LISBONNE
PARIS
LUXEMBOURG
LA HAYE
BUDAPEST
BUCAREST
VARSOVIE
LONDRES
BRUXELLES
DÜSSELDORF
Rapport financier
annuel
“one single group
with local teams“
Développeur
Urbain
Durable
International
SOMMAIRE
ATENOR SA
Tél.: +32-2-387 22 99
Fax: +32-2-387 23 16
Courriel: info@atenor.eu
Website: www.atenor.eu
N° d’Entreprise: 0403 209 303
Numéro de TVA: BE 0403 209 303
N° LEI : 549300ZIL1V7DF3YH40
Pour plus d’informations rendez-vous
sur le site internet www.atenor.eu
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™
PROFIL, MISSION & VALEURS 1
STRATÉGIE 2
LETTRE AUX ACTIONNAIRES 4
SUSTAINABILITY REPORT 8
ADMINISTRATION 68
INFORMATION AUX ACTIONNAIRES ET AUX INVESTISSEURS 72
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE 76
2021, AU FIL DES JOURS... 94
RAPPORT D’ACTIVITÉS & PROJETS 100
ÉTATS FINANCIERS CONTRÔLÉS 2021 138
ATENOR opte pour le français comme langue ocielle de sorte que seul le rapport annuel en langue française a force probante.
Les versions néerlandaise et anglaise ont été traduites de la version française.
Dit jaarverslag is ook verkrijgbaar in het Nederlands.
This annual report is also available in English.
CHIFFRES CLÉS ATENOR EN MILLIONS €
IFRS 2017 2018 2019 2020 2021
Résultat net (part de groupe)
22,18 35,18 37,78 24,13 38,07
Cash Flow courant
(1)
25,51 32,99 38,49 30,24 38,51
Fonds propres
149,64 170,30 187,05 261,21 301,04
Capitalisation boursière
264,63 287,18 406,56 401,21 399,89
(1)
Bénéfice net + amortissements, provisions et réductions de valeur.
Les informations financières de l’exercice 2021 sont arrêtées et publiées conformément aux normes IFRS approuvées par l’Union européenne.
DONNÉES PAR ACTION EN €
2017 2018 2019 2020 2021
Fonds propres
26,57 30,24 33,22 37,11 42,77
Cash flow courant
4,53 5,86 6,84 4,30 5,47
Résultat net consolidé (part de groupe)
4,07 4,07 6,25 6,71 3,43
Dividende
6,25 6,71 3,43 5,41
Dividende brut
Dividende net ordinaire
2,08 2,20 2,31 2,42 2,54
Nombre d’actions
1,456 1,54 1,617 1,694 1,778
5.631.076 5.631.076
5.631.076
7.038.845 7.038.845
* Moyenne pondérée fonction des augmentations de capital (dividende optionnel).
RATIOS BOURSIERS
2017 2018 2019 2020 2021
Cours/valeur nette comptable
1,77 1,69 2,17 1,54 1,33
Cours au 31 décembre (€)
47,00 51,00 72,20 57,00 56,80
Return brut sur 1 an
7,76% 12,94% 45,88% -17,85% 3,90%
Rendement brut
4,34% 4,31% 3,20% 4,26% 4,47%
Dividende net ordinaire/cours
3,10% 3,02% 2,24% 2,98% 3,13%
LEXIQUE :
Return brut sur 1 an : (dernier cours de clôture + dividende ajusté payé au cours des 12 derniers mois - dernier cours
de la période précédente) / dernier cours de la période précédente
Rendement : dividende du dernier exercice complet / dernier cours
Capitalisation : nombre de titres x dernier cours de l’exercice concerné
0
50
100
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400
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ÉVOLUTION COMPARÉE DE L’ACTION
ATENOR AVEC LE BELGIAN ALL SHARES
(tenant compte du réinvestissement des dividendes)
ÉVOLUTION COMPARÉE DE L’ACTION
ATENOR AVEC LE EPRA EUROPE
(tenant compte du réinvestissement des dividendes)
ATENOR EPRA EUROPE
ATENOR BELGIAN ALL SHARES
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2021202020192018201720162015201420132012
RÉSULTAT NET CONSOLIDÉ
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CASH FLOW COURANT
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2021202020192018201720162015201420132012
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2021202020192018201720162015201420132012
FONDS PROPRES CONSOLIDÉS RÉSULTAT NET ET DIVIDENDE BRUT PAR ACTION
(En millions €)
(En millions €)
(En millions €)
(En €)
Résultat net par action Dividende brut par action
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2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS
Au 31.12.2021
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
A
TENOR est une société de promotion immobilière
urbaine, durable, d’envergure internationale et
cotée sur le marché continu d’Euronext Brussels.
Très tôt positionnée comme acteur urbain, ATENOR concourt
à l’adaptation du tissu urbain et du bâti aux nouvelles
demandes émanant des habitants, des travailleurs, des
visiteurs, des entreprises, des institutions, … qui prennent
part à la vie urbaine. Consciente des défis auxquels la
ville est confrontée, ATENOR propose, par son approche
empathique et pro active, des réponses aux exigences de
la vie privée, sociale et professionnelle en ville aujourd’hui.
Convaincue de l’urgence de l’évolution vers plus de durabilité,
ATENOR entend aujourd’hui agir en tant que transformateur
urbain pour faire des villes des lieux d’accueil, de passage,
de vie, de travail où la question de la durabilité est centrale.
Les projets immobiliers développés par ATENOR sont
d’envergure et impactent positivement et durablement les
quartiers dans lesquels ils s’érigent.
Les qualités architecturales, environnementales et sociétales
sont à cet égard des critères fondamentaux retenus dans
une conception durable des projets.
Comme en témoigne son expérience, la mise en œuvre de
compétences diverses et ciblées permettent à ATENOR de
conjuguer développement durable et rentabilité économique.
Présente dans 10 pays européens, ATENOR concentre
son activité dans des villes dynamiques, soutenues par
une volonté politique d’évolution. Cette diversification
internationale apporte à ATENOR expérience, résilience et
opportunités.
MISSION & VALEURS
E
n investissant dans ATENOR, l’actionnaire attend un
rendement.
Notre mission est donc de créer de la valeur par la mise
en œuvre d’une stratégie claire, transparente et largement
diusée.
Au fil des années, nous avons défini et précisé notre métier,
celui de promoteur immobilier, et exposé la manière dont
nous l’exerçons.
À l’actionnaire qui a choisi d’investir dans le secteur de la
promotion immobilière, nous orons une diversification de
son risque, une approche spécifique du métier et un accès
à des projets immobiliers mixtes, durables et d’envergure et
ce, dans 10 pays européens.
Notre mission vise dès lors à lui proposer une rémunération
régulière du capital, appuyée sur des résultats positifs
récurrents et de plus en plus diversifiés. Elle consiste
également à assurer la croissance de la valeur patrimoniale
d’ATENOR à travers la consolidation et l’élargissement du
savoir-faire et le renouvellement constant du portefeuille de
nouveaux projets.
Agir pour la ville, c’est le credo d’ATENOR. C’est sur ce
fondement qu’ATENOR exprime son engagement et se
fixe des objectifs ambitieux en matière de développement
durable. Par son activité, ATENOR apporte sa contribution
dans la réduction des émissions de gaz nocifs et la diminution
des impacts sur l’environnement. Tant au niveau corporate,
qu’au niveau des projets, l’utilisation d’énergies renouvelables
est favorisée à travers une politique volontariste clairement
définie dans son rapport de durabilité. A cet égard, ATENOR
peut s’appuyer sur son expertise tout en continuant à investir
dans l’innovation et les nouvelles technologies.
Par la communication et l’application des principes es-
sentiels de Corporate Governance, nous donnons à nos
activités la transparence indispensable à une lecture aisée.
Tous nos collaborateurs et collaboratrices agissent dans le
respect des critères d’intégrité et d’éthique indispensables
au bon fonctionnement d’une société cotée et active dans la
promotion immobilière.
C’est donc naturellement que nous lions notre stratégie et
notre politique de durabilité économique aux critères ESG
(Environnement, Social et Gouvernance) qui sont des aspects
fondamentaux des valeurs qui nous guident.
Dès lors que la mission et les valeurs ont été clairement
définies, le profit généré annuellement par ATENOR apparaît
comme la résultante de l’action de chaque collaborateur
motivé à apporter quotidiennement le meilleur de lui-même.
PROFIL
www.atenor.eu
I
- 1 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Stratégie
STRATÉGIE
LA HAYE
LISBONNE
PARIS
DÜSSELDORF
VARSOVIE
BUCAREST
BUDAPEST
LUXEMBOURG
VILLE LEUDELANGE
BELVAL
ESCH-SUR-ALZETTE
BRUXELLES
DEINZE
LA HULPE
MONS
LONDRES
Développeur
Urbain
Durable
International
- 2 -
ATENOR est un développeur urbain, durable et international.
Depuis plus de 25 ans, ATENOR a enchaîné les résultats sans discontinuer, créant une
expertise et une résilience reconnues par les marchés où l’entreprise est présente.
AGIR POUR LA VILLE DANS TOUTES SES DIMENSIONS
L
a révolution digitale, l’urgence environnementale et
une mobilité problématique induisent et requièrent
à la fois une évolution profonde de notre façon
de vivre et de travailler. A ces défis, est venue s’ajouter
la crise sanitaire mondiale. L’urbanisation des villes,
la conception des immeubles et leur fonctionnement
interagissent avec ces évolutions, tantôt en les constatant,
tantôt en les favorisant. La stratégie d’ATENOR dans ce
contexte est bien spécifique : en tant que promoteur
immobilier, ATENOR est un acteur de premier plan
qui perçoit, analyse et anticipe ces changements et,
par le développement de projets novateurs, participe
à l’adaptation du tissu urbain afin qu’il réponde aux
nouvelles exigences et aspirations de la vie privée et
professionnelle. C’est ainsi qu’ATENOR se veut pionnier
dans la perception et l’anticipation des évolutions
architecturales, technologiques et sociétales. La cellule
ArchiLab a d’ailleurs été initiée à cet eet. Par ses
projets, ATENOR s’inscrit dans l’évolution des villes vers
des « smart cities », villes durables et connectées, villes
tant ecaces qu’agréables. Fort logiquement, ATENOR
ajoute à ses préoccupations son impact social tant au
niveau de ses projets en favorisant le bien-être et la
sécurité des occupants de ses immeubles, qu’au niveau
de la ville , du monde extérieur, que de ses collaborateurs.
RESPECT DE L’ENVIRONNEMENT ET DEVELOPPEMENT
DURABLE
Répondant aux soucis croissants du respect de
l’environnement et particulièrement sensible au
développement durable, ATENOR promeut l’application
de nouvelles technologies et l’utilisation de matériaux
spécifiques dans ses nouveaux projets immobiliers.
ATENOR prône également une approche durable
globale. Ses projets denses et mixtes aux abords des
stations de transport en commun présentent les bilans
écologiques les plus favorables au niveau de la ville.
Des villes durables sont aussi des villes plus résilientes,
intelligentes, conviviales et inclusives. ATENOR travaille
chaque jour à créer des villes construites sur les mêmes
valeurs humaines qui animent ATENOR dans tous ses
projets et sa culture d’entreprise. ATENOR ajoute ainsi à
son crédo Agir pour la Ville , son engagement social : Agir
pour les Citoyens. Au-delà des projets, cet engagement
se traduit par une série d’initiatives corporate fortes qui
vous seront détaillées dans le Sustainability Report.
UNE DIVERSIFICATION INTERNATIONALE
En armant que son lieu d’activité est le milieu urbain,
ATENOR entend valoriser son savoir-faire dans plusieurs
villes en ce qu’elles ont de comparable et notamment
la nécessité d’adapter leur tissu urbain à l’évolution
de la vie privée et professionnelle. Par ailleurs, par sa
présence locale là où elle investit, ATENOR assure sa
résilience notamment par l’intégration des paramètres
politiques, économiques et sociaux de chaque ville.
L’activité d’ATENOR s’exerce actuellement à Bruxelles,
La Haye, Luxembourg, Paris, Lisbonne, Düsseldorf,
Varsovie, Budapest ,Bucarest et Londres, pour ne citer
que les grandes villes.
Après la diversification géographique, ATENOR entame
la seconde phase de sa stratégie de développement
international : la consolidation locale, à savoir l’extension
des activités là où ATENOR est déjà présente.
PROJETS D’ENVERGURE ET MIXITE DES FONCTIONS
Répondant aux évolutions multiples du marché
immobilier, ATENOR s’intéresse aux marchés du
bureau et du logement démontrant un large champ de
compétences. Fin 2021, les projets en portefeuille sont au
nombre de 32. Ils représentent une surface de l’ordre de
1.300.000 m². ATENOR entend à l’avenir maintenir cette
diversification d’aectations en fonction des évolutions
fondamentales des marchés.
ATENOR s’intéresse particulièrement aux grands projets
d’aménagement urbains menés actuellement par les
villes et les régions. À cet eet, ATENOR poursuit sa
politique de dialogue constructif avec les autorités et
administrations locales et analyse dans une perspective
d’investissement toute opportunité cadrant avec ces
grands projets d’aménagement.
ATENOR s’ache comme un interlocuteur économique
fiable des pouvoirs publics dans l’adaptation nécessaire
des structures urbaines face aux développements
économiques, démographiques et sociologiques.
www.atenor.eu
I
LA HAYE
LISBONNE
PARIS
DÜSSELDORF
VARSOVIE
BUCAREST
BUDAPEST
LUXEMBOURG
VILLE LEUDELANGE
BELVAL
ESCH-SUR-ALZETTE
BRUXELLES
DEINZE
LA HULPE
MONS
LONDRES
- 3 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Lettre aux actionnaires
Administrateur Délégué
STÉPHAN
SONNEVILLE SA
LETTRE AUX
ACTIONNAIRES
- 4 -
www.atenor.eu
I
Président du Conseil d’Administration
FRANK
DONCK
A R S A
- 5 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Lettre aux actionnaires
Chers Actionnaires,
L
’année 2021 aura apporté son lot d’imprévus et de
contrariétés, non seulement dans la vie de chacun,
mais également dans le monde professionnel et
notamment dans le secteur de l’immobilier. Pourtant,
ATENOR a réalisé cette année des résultats en hausse
de 60 % par rapport à l’année précédente.
Ces résultats valident la transformation d’ATENOR,
commencée il y a 5 ans, en un groupe international.
Ayant réalisé au cours de cette année 2021 un premier
investissement à Londres, ATENOR est désormais active
dans 10 pays, plus précisément dans 16 villes majeures
dans lesquelles elle exerce son métier de développeur
urbain. En augmentant le niveau d’activité dans les villes
où elle est présente, ATENOR a l’ambition de doubler sa
marge brute d’exploitation dans un horizon de 5 ans.
En 2021 déjà, des investissements majeurs qui s’inscrivent
dans cette logique de croissance ont été réalisés : il en
est ainsi pour l’acquisition du site Renault à la Cloche
d’Or à Luxembourg, pour le 86 rue Victor Hugo à Paris
ou encore le site Verheeskade à Den Haag.
Si les deux dernières années ont été marquées par
la crise sanitaire, nous pensons que les prochaines
années seront celles où le développement durable sera
pleinement consacré. D’importants changements dans
notre vie, tant personnelle que professionnelle sont à
attendre. Le Green Deal, la taxonomie et autres SDG’s
entreront rapidement dans le langage courant, comme
ils influenceront nos habitudes de consommation, de
déplacement, de travail, de vie, ... Autant de challenges
et d’opportunités pour le développeur immobilier urbain
international qu’est ATENOR.
Ayant placé la durabilité au centre de ses réflexions
et de ses actions, ATENOR vous invite à découvrir son
« Sustainability Report » et sa « Sustainability Policy »
articulée autour de 4 axes dont la résilience économique
en est le socle incontournable.
Dès le début de la crise sanitaire, les milieux financiers
ont estimé que la présence dans le secteur du bureau
pouvait être source de faiblesse eu égard à la mise
en place forcée du homeworking. Au cours de cette
année 2021, cette forme de travail a montré ses
limites, et concomitamment, a apporté l’évidence de
la nécessité pour une entreprise de disposer d’un siège
d’exploitation attractif et ecace. Si le homeworking
résulte d’une mesure précipitée en réponse à l’urgence
sanitaire, le télétravail est quant à lui une conséquence
des évolutions technologiques à disposition des
entreprises pour améliorer l’ecacité et le confort des
collaborateurs.
L’impérieuse nécessité de disposer de tels sièges
d’exploitation ecaces, confortables, peut-être
redimensionnés à la baisse, mais absolument revus en
termes de performances énergétiques, a redynamisé
dès le premier trimestre 2021 la plupart des marchés
immobiliers de bureaux européens. C’est dans ce
contexte qu’ATENOR a pu pleinement tirer parti de
son positionnement en concluant plusieurs contrats de
locations dans diérents pays.
En ce qui concerne la résilience de nos activités, nous
souhaitons également attirer votre attention sur la
croissance de nos activités résidentielles : depuis 2021,
ATENOR développe des ensembles résidentiels dans
8 pays et dispose actuellement de l’ordre de 6.000
logements aux diérents stades de développement.
En mars 2021, ATENOR a été la première entreprise
sur la place financière bruxelloise à lancer un green
retail bond. Cette émission a rencontré un plein
succès, confirmant que les marchés financiers étaient
demandeurs d’investissements durables. ATENOR
poursuivra dans cette voie en intensifiant ses contacts
avec les marchés financiers, tant au niveau des bailleurs
de fonds que des investisseurs en equity.
Une politique de durabilité comporte également un axe
fort traitant de la contribution environnementale ; pour
ATENOR, cet axe se décline tant au niveau des projets
délivrés qu’au niveau de son propre fonctionnement.
Dès 2019, nous avions communiqué dans cette même
lettre aux actionnaires notre décision de ne développer
que des projets Breeam Excellent et Well Gold Ready,
principales certifications du secteur immobilier qui
traduisent la durabilité des immeubles. Notre capacité
à proposer des projets denses et qualitatifs, proches des
nœuds de transport en commun, accessibles par une
mobilité douce apporte une contribution majeure aux
enjeux durables d’une ville. Tous nos investissements et
tous les projets conçus et réalisés ont pour impératifs
d’être estampillés « taxonomy eligible », et ceci dès
2022, en fonction des dispositions qui seront prises au
niveau européen.
Dans cette logique, lors de l’analyse d’un nouveau
développement, la possibilité de rénover le bâti existant
se pose désormais en préambule ; non comme un
dogme, mais comme un credo. A titre d’exemple, nous
avons déposé, en novembre 2021, une demande de
permis prévoyant la rénovation lourde de l’immeuble
- 6 -
www.atenor.eu
I
Beaulieu en région bruxelloise. Nous visons d’ailleurs
pour cette rénovation une certification Breeam
outstanding.
Etablissant le lien indispensable entre nos projets et
les marchés financiers, nous avons édité un Green
Finance Framework qui reprend les caractéristiques
environnementales sur base desquelles nos projets
sont éligibles à un financement dit « vert ». Nous nous
engageons à revoir ce Green Finance Framework
régulièrement afin de précéder les évolutions
réglementaires en matière environnementale.
Au niveau corporate, ATENOR a obtenu, en 2021, le label
de CO
2
neutral et applique désormais un monitoring de
ses émissions et de son empreinte écologique.
Chez ATENOR, l’impact social de nos activités et de notre
entreprise nous tient à cœur. Il constitue le troisième axe
de notre « Sustainability Policy ».
Depuis plus de 15 ans, l’identité urbaine d’ATENOR,
nous donne à la fois une compétence spécifique et
une empathie pour agir pour la ville, ses habitants et
tous ceux qui y travaillent. Outre l’inclusion de la qualité
des espaces avoisinants un projet dans le choix et la
conception de ce projet, ATENOR agit activement pour
la ville. A titre d’exemple, en 2021, notre programme
« Wake-up the City » à travers plusieurs villes européennes
a apporté une animation remarquée. Le soutien à
diérentes associations spécifiques urbaines tournées
vers les plus défavorisés est complété d’interventions
auprès d’œuvres caritatives et scientifiques.
L’impact social a également sa réalité vis-à-vis
de nos collaborateurs. La politique attractive de
rémunération est accompagnée d’une politique de
formation stimulante et d’une culture d’entreprise forte
et respectueuse des diérences. Le turnover parmi les
collaborateurs est d’ailleurs resté très faible en 2021.
Enfin, nous appliquons la bonne gouvernance,
quatrième axe de notre « Sustainability Policy », au-
delà du cadre réglementaire. A titre d’exemple, ATENOR
compte 12 nationalités parmi ses collaborateurs. On
constate au quotidien combien une diversité favorisée
et assumée, non seulement de genre mais aussi de
culture contribue tant au bien-être des collaborateurs
qu’à l’évolution satisfaisante du groupe.
Dès lors que la « Sustainability Policy » est partie
intégrante des objectifs du groupe, la politique de
rémunération des membres du Comité exécutif reprend
comme critère d’évaluation la mise en œuvre de cette
« Sustainability Policy » à travers la gestion des équipes
et le développement des projets.
Chers Actionnaires, après la crise sanitaire, l’urgence
climatique s’imposera d’autant plus vivement que la
crise sanitaire lui aura ravi la préséance dans l’actualité.
Les défis climatiques ont amené le monde à porter un
regard plus global sur son fonctionnement, ses objectifs
et ses priorités.
Dans un tel contexte, l’immobilier reste un secteur
angulaire, mais doit s’adapter, se renouveler, réinventer
ses projets et la manière de les mener.
ATENOR, est prête, et même impatiente de tenir son rôle
dans les challenges qui devront être relevés.
C’est donc confiants en la capacité d’ATENOR à
s’inscrire avantageusement dans cet avenir passionnant
que nous proposerons lors de la prochaine assemblée
générale un dividende en hausse de 5 %.
Nous tenons enfin à remercier tous les collaborateurs
pour avoir participé activement, parfois dans des
situations de confinements désagréables, à l’adaptation
constante d’ATENOR et à la réalisation de performances
remarquables.
Stéphan SONNEVILLE SA Frank DONCK
Administrateur Président du Conseil
Délégué d’Administration
“Au niveau
corporate, ATENOR
a obtenu, en 2021, le
label de CO
2
neutral et
applique désormais
un monitoring de ses
émissions et de son
empreinte écologique.
„
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- 8 -
politique de durabilitérésilience économiqueenvironnementalimpact socialgouvernance élargiecadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion ATENOR
- 9 -
- 10 -
politique de durabilitérésilience économiqueenvironnementalimpact socialgouvernance élargiecadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion ATENOR
- 10 -
Table
des matières
ATENOR
Archilab 14
Qualité architecturale 16
Innovation technique 17
Evolutions sociétales 18
Développements durables 19
Politique de durabilité 20
AXE 1 - RESILIENCE ECONOMIQUE 23
1. Réduire la durée moyenne du cycle de création de valeur 25
2. Consolider les implantations locales 26
9
AXE 2 : CONTRIBUTION ENVIRONNEMENTALE 30
2. Nearly Zero Energy Building 36
3. Circularité et rénovation 37
4. Mobilité 38
5. Promouvoir l’innovation et soutenir les technologies durables 39
- 11 -
AXE 3 : IMPACT SOCIAL 40
1. Favoriser le bien-être général des occupants 43
4. Assurer la santé et le bien-être des collaborateurs 46
5. Entretenir une culture d’entreprise épanouissante pour et respectueuse de chacun 47
AXE 4 : GOUVERNANCE ELARGIE 48
2. Considérer la mise en œuvre de la Sustainability Strategy comme un critère
d’évaluation dans la Politique de Rémunération 51
3. Organiser un processus décisionnel équilibré 51
4. Veiller à la diversité et à l’égalité des chances entre collaborateurs 52
5. Viser le rayonnement international des valeurs et de l’expertise 53
Cadres ESG 61
La taxonomie européenne 62
La politique de ressources humaines 54
La reconnaissance et la politique de rémunération 57
Les perspectives 57
Conclusion 63
GRI Standard Index 64
- 1
politique de durabilitérésilience économiqueenvironnementalimpact socialgouvernance élargiecadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion ATENOR
Forte de son ancrage européen, ATENOR entend
participer à la transformation indispensable
du tissu urbain pour faire des villes des lieux
d’accueil, de vie, de passage, d’échanges de
travail où la durabilité est intégrée dans toutes
ses dimensions.
C’est dans les villes que se cristallisent les
précisément le terrain d’action d’ATENOR. ATENOR
espaces publics, des services et des équipements
et concertée.
L’activité d’ATENOR est le développement
immobilier. ATENOR acquiert des terrains
ou des immeubles obsolètes et par son
expertise, imagine et réalise un nouvel
immeuble destiné à rencontrer la demande
et les attentes des marchés du bureau et
du logement.
Développeur
01
02
- 13 -
Durable
International
03
04
ATENOR poursuit son engagement pour un
développement urbain durable et une ville éco-
responsable qui donne la priorité à la qualité de vie et à
ses citoyens. ATENOR se positionne activement parmi
constante. Tout au long de son cycle de création de
valeur, ATENOR investit dans le développement de
solutions et de technologies destinées à contribuer
Présente dans 10 pays européens et 16 villes,
ATENOR opte pour des marchés dynamiques,
apporter dans chacune de ces villes son expertise
transversale pour exercer sa mission de développeur
urbain en s’appuyant sur des équipes locales. Cette
résilience économique de l’entreprise. Présente dans
10 pays européens et 16 villes, ATENOR opte pour
croissance. ATENOR entend apporter dans chacune
de ces villes son expertise transversale pour exercer sa
mission de développeur urbain en s’appuyant sur des
est l’un des piliers de la résilience économique de
l’entreprise.
- 14 -
politique de durabilitérésilience économiqueenvironnementalimpact socialgouvernance élargiecadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion ATENOR
Archilab est le laboratoire d’idées et d’actions d’ATENOR,
Ouvert et audacieux, Archilab crée une dynamique au sein
de l’entreprise pour laquelle du travail et du temps sont
d’observation et d’application où les solutions et le savoir-
tendances architecturales, techniques, et sociales.
Puisant dans les ressources internes et alimenté par des
experts externes, Archilab analyse avec discernement les
tendances dominantes, pondère les évolutions observées
à travers l’Europe et concrétise ces observations dans
questionnement et d’attention tournée vers les perspectives
des développements immobiliers.
Archilab se décline sous plusieurs formes aux temporalités
et objectifs variables :
Archilab’Sessions : le plus haut niveau décisionnel d’ATENOR
sont régulièrement invités à partager leurs visions lors de
celles-ci. En 2021, les six sessions d’Archilab ont développé
Archilab’Research : en parallèle, des recherches transversales
Le Think
& Do tank
d’ATENOR
- 15 -
Architectural
Societal Technical
SUSTAINABILITY
Par exemple : les nouveaux modes de vie et d’activité, les
logements abordables, l’activation des socles d’immeubles,
l’application de la Taxonomie européenne, l’établissement et
permettent à ATENOR de prendre les meilleures décisions
et orientations pour ses développements.
Archilab’Community : réunissant l’expertise de 10 pays, la
communauté Archilab concentre l’expertise internationale
propre à ATENOR. Dans chaque pays, une équipe locale
pour s’adapter à la culture et aux coutumes locales.
Archilab’Community permet de partager les meilleures
pratiques et l’accès rapide aux innovations et technologies
l’avenir, d’observer l’évolution rapide des demandes et des
attentes, d’anticiper les nouveaux besoins et d’encourager
des réponses audacieuses d’ATENOR. Archilab ouvre les
portes d’une conception adéquate et par conséquent durable
thématiques principales sont explorées, toutes soutenues
par une préoccupation logique de durabilité.
- 16 -
politique de durabilitérésilience économiqueenvironnementalimpact socialgouvernance élargiecadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion ATENOR
L’excellence architecturale est un pilier de
est le lieu d’observation et d’analyse des
tendances architecturales. L’observation
se concrétise dans l’action, notamment par
le biais de concours d’architecture dès les
prémisses des développements envisagés.
Archilab est aussi le lieu d’échange avec
des bureaux d’architecture et de design,
grands ou petits, renommés ou inconnus,
mais assurément innovants.
CLOCHE D’OR, Luxembourg Architectes : Moreno Architecture & Associés et A2M
COM’UNITY, Région Parisienne – Bureau Alberto Pinto
Qualité
architecturale
- 17 -
Innovation
technique
En constante recherche d’innovations et
d’améliorations, essentielles à la croissance,
Archilab poursuit son exploration des nouvelles
technologies. Archilab ouvre les perspectives
technologiques pour innover et accélérer son
approche des produits et services à travers
toutes les étapes du cycle de développement
rénovation, commercialisation.
Au cours des Archilab’Sessions et des Archilab’
Research, des collaborations sont menées avec
de grands groupes industriels, des chercheurs
d’université, des Think Tank, des start up et autres
professionnels experts dans les sujets abordés.
CLOCHE D’OR, Luxembourg Architectes : Moreno Architecture & Associés et A2M
- 18 -
politique de durabilitérésilience économiqueenvironnementalimpact socialgouvernance élargiecadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion ATENOR
Évolutions
sociétales
demande en perpétuelle évolution, les tendances
et mutations sociétales sont observées à la loupe.
d’ATENOR, Archilab’Research a développé une
nouvelle approche de l’aménagement des lieux de
une demande en mutation et une préoccupation
nouvelle pour les ressources matérielles.
Quant au Archilab’Comunity, celui-ci permet de
croiser les observations à travers plusieurs contextes
L’enracinement européen des équipes locales
d’ATENOR alimente cet échange au niveau
international.
CITY DOX, Bruxelles
WELLBE, Lisbonne
- 19 -
Ces thématiques alimentent le cœur de la stratégie de
d’Archilab est d’assurer la durabilité à long terme des
développements de l’entreprise, et ceci à travers toutes ses
durabilité n’est pas une cellule isolée distincte de l’activité
quotidienne de l’entreprise. Au contraire, Archilab intègre le
développement durable à tous les niveaux et dans toutes
les localisations d’ATENOR.
énergies renouvelables, autant de thématiques précises
naissance à une politique de développement durable claire
et engagée.
Par exemple, dès 2019, suite à une Archilab’Session,
choisi deux des standards les plus exigeants, reconnus au
le niveau de décision le plus élevé dans le quotidien de
analyse, propose et suit avec attention les impacts et les
étudiée au sein d’ Archilab pour 2023.
Développements
durables
LAKESIDE, Varsovie
- 20 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
En 2021, ATENOR met en place sa propre trajectoire vers plus de durabilité et
structure sa politique sous forme d’AXES – ENJEUX – AMBITIONS et ACTIONS.
Cette politique comporte les dimensions interconnectées et essentielles à une
transition durable à savoir les dimensions économique, environnementale, so-
ciale et de gouvernance. Les 4 AXES de développement durable sur lesquels
ATENOR a décidé de se baser pour une transition durable sont :
Les axes
Politique
de durabilité
04
Gouvernance élargie
03
Impact social
02
Contribution environnementale
01
Résilience économique
Ces 4 axes sont intimement liés et constituent les pi-
pair – et non en opposition – avec l’activité économique
environnementales et sociales.
des ACTIONS concrètes viennent illustrer la mise en œuvre
de chacune des ambitions.
venir. Le présent rapport présente les axes et les premières
cadre général sera complété au gré des actions qui seront
du contexte général de la durabilité.
01
02
03
04
axes
enjeux
ambitions
actions
Stratégie de durabilité
- 22 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie 4 points forts d’Atenorcadres ESG Politiques de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
La dimension internationale d'ATENOR et
sa présence diversiée dans de nombreux
contextes politiques et économiques
contribuent à l'accélération de son cycle
de création de valeur et illustrent clairement
sa résilience économique.
LA HAYE
LISBONNE
PARIS
DÜSSELDORF
VARSOVIE
BUCAREST
BUDAPEST
LEUDELANGE
BELVAL
ESCH-SUR-ALZETTE
LUXEMBOURG VILLE
BRUXELLES
DEINZE
LA HULPE
MONS
LONDRES
- 23 -
LA HAYE
LISBONNE
PARIS
DÜSSELDORF
VARSOVIE
BUCAREST
BUDAPEST
LEUDELANGE
BELVAL
ESCH-SUR-ALZETTE
LUXEMBOURG VILLE
BRUXELLES
DEINZE
LA HULPE
MONS
LONDRES
Résilience
économique
- 24 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie 4 points forts d’Atenorcadres ESG Politiques de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
ATENOR construit sa résilience au-
tour de la diversité : diversité géo-
stades de développement, diversité
des équipes et des expertises.
ATENOR décline ce premier axe au-
soulignent l’importance d’une stratégie
résiliente portée par une agilité et une
capacité d’adaptation à travers une
-
et programmes proposés et leur stade
d’avancement.
ATENOR traduit également cette rési-
lience par le déploiement de la seconde
phase de sa stratégie de croissance : le
s’appuyant sur l’expertise des équipes
dans les 10 pays où l’entreprise est
présente. Ceci, avec une attention
particulière portée à l’évaluation et la
gestion des risques.
ATENOR met la durabilité au cœur de sa stratégie d’entreprise et l’intègre à son modèle économique. La résilience
Les 5 enjeux économiques
Réduire la durée
moyenne du cycle
de création de valeur
Évaluer et gérer les
risques attachés aux
projets en portefeuille
Mettre en place le
nancement durable
des opérations
Diversier
le type de projet
en portefeuille
Consolider
les implantations
locales
- 25 -
Dans un contexte politique, économique,
social et technologique en constante et
rapide évolution, ATENOR se donne
son cycle de création de valeur.
Dépendant du contexte local et de ses
particularités, la vitesse de cette rotation
leur maturité. L’accélération du cycle
la demande sur le plan urbain qu’une
saine rentabilité pour l’investisseur.
Réduire la durée moyenne du cycle de création de valeur
Cycle de création de valeur
ARSA ONDON
Cession
Location
Obtention
permis
Lancement
de construction
Acquisition
Dépôt de
demande
de permis
01
- 26 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie 4 points forts d’Atenorcadres ESG Politiques de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
Après la première phase de son
plan de croissance qui consistait à
étendre sa présence géographique,
ATENOR entame la seconde phase
de son plan de développement par
une augmentation de son activité
dans les pays où elle est désormais
active. L’engagement à long terme
d’ATENOR dans les pays où l’entreprise
est présente se traduit notamment par
l’apport de son expertise transversale en
soutien à l’expertise locale. La poursuite
de la stratégie de croissance passe
Cette internationalisation permet une
meilleure répartition des risques :
ATENOR est présente dans de multiples
contextes économiques, politiques
géographique.
02
Consolider les implantations locales
Valeur du portefeuille par pays au 12/2021
M
2
du portefeuille par pays au 12/2021
Belgique
Luxembourg
Hongrie
France
Roumanie
Belgique
Luxembourg
Hongrie
France
Roumanie
Pologne
Allemagne
Pays-Bas
Portugal
Grande-Bretagne
Allemagne
Pays-Bas
Portugal
Grande-Bretagne
Pologne
- 27 -
Collaborateurs
Groupe Belgique France Pays-Bas Allemagne Luxembourg Portugal Hongrie Pologne Roumanie Londres
Total 106 52 5 3 3 11 2 14 6 10 /
106
talents
10
pays
1,3
m
2
en développement
millions
03
Diversier le type de projets
Valeur du portefeuille par fonction au 12/2021
Bureaux
Résidentiel
Autres
M
2
du portefeuille par fonction au 12/2021
Bureaux
2
Résidentiel
2
Autres
2
- 29 -
En s’engageant dans une politique de
-
dont le produit s’est élevé à 100 millions
d’ATENOR et a ainsi répondu à l’intérêt
investisseurs particuliers et institution-
et économes en énergie.
05
Mettre en place le nancement durable des opérations
Projet Pays Type Taille m
2
City Dox IPI Belgique Residentiel 112,000
Belgique Mixte 158,000
France Bureau 37,300
Allemagne Bureau 14,000
Roseville Bureau 16,200
Dacia1 Roumanie Bureau 16,300
@Expo Roumanie Bureau 54,700
Période de répartition: 01-01-2021 au 30-06-2021
Montant: 100,000,000 €
Mars 2021 :
Lancement du premier
Green Retail Bond
100.000.000 €
- 30 -
politique de durabilitérésilience économiqueenvironnementalimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion
- 31 -
Contribution
Environnementale
100% des projets de bureaux
visent les certications BREEAM
et WELL
FLEET HOUSE, Londres
- 32 -
politique de durabilitérésilience économiqueenvironnementalimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion
ATENOR évalue, mesure et agit au niveau de sa
contribution environnementale tant au niveau cor-
de son cycle de création de valeur.
lettre aux actionnaires de 2019 en ce qui concerne
-
ternationales indépendantes BREEAM et WELL,
-
sions carbone, énergie, eau, déchets, biodiversité,
technologies durables.
ATENOR engage activement sa contribution environnementale.
Réduire les émissions de
particules polluantes et
de gaz à eet de serre
Opter pour le développement
de projets accessibles
par mobilité douce
Promouvoir l’innovation et
soutenir les technologies
durables
Promouvoir
la circularité
Préférer les énergies
renouvelables et améliorer
l’ecacité énergétique
Les 5 enjeux environnementaux
- 33 -
Réduire les émissions de particules polluantes et de gaz à eet de serre
Au niveau des projets
Renouveler le tissu urbain avec
consommateurs en énergie et donc
émettant peu de pollution, contribue
préservation de notre cadre de vie passe
dérèglement climatique, mais aussi à
réduire la pollution dans les villes par les
énergie, ATENOR participe à maintenir
la qualité de l’air en milieu urbain,
nécessaire pour assurer la durabilité
dans les 16 villes où elle est présente,
atteignent ou dépassent les standards
de Nearly Zero Energy Building. Ces
développements, tant en rénovation
qu’en construction neuve, participent à
maintenir l’activité au coeur des villes en
harmonie avec l’environnement.
01
Objectif zéro carbone
WELLBE, Lisbonne
- 34 -
politique de durabilitérésilience économiqueenvironnementalimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion
transition durable des villes. Pour cela, Archilab est le lieu
pour tout développement d’ATENOR. ArchiLab Research
précisément l’évolution environnementale de chaque
données permettent également d’atteindre une maturité
d’ATENOR et souligne l’attachement de l’entreprise à
des normes environnementales élevées, mais aussi
ainsi que de sa politique d’entreprise, ATENOR s’inscrit
changement climatique du Pacte Vert pour l’Europe.
DACIA ONE, Bucarest
AU FIL DES GRANDS PRÉS, Mons
- 35 -
Au niveau corporate
®
en collaboration avec CO2logic.
®
aux organisations qui
calculent, réduisent et compensent leur
impact climatique. Depuis 2015, ce label
indépendant.
Depuis 2019 et dans le cadre de sa
démarche de responsabilité sociale
globale, ATENOR a entamé une colla-
dans tous les pays où elle est présente.
démarche entreprise par ATENOR qui
a passé au crible tous les domaines sur
lesquels l’entreprise a une incidence.
ATENOR passe maintenant à l’étape
suivante en se servant de ces données
un plan et une stratégie rationalisés de
réduction de son impact climatique.
Au niveau corporate toujours,
ATENOR a poursuivi son initiative
renouvellement des partenariats
conclus en 2020, a planté 2021
arbres pour 2021 dans 9 des 10 pays
où l’entreprise est présente. L’action
ATENOR Hongrie - 2021 arbres pour 2021
SRFB • KBBM
- 36 -
politique de durabilitérésilience économiqueenvironnementalimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion
02
Nearly Zero Energy Building
-
ce sens que est
conséquent sur une des principales causes du dérèglement
énergie à une consommation quasi nulle.
Préférer les énergies renouvelables et améliorer l’ecacité énergétique
LIV DE MOLENS,
100% des projets
résidentiels sont NZEB
- 37 -
Dans cette logique, lors
de l’analyse d’un nouveau
développement, la possibilité de
désormais en préambule; non
comme un dogme, mais comme
un credo. A titre d’exemple,
ATENOR a déposé en novembre
2021 une demande de permis
prévoyant une rénovation lourde
de l’immeuble Beaulieu en région
bruxelloise.
L’entreprise Bopro a été
sélectionnée pour organiser un
inventaire de l’ensemble des
possibilités de réutilisation, de
recyclage ou encore de tri en
réduire la quantité de déchets
des matériaux de construction
de qualité ayant un impact
environnemental négligeable.
collaboration concrète pour le
circularité de ses matériaux dans
le cadre de son développement.
exemplaire en matière de
rénovation.
Promouvoir la circularité
BEAULIEU, Bruxelles
FLEET HOUSE, Londres
03
Circularité & rénovation
Sous l’impulsion notamment , la thématique de la rénovation
et de la gestion des déchets a été adoptée comme une attitude
préalable à tout développement.
- 38 -
politique de durabilitérésilience économiqueenvironnementalimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion
04
Mobilité
Opter pour le développement
de projets accessibles par la mobilité douce
La mobilité douce au service de la ville.
ATENOR œuvre depuis de nombreuses
années à la mise en place de solutions
de mobilité douce associées à ses
proches des transports en commun,
souvent desservies par un vaste
réseau de pistes cyclables, ATENOR
participe à la création d’une mobilité
plus responsable.
et la réduction de la pollution, cette
désenclaver certains quartiers en les
reconnectant aux centres-villes. En
outre, et de plus en plus, les pieds
d’immeubles sont aménagés pour
accueillir des emplacements ou locaux
vélos, vélos-cargos et trottinettes
sécurisés, des bornes de recharges,
développés par ATENOR.
LAKE 11, Budapest
LAKE 11, Budapest
Score BREEAM
Transportation 89%
- 39 -
SQUARE 42, Belval
telles que la géothermie ou la communauté d’énergie au sein de quartiers, en collaboration avec d’autres propriétaires.
dans l’optimalisation des bilans énergétiques des immeubles à redévelopper.
05
Promouvoir l’innovation et
soutenir les technologies durables
- 40 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie 4 points forts d’Atenorcadres ESG Politiques de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
MOVE’HUB, Bruxelles
- 41 -
Agir pour des villes durables,
attractives,résilientes, accueillantes
et inclusives.
Impact social
- 42 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie 4 points forts d’Atenorcadres ESG Politiques de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
Agir pour la ville, c’est agir pour
ses citoyens. Être à l’écoute des
territoires permet à ATENOR d’avoir
en apportant un soutien à l’économie
et à l’emploi local, en introduisant de
la nature en ville, en répondant à la
pénurie de logements abordables,
en embellissant des quartiers
Plus que des logements ou des
de véritables lieux de vie, destinés à
s’intégrer dans leur environnement
urbain et social. A tout moment
ATENOR tient compte de l’impact
sociale, culturelle mais aussi
économique. C’est la raison pour
à plusieurs niveaux : au niveau des
de ses collaborateurs.
Favoriser le bien-être
général des occupants
Assurer la santé
& le bien-être des
collaborateurs
Entretenir une culture
d’entreprise épanouissante pour
& respectueuse de chacun
Apporter concours et
soutien aux tissus associatifs
Intervenir dans la ville an
d’améliorer le cadre de
vie urbain
FORT 7, Varsovie
MOVE’HUB, Bruxelles
Les 5 enjeux sociaux
- 43 -
occupants en se basant principalement
d’ArchiLab : les mutations sociétales,
la localisation et l’accessibilité en
transports en communs sont également
des critères prioritaires liés au bien-
être. ATENOR agrémente aussi ses
d’espaces pour potagers, de balcons
encore son ambition, ATENOR a choisi la
01
Favoriser le bien-être général des occupants
LAKESIDE, Varsovie
- 44 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie 4 points forts d’Atenorcadres ESG Politiques de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
02
Intervenir dans la ville an
d’améliorer le cadre de vie urbain
Animer et embellir les quartiers urbains,
quartiers mixtes et durables, assurer
le bien-être des citoyens et le respect
guident ATENOR dans sa démarche
sociétale. C’est en réponse à la pluralité
de la ville qu’ATENOR intègre à sa vision
d’autres leviers d’action pour créer de
la valeur sociale.
Art for cities :
En 2019, désireuse d’aller un peu plus
nouveau sur les villes. Partageant la
même passion pour les villes, leurs
histoires, leurs citoyens et leurs
évolutions, ATENOR et Benoît Feron se
sont associés pour lancer l’exposition
scène le Street Art, un art accessible à
tous, qui contribue à l’embellissement
et l’animation des quartiers souvent
délaissés dans toutes les villes où
ATENOR est présente.
Wake Up the City :
Ranimer les quartiers, créer du lien social, célébrer le retour
City s’est déroulée de septembre à octobre 2021 dans tous
les quartiers stratégiques d’Europe où ATENOR est présente
d’ATENOR pour une vie urbaine plurielle, ouverte, rassem-
bleuse, riche de sa diversité et de ses échanges. Au total
villes où ATENOR est présente, autant de moments et de
sourires rassembleurs.
Art for Cities, Lisbonne
Art for Cities, Varsovie
WAKE UP THE CITY, Bucarest
- 45 -
urbaine et à la vie des quartiers :
vecteur de lien social, ces structures
sont proches des habitants, elles
répondent à des besoins concrets et
particulièrement aux publics les plus
la vie des quartiers et à rapprocher
citoyens et institutions mais aussi
citoyens et entreprises. Ce sont là des
acteurs importants de la ville.
ATENOR s’est donné comme ambition
de consacrer un budget aux tissus
leur apporter concours et soutien.
recherche médicale, soutien logistique
à l’organisation des évènements à
partenariats avec toute une série
d’associations.
En 2021, pour la deuxième année
consécutive et en guise de vœux de
avec des associations locales œuvrant
pays où l’entreprise est présente.
D’autres actions ont été mises en
place dans d’autres villes notamment
à Bucarest où ATENOR a noué un
Les architectes, les entreprises
générales et les sous-traitants sont
03
Apporter concours et
soutien aux tissus associatifs
SOS CHILDREN’ S VILLAGE Bucarest
- 46 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie 4 points forts d’Atenorcadres ESG Politiques de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
04
Assurer la santé et le bien-être des collaborateurs
La sécurité et la santé des collaborateurs est une priorité
pour ATENOR.
L’entreprise met à disposition les moyens et outils de travail
-
des bureaux individuels et des espaces partagés en toute
Ce point est partie intégrante de la Politique des Ressources
- 47 -
L’entreprise est le lieu d’un équilibre possible entre une vie
personnelle telle que chacun l’a choisie. ATENOR s’assure
dans les critères d’évaluation des Country Directors.
ATENOR a un taux élevé de rétention des talents. Les
collaborateurs sont au centre de l’entreprise et créent le
capital humain unique de l’ensemble des compétences,
connaissances et expériences accumulées par l’équipe. La
communication interne et les formations continues sont
stimulées au quotidien.
05
Entretenir une culture d’entreprise épanouissante
pour et respectueuse de chacun
- 48 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
Gouvernance
élargie
- 49 -
- 50 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
En tant que société cotée, ATENOR observe avec rigueur toutes les dispositions réglementaires en matière de
Assurer la qualité
des procédures
d’information
Veiller à la diversité et
à l’égalité des chances
entre collaborateurs
Viser le rayonnement
international des valeurs
et de l’expertise
Communiquer
de manière claire
et transparente
Organiser
un processus
décisionnel équilibré
01
Assurer la qualité des procédures pour
une information claire et transparente
ATENOR accorde la priorité à la
ses exigences en termes de
communications claire et transparente
et veille à ce qu’il en soit ainsi pour
tous les collaborateurs à travers les
10 pays où elle est présente. A cet
égard, ATENOR a publié au cours de
2021 plus de 35 communiqués de
l’évolution de ses activités.
Les 5 enjeux de gouvernance
- 51 -
02
Considérer la mise en oeuvre de la Politique
de Durabilité comme un critère d’évaluation
dans la Politique de Rémunération
un principe de base du management d’ATENOR. Dès lors
du groupe, il est essentiel que l’ensemble des collaborateurs
reprend comme critère d’évaluation la mise en œuvre de
la Sustainability Policy à travers la gestion des équipes et
03
Organiser un processus décisionnel équilibré
compte de manière permanente.
- 52 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
04
Veiller à la diversité et à l’égalité des
chances entre collaborateurs
reposent sur la qualité des prestations de ses
collaborateurs. Il est dès lors dans l’intérêt du
groupe que chacun, sans distinction aucune,
délivrer dans des conditions optimales le
meilleur de lui-même. ATENOR constate au
assumée, non seulement de genre mais aussi
de culture contribue tant au bien-être de ses
du groupe.
FEMME HOMME
Belgique
FEMME HOMME
Executive Committee /
Management
- 53 -
Le métier de développeur immobilier
doit s’accompagner des valeurs
d’intégrité, de transparence, et
d’éthique élevées et irréprochables.
La structure internationale d’ATENOR
travers les échanges opérationnels
quotidiens, une attention particulière
est donnée au respect des valeurs
événements corporate qui rassemblent
les équipes de plusieurs pays sont
autant d’occasions de rappeler ces
d’ATENOR échange constamment
sur les expériences et compétence
internationales, notamment dans le
cadre du Archilab Community. De plus,
environnementale, architectes,
circulation et la consolidation des
compétences à tous les stades du
développement. La consultation
mutuelle entre les 10 pays où ATENOR
ATENOR naturellement au cœur d’un
rayonnement international.
05
Viser le rayonnement international
des valeurs et de l’expertise
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
respectueuse de l’humain, dans les 10 pays où l’entreprise est présente.
d’entreprise véhicule des valeurs humaines essentielles. ATENOR
ATENOR aligne sa politique des ressources humaines sur deux lignes
directrices xant des normes minimales de la Taxonomie européenne :
- Les lignes directrices de l’OCDE pour les entreprises multinationales
- Les principes directeurs des Nations Unies sur les droits humains
et le commerce
La politique des ressources humaines s’articule autour de quatre piliers :
La politique de
ressources humaines
01
02
03
04
Les 4 piliers
Les perspectives
Une culture
d’entreprise forte
La formation
La reconnaissance
et la politique
de rémunération
ATENOR, Belgique
ATENOR, France
ATENOR, Portugal
Collaborateurs
Groupe Belgique France Pays-Bas Allemagne Luxembourg Portugal Hongrie Pologne Roumanie Londres
Total 106 52 5 3 3 11 2 14 6 10 /
07
volontaires
8
Hommes
15
Femmes
+23
Nouveaux
collaborateurs
dans le groupe
< 30 ans
O3 19
30-50 ans
01
> 50 ans
Nouveaux collaborateurs
Départs
09
ATENOR constate un taux de rotation des plus bas de son secteur, témoignant
d’une politique de ressources humaines active et reconnaissante de l’individu..
Départs
02
involontaires
ATENOR,
ATENOR,
ATENOR, Roumanie
ATENOR, Luxembourg
ATENOR, Pologne
ATENOR, Allemagne
Comex
Groupe
Ancienneté
< 5 ans
0 25 50 75
66
00
13
00
10-15 ans5-10 ans
16
01
15-20 ans
00
04
> 20 ans
04
07
- 56 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
Le développement des talents est l’un des piliers de
la gestion. Notre capital humain est notre plus grande
ATENOR accorde dès lors une grande importance à la
séminaires, des voyages d’étude et des post-graduats.
extérieurs sont régulièrement invités. Par ces rencontres,
les compétences particulières à travers tous les
collaborateurs du groupe.
sur les procédures internes, la culture et les valeurs de
l’entreprise et les outils mis à disposition.
Sharepoint, l’ensemble des collaborateurs dispose
les collaborateurs des actions et décisions de l’entreprise.
ATENOR en 2010, apporte aux collaborateurs une vision et
ville, le lieu d’action privilégié d’ATENOR.
01
Formations
1853
Total des heures de formation
212.297€
Total coût des formations
La formation
- 57 -
Groupe
Temps plein 105
Temps partiel 05
CDI 100 %
Toute reconnaissance commence
par une explication claire de ce
que l’entreprise attend de son
tous les collaborateurs de l’entreprise
sont décrites.
moment d’écoute et de dialogue.
Par souci de transparence et
et soutenu par des échanges avec
d’autres collaborateurs qui auraient
été en interaction avec la personne
évaluée.
Le moment de l’évaluation est donc un
moment privilégié au cours duquel un
évoquer de nouvelles perspectives.
Cet entretien d’évaluation débouche
sur une éventuelle promotion ou
révision salariale et sur la détermination
de la partie variable de la rémunération.
Celle-ci est déterminée pour partie sur
collaborateur.
La reconnaissance s’exprime également
sur le long terme : les collaborateurs
sont associés à la progression de
l’entreprise à travers la mise en œuvre
d’un plan d’options basé sur le cours de
l’action de l’entreprise.
Nous renvoyons à la politique de
rémunération pour de plus amples
détails.
02
La reconnaissance et la politique de rémunération
100%
Pourcentage des
collaborateurs évalués
annuellement
ATENOR est active au cœur des villes, un environnement
en constante évolution. ATENOR est sans discontinuer à la
recherche d’innovations et de solutions pour répondre aux
attentes des citadins.
Cette agilité crée autant de possibilités d’évolution et de
progression pour chaque collaborateur.
Le management est ainsi à l’écoute des aspirations et am-
Chaque collaborateur est invité à explorer, s’il le souhaite,
de nouveaux champs de compétences.
Les perspectives
03
Contrats
- 58 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
04
Une culture d’entreprise forte
généré par l’entreprise est le résultat de l’activité de
chacun, agissant individuellement et collectivement.
Il importe dès lors que chaque collaborateur soit animé
de valeurs humaines communes et se sente reconnu
comme porteur de ces valeurs.
L’entreprise est le lieu d’un équilibre possible entre une vie
personnelle telle que chacun l’a choisie. ATENOR s’assure
- 59 -
Il s’agit là d’une partie intégrante de la
culture de l’entreprise. La sécurité et
la santé des collaborateurs est une
priorité. L’entreprise met à disposition
les moyens et outils de travail les plus
-
et assure des conditions de travail
pour des espaces plus clairs, plus
individuels et espaces partagés en
pour réduire l’émission des ondes,
La gestion du stress est une partie
-
ses collaborateurs les ressources
la qualité du cadre dans lequel il
Des événements d’entreprise sont
de tisser et entretenir les liens entre
collègues. Ces événements sont
Le bien-être au travail
Santé & Bien-être
Groupe
Jours de maladie < 1 mois 25
Jours de maladie < 1 mois 120
Jours prestés 5.036
0
Accidents
de travail
0
Plaintes en
matière d’emploi
0
Employés ayant
des besoins
spéciques
Jours prestés/perdus
Le management est également à l’écoute des dicultés personnelles et privées,
chaque collaborateur reçoit un traitement respectueux, discret et bienveillant.
Responsable Incendie
2
3
Responsable Premier secours
2
Responsable Bien-être
63
NOMBRE D’EMPLOYÉS AYANT
SUIVI UNE FORMATION SANTÉ
ET/OU BIEN-ÊTRE
16
Total des heures de
formation premier secours
100
Total heures de
formation des employés
à la santé et au bien-être
- 60 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
La mixité et la diversité
En termes de recrutement, ATENOR adopte une politique tournée vers une plus grande mixité.
Comex
Groupe
< 30 ans
30-50 ans
> 50 ans
53,77
MOYENNE D’ÂGE COMEX
42,75
MOYENNE D’ÂGE GROUPE
50%
Hommes
Belgique et groupe
Femmes50%
Executive Committee
100%
Hommes
0%
Femmes
Management
25,45%
Femmes
74,55%
Hommes
Board of Directors
62,5%
Hommes
37,5%
Femmes
Other Sta
15,22%
Hommes
84,78%
Femmes
POURCENTAGES
ÂGES
- 61 -
Cadres ESG
Les 17 Objectifs de Développement
Durable des Nations Unies (ODD)
Ce travail de positionnement d’ATENOR par rapport
alignée sur les ODD, ATENOR contribue à leur réalisation
concrète. Consciente qu’une telle contribution nécessite
A RS A
bonne santé
et bien-être
pas
de pauvreté
villes et
communautés
durables
consommation
et production
responsables
lutte contre
le changement
climatique
assainissement
égalité
entre
les sexes
énergie propre
et d’un coût
abordable
travail décent
et croissance
économique
EAU PROPRE ET
3
D
é
v
e
l
o
p
p
e
u
r
U
R
B
A
I
N
D
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r
a
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G
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C
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I
L
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B
•
A
R
C
H
I
L
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B
•
A
R
C
H
I
L
A
B
•
S
O
C
I
A
L
G
O
U
V
E
R
N
A
N
C
E
2
4
1
De manière volontaire et par la force de son engagement, ATENOR souligne ses ambitions
en se positionnant notamment par rapport à deux cadres de référence :
Les principes ESG son intégrés dans
chaque maillon du cycle de création
de valeur d’ATENOR
- 62 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
La taxonomie européenne
En mars 2018, la Commission
européenne communiquait son plan
durable. Avec, au cœur de ce plan, la
taxonomie européenne, ou taxonomie
activités économiques pouvant être
d. it autrement, une liste d’activités
incluant les critères techniques
permettant de les évaluer comme
telles. La taxonomie devient donc
orienter les investissements vers des
Le pacte vert pour l’Europe et
ATENOR des possibilités évidentes
le domaine de la durabilité, d’investir
dans l’innovation et les technologies
durables voire de développer de
nouveaux business models.
taxonomie européenne, ATENOR a
de manière
substantielle
dans ce sens que l’ensemble de son
manière à limiter au maximum les
transport en commun, accessibles
par une mobilité douce apportent
durables d’une ville.
Tous les investissements et tous
prises au niveau européen.
Transition to a circular economy
Transition vers une économie circulaire, prévention et
recyclage des déchets, Voir politique de durabilité +
Breeam
Pollution prevention and control
Prévention et réduction de la pollution
Protection and restoration
of biodiversity and ecosystems
Protection des écosystèmes sains
Biodiversité et choix de localisation des projets dans des
environnements urbains.
Atténuation du changement climatique
Contribution substantielle : ecacité
énergétique (voir NZEB)
Climate change mitigation
Adaptation au changement climatique.
Analyse menée systématiquement dans
le cadre du BREEAM
Climate change adaptation
Utilisation durable et protection de l’eau
et des ressources marines
Sustainable and protection
of water and marine resources
«Tous nos investissements et tous les projets ont pour impératif d'être estampillés
'taxonomy eligible' en fonction des dispositions qui seront prises au niveau européen»
- 63 -
La taxonomie européenne ATENOR
Acting for Sustainability
ATENOR n'a pas attendu l'arrivée de la Taxonomie
européenne et des règlementations liées pour s'engager
depuis de nombreuses années dans les développements
de valoriser la haute qualité environnementale de son
Forte de sa politique de résilience économique, ATENOR
géographique avec 10 implantations internationales,
sa part résidentielle à hauteur de 6.000 logements, et
Par ailleurs, l'accélération du cycle de création de valeur
est soutenue par l'expertise internationale développée au
sein d'Archilab.
L'engagement de longue date dans la contribution
environnementale pour des développements durables
de qualité se matérialise dans les résultats concrets des
BREEAM Excellent et 6 d'entre eux atteignent même le
En termes de développements résidentiels, soulignons
Nearly Zero Energy Building.
Soucieuse de ses collaborateurs et des parties prenantes
social et les meilleures voies pour améliorer celui-ci au
sein de l'entreprise et dans les villes où l'entreprise est
présente. Les actions en témoignent mais également le
mais aussi de culture, contribue tant au bien-être des
politique de développement durable d'ATENOR. Avec
développement durable n'est pas restreint à la responsabilité
d'une cellule isolée de quelques personnes, mais touche
chaque collaborateur à tous les niveaux. Par ses multiples
concertées en même temps qu'un accroissement de
l'expertise au sein de toutes les équipes.
Dans un marché de plus en plus concurrentiel et exigeant,
vocation première et respectable du développement, à savoir
l’adaptation du tissu urbain à l’évolution du cadre économique,
social, environnemental et technologique. Par ses qualités,
son histoire et ses actions, ATENOR s'impose naturellement
comme la garantie d'un investissement durable.
- 64 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
GRI STANDARD INDEX
Ce rapport a été préparé en conformité avec les normes GRI : option de conformité essentielle
GRI PAGES SDG
Profil de l’Organisation
GRI 102 Information Générale
102-1 Nom de l'organisation 150
102-2 Activités, marques, produits et services pg 1 & 3 11
102-3 Lieu géographique du siège 150
102-4 Lieu géographique des sites d'activité 31, 60 - 91
102-5 Capital et forme juridique 96, 150
102-6 Marchés desservis 3, 6-7, 60 - 93
102-7 Taille de l'organisation 31, 32, 60 - 93
102-8 Informations concernant les employés et les autres travailleurs 28 - 32 8
102-9 Chaîne d'approvisionnement 16 -18, 20 -22
102-10
Modifications significatives de l'organisation et de sa chaîne
d'approvisionnement
10 -13, 18 -19, 22, 24
102-11 Principe de précaution ou approche préventive 16 - 17, 18 - 22, 28 - 30
102-12 Initiatives externes 23 - 26
102-13 Adhésion à des associations 154
Stratégie
102-14 Déclaration du décideur le plus haut placé 6-7
102-15 Principaux impacts, risques et opportunités 3, 16-17, 19, 36-37, 112 -113 11
Ethique et intégrité
102-16 Valeurs, principes, normes et règles de conduite 1 - 2, 16 - 17, 19, 20 -30 11,16
102-17
Mécanismes de conseil et de gestion des préoccupations
concernant les questions éthiques
1, 30, 33 -47 16
Gouvernance
102-18 Structure de Gouvernance 33 -35, 52 - 53, 54 - 55
102-19 Délégation de l'autorité 16 -17, 18, 35
102-20
Responsabilibilité de la direction en lien avec les enjeux
économiques, environnementaux et sociaux
18, 34 - 35
102-21
Consultation des parties prenantes au sujet des enjeux
économiques, environnementaux et sociaux
16 - 21, 33, 47 16
102-22
Composition de l'organe de gouvernance le plus élevé et de ses
comités
34, 52 - 55 5,16
102-23 Présidence de l'organe de gouvernance le plus élevé
34, 52 - 55,
Corporate Governance Charter
16
102-24
Nomination et sélection des membes de l'organe de
gouvernance le plus élevé
35, Corporate Governance Charter 5,16
102-25 Conflits d'intérêts 36, Corporate Governance Charter 16
102-26
Rôle de l'organe de gouvernance le plus élevé dans la
définition de l'objet social, des valeurs et de la stratégie
1, 29, 35, 36
Corporate Governance Charter
102-27
Connaissance partagée de l'organe de gouvernance le plus
élevé
35, 37 4
102-28
Évaluation de la performance de l'organe de gouvernance le
plus élevé
35 -36,
Corporate Governance Charter
- 65 -
102-29
Identification et gestion des impacts économiques,
environnementaux et sociaux
16 - 17, 18, 19 - 21, 23,
25 - 26, 28 - 30
16
102-30 Ecacité des procédures de gestion des risques
36-38, 112 -113,
Corporate Governance Charter
102-31 Examen des enjeux économiques, environnmentaux et sociaux 10 - 13, 16 - 18, 19 -21, 23, 24 - 26
102-32
Rôle de l'organe de gouvernance le plus élevé dans le reporting
de développement durable
36
102-33 Communication des préoccupations majeures 38 - 39, 114
102-35 Politiques de rémunération 29, 39 -45, 112, 125
102-36 Procédure de détermination de la rémunération 29, 39 -45
102-37 Implication des parties prenantes dans la rémunération 34 -35 16
Implication des parties prenantes
102-40 Liste des groupes de parties prenantes 47
102-41 Accords de négociation collective 28-30, 32
102-42 Identification et sélection des parties prenantes 47, Corporate Governance Charter
102-43 Approche de l'implication des parties prenantes
33, 47,
Corporate Governance Charter
102-44 Enjeux et préoccupations majeurs soulevés 19 -22, 47
Pratique de reporting
102-45 Entités incluses dans les états financiers consolidés Toutes les entités sont incluses.
102-46 Définition du contenu du rapport des périmètres de l'enjeu 16 - 23, 33, 38 - 39, 107 -108, 114
102-47 Liste des enjeux pertinents 3, 16 -17, 18, 19 - 21, 29
102-48 Réarmation des informations N.A.
102-49 Modifications relatives au reporting N.A.
102-50 Période de reporting Exercice du 01.01.2020 au 31.12.2020
102-51 Date du rapport le plus récent Mars 2021
102-52 Cycle de reporting Annuel
102-53 Point de contact pour les questions relatives au rapport
Stéphan Sonneville S.A., e-mail :
sonneville@atenor.eu
102-54 Déclarations de reporting en conformité avec les normes GRI
Ce rapport a été préparé
conformément aux GRI standards,
option Core.
102-55 Index du contenu GRI 48 - 51
102-56 Vérification Externe 145
GRI 103 Approche managériale
103-1 Explication de l'enjeu pertinent et de son périmètre 3, 16, 17, 19-21
103-2 L'approche managériale et ses composantes 3, 16, 17, 19-21 1,5,8,16
103-3 Évaluation de l'approche managériale 3, 16, 17, 19-21
Normes spécifiques à un enjeu (enjeux pertinents)
GRI 200 Enjeux économiques
GRI 201 Performance économique
201-1 Valeur économique directe générée et distribuée 103, 118 5,7,8,9
201-2
Implications financières et autres risques et opportunités dus au
changement climatique
137 13
201-3
Obligations liées au régime à prestations déterminées et autres
régimes de retraite
137 - 140
GRI 203 Indirect economic impacts
18, 20 - 21
- 66 -
politique de durabilitérésilience économiqueimpact socialgouvernance élargie ATENORcadres ESG politique de RHGRI Standard Index conclusion environnemental
GRI 205 Lutte contre la corruption
205-2
Communication et formation relatives aux politiques et
procédures de lutte contre la corruption
100% 16
205-3 Cas avérés de corruption et mesures prises
Il n'y a pas eu d'incident de
corruption durant l'exercice écoulé.
16
GRI 206 Comportement anticoncurrentiel
206-1
Actions en justice pour le comportement anticoncurrentiel et les
pratiques antitrust
Il n'y a pas eu d'actions en
justice pour comportement
anti-concurrentiel, infractions
aux lois antri-trust et pratiques
monopolistiques au cours de
l'exercice écoulé.
16
GRI 300 Enjeux environnementaux
GRI 301 Matières
301-1 Matières utilisées par poids ou par volume 21 7,8,12,13
301-2 Matières recyclées utilisées 21 7,8,12,13
GRI 302 Énergie
302-2 Consommation énergétique en dehors de l'organisation 21, 23 7,8,12,13
302-3 Intensité énergétique 21, 23 7,8,12,13
302-4 Réduction de la consommation énergétique 20 -21, 23 7,8,12,13
302-5 Réduction des besoins énergétiques des produits et des services 20 -21, 23 7,8,12,13
GRI 303 Eau 2016
303-1 Prélèvement d’eau par source 20 -21, 23 6
303-3 Recyclage et réutilisation de l’eau 20 -21, 23 6,8,12
GRI 305 missions
305-1 Émissions directes de GES (champ d’application 1) 20-21, 23 3,12,13,15
305-2 Émissions indirectes de GES (champ d’application 2) 20-21, 23 3,12,13,15
305-4 Intensité des émissions de GES 20-21, 23 3,12,13,15
GRI 306 Euents et déchets
306-2 Déchets par type et méthode d’élimination 20-21, 23 3,6,12
GRI 307 Conformité environnementale
307-1
Non-conformité à la législation et à la réglementation
environnementales
Il n'y a pas eu de sanctions de non-
conformité au cours de l'exercice
écoulé.
16
GRI 400 Enjeux Sociaux
GRI 401 Emploi
401-1 Recrutement de nouveaux employés et rotation du personnel 28,30, 32 5,8
401-2
Avantages accordés aux salariés à temps plein et non aux
employés temporaires ou à temps partiel
29, 137 - 138 8
GRI 403 Santé et sécurité au travail
403-2
Types d’accidents du travail et taux d’accidents du travail, de
maladies
professionnelles, de journées perdues, d’absentéisme et
nombre de décès liés au travail
0 3,8
403-9 Accidents du travail 0 3,8
- 67 -
GRI 404 Formation et éducation
404-1 Nombre moyen d’heures de formation par an par employé 32 4,5,8
404-2
Programmes de mise à niveau des compétences des employés
et programmes d’aide à la transition
28 - 29 4,8
404-3
Pourcentage d’employés bénéficiant de revues de performance
et d’évolution de carrière
28 - 29, 32 5,8
GRI 405 Diversité et égalité des chances
405-1 Diversité des organes de gouvernance et des employés 30, 31 - 32, 34 5,8
405-2
Ratio du salaire de base et de la rémunération des femmes et
des hommes
46 5,8,9
GRI 406 Lutte contre la discrimination
406-1 Cas de discrimination et mesures correctives prises
Il n'y a pas eu de cas de
discrimination au cours de l'exercice
écoulé.
5,8,16
GRI 413 Communautés locales
413-1
Activités impliquant la communauté locale, évaluation des
impacts et programmes de développement
21, 24 - 26, 28-29
GRI 414 Évaluation sociale des fournisseurs
414-1 Nouveaux fournisseurs analysés à l’aide de critères sociaux 37
414-2
Impacts sociaux négatifs sur la chaîne d’approvisionnement et
mesures prises
Il n’y a pas eu d’impacts sociaux
négatifs au cours de l’exercice
écoulé.
GRI 416 Santé et sécurité des consommateurs
416-1
Évaluation des impacts des catégories de produits et de
services sur la santé et la sécurité
20, 23
416-2
Cas de non-conformité concernant les impacts des produits et
des services sur la sécurité et la santé
0 16
GRI 417 Commercialisation et étiquetage
417-1
Exigences relatives à l’information sur les produits et services
et l’étiquetage
23 12
417-3
Cas de non-conformité concernant la communication
marketing
0 16
GRI 419 Conformité socio-économique
419-1
Non-conformité à la législation et aux réglementations sociales
et économiques
Il n'y a pas eu de pénalités au cours
de l'exercice écoulé.
16
Reponsabilité produit :
CRE8 Type et nombre de certifications, notations et labels pour
les actifs en construction, en exploitation et en redéveloppement
23
4, 6, 7,
8, 10, 11,
12, 13
I
Rapport financier annuel 2021
I
Administration
Sidney D. BENS
Chief Financial Ocer
ADMINISTRATION
Laurent COLLIER
(pour Strat UP SRL)
Executive Ocer
- 68 -
www.atenor.eu
I
William LERINCKX
(pour Lerinvestimmo SCS)
Executive Ocer
Sven LEMMES
(pour Weatherlight SRL)
Executive Ocer
Stéphan SONNEVILLE SA
Chief Executive Ocer
- 69 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Administration
COMPOSITION DE L’EXECUTIVE COMMITTEE
Stéphan Sonneville
pour Stéphan Sonneville SA
Administrateur Délégué, CEO et
Président de l’Executive Committee
Sidney D. Bens
Chief Financial Ocer
Laurent Collier
pour Strat UP SRL
Executive Ocer
Sven Lemmes
pour Weatherlight SRL
Executive Ocer
William Lerinckx
pour Lerinvestimmo SCS
Executive Ocer
COMPOSITION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
À L’ISSUE DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE DU
22 AVRIL 2022
Monsieur Frank Donck
Président
(2)
Échéance du mandat : 2024
Stéphan Sonneville SA
Administrateur Délégué
(1)
,
représentée par Monsieur Stéphan Sonneville
Échéance du mandat : 2025
Monsieur Christian Delaire
Administrateur
(3)
Échéance du mandat : 2024
Investea SRL
Administrateur
(3)
représentée par Madame Emmanuèle Attout
Échéance du mandat : 2024
MG Praxis SRL
Administrateur
(3)
représentée par Madame Michèle Grégoire
Échéance du mandat : 2024
Luxempart Management SARL
Administrateur
(2)
représentée par Monsieur John Penning
Échéance du mandat : 2025
Sogestra SRL
Administrateur
(3)
représentée par Madame Nadine Lemaitre
Échéance du mandat : 2023
Monsieur Philippe Vastapane
Administrateur
(2)
Échéance du mandat : 2024
(1)
Exécutif /
(2)
Non-exécutif /
(3)
Indépendant
- 70 -
www.atenor.eu
I
PRINCIPALES FONCTIONS EXERCÉES PAR LES
ADMINISTRATEURS NONEXÉCUTIFS
Madame Emmanuèle Attout pour Investea SRL
Administrateur de Oxurion NV
Administrateur de Schréder SA
Administrateur de Eurocommercial Properties NV
Monsieur Christian Delaire
Senior Advisor de Foncière Atland
Administrateur de Cromwell European REIT
Administrateur de Covivio
Monsieur Frank Donck
CEO de 3d_investors NV
Madame Michèle Grégoire pour MG Praxis SRL
Avocate à la Cour de cassation,
Professeure et Présidente du Centre de droit
privé à l’Université Libre de Bruxelles
Madame Nadine Lemaitre pour Sogestra SRL
Administrateur d’Orange Belgium SA
Administrateur de la Fondation de l’ULB
Monsieur John Penning pour
Luxempart Management SARL
Administrateur délégué de Luxempart SA
Monsieur Philippe Vastapane
Président du Conseil d’Alva SA
COMPOSITION DU COMITÉ D’AUDIT
Investea SRL
représentée par Madame Emmanuèle Attout,
Présidente
Monsieur Frank Donck
Membre
Monsieur Philippe Vastapane
Membre
Luxempart Management SARL
représentée par Monsieur John Penning,
Membre
DSD Associates Audit & Advies BV
représentée par Monsieur David De Schacht,
Auditeur Interne
COMPOSITION DU COMITÉ DE
NOMINATION ET DE RÉMUNÉRATION
Sogestra SRL
représentée par Madame Nadine Lemaitre,
Présidente
MG Praxis SRL
représentée par Madame Michèle Grégoire,
Membre
Monsieur Christian Delaire
Membre
- 71 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
INFORMATION AUX
ACTIONNAIRES ET AUX
INVESTISSEURS
I
Rapport financier annuel 2021
I
Information aux actionnaires et investisseurs
€ 399,81 M.
capitalisation
boursière au
31.12.2021
WELL BE
LISBONNE
- 72 -
www.atenor.eu
I
www.atenor.eu
I
€ 2,54
*
Dividende
brut
*sous réserve de l’approbation
de l’Assemblée Générale du 22.04.2022
€ 1,778
*
Dividende net
*sous réserve de l’approbation
de l’Assemblée Générale du 22.04.2022
- 73 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Information aux actionnaires et investisseurs
ACTIONNARIAT AU 31.12.2021
ACTIONNARIAT DE RÉFÉRENCE
L’actionnariat de référence du Groupe est constitué des
sociétés suivantes:
• 3D NV
• ALVA SA
• FORATENOR SA
• LUXEMPART SA
• Stéphan SONNEVILLE SA
Cet actionnariat s’est engagé à soutenir le Groupe dans
sa stratégie de développement en collaborant à la
réalisation de son plan d’entreprise et en y apportant
ses compétences. Sa représentation au sein du Conseil
d’Administration d’ATENOR lui permet d’être impliqué
activement dans la politique générale et la stratégie
du Groupe. Une bonne gouvernance durable requiert
l’implication de toutes les parties. L’actionnariat de
référence joue ainsi un rôle crucial pour mener le Groupe
dans sa stratégie de durabilité et dans son engagement à
relever le défi du changement climatique. Cet actionnariat
équilibré et composé de sociétés stables ayant fait leurs
preuves dans leurs secteurs d’activités respectifs, possède
une vision à long terme de sa participation dans le Groupe.
Cette stabilité de l’actionnariat est concrétisée par un
engagement réciproque au travers d’une convention
d’actionnaires signée en novembre 2006 garantissant
ainsi la pérennité et le développement du Groupe.
Celle-ci a été actualisée et prorogée en novembre 2016
pour une période de 5 ans tacitement renouvelable pour
deux périodes successives de 5 ans.
Pour rappel, l’actionnariat de ForAtenoR est constitué
des groupes 3D et Stéphan Sonneville SA ainsi que des
membres du Comité Exécutif d’ATENOR. Cette société a
ratifié la convention d’actionnaires.
Elle rassemble 32,79% du capital d’ATENOR portant le
flottant à 67,21% *.
Le dénominateur d’ATENOR s’élève à 7.038.845.
FORMES DE L’ACTION
Les actions ATENOR existent, au choix de l’actionnaire,
soit sous la forme nominative par inscription dans
le registre des actionnaires, soit sous la forme d’une
inscription en compte-titres auprès d’un organisme
financier.
12,67% 3D ..
P 47,00%
11,64%
F ..
10,66% L ..
STRUCTURE DE L’ACTIONNARIAT AU 31.12.2021
La structure de l’actionnariat se présente comme suit:
Nombre
d’actions Participation %
dont actions faisant
partie de l’action
de concert* Pc % *
ALVA SA
(1)
651,796 9,26 521.437 7,41
LUXEMPART SA
(1)
750,309 10,66 521.437 7,41
3D NV
(1)
819,456 12,67 592.880 8,42
ForAtenoR SA
(1)
891,553 11,64 521.437 7,41
Stéphan SONNEVILLE SA
(1)(2)
& consorts
303,637 4,31 150.500 2,14
Sous-total
3.417.275 48,55 2.307.691 32,79
Actions propres
- -
Actions d’autocontrôle
313.427 4,45
Public
3.308.143 47,00
Total
7.038.845 100,00
(1) Signataires de la Convention d’Actionnaires
(2) Administrateur Délégué, société contrôlée par Monsieur Stéphan Sonneville
Conformément à l’article 74 de la loi du 1
er
avril 2007, ces actionnaires ont communiqué à la société qu’ils détenaient de concert, à la date d’entrée en vigueur de
ladite loi, plus de 30 % des titres avec droit de vote.
9,26% A ..
4,31% S S ..
& Consorts
A ’ 4,45%
- 74 -
www.atenor.eu
I
COTATION BOURSIÈRE
Marché continu
Cotation Euronext Brussels
Action ATENOR
ISIN BE 0003837540
Compartiment B
Nombre total de titres conférant le droit de vote 7.038.845
Nombre total de droits de vote (dénominateur) 7.038.845
Cotation de l’action au 31 décembre 2021 € 56,80
ÉVOLUTION DU COURS DE L’ACTION ET LIQUIDITÉ DU TITRE
COURS DE BOURSE DE 2017 À 2021
Nombre de titres au 31 décembre 2021: 7.038.845
2017 2018
2019 2020 2021
Cours maximum (€)
50,50 53,20 77,80 72,31 62,80
Cours minimum (€)
44,65 46,00 51,80 51,40 53,00
Cours au 31 décembre (€)
47,00 51,00 72,20 57,00 56,80
Volumes journaliers moyens
1.840 1.876 2.759 3.460 2.745
Capitalisation boursière au 31 décembre (en millions €)
264,63 287,18 406,56 401,21 399,81
CONTRAT D’ANIMATION ET FONDS DE LIQUIDITÉ SUR
L’ACTION ATENOR
ATENOR a poursuivi avec la Banque Degroof-Petercam,
ociellement reconnue par Euronext, la fonction
d’animation de marché ou de « liquidity provider ». En
2021, ATENOR a également conclu un contrat de liquidité
avec KBC Securities. Avec cette nouvelle collaboration,
ATENOR souhaite améliorer et faciliter l’accès des
investisseurs au titre d’ATENOR.
Ces « liquidity providers » sont présents de manière
permanente dans le carnet d’ordre du marché et
agissent tant à la vente qu’à l’achat et ce, en toute
indépendance par rapport à l’émetteur.
DIVIDENDE
Le dividende brut proposé à l’Assemblée Générale
du 22 avril 2022 s’élèvera à € 2,54, en hausse de 5 %
par rapport à 2021 (€ 2,42), soit un dividende net de
précompte (30 %) de € 1,778 par titre.
Sous réserve d’approbation par l’Assemblée Générale
Ordinaire, le dividende sera mis en paiement à partir du
28 avril 2022.
Le service financier d’ATENOR est assuré par Euroclear
Belgium (Boulevard du Roi Albert II, 1 à 1210 Saint-Josse-
ten-Noode).
Le règlement aux Actionnaires nominatifs s’eectuera
par virement bancaire à partir du 28 avril 2022.
MODALITÉS PRATIQUES CONCERNANT LE PAIEMENT DU
DIVIDENDE*
26 avril 2022
Détachement de coupon (Ex date)
27 avril 2022
Date d’arrêté (Record date)
28 avril 2022
Date de paiement (Payment date)
* Sous réserve de l’approbation de l’Assemblée Générale Ordinaire
AGENDA DE L’ACTIONNAIRE
22 avril 2022
Assemblée Générale 2021
28 avril 2022
Paiement du dividende (sous réserve
d’approbation de l’Assemblée Générale)
18 mai 2022
Déclaration intermédiaire premier
trimestre 2022
2 septembre 2022
Résultats semestriels 2022
17 novembre 2022
Déclaration intermédiaire troisième
trimestre 2022
- 75 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
I
Rapport financier annuel 2021
I
Déclaration de gouvernance d’entreprise
DÉCLARATION DE
GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
CLOCHE D’OR
LUXEMBOURG
- 76 -
www.atenor.eu
I
DÉCLARATION DE
GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
www.atenor.eu
I
- 77 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Déclaration de gouvernance d’entreprise
DÉCLARATION DE
GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
En sa qualité de société cotée, ATENOR accorde une importance majeure aux principes de Corporate
Governance visant à établir des règles claires d’administration, d’organisation et de gestion dans l’intérêt de
tous les stakeholders. Ces principes fournissent aux stakeholders et au marché en général une garantie de
fiabilité et de transparence des informations communiquées.
LE CODE DE RÉFÉRENCE
ATENOR applique le Code belge de Gouvernance
d’Entreprise 2020 (le «Code 2020»), qu’elle a adopté
comme code de référence.
La Charte de Gouvernance d’Entreprise est disponible
sur le site internet d’ATENOR (www.atenor.eu).
Conformément à l’approche « comply or explain » du
Code 2020, le Conseil d’Administration attire l’attention
sur la déviation suivante du Code 2020 :
• Principe 9.2 du Code 2020 : Contrairement à ce qui
est prévu dans le Code, la contribution individuelle
des Administrateurs ne fait pas l’objet d’évaluations
périodiques si ce n’est dans le cadre de la procédure
de réélection. Le Conseil d’Administration estime
qu’une telle évaluation individualisée n’est pas
requise à ce jour pour assurer le bon fonctionnement
du Conseil d’Administration. Le Président du Conseil
d’Administration établit régulièrement des contacts
bilatéraux avec chacun des Administrateurs en dehors
des réunions du Conseil d’Administration. Il procèdera
toutefois à de telles évaluations formalisées si, au vu
de circonstances particulières, cela s’avère nécessaire
ou requis.
• Principe 7.6 du Code 2020 : le principe 7.6 préconise
que les actions octroyées aux dministrateurs soient
conservées pour une période d’au moins trois ans après
leur attribution. La règle au sein de la Société est que ces
actions doivent être conservées au moins un an après
la fin du dernier mandat d’dministrateur exercé. La
durée normale du mandat est de 3 ans renouvelable.
Ainsi, une grande partie des actions octroyées seront
automatiquement conservées pendant au moins
trois ans. Il est toutefois possible qu’elles ne le soient
pas si les actions sont attribuées moins de deux ans
avant la fin du mandat de l’Administrateur concerné.
Selon la Société, il n’est pas nécessaire d’obliger les
Administrateurs à conserver leurs actions plus d’un an
après la fin de leur mandat. La Société estime en eet
qu’il n’est pas opportun de forcer des personnes qui ne
se sentiraient plus concernées par la gestion et donc
l’intérêt de la Société à conserver leurs actions pour plus
d’un an après la fin de leur mandat d’dministrateur.
• Principe 7.11 du Code 2020 : le principe 7.11 préconise
que les options sur actions pour les managers exécutifs
ne peuvent ni être attribuées de manière définitive, ni
être exercées moins de trois ans après leur attribution.
Toutefois, les options sur actions attribuées par
la Société aux membres du Comité Exécutif sont
immédiatement acquises de manière définitive
et, concernant les options sur actions AGP, sont
partiellement exerçables dès la première année suivant
leur attribution. Cet exercice des actions sur AGP se
fait toutefois de manière progressive, de sorte que les
membres du Comité Exécutif qui reçoivent des options
ne peuvent pas toutes les exercer immédiatement.
Le nombre d’options devenant exerçables décroit
chaque année, de sorte que les membres du Comité
Exécutif ont un intérêt à ce que la valeur de ces options
augmente chaque année de manière à garder le
même niveau de rémunération. En ce qui concerne les
autres options, elles ne sont exerçables qu’après 3 ans.
Ainsi, la Société garantit que les membres du Comité
Exécutif se sentent immédiatement et totalement
impliqués dans leur gestion tout en restant concernés
par les performances à long terme.
• Principe 7.12 du Code 2020 : le principe 7.12 préconise
que les contrats avec les membres du management
incluent une clause permettant à la Société de recouvrer
la rémunération variable octroyée. Elle se réfère donc
au droit commun pour, si les circonstances le justifient,
recouvrer la rémunération variable octroyée.
- 78 -
www.atenor.eu
I
L’ACTIONNARIAT
L’ACTIONNARIAT AU 31 DÉCEMBRE 2021
En ce qui concerne la composition de l’actionnariat,
référence est faite à la page 74 du présent rapport
annuel.
RELATION AVEC LES ACTIONNAIRES DE RÉFÉRENCE
Une convention d’actionnaires lie de longue date les
ctionnaires de référence, plus précisément 3D SA,
Luxempart SA, Alva SA, Stéphan Sonneville SA et
ForAtenoR SA. L’actionnariat de cette dernière société
se compose de 3D SA, Stéphan Sonneville SA ainsi que
des membres du Comité Exécutif d’ATENOR.
Suite à l’ore publique de souscription lancée en juin
2020 dans le cadre de l’augmentation de capital, le
dénominateur d’ATENOR est passé de 5.631.076 à
7.038.845 actions. Dès lors, depuis le 30 juin 2020, la
convention d’actionnaires rassemble 32,79 % du capital
d’ATENOR.
La convention d’actionnaires exprime la vision commune
des ctionnaires de référence quant à la stratégie de
la ociété et à ses règles de gouvernance et organise
leur action de concert en ce sens. Cette convention met
également en place un droit de préemption réciproque
en cas de cession d’actions.
Conformément à l’article 74 de la loi du 1
ier
avril
2007 relative aux ores publiques d’acquisition, ces
ctionnaires ont notifié à la FSMA et à la Société, la
détention, de concert entre eux, de plus de 30 % du
capital de la Société.
La Société n’a connaissance d’aucune autre relation, ni
accord particulier entre les Actionnaires.
POLITIQUE RELATIVE À L’AFFECTATION DU RÉSULTAT
En matière de politique d’aectation et de distribution
du résultat, le Conseil d’Administration a pour objectif
de proposer à l’Assemblée Générale des Actionnaires
une rémunération régulière sous forme de dividende
en veillant à ce que le roupe conserve une structure
bilantaire saine et des moyens susants pour assurer
son développement.
LE CONSEIL D’ADMINISTRATION ET SES COMITÉS
LE CONSEIL D’ADMINISTRATION
En ce qui concerne la composition du Conseil
d’Administration, référence est faite à la page 70 du
présent rapport annuel.
Au 31 décembre 2021, le Conseil d’Administration
comprenait quatre Administrateurs indépendants :
Monsieur Christian Delaire, Investea SRL représentée
par Madame Emmanuèle Attout, MG Praxis SRL
représentée par Madame Michèle Grégoire et Sogestra
SRL représentée par Madame Nadine Lemaitre.
En ce qui concerne son fonctionnement, le Conseil
d’Administration s’est réuni 6 fois en 2021. La présence
des Administrateurs se résume comme suit :
Nom Présence
Frank Donck
6/6
Stéphan Sonneville SA représentée par S. Sonneville
6/6
Christian Delaire
6/6
Investea SRL représentée par Emmanuèle Attout
6/6
Luxempart Management SARL représentée par
Giuseppe Jo Santino jusqu’au 17 mai 2021 et par
John Penning depuis le 17 mai 2021
6/6
MG Praxis SRL représentée par Michèle Grégoire
6/6
Sogestra SRL représentée par Nadine Lemaitre
6/6
Philippe Vastapane
6/6
Les statuts d’ATENOR prévoient que les décisions soient
prises à la majorité absolue des votants. Toutefois,
les décisions ont toujours été prises au consensus des
membres présents ou représentés.
Lors de ces réunions, outre les sujets obligatoires ou
légaux, le Conseil d’Administration a, entre autres, traité
les sujets suivants : les résultats semestriels et annuels
consolidés, les prévisions d’ATENOR et de ses filiales, le
suivi des principaux projets, la stratégie de la société,
l’analyse et les décisions en matière d’investissements et
de financements ainsi que les règles d’évaluation.
La fonction de Secrétaire du Conseil d’Administration
est assumée par Real Serendipity BV représentée par
Monsieur Hans Vandendael.
Le Conseil s’inscrit pleinement dans l’objectif de diversité
des genres en comptant plus d’un tiers de femmes au
sein du Conseil d’Administration et poursuit les objectifs
de diversité des expériences et compétences pour les
propositions de nomination d’dministrateurs.
Davantage d’informations sur le rôle et les
responsabilités du Conseil d’Administration ainsi que
sur sa composition et son fonctionnement sont reprises
dans le Corporate Governance Charter d’ATENOR
(www.atenor.eu).
LE COMITÉ D’AUDIT
En ce qui concerne la composition du Comité d’Audit,
référence est faite à la page 71 du présent rapport
annuel.
- 79 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Déclaration de gouvernance d’entreprise
Le Comité d’Audit s’est réuni 4 fois en 2021. La présence
des membres se résume comme suit :
Nom Présence
Investea SRL représentée par Emmanuèle Attout,
Présidente
4/4
Frank Donck, Membre
4/4
Philippe Vastapane, Membre
4/4
Luxempart Management SARL représentée par
Giuseppe Jo Santino jusqu’au 17 mai 2021 et par
John Penning depuis le 17 mai 2021, Membre
4/4
Plus d’informations sur le rôle et les responsabilités
du Comité d’Audit ainsi que sur sa composition et son
fonctionnement peuvent être trouvées dans la section
IV.3 du Corporate Governance Charter d’ATENOR
(www.atenor.eu).
LE COMITÉ DE NOMINATION ET DE RÉMUNÉRATION
En ce qui concerne la composition du Comité de
Nomination et de Rémunération, référence est faite à la
page 71 du présent rapport annuel.
Le Comité de Nomination et de Rémunération s’est réuni
3 fois en 2021. La présence des membres se résume
comme suit :
Nom Présence
Sogestra SRL représentée par Nadine Lemaitre,
Présidente
3
Christian Delaire, Membre
3
MG Praxis SRL représentée par Michèle Grégoire,
Membre
3
Plus d’informations sur le rôle et les responsabilités du
Comité de Nomination et de Rémunération ainsi que
sur sa composition et son fonctionnement peuvent être
trouvées dans la section IV.2 du Corporate Governance
Charter d’ATENOR (www.atenor.eu).
PROCESSUS D’ÉVALUATION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION,
DE SES COMITÉS ET DE SES MEMBRES
Sous la direction de son Président et du Président du
Comité de Nomination et Rémunération, le Conseil
d’Administration examine et évalue régulièrement sa
taille, sa composition, ses performances et celles de ses
Comités ainsi que son interaction avec les membres du
Comité Exécutif.
Cette évaluation est réalisée soit au moyen d’un
questionnaire (à compléter par chaque Administrateur),
soit par interviews qui traitent des thèmes suivants :
la composition et le fonctionnement du Conseil,
l’information fournie au Conseil d’Administration, la
culture et la coopération au sein du Conseil, les tâches,
le degré d’implication du Conseil dans les diérents
domaines d’activités d’ATENOR, la rémunération,
la relation avec les membres du Comité Exécutif,
la relation avec les ctionnaires et les Comités du
Conseil d’Administration. Les réponses sont traitées et
présentées dans une note de synthèse qui fait l’objet
d’une discussion lors d’un Conseil d’Administration.
Le Conseil d’Administration tire les enseignements de
l’évaluation de ses performances en reconnaissant ses
points forts et en remédiant à ses faiblesses. Le cas
échéant, cela implique la proposition de nomination de
nouveaux membres, la proposition de ne pas réélire des
membres existants ou l’adoption de toute mesure jugée
appropriée pour assurer le fonctionnement ecace du
Conseil d’Administration et de ses Comités.
Tel que mentionné ci-avant et contrairement à ce
qui est prévu dans le Code 2020, la performance des
Administrateurs individuels ne fait pas d’habitude l’objet
d’évaluation si ce n’est dans le cadre de la procédure
de réélection. Le Conseil d’Administration estime qu’une
telle évaluation individualisée n’est, à ce jour, pas
requise pour assurer le bon fonctionnement du Conseil
d’Administration. Il procèdera toutefois à de telles
évaluations si, au vu de circonstances particulières, cela
s’avère nécessaire ou requis.
Toutefois, la performance de l’Administrateur Délégué
est évaluée de manière spécifique. Chaque année,
le Conseil d’Administration arrête les objectifs de
l’Administrateur Délégué pour l’exercice à venir, et
évalue sa performance des douze mois écoulés.
Le Comité de Nomination et de Rémunération et le
Comité d’Audit réexaminent régulièrement (au moins
tous les deux ou trois ans) leur règlement d’ordre intérieur,
évaluent leur propre ecacité et recommandent au
Conseil d’Administration les ajustements nécessaires.
Cette évaluation suit une méthodologie équivalente à
celle reprise ci-dessus pour le Conseil d’Administration.
Plus d’informations sur le processus d’évaluation des
membres du Conseil d’Administration et de ses Comités
se trouvent dans les sections III.2 et IV.1 du Corporate
Governance Charter d’ATENOR (www.atenor.eu).
LE COMITE EXECUTIF
En ce qui concerne la composition du Comité Exécutif,
référence est faite à la page 70 du présent rapport
annuel. Le Comité Exécutif est composé de 5 membres.
Le Comité Exécutif examine au minimum tous les trois
mois les enjeux économiques, environnementaux, et
sociaux des projets et de l’entreprise.
- 80 -
www.atenor.eu
I
Plus d’informations sur le rôle et les responsabilités du
Comité Exécutif ainsi que sur sa composition et son
fonctionnement peuvent être trouvées dans la section
V.3 du Corporate Governance Charter d’ATENOR
(www.atenor.eu).
ARCHILAB : LE THINK & DO TANK D’ATENOR
Au niveau opérationnel, ArchiLab a pour mission
d’améliorer la performance environnementale,
économique et sociale du portefeuille de projets.
ArchiLab, se réunit à une fréquence bimestrielle.
Elle est composée des membres du Comité Exécutif,
des International Executive Directors, des Directeurs
du Marketing et de la Commercialisation, ainsi que
d’une assistante spécifique. ArchiLab fait appel lors
de chaque séance à des experts et collaborations
externes. ArchiLab veille à ce que les décisions et
plans d’actions soient mis en œuvre au sein des projets
ou de l’entreprise. Le responsable ArchiLab répond
directement au CEO. Son rôle est à la fois de soutenir la
stratégie de la Société et d’assurer la coordination entre
le plan décisionnel et le plan opérationnel.
CONFLITS D’INTERETS
Les membres du Conseil d’Administration (et du Comité
Exécutif) s’abstiennent de participer à toute discussion
ou décision s’ils ont, directement ou indirectement,
un intérêt opposé à une décision ou à une opération
relevant du Conseil d’Administration. Lors de l’exercice
2021, la procédure de gestion des conflits d’intérêts n’a
toutefois pas donné lieu à s’appliquer.
INFORMATIONS REGLEMENTEES
Il n’y a pas de restrictions statutaires du droit de vote,
à l’exception de l’article 32 des statuts, qui reproduit
l’article 7:54 du CSA et il n’y a pas de droits de contrôle
spéciaux (à l’exception de ce qui est repris ci-dessus à
propos de la convention d’actionnaires).
Le processus de nomination et de remplacement des
membres du Conseil d’Administration et de ses Comités
est décrit dans le Corporate Governance Charter
d’ATENOR.
Une modification des statuts n’est valablement adoptée
que si elle rallie les trois-quarts des voix pour lesquelles
il est pris part au vote.
L’Assemblée Générale Extraordinaire du 24 avril 2020
a renouvelé l’autorisation du Conseil d’dministration à
acquérir, en conformité avec l’article 7:215 du Code des
sociétés et des associations, des actions propres de la
société, à un prix ne pouvant être inférieur à un euro
par action et ne pouvant être supérieur à la moyenne
du cours de clôture des dix derniers jours de bourse
précédant l’opération, augmenté de dix pourcents. La
société ne peut toutefois à aucun moment détenir plus
de vingt pourcents du total des actions émises. Pour
autant que de besoin, cette autorisation est étendue
aux acquisitions et prises en gage d’actions propres
de la société par ses filiales. L’autorisation est valable
pour une durée de cinq ans à dater de la publication
à l’annexe au Moniteur belge de la décision de
l’Assemblée Générale xtraordinaire.
Selon la décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire
du 24 avril 2020, le Conseil d’Administration est autorisé
à augmenter le capital en une ou plusieurs fois à
concurrence d’un montant maximum de cinquante-
sept millions six cent trente mille cinq cent quatre-vingt-
cinq euros soixante-neuf centimes (€ 57.630.585,69).
Ces augmentations de capital pourront être réalisées
par souscriptions en espèces, apports en nature ou
incorporation de réserves ou de primes d’émission,
avec ou sans création de titres nouveaux. Cette
autorisation est valable pour une durée de cinq ans à
dater de la publication à l’annexe au Moniteur belge de
la décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire du
24 avril 2020. Dans le cadre de cette autorisation, (i) le
onseil d’dministration pourra également émettre des
obligations convertibles ou des droits de souscription
(warrants) dans le respect des dispositions du Code
des sociétés et associations (CSA) et (ii) le onseil
d’dministration est habilité à limiter ou supprimer le
droit de préférence des ctionnaires, en ce compris en
faveur d’une ou plusieurs personnes déterminées. En cas
d’augmentation de capital accompagnée du versement
ou de la comptabilisation d’une prime d’émission, seul
le montant porté au capital sera soustrait du montant
restant utilisable du capital autorisé. Les circonstances
spécifiques dans lesquelles le capital autorisé pourra
être utilisé et les objectifs poursuivis sont indiqués dans
le rapport spécial établi par le Conseil d’Administration
conformément à l’article 7:199 CSA.
Conformément au principe 2.14 du Code 2020, le Conseil
d’Administration a approuvé un code de conduite et
vérifie le respect de celui-ci au moins une fois par an.
SYSTEMES DE CONTROLE INTERNE ET DE GESTION DES
RISQUES
ATENOR a mis en œuvre les dispositions légales et
les recommandations du Code 2020 en matière de
contrôle interne et de gestion des risques. Dans ce
contexte, ATENOR a adopté son propre référentiel de
contrôle interne et de gestion des risques sur la base des
principes généraux décrits dans les lignes directrices
rédigées par la Commission Corporate Governance.
- 81 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Déclaration de gouvernance d’entreprise
Conformément aux dispositions légales, les principales
caractéristiques des systèmes de contrôle interne et
de gestion des risques dans le cadre du processus
d’établissement de l’information financière sont décrites
comme suit :
ENVIRONNEMENT DE CONTRÔLE
Le département comptable et financier est organisé de
telle manière qu’il dispose, avec un degré de sécurité
susant, des ressources et de l’accès aux informations
financières nécessaires pour l’élaboration des états
financiers.
Le CFO du roupe est responsable de l’établissement
des comptes et de l’information financière ; il répartit de
manière explicite parmi ses collaborateurs les tâches à
accomplir en vue de l’arrêté des comptes.
Un manuel de principes et de procédures comptables a
été établi précisant au niveau du roupe les principes
comptables des opérations les plus importantes. Ce
manuel comprend également des procédures pour
expliquer les principales règles de retraitement en cas
d’application de référentiels comptables diérents lors
de l’établissement des états financiers. Dans le cadre
de la préparation des comptes consolidés, il existe
également des procédures de diusion des instructions
visant à assurer leur prise en compte par les filiales.
Chaque année, le CFO précise en temps opportun
la répartition des responsabilités d’exécution et de
contrôle au regard des tâches comptables ainsi que les
calendriers à respecter.
La Société dispose en outre d’une fonction d’Auditeur
Interne, dont les ressources et les compétences sont
adaptées à la nature, à la taille et à la complexité de
la Société. La mission d’Audit Interne consiste à évaluer
de manière indépendante l’organisation du travail et les
procédures en place au sein de la Société en vue de
réaliser les objectifs fixés par le Conseil d’Administration.
A cet eet, l’Auditeur Interne évalue par une approche
systématique et rigoureuse l’ecacité des procédures
de la gestion des risques, de contrôle et de gestion.
GESTION DES RISQUES
La ociété a défini des objectifs en matière
d’établissement de l’information financière. Ces objectifs
sont exprimés principalement en termes de qualité, de
respect du droit des sociétés et du droit comptable et en
termes de délais.
Les responsabilités en matière de gestion des risques
dans l’établissement de l’information financière ont été
définies de manière générale et communiquées aux
personnes concernées. Elles sont rappelées chaque
année et éventuellement mises à jour.
La ociété a identifié les obligations légales et
réglementaires en matière de communication sur les
risques dans l’établissement de l’information financière.
Sous la responsabilité du CFO, une communication
régulière entre les personnes ayant un rôle dans
l’établissement de l’information financière est
entretenue de manière à identifier les principaux risques
pouvant aecter le processus d’établissement de cette
information financière.
Pour ces principaux risques identifiés, la Société prévoit,
par des personnes aux compétences adéquates, une
double vérification du processus de manière à réduire
fortement la probabilité de survenance du risque.
L’adoption ou les changements de principes comptables
sont pris en compte dès que leur fait générateur est
intervenu. Il existe un processus permettant d’identifier
le fait générateur (décision, changement de législation,
changement d’activité, …). Ces changements font l’objet
d’une approbation par l’organe de gestion.
D’une manière générale, les risques dans le processus
d’établissement de l’information financière sont
traités d’une part, par un programme de tests et
de vérifications menés par l’Audit Interne sous la
responsabilité du Comité d’Audit, et d’autre part, par
des actions spécifiques de la part du Comité d’Audit ou
du Conseil d’Administration.
La surveillance des procédures de gestion des risques
dans l’établissement de l’information financière s’exerce
donc de manière continue et recoupée, par le Conseil
d’Administration et son Comité d’Audit, par le CEO et le
CFO ainsi que par l’Audit Interne.
ACTIVITÉ DE CONTRÔLE
La comptabilisation journalière, les mises en paiement
mensuelles, les clôtures et reportings trimestriels,
semestriels et annuels au niveau du roupe sont autant
de procédures qui permettent de s’assurer que le
manuel des principes et des procédures comptables est
correctement appliqué. De plus, le programme d’Audit
Interne, approuvé par le Comité d’Audit, assure par
ses tests ciblés une vérification régulière des zones de
risques identifiées par le Comité d’Audit.
Des réunions hebdomadaires consacrées à chacun
des projets sont organisées par le Comité Exécutif, sous
- 82 -
www.atenor.eu
I
la présidence du CEO, pour vérifier les processus clés
concourant à l’élaboration de l’information comptable
et financière :
• au niveau investissements et désinvestissements ;
• au niveau immobilisations incorporelles, corporelles et
goodwill ;
• au niveau immobilisations financières ;
• au niveau achats et fournisseurs et assimilés ;
• au niveau coûts de revient, stocks et encours, contrats
à long terme ou de construction ;
• au niveau trésorerie, financement et instruments
financiers ;
• au niveau des avantages accordés au personnel ;
• au niveau impôts, taxes et assimilés ;
• au niveau opérations sur le capital ;
• au niveau provisions et engagements.
Il existe des procédures pour identifier et résoudre des
problèmes comptables nouveaux, non prévus, le cas
échéant, dans le manuel de principes et de procédures
comptables.
L’activité de contrôle interne comptable et financier
comporte des procédures pour assurer la préservation
des actifs (risque de négligences, d’erreurs et de fraudes
internes et externes).
Les procédures d’établissement des états financiers du
roupe sont applicables dans toutes les composantes
du périmètre de consolidation, sans exception.
INFORMATION ET COMMUNICATION
Les procédures et les systèmes d’information ont été
mis en place pour satisfaire aux exigences de fiabilité,
de disponibilité et de pertinence de l’information
comptable et financière.
Un reporting détaillé et au minimum trimestriel permet
de remonter les informations comptables et financières
pertinentes et importantes au niveau du Comité d’Audit
et du Conseil d’Administration. En cas de nécessité,
un système de communication multi canaux permet
d’établir un contact direct et informel entre le CEO et
les membres du Comité Exécutif d’une part, et entre le
CEO et les membres du Conseil d’Administration d’autre
part.
Les rôles et responsabilités des responsables du système
d’information ont été définis.
Les systèmes d’information relatifs à l’information
financière et comptable font l’objet d’adaptations pour
évoluer avec les besoins de la société. Une gestion des
demandes et des incidents a été mise en œuvre.
Les relations avec les prestataires informatiques ont
été contractualisées. Des indicateurs de performance
et de qualité ont été définis et font l’objet de revue
périodique. Le degré de dépendance de la ociété
vis-à-vis des prestataires informatiques a été analysé.
Des vérifications chez les prestataires ont été prévues
contractuellement par la ociété et sont réalisées.
Il existe un processus pour révéler une diminution de la
qualité de service. L’analyse et la mise en place d’actions
correctives sont envisagées.
Le système informatique est susamment sécurisé par :
• un processus de droits d’accès aux données et aux
programmes ;
• un dispositif de protection anti-virus ;
• un système de protection en cas de travail en réseau ;
• un dispositif de sauvegarde et de conservation des
données ;
• des mesures de continuité de service ;
• un système de droit d’accès physique aux installations.
Ces mesures de sécurité font l’objet de tests périodiques
et d’évolution afin de s’assurer de leur ecacité.
Il existe un échéancier récapitulant les obligations
réglementaires périodiques du roupe en matière de
communication de l’information financière au marché.
Cet échéancier précise :
• la nature et l’échéance de chaque obligation
périodique ;
• les personnes responsables de leur établissement.
Il existe des responsables et des procédures aux fins
d’identifier et de respecter les obligations réglementaires
d’information du marché.
Il existe une procédure prévoyant le contrôle des
informations avant leur diusion.
PILOTAGE
ATENOR a mis en place les dispositifs permettant de
s’assurer que les principes comptables retenus qui ont un
impact significatif sur la présentation des états financiers
correspondent à l’activité et à l’environnement de la
ociété et ont été formellement validés par le Comité
d’Audit et approuvés par le Conseil d’Administration.
Le reporting trimestriel interne préparé par l’ensemble
des membres du Comité Exécutif, sa révision par le CEO
et le CFO travaillant en collaboration, son examen par
le Comité d’Audit (en présence du Commissaire) avant
présentation et discussion en Conseil d’Administration
constituent la pierre angulaire du dispositif de pilotage
du système de contrôle de l’information financière.
- 83 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Déclaration de gouvernance d’entreprise
Ce reporting inclut les choix comptables et les règles
d’évaluation retenues pour l’établissement des états
financiers.
Il traite également du suivi de la trésorerie, en prévision
des échéances futures et dans le cas de situations de
tensions importantes. L’établissement et la présentation
des états financiers, en ce compris, du bilan, du compte
des résultats, des annexes et de la situation financière
sont donc expliqués au Conseil d’Administration à
chaque arrêté des états financiers publiés.
L’information financière publiée périodiquement est
préalablement revue et analysée par le Comité d’Audit
(en présence du Commissaire) avant d’être approuvée
par le Conseil d’Administration.
AUDIT EXTERNE
L’Audit Externe d’ATENOR SA a été eectué par
le Commissaire EY Réviseurs d’Entreprises SRL,
représentée par Monsieur Carlo-Sébastien D’Addario .
Ses honoraires annuels se sont élevés à 57.000 euros.
Les honoraires pour les missions d’audit confiées au
réseau EY auprès des filiales belges et étrangères se
sont quant à eux élevés à 173.350 euros.
Les honoraires pour les missions complémentaires
confiées au réseau EY ont été approuvés par le Comité
d’Audit et s’élèvent pour l’année 2021 à 9.487 euros.
Le Comité d’Audit a reçu du Commissaire les
déclarations et informations nécessaires pour s’assurer
de son indépendance.
RAPPORT DE REMUNERATION
INTRODUCTION
Chaque année, le rapport de rémunération est préparé
par le Comité de Nomination et de Rémunération et
présenté à l’Assemblée Générale. Celle-ci se prononce
sur le rapport par vote consultatif.
La Politique de Rémunération d’ATENOR (la « Politique
de Rémunération ») a été approuvée au cours
de l’Assemblée Générale Ordinaire tenue en 2021
conformément à l’article 7:89/1 du Code des sociétés et
associations et le Code 2020. La Société n’a pas dévié
(hormis les modifications reflétées dans la Politique
de Rémunération) de sa olitique de émunération
au cours de l’exercice social faisant l’objet du rapport
annuel.
PROCÉDURE ET RÔLE DU COMITÉ DE NOMINATION ET DE
RÉMUNÉRATION
Tel que repris dans la section IV.2 du Corporate
Governance Charter et dans l’article 7 :100 §5 du CSA,
il revient au Comité de Nomination et de Rémunération
de faire des propositions au Conseil d’Administration
sur la rémunération des Administrateurs non exécutifs
ainsi que des autres membres du Comité Exécutif et de
l’Administrateur Délégué (ainsi que sur d’éventuelles
adaptations à la Politique de Rémunération).
Le Conseil d’Administration, sur base de ces propositions,
statue :
• sur les rémunérations revenant directement ou
indirectement à l’Administrateur Délégué et aux autres
membres du Comité Exécutif sur base des principes
approuvés par l’Assemblée Générale et inscrit dans la
Politique de Rémunération, y compris la rémunération
variable éventuelle et les formules d’intéressement à
long terme, liées ou non aux actions, octroyées sous
forme d’options sur actions ou d’autres instruments
financiers ainsi que sur les accords conclus en matière
de cessation anticipée de fonctions ;
• sur l’octroi à l’Administrateur Délégué et aux autres
membres du Comité Exécutif d’actions, options sur
actions ou tout autre droit d’acquérir des actions de
la Société et sur le nombre d’actions à octroyer au
personnel, le tout sans préjudice des compétences
spécifiques de l’Assemblée Générale quant à
l’émission des titres ; et
• sur la mise en œuvre et les conditions de la politique
de partenariat avec les membres du Comité Exécutif,
laquelle se traduit actuellement par les plans d’options
sur actions d’Atenor Group Participations (voir infra).
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS
NONEXÉCUTIFS
La rémunération des Administrateurs non-exécutifs
prend en compte leur rôle en tant qu’Administrateur
ordinaire, et leur rôle spécifique en qualité de Président
du Conseil d’Administration, de Président ou de
membre des Comités, ainsi que les responsabilités en
découlant et le temps consacré à leurs fonctions. Cette
rémunération globale est conforme aux pratiques du
marché en tenant compte du niveau de responsabilité
et de la nature des fonctions. Elle est arrêtée par le
Conseil d’Administration sur proposition du CN&R et
approuvée par l’Assemblée Générale.
Les Administrateurs non-exécutifs ne reçoivent ni
rémunération liée aux performances, telles que bonus
et formules d’intéressement à long terme, ni avantages
en nature et avantages liés à des plans de pension ou
autres.
- 84 -
www.atenor.eu
I
Pour plus d’information par rapport à la rémunération
des Administrateurs non-exécutifs, référence est faite à
la Politique de Rémunération.
RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS NONEXÉCUTIFS
EN 2021
En 2021, l’Assemblée Générale a approuvé, pour une
période de 5 ans, le niveau de la rémunération annuelle
des Administrateurs non-exécutifs sur proposition
du Comité de Nomination et de Rémunération, de la
manière suivante:
• 80.000 euros pour le Président du Conseil
d’Administration, dont 15.000 euros sont payés sous
forme d’actions de la Société,
• 50.000 euros pour chacun des autres Administrateurs
non-exécutifs, membres ou non du Comité d’Audit
et/ou du Comité de Nomination et de Rémunération,
dont 15.000 euros sont payés sous forme d’actions de
la Société,
• 15.000 euros supplémentaires pour chacun des
Présidents du Comité d’Audit et/ou du Comité de
Nomination et de Rémunération
Sur une base individuelle, ces informations peuvent se
résumer comme suit :
Nom et position
Rémunération
totale
Dont en
actions
Frank Donck –
Président du Conseil
d’Administration
€ 80.000 € 15.000
Christian Delaire – Administrateur
€ 50.000 € 15.000
Investea SRL
représentée par Emmanuèle
Attout – Administrateur, Président
de omité
€ 65.000 € 15.000
Luxempart Management SARL
représentée par Giuseppe Jo
Santino jusqu’au 17 mai 2021 et
par John Penning depuis le 17 mai
2021 – Administrateur
€ 50.000 € 15.000
MG Praxis SRL
représentée par Michèle
Grégoire – Administrateur
€ 50.000 € 15.000
Sogestra SRL
représentée par Nadine Lemaitre –
Administrateur, Président de omité
€ 65.000 € 15.000
Philippe Vastapane –
Administrateur
€ 50.000 € 15.000
TOTAL
€ 410.000 € 105.000
L’Administrateur Délégué ne perçoit pas de
rémunération en sa qualité d’dministrateur, mais
uniquement en sa qualité de élégué à la gestion
journalière.
Les dministrateurs non-exécutifs ne reçoivent de la
rémunération fixe que sous forme de tantièmes. Ils ne
reçoivent ni jeton de présence, ni avantages en nature,
ni rémunération variable, ni items extraordinaires et ils
ne bénéficient pas d’un plan pension. La rémunération
(fixe) totale des dministrateurs non-exécutifs est
conforme aux pratiques existantes de rémunération de
la société et la Société considère qu’elle contribue à ses
performances à long terme.
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DES MEMBRES DU COMITÉ
EXÉCUTIF Y INCLUS L’ADMINISTRATEUR DÉLÉGUÉ EU
ÉGARD AUX PERFORMANCES A LONG TERME DE LA SOCIÉTÉ
Les membres du Comité Exécutif (y inclus l’Administrateur
Délégué) perçoivent un package de rémunération
composé essentiellement d’une rémunération de
base et, le cas échéant, d’une rémunération variable
annuelle (bonus) dans des cas spécifiques ou pour des
prestations particulières.
Le Conseil d’Administration considère, depuis plusieurs
années déjà, que l’intéressement des membres du
Comité Exécutif (y inclus l’Administrateur Délégué)
dans les projets immobiliers est un élément essentiel de
motivation. Cette politique vise à impliquer davantage
les membres du Comité Exécutif, non seulement dans
la croissance de l’ensemble du roupe ATENOR, mais
aussi dans la sélection, la gestion et la valorisation
de chacun des projets immobiliers. Cette politique
contribue en outre, à aligner les intérêts des membres
du Comité Exécutif sur ceux d’ATENOR en l’associant aux
risques et aux perspectives de ses activités et ce, dans
une optique long terme. Leur rémunération contribue
ainsi aux performances à long terme d’ATENOR.
Par conséquent, le Conseil d’Administration a mis
en place un plan d’options sur actions Atenor Group
Participations pour les membres du Comité Exécutif.
Atenor Group Participations (ou « AGP ») a été
constituée au cours de l’année 2012 comme une
société de co-investissement pour une période illimitée.
Toutes les actions d’AGP sont détenues (directement
ou indirectement) par ATENOR. Il est convenu qu’AGP
investisse avec ATENOR dans tous les projets en
portefeuille pour une période correspondant à la durée
respective de développement de chaque projet et à
hauteur de maximum 10 % de l’actionnariat que détient
ATENOR dans les projets ou de l’intérêt économique
d’ATENOR dans les projets. ATENOR est rémunérée
- 85 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Déclaration de gouvernance d’entreprise
par AGP pour la gestion apportée aux participations
et projets dont AGP détient 10 %. La plus-value que
les bénéficiaires des options sur actions AGP peuvent
retirer de leur exercice tient donc compte de cette
rémunération.
Au vu de ce qui précède, l’importance relative des
diérentes composantes mentionnées ci-dessus peut
varier fortement d’année en année.
La rémunération de l’Administrateur Délégué et des
membres du Comité Exécutif ne comprend d’ailleurs
pas d’attribution gratuite d’actions d’ATENOR ou d’une
filiale.
Pour plus d’informations par rapport à la rémunération
des membres du Comité Exécutif (y inclus
l’Administrateur Délégué), référence est faite à la
Politique de Rémunération.
RÉMUNÉRATION DE L’ADMINISTRATEUR DÉLÉGUÉ EN 2021
L’Administrateur Délégué ne perçoit pas de rémunération
en sa qualité d’dministrateur, mais uniquement en sa
qualité de Délégué à la gestion journalière.
Sa rémunération pour l’exercice 2021 est la suivante :
Nom et position Rémunération totale
(hors TVA & SOP)
Stéphan Sonneville SA, représentée de
manière permanente par Stéphan
Sonneville
€ 1.003.929
Celle-ci est composée d’un montant de base (€ 669.138),
d’un montant variable (€ 334.791) et (certaines années)
d’options sur actions. Elle prend en compte les fonctions
de l’Administrateur Délégué en tant que élégué à la
gestion journalière et en tant que résident du Comité
Exécutif.
Pour plus de détails sur les options sur actions accordées
à l’Administrateur Délégué et exercées au cours de
l’exercice, voir la section spécialement consacrée à ce
point ci-dessous dans le rapport.
La rémunération (fixe et variable) totale de
l’Administrateur Délégué est conforme aux pratiques
existantes de rémunération de la société et la ociété
considère qu’elle contribue aux performances à long
terme de la société.
Il n’y a pas eu d’exercice d’options sur actions Atenor
Group Participations (AGP) en 2021. Pour rappel, le
solde de l’exercice des options AGP exercées en 2020
a été payé en 2021 à hauteur de € 1.214.699. En mars
2022, Stéphan Sonneville SA a exercé 20 options AGP
accordées et acceptées en mars 2021. Le bénéfice dû
à Stéphan Sonneville SA relatif à l’exercice de ces 20
options s’élève à € 102.659.
RÉMUNÉRATION DES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF
AUTRES QUE L’ADMINISTRATEUR DÉLÉGUÉ EN 2021
Le niveau et la structure des rémunérations des
membres du Comité Exécutif sont tels qu’ils permettent
le recrutement, la fidélisation et la motivation de
professionnels qualifiés et compétents compte tenu de
la nature et de l’étendue des responsabilités assumées
directement ou indirectement dans la Société et ses
filiales.
La collaboration avec chaque membre du Comité
Exécutif est soumise annuellement à un processus
d’évaluation afin de déterminer si tel membre a atteint
les objectifs convenus lors de l’évaluation de l’année
précédente. Les objectifs sont déterminés pour chacun
des membres du Comité Exécutif en raison de leur rôle
et fonction au sein du roupe et se rapportent aux
grandes étapes de réalisation des projets menés par
ATENOR, telles que l’acquisition, l’obtention des permis,
la vente ou la location.
S’ajoutant aux contacts informels quotidiens, cette
évaluation est conçue comme un moment d’échange
qui permet de guider la collaboration avec chaque
membre du Comité Exécutif. Pour les membres du
Comité Exécutif, cette évaluation se tient en premier
lieu avec l’Administrateur Délégué, qui en fait rapport
au CN&R.
- 86 -
www.atenor.eu
I
Sur une base globale, la rémunération des membres du Comité Exécutif hors SOP (autres que l’Administrateur Délégué) est la suivante :
REMUNERATION TOTALE
Comité
Exécutif
(globalement)
1. Rémunération fixe 2. Rémunération variable
3. Items
extra-
ordinaires
4. Coûts
Pensions
1
5. Total
% Rém.
Fixe / Rém.
variable
Rém. de base
Frais et jetons
de présence
Avantages
additionnels
2
A court terme A long terme
Sur base
globale
€ 1.406.204 0 € 3.134 € 419.719 0 0 € 125.630 € 1.954.687 366 %
1 Ceci ne s’applique toutefois qu’à un seul membre du Comité Exécutif.
2 Les avantages additionnels visent les voitures de fonction, les GSM professionnels et les ordinateurs portables. Ceci ne s’applique toutefois qu’à un seul membre du Comité
Exécutif.
La rémunération variable totale due pour l’exercice 2021
s’élève à 419.719 euros. Le montant de la rémunération
variable a été définitivement arrêté par le Conseil
d’Administration sur base des recommandations du
Comité de Nomination et de Rémunération et d’un
entretien d’évaluation. La performance concernée a été
appréciée notamment sur base des critères suivants :
• le résultat généré par les activités sous la responsabilité
du membre du Comité Exécutif concerné ;
• le rendement prévisionnel des projets acquis ;
• la gestion des demandes de permis d’urbanisme ;
• le nombre de transactions majeures (achat, vente,
location, financement) ;
• la conformité aux budgets et aux calendriers pour les
projets et transactions envisagées ;
• la gestion des équipes sous la responsabilité du
membre du Comité Exécutif concerné ;
• l’appréciation et la gestion des risques ; et
• la qualité de la représentation de la Société.
La rémunération totale des membres du Comité Exécutif
est conforme aux pratiques existantes de rémunération
de la société et la ociété considère qu’elle contribue
aux performances à long terme de la ociété.
Il n’y a pas eu d’exercice d’options sur actions AGP en
2021. Pour rappel, le solde de l’exercice des options
AGP exercées en 2020 par le Comité Exécutif (hors
l’Administrateur Délégué) a été payé en 2021 à hauteur
de € 1.598.289. En mars 2022, les membres du Comité
Exécutif (hors l’Administrateur Délégué) ont exercé 125
options AGP accordées et acceptées en mars 2021. Le
bénéfice dû relatif à l’exercice de ces 125 options s’élève
à € 641.620.
- 87 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Déclaration de gouvernance d’entreprise
RÉMUNÉRATION SOUS FORME D’OPTIONS SUR ACTIONS
Principales dispositions du plan d’options sur actions
Exercice 2021
Bilan
d’ouverture Courant de l’année Bilan de clôture
Nombre
d’options
exercées
Nombre
d’options venues
à échéance
Nom, Position Plan
Date de
la proposition
Date de
l’acquisition
(« vesting »)
Fin de la
période de
rétention
Période
d’exercice Prix d’exercice
Nombre
d’options non
encore acquises
(«not vested») en
début d’année
Options
proposées et
valeur sous-
jacente lors de
la proposition
Options acquises
(« vested ») et
valeur sous-
jacente des
actions lors de
l’acquisition
(« vesting »)
Options
proposées mais
non encore
acquises
(« vested »)
Stéphan Sonneville SA
(dont le représentant
permanent est Stéphan
Sonneville)
SOP 2017 (AGI)
24-03-2017 22-05-2017 N/A
09-03-2020
31-03-2022
€ 26,08 0 0 0 0 0 0
SOP 2018 (AGI)
12-03-2018 19-03-2018 N/A
08-03-2021
31-03-2023
€ 31,34 0 0 0 0 0 0
SOP 2019 (ALTG)
08-03-2019 06-05-2019 N/A
08-03-2022
29-03-2024
€ 13 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (ALTG)
26-03-2021 04-04-2021 N/A
08-03-2024
31-03-2026
€ 10,98 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (AGP)
18-03-2021 18-03-2021 N/A
08-03-2022
15-03-2027
€ 1.130,59 0 0 0 0 0 0
Sidney D. Bens (CFO)
SOP 2018 (AGI)
12-03-2018 08-05-2018 N/A
08-03-2021
31-03-2023
€ 31,34 0 0 0 0 0 0
SOP 2019 (ALTG)
08-03-2019 23-04-2019 N/A
08-03-2022
29-03-2024
€ 13 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (ALTG)
26-03-2021 07-05-2021 N/A
08-03-2024
31-03-2026
€ 10,98 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (AGP)
18-03-2021 18-03-2021 N/A
08-03-2022
15-03-2027
€ 1.130,59 0 0 0 0 0 0
Strat-up SRL
représentée par
Laurent Collier
(Executive Ocer)
SOP 2018 (AGI)
12-03-2018
20-03-2018 N/A
08-03-2021
31-03-2023 € 31,34
0 0 0 0 0 0
SOP 2019 (ALTG)
08-03-2019
18-03-2019 N/A
08-03-2022
29-03-2024 € 13
0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (ALTG)
26-03-2021
31-03-2021 N/A
08-03-2024
31-03-2026
€ 10,98 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (AGP)
18-03-2021
18-03-2021 N/A
08-03-2022
15-03-2027 € 1.130,59
0 0 0 0 0 0
Probatimmo BV
représentée par
William Lerinckx
(Executive Ocer)
SOP 2018 (AGI)
12-03-2018
19-03-2018 N/A
08-03-2021
31-03-2023
€ 31,34 0 0 0 0 0 0
SOP 2019 (ALTG)
08-03-2019
20-03-2019 N/A
08-03-2022
29-03-2024
€13 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (ALTG)
26-03-2021
22-05-2021 N/A
08-03-2024
31-03-2026
€ 10,98 0 0 0 0 0 0
Lerinvestimmo CV
représentée par
William Lerinckx
(Executive Ocer)
SOP 2021 (AGP)
18-03-2021 18-03-2021 N/A
08-03-2022
15-03-2027
€ 1.130,59 0 0 0 0 0 0
Weatherlight SRL
représentée par
Sven Lemmes
(Executive Ocer)
SOP 2019 (ALTG)
08-03-2019 24-04-2019 N/A
08-03-2022
29-03-2024
€ 13 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (ALTG)
26-03-2021 17-05-2021 N/A
08-03-2024
31-03-2026
€ 10,98 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (AGP)
18-03-2021 18-03-2021 N/A
08-03-2022
15-03-2027
€ 1.130,59 0 0 0 0 0 0
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www.atenor.eu
I
RÉMUNÉRATION SOUS FORME D’OPTIONS SUR ACTIONS
Principales dispositions du plan d’options sur actions
Exercice 2021
Bilan
d’ouverture Courant de l’année Bilan de clôture
Nombre
d’options
exercées
Nombre
d’options venues
à échéance
Nom, Position Plan
Date de
la proposition
Date de
l’acquisition
(« vesting »)
Fin de la
période de
rétention
Période
d’exercice Prix d’exercice
Nombre
d’options non
encore acquises
(«not vested») en
début d’année
Options
proposées et
valeur sous-
jacente lors de
la proposition
Options acquises
(« vested ») et
valeur sous-
jacente des
actions lors de
l’acquisition
(« vesting »)
Options
proposées mais
non encore
acquises
(« vested »)
Stéphan Sonneville SA
(dont le représentant
permanent est Stéphan
Sonneville)
SOP 2017 (AGI)
24-03-2017 22-05-2017 N/A
09-03-2020
31-03-2022
€ 26,08 0 0 0 0 0 0
SOP 2018 (AGI)
12-03-2018 19-03-2018 N/A
08-03-2021
31-03-2023
€ 31,34 0 0 0 0 0 0
SOP 2019 (ALTG)
08-03-2019 06-05-2019 N/A
08-03-2022
29-03-2024
€ 13 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (ALTG)
26-03-2021 04-04-2021 N/A
08-03-2024
31-03-2026
€ 10,98 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (AGP)
18-03-2021 18-03-2021 N/A
08-03-2022
15-03-2027
€ 1.130,59 0 0 0 0 0 0
Sidney D. Bens (CFO)
SOP 2018 (AGI)
12-03-2018 08-05-2018 N/A
08-03-2021
31-03-2023
€ 31,34 0 0 0 0 0 0
SOP 2019 (ALTG)
08-03-2019 23-04-2019 N/A
08-03-2022
29-03-2024
€ 13 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (ALTG)
26-03-2021 07-05-2021 N/A
08-03-2024
31-03-2026
€ 10,98 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (AGP)
18-03-2021 18-03-2021 N/A
08-03-2022
15-03-2027
€ 1.130,59 0 0 0 0 0 0
Strat-up SRL
représentée par
Laurent Collier
(Executive Ocer)
SOP 2018 (AGI)
12-03-2018
20-03-2018 N/A
08-03-2021
31-03-2023 € 31,34
0 0 0 0 0 0
SOP 2019 (ALTG)
08-03-2019
18-03-2019 N/A
08-03-2022
29-03-2024 € 13
0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (ALTG)
26-03-2021
31-03-2021 N/A
08-03-2024
31-03-2026
€ 10,98 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (AGP)
18-03-2021
18-03-2021 N/A
08-03-2022
15-03-2027 € 1.130,59
0 0 0 0 0 0
Probatimmo BV
représentée par
William Lerinckx
(Executive Ocer)
SOP 2018 (AGI)
12-03-2018
19-03-2018 N/A
08-03-2021
31-03-2023
€ 31,34 0 0 0 0 0 0
SOP 2019 (ALTG)
08-03-2019
20-03-2019 N/A
08-03-2022
29-03-2024
€13 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (ALTG)
26-03-2021
22-05-2021 N/A
08-03-2024
31-03-2026
€ 10,98 0 0 0 0 0 0
Lerinvestimmo CV
représentée par
William Lerinckx
(Executive Ocer)
SOP 2021 (AGP)
18-03-2021 18-03-2021 N/A
08-03-2022
15-03-2027
€ 1.130,59 0 0 0 0 0 0
Weatherlight SRL
représentée par
Sven Lemmes
(Executive Ocer)
SOP 2019 (ALTG)
08-03-2019 24-04-2019 N/A
08-03-2022
29-03-2024
€ 13 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (ALTG)
26-03-2021 17-05-2021 N/A
08-03-2024
31-03-2026
€ 10,98 0 0 0 0 0 0
SOP 2021 (AGP)
18-03-2021 18-03-2021 N/A
08-03-2022
15-03-2027
€ 1.130,59 0 0 0 0 0 0
- 89 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Déclaration de gouvernance d’entreprise
PLAN D’OPTIONS SUR ACTIONS ATENOR GROUP
INVESTMENTS
Fin 2013, ATENOR a substitué au plan d’options sur
actions ATENOR un plan d’options sur actions Atenor
Group Investments (AGI), filiale constituée en 2013 et
détenue à 100 % par ATENOR. AGI détient un portefeuille
de 163.427 actions ATENOR dont 150.000 ont été
acquises auprès d’ATENOR (actions propres) au prix de
31,90 euros et 13.427 résultent de l’exercice du dividende
optionnel proposé par les Assemblées Générales en
mai 2014 et 2015.
Ces options ont été attribuées aux membres du
personnel et à certains prestataires de services sur
base de cinq niveaux hiérarchiques ; les deux premiers
niveaux (membres du Comité Exécutif et Directeurs, soit
15 personnes dont l’Administrateur Délégué) se voyant
attribuer un nombre identique d’options. Le Conseil
d’Administration souhaite ainsi intéresser l’entièreté des
collaborateurs d’ATENOR et les membres du Comité
Exécutif à la croissance à moyen terme du roupe, tout
en faisant supporter aux bénéficiaires des options une
partie du coût du capital.
En ce qui concerne lesdites options, les modalités se
résument comme suit :
• Options accordées en 2017 : Leur prix d’exercice a
été fixé, sur avis conforme du ommissaire d’Atenor
Group Investments, à 26,08 euros par option,
correspondant à la valeur d’inventaire par action
Atenor Group Investments au 31 janvier 2017, après
réévaluation du portefeuille d’actions ATENOR à
46,168 euros par action, correspondant à la moyenne
des 20 derniers cours de clôture. L’avantage en nature
que représentent ces options s’élève à 4,69 euros par
option. Ces options seront exerçables en mars 2022.
Cet avantage a été accordé en 2017 au titre des
performances réalisées en 2016. Les options donnent
droit à un règlement physique ou en espèces.
• Options accordées en 2018 : Leur prix d’exercice a
été fixé, sur avis conforme du ommissaire d’Atenor
Group Investments, à 31,34 euros par option,
correspondant à la valeur d’inventaire par action
Atenor Group Investments au 31 janvier 2018, après
réévaluation du portefeuille d’actions ATENOR à
49,33 euros par action, correspondant à la moyenne
des 20 derniers cours de clôture. L’avantage en nature
que représentent ces options s’élève à 5,64 euros par
option. Ces options seront exerçables en mars 2022
ou mars 2023. Cet avantage a été accordé en 2018 au
titre des performances réalisées en 2017. Les options
donnent droit à un règlement physique ou en espèces.
PLAN D’OPTIONS SUR ACTIONS ATENOR LONG TERM
GROWTH
Début 2019, ATENOR a substitué au plan d’options
sur actions Atenor Group Investments (AGI) un plan
d’options sur actions Atenor Long Term Growth (ALTG),
filiale constituée en octobre 2018 et détenue à 100 %
par ATENOR. ALTG détient un portefeuille de 150.000
actions ATENOR acquises au prix moyen de 56,62 euros.
Ce plan d’options a été approuvé par l’Assemblée
Générale du 26 avril 2019.
Une tranche de maximum 40.000 options sur actions
(ALTG) a été attribuée en 2019 aux membres du
personnel et à certains prestataires de services sur
base de 5 niveaux hiérarchiques ; les deux premiers
niveaux (membres du Comité Exécutif et Directeurs, soit
18 personnes dont l’Administrateur Délégué) se voyant
attribuer un nombre identique d’options. Le Conseil
d’Administration souhaite ainsi intéresser l’entièreté des
collaborateurs d’ATENOR et les membres du Comité
Exécutif à la croissance à moyen terme du roupe, tout
en faisant supporter aux bénéficiaires des options une
partie du coût du capital.
Le Conseil d’dministration avait convenu d’émettre
un plan d’options sur actions de la filiale dénommée
Atenor Long Term Growth (ALTG) en 2020. Eu égard à
la situation sanitaire évolutive en mars rencontrée en
2020 et à l’impact sur les marchés financiers, il avait
été convenu de définir dès que possible les modalités
et le moment d’émission de ce SOP. Ce plan d’options a
toutefois été annulé entre-temps et a été remplacé par
un nouveau plan d’options en 2021.
Une nouvelle tranche de maximum 60.000 options sur
actions (ALTG) a été attribuée en 2021 aux membres
du personnel et à certains prestataires de services sur
base de 5 niveaux hiérarchiques ; les deux premiers
niveaux (membres du Comité Exécutif et Directeurs,
soit 23 personnes dont l’Administrateur Délégué) se
voyant attribuer un nombre identique d’options. Ces
options annuleront et remplaceront celles qui avaient
été validées en 2019 mais dont l’émission n’a pas été
réalisée en raison de la crise sanitaire liée au Covid 19.
Une nouvelle tranche de maximum 40.000 options sur
actions (ALTG) sera attribuée en 2022 aux membres
du personnel et à certains prestataires de services sur
base de 5 niveaux hiérarchiques ; les deux premiers
niveaux (membres du Comité Exécutif et Directeurs, soit
25 personnes dont l’Administrateur Délégué) se voyant
attribuer un nombre identique d’options.
- 90 -
www.atenor.eu
I
En ce qui concerne lesdites options, les modalités se
résument comme suit :
• Options accordées en 2019 : Leur prix d’exercice a été
fixé, sur avis conforme du ommissaire d’Atenor Long
Term Growth, à 13 euros par option, correspondant
à la valeur d’inventaire par action Atenor Long Term
Growth au 28 février 2019, après réévaluation du
portefeuille d’actions ATENOR à 58,47 euros par action,
correspondant à la moyenne des 20 derniers cours de
clôture. L’avantage en nature que représentent ces
options s’élève à 2,34 euros par option. Ces options
seront exerçables en mars 2022, mars 2023 ou mars
2024. Cet avantage a été accordé en 2019 au titre des
performances réalisées en 2018. Les options donnent
droit à un règlement physique ou en espèces.
• Options accordées en 2021 : Leur prix d’exercice a été
fixé, sur avis conforme du ommissaire d’Atenor Long
Term Growth, à 10,98 euros par option, correspondant
à la valeur d’inventaire par action Atenor Long Term
Growth au 31 décembre 2020, après réévaluation
du portefeuille d’actions ATENOR à 56,62 euros par
action, légèrement inférieur au cours de bourse de
l’action à la date de clôture, soit 57,00 euros par
action. L’avantage en nature que représentent ces
options s’élève à 1,98 euro par option. Ces options
seront exerçables en mars 2024, mars 2025 ou mars
2026. Cet avantage est accordé en 2021 au titre des
performances réalisées en 2020. Les options donnent
droit à un règlement physique ou en espèces.
• Options accordées en 2022 : Leur prix d’exercice a été
fixé, sur avis conforme du ommissaire d’Atenor Long
Term Growth, à 12,18 euros par option, correspondant
à la valeur d’inventaire par action Atenor Long Term
Growth au 31 décembre 2021. L’avantage en nature
que représentent ces options s’élève à 2,19 euros par
option. Ces options seront exerçables en mars 2025,
mars 2026 ou mars 2027. Cet avantage est accordé
en 2022 au titre des performances réalisées en 2021.
Les options donnent droit à un règlement physique ou
en espèces.
PLAN D’OPTIONS SUR ACTIONS ATENOR GROUP
PARTICIPATIONS
Comme expliqué plus haut, les options sur actions
Atenor Group Participations représentent l’essentiel de
l’incentive à accorder à l’Administrateur Délégué et aux
membres du Comité Exécutif. En ce qui concerne ces
options, les modalités se résument comme suit :
• Options accordées en 2021 : Leur prix d’exercice a
été fixé, sur avis conforme du commissaire d’Atenor
Group Participations, à 1.130,59 euros par option,
correspondant à la valeur d’inventaire par action
Atenor Group Participations au 31 décembre 2020.
L’avantage en nature que représentent ces options
s’élève à 18 % ou 9 % de ce prix d’exercice en fonction de
leur périodes d’exercice respectives. Cet avantage est
accordé en 2021 au titre des performances réalisées
en 2020. Les options donnent droit à un règlement
physique ou en espèces.
INDEMNITÉS EN CAS DE DÉPART
En 2021, il n’y a pas eu de départ d’dministrateur ou de
membre du Comité Exécutif.
UTILISATION DE DROIT DE RESTITUTION DE REMUNERATION
VARIABLE
Aucun droit spécifique de restitution de rémunération
variable relative à l’exercice 2021 et aux exercices
précédents n’a été mis en place au bénéfice de la
Société.
AUCUN ÉCART PAR RAPPORT AUX PRATIQUES DE
REMUNERATION EXISTANTES
Aucun écart n’a été fait par rapport aux pratiques de
rémunération existantes en 2021.
- 91 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Déclaration de gouvernance d’entreprise
EVOLUTION ANNUELLE DE LA REMUNERATION, DES PERFORMANCES, DU COUT MOYEN ANNUEL DES COLLABORATEURS
Tableau 1 : Évolution de la rémunération totale les Administrateurs et membres du Comité Exécutif (coût société, en euros) :
FY2017 vs. FY2016 FY2018 vs. FY2017 FY2019 vs. FY2018 FY2020 vs. FY2019 FY2021 vs. FY2020
€ % € % € % € % € %
Administrateurs et
membres du Comité
Exécutif
€ -160.876 -7,05% € +855.861 +40,37% € -265.712 -8,93% € -61.780 -2,28% € +876.422 +33,09%
Tableau 2 : Évolution des performances de la société (sur une base consolidée) :
Critère de
performance
FY2017 vs. FY2016 FY2018 vs. FY2017 FY2019 vs. FY2018 FY2020 vs. FY2019 FY2021 vs. FY2020
€ % € % € % € % € %
Bénéfice net
+1.804.520 +8,86% +12.997.248 +58,60% +2.600.207 +7,39% -13.647.975 -36,13% +13.940.182 +57,77%
Fonds propres
+10.245.106 +7,35% +20.658.157 +13,81% +16.749.644 +9,84% +74.164.747 +39,65% +39.830.438 +15,25%
Capitalisation
boursière
(i)
+8.390.303 +3,27% +22.524.304 +8,51% +119.378.811 +41,57% -5.349.522 -1,32% -1.407.769 -0,35%
(i) Ces informations sont basées sur la capitalisation boursière au 31 décembre des années concernées.
Tableau 3 : Évolution de la rémunération moyenne sur une base équivalent à temps-plein des salariés autres que les Administrateurs
et membres du Comité Exécutif :
Critère de
performance
FY2017 vs. FY2016 FY2018 vs. FY2017 FY2019 vs. FY2018 FY2020 vs. FY2019 FY2021 vs. FY2020
€ % € % € % € % € %
Coût entreprise
€ -10.269 -8,34% € +24.504 +21,70% € -11.663 -8.49% € -3.790 -3,01% € +8.145 +6,68%
RATIO ENTRE LA REMUNERATION LA PLUS HAUTE ET LA
REMUNERATION LA PLUS BASSE
Pour l’exercice 2021, le ratio par pays, entre la
rémunération la plus haute et la rémunération la plus
basse, exprimée sur une base équivalent temps plein est
de : 18,69 (Hongrie), 13,28 (Belgique), 5,51 (Luxembourg),
3,76 (Roumanie), 3,38 (Portugal), 3,33 (Pologne), 2,52
(France), 2,31 (Pays-Bas), et 2,26 (Allemagne).
LE VOTE DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE L’EXERCICE
PRÉCÉDENT
Le rapport de rémunération pour l’exercice 2021 a fait
l’objet d’une approbation par l’Assemblée Générale.
- 92 -
www.atenor.eu
I
ENGAGEMENTS DES PARTIES PRENANTES
ATENOR est consciente de l’impact de ses activités. En
tant que société de développement immobilier cotée
en bourse, ATENOR entretient un dialogue régulier avec
ses parties prenantes et ce, à chaque étape du cycle
de vie d’un bâtiment, dès sa conception et sa demande
d’autorisation.
L’objectif est de trouver un équilibre entre les intérêts
de chaque partie prenante tant avec les riverains, les
collectivités locales, les clients, les autorités publiques,
les investisseurs et actionnaires qu’avec son équipe.
ATENOR respecte les procédures d’autorisation de
permis, pour aller jusqu’à l’amendement du projet.
En amont, nous accordons beaucoup d’importance à la
fonction politique et aux représentants démocratiques
dans la conception d’un projet.
Par le biais d’un dialogue actif et transparent avec
les responsables politiques et les autorités publiques,
nous intégrons dès la conception des projets, les
aspirations, desiderata et autres visions des diérentes
parties prenantes exprimés par les représentants
démocratiquement élus.
Parties
prenantes Attentes des parties prenantes Engagements
Autorités
publiques
• Suivi de la législation
• Bonne relation et dialogue avec les diérentes
instances
• Contacts réguliers et transparents lors des projets
• Respect de la législation et ouverture au dialogue
Clients
• Situation stratégique
• Surface modulable
• Projets en adéquation avec les best market practices
en matière de bien-être, sécurité et écologie
• Création de projets de qualité en adéquation avec les best market
practices en matière écologique, sécurité, mobilité et bien-être
• Flexibilité et espaces modulables
Equipe
• Développement professionnel
• Equilibre vie privée – vie professionnelle
• Sécurité et bien-être
• Package salarial motivant
• Ethique
• Evaluation annuelle
• Formations
• Cadre de travail agréable où l’échange, le bien-être et la sécurité
sont au centre de l’attention
• Code de conduite éthique
• Communication interne
Investisseurs et
actionnaires
• Transparence financière et stratégique
• Suivi des principes de la gouvernance d’entreprise
• Ethique
• Création de valeur et génération de profit
• Assemblées énérales
• Communiqués de presse et rapports financiers
• Mise à jour régulière du site internet
• Lettre aux actionnaires
• Plan de croissance et objectifs clairs
- 93 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
I
Rapport financier annuel 2021
I
2021, au fil des jours...
2021,
AU FIL DES JOURS
DACIA ONE
BUCAREST
- 94 -
www.atenor.eu
I
www.atenor.eu
I
33
PROJETS
*
*Situation au 31.12.2021
1.300.000 m²
- 95 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
2021, au fil des jours
Accord sur la vente du terrain du LOT4
de CITY DOX
(Bruxelles, Belgique)
ATENOR annonce un accord entre sa
filiale Immobilière de la Petite Ile et HOME
INVEST BELGIUM en vue de la cession du
terrain du LOT 4 de City Dox et de son
permis d’urbanisme. Le LOT 4 accueillera
171 logements et 2.700 m² d’activités
productives.
ATENOR étend son projet de
bureaux BAKERSTREET
(Budapest, Hongrie)
ATENOR signe un accord portant sur
l’acquisition d’une nouvelle parcelle pour
développer un immeuble de bureaux
de catégorie A+ d’environ 24.500 m²
et faire de Bakerstreet un campus
extrêmement qualitatif et respectueux de
l’environnement.
Centre de conférence pour la
Commission européenne au REALEX
(Bruxelles, Belgique)
L’OIB et ATENOR ont signé une convention
portant sur l’acquisition du nouveau Centre
de Conférences proposé par ATENOR dans
le cadre du projet Realex.
LAKESIDE est pré-certifié BREEAM
« Outstanding »
(Varsovie, Pologne)
ATENOR annonce que le projet Lakeside
a obtenu la certification BREEAM
« Outstanding » en phase de conception.
ATENOR réalise sa première vente à La
Haye
(La Haye, Pays-Bas)
ATENOR confirme que TBMB, la société
néerlandaise dans laquelle ATENOR a
acquis, fin 2020, une participation de 50 %,
a signé un « Head of Terms » (protocole
d’accord) contraignant avec DUWO pour
la vente des droits fonciers existants de la
tour Est du projet « The Stage » au long du
Verheeskade.
LAKE 11 Home&Park : nouveau projet
résidentiel à Budapest
(Budapest,
Hongrie)
ATENOR acquiert de nouvelles parcelles
dans le District XI de Budapest. LAKE 11
Home&Park proposera 900 appartements
sur 111.285 m² terrasses incluses.
ATENOR rejoint FAAST centre
d’études et de réflexion en
construction innovante et durable
(Belgique)
ATENOR poursuit sa recherche continue
d’amélioration et d’excellence, notamment
pour faire face à l’urgence du changement
climatique et aux nouvelles tendances
sociétales.
ATENOR émet son Green EMTN
(Euro Medium Term Note programme)
Le 2 février 2021 après obtention de
l’accord de la FSMA, ATENOR met à jour
son programme d’émission de « notes »
multi devises à long terme (EMTN) pour
un montant total de € 150 millions en
l’élargissant d’une part aux investisseurs
privés (coupures de € 1,000) et d’autre
part, en visant son utilisation et ses
nouvelles émissions dans le cadre de
référence de financement vert.
ATENOR lance avec succès son premier
Green Bond
ATENOR émet une ore publique pour la
souscription de « Green Retail Bonds » .
Le produit net de l’ore publique, qui a
atteint le montant maximum, à savoir
€ 25 millions pour la tranche à 4 ans et
€ 75 millions pour la tranche à 6 ans, est
exclusivement aecté au financement ou
au refinancement en tout ou en partie, des
projets immobiliers durables et économes
en énergie qui contribuent aux objectifs
environnementaux d’ATENOR.
Le bâtiment « A » d’ARENA BUSINESS
CAMPUS obtient la certification
ACCESS4YOU « Gold »
(Budapest,
Hongrie)
Après la certification de BREEAM
« Excellent », le bâtiment « A » d’ABC obtient
la certification access4you « Gold ». Une
nouvelle reconnaissance de l’engagement
d’ATENOR pour le bien-être et le confort
des occupants de ses immeubles.
Nouveau contrat de location avec
option d’achat du projet TWIST
(Belval,
Luxembourg).
ATENOR conclut un contrat de bail avec
un acteur public du Grand-Duché de
Luxembourg pour la location à long
terme à partir de novembre 2023 de plus
de 9.215 m² de bureaux et de services
administratifs.
ATENOR « Acting for People » :
soutien au Resto du Cœur - récolte
de vivres au Nysdam
(Belgique)
Plus de 200 kg de vivres ont été récoltés
par tous les locataires du Nysdam pour
soutenir le Resto du Cœur de Wavre.
A Bucarest, ATENOR a noué un
partenariat avec SOS Villages
d’Enfants
et co-finance la rénovation de
deux maisons d’accueil pour enfants à
proximité du projet UP-site Bucharest. Les
architectes, les entreprises générales et les
sous-traitants sont parties prenantes du
projet.
FÉVRIER
MARS
E
Environnement
S
Social
JANVIER
1
TRIMESTRE
E
E
E
E
E
S
S
- 96 -
www.atenor.eu
I
Green Loan
Accord sur la vente de HERMES
BUSINESS CAMPUS
(Bucarest, Roumanie).
ATENOR annonce la conclusion d’un
accord pour la vente de la société
NGY Properties, propriétaire de HBC à
Adventum Group et ses partenaires.
Cession du dernier immeuble de VACI
GREENS
(Budapest, Hongrie)
ATENOR annonce la passation des actes
et la vente définitive de l’immeuble
Váci Greens F à Budapest à un fonds
immobilier privé hongrois.
Concours d’architecture pour
La Cloche d’Or
(Grand-Duché de
Luxembourg)
Toujours à la recherche d’excellence,
ATENOR lance un concours
d’architecture pour l’attribution
d’une mission relative au design et
au suivi de l’exécution du projet de
redéveloppement du site de la Cloche
d’Or à Luxembourg. ATENOR souhaite
que, par son ambition architecturale,
ce nouveau projet incarne la qualité
exceptionnelle de sa localisation et la
modernité du quartier.
Nouvelle acquisition au cœur du
« Quartier Central des Aaires » de Paris
(Paris, France)
ATENOR acquiert un immeuble de bureaux
de premier ordre d’environ 6.500 m² au
cœur du « Quartier Central des Aaires »
de Paris dans le 16ème arrondissement au
186 de l’avenue Victor Hugo – qui donnera
son nom au projet.
ATENOR émet son premier Green
loan
avec ING LUX dans le cadre
du financement de TWIST (Belval,
Luxembourg)
MAI
JUIN
ATENOR publie son premier
« Sustainability Report »
Cette première édition dévoile la vision,
la stratégie et les actions d’ATENOR
en matière de durabilité. Ce premier
« Sustainability Report » positionne
ATENOR vis-à-vis des 17 Objectifs de
Développement Durable (ODD) des
Nations Unies et des critères ESG.
Nouvelle acquisition à Luxembourg Ville
(Grand-Duché de Luxembourg)
ATENOR conclut un accord en vue de
l’acquisition d’un site dans le quartier
d’aaires de la Cloche d’Or pour y
développer un projet de bureaux de
34.000 m². Projet pensé et conçu pour le
bien-être et le confort de ses occupants et
éligible au Green Finance Framework.
ATENOR entre sur le marché londonien
(Londres, Royaume-Uni)
Suite logique de sa croissance et de sa
diversification internationale, ATENOR fait
son entrée sur le marché londonien avec
pour objectif de développer un projet de
bureaux de 7.000 m² sur le site de Fleet
House.
Début des travaux de UP-SITE Bucharest
(Bucarest, Roumanie)
ATENOR annonce le début des travaux
de construction de son premier projet
résidentiel à Bucarest.
Augmentation du dividende brut.
L’assemblée Générale décide de distribuer
un dividende brut de € 2,42 par action (en
hausse de près de 5 % par rapport à 2020).
2
AVRIL
TRIMESTRE
E
- 97 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
2021, au fil des jours
Cession d’HERMES BUSINESS CAMPUS
(Bucarest, Roumanie)
Suite à l’accord sur la vente du projet à
Adventum Groupe, ATENOR annonce la
passation des actes et la vente définitive
d’HBC.
Nouvelle certification pour le projet
BUZZ
(Leudelange, Luxembourg)
Pensé pour le bien-être et le confort de
ses occupants, le projet de bureaux BUZZ
obtient le Certificat SECO Confort, note
A. Le bâtiment obtient également le CPE
(Certificat de Performance Energétique)
classe AB.
Soumission du permis de construire
pour PERSPECTIV’
(Esch-Sur-Alzette,
Luxembourg)
ATENOR annonce le dépôt du permis
de construire pour la phase 1 du projet
PERSPECTIV’.
Accord sur la vente de DACIA ONE
(Bucarest, Roumanie)
ATENOR annonce un accord avec Paval
Holding pour la vente du projet Dacia One
situé dans le centre historique de Bucarest.
ATENOR lance avec succès son premier
Green Bond
Nouveau contrat de location à @EXPO
(Bucarest, Roumanie)
ATENOR accueille Telekom Romania
Mobile Communications S.A. pour la
location de 4.500m² d’espaces de bureaux
au sein du projet @Expo.
Annonce des résultats semestriels
Anticipant des résultats en hausse pour
2021, ATENOR clôture le premier semestre
2021 avec un résultat de 29,6 millions
d’euros contre un résultat de 19,62 millions
d’euros enregistré au premier semestre
2020 (+51%).
Lancement de l’initiative
« Wake Up The City »
Agir pour la ville, c’est agir pour ses
citoyens. ATENOR propose de célébrer la
vie en ville et les liens sociaux en réunissant
les citadins autour d’un café. Un moment
symbolique qui s’est déployé dans toutes
les villes où ATENOR est présente.
Ce sont plus de 15.000 cafés distribués pour
autant de moments de liens sociaux et de
convivialité dans 9 des 10 pays où ATENOR
est présente.
AOÛT
SEPTEMBRE
JUILLET
3
TRIMESTRE
E
S
E
Environnement
S
Social
- 98 -
www.atenor.eu
I
Nouveau contrat de location BERGES DE
L’ARGENTINE
(La Hulpe, Belgique)
Confirmation de l’attractivité des
BERGES DE L’ARGENTINE pour les jeunes
entreprises dynamiques : ATENOR accueille
NeXtFrames Media, start-up active
dans le domaine du marketing et de la
communication.
Vente du terrain du LOT4 de CITY DOX
à HOME INVEST BELGIUM
(Bruxelles,
Belgique)
En vue de la cession du terrain du LOT 4
de City Dox et de son permis d’urbanisme
ATENOR annonce la passation des actes
et la vente définitive et de son permis
d’urbanisme du LOT 4 de City Dox à HOME
INVEST BELGIUM
TWIST - 100% des appartements vendus
(Belval, Luxembourg)
Après le succès de la location des espaces
de bureaux, ATENOR annonce la vente de
100% des appartements du projet mixte
TWIST, au cœur de Belval.
Acting for the Future
Après 2020, ATENOR plante 2021 arbres
dans tous les pays où l’entreprise est
présente (à l’exception du Royaume-Uni).
L’action se poursuit jusqu’en 2025.
Acting for People : partenariats pour
marquer l’engagement d’ATENOR pour
une ville plus inclusive
‘Agir pour la Ville c’est aussi Agir pour les
Citoyens’. En cette fin d’année, ATENOR
soutient des associations sociales et des
actions en faveur des plus démunis dans
les pays où l’entreprise est présente.
ARENA BUSINESS CAMPUS & VACI
GREENS awards
(Budapest, Hongrie)
Aréna Business Campus Building « A » a
remporté le prix Five Star Award dans la
catégorie Développement de bureaux
aux European Property Awards, le prix de
l’industrie le plus réputé de toute la région.
Váci Greens Buildings E & F sont également
lauréats dans la même catégorie.
ATENOR certifiée neutre en
carbone par CO
2
logic
Cette certification est l’une des plus
sérieuse en matière d’évaluation de
neutralité carbone et reflète l’engagement
de toute l’équipe, du management et des
actionnaires d’ATENOR pour un monde
meilleur!
PERSPECTIV’- permis
(Esch-sur-Alzette,
Luxembourg)
Obtention du permis de démolition et
introduction du permis de bâtir modificatif
du LOT 1.
PERSPECTIV’ : un premier contrat
de bail commercial
(Esch-sur-Alzette,
Luxembourg)
Le supermarché Match sera le premier
commerce à s’installer dans les espaces
de Perspectiv’. Le contrat de bail porte sur
une superficie de 2.622 m² sur un total de
7.318 m² et pour une durée de 18 ans.
NOVEMBRE
DÉCEMBRE
Clôture du concours d’architecture
pour La Cloche d’Or
(Grand-Duché de
Luxembourg)
ATENOR désigne Moreno Architecture
& Associés et A2M comme lauréats
du concours d’architecture pour le
redéveloppement du site « Renault » dans le
quartier de la Cloche d’Or.
AG REAL ESTATE et ATENOR
redéveloppent conjointement le projet
CCN
(Bruxelles, Belgique)
ATENOR et AG Real Estate ont acquis
les parts détenues jusqu’alors par AXA
IM-Real Assets et deviennent désormais
copropriétaires de l’intégralité du capital de
CCN Development.
Accord sur la vente des espaces dédiés
aux activités productives de CITY DOX
(Bruxelles, Belgique)
ATENOR annonce la signature d’un accord
avec un acteur économique privé pour la
vente de 2.320 m² d’espaces dédiés aux
activités productives dans le LOT 3 du projet
City Dox à Anderlecht.
DACIA ONE remporte 2 prix au SEE
Property Forum 2021
(Bucarest, Roumanie)
Le projet Dacia One est lauréat des
catégories : Concept de l’année &
Transaction d’investissement de l’année !
L’excellence architecturale de DACIA ONE
récompensée
(Bucarest, Roumanie)
Adrian Zerva, Studio 10M, récompensé par la
Fondation Alexandrion, pour sa contribution
à la valorisation du patrimoine roumain, et
particulièrement pour le projet Dacia One.
4
OCTOBRE
TRIMESTRE
E
E
S
- 99 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
LAKESIDE UBC II
VARSOVIE
RAPPORT D’ ACTIVITÉS
ET PROJETS
- 100 -
www.atenor.eu
I
16
VILLES
www.atenor.eu
I
10
PAYS
EUROPÉENS
- 101 -
Parc du cinquantenaire à 600 m
Parc royal à 800 m
Situation
Rue de la Loi 91-105, Bruxelles, Belgique
Projet
Ensemble mixte ( 45.000 m²) : centre
de conférences, bureaux, commerces,
équipement d’intérêt collectif, parking
Propriétaires
Freelex SRL, Leaselex SRL et Immo Silex SA
(90% ATENOR SA et 10% Kingslex SÀRL)
Architecte
Assar Architects
Début des travaux
2023
Fin des travaux
2027
En janvier 2021, L’OIB et ATENOR ont signé une convention
portant sur l’acquisition du nouveau Centre de Conférences
proposé par ATENOR dans le cadre de son projet REALEX,
au cœur du quartier européen, suite à l’appel d’ores lancé
par la Commission européenne. C’est assurément une
reconnaissance emblématique pour Bruxelles dans son rôle
de Capitale de l’Europe. Le projet REALEX a fait l’objet d’une
demande de permis d’urbanisme introduite en novembre
2018 et dument amendée en 2020 pour tenir compte des
desiderata de l’Union Européenne et de l’étude d’incidences.
A la suite d’un changement de politique au sein de la Région
bruxelloise, il a été convenu entre le Secrétaire d’Etat, l’OIB
et ATENOR qu’une nouvelle demande de permis serait
réintroduite cadrée dans une hauteur de 55 mètres. Cette
demande sera introduite lors du premier semestre 2022 et se
verra soutenue par l’administration afin qu’une autorisation
soit délivrée dans le courant de l’année 2023.
Ce projet comportera une partie dédiée à du bureau de
haute qualité environnementale suivant les derniers objectifs
de la Commission européenne en termes de durabilité , afin
de rencontrer le déficit d’une telle ore dans le quartier
européen.
Le projet REALEX confirme la stratégie de développement
d’ATENOR, en tant que précurseur en matière de
développement urbain, et ses choix d’implantation
dans les quartiers qui contribuent à l’attractivité des
villes européennes. A Bruxelles, le quartier européen est
l’emblème du rayonnement de la Capitale de l’Europe et un
lieu de vie et de travail multiculturel et novateur.
Bruxelles
belgique
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
REALEX
Realex abritera le futur Centre de Conférences de l’Union
européenne. Après quelques soubresauts administratifs
imprévus, la procédure d’autorisation de construire
devrait aboutir en 2023.
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
mobilité durable
© ASSAR © ASSAR
© ASSAR
Le projet REALEX vise à obtenir la certification BREEAM
- 102 -
www.atenor.eu
I
Situation
Boulevard Industriel, Rue de la Petite Île, Rue du Développement
et Digue du Canal, Anderlecht, Belgique
Projet
Ensemble mixte : résidentiel (112.100 m²) , services intégrés
aux entreprises (19.250m²), commerces (13.550 m²), activités
productives, maison de repos, école (5.100 m²)
Propriétaires
Immobilière de la Petite Île SA (100% ATENOR), Senior Island SA
(Home Sebrechts), Rest Island SA (100% ATENOR)
Architectes
Architectes Associés SRL, Etau Architects, DDS+, Stein Van Rossem,
XDGA, B-architecten & B-bis archit. + VELD
Début des travaux
2016
Fin des travaux
2026
CITY DOX se développe en plusieurs phases.
La première phase finalisée concerne le développement de
93 logements, 71 unités résidentielles avec espaces partagés
(baptisé City Side), plus de 9.000 m² de SIE et une maison
de repos. La commercialisation des SIE se poursuit et est
portée à un taux d’occupation de 65%. CITY DOX accueille
des locataires de renom tels IWG (ex Regus) et Unilever.
Ce premier immeuble de 8.148m² a été vendu fin 2019 à la
compagnie d’assurance Ethias SA
Pour les phases suivantes, un permis de lotir a été obtenu en
juillet 2018 relatif aux lots 3 à 7.
La deuxième phase concerne le développement du lot 3
dont le permis d’urbanisme a été obtenu en janvier 2019,
permettant un démarrage des travaux en août 2019. Ce
lot comprend 181 logements (dont 99 en partenariat avec
Citydev) ainsi que 7.300 m² de SIE et 3.200 m² d’Activités
Productives dont 2.320 m² ont été vendus à un acteur privé
en octobre 2021. La livraison est prévue pour janvier 2022. Au
niveau des appartements, cette nouvelle phase rencontre à
nouveau un franc succès commercial avec 100% des unités
vendues plus d’un an avant leur livraison qui s’est déroulée
d’octobre à décembre 2021.
La troisième phase concerne le développement du lot 4 qui
combinera 164 logements et 2.700 m² d’activités productives
et pour lequel le bureau d’architecte XDGA a été retenu à
l’issue d’un concours architectural initié par ATENOR fin
2019, en partenariat avec le bouwmeester. Ce projet, dont
le permis a été obtenu en juillet 2021, a été vendu à Home
Invest Belgium qui en assurera elle-même la construction.
Les phases suivantes sont allouées au développement des
lots 5 à 7. En septembre 2020, à l’issue d’un nouveau concours
d’architecture organisé en partenariat avec le bouwmeester,
l’association B-architecten & B-bis architecten + VELD a été
sélectionnée pour le développement du lot 7. Les permis du
lot 7.1 ont été obtenus fin 2021. Celui-ci, rebaptisé City Park,
en référence à son emplacement face au parc de CITY
DOX, combinera logements, commerces. ainsi que, dans un
second temps, la construction d’une école sur le lot 7.2.
Les demandes de permis ont été déposées en juin 2021 pour
le lot 5, développé avec XDGA en continuité du lot 4,. Le lot 5
comptera 171 logements ainsi qu’environ 2.700m² d’activités
productives.
Le développement de la dernière phase relative au lot 6
débutera dans le courant de 2022.
Bruxelles
belgique
bornes
de recharge
Pour voitures
électriques
CITY DOX
En 2011, ATENOR a acquis la société « Immobilière de
la Petite Île », propriétaire de bâtiments industriels à
Anderlecht, et a relevé le défi de participer à la mutation
de la « zone du Canal Bruxelles-Charleroi» en créant un
nouveau quartier aux portes de Bruxelles. En proposant
notamment des logements de qualité et accessibles
qui répondent à la demande locale, CITY DOX illustre
l’ambition d’ATENOR en termes d’impact social.
A terme, ce nouvel îlot comptera environ 150.000 m²
de bâtiments neufs, dont plus de 900 logements, une
maison de repos, des commerces, des Services Intégrés
aux Entreprises (SIE), des espaces d’activités productives
et une école. L’ensemble de ces fonctions se côtoient le
long du Canal, dans un cadre verdoyant constitué d’un
parc central, de jardins et d’espaces verts.
mobilité durable
- 103 -
Parc de
bruxelles
à 3 Km
Situation
Rue Blérot, Place Victor Horta, Bruxelles, Belgique
Projet
Ensemble mixte : bureaux (40.000 m²), logements
(9.000 m²), commerces/équipements (3.000 m² )
Propriétaires
Victor Estates SA, Immoange SA, Victor Bara SA et
Victor Spaak SA.
Co–actionnaires: BPI (50%) ATENOR SA (50%)
Architectes
B-Architecten et Jaspers-Eyers
Début des travaux
4
ème
trimestre 2023
Fin des travaux
2026
Développé par IMMOANGE (partenariat entre ATENOR,
AGP et BPI Real Estate Belgium), le projet MOVE’HUB
propose aujourd’hui un ensemble qui s’inscrit durablement
et qualitativement dans son contexte urbain. MOVE’HUB
ore un lieu de travail stimulant, des logements abordables
de qualité et des services en lien avec l’activité du quartier
au sein d’un ensemble architectural soigné. L’accent est
mis sur la flexibilité et la modularité des espaces, avec une
haute valeur environnementale et sociale.
Dynamique, le projet MOVE’HUB est voisin de la plus
importante plateforme multimodale du pays. Relié aux
capitales européennes via les réseaux TGV, connecté
à la ville par les métros, les bus et les trams, implanté
dans le maillage de mobilité douce, le site jouit d’une
accessibilité exceptionnelle. De plus, ces multiples moyens
de déplacement répondent aux enjeux d’une génération en
transition où la mobilité tient une place primordiale.
Urbain par la mixité des fonctions qu’il abrite, MOVE’HUB
s’intègre harmonieusement dans ce quartier en
transformation. Enraciné dans la ville, il accueille un socle
actif de presque 3.000 m² animé de services, d’équipements
et de commerces. Sous forme d’un campus horizontal
de 40.000 m², le bâtiment de bureaux s’harmonise avec
les gabarits des immeubles voisins, avec un accent subtil
face à l’entrée internationale de la gare pour armer son
caractère métropolitain. Organisés autour d’un atrium
central, les larges plateaux de bureaux orent des espaces
de travail variés et lumineux, favorisant une organisation
fluide et adaptée aux ‘New Ways of Working’. Enfin, reliés
aux constructions résidentielles existantes, deux bâtiments
orant 9.200 m² de logement complètent l’ensemble qui
s’organise autour d’un grand jardin collectif dont les qualités
en feront un véritable îlot de fraîcheur dans le centre urbain.
Profondément durable, le projet est conçu de manière
flexible pour s’adapter aux usages sans cesse en
évolution. MOVE’HUB répond aux dernières normes
environnementales et s’aligne aux critères de la future
Taxonomie européenne. Le développement de bureaux
vise également les certifications BREEAM «Excellent » et Well
Core and Shell « Gold », ainsi qu’un bilan Zéro Carbone.
Par ailleurs, les logements abordables visent un niveau de
consommation énergétique « Nearly Zero Energy Building ».
En phase avec les réflexions actuelles sur les lieux de travail,
d’activité et de vie, cette nouvelle approche du projet
enrichit également la relation avec le futur espace public
piéton de la place de l’Europe.
Ainsi, les études sont en cours pour un total d’environ
52.000 m² de bureaux, logements, commerces et
équipements. L’introduction de la demande de permis
mixte (urbanisme et environnement) est prévue au premier
trimestre 2022. A l’échelle du quartier, plus de 120.000 m²
seront prochainement libérés par la SNCB et plusieurs projets
sont en cours, poussés par le projet de Plan d’Aménagement
Directeur Midi, le Contrat de Quartier Midi et le Contrat de
Rénovation Urbaine. MOVE’HUB s’inscrit pleinement dans
cette dynamique stimulant les projets d’envergure dans le
quartier Midi.
Bruxelles
belgique
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
MOVE’HUB
Au cœur d’un quartier en profonde mutation, le projet
MOVE’HUB se développe en bordure de la future
Esplanade piétonne de l’Europe, face à la gare du
Midi. Sa situation exceptionnelle ainsi que ses qualités
architecturales et environnementales indéniables, en
feront le symbole par excellence d’un nouveau mode de
vie dynamique, urbain et durable.
mobilité durable
Outre le label BREEAM «Excellent», MOVE’HUB vise
à obtenir un bilan Zéro Carbone et une certification
WELL Core and Shell « Gold ».
- 104 -
www.atenor.eu
I
Situation
Centre de Communication Nord (CCN),
Bruxelles, Belgique
Projet
Ensemble mixte (158.500 m²) : bureaux
(92.500m²), commerces (±8.000m²),
logements (48.000m²), équipements et hub
de mobilité (10.000m²)
Propriétaires
ATENOR SA et AG Real Estate
Architecte
Architectes Assoc+
Début des travaux
3
ème
trimestre 2021 (curage / désamiantage)
Fin des travaux
2027
Actuellement connu sous le nom de Centre de Communication
Nord (CCN), le site dispose de tous les atouts pour accueillir
un redéveloppement emblématique d’une vie urbaine
moderne. Situé au cœur d’un quartier en pleine mutation,
ce projet devrait être une parfaite représentation des villes
futures alliant densité, mixité fonctionnelle maximale et
espaces publics de qualité.
De par sa localisation, le CCN bénéficie d’une connexion
exceptionnelle au hub de transports en commun puisqu’il
dispose d’une gare de bus intégrée et d’un accès direct à la
Gare du Nord et au métro.
Le bureau d’architecture Architectes Assoc+ est l’architecte-
urbaniste en charge du développement. Celui-ci s’appuie
sur une analyse minutieuse des particularités des lieux et
vise à assurer d’une part une cohérence dans la mixité du
projet et d’autre part une connectivité maximale entre tous
les moyens de transport qui y sont concentrés (transports
publics, mobilité partagée, mobilité douce et traditionnelle).
En terme d’urbanité, le projet est la pierre angulaire du
renouveau de l’espace Nord et ache l’ambition d’en faire
à la fois un lieu de passage fluide et un espace de vie et de
travail agréable.
Une analyse approfondie est également menée afin
d’améliorer l’aménagement paysager et écologique du site.
Le projet pourrait comprendre entre autres des espaces
verts, un potager urbain et des toitures vertes.
Les travaux de curage/désamiantage ont débuté en 2021
après le départ du Service public régional de Bruxelles
(SPRB) qui a occupé les lieux jusqu’en avril 2021. La
demande de permis de construire sera introduite début
2022 et le permis est attendu pour fin 2023.
Bruxelles
belgique
CCN
En octobre 2021, comme initialement prévu dans les
accords signés lors de l’acquisition du site CCN d’avril
2019, ATENOR et AG Real Estate ont fait l’acquisition des
parts détenues jusque-là par AXA IM-Real Assets et
deviennent désormais conjointement propriétaires du
capital de CCN Development détenant la propriété de
l’ensemble du bâtiment CCN, jouxtant la Gare du Nord
de Bruxelles. Cet accord porte sur le développement d’un
projet mixte de bureaux, de logements, de commerces
et d’équipements ainsi qu’un hub de mobilité sur le site
du CCN, adjacent à la Gare du Nord.
en bordure du Parc blv. roi albert ii
J
ardin botanique de bruxelles à 1 Km
mobilité durable
Le projet CCN vise à obtenir les certifications BREEAM
« Outstanding » et WELL « Gold ».
- 105 -
Situation
Avenue Beaulieu 5-7-9-11, Auderghem,
Bruxelles, Belgique
Projet
Bâtiment de bureaux (24.500 m²)
Propriétaires
ATENOR SA
Architecte
Atelier d’Architecture de Genval
Début des travaux
2023
Fin des travaux
2025
En octobre 2019, ATENOR a conclu un accord avec IMMO-
BEAULIEU en vue de l’acquisition des immeubles dits
« BEAULIEU » situés aux 5-7 et 9-11 de l’avenue du même
nom à Auderghem. Le troisième immeuble de l’Espace
Beaulieu est détenu par AG Real Estate, pour compte de
son actionnaire AG Insurance.
Les deux immeubles acquis par ATENOR, d’une surface
totale de 24.500 m², datent de 1993 et sont inscrits dans
le périmètre du projet de PAD Herrmann-Debroux. Par
cette intervention urbanistique, l’autorité publique vise à
renforcer la cohérence et la qualité de vie d’une entrée de
ville de première importance.
Lors de leur acquisition par ATENOR, les immeubles de
L’Espace BEAULIEU étaient occupés par la Commission
européenne. En décembre 2020, ATENOR annonçait la
prolongation de la convention d’usufruit entre ATENOR SA
et l’Union Européenne portant sur deux des trois immeubles
de l’Espace Beaulieu. L’usufruit, devant initialement venir à
expiration le 31 décembre 2020, a été prolongé jusqu’au 31
décembre 2021. La Commission européenne a entretemps
libéré les immeubles, et l’état des lieux de sortie a été signé
le 22 décembre 2021.
Notoirement obsolètes, les immeubles de l’Espace BEAULIEU
nécessiteront d’importants travaux de rénovation. Ils
ont fait l’objet d’une étude menée conjointement par
ATENOR et AG Real Estate afin de déterminer la meilleure
alternative économique et environnementale en vue de leur
redéveloppement qui se voudra également respectueux de
l‘architecture de style postmoderniste dont ils sont un témoin
inscrit à l’inventaire du patrimoine architectural.
Une demande de permis d’urbanisme et d’environnement
portant sur cet ensemble a été déposée conjointement dans
ce sens par ATENOR et AG Real Estate en décembre 2020.
Les amendements à la demande de permis initiale ont été
déposés auprès de l’administration suite à la clôture de
l’étude d’incidence en octobre 2021.
Avec pour objectif un immeuble sans consommation
d’énergie fossile, le projet BEAULIEU atteindra la
performance « Nearly Zero Energy » et respectera les
critères de la réglementation PEB les plus stricts, limitant
ainsi au maximum son bilan carbone à long terme. Le projet
prévoit entre autres la mise en œuvre d’une installation de
géothermie et l’installation de panneaux photovoltaïques,
ainsi que le développement d’un espace vert de 5.000 m² et
l’intégration de toitures vertes.
ATENOR entend faire de ce projet de profonde rénovation
un redéveloppement exemplaire en termes de durabilité et
d’ecience.
Bruxelles
belgique
bornes
de recharge
Pour voitures
électriques
Parc de bruxelles
à 3 Km
Étangs des Pêcheries
à
500 m
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
BEAULIEU
En 2019, ATENOR a réarmé sa présence en Région de
Bruxelles-Capitale, par l’acquisition des 2 immeubles
dits « BEAULIEU » au cœur de la commune d’Auderghem.
mobilité durable
Le projet BEAULIEU sera certifié BREEAM
« Excellent » et vise la certification WELL « Gold ».
- 106 -
www.atenor.eu
I
Situation
Tolpoortstraat 40, Deinze, Belgique
Projet
Projet mixte (±32.150 m²) : logements
(29.450 m²), commerces (2.700 m²) et
fonctions complémentaires
Propriétaires
Dossche Immo SA (50% ATENOR SA –
50% 3D Real Estate NV)
Architecte
Reiulf Ramstad Architects, URA et B2Ai
Début des travaux
1
ier
trimestre 2021
Fin des travaux
1
ier
trimestre 2025
La ville de Deinze est située sur l’axe Courtrai-Waregem-
Gand et plus particulièrement dans le triangle Bruges,
Courtrai, Gand. Suite à sa fusion avec la ville de Nevele,
Deinze compte aujourd’hui près de 45.000 habitants et est
considérée comme une région à forte activité économique.
Situé en plein centre de cette ville dynamique, le projet LIV
DE MOLENS est l’archétype même de l’évolution du tissu
urbain comme conséquence des mutations industrielles. Le
site dispose de tous les atouts nécessaires pour accueillir un
développement urbain de qualité. Il se trouve à proximité
immédiate de la rue commerçante Tolpoortstraat et
bénéficie d’une localisation privilégiée et d’une excellente
accessibilité tant via les transports publics que par les axes
routiers.
En concertation avec la ville de Deinze, 3D Real Estate et
ATENOR y développent un projet de haute qualité répondant
aux attentes de la ville et de ses habitants. Le projet va
transformer cet ancien site industriel en un ensemble mixte
de 32.150 m² où se côtoieront logements, services, espaces
récréatifs, agrémentés d’un parc public de plus de 5.000 m²
et de 1.500 m² d’espaces verts semi-publics.
Priorité à l’eau et à la lumière : LIV DE MOLENS s’inspire
du concept scandinave ‘Hygge’ pour proposer un style de
vie où vivre, travailler et se détendre vont de pair, dans
un cadre respirant la sérénité et la convivialité. 3D Real
Estate et ATENOR ont confié à l’architecte norvégien Reiulf
Ramstad Architects (RRA) l’élaboration du master plan et
la conception du projet. Les architectes belges URA sont
en charge de la conception d’une partie du projet et le
bureau d’architectes belge B2Ai a été sélectionné comme
architecte exécutif principal. L’aménagement des abords
sera lui conçu par l’Atelier Arne Deruyter.
Le permis d’urbanisme et le permis d’aménagement
extérieur ont été obtenus respectivement en 2020 et 2021
pour la première partie du projet. Ces permis portent sur
la construction d’un parking souterrain, 106 logements et
765 m² de fonctions complémentaires pour dynamiser le
projet. La phase de démolition étant achevée, les travaux
ont pu démarrer en novembre 2021 et vont durer 28 mois.
La réception provisoire du premier bâtiment est attendue
pour août 2023.
ATENOR et 3D Real Estate ont débuté la commercialisation
du projet. La vente des appartements de la première phase
rencontre un franc succès. Fin 2021, 37 appartements dans
les bâtiments AB et K sur les 70 actuellement proposés sur le
marché étaient vendus.
Une demande de permis de construire pour la phase 2 a
été déposée en décembre 2021 en vue d’obtenir le permis
en août 2022.
LIV DE MOLENS phase 3, est en préparation. Cette phase
porte sur la préservation et rénovation de certains des
bâtiments existant afin de conserver le caractère historique
et le patrimoine industriel du site. Une demande de permis
pour cette phase 3 sera déposée au cours du deuxième
semestre 2022.
Par son excellence architecturale et son approche durable,
le projet contribuera à renforcer l’attractivité du centre de
Deinze.
Deinze
belgique
le
long de la lys
LIV DE MOLENS
En janvier 2019, ATENOR et 3D Real Estate ont signé en
partenariat 50/50 un accord portant sur l’acquisition
de l’ensemble des actions de la société Dossche Immo
SA, propriétaire d’un site localisé au centre de Deinze, le
long de la Lys. Cet investissement marque pour ATENOR
une première entrée sur le marché immobilier de la
Région flamande.
mobilité durable
- 107 -
Parc du domaine
solvay à 1 Km
Situation
Rue François Dubois 2, La Hulpe, Belgique
Projet
Projet mixte : logements (± 22.000 m²), accueil
seniors (± 5.000 m²), professions libérales (± 400 m²)
et bureaux (4.250 m²)
Propriétaires
ATENOR SA et Immobilière du Cerf
Architecte
MDW Architecture / Bureau Blondel / ETAU
Début des travaux
Phase 1 : 3
ème
trimestre 2017
Phase 2 : 1
er
trimestre 2023
Fin des travaux
Phase 1 : mars 2019
Phase 2 : 2026
Ancrée à La Hulpe depuis plusieurs années, ATENOR s’investit
activement dans l’évolution indispensable de la commune
tout en respectant son patrimoine et son passé historique.
Positionné comme promoteur urbain redonnant vie à des
quartiers obsolètes, ATENOR s’est donné comme mission
de reconvertir cet ancien site désaecté en un quartier
dynamique et vivant.
LES BERGES DE L’ARGENTINE prévoient le développement
d’un projet mixte exemplaire assurant une liaison naturelle
entre le quartier du centre et celui de la gare. L’architecture
du projet s’inspirera notamment du caractère villageois du
bâti existant des alentours tout en favorisant des constructions
modernes et durables.
Une attention particulière sera accordée à l’environnement et
aux espaces verts. Situé en bordure d’une zone Natura 2000,
le projet comprendra ainsi de nouvelles zones d’espaces verts
publics, remettant la rivière de l’Argentine en valeur.
La première phase du projet est finalisée. Ce sont ainsi
4.250 m² d’espaces flexibles et modulables qui sont oerts
aux entreprises à la recherche d’un cadre de travail vert,
atypique et qualitatif. Les travaux de cette première phase ont
été réceptionnés en mars 2019 et le bâtiment héberge d’ores
et déjà de nombreux locataires, principalement de jeunes et
petites entreprises dynamiques.
En décembre 2019, ATENOR a conclu un accord de partenariat
avec l’Immobilière du Cerf, propriétaire du terrain voisin de
plus de 6 hectares, en vue de poursuivre le développement du
solde du site au travers d’un projet commun, en concertation
avec les autorités (Zone d’Enjeu Communal).
En deuxième phase ce projet commun, en cours d’étude,
consiste à réhabiliter intégralement le solde de la friche
industrielle et son terrain adjacent en y développant environ
22.000 m² de logements, 5.000 m² d’accueil seniors et des
espaces pour professions libérales, au cœur d’un parc
verdurisé. A cet égard, le dépôt du dossier de la demande de
permis unique a été eectué en juin 2021 en vue d’être obtenu
fin 2022. Une demande de révision du périmètre du site à
réaménager a aussi été introduite en toute fin d’année 2021.
À terme, ATENOR aura ainsi transformé l’ancien site industriel
des Papeteries de La Hulpe en un véritable quartier durable,
mixte et intergénérationnel, encourageant la mobilité douce,
le respect de l’environnement et le respect du patrimoine de
la commune.
La Hulpe
belgique
bordé Par une zone
natura 2000
e
n face de l’étang de
la hulPe
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
LES BERGES DE L’ARGENTINE
En 2015, ATENOR a acquis l’ancien site des Papeteries de
La Hulpe avec l’objectif d’y développer un projet mixte
de bureaux, logements, équipements et commerces/
professions libérales. Cet investissement a ensuite été
complété par l’acquisition de la parcelle voisine, afin
d’augmenter la cohérence du projet.
mobilité durable
- 108 -
www.atenor.eu
I
au cœur du Parc
du domaine solvay
Situation
Avenue Reine Astrid 92, La Hulpe, Belgique
Projet
Ensemble de bureaux (15.600 m²)
Propriétaires
HEXATEN SA (100% ATENOR)
Niché au cœur d’un cadre somptueux, non loin du château
de La Hulpe et du domaine Solvay, le NYSDAM OFFICE
PARK bénéficie du double avantage d’une proximité
urbaine fonctionnelle et d’un environnement champêtre et
ressourçant.
Au fil des années, l’accessibilité du site s’est armée. Le
NYSDAM OFFICE PARK dispose aujourd’hui d’une ligne de
bus directe qui le relie à la gare de La Hulpe en seulement
5 minutes, d’emplacements pour vélos et de bornes de
recharge pour voitures électriques. Il se trouve également
à 15 km de Bruxelles et non loin du Ring de Bruxelles et de
l’autoroute E411.
Le NYSDAM OFFICE PARK ore plus de 15.600 m² de
bureaux et est constitué de 2 ailes de 6 et 7 étages qui
surplombent un rez-de-chaussée commun. Il est l’exemple
par excellence d’un immeuble équipé pour répondre aux
exigences des entreprises d’aujourd’hui et qui s’est réinventé
pour s’adapter aux New Ways of Working. Il propose
des salles de détente, une salle de fitness ainsi qu’une
conciergerie qui ore une multitude de services. Le rez-
de-chaussée, aménagé en un vaste espace de co-working,
accueille « BUZZYNEST », un incubateur d’entreprises qui
apporte son aide et ses conseils aux jeunes start-up qui se
lancent dans le secteur digital.
En 2019, le NYSDAM OFFICE PARK a fait l’objet de plusieurs
rénovations. Le hall d’entrée du rez-de-chaussée ainsi que
plusieurs étages ont été entièrement réaménagés. La cour
extérieure de l’immeuble a été repensée et de nouveaux
parkings extérieurs ont été créés pour accueillir les visiteurs
et livreurs.
Fin 2021, le NYSDAM OFFICE PARK achait un taux de
location de 100% et hébergeait des locataires de renom tels
que BDO, IMERYS, STANTEC, TAKTIK, TEMENOS, UNIFIED
POST, WHATEVER et ATENOR.
En 2021, le NYSDAM OFFICE PARK a accueilli l’expérience
K-BANE : dix petits chalets où de grands chefs proposaient
d’allier gastronomie et reconnexion à la nature. Une
illustration supplémentaire de l’engagement social
d’ATENOR et de son soutien au développement local et aux
petites entreprises.
La Hulpe
belgique
bornes
de recharge
Pour voitures
électriques
NYSDAM OFFICE PARK
En 1997, ATENOR a initié, au travers de la société HEXATEN
SA, la réalisation d’un Business Park de standing dans le
site exceptionnel du domaine du NYSDAM à La Hulpe.
- 109 -
Situation
Site des Grands Prés, quartier de la future
gare « Calatrava », Mons, Belgique
Projet
Projet mixte : logements (58.000 m²) et
bureaux (14.600 m²)
Propriétaire
Mons Properties SA (100 % ATENOR)
Architectes
H & V (phase 1), DDS & Partners et A2M
Urbaniste
JNC International
Paysagistes
JNC International et Laurent Miers
Début des travaux
Phase 1 : 2015
Phase 2 : Bureaux Q1 2021 – Logements : 2022
Fin des travaux
Phase 1 : 2020
Phase 2 : Bureaux Q3 2023 – Logements : 2035
AU FIL DES GRANDS PRÉS est stratégiquement implanté
dans un quartier en profonde mutation situé en face de
la galerie commerciale des Grands Prés. Le site se trouve
près du complexe cinématographique Imagix, du hall
d’exposition Mons Expo et du centre de congrès dessiné par
l’architecte Daniel Libeskind. Le projet est également proche
de la nouvelle gare en construction, sous la supervision de
l’architecte Calatrava, qui servira de passerelle entre ce
nouveau quartier et le centre historique de Mons.
La première phase est composée de 8 immeubles
résidentiels totalisant 266 logements, tous livrés et vendus.
Pour la deuxième phase, ATENOR a fait appel aux bureaux
d’architecture DDS-Partners et A2M, au paysagiste Laurent
Miers, ainsi qu’au bureau d’urbanisme JNC International
pour proposer un projet de parc résidentiel, comprenant
également des bureaux.
Cette phase porte sur le développement de plus de
14.600 m² de bureaux et d’environ 325 appartements. Le
permis modificatif pour la partie bureaux du projet a été
délivré en décembre 2020. De ce fait, les travaux ont pu
commencer en ce début d’année 2021.
Une nouvelle demande de permis pour une première phase
de 3 bâtiments de 119 logements a été introduite en juillet
2021 et le permis a été attribué fin décembre 2021.
Le développement du projet est résolument axé sur une
conception durable et répond à des critères stricts en matière
de confort et d’économie d’énergie. Les bâtiments disposent
entre autres de panneaux solaires, d’emplacements de
recharge pour voitures électriques, d’un système d’éclairage
intelligent et de divers types de contrôle d’énergie. La partie
bureau du projet répondra notamment aux exigences NZEB
(Nearly Zero Energy Building). La partie logement vise à
être « zéro carbone ».
Une attention particulière a également été accordée aux
espaces verts. AU FIL DES GRANS PRES orira plus de
20.000 m² de parc paysager abondamment planté d’arbres
à hautes tiges. Afin d’améliorer la biodiversité et assurer un
maillage écologique, une haie vive traversera le site. Un
verger et des espèces mellifères compléteront les espaces
réservés aux potagers. Un plan d’eau viendra donner une
touche zen et apaisante.
La mobilité douce est favorisée grâce à une voie piétonne
permettant de relier les diérents bâtiments sans aucune
traversée. De nombreux emplacements sécurisés pour
vélos, des espaces publics de qualité et des aires de jeux
viennent agrémenter ce quartier sûr et convivial.
Cette deuxième phase du projet a rencontré un véritable
succès avec la vente en 2020 et en état futur d’achèvement,
des trois immeubles de bureaux à l’institution publique belge
de l’Oce National de l’Emploi (ONEM), à la Fédération
Wallonie-Bruxelles (WBF), et au TEC HAINAUT, le réseau
d’autobus de la Direction Hainaut de la société publique
de transports en commun (TEC) de la Région wallonne
(Belgique).
Mons
belgique
Parc de Jonquoy
à
1,2 Km
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
AU FIL DES GRANDS PRÉS
En 2012, ATENOR a acquis deux parcelles de terrain
dans le quartier de la future gare « Calatrava » à Mons.
Les travaux ont débuté en 2015 afin d’y développer un
nouveau quartier durable comprenant logements et
bureaux.
Le projet AU FIL DES GRANDS PRÉS vise à obtenir outre
le label « eco quartier», un bilan Zéro Carbone et une
certification « NZEB ».
mobilité durable
- 110 -
www.atenor.eu
I
Situation
Verheeskade 105, 107, 187-197, La Haye,
Pays-Bas
Projet
Projet mixte : logements (55.000 m²) et
commerces (1.100 m²)
Propriétaires
Verheeskade I TBMB (50% ATENOR)
Architecte
Vakwerk Architecten
Début des travaux
1
ier
trimestre 2022
Fin des travaux
3
ème
trimestre 2025
TBMB, la société néerlandaise dans laquelle ATENOR
a acquis une participation de 50%, détient les droits de
propriété et de développement de l’ambitieux projet THE
STAGE situé à l’angle de la Verheeskade et de la Lulofstraat
à La Haye (Pays-Bas). Ce projet comprend la démolition
des bâtiments obsolètes existants et la construction
d’un rez-de-chaussée commercial et de 2 tours, de 520
logements étudiants et de 387 appartements représentant
un développement de ± 55.000 m².
Le 23 décembre 2020, TBMB a introduit une demande de
permis de bâtir pour les tours Est et Ouest de THE STAGE.
L’approbation du permis de bâtir, sur base du NVU (Nota Van
Uitgangspunten), est en attente. La qualité globale du projet
Verheeskade a été fortement améliorée suite à l’accord de
la commune pour la création d’un parc entourant le site.
ATENOR et les sociétés Ten Brinke Vastgoedontwikkeling et
Myb ont créé la société de projet Laakhaven Verheeskade II
BV dont ATENOR détiendra 50% des actions. Cette société a
repris les droits de propriété et les droits de développement
de plusieurs propriétaires adjacents au projet THE
STAGE, permettant ainsi d’augmenter la superficie de
développement du projet. En février 2021 TBMB a signé
un « Head of Terms » avec DUWO. Avec ce projet, ATENOR
confirme sa mission de développeur urbain en apportant
une contribution qualitative au réaménagement de cette
partie de La Haye. ATENOR est en outre ravi de pouvoir
compter DUWO parmi ses partenaires.
L’ensemble de ce réaménagement s’inscrit dans la vision
structurelle de la municipalité de La Haye pour le Central
Innovation District. Fidèle à son rôle de promoteur urbain,
ATENOR s’engage à participer activement à la rénovation
urbaine de La Haye à travers ce premier développement
immobilier sur le marché hollandais.
En fonction des opportunités, ATENOR entend armer sa
présence aux Pays-Bas dans les prochaines années en
proposant davantage de projets dans d’autres villes du
pays.
central innovation
district à 3,2 Km
THE STAGE
En juillet 2020, ATENOR a fait son entrée sur le marché
immobilier hollandais et plus précisément à La Haye en
acquérant 50% des actions de la société TBMB.
La Haye
pays-bas
le long du laaKhaven
Parc des burgh
à
2,5 Km
mobilité durable
- 111 -
Situation
Verheeskade, Lobattostraat, Lulofsstraat,
La Haye, Pays-Bas
Projet
Projet mixte : logements (125.000 m²) et
commerces (10.000 m²)
Propriétaire
Laakhaven Verheeskade II BV (50%
ATENOR)
Architectes
Vakwerk Architecten (masterplan) , ZUS
Début des travaux
4
ème
trimestre 2023
Fin des travaux
4
ème
trimestre 2027
ATENOR a poursuivi son implantation aux Pays-Bas en
participant à la constitution de la société Laakhaven
Verheeskade II. Cette société a repris les droits de propriété
et les droits de développement de plusieurs propriétaires
adjacents au projet THE STAGE qui seront alloués au
développement du projet VERHEESKADE II. ATENOR
détiendra 50% des actions de cette société développant des
projets voisins dans le quartier de Laakhaven (La Haye).
Cette extension du projet sur la rue Verheeskade comprend
la démolition des bâtiments obsolètes et ore un potentiel
de développement supplémentaire de 135.000 m² hors sol
dont une surface principalement résidentielle et un socle
animé par des fonctions mixtes.
Avec les projets THE STAGE et VERHEESKADE II, ce seront
au total 190.000 m² qui seront développés sur la rue
Verheeskade.
Le plan directeur a été adopté en juin 2021 et comporte, en
termes d’amélioration de la qualité de l’environnement, une
enclave verte.
Il s’agit là d’une avancée importante pour la phase 2 qui
devrait être finalisée au 3
ème
trimestre 2023.
L’ensemble de ce réaménagement s’inscrit dans la vision
structurelle de la municipalité de La Haye pour le Central
Innovation District. Fidèle à son rôle de promoteur urbain
à l’échelle internationale, ATENOR souhaite participer
activement à la rénovation urbaine de La Haye à travers
ce deuxième développement immobilier sur le marché
hollandais.
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
VERHEESKADE II
En juillet 2020, ATENOR a fait son entrée sur le marché
hollandais avec THE STAGE, un ambitieux projet de
logements et commerces à La Haye (Pays-Bas). Le
projet a ensuite été complété par l’acquisition de
terrains adjacents afin d’augmenter la superficie du
développement.
LA HAYE
LAAKHAVEN - OOST
LAAKHAVEN -WEST
BINCKHORST
Stationsbuurt
NOORDPOLDERBUURT
LAAK
S100
S100
De Genestetlaan
Binckhorstlaan
Oudemansstraat
Haagvliet of Trekvliet
Gare La Haye HS
De Haagse Markt
S108
VERHEESKADE II
Waldorpstaart
La Haye
pays-bas
central innovation
district à 3,2 Km
le long du laaKhaven
Parc des burgh
à
2,5 Km
mobilité durable
- 112 -
www.atenor.eu
I
Situation
Boulevard du Jazz, Boulevard de la
Recherche, Belvaux (Sanem),
Grand-Duché de Luxembourg
Projet
Projet mixte : bureaux (10.100 m²),
logements (4.200 m²) et commerces
(750 m²)
Propriétaire
ATENOR LUX SA (100% ATENOR)
Architectes
Steinmetzdemeyer Architectes Urbanistes
Début des travaux
2021
Fin des travaux
2024
TWIST
Parc de belval
à
2 Km
Belval
grand-duché de
luxembourg
Après le succès rencontré par le projet NAOS, ATENOR
souhaitait confirmer son implantation à Belval en acquérant
un deuxième terrain dans cette zone en pleine mutation. Ce
projet concerne la construction d’un immeuble mixte de
15.050 m² comprenant des bureaux, des logements, des
commerces ainsi que des emplacements de parking en
sous-sol.
ATENOR a conclu un contrat de bail avec l’Etat
luxembourgeois pour la location à long terme à partir de
novembre 2023 de l’intégralité des bureaux incluant une
grande partie des commerces dans le projet TWIST. Ce
contrat de bail comporte une option d’achat au bénéfice de
l’Etat luxembourgeois, exerçable dès la mise à disposition
des lieux. TWIST rencontre aussi un franc succès commercial
au niveau des logements. La totalité des appartements sont
sous contrat de réservation signé par les futurs acquéreurs.
Les ventes sont en cours de réalisation.
TWIST répond aux objectifs du concours en termes de
mixité, d’autonomie des fonctions, de pluralité sociale mais
également de durabilité.
Conçu par le bureau Steinmetzdemeyer Architectes
Urbanistes à Luxembourg, TWIST est agencé en forme
d’îlot avec un socle de commerces et bureaux sur lequel
viendra s’ériger un immeuble résidentiel de 9 étages d’un
côté et un immeuble de bureaux de 5 étages, de l’autre.
Deux jardins accessibles seront également aménagés sur
le toit de l’immeuble résidentiel et sur celui des espaces
commerciaux. TWIST apportera une attention particulière
à la valeur écologique du site lors de l’aménagement
paysager. Le projet prévoit entre autres la création de
plus de 400 m² d’espaces verts ainsi qu’une toiture verte
extensive de 1.100 m².
Après NAOS et avant SQUARE 42, ATENOR, avec TWIST,
confirme son engagement dans la dynamique de
développement de Belval. L’excellence architecturale, les
qualités du projet et son succès commercial s’inscrivent
pleinement dans la politique menée en harmonie avec
AGORA pour faire de BELVAL un quartier, mixte, durable,
convivial et inter-générationnel.
En 2017, au terme d’un concours architectural initié par
AGORA, ATENOR a remporté le projet de développement
du lot 46 dans le quartier Square Mile. Ce terrain est situé
au sein du nouveau pôle de développement résidentiel
et tertiaire du territoire des communes de Sanem et
d’Esch-sur-Alzette, au Grand-Duché de Luxembourg.
Le projet TWIST vise à obtenir, pour la partie bureaux,
les certifications BREEAM « Excellent » et
WELL « Gold Ready ».
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
- 113 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
Situation
Porte de France, Boulevard des Lumières,
Esch-sur-Alzette, Grand-Duché de Luxembourg
Projet
Projet mixte : bureaux (20.350 m²) et
commerces (1.250 m²)
Propriétaire
SQUARE 42 SA (100% ATENOR)
Architectes
A2M et Moreno Architecture
Début des travaux
2022
Fin des travaux
2024
Rebaptisé SQUARE 42 en lien avec sa forme et son
implantation, ce troisième projet développé par ATENOR
à Belval se trouve dans le voisinage direct de l’immeuble
TWIST (15.060 m²). Il prévoit le développement d’un
immeuble mixte composé de 20.350 m² de bureaux et de
1.250 m² de commerces.
En septembre 2021, ATENOR a déposé une demande de
permis de bâtir. L’obtention de ce permis est prévue pour
le printemps 2022, ce qui permettra le démarrage des
travaux de construction. La commercialisation des surfaces
de bureaux a, elle, déjà commencé.
La localisation du terrain est à la fois unique et stratégique,
il est en eet idéalement situé au carrefour du « main
oce Boulevard », Porte de France et de la future « main
pedestrian shopping Street », médiane du Central Square.
Cet environnement dynamique et contemporain permettra
à ce nouvel immeuble de bénéficier d’une mixité et d’une
diversité des fonctions rassemblées au cœur d’un centre
urbain entouré d’un piétonnier et d’espaces verts de qualité.
Le projet proposé par ATENOR se distingue grâce à ses
grandes qualités urbanistiques et architecturales. Il répond
parfaitement aux objectifs de durabilité mais également de
flexibilité d’aménagement de grands plateaux de bureaux.
Ce projet marque la volonté d’ATENOR de contribuer, en
collaboration avec AGORA, au développement de projets
immobiliers novateurs et d’envergure sur le site de Belval.
SQUARE 42
Au terme d’une consultation initiée par AGORA, en
charge du développement urbain de Belval au Grand-
Duché de Luxembourg, ATENOR a été sélectionnée pour
le développement du lot 42 situé dans le Central Square,
sur le territoire de la commune d’Esch-sur-Alzette.
Parc de belval
à
2 Km
Belval
grand-duché de
luxembourg
Le projet SQUARE 42 vise à obtenir les certifications
BREEAM « Excellent » et WELL « Gold ».
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
mobilité durable
- 114 -
www.atenor.eu
I
BUZZ
Situation
Rue Jean Fischbach 19-23, Leudelange,
Grand-Duché de Luxembourg
Projet
Projet mixte : bureaux (16.550 m²) et
commerces (250 m²)
Propriétaire
Fidentia Belux Investments
Architectes
AM E.urbain et Jaspers-Eyers & Partners
Début des travaux
2
ème
trimestre 2019
Fin des travaux
3
ème
trimestre 2021
Leudelange
grand-duché de
luxembourg
Déjà présent à Luxembourg-Ville et à Belval, ATENOR a
sélectionné Leudelange et plus particulièrement la zone
d’activités « Am Bann » pour confirmer son implantation au
Grand-Duché du Luxembourg.
Situé dans une des zones d’extension économique de la ville
de Luxembourg, le projet BUZZ représente un emplacement
stratégique pour les entreprises désireuses de s’installer ou
de s’étendre au Grand-Duché de Luxembourg et d’y attirer
les talents de demain. Le projet se trouve à proximité des
autoroutes A4 et A6 et à quelques minutes de la capitale
luxembourgeoise.
La conception du projet a été confiée à l’association
momentanée des bureaux d’Architectes E.urbain et
Jaspers-Eyers & Partners. Les quatre bâtiments du projet
à l’architecture résolument contemporaine communiquent
entre eux par des passerelles intérieures et des promenades
extérieures de manière à orir une flexibilité optimale.
BUZZ dépasse les fonctionnalités classiques par la création
d’espaces dédiés aux services visant à faciliter la vie des
occupants, mais aussi des personnes actives sur l’ensemble
du site. En termes de durabilité et de confor, il est équipé
de panneaux solaires et d’emplacements de recharge pour
voitures électriques.
Le permis de bâtir a été délivré en septembre 2018
et les travaux se sont achevés fin juillet 2021. En 2018,
ATENOR a annoncé la conclusion d’un accord en vue de
la cession de BUZZ à une société constituée par Fidentia
Belux Investments. ATENOR reste responsable de la
construction et de la location du projet BUZZ. Le mandat
de commercialisation confié à ATENOR Luxembourg S.A.
se termine le 30 avril 2022. Fin octobre 2021, Le bloc D,
soit 3.500 m
2
, a été loué à la société EBRC qui prendra
possession des lieux dès le 1 février 2022. Le 6 août 2021,
ATENOR a finalisé avec Fidentia aussi bien l’agréation
provisoire (AP) que la réception provisoire (RP).
Sur le plan local, en juillet 2021, le projet a obtenu le
certificat SECO Confort Label “A” ainsi que le certificat de
performance CPE - As-built niveau A-B pour l’excellente
performance de l’immeuble. Ces certificats démontrent la
sobriété énergétique de l’immeuble et un niveau de confort
très élevé pour ses futurs occupants.
En 2017, ATENOR a fait l’acquisition d’un terrain dans la
zone d’activités « Am Bann » à Leudelange en vue de
réaliser un ensemble de bureaux « nouvelle génération »
de l’ordre de 16.800 m².
Le projet BUZZ vise à obtenir la certification
BREEAM « Very Good ».
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
mobilité durable
- 115 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
Situation
Rue Jos Kieer, Esch-sur-Alzette,
Grand-Duché de Luxembourg
Projet
Projet mixte : logements (38.900 m²),
bureaux (12.000 m²), commerces (10.400 m²)
et équipements collectifs (6.550 m²)
Propriétaires
ATENOR LUX SA & TRACOL IMMOBILIER SA
Architectes
Wilmotte & WW+
Début des travaux
1
er
trimestre 2022
Fin des travaux
1
er
trimestre 2026
Le projet PERSPECTIV’ est implanté à la croisée du nouvel
axe d’entrée de la ville et de l’autoroute A4, reliant Esch-sur-
Alzette à la capitale luxembourgeoise. Le site est également
idéalement desservi par les transports en commun
notamment le tram dont un arrêt du tracé est prévu à
proximité du projet.
Cet ambitieux projet prévoit le développement de 12.000 m²
de bureaux, 10.400 m² de commerces, 38.900 m² de logements
et 6.550 m² alloués à la commune d’Esch-sur-Alzette pour la
construction d’espaces publics de qualité et d’infrastructures
comprenant un hall sportif et un Musée du sport.
La partie résidentielle proposera 355 logements et la partie
bureaux orira des espaces innovants équipés des toutes
dernières technologies. Les espaces de bureaux seront
flexibles et modulables afin de promouvoir la créativité
et l’échange de synergies positives entre occupants, mais
aussi avec l’ensemble des acteurs présents sur le site. Le
projet sera enrichi par une ore diversifiée de commerces,
de restauration, d’espaces de loisirs et de détente ainsi que
de larges espaces publics extérieurs arborés.
PERSPECTIV’ se veut avant-gardiste et innovant et s’inscrit
dans la volonté des autorités politiques de renouveau de
la ville de Esch-sur-Alzette. La demande d’autorisation de
bâtir de la phase 1 (incluant Hall sportif, Musée, commerces
et parkings pour partie) a été introduite pour une première
partie en fin juillet 2021 et en seconde partie en décembre
2021. Les études se poursuivent pour la phase 2.
Signé par le bureau Wilmotte & associés accompagné
du bureau local WW+ ainsi que par le bureau QBuild,
PERSPECTIV’ proposera une architecture audacieuse,
soulignant l’esprit d’ouverture du projet ainsi que sa parfaite
intégration dans le paysage local.
Acteurs urbains engagés, ATENOR et TRACOL IMMOBILIER
partagent l’ambition d’œuvrer pour des projets qui
s’inscrivent dans l’évolution inhérente des villes et qui
répondent aux enjeux sociétaux et aux attentes des citoyens
en termes de proximité, mobilité, durabilité, sécurité et
convivialité. PERSPECTIV’ est la concrétisation de cette
parfaite harmonie de savoir-faire.
PERSPECTIV’
En 2019, ATENOR et TRACOL IMMOBILIER ont signé un
accord portant sur le développement d’un projet de
l’ordre de 68.000 m² sur un terrain situé à Esch-sur-
Alzette. Propriété de LANKELZ FONCIER Sàrl, le terrain
est idéalement situé en entrée de ville et bénéficie d’une
excellente visibilité.
sPellhaus Parc laval
à 2 Km
Esch-sur-Alzette
grand-duché
de luxembourg
Le Projet PERSPECTIV’ vise, pour la partie
bureaux, l’obtention des certifications BREEAM
« Excellent » et « WELL « Gold».
mobilité durable
- 116 -
www.atenor.eu
I
Situation
Centre d’aaires Cloche d’Or,
Grand-Duché de Luxembourg
Projet
Projet mixte : bureaux ( 34.000 m²)
et commerces
Propriétaire
ATENOR Lux SA
Architectes
Moreno Architecture & Associés et A2M
Début des travaux
4
ème
trimestre 2023
Fin des travaux
2
ème
trimestre 2026
CLOCHE D’OR
Luxembourg
grand-duché de
luxembourg
Jouissant d’une visibilité optimale depuis le principal
Boulevard Raieisen et à proximité de la future ligne de
tram, ce site dispose d’un accès direct aux grands axes
tout en intégrant une plateforme d’échange en termes de
mobilité douce.
Ce projet de plus de 34.000 m
2
proposera principalement
des espaces de bureaux et intégrera les concepts de ‘New
Ways of Working’, permettant un travail collaboratif ecace
et épanouissant pour les collaborateurs.
Ce projet, centré sur le bien-être et le confort de ses
occupants, répondra également aux plus hauts critères
de durabilité et sera dès lors éligible au Green Finance
Framework défini dans la politique de financement
d’ATENOR.
Toujours à la recherche d’excellence, en mai 2021, ATENOR
décide de lancer un concours pour le redéveloppement
d’un nouveau lieu de travail de référence répondant aux
enjeux environnementaux et urbanistiques. Le 15 octobre
2021 ATENOR désigne Moreno Architecture & Associés
et A2M comme lauréats. L’architecture retenue est une
véritable amorce d’une ère nouvelle pour les bureaux,
un concept unique pourvu d’une véritable identité dans
un quartier d’aaires en pleine mutation à Luxembourg.
L’équipe de Maîtrise d’œuvre est désormais sur pied pour
la réalisation des études en vue d’une introduction de la
demande d’autorisation de bâtir au premier trimestre 2022.
Composé de 4 bâtiments, ce projet de bureaux fusionne le
tissu urbain par l’entremise d’espaces de promenades et
d’aires de repos et de travail. Les circulations extérieures
et intérieures de chacun des étages, combinées aux
communications entre niveaux, procurent une réelle
flexibilité et ecacité d’utilisation des surfaces. L’ensemble
ore aux occupants les conditions généreuses de vie et
de travail parfaitement adaptées à la demande, dans un
marché de bureaux luxembourgeois très exigeant et en
forte croissance.
Déjà présent à Luxembourg-Ville, à Belval, à Esch-sur
Alzette et Leudelange, ATENOR annonce en avril 2021 la
conclusion d’un accord pour l’acquisition du site occupé
par un concessionnaire Renault, au cœur du quartier
d’aaires de la Cloche D’Or à Luxembourg Ville.
Le projet CLOCHE D’OR vise à obtenir les certifications
BREEAM « Excellent » et WELL Gold.
mobilité durable
- 117 -
Situation
1-3 rue Emile Zola, Bezons (Région parisienne),
France
Projet
Bâtiments de bureaux (37.300 m²)
Propriétaire
BDS une fois SAS (99,7% ATENOR et 0,3% HRO)
Architectes
SRA / SOM
Début des travaux
Octobre 2018
Fin des travaux
Octobre 2021
COM’UNITY jouit d’une localisation stratégique et d’une
accessibilité exceptionnelle. Il est situé au cœur du marché
Péri-Défense de Paris, à Bezons, et est aisément accessible
via les transports en commun et les axes routiers. Il se trouve
également à proximité de la sortie d’autoroute A86, au pied
de la ligne de tram T2, à 12 minutes de La Défense et à 25
minutes de la place de l’Etoile.
Lors de son acquisition par ATENOR auprès de Sequano
Aménagement, le site disposait d’un permis pour le
développement d’une surface de 32.500 m². En novembre
2017, ATENOR a déposé une nouvelle demande de permis
afin d’optimiser le bâtiment en termes de développement
durable. Celui-ci a été délivré en février 2018 permettant
d’augmenter la surface de développement à 37.300m² de
bureaux.
Le projet est réalisé en partenariat avec HRO, société
française de Project Management. Au cours de ces 20
dernières années, HRO a développé près de 600.000 m² et
ce principalement dans le secteur Péri-Défense.
L’architecture du projet est signée par la prestigieuse
agence Skidmore, Owings and Merrill (SOM), architectes
du One World Center à New York et du Burj Khalifa à Dubaï,
associée au bureau parisien SRA-Architects. La décoration
intérieure est, elle, confiée au cabinet Alberto Pinto.
COM’UNITY est étudié pour répondre aux nouvelles attentes
du marché du travail. L’immeuble se prête également à un
usage multiple grâce à une grande modularité et flexibilité
des espaces. Le projet ore de nombreux services dédiés
aux utilisateurs tels qu’un espace cafétéria, une brasserie,
un restaurant indépendant, un auditorium de 170 places, des
salons à usage dédié au site, une conciergerie, une salle de
fitness équipée d’un sauna et d’un hammam, des terrasses
accessibles, des espaces verts, des jardins privatisés et 198
places de vélos afin de promouvoir la mobilité douce. Le
rez-de-chaussée de l’immeuble sera également équipé
d’un espace pouvant recevoir du public (classé ERP).
Les travaux de construction ont débuté en octobre 2018 et
se sont achevés en octobre 2021
Le projet COM’UNITY vise l’obtention de la certification
locale HQE (Haute Qualité Environnementale) « Energie +
RT 2012 - 40% » qui vise à limiter à court et à long terme les
impacts environnementaux d’une opération de construction
ou de réhabilitation, tout en assurant aux occupants des
conditions de vie saines et confortables.
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
COM’UNITY
En juillet 2017, ATENOR a acquis au travers d’une filiale
française un premier terrain en région parisienne. Le
projet COM’UNITY symbolise dès lors l’entrée d’ATENOR
sur le marché français.
fôret de saint-
germain-en -laye
à 10 Km
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
Bezons
france
Le projet COM’UNITY vise à
obtenir la certification BREEAM
« Excellent » et WELL V2 « Gold »
mobilité durable
- 118 -
www.atenor.eu
I
Situation
Rue Jean Jaurès, Bezons (Région parisienne),
France
Projet
Bâtiments de bureaux (25.600 m²)
Propriétaire
BDS deux fois SAS (100% ATENOR)
Architectes
SRA / SOM
Début des travaux
3
ème
trimestre 2022
Fin des travaux
1
er
trimestre 2025
U’MAN
fôret de saint-
germain-en -laye
à 10 Km
Le projet U’MAN devrait obtenir la
certification internationale BREEAM
« Excellent » et WELL « Gold »
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
Bezons
france
Le projet U’MAN prévoit le développement de 25.600 m² de
bureaux dont 2.300 m² de surfaces dédiées à des services
tels qu’un espace cafétéria, un espace de co-working, des
salles de réunion, un restaurant haut de gamme, une salle
de fitness équipée d’un sauna et d’un hammam ainsi qu’une
conciergerie.
U’MAN est étudié pour répondre aux nouvelles attentes du
monde du travail. Il disposera de terrasses à tous les niveaux,
d’un jardin paysager accessible directement depuis le patio
du rez-de-chaussée et de 169 emplacements pour vélos
afin de favoriser la mobilité douce. L’immeuble disposera
également d’un espace pouvant recevoir du public (Classé
ERP).
Le terrain a été acquis par le biais d’une signature de
Promesse Unilatérale de Vente sous condition suspensive
d’obtention du permis de construire. Le permis de
construction obtenu en juillet 2019 est valable jusqu’ au 23
juillet 2023. ATENOR est propriétaire du terrain depuis le 25
septembre 2020. La construction ne sera lancée qu’après la
commercialisation de COM’UNITY
Pour assurer un développement harmonieux du site, en
parallèle à celui du projet COM’UNITY, la conception de
U’MAN a de nouveau été confiée à l’agence Skidmore,
Owings and Merrill en association avec le bureau parisien
SRA-Architects et le cabinet Alberto Pinto pour la décoration
intérieure.
L’objectif de ce projet est de compléter l’ore proposée par
COM’UNITY en créant un nouveau pôle d’hébergement
d’entreprises.
Le projet U’MAN devrait obtenir la certification locale HQE
(Haute Qualité Environnementale) « Energie + RT 2012 -
40% » qui vise à limiter à court et à long terme les impacts
environnementaux d’une opération de construction ou de
réhabilitation, tout en assurant aux occupants des conditions
de vie saine et confortable.
Dans le prolongement de COM’UNITY, ATENOR a acquis
en octobre 2018 un second terrain en bordure de Seine,
confirmant ainsi sa présence en région parisienne et sur
le marché français.
mobilité durable
- 119 -
Situation
Rue Victor Hugo, Paris,
(16
ieme
arrondissement), France
Projet
Bâtiments de bureaux (6.500 m²)
Propriétaire
ATENOR SA
Architectes
Cabinet Bouchaud
Début des travaux
4
ème
trimestre 2022
Fin des travaux
2
ème
trimestre 2024
ATENOR entend aménager le bâtiment existant pour
proposer un immeuble de bureaux labellisé de toute
premiere qualite et ce, en conservant le cachet de
l’immeuble. Situé face au square Lamartine, au pied des
métros de la ligne 9 et 6 et au cœur des commerces et
des services de proximité. La superficie totale du bâtiment
permet de proposer une ore rare sur le marché du Q.C.A.
aussi prisé que circonscrit.
L’immeuble, de par son architecture, se prête parfaitement
à l’exercice de reconversion. En eet, chaque étage est
divisé en deux lots de logements (environ 300 m²) très
facilement groupables, et possède une hauteur libre
minimum sur tous les étages de 3,20 m. L’objectif est de
proposer un immeuble de bureaux restructuré à neuf de
type « Prime » afin de répondre à la demande du marché
de ce prestigieux quartier de Paris.
Les travaux de reconversion commenceront au 4
ème
trimestre 2022.
Cette opération confirme la capacité et la volonté
d’ATENOR de renforcer sa présence sur le marché de
bureaux et de passer à la seconde étape de sa stratégie
de développement qui consiste à consolider le nombre de
projets dans les pays où l’entreprise est présente.
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
En juin 2021, ATENOR confirme sa présence en région
parisienne par l’acquisition d’un immeuble situé au 186
Avenue Victor Hugo, au cœur du « Quartier central des
aaires (Q.C.A) » de Paris, dans le 16
ième
arrondissement.
Ce lieu d’activité incontournable constitue l’un des pôles
d’emploi les plus prestigieux et les plus importants de la
capitale française.
Le projet VICTOR HUGO 186 vise à obtenir
la certification BREEAM RFO « Excellent »,
WELL « GOLD », HQE BD « Excellent » et
WIREDSCORE SILVER.
VICTOR HUGO 186
Paris
france
mobilité durable
- 120 -
www.atenor.eu
I
Lisbonne
portugal
Situation
Avenue Mediterrâneo, Avenue Dom João II,
Avenue Ulisses et Passeio Báltico, Lisbonne,
Portugal
Projet
Projet mixte : bureaux (27.850 m²) et
commerces (1.250 m²)
Propriétaire
ATENOR SA
Architectes
S+A et A2M
Début des travaux
1
er
trimestre 2022
Fin des travaux
1
er
trimestre 2024
WELLBE
Parc cabeço das
rolas à 100 m
Le projet vise l’obtention des certifications BREEAM «
Excellent » et WELL « Platinum ».
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
Cette première acquisition au cœur de la capitale
portugaise, se situe au centre du quartier de l’ancienne
Exposition Universelle de 1998, appelé aujourd’hui Parque
das Nações .
Il s’agit dun quartier contemporain, dynamique et
multifonctionnel qui comprend des logements, des salles de
concerts et d’exposition, des commerces, des restaurants,
des espaces culturels, etc. L’ensemble de ces fonctions sont
reliées entre elles par de nombreux jardins et des espaces
extérieurs de qualité.
Idéalement implanté au cœur de ce nouveau quartier
urbain, le projet WELLBE ore une vue imprenable sur le
Tage et bénéficie d’excellentes connections en transports en
commun (bus, métro et train) en provenance et en direction
du centre de Lisbonne, de l’aéroport et du reste du pays. Il
se trouve également à 7 minutes en voiture de l’aéroport
international de Lisbonne et à 7 minutes à pied de la gare
d’Oriente et du centre commercial Vasco da Gama, l’un des
principaux centres commerciaux de la ville. Le Parque das
Nações a été choisi par de nombreuses grandes grandes
sociétés pour héberger leurs activités, sociétés telles que
AGEAS, BNP Paribas, Liberty Seguros, Vodafone, NOS,
Novabase, etc.
Soumis à un Plano de Pormenor (Plan d’aménagement
détaillé), le projet prévoit le développement d’environ
27.635 m² d’espaces de bureaux innovants, 1.240 m² de
commerces ainsi que d’emplacements de parking privés
et publics. Le confort et le bien-être des occupants sont au
cœur de la conception du projet
Le 27 juillet 2021, le permis d’architecture pour la construction
du bâtiment WELLBE a été délivré et le permis technique
a été introduit le 06 août 2021. Le permis exécutoire et le
début des travaux sont attendus pour le premier trimestre
de 2022.
WELLBE sera équipé des dernières technologies
en termes de contrôle d’énergie et de durabilité
et prévoit, entre autres, l’installation de plus d’une
centaine de panneaux photovoltaïques.
Outre ses qualités architecturales, WELLBE prévoit
de mettre le vert à l’honneur. Le site devrait accueillir la
création d’un nouvel espace vert de plus 1.000 m² accessible
au public (embasamento) ainsi que près de 700m² de
terrasse verte privative.
WELLBE est le premier projet au Portugal à être pré-certifié
WELL par le IWBI (International WELL Building Institute) et
a également été pré-certifié BREEAM et Passive House.
WELLBE est également déjà pré-certifié « class A » par
la certification locale ADENE (Agência para a Energia),
l’Agence nationale de l’énergie dont la mission est de
développer des activités d’intérêt public dans le domaine de
l’énergie, de l’utilisation ecace de l’eau et de la mobilité.
En mai 2019, ATENOR a fait l’acquisition d’un terrain
au centre de Lisbonne, signant ainsi son entrée sur le
marché portugais. Ce terrain accueille le développement
du projet WELLBE, un ensemble mixte de bureaux et de
commerces de 30.000 m².
mobilité durable
- 121 -
Düsseldorf
allemagne
Situation
Am Wehrhahn 43, Düsseldorf, Allemagne
Projet
Projet mixte : logements (2.900 m²) et
commerces (1.350 m²)
Propriétaire
Wehrhahn Estate SA (100% ATENOR)
Architectes
Mielke + Schar Architekten
Début des travaux
2
ème
trimestre 2020
Fin des travaux
1
er
trimestre 2023 (commerces)
2
ième
trimestre 2023 (résidentiel)
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
Parc du Pavillon
hofgarten à 1 Km
AM WEHRHAHN
Avec plus de 600.000 habitants, Düsseldorf n’est pas
seulement la capitale administrative de Rhénanie-du-
Nord-Westphalie, mais également considérée comme la
capitale industrielle et financière de cette région florissante.
C’est un marché dynamique en véritable croissance.
Le projet AM WEHRHAHN bénéficie d’une excellente
localisation. Il est situé sur l’une des artères les plus
importantes du centre-ville, presque sur une station de
métro, orant un accès à pied à la célèbre rue commerçante
Königsallee.
Le site héberge un supermarché d’environ 700 m² loué à
« REWE », l’un des leaders du marché en Allemagne, et pour
lequel un nouveau bail d’une durée de 15 ans a déjà été
signé.
Le projet prévoit la rénovation lourde du supermarché
existant au rez-de-chaussée ainsi que la construction de 33
unités résidentielles et d’emplacements de parking au sous-
sol. Il totalise 2.900 m² de logements et 1.350 m² de surfaces
commerciales.
Le projet AM WEHRHAHN a obtenu son permis de construire
et les travaux de construction ont débuté en avril 2020. Les
travaux de construction pour les appartements du côté « Am
Wehrhahn » et le supermarché du rez-de-chaussée seront
achevés fin 2022; les travaux concernant les appartements
du côté « Börnestaße » commenceront début 2023.
Dans le cadre de la commercialisation, des contacts sont
entretenus avec des investisseurs potentiels pour la vente
« en bloc » du projet.
AM WEHRHAHN prévoit également d’améliorer la valeur
écologique du site en plaçant entre autres des toitures
végétalisées extensives et intensives.
A terme, le projet répondra aux exigences de la certification
locale EnEV (Energieeinsparverordnung) respectant les
normes énergétiques allemandes obligatoires.
En novembre 2018, ATENOR est entrée sur le marché
allemand en faisant l’acquisition, au travers d’une
nouvelle filiale, d’un terrain situé au cœur de Düsseldorf.
mobilité durable
- 122 -
www.atenor.eu
I
Situation
Heinrichstraße 169, 40239 Düsseldorf,
Allemagne
Projet
Immeuble de bureaux (14.000 m²)
Propriétaire
NRW Développement (100% ATENOR)
Architectes
HPP Architekten
Début des travaux
3
ème
trimestre 2022
Fin des travaux
2
ème
trimestre 2024
HEINRICHSTRASSE
Parc urbain zoo ParK
à 1 Km
Le projet HEINRICHSTRAßE est
pré-certifié BREEAM « Excellent » et
WELL « Gold ».
Le projet de bureaux HEINRICHSTRAßE jouit d’une excellente
connexion directe à la station de métro « Heinrichstraße »
et au carrefour dit « Mörsenboicher-Ei ». Situé en face de
l’iconique tour ARAG, il bénéficie d’une visibilité remarquable
dans un quartier universitaire en pleine évolution.
Le projet prévoit la construction d’un nouvel immeuble de
bureaux d’environ 14.000 m². La ville de Düsseldorf a déjà
approuvé les grandes lignes du projet en octroyant le permis
de construire préliminaire en septembre 2021. La demande
de permis de construire a été déposée le 20 décembre 2021.
Les travaux de démolition ont débuté en décembre 2021.
ATENOR est fière de pouvoir développer son activité sur le
territoire allemand, et plus particulièrement à Düsseldorf.
Avec un marché de bureaux de 9.2 millions de m² et
un take-up annuel de 314.000 m² en 2021, Düsseldorf fait
partie du Top-7 et représente le 5
ème
plus grand marché
d’Allemagne, une place financière d’importance ainsi qu’un
centre de l’industrie allemande.
Le projet sera également conforme aux normes allemandes
pour la construction durable DGNB « Gold » (Deutsche
Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen).
En juillet 2020, ATENOR a étendu son activité en
Allemagne en signant, au travers d’une nouvelle filiale,
un compromis portant sur l’acquisition d’un deuxième
projet à Düsseldorf, capitale du Land Nordrhein-
Westfalen (Rhénanie-du-Nord-Westphalie).
Düsseldorf
allemagne
mobilité durable
- 123 -
Situation
Szturmowa 2 (Mokotow District), Varsovie,
Pologne
Projet
Immeuble de bureaux ( 26.500 m²)
Propriétaire
Haverhill Investments sp z.o.o. (100% ATENOR)
Architectes
Grupa 5
Début des travaux
2022
Fin des travaux
3
ieme
trimestre
Les deux projets s’inscrivent dans le Master plan initié par
l’Université de Varsovie et proposent un aménagement du
territoire qui représente une amélioration significative de
l’environnement direct des deux bâtiments.
Le premier bâtiment, anciennement UNIVERSITY BUSINESS
CENTER (I), a été démoli en 2021 comme prévu et sera
remplacé par un nouvel immeuble de bureaux, plus grand,
de classe A, appelé LAKESIDE. Le nom LAKESIDE a été choisi
en raison de l’emplacement du projet au cœur d’un parc
verdoyant face à un lac.
LAKESIDE proposera une surface locative de 24.000 m² de
bureaux qui garantira un environnement de travail ouvert
et flexible. Ces espaces seront complétés par une large
gamme d’équipements tels qu’une cantine, un coin café,
des installations pour les vélos et des bornes de recharge
pour véhicules électriques. Une demande de permis de
construire a été déposée en mars 2020. Le permis de
construire définitif ayant été délivré en février 2022, les
travaux de construction peuvent débuter.
Hewlett Packard Enterprise, qui occupe actuellement
environ. 3.500 m² au UNIVERSITY BUSINESS CENTER II,
prévoit de signer un nouveau bail à Lakeside pour environ
1.600 m².
Pour mener à bien ce projet, ATENOR a sélectionné Grupa
5, un cabinet d’architectes avec une expérience significative
dans les immeubles de bureaux à Mokotow.
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
En 2018, ATENOR entrait sur le marché polonais avec
l’acquisition de deux immeubles de bureaux à Varsovie
dénommés UNIVERSITY BUSINESS CENTER. Les deux
bâtiments sont maintenant développés en deux projets
indépendants, respectivement appelés LAKESIDE et
UNIVERSITY BUSINESS CENTER II.
en face de l’étang
słuzewsKi
Le projet LAKESIDE est précertifié BREEAM
« Outstanding » et WELL GOLD au stade de conception.
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
LAKESIDE
Varsovie
pologne
- 124 -
www.atenor.eu
I
Situation
Szturmowa 2A (Mokotow District),
Varsovie, Pologne
Projet
Immeuble de bureaux (19.000 m²)
Propriétaire
Haverhill Investments sp z.o.o.
(100% ATENOR)
UNIVERSITY BUSINESS CENTER II
UNIVERSITY BUSINESS CENTER II est
certifié BREEAM «Very Good ».
Les deux bâtiments sont situés dans le quartier de Służewiec,
à proximité de l’Université de Varsovie. Ce quartier bénéficie
d’un environnement dynamique en pleine évolution et
représentait pour ATENOR une excellente opportunité de
faire ses premiers pas sur le marché polonais.
Alors que le premier bâtiment, UNIVERSITY BUSINESS
CENTER I a été démoli et va être remplacé par un nouvel
immeuble de bureaux nommé LAKESIDE (à gauche sur la
photo), le deuxième bâtiment a conservé son nom d’origine,
à savoir UNIVERSITY BUSINESS CENTER II (à droite sur la
photo).
Cet immeuble, plus récent que le premier, et certifié BREEAM
« Very Good », sera temporairement maintenu dans son état
d’origine.
Le bâtiment de 19.000 m² est actuellement entièrement
loué à des locataires réputés tels que Hewlett Packard
Enterprise, HP Inc., DXC Technology et Emerson Process
Management. ATENOR continuera à gérer activement les
relations entretenues avec ces locataires afin de maximiser
les possibilités de garder certains d’entre eux sur le site
après les diérentes phases de développement.
Au fur et à mesure du développement du premier bâtiment
LAKESIDE, ATENOR s’assurera de l’adéquation du second
bâtiment par rapport au marché et évaluera l’utilité d’une
rénovation de ce bâtiment ou d’un renouvellement des
baux.
En 2018, ATENOR est entrée sur le marché polonais avec
l’acquisition de deux immeubles de bureaux à Varsovie.
Celui-ci dénommé UNIVERSITY BUSINESS CENTER II
assura la création d’un projet de valeur correspondant
au projet voisin LAKESIDE.
Varsovie
pologne
en face de l’étang
słuzewsKi
mobilité durable
- 125 -
Varsovie
pologne
Situation
Jamesa Gordona Bennetta 12 (Mokotow
District), Varsovie, Pologne
Projet
Projet mixte (250.000m²) : bureaux et
aménagements spécifiques.
Propriétaire
Brookfort Investments sp z.o.o
(100% ATENOR)
Architecte
JEMS Architekci
Début des travaux
2021/2022
Fin des travaux
2029
En 2019, ATENOR avait conclu, à travers une nouvelle filiale
polonaise, un accord pour l’acquisition de l’une des plus
grandes parcelles encore disponibles dans les limites de
Varsovie.
L’aménagement des conditions de zonage autorise la
construction de plus de 250.000 m² qui seront principalement
consacrés à l’aménagement de bureaux, hôtels, logements
(proposés à la location privée) et une école.
Fin septembre 2019, un concours d’architecture a été lancé
pour la conception urbaine du site. A l’issue du concours,
le cabinet d’architectes JEMS Architekci a été retenu pour
le développement de ce nouveau projet qui se veut le plus
multifonctionnel possible avec la mise en place d’une part
importante d’unités résidentielles.
La demande de permis d’environnement pour la première
phase (3 immeubles de bureaux) d’environ 50.000 m
2
a été
soumise en janvier 2021.
En parallèle, les eorts pour transformer la partie restante
des terres en zones résidentielles progressent. Le site
bénéficie d’un excellent emplacement et est très bien
desservi par les transports en commun. Il est situé à proximité
de 5 lignes de bus et de la gare routière de l’aéroport.
Les deux autres stations les plus proches sont également
facilement accessibles à pied. Le site dispose également
d’un point d’accès relié directement à l’autoroute menant au
périphérique et au réseau autoroutier principal.
Ce développement majeur se situe à l’entrée de l’axe
aéroport-centre-ville, un «Business Corridor» appelé à
s’imposer sur la carte immobilière de Varsovie. Cet axe est
ciblé par les entreprises à la recherche d’une alternative
financièrement abordable et ecace en termes de mobilité
pour leur établissement.
Le marché immobilier de Varsovie est le plus grand et le
plus actif d’Europe centrale. Tant par le développement
des multinationales que par la croissance de la demande
intérieure, la location de bureaux de qualité est soutenue
depuis plusieurs années.
Ce projet est une nouvelle opportunité pour ATENOR
d’armer sa position sur un marché d’Europe centrale très
attractif.
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
En mai 2019, ATENOR a fait l’acquisition d’un terrain d’une
taille exceptionnelle, à proximité de l’aéroport Chopin à
Varsovie avec l’objectif d’y développer un projet mixte
d’environ 250.000 m².
FORT 7
mobilité durable
Le projet FORT 7 vise à obtenir les certifications
BREEAM «Excellent», BREEAM Communities et
WELL «Gold».
- 126 -
www.atenor.eu
I
Situation
Váci út, Budapest, Hongrie
Projet
Complexe de bureaux de 6 bâtiments
indépendants
Propriétaires
Vendus à diérents fonds étrangers et hongrois
Architectes
TIBA Epitesz Studio KFT (Budapest) et
Vikar & Lukacs KFT (Budapest)
Début des travaux
Janvier 2011
Fin des travaux
2013 (Vaci Greens A) - 2015 (Vaci Greens C)
2016 (Vaci Greens B) - 2018 (Vaci Greens D) 2020
(Vaci Greens E & F)
VACI GREENS
esPace boisé
varsoliget s à 2 Km
Le projet VACI GREENS est le premier projet de la
capitale hongroise à avoir obtenu la certification
BREEAM «Excellent».
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
VACI GREENS est l’un des mégaprojets les plus importants
et les plus réussis à Budapest. Avec ce projet d’envergure,
ATENOR a agi en tant que précurseur sur le marché hongrois.
Tout d’abord en 2011, pour répondre aux défis climatiques,
VACI GREENS a été le premier projet de la capitale
hongroise à recevoir le certificat BREEAM «Excellent».
Ensuite, soucieuse du bien-être de ses occupants, ATENOR a
été le premier promoteur à annoncer en 2019 qu’il concevra
l’ensemble de ses immeubles en Hongrie selon les critères
Access4you, adaptés aux personnes à besoins spécifiques.
VACI GREENS est composé de 6 bâtiments: Les immeubles
de bureaux VACI GREENS «A», «B», «C», «E» et «F» ont été
conçus par TIBA Architect Studio et le bâtiment «D» a été
conçu par Vikár et Lukács Architect Studio. Les bâtiments du
VÁCI GREENS ont également obtenu plusieurs « International
Real Estate Awards ». En 2020, les bâtiments A, B, C et D
de VÁCI GREENS ont remporté un Silver Award dans la
catégorie « Bureau » aux FIABCI World Prix d’Excellence
Awards et aux European Property Awards 2021-2022,
Váci Greens Buildings E et F deviennent Lauréats dans la
catégorie Développement de bureaux.
Les bâtiments VACI GREEN A, B C & D (achevés entre 2013 et
2018) ont tous été entièrement loués à diverses entreprises
internationales telles qu’Unilever, AON, Atos, … et très
rapidement vendus à diérents investisseurs hongrois et
fonds d’investissement privés.
En avril 2018, ATENOR a obtenu le permis d’urbanisme relatif
aux deux derniers blocs (E et F), permettant le démarrage
de la construction.
Le cinquième bâtiment (E), livré en octobre 2020, a été
vendu en 2020 à un fonds privé hongrois, avec pour mission
de le louer. Actuellement loué à 70% à de grandes sociétés
de développement informatique et de logiciels ainsi qu’à
des commerces de proximité.
Enfin, le sixième et dernier immeuble (F), livré en mai
2020, est loué à 83%. En novembre 2020, ATENOR a conclu
un contrat de location avec Mazars qui rejoint alors NN
Assurances, Sanofi et Intrum Justitia, l’une des plus grandes
sociétés internationales de gestion et de recouvrement de
créances. Ce succès commercial a été rapidement suivi par
la vente définitive de l’immeuble «F » en mai 2021 à un fonds
immobilier privé hongrois. Les revenus issus des ventes des
immeubles Vaci Greens E et F à Budapest ont contribué au
résultat consolidé de 2021.
Suite à l’ accord de vente de ce dernier immeuble, ATENOR
clôture le projet VACI GREENS et confirme une nouvelle
fois sa capacité de livrer des projets de qualité de grande
envergure, répondant à la demande tant des investisseurs
que des locataires locaux et internationaux .
Grâce à l’excellente coopération avec les autorités locales,
ATENOR a pu continuellement adapter l’ergonomie du
projet VACI GREENS aux besoins du marché et en faire
un complexe hautement innovant, très réussi et reconnu.
ATENOR est fière de clôturer 14 ans de travail dans un
cadre aussi solennel. VACI GREENS est un projet phare non
seulement en Hongrie, mais également pour l’ensemble du
portefeuille d’ATENOR.
VACI GREENS est le premier projet développé par
ATENOR à Budapest. Situé le long du boulevard Vaci
Ut, ce complexe de bureaux de plus de 120.000 m² est
maintenant rapidement devenu la « success story » du
marché hongrois.
Budapest
hongrie
mobilité durable
- 127 -
Situation
Hungária krt, Budapest, Hongrie
Projet
Projet de bureaux avec commerces au
rez-de-chaussée (80.000 m²)
Propriétaire
Hungaria Greens KFT (100% ATENOR)
Architectes
Vikar & Lukacs
Début des travaux
2018
Fin des travaux
Bâtiment 1 - A :
livré en mai 2020
Bâtiment 3 - C :
calendrier à confirmer
Bâtiment 2 - B : livraison prévue
au 2
ème
trimestre 2022
Bâtiment 4 - D :
calendrier à confirmer
Le projet ARENA BUSINESS CAMPUS bénéficie d’une
excellente localisation. Il est situé le long du boulevard
Hungària, l’une des routes principales de Budapest, reliant
le centre-ville à l’aéroport. Le site bénéficie de la proximité
immédiate des transports en commun et des commerces
relatifs à la fonction de bureaux. Il se trouve à 3 minutes
à pied de la station de métro Stadionok et à deux pas du
centre commercial Aréna.
Le projet consiste en la construction par phases d’un
campus moderne de 4 immeubles de bureaux de qualité
exceptionnelle, d’une superficie de 72.750 m², classés
catégorie «A +». Des espaces commerciaux de qualité
viendront encore renforcer l’attractivité du projet et oriront
un confort de vie et des facilités aux occupants.
Conçu comme un véritable petit quartier urbain, ARENA
BUSINESS CAMPUS se distingue par son excellence et son
audace architecturales. Les immeubles seront reliés entre
eux par des passerelles piétonnes et des promenades
extérieures. Des piazzas, des zones couvertes et des espaces
verts aménagés seront également conçus pour favoriser la
collaboration, la créativité et la productivité.
Tous les permis de construire des bâtiments A, B, C et D ont
été obtenus courant 2018 et les premiers travaux ont débuté
au printemps 2018.
Le premier bâtiment de 21.000 m² (ARENA BUSINESS
CAMPUS Building A a obtenu le permis d’occupation en mai
2020.
La construction du deuxième bâtiment (ARENA BUSINESS
CAMPUS Building B) est en cours d’achèvement. Le bâtiment
sera vendu au milieu de 2022.
Des contrats de location ont déjà été signés pour des
surfaces du bâtiment A. En septembre 2020, ATENOR a signé
un contrat de location avec Emerson et Cargill Hongrie,
ensuite rejoint par la société Freshland, et un centre médical.
Deux nouveaux baux de bureaux ont été conclus en 2021
avec Heineken et Berlin Chemie, portant le taux de location
à la fin de 2021 à 27 %. La commercialisation du projet se
poursuit, permettant d’envisager de belles opportunités de
locations pour l’année 2022.
En décembre 2021, Aréna Business Campus Building A, classé
catégorie « A+ », a remporté le prix Cinq Étoiles le plus élevé
dans la catégorie Développement de bureaux aux European
Property Awards, le prix de l’industrie le plus réputé de la
région. En tant que lauréat de la catégorie, le projet est
éligible pour participer à d’autres étapes internationales de
ce concours.
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
Fin août 2017, ATENOR a acquis une parcelle située sur le
boulevard Hungària, au centre de la capitale hongroise
avec l’objectif d’y développer un campus de quatre
immeubles de bureaux totalisant une superficie de plus
de 70.000 m².
ARENA BUSINESS CAMPUS est précertifié BREEAM «
Excellent » et entièrement conforme aux exigences du
label hongrois Access4You
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
ARENA BUSINESS CAMPUS
Budapest
hongrie
mobilité durable
- 128 -
www.atenor.eu
I
Situation
Rue Becsi 68-84, Budapest, Hongrie
Projet
Projet de bureaux et commerces (16.150 m²)
Propriétaire
Bécsi Greens KFT (100% ATENOR)
Architectes
Artonic Design
Début des travaux
2
ème
trimestre 2020
Fin des travaux
3
ème
trimestre 2022
ROSEVILLE
Parc margaret
island à 3 Km
Le projet ROSEVILLE vise à obtenir la certification
BREEAM « Excellent »
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
Ce projet est situé au cœur du District 3 de Budapest, connu
sous le nom de Óbuda. Le District 3 a attiré l’attention de
l’Union européenne, qui a récemment financé la rénovation
de la zone entourant le site, dans le cadre du projet «Óbuda
Promenade», achevé en 2017.
A 300 mètres du centre commercial «Új Udvar» (New Court),
le site est facilement accessible en transports en commun et
par la route. Le centre-ville et les autoroutes M0-M3 sont
également à une courte distance en voiture grâce au pont
Árpád Bridge et au pont Megyeri récemment construit. Le
quartier est également bien desservi par les lignes de bus
et de tramway.
Ce projet orira un immeuble de bureaux de trois étages
donnant sur un immense jardin intérieur, avec un parking
souterrain sur deux niveaux. Le projet sera complété par
des espaces commerciaux au rez-de-chaussée.
L’équipe Artonic Design a été désignée comme architecte
afin de développer un projet innovant répondant aux
critères de certification BREEAM «Excellent». Le projet sera
équipé des dernières technologies et proposera, entre
autres, des places de parking pour voitures électriques, un
système d’éclairage intelligent, un système de contrôle des
émissions d’énergie et de carbone ainsi que des espaces
verts pour le bien-être des occupants. ROSEVILLE sera
également entièrement conforme aux exigences du label
hongrois Access4You qui vise le confort et l’accessibilité des
personnes à mobilité réduite et à besoins particuliers.
Le permis de démolition a été obtenu en mai 2019 et les
deux bâtiments existants des parcelles 82 et 84 de la rue
Becsi ont été démolis. Le permis de construire définitif a été
obtenu en septembre 2020. Les travaux se poursuivent et le
bâtiment devrait être cédé au cours du troisième trimestre
de 2022.
La localisation est l’un des principaux avantages
concurrentiels de ce site, qui attire déjà de nombreux
locataires potentiels souhaitant le maintien de leurs
entreprises dans cette zone populaire.
En mars 2019, ATENOR a acquis, via sa filiale hongroise,
8 parcelles dans le 3
ème
arrondissement de Budapest
dans le but d’y développer un immeuble de bureaux et
de commerces d’environ 16.150 m².
Budapest
hongrie
mobilité durable
- 129 -
Situation
Hengermalom út 18, Budapest, Hongrie
Projet
Projet de bureaux en deux phases avec
commerces au rez- de-chaussée
(1
ère
phase 18.750 m²)
Propriétaire
Szerémi Greens KFT (100% ATENOR)
Architectes
Artonic Design
Début des travaux
2
ieme
trimestre 2021 (Bakerstreet I)
2
ieme
trimestre 2022 (Bakerstreet II)
Fin des travaux
1
ier
trimestre 2023 (Bakerstreet I)
1
ier
trimestre 2024 (Bakerstreet II)
Le projet est idéalement situé dans le quartier de South
Buda, à l’intersection des routes Szeremi et Hengermalom,
l’un des quartiers les plus connus de Budapest en raison de
sa proximité avec les universités, de son accès aisé et de ses
nombreux espaces verts.
L’accessibilité est l’un des atouts majeurs de ce quartier en
constante évolution. Il est désormais desservi par la nouvelle
ligne de métro 4, un nouveau réseau de tramway et de bus,
et est directement relié aux autoroutes M1 et M7. Le quartier
propose également une large gamme de services tels que
des centres commerciaux, des restaurants, des cafés, des
installations sportives et de loisirs.
Ce site est à seulement 400 mètres du centre commercial
Újbuda et à 700 mètres du Danube. Grâce à la proximité du
pont Rákóczi, le centre-ville et les quartiers du sud de Pest
sont accessibles assez rapidement.
L’équipe d’architectes d’Artonic Design a été chargée de
concevoir les deux bâtiments du campus. La démolition du
complexe immobilier sur BAKERSTREET I est terminée. Le
permis de construire pour la première phase a été obtenu en
avril 2021, permettant le démarrage des travaux. La livraison
du premier bâtiment est prévue pour le premier trimestre de
2023 et le projet suscite un grand intérêt de la part de divers
locataires nationaux et internationaux.
Le projet BAKERSTREET donnera bientôt naissance à son
premier immeuble de bureaux verts de catégorie « A + »,
proposant des solutions écologiques. Le projet sera complété
par un parking souterrain sur quatre niveaux, de vastes
espaces verts dans un jardin intérieur paysagé, des espaces
commerciaux au rez-de-chaussée et de nombreuses
terrasses.
L’objectif est de créer un environnement de travail moderne
qui s’adapte facilement aux besoins en constante évolution
des locataires et répondant aux plus hauts standards.
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
En janvier 2021, ATENOR étend son projet de bureaux
BAKERSTREET et acquiert une deuxième parcelle dans
le 11
ème
arrondissement de la capitale hongroise. Cette
nouvelle parcelle jouxte le projet existant et l’objectif
est d’y développer des bureaux de catégorie « A+ » sur
24.500m² supplémentaires. Le projet BAKERSTREET
proposera alors un campus de 2 immeubles hautement
qualitatifs et répondant pleinement aux exigences du
marché hongrois.
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
BAKERSTREET I ET II
Budapest
hongrie
Parc KoPaszi-gát
à 3 Km
Le projet BAKERSTREET vise à obtenir
les certifications BREEAM « Excellent» et
Access4You.
mobilité durable
- 130 -
www.atenor.eu
I
Situation
Kőérberek, District 11,Budapest, Hongrie
Projet
Ensemble de logements (111.285 m² avec terrasses)
Propriétaire
Lake Greens Ltd. (100% ATENOR)
Architectes
Vikár és Lukács Architects, Demeter Design
Studio and Coldefy, Artonic Design, Studio'100
Début des travaux
1
ier
trimestre 2022
Fin des travaux
4
ième
trimestre 2027
Ce nouveau projet, baptisé LAKE 11 Home&Park, proposera
un total de 92.180 m² de surface résidentielle sur 8,2 hectares
de verdure.
LAKE 11 Home&Park orira 900 appartements, des unités
de commerces et plus de 1.200 emplacements de parking
développés en plusieurs phases. Il a été lancé à l’automne
2021 et depuis suscite un vif intérêt. Le projet est actuellement
en phase de délivrance de permis, mais la commercialisation
des appartements a déjà commencé . L’ensemble du projet
sera développé sur 18 parcelles de construction de 25
bâtiments orant des appartements au cœur d’un parc
et des villas au bord du lac, le tout proposant diérents
agencements et gabarits.
LAKE 11 Home&Park est situé dans la partie sud-ouest de
Budapest (South Buda), dans le District XI, l’un des quartiers
résidentiels les plus populaires et les plus prestigieux de la
capitale hongroise. Le terrain occupe un parc vert bordé
au sud d’un lac et orant, sur son côté nord, des vues sur les
collines de Buda. LAKE 11 Home&Park est un peu décentré
mais jouit de bonnes liaisons routières menant au lac Balaton,
l’Autriche ou la Slovaquie. Le projet est aussi en connexion
directe avec le Ring vers l’aéroport ou d’autres capitales. Le
site est au pied d’arrêts de tram et de bus pour un accès
aisé vers le centre-ville de Budapest. Le quartier ore des
facilités de shopping exceptionnelles, à cinq minutes en
voiture du centre commercial de Budaörs et du Etele Plaza,
récemment ouvert.
Le marché résidentiel de Budapest a démontré une forte
résilience depuis la crise du Covid. En outre, le gouvernement
hongrois a pris des mesures énergiques pour aider les familles
à acquérir leur propre habitation de qualité. Avec le projet
UP-SITE BUCHAREST en Roumanie, LAKE 11 Home&Park à
Budapest est le deuxième projet résidentiel qu’ATENOR
entend développer en Europe centrale, où la demande de
logements de qualité est en forte augmentation, soutenue
par une classe moyenne ou moyenne supérieure émergente.
Le 15 février 2021, ATENOR a signé un accord relatif à
l’acquisition de nouvelles parcelles dans le District XI de
Budapest pour une superficie totale de 111.285 m².
Le projet BAKERSTREET vise à obtenir les certifications
BREEAM « Excellent» et Access4You.
LAKE 11 HOME&PARK
au bord du lac Kána
entouré de Parcs
verdoyants
Bucarest
roumanie
mobilité durable
- 131 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
Situation
Boulevard Dimitrie Pompeiu 5-7, Bucarest, Roumanie
Projet
Ensemble de 3 immeubles de bureaux (75.200 m²)
Propriétaire
NGY Properties Investment SRL (100% ATENOR)
Architectes
West Group Architecture SRL
General contractor
Octagon SA
Début des travaux
2010 (HBC 1) - 2014 (HBC 2) - 2015 (HBC 3)
Fin des travaux
Février 2014 (HBC 1) - Mars 2016 (HBC 2) -
Janvier 2017 (HBC 3)
HERMES BUSINESS CAMPUS
esPace herastrau
à 3,5 Km
HERMES BUSINESS CAMPUS est certifié
BREEAM « Excellent ».
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
HERMES BUSINESS CAMPUS est un projet mixte de bureaux
et de commerces situé dans le District 2 de Bucarest, au
cœur du quartier d’aaires Dimitrie Pompeiu. Implanté dans
l’une des zones administratives et commerciales les plus
dynamiques de la capitale roumaine, le campus bénéficie
d’une accessibilité aisée par les transports en commun.
Outre cette localisation stratégique, les trois immeubles
répondent parfaitement aux exigences des entreprises
nationales et internationales. Le campus dispose des
dernières technologie en matière de durabilité et de
performances énergétiques. Il est, entre autres, équipé
d’un système d’éclairage intelligent, de panneaux
photovoltaïques et d’un système de contrôle d’énergie et
d’émission de carbone.
Les 3 bâtiments ont tous été achevés entre mars 2014 et
mars 2017. Ils sont aujourd’hui entièrement loués à des
locataires de renom tels que DB Schenker, Luxoft, Mondelez,
l’Ambassade des Pays-Bas, Xerox et Genpact, pour ne citer
que les principaux.
Le succès locatif rencontré par HERMES BUSINESS CAMPUS
confirme l’adéquation du projet aux exigences du marché
roumain.
Le 10 mai 2021, ATENOR a annoncé l’accord sur la vente
de NGY Properties - propriétaire du campus - à Adventum
Group (une société de gestion de fonds d’investissement
spécialisée dans les investissements immobiliers en Europe
centrale et orientale). La vente définitive est intervenue le
28 juillet 2021.
En 2010, ATENOR fait son entrée sur le marché roumain
avec un projet ambitieux d’environ 75.000 m² situé au
cœur du quartier d’aaires Dimitrie Pompeiu à Bucarest.
Ce projet est un véritable succès roumain mais aussi l’un
des développements phares d’ATENOR.
Bucarest
roumanie
- 132 -
www.atenor.eu
I
Situation
A l’intersection de Calea Victoriei et
Boulevard Dacia, CBD, Bucarest, Roumanie
Projet
Projet mixte : bureaux (15.950 m²) et
commerces (350 m²)
Propriétaire
Victorei 174 Business Development SRL
(100% ATENOR) – vendue à Paval Holding
Architectes
Studio 10M (Bucharest)
General contractor
Kèsz Constructii Romania
Début des travaux
3
ème
trimestre 2019
Fin des travaux
4
ème
trimestre 2021
DACIA ONE
Parc nicolae iorga
à 200 m
DACIA ONE est certifié BREEAM « Excellent »
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
Grâce à son emplacement unique, le projet est
particulièrement bien desservi par les transports en commun
et bénéficie de toutes les commodités et attractions du
centre-ville historique de Bucarest.
DACIA ONE comprend deux bâtiments distincts : un nouvel
espace de bureaux (13.500 m²) et une villa historique classée
(1.500 m²) anciennement occupée par la représentation
diplomatique allemande et complétée par un théâtre dont
la façade est également protégée.
Le projet respecte pleinement son caractère historique. La
Villa Casa Cesianu (datant de 1893 – 1900) a été restaurée
dans sa conception d’origine et, malgré des dicultés
techniques majeures, l’ancien mur de façade principal du
théâtre Constantin Tanase (datant de 1951), faisant face
au boulevard Dacia, a été préservé tout en conservant ses
caractéristiques dominantes.
Le permis de rénovation de la villa historique a été obtenu
au quatrième trimestre 2018. Les travaux sont terminés et
la villa est entièrement louée à Noerr Romania, un cabinet
d’avocats européen et international de premier plan fondé
et solidement implanté en Allemagne.
Parallèlement à cette rénovation, ATENOR a construit un
nouvel immeuble de bureaux ultramoderne de classe A. Le
permis de construire a été obtenu en janvier 2020, autorisant
le démarrage des travaux d’exécution par l’entreprise
générale Kèsz. Le projet a été réceptionné en décembre
2021. Cette nouvelle construction avait été entièrement pré
louée en état futur d’achèvement à ING Tech, le pôle de
développement logiciel d’ING pour une période de 10 ans.
Ce nouveau bâtiment répond aux normes de performance
énergétique les plus élevées et s’intègre harmonieusement
dans l’environnement du centre historique de Bucarest,
notamment en améliorant la valeur écologique du site par
la création d’un espace vert de plus de 1.000 m².
Fin décembre 2021 ATENOR a finalisé la cession de sa filiale
roumaine Victoriei 174 B.D. srl à Paval Holding, propriétaire
de l’entreprise roumaine de bricolage « Dedeman ». Paval
Holding devient le propriétaire de DACIA ONE, 100 % pré-loué.
En juillet 2016, ATENOR a acquis deux parcelles
contigües au cœur du centre historique de Bucarest
afin d’y développer un nouvel immeuble de bureaux.
Ces parcelles sont situés à l’intersection de deux
des boulevards les plus prestigieux de Bucarest, le
boulevard Dacia et le Calea Victoriei, reliant le siège du
gouvernement roumain au parlement.
Bucarest
roumanie
mobilité durable
- 133 -
Confiante dans le potentiel du marché roumain, ATENOR
a lancé le développement d’un troisième projet en
Roumanie, sur le site «Expozitiei / Piata Presei Libere», juste
en face de Romexpo. Baptisé @EXPO, le projet prévoit le
développement de trois bâtiments de bureaux totalisant une
surface 54.721 m².
Le site bénéficie d’une accessibilité aisée, aussi bien via les
transports publics que par la route. @EXPO est rapidement
relié au reste de la ville par de nombreuses lignes de tram
et de bus. La future ligne de métro reliant la principale gare
de Bucarest à l’aéroport international Henri Coanda prévoit
notamment un arrêt à deux pas du site. De plus, le centre-ville
et l’aéroport se trouvent à moins de 15 minutes en voiture.
Grâce à son architecture haute en performance et son éco-
conception, @EXPO répondra aux normes de durabilité
les plus strictes afin d’obtenir la certification BREEAM
« Excellent ». Le projet orira des technologies innovantes
permettant de réduire les coûts de fonctionnement et
augmenter le confort des occupants. Il devrait inclure entre
autres un système d’éclairage intelligent, des parois moulées
activées thermiquement pour un système d’échange de
chaleur au sol, ainsi qu’un système BMS permettant la
surveillance et le contrôle de toutes les sources d’énergie
(chauerie, station de refroidissement, unités de traitement
de l’air, distribution d’agents d’eau) en fonction des conditions
extérieures (température et humidité).
Les travaux de construction ont débuté en février 2020,
suite à l’achèvement de la procédure d’appel d’ores pour
les entrepreneurs spécialisés (travaux de structure et de
fondations spéciales) et pour l’entrepreneur général, lancée
auprès de tous les acteurs locaux et internationaux réputés
présents sur le marché roumain de la construction. Les
bâtiments B1 et B2 ont été réceptionnés en fin d’année 2021.
Conçu pour répondre aux exigences du marché roumain et
satisfaire une demande locative pointue, le projet @EXPO
a déjà suscité l’intérêt de locataires de renom. Des contrats
de location ont été signés avec les entreprises Gameloft
(4.800 m²), ESS (700 m²) et avec Telekom Romania Mobile
Communication S.A. (4.500 m²). Ces contrats amènent la
totalité de la superficie louée à plus de 10.000 m², confirmant
l’intérêt pour ce grand campus, et représentent plus de 50%
de la première phase du projet.
Des négociations sont en cours pour la signature de contrats
de location avec d’autres entreprises.
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
Fin 2017, ATENOR a acquis, via sa filiale roumaine, un
terrain situé au nord-ouest de Bucarest. L’objectif est
d’y développer un ensemble de bureaux de l’ordre de
54.700 m² hors sol.
Situation
Avenue Expozitiei, Bucarest, Roumanie
Projet
Projet mixte : bureaux (53.750 m²) et
commerces (950 m²)
Propriétaire
NOR Real Estate SRL (100% ATENOR)
Architectes
Blue Project
General contractor
Voinea Construct - Structure works
Ascon Partners – Architecture and MEP
works
Début des travaux
1
er
trimestre 2020
Fin des travaux
1
er
trimestre 2023
Le projet @EXPO, précertifié WELL
« Platinium » en décembre 2021, vise
à obtenir la certification BREEAM
« Outstanding ».
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
EXPO
Parc herastrau
à
500 m
Bucarest
roumanie
mobilité durable
- 134 -
www.atenor.eu
I
Situation
Calea Floreasca, Bucarest, Roumanie
Projet
Projet mixte : logements (29.300 m²)
et commerces (1.950 m²)
Propriétaire
NOR Residential SRL (100% ATENOR)
Architectes
Bueso-Inchausti & Rein Arquitectos
Début des travaux
2
ème
trimestre 2021
Fin des travaux
3
ème
trimestre 2023
UPSITE BUCHAREST
UP-SITE BUCHAREST, étiquetté projet Green,
vise à obtenir la certification BREEAM « Excellent» .
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
Baptisé « UP-SITE BUCHAREST » en référence à
l’emblématique tour UP-SITE à Bruxelles, ce projet est le
premier projet résidentiel d’ATENOR en Europe centrale.
UP-SITE BUCHAREST proposera 270 unités résidentielles
réparties en deux tours de 12 et 25 niveaux s’élevant au-
dessus d’un rez-de-chaussée commun. Les appartements
de 2, 3, 4 et 5 chambres seront équipés de plafonds double
hauteur et proposeront des intérieurs rainés et élégants.
UP-SITE BUCHAREST constitue sans aucun doute un solide
produit d’investissement. A terme, ces deux tours seront les
plus hauts immeubles résidentiels de la capitale roumaine.
Le projet est idéalement situé sur le boulevard Calea
Floreasca entre le Central Business District (CBD) de Bucarest
et le lac Floreasca. Il se trouve à proximité immédiate
de la station de métro Aurel Vlaicu et de l’un des centres
commerciaux les plus renommés de Bucarest (Promenada).
Outre son emplacement unique et ses vues magnifiques sur
la ville, ce projet a été conçu pour assurer le bien-être et
la sécurité de ses futurs occupants. UP-SITE BUCHAREST
proposera une série de services tels qu’un centre de bien-
être, des espaces verts, un parking souterrain et des locaux
de stockage. Il sera également équipé des dernières
technologies en termes de sécurité ou de confort (systèmes
de refroidissement et de chauage centralisés ecaces
à haut rendement, systèmes de ventilation d’air neuf avec
récupération de chaleur, solution maison intelligente, mesure
intelligente, etc.).Une attention particulière a été portée aux
spécifications techniques afin de rester compétitif, mais
aussi de refléter le positionnement d’ATENOR axé sur des
produits résidentiels de qualité.
Le permis de construire du projet a été obtenu en mai 2020.
Les travaux de construction ont commencé en avril 2021.
Près de 50 % des appartements ont été vendus sur plan, y
compris la moitié des penthouses, en moins de cinq mois
après le lancement de la campagne de vente en novembre
2020. Le rythme des ventes progresse comme prévu, plus
de 66% des appartements sont déjà pré-vendus.
Le projet répond aux exigences spécifiques des KPI fixés
dans le cadre du « Green Finance Framework » d’ATENOR.
Cet investissement est la suite logique d’une présence
couronnée de succès d’ATENOR depuis plus de 10 ans en
Europe centrale. L’excellente performance de l’économie
roumaine et la forte demande pour du résidentiel de qualité
ont, entre autres, motivé cette acquisition.
Fin 2018, ATENOR a acquis, via une nouvelle filiale
roumaine, une parcelle située au cœur du quartier
Floreasca / Vacarescu en Roumanie. Le projet prévoit le
développement de 29.300 m² d’unités résidentielles ainsi
qu’un centre de bien-être de 1.000 m².
Bucarest
roumanie
lac floreasca
à
200 m
- 135 -
À la suite d’un appel d’ores public, ATENOR a convenu
avec la CITY OF LONDON CORPORATION d’un protocole
d’accord (« Heads of Terms ») pour l’acquisition d’un bail
emphytéotique pour le bâtiment Fleet House, situé New
Bridge Street, EC4, une opportunité de redéveloppement de
quelque 7.000 m². Ce centre est à distance de marche de la
station de métro St Paul (Central Line) avec un accès facile
aux gares principales « Blackfriars » et « City Thameslink ».
L’acte d’acquisition a été passé le 17 février 2022. Le processus
de Pre Planning Application (PPA) a commencé en décembre
2021 avec les services d’urbanisme de la ville. Plusieurs
rencontres préalables avec les City Planners désignés sont en
cours suivant un calendrier précis avant le dépôt de permis.
Il est prévu de déposer la demande de permis fin avril 2022,
pour une obtention encore prévue en 2022.
Le projet consiste en une rénovation
profonde adaptée aux dernières
règlementations en vigueur d’une manière
optimalisée. Les obligations de service,
d’installation pour vélos, de performance
énergétique, de toiture verte sont mises à profit. Néanmoins,
quelques points sont plus sensibles dans la négociation avec
les services d’urbanisme. L’équipe est pourvue d’un Planning
Consultant qui tend à obtenir les décisions en notre faveur
lors de ces rencontres. Par ailleurs, vu que le projet est une
rénovation plutôt qu’une démolition-reconstruction, une
part importante de la «taxe carbone» peut être économisée.
Le marché londonien du bureau connait actuellement une
reprise eervescente, animée par des préoccupations ESG
élevées. Dans ce contexte, Fleet House présente un potentiel
très attractif.
ATENOR a par ailleurs structuré son activité locale en la dotant
d’un Country Director.
I
Rapport financier annuel 2021
I
Rapport d’activités et projets
le 6 avril 2021, ATENOR entre sur le marché londonien.
Ce premier projet d’ATENOR à Londres est un pas
emblématique dans une localisation de premier choix. Fleet
House est situé dans l’Est de Midtown, ce quartier, centre
historique de la presse, connait actuellement un renouveau
dans lequel ATENOR peut apporter son expertise.
Situation
8-12 New Bridge Street, EC4. City of
London, United Kingdom
Projet
Immeuble de bureaux (5.500 m
2
) et
commerces (1.500 m²)
Propriétaire
100% ATENOR SA
Architecte
HOK
Début des travaux
2023
Fin des travaux
2025
Le projet FLEET HOUSE vise à obtenir les certifications
BREEAM « Outstanding » et WELL « Platinum ».
bornes de recharge
Pour voitures
électriques
FLEET HOUSE
la tamise à 5 min
(river thames)
mobilité durable
London
royaume-uni
- 136 -
“Les résultats en hausse confirment
la résilience économique d’ATENOR
et la validité de son business model,
appuyé sur la qualité des projets en
portefeuille et des équipes à l’œuvre.
L’engagement résolu d’ATENOR vers
une durabilité cohérente, à travers son
think tank ArchiLab, et la croissance
des diérents indicateurs du cycle de
création de valeur en 2021, sous-tendent,
sous réserve des conséquences macro-
économiques liées aux événements
dramatiques en Ukraine, la poursuite de
perspectives favorables.
”
Stéphan Sonneville SA
RÉSULTAT
ANNUEL 2021
€ 38,07 M (+58%)
en dépit de la persistance de la crise
sanitaire en 2021, ATENOR a connu une
année remarquable apportant des
résultats en forte hausse, diversifiés
en termes géographiques et
fonctionnels.
DIVIDENDE BRUT*
€ 2,54
par action (+5%)
*sous réserve de l’approbation
de l’Assemblée Générale du 22.04.2022
CYCLE DE
CRÉATION DE
VALEUR
€ 270,45 M
de nouveaux investissements
www.atenor.eu
I
Liv -
De Molens
deinze
- 137 -
I
Rapport financier annuel 2021
I
I
Rapport financier annuel 2021
I
États financiers contrôlés 2021
DÉCLARATION DE CONFORMITÉ :
Les états financiers consolidés au 31 décembre 2021 ont
été établis conformément aux normes internationales
d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées dans l’Union
Européenne et donnent une image fidèle du patrimoine, de la
situation financière, des résultats d’ATENOR et des entreprises
comprises dans la consolidation.
Le rapport de gestion contient un exposé fidèle sur l’évolution
des aaires, les résultats et la situation de la SA ATENOR et
des entreprises comprises dans le périmètre de consolidation
ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes
auxquels elles sont confrontées.
Sidney D. BENS Stéphan SONNEVILLE SA
Directeur Financier Administrateur Délégué
ÉTATS FINANCIERS
CONTRÔLÉS 2021
- 138 -
www.atenor.eu
I
Square 42
belval
- 139 -
I
États financiers contrôlés 2021
- 140 -
Sommaire
Rapport de gestion 141
Etat consolidé du résultat global 146
Etat consolidé de la situation financière 147
Etat consolidé des flux de trésorerie (méthode indirecte) 148
État consolidé des variations des capitaux propres 149
Notes relatives aux états financiers consolidés 150
Note 1 : Principales méthodes comptables 150
Note 2 : Gestion des risques 158
Note 3 : Information sectorielle 162
Note 4 : Résultats opérationnels
164
Note 5 : Frais de personnel 165
Note 6 : Autres charges opérationnelles 165
Note 7 : Résultats financiers 166
Note 8 : Impôts sur le résultat et impôts diérés 167
Note 9 : Résultat et dividende par action 168
Note 10 : Capital 169
Note 11 : Goodwill et autres immobilisations incorporelles 170
Note 12 : Immobilisations corporelles 171
Note 13 : Participations mises en équivalence 172
Note 14 : Parties liées 173
Note 15 : Stocks 174
Note 16 : Actifs financiers courants et non courants 175
Note 17 : Autres actifs courants et non courants 178
Note 18 : Impôts diérés actifs et passifs 178
Note 19 : Provisions 179
Note 20 : Passifs financiers courants et non courants 180
Note 21 : Autres passifs courants et non courants
186
Note 22 : Avantages du personnel 186
Note 23 : IFRS 15 : informations 189
Note 24 : Passifs éventuels et litiges 189
Note 25 : Événements postérieurs à la date de clôture 190
Note 26 : Droits et engagements 190
Note 27 : Participations 191
Note 28 : Honoraires du Commissaire 192
Déclaration des représentants d’ATENOR 193
Rapport du Commissaire 194
Comptes statutaires d’ATENOR SA 198
Règles d’évaluation 199
Renseignements généraux 200
ATENOR est une société anonyme constituée
pour une durée indéterminée.
Siège social: Avenue Reine Astrid 92
B-1310 La Hulpe
Tél.: +32-2-387 22 99
Fax: +32-2-387 23 16
N° d’Entreprise: TVA BE 0403 209 303
RPM Nivelles
Courriel: info@atenor.eu
Website: www.atenor.eu
www.atenor.eu
I
- 141 -
Rapport de gestion
à l’Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires du 22 avril 2022
Mesdames, Messieurs,
Nous avons l’honneur de vous présenter le rapport de gestion
du 111
ième
exercice social de votre société et de soumettre à votre
approbation les comptes annuels arrêtés au 31 décembre 2021
ainsi que nos propositions de répartition bénéficiaire.
Le résultat net consolidé 2021 s’élève à 38,07 millions d’euros, à
comparer à 24,13 millions d’euros en 2020.
PRODUITS DES ACTIVITÉS ORDINAIRES ET RÉSULTAT CONSOLIDÉ
Les produits des activités ordinaires au 31 décembre 2021
s’établissent à 174,12 millions d’euros. Ils comprennent
principalement (a) les revenus issus des ventes des immeubles
Vaci Greens E et F à Budapest € 94,77 M, (b) les revenus liés
aux ventes des appartements des projets résidentiels (City
Dox, La Sucrerie) pour un total de € 44,85 millions d’euros, (c)
les revenus dégagés des ventes en état futur d’achèvement
des projets Buzz, Twist et Au Fil des Grands Prés (bureaux)
pour un total de € 22,75 millions d’euros, ainsi que (d) les
revenus locatifs des immeubles University Business Campus II
(Varsovie), Nysdam (La Hulpe), Vaci Greens F (avant cession),
Arena Business Campus (Budapest), Cloche d’Or (Renault à
Luxembourg) totalisant € 6,05 millions d’euros.
Les autres produits opérationnels (€ 23,21 M) comprennent prin
-
cipalement le solde de la facturation des travaux d’aménage-
ment de la Commission Européenne dans l’immeuble The One
(€ 4,02 M), la redevance d’usufruit (rétrocédée en partie à Immo
Beaulieu SA) de l’immeuble Beaulieu (€ 6,76 M) ainsi que les re
-
facturations de charges locatives et frais divers des immeubles en
location (€ 4,46 M). Les cessions des participations de Victoriei 174
(immeuble Dacia) et de NGY (immeuble Hermès Business Cam
-
pus) à Bucarest (€ 4,50 M) ainsi que le produit de la consolidation
fiscale (€ 3,39 M) complètent les autres produits opérationnels.
Le résultat opérationnel s’élève à 64,16 millions d’euros contre
40,18 millions d’euros en 2020. Il est majoritairement influencé
par la vente des immeubles Vaci Greens E et F (€ 41,74 M), des
appartements des divers projets résidentiels cités ci-dessus
(total de € 6,74 M), des résultats à l’avancement des immeubles
de bureaux Buzz, Twist et Au Fil des Grands Prés (€ 8,59 M), du
résultat net de la redevance d’usufruit de l’immeuble Beaulieu
(€ 3,58 M) ainsi que des revenus locatifs nets de charges des
immeubles principalement de UBC II, du Nysdam et d’Arena
Business Campus (total de € 3,51 M).
Le résultat financier net s’établit à -11,90 millions d’euros contre
-9,89 millions d’euros en 2020. L’augmentation des charges
financières nettes (€ 4,13 M par rapport à 2020) s’explique
principalement par la hausse de l’endettement moyen net du
Groupe (€ +151 M par rapport à 2020). Ces charges financières
sont favorablement influencées par la hausse des activations
(IAS 23 ; € +2,12 M comparée à 2020) liées aux développements
en cours.
Impôts sur le résultat : Le montant de ce poste s’élève à
11,88 millions d’euros (contre € 5,15 M en 2020). Ce poste
reprend tant les impôts sociaux que les impôts diérés actifs
et passifs liés à l’évolution de la commercialisation des projets
précités et principalement relatifs aux projets Vaci Greens, City
Dox, Buzz et Au Fil des Grands Prés (total de € 11,22 M).
Tenant compte de ce qui précède, le résultat net part de groupe
de l’exercice s’élève donc à 38,07 millions d’euros comparé à
24,13 millions d’euros en 2020.
BILAN CONSOLIDÉ
Les capitaux propres consolidés s’élèvent à 301,04 millions
d’euros (contre 261,21 millions d’euros au 31 décembre 2020)
soit 24,45 % du total bilantaire en hausse de 171 millions d’euros
comparé au 31 décembre 2020.
Au 31 décembre 2021, l’endettement financier consolidé net s’élève
à 742,43 millions d’euros comparé à un endettement consolidé net
de 589,54 millions d’euros au 31 décembre 2020. Trois opérations
ont marqué l’exercice : (a) l’émission, en mars 2021, d’un emprunt
obligataire de type « Green Bond » pour un total de € 100 M,
(b) le financement partiel de l’acquisition du projet Cloche d’Or
(€ 68 M) et (c) la cession de la filiale roumaine NGY (projet HBC)
ayant permis de déconsolider son financement (€ 79,50 M).
L’endettement consolidé se décompose d’une part, en un
endettement à long terme à hauteur de 478,76 millions d’euros et
d’autre part, en un endettement à court terme de 355,96 millions
d’euros. La trésorerie disponible s’élève à 92,12 millions d’euros
contre 67,89 millions d’euros à fin 2020.
Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks »
représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours
de développement. Ce poste s’élève à 932,99 millions d’euros,
en progression de 157,28 millions d’euros par rapport au
31 décembre 2020 (775,71 millions d’euros).
Cette variation nette résulte principalement :
a) des acquisitions de terrains à la Cloche d’Or (Renault,
Luxembourg), à Paris (rue Victor Hugo) et à Budapest
(Bakerstreet II et Lake 11) pour un total de 237,99 millions d’euros,
b) de la poursuite des travaux et études des projets Arena
Business Campus et Roseville (Budapest), Com’Unity et U’Man
(Paris/Bezons), @Expo, UP-site Bucharest, City Dox et Realex
I
États financiers contrôlés 2021
- 142 -
(Bruxelles) et plusieurs autres projets en développement, soit
au total 114,76 millions d’euros et
c) des ventes d’appartements du projet City Dox et des ventes
d’immeubles de bureaux, Dacia, HBC et Vaci Greens F qui
viennent réduire le stock à hauteur de 192 millions d’euros.
POLITIQUE DE FINANCEMENT
ATENOR a activement poursuivi sa politique financière visant
une diversification de ses sources de financement et notamment
par une première émission obligataire rencontrant les critères
ambitieux d’un passage aux conditions de financements
durables (Green Retail Bond d’un montant de € 100 M émis
le 19 mars 2021). ATENOR fait appel tant aux marchés des
capitaux et aux investisseurs institutionnels qu’au marché
bancaire. L’étalement des échéances permet de réduire les
risques de refinancement lorsque les conditions de marché sont
défavorables. La flexibilité du financement des projets tant avant
l’obtention des permis que pendant les phases de construction et
de commercialisation vise à optimiser les coûts de financement
en permettant d’utiliser les recettes liées aux projets. En 2021, le
taux d’intérêt moyen pondéré de la dette consolidée d’ATENOR
s’établit à 2,40% contre 2,30% en 2020.
ATENOR dispose d’une ligne de billets de trésorerie à court, moyen
et long termes (CP/MTN) de 200 millions d’euros totalement
utilisée au 31 décembre 2021. ATENOR entend poursuivre son
utilisation en privilégiant les durées longues (à partir de deux
ans) en remplacement des durées inférieures à douze mois.
L’utilisation de la ligne EMTN (150 millions d’euros) s’élève au
31 décembre 2021 à 73,60 millions d’euros. ATENOR entend
également continuer son utilisation dans le cadre de son Green
Finance Framework et poursuivre le verdissement de son
endettement. Elle est disposée à traiter les propositions (reverse
inquiries) provenant d’investisseurs qualifiés pour des échéances
cadrant avec le développement européen de son portefeuille de
projets.
ACTIONS PROPRES
Les actions propres acquises au cours du premier semestre
de l’exercice ont immédiatement été cédées pour le paiement
partiel des tantièmes sous forme d’actions de la société.
Au 31 décembre 2021, ATENOR LONG TERM GROWTH SA détient
150.000 actions ATENOR.
Le nombre d’actions ATENOR détenues à cette même date par la
filiale ATENOR GROUP INVESTMENTS s’élève à 163.427 (situation
inchangée par rapport à décembre 2020). Ces actions visent à
servir les plans d’options sur actions (2017 à 2021) attribués aux
employés et à certains prestataires de services d’ATENOR.
PROJETS EN PORTEFEUILLE
A la suite des dernières transactions survenues en 2021, le
portefeuille totalise 32 projets répartis dans 10 pays pour une
surface d’environ 1.300.000 m².
Toutes les acquisitions ont été réalisées dans le cadre de notre plan
de croissance internationale, en veillant tout particulièrement à
inscrire ces projets dans une logique incontestable de durabilité
et de certification.
Afin de favoriser la compréhension de notre activité et d’en
suivre l’évolution, nous donnons les commentaires pertinents à
relever en ce qui concerne les activités en fonction des étapes
essentielles du cycle de création de valeur de notre core business.
APERÇU GÉNÉRAL DU NIVEAU D’ACTIVITÉ
Les chires ci-dessous représentent des superficies en m² bruts hors sol, pour l’année 2021.
2019 : 79.200 m²
2020 : 78.800 m²
2021 : 223.000 m² *
* jusqu’au 07.03.2022
2019 : 130.000 m²
2020 : 92.000 m²
2021 : 128.500 m²
2019 : 102.100 m²
2020 : 188.000 m²
2021 : 299.000 m²
2019 : 86.500 m²
2020 : 70.000 m²
2021 : 45.000 m²
2019 : 388.500 m²
2020 : 100.000 m²
2021 : 215.000 m²
2019 : 40.500 m²
2020 : 14.600 m² + 124 appartements
2021 : 148.000 m² + 470 appartements
www.atenor.eu
I
- 143 -
Acquisitions : Au cours de l’année 2021, ATENOR a poursuivi son
plan de croissance internationale.
Le montant investi, € 270,45 M, concerne les coûts d’acquisition
cumulés de 5 nouveaux projets : Bakerstreet II et Lake11 à
Budapest, rue Victor Hugo à Paris, Cloche d’Or à Luxembourg
et Fleet House à Londres ainsi que l’augmentation de la
participation dans le CCN à 50%. Ces investissements
représentent une superficie totale brute hors sol de 215.000 m²
et soutiennent les perspectives bénéficiaires.
Ces acquisitions s’inscrivent également dans notre volonté
(deuxième phase du plan de croissance) d’asseoir l’identité
d’ATENOR en tant qu’acteur de référence dans les 10 marchés
où nous sommes actifs.
Dépôts de demande d’autorisation de construire/rénover : Le
taux d’introduction de demande de permis nettement supérieur
à l’année 2020 (+59%) témoigne du niveau élevé de l’activité
des équipes en dépit des circonstances sanitaires défavorables
prévalant toujours en 2021.
La durée moyenne pondérée par m² pour l’obtention des
autorisations est de l’ordre de 15 mois, ce qui représente une
forte amélioration par rapport aux années précédentes.
Obtentions de permis de construire/rénover : L’obtention des
autorisations de construire/rénover est une étape essentielle
dans le cycle de création de valeur pour ATENOR, développeur
urbain, artisan de l’adaptation du tissu urbain à l’évolution de
la demande. Comme conséquence attendue de la croissance
internationale des activités, ATENOR a enregistré une forte
hausse de la surface autorisée en 2021 (+180 %) à 223.000 m²
supplémentaires, ouvrant de cette manière, la voie à des
perspectives de résultats pour les deux à trois années suivantes.
A Bruxelles, le permis d’urbanisme pour le projet REALEX
devra faire l’objet d’une nouvelle demande d’autorisation sans
handicaper, si ce n’est le report de 18 mois, l’accord intervenu
avec l’OIB concernant la cession du nouveau Centre de
Conférence de l’Union Européenne.
Constructions : Nous adoptons une politique diérenciée de
lancement des constructions dès obtention des autorisations.
L’excellente tenue du marché résidentiel et la reprise dans
plusieurs pays du take-up bureau après le net ralentissement
enregistré en 2020 nous ont amenés à lancer plusieurs chantiers
pour une surface supplémentaire de 128.500 m². Au 31 décembre
2021, c’était 25% du portefeuille qui se trouvaient en construction
dont plus de 35% étaient déjà commercialisés sous forme de
contrats de prélocation ou prévente.
La raréfaction et la hausse du coût des matières premières
sont des réalités. Cependant, ATENOR est en situation soit de
contenir contractuellement ses coûts de constructions, soit
commercialement de compenser ces hausses sur les marchés
immobiliers.
Locations : Face au ralentissement généralisé du take-up bureau
en 2020, nous avions axé nos prévisions uniquement sur l’activité
investissement. Au cours du troisième trimestre, il a été constaté,
dans plusieurs pays, une reprise des take-up, dont plusieurs de
nos projets ont profité, générant une marge additionnelle dans les
projets pré-vendus. Quoiqu’il en soit, le home working aura montré
ses limites, activant la demande pour de nouveaux espaces de
bureaux, hautement durables et pouvant accueillir une manière
post-covid/covid safe de travailler, ou new (ou encore Hybryd)
Way of Working (NWOW). Cette demande est dans la plupart des
cas dicilement conciliable avec le bâti obsolète.
Cessions : Accordant une priorité à la rotation du capital investi,
ATENOR a conclu en 2021 plusieurs transactions majeures pour
un total de € 317,10 M. Ce montant correspond à la somme de la
trésorerie encaissée et de la réduction de l’endettement bancaire
dédié en ce qui concerne les seuls projets Vaci Greens F, HBC,
Buzz et Dacia 1.
La marge brute moyenne générée par ces 4 cessions est de
l’ordre de € 785/m² sur la durée totale de leur développement,
largement supérieure à la marge brute moyenne minimale
retenue dans la modélisation financière (€ 400/m²).
L’ensemble de ces transactions a eu un eet combiné
marquant en terme de résultat, de trésorerie et de réduction de
l’endettement. Nous réalisons également des records historiques
de vente en résidentiel, tant en Europe de l’Ouest qu’en Europe
Centrale. Les ventes d’appartements s’élèvent à 470 unités.
Les appartements vendus en Hongrie et en Roumanie ne
contribueront toutefois aux résultats que lors de leur livraison,
eu égard aux principes comptables IFRS 15.
Une politique de durabilité ambitieuse et cohérente basée sur
les critères ESG et mise en œuvre concrètement par l’ArchiLab,
Think Tank d’ATENOR.
Les 4 axes de la politique de durabilité d’ATENOR sont repris
dans le Sustainability Report 2021 :
• La résilience économique
• La contribution environnementale
• L’impact social
• La gouvernance étendue.
Cette politique de durabilité a été mise en place au sein du think
tank d’ATENOR, ArchiLab, qui en assure la mise en œuvre et la
cohérence. Elle couvre notamment les critères ESG, références
incontournables du monde financier.
Par son métier de développeur immobilier, la contribution
environnementale est validée par les certifications existant dans
I
États financiers contrôlés 2021
- 144 -
la profession, dont nous privilégions Breeam pour les bureaux
et les performances énergétiques pour le résidentiel. Nous
veillerons à ce que, dès 2023, tous nos projets soient « Taxonomy
aligned ».
Par son positionnement urbain, ATENOR s’inscrit pleinement
dans le Sustainable Development Goal 11 et veille à avoir un
impact social positif dans les villes où elle est active.
Enfin, en matière de gouvernance d’entreprise, les bonnes
pratiques applicables aux sociétés cotées sont étendues à tous
les domaines de la gestion du groupe.
INSTRUMENTS FINANCIERS
Les informations relatives à l’utilisation d’instruments financiers
dérivés sont données dans le rapport financier annuel.
STOCK OPTION PLANS
Le 4 mars 2021, le Conseil d’Administation d’ATENOR a convenu
d’émettre un plan d’options sur actions (SOP 2021) de la filiale
dénommée Atenor Long Term Growth (ALTG).
Les options émises sur cette filiale bénéficient aux membres
du Comité Exécutif, au personnel et à certains prestataires de
services d’ATENOR.
Ce SOP 2021 sera exerçable durant les trois périodes suivantes
du 8 au 29 mars 2024, du 10 au 31 mars 2025 et du 10 au 31 mars
2026 après chaque publication des résultats annuels.
AUTRES INFORMATIONS
La société n’a ni succursale, ni activité en R&D.
APPLICATION DES NORMES COMPTABLES INTERNATIONALES IFRS
Les informations financières de l’exercice 2021 sont arrêtées et
présentées conformément aux normes IFRS telles qu’adoptées
dans l’Union Européenne. Le rapport financier annuel est mis à
disposition des actionnaires. Il fait partie intégrante du présent
rapport de gestion.
AFFECTATION BÉNÉFICIAIRE RÉSULTATS STATUTAIRES D’ATENOR SA
Les comptes annuels statutaires de la SA ATENOR font
apparaître un bénéfice social de l’exercice de € 68.354.561,94
(contre € 26.069.455,72 en 2020).
En dehors des opérations reflétées dans les comptes consolidés,
le résultat 2021 s’explique principalement par la perception
de dividendes (Atenor Group Participations, City Tower, Mons
Properties et Atenor Luxembourg), l’enregistrement de plus-
values réalisées lors des cessions des sociétés NGY et Victoriei
174 ainsi que la prise en charge des frais généraux, des frais
de structure et des charges financières liées principalement aux
emprunts obligataires et aux programmes CP/MTN et EMTN.
Votre Conseil vous propose d’approuver les comptes annuels au
31 décembre 2021 et d’aecter le bénéfice social de l’exercice
d’ATENOR SA comme suit :
Bénéfice de l’exercice € 68.354.561,94
Bénéfice reporté de l’exercice précédent € 77.835.997,37
Bénéfice à aecter € 146.190.559,31
Tantièmes € 410.000,00
Aectation à la réserve légale € 137.291,50
Aectation à la réserve pour actions propres € -
Rémunération du capital € 17.878.666,30
Bénéfice à reporter € 127.764.601,51
PROPOSITION DE DIVIDENDE
Le Conseil d’Administration proposera à l’Assemblée Générale
du 22 avril 2022 le versement, au titre de l’exercice 2021, d’un
dividende brut de 2,54 euros par action (en hausse de 5% par
rapport à 2020), soit un dividende net de précompte (30 %) de
1,778 euro par titre.
Sous réserve d’approbation par l’Assemblée Générale, le
dividende sera mis en paiement à partir du 28 avril 2022.
• Date de détachement : 26 avril 2022
• Date de l’arrêté : 27 avril 2022
• Date de paiement : 28 avril 2022
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
En ce qui concerne la déclaration de gouvernance d’entreprise
comprenant, entre autres, le rapport de rémunération, la
description des systèmes de contrôle interne, de la gestion des
risques et les autres informations réglementaires, référence est
faite au corporate governance statement.
Elle fait partie intégrante du présent rapport de gestion et est
également reprise dans son entièreté dans le rapport annuel.
EVÉNEMENTS IMPORTANTS SURVENUS DEPUIS LA CLÔTURE
En date du 8 mars 2022, le Conseil d’Administation d’ATENOR a
convenu d’émettre un plan d’options sur actions (SOP 2022) de
la filiale dénommée Atenor Long Term Growth (ALTG).
Les options émises sur cette filiale bénéficient aux membres
du Comité Exécutif, au personnel et à certains prestataires de
services d’ATENOR.
Ce SOP 2022 sera exerçable durant les trois périodes suivantes
du 10 au 31 mars 2025, du 10 au 31 mars 2026 et du 10 au 31 mars
2027.
Aucun autre événement important depuis le 31 décembre 2021
n’est à signaler.
PERSPECTIVES POUR L’ENSEMBLE DE L’EXERCICE 2022
Le portefeuille de projets a été activement travaillé au cours de
ces deux dernières années. Il en résulte une maturité eective
des projets sur le cycle de création de valeur, illustrée par la
hausse des superficies en demande d’autorisation et autorisées.
Nonobstant la possibilité de résurgence de crise sanitaire ou de
tensions politiques, le monde immobilier ache une demande
www.atenor.eu
I
- 145 -
soutenue, tant commerciale (bureau) que résidentielle pour des
immeubles durables. De son côté, le secteur financier recherche
activement des investissements répondant à des critères ESG
élevés. Par son positionnement urbain, international et durable
dans le secteur du développement immobilier, ATENOR se situe
à la croisée de ces demandes et à un moment opportun.
Ce positionnement sous-tendra la poursuite de la croissance,
sous réserve des conséquences macro-économiques des
événements dramatiques actuels en Ukraine.
A ce stade-ci, le conflit n’a pas d’impact direct sur nos
activités. A toute fin de précision, ATENOR n’a pas de relations
commerciales avec des entreprises ou des entrepreneurs russes
ou ukrainiens.
La situation en Ukraine pourrait à terme augmenter les tensions
pré-existantes au conflit sur les marchés de certains matériaux
de construction ou de la main d’œuvre.
PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES
Le secteur immobilier requiert généralement un certain laps de
temps pour connaître l’eet d’une reprise conjoncturelle. Même
si des fonds publics importants sont mobilisés pour relancer
l’économie à la sortie de la pandémie de Coronavirus, la visibilité
sur cette sortie de crise est encore incertaine. Le ralentissement
que connaît actuellement le secteur immobilier pourrait encore
durer plusieurs mois. Nous restons attentifs aux conséquences
possibles de cette évolution, confiants toutefois de la résilience
du portefeuille de par sa diversification.
Le Conseil d’Administration est attentif à l’analyse et à la gestion
des diérents risques et incertitudes auxquels ATENOR et ses
filiales sont exposés.
Au 31 décembre 2021, ATENOR n’est confrontée à aucun litige
matériel.
ADMINISTRATION
• Votre Conseil vous propose de donner décharge de leur
mandat aux administrateurs et au commissaire pour l’exercice
clôturé le 31 décembre 2021.
• Le Comité de Nomination et de Rémunération vous propose
de renouveler les mandats d’Administrateur de la S.à.r.l.
Luxempart Management représentée par Monsieur John
Penning et de la SA Stéphan Sonneville représentée par
Monsieur Stéphan Sonneville. Ces mandats d’une durée de
trois ans pourront être rémunérés et arriveront à échéance à
l’issue de l’Assemblée Générale Ordinaire du 25 avril 2025
La Hulpe, le 8 mars 2022
Pour le Conseil d’Administration.
I
États financiers contrôlés 2021
- 146 -
État consolidé du résultat global
En milliers d’EUR Notes
2021
2020
Produits des activités ordinaires
3 & 4
Chiffre d'affaires
Produits locatifs des immeubles
Autres produits opérationnels
3 & 4
Résultat sur cession d'actifs financiers
Autres produits opérationnels
4
Résultat sur cession d'actifs non financiers
-4
Charges opérationnelles ( - )
3 & 4
-133 169 -140 353
Matières premières et consommables utilisés ( - )
-361 163
-235 837
Variation de stocks de produits finis et des travaux en cours
Frais de personnel ( - )
5
-4 776
-3 021
Dotations aux amortissements ( - )
-788
-619
Ajustements de valeur ( - )
-204
-246
Autres charges opérationnelles ( - )
6
-80 946
-85 325
Résultat opérationnel - EBIT
3 & 4
Charges financières ( - )
7
-13 478 -11 438
Produits financiers
7
Quote-part dans le résultat net des participations mises en équivalence
-2 480 -1 180
Résultat avant impôts
Charges (produits) d'impôt sur le résultat ( - )
8
-11 880 -5 148
Résultat après impôts
Résultat après impôts des activités abandonnées
Résultat de l’exercice
Résultat participations ne donnant pas le contrôle
-168
-165
Résultat Part de Groupe
RESULTAT PAR ACTION
(En EUR)
Notes
2021
2020
Nombre total d'actions émises
9
dont actions propres
Nombre moyen pondéré d'actions hors actions propres
Résultat de base par action
9
Résultat dilué par action
9
Proposition de dividende brut par action
9
Autres éléments du résultat global
(En milliers d’EUR)
Notes
2021
2020
Résultat Part de Groupe
Eléments non reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs :
Avantages au personnel
22
-168
-198
Eléments reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs :
Ecarts de conversion
-12 132
Couverture de flux de trésorerie
20
-16
Résultat global total du groupe
Résultat global de la période attribuable aux tiers
-168 -165
www.atenor.eu
I
- 147 -
État consolidé
de la situation financière
ACTIFS
En milliers d’EURNotes
2021 2020
ACTIFS NON COURANTS
Immobilisations corporelles
12
Immobilisations incorporelles
11
Participations mises en
équivalence
13
Actifs d'impôt différé
18
Autres actifs financiers non
courants
16
Clients et autres débiteurs non
courants
16
ACTIFS COURANTS
Stocks
15
Autres actifs financiers courants
16
Actifs d'impôt exigible
17
Clients et autres débiteurs
courants
16
Paiements d'avance courants
17
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
16
Autres actifs courants
17
TOTAL DE L'ACTIF
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
En milliers d’EUR Notes
2021 2020
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES
Capitaux propres - Part du Groupe
Capital souscrit
10
Réserves
10
Actions propres ( - )
9 &10
-15 073
-15 073
Participations ne donnant pas
le contrôle
PASSIFS NON COURANTS
Passifs non courants portant
intérêt
20
Provisions non courantes
19
Obligation de pension
22
Instruments dérivés
20
Passifs d'impôt différé
18
Fournisseurs et autres créditeurs
non courants
20
Autres passifs non courants
20
PASSIFS COURANTS
Passifs courants portant intérêt
20
Provisions courantes
19
Passifs d'impôt exigible
21
Fournisseurs et autres créditeurs
courants
20 & 21
Autres passifs courants
21
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET
PASSIFS
I
États financiers contrôlés 2021
- 148 -
État consolidé
des flux de trésorerie
(méthode indirecte)
En milliers d’EUR Notes
2021
2020
Opérations d’exploitation
Résultat part du groupe 38 069
Résultat des participations ne donnant pas le contrôle -168
-165
Résultat des participations mises en équivalence 2 480
Charges d'intérêt 11 617
Revenus d'intérêt -1 569
-302
Impôts courants
8
Résultat de l'exercice 60 442
Amortissements (Dotations / Reprises) 788
Réductions de valeur (Dotations / Reprises) 204
Résultat de change non réalisé -299
Provisions (Dotations / reprises) -551
Impôts différés (Dotations / Reprises)
8
-3 071
(Plus) Moins-values sur cessions d'actifs -4 511
-19 279
Plans d'options sur actions / IAS 19 0
-1 177
Ajustements pour éléments non monétaires -2 502
-12 153
Variation de stock -320 830
-184 954
Variation des créances et autres montants à recevoir 80 562
Variation des dettes commerciales 8 199
Variation des dettes fiscales sur salaires 384
-71
Variation des autres créances et dettes -34 913
Variation du besoin en fonds de roulement d'exploitation -266 598
-128 138
Intérêts reçus 1 569
Impôts sur le résultat payés -8 524
-7 911
Impôts sur le résultat reçus 230
Augmentation (diminution) de la trésorerie d'exploitation
-215 383 -105 045
Opérations d’investissement
Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles -656
-759
Acquisitions d'immobilisations financières -46 898
-5 684
Nouveaux prêts accordés -8 005
-36 566
Sous-total des investissements acquis -55 559
-43 009
Cessions d'immobilisations incorporelles et corporelles 6
Cessions d'immobilisations financières 71 752
Remboursements d'emprunts 85
Sous-total des investissements cédés 71 843
Augmentation (diminution) de la trésorerie d’investissements
Opérations de financement
Augmentation de capital 0
Nouveaux emprunts
20
Remboursements d'emprunts
20
-54 900
-98 144
Intérêts payés -8 904
-9 191
Dividendes versés par la société-mère à ses actionnaires
9
-16 272
-12 284
Tantièmes versés aux administrateurs -410
-256
Augmentation (diminution) de la trésorerie de financement
Variation nette de la période
Trésorerie de début d'exercice 67 887
Variation nette de trésorerie 30 158
Effet de la variation des taux de change -5 929
-2 125
Trésorerie de fin d'exercice
16
www.atenor.eu
I
- 149 -
Les éléments marquants des flux de trésorerie 2021 se
retrouvent essentiellement dans :
• la trésorerie d’exploitation, en diminution de 215,38 millions
d’euros suite majoritairement aux acquisitions de nouveaux
projets et aux développements des projets en cours (voir
également Note 15) ;
• la trésorerie d’investissements, en augmentation nette de
15,19 millions d’euros, conséquence de la cession de deux
participations roumaines, NGY Propertiers Investment (projet
Hermès Business Campus) et Victoriei 174 Business (projet Dacia)
compensées par les acquisitions complémentaires de titres dans
la participation CCN Development et par les prêts accordés aux
participations mises en équivalence (voir également Note 13) ; et
• la trésorerie de financement, en augmentation de 230,35 millions
d’euros de par la souscription de nouveaux emprunts (principale-
ment par l’émission de deux emprunts obligataires pour un total
de 100 millions d’euros et de financements bancaires).
Pour rappel, les flux de trésorerie en 2020 se retrouvaient
essentiellement dans :
• la trésorerie d’exploitation, en diminution de 105,04 millions
d’euros suite majoritairement aux développements des projets
en cours (voir également Note 15) ;
• la trésorerie d’investissements, en diminution de 43 millions
d’euros, conséquence des acquisitions des participations De
Molens, Lankelz Foncier, Ten Brinke MyBond Verheeskade et
Laakhaven Verheeskade II et prêts accordés à ces dernières
(voir également Note 13) ; et
• la trésorerie de financement, en augmentation nette de
172,61 millions d’euros de par la souscription de nouveaux
emprunts (principalement par l’émission de deux emprunts
obligataires pour un total de 100 millions d’euros et de
financements bancaires) et de l’augmentation de capital
(+76,01 millions d’euros) au cours de l’exercice.
État consolidé des variations
des capitaux propres
EUR Milliers Notes
Capital
souscrit
Primes
d'émission
Réserves
Hedging
Actions
propres
Résultat
reporté
Réserve
IAS 19R
Ecarts de
conversion
Intérêts
minoritaires
Total
capitaux
propres
2020
Solde d'ouverture au 01.01.2020
Résultat de l'exercice
Autres éléments du résultat
global
(1)
-12 346
Résultat global total
Augmentation de capital
Dividendes payés
9
-12 284
Actions propres
10 & 22
Paiements fondés sur actions /
Valorisation
-1 176
Autres
Solde de clôture au 31.12.2020
2021
Solde d'ouverture au 01.01.2021
Résultat de l'exercice
Autres éléments du résultat global
(1)
Résultat global total
Augmentation de capital
Dividendes payés
9
Actions propres
10 & 22
Paiements fondés sur actions /
Valorisation
Autres
Solde de clôture au 31.12.2021
(1)
Le Groupe est détenteur de plusieurs sociétés hongroises, roumaines, polonaises et anglaises. Il a opté pour l’utilisation de la devise locale comme monnaie fonctionnelle
dans chacun de ces pays. Les écarts de conversion positifs de l’exercice constatés en capitaux propres s’expliquent par la sortie du périmètre de 2 entités roumaines
et la cession du projet Hongrois Vaci Greens F (+21,25 millions d’euros) compensées par la dégradation du HUF et du RON au cours de l’année (-2,54 millions d’euros).
Voir également Note 16 (Actifs financiers) et Note 2 (Gestion des risques).
La variation des capitaux propres de l’exercice 2021 est essentiellement marquée par le résultat global total de l’année (56,62 millions d’euros)
diminué du paiement des dividendes (-16,27 millions d’euros).
I
États financiers contrôlés 2021
- 150 -
Notes relatives aux
états financiers contrôlés
➤ NOTE 1 PRINCIPALES MÉTHODES COMPTABLES
1. BASES DE PRÉPARATION
Les états financiers consolidés au 31 décembre 2021 ont été
préparés conformément au référentiel IFRS (International
Financial Reporting Standards) tel qu’adopté dans l’Union
Européenne.
Les principes comptables applicables à la préparation et la
présentation des états financiers consolidés au 31 décembre
2021 n’ont pas été modifiés par rapport à ceux qui ont été utilisés
pour la préparation et la présentation des états financiers
consolidés au 31 décembre 2020.
Commentaire Covid-19
La pandémie du Covid 19 n’a pas eu d’influence sur les règles
d’évaluation.
Concernant les perspectives et estimations des impacts futurs,
nous renvoyons aux commentaires repris dans le rapport de
gestion (cf. supra).
Normes et interprétations entrées en vigueur de manière
obligatoire en 2021 dans l’Union Européenne:
- Amendements aux IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 et IFRS 16
Réforme des taux d’intérêt de référence – phase 2
- Amendement à IFRS 16 Contrats de location : Allégements de
loyer liés à la COVID-19 (applicable pour les périodes annuelles
ouvertes à compter du 1
er
juin 2020)
- Amendements à IFRS 4 Contrats d’assurance – Prolongation
de l’exemption temporaire de l’application d’IFRS 9 jusqu’au
1
er
janvier 2023 (applicables pour les périodes annuelles
ouvertes à compter du 1
er
janvier 2021)
Les nouvelles normes IFRS et interprétations IFRIC et les
amendements des anciennes normes et interprétations,
s’appliquant pour la première fois en 2021, n’ont pas eu un
impact direct significatif sur les chires rapportés par la Société.
Normes et interprétations nouvelles et amendées qui entrent en
vigueur après le 31 décembre 2021 :
- Amendement à IFRS 16 Contrats de location : Allégements de
loyer liés à la COVID-19 au-delà du 30 juin 2021 (applicable
pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
avril 2021)
- Amendements à IAS 16 Immobilisations corporelles : produits
antérieurs à l’utilisation prévue (applicables pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2022)
- Amendements à IAS 37 Provisions, passifs éventuels et actifs
éventuels : contrats déficitaires - Coût d’exécution du contrat
(applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter
du 1
er
janvier 2022)
- Amendements à IFRS 3 Regroupements d’entreprises :
référence au cadre conceptuel (applicables pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2022)
- Améliorations annuelles 2018–2020 des IFRS (applicables pour
les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2022)
- IFRS 17 Contrats d’assurance (applicable pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023)
- Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers :
classification de passifs comme courants ou non-courants
(applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du
1
er
janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau européen)
- Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers et à
l’énoncé de pratiques en IFRS 2 : Informations à fournir sur
les méthodes comptables (applicables pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023, mais non
encore adoptés au niveau européen)
- Amendements à IAS 8 Méthodes comptables, changements
d’estimations comptables et erreurs : Définition d’estimations
comptables (applicables pour les périodes annuelles ouvertes
à compter du 1
er
janvier 2023, mais non encore adoptés au
niveau européen)
- Amendements à IAS 12 Impôts sur le résultat: Impôts diérés
relatifs à des actifs et passifs résultant d’une même transaction
(applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du
1
er
janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau européen)
ATENOR n’a pas adopté par anticipation ces normes et
interprétations nouvelles ou amendées. ATENOR poursuit
son analyse de l’impact éventuel de ces nouvelles normes et
interprétations. L’application future des normes et interprétations
nouvelles ou amendées dont l’entrée en vigueur est fixée au
1
er
janvier 2022 ne devrait pas avoir un impact significatif sur les
états financiers consolidés d’ATENOR.
Les états financiers consolidés du Groupe ont été arrêtés par le
Conseil d’Administration du 21 mars 2022.
2. PRINCIPES DE CONSOLIDATION ET PRINCIPES COMPTABLES
SIGNIFICATIFS
Les états financiers consolidés comprennent les états financiers
d’ATENOR SA et de ses filiales contrôlées directement ou
indirectement ainsi que les participations dans des coentreprises.
Il y a contrôle dans une filiale lorsque le Groupe :
- Détient le pouvoir sur la participation ;
- Est exposé ou a droit à des rendements variables en raison de
www.atenor.eu
I
- 151 -
son implication dans la participation ;
- A la capacité d’exercer son pouvoir de manière à influer sur le
montant des rendements.
En règle générale, le contrôle est présumé exister lorsque le
Groupe détient au moins 50% des titres.
Les filiales sont consolidées selon la méthode d’intégration
globale à partir de la date de la prise du contrôle jusqu’à la
perte du contrôle. Les transactions et les résultats intra-groupe
sont éliminés.
Une coentreprise est un partenariat né d’un accord contractuel
en vertu duquel le Groupe et une ou plusieurs parties exercent
un contrôle conjoint sur l’entreprise et ont des droits sur l’actif
net de celle-ci. Le contrôle est conjoint lorsque toutes les parties
partageant le contrôle doivent agir de concert et prendre les
décisions relatives aux activités pertinentes de la coentreprise
à l’unanimité.
Les coentreprises sont comptabilisées selon la méthode de
mise en équivalence. Selon cette méthode, les participations
sont initialement enregistrées à leur coût d’acquisition. Cette
valeur est ensuite ajustée afin de tenir compte de la quote-part
du Groupe dans les bénéfices ou pertes non distribués depuis
l’acquisition.
Les états financiers des filiales et des coentreprises sont établis
pour la même période de rapport qu’ATENOR SA. Des règles
d’évaluation uniformes sont appliquées.
Les états financiers consolidés sont préparés sur base du coût
historique à l’exception de certains instruments financiers
qui sont comptabilisés selon la convention de la juste valeur
conformément au traitement des diérentes catégories d’actifs
et de passifs financiers défini par IFRS 9.
Les états financiers sont présentés en milliers d’euros et arrondis
au millier le plus proche.
L’état consolidé de la situation financière présente une
classification des actifs et des passifs en courants et non
courants. Cette classification est basée sur la durée. Lorsque
celle-ci est inférieure ou égale à 12 mois, les actifs et passifs sont
repris en « courant ». Lorsque la durée est supérieure à 12 mois,
ils sont repris en « non courants ».
2.1. Immobilisations corporelles
Une immobilisation corporelle est comptabilisée s’il est probable
que des avantages économiques futurs associés à cet élément
seront dégagés par le Groupe et si le coût de cet actif peut être
évalué de façon fiable.
Les immobilisations corporelles sont soumises à l’application des
dispositions relatives aux dépréciations d’actifs (IAS 36) et à la
durée d’utilité des composantes significatives des actifs (IAS 16).
Les terrains, installations et machines détenus en vue de leur
utilisation dans la production de biens et de services, ou pour
des buts administratifs, sont évalués initialement à la valeur
d’acquisition sous déduction des amortissements cumulés et des
pertes de valeur éventuellement reconnues.
La valeur d’acquisition comprend toutes les charges directement
imputables, nécessaires pour mettre l’actif en état de remplir la
fonction à laquelle il est destiné. L’amortissement est calculé sur
base de la durée de vie économique estimée et évaluée sur une
base annuelle, déduction faite de la valeur résiduelle si celle-ci
est significative. Les coûts d’emprunts sont activés le cas échéant
en immobilisations corporelles dans les conditions prévues
par IAS 23. Les amortissements sont calculés linéairement sur
la durée de vie économique estimée des actifs à partir de la
date à laquelle l’actif est prêt à être utilisé, en tenant compte
de la valeur résiduelle des actifs concernés, lorsque celle-ci est
significative. L’amortissement est comptabilisé en compte de
résultats sous la rubrique «Dotations aux amortissements (-)».
Constructions: 20 - 33 ans
Installations et équipements: 10 - 15 ans
Machines: 3 - 8 ans
Matériel informatique: 3 - 10 ans
Mobilier: 2 - 10 ans
Matériel roulant: 4 ans
Aménagement locaux loués: sur la durée du bail (9 ans)
Le profit ou la perte résultant de la cession ou la désaectation
d’une immobilisation corporelle correspond à la diérence entre
le produit de la vente et la valeur comptable de l’immobilisation
corporelle. Cette diérence est prise en compte de résultats.
Les terrains sont supposés avoir une durée de vie illimitée et ne
sont pas amortis.
Les dépenses ultérieures sont comptabilisées en compte de
résultats au moment où elles sont encourues. Une telle dépense
n’est activée que quand il peut être démontré clairement qu’elle
a débouché sur une augmentation des avantages économiques
futurs attendus de l’utilisation de l’immobilisation corporelle par
rapport à sa performance normale initialement estimée.
2.2. Immobilisations incorporelles (autres que goodwills)
Les immobilisations incorporelles sont évaluées initialement
au coût. Les immobilisations incorporelles sont reconnues à
l’actif s’il est probable que des avantages économiques futurs
attribuables à l’actif iront à l’entreprise et si le coût de cet actif
peut être évalué de façon fiable. Après sa comptabilisation
initiale, les immobilisations incorporelles sont évaluées au
coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des
dépréciations d’actifs.
Les immobilisations incorporelles d’ATENOR comprennent
principalement les logiciels.
I
États financiers contrôlés 2021
- 152 -
Les immobilisations incorporelles ont une durée de vie
économique déterminée et sont par conséquent amorties selon
la méthode linéaire sur base de la meilleure estimation de leur
durée d’utilité. L’amortissement est comptabilisé en compte de
résultats sous la rubrique «Dotations aux amortissements (-)».
Pertes de valeur sur immobilisations incorporelles et corporelles:
Sauf pour les immobilisations incorporelles en cours qui sont
soumises à un test de perte de valeur annuel, les immobilisations
corporelles et incorporelles font l’objet d’un test de perte de valeur
uniquement quand il existe un indice montrant que leur valeur
comptable ne sera pas recouvrable par leur utilisation (valeur
d’utilité) ou leur vente (juste valeur diminuée des coûts de la vente).
Si un actif ne génère pas de flux de trésorerie indépendants
de ceux d’autres actifs, le Groupe procède à une estimation du
montant recouvrable de l’unité génératrice de trésorerie (UGT) à
laquelle appartient cet actif. La valeur recouvrable est la valeur la
plus élevée entre la juste valeur diminuée des coûts de la vente et
la valeur d’utilité.
La juste valeur est le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou
payé pour le transfert d’un passif lors d’une transaction normale
entre des participants de marché à la date d’évaluation.
La valeur d’utilité est la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs
susceptibles de découler d’un actif ou d’une UGT.
Une perte de valeur est le montant pour lequel la valeur comptable
d’un actif ou d’une UGT excède sa valeur recouvrable.
Lorsqu’une perte de valeur est reprise ultérieurement, la valeur
comptable de l’actif ou d’une UGT est augmentée pour atteindre
l’estimation révisée de sa valeur recouvrable, sans toutefois être
supérieure à la valeur comptable qui aurait été déterminée si
aucune perte de valeur n’avait été comptabilisée pour cet actif ou
cette UGT au cours d’exercices antérieurs.
2.3. Goodwill
Le goodwill constitue la diérence entre le coût d’acquisition
déterminé lors d’un regroupement d’entreprises et la part
du Groupe dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs
éventuels identifiables acquis.
Lorsque le contrôle est obtenu sur une ou plusieurs autres entités
qui ne constituent pas des «business», le regroupement n’est pas
qualifié de «business combination». Quand il s’agit d’un groupe
d’actifs ou d’actifs nets qui ne constituent pas un «business», le
coût est réparti entre les actifs et passifs individuels identifiables
sur base de leurs justes valeurs relatives à la date d’acquisition.
Et une telle acquisition d’actif(s) ne donne pas lieu à la
reconnaissance d’un goodwill.
Cet excédent n’est pas comptabilisé séparément comme
« goodwill » mais est réparti entre les actifs et passifs
identifiables sur base de leurs justes valeurs relatives à la date
d’acquisition. En résumé, les actifs transférés figurent au bilan
de l’acquéreur, à leur juste valeur majorée du « surprix » payé,
sans reconnaissance d’impôts diérés.
2.4. Actifs non courants détenus en vue d’être cédés et activités
abandonnées
Le Groupe comptabilise un actif non courant (ou toute entité
destinée à être cédée) comme détenu en vue de la vente si sa
valeur comptable est ou sera recouvrée principalement par la voie
d’une transaction de vente plutôt que par l’utilisation continue.
Les actifs non courants détenus en vue de la vente sont évalués
au plus bas de leur valeur comptable ou de leur juste valeur
diminuée des coûts de vente.
Une activité abandonnée est une unité (ou un groupe d’unités)
génératrice de trésorerie qui a soit été cédée ou qui est détenue
en vue d’être cédée. Elle figure au compte de résultats sous un
montant unique et ses actifs et passifs sont présentés au bilan
séparément des autres actifs et passifs.
2.5. Stocks
Les stocks constitués des projets immobiliers sont évalués au
plus bas du coût et de la valeur nette de réalisation. La valeur
nette de réalisation est le prix de vente estimé dans le cadre d’un
processus normal de développement d’un projet immobilier,
diminué des coûts estimés à terminaison et des coûts estimés
nécessaires à la vente.
Le coût de revient comprend les coûts d’acquisition et les coûts
directs et indirects de transformation ou de développement, y
compris le cas échéant les coûts d’emprunt.
Tous les projets en développement dans les pays étrangers
restent valorisés en stock selon les prix d’acquisition et les prix
du marché relatifs aux études et aux coûts de construction.
Toutes les démarches actives contribuant à la bonne fin du
projet traduisent la création de valeur apportée par ATENOR
et justifient le maintien d’une valeur d’actif «at cost» aussi
longtemps que le projet démontre sa faisabilité et sa rentabilité
quels que soient les aléas des valeurs de marché.
Un projet abandonné et/ou dont la valeur nette de réalisation
est inférieure à la valeur nette comptable en stock, fait l’objet
d’une correction de valeur appropriée.
La mise à jour régulière des faisabilités (prix de revient, prix de
location, paramètres de cession) des projets permet de contrôler
dans quelle mesure la marge potentielle est aectée par l’évolution
des conditions économiques et financières. Cette estimation de
résultat par projet intègre dès lors le risque de change comme
paramètre de la faisabilité de chacun des projets.
www.atenor.eu
I
- 153 -
Le montant de toute dépréciation des stocks pour les ramener à
leur valeur nette de réalisation et toutes les pertes de stocks sont
comptabilisées en charges de la période au cours de laquelle la
dépréciation ou la perte se produit. Le montant de toute reprise
d’une dépréciation des stocks résultant d’une augmentation
de la valeur nette de réalisation est comptabilisé comme une
réduction du montant des stocks comptabilisé en charges dans
la période au cours de laquelle la reprise intervient.
2.6. Provisions
Une provision est constituée lorsque le Groupe a une obligation
juridique ou implicite à la date du bilan et au plus tard lors de
l’approbation des états financiers consolidés par le Conseil
d’Administration. Les provisions enregistrées répondent à la
triple condition de résulter d’une transaction ou d’un événement
passé, d’avoir une probabilité d’entraîner une sortie de
ressources et de pouvoir estimer de manière fiable cette sortie
de ressources.
Les provisions font l’objet d’une actualisation afin de tenir compte
de l’écoulement du temps. Chaque année, ATENOR revoit les
taux d’actualisation utilisés pour chacune de ses provisions.
Dans l’application des règles d’évaluation, la constitution de
provisions pour charges à payer constitue une matière soumise
à jugement.
Pour ce qui concerne les risques et engagements pour lesquels
un décaissement eectif est contesté et jugé peu probable,
ATENOR fournit des indications qualitatives en notes 2, 24 et
26 (Gestion des risques, Passifs éventuels et Litiges et Droits et
engagements).
2.7. Coûts d’emprunt
Les coûts d’emprunt attribuables à l’acquisition, la construction
ou la production d’un actif qualifié sont incorporés dans le coût
de cet actif.
Un actif qualifié est un actif exigeant une longue période
de préparation avant de pouvoir être utilisé ou vendu.
Les immeubles destinés à la vente comptabilisés en stock
répondent à ce critère puisque les études, la construction et la
commercialisation peuvent prendre plusieurs années.
Le taux utilisé pour déterminer ces coûts correspondra à la
moyenne pondérée des coûts d’emprunt applicables aux
emprunts spécifiques ou généraux contractés pour financer les
projets immobiliers concernés.
ATENOR démarre la capitalisation des coûts d’emprunt dès que les
permis indispensables à la préparation de l’actif ont été délivrés et
que la mise en œuvre du chantier est eectivement lancée.
La capitalisation des coûts d’emprunt est suspendue pendant
les périodes longues au cours desquelles le cours normal du
développement du projet est interrompu.
La capitalisation des coûts d’emprunt est stoppée en cas de ventes
d’unités résidentielles et de bureaux en cours de construction.
2.8. Instruments financiers
2.8.1 Classification et évaluation initiale des actifs et passifs
financiers
Les actifs et passifs financiers sont initialement évalués à la juste
valeur, à l’exception des créances commerciales évaluées à leur
valeur de transaction pour autant que le contrat ne comporte
pas une composante financement importante.
Les coûts de transaction, directement attribuables à l’acquisition
ou à l’émission de cet actif ou passif financier, sont ajoutés ou
déduits de la juste valeur des actifs ou passifs financiers (à
l’exception des actifs ou passifs financiers évalués à la juste
valeur par le biais du résultat net), selon le cas.
Les actifs financiers comprennent les prêts à des parties liées,
les créances, y compris les créances clients et autres créances,
la trésorerie et les équivalents de trésorerie.
Les passifs financiers comprennent les dettes commerciales, les
emprunts financiers, les instruments financiers dérivés.
Les acquisitions et les ventes d’actifs financiers sont
comptabilisées à la date de transaction.
Les actifs et passifs financiers sont compensés et le montant
net est présenté dans l’état consolidé de la situation financière
s’il existe un droit légal actuellement exécutoire de compenser
les montants comptabilisés et s’il existe une intention de régler
sur une base nette, de réaliser les actifs et de régler les passifs
simultanément.
2.8.2 Evaluation subséquente des actifs financiers
Les actifs financiers du Groupe sont classés en deux catégories :
(a) Les actifs financiers au coût amorti
(b) Les actifs financiers à la juste valeur par le biais du compte
de résultat
(a) Actifs financiers au coût amorti :
Les actifs financiers au coût amorti sont ensuite évalués selon
la méthode du taux d’intérêt eectif (TIE) et sont soumis à une
dépréciation. Les gains et les pertes sont comptabilisés dans le
compte de résultat lorsque l’actif est décomptabilisé, modifié ou
déprécié.
Les actifs financiers du Groupe au coût amorti comprennent les
créances commerciales, le prêt à une entreprise associée et les
autres actifs non courants.
I
États financiers contrôlés 2021
- 154 -
(b) actifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de
résultat
Les seuls actifs financiers subséquemment évalués à la juste
valeur par le biais du compte de résultat sont les instruments
dérivés lorsque la position est positive et les certificats
immobiliers Beaulieu. Voir les passifs financiers à la juste valeur
par le biais du compte de résultat en 2.8.3.
2.8.3 Evaluation subséquente des passifs financiers
Aux fins de l’évaluation subséquente, les passifs financiers sont
classés en deux catégories :
(a) Les passifs financiers à la juste valeur par le biais du compte
de résultat.
(b) Les passifs financiers au coût amorti
(a) Les passif financiers à la juste valeur par le biais du compte
de résultat
Les passifs financiers à la juste valeur par le biais du compte
de résultat comprennent seulement les instruments financiers
dérivés. Les variations de la juste valeur des instruments
financiers dérivés qui constituent des instruments de couverture
de flux de trésorerie sont reconnues directement dans les
capitaux propres. La partie non eective est reconnue en
résultat. Les changements de la juste valeur des dérivés désignés
et qualifiés de couvertures de juste valeur sont comptabilisés
dans le compte de résultats, de même que les changements
de la juste valeur de l’actif ou du passif couvert imputables au
risque couvert.
Les instruments financiers dérivés sont comptabilisés en tant
qu’actifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de
résultat lorsque la juste valeur est positive et en tant que passifs
financiers lorsque la juste valeur est négative.
(b) Les passifs financiers au coût amorti
Les passifs financiers au coût amortis incluent les dettes
commerciales ainsi que les emprunts financiers. Après leur
comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêt
sont ensuite évalués au coût amorti selon la méthode du taux
d’intérêt eectif.
En ce qui concerne les emprunts financiers, les charges
financières, incluant les primes et commissions payables, sont
prises en charge sur la durée de mise à disposition, à l’exception
des coûts d’emprunts liés aux actifs qualifiés.
2.8.4 Décomptabilisation
Un actif financier est décomptabilisé uniquement lorsque
les droits contractuels sur les flux de trésorerie liés à cet actif
expirent ou lorsque cet actif et la quasi-totalité des risques et
avantages inhérents à la propriété de l’actif sont transférés à une
autre partie. Lors de la décomptabilisation d’un actif financier,
la diérence entre la valeur comptable de l’actif et la somme de
la contrepartie reçue et à recevoir est comptabilisée en résultat.
Un passif financier est décomptabilisé lorsque ses obligations
sont acquittées, annulées ou arrivent à échéance. La diérence
entre la valeur comptable du passif financier décomptabilisé
et la contrepartie payée et à payer, y compris les actifs non
monétaires transférés ou les passifs repris, est comptabilisée en
résultat.
2.8.5 Dépréciation d’actifs financiers
Un modèle de perte de crédit attendue est appliqué sur les actifs
financiers qui ne sont pas évalués à la juste valeur par le biais du
compte de résultat.
Les actifs suivants sont inclus dans le périmètre d’évaluation de
dépréciation éventuelle :
- Créances commerciales
- Actifs de contrats
- Créances et prêts courants/non-courants à des parties liées
- Trésorerie et équivalents de trésorerie
Concernant les créances commerciales et les actifs de contrats,
la méthode simplifiée est utilisée, c’est-à-dire, l’évaluation
de la perte attendue sur toute la durée de vie (IFRS 9.5.5.15).
Concernant les autres actifs financiers, une évaluation de la
perte attendue sur une période de 12 mois est réalisée.
Lors de chaque clôture, une évaluation du risque est réalisée afin
de confirmer que le risque de crédit associé à l’actif financier
n’a pas augmenté considérablement depuis la comptabilisation
initiale.
Les pertes de crédit attendues sont évaluées pour chaque
actif financier sur une base individuelle et sont généralement
non significatives compte tenu des garanties qui existent (actif
physique, titres, acompte, diverses garanties).
2.8.6 Juste valeur
Le Groupe évalue la juste valeur de ses actifs et passifs financiers
selon une hiérarchie des justes valeurs. Un instrument financier
est classé dans la hiérarchie des justes valeurs en fonction de
la donnée d’entrée du plus bas niveau qui est importante pour
l’évaluation de la juste valeur.
Niveau 1: Prix cotés sur des marchés actifs
Pour les instruments cotés sur un marché actif, la juste valeur
correspond à la cotation à la date de clôture.
Niveau 2: Données autres que les prix côtés, observables
(directement et indirectement)
Les instruments dérivés sont, le cas échéant, valorisés par un
organisme financier sur base de paramètres de marché.
Niveau 3: Données non observables de marché
www.atenor.eu
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- 155 -
Pour chaque catégorie d’instrument financier, ATENOR fournit
les méthodes appliquées pour déterminer la juste valeur :
La juste valeur de la trésorerie et des équivalents de trésorerie,
des créances commerciales, des dettes commerciales, de la
charge à payer au titre de la rémunération et des avantages et
des autres charges à payer est considérée comme étant égale à
la valeur comptable respective de ces instruments en raison de
leur échéance à court terme et reflète les prix de vente des biens
et autres actifs cédés dans les compromis et actes notariés.
La juste valeur des actifs financiers non cotés disponibles à
la vente est estimée à leur valeur comptable, compte tenu de
l’évolution des aaires des entreprises concernées et des accords
d’actionnaires existants. Leur montant est très peu significatif.
En fonction de leur échéance, les dettes financières sont
valorisées sur base d’une actualisation des flux ou au coût amorti
sur base du taux d’intérêt eectif, justifié par des conventions et
des montants empruntés.
2.9. Risque de change
Le Groupe dispose d’actifs étrangers et considère la devise de
chaque pays comme la devise «fonctionnelle» au sens de IAS
21 qui traite des «eets des variations des cours des monnaies
étrangères» dans les états individuels de chaque entité et définit
la manière de convertir en euros (monnaie de présentation)
les états financiers de filiales étrangères tenus dans une autre
devise.
L’utilisation de la devise locale comme monnaie fonctionnelle a
été choisie sur base des besoins opérationnels d’exécution des
projets.
Le groupe est exposé aux variations des devises des pays dans
lesquels il exerce ses activités. Les transactions en monnaie
étrangère sont enregistrées, lors de leur comptabilisation initiale
dans la monnaie fonctionnelle, en appliquant le taux de change
à la date de la transaction. A la clôture de l’exercice, les actifs et
passifs monétaires sont convertis aux taux de clôture. Les gains
ou pertes résultant de cette conversion sont comptabilisés en
compte de résultats, à l’exception du retraitement eectué sur les
avances inter-compagnies faisant partie de l’investissement net
dans la filiale. La conversion des états financiers des filiales de
monnaie fonctionnelle (devise locale) en devise de consolidation
donne lieu à des écarts de conversion, comptabilisés directement
dans la rubrique des écarts de conversion des capitaux propres.
Le Groupe utilise la comptabilité de couverture selon IFRS 9. Les
écarts de conversion sur les éléments couverts ou les instruments
de couverture sont directement comptabilisés à leur juste valeur
dans les capitaux propres en ce qui concerne la couverture de
flux de trésorerie.
Pour davantage d’informations, veuillez-vous référer à la
« Note 16 – Actifs financiers courants et non courants ».
2.10. Information sectorielle
L’information sectorielle est établie, tant au niveau du reporting
interne que de la communication externe, sur un seul secteur
d’activité (mono-secteur), à savoir le développement de projets
dans le domaine de la promotion immobilière (immeubles de
bureaux et de logements, l’activité retail étant accessoire aux
deux premières citées). Cette activité est présentée, gérée et
contrôlée par projet. Le suivi des diérents projets et l’évaluation
de leurs performances sont assurés par les diérents comités-
projets, le Comité Exécutif et le Conseil d’Administration.
Toutefois, sur base de la localisation des projets, deux segments
géographiques sont dorénavant identifiables : d’une part,
l’Europe Occidentale couvrant la Belgique, le Grand-Duché de
Luxembourg, la France, les Pays-Bas, l’Allemagne, la Grande
Bretagne ainsi que le Portugal et d’autre part, l’Europe Centrale
qui regroupe la Hongrie, la Roumanie et la Pologne.
2.11. Produits des activités
ATENOR est partie à des transactions complexes en matière
immobilière, dans lesquelles les résultats sont reconnus en
fonction des engagements contractuels d’une part et du degré
de réalisation d’autre part. Les principes de reconnaissance des
revenus sont applicables tant dans les opérations qualifiées de
«share deal» que de «asset deal», pour des ventes d’immeubles
construits, à construire ou en état futur d’achèvement.
Ces principes comptables sont mis en œuvre à la lumière des
principes de l’IFRS 15 (Produits des activités ordinaires tirés
des contrats conclus avec des clients) en ce qui concerne la
reconnaissance des revenus à l’avancement en tenant compte de
la spécificité de l’activité de développeur de projets immobiliers,
ou aux contrats de vente de biens avec reconnaissance des
revenus au moment du transfert eectif des risques et avantages
de la propriété des biens à l’acquéreur.
Les revenus sont reconnus à l’avancement ou « at a point in
time » selon des obligations de performance conformes à
l’IFRS 15 dans la mesure où ils peuvent être considérés comme
définitivement acquis, sous déduction de toutes les charges
raisonnablement prévisibles liées aux obligations qui restent
assumées par ATENOR à l’égard de l’acquéreur, notamment
en rapport avec la construction et la commercialisation de
l’immeuble.
Les ventes d’immeubles réceptionnés sont enregistrées « at
a point in time » qui correspond à la date de signature du
compromis de vente. Les ventes d’immeubles en cours de
construction sont reconnues en fonction du pourcentage
d’achèvement.
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États financiers contrôlés 2021
- 156 -
Le degré d’avancement des travaux peut être déterminé de
diérentes manières. ATENOR utilise la méthode qui mesure
de façon fiable les travaux exécutés. Les méthodes retenues
peuvent inclure, selon la nature du contrat :
- le rapport existant entre les coûts encourus pour les travaux
exécutés jusqu’à la date considérée et les coûts totaux estimés
du contrat ;
- l’avancement, en termes physiques, d’une partie des travaux
du contrat.
L’avancement des paiements et les avances reçues des clients
ne reflètent pas nécessairement les travaux exécutés.
2.12. Impôts et impôts diérés
Les impôts de la société sont basés sur le résultat de l’année et
incluent les impôts de l’exercice et les impôts diérés. Ils sont
repris dans le compte de résultats, sauf s’ils portent sur des
éléments directement repris dans les fonds propres, auquel cas
ils sont directement comptabilisés dans les fonds propres.
L’impôt de l’exercice est le montant des impôts à payer sur base
du bénéfice imposable de l’exercice, ainsi que les rectifications
éventuelles portant sur des exercices antérieurs. Il est calculé sur
base des taux d’imposition locaux en application à la date de
clôture.
Des impôts diérés sont reconnus sur toutes les diérences
temporelles imposables ou déductibles, à l’exception de
la comptabilisation initiale du goodwill, d’un actif ou d’un
passif dans une transaction, qui n’est pas un regroupement
d’entreprises, et qui au moment de la transaction, n’aecte ni le
bénéfice comptable, ni le bénéfice imposable.
En cas d’acquisition d’actifs (immobiliers), aucun impôt diéré
n’est reconnu, et l’actif est reconnu à sa juste valeur majorée le
cas échéant du surprix payé.
Les diérences temporelles sont les diérences entre la valeur
comptable d’un actif ou d’un passif au bilan et sa base fiscale.
Un passif d’impôt diéré doit être comptabilisé pour toutes les
diérences temporelles imposables. Un actif d’impôt diéré
doit être comptabilisé pour toutes les diérences temporelles
déductibles dans la mesure où il est probable qu’un bénéfice
imposable, sur lequel ces diérences temporelles déductibles
pourront être imputées, sera disponible.
Les actifs d’impôts diérés concernant les reports de pertes
fiscales et les crédits d’impôts ne sont reconnus que dans la
mesure où il existe des indications convaincantes que des
bénéfices futurs imposables seront disponibles pour utiliser ces
actifs fiscaux. À chaque date de clôture, ATENOR reconsidère les
actifs d’impôts diérés reconnus ou non, sur base des indications
de rentabilité future des entreprises concernées.
Les impôts diérés sont calculés aux taux d’imposition en
vigueur.
2.13. Contrats de location
Au début d’un contrat, le Groupe évalue si celui-ci est ou
contient un contrat de location, c’est-à-dire s’il confère le droit
de contrôler l’utilisation d’un bien déterminé pendant un certain
temps et moyennant une contrepartie.
En tant que preneur :
A la date de début du contrat, le Groupe comptabilise un actif
au titre du droit d’utilisation et un passif représentant l’obligation
de payer les loyers, à l’exception des contrats de location à court
terme (durée de 12 mois ou moins) et des contrats relatifs à des
actifs de faible valeur. Pour ces contrats, le Groupe comptabilise
les loyers en charge d’exploitation sur une base linéaire pendant
la durée du contrat.
Les contrats de location conclus par le Groupe concernent
principalement des immeubles et des véhicules.
Les actifs au titre de droit d’utilisation sont évalués au coût
diminué des amortissements et pertes de valeur cumulés et
ajusté afin de tenir compte des réévaluations des obligations
locatives. Le coût comprend le montant initial de l’obligation
locative, les loyers payés à la date de début ou avant cette
date ainsi que les coûts directs initiaux. Les actifs au titre de
droit d’utilisation sont amortis linéairement sur la période la plus
courte entre la durée du contrat et la durée de vie utile de l’actif
sous-jacent. Ils font l’objet de tests de perte de valeur tel que
décrit au point 2.2.
Les obligations locatives sont initialement évaluées à la valeur
actualisée des paiements de loyers qui n’ont pas encore été
versés. Celle-ci est calculée à l’aide du taux d’intérêt implicite du
contrat de location si ce taux peut facilement être déterminé. Si
tel n’est pas le cas, le Groupe utilise son taux d’emprunt marginal.
La valeur des obligations locatives est par la suite augmentée
afin de tenir compte des intérêts, diminuée des paiements de
loyers eectués et réévaluée en cas de modifications apportées
aux contrats de location.
En tant que bailleur :
Le Groupe conclut des contrats de location en qualité de bailleur
exclusivement pour des immeubles. Il s’agit soit d’immeubles
acquis en vue d’être développés et qui sont loués jusqu’au début
de leur développement, soit d’immeubles destinés à la vente,
réceptionnés et loués en tout ou en partie. Ces contrats sont
classés comme des contrats de location simple, les avantages
et les risques inhérents à la propriété de l’immeuble n’étant pas
transférés au preneur. Les revenus locatifs sont comptabilisés en
produits de façon linéaire sur la durée du contrat.
www.atenor.eu
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ATENOR expose, le cas échéant les jugements et formule les
hypothèses en vue de l’application des méthodes comptables
d’ATENOR et de chaque entité lorsqu’ils ont un incidence sur les
états financiers.
2.14. Avantages du personnel
Les avantages postérieurs à l’emploi comprennent les pensions
et autres avantages liés à la retraite, ainsi que l’assurance-vie
et les soins médicaux postérieurs à l’emploi. Les avantages
sont repris soit dans les plans à cotisations déterminées avec
rendement minimum garanti conformément à la législation
belge, soit dans les plans de pension à prestations déterminées.
Les cotisations des plans à cotisations déterminées sont prises
en charge au compte de résultats au moment où elles sont
dues. Pour ces plans, l’approche de la valeur intrinsèque est
utilisée afin de déterminer si un passif de pension doit ou non
être comptabilisé. Suivant cette méthode, le passif correspond
à la somme de toutes les diérences individuelles entre les
réserves mathématiques (réserve calculée en capitalisant les
contributions passées au taux d’intérêt technique appliqué par
l’assureur, en tenant compte de la participation aux bénéfices)
et la garantie de rendement minimum légale.
Pour les plans de pension à prestations déterminées, le montant
comptabilisé à la date du bilan est déterminé comme étant
la valeur actualisée de l’obligation en matière de prestations
déterminées, selon la méthode des unités de crédit projetées
(projected unit credit method). La valeur actualisée de
l’obligation de prestations définies est déterminée en actualisant
les flux de trésorerie futurs estimés sur la base des taux d’intérêt
d’obligations d’entreprises de première catégorie libellées dans
la monnaie dans laquelle les prestations doivent être versées et
dont les échéances avoisinent celles du passif correspondant au
titre du régime de pension.
La réévaluation comprend les écarts actuariels, l’eet du plafond
de l’actif (le cas échéant) et le rendement des actifs du plan (hors
intérêts) qui sont inscrits immédiatement dans l’état de la situation
financière, en constatant une charge ou un crédit dans les autres
éléments du résultat global au titre de la période pendant laquelle
ils surviennent. La réévaluation comptabilisée dans la rubrique
« Autre résultat global » n’est pas reclassée en résultats.
Le coût des services passés est comptabilisé en résultat au titre
de la période correspondant à la modification du plan. L’intérêt
net est comptabilisé en résultat et calculé en appliquant le taux
d’actualisation au passif ou à l’actif au titre des prestations
définies.
2.15. Plans d’options sur actions pour le personnel et autres
paiements fondés sur des actions
Le Groupe a émis des plans d’options fondés sur des actions.
Pour les transactions dont le paiement est fondé sur des actions
et qui sont réglées en trésorerie, le Groupe évalue les biens ou
les services acquis, ainsi que le passif encouru, à la juste valeur
de ce passif. Jusqu’au règlement du passif, le Groupe réévalue
la juste valeur à chaque date de clôture ainsi qu’à la date de
règlement, en comptabilisant en résultat de la période toute
variation de juste valeur.
En général, pour les paiements en actions auxquels IFRS 2 est
applicable, la juste valeur des prestations des bénéficiaires
reçues en échange de l’attribution des options est reconnue
comme une charge. Le montant total à imputer en charges
linéairement sur la période d’acquisition des droits est déterminé
par référence à la juste valeur des options attribuées.
La juste valeur des options est mesurée à la date d’attribution
ainsi qu’à chaque date de clôture en tenant compte de
paramètres de marché, ainsi que d’hypothèses sur le nombre
d’options qui devraient être exercées. Chaque année, à la date
de clôture bilantaire, le Groupe revoit ses estimations d’une part,
basées sur le cours de l’action Atenor intégrée dans le bilan de
la société visée par les options émises et d’autre part sur le
solde des options devant encore être exercées. L’impact de la
révision des estimations initiales est comptabilisé au compte de
résultats et le passif est corrigé en conséquence sur la période
d’acquisition des droits restante. Lorsque les options sont arrivées
à échéance (sans avoir fait l’objet d’un exercice), le passif est
décomptabilisé. Le simple allongement de la période d’exercice
des options sans changement dans la durée d’acquisition des
droits ne modifie pas la comptabilisation initiale du plan.
Les autres paiements faits au personnel et fondés sur des
actions sont également comptabilisés sous les capitaux propres
en application de IFRS 2 et pris en charge sur la période
d’attribution («vesting period»).
2.16. Actions propres
Les instruments de capitaux propres qui sont rachetés (actions
propres) sont comptabilisés au coût et déduits des capitaux
propres. Le résultat n’est pas aecté par ces transactions, c’est-
à-dire qu’aucun gain ou perte ne doit être comptabilisé dans
le compte de résultat lorsqu’une entité achète, vend, émet ou
annule ses propres instruments de capitaux propres. Toute
contrepartie payée ou reçue doit être comptabilisée directement
dans les capitaux propres.
3. ESTIMATIONS COMPTABLES ET JUGEMENTS SIGNIFICATIFS
Pour évaluer les actifs et passifs qui apparaissent dans les
états financiers consolidés, le Groupe doit nécessairement
réaliser certaines estimations et faire preuve de jugement dans
certains domaines. Les estimations et hypothèses utilisées sont
déterminées sur base des meilleures informations disponibles
au moment de la clôture des états financiers. Cependant,
les estimations correspondent par définition rarement aux
réalisations eectives, de sorte que les évaluations comptables
I
États financiers contrôlés 2021
- 158 -
qui en résultent comportent inévitablement un certain degré
d’incertitude. Les estimations et hypothèses, qui peuvent avoir
un impact significatif sur l’évaluation des actifs et passifs, sont
commentées ci-dessous.
- La reconnaissance à l’avancement des revenus générés par
certains projets immobiliers suppose, à la base, un budget
de réalisation et un suivi d’exécution permanent, sur base
desquels le degré d’achèvement, les coûts à terminaison et les
risques encore à maîtriser sont évalués de manière prudente
pour déterminer la part du profit attribuable à la période
achevée.
- Les actifs d’impôts diérés (et plus particulièrement ceux
qui sont liés aux pertes et avoirs fiscaux récupérables) sont
comptabilisés uniquement dans la mesure où il est probable
que ceux-ci pourront être imputés à l’avenir sur un bénéfice
imposable.
- La valorisation à la juste valeur des prix complémentaires liés
à des actifs cédés sur base d’événements nouveaux survenus
durant l’exercice.
- Pour les provisions, le montant comptabilisé correspond à la
meilleure estimation de la dépense nécessaire à l’extinction
de l’obligation actuelle (juridique ou implicite) à la date de
clôture.
- Ajustements de valeur éventuels : les dépréciations sur stocks,
et les pertes de valeur sur actifs immobilisés (y compris le
goodwill) sont soumis à l’appréciation de l’organe de gestion
sur base des principes décrits au point 2.
➤ NOTE 2 GESTION DES RISQUES
ATENOR a pour activité le développement urbain, durable et
international.
ATENOR est confrontée aux risques et incertitudes inhérents
à cette activité, et notamment à l’évolution de la conjoncture
économique mondiale et des marchés dans lesquels les
immeubles sont érigés, et à l’évolution des fondamentaux des
marchés financiers tels que les taux d’intérêts et le volume de
fonds destinés à l’investissement.
Le Conseil d’Administration est attentif à l’analyse et à la gestion
des diérents risques et incertitudes auxquels ATENOR et ses
filiales sont soumises.
1. RISQUES LIES AUX ACTIVITES ET AUX SECTEURS D’ACTIVITE
Risque opérationnel lié aux règles d’urbanisme
ATENOR et ses filiales sont tenues de respecter les règles
d’urbanisme. ATENOR acquiert régulièrement des terrains,
des bâtiments existants ou des sociétés détenant des actifs en
anticipation d’une évolution ou d’une modification des règles
d’urbanisme par les autorités politiques et/ou administratives.
Il peut s’avérer que le changement anticipé des règles
d’urbanisme, généralement en ce qui concerne le zonage ou
le gabarit autorisé des constructions, n’est pas conforme aux
attentes ou que les changements prennent plus de temps que
prévu ou soient soumis à des conditions imprévues. De telles
situations peuvent conduire le Groupe à adapter les projets afin
de limiter leur impact. ATENOR reste attentive aux conséquences
techniques et financières de ces situations.
D’une manière générale, le Groupe acquiert un projet sans
permis de construire et est donc exposé au risque que le
permis ne soit pas accordé ou qu’il soit accordé avec un retard
significatif par rapport aux attentes initiales ou à ce que le
permis nécessite une refonte fondamentale du projet initial.
Compte tenu de la spécificité de l’activité d’ATENOR, il est
nécessaire de se consacrer à l’obtention de tous les permis
requis, en s’adaptant le cas échéant aux conditions imposées
par les autorités publiques. Dans certains cas, la décision
d’accorder un permis peut faire l’objet d’un recours.
Si le risque inhérent aux règles d’urbanisme se matérialise
(y compris le défaut d’obtention d’un permis), il pourrait,
dans certains cas, avoir un impact sur le délai de remise d’un
projet et/ou son coût d’achèvement, ce qui dans les deux cas
aura un impact sur la rentabilité du projet tant en Belgique
qu’à l’étranger. La probabilité de survenance de ce risque est
considérée comme moyenne et peut concerner des projets tant
en Belgique qu’à l’étranger.
Risque opérationnel lié à l’activité de développement
Avant d’acquérir un projet, ATENOR mène des études de
faisabilité urbanistique, technique, environnementale et
financière le plus souvent avec le concours de conseillers
externes spécialisés. Des problèmes inattendus liés à des
facteurs externes (tels que les nouvelles réglementations
notamment en matière de pollution des sols ou de performance
énergétique, bureaucratie, protection de l’environnement, faillite
ou dicultés importantes aectant une entreprise générale
et/ou ses sous-traitants, etc.) et des risques imprévus peuvent
survenir dans des projets développés par le groupe, entraînant
des retards de livraison, des dépassements de budget voire une
modification substantielle du projet initialement envisagé.
Dans le contexte spécifique d’une crise économique, financière
ou (géo)politique, de par nature impossible à prévoir, certains
projets pourraient être aectés par des retards dus au possible
ralentissement des administrations compétentes dans l’octroi
d’autorisations, sans qu’il soit possible d’en estimer l’impact sur
les résultats et les flux de trésorerie. La spécificité de ces risques
concerne l’extension des périodes de résolution des problèmes
rencontrés et les montants à mettre en jeu pour maintenir
l’équilibre financier aboutissant à une performance mesurée
en termes de taux de rendement interne. En outre, ATENOR
reste tributaire de l’évolution des marchés locaux dont l’ore de
bureaux et/ou de logements pourrait rapidement dépasser la
www.atenor.eu
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demande et l’exposer à un risque de baisse des loyers et/ou de
baisse de la valeur de revente d’un projet.
Le choix de la localisation des projets aux endroits stratégiques
des villes constitue un critère fondamental à la base de leur
rentabilité. Le choix des projets reste toutefois un risque inhérent
à l’activité immobilière.
La complexité des projets, l’application des réglementations,
la multiplicité des participants, la nécessité d’obtenir des
permis, de rechercher et trouver des locataires et in fine, des
investisseurs/acquéreurs constituent autant d’activités et de
risques auxquels le Groupe est confronté. Pour faire face à ces
risques spécifiques, ATENOR a, depuis de nombreuses années,
mis en place et ané des systèmes de contrôle et dispose de
collaborateurs expérimentés tant en matière de développement
de bureaux que de développement résidentiel.
Malgré ces systèmes et son personnel expérimenté, le risque
reste important. S’ils se matérialisent, ces risques, susceptibles
de se produire de façon modérée, pourraient avoir une
incidence sur les flux de trésorerie (notamment par une hausse
des coûts des prestataires et une baisse de la collecte des loyers
ou des ventes attendus) et in fine sur la rentabilité attendue des
projets concernés et, par conséquent, sur la contribution d’un ou
plusieurs projets aux résultats d’ATENOR.
Risque de défaillance ou de litige avec les contreparties
Les principales contreparties du Groupe sont les sociétés de
construction, les acquéreurs de projets et certains grands
locataires de projets.
ATENOR sélectionne ses principales contreparties en fonction
des besoins de chaque projet. Pour les investisseurs pouvant
acquérir un projet, ATENOR vérifie la réputation et la solvabilité
de l’acquéreur potentiel. En ce qui concerne la location de biens
immobiliers développés par le Groupe, ATENOR conclut des
contrats de location avec des locataires et supporte donc le
risque de contrepartie pendant la durée du bail.
Il existe un risque important de défaut de ces contreparties, qui
pourrait aecter les résultats d’ATENOR s’il devait se produire.
ATENOR considère la probabilité de survenance de ce type de
risque comme moyenne.
Par ailleurs, ATENOR développe certains projets en partenariat
avec d’autres acteurs actifs au sein ou à l’extérieur du secteur
immobilier ou en tant qu’investisseurs professionnels. Ces
partenariats présentent également des risques en termes de
litiges pouvant survenir entre les partenaires quant à l’orientation
du projet ou à sa commercialisation. Au cours des dix dernières
années, un certain nombre de litiges se sont produits avec
certains (anciens) partenaires, qui ont pu être résolus dans
le cadre des budgets fixés pour les projets concernés, ce qui
explique pourquoi la probabilité de survenance de ce risque
reste moyenne mais limitée en termes d’impact financier.
Risque lié à la conjoncture économique
Les résultats d’ATENOR sont liés à la valeur de revente de
ses projets. À cet égard, elle est exposée à des conditions
économiques qui influencent le secteur de l’immobilier en
général, y compris les marchés de bureaux et résidentiels dans
lesquels ATENOR est active.
Les marchés de l’immobilier (résidentiel et de bureaux)
dépendent d’une part, de la confiance des investisseurs,
candidats acquéreurs des immeubles de bureaux ou résidentiels
développés par le Groupe et d’autre part, de la confiance
des sociétés du secteur privé, des ménages et des acteurs du
secteur public, candidats locataires de ces biens. Le marché
résidentiel reste tributaire des capacités financières (fonds
propres et crédits) que les ménages peuvent consacrer aux
logements (acquisition et logement). Le secteur de la promotion
immobilière présente toutefois un décalage par rapport au
cycle conjoncturel de l’industrie et des services.
En cas de dégradation de la situation économique dans un des
pays dans lequel ATENOR est active, les perspectives de résultat
pourraient en conséquence être revues à la baisse. Cette
situation aecterait les résultats des projets arrivés à échéance
inclus dans le compte de résultat de l’exercice considéré et
entraînerait une réduction ou un ralentissement des revenus
locatifs attendus avant la cession d’immeubles de bureaux et
une réduction de la valeur du bien à vendre et in fine de la marge
attendue sur le projet. Ce risque peut être considéré comme
ayant une probabilité d’occurrence moyenne étant donné que
ses eets économiques et financiers sont étalés dans le temps.
Dans le contexte spécifique d’une crise économique, financière
ou politique, il pourrait y avoir, pour certains projets, un décalage
temporel dû à un éventuel ralentissement dans l’obtention des
autorisations gouvernementales avant que le produit des ventes
ne soit comptabilisé dans le compte de résultat, sans qu’il ne
soit possible d’en estimer l’impact sur les résultats et les flux de
trésorerie.
2. RISQUES LIES A LA SITUATION FINANCIERE D’ATENOR
Risque lié à la cession des actifs immobiliers
Les bénéfices d’ATENOR dépendent principalement de la cession
de ses projets. Ses résultats peuvent dès lors fluctuer de manière
significative d’une année à l’autre selon le nombre de projets
immobiliers susceptibles d’être cédés durant l’exercice concerné.
Ce risque est lié au risque de cycle économique et a la même
probabilité d’occurrence. ATENOR estime comme modérée la
probabilité de survenance de ce risque. Si ce risque devait aecter
un projet dont la contribution est censée intervenir au cours d’un
exercice donné, il pourrait avoir potentiellement un impact négatif
significatif sur les résultats de fin d’année d’ATENOR.
I
États financiers contrôlés 2021
- 160 -
ATENOR est exposée à des risques en termes de liquidité et de
financement.
Le développement des projets d’ATENOR nécessite des fonds
propres importants, basés sur une diversification des sources
de financement, qui sont partiellement obtenus sur les marchés
de capitaux (sous forme d’émissions obligataires ou de billets
de trésorerie) ou par des emprunts auprès de grandes banques
nationales et internationales (au niveau d’ATENOR ou des Filiales
concernées par le projet à développer).
ATENOR et ses Filiales ont pour objectif d’obtenir les
financements nécessaires pour mener à bien la construction de
leurs projets immobiliers. Le financement couvre généralement
toute la période de construction, en permettant de viser la
commercialisation dans un délai raisonnable, en général
un an après la fin des travaux. Lorsque les perspectives de
commercialisation semblent favorables et orent une marge
de manœuvre susante en termes de valorisation du projet,
ATENOR peut décider de financer directement ses projets ou les
Filiales développant les projets.
Dans le cadre du financement des projets, même lorsque ceux-
ci ne sont pas directement détenus par les filiales d’ATENOR, les
actifs en construction et les actions des filiales d’ATENOR sont
généralement gagés au bénéfice des établissements de crédit
prêteurs. En cas de liquidation, dissolution, réorganisation,
faillite ou procédure similaire aectant ATENOR, les détenteurs
de dettes, garanties par des sûretés, seront remboursés avec
les produits de la valeur mobilière qu’ils détiennent par priorité
sur les détenteurs d’obligations. Si des événements similaires
aectent une des filiales d’ATENOR, les créanciers des filiales
d’ATENOR dont les dettes sont garanties ou pas par des sûretés
seront remboursés par priorité avec les produits de la réalisation
des actifs des filiales.
Le risque de liquidité et de financement pourrait avoir un impact
significatif mais la probabilité de survenance de ce risque est
faible. Néanmoins, le groupe reste exposé au risque de ne pas
avoir la possibilité de rembourser un prêt à son échéance en
raison d’un décalage de trésorerie entre les fonds investis dans
des projets en développement et l’absence de cession d’un ou
plusieurs de ces projets.
Le groupe reste également exposé au risque de devoir
emprunter à des conditions financières plus onéreuses que
prévu. Si ce risque se matérialise, il pourrait aecter la situation
financière et/ou les résultats d’ATENOR. En conséquence, le
Groupe pourrait se trouver dans l’incapacité de rembourser ses
dettes à court terme et échéants au cours de l’exercice ou ne pas
être en mesure de faire face à ses obligations financières envers
les fournisseurs, ce qui ralentirait ou interromprait les travaux en
cours. Ces dicultés aecteraient les projets concernés. Cette
situation pourrait avoir un impact défavorable significatif sur la
situation financière et les perspectives d’ATENOR ainsi qu’avoir
un impact sur sa capacité à respecter ses obligations en vertu
des Obligations.
Risque de taux d’intérêt
Le financement du Groupe et le financement des projets
au travers des filiales du Groupe sont assurés sur la base de
taux à court terme, Euribor de 1 à 12 mois. Lorsque les tirages
s’eectuent pour des durées plus longues, le Groupe contracte
les avances à taux fixe ou à taux flottant accompagnés d’un
swap transformant le taux flottant en taux fixe (IRS). Dans le
cadre du financement des projets, les banques autorisent des
tirages de 1 à 12 mois durant la durée du financement lié à la
durée de la construction. Ces circonstances limitent la variation
des taux d’intérêt. Les coûts de financement représentent 6 à
8 % du budget total d’un projet. En conséquence, la sensibilité
aux variations des taux à court terme est relativement faible, la
probabilité d’occurrence reste limitée et l’impact sur le compte
de résultat de l’année en cours serait compris entre 500.000 et
1 million d’euros.
ATENOR ne recourt à des instruments dérivés qu’à des fins
de couverture. Les instruments dérivés sont évalués au
bilan à leur juste valeur. Les variations de la juste valeur des
instruments financiers dérivés qui constituent des instruments
de couverture de flux de trésorerie (cash flow hedge) sont
reconnues directement dans les autres éléments du résultat
global. Les changements de la juste valeur des dérivés désignés
et qualifiés de couvertures de juste valeur (fair value hedge)
sont comptabilisés au compte de résultats de même que les
changements de la juste valeur de l’actif ou du passif couvert.
Risque de change
Le Groupe dispose, via des filiales actives en promotion
immobilière, d’actifs étrangers situés hors de la zone euro, à
savoir en Pologne, en Hongrie, en Roumanie et au Royaume Uni.
Le Groupe considère la devise de chaque pays comme la devise
« fonctionnelle » au sens de l’IAS 21. Ce standard et le Règlement
(CE) 1126/2008 du 3 novembre 2008 traitent des « eets des
variations des taux de change » sur les états financiers de
chaque entité et définissent les modalités de conversion de ces
états financiers (établis dans une autre devise) en euros (devise
de présentation).
Le Groupe est exposé aux fluctuations des devises des pays
dans lesquels il opère notamment le forint hongrois (« HUF »),
le lei roumain (« RON »), le zloty polonais (« PLN ») et la livre
sterling (« GBP »). Les transactions en monnaies étrangères
sont initialement enregistrées dans la monnaie fonctionnelle en
utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.
À la fin de l’exercice, les actifs et les passifs des activités à
l’étranger sont convertis en devise de présentation du groupe
(EUR) au taux de change en vigueur à la date de clôture. Les
comptes de résultats des activités étrangères sont convertis en
www.atenor.eu
I
- 161 -
EUR au taux moyen calculé sur la moyenne des taux mensuels
de clôture. Les éléments constitutifs des capitaux propres des
actionnaires sont convertis au taux de change historique. Les
diérences de change générées par la conversion des capitaux
propres des actionnaires aux taux de change utilisés en vigueur
à la date de la clôture sont prises en autres éléments du
résultat global (écart de conversion). Par ailleurs, les actifs et
passifs monétaires sont convertis aux taux de clôture. Les gains
ou pertes résultant de cette conversion sont comptabilisés au
compte de résultat, à l’exception du retraitement des avances
intra-groupe faisant partie de l’investissement net dans la filiale.
Le Groupe applique la comptabilité de couverture selon la
norme IFRS 9. Les écarts de conversion sur éléments couverts
ou instruments de couverture sont comptabilisés directement en
capitaux propres au titre des couvertures de flux de trésorerie.
Les projets en développement en Pologne, Hongrie, Roumanie
et Royaume Uni restent valorisés en stock selon les prix
d’acquisition et les prix du marché relatifs aux études et aux
coûts de construction. Toutes les démarches actives contribuant
à la bonne fin du projet traduisent la création de valeur en euros
apportée par ATENOR et justifient le maintien d’une valeur
d’actif « at cost » aussi longtemps que l’étude de faisabilité
du projet démontre sa rentabilité sur la base des paramètres
prévalant sur le marché. Si un projet venait à être abandonné
et si la valeur nette de réalisation devenait inférieure à la valeur
nette comptable en stock, ce projet ferait l’objet d’une correction
de valeur appropriée. Un tel scénario n’est actuellement pas
envisagé pour les projets en Pologne, en Hongrie, en Roumanie
ou au Royaume Uni.
La mise à jour régulière des faisabilités (prix de revient, prix de
location, paramètres de cession) des projets permet au Groupe
de contrôler dans quelle mesure la marge potentielle est aectée
par l’évolution des conditions économiques et financières. Cette
estimation de résultat par projet peut notamment refléter la
dégradation constatée des devises utilisées et dès lors intégrer le
risque de change comme paramètre de la faisabilité de chacun
des projets. Comme le marché locatif dans lequel ATENOR est
active dans les pays précités à l’exception du Royaume-Uni
opère essentiellement en euro, aucune couverture de change
n’a été réalisée.
Le marché locatif et d’investissement au Royaume-Uni opère
principalement en livres sterling et des opérations de change
peuvent être utilisées par ATENOR pour couvrir les risques
portant sur les marges des projets et les budgets utilisés.
Le risque de change peut survenir lorsque des projets dans l’un
des quatre pays mentionnés ci-dessus sont vendus, compte
tenu du temps nécessaire pour rapatrier les fonds et liquider
les sociétés qui ont détenu les projets. La valorisation de ces
fonds dans les comptes locaux entraîne la constatation d’écarts
de change pouvant impacter le compte de résultat consolidé
d’ATENOR. Lors d’une cession d’actif ou de la déconsolidation
d’une filiale des pays précités, les écarts de conversion
comptabilisés sont « recyclés » dans l’état consolidé du résultat
global.
3. RISQUES JURIDIQUES ET REGLEMENTAIRES
Risque de litige
Des procédures judiciaires ou arbitrales sont susceptibles
d’être intentées à l’encontre d’ATENOR et de ses filiales dans
le cadre de leurs activités, que ce soit par des acquéreurs ou
vendeurs de propriétés, des locataires, des créanciers, des
cocontractants, des sous-traitants, des anciens ou actuels
membres du personnel d’ATENOR, des autorités publiques ou
d’autres personnes concernées. S’il se matérialise, ce risque
pourrait avoir une incidence sur les flux de trésorerie d’ATENOR.
Ce risque est propre à l’activité d’ATENOR et plus généralement
au secteur de l’immobilier, compte tenu de l’application de
nombreuses lois complexes, en constante évolution pouvant
donner lieu à des litiges entre acteurs du secteur. Compte
tenu du niveau d’investissement associé à ces opérations, une
augmentation du nombre de projets accroît la probabilité de
survenance de tels événements.
I
États financiers contrôlés 2021
- 162 -
➤ NOTE 3 INFORMATION SECTORIELLE
L’information sectorielle est établie, tant au niveau du reporting
interne que de la communication externe, sur un seul secteur
d’activité (mono-secteur), à savoir le développement de projets
dans le domaine de la promotion immobilière (immeubles de
bureaux et de logements). Cette activité est présentée, gérée et
contrôlée par projet. Le suivi des diérents projets et l’évaluation
de leurs performances sont assurés par les diérents comités-
projets, le Comité Exécutif et le Conseil d’Administration.
Toutefois, sur base de la localisation des projets, deux segments
géographiques sont dorénavant identifiables : d’une part,
l’Europe Occidentale couvrant la Belgique, le Grand-Duché de
Luxembourg, les Pays-Bas, la France, l’Allemagne, la Grande
Bretagne et le Portugal et d’autre part, l’Europe Centrale qui
regroupe la Hongrie, la Roumanie et la Pologne.
Au 31 décembre 2021, la segmentation met en évidence la
contribution des projets en Europe Centrale au résultat consolidé.
Le rapport d’activités d’ATENOR fournit de plus amples
informations sur les résultats, les acquisitions et cessions
intervenues durant la période sous revue.
Etat consolidé du résultat global
31.12.2021
31.12.2020
En milliers d’EUR
Europe
Occidentale
Europe
Centrale Total
Europe
Occidentale
Europe
Centrale Total
Produits des activités ordinaires
74 675 99 443 174 118 68 922 63 067 131 989
Chire d'aaires 72 917 95 151 168 068
67 556 47 674 115 230
Produits locatifs des immeubles 1 758 4 292 6 050
1 366 15 393 16 759
Autres produits opérationnels
20 090 3 124 23 214 42 104 6 436 48 540
Résultat sur cession d'actifs financiers 4 505 4 505
19 283 19 283
Autres produits opérationnels 15 579 3 124 18 703
22 825 6 436 29 261
Résultat sur cession d'actifs non financiers 6 6
-4 -4
Charges opérationnelles ( - )
-74 932 -58 237 -133 169 -91 280 -49 073 -140 353
Matières premières et consommables utilisés ( - ) -269 662 -91 501 -361 163
-138 167 -97 670 -235 837
Variation de stocks de produits finis et des travaux en cours 260 788 53 920 314 708
98 318 86 377 184 695
Frais de personnel ( - ) -3 912 -864 -4 776
-2 351 -670 -3 021
Dotations aux amortissements ( - ) -573 -215 -788
-420 -199 -619
Ajustements de valeur ( - ) -256 52 -204
-125 -121 -246
Autres charges opérationnelles ( - ) -61 317 -19 629 -80 946
-48 535 -36 790 -85 325
Résultat opérationnel - EBIT
19 833 44 330 64 163 19 746 20 430 40 176
Charges financières ( - ) -15 673 2 195 -13 478
-11 352 -86 -11 438
Produits financiers 1 576 1 576
1 553 1 1 554
Quote-part dans le résultat net des participations mises en
équivalence -2 480 -2 480
-1 180 -1 180
Résultat avant impôts
3 256 46 525 49 781 8 767 20 345 29 112
Charges (produits) d'impôt sur le résultat ( - ) -8 014 -3 866 -11 880
-3 633 -1 515 -5 148
Résultat après impôts
-4 758 42 659 37 901 5 134 18 830 23 964
Résultat après impôts des activités abandonnées
Résultat de l'exercice
-4 758 42 659 37 901 5 134 18 830 23 964
Eliminations intercos 2 837 -2 837 0
2 557 -2 557 0
Résultat consolidé
-1 921 39 822 37 901 7 691 16 273 23 964
Résultat participations ne donnant pas le contrôle -168 -168
-165 -165
Résultat Part de Groupe
-1 753 39 822 38 069 7 856 16 273 24 129
www.atenor.eu
I
- 163 -
ACTIFS
31.12.2021
31.12.2020
En milliers d’EUR
Europe
Occidentale
Europe
Centrale Total
Europe
Occidentale
Europe
Centrale Total
ACTIFS NON COURANTS
162 664 428 163 092 126 853 515 127 368
Immobilisations corporelles 4 128 352 4 480
3 009 508 3 517
Immobilisations incorporelles 21 4 25
31 6 37
dont goodwill 0
11 71 82
Participations mises en équivalence 78 729 78 729
64 180 64 180
Actifs d'impôt diéré 3 267 3 267
5 070 5 070
Autres actifs financiers non courants 56 914 72 56 986
49 060 1 49 061
Clients et autres débiteurs non courants 19 605 19 605
5 503 5 503
ACTIFS COURANTS
788 665 278 057 1 066 722 532 704 398 370 931 074
Stocks 674 026 258 968 932 994
412 380 363 326 775 706
Autres actifs financiers courants 1 523 1 523
37 751 37 751
Actifs d'impôt exigible 3 551 204 3 755
1 691 60 1 751
Clients et autres débiteurs courants 19 088 5 682 24 770
63 967 15 085 79 052
Paiements d'avance courants 25 25
15 15
Trésorerie et équivalents de trésorerie 80 759 10 122 90 881
15 533 15 180 30 713
Autres actifs courants 9 693 3 081 12 774
1 367 4 719 6 086
TOTAL DE L'ACTIF
951 329 278 485 1 229 814 659 557 398 885 1 058 442
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
31.12.2021
31.12.2020
En milliers d’EUR
Europe
Occidentale
Europe
Centrale Total
Europe
Occidentale
Europe
Centrale Total
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES
309 152 -8 109 301 043 252 506 8 706 261 212
Capitaux propres - Part du Groupe
306 672 -8 109 298 563 249 858 8 706 258 564
Capital souscrit 133 621 133 621
133 621 133 621
Réserves 188 124 -8 109 180 015
131 310 8 706 140 016
Actions propres ( - ) -15 073 -15 073
-15 073 -15 073
Participations ne donnant pas le contrôle
2 480 2 480 2 648 2 648
PASSIFS NON COURANTS
476 249 33 787 510 036
374 566 108 051 482 617
Passifs non courants portant intérêt 460 962 17 618 478 580
337 318 95 683 433 001
Provisions non courantes 4 795 4 731 9 526
1 906 8 997 10 903
Obligation de pension 1 094 1 094
902 902
Instruments dérivés 184 184
367 367
Passifs d'impôt diéré 594 594
531 171 702
Fournisseurs et autres créditeurs non-courants 8 775 10 016 18 791
33 909 50 33 959
Autres passifs non-courants 29 1 238 1 267
2 783 2 783
PASSIFS COURANTS
165 928 252 807 418 735
32 485 282 128 314 613
Passifs courants portant intérêt 354 811 1 152 355 963
221 439 2 986 224 425
Provisions courantes 2 135 2 377 4 512
338 338
Passifs d'impôt exigible 4 193 2 802 6 995
1 779 1 720 3 499
Fournisseurs et autres créditeurs courants 32 467 10 096 42 563
35 001 39 096 74 097
Autres passifs courants 8 164 538 8 702
8 642 3 612 12 254
Eliminations intercos / non alloué -235 842 235 842 0
-234 714 234 714 0
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
951 329 278 485 1 229 814
659 557 398 885 1 058 442
I
États financiers contrôlés 2021
- 164 -
➤ NOTE 4 RESULTATS OPERATIONNELS
EUR Milliers
2021 2020
Total des produits des activités ordinaires
174 118 131 989
dont chire d'aaires 168 068
115 230
dont produits locatifs des immeubles 6 050
16 759
Total des autres produits opérationnels
23 214 48 540
dont résultat sur cession d'actifs financiers 4 505
19 283
dont autres produits opérationnels 18 703
29 261
dont résultat sur cession d'actifs non financiers 6
-4
Total des charges opérationnelles
-133 169 -140 353
Résultat opérationnel
64 163 40 176
Les produits des activités ordinaires au 31 décembre 2021
s’établissent à 174,12 millions d’euros. Ils comprennent
principalement (a) les revenus issus des ventes des immeubles
Vaci Greens E et F à Budapest € 94,77 M, (b) les revenus liés
aux ventes des appartements des projets résidentiels (City
Dox, La Sucrerie) pour un total de € 44,85 millions d’euros, (c)
les revenus dégagés des ventes en état futur d’achèvement
des projets Buzz, Twist et Au Fil des Grands Prés (bureaux)
pour un total de € 22,75 millions d’euros, ainsi que (d) les
revenus locatifs des immeubles University Business Campus II
(Varsovie), Nysdam (La Hulpe), Vaci Greens F (avant cession),
Arena Business Campus (Budapest), Cloche d’Or (Renault à
Luxembourg) totalisant € 6,05 millions d’euros.
Les autres produits opérationnels (€ 23,21 M) comprennent
principalement le solde de la facturation des travaux
d’aménagements de la Commission Européenne dans
l’immeuble The One (€ 4,02 M), la redevance d’usufruit
(rétrocédée en partie à Immo Beaulieu SA) de l’immeuble
Beaulieu (€ 6,76 M) ainsi que les refacturations de charges
locatives et frais divers des immeubles en location (€ 4,46 M).
Les cessions des participations de Victoriei 174 (immeuble Dacia)
et de NGY (immeuble Hermès Business Campus) à Bucarest
(€ 4,50 M) ainsi que le produit de la consolidation fiscale
(€ 3,39 M) complètent les autres produits opérationnels.
Pour rappel, les produits des activités ordinaires au 31 décembre
2020 s’établissaient à 131,99 millions d’euros. Ils comprenaient
principalement (a) les revenus liés aux ventes des appartements
des projets résidentiels (City Dox, Au Fil des Grands Prés, La
Sucrerie, Les Berges de l’Argentine phase 1) pour un total de 33,28
millions d’euros, (b) les revenus dégagés des ventes en état futur
d’achèvement des immeubles de bureaux des projets Au Fil des
Grands Prés, Buzz et Vaci Greens E pour un total de 79,03 millions
d’euros, ainsi que (c) les revenus locatifs des immeubles Hermès
Business Campus (HBC), Lakeside et University Business Center
(UBC) et Nysdam totalisant 15,29 millions d’euros.
Les autres produits opérationnels (€ 48,54 M) comprenaient
principalement le solde du complément de prix brut relatif à la
cession de la participation The One Oce SA, comme suite à
la signature de la convention d’usufruit de l’immeuble avec la
Commission Européenne le 29 juin 2020 ainsi que la refacturation
des frais d’aménagements (€ 33,81 M), la redevance d’usufruit
(rétrocédée à Immo Beaulieu SA) de l’immeuble Beaulieu
(€ 6,24 M) de même que les refacturations de charges locatives
et frais divers des immeubles en location (€ 6,51 M).
Le résultat opérationnel 2021 s’élève à 64,16 millions d’euros
contre 40,18 millions d’euros en 2020. Il est majoritairement
influencé par la vente des immeubles Vaci Greens E et F
(€ 41,74 M), des appartements des divers projets résidentiels
cités ci-dessus (total de € 6,74 M), des résultats à l’avancement
des immeubles de bureaux Buzz, Twist et Au Fil des Grands
Prés (€ 8,59 M), du résultat net de la redevance d’usufruit de
l’immeuble Beaulieu (€ 3,58 M) ainsi que des revenus locatifs
nets de charges des immeubles principalement de UBC II, du
Nysdam et d’Arena Business Campus (total de € 3,51 M).
Les charges opérationnelles sont détaillées dans les notes 5 et 6.
Sur un total de 174,12 millions d’euros de produits des activités
ordinaires, une transaction dépasse les 10 %. Il s’agit de la cession
de l’immeuble Vaci Greens F (€ 91,47 M). Cette vente représente
53% du total des produits des activités ordinaires.
www.atenor.eu
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- 165 -
➤ NOTE 5 FRAIS DE PERSONNEL
EUR Milliers
2021 2020
Rémunérations et avantages sociaux directs -3 711
-2 050
Cotisations patronales d'assurances sociales -722
-603
Autres frais de personnel -343
-368
Total frais de personnel
-4 776 -3 021
Emploi en équivalents temps plein
2021
2020
Nombre moyen de travailleurs de l'exercice 50,9
44,8
Les frais de personnel sont en augmentation par rapport à
l’exercice précédent (+1,76 million d’euros), suite essentiellement
aux engagements de nouveaux travailleurs au sein du groupe
ainsi qu’aux frais relatifs aux SOP 2017 et suivants.
Dix-sept nouveaux employés ont rejoint le groupe en 2021 et
quatre l’ont quitté, ce qui représente, en ETP moyen sur l’année,
une hausse de 6,1 personnes par rapport à 2020.
➤ NOTE 6 AUTRES CHARGES OPERATIONNELLES
EUR Milliers
2021
2020
Biens et services divers -54 014
-48 698
Provisions (constitutions - reprises) 551
-5 245
Autres charges -27 215
-24 928
Pertes (frais de change) -268
-6 454
Total
-80 946 -85 325
Les autres charges opérationnelles diminuent par rapport à 2020
(4,38 millions d’euros), les variations se situant essentiellement
dans les rubriques suivantes :
- « Biens et services divers » : augmentation principalement
due au démarrage des nouveaux projets en portefeuille,
notamment Lake City et Renault. Ce poste reprend les
prestations et services divers activés en stock des diérents
intervenants sur les projets en développement ainsi que les
honoraires et services divers corporate du groupe ;
- « Provisions » : se référer à la Note 19 – page 179
- « Autres charges » : enregistrent notamment, en 2021, les
droits d’enregistrement sur l’acquisition du projet Renault
(12,26 millions d’euros), la rétrocession de la redevance
d’usufruit Beaulieu (2,78 millions d’euros), les taxes locales de
City Tower (2,15 millions d’euros), les garanties locatives payées
dont celles du projet Vaci Greens E (1,84 million d’euros),
la taxe d’urbanisme du projet U’Man (1,63 million d’euros) et
la TVA non récupérable du projet Twist (1,17 million d’euros).
Ce poste reprend également des taxes d’exploitations diverses
ainsi que des précomptes immobiliers.
- « Pertes (frais de change) » : les pertes de frais de change sont
en diminution par rapport à 2020, exercice qui a enregistré
une très forte détérioration tant du zloty polonais que du forint
hongrois.
I
États financiers contrôlés 2021
- 166 -
➤ NOTE 7 - RESULTATS FINANCIERS
EUR Milliers
2021
2020
Charges d'intérêt -18 046
-14 100
Intérêts activés sur projets en développement (IAS 23) 6 429
4 306
Autres charges financières -1 861
-1 644
Produits d'intérêt 1 569
303
Autres produits financiers 7
1 251
Total résultat financier
-11 902 -9 884
En 2021, la charge financière nette s’élève à 11,90 millions d’euros
contre 9,88 millions d’euros en 2020. L’augmentation des charges
financières nettes (€ +4,14 M) s’explique principalement par la
hausse de l’endettement moyen net du Groupe (€ +151 M par
rapport à 2020). Ces charges financières sont favorablement
influencées par la hausse des activations (IAS 23 ; € +2,12 M par
rapport à 2020) liées aux développements en cours.
Le résultat financier comprend principalement, d’une part,
les intérêts nets liés aux emprunts obligataires (9,94 millions
d’euros), aux financements bancaires et via CP et (E)MTN
d’ATENOR (5,32 millions d’euros) ainsi qu’aux financements
des projets dans Leaselex, Immo Silex, Hexaten, Haverhill, I.P.I.
et Cloche d’Or Development (2,17 millions d’euros) et d’autre
part, l’activation de charges financières (IAS 23) liées aux divers
projets en cours de construction (6,43 millions d’euros).
Les autres charges financières (1,861 million d’euros au
31 décembre 2021) reprennent notamment les frais d’émission
d’emprunts dont la prise en charge est étalée sur la durée de
remboursement des crédits, les commissions Loi Breyne et
marchands de biens ainsi que les frais de banque.
Les produits d’intérêt reprennent principalement les intérêts
sur les avances aux sociétés mises en équivalence (1,29 million
d’euros).
Pour rappel, en 2020, la charge financière nette s’élevait
à 9,88 millions d’euros. Cette hausse relative des charges
financières nettes s’explique principalement par l’augmentation
de l’endettement net moyen d’ATENOR compensée par
une activation d’intérêts plus importante sur les projets en
développement (IAS 23).
Veuillez également vous référer au « Tableau consolidé des
flux de trésorerie » ainsi qu’à la Note 20 relative aux « Passifs
financiers ».
www.atenor.eu
I
- 167 -
➤ NOTE 8 IMPOTS SUR LE RESULTAT ET IMPOTS DIFFERES
EUR Milliers
2021
2020
I. Ventilation des taxes
Impôts courants
Impôts sur le résultat de l'exercice -10 839
-7 716
Impôts, régularisation des exercices antérieurs 826
-503
Total impôts courants
-10 013 -8 219
Impôts diérés
Aérents à l'exercice -223
3 534
Aérents aux pertes fiscales -1 644
-463
Total impôts diérés
-1 867 3 071
Total impôts courants et diérés
-11 880 -5 148
II. Rapprochement entre le taux d'impôt réglementaire et le taux d'impôt eectif
Résultat avant impôts 49 781
29 112
Taux de l'impôt 25%
25%
Impôts sur base du taux d'impôt réglementaire
-12 445 -7 278
Ajustements d'impôts
- sur résultats d'exercices antérieurs / majorations -498
-575
- attribuables aux produits non imposables 4 527
6 602
- attribuables aux dépenses non admises -3 295
-2 615
- sur récupérations de pertes fiscales 589
1 277
- aérents aux impôts diérés actifs et passifs -1 010
- sur revenus taxables à un taux diérent
(1)
6 787
1 916
- impôts diérés actifs de l'exercice non reconnus -5 567
-4 380
- impact diminution taux ISOC belge
(2)
95
- autres ajustements -968
-190
Impôts sur base du taux de l'impôt eectif pour l'exercice
-11 880 -5 148
Résultat avant impôts 49 781
29 112
Taux d'impôt eectif 23,87%
17,68%
(1) taux en vigueur dans nos filiales à l’étranger
(2) 25%
Taux en vigueur dans nos filiales à l’étranger : 2021 2020
Luxembourg 27,19%
27,26%
Roumanie 16,00%
16,00%
Hongrie 9,00%
9,00%
France 26,50%
28,00%
Pologne
(3)
19,00%
19,00%
Portugal 22,50%
22,50%
Allemagne 15,83%
15,83%
Grande-Bretagne 19,00%
(3) taux en vigueur de 19% - taux préférentiel de 9%
En 2021, la charge fiscale d’ATENOR se compose d’impôts
courants et d’impôts diérés à hauteur de respectivement
10,01 et 1,87 millions d’euros. Ces montants reprennent
principale ment :
- Les impôts statutaires de l’exercice de City Tower (3,78 millions
d’euros) ;
- La charge fiscale nette de I.P.I. (3,49 millions d’euros) composée
des impôts statutaires, 3,75 millions d’euros, compensés par
une reprise des impôts diérés passifs de 0,26 million d’euros ;
- La charge fiscale nette d’Atenor Luxembourg (2,67 millions
d’euros) constituée, d’une part, de l’impôt statutaire de
l’exercice (1,97 million d’euros) et, d’autre part, des impôts
diérés à hauteur de 0,70 million d’euros ;
- La reprise de l’impôt diéré actif de Mons Properties à hauteur
de 1,29 million d’euros.
I
États financiers contrôlés 2021
- 168 -
➤ NOTE 9 RESULTAT ET DIVIDENDE PAR ACTION
Nombre d'actions bénéficiant du dividende (*) 7 038 845
Montant des dividendes à distribuer après la date de clôture (en milliers d'euros) 17 879
Dividende brut par action (en euro)
2,54
(*) sous réserve de l’approbation de l’Assemblée Générale.
Etant donné qu’il n’existe pas d’actions ordinaires potentielles
dilutives, le résultat de base par action est identique au résultat
dilué par action.
Détermination du résultat de base et dilué par action (EUR Milliers)
2021 2020
Nombre total d'actions émises 7 038 845
7 038 845
dont actions propres / actions d'autocontrôle 313 427
313 427
Nombre moyen pondéré d'actions hors actions propres 6 724 981
6 029 226
Résultat part de groupe (en milliers d'euros) 38 069
24 129
Résultat de base 5,66
4,00
Résultat dilué par action 5,66
4,00
EUR Milliers
2021 2020
Dividendes sur actions ordinaires, déclarés et payés durant l’exercice : 16 272
12 284
Compte tenu du nombre pondéré d’actions hors actions propres,
le résultat de base et le résultat dilué par action sont déterminés
de la façon suivante :
Le dividende brut proposé à l’Assemblée Générale Ordinaire du
22 avril 2022 s’élèvera à 2,54 euros et sera mis en paiement à
partir du 28 avril 2022. Le précompte mobilier s’élève à 30 %.
Années
Dividende brut par action
2020 2,42 €
2019 2,31 €
2018 2,20 €
2017 2,08 €
2016 2,04 €
2010 à 2015 2,00 €
2007 à 2009 2,60 €
2006 1,30 €
En 2015 comme en 2014 et 2013, le dividende optionnel a été
choisi par une majorité d’actionnaires (à concurrence de 76% en
2013, 82,11% en 2014 et 79,69% en 2015) apportant leur créance
de dividende à l’augmentation de capital réalisée le 21 mai 2015.
Le dividende brut par action pour 2021 s’élève à 2,54 euros.
Pour rappel, le dividende des années antérieures s’élevait à :
www.atenor.eu
I
- 169 -
➤ NOTE 10 CAPITAL
Structure de l’actionnariat
Au 31 décembre 2021, la structure de l’actionnariat se présente
comme suit:
Nombre
d'actions
Participation
en %
Dont actions
faisant partie de
l'action de concert
Participation
en %
3D NV
(1)
891 815 12,67 521 437 7,41
ALVA SA
(1)
651 796 9,26 521 437 7,41
ForAtenoR SA
(1)
819 456 11,64 592 880 8,42
LUXEMPART SA
(1)
750 571 10,66 521 437 7,41
Stéphan SONNEVILLE SA
(1+2)
et consorts
303 637 4,31 150 500 2,14
Sous-total
3 417 275 48,55 2 307 691 32,79
Actions propres
- -
Actions d'autocontrôle
313 427 4,45
Public
3 308 143 47,00
Total
7 038 845 100,00
(1) Signataires de la Convention d’actionnaires
(2) Administrateur Délégué, société contrôlée par Monsieur Stéphan Sonneville
Conformément à l’article 74 de la loi du 1ier avril 2007, ces
actionnaires ont communiqué à la société qu’ils détenaient de
concert, à la date d’entrée en vigueur de ladite loi, plus de 30%
des titres avec droit de vote.
Mouvement dans le nombre d’actions
Actions ordinaires
Nombre d’actions au 31.12.2021 - actions émises entièrement libérées 7 038 845
dont actions propres -
Nombre total d’actions émises bénéficiant du dividende 2021
(1)
7 038 845
(1) Sous réserve de l’approbation par l’assemblée générale de l’aectation du résultat attribuant un dividende brut par action de 2,54 euros
Mouvement sur actions propres et actions d’autocontrôle
Montant
(EUR milliers)
Nombre
d’actions
Au 01.01.2021 (prix moyen € 48,09 par action) 15 073 313 427
Mouvements de l'exercice
- acquisitions 104 1 834
- cessions -104 -1 834
Au 31.12.2021 (prix moyen € 48,09 par action)
(1)
15 073 313 427
(1) (Pour rappel, ATENOR SA ne détient plus aucune action propre au 31 décembre 2021 (situation inchangée par rapport au 31 décembre 2020).
Les filiales Atenor Group Investments et Atenor Long Term Growth détiennent toujours respectivement 163.427 et 150.000 actions ATENOR (situation inchangée par rapport au
31 décembre 2020).
Prière de se référer à la Note 22 (avantages au personnel) pour
les plans d’options sur actions.
Gestion du capital
Au 31 décembre 2021, le montant des fonds propres s’élève
à 301,04 millions d’euros et le total bilantaire se monte à
1.229,81 millions d’euros.
En tant que développeur indépendant de projets immobiliers,
ATENOR n’est soumis à aucune exigence en matière de capital
imposé. ATENOR souhaite maintenir un ratio raisonnable entre
les capitaux permanents dont elle dispose et le total bilantaire.
Les membres du Comité Exécutif veillent, entre autres, à informer
régulièrement le Conseil d’Administration et le Comité d’Audit
de l’évolution du bilan et de ses composantes de manière à
maîtriser l’endettement consolidé net du groupe.
La politique d’ATENOR vise à maintenir une structure bilantaire
saine. La Note 20 fournit des informations plus détaillées sur la
politique d’endettement du Groupe.
I
États financiers contrôlés 2021
- 170 -
➤ NOTE 11 GOODWILL ET AUTRES IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
EUR Milliers
2021
Goodwill Logiciels Total
Mouvements des goodwills et autres immobilisations incorporelles
Valeur brute comptable au 01.01.2021 341 341
Amortissements cumulés au 01.01.2021 -304 -304
Pertes de valeur cumulées au 01.01.2021
Goodwills et autres immobilisations incorporelles, solde d'ouverture
37 37
Investissements 3 3
Cessions - Désaectations (-) -13 -13
Amortissements - dotation (-) -15 -15
Amortissements - extourne (+) 13 13
Goodwills et autres immobilisations incorporelles, solde de clôture
25 25
Valeur brute comptable au 31.12.2021 331 331
Amortissements cumulés au 31.12.2021 -306 -306
Pertes de valeur cumulées au 31.12.2021
Goodwills et autres immobilisations incorporelles, solde de clôture
25 25
EUR Milliers
2020
Goodwill Logiciels Total
Mouvements des goodwills et autres immobilisations incorporelles
Valeur brute comptable au 01.01.2020
1 783 318 2 101
Amortissements cumulés au 01.01.2020
-1 736 -278 -2 013
Pertes de valeur cumulées au 01.01.2020
Goodwills et autres immobilisations incorporelles, solde d'ouverture
47 40 87
Investissements
31 31
Cessions - Désaectations (-)
-8 -8
Transferts de / vers la catégorie "immobilisations incorporelles"
-44 -44
Amortissements - dotation (-)
-34 -34
Amortissements - extourne (+)
8 8
Augmentation/diminution résultant des changements de taux de change
-3 -3
Goodwills et autres immobilisations incorporelles, solde de clôture
0 37 37
Valeur brute comptable au 31.12.2020
1 736 341 2 077
Amortissements cumulés au 31.12.2020
-1 736 -304 -2 040
Pertes de valeur cumulées au 31.12.2020
Goodwills et autres immobilisations incorporelles, solde de clôture
0 37 37
Suite à la vente de l’immeuble E de Vaci Greens à Budapest
en 2020, il ne reste plus aucun projet immobilier concerné par
les goodwills figurant au bilan. Ces goodwills concernaient des
acquisitions d’entités (traitées à l’époque comme regroupement
d’entreprises au sens de l’IFRS 3) ayant comme unique activité
le développement de leur actif immobilier. La valeur résiduelle
de ces goodwills a donc été recouvrée au travers des ventes des
immeubles comptabilisés et maintenus en stocks.
Les goodwills étaient une composante du prix de revient des
projets et leur valeur recouvrable était intégrée dans les études
de faisabilité au même titre que l’ensemble des autres coûts de
développement.
www.atenor.eu
I
- 171 -
➤ NOTE 12 IMMOBILISATIONS CORPORELLES
EUR Milliers
2021
Immobilisations
corporelles en
cours de production
Terrains et
constructions
Installations
machines et
outillage
Véhicules à
moteur
Agencements et
accessoires
Autres
immobilisations
corporelles Total
Mouvements des immobilisations corporelles
Valeur brute comptable au 01.01.2021 1 152 2 35 1 062 2 684 4 935
Amortissements cumulés au 01.01.2021 -386 -1 -35 -665 -330 -1 418
Immobilisations corporelles, solde d'ouverture
0 766 1 0 397 2 354 3 517
Investissements 6 315 331 652
Droits d'utilisation (IFRS 16) 1 090 1 090
Cessions / Désaectations (-) -17 -113 -13 -143
Sorties du périmètre -2 -27 -29
Amortissements - dotation (-) -279 -248 -246 -773
Amortissements - extourne (+) 17 113 13 143
Amortissements - sorties du périmètre 1 23 24
Augmentation/diminution résultant des
changements de taux de change
-1 -1
Immobilisations corporelles, solde de clôture
0 1577 6 0 460 2 438 4 480
Valeur brute comptable au 31.12.2021 2 242 6 18 1 237 3 000 6 503
Amortissements cumulés au 31.12.2021 -665 -18 -777 -562 -2 023
Immobilisations corporelles, solde de clôture
0 1 577 6 0 460 2 438 4 480
Le poste «Immobilisations corporelles» totalise 4,48 millions
d’euros au 31 décembre 2021 contre 3,52 millions d’euros l’année
précédente. Il comprend le mobilier et matériel roulant du
groupe, les agencements apportés aux immeubles loués (repris
en « autres immobilisations corporelles ») ainsi que les droits
d’utilisation des immeubles loués (IFRS 16). Les investissements
de l’exercice totalisent € 1,74 M dont € 1,09 M de droits
d’utilisation suite aux baux signés pour les bureaux de nos
filiales au Luxembourg et en Allemagne. Les amortissements de
la période s’élèvent à 0,77 million euros. Aucune perte de valeur
n’a été comptabilisée.
EUR Milliers
2020
Immobilisations
corporelles en
cours de production
Terrains et
constructions
Installations
machines et
outillage
Véhicules à
moteur
Agencements et
accessoires
Autres
immobilisations
corporelles Total
Mouvements des immobilisations corporelles
Valeur brute comptable au 01.01.2020 1 152 2 54 1 133 2 556 4 897
Amortissements cumulés au 01.01.2020 -193 -1 -54 -685 -557 -1 491
Immobilisations corporelles, solde d'ouverture
0 959 1 0 448 1 999 3 406
Investissements 165 563 728
Cessions / Désaectations (-) -19 -214 -423 -656
Amortissements - dotation (-) -193 -202 -190 -585
Amortissements - extourne (+) 19 211 416 646
Augmentation/diminution résultant des
changements de taux de change -11 -11 -22
Immobilisations corporelles, solde de clôture
0 766 1 0 397 2 354 3 517
Valeur brute comptable au 31.12.2020 1 152 2 35 1 062 2 684 4 935
Amortissements cumulés au 31.12.2020 -386 -1 -35 -665 -330 -1 418
Immobilisations corporelles, solde de clôture
0 766 1 0 397 2 354 3 517
I
États financiers contrôlés 2021
- 172 -
➤ NOTE 13 PARTICIPATIONS MISES EN EQUIVALENCE
Participations (EUR Milliers)
2021 2020
VICTOR ESTATES 926
1 007
VICTOR PROPERTIES 40
48
VICTOR BARA 4 312
4 351
VICTOR SPAAK 7 718
7 783
IMMOANGE 719
933
MARKIZAAT 10 183
10 104
CCN DEVELOPPEMENT 50 113
35 694
DE MOLENS 125
23
TEN BRINKE MYBOND VERHEESKADE 4 386
4 309
LAAKHAVEN VERHEESKADE II 207
78
LANKELZ FONCIER
-150
Total
78 729 64 180
Mouvements des participations (EUR Milliers)
2021 2020
Au terme de l'exercice précédent 64 180
59 676
Part dans le résultat -2 480
-1 180
Acquisitions, ajustements de prix et restructurations 16 098
4 524
Cessions
Augmentations de capital
1 160
Pertes de valeur
Transferts (vers) d'autres rubriques 931
Au terme de l'exercice
78 729 64 180
(EUR Milliers)
Montants dus
aux sociétés
liées
Montants dus
par les sociétés
liées au groupe
IMMOANGE
part de groupe : 50%
- 1 125
VICTOR ESTATES
part de groupe : 50%
- 5 259
VICTOR PROPERTIES
part de groupe : 50%
- 289
VICTOR BARA
part de groupe : 50%
- 2 242
VICTOR SPAAK
part de groupe : 50%
- 3 981
MARKIZAAT
part de groupe : 50%
- -
CCN DEVELOPMENT
part de groupe : 50%
- 6 426
DE MOLENS
part de groupe : 50%
- 1 219
TEN BRINKE MYBOND VERHEESKADE
part de groupe : 50%
- 7 895
LAAKHAVEN VERHEESKADE II
part de groupe : 50%
- 14 674
LANKELZ FONCIER
part de groupe : 50%
- 13 633
www.atenor.eu
I
- 173 -
Chires clés 2021 issus des comptes statutaires
(local GAAP) (EUR Milliers)
Total
bilantaire
Fonds
propres
Dettes
long terme
Résultat
de l'exercice
IMMOANGE
part de groupe : 50% 1 404 -993 - -427
VICTOR ESTATES
part de groupe : 50% 10 973 602 - -162
VICTOR PROPERTIES
part de groupe : 50% 656 74 - -16
VICTOR BARA
part de groupe : 50% 5 548 1 058 - -77
VICTOR SPAAK
part de groupe : 50% 9 900 1 932 - -129
MARKIZAAT
part de groupe : 50% 24 969 13 078 - 1 940
CCN DEVELOPMENT
part de groupe : 50% 124 308 103 277 12 854 -3 806
DE MOLENS
part de groupe : 50% 2 832 87 - 40
LANKELZ FONCIER
part de groupe : 50% 87 282 -181 86 678 -154
TEN BRINKE MYBOND VERHEESKADE
part de groupe : 50% 18 263 338 15 791 334
LAAKHAVEN VERHEESKADE II
part de groupe : 50% 29 212 -455 29 348 -447
Les participations mises en équivalence sont des sociétés
faisant l’objet d’un contrôle conjoint au sens des normes IFRS 11
(Partenariats) et IAS 28 (Participations dans les entreprises
associées et des coentreprises).
Au 31 décembre 2021, elles reprennent les sociétés Immoange,
Victor Estates, Victor Properties, Victor Bara et Victor Spaak
(projet Move’Hub) ainsi que les sociétés Markizaat et De
Molens (projet De Molens), CCN Development (projet CCN) et
Lankelz Foncier (Projet Perspectiv’), ainsi que les sociétés Ten
Brinke MyBond Verheeskade (projet The Stage) et Laakhaven
Verheeskade II (projet Verheeskade 2).
La variation nette de 14,55 millions d’euros par rapport au
31 décembre 2020 reflète essentiellement :
- L’augmentation de la quote-part du groupe dans le CCN
Development qui est passée de 33% à 50 % (+15,78 millions
d’euros) ;
- Les résultats nets part de groupe de l’année (-2,48 millions
d’euros) ;
- Le reclassement parmi les provisions non courantes de la valeur
négative de la participation Lankelz Foncier (+0,93 million
d’euros).
Se référer également à la Note 19.
Les détails des projets concernés se retrouvent dans le rapport
d’activités.
➤ NOTE 14 PARTIES LIEES
Relations entre la société mère et ses filiales
Les relations entre ATENOR SA et ses filiales sont détaillées dans
la Note 27 relative à la structure du groupe. Se référer également
à la Note 13 concernant les participations mises en équivalence.
Relations avec les principaux dirigeants
La rémunération perçue directement ou indirectement par
l’Administrateur Délégué est définie globalement pour le rôle
qu’il assume tant au Conseil d’Administration que directement
ou indirectement dans la Société et ses filiales. La rémunération
totale tant la partie fixe que la partie variable de l’Administrateur
Délégué est arrêtée par le Conseil d’Administration sur
proposition du Comité de Nomination et Rémunération sur base
de la performance de la société et de l’Administrateur délégué.
Le montant des rémunérations et autres avantages accordés,
directement ou indirectement, au titre de l’exercice 2021, s’élève
à 1.003.929 euros et peut être ventilé comme suit (coût société) :
- rémunération de base : 669.138 euros
- rémunération variable : 334.791 euros
- contributions à un plan de pension : il n’y a pas de contributions
pour un plan de pension
- autres avantages : il n’y a pas d’autres avantages.
Il n’y a pas eu d’exercice d’options Atenor Group Participations
(AGP) en 2021. Pour rappel, le solde de l’exercice des options
AGP exercées en 2020 a été payé en 2021 à hauteur de
€ 1.214.699. En mars 2022, Stéphan Sonneville SA a exercé 20
options AGP accordées et acceptées en mars 2021. Le bénéfice
dû à Stéphan Sonneville SA relatif à l’exercice de ces 20 options
s’élève à € 102.659.
I
États financiers contrôlés 2021
- 174 -
Se référer également au rapport de rémunération du Corporate
Governance Statement (cfr. page 84).
La Société proposera à l’Assemblée générale d’approuver sa
politique de Rémunération.
Durant l’exercice, il n’a été consenti aux Administrateurs ni crédit,
ni avance, ni options sur actions.
➤ NOTE 15 STOCKS
(EUR Milliers)
2021 2020
Immeubles destinés à la vente, solde d'ouverture
775 706 608 025
Dépenses capitalisées 404 663
259 301
Cessions de l'exercice -90 262
-78 652
Transition IFRS 15
Sorties du périmètre -159 971
Entrées dans le périmètre
Transferts de / vers la catégorie "stock"
51
Coûts d'emprunt (IAS 23) 6 429
4 306
Augmentation/diminution résultant des changements de taux de change -3 604
-17 199
Pertes de valeur (comptabilisées) -343
Pertes de valeur (reprises) 375
-125
Mouvements de la période
157 287 167 682
Immeubles destinés à la vente, solde de clôture
932 994 775 706
Valeur comptable des stocks mis en gage (limitée aux encours accordés) 203 123
190 240
Les «Immeubles destinés à la vente» classés en «Stocks»
représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours
de développement. Deux de ces immeubles en portefeuille sont
donnés en location, le Nysdam (La Hulpe) et UBC II (Pologne).
Au cours de l’année 2021, le poste « Stocks » («Immeubles
destinés à la vente») a été principalement influencé par :
- Les « dépenses capitalisées » qui enregistrent d’une part, les
acquisitions de terrains à la Cloche d’Or (Renault, Luxembourg),
à Paris (rue Victor Hugo) et à Budapest (Bakerstreet II et
Lake City) pour un total de 237,99 millions d’euros et d’autre
part, la poursuite des travaux et études des projets Arena
Business Campus, Roseville (Budapest), Com’Unity et U’Man
(Paris/Bezons), @Expo, UP-site Bucharest, City Dox et Realex
(Bruxelles) et plusieurs autres projets en développement, soit
au total 114,76 millions d’euros ;
- Les « cessions de l’exercice et sorties de périmètre » qui
reprennent les ventes d’appartements du projet City Dox et les
ventes d’immeubles de bureaux, Dacia, HBC et Vaci Greens F
et viennent réduire le stock à hauteur de 192 millions d’euros ;
- L’activation des coûts d’emprunt à hauteur de 6,43 millions
d’euros ;
- L’impact de la variation des taux de change, principalement
l’eet défavorable du forint hongrois et de la lei roumaine
(-3,60 millions d’euros). Cet élément se retrouve dans les
écarts de conversion repris dans les capitaux propres.
La valeur comptable des stocks mis en gage, limitée le cas
échéant à l’encours accordé, est constituée des immeubles
destinés à la vente des projets Cloche d’Or (68 millions d’euros),
Realex (60 millions d’euros), Lakeside, University Business Center
(18,56 millions d’euros), Beaulieu (18,9 millions d’euros), City
Dox (18 millions d’euros), Nysdam (13 millions d’euros) et Twist
(6,66 millions d’euros).
www.atenor.eu
I
- 175 -
➤ NOTE 16 ACTIFS FINANCIERS COURANTS ET NON COURANTS
(EUR Milliers)
Autres actifs
financiers
Clients et
autres débiteurs
Trésorerie et
équivalents de
trésorerie
MOUVEMENTS DES ACTIFS FINANCIERS
Actifs financiers non courants
Solde d'ouverture
49 061 5 503
Acquisitions 8 005 20 124
Cessions (-) -85 -379
Transferts (vers) d'autres rubriques 6 -5 124
Augmentation (diminution) du montant actualisé résultant de l'écoulement du temps
et de la variation du taux d'actualisation -519
Augmentation (diminution) résultant des changements de taux de change -1
Solde de clôture
56 986 19 605
Juste valeur
56 986 19 605
Valorisation niveau 3 niveau 3
Actifs financiers courants
Solde d'ouverture
37 751 79 052 30 713
Acquisitions 66 097
Cessions (-) -35 940 -54 937
Sorties du périmètre -4 129 -7 408
Transferts (vers) d'autres rubriques 4 797 1 039
(Reprise des) pertes de valeur (-) -288 52
Augmentation (diminution) résultant des changements de taux de change -65 440
Autre augmentation (diminution)
Solde de clôture
1 523 24 770 90 881
Juste valeur
1 523 24 770 90 881
Valorisation niveaux 1 & 3 niveau 3 niveau 3
Autres actifs financiers
À défaut de cotation sur un marché actif, les autres actifs
financiers sont maintenus au coût historique si leur juste valeur
ne peut être déterminée de manière fiable par une autre
technique d’évaluation.
(EUR Milliers)
Actions Prêts
Autres actifs
financiers Total
AUTRES ACTIFS FINANCIERS
Non courants
Solde d'ouverture
48 936 125 49 061
Investissements 7 889 116 8 005
Cessions (-) -81 -4 -85
Transferts (vers) d’autres rubriques 6 6
Augmentation (diminution) résultant des changements de
taux de change -1 -1
Solde de clôture
56 744 242 56 986
Juste valeur 56 744 242 56 986
Valorisation niveau 3 niveau 3 niveau 3
Courants
Solde d'ouverture 37 751 37 751
Acquisitions
Cessions (-) -35 940 -35 940
(Reprise des) pertes de valeur (-) -288 -288
Solde de clôture
1 523 1 523
Juste valeur 1 523 1 523
Valorisation niveau 3 niveaux 1 & 3 niveaux 1 & 3
I
États financiers contrôlés 2021
- 176 -
Les « Prêts non courants » concernent les avances nettes
accordées aux sociétés mises en équivalence (+7,89 millions
d’euros octroyés en 2021). Se référer également à la Note 13.
Au 31 décembre 2021, les « Autres actifs financiers courants »
concernent notamment des dépôts à terme (échéances diverses
à court terme) eectués auprès de banques belges (Belfius, BNP
Paribas Fortis, KBC et ING).
Ce poste reprend également des titres de créance dont
l’évaluation au 31 décembre 2021 au cours de bourse a entraîné
la comptabilisation d’une perte de valeur de 0,29 million d’euros.
Clients et autres débiteurs (EUR Milliers)
2021 2020
Courant Non courant Courant Non courant
Clients et autres débiteurs
Clients, montant brut 4 639 1 649
60 727 5 503
Corrections de valeur sur créances douteuses courantes (-) -41
-208
Autres créances nettes 20 172 17 956
18 533
Total clients et autres créances
24 770 19 605 79 052 5 503
Juste valeur
24 770 19 605 79 052 5 503
Valorisation niveau 3 niveau 3
niveau 3 niveau 3
Les «Clients et autres débiteurs» sont valorisés à leur valeur
nominale ou à la juste valeur en cas de contrepartie variable
pour le complément de prix qui est une bonne représentation
de leur valeur de marché. Les délais de paiement dépendent
principalement des conditions convenues lors de cessions de
participations ou d’actifs importants.
Au terme de l’exercice, les « Clients et autres débiteurs non
courants » totalisent 19,61 millions d’euros. Ce poste reprend la
créance sur l’acquéreur de la participation NGY (15,59 millions
d’euros), la créance relative au développement du projet
Verheeskade II (2,37 millions d’euros) ainsi que les produits à
recevoir liés aux ventes à l’avancement des appartements du
projet Twist (1,65 million d’euros). Ce poste qui ne porte pas
intérêt a fait l’objet d’une actualisation dégageant une charge
de 0,52 million d’euros.
Les « Clients et autres débiteurs courants» passent de 79,05 à
24,77 millions d’euros au 31 décembre 2021 en diminution de
54,28 millions d’euros. Ils reprennent notamment :
- La partie à encaisser en 2022 de la créance sur l’acquéreur de
la participation NGY (8 millions d’euros) ;
- le chire d’aaires acquis suite au compromis de vente
signé de 5 activités productives du lot 3 du projet City Dox
(2,50 millions d’euros) ;
- les retenues et le complément de prix liés à la cession du projet
Buzz (2,56 millions d’euros) ;
- les créances sur les administrations de la TVA (7,29 millions
d’euros).
La diminution de ce poste s’explique notamment par
l’encaissement de la créance de 38,42 millions d’euros sur
l’acquéreur de l’immeuble Buzz.
Les actifs gagés dans le cadre de financement de projets sont
détaillés à la Note 26 « Droits et engagements ».
Trésorerie et équivalents de trésorerie (EUR Milliers)
2021 2020
Dépôts à court terme 1 235
37 174
Soldes bancaires 90 880
30 711
Soldes en caisse 1
2
Total trésorerie et équivalents de trésorerie
92 116 67 887
Juste valeur
92 116 67 887
Valorisation
niveau 3 niveau 3
Compte tenu des placements de trésorerie présentés en « Autres
actifs financiers » à hauteur de 1,24 million d’euro, le total de la
trésorerie s’établit dès lors à 92,12 millions d’euros. Celle-ci a été
alimentée en fin d’exercice par la cession de Victoriei 174 en date
du 23 décembre 2021.
www.atenor.eu
I
- 177 -
Les actifs financiers sont également résumés comme suit:
(EUR Milliers)
2021 2020
Placements détenus jusqu'à leur échéance 92 404
68 464
Prêts et créances 101 119
133 491
Actifs financiers disponibles à la vente 242
125
Total des actifs financiers courants et non courants
193 765 202 080
Les principaux risques financiers peuvent être résumés comme
suit:
- Risque de change: de par ses activités, ATENOR est exposée
aux variations du Forint (Hongrie), du Zloty (Pologne), du Leu
(Roumanie) et de la Livre Sterling (Grande Bretagne). Les
bilans des sociétés étrangères sont convertis en euros au taux
de change ociel de clôture de l’exercice et les comptes de
résultats au taux moyen de l’exercice (voir tableau ci-après).
La conversion des états financiers des filiales de monnaie
fonctionnelle (devise locale) en devise de consolidation donne
lieu à des écarts de conversion présentés en capitaux propres.
Les transactions en monnaie étrangère sont enregistrées, lors
de leur comptabilisation initiale dans la monnaie fonctionnelle,
en appliquant le taux de change à la date de la transaction.
A la clôture de l’exercice, les actifs et passifs monétaires sont
convertis aux taux de clôture. Les gains ou pertes résultant de
cette conversion sont comptabilisés en compte de résultats,
à l’exception du retraitement eectué sur les avances inter-
compagnies faisant partie de l’investissement net dans la filiale.
Le Groupe utilise la comptabilité de couverture selon IFRS 9 (voir
Note 1 – Principales méthodes comptables – paragraphe 2.9 –
Risque de change).
Le tableau ci-après reprend les variations des cours de change 2021/2020.
TAUX DE CHANGE € 1 =
Taux de clôture Taux moyen
2021 2020 2021 2020
Forint hongrois (HUF) 369,00
365,13
358,85
354,16
Leu roumaine (RON) 4,9481
4,8694
4,9244
4,8417
Zloty (PLN) 4,5994
4,6148
4,5775
4,4742
Livre Sterling (GBP) 0,8394 0,8527
- Risque de crédit et de liquidité : Les placements consentis
sont réalisés principalement auprès d’organismes financiers
belges, notamment BNP Paribas Fortis, Belfius, ING et KBC. La
valeur nominale des placements est très proche de leur valeur
de marché.
- Le risque de défaut des contreparties (acquéreurs) dans le
cadre de la commercialisation résidentielle est limité par
le versement à l’acte d’acomptes marquant l’engagement
des acquéreurs. Dans le cadre de la commercialisation des
bureaux, s’agissant généralement de débiteurs de qualité
reconnus par le marché, le risque de défaut est limité.
- Instruments dérivés (actifs)
ATENOR n’a pas utilisé d’instruments financiers dérivés à des
fins de couverture au cours de l’exercice 2021.
Niveaux hiérarchiques des valorisations
Pour chaque catégorie d’instrument financier, ATENOR fournit
les méthodes appliquées pour déterminer la juste valeur.
Niveau 1: Prix cotés sur des marchés actifs
Certificats Beaulieu
Niveau 2: Données autres que les prix cotés, observables
(directement et indirectement)
Les instruments dérivés sont, le cas échéant, valorisés par un
organisme financier sur base de paramètres de marché.
Niveau 3: Données non observables de marché
La juste valeur des «Actifs financiers courants et non courants»
(y compris la trésorerie) est proche de la valeur de marché. La
juste valeur des actifs financiers non cotés disponibles à la vente
est estimée à leur valeur comptable, compte tenu de l’évolution
des aaires des entreprises concernées et des accords
d’actionnaires existants. Leur montant est très peu significatif.
La juste valeur des « Clients et autres débiteurs » correspond à
leur valeur nominale (déduction faite des éventuelles réductions
de valeur) et reflète les prix de vente des biens et autres actifs
cédés dans les compromis et actes notariés.
Analyse de sensibilité
Compte tenu de la nature des actifs financiers et de leurs
échéances courtes, il n’y a pas lieu de procéder à une analyse
de sensibilité, l’impact des variations de taux étant négligeable.
I
États financiers contrôlés 2021
- 178 -
➤ NOTE 17 AUTRES ACTIFS COURANTS ET NON COURANTS
(EUR Milliers)
2021 2020
Courant Non courant Courant Non courant
Autres actifs
Actifs d'impôt exigible 3 755
1 751
Paiements d'avance, courants 25
15
Autres actifs 12 774
6 086
Total autres actifs
16 555 7 852
Juste valeur 16 555
7 852
Les autres actifs courants sont principalement composés des
actifs d’impôt exigible (3,76 millions d’euros), des paiements
d’avance (0,02 million euros) et des comptes de régularisation
d’actif (intérêts payés d’avance, assurances et commissions à
reporter, subside à recevoir et intérêts acquis (12,77 millions
d’euros). L’augmentation de 6,69 millions d’euros s’explique
principalement par le subside à recevoir de 4,93 millions d’euros
relatif au lot 3 du projet City Dox et par les commissions payées
d’avance de 2,26 millions d’euros du projet Realex.
Les actifs d’impôt exigible reprennent exclusivement les impôts
directs belges et étrangers à récupérer.
➤ NOTE 18 IMPOTS DIFFERES ACTIFS ET PASSIFS
(EUR Milliers)
2021 2020
Actifs d'impôts
diérés nets
Passifs d'impôts
diérés nets
Actifs d'impôts
diérés nets
Passifs d'impôts
diérés nets
Stock immeubles destinés à la vente 781
4 361
Créances -449
-150
Provisions
Acomptes reçus -1 174
-5 200
Pertes fiscales 3 777
5 421
Autres -262
-64
Compensation -1 291 1 291
-4 712 4 712
Total des impôts diérés liés à des diérences temporelles
3 267 -594 5 070 -702
Conformément à IAS 12 et aux principes comptables mentionnés
au point 2.12, ATENOR reconnaît au bilan la valeur des latences
fiscales actives provenant de pertes fiscales reportées et de
crédits d’impôts pour ATENOR SA, Hexaten SA et Tage Une fois.
Par ailleurs, des impôts diérés actifs ou passifs sont enregistrés
au bilan sur les diérences temporelles entre les résultats
statutaires et consolidés. Les impôts diérés passifs sont
principalement liés à la reconnaissance des revenus en fonction
du degré d’avancement des projets.
Les actifs et passifs d’impôts diérés sont compensés lorsqu’ils
concernent la même entité légale.
Voir également la Note 8 concernant les impôts diérés pris en
résultats.
Les actifs d’impôts diérés non reconnus concernent des entités
pour lesquelles il n’existe pas, ou pas encore, de perspective
concrète de réalisation d’un profit imposable sur lequel ces
diérences temporelles déductibles pourront être imputées.
(EUR Milliers)
2021 2020
Total des impôts diérés non comptabilisés
16 706 14 308
Les impôts diérés relatifs aux pertes fiscales reportées et aux
crédits d’impôts d’ATENOR ont été reconnus à hauteur des
profits taxables futurs estimés. Les impôts diérés actifs non
reconnus s’élèvent à 17,85 millions d’euros. Les actifs d’impôt
diéré relatifs aux pertes fiscales des filiales immobilières, en
Belgique ou à l’étranger, ne sont reconnus que pour autant
qu’il y ait une évidence susante qu’une base imposable se
dégagera dans un avenir prévisible permettant de les utiliser.
www.atenor.eu
I
- 179 -
(EUR Milliers)
Actifs d'impôts
diérés nets
Passifs d'impôts
diérés nets Total
au 01.01.2020
5 261 -3 967 1 294
Sorties du périmètre
Charges et produits d'impôts diérés enregistrés en résultats
-171 3 242
3 071
Transferts (vers) d'autres rubriques
-20 20
Variations d'impôts diérés comptabilisés dans les fonds propres (écarts de conversion)
3
3
au 31.12.2020
5 070 -702 4 368
au 01.01.2021
5 070 -702 4 368
Sorties du périmètre
172
172
Charges et produits d'impôts diérés enregistrés en résultats
-1 803 -64
-1 867
Transferts (vers) d'autres rubriques
Variations d'impôts diérés comptabilisés dans les fonds propres (écarts de
conversion)
au 31.12.2021
3 267 -594 2 673
➤ NOTE 19 PROVISIONS
(EUR Milliers)
Provisions pour
garantie Autres provisions Total
Provisions (courantes et non courantes)
Provisions, solde d'ouverture
11 241 11 241
Nouvelles provisions
9 504
9 504
Augmentation (diminution) des provisions existantes 0
Montants utilisés (-)
-7 218
-7 218
Montants non utilisés mais repris (-)
-83
-83
Augmentation/diminution résultant des changements de taux de change
-109
-109
Augmentation (diminution) du montant actualisé résultant de l'écoulement du temps
et de la variation du taux d'actualisation
-228
-228
Autre augmentation (diminution)
931
931
Provisions, solde de clôture
13 107 931 14 038
Provisions non courantes, solde de clôture
8 595 931 9 526
Provisions courantes, solde de clôture
4 512 4 512
Les risques liés à des garanties données ou aux litiges en cours
font l’objet de provisions lorsque les conditions de reconnaissance
de ces passifs sont rencontrées.
Les « Provisions non courantes » s’élèvent à 9,53 millions d’euros
et correspondent principalement aux provisions relatives aux
garanties locatives octroyées dans le cadre des cessions des
immeubles de bureaux B6 du projet City Dox (1,29 million d’euros)
et Vaci Greens F (1,15 million d’euros) et de la participation NGY
(2,42 millions d’euros), à la provision constituée pour couvrir
les aménagements locatifs de l’immeuble Vaci Greens F vendu
(3,59 millions d’euros) ainsi qu’à la provision de rendement
garanti du bloc C2 du projet City Dox (0,03 million d’euros). Elles
reprennent également la valeur négative de la participation
Lankelz Foncier (0,93 million d’euros).
(Se référer également à la Note 13).
Les provisions non courantes ont fait l’objet d’une actualisation
dégageant un produit de 0,23 million d’euros.
Les « Provisions courantes » totalisent 4,51 millions d’euros. Elles
reprennent la provision constituée dans le cadre de la cession des
immeubles Vaci Greens E (garanties locatives et aménagements
locatifs ; 2,37 millions d’euros) et Buzz (aménagements locatifs ;
2 millions d’euros) ainsi que la provision de rendement garanti
de 0,14 million d’euros constituée dans le cadre de la cession
de Naos.
Les passifs éventuels ainsi que les droits et engagements font
l’objet d’une description dans les Notes 24 et 26 aux états
financiers.
I
États financiers contrôlés 2021
- 180 -
➤ NOTE 20 PASSIFS FINANCIERS COURANTS ET NON COURANTS
2021
(EUR Milliers)
Courant Non courant
Total
Juste
valeur (*) Valorisation1 an au plus 1 à 5 ans plus de 5 ans
Instruments dérivés
184 184 184 niveau 2
Dettes financières
Dettes de location-financement (IFRS 16) 377 1 148 93 1 618 1 611 niveau 3
Etablissements de crédit 137 586 112 192 249 778 229 863 niveau 3
Emprunts obligataires 20 000 214 786 75 000 309 786 314 815 niveaux 1 & 3
Autres emprunts 198 000 70 361 5 000 273 361 274 007 niveaux 1 & 3
Total des dettes financières selon l'échéance
355 963 398 487 80 093 834 543 820 296
Autres passifs financiers
Dettes commerciales 26 459 26 459 26 459 niveau 3
Autres dettes 14 609 18 791 33 400 33 400 niveau 3
Autres passifs financiers 1 267 1 267 1 267 niveau 3
Total des autres passifs financiers selon l’échéance
41 068 20 058 61 126 61 126
2020
(EUR Milliers)
Courant Non courant
Total
Juste
valeur (*) Valorisation1 an au plus 1 à 5 ans plus de 5 ans
Instruments dérivés
367 367 367 niveau 2
Dettes financières
Dettes de location-financement (IFRS 16)
193 530 67 790 788 niveau 3
Etablissements de crédit
70 582 137 086 207 668 207 715 niveau 3
Emprunts obligataires
144 842 65 000 209 842 213 164 niveaux 1 & 3
Autres emprunts
153 650 84 976 500 239 126 240 096 niveaux 1 & 3
Total des dettes financières selon l'échéance
224 425 367 434 65 567 657 426 661 763
Autres passifs financiers
Dettes commerciales
33 501 33 501 33 501 niveau 3
Autres dettes
28 083 33 959 62 042 62 042 niveau 3
Autres passifs financiers
2 783 2 783 2 783 niveau 3
Total des autres passifs financiers selon l’échéance
61 585 36 742 98 327 98 327
(*) La juste valeur des instruments financiers est déterminée comme suit :
- Si leur échéance est à court terme, la juste valeur est présumée similaire au coût amorti
- Pour les dettes à taux fixe non courantes, par actualisation des flux futurs d’intérêt et de remboursement en capital au taux de 2,30% qui correspond au
taux moyen pondéré de financement du Groupe
- Pour les obligations cotées, sur base de la cotation à la clôture
Politique d’endettement et risques financiers
Les risques financiers (crédit, liquidité et taux) s’expliquent au
travers de la politique d’endettement du Groupe qui ne s’est pas
modifiée en 2021.
L’endettement du Groupe se décompose en un financement
direct auprès de la société mère et en un financement, le cas
échéant, au niveau de ses filiales.
Le Groupe se finance auprès de divers partenaires bancaires de
premier plan au niveau international. Il entretient avec ceux-ci
une relation forte et de longue date permettant de faire face
aux besoins de financement du Groupe.
Le Groupe a diversifié ses sources de financement en contractant
depuis 1999 un programme de billets de trésorerie à court,
moyen et long terme (CP/MTN) et a chargé la banque Belfius de
le commercialiser auprès d’investisseurs institutionnels privés et
publics. Depuis 2016, le Groupe a poursuivi la diversification de
ses sources de financement en plaçant un total de sept émissions
(4 en 2016 pour un total de 86,1 millions d’euros et 3 en 2018
pour un total de 14,5 millions d’euros) à moyen et long termes
dans le cadre de son programme d’European Medium Term
notes (EMTN). En avril 2019, ATENOR a lancé deux emprunts
obligataires à 4 et 6 ans destinés aux investisseurs particuliers
et investisseurs qualifiés (20 et 40 millions d’euros). En octobre
2020, ATENOR a, à nouveau, émis deux emprunts obligataires à
4 et 6 ans destinés aux investisseurs particuliers et investisseurs
qualifiés (35 et 65 millions d’euros). En mars 2021, ATENOR a
émis son premier « Green Retail Bond » en deux tranches (à 4 et
6 ans) pour un montant total de 100 millions d’euros. ATENOR a
poursuivi sa politique visant une diversification de ses sources
de financement par la mise en place en octobre 2021, de deux
programmes d’émission de titres négociables à court terme et
à moyen terme (Negotiable European Commercial Paper - NEU
CP, et Negotiable European Medium Term Notes – NEU MTN),
de montants maximums respectifs de 200 et 100 millions d’euros
qui ont été enregistrés auprès de la Banque de France.
www.atenor.eu
I
- 181 -
Le Groupe poursuit une politique de communication active afin
d’informer le plus largement possible les acteurs des marchés
financiers et pallier tout assèchement du marché monétaire
ou toute crise indépendante de la situation et des activités
d’ATENOR.
ATENOR et ses filiales contractent les financements nécessaires
afin de mener à bien les constructions des projets immobiliers.
Ces financements visent à couvrir toute la période de construction
en permettant de prévoir la commercialisation dans un délai
raisonnable, généralement un an, après la fin des travaux. Dans
le cadre de ces financements, les actifs en construction et les
actions des filiales d’ATENOR sont généralement mis en gage
au bénéfice des établissements de crédit prêteurs. Lorsque
les perspectives de commercialisation semblent favorables
et orent une marge de manœuvre susante en matière
de valorisation du projet, ATENOR peut décider de financer
directement ses projets ou les filiales développant des projets.
Risque de taux d’intérêt
Le financement du Groupe et les financements des projets
au travers des filiales du Groupe sont assurés sur base de
taux à court terme, euribor de 1 à 12 mois. Lorsque les tirages
s’eectuent pour des durées plus longues (de 2 à 5 ans), le
Groupe contracte les avances à taux fixe ou à taux flottant
accompagnés d’un swap transformant le taux flottant en
taux fixe (IRS). Dans le cadre du financement des projets, les
banques autorisent des tirages de 1 à 12 mois durant la durée
du financement lié à la durée de la construction. Dans ce cadre
et tenant compte des budgets préparés pour chaque projet,
l’impact d’une hausse des taux à court terme est limité. De plus,
la part représentée par les charges financières dans le budget
d’un projet représente entre 3 et 6 % du total. En conséquence,
la sensibilité à une forte variation des taux à court terme reste
relativement faible et limitée.
Instruments dérivés (passifs)
ATENOR utilise des instruments financiers dérivés exclusivement
à des fins de couverture. Ces instruments financiers sont évalués
à leur juste valeur avec variations de valeur imputées au compte
de résultats, sauf pour les instruments financiers qualifiés de
«Cash flow hedge» pour lesquels la partie du profit ou de la perte
sur l’instrument de couverture qui est considéré constituer une
couverture ecace est comptabilisée directement en capitaux
propres sous la rubrique «autres éléments du résultat global».
Pour ce qui concerne les «Fair value hedge», les changements de
la juste valeur des dérivés désignés et qualifiés de couvertures
de juste valeur sont comptabilisés dans le compte de résultats,
de même que les changements de la juste valeur de l’actif ou du
passif couvert imputables au risque couvert.
Dans le cadre du financement de 22 millions d’euros contracté
en février 2019 par sa filiale polonaise Haverhill Investments,
ATENOR a concomitamment conclu un contrat de couverture de
taux qui couvre 71% du crédit. La juste valeur de cet instrument
financier qualifié de « cash flow hedge » (€ -0,18 M) est
directement comptabilisée en capitaux propres.
Se référer à l’état consolidé des variations des capitaux propres
en page 149.
DETTES FINANCIERES
(EUR Milliers)
Courant Non courant
Total
1 an au plus plus d'1 an
Mouvements sur les dettes financières
Au 31.12.2020
224 425 433 001 657 426
Mouvements de l'exercice
- Nouveaux emprunts 78 250 231 166 309 416
- Remboursements d'emprunt -54 720 -54 720
- Dettes de loyer (IFRS 16) 69 1 021 1 090
- Sorties du périmètre -1 838 -76 921 -78 759
- Variations résultant des changements de taux de change 2 -60 -58
- Transfert court terme / long terme 109 706 -109 706 0
- Autres
69 79 148
Au 31.12.2021
355 963 478 580 834 543
Dettes financières
Au 31 décembre 2021, l’endettement du groupe s’élève à
834,54 millions d’euros contre 657,43 millions d’euros à fin 2020.
Cette augmentation nette de 177,11 millions d’euros s’explique
principalement :
- Les nouveaux emprunts (€ +309,42 M), à savoir deux
emprunts obligataires de type « Green » de respectivement
€ 25 M et € 75 M (caractéristiques détaillées ci-dessous),
les crédits contractés pour l’acquisition ou le développement
des projets Cloche d’Or (€ 68 M), City Dox (€ 18 M) et Twist
(€ 6,67 M), deux financements corporate totalisant € 30 M,
ainsi que l’augmentation de l’encours CP/(E)-MTN à hauteur
de € 86,75 M ;
- La cession de NGY Properties Investment SRL (projet HBC)
avec son financement bancaire auprès de DPB (€ -78,76 M) ;
I
États financiers contrôlés 2021
- 182 -
- Les remboursements de l’année (€ -54,46 M) dont € 52,65 M
de MTN arrivés à échéance.
Les « Dettes financières non courantes » totalisent 478,58 millions
d’euros (nets de frais) au 31 décembre 2021. Elles comprennent
2 EMTN contractés en 2016 (38,1 millions d’euros), 2 EMTN en 2018
(10 millions d’euros) et 3 en 2021 (7,5 millions d’euros), 7 tranches
obligataires de type « retail bond » émises en 2018 (30 millions
d’euros), en 2019 (40 et 20 millions d’euros), en 2020 (35 et
65 millions d’euros), en 2021 (25 et 75 millions), un financement
corporate auprès de Belfius (20 millions d’euros), les échéances
à long terme du crédit BGZ BNPP (17,60 millions d’euros), les
crédits relatifs aux projets Cloche d’Or et Twist contractés au
cours de l’exercice (respectivement 68 et 6,67 millions d’euros),
les MTN à hauteur de 20 millions d’euros ainsi que les dettes de
loyers à long terme à hauteur de 1,24 million d’euros.
Les « Dettes financières courantes » s’établissent à 355,96 millions
d’euros au 31 décembre 2021 contre 224,43 millions d’euros fin
2020. Elles reprennent les crédits relatifs aux projets Realex,
Beaulieu et City Dox (60, 18,9 et 18 millions), l’encours CP, EMTN
et MTN échéant dans l’année (198 millions d’euros), les crédits
de Hexaten, Atenor Group Participations et Atenor Long Term
Growth (respectivement 13, 9 et 6,94 millions d’euros), l’emprunt
obligataire émis en 2018 et échéant en mai 2022 (20 millions
d’euros), un financement corporate contracté auprès de BNPPF
(10 millions d’euros) ainsi que les échéances 2022 des crédits
CPH (0,71 million d’euros), BGZ BNPP (1,1 million d’euros) et des
dettes de loyers (0,38 million d’euros).
Quatre contrats de location immobilière sont concernés par la
norme IFRS 16 dont 2 conclus au cours de l’exercice sous revue.
Les dettes de loyer initiales de ces 2 nouveaux contrats (1,09
million d’euros) ont été calculées en actualisant au taux de 2,30%
les futurs paiements liés aux baux. Les remboursements de
l’année totalisent 0,26 million d’euros. Ce montant est inclus dans
le poste «remboursements d’emprunt» du tableau ci-dessus et
de l’état consolidé des flux de trésorerie de la page 148.
Les passifs financiers classifiés en «Autres emprunts»
(273,36 millions d’euros) concernent à la fois les émissions
obligataires dans le cadre du programme d’EMTN ainsi que
les «Commercial Papers» et «Medium Term Notes» contractés
par ATENOR SA dans le cadre de son programme CP/MTN
commercialisé par Belfius Banque.
La valeur comptable des dettes financières correspond à leur
valeur nominale, corrigée des frais et commissions pour la mise
en place de ces crédits et de l’ajustement lié à la valorisation des
instruments financiers dérivés.
Analyse de sensibilité à la variation des taux d’intérêt
Les perspectives commerciales de nos projets et les flux de
trésorerie y attachés n’entraînent pas de risque majeur de taux.
Dès lors, compte tenu de la structure de l’endettement du groupe
et des taux fixés de l’endettement à long terme, l’analyse de
sensibilité devient superflue. Comme les années précédentes,
une telle analyse ne révèlerait qu’un impact peu significatif. Sous
réserve d’événements inconnus à la date de publication de ce
rapport, ATENOR a l’intention de rembourser, à leur échéance,
les emprunts obligataires, les MTN et EMTN émis.
DETTES FINANCIERES Valeur nominale en EUR
Emprunts obligataires
Emprunt obligataire - "retail bond" - tranche 1 à 2,875% 05.04.2018 au 05.04.2022
20 000 000
Emprunt obligataire - "retail bond" - tranche 2 à 3,50% 05.04.2018 au 05.04.2024
30 000 000
Emprunt obligataire - "retail bond" - tranche 1 à 3% 08.05.2019 au 08.05.2023
20 000 000
Emprunt obligataire - "retail bond" - tranche 2 à 3,50% 08.05.2019 au 08.05.2025
40 000 000
Emprunt obligataire - "retail bond" - tranche 1 à 3,25% 23.10.2020 au 23.10.2024
35 000 000
Emprunt obligataire - "retail bond" - tranche 2 à 3,875% 23.10.2020 au 23.10.2026
65 000 000
Emprunt obligataire "Green bond" - tranche 1 à 3,00% 19.03.2021 au 19.03.2025
25 000 000
Emprunt obligataire "Green bond" - tranche 2 à 3,50% 19.03.2021 au 19.03.2027
75 000 000
Total emprunts obligataires
310 000 000
Etablissements de crédit
Atenor Group Participations
9 000 000
Atenor Long Term Growth
6 940 000
Atenor Corporate
30 714 286
Projets Le Nysdam (via Hexaten)
13 000 000
City Dox (via Immmobilière de la Petite Île)
18 000 000
Realex (via Leaselex)
50 000 000
Realex (via Immo Silex)
10 000 000
Beaulieu (via Atenor)
18 900 000
Twist (via Atenor Luxembourg)
6 665 700
Renault (via Cloche d'Or development)
68 000 000
Lakeside (via Haverhill)
18 700 000
Total établissements de crédit
249 919 986
www.atenor.eu
I
- 183 -
DETTES FINANCIERES (suite) Valeur nominale en EUR
Autres emprunts
CP
2022 151 250 000
MTN
2022 28 750 000
2023 14 500 000
2025 5 000 000
2026 500 000
EMTN
2022 18 000 000
2023 30 000 000
2024 8 100 000
2025 10 000 000
2026 2 500 000
Green EMTN - tranche 1 - 3,40%
2027 1 100 000
Green EMTN - tranche 2 - 3,40%
2027 3 900 000
Total autres emprunts
273 600 000
Dettes de loyers (IFRS 16)
Atenor Luxembourg
846 389
Atenor France
385 020
Atenor Deutschland
174 705
Atenor Hungary
212 164
Total dettes de loyers
1 618 278
TOTAL DETTES FINANCIERES
835 138 264
Caractéristiques principales des émissions obligataires
N° 1 – 2018 - 2022
- Emprunt obligataire « retail bond » - tranche 1
- Montant : € 20.000.000
- Intérêt de 2,875 % brut annuel
- Rendement actuariel brut : 2,476 %
- Date d’émission : 05.04.2018
- Date d’échéance : 05.04.2022
- Prix d’émission : 101,50%
- Obligation d’une valeur nominale de € 1.000,-
- Obligation cotée sur Euronext Brussels
- Code ISIN : BE0002587658
- Sole Manager : Banque Belfius
N° 2 – 2018 - 2024
- Emprunt obligataire « retail bond » - tranche 2
- Montant : € 30.000.000
- Intérêt de 3,50 % brut annuel
- Rendement actuariel brut : 3,152 %
- Date d’émission : 05.04.2018
- Date d’échéance : 05.04.2024
- Prix d’émission : 101,875%
- Obligation d’une valeur nominale de € 1.000,-
- Obligation cotée sur Euronext Brussels
- Code ISIN : BE0002588664
- Sole Manager : Banque Belfius
N° 3 – 2019 - 2023
- Emprunt obligataire « retail bond » - tranche 1
- Montant : € 20.000.000
- Intérêt de 3,00 % brut annuel
- Rendement actuariel brut : 2,60 %
- Date d’émission : 08.05.2019
- Date d’échéance : 08.05.2023
- Prix d’émission : 101,50%
- Obligation d’une valeur nominale de € 1.000,-
- Obligation cotée sur Euronext Brussels
- Code ISIN : BE0002647288
- Sole Manager : Banque Belfius
N° 4 – 2019 - 2025
- Emprunt obligataire « retail bond » - tranche 2
- Montant : € 40.000.000
- Intérêt de 3,50 % brut annuel
- Rendement actuariel brut : 3,152 %
- Date d’émission : 08.05.2019
- Date d’échéance : 08.05.2025
- Prix d’émission : 101,875%
- Obligation d’une valeur nominale de € 1.000,-
- Obligation cotée sur Euronext Brussels
- Code ISIN : BE0002648294
- Sole Manager : Banque Belfius
I
États financiers contrôlés 2021
- 184 -
N° 5 – 2020 - 2024
- Emprunt obligataire « retail bond » - tranche 1
- Montant : € 35.000.000
- Intérêt de 3,25 % brut annuel
- Rendement actuariel brut : 2,81 %
- Date d’émission : 23.10.2020
- Date d’échéance : 23.10.2024
- Prix d’émission : 101,625%
- Obligation d’une valeur nominale de € 1.000,-
- Obligation cotée sur Euronext Brussels
- Code ISIN : BE0002739192
- Joint Lead Managers : Banque Belfius et KBC
N° 6 – 2020 - 2026
- Emprunt obligataire « retail bond » - tranche 2
- Montant : € 65.000.000
- Intérêt de 3,875 % brut annuel
- Rendement actuariel brut : 3,152 %
- Date d’émission : 23.10.2020
- Date d’échéance : 23.10.2026
- Prix d’émission : 101,875%
- Obligation d’une valeur nominale de € 1.000,-
- Obligation cotée sur Euronext Brussels
- Code ISIN : BE0002737188
- Joint Lead Managers : Banque Belfius et KBC
N° 7 – 2021 - 2025
Emprunt obligataire de type « Green Retail Bond » - tranche 1
Montant : € 25.000.000
Intérêt de 3,00 % brut annuel
Rendement actuariel brut : 2,57 %
Date d’émission : 19.03.2021
Date d’échéance : 19.03.2025
Prix d’émission : 101,625%
Obligation d’une valeur nominale de € 1.000,-
Obligation cotée sur Euronext Brussels
Code ISIN : BE0002776574
Coordinateur : Banque Belfius
Co-chefs de file : Belfius et KBC
N° 8 – 2021 - 2027
Emprunt obligataire de type « Green Retail Bond » - tranche 2
Montant : € 75.000.000
Intérêt de 3,50 % brut annuel
Rendement actuariel brut : 3,15 %
Date d’émission : 19.03.2021
Date d’échéance : 19.03.2027
Prix d’émission : 101,875%
Obligation d’une valeur nominale de € 1.000,-
Obligation cotée sur Euronext Brussels
Code ISIN : BE0002775568
Coordinateur : Banque Belfius
Co-chefs de file : Belfius et KBC
Programme EMTN (European Medium Term Notes)
Compte tenu des conditions du marché des capitaux en 2016,
ATENOR a procédé à plusieurs émissions obligataires sous forme
de « Private Placement » dans le cadre de son programme EMTN.
Trois émissions ont été placées au cours du 1er semestre 2018
dont deux d’entre-elles sont venues à échéance respectivement
en février et mai 2021.
Le prospectus a été mis à jour le 2 février 2021. Deux nouvelles
émissions ont alors été placées.
Ces émissions visent à renforcer la structure bilantaire d’ATENOR,
notamment en augmentant la part de ses engagements à
moyen terme. Le produit de ces émissions assure d’une part,
le financement de la construction de nouvelles phases en
développement et d’autre part, donne à ATENOR les moyens
de saisir toute nouvelle opportunité d’acquisition de nouveaux
projets.
Tranche 1 – 2016 - 2022
- Montant : € 18.000.000
- Valeur nominale de € 100.000,-
- Prix d’émission : 100,00%
- Taux d’intérêt : 3,125%
- Date de jouissance : 11.10.2016
- Date d’échéance : 11.10.2022
- Cotation sur Euronext Growth Brussels
- ISIN : BE0002263326
- Documentation : suivant Information Memorandum du
07.09.2016 et Final terms du 11.10.2016
- Juste valeur au 31 décembre 2021 : € 18.000.000 (100 %)
Tranche 2 – 2016 - 2023
- Montant : € 30.000.000
- Valeur nominale de € 100.000,-
- Prix d’émission : 100,00%
- Taux d’intérêt : 3,50 %
- Date de jouissance : 04.10.2016
- Date d’échéance : 04.10.2023
- Cotation sur Euronext Growth Brussels
- ISIN : BE0002262310
- Documentation : suivant Information Memorandum du
07.09.2016 et Final terms du 04.10.2016
- Juste valeur au 31 décembre 2021 : € 30.558.000 (101,86 %)
Tranche 3 – 2016 - 2024
- Montant : € 8.100.000
- Valeur nominale de € 100.000,-
- Prix d’émission : 100,00%
- Taux d’intérêt : 3,75 %
- Date de jouissance : 11.10.2016
- Date d’échéance : 11.10.2024
- Cotation sur Euronext Growth Brussels
- ISIN : BE0002264332
www.atenor.eu
I
- 185 -
- Documentation : suivant Information Memorandum du
07.09.2016 et Final terms du 11.10.2016
- Juste valeur au 31 décembre 2021 : € 8.250.660 (101,86 %)
Tranche 4 – 2018 - 2025
- Montant : € 10.000.000
- Valeur nominale de € 100.000,-
- Prix d’émission : 100,00%
- Taux d’intérêt : 3,50%
- Date de jouissance : 20.02.2018 pour € 5.000.000,-
- Date de jouissance : 05.04.2018 pour € 5.000.000,-
- Date d’échéance : 20.02.2025 pour les € 10.000.000,-
- ISIN : BE6302277908
- Documentation : suivant Information Memorandum du
08.09.2017
Tranche 5 – 2021 - 2027
- Montant : € 5.000.000
- Valeur nominale de € 100.000,-
- Prix d’émission : 100,00%
- Taux d’intérêt : 3,40%
- Date de jouissance : 08.02.2021
- Date d’échéance : 08.02.2027
- ISIN : BE6326812847
- Documentation : suivant prospectus du 02.02.2021
Tranche 6 – 2021 - 2026
- Montant : € 2.500.000
- Valeur nominale de € 100.000,-
- Prix d’émission : 100,00%
- Taux d’intérêt : 3,20%
- Date de jouissance : 12.02.2021
- Date d’échéance : 12.02.2026
- ISIN : BE6326899745
- Documentation : suivant prospectus du 02.02.2021
Autres passifs financiers
Les « autres passifs non courants » totalisent 20,06 millions
d’euros au 31 décembre 2021. Ils reprennent principalement
les acomptes reçus sur les ventes des 3 blocs de bureau de la
phase 2 du projet Au Fil des Grands Prés (8,32 millions d’euros)
et des appartements du projet UP-site Bucharest (9,63 millions
d’euros) ainsi que les garanties locatives reçues (1,27 million
d’euros). Les acomptes reçus ne portant pas intérêt ont fait l’objet
d’une actualisation se traduisant par un produit de 0,29 million
d’euros.
Les «autres passifs financiers courants» s’établissent à
41,07 millions d’euros au 31 décembre 2021, contre 61,58 millions
d’euros en 2020. La variation de ce poste s’explique notamment
par le paiement anticipé en janvier 2021 du solde du prix
d’acquisition du projet Brookfort (15,45 millions d’euros)
et la diminution des dettes fournisseurs reflétant les états
d’avancement des chantiers (- 7,04 millions d’euros).
Les «Dettes commerciales et autres dettes courantes» ont une
échéance en 2021. Elles sont valorisées à leur valeur nominale,
qui est une bonne approximation de leur juste valeur.
Veuillez également vous référer à la Note 2 concernant la gestion
des risques.
Niveaux hiérarchiques des valorisations:
Le Groupe évalue la juste valeur de ses passifs financiers selon
une hiérarchie des justes valeurs. Un instrument financier est
classé dans la hiérarchie des justes valeurs en fonction de la
donnée d’entrée du plus bas niveau qui est importante pour
l’évaluation de la juste valeur.
Niveau 1: Prix cotés sur des marchés actifs
Pour les instruments cotés sur un marché actif, tels que
les emprunts obligataires et les (E)MTN repris en « autres
emprunts », la juste valeur correspond à la cotation à la date
de clôture.
Niveau 2: Données autres que les prix cotés, observables
(directement et indirectement)
Les instruments dérivés sont, le cas échéant, valorisés par un
organisme financier sur base de paramètres de marché.
Niveau 3: Données non observables de marché
En fonction de leur échéance, les dettes financières sont
valorisées sur base d’une actualisation des flux ou au coût amorti
sur base du taux d’intérêt eectif, justifié par des conventions et
des montants empruntés.
La juste valeur des dettes commerciales et des autres dettes est
considérée comme étant égale à la valeur comptable respective
de ces instruments en raison de leur échéance à court terme.
Les passifs financiers sont également résumés comme suit:
(EUR Milliers)
2021 2020
Passifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de résultats
Passifs financiers évalués au coût amorti 895 670
755 753
Total
895 670 755 753
I
États financiers contrôlés 2021
- 186 -
➤ NOTE 21 AUTRES PASSIFS COURANTS ET NON COURANTS
2021
(EUR Milliers)
Courant Non courant
Total Juste valeur Valorisation1 an au plus 1 à 5 ans plus de 5 ans
Autres passifs
Avances reçues 301 301 301 niveau 3
Dettes sociales dont dettes envers le personnel 974 974 974 niveau 3
Impôts et taxes 7 216 7 216 7 216 niveau 3
Charges à imputer et produits à reporter 8 702 8 702 8 702 niveau 3
Total des autres dettes selon l'échéance
17 192 17 192 17 192
2020
(EUR Milliers)
Courant Non courant
Total Juste valeur Valorisation1 an au plus 1 à 5 ans plus de 5 ans
Autres passifs
Avances reçues
9 120 9 120 9 120 niveau 3
Dettes sociales dont dettes envers le personnel
590 590 590 niveau 3
Impôts et taxes
6 300 6 300 6 300 niveau 3
Charges à imputer et produits à reporter
12 254 12 254 12 254 niveau 3
Total des autres dettes selon l'échéance
28 265 28 265 28 265
Les « autres passifs courants et non courants » sont valorisés à
leur valeur nominale, qui est une bonne approximation de leur
juste valeur.
Les « autres passifs courants » se composent principalement :
- des impôts et taxes dus à hauteur de 7,22 millions d’euros.
Ce poste reprend notamment l’impôt à payer par City Tower
(2,8 millions d’euros), Atenor Luxembourg (1,95 million d’euros)
et I.P.I. (1,79 million d’euros) ainsi que les dettes de TVA
(0,22 million d’euros).
- des comptes de régularisation (8,7 millions d’euros) en
diminution de 3,55 millions d’euros par rapport à l’exercice
précédent. Ces comptes enregistrent annuellement notamment
les intérêts à imputer liés aux emprunts obligataires et autres
financements à long terme d’ATENOR SA (7,38 millions d’euros
contre 4,9 millions d’euros au 31 décembre 2020) ainsi que
les loyers et charges locatives à reporter d’Hexaten, Hungaria
Greens et Haverhill (0,82 million d’euros contre 3,71 millions
d’euros au terme de l’exercice précédent). La diminution
significative de ce poste s’explique principalement par la prise
en résultat de la redevance d’usufruit du 1er semestre 2021 du
projet Beaulieu (3,18 millions d’euros) ainsi que par la sortie du
périmètre de la société NGY (2,65 millions d’euros).
➤ NOTE 22 AVANTAGES DU PERSONNEL
(EUR Milliers)
2021 2020
Au terme de l'exercice précédent 902
701
Constitution de nouvelles provisions
Augmentation (diminution) des provisions existantes 24
4
Transferts de provisions non courantes vers provisions courantes
Autres variations 168
198
Au terme de l'exercice
1 094 902
dont obligation de pension non courante 1 094
902
dont obligation de pension courante
En 2021, les avantages du personnel postérieurs à l’emploi
couvrent les obligations d’assurance de Groupe (IAS 19R).
Jusqu’en 2014, les plans d’avantages postérieurs à l’emploi
étaient du type « à prestations définies ». A partir de 2015,
les nouveaux bénéficiaires (11 au total au 31 décembre 2021)
rentrent dans un plan du type « à contributions définies » avec
garantie légale de rendement. Ces deux types de plan procurent
au personnel des avantages identiques lors de la retraite ainsi
qu’en cas de décès.
Pour les plans « à prestations définies », le montant comptabilisé
au bilan reflète la valeur actualisée des engagements diminuée
de la juste valeur des actifs du plan.
Pour le plan « à contributions définies », le passif de pension
correspond au montant à payer à la date d’évaluation pour
financer la garantie de rendement si tous les aliés quittaient le
plan à cette date ou si le plan était abrogé à cette date.
Depuis 2020, l’évaluation intègre également le plan de pension
bonus bénéficiant à la direction ainsi que les aliés dormants
du plan « à contributions définies ».
www.atenor.eu
I
- 187 -
Les chires clés ci-dessous sont globalisés pour tous les plans.
(EUR Milliers)
2021 2020
Etat de la situation financière
Valeur actuelle des obligations 2 801
2 377
Juste valeur des actifs du régime -1 707
-1 475
Obligations résultant des plans
1 094 902
(EUR Milliers)
2021 2020
Etat du résultat global
Coût des services rendus 261
233
Coût des services passés
Coût financier sur les obligations au titre des plans 7
12
Rendement attendu des actifs du plan -5
-8
Frais administratifs et taxes
Charge nette comptabilisée dans le compte de résultat
263 237
Gains/pertes actuariels sur les obligations au titre des plans 206
211
Gains/pertes sur les actifs du plan -38
-29
Modification du périmètre
16
Autres éléments du résultat global
168 198
Coût des plans
431 435
(EUR Milliers)
2021 2020
Valeur actuelle des obligations à l'ouverture
2 377 1 732
Coût des services rendus 261
232
Coût des services passés
Coût financier 7
12
Cotisations des participants 20
19
Gains/pertes actuariels 206
211
Avantages versés
Modification du périmètre
238
Autres mouvements -70
-67
Valeur actuelle des obligations à la clôture
2 801 2 377
(EUR Milliers)
2021 2020
Juste valeur des actifs du plan à l'ouverture
1 475 1 031
Rendement attendu 5
8
Cotisations de l'employeur 239
233
Cotisations des participants 20
19
Gains/pertes actuariels 38
29
Avantages versés
Modification du périmètre
222
Autres mouvements -70
-67
Juste valeur des actifs du plan à la clôture
1 707 1 475
2021 2020
Hypothèses retenues
Taux d'actualisation au 31 décembre 0,65%
0,30% / 0,60%
Inflation 1,90%
1,75%
Augmentation salariale (en plus de l'inflation) 0,50%
0%
Mortalité MR-3/FR-3
MR-2/FR-2
I
États financiers contrôlés 2021
- 188 -
PLANS D’OPTIONS SUR ACTIONS ATENOR GROUP INVESTMENTS
Le Comité de Nomination et de Rémunération a approuvé le
5 juillet 2013 la mise en place d’un plan d’options sur actions de
la SA ATENOR GROUP INVESTMENTS (AGI). Cette société, filiale
à 100% d’ATENOR, détient un portefeuille de 163.427 actions
ATENOR dont 150.000 ont été acquises auprès d’ATENOR
(actions propres) au prix de 31,88 euros (moyenne pondérée des
3 mois précédant l’acquisition) et 13.427 résultent de l’exercice
du dividende optionnel proposé par les Assemblées Générales
en mai 2014 et 2015. Ces actions constituent les seuls actifs d’AGI.
Les options émises sur cette filiale bénéficient aux membres du
Comité Exécutif, au personnel ainsi qu’à certains prestataires de
services d’ATENOR.
SOP 2017
39.750 options sur actions de AGI ont été émises le 24 mars 2017.
Leur prix d’exercice a été fixé, sur avis conforme du commissaire
d’AGI, à 26,08 euros par option, correspondant à leur valeur
d’inventaire par action AGI au 31 janvier 2017, après réévaluation
du portefeuille d’actions ATENOR à 46,168 euros par action,
correspondant à la moyenne des 20 derniers cours de clôture.
Ces options seront exerçables au cours des périodes du 9 au
31 mars 2020, du 8 au 31 mars 2021 et du 8 au 31 mars 2022
après chaque publication des résultats annuels.
450 options ont été exercées en 2021 et ont fait l’objet d’un
règlement en trésorerie. Compte tenu de la provision de 62 mille
euros enregistrée au 31 décembre 2020, cette opération se
solde par un profit de mille euros. Un solde de 2.700 options
reste à exercer.
SOP 2018
39.625 options sur actions de AGI ont été émises le 12 mars
2018. Leur prix d’exercice a été fixé, sur avis conforme du
commissaire d’AGI, à 31,34 euros par option, correspondant à
leur valeur d’inventaire par action AGI au 31 janvier 2018, après
réévaluation du portefeuille d’actions ATENOR à 49,33 euros par
action, correspondant à la moyenne des 20 derniers cours de
clôture. Ces options seront exerçables en mars 2021, mars 2022
ou mars 2023 après chaque publication des résultats annuels.
19.625 options ont été exercées en 2021 et ont fait l’objet
d’un règlement en trésorerie. Compte tenu de la provision
de 422 mille euros enregistrée au 31 décembre 2020, cette
opération se solde par un profit de 9 mille euros. Un solde de
10.925 options reste à exercer.
Les plans sur options 2017 à 2018 ont donné lieu à une provision
totale de 0,24 million euros au 31 décembre 2021.
Cette valorisation est basée sur le cours de clôture de
56,80 euros.
Nous détaillons de manière exhaustive les «stock options »
ATENOR GROUP INVESTMENTS eectivement attribués.
ATENOR GROUP INVESTMENTS
Année
d’attribution
Nombre
d’options
attribuées
Prix
d’exercice
Nombre
d’options
au
01.01.2021
Nombre
d’options
perdues
Nombre
d’options
exercées
Nombre
d’options
échues
Nombre
d’options
en
circulation
Nombre
d’options
exerçables
Période
d’exercice
au cours de la période au 31.12.2021
2017
35 950 € 26,08 3 150 0 450 0 2 700 2 700
du 8 au 31.03.2021
du 8 au 31.03.2022
2018
33 875 € 31,34 31 175 625 19 625 0 10 925 10 925
du 8 au 31.03.2021
du 8 au 31.03.2022
du 8 au 31.03.2023
Au 31 décembre 2021, ATENOR détient 163.427 actions d’auto-
contrôle à travers sa filiale AGI. Ces actions sont destinées à
couvrir ces plans d’options.
PLANS D’OPTIONS SUR ACTIONS ATENOR LONG TERM GROWTH
Le Comité de Nomination et de Rémunération a approuvé le
29 août 2018 la mise en place d’un plan d’options sur actions de la
SA ATENOR LONG TERM GROWTH (ALTG). Au 31 décembre 2019,
cette société, filiale à 100% d’ATENOR, détient un portefeuille
de 150.000 actions ATENOR. Ces actions constituent les seuls
actifs d’ALTG. Les options émises sur cette filiale bénéficient aux
membres du Comité Exécutif, au personnel ainsi qu’à certains
prestataires de services d’ATENOR.
www.atenor.eu
I
- 189 -
ATENOR LONG TERM GROWTH
Année
d’attribution
Nombre
d’options
attribuées
Prix
d’exercice
Nombre
d’options
au
01.01.2021
Nombre
d’options
perdues
Nombre
d’options
exercées
Nombre
d’options
échues
Nombre
d’options
en
circulation
Nombre
d’options
exerçables
Période
d’exercice
au cours de la période au 31.12.2021
2019
38 100 € 13,00 37 000 900 0 0 36 100 36 100
du 8 au 31.03.2022
du 8 au 31.03.2023
du 8 au 29.03.2024
2021
56 450 € 10,98 56 450 0 0 0 56 450 56 450
du 8 au 29.03.2024
du 10 au 31.03.2025
du 9 au 31.03.2026
Compte tenu de la valorisation basée sur le cours de clôture
de 56,80 euros, une provision de 0,09 million d’euros a été
constituée au 31 décembre 2021 pour couvrir ce plan sur options.
➤ NOTE 23 IFRS 15 : INFORMATIONS
ATENOR applique la norme IFRS 15 depuis le 1
ier
janvier 2018.
Se référer à la Note 1 – point 1 (bases de préparation – page 150)
qui résume la norme et point 2.11 (produits des activités –
page 155) qui définit les principes de la norme appliqués par
le groupe.
La norme IFRS 15 requiert en outre la présentation d’informations :
- Décomposition du chire d’aaires :
Se référer à la Note 3 – Information sectorielle – page 162
qui ventile le chires d’aaires par zones géographiques. En
2021, 56,61% du chire d’aaires, soit 95,15 millions d’euros
sont réalisés dans la zone géographique « Europe Centrale »
qui regroupe la Hongrie, la Roumanie et la Pologne. La
contribution de la zone « Europe Occidentale » qui couvre
La Belgique, les Pays-Bas, La France, le Grand-Duché de
Luxembourg, l’Allemagne, le Portugal ainsi que le Royaume-
Uni s’élève à 72,92 millions d’euros en 2021.
Sur un chire d’aaires total de 168,07 millions d’euros,
49,78 millions correspondent à du chire d’aaires reconnu
à l’avancement (dont 43,83 millions d’euros ont trait à des
contrats conclus avant 2021) et 118,29 millions d’euros à du
chire d’aaires se rapportant exclusivement à l’exercice.
Le chire d’aaires de l’exercice sous revue inclus dans le solde
d’ouverture des passifs sur contrat totalise 0,81 million d’euros.
- Actifs et passifs sur contrats :
Les actifs sur contrats s’établissent à 7,41 millions d’euros au
31 décembre 2021 (contre 51,56 millions d’euros au 31 décembre
2020) dont la reconnaissance à l’avancement des ventes
d’appartements du projet Twist (1,65 million d’euros), le chire
d’aaires acquis suite à la signature du compromis de vente de
5 activités productives du Lot 3 du projet City Dox (2,5 millions
d’euros) ainsi que les retenues et le complément de prix liés à
la cession du projet Buzz (2,56 millions d’euros).
Les passifs sur contrat s’établissent à 17,95 millions d’euros au
31 décembre 2021. Ils concernent exclusivement les cessions
à l’avancement des bureaux du projet Au Fil des Grands
Prés Phase 2 ainsi que les acomptes reçus sur les ventes
d’appartements du projet UP-site Bucharest qui seront
enregistrées à l’achèvement estimé à fin 2023. Les passifs sur
contrat totalisaient 3,11 millions d’euros au 31 décembre 2020.
- La valeur du portefeuille des contrats restant à exécuter à
la clôture est estimée à 44,62 millions d’euros répartis sur
les exercices 2022 à 2024. Ce montant reprend les ventes à
l’avancement des projets Au Fil des Grands Prés Phase 2 et Twist.
➤ NOTE 24 PASSIFS EVENTUELS ET LITIGES
Le secteur immobilier requiert généralement un certain laps de
temps pour connaître l’eet d’une reprise conjoncturelle. Même
si des fonds publics importants sont mobilisés pour relancer
l’économie à la sortie de la pandémie de Coronavirus, la visibilité
sur cette sortie de crise est encore incertaine. Le ralentissement
que connaît actuellement le secteur immobilier pourrait encore
durer plusieurs mois. Nous restons attentifs aux conséquences
possibles de cette évolution, confiants toutefois de la résilience
du portefeuille de par sa diversification.
Le Conseil d’Administration est attentif à l’analyse et à la gestion
des diérents risques et incertitudes auxquels ATENOR et ses
filiales sont exposés.
Au 31 décembre 2021, ATENOR n’est confrontée à aucun litige.
I
États financiers contrôlés 2021
- 190 -
➤ NOTE 25 ÉVENEMENTS POSTERIEURS A LA DATE DE CLOTURE
En date du 8 mars 2022, le Conseil d’Administration d’ATENOR a
convenu d’émettre un plan d’options sur actions (SOP 2022) de
la filiale dénommée Atenor Long Term Growth (ALTG).
Les options émises sur cette filiale bénéficient aux membres
du Comité Exécutif, au personnel et à certains prestataires de
services d’ATENOR.
Ce SOP 2022 sera exerçable durant les trois périodes suivantes
du 10 au 31 mars 2025, du 10 au 31 mars 2026 et du 10 au 31 mars
2027.
Aucun autre événement important depuis le 31 décembre 2021
n’est à signaler.
➤ NOTE 26 DROITS ET ENGAGEMENTS
(EUR Milliers)
2021 2020
Garanties constituées ou irrévocablement promises par des tiers
Garanties bancaires pour cautionnements
(1)
27 099
31 654
Autres cautions reçues
(2)
4 370
4 507
Garanties réelles constituées ou irrévocablement promises par les entreprises sur leurs actifs propres
Hypothèques
(3)
:
- valeur comptable des immeubles grevés 203 123
190 239
- montant de l'inscription 65 716
113 841
- avec mandat hypothécaire 102 889
114 385
- avec promesse de conférer hypothèque
Créances et autres montants gagés p.m.
Comptes gagés 4 888
1 955
Titres gagés p.m.
p.m.
Autres engagements d'acquisition ou de cession
Engagements d'acquisitions d'immeubles
(4)
32 623
1 200
Engagements de cessions d'immeubles
Option d'achat concédée sur immeuble 1 570
p.m.
Option d'achat sur immeuble cédé p.m.
p.m.
Marchés à terme (devises vendues à terme) 179
Engagements et garanties constitués envers les tiers
Garanties bancaires diverses/autres cautions solidaires
(5)
70 880
86 409
Garanties locatives 137
110
(1)
Ce poste comprend les garanties bancaires reçues des entrepreneurs dans le cadre notamment des projets City Dox (6,67 millions d’euros), Com’Unity (4,18 millions d’euros), Twist
(3,61 millions d’euros), UP-site Bucharest (3,5 millions d’euros), @Expo (1,2 million d’euros) et Arena Business Campus (1,2 million d’euros) ainsi que les garanties bancaires locatives reçues
(2,76 millions d’euros).
(2)
Autres cautions reçues : soit les garanties reçues sur des avances octroyées aux entrepreneurs des projets UP-site Bucharest (3,17 millions d’euros), Roseville (1,02 million d’euros) et @Expo
(0,18 million d’euros).
(3)
Hypothèques
- en faveur de la banque BNPPF dans le cadre du crédit contracté par Hexaten (échéance 31 octobre 2022) et des crédits relatifs aux projets Realex (échéance 29 avril 2022) et Renault
(échéance 30 avril 2024) ;
- en faveur de la banque ING dans le cadre des crédits relatifs aux projets City Dox (échéance 31 août 2022) et Twist (échéance 31 mai 2024) ;
- en faveur de la banque BGZ BNP Paribas dans le cadre du crédit contracté par Haverhill (échéance 10 janvier 2024) et
- en faveur de la banque KBC dans le cadre du crédit relatif au projet Immo Beaulieu (échéance 15 décembre 2022).
(4)
Concerne :
- l’engagement d’acquisition de notre projet au Royaume-Uni (18,42 millions d’euros) ;
- le complément de prix à payer relatif au projet Victor Hugo (10 millions d’euros – échéance 1er juin 2025) ;
- le prix complémentaire à verser du projet Renault (3 millions d’euros – échéance 30 juin 2024) ;
- l’engagement d’acquisition du bâtiment ONEM (projet Au Fil des Grands Prés Phase 2 – 1,2 million d’euros – échéance Q1 2023).
(5)
Ce poste reprend notamment:
- la caution solidaire d’ATENOR dans le cadre des crédits des projets Realex (15 millions d’euros), City Dox Lot 3 (15 millions d’euros) et Square 42 (2,16 millions d’euros) ;
- la garantie d’achèvement relative au projet Twist (19,11 millions d’euros) ;
- les garanties de type « marchands de biens » pour un total de 7,36 millions d’euros.
www.atenor.eu
I
- 191 -
➤ NOTE 27 PARTICIPATIONS
Dénomination
Siège social
Fraction du capital détenu directement ou
indirectement en %
Filiales comprises dans la consolidation par intégration globale
186 VICTOR HUGO F-75008 Paris
100,00
ATENOR FRANCEE F-75008 Paris
100,00
ATENOR DEUTSCHLAND D-40221 Düsseldorf
100,00
ATENOR GROUP CENTRAL EUROPE B-1310 La Hulpe
100,00
ATENOR GROUP INVESTMENTS B-1310 La Hulpe
100,00
ATENOR GROUP PARTICIPATIONS B-1310 La Hulpe
100,00
ATENOR HUNGARY H-1138 Budapest
100,00
ATENOR LONG TERM GROWTH B-1310 La Hulpe
100,00
ATENOR LUXEMBOURG L-8399 Windhof
100,00
ATENOR NEDERLAND NL-2521DE 's Gravenhage
100,00
ATENOR POLAND PL-02678 Varsovie
100,00
ATENOR REAL ESTATE DEVELOPMENT PT-1050-021 Lisbonne
100,00
ATENOR ROMANIA RO-020335 Bucarest
100,00
ATENOR TOOLS COMPANY B-1310 La Hulpe
100,00
ATENOR UK B33AX Birmingham
100,00
BDS UNE FOIS F-75008 Paris
99,00
BDS DEUX FOIS F-75008 Paris
100,00
BECSI GREENS H-1138 Budapest
100,00
BROOKFORT INVESTMENTS PL-02678 Varsovie
100,00
BUILD UP - liquidée en date du 01/12/ 2021 B-1310 La Hulpe
100,00
CITY TOWER H-1138 Budapest
100,00
CLOCHE D'OR DEVELOPMENT L-8399 Windhof
100,00
CONSTRUCTEUR DES BERGES B-1310 La Hulpe
80,00
FLEET HOUSE DEVELOPMENT B33AX Birmingham
100,00
FREELEX B-1310 La Hulpe
90,00
HAVERHILL INVESTMENTS PL-02678 Varsovie
100,00
HEXATEN B-1310 La Hulpe
100,00
HF IMMOBILIER L-8399 Windhof
100,00
HUNGARIA GREENS H-1138 Budapest
100,00
IMMOBILIERE DE LA PETITE ILE (IPI) B-1310 La Hulpe
100,00
IMMO SILEX B-1310 La Hulpe
90,00
LAKE GREENS H-1138 Budapest
100,00
LEASELEX B-1310 La Hulpe
90,00
LUXLEX L-8399 Windhof
90,00
MONS PROPERTIES B-1310 La Hulpe
100,00
NGY PROPERTIERS INVESTMENT - cédée le 28/07/2021 RO-020335 Bucarest
100,00
NRW DEVELOPPEMENT B-1310 La Hulpe
100,00
NOR REAL ESTATE RO-020335 Bucarest
100,00
NOR RESIDENTIAL SOLUTIONS RO-020335 Bucarest
100,00
REST ISLAND B-1310 La Hulpe
100,00
SQUARE 42 L-8399 Windhof
100,00
SZEREMI GREENS H-1138 Budapest
100,00
TAGE UNE FOIS PT-1050-021 Lisbonne
100,00
THE ONE ESTATE B-1310 La Hulpe
100,00
VICTORIEI 174 BUSINESS DEVELOPMENT - cédée le 23/12/2021 RO-020335 Bucarest
100,00
WEHRHAHN ESTATE B-1310 La Hulpe
100,00
Entreprises associées mises en équivalence
CCN DEVELOPMENT B-1000 Bruxelles
50,00
DE MOLENS B-9000 Gand
50,00
MARKIZAAT B-9000 Gand
50,00
IMMOANGE B-1160 Bruxelles
50,00
LAAKHAVEN VERHEESKADE II NL-7051CS Varsseveld
50,00
LAAKHAVEN VERHEESKADE II A NL-7051CS Varsseveld
50,00
LAAKHAVEN VERHEESKADE II B NL-7051CS Varsseveld
50,00
LAAKHAVEN VERHEESKADE II C NL-7051CS Varsseveld
50,00
LAAKHAVEN VERHEESKADE II D NL-7051CS Varsseveld
50,00
LANKELZ FONCIER L-5280 Sandweiler
50,00
TEN BRINKE MYBOND VERHEESKADE NL-7051CS Varsseveld
50,00
VICTOR BARA B-1160 Bruxelles
50,00
VICTOR ESTATES B-1160 Bruxelles
50,00
VICTOR PROPERTIES B-1160 Bruxelles
50,00
VICTOR SPAAK B-1160 Bruxelles
50,00
I
États financiers contrôlés 2021
- 192 -
PRINCIPALES MODIFICATIONS DE PERIMETRE DURANT
L’EXERCICE 2021:
Le 9 mars 2021, la société Lake Greens a été constituée à
Budapest, en Hongrie en vue de développer le projet Lake 11.
Quelques jours plus tard, le 11 mars 2021, la société Atenor
Nederland était créée à s’Gravenhage en Hollande.
Le mois suivant, en avril 2021, la filiale Cloche d’Or Development
voyait le jour afin d’intégrer le projet luxembourgeois dénommé
Cloche d’Or.
Le 16 juin 2021, la filiale hollandaise Laakhaven Verheeskade II,
détenue à 50% par Atenor, était scindée pour donner naissance
à 4 nouvelles filiales dénommées Laakhaven Verheeskade II A,
Laakhaven Verheeskade II B, Laakhaven Verheeskade II C
et Laakhaven Verheeskade II D. Chacune de ces 4 filiales est
destinée à accueillir un bâtiment du projet portant le même
nom.
En juillet 2021, la société NGY Properties Investment a été
transférée à son acquéreur Adventum. Cette filiale est donc
sortie du périmètre de consolidation d’ATENOR.
La participation d’ATENOR dans CCN Development est
passée de 33 à 50% suite à l’exercice d’options de vente.
➤ NOTE 28 HONORAIRES DU COMMISSAIRE
L’Audit Externe d’ATENOR SA a été eectué par le Commissaire
EY Réviseurs d’Entreprises SRL représentée par Monsieur Carlo-
Sébastien D’Addario. Ses honoraires annuels se sont élevés à
57.000 euros.
Les honoraires pour les missions d’audit confiées au réseau EY
auprès des filiales belges et étrangères se sont quant à eux
élevés à 173.350 euros.
Les honoraires pour les missions complémentaires confiées au
réseau EY ont été approuvés par le Comité d’Audit et s’élèvent
pour l’année 2021 à 9.487 euros.
www.atenor.eu
I
- 193 -
Déclaration des représentants
D’ATENOR
Stéphan SONNEVILLE SA, CEO, Président de l’Executive
Committee et les Membres de l’Executive Committee dont
Monsieur Sidney D. BENS, CFO, attestent, au nom et pour le
compte d’ATENOR SA qu’à leur connaissance :
- les états financiers consolidés au 31 décembre 2021 ont
été établis conformément aux normes internationales
d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées dans l’Union
Européenne et donnent une image fidèle du patrimoine,
de la situation financière et des résultats d’ATENOR et des
entreprises comprises dans la consolidation
(1)
;
- le rapport de gestion contient un exposé fidèle sur l’évolution
des aaires, les résultats et la situation de la SA ATENOR et
des entreprises comprises dans la consolidation ainsi qu’une
description des principaux risques et incertitudes auxquels ils
sont confrontés.
- les principes comptables de continuité sont appliqués.
(1) Les sociétés filiales d’ATENOR au sens de l’article 1:20 du Csa
I
États financiers contrôlés 2021
- 194 -
Rapport du commissaire
Rapport du commissaire à l’assemblée générale de ATENOR SA
sur les Etats Financiers Consolidés pour l’exercice clos le
31 décembre 2021
Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous
faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire
de la société Atenor SA (« la Société ») et de ses filiales
(conjointement « le Groupe »). Ce rapport inclut notre opinion sur
l’état consolidé de la situation financière au 31 décembre 2021,
l’état consolidé du résultat global, l’état consolidé des variations
des capitaux propres et l’état consolidé des flux de trésorerie de
l’exercice clos le 31 décembre 2021 ainsi que les annexes formant
ensemble les « Comptes Consolidés », et inclut également notre
rapport sur d’autres obligations légales et réglementaires. Ces
rapports constituent un ensemble et sont inséparables.
Nous avons été nommés commissaire par l’assemblée
générale du 23 avril 2021, conformément à la proposition
de l’organe d’administration émise sur recommandation du
comité d’audit. Notre mandat vient à l’échéance à la date de
l’assemblée générale qui délibérera sur les Comptes Consolidés
au 31 décembre 2023. Nous avons exercé le contrôle légal des
Comptes Consolidés durant un exercice.
Rapport sur l’audit des Comptes Consolidés
Opinion sans réserve
Nous avons procédé au contrôle légal des Comptes Consolidés
du Groupe, comprenant l’état consolidé de la situation
financière au 31 décembre 2021, ainsi que l’état consolidé du
résultat global, l’état consolidé des variations des capitaux
propres et l’état consolidé des flux de trésorerie pour l’exercice
clos à cette date et les annexes, dont le total de l’état consolidé
de la situation financière s’élève à € 1.229.814.000 et dont l’état
du résultat global consolidé (part du groupe) se solde par un
bénéfice de l’exercice de € 38.069.000.
A notre avis, les Comptes Consolidés du Groupe donnent une
image fidèle du patrimoine et de la situation financière de
l’ensemble consolidé au 31 décembre 2021, ainsi que de ses
résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés
pour l’exercice clos à cette date, conformément aux Normes
Internationales d’Informations Financières telles qu’adoptées
par l’Union Européenne (« IFRS ») et aux dispositions légales et
réglementaires applicables en Belgique.
Fondement de notre opinion sans réserve
Nous avons eectué notre audit selon les normes internationales
d’audit (International Standards on Auditing – « ISAs »). Les
responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont
plus amplement décrites dans la section « Nos responsabilités
pour l’audit des Comptes Consolidés » du présent rapport.
Nous nous sommes conformés à toutes les exigences
déontologiques qui sont pertinentes pour notre audit des
Comptes Consolidés en Belgique, y compris celles relatives à
l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des préposés
de la Société, les explications et informations requises pour notre
audit et nous estimons que les éléments probants recueillis sont
susants et appropriés pour fonder notre opinion.
Points clés de l’audit
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement
professionnel, ont été les plus importants lors de l’audit des
Comptes Consolidés de la période en cours.
Les points clés de l’audit ont été traités dans le contexte de notre
audit des Comptes Consolidés pris dans leur ensemble aux fins
de l’élaboration de notre opinion sur ceux-ci et nous n’exprimons
pas une opinion distincte sur ces points.
Reconnaissance du revenu dans la période appropriée –
Notes : 23
Description du point clé de l’audit
Atenor conclut des transactions en matière de promotion
immobilière, dans lesquelles les résultats sont reconnus en
fonction des engagements contractuels d’une part et du degré
de réalisation d’autre part. Au 31 décembre 2021, le chire
d’aaires de la Société s’élève à € 168.068.000 dont une partie
porte sur des contrats qui s’étalent généralement sur plusieurs
années.
Les revenus sont reconnus dans la mesure où ils peuvent
être considérés comme acquis, sous déduction de toutes les
charges raisonnablement prévisibles liées aux obligations qui
restent assumées par la Société à l’égard de l’acquéreur. La
reconnaissance du chire d’aaires et du résultat repose donc
sur des estimations de coûts à prévoir pour chaque contrat.
Auditer la reconnaissance du revenu ainsi que sa
comptabilisation dans la période appropriée est complexe du
aux spécificités de chaque transaction et des contrats de vente
conclus. Cela implique souvent un degré de jugement en raison
de la complexité des projets et des coûts à supporter. Tout
changement dans ces estimations pourrait générer des impacts
matériels. Pour ces raisons, nous considérons ce point comme
étant un point clé de l’audit.
Résumé des procédures d’audit mises en œuvre :
• Nous avons évalué le processus de reconnaissance du revenu
et avons évalué la conception des contrôles internes ;
• Nous avons mis en œuvre des procédures analytiques en
comparant les revenus avec ceux de l’exercice précédent ainsi
www.atenor.eu
I
- 195 -
que le budget dans le but d’évaluer le caractère raisonnable
des coûts encore à supporter. Les variances ont été discutées
avec la direction ;
• Nous avons obtenu une compréhension de la substance
contractuelle des transactions. Nous avons ensuite vérifié la
conformité du traitement comptable de reconnaissance du
revenu aux règles d’évaluation de la société ainsi qu’ aux
normes comptables applicables ;
• Nous avons pris connaissance des rapports de suivi des
comités exécutifs et des fiches financières établies au début
de chaque projet. Nous avons contrôlé les pièces justificatives
des estimations budgétaires et des opérations comptables
réalisées ;
• Nous avons analysé les écarts entre les données prévisionnelles
et les données réelles ainsi que la vérification du calcul du
pourcentage d’avancement ;
• Nous avons réalisé des tests sur la césure de l’exercice pour les
transactions proches de la clôture ;
• Nous avons contrôlé la pertinence et l’exhaustivité des
informations reprises dans la note 23 des Comptes Consolidés.
Evaluation du risque de réalisation des projets non cédés (en
cours ou achevés) – Notes : 15
Description du point clé de l’audit
Pour les projets et/ou les unités de promotion immobilière non
cédés (en cours ou achevés), la Société peut être amenée à
considérer des pertes de valeur par rapport aux montants
comptabilisés en stock. Ce risque est inhérent à l’activité
de promotion immobilière et notamment l’évolution de la
conjoncture économique et des marchés financiers, les délais
d’attente des décisions des autorités administratives concernant
l’obtention des permis et les dicultés de commercialisation.
Les pertes de valeur sont estimées sur la base de la valeur nette
de réalisation qui correspond aux prix de vente estimés dans
le cadre d’un processus normal de développement d’un projet
immobilier, diminué des coûts estimés à terminaison et des coûts
estimés nécessaires à la vente.
Nous avons considéré que l’identification et l’évaluation du risque
de réalisation sur des projets non cédés (en cours ou achevés)
constituent un point clé de notre audit car ces estimations font
appel au jugement de la Direction, à la fois pour identifier les
projets concernés et pour déterminer le montant des pertes de
valeur à prendre en considération.
Résumé des procédures d’audit mises en œuvre
• Nous avons obtenu une compréhension du processus
d’identification des projets à risque ainsi que le mode de
détermination du montant des pertes de valeur à prendre en
considération ;
• Selon le type d’actif (appartement résidentiel, immeuble
de bureaux et terrain), nous avons évalué les estimations
comptables et les hypothèses utilisées en les confrontant aux
diverses données externes disponibles, telles que l’évolution des
prix de vente. Nous avons analysé les cadences d’écoulement
des unités vendues, les négociations en cours, le niveau des
revenus locatifs ainsi que l’évolution des taux de vacance ;
• Nous avons évalué la performance financière de certains
projets par comparaison aux tendances budgétaires et
historiques, dans le but d’évaluer le caractère raisonnable des
coûts encore à supporter ;
• Nous avons revu les méthodes de calcul utilisées par la
direction pour estimer la valeur nette de réalisation ainsi que
les management reports. Nous nous sommes également
assurés du caractère prudent et cohérent de hypothèses
retenues avec le support de nos spécialistes internes ;
• Nous avons contrôlé la pertinence et l’exhaustivité des
informations reprises dans la note 15 des Comptes Consolidés.
Responsabilités de l’organe d’administration dans le cadre de
l’établissement des Comptes Consolidés
L’organe d’administration est responsable de l’établissement des
Comptes Consolidés donnant une image fidèle conformément
aux IFRS et aux dispositions légales et réglementaires
applicables en Belgique ainsi que du contrôle interne que
l’organe d’administration estime nécessaire à l’établissement
de Comptes Consolidés ne comportant pas d’anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent
d’erreurs.
Dans le cadre de l’établissement des Comptes Consolidés,
l’organe d’administration est chargé d’évaluer la capacité de la
Société à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant,
des informations relatives à la continuité d’exploitation et
d’appliquer le principe comptable de continuité d’exploitation,
sauf si l’organe d’administration a l’intention de mettre la Société
en liquidation ou de cesser ses activités, ou s’il ne peut envisager
une autre solution alternative réaliste.
Nos responsabilités pour l’audit des Comptes Consolidés
Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable que les
Comptes Consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas
d’anomalies significatives que celles-ci proviennent de fraudes
ou résultent d’erreurs, et d’émettre un rapport du commissaire
contenant notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à
un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois pas qu’un
audit eectué selon les normes ISAs permettra de toujours
détecter toute anomalie significative lorsqu’elle existe. Des
anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et
sont considérées comme significatives lorsqu’il est raisonnable
de s’attendre à ce qu’elles puissent, individuellement ou en
cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs
des Comptes Consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons le
cadre légal, réglementaire et normatif qui s’applique à l’audit
des Comptes Consolidés en Belgique. L’étendue du contrôle
I
États financiers contrôlés 2021
- 196 -
légal des Comptes Consolidés ne comprend pas d’assurance
quant à la viabilité future de la Société et du Groupe ni
quant à l’ecience ou l’ecacité avec laquelle l’organe
d’administration a mené ou mènera les aaires de la Société
et du Groupe. Nos responsabilités relatives à l’application par
l’organe d’administration du principe comptable de continuité
d’exploitation sont décrites ci-après.
Dans le cadre d’un audit réalisé selon les normes ISAs, nous
exerçons notre jugement professionnel et nous faisons preuve
d’esprit critique tout au long de l’audit. Nous eectuons
également les procédures suivantes:
• l’identification et l’évaluation des risques que les Comptes
Consolidés comportent des anomalies significatives, que
celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, la
définition et la mise en œuvre de procédures d’audit en
réponse à ces risques et le recueil d’éléments probants
susants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de
non-détection d’une anomalie significative provenant d’une
fraude est plus élevé que celui d’une anomalie provenant
d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la
falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations
ou le contournement du contrôle interne;
• la prise de connaissance susante du contrôle interne pertinent
pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées
en la circonstance, mais non dans le but d’exprimer une opinion
sur l’ecacité du contrôle interne de la Société et du Groupe ;
• l’appréciation du caractère approprié des règles d’évaluation
retenues et du caractère raisonnable des estimations
comptables faites par l’organe d’administration, de même
que des informations fournies par l’organe d’administration
les concernant;
• conclure sur le caractère approprié de l’application par
l’organe d’administration du principe comptable de continuité
d’exploitation et, selon les éléments probants recueillis,
quant à l’existence ou non d’une incertitude significative
liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un
doute important sur la capacité de la Société ou du Groupe
à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l’existence
d’une incertitude significative, nous sommes tenus d’attirer
l’attention des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les
informations fournies dans les Comptes Consolidés au sujet de
cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates,
d’exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s’appuient
sur les éléments probants obtenus jusqu’à la date de notre
rapport du commissaire. Néanmoins, des événements ou des
situations futures pourraient conduire la Société ou le Groupe
à cesser son exploitation;
• évaluer la présentation d’ensemble, la forme et le contenu des
Comptes Consolidés, et apprécier si ces Comptes Consolidés
reflètent les transactions et les événements sous-jacents d’une
manière telle qu’ils en donnent une image fidèle.
Nous communiquons au comité d’audit, constitué au sein
de l’organe d’administration, notamment l’étendue et le
calendrier prévus des travaux d’audit ainsi que les constatations
importantes découlant de notre audit, y compris toute faiblesse
significative dans le contrôle interne.
Assumant l’entière responsabilité de notre opinion, nous sommes
également responsables de la direction, de la supervision et de
la réalisation de l’audit des filiales du Groupe. À ce titre, nous
avons déterminé la nature et l’étendue des procédures d’audit à
appliquer pour ces filiales du Groupe.
Nous fournissons également au comité d’audit, constitué au sein
de l’organe d’administration, une déclaration précisant que nous
nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes
concernant l’indépendance, et nous leur communiquons, le cas
échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent
raisonnablement être considérés comme susceptibles d’avoir
une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles
mesures de sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués au comité d’audit, constitué au
sein de l’organe d’administration, nous déterminons les points
qui ont été les plus importants lors de l’audit des Comptes
Consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points
clés de l’audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du
commissaire sauf si la loi ou la réglementation n’en interdit la
publication.
Rapport sur d’autres obligations légales et réglementaires
Responsabilités de l’organe d’administration
L’organe d’administration est responsable de l’établissement et
du contenu du rapport de gestion sur les Comptes Consolidés.
Responsabilités du Commissaire
Dans le cadre de notre mandat de commissaire et conformément
à la norme belge complémentaire (Révisée) aux normes
internationales d’audit (ISAs) applicables en Belgique, notre
responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs,
le rapport de gestion sur les Comptes Consolidés, ainsi que de
faire rapport sur ces éléments.
Aspects relatifs au rapport de gestion
A notre avis, après avoir eectué nos procédures spécifiques
sur le rapport de gestion, le rapport de gestion concorde avec
les Comptes Consolidés et ce rapport de gestion a été établi
conformément à l’article 3:32 du Code des sociétés et des
associations.
Dans le cadre de notre audit des Comptes Consolidés, nous
sommes également responsables d’examiner, sur la base des
renseignements obtenus lors de l’audit, si le rapport de gestion
www.atenor.eu
I
- 197 -
sur les Comptes Consolidés comporte une anomalie significative,
à savoir une information substantiellement fausse ou autrement
trompeuse. Sur la base de nos travaux, nous n’avons pas
d’anomalie significative à vous communiquer.
Mentions relatives à l’indépendance
Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas eectué
de missions incompatibles avec le contrôle légal des Comptes
Consolidés et nous sommes restés indépendants vis-à-vis de la
Société au cours de notre mandat.
Les honoraires pour les missions supplémentaires qui sont
compatibles avec le contrôle légal des Comptes Consolidés
visés à l’article 3:65 du Code des sociétés et des associations
ont été correctement déclarés et ventilés dans les annexes aux
Comptes Consolidés.
Format électronique unique européen (“ESEF”)
Nous avons procédé, conformément à la norme relative au
contrôle de la conformité des états financiers avec le format
électronique unique européen (ci-après « ESEF »), au contrôle
du respect du format ESEF avec les normes techniques de
réglementation définies par le Règlement européen délégué
n° 2019/815 du 17 décembre 2018 (ci-après « Règlement
Délégué »).
L’organe d’administration est responsable de l’établissement,
conformément aux exigences ESEF, des états financiers
consolidés sous forme de fichier électronique au format ESEF
(ci-après « états financiers consolidés numériques ») inclus
dans le rapport financier annuel disponible à l’adresse https://
www.atenor.eu/fr/investisseurs/communication-financiere/
rapports-financiers-annuels/ et le portail de la FSMA (https://
www.fsma.be/fr/data-portal).
Notre responsabilité est d’obtenir des éléments susants et
appropriés afin de conclure sur le fait que le format et le balisage
XBRL des états financiers consolidés numériques respectent,
dans tous leurs aspects significatifs, les exigences ESEF en vertu
du Règlement Délégué.
Sur la base de nos travaux, nous sommes d’avis que le
format et le balisage d’informations dans les états financiers
consolidés numériques repris dans le rapport financier annuel
disponible à l’adresse https://www.atenor.eu/fr/investisseurs/
communication-financiere/rapports-financiers-annuels/ et le
portail de la FSMA (https://www.fsma.be/fr/data-portal) de
Atenor SA au 31 décembre 2021 sont, dans tous leurs aspects
significatifs, établis en conformité avec les exigences ESEF en
vertu du Règlement Délégué.
Autres mentions .
• Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport
complémentaire destiné au comité d’audit visé à l’article 11 du
règlement (UE) n° 537/2014.
Diegem, le 21 mars 2022
EY Réviseurs d’Entreprises SRL
Commissaire
Représentée par
Carlo-Sébastien D’Addario *
Partner
* Agissant au nom d’une SRL
I
États financiers contrôlés 2021
- 198 -
Comptes statutaires
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
LES COMPTES STATUTAIRES SONT ETABLIS CONFORMEMENT
AUX NORMES COMPTABLES BELGES.
Conformément à l’article 3:17 du Code des sociétés et
associations, les comptes annuels statutaires d’ATENOR SA sont
présentés sous forme abrégée.
Le dépôt des comptes statutaires sera eectué au plus tard
trente jours après leur approbation.
Le commissaire a émis une opinion sans réserve sur les comptes
annuels statutaires d’ATENOR SA
Les comptes annuels, le rapport de gestion et le rapport du
commissaire sont disponibles sur simple demande à l’adresse
suivante: Avenue Reine Astrid, 92 à B-1310 La Hulpe.
DECLARATION RELATIVE AUX COMPTES CONSOLIDES
L’entreprise établit et publie des comptes consolidés et un
rapport consolidé de gestion conformément aux dispositions
légales.
ACTIFS
En milliers d’EUR
2021 2020
Actifs immobilisés
878 722 652 589
I. Frais d'établissement 453
532
II. Immobilisations incorporelles 21
31
III. Immobilisations corporelles 2 249
2 494
IV. Immobilisations financières 875 999
649 532
Actifs circulants
159 082 133 077
V. Créances à plus d'un an 6 475
379
VI. Stocks et commandes en cours
d'exécution 65 786
59 030
VII. Créances à un an au plus 5 918
23 604
VIII. Placements de trésorerie 1 524
37 751
IX. Valeurs disponibles 76 101
11 735
X. Comptes de régularisation 3 278
578
TOTAL DE L'ACTIF
1 037 804 785 666
PASSIFS
En milliers d’EUR 2021 2020
Capitaux propres
282 328 232 259
I. Capital 72 038
72 038
II. Primes d'émission 61 582
61 582
IV. Réserves 20 943
20 806
V. Bénéfice reporté 127 765
77 833
Provisions, impôts diérés
2 133 7 265
VII. A. Provisions pour risques et charges 2 133
7 265
Dettes
753 343 546 142
VIII. Dettes à plus d'un an 388 034
317 831
IX. Dettes à un an au plus 357 886
220 203
X. Comptes de régularisation 7 423
8 108
TOTAL DU PASSIF
1 037 804 785 666
COMPTE DE RESULTATS
En milliers d’EUR
2021 2020
I. Ventes et prestations 27 551
52 213
II. Coût des ventes et des prestations -29 411
-59 261
III. Bénéfice (Perte) d'exploitation
-1 860 -7 048
IV. Produits financiers 87 483
48 814
V. Charges financières -17 268
-15 696
VI. Bénéfice (Perte) avant impôts
68 355 26 070
VIII. Impôts sur le résultat 0
-1
IX. Bénéfice (Perte) de l'exercice 68 355
26 069
XI. Bénéfice (Perte) de l'exercice à aecter
68 355 26 069
AFFECTATION ET PRELEVEMENTS
En milliers d’EUR
2021 2020
A. Bénéfice à aecter
146 191 97 631
1. Bénéfice de l'exercice à aecter 68 355
26 069
2. Bénéfice reporté de l'exercice précédent 77 836
71 562
C. Aectations aux capitaux propres (-)
-137 -2 354
2. A la réserve légale 137
1 303
3. Aux autres réserves 0
1 051
D. Résultat à reporter (-)
-127 765 -77 836
1. Bénéfice à reporter 127 765
77 836
F. Bénéfice à distribuer (-)
-18 289 -17 441
1. Rémunération du capital 17 879
17 031
2. Tantièmes 410
410
www.atenor.eu
I
- 199 -
Règles d’évaluation
- Frais d’établissement : intégralement amortis dans l’exercice
où ils sont enregistrés.
- Immobilisations incorporelles : portées à l’actif du bilan à leur
valeur d’acquisition. Les amortissements sont pratiqués sur
base de la méthode linéaire aux taux fiscalement admis.
Immobilisations corporelles : portées à l’actif du bilan à leur
prix d’acquisition ou à leur valeur d’apport.
Les amortissements sur les immobilisations significatives sont
pratiqués sur base de la méthode linéaire aux taux fiscalement
admis.
Les immobilisations accessoires telles que remplacement
de mobilier et petit matériel de bureau sont amorties
intégralement dans l’exercice d’acquisition.
- Immobilisations financières : participations et autres titres en
portefeuille.
En règle générale, nos participations restent évaluées à leur
valeur d’acquisition, compte tenu des montants restant à
libérer, valeur éventuellement modifiée par les réductions de
valeur et ou les revalorisations opérées au cours des exercices
antérieurs. Il est toutefois dérogé à cette règle si cette valeur
estimée actuellement est inférieure de manière durable à
la valeur déterminée comme dit ci-avant. Dans ce cas, une
réduction égale à la moins-value observée est enregistrée.
Une reprise de réduction de valeur est aectée lorsqu’une
plus-value durable est observée sur les titres qui auront fait
l’objet d’une telle réduction.
La valeur estimative est fixée objectivement pour chaque titre
individuellement sur base de l’un ou l’autre des éléments ci-
après :
• valeur boursière (lorsque celle-ci est significative) ;
• valeur de souscription (pour les acquisitions récentes) ;
• valeur de l’actif net comptable sur base du dernier bilan
publié
(*)
;
• valeur d’indemnisation revendiquée ou prévue dans les
négociations en cours lorsqu’il s’agit de titres d’entreprises
zaïrianisées ;
• autres informations en notre possession permettant
notamment d’estimer les risques pour aléas divers ;
• valeur de réalisation.
Pour les participations dans les sociétés étrangères, la
conversion en EUR se fait au taux de change de fin d’exercice.
La méthode d’évaluation ainsi retenue pour chaque titre
sera employée d’exercice en exercice, sauf si l’évolution des
circonstances nous amène à opter pour une autre méthode. En
ce cas, une mention spéciale en est faite dans l’annexe.
(*) Critère le plus couramment utilisé.
- Stocks :
Les immeubles acquis ou construits en vue de leur revente
sont comptabilisés parmi les stocks. Ils sont évalués à leur
coût de revient majoré tenant compte du pourcentage d’état
d’avancement des travaux de fabrication ou des prestations.
Ce pourcentage d’état d’avancement représente le rapport
entre les coûts encourus et comptabilisés à la date de clôture
et l’ensemble des coûts du projet (le budget).
Ce coût de revient s’obtient en ajoutant au prix d’acquisition
des matières premières, des matières consommables et des
fournitures, les coûts de fabrication directs. Il peut également
inclure les coûts indirects tels que, les primes d’assurance, les
taxes et charges d’urbanisme et les charges financières.
Des réductions de valeur sont opérées en fonction du genre
d’activités.
- Créances et autres débiteurs : inscrits à leur valeur d’origine
Des réductions de valeur sont opérées dans le cas où la
valeur estimée de réalisation est inférieure au montant de la
créance initiale ainsi que dans le cas de créances sur actifs
nationalisés dont le remboursement n’a pas encore fait l’objet
d’un règlement.
- La valorisation des litiges et garanties est établie en fonction
des critères de récupération.
- Valeurs disponibles : reprises à leur valeur nominale.
- Dettes : reprises à leur valeur nominale.
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États financiers contrôlés 2021
- 200 -
Renseignements généraux
CARTE D’IDENTITE
Le siège social de la société est établi avenue Reine Astrid 92 à
B-1310 La Hulpe.
L’article 4 de ses statuts spécifie que la société est constituée
pour une durée illimitée.
L’exercice social commence le premier janvier et se termine le
trente et un décembre de chaque année.
Les statuts d’ATENOR sont disponibles sur le site www.atenor.eu.
SIEGE SOCIAL D’ATENOR
Tél.: +32-2-387 22 99
Fax: +32-2-387 23 16
Courriel: info@atenor.eu
Website: www.atenor.eu
N° d’Entreprise: 0403 209 303
Numéro de TVA: BE 0403 209 303
N° LEI : 549300ZIL1V7DF3YH40
COTATION EN BOURSE DU TITRE ATENOR
Euronext Brussels
Code ISIN: BE0003837540
PEA PME permettant aux résidents français d‘épargner à des
conditions fiscalement attractives.
OBLIGATIONS COTEES EN BOURSE
Euronext Growth Brussels : obligations 2016-2022 à 3,125 %
Code ISIN: BE0002263326
Euronext Growth Brussels: obligations 2016-2023 à 3,50 %
Code ISIN: BE0002262310
Euronext Growth Brussels: obligations 2016-2024 à 3,75 %
Code ISIN: BE0002264332
Euronext Brussels : obligations 2018-2022 à 2,875%
Code ISIN : BE0002587658
Euronext Brussels : obligation 2018-2024 à 3,50 %
Code ISIN : BE0002588664
Euronext Brussels: obligations 2019-2023 à 3,00 %
Code ISIN: BE0002647288
Euronext Brussels: obligations 2019-2025 à 3,50 %
Code ISIN: BE0002648294
Euronext Brussels : obligations 2020-2024 à 3,25 %
Code ISIN : BE0002739192
Euronext Brussels : obligations 2020-2026 à 3,875 %
Code ISIN : BE0002737188
Euronext Brussels : obligations 2021-2025 à 3,00%
Code ISIN : BE0002776574
Euronext Brussels : obligations 2021-2027 à 3,15%
Code ISIN : BE0002775568
OBLIGATIONS SANS COTATION
Obligations 2018-2025 à 3,50 %
Code ISIN: BE6302277908
REUTERS
ATE0.BR
BLOOMBERG
ATEB BB
CALENDRIER FINANCIER
(1)
22 avril 2022
Assemblée Générale 2021
Communication relative au dividende
27 avril 2022
Paiement du dividende (sous réserve d’approbation de l’AG)
18 mai 2022
Déclaration intermédiaire du premier trimestre 2022
2 septembre 2022
Résultats semestriels 2022
17 novembre 2022
Déclaration intermédiaire du troisième trimestre 2022
Mars 2023
Résultats annuels 2022
28 avril 2023
Assemblée Générale 2022
SERVICES FINANCIERS
Le service financier en charge du dividende de l’exercice 2021
(coupon n° 17) est assuré par Euroclear Belgium.
Euroclear Belgium, boulevard du Roi Albert II, 1 à
1210 Saint-Josse-ten-Noode
(1) Dates sous réserve de modification
I
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DÜSSELDORF - WARSAW - BUDAPEST - BUCHAREST
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