Delårsrapport for 1. - 3. kvartal 2023
Resumé
- Lejeindtægter: 71,5 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2022: 57,0 mio. kr.). Udviklingen i lejeindtægterne fortsætter de gode takter og er således realiseret på et markant højere niveau end sidste år (+25%). En kombination af en øget udlejningsgrad, forhøjede lejeniveauer og ordinære lejereguleringer efter udviklingen i nettoprisindekset driver udviklingen. Endvidere er der, som nævnt i halvårsmeddelelsen, afsluttet en markedslejesag resulterende i en engangsindtægt på 2,4 mio. kr.
- Resultat af ejendommenes drift: 50,0 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2022: 35,7 mio. kr.). Resultatet følger den positive udvikling i lejeindtægterne i kombination med ejendomsomkostninger, der er holdt på sidste års niveau.
- Værdiregulering af investeringsejendomme: +15,9 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2022: +119,4 mio. kr.). Værdireguleringen sammensættes af dagsværdireguleringer (+12,2 mio. kr.) og modtagen kompensation fra fraflyttede lejer (+3,7 mio. kr.).
- Værdien af ejendomsporteføljen: 1.441,1 mio. kr. (ultimo 2022: 1.325,0 mio. kr.) ved et gennemsnitligt vægtet afkastkrav på 6,6% (2022: 6,5%). Den samlede stigning på +116,1 mio. kr. kan henføres til dagsværdireguleringer (+12,2 mio. kr.) og forbedrings- og projektarbejder (+103,9 mio. kr.) i forbindelse med nyudlejninger og udvikling af ejendomme.
- Resultat af primær drift før værdireguleringer udgør 41,3 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2022: 25,5 mio. kr.) svarende til en stigning på +15,8 mio. kr. (+62%) i forhold til samme periode sidste år.
- Finansielle poster, netto, udgør -25,9 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2022: -4,1 mio. kr.) og er dels påvirket af den markante udvikling i renteniveauet og dels af den planmæssigt akkumulerende finansiering af byggeriet på Baltorpvej i Ballerup. Endvidere var de finansielle poster i 2022 positivt påvirket af værdireguleringer af gældsforpligtelser med +4,8 mio. kr. mod en negativ regulering i 2023 på -0,6 mio. kr.
- Resultat før skat: 31,3 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2022: 140,8 mio. kr.). Hvor resultatet er påvirket af betydelige værdireguleringer i 2022 er det påvirket i mindre grad i 2023. Endvidere er resultatet belastet af byggerenter fra det igangværende byggeri i Ballerup, hvorfra selskabet først vil oppebære lejeindtægter medio 2024.
- Indre værdi udgør 240,55 mod 232,86 ultimo 2022, svarende til en stigning på +3,3%.
- Pengestrøm fra driftsaktiviteten udgør +21,4 mio. kr. (1. - 3. kvartal 2022: +11,9 mio. kr.) og afspejler på den ene side den positive udvikling i resultatet af selskabets drift og på den anden side den markante stigning i finansieringsomkostningerne.
- Udlejningsgrad: 87,6% (Ultimo 2022: 85,3%). Ekskl. Ringager i Brøndby udgør udlejningsgraden 93,0% (ultimo 2022: 92,8%).
- Selskabet fastholder den pr. den 24. august 2023 (børsmeddelelse nr. 8) senest udmeldte forventning til et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet +51 mio. kr., en pengestrøm fra driftsaktiviteten i niveauet +18 mio. kr. samt en udlejningsgrad i niveauet 88%.
Administrerende direktør Torben Schultz udtaler:
Tredje kvartal 2023 har i store træk været en fortsættelse af første halvår, og har ikke budt på nogle overraskelser. Udlejningssituationen forbedres løbende, og danner baggrund for et resultat af primær drift før værdireguleringer ultimo september på 41,3 mio., hvilket er en stigning i forhold til samme periode i 2022 på 15,8 mio. kr. (ultimo Q3 2022: 25,5 mio. kr.). Resultatet indeholder en engangsindtægt på 2,4 mio. kr. som er resultatet af en vundet lejesag primo året, men selv når der tages højde for denne, er der tale om en stigning i resultat af primær drift før værdireguleringer på 52%. De forbedrede lejeindtægter, som først og fremmest ligger til grund for stigningen, er en konsekvens af såvel en forbedret - og historisk høj - udlejningsgrad som forhøjede lejeniveauer. Da udlejningsgraden i vores lager – og logistik segment fortsat er meget tæt på 100%, skyldes den forbedrede udlejningsgrad en forbedret udlejningssituation i vores kontorsegment. Udlejningsgraden ultimo september 2023 er nu på 87,6% (85,3% ultimo 2022), og ekskl. Ringager i Brøndby - som forventes at nå sit fulde udlejningspotentiale i løbet af et par år – udgør udlejningsgraden ultimo september 2023 nu 93,0% (92,8% ultimo 2022).
Den positive udvikling i vores kerneforretning er således fortsat i 2023, og Selskabet har igennem året oplevet et positivt lejemarked med god efterspørgsel og med relativt gunstige lejeniveauer. Det er vores opfattelse at vi fortsat kan bearbejde vores udlejningsgrad positivt, om end stigningstakten forventes at være mere afdæmpet, og i høj grad ske på baggrund af en fortsat forbedring af udlejningssituationen i Ringager i Brøndby.
Det høje renteniveau i 2023 påvirker fortsat store dele af ejendomsbranchen, ikke mindst den mere transaktionsdrevne del. Den solide og robuste økonomi i Danmark, først og fremmest den høje beskæftigelsessituation, fastholder derimod de gunstige vilkår for den del af udlejningsmarkedet som er Selskabets kerne forretningsområde.
Selskabet er til gengæld negativt påvirket af de stigende renteomkostninger, som stiger til –25,9 mio. kr. (ultimo september 2022: -4.1 mio. kr.), hvilket medfører at vi ikke fuldt ud kan høste frugterne af den forbedrede toplinje. Selskabet afventer på lige fod med kolleger i branchen en mere stabiliseret rentesituation. I det meget turbulente og uforudsigelige finansierings- og rentemiljø, er vi tilfredse med en LTV ultimo september måned på 46,3%.
Selskabet meddelte i Børsmeddelelse nr. 8 den 24. august, 2023, at man forventer et resultat af primær drift før værdiregu- leringer i niveauet +51 mio. kr., pengestrømme fra driftsaktiviteten i niveauet +18 mio. kr. samt en udlejningsgrad ultimo året i niveauet 88%. Den seneste udmelding fra 24. august, 2023 fastholdes.
Yderligere oplysninger:
Torben Schultz
Adm. direktør Tlf. 40 10 28 76
