Rapport
nancier
annuel
2021

2 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
CONTENU
Lettre du Président et du CEO 4
Faits marquants 2021 6
Rapport ESG 8
Chires-clés n 2021 18
Aperçu du portefeuille 22
Banimmo en bourse 28
Rapport annuel sur les comptes consolidés 30
Etats nanciers 60
Renseignements généraux 150
Lexique 153

ABOUT BANIMMO
Stock-listed on Euronext since 2007, Banimmo
has more than 20 years of expertise as real
estate developer and a development potential
of around 290.000 sqm of oor surface.
Patronale Life’s entry into the capital as main
shareholder has given the new management
access to nancial leverage and short decision
lines.
The rejuvenated Banimmo is an innovative
player, focusing on the needs of its future
building users and with the ambition to follow
up on the new trends that will revolutionise the
real estate sector.
Our strategy is based on product dierentiation,
understanding our customer, service-based
environments, mission driven actions and
transparent communication.

4 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Trois ans à peine se sont écoulés depuis que le nouvel
actionnaire majoritaire Patronale Life est entré dans
Banimmo en novembre 2018.
Une tâche difcile attendait le nouveau conseil
d’administration et la direction. Banimmo devait prendre
un nouveau tournant et renouer avec la rentabilité.
Début 2019, il a été décidé de lancer pas moins de trois
projets simultanément, dont deux à risque. Trois ans
plus tard, deux de ces projets, à savoir NETWORKS
NØR à Bruxelles et le bâtiment ING à Louvain-la-Neuve,
ont été vendus avec succès et le projet NETWORKS
Gent a été presque entièrement loué.
En conséquence, pour la première fois depuis
longtemps, Banimmo enregistre un résultat net positif
qui dépasse toutes les attentes. Ce n’était pas une
évidence, mais le résultat du dévouement de toute
l’équipe, de la conance de l’actionnaire majoritaire
et des bons conseils du conseil d’administration. Le
résultat d’un suivi rigoureux de la conception des
projets, des budgets et de l’exécution des travaux. De
l’approche commerciale et des bonnes négociations.
Le résultat de pouvoir attirer de bons collaborateurs et
surtout de réussir à les garder enthousiastes. Et tout
cela au milieu d’une pandémie historique dont personne
ne pouvait estimer l’impact.
Le navire a donc tourné et le nouveau cap a été xé.
Mais les temps restent incertains. La pandémie n’a pas
LETTRE DU PRÉSIDENT
ET DU CEO

Lettre du Président et du CEO
encore été entièrement contenue et les événements
en Europe de l’Est auront plus que probablement un
impact encore plus grand.
Banimmo fait valoir qu’elle est préparée pour l’avenir.
Parce que sa stratégie est basée sur la flexibilité. Les
entreprises qui font preuve de souplesse seront en
mesure de s’adapter aux nouvelles circonstances
et aux nouveaux dés. C’est précisément pour cela
qu’ils feront la différence. Cela vaut également pour
Banimmo.
L’un de ces dés est la durabilité sous toutes ses
formes. C’est pourquoi ce rapport annuel présente
notre premier rapport ESG. Non seulement parce
que cela devient progressivement une exigence,
mais surtout parce que les personnes et le climat
sont véritablement au cœur des nouveaux objectifs
stratégiques de Banimmo et parce que nous pensons
que la durabilité ne se limite pas aux bâtiments à
faible consommation d’énergie. La durabilité englobe
également la mobilité, la santé et le bien-être, la
biodiversité, la consommation d’eau, l’utilisation de
matériaux, etc.
Nous entrons dans une époque excitante où la
dénition de l’environnement de travail, du logement
et de la promotion immobilière en général sera
réécrite. Et Banimmo a l’ambition de s’installer à table
pour contribuer aux nouvelles tendances qui vont
révolutionner l’immobilier.
Avec l’équipe et les ressources qui ont été mises en
place, Banimmo est certainement prêt.
LAURENT CALONNE • CEO WERNER VAN WALLE • VOORZITTER
Lares Real Estate SRL Patronale Real Estate SA
Administrateur Administrateur
représentée par Laurent Calonne représentée par Werner Van Walle
CEO Président du Conseil

6 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
FAITS MARQUANTS 2021

Faits marquants 2021
JANVIER
Nouveau Project Manager embauché.
MARS
Signature du premier bail sur NETWORKS
Gent avec ESKO Graphics.
JUILLET
Réception du bâtiment
NETWORKS Gent TWO.
SEPTEMBRE
A NETWORKS Gent TWO, Fiberklaar devient
le premier locataire à emménager.
ELCO s’installe dans un demi-étage
de NETWORKS Forest.
OCTOBRE
La nouvelle vision de l’avenir du Loop à
Gand est rendue publique.
NOVEMBRE
L’immeuble de bureaux à Louvain-la-Neuve
est livré et transféré au locataire ING.
DÉCEMBRE
Vente de NETWORKS NØR
à la Régie des bâtiments.
MAI
Prix BIM des Belgian Construction Awards 2020
pour le projet NETWORKS Gent,
en collaboration avec Algemene Bouw Maes.

8 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
RAPPORT ESG

Vision ESG
Notre société est confrontée à un dé crucial dans lequel nous pouvons préserver notre
avenir en faisant un effort global pour réaliser une transition durable. Cela comporte non
seulement des risques mais aussi d’énormes opportunités. Les entreprises capables de
gérer ces risques et de reconnaître les opportunités ne renforceront pas seulement leur
position concurrentielle future, mais apporteront également une contribution utile à leur
environnement.
Depuis que le Green Deal européen a été proposé n 2019, la transition durable est de
plus en plus présente. En 2021, la loi européenne sur le climat a ainsi xé l’objectif à long
terme de faire de l’Europe le premier continent climatiquement neutre d’ici 2050. Avec
l’ambition accrue pour 2030 et le paquet stratégique «Fit for 55», cela montre que l’UE
veut offrir des opportunités aux entreprises et aux ménages pour participer à la transition
durable.
Les bâtiments ne font pas exception. Collectivement, les bâtiments de l’UE sont
responsables de 40% de la consommation totale d’énergie et de 36% de toutes les
émissions de gaz à effet de serre, principalement dues à la construction, à l’utilisation, à la
rénovation et à la démolition
1
. Les bâtiments constituent donc un pilier essentiel du Green
Deal européen, qui comprend une ambitieuse vague de rénovation et éventuellement une
taxe CO2 sur les combustibles utilisés pour refroidir et chauffer les bâtiments
2
.
L’évolution du comportement et des préférences des consommateurs et des investisseurs
illustre l’urgence de la transition que doit opérer le secteur de la construction. Les
entreprises font preuve d’une volonté générale d’agir mais manquent souvent d’outils pour
développer une stratégie efcace.
Un concept mondialement reconnu qui devient de plus en plus important pour les
entreprises an de se positionner dans la transition durable est l’ESG. Il s’agit de
l’acronyme anglais «Environmental, Social and Governance», les trois piliers de la
durabilité. L’analyse ESG est un outil permettant aux entreprises d’intégrer, de quantier
et de rendre compte des aspects environnementaux et sociaux dans leur stratégie et
leur modèle économique. En cartographiant les effets des activités commerciales sur
l’environnement et les parties prenantes, les entreprises peuvent prendre des mesures
pour minimiser les effets négatifs mais surtout pour augmenter les effets sociaux positifs
globaux. En entamant un dialogue avec un large éventail de parties prenantes, le soutien
à ces actions est renforcé.
Ce premier rapport se concentre sur une description qualitative de notre vision ESG et
de la durabilité, des actions déjà entreprises et des objectifs pour l’avenir. Des objectifs
supplémentaires seront progressivement ajoutés et quantiés. En outre, le rapport sur les
résultats obtenus sera étendu.
1 https://ec.europa.eu/info/news/focus-energy-efciency-buildings-2020-feb-17_en
2 https://ec.europa.eu/energy/sites/ener/les/eu_renovation_wave_strategy.pdf
https://ec.europa.eu/info/sites/default/les/revision-eu-ets_with-annex_en_0.pdf

10 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
VISION ESG DE BANIMMO
Nous nous considérons comme un acteur innovant, axé sur les besoins des futurs utilisateurs de
ses bâtiments et ayant l’ambition de répondre aux nouvelles tendances qui révolutionneront le
secteur de l’immobilier. Notre stratégie repose sur les piliers suivants :
Notre produit comme facteur de différenciation.
Notre modèle immobilier est adaptable et donc à l’épreuve du temps. L’expérience humaine est ce
qui nous anime. C’est pourquoi nous maximisons la flexibilité des espaces, intégrons les dernières
technologies éprouvées et optimisons les coûts. Toujours dans le respect de la nature.
Se connecter avec empathie.
Tout ce que nous fournissons est personnalisable et basé sur les besoins personnels. La flexibilité est
la clé de notre offre. Nous le prouvons en écoutant d’abord nos clients, en comprenant leurs souhaits
et leurs visions. Nous développons avec une attention particulière à la santé et au bien-être.
Les services représentent une partie essentielle de notre produit.
Tout ce que nous créons est basé sur l’expérience. Il ne s’agit pas des briques, mais des personnes
qui utilisent nos espaces. Nous détectons leurs besoins et analysons les services dont ils ont besoin,
an qu’ils puissent se concentrer sur leurs activités principales et trouver un meilleur équilibre entre
vie professionnelle et vie privée. Un ensemble de services basés sur la localisation fait partie de notre
offre de produits, allant des vélos et voitures partagés aux services de livraison étendus, en passant
par les services de repassage, le nettoyage à sec, le lavage de voitures, les salles de réunion
partagées et les solutions de restauration. Le résultat est un environnement basé sur les services.
Actions et communication axées sur la mission.
Tout ce que nous faisons et disons découle de notre mission et de nos convictions. Développer
pour les personnes et dans le respect de la nature est clé pour notre entreprise. Cette attitude se
traduit par une analyse complète au début de notre processus de conception. Nous cartographions
l’impact positif de nos projets sur la société (structure, matériaux, sources d’énergie, orientation,
biodiversité, zones vertes, etc.) Les SDG nous conduisent à un plan d’action concret.
Gérer par l’honnêteté.
Nous disons ce que nous faisons et nous faisons ce que nous disons, en donnant le bon exemple.
Nous communiquons de manière ouverte et simple. Nous n’utilisons pas de mots difciles mais un
langage naturel. Des conseils, des prix et des solutions honnêtes sont au cœur de nos activités.
Nous gérons avec une tolérance zéro pour l’exclusion. Une charte et un code de conduite stricts
sont joints à tous les contrats.
L’égalité est la clé pour nous. Dans un monde dirigé par des hommes, nous soutenons les femmes
de manière égale. Il s’agit d’une traduction concrète de notre approche « empathique ». Nous ne
tournons pas autour du pot, nous agissons et parlons de manière cohérente.
Notre déclaration de mission est la suivante :
“CREATE A BALANCE BETWEEN NATURE, PEOPLE AND TECHNOLOGY”.
1
2
3
4
5

Vision ESG
VALEURS
Banimmo est animé par 4 valeurs clés, auxquelles sont liés les concepts liés à l’ESG :
It’s not about bricks. It’s about people – ES
Engagement des parties prenantes
Nous nous concentrons sur le confort des utilisateurs en mettant notamment en
place une large gamme de services pour nos locataires et autres utilisateurs. Cela
améliore l’équilibre entre vie professionnelle et vie privée. Dans ce domaine, les parties
prenantes (en l’occurrence les utilisateurs) sont interrogées et, le cas échéant, mises
en relation pour évaluer les besoins existants et élaborer ainsi des solutions concrètes.
Save the world with your feet on the ground - E
Responsable et à l’épreuve du temps
Sauver le monde est un peu exagéré, mais nous reconnaissons que nos activités ont
un impact sur notre environnement.
Sur le plan structurel, par exemple, nous sommes fortement engagés dans la
reconversion de biens immobiliers obsolètes en bâtiments « à l’épreuve du futur ».
Flex your mind and shape new spaces – ES
Pragmatisme
Nous sommes une équipe petite mais efcace, c’est pourquoi il est d’autant plus
important d’avoir la bonne orientation. Nous veillons à ce que cet objectif ne soit pas
perdu de vue. Par exemple, au moyen d’une analyse du coût total de possession (Total
Cost of Ownership - TCO) dans le domaine des systèmes d’énergie et d’eau, nous
faisons des choix fondés qui sont judicieux sur le plan nancier et environnemental.
The power of honesty – G
Honnêteté
Nous associons l’honnêteté à la transparence, à l’intégrité et aux discussions ouvertes
avec tous nos partenaires et parties prenantes. Cela demande parfois du courage,
mais cela permet de s’assurer que nous travaillons avec des personnes partageant les
mêmes idées, ce qui renforce la conance et la communication.
ConnectionCommitmentFreedomHonesty

12 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
ANTICIPER L’AVENIR
Les activités de Banimmo ont un impact à différents
niveaux. Cependant, comme toute entreprise, elle est
sensible aux changements mondiaux qui affectent
ses activités. On peut citer le changement climatique,
l’économie de partage émergente, l’évolution des
technologies, ainsi que les influences mondiales au
niveau macroéconomique et géopolitique.
Nous pensons que le dé de demain ne consiste pas
à changer. Il y a toujours eu des changements dans
le passé et la vie continuera à changer à l’avenir.
Le véritable dé réside dans notre attitude face au
changement et dans la rapidité de ce dernier. Par
conséquent, la flexibilité deviendra très précieuse à
l’avenir. Nous rechercherons des espaces flexibles,
capables de répondre à l’évolution rapide de nos
besoins. Nous passerons de la rigidité à la flexibilité.
Alors que d’autres peuvent craindre l’avenir et rester
bloqués dans le passé, nous allons embrasser ce
monde nouveau et flexible. Si nous élargissons notre
esprit, nous découvrirons des solutions auxquelles
nous ne nous attendions pas. Cela nous aidera à
concevoir des espaces de travail et de vie mieux
adaptés à nos besoins personnels et ça nous aidera
à développer l’avenir du travail et de la vie. Cela nous
aidera à créer un monde meilleur et permettra un
changement positif. Nous croyons en la flexibilité.
L’avenir est flexible.
VOUS AVEZ DIT « IMPACT » ?
Nous rendons visible notre impact ESG sur la société
dans une matrice de matérialité, comme le prévoit
la norme GRI
3
. La matrice de matérialité identie
les thèmes matériels, c’est-à-dire ceux qui ont le
plus grand impact ESG pour une entreprise. Ce
sont les thèmes qui sont à la fois stratégiques pour
l’organisation et qui répondent aux attentes des parties
prenantes.
L’élaboration de la matrice de matérialité est un
processus itératif : l’impact réel des activités de
l’entreprise est cartographié aussi clairement que
possible par le biais d’une consultation interne et
de l’évaluation d’un certain nombre de paramètres.
Ensuite, on évalue où se situe l’entreprise en termes
d’impact : les thèmes sur lesquels Banimmo a un
impact important mais n’a pas développé sufsamment
d’activités, ou les thèmes sur lesquels Banimmo veut
faire la différence sont prioritaires en termes de niveau
d’ambition et/ou de mise en œuvre.
3 GlobalReportingInitiative-Eeninternationaleorganisatiedierichtlijnenvoorduurzaamheidsverslaggeving
opstelt.Ineenduurzaamheidsverslagcommuniceerteenorganisatiepubliekelijkoverhaareconomische,
milieu-ensocialeprestaties[https://www.globalreporting.org/]
La matrice de matérialité a été développée
en passant par un certain nombre d’étapes :
L’inspiration ESG
Due Diligence
Engager les parties prenantes
Matrice de matérialité de Banimmo
Équipe et gouvernance
3 GlobalReportingInitiative-Organisationinternationalequiélaboredeslignesdirectricespourlesrapports
surledéveloppementdurable.Dansunrapportdedurabilité,uneorganisationcommuniquepubliquement
sesperformanceséconomiques,environnementalesetsociales[https://www.globalreporting.org/]

Vision ESG
L’INSPIRATION ESG
L’intégration de la durabilité dans les activités
commerciales peut s’avérer complexe, car différents
cadres et directives coexistent, allant de cadres
généraux tels que les objectifs de développement
durable (Sustainable Development Goals - SDG)
des Nations unies (pour tous les secteurs) à des
cadres spéciques au secteur immobilier. Banimmo
suit une approche pragmatique : nous étudions la
valeur ajoutée des différentes directives et labels
pour nos projets et intégrons systématiquement les
exigences dans nos paramètres de conception.
Pour l’instant, la décision n’est pas encore prise de
procéder à la certication ESG du portefeuille, mais
un certain nombre de recommandations pertinentes
de divers labels ESG sont appliquées là où elles ont le
plus d’impact.
DUE DILIGENCE
Au cours d’un exercice de due diligence, une analyse
et un état des lieux ont été effectués sur un certain
nombre de bâtiments et de projets en termes de
performance ESG an d’identier les points forts de
Banimmo et les points à améliorer et/ou à surveiller.
Trois projets à différents stades de développement ont
été examinés. Il en est résulté des recommandations
concrètes d’amélioration. Le processus a également
mis en évidence l’importance d’intégrer les aspects
ESG dès le début d’un projet. La due diligence
a notamment montré que les projets font preuve
d’un haut niveau d’ambition en termes de durabilité
pour le bâtiment, tout en évitant de devoir procéder
à des ajustements a posteriori (avec des coûts
supplémentaires), et en impliquant toutes les parties
concernées dans la chaîne d’approvisionnement, an
que différentes perspectives puissent être discutées et
que les meilleures soient sélectionnées.
Les cadres qui inspirent Banimmo sont :
UN SDGs
1
(cadre général) : Objectifs de développement durable des Nations unies - 17 thèmes liés
à l’ESG développés par les Nations unies pour atteindre des objectifs durables d’ici 2030 : mettre n à
la pauvreté, protéger la planète et assurer la paix et la prospérité.
BREEAM
2
(Bâtiment et bien-être) : Building Research Establishment Environmental Assessment
Method - Une certication de renommée internationale pour les bâtiments durables.
WELL
3
(bien-être, locataires et quartier) : un certicat international de construction spécialisé dans
la santé et le bien-être des résidents.
1 https://www.sdgs.be/nl/sdgs
2 https://www.breeam.com/
3 https://www.wellcertied.com/

14 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
IMPLIQUER LES
PARTIES PRENANTES
Notre vision de la durabilité a été testée au moyen
d’une enquête auprès des parties prenantes
suivantes :
Malgré des priorités légèrement différentes concernant
les thèmes ESG en fonction du groupe de parties
prenantes, la conclusion était claire : la durabilité et
une élaboration solide de celle-ci par Banimmo sont
importantes pour toutes les parties prenantes.
Conclusions internes :
L’équipe doit être encore plus consciente des objectifs
ESG an de mieux les intégrer dans son travail
quotidien. L’implémentation de ce principe aura lieu
dans le courant de l’année 2022.
Nous devons mieux informer et sensibiliser nos parties
prenantes (par exemple, les locataires.
PARTIES PRENANTES
INTERNES
Conseil d’administration
Management
Employés internes
PARTIES PRENANTES
EXTERNES
Actionnaires
Consultants
Propriétaires fonciers
Gouvernement
Agents immobiliers
Entrepreneurs
Équipe de conception

Vision ESG
MATRICE DE MATÉRIALITÉ
DE BANIMMO
Le résultat des étapes précédentes explique
les priorités ESG de Banimmo de manière
bien organisée :
Les principaux thèmes ESG retenus pour
Banimmo après l’exercice interne sont liés à
10 ODD (SDG) des Nations unies. Comme
nous l’avons mentionné, cela a été vérié
auprès d’un large groupe de différentes
catégories de parties prenantes. Les sous-
thèmes de la matrice de matérialité sont liés
aux ODD de l’ONU par des couleurs.
Ces thèmes des ODD sont également les
thèmes sur lesquels Banimmo continuera à
travailler à l’avenir.
Importance pour les parties prenantes
Importance pour Banimmo

16 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
ÉQUIPE ET GOUVERNANCE
L’élaboration d’une vision et d’objectifs ESG est une
première étape importante. La théorie doit ensuite
être mise en pratique en élaborant un plan de mise
en œuvre, en attribuant des responsabilités, en
débloquant des budgets si nécessaire, en sensibilisant
le personnel, en impliquant les partenaires de la chaîne
d’approvisionnement et en élaborant les directives
nécessaires pour les projets.
RESPONSABILITÉS ET SUIVI
Banimmo se compose d’une petite équipe mais
cela ne nous empêche pas de mettre en place des
mécanismes de pilotage et de contrôle à différents
niveaux :
•
Equipe Management: elle agira en tant que
championne, ce qui signie qu’elle jouera un rôle
de premier plan dans le domaine de l’ESG et le
communiquera aux différentes équipes,
•
Comité d’investissement : ce comité, par
le biais du comité ESG qu’il a créé, surveillera
les aspects ESG tels que la mise en œuvre
et la conformité des développements et des
investissements futurs,
•
Le conseil d’administration, le comité
d’audit et de risque et le comité de
rémunération et de nomination
doivent
tenir compte des recommandations du comité ESG
dans leurs politiques.
INSTRUMENTS INTERNES
Outre l’organisation interne en termes de
compétences, un certain nombre d’instruments
seront développés à l’avenir pour préciser plus
spéciquement la manière dont nous intégrons les
aspects ESG dans nos activités commerciales. A cette
n, outre les outils pratiques de mise en œuvre, un
code de conduite des fournisseurs, une sélection des
fournisseurs, un plan d’approvisionnement durable,
une liste rouge des matériaux, etc. seront introduits …
PROCESSUS ET AMBITION
L’intégration de l’ESG dans nos activités commerciales
est un processus en constante évolution.
A ce jour, la durabilité a déjà été appliquée et intégrée
dans plusieurs de nos processus décisionnels.
Toutefois, nous sommes également conscients qu’un
certain nombre d’étapes importantes doivent encore
être franchies an de progresser vers une mise en
œuvre systématique, cohérente et structurée de nos
objectifs ESG.
Un plan de mise en œuvre a été élaboré à cet effet.
Nous adopterons une approche progressive avec les
étapes suivantes :
• Développement de notre indicateur de durabilité
• Incorporation de tous les objectifs dans
les programmes d’exigences
• Formations internes
Dans la mesure du possible, nous avons déjà inclus
des objectifs quantiés dans l’élaboration de notre
stratégie. Ils seront afnés et complétés dans les
années à venir.

Vision ESG
LES RÉALISATIONS ESG À L’HONNEUR
En termes pratiques, nous avons déjà atteint de nombreux objectifs de durabilité avec les projets récents :
Networks Gent phase 2 (conception)
BREEAM outstanding
Pas de combustibles fossiles
Jusqu’à 41% de mieux que « Presque neutre
du point de vue énergétique »
Excellente qualité de l’air : CO2<800ppm
Collecte des eaux de pluie, détection des fuites,
surveillance et appareils d’économie d’eau
Circularité : analyse des matériaux, carbone
incorporé : classe A selon le référentiel One Click LCA
Networks Gent ONE & TWO (livrés)
BREEAM Excellent
Bureau simple, facile à adapter
Calcul du TCO : concept énergétique,
combinaison du confort thermique, de la
lumière du jour, de la consommation minimale
pour l’utilisateur
Chauffer et refroidir avec l’énergie géothermique
NETWORKS NØR (livré)
BREEAM Outstanding
Immeuble de bureaux passif
Terrasse verte à chaque étage
Verdure urbaine
Biophilie
Concentration sur le bien-être

18 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021
CHIFFRE D’AFFAIRES (EN ’000 €)
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021
VENTE D’ACTIFS (EN ’000 €)
144.356
65.090
54.545
4.258
3.294
132.716
54.952
51.036
500
-
CHIFFRES-CLÉS FIN 2021
81.146
78.000

Chiffres-clés n 2021
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
- 10 000
2016 2017 2018 2019 2020 2021
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL (EN ’000 €)
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
-5.000
-10.000
-15.000
-20.000
2016 2017 2018 2019 2020 2021
RÉSULTAT NET (EN ’000 €)
42.893
4.036
-3.337
-1.773
1.959
-15.410
-3.912
-5.498
-2.728
-1.535
32.302
25.005

20 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2021 2022 2023 2024 2025
ÉCHÉANCIER DES ENGAGEMENTS FINANCIERS
(EN € MILLIONS)
Tous les covenants bancaires sont respectés.
300
250
200
150
100
50
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021
ÉVOLUTION DU RATIO D’ENDETTEMENT (EN ’000 €)
70
60
50
40
30
20
10
0
49,5%
58,1%
40,0%
32,8%
42,5%
Total des actifs (€ Mio)
Ratio d’endettement (Loan to Value) (1)
Dette nancière nette (€ Mio)
(1) Exprimé comme dette nancière nette sur total des actifs.
0,5 0,5 0,5
8,1%
0,5
50,0
Obligation
Remboursement contractuel

Chiffres-clés n 2021
CHIFFRES CLÉS PORTEFEUILLE IMMOBILIER
(en € mio) 2021 2020
Juste valeur du portefeuille immobilier 107,9 103,4
Immeubles de placement 74,1 42,3
Immeubles de stock 28,5 56,4
Participations et immeubles détenus via des coentreprises 5,3 5,0
Taux d’occupation des immeubles louables 82,5% 78,0
Supercie locative (m
2
) 54 742 38 459
Potentiel de développement (m
2
) 290 000 281 000
CHIFFRES CLÉS BILAN
(en € 000) 2021 2020
Valeur de l’actif net 69 274 44 609
Nombre d’actions à la date de clôture (#) 11 249 924 11 249 924
Valeur de l’actif net par action (€) 6,10 3,97
Total de l’actif 197 512 141 562
Dette nancière 87 638 79 271
Taux d’endettement 8,1% 42,5%
CHIFFRES CLÉS COMPTE DE RÉSULTATS
(en € 000) 2021 2020
Résultat immobilier 36 098 5 100
Résultat opérationnel 32 302 1 959
Résultat net 25 005 -1 535
Résultat par action et après dilution (€) 2,22 -0,14

22 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
COMPOSITION
Le 31 décembre 2021 le portefeuille immobilier se
composait de 6 immeubles loués, avec une supercie
louable totale de 54.742 m
2
.
De plus, le portefeuille contenait 5 terrains (dont 1 en
coentreprise), avec un potentiel de développement
d’environ 290.000 m² (part Banimmo).
VALEUR DU PATRIMOINE
Au 31 décembre 2021 le patrimoine immobilier avait
une valeur de € 107,9 millions :
• Immeubles de placement : € 74,1 millions ;
• Immeubles en stock : € 28,5 millions ;
• Participations détenues en coentreprise : € 5,3
millions.
TAUX D’OCCUPATION
Le taux d’occupation total du portefeuille d’immeubles
disponibles à la location se situe à 82,5%, une
augmentation de 5,2% par rapport au 30 juin 2021.
Cette évolution s’explique en partie par l’intégration
des immeubles NETWORKS Gent ONE et TWO dans
le portefeuille locatif, ainsi que par les locations de
NETWORKS Forest.
APERÇU DU PORTEFEUILLE

Aperçu du portefeuille
RÉPARTITION
DES ACTIVITÉS
Un potentiel de développement d’environ 290.000 m
2
et un portefeuille d’immeubles locatifs de 54.742 m
2
.
TERRAIN CHARLEROI
Surface constructible : 74.400 m²
TERRAIN H2 et H3, SITE DA VINCI EVERE
Surface constructible : 40.000 m²
TERRAIN BASEL, SITE DA VINCI EVERE
Surface constructible : 30.000 m²
TERRAIN BONNE FORTUNE, ANS
Surface constructible : 36.000 m²
TERRAINS THE LOOP, GENT
Surface constructible : environ 110.000 m² pour la
part de Banimmo (entreprises associées)

24 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
AVENUE BOURGET 1 À EVERE (DA VINCI H3)
IMMEUBLE DE PLACEMENT
Adresse : Avenue du Bourget 1, 1140
Bruxelles
Surface totale : 12.449 m² pour les bâti-
ments actuels, mais potentiel supplémen-
taire de 20.000 m².
Parking : 100
Année de rénovation : 2005-2006
Niveaux hors sol : Rez + 1
Taux d’occupation : 100 % (les redevances
dues par la Commission Européenne ont été
cédées).
AVENUE DE SCHIPHOL 3 (DA VINCI H5)
IMMEUBLE DE STOCK
Adresse : Avenue de Schiphol 3, 1140
Bruxelles
Surface totale : 3.703 m²
Parking : 69
Année de rénovation : 2010
Niveaux hors sol : Rez + 2
Taux d’occupation : 100 % (Cofely
Services)

Aperçu du portefeuille
NETWORKS FOREST
IMMEUBLE DE PLACEMENT
Adresse : Boulevard de l’Humanité 292,
1190 Bruxelles
Surface totale : 14.065 m²
Parking : 282
Année de construction : 1994,
partiellement rénové en 2018 et 2021
Niveaux hors sol : Rez + 5
Niveaux sous-sol : 1
Taux d’occupation : 57,20% (Veepee,
ELCO, Therabel, Net Computer Group,
Umedia, Unilever)
RAKETSTRAAT 40
IMMEUBLE DE STOCK
Adresse : Rue de la Fusée 40, 1130
Bruxelles
Surface totale : 8.242 m²
Parking : 152
Année de rénovation : 2011
Niveaux hors sol : Rez + 1
Taux d’occupation : 83,5% (Electrolux)

26 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
MC2
IMMEUBLE DE COENTREPRISE
Adresse : Parc Scientique Einstein, 1348
Louvain- la-Neuve
Surface totale : 10.180 m²
Parking : 340
Réception : novembre 2021
Taux d’occupation : 100% loué à ING
pour 12 ans
NETWORKS GENT - IMMEUBLES
ONE ET TWO
IMMEUBLE DE PLACEMENT
Adresse : Raymonde de Larochelaan
13-15, The Loop, Gent
Surface totale : 14.283 m²
Parking : 203
Réception : Q3 2021 (TWO) et Q1 (ONE)
2022
Niveaux hors sol : Rez + 6
Niveaux sous-sol : 1
Taux d’occupation : 87,5%

Aperçu du portefeuille

28 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
ACTION BANIMMO
L’action Banimmo (BANI) est cotée sur le marché
continu de NYSE Euronext Brussels depuis le 26 juin
2007 et plus spéciquement sur le segment C de ce
marché. Ce segment regroupe les émetteurs ayant une
capitalisation boursière inférieure à € 150 millions.
31/12/2021
ACTION BANIMMO
Nombre d’actions émises 11 356 544
COURS DE BOURSE (en €)
Le plus élevé de l’année € 3,80
Le plus bas de l’année € 2,58
À la clôture € 3,76
Moyenne de l’année € 3,11
VOLUME
Volume de transaction journalier
moyen
5 172 actions
CAPITALISATION BOURSIÈRE À LA
CLÔTURE
€ 42,70 millions
OBLIGATIONS
Le 15 décembre 2020, Banimmo a lancé un emprunt
obligataire privé de € 50,0 millions avec une durée de
5 ans à 4,50%.
BANIMMO
EN BOURSE

Banimmo en bourse
STRUCTURE DE L’ACTIONNARIAT
Le graphique ci-après démontre la composition
de l’actionnariat de Banimmo au 31 décembre 2021
et ce, sur base de la dernière « déclaration de transparence »
reçue par Banimmo établissant les actionnaires
détenant plus de 3% des actions.
MODALITÉS PRATIQUES CONCERNANT
LE PAIEMENT DU DIVIDENDE
An de consolider la poursuite de la croissance après la relance, le conseil d’administration
proposera à l’assemblée générale de ne pas distribuer de dividende cette année.
CALENDRIER DE L’ACTIONNAIRE
Assemblée générale ordinaire 10 mai 2022
Communication des résultats semestriels au 30 juin 2022 25 août 2022
Communication des résultats annuels 2022 2 mars 2023
COUVERTURE DES ANALYSTES
KBC SECURITIES
Wido Jongman
Avenue du Port 12, 1080 Bruxelles
T +32 2 417 40 90
E wido.jongman@kbcsecurities.be
4,51%
0,95%
62,47%
32,07%
Public
Patronale Life
André Bosmans Management sprl
Actions propres

30 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
1 FAITS MARQUANTS
DE L’EXERCICE
CESSIONS
Le 22 décembre 2021, une convention de vente du
bâtiment NETWORKS NØR a été signée avec l’État
belge, au nom de la Régie des Bâtiments.
Le bâtiment sera livré et cédé à la n du mois de mars
2022. NETWORKS NØR est un immeuble de bureaux
passif situé dans le quartier nord de Bruxelles, d’une
supercie d’environ 14 000 m
2
et doté d’un certicat
de durabilité « BREEAM Outstanding ».
ACTIVITÉS COMMERCIALES ET DE
LOCATION
Le taux d’occupation total du portefeuille d’immeubles
locatifs est de 82,5%, soit une augmentation de 5,2%
par rapport au 30 juin 2021. Cette évolution s’explique
en partie par l’intégration des immeubles NETWORKS
Gent ONE et TWO dans le portefeuille locatif ainsi que
par les locations de NETWORKS Forest.
RAPPORT ANNUEL
SUR LES COMPTES
CONSOLIDÉS

Rapport annuel sur les comptes consolidés
Les contrats de location suivants ont été conclus en
2021 :
• Chez NETWORKS Gent : ESKO Graphics, Marsh,
Skilliant, Fiberklaar, Mazars et IO (Intracto) pour un
total de 12.756 m
2
.
• Chez NETWORKS Forest : ELCO, Therabel, Umedia
et autres, pour un total de 2.492 m
2
NETWORKS Forest à Forest
Grâce à la rénovation de l’atrium et aux services de
connexion tels que les salles de réunion partagées, ce
bâtiment de grande qualité suscite un regain d’intérêt.
Malgré le départ d’Itron, les nouvelles locations ont
permis de faire passer le taux d’occupation de 49,52%
à 57,2% à la n de 2021.
Les travaux se poursuivent pour repositionner le
bâtiment en tant qu’environnement axé sur les
services, notamment par le biais du NETWORKS
Smart Hub, un centre d’affaires de technologie
intelligente doté de postes de travail flexibles qui
répond aux nouvelles tendances conrmées par la
pandémie de COVID-19.

32 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
ACTIVITÉS DE DÉVELOPPEMENT
Les chantiers et projets de développement lancés en
2019 n’ont connu que peu ou pas de retard en raison
de la pandémie de COVID-19.
NETWORKS NØR, quartier nord de Bruxelles
Cet immeuble de bureaux passif de 13.976 m
2
qui sera
certié « BREEAM Outstanding » a été vendu à l’État
belge en décembre 2021. La réception est prévue
pour la n du mois de mars 2022.
NETWORKS Gent, The Loop à Gand
Ce projet sur le site de The Loop à Gand, qui
comprend deux immeubles de bureaux, ONE
(5.922 m
2
) et TWO (8.361 m
2
), est labellisé
« BREEAM Excellent ». Au 31/12/2021, 54% du
projet était effectivement loué, mais les baux signés
représentent plus de 87%. Le bâtiment TWO a été livré
en juillet 2021, le bâtiment ONE en février 2022.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
Centre d’activités ING à Louvain-La-Neuve
Le bâtiment d’environ 10.000 m
2
de bureaux avec
une certication « BREEAM Excellent » a été livré en
novembre 2021. En même temps, ING a emménagé
dans le bâtiment et a conclu un contrat de bail xe
de 12 ans.
The Loop, Gand
Dans le prolongement du mémorandum d’ambition
qui a fait suite à la Master Class animée par
Alexander D’Hooghe en 2020, le travail s’est
poursuivi sur le futur développement du site en
coopération avec la ville de Gand. Cela se fait
en trois étapes parallèles, à savoir le remplissage
temporaire, les développements dans le cadre
du PES existant et nalement un nouveau plan
directeur à long terme.
Dans ce contexte, un plan directeur a été élaboré
pour un développement mixte de près de 80.000 m
2
de supercie sur les terrains situés entre l’IKEA et
Flanders Expo.
En outre, une demande de permis a également été
introduite pour une nouvelle phase de NETWORKS
Gent d’environ 17.500 m
2
de surface de bureaux.

34 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Charleroi
En concertation avec la Ville de Charleroi, un plan
directeur a été élaboré pour l’ancien parking du
Palais des Congrès de Charleroi. Ce plan prévoit un
développement mixte d’une supercie de près
de 74.400 m
2
.
ACQUISITIONS
Banimmo n’a procédé à aucune acquisition au cours
de l’exercice 2021. La société examine régulièrement
des dossiers d’acquisition en vue de futurs
redéveloppements.
2 MENTION EN MATIÈRE
DE RECHERCHE ET
DÉVELOPPEMENT
Au cours de l’exercice écoulé, aucune activité n’a
été réalisée dans le domaine de la recherche et du
développement par Banimmo et ses liales.
3 ACTIONS PROPRES
Au 1er janvier 2021, Banimmo détenait 106.620
actions propres. Au cours de l’exercice, la société n’a
acquis aucune action supplémentaire et n’a procédé à
aucune cession ou attribution.
Au 31 décembre 2021, Banimmo détenait donc
encore toujours 106.620 actions propres.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
4 COMMENTAIRES SUR LE COMPTE
DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ DE L’EXERCICE
(en € 000) 2021 2020
Revenus locatifs 3 146 3 294
Produits de cession d'immeubles de stock 78 000 -
Produits des commandes en cours d'exécution - -
Produits des activités ordinaires 81 146 3 294
Charges locatives - 493 - 550
Prix de revient des immeubles de stock vendus - 64 616 -
Prix de revient des commandes en cours d'exécution - -
Charges des activités ordinaires - 65 109 - 550
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES 16 037 2 744
Honoraires et commissions de gestion 801 6
Résultat net des cessions d'immeubles de placement - -
Prots (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement 11 453 377
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock 13 507 3 381
Amortissements sur droits d'usage des contrats de location - 427 - 427
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur créances liées à des cessions d'immeubles - -
Autres (charges)/produits opérationnels - 5 273 - 981
RÉSULTAT IMMOBILIER 36 098 5 100
Charges administratives - 3 796 - 3 141
Autres revenus - -
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 32 302 1 959
Charges nancières - 4 108 - 2 652
Produits nanciers 154 269
Charges d'actualisation sur les dettes liées aux droits d'usage des contrats de location - 66 - 37
Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées 197 - 185
Dépréciation (dotations / reprises) sur les participations des coentreprises et entreprises
associées
- -
Résultat net des cessions des coentreprises et entreprises associées - -
Résultat des autres actifs nanciers - 19 - 461
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 28 460 - 1 107
Impôts - 1 630 - 148
RÉSULTAT DE L'EXERCICE - ACTIVITÉS POURSUIVIES 26 830 - 1 255
Résultat des activités non poursuivies - 1 825 - 280
RÉSULTAT NET DE L'EXERCICE 25 005 - 1 535
Attribuable aux :
- Actionnaires de la société 25 005 - 1 642
- Intérêts minoritaires - 107
Résultat de base et dilué par action revenant aux actionnaires (en euros par action) 2,20 - 0,14

36 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
4.1 Revenus locatifs
Les revenus locatifs s’élevaient à € 3,1 millions en
2021, contre € 3,3 millions en 2020. Cette légère
baisse est principalement due au renouvellement du
bail de la Raketlaan 40 à Haren en 2020.
4.2 Produit de la vente d’immeubles de stock et de
commandes en cours d’exécution
Le produit de la vente des immeubles de stock s’élève
à € 78 millions, contre zéro en 2021. Ce résultat est
entièrement imputable à la vente de NETWORKS NØR.
4.3 Coûts de la location
Les charges nettes du propriétaire s’élevaient à € 493
mille, en légère baisse par rapport aux € 550 mille de
2020.
4.4 Gains/pertes sur la juste valeur des immeubles
de placement et réductions de valeur sur immeubles
L’évolution de la juste valeur du portefeuille immobilier a
un impact positif de € 11,4 millions sur les immeubles
de placement (IAS40) principalement en raison du
succès commercial de NETWORKS Gent, et un impact
positif de € 13,5 millions sur les immeubles et terrains
de stock (IAS2) principalement en raison d’une reprise
de réductions de valeur sur l’immeuble NETWORKS
NØR.
4.5 Amortissements IFRS 16
La nouvelle norme IFRS 16 a été mise en œuvre en
2019, ce qui fait que les actifs IFRS16 sont également
amortis à hauteur de € 0,4 million en 2021.
4.6 Résultat immobilier
Le résultat immobilier s’élève ainsi à € 36,1 millions,
soit une multiplication par 7 par rapport à 2020.
4.7 Frais d’exploitation
Les frais d’exploitation (frais administratifs et
opérationnels) ont augmenté à € 3,8 millions en 2021,
contre € 3,1 millions en 2020, en raison de la TVA
non déductible, de l’expansion de l’équipe et de coûts
d’entreprise imprévus.
4.8 Résultat opérationnel
Le résultat opérationnel s’élève à € 32,3 millions.
4.9 Charges nancières
Les charges nancières nettes s’élevaient à € 4
millions en 2021 contre € 2,4 millions en 2020.
L’augmentation d’environ 55% est principalement
due à l’obligation en cours de € 50 millions émise en
décembre 2020.
4.10 Résultat des activités non poursuivies
Une provision sur la vente du Golf Hôtel de Chantilly
SAS à la n de 2019 a un impact sur le résultat à
hauteur de € -1,8 millions.
4.11 Impôts
La charge scale ne s’élève qu’à € 1,6 million en raison
de la récupération de pertes scales.
4.12 Résultat net
Le résultat net de l’exercice s’élève à € 25,0 millions,
un revirement complet par rapport aux dernières
années où le résultat net était toujours négatif. Ce
résultat est la conséquence de la plus-value réalisée
sur la vente de NETWORKS NØR et de l’augmentation
de la juste valeur de NETWORKS Gent.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
5 COMMENTAIRES SUR LE BILAN
(en € 000) 2021 2020
ACTIFS
ACTIFS NON COURANTS
Immeubles de placement 74 091 42 311
Immobilisations corporelles 394 457
Immobilisations incorporelles 98 160
Droits d'usage des contrats de location 5 245 5 616
Participations dans les coentreprises et entreprises associées 5 312 5 036
Actifs d'impôts différés 0 0
Actifs nanciers non courants 4 566 4 556
Créances commerciales et autres créances non courantes 1 870 1 707
TOTAL DES ACTIFS NON COURANTS 91 576 59 843
ACTIFS COURANTS
Immeubles de stocks 28 491 56 395
Actifs nanciers courants 1 077 1 069
Créances commerciales et autres créances courantes 4 634 5 001
Créances d'impôts courants 35 93
Trésorerie et équivalents de trésorerie 71 699 19 160
TOTAL DES ACTIFS COURANTS 105 935 81 718
TOTAL DES ACTIFS 197 512 141 562
CAPITAUX PROPRES
Capital 30 000 30 000
Réserves consolidées 39 274 14 269
Capitaux propres part du groupe 69 274 44 269
Intérêts minoritaires 0 340
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 69 274 44 609
PASSIFS
PASSIFS NON COURANTS
Dettes nancières non courantes 68 706 77 995
Provisions non courantes 3 259 1 169
Dettes non courantes liées aux droits d'usage des contrats de location 5 627 6 253
Dettes commerciales et autres dettes non courantes 0 0
TOTAL DES PASSIFS NON COURANTS 77 592 85 417
PASSIFS COURANTS
Dettes nancières courantes 18 932 1 276
Dettes d'impôts courants 1 380 195
Provisions courantes 29 29
Dettes courantes liées aux droits d'usage des contrats de location 628 658
Dettes commerciales et autres dettes courantes 27 852 9 378
TOTAL DES PASSIFS COURANTS 50 645 11 536
TOTAL DES PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES 197 512 141 562

38 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Les immeubles de placement (IAS40) ont connu une
augmentation signicative (€ +31,8 millions ou 75,2%)
en raison de la réévaluation de NETWORKS Gent
(bâtiment One et Two) qui a enregistré plus de 87% de
contrats locatifs au 31/12/2021.
Les immeubles en stock (IAS2) présentent en
revanche une diminution de -€ 27,9 millions en raison
de la déduction du bâtiment NETWORKS NØR du
bilan.
Les fonds propres du groupe s’élèvent à € 69,3
millions, soit € 6,1 par action, contre € 44,6 millions à
la n de 2020, soit € 3,9 par action.
En raison de la poursuite du nancement des projets
de développement en cours, la dette nancière a
augmenté, passant de € 79,3 millions à la n de 2020
à € 87,6 millions à la n de 2021. Cela comprend
également le nancement de projet externe de
€ 17 millions obtenu en décembre 2021 pour le
projet NETWORKS Gent. L’argent reçu de la vente de
NETWORKS NØR a été utilisé pour rembourser toutes
les dettes courantes.
Compte tenu des fonds disponibles résultant de la
vente de NETWORKS NØR, le ratio d’endettement
nancier net a diminué, passant de 42,5% à la n de
2020 à 8,1% à la n de 2021.
6 ÉVÉNEMENTS
POSTÉRIEURS
À LA CLÔTURE DU BILAN
En janvier 2022, Banimmo SA et le groupe Marc
Liégeois ont nalisé avec Belus Insurance la cession
de 100% des actions de MC2 Development SA, la
société propriétaire du nouveau centre d’activités
d’ING à Louvain-la-Neuve.
7 PERSPECTIVES
Pour NETWORKS Gent, diverses négociations sont
encore en cours pour la location de la surface restante
d’environ 1.500 m2.
Sur The Loop à Gand, une demande de permis est en
cours pour une prochaine phase de 5 bâtiments qui
seront proposés comme bureaux.
D’autres dossiers, également sur The Loop, sont
en cours d’examen, tant en complément des
développements récents que sur les terrains qui seront
développés à moyen terme.
Grâce au repositionnement de NETWORKS Forest
en tant qu’environnement axé sur les services, nous
avons constaté un intérêt accru pour la location.
Cela est dû en partie au réaménagement de l’atrium
et à l’extension des services, ainsi qu’à la mise à
disposition du NETWORKS Smart Hub, un centre
d’affaires de technologie intelligente doté d’espaces
de travail flexibles qui répond aux nouvelles tendances
conrmées par la pandémie de COVID-19.
Pour le terrain de Charleroi, on travaillera en 2022 sur
le plan directeur qui permettra de commercialiser le
projet.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
8 INDICATIONS SUR
LES CIRCONSTANCES
SUSCEPTIBLES D’AVOIR UNE
INFLUENCE NOTABLE SUR
LE DÉVELOPPEMENT DE LA
SOCIÉTÉ
Le conseil d’administration n’a pas, outre l’impact
des événements récents en Europe orientale difcile
à évaluer, connaissance d’autres circonstances
susceptibles d’avoir une influence notable sur le
développement de la société, autres que celles
mentionnées dans le présent rapport annuel. Les
conséquences de la crise du COVID-19 ont été très
limitées et n’ont pas eu d’impact sur Banimmo.
9 UTILISATION
D’INSTRUMENTS FINANCIERS
La société n’a pas de risque de change.
En matière de taux d’intérêt, la société a eu pour
politique de couvrir ce risque par des instruments de
type swap d’intérêts ou par combinaison de Floors et
de Caps de durée et de montants similaires. Fin 2021,
la société n’a plus aucun instrument de couverture de
taux.
10 CORPORATE GOVERNANCE
Banimmo est une société anonyme de droit belge
cotée sur NYSE Euronext Brussels depuis le 26 juin
2007. Le siège social de Banimmo est situé
Bischoffsheimlaan 33, à 1000 Bruxelles (tél. : 02 710
53 11, fax : 02 710 53 13, e-mail info@banimmo.be).
La société est immatriculée au Registre des Personnes
Morales (Bruxelles) sous le numéro 0888 061 724.
Banimmo tombe dans le champ d’application de
l’article 4, 1°, de la loi belge du 3 août 2012 relative
aux organismes de placement collectif qui répondent
aux conditions de la Directive 2009/65/CE et aux
organismes de placement en créances et n’a pas
été enregistrée comme société d’investissement
immobilière à capital xe (SICAFI) ou Société
Immobilière Réglementée. Par ailleurs, depuis le 4
décembre 2019, Banimmo a modié ses statuts pour
se soumettre aux dispositions du nouveau Code des
sociétés et des associations introduit par la loi du 23
mars 2019. Les nouveaux statuts sont intégralement
disponibles sur le site internet de Banimmo (www.
banimmo.be).
En outre, Banimmo adhère aux principes du Code
Belge de Gouvernance d’Entreprise 2020 « Belgian
Corporate Governance Code 2020 » publié le 12 mai
2019 (le « Code »), tout en prenant en considération
les spécicités de la société. Banimmo se conforme
dès lors aux recommandations du Code selon le
principe « appliquer ou expliquer ». Une nouvelle
« Charte de Corporate Governance », a été établie par
le conseil d’administration de Banimmo le 13 novembre
2019 et approuvée par l’assemblée générale du
4 décembre 2019, vise à fournir une information
complète concernant les règles de gouvernance
applicables au sein de la société. La Politique de
rémunération incluse dans la présente « Charte de
Corporate Governance » a été à nouveau modiée
par le conseil d’administration de Banimmo le 22 avril
2021 et approuvée par l’assemblée générale du 11
mai 2021.
La Charte est intégralement disponible sur le site
internet de Banimmo (www. banimmo.be).

40 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
10.1 Déclaration relative à la Corporate
Governance
10.1.1 Code de référence
Banimmo adopte le Code comme son code de
référence.
10.1.2 Conformité au Code
La société s’est conformée au Code à l’exception des
dispositions 7.6 et 7.9 du Code relatives d’une part,
à la rémunération partielle des administrateurs non
exécutifs sous forme d’actions de la société et d’autre
part, à l’obligation pour les administrateurs exécutifs de
détenir un nombre minimum d’actions de la société.
Par application du principe « appliquer ou expliquer
» à ces dérogations, le conseil d’administration est
d’avis que la détention d’actions de la société par
les administrateurs ou les membres de l’organe
collégial de gestion journalière doit être une décision
individuelle de l’administrateur ou du membre de
l’organe collégial de gestion journalière concerné
de sorte que la rémunération partielle sous forme
d’actions de la société ou l’obligation de détenir un
nombre minimum d’actions de la société ne sont
pas considérées comme opportunes par le conseil
d’administration.
10.1.3 Contrôle interne et disposition
« corporate governance »
Conformément à la loi du 6 avril 2010, il est fait une
description des systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques au sein de la société en suivant les
principales composantes du contrôle interne telles que
dénies par la loi.
Les systèmes de contrôle interne tiennent cependant
compte de la taille de la société (small cap), du
nombre réduit des effectifs et du système de hiérarchie
relativement horizontal ainsi que de la disponibilité
des dirigeants dans le fonctionnement quotidien de la
société.
Environnement de contrôle
Dans le passé, le conseil d’administration a coné
à un bureau externe une évaluation portant sur les
risques principaux dans les métiers de Banimmo. Une
première évaluation a été effectuée courant 2015 par
ce bureau externe suivie d’une nouvelle évaluation
en 2018. Après le changement de l’actionnaire de
référence une convention de sous-traitance fut
rédigée en 2019, dans laquelle, outre les tâches
opérationnelles, l’exercice des fonctions de contrôle a
également été prévu. Banimmo reste la responsable
nale pour l’exercice adéquat de ces fonctions de
contrôle et le suivi de ses activités. En 2019 les risques
majeurs ont été évalués, et les risques suivants ont
été retenus : les procédures de suivi relatives au
project management, la désignation de responsabilités
internes et les règles pour la délégation de pouvoirs.
Pour soutenir le contrôle interne, la structure corporate
governance de la société a été développée autour de
cinq organes principaux :
• Un Organe Collégial de Gestion Journalière
qui soumet ses recommandations au conseil
d’administration ; il statue également sur toute
matière non strictement immobilière mais relevant de
la gestion courante de la société.
• Un comité d’audit et de gestion des risques. Ce
dernier s’assure du respect des règles de reporting,
des procédures comptables, de la quantication
et du suivi des principaux risques immobiliers et
nanciers supportés par la société, de l’examen des
comptes, du suivi de la trésorerie et de la qualité de
l’information nancière qui est diffusée au marché.
Il fait rapport au conseil d’administration de manière
régulière. Il peut se saisir de tout point qu’il juge utile.
• Un comité d’investissement. Ce dernier analyse les
différents dossiers d’investissement immobiliers et
fait des recommandations au conseil d’administration
• Un comité de nomination et de rémunération
qui transmet au conseil d’administration ses
préconisations en matière de nomination
d’administrateurs, nomination des dirigeants, la
politique de rémunération et l’évaluation de la
performance des dirigeants.
• Un comité d’administrateurs indépendants,
composé de 3 administrateurs indépendants, qui
dispose des pouvoirs prévus à l’article 7 :97 du Code
des Sociétés et Associations.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
Le fonctionnement de chacun de ces organes est
codié au travers de procédures et règlements écrits,
diffusés auprès de chacun des intervenants. Les
processus internes sont formalisés de manière écrite.
La charte de « Corporate Governance » constitue la
pierre angulaire de l’édice et est reproduite sur le site
internet ofciel de la société.
Gestion des risques
La société dénit sa politique d’investissement
en matière immobilière tant au niveau du type
d’actif choisi, au niveau de son poids relatif dans le
portefeuille, qu’au niveau des objectifs de rentabilité et
de return nancier poursuivis pour chaque actif.
Régulièrement, à la demande du comité d’audit et de
gestion des risques, la direction chargée de la gestion
journalière fait état des écarts éventuels constatés
dans la maîtrise de ces risques.
Activités de contrôle
Pour pouvoir suivre la gestion des risques, la société
a recours à différents outils informatiques. Au niveau
micro-économique, c’est à dire de chaque actif
immobilier, les responsables disposent d’outils ad hoc
actuellement sur Excel mais standardisés au niveau
des variables d’action. Parallèlement,
la société a mis en place un logiciel de gestion
immobilière permettant à toute personne habilitée
d’avoir accès à toute donnée sur un actif immobilier
en portefeuille. Ce contrôle est renforcé par un outil
de planning/budgeting plus performant. Au niveau
macro-économique, la société dispose d’un logiciel
de comptabilité analytique permettant l’identication
d’écarts dans l’exécution des décisions. L’utilisation de
ce logiciel est faite par une équipe distincte
des équipes immobilières et qui se trouve sous la
supervision de la direction nancière. La transposition
de ces données en principes IFRS est réalisée par un
logiciel de consolidation.
Concernant les coentreprises et les entreprises
associées, la société s’assure de diverses manières de
l’efcacité du contrôle interne de ces sociétés.
Pour Conferinvest SA, Grondbank The Loop SA,
et Urbanove Shopping Development SA (ainsi que
pour les entreprises associées Avenir Promotion SA,
Bijouterie Doutrepont SA et Les Rives de Verviers SA),
Banimmo est présente aux conseils d’administration
ou participe à la nomination des commissaires aux
comptes et suit les travaux de reporting et de clôture
des comptes. Avant la vente des actions de cette
société, Banimmo avait également un siège au conseil
d’administration de MC² Development SA.
Pour Comulex SA, IPS SA, PSDM SA et Espevelo 1
SA, un administrateur et/ou un membre de l’Organe
Collégial de Gestion Journalière siège aux conseils
d’administration.
Information et communication
Les outils de contrôle reposent sur des outils
informatiques diversiés.
Le suivi de ces outils ainsi que leur support en termes
d’équipements et de sauvegarde sont externalisés
auprès d’un prestataire de qualité. Ce dernier assure
la récupérabilité des données dans des délais courts
en cas de panne prolongée ou de perte totale résultant
d’un cas de force majeure.
La transmission des informations nécessaires au
marché relève de la responsabilité de la direction
nancière, sous la supervision du comité d’audit et
du conseil d’administration pour ce qui touche à
l’information périodique.
Les calendriers de diffusion sont établis avec un an
d’avance de manière à éviter des retards dans leur
communication.
Les informations occasionnelles à diffuser au marché
sont de la seule compétence de l’Organe Collégial de
Gestion Journalière.
La fonction de « compliance ofcer » est exercée
depuis mi-2019 par un collaborateur avec une
formation juridique, désigné à cet effet par le Conseil
d’Administration. Tout manquement ou questionnement
relatif à l’application de la Charte de
« Corporate Governance », du « Dealing Code » de
Banimmo et de manière plus générale relatif à l’Ethique
lui est adressé pour avis.

42 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Pilotage
L’ensemble des dispositions et procédures liées à la
présentation des états nanciers ainsi que le suivi
de la trésorerie du groupe relève de la responsabilité
des responsables de la gestion journalière. Ceux-ci
informent régulièrement le comité d’audit et de gestion
des risques qui se rassemble au moins trois fois par an
ou chaque fois qu’il le juge nécessaire.
Compte tenu des adaptations à la structure de la
société le comité d’audit et de gestion des risques a
jugé utile la création d’une fonction d’audit interne.
A cet effet, la société fait appel, depuis 2019, à
un auditeur interne de son nouvel actionnaire de
référence.
Pour dénir cette fonction et ses responsabilités, une
charte d’audit interne fut rédigée n 2019. Un planning
d’audit interne annuel sera également développé.
L’auditeur interne est invité aux réunions du comité
d’audit et de gestion des risques et il discute
à ces occasions l’état de ses travaux. Les travaux de
l’auditeur interne concernent entre autres l’exécution
de missions relatives à l’efcacité des systèmes de
contrôle et de gestion de risques, vérier la qualité des
systèmes en place et formuler des recommandations
d’améliorations. De plus, l’auditeur interne est
proactivement impliqué dans les mesures visant à
renforcer l’environnement de contrôle interne.
En 2019 un nouveau commissaire-réviseur a été
nommé, le rôle étant accordé à EY Réviseurs
d’Entreprises SRL. Le commissaire présente deux fois
par an les conclusions des travaux au comité d’audit.
Le mandat d’EY a une durée de trois ans et prendra
n lors de l’assemblée générale annuelle de 2022 sur
l’exercice 2021. Le conseil d’administration proposera
à l’assemblée générale de renouveler le mandat d’EY
pour une période consécutive de trois ans.
10.1.4 Conseil d’administration et comités
La composition et le mode de fonctionnement du
conseil d’administration et de ses comités.
10.1.4.1 Rapport d’activités des réunions du conseil
d’administration
Au 31 décembre 2021, Banimmo était administrée par
un conseil d’administration composé de 10 membres,
dont 4 indépendants, au sens du Code des sociétés
et des associations et du Code Belge de Gouvernance
d’Entreprise 2020.
Durant l’exercice 2021, le conseil d’administration
(« CA ») s’est réuni 7 fois, dont 7 fois par
visioconférence, pour discuter des points principaux
suivants :
• La situation nancière de la société sur une base
trimestrielle ;
• Les besoins et les possibilités de nancement de la
société et leur impact sur le business plan ;
• Le rapport de contrôle des coûts et la planication de
la trésorerie ;
• Le suivi et les ajustements du business plan ;
• Les comptes annuels consolidés et statutaires et les
rapports annuels 2021 ;
• Les résultats semestriels consolidés ainsi que le
rapport semestriel 2021 ;
• L’impact de Covid-19 ;
• Le reporting des indicateurs clés de performance
inclus dans l’accord de service entre la Société et son
actionnaire de référence ;
• La nouvelle politique de rémunération ;
• L’approbation de la nouvelle Charte Corporate
Governance 2021
• L’approbation d’un nancement relais supplémentaire
de € 10 millions avec l’actionnaire de référence ;
• L’analyse et la prise de décision concernant les
dossiers immobiliers, plus particulièrement :
- La proposition d’achat de North Plaza 5
- La conception nale de la phase 2 de NETWORKS
Gent (Veld 3), l’étude de faisabilité et le lancement
de la procédure d’autorisation
- Le budget ajusté de NETWORKS Forest
- La vente de NETWORKS NØR

Rapport annuel sur les comptes consolidés
- La vente des actions de MC² Development
(détenant l’immeuble ING à Louvain-la-Neuve) à
Belus Insurance ;
- Le nancement du projet pour les bâtiments One et
Two de NETWORKS Gent
- La nomination d’agents immobiliers pour la vente
de NETWORKS Gent 1 (One & Two) ainsi que la
décision de réaliser une consultation de marché
pour la vente
- Bonne Fortune à Ans
• La démission de Aedefcio SRL et la prévision de son
remplacement.
10.1.4.2 Rapport d’activités des réunions des
comités
Le comité d’audit et risques (« CAR ») s’est réuni 3
fois en 2021 en présence des auditeurs externes pour
la revue des comptes 2020 et des comptes du premier
semestre 2021.
Les faits spéciques suivants ont fait l’objet d’attention
au sein du comité d’audit et risques :
• Les résultats nanciers annuels pour 2020 ;
• Les résultats nanciers semestriels ainsi que le
rapport semestriel 2021 ;
• Les conclusions de l’auditeur externe, EY
Bedrijfsrevisoren BV ;
• Les conclusions et les travaux de l’auditeur interne
(préparation et évaluation de la matrice des risques et
des contrôles, documentation formelle des processus
de comptabilité et de consolidation, sélection et
évaluation d’un logiciel informatique pour la gestion
immobilière ; évaluation du processus de sélection
des agents immobiliers et des tiers, création et suivi
d’un cas de test pour vérier l’efcacité des contrôles
internes) ;
• Le reporting des indicateurs clés de performance
inclus dans l’accord de service entre la société et son
actionnaire de référence ;
• Les risques juridiques et scaux ;
• La discussion du business plan et des besoins de
nancement de la société.
Le comité d’audit et risques a débattu sur l’efcacité
du système de contrôle interne et de la gestion des
risques.
Le comité de nomination et de rémunération
(« CNR ») s’est réuni trois fois en 2021 pour délibérer,
notamment sur :
• L’établissement d’une politique de rémunération dans
le cadre de la promotion de l’engagement à long
terme des actionnaires ;
• Les adaptations de la Charte Corporate Governance ;
• Les rémunérations variables et les bonus pour 2021
pour les membres de l’Organe Collégial de Gestion
Journalière et employés respectivement ;
• Les objectifs 2022 pour les membres de l’Organe
Collégial de Gestion Journalière ;
• Le plan de bonus 2022 pour les membres du
personnel ;
• Les départs et les recrutements ;
• Une première évaluation des objectifs 2021 pour la
rémunération variable discrétionnaire des membres
de l’Organe Collégial de Gestion Journalière.
Le comité de nomination et de rémunération a procédé
à l’évaluation de son efcacité.
Le comité d’investissement (« CI ») s’est réuni trois
fois en 2021 pour délibérer, notamment sur :
• Le business plan 2021-2024 ;
• Le rapport sur le contrôle des coûts ;
• L’impact de Covid-19 ;
• Le budget de NETWORKS Forest ;
• L’acquisition éventuelle du North Plaza 5 ;
• La vente de NETWORKS NØR ;
• La location de NETWORKS Gent phase 1 (bâtiments
One et Two) et la préparation de la sortie ;
• La poursuite du développement et du suivi du plan
par étapes à Ans - Bonne Fortune,
• La stratégie à Charleroi,
• L’acquisition éventuelle de Royale 138 ;
• La création d’un comité Environmental
Social Governance (ESG) au sein du comité
d’investissement.

44 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Le comité des administrateurs indépendants
(« CAI ») s’est réuni deux fois en 2021 pour délibérer,
notamment sur :
• Le nancement relais supplémentaire de € 10 millions
avec l’actionnaire de référence ;
• Le nancement relais supplémentaire de € 20 millions
avec l’actionnaire de référence (compte tenu de la
vente de l’immeuble NETWORKS NØR n décembre
2021 lors du prochain conseil d’administration,
tenu en 2022, il est apparu que le nancement
supplémentaire avec Patronale Life n’était plus
nécessaire, de sorte qu’aucun autre avis n’a été
requis).
10.1.4.3 Membres du conseil d’administration et
des comités
Les administrateurs sont nommés pour 6 ans au plus
par l’assemblée générale des actionnaires et sont
toujours révocables par elle. Ils sont rééligibles.
Les mandats suivants prennent n lors de l’assemblée
annuelle tenue en 2022 sur l’exercice se clôturant le
31.12.2021. Il s’agit des mandats suivants :
- Patronale Life SA, représentée par son représentant
permanent M. Filip Moeykens ;
- Lares Real Estate SRL, représentée par son
représentant permanent M. Laurent Calonne ;
- André Bosmans Management SRL, représentée par
son représentant permanent M. André Bosmans ;
- Access & Partners SRL, représentée par son
représentant permanent M. Didier Malherbe ;
- Mylecke SA, représentée par son représentant
permanent M. Hendrik Danneels.
Le conseil d’administration proposera à l’assemblée
générale de renouveler les mandats susmentionnés
pour une nouvelle période de six ans.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
CONSEIL D’ADMINISTRATION
Administrateurs
Début de
mandat
Fin de
mandat
Pré-
sence
CA
2021
Pré-
sence
CAR
2021
Pré-
sence
CI
2021
Pré-
sence
CNR
2021
Patronale Real Estate SA (Président)
Bld. Bischoffsheim 33 - 1000 Bruxelles
Représentant permanent : Werner Van Walle
19/11/2018 13/05/2025 7/7 - 3/3 2/2
Patronale Life SA (Vice-Président)
Bld. Bischoffsheim 33 - 1000 Bruxelles
Représentant permanent : Filip Moeykens
19/11/2018 10/05/2022 5/7 3/3 - -
Mylecke SA
Grasstraat 6 - 9770 Kruisem
Représentant permanent : Hendrik Danneels
27/05/2019 10/05/2022 7/7 - 3/3 -
Lares Real Estate SRL
Avenue Georges Henri 447 - 1200 Bruxelles
Représentant permanent : Laurent Calonne
19/11/2018 10/05/2022 7/7 - - -
Liesbeth Keymeulen SRL
Frans Halsvest 24/1 - 2800 Malines
Représentant permanent : Liesbeth Keymeulen
04/12/2019 13/05/2025 7/7 - - -
André Bosmans Management SRL
Posteernestraat 42 - 9000 Gent
Représentant permanent : André Bosmans
09/05/2017 10/05/2022 7/7 - - -
Jo De Clercq
Draaiboomstraat 2, 9070 Destelbergen
22/11/2018 13/05/2025 7/7 - 3/3 -
Granvelle Consultants & C° SRL
Van Schoonbekestraat 36 (boîte 401)
2018 Anvers
Représentant permanent : Annette Vermeiren
22/11/2018 13/05/2025 6/7 3/3 - 2/2
A. Schryvers SRL (dénomination commerciale :
S-Advice & Management)
Baron Eduard Empainlaan 39 - 2800 Malines
Représentant permanent : Ann Schryvers
22/11/2018 13/05/2025 6/7 - 3/3 -
Access & Partners SRL
Avenue des Princes Brabançons 39 - 1170 Bruxelles
Représentant permanent : Didier Malherbe
09/05/2017 10/05/2022 6/7 3/3 - 2/2

46 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
CONSEIL D’ADMINISTRATION
AU 31 DÉCEMBRE 2021
Werner Van Walle
Représentant permanent de Patronale
Real Estate SA.
Président du conseil d’administration et président du
comité de nomination et de rémunération. Membre
du comité d’investissement.
Werner Van Walle est ce que l’on appelle un self-made
man et un vrai entrepreneur.
Depuis 1989, il a érigé plusieurs sociétés dans le
domaine de la construction sous le dénominateur
Advanced Building Concepts. Suite à la croissance
explosive de ses affaires, il a étudié de 1999 à 2002
à la Vlerick Managementschool à Gand pour nir par
vendre toutes les liales ABC.
En 2002 il a repris, conjointement avec Filip Moeykens,
la Société Patronale Hypothécaire, la société qui, en
20 ans de temps, a évolué d’un mini-acteur sur le
marché nancier belge au Groupe Patronale actuel.
Le Groupe Patronale englobe entre autres Patronale
Life, une compagnie belge d’assurances vie, Patronale
Solar qui investit dans des parcs de panneaux solaires
et Patronale Real Estate qui a développé depuis 2014
un portefeuille immobilier logistique et semi-industriel.
Werner Van Walle est le Chief Investment Ofcer et
Président du comité de crédit de Patronale Life.
Laurent Calonne
Représentant permanent de Lares Real Estate SRL.
Administrateur.
Laurent Calonne dispose d’une grande expérience
immobilière.
Durant les années 2013 à 2018 il était membre du
comité d’investissement de Patronale Life.
Il a auparavant travaillé plus de 10 ans au sein de
Leasinvest & Extensa comme directeur technique,
responsable de développements et directeur de
la liale turque. Il a débuté sa carrière dans la
construction.
Depuis mai 2019 il a été nommé CEO de Banimmo.
Laurent Calonne est ingénieur civil en construction de
la Vrije Universiteit Brussel.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
André Bosmans
Représentant permanent de André Bosmans
Management SRL.
Administrateur.
André Bosmans a obtenu son diplôme de licencié
en droit (RUG) et a également décroché une licence
en notariat à la RUG en 1978. Il dispose de diverses
expériences professionnelles, notamment en qualité
d’avocat stagiaire et de candidat notaire. Il a également
travaillé à partir de 1990 chez Imofo, une liale
d’Anhyp spécialisée dans l’immobilier.
Il a été, entre 1996 et mi 2014, Secrétaire Général et
membre du comité de direction de Banimmo et est
depuis 2011 administrateur de Banimmo. Il a été à
nouveau Secrétaire Général et membre du comité de
direction de Banimmo d’avril 2016 jusque n 2018.
Il est administrateur de différentes sociétés (comme
par exemple GBTL, Vedis, Inclusio, etc.), membre
indépendant du comité d’investissement du pôle
immobilier de Participatie Maatschappij Vlaanderen
ainsi que membre du comité de direction de Belgian
Land.
Il est président du conseil d’administration de la SIR
Inclusio.
Didier Malherbe
Représentant permanent de Access & Partners SRL.
Administrateur indépendant, membre du comité de
nomination et de rémunération et membre du comité
d’audit et risques.
Didier Malherbe est président de l’Agence du
commerce extérieur (Sa Majesté le Roi en est le
président d’honneur), président de Bel V (liale
de l’AFCN, chargée d’effectuer les contrôles
réglementaires et les évaluations de sécurité dans
les principales installations nucléaires belges) et
président du conseil d’administration de BCI-Pharma,
une société de biotechnologie implantée à Liège et à
Montpellier. Licencié en droit de l’UCL, il a débuté sa
carrière comme consultant puis chef de cabinet au
sein des gouvernements wallon, bruxellois et fédéral.
En 1993, il choisit le secteur privé, après avoir obtenu
un Executive MBA de l’Université de G. Washington
(USA). Il a ensuite travaillé successivement pour
Spadel, Bellsouth (USA), avant de devenir responsable
des relations extérieures de la Fédération des
Entreprises de Belgique (FEB).
Didier Malherbe a été administrateur délégué d’UCB
Belgique et vice-président des affaires publiques
d’UCB entre 2006 et février 2021. Il est également
le fondateur du Salon de l’étudiant et du European
Business Summit. Il a été président du comité de
gestion du FOREM (le service public wallon de l’emploi
et de la formation) de 2016 à 2020.
Didier Malherbe est également vice-président du
conseil d’administration de l’Union Wallonne des
Entreprises (UWE) et administrateur de l’Université
Catholique de Louvain (UCLouvain).

48 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Annette Vermeiren
Représentant permanent de Granvelle Consultants &
Co SRL.
Administrateur indépendant, présidente du
comité d’audit et risques, présidente du comité
d’administrateurs indépendants et membre du
comité de nomination et de rémunération.
Annette Vermeiren a plus de 36 ans d’expérience
dirigeante au sein du monde bancaire acquise au sein
de BNP Paribas Fortis et Chase Manhattan Bank au
sein des départements Corporate Banking ainsi que
Credit & Risk Management. Elle y a développé
e.a. une forte expertise en nancement d’entreprises
et d’immobilier, gestion du risque et corporate
governance.
Elle est par ailleurs administrateur indépendant dans
le fonds d’investissement spécialisé en supermarchés
GVBF Forum Estates NV. De plus, en tant qu’ad-
ministrateur de la fondation privée ASBL SOREA
et en tant que membre du conseil consultatif de l’ASBL
For a Better Life elle soutient le fonctionnement au plan
social pour les personnes ayant besoin de soins et
pour la protection de l’enfance.
Annette Vermeiren a un Master en Sciences
Economiques Appliquées de l’université d’Anvers et est
aussi certiée Guberna.
Ann Schryvers
Représentant permanent de S-Advice &
Management SRL.
Administrateur indépendant, membre du comité
d’investissement.
Ann Schryvers dispose d’une grande expérience
immobilière, essentiellement en retail. Elle est depuis
2011 consultante pour AG Real Estate, un des plus
grands investisseurs du pays, où elle est en charge
de l’accompagnement commercial et de la location de
portefeuille de magasins et de projets de magasins à
Bruxelles, Gand, Liège, ….
Elle représente par ailleurs AG Real Estate au sein du
comité d’investissement de la SIR Ascencio.
Avant AG RE, Ann Schryvers a travaillé pour de
nombreuses sociétés (Etap, Toplog, DC
Vastgoedontwikkeling, Rockspring, etc.) dont aussi
Banimmo de n 1994 à début 2006 où elle a géré de
nombreux investissements et développements.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
Jo De Clercq
Administrateur indépendant, président du comité
d’investissement.
Jo De Clercq a une très large expertise immobilière
acquise tout au long de sa carrière. Jusqu’à il y a
quelques années, il était le directeur général de
Patrizia GMBH, un gestionnaire de fonds immobiliers
importants.
Avant cela, il a été durant 14 ans Partner chez
Rockspring où il a géré les bureaux de Bruxelles,
Amsterdam et Paris en menant des transactions
totales annuelles de l’ordre de € 1,5 milliards.
Sa carrière antérieure l’a alors mené chez Pricoa, JLL,
Rogib, etc. et toujours dans le secteur immobilier.
Jo De Clercq est administrateur non-exécutif d’un
nombre de fonds d’investissement gérés par Revive,
il est partenaire chez Alter Reim et membre ULI et
membre UPSI.
Il est titulaire d’un post graduat en immobilier.
Filip Moeykens
Représentant permanent de Patronale Life SA.
Vice-Président du conseil d’administration, membre
du comité d’audit et risques.
De 1992 à 2006, il a été gérant d’un bureau comptable
et de conseil en scalité.
En 2002, il est devenu CEO de la société Patronale
Hypotheek Maatschappij qui est devenue en 2010
Patronale Life.
Filip Moeykens dispose de plusieurs mandats
d’administrateur au sein de Patronale Group, dont
entre autres au sein de Patronale Solar et Patronale
Real Estate.
Il est par ailleurs membre du conseil universitaire
et membre du comité d’audit de la Vrije Universiteit
Brussel.
Filip Moeykens est ingénieur commercial de Solvay
Business School (Vrije Universiteit Brussel) et possède
un post graduat en scalité d’entreprise et droit scal.

50 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Hendrik Danneels
Représentant permanent de Mylecke SA.
Administrateur, membre du comité
d’investissement.
Représentant permanent de Mylecke SA.
Administrateur, membre du comité d’investissement.
Actionnaire, représentant permanent, Administrateur
d’un nombre de sociétés immobilières et promoteurs.
Hendrik Danneels a débuté sa carrière dans le
secteur bancaire, mais a vite eu une préférence pour
l’immobilier.
Il a déjà développé en Belgique et à l’étranger plus de
4 000 appartements, 400.000 m² de retail et
100.000 m² de bureaux.
Ses activités actuelles se situent dans les trois
catégories suivantes :
- Développement immobilier ;
- Acquisition, détention et vente d’immobilier loué ;
- Acquisition, détention et vente de participations dans
d’autres sociétés .
Liesbeth Keymeulen
Représentant permanent de Liesbeth Keymeulen
SRL.
Administrateur.
Liesbeth Keymeulen a acquis une longue expérience
en immobilier, tout d’abord en tant que Project
Manager auprès de Bopro, Square et l’OTAN et
ensuite en qualité de Head of Construction auprès de
Extensa et de Chief Operations Ofcer auprès de The
House of Development. En octobre 2019 elle a été
nommée Chief Operations Ofcer de Banimmo.
Liesbeth Keymeulen est ingénieur civil-architecte de
l’Université de Gand.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
10.1.5 Organe collégial de gestion journalière
ORGANE COLLEGIAL DE GESTION JOURNALIERE
AU 31 DÉCEMBRE 2021
Depuis le 4 décembre 2019, le conseil d’administration
a délégué la gestion journalière de la société
à un organe collégial de gestion journalière, le
tout conformément au Code des sociétés et des
associations et à l’article 21 des nouveaux statuts de la
société.
Au 31 décembre 2021, l’organe collégial de gestion
journalière de Banimmo est composé des membres
suivants :

52 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Laurent Calonne
Représentant permanent de Lares
Real Estate SRL.
Chief Executive Ofcer et
Administrateur délégué, membre
du conseil d’administration.
Laurent Calonne a rejoint Banimmo
en novembre 2018 comme Chief
Investment Ofcer.
Il dispose d’une grande expérience
immobilière. Durant les années
2013 à 2018 il était membre
du comité d’investissement de
Patronale Life.
Il a auparavant travaillé plus de
10 ans au sein de Leasinvest
& Extensa comme directeur
technique, responsable de
développements et directeur de
la liale turque. Il a débuté sa
carrière dans la construction.
Laurent Calonne est ingénieur
civil en construction de la Vrije
Universiteit Brussel.
Liesbeth Keymeulen
Représentant permanent de
Liesbeth Keymeulen SRL.
Chief Operations Ofcer et
Administrateur délégué, membre
du conseil d’administration.
Liesbeth Keymeulen a rejoint
Banimmo en octobre 2019 en tant
que Chief Operations Ofcer et
assume en cette qualité la direction
opérationnelle des activités
immobilières.
Liesbeth Keymeulen a acquis une
longue expérience en immobilier,
tout d’abord en tant que Project
Manager auprès de Bopro, Square
et l’OTAN et ensuite en qualité de
Head of Construction auprès de
Extensa et de Chief Operations
Ofcer auprès de The House of
Development.
Liesbeth Keymeulen est ingénieur
civil-architecte de l’Université de
Gand.
Sven Dumortier
Représentant permanent de
Mundovert Ires SRL. Chief
Technology Ofcer.
Représentant permanent de
Mundovert Ires SRL. Chief
Technology Ofcer.
Sven Dumortier a rejoint
Banimmo en septembre 2019.
Il est un gestionnaire de projet
très expérimenté en matière de
constructions élevées et de projets
civils. Après l’obtention de son
grade de docteur en sciences
appliquées, il a travaillé pendant
16 ans pour le bureau d’études de
Besix. Après avoir dirigé de grands
projets pendant plusieurs années en
qualité de gestionnaire, il fut entre
2010 et 2016 Engineering Manager
responsable du fonctionnement
général du bureau d’études interne.
En 2016, il passa chez DEME où
il mit en place la cellule de gestion
des projets. Sven Dumortier est
ingénieur civil en construction de la
Vrije Universiteit Brussel.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
10.1.6 Politique en cas de conflits d’intérêts
Les administrateurs et les membres de l’organe
collégial de gestion journalière agissent en tout temps
dans l’intérêt de Banimmo et de ses liales. Toute
opération conclue entre, d’une part, la société et
ses liales, et, d’autre part, tout administrateur ou
membre de l’organe collégial de gestion journalière,
qu’elle soit visée ou non par les articles 7:96 ou 7:97
du Code des sociétés et des associations, requiert
l’approbation préalable du conseil d’administration,
lequel doit être complètement informé des termes et
conditions de l’opération ainsi que des intérêts de la
société qui sont en jeu. Dans un tel cas, un comité
d’administrateurs indépendants est mis en place
pour conseiller le conseil d’administration au sujet
d’un éventuel conflit d’intérêts. En 2021, le Comité
des administrateurs indépendants a émis un avis au
Conseil d’administration concernant un prêt relais
supplémentaire de € 10 millions à contracter auprès
de l’actionnaire de référence, Patronale Life. Le Comité
des administrateurs indépendants s’est réuni une fois
de plus sur une question pour laquelle son avis n’était
plus requis.
10.1.7 Processus d’évaluation du conseil
d’administration et des comités
Information sur les principales caractéristiques du
processus d’évaluation du conseil d’administration, de
ses comités et de ses administrateurs individuels.
Le conseil d’administration procède à une évaluation
régulière de son efcacité et de celle de ses comités
an de déterminer si (i) le conseil d’administration
agit de façon efcace, (ii) les questions importantes
sont débattues et préparées de façon adéquate, (iii)
chaque administrateur contribue de façon constructive
dans les discussions et la prise de décision et (iv) la
composition du conseil d’administration ou des comités
correspond à celle qui est souhaitable.
10.1.8 Bonus sous forme d’actions
Au cours de l’exercice 2021 l’assemblée générale n’a
pas eu à délibérer sur l’attribution de tel bonus.
10.1.9 Rapport de rémunération
10.1.9.1 Description de la procédure adoptée
pendant l’exercice 2021, pour élaborer une politique
de rémunération pour les administrateurs, les autres
dirigeants et les délégués à la gestion journalière de
la société et pour xer leur rémunération.
La société n’a pas d’autres dirigeants au sens
de l’article 3:6 §3 du Code des sociétés et des
associations que les administrateurs exécutifs et les
délégués à la gestion journalière.
La procédure adoptée pendant l’exercice 2021
pour élaborer la politique de rémunération pour les
administrateurs et les délégués à la gestion journalière
a été modiée en 2021 en application du Code des
sociétés et associations (tel que modié par la loi du
28 avril 2020 transposant la directive (UE) 2017/828
du Parlement européen et du Conseil du 17 mai 2017
modiant la directive 2007/36/CE en ce qui concerne
la promotion de l’engagement à long terme des
actionnaires et portant diverses dispositions relatives
aux sociétés et associations) et des recommandations
du Code belge de Corporate Governance.
Le comité de nomination et de rémunération se tient
informé des pratiques du marché et soumet au conseil
d’administration les recommandations nécessaires.

54 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
10.1.9.2 Déclaration sur la politique de rémunération
des administrateurs, des autres dirigeants et des
délégués à la gestion journalière de la société
adoptée pendant l’exercice social faisant l’objet
du rapport annuel, qui contient au moins les
informations suivantes :
a) Les principes de base de la rémunération, avec
indication de la relation entre rémunération et
prestations.
• La rémunération des administrateurs non-
exécutifs et indépendants est composée d’une
rémunération xe et de jetons de présence.
• Les administrateurs exécutifs ne reçoivent pas
de rémunération pour leur mandat au sein du
conseil d’administration.
• Pour les délégués à la gestion journalière
Banimmo a conclu des contrats de
management ou de travail à des conditions
de marché, spéciques à chaque délégué à la
gestion journalière concerné.
b) L’importance relative des différentes composantes
de la rémunération :
• Les administrateurs non-exécutifs et
indépendants reçoivent une rémunération
xe pour leur mandat au sein du conseil
d’administration de € 15.000 HTVA par an
(calculé au prorata en cas de nomination en
cours d’année).
• Les membres des comités d’audit et risques, de
nomination et de rémunération, d’investissement
et des administrateurs indépendants perçoivent
un jeton de présence pour chaque réunion
dont le montant est xé à € 1.000 HTVA par
réunion. Ces montants sont doublés en cas de
présidence de comité.
• Pour les délégués à la gestion journalière,
les conventions prévoient une rémunération
annuelle brute xe, ainsi qu’une rémunération
variable accordée en fonction d’objectifs
établis par le Conseil d’Administration et
dont le montant ne dépasse pas 30% de la
rémunération annuelle brute xe.
c) Les caractéristiques des primes de prestations en
actions, options ou autres droits d’acquérir des
actions.
Il n’y a pas de primes de prestations en actions,
options ou autres droits d’acquérir des actions.
d) Les informations sur la politique de rémunération
pour les deux exercices sociaux suivants.
La politique de rémunération n’a pas été modiée
par rapport à l’exercice social faisant l’objet du
présent rapport, mais il est prévu qu’elle sera
modiée pour l’exercice suivant.
10.1.9.3 Les critères pour l’évaluation des prestations
au regard des objectifs, l’indication de la période
d’évaluation et la description des méthodes
appliquées pour vérier s’il a été satisfait à ces
critères de prestation.
La performance des administrateurs exécutifs et des
délégués à la gestion journalière sont évalués au cas
par cas, annuellement sur une période d’une année
calendrier (du 1er janvier au 31 décembre), par le
comité de nomination et de rémunération
(« CNR ») sur base des objectifs établis par le Conseil
d’Administration. Le comité de nomination et de
rémunération soumet son avis sur les évaluations
et les objectifs atteints on non atteints, au Conseil
d’administration, qui approuve ou non les évaluations
des prestations au regard des objectifs.
10.1.9.4 Le montant des rémunérations et autres
avantages accordés directement ou indirectement
aux administrateurs non exécutifs par la société
ou une société qui fait partie du périmètre de
consolidation de cette société, s’élève pour 2021
à € 163.000 HTVA.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
Répartition des rémunérations :
10.1.9.5 Globalement, le montant des rémunérations
et autres avantages attribués directement ou
indirectement aux administrateurs exécutifs, autres
dirigeants et délégués à la gestion journalière, par
la société ou par une société qui fait partie de son
périmètre de consolidation, s’élève à € 1.040.648
HTVA.
Répartition de ce montant :
a) la rémunération de base s’élève à € 843.854 HTVA;
b) la rémunération variable : € 196.794 HTVA ;
c) pension : aucun montant ;
d) les autres composants de la rémunération, tels
que les frais ou la valeur d’assurances et autres
avantages en nature, dont les spécicités des plus
importants sont commentés : € 0.
Cette rémunération n’a pas été fondamentalement
adaptée par rapport à l’exercice qui fait l’objet du
présent rapport annuel.
e) rémunération pour n de contrat : € 0.
Au cours de l’exercice 2021 le conseil d’administration
n’a pas accordé d’options.
Rémunération attribuée pour participation à :
Total
en € CA CNR* CAR** CI***
Adm.
Indep.
Administrateur indépendant Granvelle Consultants &
C° SRL
15.000 2.000 6.000 4.000 27.000
Administrateur indépendant Access & Partners SRL 15.000 2.000 3.000 2.000 22.000
Administrateur indépendant Jo(han) De Clercq 15.000 6.000 2.000 23.000
Administrateur indépendant Ann Schryvers SRL 15.000 3.000 18.000
Administrateur non exécutif Patronale Real Estate SA 15.000 4.000 3.000 22.000
Administrateur non exécutif Patronale Life SA 15.000 3.000 18.000
Administrateur non exécutif Mylecke SA 15.000 3.000 18.000
Administrateur non exécutif André Bosmans
Management SRL
15.000 15.000
163.000
* Comité de nomination et rémunération ** Comité d’audit et de risques *** Comité d’investissement
en € (HTVA)
Lares Real Estate SRL
CEO
rp. Laurent Calonne
Liesbeth Keymeulen SRL
COO
rp. Liesbeth Keymeulen
Aedefcio SRL
CDO
rp. Damien Darche
Mundovert IRES SRL
CTO
rp. Sven Dumortier
Rémunération de base 243.659 235.429 150.962 213.804
Rémunération variable 70.858 65.900 60.036
Total 314.517 301.329 150.962 273.840
La répartition par membre de l’Organe Collégial de la Gestion Journalière est comme suit :

56 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
10.1.9.6 Pour les et délégués à la gestion journalière,
les clauses contractuelles prévoient, en cas de
départ, un préavis qui ne dépasse pas 12 mois ou
une indemnité correspondante de 12 mois maximum,
et les clauses prévoient le droit à la récupération de
la rémunération variable attribuée.
10.2 Mixité au sein du conseil d’administration
Tous les sexes sont représentés au sein du conseil
d’administration de la société qui est d’ailleurs très
soucieuse de la représentativité de la composition de
son conseil d’administration.
Ce critère fait partie des critères considérés pour la
nomination de nouveaux administrateurs.
Le nombre d’administrateurs du sexe masculin est de 7,
et du sexe féminin de 3 au 31 décembre 2021.
10.3 Règles préventives des abus de marché
Conformément à la Charte de Corporate Governance,
Jan Gillis (Development Manager Banimmo) est le
Compliance Ofcer de Banimmo. Le Compliance
Ofcer a notamment pour mission d’assurer le suivi
du respect des règles portant sur les obligations de
conduite et de déclaration relatives aux transactions
sur les actions de la société, effectuées par des
personnes exerçant des responsabilités dirigeantes,
des travailleurs ou des personnes qui leur sont
étroitement liées, an de prévenir l’abus de marché.
10.3.1 Supervision des transactions effectuées
sur les actions Banimmo
Le Compliance Ofcer établit et tient à jour la liste des
personnes ayant accès à des informations dont elles
savent ou devraient savoir qu’elles constituent des
informations privilégiées. Il s’assure que les personnes
en question sont informées de leur présence sur cette
liste.
De plus, le Compliance Ofcer veille à la dénition,
par le conseil d’administration, des périodes
dites « Période Close » et « Période Interdite »,
pendant lesquelles les transactions portant sur
des instruments nanciers (y compris dérivés) de
Banimmo sont prohibées pour les personnes exerçant
des responsabilités dirigeantes dans Banimmo, les
travailleurs de Banimmo, toute personne reprise sur la
liste mentionnée ci-dessus ainsi que toute personne
qui leur est étroitement liée. Les « Période Close » et
« Période Interdite » sont les suivantes :
• « Période Close » : la période de 30 jours calendrier
qui précède la publication des résultats annuels,
semestriels et le cas échéant trimestriels de la
société.
• « Période Interdite » : toute période qui commence
au moment où la société avertit la FSMA de sa
décision de différer la publication d’une information
privilégiée conformément à la loi et qui se termine au
moment où cette information privilégiée est rendue
publique ou cesse d’être pertinente.
A la n de chaque exercice, le conseil d’administration
communiquera la « Période Close » visée ci-dessus
pour l’exercice suivant.
10.3.2 Restrictions affectant les transactions
réalisées par des personnes exerçant des
responsabilités dirigeantes ou par des employés
Les personnes exerçant des responsabilités
dirigeantes dans Banimmo ou les travailleurs de
Banimmo ayant l’intention de réaliser des transactions
portant sur des instruments nanciers ou des
instruments nanciers dérivés de Banimmo doivent
en aviser par écrit (courrier ou e-mail) le Compliance
Ofcer qui accordera ou refusera l’autorisation par
décision écrite dans les 48 heures de la réception de la
demande. La transaction doit être réalisée dans les 5
jours ouvrables après réception de l’autorisation.
Le Compliance Ofcer qui a l’intention de réaliser des
transactions portant sur des instruments nanciers
ou des instruments nanciers dérivés de Banimmo
doit en aviser par écrit (courrier ou e-mail) le conseil
d’administration.
La personne exerçant des responsabilités dirigeantes
ou le travailleur doit ensuite conrmer au Compliance
Ofcer la réalisation de la transaction dans les 2 jours
calendrier suivant celle-ci.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
Les personnes exerçant des responsabilités
dirigeantes ou toute personne qui leur est étroitement
liée doivent également notier à la FSMA les
transactions effectuées pour leur compte propre et
portant sur des instruments nanciers (y compris
dérivés) de Banimmo. L’obligation de notication visée
ci-avant doit être rencontrée au plus tard dans les 3
jours ouvrables suivant l’exécution de la transaction.
10.4 Règles préventives de conflits d’intérêts
A la connaissance de Banimmo et à l’exception des
opérations éventuellement mentionnées dans le
rapport de gestion (en application des articles 7:96
ou 7:97 du Code des sociétés et des associations),
les administrateurs n’ont pas d’intérêt privé, y compris
de nature patrimoniale, susceptible de les placer dans
une situation de conflit d’intérêt à son égard.
Le conseil d’administration de Banimmo veille au
respect des procédures prévues par l’article 7:96 du
Code des sociétés et des associations concernant les
conflits d’intérêts au sein du conseil d’administration.
Conformément à la Charte de Corporate Governance,
toute opération conclue entre d’une part la société et
ses liales, et d’autre part, tout administrateur ou tout
membre de l’organe collégial de gestion journalière -
qu’elle soit visée ou non par les articles 7:96 ou 7:97
du Code des sociétés et des associations - requiert
l’approbation préalable du conseil d’administration,
lequel doit être complètement informé des termes
et conditions de l’opération ainsi que des intérêts
de la société qui sont en jeu. Au cours de l’exercice
2021, à l’exception des opérations éventuellement
mentionnées dans le rapport de gestion (en application
des articles 7:96 ou 7:97 du Code des sociétés et des
associations), aucune autre opération n’a nécessité
l’approbation préalable du conseil d’administration.
11 ENVIRONNEMENT
Les aspects environnementaux liés aux immobilisations
corporelles de la société sont systématiquement pris
en compte lors des acquisitions, au travers de la
« due diligence » préalable et d’éventuelles garanties
reçues. Tous les risques environnementaux qui ont été
identiés font l’objet de provisions dans les comptes de
la société.
Une provision spécique relative aux risques
environnementaux liés à l’immeuble Albert Building à
Anvers, vendu en 2006, avait été constituée. Il s’agit
de la seule provision enregistrée par la société pour
couvrir un risque environnemental. Cette provision a
déjà été partiellement utilisée.
12 DISPOSITIONS
PARTICULIÈRES POUVANT
AVOIR UNE INCIDENCE EN
CAS D’OFFRE PUBLIQUE
D’ACQUISITION SUR LA
SOCIÉTÉ
Il n’y a pas de conventions d’actionnaires.
13 DIVIDENDE
An de consolider la poursuite de la croissance après
la relance, le conseil d’administration proposera à
l’assemblée générale de ne pas distribuer de dividende
cette année.

58 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
14 DÉCHARGE AU
COMMISSAIRE
Il sera proposé à l’assemblée générale des
actionnaires de donner décharge au commissaire
pour l’exécution de son mandat au cours de l’exercice
clôturé au 31 décembre 2021.
15 JUSTIFICATION DE
L’INDÉPENDANCE ET DE LA
COMPÉTENCE EN MATIÈRE
DE COMPTABILITÉ ET D’AUDIT
D’AU MOINS UN MEMBRE DU
COMITÉ D’AUDIT
La société conrme conformément à l’article 3:6 §1, 9°
du Code des sociétés et associations, l’indépendance
et la compétence en matière de comptabilité et d’audit
d’au moins un membre du comité d’audit depuis sa
nouvelle composition au 22 novembre 2018.
16 INFORMATION
SUR L’EXISTENCE DE
SUCCURSALES
DE LA SOCIÉTÉ
La société n’a pas de succursales.
17 CONFLIT D’INTERETS ET
OPERATIONS ASSIMILEES
En 2021, les transactions suivantes ont fait l’objet de la
procédure prévue aux articles 7:96 ou 7:97 du Code
des sociétés et associations :
En 2021, le Comité des administrateurs indépendants
a conseillé le Conseil d’administration à deux reprises.
Le premier avis concernait un nancement relais
supplémentaire de € 10 millions à souscrire auprès de
l’actionnaire de référence Patronale Life.
Extrait du procès-verbal du conseil d’administration du
25 août 2021 :
“[…]
7. Avis du Comité des administrateurs
indépendants + approbation d’un nancement relais
supplémentaire de € 10 millions par Patronale Life
M. Olivier Nokerman a donné une vue d’ensemble de
la planication de la trésorerie 2021 (annexe 8) qui
montre que :
• un nancement à court terme est nécessaire.
• beaucoup de fluctuations dans les flux de trésorerie
dans les mois à venir.
• un nancement externe avantageux est à portée de
main (BNP Paribas Fortis - NG1 / NØR).
• possibilité de vendre plusieurs projets => possibilité
de cash-in élevé dans les prochains mois.
Dans l’attente d’une mise à jour de la planication des
flux de trésorerie 2022-2025, il est proposé d’obtenir
un nancement à court terme (€ 10 millions) de
Patronale Life, conformément au term sheet gurant à
l’annexe 9. Dans ce contexte, un avis a été demandé
au comité des administrateurs indépendants.
Mme Annette Vermeiren a pris connaissance de l’avis
du comité d’administrateurs indépendants en date du
23 août 2021 (annexe 10) concernant le nancement
relais susmentionné (€ 10 millions) avec une date
d’échéance au 31/12/2021 conformément aux termes
contenus dans le term sheet en annexe 9.

Rapport annuel sur les comptes consolidés
Une attention particulière est accordée à la description
de la décision ou de la transaction envisagée, aux
avantages et inconvénients commerciaux ainsi qu’aux
conséquences sur le patrimoine. Le Comité considère
que la conclusion du nancement relais susmentionné
permet à Banimmo d’absorber ses pénuries de
trésorerie temporaires sur une courte période (4 mois)
en attendant la préparation et la discussion du plan de
trésorerie/nancement 2022. Le Comité est également
d’avis que les conditions du term sheet susmentionné
ne sont pas de nature à causer un désavantage à la
société qui serait manifestement illégal en vue de la
politique poursuivie par la société.
En conclusion, le comité d’administrateurs
indépendants émet un avis positif au conseil
d’administration en ce qui concerne la conclusion du
nancement relais susmentionné (€ 10 millions) avec
une date d’échéance au 31/12/2021 conformément
aux termes et conditions contenus dans le term sheet
en annexe 9.
Décision :
Le Conseil d’administration décide à
l’unanimité des voix :
- d’approuver l’avis du comité des trois
administrateurs indépendants en date du 23 août
2021 (annexe 10) ; et
- de conclure un nancement relais (€ 10 millions)
avec Patronale Life SA avec une date d’échéance
au 31/12/2021 selon les modalités contenues dans
le term sheet en annexe 9.
[…]”
Le deuxième avis a fait suite à l’approbation par le
conseil d’administration du business plan 2022-2026
en date du 9 novembre 2021 et a examiné la possibilité
de combler le besoin de nancement supplémentaire
de la société par une ligne à court terme jusqu’à la
n de 2022 pour un montant de € 20 millions auprès
de l’actionnaire de référence Patronale Life. Compte
tenu de la vente du bâtiment de NETWORKS NØR en
décembre 2021, le conseil d’administration suivant,
qui s’est tenu en 2022, a constaté que le nancement
supplémentaire avec Patronale Life n’était plus
nécessaire.
Fait à Bruxelles le 22 mars 2022.

60 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
COMPTES ANNUELS
Comptes annuels 60
Compte de résultat consolidé 61
État consolidé du résultat global 62
Bilan consolidé 63
Tableau consolidé des flux de trésorerie 65
État consolidé des variations des capitaux propres 68
Notes aux comptes consolidés 69
Rapport du commissaire 142
Comptes annuels abrégés de Banimmo 147

Comptes annuels
COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ
(en € 000) Notes 2021 2020
Revenus locatifs 19 3 146 3 294
Produits de cession d'immeubles de stock 20 78 000 -
Produits des commandes en cours d'éxécution 20 - -
Produits des activités ordinaires 81 146 3 294
Charges locatives 19 - 493 - 550
Prix de revient des immeubles de stock vendus 20 - 64 616 -
Prix de revient des commandes en cours d'exécution 20 - -
Charges des activités ordinaires - 65 109 - 550
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES 16 037 2 744
Honoraires et commissions de gestion 801 6
Résultat net des cessions d'immeubles de placement 20 - -
Prots (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement 21 11 453 377
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock 21 13 507 3 381
Amortissements sur droits d'usage des contrats de location - 427 - 427
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur créances liées à des cessions
d'immeubles
22 - -
Autres (charges)/produits opérationnels 22 - 5 273 - 981
RÉSULTAT IMMOBILIER 36 098 5 100
Charges administratives 23 - 3 796 - 3 141
Autres revenus - -
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 32 302 1 959
Charges nancières 25 - 4 108 - 2 652
Produits nanciers 25 154 269
Charges d'actualisation sur les dettes liées aux droits d'usage des contrats de
location
- 66 - 37
Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées 8 197 - 185
Dépréciation (dotations / reprises) sur les participations des coentreprises et entre-
prises associées
8 - -
Résultat net des cessions des coentreprises et entreprises associées 20 - -
Résultat des autres actifs nanciers 25 - 19 - 461
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 28 460 - 1 107
Impôts 26 - 1 630 - 148
RÉSULTAT DE L'EXERCICE - ACTIVITÉS POURSUIVIES 26 830 - 1 255
Résultat des activités non poursuivies 36 - 1 825 - 280
RÉSULTAT NET DE L'EXERCICE 25 005 - 1 535
Attribuable aux:
- Actionnaires de la société 25 005 - 1 642
- Intérêts minoritaires - 107
Résultat de base et dilué par action revenant aux actionnaires (en euros par action) 2,20 - 0,14

62 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
ÉTAT CONSOLIDÉ DU RÉSULTAT GLOBAL
(en € 000) 2021 2020
RÉSULTAT NET 25 005 - 1 535
Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres - -
Impôts différés - -
Autres éléments du résultat global reclassiables au compte de résultat des périodes
ultérieures
- -
Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres - -
Impôts différés - -
Autres éléments du résultat global non reclassiables au compte de résultat des périodes
ultérieures
- -
RÉSULTAT GLOBAL DE LA PÉRIODE 25 005 - 1 535
Attribuable aux :
– Actionnaires de la société 25 005 - 1 642
– Intérêts minoritaires - 107
Les notes 1 à 36 font partie intégrante des états nanciers IFRS consolidés au 31 décembre 2021.

Comptes annuels
BILAN CONSOLIDÉ
(en € 000) Notes 2021 2020
ACTIFS
ACTIFS NON COURANTS
Immeubles de placement 6 74 091 42 311
Immobilisations corporelles 7 394 457
Immobilisations incorporelles 98 160
Droits d'usage des contrats de location 12 5 245 5 616
Participations dans les coentreprises et entreprises associées 8 5 312 5 036
Actifs d'impôts différés 0 0
Actifs nanciers non courants 9 4 566 4 556
Créances commerciales et autres créances non courantes 10 1 870 1 707
TOTAL DES ACTIFS NON COURANTS 91 576 59 843
ACTIFS COURANTS
Immeubles de stocks 11 28 491 56 395
Actifs nanciers courants 9 1 077 1 069
Créances commerciales et autres créances courantes 10 4 634 5 001
Créances d'impôts courants 35 93
Trésorerie et équivalents de trésorerie 13 71 699 19 160
TOTAL DES ACTIFS COURANTS 105 935 81 718
TOTAL DES ACTIFS 197 512 141 562

64 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
(en € 000) Notes 2021 2020
CAPITAUX PROPRES
Capital 14 30 000 30 000
Réserves consolidées 39 274 14 269
Capitaux propres part du groupe 69 274 44 269
Intérêts minoritaires 0 340
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 69 274 44 609
PASSIFS
PASSIFS NON COURANTS
Dettes nancières non courantes 15 68 706 77 995
Provisions non courantes 17 3 259 1 169
Dettes non courantes liées aux droits d'usage des contrats de location 5 627 6 253
Dettes commerciales et autres dettes non courantes 18 0 0
TOTAL DES PASSIFS NON COURANTS 77 592 85 417
PASSIFS COURANTS
Dettes nancières courantes 15 18 932 1 276
Dettes d'impôts courants 1 380 195
Provisions courantes 17 29 29
Dettes courantes liées aux droits d'usage des contrats de location 628 658
Dettes commerciales et autres dettes courantes 18 27 852 9 378
Passifs liés aux actifs des activités non poursuivies 36 1 825 0
TOTAL DES PASSIFS COURANTS 50 645 11 536
TOTAL DES PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES 197 512 141 562
Les notes 1 à 36 font partie intégrante des états nanciers IFRS consolidés au 31 décembre 2021.

Comptes annuels
TABLEAU CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE
(en € 000) Notes 2021 2020
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES
RÉSULTAT NET DU GROUPE 25 005 -1 642
RÉSULTAT NET QUOTE PART DE TIERS 0 107
- Impôts 26 1 630 148
- (Prots) / pertes sur la cession d'immeubles de placement 20 0 0
- (Prots) / pertes sur la cession des coentreprises et entreprises associées 20 0 0
- (Prots) / pertes sur la cession d'immeubles de stock (1) 20 -13 384 0
- (Prots) / pertes de juste valeur sur immeubles de placement (2) 21 -11 453 - 377
- Amortissements sur droits d'usage des contrats de location (3) 12 426 426
- (Prots) / pertes de juste valeur sur autres actifs nanciers (4) 9 19 461
- (Reprises de) réductions de valeur sur immeubles de stocks (5) 21 -13 507 -3 381
- (Reprises de) réductions de valeur sur créances (6) 1 125 0
- (Reprises de) réductions de valeur sur actifs nanciers 0 0
- Amortissement des immobilisations corporelles 7 7 17
- Amortissement des immobilisations incorporelles 66 62
- Linéarisations des revenus locatifs et charges locatives sur immeubles - 345 - 259
- Quote-part dans la perte/(le bénéce) des coentreprises et entreprises
associées (7)
8 - 198 185
- Résultat des activités non poursuivies (8) 36 1 825 280
- (Reprises de) réductions de valeur des créances sur des coentreprises et
entreprises associées
25 0 0
- Charges d'intérêts 25 4 174 2 688
- Produits d'intérêts et dividendes reçus 25 - 154 - 269
- (Prots) / pertes de juste valeur sur instruments dérivés 25 0 0
RÉSULTAT NET AVANT VARIATIONS DU FONDS DE ROULEMENT -4 763 -1 552
Variations du fonds de roulement
Dépenses d'investissements sur immeubles de stock (9) -19 010 -3 140
Encaissements de cessions sur immeubles de stock (1) 78 000 0
Créances commerciales et autres créances - 576 342
Dettes commerciales et autres dettes (10) 14 278 - 192
Provisions (11) 2 090 - 82
TRÉSORERIE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ OPÉRATIONNELLE 70 019 -4 623
Impôts payés - 463 - 121
Impôts reçus 77 29
TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ
OPÉRATIONNELLE
69 633 -4 715

66 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
TABLEAU CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE (SUITE)
(en € 000) Notes 2021 2021
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT
Dépenses d'investissements sur immeubles de placement (12) -20 326 -8 214
Encaissements de cessions sur immeubles de placement 0 0
Acquisitions d'immobilisations corporelles 0 - 3
Acquisitions d'immobilisations incorporelles - 5 - 27
Augmentation de capital des coentreprises et entreprises associées 0 0
Acquisitions de coentreprises et entreprises associées 0 0
Cession de coentreprises et entreprises associées 0 0
Dividendes reçus d'actifs nanciers 0 180
Encaissements de cession des activités non poursuivies 0 0
Prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées -29 - 432
Remboursements de prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées 0 0
TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ
D'INVESTISSEMENT
-20 360 -8 497
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
Acquisition quote part de tiers - 418 0
Nouveaux emprunts (13) 17 000 38 600
Remboursements d'emprunts (14) -9 300 -30 300
Emissions d'obligations (net de frais) 0 49 944
Remboursements d'obligation 0 -43 800
Remboursements de dettes liées aux droit d'usage des contrats de locations (3) - 656 - 689
Intérêts payés -3 507 -3 985
Intérêts perçus/(payés) sur instruments dérivés 0 0
Autres intérêts perçus 146 37
Dividendes versés aux actionnaires 0 0
TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ DE
FINANCEMENT
3 266 9 807
Variation nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie 52 539 -3 405
Situation nette de trésorerie en début d'année 13 19 160 19 160
Situation nette de trésorerie en n d'année 13 71 699 19 160
Les notes 1 à 36 font partie intégrante des états nanciers IFRS consolidés au 31 décembre 2021.

Comptes annuels
Pour l’année 2021 :
(1) Les postes « (Profits) / pertes sur la cession d’immeubles de stock » et « Encaissements de cessions sur immeubles de stock » concernent l’immeubleNETWORKS NØR et respectivement le résultat de cession hors reprise de réductions de valeur antérieures et le prix de vente de l’immeuble (voir note 11et 20).
(2) Le poste « (Profits) / pertes de juste valeur sur immeubles de placement » concerne les immeubles NETWORKS Forest, Da Vinci H3 et l’immeubleNETWORKS Gent One & Two (voir note 6).
(3) Les postes « Amortissements sur droits d’usage des contrats de location » et « Remboursements de dettes liées aux droits d’usage des contrats de loca-tions » se rapportent à l’application de la nouvelle norme IFRS 16 (voir note 12).
(4) Le poste « (Profits) / pertes de juste valeur sur autres actifs financiers » se rapporte à la valorisation des certificats fonciers Atlantic House (voir note 9).
(5) Le poste « (Reprises de) réductions de valeur sur immeubles en stocks » se rapporte aux immeubles : Bâle, Da Vinci H2, SDEC Charleroi, Raket 40, DaVinci H5, et NETWORKS NØR (voir note 11 et 21).
(6) Le poste « (Reprises de) réduction de valeur sur créances » se rapporte à la réduction de valeur totale de la créance que le groupe Banimmo détient surla société « Tour Eiffel » à la suite de la constatation d’une perte de valeur importante de l’immeuble « Paris Vaugirard » sous-jacent à cette créance (voirnote 10 et 22).
(7) Le poste « Quote-part dans la perte/ (le bénéfice) des coentreprises et entreprises associées » concerne le résultat de l’entreprise associée GrondbankThe Loop et de la coentreprise MC² Development (voir note 8).
(8) Le poste « Résultat des activités non poursuivies » se rapporte aux opérations de l’activité non poursuivie Golf Hotel de Chantilly (voir note 36).
(9) Le poste « Dépenses d’investissements sur immeubles en stock » concerne principalement le développement de l’immeuble NETWORKS NØR et lestravaux d’étude pour le développement de l’immeuble NETWORKS Gent phase 2 (voir note 11).
(10) Le poste « Dettes commerciales et autres dettes » concerne essentiellement une dette envers l’administration de la TVA à la suite de la vente del’immeuble NETWORKS NØR et échue en janvier 2022 (voir note 18).
(11) Le poste « Provisions » concerne d’une part une provision constituée pour un risque lié à des obligations contractuelles dans le dossier « Paris Vaugirard »envers la société « Tour Eiffel » et la provision pour garantie locative sur l’ancien immeuble Alma Court (note 17 et 22).
(12) Le poste « Dépenses d’investissements sur immeubles de placement » concerne principalement le développement de l’immeuble NETWORKS Gent One& Two (voir note 6).
(13) Le poste « Nouveaux emprunts » concerne un nouvel emprunt bancaire permettant le refinancement de l’immeuble NETWORKS Gent One & Two (voirnote 15).
(14) Le poste « Remboursements d’emprunts » correspond à des remboursements d’emprunts à Patronale Life (voir note 15).

68 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
ÉTAT CONSOLIDÉ DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES
(en € 000) Notes Capital Réserve
liée au
capital
Titres
auto-
détenus
Réserves
conso-
lidées
Gains et
pertes
comp-
tabilisés
directe-
ment en
fonds
propres
Total des
capitaux
propres
part du
groupe
Part de
tiers
Total des
capitaux
propres
consoli-
dés
SOLDE AU 1
ER
JANVIER 2020
30 000 392 -1 843 17 362 0 45 911 232 46 142
Résultat de l'exercice 2020
-1 642 -1 642 107
Autres
0 0 1
SOLDE AU 31 DÉCEMBRE
2020
30 000 392 -1 843 15 720 0 44 269 340 44 609
Résultat de l'exercice 2021
25 005 25 005
Acquisition part de tiers
- 340
Autres
0 0 0
SOLDE AU 31 DÉCEMBRE
2021
30 000 392 -1 843 40 726 0 69 274 0 69 274
Les notes 1 à 36 font partie intégrante des états nanciers IFRS consolidés au 31 décembre 2021.

Comptes annuels
NOTE 1 : INFORMATIONS
GÉNÉRALES
Banimmo est une société anonyme de droit belge. La
société a été constituée en droit luxembourgeois le 5
septembre 2002 pour une durée indéterminée sous la
dénomination sociale « GP Beta Holding Company SA
». Elle est devenue une société de droit belge à la suite
de la modication de ses statuts et du transfert de son
siège social en Belgique le 16 mars 2007. À l’occasion
des fusions par absorption avec la société Banimmo
Real Estate SA et la société Ad Valore Invest SA, qui
sont intervenues le 16 mai 2007, la Société a adopté la
dénomination sociale « Banimmo SA ». Le siège social
de Banimmo SA est situé Boulevard Bischoffsheim, 33
à 1000 Bruxelles. La société est cotée en bourse sur le
marché NYSE Euronext à Bruxelles.
Depuis le 19 novembre 2018, à la suite d’une offre
publique d’acquisition volontaire et inconditionnelle en
numéraire faite par Patronale Life sur l’ensemble des
actions en circulation de Banimmo, Patronale Life dé-
tient 62,47 % du total des actions émises par Banimmo
devenant ainsi actionnaire de référence, succédant au
groupe Afne (voir note 33).
Le Banimmo rajeuni est un acteur innovant, axé sur
les besoins des futurs utilisateurs de ses immeubles et
avec l’ambition de suivre les nouvelles tendances qui
révolutionneront le secteur immobilier.
Sa stratégie est basée sur la différenciation des pro-
duits, la compréhension du client, les environnements
basés sur le service, les actions axées sur sa mission et
la communication transparente.
Le portefeuille immobilier actuel porte sur environ
54.742 m² de surfaces louées et une réserve d’environ
290.000 m² à développer.
Les états nanciers consolidés au 31 décembre 2021,
en ce compris les annexes, préparés selon le référentiel
IFRS (« International Financial Reporting Standards »)
ont été approuvés par le Conseil d’Administration en
date du 22 mars 2022 et sont soumis à l’assemblée
générale des Actionnaires du 10 mai 2022.
NOTE 2 : RÉSUMÉ DES PRINCI-
PALES MÉTHODES COMPTABLES
Les principales méthodes comptables appliquées lors
de la préparation des états nanciers consolidés sont
décrites ci-après. Sauf indication contraire, ces mé-
thodes ont été appliquées de façon constante pour
tous les exercices présentés.
A. Base de préparation et déclaration de
conformité aux IFRS
Les états nanciers consolidés de Banimmo au 31 dé-
cembre 2021 ont été établis en respectant l’ensemble
des dispositions du référentiel IFRS telles qu’adoptées
par l’Union Européenne et qui ont été publiées à cette
date, à savoir les normes publiées par l’International
Accounting Standards Board (« IASB ») et les interpré-
tations publiées par l’IFRIC (« International Financial
Reporting Interpretations Committee »).
Ces dispositions correspondent aux normes et inter-
prétations publiées par l’IASB telles qu’adoptées par
l’Union Européenne au 31 décembre 2021.
Ces états nanciers consolidés sont préparés sur la
base du principe de la valorisation des éléments bilan-
taires à leur coût d’acquisition historique, à l’exception
des actifs et passifs évalués à leur juste valeur le cas
échéant.
La préparation des états nanciers conformément
aux IFRS nécessite de retenir certaines estimations
comptables déterminantes. La direction est également
amenée à exercer son jugement lors de l’application
des méthodes comptables du Groupe. Les domaines
pour lesquels les enjeux sont les plus élevés en termes
de jugement ou de complexité ou ceux pour lesquels
les hypothèses et les estimations sont signicatives au
regard des états nanciers consolidés sont exposés en
note 4.
NOTES AUX COMPTES CONSOLIDÉS

70 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Normes, amendements aux normes et interpréta-
tions adoptés par l’Union Européenne entrant en
vigueur en 2021
Plusieurs amendements et interprétations entrent en
vigueur pour la première fois en 2021, mais n’ont pas
d’impact sur les états nanciers consolidés du Groupe.
Le groupe n’a pas anticipé l’application de normes,
interprétations ou amendements qui ont été publiés et
qui ne sont pas encore entrés en vigueur.
Les amendements aux normes et interprétations
suivants sont d’application obligatoire dès l’exercice
2021 :
- Amendement à la norme IAS 39 – « Instruments
nanciers : comptabilisation et évaluation », intitulé
« Réforme des taux d’intérêts de référence –
phase 2 » - publié par l’IASB le 27 août 2020, adopté
par l’UE le 13 janvier 2021 et applicable au niveau
européen à partir des exercices ouverts le 1er jan-
vier 2021 ;
- Amendement à la norme IFRS 4 – « Contrats d’assu-
rance : comptabilisation et évaluation », intitulé
« Réforme des taux d’intérêts de référence –
phase 2 » - publié par l’IASB le 27 août 2020, adopté
par l’UE le 13 janvier 2021 et applicable au niveau
européen à partir des exercices ouverts le 1er jan-
vier 2021 ;
- Amendement à la norme IFRS 7 – « Instruments -
nanciers : informations à fournir », intitulé « Réforme
des taux d’intérêts de référence – phase 2 » - publié
par l’IASB le 27 août 2020, adopté par l’UE le 13 jan-
vier 2021 et applicable au niveau européen à partir
des exercices ouverts le 1er janvier 2021 ;
- Amendement à la norme IFRS 9 – « Instruments
nanciers », intitulé « Réforme des taux d’intérêts
de référence – phase 2 » - publié par l’IASB le 27
août 2020, adopté par l’UE le 13 janvier 2021 et
applicable au niveau européen à partir des exercices
ouverts le 1er janvier 2021 ;
- Amendement à la norme IFRS 16 – « Contrats de
location », intitulé « Allégements de loyer liés à la co-
vid-19 au-delà du 30 juin 2021 » - publié par l’IASB
le 31 mars 2021, adopté par l’UE le 30 août 2021 et
applicable au niveau européen à partir des exercices
ouverts le 1er juin 2021 ;
- Amendement à la norme IFRS 16 – « Contrats de
location : comptabilisation et évaluation », intitulé
« Réforme des taux d’intérêts de référence –
phase 2 » - publié par l’IASB le 27 août 2020, adopté
par l’UE le 13 janvier 2021 et applicable au niveau
européen à partir des exercices ouverts le 1er jan-
vier 2021 .
Normes, amendements aux normes et interpré-
tations adoptés par l’Union Européenne, non
encore entrés en vigueur :
Les nouvelles normes et amendements et les interpré-
tations qui sont publiés, mais qui ne sont pas encore
entrés en vigueur à la date de publication des états
nanciers du Groupe, sont décrits ci-dessous. Le
Groupe a l’intention d’appliquer ces normes et interpré-
tations, le cas échéant, à partir de leur date d’applica-
tion.
- IFRS 17 – « Contrats d’assurance » - publiée par
l’IASB le 18 mai 2017 adoptée par l’UE le 28 juin
2021 et applicable au niveau européen à partir du
1er janvier 2023 (application anticipative possible) ;
- Amendement à la norme IAS 16 – « Immobilisations
corporelles », intitulé « Produit antérieur à l’utilisation
prévue » - publié par l’IASB le 14 mai 2020, adop-
té par l’UE le 28 juin 2021 et applicable au niveau
européen à partir du 1er janvier 2022 (application
anticipative possible) ;
- Amendement à la norme IAS 37 – « Provisions, pas-
sifs éventuels et actifs éventuels », intitulé « Contrats
décitaires – Coûts d’exécution du contrat - publié
par l’IASB le 14 mai 2020, adopté par l’UE le 28 juin
2021 et applicable au niveau européen à partir du
1er janvier 2022 (application anticipative possible) ;
- Amendement à la norme IAS 41 – « Agriculture »,
intitulé « Améliorations annuelles » - publié par
l’IASB le 14 mai 2020, adopté par l’UE le 28 juin
2021 et applicable au niveau européen à partir du
1er janvier 2022 (application anticipative possible) ;
- Amendement à la norme IFRS 1 – « Première ap-
plication des Normes internationales d’information
nancière », intitulé « Améliorations
annuelles » - publié par l’IASB le 14 mai 2020, adop-
té par l’UE le 28 juin 2021 et applicable au niveau
européen à partir du 1er janvier 2022 (application
anticipative possible) ;
- Amendement à la norme IFRS 3 – « Regroupements
d’entreprises », intitulé « Dénition d’une
entreprise » - publié par l’IASB le 14 mai 2020,
adopté par l’UE le 28 juin 2021 et applicable au
niveau européen à partir du 1er janvier 2022 (appli-
cation anticipative possible) ;
- Amendement à la norme IFRS 4 – « Contrat d’assu-
rance », intitulé « Prolongation de l’exemption tem-
poraire de l’application d’IFRS 9 » - publié par l’IASB
le 25 juin 2020 adopté par l’UE le 16 décembre 2020
et applicable au niveau européen à partir du 1er
janvier 2023.
- Amendement à la norme IFRS 9 – « Instruments
nanciers », intitulé « Améliorations annuelles » -
publié par l’IASB le 14 mai 2020, adopté par l’UE
le 28 juin 2021 et applicable au niveau européen à

Comptes annuels
partir du 1er janvier 2022 (application anticipative
possible);
- Amendement à la norme IFRS 16 – « Contrats de lo-
cation », intitulé « Améliorations annuelles » - publié
par l’IASB le 14 mai 2020, adopté par l’UE le 28 juin
2021 et applicable au niveau européen à partir du
1er janvier 2022 (application anticipative possible);
- Amendement à la norme IFRS 17 – « Contrats d’as-
surance », intitulé « Modication d’IFRS 7 » - publiée
par l’IASB le 25 juin 2020 adopté par l’UE le 19
novembre 2021 et applicable au niveau européen à
partir du 1er janvier 2023.
Le groupe Banimmo a choisi de ne pas appliquer par
anticipation les normes et interprétations adoptées par
l’Union Européenne avant la date d’entrée en vigueur.
Compte tenu du patrimoine et de la nature des opéra-
tions actuels de Banimmo, ces normes, amendements
et interprétations ne devraient pas avoir d’impact
signicatif sur les comptes consolidés.
Normes, amendements aux normes et interpréta-
tions non adoptés par l’Union Européenne :
- IFRS 14 – « Comptes de report règlementaires » -
publiée par l’IASB le 30 janvier 2014 et non encore
adoptée par l’UE ;
- Amendement à la norme IAS 1 – « Présentation des
états nanciers », intitulé « Classement des passifs
en tant que passifs courants et non courants » -
publié par l’IASB le 23 janvier 2020 et non encore
adopté par l’UE ;
- Amendement à la norme IAS 1 – « Présentation des
états nanciers », intitulé « Informations à fournir sur
les méthodes comptables » - publié par l’IASB le 12
février 2021 et non encore adopté par l’UE ;
- Amendement à la norme IAS 8 – « Méthodes
comptables, changements d’estimations comptables
et erreurs », intitulé « Dénition d’une estimation
comptable » - publié par l’IASB le 12 février 2021 et
non encore adopté par l’UE ;
- Amendement à la norme IAS 12 – « Impôts sur le
résultat », intitulé « Impôts différés relatifs à des
actifs et passifs résultant d’une même transaction » -
publié par l’IASB le 7 mai 2021 et non encore adopté
par l’UE ;
- Amendement à la norme IAS 28 – « Participations
des entreprises associées et des joint-ventures », in-
titulé « Vente ou apport d’actifs entre un investisseur
et une entreprise associée ou une
coentreprise » - publié par l’IASB le 11 septembre
2014 et non encore adopté par l’UE ;
- Amendement à la norme IFRS 10 – « Etats nanciers
consolidés », intitulé « Vente ou apport d’actifs entre
un investisseur et une entreprise associée ou une
coentreprise » - publié par l’IASB le 11 septembre
2014 et non encore adopté par l’UE ;
- Amendement à la norme IFRS 17 – « Contrats d’as-
surance », intitulé « 1ère application d’IFRS 17 et
d’IFRS 9 - Informations comparatives » - publié par
l’IASB le 9 décembre 2021 et non encore adopté par
l’UE.
L’impact éventuel de ces normes et amendements n’a
pas été examiné en détail.
B. Méthodes de consolidation
La société mère et l’ensemble des liales qu’elle
contrôle sont inclus dans la consolidation.
I. Filiales
Les liales sont les entités au sein desquelles le
Groupe a le pouvoir de diriger les politiques nancières
et opérationnelles, pouvoir s’accompagnant généra-
lement de la détention de plus de 50 % des droits de
vote.
Les droits de vote potentiels sont pris en compte lors
de l’évaluation du contrôle exercé par le Groupe sur
une autre entité lorsqu’ils découlent d’instruments
susceptibles d’être exercés ou convertis au moment
de cette évaluation. Les liales sont consolidées par
intégration globale à partir de la date d’acquisition,
c’est-à-dire la date à laquelle le contrôle est effective-
ment transféré à l’acquéreur. À partir de cette date,
le Groupe (l’acquéreur) intègre le résultat de la liale
dans le compte de résultat consolidé et reconnaît dans
le bilan consolidé les actifs, passifs et passifs latents
acquis à leur juste valeur, y compris un éventuel good-
will dégagé lors de l’acquisition. Une liale cesse d’être
consolidée à partir de la date à laquelle le Groupe en
perd le contrôle.
Comme c’est le cas dans la majorité des acquisi-
tions réalisées par le Groupe, lorsque le contrôle est
obtenu sur une ou plusieurs entités qui ne constituent
pas une entreprise mais plutôt un groupe d’actifs ou
d’actifs nets, le regroupement n’est pas qualié de «
business combination » (au sens de IFRS 3). Le coût
d’acquisition est alors réparti entre les actifs et passifs
individuels identiables sur base de leurs justes valeurs
relatives à la date d’acquisition. Une telle acquisition
d’actif(s) ne donne pas lieu à la reconnaissance d’un
goodwill. Ainsi, en cas d’acquisition d’actif, contraire-
ment à une « business combination », le montant payé
qui dépasse la juste valeur des actifs n’est pas comp-
tabilisé séparément comme goodwill. En résumé, les
actifs transférés gurent au bilan de l’acquéreur, non
pas à leur juste valeur comme dans une « business
combination », mais à leur juste valeur majorée du «
surprix » payé, sans reconnaissance d’impôts différés.
Si l’acquisition porte sur une entité répondant à la dé-

72 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
nition d’une entreprise, comme cela pourrait être éven-
tuellement le cas dans des prises de participations
majoritaires dans des entités opérant des immeubles
investis dans des complexes hôteliers, centres de
conférences ou autres, la méthode de l’acquisition est
utilisée pour comptabiliser le regroupement d’entre-
prises. Le coût d’acquisition correspond à la juste
valeur des actifs acquis, des instruments de capitaux
propres émis et des passifs encourus ou assumés à la
date de l’échange. Les actifs identiables acquis, les
passifs identiables et les passifs éventuels assumés
lors d’un regroupement d’entreprises sont initialement
évalués à leur juste valeur à la date d’acquisition, et
ceci quel que soit le montant des intérêts minoritaires.
Lorsque le coût d’acquisition est supérieur à la juste
valeur de la quote-part revenant au Groupe dans les
actifs nets identiables acquis, l’écart est comptabilisé
en tant que goodwill. Lorsque le coût d’acquisition est
inférieur à la juste valeur de la quote-part revenant au
Groupe dans les actifs nets de la liale acquise, l’écart
ou badwill est comptabilisé directement au compte de
résultat.
Lors de la consolidation, les soldes et transactions in-
tra-groupe, ainsi que les prots et pertes non réalisés,
sont éliminés.
Les états nanciers consolidés sont préparés en
utilisant des règles d’évaluation homogènes pour des
transactions ou autres événements similaires au sein
du Groupe.
II. Coentreprises et entreprises associées
Une coentreprise est un partenariat dans lequel les
parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’en-
treprise ont des droits sur l’actif net de celle-ci. Le
contrôle conjoint s’entend du partage contractuelle-
ment convenu du contrôle exercé sur une entreprise,
qui n’existe que dans le cas où les décisions concer-
nant les activités pertinentes requièrent le consente-
ment unanime des parties partageant le contrôle.
Une entreprise associée est une entité sur laquelle le
Groupe exerce une influence notable en participant
aux décisions de politique nancière et opérationnelle.
Cette influence est présumée si le Groupe détient au
moins 20% des droits de vote.
Le résultat, les actifs et les passifs des coentreprises
et des entreprises associées sont incorporés dans les
états nanciers suivant la méthode de la mise en équi-
valence (IAS 28) et ce, à partir de la date à laquelle le
contrôle conjoint ou l’influence notable débute jusqu’à
ce que ce contrôle conjoint ou cette influence notable
cesse.
Lors de l’acquisition de la participation, toute diffé-
rence entre le coût de la participation et la quote-part
du Groupe dans la juste valeur nette des actifs et des
passifs identiables de la coentreprise ou de l’entre-
prise associée est comptabilisée comme goodwill.
Le goodwill est inclus dans la valeur comptable de la
participation et soumis à un test de dépréciation.
Lors de la perte d’un contrôle conjoint ou d’une
influence notable, le Groupe évalue à la juste valeur
tout investissement qu’elle conserve dans l’ancienne
coentreprise ou entreprise associée. Le Groupe comp-
tabilise en résultat toute différence entre (i) la juste
valeur de tout investissement conservé et de tout pro-
duit lié à la sortie de la fraction de participation dans
la coentreprise ou l’entreprise associée et (ii) la valeur
comptable de l’investissement à la date de la perte du
contrôle conjoint ou de l’influence notable.
Lorsque la quote-part du Groupe dans les pertes ou
les dividendes cumulés d’une coentreprise ou entre-
prise associée est supérieure ou égale à sa partici-
pation dans la coentreprise ou l’entreprise associée,
la valeur comptable de la participation est réduite à
zéro mais ne devient pas négative, sauf si le Groupe
encourt une obligation ou a effectué des paiements au
nom de la coentreprise ou l’entreprise associée. Les
gains latents sur les transactions entre le Groupe et les
coentreprises et entreprises associées sont éliminés
en proportion de la participation du Groupe dans ces
coentreprises et entreprises associées. Les pertes
latentes sont également éliminées, sauf lorsque les
pertes non réalisées donnent l’indication d’une perte
de valeur de l’actif transféré. Les méthodes comp-
tables des coentreprises et entreprises associées sont
modiées lorsque nécessaire an de les aligner sur
celles adoptées par le Groupe.
Lorsque la quote-part du Groupe dans les fonds
propres de la coentreprise ou de l’entreprise associée
est ramenée à zéro, les pertes supplémentaires font
l’objet d’une provision, et un passif est comptabilisé,
seulement dans la mesure où le Groupe a encouru une
obligation légale ou implicite ou a effectué des paie-
ments au nom de l’entreprise.
III. Activités conjointes
Une activité conjointe est un partenariat par lequel les
parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits
sur les actifs, et des obligations au titre des passifs.
En ce qui concerne sa participation dans une activité
commune, un partenaire doit comptabiliser :
• ses actifs, incluant sa quote-part de tous les actifs
détenus conjointement ;
• ses passifs, incluant sa quote-part de tous les passifs
assumés conjointement ;
• ses produits de la vente de sa quote-part de la pro-
duction provenant de l’activité commune ;
• sa quote-part des produits de la vente de la produc-
tion par l’activité commune ;
• ses dépenses, incluant sa quote-part de toutes les
dépenses assumées conjointement.
En cas d’acquisition d’intérêts dans une entreprise
commune dont l’activité constitue une entreprise, les

Comptes annuels
principes de comptabilisation des regroupements d’en-
treprises sont applicables à concurrence de la quote-
part acquise par le Groupe.
Les activités conjointes dans lesquelles le Groupe a
des intérêts peuvent être des sociétés momentanées
constituées pour la construction d’un immeuble. Dans
ce cas, l’immeuble est souvent construit pour être livré
à une coentreprise détenant le terrain.
IV. Conversion des états nanciers des liales
libellés en devises étrangères
Il n’existe pas de liale dont les états nanciers sont
établis dans une devise autre que l’euro à la date de la
clôture.
C. Immeubles et immeubles de placement
Les activités de Banimmo dans le domaine immobilier
peuvent conduire le Groupe à détenir divers types
d’immeubles catégorisés par l’usage auquel ils sont
affectés.
• Les immeubles acquis ou en cours de construction
détenus en vue de l’exercice par le Groupe d’une
activité commerciale non limitée à la location pure et
simple sont repris en immobilisations corporelles (IAS
16). C’est notamment le cas des immeubles exploi-
tés par le Groupe dans une activité produisant des
revenus ordinaires des hôtels et/ou centres de confé-
rence détenus par des entreprises associées. Ces
immeubles sont évalués selon le modèle du coût, à
leur coût déprécié, soit le coût diminué du cumul des
amortissements et du cumul des pertes de valeur.
Les amortissements sont calculés linéairement sur
la durée de vie économique estimée des immeubles,
sous déduction de leur valeur résiduelle probable
(voir point D ci-dessous).
• Les projets en cours de développement, les biens im-
meubles acquis ou détenus en vue d’une rénovation
importante et les immeubles en cours de construction
sont comptabilisés en stocks (IAS 2 – Stocks) dès
lors qu’ils sont détenus en vue de la vente dans le
cours normal de l’activité ou en cours de production
pour une telle vente. (Voir point G ci-dessous).
• Les immeubles de placement (IAS 40), pour l’es-
sentiel des immeubles de bureaux et des espaces
commerciaux, sont détenus pour en retirer des loyers
ou pour valoriser le capital dans une optique de
détention à long terme, ou les deux, sont loués dans
le cadre de baux à court, moyen ou long terme et ne
sont pas occupés par le Groupe.
Les immeubles de placement sont comptabilisés ini-
tialement aux coûts d’acquisition ou de construction,
y compris les coûts directs initiaux de négociation
et de mise en place des contrats. Dans le cas des
immeubles en construction, les coûts d’emprunts
encourus durant la période permettant de les amener
à leur état de fonctionnement prévu sont capitalisés.
Par la suite, ces immeubles de placement sont valori-
sés à leur juste valeur. La juste valeur à la clôture de
l’exercice est basée sur la valeur de marché, actes
en mains, déterminée deux fois par année (au 30 juin
et au 31 décembre) par des experts indépendants
et ajustée des frais d’actes et d’enregistrement, de
la réduction probable de prix liée à la latence scale
existant dans le cadre de conventions de ventes
d’actions, des frais de rénovation capitalisés au cours
de la période entre la date de valorisation et la date
de clôture des comptes et de tout autre ajustement
reflétant la réalité économique à la date de la clôture.
La valeur de marché, actes en mains, retenue par le
Groupe est basée sur la méthode de capitalisation de
la valeur locative déterminée par les experts. Cette
valeur représente le montant dont les locataires sont
raisonnablement redevables au bailleur en contrepar-
tie de l’utilisation exclusive du bien immobilier, ceci
compte tenu des conditions locatives habituelles qui
sont d’application dans le marché pour ce type de
bien.
La cession d’un immeuble de placement est habituel-
lement soumise au paiement de droits de mutation
ou d’une taxe sur la valeur ajoutée aux autorités
publiques. Ces impôts varient en Belgique de 0 %
à environ 12,5 %, selon le mode de transfert de
l’immeuble, sa localisation et les caractéristiques de
l’acheteur.
Une quotité forfaitaire de frais d’actes de 2,5 % cor-
respondant à la moyenne pondérée des frais d’actes
constatés par des experts immobiliers indépendants
sur des transactions immobilières en Belgique supé-
rieures à € 2 500 000, a été déduite de la valeur de
marché, actes en mains, des immeubles de placement
pour obtenir leur juste valeur.
Les coûts ultérieurs sont inclus dans la valeur comp-
table de l’immeuble de placement lorsqu’il est probable
que des avantages économiques futurs associés à
l’immeuble de placement iront au Groupe et que le
coût de l’actif peut être mesuré de manière able. Tous
les frais de réparation et d’entretien sont comptabilisés
au compte de résultat au cours de la période durant
laquelle ils sont encourus.
Les variations de la juste valeur sont comptabilisées
dans le compte de résultat en prots (pertes) de juste
valeur sur immeubles de placement.
Les terrains détenus par le groupe dans le cadre de
contrats de location simple (droits d’emphytéose) sont
classés et comptabilisés comme immeubles de place-
ment à leur juste valeur s’ils répondent par ailleurs à la
dénition d’un immeuble de placement. Leur évaluation

74 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
à la juste valeur est établie sous la déduction de la
valeur actualisée des loyers restant à payer.
Un immeuble acquis en vue d’une rénovation impor-
tante ou un immeuble en cours de construction ou de
rénovation en vue d’une détention comme placement
à long terme est classé et évalué directement en tant
qu’immeuble de placement.
Les immeubles de placement pour lesquels une réno-
vation est entamée en vue de leur vente sont reclassés
en stocks à leur juste valeur déterminée à la date du
changement d’affectation.
Les immeubles acquis ou en cours de construction dé-
tenus en vue de l’exercice par le groupe d’une activité
commerciale non limitée à la location pure et simple
sont repris en immobilisations corporelles. Lorsqu’une
telle immobilisation corporelle acquiert la caractéris-
tique d’un immeuble de placement, par exemple en
cas de cessation de l’exploitation commerciale visée
ci-dessus, elle est reclassée en immeuble de place-
ment. Dans ce cas, le gain constaté entre la valeur
comptable et sa juste valeur à la date du changement
d’affectation est comptabilisé par imputation directe
dans les capitaux propres comme une plus-value de
réévaluation (à moins qu’il ne s’agisse de la reprise
d’une perte de valeur préalablement enregistrée,
auquel cas le gain est à due concurrence comptabilisé
dans le compte de résultat) tandis que la perte éven-
tuellement constatée est comptabilisée dans le compte
de résultat.
Lorsque Banimmo est bailleur dans un contrat de
location nancement, les actifs détenus en vertu de ce
contrat sont présentés en créance pour un montant
égal à l’investissement net dans le contrat de location
c’est-à-dire les paiements minimaux à recevoir du pre-
neur, augmentés de la valeur résiduelle non garantie
tous deux actualisés (voir point V ci-dessous).
En cas de cession de créance portant sur ces mon-
tants minimaux à recevoir du preneur, la valeur ré-
siduelle non garantie est reclassée en immeuble de
placement dès lors que les droits résiduels conservés
sur les biens répondent à la dénition d’immeubles de
placement. Ce traitement, ni prescrit, ni interdit par les
normes IFRS, correspond à la substance de la tran-
saction.
Conformément à IAS 40.6, il est possible pour un
preneur de reclasser un droit immobilier détenu dans
le cadre d’un contrat de location simple comme
immeuble de placement. Le choix d’opérer ce reclas-
sement peut être décidé par le conseil d’administration
au cas par cas, à condition de justier que le bien
concerné réponde désormais, à la suite par exemple
d’un changement d’usage, à la dénition d’immeubles
de placement.
Dans ce cas, le droit sur le bien immobilier est comp-
tabilisé selon ce qui est prescrit pour un contrat de
location nancement et fera l’objet d’une évaluation
selon le modèle de la juste valeur après comptabilisa-
tion initiale.
Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans
un contrat de location portant sur un terrain sur lequel
Banimmo détient un immeuble répondant à la déni-
tion d’un immeuble de placement, le droit d’usage de
ce contrat de location est classé également dans la
rubrique « Immeubles de placement » et valorisé à la
juste valeur.
Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans
un contrat de location portant sur un terrain sur lequel
Banimmo détient un immeuble répondant à la dénition
d’un immeuble de stock mais que ce contrat de loca-
tion ne peut pas être cédé, Banimmo considère le droit
d’usage découlant de ce contrat comme pouvant être
classé dans la catégorie « Immeubles de placement »
et y applique une valorisation à la juste valeur.
D. Immobilisations corporelles
Les immobilisations corporelles, y compris les exploita-
tions d’hôtellerie et centres de conférences (voir point
C ci-dessus), sont évaluées à leur coût d’acquisition ou
de construction, sous déduction des amortissements
cumulés et des pertes de valeur éventuelles cumulées.
Le coût d’acquisition ou de construction inclut tous les
coûts directs ainsi que tous les coûts nécessaires pour
mettre l’actif en état de marche.
Les coûts d’emprunts encourus au titre de la construc-
tion des immeubles en cours de construction ou de
rénovation sont capitalisés au cours de la période
nécessaire permettant de les amener à l’état de fonc-
tionnement pour l’utilisation prévue.
Les coûts ultérieurs sont inclus dans la valeur comp-
table des immobilisations corporelles, s’il est probable
que des avantages économiques futurs associés à
l’actif iront au Groupe et que le coût de l’actif peut être
mesuré de manière able.
Les dépenses de réparations et d’entretien qui ne font
que maintenir, et non augmenter, la valeur des immo-
bilisations, sont prises en charges dans le compte de
résultat.
Le montant amortissable des immobilisations corpo-
relles est amorti sur leur durée d’utilité probable, selon
la méthode linéaire. Le montant amortissable corres-
pond au coût d’acquisition diminué, le cas échéant,
de la valeur résiduelle estimée au terme de la durée
d’utilité probable de l’actif.

Comptes annuels
Les durées de vie retenues sont les suivantes :
IMMOBILISATIONS
CORPORELLES
DURÉE D’UTILITÉ
PROBABLE
Bâtiments 20 - 50 ans
Mobilier et équipements 10 - 15 ans
Matériel informatique 4 - 6 ans
Les amortissements des bâtiments s’appuient sur la
méthode des amortissements par composants et s’ap-
pliquent essentiellement sur les investissements dans
les hôtels et les centres de conférences.
La durée d’utilité probable peut varier selon les com-
posants (gros œuvre, façades, installations et tech-
niques) des immeubles.
Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans
un contrat de location portant sur des voitures, des
copieurs, des espaces de bureau (siège social et/ou
d’exploitation des sociétés du groupe) et des empla-
cements de parking y attenant, le droit d’usage de
ces contrats de location est classé dans la rubrique «
Immobilisations corporelles ». Ces droits d’usage sont
valorisés selon le même principe que les droits d’usage
portant sur des terrains ou des immeubles répondant
à la dénition d’ « immeubles de stock » (voir point H
ci-dessous).
E. Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles comprennent princi-
palement les logiciels acquis.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées à
leur coût d’acquisition (incluant les coûts directement
attribuables à la transaction, à l’exclusion des coûts in-
directs), sous déduction des amortissements cumulés
et des pertes de valeur éventuelles cumulées.
Aucun coût de nancement n’est inclus dans la valeur
d’acquisition des actifs incorporels. Les actifs incor-
porels sont amortis sur leur durée d’utilité probable,
en utilisant la méthode linéaire. Le montant amortis-
sable correspond au coût d’acquisition diminué, le cas
échéant, de la valeur résiduelle estimée au terme de
la durée d’utilité. Les durées de vie retenues sont les
suivantes :
IMMOBILISATIONS
INCORPORELLES
DURÉE D’UTILITÉ PRO-
BABLE
Logiciels 3 - 5 ans
Droits 2 ans
F. Actifs non courants détenus en vue de la vente
et activités non poursuivies
Le groupe comptabilise un actif (ou un groupe d’actifs)
non courant comme détenu en vue de la vente si sa
valeur comptable est recouvrée principalement par
le biais d’une transaction de vente plutôt que par son
utilisation continue. À l’exception des immeubles de
placement qui demeurent évalués à leur juste valeur,
un actif (ou groupe d’actifs) non courant est évalué au
montant le plus bas entre sa valeur comptable et sa
juste valeur diminuée des coûts de cession.
Une activité non poursuivie est une composante
dont l’entité s’est séparée ou qui est classée comme
détenue en vue de la vente, et (a) qui représente une
ligne d’activité ou des activités situées dans une zone
géographique principale et distincte ou (b) fait partie
d’un plan unique et coordonné pour se séparer d’une
ligne d’activité ou des activités situées dans une zone
géographique principale et distincte ou (c) est une
liale acquise exclusivement en vue de la revente.
G. Stocks
Les projets en cours de développement, les biens
immeubles acquis ou détenus en vue d’une rénovation
importante et les immeubles en cours de construction
sont comptabilisés en stocks (IAS 2 – Stocks) dès lors
qu’ils sont détenus en vue de la vente dans le cours
normal de l’activité ou en cours de production pour
une telle vente. Les immeubles en construction qui font
l’objet d’un contrat de vente sont présentés sous la dé-
nomination « Immeubles - commandes en cours d’exé-
cution ». Le Groupe est un développeur immobilier et
non un constructeur professionnel auquel s’applique-
rait IAS 11 en matière de contrats de construction.
Les immeubles acquis exclusivement, quelle que soit
leur situation locative initiale, en vue de leur revente,
après redéveloppement ou repositionnement physique
et/ou commercial, dans le cours normal de l’activité
de Banimmo sont comptabilisés en stocks. Au terme
d’une opération de redéveloppement et de reposition-
nement, l’immeuble est reclassé en immeubles de pla-
cement s’il existe des indications probantes attestant
un changement d’utilisation.
Ces immeubles sont évalués au plus bas du coût et
de la valeur nette de réalisation. La valeur nette de réa-
lisation est le prix de vente estimé dans le cadre d’un
processus normal de développement d’un projet immo-
bilier, diminué des coûts estimés à la terminaison et
des coûts estimés nécessaires à la vente. Le coût de
revient comprend les coûts d’acquisition et les coûts
directs et indirects de transformation ou de développe-
ment, y compris le cas échéant les coûts d’emprunts.
Le montant de toute dépréciation des stocks pour les

76 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
ramener à leur valeur nette de réalisation et toutes les
pertes de stocks sont comptabilisées en charges de la
période au cours de laquelle la dépréciation ou la perte
se produit. Le montant de toute reprise d’une dépré-
ciation des stocks résultant d’une augmentation de la
valeur nette de réalisation est comptabilisé comme une
réduction du montant des stocks en charges dans la
période au cours de laquelle la reprise intervient.
H. Droits d’usage des contrats de location
Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans
un contrat de location portant sur un terrain sur lequel
Banimmo détient un immeuble répondant à la dénition
d’un immeuble de stock et que ce contrat de location
peut être cédé, le droit d’usage de ce contrat de loca-
tion est classé dans la rubrique « Droits d’usage des
contrats de location ».
Les droits d’usage des contrats de location sont éva-
lués initialement à leur coût correspondant à la somme
des éléments suivants :
- Le montant de l’évaluation initiale du passif locatif
(voir : dettes liées aux droits d’usage des contrats de
location) ;
- Le cas échéant, le montant des loyers versés à la
date de prise d’effet ou avant cette date, déduction
faite des avantages incitatifs à la location reçus ;
- Le cas échéant, les coûts directs initiaux engagés ;
- Une estimation des coûts qui devront être engagés
lors du démantèlement et de l’enlèvement de l’actif
sous-jacent, lors de la restauration du site sur lequel
il est situé ou lors de la remise en état tel qu’exigé
par les termes et conditions du contrat de location
de l’actif sous-jacent, à l’exception des coûts enga-
gés pour produire des stocks.
Ultérieurement, les droits d’usage des contrats de
location sont réévalués en :
- Les diminuant du montant cumulé des amortisse-
ments et du montant cumulé des pertes de valeur ;
- Les ajustant pour tenir compte, le cas échéant, des
réévaluations des dettes liées aux droits d’usage des
contrats de location.
I. Pertes de valeurs sur immobilisations
corporelles et incorporelles
Les actifs ayant une durée d’utilité indéterminée (par
exemple les terrains) et les goodwill, ne sont pas amor-
tis et sont soumis à un test annuel de dépréciation. Les
actifs amortis sont soumis à un test de dépréciation
lorsque, en raison d’évènements ou de circonstances
particulières, le caractère recouvrable de leur valeur
comptable est mis en doute. Une perte de valeur est
comptabilisée à concurrence de l’excédent de la valeur
comptable sur la valeur recouvrable de l’actif. La valeur
recouvrable d’un actif correspond à sa juste valeur
diminuée des coûts de cession ou à sa valeur d’utilité,
si celle-ci est supérieure. Aux ns de l’évaluation d’une
perte de valeur, les actifs sont regroupés en unités
génératrices de trésorerie, qui représentent le niveau
le moins élevé générant des flux de trésorerie indépen-
dants. Lorsque cela est possible, cette évaluation est
réalisée sur chaque actif individuellement. Les goodwill
sont affectés aux unités génératrices de trésorerie
aux ns de réalisation des tests de dépréciation. Les
goodwill dégagés lors d’une acquisition sont alloués
aux liales acquises et, le cas échéant, ventilés sur
les unités génératrices de trésorerie censées béné-
cier des synergies résultant de l’acquisition. Pour les
actifs (autres que les goodwill) ayant subi une perte de
valeur, la reprise éventuelle de la dépréciation est exa-
minée à chaque date de clôture. Les pertes de valeur
du goodwill ne sont pas réversibles.
J. Actifs nanciers
Les actifs nanciers entrant dans le champ d’IFRS 9, à
l’exception des produits dérivés, sont évalués initia-
lement soit au coût amorti, soit à la juste valeur, en
fonction des objectifs de détention de ces actifs par le
groupe et des caractéristiques des flux de trésorerie
contractuels attendus.
Ainsi :
• Les actifs nanciers détenus uniquement en vue
d’encaisser des flux de trésorerie contractuels, sont
évalués au coût amorti ;
• Les actifs nanciers, détenus en vue d’encaisser
d’une part des flux contractuels et d’autre part le pro-
duit de leur vente, sont évalués à la juste valeur par le
biais des autres éléments du résultat global ;
• Les actifs nanciers détenus à d’autres ns sont éva-
lués à la juste valeur par le résultat.
K. Créances commerciales et autres créances
Les créances sont évaluées initialement à leur valeur
nominale, et ultérieurement à leur coût amorti, c’est-à-
dire à la valeur actuelle des flux de trésorerie à recevoir
(sauf si l’impact de l’actualisation est non signicatif).
Une évaluation individuelle des créances est réalisée.
Des réductions de valeur sont comptabilisées lorsque
le débiteur est jugé fragile (situation nancière grave-
ment compromise, apparition d’impayés, redresse-
ment judiciaire, faillite, …). Une perte de valeur est
constatée si la différence entre la valeur comptable
de la créance et la valeur actuelle des récupérations

Comptes annuels
estimées (compte tenu des garanties reçues) devient
négative.
Les charges payées d’avance et les produits acquis
sont aussi classés sous cette rubrique.
L. Instruments nanciers dérivés
Le Groupe peut utiliser des instruments nanciers
dérivés (swaps de taux d’intérêts, achat d’options cap,
vente d’options floor) pour couvrir son exposition aux
risques de taux d’intérêts résultant de ses activités de
nancement.
Les instruments dérivés détenus à des ns de tran-
saction sont classés en actifs ou passifs courants ou
non-courants, en fonction de la date d’échéance du
sous-jacent.
Les instruments nanciers dérivés sont reconnus ini-
tialement à leur juste valeur à la date de conclusion du
contrat et sont réévalués à leur juste valeur aux dates
de clôture suivantes. La méthode de comptabilisation
du gain ou de la perte afférente dépend de la désigna-
tion du dérivé en tant qu’instrument de couverture et,
le cas échéant, de la nature de l’élément couvert. Les
variations de la juste valeur des instruments nanciers
(à l’exception de ceux désignés comme instruments de
couverture) sont comptabilisées au compte de résultat,
sous la rubrique « Charges nancières ».
Lors de la souscription de tels instruments nanciers
dérivés, le Groupe peut désigner ces instruments
comme étant des instruments de couverture de flux de
trésorerie liés aux dettes nancières (cash flow hedge).
Les conditions appliquées par le Groupe pour recon-
naître un instrument nancier dérivé comme un instru-
ment de couverture sont les suivantes :
• la relation de couverture est formellement désignée et
documentée.
• la relation de couverture est hautement efcace dans
la compensation des variations de la juste valeur ou
des flux de trésorerie attribuables aux risques cou-
verts et ce, conformément à la politique générale de
gestion des risques du Groupe.
Les relations de couverture ainsi désignées sont docu-
mentées dès leur entrée en vigueur et l’efcacité de la
couverture peut être évaluée de manière able. Enn
le caractère efcace de la relation de couverture est
évalué sur une base continue.
Les couvertures de flux de trésorerie visent à réduire le
risque de variation des flux de trésorerie liés à des actifs
et des passifs comptabilisés au bilan. Les variations de
la juste valeur provenant des couvertures de flux de tré-
sorerie sont comptabilisées dans les capitaux propres.
Par la suite, ce montant est transféré en résultat lors de
l’exercice au cours duquel l’élément couvert affecte le
résultat. La partie inefcace de la relation de couverture
est immédiatement portée dans le compte de résultat.
Lorsque la relation de couverture cesse d’être efcace,
la comptabilité de couverture y afférente est abandon-
née et les montants portés initialement dans les capi-
taux propres y sont maintenus jusqu’au moment où la
transaction couverte est comptabilisée dans le compte
de résultat, sous la rubrique « Charges nancières ».
M. Trésorerie et équivalents de trésorerie
La rubrique « Trésorerie et équivalents de trésorerie »
comprend les liquidités, les dépôts bancaires à vue, les
autres placements à court terme très liquides ayant des
échéances initiales inférieures ou égales à trois mois.
Les découverts bancaires gurent au bilan dans les
dettes nancières en passif courant.
N. Capital
Les actions sont classées dans les capitaux propres.
Les coûts externes directement attribuables à l’émis-
sion d’actions nouvelles sont présentés, nets d’impôts
différés, en déduction des contributions au capital.
O. Dettes nancières
Les dettes nancières sont initialement comptabilisées
à leur juste valeur, nettes des coûts de transaction
encourus. Les emprunts sont ultérieurement maintenus
à leur coût amorti, c’est-à-dire à la valeur actuelle des
flux de trésorerie à payer (sauf si l’impact de l’actualisa-
tion est non signicatif). Toute différence entre les coûts
(nets des coûts de transaction) et la valeur de rembour-
sement est comptabilisée au compte de résultat sur la
durée de l’emprunt selon la méthode du taux d’intérêts
effectif.
Les dettes nancières sont classées en passifs cou-
rants, sauf lorsque l’échéance est supérieure à douze
mois ou que le Groupe dispose d’un droit inconditionnel
de différer le règlement de la dette au minimum douze
mois après la date de clôture, auquel cas ces dettes
sont classées en passifs non courants.
P. Dettes liées aux droits d’usage des contrats de
location
Les dettes correspondant aux contrats de location,
dont les droits d’usage sont comptabilisés à l’actif (voir :
« Immeubles et immeubles de placement », « immobi-
lisations corporelles » et « droits d’usage des contrats
de location »), sont réparties aux passifs du bilan entre

78 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
les « Dettes non courantes liées aux droits d’usage des
contrats de location » et les « Dettes courantes liées
aux droits d’usage des contrats de location ».
Conformément à la norme IFRS 16, les dettes sont
déterminées en actualisant les paiements futurs du
contrat, le taux d’actualisation retenu étant le coût de
nancement marginal de Banimmo à la date du contrat.
L’évaluation initiale des paiements futurs du contrat
comprennent :
- Les paiements de loyers xes, déduction faite des
avantages incitatifs à la location à recevoir ;
- Les paiements de loyers variables qui sont fonction
d’un indice ou d’un taux, évalués au moyen de l’indice
ou du taux en vigueur à la date de prise d’effet ;
- Les sommes dues au titre de la valeur résiduelle des
garanties données ;
- Le prix d’exercice de toute option d’achat si Banimmo
a la certitude raisonnable de l’exercer ;
- Les pénalités exigées en cas de résiliation anticipée
du contrat de location, si la durée du contrat de
location prend en compte l’exercice par Banimmo de
l’option de résiliation anticipée du contrat de location.
A chaque période de clôture les dettes sont réévaluées
en :
- Augmentant leur valeur comptable pour prendre en
compte les intérêts dus au titre du passif locatif ;
- Réduisant leur valeur comptable pour prendre en
compte les loyers déjà payés ;
- Réévaluant leur valeur comptable pour prendre en
compte, le cas échéant, la réestimation du passif
locatif ou des modications du contrat de location
ou encore pour prendre en compte la révision des
loyers qui sont en substance des paiements xes.
Q. Dettes commerciales et autres dettes
Les dettes sont évaluées initialement à leur valeur
nominale, et ultérieurement à leur coût amorti, c’est-à-
dire à la valeur actuelle des flux de trésorerie à payer
(sauf si l’impact de l’actualisation est non signicatif).
Elles sont classées dans les passifs courants, hormis
celles dont l’échéance est supérieure à douze mois
après la date de la clôture (hors dettes faisant partie
du fonds de roulement utilisé dans le cadre du cycle
d’exploitation normal). Ces dernières sont classées
dans les passifs non courants.
Les dividendes que Banimmo distribue à ses action-
naires sont comptabilisés en autres dettes courantes
dans les états nanciers au cours de la période où ils
ont été approuvés par les actionnaires du Groupe.
Les produits à reporter, soit la quote-part des revenus
encaissés d’avance au cours de l’exercice ou au cours
d’exercices précédents, mais à rattacher à un exercice
ultérieur, sont également classés en dettes commer-
ciales et autres dettes.
R. Subsides en capital
Les subsides en capital sont présentés en autres
dettes non courantes ou courantes, en tant que pro-
duits à reporter.
Les subsides sont comptabilisés au compte de résultat
au même rythme que les amortissements des immobi-
lisations pour lesquelles les subsides ont été obtenus.
S. Impôts sur le résultat
Les impôts sur le résultat comprennent l’impôt courant
et l’impôt différé. L’impôt courant est le montant des
impôts à payer ou à récupérer sur les revenus impo-
sables de l’année écoulée, ainsi que tout ajustement
aux impôts payés ou à récupérer relatifs aux années
antérieures.
Les impôts différés sont comptabilisés selon la mé-
thode du report variable, pour l’ensemble des diffé-
rences temporelles entre la base scale des actifs et
passifs et leur valeur comptable dans les états nan-
ciers consolidés. Toutefois, aucun impôt différé n’est
comptabilisé s’il naît de la comptabilisation initiale d’un
actif ou d’un passif lié à une transaction, autre qu’un
regroupement d’entreprises qui, au moment de la tran-
saction, n’affecte ni le résultat comptable, ni le résultat
scal.
Les impôts différés sont déterminés sur la base des
taux d’impôt (et des réglementations scales) qui ont
été adoptés ou quasi adoptés à la date de clôture et
dont il est prévu qu’ils s’appliqueront lorsque l’actif
d’impôt différé concerné sera réalisé ou le passif d’im-
pôt différé réglé.
Le Groupe réalise certaines transactions de ventes
d’immeubles de placement par conventions de ventes
d’actions qui ne sont pas taxées selon la règlemen-
tation scale belge. En conséquence, le Groupe ne
comptabilise aucun impôt différé passif au titre de la
différence temporelle provenant de l’accroissement
entre la juste valeur et la base scale des immeubles
de placement logés dans des sociétés dont il est
probable que la vente future interviendra à travers une
cession non imposable d’actions. Comme indiqué sous
la rubrique « Immeubles de placement », la réduction
probable de prix liée à cette latence scale est déduite
de la juste valeur des immeubles concernés.
Des actifs d’impôts différés ne sont constatés que
dans la mesure où il est probable que des bénéces
imposables futurs seront disponibles, qui permettront
de compenser les différences temporelles déductibles

Comptes annuels
ou les pertes scales existant à la date de clôture.
Les impôts différés sont calculés de manière indi-
viduelle au niveau de chaque liale. Sauf en cas de
consolidation scale, les impôts différés actifs et
passifs relatifs à des liales différentes ne peuvent être
compensés. Des impôts différés sont constatés au titre
des différences temporelles liées à des participations
dans des liales des coentreprises et des entreprises
associées, sauf lorsque le calendrier de renverse-
ment de ces différences temporelles est contrôlé par
le Groupe et qu’il est probable que ce renversement
n’interviendra pas dans un avenir proche.
T. Avantages du personnel
I. Avantages à court terme
Les avantages à court terme sont pris en charges
au fur et à mesure des prestations de services des
membres du personnel.
Les avantages non payés à la date de clôture sont
repris sous la rubrique « Autres dettes ».
En matière de plans d’options sur actions pour le
personnel et autres paiements fondés sur actions aux-
quels l’IFRS 2 est applicable, la juste valeur des pres-
tations des employés reçue en échange de l’attribution
des options est reconnue comme une charge. Cette
charge est comptabilisée linéairement au compte de
résultat et les capitaux propres sont corrigés en consé-
quence sur la période d’acquisition des droits restante.
II. Avantages postérieurs à l’emploi
Le Groupe a conclu un plan de pension à cotisations
dénies pour ses collaborateurs. Ce plan est nancé
par des cotisations basées sur un pourcentage xe et
des primes forfaitaires. Primes versées à une compa-
gnie d’assurance indépendante.
Le plan est un engagement de pension avec rende-
ment garanti sur les réserves par l’assureur jusqu’à
l’âge terme prévu dans le règlement de pension. Les
investissements avant 2004 pouvaient être faits – par
choix individuel – dans un mode de nancement avec
rendement garanti (Branche 21) ou sans (Branche 23
ou fonds d’investissement).
La loi du 28 avril 2003, relative aux pensions complé-
mentaires, prévoit la garantie à charge de l’employeur
d’un rendement minimal moyen sur les contributions
de l’employeur et les contributions personnelles.
Cette garantie de rendement a été modiée avec
effet au 1er janvier 2016, conformément à la loi du
18 décembre 2015 (loi visant à garantir la pérennité
et le caractère social des pensions complémentaires
et visant à renforcer le caractère complémentaire par
rapport aux pensions de retraite), date à laquelle le
taux de la garantie de rendement devient unique pour
les contributions de l’employeur et les contributions
personnelles et devient variable. Celui-ci peut être
adapté au 1er janvier de chaque année, selon les
dispositions décrites dans cette loi.
Les méthodes utilisées pour le calcul de la garantie de
rendement minimal sont d’une part la méthode verti-
cale pour le plan de base, et d’autre part la méthode
horizontale pour le plan complémentaire, comme
dénies par la loi.
La méthode verticale i) stipule que le taux à garantir
par l’employeur sera d’application sur les réserves et
primes versées au moment du calcul ; ii) est d’appli-
cation aux engagements de pension pour lesquels la
compagnie d’assurance n’offre pas toujours la garantie
de taux d’intérêts jusqu’â l’âge terme/à la retraite.
La méthode horizontale i) stipule que le taux à garantir
par l’employeur sera d’application sur les réserves et
primes composées par les réserves jusqu’à la date
de n du contrat de l’individu ; ii) est d’application aux
engagements de pension pour lesquels la compa-
gnie d’assurance offre une garantie de taux d’intérêts
jusqu’â l’âge terme/à la retraite.
Le rendement minimum sera calculé au moment de la
sortie de l’individu et sera gelé à ce moment.
Le sous-nancement éventuel découlant du calcul
de la garantie minimale est calculé chaque année et
provisionné le cas échéant.
Les cotisations sont comptabilisées dans les charges
liées aux avantages du personnel lorsqu’elles sont exi-
gibles. Les cotisations payées d’avance sont comptabi-
lisées à l’actif dans la mesure où ce paiement d’avance
donne lieu à une diminution des paiements futurs ou à
un remboursement en trésorerie.
III. Indemnités de départ
Lorsque Banimmo met n au contrat d’un ou de plu-
sieurs membres du personnel avant la date normale
de retraite, ou lorsque le ou les membres du personnel
acceptent volontairement de partir en contrepartie
d’avantages, une provision est constituée dans la me-
sure où il existe une obligation pour le Groupe. Cette
provision est actualisée si les avantages sont payables
au-delà de douze mois.
U. Provisions
Les provisions pour garanties locatives octroyées dans
le cadre de cessions immobilières, ainsi que les pro-
visions pour garanties techniques, pour litiges et pour
dépollution sont comptabilisées lorsque :
• le Groupe est tenu par une obligation légale ou impli-
cite découlant d’événements passés ;
• il est probable qu’une sortie de ressources représen-
tative des avantages économiques sera nécessaire

80 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
pour éteindre l’obligation ; et
• le montant de la provision peut être estimé de ma-
nière able.
Des provisions sont également constituées si le groupe
a conclu des contrats onéreux dont il résulte qu’une
perte inévitable découlant d’un engagement contrac-
tuel devra être couverte.
Le montant comptabilisé en provision est la meilleure
estimation de la dépense nécessaire à l’extinction de
l’obligation.
Lorsque l’impact est susceptible d’être signicatif
(principalement pour les provisions à long terme), la
provision est évaluée sur une base actualisée. L’impact
du passage du temps sur la provision est présenté en
charges nancières.
V. Contrats de location
Lorsque le Groupe intervient en tant que bailleur dans
des contrats de location, ceux-ci peuvent être :
Soit des contrats de location simple dans lesquels la
quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la
propriété du bien sont conservés par le Groupe.
Les immeubles faisant l’objet de tels contrats sont
repris dans le bilan en immeubles de placement ou
immeubles en stock. Les revenus locatifs provenant
des contrats de location sont comptabilisés de façon
linéaire sur la durée des contrats. Les coûts des gratui-
tés locatives accordées aux clients sont comptabilisés
de façon linéaire en réduction des revenus sur la pé-
riode se terminant à la prochaine échéance à laquelle
les locataires peuvent résilier les contrats.
Soit des contrats de location-nancement dans
lesquels la quasi-totalité des risques et avantages
inhérents à la propriété du bien sont transférés par
le Groupe au preneur. Le transfert de propriété peut
intervenir ou non en n de bail. Les actifs détenus
en vertu de tels contrats sont repris par le groupe en
créances pour leur investissement net, c’est- à-dire
pour la valeur actualisée des loyers minimaux à
provenir de la location et des valeurs résiduelles non
garanties revenant au bailleur. Les produits nanciers
provenant de ces contrats sont comptabilisés sur la
base d’un taux de rentabilité périodique constant.
Dans le cas où Banimmo cède à un tiers le droit de
percevoir les revenus locatifs futurs sur des biens im-
mobiliers et où cette cession est complète et exonère
Banimmo de toute obligation à l’égard de ce tiers en ce
qui concerne le droit cédé, le montant versé par le tiers
en échange de cette cession correspond à la valeur
au comptant des revenus locatifs futurs et est porté en
déduction de la valeur des biens immobiliers.
La valeur des biens immobiliers sera chaque année
majorée de la différence entre la valeur actualisée des
revenus locatifs cédés telle qu’au terme de l’exercice
précédent et la valeur actualisée des revenus locatifs
cédés telle qu’au terme de l’exercice. Cette différence
est portée chaque année en compte de résultat sous
la rubrique « Reprise de loyers cédés et escomptés ».
Lorsque le Groupe intervient en tant que preneur dans
un contrat de location portant sur un terrain sur lequel
Banimmo détient un immeuble répondant à la déni-
tion d’un immeuble de placement, le droit d’usage de
ce contrat de location est classé dans la rubrique «
Immeubles de placement » et valorisé à la juste valeur.
Il en est de même lorsque le Groupe intervient en tant
que preneur dans un contrat de location portant sur un
terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répon-
dant à la dénition d’un immeuble de stock et que ce
contrat de location ne peut pas être cédé.
Lorsque le groupe intervient en tant que preneur dans
un contrat de location portant sur un actif répondant
à la dénition d’une immobilisation corporelle, le droit
d’usage de ce contrat de location est classé dans la
rubrique « Immobilisations Corporelles » et valorisé au
coût amorti.
Lorsque le groupe intervient en tant que preneur dans
un contrat de location portant sur un terrain sur lequel
Banimmo détient un immeuble répondant à la dénition
d’un immeuble de stock et que ce contrat de location
peut être cédé, le droit d’usage de ce contrat de loca-
tion est classé dans la rubrique « Droits d’usage des
contrats de location » et valorisé au coût amorti.
La juste valeur des droits d’usage est évaluée initiale-
ment à son coût (voir : droits d’usage des contrats de
location).
Tout prot ou perte résultant de l’évolution ultérieure de
la juste valeur est comptabilisé au compte de résultat
en « Prots (pertes) de juste valeur sur immeubles de
placement » dans le cas d’une valorisation en tant
qu’ « Immeuble de placement » et en « Amortisse-
ments sur droits d’usage des contrats de location »
dans les autres cas.
La dette correspondante est comptabilisée au pas-
sif du bilan, répartie entre dettes non courantes et
courantes, sous la rubrique « Dettes liées aux droits
d’usage des contrats de location ».
Les charges d’actualisation sont comptabilisées dans
les charges nancières sous la rubrique « Charges
d’actualisation sur les dettes liées aux droits d’usage
des contrats de location ».
Banimmo utilise l’exemption prévue dans la norme pour
les actifs de faible valeur et les contrats de location de
courte durée (ainsi sur les contrats venant à échéance
endéans les 12 mois de l’application initiale). Dans ces
cas, les contrats de location sont comptabilisés en tant
que contrats de location simple à court terme et les
paiements qui leur sont associés sont comptabilisés
directement en charges en fonction de leur nature.

Comptes annuels
W. Reconnaissance des revenus
I. Revenus locatifs et de gestion d’immeuble
Outre les revenus provenant de contrats de location
dont il est question au point précédent « Contrats de
location », le Groupe réalise des revenus provenant de
contrats de services et de gestion d’immeubles (clas-
sés en honoraires et commissions de gestion). Ces
revenus sont reconnus dans le compte de résultat sur
base de la période de prestations de service.
II. Revenus de cessions d’immeubles
Banimmo intervient dans des transactions immobi-
lières sous des formes multiples, pour des ventes
d’immeubles construits, à construire ou en état futur
d’achèvement, par des ventes d’actifs ou des cessions
de titres. Les revenus provenant de ces cessions
d’immeubles sont reconnus en compte de résultats en
fonction des engagements contractuels d’une part et
du degré de réalisation d’autre part.
Compte tenu des spécicités de l’activité de déve-
loppeur immobilier, la reconnaissance des revenus en
résultats peut être faite à l’avancement en application
de l’IFRS 15 (Produits des activités ordinaires tirés
des contrats conclus avec des clients - Obligations de
prestation remplies progressivement) ou à un moment
donné dans le temps au moment du transfert effectif
des risques et avantages de la propriété des biens à
l’acquéreur en application de l’IFRS 15 (Produits des
activités ordinaires tirés des contrats conclus avec
des clients - Obligations de prestation remplies à un
moment précis).
D’une manière générale, Banimmo a réalisé principale-
ment jusqu’ici des cessions d’immeubles où le trans-
fert effectif des risques et avantages de la propriété
du bien à l’acquéreur est réalisé à un moment donné
dans le temps (closing). Mais Banimmo a aussi conclu,
de manière moins régulière, des ventes d’immeubles
en état futur d’achèvement avec reconnaissance du
résultat à l’avancement. Les immeubles concernés
sont présentés au bilan sous la rubrique « Immeubles -
commandes en cours d’exécution ».
Les revenus sont reconnus dans la mesure où ils
peuvent être considérés comme dénitivement acquis
et mesurés de manière able, sous déduction de
toutes les charges raisonnablement prévisibles liées
aux obligations qui restent assumées par le Groupe à
l’égard de l’acquéreur, notamment en rapport avec la
construction et la commercialisation de l’immeuble.
La quote-part du revenu qui se rapporte au terrain
comme élément séparable est reconnue immédia-
tement en résultat si le transfert à l’acquéreur du
contrôle et/ou des risques et avantages liés au terrain
est substantiellement réalisé et qu’une partie identi-
able des revenus peut lui être attribuée. La quote-part
terrain est alors évaluée suivant les paramètres du
marché (juste valeur) et du contrat.
La partie des revenus, attribuable à la construction
(conjointement au terrain si ce dernier ne représente
pas un élément séparable de la transaction), est
constatée en résultat selon l’état d’avancement des tra-
vaux ou à l’achèvement, selon que les risques et avan-
tages sont transférés à l’acquéreur pendant ou à l’is-
sue de la construction. La reconnaissance des revenus
à l’avancement, dans le cadre d’une vente de biens,
suppose un transfert continu des risques et avantages
inhérents à la propriété des travaux en cours au fur et
à mesure que la construction progresse.
Le degré d’avancement des travaux peut être déter-
miné de différentes manières. Le Groupe utilise la
méthode qui mesure de façon able les travaux exécu-
tés. Les méthodes retenues peuvent inclure, selon la
nature du contrat :
• lle rapport existant entre les coûts encourus pour les
travaux exécutés jusqu’à la date considérée et les
coûts totaux estimés du contrat ;
• l’examen des travaux exécutés et de leur contribution
respective à la création de valeur ; ou
• l’avancement, en termes physiques, d’une partie des
travaux du contrat.
L’avancement des paiements et les avances reçues
des clients ne reflètent pas nécessairement les travaux
exécutés.
Les obligations de prestations similaires se voient
appliquer, de manière uniforme, la même méthode
d’évaluation du degré d’avancement.
Les produits de cessions d’immeubles comprennent le
montant initial des produits convenus dans le contrat
ainsi que les modications dans les travaux du contrat,
les réclamations et les primes de performance dans la
mesure où il est probable qu’elles donneront lieu à des
produits et qu’elles peuvent être évaluées de manière
able.
Les coûts d’un tel contrat comprennent les coûts direc-
tement liés au contrat concerné, les coûts attribuables
à l’activité de contrats en général et qui peuvent être
affectés au contrat et tous autres coûts qui peuvent
être spéciquement imputés au client selon les termes
du contrat. Sont exclus des coûts, les coûts de vente,
les coûts d’administration générale et les frais de re-
cherches et de développement dans la mesure où ces
derniers ne sont pas spéciquement remboursables
par le client.
S’il apparaît que le total des coûts du contrat dépasse-
ra le total des produits du contrat, les pertes attendues
seront comptabilisées immédiatement en charges.

82 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
X. Information sectorielle
Un secteur géographique est une composante dis-
tincte d’une entreprise engagée dans la fourniture
de produits dans un environnement économique
particulier et exposée à des risques et une rentabilité
différents des risques et de la rentabilité des autres
secteurs géographiques opérant dans d’autres envi-
ronnements économiques. Un secteur d’activités est
une composante distincte d’une entreprise engagée
dans la fourniture d’un produit unique ou d’un groupe
de produits, et qui est exposée à des risques et une
rentabilité différents des risques et de la rentabilité des
autres secteurs d’activités.
Y. Tableau des flux de trésorerie
Les flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles
sont présentés selon la méthode indirecte, suivant la-
quelle le résultat net est ajusté des effets des transac-
tions sans effet de trésorerie, des mouvements relatifs
au fonds de roulement et des éléments de produits ou
de charges liés aux flux de trésorerie concernant les
activités d’investissement et de nancement.
Le critère de classement de chaque flux est basé sur
le principe de prééminence du fond sur la forme (subs-
tance over form).
Les flux de trésorerie générés par l’activité opération-
nelle sont les flux des principales activités génératrices
de produits et autres activités qui ne sont ni d’investis-
sement, ni de nancement. Ils se rapportent aux :
• entrées de trésorerie provenant de la vente des
immeubles en stock et des commandes en cours
d’exécution, même si cette entrée de trésorerie se fait
par la vente d’une liale détenant un immeuble (hors
regroupement d’entreprises) ;
• entrées et sorties de trésorerie liées aux projets en
cours de développement ;
• sorties de trésorerie provenant de l’acquisition ou du
développement d’immeubles en stock ou en cours
d’exécution, même si cette sortie de trésorerie se fait
par l’acquisition d’une société détenant un immeuble
(hors regroupement d’entreprises) ;
• sorties de trésorerie à des fournisseurs de biens et
services et les entrées de trésorerie des clients ;
• sorties de trésorerie aux membres du personnel ou
pour leur compte ;
• entrées et sorties de trésorerie d’une entité d’as-
surance relatives aux primes et aux sinistres, aux
annuités et autres prestations liées aux polices
d’assurance ;
• sorties de trésorerie ou remboursements d’impôts sur
le résultat.
Les flux de trésorerie générés par l’activité d’investisse-
ment sont les flux des opérations sur les actifs détenus
à long terme et d’autres placements que les équiva-
lents de trésorerie. Ils se rapportent aux :
• entrées de trésorerie provenant de la vente des
immeubles de placement, même si cette entrée de
trésorerie se fait par la vente d’une liale détenant un
immeuble (hors regroupement d’entreprises) ;
• sorties de trésorerie provenant de l’acquisition ou de
la construction d’immeubles de placement, même si
cette sortie de trésorerie se fait par l’acquisition d’une
société détenant un immeuble (hors regroupement
d’entreprises) ;
• entrées de trésorerie provenant de la cession de
créances à long terme ;
• entrées et sorties provenant de l’acquisition ou ces-
sion d’immobilisations corporelles, incorporelles et
des coentreprises et entreprises associées ;
• entrées et sorties provenant des augmentations et
diminutions des prêts consentis à des coentreprises
et entre- prises associées ;
• entrées provenant des dividendes reçus des coentre-
prises et entreprises associées.
Les flux de trésorerie générés par l’activité de nance-
ment sont les flux liés aux changements dans l’impor-
tance et la composition des capitaux propres et des
emprunts de l’entreprise. Ils se rapportent aux :
• entrées et sorties de trésorerie provenant de l’aug-
mentation et diminution des emprunts bancaires,
des emprunts obligataires, des emprunts auprès de
sociétés liées (société mère) et des intérêts se rap-
portant à ceux-ci ;
• entrées de trésorerie provenant des intérêts perçus
sur les prêts consentis à des coentreprises et des
entreprises associées ;
• sorties de trésorerie provenant de la distribution de
dividendes ;
• entrées et sorties provenant de l’augmentation ou
diminution de capital et à l’acquisition ou cessions
d’actions propres.
Les montants payés ou reçus pour les acquisitions ou
les cessions de participations sont présentés nets de
la trésorerie acquise ou cédée.
Z. Modication des principes comptables
Il n’y a eu aucune modication des principes comp-
tables durant l’exercice 2021.

Comptes annuels
NOTE 3 : PRINCIPAUX RISQUES ET
INCERTITUDES
Le Groupe est exposé à différents risques et incerti-
tudes inhérents à l’évolution du secteur du développe-
ment immobilier et à la location immobilière ainsi qu’à
ceux de la conjoncture en général et au secteur nan-
cier. Ces risques et incertitudes pourraient avoir un
impact défavorable signicatif sur l’activité, la situation
nancière ou les résultats du Groupe.
A. Risques et incertitudes liés à l’environnement
économique
L’évolution des conditions économiques globales sur
le marché dans lesquels le Groupe possède des actifs
ou compte en développer peut avoir un impact défavo-
rable signicatif sur la valeur de son portefeuille immo-
bilier, sur sa stratégie de développement et nalement
sur ses perspectives de croissance.
Actuellement, le Groupe Banimmo dépend principa-
lement des conditions et évolutions économiques du
marché des immeubles de bureaux en Belgique dans
lequel le groupe se diversie en détenant des actifs,
construits ou non, dans les trois régions du pays.
Cette diversication permet d’atteindre une clientèle
hétérogène tout en se concentrant sur un secteur.
L’évolution des indicateurs-clés macroéconomiques,
un ralentissement économique général en Belgique ou
à l’échelle européenne ou même mondiale pourraient
entraîner une baisse de la demande en immeubles de
bureaux, un taux de vacance locative plus élevé et des
risques de défaillance des prestataires de services,
des entrepreneurs et des locataires, ce qui pourraient
engendrer des effets matériels négatifs sur la valeur
du portefeuille immobilier et sur les perspectives de
croissance du groupe.
Le groupe Banimmo tente de réduire ces impacts en
limitant les projets à risque (construction sans conven-
tion de bail ou de cession conclue au préalable) et
pour ces derniers adopte une politique de commer-
cialisation rapide. Le groupe adopte également une
politique de rotation rapide de ses actifs.
B. La pandémie covid-19 et les mesures
gouvernementales liées peuvent avoir un
impact négatif sur les résultats d’exploitation de
Banimmo et/ou accroître davantage l’impact des
risques énumérés dans cette section, ainsi que la
probabilité qu’ils se produisent
Depuis décembre 2019, il y a eu une flambée
du coronavirus Covid-19, et cette flambée a
également frappé la Belgique depuis le printemps
2020. L’épidémie covid-19 a été classée comme
pandémie par l’Organisation mondiale de la santé.
Cette pandémie et les mesures prises pour contenir
la propagation du virus pourraient avoir un impact
défavorable sur les résultats futurs de Banimmo, ainsi
que sur la valeur de certains actifs et passifs.
Bon nombre des risques liés aux activités de Banimmo
peuvent être renforcés par la pandémie de Covid-19.
L’impact à long terme de la pandémie covid-19 est
actuellement difcile à évaluer car cela dépend
de plusieurs facteurs, tels que la durée, la taille
et l’intensité de la pandémie, l’impact sur l’activité
économique générale et le comportement des
consommateurs en particulier, ainsi que les mesures
adoptées par les autorités (telles que les décisions de
fermer des restaurants ou des magasins, interdire ou
restreindre la libre circulation des personnes ou exiger
le télétravail).
La pandémie covid-19 et les mesures
gouvernementales associées en Belgique ont, à
présent, eu un impact limité sur les résultats de
Banimmo.
C. Risques opérationnels du marché immobilier
Le résultat du Groupe Banimmo est tributaire de sa
capacité à pouvoir vendre ou louer ses actifs à un prix
permettant de dégager une marge bénéciaire tenant
compte de l’ensemble des coûts directs et indirects liés
à ceux-ci.
Ce résultat peut donc varier sensiblement d’une année
à l’autre et est fonction de la capacité du groupe à
naliser les projets et à trouver des acquéreurs ou
des locataires dans des délais qui permettent une
optimalisation élevée de ces actifs.
Le groupe se prémunit de ce risque en diversiant ses
actifs entre :
- Actifs loués assurant une rentabilité actuelle ;
- Projets d’actifs déjà commercialisés assurant une
rentabilité future ;
- Projets d’actifs à commercialiser projetant une
rentabilité future probable.

84 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Le groupe opère également dans certains cas avec
des partenaires avec lesquelles il partage les résultats
mais également les risques et incertitudes liés aux
projets.
Au niveau de ses développements, et avant toute
dépense liée à ceux-ci, Le Groupe procède à une
analyse détaillée des conditions économiques dans
lesquelles le projet devrait voir le jour. Cette analyse
est basée sur un ensemble d’estimation quant à la
valeur de construction, la valeur locative, la valeur de
marché, l’intérêt du marché à la vente ou à la location
etc… an d’en déterminer le retour sur investissement
potentiel.
La réalité pourrait s’écarter de ces estimations et
entrainer des conséquences négatives directes sur
le résultat d’exploitation et indirectes sur le résultat
nancier, l’endettement, la situation nancière générale
du Groupe et la capacité à développer de nouveaux
projets.
An de palier à ces risques et incertitudes, Banimmo
sélectionne ses projets avec prudence, s’entoure tant
en interne qu’en externe des meilleures compétences
et procède pour chaque projet à un arbitrage de
chaque estimation. De plus, chaque projet répond à un
processus d’approbation préalable strict et fait l’objet
d’un suivi constant durant la période de développe-
ment, ce qui permet de détecter rapidement tout écart
avec les estimations.
Les développements sont également soumis au risque
de retards qui pourraient entraîner une réalisation du
résultat différée dans le temps, un dépassement des
budgets, une perte ou une diminution du résultat atten-
du et la perte de locataires ou d’acquéreur potentiel de
l’actif. Le retard peut être causé par un grand nombre
de facteurs internes comme externes et notamment :
les conditions climatiques, la situation politique, l’en-
vironnement social (conflit, maladie, accident, etc…)
tant au niveau du groupe qu’au niveau des sous-trai-
tants, la solvabilité des sous-traitants ( entrepreneurs,
prestataires de services, etc…), la pénurie des maté-
riaux de construction et d’équipements, la constations
d’erreurs et de défauts de construction, de longs délais
dans la délivrance des permis ou des recours contre
ceux-ci.
An de minimiser ce risque au maximum, le Groupe
prend des précautions internes et externes. Un pro-
cessus de contrôle interne est mis en place an d’évi-
ter les erreurs et les fraudes. De plus, chaque déve-
loppement peut être repris par un « Back up » qui est
opérationnel immédiatement. En externe, le Groupe
négocie des contrats dans lesquels il fait assumer aux
sous-traitants et prestataires de services leurs respon-
sabilités pour tout retard occasionné par leur faute.
Si malgré ces mesures il devait y avoir un retard, une
communication, une discussion ou une négociation est
entamée dans le cas où le développement serait déjà
précommercialisé.
Les actifs et les développements immobiliers du
Groupe sont soumis à un ensemble de réglementa-
tions législatives de protection de l’environnement
au niveau de la qualité de l’air, du sol et de l’eau, des
substances dangereuses ou toxiques, de la santé et de
la sécurité. Le Groupe est donc soumis au risque de
méconnaissance, d’une mauvaise interprétation, d’une
mauvaise information ou d’un oubli de ces règlementa-
tions mais aussi au risque de responsabilité ou cores-
ponsabilité en cas d’existence de pollution, de danger,
d’accident ou d’amende.
Le groupe se prémunit contre ces risques en faisant
des analyses détaillées de ces risques lors de l’acqui-
sition d’actifs et lors de chaque développement avec
l’aide de sous-traitants spécialisés dans ces domaines.
Les immeubles mis en location par le groupe sont sou-
mis à différents risques liés aux locataires. Parmi ces
risques on peut énoncer l’insolvabilité, la faillite ou la
disparition des locataires, la dégradation des espaces
loués, le sinistre, la mauvaise utilisation, des équipe-
ments, les conflits entre locataires, le non-respect de
la législation par un locataire, etc…
Le groupe se prémunit de ces risques en se rensei-
gnant avant toute entrée locative sur la solvabilité des
candidats locataires mais également en communi-
quant régulièrement avec les locataires existants an
de déceler tout indice lié aux risques précités.
D. Risques liés à l’obtention de nancements
Le groupe Banimmo encourt un risque de liquidités et
de nancements qui pourrait résulter d’un manque de
fonds en cas de non-renouvellement ou d’annulation
de ses contrats de nancement en cours ou d’incapa-
cité de sa part à trouver de nouveaux nancements ou
de rembourser ses engagements à l’échéance.
Lors de tout projet de développement ou d’investisse-
ment, le groupe s’assure de la disponibilité sufsante
de moyens nanciers et ce, jusqu’à l’aboutissement
de la commercialisation du projet. Ces nancements
peuvent être tant internes qu’externes en ce compris
son actionnaire de référence « Patronale Life ».
Le nancement du Groupe repose au 31 décembre
2021 :
• sur un emprunt obligataire dont le montant nominal
est de € 50,0 millions ;
• sur des lignes de crédit bilatérales dont le montant
nominal total est de € 36,3 millions.

Comptes annuels
Le taux d’endettement net du Groupe se situe à un niveau
de 8,1 % du total bilantaire n 2021.
Le groupe Banimmo entend également diversier ses
moyens de nancement.
E. Risques liés aux taux d’intérêts
Le Groupe nance ses activités essentiellement au
moyen de crédit à taux xes limitant fortement le risque
de variation de taux d’intérêts. Une forte hausse des
taux d’intérêts sur le marché n’aurait donc que peu
d’influence sur les engagements actuels mais risque
de faire évoluer la stratégie du Groupe vers de nou-
veaux engagements assortis de taux variables. Les
opportunités de taux d’intérêts sont ainsi revues lors
de chaque besoin de nancement an d’assurer la
meilleure optimalisation possible. L’impact actuel d’une
fluctuation des taux d’intérêts est estimé en note 25.
F. Risque de change
Le Groupe n’est pas exposé actuellement à des
risques de change, l’ensemble des activités du Groupe
étant localisé dans la zone Euro.
G. Risque de crédit
Vu son portefeuille diversié, le Groupe n’a pas de
risque important de concentration sur des clients par-
ticuliers. Les procédures mises en place permettent
d’évaluer la solvabilité des locataires. En outre, un suivi
régulier de la balance âgée est réalisé an d’identier
les retards de paiement et d’appliquer la procédure
de rappel. Le taux de défaut historique des clients est
faible (voir note 10).
H. Risque lié au covid-19 (coronavirus)
Pour le portefeuille de bâtiments existant, l’impact de
la Covid-19 dans ce domaine est très limité à ce jour.
Aucune suspension ou remise importante du loyer n’a
été accordée en 2021 et tous les loyers ont été perçus
à temps. Rien n’indique que cela changera pour 2022
(voir plus loin dans « Risque de la situation locative du
portefeuille locatif existant »et « Risque de location dif-
cile de la vacance dans le portefeuille locatif existant »).
Covid-19 peut avoir une incidence sur la commercia-
lisation de la vacance existante, principalement dans
Networks Forest. Toutefois, la demande de bureaux
peut changer en raison de la Covid-19, par exemple
en raison de la demande accrue de bureaux satellites,
de lieux de travail flexibles, de plus grands espaces
pour permettre la distanciation sociale, etc... Cela peut
également créer des opportunités auxquelles nous
pouvons répondre.

86 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Méthodes et hypothèses employées pour déterminer les justes valeurs, par types de techniques
utilisées :
31/12/2021
ACTIFS FINANCIERS Valeurs comptables Justes valeurs
(en € 000)
Notes
Actifs en
juste valeur
par résultat
Actifs
en juste
valeur par
les autres
éléments
du résultat
global
Actifs au
coût amorti
Total Hiérarchie
de la juste
valeur
Total
Titres disponibles à la
vente courants et non
courants
9 3 553 - - 3 553 niveau 3 3 553
Autres actifs nanciers
courants et non courants
9 - - 2 029 2 029 niveau 2 2 029
Clients et créances
rattachées
10 - - 3 878 3 878 niveau 2 3 878
Autres créances (1) 10 - - 125 125 niveau 2 125
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
13 - - 71 699 71 699 niveau 1 71 699
(1) Hors charges constatées d’avance, appels de charges et créances scales.
La juste valeur des créances, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie ne diffère pas signicativement de
la valeur comptable, compte tenu des principes de reconnaissance et d’évaluation applicables à ces actifs et aux
conditions et échéances contractuelles en vigueur.

Comptes annuels
31/12/2021
PASSIFS FINANCIERS Valeurs comptables Justes valeurs
(en € 000)
Notes
Passifs en
juste valeur
par résultat
Passifs au coût amorti Total Hiérarchie
de la juste
valeur
Total
Emprunts obligataires (1) 12 - 50 144 50 144 niveau 2 50 144
Emprunts et dettes auprès des
établissements de crédit
15 - 21 272 21 272 niveau 2 21 272
Autres emprunts nanciers - 16 863 16 863 niveau 2 16 863
Dépôts de garantie 18 - 118 118 niveau 2 118
Dettes à court terme liées aux
droits d'usage des contrats de
construction
- 6 255 6 255 niveau 2 6 255
Dettes fournisseurs et autres
dettes (2)
18 - 25 980 25 980 niveau 2 25 980
(1) La différence entre la juste valeur de l’emprunt obligataire et sa valeur comptable est considérée comme non matérielle, ces obligations n’étant que très peu
liquides et que les transactions récentes s’y rapportant se sont réalisées à la valeur nominale.
(2) Hors produits constatés d’avance et appels de charges locatives.
PASSIFS FINANCIERS
Échéances
(en € 000) 2022 2023 2024 2025 2026 + de 5 ans
Emprunts obligataires - - - 50 000 - -
Emprunts et dettes auprès des établissements
de crédit
17 522 500 500 500 500 1 750
Autres emprunts nanciers 1 863 - - 15 000
Dépôts de garantie 118 - - - - -
Dettes liées aux droits d’usage des contrats de
construction
628 621 614 607 600 3 186
Dettes fournisseurs et autres dettes 25 980 - - - - -
Hiérarchie de la Juste Valeur :
• Niveau 1 : le cours/prix coté (non ajusté) issu de marchés actifs pour des actifs ou passifs identiques ;
• Niveau 2 : des données autres que le cours/prix coté de niveau 1, qui sont observables pour l’actif ou le passif,
soit directement (par exemple des prix), soit indirectement (par exemple des éléments dérivant de prix) ;
• Niveau 3 : des données sur l’actif ou le passif qui ne sont pas fondées sur des données de marché observables
(informations non observables).
Les dettes nancières sont valorisées au coût amorti sur base du taux d’intérêt effectif, justié par des conven-
tions et des montants empruntés.
La juste valeur des emprunts, dettes nancières, dettes commerciales et autres dettes ne diffère pas signicati-
vement de leur valeur comptable compte tenu des principes de reconnaissance et d’évaluation applicables à ces
passifs, et aux conditions et échéances contractuelles en vigueur.

88 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Certicats fonciers Atlantic House
Les conditions contractuelles de ces certicats
donnent lieu, à des dates spéciées, à des flux de
trésorerie ne correspondant pas uniquement à des
remboursements de principal et à des versements
d’intérêts sur le principal restant dû puisque ces
versements dépendent de la rentabilité de l’actif sous-
jacent. En application de la nouvelle norme IFRS 9, ces
certicats Atlantic House ne sont donc considérés ni
comme actifs nanciers devant être évalués au coût
amorti, ni comme actifs nanciers devant être évalués
à la juste valeur par le biais des autres éléments du
résultat global. Par conséquent, les certicats Atlantic
House ont été comptabilisés à la juste valeur par le
biais du résultat net (soit une charge nancière de 0,02
million € en 2021).
I. Risques liés aux entreprises associées et
coentreprises
Depuis un certain nombre d’années Banimmo s’est
associée à d’autres groupes investisseurs immobiliers
et/ou nanciers. Pour Banimmo, l’objectif de ces
associations est de :
• réaliser des projets d’envergure tout en partageant
les risques nanciers avec d’autres investisseurs
(p.ex. Grondbank The Loop).
• réaliser des développements immobiliers dans
lesquels d’autres investisseurs apportent une
compétence immobilière et/ou nancière (p.ex.
le nouveau projet ING dans la coentreprise MC2
Development).
Outre l’apport en fonds propres, Banimmo nance
ces coentreprises et entreprises associées au
travers d’avances qui sont subordonnées aux dettes
consenties par les institutions nancières à ces
sociétés. Dans ce contexte, le caractère recouvrable
des avances faites par Banimmo à ces entreprises
dépend de la rentabilité du projet immobilier. La valeur
de revente du projet devra permettre de rembourser
non seulement les crédits bancaires octroyés par les
institutions nancières, mais également les avances
faites par Banimmo (et les autres actionnaires).
L’évaluation du caractère recouvrable de ces avances
nécessite de la part de la direction de Banimmo
d’estimer la valeur future de ces projets et par
conséquent implique la formulation d’hypothèses quant
aux coûts de construction, à la nature et l’étendue des
surfaces commercialisables (dans les projets pour
lesquels les permis n’ont pas encore été obtenus), aux
prévisions de valeurs locatives et aux conditions de
vente.
J. Risques concrets
Risque de la situation locative du portefeuille
locatif existant
L’impact économique de Covid-19 sur les entreprises
peut entraîner une demande de report ou d’ajustement
des loyers, une réduction de la supercie locative ou
une renégociation des conditions à la n de la période
locative.
Le portefeuille locatif de Banimmo a été largement
épargné de ces conséquences. En effet, la majeure
partie du portefeuille, à savoir les immeubles
NETWORKS Gent One & TWO, Raket 40 (locataire
Electrolux), Da Vinci H5 (locataire Engie Cofely) et une
partie importante de NETWORKS Forest (locataire
Veepee) sont loués à long terme (en moyenne plus de
7 ans) sans possibilités de résiliation. Les locataires
de ces 4 bâtiments avec des contrats à long terme (>
6 ans) représentent 98% des revenus locatifs actuels.
De plus, malgré le risque élevé de concentration
des revenus locatifs, ce sont des locataires qui sont
pour l’instant moins, ou pas, sensibles à la situation
économique actuelle.
Risque de location difcile de la vacance dans le
portefeuille locatif existant
En raison de la crise actuelle de la Covid-19, on
s’attend à ce qu’il y ait une pression sur les loyers, en
particulier pour les bâtiments qui ne sont pas « core
», c’est-à-dire les bâtiments plus anciens dans des
endroits de seconde classe. Avec une offre croissante
de bâtiments « core » dans un marché en déclin,
cela crée des difcultés supplémentaires pour louer la
vacance existante aux prix de location prédéterminés.
Pour Banimmo, cela se limite principalement à la
vacance de 5.556 m2 dans NETWORKS Forest. Un
programme d’investissement a été mis en place pour
rendre cette propriété à nouveau attrayante en se
concentrant sur les surfaces flexibles, les bureaux
satellites, les services et la technologie intelligente,
éléments qui gagneront en importance après la
Covid-19. Si la nécessité de louer à des prix très
compétitifs se faisait sentir, l’influence serait limitée à
un maximum de 10% sur la valeur d’investissement de
NETWORKS Forest ou encore moins dans le cas de
périodes de location plus longues.

Comptes annuels
Risque de location de projets en développement
Tant pour la location que pour les investissements, les
bâtiments « core » continueront d’attirer au détriment
des bâtiments « non-core ». Peut-être qu’un certain
nombre d’entreprises opteront également pour de tels
bâtiments en raison de leur durabilité, de leur confort
et de leurs meilleures installations d’hygiène (p. ex. une
meilleure ventilation et des surfaces plus larges).
Il y a actuellement 1 projet spéculatif en
développement chez Banimmo :NETWORKS Gent est
un des rares nouveaux bâtiments de qualité dans un
marché où il y a très peu de vacance et où l’on peut
donc s’attendre à une forte demande.
Cependant, le bâtiment répond aux critères de
bâtiments « core », c’est-à-dire modernes, sûrs et
durables (faible énergie à passif, BREEAM Excellent),
bâtiments avec de bonnes à très bonnes localisations.
Le bâtiment est d’ailleurs à ce jour loué à plus de 87%.
NOTE 4 : ESTIMATIONS
COMPTABLES ET JUGEMENTS
SIGNIFICATIFS
Pour évaluer les actifs et passifs qui apparaissent
au bilan consolidé, le Groupe doit nécessairement
réaliser des estimations dans certains domaines. Les
estimations et hypo- thèses utilisées sont déterminées
sur base des meilleures informations disponibles au
moment de la clôture des états nanciers. Cependant,
les estimations, par dénition, correspondent rarement
aux réalisations effectives, de sorte que les évaluations
comptables qui en résultent ont inévitablement un cer-
tain degré d’incertitude. Les estimations et hypothèses
qui peuvent avoir un impact signicatif sur l’évaluation
des actifs et passifs sont commentées ci-dessous :
• Les actifs d’impôts différés sont comptabilisés uni-
quement dans la mesure où il est probable que ceux-
ci pourront être imputés sur un bénéce imposable
dans un horizon prévisible ;
• Les immobilisations corporelles et incorporelles
ayant une durée d’utilité dénie sont amorties selon
la méthode linéaire prorata temporis sur base d’une
estimation de la durée d’utilité de l’immobilisation en
question ainsi que de sa valeur résiduelle au terme de
cette durée d’utilité ;
• La juste valeur des immeubles de placement est
estimée par des experts indépendants conformément
aux principes développés en note 2 (point c) des
états nanciers. Pour l’arrêté du 31 décembre 2021,
l’expert retenu est Stadim. Les autres estimations
comptables utilisées par le Groupe pour la détermi-
nation de la juste valeur des immeubles de placement
sont les suivantes :
- une quotité forfaitaire de frais d’actes de 2,5 % ;
- une latence scale existante dans le cadre de
conventions par ventes d’actions est déterminée au
cas par cas en fonction des tendances du marché
immobilier.
• Note de l’expert Stadim :
Material valuation uncertainty
Our opinion of value is based on an analysis of recent
market transactions, supported by market knowledge.
Our valuation is supported by this market evidence.
The current uncertainty in the lending market caused
by what is known as the “credit crunch” has led to a
reduction in the volume of transactions over the last
few months. There is therefore a corresponding de-
gree of uncertainty in the property market as to which
way values will go in the near future. We are seeing
a reduction in the number of bidders for marketed
property and secondary property in particular failing
to achieve asking price and in some cases being
withdrawn from sale. Where uncertainty could have a
material effect on the valuation, the RICS Red Book

90 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
requires a valuer to draw attention to this, indicating
the cause of the uncertainty and the degree to which
this is reflected in the reported valuation.
This valuation is a snapshot in time of a market on the
date of the valuation. Given the fact that markets are
volatile, the property should regularly be revaluated.
• Les stocks sont évalués, par le management, au plus
faible de leur coût d’acquisition ou de construction
et de la valeur nette de réalisation probable en y
intégrant les coûts des travaux restant à réaliser pour
pouvoir vendre l’actif. Un test de parité est pratiqué à
chaque clôture an de déterminer une réduction de
valeur éventuelle. En cas de doute un expert indé-
pendant est nommé.
• La valorisation des participations dans des coentre-
prises et des entreprises associées ainsi que des
autres éléments de l’actif directement liés à ces
participations est faite, par le management, en
tenant compte de l’évaluation des actifs et passifs
identiables sous-jacents. Ces actifs et passifs sous-
jacents sont évalués, par le Management, selon les
mêmes estimations que celles retenues pour les
actifs et passifs du groupe, en particulier en ce qui
concerne l’évaluation des immeubles de placement,
des stocks, des immobilisations nancières et des
actifs destinés à la vente (voir note 3).
• Pour les provisions, le montant comptabilisé corres-
pond à la meilleure estimation de la dépense néces-
saire à l’extinction de l’obligation actuelle (juridique ou
implicite) à la date de clôture.
• Les provisions pour garanties locatives, engagées
vis-à-vis d’acquéreurs, liées au vide locatif de cer-
taines surfaces des actifs vendus, sont valorisées sur
base du vide locatif à la clôture, tenant compte des
négociations en cours et du vide locatif historique de
l’immeuble.
• Les provisions pour dépollution sont estimées sur
base d’évaluations des risques (réalisées par des
bureaux externes) et de l’estimation des travaux de
dépollution.

Comptes annuels
NOTE 5 : INFORMATION SECTORIELLE
L’information sectorielle reflète la vue du management et est établie sur la base du reporting et suivi interne
utilisés par le principal décideur opérationnel (le comité de direction) pour mettre en œuvre l’allocation des res-
sources et évaluer la performance.
La segmentation primaire par secteur géographique reflète l’organisation des affaires du Groupe et le reporting
interne fourni par la délégation de la gestion journalière au conseil d’administration et au comité d’audit.
La segmentation secondaire, par secteur d’activité, est influencée par l’évolution de l’économie, la demande de
surfaces par les différents acteurs économiques sur les marchés et la politique de diversication du Groupe.
Les informations du reporting sont préparées en conformité avec les principes comptables suivis par le Groupe.
Secteurs géographiques
A la suite de la concentration des activités du groupe Banimmo en Belgique et dans le domaine des immeubles
de bureau, la présentation de l’information sectorielle a été adaptée pour la première fois dans le rapport semes-
triel 2021.
Auparavant, le groupe subdivisait son secteur géographique en « Belgique » et « France » et son secteur d’acti-
vité en « Immeubles de bureau », « Espaces commerciaux » et « Immeubles semi-industriel ». Ces subdivisions
sont maintenant désuètes et sont remplacées par une subdivision du secteur géographique à « Bruxelles », à la
« Wallonie » et à la « Flandre ».
An que le lecteur puisse s’adapter à cette évolution, il est présenté ci-dessous le nouveau tableau d’information
sectoriel, celui-ci étant suivi de la même information mais selon l’ancien tableau.

92 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
NOUVELLE PRÉSENTATION
Secteurs géographiques au 31.12.2021
(en € 000)
Bruxelles Wallonie Flandre
Non
affecté
Total
Revenus locatifs des immeubles de placement 1 637 - 163 - 1 800
Charges locatives des immeubles de placement - 374 - - 26 - - 400
Revenus locatifs nets des immeubles de placement 1 263 - 137 - 1 400
Revenus locatifs des immeubles de stock 1 346 - - - 1 346
Charges locatives des immeubles de stock - 93 - - - - 93
Revenus locatifs nets des immeubles de stock 1 253 - - - 1 253
Produits de cession des immeubles de stock 78 000 - - - 78 000
Prix de revient des immeubles de stock -64 616 - - - -64 616
Revenus nets de cession des immeubles de stock 13 384 - - - 13 384
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES 15 900 - 137 - 16 037
Honoraires et commissions de gestion - 785 16 - 801
Produits de cession des immeubles de placement - - - - -
Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement - - - - -
Revenus nets de cession des immeubles de placement - - - - -
Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement -1 176 - 12 629 - 11 453
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur droits d’utilisation
immobiliers
- 371 - - - 56 - 426
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock 13 522 - 15 - - 13 507
Autres charges et produits opérationnels -1 277 - 47 8 -3 957 -5 273
RÉSULTAT IMMOBILIER 26 598 722 12 791 -4 013 36 098
Charges administratives - - - -3 796 -3 796
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL PAR SECTEUR 26 598 722 12 791 -7 809 32 302
Charges nancières nettes -3 954
Charges d’actualisation sur les dettes liées aux droits d’utilisation
immobiliers
- 66
Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises asso-
ciées
198
Dépréciation (dotations/reprises) sur des coentreprises et
entreprises associées
-
Résultat net de cession de titres des coentreprises et entreprises
associées
-
Résultat sur autres actifs nanciers - 19
Impôts -1 630
RESULTAT DE L’EXERCICE DES ACTIVITES POURSUIVIES 26 830
Résultat des activités non poursuivies -1 825
RESULTAT DE L’EXERCICE 25 005
Le résultat d’un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les
produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n’existe pas de transactions entre les secteurs
géographiques.

Comptes annuels
Les autres informations relatives à l’exercice 2021 ventilées par secteur géographique sont :
(en € 000) au 31 décembre 2021 Bruxelles Wallonie Flandre
Non
affecté
Total
Acquisitions d’immeubles de placement 1 830 - 18 496 - 20 326
Amortissements sur droits d'utilisation immobiliers - 371 - - - - 371
Acquisitions d'immeubles en stock et commandes en cours
d'exécution
21 966 - 596 - 22 620
Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles - - - 73 73
Charge d’amortissement des immobilisations incorporelles et
corporelles
- - - - 5 - 5
Amortissements sur droits d'utilisation des immobilisations
corporelles
- - - - 56 - 56
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2021 :
(en € 000) au 31 décembre 2021 Bruxelles Wallonie Flandre
Non
affecté
Total
Immeubles de placements 27 432 - 46 659 - 74 091
Droits d’utilisation immobiliers 5 245 - - - 5 245
Immeubles de stock 20 567 6 920 1 004 - 28 491
Coentreprises et entreprises associées - 565 4 747 - 5 312
Immobilisations corporelles et incorporelles - - - 493 493
ACTIFS SECTORIEL 53 245 7 484 52 410 493 113 632
Autres actifs - - - - 83 880
ACTIF - - - - 197 512
Dettes nancières 4 250 - 17 000 66 388 87 638
Dettes non courantes liées aux droits d’usage des contrats de
location
- 6 255 - - 6 255
Provisions 759 - - 2 529 3 288
PASSIF SECTORIEL 5 009 6 255 17 000 68 917 97 181
Fonds propres - - - - 69 274
Autres passifs - - - - 31 056
PASSIF - - - - 197 512
Les actifs sectoriels incluent les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles, les im-
meubles en stock et les actifs nanciers. Ils ne comprennent pas les impôts différés, les créances commerciales
et autres créances, les instruments nanciers dérivés et la trésorerie et équivalents de trésorerie.
Les passifs sectoriels reprennent les provisions et les dettes nancières.
Sont exclus les impôts différés, les instruments nanciers dérivés, les dettes d’impôts courants, les dettes com-
merciales et autres dettes.

94 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Secteurs géographiques au 31.12.2020
(en € 000)
Bruxelles Wallonie Flandre
Non
affecté
Total
Revenus locatifs des immeubles de placement 1 541 - - - 1 541
Charges locatives des immeubles de placement - 522 - - - - 522
Revenus locatifs nets des immeubles de placement 1 019 - - - 1 019
Revenus locatifs des immeubles de stock 1 753 - - - 1 753
Charges locatives des immeubles de stock - 28 - - - - 28
Revenus locatifs nets des immeubles de stock 1 725 - - - 1 725
Produits de cession des immeubles de stock - - - - -
Prix de revient des immeubles de stock - - - - -
Revenus nets de cession des immeubles de stock - - - - -
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES 2 744 - - - 2 744
Honoraires et commissions de gestion - - 6 - 6
Produits de cession des immeubles de placement - - - - -
Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement - - - - -
Revenus nets de cession des immeubles de placement - - - - -
Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement -1 284 - 1 661 - 377
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur droits d’utilisation
immobiliers
- 371 - - - 56 - 426
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock 3 441 - 60 - - 3 381
Autres charges et produits opérationnels -1 108 - 14 19 123 - 981
RÉSULTAT IMMOBILIER 3 422 - 74 1 685 67 5 100
Charges administratives - - - -3 141 -3 141
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL PAR SECTEUR 3 422 - - - 1 959
Charges nancières nettes -2 383
Charges d’actualisation sur les dettes liées aux droits d’utilisation
immobiliers
- 37
Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises asso-
ciées
- 185
Dépréciation (dotations/reprises) sur des coentreprises et
entreprises associées
0
Résultat net de cession de titres des coentreprises et entreprises
associées
0
Résultat sur autres actifs nanciers - 461
Impôts - 148
RESULTAT DE L’EXERCICE DES ACTIVITES POURSUIVIES -1 255
Résultat des activités non poursuivies - 280
RESULTAT DE L’EXERCICE -1 535
Le résultat d’un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les
produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n’existe pas de transactions entre les secteurs
géographiques.

Comptes annuels
Les autres informations relatives à l’exercice 2020 ventilées par secteur géographique sont :
(en € 000) au 31 décembre 2020 Bruxelles Wallonie Flandre
Non
affecté
Total
Acquisitions d’immeubles de placement 346 - 7 868 - 8 214
Amortissements sur droits d'utilisation immobiliers 371 - - - 371
Acquisitions d'immeubles en stock et commandes en cours
d'exécution
2 614 - 526 - 3 140
Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles - - - 30 30
Charge d’amortissement des immobilisations incorporelles et
corporelles
- - - 79 79
Amortissements sur droits d'utilisation des immobilisations
corporelles
- - - 56 56
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2020 :
(en € 000) au 31 décembre 2020 Bruxelles Wallonie Flandre
Non
affecté
Total
Immeubles de placements 26 778 - 15 533 - 42 311
Droits d’utilisation immobiliers 5 616 - - - 5 616
Immeubles de stock 49 110 6 281 1 004 - 56 395
Coentreprises et entreprises associées - 329 4 707 - 5 036
Immobilisations corporelles et incorporelles - - - 617 617
ACTIFS SECTORIEL 81 505 6 611 21 243 617 109 976
Autres actifs - - - - 31 586
ACTIF - - - - 141 562
Dettes nancières 4 750 - - 74 521 79 271
Dettes non courantes liées aux droits d’usage des contrats de
location
6 911 - - - 6 911
Provisions 1 169 - - 29 1 198
PASSIF SECTORIEL 12 830 - - 74 550 87 380
Fonds propres - - - - 44 609
Autres passifs - - - - 9 573
PASSIF - - - - 141 562
Les actifs sectoriels incluent les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles, les im-
meubles en stock et les actifs nanciers. Ils ne comprennent pas les impôts différés, les créances commerciales
et autres créances, les instruments nanciers dérivés et la trésorerie et équivalents de trésorerie.
Les passifs sectoriels reprennent les provisions et les dettes nancières.
Sont exclus les impôts différés, les instruments nanciers dérivés, les dettes d’impôts courants, les dettes com-
merciales et autres dettes.

96 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
ANCIENNE PRÉSENTATION
Les deux secteurs géographiques du Groupe Banimmo sont la Belgique et la France.
Secteurs géographiques 2021
(en € 000)
Belgique France
Non
affecté
Total
Revenus locatifs des immeubles de placement 1 800 - - 1 800
Charges locatives des immeubles de placement - 400 - - - 400
Revenus locatifs nets des immeubles de placement 1 400 - - 1 400
Revenus locatifs des immeubles de stock 1 346 - - 1 346
Charges locatives des immeubles de stock - 93 - - - 93
Revenus locatifs nets des immeubles de stock 1 253 - - 1 253
Produits de cession des immeubles de stock (voir note 20) 78 000 - - 78 000
Prix de revient des immeubles de stock (voir note 20) -64 616 - - -64 616
Revenus nets de cession des immeubles de stock 13 384 - - 13 384
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES 16 037 - - 16 037
Honoraires et commissions de gestion 801 - - 801
Produits de cession des immeubles de placement (voir note 20) - - - -
Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement (voir note 20) - - - -
Revenus nets de cession des immeubles de placement - - - -
Prots (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement 11 453 - - 11 453
Amortissements des droits d'usage des contrats de location - 426 - - - 426
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock 13 507 - - 13 507
Autres charges et produits opérationnels -1 316 -3 957 - -5 273
RÉSULTAT IMMOBILIER 40 055 -3 957 - 36 098
Charges administratives -3 796 - - -3 796
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL PAR SECTEUR 36 259 -3 957 0 32 302
Charges nancières nettes -3 954
Charges d'actualisation sur les dettes liées aux droits d'usage des contrats de
location
- 66
Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées 198
Dépréciation (dotations/reprises) sur des coentreprises et entreprises
associées
0
Résultat net de cession de titres des coentreprises et entreprises associées 0
Résultat sur autres actifs nanciers - 19
Impôts -1 630
RÉSULTAT DE L’EXERCICE DES ACTIVITÉ POURSUIVIES 26 830
Résultat des activités non poursuivies -1 825
RÉSULTAT DE L'EXERCICE 25 005
Le résultat d’un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les
produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n’existe pas de transactions entre les secteurs
géographiques.

Comptes annuels
Les autres informations relatives à l’exercice 2021 ventilées par secteur géographique sont :
(en € 000) au 31 décembre 2021 Belgique France
Non
affecté
Total
Acquisitions d’immeubles de placement (note 6) 20 326 - - 20 326
Acquisitions d'immeubles de stock et commandes en cours d'exécution
(note 11)
22 620 - - 22 620
Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles 5 - - 5
Charges d’amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles 73 - - 73
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2021 :
(en € 000) au 31 décembre 2021 Belgique France
Non
affecté
Total
Actifs sectoriels 192 200 - - 192 200
Participations dans les coentreprises et entreprises associées 5 312 - - 5 312
TOTAL DES ACTIFS 197 512 - - 197 512
TOTAL DES PASSIFS SECTORIELS 195 012 2 500 - 197 512
Les actifs sectoriels comprennent la totalité des actifs.
Les passifs sectoriels comprennent la totalité des passifs.

98 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Secteurs géographiques 2020
(en € 000)
Belgique France
Non
affecté
Total
Revenus locatifs des immeubles de placement 1 541 - - 1 541
Charges locatives des immeubles de placement -522 - - -522
Revenus locatifs nets des immeubles de placement 1 019 - - 1 019
Revenus locatifs des immeubles de stock 1 753 - - 1 753
Charges locatives des immeubles de stock -28 - - -28
Revenus locatifs nets des immeubles de stock 1 725 - - 1 725
Produits de cession des immeubles de stock (voir note 20) - - - -
Prix de revient des immeubles de stock (voir note 20) - - - -
Revenus nets de cession des immeubles de stock - - - -
Produits de cession des commandes en cours d'exécution (voir note 20) - - - -
Prix de revient des commandes en cours d'exécution (voir note 20) - - - -
Revenus nets des commandes en cours d'exécution - - - -
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES 2 744 - - 2 744
Honoraires et commissions de gestion 6 - - 6
Produits de cession des immeubles de placement (voir note 20) - - - -
Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement (voir note 20) - - - -
Revenus nets de cession des immeubles de placement - - - -
Prots (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement 377 - - 377
Amortissements des droits d'usage des contrats de location -427 - - -
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock 3 381 - - 3 381
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur créances liées à des
cessions d'immeubles
- - - -
Autres charges et produits opérationnels -981 - - -981
RÉSULTAT IMMOBILIER 5 100 - - 5 100
Charges administratives -3 141 - - -3 141
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL PAR SECTEUR 1 959 - - 1 959
Charges nancières nettes -2 383
Charges d'actualisation sur les dettes liées aux droits d'usage des contrats de
location
-37
Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées -185
Dépréciation (dotations/reprises) sur des coentreprises et entreprises
associées
-
Résultat net de cession de titres des coentreprises et entreprises associées -
Résultat sur autres actifs nanciers -461
Impôts -148
RÉSULTAT DE L’EXERCICE DES ACTIVITÉ POURSUIVIES -1 255
Résultat des activités non poursuivies -280
RÉSULTAT DE L'EXERCICE -1 535
Le résultat d’un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les
produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n’existe pas de transactions entre les secteurs
géographiques.

Comptes annuels
Les autres informations relatives à l’exercice 2020 ventilées par secteur géographique sont :
(en € 000) au 31 décembre 2020 Belgique France
Non
affecté
Total
Acquisitions d’immeubles de placement (note 6) 8 214 - - 8 214
Acquisitions d'immeubles de stock et commandes en cours d'exécution
(note 11)
3 140 - - 3 140
Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles 30 - - 30
Charges d’amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles 79 - - 79
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2020 :
(en € 000) au 31 décembre 2020 Belgique France
Non
affecté
Total
Actifs sectoriels 136 526 - - 136 526
Participations dans les coentreprises et entreprises associées 5 036 - - 5 036
TOTAL DES ACTIFS 141 562 - - 141 562
TOTAL DES PASSIFS SECTORIELS 141 562 - - 141 562
Les actifs sectoriels incluent les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles, les im-
meubles en stock et les actifs nanciers. Ils ne comprennent pas les impôts différés, les créances commerciales
et autres créances, les instruments nanciers dérivés et la trésorerie et équivalents de trésorerie. Les passifs
sectoriels reprennent les provisions et les dettes nancières.
Sont exclus les impôts différés, les instruments nanciers dérivés, les dettes d’impôts courants, les dettes com-
merciales et autres dettes.

100 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
NOTE 6 : IMMEUBLES DE PLACEMENT
(en € 000) 2021 2020
A L'OUVERTURE 42 311 27 716
Dépenses capitalisées 20 326 8 214
Reclassement provenant des immeubles de stock (note 11) - 6 004
Cessions (note 20) - -
Gains (pertes) de juste valeur (note 21) 11 453 377
A LA CLÔTURE 74 091 42 311
En 2021 comme en 2020, aucune cession ni acquisition d’immeuble de placement n’a été réalisée.
En 2020, Le poste « Reclassement provenant des immeubles de stock » concerne les immeubles « Networks
Gent One » et « Networks Gent Two ».
Le conseil d’administration de Banimmo a pris la décision pour l’établissement de ses comptes consolidés au 31
décembre 2020, de transférer ces immeubles en développement de la rubrique « Immeuble de stock » (IAS 2)
vers la rubrique « Immeubles de placement » (IAS 40), constatant un changement d’utilisation et de destination
de ces immeubles par le groupe Banimmo. Plusieurs arguments et événements ont menés à cette décision de
transfert :
- Au cours de l’exercice 2020, plusieurs locataires potentiels se sont fait connaître permettant ainsi aux im-
meubles d’être en partie pré-loués et garantissant ainsi au groupe Banimmo un revenu futur récurrent ;
- Le conseil d’administration adopte une stratégie menant à couvrir, durant les prochains exercices, les charges
de structure du groupe (charges administratives et autres charges opérationnelles) au moyen de revenus
récurrents provenant de la location d’une partie de ses immeubles. Parmi les actifs du groupe Banimmo, les
immeubles « Networks Gent One » et « Networks Gent Two » sont les plus propices à répondre à cette stra-
tégie au vu de leur état d’avancement, de leur prélocation et de leur capacité à apporter un revenu récurrent
important à moyen et/ou long terme ;
- Il ressort de la stratégie nancière et en particulier de la gestion de trésorerie du groupe Banimmo qu’en fonc-
tion de l’état actuel du marché et du portefeuille d’actifs du groupe Banimmo, une détention de ces immeubles
à moyen ou long terme en en retirant des revenus récurrents est préférable à une cession à court terme en en
retirant une plus-value potentielle.
En 2021, Les dépenses capitalisées se rapportent d’une part à la poursuite de la construction des immeubles
« Networks Gent One » et « Networks Gent Two » et d’autre part à des rénovations de l’immeuble Networks
Forest.
Pour une description des immeubles cités, il faut se reporter à la première partie du rapport nancier.
La détermination de la juste valeur est appuyée sur des indicateurs de marché, et son évaluation est fournie par
des experts indépendants ayant une qualité professionnelle pertinente et reconnue, ainsi qu’une expérience ré-
cente quant à la situation géographique et à la catégorie des immeubles de placement détenus. Cette approche
est décrite dans la note 2 point C.
La juste valeur des immeubles de placement est fondée sur des données d’entrée de niveau 2 sur l’échelle de
juste valeur (IFRS 13).
• Les données d’entrée de niveau 1 s’entendent des prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des
actifs ou des passifs identiques auxquels l’entité peut avoir accès à la date d’évaluation.
• Les données d’entrée de niveau 2 sont des données d’entrée, autres que les prix cotés inclus dans les données
d’entrée de niveau 1, qui sont observables pour l’actif ou le passif, soit directement, soit indirectement.
• Les données d’entrée de niveau 3 sont les données d’entrée concernant l’actif ou le passif qui sont fondées sur
des données non observables.

Comptes annuels
En conséquence la juste valeur est classée dans son ensemble au niveau 3. L’objectif de l’évaluation de la juste
valeur demeure le même, à savoir l’estimation d’un prix de sortie du point de vue d’un intervenant du marché qui
détient l’actif. Ainsi, les données d’entrée non observables reflètent les hypothèses que les intervenants du mar-
ché utiliseraient pour xer le prix de l’actif ou du passif, y compris les hypothèses concernant le risque.
Les évaluations de la juste valeur utilisant de manière signicative des données d’entrée non observables
(niveau 3) font l’objet d’une analyse de sensibilité quant à l’impact des évaluations sur les pertes et prots ou
autres éléments du résultat global de la période.
Le portefeuille d’immeubles de placement est évalué au 31 décembre 2021 par les experts indépendants à la
juste valeur. Celui-ci ne comprend que quatre immeubles (Da Vinci H3, Networks Forest, Networks Gent One et
Networks Gent Two) qui sont des actifs très différents ayant un taux de capitalisation et une valeur locative spéci-
que. Etablir une moyenne pondérée des informations quantitatives n’apporterait aucune information au lecteur.
De ce fait, pour chaque immeuble nous avons fait varier le taux d’actualisation de 50 points et la valeur locative
de 5%.
Une variation positive de 50 points du taux de capitalisation entraînerait une variation négative de € 6,5 millions
de la juste valeur de ce portefeuille. Une variation négative de 50 points du taux de capitalisation entraînerait une
variation positive de € 7,8 millions de la juste valeur de ce portefeuille.
De même, une variation positive de 50 points de la valeur locative entraînerait une variation positive de € 3,9
millions de la juste valeur de ce portefeuille. Une variation négative de 50 points de la valeur locative entraînerait
une variation négative de € 3,9 millions de la juste valeur de ce portefeuille.
Les niveaux de valeur locative estimée et de taux de capitalisation des immeubles peuvent s’influencer mutuelle-
ment. Cette corrélation n’a cependant pas été prise en compte dans le test de sensibilité qui prévoit des varia-
tions indépendantes à la hausse et à la baisse de ces deux paramètres.

102 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
NOTE 7 : IMMOBILISATIONS CORPORELLES
(en € 000)
Droits d'usage
des contrats
de location
Installations
techniques,
mobilier
et matériel
roulant
Autres immo-
bilisations
corporelles
Total
Au 1
er
janvier 2020
Valeur d’acquisition 515 1 548 - 2 064
Amortissements et pertes de valeur cumulés -14 -1 523 - -1 537
VALEUR NETTE 501 25 - 526
Exercice comptable 2020
Valeur nette à l'ouverture 501 25 - 526
Acquisitions - 3 - 3
Cessions / désaffectations - - - -
Transfert entre compte - - - -
Amortissements -56 -17 - -72
VALEUR NETTE À LA CLÔTURE 446 12 - 457
Au 31 décembre 2020
Valeur d’acquisition 515 1 552 - 2 067
Amortissements et pertes de valeur cumulés -70 -1 540 - -1 610
VALEUR NETTE 446 12 - 457
Exercice comptable 2021
Valeur nette à l'ouverture 446 12 - 457
Acquisitions - - - -
Cessions / désaffectations - - - -
Transfert entre compte - - - -
Amortissements -56 -7 - -63
VALEUR NETTE À LA CLÔTURE 390 4 - 394
Au 31 décembre 2021
Valeur d’acquisition 515 1 552 - 2 067
Amortissements et pertes de valeur cumulés -125 -1 547 - -1 673
VALEUR NETTE 390 4 - 394
Les droits d’usage sur les contrats de location dans lesquelles le Groupe intervient en tant que preneur portant
sur les espaces de bureau (siège social et/ou d’exploitation des sociétés du groupe) et les emplacements de par-
king y attenant sont classés dans la rubrique « Immobilisations corporelles ». Ces droits d’usage sont valorisés
au coût amorti (IFRS 16).
En 2020 et 2021 ces droits d’usage se rapportent à la prise en location d’une surface de bureau destinée au
siège sociale de Banimmo dont la prise d’effet est datée du 1
er
novembre 2019.

Comptes annuels
Les droits d’usages dans lesquels le groupe intervient en tant que preneur et portant sur les voitures et les co-
pieurs sont considérés comme immatériels.
La dotation aux amortissements des installations techniques, du mobilier et du matériel informatique est affectée
aux charges administratives.
NOTE 8 : PARTICIPATIONS DANS LES COENTREPRISES ET ENTREPRISES
ASSOCIÉES
(en € 000) 2021 2020
A L’OUVERTURE 5 036 5 221
Acquisitions - -
Augmentations de capital - -
Cessions - -
Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées 198 - 185
Reprise de / (Réductions de valeur) sur les coentreprises et entreprises associées - -
Dividendes reçus - -
Changement de périmètre de consolidation 78 -
A LA CLÔTURE 5 312 5 036
Dont :
Valeur comptable des titres cotés - -
Valeur boursière des titres cotés - -
Au 31 décembre 2021, Banimmo détient la coentreprise MC² Development pour une valeur comptable de € 0,56
million, l’entreprise associée Grondbank The Loop pour une valeur comptable de € 4,75 millions et l’entreprise
associée Urbanove pour une valeur comptable nulle.
1. COENTREPRISE MC² DEVELOPMENT : RÉSULTAT POSITIF DE € 0,24 MILLION
Ayant remporté en 2018 l’appel d’offre de la banque ING pour la construction d’un immeuble destiné à accueillir
son centre d’activités à Louvain-la-Neuve, Banimmo et Argema (groupe Marc Liégeois) ont constitué cette même
année la coentreprise MC² Development dont ils détiennent chacun 50 % des participations.
Après que le permis de construire soit devenu exécutoire et libre de tout recours en février 2020 pour un im-
meuble de bureaux de 10.200 m² et visant l’obtention d’un certicat BREEAM EXCELLENT (faible consommation
d’énergie, lumière naturelle, domotique, récupération des eaux de pluie, panneaux solaires, etc.), il a fait l’objet
d’une réception provisoire n novembre 2021.
Les bureaux ont été pris en occupation par ING à partir du 30 novembre 2021 pour une durée de 12 ans.
Banimmo et le groupe Argema ont nalisé le 14 janvier 2022 la cession à Belus Insurance de 100% des actions
de MC² Development SA, la société propriétaire du nouveau centre d’affaires ING à Louvain-la-Neuve. La quote-
part de Banimmo dans le résultat de cession de la société MC² sera intégrée dans le compte de résultat consoli-
dé de l’année 2022.
Le résultat positif de l’année 2021 provient de la marge dégagée pour des travaux et aménagements locatifs
réalisés par la société et facturé au locataire.

104 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
2. ENTREPRISE ASSOCIÉE GRONDBANK THE LOOP : RÉSULTAT NÉGATIF DE € 0,38 MILLION
L’entreprise associée Grondbank The Loop a conclu des accords de développement pour les Champs 3 et 5 à
Gand. La commercialisation du Champ 5 a commencé avec les deux premiers développements qui ont été réali-
sés (immeubles livrés à Deloitte et à Vlaamse Milieumaatschappij).
En 2019, une parcelle de terrain du Champs 5 a été apportée à la société liée Espevelo1 (détenue par le groupe
Banimmo à hauteur de 92,5% -voir note 31) an d’y développer « Networks Gent » composé de deux immeubles
de bureau (voir note 6).
Fin 2021, Banimmo a acheté à la société Grondbank The Loop les 7,5% restant des participations dans la socié-
té Espevelo1, le groupe devenant seul actionnaire de la société.
En 2021, le résultat négatif est dû à la révision du budget des frais d’infrastructures de l’ensemble du site en-
traînant une correction sur les résultats de cession réalisés les années précédentes, aux frais de structure de la
société et compensé en grande partie par le résultat positif de cession des participations que la société détenait
dans Espevelo1.
3. ENTREPRISE ASSOCIÉE URBANOVE SHOPPING DEVELOPMENT (URBANOVE)
a. Plan de réorganisation judiciaire
La valeur consolidée de l’entreprise associée Urbanove dans les comptes de Banimmo a été entièrement dépré-
ciée en 2014. Cette décision résultait d’importantes pertes de valeur constatées par Urbanove sur les projets
portés par ses liales à Namur et Verviers.
Fin 2016, Banimmo et ses partenaires ont obtenu un jugement d’homologation des plans de réorganisation
judiciaire (procédure de réorganisation judiciaire obtenue courant 2016 pour l’entreprise associée Urbanove et
ses liales). Ce plan de réorganisation a été mis en œuvre au cours de l’année 2017, d’une part par la reprise du
projet « Le Côté verre » à Namur par Besix Red (pôle de développement immobilier du groupe Besix) et d’autre
part par la reprise du projet « Au Fil de l’eau » à Verviers par la société City Mall.
Banimmo et ses coactionnaires étudient l’intérêt de conserver les liales d’Urbanove désormais vides, Les Rives
de Verviers, Bijouterie d’Outrepont et Avenir Promotion. La décision dépendra d’une analyse tenant compte
d’une part d’hypothétiques revenus futurs (Earn-out) et d’autre part des coûts de structure à assumer pour assu-
rer la continuité.
Banimmo et ses coactionnaires continuent aujourd’hui à détenir les liales d’Urbanove pour assurer le suivi des
engagements pris par les repreneurs des projets.
Depuis n 2016, Banimmo n’a plus la moindre exposition au risque Urbanove.

Comptes annuels
b. Résumé de la situation nancière du groupe Urbanove
Ce résumé est établi sur base de comptes non encore arrêtés.
Valeur en quote part 100%
(en € 000)
Urbanove
Les Rives
de
Verviers
Bijouterie
d'outrepont
Avenir
promotion
Consolidation
Actifs non courants - - - - -
Actifs Courants 200 26 2 127 355
- dont trésorerie et équivalents de
trésorerie
- 5 2 116 123
Fonds propres -2 990 -1 151 -4 127 -4 018
passifs non courants 3 167 69 - - 3 236
- dont passifs nanciers non courants 3 167 - - - 3 167
Passifs courants 23 1 108 6 4 1 141
- dont passifs nanciers courants - 884,00 - - 884
Charges -6 -53 -4 -4 -67
- dont amortissements - - - - -
- dont charges d'intérêts - -38 - - -38
- dont charges d'impôt sur le résultat - - - - -
Produits - 1 - - 1
- dont produits d'intérêts - - - - -
- dont produits d'impôt sur le résultat - - - - -
Résultats nets des activités poursuivies -6 -52 -4 -4 -66
Résultat net après impôt des activités
non poursuivies
- - - - -
Autres éléments du résultat global - - - - -
Résultat global total -6 -52 -4 -4 -66
Pourcentage d'intérêt de Banimmo 44% 44% 44% 44%
Résultat quote part Banimmo
(voir note 8 )
-3 -23 -2 -2 -29

106 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
PARTICIPATIONS, QUOTE-PART DÉTENUE (EN MILLIERS D’EUROS)
Raison sociale
(en € 000)
Pays * Actifs * Passifs
Chiffre
d’affaires
Partici-
pation
(%)
Quote-part du
Groupe dans le
résultat net (1)
2021
Schoonmeers Bugten SA Belgique NC 1 965 NC 253 - 50 - 16
Schoonmeers Bugten SA Belgique C 60 C 5 -
Project Development Survey and
Management CVBA
Belgique NC 1 440 NC - - 50 - 22
Project Development Survey and
Management CVBA
Belgique C 4 C 219 -
Urbanove Shopping Development SA Belgique NC - NC 3 236 - 44,38 -
Urbanove Shopping Development SA Belgique C 355 C 1 141 -
MC² Development SA Belgique NC 32 750 NC 31 909 - 50,00 235
MC² Development SA Belgique C 1 189 C 881 -
Quote part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées 198
Raison sociale
(en € 000)
Pays * Actifs * Passifs
Chiffre
d’affaires
Partici-
pation
(%)
Quote-part du
Groupe dans le
résultat net (1)
2020
Schoonmeers Bugten SA Belgique NC 1 957 NC 238 - 50 - 53
Schoonmeers Bugten SA Belgique C 62 C 3 -
Project Development Survey and
Management CVBA
Belgique NC 1 440 NC - - 50 - 94
Project Development Survey and
Management CVBA
Belgique C 5 C 209 -
Urbanove Shopping Development SA Belgique NC - NC 3 236 - 44,38 -
Urbanove Shopping Development SA Belgique C 398 C 1 060 -
MC² Development SA (constitution
en 2018)
Belgique NC 13 783 NC 11 308 - 50,00 - 38
MC² Development SA (constitution
en 2018)
Belgique C 343 C 2 148 -
Quote part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées -185
* NC = non courant, C = courant.
(1) La quote-part de Banimmo dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées tient compte de l’alignement aux méthodes comptables du Grou-
pe, des ajustements provenant de dates de clôture de comptes différentes de celles du Groupe et de l’intégration, le cas échéant, du résultat des liales de ces
sociétés.

Comptes annuels
NOTE 9 : ACTIFS FINANCIERS
Les actifs nanciers du Groupe comprennent les éléments suivants :
(en € 000) 2021 2020
Prêts à long terme 1 013 984
Autres actifs nanciers à long terme - -
Prêts à court terme 1 077 1 069
Actifs nanciers disponibles à la vente 3 553 3 572
A LA CLÔTURE 5 643 5 625
A. PRÊTS À LONG TERME
(en € 000) 2021 2020
A L’OUVERTURE 984 581
Prêts consentis pendant l’exercice - 375
Remboursements reçus - -
Produits d’intérêts 29 28
Changement de périmètre de consolidation - -
Réduction de valeur sur créance - -
Transfert vers prêts à court terme - -
A LA CLÔTURE 1 013 984
En 2021, les prêts à long terme concernent les avances de trésorerie que Banimmo a consenties à l’entreprise
associée Grondbank The Loop à hauteur de € 0,36 million (€ 0,34 million en 2020) et la coentreprise MC² De-
velopment à hauteur de € 0,65 million (€ 0,65 million en 2020). Leur évolution s’explique par la capitalisation des
intérêts.
INFORMATIONS SPÉCIFIQUES SUR L’ENTREPRISE ASSOCIÉE URBANOVE ET SES FILIALES
Banimmo n’a plus aucune exposition sur le groupe Urbanove (voir la note 8 en ce qui concerne la valeur de la
participation dans le groupe Urbanove).
B. PRÊTS À COURT TERME
(en € 000) 2021 2020
A L’OUVERTURE 1 069 987
Prêts consentis pendant l’exercice - -
Remboursements reçus - -
Transfert des prêts à long terme - -
Changement de périmètre de consolidation - -
Produits d’intérêts 8 81
A LA CLÔTURE 1 077 1 069

108 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Banimmo n’a consenti aucun nouveau prêt à court terme durant l’année 2021.
Les prêts à court terme sont constitués essentiellement d’une créance sur la société Besix Red de € 1,0 million.
Cette dernière, échue en avril 2019 n’a pas encore été remboursée mais est garantie par Besix Red (acquéreur
de la société Le Côté Verre).
C. ACTIFS FINANCIERS DISPONIBLES À LA VENTE
(en € 000) 2021 2020
A L’OUVERTURE 3 572 4 034
Acquisitions - -
Cessions / remboursements - -
Transfert de/vers une autre rubrique - -
Changement de périmètre de consolidation - -
Prot (perte) de juste valeur comptabilisé directement dans les capitaux propres - -
Prot (perte) de juste valeur comptabilisé en résultat - 19 - 461
A LA CLÔTURE 3 553 3 572
Dont actions détenues à court terme - -
ACTIFS FINANCIERS DISPONIBLES À LA VENTE DÉTENUS À LONG TERME 3 553 3 572
Les actifs nanciers disponibles à la vente sont des certicats immobiliers de l’actif Atlantic House situé à Anvers.
Ces certicats font l’objet d’une valorisation à la valeur nette d’investissement calculée par la Banque De-
groof-Petercam. En 2021, cette expertise a fait apparaitre une légère diminution de la valeur des certicats.
Une perte de juste valeur de € 0,02 million a donc été comptabilisée.
Les certicats ont une valeur de € 3,6 millions au 31 décembre 2021.
Les actifs nanciers à long terme, repris au bilan au 31 décembre 2021 pour un montant de € 4,6 millions
(€ 4,6 millions en 2020) correspondent à la somme des prêts à long terme de € 1,0 million (€ 1,0 million en
2020) et des actifs nanciers disponibles à la vente détenus à long terme de € 3,6 millions (€ 3,6 millions en
2020).
Les actifs nanciers à court terme, repris pour un montant de € 1,1 millions au bilan au 31 décembre 2021
(€ 1,0 million en 2020) correspondent exclusivement à la somme des prêts à court terme.

Comptes annuels
NOTE 10 : CRÉANCES COMMERCIALES ET AUTRES CRÉANCES
Les créances commerciales et autres créances s’analysent comme suit :
(en € 000) 2021 2020
Créances commerciales brutes 7 958 7 396
Réductions de valeur sur créances douteuses -4 679 -3 554
Créances commerciales nettes 3 279 3 842
Comptes de régularisation 533 462
Autres créances 2 692 2 404
CRÉANCES COMMERCIALES ET AUTRES CRÉANCES 6 504 6 708
Moins créances commerciales et autres créances non courantes -1 870 -1 707
Créances commerciales et autres créances courantes 4 634 5 001
Banimmo détenait une créance de € 3,9 millions sur la société Tour Eiffel (acquéreur de la société Afne R.E.
SA). Banimmo avait vendu à la société Afne R.E. SA, ancien actionnaire de contrôle, en date du 9 novembre
2017, les actions de la SAS Paris Vaugirard détenant la Galerie Vaugirard à Paris.
Dans le cadre du plan de remboursement du crédit syndiqué, Banimmo devait trouver un nancement propre
pour la Galerie Vaugirard. Cependant les banques intéressées conditionnaient leur accord au fait que Afne R.E.,
ancien actionnaire de contrôle de Banimmo, en devienne le seul actionnaire. Banimmo a donc cédé le 9 no-
vembre 2017 les actions de la SAS Paris Vaugirard, détenant la Galerie Vaugirard à Paris, à la société Afne R.E,
dans des conditions déterminées sur rapport d’un comité d’administrateurs indépendants assisté d’un expert
indépendant en application de l’article 524 du Code des Sociétés. Le prix de cession a été déterminé provisoi-
rement au moment de la vente, le prix nal dépendant de l’actif net comptable de la société après la vente de
la Galerie Vaugirard prévue normalement pour la n 2018. À la suite de cette opération, Banimmo détenait une
créance de € 3,9 millions sur Afne R.E.
La société Afne n’a pas trouvé d’acquéreur pour l’immeuble Vaugirard en 2018. Depuis le 19 novembre 2018,
à la suite d’une offre publique d’acquisition volontaire et inconditionnelle en numéraire faite par Patronale Life sur
l’ensemble des actions en circulation de Banimmo, Patronale Life détient 62,47 % du total des actions émises
par Banimmo devenant ainsi actionnaire de référence, succédant au groupe Afne (actuellement Société de la
Tour Eiffel) (voir note 33). Il est apparu n 2018 que l’état général de la Galerie Vaugirard et ses conditions d’ex-
ploitation s’étaient dégradés (loyers réduits et hausse des loyers impayés) depuis la cession, et que la valeur re-
couvrable de la créance, au travers de la vente de l’immeuble dans son état d’exploitation actuel, était inférieure
à la valeur comptable. Une perte de valeur d’un montant estimé par le conseil d’administration de Banimmo à €
2,5 millions a été constatée, en réduisant la créance nette à € 1,4 millions. En 2019 et 2020, des actions ont été
entreprises par la société Tour Eiffel an d’améliorer la situation locative de l’immeuble et permettre ainsi sa vente
prochaine dans des conditions n’entrainant plus de réduction de valeur complémentaire.
En 2021, la situation locative de l’immeuble continuant à se détériorer, et l’évaluation de la valeur de vente de
l’immeuble étant incertaine, le solde de la créance a fait l’objet d’une nouvelle réduction de valeur totale rame-
nant la créance envers la société Tour Eiffel à zéro.
En février 2022, la société Tour Eiffel à trouvé un acquéreur pour la galerie. Une provision supplémentaire de
€ 2,5 millions a été constituée sur le postulat de la prudence pour une créance potentielle de la même société
Tour Eiffel et ce même si cette créance est intégralement contestée par Banimmo.
Le solde des créances commerciales est composé essentiellement de loyers et décomptes de charges locatives
facturés mais non encaissés, de factures à établir et de créances douteuses pour lesquelles des réductions de
valeur ont été actées.
Les autres créances incluent la T.V.A. à récupérer pour un montant de € 0,5 million en 2021 (€ 0,5 million en
2020) et concernent principalement la T.V.A. à récupérer sur les honoraires liés à la construction des immeubles
« Networks Gent One » et « Networks Gent Two ».

110 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Les créances non courantes sont composées principalement :
- D’une créance de € 0,60 million sur le nouvel exploitant de l’hôtel Mercure Chantilly, dont le montant est rem-
boursé par tranches entre le 1
er
octobre 2021 et le 1
er
février 2023.
- De linéarisations de loyers, honoraires et travaux pour € 1,45 millions portant essentiellement sur les locations
les plus récentes de l’immeuble « NETWORKS Forest », l’immeuble « Networks Gent One » et « Networks
Gent Two » et l’immeuble « DA VINCI H5 ».
La valeur comptable des créances représente une bonne approximation de leur juste valeur (note 3).
Vu son portefeuille diversié, Banimmo n’a pas de risque de concentration sur un client particulier. De plus, avant
chaque signature d’un contrat de bail, une analyse de la qualité du locataire est effectuée en interne.
L’analyse des créances commerciales fait apparaître que les créances commerciales dont la date de paiement
est échue représentent un montant de € 0,7 million dont € 0,6 million avec un retard de paiement inférieur à 3
mois, le solde de € 0,1 million avec un retard de paiement supérieur à 3 mois.
Pour ses créances commerciales locataires, Banimmo estime que le risque de crédit est faible vu que le taux de
défaut de son portefeuille est historiquement très bas.
(en € 000) 2021 2020
A L'OUVERTURE 3 554 3 274
Réductions de valeur sur créances locataires - -
Réductions de valeur sur créances liées à des immeubles vendus 1 405 280
Sortie de périmètre - -
Créances irrécouvrables décomptabilisées durant l’exercice -280 -
Reprises de montants inutilisés - -
A LA CLÔTURE 4 679 3 554
Durant l’exercice clos le 31 décembre 2021, Banimmo a comptabilisé une réduction de valeur sur créances com-
merciales d’un montant de € 1,4 millions et se rapportant à la créance que le groupe détient sur la société Tour
Eiffel (voir explication ci-dessus).
En 2020, Banimmo avait comptabilisé une réduction de valeur sur créances commerciales d’un montant de
€ 0,3 million et se rapportant au solde de prix de vente de l’activité non poursuivie « Golf Hotel de Chantilly ».
Cette créance ne pouvant être récupérée elle a été décomptabilisée au 31 décembre 2021.
Le cas échéant, la dotation et la reprise des réductions de valeur sur créances douteuses sont comptabilisées en
‘Autres charges/ produits opérationnels’ (note 22) dans le compte de résultat.

Comptes annuels
NOTE 11 : STOCKS ET COMMANDES EN COURS D’EXÉCUTION
Les immeubles acquis exclusivement en vue de leur revente se composent principalement des immeubles en
développement ou redéveloppement, des immeubles en cours de repositionnement physique et/ou commercial
et des terrains destinés à la vente.
Les mouvements d’immeubles en stock peuvent se détailler comme suit :
(en € 000) 2021 2020
A L'OUVERTURE 56 395 57 863
Acquisitions - -
Dépenses capitalisées 22 620 3 140
Reclassement vers les immeubles de placement (note 6) - -6 004
(Dotations) et reprises de réductions de valeur (note 21) 13 507 3 381
Transfert entre comptes - -1 984
Cessions -64 031
-
Autres éléments liés aux cessions
A LA CLÔTURE 28 491 56 395
(en € 000) 2021 2020
Prix d'acquisition 35 029 76 439
Réductions de valeur -6 538 -20 044
A LA CLÔTURE 28 491 56 395
Les dépenses d’investissements de € 22,6 millions se répartissent essentiellement entre :
- Des travaux de redéveloppement de l’immeuble « NETWORKS NØR ». Il s’agit d’un immeuble passif de bu-
reaux de 13.748 m² qui sera labellisé « BREEAM Outstanding », permettant ainsi de répondre à la demande
locative importante pour des surfaces de haute qualité à partir de 500 m
2
, proches d’un centre multimodal de
transports. Voir ci-dessous la cession de l’immeuble ;
- Des frais d’étude dans le cadre de futurs développements d’immeubles de bureaux sur les terrains détenus par
l’entreprise associée Grondbank The Loop.
Banimmo a signé le 22 décembre une convention de vente avec l’Etat belge pour le compte de la Régie des Bâti-
ments. L’objet de la vente est l’immeuble NETWORKS NØR situé boulevard du Roi Albert II dans le Quartier Nord
de Bruxelles. Le résultat de cession de l’immeuble est décrit en note 30.
TRANSFERT ENTRE COMPTES (EN 2020)
Banimmo a acquis, via l’acquisition de la liale Société de Développement Européen de Charleroi, un terrain
auprès de l’entreprise associée Urbanove en 2014. Le prix d’acquisition contractuel s’élevait à € 7,0 millions dont
€ 5,0 millions ont été payés immédiatement et le solde payable sous conditions.
Dès l’origine, le terrain acquis a été enregistré pour une valeur de € 7,0 millions et € 2 millions ont été comptabili-
sés en dettes envers la société Urbanove.
Depuis, la dette n’est jamais devenue exigible étant donné que les deux parties ont convenu que celle-ci ne le
deviendrait qu’une fois le terrain vendu par Banimmo et uniquement si le prix de vente est supérieur à € 5,0 mil-
lions, Urbanove obtenant la différence entre le prix de vente et les € 5,0 millions, le cas échéant.
Depuis lors, la valeur d’expertise du terrain a diminué à une valeur légèrement inférieure à € 5,0 millions et, par
conséquent, la valeur de l’immeuble a été ramenée n 2020 à cette valeur d’expertise.

112 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
De même, tenant compte de cette valeur d’expertise, il devient peu probable que la dette de € 2,0 millions de-
vienne un jour exigible, celle-ci a donc été ramenée à 0,00 (voir note 18).
La réduction de la valeur du terrain et l’extinction de la dette du même montant ont été compensées dans le
résultat consolidé puisque ces deux opérations correspondent en substance à une seule et même opération de
correction de la valeur d’acquisition du terrain.
Une information sur la probabilité d’exigence de cette dette est apportée dans la rubrique des droits et engage-
ments hors bilan (voir note 30).
RECLASSEMENT VERS LES IMMEUBLES DE PLACEMENT (EN 2020)
Le poste « Reclassement vers les immeubles de placement » concerne les immeubles « NETWORKS Gent
One » et « NETWORKS Gent Two ».
Le conseil d’administration de Banimmo a pris la décision pour l’établissement de ses comptes consolidés au 31
décembre 2020, de transférer ces immeubles en développement de la rubrique « Immeubles de stock » (IAS 2)
vers la rubrique « Immeubles de placement » (IAS 40), constatant un changement d’utilisation et de destination
de ces immeubles par le groupe Banimmo. Plusieurs arguments et événements ont menés à cette décision de
transfert :
- Au cours de l’exercice 2020, plusieurs locataires potentiels se sont faits connaître permettant ainsi aux im-
meubles d’être en partie pré-loués et garantissant ainsi au groupe Banimmo un revenu futur récurrent ;
- Le conseil d’administration adopte une stratégie menant à couvrir, durant les prochains exercices, les charges
de structure du groupe (charges administratives et autres charges opérationnelles) au moyen de revenus
récurrents provenant de la location d’une partie de ses immeubles. Parmi les actifs du groupe Banimmo, les
immeubles « NETWORKS Gent One » et « NETWORKS Gent Two » sont les plus propices à répondre à cette
stratégie au vu de leur état d’avancement, de leur prélocation et de leur capacité à apporter un revenu récur-
rent important à moyen et/ou long terme ;
- Il ressort de la stratégie nancière et en particulier de la gestion de trésorerie du groupe Banimmo qu’en fonc-
tion de l’état actuel du marché et du portefeuille d’actifs du groupe Banimmo, une détention de ces immeubles
à moyen ou long terme en en retirant des revenus récurrents est préférable à une cession à court terme en en
retirant une plus-value potentielle.
RÉDUCTIONS DE VALEUR ET REPRISES DE REDUCTIONS DE VALEUR SUR IMMEUBLES DE STOCK
L’immeuble « NETWORKS NØR » a fait l’objet d’une reprise de réduction de valeur intégrale de € 15,2 millions à
la suite de la cession de cet immeuble voir supra.
Plusieurs autres immeubles de stock ont fait l’objet de réductions de valeur ou de reprises de réductions de va-
leur en 2021 an d’aligner leur valeur comptable à leur valeur nette de réalisation estimée. Ces ajustements pour
un montant total négatif de € 1,7 millions, concernent les immeubles : « RAKET 40 » (+ € 0,8 million), « BÂLE »
(- € 1,5 millions), « DA VINCI – H5 » (- € 0,5 million) et « DA VINCI - H2 » (- € 0,5 million).
En 2021, aucun actif ne répond à la dénition de « Commandes en cours d’exécution ».

Comptes annuels
NOTE 12 : DROIT D’USAGE
Fin 2021, la valorisation des droits d’usage des contrats de location concerne trois catégories d’actifs :
1. Immeubles de placement
Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur le terrain sur lequel Banimmo
détient l’immeuble « DA Vinci H3 » répondant à la dénition d’un immeuble de placement, le droit d’usage de ce
contrat de location est classé également dans la rubrique « Immeubles de placement » et valorisé à la juste va-
leur. Ce contrat de location était déjà valorisé selon le même principe que celui édicté par l’IFRS 16 depuis 2013
suite à la cession d’usufruit de l’immeuble érigé sur le terrain (voir explication en note 21).
Détail des valeurs actives, passives et résultat de ces droits d’usage :
(en € 000) 2021 2020
Canons payés 214 213
Variation de juste valeur des droits d'usage 334 340
Loyers cédés ou escomptés -214 -213
Charges d'actualisation 94 87
Valeur des droits d'usage 1 010 1 129
Dettes non courantes liées au droits d'usage -897 -1 010
Dettes courantes liées aux droits d'usage -113 -120
214 213
2. Immeubles de stock
Banimmo intervient en tant que preneur dans plusieurs contrats de location portant sur des terrains non bâtis ou
sur lesquels elle détient un immeuble répondant à la dénition d’un immeuble de stock et qui peuvent être cédés.
Le droit d’usage de ces contrats de location est classé dans la rubrique « Droits d’usage des contrats de
location » et valorisé au coût amorti. Il s’agit des terrains DA Vinci H2, DA Vinci H5, Bâle et Raket 40.
Détail des valeurs actives, passives et résultat de ces droits d’usage :
(en € 000) 2021 2020
Canons payés 532 530
Amortissements des droits d'usage 371 371
Charges d'actualisation 58 35
Valeur des droits d'usage 5 245 5 616
Dettes non courantes liées au droits d'usage -4 418 -4 871
Dettes courantes liées aux droits d'usage -453 -474
Différentiel droit d'usage/dettes -271 -147
532 530

114 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
3. Immobilisations corporelles
Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur les locaux hébergeant son siège
social et répondant à la dénition d’une immobilisation corporelle. Le droit d’usage de ce contrat de location est
classé dans la rubrique « Immobilisations Corporelles » et valorisé au coût amorti.
Détail des valeurs actives, passives et résultat de ces droits d’usage :
(en € 000) 2021 2020
Loyers payés 70 69
Amortissements des droits d'usage 56 56
Charges d'actualisation 7 2
Valeur des droits d'usage 390 445
Dettes non courantes liées au droits d'usage -312 -372
Dettes courantes liées aux droits d'usage -62 -64
Différentiel droit d'usage/dettes -9 2
70 69
NOTE 13 : TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
(en € 000) 2021 2020
Placements à terme - -
Liquidités 71 699 19 160
71 699 19 160
Au sein du tableau consolidé des flux de trésorerie, la situation nette de trésorerie se décompose comme suit :
(en € 000) 2021 2020
Trésorerie et équivalents de trésorerie 71 699 19 160
Découverts bancaires - -
71 699 19 160

Comptes annuels
NOTE 14 : CAPITAL
(en € 000)
Nombre
d'actions
(hors
actions
propres)
Capital
versé
Réserves
liées au
capital
Total
Au 31 décembre 2019 11 248 30 000 392 30 392
Acquisitions d'actions propres - - - -
Transactions dont le paiement est fondé sur des actions - - - -
Réduction de capital par incorporation de pertes cumulées - - - -
Au 31 décembre 2020 11 248 30 000 392 30 392
Acquisitions d'actions propres - - - -
Transactions dont le paiement est fondé sur des actions - - - -
Réduction de capital par incorporation de pertes cumulées - - - -
Au 31 décembre 2021 11 248 30 000 392 30 392
La réserve liée au capital est constituée n 2021 de la valorisation des warrants lors de l’émission obligataire de
2010 pour un montant de € 0,392 million (voir note 15).
Toutes les actions donnent droit uniquement à un dividende ordinaire.
À l’exception des actions, il n’existe pas d’autre instrument nancier, représentatif ou non du capital de Banimmo.
Banimmo détenait au 31 décembre 2021, 106 620 actions propres.
Au 31 décembre 2021, toutes les actions sont entièrement libérées.
Chaque action donne droit à un vote.
NOTE 15 : DETTES FINANCIÈRES
(en € 000) 2021 2020
Non courantes
Emprunts bancaires — taux flottant 3 750 4 250
Emprunts obligataires — taux xe 49 956 49 945
Emprunts entreprises liées - taux xe 15 000 23 800
68 706 77 995
Courantes
Emprunts bancaires — taux flottant 17 577 538
Découvert bancaire - -
Emprunts obligataires — taux xe 188 187
Emprunts entreprises liées - taux xe 1 167 548
Autres dettes nancières 1 3
18 932 1 276
Total des dettes nancières 87 638 79 271

116 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
A la date de clôture la répartition des emprunts selon leur catégorie de taux d’intérêts est la suivante :
(en € 000) 2021 2020
Emprunts à taux flottant 21 327 4 788
Emprunts à taux xe 66 310 74 480
Dettes sans intérêt 1 3
87 638 79 271
Toutes les dettes nancières sont en euro et le Groupe n’est donc pas sujet à un risque de change. La valeur
comptable des dettes nancières courantes et non courantes constitue une bonne approximation de leur juste
valeur.
A. EMPRUNTS BANCAIRES À TAUX FLOTTANT
Les taux d’intérêts applicables sur les emprunts bancaires correspondent au taux Euribor augmenté d’une marge
commerciale xe.
Banimmo bénécie au 31 décembre 2021 de deux nancements bancaires bilatéraux destiné à nancer des
projets spéciques :
- Un nancement de l’immeuble « RAKET 40 » pour un montant nominal total de € 4,3 millions, entièrement uti-
lisé. Cet emprunt a pour échéance le 1er juillet 2029 et prévoit des remboursements annuels de € 0,5 million.
Ce nancement est donc repris dans les dettes nancières courantes à hauteur de € 0,5 million et dans les
dettes nancières non courantes à hauteur de € 3,8 millions.
- Un nancement à court terme des immeubles « NETWORKS Gent One » et « NETWORKS Gent Two » pour
un montant nominal de € 22 millions dont € 17 millions ont été tirés au 31 décembre 2021. Ce nancement a
une échéance au 30 juin 2022 et est donc comptabilisé en en dette nancières courantes.
En garantie de ces emprunts à taux flottant, le Groupe a octroyé au 31 décembre 2021, une inscription hypothé-
caire s’élevant à € 1,0 million (même montant qu’en 2020) et une promesse d’inscription hypothécaire de € 35,0
millions (€ 11 millions en 2020).
B. EMPRUNT OBLIGATAIRE
En 2020, Banimmo a clôturé un placement privé d’obligations pour un montant total de € 50,0 millions. Les
obligations émises le 2 décembre 2020 ont une durée de 5 ans, arrivent donc à échéance le 2 décembre 2025
et génèrent un rendement brut de 4,50%. Ces obligations pourront faire l’objet d’un remboursement anticipé le 2
décembre 2023.
Le produit net de l’émission obligataire est utilisé par Banimmo pour nancer le développement de nouveaux pro-
jets en attente de nancement spécique et vise à soutenir la stratégie de croissance du groupe en développant
le portefeuille d’actifs existant et en procédant à de nouvelles acquisitions dans le futur. Cette émission obliga-
taire contribue à la réorganisation à long terme des moyens de nancement du groupe.
Les obligations ont été souscrites à hauteur de € 27,9 millions par Patronale Life, actionnaire de référence du
groupe Banimmo.
Pour son emprunt obligataire, Banimmo s’est engagée à ne pas dépasser un ratio « dette nancière nette / total
du bilan » de 75 %. Le ratio à n 2021 est de 8,07%.

Comptes annuels
C. EMPRUNTS DE SOCIÉTÉS LIÉES
Banimmo a signé en juin 2019 deux emprunts octroyés par Patronale Life, son actionnaire de référence :
- Un crédit subordonné de € 15 millions pour une durée de 7 ans au taux de 5%, sans aucune sûreté ni gage ;
- Un crédit de € 12,5 millions pour une durée de 42 mois au même taux et également sans sûretés, disponible
au tirage pour le nancement de projets.
Ces moyens mis à disposition par son actionnaire majoritaire permettent à Banimmo de renforcer ses fonds
propres (la ligne de € 15 millions pouvant être assimilée à des fonds propres) et de disposer de moyens pour
nancer ses projets de construction et de redéveloppement.
Au 31 décembre 2021, le crédit subordonné de € 15 millions d’euros est entièrement tiré, et le crédit de € 12,5
millions reste disponible au tirage après avoir été remboursé intégralement en 2021.
D. EMPRUNTS CONTRACTÉS PAR LA COENTREPRISE MC² DEVELOPMENT
En mars 2020, la coentreprise MC² a contracté un emprunt bancaire d’une valeur nominale de € 30,6 millions
pour une durée de deux ans et assorti d’un intérêt d’un taux intérêts basé sur l’Euribor (minimum 0%) augmenté
d’une marge commerciale de 1,40%.
En garantie de cet emprunt, la coentreprise MC² Development a octroyé :
- Une inscription hypothécaire en premier rang sur la propriété à concurrence de € 25.000 en principal, aug-
menté de trois années d’intérêts et de 10% pour frais et accessoires ;
- Un mandat hypothécaire irrévocable sur la propriété, à concurrence de € 33,1 millions en principal, augmenté
de trois années d’intérêts et de 10% pour frais et accessoires ;
- Un ensemble de nantissement de créances, de recettes, de comptes bancaires et des actions de la société.
NOTE 16 : IMPÔTS DIFFÉRÉS
Les actifs et passifs d’impôts différés sont compensés lorsqu’il existe un droit juridiquement exécutoire de com-
penser les actifs et les passifs d’impôts exigibles et lorsqu’ils concernent la même entité légale ou, en cas de
consolidation scale, la même autorité scale.
(en € 000) 2021 2020
Actifs d’impôts différés - -
Passifs d’impôts différés - -
Total des impôts différés nets - -
La variation brute des impôts différés est exposée ci-après :
(en € 000) 2021 2020
A L'OUVERTURE - -
(Charges) produits dans le compte de résultats - -
Entrée (sortie) de périmètre - -
Autres mouvements - -
A LA CLÔTURE - -

118 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
PASSIFS D’IMPÔTS DIFFÉRÉS
Aucun impôt différé passif n’a été comptabilisé. Ceux-ci sont compensés par des impôts différés actifs non comp-
tabilisés à la suite du fait que le groupe n’a pas la certitude que des revenus futurs lui permettront de les utiliser à
court ou moyen terme.
ACTIFS D’IMPÔTS DIFFÉRÉS
Aucun impôt différé actif n’a été comptabilisé suite au fait que le groupe n’a pas la certitude que des revenus
futurs lui permettront de les utiliser à court ou moyen terme.
Le montant total des pertes scales non utilisées pour lesquelles la récupération sur les résultats taxables futurs
est considérée comme improbable dans un horizon prévisible et pour lequel aucun actif d’impôt différé n’a par
conséquent été comptabilisé s’estime à € 80,3 millions en 2021 (€ 100 millions en 2020). La forte diminution de
ces pertes scales récupérables est due d’une part aux différentes fusions à l’intérieur du groupe provoquant une
diminution des pertes scales antérieures et d’une utilisation de ces pertes scales antérieures à la suite du bé-
néce scal important des sociétés Banimmo et Comulex suite à la vente de l’immeuble « NETWORKS NØR ».
La dernière réforme scale en Belgique a introduit un impôt minimum pour les sociétés dont le bénéce est
supérieur à € 1 million. Ces entreprises ne peuvent désormais plus appliquer entièrement certaines déductions
scales au-delà de ce montant.
Ainsi, les déductions telles que les pertes antérieures et les revenus dénitivement taxés reportés sont désormais
limités à un montant de € 1 million augmenté de 70% des bénéces après imputation de ce montant de
€ 1 million. Par conséquent, 30% des bénéces dépassant ce million d’euros ne peuvent plus être neutralisés par
les déductions précitées.
Cette limitation de déduction a dû être appliquée en 2021 à la suite de la vente de l’immeuble « NETWORKS
NØR ».
Aucune autre opération de cession d’immeuble n’est en cours ou prévue dans un avenir proche et qui entraine-
rait l’application de cette limitation de déduction.
Vu la nature des opérations du groupe, cette mesure scale n’a pas de conséquence signicative sur les diffé-
rences entre la valeur scale et la valeur consolidées des immeubles de placement et des immeubles de stock.

Comptes annuels
NOTE 17 : PROVISIONS
(en € 000)
Garanties
scales sur
cessions
immo-
bilières
Garanties
locatives
sur ces-
sions immo-
bilières
Litiges/
Légales
Provisions
pour
dépollution
Total
Au 1
er
janvier 2020 - 973 204 103 1 280
Moins partie non courante - - 973 - 175 - 103 -1 251
Partie courante - - 29 - 29
Comptabilisées au compte de résultats
consolidé :
-
– entrée (sortie) de périmètre - - - - -
– Augmentations des provisions - 93 - - 93
– Reprises de montants inutilisés - - - - -
– Utilisations durant l’exercice - - - 175 - - 175
Au 31 décembre 2020 - 1 066 29 103 1 198
Moins partie non courante - -1 066 - - 103 -1 169
Partie courante - 29 - 29
Comptabilisées au compte de résultats
consolidé :
-
– entrée (sortie) de périmètre - - - - -
– Augmentations des provisions - 353 2 500 - 2 853
– Reprises de montants inutilisés - - - - -
– Utilisations durant l’exercice - - 752 - - 12 -763
Au 31 décembre 2021 - 668 2 529 91 3 288
Moins partie non courante - - 668 -2 500 - 91 -3 259
Partie courante - 29 - 29
Les garanties scales sur cessions immobilières reprennent, le cas échéant, des engagements pris par Banimmo
lors de cessions de sociétés immobilières vis-à-vis des acquéreurs. Leur durée équivaut aux délais légaux de
prescription scale.
Les garanties locatives visent les engagements liés au vide locatif de certaines surfaces des actifs vendus pris
par Banimmo vis-à-vis des acquéreurs.
Ainsi, en 2016, lors de la vente de l’immeuble Alma Court, Banimmo a donné à l’acquéreur des garanties de
loyer pour les locataires principaux depuis le prochain break jusqu’à la n du bail. Le risque maximal pour Banim-
mo s’élève au 31 décembre 2021 à € 0,7 million si l’on fait l’hypothèse d’un vide locatif total jusqu’à l’échéance
des baux. Banimmo avait constitué une provision à concurrence de € 1,5 millions qui reflétait à l’origine la meil-
leure estimation du risque en fonction des hypothèses retenues en matière d’occupation de l’immeuble sachant
que Banimmo reste gestionnaire locatif actif de l’immeuble durant la période garantie. Entre 2017 et 2019, des
reprises de provision à hauteur de € 0,53 million ont été comptabilisées sans utilisation de la provision, la rame-
nant à € 0,97 million.
En 2020, sur base d’une nouvelle estimation du risque et tenant compte de sorties locatives certaines, une dota-
tion complémentaire de € 0,1million avait été comptabilisée portant ainsi l’estimation du risque à € 1,06 millions.

120 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
En 2021, la provision constituée a été utilisée à hauteur de € 0,8 million. Etant donné que la plus grande partie
de la garantie arrive à son échéance nale en octobre 2022 et qu’il n’y a aucun signe d’une relocation des sur-
faces garanties d’ici cette échéance, le risque total est considéré comme étant la meilleure estimation du risque.
An de couvrir ce risque une provision complémentaire a été comptabilisée à hauteur de € 0,4 million portant
ainsi le risque à € 0,7 million.
Le poste « litiges » porte sur des différends commerciaux, le plus souvent avec des fournisseurs de services
dans le cadre de projets de redéveloppement d’immeubles ou d’immeubles déjà vendus. En 2021 une provision
de € 2,5 millions a été constituée en vue de couvrir un risque d’intervention dans les pertes de cession de l’im-
meuble Paris Vaugirard auprès de la société Tour Eiffel. Une explication détaillée est donnée en note 32.
La provision pour dépollution vise principalement l’actif « Albert Building » situé à Anvers et vendu en 2006. Il
n’est pas possible de déterminer avec précision le calendrier des éventuels travaux de dépollution. Cette provi-
sion s’élève au 31 décembre 2021 à 0,1 million et est sufsante sur la base d’un avis d’expert.
NOTE 18 : DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES
(en € 000) 2021 2020
Dettes commerciales 11 662 7 362
Dividendes à payer - -
Acomptes reçus 118 183
Dettes scales 14 955 117
Dettes sociales 30 25
Dettes de location nancement - -
Autres dettes 651 651
Loyers à reporter 437 1 040
Total des dettes commerciales et autres dettes 27 852 9 378
Moins dettes commerciales et autres dettes non courantes - -
Dettes commerciales et autres dettes courantes 27 852 9 378
La majorité des dettes commerciales est payable endéans les 3 mois.
Fin 2021, parmi les dettes commerciales courantes, un montant de € 4,2 millions se rapporte à des factures à re-
cevoir pour la n de la rénovation de l’immeuble « NETWORKS NØR » et 2,0 millions se rapporte à des factures
non échues pour ce même immeuble vendu en décembre 2021 (voir note 11).
Outre les éléments ci-dessus, les dettes commerciales non courantes se rapportent essentiellement à des
factures non échues et des factures à recevoir liées aux projets de développement en cours des immeubles
NETWORKS Gent ONE et TWO ainsi qu’à des produits locatifs reportés sur les exercices suivants.
Les dettes scales se rapportent quant à elles, quasi exclusivement à la TVA due en janvier 2022 sur la vente de
l’immeuble « NETWORKS NØR » sous le régime d’immeuble neuf.

Comptes annuels
NOTE 19 : RÉSULTAT LOCATIF
(en € 000) 2021 2020
Produits locatifs 3 146 3 294
Loyers et droits emphytéotiques - - 6
Charges sur vacances locatives - 215 - 140
Précomptes immobiliers et autres taxes - 683 - 687
Récupérations de précomptes immobiliers et autres taxes 480 491
Autres charges sur immeubles - 329 - 318
Récupérations des autres charges sur immeubles 255 110
Reprises et utilisations de provisions - -
Charges locatives - 493 - 550
Résultat locatif 2 653 2 744
En 2020, un locataire important a mis n à son bail dans l’immeubles NETWORKS FOREST. Ce départ n’a en-
gendré qu’une légère diminution des revenus locatifs du fait que le locataire a dû payer une indemnité de départ
couvrant presque entièrement le loyer perdu ainsi que la récupération des charges locatives jusque mars 2022
(date théorique d’échéance du bail). Cette indemnité est linéarisée sur la durée théorique restante du bail.
Le contrat de leasing immobilier de l’unique locataire de l’immeuble situé Raketlaan 40 à Evere arrivait à échéan-
ce le 30 juin 2020. Ce locataire a signé un contrat de bail immobilier sur ce même immeuble à partir du 1
er
juillet
2020 mais pour une surface limitée entrainant en 2021 une diminution de revenus locatifs de € 0,4 million par
rapport à 2020.
Les immeubles « NETWORKS Gent ONE et TWO » en phase de n de développement ont accueilli leurs pre-
miers locataires en septembre 2021. En n de cette année, ces immeubles étaient occupés à 54% de la surface
totale mais des contrats de bail étaient effectivement signés pour 84% de cette surface, certains baux prenant
effet dans le courant de l’année 2022. Un revenu locatif de €0,2 million provient de cet immeuble.
Ces événements de l’année ont entrainé une légère baisse des revenus locatifs.
Les charges locatives sont en légère baisse et sont influencées par une diminution des charges locatives non
récupérables de l’immeuble « NETWORKS FOREST ».
NOTE 20 : RÉSULTAT NET DES CESSIONS
A. SUR OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES
(en € 000) 2021 2020
Résultat net de cessions d’immeubles de placement - -
Résultat net de cessions d’immobilisations corporelles - -
Résultat net de cessions d'immeubles de stock 28 555 -
Résultat net des commandes en cours d'éxécution - -
28 555 -

122 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
En ce qui concerne les immeubles de placement :
(en € 000) 2021 2020
Produits de cessions d’immeubles de placement - -
Autres produits liés aux cessions - -
Coûts des transactions - -
Juste valeur des immeubles de placement cédés - -
Dotations et reprises de provisions - -
- -
En ce qui concerne les immobilisations corporelles :
(en € 000) 2021 2020
Produits de cessions d’immobilisations corporelles - -
Autres produits liés aux cessions - -
Coûts des transactions - -
Valeur nette comptable des immobilisations corporelles cédées - -
Dotations et reprises de provisions - -
- -
Et en ce qui concerne les stocks :
(en € 000) 2021 2020
Produits de cessions des immeubles de stocks 78 000 -
Autres produits liés aux cessions - -
Coûts des transactions - 708 -
Valeur nette comptable des immeubles en stock cédés -63 908 -
Dotations et reprises de provisions 15 171 -
28 555 -
En 2021, Banimmo a réalisé la vente de l’immeuble « NETWORKS NØR ». Cet immeuble de bureaux passif de
13.976 m², qui sera certié « BREEAM Outstanding », a été vendu à l’Etat belge en décembre 2021 avec une
livraison prévue pour n mars 2022. Le groupe a ainsi dégagé un résultat brut de cession d’immeuble de stock
de € 13,4 millions. Cet immeuble avait fait l’objet, avant sa phase de rénovation profonde, de réductions de valeur
à hauteur € 15,2 millions et qui ont été reprises intégralement au moment de la cession (voir aussi note 21).
Le résultat net de cession de l’immeuble s’élève donc à € 28,6 millions.
Et en ce qui concerne les commandes en cours d’exécution :
(en € 000) 2021 2020
Produits des commandes en cours d'exécution - -
Autres produits liés aux commandes en cours d'exécution - -
Coûts des transactions - -
Prix de revient des commandes en cours d'exécution - -
- -

Comptes annuels
B. DE PARTICIPATIONS DANS DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES LIÉES
(en € 000) 2021 2020
Produits de cessions des coentreprises et entreprises associées - -
Coûts des transactions - -
Valeur nette comptable de titres cédés - -
- -
NOTE 21 : PROFITS (PERTES) DE VALORISATION SUR IMMEUBLES
A. SUR IMMEUBLES DE PLACEMENT
(en € 000) 2021 2020
Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement 11 453 377
Immeuble « AVENUE BOURGET 1 À EVERE (DA VINCI H3) »
En 2012, les droits résiduels du bien H3 ont été valorisés par l’expert immobilier à €4,8 millions. Cette valeur
correspondait à la valeur résiduelle obtenue sur un projet immobilier d’une supercie constructible de 34 000 m²
(conformément aux autorisations reprises dans le P.R.A.S. (Plan Régional d’Affectation du Sol) qui serait déve-
loppé à l’échéance du contrat d’usufruit en 2023. Les principales hypothèses retenues par l’expert pour ce projet
immobilier étaient : i) un loyer net obtenu sur base d’un loyer brut unitaire de 138 €/m² bureau en valeur présente
duquel est déduit le canon emphytéotique en valeur présente, ii) un coût de construction (hors honoraires et im-
prévus) de 1 453 €/m², iii) des honoraires (architecte, ingénieur stabilité, etc.) de 10 %, iv) des imprévus de 3 %
et v) un taux de capitalisation de 6,50 %. Cette valeur résiduelle en 2023 a ensuite été actualisée sur base d’un
taux de 8 % pour obtenir sa valeur actuelle correspondant à € 4,8 millions. En 2021, une augmentation de juste
valeur a été comptabilisée pour un montant de € 0,03 million (€ 0,4 million en 2020).
Une baisse de 0,25 % du taux de capitalisation utilisé dans cette valorisation aurait un impact positif sur la valeur
des droits résiduels du bien H3 de l’ordre de € 1,6 millions. À l’inverse, une hausse de 0,25 % du taux de capitali-
sation utilisé aurait un impact négatif de l’ordre de € 1,8 millions sur la valeur de ces droits résiduels.
Immeuble « NETWORKS FOREST »
La prochaine sortie de locataires ainsi qu’à la réalisation de dépenses d’investissements dans l’objectif d’attirer
prochainement de nouveaux locataires a engendré une variation négative de juste valeur de € 1,2 millions.
Immeubles « NETWORKS GHENT ONE et TWO »
Comme expliqué en note 6, le conseil d’administration de Banimmo a pris la décision en 2020 de transférer ces
immeubles en développement de la rubrique « Immeubles de stock » (IAS 2) vers la rubrique « Immeubles de
placement » (IAS 40), constatant un changement d’utilisation et de destination de ces immeubles par le groupe
Banimmo.
Ces immeubles ont été transférés des « Immeubles de stock » vers les immeubles de placement et sont donc
valorisés à la juste valeur depuis le 31 décembre 2020. La différence entre la juste valeur du bien immobilier et

124 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
sa valeur comptable antérieure (valeur de construction) a été comptabilisée dans le résultat en « Variation de
juste valeur sur immeuble de placement » pour un montant positif de € 1,7 millions.
En septembre 2021, l’immeuble ONE en n de phase développement a accueilli ses premiers locataires. En n
de cette année, les immeubles était occupé à 54% de la surface totale mais des contrats de bail étaient effecti-
vement signé pour plus de 87% de cette surface, certains baux prenant effet dans le courant de l’année 2022.
Cette situation locative a entrainé une augmentation importante de la juste valeur des immeubles de € 12,6
millions.
B. SUR IMMEUBLES EN STOCK
(en € 000) 2021 2020
Dotations aux réductions de valeur -2 472 - 730
Reprises de réductions de valeur 15 979 4 110
13 507 3 381
Les immeubles en stock sont évalués au plus faible du coût et de la valeur nette de réalisation (IAS 2). Le coût et
la valeur nette de réalisation sont déterminés conformément aux méthodes comptables résumées en note 2.
En 2021, L’immeuble « NETWORKS NØR » a fait l’objet d’une reprise de réductions de valeur intégrale de € 15,2
millions à la suite de la cession de cet immeuble (voir note 11).
En outre, quatre actifs immobiliers ont subi une perte de valeur :
- « BÂLE AES » pour un montant de € 1,51 millions
- « DA VINCI - H5 » pour un montant de € 0,47 million
- « DA VINCI - H2 » pour un montant de € 0,48 million
- « SDEC CHARLEROI » pour un montant de 0,02 million
Ces pertes de valeur sont principalement dues aux besoins futurs d’investissements en termes de permis an d’y
réaliser des développements ou de les mettre en vente.
Un immeuble a vu sa valeur augmenter, ce qui a permis la reprise de réductions de valeur antérieures :
- « RAKET 40 » pour un montant de € 0,80 million principalement dû au report d’investissements futurs à la suite
de la prolongation du bail locatif actuel.
Banimmo n’a pas connaissance d’autres sources majeures d’incertitudes relatives aux estimations à la n de
période.

Comptes annuels
NOTE 22 : AUTRES CHARGES/PRODUITS OPÉRATIONNELS
Les autres charges et produits opérationnels se décomposent comme suit :
(en € 000) 2021 2020
Autres (produits) charges sur immeubles non loués 912 1 047
Autres (produits) charges sur immeubles vendus les années précédentes 868 - 28
Dotations aux provisions 2 853 93
Reprises et utilisations de provisions - 763 - 175
Réductions de valeur et pertes sur créances liées à des cessions immobilières 1 405 -
Reprises de réductions de valeur sur créances liées à des cessions immobilières - -
Réductions de valeur et pertes sur créances commerciales - 44
Reprises de réductions de valeur sur créances comerciales - -
5 273 981
En 2021, le poste « Autres produits et charges sur immeubles non loués » se rapporte à des immeubles n’appor-
tant aucun revenu locatif. Ces charges portent principalement sur l’immeuble « NETWORKS NØR » vendu en
décembre 2021.
Le poste « Autres produits et charges sur immeubles vendus les années précédentes » concerne à hauteur de
€ 0,8 million les charges liées aux indemnités versées à l’acquéreur de l’ancien immeuble « Alma Court » dans le
cadre de la garantie locative octroyée dans la convention de cession. Ces charges sont cependant entièrement
compensées sous le poste « Reprises et utilisations de provisions ». Ce poste reprend également des charges
sur d’autres anciens immeubles dans lesquelles le groupe doit intervenir.
Le poste « Dotations aux provisions » concerne d’une part une augmentation de € 0,4 million du risque probable
sur la garantie locative que Banimmo a octroyée à l’acquéreur de l’ancien immeuble « Alma Court » et d’autre
part à une provision de € 2,5 millions constituée en vue de couvrir un risque d’intervention dans les pertes de
cession de l’immeuble Paris Vaugirard auprès de la société Tour Eiffel. Une explication détaillée est donnée en
note 32.
Le poste de « Reprises et utilisations de provisions » se rapporte en 2021 à l’utilisation de la provision constituée
en 2019 pour couvrir les indemnités locatives à payer à l’acquéreur de l’ancien immeuble « Alma Court » men-
tionnée ci-dessus (voir également note 17).
Le poste « Réductions de valeur et pertes sur créances liées à des cessions immobilières » concerne une réduc-
tion de valeur intégrale de la créance sur la Société de la Tour Eiffel d’un montant de € 1,4 million. De plus, une
provision supplémentaire de € 2,5 millions a été constituée selon un postulat de prudence pour une créance po-
tentielle de la même Société de la Tour Eiffel – créance néanmoins intégralement et fondamentalement contestée
par Banimmo NV - dans le même dossier.

126 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
NOTE 23 : CHARGES ADMINISTRATIVES
Les charges administratives se décomposent comme suit :
(en € 000) 2021 2020
Frais de personnel et honoraires de l'OCGJ (note 24) 1 455 1 560
Biens et services divers 2 218 1 503
Frais d’études de dossiers - -
Amortissements sur immobilisations corporelles 7 17
Amortissements sur immobilisations incorporelles 66 62
3 746 3 141
Les coûts de fonctionnement (charges administratives et opérationnelles) s’établissent à € 3,8 millions contre
€ 3,1 millions n 2020. Cette augmentation est due à l’augmentation de la non-déductibilité de TVA en raison
d’une révision basée sur les opérations réalisée en 2020 (assujettissement partiel de Banimmo), d’une expansion
de l’équipe sous contrat d’indépendant ne faisant ni partie des employés ni de l’OCGJ et de coûts d’entreprises
imprévus.
NOTE 24 : FRAIS DE PERSONNEL ET HONORAIRES DE L’ORGANE
COLLÉGIAL DE GESTION JOURNALIÈRE (OCGJ)
(en € 000) 2021 2020
Salaires et rémunérations du personnel et honoraires de l'OCGJ 1 365 1 406
Charges de sécurité sociale 42 90
Charges de retraite - régime à cotisations dénies 15 24
Autres 33 40
1 455 1 560
Effectif moyen du personnel 5 7
Les frais de personnel et les honoraires du comité de direction sont en légère baisse par rapport à 2020. Cette
baisse est le résultat de la continuité du plan stratégique mis en place depuis la prise de contrôle du groupe
Banimmo par la société Patronale. Ainsi, outre une diminution de personnel, par convention, les ressources hu-
maines administratives de Banimmo ont été reprises par la société Patronale et mises à disposition de la société
Banimmo par une convention SLA conclue au mois d’août 2019, ne laissant dans Banimmo que les ressources
humaines immobilières de développement et de commercialisation. Cette stratégie permet la rationalisation des
services administratifs dans l’ensemble du groupe Patronale.

Comptes annuels
NOTE 25 : CHARGES FINANCIÈRES NETTES
(en € 000) 2021 2020
Charges d’intérêts sur:
– Emprunts bancaires 121 142
– Emprunts auprès des entreprises liées 1 478 1 825
– Ligne de crédit - -
– Emprunts obligataires 2 261 461
– Autres dettes nancières - -
– Autres charges nancières (frais bancaires et autres commissions) 248 224
– Intérêts intercalaires (capitalisés) - -
(Produits)/Charges nancières relatives aux instruments nanciers dérivés, y compris la varia-
tion de juste valeur
- -
- (reprise de) Réduction de valeurs sur les créances - -
Charges nancières 4 108 2 652
Revenus d’intérêts - 154 - 83
Autres produits nanciers - - 7
Dividendes reçus d'actifs nanciers - - 180
Dotations / (reprises) provisions pour risques et charges sur actifs nanciers - -
(Gains) / pertes sur réalisation d’actifs nanciers - -
Produits nanciers - 154 - 269
Total des charges nancières nettes 3 954 2 383
La majeure partie des dettes nancières sont porteuses d’un intérêt xe insensible à la variation des taux d’inté-
rêts du marché.
Les charges nancières relatives aux emprunts obligataires comprennent le coût des obligations émises en dé-
cembre 2020 pour une durée de 5 ans au taux xe de 4,50%. (Voir note 15).
En 2021, les intérêts d’emprunt obligataire d’une valeur nominale de € 50,0 millions couvrent la totalité de l’année
alors que durant l’année 2020, aucun emprunt obligataire n’avait cours entre mi-février et mi-décembre. Cela
explique également l’augmentation importante en 2021 des charges nancières globale par rapport à 2020.
Les intérêts sur emprunts auprès des entreprises liées se rapportent aux emprunts envers la société Patronale,
actionnaire majoritaire du groupe Banimmo (voir note 15. C.).
À la suite de la nouvelle politique nancière de Banimmo, le résultat nancier de Banimmo n’est que très faible-
ment sensible aux variations des taux d’intérêts. Une hausse/baisse des taux d’intérêts variables de 50 points de
base (0,50 %) aurait un impact non signicatif sur les charges d’intérêts. Une même variation aurait également
un impact non signicatif sur les revenus d’intérêts.

128 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
NOTE 26 : IMPÔTS
A. VENTILATION DES IMPÔTS
L’impôt de l’exercice se décompose comme suit :
(en € 000) 2021 2020
Impôts courants -1 630 -148
Impôts différés - -
-1 630 -148
B. RAPPROCHEMENT ENTRE LE TAUX D’IMPÔT RÉGLEMENTAIRE ET LE TAUX D’IMPÔT EFFECTIF
Le montant de l’impôt sur le résultat du Groupe est différent du montant théorique qui résulterait du taux d’impo-
sition moyen pondéré applicable aux bénéces des sociétés consolidées en raison des éléments suivants :
(en € 000) 2021 2020
Résultat avant impôts 26 635 -1 387
Taux de l’impôt 25,00 25,00
Impôts sur base du taux d’impôt réglementaire -6 659 347
Ajustements d’impôts:
– attribuables aux produits non imposables 585 50
– quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées 49 -46
– quote-part dans le résultat des activités non poursuivies -456 -55
– sur récupérations de pertes scales non associées à un actif d'impôt différé 3 455 -
– sur résultats d’exercices antérieurs -1 6
– attribuables aux dépenses non admises et provisions imposables -1 252 -122
– sur variations de juste valeur non imposable 2 863 94
– sur pertes de l’exercice non associées à un actif d'impôt différé -302 -422
– autres ajustements 88 -
Impôts sur base du taux d’impôt effectif pour l’exercice -1 630 -148
Résultat avant impôts 26 635 -1 387
Taux d’impôt effectif 6,12 -10,67
Toutes les sociétés du groupe Banimmo sont soumises à la règlementation scale belge. Le taux moyen pondéré
de l’impôt est calculé sur base de la règlementation belge en vigueur à la date de clôture.
Le taux d’impôt effectif est influencé d’une part par des régularisations de provisions scales des exercices
antérieurs et d’autre part en ce qui concerne les impôts différés par la comptabilisation ou non (i) de la valorisa-
tion des pertes scales dont la récupération est considérée probable et (ii) des valorisations négatives sur les
immeubles de placement.

Comptes annuels
(en € 000) 2021 2020
Résultat net de la période 25 005 -1 535
Autres variations des réserves avec effet scal - -
effet scal - -
Autres variations des réserves sans effet scal - -
Résultat net global, net d'impôts 25 005 -1 535
Information IFRIC 23
Banimmo n’a pas connaissance de risque scal spécique dans le cadre de ses opérations pouvant avoir un
impact signicatif sur les états nanciers.
NOTE 27 : RÉSULTAT PAR ACTION
Le résultat de base par action est calculé en divisant le bénéce net revenant aux actionnaires par le nombre
moyen pondéré d’actions, hors actions propres.
Il n’existe aucun instrument nancier ayant un effet dilutif du résultat par action de sorte que le résultat dilué par
action correspond au résultat de base par action.
(en € 000) 2021 2020
Résultat net de l'exercice revenant aux actionnaires de la société (en milliers d'euros) 25 005 -1 535
Résultat net résiduel (en milliers d'euros) 25 005 -1 535
Nombre moyen pondéré d'actions en circulation (en actions) 11 249 924 11 249 924
Résultat de base et dilué par action (en €) 2,22 -0,14
NOTE 28 : DIVIDENDES PAR ACTION
En 2020, aucun dividende n’a été attribué. L’absence de dividende pour l’exercice 2021 représente la proposition
du conseil d’administration à l’assemblée générale ordinaire du 10 mai 2022.
(en € 000) 2021 2020
Dividende ordinaire par action - -
Dividende ordinaire brut attribuable aux actionnaires (en milliers d’euros) - -
Nombre d’actions ordinaires au 31décembre (en actions) 11 356 544 11 356 544
Dividende ordinaire brut par action (en euro) - -

130 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
NOTE 29 : PASSIFS LATENTS
Le Groupe a des passifs éventuels se rapportant à des actions en justice dans le cadre habituel de ses activités.
Sur base de la situation au 31 décembre 2021, le groupe ne s’attend pas à ce que ces éléments donnent lieu à
des passifs signicatifs autres que ceux déjà provisionnés dans les comptes consolidés (note 17).
NOTE 30 : DROITS ET ENGAGEMENTS
A. ENGAGEMENTS D’ACQUISITIONS D’ACTIFS
Fin 2021 il n’existe aucun engagement signicatif relatif à des acquisitions d’immobilisations corporelles, d’im-
meubles de placement ou d’immeubles en stock.
B. ENGAGEMENTS RÉSULTANTS DE CONTRATS DE LOCATION DANS LESQUELS BANIMMO EST
LE PRENEUR
Les engagements résultants de contrats de location dans lesquelles Banimmo est preneur sont valorisés dans
les comptes consolidés en tant que « droits d’usage des contrats de location » à l’actif du bilan et en tant que «
dettes courantes et non courantes liées aux droits d’usage des contrats de locations » au passif du bilan selon
IFRS 16 (voir note 12).
Banimmo utilise l’exemption prévue dans la norme pour les actifs de faible valeur et les contrats de location de
courte durée (contrats venant à échéance endéans les 12 mois de l’application initiale).
Par ailleurs, Banimmo est engagée au travers de contrats de location de matériels roulants et autres équipe-
ments de bureaux. Les engagements relatifs à ces contrats sont considérés comme non signicatifs et donc, non
valorisés sous IFRS 16.
C. GARANTIES OCTROYÉES
Dans le cadre de ses activités immobilières, le Groupe Banimmo a octroyé des garanties bancaires diverses au-
près de l’Etat, des Régions, des communes, des bureaux d’enregistrement et autres parties pour des montants
s’élevant à € 4,6 millions en 2021 (€ 4,8 millions en 2020).
D. AUTRES ENGAGEMENTS
Autres engagements donnés
Dans le cadre de ses ventes d’immeubles ou d’actions, le Groupe Banimmo a octroyé aux preneurs, au travers
de ses contrats de cessions, des garanties d’actifs et de passifs usuelles dans la matière.
Le Groupe a octroyé au 31 décembre 2021 des inscriptions hypothécaires s’élevant à € 2,2 millions et une pro-
messe d’inscription hypothécaire de € 42,3 millions an de garantir ses emprunts bancaires.
Autres engagements reçus
Dans le cadre de ses acquisitions d’immeubles ou d’actions, le Groupe Banimmo a reçu des vendeurs, au travers
de ses contrats d’acquisitions, des garanties d’actifs et de passifs usuelles.
Les garanties reçues des locataires par Banimmo s’élèvent à € 1,9 millions en 2021, (€ 1,2 millions en 2020).
Dans le cadre de son emprunt obligataire et de sa ligne de crédit, Banimmo doit respecter certains covenants
bancaires. Des informations à ce sujet sont données dans la note 15.

Comptes annuels
E. AUTRES DROITS
La valeur cumulée des futurs loyers à recevoir jusqu’à la première échéance des contrats, qui ne peuvent être
résiliés, présente les échéances suivantes :
(en € 000) 2021 2020
A moins d’un an 3 363 2 002
Entre 1 an et 5 ans 16 805 6 919
A plus de 5 ans 13 970 6 099
Dans le cade des jugements d’homologation des plans de réorganisation judicaire de l’entreprise associée Urba-
nove et de ses liales, Banimmo a le droit de percevoir certaines sommes, et entre autres le remboursement des
nancements octroyés aux liales de l’entreprise associée Urbanove pendant la procédure de réorganisation judi-
caire. Cette récupération dépendra des moyens disponibles en fonction de l’exécution des engagements pris par
les repreneurs. Par prudence, l’ensemble des créances sur lesquelles porte ce droit a fait l’objet d’une réduction
de valeur totale.
F. AUTRES ENGAGEMENTS
Banimmo a acquis, via l’acquisition de la liale Société de Développement Européen de Charleroi, un terrain
auprès de l’entreprise associée Urbanove en 2014. Le prix d’acquisition contractuel s’élevait à € 7,0 millions dont
€ 5,0 millions ont été payés immédiatement et le solde payable sous conditions.
Dès l’origine, le terrain acquis a été enregistré pour une valeur de € 7,0 millions et € 2 millions ont été comptabili-
sés en dettes envers la société Urbanove.
Depuis, la dette n’est jamais devenue exigible étant donné que les deux parties ont convenu que celle-ci ne le
deviendrait qu’une fois le terrain vendu par Banimmo et uniquement si le prix de vente est supérieur à € 5,0 mil-
lions, Urbanove obtenant la différence entre le prix de vente et les € 5,0 millions, le cas échéant.
Depuis lors, la valeur d’expertise du terrain a diminué à une valeur légèrement inférieure à € 5,0 millions et, par
conséquent, la valeur de l’immeuble a été ramenée n 2020 à cette valeur d’expertise.
De même, tenant compte de cette valeur d’expertise, il devient peu probable que la dette de € 2,0 millions de-
vienne un jour exigible, celle-ci a donc été ramenée à 0,00 (voir note 18).
Il existe cependant une probabilité, en fonction de la destination qui sera donnée à l’actif par Banimmo, que cette
dette devienne exigible à hauteur d’un montant de € 0 à € 2 millions. Si tel était le cas, la dette serait réintégrée
au passif du bilan.

132 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
NOTE 31 : STRUCTURE DU GROUPE
FILIALES COMPRISES DANS LA CONSOLIDATION PAR INTÉGRATION GLOBALE
Pays
%
d'intérêts
31.12.2021
%
d'intérêts
31.12.2020
BANIMMO SA (société mère) Belgique Société liée Contrôle
COMULEX SA Belgique Société liée Contrôle 100,00% 100,00%
IMMO PROPERTY SERVICES SA Belgique Société liée Contrôle 100,00% 100,00%
IMMO KONINGSLO SA (liquidation en 2021) Belgique Société liée Contrôle 0,00% 100,00%
RAKET INVEST SA Belgique Société liée Contrôle 100,00% 100,00%
MAGELLIN SA (liquidation en 2021) Belgique Société liée Contrôle 0,00% 100,00%
ESPEVELO1 SA (acquisition part de tiers en
2021)
Belgique Société liée Contrôle 100,00% 92,50%
CONFERINVEST SA Belgique Société liée Contrôle 100,00% 100,00%
Evaluation du contrôle
Ces participations sont contrôlées de droit par Banimmo.
En 2021, Le groupe Banimmo qui détenant 92,5% de la société Espevelo1 a acquis à son entreprise associée
Grondbank The Loop les 7,5% restant de la participation de cette société. La société Espevelo1 est désormais
détenue à 100% par le groupe.
Les sociétés Koningslo et Magelin ont quant à elle été liquidées au cours de l’année.
COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES MISES EN ÉQUIVALENCE
Pays
Nature du
contrôle
%
d'intérêts
31.12.2021
%
d'intérêts
31.12.2020
SCHOONMEERS - BUGTEN SA Belgique Entreprise associée
Influence
notable
75,00% 75,00%
GRONDBANK THE LOOP SA Belgique
Filiale de l'entreprise asso-
ciée Schoonmeers Bugten
Influence
notable
25,04% 25,04%
PROJECT DEVELOPMENT SUR-
VEY AND MANAGEMENT CVBA
Belgique
Influence
notable
50,00% 50,00%
URBANOVE SA Belgique Entreprise associée
Influence
notable
44,38% 44,38%
LES RIVES DE VERVIERS SA Belgique
Filiale de l'entreprise
associée Urbanove
Influence
notable
44,12% 44,12%
MC² DEVELOPMENT SA Belgique Coentreprise
Contrôle
conjoint
50,00% 50,00%

Comptes annuels
Evaluation du contrôle
Schoonmeers-Bugten, Project Development Survey and Management et Grondbank The Loop
Banimmo sa détient directement 50 % de Schoonmeers-Bugten sa et 25 % indirectement au travers d’une
participation de 50 % dans Project Development Survey and Management cvba qui détient les autres 50 % de
Schoonmeers-Bugten sa.
Schoonmeers-Bugten sa détient une participation directe de 33,38 % dans Grondbank The Loop sa et AG SOB
Gent détient le solde des actions (66,62 %). Ceci, en plus de n’avoir que 3 administrateurs sur 9, ne confère à
Banimmo qu’une influence notable.
Les sociétés Schoonmeers Bugten sa et Project Development Survey and Management cvba ont comme seule
activité la gestion des participations dans la société Grondbank The Loop sa. La valeur de ces deux sociétés ne
dépend donc exclusivement que de l’activité de la société Grondbank The Loop dans laquelle Banimmo n’exerce
qu’une influence notable. Banimmo considère qu’elle n’exerce qu’une influence notable sur l’ensemble de ces
trois sociétés.
Groupe Conferinvest
Depuis septembre 2007, Banimmo détenait 49 % de la société Conferinvest sa qui détenait elle-même 100 %
de la société Dolce La Hulpe sa et de la société Golf Hotel de Chantilly sas (anciennement Dolce Chantilly sas).
Deux associés possédaient chacun 25,5 % des participations restantes.
Banimmo, ayant engagé un processus de vente des actifs du groupe Conferinvest et de Lex 84, avait transféré
cet actif en activités non poursuivies n 2017.
Le 18 mai 2018, de façon concomitante, la société Conferinvest a vendu sa participation dans sa liale Dolce La
Hulpe et Banimmo a acquis les 51% des participations de Conferinvest. À la suite de ces opérations, Banimmo a
perdu tout contrôle sur la société Dolce La Hulpe et a obtenu le contrôle exclusif sur la société Conferinvest et sa
liale Dolce Chantilly. Ces deux dernières sociétés sont donc passées de la classication « Entreprises associées
» à la classication « Entreprises liées ».
Banimmo qui avait toujours la volonté de poursuivre le processus de cession engagé en 2017 a donc conservé le
classement de cet actif en activités non poursuivies.
Le 19 décembre 2019, Conferinvest a vendu sa liale Golf Hotel de Chantilly. Conferinvest, restant dans le
groupe Banimmo, n’ayant comme actif principal que les liquidités issues de la vente de sa liale et ne possédant
plus d’actif vendable, a été reclassée et consolidée par intégration globale.
Groupe Urbanove
Depuis 2015, Banimmo a un intérêt de 44,38 % dans la société Urbanove Shopping Development, et, dans
les liales de cette dernière, un intérêt de 44,70 % dans la société Les Rives de Verviers et de 46,60 % dans la
société Le Coté Verre.
Le solde des participations de la société Urbanove Shopping Development est réparti entre 6 autres action-
naires. Banimmo a le droit de nommer 2 administrateurs sur un total de 5. Un pacte d’actionnaires limite les pou-
voirs de Banimmo et répartit ces pouvoirs de telle façon que Banimmo ne puisse prendre aucune décision sans
l’accord d’au moins deux autres administrateurs en ce qui concerne les décisions de gestion journalière et sans
l’accord de tous les autres administrateurs en ce qui concerne une liste exhaustive de décisions reprises dans le
pacte d’actionnaires. Ces éléments justient le fait que Banimmo considère qu’elle a une influence notable sur le
groupe Urbanove en tant qu’entreprise associée.
Au premier semestre 2017, en application du jugement d’homologation du plan de réorganisation judiciaire de
l’entreprise associée Urbanove SA et de sa liale Le Côté Verre SA, la société Urbanove SA a procédé à la ces-
sion des participations qu’elle détenait dans la société Le Côté Verre SA (voir note 8).
MC² Development
Ayant remporté l’appel d’offre de la banque ING pour la construction d’un immeuble destiné à accueillir son
centre d’activités à Louvain-la-Neuve, Banimmo et Argema (groupe Marc Liègeois) ont constitué en 2018 la
coentreprise MC² Development dont ils détiennent chacun 50 % des participations. Les statuts de la société
prévoient un contrôle conjoint.

134 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
NOTE 32 : INFORMATIONS RELATIVES AUX PARTIES LIÉES
A. ACHATS DE BIENS ET DE PRESTATIONS DE SERVICES
En 2021, Banimmo a facturé des honoraires et commissions de gestion à la coentreprise MC² Development
pour un montant de € 0,785 million et à l’entreprise associée Grondbank The Loop pour un montant de € 0,003
million.
Ces prestations de services ont été effectuées à des conditions normales de marché.
B. SOLDES DE CLÔTURE LIÉS À L’ACHAT ET LA VENTE DE BIENS ET DE SERVICES
Banimmo détient une créance de € 3,9 millions sur son ancien actionnaire de référence Société de la Tour Eiffel,
(anciennement Afne R.E. SA) à la suite de l’acquisition par Afne R.E. SA en date du 9 novembre 2017 des
actions de la SAS Paris Vaugirard qui détient la Galerie Vaugirard à Paris. Banimmo a en effet, dans le cadre
de son plan de remboursement du crédit syndiqué, dû trouver un renancement de la Galerie Vaugirard, ce qui
s’est révélé impossible dans le contexte de méance bancaire auquel Banimmo était confronté. Les banques
contactées étaient cependant favorables au nancement de la Galerie si Afne R.E. SA en devenait l’actionnaire.
À la suite de cela, et après accord des conseils d’administration de Afne R.E. SA d’une part et de Banimmo SA
d’autre part, les actions de la SAS Paris Vaugirard ont été cédées le 9 novembre 2017 à Afne R.E. SA sur base
d’un prix provisoire et du seul paiement d’un acompte de € 0.11 million. La dette de la SAS Paris Vaugirard au
sein du crédit syndiqué était ainsi remboursée. Les parties ont convenu d’une vente selon les modalités suivantes
en 2 phases : cession des actions sur base d’un prix provisoire calculé sur base de la dernière expertise (au 31
décembre 2016) de la Galerie Vaugirard par un expert indépendant reconnu sur la place ; prix dénitif calculé
après la vente réelle de la Galerie à un tiers qui devait se réaliser durant l’année 2018.
Banimmo verrait ainsi sa créance ajustée à la hausse ou à la baisse en fonction de diverses conditions liées
notamment au prix de vente obtenu de l’actif immobilier sous-jacent.
Au moment de la transaction, Afne était l’actionnaire majoritaire du groupe Banimmo mais, depuis le 19 no-
vembre 2018, à la suite d’une offre publique d’acquisition volontaire et inconditionnelle en numéraire faite par
Patronale Life sur l’ensemble des actions en circulation de Banimmo, Patronale Life détient 62,47% du total des
actions émises par Banimmo devenant ainsi actionnaire de référence, succédant au groupe Afne (voir note 33).
Dans la foulée, Afne R.E. est devenu la Société de la Tour Eiffel.
En 2018, La Société de la Tour Eiffel n’ayant pas trouvé d’acquéreur de l’immeuble Vaugirard et la valeur de la
créance étant liée à la valeur de vente estimée de cet immeuble, un test de parité a été réalisé sur celui-ci. Ce
test a démontré une perte de valeur de l’immeuble et a conduit le conseil d’administration de Banimmo à consta-
ter une réduction de valeur conséquente de sa créance à la suite de la forte chute des loyers et à la forte hausse
des impayés (voir note 10).
En 2021, la situation locative de l’immeuble continuant à se détériorer, et l’évaluation de la valeur de vente de
l’immeuble étant incertaine, le solde de la créance a fait l’objet d’une nouvelle réduction de valeur totale rame-
nant la créance envers la Société de la Tour Eiffel à zéro.
Une provision de € 2,5 millions a été constituée sur le postulat de la prudence pour une créance potentielle de la
même Société de la Tour Eiffel et ce même si cette créance est intégralement contestée par Banimmo.
En février 2022, la Société de la Tour Eiffel a trouvé un acquéreur pour la galerie.

Comptes annuels
C. RÉMUNÉRATIONS DES PRINCIPAUX DIRIGEANTS
Les rémunérations et autres avantages et indemnités des membres de l’Organe Collégial de Gestion Journalière
et des administrateurs s’élèvent à :
(en € 000) 2021 2020
Honoraires et rémunération de l'Organe Collégial de Gestion Journalière 1 041 1 041
Honoraires des administrateurs non exécutifs non indépendants 73 72
Honoraires des administrateurs non exécutifs non indépendants (missions spéciques) 64 64
Honoraires des administrateurs non exécutifs indépendants 90 99
Rémunération du management exécutif
La rémunération annuelle brute globale, y compris les autres avantages et indemnités, octroyée par la société et
ses liales aux membres de l’Organe Collégial de Gestion Journalière (soit au total 4 personnes, dont 1 personne
a quitté l’Organe Collégial au 30/06/2021) s’élève en 2021 à un montant total de € 1.040.648 (ce montant cor-
respond dans son intégralité à la rémunération annuelle brute globale).
Le montant de la rémunération annuelle brute globale qui a été octroyé au CEO, Lares Real Estate BV, représen-
tée par Laurent Calonne, pour l’année 2021 s’élève à € 314.517.
Le montant de la rémunération annuelle brute globale qui est octroyé aux autres membres de l’Organe Collégial
de Gestion Journalière est de € 726.131. Pour plus de détail, voir le rapport de rémunération.
D. PRÊTS CONSENTIS À DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES
(en € 000) 2021 2020
Schoonmeers-Bugten SA 253 240
PDSM SCARL 105 99
MC² Développement SA 655 645
Total des prêts consentis à des parties liées 1 013 984
Produits d’intérêts sur les prêts consentis
Schoonmeers-Bugten SA 13 14
PDSM SCARL 6 5
MC² Développement 10 9
Total des produits d’intérêt sur les prêts consentis 29 28
Les prêts aux autres entreprises associées n’ont pas d’échéance.
Les prêts portent intérêts aux taux suivants :
- Envers Schoonmeers-Bugten SA, au taux xe de 6 %
- Envers PDSM CVBA, au taux xe de 5 % Aucune garantie n’a été reçue.
- Envers MC² Developpement, au taux xe de Euribor 1 mois (qui ne peut être négatif), augmenté de 150 points
de base.

136 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
E. EMPRUNTS OCTROYÉS PAR LA SOCIÉTÉ-MÈRE
Outre sa participation dans les fonds propres de Banimmo, Patronale a également apporté des moyens nan-
ciers au groupe. Ainsi, la société Patronale Life et Banimmo ont conclu :
- Un crédit subordonné de € 15 millions pour 7 années, sans aucune sûreté ni gage au taux de 5 % ;
- Un crédit de € 12,5 millions pour 42 mois au même taux et également sans sûreté, disponible au tirage pour le
nancement de projets.
Ces moyens mis à disposition par son actionnaire majoritaire permettent à Banimmo de renforcer ses fonds
propres (la ligne de € 15 millions pouvant être assimilée à des fonds propres) et de disposer de moyens pour
nancer ses projets de construction et de redéveloppement.
F. EMPRUNT OBLIGATAIRE
En 2020, Banimmo a clôturé un placement privé d’obligations pour un montant total de € 50,0 millions.
Les obligations émises le 2 décembre 2020 ont une durée de 5 ans, arrivent donc à échéance le 2 décembre
2025 et génèrent un rendement brut de 4,50% (voir note 15).
Les obligations ont été souscrites à hauteur de € 27,9 millions par Patronale Life, actionnaire de référence du
groupe Banimmo
Pour son emprunt obligataire, Banimmo s’est engagée à ne pas dépasser un ratio « dettes nancières nettes /
total du bilan » de 75%. Le ratio à n 2021 est de 8,07%.

Comptes annuels
NOTE 33 : STRUCTURE DE L’ACTIONNARIAT
Depuis le 19 novembre 2018, à la suite d’une offre publique d’acquisition volontaire et inconditionnelle en numé-
raire faite par Patronale Life sur l’ensemble des actions en circulation de Banimmo, un total de 6 828 447 actions
a été apportée à l’Offre. Par conséquent, après le transfert de propriété effectif des actions apportées à l’Offre,
Patronale Life détient 6 828 447 actions dans Banimmo, c’est-à-dire 60,13% du total des actions émises par
Banimmo, devenant ainsi actionnaire de référence, succédant au groupe Afne.
Patronale Life est une compagnie belge d’assurance vie qui peut faire valoir presque un siècle d’expérience dans
les hypothèques et la gestion de l’épargne. Elle propose des assurances avec capital garanti et intérêts (branche
21, branche 26), ainsi que des assurances liées à des fonds (branche 23). À côté des différents produits d’assu-
rance, la compagnie propose également des crédits hypothécaires. Les atouts uniques de Patronale Life résident
dans ses choix pour et son expérience avec l’immobilier logistique, les parcs de panneaux solaires et les investis-
sements à taux xes, ainsi que dans sa politique réfléchie de coûts et de distribution. Ainsi, consciemment, elle
n’opte pas pour un marketing agressif et travaille avec un réseau d’agents indépendants.
Patronale Life détient plusieurs liales dont entre autres :
- Patronale Real Estate N.V. (liale à 100 %) déjà active en tant que propriétaire / investisseur de projets logis-
tiques à Zedelgem, Wilrijk et Kortenberg, à Brucargo et au Port d’Anvers, avec une valeur d’investissement
totale d’environ € 61 millions.
- Patronale Solar N.V. (liale à 70%) avec en portefeuille environ 75,5 MWp en parcs de panneaux solaires et
ceci pour une valeur d’investissement totale d’environ € 160 millions. Ceux-ci alimentent l’équivalent d’environ
25 000 foyers en besoin électrique total.
En 2021, à la suite de plusieurs acquisitions supplémentaires d’actions, Patronale Life a pourcentage de déten-
tion de Banimmo de 62,47%.
ACTIONNAIRES DE RÉFÉRENCE Actions Pourcentage
PATRONALE LIFE NV 7 094 797 62,47
André Bosmans Management sprl 512 691 4,51
BANIMMO ACTIONS PROPRES 106 620 0,94
Free float
RESTE DU PUBLIC 3 642 436 32,07
TOTAL 11 356 544 100,00

138 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
NOTE 34 : ÉMOLUMENTS DES COMMISSAIRES ET DES PERSONNES
QUI LEUR SONT LIÉES
A. ÉMOLUMENTS DES COMMISSAIRES
I. Emoluments afférents aux mandats de commissaire exercés auprès du groupe
– Emoluments attribués à EY 111 829 €
– Emoluments attribués à MAZARS 2 541 €
– Emoluments attribués à DELOITTE 6 545 €
II. Emoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies auprès du groupe
– Autres missions d'attestation - Emoluments attribués à EY 10 417 €
– Missions de conseils scaux
– Autres missions extérieures à la mission révisorale
B. ÉMOLUMENTS DE PERSONNES AVEC LESQUELLES LES COMMISSAIRES SONT LIÉES
I. Emoluments afférents aux mandats de commissaire ou aux mandats assimilés exercés auprès du groupe
II. Emoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies auprès du groupe
– Autres missions d'attestation
– Autres missions extérieures à la mission révisorale
NOTE 35 : PORTEFEUILLE IMMOBILIER
Les opérations de l’année 2021 qui ont eu un impact sur le portefeuille immobilier sont les suivantes :
1. ACQUISITIONS ET DÉVELOPPEMENTS
Banimmo n’a procédé à aucune acquisition d’immeuble en 2021.
Banimmo a poursuivile développement des deux immeubles de bureaux « NETWORKS Gent One » et
« NETWORKS Gent Two » qui seront labelisés BREEAM Excellent sur le site The Loop à Gand en vue d’une mul-
ti-location. L’immeuble One nalisé a accueilli ses premiers locataires en septembre 2021, l’immeuble TWO qui
sera terminé au premier semestre 2022 est déjà précommercialisé.
Banimmo a entrepris le redéveloppement de l’immeuble « NETWORKS NØR » (voir ci-dessous « Cessions »)
Il s’agit d’un immeuble passif de bureaux de 13.976 m² et qui sera labellisé « BREEAM Outstanding », permet-
tant ainsi de répondre à la demande locative importante pour des surfaces de haute qualité à partir de 500 m
2
,
proches d’un centre multimodal de transports.

Comptes annuels
2. CESSIONS
a. Immeubles de placement
Banimmo n’a procédé à la vente d’aucun immeuble de placement en 2021.
b. Immeubles de stock
Banimmo a procédé à la cession de l’immeuble de stock « NETWORKS NØR » n 2021.
c. Cession d’immeubles détenus par les entreprises associées
Banimmo n’a procédé à aucune cession d’immeubles détenus par les entreprises associées en 2021.
3. PROJET EN COENTERPRISE
MC² Development, dont Banimmo et Argema détiennent chacune 50%, a obtenu en 2019 le permis de
construire pour l’immeuble « MC² - ING LLN » de bureaux build-to-suit de 10.180 m2. La société est en phase
de construction de cet immeuble qui sera labellisé BREEAM Excellent.
MC² Development a signé n février 2019 un bail d’une durée ferme de 12 ans avec l’utilisateur nal ING. Le 30
novembre 2021 a eu lieu la réception provisiore et ING a intégré l’immeuble.
4. VARIATIONS DE VALEUR DES IMMEUBLES DE STOCK
Plusieurs immeubles de stock ont fait l’objet de réductions de valeur ou de reprises de réductions de valeur en
2021 an d’aligner leur valeur comptable à leur valeur nette de réalisation estimée. Ces réductions de valeur sont
reprises en notes 11 et 21.
5. VARIATIONS DE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Les valeurs des immeubles de placement ont été ajustées à la juste valeur (voir note 6 et 21).

140 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
IMMEUBLES DÉTENUS PAR BANIMMO ET SES FILIALES
Dénomination de
l’immeuble
Pays
Catégorie
d’im-
meuble
Nature
d’im-
meuble
Entité
détentrice
pour-
centage
de dé-
tention
Particularité de l’année
NETWORKS FOREST BE
Immeuble
de
placement
Immeuble
de bureau
Banimmo sa 100,00%
Perte de juste valeur (voir note 6
et 21)
BÂLE AES BE
Immeuble
de stock
Immeuble
de bureau
Banimmo sa 100,00%
Réduction de valeur (voir note
11 et 21)
Veld 12 BE
Immeuble
de stock
Frais
d'étude
Banimmo sa 100,00% Pré-développment en cours
NG2 BE
Immeuble
de stock
Frais
d'étude
Banimmo sa 100,00% Pré-développment en cours
DA Vinci - H2 BE
Immeuble
de stock
Terrain Banimmo sa 100,00%
Réduction de valeur (voir note
11 et 21)
DA VINCI - H3 BE
Immeuble
de
placement
Immeuble
de bureau
Banimmo sa 100,00%
gain de juste valeur (voir note 6
et 21)
DA VINCI - H5 BE
Immeuble
de stock
Immeuble
de bureau
Banimmo sa 100,00%
Réduction de valeur (voir note 11
et 21)
ANS BONNE FORTUNE BE
Immeuble
de stock
Terrain Banimmo sa 100,00%
SDEC CHARLEROI BE
Immeuble
de stock
Terrain Banimmo sa 100,00%
Réduction de valeur (voir note 11
et 21)
NETWORK FOREST TRÉFOND BE
Immeuble
de
placement
Em-
phythéose
Comulex sa 100,00%
NETWORK GHENT ONE ET
NETWORK GHENT TWO
BE
Immeuble
de stock
Terrain Espevelo 1 SA 100,00%
Développement en cours - Gains
de juste valeur (voir note 6 et 21)
Raket 40 BE
Immeuble
de stock
Immeuble
de bureau
Raket Invest sa 100,00%
Reprise de réduction de valeur
(voir note 11 et 21)

Comptes annuels
IMMEUBLE DÉTENU PAR UNE COENTREPRISE DANS LAQUELLE BANIMMO EST ASSOCIÉE
Dénomination de
l'immeuble
Pays
Catégorie de
participation
Catégorie d'immeuble
dans la coentreprise
pour la valorisation de
la participation
Nature
d'immeuble
Entité
détentrice
pourcen-
tage de
déten-
tion
Particularité de
l'année
MC² - ING LLN BE Coentreprise
Immeuble
de bureau
MC²
Development
50,00%
IMMEUBLE DÉTENU PAR LES ENTREPRISES ASSOCIÉES DE BANIMMO
Dénomination de
l’immeuble
Pays Catégorie de
participation
Catégorie d'immeuble
dans la coentreprise
pour la valorisation de
la participation
Nature
d'immeuble
Entité
détentrice
pourcen-
tage de
déten-
tion
Particularité de
l'année
The Loop (global) BE
Entreprise
associée
Immeuble de stock Terrain
Grondbank
The Loop sa
25,04%
NOTE 36 : ACTIVITES NON POURSUIVIES
ENTREPRISE LIÉE CONFERINVEST
En 2019, Banimmo au travers de sa société liées Conferinvest (coentreprise à l’époque) a vendu ses partici-
pations dans la société « Golf Hôtel de Chantilly » (anciennement « Dolce Chantilly »). Lors de cette vente, le
groupe a octroyé à l’acquéreur une garantie de passif couvrant, entre autres les risques scaux. Fin 2021, la
société « Golf Hotel de Chantilly) » a fait l’objet d’une procédure de vérication scal par l’administration française
qui a établi une notication à la société remettant en cause le prix de cession du fonds de commerce de l’activité
hôtelière, vendu en 2019 (période de détention par Banimmo). Bien que cette notication soit totalement contes-
tée, tant par Banimmo que par Aumalia (acquéreuse), un passif éventuel de € 1,8 millions a été comptabilisé en
« Passifs liés aux actifs des activités non poursuivies » an de couvrir ce risque. Toutes les mesures sont prises
an de défendre la position de Banimmo, convaincu de la correcte évaluation du prix de vente du fonds de com-
merce.

142 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
Conformément aux dispositions légales et statutaires,
nous vous faisons rapport dans le cadre de notre man-
dat de commissaire de la société Banimmo NV (« la
Société ») et de ses liales (conjointement « le Groupe
»). Ce rapport inclut notre opinion sur le compte de
résultat consolidé de l’exercice au 31 décembre 2021,
l’état consolidé du résultat global, le bilan consolidé, le
tableau consolidé des flux de trésorerie et l’état conso-
lidé des variations des capitaux propres de l’exercice
clos le 31 décembre 2021 ainsi que les annexes
formant ensemble les « Comptes Consolidés », et
inclut également notre rapport sur d’autres obligations
légales et réglementaires. Ces rapports constituent un
ensemble et sont inséparables.
Nous avons été nommés commissaire par l’assem-
blée générale du 14 mai 2019, conformément à la
proposition de l’organe d’administration émise sur
recommandation du comité d’audit. Notre mandat
vient à échéance à la date de l’assemblée générale qui
délibérera sur les Comptes Consolidés
au 31 décembre 2021. Nous avons exercé le contrôle
légal des Comptes Consolidés durant 3 exercices
consécutifs.
Rapport sur l’audit des
Comptes Consolidés
Opinion sans réserve
Nous avons procédé au contrôle légal des Comptes
Consolidés de Banimmo NV, comprenant le compte
de résultat consolidé au 31 décembre 2021, ainsi que
l’état consolidé du résultat global, le bilan consolidé, le
tableau consolidé des flux de trésorerie et l’état conso-
lidé des variations des capitaux propres pour l’exercice
clos à cette date et les annexes, dont le total l’état de
la situation nancière consolidé s’élève à
€ 197.512 milliers et dont l’état du résultat global
consolidé se solde par un bénéce de l’exercice de
€ 25.005 milliers.
A notre avis, les Comptes Consolidés du Groupe
donnent une image dèle du patrimoine et de la situa-
tion nancière de l’ensemble consolidé
au 31 décembre 2021, ainsi que de ses résultats
consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour
l’exercice clos à cette date, conformément aux Normes
Internationales d’Informations Financières telles
qu’adoptées par l’Union Européenne (« IFRS ») et aux
dispositions légales et réglementaires applicables en
Belgique.
Fondement de notre opinion sans réserve
Nous avons effectué notre audit selon les normes inter-
nationales d’audit (International Standards on Auditing
– « ISAs »). Les responsabilités qui nous incombent
en vertu de ces normes sont plus amplement décrites
dans la section « Nos responsabilités pour l’audit des
Comptes Consolidés » du présent rapport.
Nous nous sommes conformés à toutes les exigences
déontologiques qui sont pertinentes pour notre audit
des Comptes Consolidés en Belgique, y compris celles
relatives à l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des
préposés de la Société, les explications et informations
requises pour notre audit et nous estimons que les élé-
ments probants recueillis sont sufsants et appropriés
pour fonder notre opinion.
Points clés de l’audit
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon
notre jugement professionnel, ont été les plus impor-
tants lors de l’audit des Comptes Consolidés de la
période en cours.
Les points clés de l’audit ont été traités dans le
contexte de notre audit des Comptes Consolidés pris
dans leur ensemble aux ns de l’élaboration de notre
opinion sur ceux-ci et nous n’exprimons pas une opi-
nion distincte sur ces points.
Evaluation des actifs immobiliers
Description du point clé de l’audit
Les actifs immobiliers représentent une part signica-
tive (52%) des actifs du Groupe. Les actifs immobiliers
détenus par Banimmo SA peuvent être des immeubles
RAPPORT DU COMMISSAIRE
À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
DE BANIMMO NV POUR
L’EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2021

Comptes annuels
de placement ou des immeubles ou des projets en
stock. Chaque classe d’actifs respecte les principes de
comptabilisation et d’évaluation selon sa classication
(IAS 40 et IAS 2). L’évaluation de la juste valeur ou de
la valeur nette de réalisation nécessite l’application
d’évaluations ou d’estimations comptables et tient
compte d’hypothèses ou de paramètres incertains,
y compris ceux inclus dans l’évaluation des risques
d’évaluation ou d’une éventuelle perte de valeur. La
juste valeur de ces immeubles de placement est clas-
sée au niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs telle
que dénie par la norme IFRS 13 « L’évaluation à la
juste valeur » car certains paramètres utilisés pour son
évaluation ne sont observables que dans une mesure
limitée (taux d’actualisation, taux d’occupation futur, ..).
Le risque d’audit réside dans la valorisation de ces
immeubles de placement ou des immeubles ou des
projets en stock, et par conséquent est considérée
comme un Point Clé de l’Audit.
Résumé des procédures d’audit mises en œuvre
Le Groupe faisant appel à des experts externes pour
estimer la juste valeur de ses immeubles, nous avons
évalué (avec l’assistance d’experts internes à notre
cabinet) les rapports de valorisation préparés par ces
experts. Plus précisément, nous avons :
- analysé l’objectivité, l’indépendance et la compé-
tence des experts externes ;
- obtenu une compréhension des processus sous-
jacents et de la conception de l’environnement de
contrôle interne ;
- testé l’intégrité des données clés (loyers contrac-
tuels, durée des baux,…) utilisées dans leurs calculs
et vérié avec les contrats sous-jacents ;
- évalué les modèles, ainsi que les hypothèses et
paramètres utilisés dans leurs rapports (taux d’ac-
tualisation, taux d’occupation futur,…) ;
- analysés les projets immobiliers sur la base d’études
de faisabilité et de rentabilité;
- analysé les procès-verbaux du conseil d’adminis-
tration et du comité d’investissement concernant
l’avancement des projets ;
- étudié les changements dans la stratégie de déve-
loppement de certains actifs et les éventuels reclas-
sements nécessaires.
Enn, nous avons évalué le caractère approprié des
informations sur la juste valeur des immeubles de
placement ou des immeubles ou des projets en stock
présentées dans la note annexe 2, 4, 6, 11 et 21 aux
Comptes Consolidés.
Responsabilités de l’organe d’administration
dans le cadre de l’établissement des Comptes
Consolidés
L’organe d’administration est responsable de l’établis-
sement des Comptes Consolidés donnant une image
dèle conformément aux IFRS et aux dispositions
légales et réglementaires applicables en Belgique ainsi
que du contrôle interne que l’organe d’administra-
tion estime nécessaire à l’établissement de Comptes
Consolidés ne comportant pas d’anomalies signica-
tives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent
d’erreurs.
Dans le cadre de l’établissement des Comptes Conso-
lidés, l’organe d’administration est chargé d’évaluer la
capacité de la Société à poursuivre son exploitation,
de fournir, le cas échéant, des informations relatives
à la continuité d’exploitation et d’appliquer le principe
comptable de continuité d’exploitation, sauf si l’organe
d’administration a l’intention de mettre la Société en
liquidation ou de cesser ses activités, ou s’il ne peut
envisager une autre solution alternative réaliste.
Nos responsabilités pour l’audit des Comptes
Consolidés
Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable
que les Comptes Consolidés pris dans leur ensemble
ne comportent pas d’anomalies signicatives que
celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs,
et d’émettre un rapport du commissaire contenant
notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à
un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois
pas qu’un audit effectué selon les normes ISAs per-
mettra de toujours détecter toute anomalie signicative
lorsqu’elle existe. Des anomalies peuvent provenir
de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées
comme signicatives lorsqu’il est raisonnable de s’at-
tendre à ce qu’elles puissent, individuellement ou en
cumulé, influencer les décisions économiques que les
utilisateurs des Comptes Consolidés prennent en se
fondant sur ceux-ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons
le cadre légal, réglementaire et normatif qui s’applique
à l’audit des Comptes Consolidés en Belgique. L’éten-
due du contrôle légal des Comptes Consolidés ne
comprend pas d’assurance quant à la viabilité future
de la Société et du Groupe ni quant à l’efcience ou
l’efcacité avec laquelle l’organe d’administration
a mené ou mènera les affaires de la Société et du
Groupe. Nos responsabilités relatives à l’application
par l’organe d’administration du principe comptable de
continuité d’exploitation sont décrites ci-après.
Dans le cadre d’un audit réalisé selon les normes ISAs,
nous exerçons notre jugement professionnel et nous
faisons preuve d’esprit critique tout au long de l’audit.
Nous effectuons également les procédures suivantes:

144 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
• l’identication et l’évaluation des risques que les
Comptes Consolidés comportent des anomalies
signicatives, que celles-ci proviennent de fraudes
ou résultent d’erreurs, la dénition et la mise en
œuvre de procédures d’audit en réponse à ces
risques et le recueil d’éléments probants sufsants et
appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de
non-détection d’une anomalie signicative provenant
d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie
provenant d’une erreur, car la fraude peut impliquer
la collusion, la falsication, les omissions volontaires,
les fausses déclarations ou le contournement du
contrôle interne;
• la prise de connaissance sufsante du contrôle
interne pertinent pour l’audit an de dénir des pro-
cédures d’audit appropriées en la circonstance, mais
non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efcacité
du contrôle interne de la Société et du Groupe ;
• l’appréciation du caractère approprié des règles
d’évaluation retenues et du caractère raisonnable
des estimations comptables faites par l’organe d’ad-
ministration, de même que des informations fournies
par l’organe d’administration les concernant;
• conclure sur le caractère approprié de l’application
par l’organe d’administration du principe comptable
de continuité d’exploitation et, selon les éléments
probants recueillis, quant à l’existence ou non d’une
incertitude signicative liée à des événements ou si-
tuations susceptibles de jeter un doute important sur
la capacité de la Société ou du Groupe à poursuivre
son exploitation. Si nous concluons à l’existence
d’une incertitude signicative, nous sommes tenus
d’attirer l’attention des lecteurs de notre rapport du
commissaire sur les informations fournies dans les
Comptes Consolidés au sujet de cette incertitude ou,
si ces informations ne sont pas adéquates, d’expri-
mer une opinion modiée. Nos conclusions s’ap-
puient sur les éléments probants obtenus jusqu’à la
date de notre rapport du commissaire. Néanmoins,
des événements ou des situations futures pourraient
conduire la Société ou le Groupe à cesser son ex-
ploitation;
• évaluer la présentation d’ensemble, la forme et le
contenu des Comptes Consolidés, et apprécier si
ces Comptes Consolidés reflètent les transactions
et les événements sous-jacents d’une manière telle
qu’ils en donnent une image dèle.
Nous communiquons au comité d’audit, constitué au
sein de l’organe d’administration, notamment l’étendue
et le calendrier prévus des travaux d’audit ainsi que les
constatations importantes découlant de notre audit, y
compris toute faiblesse signicative dans le contrôle
interne.
Assumant l’entière responsabilité de notre opinion,
nous sommes également responsables de la direction,
de la supervision et de la réalisation de l’audit des
liales du Groupe. À ce titre, nous avons déterminé la
nature et l’étendue des procédures d’audit à appliquer
pour ces liales du Groupe.
Nous fournissons également au comité d’audit, consti-
tué au sein de l’organe d’administration, une décla-
ration précisant que nous nous sommes conformés
aux règles déontologiques pertinentes concernant
l’indépendance, et nous leur communiquons, le cas
échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui
peuvent raisonnablement être considérés comme sus-
ceptibles d’avoir une incidence sur notre indépendance
ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y
relatives.
Parmi les points communiqués au comité d’audit,
constitué au sein de l’organe d’administration, nous
déterminons les points qui ont été les plus importants
lors de l’audit des Comptes Consolidés de la période
en cours, qui sont de ce fait les points clés de l’audit.
Nous décrivons ces points dans notre rapport du com-
missaire sauf si la loi ou la réglementation n’en interdit
la publication.
Rapport sur d’autres obligations légales
et réglementaires
Responsabilités de l’organe d’administration
L’organe d’administration est responsable de l’éta-
blissement et du contenu du rapport de gestion sur
les Comptes Consolidés, et des autres informations
contenues dans le rapport annuel.
Responsabilités du Commissaire
Dans le cadre de notre mandat de commissaire et
conformément à la norme belge complémentaire
(Révisée) aux normes internationales d’audit (ISAs)
applicables en Belgique, notre responsabilité est de
vérier, dans tous les aspects signicatifs, le rapport
de gestion sur les Comptes Consolidés, les autres
informations contenues dans le rapport annuel, ainsi
que de faire rapport sur ces éléments.
Aspects relatifs au rapport de gestion et aux
autres informations contenues dans le rapport
annuel
A notre avis, après avoir effectué nos procédures spé-
ciques sur le rapport de gestion, le rapport de gestion
concorde avec les Comptes Consolidés et ce rapport
de gestion a été établi conformément à l’article 3:32 du
Code des sociétés et des associations.
Dans le cadre de notre audit des Comptes Consolidés,
nous sommes également responsables d’examiner, sur

Comptes annuels
la base des renseignements obtenus lors de l’audit,
si le rapport de gestion sur les Comptes Consolidés
et les autres informations contenues dans le rapport
annuel, à savoir:
• Chiffres-clés n 2021
• Rapport annuel sur les comptes consolidés
o Fais marquants de l’exercice
o Commentaires sur le résultat consolidé de l’exer-
cice
o Commentaires sur le bilan
comportent une anomalie signicative, à savoir une
information substantiellement fausse ou autrement
trompeuse. Sur la base de nos travaux, nous n’avons
pas d’anomalie signicative à vous communiquer.
Mentions relatives à l’indépendance
Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas
effectué de missions incompatibles avec le contrôle
légal des Comptes Consolidés et nous sommes restés
indépendants vis-à-vis de la Société au cours de notre
mandat.
Il n’y a pas eu de missions complémentaires compa-
tibles avec le contrôle légal des Comptes
Consolidés visées à l’article 3:65 du Code des sociétés
et des associations qui ont fait l’objet d’honoraires.
Format électronique unique européen (“ESEF”)
Nous avons procédé, conformément à la norme rela-
tive au contrôle de la conformité des états nanciers
avec le format électronique unique européen (ci-après
« ESEF »), au contrôle du respect du format ESEF
avec les normes techniques de réglementation dénies
par le Règlement européen délégué n° 2019/815 du
17 décembre 2018 (ci-après « Règlement Délégué »).
L’organe d’administration est responsable de l’éta-
blissement, conformément aux exigences ESEF, des
états nanciers consolidés sous forme de chier
électronique au format ESEF (ci-après « états nan-
ciers consolidés numériques ») inclus dans le rapport
nancier annuel disponible à le portail de la FSMA
(https://www.fsma.be/fr/data-portal).
Notre responsabilité est d’obtenir des éléments suf-
sants et appropriés an de conclure sur le fait que le
format et le balisage XBRL des états nanciers conso-
lidés numériques respectent, dans tous leurs aspects
signicatifs, les exigences ESEF en vertu du Règle-
ment Délégué.
Sur la base de nos travaux, nous sommes d’avis que
le format et le balisage d’informations dans les états
nanciers consolidés numériques de Banimmo NV au
31 décembre 2021 repris dans le rapport nancier
annuel disponible à le portail de la FSMA
(https://www.fsma.be/fr/data-portal) sont, dans tous
leurs aspects signicatifs, établis en conformité avec
les exigences ESEF en vertu du Règlement Délégué.
Autres mentions
• Le présent rapport est conforme au contenu de
notre rapport complémentaire destiné au comi-
té d’audit visé à l’article 11 du règlement (UE) n°
537/2014.
Diegem, le 7 avril 2022
EY Réviseurs d’Entreprises SRL
Commissaire
Représentée par
Christel Weymeersch *
Partner
* Agissant au nom d’une SRL

146 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
COMPTES ANNUELS ABRÉGÉS DE BANIMMO
Conformément à l’article 3:17 du Code des Sociétés, les comptes annuels de Banimmo SA sont présentés sous
forme abrégée. Le dépôt des comptes annuels sera effectué au plus tard trente jours après leur approbation
prévue à l’assemblée générale du 10 mai 2021. Le commissaire a émis une opinion sans réserve sur les comptes
annuels de Banimmo sa. Les comptes annuels, le rapport de gestion et le rapport du commissaire sont dispo-
nibles sur simple demande à l’adresse suivante : Boulevard Bischoffsheim 33, 1000 Bruxelles.
BILAN
(en €) 2021 2020
ACTIF
ACTIFS IMMOBILISÉS 65 231 287 63 647 994
Frais d'établissement 43 751 54 922
Immobilisations incorporelles 98 403 159 533
Immobilisations corporelles 23 913 350 23 708 661
Immobilisations nancières 41 175 783 39 724 878
ACTIFS CIRCULANTS 81 228 710 63 402 314
Créances à plus d'un an 600 000 750 000
Stocks et commandes en cours d'exécution 12 544 949 40 209 144
Créances à un an au plus 2 903 257 4 141 990
Placements de trésorerie 400 891 290 006
Valeurs disponibles 63 595 886 17 143 343
Comptes de régularisation 1 183 727 867 831
TOTAL DE L'ACTIF 146 459 997 127 050 308

Comptes annuels
(en €) 2021 2020
PASSIF
CAPITAUX PROPRES 41 754 821 32 943 693
Capital 30 000 000 30 000 000
Prime d'émission 392 133 392 133
Plus-values de réévaluation 0 0
Réserves 6 799 816 6 688 931
Bénéce reporté 4 562 872 -4 137 371
Subsides en capital 0 0
PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS 3 287 694 1 198 113
Provisions pour risques et charges 3 287 694 1 198 113
Impôts différés 0 0
DETTES 102 417 482 92 908 502
Dettes à plus d'un an 65 000 000 73 800 000
Dettes à un an au plus 34 089 628 16 103 931
Comptes de régularisation 2 327 854 3 004 572
TOTAL DU PASSIF 146 459 997 127 050 308

148 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
COMPTE DE RÉSULTAT
(en €) 2021 2020
Ventes et prestations 75 029 635 2 415 603
Coût des ventes et prestations 62 954 383 3 339 457
BÉNÉFICE (PERTE) D'EXPLOITATION 12 075 253 -923 854
Produits nanciers 1 663 976 772 725
Charges nancières 3 898 570 2 674 975
BÉNÉFICE (PERTE) COURANT AVANT IMPÔTS 9 840 659 -2 826 104
Produits non courants 917 061 4 123 659
Charges non courantes 653 448 5 184 002
BÉNÉFICE (PERTE) DE L'EXERCICE AVANT IMPÔTS 10 104 272 -3 886 447
Prélèvement sur les impôts différés
Impôts sur le résultat -1 293 144 0
BÉNÉFICE (PERTE) DE L'EXERCICE 8 811 128 -3 886 447
TRANSFERT AUX RÉSERVES IMMUNISÉES
BÉNÉFICE DE L'EXERCICE À AFFECTER 8 811 128 -3 886 447
AFFECTATIONS ET PRÉLÈVEMENTS
(en €) 2021 2020
BÉNÉFICE (PERTE) À AFFECTER 4 673 756 -4 214 137
Bénéce (perte) de l'exercice à affecter 8 811 127 -3 886 447
Bénéce (perte) reporté de l'exercice précédent -4 137 371 -327 690
PRÉLÈVEMENTS SUR LES CAPITAUX PROPRES - -
Sur le capital et les primes d'émission - -
Sur les réserves - 76 766
AFFECTATIONS AUX CAPITAUX PROPRES - -
A la réserve légale - -
Aux autres réserves 110 884 -
RÉSULTAT À REPORTER 4 562 872 -4 137 371
BÉNÉFICE À DISTRIBUER - -
Rémunération du capital - -

Comptes annuels

150 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
1 CAPITAL SOCIAL
1.1. MONTANT DU CAPITAL ET ACTIONS
Au 31 décembre 2021, le montant du capital social
de Banimmo s’élève à € 30.000.000, divisé en 11 356
544 actions sans désignation de valeur nominale, re-
présentant chacune une fraction identique du capital.
Toutes les actions sont entièrement libérées.
1.2. TITRES NON REPRÉSENTATIFS DU
CAPITAL
Au 31 décembre 2021, il n’existait pas d’autres instru-
ments nanciers (représentatifs ou non du capital de
Banimmo) à l’exception de l’emprunt obligataire de
€ 50.000.000 émis en décembre 2020.
1.3. ACTIONS DÉTENUES PAR BANIMMO OU
POUR SON COMPTE
Au 31 décembre 2021, Banimmo détenait 106.620
actions propres. Aucune des sociétés ne détient d’acti-
ons pour le compte de Banimmo.
1.4. HISTORIQUE DU CAPITAL
DATE OPÉRATION
VARIATION
DU CAPITAL
SOCIAL (€)
CAPITAL
SOCIAL (€)
NOMBRE
D’ACTIONS
01/01/2004 État du capital social à cette date / 86 508 000 8 653 100
12/10/2004 Réduction du capital pour remboursement aux actionnai-
res
-11 245 250 75 262 750 8 653 100
21/12/2005 Versement volontaire du capital non appelé 19 220 75 281 970 8 653 100
29/06/2007 1
ère
augmentation +54 961 431 130 243 401 11 272 147
26/07/2007 2
ème
augmentation +1 772 337 132 015 738 11 356 544
20/05/2014 Réduction de capital -25 515 738 106 500 000 11 356 544
31/12/2014 / / 106 500 000 11 356 544
31/12/2015 / / 106 500 000 11 356 544
31/12/2016 Réduction de capital -27 000 000 79 500 000 11 356 544
31/12/2017 / 79 500 000 11 356 544
31/12/2018 / 79 500 000 11 356 544
04/12/2019 Réduction de capital -49 500 000 30 000 000 11 356 544
31/12/2020 / 30 000 000 11 356 544
31/12/2021 / 30 000 000 11 356 544

Renseignements généraux
2 STATUTS
Depuis le 4 décembre 2019, Banimmo a abrogé la
version francophone de ses statuts et a modié la ver-
sion néerlandophone de ses statuts pour se soumettre
aux dispositions du nouveau Code des sociétés et des
associations introduit par la loi du 23 mars 2019. Les
nouveaux statuts sont intégralement disponibles sur le
site internet de la société (www.banimmo.be).
3 CONTRÔLE DE LA SOCIÉTÉ
Il n’y a pas de convention conclue entre actionnaires.
4 DÉCLARATIONS
Le conseil d’administration assume la responsabilité du
contenu de ce Rapport Annuel, sous réserve de l’in-
formation fournie par des tiers, y compris le rapport du
Commissaire. À la connaissance du conseil d’adminis-
tration, les états nanciers, établis conformément aux
normes comptables applicables, donnent une image
dèle du patrimoine, de la situation nancière et des
résultats de l’émetteur et des entreprises comprises
dans la consolidation. À sa connaissance, le rapport
de gestion contient un exposé dèle sur l’évolution des
affaires, les résultats et la situation de l’émetteur et
des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi
qu’une description des principaux risques et incertitu-
des auxquels ils sont confrontés. Après avoir pris toute
mesure raisonnable à cet effet, les informations con-
tenues dans le document d’enregistrement sont, à sa
connaissance, conformes à la réalité et ne comportent
pas d’omission de nature à en altérer la portée.
Le conseil d’administration atteste que, pendant la
durée de validité du document, les documents suivants
(ou copie de ces documents) peuvent, le cas échéant,
être consultés sur le site internet de la société (www.
banimmo.be) ou au siège de la société :
(a) les statuts coordonnés de la société ;
(b) tous rapports, courriers et autres documents,
informations nancières historiques, évaluations et
déclarations établis par un expert à la demande de
la société, dont une partie est incluse ou visée dans
le document ;
(c) les informations nancières historiques de la
société ou, dans le cas d’un groupe, les informati-
ons nancières historiques de la société et de ses
liales pour chacun des deux exercices précédant
la publication du document.
5 EMPLOYÉS
Au 31 décembre 2021, Banimmo employait 2 sala-
riés, actifs au siège social. La répartition des salariés
par type d’activité n’est pas pertinente dans le cas de
Banimmo. Au 31 décembre 2020 Banimmo employait
2 employés dont 1 à temps partiel à comparer à 3 em-
ployés en 2019, à 9 employés en 2018 et 14 employés
en 2017.
6 ENVIRONNEMENT
Les aspects environnementaux liés aux immobilisati-
ons corporelles de la société sont systématiquement
pris en compte lors des acquisitions, au travers de la
« due diligence » préalable et d’éventuelles garanties
reçues. Tous les risques environnementaux qui ont été
identiés font l’objet de provisions dans les comptes de
la société.
Une provision spécique relative aux risques environ-
nementaux liés à l’immeuble Albert Building, vendu
en 2006, a été constituée. Il s’agit de la seule provi-
sion enregistrée par la société pour couvrir un risque
environnemental.
7 PROCÉDURES JUDICIAIRES
ET D’ARBITRAGE
Le Groupe est impliqué dans quelques dossiers
contentieux liés à de la récupération de créances ainsi
qu’à un sinistre d’inltration d’eau survenu sur le site de
Fontenay-Sous-Bois (France) vendu en 2013.
8 COMMISSAIRE
EY Réviseurs d’Entreprises SRL, dont le siège social
est établi De Kleetlaan 2 - 1831 Machelen, a été nom-
mé lors de l’assemblée générale ordinaire du 14 mai
2019 pour une durée de 3 ans.
EY Réviseurs d’Entreprises est représenté par Mme.
Christel Weymeersch.

152 BANIMMO RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2021
ORGANIGRAMME
Banimmo SA
PDSM
SCHOONMEERS-BUGTEN
GRONDBANK THE LOOP
URBANOVE
LES RIVES DE VERVIERS
AVENIR PROMOTION
BIJOUTERIE DOUTREPONT
ESPEVELO1
IPS
COMULEX
RAKET INVEST
CONFERINVEST
MC
2
DEVELOPMENT
Groupe
Coentreprises
E.V.A.
SOGENT
DIVERS
ARGEMA
100%
100%
100%
100%
100%
50,00%
50,01%
44,38%
0,58%
50,00%
99,97%
99,96%
49,99%
33,38%
99,42%
50,00%
66,62%
55,62%
50,00%
0,03%
0,04%

Renseignements généraux
EDITEUR RESPONSABLE
Lares Real Estate SRL (rp : Laurent Calonne), CEO
CRÉATION
www.theimagecompany.be
PRINCIPAUX PHOTOGRAPHES
Barbara Vandendriessche
INVESTOR RELATIONS CONTACT
Banimmo NV
Laurent Calonne
CEO
T +32 2 710 53 11
laurent.calonne@banimmo.be
LEXIQUE
L’objectif de ce rapport est de présenter une histoire aussi
claire que possible, accessible à toutes les parties pre-
nantes, quelles que soient leurs connaissances spéciques
dans le domaine ESG.
Dans ce contexte, il est utile de clarier certains termes pour
faciliter la lecture du rapport.
GES
Gaz à effet de serre - Les GES sont les constituants gazeux de l’at-
mosphère, tant naturels qu’anthropiques, qui absorbent et émettent
des radiations et sont responsables de la rétention de la chaleur.
Cette propriété provoque l’effet de serre. Les principaux gaz à effet
de serre sont : Vapeur d’eau (H2O), dioxyde de carbone (CO2),
méthane (CH4), ozone (O3), oxyde nitreux (N2O) et chlorofluorocar-
bones (HFC).
BIOPHILIE
L’homme a une tendance innée à se rapprocher de la nature.
NIVEAU E
Un indicateur énergétique issu de la réglementation sur la perfor-
mance énergétique des bâtiments (Energy Performance Building) en
Belgique. Il montre la consommation totale d’énergie d’un bâtiment
par rapport à un bâtiment de référence. Il prend en compte la
consommation de chauffage, d’eau chaude, de refroidissement, de
ventilation et d’équipements auxiliaires.
CARBONE INCORPORÉ
Le «carbone incorporé» est l’empreinte carbone d’un matériau.
L’empreinte carbone évalue la quantité de CO2 libérée dans la
chaîne d’approvisionnement et est souvent mesurée du berceau à
la porte (de l’usine), ou du berceau à l’emplacement (de l’utilisation).
Le carbone incorporé peut également être mesuré du berceau à la
tombe, qui est le calcul le plus complet et comprend l’extraction des
matériaux, le transport, le rafnage, la transformation, l’assemblage,
l’utilisation (du produit) et enn le prol de n de vie.
MATRICE DE MATÉRIALITÉ
Une matrice de matérialité compare les intérêts des parties pre-
nantes (hiérarchisation externe) avec l’importance que l’entreprise
leur accorde (hiérarchisation interne).
TCO
‘Total Cost of Ownership’ - Coût total de possession - Le TCO est la
somme de tous les coûts associés à l’acquisition, à l’utilisation et à
l’entretien d’un actif particulier pendant sa durée de vie. Il s’agit d’une
analyse nancière qui reflète tous les coûts actuels et futurs de la
possession de l’actif.

SIÈGE SOCIAL
BLD BISCHOFFSHEIM 33
BE-1000 BRUXELLES
RPM : 0888.061.724
LEI : 549300Q5C74EHCZOV179
ISIN : BE0003870871