FINANCIEEL
JAARVERSLAG
2021

PROFIEL
De referentie in
residentieel vastgoed
Home Invest Belgium is een Belgische openbare gere‑
glementeerde vastgoedvennootschap (GVV of BE‑REIT)
gespecialiseerd in aankoop, ontwikkeling, verhuur en
beheer van residentieel vastgoed.
Als eigenaar van een vastgoedportefeuille van ongeveer
€ 725miljoen, verspreid over België en Nederland, stelt
Home Invest Belgium jong, duurzaam en kwaliteitsvol
vastgoed ter beschikking van haar huurders, die kunnen
genieten van een professioneel beheer. Een belangrijk
concurrentievoordeel van Home Invest Belgium bestaat
erin dat ze tevens haar eigen projecten ontwikkelt om zo
de groei van haar vastgoedportefeuille te verzekeren.
De vennootschap wenst haar aandeelhouders een
rendement aan te bieden dat minstens gelijk is aan het
rendement van een rechtstreekse belegging in residen‑
tieel vastgoed, zonder alle problemen van het beheer
ervan.
Home Invest Belgium is genoteerd op de gereglemen‑
teerde markt van Euronext Brussels (HOMI). Zij geniet
het Belgisch scaal statuut van openbare geregle‑
menteerde vastgoedvennootschap (GVV) en haar
activiteiten staan onder toezicht van de Autoriteit
voorFinanciële Diensten en Markten (FSMA).
vastgoedbeleggingen
beschikbaar voor verhuur
219.056 m²
10,0%
NEDERLAND
11,9%
WALLONIË
67,0%
BRUSSEL
11,1%
VLAANDEREN
Proel
PROFIEL
INHOUD
Risico factoren ........................................................... 4
Overzicht
.................................................................... 18
Beheers verslag
.......................................................... 28
ESG Visie Home Invest Belgium
............................ 44
Vastgoedverslag
....................................................... 74
Home Invest Belgium op de beurs
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
Corporate Governance verklaring
........................ 104
EPRA – Kernprestatie indicatoren
........................ 126
Financiële staten
...................................................... 132
Permanent document
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
3

RISICO-
FACTOREN
Niefhout, Turnhout
Risico factoren
4

Proactief beheer
Als vastgoedinvesteerder oefent Home Invest Belgium haar activiteiten uit in
eenvoortdurend veranderende omgeving. Dit houdt bepaalde risico’s in.
Indiendezerisico’s zich concreet realiseren, zou dit kunnen leiden tot
ongunstige gevolgen ten aanzien van de vennootschap, haar activiteiten,
haarvooruitzichten,haarnanciële situatie of haar resultaten.
Home Invest Belgium evalueert regelmatig de bloot‑
stelling van de onderneming aan deze risico’s in het
kader van haar algemeen beheer, investerings‑ en
desinvesteringsbeslissingen en nancieringsbronnen
en de acties die moeten ondernomen worden om te
vermijden dat de risico’s zich zouden voordoen en/of
minstens de impact te beperken.
Deze lijst van risico’s is gebaseerd op informatie die
gekend was op het ogenblik van opmaak van dit ver‑
slag. Andere onbekende en onwaarschijnlijke risico’s
of risico’s waarvan niet wordt aangenomen dat zij een
ongunstige invloed zouden kunnen hebben op de
vennootschap, kunnen bestaan. De lijst van risico’s kan
geenszins als een exhaustieve lijst worden beschouwd.
RISICO FACTOREN
Marktrisico’s ............................................................... 6
Risico’s verbonden aan de
vastgoedportefeuille
............................................... 7
Risico’s verbonden
aan huurders en
huurovereenkomsten
.............................................. 10
Risico’s verbonden aan deregelgeving
en aan depolitieketoestand
................................. 12
Financiële risico’s
..................................................... 14
Risico’s verbonden aan deinterne
organisatie
.................................................................. 17
5

1. MARKTRISICO’S
1.1. Inatierisico
Risicobeschrijving
Een schommeling van de inatie kan leiden tot een
schommeling van rentevoeten. In het geval van een
toename van de inatie en van de rentevoeten, bestaat
het risico dat de nanciële kosten sneller stijgen dan
de indexatie van de inkomsten, met als gevolg dat het
nettoresultaat van de vennootschap vermindert.
Risicobeheersing
Home Invest Belgium heeft de volgende maatregelen
genomen om zich tegen dit risico in te dekken:
• de huurcontracten voorzien in de indexering van
de basishuur (overwegend gekoppeld aan de
gezondheidsindex) in overeenstemming met de
toepasselijkewetgeving;
• het afdekkingsbeleid van de vennootschap, dat er
enerzijds in bestaat zich te nancieren tegen vaste
rente en anderzijds het afsluiten van afdekkings
instrumenten die de variabele rente omzetten in
vasterente (contract van het type Interest Rate
Swapof IRS).
1.2. Concentratierisico
Risicobeschrijving
Wanneer een belangrijke huurder plotseling in
gebrekezou blijven of zou vertrekken, zouden de
omzeten hetnettoresultaat van de vennootschap sterk
kunnen dalen.
Risicobeheersing
Gezien de bijzondere kenmerken van residenti‑
eel vastgoed en het soort gebouwen waarin Home
Invest Belgium investeert, wordt het concentratie‑
risico gespreid over een zeer groot aantal huurders.
De portefeuille telt 2huurders waarvan de huur op
jaarbasis op 31december2021 meer dan € 1,0mil‑
joen bedraagt. De grootste huurders zijn Center
ParcsNetherlands met jaarlijkse contractuele huren
van € 2,946miljoen (10,00% van de contractuele
huren) voor één vastgoedcomplex in Nederland,
gevolgd door Beapart met in totaal € 1,928miljoen
(6,55% van de contractuele huren) gespreid over
4gebouwen in België(meer details zijn te vinden in
hetVastgoedverslag).
Dit concentratierisico wordt verder ook beperkt
door degeograsche diversicatie van de
vastgoedportefeuille.
1.3. Risico van de vastgoedmarkt
Risicobeschrijving
De huurprijzen, de leegstand en de waardering van de
gebouwen worden sterk beïnvloed door de vraag en het
aanbod op de markt.
De voornaamste risico’s die daaruit kunnen voort‑
vloeien, zijn:
• en daling van de huurinkomsten door leegstand en
kosten voor wederverhuring;
• een daling van de huurprijzen en de waarde van de
portefeuille bij het afsluiten van nieuwe huurcontrac‑
ten of bij de verlenging van lopende huurcontracten;
• minderwaarden bij eventuele verkopen;
• een daling van het huurrendement door hogere
aankoopprijzen.
Risicobeheersing
Home Invest Belgium anticipeert op die risico’s door
een gediversieerd investeringsbeleid te voeren op het
vlak van geograsche spreiding en type vastgoed.
Home Invest Belgium wil eveneens haar portefeuille
blijven uitbreiden, zodat het gewicht van elk gebouw in
de portefeuille tot een minimum beperkt blijft, en het
vastgoedbeheer en de operationele marge verbeteren
door schaalvoordelen. De diversicatie, de groei van de
portefeuille en het beheer van de portefeuille van de
Groep kunnen de hierboven vermelde risico’s echter
niet volledig uitsluiten.
1.4. Economisch risico
De activiteiten van de groep worden beïnvloed door
de algemene economische conjunctuur en ondergaat
de invloed van de economische cycli, aangezien die
zowel een effect hebben op de beschikbare inkomsten
van de huurders (en dus op hun capaciteit om aan hun
verplichtingen te voldoen), de vraag naar huurpanden
en de waardering van het vastgoed, als op de beschik‑
baarheid en kostprijs van de nancieringen. Een ach‑
teruitgang van de voornaamste macro‑ economische
indicatoren zou de activiteiten en de ontwikkelings‑
vooruitzichten van Home Invest Belgium negatief
kunnen beïnvloeden. Daarnaast bestaat er het risico
dat medecontractanten (dienstverleners, banken die
kredieten en indekkingen verlenen, aannemers, enz.)
ingebreke blijven of failliet gaan.
Risico factoren
6

Om die risico’s te beperken, streeft Home Invest
Belgium binnen de krijtlijnen van haar investerings
strategie naar een diversicatie van haar investeringen,
zowel geograsch als in functie van diverse diversi‑
catiethema’s (o.a. typologie van gebouwen, huurders,
alternatieve aanwendbaarheid, ….).
Ondanks de diversicatieinspanningen van de groep,
kan een negatieve verschuiving in de belangrijkste
macroeconomische indicatoren of wanbetaling van zijn
verschillende partners nog steeds een negatieve impact
hebben op de activa, de activiteiten, de nanciële posi‑
tie en de vooruitzichten van de groep.
2. RISICO’S VERBONDEN AAN
DEVASTGOEDPORTEFEUILLE
2.1. Verkeerde keuzes qua investeringen of
ontwikkelingen voor eigen rekening
Risicobeschrijving
Een verkeerde keuze bij investeringen of ontwikkelin‑
gen voor eigen rekening betekent slechte afstemming
op de marktvraag, met als mogelijke negatieve gevol‑
gen: (i) een toename van de leegstand, (ii) een daling
van de huurinkomsten en van de verkoopprijs van het
goeden bijgevolg (iii) een daling van de inkomsten van
de vennootschap.
Risicobeheersing
De volgende factoren maken het mogelijk dit risico
tebeperken:
• elke aankoop maakt steeds het voorwerp uit van
een strategische analyse, gecombineerd met een
technische, juridische, scale en boekhoudkundige
due diligence (audit);
• de evoluties inzake de huurmarkt worden nauwgezet
opgevolgd en de projectontwikkelingen worden, waar
nodig, aangepast om beter te kunnen beantwoorden
aan de marktbehoeften;
• interne en externe waardering (door een onaf‑
hankelijke deskundige) van elk te verwerven of te
ontwikkelen gebouw;
• diversicatie van de activa:
• maximum 20% van de vastgoedportefeuille van
de vennootschap mag geïnvesteerd worden in
éénvastgoedcomplex (GVVwetgeving);
• de raad van bestuur heeft grenzen vastgelegd voor
de projectontwikkelingen voor eigen rekening:
• maximaal 12,5% van de vastgoedportefeuille mag
geïnvesteerd worden in één projectontwikkeling;
• maximaal 25% van de vastgoedportefeuille mag
geïnvesteerd worden in project ontwikkelingen.
2.2. Risico verbonden aan fusie-,
inbreng-en splitsingsoperaties
Risicobeschrijving
Een groot aantal gebouwen in de vastgoedportefeuille
van Home Invest Belgium werd verworven in het kader
van fusies en splitsingen van vennootschappen of in het
kader van aankopen van aandelen in vastgoedvennoot‑
schappen. Het is mogelijk dat de vennootschap via deze
transacties verborgen passiva of schulden overneemt,
waartegen geen verhaal bestaat ten aanzien van de
overdrager of verkoper.
Risicobeheersing
Home Invest Belgium neemt in het kader van dergelijke
operaties de gebruikelijke voorzorgsmaatregelen:
• elke transactie maakt het voorwerp uit van een
technische, juridische, scale en boekhoudkundige
due diligence;
• de vennootschap vraagt de nodige contractuele
waarborgen of nanciële zekerheden van de
overdrager voor de verborgen passiva.
2.3. Risico van veroudering van
devastgoedportefeuille
Risicobeschrijving
Een veroudering van de vastgoedportefeuille kan tot
gevolg hebben dat: (i) het vastgoed commercieel
minder aantrekkelijk wordt op de huur en verkoop‑
markt, (ii) de bezettingsgraad negatief beïnvloed
wordt, (iii) de renovatie‑ en onderhoudskosten van
devastgoedportefeuille stijgen, (iv) de reële waarde
van de gebouwen daalt met bijgevolg (v) een negatieve
impactop het nettoresultaat, het netto actief en de
schuldgraad van de vennootschap.
7

Risicobeheersing
Home Invest Belgium beheerst dit risico door:
• haar gebouwen regelmatig te onderhouden en
te renoveren en de verouderde uitrustingen
systematisch te vervangen;
• de constante vernieuwing van de vastgoedporte‑
feuille en investeringen in projectontwikkelingen
vooreigen rekening;
• de verkoop van de gebouwen die niet langer
aansluiten bij het investeringsproel van de
vennootschap.
2.4. Negatieve variatie in de reële
waardevan gebouwen
Risicobeschrijving
De vennootschap is blootgesteld aan de variaties van
de reële waarde van haar portefeuille, zoals deze blijkt
uit de driemaandelijkse onafhankelijke waarderingen.
Een negatieve variatie in de reële waarde van de
gebouwen zal een nadelige impact hebben op het
nettoresultaat, de netto activa en de schuldgraad
vande vennootschap.
Risicobeheersing
De vennootschap beperkt dit risico als volgt:
• Home Invest Belgium ziet erop toe dat haar vast‑
goedportefeuille regelmatig wordt onderhouden en
gerenoveerd, niet alleen om de huuropbrengsten
op peil te houden of zelfs te doen stijgen, maar ook
om de wederverhuring of de verkoop van activa te
vergemakkelijken;
• de gebouwen die niet langer aansluiten bij het inves‑
teringsproel van de vennootschap te verkopen;
• de investeringsstrategie van de vennootschap
is gericht op kwalitatief hoogwaardige activa en
projectontwikkelingen, die onmiddellijk goede
rendementen en stabiele inkomsten genereren;
• uctuaties in marktwaarden worden opgevangen
doorde diversicatie van de portefeuille, eveneens
opgeograsch vlak.
2.5. Risico van vernieling van gebouwen
Risicobeschrijving
Het risico bestaat dat de gebouwen geheel of gedeel‑
telijk vernield worden door een brand, natuurramp,
ongeval, terroristische daad of dergelijke. In dat geval is
er een risico op verlies van huurinkomsten en bijgevolg
een daling van het nettoresultaat van de vennootschap,
gepaard gaande met een daling van de netto activa van
de vennootschap en een stijging van de schuldgraad.
Risicobeheersing
Het risico dat de gebouwen die in volle eigendom
toebehoren aan de GVV vernield worden door een
brand, ontplofng of andere rampen, wordt gedekt
door aangepaste verzekeringspolissen. Deze verzeke‑
ren de heropbouwwaarde (exclusief de grond) en de
huurleegstand tijdens de heropbouw van het gebouw.
De polissen zijn afgesloten door de vennootschap
of voor de gebouwen in mede‑eigendom door de
verschillende verenigingen van mede‑eigenaars.
2.6. Risico verbonden aan
administratievevergunningen
Risicobeschrijving
In het kader van haar ontwikkelingsactiviteiten
dientHome Invest Belgium bepaalde administra‑
tieve vergunningen te bekomen (stedenbouwkundige,
milieuen andere vergunningen) alvorens bouw,
renovatie‑ of verbouwingswerken te kunnen starten.
De behandeling van vergunningsaanvragen door de
bevoegde admi nistratieve diensten kan enige tijd in
beslag nemen. Deze termijn is niet altijd beheersbaar.
Bovendien kunnen derden soms bezwaar of verzet
aantekenen tegen de uitgereikte administratieve ver‑
gunningen. Dit kan leiden tot vertragingen en meer‑
kosten of tot het stopzetten van projecten waarvoor
studiekosten werden gemaakt, wat een ongunstige
invloed kan hebben op de activiteit en de resultaten
vanHome Invest Belgium.
Risicobeheersing
Dit risico wordt beperkt door (i) het hanteren van
voorzichtige termijnen voor het verkrijgen van de
vergunningen in de haalbaarheidsstudies, (ii) de dage‑
lijkse opvolging van deze vergunningsaanvraagdossiers
door de interne teams, en (iii) een beroep te doen op
gespecialiseerde externe adviseurs.
2.7. Risico verbonden aan de uitvoering
vanwerken (gebrekkig beheer van
eenproject)
Risicobeschrijving
Een gebrekkig beheer van een renovatie‑ of ontwikke‑
lingsproject kan de volgende gevolgen hebben: (i) een
toename van de operationele kosten van de vennoot‑
schap, (ii) een daling van de rentabiliteit van het project
en (iii) een vertraging bij de oplevering van de werken
of het project en bijgevolg eveneens een vertraging bij
de inning van de huuropbrengsten voor die gebouwen
(hetgeen een negatieve impact heeft op het resultaat
van de vennootschap).
Risico factoren
8

Risicobeheersing
Het technisch beheer van de gebouwen evenals de
coördinatie van de renovatie‑ en ontwikkelingswerken
wordt uitgevoerd door gespecialiseerde interne teams,
die de kwaliteit van de verschillende werven opvolgen.
Het risico van gebrekkig beheer wordt eveneens ver‑
minderd door de volgende elementen:
• de door de raad van bestuur vastgestelde grenzen
voor de ontwikkelingen voor eigen rekening,
ziepunt2.1 hierboven;
• de bijstand door adviseurs en gespecialiseerde
ondernemingen;
• de spreiding van de projectontwikkelingen in de tijd;
• het sluiten van een verzekeringspolis “alle bouw‑
plaatsrisico’s” die alle lopende werven dekt.
2.8. Risico van het in gebreke blijven
vanmedecontractanten (aannemers
vanwerken, enz.) die geen huurders zijn
Risicobeschrijving
Wanneer een aannemer of leverancier waarmee de ven‑
nootschap een overeenkomst gesloten heeft in gebreke
blijft of failliet gaat, kan dat gevolgen hebben opde
uitvoeringstermijn van de werken en, in voorkomend
geval, op het budget van de werken.
Risicobeheersing
Home Invest Belgium ondervangt dit risico door (i) een
zorgvuldige selectie van de vaklui, (ii) in de mate van het
mogelijke een beroep te doen op verschillende aan‑
nemers voor een werf en (iii) het vragen van nanciële
garanties.
2.9. Risico van onevenwicht tussen vraag
en aanbod op de huurmarkt
Risicobeschrijving
Jaarlijks worden vele honderden nieuwbouwapparte‑
menten vermarkt. Deze worden voor een groot deel
verkocht aan particuliere investeerders, die deze
vervolgens te huur aanbieden. Hierdoor ontstaat er
mogelijk een risico op overaanbod.
Risicobeheersing
Home Invest Belgium heeft doorlopend aan‑
dacht voor het evenwicht tussen vraag en aanbod
op de lokale huurmarkten van haar investeringen.
Deze parameter speelt dan ook een rol bij haar
aan enverkoopbeslissingen.
9

3. RISICO’S VERBONDEN
AAN HUURDERS EN
HUUROVEREENKOMSTEN
De volledige omzet van Home Invest Belgium bestaat uit huurgelden uit de verhuur
vanpanden aan derden (particulieren, overheden, handelaars, bedrijven, ambassades
en buitenlandse delegaties, uitbaters van rusthuizen, uitbaters van vakantiecentra).
3.1. Risico van beperkte solvabiliteit of
insolvabiliteit van de huurders
Risicobeschrijving
Het niet of laattijdig betalen van huurgelden kan (i) de
resultaten negatief beïnvloeden, (ii) aanleiding geven
tot onvoorziene leegstand en (iii) onvoorziene kosten
teweegbrengen die gepaard gaan met een wederver‑
huring aan minder gunstige voorwaarden of zelfs het
toestaan van huurvrije periodes.
Risicobeheersing
Home Invest Belgium tracht dit risico te beperken door
het nemen van de volgende maatregelen:
• de investeringen van de vennootschap zijn gediver
sieerd, zowel qua geograsche ligging als qua
gewenste type huurders, steeds in overeenstemming
met de terzake geldende wetgeving;
• de huurders worden zorgvuldig geselecteerd op
basis van een analyse van hun nanciële draagkracht
(zijnde hun capaciteit om de verschuldigde huur
regelmatig te betalen);
• aan elke huurder wordt een bankgarantie gevraagd
die in principe overeenstemt met twee maanden
huur;
• de huur wordt vooruitbetaald, vrijwel altijd op
maandbasis;
• de provisies voor kosten en taksen worden
vooruitbetaald;
• de vennootschap past een strikte procedure toe om
wanbetalers op te volgen.
Bij twijfel over de kwaliteit van een vordering, wordt
deze als voorlopig verlies geboekt en als dusdanig in de
resultaten opgenomen.
3.2. Leegstandsrisico
Risicobeschrijving
Home Invest Belgium loopt een huurdervingsrisico
vanwege het vertrek van huurders. Dit kan een nega‑
tieve impact hebben op het resultaat en leiden tot
een daling van de reële waarde van het pand, in het
bijzonder in een ongunstige economische conjunctuur,
om volgenderedenen:
• een vertrek kan onverwachte kosten veroor‑
zaken (kosten voor commercialisering, herstelling
ofrenovatie);
• het zoeken naar nieuwe huurders kan een zekere tijd
in beslag nemen; gedurende deze periode zijn de
kosten verbonden aan de onverhuurde panden voor
rekening van de eigenaar;
• het kan gebeuren dat de nieuwe huurders een lagere
huurprijs of huurvrije periode bedingen;
• langdurige leegstand van een pand leidt tot een lagere
bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille, hetgeen
de resultaten negatief kan beïnvloeden.
Risicobeheersing
Gezien het zeer groot aantal huurders en rekening
houdend met de demograsche vooruitzichten in
België, alsook met het feit dat huisvesting in se een
basisbehoefte is, kan het risico op een signicante
stijging van de huurleegstand als gering beschouwd
worden.
De vennootschap voert een proactief commercieel
beleid om een hoge bezettingsgraad in stand te houden.
Daarbij doet zij een beroep op haar ervaring om haar
aanbod af te stemmen op de marktvraag.
Risico factoren
10

3.3. Risico verbonden met
deomloopsnelheid
Risicobeschrijving
De gebruikelijke duur van de huurovereenkomsten
wordt hoofdzakelijk bepaald door de aard van de
verhuurde ruimte en is normaal gezien:
• 1of 9jaar met betrekking tot hoofdverblijfplaatsen;
• 3tot 12maanden voor gemeubelde appartementen;
• 9jaar, driemaal verlengbaar, voor handelshuren;
• minimaal 3jaar voor kantoorruimten; en
• 9tot 27jaar voor woonzorgcentra.
De huurovereenkomsten voor particulieren die Home
Invest Belgium afsluit, hebben doorgaans een kortere
looptijd dan de huurovereenkomsten voor bedrijfsvast‑
goed. Die kortere duur bij particulieren kan bijgevolg
leiden tot een hogere omloopsnelheid dan bij bedrijfs‑
vastgoed, en dus tot hogere beheerskosten over de
levensduur van het onroerend goed.
Risicobeheersing
De GVV vangt dit risico op door (i) hiermee rekening te
houden in de voorafgaande rentabiliteitsanalyses en (ii)
de particuliere huurders aan haar te binden door ze een
team van hooggekwaliceerde beheerders en property
managers ter beschikking te stellen en een beroep te
doen op ervaren externe syndici of zaakwaarnemers.
11

4. RISICO’S VERBONDEN AAN
DEREGELGEVING EN AAN
DEPOLITIEKETOESTAND
4.1. Regelgeving
Risicobeschrijving
De vennootschap is onderworpen aan steeds meer
wetten en regels die toenemen in complexiteit, alsook
aan de mogelijke evolutie van hun interpretatie of toe‑
passing door de rechtbanken of de administraties. Dit
geldt onder meer voor boekhouding, scaliteit, milieu,
stedenbouw en overheidsopdrachten.
De evolutie en de mogelijke nietnaleving van de regel‑
geving stelt de vennootschap bloot aan het risico dat
ze aansprakelijk wordt gesteld of burgerlijke, strafrech‑
telijke of administratieve sancties oploopt, en ook aan
het risico dat vergunningen niet worden afgeleverd of
hernieuwd. Dergelijke sancties zouden een negatieve
invloed kunnen hebben op de activiteit, het resultaat,
derentabiliteit, de nanciële situatie en/of de vooruit‑
zichten van de vennootschap.
Risicobeheersing
Home Invest Belgium beschikt intern over de nodige
competenties om toe te zien op de nauwgezette nale‑
ving van de vigerende regelgeving en om te anticiperen
op de evolutie van deze wetgeving (reglementair toe‑
zicht). Ze doet ook regelmatig een beroep op externe
adviseurs.
4.2. GVV-stelsel
Risicobeschrijving
Sinds 2september2014is de vennootschap door
de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten
(“FSMA”) erkend als “openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap naar Belgisch recht”, afge‑
kort “openbare GVV” of “openbare GVV naar Belgisch
recht”. Om dat statuut te behouden, is de vennoot‑
schap onderworpen aan de bepalingen van de wet
van 12mei2014en van het koninklijk besluit van
13juli2014betreffende de gereglementeerde vast‑
goedvennootschappen (“GVV wetgeving”), zoals
van tijd tot tijd gewijzigd, die beperkingen bevat‑
ten met betrekking tot (onder meer) de activiteiten,
de schuldgraad, de bestemming van het resultaat,
belangenconicten en corporate governance.
Het (blijvend) beantwoorden aan deze specieke
vereisten is onder meer afhankelijk van het vermogen
van de vennootschap om op succesvolle wijze haar
activa en schuldgraad te beheren en van de naleving
van strikte interne controleprocedures. Het zou kunnen
datde vennootschap niet in staat is om aan die voor‑
schriften te voldoen in geval van ingrijpende wijziging
van haar situatie (om nanciële of andere reden).
Als openbare GVV is Home Invest Belgium blootgesteld
aan het risico dat de GVV‑wet verandert, waarvan de
gevolgen moeilijk in te schatten zijn. Tevens bestaat
het risico dat de controleautoriteit (de FSMA) bij een
inbreuk op de geldende regels sancties oplegt, inclusief
een intrekking van de erkenning als openbare GVV. Het
verlies van de erkenning als openbare GVV wordt in de
kredietovereenkomsten van de vennootschap door‑
gaans beschouwd als een gebeurtenis die de door de
vennootschap afgesloten kredieten vervroegd opeis‑
baar maakt en het verlies van dat statuut zou ook een
negatieve impact kunnen hebben op de activiteiten, de
resultaten, de rentabiliteit, de nanciële positie en de
vooruitzichten van de vennootschap. Bij een verlies van
het statuut van openbare GVV zou de vennootschap
ook het voordeel van het scaal statuut verliezen dat
geldt voor de openbare GVV (zie punt4.3.).
Risicobeheersing
Dankzij de competenties van haar personeel en de
naleving van strenge interne controleprocedures,
slaagt Home Invest Belgium erin haar activa en schuld‑
graad met succes te beheren en zo aan de specieke
vereisten te voldoen.
Bovendien heeft ze op 8april2009een auditcomité
opgericht, ook al is zij daar volgens artikel 7:99WVV
vanvrijgesteld.
Risico van toekomstige wijzigingen van de GVVwet
kunnen niet door de vennootschap zelf worden onder‑
vangen. Zij perkt dit risico in door de geplande wetge‑
vende wijzigingen op lokaal vlak (België en Nederland)
van nabij op te volgen en actief lid te zijn van verschil‑
lende beroepsverenigingen, in het bijzonder van BEREIT
Association vzw, waarvan één van de doelstellingen het
behartigen van de belangen van de GVV‑sector is.
Risico factoren
12

4.3. Belastingstelsel
Risicobeschrijving
In haar hoedanigheid van GVV zijn de winsten van
Belgische oorsprong van de vennootschap onderwor‑
pen aan de vennootschapsbelasting, maar enkel op een
beperkte grondslag. Deze wordt gevormd door de ver‑
worpen uitgaven, abnormale of goedgunstige voordelen
en de lonen en commissies waarvoor geen ches wer‑
den opgesteld. De winsten van buitenlandse oorsprong,
daarentegen, zijn belastbaar in het land waarzij gege‑
nereerd worden op basis van de in dat land geldende
wetgeving en zijn bijgevolg in België vrijgesteld van
belastingen. De nettowinst die Home Invest Belgium
genereert via haar vastgoedinvestering in Nederland zijn
dus daar onderworpen aan de vennootschapsbelasting
en zijn vrijgesteld van belastingen in België.
Als residentiële openbare GVV geniet Home Invest
Belgium aldus een bijzonder belastingstelsel waarvan
sommige aspecten specieke risico’s inhouden.
Zij houdt in het kader van risicobeheer rekening met
de exittaks, welke wordt geheven bij opslorping (fusie)
vaneen andere vastgoedvennootschap op diens
latentemeerwaarden en belastingvrije reserves. De
exit‑taks wordt berekend overeenkomstig de bepalin‑
gen van circulaire Ci.RH.423/567.729 van 23decem‑
ber2004, waarvan de interpretatie of praktische
toepassing kan veranderen. De “werkelijke waarde”
vaneen vastgoed zoals beoogd in deze circulaire,
wordt berekend na aftrek van de registratierechten of
de BTW. Deze “werkelijke waarde” verschilt van (en kan
dus minder bedragen dan) de reële waarde van het
vastgoed zoals in de IFRSbalans van de vennootschap
wordtvermeld.
Voor fusies vanaf 1januari2020 bedraagt het tarief
van15%.
De risico’s met betrekking tot de regelgeving omvatten
de gevolgen van maatregelen die de wetgever neemt
ofplant, met name inzake scaliteit.
De dividenden zijn onderworpen aan een roerende
voorhefng van 30%.
Risicobeheersing
Home Invest Belgium volgt de ontwikkeling van de ver‑
schillende ter zake geldende wetgevingen op de voet op
en past zich aan de reglementaire veranderingen aan.
4.4. Stedenbouwkundige en
milieuregelgeving
Risicobeschrijving
Een wijziging van de stedenbouwkundige en milieuregel‑
geving zou (i) de kosten voor het onderhouden van de
vastgoedportefeuille kunnen opdrijven, (ii) een impact
kunnen hebben op de reële waarde van de gebouwen,
en bijgevolg, (iii) een negatieve impact kunnen hebben
op de rentabiliteit van de vennootschap.
Risicobeheersing
Home Invest Belgium volgt de ontwikkeling van de ver‑
schillende ter zake geldende wetgevingen op de voet op
en past zich aan de reglementaire veranderingen aan.
4.5. Risico verbonden aan een wijziging van
de internationale boekhoudregels (IFRS)
Risicobeschrijving
Een wijziging van de internationale boekhoudregels
(IFRS) kan een invloed hebben op de rapportering, de
kapitaalvereisten en de aanwending van nanciële
producten.
Risicobeheersing
Home Invest Belgium houdt dit risico onder controle
door (i) een ononderbroken opvolging van de ontwik‑
kelingen terzake en een inschatting van de mogelijke
gevolgen en door (ii) veelvuldige uitwisselingen en
contacten met de commissaris rond deze materie.
4.6. Deatierisico
Risicobeschrijving
Ingeval van deatie, of nog in geval van een volledige
of gedeeltelijke bevriezing van de huurprijzen door de
overheid, kan de stijging van de huuropbrengsten wor‑
den afgeremd of kunnen de huuropbrengsten dalen.
Risicobeheersing
De huidige Belgische woninghuurwetgeving voorziet niet
in de mogelijkheid om een bodemhuur vast te leggen in
geval van deatie.
13

5. FINANCIËLE RISICO’S
5.1. Schuldgraad
Risicobeschrijving
De schuldgraad (GVV‑KB) van Home Invest Belgium
magwettelijk de 65% niet overschrijden. De vennoot‑
schap loopt het risico om haar statuut van GVV te
verliezen indien de schuldgraad 65% overschrijdt.
De voorwaarden van de obligatie‑uitgifte van
18juni2014voorzien in een geconsolideerde schuld‑
graad van maximaal 65%. Indien Home Invest Belgium
deze verbintenis niet zou nakomen, heeft elke obliga‑
tiehouder het recht, door de vennootschap schriftelijk
daarvan in kennis te stellen, de nominale waarde van
zijnobligaties terug te vorderen, te verhogen met de
vervallen interesten (zo er zijn) tot de betalingsda‑
tum, met dien verstande dat zijn schuld onmiddellijk
opeisbaar en terugbetaalbaar is zonder enige andere
formaliteit, tenzij de nietnaleving wordt verholpen
voordat Home Invest Belgium de kennisgeving ontvangt.
Volgens de contractuele bepalingen van sommige
kredieten van de vennootschap wordt de marge op
deze kredieten automatisch verhoogd wanneer de
schuldgraad bepaalde drempels overschrijdt.
Home Invest Belgium heeft met banken kredietover‑
eenkomsten afgesloten waarbij voor sommige een
schuldlimiet van maximaal 60% is voorzien.
Risicobeheersing
Home Invest Belgium schuldgraad (in de zin van het
koninklijk besluit van 13juli2014) is vermeld in afde‑
ling 3.3van het beheersverslag. Op 31december2021
bedraagt die 53,65%. In die afdeling wordt ook de bijko‑
mende theoretische schuldcapaciteit van Home Invest
Belgium vermeld, rekening houdend met de maximaal
toegelaten schuldratio voor GVV’s (65% van de totale
activa) of met de bankconvenanten (60% van de totale
activa). De schuldratio wordt elk kwartaal opgevolgd
en naar aanleiding van de goedkeuringsprocedure van
elk omvangrijk investeringsproject wordt de evolutie
van de schuldgraad bepaald. Wanneer de geconso‑
lideerde schuldgraad meer dan 50% bedraagt, moet
een nancieel plan met een uitvoeringsschema wor‑
den opgesteld waarin een beschrijving wordt gegeven
van de maatregelen die genomen zullen worden om te
verhinderen dat de ratio meer dan 65% zou gaan bedra‑
gen (artikel 24van het koninklijk besluit van 13juli2014).
In maart2021heeft Home Invest Belgium het nancieel
plan bij de FSMA ingediend, nadat de geconsolideerde
schuldgraad de drempel van 50% had overschreden.
Over het nancieel plan heeft de commissaris een
bijzonder verslag opgesteld, waarin hij bevestigt dat hij
de opstelling van het plan heeft geverieerd (met name
wat betreft de economische grondslagen ervan) en dat
de cijfers uit dat plan overeenstemmen met de cijfers in
de boekhouding van Home Invest Belgium.
5.2. Liquiditeitsrisico
Risicobeschrijving
Het liquiditeitsrisico betekent dat Home Invest Belgium
op een gegeven ogenblik niet langer over de vereiste
liquide middelen zou kunnen beschikken en niet langer
de nodige kredieten zou kunnen krijgen om te voldoen
aan haar kortlopende verplichtingen.
KREDIETLIJNEN
Het risico bestaat dat de kredietlijnen niet worden ver‑
lengd. Bovendien kunnen de kredietmarges toenemen
op het ogenblik dat de kredietlijnen op vervaldatum
worden verlengd.
Verder bestaat het risico dat nancieringscontracten
worden opgezegd, ontbonden of herzien vanwege de
nietnakoming van de verbintenissen (“covenants”) die
werden aangegaan onder deze nancieringscontracten.
Wanneer Home Invest Belgium haar verbintenissen niet
nakomt en, in het algemeen, tekortschiet in de naleving
van de voorwaarden van de lopende nancierings
contracten, loopt zij bijgevolg het risico deze leningen
vervroegd te moeten aossen.
OBLIGATIE-UITGIFTE
In het kader van de diversicatie van haar nancierings‑
bronnen heeft Home Invest Belgium op 18juni2014een
obligatielening uitgegeven met een waarde van
€ 39,8miljoen. Deze heeft een initiële looptijd van
10jaar en vervalt op 18juni2024.
UITGIFTE VAN THESAURIEBEWIJZEN/BILLETS
DETRÉSORERIE (TREASURY NOTES)
In het kader van de diversicatie van haar nancierings‑
bronnen heeft Home Invest Belgium thesauriebewijzen/
billets de trésorerie (Treasury Notes) uitgegeven voor
een bedrag van € 30,0miljoen, met vervaldagen in 2021.
De mogelijkheid bestaat dat Home Invest Belgium de
obligaties of de thesauriebewijzen op de vervaldatum
niet kan terugbetalen. In de contractuele documenten
van de obligatieuitgifte en de thesauriebewijzenuitgifte
wordt bovendien bepaald dat in geval van controle‑
wijziging over de vennootschap, de obligatiehouders
en de houders van thesauriebewijzen van Home Invest
Belgium kunnen eisen om de uitgegeven obligaties
vervroegd af te lossen.
Risico factoren
14

Risicobeheersing
Op 31december2021 had Home Invest Belgium
€ 382miljoen nanciële schulden die bestaan uit:
• Bilaterale kredietlijnen opgenomen voor een bedrag
van € 253,00miljoen. De opgenomen bilaterale
kredietlijnen zijn afgesloten met 7verschillende nan‑
ciële instellingen met goed verspreide vervaldagen tot
in 2029. Home Invest Belgium heeft geen vervaldagen
in 2022. De eerstvolgende vervaldag ligt in 2023.
• Obligatieleningen voor een bedrag van € 89,00mil‑
joen met looptijden tot in 2032.
• Korte termijn thesauriebewijzen(commercial
paper) voor een bedrag van € 40,00miljoen.
Niettegenstaande het korte termijn karakter van
de uitstaande thesauriebewijzen, wordt het volle‑
dige uitstaande bedrag gedekt door beschikbare
langetermijn kredietlijnen (backup lines).
Voor meer informatie over de nancieringsstructuur
vanHome Invest Belgium verwijzen wij naar het hoofd‑
stuk “Financiële staten” in dit verslag.
Rekening houdend met het juridisch statuut van de
GVV en gelet op de aard van het vastgoed waarin Home
Invest Belgium belegt is het risico dat de kredietlijnen
niet worden verlengd, beperkt.
Afgaande op de huidige omstandigheden en vooruit‑
zichten zijn er, voor zover Home Invest Belgium bekend,
geen elementen waaruit opgemaakt kan worden dat
de vennootschap één of meer verbintenissen die in het
kader van haar nancieringscontracten werden aange‑
gaan, niet langer zal kunnen nakomen. Dit risico wordt
als theoretisch beschouwd aangezien de vennootschap
alles in het werk stelt om haar verbintenissen nauwgezet
na te komen.
Het liquiditeitsrisico van de GVV wordt bovendien
beperkt door:
• de diversicatie van haar nancieringsbronnen;
• de diversicatie van de kredietlijnen bij vijf toon
aangevende Europese nanciële instellingen;
• het onderhouden van een duurzame relatie met
solide bankpartners die een goede nanciële
ratinggenieten;
• de looptijd van de nanciële schuld, waarbij de
gewogen gemiddelde resterende looptijd van de
nanciële schulden 4,2jaar bedraagt;
• de regelmatige analyse door de vennootschap van
deschuldstructuur, waardoor zij voor de eindverval‑
dagen van haar kredietlijnen kan onderhandelen over
een marktconforme hernanciering.
5.3. Wisselkoers- of valutarisico
De vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium is
uitsluitend samengesteld uit vastgoed dat gelegen is
in België en Nederland en alle huurovereenkomsten
en kredietlijnen zijn in euro. De vennootschap loopt
bijgevolg geen wisselkoers of valutarisico.
5.4. Tegenpartijrisico
Risicobeschrijving
Wanneer een krediet of afdekkingsinstrument met
een nanciële instelling afgesloten wordt, ontstaat een
tegenpartijrisico in het geval dat deze instelling haar
verplichtingen niet kan nakomen. Dat risico kan bestaan
uit een liquiditeitstekort van deze nanciële instelling of
zelfs uit het verlies van deposito’s.
Risicobeheersing
Hoewel dit risico als gering kan worden beschouwd, valt
het niet uit te sluiten dat één van de bancaire tegenpar‑
tijen van Home Invest Belgium in gebreke blijft. Om dit
tegenpartijrisico te beperken, doet Home Invest Belgium
een beroep op verschillende toonaangevende banken in
de sector, niet alleen om de herkomst van haar krediet‑
middelen en renteafdekkingsinstrumenten tot op zekere
hoogte te spreiden, maar ook om nauwlettend toe te
zien op de prijs/kwaliteitverhouding van de verstrekte
diensten. Voorts valt op te merken dat de liquiditeiten
waarover de GVV beschikt in eerste instantie worden
aangewend om de schuldenlast af te bouwen en dat
Home Invest Belgium bijgevolg in principe geen sommen
in deposito geeft.
5.5. Risico verbonden aan
renteschommelingen
Risicobeschrijving
Er kunnen zich sterke schommelingen voordoen in
de korte en langetermijnrente op de (internationale)
nanciële markten. Afgezien van de obligatielening zijn
alle nanciële schulden van Home Invest Belgium op dit
ogenblik aangegaan tegen variabele rente (bilaterale
kredietlijnen tegen EURIBORrente). Op deze manier kan
Home Invest Belgium voordeel halen uit een eventuele
gunstige ontwikkeling van de rentetarieven, maar dit
houdt een potentieel risico in van een stijging van de
nanciële kosten bij een verhoging van de rentetarieven.
Risicobeheersing
Om zich in te dekken tegen rentestijgingen, sluit Home
Invest Belgium renteafdekkingsinstrumenten voor een
deel van haar nanciële schulden. Dit voorzichtige
beleid houdt het volgende in: een eventuele stijging van
de nominale rente zonder bijbehorende stijging van de
inatie kan de reële rentetarieven doen toenemen. In
dat geval wordt de stijging van de reële rentetarieven
15

niet gecompenseerd door een indexering van de
huuropbrengsten. Bovendien wordt altijd een tijdsver‑
schil waargenomen tussen de stijging van de nominale
rentetarieven en de indexering van de huurinkomsten.
Daarom heeft de raad van bestuur zich tot doel gesteld
het aandeel van de nanciële schulden tegen variabele
rente (niet afgedekt door afdekkingsinstrumenten)
tehandhaven onder de 15% tegenover de reële waarde
van de vastgoedportefeuille. Het risico van rente‑
stijging wordt ingedekt door renteswaps (IRS – Interest
RateSwap).
5.6. Risico inzake variatie van de reële
waarde van de afdekkingsinstrumenten
Risicobeschrijving
Elke variatie van de rentecurve beïnvloedt de reële
waarde van de afdekkingsinstrumenten. Home Invest
Belgium boekt negatieve variaties in de reële waarde
van de renteafdekkingsinstrumenten indien de
geldende rentetarieven lager liggen dan die op basis
waarvan de IRScontracten worden berekend.
Deze variaties kunnen leiden tot een toename van de
nanciële kosten en bijgevolg het resultaat beïnvloe‑
den, maar zij blijven zonder gevolg voor de kaspositie
ofvoorhet EPRA resultaat.
Risicobeheersing
In Toelichting25 bij de Financiële Staten wordt
een overzicht gegeven van de reële waarde van
de afdekkingsinstrumenten. Een rentestijging of
daling zou leiden tot een theoretische stijging
of daling van de marktwaarde van de nanciële
renteafdekkingsinstrumenten.
Bij de afsluiting van het boekjaar 2021 hebben de
afdekkingsinstrumenten een negatieve waarde van
€ 0,89miljoen (bedrag dat betaald zou moeten wor‑
denom de afdekkingen op te heffen op 31decem‑
ber2021) (cf. Toelichting25 van de “Financiële Staten”).
5.7. Risico verbonden aan de liquiditeit
vanhet aandeel
Risicobeschrijving
Het betreft hier de moeilijkheid voor de aandeelhouders
om hun aandelenpositie in Home Invest Belgium snel te
wijzigen door deze te verhogen of af te bouwen.
Voor het boekjaar 2021 bedraagt het totale volume aan‑
delen van Home Invest Belgium verhandeld op de beurs
270.046 aandelen tegenover 330 681 aandelen voor het
boekjaar 2020.
Risicobeheersing
De volgende maatregelen beperken dit risico:
• de GVV werkt actief aan haar externe communi‑
catie (persberichten, ontmoetingen met nanciële
analisten, deelname aan road shows) om haar naam‑
bekendheid bij de beleggers te verhogen;
• de GVV heeft een contract gesloten met KBC
Securities die optreedt als liquidity provider.
5.8. Risico verbonden aan de uitkering
vanhet dividend
Risicobeschrijving
Krachtens artikel 7:212WVV en het Koninklijk Besluit
van 13juli2014 kan de uitkering van dividenden beperkt
worden. Geen uitkering mag geschieden indien op de
datum van afsluiting van het laatste boekjaar het net‑
toactief, zoals dat blijkt uit de jaarrekening, is gedaald
of ten gevolge van de uitkering zou dalen beneden
het bedrag van het gestorte of, indien dit hoger is,
van het opgevraagde kapitaal, vermeerderd met alle
reserves die volgens de wet of de statuten niet mogen
wordenuitgekeerd.
Risicobeheersing
De volgende elementen maken het mogelijk dit risico
tecontroleren:
• de instandhouding en verhoging van de winsten van
de vennootschap;
• de regelmatige toevoeging aan de reserve van een
deel van de geboekte winst.
Voor meer informatie over de berekening in het kader
van artikel 7:212WVV en het Koninklijk Besluit van
13juli2014 en de resterende marge, verwijzen wij naar
de toelichtingen bij de statutaire jaarrekening.
Risico factoren
16

6. RISICO’S VERBONDEN AAN
DEINTERNEORGANISATIE
6.1. Risico verbonden aan
de rapportering
Risicobeschrijving
Tekortkomingen inzake rapportering zouden de
relevantie kunnen ondermijnen van de informatie die
terbeschikking gesteld wordt aan de effectieve leiders.
Risicobeheersing
Daarom voert de vennootschap een adequaat intern
enextern rapporteringsproces, met trapsgewijze
controles op verschillende niveaus, zowel intern
( personeelsleden, effectieve leiding, auditcomité
enraad van bestuur) als extern (Commissaris).
6.2. Risico verbonden aan informatica
Risicobeschrijving
Informatica is een instrument van fundamenteel
belangvoor een onderneming als Home Invest Belgium.
Het verlies of de onbeschikbaarheid van gegevens zou
kunnen leiden tot (i) een verstoring van de commer‑
ciële activiteiten (gezien de vennootschap in hoofdzaak
actief is in de sector van appartementsgebouwen, waar
het huurdersverloop het grootst is), (ii) een verstoring
van de investeringsactiviteiten, en/of (iii) een verstoring
van het interne en externe rapporteringsproces.
Risicobeheersing
Het beheer van de ITsystemen (hardware en software),
de toegangsbeveiliging en de veilige opslag van de
gegevens zijn in handen van een externe dienstverlener
op basis van een “overeenkomst voor dienstprestaties”.
In 2021 werd het ERP‑pakket Axxerion vervangen door
het meer performante nancieel pakket Adnity.
6.3. Risico verbonden aan de leden
vanhetteam
Risicobeschrijving
De vennootschap loopt in zekere mate een organi‑
satierisico in het geval dat bepaalde leden van het
management en personen op een sleutelpositie zou‑
denvertrekken. Het onverwachte vertrek van bepaalde
personeelsleden kan nefaste gevolgen hebben voor de
ontwikkeling van de vennootschap en aanleiding geven
tot bijkomende beheerskosten.
Risicobeheersing
Dit risico wordt gereduceerd door de interne organi‑
satie permanent te laten opvolgen door het manage‑
ment en door de raad van bestuur. Wanneer Home
Invest Belgium met een vertrek wordt geconfronteerd,
kan zij de functie van de vertrekkende medewerker
outsourcenen/of een spoedprocedure in gang zetten
om een nieuwpersoneelslid aan te werven.
17

OVERZICHT
Oss, Nederland
18
Overzicht
18

De hoogtepunten
van een jaar vol groei
2021 was alweer een goed jaar voor Home Invest Belgium.
Het nettohuurresultaat steeg met 3,7% vergeleken met vorig jaar en de
reëlewaardevan de vastgoedportefeuille rondde de kaap van € 725miljoen.
+11,5%
Toename van het
EPRAresultaat
+3,7%
Stijging van het
nettohuurresultaat
OVERZICHT
Brief aan de aandeelhouders ................................ 20
Kerncijfers
................................................................... 23
Ons parcours
............................................................. 24
Strategie
...................................................................... 26
19

BRIEF AAN DE
AANDEELHOUDERS
Home Invest Belgium tekende in 2021 opnieuw een sterke groei op met een
toenamevan de reële waarde van de portefeuille met 12,4%, van €645 miljoen
tot€725 miljoen.
In vergelijking met andere vastgoedsectoren heeft de robuustheid van de
residentiële markt zich overduidelijk bewezen tijdens de COVID19 pandemie.
Onze aangehouden focus op kwalitatief woonvastgoed zorgde voor stabiliteit in
onstabiele tijden. Residentieel vastgoed is bij uitstek de grootste sector binnen
de vastgoedmarkt en de toetreding van nieuwe institutionele investeerders tot de
Belgische markt illustreert het vertrouwen in dit segment. Met onze geïntegreerde
aanpak, van investering over ontwikkeling en bouw tot verhuur, beheer en verkoop,
zijn we in staat jaar na jaar meerwaarde te creëren voor de aandeelhouder, ook in
2021. Daarenboven garandeert deze aanpak de kwaliteit van de portefeuille: de
helftvan onze gebouwen is jonger dan 10 jaar, een excellente graadmeter op het
vlakvan duurzaamheid.
Het grootste deel van onze portefeuille, zo’n 67%, situeert zich in het Brusselse
Hoofdstedelijke Gewest. Niet alleen omdat dit de grootste huurdersmarkt van
België is, maar door de toenemende verstedelijking en demograsche groei in
combinatie met een schaars aanbod van kwalitatieve huurwoningen biedt deze
regio nog steeds voldoende uitbreidingsmogelijkheden. Daarnaast investeren
en ontwikkelen we in gebieden met een stedelijk karakter en met een voldoende
grote lokale huurdersmarkt. Zo is Home Invest Belgium na lange tijd opnieuw
aanwezig in Antwerpen, en realiseerden we een eerste acquisitie in Nederland.
Het betreft een investering van €16,3 miljoen in 87 huurwoningen en een
commerciële gelijkvloers ineen voormalig Karmelietenklooster in Oss, gelegen in
de provincie NoordBrabant. Met dit eerste project in Nederland kunnen we onze
vastgoedportefeuille nog beter spreiden binnen dezelfde duidelijke strategie:
investeren in duurzaam en betaalbaar woningvastgoed in markten met een
structureel tekort aan kwalitatief aanbod.
Onze belangrijkste realisaties in 2021 waren:
• De oplevering van The Felicity in Laken (Brussel) in juni 2021. Op de site van
eenverouderde opslagruimte werden 37 nieuwe appartementen en 11 huizen
rond een binnenplein gerealiseerd. Het project beantwoordt aan de sterke
vraag naar kwalitatieve en duurzame woningen in een aangename leefomgeving,
en met een volledige verhuring voor het jaareinde kan The Felicity een echt
succesgenoemdworden.
• De aankoop van een bouwgrond met stedenbouwkundige vergunning van
lot 4inhet City Dox project van ontwikkelaar Atenor in Anderlecht (Brussel).
Hier zullen we een project realiseren met 163 wooneenheden, 2.200m² voor
productieve activiteiten en 132 parkeerplaatsen.
• De aankoop onder voorwaarde van vergunning van een het op te richten
gebouwAvan het Key West project in Anderlecht (Brussel) van ontwikkelaars
Immobel en BPI Real Estate, goed voor 101 extra appartementen.
20
Overzicht

• De aankoop van een kantoorgebouw in Antwerpen, gelegen aan Ankerrui9,
momenteel uitgebaat als business center. Bij een beëindiging van de
kantooractiviteit in de toekomst kan het gebouw getransformeerd worden
ineenresidentieel project.
• Een eerste aankoop van een residentieel project in Nederland, Verdistraat 8187
inOss. Een geslaagde transformatie van een voormalig klooster tot 87 woonunits
die bij oplevering in november 2021 allemaal verhuurd waren.
Op 31 december 2021 bedroeg de beurskoers van het HOMI‑aandeel € 122,0
ten opzichte van € 115,5 een jaar eerder. De liquiditeit daalde tot een gemiddeld
dagelijks verhandeld volume van 1.062 aandelen in 2021 tegenover 1.282 aandelen
in 2020.
Gegeven de sterke operationele bedrijfsresultaten van Home Invest Belgium en
de gunstige ontwikkeling van de vastgoedprijzen over de afgelopen jaren zal een
uitkering aan de aandeelhouders worden voorgesteld van € 5,31 per aandeel,
eenstijging voor het 22ste opeenvolgende jaar.
Deze uitkering zal bestaan uit de combinatie van:
• een bruto dividend van € 4,96 per aandeel (een toename met € 0,01 ten
opzichte van € 4,95 voor FY 2020) dat zal worden voorgesteld aan de
jaarlijksealgemene vergadering van 3 mei 2022; en
• een vermindering van het eigen vermogen met € 0,35 per aandeel die de
beslissing behoeft van een buitengewone algemene vergadering.
In 2021 kenden we jammer genoeg ook nieuwe infectiegolven van de
COVID19 pandemie. We namen de nodige maatregelen om de gezondheid
van onze medewerkers en huurders te beschermen en om de continuïteit
van onze activiteiten te waarborgen. Zo werd er al in maart 2020 maximaal
overgeschakeldopthuiswerk.
We kunnen de situatie als volgt samenvatten:
• De waarde van onze vastgoedportefeuille heeft zich in 2021 robuust getoond.
Wetekenden positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
op voor een bedrag van bijna € 26,55 miljoen, vooral in het segment van
residentieel vastgoed.
• We beschikken over een evenwichtige nancieringsstructuur en een sterke
liquiditeitspositie, met € 80,00 miljoen vrij beschikbare kredietlijnen zonder
vervaldagen van kredietlijnen of obligatieleningen in 2022. De eerstvolgende
vervaldagen liggen in 2023. De schuldgraad bedraagt 53,65% (GVVKB) en
52,49% (IFRS) op 31 december 2021.
• Een duidelijke verbetering van de huuractiviteiten met 579 getekende
huurcontracten tegenover 475 in 2020.
• De stroomlijning van de organisatie, waar 3 jaar geleden mee werd gestart,
werptopnieuw vruchten af en vertaalt zich in een toename van de operationele
marge van 67% in 2020 tot 72% in 2021.
21

Dit alles illustreert de sterke operationele resultaten die we in 2021 hebben
neergezet, die ons in een goede positie plaatsen om het jaar 2022 in te zetten.
Zonder twijfel opnieuw een jaar van bijzondere uitdagingen, niet in het minst
door de gevolgen van de oorlog tussen Oekraïne en Rusland. Maar dankzij onze
kwaliteitsportefeuille, exibele organisatie en unieke knowhow kijken wij met
volvertrouwen vooruit.
Wij wensen u een aangename lectuur van dit verslag van de gebeurtenissen van
het jaar 2021. In de naam van de raad van bestuur en het hele team danken wij u
voor het vertrouwen dat u het afgelopen jaar in ons heeft gesteld.
Sven Janssens Liévin Van Overstraeten
CEO en afgevaardigd bestuurder Voorzitter van de raad van bestuur
22
Overzicht

KERNCIJFERS
EVOLUTIE VAN DE REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE (IN MIO €)
€ 0 m
€ 100 m
€ 200 m
€ 300 m
€ 400 m
€ 500 m
€ 600 m
€ 700 m
€ 800 m
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
EVOLUTIE VAN DE BEURSKOERS EN DE BRUTO UITKERING
€1,50
€2,00
€2,50
€3,00
€3,50
€4,00
€4,50
€5,00
€5,50
€6,00
€15,00
€30,00
€45,00
€60,00
€75,00
€90,00
€105,00
€120,00
€135,00
Beurskoers HOMI Bruto uitkering
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
23

2003
• Instap van AXA in
het kapitaal
• Inbreng van de
gebouwen Clos
de laPépinière,
BosquetJourdan
en Jourdan‑Munt
inBrussel
2006
• Kapitaal verhoging
ten belope van
€ 31,6miljoen door
de uitgifte van
nieuwe aandelen
• Aankoop van de
gebouwen Florida
inWaterloo
1999
• Oprichting van
Home Invest
Belgium
• Erkenning als
vastgoedbevak
• Beursintroductie
• Portefeuille van
13gebouwen met
een totale waarde
van € 41miljoen
2005
Aankoop van het gebouw
Giotto in Brussel
2001
Aankoop van de Résidence
Clos SaintGéry in Ghlin
ONS PARCOURS
Markante gebeurtenissen
2014
• Erkenning als
Gereglementeerde
Vastgoedvennoot‑
schap (GVV)
• Obligatie‑uitgifte van
€ 39,8miljoen
• Aankoop van het
gebouw LaRésidence
inBrussel
2013
• Aankoop van een
gebouwen complex in
LouvainlaNeuve
• Oplevering van
het herenhuis met
appartementen
Belliardstraat 21
teBrussel
• Aankoop van de
project ontwikkelingen
The Horizon, Troon,
The Link, The Inside
in Brussel en Koningin
Astrid in Kraainem
2016
• Oplevering en in de
markt plaatsen van het
gebouw The Horizon
inBrussel
• Aankoop van het
project The Pulse in
Molenbeek en aanvang
van de werken
• Aankoop van het
gebouw Scheldevleugel
inOudenaarde
• Eerste investering
in Nederland via
de aankoop van
vakantiewoningen in
Ouddorp (PortZélande)
2015
• Oplevering van de
gebouwen Troon en
TheLink
• Aankoop van het gebouw
Livingstone inBrussel
• Overeenkomst tot
aankoop van het
herbestemmingsproject
Brunfaut in Brussel
• Renovatie van de huizen
Clos SaintGéry in Ghlin
en van de gebouwen
Charles Woeste en
ArchView inBrussel
2017
• Aankoop van het
Jourdan95project
inSintGillis
• Versteviging van de positie
in Center Parcs Port
Zélande in Nederland
• Verwerving van de
aandelen van de
vennootschap Investers NV
• Aankoop van het gebouw
Liberty’s in Oudergem
• Effectieve aankoop van het
project Brunfaut en start
van de werken
24
Overzicht

2008
• Aankoop van een
portefeuille in Luik
• Instap van de groep
Van Overstraeten in
hetkapitaal
• Inbreng van de gebouwen
Sippelberg, Lambermont
en Baeck inBrussel
2011
Voltooiing van de
renovatie van het
vastgoedcomplex City
Gardens inLeuven
2007
Aankoop van de
gebouwen Erainn en
Voisin in Brussel
2009
Aankoop van de
gebouwen Haverwerf
in Mechelen, Les
Érables in Brussel
en City Gardens
inLeuven
2019
• April: oplevering van
het project The Crown
teKraainem
• November: verwerving
van de vennootschap
BERealEstate, eigenaar
van 4aparthotels
inBrussel
• November: verwerving
van een residentieel
ontwikkelingsproject
Samberstraat
teAntwerpen
2012
Inbreng van het
gebouw Odon
Warland in Brussel
2020
• Mei: aankoop gebouw in de
Léon Théodorstraat in Jette
• Juni: oplevering van het
woonproject “Le Mosan”
teLuik
• Augustus: opening van
het ontwikkelingsproject
“TheFactory”, te Molenbeek
• December: aankoop van
het ontwikkelingsproject
“Niefhout” in Turnhout
2018
• Inhuldiging project
ThePulse in Molenbeek
• Verwerving van de aandelen
Immobilière Meyers
Hennau, eigenaar van een
gebouw in Laken
• Verwerving van 51,43%van
de aandelen van Sunparks
De Haan NV via de nieuw
opgerichte vennootschap
De Haan Vakantiehuizen
waarvan Home Invest
Belgium 50% van de
aandelen aanhoudt
2021
• Juni: oplevering van het
project “The Felicity” in
Laken en aankoop van een
bouwgrond “Key West”
teAnderlecht
• Oktober: aankoop van
een kantoorgebouw te
Antwerpen– Ankerrui 9
• November : aankoop van een
bouwgrond te Anderlecht
in het project “City Dox“
en eerste aankoop van
een residentieel project
te Nederland in Oss
(Verdistraat8187).
25

STRATEGIE
Home Invest Belgium is de marktleider in ontwikkeling
en beheer van betaalbare huurwoningen in de Belgische
markt. Met meer dan 2000 eenheden in onze steeds
uitbreidende portefeuille garanderen we stabiliteit,
kwaliteit en professionaliteit aan onze huurders.
Meer dan enkel een plaats om in te wonen, bieden we
onze huurders een plaats waar ze hun leven kunnen
opbouwen in gebouwen die vorm geven aan levendige
gemeenschappen. Het is onze uitgesproken ambitie om
voor huurders de “landlord of choice” te zijn, met een
oplossing voor hun woonbehoeften in verschillende
levensstadia en leefvormen.
Dankzij onze beursnotering willen wij het voor onze aan‑
deelhouders mogelijk maken te investeren in vastgoed
op een veilige, probleemloze en duurzaam rendabele
manier.
De vennootschap oefent haar activiteiten uit binnen het
rechtskader dat geldt voor gereglementeerde vast‑
goedvennootschappen (GVV). De belangrijkste aspec‑
ten daarvan zijn als volgt samen te vatten:
• behoudens afwijkingen mag maximaal 20% van de
totale waarde van de vastgoedportefeuille geïnves‑
teerd zijn in één vastgoedcomplex;
• de schuldgraad mag niet meer bedragen dan 65% van
de totale activa;
• een dividend dient uitgekeerd te worden dat min‑
stens overeenstemt met het positieve verschil tussen
80% van het gecorrigeerd resultaat en de nettover‑
mindering in de loop van het beoogde boekjaar van
de schulden van de GVV, onder voorbehoud van
artikel7:212WVV en de relevante bepalingen in de
GVV‑wet.
Investeren
VOORRANG AAN KWALITEIT EN
MEERWAARDEPOTENTIEEL
In het gemeenschappelijk belang van haar huurders en
aandeelhouders concentreert Home Invest Belgium zich
op kwalitatieve woongebouwen met een hoog rende‑
ment (gemeten aan de hand van nettohuuropbreng‑
sten) en die voldoende potentieel voor waardecreatie
bieden (wat tot uiting komt in de evolutie van de reële
waarde), met name door een beroep te doen op de
gespecialiseerde vastgoedkennis van haar team. Elk
gebouw wordt onderworpen aan technische, juridi‑
sche, nanciële en scale due diligenceonderzoeken.
Verder wordt elk gebouw beoordeeld op basis van zijn
intrinsieke eigenschappen zoals ligging, bereikbaarheid,
onmiddellijke omgeving en energieprestaties.
Home Invest Belgium wenst in te spelen op demo‑
grasche ontwikkelingen en maatschappelijke trends,
zowel algemeen als speciek voor de residentiële
vastgoedmarkt.
Brussel en de andere grote Belgische steden blijven
de traditionele markten van Home Invest Belgium. De
vennootschap investeert ook in Nederland, met name
in Zeeland. Vooral de dynamiek van de huurmarkt naast
het aantal inwoners maken een locatie aantrekkelijk
voorHome Invest Belgium.
Ontwikkelen
VOORRANG AAN DUURZAAMHEID EN INNOVATIE
Om de groei en de verjonging van haar vastgoed‑
portefeuille te bevorderen, schenkt Home Invest
Belgium bijzondere aandacht aan opportuniteiten van
projectontwikkelingen voor eigen rekening. Het kan
dangaan om de reconversie van kantoorgebouwen of
de herbestemming van industriële sites.
Home Invest Belgium stelt hoge eisen aan haar
projecten wat kwaliteit en duurzaamheid betreft.
Deonderneming ziet nauwlettend toe op de demogra‑
sche ontwikkelingen en de trends op de woonmarkt,
zoals de schaalverkleining van woningen, de opkomst
van gedeelde ruimten, de vraag naar diensten in de
gebouwen en milieuoverwegingen. Verder werkt de
vennootschap nieuwe woonconcepten uit die meer
diepgang geven aan het begrip “stadsleven”.
Dergelijke projectontwikkelingen leveren volgende
voordelen op:
• betere productbeheersing, rekening houdend met
degeschiktheid voor de huurmarkt en met de
technische, commerciële en milieueigenschappen
ervan;
• de mogelijkheid om gemakkelijker omvangrijke
activa te vinden, zonder hinder van de concurren‑
tie van de detailverkoop door projectontwikkelaars
eninvesteerders;
• een hoger aanvangsrendement doordat er
geen marge dient te worden betaald aan een
projectontwikkelaar.
Home Invest Belgium neemt zelf de ontwikkeling en
realisatie van deze projecten in handen. Gezien de
positieve ervaring die de lopende projecten hebben
opgeleverd, heeft de raad van bestuur de project‑
ontwikkelingsactiviteit bevestigd als de groeipool
vandevennootschap voor de komende jaren.
26
Overzicht

De vennootschap mikt op een sterke groei op jaarba‑
sis vanhaar vastgoedportefeuille onder meer door de
eigen projectontwikkelingen.
Op de projectontwikkelingen voor eigen rekening zijn de
volgende limieten van toepassing:
• noch de GVV, noch één van haar dochterondernemin‑
gen mag als bouwpromotor optreden, met uitslui‑
ting van occasionele verrichtingen (artikel 41van de
GVVWet);
• de totale kostprijs van de projectontwikkelingen mag
niet meer bedragen dan 25% van de totale waarde
van de vastgoedportefeuille (projecten inbegrepen).
Met projectkost wordt bedoeld, de totale kost‑
prijs (aankoop, werkzaamheden, honoraria, taksen,
nanciële kosten) voor de gebouwen waarvoor de
nodige vergunningen voorliggen, en de aanschafprijs
verhoogd met de studiekosten voor de projecten
waarvoor nog geen vergunningen afgeleverd werden
(doelstelling van de raad van bestuur);
• de totale kostprijs van één enkele projectontwikke‑
ling mag niet meer bedragen dan 12,5% van de totale
waarde van de vastgoedportefeuille (projecten inbe‑
grepen) (doelstelling van de raad van bestuur).
27

BEHEERS-
VERSLAG
Ankerrui, Antwerpen
Beheers verslag
28

BEHEERS VERSLAG
Belangrijke gebeurtenissen
vanhetboekjaar 2021
.............................................. 30
Samenvatting van de geconsolideerde
jaarrekeningen per 31/12/2021
................................ 36
Andere elementen van hetbeheersverslag
....... 42
Vooruitzichten
........................................................... 43
De referentie in residentieel vastgoed
Creatie van meerwaarde door het optimaliseren,
verjongen en uitbreiden van een kwalitatieve
enrendabelevastgoedportefeuille.
29

BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN
VANHETBOEKJAAR 2021
Verwervingen
België – Anderlecht (Brussel) – City Dox (Lot 4)
Home Invest Belgium heeft op 22 januari 2021 een
akkoord bereikt met Atenor, onder de gebruikelijke
opschortende voorwaarde dat de vergunning deni‑
tief uitvoerbaar wordt, om de bouwgrond LOT4 aan
tekopen van het project CITY DOX te Anderlecht.
Op 9 november 2021 heeft Home Invest Belgium de
aankoop genaliseerd.
De locatie, met een ideale ligging vlak aan de Vaartdijk
inAnderlecht, maakt deel uit van een omvangrijk
projectlangs het kanaal BrusselCharleroi, dat momen‑
teel wordt herontwikkeld. LOT 4 biedt ruimte aan
163 wooneenheden en 2.200 m² ruimte voor productie.
De totale investering komt neer op zo’n € 50 mil‑
joen. Het bruto aanvangsrendement wordt geschat
op ongeveer 4,5% bij een volledige bezetting van het
gebouw. Deoplevering zal naar verwachting in 2023
plaatsvinden.
België – Anderlecht (Brussel) – Key West
(Gebouw A)
Op 24 juni 2021 heeft Home Invest Belgium heeft
een akkoord bereikt met Immobel en BPI Real Estate,
de ontwikkelaars van het Key Westproject voor
de overname van gebouw A, onder de gebruikelijke
opschortende voorwaarde dat de vergunning denitief
uitvoerbaar wordt. De site naast het Biestebroekdok
maakt deel uit van een ideaal gelegen gemengd project
aan de rand van het stadscentrum. Gebouw A omvat
101 wooneenheden en 840m² handelsoppervlakte. De
totale investering in dit project bedraagt in totaal bijna
€ 30 miljoen. Het geraamde initiële bruto rendement
bedraagt circa 4,5% van zodra het gebouw volledig
bezet zal zijn. De oplevering van het project is voorzien
voor 2025.
30
Beheers verslag

België – Antwerpen – Ankerrui 9
Op 21 mei 2021 heeft Home Invest Belgium een akkoord
bereikt, onder opschortende voorwaarden, om 100%
van de aandelen van de vennootschap The Ostrov NV,
eigenaar van het gebouw gelegen aan de Ankerrui 9
inAntwerpen, over te nemen. De prijs van de aande‑
len van de vennootschap is gebaseerd op een vast‑
goedwaarde van het bestaande kantoorgebouw van
ongeveer € 10miljoen.
Op 21 oktober 2021 heeft Home Invest Belgium de
overname genaliseerd.
Het gebouw wordt verhuurd als kantoorruimte op basis
van een vast huurcontract van 6 jaar met een contrac‑
tuele jaarhuur van € 648.000. Na aoop van de huur‑
overeenkomst heeft Home Invest Belgium de ambitie
om het gebouw om te vormen tot een gemengd project
met een 30tal wooneenheden en een commer ciële
activiteit op het gelijkvloers. Het project, gelegen aan
de ingang van de Waaslandtunnel met vlakbij ook
een tramverbinding die dwars door de stad loopt, is
bovendien zeer makkelijk bereikbaar.
Met deze aankoop in Antwerpen versnelt Home Invest
Belgium haar groeistrategie in de grotere Belgische
steden. Het project ligt vlakbij het Eilandje, een hotspot
in Antwerpen waar onder meer het Museum Aan de
Stroom (MAS) aan het Napoleondok gelegen is. De buurt
is een gegeerde woonplaats voor menig Antwerpenaar
en bevindt zich op het kruispunt tussen de Haven van
Antwerpen en haar oude stadscentrum.
Nederland – Oss – Verdistraat 81-87
Op 16 november 2021 heeft Home Invest Belgium de
acquisitie afgerond van een woonproject in Nederland.
Het betreft een voormalig Karmelietenklooster, dat
getransformeerd is naar 87 huurwoningen en een
commerciële gelijkvloers in de stad Oss, gelegen in de
provincie NoordBrabant. De huurinkomsten op jaar‑
basis bij een volledige bezetting bedragen € 781.500.
De investeringswaarde van het vastgoed bedraagt
€ 16,3miljoen.
De 87 huurwoningen zijn sociale huureenheden met
woonoppervlaktes van 20m² tot 65m². Sociale huur‑
woningen worden aangeboden met een aanvangshuur
die niet hoger is dan de dan geldende liberalisatiegrens
(€ 752,33 per maand in 2021). In Nederland valt een
breed deel van de woningmarkt onder het regime van
sociale huur. Zo bedraagt de sociale huurmarkt 33% van
de totale woningmarkt en 76% van de totale woning‑
huurmarkt. Door het tekort aan betaalbare woningen en
de grote vraag van huurders zijn de woningen volledig
verhuurd. Voor de commerciële gelijkvloers wordt een
huurder gezocht. Home Invest Belgium geniet voor deze
ruimte een huurinkomstengarantie van 12 maanden.
31

Renovatieen ontwikkelingsprojecten
Oplevering van The Felicity – Laken (Brussel)
Het project The Felicity (MeyersHennaustraat 517 in
1020 Brussel) werd opgeleverd in juni 2021. Het betreft
de herontwikkeling van een verouderde opslagruimte
in Laken naar 37 nieuwe appartementen, 11 huizen en
51parkeerplaatsen. Het project beantwoord aan de
sterke vraag naar kwalitatieve en duurzame woningen
in een aangename leefomgeving. Het project is dan ook
een commercieel succes. Op jaareinde was het gebouw
al volledig verhuurd.
The Fairview – Sint-Lambrechts-Woluwe
(Brussel)
Het project The Fairview (Marcel Thirylaan 204 in
1200SintLambrechtsWoluwe) is een nieuwbouw
project met 42 wooneenheden. De bouwwerkzaamhe‑
den lopen goed. De oplevering van het gebouw wordt
verwacht in maart 2022.
Jourdan 95 – Sint-Gillis (Brussel)
Architecten A2RC werden aangesteld en hebben een
ontwerp uitgewerkt voor een woonproject van 46
appartementen en een commerciële ruimte en kantoor
op het gelijkvloers. De stedenbouwkundige vergunning
wordt verwacht in de tweede helft van 2022.
Samberstraat 8-12 – Antwerpen
Het project Samberstraat bestaat uit de bouw van
37appartementen, 1 kantoorruimte, 38 parkeerplaatsen
en 88 etsbergingen.
Home Invest Belgium is gestart met de werken in het
tweede kwartaal van 2021 en voorziet een oplevering in
het vierde kwartaal van 2023.
32
Beheers verslag

Niefhout – Turnhout
Het project Niefhout bestaat uit de ontwikkeling, in
samenwerking met ION, van een residentieel project,
bestaande uit 92 wooneenheden, 47 parkeerplaatsen,
32etsstallingen en een handelsruimte.
De voorlopige oplevering van de werken is gepland in
het eerste kwartaal van 2023.
1
De gemiddelde bezettingsgraad staat voor het gemiddelde percentage over een bepaalde periode van de contractuele huurgelden van de
verhuurderuimten, in verhouding tot de som van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten vermeerderd met geraamde huurwaarde
vande nietverhuurde ruimten. De bezettingsgraad wordt berekend met uitsluiting van (i) de gebouwen in renovatie, (ii) de gebouwen die het
voorwerpuitmakenvan een eerste commercialisering en (iii) de gebouwen in verkoop.
L’Angelot – Namen
Home Invest Belgium is gestart met de totaal‑
renovatie van het residentiële gedeelte (oppervlakte
4.323 m²) van Galerie de l’Ange in Namen (rue de
la Monnaie420 in 5000 Namen). In totaal wor‑
den 57units gerenoveerd. De werken zijn gestart in
het eerste kwartaal van 2021. De oplevering wordt
verwacht tegenhet einde van 2022.
Desinvesteringen
In 2021 heeft Home Invest Belgium verkopen gereali‑
seerd voor een netto verkoopprijs van in totaal € 9,89
miljoen. Op deze verkopen werd een netto meerwaarde
gerealiseerd van € 0,43 miljoen ten opzichte van de
laatste reële waarde, hetzij 4,6% boven de laatste reële
waarde, en een uitkeerbare meerwaarde van € 5,24mil‑
joen ten opzichte van de aanschafngswaarde (ver‑
meerderd met de geactiveerde investeringen).
De gerealiseerde meerwaarden ten opzichte van de
aanschafngswaarde (vermeerderd met de geacti‑
veerde investeringen) dragen positief bij tot het uitkeer‑
baar resultaat van de vennootschap dat de basis vormt
voor de uitkering van het dividend.
Beheer van de portefeuille
Home Invest Belgium zag in FY 2021 de residentiële
huurmarkt versnellen met een sterke vraag naar kwa‑
litatieve woningen in de regio’s waarin zij actief is. Dit
resulteerde in een record bezettingsgraad.
De gemiddelde bezettingsgraad
1
van de vastgoedbeleg‑
gingen beschikbaar voor verhuur is gestegen naar 97,2%
in 2021 (ten opzichte van 94,3% in 2020).
33

Corporate governance
Samenstelling van de raad van bestuur
Benoeming onafhankelijke bestuurder
De raad van bestuur heeft beslist om over te gaan
tot benoeming door coöptatie van Philip De Greve,
dewelke inging vanaf 22 februari 2021, onder voorbe‑
houd van goedkeuring door de FSMA (Autoriteit voor
Financiële Diensten en Markten). Hij heeft de raad van
bestuur vervoegd voor de resterende duurtijd van
het mandaat van Koen Dejonckheere, tot en met de
gewone algemene vergadering in 2023. De denitieve
benoeming van de heer Philip De Greve als bestuurder
werd goedgekeurd op de algemene vergadering van
aandeelhouders dd.4mei 2021.
Fusie door overname van
perimetervennootschappen
Op 18 juni 2021 werd het fusievoorstel met betrekking
tot de fusie door opslorping van ClarEstates BV neer‑
gelegd bij de grife van de Nederlandstalige onder‑
nemingsrechtbank Brussel. De raad van bestuur die
de fusie heeft goedgekeurd heeft plaatsgevonden
op12juli2021.
Programma inkoop eigen aandelen
Op 9 december 2021 heeft Home Invest Belgium NV
aangekondigd aan dat het zal starten met een pro‑
gramma voor de inkoop van eigen aandelen. Dat
programma kadert binnen de machtiging toegekend
door de buitengewone algemene vergadering van
5mei2020 aan de raad van bestuur. Het maximum
aantal aandelen dat Home Invest Belgium zal terug‑
kopen in het kader van dit programma is beperkt tot
16.000. Het maximumbedrag dat voor het terugkoop‑
programma zal worden uitgetrokken is € 2.000.000.
De inkoop van eigen aandelen zal gebeuren onder
het safe harbourregime voorzien in Verordening (EU)
Nr.596/2014 van 16 april 2014 betreffende marktmisbruik
(Verordening marktmisbruik) en houdende intrekking
van Richtlijn 2003/6/EG van het Europees Parlement
en de Raad en Richtlijnen 2003/124, 2003/125/EG en
2004/72/EG van de Commissie en Gedelegeerde
Verordening (EU) 2016/1052 van de Commissie van
8 maart 2016 tot aanvulling van Verordening (EU) nr.
596/2014 van het Europees Parlement en de Raad met
technische regulerings normen voor de voorwaarden voor
terugkoop programma’s en stabilisatiemaatregelen.
Het inkoopprogramma heeft als doel verplichtingen
na te komen die voortkomen uit aandelenoptiepro‑
gramma’s of andere toewijzingen van aandelen aan
werk nemers, leidinggevenden of leden van toezicht
houdende organen van Home Invest Belgium NV, en
meer bepaald het long‑term incentive plan voor het
senior management conform het remuneratiebeleid.
Het maximale aantal aandelen dat Home Invest Belgium
zal inkopen met dit programma is beperkt tot 16.000.
Het aandeleninkoopprogramma loopt van 10 december
2021 tot 31 december 2022 of tot het moment waarop
het vooropgestelde aantal aandelen is ingekocht.
Hetbedrag dat maximaal toegekend zal worden aan het
inkoopprogramma bedraagt € 2.000.000.
De eigen aandelen zullen ingekocht worden op Euronext
Brussels (XBRU). De uitvoering van het inkooppro‑
gramma zal gebeuren door een onafhankelijke tussen‑
persoon, namelijk BANK DEGROOF PETERCAM SA/NV,
die een discretionair mandaat zal hebben om de inkoop
uit te voeren. Daardoor kunnen de inkopen zowel in
open als in gesloten periodes plaatsvinden.
Home Invest Belgium zal de markt overeenkomstig de
toepasselijke regelgeving informeren over het verloop
van het inkoopprogramma.
Per 31 december 2021 heeft de vennootschap 1.896
eigen aandelen ingekocht onder het programma.
34
Beheers verslag

Verklaringen COVID-19
Vastgoedportefeuille
De waarde van de vastgoedportefeuille heeft zich in
2021 robuust getoond. Home Invest Belgium heeft in
deze periode positieve variaties in de reële waarde van
de vastgoedbeleggingen opgetekend voor een bedrag
van € 26,55miljoen, vooral in het segment van resi-
dentieel vastgoed. In dat kader wijzen wij erop dat voor
het segment toerisme de verslagen van de onafhanke-
lijke vastgoeddeskundigen werden opgesteld met een
‘material evaluation uncertainty’, zoals bepaald door
deRICS-normen.
Financiering en liquiditeitspositie
De vennootschap beschikt over een evenwichtige
nancieringsstructuur en een sterke liquiditeits-
positie. De schuldgraad bedraagt 53,65% (GVV-KB) en
52,49%(IFRS) op 31december2021. De vennootschap
beschikt over € 40miljoen vrij beschikbare krediet-
lijnen. De vennootschap heeft geen vervaldagen van
kredietlijnen of obligatieleningen in 2022. De eerst-
volgende vervaldagen liggen in 2023.
Verhuuractiviteiten
De pandemie heeft geen impact gehad op de bezet-
tingsgraad in 2021. Deze is gestegen naar 97,2% in 2021
(ten opzichte van 94,3% in 2020). De pandemie heeft
nagenoeg geen impact gehad op het betalingsgedrag
of betalingsachterstallen in het segment “woningen”,
de kernmarkt van Home Invest Belgium. Het segment
“woningen” vertegenwoordigt 82,5% van de reële
waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor
verhuur. In de segmenten “toerisme” en “handelszaken”,
die respectievelijk 7,7% en 7,1% uitmaken van de vast-
goedbeleggingen beschikbaar voor verhuur, heeft Home
Invest Belgium met haar huurders gesprekken gevoerd
op een case by case basis. In het segment “handelsza-
ken” heeft Home Invest Belgium met het merendeel van
haar huurders akkoorden gesloten. Home Invest Belgium
heeft in 2021 voorzieningen aangelegd voor dubieuze
debiteuren naar beste inschatting. In zijn geheel geno-
men heeft Home Invest Belgium sterke operationele
resultaten opgetekend in 2021, ondanks Covid-19. We
verwachten geen verdere nanciële gevolgen van de
Coronapandemie over de afgesloten periodes.
35

SAMENVATTING VAN DE
GECONSOLIDEERDE JAARREKENINGEN
PER 31/12/2021
Geconsolideerde kerncijfers
RESULTATENREKENING (in k €) FY 2021 FY 2020
NETTO HUURRESULTAAT 27.202 26.227
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 19.552 17.683
OPERATIONELE MARGE
2
71,9% 67,4%
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 431 1.135
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 26.546 6.590
XIX. Ander portefeuilleresultaat 637 ‑576
PORTEFEUILLERESULTAAT 27.614 7.149
OPERATIONEEL RESULTAAT 47.166 24.832
XX. Financiële inkomsten 51 52
XXI. Netto interestkosten ‑4.542 ‑4.248
XXII. Andere financiële kosten ‑92 ‑58
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 4.258 ‑3.893
FINANCIEEL RESULTAAT -325 -8.147
XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 2.245 2.466
BELASTINGEN -221 -263
NETTO RESULTAAT 48.866 18.887
Uitsluiting van het portefeuilleresultaat ‑27.614 ‑7.149
Uitsluiting van de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva ‑4.258 +3.893
Uitsluiting van de niet‑EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde
vennootschappen en joint ventures
‑711 ‑1.026
EPRA RESULTAAT
3
16.283 14.604
Gemiddeld aantal aandelen
4
3.288.547 3.288.146
NETTORESULTAAT PER AANDEEL (in €) 14,86 5,74
EPRA RESULTAAT PER AANDEEL (in €) 4,44 4,44
UITKEERBAAR RESULTAAT
5
PER AANDEEL (in €) 6,54 5,97
BALANS 31/12/2021 31/12/2020
Eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) 342.950 310.173
Totaal activa 737.012 653.909
Schuldgraad (GVV-KB)
6
53,65% 52,40%
Schuldgraad (IFRS)
7
52,59% 50,97%
2
Operationele marge = (Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille)/(Netto huurresultaat).
3
Het EPRA resultaat is het netto resultaat met uitsluiting van (i) het portefeuilleresultaat, (ii) de variaties in de reële waarde van nanciële activa en
passivaen (iii) de nietEPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures. Deze term wordt
gebruiktinovereenstemming met de Best Practices Recommendations van EPRA.
4
Het gemiddeld aantal aandelen werd berekend met uitsluiting van 13.072eigen aandelen aangehouden door de vennootschap.
5
Het uitkeerbaar resultaat wordt gedenieerd als het EPRA resultaat vermeerderd met de gerealiseerde uitkeerbare meerwaarden op verkopen.
6
De schuldgraad (GVV‑KB) is de schuldgraad berekend in overeenstemming met het GVV‑KB. Dit betekent dat deelnemingen in geassocieerde
vennootschappen en joint ventures voor doeleinden van de berekening van de schuldgraad verwerkt worden volgens de proportionele
consolidatiemethode.
7
De schuldgraad (IFRS) wordt op dezelfde manier berekend als de schuldgraad (GVVKB), maar gebaseerd op en reconcilieerbaar met de
geconsolideerdebalans die in overeenstemming is met IFRS waarin deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures verwerkt
wordenvia vermogensmutatie.
36
Beheers verslag

PER AANDEEL 31/12/2021 31/12/2020
Aantal aandelen op afsluitdatum
8
3.288.786 3.288.146
Beurskoers op afsluitdatum 122,00 115,50
IFRS NAV per aandeel
9
104,34 94,33
Premie ten opzichte van IFRS NAV (op afsluitdatum) 16,9% 22,40%
EPRA NAV per aandeel
10
104,96 96,50
Premie ten opzichte van EPRA NAV (op afsluitdatum) 16,2% 19,70%
8
Het gemiddeld aantal aandelen werd berekend met uitsluiting van 13.072 eigen aandelen aangehouden door de vennootschap.
9
IFRS NAV per aandeel = Net Asset Value of Nettowaarde per aandeel volgens IFRS.
10
EPRA NAV per aandeel = Net Asset Value of Nettowaarde per aandeel volgens de Best Practices Recommendations van EPRA.
37

Toelichting bij de
geconsolideerde resultatenrekening
Netto huurresultaat
Het netto huurresultaat bedroeg in 2021 € 27,20 miljoen
(ten opzichte van € 26,23 miljoen in 2020).
Operationeel resultaat voor het resultaat
opdeportefeuille
Het operationeel resultaat voor het resultaat op de
portefeuille bedroeg € 19,55 miljoen in 2021 (ten
opzichte van € 17,68 miljoen in 2020).
De operationele marge steeg naar 71,9% in 2021
(ten opzichte van 67,4% in 2020) dankzij kostcon‑
trole en het behalen van schaalvoordelen met het
operationeleplatform.
Portefeuilleresultaat
Home Invest Belgium heeft in 2021 een portefeuille‑
resultaat gerealiseerd van € 27,61 miljoen.
Het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen
bedroeg € 0,43 miljoen in 2021. Home Invest Belgium
heeft in 2021 vastgoedbeleggingen verkocht voor een
netto verkoopprijs van in totaal € 9,89 miljoen. De
verkoopprijs lag 4,6% boven de laatste reële waarde.
Daarnaast heeft Home Invest Belgium in 2021 positieve
variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggin‑
gen opgetekend voor een bedrag van € 26,55 miljoen.
Deze variaties bestaan uit:
• Een positieve variatie van € 30,25 miljoen in België,
voornamelijk ten gevolge van het residentiële seg‑
ment van de vastgoedportefeuille.
• Een negatieve variatie van € 3,7 miljoen in Nederland,
hoofdzakelijk ten gevolge van de stijging van de over‑
drachtsbelasting van 2,00% naar 8,00%.
Voor het segment toerisme vermelden de verslagen van
de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, overeenkom‑
stig de ‘Valuation Practice Alert’ die het Royal Institute
of Chartered Surveyors (‘RICS’) publiceerde op 2 april
2020, dat ze werden opgesteld rekening houdend met
een ‘material evaluation uncertainty’, zoals bepaald
door de RICSnormen. Alle overige segmenten werden
gewaardeerd zonder ‘material evaluation uncertainty’.
Het ander portefeuilleresultaat bedroeg € 0,64 mil‑
joen. In deze post worden de variaties in uitgestelde
belastingen opgenomen.
Financieel resultaat
De netto interestkosten bedroegen in 2021 € 4,54 mil‑
joen. De gemiddelde nancieringskost bedroeg 1,58%
over dezelfde periode.
De variaties in de reële waarde van de nanciële activa
en passiva bedroegen € 4,26 miljoen in 2021. Deze
variaties zijn het gevolg van een wijziging in de reële
waarde van de interest rate swaps.
Belastingen
De belastingen bedroegen € 0,22 miljoen in 2021 (ten
opzichte van € 0,26 miljoen 2020).
Netto resultaat
Het netto resultaat van Home Invest Belgium bedroeg
€ 48,87 miljoen in 2021, hetzij € 14,86 per aandeel.
EPRA resultaat
Na aanpassing van het netto resultaat voor (i) het
portefeuilleresultaat, (ii) de variaties in de reële waarde
van de nanciële activa en passiva, en (iii) de nietEPRA
elementen van het aandeel in het resultaat van geasso‑
cieerde vennootschappen en joint ventures, bedraagt
het EPRA resultaat € 16,28 miljoen in 2021, een stijging
met 11,5% (ten opzichte van € 14,60 miljoen in 2020).
Het EPRA resultaat per aandeel is gestegen met 11,5%
van € 4,44 in 2020 tot € 4,95 in 2021.
Uitkeerbaar resultaat
De verkopen van vastgoedbeleggingen, gerealiseerd in
2021, resulteerden in een meerwaarde van € 5,24mil‑
joen ten opzichte van de aanschafngswaarde
( vermeerderd met de geactiveerde investeringen).
Dezegerealiseerde meerwaarden dragen bij tot het
uitkeerbaar resultaat, wat de basis vormt de uitkering
van het dividend.
Het uitkeerbaar resultaat, gedenieerd als het EPRA
resultaat vermeerderd met de gerealiseerde uitkeerbare
meerwaarden op verkopen, bedroeg in 2021 € 21,52mil‑
joen, hetzij € 6,54 per aandeel.
38
Beheers verslag

Toelichting bij de
geconsolideerdebalans
Eigen vermogen en NAV per aandeel
Op 31 december 2021 bedroeg het eigen vermogen van
de groep € 342,95 miljoen, een stijging met 10,6% ten
opzichte van 31 december 2020.
De IFRS NAV per aandeel is met 10,6% gestegen naar
€ 104,34 op 31 december 2021 (ten opzichte van
€ 94,33op 31 december 2020).
De EPRA NTA per aandeel is met 8,8% gestegen tot
€ 104,96 op 31 december 2021 (ten opzichte van
€ 96,50 op 31 december 2020).
39

Financieringsstructuur
Schuldgraad
De schuldgraad (GVVKB) bedraagt 53,65% op
31december 2021. De schuldgraad (IFRS) bedraagt
52,49%.
Rekening houdende met een maximale schuldgraad
van65%, heeft Home Invest Belgium nog een
bijkomende schuldcapaciteit van € 244,74 miljoen,
zoalsbepaald door de GVVWet, om nieuwe
investeringen tenancieren.
Rekening houdend met de strategie van Home
Invest Belgium om de schuldgraad op middellange
en lange termijn beneden 55% te houden, beschikt
Home InvestBelgium nog over een bijkomende
schuldcapaciteit van € 22,66 miljoen om nieuwe
investeringen te nancieren.
Samenstelling van de nanciële schulden
Op 31 december 2021 had Home Invest Belgium
€ 382,00 miljoen nanciële schulden bestaande uit:
• Bilaterale kredietlijnen opgenomen voor een bedrag
van € 253,00 miljoen. De opgenomen bilaterale kre‑
dietlijnen zijn afgesloten met 7 verschillende nanciële
instellingen met goed gespreide vervaldagen tot in
2029. Er zijn geen vervaldagen in 2022. De eerstvol‑
gende vervaldag ligt in 2023.
• Obligatieleningen voor een bedrag van € 89,00 mil‑
joen met een looptijden tot in 2032.
• Korte termijn thesauriebewijzen (‘commercial
paper’) voor een bedrag van € 40,00 miljoen.
Niettegenstaande het korte termijn karakter van de
uitstaande thesauriebewijzen, wordt het volledige
uitstaande bedrag gedekt door beschikbare lange
termijn kredietlijnen (backup lines).
VERVALDAGEN VAN DE FINANCIËLE SCHULDEN (IN€ MILJOEN)
0m €
20m €
40m €
60m €
80m €
100m €
120m €
140m €
160m €
20322031203020292028202720262025202420232022
Vervaldagen van beschikbare kredietlijnen
Vervaldagen van opgenomen kredietlijnen
Vervaldagen van obligaties
Vervaldagen van thesauriebewijzen
40
Beheers verslag

De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de
nanciële schulden bedraagt 5,4 jaar.
Home Invest Belgium beschikte op 31 december 2021
over € 80,00 miljoen nietopgenomen beschikbare
kredietlijnen waarvan:
• € 40,00 miljoen lange termijn backup lines
ter indekking van de kortetermijn uitstaande
thesauriebewijzen;
• € 40,00 miljoen vrij beschikbare kredietlijnen.
Rente-indekkingen
Op 31 december 2021 hadden de nanciële schulden
voor 92,1% (hetzij ten belope van € 352,0 miljoen) een
vaste interestvoet, onder meer door gebruik te maken
van Interest Rate Swaps als indekkingsinstrument.
De vaste interestvoeten hebben een gewogen gemid‑
delde resterende looptijd van 6,3 jaar.
De totale waarde van de indekkingen op afsluitdatum
was negatief voor een bedrag van € 0,89 miljoen door
een daling van de interestvoeten na de afsluiting van
deindekkingen.
De raad van bestuur wenst door haar indekkingspolitiek
de vennootschap te beschermen tegen een eventuele
rentestijging.
TYPE SCHULDEN
Thesauriebewijzen
Obligatieleningen
Bankleningen
Thesauriebewijzen
Obligatieleningen
Bankleningen
Obligatieleningen
Thesauriebewijzen
Bankleningen
23,3%
66,2%
10,5%
VASTE/VARIABELE RENTEVOETEN
Vlottende rentevoet
Vaste rentevoet
Variabele rentevoet
Vaste rentevoet
92,1%
7,9%
41

ANDERE ELEMENTEN VAN
HETBEHEERSVERSLAG
Belangrijkste risico’s (buiten de risico’s
verbonden aan de nanciële instrumenten)
De risicofactoren worden beschreven in het hoofdstuk
‘Risicofactoren’.
Aanwending van de nanciële
instrumenten
Home Invest Belgium organiseert haar nancieel beleid
dusdanig dat zij doorlopend over voldoende krediet‑
lijnen beschikt. Zij volgt het renterisico op en tracht dit
zoveel mogelijk te beperken.
De aanwending van de nanciële instrumenten wordt
beschreven in het punt “Financiële risico’s” van het
hoofdstuk “Risicofactoren” van dit nancieel jaarverslag.
Volgende elementen komen daarin aan bod: de schuld‑
graad, het liquiditeitsrisico, het wisselkoersrisico, het
risico van een bank als tegenpartij, het risico verbonden
aan renteschommelingen, het risico verbonden aan de
variatie van de reële waarde van de nanciële instru‑
menten op 31december2021, het risico verbonden aan
de liquiditeit van het aandeel en het risico verbonden
aan de uitkering van het dividend.
Onderzoek en ontwikkeling
Home Invest Belgium heeft tijdens het boekjaar 2021
geen enkele activiteit uitgevoerd met betrekking tot
onderzoek en ontwikkeling in de zin van artikel3:6 en
3:35 WVV.
Informatie in het kader van
artikel3:32,punt6 van het WVV
De heer Eric Spiessens, onafhankelijk bestuur‑
der en voorzitter van het auditcomité, beschikt
over de onafhankelijkheid en de deskundigheid
op het gebied van boekhouding en audit, zoals
voorge schreven in punt 6van artikel 3:32WVV
(zie“CorporateGovernanceverklaring”).
Eigen aandelen
Bij de afsluiting van het boekjaar hield Home Invest
Belgium 13.072 eigen aandelen aan.
42
Beheers verslag

VOORUITZICHTEN
Dividend
Gegeven de sterke operationele bedrijfsresultaten van
Home Invest Belgium en de gunstige ontwikkeling van
de vastgoedprijzen over de afgelopen jaren stelt de
Raad van bestuur voor om de uitkering aan de aan‑
deelhouders voor FY 2021 te verhogen naar € 5,31 per
aandeel, een stijging voor het 22ste opeenvolgende jaar.
De uitkering aan de aandeelhouders zal bestaan uit
decombinatie van:
• een bruto dividend van € 4,96 per aandeel (een
toename met € 0,01 ten opzichte van € 4,95 voor
FY2020) die zal worden voorgesteld aan de jaar‑
lijksealgemene vergadering van 3 mei 2022.
• een vermindering van het eigen vermogen met
€ 0,35 per aandeel die de beslissing behoeft van
een buitengewone algemene vergadering. Deze
uitkering zal op haar beurt bestaan uit een gedeelte
kapitaalvermindering en een gedeelte uitkering uit
de reserves (in overeenstemming met Artikel 18
lid7WIB).
Op 10 december 2021 werd een voorschot op het divi‑
dend uitbetaald van bruto € 4,25 per aandeel. Na goed‑
keuring van het bruto dividend van € 4,96 per aandeel
door de jaarlijkse algemene vergadering bedraagt het
slotdividend € 0,71 bruto per aandeel.
Voor de komende jaren voorziet de raad van bestuur
een uitkeringspolitiek gebaseerd op een jaarlijkse
stijging gelijk of groter dan inatie. De raad van bestuur
stoelt daarvoor op:
• de constante geïndexeerde huurstroom uit
bestaandevastgoedbeleggingen;
• de beheersing van de operationele kosten van
devennootschap;
• de indekkingspolitiek van de vennootschap die
eengoede visibiliteit geeft op de interestlasten en
deze opmiddellange termijn evalueerbaar maakt;
• de bestaande pijplijn van projectontwikkelingen;
• de reserves die de vennootschap doorheen de
jarenheeft opgebouwd.
Vooruitzichten 2022
In 2021 zijn de belangrijkste nanciële kerngetallen van
Home Invest Belgium positief geëvolueerd ten opzichte
van een jaar eerder.
De residentiële huurmarkt blijft zich gunstig ontwikke‑
len in de steden waarin Home Invest Belgium actief is,
voornamelijk als gevolg van:
• een lange termijn trend van urbanisatie, gekenmerkt
door demograsche toename in de grootsteden,
zowel van jongeren als van ouderen, die leidt tot een
stijgende vraag naar woongelegenheid;
• een groeiend aandeel huurders in de grootsteden,
door onder meer een toenemende nood aan exi‑
biliteit en een wijzigende houding tegenover privé
eigendom en deelconcepten.
Home Invest Belgium beschikt over een duurzame
vastgoedportefeuille gezien de jonge leeftijd ervan.
Meer dan 50% van de vastgoedportefeuille is jonger
dan10jaar. Gegeven deze kwaliteit en de ligging in over‑
wegend grootstedelijk gebied is Home Invest Belgium
goed gepositioneerd om een leidende rol te nemen in
de gunstige marktontwikkelingen.
Home Invest Belgium overweegt haar activiteiten verder
internationaal uit te breiden binnen haar positionering
als specialist in de residentiële huurmarkt.
Tegen deze achtergrond bevestigt de raad van bestuur
zijn vertrouwen in de verdere evolutie van de resultaten
van de vennootschap.
Corporate governance-verklaring
De Corporate Governance‑verklaring (inclusief het
remuneratieverslag en de beschrijving van de belang‑
rijkste kenmerken van de systemen voor risicocontrole
en beheer) is te vinden in het hoofdstuk “Corporate
Governanceverklaring” op de bladzijden 105tot 125
van dit nancieel jaarverslag.
43

ESG VISIE
HOME INVEST
BELGIUM
Key West, Anderlecht
ESG VISIE
HOME INVEST BELGIUM
Inleiding ....................................................................... 45
ESG kader
................................................................... 49
ESG Implementatie
.................................................. 53
THEMA 1: Duurzame Steden
................................... 55
THEMA 2: Klimaat & Energie
................................... 58
THEMA 3: Verantwoorde consumptie
& Innovatie
................................................................. 60
THEMA 4: Biodiversiteit & Water
........................... 64
THEMA 5: Gezondheid & Welzijn
........................... 66
THEMA 6: Gelijkheid
................................................. 68
OVERKOEPELEND THEMA: Deugdelijk
bestuur &Management
.......................................... 70
Lexicon
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
ESG Visie Home Invest Belgium
44

INLEIDING
ESG staat voor Environmental, Social en Governance. ESG is een concept dat
bedrijven ertoe aanzet milieu- en sociale aspecten in hun strategie en bedrijfsmodel
te integreren. Het doel is om de bedrijfsevaluatie te verbreden, om de verschillende
effecten van de bedrijfsactiviteiten en de interactie met andere sectoren, de
omgeving en de stakeholders, beter te begrijpen. Hiervoor wordt o.a. met stakeholders
een gesprek aangegaan. Dit creëert een dialoog dat het draagvlak verbreedt
opdat negatieve effecten worden geminimaliseerd maar vooral opdat algemene
positievemaatschappelijke effecten worden vergroot.
Voor wie nog twijfelt aan de nood voor de integratie vanESG
1
https://public.wmo.int/en/media/pressrelease/stateofclimate2021extremeeventsandmajorimpacts
2
https://ec.europa.eu/info/news/focusenergyefciencybuildings2020feb17_en
De voorbije zeven jaar worden hoogstwaarschijnlijk de
warmste jaren ooit gemeten.
“De planeet transformeert zich voor onze ogen”, zo
waarschuwt de Wereld Meteorologische Organisatie
van de Verenigde Naties in zijn jaarlijkse rapport
1
, dat
niet toevallig verscheen bij de start van de klimaat‑
top COP26 van de VN in Glasgow. Die moet dan ook
een “beslissend keerpunt” worden voor de mens‑
heid en voor de planeet, zegt VNsecretarisgeneraal
AntonioGuterres.
Gezamenlijk zijn gebouwen in de EU verantwoorde‑
lijk voor 40% van ons energieverbruik en 36% van de
broeikasgasemissies, die voornamelijk het gevolg zijn
van bouw, gebruik, renovatie en sloop
2
.
Het is daarom van primordiaal belang en dringend om
de sector te begeleiden naar nieuwe duurzame oppor‑
tuniteiten en samen te bouwen aan een toekomst‑
bestendige samenleving.
Home Invest Belgium had al een aantal initiatieven lopen
op vlak van ESG waaronder:
• Plaatsing van een batterij voor de stockage van over‑
schot aan hernieuwbare energie in The Felicity om
deze te kunnen aanwenden in periode van beperkte
energieproductie
• Investering in cogeneratie in onze laatste ontwikke‑
lingen (The Factory, The Horizon, The Pulse, Liberty’s
en The Inside), om warmte en elektriciteit samen te
produceren en hierdoor zowel de kosten als het ver‑
bruik te verminderen
• 100% aankoop van hernieuwbare energie voor
gemeenschappelijke delen voor al onze assets via
onze leveringscontracten
• Ontwikkelen van gemeenschappelijke lokalen en
diensten (lobby, tness, wassalon,) in The Horizon,
TheLink, The Fairview, Niefhout en Jourdan om de
woonervaring voor onze huurder te verbeteren
• Het ontwikkelen van onze Solution Center om alle
vragen en problemen van de huurders te kunnen
beantwoorden
• Bijdragen aan de verbetering van onze omgeving
door “Place d’Or”, een publiek plein in Molenbeek
terenoveren
Het was echter onze wens om ESG op een structurele
wijze in onze activiteiten te integreren.
Dit hoofdstuk is een eerste uitgebreidere vorm van
rapportering van onze activiteiten op vlak van ESG.
Het is in eerste instantie een kwalitatieve beschrijving
van onze visie en activiteiten omtrent ESG. Daar waar
mogelijk werden er al gekwanticeerde doelstellingen
gespecieerd. In de komende jaren gaan we bijkomende
doelstellingen vooropstellen en zal er ook stapsge‑
wijs meer gerapporteerd worden over de behaalde
resultaten.
45

Wat is de impact van Home Invest Belgium opESG?
Home Invest Belgium is eigenaar van een 50‑tal
gebouwen. De impact van Home Invest Belgium komt
vooral tot uiting in het beheer van de vastgoedporte‑
feuille, in de investeringsbeslissingen en in de keuzes die
gemaakt worden in het kader van projectontwikkelingen.
Via een periodieke doorlichting van de vastgoedporte‑
feuille worden nieuwe noden in kaart gebracht. Andere
potentiële triggers zijn conformiteit met de wetgeving,
anticipatie op nieuwe komende wetgeving, en tot slot
verwachtingen van stakeholders.
Wanneer beslist wordt bestaande activa aan te kopen,
moet de kwaliteit van het gebouw dat bedoeld is om
op lange termijn huurinkomsten te genereren, voldoen
aan de op dat ogenblik geldende milieucriteria of het
op korte termijn mogelijk maken werken uit te voeren
om deze prestaties te bereiken. Het investerings
comité beoordeelt de “duurzame” positionering van het
gebouw tijdens het aankoopproces.
Wat de projectontwikkelingen betreft, wordt de
knowhow van het team benut om gebouwen te ontwer‑
pen waarvoor de keuze van bouwmaterialen of techno‑
logie spoort met een langetermijnvisie die per denitie
op duurzaamheid gericht is.
Op sociaal vlak zien we onze impact in eerste instantie
op 2 categorieën van Stakeholders:
HUURDERS
Home Invest Belgium streeft ernaar een beleid te
voeren, in het belang van al haar stakeholders. Gezien
het grote aantal huurders waarmee zij in contact staat
(ongeveer 2.000), zit Home Invest Belgium in een
bevoorrechte positie om de waarden waar zij voor
staat, uit te dragen. De vennootschap wil haar huurders
eerlijk behandelen en kwaliteit bieden, en dit binnen
de grenzen van de contractuele verbintenissen tussen
verhuurder en huurder.
Home Invest Belgium tracht om in haar gebouwen en
projecten op een zo praktisch mogelijke wijze tege‑
moet te komen aan de veranderende behoeften van de
bevolking, bijvoorbeeld door rekening te houden met de
krimpende gemiddelde gezinsgrootte, of door gemeen‑
schappelijke ruimten in de gebouwen in te richten.
Home Invest Belgium’ s strategie richt zich op verschil‑
lende locaties, maten, diensten om aan de behoeften
van een maximum aantal mensen te voldoen.
Verder zal in 2022 de nieuwe HOMIApp geïntroduceerd
worden. Hierbij kan een kandidaathuurder volledig
online een bezoek aanvragen, een kandidatuur stellen,
en digitaal het huurcontract ondertekenen. In de loop
van 2022 wordt deze applicatie verder uitgebreid met
verschillende functies voor het beheer en onderhoud
van de gebouwen, en zullen huurders toegang krijgen
tot een portaal waarop ze op de hoogte worden gehou‑
den van het reilen en zeilen binnen hun gebouw, hun
contract online kunnen opvolgen en inzicht krijgen in de
status van service‑aanvragen.
Onze ambitie is om ‘Landlord of Choice’ te zijn.
MEDEWERKERS
De vennootschap is zich bewust van het feit dat haar
huisvestingsopdracht enkel efciënt kan uitgevoerd
worden dankzij de dagelijkse en gemotiveerde inzet van
de eigen medewerkers. Dit is ongetwijfeld haar meest
waardevolle kapitaal. Op 31 december 2021 stuurde het
management een team van een vijftigtal medewerkers
aan. Bij de samenstelling en de uitbreiding van de teams
gaat Home Invest Belgium op zoek naar uiteenlopende,
complementaire proelen, met verschillende leeftijden
en ervaring, wat de diversiteit en de rijkdom aan inter‑
actie ten goede komt.
Om dit alles in goede banen te leiden is deugdelijk
bestuur of Governance van groot belang. Deugdelijk
bestuur omvat een aantal maatregelen over hoe orga‑
nisaties bestuurd en gecontroleerd worden en op welke
wijze daarover wordt gecommuniceerd naar externe
actoren. Het is belangrijk dat middelen optimaal worden
besteed en daarover ook verantwoording kan worden
afgelegd.
WAARDEN
Onderstaand vindt u een overzicht van onze waarden. In
de komende jaren zullen we onze stakeholders bevragen
en aftoetsen of ze deze waarden ook herkennen tijdens
hun interactie met Home Invest Belgium.
Integer
We zijn respectvol en betrouwbaar met elkaar en als
partner van klanten, leveranciers, overheid en aandeel‑
houders. We doen wat we zeggen en zeggen wat we
doen. We staan recht in onze schoenen, en handelen
transparant, onafhankelijk en correct. We verwachten
dit ook van al onze partners.
Klantgericht
Wij kennen onze klanten (intern en extern), zijn bereik‑
baar voor hen en luisteren naar hun noden en belangen.
We denken mee met hen en zorgen voor snelle reactie
en kwalitatieve oplossingen. We bouwen een veilige,
comfortabele, aangename en stimulerende omgeving
voor onszelf en al onze klanten.
Duurzaam
We bouwen mee aan een gezonde en duurzame toe‑
komst. We zijn ons bewust van onze maatschappelijke
verantwoordelijkheid, vandaag en morgen. Duurzaam
betekent ook dat we een gezond en winstgevend model
46
ESG Visie Home Invest Belgium

op lange termijn bouwen. We zoeken daarbij steeds naar
een harmonie tussen mens en omgeving.
Ondernemend
We moedigen initiatief aan en we promoten onder‑
nemerschap. We nemen verantwoordelijkheid op. We
staan open voor innovatie en durven onze koers bij te
sturen. We proberen nieuwe dingen uit, en we aanvaar‑
den dat groeien zonder falen niet bestaat.
Excellent
Wat we doen, willen we best in class doen. We stellen
onszelf doorlopend de vraag hoe we dat doen, en wat
we kunnen verbeteren. We hebben duidelijke procedu‑
res en bouwen continu aan onze eigen expertise. Ook
onze partners kiezen we op basis van hun expertise
enkwaliteit.
Team
We werken als één team naar ons doel, met respect
voor elkaar. We overstijgen het eigenbelang, en zetten
het eigen ego opzij. We tonen actief interesse in elkaars
werk en helpen elkaar. We zijn een inclusieve organisatie,
zowel naar buiten als naar binnen toe.
(Mega)-trends, Risico’s & Opportuniteiten
De activiteiten van Home Invest Belgium hebben een
impact op verschillende niveaus. Echter is zij, zoals elke
onderneming, gevoelig aan (globale mega) ‑trends die
haar activiteiten beïnvloeden, zoals bijvoorbeeld de
opkomende deeleconomie en evoluerende technolo‑
gieën, alsook globale invloeden op macroeconomisch
en geopolitiek vlak.
In termen van risico’s en opportuniteiten hebben we de
volgende prioriteiten geïdenticeerd:
RISICO’S
BEHEERSING RISICO
OPPORTUNITEITEN
ESSENTIEEL
KLIMAATSVERANDERING
EXTREME
WEERSFENOMENEN
Afnemend comfort voor
onzehuurders
Toename TCO.
Risicoanalyse
Hittebestendige materialen
Doelstellingen op vlak van klimaatmitigatie en adaptatie
GEBREK AAN
GRONDSTOFFEN
Toename TCO
Toenemende vertraging bij
ontwikkeling nieuwe projecten
en reparatie
Charter Circulariteit
Gebruik alternatieve materialen en grondstoffen
VERSTEDELIJKING
Verzadiging van netwerken
Kwaliteit van het bestaan
gaat achteruit (warmtezones;
luchtkwaliteit; individueel
comfort)
Ontwikkeling van gemeenschappen
Afname TCO
GROND SCHAARSTE
Toename TCO Creatieve verdichting
Vernieuwing van bestaand verouderd onroerend goed
VERLIES AAN
BIODIVERSITEIT
Vermindering van welzijn Integreren van richtlijnen voor behoud van biodiversiteit
envergroting van de biofilie
STIJGING IN
ENERGIEVRAAG
Stijgende energiekosten Technologieën met een laag verbruik gebruiken, eigen, lokale
energieproductie en alternatieve hulpbronnen ontwikkelen
BELANGRIJK
DIGITALISATIE EN NIEUWE
BUSINESS/ORGANISATIE
MODELLEN
Beveiliging persoonlijke data Afname TCO
Ontwikkeling van gemeenschappen
Vrijmaken van mankracht
TECHNOLOGISCHE
ONTWIKKELINGEN
Te grote complexiteit voor
gebruik en onderhoud
Afname TCO
Vrijmaken van mankracht
ONGELIJKHEID
Veiligheidsgevoel Stijgende nood aan betaalbare woningen
OPVOLGEN
VERGRIJZING VAN
DEBEVOLKING
Stijgende nood aan woningen
Stijging gemiddelde huurperiode
GLOBALISATIE
Meer verplaatsingen van
mensen, korter verblijf
Flexibiliteit aanbieden op vlak van accommodatie
47

Home Invest Belgium ziet toe op de demograsche
ontwikkelingen en de trends op de woonmarkt, zoals
de schaalverkleining van woningen, de opkomst
van gedeelde ruimten, de vraag naar diensten in de
gebouwen evenals milieuoverwegingen.
Een aantal uitdagingen waar we voor staan bij de
verdere ontwikkeling van ESG voor onze activiteiten is
gelinkt aan de voortdurende uitdaging om aangepaste
producten te vinden, te ontwikkelen of te onderhouden.
Verder is er de evoluerende wetgeving en soms een
zekere traagheid in onze sector. Tot slot zorgt de grootte
van ons team ervoor dat we onze middelen zo efciënt
mogelijk dienen te gebruiken.
De risico’s worden beperkt door:
• Inhouse teams van specialisten gewijd aan
• acquisitie: anticipatie en directe contacten met
marktdeelnemers en opportuniteiten
• ontwikkeling: vaststelling van de kwaliteit van onze
appartementen, diep analyse van de ontwikkelings
en onderhoudskosten en impact
• de bouw: waarborging van de kwaliteit, de kosten en
de planning van de opgeleverde appartementen
• exploitatie: verhuur en onderhoud met het oog op
waarde behoud van de gebouwen
De uitwisseling van informatie tussen deze teams
die een continu verbeteringsproces stimuleert.
3
Partners zijn stakeholders met wie een contractueel engagement is aangegaan.
• Samenwerking met externe adviseurs (advocaten,
architecten, ESG, ...) om onze informatie uptodate
tehouden
• Frequente beoordeling van de renovatiebehoeften
van de gebouwen.
We anticiperen op toekomstige noden onder andere
door de opzet van een intern team: “Design the future”.
Dit team bestaat uit medewerkers van verschillende
afdelingen en waakt erover dat er future‑proof wordt
gedacht: duurzaamheid, nieuwe diensten, verschillende
functies, design & research, innovatie en digitalisa‑
tie… In een notendop: nadenken over hoe wonen in de
toekomst er zal uitzien.
Stakeholder Engagement
In haar hoedanigheid als onderneming en verhuurder
van residentieel vastgoed aan meer dan 2.000 huur‑
ders, treedt Home Invest Belgium dagelijks in contact
met verschillende stakeholders. Hun visie dient gekend
te zijn en zal mee de keuze bepalen van de ESGthema’s
waarop wordt gefocust.
Home Invest Belgium zal stelselmatig meer en meer
groepen stakeholders consulteren volgens het
volgendplan:
INTERNE
STAKEHOLDERS
EXTERNE
STAKEHOLDER – PARTNER
3
EXTERNE
STAKEHOLDERS
2021 Raad van bestuur
Management
Medewerkers
Huurders
2022 Human Resource Manager
Portfolio Management (Property
Mgt + Leasing Mgt + Solution
Center)
Makelaar
Financiële instellingen
Aandeelhouders
2023 Aannemers Overheid
Omliggende gemeenschappen
48
ESG Visie Home Invest Belgium

ESG KADER
Gekozen referenties
Het integreren van duurzaamheid in bedrijfsactiviteiten
kan complex zijn, aangezien er verschillende kaders en
richtlijnen naast elkaar bestaan. Voorlopig wordt er nog
niet gekozen om over te gaan tot certicering maar wor‑
den de meest pertinente aanbevelingen van verschillende
ESG Standaarden en certicatie kaders als referentie
gebruikt, daar waar ze de meeste impacthebben.
We kozen de volgende referenties voor onze activiteiten:
• VN SDG’s (overkoepelend)
• WELL (welzijn, huurders en wijk)
• BREEAM (algemene duurzaamheid gebouw)
• GRESB (management en portefeuille)
en leggen hierna kort wat ze inhouden en waarom ze
gekozen werden.
SDG’S
In 2015 hebben de Verenigde Naties de 17 Duurzame
Ontwikkelingsdoelen (Sustainable Development Goals,
SDG’s) gedenieerd om duurzame doelen voor 2030 te
bereiken en om alle organisaties naar duurzaamheid te
leiden. De belangrijkste doelen van de SDG’s van de VN
zijn het beëindigen van armoede, het beschermen van
de planeet en het bevorderen van vrede en welvaart
voor iedereen over de hele wereld, waarbij niemand
wordt achtergelaten.
De visie van de Verenigde Naties op duurzaamheid
is te erkennen dat het beëindigen van armoede en
andere ontberingen samen moet gaan met strategieën
die gezondheid en onderwijs verbeteren, ongelijkheid
verminderen en economische groei stimuleren – dit alles
terwijl klimaatverandering wordt aangepakt en gewerkt
wordt aan het behoud van onze natuurlijke omgeving.
Deze doelstellingen komen overeen met de ethiek en
waarden van Home Invest Belgium. Ze werden ook geko‑
zen omdat ze herkenbaar zijn voor onze stakeholders.
Het integreren van de SDG’s in de strategie van Home
Invest Belgium houdt in dat de ambitie wordt aange‑
scherpt om duurzame gebouwen te ontwikkelen op
de residentiële huurmarkt, en dit met een focus op
belangrijke uitdagingen zoals klimaat, verantwoorde
consumptie, circulaire economie, gezondheid en
welzijn, hernieuwbare en betaalbare energie, maar ook
ongelijkheid en armoede.
Bij het bepalen van de prioriteiten en materialiteit
voor Home Invest Belgium, werden een aantal SDG’s
weerhouden. De primaire SDG’s bepalen de focus en
de thema’s met een hoog ambitieniveau. Ze werden
geselecteerd enerzijds gezien de relatieve impact van
de bouwsector in het algemeen (zoals geïdenticeerd
door het World Green Building Council), en anderzijds
omwille van de specieke activiteiten van Home Invest
Belgium in het bijzonder (ontwikkeling van residentiële
gebouwen in een stadsomgeving).
49

De secundaire SDG’s zijn thema’s waar we ook aan
wensen bij te dragen, maar die gezien onze bedrijfsacti‑
viteiten een kleinere materiële impact hebben. Ze wor‑
den ook expliciet vermeld omdat sommige activiteiten
op verschillende thema’s inspelen.
4
https://www.worldgbc.org/
We inspireerden ons zo bijvoorbeeld ook op de SDG’s
zoals geïdenticeerd door het World Green Building
Council
4
:
Groene woningen
kunnen gebruik
maken van
hernieuwbare
energie en
worden goedkoper
in gebruik
Het bouwen van
groene gebouwen
schept banen en
stimuleert de
economie
Het ontwerp van
groene woningen
kan innovatie
stimuleren en
bijdragen aan een
klimaatbestendige
infrastructuur
Groene woningen
vormen het
weefsel van
duurzame
gemeenschappen
en steden
Groene
woningen maken
gebruik van
"circulaire"
principes, waarbij
hulpbronnen niet
worden verspild
Groene woningen
produceren
minder uitstoot
waardoor de
klimaat-
verandering
wordt
tegengegaan
Groene woningen
kunnen de
biodiversiteit
verbeteren,
watervoorraden
sparen en helpen
bossen te
beschermen
Door groene
woningen te
bouwen, creëren
we sterke
wereldwijde
partnerschappen
Groene
woningen
kunnen de
gezondheid en
het welzijn van
mensen
verbeteren
hoe groene woningen
de bouwstenen kunnen leveren voor
de verwezenlijking van verscheidene doelstellingen
inzake duurzame ontwikkeling
Primaire SDG’s en secundaire SDG’s kunnen zo gecom‑
bineerd worden in 6 inhoudelijke thema’s:
1. Duurzame steden: 11
2. Klimaat en energie: 7 en 13
3. Verantwoorde consumptie en innovatie: 12 en 9
4. Biodiversiteit en Water: 15 en 6
5. Gezondheid en welzijn: 3
6. Gelijkheid: 4, 5, 8, 10, 17
Tot slot is er ook een overkoepelend thema
Management, dat we linken aan SDG 16 Vrede,
rechtvaardigheid en sterke instellingen.
Het relatieve belang van de individuele SDG voor
HomeInvest Belgium wordt verder in dit document
toegelicht.
Home Invest Belgium kijkt met aandacht naar de
evolutie van certicatieprocessen. Rekening hou‑
dend met de huidige situatie op de markt kiest Home
Invest Belgium er momenteel nog niet voor om op een
systematische wijze zijn portefeuille te laten certi‑
eren, maar zal zich inspireren op de volgende labels
endeze stelselmatig integreren:
50
ESG Visie Home Invest Belgium

BREEAM – LEIDRAAD VOOR ALGEMENE
DUURZAAMHEID VAN GEBOUWEN
BREEAM is een internationaal erkende certicering
voor duurzame gebouwen, die de prestaties van
activa beoordeelt doorheen hun hele levenscyclus
(van nieuwbouw tot ingebruikname en renovatie). Het
is een van de belangrijkste groene certiceringen
die in de vastgoedsector worden gebruikt. BREEAM
is niet alleen een kader, maar ook een grondig, door
derden gecontroleerd en gecerticeerd instrument.
Het is een internationaal erkend kwaliteitslabel voor
geïntegreerdeduurzaamheid.
BREEAM is een relevant kader dat de SDG’s van de VN
vertaalt naar de context van masterplanning en bouw,
en praktisch advies geeft over maatregelen die de
duurzaamheid van een bepaald project zullen verbete‑
ren. Dit kader wordt door HIB als leidraad gebruikt om
voorstellen te evalueren, om ervoor te zorgen dat het
een robuust en veerkrachtig ontwikkelingsplan oplevert.
BREEAM behandelt verschillende ESGgerelateerde
thema’s die allemaal aan bod komen in de strategie van
Home Invest Belgium (management, energie & CO2,
gezondheid & welzijn, landgebruik & ecologie, afval.
Kwaliteit en duurzaamheid zijn belangrijke ESG
gerelateerde onderwerpen voor Home Invest Belgium.
Om de kwaliteit van de gebouwen en de tevredenheid
van de huurders te waarborgen, streeft Home Invest
Belgium ernaar om daar waar pertinent BREEAM‑criteria
te integreren in haar programma van eisen.
WELL – LEIDRAAD VOOR HUURDERS
WELL is een internationaal bouwcerticaat met focus
op sociale en welzijnsaspecten, die fundamenteel zijn
voor het ontwerpen van gezonde omgevingen.
Het beoordeelt de impact van het gebouw op de
gezondheid en het welzijn van de huurder.
WELL houdt rekening met de vele factoren van de
fysieke omgeving die een aanzienlijke invloed hebben
op de dagelijkse gezondheid, het geluk en de pro‑
ductiviteit. Het schetst concepten voor het ontwerp
van buurten en ruimten die de menselijke gezondheid
en het welzijn in alle aspecten en gebieden van het
gemeenschapsleven ondersteunen.
Gezondheid en welzijn zijn belangrijke ESGgerelateerde
onderwerpen voor Home Invest Belgium. Om de kwali‑
teit van de gebouwen en de tevredenheid van de huur‑
ders te waarborgen, streeft Home Invest Belgium ernaar
om, daar waar pertinent, WELL criteria te integreren in
haar programma van eisen.
GRESB – LEIDRAAD VOOR MANAGEMENT
GRESB is een rapportagetool voor ESGgerelateerde
prestaties, gespecialiseerd in de vastgoedsector.
Deze organisatie helpt vastgoedactoren om ESG
gerelateerde prestaties bekend te maken door een
gestandaardiseerde leidraad en prestatiebeoordeling
aan te bieden, gebaseerd op haar wereldwijde bench‑
mark. In 2020 werden in Europa meer dan 610 entiteiten
en 40 808 activa door GRESB beoordeeld (GRESB,2021).
Materialiteitsmatrix
Onze impact op de samenleving maken we duide‑
lijk in een materialiteitsmatrix, zoals bedoeld in de
GRIstandaard. De materialiteitsmatrix identiceert de
materiële thema’s op vlak van ESG: die thema’s die én
voor de organisatie strategisch zijn én tegemoetkomen
aan verwachtingen van de stakeholders.
De materialiteitsmatrix werd ontwikkeld door middel
van:
• een due diligence analyse van de performantie van
een aantal gebouwen op het vlak van ESGthema’s
• een benchmarking oefening waarbij de vastgoed
sector op ESGvlak geanalyseerd werd
• een stakeholder engagement workshop met ver‑
tegenwoordigers van verschillende categorieën van
belanghebbenden: de raad van bestuur, het manage‑
ment, het intern team en de huurders van Home
Invest Belgium.
Het doel van de workshop was om de geselecteerde
ESGonderwerpen (6 inhoudelijke thema’s + over
koepelend management) te bespreken en af te
toetsen met de verschillende groepen belangheb‑
benden. De raad van bestuur, het management, het
interne team evenals de huurders werden vertegen‑
woordigd. Het werd een levendige en interactieve
sessie met nuttige uitwisselingen van verschillende
standpunten. Zowel voor Home Invest Belgium als
voor de belanghebbenden bleek duurzaamheid een
belangrijk onderwerp te zijn: scores tussen 0 en 10
konden gegeven worden, de meeste punten lagen
tussen 6 en 10.
51

De resultaten van bovenstaande oefeningen werden
samengebracht en omgezet in een ‘materialiteits
matrix’ die de strategie van Home Invest Belgium op
een eenvoudige wijze toelicht.
Belangen en verwachtingen zijn geen statisch gegeven.
Dit betekent dat Home Invest Belgium de materialiteiten
om de 3 jaar zal herbekijken, zodat zij in staat is om ook
op vlak van maatschappelijk verantwoord ondernemen
snel in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen.
© SuReal
5
6
7
8
9
10
5 6 7 8 9 10
Afval
Versterk efficiënt waterverbruik
Innovae
Hernieuwbare energie
Beleidsmaatregelen voor
gelijkheid
Inclusief en toegankelijk
ontwerp
Vooropstellen van ESG
gerelateerde doelstellingen
Akoessch comfort
Ontwikkeling beleidsmaatregelen Ontwikkeling beleidsmaatregelen
voor management
Verbetering van de ecologische waarde en
bescherming van ecologische kenmerken
Relae met huurdersRelae met huurders
Verantwoor
de bouwprakjken
Slimme gebouwenSlimme gebouwen
gerelateerde onderwerpen in de ESGESG
Tevredenheidsenquête
Betrekken van de gemeenschap
Biofilie / Groene kenmerken
Luchtvervuiling
Verminderen van energieverbruik en CO2
uitstoot
Ontwikkeling / Gemeenschap
Groene huurovereenkomst
huurovereenkomst
Materialiteitsmatrix
Direce
THEMA 1 Duurzame steden
THEMA 2 Klimaat & energie
THEMA 3 Verantwoorde
consumpe & innovae
THEMA 4
Biodiversiteit &
Water
THEMA 5 Gezondheid &
welzijn
THEMA 6 Gelijkheid
Belangrijk voor Home Invest Belgium
Belangrijk voor belanghebbenden
52
ESG Visie Home Invest Belgium

ESG IMPLEMENTATIE
De materialiteitsmatrix formuleren is een belangrijke
stap bij ontwikkeling van de ESGstrategie.
Dit moet echter verder concreet gedenieerd
en uitgerold worden, met duidelijke ambitie
niveaus in functie van het belang van het thema.
DeESGprioriteiten worden zo op hun beurt verder
verjnd ineen implementatieplan.
Het implementatieplan houdt rekening met verschil‑
lende aspecten zoals het toekennen van verant‑
woordelijkheden op management én op operationeel
niveau, het vrijmaken van budgetten, training voorzien
voor medewerkers die bijkomende verantwoordelijk‑
heden krijgen, ontwikkelen van nieuwe of aanpassen
van bestaande processen/procedures, integreren
vaninstrumenten op managementniveau om een
adequate opvolging te garanderen…
ESG Focus, Doelstellingen, Resultaten
Voor Home Invest Belgium vertaalt dit zich concreet in
de volgende sleutel mijlpalen:
• 2022: uitwerking nodige instrumenten, training,
haalbaarheids studie lange termijn energieplan 2035
• 20222023: Datamonitoring uitbreiden, data
analyse, survey huurders en medewerkers,verjning
vanbestaande doelstellingen en uitbreiden met
nieuwe doelstellingen
• 2035: Uitvoering energieplan
• Continu: opvolging, rapportering en communicatie
met onze stakeholders
Daar waar mogelijk werden reeds becijferde doel‑
stellingen opgenomen in de uitwerking van onze
strategie. Voor een aantal thema’s echter, wensen we
meer duidelijkheid te krijgen over de performantie
van onze portefeuille. In een tweejarige transitiefase
zullen we deze data verzamelen om nadien verdere
concrete doelstellingen te speciëren of bestaande
doelstellingen teverjnen.
Team
De ontwikkeling en uitvoering van een ESGbeleid is een
zaak van de hele onderneming, op alle niveaus, zowel
intern als via onze externe samenwerkingsverbanden.
De denitie van de kwaliteit van het product, de instru‑
menten voor het beheer van de vastgoedportefeuille, de
kwaliteit van onze relaties met de huurders, de oprich‑
ting van partnerschappen, en uiteindelijk de integratie
van onze ESGambities in al deze domeinen vergen een
dynamische en permanente aandacht.
Om stapsgewijs vooruitgang te boeken wordt er reke‑
ning gehouden met integratie van ESGaspecten en
verantwoordelijkheden voor nieuwe functies of het
voorzien van een gepaste communicatie of training voor
medewerkers die bijkomende verantwoordelijkheden
krijgen op vlak van ESG.
Menselijk Kapitaal
Voor het team wenst Home Invest Belgium te zor‑
gen voor een menselijke aanpak: werkbaar werk, een
gezonde omgeving en veel contact met huurders zijn
hier enkele pijlers van. Home Invest Belgium hanteert
een hoog ethisch niveau, zowel naar haar stakeholders
toe als t.o.v. haar eigen medewerkers. Het HR‑beleid
van de organisatie zet in op diversiteit op het vlak van
rekrutering en personeelsbeleid (taal, cultuur, gender,
leeftijd mix...).
Vanaf de ondertekening van de arbeidsovereenkomst
met de nieuwe medewerker start de onboarding waarbij
we de toekomstige medewerker informeren over de
verwachtingen via de onboardingpolicy.
Home Invest Belgium moedigt een open communicatie
aan tussen medewerkers en leidinggevenden, dit gaat
van het sensibiliseren over het gebruik van het per-
soonlijk development plan tot het uiten van het juiste
gedrag die onze waarden weerspiegelen. Onze leiding‑
gevenden worden aangemoedigd om hun teams hierop
te coachen. Tijdens de 121’s met hun respectievelijke
medewerkers en ook in de performance review komt
dituitgebreid aan bod.
Cafetariaplan
Home Invest Belgium zal in 2022 onderzoeken wat de
toegevoegde waarde is van het invoeren van een cafe‑
tariaplan. Hier zou een mobiliteitsbudget bijvoorbeeld
deel van kunnen uitmaken.
IT-beleid
Home Invest Belgium heeft een ‘Choose your own
device’ beleid, waarbij medewerkers een IT budget krij‑
gen en zo een eigen voorkeur kunnen laten meespelen
in de keuze van computers, klavier, bureaustoel, …
Telewerkbeleid
Om een gezond evenwicht te bewaren tussen werktijd
en privétijd werd door de Working Together groep een
telewerkbeleid uitgewerkt en geïmplementeerd dat
medewerkers toestaat om een deel van hun tijd efci‑
ent van thuis uit te werken. Home Invest Belgium zorgt
daarbij voor de IT en technische ondersteuning zodat
onze stakeholders geen verschil merken in de dienst‑
verlening van waar uit er ook gewerkt wordt.
53

Salarisbeleid
Het loonbeleid van HIB werd op basis van objectieve
criteria vastgelegd in een functieclassicatie. Samen
met een marktconforme bruto verloning wordt een
extralegaal pakket aan voordelen aangeboden aan haar
medewerkers zoals een groepsverzekering, gewaar‑
borgd inkomen, hospitalisatieverzekering, maaltijd
cheques, thuiswerkvergoeding, en een collectieve
bonus gekoppeld aan de resultaten van de organisatie.
Mobiliteit
Het wagenpark van Home Invest Belgium evolueert:
nieuwe wagens zijn hybride of elektrisch. In 2022 zal
Home Invest Belgium een nieuwe locatie zoeken voor
het hoofdkantoor, hierbij zal ook een mobiliteitsstudie
uitgevoerd worden.
In het afgelopen jaar heeft het Work Togetherteam een
aantal workshops georganiseerd. Dit team, dat bestaat
uit personeelsleden met verschillende achtergronden,
wil nagaan wat de onderneming kan doen om de
terugkeer naar kantoor te vergemakkelijken, het per‑
soneel peilen naar hun verwachtingen op het gebied
van telewerken, mobiliteit, werkinstrumenten, exibele
werk tijden, enz. Dit heeft reeds geleid tot de invoering
van een nieuw beleid inzake telewerken. Het team is nu
bezig met het verbeteren van onze kantooromgeving.
Scope
De rapporteringsscope voor dit verslag op gebied van
ESG focust op onze residentiële portefeuille.
In de volgende tabellen wordt een onderscheid
gemaakt tussen de mogelijke status van de gebouwen
Portefeuille: bestaande portefeuille,
Ontwikkeling: toekomstige ontwikkelingen,
Renovatie: grote renovaties waarvoor een bouwvergun‑
ning vereist is,
Acquisitie: fase van verwerving van bestaande residen‑
tiele gebouwen. Eens aangekocht valt het gebouw onder
Portefeuille.
Overkoepelende acties worden geïdenticeerd als
‘ strategisch’ in de scope.
In wat volgt worden de geplande activiteiten om de
strategie concreet te verwezenlijken toegelicht volgens
de zes inhoudelijke én het overkoepelend thema.
De volgende hoofdstukken zijn als volgt opgebouwd:
• Korte beschrijving van het thema,
• Overzicht van resultaten van de stakeholder
engagement oefening voor het thema,
• Toekomstige activiteiten van Home Invest Belgium
rond het thema.
54
ESG Visie Home Invest Belgium

THEMA 1: DUURZAME STEDEN
SDG 11 Duurzame Steden en Gemeenschappen
De wereld verstedelijkt in sneltreinvaart. De verwach‑
ting is dat het aantal stadsbewoners, nu vijftig procent,
rond 2030 nog eens met tien procent gestegen zal zijn.
Duurzame groei van steden is daarom onontbeerlijk
opdat ze leefbaar worden en/of blijven. Iedereen moet
er goed, gezond en duurzaam kunnen leven dankzij een
goede huisvesting, gezonde lucht, gezond water (zie ook
Thema’s 4 en 5), voldoende groen (zie ook Thema 4) en
een goede toegang tot het openbaar vervoer.
Gezien de strategie van Home Invest Belgium om in ste‑
delijke gebieden te bouwen, beschouwen we dit als één
van de belangrijkste ESGthema’s voor onze activiteiten.
Directie
Huurders
Team
Raad van bestuur
Allen
Gemidd.
Score: 8.2
10
9
8
7
6
5
4
Afval
Relatie
huurders
Duurzame
mobiliteit
Selectie locatie
Betrokkenheid van de
Gemeenschap
"Het bevorderen van collectief bewustzijn in een individualistische
wereld geeft weinig toegevoegde waarde." (Raad van bestuur)
"Het succesvol empoweren van de gemeenschap door middel van
engagementen kan sommige mensen bewuster maken van de
problematiek." (Team)
"De nadruk moet liggen op het behoud van groene ruimten, het
hergebruik van bestaande grond en de verdichting van bestaande
grond." (Raad van bestuur)
"Het is belangrijk om de bevolking te spreiden om vervuilings-
pieken te vermijden" (Team)
"Het is belangrijk duurzame mobiliteit te bevorderen en te
ondersteunen." (Huurders, Team, Raad van bestuur)
"Ik denk dat het relevant is om een instrument voor communicatie
en uitwisseling tussen de huurders te creëren" (Management)
"Het is belangrijk om een goede relatie met en tussen de huurders
te onderhouden, om hun verwachtingen te kennen en om meer
geschikte oplossingen te kunnen voorstellen" (Team, Huurders)
"Heel belangrijk, goed afvalbeheer en recycling leiden
tot meer duurzaamheid" (Team)
"Informeer nieuwe huurders over de regels van
afvalscheiding" (Huurders)
"Voldoende grote afvalkamers" (Raad van bestuur)
55

INVULLING SCOPE AMBITIE TERMIJN
LOCATIE
ONTWIKKELING
Portefeuille
Ontwikkeling –
Renovatie –
100% investeren in steden met minimum 50.000inwoners Continu
Acquisitie
Renovatie
Acquisitie
Voor bestaande gebouwen wordt systematisch
bestudeerd of de hele of het grootste deel van de
structuur behouden kan worden
Continu
GEMEENSCHAP
KWALITATIEVE
EN BETAALBARE
WONINGEN
Strategisch Haalbaarheidsstudie met betrekking tot toekomstige
woonnoden van huurders zodat we een antwoord
kunnenbieden aan hun veranderde behoeften
(jong,kinderen, ouderen…)
2023
Portefeuille
–
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
Kwalitatieve en uitgeruste appartement te huur
voorstellen aan een prijs die betaalbaar is voor een
brede doorsnede van de markt. De termen ‘kwalitatief’
en ‘betaalbaar’ worden momenteel verderintern
gedefinieerd. Dit kan regiogebonden zijn: v.b.‘betaalbaar’
in Brussel is ‘in lijn met het huurrooster van het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest’.
Continu
LANDLORD
OFCHOICE
Portefeuille Enquête tevredenheid huurders 2022
Portefeuille Feedback en review systeem: feedback zal worden
gevraagd na een interactie met enerzijds het Solutions
Center en anderzijds met de commercieel agent via
de HOMIapp en het CRM systeem. Deze feedback zal
als basis en leidraad dienen om onze dienstverlening
verder te optimaliseren en bij te stellen naar de noden
enwensenvan onze klant.
2022
DIENSTEN VOOR
HUURDERS
Ontwikkeling
Renovatie
Waar mogelijk coworking ruimte
+ dropboxes voorzien
Continu
Portefeuille
Acquisitie
Co‑working ruimte in functie van renovaties in
bestaandegebouwen
Continu bij
renovaties met
bouwvergunning
Portefeuille Faciliteren van communicatie en informatie tussen
huurders en Home Invest Belgium
2023
INFORMEREN EN
SENSIBILISEREN
VANHUURDERS
Portefeuille Algemeen: ontwikkelen van infobrochure: ESG,
lucht,afval,…
2023
Portefeuille Specifiek per gebouw (gebruikershandleiding gebouw
+info ter plaatse daar waar relevant): hoe afval sorteren,
instructies voor gebruik van dropbox, thermostaten…)
2023
TOEGANKLIJKHEID
GEBOUW
Ontwikkeling–
Renovatie
PVM toegankelijkheid – PVM gescand & PVM in
programmavan eisen (100% toegankelijk)
Continu
Ontwikkeling
–
Renovatie
1% van de nieuwe eenheden
(met minimum 1 unit/project) gepast voor PMV
Continu
OUTDOOR
GROENERUIMTE
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
Analyse van toepasbaarheid van 3/30/300 regel
envastleggen van objectieven:
• zicht op 3 bomen
• 30% van het terrein onder bladerdak
• max 300m van toegankelijke groene zone
Indien bovenstaand niet haalbaar: assets hebben
privéofgemeenschappelijke groene ruimte of een
groeneruimte toegangelijk binnen de 300m
2022
Uitvoering objectieven 2023‑2025
IMPACT OP
GEMEENSCHAP
Portefeuille Studie om in kaart te brengen welke impact de
assetskunnen hebben op de omgeving
2023
Portefeuille Monitoringproces via bevraging van de impact op de
gemeenschap voor ten minste 70% van alle residentiele
activa met meer dan 50 appartementen
2025
56
ESG Visie Home Invest Belgium

INVULLING SCOPE AMBITIE TERMIJN
MOBILITEIT
BEREIKBAARHEID
GEBOUW
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
Selectieprocedure: minstens 2 halten voor openbaar
vervoer binnen een straal van 500 m, met frequentie van3
à 4 passages per uur
Continu
FIETS
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
• Voetgangers‑ en fietsers‑banen in de parking
• Afgesloten ruimte voor fietsen
50% en 2023; 80%
en 2025
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
Voorzieningen voor opladen van elektrische fietsen 50% en 2023; 80%
en 2025
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
Aantal fietsenstallingen dat voldoet aan WELL
(Lange termijn = 30% van het aantal bewoners
engelegenbinnen 30 m van de ingang)
PR: Continu
OA: 50% en 2023;
80% en 2025
PREVENTIE MILIEUVERVUILING
AFVAL HUURDERS
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
Sensibiliseren: De huurders informeren over het
belanginzake afvalvermindering
2022
AFVAL
CONSTRUCTIE/
VERBOUWING
Ontwikkeling
Renovatie
• Ontwikkelen van een afvalbeheersplan
• Materiaal voor hergebruik wordt vòòr afbraak
inkaartgebracht
• Ontwikkelen van doelstellingen op vlak van
hergebruik/recyclage
• Afval op de werf wordt gesorteerd. Indien
onvoldoenderuimte wordt er gefaseerd
afgebroken/afgevoerd
• Data Monitoring (gevaarlijk/
nietgevaarlijk,%hergebruik,recyclage…)
Vanaf 2022
57

THEMA 2: KLIMAAT & ENERGIE
5
https://www.ipcc.ch/site/assets/uploads/sites/2/2019/05/SR15_SPM_version_report_LR.pdf
6
https://www.ipcc.ch/site/assets/uploads/sites/2/2019/05/SR15_SPM_version_report_LR.pdf
7
https://eurlex.europa.eu/resource.html?uri=cellar:b828d1651c2211ea8c1f01aa75ed71a1.0002.02/DOC_1&format=PDF
SDG 13 Klimaat Actie
Onze broeikasuitstoot blijft stijgen. De aarde warmt
hierdoor in een sneltempo op. Het directe gevolg?
Eenstijgende zeespiegel en extreem weer, wat dan
weerzorgt voor voedselschaarste, waterschaar‑
ste, overstromingen, het verdwijnen van leefgebied
van mensen én dieren en nog meer rampen. Volgens
de IPCC, de wereldwijde uitstoot van broeikasgas‑
sen moet in 2030 met minstens 45% zijn gedaald
ten opzichte van 2010 om de ergste gevolgen van
klimaatveranderingtevermijden
5
.
De bouwsector heeft een grote impact op de atmo‑
sfeeren is verantwoordelijk voor een groot aandeel
van de jaarlijkse CO2– en andere broeikasgasuitstoot.
Zo is de sector jaarlijks verantwoordelijk voor 40%
van het totale energiegebruik in de EU
6
. Deze energie
wordt grotendeels opgewekt met fossiele brandstof‑
fen en leidt dustot de uitstoot van enorme hoeveel‑
heden CO2.
Home Invest Belgium zet in op verschillende aspecten
met betrekking tot klimaatactie: zowel bij bestaande
gebouwen als bij ontwikkelingen en aankopen van
nieuwe gebouwen wordt een proces gevolgd om voor‑
uitgang te boeken zowel op vlak van vermindering van
uitstoot van broeikasgassen (klimaatmitigatie), als het
beschermen van gebouwen tegen de impact van een
veranderd klimaat (klimaatadaptatie).
SDG 7 Betaalbare en duurzame energie
Voor bijna alle Sustainable Development Goals (SDG’s)
geldt dat ze in meer of mindere mate doorwerken
op andere SDG’s. En hier is het heel duidelijk: zonder
energie geen welzijn en welvaart. Maar ook: zonder
hernieuwbare energie geen succes op bijvoorbeeld
SDG13 (klimaatactie) en SDG15 (leven op het land).
Duurzame energie zorgt voor een verminderde uitstoot
van broeikasgassen en dus vertraging van de klimaat‑
verandering. Dit zorgt dan weer op zijn beurt voor min‑
der disruptie op vlak van biodiversiteit.
Met de European Green Deal en de klimaatwet,
steltde Europese Unie zich als doel om tegen 2050
het eerste klimaat neutrale continent te zijn, het
ambitieniveau van de vastgoedsector zal hierbij
eencruciale rol spelen
7
.
Home Invest Belgium anticipeert hierop door de
ontwikkeling van concrete doelstellingen m.b.t. ener‑
gieconsumptie en efciëntie, én bestudeert de ambitie
om deze doelstellingen vroegtijdig te behalen in 2035
i.p.v.het door de EU vooropgestelde 2050.
58
ESG Visie Home Invest Belgium

behavior
Directie
Huurders
Team
Raad van bestuur
Allen
Gemidd.
Score: 8.5
Aanpassing aan
klimaatverandering
Mitigatie van
klimaat-
verandering
Groen huur
contract
Duurzaam
gedrag
bevorderen
Vermindering
van energie- en
CO2 uitstoot
Hernieuwbare
energie
“bijvoorbeeld: niet
bouwen op grond met
een overstromingsrisi-
co.” (Raad van bestuur)
“Ook al is het alleen op lange
termijn mogelijk, het is nodig.”
(huurders)
“Wereldwijd en op lange termijn zal elke
vermindering van CO2 uitstoot levens
redden dus in dit opzicht moeten we
verantwoordelijk handelen.” (Huurders)
“Ik denk niet dat we de mentaliteit
van onze bewoners kunnen
veranderen, we kunnen enkel de
juiste ruimtes en inftrastucturen
voorzien. ” (directie)
“Het is belangrijk dilemma; nieuwbouw v.s.
zware Renovatie.” (Raad van bestuur)
"informatie en begrip is het begin
van aangepast gedrag" (Raad van
bestuur)
"Voor mij is een groene huur
-overeenkomst een (zachte)
verbintenis tussen huurder en
verhuurder om de milieu-impact
te verminderen en omvat afval-
beheer, uitwisseling van ge-
gevens over energiegebruik enz."
(Raad van bestuur)
"Richten op de lange termijn,
kiezen voor groene energie is een
eerste stap" (Raad van bestuur)
"Marketing idee: benadruk de verminderde
koolstofvoetafdruk als huurder bij HIB en ver-
geleken die met de gemiddelde huurder in
dezelfde markt" (Directie)
"Cruciaal! Dit is wereldprobleem nummer één,
de toekomstige generaties kijken naar ons."
(Team, Huurders)
INVULLING SCOPE AMBITIE TERMIJN
ENERGIE/CO2 UITSTOOT BEPERKEN – HERNIEUWBARE ENERGIE
BEPERKING
ENERGIEVERBRUIK
GEBOUW
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
Haalbaarheidsstudie uitvoeren om gemiddeld
EPC“A”ofbeter voor de hele portefeuille te
bekomentegen 2035
2022
HERNIEUWBARE
ENERGIE EN
FOSSIELE
BRANDSTOFFEN
Ontwikkeling
Renovatie
Systematisch haalbaarheidsstudie uitvoeren
betreffendehernieuwbare energieproductie en
volledigfossielvrij
Continu
Portefeuille
Acquisitie
Uitwerken haalbaarheidsstudie hernieuwbare
energieproductie en volledig fossielvrij in bestaande
gebouwen, implementatie target 2035
2022
SENSIBILISEREN
Portefeuille Hernieuwbare energiecontracten promoten voor
dehuurders
2023
BESCHERMING PATRIMONIUM
RISICOANALYSE
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
Risicoanalyse m.b.t. toekomstige klimaatscenario’s 2022
FYSIEKE
BESCHERMING
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
In functie van resultaten van de risicoanalyse,
bijkomendebeschermingsmaatregelen
implementeren
Vanaf 2023
Ontwikkeling
Renovatie
Gebruik van gevelafwerkingen die bestand zijn
tegen de klimaatsveranderingen; de toename van de
frequentie en de hevigheid van stormen en grotere
temperatuurschommelingen, overstromingsveilige
bouwtechnieken toepassen, …
2022
59

THEMA 3: VERANTWOORDE
CONSUMPTIE& INNOVATIE
SDG 12 Verantwoorde consumptie enproductie
De wereldbevolking blijft groeien. We zijn momenteel
met 7,5 miljard, en tegen 2050 zal dat aantal stabiliseren
rond de tien miljard. In combinatie met onze levensstijl
maakt dit dat we met een te hoge snelheid de natuur‑
lijke bronnen van onze planeet verbruiken.
Het concept Overshoot Day tracht dit te kwanticeren.
Overshoot Day is de dag in het jaar waarop de mens‑
heid net zoveel van de natuur gebruikt heeft als de
planeet datzelfde jaar kan regenereren.
Wereldwijd viel die dag in 2021 op 29 Juli. Voor België
echter viel deze veel vroeger: op 30 Maart 2021.
60
ESG Visie Home Invest Belgium

Feb 9 | Qatar
Feb 15 | Luxemburg
Mar 13| Canada, Verenigde Arabische
Emiraten, Verenigde Staten van
Mar 23 | Australië
Mar 26 | België
Mar 28 | Denemarken
Mar 31 | Finland
Apr 2 | Republiek Korea
Apr 3 | Zweden
Apr 6 | Oostenrijk
Apr 12 | Tsjechische Republiek, Nederland,
Apr 18 | Slovenië
Apr 19 | Nieuw-Zeeland, Rusland
Apr 21 | Ierland
Apr 27 | Saoedi-Arabië
Mei 4 | Duitsland, Israël
Mei 6 | Japan
Mei 6 | Portugal
Mei 11 | Frankrijk
Mei 12 | Spanje
Mei 13 | Zwitserland
Mei 15 | Bahamas, Chili, Italië
Mei 17 | Montenegro
Mei 19 | Verenigd Koninkrijk
Mei 21 | Griekenland
Mei 29 | Kroatië
Mei 30 | Hongarije
Jun 1 | Zuid-Afrika
Jun 2 | China
Jun 11 | Roemenië
Jun 22 | Turkije
Jun 24 | Argentinië
Jun 27 | Iran
Jul 5 | Bolivië
Jul 8 | Paraguay
Jul17 | Panama
Aug 12 | Brazilië
Aug 19| Namibië
Aug 25| Costa Rica
Aug 27| Oekraïne
Aug 30 | Venezuela
Aug 31 | Mexico
Sep 3 | Peru, Thailand
Sep 4| Algerije
Sep 12 | Vietnam
Okt 11 | Oezbekistan
Okt 12 | El Salvador
Nov 8 | Colombia
Nov 11 | Egypte
Nov 14 | Guatemala
Nov 24 | Irak
Nov 24 | Cuba
Dec 3 | Indonesië
Dec 6 | Ecuador
Dec 20 | Jamaica


































































































































































































































































Figuur 1: Bron: https://www.overshootday.org/newsroom/country-overshoot-days/
Er moet dus iets drastisch veranderen in de manier
waarop we consumeren en produceren. Voor Home
Invest Belgium speciek betekent dit dat we op een
verantwoorde manier kijken naar hoe we met materia‑
len omgaan: kiezen voor materialen met een beperkte
milieuafdruk, circulariteit van materialen verhogen en
afval verminderen.
SDG 9 Industrie, innovatie en infrastructuur
Een veilige en duurzame infrastructuur waar iedereen
toegang toe heeft, is essentieel om de overige SDG’s
te bereiken. Enerzijds gaat het om fysieke infrastruc‑
tuur als wegen, vervoer en energie. Anderzijds is er de
infrastructuur die betrekking heeft op informatie‑ en
communicatietechnologie, zoals internet. Willen we
komen tot toegankelijke infrastructuur voor iedereen,
die geen verdere schade toebrengt aan onze planeet,
dan kunnen gerichte investeringen in industrialisatie en
technologische innovatie hiertoe bijdragen.
Wat de activiteiten van Home Invest Belgium betreft
hebben we het meeste impact op een veilige en
duurzame woninginfrastructuur, maar ook door het
aanwenden van technologische innovatie om o.a.
consumptiedata te monitoren, om inventarissen op te
maken van de materialen die we gebruiken, en om in
direct contact te treden met onze huurders opdat we
sneller en gerichter kunnen reageren.
61

Directie
Huurders
Team
Raad van bestuur
Allen
Gemidd.
Score: 8.4
10
9
8
7
6
5
4
Circulaire
Economie
Innovatie
Verantwoordelijke
bouwpraktijken
Smart building
“Slimme systemen ja!, metingen ja!, maar
houdt het eenvoudig. Houdt rekening met
de kennis en de interesse van de gebruiker,
want het zijn geen techniekers. Het slimste
gebouw is een gebouw dat geen gebruiks-
aanwijzingen nodig heeft”.
( Directie , Huurders, Raad van bestuur)
“ Het is belangrijk om dit in een vroeg
stadium in te plannen, waarbij het belang-
rijk is om het in een zo een objectief
mogelijk kader te plaatsen.” (Raad van
bestuur)
“Hoewel een groen certicaat misschien
niet voor alle leveranciers beschikbaar is,
zou het toch nuttig zijn het in te voegen, al
heeft het misschien geen hoge prioriteit.’”
(Team)
“informatie ligt aan de
basis voor toekomstige
verbetering”. (Raad van
bestuur, Team)
“Er zijn voorlopig weinig levensvatbare oplossin-
gen, kosten voor symbolen moet vermeden
worden. Op de lange termijn zal dit wel mogelijk
zijn”. (Raad van bestuur)
“Belangrijk om uit te voeren, ook al is het niet 100%
haalbaar. Het is heel belangrijk om te stoppen met
het gebruik van toxische materialen”. (Team)
INVULLING SCOPE AMBITIE TERMIJN
VERANTWOORDE CONSUMPTIE & PRODUCTIE
CIRCULAIRE
ECONOMIE
Ontwikkeling
Renovatie
Uitwerken van aantal haalbaarheidsstudies en
verfijning van modellen met het oog op een latere
structurele implementatie voor nieuwe projecten/grote
verbouwingenrond:
• Afvalbeheersplan, afvalaudit
• Integreren van urban mining
• Materialendatabank
• Definiëren van materiaalvereisten: lokaal gewonnen,
teruggewonnen materialen, lage koolstofinhoud, lage
VOSuitstoot, gemakkelijk recycleerbaar, gemakkelijk
aanpasbaar …
2023
MATERIALEN
Ontwikkeling
Renovatie
LCA (Levens Cyclus Analyse) studie for nieuwe
projecten:verminderen van embodied carbon
vanmaterialen
Continu
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
Zwarte Lijst Materialen: oplijsten van materialen
dieondergeen geval gebruikt mogen worden
2022
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Witte lijst met te verkiezen materialen, Materialen
paspoort, EPD (Environmental Product Declaration)
2023
Portefeuille Verantwoorde onderhouds‑ en kuisproducten 2023
62
ESG Visie Home Invest Belgium

INVULLING SCOPE AMBITIE TERMIJN
CERTIFICATIE
Portefeuille Haalbaarheidsstudie voor certificatie WELL Portfolio 2022
Ontwikkeling
Renovatie
Programma van Eisen voor standaard appartement
afstemmen daar waar relevant op GRESB, BREEAM
enWELL standaarden
2022
Ontwikkeling
Renovatie
Evaluatie van BREEAM label en aanpassen van het
standaard bestek.
» Quick wins (ROI < 3 jaar)
» Andere onderwerpen
2022
DESIGN
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Acquisitie
Design the Future: volgen van de marktontwikkelingen
enhet prospecteren van de toekomst binnen een ad
hocinternteam
Continu
SUPPLY CHAIN
Ontwikkeling van ESG vereisten voor
aannemers/toeleveranciers.
Ontwikkeling
Renovatie
• Aannemer klasse 6 tem 8 dienen bewijs van processen
voor te leggen
2022
Ontwikkeling
Renovatie
• Werfbeheer volgt de BREEAM A1 checklist
(Verantwoordebouwpraktijken)
2022
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
• Opvolging performantie gebouwen: professionele
aftercare support (technische installaties …) voor
nieuweontwikkelingen, grote renovaties en voor
bestaande gebouwen
2022
INNOVATIE
DIGITALISATIE
Portefeuille 100% van de activa: ‘van lead to lease’: digitaliseren
van huurcontracten via de HOMI App: vergemakkelijken
van communicatie met de huurder, bevragingen,
sensibilisatie,…
2022
MONITORING
Ontwikkeling
Renovatie
Digitaal platform gelinkt aan smart meters 2022
Ontwikkeling
Renovatie
Haalbaarheidsstudie rond BIM: voor nieuwe projecten
vanmeer dan 75 appartementen.
Toe te passen op structuur, sanitair, HVAC, elektriciteit
(veiligheidsverlichting en branddetectie), valse plafonds
en materialen databank.
Continu
Portefeuille BMS of alarmsysteem op technische installaties
(verwarming, ventilatie groepen, en pompen)
2023‑2025
HAALBAARHEIDS-
STUDIES
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
• Installatie van batterijen om lokaal energie te stockeren
• Warmtepompen, geothermie, fotovoltaïsche op gevels
• Derde investeerders
• (in functie van evolutie van wetgeving): evalueren
vanverkoop van overschot van lokaalgeproduceerde
energie aan huurders, naburige bedrijven ...
2022
63

THEMA 4: BIODIVERSITEIT & WATER
8
https://www.fao.org/3/ca8642en/ca8642en.pdf
SDG 15 Leven op het land beschermen
We kunnen niet zonder onze natuur. Ruim dertig pro‑
cent van de aarde bestaat uit bos
8
. Bomen geven ons
zuurstof en halen CO2 uit de lucht. Bovendien zorgt
bos wereldwijd voor werkgelegenheid en voedsel, en
is tachtig procent van alle ora en fauna er te vinden.
Kortom: bescherming van ecosystemen en biodiver‑
siteit is cruciaal voor de toekomst van de aarde en
demensheid.
De activiteiten van Home Invest Belgium komen tege‑
moet aan een basisbehoefte van de mens: een thuis
creëren. Om dit te realiseren moet noodzakelijker‑
wijs land in beslag genomen worden en is het van
groot belang om dit op een verantwoorde manier uit
tevoeren.
SDG 6 Water
Deze SDG hangt samen met veel andere, zoals
gezondheid en voeding. Positieve impact op water
werkt dus door op andere SDG’s. Toegang tot proper
water, sanitaire voorzieningen en goede hygiëne is een
mensenrecht. Toch moeten miljarden mensen het op
ditmoment zonder deze basisbehoeften doen.
Home Invest Belgium heeft een impact op waterver‑
bruik zowel binnen als buiten de gebouwen.
64
ESG Visie Home Invest Belgium

Directie
Huurders
Team
Raad van bestuur
Allen
Gemidd.
Score: 8.2
10
9
8
7
6
5
4
Biophilia / Groene
kenmerken
Verbeter de ecologische
waarde en behoud
waterefficiëntie
verhogen
Water
Monitoring
“ Er is toezicht op de vraag van de huurders
vanwege de kosten van de individuele
consumpties. Ingrepen lijken onnodig”.
(Raad van bestuur)
“ Gemakkelijk uit te voeren en onmiddellijk
resultaat maar moet getemperd worden
door de overwegingen van kosten en
baten.” (Raad van bestuur)
“Heel belangrijk, water en biodiversiteit
zijn de basis van het leven.” (Team)
“Mogelijk indien het niet speciek de
verantwoordelijkheid van de land/bouw-
heer is. Op deze manier is het een realistisch
idee.” (Raad van bestuur)
Pragmatisch gezien, zou het echt duurzaam
en eciënt zijn als elk huishouden zijn
eigen voedsel kweekt? Te onderzoeken,
maar dit vereist de betrokkenheid van de
huurders, zodat we over voldoende gege-
vens beschikken en dus de experimenten
nuttig zijn. Het initiatief is economisch
ondoelmatig, maar kan voor sommige
gebruikders een meerwaarde zijn. “ (Raad
van bestuur)
“waarom niet samen met de huurders een
moestuin voor de gemeenschap aanleg-
gen.” (Team)
INVULLING SCOPE AMBITIE TERMIJN
BIODIVERSITEIT
SITE SELECTIE
Ontwikkeling Niet bouwen in greenfields (= onbebouwde site)
OFSitemet lage ecologische waarde en opwaarderen
vande ecologische waarde
Continu
ONTWERP
Ontwikkeling
Renovatie
Tijdens ontwerpfase
Biodiversiteit, topografie en hydrografie bestuderen
tijdens de ontwerpfase
Aanstellen van een landschapsarchitect. Deze houdt
rekening met aspecten zoals: droogte tolerante en
inheemse flora, eetbaar landschap (fruitbomen,
wijnstokken, tuin, ...), tuinen die weinig onderhoud vergen,
bijdragen tot duurzame stedelijke drainage, nieuwe of
extra open ruimten creëren in nieuwe ontwikkelingen,
habitats behouden in nieuwe ontwikkelingen, …
Uitvoeren van studie over integratie van groene
daken,levende muren en andere biofiliekenmerken
indegebouwen
Continu
BIOFILIE EN
SOCIALE
CONTACTEN
Portefeuille
Test op Horizon & RQE
1/ aromatische planten die weinig onderhoud
nodighebben
2/ één of meer huurders verantwoordelijk maken
(moestuincommissie)
Evaluatie en eventuele verdere uitbreiding
2022
WATER
DOEL
Portefeuille Monitoren van waterverbruik per activa 2023
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Ontwikkeling van doelstellingen voor waterbesparing 2023
BESPARING
ONTWERP
Ontwikkeling
Renovatie
Gebouw: ontwerp met toestellen die weinig water
verbruiken, zoals toiletten met dubbele spoeling, waterloze
urinoirs, sproeikranen, waterbesparende douches,
badkuipen met spits toelopende vorm of metpindavorm,
waterbesparend witgoed, zeer
efficiënte/droge armaturen, lekdetectiesystemen
Continu
Portefeuille
Ontwikkeling
Renovatie
Buiten: tuinen met laag waterverbruik,
droogtetolerante/native landschapsaanleg, droge
tuinen,ontwerp buiten met afwatering van de tuin,
druppel/slimme irrigatie, permeabele bestrating
Portefeuille: 2022
inventaris
Ontwikkeling –
Renovatie: Continu
Ontwikkeling
Renovatie
Studie over hergebruik van regen en grijswater
voornieuwbouwprojecten
Continu
65

THEMA 5: GEZONDHEID & WELZIJN
SDG 3 Gezondheid & Welzijn
Gezonde mensen zijn de basis voor een gezonde
welvaartsstaat.
“Wonen” gaat om de invulling van een primaire
behoefte, een noodzaak om zich veilig te voelen en zich
verder te kunnen ontwikkelen. Home Invest Belgium is
zich dan ook bewust van de invloed die ze als verhuur‑
der heeft op het welzijn van de huurders.
Een belangrijk objectief als bedrijf is om de huurder te
ontzorgen. Als verhuurder neemt Home Invest Belgium
een rol op als facilitator, als regisseur. We ontwikke‑
len processen die onze bewoners moeten helpen: van
inhuizingsproces en klachtopvolging tot het ontwikkelen
van gemeenschappelijke diensten.
Dit deel omvat het luik Gezondheid en Welzijn voor de
huurders, voor eigen medewerkers zie THEMA 6.
66
ESG Visie Home Invest Belgium

Directie
Huurders
Team
Raad van bestuur
Allen
Gemidd.
Score: 8.1
10
9
8
7
6
5
4
Luchtverontreiniging
Comfort niveau
Gezondheid
Toezicht &
bewustwording
Tevredenheidsenquête
Thermisch comfort
Visueel comfort
Akoestisch comfort
"Zo hoog mogelijk op inzetten,
voor de privacy van de huurders."
(Huurders)
"Het is belangrijk om vervuiling
tot een minimum te beperken."
(Team)
"Relatief belangrijk, maar
comfort moet een gevolg zijn
van alle andere prioriteiten."
(Team)
"In zekere zin moeten verhuurders
zichzelf verantwoordelijk achten
voor de gezondheid van hun
huurders." (Huurders)
"De luchtkwaliteit moet onberispelijk zijn en
gecontroleerd worden. Ik vind niet dat de resulta-
ten aan de huurders, niet technici, moeten
worden meegedeeld, want dan bestaat het
gevaar dat het verkeerd interpreteerd wordt en
zal leiden tot eindeloze discussies." (Directie)
"Idealiter zouden we onberispelijk moeten zijn en
klantenenquêtes zouden in dat geval dan ook
overbodig moeten zijn. Maar uiteraard is het een
goede bron van informatie." (Directie)
"Klachten komen al binnen via de gewone
kanalen." (Raad van bestuur)
INVULLING SCOPE AMBITIE TERMIJN
LUCHTKWALITEIT
DOELSTELLINGEN
Ontwikkeling
Renovatie
Ontwikkelen van een luchtkwaliteitsprogramma
met gekwantificeerde doelstellingen, beperken van
VOC’s (Volatiele Organische Componenten), fijnstof,
oplosmiddelen, CO2 niveaus, verontreinigende stoffen...
2023
VENTILATIE
Ontwikkeling 100% Systeem D + min. F7 filter Continu
Portefeuille
Renovatie –
Acquisitie
70% van bestaande portefeuille: systeem D
+ min. F7filter
2035
GEZONDHEID
BEWEGING
Portefeuille
Acquisitie
Promoten van gebruik van trappen door aangepaste
infrastructuur (zichtbare trappenhallen, aangepaste
verlichting in trappenhal, aangename kleuren…), nudging
2022
Ontwikkeling
Renovatie
In de design rekening houden met een prominent
zichtbare trap
Continu
COMFORT
Ontwikkeling
Renovatie
Aanpassing van Programma van Eisen (PvE)
• Daglichtstudie Vanaf 2022
• Akoestische studie 100% nieuwbouw
• Thermische studie 80% acquisitie
MONITORING
Portefeuille Tevredenheidsenquête bij huurder: 80%
tevredenheidspercentage
2023 (35% van
huurders)
VOORZIENINGEN
Ontwikkeling
Renovatie
Voorziening van diensten zoals fitness, wasserette,
dropbox, werk‑ en ontspanningsruimtes...
3 diensten integreren in 80% van de nieuwe
ontwikkelingen
2025
67

THEMA 6: GELIJKHEID
SDG 5, 10 Gender Gelijkheid & Ongelijkheid
Verminderen
In 2030 moet iedere vorm van discriminatie tegen
vrouwen weggewerkt zijn. Vrouwen en mannen moeten
gelijke rechten hebben op zaken als de arbeidsmarkt,
het onderwijs en de gezondheidszorg.
Wereldwijde duurzame ontwikkeling bestaat niet als
niet iedereen ervan kan genieten. Zolang er ongelijkheid
bestaat – of het nou op het gebied van gender, etnici‑
teit, godsdienst, inkomen of een ander thema is – is er
werk te verzetten.
Voor Home Invest Belgium wordt dit concreet ingevuld
door te werken aan de aspecten rond gelijkheid voor
onze medewerker.
SDG 8 Waardig Werk & Economische Groei
Samen werken aan eerlijke economische groei: meer
werk en welvaart waar íedereen van kan genieten en dan
ook nog zonder dat dit ten koste gaat van het milieu.
Daar moet deze SDG voor zorgen. Het doel voor 2030 is
dat iedereen die kán werken daar de mogelijkheid toe
moet hebben, in veilige werkomstandigheden en tegen
een eerlijk loon.
Als werkgever is deze SDG rechtstreeks van toepassing
op onze eigen medewerkers, en onrechtstreeks op onze
(onder)aannemers en toeleveranciers.
SDG 4, 17 Kwaliteitsonderwijs, Partnerschappen
Niet alleen geeft goed kwaliteitsonderwijs een posi‑
tieve impuls aan het leven van een individu en haar of
zijn omgeving, het geeft mensen ook de instrumenten
om antwoorden te formuleren op de grote uitdagingen
waarmee we kampen in de wereld.
Het spreekt voor zich: basisvoorwaarden als vrede,
veiligheid, rechtvaardigheid en inclusiviteit zijn onmis‑
baar in iedere maatschappij. Mensen moeten overal
veilig en vrij zijn, ongeacht hun religie, herkomst en
seksuele oriëntatie.
En dus moet er samengewerkt worden om te komen tot
oplossingen die onrechtvaardigheid en mensenrech‑
tenschending tegengaan en criminaliteit bevechten.
Van overheden tot wetenschappers, van private tot
publieke organisaties, van wereldleiders tot burgers:
we moeten met dezelfde waarden en gedeelde
hogere doelen samenwerken aan een duurzame en
inclusievewereld.
68
ESG Visie Home Invest Belgium

Directie
Huurders
Team
Raad van bestuur
Allen
Gemidd.
Score: 8.0
Diversiteit & Gelijkheid
Ontwikkeling/
Gemeenschap
Corporate
Inclusief & Toegankelijk
ontwerp
KennisuitwisselingBeleid
Risico beperking
Toeleveringsketen
Transparantie
"Mensen aanmoedigen en steunen is heel belangrijk,
het geeft huurders de mogelijkheid om met anderen
in contact te komen en hen bewust maken van
belangrijke kwesties" (Team)
"Leuk maar geen prioriteit in mijn ogen.
Het succes ervan is twijfelachtig betreend het
huidige individualisme"
(Directie, Raad van bestuur)
"Relatief belangrijk om genderdiversiteit te
bevorderen en een geëngageerd bedrijf
te zijn." (Team, Huurders)
"Sociale huisvesting is belangrijk, niettemin
is het organiseren van sociale mix moeilijk en
niet alleen de taak van een huisbaas."
(Raad van bestuur)
"Superbelangrijk om kennis te delen om de eigen ontwikkeling
en de algemene ontwikkeling te bevorderen."
(team)
"ontwikkeling op lange termijn." (Raad van bestuur)
"Belangrijk om kader voor fraude-
bestrijding te handteren." (Team,
Raad van bestuur)
“Het is belangrijk om de toeleverings-
keten te controleren." (team)
"Het idee om certiceringen en beleid te eisen is
kostelijk, maar afgezien van een paar grote
bedrijven is het ingewikkeld om dit te eisen van
kleinere bedrijven en ambachtslieden, die
onderaannemers zijn van grote bedrijven, zodat
er in de praktijk niets gewonnen wordt. Bewust-
making, opleiding en voorlichting zijn nog
praktische aspecten die uitgevoerd kunnen
worden." (directie)
"Transparantie is erg belangrijk om
iedereen in staat te stellen de
situatie te beoordelen." (Team)
"Het is relatief belangrijk om de
leden van een bedrijf meer
bekendheid te geven." (team)
INVULLING SCOPE AMBITIE TERMIJN
INCLUSIE & DIVERSITEIT
BELEID
Strategisch Ontwikkeling van Gender & Diversiteitsbeleid 2023
Strategisch Doelstellingen en indicatoren invoeren: genderratio,
verdeling over leeftijdsgroepen (directie en werknemers),
loonverschillen tussen mannen en vrouwen,% mannen
envrouwen in de leeftijdsgroep met een besluitvormende
functie
2023
PARTNERSHIPS
SUPPLY CHAIN
Strategisch Revisie contracten rond Fair Contractual Relationship:
Ditondersteunt en stimuleert eerlijke lonen en
bescherming voor werknemers die in dienst zijn van
aannemers en onderaannemers van een bedrijf.
2022
Portefeuille Organisatie van feedback sessies met
aannemers/(diensten)leveranciers
2022: inventaris
Ontwikkelingen ESGopleiding Vastgoed/activabeheerders 2022
Renovatie ESGopleiding contractanten 2022: inventaris
69

OVERKOEPELEND THEMA:
DEUGDELIJK BESTUUR &MANAGEMENT
Welke controlemechanismen zijn er om het succes
van de duurzame strategie van Home Invest Belgium
tegaranderen?
Deugdelijk Bestuur (of Corporate Governance) is het
systeem van regels, praktijken en processen aan de
hand waarvan een onderneming wordt bestuurd en
gecontroleerd. Corporate Governance omvat in wezen
het afwegen van de belangen van de vele belangheb‑
benden van een onderneming, zoals aandeelhouders,
het management, klanten, leveranciers, investeerders,
de overheid en de gemeenschap.
Aangezien Corporate Governance ook het kader
vormt voor het bereiken van de doelstellingen van een
onderneming, bestrijkt het praktisch elk gebied van
het management, van actieplannen en interne con‑
troles tot prestatiemeting en openbaarmaking van
bedrijfsinformatie.
De Corporate Governance‑verklaring (inclusief het
remuneratieverslag en de beschrijving van de belang‑
rijkste kenmerken van de systemen voor risicocontrole
en beheer) is te vinden in het hoofdstuk “Corporate
Governanceverklaring” van dit jaarverslag.
Verder zijn er verschillende comités in voege bij Home
Invest Belgium: het Audit Comité, het Benoeming en
Bezoldiging Comité, het Investeringscomité en het
Project Comité. Zie hoofdstuk “Corporate Governance-
verklaring” van dit verslag.
Het realiseren van alle geformuleerde doelstellingen
op vlak van ESG vraagt een gedegen achterliggende
managementstructuur, met oog voor de nodige onder‑
steuning, het vrijmaken van budgetten en menselijk
kapitaal. Inspiratie hiervoor wordt gevonden bij o.a.
SDG16 evenals de GRESB richtlijnen.
SDG 16 Vrede, Veiligheid, Sterke Instellingen
Het spreekt voor zich: basisvoorwaarden als vrede,
veiligheid, rechtvaardigheid en inclusiviteit zijn
onmisbaar in iedere maatschappij.
Voor de coherente implementatie van duurzaamheid
binnen de activiteiten ligt de focus op dit moment
op het gebouw‑ of asset‑niveau omdat daar ook de
grootste impact van Home Invest Belgium ligt. Home
Invest Belgium is er echter van overtuigd dat dit slechts
één deel is van het duurzaamheidsverhaal. De nodige
structuren en instrumenten worden verder ontwik‑
keld om ervoor te zorgen dat duurzaamheid ook aan
bod komt op het niveau van de onderneming in zijn
geheel, aangezien dit ervoor zal zorgen dat, in de toe‑
komst en als onderdeel van de geïntegreerde visie, alle
aspecten, risico’s en opportuniteiten correct worden
geïdenticeerd en beheerd.
Directie
Huurders
Team
Raad van bestuur
Allen
Gemidd.
Score: 7.9
10
9
8
7
6
5
4
Certificering van portfolio &
Ontwikkeling
Toezicht en gegevens-
verzameling
ESG-gerelateerde
doelen/KPI’s vaststellen
(lucht, afval, energie,
broeikasgassen, water)
Beleid ontwikkeling
ESG thema’s verwerken
in de huurovereenkomst
Neem ESG-gerelateerde
KPI’s op voor werknemers/
bestuursleden
"We kunnen ons zeker en vast baseren op de criteria van certice-
ringen, maar het is belangrijker om zo mogelijk grondig partieel te
implementeren dan alleen op het certicaat te mikken."
(Directie, Raad van bestuur)
"In het algemeen is het van cruciaal belang om een
goed managementinstrumenten te ontwikkelen en
te beheersen." (Team)
"Deze 3 onderwerpen zijn met
elkaar verbonden, beleid ontwikkelen,
pragmatische ESG ambities stellen en hun
evolutie volgen." (Raad van bestuur)
"Het is illusoir om in een huur-
overeenkomst voor woningen (oneindig
veel meer dan in kantoren) in te perken als
het al moeilijk is om respect voor gemeen-
schapszaken af te dwingen" (Management)
"dit is, naar mijn mening, de basislijn van
een groen huurcontract." (Raad van
bestuur)
"Dit kan interessant zijn voor de lange termijn
strategie." (Raad van bestuur)
70
ESG Visie Home Invest Belgium

INVULLING SCOPE & AMBITIE TERMIJN
VERANTWOORDELIJKHEDEN
RAAD VAN BESTUUR
Strategisch Goedkeuren van strategische ESGvisie. ESG is
eenpermanent agendapunt
Continu
DIRECTIE
Strategisch Strategische visie definiëren/ opvolgen Continu
BELEID
Strategisch Door de formele ontwikkeling van verschillende
beleidslijnen op het gebied van sociale zaken, milieu,
een ethische code en goed bestuur, zal Home Invest
haar betrokkenheid bij belanghebbenden, partners
en de toeleveringsketen formaliseren en tegelijkertijd
hoge normen op het gebied van verantwoordelijkheid
hanterenen handhaven
2022
RISICO-ANALYSE
Strategisch Een analyse van de toeleveringsketen brengt de risico’s
enkansen op het gebied van duurzaamheid in kaart.
Risico’s met betrekking tot compliance, beleids en
juridische risico’s, technologierisico’s, ...
2023
HR
Strategisch Inclusie van ESGverantwoordelijkheden in
profielbeschrijvingen
Ontwikkelen van ESG KPI’s voor bepaalde profielen
Nodige opleidingen voorzien
2022
DOELSTELLINGEN
DATA VERZAMELING
Portefeuille Verdere uitrol van data verzameling om ambitieniveaus
enKPI’s verder te verfijnen
2022‑2023
Renovatie Performantie vergelijken vòòr en na renovatie Vanaf 2022
VASTLEGGEN
Portefeuille Bestaande portefeuille: Verder verfijnen aan de hand
vanhuidige performantie
Vanaf 2022
GECONSOLIDEERDE IMPLEMENTATIE
GREEN LEASE
CONTRACT
Portefeuille
– Acquisitie
Haalbaarheidsstudie: Bestuderen van de potentiële
toegevoegde waarde van een Green Lease Contract met
engagementen voor Home Invest Belgium én de huurder
2022
OPVOLGING
LANGE TERMIJN
Strategisch Herziening van de lange termijn doelstellingen 3jaarlijks
KORTE TERMIJN
Strategisch Evaluatie/rapportering en indien nodig bijsturing van
hetESG Programma
Jaarlijks
SENSIBILISATIE/COMMUNICATIE
ALGEMEEN
Strategisch Via verschillende kanalen zal Home Invest Belgium
de geboekte vooruitgang met betrekking tot haar
duurzaamheidsactiviteiten communiceren.
Aan het grote publiek zal dit gebeuren via een
duurzaamheidsverslag.
Aan onze stakeholders zal ditgebeuren via een meer
gerichte aanpak: via overleg, enquêtes, ....
Continu
STAKEHOLDERS
Strategisch De onderneming is zich bewust van het belang van het
onderhouden van nauwe contacten met interne en
externe belanghebbenden. Home Invest Belgium zal
eenstakeholders engagement programma ontwikkelen om
de constructieve dialoog met verschillende categorieën
van belanghebbenden verder te zetten
nodige kanalen voor het melden van gevallen van
2022
Portefeuille Nietnaleving, klachten of andere kwesties
wordenontwikkeld
2022
MIDDELEN
GREEN FINANCE
FRAMEWORK
Strategisch Ontwikkeling van een Green Finance Framework
(“Kader”)ontwikkeld met het oog op het aantrekken
van specifieke financiering voor groene activa
en vastgoedprojecten die bijdragen tot de
duurzaamheidsstrategie
2022
71

LEXICON
BIM
Building Information Modelling – 3D modelleertech‑
nologie die verspilling en informatieverlies in elke fase
van het bouwproces vermindert en een zeer efciënt
en effectief beheer van faciliteiten en eigendommen
mogelijk maakt door integratie met een ERPsysteem.
BMS
Building Management System – Een computergestuurd
controlesysteem dat in gebouwen is geïnstalleerd en
dat de mechanische en elektrische uitrusting van het
gebouw, zoals ventilatie, verlichting, energiesystemen,
brandblussystemen en beveiligingssystemen, contro‑
leert en bewaakt.
BROEIKASGASSEN
Broeikasgassen (BKG) zijn die gasvormige bestanddelen
van de atmosfeer, zowel natuurlijke als antropogene,
die straling absorberen en uitstralen en verantwoorde‑
lijk zijn voor het vasthouden van warmte. Deze eigen‑
schap veroorzaakt het broeikaseffect. De belangrijkste
broeikasgassen zijn: Waterdamp (H2O), Koolstofdioxide
(CO2), Methaan (CH4), Ozon (O3), Distikstofoxide (N2O)
en Chlooruorkoolwaterstoffen (HFK’s).
BIOFILIE
De aangeboren neiging van de mens om aansluiting te
zoeken bij de natuur.
BREEAM
Building Research Establishment Environmental
Assessment Method – Een internationaal gerenom‑
meerde certicering voor groen bouwen die zich richt
op duurzame aspecten van gebouwen en de bouw
ervan.
CAFETARIAPLAN
Met een cafetariaplan krijgen medewerkers een budget
om zelf een aantal extralegale voordelen te kiezen. Zo
krijgen ze de vrijheid om naar eigen behoefte opties te
kiezen.
E-PEIL
Een energieindicator uit de EPBregelgeving (Energy
Performance Building) van België. Het geeft het totale
energieverbruik van een gebouw weer in vergelijking
met een referentiegebouw. Hij houdt rekening met ver‑
warming, warm water, koeling, ventilatie en verbruik van
hulpapparatuur.
EMBODIED CARBON
Embodied Carbon is de koolstofvoetafdruk van een
materiaal. De koolstofvoetafdruk gaat na hoeveel CO2
vrijkomt in de toeleveringsketen en wordt vaak geme‑
ten van cradle tot (fabrieks)poort, of van cradle tot
(gebruiks)locatie. Embodied Carbon kan ook worden
gemeten van cradle‑to‑grave, dit is de meest volledige
berekening en omvat de winning van materialen, het
vervoer, de rafnage, de verwerking, de assemblage, het
gebruik (van het product) en ten slotte het proel aan
het einde van de levensduur.
EPD
Environmental Product Declaration – Een milieupro‑
ductverklaring (EPD) is een onafhankelijk geverieerd
en geregistreerd document dat op een geloofwaardige
manier transparante en vergelijkbare informatie ver‑
strekt over de milieueffecten van producten tijdens hun
levenscyclus.
ESG
Environment, Social en Governance – Het ESG
concept wordt gebruikt om duurzame prestaties te
kwanticeren.
GREEN LEASE CONTRACT
Een duurzaam huurcontract, oftewel een Green Lease, is
elk huurcontract dat een duurzaam resultaat tot gevolg
heeft. Afspraken over energie, afval en water kunnen
hiervan onderdeel uitmaken.
GRESB
Global Real Estate Sustainable Benchmark – een rap‑
portage en benchmarktool voor ESGgerelateerde
prestaties, gespecialiseerd in de vastgoedsector.
GRI Standaard
Global Reporting Initiative – Een internationale organi‑
satie die richtlijnen voor duurzaamheidsverslaggeving
opstelt. In een duurzaamheidsverslag communiceert
een organisatie publiekelijk over haar economische,
milieu‑ en sociale prestaties.
HOMI App
De applicatie die werd ontwikkeld voor het digitaliseren
van het volledige lead‑to‑lease‑proces.
MATERIALITEITSMATRIX
In een materialiteitsmatrix worden de belangen van sta‑
keholders (externe prioritering) afgezet tegen het belang
dat het bedrijf daar zelf aan geeft (interne prioritering).
72
ESG Visie Home Invest Belgium

KPI
Key Performance Indicator – Dit is een kwanticeerbare
maatstaf die wordt gebruikt om het succes van een
organisatie, project, enz. te evalueren bij het behalen
van de prestatiedoelstellingen.
PVM
Persoon met Verminderde Mobiliteit. Mensen met een
lichamelijke of geestelijke beperking worden tot de PVM
gerekend, maar ook bijvoorbeeld bejaarden of zwangere
vrouwen, ouders met een kinderwagen die zich moeilijk
kunnen verplaatsen, mensen met een voet in het gips, …
PROGRAMMA VAN EISEN (PVE)
Het programma van eisen is een geschreven verzame‑
ling van eisen en wensen ten aanzien van een mogelijk te
ontwerpen product, constructie, aan te schaffen dienst,
of anderszins. De bedoeling van een programma van
eisen is van tevoren de randvoorwaarden en limieten te
deniëren.
SOLUTION CENTER
Het Solution Center is de Single Point of Contact (SPOC)
en is 24/7 bereikbaar voor onze (toekomstige) klanten
voor vragen i.v.m. technische aangelegenheden of vra‑
gen over de huurovereenkomst. Door deze doorgedre‑
ven klantenservice garanderen wij een snelle opvolging
van alle interventies.
TCO
Total Cost of Ownership – De TCO is de som van alle
kosten die gepaard gaan met de aanschaf, het gebruik
en het onderhoud van een bepaald bedrijfsmiddel
gedurende de levensduur ervan. Het is een nanciële
analyse die alle huidige en toekomstige kosten van het
in bezit nemen van het activum weergeeft.
VN SDG’s
Duurzame Ontwikkelingsdoelen van de Verenigde
Naties – 17 ESGgerelateerde thema’s ontwikkeld door
de Verenigde Naties om duurzame doelen te berei‑
ken tegen 2030: het beëindigen van armoede, het
beschermen van de planeet en het verzekeren van
vrede enwelvaart.
WELL
Een internationaal bouwcerticaat gespecialiseerd in
Gezondheid & Welzijn van de bewoners.
73

VASTGOED-
VERSLAG
Galerie de l'ange, Namen
74
Vastgoedverslag
74

Een jonge en gediversieerde
portefeuille die recurrente
huurinkomsten en een meerwaarde
oplange termijn genereert
De vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur bestaan op
31december2021 voor90,7% uit residentieel vastgoed.
VASTGOEDVERSLAG
Vastgoedportefeuille ............................................... 76
De vastgoedmarkt
.................................................... 90
Verslagen van
de vastgoedexperten
.............................................. 95
75

VASTGOEDPORTEFEUILLE
Evolutie van de
vastgoedportefeuille
Op 31december2021 heeft Home Invest Belgium een
vastgoedportefeuille van €725,47miljoen, tegenover
€645,63miljoen op 31december2020, hetzij een toe‑
name met 12,4%.
VASTGOEDPORTEFEUILLE (in k €) 31.12.2021 31.12.2020
Reële waarde van de vastgoed beleggingen € 702,23 m € 623,88 m
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur € 659,81 m € 592,89 m
Projectontwikkelingen € 42,42 m € 30,99 m
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie € 23,23 m € 21,75 m
TOTAAL € 725,47 m € 645,63 m
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschik‑
baar voor verhuur bedraagt €659,81miljoen en bestaat
uit 50 sites.
De som van de contractuele huren op jaarbasis en
de geschatte huurwaarde op de leegstaande ruimten
bedraagt €31,78miljoen op 31december2021.
De vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur
worden door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen
gewaardeerd aan een gemiddeld bruto huurrendement
van 4,8%.
Op 31december2021 zijn de vastgoedbeleggin‑
gen beschikbaar voor verhuur voor 67,0% gelegen in
het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest, 11,9% in het
WaalseGewest, 11,1% in het Vlaamse Gewest en 10,0%
inNederland.
De vastgoedbeleggingen beschikbaar voor ver‑
huur bestaan op 31december2021 voor 90,7% uit
residentieel vastgoed.
VASTGOEDBELEGGINGEN BESCHIKBAAR VOOR
VERHUUR – TYPE VASTGOED
Vlottende rentevoet
Residentieel
Kantoren
Handelszaken
Residentieel
Kantoren
Handelszaken
Residentieel
Kantoren
Handelszaken
Toerisme
Woningen
Rusthuizen
7,1%
2,2%
90,7%
0,6%
82,5%
7,7%
VASTGOEDBELEGGINGEN BESCHIKBAAR VOOR
VERHUUR – GEOGRAFISCHE SPREIDING
Nederland
Vlaams Gewest
Waals Gewest
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Nederland
Vlaams Gewest
Waals Gewest
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Vlaams Gewest
Nederland Waals Gewest
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
10,0%
11,1%
11,9%
67,0%
76
Vastgoedverslag

Deelnemingen
Op 31december2021 heeft Home Invest Belgium
een 50% deelneming n de vennootschap De Haan
Vakantiehuizen voor een bedrag van €23,23 miljoen.
De Haan Vakantiehuizen NV is een Belgisch gespe‑
cialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) met als
voornaamste actief 344vakantiewoningen gelegen in
DeHaan aan de Belgische kust.
De vakantiewoningen maken deel uit van een vakantie‑
park, bestaande uit intotaal 517vakantiewoningen en
centrale faciliteiten. Het park wordt op lange termijn
verhuurd aan en uitgebaat door Sunparks Leisure NV
dat deel uitmaakt van de groep Pierre & Vacances –
Center Parcs. De resterende looptijd van de huurover‑
eenkomst bedraagt nog 17 jaar. De uitbating gebeurt
onder de vlag “Center Parcs De Haan”.
77

Enkele gebouwen
in de portefeuille
Louvain-La-Neuve – Stadscentrum
Deze gebouwen vertegenwoordigen 5,2%
van de vastgoedbeleggingen beschikbaar
voor verhuur. Deze gebouwen in het
hartje van LouvainlaNeuve werden in
1977 opgetrokken en in 2013 door de GVV
aangekocht. Zij omvatten ± 23000 m² aan
verhuurbare oppervlakte, bestemd voor
bewoning, commercieel gebruik, kantoren
en auditoria. Bijzonder aan deze gebouwen
is dat ze opgericht werden op gronden die
eigendom zijn van de UCL. De GVV heeft
nog een opstalrecht tot 2026. Home Invest
Belgium zet deze site in de markt onder de
merknaam Louv’immo.
Port Zélande
Dit is een vakantiedomein gelegen
in Nederland (Ouddorp, in de
Nederlandse provincie ZuidHolland).
Het vertegenwoordigt het grootste
vastgoedgeheel van de GVV: 7,7% van de
reële waarde van de vastgoedportefeuille.
Home Invest Belgium heeft in het park
248huizen en 40appartementen die deel
uitmaken van een complex van zowat
700vakantiewoningen, met centrale
faciliteiten (een subtropisch zwembad,
restaurants, winkels, speelzones, enz.).
Dehele site wordt uitgebaat door de groep
Center Parcs Pierre & Vacances, op basis
van een huurovereenkomst aan een vaste
duur van nog 12jaar resterend, tegen een
vaste en geïndexeerde huurprijs type ‘triple
net’. In de afgelopen jaren werd het park
grondig gerenoveerd, hetgeen duidelijk
een positieve impact heeft gehad op de
bezettingsgraad van het park.
78
Vastgoedverslag

Giotto
Dit complex, gelegen aan de Frioullaan
210 te Evere, werd in 2005voltooid en
aangekocht, en omvat 85appartementen
en 85ondergrondse parkeerplaatsen. Het
is een gegeerde locatie door de nabijheid
van de Navo en de goede bereikbaarheid.
City Gardens
Dit gebouw is gelegen in Vlaanderen
(Leuven) en bestaat uit 138appartementen,
twee handelsruimtes en 92ondergrondse
parkeerplaatsen. In de loop van 2010 en
2011 werd het door Home Invest Belgium
vollediggerenoveerd.
Het gebouw wordt bewoond door
studenten en jonge professionals, die de
centrale ligging in de stad waarderen. De
tuin werd volledig heraangelegd in2017.
Lambermont
Deze site bestaat uit vier gebouwen en
gelegen langs de Lambermontlaan in
Schaarbeek, naast het sportcentrum
Kinetix. Het gebouw werd opgeleverd in2011.
Het omvat in totaal 127appartementen,
twee gemeentelijke bibliotheken
(Nederlandstalig en Franstalig), een
kinderopvang en 108ondergrondse
parkeerplaatsen. Deze mix van
functies is mede te danken aan de
constructieve samenwerking met de
plaatselijkeautoriteiten
79

The Pulse
The Pulse werd in mei2018opgeleverd en
bestaat uit 96wooneenheden verdeeld
over 3gebouwen, een ondergrondse par‑
king en een gemeenschappelijke binnen‑
plaats met petanquebaan. Het is gelegen op
de hoek van de Célidéestraat en de Joseph
Scholsstraat in de Karreveldwijk in
SintJansMolenbeek.
Het betreft een herontwikkeling van een
kantorensite naar een modern woon‑
complex en geniet van een uitstekende
energieprestatiescore.
The Horizon & The Inside
Beide gebouwen zijn gelegen in
SintLambrechtsWoluwe en werden
herontwikkeld door Home Invest Belgium,
maar zijn verschillend in hun opzet.
Het gebouw The Horizon telt 165eenheden
en staat symbool voor een nieuwe manier van
wonen, met een mix van enerzijds gedeelde
ruimtes (zoals een skylounge met prachtig
uitzicht, zonnige dakterrassen, thuisbioscoop,
tness en andere gemeenschappelijke
diensten), en anderzijds het eigen
appartement of de studio van de bewoners.
The Inside is eerder te beschouwen als een
klassiek appartementsgebouw bestaande uit
96eenheden met een grotere bewoonbare
oppervlakte per appartement of de studio
in vergelijking met The Horizon, maar met
minder gemeenschappelijke ruimtes.
Livingstone
Dit gebouw telt 38appartementen met
parkingplaatsen en kelders en geniet een
centrale ligging aan de Livingstonelaan
in Brussel (in het hart van de Europese
wijk, vlakbij het Berlaymontgebouw).
Hetgebouwwerd in 2015 aangekocht
doorHome Invest Belgium.
80
Vastgoedverslag

Ankerrui
In oktober 2021 verwierf Home Invest
Belgium een tweede project in Antwerpen
op een absolute toplocatie, op een
boogscheut van het Eilandje, een razend
populaire buurt in hartje Antwerpen.
Het complex bestaat momenteel uit een
kantoorgebouw met een vast huurcontract.
Na aoop van de huurovereenkomst, wil
Home Invest Belgium het gebouw omvormen
tot een gemengd project met een 30tal
wooneenheden en een commerciële
activiteit op het gelijkvloers.
Oss
Eind 2021 verwierf Home Invest Belgium
een eerste woonproject in Nederland,
een voormalig Karmelietenklooster dat
getransformeerd is naar 87 huurwoningen
en een commerciële gelijkvloers in de stad
Oss, gelegen in de provincie NoordBrabant.
Op deze manier kan Home Invest haar
vastgoedportefeuille nog beter spreiden
binnen dezelfde duidelijke strategie:
investeren in duurzaam en betaalbaar
woningvastgoed in markten met een
structureel tekort aan kwalitatief aanbod.
81

Overzicht van de vastgoedportefeuille
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
L
o
r
e
15
21
11
9
13
19 20 55
5
3
8
2
7
6
4
2324
10
1
12
17
26
18
33 14
2251
16
25
27
2828
37
32
30
29
31
52
Brussel
Schaarbeek
Evere
Sint-Lambrechts-Woluwe
Kraainem
Sint-Pieters-Woluwe
Oudergem
Ukkel
Watermaal-Bosvoorde
Vorst
Anderlecht
Sint-Jans-
Molenbeek
Sint-Agatha-
Berchem
Jette
Ganshoren
Koekelberg
Sint-Joost-
ten-Node
Etterbeek
Elsene
Sint-Gillis
82
Vastgoedverslag

Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur
Nr Naam Jaar
1
Aantal
eenheden
Opper vlakte
m²
Bezettings-
graad %
2
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
1. The Link
3
2015 124 4 353
Maurice Charlentstraat 51‑53
Oudergem
2. Belliard 21 2013 6 278
Belliardstraat 21
Brussel
3. Clos de la Pépinière 1993 25 3 279
Boomkwekerijstraat 614 – Theresianenlaan 59
Brussel
4. La Résidence 1994 17 1 447
Josef II‑straat
Brussel
5. Lebeau 1998 12 1 153
Lebeaustraat 5557
Brussel
6. Livingstone 2015 38 4 701
Livingstonelaan
Brussel
7. Résidences du Quartier Européen 1997 50 4 316
Jozef IIstraat 8284 – Lebonstraat 610 – Stevinstraat 21
Brussel
8. Troon 2015 16 1 913
Brederodestraat 29 – Boomkwekerijstraat 40
Brussel
9. Erainn 2001 0 0
Menapiërstraat 29
Etterbeek
10. ArchView 2015 16 1 961
IJzerlaan 13
Etterbeek
11. Giotto 2005 85 8 327
Friulilaan 210
Evere
12. Belgrade 1999 1 1 368
Belgradostraat 78‑84
Vorst
13. Les Jardins de la Cambre 1992 0 0
Renbaanlaan 96 – Schepenenstraat 75
Elsene
14. Charles Woeste 2015 92 5 091
Charles Woestelaan 296‑306
Jette
15. Odon Warland 2012 35 3 141
Odon Warlandstraat 205 – Bulinsstraat 2‑4
Jette
16. La Toque d’Argent 1990 1 1 660
Van Kalckstraat 30‑32
SintJansMolenbeek
17. Sippelberg 2003 33 3 290
Sippelberglaan 35
SintJansMolenbeek
18. The Pulse 2018 97 7 874
Célidéestraat 29‑33
SintJansMolenbeek
19. Bosquet – Jourdan 1997 1 75
Bosquetstraat 72 – Jourdanstraat 71
SintGillis
1
Bouwjaar of jaar van de laatste grondige renovatie.
2
De gemiddelde bezettingsgraad tijdens het jaar berekent het gemiddelde percentage van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten,
inverhouding tot de som van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van de niet verhuurde ruimten.
3
De residuaire rechten van het gebouw The Link worden aangehouden door Charlent 53 Freehold BV terwijl Home Invest Belgium eigenaar is van
heterfpachtrecht.
83

34
54
53
33
4746
48
40
43 44 45
42
39
41
49
35
38
50
Antwerpen
Limburg
Luik
Namen
Henegouwen
Luxemburg
Waals-Brabant
West-Vlaanderen Oost-Vlaanderen
Vlaams-Brabant
Vlaams Gewest, Waals Gewest en Nederland
84
Vastgoedverslag

Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur
Nr Naam Jaar
1
Aantal
eenheden
Opper vlakte
m²
Bezettings-
graad %
2
20. Jourdan 85 2010 24 2 430
Jourdanstraat 85
SintGillis
21. Lambermont 2008 131 14 107
Lambermontlaan 210222 Desenfansstraat 1315
Schaarbeek
22. Les Érables 2001 24 2 201
Calabriëlaan 3032
SintLambrechtsWoluwe
23. The Horizon 2016 165 10 439
Arianelaan 4
SintLambrechtsWoluwe
24. The Inside 2017 96 7 872
Marcel Thirylaan 202206
SintLambrechtsWoluwe
25. Mélopée 1961 1 220
Mélopéestraat 36
SintJansMolenbeek
26. The Factory 2020 98 8 846
Ferdinand Brunfaut 21252731& Finstraat 810
SintJansMolenbeek
27. Liberty’s 2017 40 3 391
Vriendschapsplein 7‑8
Oudergem
28. The Felicity 2021 48 4 868
MeyersHennaustraat 57911131517
Laken
29. Montgomery 2006 34 2 193
Tervurenlaan 149
SintPietersWoluwe
30. Ambiorix 1995 64 3 562
Ambiorixplein 28
Brussel
31. Régent 2011 47 2 843
Regentlaan 58
Brussel
32. Grand Place 2006 42 2 515
Schildknaapstraat 57
Brussel
33. Théodor 1976 2 5 080
Tilmontstraat 22
Brussel
TOTAAL BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST 1 465 124 793 90,2%
VLAAMS GEWEST
34. City Gardens 2010 140 8 409
Petermannenstraat 2A‑2B – Ridderstraat 112‑120
Leuven
35. Gent Zuid 2000 18 2 346
Woodrow Wilsonplein 4
Gent
36. Scheldevleugel 1980 96 5 746
Remparden 12
Oudenaarde
37. The Crow-n 2019 45 4 490
Koningin Astridlaan 278
Kraainem
38. Ankerrui 1960 1 4 930
Ankerrui 9
Antwerpen
TOTAAL VLAAMS GEWEST 300 25 921 93,6%
85

Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur
Nr Naam Jaar
1
Aantal
eenheden
Opper vlakte
m²
Bezettings-
graad %
2
WAALS GEWEST
39. Clos Saint-Géry 2015 20 4 140
Rue de Tournai 4
Ghlin
40. Quai de Compiègne 1971 1 2 479
Quai de Compiègne 55
Huy
41. L’Angelot (appartementen) 1995 51 3 599
Rue de la Monnaie 4‑14
Namen
L’Angelot (handelszaken) 2002 9 2 089
Rue de la Monnaie 4‑14
Namen
42. Mont-Saint-Martin 1988 6 335
Mont SaintMartin 1
Luik
43. Saint-Hubert 4 1988 14 910
Rue SaintHubert 4
Luik
44. Saint-Hubert 51 1988 4 360
Rue SaintHubert 51
Luik
45. Le Mosan 1988 33 2 473
Rue Léopold 28
Luik
46. Louvain-la-Neuve CV9 1977 16 7 091
Hoek Rue des Wallons en Grand Rue
LouvainlaNeuve
47. Louvain-la-Neuve CV10&18 1977 176 16 827
Rues Charlemagne, Grand Rue, Rabelais, Grand Place, Agora
LouvainlaNeuve
48. Colombus 2007 51 3 740
Rue de l’Orjo 5256
Jambes
TOTAAL WAALS GEWEST 381 44 725 90,9%
NEDERLAND
49. Port Zélande 2016 288 20 533
Center Park Port Zélande
Ouddorp (Nederland)
50. Oss 2021 88 3 129
Verdistraat 87
Oss (Nederland)
TOTAAL NEDERLAND 376 23 617 100,0%
ALGEMEEN TOTAAL BELGIË EN NEDERLAND 2 522 219 056 91,5%
86
Vastgoedverslag

Informatie over de geconsolideerde vastgoedportefeuille
Vastgoedbeleggingen
beschikbaar voor verhuur Reële waarde
Verzekerde
waarde
Contractuele
huren
op jaarbasis
Contractuele
huren
+ Geschatte
huurwaarde op
leegstaande
ruimtes
Totale geschatte
huurwaarde
Brussels Hoofdstedelijk Gewest € 442,36 m € 224,99 m € 17,09 m € 18,54 m € 18,84 m
Vlaams Gewest € 73,13 m € 46,91 m € 3,25 m € 3,46 m € 3,53 m
Waals Gewest € 78,26 m € 64,78 m € 5,45 m € 6,20 m € 5,74 m
Nederland € 66,06 m € 14,00 m € 3,68 m € 3,68 m € 3,68 m
TOTAAL € 659,81 m € 350,68 m € 29,46 m € 31,89 m € 31,79 m
Ontwikkelingsprojecten
Nr Naam
Op leverings-
datum Eenheden
Totaal
verwachte
investering
Resterende
CAPEX
51. The Fairview 2022 42 € 12 m € 4 m
Marcel Thirylaan 204
SintLambrechtsWoluwe
52. City Dox 2024 171 € 50 m € 40 m
Nieuwemolenstraat
Anderlecht
53. Niefhout 2023 92 € 15 m € 10 m
Gulden Sporenlei 3337
Turnhout
54. Samberstraat 2023 38 € 11 m € 9 m
Samberstraat 8
Antwerpen
TOTAAL VERGUND 343 € 88 m € 63 m
55. Jourdan 95 (nog niet vergund)
Jourdanstraat 89‑103
Brussel
87

Analyse van de
vastgoedbeleggingen
beschikbaarvoorverhuur
Home Invest Belgium beschikt over een jonge vastgoed
portefeuille. Meer dan 50% van de vastgoedbeleggingen
beschikbaar voor verhuur is jonger dan 10jaar; meer
dan 70% is jonger dan 20jaar.
SPREIDING VOLGENS OUDERDOM VAN DE GEBOUWENOP 31DECEMBER2021
(% VAN DE REËLE WAARDE VANDE VASTGOEDBELEGGINGEN BESCHIKBAAR VOORVERHUUR)
Brussels Hoofdstedelijk GewestBrussels Hoofdstedelijk Gewest
< 10 jaar
11 tot 20 jaar
> 20 jaar
< 10 jaar
11 tot 20 jaar
> 20 jaar
< 10 jaar
11 tot 20 jaar
> 20 jaar
53,6%
24,6%
21,8%
De portefeuille telt 2huurders waarvan de huur op
jaarbasis op 31december2021 meer dan €1,0mil‑
joen bedraagt. De grootste huurders zijn Center
Parcs Netherlands met jaarlijkse contractuele huren
van 2,9miljoen (10,0% van de contractuele huren),
gevolgddoor Beapart met in totaal €1,9miljoen
(6,6%van de contractuele huren).
De toepasselijke regelgeving verplicht GVV’s om
hunrisico’s te spreiden. Zo mag Home Invest Belgium
niet meer dan 20% van haar activa beleggen in
eenzelfdeactivageheel.
Aangezien de grootste site niet meer vertegen‑
woordigt dan 7,7% van de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur, is
dediversicatie verzekerd. De grootste tien sites
vertegenwoordigen 51,3% van de vastgoedbeleggingen
beschikbaarvoorverhuur.
Resterende duur van de
huurovereenkomsten
Bij afsluiting van het boekjaar bedraagt de resterende
duur van de huurcontracten 3,2 jaar tot de eerste
opzegmogelijkheid voor de huurder.
88
Vastgoedverslag

DE BELANGRIJKSTE HUURDERS OP 31DECEMBER2021 (% VAN DE CONTRACTUELE
HURENVANDEVASTGOEDBELEGGINGEN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR)
Ambassade
Verenigde Staten
0,6%
Senior Living NV
0,8%
1,0%
Regie des
Bâtiments
1,0%
Secretary of State
of Defence
1,1%1,1%
Communauté
française
de Belgique
1,4%
Gemeente
Schaarbeek
2,0%
Université
Catholique
de Louvain
2,2%
Atmap
Beapart NV
6,5%
Center Parcs
Netherlands NV
10,0%
SPREIDING PER GEBOUW OP 31DECEMBER2021 (% VAN DE REËLE WAARDE
VANDEVASTGOEDBELEGGINGENBESCHIKBAAR VOORVERHUUR)
Livingstone 3,1%
The Pulse 3,7%
The Factory 4,9%
Giotto 4,4%
City Gardens 4,2%
The Inside 4,9%
Louvain La Neuve
5,2%
Lambermont 6,5%
The Horizon 6,7%
Port Zélande 7,7%
Ander 48,7%
Bezettingsgraad
1
De gemiddelde bezettingsgraad staat voor het gemiddelde percentage over een bepaalde periode van de contractuele huurgelden van de verhuurde
ruimten, in verhouding tot de som van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten vermeerderd met geraamde huurwaarde van de niet-
verhuurde ruimten. De bezettingsgraad wordt berekend met uitsluiting van (i) de gebouwen in renovatie, (ii) de gebouwen die het voorwerp uitmaken van
een eerste commercialisering en (iii) de gebouwen in verkoop.
Home Invest Belgium zag in 2021 de residentiële huur-
markt versnellen met een sterke vraag naar kwalitatieve
woningen in de regio’s waarin zij actief is. Dit resul-
teerde in een record bezettingsgraad. De gemiddelde
bezettingsgraad
1
van de vastgoed beleggingen
beschikbaarvoorverhuurisgestegennaar97,2%in
2021(tenopzichtevan94,3%in2020).
89

DE VASTGOEDMARKT
De markt van het
residentieel vastgoed
De gezondheidscrisis heeft geen invloed
opde demograsche groei, die in 2030
zeer sterk zal blijven.
Volgens de laatste demograsche vooruitzichten van
het Federaal Planbureau heeft de COVID19crisis geen
invloed op de demograsche vooruitzichten op lange
termijn voor België. Hoewel de oversterfte in 2020 hoger
was, wordt het jaar 2021 niet beïnvloed, ondanks het
voortbestaan van de pandemie. Op lange termijn zal
de levensverwachting van mannen en vrouwen trou‑
wens blijven toenemen, en in 2070 respectievelijk 88
en90jaar bedragen (tegenover 79 en 84 jaar in 2020).
Op 1 januari 2022 telde de Belgische bevolking onge‑
veer 11.579.000 inwoners tegenover 11.521.000 een jaar
eerder, wat neerkomt op een toename van ongeveer
0,51% in één jaar. De demograsche groei was zwakker
in 2021 door de pandemie (0,25%) maar de trend voor
2022 is opnieuw opwaarts. Op middellange termijn zou
de groei echter rond de 0.4% per jaar blijven hangen,
een percentage dat ietwat lager ligt in vergelijking met
de periode 20132016 toen de groei 1% per jaar bedroeg.
Tegen 2030 zou de Belgische bevolking 11.915.399 inwo‑
ners tellen, wat neerkomt op een toename van 2,9% ten
aanzien van 2022, een lichte neerwaartse herziening ten
aanzien van de vorige demograsche vooruitzichten.
In absolute waarden, tussen 2022 en 2030:
• De Brusselse bevolking zou met 29.700 inwoners
moeten toenemen tot 1.257.000 inwoners.
• Vlaanderen zou 6.929.000 inwoners op zijn gebied
moeten registreren, wat neerkomt op een toename
van ongeveer 237.000 personen.
• De Waalse bevolking zou 3.728.000 inwoners tel‑
len, wat neerkomt op een toename van ongeveer
68.000personen (tegenover 118.000 bij de vorige
demogra sche verwachtingen).
Ondanks de COVID19crisis wordt de vergrijzing van
de bevolking trouwens bevestigd. Die zou zich kunnen
voortzetten voor de hele periode van de demogra‑
sche voorspelling voor de drie regio’s. Het percentage
mensen van 67 jaar en ouder bedraagt momenteel 17,2%
van de totale bevolking en zou 20% moeten bedragen
in 2030 (en 25% in 2070). Brussel heeft de jongste
bevolking van België met 12% van de bevolking ouder
dan 67jaar.
Deze demograsche groei gaat ook gepaard met een
verandering van levensstijl die gevolgen heeft voor
het aantal bijkomende huishoudens dat elk jaar wordt
verwacht. Het uiteenvallen van gezinnen, de opkomst
van nieuwe levensstijlen zoals meergezinswoningen
en coliving zouden in de komende jaren kunnen
leiden tot een herschikking van het landschap van
hetresidentiëlevastgoed.
Op Belgische schaal zou het totale aantal huishoudens
stijgen van 5.059.000 op 1 januari 2022 tot 5.297.000
in 2030, wat neerkomt op een toename van 4,7%
over de periode. In absolute cijfers betekent dat bijna
238.000extra huishoudens, en in theorie evenveel extra
woningen, en dus meer dan 25.000 woningen per jaar
die nodig zijn.
De verschillen tussen Brussel en de twee andere regio’s
zijn vrij groot:
• In Brussel zal het aantal huishoudens naar verwachting
stijgen van 563.000 tot 579.000 eenheden, wat neer‑
komt op een toename van 2,84% of 0,3% per jaar tegen
2030. De groei is echter veel minder sterk vanaf 2026.
• In Vlaanderen en Wallonië zijn de trends vergelijkbaar,
het totale aantal gezinnen van deze twee regio’s zou
toenemen met ongeveer 0,6% per jaar tegen 2030.
InVlaanderen zouden er meer dan 3.033.000 huis‑
houdens zijn in 2030 (+ 148.000) terwijl er ongeveer
1.687.000 zouden zijn in Wallonië (+ 72.800).
De COVID-crisis heeft grote gevolgen
gehad voor de economie. Op middellange
termijn wordt een stabilisatie verwacht.
De COVID‑19‑crisis heeft geleid tot een sterke econo‑
mische recessie in België in 2020, met een daling van
het bbp met meer dan 6%. De situatie is positief voor
2021 met een vrij sterke groei van het bbp, een beperkte
impact op de werkloosheidsgraad en een hoog niveau
van de vertrouwensindex. Op middellange termijn zou
de groei van de economie een stabiel niveau bereiken
van 2% per jaar.
90
Vastgoedverslag

Wat wel zorgwekkend is, is de inatie die zou oplopen
tot meer dan 4% in 2022, in het bijzonder door de aan‑
zienlijke stijging van de energie en grondstof prijzen.
Ditzou een negatief effect kunnen hebben op de
competitiviteit van ons land in de komende maanden.
De recente spanningen in Oekraïne zouden die hoge
inatie kunnen verlengen. Er moet echter worden op
gewezen dat de inatie in theorie zou moeten terug‑
keren naar een niveau van ongeveer 2% per jaar op
middellange termijn.
Op korte termijn is het niet uitgesloten dat de rente
opnieuw lichtjes zal stijgen in een poging om de ina‑
tie te vertragen. Een stijging van de rentevoeten zou
immers de consumptie beperken en zou door een
dominoeffect de inatie dus kunnen vertragen. Op
middellange termijn zou deze renteverhoging echter
slechts tijdelijk moeten zijn om het economisch her‑
stel en de consumptie te stimuleren, met een positief
effectop de vastgoedmarkt en de woningmarkt.
Voor kopers zijn de vastgoedprijzen
blijvenstijgen in 2021.
Methodologische opmerking: onze informatiebron
voor het bepalen van de vastgoedprijzen bij aan‑
koop is de FOD Economie via zijn statistisch platform
www.statbel.fgov.be. De statistieken van de vast‑
goedprijzen zijn gebaseerd op alle vastgoedtransac‑
ties waarop er registratierechten moesten worden
betaald. De gegevens zijn afkomstig van de Algemene
Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van
deFOD Financiën.
Het is belangrijk om te speciceren dat de cijfers vanaf
2015 worden beschouwd als voorlopig, en dat doet de
vraag rijzen in hoeverre deze cijfers kloppen. Er worden
immers aanzienlijke verschillen vastgesteld tussen de
cijfers afkomstig van de barometer van de notarissen
ende cijfers die werden gepubliceerd op de website
van de FOD Economie.
Er moet ook worden op gewezen dat de FOD Economie
ervoor heeft gekozen om de cijfers in absolute waarden
te presenteren aan de hand van mediaanprijzen. Deze
mediaanprijzen omvatten zowel aankopen voor nieuwe
als voor tweedehands eigendommen.
Volgens de laatste beschikbare statistieken van het
Nationaal Instituut voor de Statistiek (die enkel betrek‑
king hebben op de eerste drie kwartalen van het jaar
2021) vertonen de prijzen voor België een opwaartse
trend in de verschillende marktsegmenten, en dit voor
het hele Belgische grondgebied.
In België bedraagt de prijs van een eengezinswoning
(gesloten of open type) ongeveer 261.000 euro,
een stijging van 8% in vergelijking met 2020. In 2020
bedroeg de mediaanprijs voor een huis 240.000 euro.
De toename van de prijzen voor een eengezinswo‑
ning zou in Brussel 3,5% bedragen. De toename zou
ongeveer 8,2% bedragen in Vlaanderen en 5,1% in
Wallonië. Wallonië blijft de goedkoopste regio van het
land ( mediaanprijs voor een huis bedraagt ongeveer
163.000euro), Brussel de duurste (mediaanprijs van
450.000 euro), en Vlaanderen ligt daar tussenin met
265.000 euro.
Volgens de FOD Economie bedroeg de gemiddelde
prijsvoor een appartement 216.000 euro in 2021, een
stijging van 6,4% in België, een grotere stijging dus
dan voor woonhuizen. De regionale verschillen bedra‑
gen +3,8% in Wallonië, +6,2% in Vlaanderen en +6,6%
in Brussel. De mediaanprijzen schommelen tussen
162.000 euro in Wallonië en 242.000 euro in Brussel.
InVlaanderen bedraagt de mediaanprijs 220.000 euro.
In Brussel zijn de prijzen op de markt van de nieuw‑
bouwwoningen alsmaar hoger
De markt van de nieuwbouwwoningen zit nog steeds in
de lift bij projectontwikkelaars en kopers, zowel in heel
België als in Brussel. Het lijkt er ook op dat institutionele
beleggers na de gezondheidscrisis steeds meer belang‑
stelling hebben voor de woningmarkt, omdat zij op zoek
zijn naar rendement en een zeker inkomen.
Vooral in Brussel hebben de veroudering van de huidige
gebouwen, de hogere vereiste energieprestatienormen
en de sterke demograsche groei geleid tot een zeker
gebrek aan belangstelling voor zogenaamde ‘tweede‑
hands’ woningen die vaak energieintensief en duurder
zijn om te renoveren. Er is een toenemende bereidheid
om nieuwe projecten te ontwikkelen.
Het blijkt echter dat de prijsverschillen tussen tweede‑
handse en nieuwe woningen vaak een rem vormen voor
een bevolking die vooral bestaat uit huishoudens met
gemiddelde inkomens.
Het is dan ook begrijpelijk dat projectontwikkelaars als‑
maar kleinere woningen willen bouwen in Brussel (terwijl
ze relatief groot blijven in vergelijking met de Europese
praktijk).
De gemiddelde prijzen blijven stijgen in 2020, en zullen
vlot minstens boven de € 3.000/m² gaan, waardoor de
wanverhouding tussen de aangeboden woningen en de
inkomens van de bevolking nog wordt versterkt.
In de meest gewilde en best gelegen buurten bedragen
de gemiddelde prijzen gemakkelijk € 4.000/m² bij aan‑
koop, terwijl de meest luxueuze projecten of de projec‑
ten in de duurste buurten van de regio vaak starten aan
meer dan € 4.500/m².
91

De investeringsmarkt wordt alsmaar
actiever en trekt ook buitenlandse
investeerders aan.
Ook blokverkopen komen alsmaar vaker voor. COVID‑19
heeft nationale en internationale investeerders geher‑
oriënteerd naar nieuwe categorieën activa. Zij nemen
enigszins afstand van kantoren en handelszaken om zich
te concentreren op de logistiek en vooral op de woning‑
markt. België is geen uitzondering, ook al concentre‑
ren de investeerders en dan vooral de inter nationale
investeerders, zich nog maar uitsluitend op Brussel
enAntwerpen.
De laatste in België geregistreerde investeringstrans‑
acties wijzen op een krimping van de opbrengsten.
Delaatste transacties werden geregistreerd aan onge‑
veer 4,5% (met name City Dockx) en zelfs 4,1% voor de
aankoop van het project Media Park Viridis door Patrizia
voor 59 miljoen euro (project met retail en een nog te
bouwen gebouw en momenteel leeg).
Er moet echter worden op gewezen dat de zogenaamde
prime rates de voorbije maanden zijn gedaald en
momenteel rond de 3,5% bedragen of zelfs iets minder
voor de allerbeste locaties.
Korte toelichting over de huurmarkt.
Methodologische opmerking: in tegenstelling tot de
aankoopmarkt, waarvoor de informatie door Statbel
wordt gecentraliseerd, is het moeilijk (of zelfs onmoge‑
lijk) om momenteel over gecentraliseerde statistieken
tebeschikken met betrekking tot de huurmarkt.
De verhouding eigenaar – huurder in België bedraagt
72% – 28%, wat in grote lijnen overeenkomt met het
Europese gemiddelde (70% – 30%).
In Brussel is de verhouding totaal anders, want volgens
het Observatiecentrum van de Huurprijzen gepubli‑
ceerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (de
laatste gepubliceerde cijfers dateren van 2018), zou het
percentage eigenaars ongeveer 40% bedragen. Het
percentage huurders bij de Brusselse bevolking zou
dus rond de 60% bedragen. Dit kan met name worden
verklaard door de hogere aankoopkosten en door een
sterkere aanwezigheid van expats, waardoor de bevol‑
king hier logischerwijze meer huurt. En die tendens
van meer huurders zou zich de komende jaren verder
doorzetten. Volgens sommige voorspellingen zouden
ertegen 2040 nog maar 35% eigenaars zijn in Brussel.
Op nationaal niveau blijkt uit de laatste cijfers die
werden ingezameld met betrekking tot de huurmarkt
dat Brussel de duurste stad is met een huurniveau dat
rond de 13.0 euro / m² / maand zou bedragen. Antwerpen
en Gent volgen met huurniveaus van respectievelijk
11.7euro en 10.0euro / m² / maand.
Speciek op de Brusselse markt, zouden volgens de
laatste cijfers van het Observatiecentrum van de
Huurprijzen, de gemiddelde huurprijzen (voor nieuw‑
bouwwoningen en tweedehands woningen, zowel
voor eengezinswoningen als voor appartementen)
rond de € 739 / maand bedragen in 2018 tegen‑
over € 723 / maand in 2015. De huurprijs bedroeg
€ 601 / maand in 2004.
Dit gemiddelde huurniveau hangt uiteraard af van de
intrinsieke kenmerken van de woning, van de opper‑
vlakte, van de kwaliteit, van de ligging, van het aantal
kamers en/of badkamers, en van de milieuprestaties.
Zobedraagt de gemiddelde huurprijs bijvoorbeeld
€ 520 voor een studio, tot € 1.071 voor een huis.
Het Observatiecentrum van de Huurprijzen wijst op de
geleidelijke loskoppeling die in Brussel wordt vastge‑
steld van de huurprijzen en de gezondheidsindex. Zo
blijkt dat de huurprijzen sterker zijn gestegen dan de
gezondheidsindex tijdens de geanalyseerde periode,
vooral tijdens de jaren 2008 tot 2013. Een interes‑
sant element om te noteren is het feit dat de stijging
van de huurprijzen slechts het resultaat is van de
indexering sinds 2013. In zijn editie van 2018 toont het
Observatiecentrum van de Huurprijzen dat op basis van
een maximum maandinkomen van € 2.400 en in dever‑
onderstelling dat de huurprijs niet meer mag bedragen
dan 30% van het totale budget, slechts 50% van het
huuraanbod toegankelijk is voor de bevolking.
Duurzaamheid staat bovenaan het lijstje
van toekomstige bekommernissen op
dewoningmarkt.
Het bestaande aanbod op de woningmarkt is vrij
heterogeen in de verschillende regio’s van het land.
Over het algemeen werd een groot deel van het aanbod
gebouwd voor 1981. Er zijn echter aanzienlijke regionale
verschillen. Ongeveer 20% van het Waalse woningaan‑
bod dateert van na 1981, in Vlaanderen bedraagt dat
percentage ongeveer 30%. In Brussel werd daarentegen
slechts 6% van het aanbod gebouwd na 1981. Gezien
de nieuwe en strengere milieunormen, is het dus een
echte uitdaging om die woningen te renoveren, vooral
inBrussel.
Het woningaanbod aanpassen zal tijd vergen. Volgens
de laatste beschikbare cijfers, zouden er momenteel
ongeveer 27.000 nieuwe wooneenheden in aanbouw
zijn en zouden er nog eens 30.000 in de pipeline zitten
om de komende jaren te leveren.
92
Vastgoedverslag

Belangrijkste kenmerken van de
Belgische residentiële vastgoedmarkt
De regionalisering van de regelgeving omtrent de
woninghuur is afgerond. De drie Gewesten beschik‑
ken voortaan elk over hun eigen wetgevend kader
voor woninghuurovereenkomsten. Er dient te worden
opgemerkt dat (i) voor huurovereenkomsten die werden
afgesloten voor de inwerkingtreding van de regionale
wetgevingen, (ii) huurovereenkomsten die niet onder het
toepassingsgebied vallen van de regionale regelgeving
en (iii) sommige algemene bepalingen (artikels 1708 tot
1762 bis Burgerlijk Wetboek) het belang van de nationale
regelgeving niet mag worden onderschat.
De drie Gewesten voorzien elk in de verplichte pre‑
contractuele informatie die dient meegedeeld te
worden op het moment van tehuurstelling (o.a. raming
van de privatieve en gemeenschappelijke lasten). Het
basisprincipe dat de onroerende voorhefng niet
mag doorgerekend worden aan de huurders blijft
eveneensovereind.
De huurprijs wordt vrij bepaald tussen de partijen.
Voorhet Brusselse Hoofdstedelijke en het Waalse
Gewest hebben de betrokken regeringen indicatieve
tabellen met huurrichtprijzen ter beschikking gesteld.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Ordonnantie van 27juli2017
De Ordonnantie is van toepassing op alle types van
woningen (met inbegrip van studentenverblijven en
tweede verblijven) en is niet louter beperkt tot huur‑
overeenkomsten betreffende hoofdverblijfplaatsen,
maar is daarentegen niet van toepassing op toeristi‑
schelogies. Deze Ordonnantie is toepasselijk op alle
huurovereenkomsten gesloten (of hernieuwd) vanaf
1januari2018. De Regering stelde een nietbeperkende
lijst op van de herstellingen en onderhoudswerken die
verplicht ten laste van de huurder of de verhuurder
vallen. De Ordonnantie voorziet in specieke regels
voor bepaalde types van bewoning (hoofdverblijfplaats,
studentenverblijven, glijdende huur...).
De huurovereenkomst waarbij de huurder zijn hoofd‑
verblijfplaats vestigt in het gehuurde goed wordt in
principe afgesloten voor een duur van negen jaar en
loopt af bij het verstrijken van deze periode, mits opzeg
door één van de partijen 6maanden voor de vervaldag.
Bij gebreke aan opzeg wordt deze huurovereenkomst
verlengd met 3jaar aan dezelfde voorwaarden (onder
voorbehoud van indexering). Het is voor beide partijen
mogelijk om vroegtijdig een einde te stellen aan deze
huurovereenkomst:
• De huurder kan te allen tijde zijn huurovereenkomst
opzeggen, mits een opzeg van 3maanden, en (indien
zijn opzeg gegeven wordt tijdens de eerste 3jaar) mits
het betalen van een vergoeding van 3, 2 of 1maand
huur, naargelang hij opzegt tijdens het eerste, tweede
of derde jaar van de overeenkomst;
• De verhuurder kan eveneens vervroegd een einde
stellen aan deze overeenkomst, mits het respecteren
van een opzegtermijn en de betaling van een ver‑
goeding, die verschilt al naargelang de redenen van
deopzegging;
• Er kan echter ook overeengekomen worden om de
huurovereenkomsthoofdverblijfplaats af te sluiten
voor een korte termijn (3jaar). Deze huurovereen‑
komst kan één of meerdere keren verlengd worden
voor zolang de totale duur de 3jaar niet overschrijdt.
De huurovereenkomst korte duur eindigt in principe
mits opzeg door één van de partijen 3maanden voor de
vervaldag. Bij gebreke aan opzeg wordt deze huurover‑
eenkomst geacht te zijn afgesloten voor een periode
van negen jaar, en dit vanaf de datum waarop de oor‑
spronkelijke overeenkomst van korte duur inging.
Deze overeenkomst van korte termijn kan eveneens
vervroegd worden opgezegd door beide partijen (voor
zover de duur langer is dan 6maanden):
• De huurder kan te allen tijde deze huurovereenkomst
opzeggen, mits een opzeg van 3maanden en het
betalen van een vergoeding van 1maand huur;
• De verhuurder kan deze huurovereenkomst enkel
opzeggen, na het verstrijken van het eerste jaar en
enkel voor welomschreven redenen en mits opzeg van
3maanden en het betalen van een vergoeding van
1maand huur.
Vlaams Gewest
Decreet van 9november2018
Het Decreet is van toepassing op alle huurovereen‑
komsten gesloten vanaf 1januari2019met betrekking
tot woningen die de huurder tot zijn hoofdverblijf‑
plaats bestemd en gelegen zijn in het Vlaamse Gewest.
Dezewetgeving is dus niet van toepassing voor
tweedeverblijven en toeristische logies.
93

Een lijst met onderhouds en herstellingswerken werd
opgesteld door de Vlaamse Regering, met aanduiding
van de partij die verantwoordelijk is voor de uit te voeren
werken. De huurovereenkomst wordt in principe afgeslo‑
ten voor een duur van negen jaar en loopt af bij het ver‑
strijken van deze periode, mits opzeg door de verhuurder
6maanden voor de vervaldag of mits opzeg door de
huurder 3maanden voor de vervaldag. Bij gebreke aan
opzeg wordt deze huurovereenkomst verlengd met
3jaar aan dezelfde voorwaarden (onder voorbehoud van
indexering). Het is voor beide partijen mogelijk om vroeg‑
tijdig een einde te stellen aan deze huurovereenkomst:
• De huurder kan te allen tijde zijn huurovereenkomst
opzeggen, mits een opzeg van 3maanden, en (indien
zijn opzeg gegeven wordt tijdens de eerste 3jaar) mits
het betalen van een vergoeding van 3, 2of 1maand
huur, naargelang hij opzegt tijdens het eerste, tweede
of derde jaar van de overeenkomst;
• De verhuurder kan eveneens vervroegd een einde
stellen aan deze overeenkomst, mits het respec‑
teren van een opzegtermijn en de betaling van een
vergoeding, die verschilt al naargelang de redenen
vandeopzegging.
De mogelijkheid bestaat ook hier om een huurover‑
eenkomst af te sluiten voor een korte termijn (3jaar).
Deze huurovereenkomst kan slechts eenmaal verlengd
worden aan dezelfde voorwaarden voor zolang deze
de totale duur de 3jaar niet overschrijdt. De huurover‑
eenkomst van korte duur eindigt in principe mits opzeg
door één van de partijen 3maanden voor de verval‑
dag. Bij gebrek aan opzeg wordt de huurovereenkomst
geacht te zijn afgesloten voor een periode van negen
jaar, en dit vanaf de datum waarop de oorspronkelijke
overeenkomst van korte duur inging.
Deze overeenkomst van korte termijn kan eveneens ten
alle tijde vervroegd worden opgezegd door de huurder,
mits een opzeg van 3maanden en het betalen van een
vergoeding gelijk aan anderhalve maand, één maand of
een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst
een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of
het derde jaar. De verhuurder kan deze huurovereen‑
komst van korte duur niet opzeggen.
Waals Gewest
Waals decreet van 15maart2018
Het Decreet is van toepassing op alle types van wonin‑
gen (met inbegrip van studentenverblijven en tweede
verblijven) en is niet louter beperkt tot huurovereen‑
komsten betreffende hoofdverblijfplaatsen. Het is daar‑
entegen niet van toepassing op toeristische logies.
Het Decreet is van toepassing vanaf 1september2018
en is onmiddellijk van kracht op reeds lopende
huurcontracten (behoudens voor sommige bepalingen
die pas dienen nageleefd te worden bij het afsluiten of
hernieuwen van een contract na 1september2018). De
regering stelde een nietbeperkende lijst op van de her‑
stellingen en onderhoudswerken die verplicht ten laste
van de huurder of de verhuurder vallen. Het Decreet
voorziet in specieke regels voor bepaalde types van
bewoning (hoofdverblijfplaats, studentenverblijven,
glijdende huur).
De huurovereenkomst waarbij de huurder zijn hoofd
verblijfplaats vestigt in het gehuurde goed wordt in
principe afgesloten voor een duur van negen jaar en
loopt af bij het verstrijken van deze periode, mits opzeg
door de verhuurder 6maanden voor de vervaldag of
mits opzeg door de huurder 3maanden voor de ver‑
valdag. Bij gebreke aan opzeg wordt deze huurovereen‑
komst verlengd met 3jaar aan dezelfde voorwaarden
(onder voorbehoud van indexering). Het is voor beide
partijen mogelijk om vroegtijdig een einde te stellen aan
deze huurovereenkomst:
• De huurder kan te allen tijde zijn huurovereenkomst
opzeggen, mits een opzeg van 3maanden, en (indien
zijn opzeg gegeven wordt tijdens de eerste 3jaar) mits
het betalen van een vergoeding van 3, 2of 1maand
huur, naargelang hij opzegt tijdens het eerste, tweede
of derde jaar van de overeenkomst;
• De verhuurder kan eveneens vervroegd een einde
stellen aan deze overeenkomst, mits het respecteren
van een opzegtermijn en de betaling van een ver‑
goeding, die verschilt al naargelang de redenen van
deopzegging.
Er kan echter ook overeengekomen worden om de
huurovereenkomsthoofdverblijfplaats af te sluiten
voor een korte termijn (3jaar). Deze huurovereenkomst
kan maximaal twee keer verlengd worden voor zover
de totale duur de 3jaar niet overschrijdt. De huurover‑
eenkomst van korte duur eindigt in principe mits opzeg
door één van de partijen 3maanden voor de vervaldag.
Bijgebreke aan opzeg wordt de huurovereenkomst
geacht te zijn afgesloten voor een periode van negen
jaar, en dit vanaf de datum waarop de oorspronke‑
lijke overeenkomst van korte duur inging. Deze over‑
eenkomst van korte termijn kan eveneens vervroegd
worden opgezegd door beide partijen:
• De huurder kan te allen tijde deze huurovereenkomst
opzeggen, mits een opzeg van 3maanden en het
betalen van een vergoeding van 1maand huur;
• De verhuurder kan deze huurovereenkomst enkel
opzeggen, na het verstrijken van het eerste jaar en
enkel voor welomschreven redenen en mits opzeg
van3maanden en het betalen van een vergoeding
van 1maand huur.
94
Vastgoedverslag

VERSLAGEN VAN
DE VASTGOEDEXPERTEN
De vastgoedbeleggingen van Home Invest Belgium
gelegen in België worden gewaardeerd door Cushman &
Wakeeld en CBRE Valuation Services.
De vastgoedbeleggingen gelegen in Nederland worden
gewaardeerd door BNP Paribas Real Estate Valuation
France en Cushman & Wakeeld Netherlands.
VASTGOEDBELEGGINGEN TOTAAL BELGIË NEDERLAND
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur € 659,81 m € 593,75 m € 66,06 m
Projectontwikkelingen € 42,42 m € 42,42 m
TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN € 702,23 m € 636,18 m € 66,06 m
Materiële onzekerheidsclausule
Voor het segment toerisme vermelden de verslagen van
de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, overeenkom‑
stig de ‘Valuation Practice Alert’ die het Royal Institute
of Chartered Surveyors (‘RICS’) publiceerde op 2 april
2020, dat ze werden opgesteld rekening houdend met
een ‘material evaluation uncertainty’, zoals bepaald
door de RICSnormen. Alle overige segmenten werden
gewaardeerd zonder ‘material evaluation uncertainty’.
Deze clausule geeft in wezen aan dat deze taxaties,
hoewel zij een hoge graad van betrouwbaarheid heb‑
ben, met de nodige omzichtigheid moeten worden
geïnterpreteerd.
95

Portefeuille in België
Volgens de wettelijke en statutaire bepalingen,
hebben wij de eer om onze mening te uiten over
de Investeringswaarde van het vastgoedpatrimo‑
nium vande GVV (Gereglementeerde Vastgoed
vennootschap) Home Invest Belgium gelegen in België
op 31december2021.
Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd
volgens de methode van actualisatie van de huur‑
opbrengsten en in overeenstemming met de IVS
normen(International Valuation Standards) en RICS
(RoyalInstitution of Chartered Surveyors).
Zoals gebruikelijk, hebben we onze opdracht uitge‑
voerdop basis van de door Home Invest Belgium
verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten
en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit
te voeren werken, en ook alle andere factoren die de
waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloe‑
den. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en
volledigzijn.
Zoals expliciet omschreven in onze schattingsversla‑
gen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de
structurele en technische kwaliteit van de gebouwen,
noch naar de mogelijke aanwezigheid van schade‑
lijke stoffen. Home Invest Belgium, die haar patri‑
monium op een professionele wijze uitbaat, is goed
op de hoogte van het eventuele bestaan van deze
risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van
elk gebouw een technisch en juridisch due diligence
onderzoekuitvoeren.
De Investeringswaarde wordt gedenieerd als de
meestwaarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald
kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden
tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen,
voor aftrek van de transactiekosten.
De verkoop van een onroerend goed is in theorie
onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden
door de overheid. Het bedrag van die rechten, dat pas
gekend is wanneer de verkoop afgesloten is, hangt
onder andere af van de overdrachtwijze, het proel van
de koper en de geograsche ligging van het pand. Uit
een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op
de Belgische markt, dat dateert op 8februari2006en
herzien werd op 30 juni2016, blijkt dat, de gemiddelde
transactiekost 2,5% bedraagt.
Voor gebouwen van meer dan €2500000 bekomen
we de verkoopswaarde exclusief kosten, overeen‑
komende met de reële waarde (“fair value”) zoals
vooropgesteld door de internationale boekhoudkundige
norm IFRS 13, door 2.5% transactiekosten af te trekken
van de investeringswaarde. Dit percentage van 2,5% zal,
indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden
per schijf van 0,5%, voor zover die afwijking wordt
waargenomen op de institutionele markt.
Voor gebouwen van minder dan €2 500 000 zijn de
klassieke transactiekosten van toepassing, zijnde 10%
in het Vlaamse Gewest en 12,50% in het Brusselse
Hoofdstedelijke en in het Waalse Gewest.
Op basis van de opmerkingen uit de vorige para‑
grafen, bevestigen we dat de Investeringswaarde
van het geconsolideerde vastgoedpatrimonium van
Home Invest Belgium in België op 31december2021
€652,73 miljoen bedraagt.
De verkoopwaarde van het geconsolideerde vast‑
goedpatrimonium van Home Invest Belgium in België,
welke overeenstemt met de Reële Waarde (“Fair
Value”) in de zin van de IAS/IFRS normen, bedraagt
op31december2021€636,18miljoen.
REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
(IN BELGIË) TOTAAL
CUSHMAN &
WAKEFIELD
CBRE
VALUATION
SERVICES
WAARDERING
AAN KOSTPRIJS
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur € 593,75 m € 427,56 m € 166,20 m
Projectontwikkelingen € 42,42 m € 26,57 m € 7,15 m € 8,71 m
TOTAAL € 636,18 m € 454,13 m € 173,34 m € 8,71 m
Cushman & Wakeeld
Emeric Inghels MRICS
Partner
Valuation & Advisory
CBRE Valuation Services
Pieter Paepen MRICS
Senior Director
Valuation & Advisory Services
96
Vastgoedverslag

Portefeuille in Nederland
Home Invest Belgium heeft in 2021 haar eerste acqui‑
sitie van een woonproject in Nederland afgerond, een
voormalig Karmelietenklooster dat getransformeerd is
naar 87 huurwoningen en een commerciële gelijkvloers
in de stad Oss, gelegen in de provincie NoordBrabant.
Op deze manier breidt Home Invest haar vastgoedpor‑
tefeuille in Nederland uit. De portefeuille omvat reeds
sinds december 2016 een vakantiepark, bestaande uit
241cottages van Center Parcs Port Zélande, gelegen
in Ouddorp, Nederland. De perimeter is uitgebreid tot
248cottages en 40 appartementen ten gevolge van de
aankoop door Home Invest Belgium van extra eenheden
in 2017.
De waarderingen van beide perimeters worden uit‑
gevoerd in overeenstemming met de IVSnormen
(International Valuation Standards), de Europese
waarderingsnormen gepubliceerd door TEGoVA
(The European Group of Valuers’ Associations) en in
overeenstemming met de richtlijnen van RICS (Royal
Institution of Chartered Surveyors).
De opdracht is uitgevoerd op basis van de door Home
Invest Belgium verstrekte gegevens en informatie, onder
andere met betrekking tot de huurstaat, de niet‑terug‑
vorderbare kosten en belastingen en de investeringen
die onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder
vallen.
Deze informatie en gegevens zijn verwerkt in de waar‑
dering. De gegevens zijn niet op onafhankelijke wijze
gecontroleerd en zijn derhalve als volledig en waar‑
heidsgetrouw beschouwd.
De taxateurs zijn niet gekwaliceerd om structurele
studies uit te voeren en kunnen daarom geen mening
geven over de technische kwaliteit van de gebouwen
noch over de mogelijke aanwezigheid van schadelijke
stoffen; voor het uitvoeren van de opdracht is veron‑
dersteld dat de gebouwen en installeringen in goede
staat verkeren en dat deze voldoen aan de lokale
wetgeving.
Derhalve zijn de conclusies van de waardering afhan‑
kelijk van een technische audit die enkel kan worden
uitgevoerd en toegelicht door een hiervoor gekwali‑
ceerd vakman.
De Reële Waarde wordt gedenieerd als “de prijs die
zouworden ontvangen bij verkoop van een actief of
betaald om een verplichting over te dragen in een
ordelijke transactie tussen marktparticipanten op de
waarderingsdatum” (IFRS 13).
Om de Reële Waarde te schatten is de discounted Cash
Flow methode toegepast. Deze methode bestaat uit het
verdisconteren van de som van de netto huurinkomsten
over de aangenomen investeringstermijn, toegevoegd
aan de verdisconteerde verkoopprijs van de verhuurde
vastgoedportefeuille.
De waardering houdt rekening met de huidige lokale
belastingen die van toepassing zijn op de directe
verkoop van vastgoed. Het huidige overdrachts‑
belastingtarief voor woningen bedraagt 8,0%. Dit tarief
is van toepassing voor de verkoop van woningen, met
inbegrip van tweede woningen en recreatiewoningen.
De vastgoedportefeuille is gewaardeerd op basis van
deaanname dat het huidige gebruik behouden blijft.
Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragra‑
fen, bevestigen we dat de Investeringswaarde van het
geconsolideerde vastgoedpatrimonium van Home
Invest Belgium in Nederland op 31december2021
€71,34miljoen bedraagt.
De verkoopwaarde van het geconsolideerde vastgoed‑
patrimonium van Home Invest Belgium in Nederland,
welke overeenstemt met de Reële Waarde (“Fair
Value”) in de zin van de IAS/IFRS normen, bedraagt
op31december2021€66,06miljoen.
REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
(IN NEDERLAND) TOTAAL BNP PARIBAS
CUSHMAN &
WAKEFIELD
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur € 66,06 m € 50,66 m € 15,40 m
TOTAAL € 66,06 m € 50,66 m € 15,40 m
BNP Paribas Real Estate Valuation France
Jean‑Claude Dubois
Voorzitter
Cushman & Wakeeld Netherlands
J.N. Brantsma MSc MSRE MRICS RT
Partner
Valuation & Advisory The Netherlands
97

HOME INVEST
BELGIUM OP DE
BEURS
Jourdan 95, Brussel
9898

HOME INVEST
BELGIUM OP DE
BEURS
Onrechtstreeks beleggen in vastgoed
Home Invest Belgium biedt investeerders de mogelijkheid om op een
onrechtstreeksemanier te beleggen in vastgoed. De vennootschap beschikt over een
ervaren intern vastgoedteam, dat kort op de bal speelt in de opbouw en het beheer
van de vastgoedportefeuille. Dit wordt bewezen door de hoge bezettingsgraad, de
constante huurstromen en een onafgebroken dividendgroei over de afgelopen22jaar.
Bovendien biedt het strikte reglementaire kader waarin de GVV opereert een
beheersing van de risico’s en een voordelig scaal stelsel.
€ 5,31
Bruto uitkering
per aandeel
€ 115,50
Beurskoers op
31december2021
€ 403
miljoen
Beurskapitalisatie op
31december2021
HOME INVEST BELGIUM
OP DE BEURS
Het aandeel op de beurs ........................................ 100
Rendement voor de aandeelhouders
................. 102
Aandeelhoudersstructuur
...................................... 103
99
Home Invest Belgium
op de beurs

HET AANDEEL OP DE BEURS
1
Bruto rendement = (Bruto uitkering) / (Beurskoers op de laatste noteringsdag van het boekjaar).
2
Free oat = [(Totaal aantal aandelen bij afsluiting boekjaar) – (totaal aantal aandelen aangehouden door partijen die zich kenbaar hebben gemaakt door
middel van een transparantiemelding in overeenstemming met de Wet van 2mei2007)] / [Totaal aantal aandelen bij afsluiting boekjaar].
3
Omloopsnelheid = (Jaarlijks volume) / (Aantal aandelen beschouwd als free oat).
Voordelen van het aandeel
HomeInvest Belgium
Het aandeel Home Invest Belgium is zowel voor parti‑
culiere als institutionele investeerders een interessant
beleggingsinstrument.
De onrechtstreekse belegging in residentieel vastgoed
biedt verschillende voordelen:
• de belegger is verlost van het stijgende aantal
administratieve en technische verplichtingen in het
kader van het beheer van residentieel vastgoed;
• het risico op inkomstenderving bij huurleegstand
of wanbetaling is gespreid over een groot aantal
huurders;
• de belegger geniet van een betere liquiditeit van
zijnvermogen aangezien de aandelen van Home
Invest Belgium verhandelbaar zijn op de beurs;
• investeren in vastgoed wordt al mogelijk met een
kleine inleg.
De vennootschap koestert de ambitie om haar aan‑
deelhouders een rendement te bieden dat minstens
gelijk is aan dat van een rechtstreekse belegging in
residentieelvastgoed.
Evolutie van de beurskoers en liquiditeit
Het aandeel Home Invest Belgium noteert sinds
16juni1999 op de gereglementeerde markt van
Euronext Brussels. Het aandeel maakt deel uit van
deBEL MidIndex.
Op 31 december 2021 bedroeg de beurskoers van het
aandeel Home Invest Belgium € 122,0 (ten opzichte
van€ 115,50 op 31 december 2020).
De liquiditeit van het aandeel is gedaald tot een
gemiddeld dagelijks volume van 1.062 aandelen in 2021
(tegenover 1.282 aandelen in 2020).
Evolutie van het aandeel 2015-2021
2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015
Beurskoers (in €)
Hoogste koers € 122,00 € 125,00 € 119,00 € 94,00 € 97,75 € 103,00 € 95,50
Laagste koers € 123,00 € 92,00 € 91,60 € 83,20 € 87,88 € 91,81 € 81,95
Op de laatste dag van het boekjaar € 109,00 € 115,50 € 114,00 € 91,40 € 88,72 € 94,74 € 92,59
Gemiddelde koers € 117,47 € 113,54 € 102,95 € 87,96 € 94,93 € 98,40 € 89,58
Uitkering aan de aandeelhouders
(in €)
Bruto uitkering € 5,31 € 4,95 € 4,85 € 4,75 € 4,50 € 4,25 € 4,00
Bruto rendement
1
4,35% 4,29% 4,25% 5,20% 5,07% 4,49% 4,32%
Volume
Gemiddeld dagelijks volume 1.062 1.282 1.223 1.202 779 1.747 1.058
Jaarlijks volume 274.046 330.681 313.180 306.477 198.650 191.851 270.860
Totaal aantal aandelen op
31december
3.299.858 3.299.858 3.299.858 3.299.858 3.160.809 3.160.809 3.160.809
Beurskapitalisatie op
31december
€ 403
miljoen
€ 381
miljoen
€302
miljoen
€ 293
miljoen
€ 311
miljoen
€ 293
miljoen
€ 269
miljoen
Free float
2
54,37% 54,37% 54,37% 50,19% 50,19% 52,54% 49,21%
Omloopsnelheid
3
15,27% 18,43% 17,46% 18,50% 11,99% 11,55% 17,41%
100

Evolutie van de beurskoers sinds de beursintroductie
TOTAL RETURN VAN HOME INVEST BELGIUM TEN OPZICHTE VAN DE BEL20 EN DE EPRA EUROZONE INDEX
EPRA Eurozone IndexHOMI
BEL 20 Index
EPRA Eurozone IndexHOMI
BEL 20 Index
557
320
317
0
100
200
300
400
500
600
oct. 2009
oct. 2010
oct. 2011
oct. 2012
oct. 2013
oct. 2014
oct. 2015
oct. 2016
oct. 2017
oct. 2018
oct. 2019
oct. 2020
oct. 2021
EVOLUTIE VAN DE BEURSKOERS EN DE BRUTO UITKERING
€1,50
€2,00
€2,50
€3,00
€3,50
€4,00
€4,50
€5,00
€5,50
€6,00
€15,00
€30,00
€45,00
€60,00
€75,00
€90,00
€105,00
€120,00
€135,00
Beurskoers HOMI Bruto uitkering
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
101
Home Invest Belgium
op de beurs

RENDEMENT VOOR
DE AANDEELHOUDERS
Rendement
Het rendement op een belegging wordt gemeten op
basis van (i) het onmiddellijke rendement dat uit de
belegging gehaald wordt in de vorm van uitkeringen aan
de aandeelhouders en (ii) de toename van de netto‑
waarde per aandeel die deze belegging op lange termijn
oplevert. De optelsom van deze twee componenten
vormt de jaarlijkse total return op de belegging.
In het geval van een GVV is het onmiddellijk rendement
belangrijk, maar de capaciteit om duurzame meerwaar‑
den te genereren geldt als het echte kwaliteitslabel voor
de toekomst.
Voor de aandeelhouder die heeft ingetekend op de
beursgang (“IPO” of “Initial Public Offering”) in juni
1999en die elk jaar zijn bruto uitkeringen herbelegd
heeft in aandelen van Home Invest Belgium bedraagt
het interne rendementspercentage (“IRR” of “Internal
Rate of Return”) 10,3%, berekend over een periode van
22jaar.
De nettowaarde per aandeel is in dezelfde periode toe‑
genomen met 199,6% (bijna verdrievoudigd), hetzij een
gemiddelde stijging op jaarbasis van 5,1%.
JAARLIJKSE TOTAL RETURN SINDS IPO
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
35 %
Toename nettowaarde per aandeelBruto uitkering Total return
15,9%
21,2%
31,2%
7,8%
8,8%
7,9%
9,1%
15,5%
7,6%
10,9%
8,3%
5,1%
0,4%
11,2%
12,2%
12,8%
16,3%
8,8%
6,8%
9,5%
9,0%
6,0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
102

Total return (€)
Nettowaarde per
aandeel (exclusief
slotdividend)
Toename van
de nettowaarde
peraandeel
Bruto uitkering
per aandeel
Total return per
aandeel
4
Total return per
aandeel (in %)
5
2021 € 103,25 € 9,59 € 5,31 € 14,90 15,91%
2020 € 93,66 € 0,60 € 4,95 € 5,55 5,96%
2019 € 93,06 € 12,25 € 4,85 € 17,10 21,16%
2018 € 80,81 € 15,58 € 4,75 € 20,33 31,17%
2017 € 65,23 € 0,54 € 4,50 € 5,04 7,79%
2016 € 64,69 € 1,34 € 4,25 € 5,59 8,82%
2015 € 63,35 € 0,96 € 4,00 € 4,96 7,95%
2014 € 62,39 € 1,79 € 3,75 € 5,54 9,14%
2013 € 60,60 € 5,12 € 3,50 € 8,62 15,54%
2012 € 55,48 € 0,90 € 3,25 € 4,15 7,60%
2011 € 54,58 € 2,65 € 3,00 € 5,65 10,88%
2010 € 51,93 € 1,42 € 2,75 € 4,17 8,26%
2009 € 50,51 € 0,16 € 2,43 € 2,59 5,14%
2008 € 50,35 € ‑2,17 € 2,36 € 0,19 0,36%
2007 € 52,52 € 3,21 € 2,30 € 5,51 11,17%
2006 € 49,31 € 3,35 € 2,24 € 5,59 12,16%
2005 € 45,96 € 3,29 € 2,19 € 5,48 12,84%
2004 € 42,67 € 4,13 € 2,16 € 6,29 16,32%
2003 € 38,54 € 1,15 € 2,13 € 3,28 8,77%
2002 € 37,39 € 0,44 € 2,07 € 2,51 6,79%
2001 € 36,95 € 1,19 € 2,02 € 3,21 8,98%
2000 € 35,76 € 1,30 € 1,96 € 3,26 9,46%
PROGRAMMA INKOOP EIGEN AANDELEN
4
Total return per aandeel = (Bruto uitkering voor het boekjaar) + (Toename van de nettowaarde per aandeel).
5
Total return per aandeel (%) = (Total return per aandeel) / (Nettowaarde per aandeel bij de start van het boekjaar).
6
Aandeelhouders die een verklaring aegden in overeenstemming met de Transparantiewet van 2 mei 2007.
7
Stavos Real Estate BV wordt voor 100% gecontroleerd door de maatschap BMVO 2014. De maatschap BMVO 2014 wordt voor 100% gecontroleerd door
de Stichting Administratiekantoor Stavos. Stichting Administratiekantoor Stavos wordt voor 100% gecontroleerd door Liévin, Hans, Johan en Bart Van
Overstraeten. Cocky NV wordt voor 100% gecontroleerd door BMVO 2014. V.O.P. NV wordt voor 100% gecontroleerd door Stavos Real Etate BV. Sippelberg
wordt voor 100% gecontroleerd door VOP NV.
8
AXA Belgium SA is een dochteronderneming van AXA Holdings Belgium SA zelf een dochteronderneming van AXA NV.
Op 9 december 2021 heeft Home Invest BelgiumNV
aangekondigd aan dat het zal starten met een
programma voor de inkoop van eigen aandelen. Dat
programma kadert binnen de machtiging toegekend
door de buitengewone algemene vergadering van
5mei2020 aan de raad van bestuur.
Het maximum aantal aandelen dat Home Invest Belgium
zal terugkopen in het kader van dit programma is beperkt
tot 16.000. Het maximumbedrag dat voor het terugkoop‑
programma zal worden uitgetrokken is €2.000.000. Voor
verdere informatie met betrekking tot dit programma
wordt verwezen naar het beheersverslag.
AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR
Onderstaande tabel vermeldt de aandeelhouders
6
van
Home Invest Belgium die meer dan 3% van de aandelen
bezitten. De kennisgevingen in het kader van de trans‑
parantiewetgeving (Wet van 2mei2007op de open‑
baarmaking van belangrijke deelnemingen) zijn terug
tevinden op de website van de vennootschap.
Op basis van de transparantieverklaringen die werden
ontvangen tot op 31december2021, ziet de aandeel‑
houdersstructuur van Home Invest Belgium er als volgt
uit:
AANDEELHOUDERS AANTAL AANDELEN % VAN HET KAPITAAL
Groep Van Overstraeten
7
880.965 26,7%
AXA Belgium NV
8
521.830 15,8%
Echtgenoten Van Overtveldt – Henry de Frahan 102.792 3,1%
Andere aandeelhouders 1 .794.271 54,4%
ALGEMEEN TOTAAL 3.299.858 100,0%
103
Home Invest Belgium
op de beurs

CORPORATE
GOVERNANCE
VERKLARING
RQE, Brussel
104

DEUGDELIJK BESTUUR
Deze Corporate Governance verklaring kadert in de toepassing van de bepalingen
vande Belgische Corporate Governance Code 2020 (“Code 2020”) en van het
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (voortaan afgekort als het WVV)
enmaakt deel uit van het beheersverslag.
1. Referentiecode
Home Invest Belgium hanteert de Code 2020
in de zin van artikel 3:6, §2, 1° van het WVV.
DeCode 2020 is terug te vinden op de website
van de Corporate Governance Commissie:
www.corporategovernancecommittee.be.
Het Charter is terug te vinden op de website:
www. homeinvestbelgium.be en bevat de principes
vandeugdelijk bestuur die van toepassing zijn binnen
de vennootschap.
Het remuneratieverslag werd goedgekeurd op de raad
van bestuur van 29 maart2022 en zal voorgelegd
worden aan de jaarlijkse algemene vergadering van
3mei2022en, indien goedgekeurd, van toepassing zijn
op de remuneratie van bestuurders en leden van de
effectieve leiding voor het boekjaar2021.
2. Comply or explain
Home Invest Belgium tracht zoveel mogelijk de bepa‑
lingen van de Code 2020 na te leven. Op een aantal
vlakken zijn er echter afwijkingen. Volgens het “com‑
ply or explain”principe (“pas toe of leg uit”) vervat in
de Code kan er afgeweken worden van de principes
van de Code om rekening te kunnen houden met de
eigen kenmerken van de vennootschap en haar relatief
kleineomvang:
• De evaluatie van de raad van bestuur gebeurt door‑
lopend (en niet periodiek), rekening houdend met
de frequentie van de vergaderingen van de raad van
bestuur, evenals bij de hernieuwing van mandaten
(afwijking van het principe9.1).
• De regels inzake vergoeding van de effectieve lei‑
ding kunnen afwijken van de aanbevelingen in de
Code2020; zie “Remuneratieverslag” hierna (afwijking
van het principe7.8).
• Nietuitvoerende bestuurders ontvangen geen
aandelen (afwijking van aanbeveling7.6 van de
Code2020).
• De raad van bestuur stelt geen minimumdrempel
vast van aandelen die aangehouden moeten worden
door de leden van de effectieve leiding (afwijking van
aanbeveling7.9 van de Code 2020).
3. Interne controle en risicobeheer
Conform de Corporate Governance‑regels en de
wetgeving terzake heeft Home Invest Belgium een
interncontrole en risicobeheersysteem uitgewerkt,
rekening houdend met de omvang en complexiteit van
de vennootschap.
3.1. Risicobeheer en interne controle
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het
vaststellen van de risico’s waaraan de vennootschap
isblootgesteld, evenals voor het bepalen van de nan‑
ciële impact van deze risico’s en de acties die dienen
te worden ondernomen om deze eventuele risico’s te
monitoren, te vermijden dat de risico’s zich voordoen
en, in voorkomend geval, de impact van deze risico’s
tebeperken.
De effectieve leiding van de vennootschap heeft
hiervoor interne controle en risicobeheerssystemen
uitgewerkt voor de belangrijkste processen binnen de
vennootschap, namelijk het beheren van kosten en
uitgaven, herstellingen en onderhoud, ontwikkelingen
en het innen van de huurgelden, dit binnen het wette‑
lijkvoorziene kader.
CORPORATE
GOVERNANCE VERKLARING
Deugdelijk Bestuur ................................................... 105
Remuneratieverslag
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
Regelgeving en procedures
................................... 122
105
Corporate Governance verklaring

In dit verband wordt verwezen naar:
• het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
(WVV);
• de wet deugdelijk bestuur van 6april2010;
• de Code 2020;
• de GVVwetgeving;
• het Corporate Governance Charter van de ven‑
nootschap, dat regels bevat ter voorkoming van
belangenconicten;
• de gedragscode (“dealing code”), met regels betref‑
fende de inkoop en verkoop van aandelen en (mis‑
bruik van) vennootschapsgoederen.
Overeenkomstig artikel 17van de Wet van
12mei2014(zoals gewijzigd) beschikt de vennootschap
over de volgende interne controlefuncties:
RISICOBEHEERFUNCTIE
De risicobeheerfunctie werd in het afgelopen boekjaar
waargenomen door de heer Preben Bruggeman. In deze
hoedanigheid stond de heer Bruggeman in voor het
toezicht op de door de raad van bestuur vastgestelde
risico’s en de inschatting van de gevolgen hiervan op de
vennootschap, evenals het bepalen van de adequate
beheersmaatregelen.
ONAFHANKELIJKE INTERNE AUDITFUNCTIE
De interne audit dient begrepen te worden als een
onafhankelijke evaluatiefunctie, gericht op het evalu‑
eren van de werking en de efciëntie van de interne
processen van Home Invest Belgium. Deze evaluatie
kanzich uitstrekken over verschillende domeinen,
waaronder de nanciële, operationele en/of boekhoud‑
kundige informaticaprocessen, alsook de kwaliteit van
de geïnstalleerde procedures en verslaggeving binnen
de vennootschap.
De interne auditfunctie wordt uitgeoefend door een
externe dienstverlener, Deloitte Belgium, vertegenwoor‑
digd door de heer PierreHugues Bonnefoy. Het ereloon
van Deloitte Belgium voor het boekjaar 2021 bedroeg
€ 12.388,22BTW inclusief.
Deze functie wordt uitgeoefend onder het toezicht en
de verantwoordelijkheid van de heer Eric Spiessens,
onafhankelijk bestuurder. De benoeming van de heer
Spiessens in deze hoedanigheid werd goedgekeurd
door de FSMA op 23oktober2018. Hij bezit de ver‑
eiste professionele betrouwbaarheid en passende
deskundigheid.
ONAFHANKELIJKE COMPLIANCEFUNCTIE
Dit is een onafhankelijke functie binnen de organisa‑
tie, gericht op het onderzoek naar en het bevorderen
van de naleving door de onderneming van de wetten,
reglementen en gedragsregels van toepassing op de
vennootschap en in het bijzonder de regels die verband
houden met de integriteit van de activiteiten van de
vennootschap, waaronder de naleving van de regels
inzake marktmisbruik, rekening houdend met Bijlage B
van de Corporate Governance Code en de dealing code
van Home Invest Belgium zelf.
De raad van bestuur heeft mevrouw Ingrid Quinet
aangesteld als compliance ofcer voor een periode van
3jaar, eindigend bij de algemene vergadering van 2023.
Deze benoeming werd goedgekeurd door de FSMA
op 20januari2020. Zij bezit de vereiste professionele
betrouwbaarheid en passende deskundigheid.
3.2. Interne controlesystemen
De interne controle van Home Invest Belgium wordt
metname toegepast door:
• de evolutie van de belangrijkste performantie
indicatoren (Key Performance Indicators of KPI’s)
opte volgen, zoals bezettingsgraad, schuldgraad, enz.;
• de afwijkingen tussen het budget en de gerealiseerde
cijfers regelmatig te laten toetsen door de effec‑
tieve leiding: de afwijkingen tussen het budget en de
gerealiseerde cijfers worden bovendien op kwartaal‑
basis gecontroleerd door het auditcomité en door
deraad van bestuur;
• alle investeringsbeslissingen te nemen binnen de raad
van bestuur na het advies van het investeringscomité
te hebben ingewonnen;
• het feit dat Home Invest Belgium beschikt over een
raad van bestuur en gespecialiseerde comités, die
hierna nader worden omschreven;
• periodieke managementvergaderingen om de
belangrijkste gebeurtenissen van de afgelopen
periode en hun impact op de boekhoudkundige
cijfers te behandelen;
• regelmatige vergaderingen tussen de managers
enhun respectievelijke teams.
106

3.3. Risicoanalyse
Er gebeurt een regelmatige identicatie en evaluatie
van de voornaamste risico’s door de raad van bestuur,
gevolgd door een publicatie van de relevante nanciële
informatie (halfjaar en jaarverslag). Hiernaast worden
de risico’s eveneens op punctuele wijze opgevolgd door
de raad van bestuur en doorlopend door de persoon
die werd aangeduid als interne risicobeheerder.
Op basis van deze risicoanalyse worden maatregelen
genomen om de eventueel vastgestelde kwetsbaarhe‑
den en zwakke punten aan te pakken. Voor meer infor‑
matie over de risico’s, zie het hoofdstuk “Risicofactoren”
van dit nancieel jaarverslag.
3.4. Informatie en communicatie
Elk kwartaal wordt een nancieel en operationeel
rapport opgesteld met opgave van de belangrijk‑
ste indicatoren, de impact op het budget en de
cashowpositie.
In het eerste en derde kwartaal van het boekjaar worden
tussentijdse persberichten gepubliceerd. Halfjaarlijks
wordt een uitgebreider halfjaarlijks nancieel rapport
bekendgemaakt. Op het einde van het boekjaar wordt
alle relevante nanciële informatie gepubliceerd in het
nancieel jaarverslag.
De bewaring van digitale gegevens wordt gewaar‑
borgd door een continu backupsysteem op harde
schijf en een wekelijkse archivering buiten de zetel van
devennootschap.
4. Aandeelhoudersstructuur
Hiervoor wordt verwezen naar de sectie “Aandeel
houders structuur” in het hoofdstuk “Het aandeel op
debeurs” van dit verslag.
5. Raad van bestuur
5.1. Samenstelling en diversiteitsbeleid
De raad van bestuur telde op 31/12/2021 9bestuurders,
zijnde 5onafhankelijke nietuitvoerende bestuur‑
ders, 3nietuitvoerende bestuurders en de CEO als
uitvoerend bestuurder.
Overeenkomstig artikel 14§ 1, lid 2van de GVVwet,
moeten de leden van de raad van bestuur permanent
over de voor de uitoefening van hun functie vereiste
professionele betrouwbaarheid en passende deskun‑
digheid beschikken. De leden van de raad van bestuur
moeten natuurlijke personen zijn.
De raad van bestuur telt vijf onafhankelijke bestuurders
in de zin van artikel 7:87WVV en drie bestuurders die
de aandeelhouders vertegenwoordigen. De raad van
bestuur is zich bewust van artikel 7:86WVV, op grond
waarvan ten minste één derde van de leden van de raad
van bestuur van een ander geslacht moet zijn dan dat
van de overige leden, waarbij, voor de toepassing van
deze bepaling, het vereiste minimumaantal van de leden
van verschillend geslacht dient afgerond te worden naar
het dichtstbijzijnde gehele getal. Rekening houdend
met de huidige samenstelling van de raad van bestuur
dienen er minstens 3leden van het vrouwelijk geslacht
te zijn (9/3=3).
De huidige samenstelling van de Raad beantwoordt
aan de vereiste genderdiversiteit van voormelde wet.
De vennootschap zal er op blijven toezien dat aan deze
verplichting ook in de toekomst zal worden voldaan.
Home Invest Belgium tracht bovendien bij de samen‑
stelling van de raad van bestuur rekening te houden met
diversiteit in al zijn aspecten, met name complementa‑
riteit inzake bekwaamheden, kennis, ervaring en gender.
De vennootschap is er namelijk van overtuigd dat meer
diversiteit van competenties zou bijdragen tot een
betere besluitvorming binnen de raad van bestuur en
de interne dynamiek binnen de onderneming bevordert.
Deze diversiteit vindt ook zijn weerslag in de samenstel‑
ling van het Home Invest Belgium‑team. Hiervoor wordt
verwezen naar het hoofdstuk “Beheersverslag”.
107
Corporate Governance verklaring

Sven Janssens
Liévin Van Overstraeten
Eric Spiessens
Hélène Bostoen
Wim Aurousseau
Suzy Denys
Christel Gijsbrechts
Johan Van Overstraeten
Philip De Greve
5.2. Korte voorstelling van de bestuurders
Liévin Van Overstraeten
VOORZITTER, BESTUURDER
(VERTEGENWOORDIGER VAN DE
GROEPVANOVERSTRAETEN)
De heer Van Overstraeten is Master in de rechten
(KULeuven) en Master management PUB (Vlerick)
enkan buigen op een uitgebreide ervaring in bedrijfs‑
leiding en management in de vastgoedsector, zowel
inBelgië als in Roemenië.
Eerste benoeming: april2008.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2022.
Lopende bestuursmandaten: De Haan Vakantiehuizen
NV, Behind The Buttons NV, Burgerlijke maatschap
BMVO 2014, maatschap GWG, Stavos Real Estate BV,
Stichting Administratiekantoor Stavos, Cocky NV,
Sippelberg NV, VOP NV, Peripass NV, Stadium Sports &
Leisure Buttons for Cleaners BV.
Comités:
• benoemings‑ en remuneratiecomité.
Mandaten verstreken op 31december2021, uitgeoefend
in de jaren 2017tot 2021: IMMOVO NV.
Sven Janssens
GEDELEGEERD BESTUURDER
EFFECTIEVE LEIDER
De heer Janssens is architect van opleiding (H.A.I.
SintLukas). Hij is zijn carrière gestart als architect en
project manager. Vanaf 2003legde hij zich toe op
property management. Van 2006tot 2018werkte hij
bij Leasinvest Real Estate, eerst als Head of Property
Management, sinds 2016als Chief Operating Ofcer.
Eerste benoeming: 3december2018.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2022.
Lopende bestuursmandaten: Okimono BV, UPSI NV,
Charlent 53Freehold BV.
Comités:
• investeringscomité;
• projectcomité.
Mandaten verstreken op 31december2021,
uitgeoefend in de jaren 2017tot 2021: Immobilière
MeyersHennauNV.
Eric Spiessens
VICEVOORZITTER, ONAFHANKELIJK BESTUURDER
De heer Spiessens is master sociale wetenschappen (KU
Leuven), geaggregeerde van het secundair onderwijs,
ingenieur sociale wetenschappen (KU Leuven). Hij heeft
jarenlange ervaring in diverse managementfuncties en is
benoemd als nationaal secretaris van Beweging.net.
108

Eerste benoeming: algemene vergadering van 2011.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2023.
Lopende bestuursmandaten: Capline (dagelijks
bestuur), VEH BV, Publigas CV, Aspiravi NV, Aspiravi
International NV, EPC CV, Pronet Verzekeringen CV
enSociaal Engagement CV.
Comités:
• auditcomité;
• benoemings‑ en remuneratiecomité.
Mandaten verstreken op 31december2021, uitgeoefend
in de jaren 2017tot 2021: geen.
Wim Aurousseau
BESTUURDER
(VERTEGENWOORDIGER VAN
AANDEELHOUDERAXA)
De heer Aurousseau beschikt over een master toege‑
paste economische wetenschappen (UA) en nancieel
analist (ICHEC). Hij beschikt over een ruime ervaring
in het beheer van vastgoed en bedrijfsmanagement,
met name in de Belgische bank en verzekeringssector.
Sinds november2013 treedt hij op als Chief Investment
Ofcer (CIO) van AXA Belgium NV.
Eerste benoeming: algemene vergadering van 2014.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2023.
Lopende bestuursmandaten: Bemmo NV, NextensaNV
Comités:
• auditcomité.
Mandaten verstreken op 31december2021, uitgeoefend
in de jaren 2017tot 2021: geen.
Philip De Greve
ONAFHANKELIJK BESTUURDER
De heer De Greve heeft een master in de rechten
(KULeuven en Université NotreDame de la Paix à
Namur). Hij beschikt over een brede ervaring op vlak
vanfund en asset management met betrekking tot
vastgoed gelegen in België en Nederland.
Eerste benoeming: algemene vergadering van 2021.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2023.
Lopende mandaten: Pertinea Property Partners NV,
REtail Return Partners I NV, REtail Return Partners II NV.
Comités:
• investeringscomité.
Mandaten verstreken op 31 december 2021, uitgeoefend
in de jaren 2017 tot 2021: geen.
Johan Van Overstraeten
BESTUURDER
(VERTEGENWOORDIGER VAN DE
GROEPVANOVERSTRAETEN)
De heer Van Overstraeten beschikt over een ruime
ervaring in bedrijfsleiding en management, met name in
de sector van vastgoed‑ en softwareontwikkeling.
Eerste benoeming: algemene vergadering van 2011.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2023.
Lopende mandaten: Behind the ButtonsNV, VOPNV,
Immorobel GeneralSRL, SippelbergNV, CockyNV
Stichting Administratiekantoor StavosNV , Burgerlijke
Maatschap BMVO 2014 en Stadium Sports & Leisure.
Comités:
• investeringscomité;
• projectcomité;
• ICT comité.
Mandaten verstreken op 31december2021, uitgeoefend
in de jaren 2017tot 2021: De Haan VakantiehuizenNV,
Immobilière MeyersHennau NV, Stavos LuxembourgSA
en Immovo NV.
Christel Gijsbrechts
ONAFHANKELIJK BESTUURDER
Mevrouw Christel Gijsbrechts beschikt over een
master in de toegepaste economische wetenschap‑
pen (KULeuven). Zij is zaakvoerder van Conni BVBA
enVianBVBA.
Zij beschikt over een ruime nanciële erva‑
ring, maar ook een doorgedreven ervaring in
transformatie‑management.
Eerste benoeming: algemene vergadering 2019.
Einde mandaat: algemene vergadering 2023.
Comités:
• auditcomité;
• ICT comité.
Lopende bestuursmandaten: Synkroon vzw, Pivot Point
Benelux NV, Conni BV, Vian NV en Sadi NV.
Mandaten verstreken op 31december2021, uitgeoefend
in de jaren 2017tot 2021: VOKA Vlaams Brabant.
Hélène Bostoen
ONAFHANKELIJK BESTUURDER
Mevrouw Bostoen is master handelsingenieur (Solvay
ULB) en heeft een MBA (INSEAD). Zij heeft een jaren‑
lange ervaring in residentiële vastgoedontwikkeling.
Zij is voorzitster van de commissie Ontwikkelaars
Residentieel Vastgoed binnen UPSIBVS.
Eerste benoeming: algemene vergadering 2019.
109
Corporate Governance verklaring

Einde mandaat: algemene vergadering 2023.
Lopende bestuursmandaten: CFE NV (CFEB), Abattoir
NV, FlandersImmo JB NV, Fenixco NV, FBC BV, Quality
Homes BV, NCP NV, Burgerlijke Maatschap HMFH.
Comités:
• investeringscomité;
• projectcomité.
Mandaten verstreken op 31december2021, uitgeoefend
in de jaren 2017tot 2021: geen.
Suzy Denys
ONAFHANKELIJK BESTUURDER
Mevrouw Denys is master in de rechten (Université
Notre Dame de la Paix Namur en KULeuven) en behaalde
een postgraduaat in de Vastgoedkunde (KULeuven) en
bedrijfsbeheer (EHSAL).
Zij is Country Manager bij Patrizia AG.
Zij beschikt over een ruime ervaring in het beheer en
de acquisitie van vastgoed evenals in bedrijfsleiding
en(legal) management.
Eerste benoeming: algemene vergadering van 2019.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2023.
Lopende mandaten: geen
Comités:
• investeringscomité;
• benoemings‑ en remuneratiecomité.
Mandaten verstreken op 31december2021, uitgeoefend
in de jaren 2017tot 2021: geen.
5.3. Evolutie en samenstelling van de raad
vanbestuur op 31december2021
De raad van bestuur heeft beslist om over te gaan tot
benoeming door coöptatie van Philip De Greve, dewelke
inging vanaf 22 februari 2021, onder voorbehoud van
goedkeuring door de FSMA (Autoriteit voor Financiële
Diensten en Markten). Hij heeft de raad van bestuur ver‑
voegd voor de resterende duurtijd van het mandaat van
Koen Dejonckheere, tot en met de gewone algemene
vergadering in 2023. De denitieve benoeming van de
heer Philip De Greve als bestuurder werd goedgekeurd
op de algemene vergadering van aandeelhouders dd.
4mei 2021.
5.4. Ereleden van de raad van bestuur
Guillaume H. Botermans Erevoorzitter
Michel Pleeck Erevoorzitter
Guy Van WymerschMoons Erevoorzitter
Xavier Mertens Gedelegeerd erebestuurder
Luc Delfosse Onafhankelijk erebestuurder
Koen Dejonckheere Onafhankelijk erebestuurder
5.5. Activiteitenverslag
De raad van bestuur kwam in 2021 zeven keer samen,
hoofdzakelijk waarvan een aantal maal per video
conference call.
De raad van bestuur handelt in het belang van de
vennootschap wat inhoudt dat andere belangen dan
uitsluitend deze van de aandeelhouders in aanmerking
genomen worden, zoals de belangen van de cliënten
envan de gebruikers van de gebouwen.
Zijn rol omvat volgende taken:
• het bepalen van de strategie van de vennootschap
enhet nemen van de uiteindelijke beslissingen betref‑
fende investeringen en desinvesteringen;
• het opstellen van de halfjaar en jaarrekeningen
van de GVV, alsook van het nanciële halfjaar en
jaarverslag en alle tussentijdse verklaringen;
• het opstellen van een nancieringsbeleid door
schulden en eigen vermogen;
• de evaluatie van de interne organisatie van de
vennootschap;
• het waken over de nauwkeurigheid, de juistheid en
detransparantie van de mededelingen aan aandeel‑
houders, nanciële analisten, de FSMA en het publiek;
• de fusieverslagen goedkeuren, beslissen over het
gebruik van het toegestaan kapitaal, en gewone en
buitengewone algemene vergaderingen van aandeel‑
houders samenroepen en voorbereiden;
• het delegeren van het dagelijks bestuur aan de effec‑
tieve leiding, die regelmatig aan de raad van bestuur
verslag uitbrengt over zijn beheer en deze een jaar‑
budget alsook een kwartaalstaat voorlegt;
• de analyse en goedkeuring van het budget.
Naast de uitvoering van de hierboven vermelde alge‑
mene opdrachten heeft de raad van bestuur zich het
afgelopen boekjaar uitgesproken over verschillende
dossiers, waaronder met name:
• de analyse en goedkeuring van investerings en
desinvesteringsdossiers;
• de beoordeling en vergoeding van de leden van
het uitvoerend management, met inbegrip van het
long term incentive plan en de goedkeuring van het
remuneratiebeleid en het remuneratieverslag 2021;
• de wijziging in de samenstelling van de raad van
bestuur en zijn verschillende comités evenals de
wijziging in de samenstelling van het uitvoerend
management van Home Invest Belgium;
110

• de wijziging in de samenstelling van de interne organi‑
satie van de GVV, inclusief interne audit, risicobeheer
en compliancefunctie;
• de analyse van de budgetten 2021 en 2022;
• de structuur van de nancieringen, beleid inzake
afdekking van het renterisico en herstructurering
van bepaalde afdekkingsinstrumenten, de hernieu‑
wing van de nancieringen die komen te vervallen in
de loop van het boekjaar 20221 en het afsluiten van
bijkomende nancieringen;
• vervanging van het ERP‑pakket Axxerion door het
nancieel pakket Adnity;
• de uitkering van een voorschot op dividend;
• de hernieuwing van het mandaat van de
vastgoeddeskundigen;
• de fusie door opslorping van de perimetervennoot‑
schap Clarestates BV;
• vastleggen van de lange termijn duurzaamheids
strategie van de vennootschap.
• de beoordeling en benoeming van de commissaris
voor de perimetervennootschappen.
De regels inzake quorum en besluitvorming zijn
vastgesteld in artikel17 en 18 van de statuten van de
vennootschap:
• Overeenkomstig artikel17 van de statuten “kan de
raad van bestuur, behalve in geval van overmacht,
slechts geldig beraadslagen en beslissingen nemen
indien ten minste de helft van zijn leden aanwezig of
vertegenwoordigd is. Indien deze voorwaarde niet is
vervuld, kan een nieuwe vergadering worden samen‑
geroepen, die geldig zal beraadslagen en besluiten
over de punten die op de agenda van de vorige ver‑
gadering voorkwamen, op voorwaarde dat ten minste
twee bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn”.
• Artikel18 bepaalt het volgende: “behoudens in uitzon‑
derlijke gevallen, kan de beraadslaging en de stem‑
ming slechts betrekking hebben op de punten op de
agenda. Elk besluit van de raad van bestuur wordt
genomen met een absolute meerderheid der stem‑
men van de tegenwoordige of vertegenwoordigde
bestuurders en, bij onthouding van één of meer onder
hen, met de meerderheid van de andere stemge‑
rechtigde bestuurders. De besluiten van de raad
van bestuur kunnen worden genomen bij eenparig
schriftelijk akkoord van de bestuurders.”
6. Comités
Binnen de raad van bestuur zijn vijf comités opgericht
die de raad van bestuur moeten bijstaan en adviseren
binnen hun specieke domeinen.
Zij vormen een louter adviesorgaan en rapporteren
aande raad van bestuur, die de uiteindelijke beslis‑
singsbevoegdheid behoudt. Meer uitleg over de meeste
comités kan worden teruggevonden in het Corporate
Governance Charter van de vennootschap, dat ten
alle tijde kan worden geconsulteerd op de website
www.homeinvestbelgium.be.
6.1. Auditcomité
Hoewel Home Invest Belgium voldoet aan twee van
de drie uitzonderingscriteria die zijn vastgelegd in
artikel7:99, § 3WVV en bijgevolg niet verplicht is een
auditcomité in te stellen, heeft de raad van bestuur van
de GVV toch beslist een auditcomité op te richten.
Het auditcomité is het afgelopen boekjaar vier keer bij‑
eengekomen en is per 31december2021 samengesteld
uit de volgende personen:
• Eric Spiessens, onafhankelijk bestuurder en Voorzitter
van het auditcomité; aanwezigheid op het comité
tijdens het boekjaar: 4/4;
• Wim Aurousseau, bestuurder; aanwezigheid op het
comité tijdens het boekjaar: 2/4;
• Christel Gijsbrechts: aanwezigheid op het comité
tijdens het boekjaar: 4/4.
De heer Eric Spiessens beschikt over de vereiste onaf‑
hankelijkheid en deskundigheid op het gebied van audit
en boekhouding.
De commissaris van de GVV woonde twee vergaderin‑
gen van het auditcomité bij.
De belangrijkste opdrachten van het auditcomité zijn:
• de opvolging van de nanciële rapportering door
het nagaan van de integriteit en de juistheid van de
cijfergegevens en de relevantie van de toegepaste
boekhoudnormen;
• de evaluatie van de interne controle‑ en
risicobeheerssystemen;
• de opvolging van de interne audit en van de externe
controle door de commissaris;
• de relatie met de commissaris, controle van de
onafhankelijkheid, beoordeling en benoeming van de
commissaris voor de perimetervennootschappen;
• de opvolging van de wettelijke controle van de enkel‑
voudige en geconsolideerde jaarrekening, met inbe‑
grip van de opvolging van de door de commissaris
geformuleerde vragen en aanbevelingen.
111
Corporate Governance verklaring

In het boekjaar 2021 werden met name de volgende
punten behandeld:
• driemaandelijkse, halfjaarlijkse en jaarlijkse con‑
trole van de rekeningen evenals van de nanciële
verslaggeving;
• beleid inzake afdekking van het renterisico
( herstructurering van bepaalde afdekkingsinstru‑
menten), onderzoek van de voorwaarden in verband
methernanciering;
• impact van de investeringsprojecten op de nancie‑
ringen en de KPI’s, zowel op statutair als op geconso
lideerd niveau;
• nakijken van het opgestelde budget;
• opvolgen kostenstructuur van de vennootschap;
• evolutie van de leegstand;
• opvolging van de aanbevelingen van de commissaris
omtrent de controle van de interne procedures;
• risicobeheer: opvolging van de evolutie van de
belangrijkste geschillen, monitoring van de interne
controle, onderzoek van het verslag interne controle
van de effectieve leiding, opvolging van de invoering
van de aanbevelingen die in het kader van de interne
audit werd gedaan enz.;
• bespreking voorschot op het dividend voor het
boekjaar;
• opvolging van de belangrijkste evoluties in de regel‑
geving en analyse van hun mogelijke impact op de
activiteiten, cijfers en nanciële verslaggeving van
Home Invest Belgium;
• uitwerken van een interne procedure en een proces
ter controle van de externe waarderingen;
• opvolging van de bevindingen van de interne auditor;
• opvolging en bespreking van de gebruikte
waarderingsregels.
In de loop van het afgelopen boekjaar heeft de
Voorzitter van het auditcomité de leden ondervraagd
over de werking, efciëntie en interactie met de raad
van bestuur. Op grond van zijn zelfevaluatie besliste het
auditcomité om de agendapunten die reeds uitgebreid
besproken werden in het auditcomité voortaan op een
meer compacte manier voor te stellen aan de raad van
bestuur, aangevuld met de bevindingen, aanbevelingen
of aandachtspunten vanwege het auditcomité.
6.2. Benoemings- en remuneratiecomité
Hoewel Home Invest Belgium voldoet aan twee van de
drie uitsluitingscriteria vermeld in artikel 7:100, §4WVV
heeft de raad van bestuur beslist om over te gaan tot de
oprichting van een Benoemings‑en Remuneratiecomité,
wiens taak erin bestaat de raad van bestuur bij te
staan in de samenstelling van de raad van bestuur en
de effectieve leiding en het bezoldigingsbeleid van
devennootschap.
Het benoemings‑ en remuneratiecomité is het
afgelopen boekjaar twee keer bijeengekomen en
was op 31december2021 samengesteld uit de
volgendepersonen:
• Liévin Van Overstraeten, bestuurder en voorzitter
vanhet benoemings en remuneratiecomité: aan
wezigheid op het comité tijdens het boekjaar: 2/2;
• Suzy Denys, onafhankelijk bestuurder; aanwezigheid
op het comité tijdens het boekjaar: 2/2;
• Eric Spiessens, onafhankelijk bestuurder; aanwezig‑
heid op het comité tijdens het boekjaar: 2/2.
Het benoemings‑ en remuneratiecomité is meer in het
bijzonder belast met:
• het opstellen van het proel van de bestuurders en
directieposten van de GVV en het formuleren van
standpunten en aanbevelingen met betrekking tot
dekandidaten;
• het formuleren van voorstellen aan de raad van
bestuur met betrekking tot het remuneratiebeleid en
de individuele remuneratie van de bestuurders en
deleden van het management;
• het evalueren van de prestatiedoelstellingen die
verbonden zijn aan de individuele remuneratie van
degedelegeerd bestuurder en van het management;
• het voorbereiden van het remuneratieverslag over‑
eenkomstig artikel3:6, § 3WVV, om dit vervolgens in
de Corporate governance‑verklaring op te nemen, en
het verstrekken van nadere toelichting bij dit verslag
op de gewone algemene vergadering.
Tijdens het boekjaar2021 is het benoemings en remu‑
neratiecomité voornamelijk bijeengekomen om devol‑
gende punten te bespreken:
• de evaluatie van de leden van het management
voor het jaar2021 en de bepaling van hun variabele
vergoeding voor het voorbije boekjaar;
• opmaak van het remuneratieverslag in het nancieel
jaarverslag2021;
• evolutie van de bezoldigingen voor het personeel;
• de bepaling van de criteria voor de toekenning van de
individuele vergoeding voor de leden van het uitvoe‑
rend management voor het boekjaar2021 en 2022;
• het long term incentive plan;
• de interne organisatie van de vennootschap.
112

6.3. Investeringscomité
Het investeringscomité selecteert, analyseert, en
bereidt de (des)investeringsdossiers evenals de recon‑
versie‑en renovatiedossiers voor en staat tevens in
voorde opvolging ervan.
Het investeringscomité is het afgelopen boekjaar zes
keer bijeengekomen en was op 31december2021
samengesteld uit de volgende personen:
• Johan Van Overstraeten, voorzitter van het investe‑
ringscomité, bestuurder; aanwezigheid op het comité
tijdens het boekjaar: 6/6;
• Hélène Bostoen, onafhankelijk bestuurder; aanwezig‑
heid op het comité tijdens het boekjaar: 6/6;
• Suzy Denys, onafhankelijk bestuurder; aanwezigheid
op het comité tijdens het boekjaar: 3/3;
• Philip De Greve, onafhankelijk bestuurder; aanwezig‑
heid op het comité tijdens het boekjaar: 3/3;
• Alain Verheulpen, Head of Acquisition and
Development van Home Invest Belgium; aanwezigheid
op het comité tijdens het boekjaar: 6/6;
• Sven Janssens, gedelegeerd bestuurder; aanwezig‑
heid op de vergaderingen van het comité tijdens het
boekjaar: 6/6.
6.4. Projectcomité
Rekening houdend met de specieke noden eigen aan
de opvolging van ontwikkelings‑ en renovatiewerken,
heeft de raad van bestuur een projectcomité inge‑
voerd. Voordien werd deze rol vervuld door de raad
vanbestuur van Home Invest Belgium.
Het projectcomité kwam in het voorbije boekjaar vier
keer samen:
• Alain Verheulpen, Head of Acquisition and
Development van Home Invest Belgium; aanwezigheid
op de vergadering van het comité tijdens het boek‑
jaar: 4/4;
• Johan Van Overstraeten, Voorzitter van het project‑
comité; aanwezigheid op de vergaderingen van het
comité tijdens het boekjaar: 4/4;
• Hélène Bostoen; onafhankelijk bestuurder; aanwezig‑
heid op het comité tijdens het boekjaar: 4/4;
• Sven Janssens, gedelegeerd bestuurder; aanwezig‑
heid op de vergaderingen van het comité tijdens het
boekjaar: 4/4.
De rol van het comité bestaat uit de opvolging en de
controle van de renovatie en ontwikkelingsprojecten,
met betrekking tot programmering, planning, budget,
kwaliteit en organisatie van de bouwwerken.
Tijdens het boekjaar 2021 stonden de volgende punten
op de agenda:
• de bespreking van de lopende renovatie ‑en ontwik‑
kelingsprojecten, met inbegrip van de planning, het
budget (met inbegrip van eventuele afwijkingen van
het vooropgestelde budget) en aandachtspunten;
• optimalisatie van de organisatie van het ontwikke‑
lingsteam, met inbegrip van haar kostenstructuur.
6.5 ICT Stuurgroep
De raad van bestuur dd. 18 mei 2021 heeft de oprichting
van de ICT stuurgroep goedgekeurd. Deze stuurgroep
vergadert op maandelijkse basis en stuurde het ICT
transitie project (vervanging van Axxerion software door
het nancieel pakket Adnity).
De leden van deze stuurgroep zullen een vergoeding
krijgen gelijk aan de zitpenningen voor de comités bin‑
nen de raad van bestuur. Mevrouw Christel Gijsbrechts
neemt het voorzitterschap van deze stuurgroep waar.
De ICT stuurgroep kwam in 2021 zes keer samen
• Christel Gijsbrechts, Voorzitter van de ICT stuurgroep;
aanwezigheid op de vergaderingen van het comité
tijdens het boekjaar: 6/6;
• Johan Van Overstraeten, bestuurder; aanwezigheid op
de vergaderingen van het comité tijdens het boekjaar:
6/6;
• Sven Janssens, gedelegeerd bestuurder; aanwezig‑
heid op de vergaderingen van het comité tijdens het
boekjaar: 6/6.
113
Corporate Governance verklaring

Preben Bruggeman
Chief Financial Ofcer
Sven Janssens
Chief Executive Ofcer
Alain Verheulpen
Head of Acquisition and
Development
Ingrid Quinet
Chief Legal Ofcer
Jan Opdecam
Head of Portfolio Management
7. Effectieve leiding
De raad van bestuur wordt bijgestaan door de effec‑
tieve leiding (in de zin van artikel 14van de wet van
12mei2014(zoals gewijzigd) betreffende de geregle‑
menteerde vastgoedvennootschappen).
De effectieve leiding bestaat uit:
• Sven Janssens, Chief Executive Ofcer (CEO);
• Preben Bruggeman, Chief Financial Ofcer (CFO).
Het curriculum vitae van de leden van de effectieve
leiding kan als volgt samengevat worden:
Sven Janssens
CHIEF EXECUTIVE OFFICER
Hiervoor wordt verwezen naar hetgeen vermeld
wordt onder de “sectie 5.3. Korte voorstelling van de
bestuurders”.
Hij maakt sinds 3december2018deel uit van de effec‑
tieve leiding van Home Invest Belgium.
Preben Bruggeman
CHIEF FINANCIAL OFFICER
De heer Bruggeman behaalde een masterdiploma
handelsingenieur en een bachelor in de wijsbegeerte
aan de Universiteit Antwerpen. Daarnaast legde hij
succesvol de 3niveaus af van het CFA Programma
(Chartered Financial Analyst). Hij beschikt over meer
dan 10 jaar ervaring in Finance. Hij startte zijn carrière bij
Bank Degroof en bekleedde de functie van CFO bij Qrf
City Retail. Hij maakt sinds 7januari2019deel uit van de
effectieve leiding van Home Invest Belgium.
Sven Janssens Preben Bruggeman
Aantal aandelen
inbezit
326 210
Andere mandaten
binnen Home
InvestBelgium
Zijn mandaten
werden hierboven
beschreven
Zaakvoerder
Charlent 53
FreeholdBVBA
114

REMUNERATIEVERSLAG
Het remuneratieverslag wordt elk jaar opgenomen in het nancieel jaarverslag.
Het zet de principes van het remuneratiebeleid van de vennootschap uiteen.
Elkeafwijking van betekenis van het remuneratiebeleid tijdens het boekjaar,
evenalswijzigingen die aan dit beleid zouden gebeuren, worden in het verslag
opgenomen. Het remuneratieverslag houdt rekening met de aanbevelingen van
het benoemings- en remuneratiecomité. Het bevat de informatie die wordt
voorgeschreven in artikel 3:6, §3WVV en houdt rekening met de aanbevelingen
vandeBelgische Corporate Governance Code (Code 2020). De algemene
vergaderingspreekt zich elk jaar uit over het remuneratieverslag.
1. Totale vergoedingen
1.1. Remuneratie van de niet-uitvoerende
bestuurders
De niet‑uitvoerende bestuurders hebben recht op
zitpenningen voor de bijeenkomsten van de raad van
bestuur en van de verschillende comités in overeen‑
stemming met het remuneratiebeleid. Bovendien
mogen zij onkostennota’s indienen voor de bij de
uitoefening van hun mandaat gemaakte uitgaven.
De gewone algemene vergadering van 7mei2019heeft
volgende bedragen als zitpenning weerhouden:
• Een vaste, jaarlijkse vergoeding van € 5.000 per
bestuurder (te betalen telkens na de gewone
algemene vergadering) en
• De presentiegelden per zitting, zijnde:
• Een zitpenning ten bedrage van € 2.000 voor
de Voorzitter, € 1.500 voor de Vicevoorzitter en
€ 1.000 voor de leden van de raad van bestuur;
• Een zitpenning ten bedrage van € 1.000 voor de
Voorzitter en € 750 voor de leden van de Comités.
De leden van de effectieve leiding die deze vergaderin‑
gen bijwonen, krijgen deze zitpenningen niet.
Niet uitvoerende bestuurders – vergoeding boekjaar 2021
Bestuurder
Raad van
bestuur
Investe-
rings-
comité
Investe-
rings
comité
Bezoeken
Audit-
comité
Project-
comité
Benoe-
mings- en
remuneratie-
comité
IT
Steerco
Vaste jaar-
vergoeding
(betaal-
baar in
4schijven) Totaal
Aurousseau Wim 4.000 € 0 € 0 € 1.500 € 0 € 0 € 0 € 5.000 € 10.500 €
Bostoen Hélène 7.000 € 4.500 € 1.500 € 0 € 3.000 € 0 € 0 € 5.000 € 21.000 €
Philip De Greve 6.000 € 2.250 € 1.500 € 0 € 0 € 0 € 0 € 5.000 € 14.750 €
Denys Suzy 5.000 € 2.250 € 750 € 0 € 0 € 1.500 € 0 € 5.000 € 15.250 €
Gijsbrechts Christel 7.000 € 0 € 0 € 3.000 € 0 € 0 € 6.000 € 5.000 € 21.000 €
Spiessens Eric 10.500 € 0 € 0 € 4.000 € 0 € 1.500 € 0 € 5.000 € 21.000 €
Van Overstraeten Johan 7.000 € 6.000 € 3.000 € 0 € 4.000 € 0 € 4.500 € 5.000 € 29.500 €
Van Overstraeten Liévin 14.000 € 0 € 0 € 0 € 0 € 2.000 € 0 € 5.000 € 21.000 €
Verheulpen Alain 0 € N/A N/A 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
TOTAAL 60.500 € 15.000 € 6.750 € 8.500 € 7.000 € 5.000 € 10.500 € 40.000 € 153.250 €
Overeenkomstig het remuneratiebeleid, is de vergoe‑
ding van de niet‑uitvoerende bestuurders uitsluitend
een vaste vergoeding, zij ontvangen geen variabele ver‑
goeding, uitzonderlijke vergoeding of pensioenbelofte.
115
Corporate Governance verklaring

1.2. Remuneratie van de effectieve leiding
Het principe van deze bezoldiging berust op een
correcte basisvergoeding, rekening houdend met het
gewicht van de functie, het vereiste kennisniveau, en
wordt verhoogd met een aan een bovengrens gebonden
bijkomende variabele vergoeding die afhankelijk is van
de bereikte resultaten ten opzichte van de overeenge‑
komen prestatiecriteria.
De variabele vergoeding wordt bepaald volgens objec‑
tief meetbare prestatiecriteria die de raad van bestuur
bij het begin van het boekjaar heeft vastgelegd op
advies van het benoemings‑ en remuneratiecomité.
Rekening houdend met de nanciële staten van het
afgesloten boekjaar beoordeelt de raad van bestuur op
advies van het benoemings‑ en remuneratiecomité en
bij het begin van het daaropvolgende boekjaar in welke
mate de evaluatiecriteria werden verwezenlijkt.
1.2.1. BEZOLDIGING VAN DE CHIEF
EXECUTIVEOFFICER, SVEN JANSSENS
Op 12oktober2018werd tussen Home Invest Belgium
en de heer Sven Janssens een overeenkomst voor
zelfstandige medewerking gesloten die voorziet in een
jaarlijkse basisremuneratie ten belope van € 300 000,
betaalbaar in maandelijkse termijnen, alsook in een
variabele remuneratie gaande van 0% tot 20% van de
jaarlijkse basisremuneratie voor het desbetreffende
boekjaar.
Zijn variabele remuneratie wordt bepaald op basis van
vooraf door de raad van bestuur vast te leggen criteria,
uiterlijk tegen 15maart van elk jaar.
Het contract van de heer Janssens voorziet in het recht
op een gsm, draagbare computer, terugbetaling van de
abonnementskosten, de communicatiekosten en de
kosten van de internetverbinding alsook van de voor
rekening van de vennootschap gemaakte kosten.
Contractuele bepalingen inzake opzegging en ver‑
trekvergoeding: de tussen de heer Janssens en Home
Invest Belgium gesloten overeenkomst bepaalt dat de
vennootschap bij verbreking van de overeenkomst van
haar kant een opzeggingstermijn van drie maanden in
acht dient te nemen tijdens het eerste jaar van uitvoe‑
ring van de overeenkomst, vier en een halve maand
tijdens het tweede jaar en zes maanden daarna. Het
staat de vennootschap vrij naar eigen goeddunken deze
opzeggingstermijn (volledig of deels) te vervangen door
de betaling van een opzeggingsvergoeding waarvan
et bedrag wordt berekend aan de hand van de initiële
vaste vergoeding, inclusief indexatie, voor een periode
die overeenstemt met de opzeggingstermijn of het
saldo van de gegeven opzeggingstermijn. Dezecon‑
tractuele bepalingen zijn in overeenstemming met de
Belgische Corporate Governance Code.
1.2.2. BEZOLDIGING VAN DE CHIEF FINANCIAL
OFFICER, PREBEN BRUGGEMAN
Op 21november2018werd tussen Home Invest Belgium
en de heer Preben Bruggeman een overeenkomst voor
zelfstandige medewerking gesloten die voorziet in een
jaarlijkse basisremuneratie, betaalbaar in maandelijkse
termijnen, en in een variabele remuneratie die kan gaan
van 0% tot 20% van de jaarlijkse basisremuneratie voor
het desbetreffende boekjaar.
De prestatiecriteria die determinerend zijn voor de
berekening van de jaarlijkse variabele vergoeding
dragen bij tot de realisatie van de bedrijfsstrategie en
de hieraan gekoppelde jaarlijkse targets.
Het contract van de heer Bruggeman voorziet in het
recht op een gsm, draagbare computer, terugbetaling
van de abonnements‑ en communicatiekosten, de
kosten van de internetverbinding alsook van de voor
rekening van de vennootschap gemaakte kosten.
Contractuele bepalingen inzake opzegging en vertrek‑
vergoeding: de tussen de heer Bruggeman en Home
Invest Belgium gesloten overeenkomst bepaalt dat de
vennootschap bij verbreking van de overeenkomst van
haar kant een opzeggingstermijn van twee maanden in
acht dient te nemen tijdens het eerste jaar van uitvoe‑
ring van de overeenkomst, drie maanden tijdens het
tweede jaar en vier maanden vanaf het derde jaar. Het
staat de vennootschap vrij naar eigen goeddunken deze
opzeggingstermijn (volledig of gedeeltelijk) te vervan‑
gen door de betaling van een opzeggingsvergoeding
waarvan het bedrag wordt berekend aan de hand van
de initiële vergoeding, inclusief indexatie, voor een
periode die overeenstemt met de opzeggingstermijn
of het saldo van de gegeven opzeggingstermijn. Deze
contractuele bepalingen zijn in overeenstemming met
de Belgische Corporate Governance Code.
116

1.2.3EFFECTIEVE LEIDING – VERGOEDING BOEKJAAR 2021:
Totale remuneratie in 2021
Naam, positie
1. Vaste remuneratie
2. Variabele
remuneratie
3.
Uit-
zonder-
lijke items
4.
Pensioen-
kost
5.
Totale
remune-
ratie
6.
Verhou-
ding
vaste en
variabele
remune-
ratie
Basis‑
vergoe‑
ding
Bestuur‑
dersver‑
goeding
Bij
komende
voordelen
Eén jaar
variabel
Meer jaren
variabel
LTP
Sven Janssens
Gedelegeerd
bestuurder
- Chief Executive
Officer
€ 306.585 – – € 55.185 € 88.901 – – € 450.671
Vast:
68%
Variabel:
32%
Overige leden
van de effectieve
leiding
€ 210.000 – – € 37.800 € 60.894 – – € 308.694
Vast:
68%
Variabel:
32%
PRESTATIES 2021
De leden van de effectieve leiding komen in aanmerking
voor een long term incentive plan (LTIP) dat uitbetaald
wordt in aandelen. De bedragen die de betrokkenen
kunnen verdienen zijn geplafonneerd.
Het overschrijden van de doelstellingen levert geen
additionele bonus op.
Maximum jaarlijkse variabele vergoeding,
uitbetaald in contanten
Maximum jaarlijkse LTIP vergoeding,
uitbetaald in aandelen na evaluatieperiode van 3jaar
CEO 20% van de basisremuneratie 66,67% van de geïndexeerde basisremuneratie
CFO 20% van de basisremuneratie 66,67% van de geïndexeerde basisremuneratie
Na een analyse door het auditcomité van de boekhoud‑
kundige en nanciële gegevens die de basis vormen
voor het veriëren van de verwezenlijking van prestatie‑
criteria, heeft het benoemings‑ en remuneratie comité
een beoordeling uitgevoerd van de verwezenlijking van
de doelstellingen van de effectieve leiding.
In haar vergadering van 5februari2022en op aan‑
beveling van de benoemings‑ en remuneratie comité
heeft de raad van bestuur het totale percentage van de
verwezenlijking van de variabele vergoeding bepaald
op 90% van het maximum en de long term incentive
vergoeding op 87% van het maximum.
Toelichting over de prestaties 2021
Prestatiecriteria
Relatief gewicht
in de variabele
vergoeding
Sven Janssens
a) Gemeten prestatie
b) Corresp. remuneratie
Overige leden van de
effectieve leiding
a) Gemeten prestatie
b) Corresp. remuneratie
Variabele vergoeding op 1jaar
Globale prestatie 0%100% a) Gemeten prestatie: 90% a) Gemeten prestatie: 90%
Corresponderende remuneratie b) € 55.185 b) € 37.800
Variabele vergoeding over meerdere jaren – LTIP
EPRA NAV 0%30% a) 30%
b) € 30.655
a) 30%
b) € 20.998
EPRA EPS 0%20% a) 10%%
b) € 10.218
a) 10%
b) € 6.999
Operationele marge 0%20% a) 20%
b) € 20.437
a) 20%
b) € 13.999
Processen 0%30% a) 27%
b) € 27.590
a) 27%
b) € 18.898
Totale variabele vergoeding over
meerdere jaren – LTIP
87% € 88.901 € 60.894
117
Corporate Governance verklaring

1.2.4. VERGOEDINGEN 2022
1.2.4.1. Remuneratie van de (niet) uitvoerende
bestuurders
In 2022zijn geen wijzigingen voorzien inzake de
vergoedingsstructuur voor de leden van de raad van
bestuur en de comités.
1.2.4.2.Remuneratie van de effectieve leiding
Vaste vergoeding effectieve leiding
De vaste vergoeding voor de effectieve leiding voor
boekjaar 2022 zal € 543.485 bedragen.
Variabele vergoeding effectieve leiding
De betaling van de variabele vergoeding voor de
effectieve leiding voor boekjaar 2022is afhankelijk van
doelstellingen en kwalitatieve en kwantitatieve crite‑
ria die worden bepaald door de raad van bestuur, na
aanbevelingen vanwege het benoemings‑ en remune‑
ratiecomité. De variabele vergoeding voor de effectieve
leiding zal in 2022 maximaal € 108.697 bedragen.
in €
Vaste
remuneratie
Maximale
variabele
vergoeding
CEO € 322.549 € 64.510
Overige leden van
de effectieve leiding
€ 220.935 € 44.187
TOTAAL € 543.485 € 108.697
2. Aandelen gerelateerde remuneratie
2.1. Gedeeltelijke uitbetaling van de vaste
remuneratie in aandelen
De effectieve leiding ontvangt 90% van haar vaste
vergoeding maandelijks in contanten en 10% jaarlijks
in de vorm van aandelen. De aandelen worden aan de
effectieve leiding toegekend op de eerste vrijdag van
de maand april in het opvolgdende jaar. De toeken‑
ningsprijs van de aandelen stemt overeen met de laatst
gekende slotkoers (in principe de slotkoers op de eerste
donderdag van de maand april), vermenigvuldigd met
een factor 100/120e hetzij een disagio van 16,67%.
2.2. Belangrijkste voorwaarden van het
LTIPaandelenplan
Rekening houdend met het realiseren van de strategie
en de lange termijn doelstellingen van de onderneming
heeft Home Invest Belgium in het kader van de globale
vergoedingsstructuur van de effectieve leiding, naast de
maandelijkse vaste vergoeding en de jaarlijkse variabele
vergoeding (Short Term Incentive gericht op het beha‑
len van korte termijn doelstellingen en die uitbetaald
wordt in contanten), ook een Long Term Incentive Plan
opgezet op basis van lange termijn doelstellingen van
devennootschap.
De doelstellingen worden 3jaarlijks vastgelegd door de
raad van bestuur op aanbeveling van het benoemings‑
en remuneratie comité. De prestaties voor een welbe‑
paald jaar worden beoordeeld bij het vastleggen van de
jaarresultaten door de raad van bestuur in februari van
het daaropvolgend jaar.
De vergoeding voor een welbepaald jaar wordt vastge‑
legd en gecommuniceerd aan het senior management
tegen uiterlijk 31maart van het daaropvolgende jaar.
De uitbetaling van het LTIP zal gebeuren in aande‑
len. De berekening van het aantal aandelen dat aan
de begunstigden van het LTIP gebeurt jaarlijks op de
eerste vrijdag van de maand april in het jaar volgend
ophet prestatiejaar.
De toekenningsprijs van de aandelen stemt overeen
met de laatst gekende slotkoers, in principe de slot‑
koers op de eerste donderdag van de maand april van
het opvolgende jaar, verminderd met een disagio van
16,67% voor de gedeeltelijke uitbetaling van de vaste
remuneratie in aandelen en een disagio van 5,00% voor
het saldo.
De uitbetaling van het saldo in aandelen gebeurt pas
op de eerste vrijdag van de maand april van jaar T+3
voor zover de begunstigde op dat moment nog steeds
deel uitmaakt van de effectieve leiding van Home
InvestBelgium.
De jaarlijkse vergoeding binnen het LTIP is begrensd
opmaximum 33,33% van de bruto vaste jaarlijkse
geïndexeerde basisvergoeding in jaar T.
Mits het behalen van bepaalde objectieven over de
volledige 3 jaar periode kan de vergoeding die jaar‑
lijks toegekend werd binnen het LTIP verhogen met
multiplicator van maximaal 2x.
De gedeeltelijke uitbetaling van de vaste remunera‑
tie inaandelen wordt in mindering gebracht van de
uitbetaling in jaar T+3 onder het LTIP.
118

Remuneratie in prestatie aandelen
Naam, positie
Belangrijkste bepalingen
van het aandelen plan
Informatie met betrekking tot het
financieel jaar waarover gerapporteerd wordt
Openings-
balans
In de loop van het jaar
Eind-
balans
Identifica‑
tie van
het plan
Prestatie‑
periode
Datum
van het
aanbod
Datum
van de
verwerving
Einde van
de retentie‑
periode
Aandelen
bij het
begin van
het jaar
(a) Aantal
aangebo‑
den
aandelen
(a) Aantal
verworven
aandelen
Aange ‑
boden
en niet
verworven
aandelen
op het
eind van
het jaar
(b) Waarde
aandelen
datum van
het aanbod
(b) Waarde
aandelen
datum van de
verwerving
Sven Janssens
CEO
LTIP 2020
1/1/2020
31/12/2022
1april
2021
7april
2023
31 december
2024
0
(a) 726
(b) € 73.112
(a) 326
(b) € 30.463
400
Overige
leden van de
effectieve
leiding
LTIP 2020
1/1/2020
31/12/2022
1april
2021
7april
2023
31 december
2024
0
(a) 468
(b) € 47.114
(a) 210
(b) € 19.361
258
3. Vertrekvergoedingen
De bepalingen met betrekking tot de vertrekvergoe‑
dingen bevinden zich in het remuneratiebeleid. Geen
enkele vertrekvergoeding werd betaald aan de leden
van de effectieve leiding in 2021.
4. Terugvorderingsrechten
Het remuneratie beleid van de vennootschap bevat
geen bepalingen met betrekking tot terugvorderings‑
rechten met betrekking tot de variabele vergoeding.
5. Afwijkingen van het remuneratiebeleid
Voor het nancieel jaar 2021, zijn er geen afwijkingen
toegestaan van het door de algemene vergadering
goedgekeurde remuneratiebeleid.
6. Evolutie van de remuneratie en de
prestaties van de vennootschap
6.1. Jaarlijkse verandering in de remuneratie
De schommelingen (positieve of negatieve wijzigingen)
in de vergoedingen van niet‑uitvoerende bestuurders in
andere jaren kunnen worden verklaard door het ver‑
schil in aantal vergaderingen of samenkomsten in de
betrokken jaren.
6.2. Bedrijfsprestaties – Jaarlijkse verandering
De bedrijfsprestaties worden weergegeven aan de hand
van de evolutie van de EPRA NAV, de EPRA EPS en de
operationele marge.
6.3. Gemiddeld loon van werknemers op een
voltijdse basis – Jaarlijkse verandering
Het gemiddelde loon werd berekend op basis van de
som van de maandsalarissen, op voltijdse basis.
119
Corporate Governance verklaring

Evolutie van de vergoedingen en performanties van de vennootschap over de laatste vijf boekjaren
Totale vergoeding
2021 vs 2020 2020vs 2019 2019vs 2018 2018vs 2017 2017vs 2016
Sven Janssens +6% -11% – – –
Overige leden van de
effectieveleiding
+6% +1% – – –
Liévin Van Overstraeten +0% +0% -28% +1% +10%
Eric Spiessens -26% +27% -5% -10% +19%
Johan Van Overstraeten -3% +47% -3% -14% +25%
Wim Aurousseau -34% +14% -19% -22% +58%
Suzy Denys -29% +100% – – –
Christel Gijsbrechts +18% +54% – – –
Hélène Bostoen -24% +112% – – –
Philippe De Greve – – – – –
Performantie van de vennootschap
2021 2020 2019 2018 2017
KPI
EPRA NAV 105,11 96,59 96,00 85,06 68,24
EPRA EPS 4,96 4,44 3,85 3,21 3,08
Operationele marge 71,87% 67,42% 63,72% 64,42% 61,30%
Gemiddelde salaris van de werknemers op een voltijdse basis
2021 2020 2019 2018 2017
+1% +5% +6% +7% -3%
7. Andere tussenkomende partijen
7.1. Commissaris
De Commissaris van Home Invest Belgium wordt aan-
geduid door de gewone algemene vergadering mits
voorafgaand akkoord door de FSMA. Hij dient:
• enerzijds de boekhoudkundige informatie in de
jaarrekeningen te controleren en te certiceren in
hetlicht van de relevante wetgeving;
• anderzijds dient hij zijn medewerking te verlenen
aande controle die de FSMA uitvoert op Home Invest
Belgium, als beursgenoteerde vennootschap.
De gewone algemene vergadering van 7mei2019heeft
EY Bedrijfsrevisoren aangesteld als commissaris van
Home Invest Belgium, vertegenwoordigd door de heer
Joeri Klaykens, voor een periode van drie jaar.
Het mandaat van de Commissaris loopt af na de
gewone algemene vergadering die in 2022gehouden
zalworden.
In € - Exclusief BTW 2021
Bezoldiging van de Commissaris voor het boekjaar (statutaire grondslag)
Bezoldiging voor de uitoefening van het mandaat van Commissaris € 41.889
Bezoldiging voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten
Andere controleopdrachten € 17.450
Andere opdrachten buiten de revisoropdrachten € 2.100
TOTAAL € 61.439
Het bijkomend bedrag aan ereloon voor het nazicht van
de rekeningen van de dochterondernemingen voor het
boekjaar 2021 bedroeg € 23.649 excl. BTW.
De commissaris heeft voorliggend nancieel verslag
nagezien en heeft bevestigd dat de verstrekte gegevens
geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de
informatie waarover hij beschikt in het kader van zijn
mandaat. Zijn verslag is in het hoofdstuk “Financiële
staten” opgenomen.
120

7.2. Vastgoeddeskundigen
De vennootschap heeft twee vastgoeddeskundigen
aangesteld voor haar vastgoedportefeuille in België
enéén voor haar vastgoed in Nederland, voor de tri‑
mestriële schatting van haar portefeuille en telkens de
vennootschap overgaat tot uitgifte van aandelen, als ze
onroerende goederen koopt of verkoopt, overgaat tot
inbreng, fusie of splitsing van vastgoedvennootschap‑
pen met de GVV of bij opname van gebouwen in de
consolidatiekring van de GVV via andere middelen.
Cushman & Wakeeld (RPR Brussel: 0418.915.383),
met maatschappelijke zetel aan de Kunstlaan 56te
1000Brussel (België), vertegenwoordigd door de heer
Emeric Inghels, treedt op als onafhankelijk vastgoed‑
deskundige van de vennootschap voor een deel van
de in België gelegen panden. Zijn jaarlijkse remuneratie
wordt berekend op basis van de te waarderen opper‑
vlakten aan een tarief van € 0,35per gewaardeerde
m²(exclusief BTW).
In de loop van het boekjaar2021 heeft Cushman
& Wakeeld in totaal voor € 65.432 incl. BTW aan
erelonenontvangen.
CBRE Valuations Services BVBA (RPR Brussel:
0859.928.556), met maatschappelijke zetel aan de
Lloyd Georgelaan7, 1000Brussel, België en vertegen‑
woordigd door de heer Pieter Paepen, treedt op als
onafhankelijk vastgoeddeskundige van de vennoot‑
schap voor de andere panden gelegen in België. Zijn
jaarlijkse remuneratie wordt als volgt berekend:
Te waarderen oppervlakten
per gewaardeerde
m² (exclusief BTW)
Schijf van 0 tot 125 000m² € 0,375
Schijf van 125 001 tot 175 000m² € 0,325
Schijf hoger dan 175 001m² € 0,275
In de loop van het boekjaar2021 heeft CBRE
ValuationsServices BVBA in totaal € 27.816 incl. BTW
erelonen geïnd.
BNP Paribas Real Estate Hotels France, met maat‑
schappelijke zetel aan de Quai de la Bataille de
Stalingrad 167, te 92867IssylesMoulineaux (Frankrijk)
en vertegenwoordigd door mevr. Blandine Trotot,
treedt op als onafhankelijk vastgoeddeskundige van
de vennootschap voor de vastgoedportefeuille Port
Zélande, bestaande uit 248vakantiewoningen en
40appartementen.
In de loop van het boekjaar2021 heeft BNP Paribas
RealEstate Hotels France in totaal voor € 10.043 excl.
BTW aan honoraria ontvangen.
7.3. Financiële dienstverlening
BNP Paribas Fortis NV (RPR Brussel: 0403.199.702),
gevestigd aan de Warandeberg3 te 1000Brussel
is de centraliserende bank belast met de nanciële
dienstverlening met betrekking tot de aandelen van
Home Invest Belgium (uitbetaling van de dividenden,
inschrijving op kapitaalverhogingen, oproeping voor
de algemene vergaderingen).
De remuneratie van de bank wordt als volgt bepaald
(tevermeerderen met de BTW):
Gedematerialiseerde
effecten (excl. BTW)
0,12% van de nettowaarde van de
betaalbaar gestelde coupon
(excl. BTW)
Effecten aan toonder 2% van de nettowaarde van de
betaalbaar gestelde coupon
+ € 0,10 per coupure
(excl. BTW)
In het boekjaar2021 bedroeg de totale vergoeding voor
BNP Paribas Fortis € 16.059 incl.BTW.
7.4. Liquidity provider
KBC Securities treedt vanaf 20oktober2020 op als
liquidity provider (liquiditeitsverschaffer) voor het
aandeel Home Invest Belgium teneinde de verhandel‑
baarheid van de aandelen te bevorderen. De vergoeding
van de liquidity provider bedraagt € 18.000 excl. BTW
per jaar.
121
Corporate Governance verklaring

REGELGEVING EN PROCEDURES
Voorkoming van belangenconicten
Home Invest Belgium is onderworpen aan:
• enerzijds de wettelijke bepalingen ter zake,
gemeenschappelijk aan alle beursgenoteerde
vennootschappen zoals bepaald in de artikelen
7:96en 7:97WVV;
• anderzijds voorziet de GVVwetgeving in een
bijzonder regime waarbij de FSMA verplicht
voorafgaandelijk dient ingelicht te worden bij
transacties waarbij de in deze artikelen vermelde
personen betrokken zijn, om deze verrichtingen uit
tevoeren aan normale marktomstandigheden;
• haar eigen Corporate Governance Charter met
aanvullende bepalingen met betrekking tot de
voorkoming van belangenconicten.
Indien een vermogensrechtelijk belang van een
bestuurder (on)rechtstreeks tegengesteld is aan een
beslissing of een verrichting die onder de bevoegdheid
van de raad van bestuur valt, moet hij dit meedelen aan
de andere leden van de raad van bestuur alvorens deze
beraadslaagt, dit in toepassing van artikel 7:96WVV.
Zijn verklaring en de redenen die zijn strijdig belang
aantonen, dienen verplicht opgenomen te worden
in de notulen van de raad van bestuur die hierover
beslist. Bijkomend dient de commissaris op de hoogte
gebracht worden en mag de betrokken bestuurder niet
deelnemen aan de beraadslagingen van de raad van
bestuur over de betrokken verrichtingen of beslissin‑
gen en er ook niet over stemmen. De desbetreffende
notulen worden vervolgens opgenomen in het beheers‑
verslag. Voormeld artikel 7:96WVV voorziet echter in
enkele uitzonderingsgevallen, onder meer in verband
met gebruikelijke verrichtingen die plaatsvinden onder
de normale marktvoorwaarden en tegen zekerheden
die op de markt gewoonlijk gelden voor soortgelijke
verrichtingen.
Artikel 7:97WVV vermeldt dat, wanneer een genoteerde
vennootschap een verrichting met een verbonden
vennootschap overweegt (onder voorbehoud van
enkele uitzonderingen) er dient overgegaan te worden
tot de oprichting van een ad‑hoc comité, bestaande
uit drie onafhankelijke bestuurders. Dit comité
dient, bijgestaan door een onafhankelijk expert, zijn
gemotiveerd oordeel over de overwogen verrichting
mee te delen aan de raad van bestuur. De raad van
bestuur kan slechts een beslissing nemen nadat hij
kennis heeft genomen van dit verslag. De commissaris
op zijn beurt dient zijn oordeel te geven over de
getrouwheid van de gegevens in het advies van het
comité en het verslag van de raad van bestuur. Het
besluit van het comité, het uittreksel van de notulen van
de raad van bestuur en het oordeel van de commissaris
worden opgenomen in het beheersverslag.
Artikel37 van de GVVwet (zoals van tijd tot tijd
gewijzigd) en artikel8 van het GVVKB (zoals van tijd
tot tijd gewijzigd) legt aan openbare GVV’s onder meer
op (onder voorbehoud van bepaalde uitzonderingen)
om de FSMA vooraf op de hoogte te brengen van elke
verrichting die de GVV van plan is uit te voeren met een
verbonden onderneming, een vennootschap waarmee
de GVV verbonden is via een participatie, de andere
aandeelhouders van een perimetervennootschap,
de bestuurders of leden van de effectieve leiding.
De vennootschap moet aantonen dat de overwogen
verrichting van belang is voor haar en strookt met haar
strategie en dat deze uitgevoerd wordt aan normale
marktvoorwaarden. Als de verrichting een onroerend
goed betreft, dient een onafhankelijke schatter de
reële waarde van het vastgoed te schatten, die dan als
minimale prijs zal dienen waartegen het vastgoed kan
overgedragen worden of als maximum waarvoor het
gekocht mag worden. De GVV moet het publiek op de
hoogte brengen op het ogenblik van de uitvoering van
de verrichting en dient deze informatie toe te lichten
inhaar nancieel jaarverslag.
Het Corporate Governance Charter van Home Invest
Belgium voorziet in een geheimhoudingsplicht die de
bestuurders en de effectieve leiding dienen te hante‑
ren. De bestuurders en de leden van het management
mogen de verkregen inlichtingen niet gebruiken voor
andere doeleinden dan voor het uitoefenen van hun
mandaat. Ze moeten persoonlijk de vertrouwelijkheid
beschermen en mogen de informatie in geen enkel
geval verspreiden. Deze persoonlijke verplichting geldt
ook voor vertegenwoordigers van een rechtspersoon,
bestuurder of lid van het management.
Indien de Vennootschap op het punt staat om met
een bestuurder, of met een vennootschap waarmee
hij verbonden is, een transactie af te sluiten die niet
valt onder artikel7:96WVV (bijvoorbeeld omdat het
een gewone transactie betreft die afgesloten is aan
gewone marktwaarborgen), acht de Vennootschap
het toch nodig dat deze bestuurder dit nog voor
de beraadslaging van de raad van bestuur aan
de anderebestuurders meedeelt en dat hij zich
onthoudtvan deelname aan de beraadslaging van de
raad van bestuur met betrekking tot dezetransactie
en dat hij zich tevens van deelname aande stemming
onthoudt.
122

Tenslotte, in geval van belangenconict in hoofde van
de erkende vastgoedexpert van de Vennootschap in het
kader van een investeringstransactie, dient de vennoot‑
schap beroep te doen op een andere erkende vastgoe‑
dexpert voor de waardering van het betrokken goed tot
zijn eventuele integratie in de vastgoedportefeuille van
de vennootschap.
De bestuurders van Home Invest Belgium worden
benoemd op grond van hun relevante ervaring in
vastgoed. Het is dus mogelijk dat zij bestuurdersman‑
daten in andere vastgoedvennootschappen uitoefe‑
nen, waarbij het niet ondenkbeeldig zou zijn dat er een
transactie wordt voorgelegd aan de raad van bestuur
waarbij een bestuurder een vermogensrechtelijk tegen‑
gesteld belang zou hebben aan dat van Home Invest
Belgium bij de uitvoering van de verrichting. In dit geval
dienen de regels ter voorkoming van belangenconicten
rigoureus te worden toegepast en dient de bestuur‑
der dit temelden, alvorens zich terug te trekken uit
het beraadslagings en beslissingsproces.
Voorkoming van misbruik van
voorwetenschap en preventie
vanmarktmisbruik
De raad van bestuur heeft een dealing code opge‑
steld met regels die moeten worden nageleefd door
de bestuurders en effectieve leiding, haar werk‑
nemers en aangestelde personen die nanciële
instrumenten uitgegeven door Home Invest Belgium
willenverhandelen.
Deze dealing code werd opgesteld in overeenstemming
met de toepasselijke regelgeving en voorziet onder
meer in:
• beperkingen inzake het uitvoeren van transacties in
nanciële instrumenten van de vennootschap tijdens
welbepaalde periodes vóór de bekendmaking van de
nanciële resultaten (‘gesloten periodes’);
• de voorafgaande kennisgeving vóór elke transactie
innanciële instrumenten van de vennootschap aan
de Compliance Ofcer;
• de openbaarmaking van elke transactie.
De Compliance Ofcer moet toezien op de naleving
vande desbetreffende regelgeving teneinde het risico
van marktmisbruik door voorkennis te beperken.
Elementen die een effect kunnen hebben
bij een openbaar overnamebod
De hieronder opgenomen informatie strekt tot toelich‑
ting bij de elementen die, in geval van een openbaar
overnamebod op de aandelen van Home Invest Belgium,
gevolgen kunnen hebben, zoals bedoeld in artikel 34van
het koninklijk besluit van 14november2007:
• de statuten van Home Invest Belgium staan uitdruk‑
kelijk toe dat er een machtiging wordt verleend aan
de raad van bestuur om aandelen uit te geven in
het kader van het toegestane kapitaal. Dit geeft de
mogelijkheid aan de vennootschap om kort op de bal
te kunnen inspelen op investeringsopportuniteiten,
zonder dat er twee algemene vergaderingen dienen
te worden samengeroepen (tijdbesparend). De raad
van bestuur is ook gemachtigd om, onder diezelfde
voorwaarden, converteerbare obligaties of inschrij‑
vingsrechten uit te geven;
• bijkomend voorzien de statuten van Home Invest
Belgium in een toegekende machtiging aan de raad
van bestuur aangaande de aankoop, inpandgeving en
vervreemding van haar eigen aandelen;
• op 31december2021 was het maatschappelijk
kapitaal van Home Invest Belgium vertegenwoordigd
door 3299858volgestorte gewone aandelen, zonder
vermelding van nominale waarde, die elk een gelijk
deel van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoor‑
digen. De aandeelhoudersstructuur staat vermeld
in het hoofdstuk “Het aandeel op de beurs” van dit
nancieel jaarverslag;
• er is slechts één categorie van aandelen;
• er zijn geen wettelijke of statutaire beperkingen
van het stemrecht of inzake de overdracht van
deaandelen;
• er zijn geen houders van effecten waaraan bijzondere
zeggenschapsrechten verbonden zijn;
• er is geen mechanisme voor de controle van enig
aandelenplan voor werknemers wanneer de zeggen‑
schapsrechten niet rechtstreeks door de werknemers
worden uitgeoefend;
• voor zover Home Invest Belgium bekend, bestaan er
geen aandeelhoudersovereenkomsten die aanleiding
kunnen geven tot beperking van de overdracht van
effecten of de uitoefening van het stemrecht;
• de toepasselijke regels voor de benoeming en ver‑
vanging van de leden van de raad van bestuur zijn
opgenomen in de statuten van de vennootschap en in
het Corporate Governance Charter;
123
Corporate Governance verklaring

• de toepasselijke regels voor de statutenwijziging van
Home Invest Belgium zijn opgenomen in de statuten
van de vennootschap, waarin rekening is gehouden
met de ter zake geldende wetgeving (het WVV en de
GVVwetgeving). Conform artikel 12van de GVVwet
dient elk ontwerp tot wijziging van de statuten vooraf
te worden goedgekeurd door de FSMA.
• het is gebruikelijk om in nancieringscontracten te
voorzien in een ‘change of control’clause: dit biedt
de bank de gelegenheid om de terugbetaling van het
krediet te vragen indien de wijziging van de controle
over de vennootschap een signicant ongunstig
effect zou hebben op de vennootschap.
• er zijn geen overeenkomsten tussen Home Invest
Belgium en de leden van haar raad van bestuur of
haar personeel, die voorzien in de betaling van een
schadevergoeding in geval van ontslag of stopzetting
van de activiteiten ten gevolge van een openbaar
overnamebod.
124

125
Corporate Governance verklaring

EPRA –
KERNPRESTATIE
INDICATOREN
Ankerrui, Antwerpen
126
126

EPRA –
KERNPRESTATIE
INDICATOREN
127
EPRA – Kernprestatie indicatoren

EPRA – KERNPRESTATIE
INDICATOREN
Home Invest Belgium
heeft voor haar Jaarverslag 2021
een “EPRA BPR Gold award” gekregen.
De European Public Real Estate Association (EPRA)
is de stem van de Europese beursgenoteerde vast‑
goedsector, met meer dan 275leden die samen meer
dan € 670miljard aan activa beheren. EPRA publiceert
aanbevelingen voor het deniëren van de belangrijk‑
ste prestatiemaatstaven die van toepassing zijn op
beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Deze aan
bevelingen zijn opgenomen in het rapport getiteld
‘EPRAReporting: Best Practices Recommendations
Guidelines’ (“EPRA Best Practices”). Het rapport is
gepubliceerd op de website van EPRA (www.epra.com).
Home Invest Belgium onderschrijft deze beweging die
de standaardisering van de nanciële verslaggeving aan
de beleggers wil verbeteren, met name op het vlak van
kwaliteit en vergelijkbaarheid van deze informatie.
Tabel EPRA – indicatoren Definities EPRA 31/12/2021 31/12/2020
1 EPRA – Resultaat Resultaat uit operationele activiteiten (€ / a a n d e e l ) 4,95 4,44
2 EPRA – NRV De Nettoactiefwaarde, aangepast zodat vastgoed en
andere investeringen aan hun investeringswaarde worden
inbegrepen met uitsluiting van bepaalde items die in een
lange termijn business model niet verwacht worden zich
tematerialiseren.
(€ / a a n d e e l ) 111,76 101,62
EPRA – NTA De Nettoactiefwaarde, aangepast zodat ze ook vastgoed
en andere investeringen aan hun reële waarde worden
inbegrepen met uitsluiting van bepaalde items die in een
lange termijn business model niet verwacht worden zich
te materialiseren, aangepast voor de boekwaarde van
immateriële vaste activa.
(€ / a a n d e e l ) 104,96 96,50
EPRA – NDV De Nettoactiefwaarde, aangepast zodat vastgoed en
andere investeringen aan hun reële waarde worden
inbegrepen met uitsluiting van bepaalde items die in een
lange termijn business model niet verwacht worden zich
te materialiseren, aangepast voor de reële waarde van
schulden met een vaste rentevoet.
(€ / a a n d e e l ) 103,65 93,26
3 EPRA – NIR De geannualiseerde brutohuurinkomsten, gebaseerd
op de cash huren op balansdatum, met uitsluiting van
niet‑recupereerbare vastgoedkosten, gedeeld door
de marktwaarde van het vastgoed, met inbegrip van
geschatteaankoopkosten.
3,51% 3,56%
EPRA –
Aangepast
NIR
De EPRA NIY, aangepast zodat rekening gehouden wordt
met de afloop van huurvrije periodes (of andere niet
vervallen tegemoetkomingen zoals huurvrije periodes en
getrapte huurprijzen).
3,51% 3,56%
4 EPRA
Leegstands
percentage
De geschatte huurwaarde van leegstaande ruimtes,
gedeeld door de geschatte huurwaarde van de volledige
portefeuille.
7,75% 10,34%
5 EPRA kostratio
(inclusief directe
leegstandskosten)
Administratieve en operationele kosten (met inbegrip
van directe leegstandskosten) gedeeld door de bruto
huurinkomsten.
19,48% 23,56%
EPRA kostratio
(exclusief directe
leegstandskosten)
Administratieve en operationele kosten (met uitsluiting
van directe leegstandskosten) gedeeld door de bruto
huurinkomsten.
18,67% 23,34%
128

EPRA Resultaat
(in € k) 31/12/2021 31/12/2020
IFRS Resultaat (aandeelhouders van de groep) 48.866 18.887
(i) Wijzigingen in de waarde van vastgoedbeleggingen ‑26.546 ‑6.590
(ii) Winst of verlies op de verkoop van vastgoedbeleggingen ‑431 ‑1.135
(vi) Wijzigingen in de reële waarde van financiële instrumenten ‑4.258 3.893
(viii) Uitgestelde belastingen met betrekking tot EPRAwijzigingen ‑637 576
(ix) EPRA aanpassingen met betrekkingen tot joint ventures ‑711 ‑1.026
EPRA Resultaat 16.283 14.604
Gewogen gemiddeld aantal aandelen 3.288.547 3.288.146
EPRA Resultaat per aandeel (in EUR) 4,95 4,44
EPRA NAV
31/12/2021
(in € k) EPRA NTA EPRA NRV EPRA NDV
IFRS NAV (aandeelhouders van de groep) 342.950 342.950 342.950
(v) Uitgestelde belastingen m.b.t. stijgingen van de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
1.634 1.634
(vi) Reële waarde van de financiële instrumenten 890 890
(viii.b) Immateriële vaste activa ‑493
(x) Reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet ‑2.264
(xi) Overdrachtsbelastingen 21.834
NAV 344.981 367.317 340.686
Aantal aandelen op einde periode 3.286.786 3.286.786 3.286.786
NAV per aandeel 104,96 111,76 103,65
31/12/2020
(in € k) EPRA NTA EPRA NRV EPRA NDV
IFRS NAV (aandeelhouders van de groep) 310.173 310.173 310.173
(v) Uitgestelde belastingen m.b.t. stijgingen van de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
2.268 2.268
(vi) Reële waarde van de financiële instrumenten 5.148 5.148
(viii.b) Immateriële vaste activa ‑288
(x) Reële waarde van de schulden met een vasterentevoet ‑3.513
(xi) Overdrachtsbelastingen 16.557
NAV 317.302 334.147 306.661
Aantal aandelen op einde periode 3.288.146 3.288.146 3.288.146
NAV per aandeel 96,50 101,62 93,26
129
EPRA – Kernprestatie indicatoren

EPRA NIY en EPRA topped-up NIY
(in € k) 31/12/2021 31/12/2020
Vastgoedbeleggingen 702.234 623.883
Activa bestemd voor verkoop 0
Projectontwikkelingen 42.421 ‑30.991
Geschatte mutatierechten en kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 20.998 14.904
Investeringswaarde van de vastgoedportefeuille beschikbaar voor verhuur 680.812 607.796
Geannualiseerde brutohuurinkomsten 28.674 26.746
Vastgoedkosten 4.759 5.093
Geannualiseerde nettohuurinkomsten 23.915 21.653
Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode 0 0
Aangepaste geannualiseerde nettohuurinkomsten 23.915 21.653
EPRA NIY 3,51% 3,56%
EPRA "topped-up" NIY 3,51% 3,56%
EPRA leegstandspercentage
(in € k) 31/12/2021 31/12/2020
Geschatte huurwaarde van leegstaande ruimtes 2.466 3.038
Geschatte huurwaarde van de volledige portefeuille 31.837 29.382
EPRA leegstandspercentage 7,7% 10,34%
EPRA kostratio
(in € k) 31/12/2021 31/12/2020
I. Operationele kosten (vastgoed en algemene kosten) zoals in de IFRSresultatenrekening 5.894 6.622
IV. Andere bedrijfsopbrengsten/doorrekeningen, bedoeld om de algemene kosten te dekken,
exclusief winstmarge
0 0
Exclusief (indien vervat in bovenstaande):
VI. Afschrijvingen ‑307 ‑321
EPRA-kosten (inclusief directe leegstandskosten) 5.586 6.301
IX. Directe leegstandskosten ‑231 ‑58
EPRA-kosten (exclusief directe leegstandskosten) 5.355 6.243
X. Brutohuurinkomsten min te betalen huur op gehuurde grond 28.674 26.746
Brutohuurinkomsten 28.674 26.746
EPRA-kostratio (inclusief directe leegstandskosten) 19,48% 23,56%
EPRA-kostratio (Exclusief directe leegstandskosten) 18,67% 23,34%
EPRA Geactiveerde investeringskosten
(in € k) 31/12/2021 31/12/2020
(i) Acquisities 41.452 8.737
(ii) Ontwikkeling 10.443 14.880
(iii) Vastgoedbeleggingen 9.362 4.956
Toename van de verhuurbare oppervlakte 0 0
Geen toename van de verhuurbare oppervlakte 9.362 4.956
TOTAAL 61.258 28.573
130

131
EPRA – Kernprestatie indicatoren

FINANCIËLE
STATEN
The Fairview, Sint-Lambrechts-Woluwe
132132

FINANCIËLE
STATEN
FINANCIËLE STATEN
Geconsolideerde jaarrekening .............................. 134
Toelichtingen bij de geconsolideerde
jaarrekening
............................................................... 140
Statutaire jaarrekening
............................................ 168
Verslag van de commissaris
.................................. 174
133
Financiële staten
133

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
RESULTATENREKENING
(in k €) Toelichting 2021 2020
I. Huurinkomsten 5 27.535 26.568
III. Met verhuur verbonden kosten 5 ‑332 ‑341
NETTO HUURRESULTAAT 27.202 26.227
IV. Recuperatie van vastgoedkosten 6 225 184
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder
op verhuurde gebouwen
6 1.395 1.086
VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen
6 ‑3.480 ‑3.233
VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 6 0 0
VASTGOEDRESULTAAT 25.342 24.264
IX. Technische kosten 7 ‑861 ‑997
X. Commerciële kosten 8 ‑580 ‑623
XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen 9 ‑231 ‑58
XII. Beheerskosten vastgoed 9 ‑1.677 ‑1.981
XIII. Andere vastgoedkosten 0 0
Vastgoedkosten -3.349 -3.658
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 21.993 20.606
XIV. Algemene kosten van de vennootschap 10 ‑2.545 ‑2.964
XV. Andere operationele opbrengsten en kosten 10 103 41
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 19.552 17.683
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 11 431 1.135
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 11 26.546 6.590
XIX. Ander portefeuilleresultaat 11 637 ‑576
PORTEFEUILLERESULTAAT 27.614 7.149
OPERATIONEEL RESULTAAT 47.166 24.832
XX. Financiële inkomsten 12 51 52
XXI. Netto interestkosten 13 ‑4.542 ‑4.248
XXII. Andere financiële kosten 14 ‑92 ‑58
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 15 4.258 ‑3.893
Financieel resultaat -325 -8.147
XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen
enjointventures
2.245 2.466
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 49.086 19.150
XXIV. Vennootschapsbelasting 16 ‑221 ‑263
XXV. Exit taks 0 0
BELASTINGEN -221 -263
NETTO RESULTAAT 48.866 18.887
ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT 0 0
GLOBAAL RESULTAAT 48.866 18.887
NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN
DEMOEDERVENNOOTSCHAP
48.866 18.887
Uitsluiting van het portefeuilleresultaat ‑27.614 ‑7.149
Uitsluiting van de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva ‑4.258 3.893
Uitsluiting van de niet‑EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van
geassocieerde vennootschappen en joint ventures
‑711 ‑1.026
EPRA RESULTAAT 16.283 14.604
Gemiddeld aantal aandelen
1
3.288.547 3.288.146
NETTO RESULTAAT PER AANDEEL 14,86 5,74
EPRA RESULTAAT PER AANDEEL 4,95 4,44
1
Het gemiddeld aantal aandelen wordt berekend met uitsluiting van de 13.072 eigen aandelen.
134

BALANS
ACTIVA (in k €) Toelichting 2021 2020
I. Vaste Activa 728.389 647.274
B. Immateriële vaste activa 17 493 288
C. Vastgoedbeleggingen 18 702.234 623.883
D. Andere materiële vaste activa 19 394 607
E. Financiële vaste activa 25 1.825 473
F. Vorderingen financiële leasing 20 209 272
I. Deelnemingen in geassocieerde venootschappen en joint ventures 21 23.234 21.750
II. Vlottende activa 8.623 6.635
C. Vorderingen financiële leasing 20 64 61
D. Handelsvorderingen 22 2.858 2.328
E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 22 1.072 441
F. Kas en kasequivalenten 23 4.186 3.328
G. Overlopende rekeningen 24 443 477
TOTAAL ACTIVA 737.012 653.909
EIGEN VERMOGEN 342.950 310.173
I. EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE
MOEDERVENNOOTSCHAP
342.950 310.173
A. Kapitaal 28 87.999 87.999
B. Uitgiftepremies 28 24.903 24.903
C. Reserves 28 195.159 192.359
D. Nettoresultaat van het boekjaar 28 34.889 4.912
II. MINDERHEIDSBELANGEN 0 0
VERPLICHTINGEN
I. Langlopende verplichtingen 347.147 305.175
A. Voorzieningen 0 0
B. Langlopende financiële schulden 25 341.657 296.862
a. Kredietinstellingen 252.859 247.832
b. Financiële leasing 56 167
c. Andere 88.742 48.863
C. Andere langlopende financiële verplichtingen 25 2.655 5.473
F. Uitgestelde belastingen – verplichtingen 27 2.835 2.840
a. Exit taks 1.201 572
b. Andere 1.634 2.268
II. Kortlopende verplichtingen 46.915 38.560
B. Kortlopende financiële schulden 25 40.649 30.654
a. Kredietinstellingen 0 0
b. Financiële leasing 110 110
c. Andere 40.540 30.545
C. Andere kortlopende financiële schulden 25 60 0
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 26 3.495 5.456
b. Andere 3.495 5.456
E. Andere kortlopende verplichtingen 128 184
F. Overlopende rekeningen 24 2.582 2.266
VERPLICHTINGEN 394.062 343.735
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 737.012 653.909
135
Financiële staten

(in k €) Kapitaal
Kosten
kapitaal-
verhou-
dingen
Uitgifte
premies
Wette-
lijke
reserve
Reserve van het
saldo van de
variaties van de
reële waarde van
de vastgoed-
beleggingen
Reserve van
de geschatte
mutatie -
kosten en
–rechten
Reserve voor
het saldo van
de variaties in
de reële waarde
van toe gelaten
afdekkings-
instrumenten
die onder-
worpen zijn aan
eenafdekkings
boek-
houding zoals
gedefinieerd in
IFRS (+/-)
Reserve voor
het saldo van
de variaties in
de rëele waarde
van toegelaten
afdekkings-
instrumenten
die niet onder-
worpen zijn aan
eenafdekkings
boekhouding zoals
gedefi nieerd in
IFRS (+/-)
Reserves
voor
fiscale
latenties
Reserve
voor
eigen
aandelen
Reserve
voor op
aan delen
geba-
seerde
beta lingen
Andere
reserves
Over-
gedragen
resultaat
van voor-
gaande
boekjaren
Netto
resultaat
van het
boekjaar Totaal
SALDO OP 31/12/2019 88.949 -950 24.903 99 185.438 -48.738 0 -9.667 -1.031 -687 0 1.259 26.143 43.899 309.618
Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2019 0 0 0 0 18.825 30.642 0 4.614 -661 0 0 0 -13.878 -43.899 -4.357
Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat -4.311 4.311 0
Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties 124 -661 537 0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen
17.831 30.642 -48.473 0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de
financiëleactiva en passiva
870 4.614 -9.568 4.083 0
Slotdividend boekjaar 2018 (betaald in mei 2019) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -4.357 -4.357
Volledig dividend boekjaar 2018 -15.948 -15.948
Interimdividend boekjaar 2019
(voorschot betaald in december 2019)
11.591 11.591
Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen
-6.278 2.450 3.829 0
Resultaat van het boekjaar 2020
18.887 18.887
Interim dividend boekjaar 2019
(voorschot betaald in december 2019)
-13.975 -13.975
Fusie van dochterondernemingen
0
Overige verhogingen (verlagingen) 0 0 0
SALDO OP 31/12/2020 88.949 -950 24.903 99 197.986 -15.646 0 -5.053 -1.692 -687 0 1.259 16.093 4.912 310.173
SALDO OP 31/12/2020 88.949 -950 24.903 99 197.986 -15.646 0 -5.053 -1.692 -687 0 1.259 16.093 4.912 310.173
Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2020 0 0 0 0 8.627 -978 0 -908 -576 0 0 0 -3.554 -4.912 -2.302
Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat -3.554 3.554 0
Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties -576 576 0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen
8.627 -978 -7.649 0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de
financiëleactiva en passiva
-908 908 0
Slotdividend boekjaar 2020 (betaald in mei 2021) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -2.302 -2.302
Volledig dividend boekjaar 2020 -16.276 -16.276
Interim dividend boekjaar 2020
(voorschot betaald in december 2020)
13.975 13.975
Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen -5.997 816 5.181 0
Resultaat van het boekjaar 2021 48.866 48.866
Interimdividend boekjaar 2021
(voorschot betaald in december 2021)
-13.977 -13.977
Verwerving / verkoop van eigen aandelen -230 0 -230
Op aandelen gebaseerde betalingen 31 388 420
Fusie van dochterondernemingen 0
Overige verhogingen (verlagingen) 0
SALDO OP 31/12/2021 88.949 -950 24.903 99 200.615 -15.808 0 -5.962 -2.268 -886 388 1.259 17.721 34.889 342.950
136 137
Financiële staten

KASSTROOMOVERZICHT
(in k €) 2021 2020
KAS EN KASEQUIVALENTEN – BEGIN VAN DE PERIODE 3.328 4.201
1. Kasstromen uit operationele activiteiten 18.485 16.988
Resultaat van het boekjaar 48.866
18.887
Resultaat van het boekjaar vóór interesten en belastingen 47.166 24.832
Ontvangen interesten 51 52
Betaalde interesten ‑4.633 ‑4.306
Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva 4.258 ‑3.893
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en jointventures 2.245 2.466
Belastingen ‑221 ‑263
Aanpassingen aan de winst voor niet-kasstroomverrichtingen -28.226 -17
Afschrijvingen en waardeverminderingen 198 212
 Afschrijvingen en waardeverminderingen op vaste activa 198 212
Andere niet-monetaire elementen -32.484 -3.291
 Afschrijvingen op gekapitaliseerde financieringskosten 66 46
 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/) ‑26.546 ‑6.590
 Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa (+/) ‑1.484 ‑1.421
 Variaties in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten en ander portefeuilleresultaat ‑4.938 4.469
‑ Exit taks bewegingen 0 205
‑ Andere niet‑monetaire bewegingen 418 0
Winst bij realisatie van activa -430 -1.135
 Meerwaarden bij realisatie vaste activa ‑430 ‑1.135
Terugneming van uitgaven en financiële producten 4.491 4.197
Veranderingen in de behoefte aan werkkapitaal -2.155 -1.882
Bewegingen in de activa -1.130 -1.732
 Kortlopende financiële activa ‑3 ‑0
‑ Handelsvorderingen ‑530 ‑1.318
‑ Belastingvorderingen en Andere Kortlopende activa ‑632 23
‑ Overlopende rekeningen 34 ‑437
Bewegingen in de verplichtingen -1.025 -149
‑ Handelsschulden en Andere Kortlopende schulden ‑1.961 ‑377
‑ Andere Kortlopende verplichtingen ‑55 29
‑ Overlopende rekeningen 316 198
‑ Provisies 0 0
Uitgestelde belastingen – verplichtingen 675 0
2. Kasstromen uit investeringsactiviteiten -51.462 -3.739
Vastgoedbeleggingen – geactiveerde investeringen ‑19.806 ‑19.837
Vastgoedbeleggingen – nieuwe acquisities ‑41.452 ‑5.835
Desinvesteringen 9.884 22.010
Projectonwikkelingen 0 0
Overige immateriële vaste activa ‑293 ‑0
Overige materiële vaste activa ‑7 ‑141
Financiële vaste activa 148 6
Vorderingen leasing 64 58
Langlopende financiële vaste activa 0 0
3. Kasstromen uit financieringsactiviteiten 33.836 -14.122
Toename (+) / Afname () financiële bankschulden 55.000 11.638
Toename (+) / Afname () financiële schulden ‑5 44
Aan‑ en verkoop van eigen aandelen ‑230 0
Andere langlopende financiële verplichtingen 0 ‑3.102
Ontvangen interesten 51 52
Betaalde interesten ‑4.542 ‑4.247
Betaalde financieringskosten ‑160 ‑175
Dividend vorig boekjaar ‑2.302 ‑4.357
Interim dividend ‑13.977 ‑13.975
KAS EN KASEQUIVALENTEN – EINDE VAN DE PERIODE 4.186 3.328
138

Toelichtingen
Toelichting 1: ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ONDERNEMING ...................................................................... 140
Toelichting 2: BELANGRIJKSTE BOEKHOUDMETHODES
...................................................................................... 140
Toelichting 3: SCHATTINGEN, VERONDERSTELLINGEN EN BELANGRIJKSTEBRONNEN VANONZEKERHEID
... 147
Toelichting 4: GESEGMENTEERDE INFORMATIE (GECONSOLIDEERD)
................................................................ 148
Toelichting 5: HUURINKOMSTEN EN LASTEN
...................................................................................................... 152
Toelichting 6: VASTGOEDRESULTAAT
................................................................................................................... 152
Toelichting 7: TECHNISCHE KOSTEN
.................................................................................................................... 152
Toelichting 8: COMMERCIËLE KOSTEN
................................................................................................................. 153
Toelichting 9: KOSTEN EN TAKSEN VAN NIETVERHUURDE GOEDEREN – BEHEERSKOSTEN
VAN VASTGOED – ANDERE VASTGOEDKOSTEN
........................................................................... 153
Toelichting 10: ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP
............................................................................ 153
Toelichting 11: RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN –VARIATIES IN REËLE WAARDE VAN
VASTGOEDBELEGGINGEN – ANDER PORTEFEUILLERESULTAAT
................................................. 153
Toelichting 12: FINANCIËLE INKOMSTEN
................................................................................................................ 154
Toelichting 13: NETTO INTERESTKOSTEN
............................................................................................................... 154
Toelichting 14: ANDERE FINANCIËLE KOSTEN
........................................................................................................ 154
Toelichting 15: VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN ACTIVA EN PASSIVA AANDEEL IN HET RESULTAAT
VAN GEASSOCIEERDE VENNOOTSCHAPPEN EN JOINT VENTURES
............................................ 155
Toelichting 16: BELASTINGEN OP HET RESULTAAT
................................................................................................ 155
Toelichting 17: IMMATERIËLE VASTE ACTIVA
......................................................................................................... 155
Toelichting 18: VASTGOEDBELEGGINGEN
............................................................................................................. 156
Toelichting 19: ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA
............................................................................................... 157
Toelichting 20: VORDERINGEN FINANCIËLE LEASING
........................................................................................... 158
Toelichting 21: DEELNEMINGEN IN GEASSOCIEERDE VENNOOTSCHAPPENENJOINTVENTURES
.................... 158
Toelichting 22: VORDERINGEN
................................................................................................................................ 159
Toelichting 23: KAS EN KASEQUIVALENTEN
........................................................................................................... 159
Toelichting 24: OVERLOPENDE REKENINGEN
......................................................................................................... 159
Toelichting 25: FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA
................................................................................................... 160
Toelichting 26: HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN
......................................... 163
Toelichting 27: UITGESTELDE BELASTINGEN
.......................................................................................................... 163
Toelichting 28: KAPITAAL, UITGIFTEPREMIES EN RESERVES
.................................................................................. 163
Toelichting 29: SCHULDGRAAD
.............................................................................................................................. 164
Toelichting 30: CONSOLIDATIEKRING
..................................................................................................................... 165
Toelichting 31: TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN MET BETREKKING
TOTDERESULTATENREKENING
...................................................................................................... 166
Toelichting 32: RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS
.......................................................................... 166
Toelichting 33: PERSONEELSBESTAND
................................................................................................................... 167
Toelichting 34: ERELONEN COMMISSARIS
............................................................................................................. 167
Toelichting 35: GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM
.......................................................................................... 167
139
Financiële staten

TOELICHTINGEN BIJ DE
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
TOELICHTING 1: ALGEMENE INFORMATIE
OVER DE ONDERNEMING
Home Invest Belgium NV is een GVV. Ze is opgericht in
de vorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch
recht. Haar maatschappelijke zetel is gevestigd in België,
1200 Brussel, Woluwedal 46/11. De vennootschap is
genoteerd op NYSE Euronext Brussel. De geconsoli‑
deerde jaarrekening omvat Home Invest Belgium en
haar perimetervennootschappen, de BVBA Charlent
53Freehold, de NV BE Real Estate, NV The Ostrov, NV
The Dox 1 en NV Home Invest Netherlands.
TOELICHTING 2: BELANGRIJKSTE
BOEKHOUDMETHODES
GELIJKVORMIGHEIDSVERKLARING
De nanciële staten werden opgesteld in overeenstem‑
ming met het IFRSreferentiesysteem (‘International
Financial Reporting Standards’) zoals goedgekeurd
in de Europese Unie. In toepassing van artikel 11van
het Koninklijk Besluit van 13juli2014betreffende de
boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde
jaarrekening van de GVV, stelt Home Invest Belgium haar
jaarrekening op volgens het IFRS referentiesysteem.
De Vennootschap heeft haar openingsbalans opgesteld
volgens IFRS op 1januari2006(datum van overgang
naar IFRS). In overeenstemming met IFRS1–Eerste
toepassing van IFRS heeft de Vennootschap
beslist de acquisities vóór de datum van over‑
gang naar IFRS niet te herwerken, en dat conform
IFRS3– Bedrijfscombinaties.
VOORBEREIDINGSBASIS
De nanciële staten worden uitgedrukt in euro, behalve
indien anders vermeld. Zij zijn opgesteld op basis van de
historische kosten, met uitzondering van de vastgoed‑
beleggingen en bepaalde nanciële instrumenten, die
gewaardeerd zijn aan hun reële waarde. De boekings‑
methodes werden coherent toegepast op de voorge‑
stelde boekjaren.
CONSOLIDATIEBASIS
De geconsolideerde jaarrekening omvat de jaar‑
rekeningen van Home Invest Belgium en haar
perimetervennootschappen.
Er bestaat controle over een perimetervennoot‑
schap wanneer Home Invest Belgium, rechtstreeks of
onrechtstreeks, de macht heeft over de entiteit; wordt
blootgesteld aan of rechten heeft op variabele rende‑
mentenomwille van haar implicatie in deze entiteit; de
mogelijkheid heeft om haar invloed uit te oefenen op
het bedrag van deze rendementen.
De jaarrekeningen van de perimetervennootschappen
waarover Home Invest Belgium controle heeft, zijn inte‑
graal geconsolideerd vanaf de acquisitiedatum tot op
de datum waarop de controle aoopt.
De rekeningen van de perimetervennootschappen zijn
opgesteld voor hetzelfde boekjaar als dat van Home
Invest Belgium, met uitsluiting van de vennootschap BE
Real Estate NV waarvan het boekjaar eindigt per 30/06.
Er worden uniforme IFRS waarderingsregels toegepast
op de betrokken perimetervennootschappen. Alle
intra‑groepverrichtingen, evenals de latente winsten en
verliezen binnen de groep op verrichtingen tussen de
ondernemingen van de groep, worden geëlimineerd. De
latente verliezen worden geëlimineerd, behalve in het
geval van een buitengewone waardevermindering.
Een joint venture is een gezamenlijk akkoord waarbij
de partijen die een gezamenlijke controle uitoefenen,
rechten hebben op het netto‑actief van het akkoord.
De geconsolideerde resultatenrekeningen bevatten
het aandeel van de Groep in de resultaten van de
joint ventures overeenkomstig de vermogensmuta‑
tiemethode. Dit aandeel wordt berekend vanaf de
begin datum tot op de einddatum van de gezamenlijke
controle. De jaarrekeningen van de gezamenlijk gecon‑
troleerde entiteiten omvatten dezelfde boekhoudperi‑
ode als die van de Vennootschap.
GOODWILL – BADWILL
De goodwill is het positieve verschil tussen de prijs van
de bedrijfscombinatie en het aandeel van de groep in
de reële waarde van de verworven activa en passiva
van de dochteronderneming, op het moment van de
overname. De prijs van de bedrijfscombinatie bestaat
uit de overnameprijs en alle rechtstreeks toewijsbare
transactiekosten.
140

De negatieve goodwill (badwill) is het negatieve verschil
tussen de prijs van de bedrijfscombinatie en het aan‑
deel van de groep in de reële waarde van de verworven
activa en passiva van de dochteronderneming, op het
moment van de overname. Deze negatieve goodwill
wordt door de overnemer onmiddellijk opgenomen in
de resultatenrekening.
De norm IFRS 3– Bedrijfscombinaties – regelt de boek‑
houdkundige verwerking van Goodwill of Badwill en ver‑
wijst eveneens naar de IAS36 – Waardevermindering
van activa – betreffende de verplichting om jaarlijks te
onderzoeken of een bepaald actief een waardevermin‑
dering moet ondergaan.
IMMATERIËLE VASTE ACTIVA
De immateriële vaste activa met een beperkte levens‑
duur worden oorspronkelijk gewaardeerd tegen hun
kostprijs. Na de initiële boeking worden ze gewaardeerd
tegen hun kostprijs verminderd met de gecumuleerde
afschrijvingen en de eventuele waardeverminderingen.
De immateriële vaste activa worden lineair afgeschre‑
ven op basis van de beste raming van hun gebruiksduur.
De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode van de
immateriële activa worden minstens aan het einde van
elk boekjaar herzien.
VASTGOEDBELEGGINGEN
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur zijn
beleggingen in onroerende activa die worden aange‑
houden voor verhuur op lange termijn en/of voor de
waardetoename van het kapitaal.
De vastgoedbeleggingen worden oorspronkelijk
gewaardeerd tegen hun kostprijs, met inbegrip van de
transactiekosten en de nietaftrekbare BTW (de “aan‑
schafngswaarde”). Voor gebouwen die worden ver‑
worven via een fusie, splitsing of inbreng van bedrijfstak,
zijnde belastingen verschuldigd op de potentiële meer‑
waarden van de aldus geïntegreerde activa inbegrepen
in de kosten van de desbetreffende activa.
Bij de eerste periodieke afsluiting na de initiële boeking
ervan, worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd
tegen hun reële waarde.
De reële waarde wordt bepaald in twee stappen.
In de eerste stap gaat een onafhankelijke externe
vastgoedexpert over tot de waardering van de vast‑
goedbeleggingen met inbegrip van overdrachtstaksen
(registratierechten of andere overdrachtstaksen), de
zogenaamde “investeringswaarde”.
De expert schat de investeringswaarde op basis van
2methodes: de kapitalisatie van de geschatte huur‑
waarde en de Discounted Cash Flow methode (DCF
methode). De expert heeft de mogelijkheid om voor
de expertise van de vastgoedbeleggingen alternatieve
methodes te gebruiken.
In een tweede stap, om van de investeringswaarde naar
de reële waarde te gaan, houdt de expert van de aldus
geschatte vastgoedbeleggingen een geschat bedrag in
voor overdrachtstaksen.
De investeringswaarde minus de overdrachtstaksen
vormt de reële waarde in de betekenis van IFRS 13. In
België wordt de reële waarde als volgt bepaald:
• voor de gebouwen in de Belgische portefeuille met
een globale investeringswaarde van ten minste
€ 2,5 miljoen, brengt de expert op de investerings‑
waarde een neerwaartse correctie in rekening
van 2,5%;
• voor de gebouwen in de Belgische portefeuille met
een globale investeringswaarde van minder dan
€ 2,5 miljoen, brengt de expert op de investerings‑
waarde een neerwaartse correctie in rekening die
overeenstemt met de integrale registratierechten die
van toepassing zijn in de regionale reglementering:
• 12,5% voor onroerende goederen in Brussel en
Wallonië;
• 10% voor onroerende goederen in Vlaanderen;
• 2% voor erfpachten;
• ...
Wanneer Home Invest Belgium het besluit neemt uit
de Belgische portefeuille een gebouw te vervreemden
onder een welbepaalde transactiestructuur, dan wor‑
den voor de bepaling van de reële waarde de effectieve
overdrachtstaksen in mindering gebracht die verwacht
worden van toepassing te zijn op de transactie, onge‑
acht de globale investeringswaarde van het gebouw.
In Nederland bedragen de overdrachtstaksen 8% voor
residentieel vastgoed.
Boekhoudkundige verwerking van de waardering
vanvastgoedbeleggingen in exploitatie
Elke winst of elk verlies uit een wijziging van de reële
waarde wordt in de resultatenrekening geboekt onder
de rubriek “XVIII. Variaties van de reële waarde van vast‑
goedbeleggingen” lijn “A. Positieve variaties van de reële
waarde van vastgoedbeleggingen” of lijn “B. Negatieve
variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen”.
141
Financiële staten

De aanwending wordt geboekt onder het Eigen ver‑
mogen onder Rubriek C Reserves – “b. Reserve van
het saldo van de variaties van de reële waarde van
vastgoedbeleggingen” en “c. Reserve van de geschatte
mutatierechten en kosten bij hypothetische vervreem‑
ding van vastgoedbeleggingen ()”.
Werken aan vastgoedbeleggingen in exploitatie
De uitgevoerde werken die onder de verantwoorde‑
lijkheid van de eigenaar vallen, worden op 3manieren
in de rekeningen opgenomen, afhankelijk van het type
werkzaamheden:
• de uitgaven voor onderhoud en herstellingen die
geen enkele functie toevoegen of die het com‑
fortniveau van het gebouw niet verhogen, worden
beschouwd als lopende uitgaven voor de periode en
als vastgoedkosten;
• verbeteringswerken: dit zijn occasionele werken,
uitgevoerd om het gebouw of de woning in kwestie
meer functionaliteiten te geven of het comfortniveau
aanzienlijk te verhogen, waardoor ook de geschatte
huurwaarde stijgt. De kosten van deze werken worden
geactiveerd, voor zover de expert normaal een even‑
redige waardetoename van de geschatte huurwaarde
vaststelt. Voorbeelden: grondige renovatie van een
woning, het leggen van parket, vernieuwing van
een inkomhal; grote renovatiewerken: deze worden
normaal uitgevoerd om de 20 à 30jaar en hebben
betrekking op de waterdichtheid van het gebouw,
zijn structuur of zijn essentiële functies (vervanging
van liften of verwarmingsinstallatie, vervanging van
de ramen, enz.). Dergelijke renovatiewerken worden
eveneens geactiveerd.
De gebouwen waarvoor kosten worden gemaakt die op
het actief geboekt worden, worden bij de voorbereiding
van de budgetten geïdenticeerd op basis van de voor‑
afgaande criteria.
Mogelijk te activeren uitgaven hebben betrekking op de
materialen, de aannemingswerken, de technische stu‑
dies, de honoraria (architecten, studiebureaus, project
management), de BTW, taksen, de interne kosten en de
intresten betaald tijdens de bouw.
Verkoop van onroerende goederen
Naar aanleiding van een verkoop van een onroerend
goed zal de verkoopprijs verminderd met de com‑
mercialisatiekosten geboekt worden onder rubriek
“XVI.ANetto verkopen van de onroerende goederen”
van de resultatenrekening, terwijl de annulering van de
reële waarde van het gebouw in het negatief geboekt
zalworden onder rubriek “XVI.B Boekwaarde van de
verkochte onroerende goederen”. Het verschil tussen
beide rubrieken vormt de rubriek “XVI. Resultaat ver‑
koop van vastgoedbeleggingen”.
De gerealiseerde meerwaarde die uitkeerbaar is voor
de aandeelhouder wordt berekend als het verschil
tussen de verkoopprijs van het onroerend goed vermin‑
derd met de commercialisatiekosten en de historische
aankoopwaarde verhoogd met de gedane investerin‑
gen. Na verkoop worden de reeds geboekte latente
meerwaarden en de overdrachtstaksen die voorheen
geboekt werden onder de reserverubrieken “Reserve
van het saldo van de variaties van de reële waarde van
vastgoedbeleggingen” en “Reserve van de geschatte
mutatiekosten en rechten” geannuleerd door hen
tegen te boeken bij de aanwending van het resultaat op
de verkoop van vastgoedbeleggingen en de uitkeerbare
meerwaarden.
Deze laatste bewerking wordt doorgevoerd in hetzelfde
boekjaar als de verkoop van het onroerend goed.
Deze bedragen worden geheel opgenomen in het bere‑
keningsschema van het bedrag vermeld in artikel13, §1,
alinea 1 van de Wet van 16juni2014 en volgende.
PROJECTONTWIKKELINGEN
Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld
worden voor toekomstig gebruik als vastgoed‑
belegging worden opgenomen in de subrubriek
‘Projectontwikkelingen’ en conform IAS 40 gewaardeerd
aan hun Reële Waarde.
Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd
aan hun Reële Waarde indien aan al de volgende criteria
voldaan is:
• de te maken projectkosten kunnen betrouwbaar
worden ingeschat;
• alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de
projectontwikkelingen zijn bekomen;
• de realisatie van het project staat vast.
De Reële Waarde is gebaseerd op de waardering door
de Vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke
methodes en assumpties) en houdt rekening met de
nog te maken kosten voor de volledige afwerking van
het project.
Indien bovenstaande voorwaarden niet zijn vervuld,
blijft het project gewaardeerd aan kostprijs. De kost‑
prijs omvat alle rechtstreeks aan de projectontwik‑
keling gerelateerde kosten en alle daaropvolgende
investeringsuitgaven, die als verwervingskosten worden
gekwaliceerd (materialen, aannemingswerken, techni‑
sche studies, honoraria van architecten, studiebureaus,
projectmanagement, juridische raadgevers, verzekerin‑
gen, BTW, taksen en toewijsbare interne kosten).
142

Indien de duur van het project één jaar overschrijdt,
worden ook de interestkosten, die rechtstreeks toe te
rekenen zijn aan de projectontwikkeling geactiveerd als
deel van de kostprijs van de projectontwikkeling, aan
een interest die de gemiddelde interestkost van Home
Invest Belgium weerspiegelt.
Op het ogenblik dat de werken beëindigd zijn,
worden de gebouwen overgeboekt van de
rubriek ‘Projectontwikkelingen’ naar de rubriek
‘Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur’.
TRANSACTIEKOSTEN
Transactiekosten in het kader van acquisities zoals
onder meer commissies betaald aan vastgoedmake‑
laars, erelonen voor adviseurs en toewijsbare interne
kosten worden als volgt verwerkt:
• transactiekosten naar aanleiding van de verwerving
van een gebouw, worden geactiveerd op het gebouw;
• transactiekosten naar aanleiding van de verwerving
van een aandelenparticipatie in een vastgoedven‑
nootschap worden geactiveerd op de participatie.
ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA
De andere materiële vaste activa worden geboekt
tegen hun kostprijs, verminderd met de som van de
afschrijvingen en de waardeverminderingen. Een line‑
aire afschrijving wordt gehanteerd over de geraamde
gebruiksduur van de activa. De gebruiksduur en de
afschrijvingswijze worden minstens bij de afsluiting
vanelk boekjaar herzien.
De gebruiksduur is voor elke categorie van activa
devolgende:
• informaticauitrusting: 3jaar;
• meubilair en kantoormateriaal: 10 jaar;
• kantoorinrichting afhankelijk van de duur van de
huurovereenkomst, met een maximum van 6jaar.
VERHUURKOSTEN
Verhuurkosten in het kader van de verhuur van vast‑
goedbeleggingen zoals onder meer commissies betaald
aan vastgoedmakelaars, marketingkosten en toewijs‑
bare interne kosten worden als volgt verwerkt:
• verhuurkosten naar aanleiding van de verhuur van
vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur, die
geen voorwerp uitmaken van een eerste commercia‑
lisering na oplevering, worden geboekt in de resulta‑
tenrekening onder de rubriek “X Commerciële kosten”;
• verhuurkosten naar aanleiding van de verhuur van
projectontwikkelingen of vastgoedbeleggingen
beschikbaar voor verhuur, die voorwerp uitmaken van
een eerste commercialisering na oplevering, worden
geactiveerd op het project.
FINANCIËLE ACTIVA
Handelsvorderingen worden bij eerste opname gewaar‑
deerd tegen hun transactieprijs, wanneer ze geen
signicante nancieringscomponent bevatten, wat het
geval is voor alle handelsvorderingen van Home Invest
Belgium. Andere nanciële activa worden aanvankelijk
gewaardeerd tegen reële waarde vermeerderd met, in
het geval van een nancieel actief dat niet tegen reële
waarde via de winst‑en‑verliesrekening wordt gewaar‑
deerd, transactiekosten die direct kunnen worden toe‑
gerekend aan de verwerving van het nanciële actief.
Een nancieel actief wordt geclassiceerd als vlottend,
wanneer de verwachte kasstromen een looptijd hebben
van minder dan een jaar.
Alle opgenomen nanciële activa zullen vervolgens
gewaardeerd worden tegen geamortiseerde kostprijs
dan wel reële waarde, volgens IFRS 9. Meer bepaald:
• een schuldinstrument dat (i) wordt aangehouden
binnen een bedrijfsmodel dat erop gericht is con‑
tractuele kasstromen te ontvangen en (ii) contractu‑
ele kasstromen heeft die uitsluitend aossingen en
rentebetalingen op het uitstaande hoofdsombedrag
betreffen, wordt tegen geamortiseerde kostprijs
gewaardeerd (exclusief afgeschreven bijzondere
waardevermindering), tenzij het actief is aangewezen
als gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking
van waardeveranderingen in de winst‑ en verliesreke‑
ning (FVTPL) onder de optie reële waarde;
• een schuldinstrument dat (i) wordt aangehouden bin‑
nen een bedrijfsmodel waarvan het doel wordt bereikt
door zowel contractuele kasstromen te ontvangen als
nanciële activa te verkopen en (ii) waarvan de con‑
tractvoorwaarden op bepaalde data aanleiding geven
tot kasstromen die uitsluitend aossingen en ren‑
tebetalingen op de uitstaande hoofdsom betreffen,
wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwer‑
king van waardeveranderingen in andere elementen
van het totaalresultaat (FVTOCI), tenzij het actief is
aangewezen als gewaardeerd tegen FVTPL onder de
optie reële waarde;
• alle overige schuldinstrumenten worden tegen FVTPL
gewaardeerd;
143
Financiële staten

• alle aandelenbeleggingen worden tegen reële waarde
gewaardeerd in het geconsolideerd overzicht van
de nanciële positie, waarbij winsten en verliezen
worden verantwoord in de winst of het verlies met
dien verstande dat als een aandelenbelegging niet
wordt aangehouden voor handelsdoeleinden noch als
voorwaardelijke vergoeding wordt verantwoord door
een overnemende partij in een bedrijfscombinatie,
bij eerste opname de onherroepelijke verkiezing kan
worden gemaakt om de belegging tegen FVTOCI te
waarderen met dividendopbrengsten opgenomen in
winst of verlies.
Voor instrumenten die genoteerd worden op een
actieve markt stemt de reële waarde overeen met de
marktprijs (niveau1). Voor instrumenten die niet geno‑
teerd worden op een actieve markt wordt de reële
waarde bepaald met behulp van waarderingstechnie‑
ken, met inbegrip van recente transacties tussen ter
zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid
zijnde partijen die onafhankelijk zijn of transacties
met instrumenten die in grote mate gelijkaardig zijn
(niveau2); of met behulp van verdisconteerde kas‑
stroomanalyses, met inbegrip van veronderstellingen
die in grote mate consistent zijn met waarneembare
marktgegevens (niveau 3). In beperkte omstandighe‑
den kan de kostprijs van een instrument een passende
schatting van de reële waarde vormen. Dit kan het
geval zijn als er onvoldoende meer recente informatie
beschikbaar is om de reële waarde te bepalen, of als er
van een grote bandbreedte van mogelijke waarderingen
tegen reële waarde sprake is en de kostprijs de beste
schatting van de reële waarde binnen die bandbreedte
vertegenwoordigt.
BIJZONDERE WAARDERVERMINDERINGEN
VANFINANCIËLE ACTIVA
Het bijzondere waardeverminderingsverlies van
een nancieel actief dat wordt gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs wordt berekend op basis van
het verwachte verliesmodel. Bij de weergave van het
gewogen gemiddelde van kredietverliezen worden de
respectieve risico’s van een wanbetaling als wegings‑
factoren gebruikt.
Voor handelsvorderingen en nanciële lease vorde‑
ringen, die niet een aanzienlijk nancieringsgedeelte
bevatten (d.w.z. vrijwel alle handelsvorderingen), wordt
de voorziening voor verliezen gewaardeerd tegen
een bedrag dat gelijk is aan de tijdens de looptijd
te verwachte kredietverliezen. Dit zijn de verwachte
kredietverliezen die voortvloeien uit alle eventuele
wanbetalingen gedurende de verwachte levensduur
van deze handelsvorderingen, aan de hand van een
voorzieningenmatrix die rekening houdt met historische
informatie over wanbetalingen aangepast voor
toekomstgerichte informatie.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden
opgenomen in de geconsolideerde winst‑en‑verlies‑
rekening, met uitzondering van schuldinstrumenten
die tegen reële waarde worden opgenomen in andere
elementen van het totaalresultaat. In dat geval wordt
devoorziening verantwoord in andere elementen van
het totaalresultaat.
FINANCIËLE PASSIVA
De nanciële passiva worden geboekt tegen hun afge‑
schreven kost.
Een afgeleid nancieel instrument is een nancieel
instrument, of een ander contract, dat binnen het
toepassingsgebied van IFRS 9valt en dat de volgende
driekenmerken bezit:
• de waarde ervan verandert als gevolg van verande‑
ringen in een bepaalde rente, prijs van een nancieel
instrument, commodityprijs, wisselkoers, index van
prijzen of rentevoeten, creditrating of kredietwaar‑
digheidsindex, of andere variabelen, mits, in geval
van een nietnanciële variabele, de variabele niet
speciek voor een contractpartij is (soms ‘de onder‑
liggende waarde’ genoemd);
• er is geen netto‑aanvangsinvestering benodigd of een
geringe netto‑aanvangsinvestering in verhouding tot
andere soorten contracten die naar verwachting op
vergelijkbare wijze op veranderingen in marktfactoren
reageren;
• het wordt op een tijdstip in de toekomst afgewikkeld.
Home Invest Belgium doet een beroep op afgeleide
nanciële instrumenten ter dekking van het renterisico
dat ze loopt in het kader van de nanciering van haar
activiteiten. Afgeleide nanciële instrumenten worden
initieel gewaardeerd tegen reële waarde op het moment
van aangaan van het afgeleide contract en worden na
initiële opname geherwaardeerd tegen reële waarde op
het einde van elke afsluitperiode.
• Economische afdekking: De variaties in de reële
waarde van de afgeleide nanciële instrumenten die
niet beantwoorden aan de voorwaarden van ‘Hedge
Accounting’ volgens IFRS 9, worden geboekt in de
resultatenrekening;
• Kasstroomafdekking: Het efciënt deel van de winsten
of verliezen uit wijzigingen van de reële waarde van de
afgeleide nanciële instrumenten die voldoen aan de
voorwaarden van ‘Hedge Accounting’ volgens IFRS9,
speciek aangewezen en bestemd tot kasstroom‑
afdekking van een actief‑ of passiefbestanddeel of
een geplande transactie die wordt hernomen op de
144

balans, wordt geboekt in het eigen vermogen. Het
nietefciënt deel komt in de resultatenrekening.
Wanneer een indekkingsinstrument aoopt of wordt
verkocht, of wanneer een dekking niet meer voldoet
aan de criteria van ‘Hedge Accounting’, wordt alle
gecumuleerde winst of verlies die op dat ogenblik
onder het eigen vermogen staat, in de resultaten‑
rekening geboekt.
VASTGOEDBELEGGINGEN IN EIGENDOM
BESTEMD VOOR VERKOOP
Een vastgoedbelegging wordt beschouwd als bestemd
voor verkoop als het onmiddellijk kan worden ver‑
kocht in zijn huidige staat en een verkoop hoogst
waarschijnlijkis.
Een vastgoedbelegging bestemd voor verkoop wordt
op dezelfde manier gewaardeerd als een andere
vastgoedbelegging.
De deelverkopen (unit per unit) van een gebouw worden
uitgevoerd over verschillende jaren. Rekening hou‑
dend met het feit dat de vastgoedexpert een pand in
zijn geheel (en niet unit per unit) valoriseert, maakt de
opname ervan in deze rubriek willekeurig en kan de
lezer misleiden in vergelijking tot de geldende stra‑
tegie. Daarom heeft Home Invest Belgium beslist om
vanaf boekjaar 2017deze verkopen niet langer op te
nemen inde rubriek vastgoedbeleggingen in eigendom
bestemd voor verkoop.
KAS EN KASEQUIVALENTEN
De rubriek “Kas en kasequivalenten” omvat de kas
tegoeden en de zichtrekeningen. Kasequivalenten
zijn heel liquide kortetermijnbeleggingen die gemak‑
kelijk omzetbaar zijn in een bekend contant bedrag,
een vervaldag hebben van drie maanden of minder,
en geen groot risico van waardeverandering met
zichmeebrengen.
Deze elementen worden tegen hun nominale waarde
oftegen kostprijs op de balans geboekt.
KAPITAAL DIVIDENDEN
De gewone aandelen worden in het eigen vermogen
geboekt. De kosten die rechtstreeks gekoppeld zijn aan
de uitgifte van nieuwe aandelen of opties, worden in het
eigen vermogen geboekt, na aftrek van belastingen, en
afgetrokken van het opgehaalde bedrag.
De ingekochte eigen aandelen worden geboekt tegen
aankoopprijs en worden in mindering gebracht van
het eigen vermogen. Een verkoop of annulering van de
ingekochte eigen aandelen heeft geen impact op het
resultaat; de winsten en verliezen in verband met de
eigen aandelen worden rechtstreeks onder het eigen
vermogen geboekt.
De dividenden worden erkend als schulden na goedkeu‑
ring ervan door de Algemene vergadering van aandeel‑
houders. Elk eventueel interim‑dividend wordt geboekt
in schulden, zodra de raad van bestuur de beslissing tot
uitkering van een dergelijk dividend genomen heeft.
VOORZIENINGEN
Op de balans wordt een voorziening geboekt wanneer:
• er een (juridische of impliciete) verplichting bestaat
als gevolg van een vroegere gebeurtenis; en
• het waarschijnlijk is dat er middelen zullen moeten
worden aangewend om aan die verplichting te
voldoen; en
• het bedrag van de verplichting betrouwbaar kan
worden ingeschat.
BELASTINGEN
De belastingen op het resultaat van het boekjaar
omvatten de courante belastingen en de uitgestelde
belastingen. Ze worden in de resultatenrekening
geboekt, behalve als ze betrekking hebben op elemen‑
ten die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn geboekt.
In dat geval worden ze ook op die rubriek toegerekend.
De courante belastingen zijn het bedrag van de ver‑
schuldigde belastingen op de belastbare inkomsten
van het voorbije jaar, evenals alle aanpassingen aan de
betaalde (of te recupereren) belastingen in verband met
de jaren ervoor. Ze worden berekend aan de hand van
de belastingvoet die geldt op afsluitingsdatum.
De uitgestelde belastingen worden berekend volgens
de methode van de variabele uitstelmethode (liability
method) op de tijdelijke verschillen tussen de scale
basis van een actief‑ of een passiefbestanddeel en hun
boekwaarde, zoals die in de jaarrekening is opgenomen.
De variatie van de uitgestelde belasting wordt opgeno‑
men onder de rubriek XIX Ander portefeuilleresultaat.
Deze belastingen worden bepaald volgens de belasting‑
voeten die men verwacht op het moment dat de activa
zullen worden gerealiseerd of de verplichting aoopt.
Uitgestelde belastingvorderingen worden geboekt voor
de aftrekbare tijdelijke verschillen en op de terugvor‑
derbare overgedragen belastingkredieten en scale
verliezen, voor zover het waarschijnlijk is dat er in de
nabije toekomst belastbare winsten zullen zijn om het
belastingvoordeel te kunnen genieten. De boekwaarde
van deze uitgestelde belastingvorderingen wordt her‑
zien op elke balansdatum en gereduceerd als het niet
langer waarschijnlijk is dat er voldoende belastbare
winst beschikbaar zal zijn om de uitgestelde belastingen
geheel of gedeeltelijk te compenseren.
145
Financiële staten

De uitgestelde belastingverplichtingen en ‑vorderingen
worden gedenieerd aan de hand van de verwachte
belastingvoeten, van toepassing in de jaren waarin
deze tijdelijke verschillen zullen worden gerealiseerd of
betaald, op basis van de geldende belastingpercenta‑
ges of de bevestigde belastingvoeten op balansdatum.
De exit taks is de belasting op de meerwaarde uit de
fusie van een onderneming die geen GVV is met een
GVV. Wanneer de onderneming die niet het statuut van
GVV heeft, voor het eerst in de consolidatiekring van de
groep terechtkomt, wordt een voorziening voor exit taks
geboekt, samen met een bedrag dat overeenstemt met
het verschil tussen de marktwaarde van het gebouw
en de boekhoudkundige waarde van het goed dat in de
fusie verworven zal worden, en dit rekening houdend
met een verwachte fusiedatum.
OPBRENGSTEN
De huurinkomsten uit gewone huurcontracten worden
lineair in de opbrengsten geboekt voor de duur van
het huurcontract. De gratis huur en andere voordelen
die aan de klanten worden toegekend, worden lineair
geboekt over de eerste vaste huurperiode. De opzeg‑
vergoedingen worden integraal geboekt op het ogenblik
van hun facturatie in de rubriek I.E. Vergoedingen voor
vroegtijdig verbroken huurcontracten.
Winst of verlies op de verkoop van
vastgoedbeleggingen
Het resultaat van de verkoop van een vastgoedbeleg‑
ging vertegenwoordigt het verschil tussen de opbrengst
van de verkoop, na aftrek van transactiekosten, en de
laatste reële waarde van het verkochte gebouw op
31december van het afgelopen boekjaar. Dat resultaat
wordt weergegeven in de rubriek “XVI Resultaat verkoop
vastgoedbeleggingen” van de resultatenrekening.
Bij de uitwerking van het berekeningsschema van
artikel 13, § 1, al. 1van het K.B. van 13juli2014, omvat het
uitkeerbaar resultaat de rubriek “+/ Meer en minwaar‑
den gerealiseerd op vastgoed gedurende het boekjaar
(meer en minwaarden in vergelijking met de acquisitie‑
waarde vermeerderd met de geactiveerde investerings‑
uitgaven)”, wat aldus toelaat rekening te houden met de
initiële acquisitiewaarde.
DE BOEKHOUDMETHODES WERDEN OP EEN
COHERENTE MANIER TOEGEPAST VOOR DE
VOORGESTELDE BOEKJAREN
De nanciële verslaggeving van Home Invest Belgium
wordt opgesteld in overeenstemming met IFRS zoals
goedgekeurd binnen de Europese Unie en volgens de
bepalingen van de GVVwet en het KB van 13juli2014.
Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene
standaarden en interpretaties gepubliceerd door de
International Accounting Standards Board (“IASB”) en
het International Financial Reporting Interpretations
Committee (“IFRIC ”) en goedgekeurd door de Europese
Unie (“EU”), voor zover van toepassing op activiteiten
van Home Invest Belgium.
Standaarden en interpretaties toepasbaar voor
hetboekjaar beginnend op 1januari2021
Verschillende andere wijzigingen en interpretaties zijn
in 2021 voor het eerst van toepassing, maar hebben
geen impact op de geconsolideerde jaarrekening van
deGroep. De Groep heeft standaarden, interpreta‑
ties en wijzigingen die gepubliceerd maar nog niet van
toepassing zijn, niet vervroegd toegepast.
• Wijzigingen aan IFRS 4 Verzekeringscontracten
– uitstel van IFRS 9;
• Wijzigingen in IFRS 9 Financiële Instrumenten;
• Wijzigingen aan IFRS 7 Financiële Instrumenten:
Informatieverschafng;
• Wijzigingen aan IAS 39 – Financiële instrumenten:
opname en waardering;
• IFRS 4 Verzekeringscontracten en IFRS 16 Leases –
Hervorming Benchmarkrentes – Fase 2;
• Wijzigingen aan IFRS 16 Leases – Huurconcessies
tengevolge van COVID19 na 30 juni 2021.
Standaarden en interpretaties gepubliceerd,
maarnog niet van toepassing voor het boekjaar
beginnend op 1januari2021
De nieuwe en gewijzigde standaarden en interpretaties
die op de datum van publicatie van de jaarrekening van
de Groep wel waren uitgegeven maar nog niet van toe‑
passing waren, worden hieronder toegelicht. De Groep
is van plan deze standaarden en interpretaties toe te
passen wanneer deze van toepassing zijn.
• Wijzigingen aan IAS 1 Presentatie van de Jaarrekening
– Classicatie van schulden op korte of lange termijn,
van toepassing per 1 januari 2023;
• Wijzigingen aan IAS 1 Presentatie van de Jaarrekening
en IFRS Praktijkverklaring 2: Toelichting van grond
slagen voor nanciële verslaggeving, van toepassing
per 1 januari 2023;
• Wijzigingen aan IAS 8 Grondslagen voor nan
ciële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten:
Denitie van Schattingen, van toepassing per
1januari2023;
• Wijzigingen aan IAS 12 Winstbelastingen: Uitgestelde
belastingen met betrekking tot activa en passiva die
voortvloeien uit één enkele transactie, van toepassing
per 1 januari 2023;
146

• Wijzigingen aan IAS 16 Materiële vaste activa –
Inkomsten verkregen voor het beoogde gebruik,
vantoepassing per 1 januari 2022;
• Wijzigingen aan IAS 37 Voorzieningen, voorwaar‑
delijke verplichtingen en voorwaardelijke activa –
verlieslatende contracten — kosten om een contract
te vervullen, van toepassing per 1 januari 2022;
• Wijzigingen aan IFRS 3 Bedrijfscombinaties – verwij‑
zingen naar het conceptueel kader, van toepassing
per 1 januari 2022;
• Wijzigingen aan IFRS 17 Verzekeringscontracten:
Initiële Toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 –
Vergelijkende Informatie, van toepassing per
1januari2023;
• IFRS 17 Verzekeringscontracten, van toepassing per
1januari 2023;
• Jaarlijkse verbeteringen cyclus – 20182020, van
toepassing per 1 januari 2022.
Gezien de activiteiten van de Home Invest Belgium,
wordt er niet verwacht dat de inwerkingtreding van de
overige nieuwe normen een aanpassingen een materiële
impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening
van Home Invest Belgium.
TOELICHTING 3: SCHATTINGEN,
VERONDERSTELLINGEN EN
BELANGRIJKSTEBRONNEN
VANONZEKERHEID
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen
De waarde van de vastgoedbeleggingen van Home
Invest Belgium wordt driemaandelijks gewaardeerd
door vastgoeddeskundigen. Deze waardering van de
vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde
van een gebouw te bepalen op een bepaalde datum
in functie van de evolutie van de markt en de kenmer‑
ken van de desbetreffende gebouwen. Jaarlijks maakt
HomeInvest Belgium ook zelf en parallel aan het werk
van de vastgoeddeskundigen, een waardering van
haar portefeuille vanuit het perspectief van continue
uitbating ervan door haar eigen teams. De vastgoed‑
beleggingen worden in de geconsolideerde rekeningen
vande Groep geboekt tegen de reële waarde die door
de vastgoeddeskundigen wordt bepaald.
Het is mogelijk dat de vastgoedexpertiseverslagen
van de vastgoeddeskundige, waarvan de belangrijkste
bevindingen en conclusies in dit Jaarverslag zijn opge‑
nomen, gebaseerd zijn op hypotheses die naderhand
verkeerd of nietaangepast zouden blijken. Hierdoor
zou het kunnen dat de Reële Waarde verschilt van de
waarde die Home Invest Belgium kan realiseren bij
een eventuele verkoop van het vastgoed. Mogelijke
verschillen tussen onafhankelijke waarderingen en de
Reële Waarde van het vastgoed dat tot de vastgoed‑
portefeuille van Home Invest Belgium behoort, kunnen
bijgevolg een wezenlijk ongunstige invloed hebben op
de activiteiten, de nanciële toestand en/of de resulta‑
ten van Home Invest Belgium, alsook, bijgevolg, op het
effectief voortgebrachte rendement.
Indien een nieuwe vastgoeddeskundige wordt aange‑
steld bestaat tevens het risico dat deze de vastgoed‑
portefeuille van Home Invest Belgium op een andere
basis waardeert, wat kan resulteren in signicante
afwijkingen van de waardering van de vastgoedporte‑
feuille door de huidige Vastgoeddeskundige. Dergelijke
verschillen in waardering kunnen bijgevolg een wezen‑
lijk ongunstige invloed hebben op de activiteiten, de
nanciële toestand en/of de resultaten van Home Invest
Belgium, alsook, bijgevolg, op het effectief voortge‑
brachte rendement.
Financiële instrumenten
De Reële Waarde van de indekkingsinstrumenten is het
geraamde bedrag van de vergoedingen die Home Invest
Belgium dient te betalen of ontvangen om haar posities
op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met
de op dat moment geldende rentecurve, kredietwaar‑
digheid van de tegenpartijen en eventuele optiewaarde.
De Reële Waarde van indekkingsinstrumenten wordt
driemaandelijks geschat door de emitterende nanci‑
ele instelling. Een overzicht bevindt zich in “Toelichting
25Financiële Activa en Passiva ” in het Financieel
verslag.
Transacties
In het kader van een patrimoniumverwerving door de
verwerving van aandelen van vennootschappen baseert
Home Invest Belgium zich op het bezitspercentage van
de aandelen en de benoemingsbevoegdheid van de
bestuurders om te bepalen of Home Invest Belgium
een globale controle, een gezamenlijke controle of een
signicante invloed uitoefent op investeringen. Indien
een patrimonium overeenkomt met de denitie van
een bedrijfscombinatie zoals bepaald in IFRS 3, her‑
waardeert Home Invest Belgium de verworven activa en
verplichtingen bij dergelijke bedrijfscombinatie tegen
hun reële waarde. De reële waarde van het verworven
vastgoedpatrimonium wordt opgesteld op basis van de
waarde bepaald door de vastgoeddeskundigen.
147
Financiële staten

TOELICHTING 4: GESEGMENTEERDE INFORMATIE (GECONSOLIDEERD)
Home Invest Belgium heeft een investeringsstrategie
die gericht is op residentieel vastgoed in de brede zin
van het woord (appartementen, vakantiewoningen, enz.).
Haar investeringsstrategie wordt bijgevolg in belang‑
rijke mate bepaald door de geograsche ligging van
de gebouwen. Home Invest Belgium maakt het onder‑
scheid tussen 4geograsche segmenten: Het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest, het Vlaams Gewest en het
Waals Gewest en Nederland.
RESULTATENREKENING PER GEOGRAFISCHE REGIO
(in k €) Gecon-
solideerd
totaal
Brussels
Hoofdstedelijk
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest Nederland
Niet toe-
gewezen2021
I. Huurinkomsten 27.535 16.630 2.672 5.238 2.995 0
III. Met verhuur verbonden kosten ‑332 ‑209 ‑10 ‑114 0 0
NETTO HUURRESULTAAT 27.203 16.421 2.662 5.124 2.995 0
IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) 225 190 19 17 0 0
V. Recuperatie van huurlasten en
belastingen normaal gedragen door de
huurder op verhuurde gebouwen (+)
1.395 874 29 389 103 0
VII. Huurlasten en belastingen normaal
gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen (‑)
‑3.480 ‑2.390 ‑296 ‑640 ‑155 0
VIII. Andere met verhuur verbonden
inkomsten en uitgaven (+/)
0 0 0 0 0 0
VASTGOEDRESULTAAT 25.343 15.095 2.413 4.891 2.943 0
IX. Technische kosten (‑) ‑861 ‑639 ‑81 ‑141 0 0
X. Commerciële kosten () ‑580 ‑485 ‑66 ‑25 ‑4 ‑0
XI. Kosten en taksen van niet‑verhuurde
goederen (‑)
‑231 ‑176 ‑25 ‑31 0 0
XII. Beheerkosten vastgoed (‑) ‑1.677 0 0 0 0 ‑1.677
XIII. Andere vastgoedkosten (‑) 0 0 0 0 0 0
VASTGOEDKOSTEN -3.349 -1.300 -171 -197 -4 -1.677
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 21.994 13.795 2.242 4.694 2.940 -1.677
XIV. Algemene kosten van de
vennootschap (‑)
‑2.545 0 ‑0 0 0 ‑2.545
XV. Andere operationele opbrengsten en
kosten (+/)
103 0 0 0 0 103
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
19.553 13.795 2.242 4.694 2.940 -4.118
XVI. Resultaat verkoop
vastgoedbeleggingen (+/)
431 431 0 0 0 ‑0
XVIII. Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen (+/)
26.546 29.000 5.473 ‑4.230 ‑3.697 0
XIX. Ander portefeuilleresultaat 637 0 0 0 0 637
OPERATIONEEL RESULTAAT 47.167 43.226 7.715 464 -757 -3.481
XX. Financiële inkomsten (+) 51 0 0 0 0 51
XXI. Netto interestkosten () ‑4.542 ‑0 0 0 0 ‑4.542
XXII. Andere financiële kosten () ‑91 0 0 0 0 ‑91
XXIII. Variaties in de reële waarde van
financiële activa en passiva (+/)
4.258 0 0 0 0 4.258
FINANCIEEL RESULTAAT -324 0 0 0 0 -324
XXIV. Aandeel in het resultaat van
geassocieerde vennootschappen en
jointventures
2.245 0 0 0 0 2.245
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 49.088 43.226 7.715 464 -757 -1.560
XXIV. Vennootschapsbelasting (/+) ‑221 0 0 0 0 ‑221
XXV. Exit taks 0 0 0 0 0 0
BELASTINGEN -221 0 0 0 0 -221
NETTO RESULTAAT 48.866 43.226 7.715 464 -757 -1.781
148

BALANS PER GEWEST
(in k €) Gecon-
solideerd
totaal
Brussels
Hoofdstedelijk
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest Nederland
Niet toe-
gewezen2021
Vastgoedbeleggingen in exploitatie 659.813 442.362 73.134 78.258 66.058 0
Vastgoedbeleggingen
– Projectontwikkelingen
42.421 32.856 9.565 0 0 0
Andere activa 34.779 0 0 0 0 34.779
TOTAAL ACTIVA 737.012 475.218 82.699 78.258 66.058 34.779
PERCENTAGE PER SECTOR 100,0% 65,2% 9,7% 12,8% 8,3% 4,5%
Eigen vermogen 342.950 342.950
Passiva 394.062 394.062
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA 737.012 737.012
149
Financiële staten

RESULTATENREKENING PER GEOGRAFISCHE REGIO
(in k €) Gecon-
solideerd
totaal
Brussels
Hoofdstedelijk
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest Nederland
Niet toe-
gewezen2020
I. Huurinkomsten 26.568 16.010 2.497 5.175 2.886 ‑0
III. Met verhuur verbonden kosten ‑341 ‑147 ‑17 ‑176 0 0
NETTO HUURRESULTAAT 26.227 15.863 2.480 4.998 2.886 -0
IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) 184 150 27 8 0 0
V. Recuperatie van huurlasten en
belastingen normaal gedragen door de
huurder op verhuurde gebouwen (+)
1.086 519 46 385 136 0
VII. Huurlasten en belastingen normaal
gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen (‑)
‑3.233 ‑2.261 ‑239 ‑597 ‑136 ‑0
VIII. Andere met verhuur verbonden
inkomsten en uitgaven (+/)
0 0 0 0 0 0
VASTGOEDRESULTAAT 24.264 14.271 2.314 4.793 2.886 0
IX. Technische kosten (‑) ‑997 ‑665 ‑115 ‑216 0 0
X. Commerciële kosten () ‑623 ‑390 ‑85 ‑121 ‑27 ‑0
XI. Kosten en taksen van niet‑verhuurde
goederen (‑)
‑58 ‑67 ‑8 16 0 0
XII. Beheerkosten vastgoed (‑) ‑1.981 0 ‑0 ‑0 0 ‑1.981
XIII. Andere vastgoedkosten (‑) 0 0 0 0 0 0
VASTGOEDKOSTEN -3.658 -1.122 -208 -320 -27 -1.981
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 20.606 13.149 2.106 4.473 2.859 -1.981
XIV. Algemene kosten van de
vennootschap (‑)
‑2.964 0 0 0 0 ‑2.964
XV. Andere operationele opbrengsten en
kosten (+/)
41 0 0 0 0 41
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
17.683 13.149 2.106 4.473 2.859 -4.904
XVI. Resultaat verkoop
vastgoedbeleggingen (+/)
1.135 481 471 183 0 0
XVIII. Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen (+/)
6.590 8.828 ‑784 ‑1.541 87 ‑0
XIX. Ander portefeuilleresultaat ‑576 0 0 0 0 ‑576
OPERATIONEEL RESULTAAT 24.832 22.458 1.793 3.115 2.946 -5.480
XX. Financiële inkomsten (+) 52 ‑0 0 0 0 52
XXI. Netto interestkosten () ‑4.248 0 0 0 0 ‑4.248
XXII. Andere financiële kosten () ‑58 ‑0 0 0 0 ‑58
XXIII. Variaties in de reële waarde van
financiële activa en passiva (+/)
‑3.893 0 0 0 0 ‑3.893
FINANCIEEL RESULTAAT -8.147 0 0 0 0 -8.147
XXIV. Aandeel in het resultaat van
geassocieerde vennootschappen en
jointventures
2.466 0 0 0 0 2.466
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 19.150 22.458 1.793 3.115 2.946 -11.161
XXIV. Vennootschapsbelasting (/+) ‑263 0 0 0 0 ‑263
XXV. Exit taks 0 0 0 0 0 0
BELASTINGEN -263 0 0 0 0 -263
NETTO RESULTAAT 18.887 22.458 1.793 3.115 2.946 -11.425
150

BALANS PER GEWEST
(in k €) Gecon-
solideerd
totaal
Brussels
Hoofdstedelijk
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest Nederland
Niet toe-
gewezen2020
Vastgoedbeleggingen in exploitatie 592.892 400.840 58.720 78.976 54.355 0
Vastgoedbeleggingen
– Projectontwikkelingen
30.991 25.712 5.279 0 0 0
Andere activa 30.026 0 0 0 0 34.779
TOTAAL ACTIVA 653.909 426.552 63.999 78.976 54.355 30.026
PERCENTAGE PER SECTOR 100,0% 65,2% 9,7% 12,0% 8,3% 4,5%
Eigen vermogen 310.173 310.173
Passiva 343.735 343.735
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA 653.909 653.909
151
Financiële staten

TOELICHTING 5: HUURINKOMSTEN EN -LASTEN
(in k €) 2021 2020
I. Huurinkomsten 27.535 26.568
A. Huur 27.556 26.566
C. Huurkortingen ‑154 ‑101
E. Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten 133 103
III. Met verhuur verbonden kosten -332 -341
A. Te betalen huur op gehuurde activa 0 0
B. Waardeverminderingen op handelsvorderingen ‑542 ‑368
C. Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen 210 27
NETTO HUURRESULTAAT 27.202 26.227
De stijging van het netto huurresultaat is voorname‑
lijk tedanken aan de aankopen van gebouwen en de
oplevering van projecten in ontwikkeling.
TOELICHTING 6: VASTGOEDRESULTAAT
(in k €) 2021 2020
NETTO HUURRESULTAAT 27.202 26.227
IV. Recuperatie van vastgoedkosten 225 184
A. Verkregen vergoedingen op huurschade 225 184
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op
verhuurdegebouwen
1.395 1.086
A. Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar 146 102
B. Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen 1.249 983
VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -3.480 -3.233
A. Huurlasten gedragen door de eigenaar ‑345 ‑636
B. Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen ‑3.135 ‑2.597
VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 0 0
TOTAAL -1.860 -1.963
VASTGOEDRESULTAAT 25.342 24.264
De doorrekening van huurlasten gedragen door de
eigenaar hebben betrekking op de doorfacturatie van
verzekeringspremies.
Voorhefngen en belastingen op verhuurde gebouwen
betreffen voornamelijk de onroerende voorhefng op
de gebouwen. In de residentiële sector is de onroerende
voorhefng voor rekening van de verhuurder voor alle
huurovereenkomsten in verband met een hoofdverblijf‑
plaats. Onder de doorrekening van voorhefngen en
belastingen op verhuurde gebouwenfacturatie vallen de
doorgerekende onroerende voorhefng en taksen voor‑
namelijk met betrekking tot commerciële panden.
TOELICHTING 7: TECHNISCHE KOSTEN
(in k €) 2021 2020
IX. Technische kosten
A. Recurrente technische kosten -886 -964
1. Herstellingen ‑706 ‑801
3. Verzekeringspremies ‑179 ‑164
B. Niet-recurrente technische kosten 25 -32
1. Grote herstellingen (aannemers, architecten, studiebureau,…) ‑4 ‑68
2. Schadegevallen 29 36
TOTAAL -861 -997
In het kader van de jaarlijkse budgetprognose bepaalt
Home Invest Belgium een speciek beleid voor het
onderhoud en de renovatie van elk van zijn gebouwen
zodat deze zo goed mogelijk overeenstemmen met
de huidige vereisten van de huurmarkt. De technische
kosten doen zich het meest voor na het vertrek van
huurders of in het geval van noodzakelijke herstellingen
tijdens de huurperiode.
152

TOELICHTING 8: COMMERCIËLE KOSTEN
(in k €) 2021 2020
X. Commerciële kosten
A. Makelaarscommissies ‑450 ‑528
B. Publiciteit ‑45 ‑55
C. Erelonen van advocaten en juridsiche kosten ‑85 ‑40
TOTAAL -580 -623
De commerciële kosten omvatten de commissielonen
betaald aan de vastgoedmakelaars voor het afslui‑
ten van nieuwe huurcontracten, de gedeelde kost van
plaatsbeschrijvingen, alsook de erelonen van advocaten
aangesteld in het kader van een strikt beheer van de
verhuring van de portefeuille.
TOELICHTING 9: KOSTEN EN TAKSEN VAN NIET-VERHUURDE GOEDEREN –
BEHEERSKOSTEN VAN VASTGOED – ANDERE VASTGOEDKOSTEN
(in k €) 2021 2020
XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -231 -58
XII. Beheerkosten vastgoed -1.677 -1.981
A. Externe beheervergoedingen ‑277 ‑332
B. (Interne) beheerkosten van het patrimonium ‑1.400 ‑1.649
XIII. Andere vastgoedkosten 0 0
TOTAAL -1.908 -2.039
VASTGOEDKOSTEN -3.349 -3.658
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 21.993 20.606
De beheerskosten van vastgoed bevatten onder
meer personeelskosten. Home Invest Belgium heeft
voor zijn personeelsleden in vast dienstverband, een
groepsverzekeringscontract van het type toegezegde
bijdrage (dened contribution plan) bij een externe
verzekeringsmaatschappij afgesloten. De vennootschap
doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van
de vennootschap. De bijdragen van het verzekerings‑
plan worden genancierd door de onderneming en de
werknemers.
TOELICHTING 10: ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP
(in k €) 2021 2020
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 21.993 20.606
XIV. Algemene kosten van de vennootschap -2.545 -2.964
XV. Andere operationele opbrengsten en kosten 103 41
TOTAAL -2.442 -2.923
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 19.552 17.683
TOELICHTING 11: RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN –VARIATIES IN REËLE
WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN – ANDER PORTEFEUILLERESULTAAT
(in k €) 2021 2020
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 19.552 17.683
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 431 1.135
A. Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs – transactiekosten) 9.885 22.010
B. Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen ‑9.453 ‑20.875
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 26.546 6.590
A. Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 44.771 20.323
B. Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen ‑18.225 ‑13.733
XIX. Ander portefeuilleresultaat (+/-) 637 -576
TOTAAL PORTEFEUILLE RESULTAAT 27.614 7.149
OPERATIONEEL RESULTAAT 47.166 24.832
153
Financiële staten

Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen
komt voort van de verkoop van gebouwen. Het volledige
detail van de verkopen en de gerealiseerde meerwaar‑
den is opgenomen in het hoofdstuk “Beheersverslag”.
Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen
wordt geboekt als het verschil tussen de verkoopprijs
min de kosten verbonden aan het afsluiten van die
verkopen (rubriek XVI.A.) en de laatste reële waarde van
het desbetreffende pand (rubriek XVI.B.).
Overeenkomstig artikel 27§1 1° van het Koninklijk
Besluit van 13juli2014, zoals beschreven in de toe‑
lichtingen bij de statutaire jaarrekening, zijn de
meerwaarden gerealiseerd op vastgoed tijdens het
boekjaar uitkeerbaar, berekend in vergelijking met de
acquisitiewaarde vermeerderd met de geactiveerde
investeringsuitgaven. Op 31December2021 bedroeg
de gerealiseerde uitkeerbare meerwaarde aldus € 5,24
miljoen (tegenover de aankoopwaarde), terwijl de gerea‑
liseerde meerwaarde tegenover de laatste reële waarde
€ 0,43 miljoen bedroeg.
Het ander portefeuilleresultaat bedraagt € 0,64 miljoen.
In deze post worden de variaties in uitgestelde belastin‑
gen opgenomen.
TOELICHTING 12: FINANCIËLE INKOMSTEN
(in k €) 2021 2020
XX. Financiële inkomsten 51 52
A. Geïnde interesten en dividenden 0 0
B. Vergoeding financiële leasing en soortgelijken 51 52
TOTAAL 51 52
De geïnde interesten en dividenden zijn uitsluitend
afkomstig van de deposito’s op korte termijn van
het surplus aan liquiditeiten. De vergoedingen voor
nanciële leasing betreffen de leasings zoals beschre‑
ven in Bijlage 20.
TOELICHTING 13: NETTO INTERESTKOSTEN
(in k €) 2021 2020
XXI. Netto interestkosten -4.542 -4.248
A. Nominale interestlasten op leningen ‑3.508 ‑3.404
C. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten
2. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
‑1.029 ‑839
E. Andere interestkosten ‑4 ‑5
TOTAAL -4.542 -4.248
TOELICHTING 14: ANDERE FINANCIËLE KOSTEN
(in k €) 2021 2020
XXII. Andere financiële kosten -92 -58
A. Bankkosten en andere commissies ‑92 ‑58
B. Netto gerealiseerde minderwaarden op verkoop financiële activa 0 0
D. Andere 0 0
TOTAAL -92 -58
154

TOELICHTING 15: VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN ACTIVA EN PASSIVA AANDEEL IN
HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE VENNOOTSCHAPPEN EN JOINT VENTURES
(in k €) 2021 2020
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 4.258 -3.893
A. Toegelaten afdekkingsinstrumenten
2. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
4.258 ‑3.893
TOTAAL 4.258 -3.893
FINANCIEEL RESULTAAT -325 -8.147
XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 2.245 2.466
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 49.086 19.150
De variaties in de reële waarde van de nanciële
activa betreffen de periodieke herwaarderingen van
de afdekkingsinstrumenten die als inefciënt worden
beschouwd ingevolge de toepassing van IFRS 9, en dus
geboekt worden in de resultatenrekening. Dit resultaat
is puur latent, in de veronderstelling dat de GVV of de
banken niet overgaan tot een vervroegde vereffening
van deze producten, en wordt weggelaten bij de bere‑
kening van het uitkeerbaar resultaat.
TOELICHTING 16: BELASTINGEN OP HET RESULTAAT
(in k €) 2021 2020
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 49.086 19.150
XXIV. Vennootschapsbelasting -221 -263
XXV. Exit taks 0 0
BELASTINGEN -221 -263
NETTO RESULTAAT 48.866 18.887
Als openbare GVV geniet Home Invest Belgium in België
van een bijzonder scaal statuut. Enkel de voordelen in
natura, de abnormale en goedgunstige voordelen alsook
bepaalde specieke kosten zijn onderworpen aan de
vennootschapsbelasting in België. Het scale resul‑
taat afkomstig van de Nederlandse activiteiten wordt
in Nederland belast aan het tarief van de Nederlandse
vennootschapsbelasting.
TOELICHTING 17: IMMATERIËLE VASTE ACTIVA
(in k €) 2021 2020
Immateriële vaste activa, begin van het boekjaar 288 375
1. Brutobedrag 567 567
2. Gecumuleerde afschrijvingen () ‑280 ‑192
Investeringen 293 0
Afschrijvingen () ‑87 ‑87
Immateriële vaste activa, einde van het boekjaar 493 288
1. Brutobedrag 860 567
2. Gecumuleerde afschrijvingen () ‑367 ‑280
De immateriële activa betreffen de geactiveerde kosten
die betrekking hebben op het ERP‑programma van de
vennootschap.
155
Financiële staten

TOELICHTING 18: VASTGOEDBELEGGINGEN
(in k €) 2021 2020
C. Vastgoedbeleggingen, saldo begin boekjaar 623.883 609.594
a. Vastgoedbeleggingen in exploitatie 592.892 573.377
Opgeleverde projectontwikkelingen (+) 13.178 21.072
Acquisities van gebouwen (+) 30.219 0
Gekapitaliseerde uitgaven (+) 9.362 4.956
Verwerving van gebouwen via vennootschappen (+) 0 5.940
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (+) 23.615 8.422
Verkopen (‑) ‑9.453 ‑20.875
Transfer naar projectontwikkelingen 0 0
a. Vastgoedbeleggingen in exploitatie, saldo einde boekjaar 659.813 592.892
b. Projectontwikkelingen 30.991 36.218
Gekapitaliseerde uitgaven (+) 10.443 14.880
Opgeleverde projectontwikkelingen ‑13.178 ‑21.072
Wijzigingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (+) 2.930 ‑1.832
Acquisities van projecten (+) 0 2.797
Verwerving van projecten via vennootschappen (+) 11.233 0
b. Projectontwikkelingen, saldo begin boekjaar 42.421 30.991
c. Materiële vaste activa voor eigen gebruik Geen Geen
d. Andere Geen Geen
C. Vastgoedbeleggingen, saldo einde boekjaar 702.234 623.883
IFRS 13 is van toepassing op de IFRSnormen die
waarderingen tegen reële waarde of de communica‑
tie van informatie over de reële waarde, en dus IAS
40 Vastgoedbeleggingen, vereisen of toelaten. IFRS
13voorziet een hiërarchie van de reële waarden onder
3niveaus van input van gegevens (niveaus 1, 2 en 3).
Zoals opgenomen in de tabel hierboven, bedraagt de
reële waarde van de vastgoedbeleggingen, inclusief de
projectontwikkelingen, op 31december2021 € 702,23
miljoen. Deze reële waarden zijn van niveau 3. Aangezien
Home Invest Belgium geen andere niveaus heeft dan
niveau 3 voor de Vastgoedbeleggingen, heeft de ven‑
nootschap geen opvolgingsbeleid uitgerold voor de
overdrachten tussen de hiërarchische niveaus.
Home Invest Belgium heeft in 2021 positieve varia‑
ties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
opgetekend voor een bedrag van € 26,55miljoen
(waarvan € 23,62miljoen op de vastgoedbeleggin‑
gen beschikbaar voor verhuur en € 2,93miljoen op de
projectontwikkelingen).
De reële waarde is gebaseerd op volgende kwantita‑
tieve parameters:
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur 31-12-21
Huurkapitalisatiewaarde methode
Geschatte Huurwaarde (GHW) Gewogen gemiddelde van € 131m² (vork tussen: € 55/m² en
€ 269/m²)
Lange termijn leegstandshypothese Gemiddelde van 5 maanden (vork tussen: 0 en 18 maanden)
Kapitalisatiefactor Gemiddelde van 5,2% (vork tussen 3,6% en 10,7%)
Aantal m² of aantal units Gemiddelde van 4 152m² (vork tussen: 75m² en 14 107m²)
Discounted cash flow methode
Geschatte Huurwaarde (GHW) Gewogen gemiddelde van € 101m² (vork tussen: € 31m² en
€ 238m²)
Lange termijn leegstandshypothese /
Aantal m² of aantal units Gemiddelde van 6 510m² (vork tussen: 2 193m² en 20 488m²)
Verdisconteringsvoet Gemiddelde van 4,9% (vork tussen 4,5% en 5,9%)
Inflatie Gemiddelde van 1,7% (vork tussen 1,6% en 2,1%)
156

Projectontwikkelingen Gebouwen die zich lenen tot detailverkoop
Huurkapitalisatiewaarde methode
Geschatte Huurwaarde (GHW) Gewogen gemiddelde van € 119/m² (vork tussen: € 106/m²
en€ 184/m²)
Lange termijn leegstandshypothese 6 Maanden
Kapitalisatiefactor Gemiddelde van 4,2% (vork tussen 3,6% en 4,4%)
Aantal m² of aantal units Gemiddelde van 7 903m² (vork tussen: 2 858m² en 15 508m²)
Niet-observeerbare input Impact op reële waarde bij:
Daling Stijging
Geschatte Huurwaarde (GHW) Negatief Positief
Lange termijn leegstandshypothese Negatief Positief
Kapitalisatiefactor Positief Negatief
Aantal m² of aantal units Negatief Positief
Sensitiviteitsanalyse voor reële waarde van niveau 3:
Een daling of een stijging van de geschatte huurwaarde
en/of de bekomen huren zal potentieel de reële waarde
van de vastgoedbeleggingen doen dalen of stijgen. Een
daling of een stijging van de actualisatievoet en/of de
kapitalisatievoet zal potentieel de reële waarde van
de vastgoedbeleggingen doen stijgen of dalen. Deze
tarieven worden bepaald door de voorwaarden op de
nanciële markten en op de vastgoedmarkt.
Evaluatieproces gebruikt voor de reële waarden van niveau 3:
De waardering van de vastgoedbeleggingen wordt
viermaal per jaar uitgevoerd door een onafhankelijke en
gekwaliceerde vastgoedexpert. Deze rapporten wor‑
den opgemaakt op basis van de door de vennootschap
meegedeelde informatie over de huurstaat, de kosten
en taksen gedragen door de verhuurder, de huren en
de uit te voeren werken. Deze informatie wordt uit de
database van het informaticasysteem van de vennoot‑
schap gehaald en maakt deel uit van de administratieve
organisatie en de interne controle van de vennootschap.
De vastgoedexpert gebruikt parameters die verband
houden met de markt (actualisatievoet, ...) en die geba‑
seerd zijn op zijn oordeel en zijn professionele ervaring. De
aan de vastgoedexpert meegedeelde informatie, de para‑
meters en de waarderingsmodellen gebruikt door de vast‑
goedexpert worden gecontroleerd door het Management,
door het auditcomité en de raad van bestuur.
Voor meer informatie rond de waardering van de vast‑
goedbeleggingen en onzekerheden, verwijzen wij naar
het hoofdstuk Vastgoedverslag van dit jaarverslag.
TOELICHTING 19: ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA
(in k €) 2021 2020
Andere materiële vaste activa, saldo begin periode 607 700
Investeringen 7 141
Initiële erkenning ‘Right of use asset’ volgens IFRS 16 0 0
Afschrijvingen () ‑220 ‑234
Andere materiële vaste activa, saldo einde periode 394 607
1. Brutobedrag 1.374 1.367
2. Gecumuleerde afschrijvingen () ‑980 ‑760
De overige materiële vaste activa hebben uitsluitend
betrekking op vaste werkingsactiva.
157
Financiële staten

TOELICHTING 20: VORDERINGEN FINANCIËLE LEASING
(in k €) 2021 2020
Vorderingen op meer dan 5 jaar 0 0
Vorderingen op meer dan 1 jaar en minder dan 5 jaar 209 272
Vorderingen op hoogstens 1 jaar 64 61
TOTAAL 272 333
De vorderingen nanciële leasing betreffen de gebou‑
wen Belgradostraat in Vorst. Beknopte beschrijving van
dit contract:
• Belgradostraat: erfpachtovereenkomst
(september1999 augustus2026);
• verrichting boekhoudkundig behandeld als onroe‑
rende leasing;
• korte en lange termijnvorderingen: € 0,27 miljoen;
• koopoptie: reële waarde.
2021 2020
(in k €)
< 1 jaar
1 jaar
< >
5 jaar
> 5 jaar < 1 jaar
1 jaar
< >
5 jaar
> 5 jaar
Totale toekomstige minimale leasebetalingen onder
nietopzegbare operationele leases
64 209 0 61 272 0
Toekomstige financieringsinkomsten 12 19 0 15 31 0
TOTAAL 76 228 0 76 304 0
TOELICHTING 21: DEELNEMINGEN IN GEASSOCIEERDE
VENNOOTSCHAPPENENJOINTVENTURES
• Op 17december2018heeft Home Invest Belgium,
via de nieuw opgerichte vennootschap De Haan
Vakantiehuizen NV, waarvan zij 50% van de aandelen
aanhoudt, de aankoop gerealiseerd van 51,43% van de
aandelen van Sunparks De Haan NV. De overige 50%
van de aandelen van De Haan Vakantiehuizen NV zijn
in handen van Belus Insurance (25%), TINC (12,5%) en
DG Infra Yield (12,5%).
• Er werd een aandeelhoudersovereenkomst getekend
tussen De Haan Invest NV, De Haan Vakantiehuizen NV,
Sunparks De Haan NV en Atream, die alle betrokken
partijen bij Sunparks De Haan NV omvatten. Verder
is er een aandeelhoudersovereenkomst getekend
tussen Home Invest Belgium, Belus Insurance, TINC,
DG Infra Yield en De Haan Vakantiehuizen NV, die
alle betrokken partijen bij het beheer van De Haan
Vakantiehuizen NV omvatten.
• Binnen deze aandeelhoudersovereenkomst is bepaald
dat op het niveau van De Haan Vakantiehuizen NV
de raad van bestuur 4leden telt, op basis van het
aantal aandelen. Alle beslissingen worden unaniem
genomen. Alle beslissingen met het oog op de acti‑
viteiten van het bedrijf moeten worden genomen
door de raad van bestuur. Op aandeelhoudersniveau
moeten ook alle beslissingen met eenparigheid van
stemmen worden goedgekeurd. In het geval van een
blokkering op het niveau van de raad van bestuur,
zullen beslissingen door de aandeelhouders moeten
worden genomen.
• Sunparks De Haan NV heeft in de loop van 2020 het
voorwerp uitgemaakt van een splitsing tengevolge
waarvan De Haan Vakantiehuizen een gedeelte van de
onroerende goederen van het vakantiepark, name‑
lijk 344cottages, heeft opgeslorpt. In parallel met
de splitsing is de huurovereenkomst met Sunparks
Leisure NV eveneens opgesplitst. De Haan Invest SA
heeft de overige activa van het park, namelijk 173cot‑
tages en de centrale faciliteiten, opgeslorpt.
• De participatie van Home Invest Belgium bedroeg
op 31december2021€ 23,23miljoen. Deze partici‑
patie wordt in de consolidatie verwerkt volgens de
vermogensmutatiemethode.
158

TOELICHTING 22: VORDERINGEN
VORDERINGEN
D. Handelsvorderingen (in k €) 2021 2020
Huurders 2.947 2.417
Andere ‑158 ‑158
Gerealiseerde verkopen 69 69
TOTAAL 2.858 2.328
De handelsvorderingen omvatten onder meer de huren
die van de huurders nog ontvangen moeten worden.
Deze huren dienen vooraf betaald te worden.
E. Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in k €) 2021 2020
a. Belastingen 170 353
c. Andere 903 88
TOTAAL 1.072 441
TOELICHTING 23: KAS EN KASEQUIVALENTEN
(in k €) 2021 2020
Saldo bankrekeningen 4.186 3.328
TOTAAL 4.186 3.328
TOELICHTING 24: OVERLOPENDE REKENINGEN
(in k €) 2021 2020
Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten 4 5
Voorafbetaalde vastgoedkosten 224 265
Andere 215 207
TOTAAL ACTIEF 443 477
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 1.257 1.122
Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten 1.325 1.139
Andere 1 5
TOTAAL PASSIEF 2.583 2.266
De gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten
vertegenwoordigen enerzijds de trekkingen op onze
kredietlijnen en afdekkingsinstrumenten waarvan de
interesten betaalbaar zijn bij het einde van de trekkings‑
periode en anderzijds de interesten die betaalbaar zijn
op de einddatum van onze obligatieuitgifte.
159
Financiële staten

TOELICHTING 25: FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA
(in k €) 2021 2020
Categorie Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde
E. Financiële vaste activa
Financiële instrumenten A 1.825 1.825 325 325
Gegeven waarborgen B 0 0 148 148
TOTAAL 1.825 1.825 473 473
De nanciële vaste activa bestaan uit nanciële instru‑
menten (de positieve marktwaarde van afdekkingsin‑
strumenten) en gegeven waarborgen (een borgstelling
ten gunste van de RSZ en de reservefondsen die in
meerdere mede‑eigendommen gestort werden).
(in k €) 2021 2020
Categorie Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde
I. Langlopende verplichtingen
B. Langlopende financiële schulden 341.657 343.922 296.862 300.375
a. Kredietinstellingen B 252.859 252.859 247.832 247.832
b. Financiële leasing B 56 56 167 167
c. Andere B 88.742 91.006 48.863 52.376
C. Andere langlopende financiële verplichtingen 2.655 2.655 5.473 5.473
a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten A 2.655 2.655 5.473 5.473
TOTAAL 344.373 346.637 302.335 305.848
(in k €) 2021 2020
Categorie Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde
II. Kortlopende verplichtingen
B. Kortlopende financiële schulden 40.649 40.649 30.654 30.654
a. Kredietinstellingen B – 0 – 0
b. Financiële leasing B 110 110 110 110
c. Andere 40.540 40.540 30.545 30.545
Ontvangen huurwaarborgen B 540 540 0 0
Andere B 40.000 40.000 30.000 30.000
C. Andere kortlopende financiële schulden 60 60 0 0
a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten A 60 60 0 0
TOTAAL 40.710 40.710 30.654 30.654
De andere langlopende nanciële schulden ten belope
van € 88,74 miljoen bestaan uit obligaties (exclusief
kosten).
De andere langlopende nanciële verplichtingen hou‑
den verband met de IRS zoals hierna toegelicht. Hun
negatieve reële waarde komt uit op € 2,66 miljoenbij
afsluiting van het boekjaar. De positieve reële waarde
van de afdekkingsinstrumenten bedroeg € 1,83 miljoen
en werd opgenomen onder de Financiële Vaste Activa.
Alle afdekkingsinstrumenten worden beschouwd als
kasstroomafdekkingen in de zin van IFRS 9.
De andere kortlopende nanciële schulden ten belope
van € 40,00miljoen bestaan uit korte termijn uit‑
staande thesauriebewijzen (“Commercial Paper”).
De cijfers vermeld in onderstaande tabel slaan enkel op
de schulden tegenover nanciële instellingen:
Financiële schulden (in k €) 2021 2020
Kortlopende financiële schulden op hoogstens 1 jaar 40.000 30.000
Langlopende financiële schulden van 1 tot 5 jaar 208.000 229.000
Langlopende financiële schulden op meer dan 5 jaar 134.000 68.000
TOTAAL 382.000 327.000
160

Op 31december2021 had Home Invest Belgium
€ 382,00miljoen nanciële schulden bestaande
uit:
• Bilaterale kredietlijnen opgenomen voor een bedrag
van € 253,00miljoen. De opgenomen bilaterale
kredietlijnen zijn afgesloten met 7verschillende nan‑
ciële instellingen met goed gespreide vervaldagen tot
in 2029. Home Invest Belgium heeft geen vervaldagen
in 2022. De eerstvolgende vervaldag ligt in 2023;
• Obligatieleningen voor een bedrag van € 89,00mil‑
joen met looptijden tot in 2032;
• Commercial paper voor een bedrag van € 40,00mil‑
joen. Niettegenstaande het korte termijn karakter van
het uitstaande commercial paper, wordt het volledige
uitstaande bedrag gedekt door beschikbare lange
termijn kredietlijnen (backup lines).
Onderstaande tabel bevat de kredietlijnen per nan‑
ciële instelling. De gewogen gemiddelde resterende
looptijd van de nanciële schulden bedraagt 5,4jaar.
Home Invest Belgium beschikte op 31december2021
over 50,0miljoen niet opgenomen beschikbare
kredietlijnen waarvan:
• € 40,00miljoen lange termijn backup lines
ter indekking van de kortetermijn uitstaande
thesauriebewijzen;
• € 40,00miljoen vrij beschikbare kredietlijnen.
Financieringen (in k €)
Bevestigde
kredietlijnen Opnames
Bankfinancieringen 333.000 253.000
Belfius 121.500 101.500
BNP Paribas Fortis 65.000 25.000
ING 30.000 30.000
KBC Bank 66.500 46.500
Degroof 10.000 10.000
VDK Bank 10.000 10.000
Caisse d’Epargne 30.000 30.000
Obligatiefinancieringen 89.000 89.000
Obligatielening met looptijd tot juni 2024 9.000 9.000
Lange termijn thesauriebewijs (EMTN) met looptijd tot mei 2028 40.000 40.000
Lange termijn thesauriebewijs (EMTN) met looptijd tot januari 2032 40.000 40.000
TOTAAL 422.000 342.000
De producten voor het indekken van de rentevoeten
zijn exclusief van het type IRS (Interest Rate Swap). Zij
vormen contracten voor het omzetten van variabele
rentevoeten in vaste.
Geen enkel instrument valt onder de administratieve
verwerking en is opgenomen als kasstroomafdek‑
king (Cash ow hedge) in de zin van de norm IFRS 9.
De totale waarde van de indekkingen op afsluitdatum
was negatief voor een bedrag van € 0,90miljoen door
een daling van de interestvoeten na de afsluiting van
de indekkingen. De vaste interestvoeten hebben een
gewogen gemiddelde resterende looptijd van 6,4jaar.
De raad van bestuur wenst door haar indekkingspolitiek
de vennootschap maximaal te beschermen tegen een
eventuele rentestijging.
IFRS 13vermeldt een element in de waardering, namelijk
de verplichting om het eigen kredietrisico én dat van de
tegenpartij te verwerken in de berekening. De correctie
op de fair value als gevolg van het toepassen van
kredietrisico op de tegenpartij wordt Credit Valuation
Adjustment (CVA) genoemd. Het kwanticeren van het
eigen kredietrisico wordt Debit Valuation Adjustment of
DVA genoemd. In dit kader werd een CVA/DVA opgeno‑
men in de rekening ten bedrage van € 9.720.
Het voorzichtige afdekkingsbeleid van Home Invest
Belgium maakte het mogelijk om een gemiddelde
nancieringskost van 1,58% te bewerkstelligen voor
het boekjaar, bankmarge en kost van de afdekkingen
inbegrepen. De gemiddelde nancieringskost werd
berekend na omzetting van de variabele intresten op
de krediet lijnen in vaste interesten via renteSWAPS
(IRS). Rekening houdend met de voorzichtige nan‑
ciële structurering van de schuld, in combinatie met
een gematigde schuldenlast, heeft Home Investment
Belgium een beperkte blootstelling aan de interest‑
voetschommelingen op de markt.
161
Financiële staten

Indekkingsinstrumenten
op 31/12/2021 (in k €) Type Bedrag Rentevoet Vervaldatum Kwalificatie
Reële waarde
op 31/12/2021
BELFIUS IRS 10.000 1,28% 31/08/2026 Transaction ‑630
BELFIUS IRS 10.000 1,06% 31/08/2027 Transaction ‑604
BELFIUS IRS 15.000 0,21% 29/09/2028 Transaction ‑34
BELFIUS IRS 21.500 0,59% 10/11/2025 Transaction ‑614
BELFIUS IRS 17.000 0,44% 31/10/2024 Transaction ‑315
BELFIUS IRS 8.000 0,41% 30/10/2026 Transaction ‑187
BELFIUS IRS 15.000 0,16% 31/03/2028 Transaction ‑105
BELFIUS IRS 20.000 0,14% 31/08/2029 Transaction 75
BNP IRS 25.000 0,28% 30/09/2028 Transaction 617
BNP IRS 21.500 0,25% 31/03/2031 Transaction ‑45
BNP FLOOR 21.500 31/03/2024 Transaction 207
ING FLOOR 15.000 01/06/2022 Transaction 41
ING FLOOR 15.000 30/09/2024 Transaction 133
ING IRS 15.000 0,35% 01/06/2022 Transaction ‑67
ING IRS 30.000 0,33% 25/09/2027 Transaction 618
ING IRS 15.000 0,29% 21/06/2031 Transaction ‑28
KBC IRS 15.000 0,20% 29/09/2029 Transaction ‑49
KBC IRS 15.000 0,30% 29/09/2029 Transaction 88
Indekking van het type IRS 238.000 -900
Boekhoudkundige verwerking:
Overeenkomstig IFRS 9wordt op 31december2021 de
negatieve reële waarde van de nanciële instrumen‑
ten verrekend bij het passief onder rubriek I.C. “Andere
langlopende nanciële verplichtingen”, de positieve reële
waarde van de nanciële instrumenten wordt verrekend
op het actief onder rubriek I.E. “Financiële vaste activa”.
De kredietlijnen zijn opgenomen in de post Langlopende
en kortlopende nanciële schulden. De nanciële schul‑
den worden geboekt aan hun afgeschreven waarde die
overeenstemt met hun reële waarde.
IFRS 13is van toepassing op de IFRSnormen die
waarderingen tegen reële waarde of de communica‑
tie van informatie over de reële waarde, en dus IFRS
9, vereisen of toelaten. IFRS 13voorziet een hiërarchie
vande reële waarden onder 3niveaus van input van
gegevens (niveaus 1, 2en 3).
Wat de nanciële instrumenten betreft, al deze reële
waarden zijn van niveau 2. Aangezien Home Invest
Belgium geen andere niveaus heeft dan niveau 2, heeft
de vennootschap geen opvolgingsbeleid uitgerold voor
de overdrachten tussen hiërarchische niveaus.
De waardering wordt door de banken bepaald op basis
van de actuele waarde van de geschatte toekomstige
cashows. Alhoewel de meeste gebruikte afgeleide
instrumenten als tradinginstrumenten beschouwd wor‑
den in de zin van de IFRS normen, zijn zij enkel bestemd
voor het dekken van het risico inzake interestvoet‑
schommelingen en niet voor speculatieve doeleinden.
162

TOELICHTING 26: HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN
HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN (in k €) 2021 2020
Leveranciers 1.261 3.208
Huurders 893 1.072
Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1.340 1.175
TOTAAL 3.495 5.456
ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN (in k €) 2021 2020
Dividenden 60 55
Andere 68 128
TOTAAL 128 184
De dividenden betreffen dividenden die nog niet wer‑
den opgeëist door de aandeelhouders.
TOELICHTING 27: UITGESTELDE BELASTINGEN
F. UITGESTELDE BELASTINGEN (in k €) 2021 2020
a. Exit taks 1.201 572
b. Andere 1.634 2.268
TOTAAL 2.835 2.840
Per 31december2021 bedraagt het totaal van de
rubriek I.F. Uitgestelde belastingen € 2,84miljoen. Dit
bedrag heeft voornamelijk betrekking op de uitgestelde
belastingen van Port Zélande (€ 1,63miljoen).
TOELICHTING 28: KAPITAAL, UITGIFTEPREMIES EN RESERVES
EIGEN VERMOGEN (in k €) 2021 2020
A. Kapitaal 87.999 87.999
a. Geplaatst kapitaal 88.949 88.949
b. Kosten kapitaalverhoging ‑950 ‑950
B. Uitgiftepremies 24.903 24.903
C. Reserves 195.159 192.359
a. Wettelijke reserve (+) 99 99
b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/) 200.615 197.986
c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten
bijhypothetische vevreemding van vastgoedbeleggingen ()
‑15.808 ‑15.646
d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS (+/)
0 0
e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS (+/)
‑5.962 ‑5.053
h. Reserve voor eigen aandelen (‑) ‑886 ‑687
k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (+/) ‑2.268 ‑1.692
l. Reserve voor de ontvangen dividenden bestemd voor de terugbetaling van financiële
schulden(+/)
0 0
m. Andere reserves (+/) 1.259 1.259
n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (+/) 17.721 16.093
o. Reserve voor op aandelen gebaseerde betalingen (+/) 388 0
D. Nettoresultaat van het boekjaar 34.889 4.912
TOTAAL EIGEN VERMOGEN 342.950 310.173
163
Financiële staten

Datum
Evolutie van het
maatschappelijk
kapitaal Modaliteiten van de verrichting
Uitgifte-
prijs
Aantal
aandelen
Totaal op 31/12/2010 71.639 2.825.842
31/01/2011 123 Fusie door partiële splitsing van N.V. Masada 59,72 102.792
31/12/2011 6 Fusie door splitsing van N.V. URBIS 60,30 6.318
31/12/2011 2.634 Fusie door partiële splitsing van N.V. VOP 62,91 118.491
Totaal op 31/12/2011 74.401 3.056.143
Totaal op 31/12/2012 74.401 3.056.143
Totaal op 31/12/2013 74.401 3.056.143
11/06/2014 2.548 Inbreng in natura door de N.V. AXA Belgium 79.85 104.666
Totaal op 31/12/2014 76.949 3.160.809
Totaal op 31/12/2015 76.949 3.160.809
Totaal op 31/12/2016 76.949 3.160.809
13/09/2017 12.000 Fusie door partiële splitsing van N.V. VOP 86,30 139.049
Totaal op 31/12/2017 88.949 3.299.858
Totaal op 31/12/2018 88.949 3.299.858
Totaal op 31/12/2019 88.949 3.299.858
Totaal op 31/12/2020 88.949 3.299.858
Totaal op 31/12/2021 88.949 3.299.858
Op 31/12/2021 werden 13.072Home Invest Belgium
aandelen aangehouden door de vennootschap.
TOELICHTING 29: SCHULDGRAAD
FINANCIEEL PLAN (ART.24VAN HET K.B. VAN
13JULI2014)
Indien de geconsolideerde schuldgraad van de open‑
bare GVV meer bedraagt dan 50% van de geconsoli‑
deerde activa, onder aftrek van de toegelaten nanciële
afdekkingsinstrumenten, stelt de openbare GVV een
nancieel plan op met een uitvoeringsschema, waarin
een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen
die zullen worden genomen om te verhinderen dat de
geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65%
van de geconsolideerde activa.
Over het nancieel plan wordt een bijzonder verslag
opgesteld door de commissaris, waarin bevestigd
wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het
plan geverieerd heeft, met name wat de economische
grondslagen ervan betreft en dat de cijfers die dit plan
bevat, overeenstemmen met die van de boekhouding
van de openbare GVV. Het nancieel plan en het bijzon‑
der verslag van de commissaris worden ter informatie
aan de FSMA overgemaakt.
De algemene richtlijnen van het nancieel plan zijn
gedetailleerd opgenomen in de jaarlijkse en halfjaar‑
lijkse nanciële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse
nanciële verslagen wordt beschreven en verantwoord
hoe het nancieel plan in de loop van de relevante peri‑
ode werd uitgevoerd en hoe de GVV het plan in detoe‑
komst zal uitvoeren.
EVOLUTIE VAN DE SCHULDGRAAD VAN DE GVV
Op basis van de cijfers op 31 december 2021 bedraagt
de schuldgraad (GVVKB) van de vennootschap 53,65%.
Op het einde van de boekjaren 2018, 2019 en 2020
bedroeg de schuldgraad (GVVKB) respectievelijk
50,16%, 51,41% en 52,40%.
HET INVESTERINGSPOTENTIEEL VAN
HOMEINVESTBELGIUM
Op basis van de schuldgraad (GVVKB) van 53,65% zou
het beleggingspotentieel ca. € 244,7 miljoen bedragen,
zonder het maximumpercentage van 65% te overschrij‑
den. Dit bedrag houdt geen rekening met eventuele
waardeschommelingen van het vastgoed. Deze kunnen
een belangrijke invloed hebben op de schuldgraad. Op
basis van het eigen vermogen op 31 december 2021
zou er een negatieve variatie in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen van bijna € 133,6 miljoen nodig
zijn om de maximaal toegestane schuld van 65% te
overschrijden. Dit betekent een terugval van 18% van
dereële waarde van de bestaande portefeuille.
164

VOORZIENE EVOLUTIE VAN DE SCHULDGRAAD
OPKORTE TERMIJN
De vennootschap verwacht een schuldgraad (GVV‑wet)
van 54,70% op 31 december 2022. Deze evolutie van de
schuld berust op de volgende assumpties:
• een schuldgraad van 53,65% op 31 december 2021;
• 12 maanden EPRA resultaat zoals voorzien in het
budget van de vennootschap;
• de verderzetting van de investeringen in de lopende
projecten die momenteel worden ontwikkeld;
• de realisatie van verkopen volgens het ritme voorzien
in het budget van de vennootschap;
• de verderzetting van de huidige uitkeringspolitiek
betreffende dividenden (met voorschot in mei en
saldo in december).
De raad van bestuur bevestigt haar strategie om de
schuldgraad van 55% structureel niet te overschrij‑
den. Volgens het nancieel plan zou deze limiet in de
loop van het boekjaar 2022 niet overschreden worden.
De bovenstaande berekeningen houden geen reke‑
ning met eventuele variaties in de reële waarde van de
vastgoedportefeuille.
CONCLUSIE
Home Invest Belgium is van mening dat haar schuld‑
graad niet meer dan 65% zal bedragen. Bijgevolg zijn er
geen aanvullende maatregelen nodig, gezien de intrin‑
sieke eigenschappen van het vastgoed en de verwachte
evolutie van de eigen middelen. Home Invest Belgium
heeft de strategie om zichzelf te nancieren met een
schuldgraad van minder dan 55%. De raad van bestuur
is aandachtig voor de realisatie (of niet realisatie) van
nieuwe investeringen. Indien er door gebeurtenissen
een heroriëntatie van de strategie zou moeten plaats‑
vinden, zal ze die onverwijld doorvoeren en zullen haar
stakeholders hiervan verwittigd worden.
(in k €) 2021 2020
Verplichtingen 413.519 364.354
‑ Aanpassingen ‑8.659 ‑11.521
Schuldenlast zoals bedoeld in Art. 13 van het GVV-KB 404.860 352.833
Aangepaste activa voor berekening van de schuldgraad 754.645 673.344
Schuldgraad (GVV KB) 53,65% 52,40%
TOELICHTING 30: CONSOLIDATIEKRING
Naam
Ondernemings-
nummer
Land van
oorsprong
Participatie
(rechtstreeks en
onrechtstreeks) Jaarrekening op
In 2021
Home invest Belgium NV 0420.767.885 België ‑ 31/12/2021
Charlent 53 Freehold BV 0536.280.237 België 100% 31/12/2021
De Haan Vakantiehuizen NV 0707.946.778 België 50% 31/12/2021
BE Real Estate NV 0474.055.727 België 100% 30/06/2021
The Ostrov NV 0849.672.983 België 100% 31/12/2021
The Dox 1 NV 0775.800.852 België 100% 31/12/2022
Home Invest Netherlands NV 0777.259.317 België 100% 31/12/2022
In 2020
Home invest Belgium NV 0420.767.885 België ‑ 31/12/2020
Charlent 53 Freehold BV 0536.280.237 België 100% 31/12/2020
De Haan Vakantiehuizen NV 0707.946.778 België 50% 31/12/2020
BE Real Estate NV 0474.055.727 België 100% 30/06/2020
Clarestates BVBA 0887.101.820 België 100% 31/12/2020
Alle ondernemingen die deel uitmaken van de
consolidatiekring zijn gedomicilieerd in België,
Woluwedal 46/11 te 1200 Brussel.
De vennootschap Clarestates NV werd in juni2021
gefuseerd met Home Invest Belgium. Op 31decem‑
ber2021 zijn er geen minderheidsbelangen.
165
Financiële staten

TOELICHTING 31: TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN MET BETREKKING
TOTDERESULTATENREKENING
Met uitzondering van de remuneratie van de
Gedelegeerd Bestuurder (zie Beheersverslag –
rubriekCorporate Governanceverklaring) is er
geenenkele transactie met verbonden partijen in de zin
van IAS 24. Onderstaande tabel toont de bezoldigingen
van de bestuurders en effectieve leiders.
(in k €) Korte termijn
voordelen in
2021
Korte termijn
voordelen in
2020Naam
VAN OVERSTRAETEN Liévin 21 21
SPIESSENS Eric 21 29
DEJONCKHEERE Koen 0 11
VAN OVERSTRAETEN Johan 29 31
AUROUSSEAU Wim 11 16
DENYS Suzy 16 22
GIJSBRECHTS Christel 21 18
BOSTOEN Hélène 20 28
DE GREVE Philippe 11 0
JANSSENS Sven 403 426
Andere effectieve leiders 297 292
TOTAAL 849 892
TOELICHTING 32: RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS
• Home Invest Belgium heeft verschillende incassopro‑
cedures lopen, die een zeer beperkte impact kunnen
hebben op de cijfers.
• Home Invest Belgium is betrokken in enkele rechts‑
zaken. Deze rechtszaken hebben geen invloed van
betekenis op de nanciële positie of de rentabiliteit
van Home Invest Belgium.
• Het merendeel van de (residentiële) huurovereen‑
komsten die worden afgesloten door Home Invest
Belgium voorziet in het ter beschikking stellen van een
huurwaarborg van 2maanden huur ten gunste van
Home Invest Belgium.
• Home Invest Belgium en haar perimetervennoot‑
schappen zijn ook verbonden met specieke contrac‑
ten zoals m.b.t. schattingen, verzekeringscontracten,
contracten betreffende asset management diensten.
• In het kader van de overname op 4novem‑
ber2019van de aandelen van Be Real Estate NV is
met de verkopers overeengekomen dat Home Invest
Belgium in een periode tot 3jaar na de datum van
overname een bedrag van maximaal € 5,82miljoen
verschuldigd kan zijn aan verkopers mits het realise‑
ren van bepaalde voorwaarden.
166

TOELICHTING 33: PERSONEELSBESTAND
Aantal personeelsleden op einde van het boekjaar 2021 2020
Werknemers 39 37
Directieleden 5 4
TOTAAL 44 41
TOELICHTING 34: ERELONEN COMMISSARIS
(in k € - Exclusief BTW) 2021 2020
Bezoldiging van de Commissaris voor het boekjaar
Bezoldiging voor de uitoefening van het mandaat van de Commissaris 66 63
Bezoldiging voor uitzonderlijke prestaties van het mandaat van de Commissaris
Andere controleopdrachten 17 23
Andere opdrachten buiten de revisoropdrachten 2 3
TOTAAL 85 89
TOELICHTING 35: GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM
Na balansdatum hebben zich geen belangrijke gebeur‑
tenissen voorgedaan welke een invloed hebben op de
vennootschap.
De toenemende geopolitieke spanningen ten gevolge
van de acties van Rusland in Oekraïne en de sancties
die op 22 februari door de president van de Verenigde
Staten en verschillende Europese leiders tegen Rusland
zijn aangekondigd, hebben tot dusver geen materiële
impact gehad op Home Invest Belgium, haar bedrijfs
resultaten en nanciële toestand.
Daarnaast zal de raad van bestuur als bijkomende
uitkering voorstellen om het eigen vermogen te
verminderen met € 0,35 per aandeel. Dit voorstel
behoeft de beslissing van een buitengewone algemene
vergadering. Deze uitkering zal op haar beurt bestaan
uit een gedeelte kapitaalvermindering en een gedeelte
uitkering uit de reserves (in overeenstemming met
Artikel 18 lid 7 WIB).
167
Financiële staten

STATUTAIRE JAARREKENING
STATUTAIRE RESULTATENREKENING
RESULTATENREKENING (in k €) 2021 2020
I. Huurinkomsten 25.282 24.663
III. Met verhuur verbonden kosten ‑332 ‑339
NETTO HUURRESULTAAT 24.950 24.323
IV. Recuperatie van vastgoedkosten 225 184
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen
842 978
VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen ‑2.944 ‑3.142
VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/) 0 0
VASTGOEDRESULTAAT 23.074 22.344
IX. Technische kosten ‑820 ‑997
X. Commerciële kosten ‑580 ‑623
XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen ‑231 ‑58
XII. Beheerkosten vastgoed ‑1.675 ‑1.977
XIII. Andere vastgoedkosten 0 0
VASTGOEDKOSTEN -3.306 -3.654
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 19.768 18.689
XIV. Algemene kosten van de vennootschap ‑2.504 ‑2.914
XV. Andere operationele opbrengsten en kosten 103 41
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 17.368 15.816
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 431 1.135
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 26.963 7.542
XIX. Ander portefeuilleresultaat 637 ‑576
PORTEFEUILLERESULTAAT 28.031 8.101
OPERATIONEEL RESULTAAT 45.399 23.917
XX. Financiële inkomsten 2.505 2.116
XXI. Netto interestkosten ‑4.565 ‑4.245
XXII. Andere financiële kosten ‑91 ‑47
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 4.258 ‑3.893
FINANCIEEL RESULTAAT 2.106 -6.068
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 47.505 17.849
XXIV. Vennootschapsbelasting ‑209 ‑231
BELASTINGEN -209 -231
NETTO RESULTAAT 47.296 17.618
ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT 0 0
GLOBAAL RESULTAAT 47.296 17.618
NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE
MOEDERVENNOOTSCHAP
47.296 17.618
168

STATUTAIRE BALANS
ACTIVA (in k €) 2021 2020
I. Vaste activa 694.821 637.741
B. Immateriële activa 493 288
C. Vastgoedbeleggingen 626.238 583.873
D. Andere materiële vaste activa 394 607
E. Financiële vaste activa 67.487 52.701
F. Vorderingen financiële leasing 209 272
II. Vlottende activa 31.901 8.256
C. Vorderingen financiële leasing 64 61
D. Handelsvorderingen 2.031 1.314
E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 26.659 3.810
F. Kas en kasequivalenten 2.695 2.600
G. Overlopende rekeningen 453 472
TOTAAL ACTIVA 726.722 645.998
EIGEN VERMOGEN
A. Kapitaal 87.999 87.999
B. Uitgiftepremies 24.903 24.903
C. Reserves 188.019 186.488
D. Nettoresultaat van het boekjaar 33.320 3.643
EIGEN VERMOGEN 334.241 303.033
VERPLICHTINGEN
I. Langlopende verplichtingen 346.342 304.815
B. Langlopende financiële schulden 341.657 296.862
a. Kredietinstellingen 252.859 247.832
b. Financiële leasing 56 167
c. Andere 88.742 48.863
C. Andere langlopende financiële schulden 2.655 5.473
F. Uitgestelde belastingen – verplichtingen 2.030 2.480
a. Exit taks 396 212
b. Andere 1.634 2.268
II. Kortlopende verplichtingen 46.140 38.149
B. Kortlopende financiële schulden 40.638 30.636
a. Kredietinstellingen 0 0
b. Financiële leasing 110 110
c. Andere 40.528 30.526
C. Andere kortlopende financiële schulden 60 0
D. Handelsschulden en andere langlopende schulden 2.892 5.136
b. Andere 2.892 5.136
E. Andere kortlopende schulden 128 184
F. Overlopende rekeningen 2.421 2.194
VERPLICHTINGEN 392.481 342.965
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTEN 726.722 645.998
169
Financiële staten

(in k €)
Kapitaal
Kosten
kapitaal-
verhou-
dingen
Uitgifte
premies
Wette-
lijke
reserve
Reserve van het
saldo van de
variaties van de
reële waarde van
de vastgoed-
beleggingen
Reserve van
de geschatte
mutatie kosten en
–rechten
Reserve voor
het saldo van de
variaties in de reële
waarde van toe-
gelaten afdekkings-
instrumenten die
onder worpen zijn
aan eenafdekkings
boek houding zoals
gedefinieerd in IFRS
(+/-)
Reserve voor het
saldo van de variaties
in de rëele waarde
van toegelaten
afdekkings-
instrumenten die niet
onder worpen zijn
aan eenafdekkings
boekhouding zoals
gedefi nieerd in IFRS
(+/-)
Reserves
voor
fiscale
latenties
Reserve
voor
eigen
aandelen
Reserve
voor op
aan delen
geba-
seerde
beta lingen
Andere
reserves
Over-
gedragen
resultaat
van voor-
gaande
boekjaren
Voor-
gestelde
vergoeding
van het
kapitaal
Netto
resultaat
van het
boekjaar Totaal
SALDO OP 31/12/2019 88.949 -95 0 24.903 99 185.539 -48.738 -9.667 -1.031 -687 0 1.781 25.892 0 37.656 303.746
Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2019 0 0 0 0 12.169 31.580 0 5.310 -661 0 0 0 -15.098 0 -37.656 -4.357
Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat -4.376 4.376 0
Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties 124 -661 537 0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen
12.045 31.580 -43.625 0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de
financiële activa en passiva
5.310 -10.722 5.412 0
Slotdividend boekjaar 2019 (betaald in mei 2020) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -4.357 -4.357
Volledig dividend boekjaar 2019 -15.948 -15.948
Interimdividend boekjaar 2019
(voorschot betaald in december 2019)
11.591 11.591
Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen
-6.278 2.450 3.829 0
Resultaat van het boekjaar 2020
17.618 17.618
Interimdividend 2020
(voorschot betaald in december 2020)
-13.975 -13.975
Fusie van dochterondernemingen
0 0
Overige verhogingen (verlagingen)
0 0 0
SALDO OP 31/12/2020
88.949 -95 0 24.903 99 191.430 -14.707 0 -4.358 -1.692 -687 0 1.781 14.622 0 3.643 303.033
Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2020 0 0 0 0 8.336 -850 0 -790 -576 0 0 0 -4.779 2.302 -3.643 0
Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat -4.779 4.779 0
Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties -576 576 0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen
8.336 -850 -7.487 0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de
financiële activa en passiva
-790 790 0
Voorgestelde vergoeding van het kapitaal 2.302 -2.302 0
SALDO OP 31/12/2020 na resultaatsverwerking 88 .949 -95 0 24.903 99 199.766 -15.557 0 -5.148 -2.268 -687 0 1.781 9.843 2.302 0 3 03.033
SALDO OP 31/12/2020 88.949 -95 0 24.903 99 199.766 -15.557 0 -5.148 -2.268 -687 0 1.781 9.843 2.302 0 3 03.033
Slotdividend boekjaar 2020 (betaald in mei 2021) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -2.302 0 -2.302
Volledig dividend boekjaar 2020 -16.276 -16.276
Interimdividend boekjaar 2020
(voorschot betaald in december 2020)
13.975 13.975
Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen -5997 816 5.181 0
Resultaat van het boekjaar 2021 47.296 47.296
Interimdividend 2021
(voorschot betaald in december 2021)
-13.977 -13.977
Verwerving / verkoop van eigen aandelen -230 -230
Op aandelen gebaseerde betalingen 31 388 420
Fusie van dochterondernemingen 0
Overige verhogingen (verlagingen) 0
SALDO OP 31/12/2021 88.949 -95 0 24.903 99 193.76 9 -14.741 0 -5.148 -2.268 -886 388 1.781 15.024 0 33.320 334.241
Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2021 0 0 0 0 31.692 -4.353 0 4.258 637 0 0 0 -1.248 2.334 -33.320 0
Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat -1.303 1.303 0
Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties 637 -637 0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van
devastgoedbeleggingen
31.692 -4.353 55 -27.395 0
Toewijzing van de variaties in de reële waarde van
definanciële activa en passiva
4.258 -4.258 0
Voorgestelde vergoeding van het kapitaal 2.334 -2.334 0
SALDO OP 31/12/2021 na resultaatsverwerking 88.949 -950 24.903 99 225.461 -19.094 0 -890 -1.631 -886 388 1.781 13.776 2.334 0 334.241
170 171
Financiële staten

EIGEN VERMOGEN (in k €) 2021 2020
A. Kapitaal 87.999 87.999
a. geplaatst kapitaal 88.949 88.949
b. kosten kapitaalverhoging ‑950 ‑950
B. Uitgiftepremies 24.903 24.903
C. Reserves 188.019 186.488
a. Wettelijke reserve (+) 99 99
b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/) 193.769 191.430
c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen ()
‑14.741 ‑14.707
d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS (+/)
0 0
e. Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding
zoalsgedefinieerd in IFRS (+/)
‑5.148 ‑4.358
h. Reserve voor eigen aandelen (‑) ‑886 ‑687
k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (+/) ‑2.268 ‑1.692
m. Andere reserves (+/) 1.781 1.781
n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (+/) 15.024 14.622
o. Reserve voor op aandelen gebaseerde betalingen (+/) 388 0
D. Nettoresultaat van het boekjaar 33.320 3.643
TOTAAL EIGEN VERMOGEN 334.241 303.033
Resultaatverwerking (in k €) 2021 2020
A. Nettoresultaat 47.296 17.618
B. Toevoeging/aftrekking van reserves (+/-) -17.210 8.501
1. Toevoeging aan/ontrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van de variaties
in de reële waarde van vastgoed (+/)
 boekjaar ‑31.692 ‑8.336
‑ realisatie vastgoed 5.997 6.278
2. Toevoeging aan/ontrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en kosten bij
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (/+)
3.537 ‑1.600
5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS ()
 boekjaar ‑4.258 790
8. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen
in het buitenland (/+)
‑637 576
11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (/+) 9.843 10.793
C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13, § 1, lid 1 -12.939 -14.723
D. Vergoeding voor het kapitaal, – andere dan C -3.371 -1.553
E. Over te dragen resultaat 13.776 9.843
172

Schema van de berekening van het bedrag bedoeld in artikel 13, § 1, lid 1 (in k €) 2021 2020
Gecorrigeerd resultaat (A)
Nettoresultaat 47.296 17.618
+ Afschrijving 198 212
+ Waardeverminderingen 542 367
‑ Terugnemingen van waardevermindering ‑210 ‑27
+/ Andere nietmonetaire bestanddelen ‑4.258 3.893
+/ Resultaat verkoop vastgoed ‑431 ‑1.135
+/- Variaties in de reële waarde van vastgoed -26.963 -7.542
Gecorrigeerd resultaat (A) 16.174 13.385
Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B)
+/ Gedurende het boekjaar gerealiseerde meeren minderwaarden op vastgoed (meer en
minderwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde
investeringskosten)
5.236 5.019
Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden vrijgesteld van de verplichte uitreking
ondervoorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van vier jaar ()
‑5.236 0
= Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) 0 5.019
TOTAAL (A+B) 16.174 18.404
80% volgens art. 13, §1, al. 1 12.939 14.723
Netto vermindering van de schuldenlast 0 0
Minimumdistributie vereist door art. 13 12.939 14.723
Overeenkomstig art. 7:212Wetboek vennootschappen
en verenigingen zal het nettoactief na uitkering van
het beoogde dividend, niet lager zijn dan het bedrag
van het opgenomen kapitaal, vermeerderd met alle
reserves die de wet of de statuten niet toestaan om te
verdelen De marge die overblijft na distributie, bedraagt
€ 13,43miljoen.
Statutair netto actief na distributie van het dividend (in k €) 331.907
Schema berekening bedrag beoogd in art. 13, §1er al. 6
Gestort kapitaal, of indien het hoger is, opgevraagd kapitaal (+) 87.999
Onbeschikbare uitgiftepremies krachtens de statuten (+) 24.903
Reserve van het positief saldo van variaties in de reële waarde van het vastgoed (+) 225.461
Reserve van de geschatte mutatiekosten en rechten tijdens de hypothetische vervreemding
vanvastgoedbeleggingen ()
‑19.094
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/)
‑890
Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (+) 0
Wettelijke reserve (+) 99
Niet uitkeerbaar eigen vermogen volgens artikel 617 van het Wetboek van vennootschappen 318.478
Verschil 13.429
173
Financiële staten

VERSLAG VAN DE
COMMISSARIS
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Home Invest Belgium NV
over het boekjaar afgesloten op 31 december 2021
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepa‑
lingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons
mandaat van commissaris van Home Invest Belgium nv
(de “Vennootschap”) en van de dochterondernemin‑
gen (samen de “Groep”). Dit verslag omvat ons oordeel
over de geconsolideerde balans op 31 december 2021,
de geconsolideerde resultatenrekening, het mutatie‑
overzicht van het geconsolideerd eigen vermogen en
het geconsolideerd kasstroomoverzicht van het boek‑
jaar afgesloten op 31 december 2021 en over de toe‑
lichting (alle stukken gezamenlijk de “Geconsolideerde
Jaarrekening”) en omvat tevens ons verslag betreffende
overige door wet en regelgeving gestelde eisen. Deze
verslagen zijn één en ondeelbaar.
Wij werden als commissaris benoemd door de alge‑
mene vergadering op 7 mei 2019, overeenkomstig
het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op
aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt
af op de datum van de algemene vergadering die zal
beraad slagen over de Geconsolideerde Jaarrekening
afgesloten op 31 december 2021. We hebben de wette‑
lijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening van
de Groep uitgevoerd gedurende drie opeenvolgende
boekjaren.
Verslag over de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de
Geconsolideerde Jaarrekening van Home Invest Belgium
nv, die de geconsolideerde balans op 31 december 2021
omvat, alsook de geconsolideerde resultatenrekening,
het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen ver‑
mogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over
het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting,
met een geconsolideerd balanstotaal van € 737.012dui‑
zend en waarvan de geconsolideerde resultatenreke‑
ning afsluit met een nettoresultaat (deel van de groep)
van € 48.866duizend.
Naar ons oordeel geeft de Geconsolideerde
Jaarrekening een getrouw beeld van het geconsoli‑
deerde eigen vermogen en van de geconsolideerde
nanciële positie van de Groep op 31 december
2021, alsook van de geconsolideerde resultaten en
de geconsolideerde kasstromen voor het boekjaar
dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming
met de International Financial Reporting Standards
zoals goedgekeurd door de Europese Unie (“IFRS”) en
met de in België van toepassing zijnde wettelijke en
reglementaire voorschriften.
Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud
We hebben onze controle uitgevoerd in overeen‑
stemming met de International Standards on Auditing
(“ISAs”). Onze verantwoordelijkheden uit hoofde van
die standaarden zijn nader beschreven in het gedeelte
“Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de
Geconsolideerde Jaarrekening” van ons verslag.
Wij hebben alle deontologische vereisten die rele‑
vant zijn voor de controle van de Geconsolideerde
Jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van
dezemet betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aange‑
stelden van de Vennootschap de voor onze controle
vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle
informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons
oordeel.
Kernpunten van de controle
De kernpunten van onze controle betreffen die aan‑
gelegenheden die volgens ons professioneel oordeel
het meest signicant waren bij onze controle van
de Geconsolideerde Jaarrekening van de huidige
verslagperiode.
Deze aangelegenheden werden behandeld in de
context van onze controle van de Geconsolideerde
Jaarrekening als een geheel en bij het vormen van ons
oordeel hieromtrent en derhalve formuleren wij geen
afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
174

Waardering van de vastgoedbeleggingen
• Beschrijving van het punt en het auditrisico:
De vastgoedbeleggingen vertegenwoordigen 95% van
de activa van de Groep. Op 31 december 2021 zijn deze
terug te vinden onder de rubriek ‘vastgoedbeleggingen’
van het actief van de balans voor een totaalbedrag van
€ 702.234duizend.
Overeenkomstig de waarderingsregels en de IAS 40
norm “Vastgoedbeleggingen” worden deze vastgoed‑
beleggingen gewaardeerd tegen de reële waarde, en
worden de reële waardewijzigingen opgenomen in
deresultatenrekening.
De reële waarde van deze vastgoedbeleggingen wordt
geclassiceerd onder niveau 3 van de reële waarde
hiërarchie zoals gedenieerd onder de IFRS 13 norm
“Dewaardering tegen reële waarde”. Bepaalde hypo‑
theses die gebruikt worden voor de waardering zijn
gebaseerd op data die slechts beperkt waarneembaar
zijn (verdisconteringsvoet, toekomstige bezettings‑
graad,..) en vereisen daarom een inschatting vanwege
het management.
In hun verslag vestigen de externe schatters de aan‑
dacht op een belangrijke onzekerheid van de effecten
van Covid‑19 op de toekomstige waardering van het
vastgoedsegment ‘toerisme’.
Het auditrisico ligt in de waardering van deze vast‑
goedbeleggingen en is daarom een kernpunt van
onze controle.
• Samenvatting van de uitgevoerde
controleprocedures:
De Groep maakt gebruik van externe deskundigen om
de reële waarde van zijn gebouwen te schatten. We
hebben (met de hulp van onze eigen interne waarde‑
ringsdeskundigen) de waarderingsverslagen van deze
externe deskundigen geëvalueerd. Speciek hebben we:
• de objectiviteit, onafhankelijkheid en competentie van
de externe deskundigen geanalyseerd;
• de integriteit van de belangrijkste brongegevens
(contractuele huurprijs, duur van de huurovereen‑
komsten,...) die gebruikt worden in hun berekenin‑
gen nagegaan en afgestemd met onderliggende
contracten;
• de modellen en hypotheses beoordeeld die in hun
verslagen zijn gebruikt (verdisconteringsvoet, toekom‑
stige bezettingsgraden, …);
• en getoetst of de onzekerheid waarnaar door de
externe schatters werd verwezen voor het vastgoed‑
segment ‘toerisme’ op adequate wijze toegelicht
werd in het jaarrapport en in de toelichtingen bij de
Geconsolideerde Jaarrekening.
Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informa‑
tie over de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
in bijlage 18 van de Geconsolideerde Jaarrekening
beoordeeld.
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen
vandeGeconsolideerde Jaarrekening
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het
opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die
een getrouw beeld geeft in overeenstemming met IFRS
en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en
reglementaire voorschriften, alsook voor een systeem
van interne beheersing die het bestuursorgaan noodza‑
kelijk acht voor het opstellen van de Geconsolideerde
Jaarrekening die geen afwijking van materieel belang
bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
In het kader van de opstelling van de Geconsolideerde
Jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoorde‑
lijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de
Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het
toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden
die met continuïteit verband houden en het gebruiken
van de continuïteitsveronderstelling tenzij het bestuurs‑
orgaan het voornemen heeft om de Vennootschap te
vereffenen of om de bedrijfsactiviteiten stop te zetten
of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
Onze verantwoordelijkheden voor de controle
over de Geconsolideerde Jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een
redelijke mate van zekerheid over de vraag of de
Geconsolideerde Jaarrekening als geheel geen afwijking
van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude
of van fouten en het uitbrengen van een commissaris‑
verslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke
mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid,
maar is geen garantie dat een controle die overeenkom‑
stig de ISAs is uitgevoerd altijd een afwijking van mate‑
rieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen
kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten
en worden als van materieel belang beschouwd indien
redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel
of gezamenlijk, de economische beslissingen geno‑
men door gebruikers op basis van de Geconsolideerde
Jaarrekening, beïnvloeden.
175
Financiële staten

Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wette‑
lijk, reglementair en normatief kader dat van toepassing
is op de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening
in België na. De wettelijke controle biedt geen zeker‑
heid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de
Vennootschap en van de Groep, noch omtrent de ef‑
ciëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuurs‑
orgaan de bedrijfsvoering van de Vennootschap en van
de Groep ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze
verantwoordelijkheden inzake de door het bestuursor‑
gaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling staan
hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig
de ISAs, passen wij professionele oordeelsvorming toe
en handhaven wij een professioneelkritische instelling
gedurende de controle. We voeren tevens de volgende
werkzaamheden uit:
• het identiceren en inschatten van de risico’s dat
de Geconsolideerde Jaarrekening een afwijking van
materieel belang bevat die het gevolg is van fraude
of fouten, het bepalen en uitvoeren van controle‑
werkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het
verkrijgen van controleinformatie die voldoende en
geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van
het niet detecteren van een van materieel belang
zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg
is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten,
omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning,
valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om
transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd
voorstellen van zaken of het doorbreken van het sys‑
teem van interne beheersing;
• het verkrijgen van inzicht in het systeem van interne
beheersing dat relevant is voor de controle, met als
doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de
gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet
zijn gericht op het geven van een oordeel over de
effectiviteit van het systeem van interne beheersing
van de Vennootschap en van de Groep;
• het evalueren van de geschiktheid van de gehan‑
teerde grondslagen voor nanciële verslaggeving en
het evalueren van de redelijkheid van de door het
bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de
daarop betrekking hebbende toelichtingen;
• het concluderen van de aanvaardbaarheid van de
door het bestuursorgaan gehanteerde continuï‑
teitsveronderstelling, en op basis van de verkregen
controleinformatie, concluderen of er een onzeker‑
heid van materieel belang bestaat met betrekking tot
gebeurtenissen of omstandigheden die signicante
twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid
van de Vennootschap en de Groep om de continuïteit
te handhaven. Als we besluiten dat er sprake is van
een onzekerheid van materieel belang, zijn wij ertoe
gehouden om de aandacht in ons commissarisver‑
slag te vestigen op de daarop betrekking hebbende
toelichtingen in de Geconsolideerde Jaarrekening of,
indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oor‑
deel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd
op de controle‑informatie die verkregen is tot op
de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige
gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter
toe leiden dat de continuïteit van de Vennootschap of
van de Groep niet langer gehandhaafd kan worden;
• het evalueren van de algehele presentatie, structuur
en inhoud van de Geconsolideerde Jaarrekening, en
of deze Geconsolideerde Jaarrekening de onderlig‑
gende transacties en gebeurtenissen weergeeft op
een wijze die leidt tot een getrouw beeld.
Wij communiceren met het auditcomité binnen het
bestuursorgaan, onder andere over de geplande
reikwijdte en timing van de controle en over de sig‑
nicante controlebevindingen, waaronder eventuele
signicante tekortkomingen in de interne beheersing
dieweidenticeren gedurende onze controle.
Omdat we de eindverantwoordelijkheid voor ons
oordeel dragen, zijn we ook verantwoordelijk voor
het organiseren, het toezicht en het uitvoeren van
de controle van de dochterondernemingen van de
Groep. In die zin hebben wij de aard en omvang van
de controleprocedures voor deze entiteiten van de
Groepbepaald.
We verstrekken aan het auditcomité binnen het
bestuursorgaan een verklaring dat we de relevante
deontologische vereisten inzake onafhankelijkheid
naleven en we melden hierin alle relaties en andere
aangelegenheden die redelijkerwijs onze onafhan‑
kelijkheid zouden kunnen beïnvloeden, alsook, voor
zover van toepassing, de bijbehorende maatregelen
die we getroffen hebben om onze onafhankelijkheid
tewaarborgen.
Aan de hand van de aangelegenheden die met het
auditcomité binnen het bestuursorgaan bespro‑
ken worden, bepalen we de aangelegenheden die
het meest signicant waren bij de controle van
de Geconsolideerde Jaarrekening over de hui‑
dige periode en die daarom de kernpunten van
onze controle uitmaken. We beschrijven deze aan‑
gelegenheden in onsverslag, tenzij het openbaar
maken van deze aangelegenheden is verboden door
wet ofregelgeving.
176

Verslag betreffende de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het
opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de
Geconsolideerde Jaarrekening en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de
Belgische bijkomende norm (Herzien) bij de in België
van toepassing zijnde ISAs, is het onze verantwoorde-
lijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten,
het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening,
de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te
veriëren, alsook verslag over deze aangelegenheden
uitte brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over
de Geconsolideerde Jaarrekening en andere
informatie opgenomen in het jaarrapport
Naar ons oordeel, na het uitvoeren van speci-
eke werkzaamheden op het jaarverslag over de
Geconsolideerde Jaarrekening, stemt dit jaarverslag
over de Geconsolideerde Jaarrekening overeen met de
Geconsolideerde Jaarrekening voor hetzelfde boekjaar,
enerzijds, en is dit jaarverslag over de Geconsolideerde
Jaarrekening opgesteld overeenkomstig artikel 3:32 van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen,
anderzijds.
In de context van onze controle van de
Geconsolideerde Jaarrekening zijn wij tevens verant-
woordelijk voor het overwegen, op basis van de kennis
verkregen in de controle, of het jaarverslag over de
Geconsolideerde Jaarrekening en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport, zijnde:
• Samenvatting van de geconsolideerde jaarrekeningen
per 31/12/2021
• APM – alternatieve prestatiemaatstaven
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij
informatie die onjuist vermeld is of anderszins mis-
leidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij
hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van
materieel belang te melden.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk heb-
ben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn
met de wettelijke controle van de Geconsolideerde
Jaarrekening en zijn in de loop van ons mandaat onaf-
hankelijk gebleven tegenover de Vennootschap.
De honoraria voor de bijkomende opdrachten die
verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de
Geconsolideerde Jaarrekening bedoeld in artikel 3:65
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting
bij de Geconsolideerde Jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat (“ESEF”)
Wij hebben, overeenkomstig de norm inzake de con-
trole van de overeenstemming van de nanciële
overzichten met het Europees uniform elektronisch
formaat (hierna “ESEF”), de controle uitgevoerd van de
overeenstemming van het ESEF-formaat met de tech-
nische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese
Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 decem-
ber 2018 (hierna: “Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het
opstellen, in overeenstemming met de ESEF-vereisten,
van de geconsolideerde nanciële overzichten in de
vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat
(hierna “de digitale geconsolideerde nanciële
overzichten”) opgenomen in het jaarlijks nancieel
verslag beschikbaar op het portaal van de FSMA
(https://www.fsma.be/nl/data-portal).
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte
onderbouwende informatie te verkrijgen om te conclu-
deren dat het formaat en de markeertaal van de digi-
tale geconsolideerde nanciële overzichten in alle van
materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-
vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden
zijn wij van oordeel dat het formaat en de markering
van informatie in de digitale geconsolideerde nan
ciële overzichten opgenomen in het jaarlijks nancieel
verslag beschikbaar op het portaal van de FSMA
(https://www.fsma.be/nl/data-portal) van Home Invest
Belgium nv per 31 december 2021 in alle van materi-
eel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn
met de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde
Verordening.
Andere vermeldingen
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende
verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11
vande verordening (EU) nr. 537/2014.
Diegem, 1 april 2022
EY Bedrijfsrevisoren bv
Commissaris
Vertegenwoordigd door
Joeri Klaykens*
Partner
*Handelend in naam van een bv
177
Financiële staten

PERMANENT
DOCUMENT
Ankerrui, Antwerpen
PERMANENT DOCUMENT
Algemene inlichtingen ............................................. 179
Maatschappelijk kapitaal
........................................ 181
Gecoördineerde statuten – uittreksels
.............. 182
Verklaringen
............................................................... 193
De GVV en haar scaal stelsel
.............................. 194
Algemene verklarende woordenlijst
.................... 199
APM – Alternatieve Prestatiemaatstaven
.......... 201
Agenda van de aandeelhouder
............................. 204
178

ALGEMENE INLICHTINGEN
Naam Home Invest Belgium, openbare gereglementeerde vastgoedvennoot‑
schap (GVV)
Maatschappelijke zetel De zetel van de vennootschap is gevestigd te Woluwedal 46/11, 1200
SintLambrechtsWoluwe.
Ondernemingsnummer De vennootschap is ingeschreven in het RPR van Brussel onder het
nummer 0420.767.885
Oprichting, rechtsvormen
bekendmaking
De vennootschap werd op 4 juli 1980 opgericht onder de naam
“Philadelphia”, krachtens een akte verleden voor notaris Daniel
Pauporté te Brussel (gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch
Staatsblad van 12juli1980 onder het nummer 14353). De statuten wer‑
den herhaaldelijk gewijzigd en voor het laatst volgens procesverbaal
zoals door notaris LouisPhilippe Marcelis opgemaakt op 13 septem‑
ber 2017 (bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad
van 21november2017, onder het nummer 0161972). De vennootschap
werd in 1999erkend als vastgoedbevak door de Commissie voor het
Bank, Financieen Assurantiewezen (CBFA), thans de Autoriteit voor
Financiële Diensten en Markten (FSMA). Op 2 september 2014 werd
de vennootschap erkend als GVV door de FSMA. De vennootschap
doet een openbaar beroep op het spaarwezen overeenkomstig artikel
7:2WVV.
Duur De vennootschap werd opgericht voor onbepaalde duur.
Voorwerp Hiervoor wordt verwezen naar artikel 3 van de statuten, zoals hieronder
vermeld onder ‘gecoördineerde statuten uittreksels’.
Wijzigingen van hetvoorwerp De vennootschap kan enkel wijzigingen aan haar voorwerp aanbrengen
die in overeenstemming zijn met haar statuten en die stroken met de
wettelijke en reglementaire voorschriften die voor GVV’s gelden.
Boekjaar Het maatschappelijk boekjaar begint op 1 januari en eindigt op
31december van elk jaar.
Commissaris De commissaris van Home Invest Belgium die officieel is erkend
door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), is EY
Bedrijfsrevisoren BV, vertegenwoordigd door Joeri Klaykens, partner,
gevestigd in 2 De Kleetlaan te 1831 Diegem. De commissaris heeft onbe‑
perkt controlerecht op de transacties van de Vennootschap.
De erkende commissaris werd voor drie jaar benoemd tijdens de bui‑
tengewone algemene vergadering van 7 mei 2019 en ontvangt voor de
controle van de jaarrekeningen een vaste geïndexeerde vergoeding van
38.000 € excl. BTW per jaar (zie toelichting 7 voor meer informatie met
betrekking tot de vergoeding van de commissaris).
179
Permanent document

Vastgoeddeskundigen Om elk belangenconflict te vermijden, wordt de vastgoedportefeuille
van Aedifica gecontroleerd door negen onafhankelijke waarderings‑
deskundigen, namelijk:
• Cushman & Wakefield Belgium NV, die wordt vertegenwoordigd (in de
zin van artikel 24 van de GVVwetgeving) door de heer Emeric Inghels,
met zetel te Avenue des Arts 56 te 1000 Brussel;
• BNP Paribas Real Estate Hotels France, met maatschappelijke zetel
aan de Quai de la Bataille de Stalingrad 167, te 92867 Issyles
Moulineaux (Frankrijk) en vertegenwoordigd door mevr. Blandine
Trotot;
• CBRE Valuations Services BVBA (RPR Brussel: 0859.928.556), met
maatschappelijke zetel aan de Lloyd Georgelaan 7, 1000 Brussel,
België en vertegenwoordigd door de heer Pieter Paepe.
Conform de GVV‑wetgeving schatten de waarderingsdeskundigen de
volledige portefeuille elk kwartaal en bepaalt hun waardering de boek‑
houdkundige waarde (‘reële waarde’) van de gebouwen opgenomen in
de jaarrekening.
Plaatsen waar de voor
hetpubliek toegankelijke
documenten ter inzage liggen
• De oprichtingsakte en statuten van de vennootschap liggen ter inzage
op de griffie van de Franstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel
en zijn tevens beschikbaar op de website www.homeinvestbelgium.be.
• De oprichtingsakte en statuten van de vennootschap liggen ter
inzage op de griffie van de Franstalige Ondernemingsrechtbank van
Brussel en zijn tevens beschikbaar op de website www.homeinvest‑
belgium.be.
• De statutaire en geconsolideerde jaarrekeningen en bijkomende ver‑
slagen worden volgens de wettelijke bepalingen neergelegd bij de
Nationale Bank van België en liggen ter inzage bij de Griffie van de
Rechtbank van Koophandel van Brussel.
• De beslissingen in verband met de (her)benoeming en het ont‑
slag van de leden van de raad van bestuur worden bekendgemaakt
in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad. De bijeenroeping van de
algemene vergaderingen, alsmede van de buitengewone algemene
vergaderingen gebeurt conform de bepalingen van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen. Behoudens voor de jaar‑
lijkse algemene vergaderingen die plaatsvinden op de plaats, de
datum en het uur aangeduid in de statuten en waarvan de dagorde
beperkt is tot de gebruikelijke onderwerpen, moet de aankondiging
tevens dertig dagen vóór de vergadering verschijnen in een nationaal
verspreid blad alsook binnen zelfde termijn geplaatst worden op de
website www.homeinvestbelgium.be.
• Alle persberichten en andere financiële informatie die Home Invest
Belgium bekendmaakt, kunnen eveneens op de website geraad‑
pleegd worden. Elke geïnteresseerde persoon kan zich gratis aanmel‑
den op de website www.homeinvestbelgium.be om de persberichten
en de verplichte financiële informatie per email te ontvangen.
Telefoonnummer +322899 43 21
Website www.homeinvestbelgium.be
180

MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL
Geplaatst kapitaal Op 31 december 2021 bedraagt het maatschappelijk kapitaal
€ 88 949 294,75. Het is vertegenwoordigd door 3 299 858 aandelen
zonder nominale waarde. Het kapitaal is volledig volstort.
Toegestaan kapitaal De raad van bestuur wordt uitdrukkelijk gemachtigd het kapitaal
te verhogen, in één of meerdere malen, ten belope van een bedrag
van maximum achtentachtig miljoen negenhonderd negenenveer‑
tigduizend tweehonderd vierennegentig euro vijfenzeventig cent
(€ 88.949.294,75), op de door hem vast te stellen data en overeen‑
komstig de door hem vast te stellen modaliteiten, overeenkomstig
artikel 7:198van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
De raad van bestuur wordt onder dezelfde voorwaarden toegelaten
converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uit te geven.
Deze machtiging wordt toegekend voor een termijn van vijf jaar te reke‑
nen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad
van het proces‑verbaal van de buitengewone algemene vergadering
van 5mei2020.
181
Permanent document

GECOÖRDINEERDE STATUTEN
– UITTREKSELS
De volledige gecoördineerde statuten van Home Invest Belgium NV kunnen worden geraadpleegd op
de griffie van de Franstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel, op de maatschappelijke zetel van
de vennootschap en op de website www.homeinvestbelgium.be.
Voorwerp
(artikel 3 van de statuten)
3.1. De Vennootschap heeft exclusief tot voorwerp:
(a) Het rechtstreeks of via een vennootschap in dewelke zij een partici‑
patie heeft overeenkomstig de bepalingen van de GVV‑regelgeving, ter
beschikking stellen van onroerende goederen van gebruikers en;
(b) Binnen de grenzen van de GVVregelgeving, de onroerende goede‑
ren waarvan sprake in artikel2,5°, i tot x van de GVVWet bezitten.
Onder onroerende goederen verstaat men:
i. onroerende goederen als gedefinieerd in artikel 517en volgende van
het Burgerlijk Wetboek, en de zakelijke rechten op onroerende goede‑
ren, met uitsluiting van de onroerende goederen van bosbouwkundige,
landbouwkundige of mijnbouwkundige aard;
ii. aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennoot‑
schappen, die exclusief of gezamenlijk worden gecontroleerd door de
betrokken openbare GVV;
iii. optierechten op vastgoed;
iv. aandelen van openbare of institutionele GVV’s, op voorwaarde
dat hierover, in laatstgenoemd geval, een gezamenlijke of exclusieve
controle op door de betrokken openbare GVV wordt uitgeoefend;
v. rechten die voortvloeien uit contracten waarbij aan de GVV één of
meer goederen in leasing worden gegeven, of andere analoge gebruiks‑
rechten worden verleend;
vi. aandelen van openbare vastgoedbevaks;
vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collec‑
tieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de in artikel 260
van de wet van 19april2014 bedoelde lijst;
viii. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging
in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese Economische
Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van
de wet van 19april2014bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaar‑
dig toezicht zijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks;
ix. aandelen uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtsper‑
soonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere lidstaat
van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen zijn
toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en/
of die onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv)
waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de oprichting
van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikking‑
stelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse
bezit van deelnemingen in vennootschappen met een soortgelijke acti‑
viteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de
winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit
voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en
die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun
aandeelhouders te verdelen (hierna “Real Estate Investment Trusts”
( verkort “REIT’s”) genoemd);
182

x. vastgoedcertificaten, zoals bedoeld in artikel 5, § 4, van de wet van
16juni2006. In het kader van de terbeschikking stelling van onroerende
goederen, kan de Vennootschap meer bepaald alle activiteiten uitoe‑
fenen die verband houden met het bouwen, het afwerken, het renove‑
ren, het ontwikkelen, het aankopen, het overdragen, het beheren en het
uitbaten van onroerende goederen.
3.2. Bijkomend of tijdelijk kan de Vennootschap beleggen in effecten die
geen vastgoed zijn in de zin van de GVVregelgeving. Deze beleggingen
zullen gedaan worden met eerbied voor de risicobeheersingspolitiek
aangenomen door de Vennootschap en zullen gediversifieerd worden
om een adequate risicospreiding te verzekeren. De Vennootschap kan
eveneens niettoegewezen liquide middelen, in alle munteenheden,
bezitten, onder de vorm van plaatsingen op zicht of termijnrekeningen
of onder de vorm van alle instrumenten van de geldmarkt die gemak‑
kelijk kunnen gemobiliseerd worden. Zij kan bovendien operaties inte‑
kenen op toegelaten afdekkingsinstrumenten, om alzo het risico van
de intrestvoet et de wijziging daarvan af te dekken in het kader van
de financiering en het beheer van de onroerende goederen van de
Vennootschap met uitsluiting van speculatieve verrichtingen.
3.3. De vennootschap kan één of meerdere onroerende goederen in
leasing geven of nemen. Het in leasing geven van onroerende goederen
met optie tot aankoop kan slechts bijkomstig geschieden, behoudens
indien de betrokken onroerende goederen bestemd zijn tot het alge‑
meen belang, hierin begrepen de sociale huisvesting en het onderwijs
(in welk geval deze activiteit als hoofdbezigheid kan uitgevoerd worden).
3.4. De Vennootschap kan een belang nemen, zowel door middel van
een fusie dan op enige andere wijze, in alle zaken, ondernemingen en
vennootschappen met een gelijkaardig of verbonden doel en die de
ontwikkeling van haar ondernemingen kunnen bemoedigen, en, in
het algemeen, alle verrichtingen stellen die rechtstreeks of onrecht‑
streeks verband houden met haar maatschappelijk doel, en alle han‑
delingen doen die nuttig of noodzakelijk zijn voor de verwezenlijking
van haar doel. De vennootschap dient het geheel van haar activitei‑
ten en verrichtingen uit te voeren overeenkomstig de bepalingen en
binnen de grenzen voorzien door de GVVregelgeving en elke andere
toepasselijke wetgeving.
Verbodsbepalingen
(artikel 4 van de statuten)
De Vennootschap kan geenszins:
a. handelen als vastgoedpromotor in de zin van de GVV wetgeving,
met uitsluiting van occasionele verrichtingen;
b. deelnemen aan een syndicaat voor vaste overname of waarborg;
c. financiële instrumenten lenen, met uitzondering evenwel van lenin‑
gen onder de voorwaarden en volgens de bepalingen van het koninklijk
besluit van 7maart2006;
d. financiële instrumenten verwerven die uitgegeven zijn door een
vennootschap of een privaatrechtelijke vereniging die failliet verklaard
werd, die een onderhands akkoord met zijn schuldeisers gesloten heeft,
die het voorwerp uitmaakt van een procedure van gerechtelijke reorga‑
nisatie, die uitstel van betaling bekomen heeft of die in het buitenland
het voorwerp uitgemaakt heeft van een gelijkaardige maatregel;
e. contractuele afspraken maken of statutaire bedingen voorzien
met betrekking tot perimetervennootschappen, die afbreuk zouden
doen aan de stemkracht die hen overeenkomstig de toepasselijke wet
toekomt in functie van een deelneming van 25% plus één aandeel.
183
Permanent document

De raad van bestuur wordt uitdrukkelijk gemachtigd het kapitaal
te verhogen, in één of meerdere malen, ten belope van een bedrag
van maximum achtentachtig miljoen negenhonderd negenenveer‑
tigduizend tweehonderd vierennegentig euro vijfenzeventig cent
(€ 88.949.294,75), op de door hem vast te stellen data en overeen‑
komstig de door hem vast te stellen modaliteiten, overeenkomstig
artikel 7:198van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
De raad van bestuur wordt onder dezelfde voorwaarden toegelaten
converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uit te geven.
Deze machtiging wordt toegekend voor een termijn van vijf jaar te reke‑
nen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad
van het proces‑verbaal van de buitengewone algemene vergadering
van 5mei2020.
De raad van bestuur stelt bij elke kapitaalverhoging de uitgifteprijs, de
eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe
aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daaromtrent zelf een
beslissing zou nemen.
Het voorkeurrecht van de aandeelhouders kan beperkt of afgeschaft
worden overeenkomstig artikel6.5van de statuten.
De aldus door de raad van bestuur vastgestelde kapitaalverhogingen
mogen worden uitgevoerd door middel van inschrijvingen in speciën
of inbrengen in natura, door incorporatie van reserves of uitgiftepre‑
mies, met of zonder creatie van nieuwe titels, of nog ten gevolge van de
uitkering van een keuzedividend, dit alles in overeenstemming met de
wettelijke bepalingen, en daarbij kunnen zowel aandelen met als zonder
stemrecht worden uitgegeven.
Deze kapitaalverhogingen kunnen tevens worden uitgevoerd door de
omzetting van converteerbare obligaties of de uitoefening van inschrij‑
vingsrechten ‑al dan niet verbonden aan een andere roerende waarde‑
die aanleiding kunnen geven tot de creatie van zowel aandelen met als
zonder stemrecht.
Indien de krachtens deze machtiging uitgevoerde kapitaalverhogingen
een uitgiftepremie omvatten, zal het hieraan verbonden bedrag, na
verrekening van de eventuele kosten, op een onbeschikbare rekening
genoemd “uitgiftepremie” worden geplaatst, dewelke zoals het kapitaal,
een derdengarantie zal vormen en slechts zal kunnen worden vermin‑
derd of opgeheven door een beslissing van de algemene vergadering
genomen overeenkomstig de voorwaarden inzake quorum en meer‑
derheden vereist voor een kapitaalvermindering, onder voorbehoud
van zijn incorporatie in het kapitaal.
184

Verkrijging, inpandneming
envervreemding van
eigenaandelen
(artikel 6.4. van destatuten)
De Vennootschap mag haar eigen aandelen verwerven of in pand
nemen overeenkomstig de voorwaarden voorzien door de wet.
Bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering van de aan‑
deelhouders van de Vennootschap van 5mei2020 wordt de raad van
bestuur gemachtigd om:
• in het kader van de artikelen 7:215 en volgende van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen, voor rekening van de
Vennootschap, ten belope van maximaal 20% van het kapitaal haar
eigen aandelen te verkrijgen en in pand te nemen aan een een‑
heidsprijs die niet lager mag zijn dan vijfenzestig procent (65%) van
de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de
transactie (verkrijging of inpandneming) en die niet hoger mag zijn
dan honderd vijfendertig procent (135%) van de beurskoers van de
slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verkrij‑
ging of inpandneming), en dit voor een termijn van vijf jaar te reke‑
nen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad
van het proces‑verbaal van de buitengewone algemene vergade‑
ring van de aandeelhouders van de Vennootschap van 5mei2020.
Deze machtiging strekt zich uit tot de verkrijgingen van aandelen
van de Vennootschap door één of meerdere van haar rechtstreekse
dochtervennootschappen, in de zin van de het Wetboek van ven‑
nootschappen en verenigingen. De raad van bestuur kan de eigen
aandelen die de Vennootschap verkreeg vervreemden overeen‑
komstig de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen;
• zonder dat een bijkomende voorafgaande machtiging van de alge‑
mene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap
noodzakelijk is, overeenkomstig artikel 7:215, §1vierde lid Wetboek van
vennootschappen en verenigingen aandelen van de Vennootschap
te verkrijgen, in pand te nemen en te vervreemden indien deze
verwerving, deze inpandneming of deze vervreemding noodzake‑
lijk is ter voorkoming van een ernstig en dreigend nadeel voor de
Vennootschap. Deze machtiging wordt toegekend voor een termijn
van drie (3) jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij
het Belgisch Staatsblad van het procesverbaal van de buitengewone
algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap
van 5mei2020.
Bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering van de aan‑
deelhouders van de Vennootschap van 5mei2020 wordt de raad van
bestuur gemachtigd om, zonder dat een bijkomende voorafgaande
machtiging van de algemene vergadering van de aandeelhouders
van de Vennootschap noodzakelijk is, overeenkomstig artikel 7:215,
§1 vierde lid WVV aandelen van de Vennootschap voor rekening van
de Vennootschap eigen aandelen te verkrijgen, in pand te nemen en
te vervreemden indien deze verwerving, deze inpandneming of deze
vervreemding noodzakelijk is ter voorkoming van een ernstig en drei‑
gend nadeel voor de Vennootschap. Deze machtiging wordt toegekend
voor een termijn van drie (3) jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in
de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het procesverbaal van de
buitengewone algemene vergadering van de aandeelhouders van de
Vennootschap van 5mei2020.
185
Permanent document

Kapitaalverhoging
(artikel 6.5. – 6.7.
van de statuten)
Artikel 6.5. Kapitaalverhoging door inbreng in geld
ln geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld, kan het voorkeur‑
recht van de aandeelhouders alleen beperkt of opgeheven worden
voor zover er in de mate dat de GVVregelgeving dit vereist, aan de
bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt
verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toe‑
wijzingsrecht voldoet in voorkomend geval aan de voorwaarden van de
GVVregelgeving:
1. het heeft betrekking op de totaliteit van de nieuw uitgegeven titels;
2. het wordt toegekend aan de aandeelhouders in verhouding tot het
aandeel in het kapitaal dat hun aandelen op het ogenblik van de ver‑
richting vertegenwoordigen;
3. maximumprijs per aandeel wordt uiterlijk aan de vooravond van de
opening van de publieke inschrijvingsperiode bekendgemaakt; deze
periode moet minstens drie beursdagen bedragen.
Overeenkomstig de GVV‑regelgeving, moet dit echter in elk geval niet
worden toegekend in geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld
uitgevoerd onder de volgende voorwaarden:
1. de kapitaalverhoging gebeurt met gebruik van het toegestane
kapitaal;
2. het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogingen die, over‑
eenkomstig dit lid, zijn uitgevoerd over een periode van 12 maanden,
bedraagt niet meer dan 10 % van het bedrag van het kapitaal op het
ogenblik van de beslissing tot kapitaalverhoging.
Dit onherleidbaar toewijzingsrecht moet evenmin worden verleend
in geval van inbreng in geld met beperking of opheffing van het voor‑
keurrecht, ter aanvulling van een inbreng in natura in het kader van
de uitkering van een keuzedividend, voor zover de uitkering van dit
dividend effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Artikel 6.6. Kapitaalverhoging door inbreng in natura
Uitgiften van aandelen tegen inbreng in natura geschieden bij toepas‑
sing van de voorschriften van het Wetboek van Vennootschappen en
Verenigingen.
6.6.1. Daarenboven dienen de volgende voorwaarden te worden nage‑
leefd bij toepassing van de GVVregelgeving:
1° De identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag
met betrekking tot de inbreng in natura, in voorkomend geval in de
oproeping tot de algemene vergadering die voor de kapitaalverhoging
wordt bijeengeroepen;
2° De uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde
van
(a) een nettowaarde per aandeel van ten hoogste vier maanden
vóór de datum van de inbrengovereenkomst of, naar keuze van de
Vennootschap, vóór de datum van de akte houdende kapitaalverho‑
ging, en
(b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen voor‑
afgaand aan diezelfde datum. Desgevallend kan beslist worden van
het bedrag bedoeld in de vorige alinea, een bedrag af te trekken over‑
eenstemmend met het deel van het niet‑uitgekeerde brutodividend
waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op
voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken bedrag van het
gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt in zijn bijzonder verslag
en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks
financieel verslag;
186

3° Behalve indien de uitgifteprijs of in het artikel 6.6.3bedoelde geval,
de ruilverhouding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk op de
werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald
en aan het publiek meegedeeld met vermelding van de termijn waar‑
binnen de kapitaalverhoging effectief zal worden doorgevoerd, wordt
de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn
van vier maanden;
4° Het in 1° bedoelde verslag moet tevens de weerslag vermelden
van de voorgestelde inbreng op de toestand van de bestaande aan‑
deelhouders, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de netto
inventariswaarde en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het
vlak van de stemrechten.
6.6.2. Overeenkomstig de GVVregelgeving zijn, de voorwaarden
bepaald onder art 6.6.1 niet van toepassing in geval van inbreng van het
recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend,
voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt
gesteld.
6.6.3. Het artikel 6.6.1. van de onderhavige statuten zal, overeenkom‑
stig de GVVregelgeving, mutatis mutandis van toepassing zijn in geval
van fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen bedoeld in van
het Wetboek Vennootschappen en Verenigingen. Uitgiften van aande‑
len tegen inbreng in natura geschieden bij toepassing van de artikelen
601en 602van het Wetboek van Vennootschappen.
Artikel 6.7. Kapitaalverhoging van een dochteronderneming met het
statuut van GVV
Overeenkomstig de GVV‑regelgeving, stelt de raad van bestuur een
bijzonder verslag op, in het geval van kapitaalverhoging van een doch‑
teronderneming met het statuut van institutionele GVV die genoteerd
is, door inbreng in geld voor een prijs die 10% of meer lager ligt dan de
laagste waarde van ofwel (a) een nettowaarde per aandeel die dateert
van ten hoogste vier maanden vóór de aanvang van de uitgifte, ofwel
(b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen vóór
de aanvangsdatum van de uitgifte, waarin hij de rechtvaardiging van de
economische toegepaste disagio, alsmede de financiële gevolgen van
de verrichting voor de aandeelhouders en het belang van de betrokken
kapitaalverhoging, toelicht. Dit verslag en de toegepaste waarderings‑
criteria en methodes worden door de commissaris in een afzonderlijk
verslag toegelicht.
Het is toegestaan voor de berekening van de prijs van de inbreng,
een bedrag af te trekken van het in het vorig lid bedoelde bedrag, dat
overeenstemt met het deel van het niet‑uitgekeerde brutodividend
waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op
voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken bedrag van het
gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt en de financiële voor‑
waarden van de verrichting toelicht in het jaarlijks financieel verslag.
In geval van een dochteronderneming die niet genoteerd is, wordt het
disagio waarvan sprake in lid 1, enkel berekend op basis van een net‑
towaarde per aandeel die niet ouder is dan vier maanden; alle overige
verplichtingen zijn van toepassing.
Dit artikel is niet van toepassing op kapitaalverhogingen waarop vol‑
ledig ingeschreven wordt door de Vennootschap of haar dochterven‑
nootschappen waarvan het kapitaal rechtstreeks of onrechtstreeks
volledig in handen is van de Vennootschap.
Artikel 6.8. Kapitaalvermindering
De Vennootschap mag overgaan tot kapitaalverminderingen met nale‑
ving van de wettelijke bepalingen ter zake.
187
Permanent document

Aandelen
(artikel 7.1. van de statuten)
De aandelen zijn op naam, of onder gedematerialiseerde vorm.
Ze zijn allen volgestort en zonder aanduiding van nominale waarde.
De vennootschap zal gedematerialiseerde aandelen kunnen uitge‑
ven hetzij door kapitaalverhoging, hetzij door inruiling van bestaande
aandelen op naam.
Elke aandeelhouder zal op zijn kosten de inruiling kunnen vragen hetzij
in aandelen op naam, hetzij in gedematerialiseerde aandelen.
De Vennootschap kan meerdere categorieën van aandelen creëren.
De aandelen op naam worden ingeschreven in het aandelenregister dat
wordt bijgehouden op de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
De eigendom van deze aandelen wordt uitsluitend bewezen door de
inschrijving in het aandelenregister.
Elke overdracht van deze aandelen zal slechts uitwerking hebben na de
inschrijving in het aandelenregister van de verklaring van overdracht,
gedateerd en ondertekend door de overdrager en de overnemer of hun
lasthebbers, of na het vervullen van de formaliteiten door de wet ver‑
eist voor de overdracht van schuldvorderingen. Er zullen inschrijvings‑
certificaten op naam aan de aandeelhouders afgeleverd worden.
De aandelen zijn ondeelbaar en de vennootschap erkent slechts één
eigenaar per effect. Indien meerdere personen rechten uitoefenen met
betrekking tot eenzelfde aandeel, zal de uitoefening van de eraan ver‑
bonden rechten geschorst worden tot één enkele persoon is aange‑
duid als eigenaar van het effect ten opzichte van de vennootschap.
Andere effecten
(artikel 7.2. van de statuten)
De vennootschap mag effecten uitgeven die bedoeld zijn in artikel
460 van het Wetboek Vennootschappen, met uitzondering van winst‑
bewijzen en soortgelijke effecten en onder voorbehoud van de speci‑
fieke bepalingen dienaangaande, meer bepaald diegene volgend uit de
GVV‑regelgeving.
Transparantieverklaring
(artikel 8 van de statuten)
De aandelen van de Vennootschap moeten worden toegelaten tot de
verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt, overeenkom‑
stig de GVV‑regelgeving.
Overeenkomstig de bepalingen van de Wet van 2mei2007aangaande
de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten
waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een geregle‑
menteerde markt en houdende diverse bepalingen en overeenkom‑
stig de GVVregelgeving, dient iedere rechts of fysieke persoon die
aandelen of andere effecten met stemrecht verwerft, die al dan niet
het kapitaal vertegenwoordigen, het percentage van het totaal aantal
bestaande stemrechten dat hij heeft mede te delen, telkens de stem‑
rechten verbonden aan deze effecten ofwel drie procent (3%) ofwel vijf
procent (5%) ofwel een veelvoud van vijf procent van het totaal aantal
bestaande stemrechten op dit ogenblik of op het ogenblik waarop de
omstandigheden zich voordoen dat een dergelijke mededeling ver‑
plicht is. De mededeling is eveneens verplicht in geval van een over‑
dracht van aandelen, wanneer, naar aanleiding van deze overdracht, het
aantal stemrechten verminderd tot onder de drempels bepaald in de
tweede alinea.
Behoudens de in de wet voorziene uitzonderingen, kan niemand
deelnemen aan de stemming in de algemene vergadering van de
Vennootschap met meer stemrechten dan diegene verbonden aan de
effecten waarvan hij, in overeenstemming met de wet, minstens twintig
(20) dagen voor de datum van de algemene vergadering kennis heeft
gegeven ze in bezit te hebben. De stemrechten verbonden aan deze
niet gemelde aandelen zijn geschorst.
188

Samenstelling van de
raadvanbestuur
(artikel 9 van destatuten)
De Vennootschap wordt bestuurd door een raad samengesteld uit ten
minste drie (3) en maximum negen (9) bestuurders, al dan niet aan‑
deelhouders, die door de algemene vergadering der aandeelhouders
worden benoemd voor een duur van vier (4) jaar. De algemene ver‑
gadering kan het mandaat van elke bestuurder te allen tijde, zonder
opgave van redenen en zonder enige vergoeding met onmiddellijke
ingang beëindigen. De bestuurders zijn herverkiesbaar.
De algemene vergadering moet uit de leden van de raad van bestuur
ten minste drie (3) onafhankelijke bestuurders benoemen. Onder
onafhankelijke bestuurder verstaat men een bestuurder die beant‑
woordt aan de criteria voorzien door artikel 7:87,§1 van het Wetboek
van Vennootschappen en verenigingen juncto aanbeveling 3.5van de
Belgische Corporate Governance Code 2020.
Tenzij het benoemingsbesluit van de algemene vergadering anders
bepaalt, eindigt het mandaat van de uittredende en niet herverkozen
bestuurders onmiddellijk na de algemene vergadering die in nieuwe
benoemingen heeft voorzien.
In geval één of meerdere bestuurdersmandaten openvallen, hebben
de overblijvende bestuurders het recht om in het vacante mandaat
te voorzien en dit tot aan de eerstvolgende algemene vergadering
dewelke tot de definitieve benoeming zal overgaan. Dit recht wordt een
verplichting telkens het aantal effectief in functie zijnde bestuurders
niet meer het statutaire minimum bedraagt. Onverminderd de over‑
gangsbepalingen, zijn de bestuurders uitsluitend natuurlijke personen;
zij moeten voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en deskundig‑
heid zoals voorzien in de GVVregelgeving en mogen niet binnen de
werkingssfeer van de in de GVV‑regelgeving vastgelegde verbodsbe‑
palingen vallen. De benoeming van de bestuurders wordt voorafgaan‑
delijk ter goedkeuring voorgelegd aan de Autoriteit voor Financiële
Diensten en Markten (FSMA).
Effectieve leiding
(artikel 12 van de statuten)
Onverminderd de overgangsbepalingen, wordt de effectieve leiding
van de Vennootschap toevertrouwd aan minstens twee natuurlijke
personen.
De met de effectieve leiding belaste personen moeten voldoen aan
de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid zoals voorzien in de
GVV‑regelgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de
GVV‑regelgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
De benoeming van de effectieve leiders wordt voorafgaandelijk ter
goedkeuring voorgelegd aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en
Markten (FSMA).
Vertegenwoordiging
vandevennootschap
(artikel 13 van de statuten)
De vennootschap wordt geldig vertegenwoordigd, in en buiten rechte,
met inbegrip van de akten waarvoor de tussenkomst van een open‑
baar ambtenaar of een notaris vereist is, hetzij door twee bestuurders
samen optredend, hetzij, binnen het kader van het dagelijks bestuur,
door een gemachtigde tot dit bestuur.
De vennootschap is bovendien, binnen het kader van hun opdracht,
geldig verbonden door bijzondere lasthebbers.
De vennootschap kan in het buitenland worden vertegenwoordigd door
iedere persoon die daartoe uitdrukkelijk werd aangesteld door de raad
van bestuur.
Afschriften of uittreksels van de notulen van de algemene vergade‑
ringen van aandeelhouders en van de vergaderingen van de raad van
bestuur, daarin begrepen de uittreksels bestemd voor de bekendma‑
king in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad, worden geldig onder‑
tekend, hetzij door een bestuurder, hetzij door een persoon die belast
is met het dagelijks bestuur of een uitdrukkelijke volmacht van de raad
heeft ontvangen.
189
Permanent document

Algemene vergadering
(artikel 23 van de statuten)
Een algemene vergadering, genoemd “jaarvergadering” wordt elk jaar
op de eerste dinsdag van de maand mei om vijftien uur gehouden.
Indien deze dag een wettelijke feestdag is, heeft de jaarvergadering de
eerstvolgende werkdag plaats op hetzelfde tijdstip.
Een buitengewone algemene vergadering mag bijeengeroepen worden
telkens als het belang van de vennootschap zulks vereist.
Deze algemene vergaderingen mogen worden bijeengeroepen door de
raad van bestuur of de Commissaris(sen) en moeten worden bijeen‑
geroepen op aanvraag van de aandeelhouders die een vijfde van het
maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen.
Eén of meer aandeelhouders die samen ten minste drie procent (3%)
van het kapitaal van de Vennootschap bezitten, kunnen in overeen‑
stemming met de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen vragen dat te bespreken onderwerpen worden opge‑
nomen op de agenda van gelijk welke algemene vergadering en kunnen
voorstellen van beslissing indienen met betrekking tot te bespreken
onderwerpen die op de agenda zijn of zullen worden ingeschreven.
De algemene vergaderingen gewone of buitengewone worden gehou‑
den in de zetel van de Vennootschap of op iedere andere plaats die in
de oproepingsbrief of op andere wijze wordt meegedeeld.
Bijeenroeping en wijze
vanberaadslaging
(artikel 24 van de statuten)
De bijeenroeping van de algemene vergaderingen, alsmede van de
buitengewone algemene vergaderingen gebeurt conform de bepa‑
lingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Behoudens voor de jaarlijkse algemene vergaderingen die plaatsvinden
op de plaats, de datum en het uur aangeduid in de statuten en waarvan
de dagorde beperkt is tot de gebruikelijke onderwerpen, moet de aan‑
kondiging tevens dertig dagen vóór de vergadering verschijnen in een
nationaal verspreid blad alsook binnen zelfde termijn geplaatst worden
op de website van de vennootschap. Indien een nieuwe aankondiging
noodzakelijk blijkt, en voor zover de datum van de tweede vergadering
in de eerste aankondiging werd aangeduid, wordt de oproepingster‑
mijn voor deze tweede vergadering herleid tot zeventien dagen vóór de
algemene vergadering.
De oproeping vermeldt de agenda van de vergadering en de voorstel‑
len tot besluit. De aandeelhouders op naam ontvangen dertig dagen
voor de vergadering een oproeping per gewone post.
De aandeelhouder die aan de vergadering deelneemt of er zich doet
vertegenwoordigen, wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. Een
aandeelhouder kan tevens, voor of na de bijeenkomst van de algemene
vergadering die hij niet bijwoonde, verzaken zich te beroepen op het
ontbreken of de onregelmatigheid van de oproeping.
Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het
stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk gemaakt van de boekhoudkun‑
dige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de
veertiende dag voorafgaand aan de algemene vergadering om vier‑
entwintig uur (Belgische tijd) (hierna de ‘registratiedatum’ genoemd),
hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam
van de Vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van
een erkende rekeninghouder of vereffeningsinstelling of van een ver‑
effeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de
aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering.
190

De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergade‑
ring wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door hun
financiële tussenpersoon of erkende rekeninghouder werd afgegeven
en waaruit blijkt hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de regis‑
tratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aan‑
deelhouder, en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen
deelnemen aan de algemene vergadering. Deze neerlegging moet ten
laatste op de zesde dag voorafgaand aan de datum van de algemene
vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel of bij de in
de uitnodiging genoemde instellingen.
Zij delen het attest mee aan de Vennootschap of aan de persoon die
de Vennootschap daartoe heeft aangewezen, alsook hun wens om
deel te nemen aan de algemene vergadering, in voorkomend geval
door het sturen van een volmacht, ten laatste op de zesde dag vooraf‑
gaand aan de datum van de algemene vergadering via het e‑mail adres
van de Vennootschap of via het e‑mailadres specifiek vermeld in de
oproeping. De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering
wensen deel te nemen, moeten de Vennootschap, of de persoon die
zij daartoe heeft aangewezen, uiterlijk de zesde dag voorafgaand aan
de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voorne‑
men, via het e‑mailadres van de Vennootschap of via het e‑mailadres
specifiek vermeld in de oproeping, of, in voorkomend geval, door het
sturen van een volmacht.
Stemmen per volmacht –
stemmen per brief
(artikel 25 van de statuten)
Elke aandeelhouder mag zich op een algemene vergadering laten ver‑
tegenwoordigen door een gemachtigde, al dan niet aandeelhouder. De
volmachten moeten schriftelijk aan de vennootschap overgemaakt
worden uiterlijk de 6de dag vóór de vergadering; deze kennisgeving kan
ook via elektronische weg geschieden, binnen zelfde termijn, op het
adres vermeld in de oproeping. De raad van bestuur kan een volmacht‑
formulier opmaken.
De mede‑eigenaars, de vruchtgebruikers en de naakte eigenaars, de
pandhoudende schuldeisers en pandgevende schuldenaars moeten
zich respectievelijk door één en dezelfde persoon laten vertegenwoor‑
digen. Indien meerdere personen zakelijke rechten bezitten op een‑
zelfde aandeel, kan de Vennootschap de uitoefening van het stemrecht
verbonden aan dit aandeel schorsen tot één persoon als titularis is
aangeduid voor de uitoefening van het stemrecht.
De vennootschap kan voorzien in een mogelijkheid tot schriftelijke
stemming of een elektronisch communicatiemiddel, volgens formulie‑
ren en werkwijze bepaald door haar; in elk geval dient de op die wijze
uitgebrachte stem de vergadering uiterlijk de 6de dag voorafgaandelijk
aan de vergadering bereiken.
Aantal stemmen – onthouding
(artikel 29 van de statuten)
Eén aandeel geeft recht op één stem onder voorbehoud van de geval‑
len van opschorting van het stemrecht voorzien in het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen of enige andere toepasselijke wet.
191
Permanent document

Ontbinding – vereffening
(artikel 39 van de statuten)
In geval van ontbinding van de vennootschap wat ook de oorzaak of het
tijdstip moge wezen, zullen één of meer vereffenaars, benoemd door
de algemene vergadering, voor de vereffening instaan. Indien uit de
staat van activa en passiva opgemaakt overeenkomstig het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen, blijkt dat niet alle schuld
eisers volledig kunnen worden terugbetaald, moet de benoeming van
de vereffenaars in de statuten of door de algemene vergadering aan
de voorzitter van de ondernemingsrechtbank ter bevestiging wor‑
den voorgelegd. Deze bevestiging is evenwel niet vereist indien uit die
staat van activa en passiva blijkt dat de Vennootschap enkel schulden
heeft ten aanzien van haar aandeelhouders en alle aandeelhouders die
schuldeiser zijn van de Vennootschap schriftelijk bevestigen akkoord te
gaan met de benoeming.
Worden geen vereffenaars benoemd of aangewezen, dan worden de
leden van de raad van bestuur, ten aanzien van derden als vereffenaars
van rechtswege beschouwd, evenwel zonder de bevoegdheden die de
wet en de statuten met betrekking tot de verrichtingen van de veref‑
fening toekennen aan de vereffenaar benoemd in de statuten, door de
algemene vergadering of door de rechtbank.
Bij gebreke aan andere bepalingen in de akte van benoeming, beschik‑
ken de personen belast met de vereffening te dien einde over de meest
uitgebreide bevoegdheden, overeenkomstig de bepalingen van het
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
De aandeelhoudersvergadering bepaalt de wijze van vereffening alsook
de vergoeding van de vereffenaar(s).
De vereffening wordt afgesloten volgens de bepalingen van het
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
192

VERKLARINGEN
Toekomstgerichte informatie
Dit nancieel jaarverslag bevat informatie die betrekking
heeft op de toekomst en gebaseerd is op inschattingen
en vooruitzichten van de vennootschap op basis van
redelijke verwachtingen. Deze inschattingen zijn gekop‑
peld aan toekomstgerichte gebeurtenissen en onze‑
kere elementen die tot gevolg zouden kunnen hebben
dat de resultaten, de nanciële situatie, de prestaties
en de huidige verwezenlijkingen verschillen van de
resultaten, de nanciële situatie, de prestaties en de
verwezenlijkingen die uitgedrukt of impliciet zijn mee‑
gedeeld in deze toekomstgerichte informatie. Geletop
deze onzekere factoren houden de toekomstgerichte
verklaringen geen enkele garantie in.
Verantwoordelijke personen voor de
inhoud van het nancieel jaarverslag
De raad van bestuur en de effectieve leiding van
Home Invest Belgium NV zijn verantwoordelijk voor
de informatie opgenomen in dit nancieel jaarverslag.
Zij verklaren dat naar hun beste weten:
• de jaarrekeningen die zijn opgesteld in overeen‑
stemming zijn met de toepasselijke boekhoudkun‑
dige normen en een getrouw beeld geven van het
vermogen, de nanciële toestand en de resultaten
van Home Invest Belgium en de in de consolidatie
opgenomen perimetervennootschappen;
• het nancieel jaarverslag een getrouw overzicht geeft
van de ontwikkeling en de resultaten van Home Invest
Belgium en de in de consolidatie opgenomen peri‑
metervennootschappen, evenals een toelichting bij
de belangrijkste risico’s en onzekerheden, waarmee
de vennootschap geconfronteerd wordt.
Verklaring betreffende de
informatieafkomstig van derden
De informatie in onderhavig nancieel jaarverslag die
afkomstig is van derden, zoals het verslag van de vast‑
goedexperten en het verslag van de Commissaris, is er
met hun akkoord in opgenomen. De raad van bestuur en
de effectieve leiding van Home Invest Belgium verklaren
dat de informatie afkomstig van derden waarheids‑
getrouw weergegeven is in onderhavig nancieel jaar‑
verslag en dat, voor zover de GVV hiervan op de hoogte
zou zijn en dit zou kunnen verzekeren aan de hand van
de gegevens gepubliceerd door derde partijen, geen
enkel gegeven is weggelaten dat tot gevolg zou heb‑
ben dat de weergegeven informatie onnauwkeurig of
bedrieglijk zou zijn.
Historische nanciële informatie
De nanciële jaarverslagen vanaf het boekjaar 2001
(die de verkorte versie van de statutaire en de volledige
geconsolideerde nanciële staten, het beheersver‑
slag, het verslag van de Commissaris en het verslag
van de vastgoedexperten omvatten) en de nanciële
halfjaarverslagen kunnen geraadpleegd worden op de
website van de vennootschap en de historische nan‑
ciële informatie wordt door verwijzing in dit nancieel
jaarverslag weergegeven.
Strategie of gegevens over
gouvernementele, economische,
budgettaire, monetaire of politieke
beleidslijnen of factoren die (on)
rechtstreeks wezenlijke gevolgen hebben
of kunnen hebben voor de activiteiten
vanHome Invest Belgium
Hiervoor wordt verwezen naar het hoofdstuk
“Risicofactoren”.
Geschillen of scheidsrechterlijke
procedures
De raad van bestuur van Home Invest Belgium ver‑
klaartdat voor zover hem bekend:
• in de loop van de voorbije vijf jaar, geen enkele
van de bestuurders of effectieve leiders veroor‑
deeld werden wegens fraude, geen enkele ofciële
beschuldiging en/of publieke sanctie werd uitge‑
sproken en geen enkele sanctie werd opgelegd door
een wettelijke of toezichthoudende overheid en
dat ze, in hun hoedanigheid van bestuurder, niet bij
een faillissement, een sekwester of een vereffening
warenbetrokken;
• met de niet‑ uitvoerende bestuurders geen enkele
managementovereenkomst werd afgesloten die
voorziet in de betaling van een schadevergoeding bij
het einde van de overeenkomst. Er bestaan tussen de
vennootschap enerzijds en de uitvoerende bestuur‑
ders en effectieve leiding van de vennootschap
anderzijds wel managementovereenkomsten die in
een dergelijke vergoeding voorzien. (zie hoofdstuk
“Beheerverslag – Corporate governance verklaring”);
• tot op heden geen enkele optie op de aandelen van
Home Invest Belgium werd toegekend;
• tussen de bestuurders en/of de effectieve leiding
geen enkele familieband bestaat, met als enige
uitzondering deze tussen de heren Johan en Liévin
VanOverstraeten (broers).
193
Permanent document

Pro forma nanciële informatie
Tijdens het boekjaar onder beschouwing werd geen
enkele transactie afgesloten met een impact van meer
dan 25% op één van de activiteitsindicatoren van de
vennootschap, in de zin van de paragrafen 91en 92van
de aanbeveling van het C.E.S.R. in verband met de toe‑
passing van Verordening nr. 809/2004van de Europese
Commissie inzake het prospectus. De bekendmaking
van pro forma nanciële informatie is dus niet vereist.
Belangrijke gebeurtenissen
nabalansdatum
Behalve de gebeurtenissen die plaatsvonden na de
afsluiting van het boekjaar zoals toegelicht in het hoofd‑
stuk “Beheersverslag”, hebben er zich geen belangrijke
wijzigingen in de nanciële of commerciële situatie van
Home Invest Belgium voorgedaan.
DE GVV EN HAAR FISCAAL STELSEL
De hierna vermelde gegevens zijn gebaseerd op de
scale wetgeving van toepassing op het ogenblik van
de opmaak van dit jaarverslag. Deze kan in de toekomst
steeds wijzigen, mogelijk met terugwerkende kracht, en
wordt hier enkel ter informatie meegedeeld.
Alle aandeelhouders en potentiële investeerders
worden uitgenodigd om steeds persoonlijk advies in
te winnen bij hun eigen adviseurs met betrekking tot
de scale implicaties in België en in het buitenland
betreffende de aankoop, het bezit en de overdracht
vanaandelen Home Invest Belgium evenals de inning
van de dividenden en opbrengsten van aandelen van
devennootschap.
Openbare GVV
OVERGANG NAAR HET STATUUT VAN GVV
Sinds 2september2014 is Home Invest Belgium door
de FSMA erkend als een ‘openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap naar Belgisch recht’, afgekort
‘openbare GVV’ naar Belgisch recht. Voordien genoot
zijvan het scale stelsel van ‘vastgoedbevak’.
BESCHRIJVING VAN HET GVV-STATUUT
In haar hoedanigheid van openbare GVV is de vennoot‑
schap onderworpen aan de GVV‑wetgeving en staat
zijonder de controle van de FSMA.
De belangrijkste kenmerken van de openbare GVV zijn:
• vennootschap met vast kapitaal en vast aantal
rechten van deelneming;
• beursnotering;
• activiteit beperkt tot vastgoedinvesteringen;
• schuldgraad beperkt tot 65% van de marktwaarde
van de activa. Hypotheken en andere zekerheden zijn
beperkt tot 50% van de totale activa en 75% van het
bezwaard goed;
• opstelling van de statutaire en geconsolideerde
jaarrekening overeenkomstig de IFRS normen;
• de onroerende goederen worden elk kwartaal aan
reële waarde gewaardeerd door een onafhankelijke
deskundige. Zij worden op de balans opgenomen
tegen deze expertisewaarde. De gebouwen worden
niet afgeschreven;
• verplichte diversicatie van de portefeuille: maxi‑
maal 20% van de geconsolideerde activa mag in
één gebouw/vastgoedgeheel geïnvesteerd worden,
behoudens afwijking toegestaan door de FSMA;
• strenge regels inzake belangenconicten;
• mogelijkheid tot erkenning van de perimeterven
nootschappen van de openbare GVV als
institutioneleGVV’s;
• de vennootschap moet als vergoeding van het
kapitaal een som uitkeren die overeenkomt met ten
minste het positieve verschil tussen de volgende
bedragen:
• 80% van het aangepast resultaat (bepaald overeen‑
komstig het schema in hoofdstuk 3van de bijlage C
van het Koninklijk Besluit van 13juli2014);
• de nettovermindering in de loop van het boekjaar
van de schuldenlast van de openbare GVV.
• toezicht door de FSMA.
Gespecialiseerd
vastgoedbeleggingsfonds(GVBF)
Home Invest Belgium houdt 50% van de aandelen
aan in De Haan Vakantiehuizen, een vennootschap
die het statuut heeft verkregen van een gespeciali‑
seerd vastgoedbeleggingsfonds. De overige 50% zijn
in handen van Belus Insurance (25%), Tinc (12,5%) en
DG Infra Yield (12,5%). Een gespecialiseerd vastgoedbe‑
leggingsfonds is onderworpen aan de Programmawet
van 3augustus2016en het Koninklijk Besluit van
9november2016met betrekking tot gespecialiseerde
vastgoedbeleggingsfondsen.
194

Home Invest Belgium houdt tevens 100% van de
aandelen aan in de volgende gespecialiseerde
vastgoedbeleggingsfonds:
 BE Real Estate NV;
 The Dox 1 NV;
 The Ostrov NV; en
 Home Invest Netherlands NV.
De belangrijkste kenmerken van een GVBF worden
hieronder weergegeven:
• niet onderworpen aan het prudentieel toezicht door
de FSMA. Om erkend te worden als GVBF volstaat de
inschrijving op een lijst die wordt bijgehouden door
deFOD Financiën;
• gesloten fonds met vast kapitaal, voorbehouden aan
institutionele beleggers;
• geen beursnotering;
• activiteit beperkt tot collectieve belegging in
vastgoed;
• looptijd is beperkt tot 10 jaar (mogelijkheid tot
verlenging met telkens maximaal 5jaar);
• geen maximale schuldgraad;
• opstelling van de jaarrekening overeenkomstig de
IFRSnormen;
• geen diversicatieverplichtingen;
• net als de GVV heeft de GVBF de verplichting om als
vergoeding van het kapitaal een som uit te keren die
overeenkomt met ten minste het positieve verschil
tussen de volgende bedragen:
• 80% van het aangepast resultaat (bepaald overeen‑
komstig het schema in hoofdstuk 3van de bijlage c
van het koninklijk besluit van 13juli2014);
• de nettovermindering in de loop van het boekjaar
van de schuldenlast van de GVBF.
FISCAAL STATUUT – VENNOOTSCHAPSBELASTING
Als GVV geniet de vennootschap van een speciek
belastingstelsel.
De resultaten van de GVV (huurinkomsten en meer‑
waarden gerealiseerd op de verkoop van activa vermin‑
derd door de operationele en nanciële kosten) zijn niet
onderworpen aan de vennootschapsbelasting in België
(tenzij op de verworpen uitgaven en op de abnormale of
goedgunstige voordelen), voor zover er minstens 80%
van de nettowinst in de vorm van dividenden wordt
uitgekeerd. Deze vrijstelling is van toepassing op Home
Invest Belgium. Dit is niet het geval voor de perimeter‑
vennootschappen, tenzij deze het statuut hebben van
een GVBF of een institutionele GVV.
Vennootschappen (andere dan GVV’s of gespeciali‑
seerde vastgoedbeleggingsfondsen) die door Home
Invest Belgium worden opgeslorpt zijn onderhevig aan
een specieke belasting (exit taks) van 15%.
De exit taks wordt berekend volgens de bepalingen
van de circulaire Ci.RH.423/567.729van 23decem‑
ber2004, waarvan de interpretatie of de praktische
toepassing steeds zou kunnen wijzigen. De ‘scale
werkelijke waarde’ van de onroerende goederen zoals
bedoeld in deze circulaire wordt berekend na aftrek
van de registratierechten of de BTW en kan verschillen
van de reële waarde van de vastgoedportefeuille zoals
vermeld in debalans van de openbare GVV con‑
formIFRS 13.
De winsten van buitenlandse oorsprong zijn belast‑
baar in het land waar zij gegenereerd worden op
basis van dein dat land geldende wetgeving en zijn in
België vrijgesteld van belasting. De nettowinsten die
Home Invest Belgium vanaf 2018heeft gegenereerd
via haar vastgoedinvesteringen in Nederland, zijn dus
in Nederland onderworpen aan de vennootschaps‑
belasting van 25%. Er is een gereduceerd tarief van
15% (16,5% in 2021) op de eerste schijf van €245000
(€200 000 in 2021). Denettowinsten zijn dan vrijge‑
steld van belasting in België.
195
Permanent document

Dividenden
Roerende voorheffing De dividenden die de vennootschap uitkeert zijn onderworpen aan een
roerende voorheffing van 30% (onder voorbehoud van de wettelijke
uitzonderingen).
Belgische natuurlijke personen De Belgische natuurlijke personen die de aandelen verworven hebben
in het kader van het beheer van hun privaat patrimonium en onder‑
worpen zijn aan de personenbelasting, zijn op de door Home Invest
Belgium uitgekeerde dividenden onderworpen aan de hierboven ver‑
melde roerende voorheffing. Voor de Belgische natuurlijke personen
die hun aandelen zouden toewijzen aan hun beroepsactiviteit, zullen
de ontvangen dividenden opgenomen worden in hun beroepsinkomen
en belastbaar zijn tegen het normale tarief van de personenbelasting,
waarbij de roerende voorheffing dus verrekenbaar is.
Belgische rechtspersonen Voor de belastingplichtigen die onderworpen zijn aan de rechts
personenbelasting, zijn de door Home Invest Belgium uitgekeerde
dividenden onderworpen aan de hierboven vermelde roerende
voorheffing.
Belgische vennootschappen en
buitenlandse vennootschappen
met een vaste inrichting
inBelgië
De uitgekeerde dividenden zijn onderworpen aan de hierboven ver‑
melde roerende voorheffing.
De Belgische vennootschappen en buitenlandse vennootschap‑
pen met een vaste inrichting in België worden belast op de dividen‑
den uitgekeerd door Home Invest Belgium tegen het geldende tarief
inzake vennootschapsbelasting, zonder toepassing van het stelsel
van de “Definitief Belaste Inkomsten” (DBI), onder voorbehoud van het
aandeel van de dividenden met betrekking tot onroerende buiten‑
landse inkomsten en de ontvangen dividenden en de meerwaarden
op aandelen geboekt overeenkomstig artikel 203, § 1, 2bis en §2, lid
2WIB van toepassing op de dividenden die uitgekeerd worden vanaf
1juli2016. Het dividend zal onderworpen zijn aan de vennootschaps‑
belasting of de belasting van nietinwoners, tegen het tarief van 25%
(vanaf 2020). Onder bepaalde voorwaarden kan een verminderd tarief
van toepassing zijn. De aan de bron ingehouden roerende voorheffing
kan verrekend worden in de belastingaangifte en het overschot kan
aldus eventueel mogelijk teruggevorderd worden.
Niet-inwoners, natuurlijke
personen en buitenlandse
vennootschappen zonder vaste
inrichting inBelgië
Voor de nietinwoners zijn de dividenden uitgekeerd door Home Invest
Belgium onderworpen aan de inhouding van roerende voorheffing, die
desgevallend, op vraag van de aandeelhouder, verlaagd of vrijgesteld
kan worden op grond van internationale belasting verdragen tot voor‑
koming van dubbele belasting, of volgens de wettelijke voorwaarden.
196

Meer- en minwaarden
Belgische natuurlijke personen In België zijn de meerwaarden die bij de verkoop van aandelen door
een natuurlijke persoon worden gerealiseerd in het kader van het nor‑
maal beheer van zijn privépatrimonium niet belastbaar en zijn de min‑
waarden fiscaal niet aftrekbaar. Belgische natuurlijke personen kunnen
echter onderworpen zijn aan een tarief van 33%, vermeerderd met de
gemeentelijke opcentiemen afhankelijk van de woonplaats, indien de
gerealiseerde meerwaarden beschouwd worden als zijnde gerealiseerd
buiten het normaal beheer van het privé‑patrimonium.
De meerwaarden die een natuurlijke persoon realiseert op zijn aan‑
delen Home Invest Belgium zullen dus algemeen genomen vrijgesteld
zijn aangezien deze deel uitmaken van het normale beheer van het
privé‑vermogen. De meerwaarden worden belast aan een tarief van
16,5%, te vermeerderen met de gemeentelijke opcentiemen waarvan
het tarief afhankelijk is van de woonplaats, indien de aandelen worden
overgedragen aan een vennootschap waarvan de maatschappelijke
zetel, de belangrijkste vestiging of de zetel van directie of adminis‑
tratie zich niet in een Lidstaat van de Economische Ruimte bevindt
en de overdrager (en zijn familie) gedurende de laatste vijf jaar meer
dan 25% van de aandelen bezat van de vennootschap waarvan de
aandelen zijn overgedragen.
Belgische natuurlijke personen die hun aandelen toewijzen aan de uit‑
oefening van hun beroepsactiviteit, worden belast op de meerwaarden
die zij realiseren op de verkoop van die aandelen tegen de gewone pro‑
gressieve tarieven van de personenbelasting, of tegen 16,5% indien de
aandelen meer dan vijf jaar in hun bezit zijn.
Belgische rechtspersonen De meerwaarden die op de verkoop van aandelen Home Invest Belgium
worden gerealiseerd door Belgische rechtspersonen die aan de rechts‑
personenbelasting onderworpen zijn, zijn in principe in België niet
belastbaar. De minwaarden die op de aandelen geleden worden, zijn
fiscaal niet aftrekbaar.
Belgische vennootschappen en
buitenlandse vennootschappen
met een vaste inrichting
inBelgië
De meerwaarden die worden gerealiseerd door een Belgische ven‑
nootschap op aandelen Home Invest Belgium of door een buitenlandse
vennootschap die haar aandelen Home Invest Belgium toegewezen aan
haar vaste inrichting in België, zijn volledig belastbaar in België tegen
het normale tarief van de vennootschapsbelasting. De (vastgestelde of
gerealiseerde) minwaarden zijn fiscaal niet aftrekbaar.
Niet-inwoners, natuurlijke
personen of vennootschappen
zonder vaste inrichting inBelgië
De meerwaarden die bij de verkoop van aandelen Home Invest Belgium
(met uitzondering van de aandelen die door een buitenlandse ven‑
nootschap toegewezen worden aan een Belgische inrichting) door
nietinwoners, natuurlijke personen of vennootschappen worden gere‑
aliseerd, zijn in principe niet belastbaar in België. Per uitzondering is
het mogelijk dat een natuurlijk persoon, die geen rijksinwoner is, belast
wordt op de meerwaarden, gerealiseerd door een familiale participatie
van minstens 25% bij de overdracht aan een onderneming, gevestigd
buiten de Europese Economische Ruimte. De minwaarden zijn fiscaal
niet aftrekbaar in België.
197
Permanent document

Taks op de beursverrichtingen
De inschrijving op nieuwe aandelen (primaire markt)
isniet onderworpen aan de Taks op de Beurs
verrichtingen (TOB).
De aan‑ en verkoop en alle andere overdrachten onder
bezwarende titel in België van bestaande aandelen
(secundaire markt), via een professionele tussenper‑
soon, zijn echter wel onderworpen aan de beurstaks
opde verhandeling van effecten, dat op heden 0,12%
van de transactieprijs bedraagt. Het bedrag van de TOB
is momenteel beperkt tot € 1 300 per transactie en
perpartij.
• de professionele tussenpersonen, beoogd in artikel
2, 9° en 10° van de wet van 2augustus2002op het
toezicht van de nanciële sector en de nanciële
diensten, die voor eigen rekening handelen;
• de verzekeringsmaatschappijen, beschreven in arti‑
kel2, §1van de wet op het verzekeringstoezicht van
9juli 1975, die voor eigen rekening handelen;
• de pensioenfondsen, beschreven in artikel 2, §3, 6°
van de Wet op verzekeringstoezicht van 9juli 1975,
dievoor eigen rekening handelen;
• de instellingen voor collectieve beleggingen,
beschreven in de Wet van 4december 1990, die
vooreigen rekening handelen; of
• de nietrijksinwoners (tegen aevering van een attest
van hun status als nietrijksinwoner in België).
Jaarlijkse taks op de effectenrekeningen
De Wet dd. 17februari2021houdende invoering van
de Jaarlijkse taks op de effectenrekeningen (Belgisch
Staatsblad 26februari2021) voert een jaarlijkse taks
op de effectenrekeningen in. Deze nieuwe taks is een
jaarlijkse abonnementstaks met het belastingtarief van
0,15%. Het betreft een indirecte taks die wordt gety‑
peerd door een efciënte en eenvoudige inning.
De belastbare grondslag is de gemiddelde waarde
van de belastbare nanciële instrumenten tijdens
de referentieperiode. De taks is slechts verschuldigd
indien deze gemiddelde waarde meer bedraagt dan
€1000000.
198

ALGEMENE VERKLARENDE
WOORDENLIJST
Aanschafngswaarde
De aanschafngswaarde is de tussen partijen overeen‑
gekomen waarde op basis waarvan de transactie wordt
uitgevoerd. Indien er mutatierechten betaald werden,
zijn deze inbegrepen in de aanschafngswaarde.
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad staat voor het gemiddelde percen‑
tage over een bepaalde periode van de contractuele
huurgelden van de verhuurde ruimten, in verhouding
tot de som van de contractuele huurgelden van de
verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van
deniet verhuurde ruimten.
Dit is de bezettingsgraad van de totale vastgoedbeleg‑
gingen beschikbaar voor verhuur met uitzondering van
(i) de gebouwen in renovatie, (ii) de gebouwen die het
voorwerp uitmaken van een eerste commercialisering,
(iii) de gebouwen in verkoop.
Bruto dividendrendement
(Bruto dividend van het boekjaar) / (Beurskoers op de
laatste noteringsdag van het boekjaar).
Bruto huurrendement
(Contractuele brutohuren op jaarbasis+ geschatte
huurwaarde op de leegstaande ruimtes) / (reële waarde
van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur).
Bouwjaar
Het jaar waarin het gebouw opgetrokken of voor het
laatst grondig werd gerenoveerd.
EPRA NAV per aandeel
Dit is de Net Asset Value of Nettowaarde per aandeel
volgens de Best Practices Recommendations van EPRA.
EPRA resultaat
Dit is het netto resultaat (aandeel groep) met uitsluiting
van (i) het portefeuilleresultaat, (ii) de variaties in de
reële waarde van nanciële activa en passiva en (iii) de
niet‑EPRA elementen van het aandeel in het resultaat
van geassocieerde vennootschappen en joint ventures.
Deze term wordt gebruikt in overeenstemming met de
Best Practices Recommendations van EPRA.
Ex-date
Datum van de afknipping van de coupon.
Exit taks
De vennootschappen die hun erkenning als GVV vragen
of die fusioneren met een GVV, zijn onderworpen aan
een specieke belasting of exit taks.
Free oat
[(Totaal aantal aandelen bij afsluiting boekjaar)
(totaal aantal aandelen aangehouden door partijen
die zich kenbaar hebben gemaakt door middel van
een transparantiemelding in overeenstemming met
de wet van 2mei2007)] / [totaal aantal aandelen bij
afsluitingboekjaar].
Geschatte huurwaarde (GHW)
De geschatte huurwaarde (GHW) is de huurwaarde die
naar het oordeel van de vastgoedexpert overeenkomt
met de huurprijs op de markt.
GVV-wetgeving
Het Koninklijk Besluit van 13juli2014in uitvoering van
de Wet van 12mei2014 met betrekking tot de geregle‑
menteerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd
bij wet van 22oktober2017 en Koninklijk Besluit van
23april2018.
IFRS NAV per aandeel
Dit is de Net Asset Value of Nettowaarde per aandeel
volgens IFRS.
IFRS-normen
De International Financial Reporting Standards (IFRS)
zijn een set van boekhoudkundige principes en waarde‑
ringsregels opgesteld door de International Accounting
Standards Board, die dienen om internationale ver‑
gelijking tussen Europese beursgenoteerde bedrijven
te vergemakkelijken. De Europese beursgenoteerde
vennootschappen moeten deze normen in hun gecon‑
solideerde rekeningen toepassen vanaf het boekjaar dat
start na 1januari2005. De Belgische GVV’s moeten deze
normen eveneens toepassen in hun statutaire rekenin‑
gen vanaf het boekjaar dat is start op 1januari2007.
Interest Rate Swap (IRS)
Interest Rate Swap is een overeenkomst tussen partijen
om gedurende een vooraf bepaalde tijdspanne ren‑
tevoeten te ruilen. IRS wordt vaak gebruikt om zich in
te dekken tegen rentestijgingen: in dit geval wordt een
variabele rentevoet omgezet in een vaste rentevoet.
WOORDENLIJST
199
Permanent document

Investeringswaarde
De investeringswaarde wordt door de vastgoeddeskun‑
dige bepaald als de meest waarschijnlijke waarde die
kan behaald worden op de datum van de waardebepa‑
ling, onder normale verkoopsvoorwaarden, tussen wel‑
willende en goed geïnformeerde partijen, zonder aftrek
van de mutatierechten, vroeger “vrij op naam” genoemd.
Mutatierechten
1
De overdracht van de eigendom van een onroerend
goed is in principe onderworpen aan mutatierechten.
Het bedrag is afhankelijk van de geograsche ligging van
het goed, de wijze van overdracht en de hoedanigheid
van de koper.
De effectieve belastingvoet van het mutatierecht kan
schommelen tussen de 0% en 12,5%.
De mogelijke wijzen van overdracht van onroerende
goederen en de daaraan gekoppelde rechten zijn
voornamelijk de volgende:
• verkoopovereenkomsten: 12,5% voor de onroerende
goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest en in het Waals Gewest en 10% voor de
onroerende goederen gelegen in het Vlaams Gewest;
• inbreng in natura van onroerende goederen tegen
uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de
inbrenger: vrijstelling van rechten;
• fusies, splitsingen: vrijstelling van rechten;
• verkoopovereenkomst van de aandelen van een
vastgoedvennootschap: afwezigheid van rechten;
• vestiging van opstalrechten en erfpachtrechten: 2%;
• verkoop van onroerende goederen onder het regime
van vastgoedhandelaar: 4% of 8% naar gelang
hetGewest.
Nettoactiefwaarde (NAW) of net asset value
(NAV) per aandeel
Het eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen
in omloop (na aftrek van eigen aandelen).
Omloopsnelheid
Totaal volume van de gedurende het boekjaar ver‑
handelde aandelen gedeeld door het totaal aantal
aandelen.
Pay-out ratio
Payout ratio = (Totaal bruto dividend voor het boek‑
jaar) / (uitkeerbaar resultaat).
1 Deze 2,5% vloeit voort uit een analyse (op vraag van BEAMA (Belgian Asset Managers Association)) door de onafhankelijke vastgoedexperten van een groot
aantal transacties op de markt en is een gemiddeld percentage werkelijk betaalde kosten betaald voor transacties. Dit percentage werd gepubliceerd op
8februari2006op de website van BEAMA en tevens bevestigd in een mededeling van BeReit Association (zijnde de beroepsvereniging voor de Belgische
GVV’s) van 10 november2016.
Record date
De vastgelegde datum waarop een aandeelhouder
houder moet zijn van effecten om recht te hebben op
de uitbetaling van het dividend in verhouding tot de
effecten die hij op die datum bezit.
Reële waarde (Fair value)
Deze waarde is gelijk aan de investeringswaarde
(zie hoger voor de denitie), na aftrek van de
mutatierechten.
Return
De return voor de aandeelhouder is gelijk aan het
dividend van het boekjaar plus de toename van de
nettowaarde tijdens het boekjaar.
Schuldgraad (GVV-KB)
Dit is de schuldgraad berekend in overeenstemming
met het GVV‑KB. Dit betekent dat deelnemingen in
geassocieerde vennootschappen en joint ventures
voor doeleinden van de berekening van de schuld‑
graad verwerkt worden volgens de proportionele
consolidatiemethode.
Schuldgraad (IFRS)
Deze schuldgraad wordt op dezelfde manier berekend
als de schuldgraad (GVV‑KB), maar gebaseerd op en
reconcilieerbaar met de geconsolideerde balans die
in overeenstemming is met IFRS waarin deelnemingen
in geassocieerde vennootschappen en joint ventures
verwerkt worden via vermogensmutatie.
Vastgoedportefeuille
Deze bestaat uit (i) de vastgoedbeleggingen en (ii) de
deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en
joint ventures vermogensmutatie.
200

APM – ALTERNATIEVE
PRESTATIEMAATSTAVEN
Home Invest Belgium maakt in haar nanciële communicatie gebruik van Alternatieve Prestatiemaatstaven (APM’s)
in overeenstemming met de ESMArichtlijnen van 5oktober2015. Een aantal van die APM’s wordt aanbevolen door
de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association,
EPRA), sommige werden vastgelegd door de sector of door Home Invest Belgium zelf om de lezer een beter inzicht
te verschaffen in de resultaten en de prestaties van de onderneming.
Prestatiemaatstaven die door IFRSregels of bij wet zijn bepaald en de maatstaven die niet gebaseerd zijn op
rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet als APM’s beschouwd.
Alle informatie met betrekking tot de APM’s opgenomen in dit registratiedocument werden geverieerd door
deCommissaris.
Afdekkingsratio
Denitie:
Het betreft het percentage van de vastrentende nan‑
ciële schulden versus de totale nanciële schulden.
Deteller komt overeen met de som van de vastren‑
tende nanciële schulden verhoogd met de nanciële
schulden met variabele interest die omgezet zijn in
vastrentende schulden via IRScontracten op afslui‑
tingsdatum. De noemer komt overeen met het totale
bedrag van de opgenomen nanciële schulden op
afsluitingsdatum.
Doel:
Een aanzienlijk deel van de nanciële schulden van de
vennootschap zijn afgesloten tegen variabele interest‑
voet. Met behulp van deze APM kan het risico in verband
met interestschommelingen alsook de mogelijke impact
ervanop de resultaten gemeten worden.
Reconciliatie:
(in € k) 31/12/2021 31/12/2020
Vastrentende financiële schulden 129.000 79.000
Financiële schulden met variabele interestvoet omgezet vastrentende schulden
viaIRScontracten
223.000 203.000
Totaal van de vastrentende financiële schulden 352.000 282.000
Totaal van de financiële schulden met variabele interestvoet 30.000 45.000
Totaal van de financiële schulden 382.000 327.000
Afdekkingsratio 92,15% 86,24%
Gemiddelde nancieringskost
Denitie:
De interestkosten (inclusief de kredietmarge en de kost
van de afdekkingsinstrumenten) gedeeld door de gewo‑
gen gemiddelde nanciële schuld over de periode in
kwestie. De teller komt overeen met de som van de netto
interestkosten vermeld in rubriek XXI van de resultaten‑
rekening na toevoeging van de geactiveerde intercalaire
interesten. De noemer komt overeen met de gemiddelde
nanciële schuld over de betreffende periode.
Doel:
De vennootschap wordt deels genancierd door het
aangaan van nanciële schulden. Deze APM meet de
gemiddelde nancieringskost die gepaard gaat met
deze schulden.
Reconciliatie:
(in € k) 31/12/2021 31/12/2020
Netto interestkosten (rubriek XXI) 4.747 4.248
Geactiveerde intercalaire interesten 795 712
Totale kostprijs van de financiële schulden 5.336 4.849
Gewogen gemiddelde schuld 337.425 323.147
Gemiddelde financieringskost 1,58% 1,53%
201
Permanent document

EPRA NAV indicatoren
Denitie:
In oktober2019publiceerde EPRA de nieuwe Best
Practice Recommendations voor nanciële disclosures
van beursgenoteerde vastgoedvennootschappen.
EPRANAV wordt vervangen door drie nieuwe Net Asset
Value indicatoren: EPRA Net Reinstatement Value (NRV),
EPRA Net Tangible Assets (NTA) en EPRA Net Disposal
Value (NDV). De EPRA NAV indicatoren worden bekomen
door de IFRS NAV zodanig aan te passen dat stake‑
holders de meest relevante informatie krijgen over de
waarde van de activa en passiva van de vennootschap.
De drie verschillende EPRA NAVindicatoren worden
berekend op basis van de volgende uitgangspunten:
• EPRA NRV: het weergeven van de nodige mid‑
delen om de vennootschap weder samen te
stellen via de investeringsmarkten op basis van de
huidigekapitaal en nancieringsstructuur, inclusief
overdrachtsbelastingen;
• EPRA NTA: het weergeven van een NAV waarin het
vastgoed en overige investeringen geherwaardeerd
zijn naar hun respectievelijke reële waarden, met
uitsluiting van bepaalde posten welke zich naar
verwachting niet zullen materialiseren in een bedrijfs
model met vastgoedbeleggingen op lange termijn;
• EPRA NDV: geeft de NAV van de vennootschap
weer ineen scenario van verkoop van alle activa,
dit scenario heeft tot gevolg dat waarde van de
uitgestelde belastingen, schulden en nanciële
instrumenten gerealiseerd wordt.
Reconciliatie:
31/12/2021
(in € k) EPRA NTA EPRA NRV EPRA NDV
IFRS NAV (aandeelhouders van de groep) 342.950 342.950 342.950
(v) Uitgestelde belastingen m.b.t. stijgingen van de reële waarde
vanvastgoedbeleggingen
1.634 1.634
(vi) Reële waarde van de financiële instrumenten 890 890
(viii.b) Immateriële vaste activa ‑493
(x) Reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet ‑2.264
(xi) Overdrachtsbelastingen 21.834
NAV 344.981 367.317 340.686
Aantal aandelen op einde period 3.286.786 3.286.786 3.286.786
NAV per aandeel 104,96 111,76 103,65
31/12/2020
(in € k) EPRA NTA EPRA NRV EPRA NDV
IFRS NAV (aandeelhouders van de groep) 310.173 310.173 310.173
(v) Uitgestelde belastingen m.b.t. stijgingen van de reële waarde
vanvastgoedbeleggingen
2.268 2.268
(vi) Reële waarde van de financiële instrumenten 5.148 5.148
(viii.b) Immateriële vaste activa ‑288
(x) Reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet ‑3.513
(xi) Overdrachtsbelastingen 16.557
NAV 317.302 334.147 306.661
Aantal aandelen op einde periode 3.288.146 3.288.146 3.288.146
NAV per aandeel 96,50 101,62 93,26
202

EPRA resultaat (per aandeel)
Denitie:
Het EPRA resultaat is het netto resultaat (aandeel groep)
met uitsluiting van (i) het portefeuilleresultaat, (ii) de
variaties in de reële waarde van nanciële activa en
passiva en (iii) de niet‑EPRA elementen van het aandeel
in het resultaat van geassocieerde vennootschappen
en joint ventures. Deze term wordt gebruikt in overeen‑
stemming met de Best Practices Recommendations
vanEPRA.
Doel:
Deze APM meet de onderliggende operationele
resultaten van de vennootschap, met uitsluiting van
hetresultaat dat voortvloeit uit waardeschommelingen
van activa of passiva, meer‑ of minwaarden gerea‑
liseerdop de verkopen van vastgoedbeleggingen
enhetandere portefeuille resultaat.
Reconciliatie:
(in € k) 31/12/2021 31/12/2020
Netto resultaat (aandeelhouders van de groep) (IFRS) 48.866 18.887
 Uitsluiting: Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (ii) ‑431 ‑1.135
 Uitsluiting: Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (i) ‑26.546 ‑6.590
 Uitsluiting: Ander portefeuilleresultaat (viii) ‑637 576
 Uitsluiting: Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (vi) ‑4.258 3.893
 Uitsluiting: nietEPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde
vennootschappen en joint ventures (ix)
‑711 ‑1.026
EPRA resultaat 16.283 14,604
Gemiddeld aantal aandelen 3.288.547 3.288.146
EPRA resultaat per aandeel (in €) 4,95 4,44
Operationele marge
Denitie:
Deze alternatieve prestatiemaatstaf meet de operatio‑
nele rendabiliteit van de vennootschap als een percen‑
tage van de huurinkomsten en wordt berekend door
het “Operationeel resultaat vóór het resultaat op de
portefeuille” te delen door het “Netto huurresultaat”.
Doel:
Deze APM meet de operationele rendabiliteit van de
vennootschap.
Reconciliatie:
(in € k) 31/12/2021 31/12/2020
Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille 19.552 17.683
Netto huurresultaat 27.202 26.227
Operationele marge 71,87% 67,42%
Uitkeerbaar resultaat per aandeel
Denitie:
Het uitkeerbaar resultaat per aandeel is samengesteld
uit het EPRA resultaat vermeerderd met de gereali‑
seerde meerwaarden op verkopen, gedeeld door het
aantal aandelen.
Doel:
Deze APM meet de uitkeringscapaciteit van de
vennootschap.
Reconciliatie:
(in € k) 31/12/2021 31/12/2020
EPRA resultaat 16.283 14.604
Gerealiseerde uitkeerbare meerwaarden op verkopen 5.236 5.019
Uitkeerbaar resultaat 21.519 19.623
Gemiddeld aantal aandelen 3.288.547 3.288.146
Uitkeerbaar resultaat per aandeel (in €) 6,54 5,97
203
Permanent document

AGENDA VAN DE AANDEELHOUDER
2022
Jaarlijks persbericht over het boekjaar 2021 donderdag 24februari2022
Online plaatsen van het jaarlijks financieel verslag op de website vrijdag 1april2022
Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2021 dinsdag 3mei2022
Slotdividend boekjaar 2021 – Ex date maandag 9 mei2022
Slotdividend boekjaar 2021 – Record date dinsdag 10mei2022
Slotdividend boekjaar 2021 – Payment date woensdag 11mei2022
Tussentijdse verklaring: resultaten op 31maart2022 woensdag 18mei2022
Halfjaarlijks financieel verslag: resultaten op 30 juni2022 woensdag 7september2022
Tussentijdse verklaring: resultaten op 30 september2022 donderdag 17november2022
2023
Jaarlijks persbericht over het boekjaar 2022 donderdag 16februari2023
Online plaatsen van het jaarlijks financieel verslag op de website vrijdag 31 maart 2023
Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2022 dinsdag 2mei2023
Slotdividend boekjaar 2022– Ex date maandag 8mei2023
Slotdividend boekjaar 2022– Record date dinsdag 9 mei2023
Slotdividend boekjaar 2022– Payment date woensdag 10mei2023
Tussentijdse verklaring: resultaten op 31maart2023 woensdag 17mei2023
Halfjaarlijks financieel verslag: resultaten op 30 juni2023 woensdag 6september2023
Tussentijdse verklaring: resultaten op 30 september2023 donderdag 17november2023
Investor relations
Home Invest Belgium heeft voor het Nederlands
gekozen als ofciële taal; enkel het Nederlandstalig
nancieel jaarverslag heeft bewijskracht.
De Franstalige en Engelstalige versies zijn vertaald onder
de verantwoordelijkheid van Home Invest Belgium.
204

205
Permanent document

VOOR BIJKOMENDE INFORMATIE
Sven Janssens
Chief Executive Ofcer
Tel: +32.2.740.14.51
Email: investors@homeinvest.be
www.homeinvestbelgium.be
Preben Bruggeman
Chief Financial Ofcer
Home Invest Belgium
Woluwedal 46, Bus 11
B – 1200 Brussel

Home Invest Belgium NVHome Invest Belgium NV
Openbare GVV naar Belgisch recht
Woluwedal 46/11
B‑1200 Brussel
T +32 2 740 14 50
investors@homeinvest.be
www.homeinvestbelgium.be
RPM: 0420.767.885. ISIN BE 003760742