1
Accentis nv
Jaarverslag 2022
Accentis nv jaarverslag 2022 2/117
2
Inhoud
0 Voorwoord ............................................................................................................................................... 4
1 Profiel van de onderneming ............................................................................................................... 5
2 Strategische en financiële doelstellingen ........................................................................................ 5
3 Accentis in detail .................................................................................................................................... 6
3.1 Organisatiestructuur ...................................................................................................................................... 6
3.2 Portfolio overzicht........................................................................................................................................... 6
3.3 Portfolio detail .................................................................................................................................................. 8
4 Informatie voor de aandeelhouder ................................................................................................. 13
4.1 Accentis op de beurs .................................................................................................................................... 13
4.2 Kapitaal en aandelen ................................................................................................................................... 13
4.3 Vorm en overdraagbaarheid van de aandelen .................................................................................... 14
4.4 Stemrechten verbonden aan de aandelen ............................................................................................ 14
4.5 Aandeelhoudersstructuur.......................................................................................................................... 14
4.6 Dividend ........................................................................................................................................................... 14
4.7 Financiële kalender ...................................................................................................................................... 15
4.8 Investor relations ......................................................................................................................................... 15
5 Verklaring inzake deugdelijk bestuur ........................................................................................... 17
5.1 Algemene bepalingen .................................................................................................................................. 17
5.2 Interne controle- en risicobeheersystemen betreffende de financiële rapportering ............ 18
5.3 Aandeelhoudersstructuur.......................................................................................................................... 19
5.4 Beslissingsorganen ...................................................................................................................................... 20
5.5 Remuneratieverslag..................................................................................................................................... 25
5.6 Aandelen aangehouden door bestuurders en leden van het uitvoerend management ........ 27
5.7 Commissaris ................................................................................................................................................... 27
5.8 Belangenconflicten ....................................................................................................................................... 27
5.9 Transacties met belangrijke aandeelhouders ..................................................................................... 28
5.10 Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007
betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn
toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt ................................................ 28
6 Verslag van de raad van bestuur ..................................................................................................... 29
6.1 Geconsolideerde kerncijfers ..................................................................................................................... 29
6.2 Belangrijke gebeurtenissen tijdens 2022 en na balansdatum ...................................................... 29
6.3 Informatie over omstandigheden die een negatieve invloed zouden kunnen hebben op de
ontwikkeling................................................................................................................................................... 32
6.4 Bespreking van de resultaten ................................................................................................................... 32
6.5 Onderzoek en ontwikkeling ...................................................................................................................... 36
6.6 Milieu- en personeelsaangelegenheden ................................................................................................ 36
6.7 Risico’s en risicobeheer .............................................................................................................................. 36
6.8 Gebruik van financiële instrumenten .................................................................................................... 36
6.9 Inlichtingen over kapitaal en zeggenschapsstructuur ..................................................................... 36
6.10 Belangenconflicten – Transacties met verbonden ondernemingen ............................................ 37
6.11 Wijzigingen in de raad van bestuur en het management ................................................................ 37
6.12 Inkoop eigen aandelen ................................................................................................................................ 37
6.13 Marktontwikkeling en vooruitblik .......................................................................................................... 37
6.14 Dividendvoorstel .......................................................................................................................................... 37
6.15 Verklaring conform artikel 12 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007
betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn
toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt ................................................ 38
7 Risicobeheer .......................................................................................................................................... 39
7.1 Financiële risico’s ......................................................................................................................................... 39
7.2 Risico’s verbonden aan de activiteiten van de vennootschap ....................................................... 40
Accentis nv jaarverslag 2022 3/117
3
8 Geconsolideerde jaarrekening ......................................................................................................... 44
8.1 Geconsolideerd totaalresultaat ................................................................................................................ 44
8.2 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie.......................................................................... 45
8.3 Geconsolideerde kasstromen ................................................................................................................... 46
8.4 Mutatieoverzicht van de wijzigingen in het geconsolideerd eigen vermogen ......................... 47
8.5 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening............................................................................... 47
8.6 Verslag van de commissaris ...................................................................................................................... 75
9 Enkelvoudige jaarrekening ............................................................................................................... 81
9.1 Enkelvoudige balans Accentis nv ............................................................................................................ 81
9.2 Resultatenrekening Accentis nv .............................................................................................................. 83
9.3 Resultaatverwerking Accentis nv............................................................................................................ 84
9.4 Toelichting ...................................................................................................................................................... 84
9.5 Waarderingsregels ....................................................................................................................................... 93
9.6 Sociale balans ................................................................................................................................................. 95
9.7 Verslag van de raad van bestuur over de enkelvoudige jaarrekening ....................................... 96
9.8 Verslag van de commissaris over de enkelvoudige jaarrekening .............................................. 103
Verantwoordelijke uitgever
Jacques De Bliek
Accentis nv
Noorderlaan 139
2030 Antwerpen
België
Accentis nv jaarverslag 2022 4/117
4
0 Voorwoord
Geachte aandeelhouder,
Beste lezer,
2022 was geen makkelijk jaar voor Accentis: terwijl de coronacrisis nog nazinderde diende zich een
energiecrisis aan.
De gevolgen van de hoge energieprijzen waren sterk voelbaar voor het Accentis Business Center in
Lier (België) waar wordt gewerkt met een vaste vergoeding voor terbeschikkingstelling – een all-
invergoeding die alle mogelijke lasten omvat waaronder de energie. Een en ander heeft geleid tot een
extra uitgave van ruim 0,50 mio EUR met uiteraard een negatieve impact op het resultaat. Hoewel
we hopen dat de energieprijzen zullen stabiliseren wordt er momenteel zwaar ingezet op
energetische maatregelen.
De cijfers voor boekjaar 2022 verschillen sterk van die voor 2021. Een en ander is het gevolg van de
desinvestering van de Slowaakse vastgoedportefeuille eind 2021. In dit verband verwijzen we graag
naar de kapitaalvermindering en dividenduitkering ten gunste van onze aandeelhouders die
daardoor mogelijk werden gemaakt. Los daarvan kan Accentis voor 2022 gezonde financiële cijfers
voorleggen. Op een balanstotaal van ca. 59 mio EUR bedraagt het eigen vermogen ruim 60%.
Daarnaast is er eveneens een ruime kaspositie aanwezig. De besparingsdrang en het vele
thuiswerken zet de kantorenmarkt onder druk. Toch hopen wij solide huurders te kunnen
aantrekken en de huidige bezettingsgraad van ca. 96% te kunnen behouden.
Accentis werd in 2008 geactiveerd met het voornamelijk industrieel vastgoed afkomstig uit de
Punch-entiteiten. Sommige panden, zoals het Accentis Business Center in Lier en het industrieel
complex in Námestovo (Slowakije) werden in de loop der jaren aanzienlijk uitgebreid en
herontwikkeld. Andere panden werden wegens hun atypische karakter en de beperkte
ontwikkelingsmogelijkheden verkocht. Momenteel zijn er nog twee sites waarvoor een
eindgebruiker of investeerder wordt gezocht, namelijk Overpelt en Ieper. Wat nieuwe investeringen
betreft blijft Accentis zeer voorzichtig wegens de huidige geopolitieke problemen en onzekere
rentevooruitzichten.
Naar goede gewoonte willen we ten slotte onze huurders en gebruikers van onze panden bedanken
voor het gestelde vertrouwen. Dank ook aan het management om de vastgoedportefeuille succesvol
te beheren en toegevoegde waarde te creëren. Dankzij hun inspanningen zijn we het afgelopen jaar
goed doorgekomen en zien we 2023 hoopvol tegemoet. 2023 is een jaar waarin we zullen nagaan op
welke manier de beursnotering van Accentis kan worden geoptimaliseerd, zoals steeds in het belang
van onze aandeelhouders.
Jacques de Bliek
Voorzitter van de raad van bestuur
Accentis nv jaarverslag 2022 5/117
5
1 Profiel van de onderneming
Accentis nv (‘Accentis’) is een vastgoedmaatschappij die zich specialiseert in industrieel vastgoed,
voornamelijk gelegen in België en Duitsland. De vennootschap streeft een langetermijnstrategie na
die erop gericht is de waarde van de vastgoedportefeuille te maximaliseren, enerzijds door het
optimaliseren van de huurinkomsten en anderzijds door een actief portefeuillebeheer en
risicomanagement.
De vernieuwing van het portfolio gebeurt door middel van nieuwbouwprojecten, voornamelijk op
vraag van onze gebruikers. Een en ander wordt gecombineerd met de verkoop van kleinere en
minder strategische panden met een hogere kostenratio en groter verhuurrisico.
De waarde van een pand wordt in belangrijke mate bepaald door zijn huurinkomsten. Het
optimaliseren van die huurinkomsten – en alle activiteiten die daarmee samengaan – heeft vandaag
prioriteit. Zowel de huurprijzen als de looptijd van de verschillende huurcontracten en de spreiding
van het huurrisico zijn daarbij belangrijke aandachtspunten.
De Cel Ontwikkeling (zie organisatiestructuur op pagina 6) focust voornamelijk op de
ontwikkelingsmogelijkheden van terreinen die deel uitmaken van het huidige portfolio om qua
uitbreiding en expansie voldoende flexibiliteit te bieden aan de grote sites. Het technisch behoud van
de bestaande panden is eveneens een belangrijk aandachtspunt.
2 Strategische en financiële doelstellingen
Zoals bekend gaven onder meer de onaangepaste financieringsvormen en -termijnen in het verleden
aanleiding tot financiële tekorten. De optimalisatie van de huuropbrengsten, de desinvestering van
risicogevoelige sites en de marktconforme financiering van de nieuwbouwprojecten bieden nu
echter voldoende financiële stabiliteit voor de komende drie jaar.
Daarnaast is de herstructurering, die in het verleden werd doorgevoerd, vandaag verankerd in de
strategie:
▪ organisatiestructuur met ‘korte communicatielijnen’ en directe contacten met gebruikers en
huurders
▪ blijvende kostencontrole en -beheersing
▪ focus op de grotere industriële sites met eigen beheersstructuur
▪ financieringsstrategie met focus op optimalisering en, waar mogelijk, herfinanciering
Accentis nv jaarverslag 2022 6/117
6
3 Accentis in detail
3.1 Organisatiestructuur
3.2 Portfolio overzicht
Accentis’ portfolio bestaat uit industrieel vastgoed, namelijk logistieke en (semi-)industriële
gebouwen met bijbehorende kantoorruimte. De totale verhuurbare oppervlakte (exclusief
ontwikkelbare percelen) bedraagt 76.129 m
2
. Met een leegstand van 3.267 m
2
op 31 december 2022
is de bezettingsgraad op basis van de totale oppervlakte 95,71% (2021: 97,54%).
3.2.1 Oppervlakte en bezettingsgraad
Totaal
Verhuurd
Verhuurd
Leegstand
Leegstand
m²
m²
m² in %
m²
m² in %
Oppervlakte in
België
53.033
49.766
93,84
3.267
6,16
Duitsland
23.096
23.096
100,00
-
-
Oppervlakte
76.129
72.862
95,71
3.267
4,29
Aangehouden als vastgoedbelegging
63.564
61.285
96,41
2.279
3,59
Aangehouden voor verkoop
12.565
11.577
92,14
988
7,86
Tabel 1: Oppervlakte en bezettingsgraad
Oppervlakte (m²), aandeel per land (%)
Bezettingsgraad (%) per land
Accentis nv jaarverslag 2022 7/117
7
3.2.2 Fair value
De totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2022 bedraagt 45,95 mio EUR.
De waarde van de panden werd bepaald door onafhankelijke experts. Voor definities, toegepaste
normering en methodiek voor de bepaling van de reële waarde wordt verwezen naar punt 13.1 op
pagina 63.
Fair value op 31-12-2022
in k EUR
%
40.440
88,01
5.510
11,99
45.950
100,00
Tabel 2: Fair value
Fair value, aandeel per land (zie Tabel 2)
3.2.3 Huurwaarde
De totale huurwaarde op jaarbasis van de verhuurde panden op 31 december 2022, i.e. de totale
actuele brutohuurinkomsten op 31 december 2022 inclusief de toegekende investeringstoelages en
ontvangen investeringssurplussen, bedraagt 6,27 mio EUR.
Land
Actuele brutohuurinkomsten op 31-12-2022
in k EUR
%
België
5.375
85,73
Duitsland
895
14,27
Totaal portfolio
6.270
100,00
Tabel 3: Actuele brutohuurinkomsten
Actuele brutohuurinkomsten, aandeel per land (zie Tabel 3)
Op basis hiervan werd de Estimated Rental Value (ERV) door het management bepaald op
6,42 mio EUR.
Accentis nv jaarverslag 2022 8/117
8
ERV
(1)
Verhuurd
(2)
Verhuurd
(2)
EUR
EUR
in %
Oppervlakte in
België
5.522.529
5.395.209
97,69
Duitsland
894.979
894.979
100,00
Totaal
6.417.508
6.290.189
98,02
Aangehouden als vastgoedbelegging
6.123.007
6.018.836
98,30
Aangehouden voor verkoop
294.501
271.353
92,14
(1) ERV = Estimated rental value of geschatte huurwaarde: de huur waaraan het eigendom op afsluitdatum kan worden
verhuurd op de open markt. In de bepaling van de ERV worden de contractuele huurwaardes in acht genomen en wordt geen
rekening gehouden met de toegekende en ontvangen, al dan niet tijdelijke, investeringstoelages en -surplussen.
(2) Verhuurd betreft de totale brutowaarde van de huurcontracten op 31 december 2022, exclusief de toegekende
investeringstoelages en ontvangen investeringssurplussen.
Tabel 4: Estimated Rental Value
3.2.4 Actueel rendement
Op 31 december 2022 realiseerde Accentis een gemiddeld rendement van 13,69%. Het rendement
wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele brutohuurinkomsten exclusief de
toegekende investeringstoelages en ontvangen investeringssurplussen op jaarbasis en de fair value.
3.3 Portfolio detail
Op de volgende pagina’s vindt u een samenvatting van de belangrijkste informatie per
vastgoedbelegging.
Elk overzicht bevat algemene en technische informatie zoals locatie, bouwjaar, oppervlakte en
eigenaar van het vastgoed.
▪ Economische eigenaar: in het geval van een financiële leasing is de juridische eigenaar van de
grond de vennootschap, die een opstalrecht verleent aan de leasingmaatschappij, en is de
leasingmaatschappij de juridische eigenaar van het gebouw dat wordt verhuurd aan de
vennootschap, waarbij de vennootschap optreedt als leasingnemer en dus de economische
eigenaar is. Aan het einde van de leasingovereenkomst wordt de vennootschap, na de eventuele
uitoefening van de koopoptie en het betalen van de optieprijs, juridische eigenaar van het
vastgoed.
▪ Juridische eigenaar: de juridische entiteit die juridische eigenaar is van het pand en/of het
perceel in kwestie (volle eigendom).
Onder huurdersinformatie vindt u onder meer de belangrijkste huurders, de procentuele verhouding
tussen de brutohuurinkomsten, de actuele economische waarde van het pand en de procentuele
verhouding van de brutohuurinkomsten t.o.v. de totale brutohuurinkomsten van de volledige
vastgoedportefeuille. Voor het pand Lier in België worden de brutohuurinkomsten in deze
overzichten gedefinieerd als huur met inbegrip van alle huurlasten en voor andere panden als huur
met inbegrip van bepaalde contractuele huurlasten. De bezettingsgraad wordt in deze overzichten
berekend als de verhouding tussen de totale contractueel verhuurde oppervlakte en de totaal
verhuurbare oppervlakte (en dus niet als de verhouding van de contractuele huurinkomsten en de
ERV).
We vermelden eveneens de verhuurde oppervlakte, de beschikbare verhuurbare oppervlakte en de
actuele bezettingsgraad.
Daarnaast wordt voor elke vastgoedbelegging een korte beschrijving gegeven van specifieke
kenmerken, de strategische visie van het management op de vastgoedbelegging in kwestie en
eventuele belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.
Accentis nv jaarverslag 2022 9/117
9
Ieper Ter Waarde
Adres
Ter Waarde 90, 8900 Ieper (BE)
Juridische eigenaar
Accentis Property International nv
Beschrijving
Architectonisch interessant gebouw. Betonnen en glazen constructie met kantoren en opslagruimte.
Gunstige ligging: goede bereikbaarheid via de snelweg A19 (Kortrijk-Ieper), vlak bij de snelwegen
E17 en E403, op 20 km van de Franse grens.
Waardebepaling door de vastgoedexpert
Waarderingsexpert
Ceusters (BE)
Technische informatie
Bouwjaar
1999
Grondoppervlakte
11.263 m²
Verhuurbare oppervlakte
4.426 m²
Huurdersinformatie
Belangrijkste huurders
o.a. Trimble, Gantner, …
Brutohuurinkomsten/waardebepaling
4,09%
Aandeel brutohuurinkomsten/portfolio
1,45%
Verhuurde oppervlakte
2.280 m²
Beschikbare oppervlakte
2.146 m²
Bezettingsgraad
51,51%
Diversen
▪ Multi-tenant site
▪ De gelijkvloerse verdieping is verdeeld in kleinere logistieke units, de eerste verdieping omvat
verschillende kantoorunits.
▪ In februari 2022 heeft SBB Bedrijfsdiensten de eerste verdieping verlaten.
▪ De West-Vlaamse Intercommunale (WVI) heeft ons geïnformeerd dat de activiteiten van enkele
kleinere huurders van de gelijkvloerse logistieke units niet zouden stroken met de opgegeven
bestemming.
▪ Belangrijke gebeurtenissen na 31 december 2022:
▪ Mede als gevolg van de WVI-beperkingen heeft huurder Tupperware zijn overeenkomst niet
meer verlengd.
▪ Eind maart 2023 werd een koop-en-verkoopoptie getekend voor de verkoop van het pand.
Accentis nv jaarverslag 2022 10/117
10
Lier
Adres
Duwijckstraat 17, 2500 Lier (BE)
Economische eigenaar
Accentis nv
Beschrijving
Modern en multifunctioneel gebouw met kantoren en productie- en opslagruimte (‘Accentis Business
Center’). Grote parking voor het gebouw en ondergrondse parkeergarage. Dankzij faciliteiten zoals
auditorium, vergaderzalen en bedrijfsrestaurant is het gebouw geschikt voor seminaries en
conferenties. Goede aansluiting met de snelwegen E313 en E19, gelegen op 20 km van de luchthaven
van Antwerpen en op 30 km van Brussels Airport.
Waardebepaling door de vastgoedexpert
Waarderingsexpert
Ceusters (BE)
Technische informatie
Bouwjaar
2001-2022
Grondoppervlakte
58.418 m²
Verhuurbare oppervlakte
36.042 m²
Huurdersinformatie
Belangrijkste huurders/gebruikers
o.a. Xeikon (Flint Division), Descartes, Creafin,
Peopleware, LeoPharma, Avineon, Mensura,
Blickle, Gudrun, Anrova Solutions,
Diace, Wenger, Hobrand Algebra, SD Worx
Brutohuurinkomsten/waardebepaling
14,50%
Aandeel brutohuurinkomsten/portfolio
79,48%
Verhuurde oppervlakte
35.909 m²
Beschikbare oppervlakte
133 m²
Bezettingsgraad
99,63%
Diversen
▪ Multi-tenant site
▪ Eind maart 2022 werd het nieuwproject - een logistieke aanbouw van ca. 1.800 m² - succesvol
opgeleverd en heeft de hoofdgebruiker Xeikon er zijn intrek genomen.
▪ De forse energieprijsstijgingen dwingen het lokale management tot continue monitoring en
bijsturing. Het afgelopen jaar bedroeg de extra energie-uitgave ca. 520k EUR. Deze extra uitgave
zorgt ervoor dat het aandeel nettohuurinkomsten ca. 55% bedraagt van de totale
terbeschikkingstellingsinkomsten (brutohuurinkomsten), ten opzichte van 70% vorig jaar.
Dankzij de periodieke indexering kon en kan die deels worden gerecupereerd, maar permanente
kostenbeheersing en energetische aanpassingen van technische installaties blijven noodzakelijk.
In de loop van 2022 werd de site verder vergroend door middel van LED-toepassingen en rond
de jaarwisseling werd een extra installatie van 1.448 zonnepanelen in gebruik genomen zodat
ca. 30% van de jaarlijkse elektriciteitsbehoefte van de site wordt opgevangen door zonne-
energie.
▪ Belangrijke gebeurtenissen na 31 december 2022:
▪ Er worden extra energetische aanpassingen ingepland, zo zullen de compressoren van het
gebouw worden vervangen door energiezuinigere modellen en zal een deel van de
ventilatoren worden vervangen door modulerende types.
▪ Als gevolg van het toegenomen thuiswerk en de nood aan besparingen vragen verschillende
gebruikers om de oppervlakte van hun kantoorunits te reduceren.
Accentis nv jaarverslag 2022 11/117
11
Overpelt
Adres
Fabriekstraat 145, 3900 Overpelt (BE)
Juridische eigenaar
Accentis Property Overpelt nv
Beschrijving
Multifunctioneel complex met productie- en opslagruimte, en kantoren. Gelegen vlak bij de
snelwegen E34 en E25 naar Eindhoven (Nederland), op 15 km van de Nederlandse grens.
Waardebepaling door de vastgoedexpert
Waarderingsexpert
Ceusters (BE)
Technische informatie
Bouwjaar
1960-1980/1990-2000
Grondoppervlakte
34.949 m²
Verhuurbare oppervlakte
12.565 m²
Huurdersinformatie
Belangrijkste huurders/gebruikers
o.a. Shark Solutions, Assign, Van Roy
Brutohuurinkomsten/waardebepaling
7,82%
Aandeel brutohuurinkomsten/portfolio
4,80%
Verhuurde oppervlakte
11.577 m²
Beschikbare oppervlakte
988 m²
Bezettingsgraad
92,14%
Diversen
▪ Multi-tenant site
▪ Industrieterrein momenteel volledig gebruikt door Shark Solutions, en afzonderlijk
kantoorgebouw op afzonderlijk kadastraal perceel.
▪ Belangrijke gebeurtenissen na 31 december 2022:
▪ De eigenaars van Plascobel, die al een deel van de site aankochten, hebben de intentie de
percelen aan de straatzijde van de site te ontwikkelen. Momenteel wordt de laatste hand
gelegd aan een masterplan dat de goedkeuring van de lokale overheden geniet. De
gesprekken over de finale voorwaarden en modaliteiten zijn nog steeds lopende. Een
mogelijke afhandeling wordt verwacht medio 2023.
▪ In het afzonderlijke kantoorgebouw dringen technische aanpassingen zich op, zoals het
vernieuwen van de waterleiding. Volgens het masterplan zou het gebouw echter worden
afgebroken. Daarom blijft het leeg staan in afwachting van een definitief antwoord m.b.t. een
eventuele verkoop.
Accentis nv jaarverslag 2022 12/117
12
Schiltach
Adres
Welschdorf 220, 77761 Schiltach (DE)
Juridische eigenaar
Accentis Verwaltungs GmbH
Beschrijving
Industrieel complex, specifiek gebouwd voor de productieactiviteiten van BBS. Ligging: in het Zwarte
Woud, tussen Straatsburg en Stuttgart in Duitsland.
Waardebepaling door de vastgoedexpert
Waarderingsexpert
Ceusters (BE)
Technische informatie
Bouwjaar
1988-1996
Grondoppervlakte
32.446 m²
Verhuurbare oppervlakte
23.096 m²
Huurdersinformatie
Belangrijkste huurders
BBS GmbH
Brutohuurinkomsten/waardebepaling
16,24%
Aandeel brutohuurinkomsten/portfolio
14,27%
Verhuurde oppervlakte
23.096 m²
Beschikbare oppervlakte
0 m²
Bezettingsgraad
100,00%
Diversen
▪ Single tenant site
▪ Sinds juni 2020 is de huurder BBS in insolventie. Tot op heden werden nog geen definitieve
beslissingen genomen over een overname of over hoe en op welke locatie de activiteiten zullen
worden voortgezet. Tot dusver zijn de maandelijkse huurgelden door de curator stipt en volledig
betaald. De curator kan de lopende verbintenis te allen tijde verbreken met een opzeg van drie
maanden.
▪ Belangrijke gebeurtenissen na 31 december 2022: geen.
Accentis nv jaarverslag 2022 13/117
13
4 Informatie voor de aandeelhouder
4.1 Accentis op de beurs
Het aandeel Accentis noteert sinds 26 mei 1997 aan Euronext Brussels (ISIN-code BE0003696102,
Symbool: ACCB).
1
17-02-2022:
Voorstel kapitaalvermindering
2
21-02-2022:
Jaarresultaten 2021
3
22-02-2022
Uitkering interim-dividend en voorstel kapitaalvermindering door Accentis
Property International nv
4
01-03-2022:
Bijeenroeping buitengewone algemene vergadering Accentis nv
5
21-03-2022:
Uitkering interim-dividend
6
30-03-2022:
Reële kapitaalvermindering Accentis Property International nv
7
31-03-2022:
Reële kapitaalvermindering Accentis nv
8
19-04-2022:
Jaarverslag 2021
9
05-05-2022:
Openbaarmaking conform art. 15 Wet van 2 mei 2007
10
20-06-2022:
Uitbetaling kapitaalvermindering Accentis nv
11
29-08-2022:
Halfjaarresultaten 2022
12
20-02-2023:
Jaarresultaten 2022
4.2 Kapitaal en aandelen
Het kapitaal van de vennootschap bedraagt vijfentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro
(25.500.000,00 EUR). Het is verdeeld in één miljard tweehonderdtweeënzestig miljoen
achthonderdvierenvijftigduizend en één (1.262.854.001) aandelen, zonder vermelding van nominale
waarde, die elk één één miljard tweehonderdtweeënzestig miljoen achthonderdvierenvijftigduizend
en één (1/1.262.854.001) van het kapitaal vertegenwoordigen. Het is volledig volgestort.
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
een reële kapitaalvermindering met een bedrag van vierenveertig miljoen vijfhonderdduizend euro
(44.500.000,00 EUR) om het kapitaal te brengen van zeventig miljoen euro (70.000.000,00 EUR)
naar vijfentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro (25.500.000,00 EUR). De kapitaalvermindering
ging niet gepaard met een vernietiging van bestaande aandelen van de vennootschap.
Accentis nv jaarverslag 2022 14/117
14
Op diezelfde datum heeft de buitengewone algemene vergadering eveneens besloten tot vernietiging
van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen waardoor het totaal aantal stemrechten van 1.267.745.224
naar 1.262.854.001 werd gebracht.
De meest recente kapitaalstructuur is steeds terug te vinden op de corporate website
(www.accentis.com) in de rubriek Investor Relations.
4.3 Vorm en overdraagbaarheid van de aandelen
De aandelen van de vennootschap kunnen de vorm aannemen van aandelen op naam en
gedematerialiseerde aandelen. Alle aandelen van de vennootschap zijn volledig volgestort en vrij
overdraagbaar.
4.4 Stemrechten verbonden aan de aandelen
Elke aandeelhouder van de vennootschap heeft recht op één stem per aandeel. Aandeelhouders
mogen bij volmacht stemmen, onderworpen aan de regels beschreven in de statuten van de
vennootschap.
Stemrechten kunnen worden opgeschort met betrekking tot aandelen conform de toepasselijke
wettelijke bepalingen en regels beschreven in de statuten van de vennootschap.
4.5 Aandeelhoudersstructuur
Op basis van de noemer van 1.262.854.001 (totaal aantal stemrechten) en de relevante kennis- en
berichtgevingen die de vennootschap heeft ontvangen, ziet de structuur van het aandeelhouderschap
op datum van publicatie er als volgt uit:
Aandeelhouder
Aantal stemrechten
%
Iep Invest nv
849.228.572
67,25
Publiek
413.625.429
32,75
Totaal
1.262.854.001
100,00
Sinds september 2013 wordt de vennootschap gecontroleerd door Iep Invest en wordt de
participatie Accentis door Iep Invest integraal geconsolideerd.
In artikel 9 van de statuten van de vennootschap werd de drempel voor bekendmaking van een
deelneming vastgesteld op 3%, 5% en elk veelvoud van 5%. Kennisgevingen van belangrijke
deelnemingen in overeenstemming met de bepalingen van de wet van 2 mei 2007 op de
openbaarmaking van belangrijke deelnemingen en de statuten van de vennootschap kunnen worden
gestuurd naar investor.relations@accentis.com. Ontvangen kennisgevingen zijn steeds beschikbaar
op de corporate website (www.accentis.com) in de rubriek Investor Relations.
4.6 Dividend
4.6.1 Bestemming van de winstreserve
Het batig saldo dat de resultatenrekening aanwijst nadat alle lasten, de algemene kosten, de nodige
provisies en afschrijvingen zijn afgetrokken, maakt de zuivere winst uit van de vennootschap. Van
deze winst wordt ten minste een twintigste voorafgenomen om de wettelijke reserve te vormen
totdat die een tiende van het kapitaal bedraagt. Voor het overblijvende saldo is het de algemene
vergadering die zal beslissen, op voorstel van de raad van bestuur, welke bestemming eraan wordt
gegeven.
Geen uitkering mag geschieden indien op de datum van afsluiting van het laatste boekjaar het
nettoactief, zoals dat blijkt uit de jaarrekening, is gedaald of ten gevolge van de uitkering zou dalen
beneden het bedrag van het gestorte kapitaal, vermeerderd met alle reserves die volgens de wet of
de statuten niet mogen worden uitgekeerd.
Accentis nv jaarverslag 2022 15/117
15
4.6.2 Interim-dividenden
De raad van bestuur heeft de bevoegdheid om op het resultaat van het boekjaar een interim-dividend
uit te keren. Deze uitkering mag alleen geschieden op de winst van het lopende boekjaar, in
voorkomend geval verminderd met het overgedragen verlies of vermeerderd met de overgedragen
winst, zonder onttrekking aan de reserves die volgens wettelijke en statutaire bepalingen dienen te
worden gevormd.
Op 21 maart 2022 heeft de raad van bestuur besloten tot de uitkering van een bruto-interim-dividend
over het boekjaar 2022 ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per aandeel). De raad
van bestuur heeft deze beslissing genomen op basis van de tussentijdse staten op 24 februari 2022
en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de commissaris. De uitbetaling van
het interim-dividend werd uitgevoerd op 31 maart 2022.
Over het jaardividend met betrekking tot het boekjaar eindigend op 31 december 2022 zal beslist
worden op de gewone algemene vergadering van 23 mei 2023. De raad van bestuur stelt vast dat op
31 december 2022 het uitgekeerd bruto-interim-dividend over het boekjaar 2022 hoger is dan het
uitkeerbaar resultaat. Conform het CBN-advies 2021/02 dient dit excedent van 293.777 EUR,
beschouwd te worden als een voorschot op een volgend dividend en wordt dit in mindering gebracht
van het eigen vermogen van de vennootschap via het overgedragen resultaat.
4.6.3 Betaling van dividenden
De betaling van dividenden geschiedt jaarlijks in een keer of in verschillende keren op de wijzen en
op de tijdstippen die door de raad van bestuur worden vastgelegd.
Niet geïnde dividenden uitgekeerd aan aandelen op naam verjaren ten gunste van de vennootschap
door verloop van 5 jaar vanaf de datum van inbetalingstelling.
4.6.4 Dividend over boekjaar 2022
De raad van bestuur van Accentis nv heeft op 21 maart 2022 besloten tot de uitkering van een bruto-
interim-dividend over het boekjaar 2022 ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per
aandeel). De raad van bestuur is tot dit besluit gekomen op basis van de tussentijdse resultaten van
de vennootschap op 24 februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag
van de commissaris.
De raad van bestuur zal aan de algemene vergadering voorstellen om over het boekjaar 2022 een
bruto-jaardividend vast te stellen ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per
aandeel). Op 31 december 2022 blijkt dat het uitgekeerd bruto-interim-dividend over het boekjaar
2022 hoger is dan het uitkeerbaar resultaat. Conform het CBN-advies 2021/02 wordt dit excedent
van 293.777 EUR, dat niet door de algemene vergadering als dividend kan worden goedgekeurd, in
mindering geboekt van het eigen vermogen via het overgedragen resultaat.
4.7 Financiële kalender
Naast de jaarresultaten publiceert Accentis eveneens halfjaarcijfers. De verwachte publicatiedatums
en de datum voor de jaarlijkse algemene vergadering zijn de volgende:
Jaarlijkse algemene vergadering 2023
23 mei 2023
Publicatie van de halfjaarresultaten 2023
28 augustus 2023
Publicatie van de jaarresultaten 2023
26 februari 2024
Eventuele wijzigingen aan deze kalender zullen steeds zo snel mogelijk op de website van de
vennootschap (www.accentis.com) worden vermeld.
4.8 Investor relations
Accentis wenst zijn aandeelhouders en andere belangstellenden zo volledig mogelijk te informeren.
Een speciale rubriek op de website van de vennootschap (www.accentis.com) bundelt daarom alle
voor beleggers nuttige informatie. In die rubriek kan men zich ook aanmelden voor de
persberichtenmailinglijst. Geregistreerde aandeelhouders worden verzocht eventuele
adreswijzigingen schriftelijk mee te delen aan de verantwoordelijke Investor Relations.
Accentis nv jaarverslag 2022 16/117
16
De enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening, de statuten, de jaarverslagen en andere
documenten die publiek worden gemaakt, zijn kosteloos verkrijgbaar op de zetel van de
vennootschap. Al deze informatie is eveneens beschikbaar op de corporate website.
Accentis nv jaarverslag 2022 17/117
17
5 Verklaring inzake deugdelijk bestuur
5.1 Algemene bepalingen
In toepassing van de Belgische corporategovernancecode van 2020 (‘Corporate Governance Code’ of
‘Code’) en artikel 3:6 §2 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen geeft Accentis in
zijn corporategovernancecharter (‘Corporate Governance Charter’ of ‘Charter’) toelichting bij de
principes van deugdelijk bestuur (‘corporate governance’). Dit Corporate Governance Charter werd
goedgekeurd door de raad van bestuur van de vennootschap op 14 april 2020 en vervolgens
gepubliceerd op de website (www.accentis.com).
De Corporate Governance Code wordt hierbij als referentiecode gehanteerd. De Code is gebaseerd
op het pas-toe-of-leg-uit-systeem (comply or explain). Het Charter vult de principes betreffende
deugdelijk bestuur aan vervat in de Code, in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en
in de statuten van de vennootschap.
Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de voornaamste regels en principes volgens welke het
deugdelijk bestuur van de vennootschap is georganiseerd.
Corporate governance wordt in de Corporate Governance Code gedefinieerd als een reeks van regels
en gedragingen op basis waarvan vennootschappen worden bestuurd en gecontroleerd.
De vennootschap kan besluiten om af te wijken van de code met betrekking tot specifieke
aangelegenheden, met den verstande dat zulke afwijkingen moeten worden bekendgemaakt en
verantwoord in de Verklaring inzake deugdelijk bestuur in het jaarverslag (explain).
De raad van bestuur van de vennootschap heeft als doelstelling vooropgezet om de principes van de
Corporate Governance Code zo nauwgezet mogelijk na te leven, maar is van mening dat bepaalde
afwijkingen van de principes van de Corporate Governance Code gerechtvaardigd zijn.
Op de volgende punten wijkt Accentis af van de Corporate Governance Code:
▪ Principe 2.16 van de Code: gezien de relatief beperkte omvang van de vennootschap en haar
activiteiten wordt in het jaarverslag geen afzonderlijk hoofdstuk geïntegreerd over kwesties van
maatschappelijk belang en relevante milieu- en sociale indicatoren. Relevante kwesties en
indicatoren worden in het jaarverslag aangehaald waar van toepassing.
▪ Principe 2.22 van de Code: gezien de relatief beperkte omvang van het uitvoerend management
bestaan er geen geschreven procedures aangaande voorstellen, besluitvorming, verslaggeving
en evaluatie; andere dan vermeld in het Charter.
▪ Principe 2.23 van de Code: de raad van bestuur en het uitvoerend management zijn van mening
dat de leden van het uitvoerend management lid mogen zijn van raden in andere
vennootschappen zolang de professionele werking van de raad van bestuur van de vennootschap
niet in het gedrang komt. Verder dienen de leden van het uitvoerend management steeds
tijdsbeperkingen en potentiële belangenconflicten in overweging te nemen.
▪ Principe 3.11 van de Code: telkens wanneer dit noodzakelijk wordt geacht in het licht van het
belang van de vennootschap komen de niet-uitvoerende bestuurders samen om hun interactie
met het uitvoerend management te evalueren. Zo’n bijeenkomst wordt dus niet per se eenmaal
per jaar gehouden.
▪ Principe 3.19 van de Code: gezien de relatief beperkte omvang van de vennootschap en haar raad
van bestuur heeft de raad van bestuur geen secretaris aangesteld.
▪ Principe 4.11 van de Code: het auditcomité komt overeenkomstig artikel 7:99, §5 van het WVV
samen telkens wanneer het dit noodzakelijk acht om zijn taken naar behoren te vervullen en ten
minste viermaal per jaar. Het Corporate Governance Charter bepaalt dat het auditcomité zo vaak
vergadert als nodig is voor zijn goed functioneren – minstens tweemaal per jaar en minstens
eenmaal per jaar in aanwezigheid van de commissaris. De vennootschap is van oordeel dat de
door haar gehanteerde frequentie voldoet aan de behoeften.
▪ Principe 4.14 van de Code: gezien de relatief beperkte omvang van de vennootschap heeft de
raad van bestuur geen onafhankelijke interne auditfunctie opgericht. De raad van bestuur is van
mening dat het auditcomité over voldoende middelen en knowhow beschikt. Verder kan het
Accentis nv jaarverslag 2022 18/117
18
auditcomité steeds een beroep doen op boekhoudkundige, financiële, juridische en andere
adviseurs die het als noodzakelijk en gepast acht voor zijn werking.
▪ Principe 4.20 van de Code: Gezien de relatief beperkte omvang van de vennootschap heeft de
raad van bestuur het benoemingscomité en remuneratiecomité samengevoegd tot een
benoemings- en remuneratiecomité.
▪ Principe 5.6 van de Code: vanwege de relatief beperkte omvang van de vennootschap en haar
raad van bestuur, bedraagt de duur van het mandaat van de bestuurders conform artikel 7:85,
§2 zes jaar.
▪ Principe 7.6 van de Code: de raad van bestuur is van mening dat de niet-uitvoerende bestuurders
geen deel van hun remuneratie in de vorm van aandelen van de vennootschap dienen te
ontvangen aangezien zij steeds handelen in het belang van de vennootschap en haar
stakeholders.
▪ Principe 7.9 van de Code: de raad van bestuur is van mening dat de leden van het uitvoerend
management geen minimumaantal aandelen moeten aanhouden in de vennootschap aangezien
er in voldoende andere mechanismes wordt voorzien om het professioneel engagement van de
leden van het uitvoerend management te garanderen. De raad van bestuur verwijst hiervoor
naar punt 5.5.4.
▪ Principe 7.10 van de Code: De raad van bestuur verwijst voor de kortetermijnremuneratie van
het uitvoerend management naar punt 5.5.4. Een bonus wordt toegekend in functie van de
behaalde commerciële en financiële doelstellingen. Aangezien semestrieel op basis van duidelijk
afgelijnde criteria de variabele vergoeding wordt geëvalueerd ziet de raad van bestuur geen
noodzaak om deze remuneratie te begrenzen met een maximum.
▪ Principe 8.7 van de Code: de raad van bestuur is van mening dat de vennootschap er, gezien de
huidige omstandigheden, geen baat bij heeft een zogenaamd relation agreement met belangrijke
of controlerende aandeelhouders aan te gaan.
▪ Principe 9.1 van de Code: vanwege de relatief beperkte omvang van de vennootschap, heeft de
vennootschap thans geen permanent evaluatiesysteem opgezet voor de omvang, samenstelling
en werking van de raad van bestuur en van de comités.
De raad van bestuur is van mening dat de vennootschap, met uitzondering van de hierboven
toegelichte afwijkingen, voldoet aan alle principes uit de Corporate Governance Code.
5.2 Interne controle- en risicobeheersystemen betreffende de financiële
rapportering
5.2.1 Beheersstructuur
De corporategovernancestructuur van Accentis, conform de Corporate Governance Code, kan als
volgt schematisch worden weergegeven:
A. Het beheersorgaan:
De raad van bestuur en de personen aan wie het dagelijks bestuur van Accentis werd toevertrouwd.
B. De toezichthoudende instanties:
▪ Intern: toezicht op het dagelijks beheer door de dagelijkse leiding
▪ Extern: de commissaris en de depothouder
C. De beheersing van de interne risico’s van Accentis gebeurt via:
▪ de beslissingen genomen door het remuneratiecomité en het auditcomité;
▪ het inwinnen van advies bij externe juridische, fiscale en milieutechnische adviseurs;
▪ het inwinnen van advies van de waarderingsexpert;
▪ interne databeheersystemen, nl. een centrale fysieke en virtuele dataroom waar alle belangrijke
documenten van en informatie over Accentis worden bijgehouden, en een gedetailleerde
huuradministratie;
▪ het raadplegen van externe databanken (bv. kredietwaardigheid van klanten);
▪ essentiële transactionele controles en procedures en dit gecombineerd met een scheiding van
functies tussen beslissing, registratie en geldbewegingen.
Accentis nv jaarverslag 2022 19/117
19
5.2.2 Financiële handleiding en rapportering
Accentis heeft in de eerste helft van 2014 de nadruk gelegd op een verdere uitbreiding van het intern
rapportagesysteem om de huurinkomsten, de bezettingsgraden, de financiële schulden en de
operationele kosten per vastgoedbelegging te monitoren. Medio 2014 werd het uitgebreide intern
rapportagesysteem operationeel.
5.2.3 Strategische planning, budgettering en controle
Het management legt een jaarlijks plan van aanpak voor aan de raad van bestuur, waarin de strategie,
de risico’s, de geplande activiteiten en de budgetten voor het komende jaar worden beoordeeld.
Het management controleert het resultaat van de activiteiten door middel van strikte
begrotingsprocedures en een serie speciaal ontworpen kritische prestatie-indicatoren. Onvoorziene
omstandigheden of materiële afwijking van de plannen dienen onmiddellijk te worden gemeld aan
het verantwoordelijke lid van het managementteam. Het managementteam komt periodiek bijeen
om de strategie en de daarmee verbonden risico’s, de actuele resultaten versus de begroting en
andere belangrijke zaken te bespreken. De raad van bestuur komt periodiek bijeen en beoordeelt de
gang van zaken.
5.2.4 Financiële verslaglegging
De systemen en procedures voor financiële verslaglegging zijn toegesneden op de bedrijfseisen en
ondersteunen het management bij de beoordeling van de activiteiten. De grondslagen en procedures
voor financiële verslaglegging van de onderneming worden up-to-date gehouden en zijn via intranet
toegankelijk. Bovendien wordt over deze grondslagen en procedures regelmatig gecommuniceerd
met de financiële afdeling. De eisen aan financiële jaarverslaglegging zijn geformaliseerd en de
bedrijfsbeoordeling geschiedt op basis van de financiële verslagen die per maand worden opgesteld.
5.2.5 Verklaring van het management inzake de interne controle- en
risicobeheerssystemen
Het management is van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen zoals
hierboven beschreven een redelijke mate van zekerheid bieden dat de jaarrekening geen materiële
fouten bevat en dat deze systemen gedurende het boekjaar adequaat hebben gefunctioneerd.
Het management heeft geen indicaties dat deze systemen in 2023 niet naar behoren zullen
functioneren. Er dient in dit kader wel opgemerkt dat dit niet impliceert dat deze systemen en
procedures 100% zekerheid bieden wat betreft het verwezenlijken van operationele en financiële
bedrijfsdoelen, noch dat deze onjuiste opgaven, onjuistheden, fouten, fraude of het niet-naleven van
regels en voorschriften geheel en integraal kunnen voorkomen.
5.3 Aandeelhoudersstructuur
Op basis van de noemer van 1.262.854.001 (totaal aantal stemrechten) en de relevante kennis- en
berichtgevingen die de vennootschap heeft ontvangen, ziet de structuur van het aandeelhouderschap
op datum van publicatie er als volgt uit:
Aandeelhouder
Aantal stemrechten
%
Iep Invest nv
849.228.572
67,25
Publiek
413.625.429
32,75
Totaal
1.262.854.001
100,00
Sinds september 2013 wordt de vennootschap gecontroleerd door Iep Invest en wordt de
participatie Accentis door Iep Invest integraal geconsolideerd.
In artikel 9 van de statuten van de vennootschap werd de drempel voor bekendmaking van een
deelneming vastgesteld op 3%, 5% en elk veelvoud van 5%. Kennisgevingen van belangrijke
deelnemingen in overeenstemming met de bepalingen van de wet van 2 mei 2007 op de
openbaarmaking van belangrijke deelnemingen en de statuten van de vennootschap kunnen worden
Accentis nv jaarverslag 2022 20/117
20
gestuurd naar investor.relations@accentis.com. Ontvangen kennisgevingen zijn steeds beschikbaar
op de corporate website (www.accentis.com) in de rubriek Investor Relations.
5.4 Beslissingsorganen
5.4.1 Raad van bestuur
5.4.1.1 Samenstelling van de raad van bestuur
Gedurende boekjaar 2022 zetelden in de raad van bestuur de volgende leden:
Naam en functie
Lid van
comités van de raad
Termijn
(1)
Niet-uitvoerende bestuurders
Jacques de Bliek
(2)
Voorzitter van de raad van bestuur
Auditcomité en benoemings-
en remuneratiecomité
2024
Gerard Cok
Bestuurder
Benoemings- en
remuneratiecomité
2024
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van
Vlaenderen
Bestuurder
Auditcomité en benoemings-
en remuneratiecomité
2024
Miedec bv
(2)
, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
Bestuurder
Auditcomité
2024
Axelle Vanthournout
Bestuurder
-
2028
Uitvoerende bestuurders
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof
Bestuurder en CEO
-
2023
(1) De benoemingstermijn van de leden van de raad van bestuur loopt af onmiddellijk na de algemene vergadering van het
jaar vermeld naast de naam van elke bestuurder.
(2) Jacques de Bliek, Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq, en Axelle Vanthournout zijn onafhankelijk
bestuurders in de zin van Principe 3.5 van de Corporate Governance Code.
Op de gewone algemene vergadering van 24 mei 2022 werd de benoeming goedgekeurd van Axelle
Vanthournout als bestuurder van de vennootschap voor een duur van zes jaar eindigend na de
gewone algemene vergadering die gehouden zal worden in mei 2028. Axelle Vanthournout
beantwoordt aan de criteria van onafhankelijk bestuurder bepaald door artikel 7:87 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen zoals nader bepaald door de Belgische Corporate Governance
Code 2020.
De raad van bestuur is zodanig samengesteld dat er voldoende expertise aanwezig is over de
activiteiten van de vennootschap, alsook een voldoende diversiteit in competenties, achtergrond,
leeftijd en geslacht. Op de verslagdatum is een derde van de leden van de raad van bestuur van een
ander geslacht dan dat van de overige leden.
Jacques de Bliek
Voorzitter van de raad van bestuur
Jacques de Bliek (°1945) was van 1972 tot 1981 directeur bij ABN AMRO. Van 1981 tot 1984 was hij
werkzaam als advocaat bij Nauta Dutilh in Rotterdam (Nederland). In 1985 vestigde hij zich als
zelfstandig advocaat, gespecialiseerd in insolventierecht, ondernemingsrecht en onroerend goed.
Van 1999 tot 2002 was hij projectmatig actief in Turkije in verband met de oprichting van een bedrijf,
en van 2002 tot 2005 werkte hij als zelfstandig financieel-juridisch consultant. Vanaf 2005 was hij
opnieuw werkzaam als zelfstandig advocaat op het advocatenkantoor De Bliek Oomen in Tilburg
(Nederland). In 2013 beëindigde hij zijn advocatenpraktijk en sindsdien is hij actief als juridisch
consultant. Jacques de Bliek is afgestudeerd in 1972 aan de faculteit rechtsgeleerdheid, civiel recht,
van de Vrije Universiteit Amsterdam (Nederland). Sinds 1 januari 2010 is hij voorzitter van de raad
van bestuur van Accentis.
Accentis nv jaarverslag 2022 21/117
21
Gerard Cok
Bestuurder
Gerard Cok (°1948) werkte tot 1981 als bankdirecteur. Vervolgens was hij werkzaam als zelfstandig
ondernemer en investeerder in diverse vennootschappen, hoofdzakelijk actief in vastgoed. Sinds 17
november 1989 is Gerard Cok directeur van European Business Consultant GmbH, een functie die hij
nog steeds bekleedt. Van oktober 1999 tot 31 mei 2008 was hij lid van de raad van bestuur van Beate
Uhse AG. Van die vennootschap was hij tevens van juni 2008 tot medio 2018 lid van de raad van
commissarissen. Sinds mei 2010 is Gerard Cok lid van de raad van bestuur van Accentis.
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
Bestuurder
Dirk Van Vlaenderen (°1959) heeft ruime ervaring als bedrijfsrevisor. Hij startte in 1981 bij de
auditafdeling van Arthur Andersen, waar hij in 1993 vennoot werd, verantwoordelijk voor
beurgenoteerde ondernemingen. Na de overname van Arthur Andersen door Deloitte&Touche in
2002, werd hij er lid van het auditmanagementcomité en later Managing Partner Audit tot aan zijn
vertrek in 2016. In zijn 35 jaar durende loopbaan als auditor heeft hij samengewerkt met zowel
multinationals als beurgenoteerde Belgische bedrijven en kleinere familiale ondernemingen uit de
meest uiteenlopende sectoren. Sinds juli 2016 is hij, als vast vertegenwoordiger van Gescon bv, lid
van de raad van bestuur van Greenyard Foods. Sinds oktober 2016 is hij, als vaste vertegenwoordiger
van Gescon bv, lid en voorzitter van de raad van bestuur van Iep Invest nv. Op 1 oktober 2020 werd
hij, als vast vertegenwoordiger van Iep Invest nv, door de raad van bestuur van Accentis gecoöpteerd
als bestuurder en volgde in die hoedanigheid Gerda Gysel op.
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
Bestuurder
Mieke De Clercq (°1961) studeerde Toegepaste Economische Wetenschappen aan de KU Leuven. Ze
startte haar carrière bij een familiale textielgroep waar ze opklom tot CFO. In 2001 stapte ze over
naar KPMG Advisory als director. Van 2006 tot 2017 was ze partner van CFObelux, een bedrijf dat
zich specialiseert in financiële rapportering en dat sinds november 2014 deel uitmaakt van Moore.
Sinds 2017 zet ze haar activiteiten als CFO en bestuurder voort via haar vennootschap Miedec bv.
Sinds de algemene vergadering van 26 mei 2015 is zij, als vast vertegenwoordiger van Miedec bv, lid
van de raad van bestuur van Accentis.
Axelle Vanthournout
Bestuurder
Axelle Vanthournout (°1986) studeerde Rechten en Notariaat aan de Universiteit Gent. Na haar
studies en stage bij advocatenkantoor Rieder & Verdonck deed ze ervaring op als consultant bij
achtereenvolgens Optima Athlete Support, een afdeling van Optima Bank, en Side by Side Belgium.
Ze werkte als projectmanager bij Energy Lab en was partnership & sponsorship manager bij
Atmosphere Architects. In 2019 startte ze als retail consultant bij CBRE en sinds april 2021 is ze in
diezelfde functie werkzaam bij Avenue. Axelle Vanthournout behaalde een postgraduaat in de
vastgoedkunde aan de KU Leuven. Sinds de algemene vergadering van 24 mei 2022 is zij lid van de
raad van bestuur van Accentis.
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof
Bestuurder en CEO
Bruno Holthof (°1963) heeft meer dan 10 jaar ervaring in de vastgoedsector als commercieel
verantwoordelijke van de groep RB/RC vastgoed (2000-2010). Voordien was hij zelfstandig
agentschapsdirecteur van het KOZ/KMO-kantoor bij het voormalige Gemeentekrediet (1989-2000).
Sinds 1 oktober 2011 is hij CEO van Accentis en lid van de raad van bestuur.
5.4.1.2 Evaluatie van de bestuurders
De leden van de raad van bestuur worden geëvalueerd op grond van de volgende criteria:
▪ kennis van de vastgoedsector en het industrieel vastgoed in het bijzonder
▪ ervaring met het leiden van een raad van bestuur, of met het deelnemen aan een dergelijke raad,
van een beursgenoteerde (vastgoed)onderneming
▪ financiële kennis en kennis van bedrijfsfinanciering in het kader van complexe vastgoed- en
corporate transacties
Accentis nv jaarverslag 2022 22/117
22
De evaluatie van de bestuurders enerzijds en de werking van de raad van bestuur anderzijds, gebeurt
op permanente basis door de collega’s onderling. Wanneer iemand vraagtekens heeft bij de bijdrage
van een collega/bestuurder, kan hij dit als punt op de agenda plaatsen, naar voren brengen op de
volgende raad van bestuur en dit eventueel bespreken met de voorzitter. De voorzitter kan dan, in
het belang van de vennootschap, de nodige stappen ondernemen.
De evaluatie van de leden van het auditcomité en de leden van het benoemings- en
remuneratiecomité gebeurt op dezelfde wijze.
5.4.1.3 Werking van de raad van bestuur
De raad van bestuur vergadert na oproeping door de voorzitter zo dikwijls als het belang van de
vennootschap het vereist, alsook binnen de veertien dagen na een daartoe strekkend verzoek van
twee bestuurders of van de CEO. De oproepingen vermelden plaats, datum, uur en agenda van de
vergadering en worden ten minste drie werkdagen voor de vergadering per brief, fax, e-mail of op
een andere schriftelijke wijze verzonden.
Indien de voorzitter is verhinderd, en ten behoeve van het leiden van discussies en besluitvorming
door de raad van bestuur in zaken waar de voorzitter een belangenconflict heeft, wordt de raad
voorgezeten door een bestuurder door zijn/haar collega’s daartoe aangeduid. De regelmatigheid van
de bijeenroeping kan niet worden betwist indien alle bestuurders aanwezig of regelmatig
vertegenwoordigd zijn.
In uitzonderlijke gevallen, wanneer de dringende noodzakelijkheid en het belang van de
vennootschap dat vereisen, kunnen de besluiten van de raad van bestuur worden genomen bij
eenparig schriftelijk akkoord van de bestuurders. Deze procedure kan echter niet gevolgd worden
voor de vaststelling van de jaarrekening, voor de aanwending van het toegestane kapitaal of voor
enig ander geval dat door de statuten is uitgesloten.
De raad van bestuur kan slechts geldig beraadslagen indien ten minste de helft van zijn leden
aanwezig of vertegenwoordigd is. Elke bestuurder kan een ander lid van de raad van bestuur
aanstellen om hem/haar te vertegenwoordigen en te stemmen in zijn/haar naam. Geen enkele
bestuurder mag drager zijn van meer dan twee volmachten. Beslissingen worden genomen met
gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen.
De beslissingen van de raad van bestuur worden vastgelegd in notulen die door ten minste de helft
van de aanwezige leden worden ondertekend. Deze notulen worden in een speciaal register
ingeschreven of ingebonden. De eventuele volmachten worden erbij gevoegd. Afschriften van of
uittreksels uit deze notulen worden ondertekend, hetzij door de voorzitter van de raad van bestuur,
hetzij door de afgevaardigde bestuurder, hetzij door twee bestuurders.
5.4.1.4 Bevoegdheden van de raad van bestuur
Overeenkomstig artikel 7:85 §1 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen wordt de
vennootschap geleid door de raad van bestuur die optreedt als een collegiaal orgaan. De
vennootschap heeft gekozen voor een monistisch bestuur. De rol van de raad van bestuur bestaat
erin het succes van de vennootschap op lange termijn na te streven door blijk te geven van
leiderschap en ondernemingszin en risicobeoordeling en –beheer mogelijk te maken. De raad van
bestuur beslist over de waarden en de strategie van de vennootschap, de gepaste identificatie van
risico’s en de voornaamste beleidslijnen. De raad van bestuur dient ervoor te zorgen dat de nodige
financiële middelen en personeel aanwezig zijn, zodat de vennootschap haar doelstellingen kan
bereiken. Overeenkomstig het voorgaande en in overeenstemming met artikel 7:93 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen, is de raad van bestuur het ultieme beslissingsorgaan van de
vennootschap, behalve voor wat betreft die bevoegdheden die door de wet of de statuten van de
vennootschap zijn voorbehouden aan de algemene vergadering. Overeenkomstig de bepalingen van
de Corporate Governance Code is de functie van het leiden van de raad van bestuur (door zijn
voorzitter, Jacques de Bliek) duidelijk onderscheiden van de uitvoerende verantwoordelijkheid voor
het leiden van de ondernemingsactiviteiten (door gedelegeerd bestuurder Bimmor bv, vast
vertegenwoordigd door Bruno Holthof).
Accentis nv jaarverslag 2022 23/117
23
5.4.1.5 Vertegenwoordiging
De vennootschap wordt geldig vertegenwoordigd, in en buiten rechte, met inbegrip van de akten
waarvoor de tussenkomst van een openbaar ambtenaar of een notaris vereist is, hetzij door twee
bestuurders samen optredend, hetzij, binnen het kader van het dagelijks bestuur, door een
gemachtigde tot dit bestuur. Ze is bovendien binnen het kader van hun opdracht geldig verbonden
door bijzondere lasthebbers. Bovendien kan de vennootschap in het buitenland vertegenwoordigd
worden door iedere persoon uitdrukkelijk daartoe aangesteld door de raad van bestuur.
5.4.1.6 Vergadering
De raad van bestuur kwam in het boekjaar 2022 elf keer samen. Alle bestuurders waren steeds
aanwezig, behalve tijdens de vergadering van 24 augustus, toen twee bestuurders afwezig waren, en
tijdens de vergadering van 11 oktober, toen één bestuurder afwezig was.
5.4.2 Management en dagelijks bestuur
Het uitvoerend management van de vennootschap wordt waargenomen door Bimmor bv, vast
vertegenwoordigd door Bruno Holthof, en door Fortitude bv, vast vertegenwoordigd door Evelien
Devlieger.
De raad van bestuur kan verder gespecialiseerde comités oprichten om specifieke kwesties te
analyseren en de raad van bestuur over die kwesties te adviseren. Behoudens het auditcomité dat
een wettelijk verplicht orgaan is en dat belast is met de wettelijke taken, zoals beschreven in 7:99
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, zijn de comités louter adviserende organen.
De effectieve beslissingsbevoegdheid blijft de collegiale verantwoordelijkheid van de raad van
bestuur. De raad van bestuur bepaalt de opdracht van elk comité met betrekking tot de organisatie,
procedures, beleid en activiteiten ervan.
Het management is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding van de vennootschap, een en ander
onder toezicht van de raad van bestuur. Overeenkomstig artikel 26 van de statuten van de
vennootschap kan de raad van bestuur het dagelijks bestuur van de vennootschap, evenals de
vertegenwoordiging van deze vennootschap met betrekking tot dit dagelijks bestuur, opdragen en
toevertrouwen aan:
▪ hetzij een of meer van zijn leden, die dan de titel van afgevaardigd bestuurder voeren, en
afzonderlijk handelen;
▪ hetzij aan een of meer directeurs, gekozen binnen of buiten de raad van bestuur, en die
afzonderlijk handelen.
Op verslagdatum bestaat het uitvoerend management uit:
▪ Bruno Holthof (of een door hem gecontroleerde vennootschap) Chief Executive Officer
▪ Evelien Devlieger (of een door haar gecontroleerde vennootschap) Chief Financial Officer
Evelien Devlieger
Chief Financial Officer
Evelien Devlieger (°1979) heeft in het verleden de functie van senior financial auditor bekleed bij
Arthur Andersen, dat nu deel uitmaakt van Deloitte, waar ze aan het hoofd stond van auditteams
verantwoordelijk voor de financiële audit en gerelateerde rapportering. Daarna was ze gedurende
meer dan 10 jaar actief bij vastgoedbeheer- en investeringsmaatschappijen, waar ze
verantwoordelijk was voor de group finance – onder meer de behandeling van alle corporate,
financiële en fiscale aspecten van duediligenceprocedures en de globale financiële rapportering met
betrekking tot alle vermogensbestanddelen van de groep in kwestie. Sinds 1 januari 2015 is zij CFO
van Accentis.
Voor het cv van Bruno Holthof wordt verwezen naar punt 5.4.1.1 Samenstelling van de raad van
bestuur.
Accentis nv jaarverslag 2022 24/117
24
5.4.3 Auditcomité
5.4.3.1 Bevoegdheden
Het auditcomité is onder andere belast met de volgende opdrachten:
▪ de controle en beoordeling van de (half)jaarcijfers van de dochterondernemingen;
▪ de bespreking met de revisoren van hun auditplan en de eindejaarscontrole;
▪ de selectie, evaluatie, aanstelling en vervanging van de revisoren van de verschillende
ondernemingen van de groep;
▪ het bepalen van de waarderingsregels;
▪ het vastleggen van systemen voor en toezicht houden op de werking van de interne en externe
controle en het uitwerken van maatregelen inzake handel met voorkennis en marktmanipulatie;
▪ de monitoring en beoordeling van de onafhankelijkheid van de commissaris.
5.4.3.2 Samenstelling
Volgens artikel 7:99 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen bestaat het auditcomité
uit niet-uitvoerende leden van de raad van bestuur en dient minstens één lid onafhankelijk te zijn.
Het auditcomité was gedurende het boekjaar 2022 als volgt samengesteld:
Naam
Lopende termijn
(1)
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
2024
Jacques de Bliek
(2)
2024
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
(2)
2024
(1) De benoemingstermijn van de leden loopt af onmiddellijk na de algemene vergadering van het jaar vermeld naast de naam
van elke bestuurder.
(2) Onafhankelijk bestuurder
Er deden zich geen wijzigingen voor in de samenstelling van het auditcomité.
Jacques de Bliek en Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq, zijn onafhankelijke
bestuurders. Zij zijn namelijk op geen enkele manier verbonden met de vennootschap of met een van
de met de vennootschap verbonden vennootschappen. De raad van bestuur is van oordeel dat zij
beschikken over de nodige deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit. Als
respectievelijk voormalig advocaat, gespecialiseerd in insolventierecht, ondernemingsrecht en
onroerend goed, en handelsrechter en ervaren CFO, hebben zij meer dan blijk gegeven van
deskundige kennis.
5.4.3.3 Vergadering
Het auditcomité komt samen telkens wanneer het dit noodzakelijk acht om zijn taken naar behoren
te vervullen en ten minste tweemaal per jaar. De commissaris en de CFO worden uitgenodigd op
vergaderingen van het auditcomité.
Tijdens het boekjaar 2022 vergaderde het auditcomité tweemaal. Alle leden waren steeds aanwezig,
behalve tijdens de vergadering van 24 augustus toen één lid afwezig was.
5.4.4 Benoemings- en remuneratiecomité
5.4.4.1 Bevoegdheden
Het benoemings- en remuneratiecomité is onder andere belast met de benoeming en de bepaling van
de bezoldigingen van het management en het voordragen van kandidaat-bestuurders aan de
algemene vergadering.
5.4.4.2 Samenstelling
Het benoemings- en remuneratiecomité bestaat uit drie niet-uitvoerende bestuurders, die over de
deskundigheid op het gebied van remuneratiebeleid beschikken. Artikel 7:100 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen bepaalt dat een meerderheid van de leden onafhankelijk
bestuurder moet zijn.
Accentis nv jaarverslag 2022 25/117
25
Het benoemings- en remuneratiecomité was gedurende het boekjaar 2022 als volgt samengesteld:
Naam
Lopende termijn
(1)
Jacques de Bliek
(2)
2024
Gerard Cok
2024
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
2024
(1) De benoemingstermijn van de leden loopt af onmiddellijk na de algemene vergadering van het jaar vermeld naast de naam
van elke bestuurder.
(2) Onafhankelijk bestuurder
Er deden zich geen wijzigingen voor in de samenstelling van het benoemings- en remuneratiecomité.
5.4.4.3 Vergadering
Volgens artikel 7:100 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen vergadert het
benoemings- en remuneratiecomité minstens tweemaal per jaar, en, indien nodig, ad hoc. De CEO
wordt ook telkens uitgenodigd, behalve bij de bespreking van zijn benoeming en/of vergoeding.
Tijdens het boekjaar 2022 vergaderde het benoemings- en remuneratiecomité driemaal. Alle leden
waren steeds aanwezig, behalve tijdens de vergadering van 24 augustus toen één lid afwezig was.
5.5 Remuneratieverslag
5.5.1 Algemeen
De vergoeding van de bestuurders die aan de algemene vergadering zal worden voorgesteld, wordt
door de raad van bestuur bepaald op basis van aanbevelingen en het voorstel van het benoemings-
en remuneratiecomité. In principe is het mandaat van bestuurder onbezoldigd. Aan de bestuurders
kan echter, onverminderd de vergoeding van hun kosten, een vaste bezoldiging worden toegekend
waarvan het bedrag door de algemene vergadering elk jaar wordt vastgesteld en dat ten laste komt
van de algemene kosten van de vennootschap. Bovendien kan de algemene vergadering tantièmes
toekennen te nemen uit de beschikbare winst van het boekjaar. De algemene vergadering kan aan de
bestuurders toestaan om tijdens het lopend boekjaar voorschotten op hun bezoldiging op te nemen
van de vennootschap.
Voor het boekjaar 2022 bedraagt de bezoldiging voor alle niet-uitvoerende bestuurders samen
57,5k EUR. Er zijn door de vennootschap of haar dochtervennootschappen geen bedragen
gereserveerd noch voorzieningen aangelegd voor de betaling van pensioenrechten of soortgelijke
voordelen voor de bestuurders. Bovendien voorzien de contracten die tussen de vennootschap (of
een dochtervennootschap van de vennootschap) en haar bestuurders zijn afgesloten niet in
vergoedingen bij beëindiging van het dienstverband, uitgezonderd een vergoeding van zes maanden
bij beëindiging van de overeenkomsten met de afgevaardigd bestuurders.
Aangezien de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering niet meer afdoende bleek en daarom niet
werd behouden (de verzekeringsmaatschappij wenste het contract niet te verlengen onder dezelfde
voorwaarden, een nieuwe verzekering zou duurder zijn en diverse uitsluitingen bevatten), heeft de
vennootschap zich van februari 2016 tot 31 december 2019 ten aanzien van de bestuurders
contractueel verbonden om hen te vrijwaren en schadeloos te stellen voor financiële gevolgen, voor
zover als wettelijk toegelaten. Het vermogensrechtelijke gevolg voor de vennootschap bedraagt een
maximale exposure van 5 mio EUR per bestuurder. Gelet op het nieuwe artikel 2:58 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen dienen de vrijwaringsovereenkomsten voor niet geschreven
gehouden te worden sinds 1 januari 2020. Accentis beroept zich dan ook op de
bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering aangegaan door zijn moedermaatschappij Iep Invest nv.
De vennootschap heeft de nodige maatregelen getroffen om te voldoen aan de wettelijke vereisten.
Accentis nv jaarverslag 2022 26/117
26
5.5.2 Procedure
Het remuneratiecomité onderzoekt steeds, rekening houdend met het verstrijken van de mandaten,
of de huidige vergoeding van zowel de uitvoerende als de niet-uitvoerende bestuurders nog
marktconform is en of ze te verantwoorden is in functie van de activiteitsgraad en de resultaten.
Indien nodig doet het remuneratiecomité een voorstel aan de raad van bestuur die vervolgens kan
besluiten om de betreffende vergoeding aan te passen of, indien het om een bestuurdersvergoeding
gaat, een voorstel tot wijziging voor te leggen aan de algemene vergadering.
5.5.3 Vergoedingen leden van de raad van bestuur
5.5.3.1 Niet-uitvoerende bestuurders
in k EUR
2022
2021
Jacques de Bliek
12,5
12,5
Gerard Cok
12,5
12,5
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van
Vlaenderen
12,5
12,5
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
12,5
12,5
Axelle Vanthournout
7,5
-
Totaal
57,5
50,0
5.5.3.2 Uitvoerende bestuurders
in k EUR
2022
2021
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof
-
-
Totaal
-
-
5.5.4 Vergoedingen management
De vergoeding van het management wordt bepaald door de raad van bestuur op basis van de
aanbevelingen van het benoemings- en remuneratiecomité.
De vergoeding van het management bestaat uit volgende remuneratiebestanddelen:
1. De CEO wordt vergoed op basis van een vaste dagvergoeding voor geleverde prestaties. De vaste
vergoeding per dag tijdens het boekjaar 2022 bedroeg 675 EUR. De vergoeding van de CFO is
inbegrepen in de dienstverleningsovereenkomst aangegaan met Fortitude bv, dat vergoed wordt
a rato van 11,5k EUR (niet-geïndexeerd) per maand.
2. Bovendien wordt een bonus toegekend in functie van de behaalde commerciële en financiële
doelstellingen. Op semestriële basis wordt de evaluatie van de variabele vergoeding gemaakt op
basis van de volgende criteria:
a. Huuropbrengsten
▪ De brutohuuropbrengsten komen in aanmerking, zijnde de totale huuropbrengsten exclusief
huurkortingen en investeringstoelages.
▪ Als niet-bindende maatstaf wordt 0,5% van de brutohuuropbrengsten gehanteerd.
b. Uitzonderlijke prestaties
▪ Elke verkoop met een marge boven de fair value, al dan niet gedeeltelijk, komt in
aanmerking.
▪ Uitzonderlijke financiële en administratieve prestaties komen in aanmerking.
Het management maakt periodiek een overzicht van bovenstaande doelstellingen en legt
dienaangaande een financieel voorstel voor. Voor de vennootschap is, behalve volgens de normale
bepalingen van gemeen recht, niet expliciet voorzien in een terugvorderingsrecht van de variabele
remuneratie als die werd toegekend op basis van onjuiste financiële gegevens.
Accentis nv jaarverslag 2022 27/117
27
2022 – in k EUR
CEO
CFO (Fortitude)
Remuneratie basis
117
181
Remuneratie variabel
200
20
Remuneratie pensioen + overige componenten
-
-
Totaal
317
201
2021 – in k EUR
CEO
CFO (Fortitude)
Remuneratie basis
128
159
Remuneratie variabel
193
69
Remuneratie pensioen + overige componenten
-
-
Totaal
321
228
5.6 Aandelen aangehouden door bestuurders en leden van het uitvoerend
management
5.6.1 Aandelen aangehouden door bestuurders
Bestuurder Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen, bezit aandelen Accentis.
Deze aandelen behoren niet tot het remuneratiepakket van de leden van de raad van bestuur en er
lopen voor deze bestuurder geen aandelenoptieplannen en/of inschrijvingsrechtenplannen.
Bestuurder
Aantal aandelen
%
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
849.228.572
67,25
Totaal
849.228.572
67,25
5.6.2 Aandelen aangehouden door het management
Op verslagdatum bezit het management geen aandelen Accentis. Aandelen behoren niet tot het
remuneratiepakket van de leden van het uitvoerend management en er lopen voor hen geen
aandelenoptieplannen en/of inschrijvingsrechtenplannen.
5.7 Commissaris
5.7.1 Algemene bepalingen
De jaarrekeningen van de vennootschap en de groep worden gecontroleerd door Mazars
Bedrijfsrevisoren bv, vertegenwoordigd door Martine Vermeersch. De commissaris werd door de
algemene vergadering van 25 mei 2021 herbenoemd voor een termijn die eindigt onmiddellijk na de
jaarvergadering die zich zal uitspreken over het boekjaar afgesloten op 31 december 2024, gepland
op 28 mei 2024.
5.7.2 Vergoedingen
De vergoedingen toegekend voor het boekjaar 2022 aan de commissaris Mazars Bedrijfsrevisoren
bv bedragen:
in k EUR
2022
2021
Opdracht als commissaris Mazars Bedrijfsrevisoren
33,8
31,3
Opdracht als commissaris BDO Audit
-
3,8
Overige opdrachten Mazars Bedrijfsrevisoren
12,5
-
Totaal
46,3
35,1
5.8 Belangenconflicten
Voor een overzicht van de belangenconflicten wordt verwezen naar ‘Belangenconflicten –
Transacties met verbonden ondernemingen’ in het hoofdstuk ‘Verslag van de raad van bestuur’ op
pagina 37.
Accentis nv jaarverslag 2022 28/117
28
5.9 Transacties met belangrijke aandeelhouders
Voor een overzicht van de belangrijkste banden en recente transacties met belangrijke
aandeelhouders (en met hen gelieerde personen) van de vennootschap wordt verwezen naar
toelichting 26 in het hoofdstuk ‘Commentaar en toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening’
op pagina 71.
5.10 Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14
november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van
financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een
gereglementeerde markt
▪ Het aandelenkapitaal van de vennootschap bedraagt 25.500.000,00 EUR en is volledig
volgestort. Het is vertegenwoordigd door 1.262.854.001 aandelen, die elk 1/1.262.854.001 van
het kapitaal vertegenwoordigen. De aandelen van de vennootschap hebben geen vermelding van
nominale waarde.
▪ Behalve de regels betreffende de bekendmaking van belangrijke deelnemingen vermeld in de
toepasselijke Belgische wetgeving en de statuten van de vennootschap bestaan er geen
beperkingen op de overdracht van aandelen.
▪ Er zijn geen aandeelhouders met bijzondere zeggenschapsrechten.
▪ De vennootschap heeft geen aandelenoptieplan opgesteld.
▪ Elke aandeelhouder heeft recht op één stem per aandeel. De stemrechten kunnen opgeschort
worden zoals bepaald in de statuten van de vennootschap en de toepasselijke wetten en
artikelen.
▪ Er zijn geen overeenkomsten tussen aandeelhouders waarvan de vennootschap op de hoogte is
en die kunnen leiden tot beperkingen op de overdracht van effecten en/of het uitoefenen van
stemrechten.
▪ De regels betreffende de aanstelling en vervanging van leden van de raad van bestuur en
wijzigingen in de statuten worden beschreven in de statuten van de vennootschap en in het
Corporate Governance Charter van de vennootschap.
▪ De bevoegdheden van de raad van bestuur, in het bijzonder met betrekking tot de bevoegdheid
om aandelen uit te geven of in te kopen, worden beschreven in de statuten van de vennootschap
en in het Corporate Governance Charter van de vennootschap. De raad van bestuur werd
gemachtigd om eigen aandelen in te kopen door de buitengewone algemene vergadering van 25
mei 2021 onder een aantal bijzondere voorwaarden die in de statuten werden opgenomen. Deze
machtiging geldt voor een periode van 5 jaar te rekenen vanaf de bekendmaking van deze
beslissing in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad en kan hernieuwd worden. De statuten van
de vennootschap voorzien in geen enkel ander specifiek beschermingsmechanisme ‘om
dreigende en ernstige gevaren voor de vennootschap te vermijden’, d.w.z. om zich tegen een
vijandig overnamebod te weren.
▪ De vennootschap is geen partij bij overeenkomsten die, bij een wijziging van controle over de
vennootschap of ten gevolge van een overnamebod, van kracht kunnen worden of, onder
bepaalde voorwaarden, in voorkomend geval, gewijzigd of beëindigd kunnen worden door de
andere betrokken partijen, of aan de daarbij betrokken partijen (of met betrekking tot obligaties,
de uiteindelijke houder) een recht toekennen om de terugbetaling van uitstaande schulden van
de vennootschap onder zulke overeenkomsten te versnellen.
▪ De CEO heeft momenteel recht op betaling van zes maanden loon indien hij wordt ontslagen. Er
zijn geen bijzondere vertrekvergoedingen voorzien bij een wijziging in het bewind van de
vennootschap.
Accentis nv jaarverslag 2022 29/117
29
6 Verslag van de raad van bestuur
6.1 Geconsolideerde kerncijfers
in k EUR
Voor het
boekjaar
eindigend op 31
december
2022
Voor het
boekjaar
eindigend op 31
december
2021
Totale opbrengsten
7.588
32.895
Waarvan:
Huuropbrengsten
6.704
13.584
EBITDA
(1)
3.693
20.253
Operationele niet-kaskosten
-1.188
-1.684
Bedrijfsresultaat (EBIT)
2.505
18.569
Financieel resultaat
-1.231
-1.334
Resultaat voor belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten
1.274
17.235
Aangepast resultaat voor belastingen
(1)
uit voortgezette
bedrijfsactiviteiten
1.274
8.070
Belastingen
-935
-197
Nettoresultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten
339
17.038
Nettoresultaat uit beëindigde bedrijfsactiviteiten
-
-
Nettoresultaat
339
17.038
Resultaat per gewogen gemiddeld aandeel – gewoon & verwaterd
(in EUR per aandeel)
0,0003
0,0135
Vastgoedbeleggingen
42.100
46.280
Activa bestemd voor verkoop
3.850
5.240
Netto financiële schulden
(1)
4.994
-44.348
Financiële schuldgraad
(1)
9%
-40%
Loan-to-value-ratio
(1)
12%
-96%
Bezettingsgraad
(2)
95,71%
97,54%
(1) Voor de definitie en reconciliatie van de Alternatieve prestatiemaatstaven (APM’s) wordt verwezen naar punt 8.5.1.3 van
de toelichtingen.
(2) Berekend op basis van de oppervlakten (verhuurde oppervlakte/totale verhuurbare oppervlakte)
6.2 Belangrijke gebeurtenissen tijdens 2022 en na balansdatum
6.2.1 Belangrijke gebeurtenissen tijdens 2022
6.2.1.1 Strategie en maatregelen inzake de liquiditeit en de solvabiliteit
Het eigen vermogen van de groep daalde met 60,8% tot 35,73 mio EUR, wat de intrinsieke waarde
van het aandeel op 0,0283 EUR brengt. Door de succesvolle verkoop van de Slowaakse
vastgoedportefeuille eind 2021 werd de dividenduitkering en de kapitaalvermindering ten gunste
van de aandeelhouders mogelijk gemaakt.
In het verleden werden strategische beslissingen steeds genomen in het belang van de
aandeelhouders. Zowel nieuwe ontwikkelingen als desinvesteringen waren gebaseerd op een
grondige evaluatie van risico’s en return. Dat blijkt uit het koersverloop van het Accentis-aandeel
over de laatste tien jaar. Nu dienen er zich voor Accentis nieuwe strategische keuzes aan.
Het kroonjuweel van het vastgoedportfolio is het Accentis Business Center in Lier dat het gros van
de huurinkomsten genereert. Door de plotse, sterke toename van de energielasten werd het Business
Center in Lier midscheeps geraakt. Dit bedrijvencentrum werkt namelijk met een vaste vergoeding
voor terbeschikkingstelling – een all-invergoeding die alle mogelijke lasten omvat. Het lokale
management reageerde adequaat door sensibiliseringsacties op te zetten die het energieverbruik
deden afnemen. Toch noteerden we een extra energie-uitgave van ruim 0,50 mio EUR.
Verder blijven de werkgewoonten ontwikkeld tijdens de pandemie het kantoorgebruik beïnvloeden:
verschillende gebruikers hebben ervoor gekozen om hun kantoorruimte te reduceren. Vooral
kleinere ondernemingen zien zich genoodzaakt om te besparen.
Accentis nv jaarverslag 2022 30/117
30
De economische en politieke onzekerheden dwingen ons tot voorzichtigheid. In 2022 werd het
portfolio dan ook niet uitgebreid. Eind maart werd er nog een nieuwe logistieke hall van ca. 1.800 m²
opgeleverd aan de hoofdgebruiker van de site, Xeikon.
Op 31 december 2022 bedroeg de bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille 95,71%.
Onze medewerkers, ten slotte, gingen voort op de ingeslagen weg: blijvend inzetten op kosten- en
budgetbeheersing, en op rechtstreekse en constructieve communicatie met onze gebruikers.
6.2.1.2 Wijzigingen in de groep
Op 4 november 2022 werd 100% van de aandelen van de inactieve vennootschap Accentis
Development s.r.o., een dochtervennootschap van Accentis Property International nv, verkocht voor
een prijs van 0,11 mio EUR, gebaseerd op het eigen vermogen.
6.2.1.3 Verkochte sites of deelsites
Hamont-Achel (België)
Deze site was verhuurd aan Punch Metals. De huurovereenkomst bevatte een koopoptie, geldig tot
einde 2021, die werd gelicht. Omdat er in het oriënterend bodemonderzoek een verontreiniging
werd vastgesteld, was een beschrijvend bodemonderzoek noodzakelijk. Accentis had een vrijstelling
tot sanering aangevraagd en verkregen, waardoor op 14 juli 2022 de overdracht heeft kunnen
plaatsvinden.
6.2.1.4 Toelichting bij andere sites van de groep
Accentis Business Center Lier (België)
Eind maart 2022 werd het nieuwbouwproject - een logistieke aanbouw van ca. 1.800 m² - succesvol
opgeleverd en heeft de hoofdgebruiker Xeikon er zijn intrek genomen.
Sommige coronagewoonten blijven behouden: de situatie post-corona is er een met meer thuiswerk
en videomeetings, en verschillende gebruikers hebben hun ruimtegebruik dan ook aangepast. De
vrijgekomen oppervlakte wordt aangeboden aan de bredere markt, maar de vraag naar kantoorunits
is momenteel zeer gering.
De forse energieprijsstijgingen dwingen het lokale management tot continue monitoring en
bijsturing. Het afgelopen jaar bedroeg de extra energie-uitgave ca. 520k EUR. Dankzij de periodieke
indexering kon en kan die deels worden gerecupereerd, maar permanente kostenbeheersing en
energetische aanpassingen van technische installaties blijven noodzakelijk. In 2022 werd
vergroening doorgevoerd door middel van LED-toepassingen en rond de jaarwisseling werd een
extra installatie van 1.448 zonnepanelen in dienst genomen zodat ca. 30% van de jaarlijkse
elektriciteitsbehoefte van de site wordt opgevangen door zonne-energie.
Ieper (België)
Het pand in Ieper is zeer specifiek en atypisch. In februari 2022 heeft SBB Bedrijfsdiensten de eerste
verdieping verlaten.
De West-Vlaamse Intercommunale (WVI) heeft ons geïnformeerd dat de activiteiten van enkele
kleinere huurders van de gelijkvloerse logistieke units niet zouden stroken met de opgegeven
bestemming.
Overpelt (België)
Sinds het vertrek van Paco Meubelen begin 2022 huurt Shark Solutions het volledige achterliggende
industrieterrein. Voor het kantoorgebouw aan de straatzijde is er weinig belangstelling. Bovendien
zijn er technische ingrepen nodig aan de waterleidingen.
De eigenaars van Plascobel hebben de intentie de percelen aan de straatzijde van de site te
ontwikkelen, waaronder eveneens het perceel waar het kantoorgebouw van Accentis gelegen is.
Hierover werd tussen partijen een principeakkoord bereikt.
Accentis nv jaarverslag 2022 31/117
31
Schiltach (Duitsland)
Ofschoon er werd verwacht dat het principeakkoord in de loop van 2021 uiteindelijk zou worden
gecontracteerd, is er in deze zaak geen vooruitgang geboekt. Tot dusver zijn de maandelijkse
huurgelden door de curator stipt en volledig betaald. We weten ook dat huurder BBS zich structureel
wenst te heroriënteren, wat een impact zou hebben op de gebouwen en de logistiek. Die
heroriënteringsplannen worden verstoord door de huidige energiecrisis die een ernstige impact
heeft op de activiteiten van BBS, in die mate dat het bedrijf genoodzaakt is om strategische
beslissingen te nemen. Bovendien kan de curator de lopende verbintenis te allen tijde verbreken met
een opzeg van drie maanden. We onderhouden echter structurele contacten met het lokale
management in Schiltach.
6.2.1.5 Uitkering interim-dividend en kapitaalvermindering Accentis Property International nv
Op 22 februari 2022 heeft de raad van bestuur van Accentis Property International nv, een 100%
dochtermaatschappij van Accentis nv, besloten tot uitkering van een interim-dividend ten belope van
20,06 mio EUR op basis van de tussentijdse resultaten van Accentis Property International op 18
februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de commissaris. Het
interim-dividend werd integraal aangerekend op het resultaat van het boekjaar eindigend op 31
december 2021.
Op 30 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van Accentis Property International
de kapitaalvermindering ten belope van een bedrag van 27,94 mio EUR, zonder vernietiging van
aandelen, goedgekeurd. De uitbetaling van de kapitaalvermindering werd uitgevoerd op 20 juni
2022.
6.2.1.6 Uitkering interim-dividend
Op 21 maart 2022 heeft de raad van bestuur besloten tot de uitkering van een bruto-interim-dividend
over het boekjaar 2022 ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per aandeel). De raad
van bestuur heeft deze beslissing genomen op basis van de tussentijdse staten op 24 februari 2022
en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de commissaris. De uitbetaling van
het interim-dividend werd uitgevoerd op 31 maart 2022.
Over het jaardividend met betrekking tot het boekjaar eindigend op 31 december 2022 zal beslist
worden op de gewone algemene vergadering van 23 mei 2023. Op 31 december 2022 blijkt dat het
uitgekeerd bruto-interim-dividend over het boekjaar 2022 hoger is dan het uitkeerbaar resultaat.
Conform het CBN-advies 2021/02 wordt dit excedent van 293.777 EUR, dat niet door de algemene
vergadering als dividend kan worden goedgekeurd, in mindering geboekt van het eigen vermogen
via het overgedragen resultaat.
6.2.1.7 Vernietiging eigen aandelen
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
vernietiging van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen en opheffing van de corresponderende
onbeschikbare reserve waardoor het totaal aantal aandelen van 1.267.745.224 naar 1.262.854.001
werd gebracht.
Op verslagdatum bezit de vennootschap geen eigen aandelen.
6.2.1.8 Kapitaalvermindering
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
een reële kapitaalvermindering met een bedrag van vierenveertig miljoen vijfhonderdduizend euro
(44.500.000,00 EUR), zijnde 0,04 EUR per aandeel aan kapitaal, om het kapitaal te brengen van
zeventig miljoen euro (70.000.000,00 EUR) naar vijfentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro
(25.500.000,00 EUR), zonder vernietiging van aandelen. De uitbetaling van de kapitaalvermindering
werd uitgevoerd op 27 juni 2022.
De kapitaalvermindering kadert binnen de doelstelling van de vennootschap om de uitzonderlijke
financiële tegoeden van Accentis gedeeltelijk naar de aandeelhouders te laten terugvloeien en
zodoende de kapitaalstructuur af te stemmen op de economische noden van de vennootschap,
zonder daarbij de activiteiten of de doelstellingen van Accentis in enige mate te belemmeren,
rekening houdend met de financiële mogelijkheden die de vennootschap heeft.
Accentis nv jaarverslag 2022 32/117
32
6.2.2 Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
6.2.2.1 Accentis Business Center Lier (België)
Er worden extra energetische aanpassingen ingepland, zo zullen de compressoren van het gebouw
worden vervangen door energiezuinigere modellen en zal een deel van de ventilatoren worden
vervangen door modulerende types.
Als gevolg van het toegenomen thuiswerk en de nood aan besparingen vragen verschillende
gebruikers om de oppervlakte van hun kantoorunits te reduceren.
6.2.2.2 Ieper (België)
Mede als gevolg van de WVI-beperkingen heeft huurder Tupperware zijn overeenkomst niet meer
verlengd.
Eind maart 2023 werd een koop-en-verkoopoptie getekend voor de verkoop van het pand.
6.2.2.3 Overpelt (België)
De eigenaars van Plascobel, die al een deel van de site aankochten, hebben de intentie de percelen
aan de straatzijde van de site te ontwikkelen. Momenteel wordt de laatste hand gelegd aan een
masterplan dat de goedkeuring van de lokale overheden geniet. De gesprekken over de finale
voorwaarden en modaliteiten zijn nog steeds lopende. Een mogelijke afhandeling wordt verwacht
medio 2023.
In het afzonderlijke kantoorgebouw dringen technische aanpassingen zich op, zoals het vernieuwen
van de waterleiding. Volgens het masterplan zou het gebouw echter worden afgebroken. Daarom
blijft het leegstaan in afwachting van een definitief antwoord m.b.t. een eventuele verkoop.
6.3 Informatie over omstandigheden die een negatieve invloed zouden
kunnen hebben op de ontwikkeling
Er is geen vermeldenswaardige informatie over omstandigheden die een significante invloed zouden
kunnen hebben op de ontwikkeling van de vennootschap. De voornaamste risico’s en onzekerheden
waarmee de vennootschap wordt geconfronteerd worden beschreven in hoofdstuk 7 van dit verslag.
6.4 Bespreking van de resultaten
6.4.1 Huuropbrengsten en overige bedrijfsopbrengsten
in k EUR
2022
2021
Geconsolideerde totale opbrengsten
7.588
32.895
Huuropbrengsten
6.704
13.584
Opbrengsten uit doorberekende kosten
867
7.337
Overige opbrengsten
17
36
Meerwaarde op verkoop vaste activa
-
11.938
Alle huuropbrengsten zijn uitsluitend afkomstig van derden. Voor 2022 zijn ze fors gedaald ten
opzichte van vorig boekjaar, voornamelijk als gevolg van de verkoop van de participatie Accentis
Námestovo s.r.o. in december 2021 en de verkoop van de site in Hamont-Achel in juli 2022.
In december 2021 werd de participatie Accentis Námestovo s.r.o. verkocht, waardoor de
opbrengsten uit doorberekende kosten (exploitatiekosten die contractueel ten laste vallen van de
huurder) voor 2022 zijn gedaald met 6,77 mio EUR ten opzichte van 2021. Daartegenover staat dat
de energieprijzen in boekjaar 2022 fors hoger lagen dan in boekjaar 2021 en het bedrijfsrestaurant
in Lier intensiever werd gebruikt, wat resulteerde in een verhoging van de doorberekende kosten.
Noch de overige opbrengsten van boekjaar 2022, noch die van het boekjaar 2021 omvatten
eenmalige elementen.
Accentis nv jaarverslag 2022 33/117
33
De rubriek meerwaarde op de verkoop van vaste activa van 2021 omvat de gerealiseerde
meerwaarde op de verkoop van het derde en laatste deel van de nieuwbouwsite in Lier (35k EUR)
en de gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van de participatie Accentis Námestovo s.r.o.
(11,90 mio EUR).
Evolutie huuropbrengsten – belangrijkste wijzigingen in 2022 (impact op jaarbasis)
(in k EUR)
Daling door desinvesteringen
-944
Stijging door investeringen
+72
Stijging/Daling door investeringstoelages/-surplussen
-5
Stijging/Daling door huurkortingen
-58
Stijging door nieuwe huurcontracten (incl. verhogingen en indexatie)
+784
Daling door aflopende huurcontracten
-484
Het bedrag van de daling door desinvesteringen stemt overeen met de gecontracteerde jaarhuur van
de verkochte Belgische deelsites in Hamont-Achel op datum van verkoop.
Het bedrag van de stijging door investeringen betreft de gecontracteerde jaarhuur gerelateerd aan
de opgeleverde uitbreiding in Lier (België).
Het bedrag van de daling door investeringstoelages en -surplussen betreft de afloop van de
contractueel verhoogde huur gerelateerd aan investeringen ‘op maat’ in Overpelt (België).
Het bedrag van de daling door huurkortingen betreft uitsluitend toegekende huurkorting in België.
De impact op jaarbasis van nieuwe huurcontracten is toe te schrijven aan contracten in België. De
huurverhogingen hebben betrekking op bestaande contracten in België (+285k EUR). De stijging van
de huuropbrengsten op jaarbasis ten gevolge van indexatie bedraagt 443k EUR.
De beëindigde huurcontracten hebben eveneens betrekking op panden in België.
6.4.2 EBITDA
in k EUR
2022
2021
EBITDA
(1)
3.693
20.253
Eenmalige elementen
-
-9.165
Aangepaste EBITDA
(2)
3.693
11.088
(1) EBITDA: is onder IFRS geen gedefinieerd begrip. Accentis definieert het als het resultaat dat wordt verkregen door bij het
bedrijfsresultaat de geboekte afschrijvingen, waardeverminderingen, voorzieningen en de variatie in de reële waarde van het
vastgoedportfolio op te tellen en er eventuele terugnames van deze rubrieken af te trekken.
(2) Aangepaste EBITDA: EBITDA gecorrigeerd voor eenmalige (uitzonderlijke) kaselementen.
De kosten verbonden aan vastgoed (exploitatiekosten voortvloeiend uit vastgoedbeleggingen, die
niet doorberekend kunnen worden aan derden) zijn ten opzichte van 2021 licht gestegen met
124k EUR. Dit is voornamelijk het resultaat van (1) een toename door de forse energieprijsstijgingen
en (2) een daling door de verkoop van de participatie in Slowakije.
De recurrente overige operationele kosten over 2022 zijn gestegen (205k EUR) ten opzichte van
vorig boekjaar, voornamelijk als gevolg van een stijging van de erelonen en vergoedingen aan derden.
Er zijn geen eenmalige elementen EBITDA over 2022.
De eenmalige elementen EBITDA over 2021 betreffen het positieve verschil tussen de gerealiseerde
meerwaarde op de verkoop van de participatie Accentis Námestovo s.r.o. (+11,90 mio EUR) en de
kosten gerelateerd aan deze verkoop (-2,74 mio EUR).
De rubriek minderwaarde op de verkoop van vaste activa in 2022 omvat de gerealiseerde
minderwaarde op de verkoop van de site Hamont-Achel, België (130k EUR) en op de verkoop van de
participatie Accentis Development s.r.o. (2k EUR).
Accentis nv jaarverslag 2022 34/117
34
6.4.3 Bedrijfsresultaat (EBIT)
in k EUR
2022
2021
EBITDA
3.693
20.253
Variatie in reële waarde vastgoedportefeuille
-1.169
-1.688
Andere
-19
4
Bedrijfsresultaat (EBIT)
2.505
18.569
Eenmalige elementen EBITDA
-
-9.165
Eenmalige elementen EBIT
-
-
Aangepaste EBIT
(1)
2.505
9.404
(1) Aangepaste EBIT: bedrijfsresultaat (EBIT) gecorrigeerd voor eenmalige (uitzonderlijke) kas- en niet-kaselementen.
Er zijn geen eenmalige elementen bedrijfsresultaat (EBIT) over 2022, noch over 2021.
6.4.4 Financieel resultaat
Het financieel resultaat is negatief -1,23 mio EUR (2021: -1,33 mio EUR). De interestlasten op de
openstaande bancaire en overige financiële schulden bedragen -1,06 mio EUR. De aangerekende
negatieve bankrente op de gelden op rekening gedurende boekjaar 2022 bedraagt -0,15 mio EUR.
6.4.5 Resultaat voor belastingen
Het resultaat voor belastingen over 2022 bedraagt 1,27 mio EUR (2021: 17,23 mio EUR).
6.4.6 Belastingen
De belastingen over het jaarresultaat van 2022 bedragen -0,94 mio EUR en bestaan uit verschuldigde
belastingen over boekjaar 2022 (-0,61 mio EUR) en uitgestelde belastingen ten gevolge van de
toename in het verschil tussen de boekwaarde en de fairvaluewaarde van de activa
(-0,33 mio EUR).
6.4.7 Geconsolideerd nettoresultaat geanalyseerd naar recurrent resultaat – eenmalig
resultaat
Het geconsolideerd nettoresultaat over 2022 bedraagt 0,34 mio EUR (2021: 17,04 mio EUR). Het
recurrent resultaat voor belastingen is 0,34 mio EUR (2021: 8,07 mio EUR).
in k EUR
2022
Recurrent
Eenmalig
Huuropbrengsten
6.704
6.704
-
Opbrengsten uit doorberekende kosten
867
867
-
Overige opbrengsten
17
17
-
Meerwaarde op verkoop vaste activa
-
-
-
Totaal operationele opbrengsten
7.588
7.588
-
Doorberekende kosten
-867
-867
-
Kosten verbonden aan vastgoed
-2.030
-2.030
-
Overige operationele kosten
-866
-866
-
Minderwaarde op verkoop vaste activa
-132
-132
-
Totaal operationele kosten
-3.895
-3.895
-
EBITDA
(1)
3.693
3.693
-
Afschrijvingen
-3
-3
-
Voorzieningen
-238
-238
-
Waardeverminderingen
222
222
-
Variatie in reële waarde vastgoedportfolio
-1.169
-1.169
-
Bedrijfsresultaat (EBIT)
2.505
2.505
-
Financieel resultaat
-1.231
-1.231
-
Resultaat voor belastingen
1.274
1.274
-
Belastingen
-935
-935
-
Nettoresultaat
339
339
-
(1) EBITDA: is onder IFRS geen gedefinieerd begrip. Accentis definieert het als het resultaat dat wordt verkregen door bij het
bedrijfsresultaat de geboekte afschrijvingen, waardeverminderingen, voorzieningen en de variatie in de reële waarde van het
vastgoedportfolio op te tellen en er eventuele terugnames van deze rubrieken af te trekken.
Accentis nv jaarverslag 2022 35/117
35
6.4.8 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie en kasstromen - verkort
6.4.8.1 Verkort overzicht van de financiële positie
in k EUR
31-12-2022
31-12-2021
Δ
Vastgoedbeleggingen
42.100
46.280
-4.180
Vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop
3.850
5.240
-1.390
Totaal vastgoedbeleggingen (incl. voor verkoop)
45.950
51.520
-5.570
Overige vaste activa
1
4
-3
Vlottende activa
1.915
899
1.016
Geldmiddelen en kasequivalenten
10.955
62.671
-51.716
Totaal activa
58.821
115.094
-56.273
Eigen vermogen
35.732
91.258
-55.526
Financiële schulden
15.483
17.062
-1.579
Passieve belastinglatenties, voorzieningen en overige
schulden
7.606
6.656
950
Schulden betreffende activa bestemd voor verkoop
-
118
-118
Totaal passiva
58.821
115.094
-56.273
6.4.8.2 Verkorte kasstromen – Voortgezette bedrijfsactiviteiten
in k EUR
Voor het boekjaar
eindigend op 31 december
2022
Voor het boekjaar
eindigend op 31 december
2021
Kasstroom – resultaten
3.243
7.712
Kasstroom – wijziging in werkkapitaal
-522
-3.839
Kasstroom – operationele activiteiten
2.721
3.873
Kasstroom – investeringsactiviteiten
4.189
60.823
Kasstroom – financieringsactiviteiten
-58.626
-5.363
Nettokasstroom
-51.716
59.333
6.4.9 Vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop
6.4.9.1 Vastgoedbeleggingen – variatieanalyse
(in k EUR)
Vastgoedbeleggingen 31 december 2021
46.280
Overboeking van activa bestemd voor verkoop
-
Overboeking naar activa bestemd voor verkoop
-3.850
Desinvesteringen
-
Investeringen
839
Resultaat uit realisatie
-
Reëlewaardeaanpassing
-1.169
Vastgoedbeleggingen 31 december 2022
42.100
6.4.9.2 Activa bestemd voor de verkoop – variatieanalyse
(in k EUR)
Activa bestemd voor verkoop 31 december 2021
5.240
Overboeking naar de vastgoedbeleggingen
-
Overboeking van de vastgoedbeleggingen
3.850
Desinvesteringen
-5.110
Resultaat uit realisatie
-130
Activa bestemd voor verkoop 31 december 2022
3.850
De waarde van de vastgoedbeleggingen, inclusief activa bestemd voor verkoop, is gedaald met
5,57 mio EUR als gevolg van:
(1) de desinvesteringen in Hamont-Achel (België) (-5,24 mio EUR);
(2) de klassieke waardeaanpassingen naar aanleiding van wijzigingen in de resterende looptijden
van de huurovereenkomsten, waardoor een gewijzigde verhouding ontstaat tussen het
rendement op de actuele huurinkomsten en het rendement op de markthuurwaarde
(-1,25 mio EUR);
(3) de waardering van de opgeleverde en verhuurde uitbreiding in Lier (+0,92 mio EUR).
Accentis nv jaarverslag 2022 36/117
36
6.4.10 Financiële schulden
De daling van de financiële schulden (1,58 mio EUR) stemt overeen met het bedrag van de
terugbetalingen volgens de afgesproken terugbetalingsschema’s en de integrale aflossing van de
leasing van Hamont-Achel (-0,12 mio EUR). Er werden door Accentis geen bancaire schulden
terugbetaald als gevolg van herfinancieringen.
6.4.11 Overige leningen
Er zijn geen overige schulden (-) en vorderingen (+) met verbonden partijen in boekjaar 2022, noch
zijn er overige financiële verplichtingen en vorderingen eind 2022.
6.5 Onderzoek en ontwikkeling
Gelet op de aard van de onderneming is dit niet van toepassing.
6.6 Milieu- en personeelsaangelegenheden
Op de site Hamont-Achel (België) is volgens een welbepaald stappenplan een bodemsanering aan de
gang die volledig wordt betaald door de gebruiker Punch Metals nv.
Op de site Schiltach (Duitsland) werd een environmental site assessment opgestart in opdracht van
Accentis tot onderzoek van een aantal zones die een hoger risico zouden kunnen hebben op
historische vervuiling. Dit onderzoek staat on hold in afwachting van de beslissing van de huurder
over het al dan niet voortzetten van de huur.
6.7 Risico’s en risicobeheer
Accentis wijdt in dit jaarverslag een integraal hoofdstuk aan dit onderwerp (zie hoofdstuk 7 op
pagina 39 en volgende). Hierin verschaft het nadere toelichting bij de belangrijkste risico’s die de
activiteiten, de financiële situatie en de verdere ontwikkeling van de groep zouden kunnen
beïnvloeden en de maatregelen die desgevallend zijn genomen om dergelijke risico’s zoveel mogelijk
te beperken.
6.8 Gebruik van financiële instrumenten
Voor de strategie van de groep met betrekking tot deze instrumenten wordt verwezen naar de
toelichting 25 bij de geconsolideerde jaarrekening op pagina 71.
6.9 Inlichtingen over kapitaal en zeggenschapsstructuur
Het kapitaal van de vennootschap bedraagt op 31 december 2022 25.500.000,00 EUR. Het is verdeeld
in 1.262.854.001 aandelen. De aandelen zijn op naam of gedematerialiseerde aandelen. Elk aandeel
geeft recht op één stem.
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
een reële kapitaalvermindering met een bedrag van vierenveertig miljoen vijfhonderdduizend euro
(44.500.000,00 EUR) om het kapitaal te brengen van zeventig miljoen euro (70.000.000,00 EUR)
naar vijfentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro (25.500.000,00 EUR). De kapitaalvermindering
ging niet gepaard met een vernietiging van bestaande aandelen van de vennootschap. Op diezelfde
datum heeft de buitengewone algemene vergadering eveneens besloten tot vernietiging van
4.891.223 ingekochte eigen aandelen waardoor het totaal aantal stemrechten van 1.267.745.224
naar 1.262.854.001 werd gebracht.
Op basis van de noemer van 1.262.854.001 (totaal aantal stemrechten) en de relevante kennis- en
berichtgevingen die de vennootschap heeft ontvangen, ziet de structuur van het aandeelhouderschap
op datum van publicatie er als volgt uit:
Accentis nv jaarverslag 2022 37/117
37
Aandeelhouder
Aantal stemrechten
%
Iep Invest nv
849.228.572
67,25
Publiek
413.625.429
32,75
Totaal
1.262.854.001
100,00
Sinds september 2013 wordt de vennootschap gecontroleerd door Iep Invest en wordt de
participatie Accentis door Iep Invest integraal geconsolideerd.
6.10 Belangenconflicten – Transacties met verbonden ondernemingen
Artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen schrijft een bijzondere
procedure voor binnen de raad van bestuur, voor het geval een bestuurder een belang van
vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een of meer beslissingen of verrichtingen die tot
de bevoegdheid behoren van de raad van bestuur.
In het verslagjaar diende deze bijzondere procedure niet te worden toegepast. Over de toepassing
ervan in vorige boekjaren werd gerapporteerd in de op die boekjaren betrekking hebbende
jaarverslagen.
Het beleid van de raad van bestuur betreffende transacties en andere contractuele banden tussen de
vennootschap, met inbegrip van met haar verbonden vennootschappen, en haar bestuurders die niet
onder de wettelijke belangenconflictenregeling vallen, is uiteengezet in hoofdstuk 3 van het
Corporate Governance Charter. De toepassing van dit beleid houdt o.m. in dat de betrokken
bestuurder niet deelneemt aan de beraadslaging en stemming met betrekking tot dergelijke
transactie of contractuele relatie.
Accentis heeft een contract (waarborg) lopen met Iep Invest nv. Voor de details wordt verwezen naar
toelichting 26 bij de geconsolideerde jaarrekening op pagina 71.
Artikel 7:97 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen was niet van toepassing in 2022.
6.11 Wijzigingen in de raad van bestuur en het management
Op de gewone algemene vergadering van 24 mei 2022 werd volgend mandaat goedgekeurd:
▪ De benoeming van mevrouw Axelle Vanthournout als onafhankelijk bestuurder van de
vennootschap voor een duur van zes jaar eindigend na de gewone algemene vergadering die
gehouden zal worden in mei 2028. Het mandaat is bezoldigd a rato van 12,5k EUR op jaarbasis.
6.12 Inkoop eigen aandelen
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
vernietiging van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen en opheffing van de corresponderende
onbeschikbare reserve.
Op verslagdatum bezit de vennootschap geen eigen aandelen.
6.13 Marktontwikkeling en vooruitblik
Accentis verwacht voor 2023 een totaal aan brutohuurinkomsten van 6,27 mio EUR. De
huurinkomsten werden geschat op basis van de situatie van de huurcontracten op 31 maart 2023.
6.14 Dividendvoorstel
De raad van bestuur van Accentis nv heeft op 21 maart 2022 besloten tot de uitkering van een bruto-
interim-dividend over het boekjaar 2022 ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per
aandeel). De raad van bestuur is tot dit besluit gekomen op basis van de tussentijdse resultaten van
de vennootschap op 24 februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag
van de commissaris.
De raad van bestuur zal aan de algemene vergadering voorstellen om over het boekjaar 2022 een
bruto-jaardividend vast te stellen ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per
Accentis nv jaarverslag 2022 38/117
38
aandeel). De raad van bestuur stelt vast dat op 31 december 2022 het uitgekeerd bruto-interim-
dividend over het boekjaar 2022 hoger is dan het uitkeerbaar resultaat. Conform het CBN-advies
2021/02 dient dit excedent van 293.777 EUR, beschouwd te worden als een voorschot op een
volgend dividend en wordt dit in mindering gebracht van het eigen vermogen van de vennootschap
via het overgedragen resultaat.
6.15 Verklaring conform artikel 12 van het Koninklijk Besluit van 14
november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van
financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een
gereglementeerde markt
In naam en voor rekening van Accentis nv, verklaren wij ondergetekenden, dat voor zover ons
bekend
▪ de jaarrekeningen, opgesteld in overeenstemming met de toepasselijke standaarden, een
getrouw beeld geven van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van
Accentis nv en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen;
▪ het jaarverslag een getrouw overzicht geeft van de ontwikkeling en de resultaten van Accentis
nv, van de positie van Accentis nv en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen; en
▪ dat de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de onderneming wordt geconfronteerd
beschreven werden.
Antwerpen, 17 april 2023
Jacques de Bliek
Gerard Cok
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
Axelle Vanthournout
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof
Accentis nv jaarverslag 2022 39/117
39
7 Risicobeheer
In wat volgt worden de belangrijkste risico’s die de activiteiten, de financiële situatie en de verdere
ontwikkeling van de groep zouden kunnen beïnvloeden besproken. De opsomming is echter niet
exhaustief en de volgorde waarin de risico’s worden besproken is geen indicatie van de
waarschijnlijkheid waarmee ze zich kunnen voordoen, noch van hun omvang of belang.
7.1 Financiële risico’s
7.1.1 Risico’s inzake de continuïteit en liquiditeit
Accentis beschikt op verslagdatum over voldoende liquide middelen om in de komende drie jaar te
voldoen aan al zijn lopende financiële verplichtingen.
Voor de periode daarna beschikt Accentis met de inkomsten van zijn huidige huurcontracten en gelet
op de huidige financieringsstructuur, misschien over onvoldoende liquide middelen om al zijn
lopende financiële verplichtingen te voldoen. De continuïteit van de groep kan dan in het gedrang
komen.
Met het oog op het bewerkstelligen van een structurele oplossing om de continuïteit van de groep te
vrijwaren, ligt de uitdaging voor de komende jaren in:
▪ Het behouden en verder verhogen van de bezettingsgraad, zodat de huuropbrengsten minstens
behouden blijven en, indien mogelijk, toenemen.
▪ Het verder stapsgewijs hervormen van de financieringsstructuur, zodat de huuropbrengsten en
de benodigde terugbetalingscapaciteit zich op een juiste manier verhouden.
▪ Een volledige of gedeeltelijke desinvestering van bepaalde sites, mits ze tegen een faire prijs
kunnen worden verkocht.
Daarnaast kan de vennootschap genoodzaakt worden om gebouwen onder hun marktwaarde te
verkopen als dit de liquiditeit ten goede komt. Een en ander kan resulteren in het boeken van
waardeverminderingen en het operationeel resultaat onder druk zetten.
7.1.2 Risico’s verbonden aan de financieringskosten
Op basis van de schuldenlast op 31 december 2022 is 100% van de totale schuld, of 15,48 mio EUR,
op basis van een vaste rente gefinancierd. Indien de vennootschap schulden op basis van een
variabele rente zou aangaan ontstaat er, bij afwezigheid van een risicodekking, blootstelling aan het
renterisico. De groep is tot dusver niet in gebreke geweest met betrekking tot zijn lopende kredieten.
7.1.3 Accentis is mogelijk niet in staat de noodzakelijke financiering te verkrijgen voor zijn
toekomstige kapitaal- en herfinancieringsbehoeften
De vennootschap is mogelijk verplicht extra financieringen aan te gaan voor haar toekomstige
kapitaalbehoeften of om haar huidige schuldenlast te herfinancieren, door middel van openbare of
private financiering, strategische relaties of andere overeenkomsten. Er is geen garantie dat deze
relaties kunnen worden aangegaan of de financiering, indien nodig, verkrijgbaar zal zijn, of
verkrijgbaar zal zijn tegen aantrekkelijke voorwaarden.
7.1.4 Risico’s verbonden aan garanties verkregen van Iep Invest
Iep Invest staat garant voor een deel van de kredieten van de vennootschap. Als Iep Invest niet meer
in staat zou zijn om deze garantie te geven voor de huidige kredieten bestaat het risico dat de
kredietverschaffers hun voorwaarden voor de huidige kredieten zullen verstrengen.
7.1.5 Risico’s verbonden aan de onderlinge afhankelijkheid van dochtervennootschappen
Een aantal van de dochtervennootschappen van Accentis zijn via intercompanyleningen met elkaar
verbonden waardoor het risico bestaat dat het in gebreke blijven van een bepaalde
Accentis nv jaarverslag 2022 40/117
40
dochtervennootschap negatieve financiële gevolgen kan hebben voor andere
dochtervennootschappen.
7.1.6 Risico verbonden aan managementvergoedingen
De vennootschap factureert, indien van toepassing, managementvergoedingen aan haar
dochtervennootschappen. De managementvergoedingen die door de vennootschap worden
aangerekend aan de dochtervennootschappen, zijn bij deze laatste fiscaal aftrekbaar conform de
voorwaarden van artikel 49 WIB 1992. Het is niet ongewoon dat de fiscale administratie extra
onderzoek verricht naar de naleving van deze voorwaarden van aftrekbaarheid om vast te stellen of
ze effectief werden nageleefd, meer bepaald wanneer het bedrag van de aanrekening schommelde.
7.1.7 Risico verbonden aan tax assets en hun beperking in de tijd
De effectieve waarde van deferred tax assets zal in principe slechts bevestigd kunnen worden
wanneer een belastingplichtige ze aanwendt, d.i. vanaf het ogenblik dat de belastingplichtige
belastbare winst genereert. Tot dan kan de waarde van de deferred tax assets slechts worden
geraamd. Het gebruik van fiscaal overdraagbare verliezen kan beperkt zijn in de tijd. Het risico
bestaat dat niet tijdig voldoende opportuniteiten bestaan om deze verliezen te recupereren. Eind
2022 werden geen positieve belastinglatenties erkend.
7.1.8 Risico verbonden aan de onderlinge afhankelijkheid van de financieringscontracten
De vennootschap is blootgesteld aan het risico dat haar financieringscontracten worden
geannuleerd, herzien, opgezegd of tot een vervroegde terugbetalingsverplichting leiden, mocht zij in
gebreke blijven om haar verbintenissen onder deze financieringscontracten na te komen. Bovendien
bestaat het risico dat meerdere financieringscontracten worden opgezegd indien de vennootschap
in gebreke blijft met betrekking tot één financieringscontract.
7.1.9 Risico verbonden aan de onderlinge afhankelijkheid van de groepsvennootschappen
De vennootschap en haar dochtervennootschappen zijn onderling sterk afhankelijk. De
vennootschap is blootgesteld aan het risico dat haar dochtervennootschappen hun verbintenissen
niet kunnen nakomen en omgekeerd. De risico’s die zich in hoofde van de vennootschap voordoen
stellen zich eveneens voor haar dochtervennootschappen. De onderlinge afhankelijkheid van de
groepsvennootschappen versterkt de risico’s.
7.1.10 Accentis is mogelijk niet in staat de eigendom te verwerven van de onroerende
goederen uit zijn vastgoedportefeuille
Sommige onroerende goederen in de vastgoedportefeuille van de vennootschap zijn geen eigendom
van de vennootschap. Ze worden gefinancierd via onroerende leasing. Indien de vennootschap niet
in staat is om de noodzakelijke financiering te verkrijgen, bestaat de kans dat de vennootschap de
aankoopopties op onroerende leasings niet kan uitoefenen om de eigendom te verwerven. De
onmogelijkheid daartoe kan negatieve gevolgen hebben voor Accentis in omstandigheden waarin de
eigendom belangrijk kan zijn, bijvoorbeeld in verband met fiscale of andere gunstmaatregelen die
alleen gelden voor eigenaars of in geval van dreigend faillissement van de relevante financiële
instellingen.
7.2 Risico’s verbonden aan de activiteiten van de vennootschap
7.2.1 Risico’s verbonden aan de huurinkomsten
Accentis is blootgesteld aan het risico van huurderving verbonden aan het vertrek van huurders op
de vervaldag, bij de afloop van het huurcontract of ten gevolge van herlocalisering van de activiteiten
van de huurder. Gelet op de huidige conjunctuur is het mogelijk dat – als er nieuwe huurders worden
gevonden – de nieuwe huurcontracten lagere huurinkomsten genereren dan de lopende
huurcontracten.
Accentis nv jaarverslag 2022 41/117
41
7.2.2 Risico's verbonden aan de vastgoedmarkt in het algemeen
Het niveau van de huurprijzen en de waardering van de gebouwen die de vennootschap bezit,
worden sterk beïnvloed door de vraag en het aanbod op de koop- en huurmarkt in de vastgoedsector.
De belangrijkste risico's waaraan de vennootschap is blootgesteld betreffen het overaanbod op de
vastgoedmarkt, de bezettingsgraad van haar gebouwen, de mogelijkheid om bij nieuwe
huurcontracten of bij de verlenging van bestaande huurcontracten de huurprijzen en de waarde van
de vastgoedportefeuille te handhaven en dus ook het risico op verlies bij een eventuele verkoop. Een
vermindering van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen met 1% zou leiden tot een
waardevermindering van 0,42 mio EUR.
7.2.3 Risico’s verbonden met de blootstelling aan het kredietrisico op handelsvorderingen
De vennootschap is blootgesteld aan het kredietrisico op handelsvorderingen. Indien een van de
huidige of toekomstige belangrijke huurders van de vennootschap niet in staat is om zijn schulden
aan de vennootschap te betalen, zou de vennootschap verliezen kunnen lijden. Om dit risico te
beperken, heeft de vennootschap een procedure ingevoerd voor de follow-up van huurders met
betalingsmoeilijkheden.
7.2.4 Risico van huurleegstand
De vennootschap heeft een leegstand ten belope van 4,29%. Om de huurleegstand duurzaam te
beperken past de vennootschap een actief beheer toe van haar klantenportefeuille met het oog op
een stabilisatie, en waar mogelijk een groei, van de bezettingsgraad van de gebouwen die deel
uitmaken van haar vastgoedportefeuille.
7.2.5 Risico inzake btw
De activiteiten van de groep hebben in het verleden reeds aanleiding gegeven tot discussies met de
btw-administratie. Inzake btw is altijd een marge van interpretatie gelet op de specifieke activiteiten.
De scheidingslijn tussen niet van btw vrijgestelde contracten van terbeschikkingstelling en
opslagruimten enerzijds en (doorgaans) van btw vrijgestelde contracten van onroerende verhuur
anderzijds is niet altijd even duidelijk. Ook is de bepaling van de exacte verhouding tussen btw-
plichtige en niet-btw-plichtige activiteiten praktisch moeilijk wanneer de bedrijfsvoering van de
vennootschappen van de groep in sommige gevallen een combinatie van beide activiteiten inhoudt.
7.2.6 Concentratierisico’s verbonden aan de vennootschap
Vanuit de volgende oogpunten is Accentis’ vastgoedportefeuille weinig gediversifieerd:
▪ Sectorieel: de vastgoedportefeuille van de vennootschap bestaat hoofdzakelijk uit industrieel
vastgoed. Dit zijn vastgoedbeleggingen die gekenmerkt worden door hun geschiktheid voor
lichte tot zware productieactiviteiten. Typerend voor dit soort vastgoed zijn langetermijnrelaties
met huurders die meer belang hechten aan de strategische mogelijkheden van het vastgoed dan
enkel de huurprijs.
▪ Commercieel: een belangrijk deel van de huurinkomsten van Accentis is momenteel afkomstig
van een beperkt aantal huurders. Op 31 december 2022 vertegenwoordigen de vijf belangrijkste
huurders 81,51% van de jaarlijkse huurinkomsten.
▪ Naast de sectoriële en commerciële concentratie bestaat een deel van de vastgoedportefeuille uit
zogenoemde single-tenant-gebouwen. Dit zijn gebouwen die volledig verhuurd zijn aan één
huurder.
7.2.7 Risico verbonden met geschillen, rechtszaken en/of andere procedures
Op verslagdatum is de vennootschap betrokken bij een aantal geschillen, rechtszaken en/of andere
procedures. Lopende procedures brengen intrinsiek altijd risico’s met zich mee aangezien de
verdediging in pro en contra nog wordt gevoerd. Op basis van een faire inschatting en de informatie
die op verslagdatum beschikbaar is, werden hiervoor provisies ten bedrage van 250k EUR aangelegd.
Het valt niet uit te sluiten dat geschillen in het nadeel van Accentis zullen worden beslist. Eventuele
uitspraken in het nadeel van Accentis kunnen een impact hebben op de resultaten van de
vennootschap.
Accentis nv jaarverslag 2022 42/117
42
7.2.8 Risico van schadegevallen
De vennootschap is blootgesteld aan het risico van de financiële gevolgen van ernstige
schadegevallen (brand, explosie, enz.) die zich in de gebouwen van haar vastgoedportefeuille kunnen
voordoen. Om dit risico te beperken zijn de gebouwen voor de mogelijke materiële schade door
diverse verzekeringen gedekt voor een totale waarde (nieuwbouwwaarde, zonder de grond) van
ongeveer 101 mio EUR op 31 december 2022. Sommige elementen zijn echter van deze dekking
uitgesloten en deze dekking is tot een bepaald bedrag beperkt.
7.2.9 Risico van onderbreking van de activiteiten van de huurder
Het risico bestaat dat Accentis in bepaalde gevallen de huurder moet vergoeden voor de
onderbreking van zijn activiteiten als er kan aangetoond worden dat Accentis hiervoor de
verantwoordelijkheid draagt. Om dit te vermijden voert Accentis een actief beleid om zijn gebouwen
in goede staat te onderhouden via preventieve en corrigerende onderhoudswerken. De
vennootschap is niet verzekerd tegen schade die huurders oplopen ten gevolge van de onderbreking
van hun activiteiten.
7.2.10 Risico van waardevermindering van de gebouwen ten gevolge van slijtage
De vennootschap is blootgesteld aan het risico van waardevermindering van haar gebouwen als
gevolg van slijtage door gebruik (door de huurders). Accentis staat erop zijn gebouwen in goede staat
te onderhouden. Hiervoor heeft het een studie gemaakt van de uit te voeren preventieve en
corrigerende onderhoudswerken en werkschema’s ingevoerd.
7.2.11 Risico’s verbonden aan de uitvoering van grote werken
Afhankelijk van de huursituatie van de gebouwen voert Accentis soms belangrijke renovatie- en
investeringsprogramma’s uit. Met het oog op de beheersing van de risico’s verbonden aan de
uitvoering van deze werken, past Accentis een technische en budgettaire follow-up en een
gedetailleerde planning toe. Hoewel Accentis bij de onderhandeling van de contracten met de
algemene aannemers de risico’s verbonden aan de uitvoering van grote werken tracht te beperken
(vertraging, overschrijding van het budget, organisatorische problemen, enz.), kunnen deze niet
volledig worden uitgesloten.
7.2.12 Inflatierisico
De huurcontracten van de vennootschap bevatten indexeringsclausules op basis van de
gezondheidsindex, zodat de huurprijzen samen met de inflatie evolueren. Het inflatierisico waaraan
de vennootschap is blootgesteld betreft daarom vooral kosten die geïndexeerd zijn op een andere
basis dan de gezondheidsindex (vb. op basis van de concurrentie of op basis van de materiaalkost)
en waarvan het bedrag dus sneller kan evolueren dan dat van de huurprijzen. Het gaat onder meer
om kosten verbonden aan renovatiewerken.
7.2.13 Deflatierisico
Bij deflatie van de huurindexen zullen de huurinkomsten van Accentis dalen. Naast een daling van de
huurinkomsten bestaat er ook een risico op de daling van de waarde van de vastgoedportefeuille ten
gevolge van deflatie. De Abex-index analyseert de kostprijs voor de constructie van gebouwen en is
daarom een bepalende factor in de waardebepaling van de vastgoedportefeuille. Bij een deflatoire
Abex-index bestaat het risico dat Accentis waardeverminderingen zal moeten boeken op zijn
vastgoedportefeuille.
7.2.14 Risico van het in gebreke blijven van medecontractanten
Behalve het voormelde risico van het in gebreke blijven van de huurders, is de vennootschap
blootgesteld aan het risico van het in gebreke blijven of het faillissement van andere
medecontractanten: de verstrekkers van krediet en rentedekkingsinstrumenten, de aannemers van
werken waarop zij een beroep doet, enz.
Accentis nv jaarverslag 2022 43/117
43
7.2.15 Risico verbonden aan de onteigening
Overeenkomstig de toepasselijke reglementen kan het vastgoed om reden van openbaar nut door de
bevoegde overheid worden onteigend.
7.2.16 Risico's verbonden aan fusie-, splitsing-, of overnameverrichtingen
Een groot aantal gebouwen in Accentis’ vastgoedportefeuille werd verworven in het kader van de
overname van ondernemingen of van aandelen van vennootschappen. Hoewel de vennootschap bij
dit soort transacties de gebruikelijke voorzorgen neemt, onder meer door de uitvoering van
duediligence-audits op de ingebrachte panden en de overgenomen of verworven bedrijven, is het
niet uitgesloten dat bij deze transacties verborgen passiva op de vennootschap werden
overgedragen.
7.2.17 Risico verbonden met waarborgen bij transacties gesteld door Accentis
Accentis heeft in het verleden desinvesteringen gedaan. Daarbij zijn onderdelen van zijn
vastgoedportefeuille overgedragen aan derden. Bij deze transacties zijn de gebruikelijke waarborgen
gegeven. Het is niet uitgesloten dat de vennootschap in de toekomst met betrekking tot deze
waarborgen zou worden aangesproken.
7.2.18 Reglementaire risico’s en milieurisico’s
Hoewel de vennootschap toeziet op de naleving van de reglementen en in dit opzicht op alle nodige
expertises een beroep doet, is zij aan het risico van niet-naleving van de reglementaire
verplichtingen, onder meer milieuverplichtingen, en aan milieurisico’s blootgesteld. De milieurisico's
waaraan Accentis als eigenaar van vastgoed blootgesteld is, betreffen vooral risico's van
bodemverontreiniging, risico’s verbonden aan de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende
materialen, risico's verbonden aan de aanwezigheid van verboden producten zoals transformatoren
die pcb’s bevatten, koudegroepen die cfk’s bevatten, enz. Mochten dergelijke milieurisico’s aanwezig
zijn, dan kan dit vrij aanzienlijke financiële gevolgen hebben voor Accentis (werkzaamheden voor
bodemsanering, asbestverwijdering, enz.). Accentis is eveneens blootgesteld aan het risico van niet-
uitreiking of van niet-verlenging van vergunningen.
7.2.19 Risico verbonden aan de evolutie van de reglementering
Veranderingen in de reglementering, onder meer op het gebied van fiscaliteit, milieu, stedenbouw,
mobiliteitsbeleid en duurzame ontwikkeling, en nieuwe bepalingen verbonden aan de verhuur van
vastgoed en aan de verlenging van vergunningen waaraan de vennootschap moet voldoen, kunnen
haar rendement en de waarde van haar patrimonium beïnvloeden, gelet onder meer op de nieuwe
verplichtingen die er voor de vennootschap uit kunnen voortvloeien.
7.2.20 Risico verbonden aan het personeelsverloop
Rekening houdend met haar relatief kleine team is de vennootschap, in geval van het vertrek van
bepaalde personeelsleden in een sleutelfunctie, aan een zeker risico van desorganisatie blootgesteld.
Het onverwachte vertrek van bepaalde personeelsleden zou nadelige gevolgen kunnen hebben voor
de ontwikkeling van de vennootschap.
Accentis nv jaarverslag 2022 44/117
44
8 Geconsolideerde jaarrekening
8.1 Geconsolideerd totaalresultaat
(1) De toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde jaarrekening.
(2) Voor de definitie en reconciliatie van de Alternatieve prestatiemaatstaven (APM’s) wordt verwezen naar punt 8.5.1.3 van
de toelichtingen.
in k EUR
Toelichting
(1)
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2022
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2021
Huuropbrengsten
1, 2
6.704
13.584
Opbrengsten uit doorberekende kosten
3
867
7.337
Overige opbrengsten
4
17
36
Meerwaarde op verkoop vaste activa
8, 13
-
11.938
Totaal operationele opbrengsten
7.588
32.895
Doorberekende kosten
5
-867
-7.337
Kosten verbonden aan vastgoed
5
-2.030
-1.907
Overige operationele kosten
6, 7
-866
-3.398
Minderwaarde op verkoop vaste activa
8, 13
-132
-
Totaal operationele kaskosten
-3.895
-12.642
EBITDA
(2)
3.693
20.253
Afschrijvingen
-3
-3
Voorzieningen
20
-238
5
Waardeverminderingen
9
222
2
Variatie in reële waarde vastgoedportfolio
13
-1.169
-1.688
Totaal operationele niet-kaskosten
-1.188
-1.684
Bedrijfsresultaat (EBIT)
2.505
18.569
Financieringsopbrengsten
10
-
138
Financieringskosten
10
-1.217
-1.506
Overig financieel resultaat
10
-14
34
Financieel resultaat
-1.231
-1.334
Resultaat voor belastingen
1.274
17.235
Belastingen
11
-935
-197
Nettoresultaat uit voortgezette activiteiten
339
17.038
Nettoresultaat uit beëindigde activiteiten
-
-
NETTORESULTAAT
339
17.038
Toerekenbaar aan de eigenaars van de
moedermaatschappij
12
339
17.038
Belang van derden
-
-
Niet-gerealiseerde resultaten
-
-
TOTAALRESULTAAT
339
17.038
Toerekenbaar aan de eigenaars van de
moedermaatschappij
339
17.038
Belang van derden
-
-
Gewogen gemiddeld aantal aandelen
12
1.262.854.001
1.262.854.001
Resultaat per gewogen gemiddeld aandeel –
gewoon en verwaterd (EUR)
12
0,0003
0,0135
Accentis nv jaarverslag 2022 45/117
45
8.2 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie
(1) De toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde jaarrekening.
in k EUR
Toelichting
(1)
31-12-2022
31-12-2021
Vaste activa
42.101
46.284
Vastgoedbeleggingen
1, 13
42.100
46.280
Materiële vaste activa
1
4
Vlottende activa
12.870
63.570
Handelsvorderingen
14
1.155
769
Overige vorderingen
15
760
130
Geldmiddelen en kasequivalenten
16
10.955
62.671
Activa bestemd voor verkoop
13, 17
3.850
5.240
Totaal activa
58.821
115.094
Eigen vermogen van de groep
35.732
91.258
Geplaatst kapitaal
18
25.500
24.345
Geconsolideerde reserves
18
9.893
50.158
Resultaat van het boekjaar
339
17.038
Ingekochte eigen aandelen
19
-
-283
Schulden op lange termijn
19.391
20.524
Voorzieningen
20
251
13
Passieve belastinglatenties
11
5.242
4.919
Financiële schulden
21
13.772
15.484
Overige schulden
22
126
108
Schulden op korte termijn
3.698
3.194
Financiële schulden
21
1.711
1.578
Handelsschulden
23
473
160
Belastingschulden
24
414
173
Overige schulden
22
1.100
1.283
Schulden betreffende activa bestemd voor
verkoop
17, 21
-
118
Totaal passiva
58.821
115.094
Accentis nv jaarverslag 2022 46/117
46
8.3 Geconsolideerde kasstromen
(1) De toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde jaarrekening.
in k EUR
Toelichting
(1)
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2022
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2021
VOORTGEZETTE BEDRIJFSACTIVITEITEN
Operationele kasstroom
Resultaat voor belastingen
1.274
17.235
Interesten en kosten van schulden in
resultatenrekening
10
1.064
1.367
Afschrijvingen, waardeverminderingen en
voorzieningen
9, 20
19
-4
Variatie in de reële waarde van het
vastgoedportfolio
13
1.169
1.688
Meer-/minderwaarde op realisatie
vastgoedbeleggingen
8, 13
130
-35
Meer-/minderwaarde op realisatie financiële
vaste activa
8
2
-11.903
Betaalde belastingen
-415
-636
Kasstroom uit operationele resultaten voor
wijzigingen in werkkapitaal
3.243
7.712
Wijzigingen in handelsvorderingen en overige
vorderingen
14, 15
-831
1.581
Wijzigingen in handelsschulden en overige
schulden
22, 23
90
-2.025
Overige wijzigingen en wijzigingen in perimeter
219
-3.395
Kasstroom uit operationele activiteiten
2.721
3.873
Investeringskasstroom
Desinvesteringen vastgoedbeleggingen
13
5.111
965
Investeringen vastgoedbeleggingen
13
-839
-631
Investeringen in materiële vaste activa
-
-2
Desinvesteringen van participaties
113
70.435
Cash in de gedesinvesteerde participaties
-196
-9.944
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
4.189
60.823
Financieringskasstroom
Opgenomen leningen
21
-
8.215
Terugbetalingen van leningen –
kredietinstellingen
21
-1.696
-4.373
Terugbetalingen van leningen – overige
-
-7.554
Betaalde interesten en kosten van schulden
10
-1.064
-1.505
Ontvangen interesten
10
-
138
Ingekochte eigen aandelen
19
-
-283
Toegekend dividend
12
-11.366
-
Kapitaalverhoging/-vermindering
18
-44.500
-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-58.626
-5.363
Nettokasstroom
-51.716
59.333
Geldmiddelen en kasequivalenten
aan het begin van de periode
62.671
3.338
aan het einde van de periode
16
10.955
62.671
Nettokasstroom
-51.716
59.333
Accentis nv jaarverslag 2022 47/117
47
8.4 Mutatieoverzicht van de wijzigingen in het geconsolideerd eigen
vermogen
8.5 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening
8.5.1 Algemeen
8.5.1.1 Identificatie van de groep
Accentis nv is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht, met zetel te Noorderlaan 139, 2030
Antwerpen (België) en met ondernemingsnummer 0454.201.411 (RPR Antwerpen, afdeling
Antwerpen).
Accentis is een vastgoedmaatschappij die zich specialiseert in industrieel en semi-industrieel
vastgoed, voornamelijk in België en Duitsland. De groep streeft een langetermijnstrategie na die erop
gericht is de waarde van de vastgoedportefeuille te maximaliseren, enerzijds door het optimaliseren
van de huurinkomsten en anderzijds door een actief portefeuillebeheer. Het aandeel Accentis is
genoteerd aan Euronext (ACCB).
Alle persmededelingen en andere informatie zijn beschikbaar op www.accentis.com.
8.5.1.2 Rapporteringsperiode
Het jaarverslag betreffende de geconsolideerde jaarrekening dekkende de periode van 1 januari
2022 tot en met 31 december 2022 werd opgesteld door de raad van bestuur op 17 april 2023 met
het oog op de jaarvergadering van 23 mei 2023.
8.5.1.3 Alternatieve prestatiemaatstaven (APM’s)
APM’s zijn begrippen die niet in de IFRS-normen gedefinieerd worden. Accentis gebruikt
onderstaande APM’s om een meer gedetailleerd en transparanter beeld te geven van de resultaten.
De hiernavolgende tabel definieert de in dit verslag gebruikte APM’s.
in k EUR
Geplaatst
kapitaal
Geconsolideer
de reserves
Resultaat van
het boekjaar
Eigen
aandelen
Eigen
vermogen
van de groep
Belang van
derden
Totaal eigen
vermogen
Op 1 januari 2021
24.345
50.158
-
-
74.503
-
74.503
Resultaat van het boekjaar
-
-
17.038
-
17.038
-
17.038
Beweging eigen aandelen
-
-
-
-283
-283
-
-283
Op 31 december 2021
24.345
50.158
17.038
-283
91.258
-
91.258
Transfer
-
17.038
-17.038
-
-
-
-
Wijziging reserves
voorgaande boekjaren
45.655
-45.655
-
-
-
-
-
Resultaat van het boekjaar
-
-
339
-
339
-
339
Beweging eigen aandelen
-
-283
-
283
-
-
-
Toegekend dividend
-
-11.365
-
-
-11.365
-
-11.365
Kapitaalverhoging/-
vermindering
-44.500
-
-
-
-44.500
-
-44.500
Op 31 december 2022
25.500
9.893
339
-
35.732
-
35.732
Accentis nv jaarverslag 2022 48/117
48
Netto financiële schulden
De financiële schulden, exclusief schulden activa bestemd voor verkoop, op lange en korte termijn en overige
leningen en vorderingen op lange en korte termijn verminderd met de liquide middelen.
Reconciliatie (in k EUR)
2022
2021
Financiële schulden op lange termijn
13.772
15.484
Financiële schulden op korte termijn
1.711
1.578
Overige schulden op lange termijn
126
108
Overige schulden op korte termijn
1.100
1.283
Overige vorderingen op lange termijn
-
-
Overige vorderingen op korte termijn
-760
-130
Geldmiddelen en kasequivalenten
-10.955
-62.671
Netto financiële schulden
4.994
-44.348
Financiële schuldgraad
De ratio die wordt verkregen door de netto financiële schulden te delen door de totale activa (exclusief activa
bestemd voor verkoop).
Reconciliatie (in k EUR)
2022
2021
Netto financiële schulden
4.994
-44.348
Totale activa
58.821
115.094
Activa bestemd voor verkoop
-3.850
-5.240
Financiële schuldgraad
9%
-40%
Loan-to-value-ratio
De ratio die wordt verkregen door de netto financiële schulden te delen door de vastgoedbeleggingen.
Reconciliatie (in k EUR)
2022
2021
Netto financiële schulden
4.994
-44.348
Vastgoedbeleggingen
42.100
46.280
Loan-to-value-ratio
12%
-96%
EBITDA
Het resultaat dat wordt verkregen door bij het bedrijfsresultaat de geboekte afschrijvingen,
waardeverminderingen, voorzieningen en de variatie in de reële waarde van het vastgoedportfolio op te
tellen en er eventuele terugnames van deze rubrieken af te trekken.
Reconciliatie (in k EUR)
2022
2021
Bedrijfsresultaat
2.505
18.569
Afschrijvingen
3
3
Waardeverminderingen
-222
-2
Voorzieningen
238
-5
Variatie in reële waarde
1.169
1.688
EBITDA
3.693
20.253
Aangepaste EBITDA
Aangepaste EBITDA, EBITDA gecorrigeerd voor eenmalige (uitzonderlijke) kaselementen.
Reconciliatie (in k EUR)
2022
2021
EBITDA
3.693
20.253
Eenmalige kaselementen
-
-9.165
Aangepaste EBITDA
3.693
11.088
EBIT
Bedrijfsresultaat, het saldo van alle operationele opbrengsten en kosten.
Reconciliatie (in k EUR)
2022
2021
Operationele opbrengsten
7.588
32.895
Operationele kaskosten
-3.895
-12.642
Operationele niet-kaskosten
-1.188
-1.684
EBIT
2.505
18.569
Accentis nv jaarverslag 2022 49/117
49
Aangepaste EBIT
Aangepaste EBIT, EBIT gecorrigeerd voor eenmalige (uitzonderlijke) kas- en niet-kaselementen.
Reconciliatie (in k EUR)
2022
2021
EBIT
2.505
18.569
Eenmalige kaselementen
-
-9.165
Eenmalige niet-kaselementen
-
-
Aangepaste EBIT
2.505
9.404
Aangepast resultaat voor belastingen
Het resultaat voor belastingen gecorrigeerd voor alle eenmalige (uitzonderlijke) elementen.
Reconciliatie (in k EUR)
2022
2021
Aangepaste EBIT
2.505
9.404
Financieel resultaat
-1.231
-1.334
Aangepast resultaat voor
belastingen
1.274
8.070
8.5.2 Samenvatting van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving
8.5.2.1 Conformiteitsverklaring
De geconsolideerde jaarrekening van de groep is opgesteld in overeenstemming met de International
Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals goedgekeurd door en van kracht binnen de Europese
Unie.
8.5.2.2 Consolidatiekring
De term ‘groep’ verwijst naar Accentis nv en zijn dochterondernemingen.
Vennootschap
Land
2022
2021
Accentis nv
BE
100%
100%
Accentis Property International nv
BE
100%
100%
Accentis Property Overpelt nv
BE
100%
100%
Accentis Verwaltungs GmbH
DE
100%
100%
Accentis Development s.r.o.
SK
-
100%
(1) Op 4 november 2022 werd 100% van de aandelen van de inactieve vennootschap Accentis Development s.r.o., een
dochtervennootschap van Accentis Property International nv, verkocht.
8.5.2.3 Rapporteringsmunt
De bedrijven van de groep voeren hun boekhouding in de valuta van de landen waarin ze zijn
opgericht en geregistreerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in euro’s, de functionele en
presentatievaluta van de groep.
8.5.2.4 Consolidatieprincipes
De bedrijven van de groep voeren hun boekhouding in overeenstemming met de wettelijke
voorschriften van de landen waarin ze zijn opgericht en geregistreerd. Er zijn bepaalde aanpassingen
aan de enkelvoudige jaarrekeningen geboekt om de geconsolideerde jaarrekening te presenteren in
overeenstemming met IFRS. De boekhoudkundige verwerkingsprincipes zijn consistent toegepast
tijdens de gehele relevante periode.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgemaakt op basis van de historische kostprijsmethode. Alle
uitzonderingen op de historische kostprijsmethode worden toegelicht in de hiernavolgende
waarderingsregels.
De reële waarde van de financiële activa en passiva zijn niet materieel verschillend van de nominale
waarde, tenzij anders vermeld.
De groep heeft voor de presentatie van de kasstroomtabel gekozen voor de indirecte methode.
Dochterondernemingen
De geconsolideerde jaarrekening omvat alle dochterondernemingen waarover de Accentis-groep
zeggenschap (exclusief of gezamenlijk) heeft. Zeggenschap is de macht hebben over de entiteit, de
Accentis nv jaarverslag 2022 50/117
50
rechten hebben op de variabele inkomsten uit hoofde van de betrokkenheid bij de entiteit en over de
mogelijkheid beschikken de macht over de entiteit te gebruiken om de hoogte van de variabele
inkomsten te beïnvloeden.
Dochterondernemingen worden volledig geconsolideerd vanaf de datum waarop de Accentis-groep
zeggenschap verkrijgt. Ze worden gedeconsolideerd vanaf de datum waarop de Accentis-groep geen
zeggenschap meer uitoefent. De vennootschap herbeoordeelt of ze al dan niet zeggenschap uitoefent
als de feiten en omstandigheden aantonen dat er wijzigingen zijn aan een van de hierboven vermelde
elementen.
Opbrengsten en kosten van een dochteronderneming, dat wordt overgenomen of afgestoten
gedurende het boekjaar, worden in het geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat opgenomen
vanaf het moment dat de Accentis-groep zeggenschap verwerft of tot het moment dat deze de
zeggenschap verliest. Het resultaat en de andere elementen van het totaalresultaat worden aan de
aandeelhouders van de Accentis-groep en de minderheidsbelangen toegerekend. Het totaalresultaat
van dochterondernemingen wordt toegerekend aan de aandeelhouders van de Accentis-groep en de
minderheidsbelangen, zelfs als deze zouden resulteren in een negatief saldo.
Saldi en transacties, baten en lasten binnen de Accentis-groep worden volledig geëlimineerd. Niet-
gerealiseerde verliezen worden ook geëlimineerd tenzij de transactie de evidentie verschaft van een
bijzondere waardevermindering op het getransfereerde goed.
De grondslagen voor financiële verslaggeving van dochterondernemingen werden aangepast waar
nodig teneinde een uniforme toepassing van grondslagen voor financiële verslaggeving te
waarborgen.
Bedrijfscombinaties
De overnamemethode wordt gebruikt om de bedrijfscombinatie te verwerken. De kostprijs van een
bedrijfscombinatie wordt gewaardeerd als het totaal van de reële waarde op datum van de ruil, van
afgestane activa, uitgegeven eigenvermogensinstrumenten, aangegane of overgenomen
verplichtingen plus enige rechtstreeks aan de bedrijfscombinatie toerekenbare kosten.
Identificeerbare verworven activa, overgenomen verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen
die deel uitmaken van een bedrijfscombinatie worden initieel gewaardeerd aan hun reële waarde op
de overnamedatum, dit ongeacht het bestaan van enig minderheidsbelang. Het verschil tussen de
kostprijs van de bedrijfscombinatie en het belang van de Accentis-groep in de netto reële waarde van
het identificeerbaar nettoactief wordt opgenomen als goodwill. Als de kostprijs van de
bedrijfscombinatie minder bedraagt dan het belang van de Accentis-groep in de netto reële waarde
van het identificeerbaar nettoactief van de gekochte dochteronderneming, dient het verschil na
herbeoordeling onmiddellijk opgenomen te worden in de winst-en-verliesrekening.
Minderheidsbelangen in de nettoactiva van de geconsolideerde dochterondernemingen worden in
het eigen vermogen opgenomen afzonderlijk van het eigen vermogen van de moedermaatschappij.
De minderheidsbelangen bestaan uit het bedrag van die belangen op de overnamedatum van de
bedrijfscombinatie (zie hoger) en het aandeel van de minderheid in de wijzigingen in het eigen
vermogen sinds de datum van de bedrijfscombinatie.
8.5.2.5 Nieuwe en gewijzigde Standaarden en Interpretaties toegepast door de groep
De groep heeft gedurende het huidige boekjaar alle nieuwe en herziene Standaarden en
Interpretaties, uitgevaardigd door de International Accounting Standards Board (IASB) en het
International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) van de IASB, zoals
onderschreven door de Europese Unie, en die van kracht zijn voor het boekjaar dat start op
1 januari 2022, toegepast. De groep heeft geen nieuwe IFRS-richtlijnen toegepast die nog niet van
kracht waren op 31 december 2022.
De volgende nieuwe en herziene Standaarden en Interpretaties, uitgevaardigd door de IASB en het
IFRIC en zoals onderschreven door de Europese Unie, zijn van kracht voor het huidige boekjaar:
▪ IFRS 16 Leaseovereenkomsten: huurconcessies in verband met COVID-19 na 30 juni 2021 –
Aanpassingen
Accentis nv jaarverslag 2022 51/117
51
▪ IAS 16 Materiële vaste activa: inkomsten verkregen voor het beoogde gebruik – Aanpassingen
▪ IAS 37 Voorzieningen, voorwaardelijke verplichtingen en voorwaardelijke activa: verlieslatende
contracten, kost om het contract na te leven – Aanpassingen
▪ IFRS 3 Bedrijfscombinaties: referenties naar het conceptueel raamwerk – Aanpassingen
Hun toepassing heeft niet geleid tot belangrijke wijzigingen in de grondslagen voor financiële
verslaggeving van de groep.
8.5.2.6 Standaarden en Interpretaties uitgevaardigd maar nog niet van kracht voor huidig boekjaar
De groep heeft ervoor gekozen om de volgende nieuwe Standaarden, Interpretaties en Wijzigingen
die nog niet verplicht waren voor 31 december 2022, niet vroegtijdig toe te passen:
▪ IFRS 17 Verzekeringscontracten (toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari 2023)
▪ IFRS 17 Verzekeringscontracten: initiële toepassing van IFRS 17 en IFRS 9, vergelijkende info –
Aanpassingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023)
▪ IAS 1 Presentatie van de jaarrekening: classificatie van verplichtingen kortlopen of langlopend
en langlopende verplichtingen met convenanten – Aanpassingen (toepasbaar voor de boekjaren
vanaf 1 januari 2024, maar nog niet goedgekeurd binnen de EU)
▪ IAS 1 Presentatie van de jaarrekening en IFRS practice statement 2: toelichting van grondslagen
voor financiële verslaggeving – Aanpassingen (toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari
2023)
▪ IAS 8 Grondslagen voor financiële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: definitie van
schattingen – Aanpassingen (toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari 2023)
▪ IAS12 Winstbelastingen: Uitgestelde belastingen met betrekking tot activa en passiva die
voortvloeien uit één enkele transactie (toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari 2023)
▪ IFRS 16 Leaseovereenkomsten: leaseverplichting in een sale and leaseback – Aanpassingen
(toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari 2024, maar nog niet goedgekeurd binnen de EU)
Er wordt geen materiële impact verwacht op de volgende boekjaren van de toepassing van de
bovenvermelde nieuwe en herziene Standaarden en Interpretaties, uitgevaardigd door de IASB en
het IFRIC en van toepassing voor de boekjaren vanaf 1 januari 2023 of later.
8.5.2.7 Waarderingsregels
1. Immateriële vaste activa
1.1 Octrooien en licenties
Kosten voor verworven octrooien worden geactiveerd tegen kostprijs, verminderd met de
gecumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen en afgeschreven volgens de
lineaire methode. De gebruikslicenties voor software worden geactiveerd en afgeschreven over drie
jaar volgens de lineaire methode.
1.2 Overige immateriële vaste activa
Overige immateriële vaste activa verworven door de Accentis-groep, worden gewaardeerd tegen
kostprijs verminderd met gecumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.
Dergelijke kosten worden momenteel volgens de lineaire methode afgeschreven over hun verwachte
levensduur die beperkt is tot vijf jaar.
2. Vastgoedbeleggingen
2.1 Waarderingsmethode
De vastgoedbeleggingen en grote renovatiewerken uitgevoerd aan vastgoedbeleggingen worden
initieel gewaardeerd aan kostprijs en nadien gewaardeerd op basis van het reëlewaardemodel (fair
value). Ze vertegenwoordigen de onroerende goederen (terreinen en/of gebouwen) van de Accentis-
groep bestemd om huurgelden te ontvangen eerder dan ze zelf te gebruiken of te verkopen.
Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging
(projectontwikkeling) wordt tevens opgenomen in de rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’ aan fair value.
Een externe onafhankelijke waarderingsdeskundige met erkende beroepskwalificaties die beschikt
over recente ervaring met de locatie en categorie van de te waarderen vastgoedbelegging bepaalt de
reële waarde van de portefeuille minstens eenmaal per jaar.
Accentis nv jaarverslag 2022 52/117
52
De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dit is, conform de definitie van reële waarde
volgens IFRS 13, de geschatte prijs waartegen een regelmatige transactie om een actief te verkopen
of een verplichting over te dragen zou plaatsvinden tussen marktdeelnemers op de
waarderingsdatum in de huidige marktomstandigheden (dat wil zeggen een prijs op de
verkoopmarkt op de waarderingsdatum vanuit het perspectief van een marktdeelnemer die het
actief bezit of de verplichting verschuldigd is).
Kosten voor herstellingen en onderhoud van de vastgoedbeleggingen, alsook eventuele
transactiekosten en commissies betaald aan makelaars worden gewoonlijk ten laste gebracht van het
resultaat op het ogenblik dat die kosten gemaakt worden.
2.2 Verantwoording van toegepaste waarderingsmethode
De schattingen worden uitgevoerd in overeenstemming met de richtlijnen van IFRS 13, zijnde
waardering aan fair value of reële waarde. De toegepaste methode bestaat erin om de marktwaarde
van een gebouw te bepalen door de kapitalisatie van huurinkomsten, waarbij de lopende
huurinkomsten gekapitaliseerd worden aan een marktconform rendement. Vervolgens wordt de
resulterende kapitaalswaarde gecorrigeerd voor leegstand op datum van taxatie, contractueel
bepaalde huurreducties, niet-recupereerbare kosten en onder- of oververhuringen t.o.v. de
markthuur, leidend tot de zogenaamde investeringswaarde. Ten slotte wordt de investeringswaarde
verminderd met de gemiddelde registratierechten om tot de reële waarde van het pand te komen. De
wijzigingen in de reële waarde worden rechtstreeks opgenomen in de winst- en verliesrekening.
De reële waarde van de projecten houdt rekening met de substantiële ontwikkelingsrisico’s. In dit
kader moet aan de volgende criteria voldaan zijn: er is een duidelijk beeld over de te maken
projectkosten, alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn
verkregen en een substantieel deel van de projectontwikkeling is voorverhuurd.
3. Materiële vaste activa
Materiële vaste activa worden opgenomen tegen historische kostprijs min geaccumuleerde
afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen. Indien activa worden overgenomen
middels toepassing van IFRS 3 Bedrijfscombinaties worden ze gewaardeerd tegen de reële waarde
op de overnamedatum. Kosten voor de reparatie van materiële vaste activa worden gewoonlijk ten
laste gebracht van het resultaat op het ogenblik dat die kosten gemaakt worden. Ze worden echter
geactiveerd als ze de toekomstige economische voordelen, die naar verwachting zullen voortvloeien
uit het materieel vast actief, verhogen. Materiële vaste activa worden lineair afgeschreven over de
geschatte gebruiksduur van het actief.
Activa in aanbouw worden opgenomen tegen kostprijs. De kostprijs omvat kosten van materiële
vaste activa en andere directe kosten, inclusief de verbonden financiële kosten. Activa in aanbouw
worden pas afgeschreven op het ogenblik dat de desbetreffende activa beschikbaar zijn voor hun
beoogde gebruik.
De geschatte gebruiksduur van de diverse categorieën van geïdentificeerde activa is hieronder
weergegeven:
Kantoormachines & meubilair 5 jaar
Computeruitrusting 3 jaar
Voertuigen 5 jaar
De afschrijving wordt lineair berekend, te beginnen vanaf de maand waarin het desbetreffende actief
werd aangekocht. Indien de boekwaarde van een actief zijn geschatte realiseerbare waarde
overschrijdt, wordt het actief onmiddellijk afgeschreven tot zijn realiseerbare waarde.
4. Leasing
Een leaseovereenkomst wordt ingedeeld als een financiële leasing indien ze nagenoeg alle aan de
eigendom verbonden risico’s en voordelen overdraagt aan de lessee. Alle andere vormen van leasings
worden beschouwd als operationele leasings.
4.1 Accentis als lessee in financiële leasings
Bij de aanvang van de leaseperiode worden financiële leasings als activa en verplichtingen in de
balans opgenomen aan de reële waarde van het geleasede actief, of indien lager, tegen de actuele
waarde van de minimale leasebetalingen. De minimale leasebetalingen worden deels als
financieringskosten en deels als aflossing van de uitstaande verplichting opgenomen op een
dusdanige wijze dat dit resulteert in een constante periodieke rente over het resterende saldo van
Accentis nv jaarverslag 2022 53/117
53
de verplichting. De financiële lasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening
gelegd. Voorwaardelijke leasebetalingen worden als lasten verwerkt in de periodes waarin ze zijn
uitgevoerd. Met uitzondering van vastgoedbeleggingen die gewaardeerd worden aan reële waarde,
wordt het af te schrijven bedrag van een geleasede actief systematisch aan elke verslagperiode
toegerekend tijdens de periode van het verwachte gebruik, op een basis die consistent is met de
afschrijvingsgrondslagen die de lessee toepast voor af te schrijven activa in eigendom. Indien het
redelijk zeker is dat de lessee aan het einde van de leaseperiode de eigendom zal verkrijgen, is de
periode van het verwachte gebruik, de gebruiksduur van het actief. In het andere geval wordt het
actief afgeschreven over de leaseperiode of over de gebruiksduur indien deze laatste korter is.
4.2 Accentis als lessee in operationele leasings
Leasebetalingen op grond van operationele leasings worden op tijdevenredige basis als last
opgenomen gedurende de leaseperiode, tenzij een andere systematische wijze van toerekening meer
representatief is voor het tijdspatroon van de voordelen die de gebruiker geniet. (Te) ontvangen
voordelen als prikkel om een operationele leaseovereenkomst af te sluiten, worden ook op
tijdevenredige basis gespreid over de leaseperiode.
4.3 Accentis als lessor in operationele leasings
Leasebetalingen op grond van operationele leasings worden op tijdevenredige basis als opbrengst
opgenomen gedurende de leaseperiode, tenzij een andere systematische wijze van toerekening meer
representatief is voor het tijdspatroon waarin het gebruiksvoordeel dat het geleasede actief oplevert
vermindert. Verstrekte voordelen als prikkel om een operationele leaseovereenkomst af te sluiten,
worden ook op tijdevenredige basis gespreid over de leaseperiode.
5. Activa bestemd voor verkoop
De activa bestemd voor verkoop worden gewaardeerd op basis van het reëlewaardemodel (fair
value). Ze vertegenwoordigen de onroerende goederen waarvoor er getekende
verkoopcompromissen bestaan.
6. Bijzondere waardeverminderingen immateriële en materiële vaste activa
Voor de materiële en immateriële vaste activa van de groep wordt in overeenstemming met IAS 36
op elke balansdatum beoordeeld of er aanwijzingen zijn dat een actief aan een bijzondere
waardevermindering onderhevig is. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, dient de realiseerbare
waarde van het actief te worden geschat. De realiseerbare waarde van een actief of een
kasstroomgenererende entiteit is de hoogste waarde van (i) de reële waarde na aftrek van de
verkoopkosten en (ii) zijn bedrijfswaarde. Om de bedrijfswaarde te bepalen worden de geschatte
toekomstige geldstromen verminderd tot hun contante waarde met behulp van een
disconteringsvoet (voor belastingen) die de huidige marktbeoordelingen van de tijdswaarde van
geld en de aan het actief verbonden specifieke risico’s weerspiegelt. Een bijzondere
waardevermindering wordt opgenomen indien de boekwaarde van een actief, of de
kasstroomgenererende entiteit waartoe het actief behoort, hoger is dan de realiseerbare waarde.
Bijzondere waardeverminderingen worden direct opgenomen in de winst-en-verliesrekening.
Wanneer een bijzondere waardevermindering later wordt teruggeboekt, wordt de boekwaarde van
het actief verhoogd tot de herziene schatting van zijn realiseerbare waarde, maar zodanig dat de
verhoogde boekwaarde niet hoger is dan de boekwaarde die zou zijn bepaald als in de voorgaande
jaren geen bijzondere waardevermindering voor het actief was opgenomen. Een terugboeking van
een waardevermindering wordt direct opgenomen in winst of verlies.
7. Beëindigde bedrijfsactiviteiten
Een bedrijfsactiviteit die wordt beëindigd is een duidelijk te onderscheiden onderdeel van de
bedrijfsactiviteiten van de groep:
▪ dat wordt afgestoten of beëindigd overeenkomstig een plan;
▪ dat een belangrijke bedrijfsactiviteit of geografisch bedrijfsgebied vertegenwoordigt; en
▪ dat zowel operationeel als in de financiële verslaggeving kan onderscheiden worden.
De resultaten van afgestoten bedrijfsactiviteiten worden in het geconsolideerd overzicht van het
totaalresultaat opgenomen op datum van hun afstoting. Beëindigde bedrijfsactiviteiten worden in
het geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat als één bedrag opgenomen dat het totaal omvat
van de winst of het verlies na belastingen van beëindigde bedrijfsactiviteiten en de winst na
Accentis nv jaarverslag 2022 54/117
54
belastingen die of het verlies na belastingen dat is opgenomen bij de waardering tegen reële waarde
minus verkoopkosten of bij de afstoting van de activa of groep(en) activa die worden afgestoten die
de beëindigde bedrijfsactiviteiten vormen.
8. Financiële instrumenten
8.1 Financiële activa
Alle financiële activa worden opgenomen of niet langer opgenomen in de balans op transactiedatum,
wanneer de inkoop of verkoop van een financieel actief op grond van een contract waarvan de
voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende
markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is, en worden initieel gewaardeerd tegen reële
waarde, vermeerderd met transactiekosten, behalve voor de financiële activa tegen reële waarde met
waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, die initieel gewaardeerd worden tegen reële
waarde.
De financiële activa worden geclassificeerd in een van de categorieën voorzien volgens IFRS 9 op
basis van zowel het bedrijfsmodel van de entiteit voor het beheer van de financiële activa als de
eigenschappen van de contractuele kasstromen van het financiële actief en worden vastgelegd bij
hun initiële opname. Deze classificatie bepaalt de waardering van de financiële activa op toekomstige
balansdata: geamortiseerde kostprijs of reële waarde.
8.1.1 Financiële activa aan reële waarde via resultaat
Financiële activa worden geclassificeerd tegen reële waarde met waardeveranderingen via het
resultaat, als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden. Financiële activa tegen reële waarde
met waardeveranderingen via het resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle
daaruit voortvloeiende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden. Een financieel actief
wordt in deze categorie ondergebracht, als het voornamelijk aangeschaft werd om het op korte
termijn te verkopen.
8.1.2 Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs
Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs zijn niet-afgeleide financiële instrumenten die
worden aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat erop gericht is financiële activa aan te houden
om contractuele kasstromen te ontvangen (held to collect) en de contractvoorwaarden van het
financiële actief geven op bepaalde data aanleiding tot kasstromen die uitsluitend aflossingen en
rentebetalingen op het uitstaande hoofdsombedrag betreffen (solely payments of principal and
interest). Tot deze categorie behoren: kas en kasequivalenten, langetermijnvorderingen en
handelsvorderingen. Kasequivalenten zijn kortlopende, in hoge mate liquide beleggingen die
onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag bekend is, een
oorspronkelijke looptijd hebben van hoogstens drie maanden en geen significant risico van
waardeverandering inhouden.
8.2 Financiële verplichtingen
Financiële verplichtingen worden geclassificeerd als financiële verplichtingen aan reële waarde via
resultaat of als financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs.
8.2.1 Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat
Financiële verplichtingen worden geclassificeerd aan reële waarde via resultaat als ze aangehouden
worden voor handelsdoeleinden. Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat worden
gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voortvloeiende baten of lasten in het resultaat
opgenomen worden. Een financiële verplichting wordt in deze categorie ondergebracht als ze
voornamelijk aangeschaft werd om ze op korte termijn te verkopen.
8.2.2 Financiële verplichtingen aan geamortiseerde kostprijs
Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, met inbegrip van schulden,
worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde, na aftrek van de transactiekosten. Ze worden, na
initiële opname, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De financiële verplichtingen van de
Accentis-groep gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs omvatten de langlopende financiële
verplichtingen (bankschulden en leasingschulden), overige langlopende verplichtingen, kortlopende
financiële verplichtingen, handelsschulden en overige kortlopende verplichtingen.
Accentis nv jaarverslag 2022 55/117
55
8.2.3 Eigenvermogensinstrumenten
Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de Accentis-groep, worden geclassificeerd op basis
van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de definities van een
eigenvermogensinstrument. Een eigenvermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende
belang omvat in de activa van de Accentis-groep, na aftrek van alle verplichtingen.
Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het
bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten). Alle kosten die
niet direct aan een uitgifte toewijsbaar zijn, worden via de resultatenrekening in kost genomen.
9. Voorzieningen
Voorzieningen worden opgenomen op de balans wanneer de Accentis-groep een bestaande (in
rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis in het verleden
en het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen
vereist zal zijn om de verplichting af te wikkelen en het bedrag van de verplichting op betrouwbare
wijze kan worden geschat. Het bedrag opgenomen als voorziening is de beste schatting op
balansdatum van de uitgave nodig om aan de bestaande verplichting te voldoen, eventueel
verdisconteerd indien de tijdswaarde van het geld relevant is. De toename van de voorzieningen die
het resultaat zijn van het voortschrijden in de tijd, wordt opgenomen onder de financiële kosten.
Voorzieningen voor bodemsanering worden aangelegd indien een verplichting tot sanering wordt
opgelegd. Een voorziening voor verlieslatende contracten wordt aangelegd voor overeenkomsten
waarbij de onvermijdelijke kosten die nodig zijn om de verplichtingen uit hoofde van het contract na
te komen, hoger liggen dan de economische voordelen die naar verwachting uit het contract kunnen
worden ontvangen.
10. Huuropbrengsten
Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen verhuurd via een huurovereenkomst worden opgenomen
in de geconsolideerde winst-en-verliesrekening op lineaire basis over de duur van de huur.
Commerciële tegemoetkomingen toegekend bij de huur worden opgenomen als een integraal deel
van de totale huuropbrengsten. Tijdelijke investeringstoelages worden voor de duur van de
huurovereenkomst pro rata verrekend met de huuropbrengsten. Vergoedingen voor vroegtijdig
verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in het resultaat van het boekjaar opgenomen.
Huuropbrengsten worden opgenomen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst.
11. Doorberekende kosten en kosten verbonden aan vastgoed
Door te berekenen huurlasten met betrekking tot afgesloten servicecontracten en operationele
kosten verbonden aan vastgoed worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening wanneer ze
gemaakt worden.
12. Financieringskosten
Financieringskosten worden ten laste van het resultaat genomen in de mate dat ze betrekking
hebben op de boekhoudkundige periode.
13. Financieel resultaat
Het financieel resultaat omvat de interesten verworven op toegekende leningen, en de verschuldigde
interesten op ontvangen leningen. De geboekte interesten zijn gebaseerd op de effectieve
interestenpercentagemethode.
Indien de Accentis-groep zou besluiten gebruik te maken van afgeleide financiële instrumenten,
zullen ook de winsten en verliezen, resulterend uit de herwaardering op reële waarde van de
afgeleide financiële instrumenten, geboekt worden als financieel resultaat.
14. Winstbelastingen
Belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten courante en uitgestelde belastingen. De
belastingen worden geboekt in de resultaatrekening tenzij ze betrekking hebben op elementen die
onmiddellijk in het eigen vermogen worden geboekt. In dat geval worden de belastingen rechtstreeks
ten laste van het eigen vermogen genomen. Courante belastingen omvatten de verwachte
belastingschuld op het belastbaar inkomen van het jaar en aanpassingen aan de belastingschulden
van vorige jaren. Voor de berekening van de winstbelastingen worden de op het ogenblik van
afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven (of belastingtarieven waarvan het wetgevingsproces
materieel is afgesloten) gebruikt.
Uitgestelde belastingen worden geboekt op basis van de ‘liability-methode’, voor alle tijdelijke
verschillen tussen belastbare basis en boekwaarde voor financiële rapporteringsdoeleinden en dit
Accentis nv jaarverslag 2022 56/117
56
zowel voor activa als passiva. In het algemeen worden uitgestelde belastingverplichtingen
opgenomen voor alle belastbare tijdelijke verschillen en uitgestelde belastingvorderingen worden
opgenomen in de mate dat belastbare winsten voorhanden zullen zijn om aftrekbare tijdelijke
verschillen tegen af te zetten. Dergelijke vorderingen en verplichtingen worden niet opgenomen
indien de tijdelijke verschillen voortvloeien uit de eerste opname van goodwill of uit de eerste
opname (andere dan in een bedrijfscombinatie) van andere activa of verplichtingen in een transactie
die geen enkel effect heeft op de winst voor belasting, noch op de fiscale winst. Uitgestelde
belastingverplichtingen worden opgenomen voor alle belastbare tijdelijke verschillen die verband
houden met investeringen in dochterondernemingen, filialen, geassocieerde ondernemingen en
belangen in joint ventures, tenzij de Accentis-groep het tijdstip kan bepalen waarop het tijdelijk
verschil wordt afgewikkeld en het waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de nabije toekomst
niet zal worden afgewikkeld.
De boekwaarde van een uitgestelde belastingvordering dient te worden beoordeeld op elke
balansdatum. De Accentis-groep verlaagt de boekwaarde van een uitgestelde belastingvordering in
zoverre het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn om het
mogelijk te maken het voordeel van die uitgestelde belastingvordering geheel of gedeeltelijk aan te
wenden. Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden gewaardeerd tegen de
belastingtarieven die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de vordering
wordt gerealiseerd of de verplichting wordt afgewikkeld. Uitgestelde belastingen moeten als baten
of lasten worden opgenomen in de winst of het verlies over de periode, tenzij deze betrekking hebben
op elementen die direct in het eigen vermogen zijn opgenomen, in dat geval wordt de uitgestelde
belasting ook direct in het eigen vermogen opgenomen. Actuele belastingvorderingen en -
verplichtingen worden gesaldeerd als en alleen als de entiteit een in rechte afdwingbaar recht heeft
opgenomen om de opgenomen bedragen te salderen en voornemens is om de verplichting op
nettobasis af te wikkelen of om de vordering te realiseren op hetzelfde moment dat de verplichting
wordt afgewikkeld.
8.5.3 Cruciale beoordelingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden
Bij het opstellen van de jaarrekening van de groep moet het management oordelen vormen en
schattingen en veronderstellingen maken die een invloed hebben op de toepassing van de
waarderingsregels en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van de baten en de
lasten. De schattingen en daaraan ten grondslag liggende veronderstellingen zijn gebaseerd op
ervaringen uit het verleden en diverse andere factoren die als redelijk worden beschouwd op basis
van de geldende omstandigheden. De resultaten van deze schattingen vormen de basis voor de
boekwaarde van activa en verplichtingen die niet op eenvoudige wijze uit andere bronnen blijken.
De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en
onderliggende veronderstellingen worden voortdurend geëvalueerd. Herzieningen van schattingen
worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien, indien de herziening alleen
voor die periode gevolgen heeft. Herziening in de verslagperiode en toekomstige perioden vindt
plaats indien de herziening ook gevolgen heeft voor toekomstige perioden.
Bij het bepalen van de waardering van de vastgoedbeleggingen en activa voor verkoop worden er
veronderstellingen gemaakt die resulteren in belangrijke schattingsonzekerheden aan het eind van
een verslagperiode en die dus een wezenlijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van
de boekwaarde van de vastgoedbeleggingen en de activa aangehouden voor verkoop. Om die reden
laat de raad van bestuur van Accentis zich bijstaan door zijn verschillende vastgoedschatters. Een
samenvatting van hun verslagen is opgenomen in dit jaarverslag. De belangrijkste bronnen van
veronderstellingen en schattingsonzekerheden worden hieronder samengevat:
▪ De evolutie van de staat van de gebouwen en de noodzaak tot structureel onderhoud. Zonder
verdere vermelding is het uitgangspunt dat bodem en/of grondwater niet verontreinigd zijn
door schadelijke stoffen.
▪ De algemene toestand van de constructies met vermelding van de eventuele zichtbare schade en
tekortkomingen. Zonder verdere vermelding is het uitgangspunt dat geen problemen bestaan
van stabiliteit en/of gebruik van schadelijke en gevaarlijke materialen.
▪ Behoudens andere bepalingen is het uitgangspunt dat de eigenaar/gebruiker over alle nodige
vergunningen beschikt (bouw, milieu, socio-economisch enz.).
▪ De geschatte huurinkomsten boven de contractuele huurinkomsten en de evolutie ervan samen
met de verwachte evolutie van de leegstand van de gebouwen.
Accentis nv jaarverslag 2022 57/117
57
▪ Eventuele afwaardering bij versnelde verkoop in het kader van huidige of toekomstige
liquiditeitsspanningen.
Voor de toepassing van IAS 36 ‘Bijzondere waardevermindering van activa’ moet het management
schattingen maken van de inputparameters van waarderingsmodellen voor prognoses van
kasstromen en winstmarges. Het management baseert deze schattingen zowel op ervaringen uit het
verleden als op verwachte marktontwikkelingen. Het management moet eveneens
veronderstellingen maken over de waardering van vorderingen, van actieve belastinglatenties met
het oog op toekomstige belastbare inkomsten en van garantievoorzieningen. Voor elk van deze
aspecten houdt het management rekening met de ervaringen uit het verleden aangevuld met actuele
informatie over, onder meer, productportfolio en –prestaties en blootstelling aan kredietrisico.
Uitgestelde belastingvorderingen worden opgenomen voor overgedragen fiscale verliezen voor
zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee de fiscale
verliezen kunnen worden verrekend. Belangrijke beoordelingen door het management zijn vereist
om de op te nemen uitgestelde belastingvorderingen te bepalen, op basis van de verwachte timing
en het niveau van de toekomstige belastbare winst, samen met de toekomstige fiscale
planningsstrategieën. De effectieve waarde van de uitgestelde belastingvorderingen zal in principe
slechts bevestigd kunnen worden wanneer een belastingplichtige ze aanwendt, d.i. vanaf het
ogenblik dat de belastingplichtige belastbare winst genereert. Tot dan kan de waarde ervan slechts
worden geraamd.
Fiscale verliezen hebben betrekking op de moedervennootschap en de dochterondernemingen die
alle een geschiedenis hebben van verliezen. De fiscale verliezen kunnen niet worden gecompenseerd
met belastbare winsten elders in de groep. Indien het gebruik van de fiscale verliezen beperkt is in
de tijd bestaat het risico dat niet tijdig voldoende opportuniteiten bestaan om deze verliezen te
recupereren. Geen van de op 31 december 2022 gerapporteerde fiscale verliezen heeft een vervaldag.
De opbrengstverantwoording dient, op basis van de van toepassing zijnde modaliteiten in de
overeenkomsten, in overeenstemming met het van toepassing zijnde boekhoudkundig
referentiestelsel te worden bepaald. Het management beoordeelt modaliteiten, waaronder kortingen
en investeringstoelages, en de belangrijke wijzigingen (verlening of nieuw) van de contracten en
toetst de impact op de wijze waarop de omzet wordt erkend overeenkomstig het van toepassing
zijnde boekhoudkundig referentiestelsel.
8.5.4 Commentaar en toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening
1. Segmentinformatie
De vennootschap beheert haar vastgoed op basis van een cashflowmodel, waarin per gebouw of
vastgoedproject een aantal financiële en niet-financiële parameters worden gehanteerd. Die
parameters worden per gebouw of vastgoedproject opgeslagen. Uit de beschikbare gegevens kunnen
de huidige en geschatte huurinkomsten op jaarbasis worden afgeleid, maar geen volledige
operationele resultaten. Op basis van deze parameters en uit de bestaande informatiesystemen kan
evenmin discrete financiële informatie per gebouw of per vastgoedproject worden afgeleid. De chief
operating decision maker bepaalt daarom slechts één segment.
Teneinde alsnog tegemoet te komen aan de principes en doelstellingen van IFRS 8, heeft het
management getracht om geografische segmentinformatie te compileren omdat die informatie
eenvoudig beschikbaar is. Het management benadrukt echter dat het de vastgoedportefeuille niet op
basis van geografische segmenten beheert. De gedetailleerde huurdersinformatie wordt, tevens
conform IFRS 8, hieronder geanalyseerd.
Accentis nv jaarverslag 2022 58/117
58
1.1. Vastgoedbeleggingen
Land
Fair value
31-12-2022
31-12-2021
k EUR
%
k EUR
%
België
36.590
86,91
40.440
87,38
Duitsland
5.510
13,09
5.840
12,62
Totaal portfolio
42.100
100,00
46.280
100,00
1.2. Huuropbrengsten
Land
Huuropbrengsten
2022
2021
k EUR
%
k EUR
%
België
5.809
86,65
6.058
44,60
Slowakije
-
-
6.631
48,81
Duitsland
895
13,35
895
6,59
Totaal aan einde boekjaar
6.704
100,00
13.584
100,00
1.3. Huurcontracten
Onderstaande tabel geeft een overzicht d.d. 31 december 2022 van alle lopende huurcontracten op
de vastgoedbeleggingen (incl. activa bestemd voor verkoop) van Accentis en rekening houdend met
de op dat ogenblik afgesloten huurcontracten en de jaarlijks toegekende investeringstoelages en -
surplussen.
Huur per
jaar
(EUR)
Cum%
Oppervlakte
(m²)
Cum%
Gemiddeld
contract-
einde
Gemiddelde
volgende
break
Top 5 contracten
5.077.033
80,97
63.322
83,18
24-12-2026
23-12-2025
Top 10 contracten
5.430.404
86,61
65.270
85,74
06-07-2026
06-04-2025
Top 20 contracten
5.826.949
92,94
68.055
89,39
01-11-2026
09-11-2024
Alle contracten
6.269.889
100,00
76.129
100,00
29-10-2027
27-08-2024
Twee gebruikers van panden uit de vastgoedportefeuille vertegenwoordigen elk een aandeel van
meer dan 10% van de totale huurinkomsten. Het betreft Xeikon (België) 58,58% en BBS (Duitsland)
14,27%.
2. Huuropbrengsten
in k EUR
2022
2021
Totale huuropbrengsten
6.704
13.584
Brutohuuropbrengsten
6.621
13.822
Investeringstoelages
83
-238
Alle huuropbrengsten zijn uitsluitend afkomstig van derden. Voor 2022 zijn ze fors gedaald ten
opzichte van vorig boekjaar, voornamelijk als gevolg van de verkoop van de participatie Accentis
Námestovo s.r.o. in december 2021 en de verkoop van de site in Hamont-Achel in juli 2022. De
investeringstoelages in toepassing van IFRS 15 betreffen enkel nog het contract van Xeikon.
2.1 Evolutie van de huuropbrengsten
Evolutie huuropbrengsten - belangrijkste wijzigingen in 2022 (impact op jaarbasis)
(in k EUR)
Daling door desinvesteringen
-944
Stijging door investeringen
+72
Stijging/Daling door investeringstoelages/-surplussen
-5
Stijging/Daling door huurkortingen
-58
Stijging door nieuwe huurcontracten (incl. verhogingen en indexatie)
+784
Daling door aflopende huurcontracten
-484
Accentis nv jaarverslag 2022 59/117
59
Het bedrag van de daling door desinvesteringen stemt overeen met de gecontracteerde jaarhuur van
de verkochte Belgische site in Hamont-Achel op datum van verkoop.
Het bedrag van de stijging door investeringen betreft de gecontracteerde jaarhuur gerelateerd aan
de opgeleverde uitbreiding in Lier (België).
Het bedrag van de daling door investeringstoelages en -surplussen betreft de afloop van de
contractueel verhoogde huur gerelateerd aan investeringen ‘op maat’ in Overpelt (België).
Het bedrag van de daling door huurkortingen betreft uitsluitend toegekende huurkorting in België.
De impact op jaarbasis van nieuwe huurcontracten is integraal toe te schrijven aan contracten in
België. De huurverhogingen hebben betrekking op bestaande contracten in België (+285k EUR). De
stijging van de huuropbrengsten op jaarbasis ten gevolge van indexatie bedraagt 443k EUR.
De beëindigde huurcontracten hebben eveneens betrekking op panden in België.
2.2 Huurcontracten
De huurinkomsten die op basis van de getekende huurcontracten op publicatiedatum vastliggen, en
dus kunnen worden verwacht, bedragen 6,27 mio EUR per jaar. De huurcontracten die aan de basis
liggen van deze inkomsten eindigen gemiddeld op 12-01-2028 en de volgende break valt gemiddeld
op 17-10-2024.
3. Opbrengsten uit doorberekende kosten
De opbrengsten uit doorberekende kosten, ten bedrage van 0,87 mio EUR (2021: 7,34 mio EUR),
betreffen de doorberekening van de exploitatiekosten die contractueel ten laste van de huurder
vallen.
In december 2021 werd de participatie Accentis Námestovo s.r.o. verkocht, waardoor de
opbrengsten uit doorberekende kosten voor 2022 zijn gedaald met 6,77 mio EUR ten opzichte van
2021. Daartegenover staat dat de energieprijzen in boekjaar 2022 fors hoger lagen dan in boekjaar
2021 en het bedrijfsrestaurant in Lier intensiever werd gebruikt, wat resulteerde in een verhoging
van de doorberekende kosten.
4. Overige opbrengsten
De overige opbrengsten in 2022, ten bedrage van 17k EUR, omvatten de inkomsten van diensten
geleverd door Accentis (onthaal, receptie, registratie, administratie, enz.).
5. Doorberekende kosten en kosten verbonden aan vastgoed
Zowel de doorberekende kosten als de kosten verbonden aan vastgoed betreffen de
exploitatiekosten verbonden aan het vastgoedportfolio. De doorberekende kosten zijn die
exploitatiekosten die contractueel ten laste van de huurder vallen en dus worden doorberekend,
zoals onroerende voorheffing, nutsvoorzieningen, verzekering, onderhoud, enz. De kosten
verbonden aan vastgoed zijn die exploitatiekosten die niet doorberekend kunnen worden, zoals
kosten inbegrepen in terbeschikkingstellingsvergoedingen, kosten veroorzaakt door leegstand en/of
kosten ten laste van de eigenaar. De voornaamste exploitatiekosten zijn de volgende:
in k EUR
2022
2021
Nutsvoorzieningen
1.332
4.977
Onderhoud
551
1.914
Onroerende voorheffingen
488
655
Personeelskosten
193
1.135
Beveiliging
79
90
Verzekeringen
71
96
Onderaanneming investeringen
39
168
Management vastgoedbeheer
13
101
Overige
131
108
Totaal
2.897
9.244
Doorberekende kosten
867
7.337
Kosten verbonden aan vastgoed
2.030
1.907
Accentis nv jaarverslag 2022 60/117
60
6. Overige operationele kosten
Dit betreft de algemene werkingskosten van de groep.
in k EUR
2022
2021
Kantoor- en administratiekosten
31
49
Diverse erelonen en vergoedingen
284
2.776
Personeels- en managementkosten
515
558
Belastingen (andere dan onroerende voorheffing en
vennootschapsbelasting)
10
4
Minderwaarden op handelsvorderingen
1
-
Overige kosten
25
11
Totaal
866
3.398
Recurrente operationele kosten
866
661
Niet-recurrente operationele kosten
-
2.737
Er zijn geen eenmalige elementen in de overige operationele kosten over 2022.
De eenmalige elementen in de overige operationele kosten over 2021 betreffen integraal de kosten
gerelateerd aan de verkoop van de participatie Accentis Námestovo s.r.o.
7. Personeelskosten
in k EUR
2022
2021
Aantal personeelsleden (in aantal)
5
4
Aantal personeelsleden (in FTE’s)
3,3
38,1
Wedden en lonen
128
908
Sociale zekerheidsbijdragen
25
149
Overige personeelskosten
21
35
Uitzendkrachten
19
43
Totaal
193
1.135
Begrepen in:
Kosten verbonden aan vastgoed
193
1.135
Overige operationele kosten
-
-
8. Meer- en minderwaarde op realisatie van vaste activa
De rubriek minderwaarde op de verkoop van vaste activa omvat de gerealiseerde minderwaarde van
130k EUR op de verkoop van de site Hamont-Achel, België, en de gerealiseerde minderwaarde van
2k EUR op de verkoop van de participatie Accentis Development s.r.o.
In 2021 werd een gerealiseerde meerwaarde van 0,04 mio EUR geboekt op de verkoop van het derde
en laatste deel van de nieuwbouwsite in Lier en een gerealiseerde meerwaarde van 11,90 mio EUR
op de verkoop van de participatie Accentis Námestovo s.r.o.
9. Waardeverminderingen
in k EUR
2022
2021
Handelsvorderingen
222
2
Totaal
222
2
Het bedrag heeft bijna integraal betrekking op de terugname van een waardevermindering
gerelateerd aan een faillissement uit 2002 dat destijds volledig werd afgeboekt en waarvoor in 2022
een definitieve rangregeling werd uitgesproken waardoor een bedrag van 0,22 mio EUR destijds
betaalde btw kon worden teruggevorderd.
Accentis nv jaarverslag 2022 61/117
61
10. Financieel resultaat
in k EUR
2022
2021
Financieringsopbrengsten
4
180
Ontvangen interesten
-
138
Overige financiële opbrengsten
4
42
Financieringskosten
-1.235
-1.514
Betaalde interesten
-1.217
-1.506
Bankkosten
-13
-5
Overige financiële kosten
-5
-3
Financieel resultaat
-1.231
-1.334
De interestlasten op de openstaande bancaire en overige financiële schulden bedragen -
1,06 mio EUR. De aangerekende negatieve bankrente op de gelden op rekening gedurende boekjaar
2022 bedraagt -0,15 mio EUR.
11. Belastingen
11.1 Berekening van de belastingen
in k EUR
2022
2021
Belastingen
-935
-197
Winstbelastingen
-612
-573
Latente belastingen
-323
376
Resultaat voor belastingen
1.274
17.235
(De)consolidatie impact
2.726
-
Gecorrigeerd resultaat voor belastingen
4.000
-
Belgisch belastingtarief
25,00%
25,00%
Winstbelasting berekend tegen Belgisch tarief
-1.000
-4.309
Effect van buitenlandse belastingtarieven op de tijdelijke
verschillen
-9
-20
Effect van fiscaal overdraagbaar verlies
-398
187
Effect wijziging erkenning DTA
-
34
Effect vrijgestelde meerwaarde op aandelen
28
3.854
Effect van verworpen uitgaven
-1
-1
Effect regularisatie belastingen voorgaande boekjaren
185
6
Effect van belastbare voorzieningen
-63
-
Belastbare onzichtbare reserves
333
36
Belastingvermeerderingen
-27
-
Overige
17
16
Winstbelasting volgens resultatenrekening
-935
-197
Effectieve belastingvoet
23,39%
1,14%
De latente belastingen worden gevormd door het netto tijdelijke verschil tussen de boekwaarde en
de reële waarde van de vastgoedbeleggingen enerzijds en de eventuele erkenning van fiscaal
compenseerbaar verlies anderzijds. Er zijn geen verliezen die slechts voor een beperkte periode
kunnen worden overgedragen, waarna ze onherroepelijk als verloren dienen te worden beschouwd
indien ze niet worden gebruikt. Voorts is het belastingtarief in Duitsland 32%, in plaats van 25%,
zoals in België.
Accentis nv jaarverslag 2022 62/117
62
11.2 Tijdelijke verschillen, actieve en passieve belastinglatenties
in k EUR
2022
2021
Bestaande tijdelijke verschillen:
Op vastgoedbeleggingen en activa
42.094
47.846
Op financiële leases
-15.484
-17.061
Netto tijdelijke verschillen
26.210
30.785
Passieve belastinglatenties op tijdelijke verschillen
-6.968
-8.020
Erkende actieve belastinglatenties op fiscaal overdraagbare
verliezen
1.726
3.101
Netto latente belastingverplichtingen
-5.242
-4.919
Actieve belastinglatenties
-
-
Passieve belastinglatenties
-5.242
-4.919
Wijziging netto latente belastingverplichtingen
-323
12.061
Geboekt via resultatenrekening
-323
376
(De)consolidatie-impact
-
11.685
Totaal beschikbare fiscaal overdraagbare verliezen
5.920
11.122
Maximale erkenning actieve belastinglatenties op fiscaal
overdraagbare verliezen
1.726
3.101
Erkende actieve belastinglatenties op fiscaal overdraag-
bare verliezen
1.726
3.101
Niet-erkende actieve belastinglatenties op fiscaal
overdraag-
bare verliezen
-
-
De fiscale verliezen zoals gerapporteerd eind 2022 zijn niet onderhevig aan tijdsrestricties.
12. Resultaat per aandeel
2022
2021
Aantal aandelen op het einde van het boekjaar
1.262.854.001
1.267.745.224
Gewogen gemiddelde aantal aandelen - gewoon
1.262.854.001
1.262.854.001
Gewogen gemiddelde aantal aandelen - verwaterd
1.262.854.001
1.262.854.001
Nettoresultaat – aandeel van de groep (in k EUR)
339
17.038
Resultaat per aandeel – aandeel van de groep (in EUR)
0,0003
0,0135
Resultaat per gewogen gemiddeld aantal aandelen –
aandeel van de groep – gewoon en verwaterd (in EUR)
0,0003
0,0135
Het resultaat per aandeel wordt berekend door de nettowinst, toewijsbaar aan de aandeelhouders,
te delen door het aantal uitstaande aandelen op het einde van het boekjaar minus het aantal eigen
aandelen op het einde van het boekjaar.
De winst per gewogen gemiddeld aantal aandelen wordt berekend door de nettowinst, toewijsbaar
aan de aandeelhouders, te delen door het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen in de loop
van het boekjaar minus het aantal eigen aandelen op het einde van het boekjaar. De verwaterde winst
per aandeel wordt berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen,
waarbij ook rekening wordt gehouden met uitstaande inschrijvingsrechten waarvoor de gemiddelde
aandelenkoers van het jaar hoger was dan de uitoefenprijs.
Er werden, conform de beslissing van de jaarlijkse algemene vergadering, geen dividenden uitbetaald
over boekjaar 2021.
De raad van bestuur van Accentis nv heeft op 21 maart 2022 besloten tot de uitkering van een bruto-
interim-dividend over het boekjaar 2022 ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per
aandeel). De raad van bestuur is tot dit besluit gekomen op basis van de tussentijdse resultaten van
de vennootschap op 24 februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag
van de commissaris.
Accentis nv jaarverslag 2022 63/117
63
De raad van bestuur zal aan de algemene vergadering voorstellen om over het boekjaar 2022 een
bruto-jaardividend vast te stellen ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per
aandeel). De raad van bestuur stelt vast dat op 31 december 2022 het uitgekeerd bruto-interim-
dividend over het boekjaar 2022 hoger is dan het uitkeerbaar resultaat. Conform het CBN-advies
2021/02 dient dit excedent van 293.777 EUR, beschouwd te worden als een voorschot op een
volgend dividend en wordt dit in mindering gebracht van het eigen vermogen van de vennootschap
via het overgedragen resultaat.
13. Vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop
Vastgoedbeleggingen (in k EUR)
2022
2021
Openingsbalans
46.280
136.783
Wijziging in de consolidatiekring
-
-83.413
Overboeking van/naar de activa bestemd voor de verkoop
-3.850
-5.240
Desinvesteringen vastgoed
-
-965
Investeringen aankopen vastgoed
-
-
Investeringen renovaties/bouw vastgoed
839
768
Resultaat uit realisatie via resultatenrekening
-
35
Reëlewaardeaanpassing via resultatenrekening
-1.169
-1.688
Slotbalans
42.100
46.280
Activa bestemd voor verkoop (in k EUR)
2022
2021
Openingsbalans
5.240
-
Overboeking van/naar de activa bestemd voor de verkoop
3.850
5.240
Desinvesteringen
-5.110
-
Resultaat uit realisatie via resultatenrekening
-130
-
Totaal
3.850
5.240
13.1 Waardering
De waardering van de vastgoedportefeuille gebeurt aan reële waarde zoals bepaald door IFRS 13,
gebaseerd op vergelijkingen en kapitalisatie van de huurwaarde. Een waardering is immers een
momentopname die de ‘actuele waarde’ dient te reflecteren en waarvoor steeds een periodieke
toetsing wordt uitgevoerd. Eind 2022 werkte Accentis voor de waardering van zijn portefeuille met
de onafhankelijke deskundige Ceusters, die instaat voor de waardering van het vastgoed
aangehouden in België en Duitsland.
De fair value van de vastgoedportefeuille, zoals bepaald door de deskundigen, werd niet aangepast
voor redenen van financiële rapportering.
De waarderingen leveren voor de portefeuille een gemiddeld brutorendement (gross yield) van ca.
13,97%. Deze yield is gebaseerd op ‘actuele brutohuurinkomsten’ verhoogd met de ‘geschatte
huurinkomsten voor de leegstaande units’ gecorrigeerd voor ‘niet-verhuurbare assets’, zoals
industriegronden en activa in aanbouw, en zonder rekening te houden met verleende
investeringskortingen of ontvangen investeringssurplussen.
Het gemiddelde nettorendement (net yield) van de portefeuille bedraagt ca. 9,02%. Deze yield is
gebaseerd op de ‘actuele nettohuurinkomsten’, gecorrigeerd voor ‘niet-verhuurbare assets’, zoals
industriegronden en activa in aanbouw, en zonder rekening te houden met verleende
investeringskortingen of ontvangen investeringssurplussen.
Waarderingsbasis
(Bron: Ceusters)
De vastgoedportefeuille van Accentis wordt gewaardeerd aan fair value of reële waarde, zoals
bepaald door IFRS 13.
De reële waarde is het bedrag op datum van taxatie, waarvoor een actief kan worden verhandeld of
een verplichting kan worden overgedragen tussen goed geïnformeerde, onafhankelijke en niet onder
dwang handelende partijen.
Accentis nv jaarverslag 2022 64/117
64
Bij het bepalen van de reële waarde dient er met het volgende rekening gehouden te worden:
▪ Een duidelijke bepaling van het actief of de verplichting die het voorwerp uitmaakt van de
waardebepaling
▪ De van toepassing zijnde gebruikelijke waarderingsveronderstellingen
▪ De markt waar het actief of de verplichting normaal verhandeld wordt
▪ De gebruikte en aangepaste waarderingstechnieken waarbij rekening wordt gehouden met de
beschikbaarheid van data die door marktpartijen zou worden gebruikt bij het bepalen van de
prijs voor het actief of de verplichting
▪ De categorie van de gebruikte data binnen de reëlewaardehiërarchie; deze worden als volgt
omschreven:
Niveau/Level 1
Level 1 data zijn gepubliceerde of gekende prijzen voor identieke activa of verplichtingen in een
actieve markt die beschikbaar zijn op datum van de waardebepaling. [IFRS 13:76]
Een gepubliceerde prijs in een actieve markt is de meest betrouwbare basis voor het bepalen van de
reële waarde en kan gebruikt worden bij de waardering zonder verdere aanpassingen. [IFRS 13:77]
Niveau/Level 2
Level 2 data zijn andere data dan de ‘level 1’ gepubliceerde of gekende marktprijzen die direct of
indirect vastgesteld kunnen worden op datum van de waardering. [IFRS 13:81]
In deze categorie vallen volgende data: gepubliceerde data voor vergelijkbare activa of
verplichtingen in een actieve markt, interestvoeten, yields en andere gecorreleerde data die door
marktobservatie bevestigd kan worden.
Niveau/Level 3
Level 3 data zijn niet-vaststelbare data voor activa of verplichtingen. [IFRS 13:86]
Deze categorie van data wordt gebruikt indien er geen gepubliceerde of gekende data voorhanden is
of bij een niet actieve markt voor de beschouwde activa of verplichtingen op datum van waardering.
Bij het gebruik van niet-vaststelbare data wordt er uitgegaan van de best beschikbare informatie,
waaronder informatie m.b.t de eigen activa en verplichtingen en veronderstellingen van
marktpartijen die beschikbaar zijn op datum van de waardebepaling.
Voor zover beschikbaar wordt steeds een chronologische voorkeur gegeven aan L1>L2>L3
data/parameters. Binnen de Accentis-portefeuille worden op heden voor alle panden L3 parameters
gehanteerd.
Voor het bepalen van de reële waarde van investeringsgebouwen, wordt gebruik gemaakt van de
waarderingstechniek door kapitalisatie van huurinkomsten. Dit is een algemeen aanvaarde techniek
die wordt gebruikt bij de waardebepaling van verhuurd vastgoed, waarbij de huurinkomsten
gekapitaliseerd worden aan een marktconform rendement (BAR of Brutoaanvangsrendement), wat
rekening houdt met de ligging, de geschiktheid van het vastgoed voor zijn functie en de kwaliteit van
de gebouwen op datum van taxatie.
Vervolgens wordt de resulterende kapitaalwaarde gecorrigeerd voor leegstand op datum van taxatie,
contractueel bepaalde huurreducties, niet-recupereerbare kosten en onder- of oververhuringen t.o.v.
de markthuur. De uitkomst van deze waardering is de zgn. investeringswaarde. Om tot de reële
waarde te komen wordt de investeringswaarde verminderd met de gemiddelde registratierechten
die voor België 2,5% (fair value BEAMA) en in Duitsland 5,0% (Baden-Württemberg) bedragen.
Voor het bepalen van de reële waarde van onbebouwde terreinen, wordt gebruik gemaakt van de
waarderingstechniek door vergelijking met recente transacties van gelijkaardige terreinen met
dezelfde bestemming in dezelfde regio. Dit is een algemeen aanvaarde techniek die wordt gebruikt
bij de waardebepaling van onbebouwde niet-verontreinigde terreinen zonder bouwverplichting. Als
referentiebasis wordt gebruik gemaakt van ‘level 3’ data die, indien nodig, gecorrigeerd worden voor
specifieke omvang, vorm en toegankelijkheid van de te waarderen terreinen.
De uitkomst van deze waardering is de zg. marktwaarde, d.w.z. de investeringswaarde verminderd
met de gebruikelijke registratierechten die voor België 12% (Vlaanderen) en 12,5% (Brussel en
Wallonië) zijn en 5% voor Duitsland (Baden-Württemberg). Door deze marktwaarde te
Accentis nv jaarverslag 2022 65/117
65
vermeerderen met de gemiddelde registratierechten zoals bepaald in de vorige paragraaf, verkrijgt
men de reële waarde.
De taxatie maakt abstractie van mogelijke kosten die gepaard gaan met eventuele verontreiniging of
verwijdering van schadelijke materialen/stoffen. In voorkomend geval komen de hieraan verbonden
kosten voor sanering of verwijdering eventueel in mindering van het resultaat.
Voor de site Schiltach (Duitsland) waar mogelijke verontreiniging of aanwezigheid van schadelijke
stoffen is, is er op datum van taxatie geen raming van de kosten die gepaard zouden gaan met een
potentiële sanering van de site, noch zekerheid of bevestiging dat de verantwoordelijkheid hiervoor
bij de eigenaar ligt.
Toelichting over de gebuikte hypothesen m.b.t. de huurwaardekapitalisatiemethode
(Bron: taxatierapporten Ceusters)
Onderstaande tabel bevat alle vastgoedbeleggingen waarvoor L3 parameters worden gehanteerd,
met uitzondering van de onbebouwde gronden en projectontwikkelingen.
in EUR
Industrieel
2022
2021
2022
2021
Geschatte huurwaarde BE
-
500.900
3.297.640
3.130.990
Geschatte huurwaarde DE
697.000
697.000
-
-
Geschatte huurprijs per m² BE
(gewogen gemiddelde)
-
23 EUR/m²
(23 EUR/m²)
26 EUR/m²-
81 EUR/m²
(73 EUR/m²)
26 EUR/m²-
79 EUR/m²
(72 EUR/m²)
Geschatte huurprijs per m² DE
(gewogen gemiddelde)
30 EUR/m²
(30 EUR/m²)
30 EUR/m²
(30 EUR/m²)
-
-
Hypothese m.b.t. leegstand
Voor lopende overeenkomsten geen toepassing van frictieleegstand, aangezien
hernieuwingen en nieuwe overeenkomsten doorgaans binnen de opzegperiode van
de lopende overeenkomsten worden afgesloten. Voor lopende overeenkomsten
waarvan de einddatum vaststaand is en die kortelings leeg komen te staan of voor
verhuurbare ruimten die op de datum van de taxatie leeg staan, wordt de leegstand
in rekening gebracht onder de vorm van een aantal maanden huurderving,
desgevallend gecorrigeerd voor leegstandslasten en verhuurcommissie.
Kapitalisatiefactor BE
(gewogen gemiddelde)
-
9%
(9%)
6%-8,5%
(7,76%)
7,75%-8,25%
(7,79%)
Kapitalisatiefactor DE
(gewogen gemiddelde)
9,75%
(9,75%)
9,75%
(9,75%)
-
-
Risicopremie BE
(gewogen gemiddelde)
-
3,5%
(3,5%)
0,5%-2,25%
(1,52%)
1,29%-2%
(1,35%)
Risicopremie DE
(gewogen gemiddelde)
3,5%
(3,5%)
3,5%
(3,5%)
-
-
Gemiddelde resterende duur van
het huidige huurcontract
31-03-2027
29-09-2024
11-01-2028
15-07-2024
Significant verschil netto actuele
vs. geschatte huur (>15%)
Om rekening te
houden met de
insolventie-
procedure
Om rekening te
houden met de
onderhandse ver-
koopovereenkomst
en de insolventie-
procedure
n.v.t.
n.v.t.
Sensitiviteitsanalyse
Een sensitiviteitsanalyse toont aan dat bij een globale (in elke eigendom) vermindering van de ERV
met 5% en gelijkblijvende kapitalisatierentevoeten de reële waarde van de portefeuille zou dalen van
45,95 mio EUR naar 43,85 mio EUR. Een globale (in elke eigendom) verhoging van de
kapitalisatierentevoeten met 25 basispunten en gelijkblijvende ERV zou leiden tot een waardedaling
van het vastgoedportfolio met 1,29 mio EUR.
Accentis nv jaarverslag 2022 66/117
66
13.2 Eigendomsstatus
in k EUR
2022
2021
Juridische eigenaar
12.880
12.470
Economische eigenaar
33.070
39.050
Totaal vastgoedportfolio
45.950
51.520
Juridische eigenaar: de juridische entiteit die juridische eigenaar is van het pand en/of het perceel in
kwestie (volle eigendom).
Economische eigenaar: in het geval van een financiële leasing is de vennootschap de juridische
eigenaar van de grond, die een opstalrecht verleent aan de leasingmaatschappij, en is de
leasingmaatschappij de juridische eigenaar van het gebouw dat wordt verhuurd aan de
vennootschap, waarbij de vennootschap optreedt als leasingnemer en dus de economische eigenaar
is. Aan het einde van de leasingovereenkomst wordt de vennootschap, na de eventuele uitoefening
van de koopoptie en het betalen van de optieprijs, juridische eigenaar van het vastgoed.
13.3 Bespreking van de evolutie
De variatie in de reële waarde van het vastgoedportfolio (vastgoedbeleggingen en activa bestemd
voor verkoop samen) wordt verklaard door:
(1) de desinvesteringen in Hamont-Achel (België) (-5,24 mio EUR);
(2) de klassieke waardeaanpassingen naar aanleiding van wijzigingen in de resterende looptijden
van de huurovereenkomsten, waardoor een gewijzigde verhouding ontstaat tussen het
rendement op de actuele huurinkomsten en het rendement op de markthuurwaarde
(-1,25 mio EUR);
(3) de waardering van de opgeleverde en ondertussen verhuurde uitbreiding in Lier (België)
(+0,92 mio EUR);
(4) de uitgevoerde investeringen (-0,84 mio EUR).
Voor de volgende sites heeft de expert waardeaanpassingen van meer dan 2% doorgevoerd:
▪ Lier (-740k EUR): een verhoging van de kapitalisatievoet om rekening te houden met de huidige
marktomstandigheden. Verder werden de substantieel gestegen energielasten in rekening
gebracht die onder de huidige terbeschikkingstellingsformule ten laste van de verhuurder
vallen;
▪ Ieper Ter Waarde (-150k EUR): om rekening te houden met de huidige marktomstandigheden
en het risico van leegstand op langere termijn;
▪ Schiltach (-330k EUR): om rekening te houden met de verlenging van de geschatte periode van
leegstand indien de huurder de site zou verlaten.
13.4 Items van opbrengsten en kosten
Gedurende boekjaar 2022 werd 6,70 mio EUR (2021: 13,58 mio EUR) huuropbrengsten en
0,87 mio EUR (2021: 7,34 mio EUR) opbrengsten uit doorberekende kosten erkend in de
geconsolideerde operationele opbrengsten. De directe operationele kosten die rechtstreeks
voortvloeien uit de vastgoedbeleggingen bedragen 2,90 mio EUR (2021: 9,24 mio EUR).
14. Handelsvorderingen
Handelsvorderingen zijn voorafgaand aan de periodieke huurperiode betaalbaar. Op afsluitdatum
bedroegen de totale handelsvorderingen 1,16 mio EUR (2021: 0,77 mio EUR) waarvan vervallen 0,59
mio EUR (2021: 0,24 mio EUR) en niet-vervallen 0,57 mio EUR (2021: 0,53 mio EUR).
Onderstaande tabel vat de ouderdom van de handelsvorderingen op afsluitdatum samen.
in k EUR
Niet-
vervallen
Vervallen 0
tot 30 dagen
Vervallen 31
tot 60 dagen
Vervallen
+60 dagen
Totaal
Op 31 december 2022
566
469
5
115
1.155
Op 31 december 2021
553
105
14
117
769
80,66% van alle vervallen vorderingen werd begin 2023 geïnd.
Accentis nv jaarverslag 2022 67/117
67
De post dubieuze handelsdebiteuren op 31 december 2022 bedraagt 0,08 mio EUR (2021:
1,24 mio EUR) en werd volledig afgewaardeerd. Het bedrag heeft bijna integraal betrekking op
faillissementen uit voorgaande jaren die destijds volledig werden afgeboekt.
De daling van de post dubieuze handelsdebiteuren heeft bijna integraal betrekking op een
faillissement uit 2002 dat destijds volledig werd afgeboekt en waarvoor in 2022 een definitieve
rangregeling werd uitgesproken waardoor een bedrag van 0,94 mio EUR definitief verloren is en een
bedrag van 0,22 mio EUR destijds betaalde btw kon worden teruggevorderd.
Voor het bepalen van de aan te leggen provisies voor dubieuze debiteuren wordt een duidelijke
procedure gehanteerd, waarbij op individuele basis een inschatting wordt gemaakt van de verwachte
verliezen op de openstaande handelsvorderingen en er overeenkomstige waardeverminderingen
worden aangelegd. Op deze manier benadert de boekwaarde van de handelsvorderingen de reële
waarde ervan. Wat betreft het debiteurenbeleid zorgt Accentis voor een regelmatige screening van
de kredietwaardigheid van zijn huurdersbestand. Daarnaast worden op maandelijkse basis de
openstaande klantensaldo’s intern aan alle commerciële en technische medewerkers gerapporteerd.
Zij kunnen via hun directe contacten met de klant zorgen voor de adequate opvolging van de
huurachterstanden.
15. Overige vorderingen
De overige vorderingen eind 2022 bedragen 0,76 mio EUR en omvatten terug te vorderen btw en
belastingen (0,48 mio EUR), een vordering voortvloeiend uit de verkoop van Accentis Development
s.r.o. (0,03 mio EUR) en over te dragen kosten (0,25 mio EUR).
De overige vorderingen eind 2021 bedragen 0,13 mio EUR en omvatten terug te vorderen btw en
belastingen (0,10 mio EUR) en over te dragen kosten (0,03 mio EUR).
16. Geldmiddelen en kasequivalenten
De liquide middelen bestaan uit kasdeposito’s aangehouden bij verschillende banken. Alle middelen
zijn vrij van enige restricties.
17. Activa bestemd voor verkoop
De post activa aangehouden voor verkoop heeft betrekking op de vastgoedbelegging gelegen te
Overpelt (België) waarvoor een principeovereenkomst bestaat. Er zijn geen financiële schulden
gerelateerd aan deze vastgoedbelegging.
De post activa aangehouden voor verkoop in 2021 heeft betrekking op de vastgoedbelegging gelegen
te Hamont-Achel (België) waarvoor een onderhandse verkoopovereenkomst bestond en die in juli
2022 werd verkocht. Er was een financiële schuld ten bedrage van 0,12 mio EUR gerelateerd aan
deze vastgoedbelegging die werd afgelost op datum van verkoop in 2022.
18. Eigen vermogen
Voor de voorstelling en aansluiting van het eigen vermogen wordt verwezen naar de tabel
mutatieoverzicht van de wijzigingen van het eigen vermogen op pagina 47.
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
een reële kapitaalvermindering met een bedrag van 44,50 mio EUR om het kapitaal te brengen van
70,00 mio EUR naar 25,50 mio EUR, zonder vernietiging van aandelen. Op diezelfde datum heeft de
buitengewone algemene vergadering eveneens besloten tot vernietiging van 4.891.223 ingekochte
eigen aandelen waardoor het totaal aantal stemrechten van 1.267.745.224 naar 1.262.854.001 werd
gebracht.
Accentis nv jaarverslag 2022 68/117
68
Het aantal uitstaande aandelen van het juridische moederbedrijf Accentis nv is als volgt geëvolueerd:
Aantal
Aandelen zonder vermelding van de nominale waarde op 31-12-2020
1.267.745.224
Aandelen zonder vermelding van de nominale waarde op 31-12-2021
1.267.745.224
Vernietiging eigen aandelen 31-03-2022
-4.891.223
Aandelen zonder vermelding van de nominale waarde op 31-12-2022
1.262.854.001
Onderstaande tabel vat het type en de evolutie van de geconsolideerde reserves samen.
in k EUR
Omschrijving
2022
2021
Wettelijke reserves
Een deel van het vermogen dat niet uitgekeerd
mag worden. Dit is wettelijk vastgelegd.
3.248
2.682
Beschikbare reserves
Gerealiseerde winsten die uitgekeerd mogen
worden.
3.849
6.733
Overgedragen resultaat
Alle overige winsten, verliezen en transacties
met eigenaars uit voorgaande periodes.
2.796
40.743
Totaal geconsolideerde reserves
9.893
50.158
19. Ingekochte eigen aandelen
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
vernietiging van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen en opheffing van de corresponderende
onbeschikbare reserve waardoor het totaal aantal aandelen van 1.267.745.224 naar 1.262.854.001
werd gebracht.
Op verslagdatum bezit de vennootschap geen eigen aandelen.
20. Voorzieningen
in k EUR
Pensioenen
Claims
Overige
Totaal
Op 31 december 2021
-
13
-
13
Aanleg/terugname via balans
-
-12
-
-12
Aanleg/terugname via resultatenrekening
-
250
-
250
Op 31 december 2022
-
251
-
251
De voorziening voor claims heeft enkel nog betrekking op een geschil gerelateerd aan de voormalige
bouwactiviteiten van Accentis nv.
De voorzieningen wijzigen als gevolg van de toename van de provisies aangelegd voor de sanering
bij Brugse Metaalwerken nv. De zaak betreft de garantiestelling door Accentis nv ten aanzien van
H.I.I. voor de terugbetaling van de saneringskosten van een terrein en gebouwen verkocht door
Brugse Metaalwerken nv aan H.I.I. nv. Een bodemsaneringstraject werd aangevat onder leiding van
Speyebeek nv (voormalig eigenaar van Accentis nv). Tot op heden is deze bodemsanering nog steeds
aan de gang onder leiding van Speyebeek nv, waarbij Accentis nv zijn recht op informatie uitoefent
om op de hoogte te blijven van het verloop van de sanering. De vennootschap is van oordeel dat de
financiële lasten bij de voormalige eigenaars van Accentis nv liggen. De garantieovereenkomst stelt
echter dat de resterende saneringskosten pas kunnen worden teruggevorderd na uitvoering van de
volledige bodemsanering. Op heden bedraagt het escrowbedrag hiervoor ca. 250k EUR. Op basis van
een voorlopige kostprijsinschatting heeft Accentis een bijkomende provisie aangelegd voor een
bedrag van 250k EUR.
21. Financiële schulden
Accentis maakt gebruik van financiële leasings en kredieten voor de financiering van zijn vastgoed.
De gemiddelde effectieve interestvoet van de leasing- en kredietcontracten op 31 december 2022
bedraagt circa 6,52% (2021: 5,09%). Tijdens het voorbije boekjaar waren er geen gevallen van
wanbetaling of schending van convenanten met betrekking tot de aangegane leningen.
Accentis nv jaarverslag 2022 69/117
69
in k EUR
Financiële schulden op lange
termijn (> 1 jaar)
Financiële schulden op korte
termijn (< 1 jaar)
Leasing
Krediet
Totaal
Leasing
Krediet
Totaal
Op 31-12-2020
17.061
17.560
34.621
1.613
4.363
5.976
Opname
91
7.470
7.561
46
607
653
Terugbetalingen
-
-
-
-1.631
-2.741
-4.372
Overboeking
-1.577
-
-1.577
1.577
-
1.577
Deconsolidatie
-
-25.030
-25.030
-
-2.229
-2.229
Op 31-12-2021
15.575
-
15.575
1.605
-
1.605
Opname
-
-
-
-
-
-
Terugbetalingen
-92
-
-92
-1.605
-
-1.605
Overboeking
-1.711
-
-1.712
1.711
-
1.711
Op 31-12-2022
13.772
-
13.772
1.711
-
1.711
Waarvan:
Voor vastgoedbeleggingen
13.772
-
13.772
1.711
-
1.711
Voor activa bestemd voor verkoop
-
-
-
-
-
-
In totaal werd in de loop van 2022 voor 1,58 mio EUR aan financiële schulden terugbetaald volgens
aflossingsschema’s en werd de leasing van de verkochte site Hamont-Achel integraal afgelost
(-0,12 mio EUR).
Onderstaande tabellen geven de aflossingsschema’s op 31 december 2022.
in k EUR
Financiële schulden
vastgoedbeleggingen
Resterende interesten
Leasing
Krediet
Totaal
Leasing
Krediet
Totaal
Op minder dan 1 jaar
1.771
-
1.771
949
-
949
Tussen 2 en 5 jaar
13.772
-
13.772
2.439
-
2.439
Op meer dan 5 jaar
-
-
-
-
-
-
Totaal
15.483
-
15.483
3.388
-
3.388
Er zijn geen financiële schulden gerelateerd aan activa bestemd voor verkoop, noch overige
financiële verplichtingen in boekjaar 2022.
in k EUR
Totaal financiële
verplichtingen Accentis
Totaal resterende interesten
Accentis
Op minder dan 1 jaar
1.771
949
Tussen 2 en 5 jaar
13.772
2.439
Op meer dan 5 jaar
-
-
Totaal
15.483
3.388
De globale gemiddelde effectieve interestvoet van de leasing- en kredietcontracten en de overige
financiële verplichtingen op 31 december 2022 bedraagt circa 6,52% (2021: 4,66%).
De gemiddelde effectieve interestvoet van de leasingcontracten op 31 december 2022 bedraagt
6,52% (2021: 6,47%), die van de kredietcontracten 0,00% (2021: 2,98%) en die van de overige
financiële verplichtingen 0,00% (2021: 0,72%).
100,00% van de totale financiële verplichtingen is onderhevig aan een vaste rentevoet (2021:
100,00%), terwijl 0,00% een variabele rentevoet heeft (2021: 0,00%).
Hierboven werden de financiële verplichtingen geanalyseerd naar aard en timing. Deze cijfers
stemmen overeen met de cijfers opgenomen in de balans op 31 december 2022 in de rubrieken
‘Financiële schulden op lange termijn’, ‘Financiële schulden op korte termijn’ en ‘Schulden
betreffende activa bestemd voor verkoop’. Belangrijk hierbij zijn de hoge betalingsverplichtingen op
korte en middellange termijn. Zoals uiteengezet in de financieringsstrategie van Accentis is het van
cruciaal belang om steeds voldoende middelen te voorzien om de financiële verplichtingen te
respecteren.
Accentis nv jaarverslag 2022 70/117
70
Volgende kanttekeningen zijn noodzakelijk voor een juist beeld van de financiële verplichtingen
binnen de context van de financiële positie:
▪ Iep Invest nv staat ten opzichte van BNP Paribas Leasing solidair borg voor de nakoming, door
Accentis nv, van zijn verbintenis ten opzichte van deze financiële instelling in het kader van de
financiering van het onroerend goed gelegen te Lier (België). Deze solidaire borgstelling is een
kosteloze borgstelling voor onbepaalde termijn aangegaan op basis van door de financiële
instellingen voorgestelde standaardcontracten tegen arm’s-length-voorwaarden. De
controleverhouding die op heden bestaat tussen Iep Invest nv en Accentis nv is daarbij bepalend.
De interestverplichtingen voor de komende 12 maanden bedragen 0,95 mio EUR. Dit bedrag staat
tegenover geraamde huurinkomsten voor 2023 van 6,27 mio EUR.
Uit bovenstaande analyse blijkt ook dat Accentis belangrijke financiële verplichtingen heeft die
vervallen tussen 2 en 5 jaar. Het vastgoed van Accentis wordt voornamelijk gefinancierd met leasings
en kredieten. De financiële schulden zijn gewaarborgd door zekerheden op het vastgoed met een
gerapporteerde waarde op 31 december 2022 ten belope van 34,37 mio EUR (uitstaande schuld van
15,48 mio EUR). De groep beschikt bijgevolg over vastgoed met een reële waarde van 11,58 mio EUR
dat niet in waarborg werd gegeven voor enig krediet. In de regel moet bij realisatie van de
vastgoedbelegging de betreffende lening worden terugbetaald of mee overgedragen.
22. Overige schulden
in k EUR
2022
2021
Huurgaranties ontvangen in contanten
126
108
Totaal overige schulden op lange termijn
126
108
Schulden m.b.t. bezoldigingen en sociale lasten
23
16
Overlopende passivarekeningen
1.047
1.035
Overige
30
232
Totaal overige schulden op korte termijn
1.100
1.283
Totaal overige schulden
1.226
1.391
De overlopende passivarekeningen bestaan voornamelijk uit (1) over te dragen huuropbrengsten en
toe te rekenen kosten ten bedrage van 672k EUR en (2) het saldo van de spreiding van de in het
verleden toegekende investeringstoelages, conform IFRS, ten bedrage van 375k EUR.
De overige schulden eind 2022 betreffen hoofdzakelijk niet geïnde dividenden en
kapitaalverminderingen uitgekeerd aan aandelen op naam (27k EUR).
De overige schulden eind 2021 betreffen hoofdzakelijk het saldo inzake de finale afrekening van de
verkoop van de participatie in Slowakije (229k EUR).
23. Handelsschulden
Op afsluitdatum bedroegen de totale handelsschulden 0,47 mio EUR (2021: 0,16 mio EUR) waarvan
vervallen 0,1 mio EUR (2021: 0,03 mio EUR) en niet-vervallen 0,37 mio EUR (2021: 0,13 mio EUR).
Onderstaande tabel vat de ouderdom van de handelsschulden op afsluitdatum samen.
in k EUR
Niet-
vervallen
Vervallen 0
tot 30 dagen
Vervallen 31
tot 60 dagen
Vervallen
+60 dagen
Totaal
Op 31 december 2022
372
101
-
-
473
Op 31 december 2021
132
24
-
4
160
99,46% van de vervallen schulden werden begin 2023 betaald.
24. Belastingschulden
De belastingschulden eind 2022 bedragen 0,41 mio EUR en omvatten de geraamde te betalen
winstbelastingen over boekjaar 2022 (0,38 mio EUR) en te betalen btw (0,03 mio EUR).
Accentis nv jaarverslag 2022 71/117
71
De belastingschulden eind 2021 bedragen 0,17 mio EUR en omvatten de geraamde te betalen
winstbelastingen over boekjaar 2021 (0,03 mio EUR) en te betalen btw (0,14 mio EUR).
25. Financiële instrumenten
De voornaamste financiële instrumenten gebruikt door de groep en waaruit risico’s kunnen
voortvloeien zijn handels- en overige vorderingen, geldmiddelen en kasequivalenten, handels- en
overige schulden, leningen met variabele en vaste rente.
Vanuit de toepassing van IFRS 7 is voor alle vlottende activa en passiva de reële waarde met de
boekwaarde vergeleken. Gezien hun aard is gebleken dat de reële waarde niet materieel verschillend
is van de boekwaarde, tenzij expliciet anders vermeld in de desbetreffende toelichting.
25.1 Kredietrisico
De groep is blootgesteld aan het kredietrisico op handelsvorderingen. Indien een van de huidige of
toekomstige belangrijke huurders van de vennootschap niet in staat is om zijn schulden aan de
vennootschap te betalen, zou de vennootschap verliezen kunnen lijden. Om dit risico te beperken,
heeft de vennootschap een procedure ingevoerd voor de follow-up van huurders met
betalingsmoeilijkheden.
25.2 Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico is gekoppeld aan de evolutie van het werkkapitaal van de groep. De groep volgt
nauwlettend de wijziging in werkkapitaal via gerichte acties. De groep beschikt op verslagdatum over
voldoende liquide middelen om in de komende 36 maanden te voldoen aan al zijn lopende financiële
verplichtingen.
25.3 Renterisico
Op basis van de schuldenlast op 31 december 2022 is 100% van de totale schuld op basis van een
vaste rente gefinancierd. Indien de vennootschap schulden op basis van een variabele rente zou
aangaan ontstaat er, bij afwezigheid van een risicodekking, blootstelling aan het renterisico. Het
renterisico kan worden beheerd met behulp van afgeleide financiële instrumenten om de
blootstelling aan rentevoetschommelingen af te dekken. Momenteel wordt hier door de groep geen
gebruik van gemaakt.
25.4 Inflatie- en deflatierisico
De huurcontracten van de groep bevatten indexeringsclausules op basis van de gezondheidsindex,
zodat de huurprijzen samen met de inflatie evolueren. Het inflatierisico waaraan de groep is
blootgesteld betreft daarom vooral kosten die geïndexeerd zijn op een andere basis dan de
gezondheidsindex en waarvan het bedrag dus sneller kan evolueren dan dat van de huurprijzen.
Bij deflatie van de huurindexen zullen de huurinkomsten van de groep dalen. Naast een daling van
de huurinkomsten bestaat er ook een risico op de daling van de waarde van de vastgoedportefeuille
ten gevolge van deflatie. De Abex-index analyseert de kostprijs voor de constructie van gebouwen en
is daarom een bepalende factor in de waardebepaling van de vastgoedportefeuille. Bij een deflatoire
Abex-index bestaat het risico dat de groep waardeverminderingen zal moeten boeken op de
vastgoedportefeuille.
26. Transacties met gerelateerde partijen
Hieronder wordt een overzicht gegeven van de banden en recente transacties met belangrijke
(ex-)aandeelhouders (en met hen gelieerde personen) van de vennootschap.
26.1 Transacties met de groep Iep Invest
Iep Invest nv is een belangrijke aandeelhouder van de vennootschap. Sinds september 2013 wordt
de vennootschap gecontroleerd door Iep Invest nv en wordt de participatie Accentis door Iep Invest
Accentis nv jaarverslag 2022 72/117
72
nv integraal geconsolideerd.
Iep Invest nv staat ten opzichte van BNP Paribas Leasing solidair borg voor de nakoming, door
Accentis nv, van zijn verbintenis ten opzichte van deze financiële instelling in het kader van de
financiering van het onroerend goed gelegen te Lier (België). Deze solidaire borgstelling is een
kosteloze borgstelling voor onbepaalde termijn aangegaan op basis van door de financiële
instellingen voorgestelde standaardcontracten tegen arm’s-length-voorwaarden. De
controleverhouding die op heden bestaat tussen Iep Invest nv en Accentis nv is daarbij bepalend.
26.2 Op balansdatum openstaande saldi met gerelateerde partijen
Op balansdatum zijn er geen openstaande saldi op balans met gerelateerde partijen, noch eind 2022,
noch eind 2021.
De saldi in het resultaat met gerelateerde partijen worden weergegeven in onderstaande tabel:
in k EUR
2022
2021
Vergoeding bestuurders
-13
-13
- Iep Invest nv
-13
-13
Financieringskosten
-
-27
- Iep Invest nv
-
-27
Nettosaldo in resultaat
-13
-40
27. Vergoedingen leden van de raad van bestuur en uitvoerend management
27.1 Vergoedingen bestuurders
Niet-uitvoerende bestuurders (in k EUR)
2022
2021
Jacques de Bliek
12,5
12,5
Gerard Cok
12,5
12,5
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van
Vlaenderen
12,5
12,5
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
12,5
12,5
Axelle Vanthournout
7,5
-
Totaal
57,5
50,0
Uitvoerende bestuurders (in k EUR)
2022
2021
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof
-
-
Totaal
-
-
Er zijn door de vennootschap of haar dochtervennootschappen geen bedragen gereserveerd noch
voorzieningen aangelegd voor de betaling van pensioenrechten of soortgelijke voordelen voor de
bestuurders. Bovendien voorzien de contracten die tussen de vennootschap (of een
dochtervennootschap van de vennootschap) en haar bestuurders zijn afgesloten niet in
vergoedingen bij beëindiging van het dienstverband, uitgezonderd een vergoeding van zes maanden
bij beëindiging van de overeenkomsten met de afgevaardigd bestuurders.
Aangezien de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering niet meer afdoende bleek en daarom niet
werd behouden (de verzekeringsmaatschappij wenste het contract niet te verlengen onder dezelfde
voorwaarden, een nieuwe verzekering zou duurder zijn en diverse uitsluitingen bevatten), heeft de
vennootschap zich van februari 2016 tot 31 december 2019 ten aanzien van de bestuurders
contractueel verbonden om hen te vrijwaren en schadeloos te stellen voor financiële gevolgen, voor
zover als wettelijk toegelaten. Het vermogensrechtelijke gevolg voor de vennootschap bedraagt een
maximale exposure van 5 mio EUR per bestuurder.
Ten gevolge van de nieuwe vennootschapswetgeving zijn de vrijwaringsovereenkomsten sinds 1
januari 2020 niet langer rechtsgeldig en beroept Accentis zich op de
bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering aangegaan door zijn moedermaatschappij Iep Invest nv.
Accentis nv jaarverslag 2022 73/117
73
27.2 Vergoedingen management
De CEO wordt vergoed op basis van een vaste dagvergoeding voor geleverde prestaties. De vaste
vergoeding per dag tijdens het boekjaar 2022 bedroeg 675 EUR. De vergoeding van de CFO is
inbegrepen in de dienstverleningsovereenkomst aangegaan met Fortitude bv dat vergoed wordt a
rato van 11,5k EUR (niet-geïndexeerd) per maand.
2022 – in k EUR
CEO
CFO (Fortitude)
Remuneratie basis
117
181
Remuneratie variabel
200
20
Remuneratie pensioen + overige componenten
-
-
Totaal
317
201
2021 – in k EUR
CEO
CFO (Fortitude)
Remuneratie basis
128
159
Remuneratie variabel
193
69
Remuneratie pensioen + overige componenten
-
-
Totaal
321
228
Er zijn door de vennootschap of haar dochtervennootschappen geen bedragen gereserveerd noch
voorzieningen aangelegd voor de betaling van pensioenrechten of soortgelijke voordelen voor het
management. De CEO heeft momenteel recht op betaling van zes maanden loon indien hij wordt
ontslagen. De dienstverleningsovereenkomst met Fortitude bv bevat een opzegtermijn van zes
maanden.
28. Vergoedingen van de commissaris
De vergoedingen toegekend voor het boekjaar 2022 aan de commissaris Mazars Bedrijfsrevisoren
bv bedragen:
in k EUR
2022
2021
Opdracht als commissaris Mazars Bedrijfsrevisoren
33,8
31,3
Opdracht als commissaris BDO Audit
-
3,8
Overige opdrachten Mazars Bedrijfsrevisoren
12,5
-
Totaal
46,3
35,1
De vergoeding van de commissaris heeft betrekking op alle vennootschappen in de consolidatiekring
en betreft bedragen exclusief btw.
29. Rechten en verplichtingen buiten balans
Accentis en zijn dochtervennootschappen zijn betrokken in enkele rechtsgeschillen, waaronder de
volgende zaken.
29.1 Warranties ten gunste van CTP Groep
De volgende reps en warranties werden aangegaan in het kader van de verkoop van de participatie
Accentis Námestovo s.r.o. (vanaf 21 december 2021):
▪ Voor een periode van 6 maanden: klassieke tax warranties.
▪ Voor een periode van 30 maanden: overige warranties inzake constructie en vergunningen,
financiële status van de vennootschap, claims, personeel, verzekeringen, contracten, intellectuele
eigendom, leningen en full disclosure.
▪ Voor een periode van 126 maanden: status warranties inzake oprichting en bevoegdheden van de
vennootschap, shareholding interests en eigendomstitels van de assets.
De warranties werden toegekend met een de minimis van minimum 50k EUR en een basket van
minimum 375k EUR en een maximale exposure van 16,10 mio EUR.
Accentis nv jaarverslag 2022 74/117
74
29.2 Brugse Metaalwerken nv tegen Accentis nv
De zaak betreft de garantiestelling door Accentis nv ten aanzien van H.I.I. voor de terugbetaling van
de saneringskosten van een terrein en gebouwen verkocht door Brugse Metaalwerken nv aan H.I.I.
nv. Een bodemsaneringstraject werd aangevat onder leiding van Speyebeek nv (voormalig eigenaar
van Accentis nv). Tot op heden is deze bodemsanering nog steeds aan de gang onder leiding van
Speyebeek nv, waarbij Accentis nv zijn recht op informatie uitoefent om op de hoogte te blijven van
het verloop van de sanering. De vennootschap is van oordeel dat de financiële lasten bij de
voormalige eigenaars van Accentis nv liggen. De garantieovereenkomst stelt echter dat de resterende
saneringskosten pas kunnen worden teruggevorderd na uitvoering van de volledige bodemsanering.
Op heden bedraagt het escrowbedrag hiervoor ca. 250k EUR. Op basis van een voorlopige
kostprijsinschatting heeft Accentis een bijkomende provisie aangelegd voor een bedrag van 250k
EUR.
29.3 Cosimco nv tegen Accentis nv
Accentis nv werd bij deurwaardersexploot van 13 augustus 2010 door Cosimco nv gedagvaard voor
de rechtbank van koophandel in Gent. De vordering van de eisende partij is gestoeld op de
ingeroepen bestuurdersaansprakelijkheid van Accentis nv als (gewezen) bestuurder van Eurobuild
nv (thans in vereffening). De vordering van eisende partij strekt ertoe om Accentis nv, in solidum met
zijn medebestuurders en betrokken vaste vertegenwoordigers, te veroordelen tot betaling aan
Cosimco nv van 928.434,26 EUR in hoofdsom, te vermeerderen met een contractuele
schadevergoeding van 92.843,26 EUR, moratoire interesten en kosten van het geding (P.M.). Accentis
nv meent dat de vordering niet gegrond is. In de behandeling van de zaak op de zitting van 30 april
2012 werd de vereffenaar van Eurobuild nv gehoord en in dat kader werd besloten verder debat te
voeren. Een nieuwe beschikking met conclusietermijnen en pleitdatum wordt tot op heden
afgewacht. Vooralsnog is er geen negatief uitsluitsel over de zekerheid en vaststaandheid van de
onderliggende schuld.
29.4 Kleinere dossiers
Accentis is verder betrokken partij in een aantal kleinere procedures waarvan het totale risico niet
groter is dan 100k EUR.
30. Gebeurtenissen na balansdatum
30.1 Accentis Business Center Lier (België)
Er worden extra energetische aanpassingen ingepland, zo zullen de compressoren van het gebouw
worden vervangen door energiezuinigere modellen en zal een deel van de ventilatoren worden
vervangen door modulerende types.
Als gevolg van het toegenomen thuiswerk en de nood aan besparingen vragen verschillende
gebruikers om de oppervlakte van hun kantoorunits te reduceren.
30.2 Ieper (België)
Mede als gevolg van de WVI-beperkingen heeft huurder Tupperware zijn overeenkomst niet meer
verlengd.
Eind maart 2023 werd een koop- en-verkoopoptie getekend voor de verkoop van het pand.
30.3 Overpelt (België)
De eigenaars van Plascobel, die al een deel van de site aankochten, hebben de intentie de percelen
aan de straatzijde van de site te ontwikkelen. Momenteel wordt de laatste hand gelegd aan een
masterplan dat de goedkeuring van de lokale overheden geniet. De gesprekken over de finale
voorwaarden en modaliteiten zijn nog steeds lopende. Een mogelijke afhandeling wordt verwacht
medio 2023. In het afzonderlijke kantoorgebouw dringen technische aanpassingen zich op, zoals het
vernieuwen van de waterleiding. Volgens het masterplan zou het gebouw echter worden afgebroken.
Daarom blijft het leeg staan in afwachting van een definitief antwoord m.b.t. een eventuele verkoop.
Accentis nv jaarverslag 2022 75/117
75
8.6 Verslag van de commissaris
“ACCENTIS NV
Verslag van de commissaris m.b.t. de geconsolideerde jaarrekening
Boekjaar 31.12.2022
ACCENTIS NV
Ondernemingsnummer: BE 0247.499.953
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van ACCENTIS NV
over het boekjaar afgesloten op 31 december 2022
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van ACCENTIS NV (de
“Vennootschap”) en haar filialen (samen “de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit
bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening en de overige door wet- en regelgeving
gestelde eisen. Dit vormt een geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van
25 mei 2021, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van
het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt
over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2023. Wij hebben de wettelijke controle van de
geconsolideerde jaarrekening van de Groep uitgevoerd gedurende 5 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep, die
het geconsolideerd overzicht van de financiële positie op 31 december 2022 omvat, alsook het
geconsolideerd totaal resultaat, het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het
geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met
de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige
informatieverschaffing, waarvan het totaal van het geconsolideerd overzicht van de financiële positie
58.821 KEUR bedraagt en waarvan het geconsolideerd totaal resultaat afsluit met een winst van het
boekjaar van 339 KEUR.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van
de financiële toestand van de Groep op 31 december 2022 alsook van zijn geconsolideerde resultaten
en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in
overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd
door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire
voorschriften.
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals
van toepassing in België. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder
beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de
geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die
relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip
van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze
controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Accentis nv jaarverslag 2022 76/117
76
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis
voor ons oordeel.
Kernpunten van de controle
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het
meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de
geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij
verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
Waardering vastgoedbeleggingen
Verwijzing naar de toelichting (8.5) van de geconsolideerde jaarrekening: 8.5.2.7. punt 2, 8.5.3., 8.5.4.
punt 1.1., 8.5.4. punt 13)
Omschrijving van het kernpunt
De vastgoedbeleggingen van de Groep vertegenwoordigen een belangrijk aandeel van de activa van
de Groep (45.950 KEUR aan vastgoedbeleggingen ten opzichte van een balanstotaal van
58.821 KEUR). De vastgoedbeleggingen worden in de balans opgenomen aan reële waarde en de
wijzigingen van de reële waarde tussen twee periodes worden via het resultaat gerapporteerd. Dit
houdt echter belangrijke potentiële schattingsonzekerheden in, waardoor er beroep wordt gedaan
op externe onafhankelijke waarderingsdeskundigen om de reële waarde van de vastgoedportefeuille
te bepalen.
Verantwoording van het kernpunt
De waardering aan reële waarde is voornamelijk gebaseerd op de kapitalisatie van de huurinkomsten
aan een marktconform rendement, gecorrigeerd voor leegstand, prijsreducties, over- en
onderverhuring ten opzichte van de markthuur. Deze waardering omvat een aantal significante
veronderstellingen en schattingen zowel met betrekking tot de marktconforme huurinkomsten als
de rendementen. Deze veronderstellingen worden tevens beïnvloed door wijziging in
marktomstandigheden. Om deze reden wordt de waardering van de vastgoedbeleggingen als
kernpunt van de controle beschouwd.
Uitgevoerde werkzaamheden
Onze controlewerkzaamheden omvatten onder meer het volgende:
▪ We hebben de boekwaarde van de vastgoedbeleggingen aangesloten met het waarderingsverslag
van de externe onafhankelijke waarderingsdeskundigen;
▪ We hebben de toegepaste waarderingsmethode getoetst met het van toepassing zijnde wettelijke
kader;
▪ We hebben de rekenkundige juistheid van de waardering gecontroleerd;
▪ We hebben de parameters uit de waardering die geen veronderstellingen omvatten zoals de
werkelijke huurinkomsten en looptijden van de contracten op steekproefbasis aangesloten met
de huurovereenkomsten;
▪ We hebben met de externe onafhankelijke waarderingsdeskundige contact gehad over hoe de
aangenomen veronderstellingen tot stand gekomen zijn en we hebben beoordeeld of de
aangenomen veronderstellingen redelijk zijn;
▪ We hebben op de gehanteerde gegevens een aantal logische controles uitgevoerd om de
consistentie van de gegevens te toetsen met het verleden.
Omzeterkenning
Verwijzing naar de toelichting (8.5) van de geconsolideerde jaarrekening: 8.5.2.7. punt 10 & 11, 8.5.3.,
8.5.4. punt 1.2. en punten 2 en 3
Accentis nv jaarverslag 2022 77/117
77
Omschrijving van het kernpunt
De geconsolideerde totale operationele opbrengsten bedragen 7.588 KEUR. De opbrengsten hebben
voornamelijk betrekking op huuropbrengsten uit huurcontracten en contracten
terbeschikkingstelling evenals op de doorrekening van kosten.
Verantwoording
De volledigheid en het bestaan van de opbrengsten betreft een kernpunt van de controle, waardoor
te veel of te weinig opbrengsten zouden kunnen worden getoond. De opbrengstverantwoording
omvat een beoordelingselement, waarbij op basis van de van toepassing zijnde modaliteiten in de
overeenkomsten, de opbrengstverantwoording in overeenstemming met het van toepassing zijnde
boekhoudkundig referentiestelsel bepaald dient te worden.
Uitgevoerde werkzaamheden
Onze controlewerkzaamheden omvatten onder meer het volgende:
▪ We hebben de modaliteiten (alsook de belangrijke wijzigingen) van de contracten beoordeeld en
besproken met het management. De impact op de wijze waarop de omzet erkend wordt
overeenkomstig het van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel, werd beoordeeld.
▪ We hebben procedures uitgevoerd om de volledigheid en het bestaan van de opbrengsten te
toetsen, zoals de aansluiting van de geboekte huurinkomsten met de contracten, controles op de
evolutie van huurinkomsten en de inning van de uitstaande vorderingen na jaareinde.
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de geconsolideerde
jaarrekening
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die
een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards
(IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke
en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan
noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van
materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor
het inschatten van de mogelijkheid van de Groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten,
indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken
van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Groep te
liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit te
doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde
jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de
geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is
van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is
opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen
garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel
belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of
fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht
dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis
van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader dat van
toepassing is op de controle van de jaarrekening in België na. Een wettelijke controle biedt evenwel
geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Groep, noch omtrent de efficiëntie
of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorganen de bedrijfsvoering van de Groep ter hand heeft
Accentis nv jaarverslag 2022 78/117
78
genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door het bestuursorgaan gehanteerde
continuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele
oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle.
We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
▪ het identificeren en inschatten van de risico’s dat de geconsolideerde jaarrekening een afwijking
van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren
van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van controle-
informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet
detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg
is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van
samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het
opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
▪ het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel
controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die
niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van
de Groep;
▪ het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving
en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en
van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
▪ het concluderen of de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling
aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een
onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden
die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Groep om zijn
continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang
bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de
daarop betrekking hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze
toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op
de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige
gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Groep zijn continuïteit niet
langer kan handhaven;
▪ het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de geconsolideerde
jaarrekening, en van de vraag of de geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties
en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;
▪ het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële
informatie van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking
brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk voor
de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld
verantwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de
controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante
tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische
voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle
relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van
toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te
waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het
meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze
aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden
door wet- of regelgeving.
Accentis nv jaarverslag 2022 79/117
79
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de
geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de
geconsolideerde jaarrekening.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (herziene versie
2020) bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze
verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de
geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren,
alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en andere
informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de jaarrekening voor
hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens
verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de
controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde:
▪ punt 0. Voorwoord
▪ punt 3. Accentis in detail
▪ punt 5. Verklaring inzake deugdelijk bestuur
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins
misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen
afwijking van materieel belang te melden.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
▪ Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten die onverenigbaar zijn
met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening verricht, en ons
bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de
Groep.
▪ De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle
bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct
vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)
Wij hebben ook, overeenkomstig de norm inzake de controle van de overeenstemming van de
financiële overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”), de controle
uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat met de technische reguleringsnormen
vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018
(hierna: “Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeenstemming met de ESEF
vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in
ESEF-formaat (hierna “geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het jaarlijks
financieel verslag.
Accentis nv jaarverslag 2022 80/117
80
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen
om te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële
overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens
de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het formaat van en
de markering van informatie , de digitale geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in het
jaarlijks financieel verslag van Accentis NV per 31 december 2022 in alle van materieel belang zijnde
opzichten in overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Andere vermeldingen
▪ Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in
artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.
▪ De geconsolideerde jaarrekening vloeit niet voort uit een geïntegreerd boekhoudsysteem.
Gent, 17 April 2023
Mazars Bedrijfsrevisoren BV
Commissaris
Vertegenwoordigd door
Martine Vermeersch
Bedrijfsrevisor“
Accentis nv jaarverslag 2022 81/117
81
9 Enkelvoudige jaarrekening
9.1 Enkelvoudige balans Accentis nv
9.1.1 Activa
in k EUR
Toelichting
31-12-2022
31-12-2021
Oprichtingskosten
-
-
Vaste activa
26.104
53.670
Immateriële vaste activa
1
1.268
1.535
Materiële vaste activa
2
6.835
6.198
Terreinen en gebouwen
2.1
1.325
192
Installaties, machines en uitrusting
-
-
Meubilair en rollend materieel
2.2
1
3
Leasing en soortgelijke rechten
-
-
Overige materiële vaste activa
2.3
5.509
5.496
Activa in aanbouw en vooruitbetalingen
2.4
-
507
Financiële vaste activa
3
18.001
45.937
Verbonden ondernemingen
18.001
45.937
Deelnemingen
3.1
18.001
45.937
Vorderingen
3.2
-
-
Ondernemingen waarmee een deelnemings-
verhouding bestaat
-
-
Deelnemingen
-
-
Vorderingen
-
-
Andere financiële vaste activa
-
-
Aandelen
-
-
Vorderingen en borgtochten in contanten
-
-
Vlottende activa
1.728
10.496
Vorderingen op meer dan één jaar
-
-
Handelsvorderingen
-
-
Overige vorderingen
-
-
Voorraden en bestellingen in uitvoering
-
-
Vorderingen op ten hoogste één jaar
1.235
556
Handelsvorderingen
931
463
Overige vorderingen
304
93
Geldbeleggingen
4
-
283
Eigen aandelen
-
283
Overige beleggingen
-
-
Liquide middelen
262
9.642
Overlopende rekeningen
4.1
231
15
Totaal van de activa
27.832
64.166
Accentis nv jaarverslag 2022 82/117
82
9.1.2 Passiva
in k EUR
Toelichting
31-12-2022
31-12-2021
Eigen vermogen
26.291
63.372
Inbreng
5
25.500
70.000
Kapitaal
5.1
25.500
70.000
Geplaatst kapitaal
25.500
70.000
Niet-opgevraagd kapitaal
-
-
Buiten kapitaal
Uitgiftepremies
-
-
Andere
-
-
Herwaarderingsmeerwaarden
-
-
Reserves
1.085
785
Onbeschikbare reserves
818
518
Wettelijke reserves
818
235
Statutair onbeschikbare reserves
-
-
Inkoop eigen aandelen
-
283
Financiële steunverlening
-
-
Overige
-
-
Belastingvrije reserves
267
267
Beschikbare reserves
-
-
Overgedragen winst/verlies
-294
-7.413
Voorzieningen en uitgestelde belastingen
339
102
Voorzieningen voor risico’s en kosten
250
13
Pensioenen en soortgelijke verplichtingen
-
-
Belastingen
-
-
Grote herstellings- en onderhoudswerken
-
-
Milieuverplichtingen
-
-
Overige risico’s en kosten
6
250
13
Uitgestelde belastingen
89
89
Schulden
7
1.202
692
Schulden op meer dan één jaar
7.1
77
71
Financiële schulden
-
-
Handelsschulden
-
-
Vooruitbetalingen op bestellingen
-
-
Overige schulden
77
71
Schulden op ten hoogste één jaar
496
177
Schulden op meer dan één jaar die binnen het
jaar vervallen
7.1
-
-
Financiële schulden
-
-
Handelsschulden
443
98
Leveranciers
443
98
Te betalen wissels
-
-
Vooruitbetalingen op bestellingen
-
-
Schulden m.b.t. belastingen, bezoldigingen en
sociale lasten
7.2
23
77
Belastingen
-
61
Bezoldigingen en sociale lasten
23
16
Overige schulden
30
2
Overlopende rekeningen
7.3
629
444
Totaal van de passiva
27.832
64.166
Accentis nv jaarverslag 2022 83/117
83
9.2 Resultatenrekening Accentis nv
in k EUR
Toelichting
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2022
Voor het
boekjaar
eindigend op 31
december
2021
Bedrijfsopbrengsten
5.093
5.441
Omzet
-
-
Andere bedrijfsopbrengsten
5.080
5.428
Niet-recurrente bedrijfsopbrengsten
10
13
13
Bedrijfskosten
-6.032
-5.091
Diensten en diverse goederen
-5.089
-4.451
Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen
8
-171
-144
Afschrijvingen en waardeverminderingen op
oprichtingskosten, op immateriële en materiële
vaste activa
1, 2
-322
-303
Waardeverminderingen op voorraden, bestellingen
in uitvoering en handelsvorderingen
8
-4
2
Voorzieningen voor risico’s en kosten
8
-237
5
Andere bedrijfskosten
8
-209
-200
Niet-recurrente bedrijfskosten
10
-
-
Bedrijfswinst/-verlies
-939
350
Financiële opbrengsten
20.470
148
Recurrente financiële opbrengsten
20.070
148
Opbrengsten uit financiële vaste activa
20.064
146
Opbrengsten uit vlottende activa
-
-
Andere financiële opbrengsten
9
6
2
Niet-recurrente financiële opbrengsten
10
400
-
Financiële kosten
-464
-33
Recurrente financiële kosten
-64
-33
Kosten van schulden
-49
-30
Waardeverminderingen op andere vlottende
activa dan bedoeld onder bedrijfskosten
-
-
Andere financiële kosten
9
-15
-3
Niet-recurrente financiële kosten
10
-400
-
Winst/verlies van het boekjaar vóór belasting
19.067
465
Onttrekking aan de uitgestelde belastingen
-
-
Overboeking naar de uitgestelde belastingen
-
-
Belastingen op het resultaat
11
-
-179
Belastingen
11.1
-
-184
Regularisering van belastingen en terugnemingen
van voorzieningen voor belastingen
-
5
Winst/verlies van het boekjaar
19.067
286
Onttrekking aan de belastingvrije reserves
-
-
Overboeking naar de belastingvrije reserves
-
-
Te bestemmen winst/verlies van het boekjaar
19.067
286
Accentis nv jaarverslag 2022 84/117
84
9.3 Resultaatverwerking Accentis nv
in k EUR
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2022
Voor het
boekjaar
eindigend op
31 december
2021
Te bestemmen winst/verlies
11.361
-7.129
Te bestemmen winst van het boekjaar
19.067
286
Te verwerken verlies van het boekjaar
-
-
Overgedragen winst/verlies van het vorige boekjaar
-7.706
-7.415
Onttrekking aan het eigen vermogen
-
-
Toevoeging aan het eigen vermogen
583
283
aan de inbreng
-
-
aan de wettelijke reserve
583
-
aan de overige reserves
-
283
Over te dragen winst/verlies
-294
-7.413
Tussenkomst van de vennoten in het verlies
-
-
Uit te keren winst
11.072
-
Vergoeding van de inbreng
11.072
-
Bestuurders of zaakvoerder
-
-
Werknemers
-
-
Andere rechthebbenden
-
-
9.4 Toelichting
1. Staat van de immateriële vaste activa
1.1. Concessies, octrooien, licenties, knowhow, merken en soortgelijke rechten
in k EUR
2022
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
1
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
-
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-1
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
1
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-1
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
-
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
-
Accentis nv jaarverslag 2022 85/117
85
1.2. Goodwill
in k EUR
2022
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
3.668
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
-
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
3.668
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
2.133
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
267
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
2.400
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
1.268
2. Staat van de materiële vaste activa
2.1. Terreinen en gebouwen
in k EUR
2022
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
273
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
538
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
648
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
1.459
Meerwaarde op het einde van het vorige boekjaar
-
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Meerwaarde op het einde van het boekjaar
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
81
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
53
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
134
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
1.325
Accentis nv jaarverslag 2022 86/117
86
2.2. Meubilair en rollend materieel
in k EUR
2022
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
32
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
-
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-5
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
27
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
29
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
2
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-5
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
26
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
1
2.3. Overige materiële vaste activa
in k EUR
2022
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
374
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
13
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
387
Meerwaarde op het einde van het vorige boekjaar
5.122
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Meerwaarde op het einde van het boekjaar
5.122
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
-
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
-
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
5.509
Accentis nv jaarverslag 2022 87/117
87
2.4. Activa in aanbouw en vooruitbetalingen
in k EUR
2022
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
507
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
141
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-648
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
-
Meerwaarde op het einde van het vorige boekjaar
-
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Meerwaarde op het einde van het boekjaar
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
-
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
-
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
-
3. Staat van de financiële vaste activa
3.1. Verbonden ondernemingen – deelnemingen en aandelen
in k EUR
2022
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
103.149
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
-
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-28.336
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
74.813
Waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
57.212
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Teruggenomen
-400
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
56.812
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
18.001
3.2 Verbonden ondernemingen – vorderingen
in k EUR
2022
Nettoboekwaarde op het einde van het vorige boekjaar
-
Mutaties tijdens het boekjaar
Toevoegingen
-
Terugbetalingen
-
Geboekte waardeverminderingen
-
Teruggenomen waardeverminderingen
-
Wisselkoersverschillen
-
Overige mutaties
-
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
-
Accentis nv jaarverslag 2022 88/117
88
3.3. Deelnemingen en maatschappelijke rechten in andere ondernemingen
Naam en zetel
Aangehouden
maatschappelijke rechten
Gegevens geput uit de laatste beschikbare
jaarrekening
Rechtstreeks
Dochters
Jaarreke-
ning op
Munt-
code
Eigen
vermogen
Netto-
resultaat
Aantal
%
%
(in euro) (+) of (-)
Accentis Property
International nv
Noorderlaan 139
2030 Antwerpen,
België
BE 0478.583.152
Aandelen op naam
13.843.361
100
0
31-12-
2022
EUR
9.148.481
10.306.8
37
4. Geldbeleggingen en overlopende rekeningen (activa)
4.1. Overlopende rekeningen
in k EUR
2022
2021
Vooruitbetaalde bedrijfskosten
230
15
Te ontvangen bedrijfsopbrengsten
1
-
5. Staat van het kapitaal en aandeelhoudersstructuur
5.1. Staat van het kapitaal
in k EUR
Bedragen
Aantal
aandelen
Kapitaal
Geplaatst kapitaal op het einde van het vorige boekjaar
70.000
1.267.745.224
Wijzigingen tijdens het boekjaar
Kapitaalvermindering
-44.500
-
Vernietiging eigen aandelen
-
-4.891.223
Geplaatst kapitaal op het einde van het boekjaar
25.500
1.262.854.001
Samenstelling van het kapitaal
Soorten aandelen
Aandelen op naam
850.454.592
Gedematerialiseerde aandelen
412.399.409
Toegestaan, niet-geplaatst kapitaal
25.500
5.2. Aandeelhoudersstructuur van de onderneming op datum van de jaarafsluiting, zoals die blijkt uit
de kennisgevingen die de onderneming heeft ontvangen
in k EUR
Aantal
stemrechten
%
Iep Invest nv
849.228.572
67,25
Publiek
413.625.429
32,75
Totaal
1.262.854.001
100,00
6. Voorzieningen voor overige risico’s en kosten
in k EUR
2022
Grondsanering Kolverstraat Brugge
250
Accentis nv jaarverslag 2022 89/117
89
7. Staat van de schulden en overlopende rekeningen (passiva)
7.1. Uitsplitsing van de schulden met een oorspronkelijke looptijd van meer dan een jaar, naargelang
hun resterende looptijd
in k EUR
2022
Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen
-
Financiële schulden
-
Handelsschulden
-
Overige schulden
-
Schulden met een resterende looptijd van meer dan 1 jaar doch hoogstens 5 jaar
-
Financiële schulden
-
Handelsschulden
-
Overige schulden
-
Schulden met een resterende looptijd van meer dan 5 jaar
77
Financiële schulden
-
Handelsschulden
-
Overige schulden
77
7.2. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten
in k EUR
2022
Belastingen
Vervallen belastingschulden
-
Niet-vervallen belastingschulden
-
Geraamde belastingschulden
-
Bezoldigingen en sociale lasten
Vervallen schulden ten aanzien van de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid
-
Andere schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten
23
7.3. Overlopende rekeningen
in k EUR
2022
Toe te rekenen kosten
206
Over te dragen huuropbrengsten
423
Accentis nv jaarverslag 2022 90/117
90
8. Bedrijfsresultaten
in k EUR
2022
2021
Werknemers ingeschreven in het personeelsregister
Totaal aantal op de afsluitingsdatum
5
4
Gemiddeld personeelsbestand berekend in voltijdse equivalenten
3,3
2,6
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
5.483
4.556
Personeelskosten
Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen
128
114
Werkgeversbijdragen voor sociale verzekeringen
25
21
Werkgeverspremies voor bovenwettelijke verzekeringen
7
7
Andere personeelskosten
11
2
Ouderdoms- en overlevingspensioenen
-
-
Voorzieningen voor pensioenen en soortgelijke verplichtingen
Toevoegingen (bestedingen en terugnemingen)
-
-
Waardeverminderingen
Op handelsvorderingen geboekt
4
-
Op handelsvorderingen teruggenomen
-
-2
Voorzieningen voor risico’s en kosten
Toevoegingen
250
-
Bestedingen en terugnemingen
-13
-5
Andere bedrijfskosten
Bedrijfsbelastingen en -taksen
208
198
Andere
1
2
Uitzendkrachten en ter beschikking van de onderneming
gestelde personen
Totaal aantal op afsluitingsdatum
1
4
Gemiddeld aantal berekend in voltijdse equivalenten
0,3
0,9
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
717
1.666
Kosten voor de onderneming
19
44
9. Financiële resultaten
in k EUR
2022
2021
Recurrente financiële opbrengsten
Uitsplitsing van de overige financiële opbrengsten
Verkregen betalingskortingen
2
2
Voordelige betalingsverschillen
4
-
Recurrente financiële kosten
Uitsplitsing van de overige financiële kosten
Bankkosten
11
-
Nadelige betalingsverschillen
4
-
Kosten op aan- en verkoop van effecten
-
3
Accentis nv jaarverslag 2022 91/117
91
10. Opbrengsten en kosten van uitzonderlijke omvang of uitzonderlijke mate van voorkomen
in k EUR
2022
2021
Niet-recurrente bedrijfsopbrengsten
413
13
Terugneming van afschrijvingen en waardeverminderingen op
immateriële en materiële vaste activa
13
13
Meerwaarden bij realisatie van immateriële en materiële vaste
activa
-
-
Niet-recurrente financiële opbrengsten
400
-
Terugneming van waardeverminderingen op financiële vaste activa
400
-
Meerwaarden bij realisatie van financiële vaste activa
-
-
Niet-recurrente bedrijfskosten
-
-
Niet-recurrente afschrijvingen en waardeverminderingen op
oprichtingskosten, immateriële en materiële vaste activa
-
-
Minderwaarden bij realisatie van immateriële en materiële vaste
activa
-
-
Niet-recurrente financiële kosten
400
-
Waardeverminderingen op financiële vaste activa
-
-
Minderwaarden bij realisatie van financiële vaste activa
400
-
11. Belastingen en taksen
11.1. Belastingen op het resultaat
in k EUR
2022
2021
Belastingen op het resultaat van het boekjaar
-
184
Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen
-
184
Geactiveerde overschotten van betaalde belastingen en
voorheffingen
-
-
Geraamde belastingsupplementen
-
-
Belastingen op het resultaat van vorige boekjaren
-
-
Verschuldigde of betaalde belastingsupplementen
-
-
Geraamde belastingsupplementen of belastingen waarvoor een
voorziening werd gevormd
-
-
Belangrijkste oorzaken van de verschillen tussen de winst
vóór belastingen en de geraamde belastbare winst
Belastbare reserves in het kapitaal
267
267
Belastbare voorzieningen
250
-
Terugneming waardeverminderingen op aandelen
-400
-
Verworpen uitgaven
407
6
DBI-aftrek
-19.591
-
Bronnen van belastinglatenties
Actieve latenties
473
-
Gecumuleerde fiscale verliezen die aftrekbaar zijn van latere
belastbare winsten
-
-
Andere actieve latenties: overdracht aftrek definitief belaste
inkomsten
473
-
Passieve latenties
-
-
11.2. Belasting op de toegevoegde waarde en belastingen ten laste van derden
in k EUR
2022
2021
In rekening gebrachte belasting op de toegevoegde waarde
Aan de onderneming (aftrekbaar)
1.265
1.092
Door de onderneming
1.301
1.505
Ingehouden bedragen ten laste van derden als
Bedrijfsvoorheffing
12
11
Roerende voorheffing
1.117
-
Accentis nv jaarverslag 2022 92/117
92
12. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
12.1. Regeling inzake het aanvullend rust- of overlevingspensioen ten behoeve van de personeels- of
directieleden
Benefit plan ten behoeve van categorieën van personeelsleden
12.2. Andere niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Verplichtingen
Verpanding van de bestaande en toekomstige huurcontracten van het gebouw gelegen te Lier (België)
13. Betrekkingen met verbonden ondernemingen, geassocieerde ondernemingen en de
andere ondernemingen waarmee een deelnemingsverhouding bestaat
13.1. Verbonden ondernemingen
in k EUR
2022
2021
Financiële vaste activa
18.001
45.937
Deelnemingen
18.001
45.937
Achtergestelde vorderingen
-
-
Andere vorderingen
-
-
Vorderingen
-
-
Op meer dan één jaar
-
-
Op hoogstens één jaar
-
-
Schulden
-
-
Op meer dan één jaar
-
-
Op hoogstens één jaar
-
-
Persoonlijke en zakelijke zekerheden
Door de onderneming gestelde of onherroepelijk beloofd als
waarborg voor schulden of verplichtingen van verbonden
ondernemingen
-
-
Door verbonden ondernemingen gestelde of onherroepelijk beloofd
als waarborg voor schulden of verplichtingen van de onderneming
15.483
17.061
Financiële resultaten
Opbrengsten uit financiële vaste activa
20.064
146
Opbrengsten uit vlottende activa
-
-
Andere financiële opbrengsten
-
-
Kosten van schulden
-
27
Andere financiële kosten
-
-
13.2. Transacties met verbonden partijen buiten normale marktvoorwaarden
Nihil
Bij gebrek aan wettelijke criteria die toelaten om de transacties met verbonden partijen buiten de normale
marktvoorwaarden te inventariseren, kon geen enkel informatie worden opgenomen.
Accentis nv jaarverslag 2022 93/117
93
14. Financiële betrekkingen
in k EUR
2022
Directe en indirecte bezoldigingen en ten laste van de resultatenrekening
toegekende pensioenen, voor zover deze vermelding niet uitsluitend of
hoofdzakelijk betrekking heeft op de toestand van een enkel identificeerbaar
persoon:
Aan bestuurders en zaakvoerders
371
Aan oud-bestuurders en oud-zaakvoerders
-
De commissaris en de personen met wie hij verbonden is
Bezoldiging van de commissaris
25
Andere controleopdrachten
5
Bezoldigingen van de commissaris voor de uitoefening van een mandaat van
commissaris op het niveau van de groep waarvan de vennootschap die de
informatie publiceert aan het hoofd staat
34
Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten
uitgevoerd bij deze groep door de commissaris – Andere controleopdrachten
13
9.5 Waarderingsregels
9.5.1 Oprichtingskosten en immateriële vaste activa
De oprichtingskosten worden gewaardeerd tegen aanschaffingsprijs en worden pro rata temporis
afgeschreven a rato van 33,33%.
De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen aanschaffingsprijs, verminderd met de
gecumuleerde afschrijvingen. Extra kosten worden ten laste genomen van het resultaat.
De immateriële vaste activa worden afgeschreven als volgt:
▪ software: lineair over 5 jaar
▪ splitsingsgoodwill: pro rata de resterende duur van de leasing van de site Lier
9.5.2 Materiële vaste activa
Materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen aanschaffingsprijs, verminderd met de
gecumuleerde afschrijvingen. Extra kosten (transport, aansluiting enz.) worden geactiveerd.
De materiële vaste activa worden afgeschreven als volgt:
Methode L
(lineair)
Basis NG
(niet-geherwaardeerde)
Afschrijvingspercentage
Hoofdsom
min-max
Bijkomende
kosten
Gebouwen
L
NG
3,33%
3,33%
Investeringen in gebouwen
L
NG
5% – 10%
5% – 10%
Meubilair en rollend materieel
L
NG
5% – 20%
-
Informaticamaterieel
L
NG
33,3%
-
De vaste activa in leasing of op grond van een soortgelijk recht worden afgeschreven pro rata de
resterende duur van de leasing.
De vaste activa die niet volledig opgebouwd en niet in het productieproces ingeschakeld zijn, worden
opgenomen in de rubriek vaste activa in aanbouw en vooruitbetalingen. Er worden geen
afschrijvingen geboekt op deze activa in aanbouw.
9.5.3 Financiële vaste activa
De deelnemingen opgenomen onder de financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen
aanschaffingswaarde, eventueel onder aftrek van een waardevermindering in geval van duurzame
minderwaarde. Dezelfde regel wordt toegepast voor vorderingen. Ter verduidelijking: op
vorderingen worden waardeverminderingen geboekt indien er onzekerheid bestaat over de betaling
ervan.
Accentis nv jaarverslag 2022 94/117
94
De deelnemingen en aandelen die onder de financiële vaste activa voorkomen kunnen worden
geherwaardeerd wanneer de waarde van deze activa op vaststaande en duurzame wijze hun
boekwaarde overtreft.
Bij gedeeltelijke vervreemding van de deelnemingen en aandelen die onder de financiële vaste activa
voorkomen wordt de eventuele niet-recurrente opbrengst of kost hierop bepaald via het principe
van de gemiddelde aanschaffingswaarde.
9.5.4 Voorzieningen voor risico’s en kosten
De voorzieningen voor risico’s en kosten die op balansdatum waarschijnlijk of zeker zijn, maar
waarvan de omvang nog niet precies vaststaat, worden aangelegd, hierbij rekening houdend met de
normen van voorzichtigheid, oprechtheid en goeder trouw.
9.5.5 Vorderingen en schulden
Vorderingen en schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Waardeverminderingen op
vorderingen worden geboekt indien er onzekerheid bestaat omtrent de invorderbaarheid van de
betreffende vorderingen.
9.5.6 Geldbeleggingen en liquide middelen
Geldbeleggingen worden gewaardeerd aan aanschaffingswaarde of realisatiewaarde indien deze
lager is. De liquide middelen worden gewaardeerd aan nominale waarde.
9.5.7 Overlopende rekeningen
Opbrengsten en kosten worden toegewezen aan de periode waarop ze betrekking hebben.
9.5.8 Waarderingsregels en continuïteit
De raad van bestuur is van oordeel dat de bestaande waarderingsregels in veronderstelling van
continuïteit gehandhaafd kunnen blijven.
Accentis beschikt op verslagdatum over voldoende liquide middelen om in de komende 36 maanden
te voldoen aan al zijn lopende financiële verplichtingen. Voor de periode daarna beschikt Accentis
met de inkomsten van zijn huidige huurcontracten en gelet op de huidige financieringsstructuur,
misschien over onvoldoende liquide middelen om al zijn lopende financiële verplichtingen te
voldoen. De continuïteit van de groep kan dan in het gedrang komen.
Met het oog op het bewerkstelligen van een structurele oplossing om de continuïteit van de groep te
vrijwaren, ligt de uitdaging voor de komende 12 maanden in:
▪ Het behouden en verder verhogen van de bezettingsgraad, zodat de huuropbrengsten minstens
behouden blijven en, indien mogelijk, toenemen.
▪ Het verder stapsgewijs hervormen van de financieringsstructuur, zodat de huuropbrengsten en
de benodigde terugbetalingscapaciteit zich op een juiste manier verhouden.
Daarnaast kan de vennootschap genoodzaakt worden om gebouwen onder hun marktwaarde te
verkopen als dit de liquiditeit ten goede komt. Een en ander kan resulteren in het boeken van
waardeverminderingen en het operationeel resultaat onder druk zetten.
Accentis nv jaarverslag 2022 95/117
95
9.6 Sociale balans
1. Staat van de tewerkgestelde personen
Werknemers ingeschreven in het personeelsregister
Voltijds
Deeltijds
Totaal (T) of
totaal in
voltijdse
equivalenten
(VTE)
Totaal (T) of
totaal in
voltijdse
equivalenten
(VTE)
2022
2022
2022
2021
Tijdens het boekjaar en het vorige
boekjaar
Gemiddeld aantal werknemers
1,7
3,0
3,3
2,6
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
2.898
2.585
5.483
4.556
Personeelskosten
80
91
171
144
Bedrag van de voordelen boven op het loon
-
-
-
-
Op de afsluitingsdatum van het boekjaar
Aantal werknemers
2
3
3,5
2,5
Volgens de aard van de overeenkomst:
- Overeenkomst voor een onbepaalde tijd
2
3
3,5
2,5
- Overeenkomst voor een bepaalde tijd
-
-
-
-
Volgens geslacht en studieniveau:
- Mannen: lager onderwijs
-
-
-
-
- Mannen: secundair onderwijs
2
-
2,0
1,0
- Vrouwen: lager onderwijs
-
1
0,5
0,5
- Vrouwen: secundair onderwijs
-
1
0,5
0,5
- Vrouwen: hoger niet-universitair onderwijs
-
1
0,5
0,5
Volgens beroepscategorie:
- Directiepersoneel
-
-
-
-
- Bedienden
1
3
2,5
2,5
- Arbeiders
1
-
1,0
-
2. Uitzendkrachten en ter beschikking van de vennootschap gestelde personen
Uitzendkrachten
Ter beschikking
van de
vennootschap
gestelde personen
Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen
0,2
0,1
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
657
60
Kosten voor de onderneming
17
2
3. Tabel van het personeelsverloop tijdens het boekjaar
Voltijds
Deeltijds
Totaal in
voltijdse
equivalenten
2.1. Ingetreden
Aantal werknemers die tijdens het boekjaar in het
personeelsregister werden ingeschreven
1
-
1,0
- Overeenkomst voor een onbepaalde tijd
1
-
1,0
- Overeenkomst voor een bepaalde tijd
-
-
-
2.2. Uitgetreden
Aantal werknemers die tijdens het boekjaar in het
personeelsregister werden uitgeschreven
-
-
-
Volgens de aard van de overeenkomst:
- Overeenkomst voor een onbepaalde tijd
-
-
-
- Overeenkomst voor een bepaalde tijd
-
-
-
Volgens de reden van beëindiging:
- Pensioen
-
-
-
- Afdanking
-
-
-
- Andere reden
-
-
-
Accentis nv jaarverslag 2022 96/117
96
9.7 Verslag van de raad van bestuur over de enkelvoudige jaarrekening
ACCENTIS
Naamloze vennootschap
Noorderlaan 139
2030 Antwerpen
Ondernemingsnummer BE 0454.201.411
Jaarverslag betreffende de jaarrekening dekkend de periode van 1 januari 2022 tot en met
31 december 2022 opgesteld met het oog op de jaarvergadering van 23 mei 2023.
Geachte aandeelhouders,
Wij hebben de eer u, overeenkomstig artikelen 3:5 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen, verslag uit te brengen over de activiteiten van onze vennootschap en ons beleid tijdens
het voorbije boekjaar. De commentaar gaat uit van de balans na winstverdeling en geldt bijgevolg
onder voorbehoud van goedkeuring van de voorgestelde resultaatverwerking door de
jaarvergadering. Het ontwerp van jaarrekening werd opgesteld overeenkomstig de bepalingen van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, Boek III, titel 3, hoofdstuk 2 van het Wetboek
van economisch recht, het Koninklijk Besluit van 29 april 2019 tot uitvoering van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen en overeenkomstig de bijzondere wettelijke en
bestuursrechtelijke bepalingen die op de vennootschap van toepassing zijn. Dit ontwerp komt
overeen met de statuten van onze vennootschap en met de waarderingsregels vastgesteld door het
bestuursorgaan.
I. Balans na winstverdeling
De balansen op het einde van het voorliggende en het voorgaande boekjaar worden hierna in
beknopte vorm weergegeven (bedragen in euro’s):
Activa
31-12-2022
%
31-12-2021
%
Oprichtingskosten
-
-
-
-
Vaste activa
26.103.536
93,79
53.670.232
83,64
Vlottende activa
1.728.607
6,21
10.496.289
16,36
Totaal der activa
27.832.143
100,00
64.166.521
100,00
Passiva
31-12-2022
%
31-12-2021
%
Eigen vermogen
26.290.621
94,46
63.372.543
98,76
Voorzieningen en uitgestelde belastingen
339.697
1,22
102.109
0,16
Schulden
1.201.825
4,32
691.868
1,08
Totaal der passiva
27.832.143
100,00
64.166.251
100,00
Het eigen vermogen van Accentis nv (‘Accentis’) op 31 december 2022 bedraagt 26,29 mio EUR
tegenover 63,37 mio EUR op het einde van 2021. De wijziging wordt verklaard door:
(1) de reële kapitaalvermindering ten belope van 44,50 mio EUR;
(2) de interim-dividenduitkering ten belope van 11,37 mio EUR;
(3) de vernietiging van eigen aandelen ten belope van 0,28 mio EUR; en
(4) de winst van het boekjaar ten belope van 19,07 mio EUR.
(a) Oprichtingskosten
De kosten van de kapitaalverhogingen uit het verleden bedragen in totaal 760k EUR en zijn volledig
afgeschreven.
(b) Immateriële vaste activa
De post immateriële vaste activa betreft de ‘splitsingsgoodwill’ van 3,67 mio EUR ontstaan na de
partiële splitsing van Punch Property International nv, thans Accentis Property International nv,
Accentis nv jaarverslag 2022 97/117
97
waardoor de site Lier werd overgedragen aan Accentis nv. De afschrijvingen geboekt op deze post
bedragen 2,40 mio EUR.
(c) Materiële vaste activa
De post materiële vaste activa steeg met 636.182 EUR ten opzichte van vorig jaar. Deze stijging stemt
nagenoeg overeen met het positief saldo van (1) de oplevering van het nieuwbouwproject en de
investeringen in zonnepanelen en laadpalen en (2) de reguliere afschrijvingen op de materiële vaste
activa.
(d) Financiële vaste activa
De financiële vaste activa daalden met 27.936.185 EUR. De daling betreft integraal de
kapitaalvermindering van dochtervennootschap Accentis Property International nv.
Er waren geen vorderingen op verbonden ondernemingen in 2022.
(e) Vorderingen op ten hoogste één jaar
De stijging van de kortetermijnvorderingen met 679.366 EUR ten opzichte van vorig jaar wordt
voornamelijk verklaard door een stijging van de handelsvorderingen met 468k EUR en een stijging
van de terug te vorderen winstbelastingen met 209k EUR.
(f) Geldbeleggingen en liquide middelen
Eind 2022 bedragen de geldbeleggingen nihil ten opzichte van 283.384 EUR eind 2021. Dit is het
gevolg van de vernietiging van 4.891.223 eigen aandelen in 2022.
De liquide middelen daalden ten opzichte van vorig jaar met 9.380.242 EUR. De daling wordt
voornamelijk verklaard door de uitkering van het interim-dividend en de kapitaalvermindering
enerzijds en de ontvangen bedragen inzake het interim-dividend en de kapitaalvermindering van
dochtervennootschap Accentis Property International nv anderzijds.
(g) Overlopend actief
De toename van het overlopend actief ten opzichte van vorig jaar (+216.578 EUR) is voornamelijk te
verklaren door het verschil in timing van de ontvangst van facturen ten opzichte van 2021.
(h) Kapitaal, reserves, herwaarderingsmeerwaarden en overgedragen resultaat
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
een reële kapitaalvermindering met een bedrag van 44.500.000,00 EUR, zijnde 0,04 EUR per aandeel
aan kapitaal, om het kapitaal te brengen van 70.000.000,00 EUR naar 25.500.000,00 EUR, zonder
vernietiging van aandelen. De uitbetaling van de kapitaalvermindering werd uitgevoerd op 27 juni
2022.
De kapitaalvermindering kadert binnen de doelstelling van de vennootschap om de uitzonderlijke
financiële tegoeden van Accentis gedeeltelijk naar de aandeelhouders te laten terugvloeien en
zodoende de kapitaalstructuur af te stemmen op de economische noden van de vennootschap,
zonder daarbij de activiteiten of de doelstellingen van Accentis in enige mate te belemmeren,
rekening houdend met de financiële mogelijkheden die de vennootschap heeft.
Op 31 december 2022 werd de winst van het boekjaar, in totaal 19.067.147 EUR, voor 7.412.506 EUR
toegevoegd aan het overgedragen verlies, voor 582.732 EUR toegevoegd aan de wettelijke reserve
en voor 11.365.686 EUR uitgekeerd als interim-dividend.
Op 31 december 2022 stelt de raad van bestuur vast dat er onvoldoende uitkeerbaar resultaat is
zoals voorzien in artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Conform
artikel 7:213 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen dient het verschil beschouwd
te worden als een voorschot op een volgend dividend. Echter, het CBN-advies 2021/02 ter zake stelt
dat, indien de vennootschapsrechtelijke regels zoals voorzien in artikel 7;213 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen werden gevolgd, het ‘overtollige’ interim-dividend dat niet
bevestigd wordt door de algemene vergadering in mindering dient worden gebracht van het eigen
vermogen van de vennootschap via het overgedragen resultaat. Bijgevolg werd een bedrag van
293.777 EUR toegevoegd aan het overgedragen resultaat, waardoor het overgedragen verlies
293.777 EUR bedraagt.
Accentis nv jaarverslag 2022 98/117
98
De reserve voor eigen aandelen daalde van 283.384 EUR eind 2021 naar nihil eind 2022. Dit is het
gevolg van de vernietiging van 4.891.223 eigen aandelen in 2022. De andere reserves bleven
ongewijzigd ten opzichte van vorig boekjaar.
(i) Voorzieningen
De nog resterende voorziening voor de Brugse Metaalwerken werd in de loop van het boekjaar met
12.411 EUR gedeeltelijk verder afgeboekt. De zaak betreft de garantiestelling door Accentis nv ten
aanzien van H.I.I. voor de terugbetaling van de saneringskosten van een terrein en gebouwen
verkocht door Brugse Metaalwerken nv aan H.I.I. nv. Een bodemsaneringstraject werd aangevat
onder leiding van Speyebeek nv (voormalig eigenaar van Accentis nv). Tot op heden is deze
bodemsanering nog steeds aan de gang onder leiding van Speyebeek nv, waarbij Accentis nv zijn
recht op informatie uitoefent om op de hoogte te blijven van het verloop van de sanering. De
vennootschap is van oordeel dat de financiële lasten bij de voormalige eigenaars van Accentis nv
liggen. De garantieovereenkomst stelt echter dat de resterende saneringskosten pas kunnen worden
teruggevorderd na uitvoering van de volledige bodemsanering. Op heden bedraagt het escrowbedrag
hiervoor ca. 250k EUR. Op basis van een voorlopige kostprijsinschatting heeft Accentis een
bijkomende provisie aangelegd voor een bedrag van 250k EUR.
(j) Uitgestelde belastingen
In 2019 werd de meerwaarde op de verkoop van de polyvalente ruimte op de eerste verdieping van
het nieuwbouwproject op de site Lier opgenomen als gespreid te belasten meerwaarde onder de
belastingvrije reserves voor een bedrag van 266.515 EUR en onder de uitgestelde belastingen voor
een bedrag van 88.838 EUR.
De uitgestelde belastingen bleven ongewijzigd ten opzichte van vorig boekjaar.
(k) Schulden
De financiële schulden op meer dan één jaar bedragen 77.217 EUR en betreffen integraal ontvangen
huurgaranties in contanten.
De schulden op ten hoogste één jaar zijn gestegen van 176.599 mio EUR naar 495.625 mio EUR. Deze
toename is in hoofdzaak te verklaren door een stijging van de handelsschulden (+345.221 EUR) en
een daling van de registratie van de geraamde winstbelastingen en verschuldigde btw (-60.664 EUR).
(l) Overlopend passief
De toename van het overlopend passief ten opzichte van vorig jaar (+184.900 EUR) is hoofdzakelijk
te verklaren door een stijging van de toe te rekenen kosten (+154.257 EUR) van de site Lier en een
stijging van de over te dragen huuropbrengsten (+30.643 EUR) van de site Lier.
II. Resultatenrekening
Hierna worden de voornaamste gegevens uit de resultatenrekening van het voorliggende en het
voorgaande boekjaar beknopt weergegeven (bedragen in euro’s):
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2022
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2021
Bedrijfsopbrengsten
5.093.383
5.441.336
Bedrijfskosten
-6.031.774
-5.091.313
Bedrijfsresultaat
-938.391
350.022
Financieel resultaat
20.005.538
114.870
Niet-recurrent resultaat
-
-
Belastingen op het resultaat
-
-178.999
Resultaat van het boekjaar
19.067.147
285.893
De daling van de bedrijfsopbrengsten (-347.953 EUR) is voornamelijk te verklaren door de
opgenomen gerealiseerde meerwaarde op de verkoop in 2021 van het derde en laatste deel van het
in maart 2019 opgeleverde nieuwbouwproject op de site Lier (-317.668 EUR).
De stijging van de bedrijfskosten (+940.461 EUR) is voornamelijk te verklaren door de forse stijging
van de nutsvoorzieningen van de site Lier (+543.924 EUR); dit bedrijvencentrum werkt namelijk met
Accentis nv jaarverslag 2022 99/117
99
een vaste vergoeding voor terbeschikkingstelling – een all-invergoeding die alle mogelijke lasten
omvat; de stijging van de erelonen en vergoedingen (+165.542 EUR) en de aangelegde voorziening
voor de Brugse Metaalwerken (+250.000 EUR).
De stijging van het financiële resultaat (+19.890.668) is toe te wijzen aan het ontvangen interim-
dividend van dochtervennootschap Accentis Property International nv.
Het niet-recurrente resultaat in 2022 bedraagt nihil.
Het boekjaar eindigde met een te bestemmen winst van 19,07 mio EUR. De winst zal worden
uitgekeerd ten gunste van de aandeelhouders voor een bedrag van 11,37 mio EUR, toegevoegd aan
de opgebouwde verliezen, waardoor het overgedragen verlies daalt tot 0,29 mio EUR, en aan de
wettelijke reserve die stijgt tot 0,82 mio EUR.
III. Belangrijke gebeurtenissen tijdens het boekjaar
(a) Site Lier
Eind maart 2022 werd het nieuwproject - een logistieke aanbouw van ca. 1.800 m² - succesvol
opgeleverd en heeft de hoofdgebruiker Xeikon er zijn intrek genomen.
Sommige coronagewoonten blijven behouden: de situatie post-corona is er een met meer thuiswerk
en videomeetings, en verschillende gebruikers hebben hun ruimtegebruik dan ook aangepast. De
vrijgekomen oppervlakte wordt aangeboden aan de bredere markt, maar de vraag naar kantoorunits
is momenteel zeer gering.
De forse energieprijsstijgingen dwingen het lokale management tot continue monitoring en
bijsturing. Het afgelopen jaar bedroeg de extra energie-uitgave ca. 520k EUR. Dankzij de periodieke
indexering kon en kan die deels worden gerecupereerd, maar permanente kostenbeheersing en
energetische aanpassingen van technische installaties blijven noodzakelijk. In 2022 werd
vergroening doorgevoerd door middel van LED-toepassingen en rond de jaarwisseling werd een
extra installatie van 1.448 zonnepanelen in dienst genomen zodat ca. 30% van de jaarlijkse
elektriciteitsbehoefte van de site wordt opgevangen door zonne-energie.
(b) Uitkering interim-dividend en kapitaalvermindering Accentis Property International nv
Op 22 februari 2022 heeft de raad van bestuur van Accentis Property International nv, een 100%
dochtermaatschappij van Accentis nv, besloten tot uitkering van een interim-dividend ten belope van
20,06 mio EUR op basis van de tussentijdse resultaten van Accentis Property International op 18
februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de commissaris. Het
interim-dividend werd integraal aangerekend op het resultaat van het boekjaar eindigend op 31
december 2021.
Op 30 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van Accentis Property International
de kapitaalvermindering ten belope van een bedrag van 27,94 mio EUR, zonder vernietiging van
aandelen, goedgekeurd. De uitbetaling van de kapitaalvermindering werd uitgevoerd op 20 juni
2022.
(c) Uitkering interim-dividend
Op 21 maart 2022 heeft de raad van bestuur besloten tot de uitkering van een bruto-interim-dividend
over het boekjaar 2022 ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per aandeel). De raad
van bestuur heeft deze beslissing genomen op basis van de tussentijdse staten op 24 februari 2022
en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de commissaris. De uitbetaling van
het interim-dividend werd uitgevoerd op 31 maart 2022.
Over het jaardividend met betrekking tot het boekjaar eindigend op 31 december 2022 zal beslist
worden op de gewone algemene vergadering van 23 mei 2023. De raad van bestuur stelt vast dat op
31 december 2022 het uitgekeerd bruto-interim-dividend over het boekjaar 2022 hoger is dan het
uitkeerbaar resultaat. Conform het CBN-advies 2021/02 dient dit excedent van 293.777 EUR
beschouwd te worden als een voorschot op een volgend dividend en wordt dit in mindering gebracht
van het eigen vermogen van de vennootschap via het overgedragen resultaat.
Accentis nv jaarverslag 2022 100/117
100
(d) Vernietiging eigen aandelen
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
vernietiging van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen en opheffing van de corresponderende
onbeschikbare reserve waardoor het totaal aantal aandelen van 1.267.745.224 naar 1.262.854.001
werd gebracht.
Op verslagdatum bezit de vennootschap geen eigen aandelen.
(e) Kapitaalvermindering
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
een reële kapitaalvermindering met een bedrag van vierenveertig miljoen vijfhonderdduizend euro
(44.500.000,00 EUR), zijnde 0,04 EUR per aandeel aan kapitaal, om het kapitaal te brengen van
zeventig miljoen euro (70.000.000,00 EUR) naar vijfentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro
(25.500.000,00 EUR), zonder vernietiging van aandelen. De uitbetaling van de kapitaalvermindering
werd uitgevoerd op 27 juni 2022.
De kapitaalvermindering kadert binnen de doelstelling van de vennootschap om de uitzonderlijke
financiële tegoeden van Accentis gedeeltelijk naar de aandeelhouders te laten terugvloeien en
zodoende de kapitaalstructuur af te stemmen op de economische noden van de vennootschap,
zonder daarbij de activiteiten of de doelstellingen van Accentis in enige mate te belemmeren,
rekening houdend met de financiële mogelijkheden die de vennootschap heeft.
IV. Belangrijke gebeurtenissen na het einde van het boekjaar
(a) Site Lier
Er worden extra energetische aanpassingen ingepland, zo zullen de compressoren van het gebouw
worden vervangen door energiezuinigere modellen en zal een deel van de ventilatoren worden
vervangen door modulerende types.
Als gevolg van het toegenomen thuiswerk en de nood aan besparingen vragen verschillende
gebruikers om de oppervlakte van hun kantoorunits te reduceren.
V. Inlichtingen over de omstandigheden die de ontwikkeling van de vennootschap
aanmerkelijk kunnen beïnvloeden
Wij voorzien geen noemenswaardige omstandigheden die de toekomstige evolutie van de
vennootschap in belangrijke mate kunnen beïnvloeden.
VI. Onderzoek en ontwikkeling
Op het gebied van onderzoek en ontwikkeling werden in het voorbije boekjaar geen activiteiten
uitgevoerd.
VII. Milieu- en personeelsaangelegenheden
Er zijn op heden geen materiële elementen die hier dienen vermeld te worden.
VIII. Waarderingsregels
De raad van bestuur is van oordeel dat de bestaande waarderingsregels in veronderstelling van
continuïteit gehandhaafd kunnen blijven.
Accentis beschikt op verslagdatum over voldoende liquide middelen om in de komende 36 maanden
te voldoen aan al zijn lopende financiële verplichtingen. Voor de periode daarna beschikt Accentis
met de inkomsten van zijn huidige huurcontracten en gelet op de huidige financieringsstructuur,
misschien over onvoldoende liquide middelen om al zijn lopende financiële verplichtingen te
voldoen. De continuïteit van de groep kan dan in het gedrang komen.
Met het oog op het bewerkstelligen van een structurele oplossing om de continuïteit van de groep te
vrijwaren, ligt de uitdaging voor de komende 12 maanden in:
▪ Het behouden en verder verhogen van de bezettingsgraad, zodat de huuropbrengsten minstens
behouden blijven en, indien mogelijk, toenemen.
Accentis nv jaarverslag 2022 101/117
101
▪ Het verder stapsgewijs hervormen van de financieringsstructuur, zodat de huuropbrengsten en
de benodigde terugbetalingscapaciteit zich op een juiste manier verhouden.
Daarnaast kan de vennootschap genoodzaakt worden om gebouwen onder hun marktwaarde te
verkopen als dit de liquiditeit ten goede komt. Een en ander kan resulteren in het boeken van
waardeverminderingen en het operationeel resultaat onder druk zetten.
IX. Kapitaalverhoging/uitgifte van converteerbare obligaties en warrants
Gedurende het boekjaar is geen verhoging in het kapitaal doorgevoerd en heeft de vennootschap
geen converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uitgegeven.
X. Verkrijging van eigen aandelen
Accentis heeft op het einde van het boekjaar geen eigen aandelen in portefeuille.
Chronologie van de bewegingen 2022:
in EUR
Aantal aandelen
Fractiewaarde
% in kapitaal
Vergoeding
Aantal aandelen op 31-12-2021
4.891.223
270.074
0,39
283.384
Vernietiging aandelen
-4.891.223
-270.074
-0,39
-283.384
Aantal aandelen op 31-12-2022
-
-
-
-
XI. Bestaan van bijkantoren
Accentis beschikt niet over bijkantoren.
XII. Belangenconflicten – Transacties met verbonden ondernemingen
Artikel 7:96 van het Wetboek van Vennootschappen en verenigingen schrijft een bijzondere
procedure voor binnen de raad van bestuur, voor het geval een bestuurder een belang van
vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een of meer beslissingen of verrichtingen die tot
de bevoegdheid behoren van de raad van bestuur. Artikel 7:97 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen schrijft een bijzondere procedure voor binnen de raad van
bestuur voor het geval er beslissingen worden genomen inzake betrekkingen tussen een genoteerde
onderneming en een verbonden onderneming, voor zover het geen dochteronderneming is, en met
uitsluiting van transacties die gebruikelijke beslissingen en verrichtingen zijn onder voorwaarden en
tegen de zekerheden die op de markt gewoonlijk gelden of die minder dan 1% van het nettoactief
vertegenwoordigen.
Tijdens het boekjaar 2022 werden er aan de raad van bestuur geen belangenconflicten bekend
gemaakt overeenkomstig artikelen 7:96 en 7:97 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen.
XIII. Resultaatverwerking
Wij stellen de volgende resultaatverdeling voor (bedragen in euro’s):
Winst van het boekjaar 2022
19.067.147
Overgedragen resultaat vorig boekjaar
-7.412.506
Te bestemmen resultaat op 31-12-2022
Toevoeging aan de wettelijke reserve
Vergoeding van de inbreng
Toevoeging aan overgedragen verliezen
11.654.641
-582.732
-11.071.909
-293.777
Over te dragen verlies
-293.777
Wij vragen u:
▪ kennis te nemen van het verslag van de commissaris over het boekjaar van 1 januari 2022 tot en
met 31 december 2022;
▪ kennis te nemen van ons jaarverslag;
▪ de voorgestelde resultaatbestemming te aanvaarden;
Accentis nv jaarverslag 2022 102/117
102
▪ het ontwerp van jaarrekening goed te keuren;
▪ kwijting te verlenen aan alle bestuurders voor het uitgeoefende mandaat gedurende het voorbije
boekjaar;
▪ kwijting te verlenen aan de commissaris; en
▪ Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door de heer Bruno Holthof te herbenoemen tot bestuurder.
XIV. Risico’s en onzekerheden eigen aan de onderneming
Accentis en dochtervennootschappen zijn uitsluitend actief in de (semi-)industriële vastgoedmarkt
en zijn dan ook volledig afhankelijk van de verhuurde oppervlaktes en de huurrendementen van de
panden die ze bezitten.
XV. Financiële instrumenten
Accentis maakt geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten.
XVI. Deugdelijk bestuur en verslagen remuneratiecomité
Inzake deugdelijk bestuur wordt integraal verwezen naar hoofdstuk 5 van het geconsolideerd
jaarverslag 2022 van de groep. Dit jaarverslag is beschikbaar op de website www.accentis.com onder
de rubriek Investor Relations vanaf datum van dit verslag.
XVII. Verantwoording van de onafhankelijkheid en deskundigheid op het gebied van
boekhouding en audit van ten minste een lid van het auditcomité
Jacques de Bliek en Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq, zijn onafhankelijke
bestuurders. Zij zijn namelijk op geen enkele manier verbonden met de vennootschap of met een van
de met de vennootschap verbonden vennootschappen. De raad van bestuur is van oordeel dat zij
beschikken over de nodige deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit. Als
respectievelijk advocaat, gespecialiseerd in insolventierecht, ondernemingsrecht en onroerend goed,
en handelsrechter en ervaren CFO, hebben zij meer dan blijk gegeven van deskundige kennis.
XVIII. Conclusies
Wij hopen u met dit verslag voldoende te hebben voorgelicht. Uiteraard blijven wij te uwer
beschikking voor alle gewenste inlichtingen met betrekking tot dit verslag of de jaarrekening.
Wanneer u een beslissing zult genomen hebben over de goedkeuring van de jaarrekening, vragen wij
u ons kwijting te verlenen voor het gevoerde beleid.
Opgesteld op 17 april 2023 te Antwerpen
De raad van bestuur
Voor akkoord
Jacques de Bliek
Bestuurder, voorzitter van de raad van bestuur
Voor akkoord
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof, gedelegeerd bestuurder
Voor akkoord
Gerard Cok, bestuurder
Voor akkoord
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen, bestuurder
Voor akkoord
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq, bestuurder
Voor akkoord
Axelle Vanthournout
Accentis nv jaarverslag 2022 103/117
103
9.8 Verslag van de commissaris over de enkelvoudige jaarrekening
“ACCENTIS NV
Verslag van de commissaris m.b.t. de enkelvoudige jaarrekening
Boekjaar 31.12.2022
Accentis NV
Ondernemingsnummer: BE0247.499.953
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van ACCENTIS NV
over het boekjaar afgesloten op 31 december 2022
In het kader van de wettelijke controle van de jaarrekening van ACCENTIS NV (de “Vennootschap”),
leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de jaarrekening en de overige
door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt een geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 25
mei 2021, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het
auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over
de jaarrekening afgesloten op 31 december 2022. Wij hebben de wettelijke controle van de
jaarrekening van Accentis NV uitgevoerd gedurende 5 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de jaarrekening van de Vennootschap, die de
balans op 31 december 2022 omvat, alsook de resultatenrekening van het boekjaar afgesloten op die
datum en de toelichting, met een balanstotaal van € 27.832.143 en waarvan de resultatenrekening
afsluit met een winst van het boekjaar van € 19.067.147.
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de financiële
toestand van de Vennootschap per 31 december 2022, alsook van haar resultaten over het boekjaar
dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde
boekhoudkundig referentiestelsel.
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals
van toepassing in België. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder
beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de
jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de
controle van de jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de
onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze
controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis
voor ons oordeel.
Kernpunten van de controle
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het
meest significant waren bij de controle van de jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze
aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de jaarrekening als geheel en
Accentis nv jaarverslag 2022 104/117
104
bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze
aangelegenheden.
Omzeterkenning
Verwijzing naar VOL- kap 4 van de jaarrekening.
Omschrijving van het kernpunt
De andere bedrijfsopbrengsten bedragen € 5.080.637. De opbrengsten hebben betrekking op
huuropbrengsten uit huurcontracten en contracten terbeschikkingstelling evenals op de
doorrekening van kosten.
Verantwoording
De volledigheid en het bestaan van de opbrengsten betreft een kernpunt van de controle, waardoor
te veel of te weinig opbrengsten zouden kunnen worden getoond. De opbrengstverantwoording
omvat een beoordelingselement, waarbij op basis van de van toepassing zijnde modaliteiten in de
overeenkomsten, de opbrengstverantwoording in overeenstemming met het van toepassing zijnde
boekhoudkundig referentiestelsel bepaald dient te worden.
Uitgevoerde werkzaamheden
Onze controlewerkzaamheden omvatten onder meer het volgende:
▪ We hebben de modaliteiten (alsook de belangrijke wijzigingen) van de contracten beoordeeld en
besproken met het management. De impact op de wijze waarop de omzet erkend wordt
overeenkomstig het van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel, werd beoordeeld.
▪ We hebben procedures uitgevoerd om de volledigheid en het bestaan van de opbrengsten te
toetsen, zoals de aansluiting van de geboekte huurinkomsten met de contracten, controles op de
evolutie van huurinkomsten en de inning van de uitstaande vorderingen na jaareinde.
Waardering deelnemingen
Verwijzing naar VOL- kap 3.1, VOL – kap 6.15, VOL- kap 6.19. punt 3 van de jaarrekening.
Omschrijving van het kernpunt.
In de statutaire jaarrekening is een deelneming opgenomen, gewaardeerd aan aanschaffingswaarde,
welke (gedeeltelijk) werd afgewaardeerd. De deelneming vertegenwoordigt een belangrijk aandeel
van de activa van de Vennootschap (€ 18.000.710 ten opzichte van een balanstotaal van €
27.832.143).
Het management dient de boekwaarde van de deelneming te vergelijken met de reële waarde en in
de mate dat de reële waarde duurzaam afwijkt van de boekwaarde een waardevermindering te
boeken, dan wel terug te nemen.
Verantwoording
De waardering aan reële waarde is gebaseerd op het eigen vermogen gecorrigeerd voor latente
meerwaarden van het onroerend goed van de deelneming en haar dochters.
Uitgevoerde werkzaamheden
Onze controlewerkzaamheden omvatten onder meer het volgende:
▪ We hebben de door de Vennootschap gemaakte berekening van de reële waarde van de
deelneming gecontroleerd. In deze berekening wordt vertrekkende vanuit het eigen vermogen
van de dochtervennootschap, de reële waarde berekend rekening houdende met werkelijke
waarde van de onroerende goederen opgenomen in de schattingsverslagen opgesteld door een
externe expert.
Accentis nv jaarverslag 2022 105/117
105
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de jaarrekening
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de jaarrekening die een getrouw
beeld geeft in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig
referentiestelsel, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor
het opstellen van de jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van
fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van
de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van
toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de
continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Vennootschap
te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit
te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de
jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van
fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een
redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een
controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt
wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden
als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel
of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze
jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader dat van
toepassing is op de controle van de jaarrekening in België na. Een wettelijke controle biedt evenwel
geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Vennootschap, noch omtrent de
efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de
Vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door het
bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele
oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle.
We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
▪ het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel
belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van
controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van controle-informatie
die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een
van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan
indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid
in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd
voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
▪ het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel
controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die
niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van
de Vennootschap;
▪ het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving
en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en
van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
▪ het concluderen of de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling
aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een
onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden
die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Vennootschap om haar
continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang
Accentis nv jaarverslag 2022 106/117
106
bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de
daarop betrekking hebbende toelichtingen in de jaarrekening, of, indien deze toelichtingen
inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-
informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige
gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Vennootschap haar
continuïteit niet langer kan handhaven;
▪ het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening, en van de
vraag of de jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze
die leidt tot een getrouw beeld.
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de
controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante
tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische
voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle
relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van
toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te
waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het
meest significant waren bij de controle van de jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die
derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons
verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag, van de
documenten die overeenkomstig de wettelijke en reglementaire voorschriften dienen te worden
neergelegd, voor het naleven van de wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften die van
toepassing zijn op het voeren van de boekhouding, alsook voor het naleven van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen en van de statuten van de Vennootschap.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (herziene versie
2020) bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze
verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag en bepaalde
documenten die overeenkomstig de wettelijke en reglementaire voorschriften dienen te worden
neergelegd, alsook de naleving van bepaalde verplichtingen uit het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen en van de statuten te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te
brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag, zijn wij van oordeel dat dit
jaarverslag overeenstemt met de jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld
overeenkomstig de artikelen 3:5 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de jaarrekening, zijn wij tevens verantwoordelijk voor het
overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag een
afwijking van materieel belang bevat, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins
misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, dienen wij u geen
afwijking van materieel belang te melden.
Accentis nv jaarverslag 2022 107/117
107
Vermelding betreffende de sociale balans
De sociale balans neer te leggen bij de Nationale Bank van België overeenkomstig artikel 3:12, §1, 8°
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, bevat, zowel qua vorm als qua inhoud alle
door dit Wetboek voorgeschreven inlichtingen, waaronder deze betreffende de informatie inzake de
lonen en de vormingen, en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties ten aanzien van de
informatie waarover wij beschikken in het kader van onze opdracht.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
▪ Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten die onverenigbaar zijn
met de wettelijke controle van de jaarrekening verricht, en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de
loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Vennootschap.
▪ De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle van
de jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de jaarrekening
Andere vermeldingen
▪ De onderneming gebruikt geen orderrekeningen. Ten aanzien van de volledigheid en de
beoordeling van de verplichtingen buiten balans, wordt gesteund op de bevestiging van de
bedrijfsleiding en van derden terzake. Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt belang,
werd de boekhouding gevoerd in overeenstemming met de in België van toepassing zijnde
wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
▪ Zoals toegelicht in het jaarverslag, stelt het bestuursorgaan vast dat het uitgekeerd interim-
dividend zoals beslist op de raad van bestuur van 22 maart 2022 hoger is dan het voor uitkeerbaar
vatbaar resultaat vastgesteld per 31 december 2022 overeenkomstig artikel 7:212 Wetboek van
vennootschappen en verenigingen. Conform het CBN advies 2021/02, werd het excedent van €
293.777 beschouwd als een voorschot op volgend dividend en werd dit in mindering gebracht
van het eigen vermogen van de vennootschap via het overgedragen resultaat. Rekening houdend
met bovenstaande, stemt de resultaatverwerking, die aan de algemene vergadering wordt
voorgesteld, overeen met de wettelijke en statutaire bepalingen. Wij dienen u voor het overige,
geen verrichtingen of beslissingen mede te delen die in overtreding met de statuten of het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen zijn gedaan of genomen.
▪ In het kader van artikel 7:213 WVV, werd tijdens het boekjaar werd een interimdividend
uitgekeerd waarover wij het hierbij gevoegd verslag hebben opgesteld, overeenkomstig de
wettelijke vereisten.
▪ Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in
artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.
Gent, 17 april 2023
Mazars Bedrijfsrevisoren BV
Commissaris
Vertegenwoordigd door
Martine Vermeersch
Bedrijfsrevisor
Bijlage : Verslag aan het bestuursorgaan van ACCENTIS NV inzake de beoordeling van de staat van
activa en passiva in het kader van de uitkering van een interim-dividend (art. 7:213 WVV)”
Accentis nv jaarverslag 2022 108/117
108
Bijlage: Verslag aan het bestuursorgaan van ACCENTIS NV inzake de beoordeling van de staat
van activa en passiva in het kader van de uitkering van een interim-dividend (art. 7:213 WVV)
Accentis nv jaarverslag 2022 109/117
109
Accentis nv jaarverslag 2022 110/117
110
Accentis nv jaarverslag 2022 111/117
111
Accentis nv jaarverslag 2022 112/117
112
Accentis nv jaarverslag 2022 113/117
113
Accentis nv jaarverslag 2022 114/117
114
Accentis nv jaarverslag 2022 115/117
115
Accentis nv jaarverslag 2022 116/117
116
Accentis nv jaarverslag 2022 117/117
117
54930007UGXYFVEVLI552022-01-012022-12-3154930007UGXYFVEVLI552021-01-012021-12-3154930007UGXYFVEVLI552022-12-3154930007UGXYFVEVLI552021-12-3154930007UGXYFVEVLI552020-12-3154930007UGXYFVEVLI552020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember54930007UGXYFVEVLI552021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember54930007UGXYFVEVLI552021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember54930007UGXYFVEVLI552020-12-31ACC:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930007UGXYFVEVLI552021-01-012021-12-31ACC:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930007UGXYFVEVLI552021-12-31ACC:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930007UGXYFVEVLI552020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember54930007UGXYFVEVLI552021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember54930007UGXYFVEVLI552021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember54930007UGXYFVEVLI552020-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember54930007UGXYFVEVLI552021-01-012021-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember54930007UGXYFVEVLI552021-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember54930007UGXYFVEVLI552020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember54930007UGXYFVEVLI552021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember54930007UGXYFVEVLI552021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember54930007UGXYFVEVLI552020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember54930007UGXYFVEVLI552021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember54930007UGXYFVEVLI552021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember54930007UGXYFVEVLI552022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember54930007UGXYFVEVLI552022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember54930007UGXYFVEVLI552022-01-012022-12-31ACC:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930007UGXYFVEVLI552022-12-31ACC:OtherReservesAndRetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember54930007UGXYFVEVLI552022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember54930007UGXYFVEVLI552022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember54930007UGXYFVEVLI552022-01-012022-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember54930007UGXYFVEVLI552022-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember54930007UGXYFVEVLI552022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember54930007UGXYFVEVLI552022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember54930007UGXYFVEVLI552022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember54930007UGXYFVEVLI552022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:EURxbrli:sharesiso4217:EURxbrli:shares