagebringe likviditeten til

det krævede niveau.

Værdiansættelserne pr. 30. juni og 31. december fastsættes på

baggrund af ledelsens skøn med udgangspunkt i

markedsrapporter, det generelle markedskendskab og specifikke

valuarvurderinger. For at understøtte ledelsens skøn indhentes der

årligt valuarvurderinger på 1/3 af ejendomsporteføljen efter en

aftalt turnus. Hvor det vurderes hensigtsmæssigt, spejles

grundlaget for valuarvurderingerne i tilsvarende ejendomme i

porteføljen. Værdiansættelserne sker med udgangspunkt i en

DCF-model (Discounted Cash Flow). Fastsættelse af afkastkravet

og de øvrige parametre der indgår i DCF-modellen, er afhængige

af udviklingen i markedsforholdene på ejendomsmarkedet og

kapitalmarkedet samt de specifikke forhold på de enkelte

ejendomme med hensyn til ejendomstype, beliggenhed, stand

samt et skøn af de fremtidige indtægter og omkostninger til driften

og vedligeholdelse.

Copenhagen Capital koncernen forholder sig løbende til udvikling i

de makroøkonomiske, demografiske og politiske forhold i relation

til den løbende risikostyring. Der lægges vægt på, at den

investerede kapital udnyttes optimalt og, at den finansielle risiko er

i balance.

Ledelsen i koncernen tilstræber en soliditet på minimum 30%. Der

kan ikke ske ejendomskøb, tilkøb af egne aktier eller udlodning til

stamaktionærerne der bevirker, at soliditeten falder til under 30%.

Det vil sige, at der ikke foretages ejendomsakkvisitioner, tilkøb af

egne aktier, indstilling af udlodning til stamaktierne m.v., hvis den

konkrete handling bringer soliditeten under 30%.

Copenhagen Capital koncernen anvender realkredit- eller

realkreditlignende committede lån til finansiering af

ejendomsinvesteringerne. Der opereres med uncommittede låne-

og kreditfaciliteter i forbindelse med byggerier og gennemførelse

af akkvisitioner, hvor der foreligger et tilsagn om realkredit- eller

realkreditlignende committede lån. Som konsekvens af det

nuværende belåningsniveau af selskabets portefølje, undersøges

markedet for anvendelse af akkvisitionskreditter og

virksomhedsobligationer. Der anvendes garantistillelser i det

omfang det er nødvendigt, f.eks. i forbindelse med indgåelse af

entrepriseaftaler o.l. Der afgives ikke erklæringer om hårde

covenants som f.eks. soliditetskrav, men Copenhagen Capital

koncernen afgiver sædvanligvis kaution for lån i

dattervirksomhederne, ligesom der afgives sikkerhed i

ejendommene.

For at optimere forretningen af egenkapitalen i Copenhagen

Capital koncernen foretages der løbende rebelåning af

ejendommenes værditilvækst med henblik på at foretage nye

akkvisitioner gennem moderselskabet.

Copenhagen Capital koncernen tilstræber en lang rente på

konvertible realkreditlån og kort rente på in konvertible realkredit-

eller realkredit lignende lån. Der tilstræbes et vægtet

gennemsnitligt rentebinding på 10 år på selskabets låneportefølje.

Copenhagen Capital A/S’ formål er at eje kapitalandele i, og

udlåne kapital til dattervirksomhederne. Renten svarer til

koncernens marginale lånerente. Moderselskabet afholder

omkostningerne til koncernens personale og administration.

Moderselskabet leverede et overskud på kr. 87,2 mio. før skat for

2025 mod et overskud før skat på kr. 4,8. mio. i 2024. Balancen

udgør kr. 609,8 mio. ultimo 2025 mod kr. 464,2 mio. ultimo 2024.

Egenkapitalen er opgjort til kr. 582,3 mio. ultimo 2025 mod kr.

448,4 mio. ultimo 2024.

BERETNING FOR COPENHAGEN CAPITAL A/S –

MODERSELSKABET

Det finansielle beredskab består af indestående i bank, der frit kan

disponeres over (likvid beholdning). Den likvide beholdning skal

ses i forhold til summen af leverandørgæld, skyldig skat og anden

gæld. Likviditetsbufferen beregnes løbende ud fra følgende

parametre:

• Ydelsen på låneporteføljen for det kommende kvartal

• Selskabets løbende forpligtelser for det kommende kvartal

• Ingen refinansieringsmuligheder

• Likviditetsbuffer på 10% på igangværende byggesager

• Tomgang på 5%

• Rentestigning på 2% point.

Gammel Strand 46, 1202 København K

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

ANSVARLIGHED (ESG)

Copenhagen Capital A/S’ lovpligtige redegørelse for

samfundsansvar er udarbejdet i overensstemmelse med

Årsregnskabslovens 99b.

Copenhagen Capital ser ansvarlighed som sund fornuft og god

forretning, og vi arbejder på at løfte ejendommene og skabe en

attraktiv arbejdsplads.

Vi tilstræber at gøre en positiv forskel for byen, kunderne og

aktionærerne.

Med udgangspunkt i vores tre kerneværdier – respekt, muligheder

og fokus, arbejder vi ud fra følgende emner:

• Grønne ambitioner skaber muligheder

• Medarbejderfokus som drivkraft

• Respekt for samarbejdet

ENVIRONMENTAL

SOCIAL

GOVERNANCE

Copenhagen Capital udarbejder årligt en selvstændig

ansvarlighedsrapport. Rapporten giver et indblik i selskabets

ambitioner og tiltag indenfor Environmental, Social & Governance

(ESG). Ansvarlighedsrapporten er ikke en del af den lovpligtige

ledelsesberetning, og er ikke revideret. Vores beskrivelse af

virksomhedens forretningsmodel foreligger på side 17.

ENVIRONMENTAL

Koncernen har identificeret de væsentligste risici forbundet med miljø

og klima i selskabets forretningsmodel og dertil kigget på

miljøpåvirkningen i forbindelse med udvikling og drift af fast ejendom.

Den største udledning af CO2 stammer fra energiforbruget i

selskabets ejendomme. Der er i 2025 forbrugt 80,43 kWh pr. m2 (der

er medtaget data fra ejendomme som Copenhagen Capital har haft

operationel kontrol over i hele regnskabsperioden). Energiforbruget

opgøres som kWh/m2 og beregnes efter formlen: summen af

energiforbrug i ejendomme, som Copenhagen Capital har haft

operationel kontrol over i hele regnskabsåret / summen af

bygningsarealer opgjort i m2, som Copenhagen Capital har haft

operationel kontrol over i hele regnskabsåret. Derudover er der i 2025

foretaget klimarisikoscreeninger af selskabets ejendomme, med fokus

på skybrud og hav- og grundvandsstigninger.

Som en del af virksomhedens klimaovervejelser tilstræbes det, at

medarbejderne benytter cykler, kollektiv transport og delebiler i

arbejdssammenhænge, hvorfor der stilles forskellige

transportmuligheder til rådighed. Derudover arbejdes der på at holde

udledningen fra pendlertransport til og fra arbejdspladsen nede. I

2025 blev der udledt 0,6 ton CO2e fra medarbejderpendling.

Udledningen opgøres som kg CO2e per person-km for henholdsvis

bus, tog og personbil. De anvendte emissionsfaktorer stammer fra

Real ESG-frameworket.

Copenhagen Capitals energiforbrug stammer hovedsageligt fra det

vand, varme og el, der forbruges i porteføljens ejendomme.

For at løbende forbedre energieffektiviteten i vores ejendomme,

fokuserer vi på at forbedre energimærkningerne. Vores mål er at

sikre, at vores ikke-fredede ejendomme opretholder et gennemsnitligt

energimærke på niveau med energimærke C. Over de seneste fem år

er andelen af ejendomme med minimum energimærke C i porteføljen

steget fra 25% i 2020 til 83% i 2025.

Copenhagen Capital A/S lægger vægt på at være en rummelig

arbejdsplads, hvor hver enkelt medarbejder trives såvel fysisk som

psykisk i et ﬂeksibelt miljø samtidigt med, at denne har mulighed for

at udvikle sig. Der tilbydes løbende mulighed for videreuddannelse

for til stadighed at sikre et højt fagligt niveau for den løbende drift.

Medarbejderne er selskabets vigtigste ressource, og er afgørende

for værdiskabelsen i koncernen. Derfor er den væsentligste risici

forbundet med at være en attraktiv arbejdsplads, der kan holde på

selskabets medarbejdere.

For at nedbringe denne risiko vil Copenhagen Capital fremover

hvert andet år afholde en medarbejdertrivselsundersøgelse, for at

sikre at medarbejderne trives, og identiﬁcere mulige

forbedringsområder. Udover at sikre en god arbejdsplads for vores

kollegaer arbejder vi også på at sikre gode arbejdsforhold på vores

byggepladser for vores leverandører.

Derudover, forsøger vi så vidt muligt at arbejde med FN’s 5.

verdensmål om ligestilling mellem kønnene. Derfor blev det

undersøgt, hvorvidt det var muligt at foretage en Gender Pay Gap

analyse. Grundet selskabets størrelse, har det i 2025 dog ikke

været muligt at foretage, da medarbejderantallet kompromitterer

anonymiteten i forhold til lønninger. Dette er dog noget der på sigt

kan blive en mulighed, hvis et fremtidigt medarbejderantal tillader

dette.

Copenhagen Capital har siden 2021 nået målsætningen om at have

mindst én kvinde i bestyrelsen, hvilket sikrer at bestyrelsen består

af mindst 25% kvinder. Denne målsætning arbejdes der fortsat på

at opnå i 2025.

SOCIAL

Koncernen har identificeret de væsentligste risici forbundet med

miljø og klima i selskabets forretningsgrundlag, som beskrevet på

side 17 og dertil kigget på miljøpåvirkningen i forbindelse med

udvikling og drift af fast ejendom.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

GOVERNANCE

Den fulde Ansvarlighedsrapport 2025 kan ﬁndes her:

copenhagencapital.dk/esg/

Antikorruption og bestikkelse

Copenhagen Capital A/S følger i vidt omfang Komitéen for god

Selskabsledelses anbefalinger for god selskabsledelse.

Koncernen tager i enhver henseende afstand fra korruption og

bestikkelse. Selskabet er udelukkende repræsenteret i Danmark, hvor

risikoen for korruption og bestikkelse er begrænset, og i øvrigt følger

gældende love og regler i de enkelte lande. Der er på intet tidspunkt

observeret tegn på korruption i organisationen eller hos

samarbejdspartnere.

I forbindelse med kapitalindskud og lån fra ikke ﬁnansielle institutioner

undersøges transaktionerne for korruption og bestikkelse. Ledelsen

har vurderet bestikkelse i leverandørkæden samt medarbejderes

uberettigede påvirkning af kunder eller andre samarbejdspartnere

eller medarbejderes modtagelse af bestikkelse som de væsentligste

risici i relation til korruption og bestikkelse.

Ledelsen søger at forebygge og imødegå risikoen for korruption og

bestikkelse ved blandt andet at anvende velrenommerede

leverandører og ved at indhente sammenlignelige priser før indgåelse

af kontrakter.

Ledelsen har ikke i 2025 oplevet konkrete tilfælde af korruption og

bestikkelse.

Fremadrettet vil risiciene forbundet med anti-korruption blive

genvurderet årligt for at sikre løbende opmærksomhed og tilpasning.

Dette arbejde fortsætter og udvikles ud over det aktuelle

regnskabsår.

På baggrund af selskabets begrænsede størrelse, aktiviteter og de

markeder, hvor selskabet opererer, har bestyrelsen besluttet, at der

ikke er behov for yderligere politikker på området.

LOVPLIGTIG REDEGØRELSE FOR VIRKSOMHEDSLEDELSE

Menneskerettigheder

Koncernen accepterer på ingen måde at medvirke til krænkelser

af menneskerettigheder eller nogen former for korruption.

Ledelsen har vurderet krænkelse af medarbejdere, herunder

diskrimination og mangel på ligebehandling, som værende den

væsentligste risiko i relation til menneskerettigheder. For at

imødegå denne risiko bekræfter Copenhagen Capital sin

forpligtelse til at overholde menneskerettighederne og respektere

lovgivningen vedrørende ligestilling. Vores mål er at sikre, at alle

medarbejdere, uanset køn, etnisk baggrund, religion eller andre

personlige karakteristika, oplever retfærdig og lige behandling i

deres ansættelse og arbejdsforhold. Konkret arbejdes der på at få

alle leverandørerne til at underskrive en adfærdskodeks, hvori der

fastsættes krav til overholdelse af menneskerettigheder og

arbejdstagerrettigheder. Der er i 2025 ikke oplevet tilfælde, hvor

menneskerettigheder er blevet krænket. Vi kigger ind I at styrke

vores kompetencer med arbejdet indenfor menneskerettigheder

ved yderligere oplæring af medarbejdere. På baggrund af

selskabets begrænsede størrelse, aktiviteter og de markeder,

hvor selskabet opererer, har bestyrelsen besluttet, at der ikke er

behov for yderligere politikker på området.

Selskabet har udarbejdet en lovpligtig redegørelse for

virksomhedsledelse, jf. årsregnskabslovens  107b for

regnskabsåret 2025, hvor selskabet forholder sig til rammerne og

processerne for god selskabsledelse, og følger anbefalingerne,

som er udarbejdet af Nasdaq Copenhagen og offentliggjort på

www.corporategovernance.dk bortset fra følgende:

• 1.1.3 Selskabet følger ikke anbefalinger om offentliggørelse af

kvartalsrapport. Selskabet offentliggør periodemeddelelser for

1. og 3. kvartal.

• 2.2.1 Selskabet finder det ikke nødvendigt, at der i bestyrelsen

er en næstformand som følge af selskabets og bestyrelses

størrelse.

• 3.4 Med udgangspunkt i selskabets størrelse og bestyrelsens

arbejdsform vurderes der p.t. ikke at være behov for at

nedsætte særskilte ledelses-, revision-, nominerings-, og

vederlagsudvalg. Således arbejder den samlede bestyrelse

som hvert relevant udvalg med bestyrelsesformanden som

formand.

• 3.5.1 & 3.5.2 Bestyrelsen foretager en evalueringsproces

årligt. Med baggrund i selskabets størrelse har bestyrelsen

valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evaluering af den

samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer.

Den lovpligtige redegørelse for selskabets virksomhedsledelse og

hvordan selskabet opfylder anbefalingernes enkelte punkter, er

offentliggjort på koncernens hjemmeside,

copenhagencapital.dk/investor-relations/corporate-governance.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

BESTYRELSENS OPGAVER

Bestyrelsen har vedtaget et årshjul, hvor der én gang årligt

sker en revurdering af forhold, der skal indgå i bestyrelsens

varetagelse af sine opgaver. Bestyrelsen forholder sig blandt

andet løbende til:

• selskabets overordnede strategi med henblik på

værdiskabelsen i selskabet

• at selskabets kapital- og aktiestruktur understøtter

selskabets strategi og langsigtede værdiskabelse

• forslag om køb og salg af selskaber og ejendomme

• analyse og gennemgang af væsentlige risikoområder

• retningslinjer, ansættelse og aflønning af direktionen. Der

foretages en årlig evaluering af samarbejdet med

direktionen

Selskabets bestyrelse består på nuværende tidspunkt af 3 mænd og 1

kvinde, og selskabet har fokus på kønsfordelingen i bestyrelsen.

Bestyrelsen henstiller til, at valg af medlemmer til bestyrelsen sker

med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag hos de pågældende

kandidater, mens bestyrelsen samtidig erkender vigtigheden af

mangfoldighed i koncernens ledelse og medarbejderstab. Bestyrelsen

er generelt opmærksom på, at der er lige muligheder for begge køn i

koncernen. Copenhagen Capital har siden 2021 nået målsætningen

om at have mindst én kvinde i bestyrelsen, hvilket sikrer at

bestyrelsen består af mindst 25% kvinder.

KØNSMÆSSIG SAMMENSÆTNING AF LEDELSEN

Bestyrelsen vælges for en ét-årig periode og der foretages altid en

evaluering af bestyrelsesmedlemmets andre ledelses-erhverv, i

forbindelse med varetagelsen af bestyrelsesarbejdet. Selskabet har

ansat 1 person på det øvrige ledelsesniveau, hvilket skaber en

fordeling på 100% mænd og 0% kvinder. Der er hermed en ligelig

fordeling, hvilket fritager Copenhagen Capital fra forpligtelsen om at

opsætte måltal for det underrepræsenterede køn på dette

ledelsesniveau. Copenhagen Capital er ligeledes fritaget fra at skulle

redegøre for virksomhedens politik for at øge andelen af kvinder på

ledelsesniveauet.

REGNSKABSAFLÆGGELSE, RISIKOSTYRING OG REVISION

Copenhagen Capital har på nuværende tidspunkt ikke udarbejdet

en politik med en redegørelse for dataetik jf. ÅRL • 99d. Selskabet

vurderer løbende hvorvidt det er nødvendigt. Da der på

nuværende tidspunkt ikke anvendes algoritmer til dataanalyse, har

selskabet ikke fundet det nødvendigt.

DATAETIK

Enhed 2025 2024

Bestyrelsen

MEDLEMMER

Bestyrelsesmedlemmer antal 4 4

Kvindelige bestyrelsesmedlemmer antal 1 1

Andel af kvinder i bestyrelsen % 25% 25%

Direktionen

MEDLEMMER

Direktionsmedlemmer antal 1 1

Kvindelige direktionsmedlemmer antal 0 0

Andel af kvinder i direktionen % 0% 0%

Bestyrelsen har i ledelsesberetningen taget stilling til selskabets

væsentligste strategiske og forretningsmæssige risici. Bestyrelsen

har det overordnede ansvar for selskabets risikostyring og interne

kontroller i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsen og

risikostyringen tillige med overholdelse af relevant lovgivning

(compliance).

Direktionen sikrer i samarbejde med nøglemedarbejdere, at

relevant lovgivning, strategiske- og forretningsmæssige planer

efterleves. Samtidig er der etableret et effektivt kontrolmiljø, som

løbende tilpasses koncernens udvikling og aktiviteter.

Der er etableret systemer og kontroller, der kan fange utilsigtede

og tilsigtede fejl. Systemer og kontroller revurderes løbende for at

minimere risikoen for fejl.

Regnskabsaﬂæggelsen håndteres af virksomhedens økonomi- og

regnskabsfunktion, som håndterer alle virksomheder på tværs af

koncernen, og foretager konsolidering til koncernregnskabet.

Økonomi- og regnskabsfunktionen involverer relevante

nøglemedarbejdere for at sikre en pålidelig og retvisende

udarbejdelse af årsregnskabet. Revisionsudvalget udgøres af den

samlede bestyrelse med bestyrelsesformanden som formand.

Revisionsudvalget gennemgår årsregnskabet og revisionsprotokol

fra selskabets valgte revisor sammen med direktionen forud for

generalforsamlingen. Selskabets valgte revisor deltager

sædvanligvis i selskabets generalforsamling og i det

bestyrelsesmøde, hvor årsrapporten vedtages.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Der er til Copenhagen Capital koncernens aktiviteter bundet en

række risici, som man som investor i selskabet altid skal nøje

overveje. De risici som selskabet finder særligt væsentlige, kan

opdeles i en række underkategorier, som vil blive gennemgået på

de følgende sider.

OPGØRELSE AF DAGSVÆRDI FOR

INVESTERINGSEJENDOMME

Copenhagen Capital koncernen værdiansætter ejendomme til

dagsværdi, og værdireguleringer føres over resultatopgørelsen.

Såfremt de samlede værdireguleringer er negative, påvirker det

koncernens regnskabsmæssige resultater, samt finansielle stilling,

negativt. Dagsværdien af ejendommene påvirkes af flere faktorer,

hvor den primære er markedets afkastkrav til de enkelte

ejendomme. Ledelsen fastsætter løbende afkastkravet til de

enkelte ejendomme blandt andet ud fra:

• Udviklingen i markedsforholdene for den pågældende

ejendomstype

• Udviklingen i det generelle renteniveau

• Erfaringer med årets køb og salg

• Ændringer i den enkelte ejendoms forhold

SÆRLIGT VÆSENTLIGE RICISI

• Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme

• Finansielle risikofaktorer

• Ejendommes driftsresultater

• Køb og salg af ejendomme

• Udnyttelse af skatteaktiver

RISIKOFAKTORER

Årsregnskab 2025 '000 Ejendomsværdi Total m2 Bolig m2 Erhverv m2 kr./m2 Afkast krav Gæld LTV

Ewaldsgade 6, København N 39.200 1.072 982 90 36.567 3,67% 15.400 39,29%

Fanøgade 35-37, København Ø 42.800 1.072 1.072 - 39.925 3,75% 18.900 44,16%

Finsensvej 78, Frederiksberg 75.900 2.071 - 2.071 36.649 5,00% 40.900 53,89%

Gammel Strand 46, København K 60.600 1.197 118 1.079 50.627 4,50% 32.200 53,14%

Heimdalsgade 35-37, København N 128.900 6.135 - 6.135 21.011 5,50% 70.000 54,31%

Heimdalsgade 39, København N 119.000 4.449 948 3.501 26.748 4,85% 55.700 46,81%

Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg 78.100 2.082 1.552 530 37.512 4,16% 37.200 47,63%

Islevhusvej 31-33, Brønshøj 35.000 1.421 900 521 24.631 4,67% 15.900 45,43%

Købmagergade 61, København K 52.700 814 471 343 64.742 4,47% 22.800 43,26%

Læderstræde 11, København K 107.100 2.117 1.557 560 50.590 4,11% 58.300 54,44%

Måløv Byvej 229, Måløv 118.210 18.735 - 18.735 6.310 7,50% 77.400 65,15%

Niels Hemmingsens Gade 4, København K 31.500 471 320 151 66.879 4,14% 11.400 36.19%

Ole Suhrs Gade 13-15, København K 84.400 2.128 1.816 312 39.662 3,71% 37.100 36,19%

Prinsessegade 61-63, København K 55.700 1.393 1.219 174 39.986 3,96% 28.900 51,89%

Rådmandsgade 43-45, 2200 København N 66.300 2.689 607 2.082 24.656 4,97% 30.200 45,55%

Skindergade 40, København K 41.000 898 898 - 45.657 3,75% 16.000 39,02%

Stadionvej 92-94, Glostrup 77.500 2.332 2.332 - 33.233 4,25% 44.500 57,42%

Stavangergade 6, København Ø 100.800 2.455 2.205 250 41.059 3,83% 51.700 51,29%

Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby 30.500 1.014 1.014 - 30.079 4,00% 13.900 45,57%

Vestergade 4-6, København K 100.200 2.092 956 1.136 47.897 4,24% 44.100 44,01%

Total 1.445.410 56.637 18.967 37.670 25.521 4,63% 722.500 49,99%

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

FINANSIELLE RISIKOFAKTORER

Finansielle risici er et centralt risikoområde i et ejendomsselskab.

Den valgte kapitalstruktur, herunder andelen af rentebærende

gæld, og konsekvensen heraf kan have stor indflydelse på

selskabets resultat samt finansielle gearing. Copenhagen Capital

koncernens finansielle risikostyring foretages på baggrund af

selskabets politik herom og retningslinjer til selskabets ledelse.

Selskabet anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning til

finansiering af ejendomsporteføljen, som optages via banker og

realkreditinstitutter. Det er selskabets vurdering, at realkreditlån,

hvad angår satser og vilkår, er den mest attraktive

finansieringsform. Gennem investeringerne og lånoptagelsen

udsættes selskabet for en række finansielle risici såsom rente- og

kursrisiko, likviditetsrisiko og kreditrisiko. Det er koncernens politik,

at 1) foretage lånoptagelse ved anvendelse af realkreditlån med

en løbetid på op til 30 år med eller uden afdrag, 2) ved

ejendomsakkvisitioner skal driftens likviditetsbidrag efter afdrag

være positiv på købstidspunktet (eller forventes at blive det ved

erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål). Løbetiden på

koncernens fremmedkapital er langsigtet. Der henvises til note 17

for opgørelse over selskabets position pr. 31.12.2025.

Selskabets passivside består derfor i al væsentlighed af

egenkapital samt realkreditlån med lange løbetider samt udskudt

skat. Dette er efter ledelsens vurdering en forsvarlig og

hensigtsmæssig kapitalstruktur til finansieringen af aktivsiden, som

består af investeringsejendomme med lang investeringshorisont.

Rente- og kursrisikoen agerer modsat af hinanden, hvorfor

afdækning af for eksempel renterisikoen får kursrisikoen til at

stige, vice versa. I år 1 vil en rentestigning eller rentefald, på hhv.

+- 1% og +-2% have følgende betydning for Copenhagen Capitals

samlede gældsportefølje. Begrænsninger i rentefradragsretten

kan ligeledes påvirke selskabets investeringer negativt. For at

afdække de rente- og kursrisiko, tilstræbes der på

porteføljeniveau en vægtet gennemsnitligt rentebinding på 10 år.

De seneste fire år har Copenhagen Capital omlagt en del af

koncernens lån fra fastforrentede og variable lån til F3- og F5-lån.

Dette skyldes det højere renteniveau, som har præget markedet

efter en periode med meget lave renter. Dermed består den

samlede gældsportefølje af 76% rentetilpasningslån pr.

31.12.2025.

Ændring i kursværdi (år 1)

t.kr.

-60.000

-40.000

-20.000

20.000

40.000

60.000

-2%

-1%

+1%

+2%

67%

20%

14%

54%

22%

23%

33%

60%

19%

76%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Fastforrentet Variabel Rentetilpasn.

2022 2023 2024 2025

Rente- og kursrisiko

Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt

på selskabets resultat, eftersom finansieringsomkostningerne

alt andet lige vil stige sammen med renten. Det er muligt for

selskabet at sikre de markedsbestemte renterisici via

anvendelse af renteaftale, hvorimod renterisikoen, der kan

henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginer, kan

selskabet ikke sikre sig imod.

Likviditetsrisiko

Selskabets likviditetsrisiko består i, ikke at kunne afvikle de

løbende betalinger, samt ikke at kunne fremskaffe tilstrækkelig

finansiering til udvikling af selskabets projekter og udvikling af

ejendomme. En sådan situation kunne opstå, såfremt selskabet

ikke modtager betaling fra selskabets kunder, ved stor tomgang

eller ved uforudsete omkostninger.

Selskabets finansieringsaftaler indeholder sædvanlige standard

misligholdelsesbestemmelser, og der er ikke afgivet covenants,

der kan bringe låneaftalerne i misligholdelse ved

markedsmæssige udsving i ejendomsværdierne.

Copenhagen Capital koncernen anvender ikke driftskreditter,

hvorfor der ikke kan opstå likviditetsrisiko i forbindelse med

opsigelse heraf. Der optages bygge- og bridgefaciliteter i

forbindelse med finansiering af konkrete projekter og

virksomhedshandler, hvor der foreligger tilsagn om endelig

langfristet finansiering.

Copenhagen Capital koncernen anvender i et vist omfang lån

med mulighed for afdragsfrihed.

Kreditrisiko

Kreditrisikoen i forbindelse med selskabets likvide midler,

pengemarkedsindskud og finansielle instrumenter søges løbende

minimeret ved udelukkende at samarbejde med finansielle

institutter med høj kreditværdighed.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

RISICI SOM KAN PÅVIRKE EJENDOMMENS

DRIFTSRESULTATER

Det løbende driftsresultat kan i hver enkel af koncernens

ejendomme blive påvirket af ændringer i:

Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet

I forlængelse af finanskrisen fik det danske ejendomsmarked

økonomiske og likviditetsmæssige udfordringer, hvilket for nogle

ejendomssegmenter og placeringer medførte betydeligt prisfald og

svækket adgang til finansiering.

Der er risiko for, at tilsvarende økonomisk afmatning og svækkelse

af dele af ejendomsmarkedet kan påvirke Copenhagen Capital

koncernen negativt. Det kan for eksempel betyde faldende

efterspørgsel på udlejningsmarkedet, hvilket kan betyde faldende

udlejningsprocenter og stigende tomgang. Over en længere

periode kan dette ændre markedsvilkårene for udlejning herunder

nedadgående prispres, hvilket betyder faldende lejepris pr.

kvadratmeter. En økonomisk afmatning vil ligeledes øge risikoen

for, at kunder og andre samarbejdspartner ikke vil være i stand til

at betale deres forpligtelser, herunder betaling af leje. Ydermere vil

en økonomisk afmatning og en svækkelse af ejendomsmarkedet

betyde faldende indtjening og stigende afkastprocenter og dermed

en faldende værdi af selskabets ejendomsportefølje.

Genudlejningsrisici

Copenhagen Capital koncernen har via den lagte strategi valgt at

fokusere på velbeliggende ejendomme med lav risiko for

tomgang, hvilket indgår i vurderingen ved ejendomsakkvisitioner.

Selskabet allokerer løbende ressourcer til at øge kvaliteten af

ejendommene, hvilket skal være med til at forbedre både

udlejningsprocenten og lejeniveauet. Selskabet kan dog ikke med

sikkerhed vurdere, om hvad der i dag er defineret som attraktive

beliggenheder, også i fremtiden vil forblive attraktive, hvorfor

dette på længere sigt kan betyde faldende udlejningsprocenter. Vi

kan dog se på lejetiden i særligt vores OMK-lejemål, at lejerne

bliver længe i deres lejemål, hvilket medvirker til at nedsætte

genudlejningsprocenten.

Hver gang en kunde fraflytter et lejemål, eller ved erhvervelse af

ejendomme med ledige lejemål, er der en usikkerhed om,

hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og til hvilken leje.

Denne genudlejningsrisiko er ud over beliggenheden, kvaliteten

og lejeniveauet også påvirket af de generelle konjunkturer i

samfundet. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejnings-

procenten i Copenhagen Capital koncernens ejendomme.

Driftsomkostninger

De afholdte drifts- og vedligeholdelsesomkostninger kan afvige

fra de budgetterede. Selskabet gennemgår løbende alle

driftsomkostninger. Såfremt der er væsentlige budgetafvigelser,

vurderes det om speciﬁkke handlingsplaner skal iværksættes.

Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for

afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik på, at

større vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i

overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres

budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelses-

omkostninger, og eventuelle korrigerende handlingsplaner

igangsættes straks.

Grundskyld og ejendomsskatter

Den nye reform indenfor grundskyld og ejendomsskatter, medfører

netto en stigning i selskabets samlede skattebetalinger.

Skattestigningerne kan i en vis grad pålægges lejen, dog forventes det

at øgede skatter har en negativ påvirkning på værdiansættelsen af

ejendomme.

• Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet

• Udlejningsprocenten

• Kundernes betalingsevne

• Genudlejningsrisici

• Driftsomkostninger

• Regulering af lejeindtægter

• Grundskyld og ejendomsskatter

Copenhagen Capital koncernens økonomistyring har fokus på

driftsresultatet af hver enkelt ejendom, som er placeret i sit

selvstændige selskab. Der udarbejdes budgetter for hver enkelt

ejendom/selskab.

Lejetid for porteføljens typer af boliglejemål

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

0-5 år 6-10 år 11-15 år 16-20 år 21-30 år 31-40 år 41-50 år +50 år

Det lejedes værdi - Omkostningsbestemt leje - Fri leje / § 54

Lejesammensætning

Copenhagen Capital har lidt over 200 boliglejemål, som reguleres

efter enten det lejedes værdi, omkostningsbestemt leje eller fri leje

efter § 54. I porteføljen er den gennemsnitlige lejetid 7 år for § 54-

lejemål, 9 år for lejemål reguleret efter det lejedes værdi og hele 27 år

for omkostningsbestemte lejemål. Når der sker fraflytning fra et

omkostningsbestemt lejemål, istandsættes boligen og genudlejes

efter reglerne om det lejedes værdi til et højere lejeniveau.

Dette skaber ikke alene et forbedret afkast for Copenhagen Capitals

aktionærer, men sikrer samtidig gennemgribende renoverede og

tidssvarende boliger i byen.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Regulering af lejeindtægter

Samtlige af Copenhagen Capital koncernens lejeforhold er

reguleret gennem en lejekontrakt. Erhvervslejeindtægterne

udgør ca. 43% af selskabets samlede lejeindtægter.

Kontrakterne indeholder typisk bestemmelser om regulering af

lejen i relation til udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en

bestemmelse om minimums reguleringssats), ændringer i

visse driftsomkostninger, f.eks. skatter og afgifter samt

regulering af lejen grundet forbedringer, som Copenhagen

Capital koncernen har finansieret.

Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvorefter lejen

kan reguleres, hvis den enten overstiger, eller er mindre end

markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog

aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis

årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af

lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for

domstolene.

En del af Copenhagen Capital koncernens boliglejemål er

underlagt reglerne om omkostningsbestemt husleje, og lejen

er derfor ofte væsentligt lavere end markedslejen. I forbindelse

med udskiftning af kunderne renoveres lejemålene efter

reglerne i Lejelovens 19 stk. 2, hvorefter der kan opkræves

en leje på markedsniveau. Dette vurderes ikke at have en

væsentlig risiko for koncernen.

Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser, der er juridisk

grundlag for at gennemføre, ikke vil være forretningsmæssigt

hensigtsmæssige at gennemføre. Copenhagen Capital

koncernen vil som udlejer afstå fra at gennemføre

lejeforhøjelser, som vil medføre forøget tomgang. Selskabet vil

dog løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de

enkelte lejemål.

Erhverv

Fri leje

OMK

Det lejedes værdi

I alt

OMK til DLV

Genudlejning bolig

Total potentiel stigning

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

Erhverv

Fri leje

OMK

Det lejedes værdi

I alt

OMK til DLV

Genudlejning bolig

Total potentiel stigning

000

0.000

000

0.000

000

0.000

000

80.000

Lejeindtægt inkl. potentiel ”upside” på boligudlejning

Kategori Antal Antal kvm Andel kvm

Andel

Husleje

Leje pr. m

(gns.)

Fri leje 40,4% 43,4% 44,1% 50,2% 1.998

OMK 16,8% 15,8% 15,3% 7,3% 835

Det lejedes

værdi

42,8% 40,8% 40,6% 42,5% 1.841

I alt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 1.558

+11%

Kundernes Kreditrisiko

Selskabet har fokus på at tiltrække kreditværdige lejere og

foretager i forbindelse med indgåelse af lejekontrakter en

vurdering af lejernes betalingsevne i det omfang, det vurderes

relevant. Som led i risikostyringen stilles der krav om

forudbetalt husleje og depositum med henblik på at afdække

den væsentligste kreditrisiko.

Kreditrisikoen relateret til boliglejere vurderes som begrænset,

idet der som udgangspunkt er stillet depositum og forudbetalt

leje, og idet genudlejningsrisikoen ved fraflytning vurderes at

være lav. For erhvervslejere i blandede ejendomme vurderes

kreditrisikoen at være relativt højere, idet der i højere grad kan

forekomme betalingsproblemer eller konkurser, hvilket kan

medføre tab i form af manglende lejeindtægter, tomgang samt

omkostninger til istandsættelse og klargøring af lejemål forud

for genudlejning.

Det kan ikke udelukkes, at enkelte lejere fremadrettet ikke er i

stand til at opfylde deres betalingsforpligtelser over for

selskabet. I regnskabsåret 2025 har selskabet realiseret et tab

på ca. t.kr. 50 som følge af en erhvervslejers konkurs.

Selskabet havde pr. 31. december 2025 ingen restancer, der

overstiger den forudbetalte leje og/eller stillede deposita.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

KØB OG SALG AF EJENDOMME

Køb af ejendomme

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved

erhvervelse af selskaber, der ejer ejendomme er der en risiko for,

at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre

forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selskaber kan

medføre tab eller omkostninger for Copenhagen Capital

koncernen. Det kan ændre den forventede resultateffekt af

ejendomsinvesteringerne og ejendommenes markedsværdi.

Copenhagen Capital koncernen foretager forud for alle handler

relevante undersøgelser og indhenter valuarvurderinger (”due

diligence”) i forbindelse med køb af ejendomme/selskaber,

således at uforudsete tab eller omkostninger, herunder fejl og

mangler ved ejendommen, reduceres mest muligt.

Derudover søger Copenhagen Capital koncernen i aftalerne om

køb af ejendomme, eller selskaber der ejer ejendomme, at opnå

passende garantier fra sælgers side, herunder blandt andet

lejegarantier til dækning af eventuel tomgang i en aftalt periode.

Dette medvirker dels til at få afklaret eventuelle mangler før

aftalens indgåelse, og dels til at selskabet kan søge at drage

sælger til ansvar, såfremt der efter handlens indgåelse

konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud på

garantier.

Det er selskabets strategi at fortsætte væksten i såvel

aktivitetsomfang samt indtjening, hvilket betyder, at selskabet vil

fortsætte opkøb af ejendomme til porteføljen. Det kan dog ikke

udelukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremtiden, på

vilkår og betingelser, der er tilfredsstillende for Copenhagen

Capital koncernen, bliver begrænset i en kortere eller længere

periode. Afståelse fra køb af ejendomme kan medføre, at

Copenhagen Capital A/S’ langsigtede strategiske mål ikke kan

opnås.

Salg af ejendomme

Copenhagen Capital A/S’ investeringsstrategi er aktiv og

markedsorienteret med fokus på investering, drift, udvikling og løbende

optimering af ejendomsporteføljen i Storkøbenhavn. Selskabet til- og

afhænder løbende ejendomme som led i den forretningsmæssige

aktivitet, herunder når markedsforholdene vurderes attraktive, eller når

kapitalen kan allokeres til andre ejendomme med højere udviklings- og

afkastpotentiale. Porteføljen sammensættes og justeres kontinuerligt

med henblik på at understøtte værdiskabelse og optimalt risikojusteret

afkast.

Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg er

forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger af en lang række

forhold, herunder ejendommens lejeindtægter, sammensætningen af

kunder, ejendommens beliggenhed og stand, det generelle

renteniveau og markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet samt

markedsbestemte afkastkrav.

Efter købet af NTR Holding i 2025, overtog Copenhagen Capital, i

starten af januar 2026 de resterende minoriteter med henblik på en

endelig afnotering af selskabet, som skete den 16. januar 2026.

Copenhagen Capital har erhvervet ejendommen beliggende Dag

Hammarskjölds Allé 13, 2100 København Ø, med overtagelse den 1.

marts 2026. Ejendommen erhverves i delejerskab med Tokara

Ventures ApS og skal udvikles fra erhverv til bolig i et fælles

udviklingssamarbejde.

Der er ikke yderligere væsentlige begivenheder efter balancedagen

BEGIVENHEDER EFTER 31. DECEMBER 2025

Copenhagen Capital A/S købte i 2025 NTR Holding A/S og overtog i

januar 2026 de resterende minoriteter i selskabet. Formålet med

opkøbet er at udnytte skattemæssige aktiver, blandt andet gennem

projektrelateret ejendomsudvikling fx via selskabets byggeretter i

Måløv.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

CHRISTIAN ROSSING LØNBERG

Bestyrelsesformand

Mand, født 1967, ikke uafhængig

Antal aktier i selskabet: 7.250 stamaktier og 2.500 40%

Præferenceaktier 2032 og 436.828 stk. warrants.

Nærtstående ejer 9.900.000 stk. stamaktier og 13.500. stk.

40% Præferenceaktier 2032.

Indvalgt i bestyrelsen i 2021

Udløb af nuværende valgperiode 2026

Deltaget i 9 ud af 9 bestyrelsesmøder i 2025.

Uddannet HD i finansiering og har erhvervsmæssig

baggrund i den finansielle sektor. Har betydelig erfaring som

investor og rådgiver indenfor ejendomsinvesteringer i mere

end 30 år og har tidligere været ansvarlig for

ejendomstransaktioner og udvikling i Copenhagen Capital.

Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S

• Adm. Direktør i Cooper P/S, Asminderød Finans ApS og

Cooper Invest Holding ApS.

• Bestyrelsesmedlem i Cooper Invest Holding ApS, Cooper

P/S, Anpartsselskabet Birgitte og Peter Rossing Lønberg.

DIREKTION &

BESTYRELSE

RASMUS BONDE GREIS

Direktør siden 2021

Mand, født 1988

Antal aktier i selskabet: 343.278 stk. stamaktier, 5.000 stk. 40%

Præferenceaktier 2032 og 480.087 stk. warrants. Nærtstående

ejer 2.000 stk. stamaktier og 1.000 stk. 40% Præferenceaktier

2032

Uddannet cand.merc. (FSM) & CEMS MIM ved CBS, har

arbejdet for Copenhagen Capital A/S siden august 2017 og

været direktør siden 2021.

Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S

• Direktør i Bird Hill Properties ApS & Vida Boa ApS

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

PETER WILSBECH LOTTRUP

Bestyrelsesmedlem

Mand, født 1975, uafhængigt medlem

Peter Wilsbech Lottrup (mand, f. 1975) er uddannet

Cand.merc. i Applied Economics & Finance fra CBS og har

erfaring fra Investment Banking, aktiv ejerledelse af en

række industrivirksomheder og investering i unoterede

selskaber via familiekontoret Lottrup & Co.

Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S

• Direktør i Peter Lottrup Invest ApS, Lottrup & Co.

Ejendomme 1 ApS, Bini’s Kaffe ApS.

• Bestyrelsesformand i Lottrup & Co A/S, Elwis Lighting

A/S.

• Bestyrelsesmedlem i Elwis Royal A/S.

Antal aktier i selskabet: Nærtstående ejer 1.910.083 stk.

stamaktier og 1.197.605 stk. 40% Præferenceaktier 2032.

Indvalgt i bestyrelsen i 2025

Udløb af nuværende valgperiode 2026

Deltaget i 4 ud af 5 bestyrelsesmøder i 2025.

PAUL WISSA HVELPLUND

Bestyrelsesmedlem

Mand, født 1967, uafhængigt medlem

Uddannet Cand.merc. i erhvervsøkonomi og ledelse og

Gemmolog. Han driver egen ure- og smykkeforretning i

København (2. generation) gennem Hvelplund Watches &

Jewellery. Paul er derudover ejendomsinvestor i

Storkøbenhavn.

Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S

• Direktør i P.W.H. ApS, E. Hvelplund ApS, Hvelplund

Ejendomme ApS, JE Hvelplund Holding ApS, SA

Hvelplund Holding ApS, E. Hvelplund Holding ApS og

Form Invest ApS.

• Bestyrelsesmedlem i P.W.H ApS, E. Hvelplund ApS og

Hvelplund Ejendomme ApS.

Antal aktier i selskabet: 15.314.861 stk. stamaktier og

3.960.551 stk. 40% Præferenceaktier 2032. Nærtstående

ejer 180.626 stk. stamaktier og 12.500 stk. 40%

Præferenceaktier 2032

Indvalgt i bestyrelsen i 2020

Udløb af nuværende valgperiode 2026

Deltaget i 8 ud af 9 bestyrelsesmøder i 2025.

SARAH-ALICE N.J SKADE-RASMUSSEN

Bestyrelsesmedlem

Kvinde, født 1982, ikke ua•ængig

Uddannet Cand.merc. i finansiering og strategisk

management. Professionelt bestyrelsesmedlem. Sidder i

bestyrelsen i DR. Har tidligere haft ansvar for TV2 Play BTB

og partnerships og har med afsæt i en periode som

management konsulent hos Bain Nordic arbejdet med digital

innovation og strategi.

Ledelseshverv udover koncernen Copenhagen Capital A/S

• Bestyrelsesmedlem i Cooper Invest Holding ApS &

Cooper P/S.

• Professionelt bestyrelsesmedlem i DR’s bestyrelse

Antal aktier i selskabet: Nærtstående ejer 9.909.047 stk.

stamaktier og 12.788 stk. 40% Præferenceaktier 2032

Indvalgt i bestyrelsen i 2021

Udløb af nuværende valgperiode 2026

Deltaget i 8 ud af 9 bestyrelsesmøder i 2025.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

4,5

5,5

6,5

7,5

8,5

01.2025

02.2025

03.2025

04.2025

05.2025

06.2025

07.2025

08.2025

09.2025

10.2025

11.2025

12.2025

AKTIONÆRINFORMATION

Selskabet tilstræber at holde aktionærerne løbende orienteret om koncerns udvikling gennem en aktiv

kommunikationspolitik, som tager udgangspunkt i åbenhed, redelighed og tilgængelighed.

Copenhagen Capital har pr. 31.12.2025 i alt 65.799.913 kapitalandele á nom. kr. 1,00 fordelt på 2

aktieklasser optaget til handel og ofﬁciel notering på Nasdaq Copenhagen.

Selskabets aktiekapital består af 49.019.913 stk. stamaktier (CPHCAP ST) med fondskode ISIN

DK0060093607, 16.780.000 stk. 40% præferenceaktier 2032 (CPHCAP PREF32) med fondskode ISIN

DK0061930641. Alle klasser er omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed, og udstedes

til ihændehaver.

Stamaktien lukkede året i kurs 6,65, hvilket betød en stigning på 31,6% (inkl. kr. 0,06 i udbytte) i 2025,

hvor kursen ultimo 2024 var 5,10.

40% Præferenceaktie 2032 lukkede året i kurs 8,25, svarende til et afkast på 6,1% (inkl. kr. 0,40 i

udbytte), fra ultimo 2024 på 8,15.

Selskabets markedsværdi udgjorde ved udgangen af året t.kr. 462.925.

Copenhagen Capital A/S•s stamaktie har over de seneste 10 år haft et gennemsnitligt samlet afkast

(kursudvikling + udbytte) på 16,8% p.a. I samme periode er indekset for ejendomme (OMX Copenhagen

Real Estate GI) steget med 3,0% p.a., og det totale indeks (OMX Copenhagen GI) er steget med 7,7%

p.a.

I 2024 etablerede vi et fordelsprogram for vores aktionærer, der indebærer fortrinsret til alle vores

attraktive boliger. Aktionærer, som ejer minimum 2.500 stk. aktier (inkl. stamaktier og præferenceaktier),

kan lade sig registrere på vores investorliste og få mulighed for at leje vores lejligheder før andre.

EJERFORHOLD

Copenhagen Capital A/S havde pr. 31.12.2025 over 1000 navnenoterede aktionærer.

Koncernen ejer pr. regnskabsgodkendelsesdagen 180.802 stk. 40% Præferenceaktier 2032, svarende til

1,07% af selskabets præferenceaktiekapital og 0,27% af selskabets aktiekapital.

Nedenstående aktionærer har meddelt deres ejerandel i henhold til  29 i lov om værdipapirhandel.

Storaktionærer Aktiekapital Stemme Hjemsted

P.W.H. ApS 32,02% 31,24% Rungsted Strandvej 62 B, Rungsted Kyst

Cooper Invest Holding ApS 15,06% 20,20% Duntzfelts Alle 15, Hellerup

Atlas Equity ApS 12,62% 16,57% Østerled 4, 3.th, København Ø

Hans August Lund 9,41% 8,38% Bjerregårds Sidevej 4, Valby

Bossen Gruppen ApS 6,78% 5,73% Vestagervej 1, København Ø

40 % Præferenceaktie 2032

Stamaktie

kr.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

–

100

200

300

400

500

600

2026 E 2027 E 2028 E 2029 E 2030 E 2031 E 2032 E

UDBYTTEPOLITK

Copenhagen Capital har som årlig målsætning at udbetale halvdelen af resultatet før værdireguleringer og

skat som udbytte, heraf forlods til præferenceaktionærerne i overensstemmelse med vedtægternes

bestemmelser. Selskabets 40% Præferenceaktier 2032 modtager udbytte svarende til 40% af deres

nominelle værdi. Beslutning herom skal vedtages på den årlige ordinære generalforsamling, hvor kun

stamaktionærerne har stemmeret. Såfremt udbyttet til præferenceaktierne ikke vedtages, vil det have en

kumulativ effekt ved at blive tillagt den senere indfrielseskurs.

Årets udbytte

Bestyrelsen vil på årets generalforsamling stille forslag om udbetaling af udbytte til selskabets 40%

præferenceaktier 2032, svarende til 40% af deres nominelle værdi kr. 0,40 pr. aktie. Der stilles ligeledes

forslag om at udbetale kr. 0,05 pr. stamaktie. Det samlet beløb til udbytte udgør kr. 9,09 mio.

Seneste 3 års udbyttebetalinger

Akkumuleret udbytte af 40% Præferenceaktie 2032

UDBYTTEPOLITIK

POLITIK FOR PRÆFERENCEAKTIER

Selskabets præferenceaktier giver fortrinsret til provenu ved udlodninger fra selskabet som følge af:

a) En nedsættelse af aktiekapital (med udlodning til aktionærerne),

b) eventuelt udbytte og/eller

c) selskabets likvidation.

Det vil sige, at sådanne udbetalinger først og fremmest foretages til indehaverne af præferenceaktier.

Præferenceretten skal dog ikke overstige et beløb svarende til aktiernes nominelle værdi med en årlig

kumulativ forrentning på 40%, det vil sige DKK 0,40 per aktie à DKK 1 for 40% præferenceaktierne 2032.

Forrentningen regnes i første omgang fra registreringen af præferenceaktierne i Erhvervsstyrelsen og til

kalenderårets udløb og derefter årligt. I tilfælde af selskabets likvidation skal præferenceaktionærerne

tillige forlods modtage et beløb svarende til den kurs, hvortil præferenceaktierne kunne være indløst af

selskabet, jf. nedenfor.

Udbytte på præferenceaktier udbetales årligt senest 1. maj eller førstkommende bankdag derefter. Ved

udbetalinger af udbytte på den ordinære generalforsamling, kan det årlige præferenceafkast udbetales til

40% præferenceaktierne 2032, derefter kan overskydende udbytte, der sammen med præferenceafkastet

kan rummes indenfor årets ordinære resultat, udbetales til stamaktierne.

Efter dækning af en sådan fortrinsret til indehaverne af præferenceaktier i en udlodning, skal ethvert

overskydende provenu i forbindelse med udlodninger fra selskabet alene og ubegrænset tilgå

indehaverne af stamaktier, idet beløbet fordeles mellem dem pro rata i forhold til deres beholdning af

stamaktier.

Bestyrelsen kan til enhver tid træffe beslutning om, at kapitalejere af præferenceaktier skal lade deres

præferenceaktier indløse helt eller delvist af selskabet, jf. selskabslovens  69. I tilfælde af delvis

indløsning skal indløsningen ske pro rata i forhold til kapitalejernes beholdning af præferenceaktier i den

pågældende præferenceaktieklasse på tidspunktet for beslutningen. Hvis antallet af præferenceaktier der

skal indløses, ikke går op, skal bestyrelsen træffe beslutning om fordeling af de overskydende

præferenceaktier. Såfremt samtlige ejere af præferenceaktier i den pågældende præferenceaktieklasse

tiltræder det, kan bestyrelsen dog beslutte, hvilke præferenceaktier der skal indløses.

Øre pr aktie.

Stamaktien (kr. pr. aktie)

8% Præferenceaktie (kr. pr. aktie)

40% Præferenceaktie (kr. pr. aktie)

Kursgevinst

Akkumuleret udbytte

0,06

0,05

0,08

0,40

2023 2024 2025

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

• For 40% præferenceaktier 2032 er indløsningskursen DKK 10 pr. præferenceaktie à DKK 1. Såfremt

beslutning om indløsning træffes den 1. januar 2032 eller senere, skal indløsningskursen tillægges

DKK 0,25 pr. år fra den 1. januar 2032.

• 40% præferenceaktier 2032 kan først indløses, når alle 8% præferenceaktier 2024 er indløst eller

konverteret til stamaktier.

Kapitalejere af præferenceaktier skal ved indløsning, foruden den nævnte kurs pr. præferenceaktie, være

berettiget til et beløb svarende til ikke udloddet præferenceafkast baseret på den ovennævnte årlige

forrentning på 40% for 2032 præferenceaktierne

Indløsningen gennemføres på dagen 3 måneder efter, at bestyrelsen har truffet beslutning derom.

Såfremt indløsningskursen anfægtes, jf. selskabslovens  67, udbetales indløsningsbeløbet, når der

foreligger en endelig afgørelse af spørgsmålet.

40% præferenceaktier 2032, der ikke er indløst den 1. januar 2033, kan til enhver tid af indehaveren

kræves konverteret til stamaktier med samme nominelle værdi, det vil sige i forholdet 1:1. Ikke udbetalt

præferenceret til udlodninger bortfalder ved konvertering. Bestyrelsen skal ved førstkommende

generalforsamling efter en anmodning stille forslag om konvertering, som generalforsamlingen skal

godkende. Fordelingen af aktiekapital mellem stamaktier og præferenceaktier skal ændres som følge

heraf.

GENERELFORSAMLING

Bestyrelsesformand Christian Rossing Lønberg, bestyrelsesmedlem Peter Wilsbech Lottrup,

bestyrelsesmedlem Sarah-Alice N.J. Skade-Rasmussen og bestyrelsesmedlem Paul Wissa Hvelplund er

på valg ved generalforsamlingen 2026.

Copenhagen Capitals ordinære generalforsamlingen afholdes d. 28. april 2026, kl. 10:00 i lokalet

’Udenrigsministeriet’ beliggende Kongens Nytorv 5, 1050 København K.

ØKONOMISK RAPPORTERING

Copenhagen Capital offentliggør helårsregnskab og et ikke-revideret halvårsregnskab.

For at øge transparens overfor markedet vil selskabet for 2026 offentliggøre resultatopgørelsen til og med

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) for 1. og 3. kvartal.

Regnskaberne offentliggøres på selskabets hjemmeside, www.copenhagencapital.dk

FINANSKALENDER 2026

3. marts 2026 Årsregnskab 2025

28. april 2026 Ordinær generalforsamling

12. maj 2026 Periodemeddelelse 1. kvartal 2026

18. august 2026 Delårsrapport 1. halvår 2026

10. november 2026 Periodemeddelelse 3. kvartal 2026

INVESTORKONTAKT

Copenhagen Capital arbejder for en åben og aktiv kommunikation med selskabets investorer. Selskabet

henviser aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt andre interesserede til

http://www.copenhagencapital.dk som selskabet løbende opdaterer med relevante informationer.

Yderligere spørgsmål og henvendelser skal ske til

Copenhagen Capital A/S

Niels Hemmingsens Gade 4

1153 København K

Telefon: 70 27 10 60

kontakt@copenhagencapital.dk

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2025 for Copenhagen

Capital A/S.

Årsrapporten er aﬂagt i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og

yderligere krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens

og selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af

koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i

koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og selskabets ﬁnansielle

stilling og den ﬁnansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncernregnskabet,

samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står

overfor.

I forbindelse med digital indberetning efter ESEF-forordningen er det vores opfattelse, at indberetning af

årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025, med ﬁlnavnet

2138009GSW8ZDUU33943-2025-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i

overensstemmelse med ESEF-forordningen.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, den 3. marts 2026

Direktionen:

Rasmus Bonde Greis

Direktør

Bestyrelsen:

Christian Rossing Lønberg

Bestyrelsesformand

Sarah-Alice N.J. Skade-Rasmussen

Bestyrelsesmedlem

Peter Wilbech Lottrup

Bestyrelsesmedlem

Paul Wisse Hvelplund

Bestyrelsesmedlem

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2025 for Copenhagen

Læderstræde 11B, 1201, København K

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS

REVISIONSPÅTEGNING

Til aktionærerne i Copenhagen Capital A/S

REVISIONSPÅTEGNING PÅ REGNSKABET

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets

aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter

og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 i overensstemmelse med IFRS Accounting

Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.

Hvad har vi revideret

Copenhagen Capital A/S’ koncernregnskab og årsregnskab for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 omfatter

totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder oplysning om

anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet (”regnskabet”).

Grundlag for konklusion

Vi udførte vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision (ISA) og de yderligere krav, der

er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens

afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Uafhængighed

Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’

internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) gældende ved revision af regnskaber for

virksomheder af interesse for offentligheden, og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har

opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i overensstemmelse med disse krav og IESBA Code.

Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i

forordning (EU) nr. 537/2014.

Valg

Vi blev første gang valgt som revisor for Copenhagen Capital A/S den 26. april 2022 for regnskabsåret 2022. Vi er

genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på fire år frem til og

med regnskabsåret 2025.

Centrale forhold ved revisionen

Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af

regnskabet for 2025. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskabet som helhed og udformningen

af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold.

Centralt forhold ved revisionen Hvordan vi har behandlet det centrale forhold ved

revisionen

Værdiansættelse af investeringsejendomme

Den regnskabsmæssige værdi af koncernens

investeringsejendomme udgør DKK 1.445 mio. (2024:

DKK 1.072 mio.).

Investeringsejendommene måles til dagsværdi ved

anvendelse af en discounted cash flow model, hvor de

budgetterede fremtidige betalingsstrømme

tilbagediskonteres til nutidsværdi baseret på ledelsens

skøn over afkastkrav ud fra en

markedsdeltagersynsvinkel. Ved opgørelse af

dagsværdien for de enkelte ejendomme indgår afkastkrav

som en betydelig forudsætning.

Vi fokuserede på måling af koncernens

investeringsejendomme, fordi der er tale om subjektive

regnskabsmæssige skøn, som bygger på betydelige

forudsætninger fastlagt af ledelsen. Ændringer i

forudsætningerne kan have en væsentlig indflydelse på

koncernens aktiver, resultat og egenkapital.

Der henvises til noterne 1, 2, 9 og 10 i

koncernregnskabet.

Vi opnåede en forståelse af ledelsens process og metode

for fastsættelse af dagsværdier for

investeringsejendomme, herunder proces for indsamling

af data og fastlæggelse af betydelige forudsætninger. Vi

vurderede kontrolaktiviteter relateret til processen,

herunder design og om kontrollerne var implementeret.

Vi vurderede ledelsens fastsatte afkastprocenter ved at

sammenholde med de afkastkrav, som kunne konstateres

ved eksterne markedsrapporter, valuarvurderinger for

udvalgte ejendomme, samt vores markedskendskab. Vi

udfordrede ledelsens fastsættelse af afkastkrav med

udgangspunkt i inflations- og renteniveauet.

Vi vurderede stikprøvevis ledelsens forventede fremtidige

betalingsstrømme på de enkelte ejendomme, herunder

forventninger til genudlejning, lejereguleringer og

omkostninger til vedligeholdelse og istandsættelse mv. Vi

sammenholdt i den forbindelse realiserede

betalingsstrømme med budgetterede pengestrømme

anvendt i tidligere år.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med

sikkerhed om ledelsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse

overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen

eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til

årsregnskabsloven.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med

koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke

fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for regnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i

overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab

uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte

driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag

af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet,

indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af regnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om

denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et

højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de

yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes.

Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed

kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på

grundlag af regnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark,

foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser

eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er

tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig

fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet

besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af

intern kontrol.

• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der

er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens

og selskabets interne kontrol.

• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de

regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.

• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er

passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med

begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften.

Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på

oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion.

Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning.

Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte

driften.

• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt

om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et

retvisende billede heraf.

• Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de

finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme en

konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det

udførte revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af

revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol,

som vi identificerer under revisionen.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende

uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores

uafhængighed og, hvor dette er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere

trusler.

Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest

betydelige ved revisionen af regnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi

beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet

offentliggøres.

ERKLÆRING OM OVERHOLDELSE AF ESEF-FORORDNINGEN

Som et led i revisionen af regnskabet for Copenhagen Capital A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke

en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2025, med filnavnet

2138009GSW8ZDUU33943-2025-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede

forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til

udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format og iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter.

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:

• Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format,

• Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf

til elementer i taksonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor

nødvendigt,

• At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og

• For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-

forordningen.

Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige

henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget

og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af

risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl.

Handlingerne omfatter:

• Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format,

• Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende

opmærkningsprocessen,

• Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter,

• Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser

til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret,

• Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og

• Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Copenhagen Capital A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025,

med ﬁlnavnet 2138009GSW8ZDUU33943-2025-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i

overensstemmelse med ESEF-forordningen.

Hellerup, den 3. marts 2026

PricewaterhouseCoopers

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

CVR-nr. 33 77 12 31

Henrik Kyhnauv Sune Christensen Bjerre

statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor

mne40028 mne47832

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

Totalindkomstopgørelse (‘000) Koncern Modervirksomhed

Note 2025 2024 2025 2024

Nettoomsætning

3 58.392 49.591 2.013

1.584

Driftsomkostninger ejendomme

-7.475 - 7.590 0

Bruttoresultat

50.918 42.001 2.013

1.584

Personaleomkostninger

4 -5.480 - 4.178 -4.625

- 4.178

Andre eksterne omkostninger

5 -5.379 - 3.457 -3.229

- 2.920

Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver

9 -23 - 80 -23

- 80

Resultat før finansielle poster (EBIT)

40.036 34.285 -5.864 - 5.595

Resultat af dattervirksomheder

11 0 0 82.379 -7.464

Finansielle indtægter

6 302 88 12.029 18.547

Finansielle omkostninger

7 -21.678 - 17.510 -1.360 - 723

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)

18.660 16.863 87.183 4.765

Dagsværdiregulering af ejendomme

9 85.734 848 0 0

Dagsværdiregulering af realkreditgæld

17 2.854 - 15.540 0 0

Resultat før skat

107.248 2.171 87.183 4.765

Skat af årets resultat

8 -23.069 5.120 -3.004 2.526

Årets resultat/totalindkomst

84.143 7.291 84.179 7.291

Årets resultat/totalindkomst er fordelt således

Copenhagen Capital

84.179 7.291

Minoritetsinteresser

-36 0

Totalindkomst i alt

84.143 7.291

Resultat pr. aktie

Resultat pr. aktie (EPS)

20 1,18 0,05

Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D)

20 1,18 0,05

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Balance pr. 31. december (‘000) Koncern Modervirksomhed

Aktiver Note 2025 2024 2025 2024

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 9 590 23 0 23

Investeringsejendomme 9 & 10 1.445.410 1.071.900 0 0

Kapitalandele i dattervirksomheder 11 0 0 415.991 271.818

Langfristede aktiver 1.446.000 1.071.923 415.991 271.841

Tilgodehavender fra salg 13 0 0 0 0

Tilgodehavender hos dattervirksomheder 0 0 190.797 183.477

Tilgodehavende fra skat 0 0 1.486 3.012

Andre tilgodehavender 1.263 760 1.234 250

Likvide beholdninger 2.709 8.780 273 5.618

Kortfristede aktiver 3.972 9.540 193.790 192.357

Aktiver i alt 1.449.972 1.081.463 609.781 464.198

Balance pr. 31. december (‘000) Koncern Modervirksomhed

Passiver Note 2025 2024 2025 2024

Selskabskapital 14 65.619 62.027 65.619 62.027

Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis

metode

0 0 140.474 81.393

Overført resultat 516.656 386.367 376.182 304.975

Copenhagen Capital A/S andel af egenkapital 582.275 448.394 582.275 448.395

Minoritetsinteresser 904 0 0 0

Egenkapital i alt 583.178 448.394 582.275 448.395

Realkreditgæld 17 708.448 529.415 0 0

Udskudt skat 12 87.485 61.984 7.635 6.561

Anden gæld 17 11.213 5.940 11.213 5.940

Langfristede forpligtelser 807.147 597.339 18.848 12.501

Kortfristet del af realkreditgæld 17 13.872 7.169 0 0

Bankgæld 3.052 0 3.052 0

Skyldig skat 2.446 231 0 0

Leverandørgæld 2.360 899 454 466

Anden gæld 10.772 7.046 5.152 2.836

Deposita 27.146 20.385 0 0

Kortfristede forpligtelser 59.647 35.730 8.659 3.302

Passiver i alt 1.449.972 1.081.463 609.781 464.198

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Egenkapitalopgørelse (‘000)

Koncern

2025

Selskabs

kapital

Overkurs Udbytte

Overført

resultat

Total

Minoritets

interesser

Egenkapital

Koncern

Egenkapital primo 62.027 77.449 7.136 301.782 448.394 0 448.394

Totalindkomst i året

Resultatdisponering 0 0 9.091 75.088 84.179 -36 84.143

Totalindkomst i alt 0 0 9.091 75.088 84.179 -36 84.143

Transaktioner med ejere

Kapitalforhøjelse 3.773 27.919 0 0 31.692 940 32.632

Salg af egne aktier 0 0 0 26.380 26.380 0 26.380

Tilbagekøb af egne aktier -181 -1.307 0 0 -1.488 0 -1.488

Tildeling af warrants 0 0 0 252 252 0 252

Udbetaling af udbytte 0 0 -7.136 0 -7.136 0 -7.136

Transaktioner med ejere i alt 3.592 26.612 -7.136 26.632 49.701 940 50.641

Egenkapital pr. 31.12.2025 65.619 104.061 9.091 403.502 582.275 904 583.178

Egenkapitalopgørelse (‘000)

Koncern

2024

Selskabs

kapital

Overkurs Udbytte

Overført

resultat

Total

Minoritets

interesser

Egenkapital

Koncern

Egenkapital primo 70.712 77.449 8.084 312.258 468.503 1.229 469.732

Totalindkomst i året

Resultatdisponering 0 0 7.136 155 7.291 0 7.291

Totalindkomst i alt 0 0 7.136 155 7.291 0 7.291

Transaktioner med ejere

Kapitalforhøjelse -8.685 0

0 -8.685 0 -8.685

Emissionsomkostninger

-14.445 -14.445

-14.445

Tilbagekøb af egne aktier

-4.270

0 -4.270 -1.229 -5.499

Udbetaling af udbytte

-3.814

3.814 0 0 0

Transaktioner med ejere i alt -8.685 0 -8.084 -10.631 -27.400 -1.229 -28.629

Egenkapital pr. 31.12.2024 62.027 77.449 7.136 301.782 448.394 0 448.394

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Egenkapitalopgørelse (‘000)

Modervirksomhed

2025

Selskabs

kapital

Overkurs

Reserve for

nettoopskrivning

efter indre værdis

metode

Udbytte Overført resultat Egenkapital

Egenkapital primo 62.027 77.449 81.393 7.136 220.388 448.394

Totalindkomst i året

Resultatdisponering 0 0 59.080 9.091 16.008 84.179

Totalindkomst i alt 0 0 59.080 9.091 16.008 84.179

Transaktioner med ejere

Kapitalforhøjelse 3.773 27.919

0 0 31.692

Salg af egne aktier 0 0

0 26.381 26.381

Tilbagekøb af egne aktier -181 -1.307

0 0 -1.488

Tildeling af warrants 0 0

0 252 252

Udbetaling af udbytte 0 0

-7.136 0 -7.136

Transaktioner med ejere i alt 3.592 26.612 0 -7.136 26.633 49.701

Egenkapital pr. 31.12.2024 65.619 104.061 140.473 9.091 263.030 582.275

Egenkapitalopgørelse (‘000)

Modervirksomhed

2024

Selskabs

kapital

Overkurs

Reserve for

nettoopskrivning

efter indre værdis

metode

Udbytte Overført resultat Egenkapital

Egenkapital primo 70.712 77.449 100.990 8.084 211.268 468.503

Totalindkomst i året

Resultatdisponering 0 0 -19.597 7.136 19.751 7.291

Totalindkomst i alt 0 0 -19.597 7.136 19.751 7.291

Transaktioner med ejere

Kapitalnedsættelse -8.685 0

0 0 -8.685

Tilbagekøb af egne aktier 0 0

0 -14.445 -14.445

Tilbageført udbytte 0 0

-3.814 3.814 0

Udbetaling af udbytte 0 0

-4.270 0 -4.270

Transaktioner med ejere i alt -8.685 0 0 -8.084 -10.631 -27.400

Egenkapital pr. 31.12.2024 62.027 77.449 81.393 7.136 220.388 448.394

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Pengestrømsopgørelse (‘000) Koncern Modervirksomhed

Note 2025 2024 2025 2024

Årets resultat før skat

107.248 2.171 87.183 4.765

Resultatandele efter skat i dattervirksomheder

0 0 -82.379 7.464

Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme & gæld

-94.899 14.692 0 0

Betalt skat

4.648 -5.480 -404 -4.339

Andre reguleringer

15 21.360 17.503 -17.966 -9.721

Ændring i driftskapital

15 16.718 5.083 6.594 7.935

Modtagne finansielle indtægter og udbytter

302 88 27.029 38.698

Betalte finansielle omkostninger

-21.678 -17.510 -1.360 -723

Pengestrømme fra driftsaktivitet

33.699 16.547 18.697 44.079

Køb af materielle anlægsaktiver

9 -590 0 0 0

Køb og forbedringer af investeringsejendomme

9 -281.464 -5.752 0 0

Køb af kapitalandele i dattervirksomheder 11 0 0 -78.283 0

Salg af kapitalandele i dattervirksomheder 11 0 0 0 25

Pengestrømme til investeringsaktivitet

-282.054 -5.752 -78.283 25

Optagelse af gæld

16 268.580 205.891 3.052 0

Afdrag på gæld

16 -76.937 -175.261 0 0

Kapitalforhøjelse/nedsættelse

59.265 -8.685 58.325 -8.685

Betalt udbytte

-7.136 -5.499 -7.136 -4.270

Køb af egne aktier

-1.488 -26.084 0 -26.085

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

242.284 -9.638 54.241 -39.040

Årets pengestrømme

-6.071 1.157 -5.345 5.064

Likvider primo

8.780 7.623 5.618 554

Likvider ultimo 2.709

8.780

5.61

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER

3. NETTOOMSÆTNING

4. PERSONALEOMKOSTNINGER

5. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR

6. FINANSIELLE INDTÆGTER

7. FINANSIELLE OMKOSTNINGER

8. SKAT AF ÅRETS RESULTAT

9. LANGFRISTEDE AKTIVER

10. INVESTERINGSEJENDOMME

11. KAPITALANDELE I DATTERSELSKABER

12. UDSKUDT SKAT

13. TILGODEHAVENDE FRA SALG

14. EGENKAPITAL

15. ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL

16. ÆNDRING I GÆLDSFORPLIGTIGELSER FRA FINANSIERINFSAKTIVITETER

17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI

18. KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER OG SIKKERHEDSSTILLELSER

19. NÆRTSTÅENDE PARTER

20. RESULTAT PR. AKTIE

21. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN

NOTEOVERSIGT

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Årsregnskabet for 2025 for Copenhagen Capital A/S, der omfatter

både årsregnskab for modervirksomheden og koncernregnskab for

koncernen, aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting

Standards som godkendt af EU (”IFRS”) og yderligere krav i

årsregnskabsloven.

Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til

nærmeste kr. 1.000. Selskabet og dets datterselskaber har danske

kroner som funktionel valuta.

EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles

digitale rapporteringsformat (ESEF-forordningen) kræver anvendelse

af et særligt digitalt rapporteringsformat for årsrapporter for

børsnoterede virksomheder i EU. Mere præcist indeholder ESEF-

forordningen krav om udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format

med iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter.

Copenhagen Capital A/S iXBRL-opmærkning er foretaget mod den

ESEF-taksonomi, der er medtaget i bilagene til ESEF-forordningen og

udviklet på basis af den IFRS-taksonomi, der er offentliggjort af IFRS

Foundation. Der er ved årsrapporten for 2025 anvendt 2022-versionen

af ESEF-taksonomien. Regnskabsposterne i koncernregnskabet er

iXBRL-opmærket til de elementer i ESEF-taksonomien, der er

vurderet at svare til regnskabsposternes indhold. For

regnskabsposter, der ikke er vurderet at være dækket af

regnskabsposter defineret i taksonomien, er der indarbejdet

virksomhedsspecifikke udvidelser til taksonomien (extensions). Disse

udvidelser er – bortset fra subtotaler – forankret til standardelementer i

ESEF-taksonomien. Den af ledelsen godkendte årsrapport består i

overensstemmelse med kravene i ESEF-forordningen af en zip-fil

2138009GSW8ZDUU33943-2025-12-31-da.zip, der indeholder en

XHTML-fil, der kan åbnes med standard webbrowsere, og en række

tekniske iXBRL-filer, der muliggør maskinelt udtræk af de

indarbejdede iXBRL-data.

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 3. marts 2026 godkendt

nærværende årsrapport til offentliggørelse.

Årsrapporten forelægges selskabets aktionærer til godkendelse på

den ordinære generalforsamling 28. april 2026.

Implementering af nye og ændrede regnskabsstandarder

Copenhagen Capital har implementeret alle nye og reviderede

regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU, og

som har virkning for regnskabsår, der begyndte 1. januar 2025.

Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft

I april 2024 udstedte IASB IFRS 18 “Præsentation og oplysninger i

regnskaber”. Standarden introducerer nye krav til strukturen og

indholdet af de primære regnskaber, herunder obligatoriske kategorier

i resultatopgørelsen (drift, investering og finansiering), nye definerede

subtotaler (såsom "driftsresultat"), og forbedrede oplysningskrav til

ledelsesdefinerede præstationsmål.

IFRS 18 træder i kraft for regnskabsperioder, der begynder den 1.

januar 2027 eller senere, med tidligere anvendelse tilladt.

Copenhagen Capital har iværksat en vurdering af implikationerne af

IFRS 18 for koncernens regnskabsaflæggelse. Standarden forventes

at påvirke præsentationen og klassificeringen i resultatopgørelsen og

resultere i yderligere oplysninger, især vedrørende subtotaler og

ledelsesdefinerede præstationsmål. Med undtagelse af

implikationerne fra IFRS 18 som nævnt ovenfor, forventes ingen af de

nye eller ændrede standarder eller fortolkninger at have en væsentlig

indvirkning på det konsoliderede regnskab.

Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis

KONCERNREGNSKABET

Koncernregnskabet omfatter Copenhagen Capital A/S

(modervirksomheden) og de virksomheder (dattervirksomheder), som

kontrolleres af modervirksomheden. Modervirksomheden anses for at

have kontrol, når modervirksomheden har bestemmende indflydelse

over virksomheden, mulighed for eller ret til at modtage variabelt

afkast fra virksomheden og mulighed for at anvende den

bestemmende indflydelse til at påvirke størrelsen af afkastet. I denne

vurdering indgår bl.a., at en virksomhed skal konsolideres, når

koncernen har de facto kontrol over virksomheden, selv om flertallet af

aktier eller stemmer ikke ejes af koncernen.

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for

Copenhagen Capital A/S og dets dattervirksomheder.

Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge

regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber der anvendes til

brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med

koncernens regnskabspraksis. Ved konsolideringen elimineres

koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender

og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de

konsoliderede virksomheder. I koncernregnskabet indregnes

dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%.

Koncernen havde i 2025 minoritetsinteresser tilknyttet et af

investeringsselskaberne. Minoritetsinteressernes andel medtages i

koncernregnskabet samt deres andel præsenteres særskilt under

fordeling af årets resultat og deres andel af egenkapitalen.

Minoritetsinteresser omfatter aktionærer med ikke bestemmende

indflydelse i dattervirksomhederne.

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE

Selskabet benytter en artsopdelt resultatopgørelse med tilpasninger til

selskabets aktivitet.

Nettoomsætning

Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets

huslejeindtægter fra investeringsejendomme samt indtægter fra

gebyrer. Hertil kommer bidrag til dækning af fællesomkostninger.

Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen, og

påvirker således ikke driftsresultatet.

Moderselskabets nettoomsætning består af provisioner i forbindelse

med køb og salg af ejendomme og administration af

ejendomsselskaber.

Indtægter måles til salgsværdien af det modtagne eller tilgodehavende

vederlag. Nettoomsætning opgøres ekskl. moms og med fradrag af

rabatter.

Lejeindtægten indregnes lineært over den aftalte lejeperiode, hvis

indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Omsætning

vedrørende tjenesteydelser indregnes i den periode, som leveringen

af ydelsen relaterer sig til. Omsætningen måles til dagsværdien af det

aftalte vederlag ekskl. moms og afgifter opkrævet pa vegne af

tredjepart.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Driftsomkostninger ejendomme

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle

omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations-,

vedligeholdelses-, fællesomkostninger, skatteomkostninger, afgifter

samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende

varmeregnskabet over balancen.

Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejendomme.

Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin værdi, og udgift

hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedringer medfører en

værdistigning, og aktiveres på ejendommen.

Personaleomkostninger

Personaleomkostninger omfatter løn m.v. til selskabets ansatte og

bestyrelsen.

Aktiebaseret vederlæggelse

For egenkapitalafregnede aktie- og tegningsoptioner måles

dagsværdien på tildelingstidspunktet, og indregnes i

resultatopgørelsen under personaleomkostninger over perioden, hvor

den endelige ret til optionerne opnås. Modposten hertil indregnes

direkte på egenkapitalen. Dagsværdien måles efter Black Scholes-

modellen.

Andre eksterne omkostninger

Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der er relateret

til honorering af moderselskabet, revision, omkostninger ved at være

børsnoteret samt aktiebog.

Finansielle poster

Finansielle poster indeholder renteindtægter og omkostninger

vedrørende likvide beholdninger samt gældsforpligtelser.

Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der

vedrører regnskabsåret.

EBVAT

EBVAT angiver resultat før kurs- og værdireguleringer og skat. EBVAT

kan påvirkes af køb/salg af ejendomme og renteudviklingen.

Dagsværdiregulering af ejendomme

Dagsværdiregulering af ejendomme indeholder regulering af

investeringsejendomme til dagsværdi.

Gevinst/tab ved salg af ejendomme

Gevinst/tab ved salg af ejendomme omfatter forskellen mellem

salgsværdi af ejendommen fratrukket salgsomkostninger og

ejendommens indregnede værdi under investeringsejendomme.

Dagsværdiregulering af realkreditgæld

Dagsværdiregulering af realkreditgæld indeholder regulering af

realkreditgæld til dagsværdi.

Skat af årets resultat og udskudt skat

Årets skat i selskabet og dattervirksomheder, som består af årets

aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i

totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets

resultat, anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den

del, der kan henføres til posteringer direkte herpå. Aktuelle

skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen

som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat

af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte aconto

skatter.

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af

alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og

skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt

skat på midlertidige forskelle, og hvor den midlertidige forskel

konstateret på tidspunktet for første indregning, hverken påvirker det

regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Den

udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse

af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af

fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i

balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres

enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som

nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige

indkomster.

Det revurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der

i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at

det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes.

Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme indregnes i

koncernregnskabet i overensstemmelse med IAS 12 på baggrund af

de midlertidige forskelle, der opstår som følge af overtagelsesmetoden

efter IFRS 3. Dette indebærer, at udskudt skat opgøres med

udgangspunkt i koncernens anskaffelsessum og dagsværdimåling ved

overtagelsen, fremfor de udskudte skatteforpligtelser, der var opgjort i

datterselskaberne før erhvervelsen. Som følge heraf er koncernens

udskudte skat ca. kr. 70 mio. lavere end den i datterselskaberne

opgjorte udskudte skat

BALANCE

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Erhvervede anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af

akkumulerede afskrivninger og nedskrivninger. Der foretages lineære

afskrivninger baseret på en vurdering af de enkelte aktivers brugstider

og aktivernes skønnede scrapværdi efter afsluttet brugstid.

Aktiverne nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end

den regnskabsmæssige værdi. Fortjeneste og tab ved salg af

anlægsaktiver indregnes i resultatopgørelsen under posten andre

driftsindtægter.

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå

lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.

Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med

tillæg af købsomkostninger. Omkostninger der tilfører en ejendom nye

eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af

dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne,

tillægges anskaffelsessummen som forbedringer.

Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der en vurdering

af, hvorvidt erhvervelsen udgør en overtagelse af en virksomhed, der

skal behandles som en virksomhedssammenslutning, eller en

anskaffelse af et eller flere aktiver.

Brugstid

Driftsmidler 3-5 år

IT-udstyr 3-5 år

Hverken driftsmidler eller it-udstyr har en indarbejdet scrapværdi.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Såfremt erhvervelsen klassificeres som en

virksomhedssammenslutning, anvendes overtagelsesmetoden, og en

eventuel forskel mellem købsvederlaget og dagsværdien af de

overtagne nettoaktiver indregnes som goodwill.

Hvis erhvervelsen derimod anses som en aktivanskaffelse, indregnes

der ikke udskudt skat af midlertidige forskelle mellem den

regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på

anskaffelsestidspunktet.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.

Dagsværdien opgøres ved anvendelse af en DCF-

værdiansættelsesmetode, der baseres på op til 19 års budgetterede

pengestrømme for den enkelte ejendom, samt en terminalværdi der

tilbagediskonteres med et markedsbaseret afkastkrav for den

pågældende type ejendom.

Investeringsejendomme har, bortset fra grunde, en begrænset levetid.

Den værdiforringelse der finder sted, efterhånden som en

investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens

årlige måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske

afskrivninger for investeringsejendommens brugstid.

Værdiregulering til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen i

linjen dagsværdiregulering af ejendomme.

Kapitalandele i dattervirksomheder (modervirksomheden)

Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes ved første indregning til

kostpris, og måles efterfølgende til den forholdsmæssige andel af

virksomhedernes indre værdi (equity-metoden) opgjort efter

modervirksomhedens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af

ikke-realiserede koncerninterne avancer og tab og med tillæg eller

fradrag af resterende værdi af positiv eller negativ goodwill opgjort

efter overtagelsesmetoden.

Kapitalandele med regnskabsmæssig negativ indre værdi måles til kr.

0, og et eventuelt tilgodehavende hos disse virksomheder nedskrives

svarende til den negative indre værdi. I det omfang

modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække

en underbalance, der overstiger tilgodehavendet, indregnes det

resterende beløb under hensatte forpligtelser.

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af

dattervirksomhedernes resultat efter skat efter eliminering af

forholdsmæssig andel af interne avance/tab.

Udbytte fra kapitalandele modregnes i kapitalandeles værdi på

balancen.

Tilgodehavender

Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra lejere og

koncernfordringer. Der foretages direkte nedskrivninger af

tilgodehavender til det forventede fremtidig tab, hvis værdien ud fra en

individuel vurdering af de enkelte debitorers betalingsevne er forringet.

Nedskrivninger foretages til opgjort nettorealisationsværdi. Et tab

bliver indregnet efter ECL-modellen i resultatopgørelsen på samme

tidspunkt, som det modregnes i tilgodehavendet.

Der foretager desuden nedskrivning for sandsynlige tab indenfor 12

måneder for alle tilgodehavender.

Andre tilgodehavender

Andre tilgodehavender omfatter bl.a. deposita for koncernens lejemål

og øvrige tilgodehavender i forbindelse med koncernens aktivitet.

Andre tilgodehavender indregnes til aromatiseret kostpris eller lavere

nettorealisationsværdi.

Likvider

Likvider omfatter kontantbeholdning og indeståender i banker.

Egenkapital

Selskabets køb af egne aktier fremgår af egenkapitalopgørelsen.

Udbytte

Udbytte indregnes som en særskilt post under egenkapitalopgørelsen,

udbyttet skal vedtages på generalforsamlingen, og udbetales derefter.

Deposita

Deposita omfatter indbetalt deposita og forudbetalt leje fra

ejendommenes lejere.

Realkreditgæld og andre finansielle forpligtelser

Realkreditgæld vedrørende investeringsejendomme, andre finansielle

forpligtelser og deposita indregnes ved lånoptagelsen til dagsværdi.

Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitutter til dagsværdi over

resultatet, idet realkreditgæld i henhold til koncernens

investeringsstrategi løbende måles, overvåges og rapporteres til

selskabets direktion og bestyrelse til dagsværdi. Andre finansielle

forpligtelser måles efterfølgende til amortiseret kostpris.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen udarbejdes efter den indirekte metode.

Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme fordelt på

drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet.

Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som selskabets resultat

reguleret for ikke-kontante driftsposter inkl. renter fra leasing og

brugsretsaktiver. Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter

betalinger i forbindelse med køb og salg af materielle og finansielle

aktiver.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse af

fremmedkapital via realkreditgæld og andre finansieringskilder, afdrag

og indfrielse af fremmedkapital samt ændringer i selskabets

aktiekapital og omkostninger forbundet hermed.

SEGMENTOPLYSNINGER

Koncernen har alene ét driftssegment, investering i ejendomme,

hvorfor koncernregnskabet ikke indeholder segmentoplysninger.

Alle koncernens aktiviteter og aktiver er beliggende i Danmark.

Selskabet har via ejerskabet af NTR Holding A/S et tysk datterselskab.

Der er ingen aktiviteter i den tyske selskab.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

NØGLETAL

Nøgletal er beregnet i henhold til Finansforeningens Anbefalinger og

IAS 33 (EPS og EPS-D).

2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG

VURDERINGER

Vurderinger ved anvendelse af regnskabspraksis

Ledelsen har foretaget følgende væsentlige vurderinger ved

anvendelsen af koncernens regnskabspraksis, der har væsentlig

betydning for regnskabsaflæggelsen:

KØB AF EJENDOMSSELSKABER

Koncernen erhverver ejendomme ved at overtage aktierne i selskaber,

som ejer ejendommene. Det har væsentlig betydning for

regnskabsaflæggelsen, om sådanne overtagelser behandles som

virksomhedsovertagelser eller køb af investeringsejendomme.

Ledelsen foretager ved hver enkelt overtagelse nøje vurdering af

denne klassifikation ud fra definitionen på en virksomhed i IFRS 3.

Alle overtagelser af ejendomsselskaber i 2020-2025 er på grundlag af

denne vurdering klassificeret som køb af investeringsejendomme.

MÅLING AF REALKREDITGÆLD TIL DAGSVÆRDI

Finansiering af koncernens investeringer sker primært med

realkreditgæld, der optages individuelt for den enkelte ejendom. De

enkelte ejendomme placeres i egne juridiske enheder. Uanset om en

investeringsejendom på et fremtidigt tidspunkt afhændes ved at sælge

aktierne i ejendomsselskabet eller selve ejendommen, vil

realkreditgælden blive afhændet eller afviklet i samme forbindelse til

gældens kursværdi. Koncernens afkast består således både af

værdireguleringer af investeringsejendommene og af den tilhørende

realkreditgæld. Derfor måles, overvåges og rapporteres begge dele

løbende til dagsværdi til koncernens direktion og bestyrelse.

Klassifikation af præferenceaktier

De udestående præferenceaktier er klassificeret som et

egenkapitalinstrument, idet udlodning af udbytte til præferenceaktierne

skal besluttes af generalforsamlingen, hvor kun stamaktionærerne har

stemmeret, samt at indløsning af præferenceaktierne alene kan

besluttes af bestyrelsen. Ejere af præferenceaktierne har ingen

indløsningsret. Det er således diskretionært fra selskabets side,

hvorvidt udbyttebetaling til og indløsning af ejere af præferenceaktier

skal ske, og der foreligger ikke nogen kontraktuel forpligtelse til at

foretage betaling. På dette grundlag er præferenceaktier klassificeret

som egenkapital. Såfremt udbytte ikke vedtages, vil den have en

kumulativ effekt ved at blive tillagt til den senere indfrielseskurs.

Resultat pr. aktie	=	Resultat efter skat / Gns. antal
		stamaktier og 40%
		Præferenceaktier 2032 i omløb
		korrigeret for præferenceaktiers
		udbytteret
		*se note 20
Udvandet resultat pr.
aktie
	=	Resultat efter skat / Gns. antal
		stamaktier og 40%
		Præferenceaktier 2032 tillagt
		værdi af warrants i omløb
		korrigeret for præferenceaktiers
		udbytteret
		*se note 20
Egenkapitalforrentning	=	Resultat efter skat / Gns.
		egenkapital
Indre værdi pr. aktie	=	Egenkapital ultimo / Gns. antal
		stamaktier og 40%
		Præferenceaktier 2032 i omløb
		*se note 20
Børskurs/indre værdi	=	Børskurs ultimo / Indre værdi pr.
		aktie
Price earnings (PE)	=	Resultat pr. aktie / Børskurs ultimo
Overskudsgrad	=	EBIT / Omsætning
Soliditetsgrad	=	Egenkapital / Samlede aktiver
Rentedækning	=	EBIT / Renteomkostninger
Loan to value	=
		Nettorentebærende gæld /
		Investeringsejendomme
Dagsværdi pr. m2	=
		Total antal m2 /
		Investeringsejendomme

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Regnskabsmæssige skøn

Ved aflæggelsen af regnskab er det nødvendigt, at ledelsen foretager

skøn over, samt opstiller forudsætninger for den regnskabsmæssige

værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra

andre kilder. Disse skøn og forudsætninger er baseret på historiske

erfaringer og andre relevante faktorer. De faktiske udfald kan afvige

fra disse skøn. De foretagne skøn og de underliggende

forudsætninger revurderes løbende. Ændringer til foretagne

regnskabsmæssige skøn indregnes i den regnskabsperiode, hvori

ændringen finder sted samt fremtidige regnskabsperioder, hvis

ændringen både påvirker den periode, hvori ændringen finder sted og

efterfølgende regnskabsperioder.

I forbindelse med regnskabsaflæggelsen har ledelsen foretaget

følgende væsentlige regnskabsmæssige skøn, der har haft væsentlig

betydning for regnskabsaflæggelsen:

Dagsværdi af investeringsejendomme

Ejendommene værdiansættes til dagsværdi pr. balancedagen ved

anvendelse af DCF-værdiansættelsesmodeller (niveau 3 i

dagsværdihierarkiet). Selskabets ejendomme bliver efter en

turnusordning med 3-årig rotation vedtaget af bestyrelsen, foretaget af

en ekstern valuar. Disse eksterne vurderinger har indtil videre været

foretaget af Colliers International Danmark A/S. Der henvises til note 9

og 10.

Følgende ejendomme er vurderet op til årsafslutningen:

• Niels Hemmingsens Gade 4, København K

• Ole Suhrs Gade 13-15, København K

• Skindergade 40, København K

• Stadionvej 92-94, Glostrup

I forbindelse med køb i løbet af året er følgende ejendomme forud for

købet vurderet af CBRE A/S:

• Gammel Strand 46, København K

• Heimdalsgade 35-37, København N

• Måløv Byvej 229, Måløv

DCF-værdiansættelsesmodellen (niveau 3 i dagsværdihierarkiet)

indebærer, at der udarbejdes et budget for hver af koncernens

ejendomme, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudsigelige

ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt,

hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Budgetterne

omfatter mellem 10-19 år, afhængig af om ejendommen er fuldt

modnet, er under udvikling eller omfattet af BRL §19, stk. 2. Beregning

af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie

pengestrømme med afkastkrav i terminalåret. Herefter diskonteres

betalingsstrømmen til nutidsværdi med den estimerede aktuelle

diskonteringsrente inkl. inflation. Detaljerede oplysninger for de

enkelte ejendomme, herunder følsomhedsanalyse, er vist i note 9, der

er en integreret del af koncernregnskabet.

Dagsværdien opgøres ud fra en markedsdeltagersynsvinkel.

Diskonteringsrenten er fastsat under hensyntagen til

inflationsforventninger (ECB’s langsigtede inflationsforventning på

2%).

De fleste af koncernens lejemål er boliglejemål med et kort

opsigelsesvarsel fra lejernes side (typisk tre måneder) og

uopsigelighed fra udlejers side. Der regnes ikke med tomgangsleje, da

ejendommene er velbeliggende, og lejen er reguleret af lejelovens

bestemmelse, hvilket betyder, at genudlejningsrisiko ved lejernes

fraflytning er meget lav. Forventede lejeindtægter er baseret på

aktuelle lejere, der normaliseres over tid til en forventet højere

markedsleje.

Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i

overensstemmelse med de udarbejdede 10-19 års budgetter for hver

enkelt ejendom. Planlagt vedligeholdelses- og forbedringsarbejde er i

budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejdet forventes udført.

Ejendomme under udvikling og færdigudviklet

investeringsejendomme præsenteres samlet under

investeringsejendomme. For ejendomme under udvikling er der

indarbejdet et individuelt risikotillæg, som tillægges afkastkravet.

Dagsværdi af realkreditgæld

Dagsværdi af realkreditgæld opgøres ved udgangspunktet i

børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for

koncernens egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for

at den investeringsejendom der er stillet til sikkerhed for

realkreditgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed. På baggrund af

koncernens finansielle stilling og loan to value for koncernens

ejendomme pr. 31. december 2025 er koncernens egen kreditrisiko

vurderet som helt uvæsentlig ved opgørelsen af realkreditgældens

dagsværdi. Som følge af at realkreditgæld alene kan indfries,

omlægges eller overdrages baseret på børskursværdien af de

underliggende obligationer, har selskabet vurderet, at

dagsværdimålingen skal klassificeres som niveau 2 i

dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er indtruffet en betydelig

forringelse i koncernens kreditrisiko i forhold til markedets

kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut, herunder i styrken

i den stillede sikkerhed i form af loan to value for de enkelte

ejendomme. Der henvises til note 10, 16 og 17.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

3. NETTOOMSÆTNING

Nettoomsætning (‘000)		Koncern		Modervirksomhed
	2025	2024	2025	2024
Lejeindtægter mv.	58.392	49.591	0	0
Ejendomsadministration og services	0	0	2.013	1.584
I alt	58.392	49.591	2.013	1.584

Lejeindtægter opkræves typisk til betaling d. 1. i en måned eller kvartal i henhold til indgået lejekontrakter. Ejendomsadministration og services

faktureres senest, når arbejdet er udført. Koncernens kreditrisiko vurderes til at være 0%, (2024: 0%) baseret på at koncernens lejeindtægter

og nuværende restancer er dækket ind via depositum eller forudbetalt leje. Der vurderes ikke at være en betydelig kreditrisiko med den

nuværende kundesammensætning.

Kontraktlige minimums lejeindtægter (‘000)		Koncern		Modervirksomhed
	2025	2024	2025	2024
Udløb uopsigelighed indenfor 0-1 år	32.324	22.456	0	0
Udløb uopsigelighed indenfor 1-2 år	11.287	9.488	0	0
Udløb uopsigelighed indenfor 2-3 år	11.287	8.004	0	0
Udløb uopsigelighed indenfor 3-4 år	10.106	5.750	0	0
Udløb uopsigelighed indenfor 4+ år	11.985	4.458	0	0
Kontraktlige lejeindtægter i alt	76.989	50.156	0	0

4. PERSONALEOMKOSTNINGER

Personaleomkostninger (‘000)		Koncern		Modervirksomhed
	2025	2024	2025	2024
Løn og gager	5.185	4.140	4.331	4.140
Aktiebaseret vederlæggelse	252	0	252	0
Andre omkostninger til social sikring	43	38	42	38
i alt	5.480	4.178	4.625	4.178

Gennemsnitligt antal ansatte
Antal ansatte	6	4	5	4

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025


Personaleomkostninger (‘000)		Bestyrelse		Direktion
	2025	2024	2025	2024
Bestyrelseshonorar	1.315	1.210	0	0
Lønninger	0	0	1.480	1.204
Vederlag i alt	1.315	1.210	1.480	1.204

Aktiebaseret vederlæggelse ('000)

	2025	2024
Dagsværdi på tildelingstidspunktet af tildelte warrants	252	0

Ledelsen er ikke omfattet af bonusordninger tilknyttet resultatmål eller lignende.

2025	Antal stk.
		Gnsn.
		Udstedelseskurs
		pr. stk.
Primo stk	480.088	0,40
Tildelt i året stk.	916.915	1,25
Udnyttet i året stk.	-281.578	0,40
Bortfaldet i året stk.	-198.510	0,40
Udestående antal warrants ultimo	916.915	1,25

Direktionen har 6. januar 2025 modtaget nyt 4-årigt warrantprogram, der giver warrants med ret til at tegne 480.087 stk. stamaktier i Copenhagen

Capital A/S til kurs 5,20 pr. aktie. Warrants optjenes i perioden 1. januar 2025 til 31. december 2028. Kursen på tildelingstidspunktet var 5,20 pr.

aktie. Bestyrelsesformanden har 24. marts 2025 modtaget et 4-årigt warrantprogram, der giver warrants med ret til at tegne 436.828 stk.

stamaktier i Copenhagen Capital til kurs 5,27. Warrants optjenes fra 1. april 2025 til 31. marts 2029. Kursen på tildelingstidspunktet var 5,40 pr.

aktie. Udnyttelseskursen på de 281.578 udnyttet warrants i 2025 var 1,82 pr. aktie (2024 ingen aktier udnyttet).

De tildelte warrantprogrammer har medført en samlet omkostning på t.kr 253 i 2025 (2024: t.kr 0)

2024
Primo stk	480.088	0,40
Tildelt i året stk.	0	0
Udnyttet i året stk	0	0
Udestående antal warrants ultimo	480.088	0,40

4. PERSONALEOMKOSTNINGER (FORTSAT)

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

5. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR

Revisionshonorar ('000)	Koncern		Moder
	2025	2024	2025	2024
Revision	1.340	759	480	373
Skattemæssig assistance	32	0	32	0
Andre ydelser	21	23	21	23
I alt	1.393	782	533	396
PwC	1.393	782	533	396
I alt	1.393	782	533	396

6. FINANSIELLE INDTÆGTER

Finansielle indtægter ('000)	Koncern		Moder
	2025	2024	2025	2024
Renteindtægter fra tilgodehavender m.v	302	88	14	15
Renteindtægter fra dattervirksomheder	0	0	12.015	18.532
I alt	302	88	12.029	18.547

7. FINANSIELLE OMKOSTNINGER

Finansielle omkostninger ('000)	Koncern		Moder
	2025	2024	2025	2024
Renteomkostninger fra realkreditgæld, bank & lån	21.031	17.246	1.213	460
Andre fianansielle omkostninger	646	263	147	263
I alt	21.678	17.509	1.360	723

Honorar for ydelser i 2025 og 2024 er leveret af PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab.

Honorar for ikke-revisionsydelser leveret af PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab til koncernen udgør samlet t.kr

53 (t.kr. 23, 2024), som er indeholdt i ovenstående tal.

Assistancen består primært af anden generel rådgivning samt skattemæssig rådgivning.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

8. SKAT AF ÅRETS RESULTAT

Skat af årets resultat ('000)	Koncern		Moder
	2025	2024	2025	2024
Aktuel skat	-4.818	-6.091	-1.234	-2.848
Ændring af udskudt skat	-17.351	6.888	-1.074	895
Regulering af skat tidligere år	-900	4.323	-696	4.479
Skat af årets resultat	-23.069	5.120	-3.004	2.526
Skat af årets resultat kan forklares således:
Beregnet 22% af resultat før skat	-23.595	-478	-19.180	-1.048
Resultat efter skat i dattervirksomheder	0	0	18.123	-1.642
Skatteeffekt af ikke fradragsberettiget udgifter	-32	-58	-32	-58
Regulering vedr. styringsignal fra før 2014	0	3.724	0	3.724
Andre reguleringer	558	1.932	-1.915	1.550
I alt	-23.069	5.120	-3.004	2.526
Effektiv skatteprocent	21,51%	-235,88%	3,45%	-53,01%

I januar 2021 er der kommet et nyt styresignal, som muliggør genoptagelse af skatteansættelsen af et tidligere afsluttet projekt. Afgørelse på

sagen kom i 2024, hvormed der er opnået et skattefradrag på kr. 16,9 mio. Den skattemæssige værdi heraf udgør kr. 3,7 mio. I 2025 er

provenuet udbetalt.

Grundet regulering af tidligere års selvangivelser har både koncernen og modervirksomheden negativ skattesats for 2024.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

9. LANGFRISTEDE AKTIVER (KONCERN)

2025 ('000)
	Investeringsejendomme	Andre anlæg, driftsmateriel og
		inventar
Kostpris primo	819.736	905
Tilgang, køb	266.516	590
Tilgang, forbedringer	14.948	0
Kostpris ultimo	1.101.200	1.495
Af- og nedskrivninger primo	0	-882
Årets afskrivning	0	-23
Af- og nedskrivninger ultimo	0	-905
Dagsværdiregulering primo	252.164	0
Dagsværdiregulering i året	92.046	0
Dagsværdireguleringer ultimo	344.210	0
Regnskabsmæssig værdi ultimo	1.445.410	590

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

9. LANGFRISTEDE AKTIVER (KONCERN) (FORTSAT)

2024 ('000)
	Investeringsejendomme	Andre anlæg, driftsmateriel og
		inventar
Kostpris primo	813.984	905
Tilgang, forbedringer	5.752	0
Kostpris ultimo	819.736	905
Af- og nedskrivninger primo	0	-802
Afgang, salg	0	-27
Årtes afskrivning	0	-53
Af- og nedskrivninger ultimo	0	-882
Dagsværdiregulering primo	251.316	0
Dagsværdiregulering i året	848	0
Dagsværdireguleringer ultimo	252.164	0
Regnskabsmæssig værdi ultimo	1.071.900	23

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

10. INVESTERINGSEJENDOMME (KONCERN)

2025 ('000)	Ejendomsværdi	m2 total	m2 Bolig	m2 Erhverv	kr/m2
						Vægtet
						afkastkrav
							Gæld	Loan to value
Ewaldsgade 6, København N	39.200	1.072	982	90	36.567	3,67%	15.400	39,29%
Fanøgade 35-37, København Ø	42.800	1.072	1.072	0	39.925	3,75%	18.900	44,16%
Finsensvej 78, Frederiksberg	75.900	2.071	0	2.071	36.649	5,00%	40.900	53,89%
Gammel Strand 46, København K	60.600	1.197	118	1.079	50.627	4,50%	32.200	53,14%
Heimdalsgade 35-37, København N	128.900	6.135	0	6.135	21.011	5,50%	70.000	54,31%
Heimdalsgade 39, København N	119.000	4.449	948	3.501	26.748	4,85%	55.700	46,81%
Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg	78.100	2.082	1.552	530	37.512	4,05%	37.200	47,63%
Islevhusvej 31-33, Brønshøj	35.000	1.421	900	521	24.631	4,67%	15.900	45,43%
Købmagergade 61, København K	52.700	814	471	343	64.742	4,47%	22.800	43,26%
Læderstræde 11, København K	107.100	2.117	1.557	560	50.590	4,11%	58.300	54,44%
Måløv Byvej 229, Måløv	118.210	18.735	0	18.735	6.310	7,50%	77.400	65,15%
Niels Hemmingsens Gade 4, København K	31.500	471	320	151	66.879	4,14%	11.400	36,19%
Ole Suhrs Gade 13-15, København K	84.400	2.128	1.816	312	39.662	3,71%	37.100	43,96%
Prinsessegade 61-63, København K	55.700	1.393	1.219	174	39.986	3,96%	28.900	51,89%
Rådmandsgade 43-45, København N	66.300	2.689	607	2.082	24.656	4,97%	30.200	45,55%
Skindergade 40, København K	41.000	898	898	0	45.657	3,75%	16.000	39,02%
Stadionvej 92-94, Glostrup	77.500	2.332	2.332	0	33.233	4,25%	44.500	57,42%
Stavangergade 6, København Ø	100.800	2.455	2.205	250	41.059	3,83%	51.700	51,29%
Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby	30.500	1.014	1.014	0	30.079	4,00%	13.900	45,57%
Vestergade 4-6, København K	100.200	2.092	956	1.136	47.897	4,24%	44.100	44,01%
Total	1.445.410	56.637	18.967	37.670	25.521	4,63%	722.500	49,99%

Koncernens investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån og byggekreditter, og pr. balancedagen udgør restgælden t.kr. 743.375 (2024: t.kr. 536.583).

Oplysninger om metoder, forudsætninger m.v. for opgørelse af dagsværdier fremgår nedenfor samt af note 2. Alle ejendomme udlejes på bolig og erhvervskontrakter. Koncernen har boliger med 3 måneders

opsigelsesvarsel og erhvervslejemål med forskellige opsigelsesvarsler, som er op til 5 år. Selskabet har historisk fundet det let at genudleje ledige lejemål.

Nedenfor er de faktuelle oplysninger om ejendommene, værdier, afkastkrav mv.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

2024 (‘000)	Ejendomsværdi	m2 Total	m2 Bolig	m2 Erhverv	kr/m2
						Vægtet
						afkastkrav
							Gæld	Loan to value
Ewaldsgade 6, København N	38.000	1.072	982	90	35.448	3,66%	16.200	42,63%
Fanøgade 35-37, København Ø	39.100	1.072	1.072	0	36.474	4,00%	19.000	48,59%
Finsensvej 78, Frederiksberg	74.700	2.071	0	2.071	36.070	5,00%	42.800	57,30%
Heimdalsgade 39, København N	114.400	4.770	1.185	3.585	23.983	4,85%	50.400	44,06%
Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg	74.300	2.082	1.552	530	35.687	4,16%	38.100	51,28%
Islevhusvej 31-33, Brønshøj	34.500	1.421	900	521	24.279	4,57%	17.000	49,28%
Købmagergade 61, København K	55.900	814	471	343	68.673	4,49%	23.000	41,14%
Læderstræde 11, København K	104.000	2.117	1.557	560	49.126	4,11%	59.500	57,21%
Niels Hemmingsens Gade 4, København K	32.100	471	320	151	68.153	4,20%	12.100	37,69%
Ole Suhrs Gade 13-15, København K	63.000	2.128	1.816	312	29.605	3,84%	37.100	58,89%
Prinsessegade 61-63, København K	51.900	1.393	1.219	174	37.258	4,06%	29.000	55,88%
Rådmandsgade 43-45, København N	60.100	2.684	607	2.077	22.392	5,14%	31.100	51,75%
Skindergade 40, København K	34.100	898	898	0	37.973	4,00%	16.400	48,09%
Stadionvej 92-94, Glostrup	69.100	2.332	2.332	0	29.631	4,50%	45.100	65,27%
Stavangergade 6, København Ø	100.900	2.455	2.205	250	41.100	3,83%	40.300	39,94%
Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby	29.600	1.014	1.014	0	29.191	4,13%	14.600	49,32%
Vestergade 4-6, København K	96.200	2.092	956	1.136	45.985	4,35%	44.900	46,67%
Total	1.071.900	30.886	19.086	11.800	34.705	4,33%	536.600	50,06%

Nedenfor fremgår de budgetterede oplysninger, der er anvendt ved værdiansættelse, som beskrevet i note 2, om væsentlige skøn. Herudover følsomheden overfor ændring i væsentlige ikke-observerede input.

Budgetterne omfatter 10-19 år, afhængig af om ejendommen er fuldt modnet, under udvikling eller omfattet af karensperiode for istandsættelser efter BRL 19, stk. 2. Beregning af terminalværdien sker ved at

kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med afkastkrav i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med den estimerede aktuelle diskonteringsrente inkl. inflation i ejendommen.

Inflationsniveauet er fastsat til 2%, og er ens for alle ejendomme.

Terminalværdien er for samtlige ejendomme opgjort med diskonteringsrenten fratrukket inflation. De oplyste budgetteret tal tager udgangspunkt i tallene fra år 1 i DCF-beregningen.

Følsomheden ved ændring i de oplyste ikke-observerbare input er oplyst inklusive skatteeffekt. Oplysninger om årets tilgange, dagsværdireguleringer mv., fremgår af tabellen i note 9. Følsomheden i form af +/- 0,5%

udtrykker ændringen i dagsværdier som følge af ændret afkastkrav eller ændring i skøn +/- 10% udtrykker effekten ved en ændret leje på +/- 10%

10. INVESTERINGSEJENDOMME (KONCERN) (FORTSAT)

Nedenfor er de faktuelle oplysninger om ejendommene, værdier, afkastkrav mv.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

2025 (‘000)	Budget indtægter	Budget omk.	Budget Cashflow
				Afkast ændret
				falder 0,5%
					Afkast ændret
					stiger 0,5%
						Indt. Ændret +/-
						10%
Ewaldsgade 6, København N	1.582	-494	1.088	6.900	-5.100	4.323
Fanøgade 35-37, København Ø	1.954	-472	1.482	5.600	-4.300	5.212
Finsensvej 78, Frederiksberg	3.845	-147	3.698	8.200	-6.800	7.690
Gammel Strand 46, København K	2.931	-205	2.726	7.600	-6.100	6.514
Heimdalsgade 35-37, København N	7.380	-146	7.234	12.600	-10.600	13.419
Heimdalsgade 39, København N	6.140	-282	5.858	13.900	-11.300	12.661
Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg	3.652	-845	2.807	11.100	-8.700	9.018
Islevhusvej 31-33, Brønshøj	2.015	-474	1.541	4.500	-3.600	4.315
Købmagergade 61, København K	2.434	-264	2.170	6.900	-5.500	5.446
Læderstræde 11, København K	4.821	-520	4.301	14.600	-11.400	11.730
Måløv Byvej 229, Måløv	9.044	-258	8.786	8.400	-7.300	12.058
Niels Hemmingsens Gade 4, København K	1.490	-198	1.292	4.200	-3.400	3.598
Ole Suhrs Gade 13-15, København K	3.325	-806	2.519	14.100	-10.800	8.962
Prinsessegade 61-63, København K	2.605	-719	1.886	8.600	-6.600	6.577
Rådmandsgade 43-45, København N	3.865	-826	3.039	7.500	-6.100	7.777
Skindergade 40, København K	1.741	-221	1.520	6.200	-4.800	4.642
Stadionvej 92-94, Glostrup	3.825	-654	3.171	10.100	-7.900	9.000
Stavangergade 6, København Ø	4.040	-616	3.424	15.800	-12.100	10.548
Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby	1.658	-572	1.086	4.600	-3.500	4.146
Vestergade 4-6, København K	4.880	-703	4.177	13.200	-10.300	11.509
Total	73.227	-9.422	63.805	184.600	-146.200	159.145

10. INVESTERINGSEJENDOMME (KONCERN) (FORTSAT)

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

2024 (‘000)	Budget indtægter	Budget omk.	Budget Cashflow	Budget CAPEX
					Afkast ændret
					falder 0,5%
						Afkast ændret
						stiger 0,5%
							Indt. Ændret +/-
							10%
Ewaldsgade 6, København N	1.481	-481	1.000	0	6.700	-5.000	4.046
Fanøgade 35-37, København Ø	1.911	-461	1.450	0	5.500	-4.300	4.778
Finsensvej 78, Frederiksberg	3.760	-120	3.640	0	8.100	-6.700	7.520
Heimdalsgade 39, København N	5.078	-659	4.419	0	13.200	-10.700	10.470
Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg	3.576	-824	2.752	0	10.200	-8.100	8.596
Islevhusvej 31-33, Brønshøj	1.890	-466	1.424	0	4.400	-3.500	4.136
Købmagergade 61, København K	2.573	-268	2.305	0	7.200	-5.600	5.731
Læderstræde 11, København K	4.693	-526	4.167	0	14.000	-11.300	11.418
Niels Hemmingsens Gade 4, København K	1.535	-188	1.347	0	4.300	-3.300	3.655
Ole Suhrs Gade 13-15, København K	3.086	-794	2.292	-10.356	12.100	-9.200	8.036
Prinsessegade 61-63, København K	2.490	-730	1.760	0	7.800	-6.100	6.133
Rådmandsgade 43-45, København N	3.503	-711	2.792	0	6.500	-5.400	6.815
Skindergade 40, København K	1.433	-107	1.326	0	3.300	-2.400	3.583
Stadionvej 92-94, Glostrup	3.729	-679	3.050	0	8.500	-6.800	8.287
Stavangergade 6, København Ø	3.959	-638	3.321	0	16.000	-12.300	10.337
Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby	1.611	-527	1.084	0	4.400	-3.300	3.905
Vestergade 4-6, København K	4.771	-662	4.109	0	12.200	-9.800	10.968
Total	51.079	-8.841	42.238	-10.356	144.400	-113.800	118.414

10. INVESTERINGSEJENDOMME (KONCERN) (FORTSAT)

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

11. KAPITALANDELE I DATTERSELSKABER

Kapitalandele i datterselskaber (‘000)	Modervirksomhed
	2025	2024
Kostpris primo	230.793	230.818
Tilgang i året	78.282	0
Afgang i året	0	-25
Kostpris ultimo	309.076	230.793
Værdireguleringer primo	41.025	68.640
Modtagne udbytter	-15.000	-20.151
Årets resultat	82.379	-7.464
Værdireguleringer ultimo	108.404	41.025
Regnskabsmæssig værdi ultimo	417.479	271.818

Navn	Hjemsted	Ejerandel 2025	Ejerandel 2024
Ejendomsselskabet Heimdalsgade 35-37 ApS	København	100%	0%
Ewaldsgade 6 ApS	København	100%	100%
Fanøgade 35-37 ApS	København	100%	100%
Finsensvej 78 ApS	København	100%	100%
GS46 ApS	København	100%	0%
Heimdalsgade 39 ApS	København	100%	100%
Ingemannsvej 3 ApS	København	100%	100%
Islevhusvej 31-33 ApS	København	100%	100%
K/S Læderstræde 11	København	100%	100%
Købmagergade 61 ApS	København	100%	100%
Niels Hemmingsens Gade 4 ApS	København	100%	100%
NTR Holding A/S	København	90%	0%
OSG 13-15 ApS	København	100%	100%
Prinsessegade 61-63 ApS	København	100%	100%
Rådmandsgade 43-45 ApS	København	100%	100%
Skindergade 40 ApS	København	100%	100%
Stadionvej 92-94 ApS	København	100%	100%
Stavangergade 6 ApS	København	100%	100%
Thyholm Holding ApS	København	100%	0%
Ulrikkenborg Alle 13-17 ApS	København	100%	100%
Vestergade 4-6 ApS	København	100%	100%

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

12. UDSKUDT SKAT

Udskudt skat ('000)	Koncern		Moder
	2025	2024	2025	2024
Udskudt skat primo	-61.984	-68.872	-6.561	-7.456
Årets regulering af udskudt skat	-18.047	6.888	-1.074	895
Tilgang i året	-7.454	0	0	0
Udskudt skat ultimo	-87.485	-61.984	-7.635	-6.561
Fordeling af udskudt skat	2025	2024	2025	2024
Investeringsejendomme	-82.853	-55.994	-7.170	-6.218
Låneomkostninger og kursregulering af gæld	-4.632	-5.990	-465	-343
Udskudt skat ultimo	-87.485	-61.984	-7.635	-6.561

Ændringen i udskudt skat indregnes i skat af årets resultat i resultatopgørelsen.

Udskudt skat kan henføres til dagsværdireguleringer af ejendomme og gæld. Skatteværdien i moderselskabet er modregnet udskudt skat fra K/S Læderstræde 11.

Skatteværdien af fremførbare skattemæssige særunderskud i datterselskaberne NTR Holding A/S, NTR Invest A/S & R + S Baugesellschaft mbH på DKK 166,0 mio. samt fradragsberettigede midlertidige forskelle på

DKK 4,7 mio. er ikke indregnet som udskudt skatteaktiv.

Ledelsen har vurderet, at der på balancedagen ikke foreligger tilstrækkelig sandsynlighed for, at de skattemæssige underskud og midlertidige forskelle vil kunne udnyttes ved modregning i fremtidige skattepligtige

indkomster. Indregning vil ske i takt med, at det vurderes sandsynligt, at der kan realiseres tilstrækkelige fremtidige skattepligtige overskud.

13. TILGODEHAVENDE FRA SALG

Der er ikke nedskrevet tilgodehavender pr. statusdagen, og der er i året ikke udgiftsført væsentlige tab (tabsprocent: 0,07%) og t.kr. 0 i 2024 (tabsprocent: 0,0%) Der er ingen overforfaldne tilgodehavender pr.

balancedagen. Modtagne deposita overstiger væsentligt de overforfaldne tilgodehavender hos lejere.

Der forventes en tabsprocent på 0%, da tilgodehavender er dækket af lejernes depositum. Koncernen har ikke afsat hensættelse til tab i 2025.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

14. EGENKAPITAL

Aktiekapital (‘000)	Koncern		Modervirksomhed
	2025	2024	2025	2024
Stamaktier
Selskabskapital primo	49.020	49.020	49.020	49.020
Kapitaltilførsel	0	0	0	0
Ordinære aktier ultimo	49.020	49.020	49.020	49.020
40% Præferenceraktier 2032
Selskabskapital primo	13.007	0	13.007	0
Kapitaltilførsel	3.592	13.007	3.592	13.007
40% Præferenceraktier 2032 Ultimo	16.599	13.007	16.599	13.007
Præferenceaktier ultimo	16.599	13.007	16.599	13.007
Stamaktier Ultimo	49.020	49.020	49.020	49.020
40% Præferenceaktier 2032 Ultimo	16.599	13.007	16.599	13.007
Selskabskapital ultimo	65.619	62.027	65.619	62.027

Selskabskapitalen består pr. 31.12.2025 af 65.799.913 stk. aktier á nominelt kr. 1,00. Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er fordelt med 49.019.913 stk. stamaktier og og 16.780.000 stk. 40% Præferenceaktier 2032.

Stamaktierne har stemmeret og repræsentationsret, og kan ikke indløses. Præferenceaktierne er defineret i vedtægterne  2.10, og har hverken stemmeret eller repræsentationsret, men en fortrinsret til et årligt udbytte

på maksimalt 40%. Indløsningskursen for 40% Præferenceaktier 2032 er vedtægtsbestemt til kr. 10,00, såfremt beslutningen om indløsning træffes inden den 1. januar 2032, herefter stiger indløsningskursen med kr.

0,25 årligt. Selskabet ejer via koncernforbundet selskaber i alt 180.802 stk. 40% Præferenceaktier 2032.

Der er foreslået udbytte på baggrund af årsrapporten på udbytte på kr. 0,40 pr. 40% Præferenceaktie 2032, svarende til den vedtægtsbestemte maksimale kumulative udbytteprocent for præferenceaktierne. Der stilles

ligeledes til forslag at udbetale kr. 0,05 pr. stamaktie. Koncernen ejer pr. 31.12.2025 180.802 stk. 40% Præferenceaktier 2032, svarende til 0,27% af selskabets aktiekapital og 0,00% af selskabets stamkapital. Der er ikke

akkumuleret ikke-udbetalt udbytte til præferenceaktionærerne.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

Kapitalstruktur

Koncernens ledelse vurderer løbende, om koncernens kapitalstruktur er i overensstemmelse med koncernens og aktionærernes interesser.

Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter en langsigtet egenkapitalforrentning efter skat gennem bl.a. en optimering af forholdet mellem egenkapital og gæld. Copenhagen Capital A/S

arbejder med en langsigtet kapitalstruktur, hvor målsætningen er en soliditetsgrad på mindst 30%. Selskabets soliditetsgrad var på statusdagen 40,2% (2024: 41,5%).

Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling enten kan finde sted i form af traditionel udlodning eller i form af tilbagekøb af selskabets aktier. Det tilstræbes løbende at kunne udlodde udbytte til

præferenceaktierne svarende til den vedtægtsbestemte udbytteprocentsats.

Bestyrelsen har bemyndigelse til at erhverve egne aktier med en pålydende værdi på indtil 50% af selskabets kapital under forudsætning af, at vederlaget svarer til den, på erhvervelsestidspunktet, noterede kurs på

fondsbørsen plus/minus 10%. Bemyndigelsen er givet frem til den 1. april 2027. Selskabet kan i perioder forsøge opkøb af egne aktier, såfremt ledelsen vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt, eller såfremt egne

aktier med fordel kan anvendes i forbindelse med køb af ejendomme.

Udlodning og tilbagekøb fastsættes altid med udgangspunkt i selskabets resultater, og skal ske under hensyntagen til selskabets kapitalstruktur, likviditetssituation og planer om investeringer.

Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode

Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode omfatter nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder i forhold til kostpris. Reserven kan ikke anvendes til udbytteudlodning.

14. EGENKAPITAL (FORTSAT)

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

15. ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL

Ændring i driftskapital ('000)	Koncern		Moder
	2025	2024	2025	2024
Ændring i tilgodehavender	0	123	0	0
Ændring i andre tilgodehavender	-503	110	-984	113
Ændring i deposita	6.761	275	0	0
Ændring i anden gæld og leverandørgæld	10.459	4.574	7.578	7.821
Ændring i driftskapital	16.718	5.082	6.594	7.934

Andre reguleringer ('000)
Afskrivninger	23	80	23	80
Renter og øvrige reguleringer	21.337	17.423	-17.989	-9.801
Ændringer i reguleringer	21.360	17.503	-17.966	-9.721

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

16. ÆNDRING I GÆLDSFORPLIGTIGELSER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER (KONCERN)

Ændring i gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter

(‘000)
	2025	2024
Gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter 1. januar	536.583	490.413
Provenu ved optagelse af gæld	265.528	205.891
Afdrag på gæld	- 76.937	-175.261
Ændring i pengestrømme fra Finansieringsaktiviteter	188.591	30.630
Ændring i dagsværdi	- 2.854	15.540
Ikke kontante ændringer	- 2.854	15.540
Gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter pr.
statusdagen
	722.320	536.583

17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (KONCERN)

Koncernen er som følge af sine aktiviteter, investeringer og finansiering eksponeret overfor visse finansielle risici. Modervirksomheden styrer de finansielle risici i koncernen centralt, og koordinerer koncernens

likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet.

Bestyrelsen godkender den overordnede finanspolitik for koncernen, der således er en integreret del af den overordnede risikostyring.

Kreditrisici

Kreditrisici er risikoen for finansielle tab, såfremt lejere eller pengeinstitutter ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig til huslejetilgodehavender og indeståender i banker.

Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Koncernens politik for kreditrisici medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes.

Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på kr. 27,1 mio. (2024: kr. 20,4 mio.) til afdækning af kreditrisici vedrørende lejerne. I året har der været tab i forbindelse med misligholdelse af lejekontrakter i niveauet kr.

t.kr 50, svarende til 0,07% af omsætningen i 2025.

Der er ikke foretaget nedskrivninger til dækning af tab i pr. 31.12.2025. (2024: t.kr. 0). Der er ingen overforfaldne tilgodehavender pr. balancedagen.

Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen. Der henvises til note 13 vedrørende tilgodehavender.

Moderselskabets tilgodehavender hos dattervirksomheder vurderes ikke at være behæftet med væsentlig kreditrisiko.

Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i danske pengeinstitutter, som er indplaceret i henholdsvis rating-gruppe 1 og 2 jf. Finanstilsynets vurdering af finansielle virksomheder. Der vurderes derfor ikke at

være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer kontinuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante indskud, og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt institut.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (KONCERN) (FORTSAT)

Likviditetsrisici

Selskabets finansieringsaftaler indeholder sædvanlige standard misligholdelsesbestemmelser, og der er ikke afgivet covenants, der kan bringe låneaftalerne i misligholdelse ved markedsmæssige udsving i

ejendomsværdierne. Copenhagen Capital A/S anvender hverken driftskreditter eller juniorlån, hvorfor der ikke kan opstå likviditetsrisiko i forbindelse med opsigelse heraf. Der optages dog bygge- og bridgefaciliteter i

forbindelse med finansiering af konkrete projekter og virksomhedshandler, hvor der foreligger tilsagn om endelig langfristet finansiering.

Det finansielle beredskab består af indestående i bank, som der frit kan disponeres over (likvid beholdning). Den likvide beholdning skal ses i forhold til summen af leverandørgæld, skyldigskat og anden gæld.

Det er koncernens politik, at 1) foretage lånoptagelse med pant i ejendommene ved op til 30-årige realkreditlån med eller uden afdrag, 2) ved ejendomsakkvisitioner skal driftens likviditetsbidrag efter afdrag være positiv

på købstidspunktet af ejendommen (eller forventes at blive det ved erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål).

Det er målsætningen, at løbetiden på koncernens fremmedkapital er langsigtet og der tilstræbes et vægtet gennemsnitligt rentebinding på 10 år på selskabets låneportefølje

Selskabets realkreditlån består af en kombination af 30- og 20-årige annuitetslån. Der er både lån med og uden afdrag.

I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 50,1%.

Koncernen har i forbindelse med byggeopgaver optaget mellemfinansiering i form af bankgæld, som efter byggeriernes færdiggørelse erstattes af realkreditgæld. Herudover anvender koncernen ikke uncommitted

bankgæld, da bestyrelsen ikke finder uncommittet bankfinansiering hensigtsmæssig til langsigtet finansiering af illikvide aktiver som ejendomme.

Direktionen fremlægger likviditetsbudgetter for bestyrelsen minimum 4 gange årligt hvor likviditetsbufferen beregnes og evalueres.

Valutarisici

Koncernens pengestrømme er udelukkende i danske kroner. Koncernen er således ikke eksponeret overfor ændringer i valutakurser.

Renterisici

Koncernen er som følge af sine investeringer og finansiering eksponeret overfor ændringer i renteniveauet. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket omfang det vil

være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. Koncernen tilstræber en stabil låneportefølje med en væsentlig del af lånene placeret i fastforrentede lån.

Rentefølsomheden er opgjort ud fra den samlet låneporteføljes vægtede varighed korrigeret for de lån, som kan indfries til kurs pari uanset rentefald.

Selskabets realkreditlån består af en kombination af 30-årige annuitetslån til fast rente, 20-årige annuitetslån til fast rente og 30-årige annuitetslån med 5-årig og 3-årig rentetilpasning og korte lån med variable rente. For

2025 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats, inkl. bidrag på koncernens realkreditgæld, ca. 3,39% (2024: ca. 3,27%).

Sammensætningen af koncernens renterisiko på realkreditgæld pr. 31. december 2025 er sammensat således:

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (KONCERN) (FORTSAT)

2025 (‘000)		Forfaldstidspunkt
Kategori	0-1 år	1-5 år	>5 år	Total
Variabelt, 25-30 års løbetid m. afdrag	2.548	10.113	42.082	54.743
Rentetilpasning, 15-20 års løbetid m. afdrag	15.422	60.811	208.597	284.830
Rentetilpasning, 15-20 års løbetid m. afdragsfrihed	1.022	3.901	39.139	44.062
Rentetilpasning. 25-30 års løbetid m. afdrag	6.124	25.803	135.689	167.616
Rentetilpasning. 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed	7.226	32.425	301.665	341.316
Fastforrentet, 15-20 års løbetid m. afdrag	832	3.257	6.643	10.732
Fastforrentet, 15-20 års løbetid m afdragsfrihed	272	2.073	14.779	17.124
Fastforrentet, 25-30 års løbetid m. afdrag	1.874	8.788	35.469	46.131
Fastforrentet, 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed	2.089	11.321	97.288	110.698
Ydelser til betaling	37.409	158.492	881.351	1.077.252

2024 (‘000)		Forfaldstidspunkt
Kategori	0-1 år	1-5 år	>5 år	Total
Variabelt, 25-30 års løbetid m. afdrag	2.945	11.713	51.883	66.541
Rentetilpasning, 15-20 års løbetid m. afdrag	4.660	18.230	63.026	85.916
Rentetilpasning, 15-20 års løbetid m. afdragsfrihed	419	1.501	12.847	14.767
Rentetilpasning. 25-30 års løbetid m. afdrag	4.178	16.426	82.019	102.623
Rentetilpasning. 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed	6.580	29.349	258.030	293.959
Fastforrentet, 4 års løbetid m. afdrag	2.859	6.433	0	9.292
Fastforrentet, 15-20 års løbetid m. afdrag	836	3.270	7.475	11.581
Fastforrentet, 15-20 års løbetid m afdragsfrihed	272	1.506	15.654	17.432
Fastforrentet, 25-30 års løbetid m. afdrag	1.915	7.556	33.766	43.237
Fastforrentet, 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed	3.188	13.616	169.008	185.812
Ydelser til betaling	27.852	109.600	693.708	831.160

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (FORTSAT)

Kategorier af finansielle instrumenter (’000)	Koncern		Modervirksomhed
	2025	2024	2025	2024
Tilgodehavender fra salg	0	0	0	0
Tilgodehavende fra skat	0	0	1.486	3.012
Andre tilgodehavender	1.263	759	1.234	250
Tilgodehavender hos dattervirksomheder	0	0	190.797	183.477
Finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris	1.263	759	193.517	186.739
Realkreditgæld	708.448	529.415	0	0
Kortfristet del af realkredit	13.872	7.169	0	0
Bankgæld	3.052	0	3.052	0
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi over
resultatet
	725.372	536.584	3.052	0
Skyldig skat	2.446	231	0	0
Leverandørgæld	2.360	899	454	466
Anden gæld	21.985	12.986	16.366	8.776
Deposita	27.146	20.385	0	0
	53.937	34.501	16.820	9.242
Finansielle instrumenter i alt	780.572	571.845	213.389	195.981

		Rentefølsomhed
Renteændring procentpoint	-2%	-1%	1%	2%
Ændring i renteudgift (t.kr.)	- 274	- 137	137	274
Ændring i kursværdi (t.kr.)	47.061	25.195	-23.112	-45.033

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI (FORTSAT)

Dagsværdi af finansielle instrumenter

Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis realkreditgæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi jf. note 2. Af koncernens samlet gæld indgår t.kr. 743.374 i dagsværdihierarki 3.

Som beskrevet i note 2 indgår, ved værdiansættelsen, en vurdering af koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af realkreditgældens dagsværdi. Den beløbsmæssige

størrelse af ændringer i dagsværdien af realkreditgæld, som kan henføres til ændring i egen kreditrisiko, er:

	2025	2024
I regnskabsåret	0	0
Akkumuleret	0	0

Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser er kortfristede, og svarer i al væsentlighed til den regnskabsmæssige værdi.

Dagsværdiregulering af realkreditgæld (’000)	Koncern
	2025	2024
Dagsværdiregulering af realkreditgæld	3.815	-14.779
Låneomkostninger	-961	-761
I alt	2.854	-15.540

Kaution for dattervirksomheder

Copenhagen Capital A/S kautionerer for bank- og realkreditlån alle hos ejendomsselskaberne, som er dattervirksomheder. Den samlede kaution udgør t.kr 743.374. Koncernen har ligeledes afgivet pant i ejendomme for

en værdi på t.kr. 1.445.410. Derudover er anparter i datterselskaber pantsat overfor bank- og realkreditlån med ren restgæld på t.kr. 743.374.

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

18. KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER OG SIKKERHEDSSTILLELSER

Koncernens realkreditgæld- og bankgæld af 743.374 t.kr. har sikkerhed i koncernens ejendomme af en værdi af 1.445.410 t.kr.

Koncernens ejendomsselskaber bestående af Fanøgade 35-37 ApS og Skindergade 40 ApS har krydshæftelse mellem hinanden. De øvrige ejendomme har udelukkende kaution stillet af moderselskabet.

Moderselskabet kautionerer samlet overfor 743.374 t.kr. overfor koncernens ejendomme.

Alle selskaber som er 100% ejet af koncernen, indgår i en fælles registrering af moms, og er sambeskattet. Moderselskabet indgår som administrationsselskab og hæfter solidarisk overfor forpligtelser som følger heraf.

Sambeskatning

Copenhagen Capital A/S er i løbet af 2025 erhvervet NTR Holding-koncernen. I den forbindelse er Copenhagen Capital A/S indtrådt en international sambeskatning, hvor bindingsperioden udløber i 2035.

Moderselskabet hæfter for det udenlandske selskabs skat, DKK 0 (2023: DKK 0), og for den skatteforpligtelse på DKK 28,3 mio., der påhviler genbeskatningssaldoen (2024: DKK 0 mio.) ved fuld genbeskatning.

19. NÆRTSTÅENDE PARTER

Transaktioner med tilknyttede selskaber (’000)	Koncern		Modervirksomhed
	2025	2024	2025	2024
Salg af administrationsydelser	0	0	1.968	1.584
Modtagne renter fra tilknyttede selskaber	0	0	12.014	18.547
Betalte renter til tilknyttede selskaber	0	0	520	0
Udlejning lejemål til tilknyttede selskaber	0	0	432	409
Tilgodehavender hos tilknyttede selskaber	0	0	190.797	183.477
Kaution for tilknyttede selskabers realkreditlån	0	0	743.374	563.812

Transaktioner med direktion, bestyrelse og øvrige
nærtstående (’000)
Bestyrelseshonorar	1.315	1.210	1.315	1.210
Gage til direktionen	1.480	1.203	1.480	1.203
Leje af boliglejemål fra nærtstående	0	436	0	0

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

20. RESULTAT PR. AKTIE

Resultat pr. aktie	2025	2024
Årets resultat (t.kr.)	84.179	7.291
Heraf udbytte til præferenceaktier (t.kr.)	6.640	4.270
Årets resultat, der kan henføres til stamaktier (t.kr.)	77.540	3.020
Antal stamaktier anvendt til beregning
Gennemsnitligt antal udstedte stamaktier, antal stk.	49.019.913	49.019.913
Gennemsnitligt antal egne stamaktier, antal stk.	0	1.325.980
Gennemsnitlige antal 40% Præferenceaktier 2028 antal stk.	16.780.000	13.007.097
Gennemsnitlige antal egne 40% Præferenceaktier 2028, antal stk.	180.802	1.615.854
Antal aktier til beregning af resultat pr. aktie	65.619.111	59.085.176
Udestående warrants udvandingseffekt, antal stk.	186.791	197.441
Antal aktier til beregning af udvandet resultat pr. aktie	65.805.902	59.282.617
Resultat pr. aktie (EPS)	1,18	0,05
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D)	1,18	0,05
Egenkapital i Copenhagen Capital A/S (t.kr)	582.275	448.394
Egenkapital til beregning af indre værdi (t.kr)	582.275	448.394
Antal aktier til beregning af indre værdi	65.805.902	59.282.617
Indreværdi pr. aktie	8,85	7,56

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025

21. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN

Efter købet af NTR Holding A/S i 2025, overtog Copenhagen Capital, i starten af januar 2026 de resterende minoriteter med henblik på en endelig afnotering af selskabet, som skete den 16. januar 2026.

Copenhagen Capital har erhvervet ejendommen beliggende Dag Hammarskjölds Allé 13, 2100 København Ø, med overtagelse den 1. marts 2026. Ejendommen erhverves i delejerskab med Tokara Ventures ApS og skal

udvikles fra erhverv til bolig i et fælles udviklingssamarbejde.

Der er ikke yderligere væsentlige begivenheder efter balancedagen

Copenhagen Capital A/S Årsrapport - 2025