Jaarlijks
nancieel
verslag
2021
2 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
INHOUD
Brief van de Voorzitter en de CEO 4
Markante feiten 2021 6
ESG-rapport 8
Kerncijfers per eind 2021 18
Portefeuilleoverzicht 22
Banimmo op de beurs 28
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen 30
Financiële staten 60
Aanvullende informatie 150
Lexicon 153
ABOUT BANIMMO
Stock-listed on Euronext since 2007, Banimmo
has more than 20 years of expertise as real
estate developer and a development potential
of around 290.000 sqm of oor surface.
Patronale Life’s entry into the capital as main
shareholder has given the new management
access to nancial leverage and short decision
lines.
The rejuvenated Banimmo is an innovative
player, focusing on the needs of its future
building users and with the ambition to follow
up on the new trends that will revolutionise the
real estate sector.
Our strategy is based on product dierentiation,
understanding our customer, service-based
environments, mission driven actions and
transparent communication.
4 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Amper drie jaar zijn er verlopen sinds het aantreden van
de nieuwe meerderheidsaandeelhouder Patronale Life in
november 2018.
Er wachtte het nieuwe bestuur en het nieuwe
management een moeilijke klus. Banimmo moest
namelijk een nieuwe wending krijgen en terug
winstgevend worden.
Begin 2019 werd beslist om maar liefst drie projecten
simultaan op te starten, waarvan twee op risico.
Drie jaar later zijn twee van deze projecten, namelijk
NETWORKS NØR in Brussel en het gebouw voor ING in
Louvain-la-Neuve, met succes verkocht en het project
NETWORKS Gent werd bijna volledig verhuurd.
Daardoor noteert Banimmo voor het eerst sinds lange
tijd een positief nettoresultaat dat alle verwachtingen
overtreft. Dat was niet vanzelfsprekend, maar het gevolg
van de inzet van het volledige team, het vertrouwen
van de meerderheidsaandeelhouder en de goede
adviezen van de Raad van bestuur. Het gevolg van het
strikt opvolgen van het ontwerp, de budgetten en de
uitvoering van de werken. Van de commerciële aanpak
en de goede onderhandelingen. Het gevolg van het
aantrekken van de juiste mensen en vooral erin te
slagen om ze enthousiast te maken en te houden. Dit
alles te midden van een historische pandemie waarvan
niemand de impact kon inschatten.
“Le planning a pu être respecté partout et les
trois projets (NETWORKS Gent, NETWORKS
NØR et le bâtiment pour ING à Louvain-la-
Neuve) seront livrés à temps
plus tard cette année.”
BRIEF VAN DE
VOORZITTER
EN DE CEO
Brief van de Voorzitter en de CEO
Het schip is dus gekeerd en de nieuwe koers is
uitgezet, maar het blijven onzekere tijden. De
pandemie is nog niet helemaal bedwongen en de
gebeurtenissen in Oost-Europa zullen meer dan
wellicht een nog grotere impact hebben.
Banimmo maakt zich sterk dat ze gewapend is voor
de toekomst, omdat haar strategie gebaseerd is op
flexibiliteit. Ondernemingen die flexibel zijn zullen zich
kunnen aanpassen aan de nieuwe omstandigheden en
uitdagingen. Net daarom zullen zij het verschil maken.
Zo ook Banimmo.
Eén van die uitdagingen is duurzaamheid onder al zijn
vormen. Daarom is verder in dit verslag onze eerste
ESG-rapportering opgenomen. Niet enkel omdat het
stilaan een vereiste wordt, maar vooral omdat de mens
en het klimaat oprecht centraal staan in de nieuwe
strategische objectieven van Banimmo en omdat wij
geloven dat duurzaamheid zich niet enkel beperkt
tot energiezuinige gebouwen. Duurzaamheid behelst
ook mobiliteit, welzijn en gezondheid, biodiversiteit,
waterverbruik, materiaalgebruik etc…
Het worden ongetwijfeld boeiende tijden waar de
denitie van de werkomgeving, de huisvesting en de
vastgoedontwikkeling in het algemeen zal worden
herschreven. Banimmo is alvast van plan om mee aan
de ontwerptafel te zitten en bij te dragen tot de nieuwe
trends die het vastgoed zullen revolutioneren.
Met de ploeg en de middelen die in stelling zijn
gebracht is Banimmo er alleszins klaar voor.
LAURENT CALONNE • CEO WERNER VAN WALLE • VOORZITTER
Lares Real Estate BV Patronale Real Estate NV
Bestuurder Bestuurder
vertegenwoordigd door Laurent Calonne vertegenwoordigd door Werner Van Walle
CEO Voorzitter van de Raad
6 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
MARKANTE FEITEN 2021
Markante feiten 2021
JANUARI
Start nieuwe Project Manager.
MAART
Ondertekening van het eerste huurcontract
op NETWORKS Gent met ESKO Graphics.
JULI
Oplevering van het gebouw
NETWORKS Gent TWO.
SEPTEMBER
Op NETWORKS Gent TWO trekt Fiberklaar
als eerste huurder in.
Op NETWORKS Forest betrekt ELCO
een halve verdieping.
OKTOBER
De vernieuwde toekomstvisie voor The Loop
in Gent wordt publiek gemaakt.
NOVEMBER
Het kantoorgebouw te Louvain-la-Neuve
wordt opgeleverd en overgedragen aan de
huurder ING.
DECEMBER
Verkoop van NETWORKS NØR
aan de Regie der Gebouwen.
MEI
BIM Award van Belgian Construction Awards
2020 voor het project NETWORKS Gent, in
samenwerking met Algemene Bouw Maes.
8 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG-RAPPORT
ESG-rapportering
Onze samenleving staat voor een cruciale uitdaging waarbij we onze toekomst kunnen
vrijwaren door een globale inspanning te leveren met als doel een duurzame transitie.
Dit brengt niet enkel risico’s met zich mee maar ook enorme opportuniteiten. Bedrijven
die deze risico’s weten te beheren en opportuniteiten kunnen herkennen gaan niet enkel
hun toekomstige concurrentiepositie versterken maar gaan vooral ook nuttige bijdragen
leveren aan hun omgeving.
Sinds de European Green Deal werd voorgesteld eind 2019 is de duurzame transitie
steeds meer op de voorgrond getreden. In 2021 werd in de Europese klimaatwet de
langetermijndoelstelling om van Europa het eerste klimaatneutrale continent te maken
tegen 2050 op deze manier vastgelegd. Samen met de verhoogde ambitie voor 2030 en
het strategische “t for 55” pakket toont dit aan dat de EU opportuniteiten wil bieden aan
bedrijven en huishoudens om deel te nemen aan de duurzame transitie.
Gebouwen zijn geen uitzondering. Gezamenlijk zijn gebouwen in de EU verantwoordelijk
voor 40% van het totale energieverbruik en 36% van alle broeikasgasemissies, die
voornamelijk het gevolg zijn van bouw, gebruik, renovatie en sloop
1
. Gebouwen zijn dan
ook een cruciale pilaar van de European Green Deal met onder andere een ambitieuze
Renovation Wave en mogelijks een CO2-hefng op brandstoffen die gebruikt worden om
gebouwen te koelen en verwarmen
2
.
De veranderende gedragingen en voorkeuren van consumenten en investeerders
illustreren het dringende karakter van de transitie die de bouwsector moet doormaken.
Bedrijven tonen een algemene bereidheid om actie te ondernemen maar ontbreken vaak
de instrumenten om een doeltreffende strategie uit te werken.
Een globaal erkend concept dat steeds belangrijker wordt voor bedrijven om zich te
positioneren in de duurzame transitie is ESG. Dat staat voor Environmental, Social en
Governance, de drie pilaren van duurzaamheid. ESG-analyse is een instrument voor
bedrijven om milieu- en sociale aspecten in hun strategie en bedrijfsmodel te integreren,
te kwanticeren en hierover te rapporteren. Door de effecten van bedrijfsactiviteiten op de
omgeving en stakeholders in kaart te brengen, kunnen bedrijven acties ondernemen om
negatieve effecten te minimaliseren maar vooral om algemene positieve maatschappelijke
effecten vergroten. Door een dialoog aan te gaan met een breed aantal stakeholders
wordt het draagvlak voor deze acties versterkt.
Dit eerste rapport focust op een kwalitatieve beschrijving van onze visie omtrent ESG
en duurzaamheid, acties die reeds worden genomen en onze doelstellingen voor
de toekomst. Stapsgewijs zullen bijkomende doelstellingen worden toegevoegd en
gekwanticeerd. Verder zal het rapporteren van behaalde resultaten worden uitgebreid.
1 https://ec.europa.eu/info/news/focus-energy-efciency-buildings-2020-feb-17_en
2 https://ec.europa.eu/energy/sites/ener/les/eu_renovation_wave_strategy.pdf
https://ec.europa.eu/info/sites/default/les/revision-eu-ets_with-annex_en_0.pdf
10 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG-VISIE BANIMMO
We zien onszelf als een innovatieve speler, die zich richt op de behoeften van haar toekomstige
gebruikers van gebouwen en de ambitie heeft om in te spelen op nieuwe trends die een revolutie
teweeg zullen brengen in de vastgoedsector. Onze strategie is gebaseerd op de volgende pijlers:
Ons product als onderscheidende factor.
Ons vastgoedmodel is aanpasbaar en als dusdanig toekomstbestendig. Menselijke ervaring is wat
ons drijft. Daarom maximaliseren we de flexibiliteit van ruimtes, integreren we de laatste bewezen
technologie en optimaliseren we de kosten. Altijd met respect voor de natuur.
Verbinden met empathie.
Alles wat we leveren is aanpasbaar en gebaseerd op persoonlijke behoeften. Flexibiliteit is de sleutel
in ons aanbod. Dit bewijzen we door eerst te luisteren naar onze klanten, door hun wensen en visies
te begrijpen. We ontwerpen met bijzondere aandacht voor gezondheid & welzijn.
Diensten zijn een essentieel onderdeel van ons product.
Alles wat we creëren is gebaseerd op ervaring. Het gaat niet om de bakstenen maar om de
mensen die onze ruimtes gebruiken. We detecteren hun wensen en analyseren welke diensten ze
nodig hebben, zodat ze zich kunnen concentreren op hun kernactiviteiten en een betere balans
tussen werk en privé kunnen vinden. Een omgevingsafhankelijk dienstenpakket maakt deel uit van
ons productaanbod en varieert van gedeelde etsen en auto’s, tot uitgebreide bezorgdiensten,
strijkdiensten, stomerij, carwash, gedeelde vergaderzalen en food & beverage-oplossingen. Het
resultaat is een op dienstverlening gebaseerde omgeving.
Missiegedreven acties en communicatie.
Alles wat we doen en zeggen vloeit voort uit onze missie en overtuigingen. Ontwikkelen voor
mensen en met respect voor de natuur is onze kern. Deze houding vertaalt zich in een complete
scan bij de start van ons ontwerpproces. We brengen de positieve impact van onze projecten op de
maatschappij in kaart (structuur, materiaal, energiebronnen, oriëntatie, biodiversiteit,
groenzones, ...). De SDG’s leiden ons naar een concreet actieplan.
Leiding geven door eerlijkheid.
We zeggen wat we doen en we doen wat we zeggen, waarbij we het goede voorbeeld geven.
We communiceren op een open en eenvoudige manier. We gebruiken geen moeilijke woorden
maar natuurlijke taal. Eerlijke adviezen, prijzen en oplossingen vormen de kern van wat we doen.
We leiden met nultolerantie ten opzichte van uitsluiting. Met een strikt charter en gedragscode als
bijlage bij alle contracten.
Gelijkheid is de sleutel voor ons. In een wereld die door mannen wordt geleid, steunen wij vrouwen
op gelijke voet. Dit is een concrete vertaling van onze ‘empathische’ aanpak. Wij draaien niet rond
de pot, wij handelen en spreken op coherente wijze.
Onze missie klinkt als volgt:
“CREATE A BALANCE BETWEEN NATURE, PEOPLE AND TECHNOLOGY”.
1
2
3
4
5
ESG-rapportering
WAARDEN
Banimmo wordt gedreven door 4 sleutelwaarden, waaraan de ESG-gerelateerde concepten gekoppeld
worden:
It’s not about bricks. It’s about people – ES
Stakeholderbetrokkenheid
We stellen het gebruikscomfort centraal onder meer door het opzetten van een ruime
waaier aan services voor onze huurders en andere gebruikers. Dit zorgt voor het
verbeteren van de work/life balance. Op dit vlak worden stakeholders (in dit geval de
gebruikers) bevraagd en indien gewenst met elkaar geconnecteerd om te evalueren
welke noden er bestaan en zo concrete oplossingen te ontwikkelen.
Save the world with your feet on the ground - E
Verantwoord en future-proof
De wereld redden is wat hoog gegrepen, maar we onderkennen een impact te hebben
op onze omgeving door onze activiteiten.
Structureel zetten we bijvoorbeeld sterk in op de reconversie van verouderd vastgoed
naar “future-proof” gebouwen.
Flex your mind and shape new spaces – ES
Pragmatisme
We zijn een klein maar efciënt team, de juiste focus hebben is daarom des te
belangrijker. We waken er dan ook over dat deze focus niet uit het oog verloren
gaat. Via bv. een Total Cost of Ownership of TCO-analyse op vlak van energie-
en watersystemen, maken we onderbouwde keuzes die zowel op nancieel als
milieutechnisch vlak steek houden.
The power of honesty – G
Eerlijkheid
We associëren eerlijkheid met transparantie, integriteit, open gesprekken met al onze
partners en stakeholders. Het vergt soms moed maar het zorgt er voor dat we in zee
gaan met gelijkgestemden wat het vertrouwen en de communicatie ten goede komt.
ConnectionCommitmentFreedomHonesty
12 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ANTICIPEREN
OP DE TOEKOMST
De activiteiten van Banimmo hebben een impact
op verschillende niveaus. Echter is zij, zoals elke
onderneming, gevoelig aan globale veranderingen
welke haar activiteiten beïnvloeden. Voorbeelden zijn
de klimaatsverandering, de opkomende deeleconomie,
evoluerende technologieën, alsook globale invloeden
op bijvoorbeeld macro-economisch en geopolitiek vlak.
Wij geloven dat de uitdaging van morgen niet over
verandering gaat. Verandering is er in het verleden
altijd geweest en het leven zal ook in de toekomst
blijven veranderen. De echte uitdaging is onze houding
tegenover verandering en de snelheid waarmee die
verandering plaatsvindt. Daarom zal flexibiliteit in
de toekomst zeer waardevol worden. Wij zullen op
zoek gaan naar flexibele ruimten die kunnen inspelen
op een snelle verandering van onze behoeften.
We zullen afstappen van starheid en deze inruilen
voor flexibiliteit. Terwijl anderen misschien bang zijn
voor de toekomst en in het verleden blijven steken,
omarmen wij deze nieuwe, flexibele wereld. Als we
onze geest verruimen, ontdekken we oplossingen
die we niet hadden verwacht. Het zal ons helpen om
werk- en leefruimtes te ontwerpen die beter aan onze
persoonlijke behoeften voldoen. Het zal ons helpen
de toekomst van werken en leven te ontwikkelen. Het
zal ons helpen een betere wereld te creëren. Het zal
positieve verandering mogelijk maken. Wij geloven in
flexibiliteit. De toekomst is flexibel.
U ZEI IMPACT?
Onze ESG-impact op de samenleving maken we
zichtbaar in een materialiteitsmatrix, zoals voorzien in
de GRI
3
standaard. De materialiteitsmatrix identiceert
de materiële thema’s, zijnde die met de grootste
impact op vlak van ESG voor een bedrijf. Het zijn die
thema’s die én voor de organisatie strategisch zijn
én tegemoet komen aan de verwachtingen van de
stakeholders.
Het ontwikkelen van de materialiteitsmatrix is
een iteratief proces: de reële impact van de
bedrijfsactiviteiten wordt zo duidelijk mogelijk in kaart
gebracht door intern overleg en evaluatie van een
aantal parameters. Vervolgens wordt geëvalueerd waar
het bedrijf staat in functie van zijn impact: thema’s waar
Banimmo een grote impact heeft maar niet voldoende
activiteiten rond ontwikkelde of thema’s waar Banimmo
het verschil wil maken worden de thema’s die op vlak
van ambitieniveau en/of implementatie de prioriteit
krijgen.
3 GlobalReportingInitiative-Eeninternationaleorganisatiedierichtlijnenvoorduurzaamheidsverslaggeving
opstelt.Ineenduurzaamheidsverslagcommuniceerteenorganisatiepubliekelijkoverhaareconomische,
milieu-ensocialeprestaties[https://www.globalreporting.org/]
De materialiteitsmatrix werd ontwikkeld
middels het doorlopen van een aantal
stappen:
ESG-inspiratie
Due Diligence
Betrekken van stakeholders
Materialiteitsmatrix Banimmo
Team en Governance
3 GlobalReportingInitiative-Eeninternationaleorganisatiedierichtlijnenvoorduurzaamheidsverslaggeving
opstelt.Ineenduurzaamheidsverslagcommuniceerteenorganisatiepubliekelijkoverhaareconomische,
milieu-ensocialeprestaties[https://www.globalreporting.org/]
ESG-rapportering
ESG INSPIRATIE
Het integreren van duurzaamheid in bedrijfsactiviteiten
kan complex zijn, aangezien er verschillende kaders
en richtlijnen naast elkaar bestaan, gaande van
overkoepelende kaders zoals de Sustainable
Development Goals (SDG) van de Verenigde
Naties (voor alle sectoren) tot kaders speciek voor
de vastgoedsector. Banimmo volgt een pragmatische
aanpak: we bestuderen de toegevoegde waarde
van de verschillende richtlijnen en labels voor onze
projecten en zullen de vereisten systematisch
integreren in onze ontwerpparameters.
Voorlopig wordt er nog niet gekozen om over te gaan
tot ESG certicering van de portefeuille maar worden
een aantal pertinente aanbevelingen van verschillende
ESG-labels toegepast, daar waar ze de meeste impact
hebben.
DUE DILIGENCE
TIjdens een due diligence oefening werd een analyse
en stand van zaken opgemaakt van een aantal
gebouwen en projecten op vlak van ESG-performantie
om zo te identiceren waar Banimmo sterk staat en
waar de verbeterings- en/of aandachtspunten liggen.
Drie projecten in verschillende stadia van
projectontwikkeling werden onder de loep genomen.
Hieruit volgden concrete aanbevelingen voor
verbeteringen. Het proces lichtte ook het belang toe
van de integratie van ESG-aspecten vanaf het prille
begin van een project. De Due Diligence toonde onder
andere aan dat de projecten een hoog ambitieniveau
op vlak van duurzaamheid voor het gebouw laten zien,
waarbij we vermijden om achteraf te moeten bijsturen
(mét bijkomende kosten), én we alle betrokken partijen
in de toeleveringsketen betrekken, zodat verschillende
invalshoeken kunnen besproken worden en de beste
hieruit geselecteerd kunnen worden.
De kaders die Banimmo inspireren zijn:
VN SDGs
1
(overkoepelend kader): Duurzame Ontwikkelingsdoelen van de Verenigde Naties - 17
ESG-gerelateerde thema’s ontwikkeld door de Verenigde Naties om duurzame doelen te bereiken
tegen 2030: het beëindigen van armoede, het beschermen van de planeet en het verzekeren van
vrede en welvaart.
BREEAM
2
(gebouw & welzijn): Building Research Establishment Environmental Assessment Method
- Een internationaal gerenommeerde certicering voor duurzaam bouwen.
WELL
3
(welzijn, huurders en wijk): Een internationaal bouwcerticaat gespecialiseerd in Gezondheid
& Welzijn van de bewoners.
1 https://www.sdgs.be/nl/sdgs
2 https://www.breeam.com/
3 https://www.wellcertied.com/
14 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BETREKKEN VAN
STAKEHOLDERS
Onze duurzaamheidsvisie werd via een bevraging
afgetoetst met de volgende stakeholders:
Ondanks licht verschillende prioriteiten wat betreft de
ESG thema’s in functie van de groep stakeholders, was
de conclusie duidelijk: duurzaamheid en een degelijke
uitwerking hiervan door Banimmo is belangrijk voor
álle stakeholders.
Interne conclusies:
Het team moet nog meer doordrongen zijn van de
ESG-objectieven, om ze beter te integreren in hun
dagelijks werk. Uitwerking hiervan is voorzien in de
loop van 2022.
We moeten onze stakeholders (bv. huurders) beter
informeren en sensibiliseren.
INTERNE
BELANGHEBBENDEN
Raad van bestuur
Management
Interne medewerkers
EXTERNE
BELANGHEBBENDEN
Aandeelhouders
Consultants
Grondeigenaars
Overheid
Makelaars
Aannemers
Ontwerpteam
ESG-rapportering
MATERIALITEITSMATRIX
BANIMMO
Het resultaat van de voorgaande stappen licht
de prioriteiten van Banimmo op vlak van ESG
op een overzichtelijke wijze toe:
De belangrijkste ESG thema’s die voor
Banimmo weerhouden werden na de interne
oefening, worden gelinkt aan 10 VN SDG’s.
Zoals vermeld werd dit verder afgetoetst
met een brede groep van verschillende
categorieën van stakeholders. De subthema’s
in de materialiteitsmatrix zijn via kleur gelinkt
aan de VN SDG’s.
Deze SDG-thema’s zijn ook de thema’s
waaraan Banimmo in de toekomst verder zal
werken.
Belang voor Stakeholders
Belang voor Banimmo
16 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
TEAM & GOVERNANCE
Een ESG-visie en haar doelstellingen ontwikkelen
is een eerste belangrijke stap. De theorie moet
nadien in de praktijk omgezet worden, door het
ontwikkelen van een implementatieplan, het toewijzen
van verantwoordelijkheden, het vrijmaken van
budgetten daar waar nodig, het sensibiliseren van de
medewerkers, het betrekken van de partners in de
toeleveringsketen, én het uitwerken van de nodige
richtlijnen voor de projecten.
VERANTWOORDELIJKHEDEN
EN OPVOLGING
Banimmo bestaat uit een klein team maar dit belet
ons niet om op verschillende niveaus sturing- en
controlemechanismes te implementeren:
•
Management Team: zij zal optreden als
Champion, dit houdt in dat zij een trekkersrol
opneemt op vlak van ESG en dit zal uitdragen naar
de verschillende teams,
•
Investeringscomité: dit comité zal middels
het in haar schoot ontstane ESG-comité
toezien op ESG-aspecten zoals implementatie &
conformiteit van toekomstige ontwikkelingen en
investeringen,
•
Raad van bestuur, Audit- &
risicocomité, Remuneratie- en
Benoemingscomité
zullen in hun beleid
rekening houden met de aanbevelingen van het
ESG-comité.
INTERNE INSTRUMENTEN
Naast de interne organisatie op vlak van
bevoegdheden zullen in de toekomst ook een
aantal instrumenten worden ontwikkeld die
concreter speciëren hoe we ESG-aspecten in onze
bedrijfsvoering integreren. Daartoe zullen naast
praktische implementatietools ook een Supplier Code
of Conduct, een Supplier screening, een Sustainable
Procurement Plan, een Material Red List etc. worden
ingevoerd …
PROCESSEN & AMBITIE
De integratie van ESG in onze bedrijfsvoering is een
continu evoluerend proces.
Duurzaamheid werd tot hiertoe al toegepast
en geïntegreerd in verschillende van onze
beslissingsprocessen. We beseffen echter ook dat er
nog een aantal belangrijke stappen dienen genomen
te worden om over te gaan naar een systematische,
coherente en gestructureerde implementatie van onze
ESG-doelstellingen.
Hiervoor werd een implementatieplan ontwikkeld.
We gaan voor een gefaseerde aanpak met volgende
mijlpalen:
• Uitwerking van onze eigen duurzaamheidsmeter
• Inwerken van alle doelstellingen in de
programma’s van eisen
• In-house trainings
Daar waar mogelijk hebben we al gekwanticeerde
doelstellingen opgenomen in de uitwerking van onze
strategie. Over de komende jaren zullen deze verder
verjnd en aangevuld worden.
ESG-rapportering
ESG-VERWEZENLIJKINGEN IN DE KIJKER
Praktisch gezien hebben we met de recente projecten reeds heel wat duurzaamheidsdoelstellingen verwezenlijkt:
Networks Gent fase 2 (in ontwerp)
BREEAM outstanding
Geen fossiele brandstoffen
Tot 41% beter dan (BEN) Bijna Energie Neutraal
Uitstekende luchtkwaliteit: CO2<800ppm
Regenwaterrecuperatie, lekdetectie, monitoring en
zuinige toestellen met betrekking tot waterverbruik
Circulariteit: uitvoering van materialenanalyse,
embodied carbon: klasse A volgens de benchmark
One Click LCA
Networks Gent ONE & TWO (opgeleverd)
BREEAM Excellent
Eenvoudig kantoor, gemakkelijk aan te passen
TCO berekening: energie concept, combinatie
van thermisch comfort, daglicht, minimaal
verbruik voor gebruiker
Verwarming en koeling middels geothermie
NETWORKS NØR (opgeleverd)
BREEAM Outstanding
Passief kantoorgebouw
Groen terras op elk verdiep
Stedelijk groen
Biolie
Focus op welzijn
18 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021
OMZET (IN ‘000 €)
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021
VERKOOP VAN ACTIVA (IN ‘000 €)
144.356
65.090
54.545
4.258
3.294
132.716
54.952
51.036
500
-
KERNCIJFERS PER EIND 2021
81.146
78.000
Kerncijfers per eind 2021
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
- 10 000
2016 2017 2018 2019 2020 2021
OPERATIONEEL RESULTAAT (IN ‘000 €)
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
-5.000
-10.000
-15.000
-20.000
2016 2017 2018 2019 2020 2021
NETTO RESULTAAT (IN ‘000 €)
42.893
4.036
-3.337
-1.773
1.959
-15.410
-3.912
-5.498
-2.728
-1.535
32.302
25.005
20 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2021 2022 2023 2024 2025
VERVALDAGSCHEMA VAN DE FINANCIËLE
VERBINTENISSEN (IN € MILJOEN)
Naleving van alle bankcovenants.
300
250
200
150
100
50
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021
EVOLUTIE VAN DE SCHULDGRAAD (IN ‘000 €)
70
60
50
40
30
20
10
0
49,5%
58,1%
40,0%
32,8%
42,5%
Totaal activa (€ Mio)
Schuldgraad (Loan to Value) (1)
Netto nanciële schuld (€ Mio)
(1) Uitgedrukt als netto nanciële schuld op totale activawaarde.
0,5 0,5 0,5
8,1%
0,5
50,0
Obligatie
Contractuele terugbetaling
Kerncijfers per eind 2021
KERNCIJFERS VASTGOEDPORTEFEUILLE
(in € mio) 2021 2020
Reële waarde vastgoedportefeuille 107,9 103,4
Vastgoedbeleggingen 74,1 42,3
In voorraad aangehouden gebouwen 28,5 56,4
Participaties en in joint ventures aangehouden gebouwen 5,3 5,0
Bezettingsgraad verhuurbare gebouwen 82,5% 78,0
Verhuurbare oppervlakte (m
2
) 54 742 38 459
Ontwikkelingspotentieel (m
2
) 290 000 281 000
KERNCIJFERS BALANS
(in € 000) 2021 2020
Netto actief 69 274 44 609
Aantal aandelen op afsluitdatum (#) 11 249 924 11 249 924
Netto actief per aandeel (€) 6,10 3,97
Totaal activa 197 512 141 562
Financiële schuld 87 638 79 271
Schuldgraad 8,1% 42,5%
KERNCIJFERS RESULTATENREKENING
(in € 000) 2021 2020
Vastgoedresultaat 36 098 5 100
Operationeel resultaat 32 302 1 959
Netto resultaat 25 005 -1 535
Resultaat per aandeel en na verwatering (€) 2,22 -0,14
22 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
SAMENSTELLING
Op 31 december 2021 bestond de vastgoedportefeuille
uit 6 verhuurde gebouwen, met een totale
verhuurbare oppervlakte van 54.742 m
2
.
Verder bestond de portefeuille uit 5 gronden (waarvan
1 in joint venture) met een ontwikkelingspotentieel van
zowat 290.000 m² (ons aandeel).
WAARDE VAN HET
PATRIMONIUM
Per 31 december 2021 had het vastgoedpatrimonium
een waarde van € 107,9 miljoen:
• Vastgoedbeleggingen: € 74,1 miljoen;
• In voorraad aangehouden gebouwen: € 28,5 miljoen;
• Participaties en in joint venture aangehouden
gebouwen: € 5,3 miljoen.
BEZETTINGSGRAAD
De totale bezettingsgraad van de portefeuille van
verhuurbare gebouwen ligt op 82,5%, een stijging van
5,2% ten opzichte van 30 juni 2021. Dit is mede dankzij
het opnemen van de gebouwen Networks Gent ONE en
TWO in de verhuurportefeuille alsook door verhuringen
op NETWORKS Forest.
PORTEFEUILLEOVERZICHT
Portefeuilleoverzicht
VERDELING VAN DE
ACTIVITEITEN
Zowat 290.000 m
2
ontwikkelingspotentieel en een
portefeuille aan verhuurbare gebouwen van 54.742 m
2
.
TERREIN CHARLEROI
Ontwikkelbare oppervlakte: 74.400 m²
TERREIN H2 en H3, SITE DA VINCI EVERE
Ontwikkelbare oppervlakte: 40.000 m²
TERREIN BASEL, SITE DA VINCI EVERE
Ontwikkelbare oppervlakte: 30.000 m²
TERREIN BONNE FORTUNE, ANS
Ontwikkelbare oppervlakte: 36.000 m²
TERREINEN THE LOOP, GENT
Ontwikkelbare oppervlakte: ca. 110.000 m² voor het
aandeel Banimmo (geassocieerde deelnemingen)
24 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BOURGETLAAN 1 TE EVERE (DA VINCI H3)
VASTGOEDBELEGGING
Adres: Bourgetlaan 1, 1140 Brussel
Totaaloppervlakte: 12.449 m² voor de
bestaande gebouwen, maar bijkomend
potentieel van 20.000 m².
Parkeerplaatsen: 100
Renovatiejaar: 2005-2006
Bovengrondse verdiepingen:
Gelijkvloers + 1
Bezettingsgraad: 100 % (de vergoedingen
die de Europese Commissie verschuldigd is
werden overgedragen).
SCHIPHOLLAAN 3 (DA VINCI H5)
GEBOUW IN VOORRAAD
Adres: Schiphollaan 3, 1140 Brussel
Totaaloppervlakte: 3.703 m²
Parkeerplaatsen: 69
Renovatiejaar: 2010
Bovengrondse verdiepingen:
Gelijkvloers + 2
Bezettingsgraad: 100 % (Cofely Services)
Portefeuilleoverzicht
NETWORKS FOREST
VASTGOEDBELEGGING
Adres: Humaniteitslaan 292, 1190 Brussel
Totaaloppervlakte: 14.065 m²
Parkeerplaatsen: 282
Bouwjaar: 1994, deels gerenoveerd in 2018
en 2021
Bovengrondse verdiepingen:
Gelijkvloers + 5
Ondergrondse verdiepingen: 1
Bezettingsgraad: 57,20% (Veepee, ELCO,
Therabel, Net Computer Group, Umedia,
Unilever
RAKETSTRAAT 40
GEBOUW IN VOORRAAD
Adres: Raketstraat 40, 1130 Brussel
Totaaloppervlakte: 8.242 m²
Parkeerplaatsen: 152
Renovatiejaar: 2011
Bovengrondse verdiepingen: Gelijkvloers
+ 1
Bezettingsgraad: 83,5% (Electrolux)
26 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
MC2
GEBOUW IN JOINT VENTURE
Adres: Parc Scientique Einstein, 1348
Louvain-la-Neuve
Totaaloppervlakte: 10.180 m²
Parkeerplaatsen: 340
Oplevering: november 2021
Bezettingsgraad: 100% voor 12 jaar
verhuurd aan ING
NETWORKS GENT – GEBOUW ONE EN TWO
VASTGOEDBELEGGING
Adres: Raymonde de Larochelaan 13-15,
The Loop, Gent
Totaaloppervlakte: 14.283 m²
Parkeerplaatsen: 203
Oplevering: Q3 2021 (TWO) en Q1 (ONE)
2022
Bovengrondse verdiepingen: Gelijkvloers
+ 6
Ondergrondse verdiepingen: 1
Bezettingsgraad: 87,5%
Portefeuilleoverzicht
28 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BANIMMO-AANDEEL
Het Banimmo-aandeel (BANI) is sinds 26 juni 2007
genoteerd op de continumarkt van NYSE Euronext
Brussels, meer bepaald op het C-segment van
die markt. Dit segment verenigt uitgevers met een
beurskapitalisatie van minder dan € 150 miljoen.
31/12/2021
BANIMMO-AANDEEL
Aantal uitgegeven aandelen 11 356 544
BEURSKOERS (IN €)
Hoogste van het jaar € 3,80
Laagste van het jaar € 2,58
Bij afsluiting € 3,76
Gemiddelde van het jaar € 3,11
VOLUME
Gemiddeld dagelijks transactievolume 5 172 aandelen
BEURSKAPITALISATIE
BIJ AFSLUITING
€ 42,70 miljoen
OBLIGATIES
Op 15 december 2020 heeft Banimmo een private
obligatielening van € 50,0 miljoen met een looptijd
van 5 jaar aan 4,50% in de markt geplaatst.
BANIMMO
OP DE BEURS
Banimmo op de beurs
AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR
De graek hiernaast toont de samenstelling van
de aandeelhouders-structuur van Banimmo
op 31 december 2021. Deze is gebaseerd
op de laatste “transparantieverklaring” die
Banimmo ontving en geeft de aandeelhouders
weer die meer dan 3% van de aandelen in bezit hebben.
PRAKTISCHE WERKWIJZEN BETREFFENDE
DE UITBETALING VAN HET DIVIDEND
Om de verdere groei na de doorstart te bestendigen zal de Raad van Bestuur
aan de Algemene Vergadering voorstellen om dit jaar geen dividend uit te keren.
KALENDER VAN DE AANDEELHOUDER
Gewone algemene vergadering 10 mei 2022
Bekendmaking van de halfjaarresultaten per 30 juni 2022 25 augustus 2022
Bekendmaking van de jaarresultaten 2022 2 maart 2023
COVERAGE DOOR ANALISTEN
KBC SECURITIES
Wido Jongman
Havenlaan 12, 1080 Brussel
T +32 2 417 40 90
E wido.jongman@kbcsecurities.be
4,51%
0,95%
62,47%
32,07%
Publiek
Patronale Life
André Bosmans Management bvba
Eigen aandelen
30 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
1 BELANGRIJKE
GEBEURTENISSEN TIJDENS
HET BOEKJAAR
OVERDRACHTEN
Op 22 december 2021 werd voor het gebouw
NETWORKS NØR een verkoopovereenkomst
getekend met de Belgische Staat, voor rekening van
de Regie Der Gebouwen. Het gebouw zal worden
opgeleverd en overgedragen eind maart 2022.
NETWORKS NØR is een passief kantoorgebouw in
de Noordwijk van Brussel van ongeveer 14.000 m
2
vloeroppervlakte met een “BREEAM Outstanding”
duurzaamheidscerticaat.
COMMERCIËLE- EN HUURACTIVITEITEN
De totale bezettingsgraad van de portefeuille van
verhuurbare gebouwen ligt op 82,5%, een stijging
van 5,2% ten opzichte van 30 juni 2021. Dit is mede
dankzij het opnemen van de gebouwen Networks Gent
ONE en TWO in de verhuurportefeuille alsook door
verhuringen op NETWORKS Forest.
JAARVERSLAG OVER
DE GECONSOLIDEERDE
REKENINGEN
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
In 2021 werden de volgende huurcontracten
afgesloten:
• Op Networks Gent: ESKO Graphics, Marsh, Skilliant,
Fiberklaar, Mazars en IO (Intracto) voor in totaal
12.756 m
2
• Op Networks Forest: ELCO, Therabel, Umedia e.a.,
voor in totaal 2.492 m
2
NETWORKS Forest te Vorst
Dankzij de herinrichting van het atrium en de
aansluitende diensten zoals bv. de shared meeting
rooms, is er een vernieuwde interesse voor dit
kwalitatief gebouw. Ondanks het vertrek van Itron,
werd dankzij de nieuwe verhuringen de bezetting
opgetrokken van 49,52% naar 57,2% op het einde van
2021.
Er wordt verder gewerkt aan de herpositionering van
het gebouw als een service-oriented omgeving, onder
andere met behulp van de Networks Smart Hub,
een smart technology businesscenter met flexibele
werkplekken, dat inspeelt op de nieuwe tendensen die
door de COVID-19 pandemie bevestigd werden.
32 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ONTWIKKELINGSACTIVITEITEN
De in 2019 opgestarte werven en ontwikkelings-
trajecten hebben weinig tot geen vertraging opgelopen
omwille van de COVID-19 pandemie.
NETWORKS NØR, Noordwijk Brussel
Dit passief kantoorgebouw van 13.976 m
2
dat
“BREEAM Outstanding” gecerticeerd zal zijn, werd in
december 2021 verkocht aan de Belgische Staat. De
oplevering is voorzien eind maart 2022.
NETWORKS Gent, The Loop in Gent
Dit project op de site van The Loop in Gent dat twee
kantoorgebouwen omvat, namelijk ONE (5.922 m
2
)
en TWO (8.361 m
2
), draagt het label “BREEAM
Excellent”. Het project was op 31/12/2021 voor 54%
effectief verhuurd maar de getekende huurcontracten
vertegenwoordigen meer dan 87%. Gebouw TWO is
reeds in juli 2021 opgeleverd, gebouw ONE werd in
februari 2022 opgeleverd.
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
Activiteitencentrum ING te Louvain-La-Neuve
Het gebouw van ongeveer 10.000 m
2
kantoren met
“BREEAM Excellent” certicaat werd opgeleverd
in november 2021. Tegelijkertijd gebeurde de
ingebruikname door ING dat een huurcontract van 12
jaar vast is aangegaan.
The Loop, Gent
Als een vervolg op de ambitienota die volgde op
de Master Class onder leiding van Alexander
D’Hooghe van 2020 werd in samenwerking met
de Stad Gent verder gewerkt aan de verdere
ontwikkeling van de site. Dit gebeurt op 3
parallelle tijdstrajecten, nl. tijdelijke invullingen,
ontwikkelingen binnen het bestaande RUP
en tenslotte een nieuw masterplan voor de
lange termijn.
In dat kader werd gewerkt op een masterplan voor
een gemengde ontwikkeling van bijna 80.000 m
2
vloeroppervlakte op de gronden gelegen tussen de
IKEA en Flanders Expo.
Daarnaast werd ook een vergunningsaanvraag
ingediend voor een nieuwe fase van NETWORKS
Gent van ongeveer 17.500 m
2
vloeroppervlakte aan
kantoorachtigen.
34 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Charleroi
In overleg met de stad Charleroi werd gewerkt aan
een masterplan voor de voormalige parking van het
Congrespaleis van Charleroi. Dit plan beoogt een
gemengde ontwikkeling van mogelijk 74.400 m
2
vloeroppervlakte.
ACQUISITIES
Banimmo deed geen enkele aankoop tijdens het
boekjaar 2021. De vennootschap onderzoekt
regelmatig acquisitiedossiers met het oog op
toekomstige herontwikkelingen.
2 INFORMATIE OVER
ONDERZOEK EN
ONTWIKKELING
In het voorbije boekjaar hebben noch Banimmo, noch
haar dochterondernemingen, activiteiten uitgeoefend
op het vlak van onderzoek en ontwikkeling.
3 EIGEN AANDELEN
Op 1 januari 2021 had Banimmo 106.620 eigen
aandelen in handen. In de loop van het boekjaar
verwierf de vennootschap geen enkel bijkomend
aandeel en heeft ze evenmin een verkoop of een
toewijzing uitgevoerd.
Op 31 december 2021 was Banimmo dus nog steeds
in het bezit van 106.620 eigen aandelen.
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
4 TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE
RESULTATENREKENING VAN HET BOEKJAAR
(in € 000) 2021 2020
Huuropbrengsten 3 146 3 294
Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad 78 000 -
Opbrengsten van bestellingen in uitvoering - -
Opbrengsten uit de voortgezette activiteiten 81 146 3 294
Kosten van verhuring - 493 - 550
Kostprijs van verkochte gebouwen in voorraad - 64 616 -
Kostprijs van bestellingen in uitvoering - -
Kosten van de voortgezette activiteiten - 65 109 - 550
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 16 037 2 744
Erelonen en beheersvergoedingen 801 6
Netto resultaat op verkochte vastgoedbeleggingen - -
Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 11 453 377
(Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad 13 507 3 381
Afschrijvingen op gebruiksrechten van leasingcontracten - 427 - 427
(Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen op vorderingen verbonden aan
verkochte gebouwen
- -
Andere operationele (kosten)/opbrengsten - 5 273 - 981
VASTGOEDRESULTAAT 36 098 5 100
Administratieve kosten - 3 796 - 3 141
Andere inkomsten - -
OPERATIONEEL RESULTAAT 32 302 1 959
Financiële kosten - 4 108 - 2 652
Financiële opbrengsten 154 269
Verdisconteringskosten op schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten - 66 - 37
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 197 - 185
Afschrijvingen (toevoeging/terugneming) op deelnemingen van geassocieerde deelnemingen
en joint ventures
- -
Netto resultaat op de verkoop van geassocieerde deelnemingen en joint ventures - -
Resultaat op andere nanciële activa - 19 - 461
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 28 460 - 1 107
Belastingen - 1 630 - 148
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR - VOORTGEZETTE ACTIVITEITEN 26 830 - 1 255
Resultaat van de beëindigde activiteiten - 1 825 - 280
NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR 25 005 - 1 535
Toewijsbaar aan:
- Aandeelhouders van de vennootschap 25 005 - 1 642
- Minderheidsbelangen - 107
Resultaat per aandeel en na verwatering toekomend aan de aandeelhouders (in euro per aan-
deel)
2,20 - 0,14
36 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
4.1 Huurinkomsten
De huurinkomsten bedroegen € 3,1 miljoen in 2021,
tegenover € 3,3 miljoen in 2020. Deze lichte daling
vloeit voornamelijk voort uit de hernieuwing van het
huurcontract op de Raketlaan 40 te Haren in 2020.
4.2 Opbrengst van de verkoop van de gebouwen in
voorraad en de bestellingen in uitvoering
De verkoopopbrengst van gebouwen in voorraad
bedraagt € 78 miljoen, tegenover nul euro in 2021.
Dit is volledig toe te schrijven aan de verkoop van
NETWORKS NØR.
4.3 Kosten van verhuring
De netto eigenaarslasten bedroegen € 493 duizend,
een lichte daling t.o.v. € 550 duizend in 2020.
4.4 Winst/verlies van reële waarde op
vastgoedbeleggingen en waardevermindering op
gebouwen
De evolutie van de reële waarde van de
vastgoedportefeuille heeft een positieve impact van
€ 11,4 miljoen op de vastgoedbeleggingen (IAS40)
voornamelijk omwille van het commercieel succes
van NETWORKS Gent, en een positieve impact
van € 13,5 miljoen op de gebouwen en gronden in
voorraad (IAS2) voornamelijk ten gevolge van een
terugname van waardeverminderingen op het gebouw
NETWORKS NØR.
4.5 Afschrijvingen IFRS 16
De nieuwe norm IFRS 16 werd in 2019
geïmplementeerd wat als gevolg heeft dat de IFRS16
activa ook afgeschreven worden a rato van € 0,4
miljoen in 2021.
4.6 Vastgoedresultaat
Het vastgoedresultaat bedraagt aldus € 36,1 miljoen,
een 7-voud van 2020.
4.7 Bedrijfskosten
De werkingskosten (administratieve en operationele
lasten) zijn gestegen naar € 3,8 miljoen in 2021,
tegenover € 3,1 miljoen in 2020, ten gevolge van
niet-aftrekbare BTW, een uitbreiding van het team en
onvoorziene corporate kosten.
4.8 Operationeel resultaat
Het operationeel resultaat bedraagt € 32,3 miljoen.
4.9 Financiële kosten
De netto nanciële lasten bedroegen € 4 miljoen in
2021 tegenover € 2,4 miljoen in 2020. De stijging
van ongeveer 55% is voornamelijk het gevolg van de
lopende obligatielening ten bedrage van € 50 miljoen
die in december 2020 werd uitgegeven.
4.10 Resultaat van de beëindigde activiteiten
Een provisie op de verkoop van Golf Hotel de Chantilly
SAS eind 2019 heeft een impact op het resultaat ten
bedrage van € -1,8 miljoen.
4.11 Belastingen
De belastinglasten bedragen slechts € 1,6 miljoen ten
gevolge de recuperatie van scale verliezen.
4.12 Netto resultaat
Het nettoresultaat van het boekjaar klokt af op € 25,0
miljoen, een volledige ommekeer ten opzichte van de
laatste jaren toen het nettoresultaat telkens negatief
was. Dit resultaat is het gevolg van de gerealiseerde
meerwaarde op de verkoop van NETWORKS NØR
en de verhoging van de reële waarde op NETWORKS
Gent.
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
5 TOELICHTING BIJ DE BALANS
(in € 000) 2021 2020
ACTIVA
LANGLOPENDE ACTIVA
Vastgoedbeleggingen 74 091 42 311
Materiële vaste activa 394 457
Immateriële vaste activa 98 160
Gebruiksrechten van leasingcontracten 5 245 5 616
Participaties in geassocieerde deelnemingen en joint ventures 5 312 5 036
Uitgestelde belastingactiva 0 0
Langlopende nanciële activa 4 566 4 556
Handelsvorderingen en andere langlopende vorderingen 1 870 1 707
TOTAAL LANGLOPENDE ACTIVA 91 576 59 843
KORTLOPENDE ACTIVA
Gebouwen in voorraad 28 491 56 395
Kortlopende nanciële activa 1 077 1 069
Handelsvorderingen en andere kortlopende vorderingen 4 634 5 001
Kortlopende belastingvorderingen 35 93
Kas en kasequivalenten 71 699 19 160
TOTAAL KORTLOPENDE ACTIVA 105 935 81 718
TOTAAL ACTIVA 197 512 141 562
EIGEN VERMOGEN
Kapitaal 30 000 30 000
Geconsolideerde reserves 39 274 14 269
Eigen vermogen deel van de groep 69 274 44 269
Minderheidsbelangen 0 340
TOTAAL EIGEN VERMOGEN 69 274 44 609
PASSIVA
LANGLOPENDE PASSIVA
Langlopende nanciële schulden 68 706 77 995
Langlopende voorzieningen 3 259 1 169
Langlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten 5 627 6 253
Handelsschulden en andere langlopende schulden 0 0
TOTAAL LANGLOPENDE PASSIVA 77 592 85 417
KORTLOPENDE PASSIVA
Kortlopende nanciële schulden 18 932 1 276
Kortlopende belastingschulden 1 380 195
Kortlopende voorzieningen 29 29
Kortlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten 628 658
Handelsschulden en andere kortlopende schulden 27 852 9 378
TOTAAL KORTLOPENDE PASSIVA 50 645 11 536
TOTAAL PASSIVA EN EIGEN VERMOGEN 197 512 141 562
38 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
De vastgoedbeleggingen (IAS40) hebben een
aanzienlijke stijging (€ +31,8 miljoen of 75,2%) gekend
omwille van de herwaardering van NETWORKS Gent
(gebouw One en Two) dat op 31/12/2021 voor meer
dan 87% aan huurcontracten optekende.
De gebouwen in voorraad (IAS2) kennen daarentegen
een daling van € -27,9 miljoen door het verdwijnen van
het gebouw NETWORKS NØR uit de balans.
Het eigen vermogen van de groep bedraagt € 69,3
miljoen, of € 6,1 per aandeel, vergeleken met € 44,6
miljoen eind 2020, of € 3,9 per aandeel.
Door de verdere nanciering van de lopende
ontwikkelingsprojecten is de nanciële schuld
gestegen van € 79,3 miljoen eind 2020 naar
€ 87,6 miljoen eind 2021. Dit omvat ook de
externe projectnanciering van € 17 miljoen die in
december 2021 voor het project NETWORKS Gent
bekomen werd. Met de liquide middelen ontvangen
bij de verkoop van NETWORKS NØR werden alle
kortlopende schulden afgelost.
Rekening houdend met de beschikbare middelen,
voortvloeiend uit de verkoop van NETWORKS NØR,
is de netto-nanciële schuldgraad gedaald van 42,5%
eind 2020 naar 8,1% eind 2021.
6 GEBEURTENISSEN NA
BALANSDATUM
In januari 2022 naliseerden Banimmo NV en de groep
Marc Liégeois met Belus Insurance de overdracht
van 100% van de aandelen van MC
2
Development
SA, de vennootschap die eigenaar is van het nieuwe
activiteitencentrum van ING in Louvain-la-Neuve.
7 VOORUITZICHTEN
Voor NETWORKS Gent lopen nog diverse
onderhandelingen voor de verhuur van de resterende
oppervlakte van ongeveer 1.500 m
2
.
Op The Loop in Gent loopt een vergunningsaanvraag
voor een volgende fase van 5 gebouwen die als
kantoorachtigen zullen worden aangeboden.
Er worden, eveneens op The Loop, nog andere
dossiers actief bekeken, zowel naast de recente
ontwikkelingen als op terreinen die op middellange
termijn zullen worden ontwikkeld.
Dankzij de verdere herpositionering van NETWORKS
Forest als een service-oriented omgeving merken we
een verhoogde interesse voor verhuur. Mede dankzij
het heringericht atrium en de uitbreiding van diensten,
alsook het beschikbaar zijn van de NETWORKS
Smart Hub, een smart technology businesscenter
met flexibele werkplekken dat inspeelt op de nieuwe
tendensen die door de COVID-19 pandemie bevestigd
werden.
Voor de grond te Charleroi zal in 2022 werk worden
gemaakt van het masterplan wat zal toelaten om het
project te commercialiseren.
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
8 AANWIJZINGEN OVER
DE OMSTANDIGHEDEN
DIE EEN GROTE INVLOED
KUNNEN HEBBEN OP DE
ONTWIKKELING VAN DE
VENNOOTSCHAP
De raad van bestuur heeft, naast de moeilijk in te
schatten impact van de recente gebeurtenissen in
Oost-Europa geen kennis van andere omstandigheden
die een merkelijke invloed kunnen hebben op de
ontwikkeling van de vennootschap dan deze die in
dit jaarverslag werden belicht. De gevolgen van de
COVID19-crisis zijn zeer beperkt gebleven en hebben
geen impact gehad op Banimmo.
9 GEBRUIK VAN FINANCIËLE
INSTRUMENTEN
De vennootschap loopt geen wisselkoersrisico.
Wat de rentevoeten betreft, heeft de vennootschap
het beleid gehanteerd om dit risico af te dekken met
instrumenten van het type renteswap of met een
combinatie van Floors en Caps met gelijkaardige duur
en bedragen. Eind 2021 heeft de vennootschap geen
enkel indekkingsinstrument meer.
10 CORPORATE GOVERNANCE
Banimmo is een naamloze vennootschap naar
Belgisch recht, genoteerd op NYSE Euronext Brussel
sinds 26 juni 2007. De maatschappelijke zetel van
Banimmo is gevestigd aan de Bischoffsheimlaan 33
te 1000 Brussel (tel: 02 710 53 11, fax: 02 710 53
13, e-mail: info@banimmo.be). De vennootschap is
geregistreerd in het Rechtspersonenregister (Brussel)
onder het nummer 0888 061 724.
Banimmo valt onder het toepassingsgebied van de
vrijstelling bedoeld in artikel 4, 1° van de Belgische
wet van 3 augustus 2012 betreffende de instellingen
voor collectieve belegging die voldoen aan de Richtlijn
2009/65/EG en aan de instellingen voor belegging
in schuldvorderingen, en is niet geregistreerd als
vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal
(BEVAK) of gereglementeerde vastgoedvennootschap
(GVV). Anderzijds heeft Banimmo sinds 4
december 2019 haar statuten gewijzigd om ze in
overeenstemming te brengen met het nieuwe Wetboek
van vennootschappen en verenigingen ingevoerd door
de wet van 23 maart 2019. De nieuwe statuten zijn
integraal beschikbaar op de website van Banimmo
(www.banimmo.be).
Banimmo houdt zich ook aan de principes van de
Belgische Corporate Governance Code 2020 “Belgian
Corporate Governance Code 2020” die op 12 mei
2019 is gepubliceerd (de “Code”), en houdt waar
nodig rekening met de bijzondere eigenschappen van
de vennootschap. Banimmo volgt de aanbevelingen
van de Code volgens het “comply or explain”-principe
(“pas toe of leg uit”-regel). Een nieuw “Corporate
Governance Charter werd opgemaakt door de raad
van bestuur van Banimmo op 13 november 2019
en goedgekeurd door de algemene vergadering
van 4 december 2019, en beoogt volledige
informatie te verstrekken omtrent de governance
regels die toegepast worden bij in vennootschap.
Het Remuneratiebeleid opgnomen in dit Corporate
Governance Charter werd nogmaals aangepast door
de raad van bestuur van Banimmo op 22 april 2021 en
goedgekeurd door de algemene vergadering van 11
mei 2021.
40 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Het charter is integraal beschikbaar op de website van
Banimmo (www.banimmo.be).
10.1 Corporate Governance verklaring
10.1.1 Referentiecode
Banimmo hanteert de Code als haar referentiecode.
10.1.2 Naleving van de Code
De vennootschap leeft de Code na met uitzondering
van de bepalingen 7.6 et 7.9 van de Code met
betrekking tot, enerzijds, de gedeeltelijke remuneratie
van de niet-uitvoerende bestuurders onder de vorm
van aandelen van de vennootschap, en anderzijds,
de verplichting voor uitvoerende bestuurders om een
minimumaantal aandelen van de vennootschap aan te
houden.
In toepassing van het principe “comply or explain”
m.b.t. deze afwijkingen, is de raad van bestuur van
oordeel dat het aanhouden van aandelen van de
vennootschap door de bestuurders of door de leden
van het collegiaal orgaan van dagelijks bestuur een
individuele beslissing moet zijn van de desbetreffende
bestuurder of lid van het collegiaal orgaan van
dagelijks bestuur, zodat de gedeeltelijke remuneratie
onder de vorm van aandelen van de vennootschap of
de verplichting om een minimumaantal aandelen van
de vennootschap aan te houden niet als opportuun
worden beschouwd door de raad van bestuur.
10.1.3 Interne controle en “corporate governance”
bepaling
Conform de wet van 6 april 2010 wordt een
beschrijving gemaakt van de systemen voor de interne
controle en het risicobeheer bij de vennootschap, op
basis van de belangrijkste bestanddelen van de interne
controle die de wet vastlegt.
De interne controlesystemen houden echter rekening
met de omvang van de vennootschap (small cap), het
beperkte personeelsbestand en het vrij horizontaal
hiërarchisch systeem en ook met de beschikbaarheid
van de bedrijfsleiders in de dagelijkse werking van de
vennootschap.
De controle-omgeving
De raad van bestuur heeft in het verleden een extern
bureau ingeschakeld om de belangrijkste risico’s in
de vakgebieden van Banimmo te beoordelen. Dit
externe bureau deed een eerste evaluatie in 2015,
gevolgd door een nieuwe evaluatie in 2018. Na de
verandering van de referentie aandeelhouder werd
in 2019 een outsourcingovereenkomst opgesteld
waarin, naast operationele taken, tevens de
uitoefening van controlefuncties werd voorzien.
Banimmo blijft eindverantwoordelijke voor de
goede uitoefening van deze controlefuncties en de
opvolging van haar werkzaamheden. In 2019 werd
een opvolging uitgevoerd omtrent de belangrijkste
risico’s en werden volgende risico’s weerhouden: de
opvolgingsprocedures omtrent projectmanagement,
toewijzing van interne verantwoordelijkheden en de
regels voor delegatie van bevoegdheden.
Ter ondersteuning van de interne controle werd de
corporate governance structuur van de onderneming
opgebouwd rond vijf belangrijke organen:
• Een Collegiaal Orgaan van Dagelijks Bestuur dat
zijn aanbevelingen doet aan de raad van bestuur; het
doet ook uitspraak over elke materie die niet strikt
met vastgoed te maken heeft, maar wel relevant is
voor het dagelijks beheer van de vennootschap.
• Een audit- en risicocomité dat zich vergewist
van de naleving van de verslagregels en de
boekhoudprocedures, de kwanticatie en de
opvolging van de belangrijkste nanciële en
vastgoedrisico’s voor de vennootschap, het
onderzoek van de rekeningen, de opvolging van
de kasstromen en de kwaliteit van de nanciële
informatie die op de markt verspreid wordt. Het
brengt geregeld verslag uit aan de raad van bestuur.
Het kan zich over elk punt buigen dat het nuttig acht.
• Een investeringscomité dat de investeringsdossiers
analyseert en aanbevelingen doet aan de raad van
bestuur. In haar schoot werd ook een ESG-comité
opgericht, dat waakt over de doelstellingen en
implementatie van de ESG-visie.
• Een remuneratie- en benoemingscomité dat
aan de raad van bestuur voorstellen doet voor de
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
benoeming van bestuurders, de aanstelling van
de bedrijfsleiders, het bezoldigingsbeleid en de
beoordeling van de prestatie van de bedrijfsleiders.
• Een comité van onafhankelijke bestuurders,
samengesteld uit 3 onafhankelijke bestuurders,
dat beschikt over de bevoegdheden geregeld
in Art. 7:97 Wetboek van Vennootschappen en
Verenigingen.
De werking van elk orgaan ligt vast in geschreven
procedures en reglementen die verspreid worden aan
iedere betrokken partij. De interne processen worden
in een schriftelijke formele vorm gegoten.
De hoeksteen van de hele constructie, het Corporate
Governance Charter, is te vinden op de ofciële
website van de vennootschap.
Risicobeheer
De vennootschap stippelt haar beleid van
vastgoedinvesteringen uit zowel op grond van het
gekozen type actief als van zijn relatieve gewicht in
de portefeuille, de beoogde rentabiliteit en nanciële
return voor elk actief.
Op verzoek van het audit- en risicocomité maakt
de dagelijkse leiding geregeld een overzicht van de
eventuele vastgestelde afwijkingen in de beheersing
van deze risico’s.
Controlewerkzaamheden
De vennootschap volgt het risicobeheer op met een
aantal informaticasystemen.
Micro-economisch, d.w.z. voor elk onroerend actief,
beschikken de verantwoordelijken over ad hoc tools,
momenteel in Excel, maar gestandaardiseerd voor
de variabele parameters. Tegelijk implementeerde
de vennootschap een specieke software voor het
vastgoedbeheer die elke bevoegde persoon toegang
geeft tot alle gegevens over een onroerend actief in
portefeuille. Deze controle wordt versterkt door een
nog beter presterende planning- en budgetteringstool.
Macro-economisch beschikt de vennootschap over
een analytische boekhoudsoftware om eventuele
afwijkingen in de uitvoering van de beslissingen uit
te lichten. Deze software wordt gebruikt door een
ander team dan het vastgoedteam dat onder toezicht
van de nanciële directie staat. De omzetting van
deze gegevens in IFRS-principes gebeurt met een
consolidatiesoftware.
De efciëntie van de interne controle bij de
geassocieerde deelnemingen en joint ventures wordt
op verschillende manieren gegarandeerd:
Voor Conferinvest NV, Grondbank The Loop NV, en
Urbanove Shopping Development NV (evenals in de
verbonden ondernemingen Avenir Promotion NV,
Bijouterie Doutrepont NV en Les Rives de Verviers NV)
zetelt Banimmo in de raden van bestuur of neemt deel
aan de benoeming van de commissarissen en volgt
de rapportering en de afsluiting van de rekeningen
op. Voorafgaand aan de verkoop van de aandelen van
deze vennootschap, zetelde Banimmo ook in de raad
van bestuur van MC² Development NV.
Voor Comulex NV, IPS NV, PSDM NV en Espevelo 1
NV zetelt een bestuurder en/of lid van het Collegiaal
Orgaan voor Dagelijks Bestuur in de raden van
bestuur.
Informatie en communicatie
Diverse informaticasystemen ondersteunen de
controletools.
Het opvolgen van deze bestaande tools en de support
op het vlak van uitrusting en opslag zijn uitbesteed
aan een kwalitatieve dienstverlener. Deze waarborgt
dat gegevens snel kunnen opgehaald worden bij
langdurige storingen of indien ze door overmacht
verloren zouden gaan.
De bekendmaking van de nodige informatie aan de
markt is de verantwoordelijkheid van de nanciële
directie, onder toezicht van het audit- en risicocomité
en van de raad van bestuur wat de periodieke
informatie betreft.
De publicatiekalenders worden een jaar vooraf
opgesteld, zodat de mededelingen geen vertraging
oplopen.
Voor gerichte mededelingen aan de markt is enkel het
Collegiaal Orgaan van Dagelijks Bestuur bevoegd.
De functie van “compliance ofcer” wordt sinds
midden 2019 uitgeoefend door een medewerker met
juridische opleiding, die hiertoe werd aangesteld door
de Raad van Bestuur. Elke tekortkoming of vraag
in verband met de toepassing van het Corporate
Governance Charter, de Banimmo Dealing Code
en algemener de ethiek, wordt hem voor advies
voorgelegd.
42 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Begeleiding
Alle bepalingen en procedures in verband met
de voorstelling van de nanciële staten en ook
de opvolging van de kasstroom vallen onder de
verantwoordelijkheid van de dagelijkse leiding.
Deze brengt geregeld verslag uit aan het audit-
en risicocomité, dat minstens drie keer per jaar
samenkomt of telkens als het dit nodig acht.
Gezien de aanpassingen aan de structuur van de
vennootschap achtte het audit en risicocomité
het nuttig om een interne auditfunctie in het
leven te roepen. Ze doet hiervoor sinds 2019 een
beroep op de interne auditor van haar nieuwe
referentieaandeelhouder. Om de invulling en de
verantwoordelijkheden van deze functie te beschrijven
werd eind 2019 een interne audit charter opgesteld. Er
zal verder een jaarlijkse interne audit planning worden
opgemaakt. De interne auditor wordt uitgenodigd
voor de vergaderingen van het audit en risicocomité
en bespreekt hierop een stand van zaken van de
werkzaamheden. De werkzaamheden van de interne
auditor betreffen onder meer het uitvoeren van
opdrachten omtrent de efciëntie van de systemen
voor de controle en het risicobeheer, de kwaliteit van
de bestaande systemen te toetsen en aanbevelingen
te doen voor verbeteringen. Verder wordt de interne
auditor op proactieve wijze betrokken bij maatregelen
ter versteviging van de interne controle omgeving.
In 2019 werd een nieuwe commissaris-revisor
aangesteld, de rol werd toegewezen aan EY
Bedrijfsrevisoren BV. De commissaris legt twee keer
per jaar de conclusies van de werkzaamheden voor
aan het auditcomité. Het mandaat van EY heeft
een looptijd van drie jaar en zal eindigen op de
jaarvergadering in 2022 over het boekjaar 2021. De
raad van bestuur zal aan de algemene vergadering
voorstellen om het mandaat van EY met een
opeenvolgende periode van drie jaar te verlengen.
10.1.4 Raad van bestuur en comités
De samenstelling en de werking van de raad van
bestuur en zijn comités.
10.1.4.1 Verslag van de bijeenkomsten van de raad
van bestuur
Op 31 december 2021 werd Banimmo bestuurd
door een raad van bestuur samengesteld uit 10
leden, waarvan 4 onafhankelijke, in de zin van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen en de
Belgische Corporate Governance Code 2020.
In het boekjaar 2021 kwam de raad van bestuur
(“RVB”) 7 keer samen, waarvan 7 keer via
videoconferentie, om volgende belangrijkste punten te
bespreken:
• De nanciële status van de vennootschap op
kwartaalbasis;
• De nancieringsbehoeften en
nancieringsmogelijkheden van de vennootschap
alsmede hun impact op het business plan;
• De cost control reporting en de cash planning;
• De opvolging van en aanpassingen aan het business
plan;
• De geconsolideerde en statutaire jaarrekeningen en
jaarverslagen 2021;
• Het geconsolideerd halfjaarlijks resultaat alsmede het
halfjaarverslag 2021;
• De COVID-19 impact;
• De rapportering van de Key Performance Indicators
opgenomen in de service level agreement tussen de
vennootschap en haar referentieaandeelhouder;
• Het nieuwe remuneratiebeleid;
• De goedkeuring van het nieuwe Corporate
Governance Charter 2021
• De goedkeuring van bijkomende brugnanciering
voor 10 miljoen euro bij de referentieaandeelhouder;
• De analyse en de besluitvorming inzake
vastgoeddossiers, meer speciek:
- Het voorstel tot aankoop van North Plaza 5
- Het naal ontwerp voor NETWORKS Gent fase 2
(Veld 3), de haalbaarheidsstudie en de start van het
vergunningstraject
- Het aangepaste budget voor NETWORKS Forest
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
- De verkoop van NETWORKS NØR
- De verkoop van aandelen MC² Development
(houdende het vastgoed ING te Louvain-la-Neuve)
aan Belus Insurance;
- De projectnanciering voor NETWORKS Gent
gebouwen ONE & TWO
- De aanstelling van makelaars voor de verkoop
van NETWORKS Gent 1 (One & Two) alsook de
beslissing tot marktbevraging voor verkoop
- Bonne Fortune te Ans
• Het ontslag van Aedefcio BV en de voorziening in
vervanging.
10.1.4.2 Activiteitenverslag van de bijeenkomsten
van de comités
Het audit- en risicocomité (“ARC”) is in 2021 drie
keer samengekomen in aanwezigheid van de externe
auditors voor het nazien van de rekeningen 2020 en
deze van het eerste halfjaar van 2021.
Volgende specieke punten werden door het audit- en
risicocomité behandeld:
• De jaarlijkse nanciële resultaten over 2020;
• De halfjaarlijkse nanciële resultaten alsmede het
halfjaarverslag 2021;
• De bevindingen van de externe auditor, EY
Bedrijfsrevisoren BV;
• De bevindingen en werkzaamheden van de interne
auditor (opstelling en evaluatie van de Risk &
Controls Matrix, formele documentatie van de
processen inzake boekhouding en consolidatie,
selectie en evaluatie van een IT software voor
vastgoedbeheer; evaluatie van het selectieproces
voor vastgoedmakelaars en derde partijen, opzetten
en opvolgen van een test case om de effectiviteit van
de interne controles te veriëren);
• De rapportering van de Key Performance Indicators
opgenomen in de service level agreement tussen de
vennootschap en haar referentieaandeelhouder;
• De juridische en scale risico’s;
• De bespreking van het businessplan en de
nancieringsbehoefte van de vennootschap.
Het audit- en risicocomité heeft beraadslaagd over
de efciëntie van het intern controlesysteem en het
risicobeheer.
Het benoemings- en remuneratiecomité (“BRC”) is
in 2021 drie keer samengekomen om onder andere te
beraadslagen over:
• De opstelling van een remuneratiebeleid in het
kader van het bevorderen van de lange termijn-
betrokkenheid van de aandeelhouders;
• De aanpassingen van het Corporate Governance
Charter;
• De variabele vergoedingen en bonussen voor 2021
voor respectievelijk de leden van het Collegiaal
Orgaan van Dagelijks Bestuur en de medewerkers;
• De objectieven 2022 voor de leden van het Collegiaal
Orgaan van Dagelijks Bestuur;
• Het bonusplan 2022 voor de medewerkers;
• De vertrekken en aanwervingen;
• Een eerste evaluatie van de objectieven 2021 voor de
discretionaire variabele vergoeding voor de leden van
het Collegiaal Orgaan van Dagelijks Bestuur.
Het remuneratie- en benoemingscomité is overgegaan
tot de beoordeling van zijn eigen efciëntie.
Het investeringscomité (“IC”) is drie keer
samengekomen in 2021 om onder andere te
beraadslagen over:
• Het businessplan 2021-2024;
• De cost control reporting;
• De COVID-19 impact;
• Het budget voor NETWORKS Forest;
• De mogelijke aankoop van North Plaza 5;
• De verkoop van NETWORKS NØR;
• De verhuur van NETWORKS Gent fase 1 (gebouwen
One en Two) en de voorbereiding van de exit;
• Het verder uitwerken en opvolgen van het
stappenplan te Ans – Bonne Fortune,
• De strategie in Charleroi,
• De mogelijke aankoop van Royale 138;
• De oprichting van een Environmental Social
Governance (ESG)-comité binnen het
investeringscomité.
44 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Het comité van onafhankelijke bestuurders (“COB”)
is tweemaal samengekomen in 2021 om onder andere
te beraadslagen over:
• De bijkomende brugnanciering van € 10 miljoen bij
de referentieaandeelhouder;
• De bijkomende brugnanciering van € 20 miljoen bij
de referentieaandeelhouder (gezien de verkoop van
het gebouw NETWORKS NØR eind december 2021
op de eerstvolgende raad van bestuur, gehouden in
2022, gebleken dat de bijkomende nanciering bij
Patronale Life niet langer nodig was zodat er geen
advies meer diende te worden verleend).
10.1.4.3 Leden van de raad van bestuur en
van de comités
De bestuurders worden voor een periode van
maximum 6 jaar benoemd door de algemene
aandeelhoudersvergadering die hun mandaat op elk
ogenblik kan herroepen. Zij zijn herverkiesbaar.
Volgende mandaten lopen af op de jaarvergadering
gehouden in 2022 over het boekjaar eindigend op
31.12.2021. Het betreft de volgende mandaten:
- Patronale Life NV, vast vertegenwoordigd door de
heer Filip Moeykens;
- Lares Real Estate BV, vast vertegenwoordigd door
de heer Laurent Calonne;
- André Bosmans Management BV, vast
vertegenwoordigd door de heer André Bosmans;
- Access & Partners BV, vast vertegenwoordigd door
de heer Didier Malherbe;
- Mylecke NV, vast vertegenwoordigd door de heer
Hendrik Danneels.
De raad van bestuur zal aan de algemene vergadering
voorstellen om bovenvermelde mandaten te verlengen
voor een nieuwe periode van zes jaar.
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
RAAD VAN BESTUUR
Bestuurders
Begin
mandaat
Einde
mandaat
Aan-
wezig
RVB
2021
Aan-
wezig
ARC
2021
Aan-
wezig
IC
2021
Aan-
wezig
BRC
2021
Patronale Real Estate NV (Voorzitter)
Bischoffsheimlaan 33 - 1000 Brussel
Vaste vertegenwoordiger: Werner Van Walle
19/11/2018 13/05/2025 7/7 - 3/3 2/2
Patronale Life NV (Vice-Voorzitter)
Bischoffsheimlaan 33 - 1000 Brussel
Vaste vertegenwoordiger: Filip Moeykens
19/11/2018 10/05/2022 5/7 3/3 - -
Mylecke NV
Grasstraat 6 - 9770 Kruisem
Vaste vertegenwoordiger: Hendrik Danneels
27/05/2019 10/05/2022 7/7 - 3/3 -
Lares Real Estate BV
Georges Henrilaan 447 - 1200 Brussel
Vaste vertegenwoordiger: Laurent Calonne
19/11/2018 10/05/2022 7/7 - - -
Liesbeth Keymeulen BV
Frans Halsvest 24/1 - 2800 Mechelen
Vaste vertegenwoordiger: Liesbeth Keymeulen
04/12/2019 13/05/2025 7/7 - - -
André Bosmans Management BV
Posteernestraat 42 - 9000 Gent
Vaste vertegenwoordiger: André Bosmans
09/05/2017 10/05/2022 7/7 - - -
Jo De Clercq
Draaiboomstraat 2, 9070 Destelbergen
22/11/2018 13/05/2025 7/7 - 3/3 -
Granvelle Consultants & C° BV
Van Schoonbekestraat 36 (bus 401)
2018 Antwerpen
Vaste vertegenwoordiger: Annette Vermeiren
22/11/2018 13/05/2025 6/7 3/3 - 2/2
A. Schryvers BV (handelsbenaming: S-Advice
& Management)
Baron Eduard Empainlaan 39 - 2800 Mechelen
Vaste vertegenwoordiger: Ann Schryvers
22/11/2018 13/05/2025 6/7 - 3/3 -
Access & Partners BV
Avenue des Princes Brabançons 39 - 1170 Brussel
Vaste vertegenwoordiger: Didier Malherbe
09/05/2017 10/05/2022 6/7 3/3 - 2/2
46 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
RAAD VAN BESTUUR OP 31 DECEMBER 2021
Werner Van Walle
Vaste vertegenwoordiger van Patronale
Real Estate NV.
Voorzitter van de raad van bestuur en voorzitter van
het remuneratie- en benoemingscomité, lid van het
investeringscomité.
Werner Van Walle is wat men noemt een self-made
man en een echte ondernemer.
Hij richtte sedert 1989 verschillende bouwgerelateerde
bedrijven op onder de koepel Advanced Building
Concepts. Wegens explosieve groei van zijn
ondernemingen studeerde hij gedurende de jaren
1999 tot 2002 aan de Vlerick Managementschool Gent
om tenslotte de ABC-werkmaatschappijen allemaal te
verkopen.
In 2002 nam hij samen met Filip Moeykens Patronale
Hypotheek Maatschappij over, het bedrijf dat in 20 jaar
tijd uitgroeide van een mini-speler op de Belgische
nanciële markt tot de huidige Patronale.
In de Patronale Group zitten onder meer Patronale
Life, een Belgische levensverzekeringsmaatschappij,
Patronale Solar dat investeert in zonnepanelenparken
en Patronale Real Estate dat sedert 2014 een
logistieke en semi-industriële vastgoedportefeuille
uitbouwde.
Werner Van Walle is Chief Investment Ofcer en
Voorzitter van het Kredietcomité van Patronale Life.
Laurent Calonne
Vaste vertegenwoordiger van Lares Real Estate BV.
Bestuurder.
Laurent Calonne bouwde een ruime ervaring in
vastgoed op.
In de jaren 2013 tot 2018 was hij lid van het
investeringscomité van Patronale Life.
Voordien werkte hij meer dan tien jaar bij Leasinvest
en Extensa als technisch directeur, verantwoordelijke
voor ontwikkelingen en directeur van de Turkse
dochtermaatschappij. Hij startte zijn loopbaan in de
bouw.
Hij is sinds mei 2019 aangesteld als CEO van
Banimmo
Laurent Calonne is burgerlijk ingenieur bouwkunde van
de Vrije Universiteit Brussel.
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
André Bosmans
Vaste vertegenwoordiger van André Bosmans
Management BV.
Bestuurder.
André Bosmans studeerde af als licentiaat in de
rechten aan de RUG. In 1978 behaalde hij ook
een licentie notariaat aan de RUG. Hij bouwde
beroepservaring op in verschillende vakgebieden,
onder meer als advocaat-stagiair en kandidaat-notaris.
Vanaf 1990 werkte hij tevens bij Imofo, een dochter
van Anhyp gespecialiseerd in vastgoed.
Van 1996 tot midden 2014 was hij secretaris-
generaal en lid van het directiecomité van Banimmo
en sinds 2011 is hij ook bestuurder van Banimmo.
Hij was opnieuw secretaris-generaal en lid van het
directiecomité van Banimmo van 1 april 2016 tot eind
2018.
Hij is bestuurder van verschillende vennootschappen
(onder meer GBTL, Vedis, Inclusio, enz.), onafhankelijk
lid van het investeringscomité van de vastgoedpijler
van Participatie Maatschappij Vlaanderen en ook lid
van het directiecomité van Belgian Land.
Hij is voorzitter van de raad van bestuur van de GVV
Inclusio.
Didier Malherbe
Vaste vertegenwoordiger van Access & Partners BV.
Onafhankelijke bestuurder, lid van het remuneratie-
en benoemingscomité en lid van het audit- en
risicocomité.
Didier Malherbe is de voorzitter van het Agentschap
voor Buitenlandse Handel (Zijne Majesteit de
Koning is erevoorzitter), voorzitter van Bel V (liaal
van het FANC, belast met de uitvoering van de
reglementaire controles en veiligheidsevaluaties in
de belangrijkste Belgische nucleaire installaties)
en voorzitter van de raad van bestuur van BCI-
Pharma, een biotechnologische onderneming
actief in Luik en Montpellier. Als licentiaat in de
rechten van de UCL begon hij zijn carrière als
adviseur en daarna kabinetschef bij de Waalse, de
Brusselse en de federale regeringen. In 1993 koos
hij voor de privésector, nadat hij een Executive MBA
behaalde aan de universiteit G. Washington (USA).
Hij werkte dan achtereenvolgens voor Spadel,
Bellsouth (USA), om dan aan het hoofd te komen
van de buitenlandse relaties van het Verbond van
Belgische Ondernemingen (VBO). Didier Malherbe
was gedelegeerd bestuurder van UCB Belgium en
vicevoorzitter Public Affairs van UCB tussen 2006 en
februari 2021. Hij is ook de oprichter van het Salon
van de Student en van de European Business Summit.
Hij was voorzitter van het beheerscomité van FOREM
(de Waalse overheidsdienst voor werkgelegenheid
en opleiding) van 2016 tot 2020. Didier Malherbe is
tevens vicevoorzitter de raad van bestuur van Union
Wallonne des Entreprises (UWE) en bestuurder van de
Université Catholique de Louvain (UCLouvain).
48 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Annette Vermeiren
Vaste vertegenwoordiger van Granvelle Consultants
& Co BV.
Onafhankelijke bestuurder, voorzitster van het
audit- en risicocomité, voorzitster van het comité
van onafhankelijke bestuurders en lid van het
remuneratie- en benoemingscomité.
Annette Vermeiren heeft meer dan 36 jaar
leidinggevende ervaring in de banksector, die zij
opbouwde bij BNP Paribas Fortis en Chase Manhattan
Bank, in Corporate Banking en Credit & Risk
Management. Zij bouwde er onder meer een grote
deskundigheid op in bedrijfs- en vastgoednanciering,
risicobeheer en corporate governance.
Zij is tevens onafhankelijk bestuurder in de
GVBF Forum Estates NV, een investeringsfonds
gespecialiseerd in supermarkten. Verder ondersteunt
zij de sociale werking voor zorgbehoevenden en
kinderwelzijn als bestuurder in de private stichting
VZW SOREA en als lid van de Raad van Advies van de
VZW For a Better Life.
Annette Vermeiren heeft een Master in Toegepaste
Economische Wetenschappen van de Universiteit
Antwerpen en is tevens gecerticeerd door Guberna.
Ann Schryvers
Vaste vertegenwoordiger van S-Advice &
Management BV.
Onafhankelijke bestuurder, lid van het
investeringscomité.
Ann Schryvers heeft een ruime vastgoedervaring,
vooral in retail vastgoed. Ze is sinds 2011
consultant voor AG Real Estate, één van de
grootste investeerders van het land. Ze staat er in
voor de commerciële begeleiding en verhuring van
winkelportfolio en -projecten in Brussel, Gent, Luik, ...
Ze vertegenwoordigt AG Real Estate eveneens in het
investeringscomité van de GVV Ascencio.
Vóór AG RE werkte Ann Schryvers voor
tal van bedrijven zoals Etap, Toplog, DC
Vastgoedontwikkeling, Rockspring, enz. Van eind 1994
tot begin 2006 werkte ze ook voor Banimmo, waarvoor
ze heel wat investeringen en ontwikkelingen beheerde.
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
Jo De Clercq
Onafhankelijke bestuurder, Voorzitter van het
investeringscomité.
Jo De Clercq is door zijn lange loopbaan bijzonder
deskundig in vastgoed. Hij was tot voor een paar jaren
Managing Director van Patrizia GMBH, een beheerder
van belangrijke vastgoedfondsen.
Voordien was hij 14 jaar lang Partner bij Rockspring,
waar hij verantwoordelijk was voor de kantoren van
Brussel, Amsterdam en Parijs en jaarlijkse transacties
voor zowat € 1,5 miljard in goede banen leidde.
Zijn vroegere carrière bracht hem bij Pricoa, JLL,
Rogib, enz., steeds in de vastgoedsector.
Jo De Clercq is vandaag niet-uitvoerend bestuurder
van een aantal investeringsfondsen die beheerd
worden door Revive, partner bij Alter Reim en lid van
het ULI en van de BVS.
Hij is houder van een postgraduaat in vastgoed.
Filip Moeykens
Vaste vertegenwoordiger van Patronale Life NV.
Ondervoorzitter van de raad van bestuur, lid van het
audit- en risicocomité.
Van 1992 tot 2006 was hij zaakvoerder van een
accountants- en belastingconsulentenkantoor.
In 2002 werd hij CEO van de Patronale
Hypotheekmaatschappij, dat in 2010 werd omgevormd
tot Patronale Life.
Hij bekleedt diverse bestuursmandaten binnen de
Patronale Group, onder meer bij Patronale Solar en
Patronale Real Estate.
Hij is eveneens lid van de Universiteitsraad en van het
auditcomité van de Vrije Universiteit Brussel.
Filip Moeykens is handelsingenieur van de Solvay
Business School (Vrije Universiteit Brussel) en heeft
een postgraduaat bedrijfsscaliteit en scaal recht.
50 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Hendrik Danneels
Vaste vertegenwoordiger van Mylecke NV.
Bestuurder, lid van het investeringscomité.
Aandeelhouder, vast vertegenwoordiger
en bestuurder van tal van vastgoed- en
ontwikkelingsvennootschappen.
Hendrik Danneels is zijn carrière gestart in de
bankwereld maar al snel nam de voorliefde voor
vastgoed de bovenhand.
Hij ontwikkelde in binnen-en buitenland reeds meer
dan 4.000 appartementen, 400.000 m² retail en
100.000 m² kantoren.
Zijn huidige activiteiten kunnen onderverdeeld worden
in drie categorieën:
- Ontwikkelen van vastgoed;
- Verwerven, aanhouden en verkopen van verhuurd
vastgoed;
- Verwerven, aanhouden en verkopen van participaties
in andere vennootschappen.
Liesbeth Keymeulen
Vaste vertegenwoordiger van Liesbeth Keymeulen
BV.
Bestuurder.
Liesbeth Keymeulen heeft een gedegen ervaring in
vastgoed, in de eerste plaats als Project Manager
bij Bopro, Square en NATO, en vervolgens als Head
of Construction bij Extensa en als Chief Operations
Ofcer bij The House of Development. Zij is in oktober
2019 aangesteld als Chief Operations Ofcer van
Banimmo.
Liesbeth Keymeulen is burgerlijk ingenieur-architect
van de Universiteit Gent.
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
10.1.5 Collegiaal Orgaan van Dagelijks Bestuur
COLLEGIAAL ORGAAN VAN DAGELIJKS BESTUUR
OP 31 DECEMBER 2021
Sinds 4 december 2019 heeft de raad van bestuur het
dagelijks bestuur van de vennootschap afgevaardigd
aan een collegiaal orgaan van dagelijks bestuur,
conform het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen en artikel 21 van de nieuwe statuten
van de vennootschap. Op 31 december 2021, is het
collegiaal orgaan van dagelijks bestuur van Banimmo
als volgt samengesteld:
52 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Laurent Calonne
Vaste vertegenwoordiger van
Lares Real Estate BV.
Chief Executive Ofcer en
Afgevaardigd Bestuurder, lid van
de raad van bestuur.
Laurent Calonne heeft Banimmo
vervoegd in november 2018 als
Chief Investment Ofcer.
Hij beschikt over een gedegen
vastgoedervaring. In de periode
2013-2018 was hij lid van het
investeringscomité van Patronale
Life.
Voorheen werkte hij gedurende
meer dan 10 jaar bij Leasinvest
& Extensa als technisch
directeur, verantwoordelijke voor
ontwikkelingen en directeur van de
Turkse dochteronderneming. Hij
startte zijn carrière in de bouw.
Laurent Calonne is burgerlijk
bouwkundig ingenieur van de Vrije
Universiteit Brussel.
Liesbeth Keymeulen
Vaste vertegenwoordiger van
Liesbeth Keymeulen BV.
Chief Operations Ofcer en
Afgevaardigd Bestuurder, lid van
de raad van bestuur.
Liesbeth Keymeulen heeft Banimmo
vervoegd in oktober 2019 als Chief
Operations Ofcer en neemt in
die hoedanigheid het operationeel
beheer van de vastgoedactiviteiten
waar.
Liesbeth Keymeulen heeft een
gedegen vastgoedervaring,
vooreerst als Project Manager
bij Bopro, Square en NATO
en vervolgens als Head of
Construction bij Extensa en als
Chief Operations Ofcer bij The
House of Development.
Liesbeth Keymeulen is burgerlijk
ingenieur-architect van de
Universiteit Gent.
Sven Dumortier
Vaste vertegenwoordiger van
Mundovert Ires BV.
Chief Technology Ofcer.
Sven Dumortier heeft Banimmo
vervoegd in september 2019. Hij
is een projectmanager met veel
ervaring in hoogbouw en burgerlijke
projecten. Na het behalen van
zijn diploma als doctor in de
toegepaste wetenschappen, heeft
hij gedurende 16 jaar gewerkt
voor het studiebureau van Besix.
Na de leiding over grote projecten
gedurende meerdere jaren als
beheerder ervan, was hij tussen
2010 en 2016 Engineering
Manager verantwoordelijk voor
het algemeen beheer van het
interne studiebureau. In 2016,
vertrok hij naar DEME waar hij
de cel projectmanagement heeft
uitgebouwd.
Sven Dumortier is burgerlijk
bouwkundig ingenieur van de Vrije
Universiteit Brussel.
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
10.1.6 Beleid in geval van belangenconflicten
De bestuurders en de leden van het collegiaal orgaan
van dagelijks bestuur handelen altijd in het belang
van Banimmo en haar dochterondernemingen. Elke
verrichting die plaatsvindt tussen de vennootschap
en haar dochterondernemingen enerzijds en een
bestuurder of een lid van het collegiaal orgaan van
dagelijks bestuur anderzijds, ongeacht of die bedoeld
wordt in de artikelen 7:96 en 7:97 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen, vereist de
voorafgaande goedkeuring van de raad van bestuur
die volledig moet geïnformeerd worden over de
voorwaarden van die verrichting en van de belangen
van de vennootschap die op het spel staan. In
dergelijk geval wordt een Comité van Onafhankelijke
Bestuurders opgericht die de raad van bestuur
adviseren over het onderwerp waarover een mogelijk
belangenconflict rijst. In 2021 heeft het Comité van
Onafhankelijke Bestuurders éénmaal een advies
verleend aan de raad van bestuur en dit omtrent een
bijkomende brugnanciering van 10 miljoen euro op te
nemen bij de referentieaandeelhouder Patronale Life.
Het Comité van Onafhankelijke Bestuurders kwam nog
eenmaal samen over een kwestie waarover het advies
niet langer nodig was.
10.1.7 Evaluatieprocedure van de raad van bestuur
en de comités
Informatie over de belangrijkste kenmerken van het
proces voor de beoordeling van de raad van bestuur,
van zijn comités en van zijn individuele bestuurders.
De raad van bestuur evalueert regelmatig zijn
doeltreffendheid en die van zijn comités om te bepalen
of (i) de raad van bestuur op een efciënte manier
handelt, (ii) belangrijke vragen op gepaste wijze
worden voorbereid en besproken, (iii) elke bestuurder
op een constructieve manier bijdraagt tot het overleg
en de besluitvorming, en (iv) de samenstelling van de
raad van bestuur en zijn comités overeenstemt met
hetgeen gewenst is.
10.1.8 Bonus in de vorm van aandelen
Tijdens het boekjaar 2021 heeft de algemene
vergadering niet moeten beraadslagen over de
toekenning van een dergelijke bonus.
10.1.9 Remuneratieverslag
10.1.9.1 Beschrijving van de tijdens het boekjaar
20210 gehanteerde procedure voor de ontwikkeling
van een remuneratiebeleid voor de bestuurders,
de andere leiders en de personen belast met het
dagelijks bestuur van de vennootschap en het
bepalen van hun vergoeding.
De vennootschap heeft geen andere leiders in
de zin van artikel 3:6 §3 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen dan de uitvoerende
bestuurders en de personen belast met het dagelijks
bestuur.
De procedure voor de uitwerking van het
remuneratiebeleid voor de bestuurders en de personen
belast met het dagelijks bestuur die in het boekjaar
2021 gehanteerd werd, werd in 2021 aangepast in
toepassing van het Wetboek Vennootschappen en
Verenigingen (zoals aangepast door de wet van 28
april 2020 tot omzetting van richtlijn (EU) 2017/828
van het Europees Parlement en de Raad van 17 mei
2017 tot wijziging van richtlijn 2007/36/EG wat betreft
het bevorderen van de langetermijnbetrokkenheid
van aandeelhouders en houdende diverse bepalingen
inzake vennootschappen en verenigingen) en
de aanbevelingen van de Belgische Corporate
Governance Code.
Het remuneratie- en benoemingscomité blijft op
de hoogte van de marktpraktijken en formuleert
aanbevelingen aan de raad van bestuur.
54 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
10.1.9.2 Verklaring over het tijdens het door het
jaarverslag behandelde boekjaar toegepaste
remuneratiebeleid van de vennootschap voor de
bestuurders de andere leiders en de personen belast
met het dagelijks bestuur, die minstens de volgende
informatie bevat:
a) De basisprincipes van de remuneratie, met
aanduiding van het verband tussen remuneratie en
prestaties.
• De remuneratie van de niet-uitvoerende en
onafhankelijke bestuurders bestaat uit een vaste
vergoeding en zitpenningen.
• De uitvoerende bestuurders ontvangen geen
vergoeding voor hun mandaat in de raad van
bestuur.
• Voor de personen belast met het dagelijks
bestuur heeft Banimmo management- of
arbeidsovereenkomsten afgesloten aan
marktconforme voorwaarden, speciek voor
elk betrokken afgevaardigde van het dagelijks
bestuur.
b) Het relatieve belang van de verschillende
elementen van de remuneratie:
• De niet-uitvoerende en onafhankelijke
bestuurders ontvangen een vaste vergoeding
voor hun mandaat in de raad van bestuur van
€ 15.000 ex-BTW per jaar (berekend pro rata
ingeval van benoeming gedurende het jaar).
• De leden van het audit- en risicocomité, het
benoemings- en remuneratiecomité, het
investeringscomité en de onafhankelijke
bestuurders ontvangen een zitpenning voor elke
vergadering, waarbij het bedrag is vastgelegd
op € 1.000 ex-BTW per vergadering. Deze
bedragen worden verdubbeld indien men het
comité voorzit.
• Voor de personen gelast met het dagelijks
bestuur, voorzien de overeenkomsten een
jaarlijkse vaste bruto-remuneratie, samen met
een variabele remuneratie die wordt toegekend
in functie van de objectieven bepaald door de
Raad van Bestuur, en waarvan het bedrag 30%
van de jaarlijkse vaste bruto-remuneratie niet
overschrijdt.
c) De kenmerken van de prestatiegebonden aandelen,
aandeelopties of andere rechten om aandelen te
verwerven.
Er zijn geen prestatiegebonden aandelen,
aandeelopties of andere rechten om aandelen te
verwerven.
d) De informatie omtrent het remuneratiebeleid voor
de twee volgende boekjaren.
Het remuneratiebeleid voor het boekjaar dat
het voorwerp uitmaakt van dit verslag werd niet
gewijzigd, maar het is wel voorzien dat dit voor het
volgende boekjaar gewijzigd zal worden.
10.1.9.3 De criteria voor de evaluatie van de
prestaties in het licht van de objectieven, indicatie
van de evaluatieperiode en beschrijving van de
methodes die worden toegepast om na te zien of aan
die prestatiecriteria voldaan is.
De prestaties van de uitvoerende bestuurders en de
personen gelast met het dagelijks bestuur worden
geval per geval geëvalueerd, jaarlijks over een periode
van een kalenderjaar (van 1 januari tot 31 december),
door het benoemings- en remuneratiecomité (“BRC”)
op basis van de objectieven bepaald door de Raad
van Bestuur. Het benoemings- en remuneratiecomité
legt zijn advies over de evaluaties en het al dan niet
bereiken van de objectieven voor aan de Raad van
Bestuur, die de evaluatie van de prestatie t.o.v. de
objectieven al dan niet goedkeurt.
10.1.9.4 Het bedrag van de remuneratie en andere
voordelen die, rechtstreeks of onrechtstreeks, door
de vennootschap of een vennootschap die tot de
consolidatiekring van de vennootschap behoort, aan
de niet-uitvoerende bestuurders werden toegekend,
komt voor 2021 op € 163.000, ex-BTW.
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
De vergoedingen worden als volgt uitgesplitst:
10.1.9.5 Globaal, bedraagt het bedrag van de
remuneraties en andere voordelen die rechtstreeks
of onrechtstreeks worden toegekend aan de
uitvoerende bestuurders, de andere leiders en de
personen gelast met het dagelijks bestuur door de
vennootschap of een vennootschap die deel uitmaakt
van haar consolidatiekring, € 1.040.648 ex-BTW.
Dit bedrag wordt als volgt uitgesplitst:
a) de basisremuneratie bedraagt € 843.854 ex-BTW;
b) de variabele remuneratie: € 196.794 ex-BTW;
c) pensioen: geen enkel bedrag;
d) de overige componenten van de remuneratie
zoals de kosten of de waarde van verzekeringen
en andere voordelen in natura, waarbij de
bijzonderheden van de belangrijkste onderdelen
worden toegelicht: € 0.
Deze remuneratie werd niet ingrijpend aangepast
in vergelijking met het door het jaarverslag
behandelde boekjaar.
e) vergoeding voor einde contract: € 0.
Tijdens het boekjaar 2021 heeft de raad van bestuur
geen opties toegekend.
Vergoeding toegekend voor deelname aan:
Totaal
in € RvB BRC* ARC** IC***
Onafh.
Best.
Onafhankelijk bestuurder Granvelle Consultants &
C° BV
15.000 2.000 6.000 4.000 27.000
Onafhankelijk bestuurder Access & Partners BV 15.000 2.000 3.000 2.000 22.000
Onafhankelijk bestuurder Jo(han) De Clercq 15.000 6.000 2.000 23.000
Onafhankelijk bestuurder Ann Schryvers BV 15.000 3.000 18.000
Niet-uitvoerend bestuurder Patronale Real Estate NV 15.000 4.000 3.000 22.000
Niet-uitvoerend bestuurder Patronale Life NV 15.000 3.000 18.000
Niet-uitvoerend bestuurder Mylecke NV 15.000 3.000 18.000
Niet-uitvoerend bestuurder André Bosmans
Management BV
15.000 15.000
163.000
* Benoemings- en Remuneratiecomité ** Audit en Risicocomité *** Investeringscomité
in € (excl BTW)
Lares Real Estate BV
CEO
vv. Laurent Calonne
Liesbeth Keymeulen BV
COO
vv. Liesbeth Keymeulen
Aedefcio SRL
CDO
vv. Damien Darche
Mundovert IRES BV
CTO
vv. Sven Dumortier
Basisvergoeding 243.659 235.429 150.962 213.804
Variabele vergoeding 70.858 65.900 60.036
Totaal 314.517 301.329 150.962 273.840
De uitsplitsing per lid van het Collegiaal Orgaan van Dagelijks Bestuur is als volgt:
56 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
10.1.9.6 Voor de personen gelast met het dagelijks
bestuur, voorzien de contractuele bepalingen in
geval van vertrek een opzegperiode die 12 maanden
niet overschrijdt of een daarmee overeenstemmende
vergoeding van 12 maanden maximum, en ze
voorzien het recht op terugvordering van de
toegekende variabele vergoeding.
10.2 Verscheidenheid binnen de raad van bestuur
Banimmo ziet er nauwgezet op toe dat de samenstelling
van de raad van bestuur representatief is.
Dit criterium maakt deel uit van de criteria die in
beschouwing worden genomen bij de benoeming van
nieuwe bestuurders.
Op 31 december 2021 zijn er 7 mannelijke en 3
vrouwelijke bestuurders.
10.3 Regels ter voorkoming van marktmisbruik
In overeenstemming met het Corporate Governance
Charter is Jan Gillis (Development Manager
Banimmo) de Compliance Ofcer van Banimmo. De
Compliance Ofcer ziet met name toe op de naleving
van de gedragsregels, meldings- en aangifteplichten
met betrekking tot transacties van aandelen van
de vennootschap door leidinggevende personen,
werknemers of personen die er nauw mee verwant
zijn, teneinde marktmisbruik te voorkomen.
10.3.1 Toezicht op uitgevoerde transacties op
Banimmo-aandelen
De Compliance Ofcer dient de lijst op te stellen en
bij te houden van de personen die toegang hebben
tot informatie waarvan zij weten of zouden moeten
weten dat het voorkennis betreft. Hij dient te zorgen
dat de betrokkenen in kennis worden gesteld van hun
vermelding op deze lijst.
Bovendien dient de Compliance Ofcer ervoor
te zorgen dat de raad van bestuur zogenaamde
“Gesloten Periodes” en de “Verboden Periodes”
bepaalt, waarbinnen het verboden is transacties uit te
voeren op de (met inbegrip van afgeleide) nanciële
instrumenten van Banimmo, voor de leidinggevende
personen van Banimmo, de werknemers van
Banimmo, voor elke andere persoon die voorkomt
op hogervermelde lijst, alsook voor elke persoon die
er nauw mee verwant is. Het gaat om de volgende
“Gesloten Periodes” en “Verboden Periodes”:
• “Gesloten Periode”: de periode van 30
kalenderdagen die voorafgaat aan de bekendmaking
van de jaar-, halfjaar- en in voorkomend geval
kwartaalresultaten van de vennootschap.
• “Verboden Periode”: elke periode die begint op
het moment waarop de vennootschap de FSMA
inlicht van haar beslissing op de publicatie van
voorwetenschap uit te stellen in overeenstemming
met de wet, en die eindigt op het moment waarop
die voorwetenschap bekend is gemaakt of niet meer
relevant is.
Op het einde van elk boekjaar deelt de raad van
bestuur de hierboven vermelde “Gesloten Periode”
voor het volgende boekjaar mee.
10.3.2 Beperkingen op transacties uitgevoerd door
leidinggevende personen of werknemers
De leidinggevende personen binnen Banimmo of de
werknemers van Banimmo die van plan zijn transacties
uit te voeren op nanciële instrumenten of afgeleide
nanciële instrumenten (derivaten) van Banimmo
moeten de Compliance Ofcer hiervan schriftelijk
(post, e-mail) in kennis stellen. De Compliance Ofcer
zal hiertoe toestemming verlenen of weigeren bij
schriftelijke beslissing binnen 48 uur na ontvangst van
de aanvraag. De transactie moet binnen vijf werk-
dagen na ontvangst van de toestemming worden
uitgevoerd. De Compliance Ofcer die zelf van plan is
transacties uit te voeren op nanciële instrumenten of
afgeleide nanciële instrumenten van Banimmo moet
de raad van bestuur hiervan schriftelijk (post, e-mail) in
kennis stellen.
De leidinggevende personen moeten bevestigen dat
de transactie uiterlijk vijf werkdagen daarna werd
uitgevoerd.
De leidinggevende personen of werknemers moeten
vervolgens aan de Compliance Ofcer de realisatie van
de transactie bevestigen binnen de 2 daaropvolgende
kalenderdagen.
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
De leidinggevende personen of elke met hen nauw
verwante persoon moeten eveneens de FSMA
in kennis stellen van de transacties in nanciële
instrumenten (met inbegrip van afgeleide) van
Banimmo die voor eigen rekening worden uitgevoerd.
De hierboven bedoelde informatieplicht moet uiterlijk
binnen 3 werkdagen na het uitvoeren van de transactie
worden nageleefd.
10.4 Regels ter voorkoming van
belangenconflicten
Bij weten van Banimmo, en met uitzondering van
de verrichtingen die eventueel vermeld zijn in het
jaarverslag (in toepassing van de artikelen 7:96
of 7:97 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen), hebben de bestuurders geen
persoonlijk belang, ook niet van vermogensrechtelijke
aard, waardoor een conflictsituatie ten opzichte van de
vennootschap kan ontstaan.
De raad van bestuur van Banimmo ziet toe op de
naleving van de procedures voorzien in artikel 7:96 van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
betreffende belangenconflicten in de raad van bestuur.
Overeenkomstig het Corporate Governance Charter is
voor elke verrichting tussen enerzijds de vennootschap
en haar dochterondernemingen, en anderzijds elke
bestuurder of elk lid van het collegiaal orgaan voor
dagelijks bestuur - al dan niet bedoeld in de artikelen
7:96 of 7:97 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen -, de voorafgaande goedkeuring
vereist van de raad van bestuur die volledig op de
hoogte moet worden gebracht van de bepalingen
en voorwaarden van de verrichting, alsook van
de belangen van de vennootschap die op het spel
staan. Tijdens het boekjaar 2021, met uitzondering
van de verrichtingen die eventueel vermeld zijn in
het jaarverslag (in toepassing van de artikelen 7:96
of 7:97 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen), was voor geen enkele andere
verrichting de voorafgaande goedkeuring van de raad
van bestuur vereist.
11 MILIEU
Bij elke aankoop wordt stelselmatig rekening gehouden
met de milieuaspecten in verband met de materiële
vaste activa van de vennootschap, aan de hand van de
voorafgaande “due diligence” en eventuele ontvangen
waarborgen. Voor alle opgelijste milieurisico’s worden
voorzieningen aangelegd in de rekeningen van de
vennootschap.
Zo was er ook een specieke voorziening aangelegd
in verband met de milieurisico’s verbonden aan de
Albert Building in Antwerpen, het gebouw dat in 2006
werd verkocht. Dit is de enige voorziening die de
vennootschap boekte om een milieurisico te dekken.
Deze voorziening werd al gedeeltelijk benut.
12 BIJZONDERE BEPALINGEN
DIE EEN EFFECT KUNNEN
HEBBEN BIJ EEN OPENBAAR
OVERNAMEBOD OP DE
VENNOOTSCHAP
Er zijn geen aandeelhoudersovereenkomsten.
13 DIVIDEND
Om de verdere groei na de doorstart te bestendigen
zal de Raad van Bestuur aan de Algemene
Vergadering voorstellen om dit jaar geen dividend uit te
keren.
58 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
14 KWIJTING AAN DE
COMMISSARIS
Aan de Algemene Vergadering van aandeelhouders
zal worden voorgesteld om kwijting te verlenen aan
de commissaris voor de uitvoering van zijn mandaat
tijdens het boekjaar dat op 31 december 2021
afgesloten werd.
15 VERANTWOORDING VAN
DE ONAFHANKELIJKHEID EN
DE DESKUNDIGHEID OP HET
GEBIED VAN BOEKHOUDING
EN AUDIT VAN MINSTENS EEN
LID VAN HET AUDITCOMITÉ
In overeenstemming met artikel 3:6 §1, 9° van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen
bevestigt de vennootschap de onafhankelijkheid en
de deskundigheid op het gebied van boekhouding en
audit van minstens één lid van het auditcomité sinds
zijn nieuwe samenstelling op 22 november 2018.
16 GEGEVENS BETREFFENDE
HET BESTAAN VAN
BIJKANTOREN VAN DE
VENNOOTSCHAP
De vennootschap beschikt niet over bijkantoren.
17 BELANGENCONFLICTEN
EN GELIJKGESTELDE
VERRICHTINGEN
In 2021 waren de volgende verrichtingen het voorwerp
van de procedure voorzien in de artikelen 7:96 of
7:97 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen:
In 2021 heeft het Comité van Onafhankelijke
Bestuurders tweemaal een advies verleend aan
de raad van bestuur. Het eerste advies betrof een
bijkomende brugnanciering van € 10 miljoen op te
nemen bij de referentieaandeelhouder Patronale Life.
Uittreksel uit de notulen van de raad van bestuur van
25 augustus 2021:
“[…]
7. Advies van het Comité van Onafhankelijke
Bestuurders + goedkeuring van bijkomende
brugnanciering t.b.v. € 10 miljoen door Patronale life
De heer Olivier Nokerman geeft een overzicht van de
cash flow planning 2021 (bijlage 8) waaruit
blijkt dat:
• nanciering op korte termijn nodig is.
• heel veel schommelingen in de cash flows in de
komende maanden.
• externe goedkope nanciering voor de deur is (BNP
Paribas Fortis – NG1 / NØR).
• mogelijkheid tot verkoop van verschillende projecten
=> mogelijke hoge cash-in in de komende maanden.
In afwachting van een update van de cash flow
planning 2022-2025 wordt er voorgesteld om een
korte termijn nanciering (€ 10 miljoen) te bekomen
van Patronale Life volgens de term sheet in bijlage 9.
In dit kader werd een advies gevraagd aan het comité
van onafhankelijke bestuurders.
Mevrouw Annette Vermeiren leest het advies van
het comité van onafhankelijke bestuurders dd. 23
augustus 2021 door (bijlage 10) met betrekking
Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
tot voormelde brugnanciering (€ 10 miljoen) met
vervaldag 31/12/2021 conform de modaliteiten vervat
in de term sheet in bijlage 9.
Bijzondere aandacht wordt besteed aan de
beschrijving van de voorgenomen beslissing of
verrichting, de bedrijfsmatige voor- en nadelen
alsmede de vermogensrechtelijke gevolgen. Het
comité oordeelt dat het afsluiten van voormelde
brugnanciering Banimmo in staat stelt om haar
tijdelijke kastekorten over een korte periode (4
maanden) op te vangen in afwachting van de
opmaak en bespreking van de cash flow planning/
funding 2022. Het comité is ook van mening dat de
voorwaarden van voormelde term sheet niet van aard
zijn om de vennootschap een nadeel te berokkenen
dat kennelijk onrechtmatig is in het licht van het beleid
dat de vennootschap voert.
Als conclusie formuleert het comité van onafhankelijke
bestuurders een positief advies aan de Raad van
Bestuur met betrekking tot het afsluiten van voormelde
brugnanciering (€ 10 miljoen) met vervaldag
31/12/2021 conform de modaliteiten vervat in de term
sheet in bijlage 9.
Beslissing:
De Raad van Bestuur beslist, met eenparigheid van
stemmen, om:
- het advies van het comité van drie onafhankelijke
bestuurders dd. 23 augustus 2021 (bijlage 10)
goed te keuren ; en
- tot het afsluiten van een brugnanciering (€ 10
miljoen) met Patronale Life NV over te gaan met
vervaldag 31/12/2021 conform de modaliteiten
vervat in de term sheet in bijlage 9.
[…]”
Het tweede advies volgde de goedkeuring van de
raad van bestuur met het businessplan 2022-2026
per 9 november 2021 en onderzocht de mogelijkheid
om de bijkomende nancieringsbehoefte van de
vennootschap in te vullen met een korte-termijnlijn
tot eind 2022 voor een bedrag van € 20 miljoen bij
de referentieaandeelhouder Patronale Life. Gezien de
verkoop van het gebouw Networks NØR in december
2021 is op de eerstvolgende raad van bestuur,
gehouden in 2022, gebleken dat de bijkomende
nanciering bij Patronale Life niet langer nodig was.
Opgemaakt te Brussel op 22 maart 2022.
60 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
FINANCIËLE STATEN
Financiële staten 60
Geconsolideerde resultatenrekening 61
Geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat 62
Geconsolideerde balans 63
Geconsolideerd overzicht van de kasstromen 65
Geconsolideerd overzicht van de mutaties
in het eigen vermogen 68
Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening 69
Verslag van de commissaris 142
Jaarrekening onder verkorte versie van Banimmo 147
Financiële staten
GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING
(in € 000)
Toelich-
tingen
2021 2020
Huuropbrengsten 19 3 146 3 294
Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad 20 78 000 -
Opbrengsten van bestellingen in uitvoering 20 - -
Opbrengsten uit de voortgezette activiteiten 81 146 3 294
Kosten van verhuring 19 - 493 - 550
Kostprijs van verkochte gebouwen in voorraad 20 - 64 616 -
Kostprijs van bestellingen in uitvoering 20 - -
Kosten van de voortgezette activiteiten - 65 109 - 550
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 16 037 2 744
Erelonen en beheersvergoedingen 801 6
Netto resultaat op verkochte vastgoedbeleggingen 20 - -
Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 21 11 453 377
(Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in
voorraad
21 13 507 3 381
Afschrijvingen op gebruiksrechten van leasingcontracten - 427 - 427
(Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderngen op vorderingen
verbonden aan verkochte gebouwen
22 - -
Andere operationele (kosten)/opbrengsten 22 - 5 273 - 981
VASTGOEDRESULTAAT 36 098 5 100
Administratieve kosten 23 - 3 796 - 3 141
Andere inkomsten - -
OPERATIONEEL RESULTAAT 32 302 1 959
Financiële kosten 25 - 4 108 - 2 652
Financiële opbrengsten 25 154 269
Verdisconteringskosten op schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasing-
contracten
- 66 - 37
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 8 197 - 185
Afschrijvingen (toevoeging/terugneming) op deelnemingen van geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
8 - -
Netto resultaat op de verkoop van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 20 - -
Resultaat op andere nanciële activa 25 - 19 - 461
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 28 460 - 1 107
Belastingen 26 - 1 630 - 148
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR - VOORTGEZETTE ACTIVITEITEN 26 830 - 1 255
Resultaat van de beëindigde activiteiten 36 - 1 825 - 280
NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR 25 005 - 1 535
Toewijsbaar aan:
- Aandeelhouders van de vennootschap 25 005 - 1 642
- Minderheidsbelangen - 107
Resultaat per aandeel en na verwatering toekomend aan de aandeelhouders
(in euro per aandeel)
62 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
(in € 000) 2021 2020
NETTO RESULTAAT 25 005 - 1 535
Andere rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekte componenten - -
Uitgestelde belastingen - -
Andere componenten van het globale resultaat die in de resultatenrekening van de
toe- komstige periodes kunnen geherklasseerd worden
Andere rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekte elementen - -
Uitgestelde belastingen - -
Andere componenten van het globale resultaat die niet in de resultatenrekening van de
toekomstige periodes kunnen geherklasseerd worden
GLOBAAL RESULTAAT VAN DE PERIODE 25 005 - 1 535
Toewijsbaar aan:
- Aandeelhouders van de vennootschap 25 005 - 1 642
- Minderheidsbelangen - 107
De toelichtingen 1 tot 36 maken integraal deel uit van de geconsolideerde IFRS staten per 31 december 2021.
Financiële staten
GECONSOLIDEERDE BALANS
(in € 000)
Toelich-
tingen
2021 2020
ACTIVA
LANGLOPENDE ACTIVA
Vastgoedbeleggingen 6 74 091 42 311
Materiële vaste activa 7 394 457
Immateriële vaste activa 98 160
Gebruiksrechten van leasingcontracten 12 5 245 5 616
Participaties in geassocieerde deelnemingen en joint ventures 8 5 312 5 036
Uitgestelde belastingactiva 0 0
Langlopende nanciële activa 9 4 566 4 556
Handelsvorderingen en andere langlopende vorderingen 10 1 870 1 707
TOTAAL LANGLOPENDE ACTIVA 91 576 59 843
KORTLOPENDE ACTIVA
Gebouwen in voorraad 11 28 491 56 395
Kortlopende nanciële activa 9 1 077 1 069
Handelsvorderingen en andere kortlopende vorderingen 10 4 634 5 001
Kortlopende belastingvorderingen 35 93
Kas en kasequivalenten 13 71 699 19 160
TOTAAL KORTLOPENDE ACTIVA 105 935 81 718
TOTAAL ACTIVA 197 512 141 562
64 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
(in € 000)
Toelich-
tingen 2021 2020
EIGEN VERMOGEN
Kapitaal 14 30 000 30 000
Geconsolideerde reserves 39 274 14 269
Eigen vermogen deel de groep 69 274 44 269
Minderheidsbelangen 0 340
TOTAAL EIGEN VERMOGEN 69 274 44 609
VERPLICHTINGEN
LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
Langlopende nanciële schulden 15 68 706 77 995
Langlopende voorzieningen 17 3 259 1 169
Langlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten 5 627 6 253
Handelsschulden en andere langlopende schulden 18 0 0
TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN 77 592 85 417
KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN
Kortlopende nanciële schulden 15 18 932 1 276
Kortlopende belastingschulden 1 380 195
Kortlopende voorzieningen 17 29 29
Kortlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten 628 658
Handelsschulden en andere kortlopende schulden 18 27 852 9 378
Verplichtingen verbonden aan activa van beëindigde activiteiten 36 1 825 0
TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN 50 645 11 536
TOTAAL VERPLICHTINGEN EN EIGEN VERMOGEN 197 512 141 562
De toelichtingen 1 tot 36 maken integraal deel uit van de geconsolideerde IFRS staten per 31 december 2021.
Financiële staten
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE KASSTROMEN
(in € 000)
Toelich-
tinge 2021 2020
KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN
NETTO RESULTAAT VAN DE GROEP 25 005 -1 642
NETTO RESULTAAT AANDEEL DERDEN 0 107
- Belastingen 26 1 630 148
- (Winst) / verlies uit de verkoop van vastgoedbeleggingen 20 0 0
- (Winst) / verlies uit de verkoop van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 20 0 0
- (Winst) / verlies uit de verkoop van gebouwen in voorraad (1) 20 -13 384 0
- (Winst) / verlies op de reële waarde van vastgoedbeleggingen (2) 21 -11 453 - 377
- Afschrijvingen op gebruiksrechten van leasingcontracten (3) 12 426 426
- (Winst) / verlies op de reële waarde van andere nanciële activa (4) 9 19 461
- (Terugneming van) waardeverminderingen op gebouwen in voorraad (5) 21 -13 507 -3 381
- (Terugneming van) waardeverminderingen op vorderingen (6) 1 125 0
- (Terugneming van) waardeverminderingen op nanciële activa 0 0
- Afschrijvingen op materiële vaste activa 7 7 17
- Afschrijvingen op immateriële vaste activa 66 62
- Lineaire spreiding van huurinkomsten en huurkosten van gebouwen - 345 - 259
- Aandeel in het verlies (de winst) van geassocieerde deelnemingen en joint
ventures (7)
8 - 198 185
- Resultaat van de beëindigde activiteiten (8) 36 1 825 280
- (Terugneming van) waardeverminderingen op vorderingen op geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
25 0 0
- Interestkosten 25 4 174 2 688
- Rentebaten en ontvangen dividenden 25 - 154 - 269
- (Winst) / verlies op de reële waarde van de afgeleide nanciële instrumenten 25 0 0
NETTO RESULTAAT VOOR SCHOMMELINGEN VAN HET WERKKAPITAAL -4 763 -1 552
Wijzigingen van het werkkapitaal
Investeringsuitgaven in gebouwen in voorraad (9) -19 010 -3 140
Ontvangsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad (1) 78 000 0
Handelsvorderingen en andere vorderingen - 576 342
Handelsschulden en andere schulden (10) 14 278 - 192
Voorzieningen (11) 2 090 - 82
KASMIDDELEN UIT (VOOR) DE BEDRIJFSACTIVITEITEN 70 019 -4 623
Betaalde belastingen - 463 - 121
Ontvangen belastingen 77 29
NETTO KASMIDDELEN UIT (VOOR) DE BEDRIJFSACTIVITEITEN 69 633 -4 715
66 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE KASSTROMEN (VERVOLG)
(in € 000)
Toelich-
ting 2021 2021
KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN
Investeringsuitgaven in vastgoedbeleggingen (12) -20 326 -8 214
Ontvangsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen 0 0
Aankoop van materiële vaste activa 0 - 3
Aankoop van immateriële vaste activa - 5 - 27
Kapitaalverhoging van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 0 0
Aankoop van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 0 0
Verkoop van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 0 0
Ontvangen dividenden van nanciële activa 0 180
Opbrengsten van de verkoop van beëindigde activiteiten 0 0
Leningen toegestaan aan geassocieerde deelnemingen en joint ventures -29 - 432
Terugbetaling van leningen toegestaan aan geassocieerde deelnemingen en joint
ventures
NETTO KASMIDDELEN UIT (VOOR) DE INVESTERINGSACTIVITEITEN -20 360 -8 497
KASSTROOM UIT DE FINANCIERINGSACTIVITEITEN
Verwerving aandeel van derden - 418 0
Nieuwe leningen (13) 17 000 38 600
Terugbetaling van leningen (14) -9 300 -30 300
Uitgifte van obligaties (na aftrek van kosten) 0 49 944
Terugbetaling van obligaties 0 -43 800
Terugbetaling van schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten (3) - 656 - 689
Betaalde intresten -3 507 -3 985
Ontvangen/(betaalde) interesten op afgeleide nanciële instrumenten 0 0
Andere ontvangen interesten 146 37
Dividenden uitgekeerd aan de aandeelhouders 0 0
NETTO KASMIDDELEN UIT (VOOR) DE FINANCIERINGSACTIVITEITEN 3 266 9 807
Netto schommeling van de kas en de kasequivalenten 52 539 -3 405
Netto toestand van de kas en de kasequivalenten begin van het jaar 13 19 160 19 160
Netto toestand van de kas en de kasequivalenten einde van het jaar 13 71 699 19 160
De toelichtingen 1 tot 36 maken integraal deel uit van de geconsolideerde IFRS staten per 31 december 2021.
Financiële staten
Voor 2021:
(1) De rubrieken “(Winst) / verlies uit de verkoop van gebouwen in voorraad” en “Ontvangsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad” betreffen het gebouw
NETWORKS NØR en respectievelijk het resultaat van de verkoop exclusief de terugneming van vroegere waardeverminderingen en de verkoopprijs van het
gebouw (zie toelichtingen 11 en 20).
NETWORKS NØR en respectievelijk het resultaat van de verkoop exclusief de terugneming van vroegere waardeverminderingen en de verkoopprijs van het
gebouw (zie toelichtingen 11 en 20).
(2) De rubriek “(Winst) / verlies op de reële waarde van vastgoedbeleggingen” betreft de gebouwen NETWORKS Forest, Da Vinci H3 en de gebouwen NET
WORKS Gent One & Two (zie toelichting 6).
WORKS Gent One & Two (zie toelichting 6).
(3) De rubrieken “Afschrijvingen op gebruiksrechten van leasingcontracten” en “Terugbetalingen van schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasing
contracten” betreffen de toepassing van de nieuwe norm IFRS 16 (zie toelichting 12).
contracten” betreffen de toepassing van de nieuwe norm IFRS 16 (zie toelichting 12).
(4) De rubriek “(Winst) / verlies op de reële waarde van andere financiële activa” betreft de waardering van de vastgoedcertificaten Atlantic House (zie toelich
ting 9).
ting 9).
(5) De rubriek “(Terugneming van) waardeverminderingen op gebouwen in voorraad” betreft de gebouwen: Bâle, Da Vinci H2, SDEC Charleroi, Raket 40, Da
Vinci H5 en NETWORKS NØR (zie toelichtingen 11 en 21).
Vinci H5 en NETWORKS NØR (zie toelichtingen 11 en 21).
(6) De rubriek “(Terugneming van) waardeverminderingen op vorderingen” betreft de totale waardevermindering van de vordering die de Banimmo groep heef
t.a.v. de vennootschap “Tour Eiffel” ingevolge de vaststelling van een belangrijke waardevermindering op het onderliggend gebouw “Paris Vaugirard” (zie
toelichtingen 10 en 22).
t.a.v. de vennootschap “Tour Eiffel” ingevolge de vaststelling van een belangrijke waardevermindering op het onderliggend gebouw “Paris Vaugirard” (zie
toelichtingen 10 en 22).
(7) De rubriek “Aandeel in het verlies / (de winst) van geassocieerde deelnemingen en joint ventures” betreft het resultaat van de geassocieerde deelneming
Grondbank The Loop en van de joint venture MC² Development (zie toelichting 8).
Grondbank The Loop en van de joint venture MC² Development (zie toelichting 8).
(8) De rubriek “Resultaat van beëindigde activiteiten” betreft de verrichtingen van de beëindigde activiteit Golf Hotel de Chantilly (zie toelichting 36).
(9) De rubriek “Investeringsuitgaven op gebouwen in voorraad” betreft voornamelijk de ontwikkeling van het gebouw NETWORKS NØR en de studie voor de
ontwikkeling van het gebouw NETWORKS Gent fase 2 (zie toelichting 11)
ontwikkeling van het gebouw NETWORKS Gent fase 2 (zie toelichting 11)
(10) De rubriek “Handelsschulden en andere schulden” betreft voornamelijk een schuld aan de BTW-administratie ingevolge de verkoop van het gebouw NET
WORKS NØR die vervallen is in januari 2022 (zie toelichting 18).
WORKS NØR die vervallen is in januari 2022 (zie toelichting 18).
(11) De rubriek “Voorzieningen” betreft enerzijds een voorziening die werd aangelegd voor een risico verbonden aan de contractuele verplichtingen in het dos-
sier “Paris Vaugirard” t.o.v. de vennootschap la “Tour Eiffel” en de voorziening voor de huurwaarbord op het vroegere Alma Court gebouw (zie toelichtingen
17 en 22)
sier “Paris Vaugirard” t.o.v. de vennootschap la “Tour Eiffel” en de voorziening voor de huurwaarbord op het vroegere Alma Court gebouw (zie toelichtingen
17 en 22)
(12) De rubriek “Investeringsuitgaven op vastgoedbeleggingen” betreft voornamelijk de ontwikkeling van de gebouwen NETWORKS Gent One & Two (zie
toelichting 6).
toelichting 6).
(13) De rubriek “Nieuwe leningen” betreft een nieuwe banklening voor de herfinanciering van het gebouw NETWORKS Gent One & Two (zie toelichting 15).
(14) De rubriek “Terugbetaling van leningen” stemt overeen met de terugbetaling van leningen aan Patronale Life (zie toelichting 15).
68 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE MUTATIES
IN HET EIGEN VERMOGEN
(in € 000) Toelich-
tingen
Kapitaal Reserves
ver-
bonden
aan het
kapitaal
Eigen
aandelen
Geconso-
lideerde
reserves
Winst en
verlies
recht-
streeks
onder het
eigen
ver-
mogen
geboekt
Totaal
van het
eigen
vermo-
gen deel
groep
Aandeel
derden
Totaal
van het
gecon-
solideer-
de eigen
vermo-
gen
SALDO PER 1 JANUARI 2020
Resultaat van het boekjaar
2020
-1 642 -1 642 107
Andere
SALDO PER 31 DECEMBER
2020
Resultaat van het boekjaar
2021
Verwerving aandeel derden
- 340
Andere
SALDO PER 31 DECEMBER
2021
De toelichtingen 1 tot 36 maken integraal deel uit van de geconsolideerde IFRS staten per 31 december 2021.
Financiële staten
TOELICHTING 1:
ALGEMENE INFORMATIE
recht. De vennootschap werd op 5 september 2002
naar Luxemburgs recht opgericht voor een onbepaalde
duur onder de benaming “GP Beta Holding Company
SA”. Zij werd een vennootschap naar Belgisch recht na
de wijziging van haar statuten en het overbrengen van
haar maatschappelijke zetel naar België op 16 maart
2007. Naar aanleiding van de fusies door opslorping
met de vennootschap Banimmo Real Estate NV en de
vennootschap Ad Valore Invest SA, op 16 mei 2007,
heeft de vennootschap de maatschappelijke benaming
“Banimmo NV” aangenomen. De maatschappelijke ze-
tel van Banimmo NV is gevestigd aan de Bischoffsheim-
noteerd op de NYSE Euronext markt in Brussel.
Sinds 19 november 2018 bezit Patronale Life , als
gevolg van haar vrijwillig en onvoorwaardelijk openbaar
overnamebod in contanten op alle aandelen in om-
loop van Banimmo, 62,47% van het totaal aantal door
Banimmo uitgegeven aandelen. Zo volgt Patronale Life
de groep Afne op als referentieaandeelhouder (zie
toelichting 33).
Het verjongde Banimmo is een innovatieve speler,
gericht op de behoeften van de toekomstige gebruikers
van haar gebouwen en met de ambitie om de nieuwe
trends die een revolutie teweeg zullen brengen in de
vastgoedsector op te volgen.
De vastgoedportefeuille omvat op heden 54.742 m²
aan verhuurde oppervlakte en een te ontwikkelen
reserve van ongeveer 290.000 m².
De geconsolideerde jaarrekening per 31 december
2021, de bijlagen inbegrepen, opgesteld volgens de
IFRS-normen (“International Financial Reporting Stan-
dards”), werd door de raad van bestuur goedgekeurd
op 22 maart 2022 en wordt voorgelegd aan de algeme-
ne aandeelhoudersvergadering op 10 mei 2022.
TOELICHTING 2: SAMENVATTING
VAN DE BELANGRIJKSTE BOEK-
HOUDKUNDIGE NORMEN
De belangrijkste boekhoudkundige normen toegepast
bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening
worden hierna beschreven. Behoudens andersluidende
vermelding werden deze normen consistent toegepast
in alle voorgaande boekjaren.
A. Algemene beginselen en IFRS-
conformiteitsverklaring
De geconsolideerde nanciële staten van Banimmo
per 31 december 2021 zijn opgesteld in overeenstem-
ming met de IFRS-normen zoals ze door de Europese
Unie goedgekeurd en op die datum gepubliceerd zijn,
met name de normen gepubliceerd door de Internatio-
nal Accounting Standards Board (“IASB”) en de inter-
pretaties gepubliceerd door het IFRIC (“International
Financial Reporting Interpretations Committee”).
Deze bepalingen stemmen overeen met de normen en
interpretaties die door de IASB werden gepubliceerd
en door de Europese Unie goedgekeurd zijn op 31
december 2021.
Deze geconsolideerde nanciële staten werden opge-
maakt op basis van het principe van de waardering van
de elementen van de balans aan hun historische aan-
koopprijs, met uitzondering van de activa en passiva,
desgevallend, gewaardeerd aan reële waarde.
De opstelling van de nanciële staten volgens de IFRS
vereist een aantal bepalende boekhoudkundige ra-
mingen. Het management dient eveneens een oordeel
te vellen bij de toepassing van de boekhoudkundige
methodes van de Groep. De domeinen die op het
vlak van beoordeling of complexiteit moeilijker waren
of waarvoor de hypothesen en ramingen signicant
zijn voor de geconsolideerde nanciële staten worden
belicht onder toelichting 4.
TOELICHTINGEN BIJ DE
GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN
70 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Standaarden, wijzigingen aan normen en inter-
pretaties die de Europese Unie goedkeurde en die
sedert 2021 van toepassing zijn
Verschillende andere aanpassingen en interpretaties
treden voor het eerst in werking in 2021, maar hebben
geen impact op de geconsolideerde nanciële staten
van de Groep. De groep heeft geen normen, interpre-
taties of aanpassingen vroegtijdig toegepast, die gepu-
bliceerd werden maar noch niet in werking traden.
Volgende wijzigingen aan de normen en interpretaties
zijn verplicht van toepassing vanaf het boekjaar 2021:
- Wijziging van IAS 39 - “Financiële instrumenten:
opname en waardering”, getiteld “Rentebenchmark-
hervorming - Fase 2” - uitgegeven door de IASB op
27 augustus 2020, goedgekeurd door de EU op 13
januari 2021 en van kracht op Europees niveau voor
boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2021;
- Wijziging van IFRS 4 - “Verzekeringscontracten:
opname en waardering”, getiteld “Rentebenchmark-
hervorming - Fase 2” - uitgegeven door de IASB op
27 augustus 2020, goedgekeurd door de EU op 13
januari 2021 en toepasbaar op Europees niveau voor
boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2021;
- Wijziging van IFRS 7 - “Financiële instrumenten:
informatieverschafng”, getiteld “Rentebenchmark-
hervorming - Fase 2” - uitgegeven door de IASB op
27 augustus 2020, goedgekeurd door de EU op 13
januari 2021 en toepasbaar op Europees niveau voor
boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2021;
- Wijziging van IFRS 9 - “Financiële instrumenten”,
getiteld “Rentebenchmarkhervorming - Fase 2” -
uitgegeven door de IASB op 27 augustus 2020,
goedgekeurd door de EU op 13 januari 2021 en van
toepassing op Europees niveau vanaf de boekjaren
die beginnen op 1 januari 2021;
- Wijziging van IFRS 16 - “Lease-overeenkomsten”,
getiteld “Huurverminderingen na 30 juni 2021 ver-
bonden aan covid-19” - uitgegeven door de IASB op
31 maart 2021, goedgekeurd door de EU op 30 au-
gustus 2021 en van toepassing op Europees niveau
voor boekjaren die aanvangen op of na 1 juni 2021;
- Wijziging van IFRS 16 - “Lease-overeenkomsten:
opname en waardering”, getiteld “Rentebenchmark-
hervorming - Fase 2” - uitgegeven door de IASB op
27 augustus 2020, goedgekeurd door de EU op 13
januari 2021 en van kracht op Europees niveau voor
boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2021.
Standaarden, wijzigingen van normen en inter-
pretaties goedgekeurd door de Europese Unie,
maar nog niet van kracht:
De nieuwe normen en aanpassingen en interpretaties
die werden gepubliceerd maar die nog niet in werking
getreden zijn op de datum van publicatie van de nan-
ciële staten van de groep zijn hieronder beschreven.
De groep heeft de intentie deze normen en interpre-
taties desgevallend toe te passen vanaf hun toepas-
singsdatum.
- IFRS 17 - “Verzekeringscontracten” - uitgegeven
door de IASB op 18 mei 2017, goedgekeurd door
de EU op 28 juni 2021 en op Europees niveau van
toepassing vanaf 1 januari 2023 (vervroegde toepas-
sing mogelijk);
- Wijziging van IAS 16 - “Materiële vaste activa”, geti-
teld “Opbrengsten die voorafgaan aan het voorgeno-
men gebruik” - uitgegeven door de IASB op 14 mei
2020, goedgekeurd door de EU op 28 juni 2021 en
van toepassing op Europees niveau vanaf 1 januari
2022 (vervroegde toepassing mogelijk);
- Wijziging van IAS 37 - “Voorzieningen, voorwaardelij-
ke verplichtingen en voorwaardelijke activa”, getiteld
“Verlieslatende contracten - Uitvoeringskosten van
contracten” - uitgegeven door de IASB op 14 mei
2020, goedgekeurd door de EU op 28 juni 2021 en
op Europees niveau van toepassing vanaf 1 januari
2022 (vervroegde toepassing mogelijk);
- Wijziging van IAS 41 - “Landbouw”, getiteld “Jaarlijk-
se verbeteringen” - gepubliceerd door de IASB op 14
mei 2020, goedgekeurd door de EU op 28 juni 2021
en op Europees niveau van toepassing met ingang
van 1 januari 2022 (vervroegde toepassing moge-
lijk);
- Wijziging in IFRS 1 - “Eerste toepassing van Inter-
national Financial Reporting Standards”, getiteld
“Jaarlijkse verbeteringen” - uitgegeven door de IASB
op 14 mei 2020, goedgekeurd door de EU op 28
juni 2021 en van toepassing op EU-niveau vanaf 1
januari 2022 (vervroegde toepassing mogelijk);
- Wijziging in IFRS 3 - “Bedrijfscombinaties”, getiteld
“Denitie van een bedrijf” - uitgegeven door de IASB
op 14 mei 2020, goedgekeurd door de EU op 28 juni
2021 en van toepassing op Europees niveau vanaf 1
januari 2022 (vervroegde toepassing mogelijk);
- Wijziging van IFRS 4 - “Verzekeringscontracten”,
getiteld “Verlenging van de tijdelijke vrijstelling van de
toepassing van IFRS 9” - uitgegeven door de IASB
op 25 juni 2020, goedgekeurd door de EU op 16 de-
cember 2020 en op Europees niveau van toepassing
vanaf 1 januari 2023;
- Wijziging van IFRS 9 - “Financiële instrumenten”,
getiteld “Jaarlijkse verbeteringen” - uitgegeven door
de IASB op 14 mei 2020, goedgekeurd door de EU
Financiële staten
op 28 juni 2021 en van toepassing op Europees
niveau vanaf 1 januari 2022 (vervroegde toepassing
mogelijk);
- Wijziging van IFRS 16 - “Lease-overeenkomsten”,
getiteld “Jaarlijkse verbeteringen” - uitgegeven door
de IASB op 14 mei 2020, goedgekeurd door de EU
op 28 juni 2021 en van toepassing op Europees
niveau vanaf 1 januari 2022 (vervroegde toepassing
mogelijk);
- Wijziging van IFRS 17 - “Verzekeringscontracten”,
getiteld “Wijziging van IFRS 7” - uitgegeven door de
IASB op 25 juni 2020, goedgekeurd door de EU op
19 november 2021 en van toepassing op Europees
niveau vanaf 1 januari 2023.
De Groep Banimmo heeft ervoor gekozen om deze
standaarden en interpretaties goedgekeurd door de
Europese Unie niet vervroegd toe te passen, vóór de
datum van inwerkingtreding. Die normen, wijzigingen
en interpretaties zouden, rekening houdend met het
patrimonium en de aard van de huidige operaties van
Banimmo, geen signicante invloed moeten hebben op
de geconsolideerde rekeningen.
Standaarden, wijzigingen aan de normen en inter-
pretaties die nog niet goedgekeurd zijn door de
Europese Unie:
- IFRS 14 - “Regulatory Deferral Accounts” - op 30
januari 2014 door de IASB uitgevaardigd en nog niet
door de EU goedgekeurd;
- Wijziging in IAS 1 - Presentatie van de jaarrekening,
getiteld classicatie van verplichtingen als kortlopend
en langlopend - uitgegeven door de IASB op 23
januari 2020 en nog niet goedgekeurd door de EU;
- Wijziging in IAS 1 - Presentatie van de jaarrekening,
getiteld informatieverschafng over de grondslagen
voor nanciële verslaggeving - uitgegeven door de
IASB op 12 februari 2021 en nog niet goedgekeurd
door de EU;
- Wijziging van IAS 8 - Grondslagen voor nanciële
verslaggeving, getiteld schattingswijzigingen en
fouten, denitie van een schatting van de boekwaar-
de - uitgegeven door de IASB op 12 februari 2021 en
nog niet goedgekeurd door de EU;
- Wijziging van IAS 12 - Winstbelastingen, getiteld Uit-
gestelde belastingen op activa en verplichtingen die
voortvloeien uit dezelfde transactie - uitgegeven door
de IASB op 7 mei 2021 en nog niet goedgekeurd
door de EU;
- Wijziging van IAS 28 - ‘Investeringen in geassocieer-
de deelnemingen en joint ventures’, getiteld ‘Verkoop
of inbreng van activa tussen een investeerder en een
geassocieerde deelneming of joint venture’ - uitgege-
ven door de IASB op 11 september 2014 en nog niet
goedgekeurd door de EU;
- Wijziging van IFRS 10 - “Geconsolideerde jaarreke-
ning”, getiteld “Verkoop of inbreng van activa tussen
een investeerder en een geassocieerde deelneming
of joint venture” - op 11 september 2014 door de
IASB uitgevaardigd en nog niet door de EU goedge-
keurd;
- Wijziging in IFRS 17 - “Verzekeringscontracten”,
getiteld “Eerste toepassing van IFRS 17 en IFRS
9 - Vergelijkende informatie” - op 9 december 2021
door de IASB uitgevaardigd en nog niet door de EU
goedgekeurd.
De mogelijke impact van deze normen en wijzigingen
werd niet in detail onderzocht.
B. Consolidatiegrondslagen
De moedermaatschappij en alle dochterondernemin-
gen die zij controleert, zijn opgenomen in de consoli-
datie.
I. Dochterondernemingen
De dochterondernemingen zijn alle entiteiten waarin
de Groep het nanciële en het operationele beleid kan
bepalen en waarin zij doorgaans meer dan 50 % van
de stemrechten bezit.
Bij de beoordeling van de controle van de Groep over
een andere entiteit wordt rekening gehouden met de
potentiële stemrechten wanneer deze stemrechten
voortvloeien uit instrumenten die op het ogenblik van
deze beoordeling kunnen uitgeoefend of omgezet
worden. De consolidatie van dochterondernemingen
verloopt via volledige integratie vanaf het ogenblik van
de overname, met andere woorden vanaf de datum
waarop de overnemer daadwerkelijk de controle
verwerft. Vanaf die datum integreert de Groep (de
Overnemer) het resultaat van de dochteronderneming
in de geconsolideerde resultatenrekening en worden
in de geconsolideerde balans de activa, passiva en
latente passiva tegen hun reële waarde, en de eventu-
ele goodwill uit de overname geboekt. Een dochteron-
derneming wordt niet langer geconsolideerd vanaf het
ogenblik dat de Groep er de controle over verliest.
Zoals het geval is voor de meeste van de overnames
van de Groep, waar de controle wordt bekomen over
één of meerdere entiteiten die niet één bedrijf vormen,
maar een groep van activa of netto-activa betreffen,
wordt de consolidatie niet als “bedrijfscombinatie” ge-
kwaliceerd (in de zin van de IFRS 3). De aankoopprijs
wordt dan verdeeld over de individuele identiceerba-
re activa en passiva op basis van hun relatieve reële
waarde op de verwervingsdatum. Een dergelijke aan-
koop van activa resulteert niet in het erkennen van een
goodwill. Zo wordt in het geval van de verwerving van
activa, in tegenstelling tot een “bedrijfscombinatie”, het
72 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
betaalde bedrag, dat de reële waarde van de activa
overschrijdt, niet afzonderlijk als goodwill geboekt. Sa-
mengevat komen de overgedragen activa op de balans
van de overnemende partij terecht, niet aan hun reële
waarde zoals een “bedrijfscombinatie”, maar tegen
hun reële waarde vermeerderd met de betaalde meer-
prijs zonder uitdrukking van uitgestelde belastingen.
Indien de aankoop betrekking heeft op een entiteit die
voldoet aan de denitie van bedrijf, zoals het geval zou
kunnen zijn bij het verwerven van meerderheidsdeel-
nemingen in bedrijven welke eigenaar zijn van gebou-
wen die de exploitatie van hotels, conferentiecentra
en andere bevatten, dan wordt de aankoopmethode
toegepast voor de boekhoudkundige ver- werking van
bedrijfscombinaties. De aanschafngswaarde stemt
overeen met de reële waarde van de verworven activa,
de uitgegeven eigen vermogensinstrumenten en van
de passiva verworven of gerealiseerd op datum van
de transactie. De identiceerbare verworven activa,
de identiceerbare passiva en de eventueel bij een be-
drijfscombinatie overgenomen passiva worden initieel
gewaardeerd tegen hun reële waarde op de datum van
de verwerving, en dit ongeacht het aandeel van de
minderheidsbelangen.
Indien de aankoopprijs hoger is dan de reële waarde
van het aandeel netto identiceerbare verworven
activa dat toekomt aan de Groep, wordt dit verschil ge-
boekt als goodwill. Indien de aankoopkost lager is dan
de reële waarde van het aandeel van de netto activa
van de verworven dochter dat toekomt aan de Groep,
dan wordt dit verschil of deze badwill rechtstreeks
geboekt in de resultatenrekening.
Bij de consolidatie worden de saldi en intragroep-
stransacties, alsook de niet gerealiseerde winsten of
verliezen geëlimineerd.
De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld aan
de hand van homogene waarderingsregels binnen de
Groep voor transacties of andere gelijkaardige gebeur-
tenissen in de Groep.
II. Joint ventures en geassocieerde deelnemingen
Een joint venture is een samenwerkingsverband waarin
partijen, die gezamenlijke zeggenschap hebben over
het bedrijf, rechten hebben op de netto activa van dat
bedrijf. Gezamenlijke zeggenschap betekent dat de
contractueel afgesproken delen van de zeggenschap
over een bedrijf, enkel bestaan voor beslissingen over
relevante activiteiten welke unanieme instemming ver-
eisen van de partijen die de controle delen.
Een geassocieerde deelneming is een entiteit waarop
de Groep een betekenisvolle invloed uitoefent door
deel te nemen in de besluitvorming met betrekking tot
het nancieel en het operationeel beleid. Een dergelijke
invloed wordt verondersteld indien de Groep minstens
20 % van het stemrecht in haar bezit heeft.
Het resultaat, de activa en passiva van geassocieerde
deelnemingen en joint ventures worden opgenomen in
de jaarrekening volgens de vermogensmutatiemethode
(IAS 28) en dit vanaf de datum waarop de gezamenlij-
ke zeggenschap of de betekenisvolle invloed aanvang
neemt tot de datum dat deze ten einde komt.
Bij de verwerving van de participatie wordt elk verschil
tussen de kostprijs van een deelneming en het aandeel
van de Groep in de reële nettowaarde van de identi-
ceerbare activa en verplichtingen van de geassocieer-
de deelneming of joint venture geboekt als goodwill.
De goodwill is inbegrepen in de boekwaarde van de
deelneming en wordt onderworpen aan een impair-
ment test.
Bij verlies van gezamenlijke controle of betekenisvolle
invloed beoordeelt de Groep de reële waarde van alle
investeringen die zij behoudt in de voormalige geasso-
cieerde deelneming of joint venture. De Groep neemt
in resultaat elk verschil tussen (i) de reële waarde van
alle behouden investeringen en alle opbrengsten die
volgen op het verlies van een deel van de deelneming
en (ii) de boekwaarde van de investering op datum
van het verlies van het gezamenlijk zeggenschap of de
betekenisvolle invloed.
Wanneer het aandeel van de Groep in de gecumu-
leerde verliezen of dividenden van een geassocieerde
deelneming of joint venture groter is dan of gelijk is aan
haar participatie in de joint venture of de geas- soci-
eerde deelneming, dan wordt de boekwaarde van de
participatie teruggebracht tot nul, maar ze wordt niet
negatief, behalve indien de Groep een verplichting
heeft of betalingen heeft gedaan in naam van de ven-
nootschap waarop de vermogensmutatie is toegepast.
De latente winsten uit transacties tussen de Groep
en de joint ventures en geassocieerde deelnemingen
worden geëlimineerd in verhouding tot de participatie
van de Groep in de ondernemingen waarop de vermo-
gensmutatie is toegepast. De latente verliezen worden
eveneens geëlimineerd, behalve als de niet-gereali-
seerde verliezen een indicatie geven van een waarde-
verlies van het overgeboekte actief.
De boekhoudkundige waarderingsregels van de joint
ventures en de geassocieerde deelnemingen worden
waar nodig gewijzigd, om deze in overeenstemming te
brengen met de boekhoudkundige waarderingsregels
van de Groep.
Wanneer het aandeel van de Groep in het eigen
vermogen van de joint venture of de geassocieerde
deelneming wordt teruggebracht tot nul, worden de
bijkomende verliezen gedekt door een voorziening, en
wordt een verplichting opgenomen, enkel in de mate
dat de Groep een wettelijke of feitelijke verplichting is
aangegaan of betalingen heeft uitgevoerd in naam van
de onderneming.
Financiële staten
III. Gezamenlijke activiteiten
Een gezamenlijke activiteit is een samenwerkings-
verband, waarbij de partijen die de gezamenlijke
zeggenschap hebben, rechten hebben op de activa
en verplichtingen voor de schulden. Wat betreft de
deelneming aan een gemeenschappelijke activiteit,
moet een partner volgende elementen boeken:
• zijn activa, met inbegrip van zijn aandeel in eventueel
gemeenschappelijk aangehouden activa;
• zijn verplichtingen, inclusief zijn aandeel in eventuele
verplichtingen die gezamenlijk worden verondersteld
te zijn;
• zijn verkoopopbrengsten van zijn aandeel in de uit-
voering van de gezamenlijke activiteit;
• zijn aandeel van de opbrengsten uit de verkoop van
de uitvoering van de gezamenlijke activiteit;
• zijn uitgaven, met inbegrip van zijn aandeel in alle
kosten die gezamenlijk worden verondersteld te zijn
aangegaan.
In het geval van de verwerving van aandelen in een ge-
meenschappelijke onderneming waarvan de activiteit
een bedrijf is, zijn de boekhoudingsbeginselen van
bedrijfscombinaties van toepassing voor het aandeel
dat de Groep heeft verworven.
De gemeenschappelijke activiteiten waarin de Groep
belangen heeft, betreffen meestal tijdelijke vereni-
gingen, die opgericht worden voor de bouw van een
pand. In dat geval, wordt dit pand vaak gebouwd om
opgeleverd te worden aan een joint venture die eige-
naar is van het terrein.
IV. Conversie van de jaarrekening van
dochterondernemingen uitgedrukt in
buitenlandse deviezen
Er zijn op de afsluitdatum geen dochterondernemin-
gen waarvan de jaarrekening wordt opgemaakt in een
andere munt dan de euro.
C. Gebouwen en vastgoedbeleggingen
De activiteiten van Banimmo binnen de vastgoedsector
kunnen tot gevolg hebben dat de Groep verscheidene
types gebouwen in eigendom heeft, ingedeeld afhan-
kelijk van hun bestemming.
• De verworven gebouwen of deze in aanbouw die
worden aangehouden voor het gebruik door de
Groep voor een commerciële activiteit, niet gewoon
beperkt tot verhuur, worden opgenomen onder de
materiële vaste activa (IAS 16). Dit is met name het
geval voor de gebouwen uitgebaat door de Groep via
een activiteit die bedrijfsopbrengsten genereert als
hotel en/of conferentiecentrum en eigendom zijn van
geassocieerde deelnemingen. Deze gebouwen wor-
den gewaardeerd volgens het kostmodel, aan hun af-
geschreven kost, of de kost verminderd met de totale
afschrijvingen en waardeverliezen. De afschrijvingen
worden lineair berekend op basis van de ingeschatte
economische levensduur van het gebouw, vermin-
derd met zijn waarschijnlijke restwaarde (zie punt D
hierna).
• De projecten in ontwikkeling, de verworven gebou-
wen of aangehouden voor belangrijke renovaties en
de gebouwen in aanbouw worden geboekt onder
voorraad (IAS 2 – Voorraden) op voorwaarde dat zij
bestemd zijn om te worden verkocht in de loop van
een normale activiteit of zij geproduceerd worden
voor een dergelijke verkoop (zie punt G hierna).
• De vastgoedbeleggingen (IAS 40) betreffen kan-
toorgebouwen en commerciële ruimtes, die worden
aangehouden om huurgelden te innen of met het oog
op waardevermeerderingen binnen een perspectief
op lange termijn of beiden. Deze worden verhuurd
in het kader van contracten op korte, middellange of
lange termijn en worden niet gebruikt door de Groep.
De vastgoedbeleggingen worden initieel geboekt
aan aankoopprijs of bouwkost, met inbegrip van de
initiële directe kosten voor de onderhandeling en het
afsluiten van de con- tracten. Voor de gebouwen
in aanbouw worden de nancieringskosten van de
bouwperiode gekapitaliseerd gedurende de periode
die nodig is om deze gebouwen in hun voorziene
aanwendingsstaat te brengen. Vervolgens worden
deze vastgoedbeleggin- gen gewaardeerd tegen hun
reële waarde. De reële waarde bij het afsluiten van
het boekjaar is gebaseerd op de marktwaarde, akte
in handen, die tweemaal per jaar (op 30 juni en op
31 december) wordt bepaald door onafhankelijke
experts en aangepast met de kosten van de akte en
de registratie, de waarschijnlijke prijsvermindering
verbonden aan de scale latentie welke bestaat in
het kader van de verkoop via aande- lenovereenkom-
sten, de gekapitaliseerde renovatiekos- ten voor de
periode tussen de waarderingsdatum en de datum
waarop de rekeningen worden afgesloten, en iedere
andere aanpassing die de economische realiteit op
de afsluitingsdatum weerspiegelt.
De marktwaarde, akte in handen, die door de Groep
wordt gehanteerd, is gebaseerd op de methode van
kapitalisatie van de huurwaarde die door de experts
werd bepaald. Deze waarde vertegenwoordigt het
bedrag dat huurders redelijkerwijze aan de ver-
huurder zijn verschuldigd in ruil voor het exclusieve
gebruik van het onroerend goed, daarbij rekening
houdend met de gebruikelijke huurvoorwaarden die
op de markt gelden voor dat type van goed.
De verkoop van een vastgoedbelegging is doorgaans
onderworpen aan de betaling van overdrachtsrechten
of een belasting op de toegevoegde waarde aan de
overheid. Deze belastingen schommelen in België
van 0% tot ongeveer 12,5% al naargelang de wijze
74 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
van overdracht, de ligging en de kenmerken van de
koper. Van de marktwaarde, akte in handen, van de
vastgoedbeleggingen werd, om de reële waarde te
bekomen, een forfaitair bedrag voor de aktekosten
van 2,5% afgetrokken; wat overeenkomt met het
gewogen gemiddelde van de aktekosten die door
de onafhankelijke schatters worden vastgesteld voor
vastgoedtransacties in België van meer dan
€ 2.500.000.
Later gemaakte kosten zijn inbegrepen in de boek-
houdkundige waarde van de vastgoedbelegging wan-
neer het waarschijnlijk is dat toekomstige economi-
sche voordelen verbonden aan de vastgoedbelegging
aan de Groep zullen toekomen en wanneer de kost
van het actief op een betrouwbare wijze kan worden
bepaald. Alle herstellings- en onderhoudskosten
worden in de resultatenrekening geboekt tijdens de
periode waarin deze worden uitgevoerd.
De schommelingen van de reële waarde worden in de
resultatenrekening geboekt onder winst (verlies) aan
de reële waarde van vastgoedbeleggingen.
De terreinen toebehorend aan de Groep in het kader
van gewone verhuur (erfpacht) worden als vastgoed-
belegging aan hun reële waarde geboekt indien zij
beantwoorden aan de denitie van een vastgoedbe-
legging. Hun reële waarde wordt berekend na aftrek
van de geactualiseerde waarde van de nog te betalen
huurgelden.
Een gebouw verworven met het oog op een ingrijpen-
de renovatie of een gebouw in aanbouw of in renova-
tie teneinde te worden aangehouden als een beleg-
ging op lange termijn, wordt geboekt en onmiddellijk
gewaardeerd als vastgoedbelegging.
De vastgoedbeleggingen waarvoor een renovatie
is gestart met het oog op de verkoop ervan worden
geherklasseerd naar voorraden aan hun reële waarde
bepaald op de datum van de bestemmingswijzi-
ging. Verworven of in aanbouw zijnde gebouwen die
worden aangehouden met het oog op de uitoefening
door de Groep van een handelsactiviteit, welke niet
beperkt is tot gewone verhuur, worden opgenomen
onder de rubriek materiële vaste activa. Indien een
dergelijk materieel vast actief het kenmerk van een
vastgoedbelegging krijgt, bijvoorbeeld bij stopzetting
van de hierboven vermelde handelsactiviteit, wordt
deze overgeboekt naar vastgoedbeleggingen. In dit
geval wordt het positieve verschil tussen de boek-
waarde en de reële waarde op de datum van de
bestemmingswijziging direct in het eigen vermogen
verwerkt als herwaarderingsmeerwaarde (tenzij het
gaat om de terugneming van een eerder geboekte
waardevermindering, in welk geval het positieve
verschil tot het passende bedrag in de resultatenre-
kening wordt geboekt), terwijl het eventuele negatieve
verschil in de resultatenrekening wordt geboekt.
Wanneer Banimmo verhuurder is van een nanciële
leasingovereenkomst, dan worden de, krachtens die
overeenkomst, aangehouden activa opgenomen als
vordering voor een bedrag dat gelijk is aan de netto
investering in de huurovereenkomst, dat wil zeggen
de minimaal te ontvangen betalingen van de huurder,
verhoogd met de niet gewaarborgde residuele waarde
waarbij beide waarden geactualiseerd worden (zie
punt V hierna).
Bij overdracht van een vordering, die betrekking heeft
op deze minimaal te ontvangen bedragen van de
huurder, wordt de residuele niet gewaarborgde waarde
overgeboekt naar vastgoedbeleggingen voor zover de
residuaire rechten op die onroerende goederen die
behouden blijven, beantwoorden aan de denitie van
vastgoedbelegging. Deze verwerking wordt door de
IFRS-normen noch voorgeschreven, noch verboden en
stemt overeen met de inhoud van de transactie.
Overeenkomstig IAS 40.6 kan een huurder een zakelijk
recht op een onroerend goed in het kader van een ge-
woon huurcontract als vastgoedbelegging boeken. De
beslissing om al dan niet tot dergelijke herklassering
over te gaan, wordt geval per geval, genomen door de
raad van bestuur, op voorwaarde dat kan worden aan-
getoond dat het goed voortaan, bijvoorbeeld ingevolge
een verandering van aanwending, beantwoordt aan de
denitie van vastgoedbelegging.
In dat geval, wordt het recht op dat onroerend goed
geboekt overeenkomstig de voorschriften die gelden
voor een nanciële leasingovereenkomst en zal dit
gewaardeerd worden op basis van het model van de
reële waarde, na de initiële boekhoudkundige verwer-
king.
Wanneer Banimmo tussenkomt als leasingnemer voor
een terrein waarop Banimmo een gebouw heeft dat
beantwoordt aan de denitie van een vastgoedbeleg-
ging, wordt het gebruiksrecht van dit leasingcontract
geclassiceerd in de rubriek “Vastgoedbeleggingen”
en gewaardeerd aan reële waarde.
Wanneer Banimmo tussenkomt als leasingnemer voor
een terrein waarop Banimmo een gebouw heeft dat
beantwoordt aan de denitie van een gebouw in voor-
raad en dit leasingcontract niet kan worden overge-
dragen, oordeelt Banimmo dat het gebruiksrecht dat
voortvloeit uit het contract geclassiceerd kan worden
in de rubriek “Vastgoedbeleggingen” en wordt dit ge-
waardeerd aan reële waarde.
D. Materiële vaste activa
Materiële vaste activa, met inbegrip van de uitbating
van hotels en conferentiecentra (zie punt C hierboven),
worden gewaardeerd tegen hun aankoop- of bouw-
waarde, na aftrek van de gecumuleerde afschrijvingen
en de eventuele gecumuleerde waardeverminderingen.
Financiële staten
De aankoop- of bouwkost omvat alle directe kosten
en de nodige kosten voor de inwerkingstelling van het
actief.
De leningskosten voor gebouwen in aanbouw of in
renovatie worden gekapitaliseerd tijdens de periode die
nodig is om deze gebouwen te herstellen in de staat
nodig voor het voorziene gebruik ervan.
De latere kosten zijn inbegrepen in de boekhoudkundi-
ge waarde van de materiële vaste activa, wanneer het
waarschijnlijk is dat toekomstige economische voorde-
len verbonden aan het actief zullen toekomen aan de
Groep en dat de kost van het actief op een betrouwba-
re wijze kan worden bepaald.
De herstellings- en onderhoudskosten die enkel bijdra-
gen tot de instandhouding, en de waarde van de vaste
activa niet verhogen, worden geboekt in de resultaten-
rekening.
De materiële vaste activa worden afgeschreven over
hun vermoedelijke gebruiksduur en dit volgens de line-
aire methode. Het af te schrijven bedrag komt overeen
met de aanschafngsprijs verminderd, in voorkomend
geval, met de geraamde restwaarde op het einde van
de verwachte gebruiksduur van het actief.
De weerhouden levensduur is de volgende:
MATERIËLE VASTE
ACTIVA
VERMOEDELIJKE
GEBRUIKSDUUR
Gebouwen 20 - 50 jaar
Meubilair en uitrusting 10 - 15 jaar
Informaticamateriaal 4 - 6 jaar
De afschrijvingen op de gebouwen gebeuren volgens
de afschrijvingspercentages per component. Deze
worden hoofdzakelijk toegepast voor investeringen in
hotels en conferentiecentra.
De waarschijnlijke gebruiksduur kan verschillen vol-
gens de componenten van de gebouwen (ruwbouw,
gevels, installaties en technieken).
Wanneer Banimmo tussenkomt als leasingnemer in
een contract dat betrekking heeft op wagens, kopieer-
toestellen, kantoorruimten (maatschappelijke zetel en
of exploitatiezetel van vennootschappen van de groep)
en bijbehorende parkeerplaatsen, wordt het gebruiks-
recht van deze leasingcontracten geclassiceerd in de
rubriek “Materiële vaste activa”. Deze gebruiksrechten
worden gewaardeerd volgens hetzelfde principe als de
gebruiksrechten op terreinen of gebouwen die beant-
woorden aan de denitie van “Gebouwen in voorraad”
(zie punt H hieronder).
E. Immateriële vaste activa
Immateriële vaste activa omvatten in hoofdzaak de
aangekochte software.
Immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen
hun aankoopprijs (inclusief de kosten die rechtstreeks
toewijsbaar zijn aan de transactie en exclusief de
indirecte kosten), na aftrek van de gecumuleerde
afschrijvingen en de eventuele gecumuleerde waarde-
verminderingen.
Geen enkele nancieringskost wordt opgenomen in
de aankoopprijs van immateriële vaste activa. De
immateriële vaste activa worden afgeschreven over
hun vermoedelijke gebruiksduur, volgens de lineaire
methode. Het af te schrijven bedrag komt overeen
met de aanschafngsprijs verminderd, in voorkomend
geval, met de geraamde restwaarde op het einde van
de verwachte gebruiksduur van het actief.
De weerhouden levensduur is de volgende:
IMMATERIËLE VASTE
ACTIVA
VERMOEDELIJKE
GEBRUIKSDUUR
Software 3 - 5 jaar
Rechten 2 jaar
F. Vaste activa aangehouden met het oog
op verkoop en beëindigde bedrijfsactiviteiten
De Groep boekt vaste activa (of een groep van vaste
activa) als aangehouden met het oog op verkoop wan-
neer de boekhoudkundige waarde hoofdzakelijk wordt
gedekt door een verkooptransactie eerder dan door
het doorlopend gebruik ervan. Met uitzondering van de
vastgoedbeleggingen die verder tegen hun reële waar-
de worden gewaardeerd, worden vaste activa (of een
groep van vaste activa) gewaardeerd tegen het laagste
bedrag van hetzij de boekhoudkundige waarde, hetzij
de reële waarde verminderd met de verkoopkosten.
Een beëindigde bedrijfsactiviteit is een onderdeel
waar de entiteit uitstapt of die wordt geklasseerd als
aangehouden met het oog op verkoop en die (a) een
activiteit is of activiteiten vertegenwoordigt in een
belangrijke en afzonderlijke geograsche zone of (b)
deel uitmaakt van een uniek plan en gecoördineerd
om een activiteit of activiteiten in een belangrijke en
afzonderlijke geograsche zone af te stoten of (c) een
dochteronderneming is, die uitsluitend met het oog op
de wederverkoop werd verworven.
76 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
G. Voorraden
Projecten in ontwikkeling, onroerende goederen ver-
worven of aangehouden met het oog op een belang-
rijke renovatie en gebouwen in aanbouw, worden als
voorraad geboekt (IAS 2 – Voorraden) op voorwaarde
dat ze dienen voor de verkoop in het normale verloop
van de activiteit of in productie zijn voor een dergelijke
verkoop. Gebouwen in aanbouw die deel uitmaken van
een verkoopovereenkomst worden voorgelegd onder
de benaming “Gebouwen – bestellingen in uitvoering”.
De Groep is een vastgoedontwikkelaar en geen profes-
sionele bouwrma, waarop IAS 11 voor de bouwcon-
tracten van toepassing is.
De gebouwen, wat ook hun oorspronkelijke huursitua-
tie is, uitsluitend verworven met het oog op wederver-
koop na herontwikkeling of fysische en/of commerciële
herpositionering, binnen de gewone bedrijfsuitoefening
van Banimmo, worden geboekt onder voorraden. In
geval van een herontwikkeling en herpositionering,
wordt het gebouw geherklasseerd als vastgoedbeleg-
ging, indien er waarschijnlijke aanwijzingen zijn van een
verandering in gebruik.
Deze panden worden gewaardeerd aan het laagste
van de kostprijs en de netto opbrengstwaarde. De
netto opbrengstwaarde is de geraamde verkoopprijs
binnen de ontwikkeling van een normaal vastgoed-
project, verminderd met de geraamde kosten voor
afwerking en de geschatte verkoopkosten. De kostprijs
omvat de aankoopprijs, de directe en indirecte kosten
voor de verbouwing of ontwikkeling, inclusief in voor-
komend geval de kosten van de lening. Het totaal van
de afschrijvingen van de voorraden om ze tot hun netto
realisatiewaarde te brengen en de waardeverminderin-
gen op voorraad worden geboekt in kost in de periode
waar de afschrijving of de waardevermindering plaats-
vinden. Het bedrag van de terugnames op voorraadaf-
schrijvingen, die volgen uit de toename van de netto
realisatiewaarde wordt geboekt als een vermindering
van het bedrag geboekt in kost in de periode, waarin
de terugneming plaatsvindt.
H. Gebruiksrechten van leasingcontracten
Wanneer Banimmo tussenkomt als leasingnemer in
een leasingovereenkomst voor een terrein waarop
Banimmo een gebouw heeft dat beantwoordt aan de
denitie van een gebouw in voorraad, en dit leasing-
contract kan worden overgedragen, wordt het ge-
bruiksrecht van dit leasingcontract geclassiceerd in
de rubriek “Gebruiksrechten van leasingcontracten”.
De gebruiksrechten van leasingcontracten worden
initieel aan kostprijs gewaardeerd, hetzij de som van
volgende elementen:
- het bedrag van de initiële waardering van het huur-
passief (zie: schulden verbonden aan gebruiksrech-
ten van leasingcontracten);
- in voorkomend geval, het bedrag van de huren
betaald op de datum van inwerkingtreding of ervoor,
onder aftrek van ontvangen huurincentives;
- in voorkomend geval, de initiële directe kosten die
werden aangegaan;
- een inschatting van de kosten die zullen moeten
gedragen worden bij de afwikkeling en de verwij-
dering van het onderliggend actief, bij de wederin-
staatstelling van de site waarop het gelegen is of de
wederinstaatstelling zoals vereist door de bepalingen
en voorwaarden van het leasingcontract van het
onderliggend actief, met uitzondering van de kosten
die werden aangegaan voor voorraden.
Daarna worden de gebruiksrechten van leasingcon-
tracten gewaardeerd door:
- aftrek van de gecumuleerde afschrijvingen en -waar-
deverminderingen;
- ze aan te passen om rekening te houden met, in
voorkomend geval, de herwaarderingen van schul-
den verbonden aan de gebruiksrechten van leasing-
contracten.
I. Waardeverliezen op materiële en immateriële
vaste activa
Activa met een onbepaalde levensduur (bijvoorbeeld
gronden) en goodwill worden niet afgeschreven en
worden jaarlijks onderworpen aan een impairmenttest.
De afgeschreven activa worden onderworpen aan een
impairmenttest, wanneer bijzondere gebeurtenissen of
omstandigheden zich voordeden en er hierdoor twijfel
is ontstaan over de recupereerbare boekhoudkundige
waarde. Een waardeverlies wordt geboekt ten belope
van het positieve verschil tussen de boekhoudkundige
waarde en de realiseerbare waarde van het actief. De
realiseerbare waarde van een actief komt overeen met
de reële waarde verminderd met de verkoopkosten
of de gebruikswaarde, indien deze laatste groter is.
Voor de beoordeling van een waardeverlies worden de
activa gegroepeerd in eenheden die kasmiddelen
opleveren, welke het laagste niveau aan onafhankelijke
kasstromen opleveren. Indien het mogelijk is, zal deze
waardering voor elk individueel actief gebeuren. De
goodwill wordt toegewezen aan de eenheden die kas-
middelen genereren, zodat waardeverminderingstests
kunnen uitgevoerd worden. De goodwill die voortvloeit
uit een aankoop, wordt toegewezen aan de overge-
nomen dochterondernemingen en, in voorkomend
geval, gespreid over de eenheden die kasmiddelen
genereren en geacht worden baat te hebben bij de
Financiële staten
synergiën die voortvloeien uit de aankoop. Voor de
activa (andere dan de goodwill) die een waardeverlies
hebben ondergaan, wordt de eventuele terugneming
van de waardevermindering bij iedere afsluitingsdatum
nagezien. Waardeverminderingen op goodwill zijn niet
omkeerbaar.
J. Financiële activa
De nanciële activa die vallen onder IFRS 9, met
uitzondering van de afgeleide nanciële instrumenten,
worden initieel gewaardeerd hetzij aan de afgeschre-
ven kostprijs hetzij aan de reële waarde, in functie van
de vooropgestelde doelstellingen met betrekking tot de
activa van de Groep en van de verwachte kasstromen
op basis van de afgesloten contracten.
Zodoende:
• De nanciële activa die louter aangehouden worden
om de contractuele kasstromen te ontvangen, wor-
den gewaardeerd tegen hun afgeschreven kostprijs;
• De nanciële activa die behouden worden voor ver-
wachte contractuele kasstromen en die beschikbaar
zijn voor verkoop, worden gewaardeerd tegen hun
reële waarde en andere elementen van de resultaten-
rekening;
• De nanciële activa aangehouden voor andere
doelstellingen, worden gewaardeerd tegen hun reële
waarde van de resultatenrekening.
K. Handelsvorderingen en overige vorderingen
Vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen hun
nominale waarde en uiteindelijk tegen hun afgeschre-
ven kostprijs, dit wil zeggen de actuele waarde van de
te ontvangen kasstromen (behalve wanneer de impact
van de actualisering niet betekenisvol is). De vorderin-
gen worden individueel gewaardeerd. Waardevermin-
deringen worden geboekt wanneer de solvabiliteit van
de debiteur als zwak wordt aanzien (ernstig aangetaste
nanciële situatie, tekenen van achterstallige rekenin-
gen, gerechtelijke bewindvoering, faling, …). Een waar-
deverlies wordt vastgesteld indien het verschil tussen
de boekwaarde van de vordering en de actuele waarde
van de geraamde invorderingen (rekening houdend
met de ontvangen waarborgen) negatief wordt. De
vooruitbetaalde kosten en de verworven opbrengsten
worden eveneens onder deze rubriek geboekt.
L. Afgeleide nanciële instrumenten
De Groep kan afgeleide nanciële instrumenten
(renteswaps, aangekochte capopties, verkochte
flooropties) gebruiken om haar blootstelling aan het
renterisico, welke het gevolg is van haar nancierings-
activiteiten, in te dekken.
De afgeleide instrumenten, aangehouden met het
oog op transacties, worden onder de langlopende of
kortlopende activa of passiva geboekt, naargelang de
vervaldag van deze instrumenten.
De afgeleide nanciële instrumenten worden initieel
ge- boekt tegen reële waarde op de afsluitingsdatum
van het contract en worden vervolgens geherwaar-
deerd aan reële waarde op de volgende afsluitings-
data. De wijze van boeking van de erop betrekking
hebbende winsten of verliezen hangt af van de be-
stemming van de derivaten als indekking en, in voor-
komend geval, de aard van de gedekte elementen. De
schommelingen van de reële waarden van de nancië-
le instrumenten (met uitzondering van de als indekking
bestemde in- strumenten) worden in de resultatenreke-
ning geboekt, onder de rubriek “Financiële kosten”.
Bij het afsluiten van dergelijke afgeleide nanciële
instrumenten kan de Groep deze bestemmen tot
indekking van kasstromen verbonden aan nanciële
schulden (cash flow hedge).
De door de Groep gehanteerde voorwaarden opdat
een afgeleid nancieel instrument als een tot indek-
king bestemd instrument kan worden aanzien, zijn de
volgende:
• het verband tot de indekking is formeel aanwijsbaar
en gedocumenteerd;
• het verband tot de indekking is zeer doeltreffend, ter
compensatie van de wijziging in reële waarde of de
kasstromen toewijsbaar aan de ingedekte risico’s
en dit overeenkomstig het algemene beleid van de
Groep inzake risicobeheer.
De aldus aangewezen verbanden tot indekking zijn
gedocumenteerd vanaf hun inwerkingtreding en de
doeltreffendheid van de indekking kan op betrouwbare
wijze worden beoordeeld. Tot slot, wordt de efciëntie
van het indekkingsverband voortdurend beoordeeld.
De indekkingen van kasstromen hebben tot doel het risi-
co van de wijzigingen inzake kasstromen verbonden aan
de in de balans opgenomen activa en passiva te ver-
minderen. De wijzigingen in reële waarde van ingedekte
kasstromen worden geboekt onder het eigen vermogen.
Vervolgens wordt dit bedrag overgeboekt naar resultaat
tijdens het boekjaar waarin het ingedekte bestanddeel
het resultaat beïnvloedt. Het niet-doeltreffend gedeelte
van het indekkingsverband wordt onmiddellijk in resul-
taat opgenomen. Wanneer het indekkingsverband niet
meer doeltreffend is, zal de erop betrekking hebbende
indekkingsboeking worden opgeheven en de voorheen
onder het eigen vermogen geboekte bedragen worden
78 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
aldaar behouden tot op het ogenblik waarop de inge-
dekte transactie in resultaat wordt geboekt onder de
rubriek “Financiële kosten”.
M. Kas en kasequivalenten
De rubriek “Kas en kasequivalenten” omvat de liqui-
de middelen, bankdeposito’s op zichtrekeningen, de
andere zeer liquide beleggingen op korte termijn, met
initiële vervaltermijn van minder dan of gelijk aan drie
maanden. Bankkredieten worden opgenomen in de
balans, onder de rubriek nanciële schulden bij kortlo-
pende passiva.
N. Kapitaal
De aandelen worden in het eigen vermogen opgeno-
men. De externe kosten die direct toerekenbaar zijn
aan de uitgifte van nieuwe aandelen worden in minde-
ring op de kapitaalbijdragen gebracht, na aftrek van
uitgestelde belastingen.
O. Financiële schulden
De nanciële schulden worden initieel geboekt tegen
hun reële waarde, exclusief de transactiekosten. De
leningen worden nadien geboekt tegen hun afgeschre-
ven kostprijs, met andere woorden, tegen de huidige
waarde van de te betalen kasstromen (behalve indien
de impact van de actualisering niet betekenisvol is).
Ieder verschil tussen de kostprijs (exclusief de trans-
actiekosten) en de terugbetalingswaarde wordt in de
resultatenrekening geboekt over de looptijd van de
lening en dit op basis van de methode van de daadwer-
kelijke rentevoet.
Financiële schulden worden geboekt onder kortlopende
passiva, behalve indien de vervaldag meer dan twaalf
maanden is verwijderd of wanneer de Groep over een
onvoorwaardelijk recht beschikt om de betaling van
de schuld uit te stellen tot ten minste twaalf maanden
na de afsluitingsdatum, in welk geval deze schulden
worden geboekt onder langlopende passiva.
P. Schulden verbonden aan de gebruiksrechten
van leasingcontracten
De schulden verbonden aan leasingcontracten, waar-
onder de gebruiksrechten, worden geboekt op de ac-
tiefzijde (zie: gebouwen en vastgoedbeleggingen en ge-
bruiksrechten van leasingcontracten), worden verdeeld
aan de passivazijde van de balans over “Langlopende
schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasing-
contracten” en “Kortlopende schulden verbonden aan
gebruiksrechten van leasingcontracten”.
Conform IFRS 16 worden de schulden bepaald door
verdiscontering van de toekomstige leasingbetalingen
van het contract, met als discontovoet de marginale
nancieringskost van Banimmo op datum van het
contract.
De initiële waardering van de toekomstige betalingen
van het contract omvat:
- de betalingen van vaste huren, onder aftrek van te
ontvangen huurincentives;
- de betalingen van variabele huren in functie van een
index of voet, gewaardeerd op basis van de geldende
index voet op het moment van de inwerkingtreding;
- de sommen die verschuldigd zijn ingevolge de resi-
duële waarde van de ontvangen garanties;
- de uitvoeringsprijs van eventuele aankoopoptie indien
Banimmo een redelijke zekerheid heeft over de uitvoe-
ring ervan;
- de opgelegde boetes in geval van vroegtijdige beëin-
diging van het leasingcontract, indien de duur van het
leasingcontract de uitvoering van de optie tot vroegtij-
dige beëindiging van het leasingcontract door Banim-
mo in rekening neemt.
Bij elke afsluiting worden de schulden geherwaardeerd
door:
- hun boekwaarde te vermeerderen met de verschul-
digde interesten voor het huurpassief;
- hun boekwaarde te verminderen met de reeds be-
taalde huren;
- hun boekwaarde te herwaarderen om in voorkomend
geval rekening te houden met de herwaardering van
het huurpassief of de wijzigingen aan het leasingcon-
tract of de herziening van de huren die eigenlijk vaste
betalingen zijn.
Q. Handelsschulden en overige schulden
De schulden worden initieel geboekt aan hun nomi-
nale waarde en later aan hun afgeschreven kostprijs,
met andere woorden aan de actuele waarde van de
te betalen bedragen (behalve indien de impact van de
actualisering niet betekenisvol is). Zij worden geboekt
onder kortlopende passiva, behalve deze waarvan
de vervaldag meer dan twaalf maanden na de afslui-
tingsdatum valt (exclusief schulden die deel uitmaken
van het werkkapitaal dat in het kader van de normale
bedrijfscyclus wordt gebruikt). Deze laatste worden
geboekt onder de langlopende passiva.
De dividenden die Banimmo uitkeert aan haar aan-
deelhouders worden in de jaarrekening geboekt onder
overige kortlopende schulden tijdens de periode waar-
Financiële staten
in zij door de aandeelhouders van de Groep werden
goedgekeurd.
De over te dragen opbrengsten, hetzij het aandeel
van de inkomsten die op voorhand in de loop van het
boekjaar of in de loop van de voorgaande boekjaren
werden ontvangen maar aan een later boekjaar moe-
ten worden toegewezen, worden eveneens geboekt
onder handelsschulden en overige schulden.
R. Kapitaalsubsidies
De kapitaalsubsidies worden geboekt onder overige
langlopende of kortlopende schulden, en dit als over te
dragen opbrengsten.
De subsidies worden in de resultatenrekening geboekt
volgens hetzelfde ritme als de afschrijvingen op de vas-
te activa waarvoor de subsidies werden verkregen.
S. Belasting op het resultaat
De belastingen op het resultaat omvatten de gewone
belastingen en de uitgestelde belastingen. De gewone
belasting is het bedrag van de te betalen (of terug te
vorderen) belasting op de belastbare inkomsten van
het voorbije jaar, evenals iedere aanpassing van de
betaalde (of terug te vorderen) belasting van voorgaan-
de boekjaren.
De uitgestelde belastingen worden geboekt volgens
de methode van de variabele overdracht, en dit voor
alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis van
activa en passiva en hun boekhoudkundige waarde
in de geconsolideerde rekeningen. Er worden echter
geen uitgestelde belastingen geboekt wanneer ze het
gevolg zijn van de initiële boeking van activa of passiva
die gerelateerd zijn aan een transactie, anders dan
een bedrijfscombinatie en die, op het ogenblik van de
transactie, geen invloed heeft op het boekhoudkundig
resultaat of scaal resultaat.
De uitgestelde belastingen worden bepaald op basis
van de aanslagvoeten (en scale reglementeringen)
die op de afsluitingsdatum van kracht waren of zouden
worden en die zouden worden toegepast wanneer
het desbetreffende actief geboekt onder uitgestelde
belastingen wordt gerealiseerd of wanneer het passief
geboekt onder uitgestelde belasting wordt betaald.
De Groep voert bepaalde transacties uit met betrek-
king tot de verkoop van vastgoedbeleggingen via de
verkoop van aandelen die volgens de Belgische en
Franse belastingwetgeving niet worden belast. De
Groep boekt bijgevolg geen latente belastingpassiva
uit hoofde van het tijdelijke verschil van de toename
tussen de reële waarde en de scale basis van vast-
goedbeleggingen, die zijn ondergebracht in vennoot-
schappen, waarvan het waarschijnlijk is dat deze in
de toekomst verkocht zullen worden via een niet-be-
lastbare overdracht van aandelen. Zoals vermeld in de
rubriek “Vastgoedbeleggingen” wordt de waarschijn-
lijke prijsvermindering in verband met deze belasting-
latentie in mindering gebracht op de reële waarde van
de gebouwen in kwestie.
Uitgestelde belastingactiva worden uitsluitend geboekt
voor zoverre het waarschijnlijk is dat er toekomstige
belastbare winst beschikbaar zal zijn waarmee de
verrekenbare tijdelijke verschillen of de bestaande
scale verliezen op de afsluitingsdatum kunnen worden
verrekend.
De uitgestelde belastingen worden afzonderlijk voor
elke dochteronderneming berekend. Behalve in geval
van scale consolidatie mogen de uitgestelde belas-
tingactiva en -passiva voor de verschillende dochter-
ondernemingen niet gecompenseerd worden. Uitge-
stelde belastingen worden opgenomen als tijdelijke
verschillen gerelateerd aan deelnemingen in doch-
terondernemingen en geassocieerde deelnemingen,
behalve indien de kalender voor de verrekening van
deze tijdelijke verschillen door de Groep wordt gecon-
troleerd en het waarschijnlijk is dat deze verrekening
niet in de nabije toekomst kan plaatsvinden.
T. Personeelsbeloningen
I. Voordelen op korte termijn
De voordelen op korte termijn worden geboekt in de
periode dat de personeelsleden hun diensten preste-
ren.
De niet op de afsluitingsdatum betaalde voordelen wor-
den geboekt onder de rubriek “Overige schulden”.
Aangaande het aandelenoptieplan voor het personeel
en andere op aandelen gebaseerde betalingen waarop
de IFRS 2 van toepassing is, wordt de waardering
van de prestaties van de werknemers in ruil voor de
toegekende opties erkend als een kost. Deze kost
wordt geboekt in de resultatenrekening tegenover een
overeenkomstige aanpassing van het eigen vermogen,
gespreid op lineaire basis over de resterende aan-
schafngsperiode van de rechten.
II. Voordelen na uitdiensttreding
De Groep heeft een pensioenplan afgesloten met vaste
bijdragen ten voordele van haar medewerkers. Dit plan
wordt genancierd via premies berekend op een vast
percentage en vaste premies die worden betaald aan
een onafhankelijke verzekeringsmaatschappij.
Deze pensioenovereenkomst houdt een rendements-
garantie van de verzekeraar in op de opgebouwde
reserves tot aan de pensioenleeftijd bepaald in het
pensioenreglement. Voor de investeringen daterend
80 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
van vóór 2004 mocht een individuele keuze gemaakt
worden tussen een nanciering met een rendements-
waarborg (Tak 21) of zonder vast rendement (Tak 23 of
investeringsfonds).
De Wet van 28 april 2003 betreffende de aanvullende
pensioenen voorzag in een minimaal gemiddeld rende-
ment, ten laste van de werkgever, gebaseerd op
de bijdragen van de werkgever evenals de persoonlijke
bijdragen.
Deze rendementsgarantie, herzien door de wet van
18 december 2015 (Wet tot waarborging van de duur-
zaamheid en het sociale karakter van de aanvullende
pensioenen en tot versterking van het aanvullende
karakter ten opzichte van de rustpensioenen), is in
werking getreden op 1 januari 2016. Vanaf 1 januari
2016 is er voortaan slechts één variabele rentevoet
van toepassing op de bijdragen van de werkgever
evenals op de persoonlijke bijdragen. Deze rentevoet
wordt jaarlijks op 1 januari aangepast overeenkomstig
de bepalingen van voormelde wet.
De gebruikte methodes voor de berekening van de
rendementsgarantie is de verticale methode voor het
basisplan en de horizontale methode voor het aanvul-
lend plan, zoals voorzien in de wet.
De verticale methode i) bepaalt dat de rentevoet die
de werkgever moet waarborgen van toepassing zal zijn
op de reserves en gestorte bijdragen op het ogenblik
van de berekening ervan; ii) is van toepassing op de
pensioentoezeggingen waarvoor de verzekeringsmaat-
schappij geen rendementsgarantie heeft toegekend tot
aan de pensioenleeftijd.
De horizontale methode i) bepaalt dat de rentevoet die
de werkgever moet waarborgen van toepassing zal zijn
op de reserves en gestorte bijdragen tot aan het einde
van de pensioenovereenkomst; ii) is van toepassing
op de pensioentoezeggingen waarvoor de verzeke-
ringsmaatschappij wel een rendements-garantie heeft
toegekend tot aan de pensioenleeftijd.
Het minimum rendement zal berekend worden op het
ogenblik dat de gerechtigde uit het plan stapt en ligt op
dat ogenblik denitief vast.
Jaarlijks wordt het minimum rendement berekend en
desgevallend geprovisioneerd in geval van een tekort
aan reeds gestorte bijdragen.
De bijdragen worden geboekt onder de kosten voor
voordelen aan het personeel wanneer deze opeis-
baar zijn. De op voorhand betaalde bijdragen worden
geboekt onder de activa in de mate dat deze voorafbe-
taling recht geeft op een vermindering van de toekom-
stige betalingen of op een terugbetaling in cash.
III. Ontslagvergoedingen
Wanneer Banimmo een contract met een of meerdere
personeelsleden beëindigt vóór de normale pensioen-
datum of wanneer het personeelslid of de personeels-
leden vrijwillig instemmen om in ruil voor voordelen
te vertrekken, wordt een voorziening aangelegd voor
zover er een verplichting is voor de Groep. Deze voor-
ziening wordt geactualiseerd wanneer de voordelen
betaalbaar zijn na meer dan twaalf maanden.
U. Voorzieningen
Voorzieningen voor huurwaarborgen toegekend in het
kader van de verkoop van vastgoed, voor technische
waarborgen, voor rechtszaken of voor sanering wor-
den geboekt, wanneer:
• de Groep gehouden is door een in rechte afdwingba-
re of feitelijke verplichting die voortvloeit uit gebeurte-
nissen uit het verleden;
• het waarschijnlijk is dat er voor de afwikkeling van de
verplichting een uitstroom van middelen, die econo-
mische voordelen vertegenwoordigen, noodzakelijk
zal zijn om de verplichting te regelen; en
• het bedrag van de voorziening op betrouwbare wijze
kan worden geraamd.
Er worden ook voorzieningen aangelegd indien de
Groep overeenkomsten onder bezwarende titel heeft
gesloten, welke tot gevolg hebben dat er een, uit een
contractuele verbintenis voortvloeiend onvermijdelijk
verlies, afgedekt zal moeten worden.
Het bedrag van de geboekte voorziening is gebaseerd
op de best mogelijke schatting van de uitgave die ver-
eist is voor de afwikkeling van de verplichting.
Wanneer de impact materieel is (hoofdzakelijk voor de
voorzieningen op lange termijn) wordt de voorziening
gewaardeerd op geactualiseerde basis. Het effect van
de tijdswaarde op de voorziening wordt geboekt onder
nanciële kosten.
V. Huurovereenkomsten
Indien de Groep optreedt als verhuurder (lessor) in
het kader van huurovereenkomsten, kan het gaan om:
Ofwel gewone huurovereenkomsten waarin de Groep
vrijwel alle aan de eigendom van het goed verbonden
risico’s en voordelen behoudt.
De gebouwen die het voorwerp van zulke overeenkom-
sten uitmaken, worden in de balans opgenomen onder
vastgoedbeleggingen of gebouwen in voorraad. De
huuropbrengsten uit huurovereenkomsten worden line-
air geboekt over de looptijd van de overeenkomsten.
De kosten van gratis terbeschikkingstelling aan klanten
worden lineair in mindering geboekt van de opbreng-
sten over de periode die eindigt op de eerstvolgende
vervaldag waarop de huurders de huurovereenkom-
sten kunnen opzeggen.
Ofwel nanciële leasingovereenkomsten (“nanciële
leases”) waarin vrijwel alle aan de eigendom van het
Financiële staten
goed verbonden risico’s en voordelen door de Groep
aan de huurder (lessee) worden overgedragen. De
eigendomsoverdracht kan al dan niet bij afloop van de
huurovereenkomst plaatsvinden. De onder nanciële
leasing aangehouden activa worden door de Groep als
een vordering opgenomen voor een bedrag dat gelijk
is aan de netto-investering in de lease, dat wil zeggen
de geactualiseerde waarde van de minimale leasebe-
talingen onder de nanciële leasing en de niet-gega-
randeerde restwaarden die aan de lessor toekomen.
De nanciële opbrengsten uit deze overeenkomsten
worden geboekt op basis van een constant periodiek
rendement.
Indien Banimmo aan een derde partij het recht zou
overdragen om de toekomstige huurgelden voor een
onroerend goed te innen, en indien deze overdracht
volledig is en Banimmo vrijstelt van elke verplichting
ten aanzien van deze derde partij, dan stemt het door
deze derde partij betaalde bedrag overeen met de hui-
dige waarde van de toekomstige huurgelden en wordt
dit bedrag in mindering gebracht van de waarde van
de onroerende goederen.
De waarde van de onroerende goederen zal elk jaar
worden verhoogd met het verschil tussen de geactua-
liseerde waarde van de overgedragen huurinkomsten,
zoals op het einde van vorig boekjaar, en de geactu-
aliseerde waarde van de huurinkomsten, zoals op het
eind van het boekjaar. Dit verschil wordt elk jaar opge-
nomen in de rubriek “Terugneming van overgedragen
huren” in de resultatenrekening.
Wanneer de Groep tussenkomt als leasingnemer voor
een terrein waarop Banimmo een gebouw heeft dat
beantwoordt aan de denitie van een vastgoedbeleg-
ging, wordt het gebruiksrecht van dit leasingcontract
ook geclassiceerd in de rubriek “Vastgoedbeleggin-
gen” en gewaardeerd aan reële waarde.
Dit is ook zo wanneer de Groep tussenkomt als
leasingnemer voor een terrein waarop Banimmo een
gebouw heeft dat beantwoordt aan de denitie van een
gebouw in voorraad, maar dit leasingcontract niet kan
worden overgedragen.
Wanneer de Groep tussenkomt als leasingnemer die
betrekking heeft op een actief dat beantwoordt aan
de denitie van een materieel vast actief, wordt het
gebruiksrecht van dat leasingcontract geclassiceerd
in de rubriek “Materiële vaste activa” en gewaardeerd
aan geamortiseerde kost.
Wanneer de Groep tussenkomt als leasingnemer in
een leasingovereenkomst voor een terrein waarop
Banimmo een gebouw heeft dat beantwoordt aan de
denitie van een gebouw in voorraad, en dit leasing-
contract kan worden overgedragen, wordt het ge-
bruiksrecht van dit leasingcontract geclassiceerd in
de rubriek “Gebruiksrechten van leasingcontracten” en
gewaardeerd aan geamortiseerde kost.
De reële waarde van de gebruiksrechten wordt initieel
gewaardeerd aan kostprijs (zie: gebruiksrechten van
leasingcontracten).
Elke winst of verlies die voortvloeit uit de latere evolutie
van de reële waarde wordt geboekt in de resultaten-
rekening in “Winsten (verliezen) van reële waarde op
vastgoedbeleggingen” ingeval van een waardering als
“Vastgoedbelegging” en in Afschrijvingen op gebruiks-
rechten van leasingcontracten” in de andere gevallen.
De overeenstemmende schuld wordt geboekt op het
passief van de balans, verdeeld over langlopende en
kortlopende schulden, in de rubriek “Schulden verbon-
den aan gebruiksrechten van leasingcontracten”.
De verdisconteringskosten worden geboekt onder de
nanciële kosten in de rubriek Verdisconteringskos-
ten op schulden verbonden aan gebruiksrechten van
leasingcontracten”.
Banimmo maakt gebruik van de vrijstelling voorzien in
de norm voor activa van geringe waarde en voor
leasingcontracten van korte duur (alsook voor contrac-
ten die vervallen binnen 12 maanden vanaf de initiële
toepassing). In dat geval, worden de leasingcontracten
geboekt als gewone korte-termijnleasingcontracten
en de verbonden betalingen worden direct geboekt in
kosten in functie van hun type.
W. Erkenning van opbrengsten
I. Huuropbrengsten en opbrengsten uit het be-
heer van gebouwen
Naast de opbrengsten uit huurovereenkomsten zoals
opgenomen in het vorige punt “Huurovereenkomsten”,
realiseert de Groep opbrengsten uit dienstenovereen-
komsten en het beheer van gebouwen (opgenomen
onder de rubriek Erelonen en beheersvergoedingen).
Deze opbrengsten worden in de resultatenrekening
erkend op basis van de periode van de diensten.
II. Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen
Banimmo realiseert diverse vormen van vastgoed-
transacties voor de verkoop van gebouwen, te bouwen
panden of gebouwen in aanbouw door middel van de
verkoop van activa of de verkoop van effecten. De
inkomsten uit deze verkoop van gebouwen worden er-
kend in de resultatenrekening afhankelijk van enerzijds
de contractuele verplichtingen en de vooruitgang van
de transactie anderzijds.
Rekening houdend met het specieke karakter van de
projectontwikkelingsactiviteit kan de omzeterkenning
plaatsvinden naargelang de betalingstermijnen, in
toepassing van de IFRS 15 (Opbrengsten uit contrac-
ten met klanten - Geleidelijk nagekomen prestatiever-
plichtingen) of op een bepaald tijdstip bij de effectieve
overdracht van de risico’s en voordelen van de eigen-
dom aan de koper in toepassing van de principes van
de IFRS 15 (Opbrengsten uit contracten met klanten
82 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
- Geleidelijk nagekomen prestatieverplichtingen).
In het algemeen heeft Banimmo tot nu toe hoofdza-
kelijk gebouwen overgedragen met de daadwerkelij-
ke overheveling van de risico’s en voordelen van de
eigendom van het goed aan de koper op een bepaald
tijdstip (closing). Niettemin heeft Banimmo, in mindere
mate, ook reeds verkoopovereenkomsten van panden
in aanbouw afgesloten, waarbij de omzeterkenning ge-
beurt in functie van de vooruitgang van de bouw. Deze
panden worden op de balans geboekt onder “Gebou-
wen – bestellingen in uitvoering”.
De opbrengsten worden erkend in de mate dat ze
beschouwd kunnen worden als denitief verkregen
en dit betrouwbaar gemeten kan worden, na aftrek
van alle redelijk inschatbare kosten gelinkt aan de ver-
plichtingen die nog gedragen dienen te worden door
de Groep ten aanzien van de koper, met name ten
aanzien van de bouw en de commercialisering van het
pand.
Het aandeel van de opbrengsten dat betrekking heeft
op het terrein als afzonderlijk element wordt onmid-
dellijk in omzet genomen indien de overdracht naar de
koper van de controle en/of de risico’s en voordelen
van het terrein in grote mate plaatsvond en een deel
van de opbrengsten toegewezen kan worden aan het
terrein. Het aandeel van het terrein wordt dan ge-
waardeerd aan de marktwaarde (reële waarde) en de
contractwaarde.
Het deel van de opbrengsten toewijsbaar aan de bouw
(samen te nemen met het terrein, indien dit geen
afscheidbaar deel uitmaakt van de transactie), wordt
in omzet genomen volgens de vooruitgang van de
werken of bij de oplevering. Dit hangt af van het feit of
de risico’s en voordelen van het gebouw tijdens of bij
voltooiing van het gebouw overgedragen worden aan
de koper. De resultaatserkenning in functie van
vooruitgang, binnen het kader van de verkoop van een
gebouw, veronderstelt een continue overdracht van de
risico’s en voordelen van de eigendom, naarmate de
bouw vordert.
De mate van vooruitgang van de werken kan op
diverse wijzen bepaald worden. De Groep maakt
gebruik van de methode die op betrouwbare wijze de
uitgevoerde werken meet. De aangemerkte methodes
kunnen, volgens de aard van het contract, volgende
aspecten inhouden:
• het verband tussen de werkelijke gemaakte kosten
voor de reeds uitgevoerde werken tot op die dag en
de totale geraamde kosten van het contract;
• de beoordeling van de reeds uitgevoerde werken en
hun respectievelijke bijdrage aan de waardecreatie; of
• de fysieke vooruitgang van een deel van de werken
volgens het contract.
De betalingstermijnen en de ontvangen voorschotten
van de klanten weerspiegelen niet noodzakelijkerwijs
de vordering van de uitgevoerde werken.
Op de gelijkgestelde prestatieverplichtingen wordt één-
vormig dezelfde methode toegepast voor de beoorde-
ling van de mate van voortgang.
De opbrengsten verbonden aan de verkoop van
gebouwen omvatten het initieel overeengekomen
contractueel bedongen bedrag, alsook de bijkomend
gevraagde wijzigingen t.o.v. het contract, de vorde-
ringen en de prestatiepremies in de mate dat ervan
uitgegaan kan worden dat deze in opbrengsten zullen
resulteren en dat deze op betrouwbare wijze kunnen
geraamd worden.
De kosten verbonden aan een dergelijk contract
omvatten de directe kosten door het desbetreffend
contract, de kosten toewijsbaar aan de aard van het
contract in het algemeen en alle andere kosten die
aan de klant expliciet kunnen worden aangerekend
op basis van de contractvoorwaarden. De kosten van
verkoop, algemene administratie en onderzoek en
ontwikkeling worden uitgesloten als kost in de mate dat
deze niet speciek vergoed worden door de klant.
Indien blijkt dat het totaal van de kosten hoger zal
liggen dan de opbrengsten van een contract, dan wor-
den de verliezen die bij de beëindiging te verwachten
zijn, meteen als kost geboekt.
X. Sectorinformatie
Een geograsche sector is een apart onderdeel van
een vennootschap die betrokken is bij de levering van
producten in een specieke economische omgeving
en blootgesteld aan risico’s en een rentabiliteit welke
kunnen afwijken van de risico’s en de rentabiliteit van
andere geograsche sectoren die actief zijn in andere
economische omgevingen. Een activiteitensector is
een apart onderdeel van een vennootschap die betrok-
ken is bij de levering van een product of groep
van producten en waarvan de risico’s en de rentabiliteit
kunnen afwijken van de risico’s en de rentabiliteit van
andere activiteiten.
Y. Overzicht van de kasstromen
De kasstromen verbonden aan de bedrijfsactiviteiten
worden weergegeven conform de onrechtstreekse
methode waarbij het netto resultaat wordt aangepast
met de effecten van de transacties die geen invloed
hebben op de thesaurie, de bewegingen van het werk-
kapitaal of de elementen van opbrengsten en kosten
gerelateerd aan de kasstromen van investerings- en
nancieringsactiviteiten.
Bij de indeling van elke kasstroom tot een klasse wordt
voorrang gegeven aan de inhoud t.o.v. de vorm (sub-
stance over form).
De kasstromen die voortkomen uit de bedrijfsactivi-
Financiële staten
teiten zijn de voornaamste opbrengstenstromen uit
activiteit en overige activiteiten, die geen investerings-
of nancieringsactiviteiten betreffen. Ze hebben betrek-
king op:
• inkomende thesauriestromen afkomstig van de
verkoop van gebouwen in voorraad en bestellingen in
uitvoering, zelfs als deze inkomende thesauriestroom
ontstaat door de verkoop van een dochteronder-
neming, die eigenaar is van een gebouw (buiten de
bedrijfscombinatie);
• inkomsten en uitgaven met betrekking tot de projec-
ten in ontwikkeling;
• uitgaven met betrekking tot de aankoop of ontwikke-
ling van nieuwe gebouwen in voorraad of in uitvoe-
ring, zelfs als deze uitgave ontstaat door de verwer-
ving van een bedrijf, die eigenaar is van een gebouw
(buiten de bedrijfscombinatie);
• uitgaven bestemd aan de leveranciers van goederen
en diensten en inkomsten van de klanten;
• uitgaven met betrekking tot de personeelskosten of
voor hun rekening;
• inkomsten en uitgaven van een verzekeringsmaat-
schappij met betrekking tot de premies en de scha-
degevallen, de annuïteiten en andere prestaties
gelinkt aan de verzekeringspolissen;
• uitgaven of terugbetalingen met betrekking tot de
inkomstenbelasting.
De kasstromen uit investeringsactiviteiten zijn de stro-
men uit transacties met lange-termijnactiva en andere
beleggingen dan kasequivalenten. Ze hebben betrek-
king op:
• inkomsten afkomstig uit de verkoop van een be-
leggingsvastgoed, zelfs als deze inkomst ontstaat
door de verkoop van een dochteronderneming die
eigenaar is van het beleggingsvastgoed (buiten de
bedrijfscombinatie);
• uitgaven met betrekking tot de aankoop of bouw
van een beleggingsvastgoed, zelfs als deze uitgave
ontstaat door de verwerving van een bedrijf dat in
het bezit is van een beleggingsvastgoed (buiten de
bedrijfscombinatie);
• inkomsten afkomstig uit de verkoop van vorderingen
op lange termijn;
• inkomsten en uitgaven afkomstig uit de aan- of ver-
koop van materiële en immateriële vaste activa van
geassocieerde deelnemingen en joint ventures;
• inkomsten en uitgaven afkomstig uit de toename
en de vermindering van leningen toegekend aan de
geassocieerde deelnemingen en joint ventures;
• inkomsten afkomstig uit dividenden ontvangen van
geassocieerde deelnemingen en joint ventures.
De kasstromen uit nancieringsactiviteiten zijn stromen
die verband houden met de wijzigingen in de omvang
en samenstelling van het eigen vermogen en leningen
van het bedrijf. Ze hebben betrekking op:
• inkomsten en uitgaven met betrekking tot de toename
of afname van bankleningen, obligatieleningen, lenin-
gen bij verbonden ondernemingen (moederbedrijf) en
hieraan verbonden intresten;
• inkomsten met betrekking tot de intresten van lenin-
gen toegekend aan geassocieerde deelnemingen en
joint ventures;
• uitgaven met betrekking tot de uitkering van dividen-
den;
• inkomsten en uitgaven met betrekking tot de toename
of afname van het kapitaal en de aan- of verkoop van
de eigen aandelen.
De betaalde of verkregen gelden voor de aan- of
verkoop van deelnemingen worden aan netto waarde
gewaardeerd.
Z. Wijziging in de boekhoudkundige
waarderingsregels
In het boekjaar 2021 was er geen enkele aanpassing
van de boekhoudkundige waarderingsregels.
84 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
TOELICHTING 3: BEHEER VAN DE
VOORNAAMSTE RISICO’S EN
ONZEKERHEDEN
De Groep is blootgesteld aan verschillende risico’s en
onzekerheden inherent aan de evolutie van de sector
van vastgoedontwikkeling en verhuur van vastgoed,
alsook aan die van de algemene conjunctuur en de
nanciële sector. Deze risico’s en onzekerheden kun-
nen een ongunstige invloed hebben op de activiteit, de
nanciële toestand of het resultaat van de Groep.
A. Risico’s en onzekerheden verbonden aan de
economische situatie
De evolutie van de globale economische situatie in de
markt waarin de Groep activa bezit of van plan is er
te ontwikkelen kan een belangrijke ongunstige impact
hebben op de waarde van haar vastgoedportefeuille,
haar ontwikkelingsstrategie en tenslotte op haar groei-
vooruitzichten.
Op heden is de Banimmo Groep voornamelijk afhan-
kelijk van de condities en economische evolutie in de
kantorenmarkt in België waarin de groep zich diversi-
eert via het aanhouden van activa, bebouwd of niet, in
de drie regio’s van het land.
Deze diversicatie laat toe een heterogeen cliënteel
te bereiken en zich bovendien te concentreren op een
sector.
De evolutie van de macro-economische kernindicato-
ren, een algemene economische vertraging in België of
op Europees- of zelf wereldvlak zouden tot een daling
van de vraag naar kantoorgebouwen kunnen leiden,
tot een grotere huurleegstand en tot het in gebreke blij-
ven van dienstverleners, aannemers en huurders, wat
een materieel negatieve impact zou kunnen hebben
op de waarde van de vastgoedportefeuille en op de
groeivooruitzichten van de groep.
De Banimmo groep probeert deze impact te verkleinen
door het aantal speculatieve projecten te beperken
(bouw zonder vooraf afgesloten huur- of verkoopover-
eenkomst) en zorgt voor snelle commercialisatie ervan.
De groep voert eveneens een beleid van snelle rotatie
van activa.
B. De Covid-19-pandemie en de daarmee gepaard
gaande overheidsmaatregelen kunnen een
negatieve impact hebben op de bedrijfsresultaten
van Banimmo en/of de impact van in deze sectie
opgesomde risico’s nog versterken, alsook de
kans dat deze zich voordoen
Sinds december 2019 is er een uitbraak van het
coronavirus Covid-19, en deze uitbraak heeft sinds het
voorjaar van 2020 ook toegeslagen
in België. De Covid-19 uitbraak werd door de
Wereldgezondheidsorganisatie als een pandemie
aangemerkt. Deze pandemie en de maatregelen
genomen om de verspreiding van het virus in te dijken
zouden een ongunstige impact kunnen hebben op de
toekomstige resultaten van Banimmo, alsook op de
waarde van bepaalde activa en passiva.
Vele van de risico’s met betrekking tot de activiteiten
van Banimmo worden mogelijks versterkt door de
Covid-19-pandemie. De impact op lange termijn van
de Covid-19-pandemie is op dit ogenblik moeilijk in
te schatten aangezien dit afhangt van verscheidene
factoren, zoals de duur, de omvang en de intensiteit
van de pandemie, de impact op de algemene
economische bedrijvigheid en het consumentengedrag
in het bijzonder, alsook de maatregelen aangenomen
door de overheden (zoals beslissingen tot het sluiten
van horeca of winkels, de vrije beweging van personen
te verbieden of te beperken of telewerk te verplichten).
De Covid-19-pandemie en de daarmee gepaard
gaande overheidsmaatregelen in België hebben op
heden een beperkte impact gehad op de resultaten
van Banimmo.
C. Operationele risico’s van de vastgoedmarkt
Het resultaat van de Banimmo Groep is afhankelijk van
haar vermogen om activa te verkopen of verhuren aan
een prijs die toelaat een winstmarge te genereren die
rekening houdt met het totaal aan eraan verbonden
directe en indirecte kosten.
Dit resultaat kan dus gevoelig verschillen van jaar op
jaar en hangt af van het vermogen van de groep om
projecten af te werken en kopers of huurders te vinden
binnen een termijn die een hoge optimalisatie van die
activa toelaat.
De groep wapent zich tegen dit risico door haar activa
te diversiëren tussen:
- Verhuurde activa die een huidige rendabiliteit
verzekeren;
- Projecten van reeds gecommercialiseerde activa die
een toekomstige rendabiliteit garanderen;
- Projecten van te commercialiseren activa die een
waarschijnlijke toekomstige rendabiliteit voorzien.
Financiële staten
De groep werkt in bepaalde gevallen ook met partners
waarmee de resultaten maar ook de risico’s en onze-
kerheden verbonden aan projecten worden gedeeld.
Voor haar ontwikkelingen, en voor elke uitgave hieraan
verbonden, gaat de Groep over tot een gedetailleerde
analyse van de economische omstandigheden waarin
het project op de markt zou komen. Die analyse is
gebaseerd op een volledige inschatting van de waarde
van het gebouw, de huurwaarde, de marktwaarde, de
interesse van de markt voor verkoop of verhuur enz…
teneinde de potentiële return op de investering te
bepalen.
De realiteit zou kunnen afwijken van de inschatting en
directe negatieve gevolgen hebben op het operatio-
neel resultaat en indirecte op het nancieel resultaat,
de schuldgraad, de algemene nanciële toestand van
de Groep en haar vermogen om nieuwe projecten te
ontwikkelen.
Om dergelijke risico’s en onzekerheden te voorkomen,
selecteert Banimmo haar projecten op een voorzich-
tige manier, omringt zij zich intern en extern met de
beste competenties en gaat zij voor elk project over
tot een arbitrage van elke inschatting. Daarenboven
maakt elk project het voorwerp uit van een vooraf-
gaand strikt goedkeuringsproces en van een continue
opvolging gedurende de ontwikkelingsperiode, wat
toelaat om snel elke afwijking van de begroting te
detecteren.
De ontwikkelingen zijn eveneens onderworpen aan
het risico van vertragingen die zouden kunnen leiden
tot uitstel van de realisatie van het resultaat, tot het
overschrijden van budgetten, tot een verlies of ver-
mindering van het verwachte resultaat en het verlies
van huurders of een potentiële koper van het actief.
De vertraging kan veroorzaakt worden door een groot
aantal interne of factoren zoals: weersomstandig-
heden, de politieke toestand, de sociale omgeving
(conflict, ziekte, ongeval, enz.…) zowel bij de groep of
bij haar onderaannemers, de solvabiliteit van de
onderaannemers (aannemers, dienstverleners, enz…),
een tekort aan bouwmaterialen en -uitrustingen, de
vaststelling van fouten en gebreken in de construc-
tie, de lange aflevertijd van vergunningen of verhaal
hiertegen.
Teneinde dit risico maximaal te beperken, neemt de
Groep interne en externe voorzorgen. Er werd een
intern controleproces voorzien om fouten en fraude te
voorkomen. Bovendien kan elke ontwikkeling overge-
nomen worden door een “Back up” die onmiddellijk
operationeel is. Extern, negotieert de Groep contrac-
ten waarin zij onderaannemers en dienstverleners hun
verantwoordelijkheid doet nemen voor elke vertraging
veroorzaakt door hun fout. Indien er toch een vertra-
ging is ondanks deze maatregelen, wordt een commu-
nicatie, discussie of onderhandeling opgestart ingeval
de ontwikkeling reeds vooraf gecommercialiseerd is.
De vastgoedactiva en -ontwikkelingen van de Groep
zijn onderworpen aan milieuwetgeving inzake lucht-,
grond- en waterkwaliteit, gevaarlijke of toxische stof-
fen, gezondheid en veiligheid. De Groep is bijgevolg
onderworpen aan het risico van schending, verkeerde
interpretatie, foute informatie of het niet in acht nemen
van die reglementering, maar ook aan het risico van
(gedeelde) aansprakelijkheid ingeval van verontreini-
ging, gevaar, ongeval of boete.
De groep wapent zich tegen die risico’s door gede-
tailleerde analyses van die risico’s bij de aankoop van
activa en bij elke ontwikkeling met behulp van onder-
aannemers gespecialiseerd in die domeinen.
De gebouwen die de groep verhuurt, zijn onderworpen
aan verschillende risico’s verbonden aan de huurders,
waaronder: insolvabiliteit, faillissement of verdwijnen
van de huurders, achteruitgang van de verhuurde
oppervlakten, schadegevallen, foutief gebruik, uitrus-
ting, conflicten tussen huurders, niet-naleving door de
huurder van de wetgeving, enz…
De groep wapent zich tegen die risico’s door zich voor
elke verhuring te informeren over de solvabiliteit van de
kandidaat-huurders, maar ook door een regelmatige
communicatie met de bestaande huurders teneinde
elke aanwijzing verbonden aan hogervermelde risico’s
vast te stellen.
D. Risico’s verbonden aan het bekomen
van nancieringen
De Banimmo groep loopt een liquiditeits- en een
kredietrisico dat zou kunnen leiden tot een gebrek aan
fondsen ingeval van niet-vernieuwing of beëindiging
van haar lopende kredietovereenkomsten, of haar
onmogelijkheid om nieuwe nancieringen te bekomen
of haar verplichtingen op vervaldag na te komen.
Bij elk ontwikkelings- of investeringsproject verzekert
de groep zich van de beschikbaarheid van voldoende
nanciële middelen, en dit tot de voltooiing of commer-
cialisatie van het project. Deze nancieringen kunnen
zowel interne als externe zijn met inbegrip van die van
haar referentieaandeelhouder “Patronale Life”.
De nanciering van de Groep berust op 31 december
2021 op:
• haar obligatielening waarvan het nominaal bedrag
€ 50,0 miljoen is;
• bilaterale kredietlijnen voor een totaal nominaal be-
drag van € 36,3 miljoen.
De netto schuldgraad van de Groep bedraagt 8,1% van
het balanstotaal eind 2021.
De Banimmo groep wenst ook haar nancieringsbronnen
te diversiëren.
86 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
E. Renterisico
De Groep nanciert haar activiteiten voornamelijk met
kredieten met vaste rentevoeten die sterk het risico op
een verandering in rentevoeten beperken. Een sterke
stijging van de rentevoeten in de markt zou dus slechts
een geringe invloed hebben op haar huidige verbin-
tenissen, maar riskeert de strategie van de Groep te
doen evolueren naar nieuwe verbintenissen aan varia-
bele rentevoeten. De opportuniteiten inzake
rentevoeten worden aldus herzien bij elke behoefte aan
nanciering teneinde de best mogelijke optimalisatie te
verzekeren. De huidige impact van een evolutie van de
rentevoeten worden ingeschat in toelichting 25.
F. Wisselkoersrisico
De Groep is momenteel niet blootgesteld aan wissel-
koersrisico’s aangezien alle activiteiten van de Groep
zich afspelen in de eurozone.
G. Kredietrisico
Gelet op haar breed gespreide portefeuille loopt de
Groep geen kredietconcentratierisico van betekenis op
bepaalde klanten. De toegepaste procedures maken
het mogelijk de solvabiliteit (kredietwaardigheid) van
de huurders te beoordelen. Bovendien wordt regelma-
tig een controle uitgevoerd op de debiteurenposities
naar ouderdom om betalingsachterstanden op te
sporen en de daarmee samenhangende aanmanings-
procedure in gang te zetten. De kans op wanbetaling
of “default rate”, dat wil zeggen de mate waarin klanten
niet aan hun betalingsverplichting blijken te kunnen vol-
doen, is klein (zie toelichting 10).
H. Risico verbonden met covid-19 (coronavirus)
Voor de bestaande gebouwenportefeuille is de impact
van Covid-19 op dat vlak tot op heden zeer beperkt. Er
werden geen signicante huuropschortingen of -kortin-
gen verleend in 2021 en alle huurgelden werden tijdig
geïnd. Er is geen indicatie dat dit zal wijzigen voor 2022
(zie verder in “Risico op de huursituatie van de bestaan-
de verhuurportfolio” en “Risico op moeilijke verhuur van
de leegstand in de bestaande verhuurportfolio”).
Mogelijks kan Covid-19 een invloed hebben op de com-
mercialisatie van de bestaande leegstand, voornamelijk
op Networks Forest (zie hieronder 10.9.2). Echter kan
de vraag naar kantoren wijzigen omwille van Covid-19,
bijvoorbeeld door een grotere vraag naar satellietkan-
toren, flexibele werkplekken, grotere oppervlaktes om
social distancing toe te laten etc... Dit kan ook opportu-
niteiten creëren waarop kan worden ingespeeld.
Financiële staten
Werkwijzen en hypothesen gebruikt om de reële waarde te bepalen, per type van aangewende
techniek:
31/12/2021
FINANCIELE ACTIVA Boekwaarden Reële waarden
(in € 000)
Toe -
lich-
tingen
Activa
in reële
waarde in
resultaat
Activa
in reële
waarde
via andere
elementen
van globaal
resultaat
Activa aan
afgeschre-
ven kost
Totaal Hierar-
chie reële
waarde
Totaal
Korlopende en langlopen-
de effecten beschikbaar
voor verkoop
9 3 553 - - 3 553 niveau 3 3 553
Andere kortlopende en
langlopende nanciële
activa
9 - - 2 029 2 029 niveau 2 2 029
Handelsvorderingen en
verbonden vorderingen
10 - - 3 878 3 878 niveau 2 3 878
Andere vorderingen (1) 10 - - 125 125 niveau 2 125
Kas en kasequivalenten 13 - - 71 699 71 699 niveau 1 71 699
(1) Met uitsluiting van voorafbetaalde kosten, opvragingen van lasten en scale vorderingen.
De reële waarde van de vorderingen, van de kas en de kasequivalenten verschilt niet op gevoelige wijze van de
boekwaarde, rekening houdend met de principes van erkenning en waardering die van toepassing zijn op deze
activa en op de voorwaarden en vervaldata van toepassing.
88 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
31/12/2021
FINANCIELE PASSIVA Boekwaarden Reële waarden
(in € 000)
Toe -
lich-
tingen
Passiva
in reële
waarde via
resultaat
Passiva aan
afgeschreven kost
Totaal Hierar-
chie reële
waarde
Totaal
Obligatieleningen (1) 12 - 50 144 50 144 niveau 2 50 144
Ontleningen en schulden bij
kredietinstellingen
15 - 21 272 21 272 niveau 2 21 272
Overige nanciële schulden - 16 863 16 863 niveau 2 16 863
Ontvangen waarborgen 18 - 118 118 niveau 2 118
Kortetermijn-schulden verbon-
den aan gebruiksrechten van
leasingcontraten
- 6 255 6 255 niveau 2 6 255
Leveranciers en andere
schulden (2)
18 - 25 980 25 980 niveau 2 25 980
(1) Het verschil tussen de reële waarde van de obligatie en de boekwaarde ervan wordt als niet-materieel beschouwd aangezien deze obligaties slechts een
beperkte liquiditeit hebben en de recente transacties erin gerealiseerd werden aan de nominale waarde.
(2) Exclusief voorafgaande inkomsten en opvragingen voor huurlasten.
FINANCIELE PASSIVA
Vervaldagen
(in € 000) 2022 2023 2024 2025 2026 + 5 jaar
Obligatieleningen - - - 50 000 - -
Ontleningen en schulden bij kredietinstellingen 17 522 500 500 500 500 1 750
Overige nanciële schulden 1 863 - - 15 000
Ontvangen waarborgen 118 - - - - -
Schulden verbonden aan gebruiksrechten van
bouwovereenkomsten
628 621 614 607 600 3 186
Leveranciers en andere schulden 25 980 - - - - -
Hiërarchie van de reële waarde:
• Niveau 1: de koers/genoteerde prijs (niet aangepast) afkomstig van markten handelend in identieke activa of
passiva;
• Niveau 2: andere gegevens dan de koers/genoteerde prijs van niveau 1, welke waarneembaar is voor deze
activa of passiva, hetzij rechtstreeks (bijvoorbeeld prijs), hetzij onrechtstreeks bijvoorbeeld, elementen afgeleid
van de prijs);
• Niveau 3: gegevens betreffende het actief of passief welke niet gesteund zijn op waarneembare marktgegevens
(niet- waarneembare informatie).
De nanciële schulden worden gewaardeerd op basis van de kost afgeschreven op grond van de werkelijke in-
trestvoet, verantwoord door overeenkomsten en ontleende bedragen. De reële waarde van de leningen, nancië-
le schulden, handelsschulden en andere schulden verschilt niet gevoelig van de boekwaarde, rekening houdend
met de principes van erkenning en waardering die van toepassing zijn op deze passiva en op de voorwaarden en
vervaldata die van kracht zijn.
Financiële staten
Vastgoedcerticaten Atlantic House
De contractuele voorwaarden van de
vastgoedcerticaten geven niet noodzakelijk aanleiding
tot kasstromen bestaande uit betalingen van het
schuldsaldo en de daarop verschuldigde interesten
aangezien deze betalingen in werkelijkheid afhangen
van de rentabiliteit van het onderliggend vastgoed. In
toepassing van de nieuwe IFRS 9 worden deze Atlantic
House vastgoedcerticaten derhalve niet beschouwd
als nanciële activa die moeten gewaardeerd worden
aan de afgeschreven kostprijs, noch als nanciële
activa gewaardeerd tegen de reële waarde via andere
componenten van het globaal resultaat. Bijgevolg
werden deze Atlantic House certicaten geboekt aan
reële waarde via het netto resultaat (hetzij nanciële
kosten van € 0,2 miljoen in 2021).
I. Risico’s op geassocieerde deelnemingen en
joint ventures
Sinds een aantal jaren is Banimmo geassocieerd met
andere nanciële en/of vastgoedinvesteringsgroepen.
Voor Banimmo is het doel van deze associaties:
• omvangrijke projecten uitvoeren waarbij de nanciële
risico’s met andere investeerder(s) (bijv. Grondbank
The Loop) gedeeld worden;
• vastgoedontwikkelingen uitvoeren waarin de andere
investeerders een competentie op nancieel gebied
en/of in vastgoed inbrengen (Bijv. het nieuwe project
ING in de joint venture MC2 Development).
Buiten de inbreng van eigen kapitaal, nanciert
Banimmo dergelijke geassocieerde deelnemingen
en joint ventures, door middel van voorschotten,
die achtergesteld zijn aan de schulden die door de
nanciële instellingen aan deze ondernemingen
worden toegekend. In deze context is het
invorderbaar karakter van de door Banimmo aan deze
ondernemingen toegekende voorschotten afhankelijk
van de rentabiliteit van het vastgoedproject. De
verkoopwaarde van het project moet niet alleen de
terugbetaling van de door de nanciële instellingen
toegekende leningen mogelijk maken, maar ook de
terugbetaling van de voorschotten door Banimmo
(en de andere aandeelhouders). Voor de beoordeling
van het invorderbaar karakter van deze voorschotten
dient de directie van Banimmo de toekomstige
waarde voor deze projecten te schatten en bijgevolg
hypotheses te formuleren over de bouwkosten,
de aard en de omvang van de verhandelbare
oppervlakten (in de projecten waarvoor nog geen
bouwvergunning is verkregen), de huurwaarde en de
verkoopvoorwaarden.
J. Concrete risico’s
Risico op de huursituatie van de bestaande
verhuurportfolio
De economische impact van Covid-19 op bedrijven
kan resulteren in het vragen van huuruitstel of
-afstel, vermindering van huuroppervlakte of
heronderhandeling van de voorwaarden bij einde van
de huurtermijn.
De verhuurportfolio van Banimmo is grotendeels
bespaard gebleven van deze gevolgen. Dit omdat het
grootste deel van de portefeuille, namelijk de panden
NETWORKS Gent One & TWO, Raket 40 (huurder
Electrolux), Da Vinci H5 (huurder Engie Cofely) en
een substantieel deel van NETWORKS Forest (huurder
Veepee) verhuurd zijn voor lange termijn (gemiddeld
nog meer dan 7 jaar) zonder opzegmogelijkheden.
De huurders van deze gebouwen met langlopende
contracten (> 6 jaar) vertegenwoordigen 98%
van de huidige huurinkomsten. Ondanks het hoge
concentratierisico van huurinkomsten, zijn het
bovendien huurders die voorlopig minder of niet
gevoelig zijn aan de huidige economische situatie.
Risico op moeilijke verhuur van de leegstand in
de bestaande verhuurportfolio
Omwille van de huidige Covid-19 crisis wordt verwacht
dat er een druk op de huurprijzen zal zijn, en dit vooral
voor gebouwen die niet ‘core’ zijn,
m.a.w. oudere gebouwen op tweederangslocaties.
Bij een stijgend aanbod van ‘core’ gebouwen in een
inkrimpende markt zorgt dit voor extra moeilijkheden
om bestaande leegstand te verhuren aan de
vooropgestelde huurprijzen. Voor Banimmo beperkt
zich dit voornamelijk tot de 5.556 m
2
leegstand op
NETWORKS Forest. Er is een investeringsprogramma
voorzien om dit pand terug aantrekkelijk te maken met
een focus op flexibele oppervlaktes, satellietkantoren,
dienstverlening en smart technology, elementen die
post-Covid-19 aan belang gaan winnen. Indien de
noodzaak zou ontstaan om aan zeer competitieve
prijzen te verhuren dan zou de invloed beperkt blijven
tot maximum 10% op de investeringswaarde van
Networks Forest of zelfs minder in het geval van
langere huurtermijnen.
Risico op verhuur van projecten in ontwikkeling
Zowel naar verhuur als naar investeringen zullen ‘core’
gebouwen blijven aantrekken ten nadele van ‘niet-
core’ gebouwen. Wellicht zullen een aantal bedrijven
ook kiezen voor dergelijke gebouwen omwille van de
90 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
duurzaamheid, het comfort én betere voorzieningen
op vlak van hygiëne (bijvoorbeeld betere ventilatie en
ruimere oppervlaktes).
Er is op heden 1 speculatief project in ontwikkeling bij
Banimmo: NETWORKS Gent is één van de weinige
nieuwe kwalitatieve gebouwen in een markt waar
zeer weinig leegstand is en dus een grote vraag mag
verwacht worden.
Het gebouw beantwoordt immers aan de criteria voor
‘core’ gebouwen, d.w.z. moderne, veilige en duurzame
(lage energie tot passief, BREEAM Excellent)
gebouwen op goede tot zeer goede locaties.
Het gebouw is op heden trouwens voor 87% verhuurd.
TOELICHTING 4: BELANGRIJKE
BOEKHOUDKUNDIGE
INSCHATTINGEN EN
BEOORDELINGEN
Om de activa en passiva die in de geconsolideerde
balans verschijnen in te schatten, dient de Groep
noodzakelijkerwijze over te gaan tot schattingen op
bepaalde vlakken. De toegepaste inschattingen en
beoordelingen zijn gebaseerd op de beste informatie
beschikbaar op het ogenblik dat de nanciële rekenin-
gen afgesloten zijn. De schattingen komen per denitie
echter zelden overeen met de werkelijke prestaties
waardoor de boekhoudkundige waarderingen die
hieruit voortvloeien onvermijdelijk in zekere mate een
benadering zijn. De inschattingen en beoordelingen die
een signicante invloed kunnen hebben op de waarde-
ring van de activa en passiva worden hieronder nader
toegelicht:
• De uitgestelde belastingactiva worden uitsluitend ge-
boekt voor zover het waarschijnlijk is dat deze binnen
een voorspelbare termijn kunnen worden toegewezen
aan een belastbare winst;
• De materiële en immateriële vaste activa die een
bepaalde nuttige levensduur hebben, worden af-
geschreven volgens de lineaire methode, op basis
van een prorata temporis inschatting van de nuttige
levensduur van de desbetreffende activa alsook hun
restwaarde op het einde van deze gebruiksduur;
• De reële waarde van vastgoedbeleggingen wordt
geschat door onafhankelijke experts conform de
principes beschreven in toelichting 2 (punt C) bij
de jaarrekening. Voor de afsluiting op 31 december
2021 is de weerhouden expert Stadim. De andere
boekhoudkundige inschattingen die door de Groep
worden gehanteerd om de reële waarde van de vast-
goedbeleggingen te bepalen, zijn de volgende:
- een forfaitair aandeel van de aktekosten van 2,5 %;
- een in het kader van overeenkomsten met be-
trekking tot de verkoop van aandelen bestaande
belastingla- tentie wordt geval per geval bepaald
naargelang de tendensen op de vastgoedmarkt.
• Nota van de expert Stadim:
Material valuation uncertainty
Our opinion of value is based on an analysis of recent
market transactions, supported by market know-
ledge. Our valuation is supported by this market evi-
dence. The current uncertainty in the lending market
caused by what is known as the “credit crunch” has
led to a reduction in the volume of transactions over
the last few months. There is therefore a correspon-
ding degree of uncertainty in the property market as
to which way values will go in the near future. We are
seeing a reduction in the number of bidders for mar-
Financiële staten
keted property and secondary property in particular
failing to achieve asking price and in some cases
being withdrawn from sale. Where uncertainty could
have a material effect on the valuation, the RICS Red
Book requires a valuer to draw attention to this, indi-
cating the cause of the uncertainty and the degree to
which this is reflected in the reported valuation.
This valuation is a snapshot in time of a market on the
date of the valuation. Given the fact that markets are
volatile, the property should regularly be revaluated.
• Voorraden worden door het management gewaar-
deerd tegen de laagste van de bouw- of aanschaf-
ngswaarde of van de netto verkoopwaarde, inclusief
de kosten van de nog uit te voeren werkzaamheden
om het actief te kunnen verkopen. Bij elke afsluiting
wordt een impairment test uitgevoerd om een even-
tuele waardevermindering vast te stellen. In geval van
twijfel wordt een onafhankelijke expert aangesteld.
• De waardering door het management van de par-
ticipaties in geassocieerde deelnemingen en joint
ventures, evenals van de andere elementen van het
actief die rechtstreeks aan deze participaties verbon-
den zijn, gebeurt rekening houdend met de waarde-
bepaling van de identiceerbare onderliggende activa
en passiva. Deze onderliggende activa en passiva
worden door het management gewaardeerd volgens
diezelfde schattingen die aangemerkt worden voor
de activa en passiva van de Groep en voornamelijk
wat de waardering betreft van de vastgoedbeleggin-
gen, de voorraden, de nanciële activa en de activa
bestemd voor verkoop (zie toelichting 3).
• Voor de voorzieningen komt het geboekte bedrag
overeen met de beste schatting van de uitgave nodig
voor de afwikkeling van de huidige verplichting (in
rechte afdwingbaar of feitelijk) op de afsluitingsdatum.
• Voorzieningen voor huurwaarborgen, aangegaan ten
opzichte van kopers, in verband met de leegstand
van bepaalde oppervlakten van de verkochte activa,
worden gewaardeerd op basis van leegstand bij de
afsluiting, rekening houdend met de onderhandelin-
gen en de historische leegstand van het gebouw.
• Voorzieningen voor bodemsanering worden gewaar-
deerd op basis van risicobeoordelingen (uitgevoerd
door externe kantoren) en de schatting van bo-
demsaneringswerken.
TOELICHTING 5: SECTOR-
INFORMATIE
De sectorinformatie weerspiegelt de zienswijze van het
management en is opgesteld op basis van de interne
rapportering en interne opvolging die het belangrijkste
operationele beslissingsorgaan hanteert (het Collegiaal
Orgaan van Dagelijks Bestuur) om de middelen toe te
wijzen en de behaalde resultaten te beoordelen.
De primaire segmentatie per geograsche sector
weerspiegelt de organisatie van de activiteiten en de
interne rapportering door de afgevaardigden van het
dagelijks bestuur aan de raad van bestuur en aan het
auditcomité.
De secundaire segmentatie, per activiteitssector, wordt
beïnvloed door de evolutie van de economie, de vraag
naar oppervlakten door de verschillende econo- mi-
sche acteurs op de markt en het diversiëringsbeleid
binnen de Groep.
Deze rapportering is opgemaakt in overeenstemming
met de door de Groep gevolgde boekhoudmethodes.
Geograsche sectoren
Ingevolge de concentratie van de activiteiten van de
Banimmo Groep in België en op het vlak van kantoor-
gebouwen, werd de presentatie van de gesegmenteer-
de informatie voor het eerst aangepast in het halfjaar-
verslag 2021.
Voorheen had de groep zijn geograsche sector
onderverdeeld in “België” en “Frankrijk” en zijn acti-
viteitensector in “Kantoorgebouwen”, “Commerciële
ruimtes” en “Semi-industriële gebouwen”. Deze onder-
verdelingen zijn thans achterhaald en worden ver-
vangen door een onderverdeling van het geograsch
segment in “Brussel”, “Wallonië” en “Vlaanderen”.
Om de lezer in staat te stellen zich aan deze evolutie
aan te passen, wordt hieronder de nieuwe tabel met
sectoriële informatie gepresenteerd, gevolgd door
dezelfde informatie maar dan volgens de oude tabel.
92 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
NIEUWE VOORSTELLING
Geograsche sectoren op 31.12.2021
(in € 000)
Brussel Wallonië
Vlaan-
deren
Niet
toege-
wezen
Totaal
Huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen 1 637 - 163 - 1 800
Kosten van verhuring op vastgoedbeleggingen - 374 - - 26 - - 400
Netto huurinkomsten van de vastgoedbeleggingen 1 263 - 137 - 1 400
Huurinkomsten uit gebouwen in voorraad 1 346 - - - 1 346
Kosten van verhuring op gebouwen in voorraad - 93 - - - - 93
Netto huurinkomsten van gebouwen in voorraad 1 253 - - - 1 253
Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad 78 000 - - - 78 000
Kostprijs van de gebouwen in voorraad -64 616 - - - -64 616
Netto resultaat uit verkopen van gebouwen in voorraad 13 384 - - - 13 384
OPERATIONEEL RESULTAAT OP GEBOUWEN 15 900 - 137 - 16 037
Erelonen en beheersvergoeding - 785 16 - 801
Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen - - - - -
Lasten en kosten van de verkoop van vastgoedbeleggingen - - - - -
Netto inkomsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen - - - - -
Winst (verlies) op de reële waarde van vastgoedbeleggingen -1 176 - 12 629 - 11 453
(Toevoeging) en terugneming van waardeverminderingen op
gebruiksrechten van leasingcontracten
- 371 - - - 56 - 426
(Toevoeging) en terugneming van waardeverminderingen op
gebouwen in voorraad
13 522 - 15 - - 13 507
Andere lasten en operationele opbrengsten -1 277 - 47 8 -3 957 -5 273
VASTGOEDRESULTAAT 26 598 722 12 791 -4 013 36 098
Administratieve kosten - - - -3 796 -3 796
BEDRIJFSRESULTAAT PER SECTOR 26 598 722 12 791 -7 809 32 302
Netto nanciële kosten -3 954
Verdisconteringskosten van schulden verbonden aan
gebruiksrechten van leasingcontracten
- 66
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint
ventures
198
Waardevermindering (toevoeging/terugneming) op geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
-
Netto resultaat op de verkoop van effecten van geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
-
Resultaat op andere nanciële activa - 19
Belastingen -1 630
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR - VOORTGEZETTE
ACTIVITEITEN
26 830
Resultaat van de beëindigde activiteiten -1 825
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR 25 005
De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn,
alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties
tussen de geograsche sectoren.
Financiële staten
De andere informatie met betrekking tot het boekjaar 2021 die per geograsche sector wordt uitgesplitst, is:
(in € 000) op 31 decembe 2021 Brussel Wallonië
Vlaan-
deren
Niet
toege-
wezen
Totaal
Aankoop van vastgoedbeleggingen 1 830 - 18 496 - 20 326
Afschrijvingen van gebruiksrechten van leasingcontracten - 371 - - - - 371
Aankoop van vastgoed in voorraad en bestellingen in uitvoering 21 966 - 596 - 22 620
Aankoop van immateriële en materiële vaste activa - - - 73 73
Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste
activa
- - - - 5 - 5
Afschrijvingen van gebruiksrechten van materiële vaste activa - - - - 56 - 56
De onderstaande tabel geeft de sectoriële activa en passiva per geograsche sector op 31 december 2021
weer:
(in € 000) op 31 decembe 2021 Brussel Wallonië
Vlaan-
deren
Niet
toege-
wezen
Totaal
Vastgoedbeleggingen 27 432 - 46 659 - 74 091
Gebruiksrechten van leasingcontracten 5 245 - - - 5 245
Gebouwen in voorraad 20 567 6 920 1 004 - 28 491
Geassocieerde deelnemingen en joint ventures - 565 4 747 - 5 312
Materiële en immateriële vaste activa - - - 493 493
SECTORIËLE ACTIVA 53 245 7 484 52 410 493 113 632
Andere activa - - - - 83 880
ACTIVA - - - - 197 512
Financiële schulden 4 250 - 17 000 66 388 87 638
Langlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten van
leasingcontracten
- 6 255 - - 6 255
Voorzieningen 759 - - 2 529 3 288
SECTORIËLE PASSIVA 5 009 6 255 17 000 68 917 97 181
Eigen vermogen - - - - 69 274
Andere passiva - - - - 31 056
PASSIVA - - - - 197 512
De activa van de segmenten omvatten vastgoedbeleggingen, materiële vaste activa, immateriële activa, gebou-
wen in voorraad en nanciële activa. Zij omvatten geen uitgestelde belastingen, handels- en andere vorderingen,
afgeleide nanciële instrumenten en geldmiddelen en kasequivalenten.
De verplichtingen van de segmenten omvatten voorzieningen en nanciële verplichtingen.
Uitgestelde belastingen, afgeleide nanciële instrumenten, actuele belastingverplichtingen, handelsschulden en
overige schulden zijn niet opgenomen.
94 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Geograsche sectoren op 31.12.2020
(in € 000)
Brussel Wallonië
Vlaan-
deren
Niet
toege-
wezen
Totaal
Huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen 1 541 - - - 1 541
Kosten van verhuring op vastgoedbeleggingen - 522 - - - - 522
Netto huurinkomsten van de vastgoedbeleggingen 1 019 - - - 1 019
Huurinkomsten uit gebouwen in voorraad 1 753 - - - 1 753
Kosten van verhuring op gebouwen in voorraad - 28 - - - - 28
Netto huurinkomsten van gebouwen in voorraad 1 725 - - - 1 725
Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad - - - - -
Kostprijs van de gebouwen in voorraad - - - - -
Netto resultaat uit verkopen van gebouwen in voorraad - - - - -
OPERATIONEEL RESULTAAT OP GEBOUWEN 2 744 - - - 2 744
Erelonen en beheersvergoeding - - 6 - 6
Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen - - - - -
Lasten en kosten van de verkoop van vastgoedbeleggingen - - - - -
Netto resultaat uit verkopen van vastgoedbeleggingen - - - - -
Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -1 284 - 1 661 - 377
Toevoeging) en terugneming van waardeverminderingen op
gebruiksrechten van leasingcontracten
- 371 - - - 56 - 426
(Toevoeging) en terugneming van waardeverminderingen op
gebouwen in voorraad
3 441 - 60 - - 3 381
Andere lasten en operationele opbrengsten -1 108 - 14 19 123 - 981
VASTGOEDRESULTAAT 3 422 - 74 1 685 67 5 100
Administratieve kosten - - - -3 141 -3 141
BEDRIJFSRESULTAAT PER SECTOR 3 422 - - - 1 959
Netto nanciële kosten -2 383
Verdisconteringskosten op schulden verbonden aan
gebruiksrechten van leasingcontracten
- 37
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint
ventures
- 185
Waardevermindering (toevoeging/terugneming) op geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
0
Netto resultaat op de verkoop van effecten van geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
0
Resultaat op andere nanciële activa - 461
Belastingen - 148
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR - VOORTGEZETTE
ACTIVITEITEN
-1 255
Resultaat van de beëindigde activiteiten - 280
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR -1 535
De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn,
alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties
tussen de geograsche sectoren.
Financiële staten
De andere informatie met betrekking tot het boekjaar 2020 die per geograsche sector wordt uitgesplitst, is:
(in € 000) op 31 december 2020 Brussel Wallonië
Vlaan-
deren
Niet
toege-
wezen
Totaal
Aankoop van vastgoedbeleggingen 346 - 7 868 - 8 214
Afschrijvingen van gebruiksrechten van leasingcontracten 371 - - - 371
Aankoop van vastgoed in voorraad en bestellingen in uitvoering 2 614 - 526 - 3 140
Aankoop van immateriële en materiële vaste activa - - - 30 30
Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste
activa
- - - 79 79
Afschrijvingen van gebruiksrechten van materiële vaste activa - - - 56 56
De onderstaande tabel geeft de sectoriële activa en passiva per geograsche sector op 31 december 2020
weer:
(in € 000) op 31 december 2020 Brussel Wallonië
Vlaan-
deren
Niet
toege-
wezen
Totaal
Vastgoedbeleggingen 26 778 - 15 533 - 42 311
Gebruiksrechten van leasingcontracten 5 616 - - - 5 616
Gebouwen in voorraad 49 110 6 281 1 004 - 56 395
Geassocieerde deelnemingen en joint ventures - 329 4 707 - 5 036
Materiële en immateriële vaste activa - - - 617 617
SECTORIËLE ACTIVA 81 505 6 611 21 243 617 109 976
Andere activa - - - - 31 586
ACTIVA - - - - 141 562
Financiële schulden 4 750 - - 74 521 79 271
Langlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten van
leasingcontracten
6 911 - - - 6 911
Voorzieningen 1 169 - - 29 1 198
SECTORIËLE PASSIVA 12 830 - - 74 550 87 380
Eigen vermogen - - - - 44 609
Andere passiva - - - - 9 573
PASSIVA - - - - 141 562
De sectoriële activa omvatten de vastgoedbeleggingen, de materiële en immateriële vaste activa, de gebouwen
in voorraad en de nanciële activa. Zij omvatten echter niet de uitgestelde belastingen, de handelsvorderingen
en andere vorderingen, de afgeleide nanciële instrumenten en de kas en kasequivalenten.
De sectoriële passiva omvatten de voorzieningen en de nanciële schulden.
Zijn uitgesloten: de uitgestelde belastingen, de afgeleide nanciële instrumenten, de kortlopende belastingschul-
den, de handelsschulden en de andere schulden.
96 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VOORSTELLING IN HET VERLEDEN
De twee geograsche sectoren van de groep Banimmo zijn België en Frankrijk.
Geograsche sectoren 2021
(in € 000)
België Frankrijk
Niet
toege-
wezen
Totaal
Huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen 1 800 - - 1 800
Kosten van verhuring op vastgoedbeleggingen - 400 - - - 400
Netto huurinkomsten van de vastgoedbeleggingen 1 400 - - 1 400
Huurinkomsten uit gebouwen in voorraad 1 346 - - 1 346
Kosten van verhuring op gebouwen in voorraad - 93 - - - 93
Netto huurinkomsten van gebouwen in voorraad 1 253 - - 1 253
Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad (zie toelichting 20) 78 000 - - 78 000
Kostprijs van de gebouwen in voorraad (zie toelichting 20) -64 616 - - -64 616
Netto resultaat uit verkopen van gebouwen in voorraad 13 384 - - 13 384
OPERATIONEEL RESULTAAT OP GEBOUWEN 16 037 - - 16 037
Erelonen en beheersvergoeding 801 - - 801
Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen (zie toelichting 20) - - - -
Lasten en kosten van de verkoop van vastgoedbeleggingen (zie toelichting 20) - - - -
Netto resultaat uit verkopen van vastgoedbeleggingen - - - -
Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 11 453 - - 11 453
Afschrijvingen op de gebruiksrechten van leasingcontracten - 426 - - - 426
(Toevoeging) en terugneming van waardeverminderingen op gebouwen in
voorraad
13 507 - - 13 507
Andere lasten en operationele opbrengsten -1 316 -3 957 - -5 273
VASTGOEDRESULTAAT 40 055 -3 957 - 36 098
Administratieve kosten -3 796 - - -3 796
BEDRIJFSRESULTAAT PER SECTOR 36 259 -3 957 0 32 302
Netto nanciële kosten -3 954
Verdisconteringskosten op schulden verbonden aan gebruiksrechten van
leasingcontracten
- 66
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 198
Waardevermindering (toevoeging/terugneming) op geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
0
Netto resultaat op de verkoop van effecten van geassocieerde deelnemingen
en joint ventures
0
Resultaat op andere nanciële activa - 19
Belastingen -1 630
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR - VOORTGEZETTE ACTIVITEITEN 26 830
Resultaat van de beëindigde activiteiten -1 825
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR 25 005
De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn,
alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties
tussen de geograsche sectoren.
Financiële staten
De andere informatie met betrekking tot het boekjaar 2021 die per geograsche sector wordt uitgesplitst, is:
(in € 000) op 31 december 2021 België Frankrijk
Niet
toege-
wezen
Totaal
Aankoop van vastgoedbeleggingen (toelichting 6) 20 326 - - 20 326
Aankoop van vastgoed in voorraad en bestellingen in uitvoering (toelichting 11) 22 620 - - 22 620
Aankoop van immateriële en materiële vaste activa 5 - - 5
Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa 73 - - 73
De onderstaande tabel geeft de sectoriële activa en passiva per geograsche sector op 31 december 2021
weer:
(in € 000) op 31 december 2021 België Frankrijk
Niet
toege-
wezen
Totaal
Sectoriële activa 192 200 - - 192 200
Deelnemingen in geassocieerde deelnemingen 5 312 - - 5 312
TOTALE ACTIVA 197 512 - - 197 512
TOTAAL SECTORIËLE PASSIVA 195 012 2 500 - 197 512
De sectoriële activa omvatten de totaliteit van de activa.
De sectoriële passiva omvatten de totaliteit van de passiva.
98 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Geograsche sectoren 2020
(in € 000)
België Frankrijk
Niet
toege-
wezen
Totaal
Huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen 1 541 - - 1 541
Kosten van verhuring op vastgoedbeleggingen -522 - - -522
Netto huurinkomsten van de vastgoedbeleggingen 1 019 - - 1 019
Huurinkomsten uit gebouwen in voorraad 1 753 - - 1 753
Kosten van verhuring op gebouwen in voorraad -28 - - -28
Netto huurinkomsten van gebouwen in voorraad 1 725 - - 1 725
Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad (zie toelichting 20) - - - -
Kostprijs van de gebouwen in voorraad (zie toelichting 20) - - - -
Netto resultaat uit verkopen van gebouwen in voorraad - - - -
Opbrengsten uit de verkoop van bestellingen in uitvoering (zie toelichting 20) - - - -
Kostprijs van bestellingen in uitvoering (zie toelichting 20) - - - -
Netto resultaat uit verkopen van bestellingen in uitvoering - - - -
OPERATIONEEL RESULTAAT OP GEBOUWEN 2 744 - - 2 744
Erelonen en beheersvergoeding 6 - - 6
Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen (zie toelichting 20) - - - -
Lasten en kosten van de verkoop van vastgoedbeleggingen (zie toelichting 20) - - - -
Netto resultaat uit verkopen van vastgoedbeleggingen - - - -
Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 377 - - 377
Afschrijvingen op de gebruiksrechten van leasingcontracten -427 - - -
(Toevoeging) en terugneming van waardeverminderingen op gebouwen in
voorraad
3 381 - - 3 381
(Toevoeging) en terugneming van waardeverminderingen op vorderingen
verbonden aan de verkoop van gebouwen
- - - -
Andere lasten en operationele opbrengsten -981 - - -981
VASTGOEDRESULTAAT 5 100 - - 5 100
Administratieve kosten -3 141 - - -3 141
BEDRIJFSRESULTAAT PER SECTOR 1 959 - - 1 959
Netto nanciële kosten -2 383
Verdisconteringskosten op schulden verbonden aan gebruiksrechten van
leasingcontracten
-37
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures -185
Waardevermindering (toevoeging/terugneming) op geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
-
Netto resultaat op de verkoop van effecten van geassocieerde deelnemingen
en joint ventures
-
Resultaat op andere nanciële activa -461
Belastingen -148
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR - VOORTGEZETTE ACTIVITEITEN -1 255
Resultaat van de beëindigde activiteiten -280
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR -1 535
De resultaten voor een sector omvatten alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn,
alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties
tussen de geograsche sectoren.
Financiële staten
De andere informatie met betrekking tot het boekjaar 2020 die per geograsche sector wordt uitgesplitst, is:
(in € 000) op 31 december 2020 België Frankrijk
Niet
toege-
wezen
Totaal
Aankoop van vastgoedbeleggingen (toelichting 6) 8 214 - - 8 214
Aankoop van vastgoed in voorraad en bestellingen in uitvoering (toelichting 11) 3 140 - - 3 140
Aankoop van immateriële en materiële vaste activa 30 - - 30
Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa 79 - - 79
De onderstaande tabel geeft de sectoriële activa en passiva per geograsche sector op 31 december 2020
weer:
(in € 000) op 31 december 2020 België Frankrijk
Niet
toege-
wezen
Totaal
Sectoriële activa 136 526 - - 136 526
Deelnemingen in geassocieerde deelnemingen 5 036 - - 5 036
TOTALE ACTIVA 141 562 - - 141 562
TOTAAL SECTORIËLE PASSIVA 141 562 - - 141 562
De sectoriële activa omvatten de vastgoedbeleggingen, de materiële en immateriële vaste activa, de gebouwen
in voorraad en de nanciële activa. Zij omvatten echter niet de uitgestelde belastingen, de handelsvorderingen
en andere vorderingen, de afgeleide nanciële instrumenten en de kas en kasequivalenten.
De sectoriële passiva omvatten de voorzieningen en de nanciële schulden.
Zijn uitgesloten: de uitgestelde belastingen, de afgeleide nanciële instrumenten, de kortlopende belastingschul-
den, de handelsschulden en de andere schulden.
100 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
TOELICHTING 6: VASTGOEDBELEGGINGEN
(in € 000) 2021 2020
OPENINGSBALANS 42 311 27 716
Gekapitaliseerde uitgaven 20 326 8 214
Herklassering die voortkomt van de gebouwen in voorraad (toelichting 11) - 6 004
Verkopen (toelichting 20) - -
Winst (verlies) in reële waarde (toelichting 21) 11 453 377
OP AFSLUITINGSDATUM 74 091 42 311
In 2021 zoals in 2020 werd geen enkele verkoop noch acquisitie van een vastgoedbelegging gerealiseerd.
In 2020, verwijst de rubriek “Herclassicatie van gebouwen in voorraad” naar de gebouwen “NETWORKS Gent
One” en “NETWORKS Gent Two”.
De raad van bestuur van Banimmo heeft voor de opstelling van haar geconsolideerde jaarrekening per 31 de-
cember 2020 besloten deze gebouwen in ontwikkeling te transfereren van de rubriek “Gebouwen in voorraad”
(IAS 2) naar de rubriek “Vastgoedbeleggingen” (IAS 40), waarbij een wijziging in het gebruik en de bestemming
van deze panden door de Banimmo-groep werd opgetekend. Verschillende argumenten en gebeurtenissen leid-
den tot deze transfer:
- Tijdens het boekjaar 2020 werden verschillende potentiële huurders bekend, waardoor de gebouwen gedeelte-
lijk vooraf konden worden verhuurd en zo de Banimmo Group een toekomstig recurrent inkomen kon garande-
ren;
- De raad van bestuur bepaalt een strategie om de structuurkosten (administratieve en andere operationele
kosten) van de groep in de komende boekjaren te dekken door recurrente inkomsten uit de verhuur van een
deel van haar gebouwen. Van de activa van de Banimmo-groep zijn de gebouwen “NETWORKS Gent One” en
“NETWORKS Gent Two” het meest aangewezen om op deze strategie in te spelen, gezien hun vooruitgang,
hun voorverhuring en hun vermogen om aanzienlijke recurrente inkomsten te genereren op de middellange en/
of lange termijn.
Uit de nanciële strategie van de Banimmo groep en in het bijzonder het kasbeheer blijkt dat, op basis van de
huidige markttoestand en de activaportefeuille van de Banimmo groep, het aanhouden van deze gebouwen op
de middellange tot lange termijn en er de recurrente inkomsten van te ontvangen, de voorkeur verdient boven
een verkoop op korte termijn met een potentiële meerwaarde.
In 2021, hebben de gekapitaliseerde uitgaven enerzijds betrekking op de voortgang van de constructie van de
gebouwen “NETWORKS Gent One” en “NETWORKS Gent Two”, en anderzijds, op renovaties in het gebouw
NETWORKS Forest.
Voor een bedrijving van deze gebouwen, zie deel een van het jaarverslag.
De bepaling van de reële waarde berust op marktindicatoren, en de waardering wordt bepaald door onafhankelij-
ke experten met een relevante en erkende professionele bevoegdheid, alsook een recente ervaring in de geogra-
sche ligging en de activaklassen van de aangehouden vastgoedbeleggingen. Deze aanpak wordt beschreven in
toelichting 2 punt C.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen is gebaseerd op invoergegevens van niveau 2 op de reële waarde-
schaal (IFRS 13).
• Onder invoergegevens van niveau 1 worden verstaan gequoteerde prijzen (niet aangepast) op actieve markten
voor identieke activa of passiva waartoe de entiteit toegang heeft op de dag van de waardering.
• De invoergegevens van niveau 2 zijn invoergegevens, andere dan de gequoteerde prijzen opgenomen in de in-
voergegevens van niveau 1, die waarneembaar zijn voor het actief of voor het passief, hetzij rechtstreeks, hetzij
onrechtstreeks.
• De invoergegevens van niveau 3 zijn de invoergegevens in verband met het actief of passief die gebaseerd zijn
op niet-waarneembare gegevens.
Financiële staten
Bijgevolg wordt de reële waarde in haar geheel geklasseerd op niveau 3. Het doel van de bepaling van de reële
waarde blijft hetzelfde, met name de schatting van een exitprijs vanuit het oogpunt van een marktpartij die het
actief aanhoudt. Zo geven de niet-waarneembare invoergegevens de uitgangspunten weer die de marktpartijen
zouden hanteren om de prijs van het actief of het passief te bepalen, met inbegrip van de hypothesen die betrek-
king hebben op het risico.
De waarderingen van de reële waarde die op signicante wijze gebruik maken van niet-waarneembare invoer-
gegevens (niveau 3) maken het voorwerp uit van een gevoeligheidsanalyse voor wat de impact betreft van de
waarderingen op de verliezen en de winsten of andere elementen van het globaal resultaat van de periode.
De portfolio van de vastgoedbeleggingen werd op 31 december 2021 geschat door onafhankelijke experts aan
de reële waarde. Deze portfolio omvat slechts vier gebouwen (Da Vinci H3, NETWORKS Forest, NETWORKS
Gent One en NETWORKS Gent Two) die verschillende activa betreffen met een specieke kapitalisatievoet en
huurwaarde. Een gewogen gemiddelde van de kwantitatieve inlichtingen zou de lezer geen enkele bijkomende
informatie geven. Bijgevolg hebben wij voor elk gebouw de actualisatievoet met 50 basispunten laten variëren en
de huurwaarde met 5 %.
Een positieve variatie van deze kapitalisatievoet met 50 basispunten zou een globale negatieve wijziging van de
reële waarde van de portfolio met € 6,5 miljoen veroorzaken. Een negatieve variatie van de kapitalisatievoet met
50 basispunten zou een positieve wijziging van de reële waarde van de portfolio met € 7,8 miljoen veroorzaken.
Evenzo zou een positieve variatie van 50 basispunten in de huurwaarde resulteren in een positieve variatie van
€ 3,9 miljoen in de reële waarde van deze portefeuille. Een negatieve verandering van 50 basispunten in de huur-
waarde zou resulteren in een negatieve verandering van € 3,9 miljoen in de reële waarde van deze portefeuille.
De niveaus van de geschatte huurwaarde en van de kapitalisatievoeten van de gebouwen kunnen elkaar weder-
zijds beïnvloeden. Deze correlatie werd evenwel niet in rekening genomen in de gevoeligheidsanalyse die onaf-
hankelijke wijzigingen naar boven en naar beneden voorziet van beide parameters.
102 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
TOELICHTING 7: MATERIËLE VASTE ACTIVA
(in € 000)
Gebruiks-
rechten van
leasing-
contracten
Technische
installaties,
meubilair en
rollend mate-
rieel
Andere ma-
teriële vaste
Activa
Totaal
Op 1 januari 2020
Aankoopwaarde 515 1 548 - 2 064
Gecumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen -14 -1 523 - -1 537
NETTOWAARDE 501 25 - 526
Boekjaar 2020
Nettowaarde bij opening 501 25 - 526
Acquisities - 3 - 3
Verkopen / overdrachten - - - -
Transfer tussen rekeningen - - - -
Afschrijvingen -56 -17 - -72
NETTOWAARDE OP AFSLUITINGSDATUM 446 12 - 457
Op 31 december 2020
Aankoopwaarde 515 1 552 - 2 067
Gecumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen -70 -1 540 - -1 610
NETTOWAARDE 446 12 - 457
Boekjaar 2021
Nettowaarde bij opening 446 12 - 457
Acquisities - - - -
Verkopen / overdrachten - - - -
Transfer tussen rekeningen - - - -
Afschrijvingen -56 -7 - -63
NETTOWAARDE OP AFSLUITINGSDATUM 390 4 - 394
Op 31 december 2021
Aankoopwaarde 515 1 552 - 2 067
Gecumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen -125 -1 547 - -1 673
NETTOWAARDE 390 4 - 394
De gebruiksrechten op de leasingcontracten in welke de Groep tussenkomt als leasingnemer, die betrekking
hebben op de kantoorruimten (maatschappelijke en/of exploitatiezetel van de vennootschappen van de groep) en
de bijbehorende parkeerplaatsen, worden geclassiceerd in de rubriek “Materiële vaste activa”. Deze gebruiks-
rechten worden gewaardeerd aan geamortiseerde kost (IFRS 16).
In 2020 en 2021 betreffen deze gebruiksrechten de huur van een kantooroppervlakte bestemd voor de maat-
schappelijke zetel van Banimmo die in werking is getreden op 1 november 2019.
Financiële staten
De gebruiksrechten waarbij de groep leasingnemer is en die betrekking hebben op wagens en kopieertoestellen
worden beschouwd als immaterieel.
De toevoeging aan de afschrijvingen van de technische installaties, het meubilair en het informaticamateriaal
wordt toegewezen aan de administratieve kosten.
TOELICHTING 8: PARTICIPATIES IN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN EN
JOINT VENTURES
(in € 000) 2021 2020
BIJ OPENING 5 036 5 221
Aankopen - -
Kapitaalverhoging - -
Verkopen - -
Aandeel in het resultaat van verbonden ondernemingen en joint ventures 198 - 185
Terugneming / (Waardevermindering) op verbonden ondernemingen en joint ventures - -
Ontvangen dividenden - -
Wijziging in de consolidatiekring 78 -
OP AFSLUITINGSDATUM 5 312 5 036
Waarvan:
Boekwaarde van genoteerde effecten - -
Beurswaarde van de genoteerde effecten - -
Op 31 december 2021 is Banimmo eigenaar van de joint venture MC² Development voor een boekwaarde van
€ 0,56 miljoen, van de geassocieerde deelneming Grondbank The Loop voor een boekwaarde van € 4,75 miljoen
en van de geassocieerde deelneming Urbanove voor een boekwaarde nul.
1. JOINT VENTURE MC² DEVELOPMENT: POSITIEF RESULTAAT VAN € 0,24 MILJOEN
Nadat ze de aanbesteding won van ING Bank voor de bouw van een gebouw voor haar activiteitencentrum in
Louvain- la-Neuve richtten Banimmo en Argema (groep Marc Liègeois) in 2018 de joint venture MC² Develop-
ment op, waarin ze elk 50% van de participaties aanhouden.
Na dat de bouwvergunning uitvoerbaar en vrij van alle verhaal verklaard is in februari 2020 voor een kantoorge-
bouw van 10.200 m², en met het oog op het bekomen van een BREEAM Excellent certicaat (lage energiecon-
sumptie, natuurlijk licht, domotica, recuperatie van regenwater, zonnepanelen, etc.), werd dit gebouw voorlopig
opgeleverd eind november 2021.
De kantoren werden in gebruik genomen door ING sinds 30 november 2021 voor een periode van 12 jaar.
Op 14 januari 2022 naliseerden Banimmo en de Argema groep de verkoop aan Belus Insurance van 100% van
de aandelen van MC² Development NV, de vennootschap die eigenaar is van het nieuwe ING-activiteitencentrum
in Louvain-la-Neuve. Het aandeel van Banimmo in het resultaat van de verkoop van MC² zal in de geconsolideer-
de resultatenrekening van het jaar 2022 opgenomen worden
Het positieve resultaat voor het jaar 2021 is te danken aan de marge die wordt gegenereerd voor werken en
verbeteringen die door de vennootschap zijn uitgevoerd en aan de huurder zijn gefactureerd.
104 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
2. GEASSOCIEERDE DEELNEMING GRONDBANK THE LOOP: NEGATIEF RESULTAAT VAN € 0,38 MILJOEN
De geassocieerde deelneming Grondbank The Loop heeft ontwikkelingsakkoorden afgesloten voor de Velden 3
en 5 te Gent. De commercialisering van Veld 5 begon concreet met de eerste twee ontwikkelingen (opgeleverde
gebouwen aan Deloitte en aan de Vlaamse Milieumaatschappij).
In 2019, werd een perceel van het terrein Veld 5 ingebracht in de verbonden onderneming Espevelo1 (aange-
houden door Banimmo groep voor 92,5% - zie toelichting 31) teneinde er “NETWORKS Gent” bestaande uit
twee kantoorgebouwen te ontwikkelen (zie toelichting 6).
Eind 2021 kocht Banimmo de resterende 7,5% van de aandelen van Espevelo1 van Grondbank The Loop, waar-
door de groep de enige aandeelhouder van de onderneming werd.
In 2021 is het negatieve resultaat toe te schrijven aan de herziening van het budget voor de infrastructuurkos-
ten van de hele site, met als gevolg een correctie van de in voorgaande jaren behaalde verkoopresultaten, aan
de structurele kosten van de onderneming en grotendeels gecompenseerd door het positieve resultaat van de
verkoop van de deelneming van de onderneming in Espevelo1.
3. GEASSOCIEERDE DEELNEMING URBANOVE SHOPPING DEVELOPMENT (URBANOVE)
a. Gerechtelijk reorganisatieplan
De geconsolideerde waarde in de rekeningen van Banimmo van de geassocieerde deelneming Urbanove werd
volledig afgewaardeerd in 2014. Deze beslissing vloeide voort uit de vaststelling door Urbanove van belangrijke
waardeverliezen voor projecten in Namen en Verviers, die gedragen werden door haar dochterondernemingen.
Eind 2016 kregen Banimmo en haar partners een vonnis ter homologatie van de WCO-plannen (procedure van
gerechtelijke reorganisatie gestart in de loop van 2016 voor de geassocieerde deelneming Urbanove en haar
dochterondernemingen). Dit WCO-plan werd in de loop van 2017 uitgevoerd, enerzijds door de overname van
het project “Le Côté Verre” in Namen door Besix RED (vastgoedontwikkelingspoot van de groep Besix), en an-
derzijds door de overname van het project “Au Fil de l’Eau” in Verviers door de rma City Mall.
Banimmo en haar medeaandeelhouders onderzoeken of het nuttig is om de dochterondernemingen van Urba-
nove (die nu “leeg” zijn), Les Rives de Verviers, Bijouterie Doutrepont en Avenir Promotion, te behouden. De be-
slissing zal afhangen van een analyse die een vergelijking maakt tussen enerzijds de hypothetische toekomstige
inkomens (earn-out) en anderzijds de nodige structuurkosten om de continuïteit te waarborgen.
Banimmo en haar medeaandeelhouders behouden voormelde dochterondernemingen teneinde de gegeven
garanties aan de overnemers te vrijwaren.
Sinds eind 2016 is Banimmo volledig gevrijwaard van elke mogelijke blootstelling aan het risico van Urbanove.
Financiële staten
b. Samenvatting van de nanciële toestand van de groep Urbanove
Deze samenvatting is opgesteld op basis van nog niet afgesloten rekeningen.
Waarde in aandeel 100%
(in € 000)
Urbanove
Les Rives
de
Verviers
Bijouterie
d'outrepont
Avenir
promotion
Consolidatie
Langlopende activa - - - - -
Kortlopende activa 200 26 2 127 355
– waarvan kas en kasequivalenten - 5 2 116 123
Eigen vermogen -2 990 -1 151 -4 127 -4 018
Langlopende passiva 3 167 69 - - 3 236
– waarvan langlopende nanciële passiva 3 167 - - - 3 167
Kortlopende passiva 23 1 108 6 4 1 141
– waarvan kortlopende nanciële passiva - 884 - - 884
Lasten -6 -53 -4 -4 -67
– waarvan afschrijvingen - - - - -
– waarvan interestkosten - -38 - - -38
– waarvan belastingenlast op het resultaat - - - - -
Opbrengsten - 1 - - 1
– Waarvan intrestopbrengst - - - - -
– waarvan belastingopbrengst op het
resultaat
- - - - -
Netto resultaat uit voortgezette
activiteiten
-6 -52 -4 -4 -66
Netto resultaat na belastingen uit
beëindigde activiteiten
- - - - -
Andere elementen van het globaal
resultaat
- - - - -
Totaal van het globale resultaat -6 -52 -4 -4 -66
Deelnemingspercentage van Banimmo 44% 44% 44% 44%
Resultaat op aandeel banimmo
(zie toelichting 8 )
-3 -23 -2 -2 -29
106 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
PARTICIPATIES, VERWORVEN AANDELEN (IN DUIZENDEN EURO)
Maatschappelijke benaming
(in € 000)
Land * Activa * Passiva Omzet
Parti-
cipatie
(%)
Aandeel groep
in het netto
resultaat (1)
2021
Schoonmeers Bugten SA België LA 1 965 LA 253 - 50 - 16
Schoonmeers Bugten SA België KA 60 KA 5 -
Project Development Survey and
Management CVBA
België LA 1 440 LA - - 50 - 22
Project Development Survey and
Management CVBA
België KA 4 KA 219 -
Urbanove Shopping Development SA België LA - LA 3 236 - 44,38 -
Urbanove Shopping Development SA België KA 355 KA 1 141 -
MC² Development SA België LA 32 750 LA 31 909 - 50,00 235
MC² Development SA België KA 1 189 KA 881 -
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 198
Maatschappelijke benaming
(in € 000)
Land * Activa * Passiva Omzet
Parti-
cipatie
(%)
Aandeel groep
in het netto
resultaat (1)
2020
Schoonmeers Bugten SA België LA 1 957 LA 238 - 50 - 53
Schoonmeers Bugten SA België KA 62 KA 3 -
Project Development Survey and
Management CVBA
België LA 1 440 LA - - 50 - 94
Project Development Survey and
Management CVBA
België KA 5 KA 209 -
Urbanove Shopping Development SA België LA - LA 3 236 - 44,38 -
Urbanove Shopping Development SA België KA 398 KA 1 060 -
MC² Development SA (oprichting in
2018)
België LA 13 783 LA 11 308 - 50,00 - 38
MC² Development SA (oprichting in
2018)
België KA 343 KA 2 148 -
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures -185
* LA = langlopende activa, KA = kortlopende activa.
(1) Het aandeel van Banimmo in het netto resultaat van de joint ventures en van de geassocieerde deelnemingen houdt rekening met de afstemming op de boek-
houdmethodes van de Groep, met aanpassingen op basis van de afsluitingsdatum van verschillende rekeningen dan deze van de Groep en met de integratie,
desgevallend, van het resultaat van de dochterondernemingen van deze vennootschappen.
Financiële staten
TOELICHTING 9: FINANCIËLE ACTIVA
De nanciële activa van de Groep omvatten volgende elementen:
(in € 000) 2021 2020
Langlopende leningen 1 013 984
Andere nanciële activa op lange termijn - -
Kortlopende leningen 1 077 1 069
Financiële activa beschikbaar voor verkoop 3 553 3 572
OP AFSLUITINGSDATUM 5 643 5 625
A. LENINGEN OP LANGE TERMIJN
(in € 000) 2021 2020
BIJ OPENING 984 581
Leningen toegestaan tijdens het boekjaar - 375
Ontvangen terugbetalingen - -
Renteopbrengsten 29 28
Wijziging in de consolidatiekring - -
Waardevermindering op schuldvorderingen - -
Overboeking naar kortlopende leningen - -
OP AFSLUITINGSDATUM 1 013 984
In 2021 betreffen de leningen op lange termijn de kasvoorschotten die Banimmo verleende aan de geassoci-
eerde deelneming Grondbank The Loop van € 0,36 miljoen (€ 0,34 miljoen in 2020) en de joint venture MC²
Development van € 0,65 miljoen (€ 0,65 miljoen in 2020). Hun evolutie is te verklaren door de kapitalisatie van de
intresten.
SPECIFIEKE INFORMATIE OVER DE GEASSOCIEERDE DEELNEMING URBANOVE EN HAAR
DOCHTERONDERNEMINGEN
Banimmo is op geen enkele manier nog blootgesteld in verband met de groep Urbanove (zie toelichting 8 betref-
fende de waarde van de participatie in de groep Urbanove).
B. LENINGEN OP KORTE TERMIJN
(in € 000) 2021 2020
BIJ OPENING 1 069 987
Leningen toegestaan tijdens het boekjaar - -
Ontvangen terugbetalingen - -
Overboeking van langlopende leningen - -
Wijziging in de consolidatiekring - -
Renteopbrengsten 8 81
OP AFSLUITINGSDATUM 1 077 1 069
108 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Banimmo heeft geen enkele nieuwe korte termijn lening toegekend gedurende het jaar 2021.
De leningen op korte termijn zijn voornamelijk samengesteld uit een vordering op de vennootschap Besix Red
van € 1,0 miljoen. Deze laatste, vervallen in april 2019 werd nog niet terugbetaald, maar is gegarandeerd door
Besix Red (koper van de vennootschap Le Côté Verre).
C. FINANCIËLE ACTIVA BESCHIKBAAR VOOR VERKOOP
(in € 000) 2021 2020
BIJ OPENING 3 572 4 034
Aankopen - -
Verkopen / terugbetalingen - -
Transfer van/naar een andere rubriek - -
Wijziging in de consolidatiekring - -
Winst (verlies) op de reële waarde direct geboekt in eigen vermogen - -
Winst (verlies) op de reële waarde geboekt in resultaat - 19 - 461
OP AFSLUITINGSDATUM 3 553 3 572
Waarvan aandelen beschikbaar op korte termijn - -
LANGLOPENDE FINANCIËLE ACTIVA BESCHIKBAAR VOOR VERKOOP 3 553 3 572
De voor verkoop beschikbare nanciële activa zijn vastgoedcerticaten van het actief Atlantic House in Antwer-
pen. Deze certicaten zijn het voorwerp van een waardebepaling aan netto-investeringswaarde berekend door
de Bank Degroof-Petercam. In 2021 heeft deze waardering een lichte daling van de waarde van de certicaten
opgetekend, waardoor een waardedaling van € 0,2 miljoen werd geboekt.
De certicaten hebben een waarde van € 3,6 miljoen op 31 december 2021.
De nanciële activa op lange termijn, opgenomen in de balans op 31 december 2021 voor een bedrag van
€ 4,6 miljoen (€ 4,6 miljoen in 2020) komen overeen met de som van de leningen op lange termijn van € 1,0 mil-
joen (€ 1,0 miljoen in 2020) en de nanciële activa op lange termijn beschikbaar voor verkoop voor € 3,6 miljoen
(€ 3,6 miljoen in 2020).
De kortlopende nanciële activa geboekt op de balans van 31 december 2021 voor een bedrag van € 1,1 mil-
joen (€ 1,0 miljoen in 2020) stemmen uitsluitend overeen met het totaal van de korte termijn leningen.
Financiële staten
TOELICHTING 10: HANDELSVORDERINGEN EN ANDERE VORDERINGEN
De handelsvorderingen en andere vorderingen zijn de volgende:
(in € 000) 2021 2020
Bruto-handelsvorderingen 7 958 7 396
Waardeverminderingen op dubieuze vorderingen -4 679 -3 554
Netto-handelsvorderingen 3 279 3 842
Regularisatierekeningen 533 462
Andere vorderingen 2 692 2 404
HANDELSVORDERINGEN EN ANDERE VORDERINGEN 6 504 6 708
Min langlopende handelsvorderingen en andere langlopende vorderingen -1 870 -1 707
Handelsvorderingen en andere kortlopende vorderingen 4 634 5 001
Banimmo had een vordering van € 3,9 miljoen op de vennootschap Tour Eiffel (koper van de vennootschap Afne
R.E. SA. Banimmo had aan Afne R.E. SA, vorige controlerende aandeelhouder, op 9 november 2017, aandelen
verkocht van de SAS Paris Vaugirard die eigenaar is van de Galerie Vaugirard in Parijs.
Banimmo heeft in het kader van haar terugbetalingsplan van het gesyndiceerd krediet een hernanciering moe-
ten vinden voor de Galerie Vaugirard. De gecontacteerde banken ston- den echter gunstig tegenover de nan-
ciering van de Galerie als Afne R.E. SA, vorige controlerende aandeelhouder, er alleen aandeelhouder van zou
worden. Banimmo heeft dus op 9 november 2017 de aandelen de SAS Paris Vaugirard, houder van de Galerie
Vaugirard in Parijs, overgedragen aan Afne R.E. SA, in de omstandigheden bepaald in een verslag van een
comité van onafhankelijke bestuurders bijgestaan door een onafhankelijk expert in toepassing van art. 524
van de Vennootschapswet. De verkoopprijs werd voorlopig bepaald op het moment van de verkoop, de denitie-
ve prijs zal afhangen van het netto boekhoudkundig actief van de vennootschap na de verkoop van de Galerie
Vaugirard, normaal voorzien tegen eind 2018. Ingevolge deze verrichting had Banimmo een schuldvordering van
€ 3,9 miljoen op Afne R.E SA.
De vennootschap Afne R.E. SA is er niet in geslaagd om een koper te vinden voor het gebouw Vaugirard in
2018. Sinds 19 november 2018 bezit Patronale Life, als gevolg van haar vrijwillig en onvoorwaardelijk openbaar
bod in contanten op alle Banimmo-aandelen in omloop, 62,47% van het totaal aantal door Banimmo uitgegeven
aandelen en wordt zo de referentieaandeelhouder, die de groep Afne opvolgt, thans “Société de la Tour Eiffel”
(zie toelichting 33). Eind 2018 bleek dat de winkelgalerij sterk in waarde gedaald was omwille van een verlaging
van de huur en opgelopen huurachterstallen. Bovendien bleek dat de waarde van de vordering door de verkoop
van het gebouw in de huidige staat onder de boekwaarde was. Dat bracht de raad van bestuur van Banimmo
er toe om een aanzienlijke afwaardering van € 2,5 miljoen te boeken, waardoor de schuldvordering verminderd
wordt tot een bedrag van € 1,4 miljoen netto. In 2019 en 2020 werd actie ondernomen door de vennootschap
Tour Eiffel teneinde de huursituatie van het gebouw te verbeteren en aldus een toekomstige verkoop toe te laten
zonder een bijkomende waardevermindering tot gevolg.
Aangezien de huursituatie van het gebouw verder verslechterde en de beoordeling van de verkoopwaarde van
het gebouw onzeker was, werd het saldo van de vordering in 2021 opnieuw volledig afgewaardeerd, waardoor de
vordering op de vennootschap Tour Eiffel tot nul werd gereduceerd.
In februari 2022 vond de vennootschap Tour Eiffel een koper voor de galerie. Een bijkomende provisie ten bedra-
ge van € 2,5 miljoen werd genomen vanuit het voorzichtigheidspostulaat, voor een potentiële schuldclaim vanuit
diezelfde vennootschap Tour Eiffel, zelfs indien deze vordering integraal door Banimmo wordt betwist.
Het saldo van de handelsvorderingen bestaat hoofdzakelijk uit huurgelden en afrekeningen van huurlasten die
wel zijn gefactureerd, maar niet geïnd, op te stellen facturen en dubieuze vorderingen waarvoor waardeverminde-
ringen werden geboekt.
110 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
De andere vorderingen omvatten de terug te vorderen BTW voor een bedrag van € 0,5 miljoen in 2021 (€ 0,5
miljoen in 2020) en betreffen voornamelijk de terug te vorderen BTW op de honoraria die verband houden met de
constructie van de gebouwen “NETWORKS Gent One” en “NETWORKS Gent Two”.
De langlopende vorderingen bestaan hoofdzakelijk uit:
- Een vordering van € 0,60 miljoen op de nieuwe uitbater van het hotel Mercure Chantilly, waarbij het leningsbe-
drag in schijven wordt terugbetaald tussen 1 oktober 2021 en 1 februari 2023.
- De lineaire spreiding van de huren, honoraria en werken van € 1,45 miljoen, voornamelijk met betrekking tot
de meest recente verhuringen in de gebouwen “NETWORKS Forest”, het gebouw “Networks Gent One” en
“Networks Gent Two” en het gebouw “Da VINCI - H5”.
De boekhoudkundige waarde van de vorderingen is een goede benadering van de reële waarde (toelichting 3).
Gezien de brede spreiding van de portefeuille loopt Banimmo geen kredietconcentratierisico op een specieke
klant. Bovendien wordt, vóór elke ondertekening van een huurovereenkomst intern een kwaliteitsanalyse van de
huurder uitgevoerd.
Uit de analyse van de handelsvorderingen blijkt dat de handelsvorderingen waarvan de betalingsdatum verstre-
ken is € 0,7 miljoen bedragen, waarvan € 0,6 miljoen met een betalingsachterstand van minder dan drie maan-
den en het saldo van € 0,1 miljoen met een betalingsachterstand van meer dan drie maanden.
Wat de handelsvorderingen op de huurders betreft, is Banimmo van oordeel dat het kredietrisico klein is, omdat
de wanbetaling op haar vastgoed historisch zeer laag is.
(in € 000) 2021 2020
BIJ OPENING 3 554 3 274
Waardeverminderingen op huurvorderingen - -
Waardeverminderingen op vorderingen op verkochte gebouwen 1 405 280
Uit de consolidatiekring - -
Oninbare vorderingen die tijdens het boekjaar werden afgeboekt -280 -
Terugneming van ongebruikte bedragen - -
OP AFLSUITINGSDATUM 4 679 3 554
Tijdens het boekjaar eindigend op 31 december 2021 boekte Banimmo een waardevermindering op handelsvor-
deringen voor een bedrag van € 1,4 miljoen met betrekking tot de vordering die de groep heeft op de vennoot-
schap Tour Eiffel (zie uitleg hierboven).
In 2020 had Banimmo een waardevermindering op handelsvorderingen erkend voor een bedrag van € 0,3
miljoen met betrekking tot het saldo van de verkoop van de beëindigde activiteit “Golf Hotel de Chantilly”. Deze
vordering kan niet worden geïnd en is per 31 december 2021 niet langer in de balans opgenomen.
In voorkomend geval, worden toevoeging aan en de terugneming van de waardeverminderingen op dubieuze
vorderingen geboekt in de resultatenrekeningen onder “Andere operationele kosten/opbrengsten” (toelichting
22).
Financiële staten
TOELICHTING 11: VOORRADEN EN BESTELLINGEN IN UITVOERING
De verworven gebouwen, uitsluitend bestemd voor herverkoop, omvatten hoofdzakelijk gebouwen in ontwik-
keling of herontwikkeling, gebouwen in fysische en/of commerciële herpositionering en terreinen bestemd voor
verkoop.
De wijzigingen van de gebouwen in voorraad kunnen als volgt worden uitgesplitst:
(in € 000) 2021 2020
BIJ OPENING 56 395 57 863
Aankopen - -
Gekapitaliseerde uitgaven 22 620 3 140
Herklassering naar vastgoedbeleggingen (toelichting 6) - -6 004
(Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen (toelichting 21) 13 507 3 381
Transfer tussen rekeningen - -1 984
Verkopen -64 031
-
Andere elementen verbonden aan verkopen
OP AFSLUITINGSDATUM 28 491 56 395
(in € 000) 2021 2020
Aanschafngswaarde 35 029 76 439
Waardeverminderingen -6 538 -20 044
OP AFSLUITINGSDATUM 28 491 56 395
De investeringsuitgaven van € 22,6 miljoen zijn in hoofdzaak verdeeld over:
- De herontwikkelingswerken van het gebouw “NETWORKS NØR”. Het betreft een passief kantoorgebouw van
13.748 m² dat “BREEAM Outstanding” gecerticeerd zal zijn, en aldus zal kunnen beantwoorden aan de be-
langrijke vraag naar kwalitatieve huuroppervlakten vanaf 500 m
2
, in de nabijheid van een multimodaal trans-
portcentrum. Zie hierna voor de overdracht van het gebouw;
- De studiekosten in het kader van de toekomstige ontwikkeling van kantoorgebouwen op de terreinen aange-
houden door de geassocieerde deelneming Grondbank The Loop.
Op 22 december ondertekende Banimmo een verkoopovereenkomst met de Belgische Staat in naam van de Re-
gie der Gebouwen. Het voorwerp van de verkoop is het gebouw NETWORKS NØR gelegen aan de Koning Albert
II-laan in de Noordwijk van Brussel. Het resultaat van de verkoop van het gebouw wordt beschreven in toelichting
30.
TRANSFER TUSSEN REKENINGEN (IN 2020)
Banimmo verwierf in 2014 via de verwerving van de dochteronderneming Société de Développement Européen
de Charleroi een terrein van de geassocieerde onderneming Urbanove. De contractuele acquisitieprijs bedroeg
€ 7,0 miljoen, waarvan € 5,0 miljoen onmiddellijk werd betaald en het saldo betaalbaar was onder voorwaarden.
Vanaf het begin werd het verworven terrein geboekt aan een waarde van € 7,0 miljoen en werd € 2 miljoen ge-
boekt in schulden aan urbanove.
Sindsdien is de schuld nooit opeisbaar geworden, omdat beide partijen zijn overeengekomen dat dit pas zou
gebeuren als het terrein verkocht werd door Banimmo en alleen als de verkoopprijs hoger is dan € 5,0 miljoen,
waarbij Urbanove in voorkomend geval het verschil tussen de verkoopprijs en de € 5,0 miljoen zou bekomen.
112 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Sindsdien is de geschatte waarde van de grond gedaald tot een waarde van iets minder dan € 5,0 miljoen en als
gevolg daarvan is de waarde van het gebouw eind 2020 teruggebracht tot deze geschatte waarde.
Ook wordt het, rekening houdend met deze geschatte waarde, onwaarschijnlijk dat de schuld van € 2,0 miljoen
op een dag opeisbaar wordt, dus is deze teruggebracht tot 0,00 (zie toelichting 18).
De waardevermindering van het terrein en het uitdoven van de overeenstemmende schuld werden gecompen-
seerd in het geconsolideerde resultaat, aangezien deze twee transacties in wezen overeenkomen met één enkele
en zelfde transactie om de aanschafngswaarde van het terrein te corrigeren.
Informatie over de waarschijnlijkheid van opeisbaarheid van deze schuld, wordt verstrekt in de rubriek rechten en
verplichtingen buiten balans (zie toelichting 30).
HERKLASSERING NAAR VASTGOEDBELEGGINGEN (IN 2020)
De rubriek “Herklassering naar vastgoedbeleggingen” betreft de gebouwen NETWORKS Gent One en NET-
WORKS Gent Two.
De raad van bestuur van Banimmo heeft voor de opstelling van haar geconsolideerde jaarrekening per 31 de-
cember 2020 besloten deze gebouwen in ontwikkeling te transfereren van de rubriek “Gebouwen in voorraad”
(IAS 2) naar de rubriek “Vastgoedbeleggingen” (IAS 40), waarbij een wijziging in het gebruik en de bestemming
van deze gebouwen door de Banimmo-groep werd opgetekend. Verschillende argumenten en gebeurtenissen
leidden tot dit besluit tot transfer:
- Tijdens het boekjaar 2020 werden verschillende potentiële huurders bekend, waardoor de gebouwen gedeelte-
lijk voorverhuurd konden worden en zo de Banimmo Groep een recurrent inkomen konden garanderen;
- De raad van bestuur heeft een strategie bepaald om de structuurkosten (administratieve en andere operatio-
nele kosten) van de groep in de komende jaren te dekken door recurrente inkomsten uit de verhuur van een
deel van haar gebouwen. Van de activa van de Banimmo-groep zijn de gebouwen “NETWORKS Gent One” en
“NETWORKS Gent Two” het meest aangewezen om te beantwoorden aan deze strategie, gezien hun vooruit-
gang, hun voorverhuring en hun vermogen om een aanzienlijk recurrent inkomen te genereren op de middel-
lange en/of lange termijn;
- Uit de nanciële strategie van de Banimmo-groep en in het bijzonder het kasbeheer blijkt dat, op basis van de
huidige markttoestand en de activaportefeuille van de Banimmo-groep, het aanhouden van deze gebouwen
op de middellange tot lange termijn voor de recurrente inkomsten de voorkeur verdient boven een verkoop op
korte termijn met een potentiële meerwaarde.
WAARDEVERMINDERINGEN EN TERUGNEMINGEN VAN WAARDEVERMINDERINGEN OP GEBOUWEN IN
VOORRAAD
Voor het “NETWORKS NØR”-gebouw werd een totale waardevermindering van € 15,2 miljoen volledig terugge-
nomen ingevolge de verkoop van dit gebouw, zie hierboven.
Verscheidene andere gebouwen in voorraad werden in 2021 afgewaardeerd of teruggebracht om hun boekwaar-
de in overeenstemming te brengen met hun geschatte opbrengstwaarde. Deze aanpassingen, voor een totaal
negatief bedrag van € 1,7 miljoen, hebben betrekking op de volgende gebouwen: “RAKET 40” (+ € 0,8 miljoen),
“BÂLE” (- € 1,5 miljoen), “DA VINCI - H5” (- € 0,5 miljoen) en “DA VINCI - H2” (- € 0,5 miljoen).
In 2021 beantwoordt geen enkel actief aan de denitie van “Bestellingen in uitvoering”.
Financiële staten
NOTE 12: GEBRUIKSRECHTEN
Eind 2021 betreft de waardering van de gebruiksrechten van leasingcontracten drie categorieën activa:
1. Vastgoedbeleggingen
Banimmo komt tussen als leasingnemer in een huurovereenkomst die betrekking heeft op het terrein waarop
Banimmo het gebouw “DA Vinci H3” aanhoudt, dat beantwoordt aan de denitie van een vastgoedbelegging.
Het gebruiksrecht van dit leasingcontract is ook geclassiceerd in de rubriek “Vastgoedbeleggingen” en gewaar-
deerd aan reële waarde. Dit leasingcontract was reeds gewaardeerd volgens hetzelfde principe zoals dit bepaald
in IFRS 16 sinds 2013 ingevolge de verkoop van het vruchtgebruik van het gebouw opgetrokken op dit terrein
(zie uitleg in toelichting 21).
Detail van de activa, passiva en het resultaat van deze gebruiksrechten:
(in € 000) 2021 2020
Betaalde canons 214 213
Variatie in reële waarde van gebruiksrechten 334 340
Overgedragen of verdisconteerde huren -214 -213
Verdisconteringskosten 94 87
Waarde gebruiksrechten 1 010 1 129
Langlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten -897 -1 010
Kortlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten -113 -120
214 213
2. Gebouwen in voorraad
Banimmo komt tussen als leasingnemer in verschillende leasingcontracten die betrekking hebben op onbebouw-
de terreinen of terreinen waarop zij een gebouw aanhoudt dat beantwoordt aan de denitie van een gebouw in
voorraad en dat kan verkocht kan worden. Het gebruiksrecht van deze leasingcontracten is geclassiceerd in
de rubriek “Gebruiksrechten van leasingcontracten” en gewaardeerd aan geamortiseerde kost. Het betreft de
terreinen DA Vinci H2, DA Vinci H5, Bâle en Raket 40.
Detail van de activa, passiva en het resultaat van deze gebruiksrechten:
(in € 000) 2021 2020
Betaalde canons 532 530
Afschrijvingen van gebruiksrechten 371 371
Verdisconteringskosten 58 35
Waarde gebruiksrechten 5 245 5 616
Langlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten -4 418 -4 871
Kortlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten -453 -474
Verschil gebruiksrechten/schulden -271 -147
532 530
114 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
3. Materiële vaste activa
Banimmo komt tussen als leasingnemer in een leasingcontract dat betrekking heeft op lokalen waar haar maat-
schappelijke zetel gevestigd is, en die beantwoorden aan de denitie van materieel vast actief. Het gebruiksrecht
van dit leasingcontract is geclassiceerd in de rubriek “Materiële vaste activa” en gewaardeerd aan geamorti-
seerde kost.
Detail van de activa, passiva en het resultaat van deze gebruiksrechten:
(in € 000) 2021 2020
Betaalde huren 70 69
Afschrijvingen van gebruiksrechten 56 56
Verdisconteringskosten 7 2
Waarde gebruiksrechten 390 445
Langlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten -312 -372
Kortlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten -62 -64
Verschil gebruiksrechten/schulden -9 2
70 69
TOELICHTING 13: KAS EN KASEQUIVALENTEN
(in € 000) 2021 2020
Termijnbeleggingen - -
Liquide middelen 71 699 19 160
71 699 19 160
In de geconsolideerde tabel van de kasstromen, kan de nettokaspositie als volgt worden opgesplitst:
(in € 000) 2021 2020
Kas en kasequivalenten 71 699 19 160
Kaskrediet - -
71 699 19 160
Financiële staten
TOELICHTING 14: KAPITAAL
(in € 000)
Aantal
aandelen
(excl. eigen
aandelen)
Gestort
kapitaal
Reserves
verbonden
Aan het
kapitaal
Totaal
Op 31 december 2019 11 248 30 000 392 30 392
Inkoop van eigen aandelen - - - -
Transacties waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen - - - -
Kapitaalvermindering door incorporatie van gecumuleerde
verliezen
- - - -
Op 31 december 2020 11 248 30 000 392 30 392
Inkoop van eigen aandelen - - - -
Transacties waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen - - - -
Kapitaalvermindering door incorporatie van gecumuleerde
verliezen
- - - -
Op 31 december 2021 11 248 30 000 392 30 392
De reserve die eind 2021 verbonden is aan het kapitaal omvat de waardering van de warrants op het ogenblik
van de uitgifte van de obligatielening in 2010 voor een bedrag van € 0,392 miljoen (zie toelichting 15). Alle aan-
delen geven enkel recht op een gewoon dividend.
Met uitzondering van de aandelen bestaat er geen ander nancieel instrument dat het kapitaal van Banimmo al
dan niet vertegenwoordigt. Banimmo beschikte op 31 december 2021 over 106.620 eigen aandelen.
Op 31 december 2021 zijn alle aandelen volgestort. Elk aandeel geeft recht op één stem.
TOELICHTING 15: FINANCIËLE SCHULDEN
(in € 000) 2021 2020
Langlopend
Kredietlijn — vlottende rente 3 750 4 250
Obligatielening — vaste rente 49 956 49 945
Leningen verbonden ondernemingen - vaste rente 15 000 23 800
68 706 77 995
Kortlopend
Kredietlijn — vlottende rente 17 577 538
Kaskrediet - -
Obligatielening — vaste rente 188 187
Leningen van verbonden ondernemingen — vaste rente 1 167 548
Andere nanciële schulden 1 3
18 932 1 276
Totaal nanciële schulden 87 638 79 271
116 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Op afsluitingsdatum is de verdeling van de leningen per categorie van rentevoet de volgende:
(in € 000) 2021 2020
Leningen met vlottende rente 21 327 4 788
Leningen met vaste rente 66 310 74 480
Renteloze schulden 1 3
87 638 79 271
Alle nanciële schulden zijn in euro. De Groep is dus niet blootgesteld aan wisselkoersrisico’s. De boekwaarde
van de langlopende en kortlopende nanciële schulden is een goede raming van hun reële waarde.
A. BANKLENINGEN MET VLOTTENDE RENTEVOET
De rentevoeten die van toepassing zijn op de bankleningen met vlottende rentevoet zijn de Euriborrente vermeer-
derd met een vaste commerciële marge.
Banimmo beschikt op 31 december 2021 over twee bilaterale bankleningen bestemd voor de nanciering van
specieke projecten:
- Een nanciering van het gebouw “RAKET 40” voor een totaal nominaal bedrag van € 4,3 miljoen, volledig op-
genomen. Deze lening heeft als vervaldag 1 juli 2029 en voorziet in jaarlijkse terugbetalingen van € 0,5 miljoen.
Deze nanciering is dus opgenomen in de kortlopende nanciële schulden, voor een bedrag van € 0,5 miljoen
en in de langlopende nanciële schulden voor een bedrag van € 3,8 miljoen.
- Kortetermijnnanciering van de gebouwen “NETWORKS Gent One” en “NETWORKS Gent Two” voor een no-
minaal bedrag van € 22 miljoen, waarvan € 17 miljoen is opgenomen op 31 december 2021. Deze nanciering
heeft een looptijd tot 30 juni 2022 en wordt derhalve geboekt als kortlopende nanciële schuld.
Als waarborg voor deze leningen met vlottende rentevoet stond de Groep op 31 december 2021 een hypo-
thecaire inschrijving toe van € 1,0 miljoen (zelfde bedrag als in 2020) en een hypothecair mandaat van € 35,0
miljoen (€ 11 miljoen in 2020).
B. OBLIGATIELENING
In 2020 sloot Banimmo een private plaatsing van obligaties voor een totaalbedrag van € 50,0 miljoen af. De
obligaties uitgegeven op 2 december 2020 hebben een looptijd van 5 jaar, vervallen dus op 2 december 2025
en genereren een bruto rendement van 4,50%. Deze obligaties zullen het voorwerp kunnen uitmaken van een
vervroegde terugbetaling op 2 december 2023.
De netto-opbrengst van de obligatie-uitgifte is door Banimmo gebruikt om de nanciering van nieuwe projec-
ten te verzekeren in afwachting van specieke nancieringen, en heeft tot doel de groeistrategie van de groep
te ondersteunen door de bestaande activaportefeuille te ontwikkelen en in de toekomst verdere acquisities te
realiseren. Deze obligatie-uitgifte draagt bij tot de langetermijn-reorganisatie van de nancieringsmiddelen van de
groep.
De obligaties werden voor € 27,9 miljoen onderschreven door Patronale Life, de referentieaandeelhouder van de
Banimmo-groep.
Voor haar obligatielening heeft Banimmo zich verbonden een “netto nanciële schuld/totale balansschuld” ratio
van 75% niet te overschrijden. De ratio eind 2021 bedraagt 8,07%.
Financiële staten
C. LENINGEN VAN VERBONDEN ONDERNEMINGEN
Banimmo heeft in juni 2019 twee leningen afgesloten, toegekend door Patronale Life, haar referentieaandeelhouder:
- Een achtergestelde lening van € 15 miljoen voor 7 jaar aan een rentevoet van 5%, zonder enige zekerheid of
pand;
- Een lening van € 12,5 miljoen voor 42 maanden aan dezelfde rentevoet en eveneens zonder zekerheden of
pand, beschikbaar voor opvraging, voor de nanciering van projecten.
Deze middelen, ter beschikking gesteld door haar meerderheidsaandeelhouder, laten Banimmo toe haar eigen
vermogen te versterken (de lijn van € 15 miljoen kan gelijkgesteld worden aan eigen vermogen) en te beschikken
over middelen om haar bouw- en herontwikkelingsprojecten te nancieren.
Op 31 december 2021 is de achtergestelde lening van € 15 miljoen helemaal opgenomen en het krediet van
€ 12,5 miljoen blijft beschikbaar voor opname nadat dit integraal werd terugbetaald in 2021.
D. LENINGEN AFGESLOTEN MET DE JOINT VENTURE MC
2
DEVELOPMENT
In maart 2020 heeft de joint venture MC
2
een banklening afgesloten met een nominale waarde van € 30,6 miljoen
voor een periode van twee jaar en met rentevoet gebaseerd op de Euribor (minimaal 0%) vermeerderd met een
commerciële marge van 1,40%.
Als garantie voor deze lening heeft de joint venture MC
2
Development volgende toegekend:
- Een hypothecaire inschrijving in eerste rang op het onroerend goed van € 25.000 in hoofdsom, vermeerderd
met drie jaren rente en 10% voor kosten en toebehoren;
- Een onherroepelijk hypotheekmandaat op het onroerend goed, voor € 33,1 miljoen in hoofdsom, vermeerderd
met drie jaar rente en 10% voor kosten en toebehoren;
- Een reeks zekerheden van de vorderingen, ontvangsten, bankrekeningen en aandelen van de onderneming.
TOELICHTING 16: UITGESTELDE BELASTINGEN
De uitgestelde belastingactiva en belastingpassiva worden gecompenseerd wanneer er een juridisch afdwing-
baar recht bestaat om de opeisbare uitgestelde belastingactiva en belastingpassiva te compenseren en wanneer
ze betrekking hebben op dezelfde wettelijke entiteit of, in het geval van scale consolidatie, op dezelfde scale
autoriteit.
(in € 000) 2021 2020
Uitgestelde belastingactiva - -
Uitgestelde belastingpassiva - -
Totaal netto uitgestelde belastingen - -
118 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
De brutoschommeling van de uitgestelde belastingen wordt hieronder weergegeven:
(in € 000) 2021 2020
BIJ OPENING - -
(Kosten) opbrengsten in de resultatenrekening - -
Bewegingen in de consolidatiekring - -
Andere bewegingen - -
OP AFSLUITINGSDATUM - -
UITGESTELDE BELASTINGSPASSIVA
Geen enkel uitgesteld belastingpassief werd geboekt. Deze worden gecompenseerd door niet-geboekte uit-
gestelde belastingactiva ingevolge het feit dat de groep geen zekerheid heeft dat zij toekomstige inkomsten zal
kunnen gebruiken op korte- of middellange termijn.
UITGESTELDE BELASTINGSACTIVA
Er is geen enkel uitgesteld belastingactief geboekt als gevolg van het gebrek aan zekerheid van de groep dat
toekomstige inkomsten haar in staat zullen stellen deze op korte tot middellange termijn te gebruiken.
Het totale bedrag van de ongebruikte scale verliezen waarvoor de recuperatie op de toekomstige belastbare
resultaten als onwaarschijnlijk wordt beschouwd binnen een voorspelbare termijn, en waarvoor dus geen enkel
uitgesteld belastingactief werd geboekt, wordt geschat op € 80,3 miljoen in 2021 (€ 100 miljoen in 2020). De
sterke daling van deze recupereerbare scale verliezen is enerzijds te wijten aan de verschillende fusies binnen
de groep die een daling van de vroegere scale verliezen met zich meebrengen en anderzijds aan de aanwen-
ding van deze vroegere scale verliezen ten gevolge van de belangrijke scale winst van de vennootschappen
Banimmo en Comulex na de verkoop van het gebouw “NETWORKS NØR”.
De laatste belastinghervorming in België heeft een minimumbelasting geïntroduceerd voor bedrijven met een
winst van meer dan € 1 miljoen. Deze ondernemingen mogen vanaf heden bepaalde scale aftrekken niet volle-
dig meer toepassen boven dit bedrag.
Aldus, zijn de aftrekken zoals overgedragen verliezen en overgedragen inkomsten die denitief belast zijn voort-
aan beperkt tot € 1 miljoen vermeerderd met 70% van de winst na verwerking van dit bedrag van € 1 miljoen.
Bijgevolg, mogen 30% van de winsten die dit bedrag van € 1 miljoen overschrijden, niet meer geneutraliseerd
worden door de hogervermelde aftrekken.
Deze aftrekbeperking diende in 2021 te worden toegepast ingevolge de verkoop van het gebouw “NETWORKS
NØR”.
Er is in de nabije toekomst geen enkele andere verkoop van een gebouw lopende of voorzien die de toepassing
van deze aftrekbeperking tot gevolg zou hebben. Gezien de aard van de verrichtingen van de groep, heeft deze
scale maatregel geen signicante invloed op de verschillen tussen de scale waarde en de geconsolideerde
waarde van de vastgoedbeleggingen en de gebouwen in voorraad.
Financiële staten
TOELICHTING 17: VOORZIENINGEN
(in € 000)
Fiscale waar
borgen op
verkopen
van vast-
goed
Huurwaar-
borgen op
verkopen
van vast-
goed
Rechts-
zaken
Voorziening
voor
sanering
Totaal
Op 1 januari 2020 - 973 204 103 1 280
Min langlopend deel - - 973 - 175 - 103 -1 251
Kortlopend deel - - 29 - 29
Geboekt in de geconsolideerde
resultatenrekening:
-
– Beweging in consolidatiekring - - - - -
– Verhoging van de voorzieningen - 93 - - 93
– Terugneming van ongebruikte bedragen - - - - -
– Gebruik tijdens het boekjaar - - - 175 - - 175
Op 31 december 2020 - 1 066 29 103 1 198
Min langlopend deel - -1 066 - - 103 -1 169
Kortlopend deel - 29 - 29
Geboekt in de geconsolideerde
resultatenrekening:
-
– Beweging in consolidatiekring - - - - -
– Verhoging van de voorzieningen - 353 2 500 - 2 853
– Terugneming van ongebruikte bedragen - - - - -
– Gebruik tijdens het boekjaar - - 752 - - 12 -763
Op 31 december 2021 - 668 2 529 91 3 288
Min langlopend deel - - 668 -2 500 - 91 -3 259
Kortlopend deel - 29 - 29
De scale waarborgen op verkoop van vastgoed omvatten, desgevallend, de verbintenissen die door Banimmo
ten overstaan van de kopers werden aangegaan bij de verkoop van vastgoedvennootschappen. Hun looptijd
stemt overeen met de wettelijke termijnen voorgeschreven in de scale wetgeving.
De huurwaarborgen slaan op de verbintenissen die door Banimmo werden aangegaan ten overstaan van kopers
in verband met de leegstand van bepaalde oppervlakten van de verkochte activa.
Zo heeft Banimmo in 2016, bij de verkoop van het gebouw Alma Court aan de koper huurwaarborgen toegekend
voor de belangrijkste huurders vanaf hun eerstvolgende break tot het einde van de lopende huurovereenkomst.
Op 31 december 2021 bedraagt het maximumrisico voor Banimmo € 0,7 miljoen indien men van de hypothese
vertrekt van volledige huurleegstand bij het beëindigen van de bestaan de huurovereenkomsten. Banimmo had
een voorziening van € 1,5 miljoen aangelegd, die de beste schatting weergaf van het risico op basis van de aan-
gemerkte hypothesen inzake bezetting van het gebouw, wetende dat Banimmo het gebouw actief blijft beheren
gedurende de garantieperiode. Tussen 2017 en 2019 werden terug- nemingen van voorzieningen van € 0,53
miljoen geboekt zonder gebruik te maken van de voorziening, waardoor deze werd herleid tot € 0,97 miljoen. In
2020 was op basis van een nieuwe risicoraming en rekening houdend met een zekere huuruitstroom een aanvul-
lende dotatie van € 0,1 miljoen geboekt, waardoor de risicoraming op € 1,06 miljoen uitkwam. In 2021 is € 0,8
miljoen van de voorziening gebruikt. Aangezien het grootste deel van de garantie in oktober 2022 op eindver-
120 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
valdag komt en er geen tekenen zijn dat de oppervlakten gedekt door deze waarborg tegen die datum opnieuw
zullen worden verhuurd, wordt het totale risico beschouwd als de beste raming van het risico. Ter dekking van dit
risico is een aanvullende voorziening van € 0,4 miljoen geboekt, waardoor het risico op € 0,7 miljoen komt.
De rubriek ‘geschillen’ heeft betrekking op handelsgeschillen, meestal met dienstverleners, in het kader van de
herontwikkeling van gebouwen of van reeds verkochte gebouwen. In 2021 is een voorziening van € 2,5 miljoen
getroffen ter dekking van een risico van tussenkomst in de verliezen op de verkoop van het gebouw Paris Vaugi-
rard bij de vennootschap Tour Eiffel. Een gedetailleerde uitleg wordt gegeven in toelichting 32.
De voorziening voor sanering heeft hoofdzakelijk betrekking op het actief “Albert Building” in Antwerpen dat in
2006 werd verkocht. De kalender van de eventuele saneringswerken kan niet met zekerheid worden vastgesteld.
Op 31 december 2021 bedraagt deze voorziening € 0,1 miljoen en is op basis van het advies van een expert
voldoende geacht.
TOELICHTING 18: HANDELSSCHULDEN EN ANDERE SCHULDEN
(in € 000) 2021 2020
Handelsschulden 11 662 7 362
Te betalen dividenden - -
Ontvangen voorschotten 118 183
Fiscale schulden 14 955 117
Sociale schulden 30 25
Schulden m.b.t. nanciële leasing - -
Andere schulden 651 651
Overgedragen huren 437 1 040
Totaal van handelsschulden en andere schulden 27 852 9 378
Min langlopende handelsschulden en andere schulden - -
Kortlopende handelsschulden en andere schulden 27 852 9 378
De meerderheid van de handelsschulden zijn betaalbaar binnen 3 maanden.
Eind 2021 heeft € 4,2 miljoen van de kortlopende handelsschulden betrekking op te ontvangen facturen voor de
voltooiing van de renovatie van het gebouw “NETWORKS NØR” en € 2,0 miljoen op niet-vervallen facturen voor
hetzelfde gebouw dat in december 2021 werd verkocht (zie toelichting 11).
Naast de bovenvermelde rubrieken hebben de langlopende handelsschulden voornamelijk betrekking op
niet-vervallen facturen en te ontvangen facturen in verband met de lopende projectontwikkelingen van de gebou-
wen NETWORKS Gent ONE en TWO en op huuropbrengsten overgedragen naar volgende boekjaren.
De belastingschulden hebben bijna uitsluitend betrekking op de BTW die in januari 2022 verschuldigd is op de
verkoop van het “NETWORKS NØR”-gebouw onder het nieuwbouwstelsel.
Financiële staten
TOELICHTING 19: NETTO HUURRESULTAAT
(in € 000) 2021 2020
Huuropbrengsten 3 146 3 294
Huur en erfpachtrechten - - 6
Kosten voor niet-verhuurde oppervlakten - 215 - 140
Onroerende voorhefng en andere taksen - 683 - 687
Recuperatie van onroerende voorhefng en andere taksen 480 491
Andere kosten met betrekking tot vastgoed - 329 - 318
Recuperatie van andere kosten met betrekking tot vastgoed 255 110
Terugnemingen en gebruik van voorzieningen - -
Kosten van verhuring - 493 - 550
Huurresultaat 2 653 2 744
In 2020 heeft een grote huurder zijn huurovereenkomst in het gebouw NETWORKS Forest opgezegd. Dit vertrek
resulteerde slechts in een lichte daling van de huurinkomsten, omdat de huurder een vertrekvergoeding heeft
moeten betalen die de verloren huur bijna volledig dekt alsook de recuperatie van de huurlasten tot maart 2022
(de theoretische vervaldatum van de huurovereenkomst). Deze vergoeding wordt lineair over de resterende theo-
retische looptijd van de huurovereenkomst geboekt.
Het vastgoedleasingcontract van de enige huurder van het gebouw gelegen op de Raketlaan 40 in Evere liep af
op 30 juni 2020. Deze huurder tekende vanaf 1 juli 2020 een huurovereenkomst voor hetzelfde gebouw, maar
voor een beperkte opper- vlakte met als gevolg een daling van de huurinkomsten van € 0,4 miljoen in 2021, in
vergelijking met 2020.
De gebouwen “NETWORKS Gent ONE en TWO”, die zich in de laatste ontwikkelingsfase bevinden, hebben in
september 2021 hun eerste huurders verwelkomd. Eind dit jaar waren deze gebouwen voor 54% van de totale
oppervlakte bezet, maar waren er voor 84% van deze ruimte effectief huurovereenkomsten gesloten, waarbij
sommige huurovereenkomsten in de loop van 2022 ingaan. Uit dit gebouw werden huurinkomsten ten bedrage
van € 0,2 miljoen gegenereerd.
Deze gebeurtenissen van het jaar leidden tot een lichte daling van de huurinkomsten.
De huurlasten zijn licht gedaald en worden beïnvloed door een daling van de niet-recupereerbare huurlasten van
het gebouw “NETWORKS FOREST”.
TOELICHTING 20: NETTO RESULTAAT UIT VERKOPEN
A. VAN VASTGOED
(in € 000) 2021 2020
Netto resultaat van de verkoop van vastgoedbeleggingen - -
Netto resultaat van de verkoop van materiële vaste activa - -
Netto resultaat van de verkoop van gebouwen in voorraad 28 555 -
Netto resultaat van de bestellingen in uitvoering - -
28 555 -
122 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Voor wat vastgoedbeleggingen betreft:
(in € 000) 2021 2020
Opbrengst van de verkoop van vastgoedbeleggingen - -
Andere opbrengsten met betrekking tot verkoop - -
Transactiekosten - -
Reële waarde van de verkochte vastgoedbeleggingen - -
Toevoegingen en terugnemingen van voorzieningen - -
- -
Voor wat materiële vaste activa betreft:
(in € 000) 2021 2020
Opbrengst van de verkoop van materiële vaste activa - -
Andere opbrengsten met betrekking tot verkoop - -
Transactiekosten - -
Netto boekwaarde van de verkochte materiële vaste activa - -
Toevoegingen en terugnemingen van voorzieningen - -
- -
Voor wat de gebouwen in voorraad betreft:
(in € 000) 2021 2020
Opbrengst van de verkoop van de gebouwen in voorraad 78 000 -
Andere opbrengsten met betrekking tot verkoop - -
Transactiekosten - 708 -
Netto boekwaarde van de verkochte gebouwen in voorraad -63 908 -
Toevoegingen en terugnemingen van voorzieningen 15 171 -
28 555 -
In 2021 heeft Banimmo de verkoop van het gebouw “NETWORKS NØR” afgerond. Dit passieve kantoorgebouw
van 13.976 m², dat een “BREEAM Outstanding”-certicaat zal krijgen, werd in december 2021 verkocht aan de
Belgische Staat met geplande oplevering eind maart 2022. De groep genereerde aldus een brutoresultaat van
€ 13,4 miljoen op de verkoop van gebouwen in voorraad. Vóór de ingrijpende renovatie werd voor dit gebouw
een waardevermindering van € 15,2 miljoen geboekt, die volledig werd teruggenomen op het moment van de
verkoop (zie ook toelichting 21). Het netto resultaat van de verkoop van het gebouw bedraagt derhalve € 28,6
miljoen.
Voor wat de bestellingen in uitvoering betreft:
(in € 000) 2021 2020
Opbrengst van bestellingen in uitvoering - -
Andere opbrengsten met betrekking tot bestellingen in uitvoering - -
Transactiekosten - -
Kostprijs van bestellingen in uitvoering - -
- -
Financiële staten
B. VAN DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURES EN VERBONDEN ONDERNEMINGEN
(in € 000) 2021 2020
Opbrengst van de verkoop van joint ventures en verbonden ondernemingen - -
Transactiekosten - -
Netto boekwaarde van de verkochte effecten - -
- -
TOELICHTING 21: WINST (VERLIES) OP WAARDERING VAN GEBOUWEN
A. OP VASTGOEDBELEGGINGEN
(in € 000) 2021 2020
Winst (verlies) op reële waarde van vastgoedbeleggingen 11 453 377
Gebouw “BOURGETLAAN 1 TE EVERE (DA VINCI H3)”
In 2012 werden de residuaire rechten op het goed H3 door de vastgoedexpert gewaardeerd op € 4,8 miljoen.
Deze waarde kwam overeen met de residuele waarde bekomen op een vastgoedproject met een oppervlakte van
34.000 m² (conform de toelatingen opgenomen in het GBP (Gewestelijk Bestemmingsplan) dat na het einde van
het vruchtgebruik in 2023 zou ontwikkeld worden. De voornaamste aannames voor dit vastgoedproject die door
de vastgoedexpert werden aangemerkt, waren: i) een netto huur gebaseerd op een unitaire brutohuur van
138 €/m² kantooroppervlakte (actuele waarde), met aftrek van de erfpachtvergoeding (actuele waarde), ii) een
bouwkost (zonder honoraria en onvoorziene kosten) van 1.453 €/m², iii) honoraria (architect, stabiliteitsingenieur,
enz.) van 10 %, iv) onvoorziene kosten van 3 % en v) een kapitalisatievoet van 6,50%. Deze residuele waarde
in 2023 werd vervolgens geactualiseerd op basis van een rentevoet van 8% om haar actuele waarde van € 4,8
miljoen te bekomen. In 2021 werd een toename van de reële waarde van € 0,03 miljoen geboekt (€ 0,4 miljoen in
2020).
Een daling met 0,25% van de kapitalisatievoet in deze waardering zou een positieve impact hebben op de
waarde van de residuele rechten van H3 van ongeveer € 1,6 miljoen. Andersom, indien de kapitalisatievoet met
0,25% zou stijgen, zou dit een negatieve impact hebben van € 1,8 miljoen op de waarde van deze residuele
rechten.
Gebouw “NETWORKS FOREST”
Het toekomstig vertrek van huurders alsook de investeringsuitgaven teneinde binnenkort nieuwe huurders aan te
trekken, hebben een negatieve variatie van de reële waarde van € 1,2 miljoen tot gevolg.
Gebouwen “NETWORKS GENT ONE EN TWO”
Zoals uiteengezet in toelichting 6, heeft de raad van bestuur van Banimmo in 2020 besloten om deze gebouwen
in ontwikkeling te transfereren van “Gebouwen in voorraad” (IAS 2) naar “Vastgoedbeleggingen” (IAS 40), waar-
bij een wijziging in het gebruik en de bestemming van deze panden door de Banimmo-groep werd vastgesteld.
Deze gebouwen zijn overgedragen van “Gebouwen in voorraad” naar de vastgoedbeleggingen en worden daar-
om gewaardeerd tegen reële waarde sinds 31 december 2020. Het verschil tussen de reële waarde van het
124 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
onroerend goed en de vorige boekwaarde (bouwwaarde) werd geboekt in het resultaat in de rubriek “Variatie van
de reële waarde van vastgoedbeleggingen” voor een positief bedrag van € 1,7 miljoen.
In september 2021 verwelkomde het ONE-gebouw, dat zich aan het einde van zijn ontwikkelingsfase bevindt, zijn
eerste huurders. Aan het eind van dit jaar waren de gebouwen voor 54% van de totale oppervlakte bezet, maar
waren er voor meer dan 87% van deze oppervlakte effectief huurovereenkomsten afgesloten, waarvan sommige
huurovereenkomsten in de loop van 2022 ingaan. Deze huursituatie heeft geleid tot een aanzienlijke stijging van
de reële waarde van de gebouwen met € 12,6 miljoen.
B. OP GEBOUWEN IN VOORRAAD
(in € 000) 2021 2020
Toevoegingen aan waardeverminderingen -2 472 - 730
Terugnemingen van waardeverminderingen 15 979 4 110
13 507 3 381
De gebouwen in voorraad worden gewaardeerd aan de laagste kost en netto realisatiewaarde (IAS 2). De kost en
de netto realisatiewaarde worden bepaald conform de boekhoudmethodes samengevat in toelichting 2.
In 2021 werd voor het gebouw “NETWORKS NØR” een volledige terugneming van waardeverminderingen ten
belope van € 15,2 miljoen geboekt, ingevolge de verkoop van dit gebouw (zie toelichting 11).
Vier activa ondergingen bovendien een waardevermindering:
- “BÂLE” voor een bedrag van € 1,51 miljoen
- “DA VINCI - H5” voor een bedrag van € 0,47 miljoen
- “DA VINCI - H2” voor een bedrag van € 0,48 miljoen
- “SDEC CHARLEROI” voor een bedrag van € 0,02 miljoen
Deze waardeverminderingen zijn voornamelijk toe te schrijven aan de behoefte aan toekomstige investeringen in
termen van vergunningen om er ontwikkelingen te realiseren of ze te koop aan te bieden.
Een gebouw heeft een waardestijging opgetekend, wat toegelaten heeft om voorheen geboekte waardevermin-
deringen terug te nemen:
- “RAKET 40” voor een bedrag van € 0,80 miljoen, voornamelijk als gevolg van het uitstel van toekomstige inves-
teringen na de verlenging van het huidige huurcontract.
Banimmo is niet op de hoogte van andere belangrijke bronnen van onzekerheid inzake schattingen aan het einde
van de periode.
Financiële staten
TOELICHTING 22: ANDERE OPERATIONELE KOSTEN/OPBRENGSTEN
De andere operationele kosten/opbrengsten kunnen worden opgesplitst als volgt:
(in € 000) 2021 2020
Andere kosten / (opbrengsten) op niet-verhuurde gebouwen 912 1 047
Andere kosten / (opbrengsten) op gebouwen verkocht in voorgaande jaren 868 - 28
Toevoegingen aan de voorzieningen 2 853 93
Terugneming en bestedingen van voorzieningen - 763 - 175
Waardeverminderingen en verliezen op vorderingen verbonden aan de verkoop van
gebouwen
1 405 -
Terugneming van waardeverminderingen op vorderingen verbonden aan de verkoop van
gebouwen
- -
Waardeverminderingen en verliezen op handelsvorderingen - 44
Terugneming van waardeverminderingen op handelsvorderingen - -
5 273 981
In 2021, betreft de rubriek “Andere kosten / (opbrengsten) op niet-verhuurde gebouwen“ gebouwen die geen
huurinkomsten genereren. Deze kosten betreffen voornamelijk het gebouw “NETWORKS NØR”, verkocht in
december 2021.
De rubriek “Andere opbrengsten en kosten van in vorige boekjaren verkochte gebouwen” betreft € 0,8 miljoen
kosten in verband met de schadeloosstellingen die aan de koper van het voormalige “Alma Court” gebouw zijn
betaald in het kader van de in de verkoopovereenkomst toegekende huurgarantie. Deze uitgaven worden echter
volledig gecompenseerd in de rubriek “Terugnemingen en gebruik van voorzieningen”. Deze rubriek omvat ook
de kosten van andere voormalige gebouwen waarin de groep moet tussenkomen.
De post “Toevoegingen aan voorzieningen” heeft enerzijds betrekking op een verhoging met € 0,4 miljoen van
het waarschijnlijke risico op de huurwaarborg die Banimmo verleende aan de koper van het vroegere “Alma
Court” gebouw en anderzijds op een voorziening van € 2,5 miljoen die werd aangelegd om een risico op tussen-
komst te dekken in de verliezen op de verkoop van het gebouw Paris Vaugirard aan de vennootschap Tour Eiffel.
Een gedetailleerde uitleg is opgenomen in toelichting 32.
De post “Terugnemingen en gebruik van voorzieningen” heeft in 2021 betrekking op het gebruik van de in 2019
aangelegde voorziening ter dekking van de huurschadevergoedingen die verschuldigd zijn aan de koper van het
vroegere “Alma Court”-gebouw, waarvan hierboven sprake (zie ook toelichting 17).
De post “Waardeverminderingen en verliezen op vorderingen uit verkoop van gebouwen” betreft een integrale
waardevermindering van de vordering op de Société de la Tour Eiffel voor een bedrag van € 1,4 miljoen. Daar-
naast werd op een voorzichtige basis een bijkomende voorziening van € 2,5 miljoen aangelegd voor een mogelij-
ke vordering van dezelfde Société de la Tour Eiffel - een vordering die nochtans integraal en fundamenteel wordt
betwist door Banimmo NV - in hetzelfde dossier.
126 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
TOELICHTING 23: ADMINISTRATIEVE KOSTEN
De administratieve kosten kunnen worden opgesplitst als volgt:
(in € 000) 2021 2020
Personeelskosten en erelonen van het CODB (toelichting 24) 1 455 1 560
Diensten en diverse goederen 2 218 1 503
Kosten voor het bestuderen van dossiers - -
Afschrijvingen op materiële vaste activa 7 17
Afschrijvingen op immateriële vaste activa 66 62
3 746 3 141
De bedrijfskosten (administratieve en operationele kosten) bedragen € 3,8 miljoen tegenover € 3,1 miljoen eind
2020. Deze stijging is toe te schrijven aan de toename van de niet-aftrekbaarheid van de BTW als gevolg van
een herziening op basis van de in 2020 uitgevoerde activiteiten (gedeeltelijke belastingplicht van Banimmo),
een uitbreiding van het team onder zelfstandigenstatuut, die noch werknemers zijn noch deel uitmaken van het
CODB, en onvoorziene bedrijfskosten.
TOELICHTING 24: PERSONEELSKOSTEN EN ERELONEN VAN HET
COLLEGIAAL ORGAAN VOOR DAGELIJKS BESTUUR (CODB)
(in € 000) 2021 2020
Lonen en vergoedingen van het personeel en erelonen van het CODB 1 365 1 406
Kosten van sociale zekerheid 42 90
Pensioenkosten - stelsel van vaste bijdragen 15 24
Andere 33 40
1 455 1 560
Gemiddeld aantal werknemers 5 7
De personeelskosten en de honoraria van het directiecomité zijn licht gedaald in vergelijking met 2020. Deze
daling is het resultaat de voortzetting van het strategisch plan ingevoerd sinds de overname van de controle van
de Banimmo groep door de vennootschap Patronale Life. Aldus, werden, behalve een daling van het personeel,
bij overeenkomst, de administratieve HR-diensten van Banimmo overgenomen door de vennootschap Patronale
Life en ter beschikking gesteld van de vennootschap Banimmo via een SLA-overeenkomst afgesloten in augus-
tus 2019, waarbij Banimmo enkel nog beschikt over medewerkers voor de ontwikkeling en commercialisatie van
vastgoed. Deze strategie laat de rationalisatie van administratieve diensten binnen de groep Patronale Life toe.
Financiële staten
TOELICHTING 25: NETTO FINANCIËLE KOSTEN
(in € 000) 2021 2020
Rentelasten op:
– Bankleningen 121 142
– Leningen bij verbonden ondernemingen 1 478 1 825
– Kredietlijnen - -
– Obligatieleningen 2 261 461
– Andere nanciële schulden - -
– Andere nanciële kosten (bankkosten en andere commissies) 248 224
– Intercalaire intresten (gekapitaliseerd) - -
Financiële (opbrengsten)/kosten met betrekking tot afgeleide nanciële instrumenten
inbegrepen de wijziging van reële waarde
- -
– (Terugneming van) waardevermindering op vorderingen - -
Financiële kosten 4 108 2 652
Rente-inkomsten - 154 - 83
Andere nanciële opbrengst - - 7
Dividenden ontvangen uit nanciële activa - - 180
Toevoeging/(terugneming) voorzieningen voor risico's en lasten op nanciële activa - -
(Winst) / verlies op de realisatie van nanciële activa - -
Financiële opbrengsten - 154 - 269
Totaal netto nanciële kosten 3 954 2 383
Het merendeel van de nanciële schulden zijn aan vaste rentevoet en niet onderworpen aan variaties van de
marktrentevoeten.
De nanciële kosten die betrekking hebben op de obligatieleningen omvatten de kost van de obligaties uitgege-
ven in december 2020 met een looptijd van 5 jaar met een vaste rente van 4,50% (zie toelichting 15).
In 2021 dekt de rente op de obligatielening met een nominale waarde van € 50,0 miljoen het volledige jaar, terwijl
in 2020 geen obligaties liepen tussen medio februari en medio december. Dit verklaart ook de aanzienlijke stij-
ging van de totale nanciële kosten in 2021 ten opzichte van 2020.
De interesten op leningen bij verbonden ondernemingen betreffen de leningen van de vennootschap Patronale,
meerderheidsaandeelhouder van Banimmo groep (zie toelichting 15 C).
Als gevolg van het nieuw nancieel beleid van Banimmo, is het nancieel resultaat van Banimmo maar zeer wei-
nig gevoelig voor de rentevoetschommelingen. Een rentestijging/-daling van de variabele rente met 50 basispun-
ten (0,50%) zou geen signicante impact hebben op de rentelasten. Eenzelfde renteschommeling zou ook een te
verwaarlozen impact hebben op de rente-inkomsten.
128 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
TOELICHTING 26: BELASTINGEN
A. UITSPLITSING VAN DE BELASTINGEN
De belastingen voor het boekjaar kunnen als volgt worden opgesplitst:
(in € 000) 2021 2020
Courante belastingen -1 630 -148
Uitgestelde belastingen - -
-1 630 -148
B. RECONCILIATIE TUSSEN DE WETTELIJKE AANSLAGVOET EN DE REËLE AANSLAGVOET
Het bedrag van de belasting op het resultaat van de Groep verschilt van het theoretische bedrag dat zou voort-
vloeien uit de gemiddelde gewogen aanslagvoet die van toepassing is op de winst van de geconsolideerde
vennootschappen, omwille van de volgende elementen:
(in € 000) 2021 2020
Resultaat vóór belastingen 26 635 -1 387
Aanslagvoet 25,00 25,00
Belasting op basis van de wettelijke aanslagvoet -6 659 347
Aanpassing van de belastingen:
– toewijsbaar aan vrijgestelde opbrengsten 585 50
– aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 49 -46
– aandeel in het resultaat op beëindigde activiteiten -456 -55
– op recuperatie van scale verliezen waarvoor geen actieve latentie werd geboekt 3 455 -
– op resultaten van vorige boekjaren -1 6
– toewijsbaar aan verworpen uitgaven en belaste voorzieningen -1 252 -122
– op vrijgestelde wijziging van de reële waarde 2 863 94
– op verliezen van het boekjaar waarvoor geen actieve latentie werd geboekt -302 -422
– andere aanpassingen 88 -
Belastingen op basis van de reële aanslagvoet voor het boekjaar -1 630 -148
Resultaat vóór belastingen 26 635 -1 387
Reële aanslagvoet 6,12 -10,67
Alle vennootschappen van de Banimmo groep zijn onderworpen aan de Belgische scale regelgeving. De gewo-
gen gemiddelde aanslagvoet wordt berekend op basis van de geldende Belgische regelgeving op afsluitdatum.
De reële aanslagvoet is beïnvloed, enerzijds door regularisaties van scale voorzieningen betreffende voorgaande
boekjaren en anderzijds, wat de uitgestelde belastingen betreft, door de al dan niet boeking van (i) de waardering
van de overdraagbare scale verliezen waarvan de recuperatie waarschijnlijk wordt geacht en (ii) de negatieve
wijzigingen in reële waarde op de vastgoedbeleggingen.
Financiële staten
(in € 000) 2021 2020
Netto resultaat van de periode 25 005 -1 535
Andere wijziging in de reserves met scaal effect - -
Fiscaal effect - -
Andere wijziging in de reserves met scaal effect - -
Globaal nettoresultaat, na belastingen 25 005 -1 535
Informatie IFRIC 23
Banimmo heeft geen weet van specieke scale risico’s in het kader van haar verrichtingen die een signicante
impact zouden kunnen hebben op de nanciële staten.
TOELICHTING 27: RESULTAAT PER AANDEEL
Het resultaat per aandeel voor verwatering wordt berekend door de nettowinst die toekomt aan de aandeelhou-
ders te delen door het gewogen gemiddelde aantal aandelen, exclusief eigen aandelen.
Er bestaat geen enkel nancieel instrument dat een verwateringseffect heeft op het resultaat per aandeel. Bijge-
volg komt het resultaat per aandeel na verwatering overeen met het resultaat per aandeel vóór verwatering.
(in € 000) 2021 2020
Nettoresultaat van het boekjaar toewijsbaar aan de aandeelhouders van de vennootschap
(in duizenden euro)
25 005 -1 535
Resterend nettoresultaat (in duizenden euro) 25 005 -1 535
Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop (in aandelen) 11 249 924 11 249 924
Resultaat per aandeel en na verwatering (in €) 2,22 -0,14
TOELICHTING 28: DIVIDENDEN PER AANDEEL
In 2020 werd geen dividend uitgekeerd. De afwezigheid van een dividend voor het boekjaar 2021 vertegenwoor-
digt het voorstel van de raad van bestuur aan de gewone algemene vergadering van 10 mei 2022.
(in € 000) 2021 2020
Gewoon dividend per aandeel - -
Brutodividend toewijsbaar aan gewone aandeelhouders (in duizenden euro) - -
Aantal gewone aandelen op 31 december (in aandelen) 11 356 544 11 356 544
Brutodividend per gewoon aandeel (in euro) - -
130 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
TOELICHTING 29: LATENTE PASSIVA
De Groep heeft eventuele passiva die betrekking hebben op rechtszaken die zich voordoen binnen het gebruike-
lijke kader van haar activiteiten.
Op basis van de toestand op 31 december 2021 verwacht de groep niet dat deze elementen zullen leiden tot
betekenisvolle passiva, andere dan deze waarvoor reeds voorzieningen werden aangelegd in de geconsolideerde
rekeningen (toelichting 17).
TOELICHTING 30: RECHTEN EN VERBINTENISSEN
A. VERBINTENISSEN TOT DE AANSCHAF VAN ACTIVA
Eind 2021 is er geen enkele signicante verbintenis met betrekking tot de aanschaf van materiële vaste activa,
vastgoedbeleggingen of gebouwen in voorraad.
B. VERBINTENISSEN DIE VOORTVLOEIEN UIT DE HUUROVEREENKOMSTEN WAARBIJ BANIMMO DE
HUURDER IS
De verbintenissen die voortvloeien uit leasingcontracten waarin Banimmo de leasingnemer is, zijn gewaardeerd
in de geconsolideerde nanciële staten als “Gebruiksrechten van leasingcontracten” op het actief van de balans
en als “Kortlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten” op het passief van de
balans overeenkomstig IFRS 16 (zie toelichting 12).
Banimmo maakt gebruik van de vrijstelling voorzien in de norm voor activa van geringe waarde en leasingcon-
tracten van korte duur (contracten die op vervaldag komen binnen 12 maanden na de initiële toepassing).
Bovendien is Banimmo verbonden door huurcontracten voor rollend materieel en andere kantooruitrusting.
Deze verbintenissen m.b.t. die contracten worden als niet signicant beschouwd en bijgevolg niet gewaardeerd
volgens IFRS 16.
C. VERLEENDE WAARBORGEN
In het kader van haar vastgoedactiviteiten heeft de groep Banimmo diverse bankwaarborgen toegezegd aan de
Staat, Gewesten, gemeenten, registratiekantoren en andere partijen voor bedragen van € 4,6 miljoen in 2021
(€ 4,8 miljoen in 2020).
D. ANDERE VERBINTENISSEN
Andere verleende verbintenissen
In het kader van de verkoop van gebouwen of aandelen heeft de groep Banimmo aan de kopers via haar ver-
koopcontracten gebruikelijke waarborgen op activa en passiva verleend.
De Groep heeft op 31 december 2021 hypothecaire inschrijvingen toegestaan voor een bedrag van € 2,2 miljoen
en een hypothecaire inschrijving voor een bedrag van € 42,3 miljoen teneinde haar bankleningen te waarborgen.
Financiële staten
Andere ontvangen verbintenissen
In het kader van de aankoop van gebouwen of aandelen heeft de groep Banimmo via haar koopovereenkomsten
vanwege de verkopers gebruikelijke waarborgen op activa en passiva ontvangen.
De waarborgen die Banimmo van de huurders ontving bedrage € 1,9 miljoen in 2021 (€ 1,2 miljoen in 2020).
In het kader van haar obligatielening en van haar kredietlijn, moet Banimmo bepaalde bank covenants naleven.
Informatie daarover is te vinden in toelichting 15.
E. ANDERE RECHTEN
De gecumuleerde waarde van de in de toekomst te ontvangen huurgelden tot de eerstvolgende, niet opzegbare,
vervaldag van de overeenkomsten heeft de volgende betalingstermijnen:
(in € 000) 2021 2020
Op minder dan één jaar 3 363 2 002
Tussen 1 en 5 jaar 16 805 6 919
Op meer dan 5 jaar 13 970 6 099
In het kader van de gerechtelijke beschikkingen van de gerechtelijke reorganisatieplannen van de geassocieerde
deelneming Urbanove en haar dochterondernemingen, heeft Banimmo het recht bepaalde sommen te ontvan-
gen, en onder andere de terugbetaling van nancieringen toegekend aan de dochterondernemingen van de
geassocieerde deelneming Urbanove gedurende de gerechtelijke reorganisatieprocedure. Deze recuperatie zal
afhankelijk zijn van de beschikbare middelen naargelang de uitvoering van de verbintenissen aangegaan door
de overnemers. Uit voorzichtigheid hebben alle vorderingen die dit recht dragen, een totale waardevermindering
ondergaan.
F. OVERIGE VERBINTENISSEN
Banimmo verwierf in 2014 via de overname van de dochteronderneming Société de Développement Européen
de Charleroi een terrein van de geassocieerde deelneming Urbanove. De contractuele verwervingsprijs bedroeg
€ 7,0 miljoen, waarvan € 5,0 miljoen onmiddellijk werd betaald en het saldo betaalbaar was onder voorwaarden.
Vanaf het begin werd het verworven terrein geboekt voor een waarde van € 7,0 miljoen en werd € 2 miljoen
geboekt in schulden aan urbanove.
Sindsdien is de schuld nooit opeisbaar geworden, omdat beide partijen zijn overeengekomen dat dit pas zou
gebeuren als het terrein door Banimmo verkocht werd en alleen als de verkoopprijs hoger is dan € 5,0 miljoen,
waarbij Urbanove het verschil tussen de verkoopprijs en de € 5,0 miljoen in voorkomend geval zou bekomen.
Sindsdien is de geschatte waarde van de grond gedaald tot een waarde van iets minder dan € 5,0 miljoen en als
gevolg daarvan werd de waarde van het onroerend goed eind 2020 herleid tot deze geschatte waarde.
Ook wordt het, rekening houdend met deze geschatte waarde, onwaarschijnlijk dat de schuld van € 2,0 miljoen
op een dag opeisbaar wordt, dus is deze teruggebracht tot € 0,00 (zie toelichting 18).
Afhankelijk van de bestemming die Banimmo aan het actief zal geven, bestaat er echter een kans dat deze
schuld opeisbaar wordt voor een bedrag tussen € 0 en 2 miljoen. Als dit het geval zou zijn, zou de schuld op-
nieuw worden opgenomen in de verplichtingen van de balans.
132 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
TOELICHTING 31: STRUCTUUR VAN DE GROEP
DOOR GLOBALE CONSOLIDATIE OPGENOMEN DOCHTERONDERNEMINGEN
Land
%
belangen
31.12.2021
%
belangen
31.12.2020
BANIMMO SA (moederonderneming) België Verb. ond. Controle
COMULEX SA België Verb. ond. Controle 100,00% 100,00%
IMMO PROPERTY SERVICES SA België Verb. ond. Controle 100,00% 100,00%
IMMO KONINGSLO SA (vereffening in 2021) België Verb. ond. Controle 0,00% 100,00%
RAKET INVEST SA België Verb. ond. Controle 100,00% 100,00%
MAGELLIN SA (vereffening in 2021) België Verb. ond. Controle 0,00% 100,00%
ESPEVELO1 SA (acquisitie aandeel derden
in 2021)
België Verb. ond. Controle 100,00% 92,50%
CONFERINVEST SA België Verb. ond. Controle 100,00% 100,00%
Beoordeling van de controle
Banimmo heeft de controle in rechte over deze deelnemingen.
In 2021 verwierf de Banimmo groep, die 92,5% van Espevelo1 in handen had, de resterende 7,5% van de aan-
delen van haar geassocieerde onderneming Grondbank The Loop. De vennootschap Espevelo1 is nu voor 100%
eigendom van de groep.
De vennootschappen Koningslo en Magelin werden in de loop van het jaar vereffend.
GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN EN JOINT VENTURES WAAROP VERMOGENSMUTATIE
WERD TOEGEPAST
Land
Aard van de
controle
%
belangen
31.12.2021
%
belangen
31.12.2020
SCHOONMEERS - BUGTEN SA België Geassocieerde deelneming
Belangrijke
invloed
75,00% 75,00%
GRONDBANK THE LOOP SA België
Dochteronderneming
van geass. deeln.
Schoonmeers Bugten
Belangrijke
invloed
25,04% 25,04%
PROJECT DEVELOPMENT SUR-
VEY AND MANAGEMENT CVBA
België
Belangrijke
invloed
50,00% 50,00%
URBANOVE SA België Geassocieerde deelneming
Belangrijke
invloed
44,38% 44,38%
LES RIVES DE VERVIERS SA België
Dochteronderneming van
geass. deeln. Urbanove
Belangrijke
invloed
44,12% 44,12%
MC² DEVELOPMENT SA België Joint venture
Gezamenlij-
ke controle
50,00% 50,00%
Financiële staten
Beoordeling van de controle
Schoonmeers-Bugten, Project Development Survey and Management en Grondbank The Loop
Banimmo NV bezit rechtstreeks 50% van Schoonmeers-Bugten nv en onrechtstreeks 25% via een participatie
van 50% in Project Development Survey and Management cvba die de overige 50% van Schoonmeers-Bugten
nv bezit.
Schoonmeers-Bugten NV heeft een rechtstreekse participatie van 33,38% in Grondbank The Loop nv en AG
SOB Gent bezit de overige aandelen (66,62%). Hierdoor, en bovenop het feit dat ze niet meer dan 3 bestuurders
heeft op 9, heeft Banimmo slechts een aanmerkelijke invloed.
De vennootschappen Schoonmeers Bugten NV en Project Development Survey and Management cvba hebben
als enige activiteit het beheer van de participaties in de vennootschap Grondbank The Loop nv. De waarde van
deze twee vennootschappen hangt bijgevolg enkel af van de activiteit van de vennootschap Grondbank The
Loop waarop Banimmo enkel een aanmerkelijke invloed heeft. Banimmo is van oordeel dat ze slechts een invloed
van betekenis heeft op al deze drie vennootschappen.
Groep Conferinvest
Sinds september 2007 had Banimmo 49% van de vennootschap Conferinvest nv in handen, die op haar beurt
100% bezat van de vennootschap Dolce La Hulpe nv en van de vennootschap Golf Hotel de Chantilly sas (voor-
heen Dolce Chantilly SAS). Twee vennoten bezaten elk 25,5% van de resterende participaties.
Nadat Banimmo een proces had ingezet voor de verkoop van de activa van de groep Conferinvest en van Lex
84, droeg ze dit actief eind 2017 over naar beëindigde activiteiten.
Op 18 mei 2018 verkocht ook de vennootschap Conferinvest haar participatie in haar dochteronderneming Dol-
ce La Hulpe en nam Banimmo de 51 % van de participaties van Conferinvest over. Als gevolg van deze operaties
verloor Banimmo alle controle over de vennootschap Dolce La Hulpe en verwierf ze de exclusieve controle op de
vennootschap Conferinvest en haar dochteronderneming Dolce Chantilly. Deze laatste twee vennootschappen
gingen dus van de classicatie “Geassocieerde deelnemingen” naar “Verbonden ondernemingen”.
Omdat Banimmo nog altijd het voornemen heeft om het verkoopproces dat in 2017 werd opgestart, voort te
zetten behoudt ze dus de classicatie van dit actief als beëindigde activiteit.
Op 19 december 2019, heeft Conferinvest haar dochteronderneming Golf Hotel de Chantilly verkocht. Conferin-
vest, nog steeds deel uitmaken van de Banimmo groep, heeft geen enkel belangrijk actief meer dan de liquidi-
teiten die voortvloeien uit de verkoop van haar dochteronderneming en heeft dus geen enkel verkoopbaar actief
meer, en werd geherclassiceerd en integraal geconsolideerd.
Groep Urbanove
Sinds 2015 heeft Banimmo een belang van 44,38% in de vennootschap Urbanove Shopping Development nv,
van 44,70% in de vennootschap Les Rives de Verviers nv en van 46,60% in de vennootschap Le Coté Verre.
Het overige deel van de participaties in de vennootschap Urbanove Shopping Development is verdeeld tussen
zes andere aandeelhouders. Banimmo heeft het recht om twee bestuurders op in totaal vijf te benoemen. Een
aandeelhou- derspact beperkt de bevoegdheden van Banimmo en verdeelt deze bevoegdheid zodanig dat Ba-
nimmo geen enkele beslissing kan nemen zonder het akkoord van minstens twee andere bestuurders wat betreft
de dagelijkse beheersbeslissingen en zonder het akkoord van alle andere bestuurders wat betreft een volledige
lijst met beslissingen die opgenomen is in het aandeelhouderspact. Deze elementen rechtvaardigen het feit dat
Banimmo van oordeel is dat ze slechts een aanmerkelijke invloed heeft op de groep Urba- nove, die daardoor
beschouwd wordt als een geassocieerde deelneming.
In het eerste halfjaar van 2017 verkocht de vennootschap Urbanove Shopping Development NV, zoals voorzien
in het WCO-plan van de geassocieerde deelneming Urbanove NV en haar dochteronderneming Le Côté Verre
NV, haar participaties in de vennootschap Le Côté Verre NV (zie toelichting 8).
MC² Development
Nadat Banimmo de aanbesteding van ING voor de bouw van een gebouw voor haar activiteitencentrum in Lou-
vain-la-Neuve won, richtten Banimmo en Argema (groep Marc Liègeois) in 2018 de joint venture MC² Develop-
ment op, waarvan ze elk 50% in handen hebben. De statuten van de vennootschap voorzien in een gezamenlijke
controle.
134 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
TOELICHTING 32: INFORMATIE MET BETREKKING TOT DE VERBONDEN
PARTIJEN
A. AANKOOP VAN GOEDEREN EN LEVERING VAN DIENSTEN
In 2021 heeft Banimmo honoraria en beheersvergoedingen gefactureerd aan de joint venture MC
2
Development
ten belope van € 0,785 miljoen en aan de geassocieerde deelne ming Grondbank The Loop voor een bedrag van
€ 0,003 miljoen.
Deze diensten werden verleend tegen marktconforme voorwaarden.
B. SLOTSALDI VERBONDEN AAN DE AANKOOP EN DE VERKOOP VAN GOEDEREN EN DIENSTEN
Banimmo heeft een vordering van € 3,9 miljoen op haar vorige referentieaandeelhouder Société de la Tour Eiffel,
(voorheen Afne R.E. SA), als gevolg van de acquisitie door Afne R.E. SA op 9 november 2017 van de aande-
len van de SAS Paris Vaugirard, die eigenaar is van de Galerie Vaugirard in Parijs. Banimmo heeft namelijk, in
het kader van het terugbetalingsplan van het gesyndiceerd krediet, de Galerie Vaugirard moeten hernancieren.
Dit bleek onmogelijk gezien het wantrouwen bij de banken waar Banimmo mee te maken kreeg. De banken die
gecontacteerd werden, waren daarentegen wel voorstander van een nanciering van de Galerie indien Afne
R.E. SA er de aandeelhouder van werd. Daarom, en na goedkeuring door de raden van bestuur van Afne R.E.
SA enerzijds en Banimmo NV anderzijds, werden de aandelen van de SAS Paris Vaugirard op 9 november 2017
overgedragen aan Afne R.E. SA op basis van een voorlopige prijs en mits de betaling van een voorschot van €
0,11 miljoen.
Zo was de schuld van de SAS Paris Vaugirard in het gesyndiceerd krediet terugbetaald. De partijen zijn overeen-
gekomen om de verkoop te organiseren volgens de volgende, in twee fasen lopende modaliteiten: verkoop van
de aandelen op basis van een voorlopige prijs berekend op grond van de laatste expertise (31 december 2016)
van de Galerie Vaugirard door een erkend onafhankelijk expert; berekening van de denitieve verkoopprijs na de
werkelijke verkoop van de Galerie aan een derde, die in de loop van 2018 moest plaatsvinden.
De vordering van Banimmo zou dus naar boven of naar beneden worden bijgesteld op basis van de voorwaarden
verbonden aan de bekomen verkoopprijs van het onderliggend vastgoedactief.
Op het ogenblik van de transactie was Afne hoofdaandeelhouder van de groep Banimmo, maar sinds 19 no-
vember 2018 bezit Patronale Life, door haar vrijwillig en onvoorwaardelijk openbaar overnamebod in contanten
op alle aandelen in omloop van Banimmo, 62,47% van het totaal aantal door Banimmo uitgegeven aandelen en
is zo de referentieaandeelhouder, in de plaats van de groep Afne (zie toelichting 33). In deze context, is Afne
R.E. de vennootschap Société de la Tour Eiffel geworden.
In 2018, ingevolge het feit dat de vennootschap Société de la Tour Eiffel geen koper heeft gevonden voor het
gebouw Vaugirard en de waarde van de vordering die verbonden was aan de geschatte verkoopwaarde van
dit gebouw, werd hierop een pariteitstest uitgevoerd. Deze test heeft een waardevermindering op dit gebouw
aangetoond en heeft ertoe geleid dat de raad van bestuur van Banimmo bijgevolg een waardevermindering heeft
bepaald van die vordering ingevolge de forse daling van de huren en de forse toename van onbetaalde huren (zie
toelichting 10).
Aangezien de huursituatie van het gebouw in 2021 bleef achteruitgaan en de waardering van de verkoopwaarde
van het gebouw onzeker was, werd het saldo van de vordering opnieuw onderworpen aan een waardeverminde-
ring waardoor de vordering op Société de la Tour Eiffel tot nul werd herleid.
Een voorziening van € 2,5 miljoen werd uit voorzichtigheidsoogpunt aangelegd ter dekking van het risico van een
mogelijke vordering van diezelfde vennootschap Société de la Tour Eiffel, en dit terwijl deze vordering integraal
door Banimmo wordt betwist.
In februari 2022 heeft de vennootschap Société de la Tour Eiffel een koper gevonden voor de galerij.
Financiële staten
C. VERGOEDING VAN DE BELANGRIJKSTE LEIDINGGEVENDEN
De vergoedingen en andere voordelen en vergoedingen van de leden van het Collegiaal Orgaan voor Dagelijks
Bestuur en van de bestuurders bedragen:
(in € 000) 2021 2020
Erelonen en remuneratie van het Collegiaal Orgaan voor Dagelijks Bestuur 1 041 1 041
Erelonen niet-uitvoerende niet-onafhankelijke bestuurders 73 72
Erelonen niet-uitvoerende niet-onafhankelijke bestuurders (specieke opdrachten) 64 64
Erelonen niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurders 90 99
Vergoeding van het uitvoerend management
De jaarlijkse globale bruto verloning, andere voordelen en vergoedingen inbegrepen, die de vennootschap en
haar dochterondernemingen toekende aan de leden van het Collegiaal Orgaan voor Dagelijks Bestuur (in totaal
4 personen, waarvan 1 persoon het Collegiaal Orgaan voor Dagelijks Bestuur heeft verlaten op 30/06/2021)
bedraagt in 2021 in totaal € 1.040.648 (dit bedrag komt volledig overeen met de globale jaarlijkse bruto vergoe-
ding).
Het bedrag van de globale bruto jaarlijkse remuneratie die werd toegekend aan de CEO, Lares Real Estate BV,
vertegenwoordigd door Laurent Calonne, voor het boekjaar 2021 bedraagt € 314.517.
Het bedrag van de globale bruto jaarlijkse remuneratie die werd toegekend aan de andere leden van het Collegi-
aal Orgaan voor Dagelijks Bestuur bedraagt € 726.131. Voor meer details zie het remuneratieverslag.
D. LENINGEN TOEGEKEND AAN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN EN JOINT VENTURES
(in € 000) 2021 2020
Schoonmeers-Bugten SA 253 240
PDSM SCARL 105 99
MC² Développement SA 655 645
Totaal van de leningen toegestaan aan verbonden ondernemingen 1 013 984
Renteopbrengsten op toegestane leningen
Schoonmeers-Bugten SA 13 14
PDSM SCARL 6 5
MC² Développement 10 9
Totaal van de renteopbrengsten op toegestane leningen 29 28
De leningen aan de andere geassocieerde deelnemingen hebben geen vervaldag.
De leningen dragen een rente tegen volgend tarief:
- Voor Schoonmeers-Bugten SA, een vaste rentevoet van 6%
- Voor PDSM CVBA, een vaste rentevoet van 5%; geen enkele waarborg werd ontvangen.
- Voor MC² Developpement, een vaste rentevoet van de Euribor 1 maand (die niet negatief kan zijn), vermeer-
derd met 150 basispunten.
136 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
E. LENINGEN TOEGESTAAN DOOR DE MOEDERVENNOOSCHAP
Behalve haar participatie in het eigen vermogen van Banimmo, heeft Patronale ook nanciële middelen ter
beschikking gesteld van de groep. Aldus, zijn de vennootschappen Patronale Life en Banimmo het volgende
overeengekomen:
- Een achtergestelde lening van € 15 miljoen voor 7 jaar, zonder zekerheid noch pand, aan een rentevoet van
5%;
- Een lening van € 12,5 miljoen voor 42 maanden aan dezelfde rentevoet en ook zonder zekerheden, beschik-
baar voor opvraging voor de nanciering van projecten.
Deze middelen ter beschikking gesteld door haar meerderheidsaandeelhouder laten Banimmo toe haar eigen
vermogen te versterken (de kredietlijn van € 15 miljoen kan gelijkgesteld worden met eigen vermogen) en te
beschikken over middelen om haar bouw- en herontwikkelingsprojecten te nancieren.
F. OBLIGATIELENING
In 2020 sloot Banimmo een private plaatsing van obligaties af voor een totaalbedrag van € 50,0 miljoen. De
obligaties uitgegeven op 2 december 2020 hebben een looptijd van 5 jaar, vervallen dus op 2 december 2025 en
genereren een bruto rendement van 4,50% (zie toelichting 15).
De obligaties werden voor € 27,9 miljoen onderschreven door Patronale Life, de referentieaandeelhouder van de
Banimmo groep.
Voor haar obligatielening heeft Banimmo toegezegd een “netto nanciële schulden/totale balansschuld” ratio van
75% niet te overschrijden. De ratio eind 2021 bedraagt 8,07%.
Financiële staten
TOELICHTING 33: AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR
Sinds 19 november 2018 werden, naar aanleiding van een vrijwillig en onvoorwaardelijk openbaar overnamebod
door Patronale Life op alle aandelen van Banimmo in omloop, in totaal 6 828 447 aandelen ingebracht in het
Bod. Bijgevolg heeft Patronale Life, na de effectieve overdracht van de eigendom van de in het Bod ingebrachte
aandelen, 6 828 447 aandelen in Banimmo, dat wil zeggen 60,13% van het totaal aantal door Banimmo uitgege-
ven aandelen, is aldus referentieaandeelhouder geworden en volgt zo de groep Afne op.
Patronale Life N.V. is een Belgische levensverzekeringsmaatschappij die kan bogen op zowat een eeuw ervaring
in hypotheken en het beheer van spaartegoeden. Ze biedt verzekeringen met gewaarborgd kapitaal en intresten
aan (tak 21, tak 26), en ook aan fondsen verbonden verzekeringen (tak 23). Naast de verschillende verzeke-
ringsproducten, biedt de maatschappij ook hypothecaire kredieten aan. De unieke troeven van Patronale Life
liggen in haar keuzes voor en haar ervaring met logistiek vastgoed, zonnepaneelparken en investeringen met
vaste rentevoet, en ook in haar doordacht beleid op het vlak van kosten en distributie. Zo opteert ze doelbewust
niet voor een agressieve marketing en werkt ze met een netwerk van zelfstandige agenten.
Patronale Life heeft meerdere lialen waaronder:
- Patronale Real Estate N.V. (dochter voor 100%) : al actief als eigenaar van / investeerder in logistieke projecten
in Zedelgem, Wilrijk en Kortenberg, op Brucargo en in de Antwerpse haven, met een totale investeringswaarde
van ongeveer € 61 miljoen.
- Patronale Solar NV (dochteronderneming voor 70 %) die over een portefeuille van zowat 75,5 MWp aan zonne-
paneelparken beschikt, voor een totale investeringswaarde van ongeveer € 160 miljoen. Met dit vermogen kan
de volledige elektriciteitsbehoefte van zowat 25 000 gezinnen gedekt worden.
In 2021, ingevolge verschillende acquisities van bijkomende aandelen, heeft Patronale Life een deelnemingsper-
centage in Banim mo van 62,47%.
REFERENTIEAANDEELHOUDERS Aandelen Percentage
PATRONALE LIFE NV 7 094 797 62,47
André Bosmans Management bvba 512 691 4,51
BANIMMO EIGEN AANDELEN 106 620 0,94
Free float
REST VAN HET PUBLIEK 3 642 436 32,07
TOTAAL 11 356 544 100,00
138 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
TOELICHTING 34: BEZOLDIGINGEN VAN DE COMMISSARISSEN EN VAN
DE PERSONEN MET WIE ZE VERBONDEN ZIJN
A. BEZOLDIGINGEN VAN DE COMMISSARISSEN
I. Bezoldigingen voor bij de groep uitgeoefende commissarismandaten
– Bezoldigingen toegekend aan EY 111 829 €
– Bezoldigingen toegekend aan MAZARS 2 541 €
– Bezoldigingen toegekend aan DELOITTE 6 545 €
II. Bezoldigingen voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten die bij de groep zijn vervuld
– Andere controleopdrachten - Bezoldigingen toegekend aan EY 10 417 €
– Opdrachten van belastingsadvies
– Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten
B. BEZOLDIGINGEN VAN DE PERSONEN MET WIE DE COMMISSARISSEN VERBONDEN ZIJN
I. Bezoldigingen voor bij de groep uitgeoefende commissarismandaten of daarmee gelijkgestelde mandaten
II. Bezoldigingen voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten die bij de groep zijn vervuld
– Andere controleopdrachten
– Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten
TOELICHTING 35: VASTGOEDPORTEFEUILLE
De operaties van 2021 die een impact hadden op de vastgoedportefeuille zijn:
1. ACQUISITIES EN ONTWIKKELINGEN
Banimmo heeft geen enkele acquisitie van een gebouw gerealiseerd in 2021.
Banimmo heeft de ontwikkeling verdergezet van de twee kantoorgebouwen “NETWORKS Gent One” en “NET-
WORKS Gent Two” die BREEAM Excellent zullen gecerticeerd zijn, op de site The Loop in Gent, voor verhuring
aan verschillende huurders. Het opgeleverde One-gebouw heeft zijn eerste huurders verwelkomd in september
2021 en het gebouw Two dat opgeleverd zal worden in het eerste halfjaar van 2022 wordt reeds gecommerciali-
seerd.
Banimmo herontwikkelt het gebouw “NETWORKS NØR”» (zie hieronder “Verkopen”).
Het betreft een passief kantoorgebouw van 13.976 m² dat “BREEAM Outstanding” gecerticeerd zal zijn, en
aldus zal toelaten om te beantwoorden aan de belangrijke vraag naar kwalitatieve oppervlakten vanaf 500 m
2
, in
de nabijheid van een multimodaal transportcentrum.
Financiële staten
2. VERKOPEN
a. Vastgoedbeleggingen
Banimmo heeft geen enkele vastgoedbelegging verkocht in 2021.
b. Gebouwen in voorraad
Banimmo is overgegaan tot de verkoop van het gebouw in voorraad “NETWORKS NØR” eind 2021.
c. Verkoop van gebouwen aangehouden door geassocieerde deelnemingen
Banimmo heeft geen enkel gebouw verkocht aangehouden door een geassocieerde deelneming in 2021.
3. PROJECT IN JOINT VENTURE
MC² Development, waarvan Banimmo en Argema elk 50% aanhouden, heeft in 2019 de bouwvergunning ont-
vangen voor het build-to-suit kantoorgebouw “MC² - ING LLN” van 10.180 m
2
. De vennootschap is in bouwfase
voor dit gebouw dat BREEAM Excellent gecerticeerd zal zijn.
MC² Development heeft eind februari 2019 een huurovereenkomst voor 12 jaar vast ondertekend met de eindge-
bruiker ING. Op 30 november 2021 had de voorlopige oplevering plaats en is ING in het gebouw ingetrokken.
4. VARIATIES IN DE WAARDE VAN DE GEBOUWEN IN VOORRAAD
Verschillende gebouwen in voorraad hebben het voorwerp uitgemaakt van waardeverminderingen of terugne-
mingen van waardeverminderingen in 2021 teneinde hun boekwaarde af te stemmen op hun geschatte netto
realisatiewaarde. Die waardeverminderingen zijn opgenomen in de toelichtingen 11 en 21.
5. VARIATIES IN DE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
De waarden van de vastgoedbeleggingen werden aangepast aan de reële waarde (zie toelichtingen 6 en 21).
140 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
GEBOUWEN AANGEHOUDEN DOOR BANIMMO EN HAAR DOCHTERONDERNEMINGEN
Naam van het gebouw Land
Categorie
gebouw
Soort
gebouw
Houdster on-
derneming
Deel
nemings
percen-
tage
Evenementen van het jaar
NETWORKS FOREST BE
Vastgoed-
belegging
Kantoor-
gebouw
Banimmo sa 100,00%
Verlies reële waarde
(zie toelichtingen 6 en 21)
BÂLE AES BE
Gebouw in
voorraad
Kantoor-
gebouw
Banimmo sa 100,00%
Waardevermindering
(zie toelichtingen 11 en 21)
Veld 12 BE
Gebouw in
voorraad
Studie-
kosten
Banimmo sa 100,00% Voorbereiding ontwikkeling
NG2 BE
Gebouw in
voorraad
Studie-
kosten
Banimmo sa 100,00% Voorbereiding ontwikkeling
DA Vinci - H2 BE
Gebouw in
voorraad
Terrein Banimmo sa 100,00%
Waardevermindering
(zie toelichtingen 11 en 21)
DA VINCI - H3 BE
Vastgoed-
belegging
Kantoor-
gebouw
Banimmo sa 100,00%
Toename reële waarde
(zie toelichtingen 6 en 21)
DA VINCI - H5 BE
Gebouw in
voorraad
Kantoor-
gebouw
Banimmo sa 100,00%
Waardevermindering
(zie toelichtingen 11 en 21)
ANS BONNE FORTUNE BE
Gebouw in
voorraad
Terrein Banimmo sa 100,00%
SDEC CHARLEROI BE
Gebouw in
voorraad
Terrein Banimmo sa 100,00%
Waardevermindering
(zie toelichtingen 11 en 21)
NETWORK FOREST TRÉFOND BE
Vastgoed-
belegging
Erfpacht Comulex sa 100,00%
NETWORK GHENT ONE EN
NETWORK GHENT TWO
BE
Gebouw in
voorraad
Terrein Espevelo 1 SA 100,00%
Lopende ontwikkeling - Toename
reële waarde (zie toelichtingen 6
en 21)
Raket 40 BE
Gebouw in
voorraad
Kantoor-
gebouw
Raket Invest sa 100,00%
Terugneming waardevermindering
(zie toelichtingen 11 en 21)
Financiële staten
GEBOUW AANGEHOUDEN DOOR EEN JOINT VENTURE WAARIN BANIMMO VENNOOT IS
Naam van het
gebouw
Land
Categorie
deelneming
Categorie van het
gebouw in de joint
venture voor de waar
dering van de
deelneming
Soort
gebouw
Houdster on-
derneming
Deel
nemings
percen-
tage
Evenement
van het jaar
MC² - ING LLN BE Joint venture
Kantoor-
gebouw
MC²
Development
50,00%
GEBOUW AANGEHOUDEN DOOR GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN VAN BANIMMO
Naam van het
gebouw
Land Categorie
deelneming
Categorie van het
gebouw in de geasso-
cieerde deelneming
voor de waardering
van de deelneming
Soort
gebouw
Houdster on-
derneming
Deel
nemings
percen-
tage
Evenement
van het jaar
The Loop (globaal) BE
Geasso-
cieerde
deelneming
Gebouw in voorraad Terrein
Grondbank
The Loop sa
25,04%
TOELICHTING 36: BEEINDIGDE ACTIVITEITEN
VERBONDEN ONDERNEMING CONFERINVEST
In 2019 verkocht Banimmo, via haar verbonden vennootschap Conferinvest (toen een joint venture), haar belan-
gen in de vennootschap “Golf Hôtel de Chantilly” (vroeger “Dolce Chantilly”). Bij de verkoop heeft de groep aan
de koper een aansprakelijkheidsgarantie toegekend die onder meer de scale risico’s dekt. Eind 2021 werd de
vennootschap “Golf Hotel de Chantilly” onderworpen aan een scale controleprocedure door de Franse adminis-
tratie, die de vennootschap een kennisgeving deed toekomen waarin de verkoopprijs van het handelsfonds van
het hotelbedrijf, verkocht in 2019 (periode van eigendom door Banimmo), in vraag werd gesteld. Hoewel deze
kennisgeving volledig wordt betwist, zowel door Banimmo als door Aumalia (overnemer), werd een voorwaarde-
lijk passief van € 1,8 miljoen erkend onder “Passiva verbonden aan activa van beëindigde bedrijfsactiviteiten” om
dit risico te dekken. Alle maatregelen worden genomen om de positie van Banimmo te verdedigen, overtuigd van
de correcte waardering van de verkoopprijs van het handelsfonds.
142 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen,
brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat
van commissaris van Banimmo NV (de “Vennoot-
schap”) en van de dochterondernemingen (samen
de “Groep”). Dit verslag omvat ons oordeel over de
geconsolideerde resultatenrekening op 31 december
2021, het geconsolideerd overzicht van het globaal
resultaat, de geconsolideerde balans, het geconsoli-
deerd overzicht van de kasstromen en het geconsoli-
deerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen
van het boekjaar afgesloten op 31 december 2021
en over de toelichting (alle stukken gezamenlijk de
“Geconsolideerde Jaarrekening”) en omvat tevens ons
verslag betreffende overige door wet- en regelgeving
gestelde eisen. Deze verslagen zijn één en ondeelbaar.
Wij werden als commissaris benoemd door de alge-
mene vergadering op 14 mei 2019, overeenkomstig
het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op
aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt
af op de datum van de algemene vergadering die zal
beraadslagen over de Geconsolideerde Jaarrekening
afgesloten op 31 december 2021. We hebben de wet-
telijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening
van de Groep uitgevoerd gedurende 3 opeenvolgende
boekjaren.
Verslag over de controle van de
Geconsolideerde Jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de
Geconsolideerde Jaarrekening van Banimmo NV, die
de geconsolideerde resultatenrekening op 31 decem-
ber 2021 omvat, alsook het geconsolideerd overzicht
van het globaal resultaat, de geconsolideerde balans,
het geconsolideerd overzicht van de kasstromen en
het geconsolideerd overzicht van de mutaties in het
eigen vermogen over het boekjaar afgesloten op die
datum en de toelichting, met een geconsolideerd
balanstotaal van € 197.512 duizend en waarvan de ge-
consolideerde resultatenrekening afsluit met een winst
van het boekjaar van € 25.005 duizend.
Naar ons oordeel geeft de Geconsolideerde Jaarre-
kening een getrouw beeld van het geconsolideerde
eigen vermogen en van de geconsolideerde nanciële
positie van de Groep op 31 december 2021, alsook
van de geconsolideerde resultaten en de geconsoli-
deerde kasstromen voor het boekjaar dat op die datum
is afgesloten, in overeenstemming met de International
Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door
de Europese Unie (“IFRS”) en met de in België van
toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voor-
schriften.
Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud
We hebben onze controle uitgevoerd in overeen-
stemming met de International Standards on Auditing
(“ISAs”). Onze verantwoordelijkheden uit hoofde van
die standaarden zijn nader beschreven in het gedeelte
“Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de
Geconsolideerde Jaarrekening” van ons verslag.
Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant
zijn voor de controle van de Geconsolideerde Jaarre-
kening in België nageleefd, met inbegrip van deze met
betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aange-
stelden van de Vennootschap de voor onze controle
vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen contro-
le-informatie voldoende en geschikt is als basis voor
ons oordeel.
Kernpunten van de controle
De kernpunten van onze controle betreffen die aan-
gelegenheden die volgens ons professioneel oordeel
het meest signicant waren bij onze controle van de
Geconsolideerde Jaarrekening van de huidige verslag-
periode.
Deze aangelegenheden werden behandeld in de
context van onze controle van de Geconsolideerde
Jaarrekening als een geheel en bij het vormen van ons
oordeel hieromtrent en derhalve formuleren wij geen
afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS
AAN DE ALGEMENE VERGADERING
VAN BANIMMO NV OVER HET
BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2021
Financiële staten
Waardering van de onroerende activa
Beschrijving van het kernpunt
De onroerende activa vertegenwoordigen een signi-
cant deel (52%) van het balanstotaal. De onroerende
activa die door Banimmo NV worden aangehouden,
kunnen zowel vastgoedbeleggingen of geplande of
in inventaris zijnde objecten zijn. Elke activacategorie
voldoet aan de principes van erkenning en waardering
volgens zijn classicatie (IAS 40 en IAS 2). De waar-
dering van de reële waarde of de opbrengstwaarde
vereist de toepassing van boekhoudkundige beoorde-
lingen of schattingen en houdt rekening met onzekere
veronderstellingen of parameters, waaronder deze op-
genomen in de beoordeling van de waarderingsrisico’s
of van een mogelijk waardeverlies. De reële waarde
van deze vastgoedbeleggingen wordt geclassiceerd
onder niveau 3 van de reële waarde hiërarchie zoals
gedenieerd onder de IFRS 13 norm “De waardering
tegen reële waarde” aangezien bepaalde parameters,
gebruikt voor de waardering ervan, slechts beperkt
waarneembaar zijn (verdisconteringsvoet, toekomstige
bezettingsgraad,..). Het auditrisico ligt in de waarde-
ring van deze vastgoedbeleggingen of geplande of in
inventaris zijnde objecten en is daarom een kernpunt
van onze controle.
Samenvatting van de uitgevoerde procedures
De Groep maakt gebruik van externe deskundigen om
de reële waarde van zijn gebouwen te schatten. We
hebben (met de hulp van onze eigen interne deskun-
digen) de waarderingsverslagen van deze externe
deskundigen geëvalueerd. Speciek hebben we:
- de objectiviteit, onafhankelijkheid en competentie
van de externe deskundigen geanalyseerd;
- inzichten verworven in de onderliggende processen
en de opzet van de interne controleomgeving;
- de integriteit van de belangrijkste brongegevens
(contractuele huurprijs, duur van de huurovereen-
komsten, ...) die gebruikt worden in hun berekenin-
gen nagegaan en afgestemd met de onderliggende
contracten;
- de modellen geëvalueerd, evenals de hypotheses en
parameters die in hun verslagen zijn gebruikt (verdis-
conteringsvoet, toekomstige bezettingsgraden, …);
- de vastgoedprojecten geanalyseerd op basis van
haalbaarheids- en rentabiliteitsstudies;
- de notulen van de Raad van Bestuur en het investe-
ringscomité geanalyseerd inzake vooruitgang van de
projecten;
- veranderingen in de ontwikkelingsstrategie van
bepaalde activa en eventuele noodzakelijke herinde-
lingen onderzocht.
Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informatie
over de reële waarde van de vastgoedbeleggingen of
geplande of in inventaris zijnde objecten in toelichting
2, 4, 6, 11, 21 van de Geconsolideerde Jaarrekening
beoordeeld.
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
voor het opstellen van de Geconsolideerde
Jaarrekening
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het op-
stellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die een
getrouw beeld geeft in overeenstemming met IFRS en
met de in België van toepassing zijnde wettelijke en
reglementaire voorschriften, alsook voor een systeem
van interne beheersing die het bestuursorgaan nood-
zakelijk acht voor het opstellen van de Geconsoli-
deerde Jaarrekening die geen afwijking van materieel
belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
In het kader van de opstelling van de Geconsolideerde
Jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk
voor het inschatten van de mogelijkheid van de Ven-
nootschap om haar continuïteit te handhaven, het toe-
lichten, indien van toepassing, van aangelegenheden
die met continuïteit verband houden en het gebruiken
van de continuïteitsveronderstelling tenzij het bestuurs-
orgaan het voornemen heeft om de Vennootschap te
vereffenen of om de bedrijfsactiviteiten stop te zetten
of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
Onze verantwoordelijkheden voor de controle
over de Geconsolideerde Jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelij-
ke mate van zekerheid over de vraag of de Geconsoli-
deerde Jaarrekening als geheel geen afwijking van ma-
terieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van
fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag
waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate
van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar
is geen garantie dat een controle die overeenkomstig
de ISAs is uitgevoerd altijd een afwijking van materi-
eel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen
kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten
en worden als van materieel belang beschouwd indien
redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel
of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen
door gebruikers op basis van de Geconsolideerde
Jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wet-
telijk, reglementair en normatief kader dat van toepas-
sing is op de controle van de Geconsolideerde Jaarre-
kening in België na. De wettelijke controle biedt geen
zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid
van de Vennootschap en van de Groep, noch omtrent
de efciëntie of de doeltreffendheid waarmee het be-
stuursorgaan de bedrijfsvoering van de Vennootschap
en van de Groep ter hand heeft
genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden
inzake de door het bestuursorgaan gehanteerde conti-
nuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven.
144 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig
de ISAs, passen wij professionele oordeelsvorming toe
en handhaven wij een professioneel-kritische instelling
gedurende de controle. We voeren tevens de volgende
werkzaamheden uit:
• het identiceren en inschatten van de risico’s dat
de Geconsolideerde Jaarrekening een afwijking van
materieel belang bevat die het gevolg is van fraude
of fouten, het bepalen en uitvoeren van controle-
werkzaamheden die op deze risico’s inspelen en
het verkrijgen van controle-informatie die voldoen-
de en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het
risico van het niet detecteren van een van materieel
belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking
het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg
is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van
samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk
nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk
verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken
van het systeem van interne beheersing;
• het verkrijgen van inzicht in het systeem van interne
beheersing dat relevant is voor de controle, met als
doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de
gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet
zijn gericht op het geven van een oordeel over de
effectiviteit van het systeem van interne beheersing
van de Vennootschap en van de Groep;
• het evalueren van de geschiktheid van de gehan-
teerde grondslagen voor nanciële verslaggeving en
het evalueren van de redelijkheid van de door het
bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de
daarop betrekking hebbende toelichtingen;
• het concluderen van de aanvaardbaarheid van de
door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteits-
veronderstelling, en op basis van de verkregen con-
trole-informatie, concluderen of er een onzekerheid
van materieel belang bestaat met betrekking tot ge-
beurtenissen of omstandigheden die signicante twij-
fel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van
de Vennootschap en de Groep om de continuïteit
te handhaven. Als we besluiten dat er sprake is van
een onzekerheid van materieel belang, zijn wij ertoe
gehouden om de aandacht in ons commissarisver-
slag te vestigen op de daarop betrekking hebbende
toelichtingen in de Geconsolideerde Jaarrekening
of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons
oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn geba-
seerd op de controle-informatie die verkregen is tot
op de datum van ons commissarisverslag. Toekom-
stige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er
echter toe leiden dat de continuïteit van de Vennoot-
schap of van de Groep niet langer gehandhaafd kan
worden;
• het evalueren van de algehele presentatie, structuur
en inhoud van de Geconsolideerde Jaarrekening, en
of deze Geconsolideerde Jaarrekening de onderlig-
gende transacties en gebeurtenissen weergeeft op
een wijze die leidt tot een getrouw beeld.
Wij communiceren met het auditcomité binnen het be-
stuursorgaan, onder andere over de geplande reikwijd-
te en timing van de controle en over de signicante
controlebevindingen, waaronder eventuele signicante
tekortkomingen in de interne beheersing die we identi-
ceren gedurende onze controle.
Omdat we de eindverantwoordelijkheid voor ons
oordeel dragen, zijn we ook verantwoordelijk voor
het organiseren, het toezicht en het uitvoeren van de
controle van de dochterondernemingen van de Groep.
In die zin hebben wij de aard en omvang van de
controleprocedures voor deze entiteiten van de Groep
bepaald.
We verstrekken aan het auditcomité binnen het
bestuursorgaan een verklaring dat we de relevante
deontologische vereisten inzake onafhankelijkheid
naleven en we melden hierin alle relaties en andere
aangelegenheden die redelijkerwijs onze onafhan-
kelijkheid zouden kunnen beïnvloeden, alsook, voor
zover van toepassing, de bijbehorende maatregelen
die we getroffen hebben om onze onafhankelijkheid te
waarborgen.
Aan de hand van de aangelegenheden die met het
auditcomité binnen het bestuursorgaan besproken
worden, bepalen we de aangelegenheden die het
meest signicant waren bij de controle van de Gecon-
solideerde Jaarrekening over de huidige periode en die
daarom de kernpunten van onze controle uitmaken.
We beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag,
tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden
is verboden door wet- of regelgeving.
Verslag betreffende de overige door wet-
en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het
opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de
Geconsolideerde Jaarrekening en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de
Belgische bijkomende norm (Herzien) bij de in België
van toepassing zijnde ISAs, is het onze verantwoor-
delijkheid om, in alle van materieel belang zijnde
opzichten, het jaarverslag over de Geconsolideerde
Jaarrekening, de andere informatie opgenomen in
het jaarrapport te veriëren, alsook verslag over deze
aangelegenheden uit te brengen.
Financiële staten
Aspecten betreffende het jaarverslag over de
Geconsolideerde Jaarrekening en andere infor-
matie opgenomen in het jaarrapport
Naar ons oordeel, na het uitvoeren van specieke
werkzaamheden op het jaarverslag over de Gecon-
solideerde Jaarrekening, stemt dit jaarverslag over
de Geconsolideerde Jaarrekening overeen met de
Geconsolideerde Jaarrekening voor hetzelfde boekjaar,
enerzijds, en is dit jaarverslag over de Geconsolideer-
de Jaarrekening opgesteld overeenkomstig artikel 3:32
van het Wetboek van vennootschappen en verenigin-
gen, anderzijds.
In de context van onze controle van de Geconsolideer-
de Jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor
het overwegen, op basis van de kennis verkregen in de
controle, of het jaarverslag over de Geconsolideerde
Jaarrekening en de andere informatie opgenomen in
het jaarrapport, zijnde:
• Kerncijfers per eind 2021
• Jaarverslag over de geconsolideerde rekeningen
o Belangrijke gebeurtenissen tijdens het boekjaar
o Toelichting bij de geconsolideerde resultatenreke-
ning van het boekjaar
o Toelichting bij de balans
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij in-
formatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend
is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben
uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel
belang te melden.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben
geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met
de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarre-
kening en zijn in de loop van ons mandaat onafhanke-
lijk gebleven tegenover de Vennootschap.
Er werden geen bijkomende opdrachten die verenig-
baar zijn met de wettelijke controle van de
Geconsolideerde Jaarrekening bedoeld in artikel 3:65
van het Wetboek van vennootschappen en verenigin-
gen en waarvoor honoraria verschuldigd zijn, verricht.
Europees uniform elektronisch formaat (“ESEF”)
Wij hebben, overeenkomstig de norm inzake de
controle van de overeenstemming van de nanciële
overzichten met het Europees uniform elektronisch
formaat (hierna “ESEF”), de controle uitgevoerd van de
overeenstemming van het ESEF-formaat met de tech-
nische reguleringsnormen vastgelegd door de Europe-
se Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815
van 17 december 2018 (hierna: “Gedelegeerde Veror-
dening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het op-
stellen, in overeenstemming met de ESEF-vereisten,
van de geconsolideerde nanciële overzichten in de
vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat
(hierna “de digitale geconsolideerde nanciële over-
zichten”) opgenomen in het jaarlijks nancieel verslag
beschikbaar op het portaal van de FSMA (https://www.
fsma.be/nl/data-portal).
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en ge-
schikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te
concluderen dat het formaat en de markeertaal van de
digitale geconsolideerde nanciële overzichten in alle
van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de
ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verorde-
ning.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden
zijn wij van oordeel dat het formaat en de markering
van informatie in de digitale geconsolideerde nanciële
overzichten van Banimmo NV per 31 december 2021
opgenomen in het jaarlijks nancieel verslag beschik-
baar op het portaal van de FSMA (https://www.fsma.
be/nl/data-portal) in alle van materieel belang zijnde
opzichten in overeenstemming zijn met de ESEF-ver-
eisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Andere vermeldingen
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende
verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11
van de verordening (EU) nr. 537/2014.
Diegem, 7 april 2022
EY Bedrijfsrevisoren BV
Commissaris
Vertegenwoordigd door
Christel Weymeersch *
Partner
* Handelend in naam van een BV
146 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
JAARREKENING ONDER VERKORTE VERSIE
VAN BANIMMO
Overeenkomstig de bepalingen in artikel 3:17 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, wordt de
jaarrekening van Banimmo NV voorgesteld volgens een verkort schema. De jaarrekening zal worden neergelegd
uiterlijk dertig dagen nadat die is goedgekeurd door de algemene vergadering van 10 mei 2022. De commissaris
heeft een oordeel zonder voorbehoud uitgebracht over de jaarrekening van Banimmo NV. De jaarrekening, het
jaarverslag en het verslag van de commissaris zijn op eenvoudig verzoek verkrijgbaar op het volgende adres:
Bischoffsheimlaan 33, 1000 Brussel.
BALANS
(in €) 2021 2020
ACTIVA
LANGLOPENDE ACTIVA 65 231 287 63 647 994
Oprichtingskosten 43 751 54 922
Immateriële vaste activa 98 403 159 533
Materiële vaste activa 23 913 350 23 708 661
Financiële vaste activa 41 175 783 39 724 878
KORTLOPENDE ACTIVA 81 228 710 63 402 314
Vorderingen op meer dan één jaar 600 000 750 000
Voorraden en bestellingen in uitvoering 12 544 949 40 209 144
Vorderingen op ten hoogste één jaar 2 903 257 4 141 990
Geldbeleggingen 400 891 290 006
Liquide middelen 63 595 886 17 143 343
Overlopende rekeningen 1 183 727 867 831
TOTAAL DER ACTIVA 146 459 997 127 050 308
Financiële staten
(in €) 2021 2020
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN 41 754 821 32 943 693
Kapitaal 30 000 000 30 000 000
Uitgiftepremies 392 133 392 133
Herwaarderingsmeerwaarden 0 0
Reserves 6 799 816 6 688 931
Overgedragen winst 4 562 872 -4 137 371
Kapitaalsubsidies 0 0
VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN 3 287 694 1 198 113
Voorzieningen voor risico's en kosten 3 287 694 1 198 113
Uitgestelde belastingen 0 0
SCHULDEN 102 417 482 92 908 502
Schulden op meer dan één jaar 65 000 000 73 800 000
Schulden op ten hoogste één jaar 34 089 628 16 103 931
Overlopende rekeningen 2 327 854 3 004 572
TOTAAL DER PASSIVA 146 459 997 127 050 308
148 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
RESULTATENREKENING
(in €) 2021 2020
Bedrijfsopbrengsten 75 029 635 2 415 603
Bedrijfskosten 62 954 383 3 339 457
BEDRIJFSWINST (BEDRIJFSVERLIES) 12 075 253 -923 854
Financiële opbrengsten 1 663 976 772 725
Financiële kosten 3 898 570 2 674 975
WINST (VERLIES) UIT DE GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTING 9 840 659 -2 826 104
Uizonderlijke opbrengsten 917 061 4 123 659
Uitzonderlijke kosten 653 448 5 184 002
WINST (VERLIES) VAN HET BOEKJAAR VÓÓR BELASTING 10 104 272 -3 886 447
Onttrekking aan de uitgestelde belastingen
Belastingen op het resultaat -1 293 144 0
WINST (VERLIES) VAN HET BOEKJAAR 8 811 128 -3 886 447
OVERBOEKING NAAR DE BELASTINGSVRIJE RESERVES
TE BESTEMMEN WINST VAN HET BOEKJAAR 8 811 128 -3 886 447
RESULTAATVERWERKING
(in €) 2021 2020
TE BESTEMMEN WINST (VERLIES) 4 673 756 -4 214 137
Te bestemmen winst (verlies) van het boekjaar 8 811 127 -3 886 447
Overgedragen winst (verlies) van het vorige boekjaar -4 137 371 -327 690
ONTTREKKING AAN HET EIGEN VERMOGEN - -
Aan het kapitaal en aan de uitgiftepremies - -
Aan de reserves - 76 766
TOEVOEGING AAN HET EIGEN VERMOGEN - -
Aan de wettelijke reserves - -
Aan de overige reserves 110 884 -
OVER TE DRAGEN WINST (VERLIES) 4 562 872 -4 137 371
UIT TE KEREN WINST - -
Vergoeding van het kapitaal - -
Financiële staten
150 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
AANVULLENDE INFORMATIE
1 MAATSCHAPPELIJK
KAPITAAL
1.1. BEDRAG VAN HET KAPITAAL EN AANDELEN
Per 31 december 2021 bedraagt het maatschappelijk
kapitaal van Banimmo € 30.000.000, verdeeld over 11
356 544 aandelen, zonder vermelding van nominale
waarde, die elk een identiek deel van het kapitaal ver-
tegenwoordigt. Alle aandelen zijn volledig volgestort.
1.2. EFFECTEN DIE HET KAPITAAL
NIET VERTEGENWOORDIGEN
Op 31 december 2021 bestonden er geen andere
nanciële instrumenten (die al dan niet het kapitaal
van Banimmo vertegenwoordigen) met uitzondering
van de obligatielening van € 50.000.000 uitgegeven in
december 2020.
1.3. AANDELEN GEHOUDEN DOOR OF VOOR
REKENING VAN BANIMMO
Op 31 december 2021 bezat Banimmo 106.620 eigen
aandelen. Geen enkele vennootschap van de groep
houdt aandelen voor rekening van Banimmo.
1.4. HISTORIEK VAN HET KAPITAAL
DATUM VERRICHTING
VARIATIE
MAAT-
SCHAP-
PELIJK
KAPITAAL
(€)
MAAT-
SCHAP-
PELIJK
KAPITAAL
(€)
AANTAL
AANDELEN
01/01/2004 Bedrag van het maatschappelijk kapitaal op deze datum / 86 508 000 8 653 100
12/10/2004 Kapitaalvermindering voor terugbetaling aan de
aandeelhouders
-11 245 250 75 262 750 8 653 100
21/12/2005 Vrijwillige terugstorting van niet-opgevraagd kapitaal 19 220 75 281 970 8 653 100
29/06/2007 1e verhoging +54 961 431 130 243 401 11 272 147
26/07/2007 2e verhoging +1 772 337 132 015 738 11 356 544
20/05/2014 Kapitaalvermindering -25 515 738 106 500 000 11 356 544
31/12/2014 / / 106 500 000 11 356 544
31/12/2015 / / 106 500 000 11 356 544
31/12/2016 Kapitaalvermindering -27 000 000 79 500 000 11 356 544
31/12/2017 / 79 500 000 11 356 544
31/12/2018 / 79 500 000 11 356 544
04/12/2019 Kapitaalvermindering -49 500 000 30 000 000 11 356 544
31/12/2020 / 30 000 000 11 356 544
31/12/2021 / 30 000 000 11 356 544
Aanvullende informatie
2 STATUTEN
Sinds 4 december 2019 heeft Banimmo de Franse
versie van haar statuten ingetrokken en de Nederland-
se versie van haar statuten aangepast teneinde ze in
overeenstemming te brengen met het nieuwe Wetboek
van vennootschappen en verenigingen ingevoerd door
de wet van 23 maart 2019. De nieuwe statuten zijn
integraal beschikbaar op de website van de vennoot-
schap (www.banimmo.be).
3 CONTROLE VAN DE
VENNOOTSCHAP
Er is geen overeenkomst afgesloten tussen de aan-
deelhouders.
4 VERKLARINGEN
De raad van bestuur neemt de verantwoordelijkheid op
voor de inhoud van dit jaarverslag, onder voorbehoud
van de informatie die aangeleverd werd door derden,
inclusief het verslag van de Commissaris. Voor zover
bekend aan de raad van bestuur, geven de nanciële
staten, die werden opgesteld volgens de geldende
boekhoudnormen, een getrouw beeld van het vermo-
gen, van de nanciële situatie en van de resultaten
van Banimmo en van de geconsolideerde onderne-
mingen. Voor zover ze weten geeft het jaarverslag een
getrouw overzicht van de evolutie van de activiteiten,
de resultaten en de situatie waarin Banimmo en de
geconsoli- deerde ondernemingen zich bevinden,
alsook een beschrijving van de voornaamste risico’s en
onzekerheden waaraan ze worden blootgesteld. Naar
hun weten geeft de informatie vervat in dit jaarverslag
de realiteit weer en werd er niets weggelaten dat de
draagwijdte ervan zou kunnen wijzigen.
De raad van bestuur verklaart dat gedurende de vali-
diteit van het registratiedocument, volgende documen-
ten (of een kopie van deze documenten) desgevallend
kunnen worden geraadpleegd op de website (www.
banimmo.be) of op de maatschappelijke zetel van de
vennootschap:
(a) de gecoördineerde statuten van de vennootschap;
(b) alle verslagen, brieven en andere documenten, his-
torische nanciële informatie, evaluaties en verkla-
ringen opgesteld door een expert op verzoek van
de vennootschap, waarvan een deel is opgenomen
of bedoeld in dit document;
(c) de historische nanciële gegevens van de vennoot-
schap, of in geval van een groep, de historische
nanciële gegevens van de vennootschap en zijn
lialen voor de twee boekjaren die voorafgingen
aan de publicatie van dit document.
5 WERKNEMERS
Op 31 december 2021 telde Banimmo 2 werknemers,
allen werkzaam op de maatschappelijke zetel. De
onderverdeling van het aantal werknemers per type
activiteit is voor Banimmo niet relevant. Op 31 decem-
ber 2020 telde Banimmo 2 werknemers waarvan 1
halftijds, tegenover 3 werknemers in 2019, 9 werkne-
mers in 2018 en 14 werknemers in 2017.
6 MILIEU
De milieuaspecten verbonden aan materiële vaste ac-
tiva worden bij elke aankoop systematisch in rekening
genomen, aan de hand van de voorafgaande “due dili-
gence” of via ontvangen waarborgen. Alle milieurisico’s
die werden geïdenticeerd maken het voorwerp uit van
voorzieningen in de rekeningen van de vennootschap.
Een specieke provisie werd aangelegd voor de mili-
eurisico’s verbonden aan het gebouw Albert Building,
verkocht in 2006. Dit betreft de enige voorziening die
door de vennootschap werd aangelegd ter dekking
van een milieurisico.
7 RECHTSZAKEN EN
ARBITRAGE
De Groep is betrokken bij enkele geschillen-dossiers in
verband met de recuperatie van vorderingen en water-
schade op de site van Fontenay-Sous-Bois (Frankrijk)
verkocht in 2013.
8 COMMISSARIS
EY Bedrijfsrevisoren BV, met maatschappelijke zetel
te De Kleetlaan 2 - 1831 Machelen, werd aangesteld
tijdens de gewone algemene vergadering van 14 mei
2019 voor een periode van 3 jaar.
EY Bedrijfsrevisoren wordt vertegenwoordigd door
Mevrouw Christel Weymeersch.
152 BANIMMO JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ORGANIGRAM
Banimmo NV
PDSM
SCHOONMEERS-BUGTEN
GRONDBANK THE LOOP
URBANOVE
LES RIVES DE VERVIERS
AVENIR PROMOTION
BIJOUTERIE DOUTREPONT
ESPEVELO1
IPS
COMULEX
RAKET INVEST
CONFERINVEST
MC
2
DEVELOPMENT
Groep
Joint ventures
E.V. A.
SOGENT
DIVERSE
ARGEMA
100%
100%
100%
100%
100%
50,00%
50,01%
44,38%
0,58%
50,00%
99,97%
99,96%
49,99%
33,38%
99,42%
50,00%
66,62%
55,62%
50,00%
0,03%
0,04%
Aanvullende informatie
VERANTWOORDELIJKE UITGEVER
Lares Real Estate BV (vv: Laurent Calonne), CEO
CREATIE
www.theimagecompany.be
BELANGRIJKSTE FOTOGRAFIE
Barbara Vandendriessche
INVESTOR RELATIONS CONTACT
Banimmo NV
Laurent Calonne
CEO
T +32 2 710 53 11
laurent.calonne@banimmo.be
LEXICON
De opzet van dit verslag is om een zo duidelijk mogelijk
verhaal te brengen, toegankelijk voor ál de stakeholders,
onafgezien van hun specieke kennis op vlak van ESG.
In dat kader is het nuttig om een aantal termen toe te lichten
om het lezen van het verslag te vergemakkelijken.
BKG
Broeikasgassen - BKG zijn die gasvormige bestanddelen van de
atmosfeer, zowel natuurlijke als antropogene, die straling absorberen
en uitstralen en verantwoordelijk zijn voor het vasthouden van warm-
te. Deze eigenschap veroorzaakt het broeikaseffect. De belangrijkste
broeikasgassen zijn: Waterdamp (H2O), Koolstofdioxide (CO2),
Methaan (CH4), Ozon (O3), Distikstofoxide (N2O) en Chloorfluor-
koolwaterstoffen (HFK’s).
BIOFILIE
De mens heeft een aangeboren neiging om aansluiting te zoeken bij
de natuur
E-PEIL
Een energie-indicator uit de EPB-regelgeving (Energy Performance
Building) van België. Het geeft het totale energieverbruik van een
gebouw weer in vergelijking met een referentiegebouw. Hij houdt
rekening met verwarming, warm water, koeling, ventilatie en verbruik
van hulpapparatuur.
EMBODIED CARBON
‘Embodied Carbon’ is de koolstofvoetafdruk van een materiaal. De
koolstofvoetafdruk gaat na hoeveel CO2 vrijkomt in de toeleverings-
keten en wordt vaak gemeten van cradle tot (fabrieks)poort, of van
cradle tot (gebruiks)locatie. Embodied Carbon kan ook worden
gemeten van cradle-to-grave, dit is de meest volledige berekening
en omvat de winning van materialen, het vervoer, de rafnage, de
verwerking, de assemblage, het gebruik (van het product) en ten
slotte het proel aan het einde van de levensduur.
MATERIALITEITSMATRIX
In een materialiteitsmatrix worden de belangen van stakeholders
(externe prioritering) afgezet tegen het belang dat het bedrijf daar
zelf aan geeft (interne prioritering).
TCO
Total Cost of Ownership - De TCO is de som van alle kosten die
gepaard gaan met de aanschaf, het gebruik en het onderhoud van
een bepaald bedrijfsmiddel gedurende de levensduur ervan. Het is
een nanciële analyse die alle huidige en toekomstige kosten van het
in bezit nemen van het activum weergeeft.
MAATSCHAPPELIJKE ZETEL
BISCHOFFSHEIMLAAN 33
BE-1000 BRUSSEL
RPR: 0888.061.724
LEI : 549300Q5C74EHCZOV179
ISIN : BE0003870871