• IMMOMOURY - Rapport financier annuel 2025
  • Chiffres-clés1
  • Sommaire
  • Qui sommes-nous ?
  • Message du président
  • Administrateur unique et son Conseil d’administration
  • Dirigeants effectifs et équipe opérationnelle
  • Faits marquants de l’exercice
  • Stratégie et politique d’Immo Moury
  • Informations boursières
• Rapport de gestion de l’administrateur unique
• Rapport immobilier
• Rapport sur les états financiers
• Annexes aux états financiers
• Rapport du commisaire
• Renseignements généraux

RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2025

1. Il s’agit de chiffres clés établis sur base statutaire. Les chiffres indiqués peuvent présenter des
différences liées aux arrondis. Certaines modifications de classification ont été réalisées dans
l'exercice comparatif. Elles sont détaillées en note de bas de page dans les états financiers.
2. Le taux d’occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des
biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des
terrains, des immeubles en construction, des projets de développement et des immeubles
détenus en vue de la vente.
3. Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre
les loyers perçus au cours de l’exercice (€ 2.887 milliers) et la juste valeur du portefeuille
immobilier à la date de clôture de cette période (€ 41.387 milliers). Le rendement brut
des titres SIR et FIIS (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes
concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date
de clôture de cette période) n’est pas présenté car les dividendes perçus ne concernent
pas les périodes présentées ci-dessus (date de clôture différente à celle d’Immo Moury
et, dans certains cas, acomptes sur dividende perçus). Les informations concernant les
rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet
des SIR que nous avons en portefeuille. Concernant le rendement dividendaire des titres de
la FIIS en portefeuille, nous nous référons à la note 21 du rapport sur les états financiers.
4. Calculé comme le ratio entre l’endettement défini par l’article 13 §1
er
, alinéa 2,3 et 4 de
l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et le total du passif.
Le détail du calcul est repris en note 31 du rapport sur les états financiers.
5. Valeur obtenue en divisant l’actif net d’Immo Moury par le nombre d’actions émises sous
déduction des actions propres détenues par la société à la date de clôture.
6. Depuis le 1er janvier 2017, le précompte mobilier sur les dividendes s’élève à 30%.
7. Le cours de bourse moyen est calculé comme la moyenne des cours de clôture de l’action
Immo Moury au cours de l’exercice.
8. Valeur obtenue en divisant le dividende brut par le cours de bourse moyen de l’exercice.
(en milliers d’EUR) 31 mars 2025 31 mars 2024
PATRIMOINE
Juste valeur du portefeuille immobilier 41.387 41.825
Juste valeur du portefeuille titres SIR et FIIS 4.205 4.118
Total portefeuille 45.592 45.943
Taux d'occupation des immeubles
2
98,73% 97,08%
Rendement brut annuel des immeubles
3
6,98% 6,88%
Ratio d’endettement
4
49,26% 49,88%
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
Résultat locatif net 2.885 2.883
Résultat immobilier 2.958 2.952
Résultat d’exploitation des immeubles 2.314 2.329
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille 1.925 1.953
Résultat sur vente d’immeubles de placement 0 49
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -520 -614
Autre résultat sur portefeuille 14 14
Résultat d'exploitation 1.419 1.402
Résultat financier -598 -903
Impôts -57 -57
Résultat net de l’exercice 764 442
Autres éléments du résultat global -41 -571
Résultat global de l’exercice 723 -129
Résultat net de l’exercice, variation de la juste valeur du portefeuille immobilier et des instruments de couverture 1.446 1.539
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE
Total des actifs non courants 47.507 48.139
Total des actifs courants 524 422
Total des actifs 48.031 48.561
Total des capitaux propres 25.110 25.312
Total des passifs non courants 18.759 19.287
Total des passifs courants 4.162 3.962
Total du passif 48.031 48.561
L’ACTION IMMO MOURY
Nombre d’actions souscrites (en nombre d’actions) 463.154 463.154
Valeur nette d’inventaire (en €)
5
54,34 54,77
Dividende brut par action (en €) 1,80 2,00
Dividende net par action (en €)
6
1,26 1,4
Cours de bourse au 31 mars (en €) 30,60 29,00
Cours de bourse moyen au cours de l’exercice (en €)
7
31,37 35,44
Rendement dividendaire brut (en %)
8
5,74% 5,64%
Rendement dividendaire net (en %) 4,02% 3,95%
Chiffres-clés
1

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
1
Sommaire
à
Chiffres clés 00
Qui sommes-nous ? 02
Message du président
03
Administrateur unique et son conseil 04
Dirigeants effectifs et équipe opérationnelle 04
Faits marquants de l’exercice 05
Stratégie et politique d’Immo Moury 06
Informations boursières
07
Rapport de gestion de l'administrateur unique 09
Rapport immobilier 35
Rapport sur les états financiers 55
Rapport du commissaire sur les comptes annuels 97
Renseignements 103
Fiche informative et calendrier financier 104

2
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Immo Moury SA a été constituée le 18 juillet 2007 et a été agréée en qualité
de Sicafi belge le 21 août 2007. Le 7 novembre 2014, Immo Moury SA a acquis
le statut de société immobilière réglementée publique. Le 26 janvier 2023,
Immo Moury a été transformée en société anonyme.
Au 31 mars 2025, la juste valeur du portefeuille de Immo Moury s’élève à € 45.592 milliers.
Le portefeuille immobilier actuel est constitué d’immeubles situés essentiellement en Province de Liège mais également en Région
Wallonne et en Région Bruxelloise, dont la juste valeur s’élève à € 41.387 milliers au 31 mars 2025. Ces immeubles en portefeuille
au 31 mars 2025 représentent une surface de 34.977 m².
Le portefeuille est également constitué de titres d’autres sociétés immobilières réglementées ainsi que d’un fonds d’investissement
immobilier spécialisé dont la juste valeur est de € 4.205 milliers au 31 mars 2025.
Immo Moury SA est cotée sur le premier marché de Euronext Brussels depuis le 30 juin 2008 et la capitalisation boursière est
d’environ € 14,4 millions suivant le cours de bourse de l’action Immo Moury au 30 juin 2025.
Qui sommes-nous ?

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
3
Message du président
Résultat net de l’exercice de € 764 milliers
(+73% par rapport à l’exercice précédent)
Proposition à l’assemblée générale ordinaire d’un dividende brut
de 1,8000 euros par action, soit un dividende net de 1,26 euros
Rendement dividendaire brut de 5,74 % et net de 4,02 %
1
par rapport au cours
de bourse moyen de l’action Immo Moury au cours de l’exercice
Mesdames, Messieurs,
Chers actionnaires,
Au 31 mars 2025, le portefeuille d’Immo
Moury s’élève à € 45,6 millions (y
compris € 4,2 millions de titres de FIIS
et d’autres SIR).
Les revenus locatifs s’élèvent à € 2,8
millions en 2024-2025, ce qui est
équivalent aux revenus de l’année
précédente.
Le résultat net de l’exercice, hors
variation de la juste valeur du portefeuille
immobilier et des instruments de
couverture s’élève à € 1,5 millions au
31 mars 2025, similaire à l'an passé.
Les variations de juste valeur des
immeubles et des instruments de
couvertures ont engendré des charges
respectivement de € 0,5 million et € 0,2
million. Par conséquent, le résultat net
s’élève à € 0,8 million au 31 mars 2025
contre € 0,4 million l'année précédente.
Le ratio d’endettement de Immo Moury
au 31 mars 2025 se situe à 49,26 %. Il
en résulte une capacité d’endettement
disponible supplémentaire de l’ordre
de € 7 millions à portefeuille constant
pour atteindre la limite de 65 %
d’endettement imposé à une SIR.
L’administrateur unique a décidé de
proposer à l’assemblée générale des
actionnaires du 9 septembre 2025 le
paiement d’un dividende brut par action
de 1,800 euros (soit 1,2600 euros net
par action), ce qui correspond à un
rendement dividendaire brut de 5,74 %
sur base du cours moyen de l’action
Immo Moury au cours de l’exercice.
Le payout s’établit à € 0,8 million ce
qui est légèrement supérieur au seuil
minimum de distribution
2
(comme
détaillé au chapitre 3 de l’Annexe C de
la loi du 13 juillet 2014). Le pourcentage
du payout par rapport au résultat corrigé
selon le chapitre 3 de l’Annexe C de la
loi du 13 juillet 2014 s’élève à 57,2 %.
Il est inférieur à 80 % car le montant
affecté à la diminution de la dette est
déduit du résultat corrigé pour obtenir
le seuil minimum de distribution.
Sous les réserves d’usage, Immo Moury
envisage le futur de manière sereine vu
la majorité de ses immeubles loués à
long terme, l’indexation de ses revenus
et ses contrats de couverture de taux la
protégeant en grande partie contre une
hausse de taux.
Pour terminer, je tiens à remercier au
nom du Conseil d’administration de
l’administrateur unique, l’ensemble
de nos collaborateurs, partenaires et
actionnaires, qui ont contribué à notre
succès avec enthousiasme. Je les
remercie plus particulièrement pour la
confiance qu’ils nous ont témoignée
depuis l’introduction en bourse et
qu’ils continueront, je l’espère, à nous
témoigner dans le futur.
M. MICHEL FORET,
président du Conseil d’administration
de Moury Management SA,
administrateur unique.
1. Le taux du précompte mobilier sur dividende s’élève à 30% depuis le 1
er
janvier 2017.
2. Le détail du calcul est repris au point 9 du rapport de gestion.

4
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Administrateur unique
et son Conseil d’administration
Dirigeants effectifs
et équipe opérationnelle
Conformément à l’article 14, §3 de
la loi du 12 mai 2014, la direction
effective d’Immo Moury est confiée
à Monsieur Gilles-Olivier Moury et
Madame Christelle Goffin, tous deux
administrateurs de Moury Management
SA. Monsieur Gilles-Olivier Moury
exerce cette fonction à titre gratuit
depuis la création de la société.
Immo Moury SA dispose d’une équipe
opérationnelle de six personnes placées
sous la direction et la responsabilité de
Moury Management SA.
Moury Management SA est l’administrateur unique d’Immo Moury SA.
Moury Management a pour objet exclusif la gestion de la société immobilière réglementée Immo Moury et n’exerce aucun autre
mandat. Le mandat de l’administrateur unique de Moury Management a une durée indéterminée.
Moury Management SA est représentée par son Conseil d’administration qui est composé comme suit :
Nom de
l'administrateur
Fonction de
l’administrateur
Critère
d’indépendance
Période de fonction
pendant l’exercice
Début de mandat Fin de mandat
Nombre de
renouvellements
des administrateurs
indépendants
M. Michel Foret
Administrateur
non exécutif
(Président du
Conseil)
Indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 -
M. Gilles-Olivier Moury
1
Administrateur
exécutif
Non indépendant
Tout l’exercice 27/09/19
09/09/25
Non applicable
Mme Christelle Goffin
2
Administrateur
exécutif
Non indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 Non applicable
Mme Danielle Coune
Administrateur
non exécutif
Indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 -
M. Pierre Gustin
Administrateur
non exécutif
Indépendant Tout l'exercice 14/09/21 14/09/27 -
1. Dirigeant effectif
2. Dirigeant effectif

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
5
Faits marquants de l’exercice
RÉSULTAT NET,
HORS VARIATION DE JUSTE VALEUR
3
À
€ 1.446 MILLIERS
(contre € 1.539 milliers au 31 mars 2024)
DIVIDENDE BRUT DE
1,8000 € PAR ACTION
équivalent
à l’exercice 2022-2023
RATIO D’ENDETTEMENT DE
49,26 %
1
La capacité d’endettement
supplémentaire, à portefeuille constant,
est dès lors de l’ordre de € 7 millions
2
TAUX D’OCCUPATION DE
98,7%
(contre un taux d’ occupation
de 97,1% au 31 mars 2024)
1. Calculé comme le ratio entre l’endettement défini par l’article 13 § 1
er
, alinea 2, 3 et 4 de l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières règlementées (€ 22.812 milliers) et le
total de l'actif diminué des instruments de couverture comptabilisés à l'actif (€ 46.307 milliers). Le détail du calcul est repris en note 31.
2. Calculé comme l’endettement complémentaire disponible avant d’atteindre le plafond d’endettement de 65 % repris dans l’article 23 de l’AR du 13 juillet 2014, relatif aux SIR (soit € 46.307
milliers x 65 % - 22.812 milliers).
3. Ceci correspond au résultat net hors variation de la juste valeur du portefeuille immobilier et des instruments de couverture. Ceci permet d’évaluer le résultat de l’activité immobilier d’Immo
Moury en excluant les principaux éléments non cash qui impactent le résultat net.
2024-2025

6
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Stratégie et politique d’Immo Moury
Cette stratégie est mise en œuvre,
d’une part, par l’exécution de travaux
de rénovation sur les biens immobiliers
inoccupés et, d’autre part, par l’étude
de dossiers d’investissement en ce qui
concerne l’acquisition, la construction,
la rénovation, l’extension ou, plus
généralement, le développement de
bâtiments.
À court terme, la Société a pour objectif
de remettre en état les immeubles
de placement inoccupés en vue de
trouver rapidement des preneurs et de
maintenir ainsi un taux d’occupation
proche de 100 %.
À long terme, elle entend mettre en
œuvre une stratégie de croissance
prudente qu’elle souhaite traduire par
plusieurs investissements et a pour
objectif d’atteindre une taille critique
suffisante pour améliorer la liquidité
de ses actions ainsi que de diversifier
davantage son portefeuille.
La Société exécute cette stratégie en
concluant des accords :
C avec des exploitants pour acquérir
ou construire des biens qui leur
seront loués ;
C avec des promoteurs et
entrepreneurs pour acquérir des
biens en état futur d’achèvement ;
C avec des tiers pour réaliser des
opérations qui dépasseraient la
capacité d’investissement de la
Société ou pour bénéficier de
compétences locales ou sectorielles
spécifiques.
La conjoncture économique n’a pas
permis à Immo Moury de croître au
rythme qu’elle avait escompté.
Toutefois, depuis son agrément, la
Société a investi € 33 millions dans son
patrimoine immobilier, ce qui représente
une croissance de 180 % de sa valeur
initiale en 17 ans (malgré les quelques
cessions récentes de biens immobiliers
vétustes).
La Société ne détient pas de biens
immobiliers qui représentent plus de
20 % du total de ses actifs.
La Société réitère sa volonté d’accroître
la diversification de ses actifs.
Le management est à l’étude de projets
d’investissement et reste attentif à toute
forme d’opportunités qui pourraient se
présenter et qui entrent dans la stratégie
du management.
Les critères d’acquisition ou de
développement suivants résument la
stratégie d’Immo Moury :
C bail de longue durée;
C locataires de qualité;
C possibilité d’acquisition via la reprise
de sociétés immobilières;
C localisations de premier plan du
bien;
C investissements privilégiés entre 5
et 10 millions d’euros sur la base de
bâtiments loués à plus de 75 %;
C bâtiments polyvalents et de qualité;
C terrains à bâtir.
La Société est prête à saisir toute
opportunité d’investissement qui
s’offrirait à elle et qui correspondrait
à ses critères d’acquisition et
développement.
Immo Moury poursuit une stratégie qui consiste à détenir ses immeubles
pour compte propre pour une longue durée, les maintenir en parfait état locatif,
y faire les travaux nécessaires pour les maintenir en parfaite conformité avec
la réglementation existante et y apporter de la valeur ajoutée en les adaptant
aux attentes des locataires et plus généralement de développer son portefeuille
immobilier de manière prudente.

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
7
Informations boursières
Au 31 mars 2025, la valeur nette
d’inventaire est égale à € 54,34 contre
un cours de bourse de € 30,60.
Au 31 mars 2024, la valeur nette
d’inventaire est égale à € 54,77 contre
un cours de bourse de € 29,00.
ISIN : BE0003893139
Code Euronext : BE0003893139
Marché : EURONEXT BRUXELLES
Type : Actions - Actions ordinaires - Double fixing
Compartiment : C (Small caps)
COURS IMMO MOURY VALEUR NETTE PAR ACTION
IMMOU
LISTED
NYSE
EURONEXT
SEPT. 2008
MARS 2009
SEPT. 2009
MARS 2010
SEPT. 2010
MARS 2011
SEPT. 2011
MARS 2012
SEPT. 2012
MARS 2013
SEPT. 2013
MARS 2014
SEPT. 2014
MARS 2015
SEPT. 2015
MARS 2016
SEPT. 2016
MARS 2017
SEPT. 2017
MARS 2018
SEPT. 2018
MARS 2019
SEPT. 2019
MARS 2020
SEPT. 2020
MARS 2021
SEPT. 2021
MARS 2022
SEPT. 2022
MARS 2023
SEPT. 2023
MARS 2024
SEPT. 2024
MARS 2025
20
30
40
50
60
70
80

8
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025

Rapport de
gestion de
l’administrateur
unique
à

10
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
1. Déclaration de gouvernement d’entreprise
ADHÉSION AU CODE
BELGE DE GOUVERNANCE
D’ENTREPRISE
Immo Moury SA applique le Code belge
de Gouvernance d’entreprise publié le
17 mai 2019 (ci-après, le "Code 2020”),
qui constitue son code de référence au
sens de l’article 3:6, §2, 1° du Code des
sociétés et des associations qui peut être
consulté notamment sur le site : www.
corporategovernancecommittee.be.
Le Conseil d’administration déclare
qu’à sa connaissance, la gouvernance
d’entreprise pratiquée par Immo Moury
est conforme aux règles du Code 2020.
La charte de gouvernance d’entreprise
d’Immo Moury a été rédigée par
l’administrateur unique sur base des
recommandations du Code belge de
gouvernance d’entreprise 2020. Cette
Charte qui a été mise à jour pour la
dernière fois le 6 juin 2023 est disponible
sur notre site internet :
www.immomoury.com.
DISPOSITIONS DU CODE
AUXQUELLES LA SOCIÉTÉ
NE S’EST PAS CONFORMÉE
AU COURS DE L’EXERCICE
QUI FAIT L’OBJET DU
PRÉSENT RAPPORT
DURÉE DES MANDATS
DES ADMINISTRATEURS DE
L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
1
Les administrateurs sont nommés pour
six ans conformément à l’article 12
des statuts de l’administrateur unique,
Moury Management, ce qui déroge
au principe 5 point 5.6 du Code 2020,
et sont rééligibles. L’activité de la
société demande en effet la présence
d’administrateurs expérimentés et la
taille et l’organisation de la société
requièrent une grande stabilité au sein
du conseil d’administration.
COMITÉS D’AUDIT, DE
NOMINATION ET DE
RÉMUNÉRATION
2
Selon l’article 7:99,§ 3 et 7:100 § 4 du
Code des sociétés et des associations,
la constitution des comités d'audit et de
rémunération n'est pas obligatoire si les
sociétés cotées répondent au moins à
deux des trois critères suivants :
C nombre moyen de salariés inférieur
à 250 personnes;
C total du bilan inférieur ou égal à
43.000.000 euros;
C chiffres d’affaires net annuel inférieur
ou égal à 50.000.000 euros.
Immo Moury répond à deux des trois
critères d’exclusion précités puisque
son total bilantaire est supérieur à
43.000.0000 euros.
Par conséquent, Immo Moury a décidé,
en raison de sa moindre taille et de
l’ampleur de ses activités, de n’instituer
ni un comité d’audit, ni un comité
de rémunération. En conséquence,
le conseil d’administration de
l’administrateur unique cumule ses
compétences et les missions du comité
de rémunération et du comité d’audit.
De plus, pour les mêmes raisons que
celles énoncées ci-dessus, le conseil
d’administration de l’administrateur
unique a décidé également de ne pas
instituer de comité de nomination.
RÉMUNÉRATION DES
ADMINISTRATEURS
EXÉCUTIFS ET DIRIGEANT
EFFECTIFS
3
En raison de l’ampleur de l’activité
de la société et de la structure de
son actionnariat, la rémunération
des administrateurs et des dirigeants
effectifs n’est ni liée à leurs performances
individuelles ni à celles de la société.
La rémunération des administrateurs
non exécutifs et de Monsieur Gilles-
Olivier Moury est uniquement constituée
des jetons de présence au conseil
d’administration. La rémunération de
Christelle Goffin est constituée d’un
package salarial incluant une voiture
de société ainsi que des jetons de
présence.
Les administrateurs non exécutifs
ne perçoivent pas une partie de leur
rémunération sous la forme d’actions
de la société.
PRINCIPALES
CARACTÉRISTIQUES DES
SYSTÈMES DE CONTRÔLE
INTERNE ET DE GESTION
DES RISQUES
L’ORGANISATION DU
CONTRÔLE INTERNE ET DE
LA GESTION DES RISQUES
Compte tenu de la petite taille
d’Immo Moury, du nombre très limité
d’intervenants et de la forte implication
directe et continue des dirigeants
effectifs, l’organisation administrative et
comptable existante est peu complexe
et les canaux de communication très
courts.
1. Dérogation à la disposition 5.6 du Code 2020 2. Dérogation au principe 4 du Code 2020 3. Dérogation aux dispositions 7.7 à 7.9 du Code 2020

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
11
Le contrôle interne en matière
d’information financière et comptable
au sein d’Immo Moury repose sur les
éléments suivants :
C Respect des règles et principes
comptables applicables;
C Communication des informations
financières de la société;
C Reporting semestriel et budget
régulièrement mis à jour;
C La qualité du contrôle interne est
évaluée au fil de l’exercice :
C par la direction effective, qui
veille à la pertinence et à
l’efficacité des systèmes de
contrôle interne et de gestion
des risques de la Société et
assure le suivi de l’audit interne
et du contrôle externe effectué
par le commissaire, formule
tous avis et recommandations
au conseil d’administration
de l’administrateur unique
dans ces domaines ; elle
procède notamment à la revue
des clôtures semestrielles,
des traitements comptables
spécifiques, des litiges et des
principaux risques;
C par l’auditeur interne qui est
chargé d’examiner et d’évaluer le
bon fonctionnement, l’efficacité
et l’efficience du contrôle interne
ainsi que des fonctions de
compliance et de gestion des
risques;
C par le commissaire dans le
cadre de sa revue des comptes
semestriels et annuels qui
formule des recommandations
concernant le contrôle interne et
la tenue des états financiers.
INFORMATIONS
SUR LES RISQUES
Toute activité comporte, par essence,
des risques. L’objectif d’Immo Moury
est de gérer au mieux ces risques
afin de générer des revenus stables
et récurrents. Les principaux facteurs
de risques auxquels Immo Moury
est confrontée font l’objet d’un suivi
régulier.
Les principaux risques auxquels Immo
Moury est confrontée ainsi que les
réponses mises en place pour contrôler
ces risques sont détaillés ci-dessous :
LE MARCHÉ
Risque économique
Description du risque
Immo Moury SA est exposée au risque
de chômage immobilier en fonction de
l’offre et de la demande sur le marché
immobilier. Ce risque est étroitement
lié à la diversification commerciale,
géographique et sectorielle.
Réponses pour contrôler le risque
La société limite ce risque en veillant à
maintenir une diversification suffisante :
C des types d’actifs (bureaux, semi-
industriels, commerces, résidentiels,
titres de SIR et FIIS);
C du type de locataire (public, privé);
C de la localisation géographique des
biens.
LE PATRIMOINE IMMOBILIER
D’IMMO MOURY
Risque afférent aux revenus
locatifs
Description du risque
La totalité du chiffre d’affaires d’Immo
Moury est constitué des loyers générés
par la location d’une part et par la
perception des dividendes des titres
détenus dans d’autres SIR et FIIS d’autre
part. La société est dès lors exposée au
risque de la perte de revenus locatifs
liée au départ de locataires, au risque
de défaillance financière des locataires
ainsi qu’au risque lié à l’évolution de
l’activité des autres SIR dans lesquelles
Immo Moury détient des titres, qui
pourrait générer une diminution des
dividendes. La diminution du taux
d’occupation des immeubles, le défaut
de paiement de loyers et la baisse des
dividendes perçus sont susceptibles
d’avoir une incidence négative sur
les résultats d’Immo Moury. De plus,
en cas de départ de locataire ou de
renouvellement du bail, la vacance ou
le renouvellement à un loyer inférieur
peut affecter les revenus de la société
et sa trésorerie.
Réponses pour contrôler le risque
Concernant la défaillance financière
des locataires, des procédures de suivi
de paiement rigoureuses sont mises en
place.
Les immeubles amenant de manière
récurrente des locataires avec une
situation financière non solide sont
identifiés et analysés en termes de
rentabilité pour décider s’il est opportun
de les maintenir en portefeuille ou si il
est préférable de les mettre en vente afin
d’investir dans des biens immobiliers
plus rentables.
Au 31 mars 2025, le taux d’occupation
s’élève à 98,73% contre 97,08% au 31
mars 2024. Le montant des créances
douteuses s’élève à € 16 milliers à l’actif
de bilan. Il n'y a pas eu de réductions
de valeurs actées au cours de l’exercice
alors que les reprises de réductions
de valeurs enregistrées au cours de
l’exercice s’élèvent à € 15 milliers. Il
n'y a pas eu des gratuités locatives
accordées en début de bail durant
l’exercice 2024-2025.

12
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Risque lié à la juste valeur
des immeubles
Description du risque
Le portefeuille immobilier est évalué
trimestriellement. Cette évaluation des
biens à la hausse ou à la baisse influe
directement sur le résultat net, les fonds
propres et le ratio d’endettement de la
Société.
La Société est également exposée au
risque de surévaluation ou de sous-
évaluation des immeubles par les
experts immobiliers indépendants par
rapport à la réalité du marché.
Réponses pour contrôler le risque
Immo Moury mène une politique
d’entretien constant de son portefeuille
d’immeubles afin de maintenir, voire
d’augmenter, les loyers existants, mais
aussi de faciliter la relocation de ses
actifs immobiliers.
Afin de limiter le risque de
surévaluation ou de sous–évaluation
des immeubles par les experts
immobiliers indépendants, Immo Moury
organise des réunions et visites des
biens immobiliers avec les experts
immobiliers et questionne la pertinence
de l’évaluation réalisée afin de refléter
au plus juste la valeur du portefeuille
immobilier.
Ces mesures n’éliminent cependant pas
complètement le risque de dépréciation
des immeubles.
Risque lié aux titres détenus
dans d’autres SIR
Description du risque
Ce risque concerne l’évolution de
la juste valeur des titres de SIR
en portefeuille qui sont cotées sur
Euronext. L’évolution de la valeur de
marché des titres de SIR en portefeuille
est disponible respectivement sur les
sites internet officiels de ces SIR et
sur des sites boursiers. La variation
du portefeuille a une incidence sur le
résultat global, sur les fonds propres et
sur le ratio d‘endettement de la Société.
Réponses pour contrôler le risque
Afin de limiter ce risque Immo Moury
a acquis des titres d’autres SIR
(Cofinimmo et WDP) dont le rendement
est stable et pour lesquels la liquidité
est suffisante en cas de nécessité de
vente immédiate. Ces titres assurent
également une diversification du risque
vu le grand nombre de biens gérés par
ces sociétés.
Au 31 mars 2025, une variation négative
de 10 % de la juste valeur des titres de
SIR aurait un impact de € -189 milliers
sur les fonds propres, de 0,20 % sur le
ratio d’endettement et pas d’impact sur
le résultat net puisque la variation de
juste valeur des titres SIR est enregistrée
au niveau des autres éléments du
résultat global.
Risque de sinistre et de dégradation
Description du risque
La Société est exposée au risque de
devoir supporter les conséquences
financières liées à la survenance
d’un sinistre majeur, au risque de
dépréciation de ses immeubles à
la suite de l’usure résultant de leur
utilisation par ses locataires, etc.
Réponses pour contrôler le risque
Ces risques sont couverts par des
assurances dont la valeur totale de
couverture des immeubles est en
concordance avec leur juste valeur.
Le détail des montants assurés par
immeuble ainsi que les primes payées
sont repris dans le rapport immobilier
du présent rapport en page 37.
Risques environnementaux,
sociétaux et de gouvernance (ESG)

Description du risque
Les critères dits “ESG” sont un ensemble
de critères non financiers permettant
d'analyser la dimension socialement
responsable d'une entreprise. Dans le
futur, l'attractivité des immeubles du
patrimoine dépendra notamment de
leur caractère durable (localisation,
performance énergétique, proximité
des moyens de transport…) et de leur
résilience au changement climatique.
Des manquements à ce niveau seront
de nature à freiner les locataires/
exploitants potentiels ou les éventuels
acquéreurs. De plus, les actionnaires et
les institutions financières exigeront de
plus en plus de transparence par rapport
aux ambitions sociétales de la Société.
Réponses pour contrôler le risque
À ce jour, Immo Moury n’a connaissance
d’aucun litige, réclamation ou autre
problème potentiel en matière
environnementale et n’a jamais été
confrontée à des problèmes similaires
par le passé. La Société s'efforce
depuis quelques années à renouveler
son patrimoine grâce à des immeubles
neufs qui respectent les normes les
plus récentes en matière énergétique
et environnementale. Immo Moury est
toujours plus attentive à son empreinte
carbone et a déménagé son siège
social dans un bâtiment basse énergie
muni de panneaux solaires en façade
et toiture. Elle commence également
à analyser les pistes d'amélioration
possibles par rapport à son patrimoine
existant.
Risques liés à la concentration
du patrimoine immobilier
Description du risque
Afin d’assurer une répartition adéquate
des risques, le patrimoine immobilier de
la Société doit être diversifié tant au ni-
veau sectoriel que géographique.
De plus, conformément à l’article 30 de
la loi du 12 mai 2014, aucune opération
effectuée par la société réglementée
publique ne peut avoir pour effet que

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
13
plus de 20 % de ses actifs consolidés
ne soient placés dans des biens immo-
biliers qui forment un seul ensemble
d'actifs.
La FSMA peut, aux conditions fixées
par elle, accorder une dérogation aux
limites ci-dessus,
C pour une période de 2 ans au
maximum, à compter de la date
d'agrément, ou
C lorsque la SIRP établit qu'une telle
dérogation est dans l'intérêt de ses
actionnaires, ou
C lorsque la SIRP établit qu'une telle
dérogation est justifiée sur la base
des caractéristiques spécifiques
du placement, et notamment de
l'ampleur et de la nature de celui-ci.
Cette dérogation ainsi que ses
éventuelles conditions doivent être
détaillées dans le prospectus et
les rapports financiers annuels ou
semestriels établis jusqu'au moment
où la dérogation devient sans objet.
Les dérogations ci-dessus ne peuvent
être accordées par la FSMA si le
taux d'endettement consolidé de la
SIRP et de ses sociétés du périmètre
dépasse 33 % des actifs consolidés,
sous déduction des instruments de
couverture autorisés, au moment de
l'acquisition ou de la cession concernée.
Les dérogations sont retirées par
la FSMA dans le cas où le taux
d'endettement consolidé de la SIRP et
de ses sociétés du périmètre dépasse
33 % des actifs consolidés à un
quelconque moment de la période de
dérogation.
La limite de 20 % ne s'applique pas aux
biens immobiliers ou actifs couverts
par un engagement à long terme d'un
État membre de l'Espace économique
européen qui a la qualité de locataire ou
utilisateur des biens concernés.
Réponses pour contrôler le risque
Toutes les opportunités d'investisse-
ment sont analysées afin d'identifier si
elles dépasseraient la limite pruden-
tielle, l’objectif étant d’augmenter pro-
gressivement le portefeuille immobilier
de la société. Il est à noter qu'au 31 mars
2025, Immo Moury n’a aucun immeuble
dans son portefeuille, qui dépasse 20 %
du total de ce portefeuille
LES RISQUES FINANCIERS
Risque d’inflation et de déflation
Description du risque
L'inflation ou la déflation consistent
en un risque exogène car relevant
d’influences externes majeures
étroitement corrélées au contexte
économique, mais aussi aux politiques
des banques centrales. L’évolution
(inflationniste ou déflationniste) peut
impacter le résultat net de la Société
et sa valeur patrimoniale ainsi que
l’environnement socio-économique de
la société.
Les baux d’Immo Moury prévoient des
clauses d’indexation des loyers liées à
l’évolution de l’indice santé. De ce fait,
la Société est exposée à un risque de
déflation sur ses revenus. Par ailleurs,
Immo Moury est également exposée au
risque que les coûts auxquels elle doit
faire face soient indexés sur une base
qui évolue plus rapidement que l’indice-
santé.
Réponses pour contrôler le risque
Les loyers ou redevances sont indexés
à la date anniversaire du contrat en
fonction de l’évolution de l’indice
santé ou de l’indice des prix à la
consommation.
Les contrats de location significatifs et
récents incluent une clause limitant les
effets négatifs pour la Société d’une
variation négative des index précités.
De plus, en cas d’inflation ou de
déflation, les coûts et les revenus sont
impactés, ce qui limite l’impact global
sur le résultat net de la Société.
Risque de financement et de taux
d’intérêt
Description du risque
Immo Moury se finançant majoritaire-
ment au travers d’emprunts bancaires
contractés à taux flottant, elle est
confrontée à un risque financier poten-
tiel, lié à la fluctuation des taux Euribor
court terme.
En conséquence, une hausse des
taux d’intérêts court terme aura un
impact sur les charges financières qui
en découlent, augmentant le coût de
financement de la Société à plus ou
moins long terme. Ceci aura un effet
négatif sur la valeur de l’actif net et sur
le résultat de chacune des périodes
successivement impactées par cette
majoration des taux court terme.
Réponses pour contrôler le risque
Au 31 mars 2025, le ratio d’endettement
tel défini par l’AR du 13 juillet 2014
s’élève à 49,26 %. Pour limiter le risque
sur la volatilité du taux d’intérêt, Immo
Moury a contracté trois couvertures de
taux d’intérêt à un taux IRS plus marge :
C de 2,05 % pour un montant de € 1,6
millions à échéance mars 2036 ;
C de 1,32 % pour un montant de € 10
millions à échéance septembre
2031 ;
C de 1,61 % pour un montant de € 2
millions à échéance mars 2032 ;
De plus, une analyse régulière est
réalisée afin d’évaluer s’il est opportun
de signer d’autre contrat de couverture
de taux pour le montant de ligne de
crédit utilisé à taux flottant, qui s’élève à
€ 8,2 millions au 31 mars 2025

14
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Risques liés aux contreparties
bancaires
Description du risque
La Société est confrontée au risque
d’insolvabilité de ses partenaires
financiers, ce qui pourrait avoir impact
sur les emprunts bancaires, instruments
de couverture et toutes autres facilités
de crédit établies avec ceux-ci.
Réponses pour contrôler le risque
Immo Moury fait appel à différentes
banques de référence pour assurer
une certaine diversification et limiter le
risque de défaillance d’une institution
financière. Immo Moury adopte
une politique financière prudente
surveillée régulièrement par le Conseil
d’administration.
Risques liés à la hausse du
précompte mobilier sur dividende
Description du risque
La Société détient des actions dans
d’autres sociétés immobilières
réglementées. Comme le statut fiscal
d’Immo Moury ne lui permet pas de
récupérer le précompte mobilier retenu
à la source sur le dividende payé, une
hausse de taux du précompte mobilier
diminue le rendement net obtenu sur les
actions.
Réponses pour contrôler le risque
La société limite ce risque en veillant à
maintenir une diversification suffisante
de ses actifs : entre les immeubles et
titres de SIR et FIIS. De plus, Immo
Moury analyse périodiquement
le rendement net des actions en
portefeuille (déduction faite du
précompte mobilier) et le compare avec
le rendement obtenu sur les immeubles.
Ceci permet de juger s’il est opportun
de maintenir les actions en portefeuille
ou s’il est préférable d’investir dans de
nouveaux projets immobiliers identifiés
ou de diminuer l’endettement.
Risque lié à la liquidité des titres
de la Société
Description du risque
La liquidité d’un titre s’apprécie
au travers du volume moyen de
transactions journalières enregistrées
sur une valeur sur une période donnée.
La Société connaît une faible liquidité
de ses actions limitant tant les
opportunités de sorties que d’achats de
ces dernières sur une courte période.
Réponses pour contrôler le risque
Actuellement, la capacité d'endettement
d’Immo Moury permet de concrétiser
les projets de développement sans
faire appel aux marchés financiers. De
plus, la Société continue à construire
une relation de confiance avec ses
actionnaires existants et les institutions
bancaires.
Risque lié à la distribution
du dividende selon l’article 7:212
du CSA (Code des sociétés et des
associations)
Description du risque
La condition essentielle qui gouverne
toute distribution de dividendes aux
actionnaires est énoncée à l’article
7:212 du Code des sociétés et des
associations de telle sorte qu’une telle
distribution ne peut avoir pour effet
de réduire l’actif net de la Société, tel
qu’il résulte des comptes annuels, en
dessous du capital et des réserves
indisponibles. En termes de sanction, sur
le plan civil, l’article 7:214 du code des
sociétés et des associations stipule que
toute distribution faite en contravention
des articles 7:212 du code des sociétés
et des associations doit être restituée
par le bénéficiaire de ladite distribution
si la Société prouve qu’il connaissait
l’irrégularité des distributions faites ou
ne pouvait l’ignorer compte tenu des
circonstances.
Réponses pour contrôler le risque
La société est contrainte par le cadre
juridique dans lequel elle évolue
de distribuer 80 % du résultat (AR
13/07/2014 Art.13 §1
er
). Toutefois, il est
à noter que l’obligation de distribution
est subordonnée au respect de l’article
7:212 du Code des sociétés et des
associations.
Le Conseil d’administration d’Immo
Moury veille à ce que les conditions
strictes prévues par le Code des sociétés
et des associations soient respectées
quel que soit le cas de figure.
LA RÉGLEMENTATION
EN VIGUEUR
Risque lié à l’évolution
de la réglementation
Description du risque
La Société est exposée au risque
de non-respect de réglementations
de plus en plus nombreuses et
complexes et en constante évolution,
ainsi qu’à la possible évolution de leur
interprétation ou de leur application par
les administrations ou par les tribunaux,
notamment en matière fiscale,
environnementale et d’urbanisme.
Le non-respect de la réglementation
expose la Société à des risques de
mise en cause de sa responsabilité,
de condamnations, de sanctions
civiles, pénales ou administratives,
ainsi qu’au risque de non-obtention ou
de non-renouvellement de permis. De
telles sanctions pourraient influencer
négativement l’activité de la Société et
sa rentabilité.
Réponses pour contrôler le risque
La Société respecte les réglementations
en vigueur et anticipe l’évolution de la
législation. La Société dispose d’une
juriste en interne licenciée en notariat
et peut faire appel à des consultants

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
15
externes qui ont les compétences
nécessaires pour veiller au respect des
réglementations en vigueur.
Risque de diminution du free float
Description du risque
Conformément à l’article 22 de la loi du
22 mai 2014 relative aux sociétés immo-
bilières réglementées, les promoteurs de
la Société doivent veiller à ce qu’au moins
30% des titres conférant le droit de vote
d’Immo Moury soient aux mains du public
de manière continue et permanente.
Réponses pour contrôler le risque
Le promoteur ainsi que les personnes
agissant de concert avec le promoteur
ont été informées du seuil de 30% de
free float à respecter. Toute acquisition
de titres réalisée par ceux-ci doit
immédiatement être communiquée à
Immo Moury qui vérifie le respect de
l’article 22 de la loi du 22 mai 2014 et
l’envoi de déclaration de transparence
si nécessaire. Au 30 juin 2025, le free
float s’élève à 33,86%.
LES RISQUES OPÉRATIONNELS
Risque IT / Cybersécurité
Description du risque
Immo Moury est confrontée au risque
de défaillance du système informatique
et de la cybercriminalité pouvant
compromettre l'intégrité et la fiabilité
des données ainsi que la continuité des
activités suite au dysfonctionnement de
processus critiques.
Réponses pour contrôler le risque
La continuité d’activité se définit comme
l’ensemble des mesures permettant, en
cas de crise, d’assurer la permanence
des activités et services essentiels, puis
la reprise planifiée des activités. Elle
couvre à la fois les aspects fonctionnels
et la dimension informatique.
Un plan de continuité d’activité est en
place et est en cours de réévaluation.
Par ailleurs, la Société a souscrit à un
contrat d’assistance et de maintenance
informatique avec un partenaire externe
qui gère également les back-ups
quotidiens sur son serveur localisé à
l’extérieur de la Société.
Situation de conflit d’intérêts
Description du risque
Compte tenu de l’actionnariat de Immo
Moury et de la composition du conseil
d’administration de Moury Management
SA, l’administrateur unique, il peut arriver
que Immo Moury conclue une opération
(notamment, une acquisition d’un bien
immobilier ou la signature d’un contrat
d’entreprise en vue de la construction,
de la rénovation ou de l’extension d’un
immeuble) avec des sociétés liées.
Dans telle situation, il est nécessaire de
vérifier que l’octroi d’un contrat à une
de ces sociétés est ou non de nature
à occasionner un préjudice à la Société
en vertu de la législation en vigueur et
des règles spécifiques établies par la
Société en la matière.
Réponses pour contrôler le risque
Dans de telles situations, Immo Moury
applique strictement les dispositions
légales en matière de conflits d’intérêts
(articles 7:96 et 7:97 du Code des
sociétés et des associations et l’article
37 de la loi du 12 mai 2014 relative aux
SIR) ainsi que la procédure plus stricte
développée spécifiquement dans sa
charte de gouvernance.
Continuité opérationnelle –
Dépendance vis-à-vis des
personnes clés
Description du risque
Actuellement, Immo Moury internalise
la gestion technique, administrative
et comptable de son portefeuille
immobilier. Compte tenu du caractère
réduit de son équipe, la société
est exposée à un certain risque de
désorganisation en cas de départ de
certains membres "clés” de son équipe.
Le départ inattendu de certain membre
de son équipe pourrait avoir un impact
négatif sur son développement.
Réponses pour contrôler le risque
Le travail en équipe et le partage
d'informations sont privilégiés pour
permettre la reprise temporaire du travail
d'une personne en cas d’absence ou le
temps d’un recrutement. De plus, selon
la fonction exercée, des profils sont plus
ou moins aisément disponibles sur le
marché.
Avec la mise à jour du nouveau
progiciel de gestion intégrée Adfinity,
Immo Moury renforce la pérennité
de ses processus internes ainsi que
la transmission de connaissances et
compétences.

16
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Comme indiqué dans les statuts, les
463.154 actions représentant le capital
de la SA Immo Moury sont toutes égales
entre elles.
ACTIONS PROPRES
Pour mémoire, lors de l’assemblée
générale extraordinaire du 26 janvier
2023, il a été décidé de renouveler l’au-
torisation pour la SA Moury Manage-
ment d’acheter et/ou vendre des titres
propres de la SA Immo Moury.
Au 31 mars 2025, le portefeuille
d’actions propres s’élève à 1.030
actions pour un total de € 51 milliers. Il
n’y a eu aucune opération au cours de
l’exercice clôturé au 31 mars 2025.
INFORMATIONS DANS LE CADRE
DE L’ARTICLE 34 DE L’AR DU 14
NOVEMBRE 2007 RELATIF AUX
OBLIGATIONS DES ÉMETTEURS
D’INSTRUMENTS FINANCIERS
ADMIS À LA NÉGOCIATION SUR
UN MARCHÉ RÉGLEMENTÉ
Les informations reprises ci-après
constituent les explications sur les
éléments susceptibles d’avoir une
incidence en cas d’offre publique
d’acquisition sur les actions d’Immo
Moury SA, tels que visés dans l’article
34 de l’Arrêté Royal du 14 novembre
2007.
Le capital social s’élève à € 22.073.220
et est représenté par 463.154 actions,
entièrement souscrites et libérées,
sans désignation de valeur nominale.
Il n’existe qu’une seule catégorie
d’actions.
C Il n’y a pas de restrictions légales
ou statutaires quant au transfert des
titres.
C Il n’y a pas de détenteurs de titres
disposant des droits de contrôle
spéciaux.
C Il n’y a pas de système d’actionnariat
du personnel.
C Il n’y a pas de restriction légale ou
statutaire à l’exercice du droit de
vote.
C Comme indiqué lors du communiqué
de presse relatif à la réglementation
en matière de transparence du 21
octobre 2013 (disponible sur notre
internet www.immomoury.com
> déclaration de transparence),
Madame Anne-Christelle et
Monsieur Geoffroy Horion sont
les contrôleurs ultimes d’Immo
Moury SA et y exercent un contrôle
conjoint. En date du 15 octobre
2013, Madame Anne-Christelle
Horion et Monsieur Geoffroy Horion
ont conféré chacun à Monsieur
Georges Moury une option d’achat
ainsi qu’un droit de préemption
relatif respectivement à 123.063
actions et 123.062 actions d’Immo
Moury SA. La date d’échéance du
droit de préemption est le 15 octobre
2018 avec reconduction tacite
pour des périodes successives
de 5 ans. En date du 7 août 2019,
Monsieur Georges Moury a cédé
les deux options d'achat précitées
à Sari Finance SA. Cette opération
est décrite dans la déclaration de
transparence du 18 décembre
2019.
C Les règles applicables à la nomi-
nation et au remplacement des
membres du Conseil d’adminis-
tration de Moury Management SA,
administrateur unique, et à la modi-
fication des statuts de Immo Moury
INFORMATIONS RELATIVES À LA PUBLICITÉ DES
PARTICIPATIONS IMPORTANTES ET INFORMATIONS RELATIVES
À L’ARTICLE 34 DE L'ARRÊTÉ ROYAL DU 14 NOVEMBRE 2007
STRUCTURE DE L’ACTIONNARIAT
La structure de l’actionnariat à la date de publication du rapport se présente comme suit :
Actionnaires Nombre d’actions Pourcentage
Geoffroy Horion 123.062 26,57 %
Anne-Christelle Horion 123.093 26,58 %
Gilles-Olivier Moury 1 0,00 %
SARI Finance SA 57.340 12,38 %
Moury Management SA 1.000 0,21 %
Moury Construct SA
1
820 0,18 %
Immo Moury (actions propres pour liquidité du titre) 1.030 0,22 %
Public 156.808 33,86 %
TOTAL 463.154 100,00 %
1. Les actions d’Immo Moury SA détenues par Moury Construct sont destinées à être échangées contre des coupons 22
de Moury Construct.

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
17
SA sont celles reprises dans la légis-
lation applicable — en particulier le
Code des sociétés et associations et
la loi du 12 mai 2014 - ainsi que dans
les statuts de Immo Moury SA. Ces
statuts ne s’écartent pas des dispo-
sitions légales précitées.
C Conformément au point 2 de l’article
6 des statuts, l’administrateur
unique est autorisé, pour une
période de 5 ans à dater de la date
de publication au Moniteur Belge
du PV de l’assemblée générale
extraordinaire du 26 janvier 2023, à
augmenter en une ou plusieurs fois le
capital à concurrence de maximum
€ 22.073.220. Cette autorisation
est renouvelable. Cette (ces)
augmentation(s) de capital peu-
(ven)t être effectuée(s) par apport(s)
en numéraire ou en nature. A la date
du présent rapport, l’administrateur
unique n’a pas encore eu recours à
cette possibilité.
C La société peut acquérir ses
propres actions en vertu décision
de l’assemblée générale prise en
tenant compte des quorums de
présence et de vote déterminés à
l’article 7:154 du Code des sociétés
et des associations, moyennant
communication de l’opération à
la FSMA et conformément aux
dispositions des articles 7:215 et
suivants du Code des sociétés et
des associations. Le 26 janvier 2023,
l’assemblée générale extraordinaire
a décidé d’autoriser l’administrateur
unique d’Immo Moury de procéder
pendant une période de 5 ans à
dater de la date de publication au
Moniteur Belge du PV de l’assemblée
générale extraordinaire du 26 janvier
2023, à l’acquisition d’un maximum
de vingt pourcent (20 %) des actions,
soit 92.630 actions de la société à un
prix unitaire qui ne peut être inférieur
à 85 % et supérieur à 115 % du cours
de clôture du jour précédant la date
y compris ceux où interviennent un
fonctionnaire public et en justice, dans le
respect des règles statutaires de celle-
ci et de la réglementation relative aux
sociétés immobilières réglementées.
Il peut conférer à tout mandataire
d’Immo Moury tous pouvoirs spéciaux,
restreints à certains actes ou à une série
d’actes déterminés à l’exclusion de la
gestion journalière et des pouvoirs qui lui
sont réservés par le Code des sociétés
et des associations et la réglementation
SIR. Il fixe également la rémunération
de ces mandataires qui est imputée
sur les frais de fonctionnement de la
société de gérance et peut les révoquer
en tout temps.
L’administrateur unique établit au
nom de la SIR Immo Moury le rapport
semestriel et le rapport annuel dans le
respect des dispositions applicables et,
en particulier, de la réglementation SIR,
ainsi que tout projet de prospectus,
prospectus ou document d'offre
publique des titres de la SIR Immo
Moury. L’administrateur unique désigne
les experts immobiliers conformément
à la réglementation SIR.
REPRÉSENTANT PERMANENT
Conformément à la loi, Moury Manage-
ment SA a désigné un représentant
permanent auprès d’Immo Moury,
chargé au nom et pour compte de
Moury Management SA de mettre
en œuvre les décisions prises par
les organes compétents de Moury
Management SA, c’est-à-dire par
le Conseil d’administration. Le
représentant permanent est Monsieur
Gilles-Olivier Moury, administrateur
délégué à la gestion journalière.
de l’opération. Cette autorisation est
renouvelable.
C Au 31 mars 2025, Immo Moury
détient 1.030 actions propres.
C Il n’y a pas d’accord important
auquel Immo Moury SA est partie
et qui prend effet, est modifié ou
prend fin en cas de changement de
contrôle dans le cadre d’une offre
publique d’achat.
C Il n’y a pas d’accord entre Immo
Moury SA et les membres du
Conseil d’administration de son
Administrateur unique ou de son
personnel prévoyant le paiement
d’indemnités en cas de démission
ou de cessation d’activités à la suite
d’une offre publique d’acquisition.
DESCRIPTION DE LA
COMPOSITION ET DU MODE DE
FONCTIONNEMENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION ET DE SES
COMITÉS
ADMINISTRATEUR UNIQUE
Moury Management SA est l’adminis-
trateur unique d’Immo Moury SA.
Moury Management a pour objet
exclusif la gestion de la SIR Immo
Moury et n’exerce aucun autre mandat.
Le mandat de l’administrateur
unique de Moury Management a été
renouvelé lors de l’assemblée générale
extraordinaire d’Immo Moury du 30 juin
2017 pour une durée indéterminée.
L’administrateur unique a le pouvoir
d’accomplir tous les actes nécessaires
ou utiles à la réalisation de l’objet social
de la SIR Immo Moury, à l'exception de
ceux que la loi ou les statuts réservent à
l'assemblée générale et de représenter
la SIR Immo Moury dans tous actes,

18
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’ADMINISTRATEUR UNIQUE MOURY MANAGEMENT SA
COMPOSITION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
Le Conseil d’administration doit être composé d’au moins trois administrateurs indépendants. Il doit en outre être composé d’une
majorité d’administrateurs non exécutifs. Enfin, la moitié du Conseil d’administration doit être composée d’administrateurs non liés
aux promoteurs. Les administrateurs sont nommés pour six ans au plus conformément à l’article 12 des statuts de l’administrateur
unique et sont rééligibles.
Moury Management SA, administrateur unique d’Immo Moury SA, est représentée par son Conseil d’administration composé
comme suit au cours de l’exercice clôturé au 31 mars 2025 :
C M. Michel Foret, administrateur
non exécutif indépendant et
président du Conseil d’adminis-
tration depuis le 27 septembre
2019. Monsieur Michel Foret est
Docteur en droit de l’Université de
Liège et gradué en informatique. Il a
notamment exercé les fonctions de
Gouverneur de la Province de Liège
de 2004 à 2015 et de Ministre Wallon
de l'aménagement du Territoire, de
l’Urbanisme et de l’Environnement
de 1999 à 2004. Il est actuellement
président du Fonds Forgeur au sein
de la Fondation Roi Baudouin. Il est
également administrateur du groupe
Vranken-Pommery Monopole SA et
de Vranken-Pommery Benelux. Son
premier mandat comme adminis-
trateur de Moury Management a
débuté le 27 septembre 2019 pour
une période de 6 ans et prendra dès
lors fin lors de l’assemblée générale
ordinaire de septembre 2025.
C M. Gilles-Olivier Moury, admi-
nistrateur exécutif non indé-
pendant et délégué à la gestion
journalière d’Immo Moury. Il est
le représentant permanent de Moury
Management auprès d’Immo Moury.
Monsieur Gilles-Olivier Moury a été
diplômé en sciences de gestion de
l’Université de Liège en 1998. Il a
également participé à un 3
e
cycle
en immobilier d’entreprise de l’École
de Commerce Solvay et est titu-
laire d’un certificat universitaire en
Normes IAS/ IFRS. Son mandat a
été renouvelé pour une période de 6
ans lors de l’assemblée générale or-
dinaire de septembre 2019 et pren-
dra dès lors fin lors de l’assemblée
générale ordinaire de septembre
2025.
C Mme Christelle Goffin, adminis-
trateur exécutif non indépendant
et délégué à la gestion journa-
lière d’Immo Moury. Madame
Christelle Goffin est licenciée en droit
et notariat de l’Université de Liège.
Madame Christelle Goffin a travaillé
au sein d’études notariales pendant
13 ans avant de rejoindre l’équipe
d’Immo Moury en tant que juriste.
Son premier mandat comme admi-
nistrateur de Moury Management a
débuté le 27 septembre 2019 pour
une période de 6 ans et prendra dès
Nom de
l'administrateur
Fonction de
l’administrateur
Critère
d’indépendance
Période de fonction
pendant l’exercice
Début de
mandat
Fin de
mandat
Nombre de
renouvellements
des administrateurs
indépendants
Composition actuelle du conseil d’administration
M. Michel Foret
Administrateur non exécutif
(Président du Conseil)
Indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 -
M. Gilles-Olivier Moury
1
Administrateur exécutif Non indépendant Tout l’exercice 27/09/19 09/09/25 Non applicable
Mme Christelle Goffin
2
Administrateur exécutif Non indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 Non applicable
Mme Danielle Coune Administrateur non exécutif Indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 -
M. Pierre Gustin Administrateur non exécutif Indépendant Tout l’exercice 14/09/21 14/09/27 -
1. Monsieur Gilles-Olivier Moury est également le représentant permanent de l’administrateur unique Moury Management SA et dirigeant effectif. Monsieur Gilles-Olivier Moury ne perçoit
aucune rémunération au titre de ces fonctions. En effet, les jetons de présence sont l’unique rémunération perçue par Monsieur Gilles-Olivier Moury au cours de l’exercice.
2. Madame Christelle Goffin est également dirigeant effectif. Elle perçoit une rémunération pour cette fonction en plus des jetons de présence du conseil d’administration.

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
19
lors fin lors de l’assemblée générale
ordinaire de septembre 2025.
C Mme Danielle Coune, adminis-
trateur non exécutif indépendant
depuis le 27 septembre 2019.
Madame Danielle Coune est ingé-
nieur civil architecte, diplômée de
l’Université de Liège. Madame Da-
nielle Coune a été directeur général
du département infrastructure et en-
vironnement de la Province de Liège
de 1991 à août 2019. Son premier
mandat comme administrateur de
Moury Management a débuté le 27
septembre 2019 pour une période
de 6 ans et prendra dès lors fin lors
de l’assemblée générale ordinaire
de septembre 2025.
C M. Pierre Gustin, administrateur
non exécutif indépendant
depuis le 14 septembre 2021.
Monsieur Pierre Gustin est licencié
en droit, diplômé de l’Université
de Liège. Monsieur Pierre Gustin
a été directeur entreprises et
institutionnels de Wallonie pour
ING de 2007 au 31 janvier 2021,
date de sa pension. Son premier
mandat comme administrateur de
Moury Management a débuté le 14
septembre 2021 pour une période
de 6 ans et prendra dès lors fin lors
de l’assemblée générale ordinaire
de septembre 2027.
La composition du Conseil d’admi-
nistration d’Immo Moury respecte les
exigences de l’art. 7:86 du Code des
sociétés et des associations à savoir
qu’au moins un tiers des membres du
Conseil d’administration soient de sexe
différent de celui des autres membres.
FONCTIONNEMENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le Conseil d’administration détermine
les orientations et les valeurs, la
stratégie et les politiques clés de
la société. Il examine et approuve,
préalablement à leur mise en œuvre,
les opérations significatives de la
société, et notamment ses orientations
stratégiques, les acquisitions et
cessions de participations financières
et d’actifs significatives, susceptibles
de modifier la structure de l’état de la
situation financière. Il décide du niveau
de risque que la société accepte de
prendre.
Le Conseil d’administration vise le
succès à long terme de la société en
assurant le leadership entrepreneurial et
en permettant l’évaluation et la gestion
des risques.
Le Conseil d’administration se réunit
chaque fois que l’intérêt de la société
l’exige, notamment, au moment de
l’établissement des comptes sociaux,
tant annuels que semestriels, de
la préparation des communiqués
de presse ainsi qu’au moment des
décisions stratégiques.
ADMINISTRATEURS
PRÉSENCE/NOMBRE DE SÉANCES
Monsieur Michel Foret 2/2
Monsieur Gilles-Olivier Moury 2/2
Madame Christelle Goffin 2/2
Madame Danielle Coune 2/2
Monsieur Pierre Gustin 2/2
Au cours de l’exercice social écoulé,
le Conseil d’administration de
Moury Management SA s’est réuni
formellement deux fois.
MODE DE PRISE DE DÉCISION
DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
Les décisions sont toujours prises
à la majorité des voix émises par
les membres du conseil. En cas
d’égalité de voix, celle du Président est
prépondérante.
Les membres du Conseil
d’administration empêchés d’assister à
une réunion peuvent se faire représenter
par un autre membre du conseil,
conformément aux dispositions légales
et réglementaires en vigueur.
Les lettres, télécopies ou courriers
électroniques donnant le mandat de
vote sont annexés au procès-verbal de
la réunion du conseil à laquelle ils ont
été produits.
Après chaque réunion, les délibérations
sont constatées par des procès-
verbaux signés par le président du
Conseil d’administration et par la
majorité des membres qui ont pris part
à la délibération. Les procès-verbaux
résument les discussions, précisent
les décisions prises et indiquent, le cas
échéant, les réserves émises par les
administrateurs.
COMITÉS
Immo Moury remplit deux des trois
critères d’exclusion énumérés par les
articles 7:99, § 3, et 7:87, §4, du Code
des sociétés et des associations étant :
C nombre moyen de salariés inférieur à
250 personnes
1
;
C total du bilan inférieur ou égal à
43.000.000 euros
2
;
C chiffres d’affaires net annuel inférieur
ou égal à 50.000.000 euros
3
.
1. Immo Moury a employé 6 salariés durant l’exercice 2024-2025.
2. Le total bilantaire d’Immo Moury s’élève à € 48.031 millions au 31 mars 2025.
3. Le chiffre d’affaires d’Immo Moury s’élève à € 2.872 millions au 31 mars 2025.
à enlever??

20
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Par conséquent, Immo Moury a donc
décidé, en raison de sa moindre taille
et de l’ampleur de ses activités, de
n’instituer ni un comité de rémunération
ni un comité d’audit.
En conséquence, le conseil d’adminis-
tration de l’administrateur unique cu-
mule ses compétences et les missions
du comité de rémunération et du comité
d’audit, à savoir :
C EN MATIÈRE DE RÉMUNÉRATION :
a) Formuler des propositions à l’assem-
blée générale de l’administrateur
unique sur la politique de rémunéra-
tion des administrateurs, des autres
dirigeants visés à l'article 3:6, §3,
dernier alinéa du Code des socié-
tés et des associations, et des délé-
gués à la gestion journalière et, s'il
y a lieu, sur les propositions qui en
découlent;
b) Formuler des propositions à l’assem-
blée générale de l’Administrateur
unique sur la rémunération indivi-
duelle des administrateurs, des autres
dirigeants visés à l'article 3:6, § 3, der-
nier alinéa du Code des sociétés et
des associations, et des délégués à
la gestion journalière, y compris la ré-
munération variable et les primes de
prestation à long terme, liées ou non
à des actions, octroyées sous forme
d'options sur actions ou autres instru-
ments financiers, et les indemnités de
départ, et, s'il y a lieu, sur les proposi-
tions qui en découlent;
c) Préparer le rapport de rémunération
qui est inséré par le conseil
d'administration de l’administrateur
unique dans la déclaration visée à
l'article 3:6, § 2 du Code des sociétés
et des associations;
d) Commenter le rapport de
rémunération lors de l'assemblée
générale annuelle des actionnaires.
C EN MATIÈRE D’AUDIT :
a) Suivi du processus d’élaboration de
l’information financière;
b) suivi de l’efficacité des systèmes
de contrôle interne et des fonctions
de contrôle indépendantes de la
Société;
c) suivi du contrôle légal des comptes
annuels et des comptes consolidés,
en ce compris le suivi des questions
et recommandations formulées par
le commissaire et le cas échéant par
le réviseur d’entreprises chargé du
contrôle des comptes consolidés;
d) examen et suivi de l’indépendance
du commissaire et le cas échéant
du réviseur d’entreprises chargé du
contrôle des comptes consolidés,
en particulier pour ce qui
concerne la fourniture de services
complémentaires à la société.
Par ailleurs, en raison de la moindre
taille de la Société et de l’ampleur de ses
activités, le conseil d'administration de
l’administrateur unique a décidé de ne
pas instituer de comité de nomination.
EFFICIENCE DU FONCTION-
NEMENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le Conseil d’administration répond
d’une évaluation périodique (tous
les 3 ans) de sa propre efficience
en vue d’une amélioration continue
de l’administration de la Société. Le
fonctionnement du Conseil a été évalué
au cours de l'exercice 2024-2025. Les
résultats de cette évaluation sont en
cours d’analyse.
Les administrateurs apportent leur
entière collaboration au Conseil
d’administration et éventuellement
à d’autres personnes faisant partie
de la Société ou non, chargées de
l’évaluation des administrateurs
afin de permettre une évaluation
individuelle périodique. Le Président du
Conseil d’administration, et l’exercice
de sa fonction au sein du Conseil
d’administration, font également l’objet
d’une évaluation.
Le cas échéant, le Président du Conseil
d’administration veille à ce que les nou-
veaux administrateurs reçoivent une for-
mation initiale adéquate leur permettant
de contribuer dans les meilleurs délais
aux travaux du Conseil d’administration.
Les administrateurs mettent à jour
leurs compétences et développent leur
connaissance de la société en vue de
remplir leur rôle dans le Conseil d’admi-
nistration. Les ressources nécessaires
au développement et à la mise à jour
de ces connaissances et compétences
sont mises à disposition par la société.
S’il échet, les administrateurs ont
accès à des conseils professionnels
indépendants aux frais de la Société
concernant des sujets relevant de leurs
compétences, après que le Président
du Conseil d’administration ait donné
son accord sur le budget.
AUTRES INTERVENANTS
COMMISSAIRE
Le commissaire est chargé de la
certification des comptes annuels
d’Immo Moury SA. Il est désigné, pour
une période renouvelable de trois ans
par l’assemblée générale parmi les
membres de l’Institut des Réviseurs
d’Entreprises et doit être agréé par la
FSMA. Sa rémunération est fixée par
l’assemblée générale au moment de sa
désignation.
Le 13 septembre 2022, après une
procédure d’appel d’offres public pour

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
21
le mandat de commissaire, l’assemblée
générale ordinaire a renouvelé comme
commissaire la société Deloitte,
Reviseurs d’entreprises, représentée
par Benjamin Henrion, pour un mandat
de 3 ans, prenant fin le 9 septembre
2025. Les émoluments annuels du
commissaire sont fixés à € 19.900 hors
TVA et hors indexation pour l’audit des
comptes statutaires.
Lors de l’exercice clôturé au 31
mars 2025, le commissaire n’a pas
perçu d’autres honoraires que ses
émoluments de commissaire.
EXPERT IMMOBILIER
Conformément à l’article 24 de la loi du
12 mai 2014, l’expert évalue à la fin de
chaque exercice comptable l’ensemble
des immeubles de la SIR et de ses
filiales. L’évaluation constitue la valeur
comptable des immeubles reprise dans
l’état de la situation financière. En outre,
à la fin de chacun des trois premiers
trimestres, l’expert actualise l’évaluation
globale effectuée à la fin de l’année
précédente, en fonction de l’évolution
du marché et des caractéristiques
spécifiques des biens concernés.
Au 1
er
janvier 2024, le contrat
d’expertise immobilière a été renouvelé
avec la société Cushman & Wakefield
VOF, dont les bureaux sont établis à
1000 Bruxelles, avenue des Arts 58
B7. Après chaque période de 3 ans,
le bureau d’expertise effectue une
rotation/changement de l’évaluateur
responsable du dossier. Pour la période
du 1
er
janvier 2024 au 31 décembre 2026,
l’évaluateur qui représente Cushman &
Wakefield VOF pour le dossier Immo
Moury est Gregory Lamarche MRICS,
partner Valuation& Advisory.
En ce qui concerne les honoraires, le
contrat prévoit ceci :
C Les honoraires annuels de l’expert
pour le portefeuille s'élèvent à
€ 23.150 HTVA pour le portefeuille
au 31 décembre 2024.
C Les honoraires d’évaluation lors
d’acquisitions sont déterminés au
cas par cas avec un minimum de
€ 1.500 HTVA par bien.
Des évaluations ponctuelles de biens
hors portefeuille peuvent faire l’objet
d’un rapport signé. Si le bien rentre en
portefeuille, le montant des honoraires
trimestriels y afférent sera déduit du
montant facturé pour l’évaluation initiale.
Chaque immeuble à acquérir ou à
céder par Immo Moury (ou par une
société dont elle a le contrôle) est
évalué par l’expert avant que l’opération
n’ait lieu pour autant que la transaction
représente un montant supérieur au
montant le plus faible entre 1% de l'actif
consolidé ou € 2.500.000. En vertu de
la loi du 12 mai 2014, l’opération doit
être effectuée à la valeur déterminée
par l’expert lorsque la contrepartie est
un promoteur de la SIR ou toute société
avec laquelle la SIR ou le promoteur
sont liés ou ont un lien de participation,
ou lorsqu’une des personnes susdites
obtient un quelconque avantage à
l’occasion de l’opération.
La rémunération totale de l’expert
immobilier pour l’exercice clôturé au 31
mars 2025 est de € 27 milliers TVAC.
LIQUIDITY PROVIDER
Un contrat de liquidité a été signé avec
KBC Securities afin d’assurer la liquidité
du titre Immo Moury.
SERVICE FINANCIER
À partir du 1
er
avril 2015, le personnel a
été transféré de Moury Management SA
à Immo Moury SA. Le service financier
est sous la direction de Madame Sonia
Laschet, directrice financière.
AUDITEUR INTERNE
La fonction indépendante d’audit
interne est externalisée et a été exercée
pour l’exercice 2024-2025 par BDO
représenté par Nicolas Renard sous
la supervision de Madame Christelle
Goffin, dirigeant effectif.
GESTIONNAIRE DES RISQUE
La fonction de gestionnaire des risques
est assurée par Madame Sonia Laschet
pour une durée indéterminée. Pour cette
fonction de gestionnaire des risques,
Madame Laschet rapporte à Monsieur
Gilles-Olivier Moury, dirigeant effectif.
COMPLIANCE OFFICER
La fonction indépendante de
compliance officer est assurée par
Madame Sonia Laschet. Le compliance
officer dépend hiérarchiquement
du conseil d'administration de
l’administrateur unique.
RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
RÉMUNÉRATION DE
L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
L’administrateur unique a droit à une
rémunération statutaire fixée dans le
respect de l’article 35 de la loi du 12 mai
2014 relative aux SIR et est remboursé
des frais directement liés à sa mission.
Le mode de rémunération de
l’administrateur unique est indiqué à
l’article 13 des statuts d’Immo Moury.
Il y est prévu que la rémunération
de l’administrateur unique est fixée
annuellement par l’assemblée
générale d’Immo Moury en conformité
avec la réglementation SIR. Durant
l’exercice 2024-2025, la rémunération
de l’administrateur unique, Moury

22
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Management SA, s’est élevée à € 75
milliers. Cette rémunération forfaitaire
couvre les jetons de présence et les
prestations des 5 administrateurs de
Moury Management. Elle n'est pas
déterminée en fonction des résultats
prévisionnels ni des opérations réalisées
par Immo Moury au cours de l’exercice.
RÉMUNÉRATION DES
ADMINISTRATEURS NON
EXÉCUTIFS DU CONSEIL
D'ADMINISTRATION DE
L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
Le conseil d'administration de l’Admi-
nistrateur unique propose à l’assem-
blée générale de l’Administrateur
unique les rémunérations des admi-
nistrateurs non exécutifs en leur qualité
d’administrateur.
Les administrateurs non exécutifs ne
reçoivent pas de rémunération liée aux
performances, telles que des bonus ou
formules d’intéressement à long terme,
ni d’avantages en nature liés à des
plans de pension.
Les seules rémunérations perçues par
les administrateurs non exécutifs en
leur qualité d’administrateur consistent
en des jetons de présence. Les
administrateurs ne perçoivent donc
aucune rémunération complémentaire
pour leur mandat d’administrateur. Les
frais exposés par les administrateurs
dans le cadre de missions spéciales
qui leur seraient confiées par la société
et pour les besoins de leur fonction
sont pris en charge par la société, sur
présentation de justificatifs.
RÉMUNÉRATION DES ADMINIS-
TRATEURS EXÉCUTIFS ET
DU MANAGEMENT EXÉCUTIF
DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
DE L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
Le conseil d'administration de l’Admi-
nistrateur unique propose à l’assem-
Nom de l'administrateur Fonction de l’administrateur Jetons de présence dûs
M. Michel Foret
Administrateur non exécutif
(Président du Conseil)
€ 4.950
M. Gilles Olivier Moury
1
Administrateur exécutif € 2.475
Mme Christelle Goffin
2
Administrateur exécutif € 2.475
Mme Danielle Coune Administrateur non exécutif € 2.475
M. Pierre Gustin Administrateur non exécutif € 2.475
1. Monsieur Gilles-Olivier est également le représentant permanent de l’administrateur unique Moury Management
SA et dirigeant effectif.
2. Madame Christelle Goffin est également dirigeant effectif.
DÉCLARATION SUR LA POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DU CEO,
DES DIRIGEANTS EFFECTIFS ET DES ADMINISTRATEURS
DE L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
La rémunération des administrateurs non exécutifs et de Monsieur Gilles-Olivier
Moury est uniquement constituée des jetons de présence au conseil d’administration.
En plus des jetons de présence au conseil d'administration, le package salarial de
Madame Christelle Goffin est constituée d'une rémunération de € 93 milliers, d'une
voiture de société pour € 11 milliers ainsi d’indemnités forfaitaires, d’une prime liée à
la convention collective de travail n°90 (CCT 90) et de chèques repas pour € 4 milliers.
La rémunération des administrateurs et des dirigeants effectifs n’est ni liée à leurs
performances individuelles ni à celles de la société (à l'exception de la CCT 90
octroyée à Madame Christelle Goffin liée au taux d'occupation des immeubles). De
plus, ils ne bénéficient d'aucun plan de pension.
Informations sur les actions et les options sur actions
Il n’existe aucun type de paiement fondé sur des actions.
Informations sur les indemnités de départ
Il n’existe aucune disposition contractuelle relative aux indemnités de départ.
Informations sur les droits de recouvrement de la rémunération variable
Il n’existe aucun droit octroyé quant au recouvrement de la rémunération variable
attribuée sur base d’informations financières erronées.
blée générale de l’Administrateur
unique les rémunérations des adminis-
trateurs exécutifs en leur qualité d’ad-
ministrateur et des membres du mana-
gement exécutif.

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
23
2. Commentaires sur les activités
d'Immo Moury SA
Chiffres-clés statutaires d’Immo Moury SA
(en milliers d’EUR)
31 mars 2025 31 mars 2024
PATRIMOINE
Juste valeur du portefeuille immobilier 41.387 41.825
Juste valeur du portefeuille titres SIR et FIIS 4.205 4.118
Total portefeuille 45.592 45.943
Taux d'occupation des immeubles
1
98,73% 97,08%
Rendement brut annuel des immeubles
2
6,98% 6,88%
Ratio d’endettement
3
49,26% 49,88%
(en milliers d’EUR)
31 mars 2025 31 mars 2024
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
Résultat locatif net 2.885 2.883
Résultat immobilier 2.958 2.952
Résultat d’exploitation des immeubles 2.314 2.329
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille 1.925 1.953
Résultat sur vente d’immeubles de placement 0 49
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -520 -614
Autre résultat sur portefeuille 14 14
Résultat d'exploitation 1.419 1.402
Résultat financier -598 -903
Impôts -57 -57
Résultat net de l’exercice 764 442
Autres éléments du résultat global après impôts sur le résultat -41 -571
Résultat global de l'exercice 723 -129
Résultat net de l’exercice, hors variation de la juste valeur
du portefeuille immobilier et des instruments de couverture
1.446 1.539
1. Le taux d’occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des terrains,
immeubles en construction, des projets de développement et des immeubles détenus en vue de la vente.
2. Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus au cours de l’exercice (€ 2.887 milliers) et la juste valeur du portefeuille
immobilier à la date de clôture de cette période (€ 41.387 milliers). Le rendement brut des titres SIR et FIIS (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant
la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date de clôture de cette période) n’est pas présenté car les dividendes perçus ne concernent pas les périodes
présentées ci-dessus (date de clôture différente à celle d’Immo Moury et, dans certains cas, acompte sur dividende perçus). Les informations concernant les rendements dividendaires
des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille. Concernant le rendement dividendaire des titres de la FIIS en portefeuille,
nous nous référons à la note 21 du rapport sur les états financiers.
3. Calculé comme le ratio entre l’endettement défini par l’article 13 §1
er
, alinéa 2,3 et 4 de l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et le total du passif. Le détail
du calcul est repris en note 31 du rapport sur les états financiers.

24
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
(en milliers d’EUR)
31 mars 2025 31 mars 2024
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE
Total des actifs non courants 47.507 48.139
Total des actifs courants 524 422
Total des actifs 48.031 48.561
Total des capitaux propres 25.110 25.312
Total des passifs non courants 18.759 19.287
Total des passifs courants 4.162 3.962
Total du passif 48.031 48.561
Commentaires sur les activités d'Immo Moury
Au 31 mars 2025, le portefeuille global
d’Immo Moury SA s’élève à € 45.592
milliers. La juste valeur du portefeuille
en immeubles de placement1 s’élève
à € 41.387 milliers et la juste valeur
des titres de SIR et FIIS en portefeuille
s’élève,à la juste valeur, à € 4.205
milliers.
Le taux d’occupation des immeubles
s’élève à 98,73 % au 31 mars 2025 et le
ratio d’endettement est à 49,26 %.
Actuellement Immo Moury ne s’impose
pas encore formellement des objectifs
énergétiques et environnementaux.
Mais tous ses bâtiments neufs
récents répondent aux techniques de
construction modernes et durables
et aux normes énergétiques les plus
récentes. Pour information, sur les 25
immeubles d’Immo Moury, 7 biens
ont moins de 10 ans et constituent les
principaux immeubles d’Immo Moury.
Leur juste valeur représente 55% de
la juste valeur totale des immeubles
de placements d’Immo Moury et ils
contribuent pour 46% du revenu locatif
de l’année 2024-2025.
Immo Moury favorise les investisse-
ments dans de nouveaux bâtiments ou
des bâtiments rénovés en profondeur.
Concernant les petits biens existants
anciens, à l’échéance de leur bail, la
question est posée si le bien reste
stratégique pour Immo Moury ou non.
Si ce n’est pas le cas, Immo Moury
essaye de le vendre. S’il est décidé de
le garder en portefeuille, il sera rénové si
cela est jugé nécessaire.
PATRIMOINE

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
25
BUREAUX
Il s’agit, ici, de la diversification sectorielle du portefeuille total d’Immo Moury (soit immeubles de placement ainsi que titres SIR et
FIIS). Dans les états financiers, les titres SIR et FIIS sont repris dans le poste "Actifs financiers non courants”.
LA DIVERSIFICATION SECTORIELLE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2025 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
BUREAUX
39%
COMMERCES
11%
HALLS INDUSTRIELS
22%
RÉSIDENTIELS
19%
TITRES SIR et FIIS
9%
COFINIMMO
39%
WAREHOUSE DE PAUW
6%
LEGIAPARK
55%
HALLS
INDUSTRIELS —
COMMERCES —
— RÉSIDENTIELS
WAREHOUSE
DE PAUW —
COFINIMMO
LEGIAPARK
— —
—
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
1. La juste valeur du portefeuille d’immeubles de placement est obtenue sur base du rapport d’évaluation préparé par le cabinet Cushman & Wakefield.
SUR BASE DES REVENUS PERÇUS LIÉS AU PORTEFEUILLE
BUREAUX
BUREAUX
45%
COMMERCES
10%
HALLS INDUSTRIELS
25%
RÉSIDENTIELS
14%
TITRES SIR et FIIS
6%
COFINIMMO
93%
WAREHOUSE DE PAUW
7%
LEGIAPARK
0%
HALLS
INDUSTRIELS —
COMMERCES —
— RÉSIDENTIELS
WAREHOUSE
DE PAUW —
COFINIMMO
—
Il s’agit, ici, de la diversification sectorielle du revenu lié au portefeuille total d’Immo Moury (soit immeubles de placement ainsi que
titres SIR et FIIS). Dans les états financiers, les revenus des titres SIR et FIIS sont repris dans le poste "Résultat financier”.
—
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE

26
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
BRESSOUX / JUPILLE
LA DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2025 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
BRUXELLES 1%
LIÈGE 44%
BRESSOUX/JUPILLE 3%
ANGLEUR 0%
HERSTAL 4%
MILMORT 14%
ALLEUR
1%
WAREMME 1%
CHARLEROI 18%
GILLY 3%
COURCELLES 3%
TITRES SIR et FIIS 9%
CHARLEROI
GILLY
COURCELLES
WAREMME
HERSTAL
MILMORT
BRUXELLES
ALLEUR
ANGLEUR
TITRES SIR ET FIIS
— LIÈGE
———
———
SUR BASE DES REVENUS PERÇUS LIÉS AU PORTEFEUILLE
MILMORT —
ANGLEUR
— TITRES SIR ET FIIS
— LIÈGE
ALLEUR ————
—— COURCELLES
BRESSOUX / —
JUPILLE
GILLY
CHARLEROI
HERSTAL
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
LIÈGE 47%
BRESSOUX/JUPILLE 3%
ANGLEUR 1%
MILMORT 14%
ALLEUR 2%
WAREMME 0%
HERSTAL 3%
CHARLEROI 16%
GILLY 4%
COURCELLES 4%
TITRES SIR ET FIIS 6%

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
27
— PUBLIC
— PUBLIC
— TITRES SIR ET FIIS
PRIVÉ —
LA LOCALISATION GÉOGRAPHIQUE DU PORTEFEUILLE SE PRÉSENTE COMME SUIT AU 31 MARS 2025 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
Bruxelles : 1%
Charleroi
Bruxelles
Liège
Charleroi : 18%
Courcelles : 3%
Gilly : 3%
Liège : 44%
Angleur : 0%
Herstal : 4%
Waremme : 1%
Alleur : 1%
Milmort : 14%
Bressoux/Jupille : 3%
Titres de Cofinimmo : 4%
Titres de Warehouses De Pauw : 1%
Titres de Legiapark : 5% (dont 100% en Province de Liège)
LA DIVERSIFICATION COMMERCIALE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2025 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS PERÇUS LIÉS AU PORTEFEUILLE
— TITRES SIR ET FIISPRIVÉ —
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
PRIVÉ 68%
PUBLIC 33%
TITRES SIR ET FIIS 9%
PRIVÉ 62%
PUBLIC 32%
TITRES SIR ET FIIS 6%

28
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL ET SITUATION PATRIMONIALE
Au 31 mars 2025, la juste valeur du
portefeuille d’Immo Moury s’élève
à € 45.592 milliers contre € 45.943
milliers l’an dernier. La juste valeur du
portefeuille d’immeubles de placement
est de € 41.387 milliers selon l’expert
immobilier Cushman & Wakefield pour
un taux d’occupation de 98,73 %.
La juste valeur des titres d’autres SIR
dans lesquels Immo Moury SA a investi
s’élève à € 1.890 milliers (selon le cours
de bourse au 31 mars 2025) contre
€ 1.932 milliers au 31 mars 2024.
La juste valeur des actions souscrites
dans la FIIS en portefeuille au cours
de l’exercice est stable et s’élève à
€ 2.315 milliers contre € 2.186 milliers au
31 mars 2024, soit une augmentation
de 6 % due à l’approche de la date de
levée de l’option (juillet 2026).
Les revenus locatifs sont stables et
s’élèvent à € 2.872 milliers au 31 mars
2025.
Le résultat d’exploitation des immeubles
s’élève à € 2.314 milliers au 31 mars
2025 contre € 2.329 milliers l’année
précédente, en très légère diminution
de 0,6 %.
Le résultat d’exploitation s’élève à
€ 1.419 milliers au 31 mars 2025 après
comptabilisation de la une variation de
juste valeur des immeubles négative de
€ 520 milliers.
Le résultat financier correspond à
une charge de € 598 milliers contre
une charge de € 903 milliers l’année
précédente. L’amélioration du
résultat financier est principalement
due la variation de la juste valeur de
l’instrument de couverture IRS qui est
négative de € 291 milliers suite à la
période de couverture raccourcie d’un
an avec le temps qui passe alors qu’elle
était négative de € 628 milliers en 2023-
2024.
L’impôt des sociétés s’élève à € 57
milliers.
En conclusion de ce qui précède, Immo
Moury SA réalise un résultat net de
€ 764 milliers au 31 mars 2025 (contre
€ 442 milliers au 31 mars 2024).
Les autres éléments du résultat global
(- € 41 milliers) au 31 mars 2025 sont
constitués de la variation négative de
la juste valeur des titres d’autres SIR au
cours de la période.
Le résultat global au 31 mars 2025
s'établit à € 723 milliers contre - € 129
milliers l'exercice précédent.
Au 31 mars 2025, le taux d’endettement
s’élève à 49,26 % et le taux d’occupa-
tion à 98,73 %.
L’administrateur unique propose
de verser un dividende de € 1,8000
brut par action (€ 1,2600 net), soit un
dividende brut, soit en diminution de
10% par rapport à l’exercice précédent.
Ceci correspond à un rendement
dividendaire net de 5,74 % sur base
du cours de bourse moyen de l’action
Immo Moury au cours de l’exercice de
€ 31,37.
Le payout s’établit à € 832 milliers alors
que le seuil minimum de distribution
s’élève à € 760 milliers au 31 mars
2025 (comme détaillé au chapitre 3 de
l’Annexe C de l’arrêté royal du 13 juillet
2014 et repris au point 9 du présent
rapport).
En pourcentage, le payout ratio s’élève
à 57,2 % du résultat corrigé selon le
chapitre 3 de l’Annexe C de la loi du
13 juillet 2014 (contre un payout ratio
de 61,8 % pour l’exercice précédent).
Le pay-out est inférieur à 80% car le
montant affecté à la diminution de la
dette est déduit du résultat corrigé pour
obtenir le seuil minimum de distribution

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
29
4. Prévention des conflits d'intérêts
Aucune opération en conflits d’intérêts visée par les articles 7:96 et 7:97 du code des sociétés et associations et par l’article 37 de
la loi du 12 mai 2014 n'a eu lieu entre le 1
er
avril 2023 et le 31 mars 2025.
IMMEUBLE AVENUE DES TILLEULS A LIÈGE INOCCUPÉ DEPUIS LE 1
ER
JANVIER 2025
L'immeuble de bureaux situé avenue des Tilleuls à Liège est libre d’occupation depuis le 1
er
janvier 2025 suite au départ du
locataire. Le loyer annuel relatif à cette location était de € 490 milliers.
Immo Moury a obtenu, en janvier 2022, un permis d’urbanisme pour rénover et aménager l’immeuble de bureaux en 32
appartements.
Au 31 mars 2025, l'expert immobilier ne valorise plus l’immeuble selon la méthode de capitalisation du loyer mais selon la méthode
résiduelle qui calcule une valeur d’investissement à fin des travaux à laquelle est déduite les coûts de construction et frais de
développement. Ce changement de valorisation et le départ du locataire a généré une variation de juste valeur négative de € 1.036
milliers sur l’exercice 2024-2025.
3. Événements significatifs de l’exercice
5. Circonstances susceptibles, d’avoir une influence
notable sur le développement de la société
Aucune circonstance spécifique susceptible d’avoir une influence notable sur le développement de la société n’est connue à ce
jour. Toutefois, nous nous référons à la section 1 du rapport de gestion qui détaille les risques auxquels le groupe doit faire face.
6. Activité en matière de recherche
et développement
Sans objet.

30
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
7. Indication relative à l’existence
de succursales
Immo Moury SA ne détient pas de succursale.
8. Proposition d’affectation du résultat
Le Conseil d’administration de
l’administrateur unique d’Immo Moury
SA proposera à l’Assemblée générale
d’approuver les comptes annuels au 31
mars 2025, d’affecter le résultat tel que
présenté dans le tableau ci-dessous
et de distribuer un dividende de € 1,80
brut, soit € 1,26 net par action.
La proposition d’affectation des
résultats établie selon l’AR du 13 juillet
2014 est la suivante :
Le dividende net par action de € 1,26 sera payable le 17 octobre 2025, sous réserve de la décision de l’Assemblée générale
ordinaire du 09 septembre 2025.
PRÉCOMPTE MOBILIER
Le taux du précompte mobilier applicable aux dividendes attribués depuis le 1
er
janvier 2017 s’élève à 30 %.
(en milliers d’EUR) 31 mars 2025 31 mars 2024
A. Résultat net 764 442
B. Transfert aux/des réserves (-/+) 68 482
1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+)
- exercice comptable 392 469
5. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels
la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (-)
- exercice comptable 291 628
11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) -615 -615
C. Rémunération du capital prévue à l'article 13, § 1
er
, al. 1
er
-760 -908
D. Rémunération du capital - autre que C -72 -16

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
31
Selon IFRS 9, Immo Moury a fait le choix de présenter, dans les autres éléments du résultat global, les variations de la juste valeur
des titres des autres SIR sans passer par le résultat net. Par conséquent, les variations de justes valeurs de ces participations ne
sont pas inclues dans le résultat net de l'exercice ni dans l'obligation de distribution. Les dividendes versés par les participations
dans les autres SIR, par contre, sont inclus dans le résultat net et par conséquent dans l'obligation de distribution.
9. Calcul du résultat minimum à distribuer
Résultat corrigé (A)
31 mars 2025 31 mars 2024
Résultat net 764 442
+ Amortissements 21 23
+ Réductions de valeur 2 0
- Reprises de réductions de valeur -15 -17
- Reprises de loyers cédés et escomptés 0 0
+/- Autres éléments non monétaires 162 483
+/- Résultat sur vente de biens immobiliers 0 -49
+/- Variations de la juste valeur des biens immobiliers 520 614
= Résultat corrigé (A) 1.454 1.496
Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution (B)
+/- Plus-values et moins-values réalisées
1
sur biens immobiliers durant l’exercice 0 26
- Plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice, exonérées de l’obligation de distribution
sous réserve de leur réinvestissement dans un délai de 4 ans
0 -26
+ Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement, exonérées de l’obligation de distribution et n’ayant pas été réin-
vesties dans un délai de 4 ans
0 0
= Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution (B) 0 0
(I) 80 % du résultat corrigé (A) + (B) = 1.163 1.197
(II) - la diminution nette, au cours de l’exercice, de l’endettement de la société, tel que visé à l’article 13
31 mars 2025 31 mars 2024
Passif 22.921 23.249
- I. Passifs non courants - A Provisions 0 0
- I. Passifs non courants - C. Autres passifs financiers non courants - Instruments de couverture 0 0
- I. Passifs non courants - F. Passifs d’impôts différés 0 0
- II. Passifs courants - A. Provisions 0 0
- II. Passifs courants - C. Autres passifs financiers courants - Instruments de couverture 0 0
- II. Passifs courants - F. Comptes de régularisation -109 -34
(II) Endettement 22.812 23.215
(II) Diminution nette de l’endettement = 403 289
La différence positive entre les montants (I) - (II) 760 908
1. Plus-values et moins-values par rapport à la valeur d’acquisition augmentée des dépenses d’investissement immobilisées
Le calcul repris ci-dessous respecte le schéma de calcul visé à l’article 13 §1
er
de l’arrêté royal du 13 juillet 2014.

32
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Au 31 mars 2025, l'actif net après distribution du dividende n’est pas inférieur au capital libéré, ni au capital appelé augmenté de
toutes les réserves indisponibles.
Le dividende de € 832 milliers proposé à l'assemblée générale du 9 septembre 2025 est supérieur au minimum imposé par l'article
13 §
1
de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 qui s’élève à € 760 milliers
3
. Le pourcentage du payout par rapport au résultat corrigé selon
le chapitre 3 de l’Annexe C de la loi du 13 juillet 2014 s’élève à 57,2 %. Il est inférieur à 80 % car le montant affecté à la diminution
de la dette est déduit du résultat corrigé pour obtenir le seuil minimum de distribution.
10. Limitation à la distribution
et réserves indisponibles
La présentation ci-dessous se réfère à l’article 13 § 1
er
de l’arrêté royal du 13 juillet 2014 ainsi qu’à l’article 7 :212 du code des
sociétés et associations.
(en milliers d’EUR)
31 mars 2025 31 mars 2024
Actif net 25.110 25.312
- Distribution de dividendes
1
-832 -924
Actif net après distribution 24.278 24.388
Capital libéré ou, s’il est supérieur, capital appelé (+) 22.073 22.073
Primes d’émission indisponibles en vertu des statuts (+) 0 0
Réserve du solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers (+)
2
0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-)
0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)
1.724 2.015
Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires 0 0
Réserve pour différences de changes liées à la conversion d’activités à l’étranger 0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente (+/-)
2
0 0
Réserve pour écarts actuariels des plans de pension à prestations définies (+) 0 0
Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l’étranger (+) 0 0
Réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières (+) 0 0
Autres réserves déclarées indisponibles par l’assemblée générale (+) 0 0
Réserve légale (+) 0 0
Fonds propres non distribuables (art. 617 code des sociétés) 23.797 24.088
Marge de distribution 481 300
1. Sous réserve de l’approbation par l’Assemblée Générale du 9 septembre 2025.
2. Suite à la recommandation de la FSMA dans sa communication du 2 juillet 2020, la réserve liée à la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente (qui reprend les variations de
juste valeur des autres SIR en portefeuille, càd Cofinimmo et WDP) est comprise dans le poste « Réserve du solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers ». De
plus, la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement est maintenant comprise dans la réserve des variations
de la juste valeur des biens immobiliers. La somme de ces réserves n’est reprise dans le tableau ci-dessus que si le solde est positif.
3. Le détail du calcul est repris à la page précédente au point 9. Calcul du résultat minimum à distribuer.

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
33
11. Événements postérieurs à la clôture
Le Conseil n’a pas eu connaissance à ce jour d’événements qui seraient survenus après le 31 mars 2025 et qui pourraient avoir
une incidence significative sur la situation financière arrêtée au 31 mars 2025.
12. Perspectives
Sous les réserves d’usage, Immo Moury envisage le futur de manière sereine vu la majorité de ses immeubles loués à long terme,
l’indexation de ses revenus et ses contrats de couverture de taux la protégeant en grande partie contre cette hausse de taux.

34
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025

RAPPORT IMMOBILIER
35
Rapport
immobilier
à

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
36
1. Dont les locataires principaux font partie du Groupe Moury.
2. NA : non applicable car il y a un projet en développement pour l'immeuble situé avenue des Tilleuls à Liège.
1. Portefeuille immobilier
SYNTHÈSE DES DONNÉES IMMOBILIÈRES
Immeubles de placement
Date de
construction
ou de rénovation
Surfaces locatives
(en m
2
)
Taux d’occupation
Quote part dans le
portefeuille selon
la juste valeur au
31 mars 2025
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 2022 2.665 100% 17,77%
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 2021 1.562 100% 11,08%
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 1940 et 1976 769 100% 10,05%
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 2022 2.958 100% 7,87%
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 2016 1.259 97% 7,45%
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 2004 3.003 100% 5,94%
Bureau rue des Urbanistes à Liège 1907 1.424 100% 5,44%
Immeuble de 11 appartements, Rue St Lambert à Herstal 2021 808 100% 4,23%
Bureaux av. des Tilleuls à Liège 1961 3.530 NA
2
3,16%
Hall semi-industriel à Courcelles 2004 2.313 100% 2,93%
Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly
1
Antérieur à 1952 1.870 100% 2,81%
Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège 1975 446 100% 1,66%
Résidence Cathédrale – 2 appartements – Place Cathédrale à Liège 2018 187 100% 1,62%
Deux halls semi-industriels et 3 commerces rue du Gay Village à Jupille 1965 7.999 48% 1,61%
Trois halls semi-industriels à Alleur 1993 1.188 100% 1,47%
Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège 1981 558 100% 1,26%
Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège 1959 1.600 100% 0,97%
Résidence Les Terrasses – 1 appartement – Rue Hubert Krains 4-8
à Waremme
2015 118 100% 0,65%
Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège 1953 153 100% 0,63%
Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles 2014 79 100% 0,59%
Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège 1955 166 100% 0,56%
Résidence Mahiels - 1 appartement - Avenue Mahiels 9 à Liège 1961 90 100% 0,38%
Commerce rue du Sart Tilman à Angleur 2008 101 100% 0,37%
Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège 1983 81 100% 0,25%
Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège 1956 50 0% 0,01%
Total des immeubles de placement 34.977 98,73% 90,78%
Total titres d'autres SIR et de FIIS 9,22%
Total portefeuille global 100%

RAPPORT IMMOBILIER
37
Immeubles de placement
Prix d’acquisition
de l’immeuble
hors frais
(en milliers d’EUR)
1
Juste valeur
des immeubles
au 31 mars 2025
Valeur assurée
de l’immeuble
(en milliers EUR)
4
Primes
d’assurances
au 31 mars 2025
(en milliers EUR)
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 9.050 8.100 8.000 6
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 5.250 5.050 3.463 3
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 2.790 4.584 4.217 7
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 4.152 3.590 3.062 6
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 3.077 3.397 2.384 4
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 2.591 2.710 2.537 6
Bureau rue des Urbanistes à Liège 1.845 2.481 3.000 3
Immeuble de 11 appartements, Rue St Lambert à Herstal 1.967 1.930 1.640 2
Bureaux av. des Tilleuls à Liège 3.260 1.440 5.855 5
Hall semi-industriel à Courcelles 1.400 1.338 956 2
Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly
3
917 1.282 1.059 3
Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège 570 755 419 0
Résidence Cathédrale – 2 appartements – Place Cathédrale à Liège 897 739 1.000 0
Deux halls semi-industriels et 3 commerces rue du Gay Village à Jupille 860 736 2.973 0
Trois halls semi-industriels à Alleur 470 670 851 1
Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège 420 574 310 0
Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège 430 442 750 2
Résidence Les Terrasses – 1 appartement – Rue Hubert Krains 4-8 à
Waremme
265 297 259 0
Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège 235 287 340 0
Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles 80 269 169 0
Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège 179 257 155 0
Résidence Mahiels - 1 appartement - Avenue Mahiels 9 à Liège 140 171 259 0
Commerce rue du Sart Tilman à Angleur 140 169 142 0
Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège 100 115 109 0
Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège 4 5 23 0
Total des immeubles de placement 41.089 41.387 43.932 50
1. Le prix d’acquisition ne comprend pas les travaux de rénovation ou de transformation mineurs réalisés après leur acquisition.
2. La valeur assurée correspond à la valeur assurée pour l’ensemble de l’immeuble multipliée par la quotité du bien dont Immo Moury est propriétaire. Les primes d'assurances sont inclues
dans les charges de co-propriété.
3. Dont les locataires principaux font partie du Groupe Moury.
4. Les valeurs mentionnées sont les valeurs assurées au 31 mars 2024. Ces valeurs correspondent à une valeur de reconstruction.
PRIX D’ACQUISITION ET VALEURS ASSURÉES

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
38
Immeubles de placement
Quote-part de la juste valeur
au 31 mars 2025
dans le total de l'actif
Locataires
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 16,86% Le Forem
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 10,51% Securex
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 9,54%
IKKS –American Vintage – Zaff Optical et
6 locataires différents en personne physique
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 7,47% Atima TPIM
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 7,07% 13 locataires différents en personne physique
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 5,64% G-Tec
Bureau rue des Urbanistes à Liège 5,17% Deutsche Bank
Sous-portefeuille
Prix d'acquisition
hors frais
1
Juste valeur
au 31 mars 2025
Estimation de
la valeur locative
au 31 mars 2025
2
Rendement locatif au
31 mars 2025 sur base
des valeurs hors frais
BUREAUX 20.742 19.417 1.398 7,2%
HALLS INDUSTRIELS 9.473 9.044 767 8,5%
COMMERCES 2.930 4.753 293 6,2%
RÉSIDENTIELS 7.944 8.174 427 5,2%
Total 41.089 41.387 2.885 7,0%
CI-DESSOUS SONT REPRIS LES LOCATAIRES DES BIENS IMMOBILIERS
QUI REPRÉSENTENT PLUS DE 5 % DES ACTIFS CONSOLIDÉS AU 31 MARS 2025 :
PROJETS DE DÉVELOPPEMENT ET RÉNOVATIONS PLANIFIÉS POUR LE PROCHAIN EXERCICE
Comme pour l’exercice précédent,
Immo Moury continue à réaliser diverses
rénovations et mises en conformité
dans certains de ses immeubles.
De plus, Immo Moury a obtenu, en
janvier 2022, le permis d’urbanisme
pour transformer l’immeuble de bureaux
situé avenue des Tilleuls 62 à Liège en
résidence d’appartements, projet qui
est actuellement en cours d’analyse.
Différentes options s’offrent à Immo
Moury : soit la réalisation des travaux
pour une mise en location des
appartements ou une vente de ceux-ci,
soit la vente du foncier à un promoteur
ou investisseur.
1. Le prix d’acquisition hors frais ne comprend pas les travaux de rénovation ou de transformation réalisés après acquisition des biens.
2. Selon l'expert indépendant Cushman & Wakefield au 31 mars 2025. Pour les biens résidentiels, comme la valeur locative moyennne n'est pas utilisée pour la valorisation, les valeurs
indiquées représentent les loyers passants.

RAPPORT IMMOBILIER
39
SYNTHÈSE DES REVENUS LOCATIFS LIÉS AU PORTEFEUILLE
1
Immeubles de placement
Montant des loyers
annuels perçus
(en milliers EUR)
Garanties bancaires
(en milliers EUR)
Cautionnements
en numéraire
(en milliers EUR)
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 491 0 0
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 343 145 0
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 304 117 9
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 224 92 0
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 133 7 17
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 203 43 0
Bureau rue des Urbanistes à Liège 157 125 0
Immeuble de 11 appartements, Rue St Lambert à Herstal 92 0 0
Bureaux av. des Tilleuls à Liège 367 0 0
Hall semi-industriel à Courcelles 117 45 0
Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly
1
116 46 0
Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège 43 4 7
Résidence Cathédrale – 2 appartements – Place Cathédrale à Liège 31 0 5
Deux halls semi-industriels et 3 commerces rue du Gay Village à Jupille 27 9 0
Trois halls semi-industriels à Alleur 71 10 0
Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège 42 6 0
Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège 27 0 13
Résidence Les Terrasses – 1 appartement – Rue Hubert Krains 4-8 à Waremme 12 1 0
Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège 14 2 0
Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles 14 0 2
Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège 9 0 0
Résidence Mahiels - 1 appartement - Avenue Mahiels 9 à Liège 8 1 2
Commerce rue du Sart Tilman à Angleur 19 8 0
Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège 8 0 1
Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège 0 0 0
Total des immeubles de placement 2.872 661 56
Titres Cofinimmo 166
Titres WDP 13
Titres Legiapark 0
Total des titres d'autres SIR et FIIS 179
Total portefeuille global 3.051
1. Des informations sur les durées résiduelles des baux sont reprises au point 6 du rapport sur les états financiers.

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
40
Extrait du rapport de l’expert immobilier
Cushman & Wakefield Belgium SA
au niveau de la méthode d’évaluation
suivie au 31 mars 2025 :
MÉTHODE DE CAPITALISATION
Notre valorisation est basée sur la
valeur de marché fictive et non sur le
coût de remplacement. La méthode
d’évaluation utilisée est celle de la
capitalisation du loyer de marché avec
corrections pour tenir compte du loyer
actuel ou de tout élément pouvant venir
influencer la valeur des biens tels que
frais de chômage locatif, etc.
La première démarche consiste à
déterminer les loyers de marché
(LM) : nous analysons à quel niveau
de prix les immeubles pourraient
être loués demain dans le marché.
Pour déterminer ces prix, nous nous
basons sur nos données internes, les
transactions en cours à l’heure actuelle
dans le marché, tout en tenant compte
des caractéristiques de la localisation,
du site et du bâtiment. Nous avons
fait une distinction entre les surfaces
bureaux, commerciales, résidentielles
et les parkings. Les valeurs données
sont celles du moment, et ne tiennent
donc pas compte d’une éventuelle
augmentation des valeurs locatives à
l’avenir.
La deuxième démarche consiste
à évaluer à quel rendement un
investisseur serait prêt à acheter chacun
de ces biens. Nous obtenons ainsi la
valeur de marché “acte en mains” avant
corrections.
CORRECTIONS POUR LES
BUREAUX ET BIENS INDUSTRIELS
Nous calculons la différence entre le
loyer payé et le LM. Nous actualisons
cette différence sur la période
commençant à la date d’évaluation du
bien et finissant à la prochaine date
de possibilité de révision du loyer. Ces
corrections sont négatives lorsque
le locataire paie moins que le LM et
positives lorsqu’il paie plus.
CORRECTIONS POUR LES
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES
Si le loyer perçu est supérieur au loyer
de marché, nous capitalisons le LM
tout en tenant compte des cash flow
excédentaires jusqu’à la prochaine date
de rupture possible du bail. Si le loyer
est inférieur au loyer de marché, nous
capitalisons un loyer à mi-chemin (60%)
entre le loyer perçu et le LM tout en tenant
compte des cash flows déficitaires
jusqu’à prochaine date de révision
du loyer. Notre expérience du marché
nous a démontrée d’une manière
générale qu’il n’était pas toujours aisé
pour un propriétaire d’obtenir la valeur
de marché à la prochaine révision
possible des loyers et qu’un juge de
paix tranchait généralement à 60 % de
la différence.
MÉTHODE UNITAIRE
(PROPRIÉTÉS
RÉSIDENTIELLES)
Dans ce cas nous évaluons le prix au m²
ainsi que le prix pour les emplacements
de parking. Pour déterminer ces prix,
nous nous basons sur nos données
internes, les transactions en cours à
l’heure actuelle dans le marché, tout en
tenant compte des caractéristiques de
la localisation, du site et du bâtiment.
Nous prenons des corrections pour
grosses réparations lorsque celles-ci
sont nécessaires et budgétisées par le
client à moyen terme. Ces corrections
nous sont communiquées par le client
en détail et nous les comparons avec
nos estimations pour ce type de travaux.
Après avoir appliqué ces corrections,
nous obtenons la valeur “acte en mains”
après corrections, de laquelle nous
déduisons les droits d’enregistrement
et les frais de notaire pour obtenir la
valeur “hors frais”.
APPROCHE RÉSIDUELLE
POUR LES PROJETS EN
DÉVELOPPEMENT
Dans le cadre du présent rapport
d’évaluation, nous avons retenu une
approche résiduelle pour le bien sis
Avenue des Tilleuls 62 étant donné qu’il
s’agit d’un immeuble à redévelopper
pour lequel un permis de bâtir à déjà
été octroyé.
Cette approche consiste à déterminer
la valeur d’un terrain tenant compte de
la valeur de son potentiel constructible
sous déductions des coûts divers
(constructions, études, honoraires
divers, marge de promotion et
financement).
Cette approche consiste à déterminer la
valeur d'un projet à développer, à partir
de la valeur de sortie estimée ou de la
valeur de vente à terme.
Cette méthode nous permet donc de
déterminer la valeur d’un projet sous
l’hypothèse de pleine propriété. Cette
valeur correspond à la valorisation du
foncier et des actifs immatériels en ce
compris les études et le permis de bâtir.
La première démarche consiste à
déterminer la valeur du projet après
travaux.
Pour ce faire nous nous basons d’une
part sur les informations communiqués
et d’autre part sur notre expérience
et analyse du marché. Nous avons
estimé des prix unitaires moyens en
distinguant les différentes affectations,
en tenant compte de leur situation et de
notre connaissance de marché.
Nous estimons ensuite les coûts de
construction nécessaires à la réalisation
du projet tel que défini par le promoteur
ou l’architecte. Nous ne sommes
ni architectes ni ingénieurs et les
paramètres appliqués dans les calculs
sont basés sur nos connaissances et
expériences ou fournis par notre client.
Méthodes d’évaluation

RAPPORT IMMOBILIER
41
Extrait du rapport de l’expert immobilier
Cushman & Wakefield Belgium SA
au niveau de la méthode d’évaluation
suivie au 31 mars 2025 :
C Le développement durable est un
facteur de plus en plus important
sur le marché immobilier belge. La
Belgique s'est engagée à atteindre
l'objectif de zéro carbone d'ici 2050,
avec une législation déjà en place
afin de réduire les émissions de
CO2 des bâtiments. Nous pensons
qu'il est probable que d'autres
lois et réglementations seront
introduites dans les années à venir.
Parallèlement, les occupants et les
investisseurs de certains secteurs
sont de plus en plus attentifs aux
aspects de durabilité des bâtiments
qu'ils choisissent d'occuper ou
d'acheter.
C L'existence d'une prime verte pour
les bâtiments les plus durables
fait l'objet d'une observation,
d'une enquête et d'un débat
permanents sur le marché. Des
données de marché appropriées
doivent encore être établies pour
démontrer pleinement si une valeur
supplémentaire peut être attribuée à
ces bâtiments.
C Cependant, il convient de noter
que le marché évolue en raison de
l'attention portée, par les occupants
et les investisseurs, aux références
de durabilité d'une propriété. Nous
nous attendons à ce que la prise
de conscience sur les questions de
durabilité augmente dans tous les
secteurs du marché immobilier.
Durabilité et ESG
Cushman & Wakefield Belgium SA, dont les bureaux sont établis avenue des Arts 56 à 1000 Bruxelles, Belgique;
AGISSANT EN TANT QU’ÉVALUATEUR EXTERNE À LA REQUÊTE DE :
IMMO MOURY SA
RUE DES ANGLAIS 6A
4430 ANS
Extrait du rapport de l’expert immobilier Cushman & Wakefield Belgium SA au niveau de la conclusion de leur mission au 31 mars
2025 :
2. Conclusions

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
42
La valeur de marché hors frais (IAS/IFRS) du portefeuille d’Immo Moury par l’expert immobilier Cushman & Wakefield ne reprend
pas le droit d’usage du bail emphytéotique de l’immeuble de bureaux situé rue de Mons à Liège qui s’élève à € 220 milliers au 31
mars 2025.

RAPPORT IMMOBILIER
43
CONTEXTE GÉNÉRAL
AU 31 MARS 2025
La Belgique a entamé l'année 2025
avec des attentes modestes en matière
de croissance économique. Selon
Moody's Analytics, le PIB du pays ne
devrait croître que de 0,44 % cette
année, un chiffre déjà revu à la baisse.
Cette prévision de base repose sur
l'hypothèse d'un taux de droit de douane
américain effectif de 10 % sur les
exportations de l'UE. Dans un scénario
plus pessimiste, où les droits de
douane américains passeraient à 20 %,
la Belgique entrerait probablement en
récession, avec une contraction du PIB
de -1,3 %.
L'immobilier commercial peut offrir une
relative stabilité dans l'environnement
actuel, en particulier pour les actifs
générateurs de revenus qui sont moins
exposés à la dynamique du commerce
mondial. Les flux de trésorerie locatifs
ont tendance à rester stables, même
pendant les périodes d'incertitude, tandis
que le potentiel d'assouplissement
monétaire en réponse aux attentes de
croissance plus lente pourrait soutenir
les conditions de financement et l'intérêt
des investisseurs.
L'inflation reste élevée. Le taux d'inflation
harmonisé (IPCH) de la Belgique a été
estimé à 3,6 % en mars, bien au-dessus
de la moyenne de la zone euro de
2,2 %. Les plus fortes hausses de prix
ont été enregistrées dans les secteurs
du logement, des services publics et de
l'hôtellerie, tandis que les services de
communication ont connu des baisses
de prix.
Dans le secteur de la construction, la
fédération Embuild signale que si les
prix des matériaux essentiels tels que
l'acier, le bois et le plastique ont baissé
depuis le début de l'année 2022, les
coûts de la main-d'œuvre restent élevés
et les matériaux clés tels que le ciment
et les briques sont toujours plus chers
qu'avant la crise. En conséquence, les
coûts globaux de construction se sont
stabilisés plutôt que de baisser, ce qui
maintient la pression sur les budgets de
développement.
Les taux d'intérêt ont fluctué au cours du
mois dernier. Les prêts à taux fixe, liés
aux rendements des obligations d'État
à long terme, sont devenus plus chers
au début du mois de mars après que
l'Allemagne a annoncé une politique
d'endettement plus souple. Toutefois,
à la fin du mois, la stabilisation de
l'inflation a fait baisser ces rendements,
ce qui a atténué la pression sur les
emprunts à taux fixe. Parallèlement, les
prêts à taux variable, liés à l'EURIBOR,
ont bénéficié de deux baisses de taux
de la BCE au premier trimestre 2025, ce
qui a entraîné une baisse des coûts de
financement de la dette à taux variable.
MARCHÉ DES BUREAUX
(RÉGIONS)
RÉGION FLAMANDE :
Au premier trimestre 2025, le marché
des bureaux a enregistré un peu plus
de 100 transactions, totalisant environ
55.000 m² de prise en occupation.
Ce niveau d'activité s'aligne sur la
moyenne quinquennale et indique
un certain degré de résilience sur
les marchés régionaux, en particulier
dans un contexte d'incertitude
macroéconomique persistante et de
stratégies d'expansion restreintes des
entreprises à travers l'Europe.
Malgré la stabilité de la situation
générale, des contrastes notables sont
apparus. Anvers, qui est généralement
le moteur de la demande pour les
occupants en Flandre, a affiché une
performance modérée ce trimestre.
La prise en occupation n'a atteint que
17.000 m², soit 50 % de moins qu’au 1
er
trimestre 2024 et 30,00% de moins que
la moyenne à cinq ans.
Inversement, Gand a dépassé les
attentes, enregistrant 16.000 m² de
prise en occupation, dépassant ainsi les
niveaux du Q1 2024 et la moyenne sur
cinq ans. Ce résultat est largement dû aux
prélocations stratégiques, y compris les
engagements majeurs d'UGent et du AI
Campus Hub de Stettler. La prélocation
de développements de haute qualité,
axés sur l'innovation, souligne l'attrait
croissant de l'écosystème universitaire
et technologique de Gand pour
les occupants institutionnels et les
entreprises.
Gand et Anvers continuent d'être les
principaux moteurs de cette demande,
représentant près de 60 % de la prise en
occupation au troisième trimestre. Ces
deux villes restent des centres vitaux
pour l'activité des bureaux en Flandre,
attirant à la fois des locataires nationaux
et internationaux.
Les marchés plus petits tels que
Louvain et Malines ont enregistré
une activité conforme aux tendances
historiques, bien que Malines se soit
3. Commentaires de notre expert immobilier
Cushman & Wakefield
sur le marché immobilier actuel

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
44
distinguée par l'une des transactions
les plus importantes de ces dernières
années, à savoir la vente de Het Zegel
à Duomed.
Au premier trimestre 2025, les loyers
“prime” des bureaux sont restés
stables sur tous les principaux marchés
flamands. Anvers continue d'afficher les
loyers les plus élevés de la région, avec
des valeurs qui se maintiennent à 190 €/
m²/an. D'autres marchés clés tels que
Gand (185 €/m²/an), Louvain (175 €/m²/
an) et Malines (170 €/m²/an) n'ont pas
connu de changement dans les loyers
de base.
Les taux de vacance sont également
restés globalement stables en Flandre
ce trimestre. Bien que des fluctuations
mineures aient été observées dans
quelques sous-marchés, l'image
globale indique un marché relativement
équilibré - bien que cette stabilité soit
soutenue par des niveaux relativement
modestes d'occupation. A Anvers,
par exemple, la faible activité des
occupants enregistrée ce trimestre
pourrait commencer à exercer une
pression à la hausse sur la vacance, si
elle se maintient, bien que cela ne soit
pas encore visible dans les indicateurs
actuels.
Le pipeline de développement reste
inchangé par rapport aux trimestres
précédents, mais il est important de
noter que 2025 s'annonce comme une
année critique en termes de nouvelles
livraisons. Alors que ces ajouts
contribueront au renouvellement à long
terme du parc de bureaux, ils pourraient
également poser des défis dans
certains sous-marchés - en particulier là
où les volumes de prise en occupation
ont été faibles.
RÉGION WALLONNE
Au Q1 2025, le marché wallon des
bureaux a enregistré un volume de prise
en occupation d'environ 7.300 m², ce qui
représente une amélioration par rapport
à la même période en 2023 et 2024.
Bien que le volume total reste modeste
par rapport aux marchés régionaux plus
importants, cette augmentation signale
une évolution positive de la demande,
en début d'année.
Plus encore que l'augmentation du
volume, c'est l'augmentation significative
du nombre de transactions qui ressort.
Cela suggère que, bien que la taille
moyenne des transactions reste limitée,
davantage d'occupants entrent sur le
marché ou s'y repositionnent.
Traditionnellement, Liège a été le
principal moteur de la demande en
Wallonie. Ce trimestre, cependant,
Namur a égalé Liège en termes
de demande totale. Cela dit, cette
performance doit être replacée dans son
contexte, car près de 90 % du take-up à
Namur s'est concentrée sur une seule
transaction : l'acquisition par le CEPS
d'un immeuble situé rue Guillaume
Fouquet, en vue d'une occupation par le
propriétaire.
Pendant ce temps, Charleroi demeure
marqué par un niveau d’activité
de marché très limité. Une seule
transaction a été signée au cours du
premier trimestre, pour un total de
210 m² seulement, ce qui souligne les
difficultés persistantes de la ville à attirer
de nouveaux occupants ou à stimuler la
demande.
Les loyers de bureaux « prime » en
Wallonie sont restés stables, après
l'ajustement à la hausse observé à
Namur à la fin de l'année 2024. Namur
reste en tête de la région avec un loyer
prime de 170 €/m²/an, suivi de près par
Liège à 165 €/m²/an, et Charleroi à 145
€/m²/an. Cette stabilité apparente des
loyers reflète un contexte économique
plus large marqué par la prudence,
ainsi qu'un déséquilibre potentiel entre
l'offre et la demande dans plusieurs
sous-marchés.
Les taux de vacance sont restés
relativement stables par rapport à
fin 2024, même si des différences
persistent entre les villes. Namur

RAPPORT IMMOBILIER
45
et Liège continuent d'afficher une
dynamique de marché saine, avec un
taux de vacance oscillant autour de 3,5 %.
Charleroi, en revanche, maintient un taux
de vacance plus élevé, reflétant une
activité professionnelle plus modérée et
un rythme d'absorption plus lent.
Le pipeline de développement reste
solide en 2025, suivant la dynamique de
2024. Alors que les nouvelles livraisons
aideront à moderniser le stock et à
répondre à la demande à long terme
pour des bâtiments durables, le niveau
modéré actuel de l'absorption soulève des
inquiétudes quant à une offre excédentaire
potentielle. Cela pourrait exercer une
pression sur les loyers faciaux dans les
segments les moins liquides du marché.
Notamment, la majeure partie du pipeline
est concentrée à Liège et à Charleroi, où
les promoteurs poursuivent leurs projets
malgré des perspectives à court terme
plus incertaines.
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
(FLANDRE ET WALLONIE) :
Au premier trimestre 2025, le marché
régional de l'investissement en bureaux
en Belgique est resté extrêmement
calme, avec seulement trois transactions
enregistrées, totalisant un peu plus de 26
millions d'euros. Ce niveau d'activité reflète
le début morose observé au premier
trimestre 2024 et reste bien en dessous de
la moyenne quinquennale, affichant une
forte baisse de 55%.
Ce faible volume s'inscrit dans une
tendance observée au cours de ces
trois dernières années, confirmant que
les marchés régionaux - en particulier
pour les bureaux - ont encore du mal à
regagner la confiance des investisseurs.
Les conditions économiques, qui affectent
le secteur de l'immobilier à l'échelle
mondiale, ont maintenu cette tendance à
la baisse.
A ce titre, toutes les transactions de ce
trimestre ont eu lieu en Flandre, soulignant
l'attrait historiquement plus fort du marché
flamand par rapport à celui de la Wallonie.
En période d'incertitude, ce contraste est
encore plus prononcé dans la mesure où
les investisseurs continuent à privilégier les
marchés perçus comme plus résistants et
plus liquides.
La transaction la plus importante
du trimestre a été l'acquisition de la
Mechelen Business Tower d'Intervest
Offices & Warehouses par WorxInvest,
en partenariat avec la famille Casselman,
pour un montant de 12,3 millions
d'euros. Cette transaction montre que
l'appétit demeure pour les actifs bien
situés et générateurs de revenus, mais
que de telles opportunités sont rares
dans le climat actuel.
Les rendements des bureaux «prime»
sur les marchés régionaux sont restés
stables pour le sixième trimestre
consécutif. En Flandre, les rendements
se sont maintenus à 6,60%, en
particulier à Anvers et à Gand, tandis
qu'en Wallonie, des villes telles que
Liège et Namur ont maintenu des
rendements prime à 7,35%.
Cette stabilité persistante est le résultat
direct de l'absence persistante de
transactions de référence capables de
redéfinir les normes du marché. Bien
que la Banque Centrale Européenne ait
procédé à une nouvelle baisse de ses
taux directeurs au cours du trimestre,
cet assouplissement ne s'est pas
encore traduit par une compression des
rendements de l'immobilier commercial.
Les investisseurs restent prudents,
attendant des signaux de marché
plus clairs et une meilleure visibilité
macroéconomique avant d'ajuster leurs
primes de risque.
Cela dit, quelques transactions isolées
ont commencé à indiquer un appétit
sélectif pour les actifs de base dans
les régions. L'exemple le plus notable
est la vente de Spaces Zuid par Triple
Living à un investisseur privé pour 8
millions d'euros. La propriété, louée
à IWG (Regus) sur la base d'un bail
à long terme de 12 ans, reflétait un
rendement initial net de 6% - soit un
niveau sensiblement plus agressif que
le rendement de base pour les marchés
régionaux.
Cette transaction souligne l'attrait
persistant des actifs entièrement loués
et à l'abri du besoin dans des micro-
localisations « prime ». Cependant, de
tels cas restent l'exception plutôt que la
norme dans un marché encore incertain
et illiquide.

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
46
PERSPECTIVES :
C Le marché du travail en Flandre
devrait rester relativement stable
à court terme, bien qu'un certain
nombre de facteurs externes
puissent commencer à influencer
les tendances de la demande.
Les réductions de taux prévues
par la BCE au second semestre
2025 pourraient progressivement
améliorer la confiance des
entreprises et les conditions
de financement, en particulier
pour les petites et moyennes
entreprises. Toutefois, ce stimulus
potentiel s'inscrit dans un contexte
d'incertitude mondiale, y compris les
tensions géopolitiques croissantes
et les droits de douane américains
proposés, qui pourraient peser sur
les secteurs axés sur l'exportation,
ce qui est particulièrement important
pour l'économie flamande.
C En outre, 2025 est une année
importante en termes de nouvelles
constructions dans le pipeline
flamand. Dans les sous-marchés où
les niveaux d'absorption sont faibles,
cet afflux d'offre pourrait conduire
à une légère augmentation de la
vacance locative, ce qui pourrait
exercer une pression à la baisse sur
les loyers à moyen terme.
C À l'avenir, le marché professionnel en
Wallonie devrait rester relativement
stable, bien que l'incertitude
continue de peser sur l'activité
future. Bien que l'augmentation
des volumes de transactions au
début de l'année 2025 soit un signal
positif, elle doit être interprétée
avec prudence, car le marché
dépend encore fortement de
grandes transactions ponctuelles.
En particulier, la demande reste
très polarisée, Namur et Liège
continuant à concentrer l'essentiel
de l'activité de location, tandis que
des marchés comme Charleroi sont
confrontés à des défis permanents.
C Avec un pipeline important qui devrait
être livré en 2025 - en particulier à
Liège et à Charleroi il y a un risque
croissant que l'offre soit supérieure
à la demande. Cela pourrait exercer
une pression sur les taux de vacance
au cours des prochains trimestres, à
moins que la demande ne s'accélère.
À court terme, l'activité de location
sera probablement alimentée par
la consolidation du secteur public,
les stratégies de relocalisation et
les prélocations ciblées, plutôt que
par une expansion généralisée des
entreprises.
C Pour l'avenir, les perspectives
concernant les volumes
d'investissement sur le marché belge
des bureaux restent prudentes,
mais ne sont pas dépourvues de
signes de reprise potentielle. Alors
que les rendements de base sont
restés stables pendant six trimestres
consécutifs, les réductions
attendues des taux d'intérêt
directeurs de la Banque centrale
européenne au cours des prochains
mois pourraient progressivement
améliorer les conditions de
financement pour les investisseurs,
ouvrant la voie à un regain d'activité
au second semestre de l'année.
C Toutefois, il est peu probable que le
rebond soit immédiat. Le sentiment
des investisseurs reste fragile,
en particulier dans un contexte
d'incertitude mondiale persistante, y
compris les tensions commerciales
à la suite des annonces de tarifs
douaniers américains et l'instabilité
géopolitique. Dans ce contexte, les
capitaux devraient rester sélectifs
et privilégier les actifs bien loués
offrant une sécurité de revenu à
long terme, en particulier dans les
emplacements de premier choix.

RAPPORT IMMOBILIER
47

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
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MARCHÉ SEMI-INDUSTRIEL
ET LOGISTIQUE
Le marché de l'occupation a commencé
l'année sur une base solide, avec un
total de prises en occupation au cours
du premier trimestre atteignant environ
302 400 m² pour 90 transactions
enregistrées. Bien que cela représente
une augmentation de plus de 25 %
du volume d'occupation par rapport à
la même période l'année dernière, le
nombre de transactions a en fait diminué
d'environ 25 %, soulignant l'impact
croissant de quelques transactions à
grande échelle sur la dynamique globale
du marché.
Dans le segment de la logistique, l'une
des transactions les plus remarquables
concerne une sous-location, impliquant
Logent, un fournisseur de services
logistiques, qui a sous-loué près de
50.000 m² d'Eutraco à MG Big Bear
dans le North Sea Port, à Gand. Cette
transaction a été réalisée en partenariat
avec Volvo Cars, qui a récemment
annoncé l'expansion de sa ligne de
production à Gand, une initiative qui
devrait générer 350 nouveaux emplois.
Une autre transaction importante de ce
trimestre a été l'acquisition par Nolmans
Retail Group du site LCP à Genk pour
une occupation propre, offrant une
surface locative de plus de 45.000 m².
Alors qu'environ la moitié du site est
actuellement louée à SKF, une société
mondiale d'ingénierie industrielle,
Nolmans devrait prendre possession de
l'ensemble des locaux en temps voulu.
Les loyers « prime » ont continué à
augmenter dans les régions clés au
cours du premier trimestre. Dans la
région de Bruxelles-Capitale et en
Flandre, les loyers logistiques « prime
» ont augmenté de 68 €/m²/an à 70 €/
m²/an, grâce à un sentiment de marché
solide et à des négociations actives en
cours. La Wallonie a suivi, avec des
loyers « prime » à Liège, son principal
centre logistique, passant de 55 €/m²/
an à 60 €/m²/an. Ces augmentations
de loyer reflètent un ajustement aux
coûts de construction plus élevés et un
alignement sur les références des pays
voisins, plutôt qu'une intensification de la
concurrence entre les occupants.
MARCHÉ DE
L’INVESTISSEMENT :
La confiance des investisseurs dans
le marché industriel et logistique
reprend clairement. Le volume total
des investissements a atteint environ
525 millions d'euros après le premier
trimestre, reflétant un nouvel élan et la
confiance des investisseurs.
Au niveau national, l'investisseur WDP
a mené la charge avec plusieurs
acquisitions clés, y compris l'ancien site
Renault à Vilvoorde, un site de 30.000
m² à Courcelles loué à court terme (avec
des plans de relocation à long terme) et
un autre site à Londerzeel. Montea est
également resté actif, investissant dans
WLP X – Cargo City West à Bierset,
un développement stratégique par le
groupe Weerts.
Les investisseurs internationaux ont
également signalé leur intérêt continu.
Un jalon majeur a été l'acquisition de
MG Park Malinas par DEKA Immobilien,
marquant l'entrée de l'investisseur
allemand sur le marché logistique
belge. La transaction est estimée à
environ 100 millions d'euros. De plus,
le portefeuille Logicor a été acquis par
Ares Management Corporation, un
gestionnaire d'actifs basé aux États-
Unis, pour une valeur estimée de 145
à 150 millions d'euros, soulignant
encore l'appétit mondial pour les actifs
logistiques belges.
es rendements prime sont restés
stables au premier trimestre, à la suite
de la compression des rendements
logistiques observée à la fin de l'année
dernière. Pour les actifs logistiques,
les rendements prime sont maintenus
à 5,15 %, les conditions actuelles du
marché offrant peu d'incitation à une
compression supplémentaire, malgré
un fort appétit des investisseurs.
Dans le segment semi-industriel, les
rendements prime se maintiennent
à 6,95 %. Cependant, en raison du
nombre limité de transactions de
produits de base dans cette catégorie,
il reste difficile de définir les tendances
des rendements avec certitude.
Néanmoins, la demande sous-jacente
reste intacte, en particulier pour les
actifs bien situés et à l'épreuve du futur.

RAPPORT IMMOBILIER
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PERSPECTIVES :
C Le PIB belge devrait augmenter
de 0,44 % en 2025, indiquant une
période de stagnation économique.
Les tarifs commerciaux américains
pourraient réduire jusqu'à près de
2 % du PIB belge dans un scénario
défavorable.
C L'inflation reste au-dessus de la
moyenne de la zone euro, en raison
des pressions persistantes sur les
coûts, notamment dans le secteur
de l'énergie. La question clé est de
savoir si les prix de l'énergie peuvent
être stabilisés, surtout que les coûts
des infrastructures énergétiques
devraient rester élevés.
C La croissance économique plus
lente pourrait pousser la BCE
à continuer de réduire les taux
d'intérêt, ce qui pourrait assouplir les
conditions de financement.
C Le Clean Industrial Deal de l'UE et
l'élan politique pourraient stimuler
les investissements à long terme si
les préoccupations énergétiques
sont résolues.
C La prise en charge au premier
trimestre a augmenté de 25 % en
glissement annuel, mais le nombre
de transactions a diminué, suggérant
un passage à des transactions de
plus grande envergure.
C Les loyers logistiques prime ont
augmenté à 70 €/m²/an à Bruxelles
et en Flandre, et à 60 €/m²/an à
Liège.
C 525 millions d'euros investis au
premier trimestre suggèrent le début
d'un tournant dans le sentiment
des investisseurs, en particulier
dans la logistique. Les solides
transactions du premier trimestre
pourraient encourager davantage
de propriétaires à mettre des actifs
de base sur le marché dans les
trimestres à venir.
C Le rendement logistique prime
se maintient à 5,15 %, reflétant un
équilibre entre les attentes de prix et
la demande des investisseurs.

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
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Période Transaction Type Locataire Adresse Surfaces (m²)
2024 Q1 Letting Semi-industrial Aigremont Rue de la Vieille Fosse 60 4000
2024 Q1 Letting Semi-industrial Ampacimon Rue Alfred Deponthière 40 1031
2024 Q1 Letting Semi-industrial FSL Invest Rue Darchis 4 1500
2024 Q1 Purchase Semi-industrial Willy Naessens Group Avenue de l’Indépendance 85 5436
2024 Q2 Letting Logistics Ninatrans Rue Marie Curie 49 10000
2024 Q2 Letting Logistics Sligro-MFS Belgium Avenue Georges Truffaut 43 5453
2024 Q2 Letting Semi-industrial Ardenne Immo Invest Rue Crufer 5 1250
2024 Q2 Letting Semi-industrial Four Stars Verte Voie 1200
2024 Q2 Letting Semi-industrial KRS Logistics rue de Bruxelles 174 2700
2024 Q2 Letting Semi-industrial Shuttle Bridge Logistics Chaussée de Liège 145 2113
2024 Q2 Purchase Semi-industrial Bruyerre Rue de la Paix 3 2400
2024 Q2 Purchase Semi-industrial Lyreco Rue de l'Abbaye 95 1400
2024 Q2 Purchase Semi-industrial Sart Gare Immo Avenue de l'Inform 9 3000
2024 Q2 Purchase Semi-industrial Sebel Group Rue Vieille Fosse 179 1160
2024 Q3 Purchase Semi-industrial Evenepoel Rue de la Métallurgie 36 2790
2024 Q4 Letting Logistics Andrimo Avenue de l'Expansion 6 5700
2024 Q4 Letting Semi-industrial Ets. Henrotte Rue des Technologies 7 1200
2024 Q4 Letting Semi-industrial Seliac Rue de la Légende 16a 1350
2024 Q4 Pre-letting Logistics Skechers Rue de Fontaine 200000
2024 Q4 Purchase Semi-industrial Synoptic Rue de l'Yser 248 1850
2024 Q4 Purchase Semi-industrial Ville de Liège Avenue Georges Truffaut 43 2415
2025 Q1 Letting Logistics Avenue du Parc Industriel 213 8127
LISTING DES TRANSACTIONS - LOGISTIQUE & SEMI-INDUSTRIL (LIÈGE Q1 2024- Q1 2025)

RAPPORT IMMOBILIER
51
MARCHÉ DU COMMERCE
DE DÉTAIL
Les volumes de ventes au détail en
Belgique ont diminué de 1,86 % en février
par rapport au même mois en 2024, la
baisse étant particulièrement marquée
dans les magasins d'alimentation
spécialisés. En revanche, le commerce
de détail en ligne a montré une légère
augmentation. Cependant, en termes
de valeur des ventes au détail, la
situation apparaît moins négative : la
baisse s'est limitée à seulement 0,3 %
en février en comparaison annuelle,
ce qui indique que les pressions
inflationnistes pourraient amortir les
niveaux de revenus malgré la baisse
des volumes.
Par ailleurs, la confiance des
consommateurs a chuté de manière
notable en mars, tombant à -10, soit
une baisse de 6 points par rapport à
février. Les principaux contributeurs à
cette détérioration sont un pessimisme
accru concernant les perspectives
économiques générales et des
préoccupations croissantes quant à
l'évolution future du marché du travail.
Dans le paysage de la vente au détail en
Belgique, des changements notables
sont en cours dans le segment des
supermarchés. Il a été récemment
annoncé que les hypermarchés Cora
à Bruxelles et en Wallonie fermeront
leurs portes respectivement au début
de 2026, marquant le dernier chapitre
pour le groupe Louis Delhaize,
qui avait déjà cédé ses magasins
Smatch et Match à Colruyt, ainsi
que Délitraiteur. Cette sortie fait suite
au départ antérieur de Mestdagh,
en faisant le deuxième groupe de
supermarchés notable à se retirer du
marché belge ces dernières années
La prise en charge du commerce de
détail a atteint 67.300 m² au premier
trimestre 2025, répartie sur 182
transactions de location. Cela marque
un début plus lent par rapport au
premier trimestre 2024, en particulier
dans le segment des commerces de
périphérie, où le volume de prise en
occupation a chuté de plus de moitié.
Cette baisse s'explique en grande partie
par l'activité exceptionnelle enregistrée
l'année dernière, lorsque des
occupants majeurs tels que ToyChamp,
Dreamland et Jysk ont repris un certain
nombre d'anciens magasins Fun. Mais
le segment des rues commerçantes
a également été touché, avec une
baisse de plus de 25 % en glissement
trimestriel.
Malgré le ralentissement général, le
segment des centres commerciaux a
montré des signes de reprise, avec un
take-up atteignant 9.400 m², soit une
augmentation de 7 % en glissement
trimestriel. Cette tendance à la hausse
indique un intérêt renouvelé des
détaillants pour les environnements
commerciaux à fort trafic et bien
aménagés
Les loyers prime sont restés inchangés
pour les commerces sur le segment
« high street » (€ 1.700/m²/an) et les
commerces de périphérie (€ 185/m²/an)
au premier trimestre. Cependant, les
loyers prime des centres commerciaux
ont enregistré un léger ajustement,
diminuant de 5 % à € 1.330/m²/an.
Cette correction reflète la pression sur
les marges des détaillants et la prise
en charge plus lente observée en 2024,
bien que l'activité de location récente au
premier trimestre puisse indiquer une
perspective plus équilibrée à l'avenir.
Le premier trimestre de 2025
a commencé de manière
remarquablement forte, avec un volume
d'investissement dépassant déjà le
résultat annuel de 2024. Un volume
total de 706 millions d'euros a été
enregistré au premier trimestre, une
valeur exceptionnellement élevée pour
un seul trimestre.
Cette performance a été principalement
motivée par deux grandes transactions :
l'acquisition de Forum Estate par Cibus
Nordic, représentant une valeur d'actif
sous-jacente de 508 millions d'euros, et
une co-entreprise entre LCV Real Estate
et Colruyt, qui a acquis les anciens sites
Makro-Metro pour 143 millions d'euros.
En excluant ces deux transactions
majeures, le volume d'investissement
restant s'élève à 67 millions d'euros.
Cela montre que, au-delà des
transactions phares, l'activité sur le
marché reste encore assez limitée.
Cependant, la liquidité reste solide

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
52
pour les petits tickets, généralement
inférieurs à 5 millions d'euros. Les
investisseurs montrent également une
attention croissante à la typologie et à la
résilience des occupants du commerce
de détail.
Il n'y a eu aucun changement dans les
rendements prime du commerce de
détail au cours du premier trimestre.
Les rendements prime pour le segment
« High Street » restent stables à 4,85 %,
ceux des commerces de périphérie à
6,00 %, et le rendement théorique des
centres commerciaux reste à 5,50%.
À l'avenir, il y a un potentiel de légère
compression des rendements dans
le segment des commerces de rue,
en particulier pour les emplacements
prime avec des fondamentaux
solides. Cependant, nous continuons
à surveiller le paysage économique
et financier global avant d'anticiper
des mouvements de rendement plus
significatifs
.
PERSPECTIVES :
C Le PIB belge devrait augmenter
de 0,44 % en 2025, indiquant une
période de stagnation économique.
Les tarifs commerciaux américains
pourraient réduire jusqu'à près de
2 % du PIB belge dans un scénario
défavorable.
C L'inflation reste au-dessus de la
moyenne de la zone euro, en raison
des pressions persistantes sur les
coûts, notamment dans le secteur
de l'énergie. La question clé est de
savoir si les prix de l'énergie peuvent
être stabilisés, surtout que les coûts
des infrastructures énergétiques
devraient rester élevés.
C La croissance économique plus
lente pourrait pousser la BCE
à continuer de réduire les taux
d'intérêt, ce qui pourrait assouplir les
conditions de financement.
C Le commerce de périphérie pourrait
continuer à voir une prise en
charge limitée, après une année
exceptionnelle en 2024 et une
demande actuelle plus faible de la
part des grands occupants.
C Les centres commerciaux pourraient
se redresser davantage, en
particulier ceux offrant un commerce
de détail axé sur l'expérience et bien
situés.
C Les loyers prime des commerces de
rue et de périphérie devraient rester
fermes dans les emplacements clés,
soutenus par une offre limitée et une
demande sélective des détaillants.
C La flambée des investissements du
premier trimestre est peu susceptible
de se maintenir au même niveau, à
moins que d'autres transactions
majeures ne se produisent.
C L'attention des investisseurs se
portera sur les actifs résilients avec
des locataires solides et des formats
à l'épreuve du futur, en particulier
les commerces de détail ancrés
dans l'alimentation ou les parcs
commerciaux offrant des besoins
quotidiens.
C Une légère compression des
rendements est possible dans le
segment « High Street », surtout
si l'inflation ralentit et que les taux
d'intérêt baissent davantage. Aucun
changement immédiat n'est attendu
pour les centres commerciaux ou
les commerces de périphérie.

RAPPORT IMMOBILIER
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Période Transaction Segment Adresse Ville Locataire Catégorie Surfaces (m²)
2024 Q1 Letting High street Rue St-Gilles Liège Brey's Food & Beverage 100
2024 Q1 Letting High street - Liège Costa Coffee Food & Beverage 80
2024 Q2 Letting High street Rue Joffre 11 Liège Boutique Delforge Food & Beverage 27
2024 Q2 Letting High street Rue des Dominicains 18 Liège Desitter - 365
2024 Q2 Letting High street Rue Pont d'Avroy 8 Liège Hawaiian Poké Bowl Food & Beverage 260
2024 Q2 Letting High street Rue de l’Université 32 Liège Jims Fitness Fitness 1265
2024 Q3 Letting High street Rue Léopold Liège Ninja Ramen Food & Beverage 200
2024 Q4 Letting High street Vinave d'Ile 21-23 Liège McDonald's Food & Beverage 419
2024 Q4 Letting High street Blvd du Douzième de Ligne Liège Audika Health & Beauty 21
2024 Q4 Letting High street Esplanade Simone Veil Liège Delhaize Proxy Supermarket 400
2024 Q4 Letting High street Rue Pont d'Avroy 11 Liège Poké House Food & Beverage 88
2025 Q1 Letting High street Place du XX Aout 34 Liège RS Daksh Others 350
2025 Q1 Letting High street Passage Lemonnier Liège Comptoir de Mathilde Food & Beverage 333
LISTING DES TRANSACTIONS - HIGH STREET (LIÈGE Q1 2024- Q1 2025)

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
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MARCHÉ RÉSIDENTIEL
DES APPARTEMENTS À LIÈGE
Du point de vue de l’activité sur le marché,
le nombre de transactions observé sur
le segment des appartements, au sein
de la commune de Liège, a diminué
de manière significative, en passant
de 1.108 transactions, en 2023, à 482
pour l’année 2024. Ceci représente
donc une baisse de 52,42% sur un an
et représente moins de la moitié du
nombre de transaction de la moyenne
quinquennale (1.002 occurrences).
Un élément important qui permet
d’expliquer, du moins en partie,
cette baisse importante concerne
la baisse programmée des droits
d’enregistrement en Wallonie, passant
de 12,5% à 3% pour les acheteurs-
occupants. Cette mesure a entrainé un
report des décisions d’achat et le niveau
d’activité observé en région wallonne
depuis le début de l’année 2025 tend à
corroborer cette tendance.
À ce titre, le baromètre des notaires
indiquait que le nombre de transactions
au 1
er
trimestre 2025 a augmenté de
12,45% en région wallonne et de 19,1%
en Flandre par rapport à la même
période en 2024. De son coté, le niveau
d’activité sur le marché bruxellois est
resté relativement stable par rapport au
Q1 2024 (+1,15%). En région wallonne,
la plus forte hausse a été enregistrée sur
la province du Hainaut avec + 15,8%.
La province de Liège a enregistré une
progression de 8,42% au 1
er
trimestre
2025 par rapport au Q1 2024.
Selon les données statistiques officielles
publiées par Statbel, le prix médian
d’un appartement dans la commune
de Liège au Q4-2024 a connu une
baisse de 2,77% par rapport à la même
période en 2023 et s’affiche désormais
autour de 150.700€. La moyenne des
prix médians enregistrés sur cinq ans,
pour ce marché, s’élève à près de
153.000€.
Selon le baromètre des notaires, un
appartement neuf, en Wallonie, coûtait
en moyenne 263.599 EUR. (+0,8%
par rapport à 2023). A Bruxelles, le prix
moyen était de 360.839 EUR (+6,0%).
En Flandre, le prix moyen de 357.082
EUR (+3,8%). Sur le marché secondaire,
le prix moyen des appartements en
région wallonne s’élevait à 186.690 EUR
(+1,1% par rapport à 2023). À Bruxelles,
les appartements existants affichaient
un prix moyen de 290.057 EUR (+4,0%)
et à 271.073 EUR (+3,0%) en Flandre.
Notons que pour la province de Liège,
le prix moyen d’un appartement neuf
s’élève à 256.160 (-7,2%) tandis
qu’un appartement 31 mars 202531
mars 202631 mars 202731 mars
2028100%80%60%40%20%0% s’élève
en moyenne à 178.154 EUR (+0,4%).

RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
55
Rapport
sur les états
financiers
1
à
1. Il s’agit des états financiers consolidés et statutaires d’Immo Moury vu qu’Immo Moury ne détient pas de filiale. Les chiffres indiqués
peuvent présenter des différences liées aux arrondis.

(en milliers d’EUR)
Annexe 31 mars 2025 31 mars 2024
I Revenus locatifs 5, 6 2.872 2.868
III Charges relatives à la location 13 15
RÉSULTAT LOCATIF NET 2.885 2.883
IV Récupération de charges immobilières loués 13 107
V Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 7 524 538
VII Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 8 -464 -576
VIII Autres recettes et dépenses relatives à la location 0 0
RÉSULTAT IMMOBILIER 2.958 2.952
IX Frais techniques 9 -272 -345
X Frais commerciaux -24 -18
XI Charges et taxes sur immeubles non loués 10 -115 -27
XII Frais de gestion immobilière 11 -206 -206
XIII Autres charges immobilières 12 -27 -27
Charges immobilières -644 -623
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 2.314 2.329
XIV Frais généraux de la Société 13 -392 -376
XV Autres revenus et charges d'exploitation 3 0
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 1.925 1.953
XVI Résultat sur vente d’immeuble de placement 14 0 49
XVIII Variation de la juste valeur des immeubles de placement 15, 19 -520 -614
XIX Autre résultat sur portefeuille 14 14
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 1.419 1.402
XX Revenus financiers 16 179 178
XXI Charges d’intérêts nettes 16 -604 -586
XXII Autres charges financières 16 -11 -12
XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers 16 -162 -483
RÉSULTAT FINANCIER -598 -903
XXIV Résultat des participations qui sont comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence 0 0
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 821 499
XXV Impôts des sociétés 17 -57 -57
XXVI Exit tax 0 0
I RÉSULTAT NET DE L’EXERCICE 764 442
II AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL, APRÈS IMPÔT SUR LE RÉSULTAT
Éléments qui seront reclassés ultérieurement en résultat net : -41 -571
C Variation de la juste valeur des actifs financiers
1
21 -41 -571
RÉSULTAT GLOBAL TOTAL, PART DU GROUPE, DE LA PÉRIODE
2
723 -129
Nombre d’actions de bases et diluée 463.154 463.154
RÉSULTAT GLOBAL DE LA PÉRIODE, PART DU GROUPE, PAR ACTION DE BASE ET DILUÉE
2,3
18 1,56 -0,28
État du résultat global
1. Ce poste concerne la variation de juste valeur des participations dans d’autres sociétés immobilières réglementées enregistrée par le biais des autres éléments du résultat global.
2. Au 31 mars 2024 et au 31 mars 2025, il n’y a aucun effet diluant.
3. Calculé sur base de la différence entre le nombre d’actions souscrites ayant droit au dividende (463.154) et le nombre d’actions propres (1.030), soit 462.124 au 31 mars 2024 et 2025.
Il n'y a pas d'intérêts minoritaires.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
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ACTIF (en milliers d’EUR)
Annexe 31 mars 2025 31 mars 2024
I ACTIFS NON COURANTS 47.507 48.139
B Immobilisations incorporelles 0 0
C Immeubles de placement 19 41.387 41.825
D Autres immobilisations corporelles 20 127 137
E Actifs financiers non courants 21 5.992 6.177
II ACTIFS COURANTS 524 422
A Actifs détenus en vue de la vente 0 0
D Créances commerciales 22 295 268
E Créances fiscales et autres actifs courants 23 7 7
F Trésorerie et équivalents de trésorerie 24 191 84
G Comptes de régularisation 25 31 63
TOTAL ACTIF 48.031 48.561
PASSIF (en milliers d’EUR)
Annexe 31 mars 2025 31 mars 2024
CAPITAUX PROPRES 25.110 25.312
A Capital 26 22.067 22.067
C Réserves 2.279 2.803
b Réserves du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers
1,2
-1.197 -727
e
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés aux-
quels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)
1
2.015
2.643
h Réserve pour actions propres -51 -51
i Réserves du solde des variations de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente 21 -1.090 -1.048
n Résultat reporté exercices antérieurs 2.602 1.986
D Résultat net de l’exercice 764 442
I PASSIFS NON COURANTS 18.759 19.287
B Dettes financières non courantes 27 18.759 19.287
C Autres passifs financiers non courants 0 0
II PASSIFS COURANTS 4.162 3.962
B Dettes financières courantes 27 3.446 3.265
D Dettes commerciales et autres dettes courantes 28 607 663
F Comptes de régularisation 29 109 34
TOTAL PASSIF 48.031 48.561
État de la situation financière
1. Il s’agit des capitaux propres avant affectation. Les variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments de couverture de l’exercice 2024-2025 seront affectées aux
réserves suite à l’approbation de l’assemblée générale, c’est-à-dire au cours de l’exercice 2025-2026.
2. Cette rubrique englobe désormais les « Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement ». Cette dernière
rubrique était reprise sur une ligne distincte dans les précédents rapports.
ÉTATS FINANCIERS
57

(en milliers d’EUR) Annexe 31 mars 2025 31 mars 2024
Résultat net 764 442
Amortissements (hors IFRS 16) 13 49 23
Réduction de valeur (reprise -) 22 -15 -17
Résultat sur vente immeuble placement 14 0 -49
Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) 15,19 520 614
Résultat financier à exclure du flux opérationnel 16 598 903
Marge brute d’autofinancement 1.916 1.916
Variation du fonds de roulement 35 -180
Flux de trésorerie opérationnels nets 1.951 1.736
Acquisition d'immeubles de placement 19 0 0
Investissements sur immeubles de placement (travaux) 19 -70 -277
Investissements nets dans des titres de SIR 21 0 0
Acquisitions d'autres actifs financiers 21 0 0
Acquisitions d'immobilisations (in)corporelles 19 -3 -55
Cessions d'immeubles de placement 14 0 166
Cessions d’actifs financiers 21 0 0
Flux de trésorerie d'investissement -73 -166
Dividende payé 33 -924 -832
Dividende reçu des autres SIR et FIIS 16 179 178
Utilisation nette des lignes de crédit bancaires 27 -378 -410
Remboursement des dettes de leasing 27 -33 -27
Intérêts reçus et autres produits financiers 16 0 0
Intérêts payés 16 -604 -586
Autres frais financiers 16 -11 -12
Flux de trésorerie de financement -1.771 -1.689
FLUX DE TRÉSORERIE TOTAUX DE LA PÉRIODE -107 -119
Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l'exercice 84 203
Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice 24 191 84
FLUX DE TRÉSORERIE - TOTAUX DE LA PÉRIODE 107 -119
État des flux de trésorerie
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
58

État de variation des capitaux propres
Capital Frais d'augmentation de capital Réserve du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers
1, 2
Réserve du solde des varia- tions de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comp- tabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliqué
1
Réserve pour actions propres Réserves liées à la rééva- luation de la juste valeur des actifs financiers Résultats reportés des exercices antérieurs Résultat net Total
31 mars 2023 22.073 -5 -395 885 -51 -478 1.867 2.374 26.270
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -268 268 -
Variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés aux-
quels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas
appliquée
1.758 -1.758 -
Variation de la juste valeur de la FIIS -87 87 -
Affectation du résultat de l'exercice précédent 2.374 -2.374 -
Transfert de réserve du solde des variations de la juste valeur des biens
immobiliers vers résultat reporté suite à la vente d’un bien immobilier
22 -22 -
Résultat de la période 442 442
Autres éléments du résultat global
Variation de la juste valeur des titres SIR -571 -571
Dividendes distribués -832 -832
31 mars 2024 22.073 -5 -727 2.643 -51 -1.049 1.985 442 25.311
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -614 614
Variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés aux-
quels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas
appliquée
-628 628
Variation de la juste valeur de la FIIS 145 -145
Affectation du résultat de l'exercice précédent 442 -442 -
Transfert de réserve du solde des variations de la juste valeur des biens
immobiliers vers résultat reporté suite à la vente d’un bien immobilier
-
Résultat de la période 764 764
Autres éléments du résultat global
Variation de la juste valeur des titres SIR -41 -41
Dividendes distribués -924 -924
31 mars 2025 22.073 -5 -1.197 2.015 -51 -1.090 2.600 764 25.110
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -520 520 -
Variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés aux-
quels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas
appliquée
-291 291 -
Variation de la juste valeur de la FIIS 128 -128 -
Affectation du résultat de l'exercice précédent 764 -764 -
Dividendes distribués -832 -832
22.073 -5 -1.589 1.724 -51 -1.090 3.215 - 24.277
1. Les variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments de couverture de l’exercice 2023-2024 ont été affectées aux réserves suite à l’approbation de l’assemblée
générale du 10 septembre 2024, c’est-à-dire au cours de l’exercice sous revue. Les variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments de couverture de l’exercice
2024-2025 seront affectées aux réserves suite à l’approbation de l’assemblée générale du 9 septembre 2025, c’est-à-dire au cours de l’exercice 2025-2026.
2. Cette rubrique englobe désormais les « Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement ». Cette dernière
rubrique était reprise sur une ligne distincte dans les précédents rapports.
Rémunération proposée du capital
ÉTATS FINANCIERS
59

Annexes aux états financiers
Table des matières
1. Identification de l’entreprise 61
2. Déclaration de conformité 61
3. Résumé des règles d’évaluation applicables aux comptes statutaires 61
4. Informations sectorielles 67
5. Revenus locatifs 70
6. Contrats de location simple 70
7.
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 71
8.
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 72
9. Frais techniques 72
10. Charges et taxes sur immeubles non loués 72
11. Frais de gestion immobilière 73
12. Autres charges immobilières 73
13. Frais généraux de la société 73
14. Résultat sur vente d’immeubles de placement 74
15. Variation de la juste valeur des immeubles de placement 74
16. Résultat financier 75
17. Impôts & Exit tax 75
18. Résultat par action 76
19. Immeubles de placement et immeubles détenus en vue de la vente 76
20. Autres immobilisations corporelles 81
21. Actifs financiers non courants 82
22. Créances commerciales 84
23. Autres créances fiscales et autres actifs courants 85
24. Trésorerie et équivalents de trésorerie 85
25. Comptes de régularisation 85
26. État du capital 86
27. Dettes financières non courantes et courantes 88
28. Dettes commerciales et autres dettes courantes 89
29. Comptes de régularisation 89
30. Instruments financiers 90
31. Ratio d'endettement 91
32. Événements post clôture 91
33. Dividendes payés et proposés 92
34. Actifs et passifs éventuels, droits et engagements 92
35. Transactions avec les parties liées 93
36. Déclaration de management 95
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
60

1. Identification de
l’entreprise
Immo Moury SA est une société de
droit belge créée le 18 juillet 2007 dont
le siège social est situé à 4430 Ans,
rue des Anglais 6A, sous le numéro
d’entreprise 0891 197 002.
Moury Management SA est l’adminis-
trateur unique d’Immo Moury SA.
Les états financiers au 31 mars
2025 ont été arrêtés par le Conseil
d’administration de l’administrateur
unique, la SA Moury Management, le 20
mai 2025.
L’Assemblée générale ordinaire des
actionnaires est statutairement prévue
le 9 septembre 2025.
L’exercice social commence le 1
er
avril
et se termine le 31 mars de chaque
année.
2. Déclaration
de conformité
Les états financiers de la société ont
été établis en utilisant des méthodes
comptables conformes au référentiel
IFRS tel qu’exécutés par l’arrêté royal
du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés
immobilières réglementées (modifié par
l’Arrêté Royal du 23 avril 2018) et aux
dispositions légales et réglementaires
applicables en Belgique.
3. Résumé
des règles
d'évaluation
applicables
aux comptes
statutaires
3.1. PRINCIPES DE
PRÉPARATION DES
ÉTATS FINANCIERS
Les états financiers de la société ont
été établis selon le principe du coût
historique, à l’exception des actifs et
passifs suivants qui sont évalués à leur
juste valeur : immeubles de placement,
immeubles de placement détenus
en vue de la vente, actifs financiers à
la juste valeur par le biais des autres
éléments du résultat global et actifs et
passifs financiers détenus à des fins de
couverture ou de transaction (notamment
les produits dérivés).
Les états financiers sont présentés
en milliers d’euros (EUR) et toutes les
valeurs sont arrondies au millier le plus
proche, sauf indication contraire. Les
chiffres publiés peuvent présenter des
différences liées aux arrondis.
3.2. RÉSUMÉ
DES CHANGEMENTS
DANS LES PRINCIPES
COMPTABLES
Les nouvelles normes et interprétations
suivantes ont été appliquées pour la
période annuelle ouverte à compter du
1
er
avril 2024 :
C Amendements à IAS 1 Présentation
des états financiers : Classification
de dettes parmi les éléments
courants ou non-courants et
classifications des dettes non-
courantes assorties de covenants
C Amendements à IFRS 16 Contrats
de location : Dettes de location
dans un contrat de cession-bail
C Amendements à IAS 7 Tableau
des flux de trésorerie et IFRS 7
Instruments financiers : Informations
à fournir : Accords de financement
de fournisseurs
Immo Moury SA n’a pas appliqué les
nouvelles normes et interprétations
suivantes qui ont été émises mais qui
ne sont pas encore applicables pour la
période annuelle ouverte à compter du
1
er
avril 2024 :
C Amendements à IAS 21 Effets
des variations des cours des
monnaies étrangères : Absence
de Convertibilité (applicables pour
les périodes annuelles ouvertes à
compter du 1
er
janvier 2025)
C IFRS 18 Présentation et informations
à fournir dans les états financiers
(applicable pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du
1
er
janvier 2027 mais non encore
adoptée au niveau européen)
C IFRS 19 Filiales n’ayant pas
d’obligation d’information du
public : Informations à fournir
(applicable pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du
1
er
janvier 2027 mais non encore
adoptée au niveu européen)
C Amendements à IFRS 9 et IFRS
7 Classement et évaluation des
instruments financiers (applicable
pour les périodes annuelles ouvertes
à compter du 1
er
janvier 2026, mais
non encore adoptés au niveau
européen)
ÉTATS FINANCIERS
61

C Améliorations annuelles – Volume
11 (applicables pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du
1
er
janvier 2026, mais non encore
adoptés au niveau européen)
À l'exception de la norme IFRS 18,
aucun impact significatif n’est attendu
sur les états financiers futurs d'Immo
Moury des autres nouvelles Normes,
Interprétations et Amendements,
entrant en vigueur après le 1
er
avril
2024, et n’ayant pas été appliquées de
manière anticipative au 31 mars 2025.
3.3. RECOURS
À DES ESTIMATIONS
ET JUGEMENTS
SIGNIFICATIFS
Dans le cadre de l’établissement de
ses états financiers, la société est
appelée à formuler un certain nombre
de jugements significatifs dans
l’application des méthodes comptables
(comme la classification des contrats
de location et des immeubles de
placements) et à procéder à un certain
nombre d’estimations (comme la
détermination de la juste valeur des
immeubles de placement et les actifs
financiers valorisé à la juste valeur
(prêt Legiapark). Pour formuler ces
hypothèses, la direction peut se fonder
sur son expérience, sur l’assistance
de tiers (notamment les experts
immobiliers) et sur d’autres facteurs
jugés pertinents. Les résultats réels
peuvent différer de ces estimations.
Le cas échéant, ces dernières sont
régulièrement révisées et modifiées en
conséquence.
Méthode d’évaluation des immeubles
de placement appliquée par l’expert
immobilier Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield se base, pour
ses valorisations, sur leur expérience
du marché, les transactions connues
et les données observables dont ils
disposent. L’analyse se fait au cas par
cas au niveau de chaque immeuble.
Toutes les évaluations sont des opi-
nions professionnelles sur une base
déterminée associées à des hypothèses
appropriées. Une évaluation se conçoit
comme une meilleure estimation de va-
leur fondée sur un certain nombre de pa-
ramètres, points de comparaison et ten-
dances du marché. Si certains éléments
mentionnés ci-dessus ne sont pas (ou
peu) disponibles, un certain degré de
subjectivité pourrait inévitablement inter-
venir d'un cas à l'autre.
La méthode d’évaluation appliquée par
les experts immobiliers reste identique.
Elle est explicitée en détail dans le
présent rapport. De plus, une analyse
de sensibilité des évaluations est reprise
en note 21 dans les états financiers.
3.4. PRINCIPES DE
CONSOLIDATION –
FILIALES
Au 31 mars 2025, Immo Moury n’a le
contrôle d’aucune filiale et il n’y a dès
lors pas lieu de préparer de comptes
consolidés. Pour rappel, la filiale, Les
Portes de Liège, a été fusionnée par
absorption avec effet au 1
er
janvier 2023.
Les seuls comptes consolidés préparés
par Immo Moury ont été les comptes
consolidés arrêtés au 31 mars 2022.
3.5. IMMEUBLES
DE PLACEMENT
Un immeuble de placement est un bien
immobilier détenu pour en retirer des
loyers et/ou en valoriser le capital et non
pas pour la production ou la fourniture
de biens ou de services, à des fins
administratives ou pour le vendre dans
le cadre de l’activité ordinaire.
Comptabilisation initiale
VALEUR D’ACQUISITION
Les immeubles de placement sont
initialement comptabilisés à leur
valeur d’acquisition. Les commissions,
les frais d’acte, les indemnités de
remploi, les frais de mainlevée des
financements des sociétés absorbées
et autres frais liés à l’opération sont
considérés comme faisant partie du prix
d’acquisition et sont portés en compte à
l’actif de l’état de la situation financière
COMPTABILISATION
DES TRAVAUX (DÉPENSES
ULTÉRIEURES)
Les travaux sur immeubles qui sont
à charge de la société sont traités
comptablement de deux manières
distinctes selon leur nature. Les
dépenses relatives aux travaux
d’entretien et de réparation qui n’ajoutent
pas de fonctionnalité supplémentaire
ni ne rehaussent le niveau de confort
de l’immeuble sont comptabilisées en
charges. Sont par contre portés à l’actif
de l’état de la situation financière les
frais relatifs à deux types de travaux :
C Les rénovations lourdes : celles-ci
consistent en une reconstruction
quasi complète de l’immeuble avec,
le plus souvent, une réutilisation du
gros œuvre existant et l’application
des techniques du bâtiment les
plus modernes. Au terme d’une
telle rénovation lourde, l’immeuble
peut être considéré comme neuf
et il est repris comme tel dans les
présentations du patrimoine.
C Les aménagements : il s’agit de
travaux occasionnels qui ajoutent
une fonctionnalité à l’immeuble
ou relèvent significativement son
niveau de confort et, dès lors,
rendent possible une augmentation
du loyer et donc de la valeur locative
estimée.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
62

Les frais relatifs à ces travaux sont
également portés à l’actif de l’état de
la situation financière pour le motif et
dans la mesure où l’expert reconnaît
normalement une appréciation due à
concurrence de la valeur de l’immeuble.
Évaluations postérieures
JUSTE VALEUR
Conformément à la norme IAS 40,
la société applique le modèle de
juste valeur pour ses immeubles de
placement.
Les immeubles en portefeuille ou
qui entrent dans le portefeuille par
acquisition à titre onéreux ou par voie
d’apport sont valorisés à la juste valeur
par un expert immobilier indépendant.
La juste valeur d’un immeuble
correspond à sa valeur
d’investissement, à savoir sa valeur
droits d’enregistrement et autres frais de
transaction inclus (aussi appelée "valeur
actes-en-mains”) telle que calculée
par l’expert indépendant, de laquelle
est déduit un abattement forfaitaire de
2,5 % pour les immeubles d’une valeur
d’investissement supérieure à 2,5
millions € et de 10 % ou 12,5 %, selon
la Région, pour les immeubles d’une
valeur d’investissement inférieure à 2,5
millions €. Ce taux d’abattement de 2,5 %
résulte d’une analyse par les experts
indépendants d’un grand nombre de
transactions observées dans le marché,
et représente la moyenne des frais de
transaction effectivement payés lors de
ces transactions.
La valeur d’investissement correspond
à la valeur la plus probable pouvant
être obtenue sur le marché dans les
conditions de vente et de concurrence
normales entre parties consentantes et
bien informées, avant déduction des
frais de cession.
La valeur comptable des immeubles
dans les états financiers d’Immo
Moury correspond à la juste valeur telle
que calculée par l’expert immobilier
indépendant.
TRAITEMENT DES
DIFFÉRENCES LORS DE
L’ENTRÉE EN PORTEFEUILLE
Si l’évaluation de la juste valeur des
immeubles de placement déterminée
par l’expert conduit à une valeur diffé-
rente de la valeur d’acquisition (incluant
les frais d’acquisition), la différence est
comptabilisée dans le compte de résul-
tat en "Variation de la juste valeur des
immeubles de placement”.
ÉVALUATIONS PÉRIODIQUES
Les experts actualisent le calcul de
la juste valeur des biens immobiliers
à la fin de chaque trimestre sur
base de l’évolution du marché et
des caractéristiques propres des
biens immobiliers concernés. Cette
actualisation est effectuée immeuble
par immeuble et porte sur l’ensemble
du portefeuille de biens immobiliers
détenus par la société.
COMPTABILISATION DES
MUTATIONS DE JUSTE VALEUR
Les mutations de juste valeur des
biens immeubles, telles que fixées par
l’expert, sont exprimées chaque fois
que l’inventaire est établi. Elles sont
comptabilisées dans l‘état du résultat
global en "Variation de la juste valeur
des immeubles de placement”.
RÉALISATION D’IMMEUBLE
DE PLACEMENT
Lors de la vente d’un immeuble de
placement, la plus-value réalisée est
comptabilisée dans l‘état du résultat
global de l’exercice en "Résultat sur
vente d’immeuble de placement”.
Pour les immeubles acquis avant le 1
er
avril 2017, les droits de mutation ont
été directement comptabilisés en fonds
propres dans les réserves. En cas de
vente, les droits de mutation correspon-
dants sont recyclés dans le compte de
résultat en "Variation de la juste valeur
des immeubles de placement".
Pour les immeubles acquis après le 1
er
avril 2017, comme les droits de mutation
ont été comptabilisés en compte de
résultat au moment de l’acquisition,
il n’y a plus d’impact lié au droit de
mutation lors de la vente.
ACTIFS DÉTENUS
EN VUE DE VENTE
Les actifs détenus en vue de vente se
rapportent à des biens immobiliers dont
la valeur comptable sera réalisée lors
de la transaction de la vente et non par
son utilisation prolongée. Un immeuble
de placement est considéré comme
détenu en vue de la vente s’il répond
aux critères définis dans l’IFRS 5.
Les immeubles de placements détenus
en vue de la vente sont présentés
séparément au bilan et à une valeur
correspondant à leur juste valeur.
PROJETS DE DÉVELOPPEMENT
Les biens immobiliers en construction,
en transformation ou en cours
d’agrandissement sont classifiés en
projets de développement et évalués
à leur juste valeur jusqu’à ce que la
construction ou le développement
soit achevé. À ce moment, ils sont
reclassifiés et comptabilisés comme
immeubles disponibles à la location.
Tous les coûts directement liés à
l’acquisition et à la construction, et toutes
les dépenses d’investissement ultérieur
qualifiées de coûts d’acquisition sont
capitalisés.
ÉTATS FINANCIERS
63

3.6. AUTRES
IMMOBILISATIONS
CORPORELLES
Les autres immobilisations corporelles
comprennent les éléments corporels
détenus pour être utilisés à des fins
administratives dont on s’attend à
ce qu’ils soient utilisés sur plus d’un
exercice.
Les autres immobilisations corporelles
sont reprises à leur coût d’acquisition
historique diminué des amortissements
cumulés et des éventuelles
dépréciations de valeur. Le coût
historique inclut le prix d’achat d’origine
et les coûts accessoires directs comme
par exemple les taxes non recouvrables,
les frais d’installation ou le transport.
Les dépenses ultérieures éventuelles
ne sont portées à l’actif que si elles
permettent d’augmenter les avantages
économiques futurs générés par
l’immobilisation corporelle. Les
frais de réparation et d’entretien
qui ne permettent pas d’augmenter
les avantages économiques futurs
de l’actif auquel ils ont trait, ou les
dépenses effectuées afin de maintenir
les avantages futurs attendus du
niveau normal de performance
sont comptabilisés directement en
charges. Par contre, les dépenses
de remplacement des composants
essentiels sont comptabilisées comme
immobilisations dès que les critères
définissant les éléments d’actif sont
rencontrés.
Les amortissements sont pratiqués
selon la méthode linéaire prorata
temporis sur base d’une estimation de
la durée d’utilité de l’immobilisation en
question.
Lors de chaque clôture, la société
procède à une analyse des autres
immobilisations corporelles et de leur
valeur résiduelle.
Les amortissements sont pratiqués sur
base de la méthode linéaire aux taux
suivants et en tenant compte de valeurs
résiduelles nulles en fonction de la
nature des immobilisations :
Taux
Valeur
résiduelle
Mobilier et matériel roulant 25 % 0 %
Matériel informatique 33 % 0 %
Autres immobilisations
corporelles
20 % 0 %
L’amortissement est calculé dès le
moment où l’actif est disponible à
l’emploi.
Les valeurs comptables des
immobilisations corporelles sont
revues pour dépréciation lorsque des
évènements ou des changements
indiquent que la valeur comptable
pourrait ne pas être recouvrable. S’il
existe un quelconque indice de cette
nature et si les valeurs comptables
excèdent la valeur recouvrable estimée,
les actifs ou les unités génératrices de
trésorerie sont dépréciées pour être
ramenés à leur valeur recouvrable. Les
pertes de valeurs sont enregistrées
dans l’état du résultat global.
Une immobilisation corporelle n’est plus
reconnue en comptabilité dès sa cession
ou dès qu’aucun bénéfice économique
futur n’est plus attendu du bien. Tout
gain ou perte généré lors de la cession
(calculé comme la différence entre le prix
de cession et la valeur nette comptable
de l’élément) est reconnu au cours de
l’exercice durant lequel il a été cédé.
3.7. PRODUITS
Les produits incluent les produits
locatifs bruts et les produits résultant
des services et de la gestion des
immeubles et sont évalués à la juste
valeur de la contrepartie reçue. Les
gratuités locatives et les incentives
accordés aux clients sont reconnus en
déduction des produits locatifs sur la
durée du contrat de bail (celle-ci étant
définie comme la période entre la date
d’entrée en vigueur et la première date
de résiliation du contrat).
3.8. ACTIFS FINANCIERS
a. Instruments financiers dérivés
Les instruments financiers de couverture
de taux intérêts contractés par Immo
Moury ne répondent pas aux critères
de la comptabilité de couverture. Par
conséquent, conformément à IFRS 9,
ces instruments financiers dérivés sont
comptabilisés à leur juste valeur à la
date à laquelle les contrats de dérivés
sont conclus et sont ensuite réévalués
à leur juste valeur aux dates de clôture
suivantes. Les changements de juste
valeur y relatifs sont enregistrés en
résultat.
b. Actifs financiers
Les actifs financiers correspondant
aux titres dans d'autres sociétés
immobilières réglementées sont évalués
à la juste valeur. Les mutations de
juste valeur sont comptabilisées dans
les autres éléments du résultat global
et dans une réserve spécifique des
capitaux (Rubrique "Variation de la juste
valeur d’actifs et passifs financiers”). En
cas de vente des titres, les variations
de juste valeur sont transférées dans
une autre réserve des capitaux propres.
Le traitement du dividende obtenu de
ces actifs financiers est détaillé dans le
point 16.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
64

L'actif financier est valorisé à sa juste
valeur par le biais du compte de
résultat quand les flux de trésorerie ne
correspondent pas uniquement aux
remboursements du principal et aux
versements des intérêts. Ceci est le
cas des actions détenues dans la FIIS
depuis juillet 2021 avec une option
croisée d'achat/vente.
Les créances sont évaluées à leur
coût amorti. Des pertes de valeur sont
actées selon la méthode simplifiée de
dépréciation des pertes attendues,
conformément à la norme IFRS 9.
c. Passifs financiers
Les dettes financières (emprunts,
dettes de location de financement,
dettes commerciales) sont exprimées à
leur coût amorti à la date de clôture de
l’exercice.
3.9. RÉSULTAT SUR
LE PORTEFEUILLE
Un produit est comptabilisé lorsque le
montant du produit peut être évalué de
façon fiable et qu’il est probable que les
avantages économiques associés à la
transaction iront à l’entreprise.
Profit ou perte sur la vente d’immeubles
de placement
Le résultat de la vente d’un immeuble
de placement représente la différence
entre le produit de la vente, net de
frais de transaction, et la dernière juste
valeur de l’immeuble vendu.
Le résultat est réalisé au moment du
transfert des risques et avantages et est
présenté dans la rubrique "résultat sur
vente d’immeubles de placement”.
Évaluation à la juste valeur des
immeubles de placement
Les variations négatives et positives
de la juste valeur sont toutes inclues
dans l’état du résultat global dans la
rubrique "variation de la juste valeur des
immeubles de placement”.
3.10. GRATUITÉS LOCATIVES
ET LES INCENTIVES
ACCORDÉS
Les gratuités locatives et les incentives
accordés aux clients sont reconnus en
charges sur la durée du contrat de bail
(celle-ci étant définie comme la période
entre la date d’entrée en vigueur et la
première date de résiliation du contrat)
avec en contrepartie un actif en compte
de régularisation “charges à reporter”.
Lorsque les experts évaluateurs
indépendants procèdent à l’estimation
de la valeur des immeubles sur base
de la méthode des cash flows futurs
actualisés, ils incluent dans ces valeurs
la totalité des loyers encore à percevoir.
Par conséquent, le compte de
régularisation dont question ci-dessus
fait double emploi avec la part de la
valeur des immeubles qui représente
des loyers promérités déjà reconnus en
compte de résultats mais non échus.
Aussi, dans un second temps, pour
éviter ce double comptage, le montant
figurant en comptes de régularisation
est extourné par une prise en charge
dans la rubrique ‘Autre résultat sur
portefeuille’. Passée la date de la
première option de résiliation, aucune
charge n’est donc plus à prendre en
compte de résultats, comme c’eut été le
cas sans cette extourne. Il résulte de ce
qui précède que le résultat d’exploitation
avant résultat sur portefeuille reflète les
loyers étalés sur la période ferme du
bail, tandis que le résultat net reflète les
loyers à dater et au fur et à mesure de
leur encaissement.
3.11. RÉSULTAT FINANCIER
Dividendes perçus des titres SIR en
portefeuille
Conformément à IFRS 9 et au choix de
la Société, les titres SIR sont des actifs
financiers valorisés à la juste valeur par
le biais des autres éléments du résultat
global.
Toutefois, au sens de l’article 2,5°, iv
de la loi du 12 mai 2014 relatives aux
sociétés immobilières réglementées,
les titres d’autres SIR correspondent
à des biens immobiliers et font partie
intégrante du portefeuille immobilier
d’Immo Moury.
Les dividendes perçus des titres SIR
en portefeuille sont portés dans la
rubrique "Produits financiers” vu qu’ils
proviennent d’actifs financiers.
3.12. EXIT TAX
L’exit tax est la taxe sur la plus-value
résultant de l’agrément d’une société
belge comme SIR ou de la fusion d’une
société n’ayant pas un statut fiscal
identique à celui de la Société.
Lorsque la société qui ne dispose pas
du statut de SIR mais qui est éligible à
ce régime, entre pour la première fois
dans le périmètre de consolidation
d’Immo Moury, une provision pour exit
tax est enregistrée. Tout ajustement à
ce passif d’exit tax est reconnu dans
le compte de résultat. Cette taxe sera
payée lorsque la société sera fusionnée
avec Immo Moury. Lorsque la fusion, la
provision se transforme en dette et toute
différence est également reconnue
dans le compte de résultat.
ÉTATS FINANCIERS
65

3.13. DIVIDENDES
Les dividendes proposés par le Conseil
d’administration de l’administrateur
unique ne sont pas enregistrés en dettes
dans les états financiers tant qu’ils n’ont
pas été approuvés par les actionnaires
lors de l’Assemblée générale ordinaire.
3.14. RÉSULTAT PAR ACTION
Le résultat de base par action est calculé
sur base du nombre moyen pondéré
d’actions ordinaires en circulation
durant l’exercice hors actions propres.
Le résultat dilué par action est calculé
sur base du nombre moyen d’actions
ordinaires en circulation durant
l’exercice plus l’effet dilutif potentiel
des warrants et "Stock-options” en
circulation durant la période hors
actions propres.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
66

4. Informations sectorielles
Les informations sectorielles fournies sont cohérentes avec l’organisation de la société et sa structure de reporting interne. Les
différents secteurs ont été définis sur base du type d’immeubles de placement.
INFORMATION PAR SECTEUR D’ACTIVITÉ
En milliers d’EUR Commerces Résidentiel Bureaux
Semi
Industriel
Titres
de SIR
et FIIS Non affecté TOTAL
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
2025
2024
RÉSULTAT LOCATIF NET 292 265 427 364 1.400 1.485 766 771 0 0 -1 -1
2.885 2.883
Pourcentage par secteur 10% 9% 15% 13% 49% 51% 27% 27% 0% 0% 0% 0% 100% 100%
Variation de juste valeur
des immeubles
131 17 377 242 -1.011 -852 -17 -21 0 0 0 0
-520 -614
Résultat sur vente d’immeuble
de placement
0 0 0 49 0 0 0 0 0 0 0 0
0 49
Autres produits et charges
d’exploitation
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -945 -917
-945 -917
RÉSULTAT D’EXPLOITATION
1.419 1.402
Résultat financier 0 0 0 0 0 0 0 0 308 323 -906 -1.226
-598 -903
Impôts 0 0 0 0 0 0 0 0 -54 -53 -3 -4
-57 -57
RÉSULTAT NET DE L’EXERCICE
764 442
ÉTATS FINANCIERS
67

En milliers d’EUR Commerces Résidentiel Bureaux
Semi
Industriel
Titres de SIR
et FIIS
1
Non affecté TOTAL
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
2025 2024
Immeubles de placement 4.965 4.255 8.531 8.665 17.645 18.642 10.246 10.263 0 0 0 0
41.387 41.825
Actifs détenues en vue
de la vente
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0
Pourcentage par secteur 12% 10% 21% 21% 43% 45% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 100% 100%
Créances commerciales
hors IFRIC 21
0 19 17 12 0 0 15 15 0 0 0 0
32 46
Actifs financiers non courants 0 0 2 2 0 0 0 0 4.205 4.118 1.785 2.057
5.992 6.177
ACTIFS SECTORIELS 4.965 4.274 8.550 8.679 17.645 18.642 10.261 10.278 4.205 4.118 1.785 2.057
47.411 48.048
Pourcentage par secteur 10% 9% 18% 18% 37% 39% 22% 21% 9% 9% 4% 4% 100% 100%
Autres actifs non repris
ci-dessus
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 620 513
620 513
ACTIF
48.031 48.561
Acquisitions en Immeubles
de placement
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0
Travaux activables en
immeubles de placement
0 51 69 0 0 187 0 39 0 0 0 0 69
277
Investissements en
immobilisations corporelles
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 39 55 39
55
Amortissements des
immobilisations (in)corporelles
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 49 48 49
48
INFORMATION PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
En milliers d’EUR Liège Bruxelles Hainaut
Titres de
SIR et FIIS Non affecté TOTAL
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
2025 2024
RÉSULTAT LOCATIF NET 2.147 2.163 14 7 723 714 0 0 0 0
2.885 2.883
Pourcentage par secteur 74% 75% 0% 0% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 100% 100%
Variation de juste valeur des immeubles -542 -67 10 16 12 -563 0 0 0 0
-520 -614
Résultat sur vente d’immeuble de placement 0 49 0 0 0 0 0 0 0 0
0 49
Autres produits et charges d’exploitation 0 0 0 0 0 0 0 0 -945 -917
-945 -917
RÉSULTAT D’EXPLOITATION
1.419 1.402
Résultat financier 0 0 0 0 0 0 308 323 -906 -1.226
-598 -903
Impôts des sociétés 0 0 0 0 0 0 -54 -53 -3 -4
-57 -57
RÉSULTAT DE L’EXERCICE
764 442
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
68

En milliers d’EUR Liège Bruxelles Hainaut
Titres de
SIR et FIIS Non affecté TOTAL
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
2025 2024
Immeubles de placement 30.398 30.858 269 259 10.720 10.708 0 0 0 0
41.387 41.825
Actifs détenues en vue de la vente 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0
Pourcentage par secteur 73% 74% 1% 1% 26% 26% 0% 0% 0% 0% 100% 100%
Créances commerciales hors IFRIC 21 32 42 0 0 0 4 0 0 0 0
32 46
Actifs financiers non courants 0 2 0 0 0 0 4.205 4.118 1.787 2.057
5.992 6.177
ACTIFS SECTORIELS 30.430 30.902 269 259 10.720 10.712 4.205 4.118 1.787 2.057
47.411 48.048
Pourcentage par secteur 64% 64% 1% 1% 23% 22% 9% 9% 4% 4% 100% 100%
Autres actifs non repris ci-dessus 620 513
620 513
ACTIF
48.031 48.561
Acquisitions en Immeubles de placement 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0
Travaux activables en immeubles de placement 69 90 0 0 0 187 0 0 0 0
69 277
Investissements en immobilisations corporelles 0 0 0 0 0 0 0 0 39 55
39 55
Amortissements des immobilisations
(in)corporelles
0 0 0 0 0 0 0 0 49 48
49 48
AUTRES INFORMATIONS SECTORIELLES
Durant l’exercice 2024-2025, deux locataires représentent plus de 10 % du total des revenus locatifs :
Locataires représentant plus de 10 % des
revenus locatifs en 2024-2025
Secteur géographique Secteur d'activité Pourcentage des revenus locatifs
au 31 mars 2025
Pourcentage des revenus locatifs
au 31 mars 2024
Igretec Hainaut Bureaux 17% 0%
SPW Wallonie Liège Bureaux 13% 18%
Le Forem Hainaut Bureaux 17% 17%
ÉTATS FINANCIERS
69

5. Revenus locatifs
Les revenus locatifs peuvent être détaillés comme suit :
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Revenus locatifs 2.872 2.869
Loyers perçus 2.887 2.879
Gratuité locative -18 -16
Indemnité rupture anticipée de bail 3 6
La stabilité des revenus locatifs
s’explique principalement par le fait
que la perte de loyer suite au départ
du locataire des bureaux situé avenue
des Tilleuls à Liège au 1
er
janvier 2025
(-€ 123 milliers) a été compensée par
l'indexation annuelle des loyers.
Immo Moury loue exclusivement ses
immeubles en vertu de contrats de
location simple.
Les loyers futurs qui seront perçus de
manière certaine par Immo Moury sont
présentés ci-dessous. Il s’agit des loyers
à recevoir en vertu des contrats de bail
en cours et qui seront perçus avant
la prochaine échéance intermédiaire
prévue dans les contrats de bail.
Les loyers présentés ci-avant sont les
loyers certains et ne tiennent donc pas
compte ni des avenants ou ruptures
anticipées de bail inconnus à ce jour
ni des indexations futures. Ils tiennent
compte des loyers futurs jusqu'à la
prochaine option de résiliation.
La durée résiduelle moyenne des baux
(pondérée par les loyers) au 31 mars
2025 s’élève à 6 ans.
6. Contrats de location simple
IMMO MOURY EN TANT QUE BAILLEUR
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Revenus locatifs
À moins d'un an 2.414 2.796
Entre 1 et 3 ans 3.402 3.778
Entre 4 et 5 ans 2.624 2.895
Plus de 5 ans 8.443 9.413
Total 16.884 18.883
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
70

Depuis août 2020, Immo Moury a
déménagé dans le Moury business
center à Ans, rue des Anglais 6a. La
convention, de fourniture de services
et de concession d’espaces a été
signé avec les Entreprises Gilles Moury
pour une durée indéterminée. Cette
convention prévoit une redevance
trimestrielle de € 4.781 hors TVA. Le
montant du loyer annuel indexé est
actuellement de € 29 milliers.
Chacune des parties peut mettre fin à
la convention moyennant un préavis de
2 mois prenant cours le premier jour du
mois suivant la notification.
Toutefois, il est raisonnable d’estimer
que Immo Moury restera au moins 3
ans dans le nouveau business center
d’Ans vu son intéressante localisation,
les aménagements appropriés et les
services proposés.
Par conséquent, au 31 mars 2025,
l’actif lié au contrat de location ainsi
que la dette y relative sont enregistrés
en tenant compte d’une période de
location de 3 ans, jusqu’en mars 2028.
Les redevances futures à payer sont
présentées ci-dessous. Il s’agit des
loyers actuels (non indexés) qui seront
payés sur une durée de trois ans, ce qui
est estimé être la durée minimale de la
convention en cours.
La récupération de charges locatives et
de taxes normalement assumées par
le locataire sur immeubles loués pour
l’année 2024-2025 est globalement
similaire au produit de l’année
précédente.
IMMO MOURY EN TANT QUE LOCATAIRE
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Loyers futurs certains
À moins d'un an 28 26
Entre 1 et 5 ans 56 52
Plus de 5 ans 0 0
Total 84 78
7. Récupération de charges locatives et de taxes
normalement assumées par le locataire
sur immeubles loués
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Récupération de charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
525 538
Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire 256 197
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués 269 341
ÉTATS FINANCIERS
71

8. Charges locatives et taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
9. Frais techniques
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Charges locatives et taxes normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués
464 576
Charges locatives exposées par le propriétaire 177 144
Précomptes et taxes sur immeubles loués 287 432
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Frais techniques 272 345
Frais techniques récurrents 125 145
Réparations
73 94
Primes d’assurance
52 50
Frais techniques non récurrents 147 200
Grosses réparations 147 200
Sinistres 0 0
10. Charges et taxes sur immeubles non loués
Les charges et taxes sur immeubles non loués s’élèvent à € 115 milliers pour l’exercice 2024-2025 contre € 27 milliers pour l’exercice
précédent. L’augmentation est principalement due aux charges relative à l’immeuble situé avenue des Tilleuls à Liège qui sont
classées dans ce poste à partir du 1
er
janvier 2025.
Certains immeubles ont requis
d'importantes réparations sur l'exercice
2023-2024.
Les charges locatives et taxes
normalement assumées par le locataire
sur immeubles loués diminuent
principalement suite au précompte de
l’immeuble situé avenue des Tilleuls à
Liège qui est classé en charges et taxes
sur immeubles non loués pour l’année
2025.
Antérieurement, le bail prévoyait pour
cet immeuble une prise en charge
du précompte par le bailleur. Ce vide
n’a donc pas d’impact sur le poste
précédent « Récupération de charges
locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur
immeubles loués ».
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
72

11. Frais de gestion immobilière
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Frais de gestion immobilière 206 206
Honoraires versés au gérant 75 75
Charges internes de gestion d'immeubles 131 131
12. Autres charges immobilières
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Autres charges immobilières 27 27
Honoraires expert immobilier 27 27
Divers 0 0
Pour l’exercice se clôturant au 31
mars 2025, les honoraires versés à
l’administrateur unique ont été fixés par
l’assemblée générale du 10 septembre
2024 de la société à € 75 milliers selon
l’article 13 des statuts d’Immo Moury
SA. Les charges internes de gestion
immobilière correspondent aux frais
de personnel relatifs aux fonctions
technique, commerciale et juridique.
13. Frais généraux de la société
Les frais généraux d’Immo Moury
couvrent tous les frais qui ne sont pas
imputables à la gestion, à l’entretien et à
la maintenance des immeubles.
Les frais généraux reprennent les frais
de fonctionnement (frais du personnel
comptable et de la direction financière,
fournitures de bureaux, etc.), les amor-
tissements des autres immobilisations
corporelles, les honoraires payés à divers
consultants externes (juristes, fiscaliste,
etc.) et les frais liés au statut de SIR. Ces
derniers reprennent toutes les charges
requises par la cotation sur un marché
public (Euronext, taxe OPC, quote-part
dans les frais de fonctionnement de la
FSMA, frais liés à l’audit interne, etc).
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Frais généraux 392 376
Frais de fonctionnement 246 238
Amortissement 49 48
Honoraires 30 24
Frais liés au statut de SIR 67 66
ÉTATS FINANCIERS
73

En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -520 -615
Variation positive de la juste valeur des immeubles de placement 783 567
Variation négative de la juste valeur des immeubles de placement -1.303 -1.182
Au cours de l’exercice 2023-2024,
Immo Moury avait généré une plus-
value de € 49 milliers suite à la vente
d’un appartement situé avenue Mahiels
9 à Liège à € 166 milliers. Aucun bien
n’a été vendu lors de l’exercice 2024-
2025.
La variation de juste valeur négative des immeubles de placement en 2024-2025
s'explique essentiellement par l'impact de la diminution de valeur de l’immeuble situé
avenue des Tilleuls à Liège vide depuis le 1
er
janvier 2025.
14. Résultat sur vente d’immeubles de placement
15. Variation de la juste valeur des immeubles
de placement
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
74

En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Résultat fnancier -599 -904
Revenus des titres d’autres SIR et FIIS 179 178
Charges d’intérêts -604 -587
Autres charges financières -12 -12
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) -291 -628
Variations de la juste valeur des autres actifs financiers (+/-) 129 145
Les revenus des titres d’autres SIR
et FIIS consistent en dividendes de
Cofinimmo et Warehouse De Pauw mis
en paiement au cours de l’exercice.
Les charges d’intérêts concernent les
intérêts sur les lignes de crédits court
terme. Les intérêts relatifs à la location
du siège social ne sont pas significatifs.
La variation de juste valeur négative des
instruments de couverture est due à la
valorisation des couvertures bancaires
contractées pour fixer le taux d’intérêt :
C à un taux fixe de 2,05% sur un
montant de € 1.600 milliers jusqu’en
mars 2036,
C à un taux fixe de 1,32% sur un
montant de € 10.000 milliers jusqu’en
septembre 2031,
C et à un taux fixe de 1,61% sur un
montant de € 2.000 milliers jusqu’en
mars 2032.
Ces contrats ne sont pas de la
couverture au sens de IFRS 9.
Cette valorisation à la juste valeur des
instruments de couverture s'élève, au
31 mars 2025, à un actif de € 1.724
milliers contre un actif net de 2.015
milliers au 31 mars 2024, soit une
variation négative de € 291 milliers en
cours d’exercice.
La variation de juste valeur des autres
actifs financiers concerne les actions
détenues dans la FIIS Legiapark SA et
l’option de vente y relative sur qui peut
être exercée en juillet 2026.
Les titres de la FIIS détenus par
Immo Moury sont classifiés comme
prêt financier selon IFRS 9 suite à la
signature de la convention d’option
croisée d’achat/ vente signée avec
Noshaq Immo. Les flux de trésorerie
ne correspondent pas uniquement aux
remboursements du principal et aux
versements des intérêts. L’actif financier
est donc valorisé à sa juste valeur qui
s’élève à € 2.315 milliers et la variation
positive de juste valeur est enregistrée
par le biais du compte de résultat pour
€ 129 milliers.
16. Résultat financier
Immo Moury est une société anonyme
disposant du statut de SIR qui prévoit
l’exemption à l’impôt des sociétés sur
son résultat, à l’exception des dépenses
non admises. Toutefois, les sociétés qui
fusionnent avec une SIR sont soumises
à un impôt de 15 % sur les plus-values
latentes et sur les réserves immunisées.
L’impôt d’Immo Moury est
principalement composé des
précomptes mobiliers retenus de 30%
sur les dividendes perçus provenant
des titres détenus en portefeuille qui ne
sont pas récupérables pour les sociétés
immobilières réglementées.
17. Impôts et exit tax
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Impôts des sociétés et exit tax 57 56
Impôt sur les DNA 3 6
Précomptes mobiliers des titres SIR non récupérables 54 53
Régularisation d'impôts dus ou versés 0 -3
Exit tax 0 0
ÉTATS FINANCIERS
75

En nombre d’actions
31 mars 2025 31 mars 2024
Nombre d’actions souscrites 463.154 463.154
Nombre d’actions propres 1.030 1.030
Nombre d’actions de base ayant droit au dividende 462.124 462.124
Nombre d’actions diluées ayant droit au dividende 462.124 462.124
Nombre moyen d’actions de base en circulation 1 462.124 462.124
Nombre moyen d’actions diluées en circulation 462.124 462.124
Résultat net de l’exercice (en milliers d’euros) 764 442
Résultat global de l’exercice (en milliers d’euros) 723 -129
Résultat net de l’exercice par action de base et diluée (en euro) 1,65 0,96
Résultat global de l’exercice par action de base et diluée (en euro) 1,56 -0,28
18. Résultat par action
19. Immeubles de placement et
immeubles détenus en vue de la vente
En milliers d’EUR
2024-2025 2023-2024
Immeubles
de placement
Immeubles détenus
en vue de la vente
Immeubles
de placement
Immeubles détenus
en vue de la vente
Valeur comptable au 1
er
avril 41.825 0 42.073 191
Acquisitions 0 0 0 0
Autres investissements (travaux activables) 0 0 292 0
Cessions 69 0 0 -117
Transfert des actifs détenus en vue de la vente 0 0 101 -101
Variation de la juste valeur -507 0 -641 27
Valeur comptable au 31 mars 41.387 0 41.825 0
Portefeuille d'immeubles au 31 mars
41.387 41.825
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
76

La juste valeur des immeubles de
placement découle des rapports
d’évaluation de l’expert immobilier
Cushman & Wakefield. Elle s’élève à
€ 41.168 milliers mais n'inclut pas le
droit d'usage du bail emphytéotique de
l'immeuble situé rue de Mons à Liège
qui s'élève à € 220 milliers au 31 mars
2025.
Au 31 mars 2025, Immo Moury n’a pas
d’immeubles détenus en vue de leur
vente mais détient un bien immobiliers
en cours de développement :
l’immeuble situé avenue des Tilleuls à
Liège vide depuis le 1
er
janvier 2025.
ÉVALUATION DE LA JUSTE
VALEUR DES IMMEUBLES DE
PLACEMENT : INFORMATION
SELON LA NORME IFRS 13
Dans le cadre de l’application des
normes IFRS, Immo Moury évalue son
portefeuille immobilier à la juste valeur
établie à dire d’experts. La juste valeur
d’un immeuble correspond à sa valeur
d’investissement, à savoir sa valeur
droits d’enregistrement et autres frais de
transaction inclus (aussi appelée "valeur
actes-en-mains”) telle que calculée
par l’expert indépendant, de laquelle
est déduit un abattement forfaitaire de
2,5% pour les immeubles d’une valeur
d’investissement supérieure à 2,5
millions € et de 10 % ou 12,5 %, selon
la Région, pour les immeubles d’une
valeur d’investissement inférieure à 2,5
millions €. Ce taux d’abattement de 2,5 %
résulte d’une analyse par les experts
indépendants d’un grand nombre de
transactions observées dans le marché,
et représente la moyenne des frais de
transaction effectivement payés lors de
ces transactions.
Dans le cadre d’Immo Moury, le taux
de 2,5 % est appliqué pour les biens
suivants :
C immeuble mixte situé rue du Pot d’or
à Liège valorisé à une juste valeur
de € 4.584 milliers au 31 mars 2025;
C immeuble de bureaux situé rue des
Urbanistes à Liège valorisé à une
juste valeur de € 2.481 milliers au 31
mars 2025;
C immeuble de bureaux situé rue de
Mons à Liège valorisé à une juste
valeur de € 4.830 milliers au 31 mars
2025 (hors droits d’usage);
C résidence rue Paradis à Liège valo-
risée à une juste valeur de € 3.397
milliers au 31 mars 2025;
C hall industriel situé rue des Alouettes
80 à Milmort valorisé à une juste
valeur de € 2.710 milliers au 31 mars
2025 ;
C hall industriel situé rue des Alouettes
80A à Milmort valorisé à une juste
valeur de € 3.590 milliers au 31 mars
2025 ;
C immeuble de bureaux situé boule-
vard Devreux à Charleroi valorisé à
une juste valeur de € 8.100 milliers
au 31 mars 2025.
MÉTHODOLOGIE D’ÉVALUATION
POUR LE NIVEAU 3
Tous les immeubles du portefeuille ont
été classifiés dès la première application
de l’IFRS 13 en catégorie niveau 3
("juste valeur basée principalement sur
des données non observables”) telle
que définie par la norme.
Selon IFRS 13, l’évaluation de la juste
valeur se distingue en trois niveaux
comme suit :
C Niveau 1 : la société dispose de prix
cotés (non ajustés) sur des marchés
actifs pour des actifs ou passifs
identiques ;
C Niveau 2 : la société dispose des don-
nées autres que des prix cotés inclus
dans le niveau 1 qui sont observables
pour l’actif ou le passif, directement
(c’est-à-dire le prix) ou indirectement
(c’est-à-dire un dérivé du prix) ;
C Niveau 3 : la société dispose de
données pour l’actif et le passif qui
ne sont pas basées sur des données
de marché observables.
Plusieurs techniques de valorisation
sont utilisées par l’expert indépendant
d’Immo Moury ; Cushman & Wakefield
Belgium SA, pour déterminer la juste
valeur des immeubles du portefeuille.
Ci-dessous est repris le descriptif des
méthodes d’évaluation utilisées par
notre expert immobilier Cushman &
Wakefield :
Extrait du rapport de l’expert
immobilier Cushman & Wakefield
Belgium SA au niveau de la méthode
d’évaluation suivie au 31 mars 2025
(en caractères italiques dans le
texte) :
A. DÉFINITION
La valeur de marché est définie comme
suit : "La valeur estimée à laquelle un bien
devrait s’échanger à la date de l’évaluation
entre un acheteur et un vendeur motivés
dans une transaction de gré à gré où
les parties agissent en connaissance de
cause, prudemment et sans contrainte,
après une période de commercialisation
suffisante.”
B. MÉTHODE DE CAPITALISATION
Notre valorisation est basée sur la valeur
de marché fictive et non sur le coût de
remplacement. La méthode d’évaluation
ÉTATS FINANCIERS
77

utilisée est celle de la capitalisation du
loyer de marché avec corrections pour
tenir compte du loyer actuel ou de tout
élément pouvant venir influencer la valeur
des biens tels que frais de chômage
locatif, etc.
La première démarche consiste à
déterminer les loyers de marché (LM) :
nous analysons à quel niveau de prix les
immeubles pourraient être loués demain
dans le marché. Pour déterminer ces
prix, nous nous basons sur nos données
internes, les transactions en cours à
l’heure actuelle dans le marché, tout en
tenant compte des caractéristiques de
la localisation, du site et du bâtiment.
Nous avons fait une distinction entre les
surfaces bureaux, commerciales et les
parkings. Les valeurs données sont celles
du moment, et ne tiennent donc pas
compte d’une éventuelle augmentation
des valeurs locatives à l’avenir.
La deuxième démarche consiste à
évaluer à quel rendement un investisseur
serait prêt à acheter chacun de ces
biens. Pour déterminer ce rendement,
nous nous sommes basés sur les
transactions les plus comparables et
sur les transactions en cours dans notre
département d’investissements. Nous
obtenons ainsi la valeur de marché "acte
en mains” avant corrections.
Nous ajoutons ou déduisons de
corrections lorsque le bien présente
des surfaces vides, qu’il nécessite une
rénovation ou qu’il inclut un terrain encore
non exploité.
Corrections additionnelles
pour les bureaux et biens industriels
Nous calculons la différence entre le loyer
payé et le LM. Nous actualisons cette
différence sur la période commençant à
la date d’évaluation du bien et finissant
à la prochaine date de possibilité de
révision du loyer. Ces corrections sont
négatives lorsque le locataire paie moins
que le LM et positives lorsqu’il paie plus.
Corrections additionnelles
pour les propriétés commerciales
Si le loyer perçu est supérieur au loyer
de marché, nous capitalisons le LM
tout en tenant compte des cash flow
excédentaires jusqu’à la prochaine date
de rupture possible du bail. Si le loyer
est inférieur au loyer de marché, nous
capitalisons un loyer à mi-chemin (60 %)
entre le loyer perçu et le LM tout en
tenant compte des cash flows déficitaires
jusqu’à prochaine date de révision du
loyer. Notre expérience du marché nous
a démontrée d’une manière générale
qu’il n’était pas toujours aisé pour un
propriétaire d’obtenir la valeur de marché
à la prochaine révision possible des
loyers et qu’un juge de paix tranchait
généralement à 60 % de la différence.
C. MÉTHODE UNITAIRE
(PROPRIÉTÉS RÉSIDENTIELLES)
Dans ce cas nous évaluons le prix au m²
ainsi que le prix pour les emplacements
de parking. Pour déterminer ces prix,
nous nous basons sur nos données
internes, les transactions en cours à
l’heure actuelle dans le marché, tout en
tenant compte des caractéristiques de
la localisation, du site et du bâtiment.
Nous prenons des correctio ns pour
grosses réparations lorsque celles-ci
sont nécessaires et budgétisées par le
client à moyen terme. Ces corrections
nous sont communiquées par le client
en détail et nous les comparons avec
nos estimations pour ce type de travaux.
Après avoir appliqué ces corrections,
nous obtenons la valeur "acte en mains”
après corrections, de laquelle nous
déduisons les droits d’enregistrement et
les frais de notaire pour obtenir la valeur
"hors frais”.
Approche résiduelle pour les projets
en développement
Dans le cadre du présent rapport
d’évaluation, nous avons retenu une
approche résiduelle pour le bien sis Avenue
des Tilleuls 62 étant donné qu’il s’agit d’un
immeuble à redévelopper pour lequel un
permis de bâtir à déjà été octroyé.
Cette approche consiste à déterminer
la valeur d’un terrain tenant compte de la
valeur de son potentiel constructible sous
déductions des coûts divers (constructions,
études, honoraires divers, marge de
promotion et financement).
Cette approche consiste à déterminer la
valeur d'un projet à développer, à partir de
la valeur de sortie estimée ou de la valeur
de vente à terme.
Cette méthode nous permet donc de
déterminer la valeur d’un projet sous
l’hypothèse de pleine propriété. Cette valeur
correspond à la valorisation du foncier et
des actifs immatériels en ce compris les
études et le permis de bâtir.
La première démarche consiste à
déterminer la valeur du projet après travaux.
Pour ce faire nous nous basons d’une
part sur les informations communiqués
et d’autre part sur notre expérience et
analyse du marché. Nous avons estimé
des prix unitaires moyens en distinguant les
différentes affectations, en tenant compte
de leur situation et de notre connaissance
de marché.
Nous estimons ensuite les coûts de
construction nécessaires à la réalisation
du projet tel que défini par le promoteur ou
l’architecte. Nous ne sommes ni architectes
ni ingénieurs et les paramètres appliqués
dans les calculs sont basés sur nos
connaissances et expériences ou fournis
par notre client.
La valeur comptable des immeubles
dans les états financiers d’Immo
Moury correspond à la juste valeur telle
que calculée par l’expert immobilier
indépendant.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
78

Niveau
IFRS
Répartition
géographique
Juste
Valeur
Typologie
Méthode
d’évaluation
Intrants
Intervalles
31 mars 25
Moyenne
pondérée
Intervalles
31 mars 24
Moyenne
pondérée
3 Liège 30.178.750
Bureaux
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) 114 - 227 188 110 - 219 171
Valeur locative estimée
(eur/m²)
107 - 201 169 67 - 195 141
Surfaces (m²) 1.424 - 1.562 1.515 1.424 – 3.530 2.025
Taux de capitalisation (%) 6,00% - 6,10% 6,07% 5,95% - 9,50% 6,86%
Industriel
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) 3 - 80 67 4 - 77 65
Valeur locative estimée
(eur/m²)
12 - 71 60 12 - 71 60
Surfaces (m²) 1.188 - 8.156 3.316 1.188 – 8.156 3.314
Taux de capitalisation (%) 6,00% - 9,90% 6,81% 5,95% - 9,90% 6,86%
Commerces
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) 83 - 376 345 23 - 378 341
Valeur locative estimée
(eur/m²)
95 - 300 278 95 - 308 284
Surfaces (m²) 101 - 829 769 101 - 769 715
Taux de capitalisation (%) 6,63% - 8,00% 6,79% 6,47% - 8,00% 6,65%
Résidentiel Méthode unitaire
Prix unitaire (eur/m²) 1.029 - 3.952 2.156 986 – 3.647 2.438
Surfaces (m²) 81 - 1.241 674 81 – 1.150 757
Projets en
cours de
construction
(Tilleul 62)
Méthode unitaire
Prix unitaire - exit
(eur/m²)
3.400 - 3.700 3.570 986 – 3.647 2.438
Prix unitaire - résiduel
(eur/m²)
426 - 426 426
Surfaces (m²) 3.380 - 3.380 3.380 81 – 1.150 757
3 Hainaut 10.720.000
Bureaux
Capitalisation de
revenus
Loyer annuel (eur/m²) 64-191 174 62 - 184 168
Valeur locative estimée
(eur/m²)
54-173 157 54 - 168 152
Surfaces (m²) 1.870-2.665 2.556 1.870 – 2.665 2.556
Taux de capitalisation (%) 5,90%-7,25% 6,00% 5,70% - 7,25% 5,84%
Industriel
Capitalisation de
revenus
Loyer annuel (eur/m²) 52-52 52 50 - 50 50
Valeur locative estimée
(eur/m²)
43-43 43 43 - 43 43
Surfaces (m²) 2.313-2.313 2.313 2.313 – 2.313 2.313
Taux de capitalisation (%) 7,40%-7,40% 7,40% 7,40% - 7,40% 7,40%
3 Bruxelles 269.000 Résidentiel Méthode unitaire
Prix unitaire (eur/m²) 3.405 – 3.405 3.405 3.278 – 3.278 3.278
Surfaces (m²) 79 - 79 79 79 - 79 79
INTRANTS NON OBSERVABLES DANS LA DÉTERMINATION DE LA JUSTE VALEUR
ÉTATS FINANCIERS
79

Certains biens repris dans le portefeuille
peuvent combiner plusieurs méthodes
d’évaluation. Ces biens sont alors
repris dans la catégorie de la méthode
dominante pour ces biens.
Lorsqu’un bien est libre d’occupation,
celui-ci ne génère pas de loyer passant.
Par conséquent, le loyer est repris
comme égal à zéro dans le tableau des
intrants ci-dessus.
SENSIBILITÉ DES ÉVALUATIONS
Une variation de - 5% des valeurs locatives
estimées des immeubles du portefeuille
aurait pour effet de diminuer la juste
valeur du portefeuille et le résultat net de
€ 1.547 milliers. Ceci engendrerait une
augmentation du taux d'endettement de
1,70%.
Une variation de + 50 points de base
sur le rendement initial génèrerait une
diminution de juste valeur du portefeuille
et du résultat net de € 2.242 milliers.
Ceci engendrerait une augmentation du
taux d'endettement de 2,51%.
Une variation de -5% du prix unitaire
générerait une diminution de juste
valeur du portefeuille et du résultat net
de € 512 milliers. Ceci engendrerait une
augmentation du taux d'endettement de
0,55%.
Il est important de préciser que les
niveaux de valeur locative estimée, de
taux de rendement et de prix unitaires
des immeubles peuvent s’influencer
mutuellement. Cette corrélation n’a
cependant pas été prise en compte dans
le test de sensibilité ci-avant, qui prévoit
des variations indépendantes à la hausse
ou à la baisse de ces trois paramètres.
PROCESSUS DE VALORISATION
Conformément aux dispositions
légales, le processus de valorisation
du portefeuille immobilier se déroule
sur une base trimestrielle de la manière
suivante :
C Immo Moury envoie à l’expert
immobilier en fin de trimestre
un tableau récapitulatif de son
portefeuille d’immeubles de
placement avec les informations
suivantes : locataire, loyer annuel,
date de début et de fin de bail,
prochain break et travaux réalisés.
C Immo Moury commente à l’expert
les informations communiquées et
répond aux éventuelles questions
que les experts pourraient se
poser au sujet des immeubles du
portefeuille
C Ces informations sont ensuite
intégrées par l’expert dans ses
modèles de valorisation. Sur base
de son expérience de marché
et des transactions (locations,
acquisitions, etc.) éventuellement
constatées dans le marché, il
maintient ou modifie les paramètres
de valorisation utilisés dans ses
modèles, principalement en termes
de valeurs locatives estimées, de taux
de rendement (taux d’actualisation
et/ou de capitalisation),
d’hypothèses de vacance locative
ou d’investissements à réaliser sur
les immeubles.
C L’expert communique ensuite
les valorisations individuelles du
portefeuille immobilier telles que
résultant de ses calculs. Celles-
ci font ensuite l’objet de divers
contrôles au sein d’Immo Moury, en
vue de la bonne compréhension par
la Société des hypothèses prises
en compte par les experts dans ses
calculs.
C Le tableau récapitulatif des
valorisations individuelles des
immeubles est enregistré en
comptabilité et soumis aux contrôles
du Conseil d’administration et du
Commissaire, préalablement à
l’arrêt des comptes d’Immo Moury.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
80

20. Autres immobilisations corporelles
En milliers d’EUR
Immeubles en location Mobilier et matériel de bureau Matériel roulant TOTAL
VALEURS D’ACQUISITION
Au 31 mars 2023 69 61 107 237
Acquisitions 90 0 55 145
Cessions/désaffectations -69 0 0 -69
Au 31 mars 2024 90 61 162 313
Acquisitions 36 3 0 39
Cessions/désaffectations -41 0 0 -41
Au 31 mars 2025 85 64 162 311
AMORTISSEMENTS
Au 31 mars 2023 -59 -60 -79 -198
Dotations -25 -1 -23 -49
Reprises 71 0 0 71
Au 31 mars 2024 -13 -61 -102 -176
Dotations -28 0 -21 -49
Reprises 41 0 0 41
Au 31 mars 2025 0 -61 -123 -184
VALEURS NETTES
Au 31 mars 2023 10 1 28 39
Au 31 mars 2024 77 0 60 137
Au 31 mars 2025 85 3 39 127
Les autres immobilisations corporelles consistent en du mobilier et matériel de bureau, du matériel roulant ainsi que des bureaux
en location.
ÉTATS FINANCIERS
81

21. Actifs financiers non courants
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Actifs financiers non courants 5.992 6.177
Participations dans d’autres sociétés immobilières régle-
mentées
1.890 1.932
Participation dans un fonds d’investissement immobilier spé-
cialisé avec option de vente
2.315 2.186
Instruments de couverture autorisés 1.724 2.015
Autres 63 44
Au 31 mars 2025, les actifs financiers
consistent principalement en :
C titres d’autres SIR pour un montant
de € 1.890 milliers ;
C actions d’une FIIS pour un montant
de € 2.315 milliers ;
C et en instruments de couverture
autorisés pour € 1.724 milliers.
La norme IFRS 9 définit trois principales
catégories en termes de classification
des actifs et passifs financiers qui sont
les suivants :
C Désignés à la juste valeur par le biais
du résultat net,
C Mesurés obligatoirement à la
juste valeur par le biais des autres
éléments du résultat global
C Mesurés au coût amorti.
Immo Moury a opté pour la classification
des titres d’autres SIR à la juste valeur
par le biais des autres éléments du
résultat global. Ceci implique que les
résultats futurs sur vente éventuelle
seront également enregistrés par le biais
des autres éléments du résultat global.
Au 31 mars 2025, une variation négative
de 10% de la juste valeur des titres de
SIR aurait un impact de € -193 milliers
sur les fonds propres, de +0,21% sur
le ratio d’endettement et pas d’impact
sur le résultat net puisque la variation de
juste valeur des titres SIR est enregistrée
au niveau des autres éléments du
résultat global.
La juste valeur des titres SIR est
déterminée sur base des prix (non
ajustés) cotés sur des marchés actifs
(niveau 1 selon IFRS 13). La diminution
au 31 mars 2025 est uniquement due
à la baisse des cours de bourse des
titres de Cofinimmo (+ € 11 milliers) et
Warehouse De Pauw (- € 52 milliers).
Les titres de la FIIS détenus par
Immo Moury sont relatifs à la société
Legiapark et sont classifiés comme
prêt financier suite à la signature de la
convention d’option croisée d’achat/
vente signée avec Noshaq Immo. Les
flux de trésorerie ne correspondent pas
uniquement aux remboursements du
principal et aux versements des intérêts.
L’actif financier est donc valorisé à
sa juste valeur et la variation de juste
valeur est enregistrée par le biais du
compte de résultat.
Les options croisées d’achat/vente
sont exerçables tous les 5 ans à dater
du 12 juillet 2021 à un prix déterminé.
Le transfert des actions se fera soit
par l’exercice de l’option d’achat par
Noshaq Immo, soit par l’exercice de
l’option de vente par Immo Moury. Immo
Moury ne pourra pas vendre librement
ses actions dans Légiapark SA.
La juste valeur des titres FIIS est
valorisée à € 2.315 milliers sur base
du taux d’intérêt du marché (niveau
3 selon IFRS 13) et en tenant compte
d’un risque crédit de 1,5 % sur la
contrepartie. La FIIS n’a actuellement
pas encore distribué de dividende.
Les instruments de couverture autorisés
sont les couvertures bancaires de taux
d’intérêts suivantes (niveau 2 selon
IFRS 13) :
C couverture à un taux fixe de 2,05%
sur un montant de € 1.600 milliers
jusqu’en mars 2036 valorisée en
juste valeur à € 206 milliers,
C couverture à un taux fixe de 1,32%
sur un montant de € 10.000 milliers
jusqu’en septembre 2031 valorisée
en juste valeur à € 1.278 milliers,
C et couverture à un taux fixe de 1,61%
sur un montant de € 2.000 milliers
jusqu’en mars 2032 valorisée en
juste valeur à € 239 milliers.
Ces contrats ne sont pas de la
couverture au sens de IFRS 9.
Leur valorisation diminue suite
principalement à la diminution de la
période de couverture.
Le poste "Autres ” en actifs financiers
non courants s’élevant à € 63 milliers
consiste en garanties locatives
obtenues sous forme numéraire.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
82

Cofinimmo WDP Total
EN QUANTITÉ
Au 31 mars 2023 26.833 11.500 38.333
Acquisitions - - -
Souscriptions - - -
Cessions - - -
Au 31 mars 2024 26.833 11.500 38.333
Acquisitions - - -
Souscriptions - - -
Cessions - - -
Au 31 mars 2025 26.833 11.500 38.333
EN VALEUR D’ACQUISITION
Au 31 mars 2023 2.574 406 2.980
Acquisitions - - -
Souscriptions - - -
Cessions - - -
Au 31 mars 2024 2.574 406 2.980
Acquisitions - - -
Souscriptions - - -
Cessions - - -
Au 31 mars 2025 2.574 406 2.980
EN JUSTE VALEUR
Au 31 mars 2023 3.542 314 2.502
Acquisitions - - -
Souscriptions - - -
Cessions - - -
Variation de la juste valeur -561 -10 -571
Au 31 mars 2024 1.627 304 1.931
Acquisitions - - -
Souscriptions - - -
Cessions - - -
Variation de la juste valeur 11 -52 -41
Au 31 mars 2025 1.638 252 1.890
Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres
au 31 mars 2024
-947 -102 -1.049
Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres
au 31 mars 2025
-936 -154 -1.090
Les mutations des titres d’autres SIR peuvent être résumées comme suit :
ÉTATS FINANCIERS
83

22. Créances commerciales
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Créances commerciales 295 268
Créances commerciales hors IFRIC 21 32 46
Provision pour créances douteuses -16 -25
Factures à établir pour la refacturation
du précompte immobilier
1
279 245
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Créances commerciales hors IFRIC 21 32 48
Non échues
22 41
Échues à moins de 30 jours 0 0
Échues entre 31 jours et 60 jours 2 3
Échues à plus de 60 jours 8 4
Au 31 mars 2025, les risques d’insolvabilité de locataires ont été analysés et aucune
réduction de valeurs pour créances douteuses n’a été enregistrée au cours d’exercice.
Des réductions de valeurs ont été reprises pour un montant de € 16 milliers au cours
de l’exercice.
La juste valeur des créances commerciales est estimée égale à leur valeur comptable
vu leur échéance à court terme (niveau 2 selon IFRS 13).
Vu le faible niveau des créances commerciales ouvertes, il n’y a aucun risque de
concentration sur ce poste.
Les créances commerciales sont détaillées ci-dessous sur base de leur date d’échéance:
1. Ce poste est dû à l’application de IFRIC 21 qui impose de tenir compte des taxes annuelles au 1
er
janvier de l’année
concernée. De ce fait, la refacturation doit également être considérée au 1
er
janvier de cette même année.
Les loyers versés anticipativement par les locataires s’élèvent à € 109 milliers au 31
mars 2025 et sont classés au passif en "Comptes de régularisation”.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
84

La juste valeur des créances fiscales et autres actifs courants est estimée égale à leur
valeur comptable vu leur échéance à court terme (niveau 2 selon IFRS 13).
24. Trésorerie et équivalents de trésorerie
25. Comptes de régularisation
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Comptes de régularisation 31 63
Charges à reporter 26 33
Produits à recevoir 5 30
23. Autres créances fiscales
et autres actifs courants
Au 31 mars 2025, le montant de trésorerie de € 191 milliers consiste uniquement en
des dépôts bancaires sur des comptes à vue.
Les charges à reporter sont des charges relatives à l’année civile 2025 alors
qu’uniquement le premier trimestre est imputable à l’exercice 2024-2025 d’Immo
Moury.
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Créances fiscales et autres actifs courants 7 7
Impôts 0 0
Autres 7 7
ÉTATS FINANCIERS
85

Les modifications du capital depuis le 31 mars 2008 sont les suivantes :
Montant en € Nombre d’actions
Au 31 mars 2008 5.000.000 100.000
Scission partielle "Société Anonyme de Réalisations Immobilières SA” (en abrégé SARI) 9.742.402 194.848
Scission partielle "Béton & matériaux SA” (en abrégé BEMAT) 650.000 13.000
Scission partielle "Entreprises G. Moury SA” (en abrégé MOURY) 2.610.000 52.200
Fusion "Compagnie Internationale de Développement et de Promotion SA” (en abrégé CIDP) 1.000.000 46.239
Au 31 mars 2009 19.002.402 406.287
-
0 0
Au 31 mars 2010 19.002.402 406.287
-
0 0
Au 31 mars 2011 19.002.402 406.287
Fusion "L'Écureuil SCRL” 3.070.818 56.867
Au 31 mars 2012 22.073.220 463.154
Aucune modification entre le 1
er
avril 2012 et le 31 mars 2024 0 0
Au 31 mars 2024 22.073.220 463.154
-
0 0
Au 31 mars 2025 22.073.220 463.154
Les scissions partielles et la fusion CIDP
ont été approuvées lors d’assemblées
générales tenues le 30 avril 2008.
La fusion par absorption de L’Écureuil
SCRL a été approuvée lors de l’assemblée
générale extraordinaire du 30 mars 2012.
La fusion avec Les Portes de Liège SRL
n'a pas eu d'impact sur le capital d'Immo
Moury vu qu'elle était détenue à 100%
depuis son acquisition en octobre 2021.
26. État du capital
CAPITAL ÉMIS
Au 31 mars 2025, le capital social s’élève
à € 22.073.220,00 et est représenté par
463.154 actions, entièrement souscrites
et libérées, sans désignation de valeur
nominale.
CAPITAL AUTORISÉ
L’administrateur unique est autorisé,
depuis l’assemblée générale extra-
ordinaire du 26 janvier 2023, pour
une période de 5 ans à dater de la
publication au Moniteur, à augmenter
en une ou plusieurs fois le capital à
concurrence de maximum € 22.073.220.
Cette(ces) augmentation(s) de capital
peu(ven)t être effectuée(s) par apport(s)
en numéraire ou en nature.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
86

Actionnaires Nombre actions Pourcentage
Anne Christelle Horion 123.093 26,58 %
Geoffroy Horion 123.062 26,57 %
Gilles-Olivier Moury 1 0,00 %
Sari Finance SA 57.340 12,38 %
Moury Management SA 1.000 0,21 %
Moury Construct
1
820 0,18 %
Actions propres 1.030 0,22 %
Public 156.808 33,86 %
Total 463.154 100,00 %
ACTIONNARIAT AU 31 MARS 2025
ACTIONS PROPRES
Immo Moury peut acquérir ses propres
actions en vertu de la décision prise lors
de l’assemblée générale du 26 janvier
2023, en tenant compte des quorums
de présence et de vote déterminés
à l’article 7:154 du Code des
sociétés et associations, moyennant
communication de l’opération à la FSMA
et conformément aux dispositions des
articles 7:215 et suivants du Code des
sociétés et associations applicables à
cette date.
L’assemblée générale extraordinaire
a décidé d’autoriser l’administrateur
unique d’Immo Moury :
C de renouveler, conformément à
l’article 7:215, § 1
er
, al. 4 du CSA,
pour un période de trois (3) ans
à dater de la publication aux
Annexes du Moniteur belge de la
décision de l’assemblée générale
extraordinaire du 26 janvier 2023,
l’autorisation accordée à l’organe
d’administration, d’acquérir, de
prendre en gage et d’aliéner des
actions propres sans décision
préalable de l’assemblée générale,
lorsque cette acquisition est
nécessaire pour éviter à la Société
un dommage grave et imminent ;
C de renouveler, conformément aux
articles 7:215, § 1
er
, al. 2 et 7:226
du CSA, pour une période de cinq
(5) ans à compter de la publication
aux Annexes du Moniteur belge de
la décision de l’assemblée générale
extraordinaire du 26 janvier 2023,
l’autorisation accordée à l’organe
d’administration une autorisation
d’acquérir et de prendre en gage
(même hors Bourse) pour compte
de la Société à un prix unitaire qui
ne peut pas être inférieur à 85%
et supérieur à 115% du cours de
bourse de clôture du jour précédant
la date de la transaction (acquisition
et prise en gage), sans que la
Société ne puisse à aucun moment
détenir plus de 20% du total des
actions émises ;
C d’accorder, conformément à l’article
7:218, du CSA, à l’organe d’admi-
nistration l’autorisation d’aliéner des
actions propres à une ou plusieurs
personnes déterminées autres que
des membres du personnel de la
Société ou de ses filiales.
Au 31 mars 2025, le portefeuille
d’actions propres s’élève à 1.030
actions pour un total de € 51 milliers et
est inchangé par rapport au 31 mars
2024.
1. 1. Les actions d’Immo Moury SA détenues par Moury Construct sont destinées à être échangées contre des coupons 22 de Moury Construct.
ÉTATS FINANCIERS
87

En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Dettes financières non courantes
18.759 19.287
Straight loan BNP 6.900 6.900
Straight loan BELFIUS 11.445 12.000
Dettes de location financement 358 350
Garanties locatives reçues 56 37
Dettes financières courantes
3.446 3.266
Avance à terme fixe CBC 217 40
Avances à terme fixe BNP 3.200 3.200
Dettes de location financement 29 26
Compte de résultats
Charges d’intérêts sur la dette de location de financement 0 0
Charges d’intérêts sur les straight loans et avances à terme 604 587
27. Dettes financières non courantes et courantes
En octobre 2013, Immo Moury SA a signé
auprès de la KBC Bank une avance à
terme fixe de 6 mois renouvelable pour
un montant de € 1.200 milliers qui a
été augmentée à € 1.800 milliers par
la suite. Le taux d’intérêt pour chaque
avance est fixé sur la base du taux
d’intérêt de référence EURIBOR majoré
d’une marge de 1,10 %. En octobre
2016, la ligne KBC de € 1.800 milliers
a été transférée vers CBC. Au 31 mars
2025, cette ligne de crédit court terme
est utilisée à concurrence de € 217
milliers.
En mars 2016, Immo Moury SA a signé
auprès de la banque BNP Paribas Fortis
une avance à terme fixe de 6 mois
renouvelable pour un montant de
€ 3.200 milliers. Le taux d’intérêt pour
chaque avance est fixé sur la base du
taux d’intérêt de référence EURIBOR
majoré d’une marge de 0,75 %. Au 31
mars 2025, cette ligne de crédit court
terme est utilisée totalement.
En mai 2020, Immo Moury SA a signé
auprès de la banque BNP Paribas Fortis
un crédit revolving d’une durée de 7 ans
pour un montant de € 1.900 milliers. Le
taux d’intérêt est fixé sur la base du taux
d’intérêt de référence EURIBOR majoré
d’une marge de 1,10%. Au 31 mars
2025, cette ligne de crédit long terme
est utilisée totalement.
En janvier 2021, Immo Moury SA a signé
auprès de la banque BNP Paribas Fortis
un crédit revolving d’une durée de 5 ans
pour un montant de € 5.000 milliers. Le
taux d’intérêt est fixé sur la base du taux
d’intérêt de référence EURIBOR majoré
d’une marge de 1,25%. Au 31 mars
2025, cette ligne de crédit long terme
est utilisée totalement.
En septembre 2021, Immo Moury SA a
signé auprès de la banque Belfius deux
avances à terme fixe de € 4.000 milliers
et € 6.000 milliers pour une durée de
respectivement 6 et 7 ans. Le taux pour
chaque avance est fixé sur la base du
taux d’intérêt de référence EURIBOR
majoré d’une marge de 1,00 %. Au 31
mars 2025, cette ligne de crédit long
terme est utilisée totalement.
En janvier 2022, Immo Moury SA a
signé auprès de la banque Belfius une
nouvelle avance à terme fixe d'une
durée de 5 ans pour un montant de
€ 2.000 milliers. Le taux pour chaque
avance est fixé sur la base du taux
d’intérêt de référence EURIBOR majoré
d’une marge de 1,00 %. Au 31 mars
2025, cette ligne de crédit long terme
est utilisée à concurrence de € 1.445
milliers.
Les prélèvements sur ces lignes de
crédit sont d'une durée de 6 mois et
dépendent des besoins de financement
d'Immo Moury.
Aucun covenant n'est requis pour les
financements d'Immo Moury autre que
les limitations déjà imposées à la société
suite aux législations et réglementions
lui étant applicables.
La juste valeur des dettes financières
relative aux straight loans et revolving
loans est estimée identique à leur valeur
comptable vu que le taux d’intérêt est
variable (niveau 2 selon IFRS13). Les
remboursements des dettes financières
sont détaillés au niveau du flux de
trésorerie.
Les paiements minimums futurs à
effectuer au titre du contrat de location-
financement sont détaillés ci-dessous.
Il s’agit des redevances futures non
actualisées qui seront payées de
manière certaine par Immo Moury, en
vertu de deux contrats de location en
cours :
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
88

En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Dettes commerciales et autres dettes courantes
608 664
Fournisseurs 16 34
Factures à recevoir 42 64
Locataires 0 0
Impôts, rémunérations et charges sociales
1
550 566
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
Comptes de régularisation
109 34
Loyers perçus anticipativement 109 34
Autres 0 0
28. Dettes commerciales et autres dettes courantes
29. Comptes de régularisation
La juste valeur des dettes commerciales
et autres dettes courantes est estimée
identique à leur valeur comptable vu
leur échéance à court terme (niveau 2
selon IFRS 13).
1. Ce poste inclut le précompte immobilier de l’année débutée suite à l’application de IFRIC 21 qui impose de tenir compte
des taxes annuelles au 1er janvier de l’année concernée.
C le contrat de location financement
relatif au bail emphytéotique avec
la Ville de Liège pour l’immeuble de
bureaux situé rue de Mons à Liège
qui prendra fin en août 2078 (€ 300
milliers) ;
C la convention, de fourniture de
services et de concession d’espaces
d’une durée indéterminée pour le
siège social situé à Ans et dont la
durée minimale est estimée à trois
ans vu l’intéressante localisation
de l’immeuble, les aménagements
appropriés et les services proposés
(€ 86 milliers).
La juste valeur des dettes financières
courantes et non courantes relatives
aux dettes location financement
estimées sur base d’une actualisation
des décaissements futurs à un taux de
marché (niveau 2 selon IFRS 13) s’élève
à € 232 milliers.
Le contrat de location financement
d’une durée de 5 ans pour le hall semi
industriel sis avenue de Wallonie 60 a
pris fin en avril 2024.
ÉTATS FINANCIERS
89

Les principaux risques financiers sont
exposés et commentés dans le rapport
de gestion dans la section "Informations
sur les risques”.
La sensibilité au risque de liquidité est
présentée en note 27.
La sensibilité au risque d’intérêt
concerne les lignes de crédit
disponibles :
C Une augmentation du taux d’intérêt
Euribor de 0,5% génèrerait une
augmentation de la charge d’intérêts
annuelle de € 52 milliers dans
l’hypothèse où les lignes de crédit
seraient utilisées à concurrence
de € 23.900 milliers de manière
ininterrompue pendant un an
(correspondant au niveau d'utilisation
totale des lignes crédit disponibles et
tenant compte des couvertures).
Concernant la couverture à taux fixe
mentionnée, Immo Moury a conclu :
C le 16 mars 2016, un IRS à 2,05%
contre Euribor 6 mois couvrant
la période du 31 mars 2016 au
31 mars 2036 et portant sur un
montant notionnel de € 1,6 millions.
Au 31 mars 2025, sa juste valeur
comptabilisée en "Actifs financiers
non courant ” s’élève à € 207 milliers
(équivalent au 31 mars 2024).
C le 16 septembre 2021, un IRS
à 1,32% contre Euribor 6 mois
couvrant la période du 30 septembre
2021 au 30 septembre 2031 et
portant sur un montant notionnel de
€ 10 millions. Au 31 mars 2025, sa
juste valeur comptabilisée en "Actifs
financiers non courants” s’élève à
€ 1.278 milliers (contre 1.527 milliers
au 31 mars 2024).
C le 12 janvier 2022, un IRS à 1,61%
contre Euribor 6 mois couvrant la
période du 31 mars 2022 au 30
septembre 2032 et portant sur un
montant notionnel de € 2 millions.
Au 31 mars 2025, sa juste valeur
comptabilisée en "Actifs financiers
non courants” s’élève à € 239
milliers (contre € 281 milliers au 31
mars 2024).
Au 31 mars 2025, sur le volume de
dettes financières de € 22.149 milliers
repris ci-dessus, un montant de
€ 13.600 milliers est à taux variable avec
couverture de taux d'intérêt (61%) et le
solde équivalent à € 8.549 milliers est à
taux variable non couvert (39%).
Le plan d'endettement repris ci-dessus
considère les opérations conclues à ce
jour.
30. Instruments financiers
En milliers d’EUR
Date Total
Echéant
dans l'année
Echéant entre
1 et 5 ans
Echéant dans
plus de 5 ans
Straight loans
31 mars 2025 18.345 - 18.345 -
31 mars 2024 18.900 - 18.900 -
Dettes de location financement
31 mars 2025 387 29 91 267
31 mars 2024 376 26 102 248
Avance à terme fixe
31 mars 2025 3.417 3.417 - -
31 mars 2024 3.240 3.240 - -
TOTAL
31 mars 2025 22.149 3.446 18.436 267
31 mars 2024
22.516 3.266 19.002 248
Type
Montant notionnel
(en milliers d'EUR)
Date de départ Date de fin Taux d'intérêt
Taux variable
de référence
Juste valeur
(en milliers d'EUR)
31 mars 2025 31 mars 2024
IRS 1.600 31-03-16 31-03-36 2,05% Euribor 6 mois
207 207
IRS 10.000 30-09-21 30-09-31 1,32% Euribor 6 mois
1.278 1.527
IRS 2.000 31-03-22 31-03-32 1,61% Euribor 6 mois
239 281
0%
20%
40%
60%
80%
100%
31/03/202831/03/202731/03/202631/03/2025
61% 63%
39% 37%
63%
37%
63%
37%
Dettes financières à taux variables non couverts
Dettes financières à taux variables avec couverture
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
90

Le Conseil n’a pas eu connaissance
à ce jour d’événements qui seraient
survenus après le 31 mars 2025 et
qui pourraient avoir une incidence
significative sur la situation financière
arrêtée au 31 mars 2025.
32. Événements post clôture
31. Ratio d’endettement
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
PASSIF
22.921 23.248
I. Passifs non courants
A. Provisions 0 0
C. Autres passifs financiers courants – Instruments de couverture autorisés 0 0
F. Passifs d’impôts différés 0 0
II. Passifs courants
A. Provisions 0 0
C. Autres passifs financiers non courants – Instruments de couverture autorisés 0 0
F. Comptes de régularisation -109 -34
Total du passif pris en compte pour le calcul du ratio (numérateur) 22.812 23.215
Total de l’actif du bilan 48.031 48.561
Instruments de couverture autorisés comptabilisés à l’actif du bilan -1.724 -2.015
Total de l’actif du bilan pris en compte pour le calcul du ratio (dénominateur) 46.307 46.546
Taux d'endettement 49,26% 49,88%
Au 31 mars 2025, le résultat financier
comprend une charge de € 291 milliers,
représentant la variation, entre le 31
mars 2024 et le 31 mars 2025, de la juste
valeur de l’instrument financier pour
lequel la comptabilité de couverture (au
sens de l’IFRS 9) n’est pas appliquée.
Cet élément du résultat n’affecte pas le
cash flow d’Immo Moury. A la date d’
échéance finale de l’instrument financier,
sa valeur sera nulle et les variations
de valeur constatées d’un exercice
comptable à l’autre auront intégralement
été contre- passées en résultats.
Une simulation a été réalisée et indique
qu’une baisse supplémentaire de 25
points de base des taux d’intérêts long
terme (10 ans) se traduirait par une
charge (non monétaire) de € 227 milliers
sur l'IRS.
ÉTATS FINANCIERS
91

Les dividendes sont déclarés pour
les actions émises hormis les actions
propres à la date de mise en paiement.
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
DIVIDENDES DÉCLARÉS ET PAYÉS LORS DE L’EXERCICE
Dividende relatif à l’exercice 2022-2023
(€ 1,80 brut par action hors actions propres)
832
Dividende relatif à l’exercice 2023-2024
(€ 1,80 brut par action hors actions propres)
924
DIVIDENDES PROPOSÉS A L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR APPROBATION
Dividende relatif à l’exercice 2023-2024
(€ 2,00 brut par action hors actions propres)
924
Dividende relatif à l’exercice 2024-2025
(€ 2,00 brut par action hors actions propres)
832
33. Dividendes payés et proposés
34. Actifs et passifs éventuels,
droits et engagements
Les opérations non inscrites au bilan
sont reprises ci-dessous :
GARANTIES BANCAIRES
De manière générale, Immo Moury
obtient des garanties locatives
conformes aux pratiques du marché et à
la législation applicable, essentiellement
sous la forme de garantie bancaire, ou
de compte bloqué, dans le cadre de la
location de ses immeubles.
Au 31 mars 2025, les garanties
bancaires en faveur d’Immo Moury
s’élèvent à € 661 milliers (contre € 650
milliers au 31 mars 2024).
GARANTIE DE POLLUTION
DES SOLS ET AMIANTE
Lors des fusions, acquisitions et
scissions partielles, les sociétés Bemat
SA, Entreprises G Moury SA, Sari SA,
et Sari Finance SA ont apporté à Immo
Moury les garanties suivantes :
C En matière de pollution des sols,
les sociétés apporteuses ou leurs
actionnaires ont garanti à Immo
Moury qu’à leur connaissance,
l’usage des terrains, sols, sous-sols
et immeubles bâtis transféré à Immo
Moury n’a causé aucune pollution
qui serait de nature à entraîner
de quelconques obligations ou
responsabilités dans le chef d’Immo
Moury ;
C En matière d’amiante, les sociétés
apporteuses ou leurs actionnaires
se sont engagées à l’égard d’Immo
Moury à prendre à leur charge les
frais d’établissement d’un inventaire
relatif à la présence d’amiante
dans les Immeubles si Immo
Moury ou un de ses locataires en
faisait la demande, ainsi que les
coûts des éventuels travaux de
désamiantage qui seraient requis
par la réglementation applicable.
Toutefois, en dépit des garanties
précitées, il ne peut être exclu que, dans
l’hypothèse où les engagements des
sociétés apporteuses ne paraîtraient
pas suffisants, un recours soit fait
contre Immo Moury qui pourrait, s’il
se présentait, avoir des conséquences
financières importantes mais
actuellement impossible à déterminer
pour Immo Moury.
À ce jour, Immo Moury n’a connaissance
d’aucun litige, réclamation ou autre
problème potentiel en matière
environnementale et n’a jamais été
confrontée à des problèmes similaires
par le passé.
Au 31 mars 2025, les seules informations
dont dispose Immo Moury au sujet de
la qualité des sols consiste en différents
courriers de la Spaque qui indiquent
soit que le terrain n’est pas repris sur
la liste d’inventaire dressée par la
Spaque (ce qui implique qu’il n’existe
aucun élément connu relatif à une
éventuelle pollution du sol), soit que, s’il
existe un risque faible de pollution, la
Spaque "ne dispose d’aucune donnée
analytique permettant de se prononcer
objectivement sur la qualité des sols”.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
92

Actionnaires Nombre actions Pourcentage
Anne Christelle Horion 123.093 26,58 %
Geoffroy Horion 123.062 26,57 %
Gilles-Olivier Moury 1 0,00 %
Sari Finance s.a. 57.340 12,38 %
Moury Management s.a. 1.000 0,22 %
Famille Moury 304.496 65,74 %
Moury Construct
1
820 0,18 %
Actions propres 1.030 0,22 %
Public 156.808 33,86 %
Total 463.154 100,00 %
1. Les actions d’Immo Moury SA détenues par Moury Construct sont destinées à être échangées contre des coupons 22
de Moury Construct.
Les transactions avec les parties liées telles que définies par la norme IAS 24 ainsi
que les opérations visées par l’article 37 de la loi du 12 mai 2014 sont commentées
ci-dessous.
LA FAMILLE MOURY EST L’ACTIONNAIRE DE CONTRÔLE
D’IMMO MOURY SA
35. Transactions avec les parties liées
ÉTATS FINANCIERS
93

RÉMUNÉRATION DE
L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
(MOURY MANAGEMENT SA)
Comme prévu à l’article 13 des statuts
d’Immo Moury, l’administrateur unique
exerce son mandat avec rémunération.
La rémunération de l’administrateur
unique est fixée annuellement par
l’assemblée générale de la société
en conformité avec la réglementation
SIR. L’administrateur unique a droit par
ailleurs au remboursement des frais qui
sont directement liés à son mandat.
La rémunération de l’administrateur
unique pour l’exercice se clôturant au 31
mars 2025 s’élève au € 75 milliers.
BUREAUX DU SIÈGE SOCIAL
Depuis août 2020, Immo Moury a
déménagé dans le Moury business
center à Ans, rue des Anglais 6a. La
convention, de fourniture de services
et de concession d’espaces a été
signé avec les Entreprises Gilles Moury
pour une durée indéterminée. Cette
convention prévoit une redevance
trimestrielle de € 4.781 hors TVA. Le
montant payé pour la mise à disposition
de bureaux est similaire à celui de
l’exercice précédent.
Toutes les transactions avec des
parties liées dont question ici ont été
et sont réalisées à des conditions ne
s’éloignant pas de manière significative
des conditions du marché.
En milliers d’EUR
31 mars 2025 31 mars 2024
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
Revenus locatifs et récupération des charges locatives
et taxes assumées par le locataire
Bemat 128 124
Charges relatives à la location (HTVA)
Entreprises Gilles Moury 28 23
Charges immobilières et frais généraux (HTVA)
Moury Management 75 75
Entreprises Gilles Moury 1 3
Bemat 0 2
Mosabois 96 47
ACTIF
Travaux activés (HTVA)
Entreprises Gilles Moury 0 0
Bemat 0 187
Créances commerciales
Bemat 0 0
PASSIF
Dettes fournisseurs
Moury Management 0
0
Entreprises Gilles Moury 0
0
Bemat 0
0
Mosabois 0
0
REVENUS LOCATIFS
La société Bemat SA loue ses bureaux
et son entrepôt à Immo Moury sur
base d’un bail à durée ferme de 9 ans
jusqu’en mars 2029. Le loyer et les
frais facturés à Bemat lors de l’exercice
2024-2025 s’élèvent à € 128 milliers
(contre € 124 milliers en 2023-2024).
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
94

36. Déclarations du management
Le Conseil d’administration de Moury
Management SA déclare également
que, pour autant qu’il en soit au
courant:
C M. Michel Foret, administrateur non
exécutif indépendant et président du
Conseil d’administration ;
C M. Gilles-Olivier Moury, adminis-
trateur exécutif non indépendant
et délégué à la gestion journalière
d’Immo Moury. Il est le représentant
permanent de Moury Management
auprès d’Immo Moury;
C Mme Christelle Goffin, administrateur
exécutif non indépendant et délégué
à la gestion journalière d’Immo
Moury ;
C Mme Danielle Coune, administrateur
non exécutif indépendant ;
C M. Pierre Gustin, administrateur non
exécutif indépendant
atteste que, à sa connaissance :
C les états financiers, établis
conformément aux normes
comptables applicables, donnent
une image fidèle du patrimoine, de
la situation financière et des résultats
de l’émetteur ;
C le rapport de gestion contient
un exposé fidèle sur l’évolution
des affaires, les résultats et la
situation de l’émetteur, ainsi qu’une
description des principaux risques
et incertitudes auxquels ils sont
confrontés.
Le Conseil d’administration de Moury
Management SA déclare également
que, pour autant qu’il en soit au
courant:
C aucun contrat de travail n’a été
conclu avec les Administrateurs,
ni avec Immo Moury, qui prévoit le
paiement d’indemnités lors de la
résiliation du contrat de travail.
C aucun administrateur n’a fait l’objet
d’une condamnation pour fraude;
C aucun administrateur n’a été associé
en qualité de membre d’un organe
d’administration, de direction ou de
surveillance ou de directeur général
à une faillite, mise sous séquestre
ou liquidation ;
ÉTATS FINANCIERS
95

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
96

ÉTATS FINANCIERS
97

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
98

ÉTATS FINANCIERS
99

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
100

ÉTATS FINANCIERS
101

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
102

103
Renseignements généraux
Dénomination
Immo Moury SA, Société immobilière réglementée publique de droit belge.
Siège social
Le siège social est établi à 4430 Ans, rue des Anglais 6a.
Constitution et forme juridique
Immo Moury a été constituée suivant les termes d’un acte dressé par le Notaire Philippe Dusart, à Liège, le
18 juillet 2007, publié à l’Annexe du Moniteur belge du 9 août suivant, sous le numéro 07118942. Le 21 août
2007, Immo Moury est agréée comme société d’investissement immobilière à capital fixe publique de droit
belge, en abrégé Sicaf immobilière publique de droit belge, inscrite auprès de la FSMA. À partir du 7 novembre
2014, Immo Moury a acquis le statut de société immobilière réglementée publique.
Le 26 janvier 2023, Immo Moury a changé de forme juridique devenir une société anonyme.
Durée
La société est constituée pour une durée illimitée.
Registre des Personnes Morales
La société est inscrite au Registre des Personnes Morales (R.P.M.) de Liège sous le n° 891 197 002. Son
numéro de TVA est le BE 0891 197 002.
Exercice social
L’exercice social commence le 1
er
avril et se clôture le 31 mars de chaque année.
Lieux où les documents accessibles
au public peuvent être consultés
Les statuts de la société peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Liège ainsi que sur le
site www.immomoury.com.
Les comptes statutaires d’Immo Moury sont déposés à la Banque Nationale de Belgique, conformément aux
dispositions légales en la matière.
Les convocations aux Assemblées Générales sont publiées aux annexes du Moniteur belge et dans le quotidien
financier L’ECHO, ainsi que sur le site www.immomoury.com.
Le rapport financier annuel peut être obtenu au siège social ou sur le site www.immomoury.com.
Tous les communiqués de presse et autres informations financières sont transmis à la presse financière, à
Euronext et sont disponibles sur le site www.immomoury.com.

IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
104
Nom
IMMO MOURY SA
Forme
Société anonyme
Statut
Société immobilière réglementée publique de droit belge
Adresse
rue des Anglais 6A,
4430 Ans - Belgique
Tél. : +32 (0) 4 221 03 10
Fax : +32 (0) 4 221 53 10
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E-mail : info@immomoury.com
R.P.M./R.P.R
Liège
N° d’entreprise
BE 0891 197 002
Banque
Banque Degroof - CBC Banque - BNP Paribas Fortis - Belfius
Date de constitution
18 juillet 2007
Date d’agréation SICAFI
21 août 2007
Date de conversion en SIR
7 novembre 2014
Durée
Illimitée
Commissaire
DELOITTE Reviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Benjamin Henrion
Management
MOURY MANAGEMENT SA
Date de clôture des comptes
31 mars
Nombre d’actions
463.154
Expert Immobilier
Cushman & Wakefield VOF
Secteurs
Bureaux, commerces et semi-industriel et résidentiel.
Personnes de contact
Sonia LASCHET, Directrice financière d’Immo Moury SA
Calendrier financier
Fiche informative
09 septembre 2025
Assemblée générale ordinaire des actionnaires
17 octobre 2025
Mise en paiement du dividende
19 décembre 2025
Rapport financier semestriel 2025-2026
courant juillet 2026
Rapport financier annuel 2025-2026
Photos de couverture : Bureau, rue des Urbanistes à Liège loué à la Deustche Bank

RUE DES ANGLAIS, 6A
4430 ANS
REGISTRE DU COMMERCE N°0891 197 002