Jaarverslag 2025

Inhoud
Introductie 3
Beheersverslag 4
Activiteitverslag 14
Corporate governance statement 17
Remuneratieverslag 36
Risicofactoren voor de Vennootschap 51
Geconsolideerde en verkorte statutaire
jaarrekening 63
Niet-financiële informatie 154
Lexicon 158
Algemene informatie 159
Verslagen van de commissaris 160
Het jaarverslag is beschikbaar in een
Nederlandse en Franse ESEF‑versie
(European Single Electronic Format), in een
Nederlandse PDF‑versie, een Franse
PDF‑versie en een Engelse PDF‑versie. De
Nederlandse en Franse ESEF‑versies vormen
de originele versies; de andere versies zijn
niet‑officiële versies. In geval van verschillen
tussen de verschillende taal‑ en
formaatversies, hebben de Nederlandse en
Franse ESEF‑versies voorrang. Door de
technische beperkingen die inherent zijn aan
het block‑tagging van de geconsolideerde
jaarrekeningen volgens het Europese uni-
forme elektronische formaat, kan de inhoud
van bepaalde tags in de toelichtingen afwijken
van de weergave in de bijhorende
geconsolideerde jaarrekeningen.
O’Sea, Oostende (België)

Introductie
Boodschap van de Uitvoerend Voorzitter
Geachte aandeelhouders, beste lezers,
2025 is een beslissend jaar voor Immobel. Na een aantal moeilijke jaren voor de vastgoedsector heeft de Groep haar stabiliteit
en richting teruggevonden. Via een gedisciplineerde uitvoering, een versterkte liquiditeit en aanhoudende commerciële pres-
taties hebben we een duidelijk herstel van onze bedrijfsresultaten gerealiseerd en een solide basis voor de toekomst hersteld.
De marktomstandigheden blijven selectief en de geopolitieke onzekerheid houdt aan. De afnemende inflatie en het vooruitzicht
van geleidelijke renteverlagingen in de eurozone beginnen de zichtbaarheid echter te verbeteren. In een dergelijke omgeving
zijn discipline, selectiviteit en financiële kracht doorslaggevende voordelen.
Gedurende het hele jaar bleef de vraag naar hoogwaardige woonprojecten veerkrachtig, wat de structurele behoefte aan goed
gelegen, duurzame woningen in de belangrijkste stedelijke gebieden van Europa bevestigt.
We hebben ook de verkoop afgerond van drie kantoorgebouwen in Parijs en Brussel. Ondanks de ongelijke vraag van beleggers
naar kantoren, blijven kwaliteitsvolle, goed gelegen activa belangstelling trekken. Ons vermogen om in deze context te presteren
weerspiegelt zowel de kwaliteit van onze portefeuille als de striktheid van onze kapitaalallocatie.
De verhuuractiviteit was sterk in 2025, vooral in Parijs en Brussel. Opmerkelijke transacties waren onder andere de flagship
store van Brunello Cucinelli, het Franse hoofdkantoor van Red Bull, Bain & Company op de Zavel in Brussel en de volledige
verhuur van het CALA-gebouw in Luik. Deze transacties bevestigen de structurele evolutie van de kantorenmarkt: gebruikers
vragen minder ruimte, maar van hogere kwaliteit, meer flexibiliteit en superieure locaties. De portefeuille van Immobel sluit
naadloos aan bij deze verschuiving.
Onze financiële prestaties weerspiegelen tastbare vooruitgang:
•
Een nettoresultaat van 48 miljoen EUR, een duidelijke ommekeer ten opzichte van het verlies van -94 miljoen EUR in 2024.
• Bedrijfsopbrengsten van 456 miljoen EUR (internal view), dankzij een solide ontwikkelingsactiviteit.
• Onderliggende nettowinst van 24 miljoen EUR, waaruit opnieuw een terugkerende winstgevendheid blijkt.
• Een liquiditeitspositie van 202 miljoen EUR (internal view), die volledige dekking biedt voor onze financiële verplichtingen,
inclusief het vervallen van obligaties in juni 2026.
• Een verlaging van de schuldgraad naar 58,9%, ondersteund door zorgvuldige activarotatie en voorzichtig kapitaalbeheer.
Een sterke liquiditeit is essentieel, maar geen doel op zich. De geloofwaardigheid van ons herstel berust op de herhaalbaarheid
van onze prestaties en op een gedisciplineerde kapitaalallocatie. In deze fase van de cyclus is kapitaal selectiever en moet
het met overtuiging worden ingezet. We zullen prioriteit geven aan de veerkracht van onze balans en tegelijkertijd projecten
bevorderen die duurzame waarde creëren.
Vooruitkijkend vormt april 2027 een duidelijke financiële horizon voor de Groep. De liquiditeit, de voortgang in de uitvoering
en de flexibiliteit op het vlak van herfinanciering komen dan op één lijn te staan, wat een gedisciplineerd kader biedt voor onze
beslissingen. Deze zichtbaarheid versterkt ons vertrouwen en verankert onze routekaart in financiële voorzichtigheid.
Immobel gaat zijn volgende hoofdstuk in met een scherpere strategische focus. We concentreren ons op hoogwaardige, goed
gelegen projecten, versterken samenwerkingsverbanden waar nodig en handhaven een strikt risicobeheer voor de hele porte -
feuille. Ons doel is niet snelle expansie, maar consistente, duurzame waardecreatie.
Achter deze resultaten staan onze teams in heel Europa. Mijn oprechte dank voor hun professionalisme, veerkracht en inzet.
Hun inspanningen hebben Immobel in staat gesteld om door een veeleisende cyclus te navigeren en de Groep te herpositio-
neren voor de toekomst.
Met een sterkere financiële basis, een gerichte strategie en een portefeuille die is afgestemd op de structurele vraag, ziet Im-
mobel 2026 met discipline en vastberadenheid tegemoet. We zijn bereid om kansen te grijpen wanneer de omstandigheden
verbeteren – op een verantwoorde, selectieve manier en met overtuiging, met het oog op de lange termijn.
Marnix Galle
Uitvoerend Voorzitter van de Raad van Bestuur
INTRODUCTIE
3 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Beheersverslag
Boodschap van de CEO
2025 was een cruciaal jaar voor Immobel. In een markt die selectief en veeleisend bleef, hebben we een solide prestatie neer-
gezet. Onze terugkeer naar winstgevendheid toont de kracht van onze strategie en de veerkracht van onze teams. Ze bevestigt
dat de keuzes die we de afgelopen jaren hebben gemaakt (prioriteit aan financiële discipline, risico’s in de portefeuille beperken
en concentratie op hoogwaardige projecten) de juiste basis leggen voor duurzame waardecreatie.
Belangrijker nog, 2025 bevestigde opnieuw de relevantie van ons doel: Building the future. For cities. For people.
In heel Europa hebben onze teams ambitieuze residentiële en kantoorprojecten gerealiseerd die buurten tot leven brengen
en tastbare waarde creëren voor gemeenschappen. Elke mijlpaal – of het nu gaat om een succesvolle verkoop, een verkregen
vergunning of een nieuwe fase die van start gaat – weerspiegelt onze toewijding aan het vormgeven van levendige, toekomst-
bestendige stedelijke omgevingen.
Met een sterke balans, een aanhoudend commercieel momentum en een pijplijn met minder risico’s, verankerd in toplocaties,
gaat Immobel met vertrouwen en duidelijke focus 2026 in. Onze vooruitzichten zijn positief op basis van:
• Een stabiele residentiële vraag, ondersteund door sterke fundamentals.
•
Verder herstel in de verhuur van kantoren en een opening van de kapitaalmarkten voor kantoren, vooral voor liquide kleine
tot middelgrote activa in zones met goede verbindingen.
• Significante vooruitgang op het gebied van vergunningen en ontwikkelingsmijlpalen.
We gaan 2026 in met een duidelijke ambitie: doorgaan met het vormgeven van betekenisvolle stedelijke plekken en tegelijker-
tijd onze financiële fundamenten versterken. Onze pijplijn is robuust, onze liquiditeitspositie is gezond en onze teams blijven
zich inzetten om projecten op te leveren die steden verbeteren en langetermijnwaarde creëren voor alle belanghebbenden.
We danken onze collega’s, partners en investeerders voor hun blijvende vertrouwen, betrokkenheid en bijdrage.
Samen blijven we bouwen aan de toekomst – voor steden, voor mensen.
Adel Yahia
Chief Executive Officer
BEHEERSVERSLAG
4 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Inleiding
Wij hebben het genoegen u het jaarverslag van Immobel voor
te stellen, dat een overzicht bevat van de resultaten van de
Vennootschap en de belangrijkste ontwikkelingen tijdens het
boekjaar 2025 op Groepsniveau. Dit verslag is opgesteld in
overeenstemming met de wettelijke vereisten zoals uiteenge-
zet in het WVV.
Situatie en evolutie van de
financiële situatie van de
Vennootschap
Immobel zet een sterke prestatie
neer met een nettoresultaat van
48 miljoen EUR voor 2025
Immobel rapporteert voor 2025 een nettoresultaat van 48 mil-
joen EUR, bedrijfsopbrengsten van 456 miljoen EUR (interne vi-
sie) en een sterke liquiditeitspositie van 202 miljoen EUR (interne
visie). Met de verkoop van bijna 900 residentiële eenheden en
drie kantoorgebouwen waaronder de grootste kantoortransactie
van Immobel in de afgelopen drie jaar, zet de Vennootschap een
solide commerciële en operationele prestatie neer. Deze resul-
taten onderstrepen de robuustheid van de activa en de kwaliteit
van het Immobel-team. Immobel gaat met vertrouwen 2026 in
en verwacht dat de bedrijfsinkomsten 400–450 miljoen EUR
(interne visie) zullen bedragen, terwijl het goed gepositioneerd
blijft om te profiteren van verbeterende marktomstandigheden.
Tati, Parijs (Frankrijk)
BEHEERSVERSLAG
5 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Business development
Op het niveau van de Groep
1 Herziene berekeningsmethode; zie sectie Niet-financiële informatie (APM).
Financiële Update – Boekjaar 2025
• Nettoresultaat van 48 miljoen EUR, een ommekeer ten
opzichte van het verlies van -94 miljoen EUR in boekjaar
2024. Het verbeterde resultaat is te danken aan de succes -
volle commercialisering van projecten zoals Saint-Antoine in
Le Marais, Parijs, Kiem2050 in Luxemburg en Brouck’R en
O’Sea in België, evenals de verkoop van de bouwvergunning
voor de Proximus Towers die 18 miljoen EUR opbracht.
• Bedrijfsopbrengsten van 355 miljoen EUR (456 miljoen
EUR interne visie) ten opzichte van 379 miljoen EUR in
boekjaar 2024 (445 miljoen EUR interne visie).
• Resultaat vóór financieel resultaat en belastingen van 57
miljoen EUR, een aanzienlijk herstel ten opzichte van -83
miljoen EUR in boekjaar 2024. Dit is te danken aan de sterke
prestaties van residentiële projecten en projectlanceringen.
• Financieel resultaat van -9,5 miljoen EUR, voorname-
lijk als gevolg van de gemiddelde interestkost van 4,2%
(boekjaar 2024: 3,6%
1
) en wisselkoerseffecten, ten op-
zichte van -8,6 miljoen EUR in boekjaar 2024.
•
Belastingen van 1 miljoen EUR, ten opzichte van -2 mil-
joen EUR in boekjaar 2024, voornamelijk dankzij de acti-
vering van uitgestelde belastingen, mogelijk gemaakt door
de sterke resultaten van Immobel.
•
Geannualiseerde huurinkomsten van 16 miljoen EUR
(boekjaar 2024: 17 miljoen EUR).
•
Liquiditeitspositie van 175 miljoen EUR; 202 miljoen EUR
interne visie (liquiditeit in boekjaar 2024: 182 miljoen EUR;
209 miljoen EUR interne visie), wat Immobel in staat stelt
om haar financiële verplichtingen na te komen, inclusief de
obligatie van 125 miljoen EUR die vervalt in juni 2026.
•
De gearing ratio daalde van 66,7% in boekjaar 2024 naar
58,9%, wat een weerspiegeling is van voorzichtig financi-
eel beheer en selectieve kapitaalallocatie, waarbij de netto
financiële schuld daalde naar 651 miljoen EUR ten opzich-
te van 801 miljoen EUR in boekjaar 2024.
•
Totale activa van 1,4 miljard EUR tegenover 1,6 miljard
EUR in boekjaar 2024 (aan kostprijs).
•
Portefeuille van 73% residentieel vastgoed, op een
GDV-portefeuille van 3,8 miljard EUR (boekjaar 2024:
71% op een GDV van 4,3 miljard EUR). Voor projecten
waar Immobel volledige controle heeft betreft dit 68%
residentieel vastgoed op een totaal van 1,8 miljard EUR,
tegenover 68% op een totaal van 2,1 miljard EUR
•
Vergunningen verkregen voor projecten met een GDV
van 207 miljoen EUR, waaronder Gutenbergstraße in
Duitsland, waardoor de totale vergunde GDV 1,7 miljard
EUR (boekjaar 2024: 2 miljard EUR) bedraagt.
• Onderliggend nettoresultaat van 24 miljoen EUR (6 miljoen
EUR in boekjaar 2024). Het verschil met het nettoresultaat
is de verkoop van de bouwvergunning voor de Proximus
Towers en de opname van een latente belastingvordering in
verband met de liquidatie van de North-entiteiten.
• Aanbeveling voor dividenden: de Raad van Bestuur beveelt
aan geen dividend uit te keren voor het boekjaar 2025 om
de balans verder te versterken en prioriteit te geven aan
langetermijn waardecreatie voor de aandeelhouders.
Business Update - Boekjaar 2025
• 882 verkochte wooneenheden doorheen alle markten in
2025, ondersteund door de sterke verkoop in de projec-
ten zoals Brouck’R, Îlot-Saint Roch, O’Sea, UNI, Slacht-
huissite, Kiem2050 en andere residentiële projecten.
•
Drie kantoren verkocht op toplocaties met goede verbin-
dingen, waaronder Saint-Antoine in Le Marais, Parijs, het
Sainctelette kantoorgebouw en het laatste kantoorgedeel -
te van Brouck’R, beiden gelegen in Brussel.
•
De verhuuractiviteit bleef sterk, met nieuwe verhuringen
zoals de flagshipstore van Brunello Cucinelli en het Franse
hoofdkantoor van Red Bull in de meest prestigieuze wij-
ken van Parijs. Bijkomende verhuringen waaronder Bain
& Company op de Zavel (Brussel), evenals de volledige
verhuur van het CALA-gebouw in Luik, droegen bij tot
een totaal van 18.000 m² aan nieuwe huurovereenkom-
sten binnen de portefeuille (boekjaar 2024: 56.000 m²).
•
ESG: Immobel kreeg een GRESB-rating van 97% – 4 ster-
ren (tegenover 94% – 4 sterren in 2024), en werd ge-
nomineerd als finalist voor de Family Business Network
België Impact Award.
Vooruitzichten voor 2026
De Groep verwacht dat de bedrijfsopbrengsten 400-450 mil-
joen EUR (interne visie) zullen bedragen, ondersteund door de
aanhoudende solide verkoop in het residentiële segment in
België en de verkoop van verschillende liquide kantoorpanden
in heel Europa.
BEHEERSVERSLAG
6 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Commentaar op de geconsolideerde jaarrekening
Belangrijkste indicatoren
GECONSOLIDEERDE OMZET PER LAND (MEUR)
VOOR IFRS 11 NA IFRS 11
België 209,89 167,36
Luxemburg 55,8 30,11
Frankrijk 113,56 102,65
Polen 16,70 15,90
Duitsland 12,66 12,66
Verenigd Koninkrijk
TOTAAL 408,61 328,68
GECONSOLIDEERDE VOORRADEN PER LAND (MEUR)
VOOR IFRS 11 NA IFRS 11
België 819,79 437,93
Luxemburg 188,26 176,73
Frankrijk 139,36 115,93
Polen 43,8 0,55
Duitsland 91,09 91,09
Spanje 23,38 4,36
TOTAAL 1.305,68 826,59
Correctie van het onderliggend nettoresultaat per 30 juni 2025
Met het oog op een consistente rapportering heeft de Vennootschap haar onderliggend nettoresultaat over de periode afge-
sloten op 30 juni 2025 zoals vermeld in de halfjaarresultaten 2025 gecorrigeerd. Bepaalde éénmalige elementen (de verkoop
van de vergunning voor de Proximus Towers en bepaalde uitgestelde belastingvorderingen) worden hierin niet langer opgeno-
men. Het onderliggend nettoresultaat bedraagt derhalve EUR 7 miljoen per 30 juni 2025. Dit heeft geen impact op het eerder
gepubliceerde nettoresultaat van EUR 31,5 miljoen per 30 juni 2025. (link naar persbericht)
IN KEUR 31/12/2025 30/6/2025
GECORRI-
GEERD
30/6/2025
GERAPPOR-
TEERD
31/12/2024 30/6/2024 31/12/2023 REFERENTIE JAARVERSLAG
Aandeel toe te schrijven aan
aandeelhouders van de vennootschap
48.449 31.512 31.512 -93.704 -89.138 -38.423 Geconsolideerde
winst-en-verliesrekening
Proximus Towers
• Meerwaarde op verkoop van de
bouwvergunning van het Proximus
Tower project
-18.000 -18.000 0 0 0 0 N/A (inbegrepen in omzet)
• Totale waardevermindering op het
Proximus Towers project
0 0 0 48.778 48.778 0 (Inbegrepen in)
gesegmenteerde informatie
Waardeverminderingen op
andere voorraden
1.668 1.668 1.668 44.837 44.665 10.413 (Inbegrepen in)
gesegmenteerde informatie
Waardeverminderingen op
vastgoedbeleggingen
0 0 0 5.807 0 20.000 Gesegmenteerde informatie
Strategische kostenbesparende
maatregelen
0 0 0 0 0 10.200 N/A (inbegrepen in
administratiekosten)
(Niet langer) opgenomen uitgestelde
belastingvordering
-8.409 -8.409 0 0 0 9.950 N/A (inbegrepen in winstbelastingen)
ONDERLIGGEND NETTORESULTAAT 23.708 6.771 33.180 5.719 4.305 12.140
BEHEERSVERSLAG
7 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Geconsolideerde resultatenrekeningen
GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING EN NIET-GEREALISEERD RESULTAAT (IN DUIZEND EUR)
VOOR DE JAREN DIE ZIJN AFGESLOTEN
TOELICHTINGEN 31/12/2025 31/12/2024
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
354.824 379.386
Omzet
2 328.682 370.539
Huurinkomsten
3 5.187 6.967
Overige bedrijfsopbrengsten
4 20.955 1.880
BEDRIJFSKOSTEN
-303.261 -460.449
Kostprijs van de omzet
5 -280.297 -348.734
Afwaardering van voorraden
6 -1.668 -86.143
Bijzondere waardevermindering van vastgoedbeleggingen
6 -5.807
Administratiekosten
7 -21.295 -19.765
BEDRIJFSRESULTAAT
51.564 -81.063
VERKOOP VAN VERBONDEN ONDERNEMINGEN
175 259
Winsten (verliezen) op de verkoop van verbonden ondernemingen
175 259
JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN
5.688 -2.381
Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen,
na aftrek van belasting
8 5.688 -2.381
RESULTAAT VOOR FINANCIEEL RESULTAAT EN BELASTINGEN
57.427 -83.185
Renteopbrengsten
6.349 6.832
Rentelasten
-15.284 -17.252
Overige financiële opbrengsten
1.516 2.902
Overige financiële kosten
-2.082 -1.111
FINANCIEEL RESULTAAT
9 -9.501 -8.629
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN
47.926 -91.815
Belastingen
10 1.000 -1.774
RESULTAAT VAN DE PERIODE
48.926 -93.589
Aandeel van de minderheidsbelangen
477 115
AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN AANDEELHOUDERS VAN DE
VENNOOTSCHAP
48.449 -93.704
RESULTAAT VAN DE PERIODE
48.926 -93.589
Andere elementen van het globaal resultaat - elementen die later zullen worden hergebruikt
in de resultatenrekening
3.547 -4.564
Omrekeningsverschillen
1.143 504
Cash flow hedging
3.112 -6.095
Belasting met betrekking tot deze posten
-708 1.027
TOTAAL ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
3.547 -4.564
TOTAALRESULTAAT VAN DE PERIODE
52.473 -98.153
Aandeel van de minderheidsbelangen
569 46
AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN AANDEELHOUDERS VAN DE
VENNOOTSCHAP
51.904 -98.199
WINST PER AANDEEL (EUR) (BASIS) 11 4,74 -9,33
WINST PER AANDEEL (EUR) (VERWATERD) 11 4,67 -9,33
BEHEERSVERSLAG
8 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE (IN DUIZENDEN EUR)
ACTIVA TOELICHTINGEN 31/12/2025 31/12/2024
VASTE ACTIVA
339.311 330.536
Immateriële activa
12 1.363 1.648
Materiële vaste activa
13 2.155 2.883
Activa opgenomen als gebruiksrecht
14 6.917 8.175
Vastgoedbeleggingen
15 49.580 53.017
Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen
16 176.306 170.838
Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde deelnemingen
16 80.984 76.112
Uitgestelde belastingvorderingen
17 20.183 16.187
Overige financiële vaste activa
552 349
Garanties en deposito's
1.270 1.328
VLOTTENDE ACTIVA
1.040.145 1.239.125
Voorraden
18 826.585 952.669
Handelsvorderingen
19 33.324 33.945
Contractactiva
20 5.891 11.389
Fiscale vorderingen
754 848
Vooruitbetalingen en overige vorderingen
21 26.057 31.428
Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde deelnemingen
16 22.196 25.918
Overige financiële vlottende activa
1.126
Geldmiddelen en kasequivalenten
22 125.339 181.802
TOTAAL ACTIVA 1.379.456 1.569.661
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN TOELICHTINGEN 31/12/2025 31/12/2024
TOTAAL EIGEN VERMOGEN
454.221 400.167
EIGEN VERMOGEN TOEREKENBAAR AAN AANDEELHOUDERS VAN DE VENNOOTSCHAP
433.481 381.461
Kapitaal
103.678 103.678
Ingehouden winsten
326.256 277.692
Reserves
3.547 92
MINDERHEIDSBELANGEN
20.740 18.706
TOTAAL VERPLICHTINGEN
925.235 1.169.494
LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
370.078 460.735
Pensioenen en soortgelijke verplichtingen
243 243
Uitgestelde belastingverplichtingen
17 25.985 23.307
Financiële schulden
22 341.203 430.580
Afgeleide financiële instrumenten
22 2.647 6.605
KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN
555.157 708.759
Voorzieningen
24 2.032 2.364
Financiële schulden
22 435.284 552.047
Handelsschulden
25 54.455 55.398
Contractverplichtingen
26 12.302 44.889
Fiscale schulden
2.360 4.719
Sociale schulden, btw en overige belastingschulden
27 20.333 15.897
Overlopende rekeningen en overige te betalen bedragen
27 11.106 12.775
Voorschotten van joint ventures en geassocieerde deelnemingen
16 17.285 20.669
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.379.456 1.569.661
BEHEERSVERSLAG
9 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Immobel NV statutaire rekeningen
Resultatenrekening
De bedrijfswinst bedraagt -0,62 miljoen EUR voor het afge-
lopen boekjaar.
Het financieel resultaat bedraagt 2,97 miljoen EUR, zijnde
voornamelijk gegeneerd door dividenden, het nettobedrag
van de rentelasten op Groepsfinancieringen (obligaties en
corporate lijnen), waardeverminderingen (en terugneming
van waardeverminderingen) op deelnemingen en vorderingen,
meerwaarde op de verkoop van dochterondernemingen en
rente-inkomsten uit leningen aan de verschillende dochter
-
ondernemingen.
Het boekjaar van de Vennootschap werd afgesloten met een
winst vóór belastingen van 2,36 miljoen EUR.
Balans
De totale balans bedraagt 960,21 miljoen EUR en bestaat
voornamelijk uit financiële participaties in dochteronder
-
nemingen en vorderingen op deze dochterondernemingen
(844,85 miljoen EUR), de projectvoorraad die rechtstreeks
wordt aangehouden door de Vennootschap (30,61 miljoen
EUR), eigen aandelen (1,10 miljoen EUR), cash en cashequi-
valenten (60,76 miljoen EUR).
Het eigen vermogen bedraagt 321,99 miljoen EUR op 31 de-
cember 2025. De passiva bestaan voornamelijk uit lange ter-
mijnschulden (456,30 miljoen EUR) en korte termijnschulden
(172,66 miljoen EUR).
Resultaatsbestemming
De te bestemmen winst, rekening houdend met het uit
voorgaande jaar overgedragen resultaat, bedraagt 111,14
miljoen EUR.
Central Point, Warschau (Polen)
BEHEERSVERSLAG
10 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Belangrijke gebeurtenissen na de afsluiting van het boekjaar
Er wordt verwezen naar toelichting 32 “Gebeurtenissen na balansdatum” van de sectie “Geconsolideerde jaarrekening” van dit
jaarverslag voor een overzicht van de belangrijke gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan na het afsluiten van de jaarre-
kening voor 2025.
Omstandigheden die een impact kunnen hebben op de
ontwikkeling van de Vennootschap
Belangrijke inschattingen en ramingen
Voor zover de Raad van Bestuur weet, zijn er geen omstandigheden die een significante impact zullen hebben op de ontwikke-
ling van de Vennootschap. In het licht van de voortdurend veranderende geopolitieke en economische situatie en de mogelijke
effecten daarvan op de economische en financiële prestaties van de Vennootschap, beoordeelt de Raad van Bestuur voortdu-
rend de continuïteitsveronderstelling van de Vennootschap op basis van een regelmatig bijgewerkt basisscenario.
Continuïteit van de Vennootschap
De voornoemde mondiale omstandigheden hebben thans nog steeds invloed op de activiteiten van de Vennootschap en de
vastgoedsector als geheel. Als buffer had de Vennootschap eind december 2025 een liquiditeitspositie van 175 miljoen EUR
(202 miljoen EUR interne visie) om de huidige operationele context te navigeren. Daarnaast werd in april 2025 de corporate
kredietfaciliteit van 135 miljoen EUR op het niveau van de Vennootschap, die oorspronkelijk in april 2025 zou aflopen, met
succes verlengd tot 2027. Zie hiervoor ook de sectie “Risicofactoren” van dit jaarverslag.
Op basis van beschikbare en gecomitteerde kredietlijnen en beschikbare liquide middelen en rekening houdend met het basis-
scenario en de analyse van liquiditeitsrisico’s zoals omschreven in de sectie “Risicofactoren”, is de Raad van Bestuur van oordeel
dat de Vennootschap de continuïteitsveronderstelling kan handhaven.
Onderzoek en ontwikkeling
De Vennootschap verricht geen activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling zoals bedoeld in de artikelen 3:6 en
3:32 van het WVV.
Bijkantoren van de Vennootschap
De Vennootschap heeft geen bijkantoren opgericht in de zin van artikel 3:6, §1, 5° van het WVV.
Overdracht van verlies gedurende twee opeenvolgende
boekjaren
In overeenstemming met artikel 3:6, §1, 6° van het WVV is een toelichting op de toepassing van de waarderingsregels op basis
van de continuïteitsveronderstelling alleen vereist wanneer de balans gecumuleerde verliezen heeft, of wanneer de winst- en
verliesrekening gedurende twee opeenvolgende boekjaren een verlies voor het boekjaar toont.
Aangezien de Vennootschap geen gecumuleerde verliezen heeft geboekt en geen verliezen heeft geleden gedurende twee
opeenvolgende boekjaren, is de Raad van Bestuur van mening dat deze vereiste niet van toepassing is op het boekjaar 2025.
Niettemin wordt, in overeenstemming met de beginselen van getrouw beeld en zorgvuldige verslaggeving, het continuïteits-
beginsel eerder toegelicht in dit jaarverslag.
BEHEERSVERSLAG
11 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Belangenconflictregeling
Overeenkomstig artikel 7:96 van het WVV moet een bestuurder, indien hij/zij een rechtstreeks of onrechtstreeks belang van
vermogensrechtelijke aard heeft dat in strijd is met het belang van de Vennootschap bij een beslissing of een verrichting die
tot de bevoegdheid van de Raad van Bestuur behoort, de andere bestuurders hiervan op de hoogte brengen voordat de Raad
van Bestuur een beslissing neemt. Zijn verklaring en toelichting over de aard van dit belangenconflict worden opgenomen
in de notulen van de vergadering van de Raad van Bestuur die de beslissing neemt. Dit deel van de notulen wordt integraal
opgenomen in het jaarverslag.
De Raad van Bestuur van de Vennootschap meldt dat in het boekjaar 2025 de door artikel 7:96 van het WVV voorgeschreven
belangenconflictregeling één maal is toegepast.
De Raad van Bestuur heeft de belangenconflictregeling toegepast bij het nemen van zijn beslissing om het remuneratiepakket
van de heer M. Galle, Uitvoerend Voorzitter, te valideren op 5 maart 2025.
Uittreksel uit de notulen van de Raad van Bestuur van 5 maart 2025:
Voor aanvang van de beraadslaging heeft A
3
Management BV, vertegenwoordigd door Marnix Galle, verklaard dat hij een
potentieel belangenconflict heeft, zoals bedoeld in artikel 7:96 van het WVV, met betrekking tot dit agendapunt. Dit poten-
tiële belangenconflict ontstaat omdat A
3
Management BV, vertegenwoordigd door Marnix Galle, Uitvoerend Voorzitter van
de Vennootschap is en de begunstigde zal zijn van de vergoeding waarover door de Raad van Bestuur zal worden beslist.
In overeenstemming met artikel 7:96 wordt de bedrijfsrevisor van de Vennootschap op de hoogte gesteld van het bestaan
van het belangenconflict.
Marnix Galle verlaat de vergadering. Hij neemt niet deel aan de beraadslaging of de besluitvorming.
Ontwerpbeoordelingen Remuneratie 2024 voor de Uitvoerend Voorzitter van de Raad en de leden van het Uit-
voerend Comité
Besluit: Op voorstel van de leden van het Remuneratiecomité hebben de niet-conflicterende Bestuurders ingestemd met:
• STI 2024: Voorstel voor variabele remuneratie voor de leden van het Uitvoerend Comité;
• LTI 2024-2026: Gebaseerd op de financiële resultaten van de Vennootschap voor 2024, de LTI-score voor elk individueel
lid van het Uitvoerend Comité;
•
LTI (winstdelingsplan) 2024: het specifieke winstdelingsplan voor één van de leden van het Uitvoerend Comité, dat is
vastgesteld op 0 EUR.
De bestuurders mandateren de voorzitter van het Remuneratiecomité en de Uitvoerend Voorzitter van de Raad van Bestuur
(die na de vergadering zullen worden geïnformeerd) om de leden van het Uitvoerend Comité op de hoogte te brengen van
hun conclusies.
Budget Remuneratie 2025 voor de leden van het Uitvoerend Comité
Besluit Op voorstel van de leden van het Remuneratiecomité hebben de niet-conflicterende Bestuurders die aan de stemming
deelnamen unaniem beslist om de remuneratiepakketten van de leden van het Uitvoerend Comité zoals hierboven vermeld
goed te keuren met ingang van 1 januari 2025.
Ontwerpdoelstelling 2025
Besluit Op voorstel van het Remuneratiecomité hebben de niet-conflicterende Bestuurders die aan de stemming deelnamen
unaniem beslist om de Ontwerpdoelstelling 2025 en de voorgestelde LTI-doelstellingen goed te keuren met ingang van 1
januari 2025.
De procedure van artikel 7:97 van het WVV, waarbij een beursgenoteerde vennootschap voornemens is een transactie te
verrichten met een verbonden partij, is in het afgelopen boekjaar niet toegepast door de Vennootschap.
BEHEERSVERSLAG
12 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Financiële instrumenten
Er wordt verwezen naar de sectie “Risicofactoren” van dit jaarverslag.
Verantwoording van de onafhankelijkheid en bekwaamheid van
ten minste één lid van het Audit & Risicocomité
Met uitzondering van Michèle Sioen
1
voldoen alle leden van het Audit & Risicocomité – momenteel samengesteld uit Pierre
Nothomb
2
, Patrick Albrand
3
, Wolfgang de Limburg Stirum
4
en Michèle Sioen – aan de onafhankelijkheidscriteria zoals uiteenge-
zet in artikel 7:87 WVV en in Principe 3.5 van de Corporate Governance Code. De voornoemde leden, behalve Michèle Sioen,
zetelen zowel in de Raad van Bestuur als in het Audit & Risicocomité als onafhankelijke bestuurders.
Alle leden van het Audit & Risicocomité hebben een universitair diploma en bekleden momenteel directie- of bestuursfuncties
bij internationale groepen, of hebben die eerder bekleed. In deze hoedanigheid hebben ze relevante ervaring opgedaan via -
mandaten in andere bedrijven en organisaties.
1 Wanneer Michèle Sioen in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van M.J.S. Consulting BV.
2 Wanneer Pierre Nothomb in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van PIERRE NOTHOMB SRL.
3 Wanneer Patrick Albrand in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van Skoanez SAS.
4 Wanneer Wolfgang de Limburg Stirum in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van LSIM SA.
Wij vragen u daarom de voorwaarden van dit verslag goed te keuren en kwijting te verlenen aan de leden van de Raad van
Bestuur en de commissaris voor de uitoefening van hun mandaat in het voorbije boekjaar.
Goedgekeurd tijdens de Raad van Bestuur van 3 maart 2026.
A.V.O. – Management BV
(vertegenwoordigd door Annick Van Overstraeten)
Voorzitter van het Remuneratiecomité
A³ Management BV
(vertegenwoordigd door Marnix Galle)
Uitvoerend Voorzitter
The Muse, Brussel (België)
BEHEERSVERSLAG
13 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Activiteitverslag
Overzicht van projecten
Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste projecten in de portefeuille van de Groep op 31 december 2025. Deze
projecten staan in aflopende volgorde van oppervlakte.
België
PROJECT OPPERVLAKTE
(X1000 M²)
LOCATIE GEBRUIK VERGUNNINGS-
STATUS
BOUW VOLTOOIING AANDEEL
IMMOBEL
ESG-GERICHTE
CERTIFICERING (KANTOREN)
Slachthuissite
240 Antwerpen Residentieel Vergunning
verkregen
Q2 2022 2030+ 30% -
O’Sea
103 Oostende Residentieel Vergunning
verkregen
Q1 2017 2030+ 100% -
Oxy
74 Brussel Gemengd Vergunning
verkregen
Q1 2024 Q4 2026 50% BREEAM Outstanding
WELL Platinum
EU taxonomie (Reno)
Key West
63 Brussel Gemengd Vergunning
ingediend
Q3 2030 2030+ 50% -
Universalis Park 3
55 Brussel Gemengd In ontwerp Q4 2028 2030+ 50% -
Panorama
TBD Brussel Gemengd In ontwerp Q3 2020 2030+ 40% -
Multi
46 Brussel Kantoren Vergunning
verkregen
Q1 2019 Q1 2022 50% BREEAM Excellent (behaald)
EU taxonomie (V&B)
Lebeau
40 Brussel Gemengd Vergunning
verkregen
Q4 2025 Q3 2029 100% BREEAM Outstanding
WELL Platinum
Brouck’R
38 Brussel Gemengd Vergunning
verkregen
Q4 2024 Q2 2029 50% BREEAM Excellent WELL Gold
Universalis Park 2
35 Brussel Residentieel Vergunning
verkregen
Q4 2024 Q1 2029 50% -
Îlot Saint-Roch
35 Nijvel Residentieel Vergunning
verkregen
Q1 2022 Q1 2027 100% -
Isala
34 Brussel Gemengd Vergunning
verkregen
Q3 2026 Q4 2028 76% BREEAM Outstanding
WELL Platinum
EU taxonomie (Reno)
Lalys
30 Astene Residentieel Vergunning
verkregen
Q3 2020 Q2 2026 100%
Cala
20 Luik Kantoren Vergunning
verkregen
Q3 2018 Q4 2020 30% BREEAM Very Good (behaald)
Bree
19 Bree Residentieel Vergunning
verkregen
Q3 2019 Q4 2024 30% -
Domaine du Fort
15 Barchon Residentieel Vergunning
verkregen
Q3 2020 Q3 2026 100% -
The Commodore
13 Brussel Residentieel Vergunning
verkregen
Q2 2024 Q3 2026 100% -
The Muse
9 Brussel Kantoren Vergunning
verkregen
Q1 2024 Q1 2026 20% BREEAM Outstanding
WELL Platinum
EU taxonomie (Reno)
Les Cinq Sapins
9 Waver Residentieel Vergunning
verkregen
Q1 2019 Q1 2024 100% -
Héros Uccle
4 Brussel Residentieel Vergunning
verkregen
Q4 2022 Q4 2025 100% -
Lebeau, Brussel (België)
14
ACTIVITEITVERSLAG
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Frankrijk
PROJECT OPPERVLAKTE
(X1000 M²)
LOCATIE GEBRUIK VERGUNNINGS-
STATUS
BOUW VOLTOOIING AANDEEL
IMMOBEL
ESG-GERICHTE
CERTIFICERING (KANTOREN)
Rueil-Malmaison
11 Rueil-
Malmaison
Gemengd Vergunning
ingediend
N.v.t. N.v.t. 100% -
Parijs
14 / Montrouge
9 Parijs Kantoren Vergunning
ingediend
N.v.t. N.v.t. 100% -
Tati – La Passerelle
Neo Barbès
9 Parijs Gemengd Vergunning
verkregen
Q1 2027 Q4 2028 100% -
Richelieu
6 Parijs Kantoren Vergunning
verkregen
Q3 2024 Q3 2026 10% BREEAM Outstanding
BBCA (Reno) - Osmoz
WiredScore Gold
Saint-Antoine
5 Parijs Gemengd Vergunning
verkregen
Q4 2022 Q2 2025 100% BREEAM Excellent
BBCA (Reno) - Osmoz
HQE Excellent
Saint-Honoré
3 Parijs Gemengd Vergunning
verkregen
Q1 2023 Q4 2024 10% BREEAM Excellent
WELL Gold
(behaald)
Luxemburg
PROJECT OPPERVLAKTE
(X1000 M²)
LOCATIE GEBRUIK VERGUNNINGS-
STATUS
BOUW VOLTOOIING AANDEEL
IMMOBEL
ESG-GERICHTE
CERTIFICERING (KANTOREN)
Polvermillen
33 Luxemburg Gemengd Vergunning
ingediend
Q4 2026 2030+ 100% -
Kiem 2050
30 Luxemburg Residentieel Vergunning
verkregen
Q2 2025 Q3 2028 70% -
Liewen
15 Mamer Residentieel Vergunning
verkregen
Q3 2022 Q1 2028 100% -
Total Gasperich
13 Luxemburg Residentieel Vergunning
ingediend
Q4 2026 Q4 2029 100% -
Rue de Hollerich
12 Luxemburg Gemengd In ontwerp Q3 2027 2030+ 100% -
Thomas
9 Strassen Kantoren N.v.t. Q4 2027 Q4 2029 100% -
River Place
8 Luxemburg Residentieel Vergunning
verkregen
Q2 2025 Q4 2027 100% -
The Frame
4 Luxemburg Kantoren Vergunning
verkregen
Q3 2026 Q3 2028 20% BREEAM Outstanding
WELL Platinum
EU taxonomie (Reno)
Kiem 2050, Luxemburg (Luxemburg)
15 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG
ACTIVITEITVERSLAG

Polen
PROJECT OPPERVLAKTE
(X1000 M²)
LOCATIE GEBRUIK VERGUNNINGS-
STATUS
BOUW VOLTOOIING AANDEEL
IMMOBEL
ESG-GERICHTE
CERTIFICERING (KANTOREN)
Central Point
28 Warschau Kantoren Vergunning
verkregen
Q2 2018 Q4 2021 50% BREEAM Excellent
(behaald)
Duitsland
PROJECT OPPERVLAKTE
(X1000 M²)
LOCATIE GEBRUIK VERGUNNINGS-
STATUS
BOUW VOLTOOIING AANDEEL
IMMOBEL
ESG-GERICHTE
CERTIFICERING (KANTOREN)
Gutenberg
25 Berlijn Gemengd Vergunning
verkregen
Q4 2026 Q3 2029 100% DGNB Gold
Eden
20 Frankfurt Residentieel Vergunning
verkregen
Q3 2019 Q2 2023 100% -
Spanje
PROJECT OPPERVLAKTE
(X1000 M²)
LOCATIE GEBRUIK VERGUNNINGS-
STATUS
BOUW VOLTOOIING AANDEEL
IMMOBEL
ESG-GERICHTE
CERTIFICERING (KANTOREN)
Four Seasons
Marbella Resort
72 Marbella Vrije tijd “Plan partial”
verkregen
Q2 2027 2030+ 50% -
Verenigd Koninkrijk
PROJECT OPPERVLAKTE
(X1000 M²)
LOCATIE GEBRUIK VERGUNNINGS-
STATUS
BOUW VOLTOOIING AANDEEL
IMMOBEL
ESG-GERICHTE
CERTIFICERING (KANTOREN)
White Rose Park
49 Leeds Kantoren N.v.t. N.v.t. N.v.t. 50% -
PROJECT
GUTENBERGSTRASSE BERLIN
Gutenbergstraße, Berlijn (Duitsland)
16
ACTIVITEITVERSLAG
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Corporate governance statement
1. Algemene informatie
1 www.corporategovernancecommittee.be
2 Nederlandse versie: Corporate Governance Charter | Immobel;
Engelse versie: Corporate Governance Charter | Immobel;
Franse versie: Charte de gouvernance d’entreprise | Immobel
Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste regels en principes die de Vennootschap toepast bij het vormgeven van haar corporate
governance, zoals bedoeld in de artikelen 3:6, §2 en 3:32, §1, tweede lid, 7° van het WVV.
De Vennootschap past de Corporate Governance Code toe als referentiecode in de zin van artikel 3:6, §2, 1° van het WVV,
die kan worden geraadpleegd op de website van de Commissie Corporate Governance
1
. Naast de naleving van de Corpora-
te Governance Code en alle wet- en regelgeving die van toepassing is op de Vennootschap (waaronder het WVV), stelt de
Vennootschap zichzelf hoge eisen inzake corporate governance. Ze evalueert haar bestuurspraktijken voortdurend, rekening
houdend met de gebruikelijke marktprincipes en de veranderende praktijken en eisen. Deze normen en governance methoden
worden uiteengezet in het Corporate Governance Charter, zoals van tijd tot tijd gewijzigd en voor het laatst op 3 maart 2026,
beschikbaar op de website van de Vennootschap in drie (3) talen (Nederlands, Frans en Engels)
2
.
De Corporate Governance Code wordt nageleefd en de Vennootschap past deze toe volgens de methode “comply or explain”.
Als zodanig mag de Vennootschap afwijken van bepaalde aanbevelingen, maar dient ze een onderbouwde verklaring te geven
voor dergelijke afwijking. Tijdens het boekjaar 2025 week het bestuur van de Vennootschap af van de volgende principes:
• Principe 4.3 van de Corporate Governance Code: Volgens
dit principe dient een remuneratiecomité te bestaan uit
minstens drie (3) bestuurders. In afwijking hiervan bestaat
het Remuneratiecomité uit twee (2) bestuurders. Ondanks
de aanwezigheid van slechts twee (2) bestuurders, zijn er
voldoende garanties omdat deze bestuurders uitgebrei-
de expertise hebben op het gebied van remuneratie en
aanverwante zaken. Zij worden daarom beschouwd als de
meest geschikte personen om de Raad van Bestuur op
dit gebied te adviseren. Mocht het in de toekomst nodig
zijn om een extra bestuurder te benoemen, dan zal de
Vennootschap de gepaste stappen ondernemen om dit
te doen.
•
Principe 4.19 van de Corporate Governance Code: De
Corporate Governance Code stelt dat de voorzitter van de
Raad van Bestuur of een ander niet-uitvoerend lid het Be-
noemingscomité moet voorzitten. Marnix Galle, voorzitter
van de Raad van Bestuur en tevens uitvoerend bestuur-
der, zit het Benoemingscomité voor. De Vennootschap is
van oordeel dat hij, gezien zijn uitgebreid gevestigd net-
werk, het meest geschikt is om dit Comité voor te zitten.
• Principe 7.6 van de Corporate Governance Code: De
niet-uitvoerende bestuurders van de Raad van Bestuur
ontvangen geen deel van hun bezoldiging in de vorm van
aandelen van de Vennootschap. De Raad van Bestuur is
van mening dat de belangen van de niet-uitvoerende be-
stuurders reeds voldoende zijn afgestemd op de langeter-
mijn waardecreatie van de Vennootschap en daarom wordt
de uitgifte van aandelen in dit stadium niet nodig geacht.
Bij toetreding tot de Raad van Bestuur wordt elke be-
stuurder gevraagd aandelen te verwerven voor een mini-
mumbedrag van 20.000 EUR, hetgeen overeenstemt met
de vaste jaarlijkse vergoeding van een bestuurder. Deze
aandelen moeten worden aangehouden gedurende min-
stens vier (4) jaar na de verwerving ervan en gedurende
nog eens één (1) jaar na de beëindiging van het mandaat
van de bestuurder.
•
Principe 7.9 van de Corporate Governance Code: Er is
geen minimum aantal aandelen die dienen te worden
aangehouden, bepaald voor de leden van het Uitvoerend
Comité. Deze afwijking wordt gerechtvaardigd door het
feit dat de belangen van de uitvoerende leden geacht
worden voldoende te zijn afgestemd op de langetermijn
waardecreatie van de Vennootschap via het bestaan-
de toepasselijke remuneratiekader (zowel de STI- als de
LTI-remuneratie). De leden van het Uitvoerend Comité
komen in aanmerking om aandelen te ontvangen als on -
derdeel van hun variabele (langetermijn)remuneratie. Deze
aandelen worden toegekend in het kader van het LTI-plan,
een meerjarig prestatiegerelateerd incentiveplan dat is
ontworpen om duurzame waardecreatie te bevorderen.
Daarom wordt het opleggen van een minimale participatie
in dit stadium niet nodig geacht.
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
17 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

In 2025 heeft de Vennootschap een aantal belangrijke wijzi-
gingen aangebracht aan haar Corporate Governance Charter.
Ten eerste is voor alle Comités een geharmoniseerde en ge-
stroomlijnde structuur goedgekeurd om de duidelijkheid, con-
sistentie en algemene leesbaarheid te verbeteren. Ten tweede
werden de paragrafen met betrekking tot gedelegeerde be-
slissingsbevoegdheden verfijnd, met specifieke verduidelij-
kingen van de beslissingsbevoegdheden van het Uitvoerend
Comité en het Investeringscomité.
Het Uitvoerend Comité is met name gemachtigd om elke be-
slissing te nemen met betrekking tot:
•
dagelijkse activiteiten (bestaande uit alle handelingen in
verband met de uitvoering van het budget of het busi
-
nessplan, zoals goedgekeurd door de Raad van Bestuur).
In geval van een materiële negatieve afwijking van der-
gelijk budget of businessplan, moeten de voorgestelde
beslissingen worden goedgekeurd of, al naargelang het
geval, geratificeerd op de eerstvolgende vergadering van
de Raad van Bestuur;
•
acquisities, investeringen of desinvesteringen met betrek-
king tot projecten: tot een geschatte Totale Transactie-
waarde van 25 miljoen EUR per transactie en 100 miljoen
EUR in totaal op jaarbasis. Dit omvat beslissingen met be-
trekking tot acquisities, investeringen en desinvesteringen
van activa; en
•
elke beslissing te nemen met betrekking tot corporate
(her)financiering(en): tot een bedrag van 25 miljoen EUR
per transactie en 100 miljoen EUR in totaal op jaarbasis.
Het Investeringscomité is bevoegd om alle beslissingen met
betrekking tot acquisities, investeringen en desinvesteringen
van activa goedkeuren vanaf een geschatte Totale Transactie-
waarde van 25 miljoen EUR (d.w.z. boven de maximumdrem-
pel die is vastgesteld voor het Uitvoerend Comité) tot een
geschatte Totale Transactiewaarde van 100 miljoen EUR per
transactie en 100 miljoen EUR in totaal op jaarbasis.
Indien de Totale Transactiewaarde van een transactie ho-
ger zou zijn dan de hierboven vastgestelde drempels, wordt
een dergelijk besluit onmiddellijk voorgelegd aan de Raad
van Bestuur.
UP2, Brussel (België)
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
18 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAGIMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

2. Bestuursstructuur
3 Wanneer Marnix Galle in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van A³ Management SRL.
4 Wanneer Wolfgang de Limburg in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van LSIM SA.
5 Wanneer Pierre Nothomb in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger Pierre Nothomb SRL.
6 Wanneer Michèle Sioen in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van M.J.S. Consulting BV.
7 Wanneer Annick Van Overstraeten in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van A.V.O. - Management BV.
8 Wanneer Patrick Albrand in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van SKOANEZ SAS.
9 Wanneer Eric Donnet in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van Holding Saint Charles SAS.
10 Wanneer Astrid De Lathauwer in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van ADL CommV.
In overeenstemming met artikel 7:85 van het WVV, heeft de Vennootschap gekozen voor een monistisch bestuursmodel. Bin-
nen deze structuur heeft de Raad van Bestuur de volledige bevoegdheid om alle handelingen te verrichten die nodig of nuttig
zijn om het voorwerp van de Vennootschap te bereiken, met uitzondering van die aangelegenheden die bij wet of volgens de
Statuten zijn voorbehouden aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
In dit deel wordt nadere informatie verstrekt, in overeenstemming met artikel 3:6, §2, 5° van het WVV, over de samenstelling
en werking van de verschillende organen van de Vennootschap, op basis van de situatie op 31 december 2025.
A. Raad van Bestuur
Samenstelling en werking
In overeenstemming met de Statuten en zoals verder gespecificeerd in het Corporate Governance Charter, wordt de Vennoot -
schap bestuurd door een Raad van Bestuur bestaande uit minstens vier (4) leden. Een meerderheid van de leden is niet-uit-
voerend en ten minste drie (3) leden voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria van artikel 7:87, §1 van het WVV en principe
3.5 van de Corporate Governance Code.
Bestuurders worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor een periode van maximaal vier (4) jaar
(met mogelijkheid tot vernieuwing van dit mandaat). Meer details over de rollen en verantwoordelijkheden van de Raad van Be-
stuur alsook zijn samenstelling, structuur en organisatie staan beschreven in het Corporate Governance Charter en de Statuten.
Op 31 december 2025 was de Raad van Bestuur samengesteld uit zeven (7) leden (zie hieronder voor een gedetailleerd
overzicht): één (1) Uitvoerend Voorzitter en zes (6) niet-uitvoerende bestuurders (onder wie één (1) bestuurder verbonden
aan een aandeelhouder), met inbegrip van vijf (5) onafhankelijke bestuurders die voldoen aan de criteria van artikel 7:87, §1
van het WVV en principe 3.5 van de Corporate Governance Code. Daarnaast heeft de Raad van Bestuur zijn doelstelling voor
genderdiversiteit gehaald. Op 31 december 2025 bestond de Raad van Bestuur uit twee (2) vrouwen en vijf (5) mannen, in
overeenstemming met de vereisten van het WVV.
NAAM
FUNCTIE
DATUM EERSTE BENOEMING EINDE HUIDIG MANDAAT
Marnix Galle
3
Uitvoerend Voorzitter
25/09/2014 AV 2026
Wolfgang de Limburg Stirum
4
(Onafhankelijk) bestuurder
01/01/2019 AV 2028
Pierre Nothomb
5
(Onafhankelijk) bestuurder
25/09/2015 AV 2027
Michèle Sioen
6
Bestuurder verbonden aan een aandeelhouder
20/12/2018 AV 2029
Annick Van Overstraeten
7
(Onafhankelijk) bestuurder
28/09/2016 AV 2026
Patrick Albrand
8
(Onafhankelijk) bestuurder
30/11/2021 AV 2028
Eric Donnet
9
(Onafhankelijk) bestuurder
26/06/2024
(coöptatie van het mandaat
van Astrid DE LATHAUWER
10
)
AV 2028
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
19 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Wijzigingen in bestuursmandaten in het
boekjaar 2025 en voorstellen voor 2026
Boekjaar 2025
Het bestuursmandaat van Michèle Sioen liep af op de Alge-
mene Vergadering van Aandeelhouders van 17 april 2025 en
werd vervolgens verlengd voor een bijkomende termijn van
vier jaar, eindigend op de Algemene Vergadering van Aandeel-
houders van 2029. Bovendien bevestigde de Algemene Ver-
gadering van Aandeelhouders de coöptatie van Eric Donnet
na het ontslag van Astrid De Lathauwer, met een mandaat
dat verstrijkt op de Algemene Vergadering van Aandeelhou-
ders in 2028.
Boekjaar 2026
Het mandaat van Marnix Galle en Annick Van Overstraeten
verstrijkt op het einde van de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders van 16 april 2026. Er zal aan de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders worden voorgesteld om hun
respectieve mandaten te vernieuwen.
Informatie over de bestuurders
Een korte beschrijving van de professionele achtergrond van
elke bestuurder wordt hieronder opgenomen.
Marnix Galle begon zijn professionele carrière in 1987 bij
Cegos België als consultant na zijn studie economie aan de
Tulane University van New Orleans (Louisiana, VS). In 1989
zette hij zijn eerste stappen in de vastgoedsector (familiepor-
tefeuille). Zijn bedrijf Allfin, opgericht in 2001, werd één van
de belangrijkste vastgoedontwikkelaars in België.
In 2014 nam Allfin een belang van 29% in Immobel, dat sinds
1863 op de Beurs van Brussel genoteerd staat. Na de fusie
tussen Allfin Group en Immobel in 2016 werd hij Uitvoerend
Voorzitter en meerderheidsaandeelhouder.
Patrick Albrand behaalde een masterdiploma in de architec-
tuur aan de École des Beaux-Arts in Parijs (1980) en een mas-
terdiploma in vastgoedontwikkeling aan de Columbia Univer-
sity in New York (1988). Hij ging in 1995 bij Hines aan de slag
en speelde een belangrijke rol bij de oprichting van en het
toezicht op hun Franse dochteronderneming. Hij werkte mee
aan de algemene uitbouw van de activiteiten Ontwikkeling en
Investeringsbeheer van Hines Frankrijk. Voordat hij bij Hines
aan de slag ging, was hij directeur Ontwikkeling bij Bouygues
Real Estate in Parijs (1989-1995), waar hij joint ventures op-
zette met externe ontwikkelaars en investeerders. Hij was Se-
nior Associate bij Lawrence Berkeley Laboratory in Berkeley,
Californië (1983-1987), en werkte daarvoor bij het ministerie
van Binnenlandse Zaken van Marokko (1980-1982).
Wolfgang de Limburg Stirum behaalde een MBA aan de
Booth School of Business van de Universiteit van Chicago
(VS), een bachelor management engineering en een master
toegepaste economie en management aan de Louvain School
of Management (België). In de afgelopen twintig jaar heeft hij
een solide ervaring opgebouwd op vlak van finance en private
equity in Europa en de Verenigde Staten. Daarbij investeerde
hij in een breed scala aan sectoren, zoals gezondheidszorg,
speciale chemicaliën, industriële nicheproducten, diensten,
entertainment en media. Hij is Managing Partner van Apheon
(voorheen gekend als Ergon Capital), een private-equityfonds
in het middensegment met een portefeuille van ongeveer 2,5
miljard EUR, waartoe hij in 2005 toetrad. Daarvoor werkte
hij het grootste deel van zijn carrière in investment banking
(fusies en overnames) bij Lehman Brothers in New York en
Londen, waar hij medehoofd werd van het Europese Health-
care M&A team. Hij is momenteel ook bestuurder van Hau-
decoeur, Telenco, Sausalitos, Opseo, SVT, Stationary Care
Group, Dental Service Group en VPK Group.
Eric Donnet studeerde af aan de ICN Business School in
Nancy en heeft een DESCF-diploma (financiën en boekhou-
ding). Hij begon zijn carrière bij Lyreco als financial control-
ler in 1993. Van 1995 tot 1997 werkte Eric bij Pricewater-
houseCoopers als Audit and Consulting Manager, maar in
1997 keerde hij terug naar Lyreco in Frankrijk om de functie
van Development and Acquisitions Manager voor Europa
op zich te nemen. Hij werkte korte tijd bij Valeo als Hoofd
Strategie en Speciale Projecten, waarna hij in 2022 de vast-
goedwereld instapte door toe te treden tot de GE Real Esta-
te groep om achtereenvolgens de functies te bekleden van
Adjunct-Directeur van Bail Investissement Foncière, Mana
-
ging Director van ADDVIM Property Management en Chief
Executive Officer van Deltis FM. In 2005 trad hij in dienst
bij AEW Europe, een dochteronderneming van Natixis Global
Asset Management en CDC, als Hoofd Asset Management
Europa. Daarna werd hij gepromoveerd tot Deputy CEO en
Head of Operations.
Pierre Nothomb behaalde een masterdiploma in de toegepaste
economische wetenschappen (UCL Louvain-la-Neuve). 34 jaar
geleden trad hij in dienst bij Deminor (nu Deminor NXT) toen die
onderneming net opgericht was. Hij heeft verschillende mandaten
als bestuurder van vennootschappen of verenigingen, waaronder
Sibelco, ULB Foundation, Build UP, de FIIS Kimbal, Imperbel-Der-
bigum en Epsylon. Hij is ook voorzitter van de Deminor-ven-
nootschappen en lid van het adviescomité van DIMFunds (met
DegroofPetercam Manco). Hij is lid van het auditcomité van Im
-
perbel en van het netwerk voor psychiatrische zorg van La Ramée
- Fond›Roy. Daarnaast is hij sinds 2022 gecertificeerd bemiddelaar
in burgerlijke en handelszaken. Voordat hij in 1991 bij Deminor
NXT in dienst trad, werkte hij als senior auditor bij Coopers &
Lybrand (nu PricewaterhouseCoopers) en vervolgens als financi-
eel consultant bij Petercam Securities. Hij was ook bestuurder van
ForSettlement (Fortis), lid van het auditcomité van Sabam en CEO
van de speelgoedretailer Christiaensen International.
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
20 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Michèle Sioen behaalde een masterdiploma in de economie en volgde verschillende managementopleidingen, onder meer aan
de Vlerick Business School. Ze is CEO van Sioen Industries NV, een multinational gespecialiseerd in de productie van technisch
textiel en professionele beschermkledij. Ze was tussen 2015 en 2017 voorzitter van het VBO en is nu erevoorzitter. Naast haar
dagelijkse betrokkenheid bij Sioen Industries is ze ook bestuurder van verschillende Belgische beursgenoteerde bedrijven, waar-
onder D’Ieteren en Sofina, en van verenigingen zoals Fedustria en Vlerick Business School. Ten slotte is ze nauw betrokken bij
kunst en cultuur via haar voorzitterschap van KANAL en als lid van de raad van bestuur van de Muziekkapel Koningin Elisabeth.
Annick Van Overstraeten behaalde een diploma in de economische wetenschappen (KUL, 1987) en een master in het ma-
nagement (IAG-UCL, 1992). Ze begon haar loopbaan bij Philips in 1987 als projectmanager op de HR-afdeling. Tussen 1991 en
1999 werkte ze in de retail, met name in de textielsector (New-D, Mayerline). Daarna werkte ze als commercieel en marketing-
directeur bij Confiserie Leonidas (1999-2004). Van 2004 tot 2009 was ze operationeel directeur van Quick Restaurants Belux
NV. Van 2010 tot 2020 was ze CEO en bestuurder van Lunch Garden Group. In 2020 werd ze benoemd tot CEO bij Le Pain
Quotidien. Ze is onafhankelijk bestuurder van Financière de Tubize SA/NV, Euro Shoe Group NV en Lunch Garden België NV.
Corporate Secretary
De Raad van Bestuur en zijn Comités worden ondersteund door de Corporate Secretary, wiens verantwoordelijkheden gede-
tailleerd beschreven worden in het Corporate Governance Charter. Deze functie wordt momenteel bekleed door Stephanie
De Wilde
11
, Chief Legal Officer van de Vennootschap en lid van het Uitvoerend Comité.
Activiteitenverslag
De Raad van Bestuur komt ten minste vier (4) keer per jaar samen, waarbij de vergaderingen gepland worden rond belangrijke mo-
menten in de financiële cyclus van de Vennootschap, bijvoorbeeld om de halfjaarresultaten in september, de jaarrekening in maart
en het begrotingsproces in december te beoordelen. De Raad van Bestuur kan ook extra vergaderingen houden wanneer speci-
fieke kwesties zich voordoen of wanneer dit nodig is om zijn eigen effectieve werking of die van de Vennootschap te garanderen.
In 2025 kwam de Raad van Bestuur vijf (5) keer samen. Tijdens deze vergaderingen werden de gewone bevoegdheden uitge-
oefend en met name de volgende belangrijke zaken besproken en beslist:
•
Strategie: de analyse van de macro-economische scenario’s en hun impact op de activiteiten en projecten van de Ven-
nootschap, met name op basis van de resultaten van de strategiesessies die zijn gehouden tussen de Raad van Bestuur, het
Uitvoerend Comité en het speciale strategieteam.
• Financiële en interne controle: verbetering van de interne auditfunctie en de jaarlijkse boekhouding.
•
Bestuur: verdere uitbreiding van het interne goedkeuringskader en de bestuursprincipes. Bijkomend, de evaluatie van de
interne organisatie van de Vennootschap en de voortdurende ontwikkeling van haar organisatiestructuur in de landen waar
de Groep actief is.
•
HR: de beoordeling van het Uitvoerend Comité en de vaststelling van zijn doelstellingen en zijn vaste en variabele remuneratie.
• Operationeel: de evaluatie van de voortgang en/of stopzetting van strategische projecten en van de strategie van de Vennootschap.
• Risico: beperking van ontwikkelings-, markt- en liquiditeitsrisico’s door strengere controle, gedisciplineerde kapitaalallocatie
en verbeterd toezicht op uitvoerings- en vergunningsrisico’s.
•
Aflossing obligaties: discussie over het veiligstellen van volledige en tijdige aflossing van komende obligatietermijnen,
ondersteund door voorspelde kasstromen, herfinancieringen en gerichte verkoop van activa.
•
Liquiditeit: de nauwgezette controle van de liquiditeit was een belangrijke prioriteit en bevestigde dat de kaspositie van de
Groep voldoende ruimte biedt om aan (kortetermijn-)verplichtingen te voldoen en de lopende activiteiten te ondersteunen
onder de huidige marktomstandigheden.
Met uitzondering van Patrick Albrand en Pierre Nothomb (die verontschuldigd waren tijdens de vergaderingen op respectievelijk
24 november 2025 en 23 juni 2025), hebben alle bestuurders de vergaderingen van de Raad van Bestuur bijgewoond in 2025,
wat neerkomt op een aanwezigheidspercentage van 94%.
11 Wanneer Stephanie De Wilde in dit jaarverslag wordt vermeld, is dit altijd als vaste vertegenwoordiger van L.A.W. BV
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
21 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

B. Comités van de Raad van Bestuur
In overeenstemming met artikel 21 van de Statuten kan de Raad van Bestuur één of meer Comités oprichten. Op die basis
heeft de Raad van Bestuur, om zich in zijn werking te laten ondersteunen, het Audit & Risicocomité, het Benoemingscomité,
het Remuneratiecomité, het Investeringscomité en het ESG-Comité opgericht. Verschillende leden van de Raad van Bestuur
zijn lid van deze Comités, zoals hieronder uiteengezet.
RAAD VAN
BESTUUR
AUDIT &
RISICOCOMITÉ
REMU-
NERATIECOMITÉ
INVES-
TERINGSCOMITÉ
BENOEMING-
SCOMITÉ
ESG-COMITÉ
Marnix Galle
Michèle Sioen
Pierre Nothomb
Patrick Albrand
Annick Van Overstraeten
Wolfgang de Limburg Stirum
Eric Donnet
Kiem 2050, Luxemburg (Luxemburg)
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
22 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Audit & Risicocomité
Overeenkomstig principe 4.3 van de Corporate Governance
Code en het WVV bestaat het Audit & Risicocomité uit min-
stens drie (3) niet-uitvoerende bestuurders, onder wie min-
stens één (1) onafhankelijke bestuurder.
De Raad van Bestuur zorgt ervoor dat het Comité en zijn le-
den gezamenlijk over de nodige deskundigheid beschikken
om hun verantwoordelijkheden effectief uit te voeren, in het
bijzonder op het gebied van boekhouding, controle en risico.
Het Audit & Risicocomité benoemt zijn voorzitter uit zijn
leden. Die voorzitter mag niet dezelfde persoon zijn als de
voorzitter van de Raad van Bestuur.
Op 31 december 2025 was het Audit & Risicocomité
samengesteld uit:
•
Pierre Nothomb, onafhankelijk bestuurder en voorzitter
van het Audit & Risicocomité;
• Patrick Albrand, onafhankelijk bestuurder;
•
Wolfgang de Limburg Stirum, onafhankelijk bestuurder; en
• Michèle Sioen, niet-uitvoerend bestuurder, verbonden
aan een aandeelhouder
De leden van het Audit & Risicocomité hebben relevante er-
varing en competentie binnen de activiteiten van de Vennoot-
schap en met name op het gebied van boekhouding, controle
en risico. Het overzicht van de competenties van het Audit &
Risicocomité wordt in detail uiteengezet in artikel 7:99, §4 van
het WVV en het Corporate Governance Charter.
Het Audit & Risicocomité komt ten minste vier (4) keer per
jaar samen, en telkens als een vergadering nodig wordt ge
-
acht, op verzoek van zijn voorzitter. De Uitvoerend Voor-
zitter is geen lid van het Audit & Risicocomité, maar wordt
uitgenodigd om alle vergaderingen bij te wonen, net zoals de
CEO en de CFO.
In 2025 kwam het Audit & Risicocomité vier (4) keer bijeen.
Onder meer de volgende onderwerpen werden besproken:
•
halfjaarlijkse en jaarlijkse rekeningen en financiële versla-
gen en de overeenkomstige persberichten;
•
aanstaande (her)financieringen op corporate- en/of pro -
jectniveau;
•
herziening van het businessplan voor de boekjaren 2025-
2027;
• cashpositie;
• overzicht van belangrijke litiges en compliance topics; en
•
beoordeling van de macro-economische scenario’s en
vastgoedimplicaties per markt en voor de belangrijkste
projecten.
Met uitzondering van Patrick Albrand (die verontschuldigd
was voor de vergadering op 23 juni 2025), hebben alle leden
de vergaderingen van het Comité bijgewoond in 2025.
Oxy, Brussel (België)
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
23 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Remuneratiecomité
In overeenstemming met artikel 7:100, §2 van het WVV is
het Remuneratiecomité uitsluitend samengesteld uit niet-uit-
voerende bestuurders, van wie de meerderheid onafhankelijk
moet zijn en over de nodige deskundigheid moet beschikken
op het gebied van remuneratie. Het Comité wordt voorgeze-
ten door een niet-uitvoerende bestuurder.
Op 31 december 2025 was het Remuneratiecomité
samengesteld uit:
•
Annick Van Overstraeten, onafhankelijk bestuurder en
voorzitter van het Remuneratiecomité; en
• Pierre Nothomb, onafhankelijk bestuurder.
De verantwoordelijkheden van het Remuneratiecomité staan
beschreven in artikel 7:100, §5 van het WVV en het Corpo-
rate Governance Charter. In 2025 kwam het Remuneratie-
comité twee (2) keer bijeen, op verzoek van zijn voorzitter.
De volgende voornaamste onderwerpen werden besproken:
•
het budget voor de remuneratie van de niet-uitvoerende
bestuurders;
•
de evaluatie van de Uitvoerend Voorzitter en de leden van
het Uitvoerend Comité en hun remuneratie, met inbegrip
van de KPI’s voor de variabele remuneratie;
•
de vaststelling van de doelstellingen voor 2025 voor de
Uitvoerend Voorzitter en de leden van het Uitvoerend
Comité; en
• de voorbereiding van het remuneratieverslag van 2024.
Alle leden hebben de vergaderingen van het Comité bijge-
woond in 2025.
Benoemingscomité
In overeenstemming met principe 4.19 van de Corporate Go-
vernance Code bestaat het Benoemingscomité uit een meer-
derheid van onafhankelijke, niet-uitvoerende bestuurders.
De voorzitter van de Raad van Bestuur zit het Benoe-
mingscomité voor.
Op 31 december 2025 was het Benoemingscomité
samengesteld uit:
• Marnix Galle, Uitvoerend Voorzitter en voorzitter van het
Benoemingscomité;
• Annick Van Overstraeten, onafhankelijk bestuurder; en
• Pierre Nothomb, onafhankelijk bestuurder.
De verantwoordelijkheden van het Benoemingscomité wor-
den beschreven in het Corporate Governance Charter. In
afwijking van het Corporate Governance Charter werd er in
2025 geen Benoemingscomité gehouden omdat er geen za-
ken te bespreken waren. Alle zaken met betrekking tot (her)
benoeming, ontslag of coöptatie werden goedgekeurd door
de relevante organen.
Richelieu, Parijs (Frankrijk)
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
24 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Investeringscomité
In overeenstemming met het Corporate Governance Charter bestaat het Investeringscomité uit minstens vier (4) leden, onder
wie de Uitvoerend Voorzitter, die ook optreedt als voorzitter van het Comité. Alle leden zijn specialisten op het gebied van
vastgoed (commercieel, constructie, ontwikkeling), financiën, juridische zaken of marktanalyse, en hebben diepgaande kennis
en expertise op de meeste van deze gebieden. De leden kunnen bestuurders zijn (zowel uitvoerend bestuurders als niet-uit-
voerende bestuurders) en/of leden van het Uitvoerend Comité.
Op 31 december 2025 was het Investeringscomité samengesteld uit:
• Marnix Galle, Uitvoerend Voorzitter en voorzitter van het Investeringscomité van het ESG-Comité;
• Patrick Albrand, onafhankelijk bestuurder;
• Olivier Thiel
12,
Chief Development Officer;
• Eric Donnet, onafhankelijk bestuurder; en
• Adel Yahia
13,
Chief Executive Officer.
De verantwoordelijkheden van het Investeringscomité worden beschreven in het Corporate Governance Charter. In het bij-
zonder heeft de Raad van Bestuur aan het Investeringscomité de beslissingsbevoegdheid gedelegeerd om alle transacties met
betrekking tot acquisities, investeringen en desinvesteringen van activa goed te keuren:
ᴏ vanaf een geschatte Totale Transactiewaarde van 25 miljoen EUR (d.w.z. boven de maximumdrempel die is vastge-
steld voor de bevoegdheid van het Uitvoerend Comité) tot een geschatte Totale Transactiewaarde van 100 miljoen
EUR per transactie; en
ᴏ een geschatte Totale Transactiewaarde van 100 miljoen EUR in totaal op jaarbasis.
De voorzitter van het Investeringscomité informeert de Raad van Bestuur over de aldus genomen investeringsbeslissingen
tijdens de volgende vergadering van de Raad van Bestuur. Indien de Totale Transactiewaarde van een transactie hoger zou zijn
dan de hierboven vastgestelde drempels, wordt een dergelijk besluit onmiddellijk voorgelegd aan de Raad van Bestuur.
In 2025 kwam het Investeringscomité twee (2) keer bijeen, op verzoek van zijn voorzitter. Het belangrijkste onderwerp dat werd
besproken op deze vergaderingen was een update van de projectportefeuille. Met uitzondering van Patrick Albrand (die veront-
schuldigd was voor de vergadering op 20 juni 2025), hebben alle leden de vergaderingen van het Comité bijgewoond in 2025.
ESG-Comité
In overeenstemming met het Corporate Governance Charter is het ESG-Comité samengesteld uit minstens drie (3) leden,
bestaande uit een mix van bestuurders en leden van het Managementteam, waarvan minstens één (1) bestuurder. Bijkomend
kan de Raad van Bestuur externe leden aanduiden op basis van hun expertise in duurzaamheidsaangelegenheden in lijn met
het duurzaamheidsbeleid van de Vennootschap. Het Comité wordt voorgezeten door de voorzitter van de Raad van Bestuur.
Het ESG-Comité kan andere senior medewerkers die verantwoordelijk zijn voor ontwikkeling, techniek, personeelszaken en
juridische zaken vragen om de vergaderingen bij te wonen.
Op 31 december 2025 was het ESG-Comité samengesteld uit:
• Marnix Galle, Uitvoerend Voorzitter en voorzitter van het ESG-Comité;
• Judith Verhoeven
14,
hoofd van ESG;
• Wim Smekens
15,
hoofd van de technische afdeling;
• Eric Donnet, onafhankelijk bestuurder; en
• Adel Yahia, Chief Executive Officer.
De verantwoordelijkheden van het ESG-Comité worden beschreven in het Corporate Governance Charter. In 2025 kwam het
ESG-Comité twee (2) keer bijeen om onder andere de volgende onderwerpen te bespreken:
• ESG-strategie en -prioriteiten, met de focus op materiële ESG-risico’s en -kansen;
•
ESG-prestaties en klimaatstrategie (waaronder onder andere de beoordeling van de koolstofvoetafdruk van de Groep,
klimaatrisico’s enz.);
• ontwikkelingen op het gebied van regelgeving en rapportering (in het bijzonder CSRD en EU-taxonomie); en
•
betrokkenheid van belanghebbenden, reputatie en ESG-ratings ter ondersteuning van de ESG-positionering en reputatie
van de Groep.
Alle leden hebben de vergaderingen van het Comité bijgewoond in 2025.
12 Wanneer Olivier Thiel in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van Queen-K BV.
13 Wanneer Adel Yahia in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van Adel Yahia Consult BV.
14 Wanneer Judith Verhoeven in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van ESG Lab SRL.
15 Wanneer Wim Smekens in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van Zafferana BV.
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
25 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

C. CEO en Uitvoerend Comité
16 Wanneer Karel Breda in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van KB Financial Services BV.
17 Wanneer Alfred Galle in dit jaarverslag wordt vermeld, is dat altijd als vaste vertegenwoordiger van AG Investment Management BV.
18 Functie/titel op 31 december 2025.
Vanaf 2025 is het dagelijks bestuur van de Vennootschap
toevertrouwd aan Adel Yahia als nieuwe CEO van de Ven
-
nootschap. In zijn nieuwe functie is hij ook voorzitter van het
Uitvoerend Comité. Als CEO van de Vennootschap wordt hij
beschouwd als de belangrijkste woordvoerder van de Ven-
nootschap naar de buitenwereld toe. Binnen de Vennoot-
schap is hij verantwoordelijk voor het day-to-day manage-
ment. Hij houdt toezicht op de organisatie en werkwijze van
de dochterondernemingen binnen de Groep en de joint ven-
tures. In nauwe samenwerking met het Uitvoerend Comité
voert hij de strategie van de Vennootschap uit (zoals bepaald
door de Raad van Bestuur).
Marnix Galle, als Uitvoerend Voorzitter van de Raad van Be-
stuur, is lid van het Uitvoerend Comité. In deze hoedanigheid
draagt hij zijn uitgebreide ervaring en strategisch inzicht bij
aan de Vennootschap. Zijn rol binnen het Uitvoerend Comité
is gericht op strategische oriëntatie en de afstemming tus-
sen het uitvoerend management en de Raad van Bestuur. Dit
echter zonder de dagelijkse operationele managementverant-
woordelijkheden op zich te nemen, die blijven berusten bij de
CEO en het Uitvoerend Comité.
In overeenstemming met het Corporate Governance Charter
heeft de Vennootschap een Uitvoerend Comité dat bestaat
uit vijf (5) leden, die elk een leidinggevende functie hebben.
De verantwoordelijkheden van de CEO en het Uitvoerend
Comité staan beschreven in het Corporate Governance Char-
ter. Zoals hierboven reeds vermeld, is het Corporate Gover-
nance Charter in 2025 gewijzigd. In het bijzonder heeft de
Raad van Bestuur, onder andere, de volgende beslissingsbe-
voegdheden gedelegeerd aan het Uitvoerend Comité:
ᴏ
het nemen van beslissingen over dagelijkse ac-
tiviteiten (bestaande uit alle handelingen in ver-
band met de uitvoering van het budget of het
businessplan, zoals goedgekeurd door de Raad
van Bestuur). In geval van een materiële negatie-
ve afwijking van dergelijk budget of businessplan,
moeten de voorgestelde beslissingen worden
goedgekeurd of, al naargelang het geval, gerati
-
ficeerd op de eerstvolgende vergadering van de
Raad van Bestuur;
ᴏ
het nemen van beslissingen over acquisities, inves-
teringen of desinvesteringen in projecten tot een
geschatte Totale Transactiewaarde van 25 miljoen
EUR per transactie en 100 miljoen EUR in totaal
op jaarbasis. Dit omvat beslissingen met betrek
-
king tot acquisities, investeringen en desinveste-
ringen van activa; en
ᴏ het nemen van beslissingen over bedrijfs(her)fi-
nanciering tot een bedrag van 25 miljoen EUR per
transactie en 100 miljoen EUR in totaal op jaarbasis.
Op 31 december 2025 was het Uitvoerend Comité
samengesteld uit:
•
Adel Yahia, CEO en voorzitter van het Uitvoerend Comité;
en
• Marnix Galle, Uitvoerend Voorzitter;
• Karel Breda
16,
Chief Financial Officer;
• Stephanie De Wilde, Chief Legal Officer; en
• Olivier Thiel, Chief Development Officer.
Alfred Galle
17
(Co-Head of Development
18
) woont de verga-
deringen van het Uitvoerend Comité bij als permanente ge-
nodigde, gezien zijn uitgebreide ervaring in de vastgoedmarkt
en zijn sleutelrol als onderdeel van het strategieteam van de
Vennootschap.
De taken en verantwoordelijkheden van het Uitvoerend Co-
mité staan beschreven in het Corporate Governance Charter
en de Statuten.
In 2025 kwam het Uitvoerend Comité eenendertig (31) keer
samen en besprak het o.a. volgende agendapunten:
•
de jaarrekening en de begroting (inclusief het business-
plan) en in het algemeen de ontwikkeling van de financiële
situatie van de Vennootschap;
•
algemene update over projecten, business, vooruitzichten,
bouw, etc.
•
goedkeuring van projectgerelateerde zaken zoals acquisi-
ties, desinvesteringen, algemene aannemingsovereenkom-
sten, lancering van de commercialisatie, etc
•
HR-gerelateerde zaken zoals medewerkerstevredenheid,
remuneratie, incentiveplannen, teambuildings, evenemen-
ten, etc; en technische updates over de constructie.
Het curriculum vitae van de leden van het Uitvoerend Comité
in functie (met uitzondering van Marnix Galle, die hierboven
al is vermeld) kan als volgt worden samengevat:
Karel Breda Na zijn studie toegepaste economische weten-
schappen aan de KU Leuven en het behalen van een MBA
van de University of Chicago, Booth School of Business,
startte Karel in 1999 zijn professionele carrière met de ont-
wikkeling van een aantal internetstart-ups in Europa. In 2002
trad hij in dienst bij GDF Suez (nu Engie), waar hij verschillen-
de managementfuncties bekleedde op het vlak van M&A en
projectfinanciering in Europa, Zuid-Azië, het Midden-Oosten
en Afrika. In 2011 werd hij bevorderd tot chief financial of-
ficer voor de regio Zuid-Azië, Midden-Oosten en Afrika, met
als thuisbasis Dubai, en in 2014 voor Engie E&P in Neder-
land. Voor hij op 1 augustus 2018 in dienst trad bij Immobel,
was Karel managing director Midden-Oosten, Zuid- en Cen-
traal-Azië en Turkije voor Engie Solar, gevestigd in Dubai en
India. In 2018 werd hij CFO van Immobel.
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
26 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Stephanie De Wilde Na haar studies rechten aan de Universiteit Gent, het behalen van een master-na-master in het vennoot-
schapsrecht (UGent) en een postgraduaat in de vastgoedkunde (KU Leuven), startte ze haar professionele carrière als advocaat
in het vennootschapsrecht en M&A en deed ze ervaring op bij verschillende advocatenkantoren, waaronder Monard Law en EY
LAW, evenals in-house ervaring als corporate legal counsel bij Lotus Bakeries. In 2016 vervoegde Stephanie Immobel als Senior
Legal Counsel, waar ze in 2020 hoofd van de juridische afdeling werd en in 2022 werd gepromoveerd tot Chief Legal Officer,
Corporate Secretary en Compliance Officer.
Olivier Thiel Na zijn studies woningbouw en vastgoed aan de Hogeschool Antwerpen begon hij in 2006 zijn loopbaan in de
vastgoedmakelaardij, waarna hij in 2010 toetrad tot het capital markets-team van Knight Frank Brussel. In 2013 trad hij in dienst
bij Alides REIM als directeur ontwikkeling, verantwoordelijk voor grote stedelijke projecten voor gemengd gebruik. In 2016
vervoegde hij Immobel als development director van Immobel België. Achtereenvolgens was hij managing director van Immobel
Polen (2019) en Head of Development België (2020). In 2023 werd hij verantwoordelijk voor Duitsland, Frankrijk en Spanje
als country managing director en trad hij toe als lid van het Uitvoerend Comité. In 2025 werd hij Chief Development Officer.
Adel Yahia Nadat hij aan de KU Leuven rechten had gestudeerd en aan de Vlerick Business School een master general ma-
nagement (MGM) had behaald, voltooide hij in 2006 een postgraduaat in de vastgoedkunde aan de KU Leuven. Hij begon
zijn carrière in 2004 als vastgoedontwikkelaar en werkte ook in real estate investment banking. Tussen 2010 en 2015 was hij
verantwoordelijk voor verschillende bedrijfseenheden bij Matexi en werkte hij ook bij AG Real Estate als hoofd van de afdeling
Residential en Co-Head of Development. Hij trad in december 2017 in dienst bij Immobel als Chief Operating Officer, ver -
antwoordelijk voor de afdelingen development, technical, sales en landbanking. In 2014 voltooide hij de opleiding “Executive
Program in Real Estate” aan de Solvay Business School (ULB). Hij is docent aan de KU Leuven, Solvay Business School en aan
Saint-Louis in verschillende vastgoedopleidingen. In 2025 werd hij CEO van Immobel.
19 Afkorting van “Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission”.
D. Interne operaties
Op operationeel niveau wordt elke afdeling binnen de Groep geleid door een afdelingshoofd of een lid van het middenkader.
Deze leidinggevenden zijn verantwoordelijk voor het vertalen van de richtlijnen van het Uitvoerend Comité naar de dagelijkse
uitvoering, terwijl ze regelmatig operationele updates geven en feedback van werknemers en medewerkers doorgeven aan
het management.
3. Interne controle en risicobeheer
A. Inleiding
Het Belgische regelgevend kader voor interne controles en risicobeheer is gebaseerd op de Corporate Governance Code en
het WVV. IFRS 7, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, bevat verder specifieke vereisten voor het beheren van risico’s met betrekking
tot financiële instrumenten.
De toepasselijke Belgische wetten en reglementen schrijven echter niet één enkel intern controlemodel voor, noch definiëren
ze gedetailleerde implementatievereisten. Vennootschappen zijn daarom verantwoordelijk voor het ontwikkelen van een kader
voor interne controle en risicobeheer dat is afgestemd op hun organisatie, activiteiten en risicoprofiel.
De Vennootschap gebruikt een systeem voor risicobeheer en interne controle dat intern werd uitgewerkt op basis van het
“COSO”
19
-model van interne controle. De COSO-methode is opgebouwd rond vijf elementen:
• de interne controleomgeving;
• risicoanalyse;
• controleactiviteiten;
• informatie en communicatie; en
• toezicht en controle.
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
27 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

B. Interne controle en financiële rapportering
Algemeen
De Vennootschap hanteert een voorzichtige en gediscipli-
neerde aanpak voor het beheer van haar gediversifieerde
portefeuille. Voor elk project worden systematisch haalbaar-
heidsstudies uitgevoerd, waardoor prestaties, risico’s en mar-
ges voortdurend kunnen worden bewaakt. Deze analyses
worden door de projectteams uitgevoerd, zodat tijdens de
hele levenscyclus van het project gefundeerde beslissingen
kunnen worden genomen.
Bestuur
Begin 2025 creëerde de Vennootschap een duidelijk intern
bestuurskader. In overeenstemming met dit interne bestuurs-
kader heeft de Vennootschap een gestructureerd besluitvor-
mingsproces ingesteld dat transparantie, robuust toezicht en
verantwoording garandeert. Dit kader verduidelijkt alle inter-
ne goedkeuringsniveaus en -procedures die van toepassing
zijn op transacties, beslissingen en verplichtingen die door de
Vennootschap en haar dochterondernemingen worden aan-
gegaan en zorgt ervoor dat deze in lijn zijn met de strategie
van de Groep en de principes voor risicobeheer.
Het financiële toezicht wordt versterkt door regelmatige
controle van rekeningen en toekomstige verplichtingen, de
toepassing van het vierogenprincipe en een geharmoniseerd
goedkeuringsproces in alle landen. Voordat een toezegging
wordt gedaan, beoordelen en valideren de relevante afde
-
lingshoofden de voorgestelde actie.
De Vennootschap voert ook periodieke risico-identificatie-
en beoordelingsoefeningen uit. Alle geïdentificeerde risico’s
worden in kaart gebracht en er worden formele actieplannen
ontwikkeld voor risico’s waarbij het bestaande controleniveau
onvoldoende wordt geacht. Het Audit & Risicocomité ziet toe
op de uitvoering van deze actieplannen.
Begroting en businessplan
Elk jaar stelt de Vennootschap een uitgebreide begroting op
met de verwachte inkomsten, kosten en belangrijkste opera-
tionele factoren. Deze begroting wordt goedgekeurd door het
Uitvoerend Comité en voorgelegd aan de Raad van Bestuur.
Kwartaalcontroles zorgen ervoor dat afwijkingen tussen be-
grote en werkelijke resultaten – zowel op vennootschaps- als
op projectniveau – worden geanalyseerd, waarbij significante
afwijkingen worden gerapporteerd aan het management.
Elk jaar wordt een bijgewerkt meerjarig businessplan opgesteld,
gevalideerd door het Uitvoerend Comité en ter goedkeuring
voorgelegd aan de Raad van Bestuur. De financiële afdeling
beoordeelt elk kwartaal de afwijkingen tussen dit businessplan
en de verwachte financiële prestaties en verschaft een update
van de begroting vs. realisatie aan de Raad van Bestuur.
Operationele KPI’s worden jaarlijks gedefinieerd, maandelijks
gecontroleerd en regelmatig gerapporteerd aan het Uitvoe-
rend Comité. Daarnaast worden er twee keer per jaar zogehe-
ten ‘business review’ vergaderingen gehouden in elk land om
de marktkansen te beoordelen en de operationele activiteiten
te evalueren, waaronder HR, Legal, IT en ESG.
Financiële rapportering
Het interne controlesysteem van de Vennootschap voor de
financiële rapportering is ontworpen om de betrouwbaarheid
van de financiële informatie en de opstelling van de externe
jaarrekening in overeenstemming met de IFRS te garanderen.
Dit houdt onder andere in dat we ervoor zorgen dat transac-
ties correct worden opgenomen en dat de jaarrekening wordt
opgesteld in volledige overeenstemming met de toepasselijke
IFRS-vereisten.
Interne audit
Het Audit & Risicocomité houdt, ter ondersteuning van de
Raad van Bestuur, toezicht op de interne controle. De Ven
-
nootschap heeft geen specifieke interne auditafdeling; in
plaats daarvan wordt de interne auditfunctie gezamenlijk
uitgevoerd door de juridische en financiële teams in nauwe
samenwerking. De eindverantwoordelijkheid ligt bij de CLO
en de CFO. Eventuele tekortkomingen in de interne controle
die door de respectieve teams worden vastgesteld, worden
gerapporteerd aan het Uitvoerend Comité, met periodieke
opvolging om ervoor te zorgen dat corrigerende maatregelen
correct en tijdig worden geïmplementeerd.
Naast andere doelstellingen streeft de Vennootschap er spe-
cifiek naar dat:
•
de aanwezige interne goedkeuringsprocessen worden na-
geleefd;
•
alle wettelijke vereisten correct worden geïmplementeerd
en nageleefd;
•
de financiële rapportering nauwkeurig en betrouwbaar is.
De Vennootschap beoordeelt de effectiviteit van de interne
controle op de financiële rapportering per 31 december 2025
op basis van de bovengenoemde COSO-methode. Na deze
beoordeling bevestigt het Audit & Risicocomité dat de Ven-
nootschap haar doeltreffende interne controle op de financi-
ele rapportering in stand heeft gehouden.
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
28 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

C. Compliance
De Vennootschap heeft een uitgebreide reeks procedures en beleidsregels geïmplementeerd om ervoor te zorgen dat de
kernprincipes op het gebied van compliance en bestuur op elk niveau van de organisatie worden nageleefd. Deze kaders be-
vorderen een consequente naleving van de waarden van de Vennootschap en versterken ethisch en verantwoordelijk gedrag
en besluitvorming in alle activiteiten.
Diversiteit
In overeenstemming met artikel 3:6, §2, 6° van het WVV
heeft de Vennootschap een diversiteitsbeleid dat van toe
-
passing is op alle leden van de Groep, niet alleen met betrek-
king tot gender, maar ook met betrekking tot o.a. leeftijd en
vaardigheden. In overeenstemming met het diversiteitsbeleid
van de Vennootschap wordt de gendersamenstelling van de
operationele teams van de Vennootschap in alle landen waar
de Groep actief is per 31 december 2025 weergegeven in
het ESG-verslag.
De samenstelling van de Raad van Bestuur, in overeenstem-
ming met het Corporate Governance Charter, is ontworpen
om effectieve, onafhankelijke en goed geïnformeerde be-
sluitvorming te garanderen in het beste belang van de Ven-
nootschap. De Raad van Bestuur stimuleert actief genderdi-
versiteit en bredere diversiteit in expertise, achtergrond en
perspectieven, zodat er een evenwichtige en complementaire
mix van vaardigheden is. De Vennootschap voldoet aan de
vereisten voor genderdiversiteit van artikel 7:86 van het WVV.
De Raad van Bestuur bestond op 31 december 2025 uit
zeven (7) leden, een omvang die volgens de Corporate Go
-
vernance Code (principes 3.1 en 3.3) als optimaal wordt be-
schouwd. Deze structuur maakt effectieve besprekingen en
besluitvorming mogelijk en zorgt tegelijkertijd voor een breed
scala aan expertise. De Raad van Bestuur deelt de mening
dat diversiteit het debat, de waakzaamheid en kwalitatieve
beslissingen bevordert. De Vennootschap beschouwt haar di-
verse en getalenteerde personeelsbestand als een belangrijke
motor voor prestaties en concurrentievermogen op de lange
termijn. Het succes van de Vennootschap is afhankelijk van de
vaardigheden, toewijding en expertise van haar werknemers
en medewerkers. Diversiteit – op het gebied van gender, taal,
etniciteit, leeftijd, ervaring en opleidingsachtergrond – wordt
erkend als een essentiële factor voor het stimuleren van inno-
vatie, het ondersteunen van groei en het mogelijk maken van
een evenwichtige besluitvorming.
De Vennootschap zet zich in voor het creëren van een inclu-
sieve werkomgeving waarin iedereen de kans krijgt om zijn of
haar volledige potentieel te realiseren. Gelijke kansen worden
gegarandeerd gedurende de hele levenscyclus van de werk-
nemer/medewerker, van de aanwerving tot het behoud en de
ontwikkeling van talent. De Vennootschap streeft ernaar om
de diversiteit van haar klanten en markten te weerspiegelen
in haar personeelsbestand.
De ontwikkeling van werknemers vormt een kernpijler van
de HR-strategie van de Vennootschap. Via een open en in
-
novatieve HR-aanpak probeert de Vennootschap haar men-
selijk kapitaal te versterken door geschikte profielen aan te
trekken, gerichte training te bieden en een belonings- en
prestatie-evaluatiekader te implementeren dat gebaseerd is
op realistische en meetbare doelstellingen. Deze praktijken
dragen bij tot het handhaven van hoge competentieniveaus
in de hele organisatie.
Op 31 december 2025 waren de operationele teams van
de Vennootschap verspreid over zeven (7) landen, wat haar
internationale aanwezigheid weerspiegelt. De diversiteit van
deze teams wordt verder toegelicht in het ESG-verslag. De
Vennootschap stimuleert diversiteit op alle niveaus van de
organisatie, waaronder de operationele teams, het manage-
ment, het Uitvoerend Comité en de Raad van Bestuur.
Isala, Brussel (België)
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
29 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Beleid
De Vennootschap hanteert de volgende beleidsregels op het gebied van compliance en bestuur:
• anticorruptiebeleid en beleid inzake het beheer van belangenconflicten
20
;
• antiwitwasbeleid
21
;
• klokkenluidersbeleid
22
;
• beleid inzake bescherming van de persoonlijke levenssfeer
23
;
• Remuneratiebeleid
24
;
• verhandelings- en communicatiereglement
25
;
• gedragscode voor leveranciers; en
• interne gedragscode
26
:
Deze beleidsregels bepalen de wettelijke, ethische en integriteitsnormen die van toepassing zijn op de bestuurders van de
Vennootschap, de leden van het Uitvoerend Comité, alle werknemers en (externe) medewerkers enz. Ze behandelen een
breed scala aan onderwerpen, waaronder belangenconflicten, beroepsgeheim, de preventie van corruptie en misbruik van
activa, regels inzake relatiegeschenken, maatregelen tegen witwassen en financiering van terrorisme, beperkingen op contante
transacties en klokkenluidersprocedures (tenzij anders bepaald). De naleving van de beleidsregels van de Vennootschap wordt
nauwlettend gecontroleerd door de Compliance Officer, ondersteund door het juridische en financiële team. Hieronder volgt
een overzicht van elk beleid.
20 Dit beleid is hier te vinden: https://www.immobelgroup.com/nl/publications/immobel-abc-policy.
21 Dit beleid is hier te vinden: https://www.immobelgroup.com/nl/publications/immobel-aml-policy.
22 Dit beleid is hier te vinden: https://www.immobelgroup.com/nl/publications/klokkenluidersbeleid.
23 Dit beleid is hier te vinden: https://www.immobelgroup.com/nl/beleid-inzake-bescherming-van-de-persoonlijke-levenssfeer.
24 Dit beleid is hier te vinden: https://www.immobelgroup.com/nl/publications/bezoldigingsbeleid.
25 Dit beleid is hier te vinden: https://www.immobelgroup.com/nl/publications/verhandelings-en-communicatiereglement.
26 Dit beleid is hier te vinden: https://www.immobelgroup.com/en/publications/internal-code-of-conduct.
Anticorruptiebeleid en beleid inzake het beheer van belangenconflicten
De Vennootschap hanteert een strikte nultolerantie voor omkoping, corruptie en niet openbaar gemaakte belangenconflicten
in al haar activiteiten. Het beleid bevat duidelijke regels voor het verbieden van corrupte praktijken, ongepaste voordelen,
smeergeld en ongepaste geschenken of gastvrijheid, en geeft richtlijnen voor het identificeren en beheren van potentiële be-
langenconflicten. De naleving wordt bewaakt door de Compliance Officer, die toeziet op bewustwording, training en meldings-
mechanismen, waaronder een anoniem klokkenluiderskanaal. Aan de hand van dit kader wil de Vennootschap ervoor zorgen
dat alle activiteiten worden uitgevoerd met integriteit, transparantie en in volledige naleving van de toepasselijke wetgeving.
UP2, Brussel (België)
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
30 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Antiwitwasbeleid
Het antiwitwasbeleid van de Vennootschap is erop gericht
het witwassen van geld en de financiering van criminele acti-
viteiten te voorkomen. Het past strikte interne controles toe,
waaronder due diligence met betrekking tot zakenpartners,
risicobeoordelingen en verscherpte controles waar nodig. De
Compliance Officer houdt toezicht op KYC-procedures, mo-
nitoring, training en de afhandeling van verdenkingen die via
interne kanalen worden gemeld. Als er gemiddelde of hoge
witwasrisico’s worden vastgesteld, kan de Vennootschap de
zakelijke relatie beëindigen en, indien nodig, de relevante au-
toriteiten informeren.
Klokkenluidersbeleid
Het klokkenluiderbeleid biedt een veilig en vertrouwelijk ka-
der voor het melden van vermoedelijke foutieve handelingen,
waaronder wetsovertredingen, onethisch gedrag of wange-
drag binnen de Groep. Het beleid is breed van toepassing op
werknemers, externe medewerkers en andere beschermde
personen en maakt het mogelijk om – desgewenst anoniem –
zorgen te uiten zonder bang te hoeven zijn voor represailles.
Meldingen kunnen worden ingediend via interne of externe
kanalen, met strikte waarborgen om de identiteit en gege-
vens van de klokkenluider te beschermen. De Whistleblowing
Officer, die tevens Compliance Officer is, ondersteund door
de juridische afdeling, houdt toezicht op het bewustzijn, het
onderzoek en de opvolging van meldingen en zorgt voor een
eerlijk, tijdig en transparant proces.
Beleid inzake bescherming persoonlijke levenssfeer
De Vennootschap verzamelt en verwerkt persoonsgegevens
wanneer personen in contact komen met de Groep – of het
nu gaat om de aankoop van onroerend goed, het aanvragen
van informatie, het verlenen van diensten of het gebruik van
de website – en doet dit in overeenstemming met de AVG.
Het beleid legt uit welke gegevens worden verzameld, op wel-
ke rechtsgrondslag ze worden verwerkt, met wie ze kunnen
worden gedeeld, hoe lang ze worden bewaard en welke rech-
ten personen hebben met betrekking tot toegang, correctie,
verwijdering, bezwaar en intrekking van toestemming. De
Vennootschap zorgt voor passende beveiligingsmaatregelen,
kan contact opnemen met personen voor contractuele, ser-
vicegerelateerde of marketingdoeleinden (met toestemming)
en biedt duidelijke kanalen om privacyrechten uit te oefenen.
Remuneratiebeleid
Het Remuneratiebeleid is erop gericht om bekwame bestuur-
ders en leden van het Uitvoerend Comité aan te trekken, te
behouden en te motiveren door een evenwichtige mix te
bieden van een vaste remuneratie, prestatiegebonden in
-
centives en waardegerichte langetermijnvergoedingen in lijn
met de strategie en de duurzaamheidsdoelstellingen van de
Vennootschap. Meer informatie over de toepassing van het
beleid is te vinden in hoofdstuk 5, het remuneratieverslag van
dit jaarverslag.
Verhandelings- en communicatiereglement
Het hoofddoel van het verhandelings- en communicatieregle-
ment is om te vermijden dat Personen met Leidinggevende
Verantwoordelijkheden (zoals gedefinieerd in het verhande-
lings- en communicatiereglement) misbruik maken van be-
paalde gevoelige informatie (“voorwetenschap” zoals gede-
finieerd in het verhandelings- en communicatiereglement) of
zichzelf verdacht maken van zulk misbruik. Ook aan personen
die nauw met hen verbonden zijn, zoals familieleden of door
hen gecontroleerde entiteiten, worden bepaalde verplichtin-
gen opgelegd.
Gedragscode voor leveranciers
De gedragscode voor leveranciers bevat duidelijke ESG-,
ethische en compliancenormen voor alle leveranciers, aan
-
nemers en contractpartners binnen de toeleveringsketen van
Immobel die betrokken zijn bij de vastgoedprojecten van de
Vennootschap en zorgt voor afstemming op de duurzaam-
heidsambities van de Groep en de wettelijke vereisten. Van
leveranciers wordt verwacht dat ze de impact op het milieu
minimaliseren, de mensenrechten en eerlijke arbeidsomstan-
digheden respecteren en zich houden aan strenge bestuurs-
regels, onder meer met betrekking tot anticorruptie en gege-
vensbescherming. De Vennootschap controleert de naleving
door middel van audits en ondersteunt langdurige, transpa-
rante partnerschappen met leveranciers die deze principes
onderschrijven.
Interne gedragscode
De interne gedragscode van de Vennootschap beschrijft de
ethische, professionele en duurzaamheidsnormen die gelden
voor alle personen die voor eender welke vennootschap van
de Groep of namens ons werken in eender welke hoedanig-
heid, waaronder werknemers op alle niveaus, freelance mede-
werkers, bestuurders, officers, uitzendkrachten, gedetacheer-
de werknemers, vrijwilligers, stagiairs, agenten, aannemers,
externe consultants en vertegenwoordigers van derden. Ze
verankert ESG-principes in de dagelijkse activiteiten en de
-
finieert verwachtingen over de naleving van de wetgeving,
respectvol gedrag op de werkplek, gezondheid en veiligheid,
verantwoordelijkheid voor het milieu en de bescherming van
vertrouwelijke informatie en bedrijfsmiddelen. De code ver-
sterkt het nultolerantiebeleid van de Vennootschap ten aan-
zien van wangedrag – waaronder discriminatie, intimidatie en
handel met voorkennis – en wordt ondersteund door training
en een klokkenluidersregeling. Het Uitvoerend Comité houdt
toezicht op de naleving en beoordeelt de code jaarlijks.
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
31

D. Remuneratie
De Vennootschap heeft voor de bestuurders en de leden van het Uitvoerend Comité een Remuneratiebeleid ingevoerd dat
voldoet aan de vereisten van het WVV en van de Corporate Governance Code. Afwijkingen van de Corporate Governance
Code worden, waar nodig, naar behoren toegelicht. Het remuneratieverslag, opgenomen in dit jaarverslag, geeft een volledig
overzicht van de remuneratie, met inbegrip van alle voordelen (in welke vorm dan ook), toegekend of verschuldigd tijdens het
boekjaar 2025 aan de Raad van Bestuur en het Uitvoerend Comité. De Vennootschap vraagt voortdurend feedback van haar
aandeelhouders en adviseurs om ervoor te zorgen dat haar verloningsaanpak in lijn blijft met de belangen van de belangheb-
benden en evolueert volgens de verwachtingen van de markt.
E. Transacties en andere contractuele relaties tussen de
vennootschappen van de Groep, de bestuurders, de leden van het
Uitvoerend Comité en ander personeel
In het boekjaar 2025 waren er geen transacties tussen de Vennootschap (met inbegrip van haar verbonden ondernemingen)
en leden van de Raad van Bestuur, het Uitvoerend Comité, het Managementteam of ander personeel, met uitzondering van
vastgoedtransacties die plaatsvonden in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en op zakelijke, objectieve grondslag en
de vergoeding van kosten etc.
F. Voorwetenschap en vormen van marktmisbruik
Het verhandelings- en communicatiereglement is bedoeld om ervoor te zorgen dat bestuurders, senior management en andere
werknemers van de Groep (d.w.z. personen die managementverantwoordelijkheden vervullen) geen misbruik maken van ver-
trouwelijke informatie met betrekking tot de Vennootschap die niet beschikbaar is voor andere beleggers.
De Compliance Officer is verantwoordelijk voor het toezicht op de naleving van deze regels en voor het beperken van het risico
op marktmisbruik door handel met voorkennis. Daartoe houdt de Compliance Officer lijsten bij van personen die bevoorrechte
informatie bezitten, kunnen bezitten of van wie redelijkerwijs kan worden verwacht dat ze die bezitten, en die daarom – recht-
streeks of onrechtstreeks – toegang hebben tot dergelijke informatie.
Tijdens het afgelopen boekjaar werd de functie van Compliance Officer van de Vennootschap uitgeoefend door Stepha-
nie De Wilde.
G. Juridische en arbitrageprocedures
De Raad van Bestuur is van oordeel dat, behalve deze vermeld in toelichting 28 bij de geconsolideerde jaarrekening “Voornaam-
ste voorwaardelijke activa en verplichtingen”, er geen overheids-, juridische of arbitrageprocedures bestaan die redelijkerwijs
significante gevolgen kunnen hebben of in het recente verleden hebben gehad voor de financiële toestand of de rentabiliteit
van de Vennootschap.
Lebeau, Brussel (België)
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
32

4. Informatie over het geplaatste kapitaal
A. Aandeelhoudersstructuur
27 De maatschappelijke zetel van A
3
Capital NV is gevestigd te Abelenlaan 2, 1020 Brussel.
Onderstaande tabel toont de aandeelhoudersstructuur van de Vennootschap op 31 december 2025 op basis van de transpa-
rantieverklaringen die de Vennootschap heeft ontvangen, in overeenstemming met de wet van 2 mei 2007 op de openbaar-
making van belangrijke deelnemingen en artikel 10 van de Statuten.
AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR IMMOBEL OP 25 MAART 2025* AANTAL STEMRECHTEN % VAN DE STEMRECHTEN
A³ CAPITAL NV & A³ Management BV**
6.090.320 59,41%
Immobel NV (eigen aandelen)
24.509 0,24%
Andere aandeelhouders op naam
129.117 1,26%
Vrij verhandelbare aandelen
4.008.217 39,09%
Totaal van de gekende aandeelhouders
10.252.163 100%
TOTAAL KAPITAAL 99.838.354,04 EUR
* Gebaseerd op de meest recente informatie die de Vennootschap heeft ontvangen.
** A³ Capital NV en A³ Management BV worden gecontroleerd door Marnix Galle.
Er zijn geen bijzondere stemrechten en, voor zover de Vennootschap weet, geen aandeelhoudersovereenkomsten.
CERTIFICAATHOUDERS STICHTING A
3
CAPITAL
Marnix Galle 100% certificaten Vruchtgebruik op 2.734.080 certificaten
Volle eigendom op 3 certificaten
Arthur Galle 33,33% certificaten Naakte eigendom op 911.360 certificaten
Alfred Galle 33,33% certificaten Naakte eigendom op 911.360 certificaten
Augustin Galle 33,33% certificaten Naakte eigendom op 911.360 certificaten
In overeenstemming met artikel 3:6, §2, 8° WVV moet het jaarverslag van de Vennootschap alle informatie bevatten die wordt
vermeld in artikel 74, §7 van de wet van 1 april 2007 op de openbare overnamebiedingen. De zeggenschap over de Vennoot-
schap wordt uitgeoefend door A
3
Capital NV
27
. A
3
Capital NV heeft naar behoren meegedeeld dat het meer dan 30% van de
aandelen met stemrecht van de Vennootschap aanhoudt.
A
3
Capital SA (BE)
0632.892.138
100%
*Zie tabel hieronder
**0,24% eigen aandelen worden aangehouden door Immobel
Marnix Galle (BE) Marnix Galle (BE)
Free float
Euronext Brussel
A
³
Management BV (BE)
0812.686.091
Stichting A
3
Capital (BE)*
1005.308.394
Immobel SA/NV (BE)**
0405.966.675
0,0000003%
99,99%
59,41%
39,09%
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
33 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

B. Factoren die in geval van een overnamebod van invloed kunnen zijn
op door de Vennootschap uitgegeven effecten
De onderstaande informatie wordt verstrekt in overeenstemming met artikel 34 van het koninklijk besluit van 14 november 2007 betreffen-
de de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt,
voor zover deze elementen van aard zijn om een effect te hebben in het geval van een overnamebod.
Kapitaalstructuur en machtigingen verleend aan de Raad van Bestuur
In overeenstemming met artikel 4 van de statuten heeft de Vennootschap slechts één (1) soort aandelen, zonder nominale waarde,
waarop is ingeschreven en die volledig zijn volgestort. Op 31 December 2025 bedraagt het kapitaal 99.838.354,04 EUR, verte-
genwoordigd door 10.252.163 aandelen, die elk een gelijk deel van het kapitaal vertegenwoordigen.
Aandeelhoudersstructuur
Geen enkele aandeelhouder van de Vennootschap heeft bijzondere stemrechten. De aandeelhoudersstructuur wordt in detail
beschreven in dit hoofdstuk van het Corporate Governance Statement.
Aandelenoptieplan voor werknemers
Tijdens het boekjaar 2025 was er geen aandelenoptieplan voor werknemers.
Stemrechten en overdraagbaarheid van aandelen
De Vennootschap heeft geen bijzondere stemrechten gecreëerd. Eventuele regels met betrekking tot de overdraagbaarheid van
aandelen worden uiteengezet in de Statuten en in het WVV.
Aandeelhoudersovereenkomsten
De Vennootschap heeft geen aandeelhoudersovereenkomsten gesloten met betrekking tot de zeggenschap en het aandeel-
houderschap van Immobel.
Regels voor de benoeming en vervanging van leden van de Raad van Bestuur en voor wijziging
van de Statuten van de Vennootschap
Voor de benoeming en de vervanging van de bestuurders worden de regels gevolgd die zijn vastgesteld in de Statuten, het
WVV en het Corporate Governance Charter.
Elke wijziging van de Statuten moet gebeuren in overeenstemming met het WVV.
Bevoegdheden van de Raad van Bestuur, in het bijzonder met betrekking tot de uitgifte en
terugkoop van aandelen
Op de buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 17 april 2025 hebben de aandeelhouders de volgende
machtigingen aan de Raad van Bestuur vernieuwd:
• Verhoging van het toegestane kapitaal (artikel 11 van de Statuten): de Raad van Bestuur is gemachtigd om het maatschappelijk
kapitaal van de Vennootschap te verhogen met een maximumbedrag van 97.000.000 EUR. Dit mandaat kan in één of meerdere
malen worden uitgeoefend, op data en onder voorwaarden die worden bepaald door de Raad van Bestuur. De machtiging is
geldig voor een periode van vijf (5) jaar vanaf de publicatie in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. Als de Vennootschap een
kennisgeving ontvangt in het kader van een overnamebod, kan de Raad van Bestuur bovendien beslissen om het voorkeurrecht
van de aandeelhouders te beperken of op te heffen ten voordele van specifieke personen. Deze afzonderlijke machtiging is
verleend aan de Raad van Bestuur voor een periode van drie (3) jaar.
• Aankoop of verkoop van eigen aandelen (artikel 12 van de Statuten): de Vennootschap kan haar eigen aandelen verwerven
of in pand nemen onder de door de wet bepaalde voorwaarden. Deze machtiging wordt verleend voor een periode van drie
(3) jaar vanaf de publicatie in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad:
ᴏ dreigend ernstig nadeel: de Raad van Bestuur is gemachtigd, voor drie (3) jaar vanaf de publicatie van de machtiging in het
Belgisch Staatsblad, om de aandelen van de Vennootschap te verkrijgen of vervreemden indien nodig om een dreigend ernstig
nadeel voor de Vennootschap, ook via een rechtstreekse dochteronderneming, te voorkomen. De Raad van Bestuur is even-
eens uitdrukkelijk gemachtigd om de aandelen van de Vennootschap te vervreemden aan een of meer aangewezen personen
die geen werknemers zijn.
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
34 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

ᴏ normale omstandigheden: de Raad van Bestuur is gemachtigd tot het verkrijgen of vervreemden van aandelen van de Vennoot-
schap tot een maximum van twintig procent (20%) van de uitgegeven aandelen tegen een prijs die niet minder dan tien (10)
EUR en niet meer dan twintig procent (20%) zal bedragen tijdens de hoogste slotkoers van de laatste vijf handelsdagen van de
aandelen van de Vennootschap op Euronext Brussel vóór de verkoop of aankoop. Deze machtiging werd vernieuwd voor een
periode van vijf (5) jaar vanaf de datum van de buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 17 april 2025.
De bepaling inzake controlewijziging op niveau van de Vennootschap is tevens opgenomen in de kredietovereenkomst van
13 maart 2020 met BNP Paribas Fortis SA/NV als kredietverstrekker en, onder andere, de Vennootschap als kredietnemer
(de landbankingfaciliteit).
Tijdens het boekjaar 2025 heeft de Raad van Bestuur geen gebruik gemaakt van de aan hem verleende machtigingen.
Belangrijke overeenkomsten of zekerheden van de Vennootschap die beïnvloed kunnen
worden door een controlewijziging over de Vennootschap
Het is gebruikelijk om in financieringsovereenkomsten een clausule op te nemen over controlewijzigingen. Deze clausule geeft
kredietverstrekkers het recht om een vervroegde terugbetaling van de lening te vragen als er zich een wijziging voordoet in de
zeggenschap – zoals gedefinieerd in het WVV – die een wezenlijk nadelig effect heeft op de Vennootschap. De kredietverstrekkers
– KBC Bank NV, BNP Paribas Fortis SA/NV en Belfius Bank NV – hebben deze bepaling opgenomen in de kredietovereenkomst
van 135 miljoen EUR van 30 april 2025. Deze bepaling met betrekking tot controlewijzigingen werd goedgekeurd door de jaarlijkse
Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 17 april 2025. Daarnaast, en zoals vermeld in vorige jaarverslagen, bevatten de
obligaties uitgegeven onder het EMTN-programma op respectievelijk 24 september 2019, 1 juni 2021 en 14 juni 2022 bepalingen
die vervroegde aflossing van de schuldinstrumenten toestaan in geval van een controlewijziging over de Vennootschap.
Overeenkomsten tussen de Vennootschap en haar bestuurders of werknemers die
voorzien in ontslagvergoedingen in het geval van een openbaar overnamebod
De Vennootschap heeft geen overeenkomsten gesloten met haar bestuurders of werknemers die voorzien in vergoedingen
in het geval dat, na een openbaar overnamebod, bestuurders/werknemers ontslag zouden nemen, ontslagen worden zonder
geldige reden of de tewerkstelling van een werknemer beëindigd wordt.
5. Andere bijdragers
A. Commisaris
KPMG Bedrijfsrevisoren BV, vertegenwoordigd door Filip De Bock en Frederic Poesen, werd benoemd tot bedrijfsrevisor van
de Vennootschap voor een periode van drie (3) jaar. Het mandaat werd hernieuwd op de jaarlijkse aandeelhoudersvergadering
van 18 april 2024 voor een bijkomende periode van drie (3) jaar. Dit mandaat zal verstrijken na de jaarlijkse aandeelhouders-
vergadering van 2027.
De door KPMG Bedrijfsrevisoren BV aan de Vennootschap aangerekende honoraria voor de controle van de statutaire en ge-
consolideerde rekeningen voor het boekjaar 2025 bedroegen 151K EUR (exclusief btw). De honoraria voor de controle van de
statutaire rekeningen van de dochterondernemingen voor het boekjaar 2025 bedroegen 238K EUR (exclusief btw).
De totale honoraria die in 2025 door de bedrijfsrevisor en zijn netwerk werden aangerekend in het kader van de uitoefening
van het mandaat op het niveau van de Groep bedroegen 580K EUR (exclusief btw)en 22K EUR (exclusief btw) van overige
opdrachten buiten het domein van het gewone commissarismandaat. Daarnaast bracht de bedrijfsrevisor 40K EUR (exclusief
btw) in rekening voor aan de controle gerelateerde diensten.
B. Centrale betaalagent
BNP Paribas Fortis Bank is de centrale betaalagent van de Vennootschap voor onbepaalde duur. De commissie kan oplopen
tot 0,20% van het nettobedrag (exclusief btw) van de coupon en de in de effectenrekening aangeboden inkomstenwaarden.
Goedgekeurd tijdens de Raad van Bestuur van 3 maart 2026.
Pierre Nothomb SRL
vertegenwoordigd door Pierre Nothomb
Bestuurder
A³ Management BV
vertegenwoordigd door Marnix Galle
Uitvoerend Voorzitter van de Raad van Bestuur
CORPORATE GOVERNANCE STATEMENT
35 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Remuneratieverslag
1. Inleiding
1 5.986.801 stemmen voor, 169.856 stemmen tegen en 350 onthoudingen.
Dit verslag geeft een uitgebreid overzicht van de remuneratie en andere voordelen toegekend of verschuldigd in het boekjaar
2025 aan de bestuurders, de Uitvoerend Voorzitter, de CEO en de andere leden van het Uitvoerend Comité. Waar van toe-
passing worden de werkelijke prestaties vergeleken met de vooraf gedefinieerde prestatiecriteria.
De gerapporteerde bedragen vertegenwoordigen de totale remuneratie die de respectievelijke personen van de Vennootschap
hebben ontvangen. Geen enkel lid van de Raad van Bestuur of het Uitvoerend Comité ontving enige remuneratie van andere
entiteiten binnen de Groep.
In overeenstemming met artikel 3:6, §3 van het WVV, de Corporate Governance Code en rekening houdend met de richtlij-
nen van de Europese Commissie over de gestandaardiseerde presentatie van remuneratieverslagen, wordt in dit verslag op
gedetailleerde wijze gerapporteerd over de toepassing van het remuneratiebeleid van de Vennootschap in het afgelopen jaar.
De belangrijkste bestuurlijke ontwikkeling die in 2025 plaatsvond, was de overdracht van het CEO-schap. Met ingang van 1
januari 2025 heeft Marnix Galle de rol van CEO overgedragen aan Adel Yahia. Dit verslag weerspiegelt de aangepaste remu-
neratiestructuur na deze transitie. Gedetailleerde informatie over het ondernemingsklimaat en de invloed daarvan op deze
beslissingen is te vinden in het beheersverslag.
Op 18 april 2024 keurde de Algemene Vergadering van Aandeelhouders met een grote meerderheid het remuneratiebeleid
voor de komende vier (4) jaar goed
1
. Dit beleid trad in werking op 1 januari 2024 en kan worden geraadpleegd op onze website
onder Remuneratiebeleid | Immobel. De Raad van Bestuur is in het afgelopen boekjaar op geen enkel punt afgeweken van het
goedgekeurde remuneratiebeleid.
Het laatste remuneratieverslag van het boekjaar 2024 werd goedgekeurd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders
van 17 april 2025 met een meerderheid van 97,4% van de aanwezige stemmen, en er waren geen specifieke opmerkingen die
overwogen moesten worden bij de remuneratie voor het boekjaar 2025.
2. Remuneratie
A. Remuneratiegovernance
Het Remuneratiecomité doet aanbevelingen over de remuneratie van bestuurders en het Uitvoerend Comité, in overeenstem-
ming met het WVV en het Corporate Governance Charter. Om marktconformiteit te garanderen, vergelijkt het Comité op pe-
riodieke basis de remuneratieniveaus met die van vergelijkbare vennootschappen (waar nodig ondersteund door onafhankelijke
consultants). Deze aanbevelingen worden voorgelegd aan de Raad van Bestuur en, na goedkeuring, aan de jaarlijkse Algemene
Vergadering van Aandeelhouders.
Daarnaast bepaalt en herziet de Raad van Bestuur periodiek de regels en de vergoedingsniveaus die van toepassing zijn op
bestuurders die een bijzonder mandaat uitoefenen, evenals de regels voor de terugbetaling van zakelijke onkosten die de
bestuurders maken.
Dergelijke specifieke remuneratie wordt expliciet vermeld in dit verslag.
REMUNERATIEVERSLAG
36 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

B. Remuneratie van de Raad van Bestuur
De remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders bestaat uit:
• Vast basissalaris: Een vaste jaarlijkse remuneratie in contanten;
•
Zitpenningen: Een vaste vergoeding per vergadering afhankelijk per soort Comité, of de vergadering persoonlijk dan wel
virtueel werd bijgewoond en afhankelijk van de rol van de bestuurder (lid vs. voorzitter); en
•
Bijkomende voordelen: Hoewel het beleid voorziet in mogelijke vergoedingen zoals een ziektekostenverzekering of een
bedrijfswagen, heeft geen van de niet-uitvoerend bestuurders in 2025 dergelijke bijkomende voordelen ontvangen.
ELEMENT BESCHRIJVING
Vergoedingen
voor de
Raad van
Bestuur
en Comités
De Uitvoerend Voorzitter en de be-
stuurders ontvangen een vaste jaarlijkse
basisvergoeding voor hun functie in de
Raad van Bestuur.
Een aanvullend bedrag wordt betaald
als een niet-uitvoerend bestuurder een
specifieke Comité voorzit.
Daarnaast ontvangen de niet-uitvoerend
bestuurders zitpenningen voor elke
bijeenkomst van de Raad van Bestuur
en de Comités.
Als er bezoeken ter plaatse worden
afgelegd, ontvangen de niet-uitvoerende
bestuurders hiervoor een vergoeding.
Raad van Bestuur Audit & Risicocomité Inves-
terings-
comité
Benoemings-
comité
Remuneratiecomité
Voorzitter Bestuurders Voorzitter Leden Leden Leden Voorzitter Leden
Jaarlijkse
vergoedingen
€400.000 €20.000 - - - - - -
Zitpenningen
Fysieke
bijeenkomst
- €2.100 €3.100 €2.100 €2.100 €1.050 €1.200 €1.050
Telefonische
vergadering
- €1.050 €1.050 €1.050 €1.050 €525 €525 €525
Bezoek ter
plaatse van
een halve
dag
- - - - €1.250 - - -
Bezoek ter
plaatse van
een hele dag
- - - - €2.500 - - -
Variabele
remuneratie
In overeenstemming met principe 7.5 van de Corporate Governance Code ontvangen niet-uitvoerend bestuurders geen prestatiegerelateerde remuneratie.
Remuneratie
in aandelen
In afwijking van principe 7.6 van de Corporate Governance Code, worden de niet-uitvoerende bestuurders van Immobel niet gedeeltelijk vergoed in aandelen. De
Raad van Bestuur heeft echter formeel aan alle bestuurders gevraagd om een minimum van 20.000 EUR in aandelen van Immobel aan te houden gedurende ten
minste één jaar na het einde van hun mandaat. Bijgevolg is de verhouding vaste/variabele remuneratie voor niet-uitvoerende bestuurders 100%.
The Commodore, Brussel (België)
REMUNERATIEVERSLAG
37 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Het remuneratiepakket dat aan elke bestuurder is toegekend of verschuldigd voor het boekjaar 2025 wordt weergegeven
in de tabel hieronder. Alle vermelde bedragen zijn exclusief BTW en waar toepasselijk brutobedragen, d.w.z. vóór aftrek van
belastingen.
NAAM
BESTUURDER,
FUNCTIE
VASTE REMUNERATIE IN EUR VARIABELE REMUNERATIE
IN EUR
BUITEN-
GEWONE
POSTEN
2
PENSIOEN-
KOSTEN
TOTALE
REMUNE-
RATIE
IN EUR
3
VERHOU-
DING
VASTE/
VARIABELE
REMUNE-
RATIE
BASIS-
SALARIS
ZIT-
PENNINGEN
BIJKOMENDE
VOORDELEN
VARIABEL
OVER
ÉÉN JAAR
VARIABEL
OVER
MEERDERE
JAREN
Marnix Galle,
Uitvoerend
Voorzitter*
€ 400.000,00 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 400.000,00 100%/0%
Patrick
Albrand, bestuurder
€ 20.000,00 € 11.550,00 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 31.550,00 100%/0%
Pierre Nothomb,
bestuurder
€ 20.000,00 € 22.900,00 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 42.900,00 100%/0%
Michèle Sioen,
bestuurder
€ 20.000,00 € 17.850,00 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 37.850,00 100%/0%
Wolfgang de
Limburg Stirum,
bestuurder
€ 20.000,00 € 17.850,00 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 37.850,00 100%/0%
Annick Van
Overstraeten,
bestuurder
€ 20.000,00 € 10.800,00 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 30.800,00 100%/0%
Eric Donnet,
bestuurder
€ 20.000,00 € 13.125,00 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 33.125,00 100%/0%
TOTAAL € 520.000,00 € 94.075,00 N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T. N.V.T. € 614.075,00
*De vergoeding van Marnix Galle in deze tabel reflecteert enkel zijn vergoeding als Uitvoerend Voorzitter.
2 Zoals de kosten of waarde van verzekeringen en andere voordelen in natura, met een toelichting over de gedetailleerde gegevens van de belangrijkste componenten.
3 Dit omvat de vergoedingen die werden toegekend of die verschuldigd zijn (maar nog niet gerealiseerd) tijdens het gerapporteerde boekjaar.
C. Remuneratie van het Uitvoerend Comité
Op basis van het Remuneratiebeleid en op voorstel van het Remuneratiecomité, bepaalt de Raad van Bestuur de remuneratie-
pakketten en prestatiecriteria voor de STI- en LTI-plannen voor de leden van het Uitvoerend Comité.
Het remuneratiepakket voor uitvoerende leden bestaat uit:
ᴏ vaste remuneratie in contanten;
ᴏ variabele remuneratie voor één jaar in contanten (STI of ‘short-term incentive’); en
ᴏ variabele meerjarige remuneratie in aandelen (LTI of ‘long-term incentive’).
PROJECT
GUTENBERGSTRASSE BERLIN
Gutenbergstraße, Berlijn (Duitsland)
REMUNERATIEVERSLAG
38 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

REMUNERATIE UITVOEREND COMITÉ 2025 – KADER
STI 2025
Toepassingsgebied
On-target
Opportunity
Collectieve KPI’s
60%
Individuele KPI’s
40%
Alle leden van het
Uitvoerend Comité
50% van
het vaste
basissalaris
Collectieve financiële, resul-
taatgerichte KPI’s
Voor elke KPI wordt een mini-
mum-, target- en (indien van
toepassing) maximumniveau
voor het behalen vastgesteld.
Als de target wordt behaald,
wordt 100% van de corres-
ponderende waarde van de
relevante KPI toegekend. Als
het uiteindelijke resultaat onder
of boven dit doelniveau ligt,
zal de betreffende toekenning
dienovereenkomstig pro rata
worden aangepast. In ieder ge-
val wordt het maximale niveau
van overperformance begrensd
op 150% van het targetniveau.
Functiespecifieke &
leadership-KPI’s
Voor individuele KPI’s is
overpresteren uitgesloten.
Als de doelstelling wordt
behaald of overschreden,
wordt de uitbetaling
beperkt tot 100% van de
corresponderende waarde
van de relevante KPI.
LTI-PLANNEN
REMUNERATIE-
BELEID
Toepassingsgebied
On-target
Opportunity
Financiële KPI’s
70%
Niet-financiële KPI’s
30%
Alle leden van het
Uitvoerend Comité
60% van
het vaste
basissalaris
ROE Groep 2024-2026 ESG-indicatoren
2024-2026
ROE Groep 2025-2027 ESG-indicatoren
2025-2027
LTI 2024
-2026
LTI 2025
-2027
Voor deze KPI wordt een mini-
mum-, target- en maximumni-
veau voor het behalen vastge-
steld. Als de doelstelling wordt
behaald, wordt 100% van de
corresponderende waarde van
de relevante KPI toegekend. Als
het uiteindelijke resultaat onder
of boven dit doelniveau ligt,
zal de betreffende toekenning
pro rata worden aangepast.
De uitbetaling is beperkt tot
150% van de KPI.
Voor de niet-financiële
KPI’s is overpresteren
uitgesloten, dus als de
doelstelling wordt behaald
of overschreden, wordt
de uitbetaling beperkt tot
100% van de correspon-
derende waarde van de
relevante KPI.
LTI 2024
-2026
LTI 2025
-2027
CEO
Minimale drem-
pel 15% ROE
Groep (gemid-
deld over 3 jaar) -
Geen bovengrens
Er bestaat een specifiek LTI-plan voor de CEO. Indien ROE
van de Groep gemiddeld meer dan 15% bedraagt over
de prestatieperiode, heeft de CEO recht op 15% van de
overwinst (d.w.z. de winst boven 15% van de ROE). Deze
LTI voor de CEO is gebaseerd op het beter presteren van de
Vennootschap dan verwacht.
LTI-PLANNEN
ONDER VORIG
REMUNERATIE-
BELEID
LTI MD
2021
LTI MD
2022
LTI MD
2023
LTI-plannen onder het vorige remu-
neratiebeleid
• Geen resterende PSP-plannen of verwerving hieronder in
2025 of later.
• LTI MD: ROE van het land voor de prestatieperiode hoger
moet zijn dan 15%. Als aan dit prestatiecriterium wordt
voldaan, wordt 8% van de excess net profit toegekend.
Elk van deze componenten wordt jaarlijks herzien (in het vierde kwartaal en/of het begin van het eerste kwartaal) door het
Remuneratiecomité en getoetst aan de heersende marktpraktijken. Deze beoordeling is gebaseerd op vergelijkbare functies bij
andere (beursgenoteerde) vastgoedondernemingen en op regelmatige salarisbenchmarkanalyses.
Eventuele aanpassingen die worden voorgesteld door het Remuneratiecomité worden vervolgens ter goedkeuring voorgelegd
aan de Raad van Bestuur. Immobel streeft naar een evenwichtige remuneratiestructuur, bestaande uit een marktconforme
vaste remuneratie en een combinatie van een variabele remuneratie op korte termijn (STI) en een variabele remuneratie op
lange termijn (LTI).
De vaste remuneratie van de leden van het Uitvoerend Comité kan evolueren op basis van hun verantwoordelijkheden en de
marktontwikkelingen.
De totale remuneratie toegekend aan de leden van het Uitvoerend Comité wordt weergegeven in het onderstaande overzicht.
In de volgende delen wordt een diepgaand overzicht gegeven van elke individuele component van hun remuneratie.
REMUNERATIEVERSLAG
39 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

NAAM LID UITVOEREND
COMITÉ, FUNCTIE
VASTE REMUNERATIE IN EUR VARIABELE
REMUNERATIE IN EUR
BUITEN-
GEWONE
POSTEN
PENSIOEN-
BIJDRA-
GEN
TOTALE
REMUNE-
RATIE
IN EUR
VERHOU-
DING
VASTE/
VARIABELE
REMUNE-
RATIE
BASIS-
SALARIS
ZITPEN-
NINGEN
BIJKOMENDE
VOORDELEN
STI LTI
Marnix Galle, lid van
het Uitvoerend Comité*
€ 500.000,00 n.v.t. € 77.943,12** € 246.683,00 € 0,00 n.v.t. n.v.t. € 824.626,12 70,09%
29,91%
Adel Yahia, CEO,
voorzitter van
het Uitvoerend Comité
€ 700.000,00 n.v.t. n.v.t. € 343.957,00 € 160.736,31 n.v.t. n.v.t.
€ 1.204.693,31 58,11%
41,89%
Andere leden van
het Uitvoerend Comité
€ 1.150.000,00 n.v.t. n.v.t. € 553.408,00 € 0,00 n.v.t. n.v.t. € 1.703.408,00 67,51%
32,49%
*De vergoeding van Marnix Galle in deze tabel reflecteert enkel zijn vergoeding als lid van het Uitvoerend Comité.
** Dit betreft de jaarlijkse vaste vergoeding (25.000 EUR) en de kosten voor zijn bedrijfswagen, vergoed door de Vennootschap.
Vaste remuneratie
De totale vaste remuneratie voor het Uitvoerend Comité bleef stabiel in 2025. De individuele vaste remuneratie is vastgelegd
in hun respectievelijke managementovereenkomsten.
In aanvulling op het overzicht moet worden verduidelijkt dat het vaste basissalaris van Marnix Galle uit twee compo-
nenten bestaat:
ᴏ een vergoeding voor de rol van Uitvoerend Voorzitter: 400.000 EUR, betaalbaar in vier (4) driemaandelijkse schijven; en
ᴏ vaste basisremuneratie als lid van het Uitvoerend Comité: 500.000 EUR, betaalbaar in twaalf (12) maandelijkse
termijnen.
Ten opzichte van het boekjaar 2024 is het basissalaris van Marnix Galle aangepast om zijn functiewijziging weer te geven, en
het basissalaris van Adel Yahia is die overeenkomstig aangepast na zijn benoeming tot CEO.
Kiem 2050, Luxemburg (Luxemburg)
REMUNERATIEVERSLAG
40 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Variabele remuneratie
STI
Algemeen
De leden van het Uitvoerend Comité hebben recht op een jaarlijkse bonus betaalbaar in cash, afhankelijk van het behalen van
zowel collectieve als individuele prestatiecriteria. De STI heeft een streefniveau van 50% van de jaarlijkse vaste remuneratie
(basissalaris) van elk lid van het Uitvoerend Comité. Dit niveau is geen absolute bovengrens en kan worden overschreden als er
beter wordt gepresteerd dan de toepasselijke prestatiecriteria. De STI wordt alleen uitgekeerd als de werkelijke prestaties het
vastgestelde prestatieniveau bereikt of overschrijdt. De totale STI-bonus kan daarom variëren van 0% tot 150% (in geval van
overperformance daarboven) van de vaste jaarlijkse remuneratie.
Prestatieperiode
Per boekjaar.
Prestatiecriteria
Aan het begin van elke prestatieperiode worden de prestatiecriteria, prestatiedrempels en maximale prestatieniveaus vast-
gesteld. De uiteindelijk toegekende bonus wordt berekend op basis van een evenwichtige reeks collectieve en individuele
prestatiecriteria, die zowel financiële als niet-financiële prestatie-indicatoren (KPI’s) bevatten, elk met een specifieke weging.
Prestatie 2025
Op 3 maart 2026 heeft de Raad van Bestuur, op basis van de aanbeveling van het Remuneratiecomité en na validatie van de
financiële resultaten van 2025, de korte termijn variabele verloning bepaald op basis van de relevante prestaties en de toetsing
aan de prestatiecriteria. De tabel hieronder geeft een overzicht van deze prestatiecriteria en hoe eraan is voldaan.
PRESTATIE-
CRITERIA
2025
WEGING
PER KPI
MAXIMALE
SCORE
TARGETS & PRESTATIES
MINIMUM TARGET
(100%)
MAXIMUM RESULTS
FJ2025
BEHAALD
RESULTAAT
TOEKENNING
(GEWOGEN)
Collectief
Behoud
van liquide
middelen (in
miljoen EUR)*
17% 150% 52 64 83 135 150% 25%
Nettowinst
(in miljoen
EUR)**
17% 150% N.v.t. 8.7 17,8 22 150% 25%
Omzet in
lijn met
budget
FJ2025 (in
miljoen EUR)
17% 150% 358,6 485,7 497,3 440 64% 10,67%
Verkoop van
de vergunning
Proximus
Towers (in
miljoen EUR)
10% 100% N.v.t. 18 N.v.t. 18 100% 10%
Individueel Functie-
specifiek
& leadership
40% 100% Bepaald
per
individuele
KPI.
Bepaald
per
individuele
KPI.
100% Bepaald op
basis van
individuele
prestaties van
de relevante
KPI’s van elk
lid van het
Uitvoerend
Comité.
Bepaald op
basis van
individuele
prestaties van
de relevante
KPI’s van elk
lid van het
Uitvoerend
Comité.
individueel
bepaald
* Behoud van liquide middelen was een belangrijk doel voor 2025, met regelmatige rapportering aan de Raad van Bestuur. De target is bepaald in lijn met het businessplan van de Vennootschap.
** De 100% targetprestatie ligt in lijn met het voorziene budget en het maximum sluit de verkoop van de vergunning van Proximus en belastingsactiva uit.
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG
Héros, Brussel (België)
REMUNERATIEVERSLAG
41
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

LTI
Algemeen
In de loop der tijd zijn er verschillende langetermijnincentive opgezet voor het Uitvoerend Comité. De prestatiecriteria en
uitbetaling volgens elk van deze plannen worden uiteengezet in de volgende paragrafen. Zoals verduidelijkt in het Corporate
Governance Statement, wijkt de Vennootschap af van principe 7.9 van de Corporate Governance Code, aangezien er geen
minimum aantal aandelen is dat de leden van het Uitvoerend Comité moeten bezitten. De afstemming op lange termijn vindt
voornamelijk plaats via de op aandelen gebaseerde LTI-plannen.
BELANGRIJKSTE ELEMENTENVAN HET PLAN INFORMATIE OVER HET GERAPPORTEERDE BOEKJAAR
OPENINGS-
BALANS
GEDURENDE HET BOEKJAAR EINDBALANS
NAAM,
FUNCTIE
IDENTIFICATIE
VAN HET PLAN
PRESTATIE-
PERIODE
DATUM
VAN
AANBOD
VERWER-
VINGS-
DATUM
EINDE
RETEN-
TIE-
PERIODE
TOEGE-
KENDE
AANDELEN
AAN
HET BEGIN
VAN HET
JAAR
AANTAL AANGEBODEN
AANDELEN EN WAARDE
VAN DE AANDELEN
OP DATUM
VAN AANBOD
AANTAL
VERWORVEN
AANDELEN
EN WAARDE
VAN DE
AANDELEN
OP DATUM
VAN
VERWER-
VING
AANGEBODEN EN
NIET VERWORVEN
AANDELEN OP HET EINDE
VAN HET JAAR
NOG AAN
TE HOUDEN
AANDELEN
SLOTBALANS
Marnix Galle,
Uitvoerend
Voorzitter
LTIP 2024-2026 01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 n.v.t. n.v.t. 11.707,00 0 11.707 n.v.t.
€ 359.990,25
LTIP 2025-2027 01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 n.v.t. n.v.t. 15.448,00 0 15.448 n.v.t.
€ 300.000,16
Adel Yahia,
CEO
LTIP MD 2021 01/01/2021
-31/12/2021
3/10/2021 4/7/2022 n.v.t. 925 n.v.t. 925 n.v.t. n.v.t.
€ 68.450,00
LTIP MD 2022 01/01/2022
-31/12/2022
4/7/2022 3/31/2023 n.v.t. 2005 n.v.t. 2.005,00 2.005,00 n.v.t.
€ 92.230,00
LTIP MD 2023 01/01/2023
-31/12/2023
6/22/2023 3/28/2024 n.v.t. 0 0 0 n.v.t. n.v.t.
LTIP 2024-2026 01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 n.v.t. n.v.t. 11.707,00 0 11.707 n.v.t.
€ 359.990,25
LTIP CEO
2024-2026
01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 n.v.t. n.v.t. Het aantal potentieel toe
te kennen aandelen is af-
hankelijk van de gemiddelde
ROE van de Groep over de
prestatieperiode. Hierdoor
kan het aantal aandelen nog
niet worden vastgesteld.
0 Het aantal potentieel toe te
kennen aandelen is afhankelijk
van de gemiddelde ROE van
de Groep over de prestatiepe-
riode. Hierdoor kan het aantal
aandelen nog niet worden
vastgesteld.
n.v.t.
De aandelenwaarde zal
worden bepaald als het
gemiddelde van de aandelen-
koers van de Vennootschap
over een periode van 15
handelsdagen voorafgaand
aan de uitbetaling.
0 De aandelenwaarde zal
worden bepaald als het
gemiddelde van de aandelen-
koers van de Vennootschap
over een periode van 15
handelsdagen voorafgaand aan
de uitbetaling.
LTIP 2025-2027 01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 n.v.t. n.v.t. 21.627,00 0 21.627 n.v.t.
€ 419.996,34
LTIP CEO
2025-2027
01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 n.v.t. n.v.t. Het aantal potentieel toe
te kennen aandelen is af-
hankelijk van de gemiddelde
ROE van de Groep over de
prestatieperiode. Hierdoor
kan het aantal aandelen nog
niet worden vastgesteld.
0 Het aantal potentieel toe te
kennen aandelen is afhankelijk
van de gemiddelde ROE van
de Groep over de prestatiepe-
riode. Hierdoor kan het aantal
aandelen nog niet worden
vastgesteld.
n.v.t.
De aandelenwaarde zal
worden bepaald als het
gemiddelde van de aandelen-
koers van de Vennootschap
over een periode van 15
handelsdagen voorafgaand
aan de uitbetaling.
0 De aandelenwaarde zal
worden bepaald als het
gemiddelde van de aandelen-
koers van de Ven-nootschap
over een periode van 15
handelsdagen voorafgaand aan
de uitbetaling.
Karel Breda,
CFO
LTIP 2024-2026 01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 n.v.t. n.v.t. 7.317,00 0 7.317 n.v.t.
€ 224.997,75
LTIP 2025-2027 01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 n.v.t. n.v.t. 11.586,00 0 11.586 n.v.t.
€ 225.000,12
Olivier Thiel,
CDO
LTIP 2024-2026 01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 n.v.t. n.v.t. 7.805,00 0 7.805 n.v.t.
€ 240.003,75
LTIP 2025-2027 01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 n.v.t. n.v.t. 12.358,00 0 12.358 n.v.t.
€ 239.992,36
Stephanie
De Wilde,
CLO
LTIP 2024-2026 01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 n.v.t. n.v.t. 7.317,00 0 7.317 n.v.t.
€ 224.997,75
LTIP 2025-2027 01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 n.v.t. n.v.t. 11.586,00 0 11.586 n.v.t.
€ 225.000,12
REMUNERATIEVERSLAG
42 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

LTIP Managing Director van een land (LTIP MD) (oud remuneratiebeleid)
Algemeen
Volgens een vroeger remuneratiebeleid van de Vennootschap konden de leden van het Uitvoerend Comité die tevens de rol
van Managing Director van een land uitoefenden, genieten van een LTIP, dat deze businessunit incentiveerde om beter te
presteren dan verwacht. Dit LTIP wordt, indien de vooraf vastgestelde prestatiecriteria worden behaald, uitbetaald over een
periode van vijf (5) jaar. Gedurende de eerste drie (3) jaar vond uitbetaling enkel plaats in contanten tot 95% van de totale
LTI-bonus. Gedurende de volgende twee (2) jaar wordt het saldo, d.w.z. 5%, in gelijke delen betaald in aandelen. Op heden is
Adel Yahia (in zijn hoedanigheid als voormalig Managing Director van België en Luxemburg) het enige overblijvende lid van het
Uitvoerend Comité met een resterende uitbetaling onder dit LTIP. Voor alle duidelijkheid, alle prestatieperioden onder dit LTIP
zijn afgelopen met resterende potentiële uitbetalingen tot en met het boekjaar 2028.
Prestatieperiode
Per boekjaar.
Prestatiecriteria
Om te kunnen profiteren van dit LTIP moet de ROE (return on equity) van het land over de prestatieperiode hoger zijn dan
15%. Als aan dit prestatiecriterium wordt voldaan, wordt 8% van de netto overwinst (“B”) (d.w.z. de nettowinst boven 15%
ROE) toegekend.
Deze tabel omschrijft op gedetailleerde wijze de berekening van deze LTI. De prijs van de aandelen is de aandelenprijs aan het
einde van de dag op twee januari van het jaar volgend op de prestatieperiode.
De uitbetaling van dit LTIP wordt als volgt berekend:
PRESTATIE-
PERIODE + 1
PRESTATIE-
PERIODE + 2
PRESTATIE-
PERIODE + 3
PRESTATIE-
PERIODE + 4
PRESTATIE-
PERIODE + 5
Remuneratie
in contanten
8% x B x 33.3% x 95% 8% x B x 33.3% x 95% 8% x B x 33.3% x 95%
Remunera-
tie in aandelen
8% x B x 50% x 5% 8% x B x 50% x 5%
Prestatie 2025
De volgende tabel geeft een overzicht van de remuneratie die in 2025 is vastgesteld in het kader van dit LTIP, uit te be-
talen in 2026.
BELANGRIJKSTE ELEMENTEN VAN HET PLAN INFORMATIE OVER HET GERAPPORTEERDE BOEKJAAR
OPENINGS-
BALANS
GEDURENDE HET BOEKJAAR EINDBALANS
NAAM,
FUNCTIE
IDENTIFI-
CATIE VAN
HET PLAN
PRESTATIE-
PERIODE
DATUM
VAN
AANBOD
VERWER-
VINGS-
DATUM
EINDE
RETENTIE-
PERIODE
TOEGEKENDE
AANDELEN
AAN HET
BEGIN VAN
HET JAAR
AANTAL
AANGEBODEN
AANDELEN
EN WAARDE
VAN DE
AANDELEN
OP DATUM
VAN AANBOD
AANTAL
VERWORVEN
AANDELEN
EN WAARDE
VAN DE
AANDELEN
OP DATUM
VAN
VERWER-
VING
AANGEBODEN
EN NIET
VERWORVEN
AANDELEN
OP EIND VAN
HET JAAR
NOG AAN
TE HOUDEN
AANDELEN
Adel Yahia,
CEO
LTIP
2020-2022
- LTIP MD
2021
01/01/2021
- 31/12/2021
3/10/2021 / n.v.t. / / 925 / n.v.t.
€68.450
LTIP
2020-2022
- LTIP MD
2022
01/01/2022
-31/12/2022
4/7/2022 / n.v.t. / / 2005 2005 n.v.t.
LTIP
2020-2022
- LTIP MD
2023
01/01/2023
-31/12/2023
6/22/2023 / n.v.t. / / €92.230 / n.v.t.
REMUNERATIEVERSLAG
43 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

LTIP voor een van de leden van het Uitvoerend Comité (huidig Remuneratiebeleid)
Algemeen
In lijn met voorgaande jaren en in overeenstemming met een oude regeling, komt één lid van het Uitvoerend Comité (Adel
Yahia), naast het langetermijnincentive dat van toepassing is op alle leden van het Uitvoerend Comité, in aanmerking voor een
specifiek LTIP gekoppeld aan de overperformance van de Vennootschap, zoals hieronder beschreven.
Om voorzichtig risicobeheer en duurzaamheid op lange termijn te bevorderen, is deze variabele remuneratie onderworpen aan
een prestatieperiode van drie (3) jaar en wordt uitbetaald in aandelen. Om retentie te ondersteunen, is het verwerven afhan-
kelijk van het feit of het lid op het moment van uitbetaling nog steeds actief in dienst is van de Vennootschap.
Prestatieperiode
Drie (3) jaar.
Prestatiecriteria
Om in aanmerking te komen voor dit LTIP moet de Groep een ROE realiseren die hoger is dan de strategische drempel voor
ROE van 15%. In dat geval kan aan het lid een bedrag worden toegekend dat overeenkomt met 15% van de winst boven deze
drempel. De LTI is verworven na de volledige prestatieperiode en wordt uitbetaald in aandelen, waardoor de belangen van
de begunstigde gealigneerd zijn met die van de aandeelhouders. De aandelenprijs zal gelijk zijn aan het gemiddelde van 15
handelsdagen voorafgaand aan de uitbetalingsdatum.
Prestatie 2025
Momenteel zijn er twee plannen met doorlopende prestatieperiodes: LTIP CEO 2024-2026 en LTIP CEO 2025-2027. De
volgende tabel geeft een gedetailleerd overzicht van dit LTIP.
BELANGRIJKSTE ELEMENTEN VAN HET PLAN INFORMATIE OVER HET GERAPPORTEERDE BOEKJAAR
OPENINGS-
BALANS
GEDURENDE HET BOEKJAAR EINDBALANS
NAAM,
FUNCTIE
IDENTIFI-
CATIE VAN
HET PLAN
PRESTATIE-
PERIODE
DATUM
VAN
AANBOD
VERWER-
VINGS-
DATUM
EINDE
RETEN-
TIE-
PERIO-
DE
TOEGE-
KENDE
AANDELEN
AAN HET
BEGIN VAN
HET JAAR
AANTAL AANGEBODEN
AANDELEN EN WAARDE
VAN DE AANDELEN
OP DATUM VAN AANBOD
AANTAL
VERWORVEN
AANDELEN
EN WAARDE
VAN DE
AANDELEN
OP DATUM
VAN
VERWERVING
AANGEBODEN EN NIET
VERWORVEN AANDELEN
OP EIND VAN HET JAAR
NOG AAN
TE
HOUDEN
AANDE-
LEN
Adel
Yahia,
CEO
LTIP CEO
2024-2026
01/01/2024
-12/31/2026
01/02/2024 4/15/2027 n.v.t. n.v.t. Het aantal potentieel toe te
kennen aandelen is afhankelijk
van de gemiddelde ROE over de
prestatieperiode. Hierdoor kan het
aantal aandelen nog niet worden
vastgesteld.
0 Het aantal potentieel toe te
kennen aandelen is afhankelijk
van de gemiddelde ROE over de
prestatieperiode. Hierdoor kan het
aantal aandelen nog niet worden
vastgesteld.
n.v.t.
De aandelenwaarde zal worden
bepaald als het gemiddelde van de
aandelenkoers van de Vennoot-
schap over een periode van 15
handelsdagen voorafgaand aan de
uitbetaling.
De aandelenwaarde zal worden
bepaald als het gemiddelde
van de aandelenkoers van de
Vennootschap over een periode van
15 handelsdagen voorafgaand aan
de uitbetaling
LTIP CEO
2025-2027
01/01/2025
-12/31/2027
01/02/2025 04/20/2028 n.v.t. n.v.t. Het aantal potentieel toe te
kennen aandelen is afhankelijk
van de gemiddelde ROE over de
prestatieperiode. Hierdoor kan het
aantal aandelen nog niet worden
vastgesteld.
0 Het aantal potentieel toe te
kennen aandelen is afhankelijk
van de gemiddelde ROE over de
prestatieperiode. Hierdoor kan het
aantal aandelen nog niet worden
vastgesteld.
n.v.t.
De aandelenwaarde zal worden
bepaald als het gemiddelde van de
aandelenkoers van de Vennoot-
schap over een periode van 15
handelsdagen voorafgaand aan de
uitbetaling.
De aandelenwaarde zal worden
bepaald als het gemiddelde
van de aandelenkoers van de
Vennootschap over een periode van
15 handelsdagen voorafgaand aan
de uitbetaling
Liewen, Mamer (Luxemburg)
REMUNERATIEVERSLAG
44 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

LTIP (huidig Remuneratiebeleid)
Algemeen
In overeenstemming met het remuneratiebeleid komen de
leden van het Uitvoerend Comité in aanmerking voor een
langetermijnincentive die voorwaardelijk wordt toegekend en
in aandelen wordt uitbetaald. Het LTIP heeft een targetni-
veau van 60% van de jaarlijkse vaste remuneratie (zoals van
toepassing op de toekenningsdatum). Dit niveau is geen ab-
solute bovengrens en kan worden overschreden als er beter
wordt gepresteerd dan de toepasselijke prestatiecriteria. De
LTIP wordt alleen uitgekeerd als de prestatie het vastgestelde
maximale prestatieniveau bereikt of overschrijdt. De totale
langetermijnincentive kan daarom variëren van 0% tot 60%
(of hoger in geval van overpresteren) van de jaarlijkse vaste
remuneratie, afhankelijk van de mate waarin de prestatiecri-
teria zijn behaald.
Prestatieperiode
Drie (3) jaar.
Prestatiecriteria
Voor elke prestatieperiode bepaalt de Raad van Bestuur, op
aanbeveling van het Remuneratiecomité, de specifieke finan-
ciële en niet-financiële prestatiecriteria en de bijbehorende
vereiste prestatieniveaus. Deze criteria worden jaarlijks be
-
oordeeld en elk jaar worden de voorlopige resultaten vastge-
steld. Nadat de prestatieperiode is voltooid, wordt een alge-
mene beoordeling gemaakt door de jaarlijkse resultaten voor
elk prestatiecriterium over de volledige prestatiecyclus samen
te voegen en een gemiddelde te berekenen.
Deze LTI wordt volledig uitbetaald in aandelen op de datum
van de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders
volgend op de prestatieperiode of op enige andere datum
bepaald door de Raad van Bestuur.
Prestatie 2025
De volgende tabel geeft de prestatiecriteria voor het LTIP
2024-2026 en het LTIP 2025-2027 weer, samen met het mi-
nimum, het target en het maximum te behalen niveau van elk
prestatiecriterium en hun respectievelijke weging.
The Muse, Brussel (België)
REMUNERATIEVERSLAG
45
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

LTIP 2024–2026
OVERZICHT
LTIP 2024-2026 MIN TARGET MAX WEGING SCORE 2024 SCORE 2025 SCORE 2026
ROE (70%)
10% 15% 17,50% 70% 0,00% 50%
Totaal ESG (30%)
30% 112,50% 125%
Klanttevredenheid
4
70% 74% 78% 8%
Medewerkerstevredenheid
5
40% 43% 46% 8%
Verkleinen van de car-
bon footprint
6
80% 100% N.v.t. 8%
Wereldwijde GRESB:
top 20 score behouden
7
90% 95% 98% 8%
Gewogen jaarlijkse LTI-score
33,75% 72,50%
DETAIL VAN DE EVALUATIE
EVALUATIE J1 EVALUATIE J2 EVALUATIE J3
RESULTAAT
2024
PRESTATIE
2024
GEWOGEN
2024
RESULTAAT
2025
PRESTATIE
2025
GEWOGEN
2025
RESULTAAT
2026
PRESTATIE
2026
WEIGHTED
2026
ROE (70%)
-18,70% 0% 0% 12,50%
50%
35%
Totaal ESG (30%)
112,5% 34%
125%
38%
Klanttevredenheid
4
79% 150% 11% 85%
150%
11%
Medewerkerstevredenheid
5
43% 100% 8% 46%
150%
11%
Verkleinen van de
carbon footprint
6
100% 100% 8% 100%
100%
8%
Wereldwijde GRESB:
top 20 score behouden
100% 100% 8% 100%
100%
8%
4 De KPI klanttevredenheid wordt gemeten als % “tevreden” en “zeer tevreden” klanten voor alle projecten die een van de mijlpalen bereiken: verkoop, klantkeuzes en voorlopige
oplevering.
5 De medewerkerstevredenheid wordt gemeten als percentage “tevreden” en “zeer tevreden” medewerkers op basis van 2 kritische vragen: (i) de werktevredenheid (zeer tevreden +
tevreden) 90% en (ii) de erkenning (zeer tevreden + tevreden) 80%.
6 Deze LTI is onderverdeeld in de volgende percentages:
30% - Bepalen van SBTI-doelen binnen 2 jaar vanaf EOY 2024 (nieuw/reno, kantoor/resi, 2030-50);
30% - Verbetering van de kwaliteit en verzameling van gegevens (product- en bedrijfsniveau);
40% - De carbon footprint van de Vennootschap en de koolstofintensiteit van de portefeuille jaar na jaar verkleinen.
7 Deze LTI is onderverdeeld in de volgende percentages:
40% - een topscore behouden [min. top 40% rapport 4 sterren – max. top 20% rapport 5 sterren
30% - verbetering van ESG-governancepraktijken zoals weergegeven in GRESB door verbetering van ESG-beleid, bestuurstoezicht en risicobeheerprocessen;
30% - implementeren van ESG-gerelateerd beleid, zorgen voor effectieve ESG-integratie en transparantie.
Héros, Brussel (België)
REMUNERATIEVERSLAG
46 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

LTIP 2025–2027
OVERZICHT
LTIP 2024-2026 MIN TARGET MAX WEGING SCORE 2025 SCORE 2026 SCORE 2027
ROE (70%)
10% 15% 17,50% 70,00% 50%
Totaal ESG (30%)
30% 100%
Klanttevredenheid
70% 75% n.v.t. 6%
Medewerkerstevredenheid
75% 85% n.v.t. 6%
Personeelsbehoud
5
75% 90% n.v.t. 6%
Verkleinen van de car-
bon footprint
80% 100% n.v.t. 6%
Wereldwijde GRESB
80% 100% n.v.t. 6%
Gewogen jaarlijkse LTI-score
65,00%
DETAIL VAN DE EVALUATIE
EVALUATIE J1 EVALUATIE J2 EVALUATIE J3
RESUL-
TAAT
2025
PRESTA-
TIE
2025
GEWO-
GEN
2025
RESUL-
TAAT
2026
PRESTA-
TIE
2026
WEIGH-
TED
2026
RESUL-
TAAT
2027
PRESTA-
TIE
2027
GEWOGEN
2027
ROE (70%)
12,50% 50% 35%
Totaal ESG (30%)
100% 30%
Klanttevredenheid
85% 100% 6%
Medewerkerstevredenheid
85% 100% 6%
Personeelsbehoud
8
92% 100% 6%
Verkleinen van
de carbon footprint
100% 100% 6%
Wereldwijde GRESB
100% 100% 6%
8 Graad van personeelsbehoud van 90% (dit is gelijk aan het aantal personeelsleden aan het einde van het jaar – (betreurenswaardige vrijwillige vertrekkers)/totaal aantal personeelsleden
aan het begin van het jaar) x100
Slachthuissite, Antwerpen (België)
REMUNERATIEVERSLAG
47

Pensioen
Geen van de leden van het Uitvoerend Comité geniet van pensioenplannen of groepsverzekeringen.
Andere vergoedingen
Behalve Marnix Galle ontvangt geen enkel lid van het Uitvoerend Comité enige andere vergoeding. De Uitvoerend Voorzitter
ontvangt een jaarlijkse vaste vergoeding (25.000 EUR) en de kosten voor zijn bedrijfswagen vergoed door de Vennootschap.
Contractuele bepalingen van de managementovereenkomsten
a) Beëindiging van managementovereenkomsten
De managementovereenkomsten met de leden van het Uitvoerend Comité kunnen worden beëindigd door elke partij in geval
van ernstige contractuele inbreuk of professionele fout, zoals in detail uiteengezet in hun respectievelijke managemento-
vereenkomsten.
De opzegtermijnen voor de leden van het Uitvoerend Comité opgenomen in de managementovereenkomst zijn:
• Marnix Galle: twaalf maanden
• Karel Breda: zes maanden
• Stephanie De Wilde: drie maanden
9
• Olivier Thiel: drie maanden
• Adel Yahia: drie maanden
Aangezien geen enkel lid de samenwerking met de Vennootschap beëindigd heeft, zijn er in 2025 geen ontslagvergoedingen
betaald aan enig lid van het Uitvoerend Comité.
b) Terugvordering
Elk LTIP bevat een specifieke bepaling met betrekking tot terugvordering. Immobel heeft het recht om tot drie (3) jaar na het
verwerven van de aandelen de (gecorrigeerde) waarde van de geïnde aandelen van de begunstigde geheel of gedeeltelijk terug
te vorderen in geval van (i) fraude of (ii) het aantal verworven aandelen hoger was dan het aantal aandelen dat de begunstigde
volgens het plan had moeten ontvangen.
In 2025 heeft de Vennootschap geen terugvorderingsrecht uitgeoefend.
c) Afwijkingen
Op basis van de algemene prestaties van de Vennootschap in 2025 en het bereiken van de individuele prestatiecriteria van
de leden van het Uitvoerend Comité tussen 1 januari en 31 december 2025, bedroeg de variabele component van de totale
remuneratie betaald in 2025 32,49% van de vaste remuneratie voor de leden van het Uitvoerend Comité (met uitzondering
van de Uitvoerend Voorzitter en de CEO). Dit is aldus meer dan 25% van hun totale remuneratie in 2025. Artikel 14 (voor-
heen artikel 16) van de Statuten, zoals goedgekeurd door de buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders op
17 november 2016, staat de Vennootschap uitdrukkelijk toe om af te wijken van de artikelen 7:91, leden 1 en 2, en 7:121,
laatste lid, van het WVV voor elke persoon die onder hun toepassingsgebied valt. In 2025 waren er geen afwijkingen van het
remuneratiebeleid of de toepassing ervan.
9 Indien Stephanie De Wilde het contract zou beëindigen, bedraagt de opzeggingstermijn zes maanden.
REMUNERATIEVERSLAG
48 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

D. Vergelijkende informatie over de evolutie van de remuneraties en de
prestaties van de Vennootschap over de laatste vijf (5) boekjaren
In overeenstemming met de wetgeving en om de transparantie van de vroegere, huidige en toekomstige vergoedingen te
verhogen, toont de onderstaande tabel de evolutie van de remuneratie voor de leden van de Raad van Bestuur, de CEO en
de leden van het Uitvoerend Comité (die niet de CEO of de Uitvoerend Voorzitter zijn) in vergelijking met de prestaties van
de Groep en de gemiddelde remuneratie van de werknemers/dienstverleners van Immobel over een periode van vijf (5) jaar.
Merk op dat alle belangrijke wijzigingen worden uitgelegd in een aparte kolom in de tabel.
FJ2021 FJ2022 FJ2023 FJ2024 FJ2025 UITLEG
Marnix Galle,
Uitvoerend Voorzitter
€ 2.032.801,00 € 1.320.667,00 € 1.102.000,00 € 1.216.030,00 € 1.224.626,12
De vergoeding van Marnix Galle
omvat zowel zijn vergoeding als Uit-
voerend Voorzitter als zijn vergoeding
als lid van het Uitvoerend Comité.
Vergelijking tav vorig
financieel jaar (in %)
95% -35% -17% 10% 1%
Adel Yahia, CEO
N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. € 1.204.693,31
Het boekjaar 2025 is het eerste jaar
waarin de financiële rapportering over
Adel Yahia als CEO van de Vennoot-
schap wordt opgenomen.
Vergelijking tav vorig
financieel jaar (in %)
N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Overige leden van het
Uitvoerend Comité*
€ 4.288.273,00 € 5.394.284,00 € 4.430.504,00 € 3.634.335,00 € 1.703.408,00
De daling van de vergoeding van het
Uitvoerend Comité wordt verklaard
door de afzonderlijke rapportering
over de vergoeding van Adel Yahia
vanaf het boekjaar 2025.
Vergelijking tav vorig
financieel jaar (in %)
97% 26% -18% -18% -53%
Totale vergoeding
niet-uitvoerende
bestuurders
€ 200.900,00 € 250.925,00 € 235.275,00 € 240.525,00 € 214.075,00
De lichte daling wordt verklaard door
ziektegevallen binnen de Raad van
Bestuur en de Comités, of door vir-
tuele deelname (in plaats van fysieke
vergaderingen).
Vergelijking tav vorig
financieel jaar (in %)
46,70% 24,90% -6,24% 2,23% -11,00%
VENNOOTSCHAPSPERFORMANCE
FJ2021 FJ2022 FJ2023 FJ2024 FJ2025 UITLEG
nettoresultaat (in MEUR)
92,2 10,7 -38,4 -93,7 48,4
De onderliggende EBITDA is niet
langer opgenomen als prestatie-in-
dicator, aangezien de Vennootschap
deze maatstaf niet meer hanteert als
relevante indicator voor de prestaties.
Vergelijking tav vorig
financieel jaar (in %)
176,9% -88,4% -459,1% -143,9% 151,7%
Onderliggend
nettoresultaat (in MEUR)
n.v.t. n.v.t. 12,1 5,7 23,7
Vergelijking tav vorig
financieel jaar (in %)
n.v.t. n.v.t. n.v.t. -52,9% 314,4%
VERGOEDING MEDEWERKERS GROEP
FJ2021 FJ2022 FJ2023 FJ2024 FJ2025
Gemiddelde verloning
medewerker Groep (in FTE)
€ 125.498,00 € 152.220,00 € 130.060,00 € 124.038,00 € 132.891,00
Vergelijking tav vorig
financieel jaar (in %)
_ 21% -15% -5% 7%
*exclusief remuneratie CEO en Uitvoerend Voorzitter
REMUNERATIEVERSLAG
49 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

E. Jaarlijkse wijzigingen in
remuneratie
Niet-uitvoerende bestuurders
In het boekjaar 2025 hebben zich geen wijzigingen voorge-
daan in de remuneratie van de bestuurders.
Leden van het Uitvoerend Comité
Zoals eerder vermeld in dit bezoldigingsverslag werd een be-
drag van 100.000 EUR overgebracht van het basissalaris van
Marnix Galle naar dat van Adel Yahia na de wijziging in de
verantwoordelijkheden van de CEO.
De vaste remuneratie van de andere leden van het Uitvoe-
rend Comité bleef ongewijzigd in 2025. Gezien het huidige
vastgoedklimaat en rekening houdend met een voorzichtige
risicobenadering, achtte de Raad van Bestuur het niet gepast
om de basissalarissen van de leden van het Uitvoerend Co-
mité te verhogen.
F. Verhouding hoogste remuneratie /
laagste remuneratie
De verhouding tussen de hoogste remuneratie (namelijk de
remuneratie van de Uitvoerend Voorzitter voor zijn rol als lid
van het Uitvoerend Comité en als Uitvoerend Voorzitter) en
de werknemer met de laagste remuneratie, in voltijdse equi-
valenten, binnen de Groep bedraagt 21,6:1 in 2025. Deze
informatie is van toepassing op alle entiteiten van de Groep,
in alle vestigingen (België, Luxemburg, Frankrijk, Duitsland,
Polen en Spanje).
Wij vragen jullie aldus om de bepalingen van het remunera-
tierapport voor het jaar 2025 goed te keuren.
Goedgekeurd tijdens de Raad van Bestuur van
3 maart 2026.
A.V.O. – Management BV
(vertegenwoordigd door Annick Van Overstraeten)
Voorzitter van het Remuneratiecomité
A³ Management BV
(vertegenwoordigd door Marnix Galle)
Uitvoerend Voorzitter
Central Point, Warschau (Polen)
REMUNERATIEVERSLAG
50 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Risicofactoren
voor de
Vennootschap
Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste risico’s en onzeker-
heden die een wezenlijke invloed zouden kunnen hebben op
de activiteiten, financiële toestand, resultaten en toekom-
stige ontwikkeling van de Groep. Duurzaamheidgerelateer-
de risico’s worden behandeld in het ESG-rapport. Bepaalde
ESG-gerelateerde zaken (bijv. regelgeving inzake energie
-
prestatie, milieuverplichtingen) worden hieronder echter ook
weergegeven voor zover ze een directe financiële of operati-
onele impact kunnen hebben.
De Groep beheert risico’s door voortdurende controle van
de voornaamste indicatoren gedurende de hele levenscyclus
van het project en via governanceprocessen op project-, land-
en Groepsniveau. De hieronder beschreven risico’s zijn niet
exhaustief. Bepaalde risico’s die op dit moment als minder
materieel worden beoordeeld, kunnen materieel worden door
veranderingen in de externe omgeving of in de portefeuille
van de Groep. Risico’s kunnen gelijktijdig optreden en elkaar
versterken (zie “Onderlinge verbanden” per risico).
Voor elk risico geeft de Groep: (i) beschrijving en potentiële
impact, (ii) kwalitatieve waarschijnlijkheidsbeoordeling, (iii)
risicobeperkende maatregelen en (iv) restrisicoconclusie (na
risicobeperking).
De belangrijkste risico’s van de Groep zijn onderverdeeld in
de volgende categorieën:
1. Vastgoedportefeuille & markt
2. Strategie en uitvoering
3. Financiële risico’s
4. Risico’s inzake van wet- en regelgeving en compliance
Sablon, Brussel (België)
RISICOFACTOREN
51 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG
IMMOBEL 2025 ANNUAL REPORT

Vastgoedportefeuille & markt
Projectuitvoeringsrisico (inclusief vergunningen en constructie)
Beschrijving en impact op de Vennootschap
Vastgoedontwikkelingsprojecten zijn inherent blootgesteld aan uitvoeringsrisico. Projecten kunnen te maken krijgen met ver-
tragingen, kostenoverschrijdingen, wijzigingen in het ontwerp of contractuele geschillen, wat kan leiden tot:
1. vertraagde oplevering en omzeterkenning;
2. lagere marges;
3. boetes onder reserveringsovereenkomsten; en/of
4. in uitzonderlijke gevallen opschorting of beëindiging van een project.
Uitvoeringsrisico’s zijn vooral relevant voor complexe stedelijke ontwikkelingen met meerdere functies, waarbij meerdere be-
langhebbenden betrokken zijn en die een lange doorlooptijd hebben.
Vergunningen en administratieve procedures
De Groep verwerft over het algemeen grond of activa voordat alle vergunningen onherroepelijk zijn verkregen. Projecten staan
daarom bloot aan: (i) veranderingen in bestemmingsplannen en stedenbouwkundige regels, (ii) vertragingen in de administra-
tieve verwerking, (iii) aanvullende eisen die door autoriteiten worden opgelegd en (iv) rechtszaken die door derden worden
aangespannen (waaronder particulieren en buurtcomités), wat leidt tot risico’s op opschorting/annulering en vertraging in de
tijd. Vertragingen kunnen de verkoop uitstellen, de financieringskosten verhogen en het interne rendement verlagen.
Externe factoren & toeleveringsketen
De doorlooptijd en budget van projecten kunnen worden beïnvloed door ongunstige weersomstandigheden (waaronder vaker
voorkomende/extreme stormen en overstromingen), personeelstekorten of stakingen, ondermaatse prestaties van aannemers,
technische problemen, constructiefouten, ongelukken, verstoringen in de toeleveringsketen en het in gebreke blijven van
tegenpartijen.
Inflatie en kostendruk
Hoewel de inflatie is afgenomen ten opzichte van recente pieken, blijft de Groep blootgesteld aan hernieuwde druk op de
kosten (materialen, arbeid, energie, onderaanneming). Geopolitieke spanningen en wereldwijde handelsverstoringen kunnen
de prijsvolatiliteit opnieuw aanwakkeren. Als verkoopprijzen niet kunnen worden aangepast (of slechts gedeeltelijk) zodra de
commercialisering is gestart en/of verkoopcontracten zijn ondertekend (of slechts gedeeltelijk) of als de indexering achterblijft
op de kostenstijgingen, kunnen de marges krimpen.
WAARSCHIJNLIJKHEID
(12-24 MAANDEN)
Gemiddeld (uitvoeringsrisico is structureel; de ernst hangt af van verschillende factoren zoals de projectmix en
de status van de vergunningen)
ONDERLINGE
VERBANDEN
Sterke verbanden met (i) liquiditeit/projectfinanciering (vertragingen vergroten de behoefte aan werkkapitaal), (ii)
marktrisico (een lagere vraag kan de verkoopperiode verlengen), (iii) overwaarderings-/waarderingsrisico (als de
aannames verslechteren) en (iv) regelgevingsrisico (vergunningen en milieuverplichtingen).
BEPERKING
• Vroegtijdige betrokkenheid van belanghebbenden en gestructureerde dialoog met overheidsinstanties en
lokale gemeenschappen.
• Robuuste vergunningsstrategie: juridisch toezicht, gebruik van gespecialiseerde externe adviseurs en scena-
rioplanning voor vergunningsvoorwaarden/beroepen.
• Selectie van contractanten op basis van staat van dienst/solvabiliteit; contractstructuren die een evenwicht
vinden tussen prijszekerheid en flexibiliteit; prestatiemonitoring en kostencontrolesystemen.
• Verzekeringsdekking indien van toepassing (ABR-verzekering, aansprakelijkheidsverzekering, vergunningver-
zekering enzovoort).
• Reservebuffers in budgetten en planningen voor complexe projecten.
RESTRISICO
(NA BEPERKING)
Gemiddeld. Ondanks beperkende maatregelen kunnen er nog steeds vertragingen en kostenoverschrijdingen
optreden, en de impact daarvan kan aanzienlijk zijn voor grote projecten.
RISICOFACTOREN
52 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Veranderingen in de omstandigheden op de vastgoedmarkt
(cyclus België/Europa)
Beschrijving & impact op de Vennootschap
De Groep is blootgesteld aan cyclische en structurele verschuivingen in de markten waarin het actief is. De afgelopen jaren werd de
Belgische en bredere Europese vastgoedsector geconfronteerd met een meer uitdagende omgeving, gedreven door hogere rentevoe-
ten, strengere kredietvoorwaarden, inflatie van de bouwkosten en een veranderend beleggers-/kopersentiment. Aanhoudende on-
zekerheid kan leiden tot een verminderde vraag, een tragere absorptie, toegenomen incentives, prijsdruk en lagere verkoopwaarden.
Het marktrisico beïnvloedt: (i) het tempo en de prijs van de voorverkopen van woningen, (ii) de huurdynamiek en de haalbare huren
van kantoorpanden, (iii) de rendementseisen van beleggers voor desinvesteringen en (iv) de waarderingsaannames gebruikt voor
voorraden en beleggingsvastgoed (waar van toepassing).
a) Kantorenmarkt (voornamelijk Brussel, Parijs en andere relevante rechtsgebieden)
De vraag naar kantoren kan worden beïnvloed door hybride werkpatronen, optimalisatie van de gehuurde ruimtes, ESG-gedre-
ven “vlucht naar kwaliteit” en verschillende prestaties tussen “prime” en secundaire gebouwen. Dit kan zich vertalen in een ho -
ger leegstandsrisico, langere huurperiodes, hogere kapitaalvereisten om aan de energienormen te voldoen en/of huurincentives.
Als projecten vooraf zijn verhuurd of verkocht, kunnen vertragingen bij de voltooiing leiden tot boetes of heronderhandelingen.
b) Residentiële markt (incl. Belgische nieuwbouw)
De vraag naar woningen kan worden beperkt door druk op de betaalbaarheid (hogere hypotheekrente en krappere kredietverle-
ning), verminderde belangstelling van investeerders en verschuivingen in de voorkeur van kopers (bijv. energie-efficiëntie, locatie,
mix van eenheden). In het Belgische nieuwbouwsegment kan er extra druk ontstaan door: (i) strengere energie-/renovatiegere-
lateerde regelgeving, (ii) doorlooptijden van vergunningen en beroepsprocedures, en (iii) mogelijke wijzigingen in belastingen/
registratierechten die van invloed zijn op transactiekosten. Een tragere verkoop kan het werkkapitaal en de financieringsbehoeften
aanzienlijk doen toenemen.
WAARSCHIJNLIJKHEID
(12-24 MAANDEN)
Gemiddeld (afhankelijk van rentepad, kredietbeschikbaarheid en vertrouwen).
ONDERLINGE
VERBANDEN
Sterke verbanden met liquiditeit, rentevoetrisico, risico op overwaardering/bijzondere waardevermindering,
buffer op convenanten en strategierisico.
BEPERKING
• Gedisciplineerde projectselectie en -fasering; actieve prijsstrategie en productaanpassing (eenhedenmix).
• Focus op locaties met veerkrachtige fundamenten en bewezen vraag, evenals diversificatie over markten en
soorten activa.
• Actief huurdersbeheer, kredietcontroles en beveiligingspakketten; diversificatie van het huurdersbestand.
• Vaste doelstellingen voor voorverkoop en voorverhuur (indien van toepassing) die moeten worden gehaald
voordat het project daadwerkelijk van start gaat;
• Voortdurend kostenbeheer en waarde-engineering om marges te beschermen met behoud van kwaliteit.
RESTRISICO
Gemiddeld. Een aanhoudende economische neergang of een vernieuwde vertrouwensschok kan een materieel
effect hebben op desinvesteringen, marges en cashconversie.
Îlot Saint-Roch, Nijvel (België)
RISICOFACTOREN
53 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Tegenpartijrisico (aannemers, kopers, JV-partners, huurders)
Beschrijving & impact op de Vennootschap
De Groep kan verliezen of vertragingen oplopen als tegenpartijen niet presteren (of insolvabel worden), waaronder kopers
van (voor)verkochte units, huurders, aannemers, architecten, leveranciers en JV/co-investeringspartners. De insolventie van
een aannemer kan ook de blootstelling van de Groep onder de tienjarige wettelijke aansprakelijkheidsregeling (of vergelijkbare
regelingen elders in Europa) verhogen als het verhaal beperkt is.
Joint ventures kunnen extra risico’s met zich meebrengen als de belangen van de partners uiteenlopen, beslissingen worden
uitgesteld of een impasse ontstaat (vooral als de Groep geen zeggenschap heeft over de JV). Dit kan de waarde van activa
verlagen, verkopen vertragen en onvoorziene verplichtingen creëren.
WAARSCHIJNLIJKHEID
Laag tot gemiddeld.
ONDERLINGE
VERBANDEN
Uitvoeringsrisico, liquiditeitsrisico (vertragingen), juridische geschillen, reputatierisico.
BEPERKING
• Due diligence van de tegenpartij (solvabiliteit, track record), diversificatie, prestatiebewaking.
• Contractuele bescherming (garanties, obligaties, step-inrechten), gefaseerde betalingen gekoppeld
aan mijlpalen.
• Bestuur van de JV: voorbehouden zaken, exitmechanismen, duidelijke beslissingsrechten.
RESTRISICO
Laag.
Concentratierisico van de portefeuille
Beschrijving en impact op de Vennootschap
Gezien de omvang en de duur van vastgoedontwikkelingen kan de Groep zich op bepaalde momenten concentreren op een
beperkt aantal grote projecten, regio’s of soorten activa. Ongunstige ontwikkelingen in een klein aantal van deze belangrijkste
projecten (zoals vertragingen bij de vergunningverlening, grote kostenoverschrijdingen, rechtszaken, zwakker dan verwachte
verkoop/lease-up of waarderingsherzieningen) kunnen een onevenredig effect hebben op de resultaten, liquiditeit en buffer
op convenanten.
Kwantitatieve context
Op 31 december 2025 vertegenwoordigen de acht belangrijkste projecten ongeveer 70% van de totale voorraden en met
ontwikkeling verband houdende activa (of 610 miljoen EUR), waarbij de verdeling tussen kantoor- en residentiële projecten op
basis van de boekwaarde 35%–65% bedraagt.
WAARSCHIJNLIJKHEID
Gemiddeld.
ONDERLINGE
VERBANDEN
Liquiditeit/convenanten, overwaardering/bijzondere waardevermindering, marktrisico.
BEPERKING
• Portefeuillespreiding; gefaseerde ontwikkelingen; actieve activarotatie. Diversificatie in markten en
soorten activa.
• Focus op locaties met veerkrachtige fundamenten en bewezen vraag;
• Concentratiebewaking op Groepsniveau en stresstests (projectvertragingen en prijsdrukscenario’s).
RESTRISICO
Gemiddeld.
RISICOFACTOREN
54 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Voorraadwaardering/overwaarderingsrisico (incl. triggers voor
bijzondere waardevermindering)
Beschrijving en impact op de Vennootschap
Voorraden en bepaalde ontwikkelingsactiva zijn gevoelig voor veranderingen in aannames met betrekking tot: verwachte ver-
koopprijzen/huurprijzen, ontwikkelingskosten, financieringskosten, vergunningsschema’s en absorptiesnelheid. Als de aannames
verslechteren, moet de Groep mogelijk afschrijvingen/bijzondere waardeverminderingen boeken, wat een materieel effect kan
hebben op de resultaten, het eigen vermogen en de convenanten.
Drijvende krachten achter waarderingsdruk zijn onder meer: (i) lagere marktprijzen of hogere opbrengsten, (ii) langere verkoop-
periodes, (iii) hogere bouw-/financieringskosten, (iv) tegenslagen bij vergunningen of wijzigingen in de scope, en (v) ongunstige
macrofinanciële omstandigheden.
WAARSCHIJNLIJKHEID
Gemiddeld (hoger in gespannen marktomstandigheden).
ONDERLINGE
VERBANDEN
Marktrisico, rentevoeten, liquiditeit, concentratierisico, regelgeving (investeringen voor energienormen).
BEPERKING
• Robuuste businessplannen voor projecten, periodieke herprognoses en bestuurlijke toetsing.
• Conservatieve aannames en gedocumenteerd onderzoek op triggers voor bijzondere waardeverminderingen;
onafhankelijke toetsing waar nodig.
• Waardering tegen kostprijs.
• Monitoring van belangrijke controlekwesties en afstemming op de focusgebieden van de Bedrijfsrevisor.
• Actieve risicoverminderende acties: fasering, herontwerp/waarde-engineering, prijsstrategie, rotatie/desin-
vestering van activa.
• Focus op locaties met veerkrachtige fundamenten en bewezen vraag.
RESTRISICO
Gemiddeld. In het geval van een aanhoudende marktdaling of sterke kostenstijgingen kunnen waardeverminde-
ringen nodig zijn, ondanks mitigerende maatregelen.
Strategie en uitvoering
Strategierisico en aannames voor langetermijninvesteringen
Beschrijving & impact op de Vennootschap
Ontwikkelingsbeslissingen zijn afhankelijk van aannames over de vraag op de lange termijn, de stedelijke dynamiek, de finan-
cieringsvoorwaarden en de stabiliteit van de regelgeving. In een wereld die wordt gekenmerkt door verhoogde geopolitieke
spanningen, versnelde beleidsverschuivingen (energie/klimaat, huisvesting, belastingen) en volatiele financiële omstandigheden,
neemt het prognoserisico toe, vooral voor projecten met een lange doorlooptijd. Onjuiste aannames kunnen leiden tot subop-
timale kapitaalallocatie, zwakkere rendementen, uitgestelde verkopen of hogere aanhoudkosten.
WAARSCHIJNLIJKHEID
Gemiddeld.
ONDERLINGE
VERBANDEN
Markt-, regelgevings-, financierings- en waarderingsrisico’s.
BEPERKING
• Diversificatie per geografie en activaklasse; gedisciplineerd bestuur van het investeringscomité.
• Rotatie van activa en periodieke beoordeling van de portefeuille aan de hand van rendementsdoelen
en strategische criteria.
• Scenarioanalyse (tarief-/prijs-/vertragingstests) ingebed in de besluitvorming.
RESTRISICO
Gemiddeld.
RISICOFACTOREN
55 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Financiële risico’s
Liquiditeits- en herfinancieringsrisico (projectfinanciering vs. corporate
financiering)
Beschrijving en impact op de Vennootschap
Het ontwikkelingsmodel van de Groep vereist voortdurende toegang tot financiering, zowel op projectniveau (SPV’s) als op het
niveau van de Groep/corporate niveau. Liquiditeitsrisico ontstaat als de Groep niet in staat is om (i) voldoende kasmiddelen
aan te houden, (ii) gecommitteerde faciliteiten veilig te stellen, of te verlengen, of (iii) komende vervaldata tegen aanvaardbare
voorwaarden te herfinancieren. Een verslechtering kan de projectuitvoering beperken, de financieringskosten verhogen, de
waarderingen/convenanten onder druk zetten en, in ernstige gevallen, de bedrijfscontinuïteitsbeoordeling beïnvloeden.
•
Projectfinanciering / werkkapitaal. Kredietfaciliteiten op projectniveau financieren kapitaaluitgaven en worden doorgaans
terugbetaald uit (voor)verkopen van woningen of de verkoop van (andere soorten) activa. Alle projectfinancieringen zijn
afgeschermd op SPV-niveau zonder enig verhaal op de Vennootschap. Als een SPV-project niet op de vervaldatum terug-
betaalt, is er sprake van wanbetaling onder die specifieke faciliteit; kredietverstrekkers kunnen die faciliteit opeisbaar stellen
en, afhankelijk van de documentatie, kunnen bepaalde clausules zogenaamd “cross-default” onder andere projectfinancie-
ringen in werking treden, hoewel dergelijke clausules over het algemeen beperkt zijn tot het niveau van de betreffende
kredietnemer en daarom als laag risico worden beoordeeld.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de projectfinancieringsfaciliteiten die binnen de komende 12 maanden
vervallen op het niveau van de volledig geconsolideerde dochterondernemingen van de Vennootschap.
PROJECT BEDRAG EUR (‘000) VERVALDATUM
Rueil Malmaison
13.565 03/2026
Tati
38.945 03/2026
Isala
49.100 04/2026
Lebeau
41.417 04/2026
TotalEnergies
28.291 05/2026
Thomas
13.715 08/2026
Montrouge
3.000 10/2026
Polvermillen
35.305 11/2026
The Commodore
3.956 12/2026
Gutenbergstrasse
37.506 12/2026
• Financiering op corporate- of Groepsniveau met inbegrip van de landbankingfaciliteit die wordt gebruikt voor de financie-
ring van de landbankingactiviteiten. Op het niveau van de Groep omvatten de komende vervaldata obligaties en corporate
kredietlijnen die worden gebruikt om overheadkosten, kapitaalbijdragen aan projecten/JV’s en algemene liquiditeit te finan-
cieren. Een wanbetaling of versnelling op holdingniveau kan gevolgen hebben voor andere corporate faciliteiten.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de komende vervaldata van de obligaties en corporate kredietlijnen:
BEDRAG EUR (‘000) VERVALDATUM
Landbanking lijn
36.380 03/2026
Obligatie
125.000 06/2026
Corporate kredietlijn
135.000 03/2027
Obligatie
75.000 04/2027
Obligatie
125.000 05/2028
RISICOFACTOREN
56 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

• Looptijdvooruitzichten & status (12 maanden). Op basis van lopende gesprekken met kredietverstrekkende banken zijn
er geen aanwijzingen dat de projectfinancieringsfaciliteiten die in de komende 12 maanden vervallen (en die volgens de
planning niet zullen worden terugbetaald), niet zullen worden verlengd of omgezet in constructiefinanciering, indien van
toepassing. De zogenaamde landbarking lijn (36,4 miljoen euro) zal naar verwachting worden verlengd; de goedkeuring van
het kredietcomité van de betreffende financiële instelling werd verkregen in 2026. Een obligatie-uitgifte van 125 miljoen
euro tegen 4,75% vervalt op 29 juni 2026. Het management verwacht de obligaties terug te betalen met behulp van de
huidige kasmiddelen en de verwachte instroom van kasmiddelen uit residentiële en kantoorprojecten; de kans op een tekort
wordt als laag ingeschat, dit op basis van: (a) de verkoop van woningen, (b) vorderende onderhandelingen voor meerdere
kantoorverkopen (individueel klein ten opzichte van totale instroom), en (c) mogelijke extra verkoop van activa/kantoren om
liquiditeit te versterken. Voor de volledigheid wordt aangegeven dat de corporate kredietlijn van 135 miljoen euro een ver-
lengingsmogelijkheid tot december 2027 bevat waarbij deze optie onderworpen is aan de goedkeuring van de tegenpartij.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de geplande actie in verband met de projectfinancieringsfaciliteiten die
binnen de komende 12 maanden vervallen op het niveau van de volledig geconsolideerde dochterondernemingen van de
Vennootschap.
PROJECT BEDRAG EUR (‘000) VERVALDATUM GEPLANDE ACTIES
Rueil Malmaison
13.565 03/2026 Na jaareinde verlengd tot 02/2027
Tati
38.945 03/2026 Omzetting in constructiefinanciering
Isala
49.100 04/2026 Omzetting in constructiefinanciering
Lebeau
41.417 04/2026 Omzetting in constructiefinanciering
TotalEnergies
28.291 05/2026 Omzetting in constructiefinanciering
Thomas
13.715 08/2026 Verlenging tenzij verkocht
Montrouge
3.000 10/2026 Terugbetaling
Polvermillen
35.305 11/2026 Omzetting in constructiefinanciering
The Commodore
3.956 12/2026 Terugbetaling
Gutenbergstrasse
37.506 12/2026 Verlenging
Gevolgen van een liquiditeitstekort
Als de liquiditeit onvoldoende wordt, zijn de mogelijke gevolgen onder meer: (i) onvermogen om de investeringen/verplichtin-
gen van projecten te financieren, (ii) gedwongen herprioritisering van de pijplijn, (iii) schending van convenanten met mogelijke
“cross-default” effecten, (iv) verslechtering van de leveranciersvoorwaarden en (v) versnelde desinvesteringen of kapitaalmaat -
regelen onder ongunstige marktomstandigheden.
WAARSCHIJNLIJKHEID
(12-24 MAANDEN)
Medium.
ONDERLINGE
VERBANDEN
Marktvraag-/prijsrisico (verkoopritme), vertragingen in vergunningen/constructie, waardering/bijzondere waar-
devermindering (eigen vermogen en convenanten), rentevoetrisico en risico van financiële markten.
BEPERKING
• Actief cash management en voortschrijdende kortetermijnprognoses met multiscenario-stresstests.
• Vroegtijdige betrokkenheid van kredietverstrekkers om projectfaciliteiten te verlengen/om te zetten;
diversificatie van de financieringsmix (projectfinanciering, corporate kredietlijnen, kapitaalmarkten).
• Liquiditeitsverhogende maatregelen: gerichte commercialisering, gefaseerde opleveringen,
gerichte desinvesteringen, overheadoptimalisatie.
• Convenantmonitoring en vroegtijdige actieplannen onderhouden; de uitbreiding van de Landbanking-lijn
en de uitvoering van het financieringsplan voor obligaties bevestigen.
RESTRISICO
Laag.
RISICOFACTOREN
57 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Rentevoet- en financiële marktrisico’s (incl. gevoeligheid)
Beschrijving en impact op de Vennootschap
De Groep is blootgesteld aan rente evoluties en de kredietmarktvoorwaarden. Hogere basisrentevoeten en/of grotere krediet-
spreads verhogen de financieringskosten (blootstelling aan variabele rente), kunnen de betaalbaarheid van woningen verminde-
ren en de rendementseisen van investeerders verhogen, met een negatieve invloed op verkoopprijzen, verkoopwaarden en con-
venantbuffers tot gevolg. Volatiele of “risk-off”-markten kunnen herfinanciering belemmeren of de kost van financiering wijzigen.
Hedgekader & -instrumenten
• Rentecap. Overeenkomsten afgesloten in maart 2019 cappen de rentevoet op 3% op een nominaal bedrag van 18 miljoen
euro voor de periode van 22/05/2019 tot 22/08/2026
• Renteswaps (van variabel naar vast). De Groep heeft de volgende swaps uitstaan (bedragen in EUR ‘000):
RENTESWAPS – EUR ('000) OUTSTANDING
AMOUNT
FIXED INTEREST
RATE
START DATE END DATE
Immobel NV
100.000 215 bps 31/12/2026 31/12/2027
Immobel NV
66.667 218,1 bps 31/12/2026 31/12/2027
Immobel NV
100.000 197,95 bps 30/06/2026 31/12/2027
Immobel NV
100.000 201,05 bps 31/12/2026 31/12/2027
Immobel NV
75.000 271,4 bps 31/12/2025 31/12/2026
Immobel NV
75.000 271,4 bps 31/12/2025 31/12/2026
Immobel NV
100.000 242,5 bps 28/06/2024 31/12/2026
Immobel NV
200.000 304 bps 01/07/2024 30/06/2026
Infinito Holding
19.550 249 bps 30/04/2024 31/07/2026
Infinito NV
5.000 249 bps 30/04/2024 31/07/2026
Infinito Holding
19.550 265 bps 30/04/2024 31/10/2026
Infinito NV
5.000 265 bps 30/04/2024 31/10/2026
• Hedge accounting & dekking. CAPs en swaps worden aangemerkt als kasstroomhedges en opgenomen in de geconsolideer-
de balans onder overige financiële vaste en vlottende activa (totaal 0,1m EUR) en onder afgeleide financiële instrumenten
- langlopende verplichtingen (totaal 2,6m EUR). De totale uitstaande financiële schuldpositie per 31 december 2025 is
volledig gehedged. Een renteschok van +1% zou de jaarlijkse rentelasten met 0,1m EUR doen stijgen in december 2025
(tegenover 1,0m EUR in december 2024).
WAARSCHIJNLIJKHEID
(12-24 MAANDEN)
Gemiddeld (afhankelijk van marktvolatiliteit en herfinancieringscycli).
ONDERLINGE
VERBANDEN
Liquiditeit/herfinanciering (prijsstelling & toegang), betaalbaarheid van woningen (verkooptempo), rendement
van investeerders (waarderingsrisico).
BEPERKING
• Gelaagde hedging (caps + swaps) handhaven, looptijden spreiden en financieringsbronnen diversifiëren;
de effectiviteit van de hedging en de blootstelling aan tegenpartijen bewaken.
• Proactieve herfinancieringsplanning en beoordeling van marktvensters; bijgewerkte financieringskosten
opnemen in drempelrendementen voor projecten.
CONCLUSIE
INZAKE RESTRISICO
Laag. Hedging vermindert de winstvolatiliteit aanzienlijk, maar kan het kredietspreadrisico niet
volledig wegnemen.
RISICOFACTOREN
58 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Risico van schending van financiële convenanten
Beschrijving en impact op de Vennootschap
De Groep moet voldoen aan convenanten/verplichtingen in de obligatie- en leningdocumentatie (bijv. minimaal eigen ver-
mogen, maximale gearing, minimum voorraad/netto financiële schuld ratio, minimale liquiditeit, distributiebeperkingen). Een
schending, zonder herstel/waiver binnen een toepasselijke remediatieperiode, kan leiden tot een geval van “default”, waardoor
de opeisbaarstelling mogelijk is en, op corporate niveau, een mogelijke “cross-default” onder andere overeenkomsten.
Status
In 2025 voldeed de Vennootschap aan alle financiële convenanten. De kans op een inbreuk in de komende 12 maanden wordt
laag geacht, ondersteund door: (a) verkopen in de residentiële kern, (b) vorderende onderhandelingen voor meerdere kantoor-
verkopen (elk klein ten opzichte van de totale kasstroomgeneratie), en (c) voortdurende evaluatie van bijkomende verkopen van
activa/kantoren om de kasstroom te versterken en de prestaties van de portefeuille te optimaliseren.
ONDERLINGE
VERBANDEN
Liquiditeit/herfinanciering, marktvraag-/prijsrisico, waardering/bijzondere waardevermindering, rentevoetrisico
BEPERKING
• Voortdurende controle van de buffer van convenanten met vroegtijdige saneringsplannen;
gestructureerde dialoog met kredietverstrekkers/houders (inclusief waiver waar nodig).
• Maatregelen voor kasomzetting (verkoopfocus, desinvesteringen) en gedisciplineerde investeringen/allocatie
om ratio’s te beschermen.
RESTRISICO
Laag (afhankelijk van marktuitvoering en timing).
Valutarisico
Beschrijving en impact op de Vennootschap
De functionele valuta van projecten die momenteel in Polen worden ontwikkeld en van de activiteiten in het Verenigd Koninkrijk
wordt omgerekend van respectievelijk PLN naar EUR (behalve voor Central Point, dat in EUR wordt beheerd) en van GBP naar
EUR, wat een impact heeft op de overige onderdelen van het totaalresultaat.
WAARSCHIJNLIJKHEID
Medium.
ONDERLINGE
VERBANDEN
Waardering van netto-activa in buitenlandse dochterondernemingen/joint ventures;
perceptie van beleggers met betrekking tot het gerapporteerde eigen vermogen en de ratio’s.
BEPERKING
• Beperkte valuta blootstelling (FX exposure).
RESTRISICO
Laag.
Lebeau, Brussel (België)
RISICOFACTOREN
59 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Risico’s op het gebied van wet- en regelgeving en compliance
Risico’s op het gebied van regelgeving en beleid (incl. milieu, energie en
belastingen)
Beschrijving en impact op de Vennootschap
De Groep is actief in meerdere rechtsgebieden met complexe en veranderende regelgeving. Veranderingen in EU/nationale/
regionale regels - of de interpretatie/handhaving ervan - kunnen een wezenlijke invloed hebben op: (i) de haalbaarheid van
ontwikkeling, (ii) doorlooptijd en kosten, (iii) vereiste investeringen voor energieprestaties en duurzaamheid, (iv) belastingen en
transactiekosten, en (v) lasten in verband met rapportage/naleving.
Milieukwesties (bodem, water, gevaarlijke stoffen, gezondheid en veiligheid) kunnen leiden tot aanzienlijke aansprakelijkheden,
waaronder sanerings- en nazorgverplichtingen, boetes en reputatieschade. Strengere energieprestatievereisten kunnen ook de
renovatie-/ontwikkelingskosten verhogen en de verkoopbaarheid beïnvloeden.
WAARSCHIJNLIJKHEID
Gemiddeld.
ONDERLINGE
VERBANDEN
Vertragingen in vergunningen, kosteninflatie, waardering en verkoopbaarheid.
BEPERKING
• Voortdurende controle op naleving van regelgeving; interne kaders voor naleving;
externe deskundige ondersteuning in verschillende rechtsgebieden en juridische zaken.
• Systematisch juridisch/technisch/milieu due diligence-onderzoek vóór de aankoop en vóór de verkoop.
• Vroegtijdige begroting voor investeringen voor sanerings-/energienaleving en contractuele risicotoewijzing.
RESTRISICO
Gemiddeld, gezien de onzekerheid over de ontwikkeling van het regelgevend kader.
Îlot Saint-Roch, Nijvel (België)
RISICOFACTOREN
60 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Procesvoering en procedurerisico (incl. beroep in verband met vergunningen)
Beschrijving en impact op de Vennootschap
Als vastgoedontwikkelaar is de Groep in het bijzonder blootgesteld aan vergunningsgerelateerde geschillen en administratieve
beroepsprocedures, die inherent zijn aan stedelijke ontwikkeling met een lange cyclus. Naast algemene geschillenrisico’s (con-
structiegebreken, eigendomskwesties, garantieclaims, geschillen met kopers) vormen vergunningsgeschillen en -beroepen een
aanzienlijk risico omdat ze de volgende gevolgen kunnen hebben:
•
Projecten vertragen of opschorten, ook door beroepsprocedures van derden (individuen, buurtcomités, ngo’s) waarbij
rechtbanken schorsing kunnen opleggen of vergunningen helemaal kunnen annuleren.
•
Kostenoverschrijdingen, verlengingen van financieringstermijnen, indexeringseffecten en margecompressie als gevolg van
verlengde bouw- of commercialisatietijdlijnen teweegbrengen.
•
De haalbaarheid van een project beïnvloeden als de uitkomst van het beroep aanvullende voorwaarden, ontwerpwijzigingen,
milieumitigerende maatregelen of eisen voor herindiening met zich meebrengt.
•
Reputatieschade creëren, met name wanneer projecten worden aangevochten door het publiek of kritisch worden bekeken
vanuit milieuoogpunt.
•
De liquiditeit beïnvloeden, aangezien vertragingen de voorverkoop, verhuring en cash instroom kunnen uitstellen en het
rentedragende werkkapitaal kunnen verhogen.
Zelfs onbetwistbare claims of beroepen kunnen leiden tot aanzienlijke juridische kosten, afleiding van het management en
impact voor de timing. De ernst is afhankelijk van het geval, maar structureel relevant voor het businessmodel van de Groep.
WAARSCHIJNLIJKHEID
Laag tot gemiddeld, maar structureel hoger voor vergunningsgerelateerde procedures vanwege de blootstelling
van de Groep aan dichtbevolkte stedelijke markten met actieve belanghebbenden en lange administratieve
doorlooptijden.
ONDERLINGE
VERBANDEN
• Vergunnings- en uitvoeringsrisico (timing).
• Liquiditeits- en herfinancieringsrisico (vertraagde cash instroom; langere financieringscycli).
• Marktrisico (latere toetreding tot de markt; blootstelling aan kosteninflatie).
• Tegenpartij- en reputatierisico (publieke tegenstand; geschillen met belanghebbenden).
BEPERKING
• Toegewijde vergunningsstrategie en vroegtijdige betrokkenheid van belanghebbenden,
waaronder een proactieve dialoog met overheidsinstanties, regelgevende instanties op milieugebied en lokale
gemeenschappen om het risico op beroepen te verkleinen en uitdagingen voor te zijn.
• Versterkte aanpak van administratieve geschillen, met inbegrip van gespecialiseerde externe adviseurs,
voortdurende juridische controle van jurisprudentie op het gebied van ruimtelijke ordening en planning,
en scenarioplanning voor mogelijke uitkomsten van beroepsprocedures.
• Robuuste vergunningsdossiers, met uitgebreide milieu-, mobiliteits- en technische studies om de juridische
verdedigbaarheid te versterken en de kwetsbaarheid voor procedurele uitdagingen te beperken.
• Schadebeheer, vroegtijdige/alternatieve geschillenbeslechting, gestructureerde documentatie
en verzekeringsdekking (indien van toepassing).
• Specifieke verzekering die commercialisering mogelijk maakt ondanks het beroep op de vergunning,
voor beroepen met een laag risico.
• Conservatieve planningsbuffers voor projecten met een verhoogd blootstelling aan vergunningen,
weergegeven in de businessplannen, liquiditeitsscenario’s en financieringsstructuren.
RESTRISICO
Laag tot gemiddeld. Mitigerende maatregelen verminderen de risico’s aanzienlijk, maar beroepsprocedures
in verband met vergunningen blijven een inherent risico voor projectontwikkelaars in complexe stedelij-
ke omgevingen.
RISICOFACTOREN
61 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Opkomende / externe
risicofactoren (horizontaal)
Geopolitiek en wereldwijd macrorisico
Verhoogde geopolitieke spanningen, handelsbeperkingen,
volatiliteit van de energieprijzen en verstoringen van de toe-
leveringsketen kunnen de bouwkosten beïnvloeden alsook
de financieringsvoorwaarden, het beleggerssentiment en het
consumentenvertrouwen. Een nieuwe escalatie zou de markt-
en liquiditeitsrisico’s kunnen vergroten.
Klimaatgerelateerd fysiek risico
(operationele relevantie)
Vaker voorkomende extreme weersomstandigheden kunnen
bouwwerven en toeleveringsketens verstoren en kunnen aan-
gepaste maatregelen vereisen, wat invloed heeft op de kosten
en doorlooptijd (naast eventuele ESG-rapportage).
Tati, Parijs (Frankrijk)
RISICOFACTOREN
62 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Geconsolideerde en verkorte
statutaire jaarrekening
1. Geconsolideerde jaarrekening 65
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening en andere elementen van de gerealiseerde en niet-
gerealiseerde resultaten (in duizenden EUR) 65
Geconsolideerd overzicht van de financiële toestand (in duizenden EUR) 66
Geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizenden EUR) 67
Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen (in duizenden EUR) 68
Boekhoudkundige beginselen en methoden 69
Algemene informatie 69
Verklaring van overeenstemming met de IFRS 69
Nieuwe of herziene normen en interpretaties 69
Consolidatieregels 71
Opstelling en presentatie van de jaarrekening 72
Vreemde valuta 72
Financieringskosten 73
Immateriële activa 73
Materiële vaste activa 73
Vastgoedbeleggingen 73
Leaseovereenkomsten 73
Financiële instrumenten 75
Voorraden 78
Voorzieningen 79
Personeelsbeloningen 79
Belastingen 81
Voornaamste oordelen en voornaamste bronnen van schattingsonzekerheden 81
Gesegmenteerde informatie 82
Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening (in duizenden EUR) 83
1. Operationeel segment: financiële informatie per geografisch segment 83
2. Opbrengsten 92
3. Huurinkomsten 94
4. Overige bedrijfsopbrengsten 94
5. Kostprijs van de omzet 94
6. Waardevermindering op voorraden en waardevermindering op investeringsvastgoed 95
7. Administratiekosten 96
8. Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen, na belastingen 97
9. Netto financiële kosten 98
10. Winstbelastingen 99
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
63 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

11. Winst per aandeel 100
12. Immateriële activa 101
13. Materiële vaste activa 101
14. Met een gebruiksrecht overeenstemmende activa 101
15. Vastgoedbeleggingen 102
16. Investeringen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen 103
17. Latente belastingen 115
18. Voorraden 116
19. Handelsvorderingen 118
20. Contractactiva 119
21. Vooruitbetalingen en andere vorderingen 120
22. Informatie over de netto financiële schuld 120
23. Eigen vermogen 130
24. Voorzieningen 131
25. Handelsschulden 132
26. Verplichtingen uit hoofde van contracten 132
27. Sociale schulden, btw, toe te rekenen kosten en andere te betalen bedragen 133
28. Voornaamste voorwaardelijke verplichtingen en activa 133
29. Wijziging in werkkapitaal 134
30. Verbintenissen 134
31. Informatie over verbonden partijen 135
32. Gebeurtenissen na balansdatum 136
33. Vennootschappen die eigendom zijn van de Groep 136
34. Projecten en vennootschappen 140
Verklaring van de verantwoordelijke personen 142
Verslag van de commissaris 143
2. Verkorte statutaire jaarrekening 151
Overzicht van de financiële toestand (in duizenden EUR) 151
Overzicht van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten
(in duizenden EUR) 152
Resultatenverwerking (in duizenden EUR) 152
Samenvatting van de grondslagen voor financiële verslaggeving 153
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
64 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Geconsolideerde jaarrekening
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening en andere elementen van de
gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten (in duizenden EUR)
TOELICHTINGEN 31/12/2025 31/12/2024
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
354.824 379.386
Omzet
2 328.682 370.539
Huurinkomsten
3 5.187 6.967
Overige bedrijfsopbrengsten
4 20.955 1.880
BEDRIJFSKOSTEN
-303.261 -460.449
Kostprijs van de omzet
5 -280.297 -348.734
Afwaardering van voorraden
6 -1.668 -86.143
Bijzondere waardevermindering van vastgoedbeleggingen
6 -5.807
Administratiekosten
7 -21.295 -19.765
BEDRIJFSRESULTAAT
51.564 -81.063
VERKOOP VAN VERBONDEN ONDERNEMINGEN
175 259
Winsten (verliezen) op de verkoop van verbonden ondernemingen
175 259
JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN
5.688 -2.381
Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen,
na aftrek van belasting
8 5.688 -2.381
RESULTAAT VOOR FINANCIEEL RESULTAAT EN BELASTINGEN
57.427 -83.185
Renteopbrengsten
6.349 6.832
Rentelasten
-15.284 -17.252
Overige financiële opbrengsten
1.516 2.902
Overige financiële kosten
-2.082 -1.111
FINANCIEEL RESULTAAT
9 -9.501 -8.629
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN
47.926 -91.815
Belastingen
10 1.000 -1.774
RESULTAAT VAN DE PERIODE
48.926 -93.589
Aandeel van de minderheidsbelangen
477 115
AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN AANDEELHOUDERS VAN DE
VENNOOTSCHAP
48.449 -93.704
RESULTAAT VAN DE PERIODE
48.926 -93.589
Andere elementen van het globaal resultaat - elementen die later zullen worden hergebruikt
in de resultatenrekening
3.547 -4.564
Omrekeningsverschillen
1.143 504
Cash flow hedging
3.112 -6.095
Belasting met betrekking tot deze posten
-708 1.027
TOTAAL ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
3.547 -4.564
TOTAALRESULTAAT VAN DE PERIODE
52.473 -98.153
Aandeel van de minderheidsbelangen
569 46
AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN AANDEELHOUDERS VAN DE
VENNOOTSCHAP
51.904 -98.199
WINST PER AANDEEL (EUR) (BASIS) 11 4,74 -9,33
WINST PER AANDEEL (EUR) (VERWATERD) 11 4,67 -9,33
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
65 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Geconsolideerd overzicht van de financiële toestand (in duizenden EUR)
ACTIVA TOELICHTINGEN 31/12/2025 31/12/2024
VASTE ACTIVA
339.311 330.536
Immateriële activa
12 1.363 1.648
Materiële vaste activa
13 2.155 2.883
Activa opgenomen als gebruiksrecht
14 6.917 8.175
Vastgoedbeleggingen
15 49.580 53.017
Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen
16 176.306 170.838
Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde deelnemingen
16 80.984 76.112
Uitgestelde belastingvorderingen
17 20.183 16.187
Overige financiële vaste activa
552 349
Garanties en deposito's
1.270 1.328
VLOTTENDE ACTIVA
1.040.145 1.239.125
Voorraden
18 826.585 952.669
Handelsvorderingen
19 33.324 33.945
Contractactiva
20 5.891 11.389
Fiscale vorderingen
754 848
Vooruitbetalingen en overige vorderingen
21 26.057 31.428
Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde deelnemingen
16 22.196 25.918
Overige financiële vlottende activa
0 1.126
Geldmiddelen en kasequivalenten
22 125.339 181.802
TOTAAL ACTIVA 1.379.456 1.569.661
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN TOELICHTINGEN 31/12/2025 31/12/2024
TOTAAL EIGEN VERMOGEN
454.221 400.167
EIGEN VERMOGEN TOEREKENBAAR AAN AANDEELHOUDERS VAN DE
VENNOOTSCHAP
433.481 381.461
Kapitaal
103.678 103.678
Ingehouden winsten
326.256 277.692
Reserves
3.547 92
MINDERHEIDSBELANGEN
20.740 18.706
TOTAAL VERPLICHTINGEN
925.235 1.169.494
LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
370.078 460.735
Pensioenen en soortgelijke verplichtingen
243 243
Uitgestelde belastingverplichtingen
17 25.985 23.307
Financiële schulden
22 341.203 430.580
Afgeleide financiële instrumenten
22 2.647 6.605
KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN
555.157 708.759
Voorzieningen
24 2.032 2.364
Financiële schulden
22 435.284 552.047
Handelsschulden
25 54.455 55.398
Contractverplichtingen
26 12.302 44.889
Fiscale schulden
2.360 4.719
Sociale schulden, btw en overige belastingschulden
27 20.333 15.897
Overlopende rekeningen en overige te betalen bedragen
27 11.106 12.775
Voorschotten van joint ventures en geassocieerde deelnemingen
16 17.285 20.669
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.379.456 1.569.661
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
66 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizenden EUR)
TOELICHTINGEN 31/12/2025 31/12/2024
HERWERKT (*)
Bedrijfsresultaat
51.564 -81.063
Afschrijvingen.afwaarderingen en bijzondere waardeverminderingen op activa
6 & 7 4.914 95.366
Winsten/verliezen op de verkoop van activa
-14.846
Wijziging van voorzieningen en andere niet-uitbetaalde elementen
-357 -1.438
KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR WIJZIGING IN WERKKAPITAAL
EN BETAALDE BELASTINGEN
41.275 12.865
Wijziging in werkkapitaal
29 119.627 41.128
KASSTROOM VAN DE BEDRIJFSACTIVITEITEN VÓÓR BETAALDE BELASTINGEN
160.902 53.993
(Betaalde)/ontvangen belastingen
10 -3.365 962
NETTOKASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN
157.537 54.955
Aanschaffingen van immateriële activa, materiële vaste activa en overige investeringen
-311 -600
Verkopen van immateriële activa, materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
18.016 298
Terugbetaling kapitaal en leningen door joint ventures en geassocieerde ondernemingen (*)
16 16.190 21.832
Aanschaffingen, kapitaalinjecties en leningen aan joint ventures en geassocieerde (*)
ondernemingen
16 -10.939 -18.524
Ontvangen dividenden van joint ventures en geassocieerde ondernemingen
16 2.669 11.126
Ontvangen rente (*)
9 2.031 1.324
Verkoop van verbonden ondernemingen
259
NETTOKASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN (*)
27.656 15.716
Aangegane schulden
22 16.670 208.323
Terugbetaling leningen (*)
22 -222.528 -189.139
Opbrengsten uit kapitaalverhogingen onderschreven door de niet-controlerende belangen
1.567
Betaalde rente (*)
9 -37.365 -34.588
Betaalde bruto dividenden
-5.545
NETTOKASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN(*)
-241.656 -20.949
TOENAME OF AFNAME (-) VAN DE GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN
-56.463 49.721
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PERIODE
181.802 132.080
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE 125.339 181.802
* Het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het jaar eindigend op 31 december 2024 is aangepast om het effect van rente ten laste van joint ventures en geassocieerde ondernemin-
gen, evenals rente verschuldigd aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen, uit te sluiten, aangezien deze niet op kasbasis zijn afgewikkeld. Niet-betaalde maar wel opgebouwde
intresten op financiële verplichtingen werden eveneens uitgesloten.
De impact van de herwerking is als volgt:
31/12/2024
GEBUPLICEERD
31/12/2024
HERWERKT
VARIANTIE
Terugbetaling kapitaal en leningen door joint ventures en geassocieerde ondernemingen
22.948 21.832 -1.116
Aanschaffingen, kapitaalinjecties en leningen aan joint ventures en geassocieerde
ondernemingen
-24.032 -18.524 5.508
Ontvangen rente
6.832 1.324 -5.508
NETTOKASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN 16.832 15.716 -1.116
Terugbetaling leningen
-189.824 -189.139 685
Betaalde rente
-35.019 -34.588 431
NETTOKASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN -22.065 -20.949 1.116
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
67 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen
(in duizenden EUR)
KAPITAAL EN
UITGIFTE-
PREMIE
INGEHOUDEN
WINSTEN
RESERVES
IN VERBAND
MET DE
FUSIE
EIGEN
AANDELEN
RESERVE
RESERVES
IN VERBAND
MET WISSE
KOERS-
VERSCHILLEN
GECUMU-
LEERDE
ACTUARIËLE
WINSTEN EN
VERLIEZEN
RESERVE IN
VERBAND
MET FINAN-
CIËLE
AFDEKKINGEN
EIGEN
VERMOGEN
TOEREKEN-
BAAR AAN
DE EIGENAREN
VAN DE
VENNOOT-
SCHAP
MINDER-
HEIDS-
BELANGEN
TOTAAL
EIGEN
VERMOGEN
2025
Situatie
op 01/01/2025
103.678 153.958 124.869 -1.137 4.158 632 -4.698 381.461 18.706 400.167
Resultaat
van de periode
48.449 48.449 477 48.926
Andere elementen
van het glo-
baal resultaat
1.079 2.376 3.455 92 3.547
Globaal resultaat
van het boekjaar
48.449 1.079 2.376 51.905 569 52.474
Betaalde bruto
dividenden en an-
dere begunstigden
-117 -117
Prestatieaandelen
165 165 165
Overige wijzigingen
-49 -49 1.582 1.533
Transacties met
eigenaren van de
vennootschap
116 116 1.465 1.581
Veranderingen
in de periode
48.565 1.079 2.376 52.020 2.034 54.054
Situatie
op 31/12/2025
103.678 202.523 124.869 -1.137 5.237 632 -2.322 433.481 20.740 454.221
KAPITAAL EN
UITGIFTE-
PREMIE
INGEHOUDEN
WINSTEN
RESERVES
IN VERBAND
MET DE
FUSIE
EIGEN
AANDELEN
RESERVE
RESERVES
IN VERBAND
MET WISSE
KOERS-
VERSCHILLEN
GECUMU-
LEERDE
ACTUARIËLE
WINSTEN EN
VERLIEZEN
RESERVE IN
VERBAND
MET FINAN-
CIËLE
AFDEKKINGEN
EIGEN
VERMOGEN
TOEREKEN-
BAAR AAN
DE EIGENAREN
VAN DE
VENNOOT-
SCHAP
MINDER-
HEIDS-
BELANGEN
TOTAAL
EIGEN
VERMOGEN
2024
Situatie
op 01/01/2024
97.256 259.259 124.869 -1.137 3.753 631 165 484.798 16.877 501.675
Resultaat
over de periode
-93.704 -93.704 115 -93.589
Andere elementen
van het glo-
baal resultaat
418 -4.913 -4.495 -69 -4.564
Globaal resultaat
van het boekjaar
-93.704 418 -4.913 -98.199 46 -98.153
Uitgifte van aan-
delenkapitaal en
uitgiftepremie
6.421 6.421 6.421
Dividenden
-11.966 -11.966 -11.966
Prestatieaandelen
337 337 337
Verandering van ei-
gendomsbelangen
zonder wijziging
van zeggenschap
14 14 -14
Overige wijzigingen
18 -13 1 50 56 1.797 1.853
Transacties met
eigenaren van de
vennootschap
6.421 -11.597 -13 1 50 -5.138 1.783 -3.355
Veranderingen
in de periode
6.421 -105.301 405 1 -4.863 -103.337 1.829 -101.508
Situatie
op 31/12/2024
103.678 153.958 124.869 -1.137 4.158 632 -4.698 381.461 18.706 400.167
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
68 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Boekhoudkundige beginselen en
methoden
Algemene informatie
Immobel (“de Vennootschap”) is een in België opgerichte
vennootschap waarvan de aandelen openbaar worden ver
-
handeld op Euronext Brussel onder het symbool IMMO. De
jaarrekening van de Groep omvat de Vennootschap, haar
dochterondernemingen en het belang van de Groep in ge
-
associeerde ondernemingen en joint ventures (hierna “de
Groep”). De Groep is actief in de vastgoedontwikkeling en
heeft activiteiten
in België, Frankrijk, Luxemburg, Duitsland,
Polen, Spanje en het Verenigd Koninkrijk.
Verklaring van overeenstemming met de
IFRS
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld overeen-
komstig de IFRS (International Financial Reporting Standards)
zoals goedgekeurd in de Europese Unie.
De Raad van Bestuur
van de Vennootschap heeft de geconsolideerde jaarrekening
op 3 maart 2026 goedgekeurd voor publicatie.
Nieuwe of herziene normen en
interpretaties
Normen en interpretaties van toepassing voor de
jaarperiode beginnend op of na 1 januari 2025
Een aantal nieuwe standaarden en wijzigingen aan standaar-
den zijn van kracht voor boekjaren die beginnen na 1 januari
2025. De Groep heeft bij het opstellen van deze geconsoli-
deerde jaarrekening geen van de toekomstige nieuwe of ge-
wijzigde standaarden vervroegd toegepast.
De Groep is ook niet van plan om de nieuwe of gewijzig-
de standaarden vervroegd toe te passen en de impact van
de eerste toepassing zal naar verwachting niet materieel
zijn met uitzondering van IFRS 18, waarvoor de analyse
nog lopende is.
Wijzigingen in de classificatie en waardering van financiële
instrumenten - Wijzigingen in IFRS 9 en IFRS 7, gepubliceerd
op 30 mei 2024, zullen de diversiteit in de praktijk aanpakken
door de vereisten begrijpelijker en consistenter te maken. De
wijzigingen omvatten:
•
Verduidelijkingen over de classificatie van financiële activa
met milieu-, sociale en deugdelijk bestuur en soortgelijke
kenmerken (“ESG”) – ESG-gerelateerde kenmerken in le-
ningen kunnen van invloed zijn op de vraag of de leningen
worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs of
tegen reële waarde. Om mogelijke diversiteit in de praktijk
op te lossen, verduidelijken de wijzigingen hoe de contrac-
tuele kasstromen op dergelijke leningen moeten worden
beoordeeld.
•
Verduidelijkingen over de datum waarop een financieel
actief of een financiële verplichting niet langer worden
erkend. De IASB heeft ook besloten een optie in de waar-
deringsregels op te nemen in de standaard die een entiteit
in staat stelt, indien aan bepaalde criteria is voldaan, een
financiële verplichting reeds voor de afwikkelingsdatum
(“settlement date”) niet langer te erkennen.
De IASB heeft ook aanvullende toelichtingsvereisten inge-
voerd om de transparantie voor de gebruikers van de jaar-
rekening te vergroten met betrekking tot beleggingen in ei-
genvermogensinstrumenten die gewaardeerd worden aan
reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in
het niet-gerealiseerd resultaat en financiële instrumenten met
voorwaardelijke kenmerken, bijvoorbeeld kenmerken die zijn
gekoppeld aan ESG-gerelateerde doelstellingen.
De wijzigingen zijn van kracht voor boekjaren die beginnen
op of na 1 januari 2026, waarbij vervroegde toepassing is
toegestaan. Deze wijzigingen zijn door de EU goedgekeurd.
Contracten met betrekking tot natuurafhankelijke elektri-
citeit - Wijzigingen in IFRS 9 en IFRS 7, gepubliceerd op 18
december 2024, zullen entiteiten helpen om beter te rappor-
teren over de financiële effecten van natuurafhankelijke elek-
triciteitscontracten, die vaak zijn gestructureerd als stroomaf-
nameovereenkomsten (Power Purchase Agreements - PPA’s).
Natuurafhankelijke elektriciteitscontracten helpen entiteiten
om hun elektriciteitsvoorziening uit bronnen zoals wind- en
zonne-energie veilig te stellen. De hoeveelheid elektriciteit
die in het kader van deze contracten wordt opgewekt, kan
variëren op basis van oncontroleerbare factoren zoals weers-
omstandigheden. De huidige boekhoudkundige vereisten la-
ten mogelijk niet toe adequaat te rapporten over hoe deze
contracten de resultaten van een entiteit beïnvloeden
De wijzigingen omvatten:
•
verduidelijking van de toepassing van de vereisten voor
‘eigen gebruik’;
•
het toestaan van hedge accounting als deze contracten
worden gebruikt als afdekkingsinstrumenten; en
•
het toevoegen van nieuwe toelichtingsvereisten om ge-
bruikers van de jaarrekening in staat te stellen inzicht te
krijgen in het effect van deze contracten op de financiële
prestaties en kasstromen van een entiteit.
De wijzigingen zijn van kracht voor boekjaren die beginnen
op of na 1 januari 2026, waarbij vervroegde toepassing is
toegestaan. Deze wijzigingen zijn goedgekeurd door de EU.
Jaarlijkse verbeteringen Volume 11, gepubliceerd op 18 juli
2024, bevat verduidelijkingen, vereenvoudigingen, correcties
en wijzigingen die bedoeld zijn om de consistentie van ver-
schillende IFRS-standaarden te verbeteren.
De gewijzigde standaarden zijn:
• IFRS 1 Eerste toepassing van IFRS-standaarden;
•
IFRS 7 Financiële instrumenten: toelichtingen en de bij -
behorende richtlijnen voor de implementatie van IFRS 7;
• IFRS 9 Financiële instrumenten;
• IFRS 10 Geconsolideerde jaarrekening; en
• IAS 7 Kasstroomoverzicht.
De wijzigingen zijn van kracht voor boekjaren die beginnen
op of na 1 januari 2026, waarbij vervroegde toepassing is
toegestaan. Deze wijzigingen zijn door de EU goedgekeurd.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
69 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

IFRS 18 Presentatie en toelichting in de jaarrekening, gepu-
bliceerd op 9 april 2024, vervangt IAS 1 Presentatie van de
jaarrekening. De nieuwe standaard introduceert de volgende
belangrijke nieuwe vereisten:
• Entiteiten zijn verplicht om alle opbrengsten en kosten in
de winst-en-verliesrekening in vijf categorieën in te de-
len, namelijk de categorieën operationeel, investeringen,
financiering, beëindigde bedrijfsactiviteiten en inkom-
stenbelasting. Entiteiten zijn ook verplicht om een nieuw
gedefinieerd subtotaal ‘bedrijfswinst’ te presenteren. Het
nettoresultaat van entiteiten zal niet veranderen.
•
Door het management gedefinieerde prestatiemaatstaven
(“Management Performance Measures” of “MPM’s”) wor-
den in één enkele toelichting in de jaarrekening vermeld.
•
Er wordt uitgebreidere richtlijnen verstrekt over hoe infor-
matie in de jaarrekening moet worden gegroepeerd.
Bovendien moeten alle entiteiten het subtotaal van de be-
drijfswinst gebruiken als uitgangspunt voor het kasstroomo-
verzicht wanneer zij de operationele kasstromen volgens de
indirecte methode presenteren.
De standaard is van kracht voor boekjaren die beginnen op
of na 1 januari 2027, waarbij vervroegde toepassing is toe
-
gestaan. De standaard is nog niet door de EU goedgekeurd.
IFRS 19 Dochterondernemingen zonder publieke verant-
woordingsplicht: toelichtingen, gepubliceerd op 9 mei 2024,
en de wijzigingen, gepubliceerd op 21 augustus 2025, zullen
in aanmerking komende dochterondernemingen in staat stel-
len IFRS-standaarden toe te passen met beperkte toelichtings-
vereisten. Een dochteronderneming kan de nieuwe standaard
toepassen in haar geconsolideerde, afzonderlijke of individuele
jaarrekening, op voorwaarde dat op de rapporteringsdatum:
• zij geen publieke verantwoordingsplicht heeft; en
•
haar moederonderneming een geconsolideerde jaarreke-
ning opstelt volgens de IFRS-standaarden.
De standaard (en de wijzigingen daarop) is van kracht voor
boekjaren die beginnen op of na 1 januari 2027, waarbij ver-
vroegde toepassing is toegestaan. De standaard (en wijzigin-
gen) is nog niet door de EU goedgekeurd.
Omrekening naar een presentatievaluta welke deze is van
hyperinflatie-economie - Wijzigingen in IAS 21, gepubliceerd
op 13 november 2025, verduidelijken hoe entiteiten financië-
le overzichten moeten omrekenen van een niet-hyper inflatoi-
re valuta naar een hyper inflatoire valuta. Om de diversiteit in
de praktijk te verminderen en de bruikbaarheid van informatie
voor de gebruikers van de jaarrekening te verbeteren, verdui-
delijken de wijzigingen dat:
•
een entiteit met een niet-hyper inflatoire functionele valuta
de slotkoers op de laatste rapporteringsdatum gebruikt bij
het omrekenen van alle bedragen in de jaarrekening (in-
clusief vergelijkende cijfers) naar haar presentatievaluta; en
• een entiteit de slotkoers op de laatste rapporteringsdatum
gebruikt bij het omrekenen van alle bedragen (met uit-
zondering van vergelijkende cijfers) van een buitenlandse
activiteit met een niet-hyper inflatoire functionele valuta
en de algemene prijsindex toepast om de vergelijkende
cijfers aan te passen.
De wijzigingen zijn van kracht voor boekjaren die beginnen op
of na 1 januari 2027, waarbij vervroegde toepassing is toe-
gestaan. De standaard is nog niet door de EU goedgekeurd.
Het proces om de mogelijke impact van deze standaarden
en interpretaties op de geconsolideerde jaarrekening van de
Groep te bepalen, is nog aan de gang.
Lebeau, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
70

Consolidatieregels
De geconsolideerde jaarrekening omvat de jaarrekening van
de Vennootschap en haar dochterondernemingen, alsmede de
belangen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen
die verwerkt worden volgens de vermogensmutatiemethode.
Alle saldi, transacties, opbrengsten en kosten binnen de
Groep worden geëlimineerd. Er is een uitzondering voor de
ondernemingen die worden verwerkt volgens de vermogens-
mutatiemethode, waarbij de niet-gerealiseerde winsten en
niet-gerealiseerde verliezen op transacties worden geëlimi
-
neerd a rato van het belang van de investeerder in de deel-
neming, en alleen voor zover er geen aanwijzingen voor een
bijzondere waardevermindering zijn.
Dochterondernemingen
Dochterondernemingen zijn ondernemingen waarover de
Groep zeggenschap heeft. controle wordt verkregen wan
-
neer de Groep:
• macht heeft over de deelneming;
•
is blootgesteld aan of rechten heeft op veranderlijke op-
brengsten uit hoofde van haar betrokkenheid bij de deel-
neming; en
•
over de mogelijkheid beschikt om haar opbrengsten via
haar macht te beïnvloeden.
De Groep beoordeelt opnieuw of ze al dan niet zeggenschap
uitoefent over een deelneming indien feiten en omstandighe-
den aangeven dat er lopende wijzigingen zijn in een of meer
van de drie hiervoor genoemde elementen van zeggenschap.
Belang zonder zeggenschap
Het aandeel van belangen zonder zeggenschap wordt bij eerste opna-
me gewaardeerd tegen hun proportionele aandeel in de identificeer-
bare nettoactiva van de overgenomen partij op de overnamedatum.
Wijzigingen in het belang van de Groep in een dochteronder-
neming die niet tot verlies van zeggenschap leiden, worden
verwerkt als eigenvermogenstransacties.
Belangen in deelnemingen die verwerkt worden volgens de
vermogensmutatiemethode
De belangen van de Groep in deelnemingen die verwerkt
worden volgens de vermogensmutatiemethode omvatten
belangen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen.
Een joint venture is een contractuele overeenkomst waarbij
de Groep en een of meer partijen overeenkomen een econo-
mische activiteit te ondernemen onder gezamenlijke zeggen-
schap en waarbij de Groep rechten heeft op de nettoactiva
van de overeenkomst, in plaats van rechten op haar activa en
verplichtingen voor haar passiva.
Geassocieerde ondernemingen zijn entiteiten waarop de
Groep invloed van betekenis heeft door haar deelname aan
hun financiële en operationele beleidsbeslissingen. Ze zijn
geen dochterondernemingen of joint ventures van de Groep.
Er wordt verondersteld invloed van betekenis te zijn als de
Groep direct of indirect 20% of meer maar minder dan 50%
van de stemrechten heeft.
Volgens de vermogensmutatiemethode wordt de investering
in een joint venture aanvankelijk opgenomen tegen kostprijs.
De boekwaarde van de investering wordt aangepast om wij-
zigingen op te nemen in het aandeel van de Groep in de net-
toactiva van de joint venture sinds de overnamedatum. Good-
will met betrekking tot de joint venture wordt opgenomen in
de boekwaarde van de investering en wordt niet afzonderlijk
op bijzondere waardevermindering getoetst.
Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen groter
is dan haar belang in een volgens de vermogensmutatieme-
thode verwerkte deelneming, wordt de boekwaarde van dat
belang tot nul afgeboekt en wordt de opname van toekom-
stige verliezen beëindigd, tenzij de Groep een verplichting
heeft of betalingen heeft verricht namens de deelneming. In
dat geval wordt de negatieve investering in volgens de ver-
mogensmutatiemethode verwerkte deelnemingen in minde-
ring gebracht op andere componenten van het belang van
de investeerder in de volgens de vermogensmutatiemethode
verwerkte deelneming (leningen aan volgens de vermogens-
mutatiemethode verwerkte deelnemingen).
Het belang in een volgens de vermogensmutatiemethode ver-
werkte deelneming omvat, voor dit doel, de boekwaarde van
de investering volgens de vermogensmutatiemethode en an-
dere langetermijnbelangen. In wezen maken deze deel uit van
de netto-investering van de entiteit in de joint venture. Als
de negatieve investering in volgens de vermogensmutatieme-
thode verwerkte deelnemingen groter is dan het belang van
de investeerder, wordt een verplichting opgenomen voor het
nettobedrag. De Groep maakt deze afweging op projectbasis.
Bedrijfscombinaties en goodwill
De Vennootschap verwerkt bedrijfscombinaties volgens de
overnamemethode wanneer de overgenomen reeks activitei-
ten en activa voldoet aan de definitie van een bedrijf en de
zeggenschap wordt overgedragen aan de Groep. Om te be-
palen of een bepaalde reeks activiteiten en activa een bedrijf
is, beoordeelt de Groep of de overgenomen reeks activa en
activiteiten ten minste een middel en een substantieel proces
omvat en of de overgenomen reeks het vermogen heeft om
producten te produceren.
De Vennootschap heeft de mogelijkheid om een “concentratie-
test” toe te passen die een vereenvoudigde beoordeling mogelijk
maakt van de vraag of een overgenomen reeks activiteiten en
activa geen bedrijf is. Aan de optionele concentratietest is vol-
daan indien vrijwel de gehele reële waarde van de verworven
bruto-activa geconcentreerd is in één enkel identificeerbaar ac-
tief of in één enkele groep soortgelijke identificeerbare activa.
De bij de overname overgedragen vergoeding wordt, net
als de identificeerbare verworven nettoactiva, doorgaans
gewaardeerd tegen reële waarde. Eventuele goodwill wordt
jaarlijks op bijzondere waardevermindering getoetst. Elke
winst op een voordelige aankoop wordt onmiddellijk in de
geconsolideerde winst- en verliesrekening opgenomen. Trans-
actiekosten worden als kosten opgenomen wanneer ze wor-
den gemaakt, tenzij ze verband houden met de uitgifte van
obligaties of aandelen.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
71 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De overgedragen vergoeding omvat geen bedragen die ver-
band houden met de afwikkeling van reeds bestaande rela-
ties. Dergelijke bedragen worden doorgaans in de geconsoli-
deerde winst-en-verliesrekening opgenomen.
Opstelling en presentatie van de
jaarrekening
De geconsolideerde jaarrekening wordt gepresenteerd in
duizenden EUR.
Ze wordt opgesteld op basis van de historische kostprijs, be-
halve voor sommige financiële instrumenten die tegen reële
waarde worden gewaardeerd, zoals uiteengezet in de hierna
volgende grondslagen voor financiële verslaggeving.
Vreemde valuta
Omrekening van de jaarrekening van buitenlandse
activiteiten
De activa en passiva van buitenlandse activiteiten, met inbe-
grip van goodwill en aanpassingen naar de reële waarde die
voortvloeien uit een overname, worden in euro omgerekend
tegen de wisselkoersen op de verslagdatum. De opbrengsten
en kosten van buitenlandse activiteiten worden in euro omge-
rekend tegen de wisselkoersen op de data van de transacties.
De hieruit voortvloeiende omrekeningsverschillen worden
opgenomen in overige gerealiseerde en niet-gerealiseerde
resultaten en gecumuleerd in het eigen vermogen onder
“omrekeningsverschillen”, tenzij het omrekeningsverschil
wordt toegerekend aan het aandeel van belangen zonder
zeggenschap.
Wanneer een buitenlandse activiteit geheel of gedeeltelijk
wordt afgestoten zodat de zeggenschap, invloed van bete
-
kenis of gezamenlijke zeggenschap verloren gaat, wordt het
cumulatieve bedrag in de omrekeningsreserve met betrekking
tot die buitenlandse activiteit naar de geconsolideerde winst-
en verliesrekening overgeboekt als deel van de winst of het
verlies bij de afstoting.
Indien de Groep een deel van haar belang in een dochter-
onderneming afstoot maar de zeggenschap behoudt, wordt
het desbetreffende deel van het cumulatieve bedrag opnieuw
toegerekend aan het aandeel van belangen zonder zeggen-
schap. Wanneer de Groep slechts een deel van een joint ven-
ture of geassocieerde onderneming afstoot en daarbij invloed
van betekenis of gezamenlijke zeggenschap behoudt, wordt
het desbetreffende deel van het cumulatieve bedrag naar de
geconsolideerde winst- en verliesrekening overgeboekt.
Transacties in vreemde valuta
Transacties worden omgerekend in de respectieve functio-
nele valuta van de Groep tegen de wisselkoers die geldt op
de transactiedatum. Op de verslagdatum worden monetaire
activa en passiva omgerekend tegen de wisselkoersen op de
balansdatum. Winsten of verliezen als gevolg van deze omre-
kening worden als financieel resultaat geboekt.
Brouck’R, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
72 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Financieringskosten
Financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de
aankoop, bouw of productie van een in aanmerking komend ac-
tief worden geactiveerd als onderdeel van de kostprijs van dat
actief. De kapitalisatie begint wanneer uitgaven voor het actief
worden gedaan, financieringskosten worden gemaakt en de ac -
tiviteiten die nodig zijn om het actief gereed te maken voor het
beoogde gebruik of de verkoop ervan, worden uitgevoerd. Voor
specifieke projectfinancieringen bestaat het bedrag dat in aan-
merking komt voor kapitalisatie uit de werkelijke financierings-
kosten die voor die financieringen zijn gemaakt, verminderd met
eventuele beleggingsopbrengsten uit de tijdelijke belegging van
die middelen. Voor algemene financieringen wordt een kapitalisa-
tievoet toegepast op de uitgaven voor het actief. Deze voet komt
overeen met het gewogen gemiddelde van de financieringskos-
ten op de algemene financieringen van de Groep die tijdens de
periode uitstaan, met uitzondering van financieringen die speci-
fiek zijn aangegaan voor een in aanmerking komend actief.
De kapitalisatie wordt voortgezet terwijl de noodzakelijke
activiteiten worden uitgevoerd en wordt opgeschort tijdens
langere periodes waarin de actieve ontwikkeling wordt onder-
broken. De kapitalisatie eindigt wanneer alle activiteiten die
nodig zijn om het actief gereed te maken voor het beoogde
gebruik of de verkoop ervan, zijn voltooid. Voor voorraden is
dit doorgaans het moment waarop ze klaar zijn voor verkoop.
Alle andere financieringskosten worden opgenomen in winst
of verlies in de periode waarin ze zijn gemaakt.
Immateriële activa
Immateriële activa worden in de balans opgenomen als het
waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische
voordelen die aan de activa kunnen worden toegerekend naar
de entiteit zullen vloeien en als de kosten van de activa be-
trouwbaar kunnen worden bepaald.
Immateriële activa worden gewaardeerd tegen kostprijs ver-
minderd met de geaccumuleerde afschrijvingen en eventuele
bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Immateriële activa worden lineair afgeschreven op basis van
de beste schatting van hun gebruiksduur van 3 tot 5 jaar. De
afschrijvingsperiode en -methode worden op elke verslagda-
tum beoordeeld.
Materiële vaste activa
Materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs
verminderd met geaccumuleerde afschrijvingen en eventue-
le bijzondere waardeverminderingsverliezen. Materiële vaste
activa worden pro rata temporis lineair afgeschreven over hun
gebruiksduur. De gebruiksduur is als volgt vastgesteld:
• gebouwen: 20 tot 50 jaar,
• meubilair en uitrusting: 3 tot 10 jaar,
•
installaties, complexen, machines en specifieke uitrusting:
5 tot 20 jaar.
Terreinen hebben een onbeperkte gebruiksduur en worden
derhalve niet afgeschreven.
Latere uitgaven in verband met materiële vaste activa worden
alleen geactiveerd als het waarschijnlijk is dat de toekomstige
economische voordelen met betrekking tot de post naar de
entiteit zullen vloeien en als de kostprijs van de post betrouw-
baar kan worden bepaald.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen in verband met projecten (terreinen en/
of [een deel van] gebouwen) in België, Frankrijk en Luxemburg
zijn vastgoed dat wordt aangehouden om huuropbrengsten,
een waardestijging of beide te realiseren en niet voor gebruik
in de productie of de levering van goederen of diensten of
voor bestuurlijke doeleinden dan wel verkoop in het kader van
de normale bedrijfsvoering. Ze hebben voornamelijk betrek-
king op gebouwen die zijn aangekocht om te worden heront-
wikkeld en die tot het begin van de ontwikkeling aan derden
in lease worden gegeven.
Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen kostprijs,
verminderd met geaccumuleerde afschrijvingen en eventuele
geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Vastgoedbeleggingen worden afgeschreven over de periode
tussen de verwervingsdatum en de datum waarop de her-
ontwikkeling begint. Het actief wordt afgeschreven tot zijn
restwaarde. De restwaarde vertegenwoordigt het bedrag dat
de Groep bereid zou zijn te betalen voor het actief, zowel
vanuit een markt- als een projectgedreven perspectief, als de
herontwikkeling vandaag zou beginnen.
Dit weerspiegelt de waardering die de Groep toekent aan het
vastgoed aan het begin van de ontwikkelingsfase, rekening
houdend met alle relevante overwegingen op het gebied
van vastgoedontwikkeling. De gebruiksduur wordt gedefi
-
nieerd als de periode waarin het onroerend goed verhuurd
blijft en dus nog niet beschikbaar is voor herontwikkeling.
Op de datum waarop de herontwikkeling aanvangt, wordt de
vastgoedbelegging naar de voorraden overgeboekt tegen de
boekwaarde op dat moment.
Leaseovereenkomsten
Als lessee
Met betrekking tot alle leaseovereenkomsten waarbij de
Groep de lessee is, zal een leaseverplichting (d.w.z. een ver-
plichting om leasebetalingen te doen) worden opgenomen,
alsook een met een gebruiksrecht overeenstemmend actief
(d.w.z. een actief dat het recht vertegenwoordigt om het on-
derliggende actief gedurende de leaseperiode te gebruiken),
behalve voor leaseovereenkomsten van korte duur (gedefini-
eerd als leaseovereenkomsten met een leaseperiode van 12
maanden of minder) en leaseovereenkomsten voor activa met
een lage waarde (zoals tablets en personal computers, klein
kantoormeubilair en telefoons). Voor deze leaseovereenkom-
sten neemt de Groep de leasebetalingen lineair op als be-
drijfskosten over de leaseperiode, tenzij een andere systema-
tische methode meer representatief is voor het tijdspatroon
waarin de economische voordelen van de geleasede activa
worden verbruikt.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
73 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De geleasede activa van de Groep betreffen voornamelijk
gebouwen en transportmiddelen. De met een gebruiksrecht
overeenstemmende activa worden afzonderlijk gepresenteerd
in het geconsolideerde overzicht van de financiële toestand
en de leaseverplichtingen worden opgenomen als onderdeel
van de financiële schuld.
Het met een gebruiksrecht overeenstemmend actief wordt
bij eerste opname gewaardeerd tegen het bedrag van de
leaseverplichting plus eventuele initiële directe kosten die de
lessee maakt. Er kunnen ook aanpassingen nodig zijn voor
lease-incentives, betalingen bij of voor aanvang en herstel- of
soortgelijke verplichtingen.
Sommige leaseovereenkomsten bevatten zowel lease- als
niet-leasecomponenten. Deze niet-leasecomponenten hou-
den meestal verband met facilitaire dienstverlening voor
kantoren en onderhouds- en herstelcontracten voor motor-
voertuigen. De Groep heeft ervoor gekozen haar leaseover-
eenkomsten voor kantoren niet te splitsen in lease- en
niet-leasecomponenten, maar deze contracten te verwerken
als één enkele leasecomponent. Voor haar andere leaseover-
eenkomsten worden de leasecomponenten gesplitst in hun
lease- en niet-leasecomponenten op basis van hun relatieve
op zichzelf staande prijzen.
Na aanvang van de lease wordt het met een gebruiks-
recht overeenstemmende actief gewaardeerd volgens het
kostprijsmodel.
Volgens het kostprijsmodel wordt een met een gebruiksrecht
overeenstemmend actief gewaardeerd tegen kostprijs vermin-
derd met geaccumuleerde afschrijvingen en geaccumuleerde
bijzondere waardeverminderingen. Met een gebruiksrecht
overeenstemmende activa worden afgeschreven over de
leaseperiode of de gebruiksduur van het onderliggende actief,
afhankelijk van welke het kortste is.
De Groep past IAS 36 toe om te bepalen of een met een ge-
bruiksrecht overeenstemmend actief een bijzondere waarde-
vermindering heeft ondergaan en verwerkt elk geïdentificeerd
bijzonder waardeverminderingsverlies zoals beschreven in het
hoofdstuk ‘Voornaamste oordelen en voornaamste bronnen
van schattingsonzekerheden’.
De leaseverplichting wordt bij eerste opname gewaardeerd
tegen de contante waarde van de over de leaseperiode ver-
schuldigde leasebetalingen, gedisconteerd tegen de impliciete
rentevoet van de leaseovereenkomst indien deze op eenvou-
dige wijze kan worden bepaald. Als die rentevoet niet op een-
voudige wijze kan worden bepaald, gebruikt de Groep haar
marginale rentevoet.
De leaseverplichting wordt na eerste opname geherwaar-
deerd om veranderingen weer te geven in:
•
de leaseperiode (met gebruikmaking van een herziene dis-
conteringsvoet);
•
de beoordeling van een aankoopoptie (met gebruikmaking
van een herziene disconteringsvoet);
• de bedragen die naar verwachting zullen moeten worden
betaald uit hoofde van restwaardegaranties (bij gebruik
van een ongewijzigde disconteringsvoet); of
• toekomstige leasebetalingen als gevolg van een wijziging in
een index die of een percentage dat wordt gebruikt om die
betalingen te bepalen (bij een ongewijzigde disconteringsvoet).
De herwaarderingen worden behandeld als aanpassingen aan
het met een gebruiksrecht overeenstemmende actief.
Als lessor
De Groep sluit leaseovereenkomsten als lessor voor haar vast-
goedbeleggingen. Deze hebben voornamelijk betrekking op
gebouwen die zijn aangekocht om te worden herontwikkeld
en die tot het begin van de ontwikkeling in lease worden ge-
geven. Deze contracten worden geclassificeerd als operati-
onele leases.
Huurinkomsten uit operationele leases worden lineair opgeno-
men over de looptijd van de desbetreffende leaseovereenkomst.
Voor elke leaseovereenkomst beoordeelt de Groep of het con-
tract zowel lease- als niet-leasecomponenten bevat. Als een
contract beide componenten bevat, wordt de transactieprijs
toegerekend aan elke component op basis van hun relatieve op
zichzelf staande verkoopprijzen. Als de op zichzelf staande ver-
koopprijzen niet direct waarneembaar zijn, gebruikt de Groep
haar beste schatting om de toerekening te bepalen.
Héros, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
74 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Financiële instrumenten
Financiële activa en financiële verplichtingen worden in de
balans van de Groep opgenomen wanneer de Groep partij
wordt bij de contractuele bepalingen van het instrument.
Classificatie en waardering van financiële instrumenten
Financiële activa en financiële verplichtingen worden bij eer-
ste opname gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekos-
ten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving
of uitgifte van financiële activa en financiële verplichtingen
(anders dan financiële activa en financiële verplichtingen ge-
waardeerd tegen reële waarde met verwerking van waarde-
veranderingen in winst of verlies) worden bij eerste opname,
naargelang het geval, toegevoegd aan of afgetrokken van de
reële waarde van de financiële activa of financiële verplich-
tingen. Transactiekosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen
aan de verwerving van financiële activa of financiële verplich-
tingen gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van
waardeveranderingen in winst of verlies, worden onmiddellijk
in de geconsolideerde winst-en-verliesrekening opgenomen.
De financiële activa omvatten de beleggingen in eigenver-
mogensinstrumenten gewaardeerd tegen reële waarde met
verwerking van waardeveranderingen in winst of verlies, le-
ningen aan verbonden partijen, vorderingen met inbegrip van
handelsvorderingen en andere vorderingen, derivaten, geld-
middelen en kasequivalenten.
Handelsvorderingen en schuldbewijzen worden de eerste keer
opgenomen wanneer ze worden gecreëerd. De aankoop of ver-
koop van een niet-afgeleid financieel actief volgens standaard-
marktconventies wordt opgenomen op de transactiedatum.
Financiële activa – schuldinstrumenten
Alle opgenomen financiële activa worden na eerste opname in
hun geheel gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs of reële
waarde, afhankelijk van de classificatie van de financiële activa.
Schuldinstrumenten die aan de volgende voorwaarden vol-
doen, worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamor-
tiseerde kostprijs:
•
Het financieel actief wordt aangehouden binnen een
bedrijfsmodel dat erop gericht is financiële activa aan te
houden om contractuele kasstromen te ontvangen; en
•
De contractvoorwaarden van het financiële actief geven
op bepaalde data aanleiding tot kasstromen die uitsluitend
aflossingen en rentebetalingen op het uitstaande hoofds-
ombedrag betreffen.
Schuldinstrumenten omvatten:
•
Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde on-
dernemingen die tegen geamortiseerde kostprijs worden
gewaardeerd;
•
Handels- en overige vorderingen die tegen geamortiseerde
kostprijs worden gewaardeerd.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten en direct
opvraagbare deposito’s, alsmede andere kortlopende, uiterst
liquide beleggingen die binnen negentig dagen na de datum
van verwerving vervallen en die onmiddellijk kunnen worden
omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag bekend is en die
geen materieel risico van waardeverandering in zich dragen. Re -
kening-courantkredieten bij banken worden opgenomen onder
schulden en gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.
Financiële activa – beleggingen in
eigenvermogensinstrumenten
Bij de eerste opname worden alle beleggingen in eigenver-
mogensinstrumenten gewaardeerd tegen reële waarde met
verwerking van waardeveranderingen in winst of verlies,
tenzij de entiteit een onherroepelijke keuze maakt om het
instrument te waarderen tegen reële waarde met verwer
-
king van waardeveranderingen in de overige onderdelen van
het totaalresultaat (alleen mogelijk indien niet aangehouden
voor handelsdoeleinden). Na de eerste opname worden ze
gewaardeerd tegen de reële waarde, waarbij de winsten en
verliezen als gevolg van wijzigingen in de reële waarde in de
winst-en-verliesrekening worden opgenomen.
Geamortiseerde kostprijs en effectieve-rentemethode
De effectieve-rentemethode is een methode om de geamor-
tiseerde kostprijs van een schuldinstrument te berekenen
en de interestopbrengsten toe te rekenen aan de desbetref-
fende periode.
Voor andere financiële instrumenten dan verworven of gecre -
eerde financiële activa met verminderde kredietwaardigheid is
de effectieve rentevoet de rentevoet die de verwachte toe-
komstige kasontvangsten (met inbegrip van alle betaalde of
ontvangen provisies en vergoedingen die integraal deel uitma-
ken van de effectieve rentevoet, transactiekosten en overige
premies of kortingen), exclusief verwachte kredietverliezen,
tijdens de verwachte looptijd van het schuldinstrument exact
disconteert tot de brutoboekwaarde van het schuldinstru-
ment bij eerste opname.
De geamortiseerde kostprijs van een financieel actief is het
bedrag waartegen het financieel actief bij eerste opname
wordt gewaardeerd, verminderd met de hoofdsomaflossin
-
gen en vermeerderd met de volgens de effectieve-renteme-
thode bepaalde cumulatieve amortisatie van het eventuele
verschil tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag, en
aangepast voor een eventuele voorziening voor verliezen. An-
derzijds is de brutoboekwaarde van een financieel actief de
geamortiseerde kostprijs van een financieel actief vóór aan-
passing voor een eventuele voorziening voor verliezen.
Afgeleide financiële instrumenten en hedge-transacties
De Groep heeft ervoor gekozen de vereisten voor hedge
accounting van IFRS 9 Financiële instrumenten toe te pas
-
sen wanneer het hedge-instrument en de gehedgede positie
overeenstemmen op basis van een beoordeling van de effec-
tiviteit van de hedge.
Het effectieve deel van veranderingen in de reële waarde
van derivaten en andere in aanmerking komende hedge-in
-
strumenten die als kasstroom-hedges worden aangemerkt
en kwalificeren, wordt opgenomen in de overige onderdelen
van het totaalresultaat en gecumuleerd onder de rubriek kas-
stroom-hedgereserve.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
75 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Wanneer de gehedgede verwachte transactie vervolgens leidt
tot de opname van een niet-financieel actief zoals een voor-
raad, worden het in de hedgereserve geaccumuleerde bedrag
en de kosten van de hedgereserve direct opgenomen in de
initiële kostprijs van het niet-financiële actief wanneer dit in
de balans wordt opgenomen.
Voor alle andere gehedgede verwachte transacties worden
het in de hedgereserve geaccumuleerde bedrag en de kosten
van de hedgereserve naar de winst of het verlies geherclassi-
ficeerd in dezelfde periode of perioden waarin de gehedgede
verwachte toekomstige kasstromen de winst of het verlies
beïnvloeden.
De winst of het verlies met betrekking tot het niet-effectieve
deel wordt onmiddellijk in de geconsolideerde winst- en ver-
liesrekening opgenomen.
Bijzondere waardevermindering van financiële activa
Met betrekking tot de bijzondere waardevermindering van
financiële activa en contractactiva wordt een model van ver-
wachte kredietverliezen toegepast. Krachtens dat model moet
de Groep op elke verslagdatum verwachte kredietverliezen en
wijzigingen in die verwachte kredietverliezen verwerken om
de wijzigingen in het kredietrisico sinds de eerste opname
van de financiële activa weer te geven. Meer bepaald wor
-
den de volgende activa opgenomen in de consolidatiekring
voor de toetsing op bijzondere waardevermindering voor de
Groep: 1) handelsvorderingen; 2) kortlopende en langlopende
overige vorderingen en leningen aan verbonden partijen; 3)
contractactiva; 4) geldmiddelen en kasequivalenten.
IFRS 9 schrijft voor dat de Groep de waarde van de voorzie-
ningen voor verliezen op een financieel instrument bepaalt op
een bedrag dat gelijk is aan de tijdens de looptijd verwach-
te kredietverliezen indien het aan het financiële instrument
verbonden kredietrisico sinds de eerste opname significant is
toegenomen. Anderzijds geldt dat indien het kredietrisico op
een financieel instrument sinds de eerste opname niet signi-
ficant is toegenomen, de Groep de waarde van de voorzienin-
gen voor verliezen op dat financiële instrument moet bepalen
op een bedrag dat gelijk is aan de binnen de twaalf maanden
verwachte kredietverliezen.
De Groep maakt gebruik van een vereenvoudigde methode
voor de verwerking van handels- en andere vorderingen en
contractactiva en boekt de voorzieningen voor verliezen als
tijdens de looptijd verwachte kredietverliezen. Dit zijn de
verwachte tekorten in de contractuele kasstromen, rekening
houdend met de kans op wanbetaling op enig moment tijdens
de looptijd van het financiële instrument. Bij de berekening
maakt de Groep gebruik van haar historische ervaring, ex
-
terne indicatoren en toekomstgerichte informatie om de ver-
wachte kredietverliezen te berekenen aan de hand van een
voorzieningenmatrix.
Het verwachte kredietverlies wordt voor elk financieel actief en
elk contractactief op individuele basis beoordeeld en is in het
algemeen niet materieel, aangezien een fysiek actief als onder-
pand (garantie) kan worden beschouwd bij de beoordeling van
het verwachte kredietverlies. De handelsvorderingen betref-
fen voornamelijk vorderingen op klanten voor de verkoop van
wooneenheden in aanbouw. Voorschotten aan geassocieerde
ondernemingen en joint ventures weerspiegelen financiële
bijdragen voor ontwikkelingsprojecten. Contractactiva vloeien
voort uit de waardering van opbrengsten voorafgaand aan ge-
plande facturen naar rato van de voortgang van het project.
Niet langer in de balans opnemen van financiële activa
De Groep neemt een financieel actief niet langer in de balans
op wanneer, en slechts wanneer, de contractuele rechten op
de kasstromen uit het actief aflopen of wanneer ze het finan-
ciële actief en nagenoeg alle risico’s en voordelen van eigen-
dom van het actief aan een andere partij overdraagt.
Indien de Groep nagenoeg alle risico’s en voordelen van ei-
gendom noch overdraagt, noch behoudt, en de zeggenschap
over het overgedragen actief behoudt, neemt de Groep haar
behouden belang in het actief en een daarmee samenhangen-
de verplichting voor bedragen die ze mogelijk moet betalen,
op. Indien de Groep nagenoeg alle risico’s en voordelen van
eigendom van een overgedragen financieel actief behoudt,
blijft ze het financiële actief opnemen en neemt ze ook een
lening tegen onderpand voor de ontvangen opbrengsten op.
Wanneer een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd
financieel actief niet langer in de balans wordt opgenomen,
wordt het verschil tussen de boekwaarde van het actief en
de som van de ontvangen en te ontvangen vergoeding in de
geconsolideerde winst-en-verliesrekening opgenomen.
Financiële verplichtingen
Alle financiële verplichtingen van de Groep worden na eerste
opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis
van de effectieve-rentemethode.
Rentedragende bankleningen en voorschotten in reke-
ning-courant worden opgenomen tegen het bedrag van de
verkregen contanten, na aftrek van eventuele transactiekos-
ten. Na de eerste opname worden ze gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs. Elk verschil tussen de ontvangen
vergoeding en de aflossingswaarde wordt opgenomen in de
opbrengsten over de periode van de lening met behulp van
de effectieve rentevoet.
De Groep neemt een financiële verplichting niet langer in
de balans op wanneer de contractuele verplichtingen nage-
komen of ontbonden worden, dan wel aflopen. De Groep
neemt een financiële verplichting ook niet langer in de ba
-
lans op wanneer de voorwaarden ervan worden gewijzigd
en de kasstromen van de gewijzigde verplichting wezenlijk
anders zijn, in welk geval een nieuwe financiële verplichting
op basis van de gewijzigde voorwaarden tegen reële waarde
wordt opgenomen.
Bij het niet langer opnemen van een financiële verplichting
wordt het verschil tussen de boekwaarde van de financiële
verplichting die is gedelgd en de betaalde vergoeding (met
inbegrip van eventueel overgedragen activa in natura of aan-
gegane verplichtingen) in de geconsolideerde winst-en-ver-
liesrekening opgenomen.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
76 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Eigen vermogen
Emissiekosten die rechtstreeks aan een eigenvermogenstrans-
actie kunnen worden toegerekend, worden in mindering ge -
bracht op het eigen vermogen. Bijgevolg worden kapitaalver-
hogingen geboekt tegen de ontvangen opbrengsten, na aftrek
van de emissiekosten en na belastingen.
Bij de inkoop van aandelen die als eigen vermogen zijn opge-
nomen, wordt het bedrag van de betaalde vergoeding, met
inbegrip van de rechtstreeks toerekenbare kosten, in minde-
ring gebracht op het eigen vermogen. Ingekochte aandelen
worden geclassificeerd als ingekochte eigen aandelen en op-
genomen in de reserve voor ingekochte eigen aandelen. Wan-
neer ingekochte eigen aandelen vervolgens worden verkocht
of opnieuw worden uitgegeven, wordt het ontvangen bedrag
opgenomen als een verhoging van het eigen vermogen en
wordt het daaruit voortvloeiende overschot of tekort op de
transactie opgenomen in ingehouden winsten.
Kasstromen
Operationele activiteiten zijn de belangrijkste inkomsten ge-
nererende activiteiten die geen investerings- of financierings-
activiteiten zijn. Aankopen en verkopen van projecten door
middel van de aankoop of verkoop van activa of aandelen,
die in wezen gelijkwaardig zijn aan een activa-deal, worden
beschouwd als operationele activiteiten en worden gepre
-
senteerd als onderdeel van de kasstromen uit operationele
activiteiten, ongeacht of het project is geclassificeerd on
-
der voorraden.
Investeringsactiviteiten zijn de verwerving en vervreemding
van vaste activa en andere investeringen die niet in kasequi-
valenten zijn vervat.
Financieringsactiviteiten zijn activiteiten die resulteren in wij-
zigingen in de grootte en de samenstelling van het gestort
kapitaal en het vreemd vermogen van de entiteit. Alle betaal-
de rente wordt gepresenteerd onder financieringsactiviteiten,
zelfs als deze is geactiveerd als financieringskosten.
Îlot Saint-Roch, Nijvel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
77 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Voorraden
Voorraden worden gewaardeerd tegen kostprijs of netto rea-
liseerbare waarde, afhankelijk van welke lager is. De netto re-
aliseerbare waarde is de geschatte verkoopprijs in de norma-
le gang van zaken, verminderd met de geschatte kosten van
voltooiing (inclusief toekomstige financieringskosten) en de
geschatte kosten die nodig zijn om de verkoop te realiseren.
De kostprijs van voorraden omvat de aanschafkosten en kos-
ten die direct aan de aanschaf kunnen worden toegerekend.
Voor afgewerkte goederen en werk in uitvoering omvat de
kostprijs directe kosten en een deel van de productieover
-
head zonder administratie-, verkoop- en advertentiekosten.
Financieringskosten worden geactiveerd als onderdeel van
de kostprijs van voorraden. Dit omvat rente op leningen die
specifiek zijn aangegaan met het doel om het kwalificerende
actief te verkrijgen (specifieke leningen, d.w.z. “projectfinan-
ciering”) en de kosten van andere leningen die hadden kun-
nen worden terugbetaald als er geen uitgaven voor het actief
waren gedaan (algemene leningen, zoals “bedrijfs”- en “obliga-
tie”-financiering). De kapitalisatie van rente wordt opgeschort
tijdens langere perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt
onderbroken en de kapitalisatie stopt wanneer de activiteiten
die nodig zijn om het actief voor te bereiden op het beoogde
gebruik of de verkoop ervan, substantieel zijn voltooid.
De projecten in voorraad zijn onderworpen aan haalbaar-
heidsstudies om hun netto realiseerbare waarde te bepalen.
Elke verslagperiode voeren projectmanagers een beoordeling
uit van de aannames die zijn gebruikt om de netto realiseer-
bare waarde te beoordelen en deze bij te werken op basis
van de meest recente marktgegevens. Voor residentiële pro-
jecten omvat dit het maken van aannames over verwachte
verkoopprijzen en kosten van voltooiing (waarvan resterende
bouwkosten een belangrijk element zijn). Voor kantoorpro-
jecten omvat het het schatten van verkoopprijzen op basis
van belangrijke parameters zoals verwachte exit yields en
huurniveaus, onder andere op basis van aannames van gere-
nommeerde makelaars en economische onderzoeksbureaus,
evenals het schatten van de kosten van voltooiing (waarvan
resterende bouwkosten een belangrijk element zijn). Daar-
naast houdt het uitvoerend management rekening met
transactie-elementen die voortkomen uit lopende onderhan-
delingen voor potentiële verkopen. Als onderdeel van deze
beoordelingen wordt ook de onderliggende projecttypologie
herzien; deze kan tijdens het ontwerp- en vergunningsproces
worden aangepast als reactie op de veranderende marktom-
standigheden.
Elke waardevermindering op voorraden tot de netto rea-
liseerbare waarde wordt opgenomen als een uitgave in de
periode waarin de waardevermindering plaatsvindt en wordt
afzonderlijk gepresenteerd in de geconsolideerde winst- en
verliesrekening binnen “Waardevermindering op voorraden”.
Een eerdere waardevermindering op voorraden tot hun netto
realiseerbare waarde wordt teruggedraaid als de netto rea-
liseerbare waarde vervolgens stijgt. Het bedrag van de te-
rugdraaiing is beperkt tot het bedrag van de oorspronkelijke
waardevermindering, zodat de nieuwe boekwaarde de laagste
is van de kostprijs en de herziene netto realiseerbare waarde.
Terugdraaiingen van eerdere waardeverminderingen worden
in geconsolideerde winst-en-verliesrekening opgenomen in de
periode waarin de terugdraaiing plaatsvindt.
In het algemeen wordt Immobel beschouwd als de opdracht-
gever, aangezien de Groep de controle behoudt over de le-
vering van de primaire dienst, met inbegrip van de integratie
van uitbestede activiteiten. Immobel blijft ook verantwoordelijk
voor de prijszetting en de contractuele voorwaarden in haar
hoedanigheid van projecteigenaar. De uitbesteding heeft enkel
betrekking op de uitvoering van werken en heeft geen invloed
op de positie van Immobel als de partij die de belangrijkste
risico’s en opbrengsten draagt in verband met de projecten.
Isala, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
78 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Voorzieningen
Voorzieningen worden opgenomen wanneer de Groep een huidige (wettelijke of feitelijke) verplichting heeft als gevolg van
een gebeurtenis in het verleden, het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen vereist zal zijn om de verplichting af te
wikkelen en een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het bedrag van de verplichting.
Het bedrag dat als voorziening is opgenomen, is de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplich-
ting zo nodig af te wikkelen.
Voorwaardelijke verplichtingen en voorwaardelijke activa
Voorwaardelijke verplichtingen worden niet opgenomen als voorzieningen. Ze worden vermeld in de toelichting als een uit-
stroom van middelen mogelijk maar niet waarschijnlijk is, op voorwaarde dat het bijbehorende risico niet onwaarschijnlijk is.
Voorwaardelijke activa worden niet in de jaarrekening opgenomen.
Personeelsbeloningen
Vergoedingen na uitdiensttreding
De Groep heeft een toegezegd-pensioenregeling en een toegezegde-bijdrageregeling.
Toegezegde-bijdrageregeling
Bijdragen aan deze pensioenregelingen worden opgenomen als een last in de winst-en-verliesrekening naarmate de gerela-
teerde prestaties worden verricht.
Toegezegd-pensioenregeling
Voor zulke regeling worden de kosten van de desbetreffende verplichtingen bepaald aan de hand van de “projected unit cre-
dit”-methode, waarbij de contante waarden op de verslagdatum worden berekend.
Het in de balans opgenomen bedrag vertegenwoordigt de contante waarde van het geschatte bedrag van toekomstige uit-
keringen die werknemers hebben verdiend in ruil voor hun diensten in de lopende en voorgaande perioden, verminderd met
de reële waarde van fondsbeleggingen. Elk actief dat uit deze berekening voortvloeit is beperkt tot de contante waarde van
mogelijke terugbetalingen aan de Groep of verlagingen van toekomstige bijdragen aan de regeling.
Actuariële winsten en verliezen worden rechtstreeks opgenomen in de andere elementen van de gerealiseerde en niet-gereali-
seerde resultaten en geaccumuleerd in een afzonderlijke reserve binnen het eigen vermogen. Deze geaccumuleerde actuariële
winsten en verliezen worden vervolgens nooit naar winst of verlies overgeboekt.
Bonussen
De bonussen voor werknemers en leidinggevenden zijn gebaseerd op doelstellingen die verband houden met belangrijke finan-
ciële indicatoren. De geschatte waarde van de bonussen wordt opgenomen als een last in het jaar waarop ze betrekking hebben.
Op aandelen gebaseerde vergoedingen
Het Performance Share Plan (PSP) 2020-2022 kent kosteloos aandelen toe op basis van prestatiecriteria die jaarlijks door de
Raad van Bestuur worden vastgesteld. Het onvoorwaardelijk worden van de aandelen is afhankelijk van het behalen van vooraf
vastgestelde doelen, met een maximale toewijzing van 100%. Er worden geen dividenden toegekend gedurende de drie jaar
voorafgaand aan het definitieve onvoorwaardelijk worden.
Het Long-Term Incentive (LTI) Plan biedt langetermijnbeloningen voor in aanmerking komende leidinggevenden, met een
deel toegewezen in aandelen die over meerdere jaren onvoorwaardelijk worden. Het LTI Plan 2024-2026, goedgekeurd in
april 2024, koppelt het onvoorwaardelijk worden aan financiële (rendement op eigen vermogen) en niet-financiële (klant- en
werknemerstevredenheid, duurzaamheid) prestaties over drie jaar. De Raad beoordeelt de resultaten en bepaalt uitbetalingen
tussen 0% en 150% van de beoogde toewijzing.
Lebeau, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
79 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Bedrijfsopbrengsten
De opbrengsten van de Groep zijn voornamelijk afkomstig van
vastgoedontwikkelingsactiviteiten.
Overeenkomstig IFRS 15 worden opbrengsten opgenomen wan-
neer de klant de zeggenschap verwerft over de verkochte goe-
deren of diensten voor een bedrag dat overeenstemt met wat de
entiteit verwacht te ontvangen voor die goederen of diensten.
De belangrijkste categorieën verkoopcontracten die door de
Groep worden gebruikt, omvatten:
Verkoop van kantoorgebouwen
Overeenkomstig IFRS 15 beoordeelt Immobel voor kantoor-
projecten geval per geval:
•
of de overeenkomst, het contract of de transactie voldoet
aan de definitie van een contract met een klant, rekening
houdend met de waarschijnlijkheid dat de Groep de ver-
goeding waarop ze recht heeft, zal innen;
•
of in een overeenkomst de verkoop van de grond, de ont-
wikkeling en de commercialisatie onderscheiden presta-
tieverplichtingen vormen;
•
of de opbrengsten voor elke verplichting onderhevig zijn
aan een geleidelijke overdracht van zeggenschap, met
name voor projecten die kunnen voldoen aan het derde
criterium van IFRS 15.35 (“Prestaties die een specifiek
actief creëren en aanleiding geven tot een afdwingbaar
recht op betaling voor reeds verrichte prestaties”), en in
de tijd moeten worden verwerkt.
De betalingsvoorwaarden voor de verkoop van kantoren wor-
den bedongen en vastgelegd in de individuele contracten.
Verkoop van residentiële projecten
Voor residentiële projecten wordt bij de analyse een onder -
scheid gemaakt tussen enerzijds opbrengsten uit contracten
waarvoor de contractuele bepalingen en de juridische context
(wet-Breyne in België of gelijkwaardig in Luxemburg, Frank-
rijk en Duitsland) een geleidelijke overdracht van zeggenschap
over het actief aan de koper in de loop van de bouw vastleg-
gen, en anderzijds andere opbrengsten die gelinkt zijn aan
contracten met klanten waarvoor de zeggenschap op een
bepaald moment wordt overgedragen.
Voor projecten voor wooneenheden wordt, zoals in België en
Luxemburg bij wet is bepaald, de eigendom van een woon-
eenheid geleidelijk aan de koper overgedragen tijdens de
bouwperiode, zodat de opbrengsten in de tijd worden ver
-
werkt voor residentieel vastgoed wanneer de prestaties van
de entiteit geen actief creëren met een alternatief gebruik
voor de entiteit en de entiteit een afdwingbaar recht heeft
op betaling voor de prestaties die tot dan toe zijn geleverd.
Opbrengsten (zonder onderscheid tussen “grond” en “ont-
wikkeling”) worden in de tijd verwerkt voor elk residentieel
project op basis van de voortgang van de werken, gemeten
aan de hand van de gemaakte en begrote kosten.
De Groep erkent opbrengsten in Polen wanneer aan de
prestatieverplichting is voldaan. Aan de prestatieverplichting
wordt geacht te zijn voldaan wanneer het onroerend goed is
overgedragen aan de koper, hetgeen gebeurt op basis van
een acceptatieprotocol dat door de partijen is ondertekend
na voltooiing van het bouwproces van het onroerend goed en
het verkrijgen van een gebruiksvergunning, en op voorwaarde
dat de koper 100% van de aankoopprijs van het onroerend
goed heeft betaald. Contracten afgesloten binnen deze op-
brengstengroep bevatten geen variabel vergoedingselement.
Bovendien bevatten de afgesloten contracten naar de mening
van de Groep geen significant financieringselement. Daarom
neemt de Groep, als algemene regel, geen vorderingen of an-
dere contracttegoeden op met betrekking tot deze opbreng-
stengroep. Contractverplichtingen geven de door klanten
betaalde voorschotten weer.
Overige verkopen van residentiële projecten
Er kunnen andere soorten verkoop plaatsvinden, zoals de
blokverkoop van een project, hotel, commerciële ruimte enz.
Zulke transacties worden derhalve van geval tot geval geana-
lyseerd volgens een aanpak die vergelijkbaar is met die welke
voor de regelingen voor kantoorprojecten is beschreven.
Verkavelingen
Voor dit segment worden de verkoopopbrengsten opgeno-
men wanneer het actief wordt overgedragen bij het verlijden
van de notariële akte.
De opbrengsten van de verkoop van een project worden bru-
to opgenomen (verkoopprijs en verkoopkosten), ongeacht de
structuur van de transactie (aandelentransactie/activatrans-
actie). Afstotingen van dochterondernemingen die zich toe-
leggen op een project en die geen bedrijfsactiviteit bevatten,
worden beschouwd als onderdeel van de normale activiteiten
van de Groep en worden daarom opgenomen in de omzet en
de kostprijs van de omzet (IFRS 15). Bij afstoting van zulke
dochteronderneming worden dezelfde grondslagen voor fi
-
nanciële verslaggeving toegepast met betrekking tot het tijd-
stip van opbrengstverantwoording als hierboven beschreven.
De methode van juridische eigendom heeft geen invloed op
de opname van de marge, maar wel op de presentatie ervan,
die zal verschillen naargelang het gaat om:
• direct vastgoed, dochteronderneming: de resultaten wor-
den opgenomen onder omzet en kostprijs van de omzet,
ongeacht de juridische eigendomsstructuur van het actief;
• joint ventures: wanneer een partnerschap aanleiding geeft
tot gezamenlijke zeggenschap over nettoactiva, neemt de
Vennootschap, overeenkomstig IFRS 11, een investering op
voor haar belang in de joint venture en doet ze dit via de
vermogensmutatiemethode (IAS 28). Het resultaat van de
verkoop van vastgoed binnen een joint venture wordt der
-
halve gepresenteerd in de rubriek “Aandeel in de winst of het
verlies van joint ventures en geassocieerde ondernemingen”.
Wanneer de Groep zeggenschap verliest over een dochteron-
derneming die geen bedrijfsactiviteit omvat zoals gedefinieerd
in IFRS 3 en een investering behoudt (gedeeltelijke verkoop
van een vennootschap betrokken bij een project), wordt de
transactie behandeld als een transactie tussen een investeer-
der en zijn geassocieerde onderneming of joint venture en
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
80 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

wordt de winst of het verlies alleen in het bedrijfsresultaat
opgenomen voor het aandeel daarin van de belangen van
niet-verbonden investeerders in de geassocieerde onderne-
ming of joint venture. Indien een downstreamtransactie tot
een verlies leidt, wordt geen deel van het verlies geëlimineerd
voor zover hieruit een vermindering van de opbrengstwaarde
of een bijzondere waardevermindering van het te verkopen of
in te brengen actief blijkt.
Belastingen
De winstbelasting voor het jaar omvat over de verslagperiode
verschuldigde en verrekenbare belastingen en latente belas-
tingen. Over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare
winstbelastingen en latente winstbelastingen worden in de
geconsolideerde winst-en-verliesrekening opgenomen, tenzij
ze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen
vermogen of in de overige gerealiseerde en niet-gerealiseerde
resultaten worden opgenomen, in welk geval ze ook in het
eigen vermogen of in de overige gerealiseerde en niet-gerea-
liseerde resultaten worden opgenomen.
Over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare be-
lasting is het bedrag van verschuldigde (of terug te vorderen)
winstbelastingen op de winst (of het verlies) van het lopende
jaar en omvat alle aanpassingen van de belastinglasten van
voorgaande jaren.
Latente belastingen worden opgenomen volgens de
winst-en-verliesrekeningmethode, waarbij latente belastin
-
gen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de
boekwaarde van activa en passiva in de geconsolideerde re-
keningen en hun fiscale boekwaarde.
Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor alle
belastbare tijdelijke verschillen.
Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor
niet-gecompenseerde fiscale verliezen en voor verrekenbare
tijdelijke verschillen indien het waarschijnlijk is dat er toekom-
stige belastbare winsten beschikbaar zullen zijn waarmee ze
kunnen worden verrekend. Latente belastingvorderingen wor-
den op elke verslagdatum opnieuw beoordeeld.
Voornaamste oordelen en voornaamste bronnen van
schattingsonzekerheden
Bij de opstelling van deze geconsolideerde jaarrekening heeft
het uitvoerend management oordelen gevormd en schattin -
gen gemaakt die van invloed zijn op de toepassing van de
door de Groep gehanteerde grondslagen voor financiële
verslaggeving en de gerapporteerde bedragen van activa,
verplichtingen, opbrengsten en kosten. De werkelijke resul-
taten kunnen afwijken van deze schattingen. Schattingen
en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend
herzien. Herzieningen van schattingen worden prospec
-
tief opgenomen.
Projecten in voorraad worden onderworpen aan haalbaar-
heidsstudies om hun opbrengstwaarde te bepalen, terwijl
vastgoedbeleggingen en investeringen in joint ventures en
geassocieerde ondernemingen worden getest op bijzondere
waardeverminderingen door hun boekwaarde te vergelijken
met hun realiseerbare waarde. Elke verslagperiode beoorde-
len de projectmanagers de veronderstellingen die gebruikt
worden om de opbrengstwaarde en de realiseerbare waarde
te bepalen en actualiseren ze deze op basis van de meest
recente marktgegevens. Voor residentiële projecten omvat dit
de verwachte verkoopprijzen en de bouwkosten. Voor kan-
toorprojecten omvat dit de verwachte exit yields en huurni-
veaus op basis van aannames van gerenommeerde makelaars
en economische onderzoeksbureaus, evenals de bouwkosten.
Daarnaast houdt het uitvoerend management rekening met
transactie-elementen die voortkomen uit lopende onderhan-
delingen voor potentiële verkopen.
Als gevolg van deze waardering per 31 december 2024 is
een bijzondere waardevermindering van 5,8 miljoen EUR
opgenomen voor de projecten in Frankrijk onder vastgoed
-
beleggingen (zie toelichting 15), 86,1 miljoen EUR voorna-
melijk voor de projecten in België, Luxemburg, Duitsland en
Frankrijk onder voorraden (zie toelichting 18) en 7,4 miljoen
EUR voor de projecten in België en Luxemburg onder inves-
teringen verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode (zie
toelichting 16).
De aard van de gecumuleerde waarde-aanpassing kan als
volgt worden samengevat:
•
stopzetting van het project Proximus Towers (België) en het
project Arquebusier (Luxemburg): 58,5 miljoen EUR;
•
verkoop van niet-strategische verkavelingen in Frankrijk in
het licht van de exit uit de lokale residentiële markt: 11,2
miljoen EUR;
•
aanpassing van de realiseerbare waarde op residentieel
project Eden (Frankfurt) op basis van bijgewerkte marktge -
gevens: 10,2 miljoen EUR;
•
aanpassing van de realiseerbare waarde van kantoorpro-
jecten in Frankrijk en België op basis van geactualiseerde
marktgegevens: 12,0 miljoen EUR.
In 2025 werd een extra bijzondere waardevermindering van
1,7 miljoen EUR geboekt op een Frans project.
De onzekerheid over de verwachte exit yield voor kantoor-
projecten vormt een risico op een mogelijke toekomstige
bijzondere waardevermindering of waardevermindering op
voorraden. Als het verwachte rendement op de verkoop van
kantoorprojecten 0,5% hoger zou zijn dan het rendement dat
aan het eind van het jaar werd gebruikt, zou dit een potentiële
bijzondere waardevermindering van voorraden, vastgoedbe-
leggingen en/of deelnemingen verwerkt volgens de vermo-
gensmutatiemethode betekenen van 34 miljoen EUR (ervan
uitgaande dat de huurniveaus ongewijzigd blijven).
Het risico op bijzondere waardevermindering voor residen-
tiële projecten wordt als laag beschouwd en met een eerder
beperkte impact. Dit is dankzij de bevoorrechte ligging van
de activa in grote Europese steden, met de meeste activa
in België – een markt die de afgelopen jaren veerkrachtig is
gebleken en over het algemeen minder volatiel is. Bovendien
is de blootstelling van de Vennootschap aan meer volatiele
markten beperkt, wat extra stabiliteit geeft aan de residentiële
portefeuille.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
81 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De Vennootschap merkt op dat de marktwaarde van haar
eigen vermogen per 31 december 2025 €240 miljoen be
-
droeg, tegenover een boekwaarde van €454 miljoen, wat
neerkomt op een korting van 47%. Op 3 maart 2026 was de
marktwaarde gestegen tot €249 miljoen, waardoor de korting
daalde tot 45%.
De Groep benadrukt dat alle projecten voortdurend worden
beoordeeld en dat alle noodzakelijke bijzondere waardever
-
minderingen worden geboekt in overeenstemming met de gel-
dende waarderingsgrondslagen. De Vennootschap merkt ook
op dat veel vastgoedbedrijven momenteel worden verhandeld
tegen een korting op de boekwaarde van hun eigen vermogen.
De opbrengsten van de verkoop van een project worden
bruto opgenomen (opbrengsten en kostprijs van de omzet),
ongeacht de structuur van de transactie (aandelentransactie/
activatransactie). Afstotingen van dochterondernemingen die
zich toeleggen op een project, worden derhalve beschouwd
als onderdeel van de normale bedrijfsactiviteiten van de
Groep en worden daarom opgenomen als opbrengsten en
kostprijs van de omzet op het moment van de afstoting. De
presentatie houdt rekening met de specifieke kenmerken van
de sector en de activiteit van de Groep.
Eind december 2019 werd de Vennootschap in kennis gesteld
van twee beslissingen van de Belgische Raad van State in een
erfenisdossier betreffende de aankoop van percelen grond in
2007 van de Université Libre de Bruxelles. In 2014 werden
alle nodige bouwvergunningen verkregen voor de ontwik-
keling van een woonproject op het betrokken terrein door
een joint venture tussen de Vennootschap en haar partner
Thomas & Piron. De uitspraak van de Raad van State in 2019
leidde echter tot de nietigverklaring van de in 2014 verkregen
bouwvergunningen wegens het ontbreken van een vooraf-
gaande verkavelingsvergunning toen de grond in 2007 van
de Université Libre de Bruxelles werd gekocht.
De kopers van de betrokken appartementen werden bij de
aankoop van hun eenheid naar behoren geïnformeerd over
de lopende juridische procedure bij de Raad van State en hun
koopakte voorziet in het recht om onder bepaalde omstan-
digheden de annulering van de verkoop van hun eenheid te
vragen, onder meer indien de betrokken bouwvergunningen
niet binnen de contractuele termijn worden geregulariseerd.
Voornoemde situatie komt in aanmerking voor regularisatie
en op de datum van het onderhavige zijn de Vennootschap
en haar partner Thomas & Piron bezig met de regularisatie.
Bovendien verwachten ze niet dat de financiële gevolgen van
een dergelijk ontbindingsrecht de financiële toestand van de
partners bij de joint venture wezenlijk zullen beïnvloeden.
Gesegmenteerde informatie
Een segment is een te onderscheiden onderdeel van de
Groep dat opbrengsten en kosten genereert.
De bedrijfsresultaten worden regelmatig door het uitvoerend
management geëvalueerd om de prestaties van de verschillende
segmenten te toetsen aan de strategische doelstellingen, plan-
nen en budgetten. In dit verband heeft de Raad van Bestuur
ervoor gekozen de bedrijfsresultaten per land op te volgen.
The Commodore, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
82 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening (in duizenden EUR)
1. Operationeel segment: financiële informatie per geografisch segment
De segmentrapportering wordt opgesteld op basis van de operationele segmenten die door de Raad van Bestuur worden
gebruikt om de financiële prestaties van de Groep te volgen: het betreft de geografische segmenten (per land). De keuze van
de Raad van Bestuur om zich te concentreren op geografische segmenten in plaats van op andere mogelijke operationele seg-
menten is ingegeven door de kenmerken van de lokale markten (klanten, product, regelgeving, cultuur, lokaal netwerk, politieke
omgeving enz.) als zijnde de belangrijkste zakelijke drijfveren.
De kernactiviteit van de Groep, vastgoedontwikkeling, wordt uitgeoefend in België, Luxemburg, Frankrijk, Duitsland, Polen,
Spanje en het Verenigd Koninkrijk.
De uitsplitsing van de omzet per land hangt af van het land waar de activiteit wordt uitgeoefend.
In de externe IFRS-jaarrekening worden joint ventures en geassocieerde deelnemingen verwerkt volgens de vermogensmuta-
tiemethode, conform IFRS 11 en IAS 28.
In overeenstemming met IFRS 8 hanteert de Groep voor segmentrapportering een interne rapporteringsvisie die aansluit bij de
wijze waarop het management de prestaties van de Groep opvolgt. In deze interne visie worden zowel joint ventures als geas-
socieerde deelnemingen proportioneel voorgesteld, op basis van het aangehouden eigendomspercentage. Deze proportionele
voorstelling is uitsluitend bedoeld voor management- en segmentdoeleinden en heeft geen impact op het geconsolideerde
eigen vermogen of resultaat van de Groep.
In de externe IFRS-rapportering worden voorschotten en aandeelhoudersleningen aan joint ventures en geassocieerde deel-
nemingen nominaal opgenomen als vorderingen. Eventuele negatieve equity pick-ups worden verwerkt via de waardering van
de deelneming en, indien van toepassing, via afzonderlijke waardeverminderingen op de vorderingen.
In de interne proportionele rapportering worden:
•
voorschotten en aandeelhoudersleningen pro rata het eigendomspercentage geëlimineerd om dubbele telling van intra-
groepsposities te vermijden;
•
het proportionele deel van de schulden van joint ventures en geassocieerde deelnemingen ten aanzien van andere aan-
deelhouders opgenomen aan de passiefzijde.
Bijgevolg wordt enkel het deel van de vordering en de corresponderende schuld dat economisch toerekenbaar is aan het belang
van de Groep geëlimineerd als intragroepspositie. Het resterende saldo aan vorderingen en schulden blijft zichtbaar in de interne
rapportering, aangezien dit economisch overeenstemt met het aandeel van de andere aandeelhouder(s) en derhalve geen intra -
groepspositie vormt. Negatieve equity pick-ups worden in de interne visie niet toegevoegd aan of verrekend met de vorderingen.
De Groep beoordeelt periodiek of verschillen tussen het eigendomspercentage en het economisch belang aanleiding geven
tot een heroverweging van de consolidatiemethode. Op balansdatum zijn er geen materiële gevallen van disproportionele
aandeelhoudersfinanciering die zouden leiden tot een afwijkende beoordeling van gezamenlijke zeggenschap of invloed, zoals
bedoeld in IFRS 11 en IFRS 12.
Ter verduidelijking, het verschil tussen de gepubliceerde jaarrekening en de interne weergave is dat alle geassocieerde onderne-
mingen en joint ventures die in de gepubliceerde jaarrekening volgens de vermogensmutatiemethode worden geconsolideerd, in
de interne weergave volgens de proportionele methode worden geconsolideerd, waarbij een vennootschap haar aandeel in de
activa, verplichtingen, opbrengsten en kosten van een joint venture en geassocieerde deelneming opneemt in overeenstemming
met haar eigendomspercentage. Merk op dat de Vennootschap de term “externe weergave” kan gebruiken wanneer het verwijst
naar de gepubliceerde jaarrekening.
Îlot Saint-Roch, Nijvel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
83

Overzicht van de geconsolideerde gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten (interne weergave)
Verkorte geconsolideerde winst-en-verliesrekening (interne weergave)
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 456.379 445.449 Omzet 408.614 415.773 Huurinkomsten 18.323 20.762 Overige bedrijfsopbrengsten 29.442 8.914 BEDRIJFSKOSTEN -384.147 -517.255 Kostprijs van de omzet -351.108 -388.060 Afwaardering van voorraden -1.668 -93.615 Bijzondere waardevermindering van vastgoedbeleggingen -5.807 Administratiekosten -31.370 -29.773 BEDRIJFSRESULTAAT 72.232 -71.806 VERKOOP VAN VERBONDEN ONDERNEMINGEN 175 259 Winst (verlies) op de verkoop van dochterondernemingen 175 259 RESULTAAT VOOR FINANCIEEL RESULTAAT EN BELASTINGEN 72.407 -71.547 Renteopbrengsten 4.749 4.735 Rentelasten -24.345 -26.746 Overige financiële opbrengsten / kosten -842 2.906 FINANCIEEL RESULTAAT -20.439 -19.106 RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 51.968 -90.653 Belastingen -3.042 -2.936 RESULTAAT VAN DE PERIODE 48.926 -93.589 Aandeel van de minderheidsbelangen 477 115 AANDEEL TOE TE SCHRIJVEN AAN AANDEELHOUDERS VAN DE VENNOOTSCHAP 48.449 -93.704
Analyse van opbrengsten en bedrijfsresultaat per geografisch segment (interne weergave)
EUR (‘000) OPBRENGSTEN 31/12/2025 RESULTAAT VOOR FINANCIEEL RESULTAAT EN BELASTINGEN 31/12/2025 OPBRENGSTEN 31/12/2024 RESULTAAT VOOR FINANCIEEL RESULTAAT EN BELASTINGEN 31/12/2024 België 209.889 54.628 151.483 -35.617 Luxemburg 55.804 7.391 62.102 -11.190 Frankrijk 113.560 9.260 70.312 -17.824 Duitsland 12.662 -504 13.659 -10.136 Polen 16.699 2.015 117.943 2.496 Spanje -351 -158 Verenigd Koninkrijk -32 274 882 TOTAAL GECONSOLIDEERD 408.614 72.407 415.773 -71.547
De geografische uitsplitsing van de opbrengsten, opgesteld in overeenstemming met de IFRS-vereisten, is te vinden in toe-
lichting 2 (Opbrengsten).
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
84 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Verkort geconsolideerd overzicht van de financiële toestand (interne weergave)
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 VASTE ACTIVA 218.652 215.260 Immateriële en materiële vaste activa 3.518 4.530 Activa opgenomen als gebruiksrecht 6.917 8.175 Vastgoedbeleggingen 109.684 118.710 Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen 65.471 54.172 Uitgestelde belastingvorderingen 26.850 24.130 Overige vaste activa 6.212 5.542 VLOTTENDE ACTIVA 1.587.428 1.734.635 Voorraden 1 305 680 1.386.769 Handelsvorderingen 37 803 38.131 Contractactiva 18 241 20.895 Fiscale vorderingen en overige vlottende activa 57 350 56.569 Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen 16 180 22.961 Geldmiddelen en kasequivalenten 152.173 209.310 TOTAAL ACTIVA 1.806.080 1.949.895
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EUR (‘000) 454.221 400.167 TOTAAL VERPLICHTINGEN 1.351.859 1.549.728 LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN 593.766 585.725 Financiële schulden 560.675 551.735 Uitgestelde belastingschulden 29.371 25.812 Overige langlopende verplichtingen 3.720 8.177 KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN 758.093 964.004 Financiële schulden 515.433 698.134 Handelsschulden 72.321 70.270 Contract verplichtingen 37.875 57.818 Fiscale schulden en overige kortlopende verplichtingen 123.137 127.181 Voorschotten van joint ventures en geassocieerde ondernemingen 9.326 10.601 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.806.080 1.949.895
The Muse, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
85
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Analyse van activa en passiva per geografisch segment (interne weergave)
PER 31 DECEMBER 2025
ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE EUR (‘000) VASTE ACTIVA VAN DE SEGMENTEN VLOTTENDE ACTIVA VAN DE SEGMENTEN NIET- TOEGEREKEN-DE ELEMENTEN1 GECONSOLIDEERD België 45.858 889.583 935.441 Luxemburg 27.211 220.679 247.890 Frankrijk 33.666 148.331 181.997 Duitsland 97.786 97.786 Polen 28 48.117 48.145 Spanje 15.948 24.786 40.734 Verenigd Koninkrijk 62.880 5.500 68.380 Niet-toegerekende elementen1 185.707 185.707 TOTAAL ACTIVA 185.591 1.434.782 185.707 1.806.080
ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE EUR (‘000) VERPLICHTINGEN VAN DE SEGMENTEN NIET- TOEGEREKEN-DE ELEMENTEN¹ GECONSOLIDEERD België 948.601 948.601 Luxemburg 120.301 120.301 Frankrijk 105.860 105.860 Duitsland 46.391 46.391 Polen 42.509 42.509 Spanje 5.101 5.101 Verenigd Koninkrijk 47.950 47.950 Niet-toegerekende elementen1 35.146 35.146 TOTAAL VERPLICHTINGEN 1.316.713 35.146 1.351.859
1 Niet-toegerekende elementen: Activa: Latente belastingvorderingen – Overige vaste activa – Overige vlottende financiële activa – Geldmiddelen en kasequivalenten – Verplichtingen:
Verplichtingen uit hoofde van personeelsbeloningen – Voorzieningen – Latente belastingverplichtingen – Afgeleide financiële instrumenten.
The Frame, Luxemburg (Luxemburg)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
86 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

PER 31 DECEMBER 2024
ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE EUR (‘000) VASTE ACTIVA VAN DE SEGMENTEN VLOTTENDE ACTIVA VAN DE SEGMENTEN NIET- TOEGEREKEN-DE ELEMENTEN1 GECONSOLIDEERD België 46.471 866.084 912.555 Luxemburg 20.559 224.062 244.621 Frankrijk 32.998 234.837 267.835 Duitsland 1 110.262 110.263 Polen 2.596 59.265 61.861 Spanje 13.510 24.346 37.856 Verenigd Koninkrijk 69.453 4.683 74.136 Niet-toegerekende elementen1 240.768 240.768 TOTAAL ACTIVA 185.588 1.523.539 240.768 1.949.895
ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE EUR (‘000) VERPLICHTINGEN VAN DE SEGMENTEN NIET- TOEGEREKEN-DE ELEMENTEN¹ GECONSOLIDEERD België 1.042.277 1.042.277 Luxemburg 129.344 129.344 Frankrijk 160.189 160.189 Duitsland 50.248 50.248 Polen 70.042 70.042 Spanje 5.469 5.469 Verenigd Koninkrijk 55.774 55.774 Niet-toegerekende elementen1 36.385 36.385 TOTAAL VERPLICHTINGEN 1.513.343 36.385 1.549.728
De geografische uitsplitsing van activa en passiva werd herzien om bepaalde technische effecten van de consolidatie te verwij-
deren die geen economische betekenis hebben op segmentniveau. De vergelijkende cijfers zijn dienovereenkomstig aangepast
om de consistentie in de presentatie van de verschillende verslagperioden te waarborgen.
1 Niet-toegerekende elementen: Activa: Latente belastingvorderingen – Overige vaste activa – Overige vlottende financiële activa – Geldmiddelen en kasequivalenten – Verplichtingen:
Verplichtingen uit hoofde van personeelsbeloningen – Voorzieningen – Latente belastingverplichtingen – Afgeleide financiële instrumenten.
Saint-Antoine, Parijs (Frankrijk)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
87 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Zoals vereist door IFRS 8, geven de onderstaande tabellen een analyse van de activa en passiva per geografisch segment voor
de externe weergave:
PER 31 DECEMBER 2025
ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE EUR (‘000) VASTE ACTIVA VAN DE SEGMENTEN VLOTTENDE ACTIVA VAN DE SEGMENTEN NIET- TOEGEREKEN-DE ELEMENTEN1 GECONSOLIDEERD België 195.270 466.579 661.849 Luxemburg 26.916 217.705 244.621 Frankrijk 41.898 121.881 163.779 Duitsland 97.786 97.786 Polen 28 3.856 3.884 Spanje 35.246 5.232 40.478 Verenigd Koninkrijk 17.949 1.702 19.651 Niet-toegerekende elementen1 147.408 147.408 TOTAAL ACTIVA 317.307 914.741 147.408 1.379.456
ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE EUR (‘000) VERPLICHTINGEN VAN DE SEGMENTEN NIET- TOEGEREKEN-DE ELEMENTEN¹ GECONSOLIDEERD België 649.861 649.861 Luxemburg 110.127 110.127 Frankrijk 83.751 83.751 Duitsland 46.391 46.391 Polen 1.503 1.503 Spanje 4.270 4.270 Verenigd Koninkrijk 943 943 Niet-toegerekende elementen1 28.389 28.389 TOTAAL VERPLICHTINGEN 896.846 28.389 925.235
1 Niet-toegerekende elementen: Activa: Latente belastingvorderingen – Overige vaste activa – Overige vlottende financiële activa – Geldmiddelen en kasequivalenten – Verplichtingen:
Verplichtingen uit hoofde van personeelsbeloningen – Voorzieningen – Latente belastingverplichtingen – Afgeleide financiële instrumenten.
The Muse, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
88
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

PER 31 DECEMBER 2024
ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE EUR (‘000) VASTE ACTIVA VAN DE SEGMENTEN VLOTTENDE ACTIVA VAN DE SEGMENTEN NIET- TOEGEREKEN-DE ELEMENTEN1 GECONSOLIDEERD België 188.035 489.381 677.416 Luxemburg 22.574 221.268 243.842 Frankrijk 44.538 211.322 255.860 Duitsland 110.262 110.262 Polen 2.596 17.184 19.780 Spanje 32.880 4.509 37.389 Verenigd Koninkrijk 22.049 2.265 24.314 Niet-toegerekende elementen1 200.798 200.798 TOTAAL ACTIVA 312.672 1.056.191 200.798 1.569.661
ELEMENTEN VAN DE FINANCIËLE POSITIE EUR (‘000) VERPLICHTINGEN VAN DE SEGMENTEN NIET- TOEGEREKEN-DE ELEMENTEN¹ CONSOLIDATED België 792.760 792.760 Luxemburg 124.780 124.780 Frankrijk 136.207 136.207 Duitsland 50.249 50.249 Polen 27.648 27.648 Spanje 4.372 4.372 Verenigd Koninkrijk 958 958 Niet-toegerekende elementen1 32.520 32.520 TOTAAL VERPLICHTINGEN 1.136.974 32.520 1.169.494
1 Niet-toegerekende elementen: Activa: Latente belastingvorderingen – Overige vaste activa – Overige vlottende financiële activa – Geldmiddelen en kasequivalenten – Verplichtingen:
Verplichtingen uit hoofde van personeelsbeloningen – Voorzieningen – Latente belastingverplichtingen – Afgeleide financiële instrumenten.
Brouck’R, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
89 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Om een beeld te krijgen van de omvang van de portefeuille van projecten in ontwikkeling per geografisch segment, moeten
zowel de voorraden als de vastgoedbeleggingen in aanmerking worden genomen, aangezien deze laatste vastgoed bevatten
dat wordt verhuurd aan derden en is verworven met het oog op herontwikkeling.
Kruisanalyse van voorraden en vastgoedbeleggingen per type project en per geografisch segment (interne weergave)
VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN EUR (‘000) KANTOREN RESIDENTIEEL VERKAVELING 31/12/2025 België 437.964 327.046 55.608 820.618 Luxemburg 26.304 185.849 212.153 Frankrijk 167.007 1.355 168.362 Duitsland 91.088 91.088 Polen 43.427 368 43.795 Spanje 23.376 23.376 Verenigd Koninkrijk 55.972 55.972 TOTAAL VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN 730.674 629.082 55.608 1.415.364
VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN EUR (‘000) KANTOREN RESIDENTIEEL VERKAVELING 31/12/2024 België 399.638 350.866 50.404 800.908 Luxemburg 26.336 190.074 216.410 Frankrijk 225.725 20.701 246.426 Duitsland 101.366 101.366 Polen 41.434 15.345 56.779 Spanje 22.154 22.154 Verenigd Koninkrijk 61.436 61.436 TOTAAL VOORRADEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN 754.569 700.506 50.404 1.505.479
De belangrijkste bewegingen binnen de voorraden en vastgoedbeleggingen hebben betrekking tot de verkoop van Saint An-
toine in Frankrijk, evenals met verkopen binnen residentiële projecten in Frankrijk, Eden in Duitsland, de omzeterkenning voor
Granaria in Polen en een waardevermindering op de voorraden van het project Montrouge ter waarde van 1,7 miljoen euro.
De stijging in België wordt voornamelijk gedreven door de voortdurende ontwikkeling van projecten binnen de portefeuille, in
het bijzonder het Oxy-project.
Overeenstemmingstabel tussen interne en externe weergave
GECONSOLIDEERDE EUR (‘000) 31/12/2025 RESULTATENREKENING INTERNE VISIE VERSCHILLEN EXTERNE VISIE Omzet 408.614 -79.933 328.682 Bedrijfsresultaat 72.232 -20.668 51.564 Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde 5.688 5.688 ondernemingen, na aftrek van belasting Resultaat voor financieel resultaat 72.407 -14.980 57.427 en beslatingen Financieel resultaat -20.439 10.938 -9.501 Resultaat voor belastingen 51.968 -4.042 47.926 Belastingen -3.042 4.042 1.000 Resultaat van de periode 48.926 48.926
De verschillen zijn volledig gerelateerd aan de uitsplitsing van het aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde
ondernemingen, na belastingen, in het onderliggende aandeel van de Vennootschap in het bedrijfsresultaat, financieel resultaat
en winstbelastingen van gerelateerde investeringen, zoals ook toegelicht in toelichting 8.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
90 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Voor gesegmenteerde informatie worden joint ventures en geassocieerde deelnemingen geconsolideerd volgens de propor-
tionele methode, waarbij een vennootschap haar aandeel in de activa, verplichtingen, opbrengsten en kosten van een joint
venture opneemt in overeenstemming met haar eigendomspercentage. De verschillen vloeien voort uit de toepassing van IFRS
11, die resulteert in de consolidatie van joint ventures en geassocieerde deelnemingen volgens de vermogensmutatiemethode.
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN EUR (‘000) 31/12/2025 DE FINANCIËLE POSITIE INTERNE VISIE VERSCHILLEN HERCLASSIFICATIE EXTERNE VISIE VASTE ACTIVA 218.652 120.320 338 339.311 Immateriële en materiële vaste activa 3.518 3.518 Activa opgenomen als gebruiksrecht 6.917 6.917 Vastgoedbeleggingen 109.684 -60.104 49.580 Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde 153.556 22.750 176.306 ondernemingen Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde 65.471 37.926 -22.412 80.984 ondernemingen Uitgestelde belastingvorderingen 26.850 -6.667 20.183 Overige vaste activa 6.212 -4.390 1.822 VLOTTENDE ACTIVA 1.587.428 -547.174 -108 1.040.145 Voorraden 1.305.680 -479.094 826.585 Handelsvorderingen 37.803 -4.480 33.324 Contractactiva 18.241 -12.350 5.891 Fiscale vorderingen en overige vlottende activa 57.350 -30.539 26.811 Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde 16.180 6.124 -108 22.196 ondernemingen Geldmiddelen en kasequivalenten 152.173 -26.835 125.339 TOTAAL ACTIVA 1.806.080 -426.854 230 1.379.456 TOTAAL EIGEN VERMOGEN 454.221 454.221 TOTAAL VERPLICHTINGEN 1.351.859 -426.854 230 925.235 LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN 593.766 -223.688 370.078 Financiële schulden 560.675 -219.472 341.203 Uitgestelde belastingschulden 29.371 -3.386 25.985 Overige langlopende verplichtingen 3.720 -830 2.890 KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN 758.093 -203.165 230 555.157 Financiële schulden 515.433 -80.149 435.284 Handelsschulden 72.321 -17.866 54.455 Contract verplichtingen 37.875 -25.574 12.302 Fiscale schulden en overige kortlopende verplichtingen 123.137 -87.307 35.831 Voorschotten van joint ventures en geassocieerde 9.326 7.729 230 17.285 ondernemingen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1.806.080 -426.854 230 1.379.456
In de balans hebben de herclassificaties betrekking op negatieve bedragen verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode
die, in de externe weergave, in mindering worden gebracht op andere componenten van het belang van de Groep in de joint
venture, waaronder langetermijnbelangen die in wezen deel uitmaken van de netto-investering.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
91

2. Opbrengsten
De Groep haalt haar opbrengsten uit commerciële contracten voor de overdracht van goederen en diensten in de volgende
belangrijkste opbrengstencategorieën:
UITSPLITSING PER TYPE PROJECT EUR (‘000) KANTOREN RESIDENTIEEL VERKAVE- 31/12/2025 EN PER GEOGRAFISCH GEBIED LINGEN België 18.712 144.351 4.294 167.357 Luxemburg 30.112 30.112 Frankrijk 78.182 24.467 102.649 Duitsland 12.662 12.662 Polen 15.902 15.902 Verenigd Koninkrijk TOTAAL 96.894 227.494 4.294 328.682
UITSPLITSING PER TYPE PROJECT EN PER GEOGRAFISCH GEBIED EUR (‘000) KANTOREN RESIDENTIEEL VERKAVE- LINGEN 31/12/2024 België 436 84.413 34.216 119.065 Luxemburg 139 61.955 62.094 Frankrijk 680 56.266 56.946 Duitsland 13.659 13.659 Polen 117.943 117.943 Verenigd Koninkrijk 832 832 TOTAAL 2.087 334.236 34.216 370.539
De inkomsten voor België zijn voornamelijk te danken aan de verkoop van O’Sea en Ilot St Roch voor residentiële projecten
en de verkoop van de bouwvergunning voor kantoren van Proximus, voor Duitsland aan Eden, voor Luxemburg aan Liewen,
voor Polen aan Granaria en voor Frankrijk aan de verkoop van het kantoor Saint Antoine en verschillende kleinere residentiële
projecten. In wezen zijn alle eenheden van O’Sea fase 3 overgedragen, evenals alle eenheden van Granaria, en slechts een
beperkt aantal is nog in behandeling.
De Groep classificeert hotels, indien ontwikkeld onder een residentieel bedrijfsmodel, onder de categorie “Residentieel”.
De contractuele analyse van de verkoopcontracten van de Groep resulteerde in de toepassing van de volgende waarderingsregels:
Verkoop van kantoorgebouwen
Overeenkomstig IFRS 15 beoordeelt de Vennootschap geval per geval:
•
of de overeenkomst, het contract of de transactie voldoet aan de definitie van een contract met een klant, rekening hou-
dend met de waarschijnlijkheid dat de Groep de vergoeding waarop ze recht heeft, zal innen;
•
of in een overeenkomst de verkoop van de grond, de ontwikkeling en de commercialisatie onderscheiden prestatiever-
plichtingen vormen;
•
of de opbrengsten voor elke verplichting onderhevig zijn aan een geleidelijke overdracht van zeggenschap, met name voor
projecten die kunnen voldoen aan het derde criterium van IFRS 15.35 (“Prestaties die een specifiek actief creëren en aan-
leiding geven tot een afdwingbaar recht op betaling voor reeds verrichte prestaties”), en in de tijd moeten worden verwerkt.
De betalingsvoorwaarden voor de verkoop van kantoren worden bedongen en vastgelegd in de individuele contracten.
Het project Saint Antoine werd na voltooiing verkocht, waardoor geen beoordeling volgens IFRS 15 inzake opbrengstverant-
woording over tijd versus op een moment moest worden uitgevoerd.
Verkoop van residentiële projecten
Voor residentiële projecten die vallen onder de wet-Breyne of onder gelijkwaardige wetgeving in Luxemburg, Frankrijk en
Duitsland, verwerkt de Groep de opbrengsten in de tijd. Volgens deze juridische kaders gaat de eigendom (en dus de zeg
-
genschap) van de wooneenheid tijdens de bouw geleidelijk over op de koper; de opbrengsten worden dus verwerkt over de
bouwperiode wanneer:
1. de prestaties van de entiteit geen actief creëren met een alternatief gebruik, en
2. de entiteit een afdwingbaar recht heeft op betaling voor tot dan toe verrichte prestaties.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
92 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Opbrengsten voor dergelijke contracten worden gewaardeerd op basis van de voortgang van de werkzaamheden met behulp van
een inputmethode (cost-to-cost), bepaald aan de hand van de gemaakte kosten ten opzichte van de totale begrote kosten voor
elk project. Voor deze projecten wordt geen apart onderscheid gemaakt tussen grond- en ontwikkelingsopbrengsten.
In Polen worden de opbrengsten uit residentiële projecten op een bepaald moment verantwoord. Aan de prestatieverplichting
wordt voldaan bij de oplevering van het onroerend goed, die blijkt uit een getekend opleveringsrapport en, indien van toe-
passing, de afgifte van een gebruiksvergunning; de opname is afhankelijk van de ontvangst van de volledige betaling van de
aankoopprijs. De contracten in deze opbrengstengroep in Polen bevatten geen variabele vergoeding.
Verkavelingen
De opbrengsten worden geboekt wanneer het actief wordt overgedragen en zijn verschuldigd op het moment dat de notariële
akte wordt verleden.
Uitgesplitst volgens deze verschillende opnamegrondslagen zien de verkopen er als volgt uit:
EUR (‘000) TIJDSTIP VAN OPBRENGSTERKENNING NAUWKEURIG TIJDSTIP PROGRESSIEF 31/12/2025 KANTOREN 96.894 96.894 RESIDENTIEEL 15.902 211.592 227.494 Wooneenheid van een project - Wet-Breyne of gelijkwaardig 211.592 211.592 Wooneenheid van een project - Andere 15.902 15.902 VERKAVELING 4.294 4.294 TOTALE OPBRENGSTEN 117.090 211.592 328.682
EUR (‘000) TIJDSTIP VAN OPBRENGSTERKENNING NAUWKEURIG TIJDSTIP PROGRESSIEF 31/12/2024 KANTOREN 1.948 139 2.087 RESIDENTIEEL 117.943 216.293 334.236 Wooneenheid van een project - Wet-Breyne of gelijkwaardig 216.293 216.293 Wooneenheid van een project - Andere 117.943 117.943 VERKAVELING 34.216 34.216 TOTALE OPBRENGSTEN 154.107 216.432 370.539
De totale transactieprijs toegewezen aan de prestatieverplichtingen waaraan niet of gedeeltelijk niet was voldaan op 31 de-
cember 2025 bedroeg 57,2 miljoen EUR, ten opzichte van 94,7 miljoen EUR op 31 december 2024. De belangrijkste projecten
die aanleiding geven tot deze prestatieverplichtingen zijn Ilot St. Roch, The Commodore en Lebeau in België en River Place
in Luxemburg.
Dit betreft voornamelijk de verkoop van wooneenheden waarvan de bouw aan de gang is (hetzij voor de volledige waarde, hetzij
voor het niet-opgenomen deel op basis van de voortgang van de bouw) en de verkoop van kantoren waarvan de contractana-
lyse veronderstelde dat niet werd voldaan aan de erkenningscriteria onder IFRS 15.
Het uitvoerend management van de Groep schat dat 69% van de prijs toegewezen aan deze resterende prestatieverplich-
tingen op 31 december 2025 in het volgende jaar zal worden opgenomen als opbrengst. Op 31 december 2024 schatte het
uitvoerend management dat 70% van de prijs toegewezen aan deze resterende prestatieverplichtingen in het volgende jaar
zou worden opgenomen als opbrengst.
Îlot Saint-Roch, Nijvel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
93 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

3. Huurinkomsten
Een uitsplitsing per geografisch segment van de huurinkomsten ziet er als volgt uit:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 België 201 266 Luxemburg 2.229 2.722 Frankrijk 2.692 3.872 Duitsland 65 101 Spanje 6 TOTALE HUURINKOMSTEN 5.187 6.967
Vooral de projecten Rueil-Malmaison in Frankrijk en Thomas in Luxemburg dragen hieraan bij.
De leasetermijnen zijn afhankelijk van de onderliggende overeenkomsten.
4. Overige bedrijfsopbrengsten
De overige bedrijfsopbrengsten kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Overige bedrijfsopbrengsten 20.955 1.880 TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN 20.955 1.880
De stijging van de bedrijfsopbrengsten is te danken aan de meerwaarde uit de verkoop van Foncière Jennifer.
5. Kostprijs van de omzet
Uitgesplitst per geografisch segment is de kostprijs van de omzet als volgt:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 België -128.125 -105.175 Luxemburg -28.241 -60.621 Frankrijk -94.639 -51.599 Duitsland -12.503 -13.316 Polen -16.789 -118.023 TOTALE KOSTPRIJS VAN DE OMZET -280.297 -348.734
De kostprijs van de omzet voor België is voornamelijk te wijten aan de verkoop van O’Sea en Ilot St Roch, voor Duitsland aan
Eden, voor Luxemburg aan Liewen, voor Polen aan Granaria (waarop in 2025 een klein operationeel verlies werd geleden als
gevolg van onverwachte kosten bij de finale afwerking en de slotonderhandelingen) en voor Frankrijk aan de verkoop van het
kantoor Saint Antoine en verschillende kleinere residentiële projecten.
Tati, Parijs (Frankrijk)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
94 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

6. Waardevermindering op voorraden en waardevermindering op investeringsvastgoed
Uitgesplitst zijn de waardevermindering op voorraden en de waardevermindering op investeringsvastgoed als volgt:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Afwaarderingen van voorraden en andere activa -1.668 -86.143 Bijzondere waardevermindering van vastgoedbeleggingen -5.807 TOTALE AFWAARDERINGEN VAN VOORRADEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERING VAN -1.668 -91.950 VASTGOEDBELEGGINGEN
Voorraden en vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd volgens de methodologie van het management, zoals beschreven in
hoofdstuk “Voornaamste oordelen en voornaamste bronnen van schattingsonzekerheden”.
Per 31 december 2025 heeft de waardevermindering op voorraden vooral betrekking op Montrouge (Frankrijk), als gevolg van
de overeengekomen verkoopprijs in het kader van een intentieverklaring.
De bijzondere waardeverminderingen in het voorgaande jaar bestonden uit een bijzondere waardevermindering op Proximus
Towers (België), waardevermindering op het project Arquebusier (Luxemburg), bijzondere waardevermindering op de verkoop
van niet-strategische verkavelingen in Frankrijk en aanpassingen van de realiseerbare waarde van residentiële en kantoorpro-
jecten in Frankrijk, België en Duitsland.
Saint-Antoine, Parijs (Frankrijk)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
95 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

7. Administratiekosten
De administratiekosten kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Personeelskosten -5.617 -5.678 Afschrijvingen van activa -3.246 -3.416 Overige bedrijfskosten -12.432 -10.671 TOTAAL ADMINISTRATIEKOSTEN -21.295 -19.765
De kosten verbonden aan aandelen- en optieplannen (IFRS 2) worden onder de administratieve kosten geboekt. Verdere details
over de aandelen- en optieplannen zijn terug te vinden in het Remuneratieverslag.
De evolutie van de administratieve kosten wordt voornamelijk verklaard door een stijging van de overige bedrijfskosten, terwijl
de personeelskosten en de afschrijvingen slechts beperkte schommelingen vertonen.
Personeelskosten
De personeelskosten kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Bezoldigingen en vergoedingen van het personeel en van de Leden van het Uitvoerend Comité -19.438 -21.790 Sociale lasten -1.752 -1.738 Pensioenkosten -99 Andere -257 -231 Projectmonitoringkosten geactiveerd onder « voorraden » 15.830 18.180 TOTAAL PERSONEELSKOSTEN -5.617 -5.678
De personeelskosten bleven over het geheel genomen stabiel, aangezien de daling in lonen en vergoedingen gepaard ging met
een evenredige vermindering van de activering van projectopvolgingskosten.
Afschrijvingen, waardeverminderingen en bijzondere waardeverminderingen van activa
De afschrijvingen, waardeverminderingen en bijzondere waardeverminderingen op activa kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa, en vastgoedbeleggingen -3.246 -3.416 TOTAAL AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERING VAN ACTIVA -3.246 -3.416
Overige bedrijfskosten
De overige bedrijfskosten kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Diensten en andere goederen -10.592 -9.031 Overige exploitatielasten -2.008 -3.078 Voorzieningen 168 1.438 TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSKOSTEN -12.432 -10.671
Hoofdbestanddelen van diensten en diverse goederen:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Huurkosten van de maatschappelijke zetels -2.654 -3.340 Bezoldiging van derden, inclusief met name de vergoedingen betaald aan derden -3.814 -2.722 Overige diensten en diverse goederen waaronder de leveringen aan de onderneming, de reclame-, -4.124 -2.969 onderhouds- en herstellingskosten op projecten bestemd voor verkoop of in afwachting van ontwikkeling TOTAAL DIENSTEN EN DIVERSE GOEDEREN -10.592 -9.031
Diensten en diverse goederen vertonen slechts geringe schommelingen. De lichte daling van de huurkosten is het gevolg van
de beëindiging van het huurcontract van het kantoor in het Verenigd Koninkrijk, terwijl de lichte stijging van de vergoedingen
aan derden voornamelijk verband houdt met consultancyvergoedingen in Luxemburg.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
96 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Vergoedingen voor KPMG Bedrijfsrevisoren B.V./S.R.L. en zijn netwerk:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Ereloon van de commissaris binnen de Groep (België) -389 -371 Ereloon van de commissaris voor buitengewone presentaties of bijzondere opdrachten binnen de -62 -13 groep (België) • Andere controle opdrachten -40 -13 • Fiscale adviezen • Overige opdrachten buiten het domein van de gewone commissarisopdracht -22 Ereloon van de commissaris binnen de Groep (Buitenland) -191 -221 Ereloon van de commissaris voor buitengewone presentaties of bijzondere opdrachten binnen de groep (Buitenland) • Andere controle opdrachten • Fiscale adviezen • Overige opdrachten buiten het domein van de gewone commissarisopdracht TOTAAL -642 -605
De opdrachten buiten de auditopdracht werden goedgekeurd door het Audit & Risicocomité.
Belangrijkste componenten van de schommelingen in de voorzieningen:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Voorzieningen betreffende de verkopen -439 -221 Overige voorzieningen 272 -1.217 TOTAAL VAN DE WIJZIGINGEN IN VOORZIENINGEN -168 -1.438 Toevoegingen 818 260 Bestedingen en terugnames -986 -1.698
8. Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen, na belastingen
Het aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen, na belastingen, kan als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Bedrijfsresultaat 20.668 11.040 Financieel resultaat -10.938 -10.476 Winstbelastingen -4.042 -2.945 RESULTAAT OVER DE PERIODE 5.688 -2.381
De stijging van het aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen wordt voornamelijk veroorzaakt
door de commercialisatie van projecten zoals Brouck’R en Kiem 2050. Deze ontwikkeling, samen met andere niet-materiële
posten, verklaart ook grotendeels de stijging in de winstbelastingen.
De resultaten van vorig jaar werden beïnvloed door bijzondere waardeverminderingen op projecten in België en Luxemburg.
Verdere informatie over joint ventures en geassocieerde ondernemingen is te vinden in toelichting 16.
Oxy, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
97 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

9. Netto financiële kosten
De netto financiële kosten kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Rentelasten op basis van de effectieverentemethode -37.380 -35.019 Geactiveerde rente op projecten in ontwikkeling 22.096 17.767 Rentebaten 6.349 6.832 Overige financiële baten en lasten -566 1.791 FINANCIEEL RESULTAAT -9.501 -8.629
De interestkosten zijn voornamelijk gestegen als gevolg van hogere gemiddelde schuldkosten. De stijging van de geactiveerde
rente ten opzichte van vorig jaar weerspiegelt een hoger volume aan projecten in ontwikkeling, wat resulteert in een hoger
percentage rente dat in aanmerking komt voor kapitalisatie. De daling van de leningen in verband met projecten die in de
commerciële fase komen, verklaart de vermindering van de niet-geactiveerde rente. De interestopbrengsten zijn voornamelijk
afkomstig van rente op voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen. Overige financiële baten en lasten
hebben voornamelijk betrekking op wisselkoersverschillen. Vorig jaar resulteerden deze verschillen in een winst, terwijl ze dit
jaar resulteerden in een verlies.
De interestopbrengsten kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Rentebaten uit voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen 4.318 5.509 Overige rentebaten 2.031 1.324 RENTEBATEN 6.349 6.832
De overeenstemming van interestkosten en interestopbrengsten met het geconsolideerde kasstroomoverzicht is als volgt:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Rentelasten op basis van de effective rentemethode -37.380 -35.019 Niet-uitbetaalde rentelasten 15 -431 BETAALDE RENTE -37.365 -34.588 Renteopbrengsten 6.349 6.832 Niet-geïnde rente -4.318 -5.508 ONTVANGEN RENTE 2.031 1.324
O’Sea, Oostende (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
98 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

10. Winstbelastingen
De winstbelastingen kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Winstbelastingen over de verslagperiode met betrekking tot het huidige boekjaar -843 -2.446 Winstbelastingen over de verslagperiode met betrekking tot vorige boekjaren -258 -295 Uitgestelde belastingen op tijdelijke verschillen 2.101 967 TOTALE BELASTINGLASTEN OPGENOMEN IN DE RESULTATENREKENING 1.000 -1.774 Winstbelastingen over de verslagperiode -1.101 -2.741 Verandering in belastingvorderingen / belastingschulden -2.264 3.703 BETAALDE WINSTBELASTINGEN (KASSTROOMOVERZICHT) -3.365 962
De inkomstenbelasting voor 2025 weerspiegelt een netto belastingbate, voornamelijk gedreven door het aanwenden van tij-
delijke verschillen en fiscale verliezen binnen de Groep. De belangrijkste impact houdt verband met de verliezen voortvloeiend
uit de vereffening van de North-entiteiten, die rechtstreeks werden gebruikt om belastbare winsten van andere groepsven-
nootschappen te compenseren, wat de totale belastingdruk verlaagde. Daarnaast werd de gerealiseerde meerwaarde op de
verkoop van de bouwvergunning voor de Proximus Towers verrekend met in eerdere boekjaren geboekte verliezen. Op dat
moment werd hiervoor geen uitgestelde belastingvordering erkend, gezien het gebrek aan voldoende zekerheid over belast-
bare winsten op korte termijn om de realiseerbaarheid ervan te ondersteunen. De aanwending in 2025 resulteert daarom in
een positief belastingeffect. In samenhang leiden deze elementen tot een belastingbate voor het boekjaar en een negatieve
effectieve belastingvoet.
De posities inzake uitgestelde belastingvorderingen zijn herzien en enkel opgenomen wanneer de toekomstige realiseerbaarheid
als waarschijnlijk wordt beschouwd.
De positie inzake terug te vorderen/betaalde belastingen wordt verklaard door een daling van de verschuldigde winstbelasting
met 2,4 miljoen euro en een afname van de terug te vorderen belasting met 0,1 miljoen euro.
De overeenstemming van de werkelijke belastinglasten met de theoretische belastinglasten kan als volgt worden samengevat:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten voor belastingen 47.926 -91.815 Resultaat uit joint ventures en geassocieerde deelnemingen -5.688 2.381 RESULTAAT VOOR BELASTINGEN EN AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN 42.238 -89.434 THEORETISCHE WINSTBELASTINGLASTEN TEGEN: 25,00% 25,00% -10.559 22.359 Fiscale effecten • niet-belastbare baten 649 4.570 • niet-aftrekbare lasten -499 -2.275 • gebruik van overgedragen fiscale verliezen en tijdelijke verschillen waarvoor geen uitgestelde belasting-vordering werd opgenomen in voorgaande jaren 12.343 • fiscale verliezen van het boekjaar waarvoor geen uitgestelde belastingvordering werd opgenomen -2.885 -26.349 • fiscale verliezen van vorige boekjaren waarvoor een uitgestelde belastingvordering werd opgenomen 2.864 • fiscale verliezen van vorige boekjaren waarvoor een uitgestelde belastingvordering niet langer werd opgenomen • (niet-)opgenomen uitgestelde belastingen 883 -167 • verschillende belastingtarieven 1.326 -1.239 • winstbelastingen van de voorgaande boekjaren -258 -1.537 BELASTINGVOORDEEL/(-LAST) 1.000 -1.774 EFFECTIEF BELASTINGTARIEF VAN HET BOEKJAAR -2,37% -1,98%
In 2024 weerspiegelt het postenonderdeel “fiscale verliezen van het huidige jaar waarop geen uitgestelde belastingvorderingen
werd opgenomen” hoofdzakelijk de fiscale impact van waardeverminderingen die in het voorgaande boekjaar werden geboekt.
Op deze verliezen werd geen uitgestelde belastingvordering geboekt vanwege onzekerheid over hun realiseerbaarheid tegen-
over toekomstige belastbare winsten. Hierdoor wordt de effectieve belastingdruk in 2024 significant beïnvloed door zowel
deze niet-erkende verliezen van het huidige jaar als door verliezen uit voorgaande jaren.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
99 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

In 2025 wordt de effectieve belastingvoet beïnvloed door verschillende elementen. Verliezen afkomstig van de North-entiteiten
werden rechtstreeks aangewend om belastbare winsten van andere groepsvennootschappen te compenseren, wat de totale
belastingdruk verlaagde. Daarnaast werd de meerwaarde op de verkoop van de bouwvergunning voor de Proximus Towers
verrekend met verliezen die in het voorgaande boekjaar waren erkend, hoewel destijds geen uitgestelde belastingvordering op
deze verliezen was opgenomen. De aanwending van deze verliezen in 2025 draagt daarom bij aan een positief belastingeffect.
De gecombineerde impact van enerzijds de rechtstreekse aanwending van verliezen uit de North-entiteiten en anderzijds de
compensatie van de gerealiseerde meerwaarde op de vergunning tegenover eerder erkende verliezen, resulteert in een belas-
tingbate voor het boekjaar en een negatieve effectieve belastingvoet.
De posities inzake uitgestelde belastingvorderingen werden herzien en enkel opgenomen wanneer de toekomstige realiseer -
baarheid via belastbare winsten als waarschijnlijk wordt geacht.
11. Winst per aandeel
Het basisresultaat per aandeel wordt verkregen door het resultaat van het jaar te delen door het gemiddeld aantal aandelen.
Voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025 wordt de verwaterde winst per aandeel beïnvloed door het verwaterend
effect van het maximale aantal toe te kennen aandelen in het kader van het LTIP. In 2024 was er geen verwaterend effect.
De basis- en verwaterde winst per aandeel per aandeel wordt bepaald aan de hand van de volgende gegevens:
31/12/2025 31/12/2024 Nettoresultaat over de periode toerekenbaar aan de eigenaars van de vennootschap EUR (‘000) 48.449 -93.704 Aangepaste resultaat voor verwaterde resultaat per aandeel EUR (‘000) 48.449 -93.704 Gewogen gemiddelde van het aantal gewone aandelen: Aantal aandelen op 1 januari (inclusief eigen aandelen) 10.252.163 9.997.356 Eigen aandelen op 1 januari -25.434 -25.434 Toename gewone aandelen (keuzedividend - inbreng in natura) 254.807 Eigen aandelen toegekend aan een lid van het executive comité 925 Eigen aandelen vervreemd Aantal aandelen uitstaan op 31 december (exclusief eigen aandelen) 10.227.654 10.226.729 Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (basis) 10.227.385 10.047.942 Verwaterend effect van de toe te kennen aandelen in het kader van het LTIP 147.595 pm Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen (verwaterd) 10.374.980 10.047.942 NETTORESULTAAT PER AANDEEL (BASIS) 4,74 -9,33 NETTORESULTAAT PER AANDEEL (VERWATERD) 4,67 -9,33
Îlot Saint-Roch, Nijvel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
100 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

12. Immateriële activa
De immateriële activa kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 AANSCHAFFINGSKOSTEN OP HET EINDE VAN DE VORIGE PERIODE 3.784 3.701 Verlaten van de consolidatiekring 1 Aankopen 290 452 Vervreemdingen -50 -370 AANSCHAFFINGSKOSTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR 4.024 3.784 AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN DE VORIGE PERIODE -2.136 -2.008 Verlaten van de consolidatiekring -1 Afschrijvingen -574 -199 Annulatie afschrijvingen op vervreemdingen 50 72 AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR -2.660 -2.136 NETTOBOEKWAARDE OP 31 DECEMBER 1.364 1.648
13. Materiële vaste activa
De materiële vaste activa kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 AANSCHAFFINGSKOSTEN OP HET EINDE VAN DE VORIGE PERIODE 6.490 7.134 Verlaten van de consolidatiekring Aankopen 21 148 Vervreemdingen -356 -792 AANSCHAFFINGSKOSTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR 6.154 6.490 AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN DE VORIGE PERIODE -3.607 -3.709 Verlaten van de consolidatiekring Afschrijvingen -540 -690 Annulatie afschrijvingen op vervreemdingen 148 792 AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR -3.999 -3.607 NETTOBOEKWAARDE OP 31 DECEMBER 2.155 2.883
De materiële vaste activa bestaan hoofdzakelijk uit installatiekosten van de verschillende maatschappelijke zetels.
14. Met een gebruiksrecht overeenstemmende activa
De met een gebruiksrecht overeenstemmende activa kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 AANSCHAFFINGSKOSTEN OP HET EINDE VAN DE VORIGE PERIODE 10.135 11.024 Verlaten van de consolidatiekring Aankopen 111 1.251 Vervreemdingen -1.265 -2.140 AANSCHAFFINGSKOSTEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE 8.981 10.135 AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN DE VORIGE PERIODE -1.960 -2.007 Verlaten van de consolidatiekring Afschrijvingen -1.654 -1.371 Annulatie afschrijvingen op vervreemdingen 1.550 1.251 Afwaardering van met een gebruiksrecht overeenstemmende activa 167 AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE -2.064 -1.960 NETTOBOEKWAARDE OP 31 DECEMBER 6.917 8.175
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
101 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

15. Vastgoedbeleggingen
Deze rubriek omvat aan derden verhuurd onroerend goed dat is verworven met het oog op herontwikkeling en huurinkomsten
genereert in afwachting van hun toekomstige ontwikkeling. Vastgoedbeleggingen worden afgeschreven tot hun restwaarde.
De vastgoedbeleggingen evolueren als volgt:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 AANSCHAFFINGSKOSTEN OP HET EINDE VAN HET VORIGE BOEKJAAR 86.180 86.180 Verwijdering uit de consolidatiekring Vervreemding -2.960 Nettoboekwaarde van vastgoedbeleggingen overgedragen vanuit/naar voorraden AANSCHAFFINGSKOSTEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE 83.220 86.180 AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN HET VORIGE BOEKJAAR -33.163 -26.034 Afschrijvingen -477 -1.322 Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen geannuleerd na vervreemding/verwijde-ring uit de consolidatiekring Bijzonder waardevermindering op vastgoedbeleggingen -5.807 AFSCHRIJVINGEN EN BIJZONDERE WAARDEVERMINDERINGEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE -33.640 -33.163 NETTOBOEKWAARDE OP 31 DECEMBER 49.580 53.017
De belangrijkste projecten in vastgoedbeleggingen zijn Rueil-Malmaison in Frankrijk en Thomas in Luxemburg. De verkoop van
vastgoedbeleggingen heeft betrekking op de verkoop van Foncière Jennifer.
De doorlooptijd van de vastgoedbeleggingen hangt af van de onderliggende verhuurtermijn. De gemiddelde resterende huur-
periode is 0,5 jaar. De gesprekken over een mogelijke verlenging van de lease voor Thomas evolueren in positieve zin. De
vastgoedbeleggingen omvatten een aantal commerciële gebouwen die aan derden worden verhuurd. Aan het einde van de
huurperiode begint de ontwikkelingsfase van het project.
Vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd volgens de methodologie van het uitvoerend management zoals beschreven in hoofd-
stuk “Voornaamste oordelen en voornaamste bronnen van schattingsonzekerheden”. Op basis van de inschatting van het
management wordt de boekwaarde geacht in lijn te liggen met de reële waarde van het actief.
De bijzondere waardevermindering op vastgoedbeleggingen in 2024 is het gevolg van een realiseerbare waardeaanpassing van
het kantoorproject in Rueil (Frankrijk).
De vastgoedbelegging in Rueil is het voorwerp van een verkoopovereenkomst die bepaalde opschortende voorwaarden bevat.
Aangezien deze voorwaarden op jaareinde niet waren vervuld en het management heeft geoordeeld dat de verkoop overeen-
komstig IFRS 5 niet als ‘hoogst waarschijnlijk’ kon worden beschouwd, waren de criteria voor classificatie als ‘held for sale’ niet
vervuld. Bijgevolg wordt de waardering van het actief bevestigd door de onderliggende transactieprijs.
Multi, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
102 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

16. Investeringen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen
De bijdragen van joint ventures en geassocieerde ondernemingen in het overzicht van de financiële toestand en het overzicht
van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten zijn als volgt:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Deelnemingen in joint ventures 162.954 157.679 Deelnemingen in geassocieerde deelnemingen 13.352 13.159 TOTAAL DEELNEMINGEN OPGENOMEN IN HET OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE POSITIE 176.306 170.838 Voorschotten van joint ventures - kortlopende verplichtingen -17.285 -20.669 TOTAAL VOOSCHOTTEN VAN JOINT VENTURES -17.285 -20.669 Voorschotten aan joint ventures - vaste activa 77.941 74.034 Voorschotten aan joint ventures - vlottende activa 21.896 25.900 TOTAAL VOOSCHOTTEN AAN JOINT VENTURES 99.837 99.934 Voorschotten aan geassocieerde deelnemingen - vaste activa 3.043 2.077 Voorschotten aan geassocieerde deelnemingen - vlottende activa 300 18 TOTAAL VOORSCHOTTEN AAN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN 3.343 2.095 Aandeel in het resultaat van joint ventures 5.703 -2.572 Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen -15 191 AANDEEL VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN IN HET GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT 5.688 -2.381
In overeenstemming met de overeenkomst waarbij de joint ventures en geassocieerde ondernemingen worden opgericht, zijn
de Groep en de andere investeerders overeengekomen om indien nodig aanvullende bijdragen te doen in verhouding tot hun
belangen teneinde eventuele verliezen te dekken, tot een maximumbedrag van 24 miljoen EUR op 31 december 2025 (ten
opzichte van 29 miljoen op 31 december 2024). In deze geconsolideerde jaarrekening zijn noch voor geassocieerde onderne-
mingen, noch voor joint ventures waarin de Groep gezamenlijke zeggenschap heeft, toezeggingen opgenomen.
De voorschotten vormen voornamelijk werkkapitaal voor de verdere ontwikkeling van de projecten.
Central Point blijft geclassificeerd als een kortlopende post omdat op basis van de meest recente inschattingen nog steeds
wordt verwacht dat een verkoop binnen twaalf maanden zal plaatsvinden. Hoewel de afwikkeling aanvankelijk op een vroeger
tijdstip werd voorzien, hebben veranderende marktvoorwaarden geleid tot een verschuiving in de verwachte timing van de
transactie, zonder evenwel het oordeel van het management te wijzigen dat de verkoop binnen het jaar zal plaatsvinden. Dit
ondersteunt het behoud van de kortlopende classificatie in overeenstemming met de IFRS-vereisten.
De boekwaarde van de investeringen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen evolueert als volgt:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 WAARDE PER 1 JANUARI 170.838 167.312 Aandeel in het resultaat 5.688 -2.381 Acquisities en kapitaalinjecties 4.119 23.182 Kapitaalverhoging door omzetting van schuld 2 463 Wijzigingen van de consolidatiekring 75 -990 Dividenden ontvangen van joint ventures en geassocieerde deelnemingen -2.669 -11.126 Afstotingen of vereffening van joint ventures en geassocieerde deelnemingen -1 -21 Terugbetaling van kapitaal -1.400 -1.821 Kapitaalvermindering -4.303 Overige wijzigingen 1.496 -3.317 WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE 5.468 3.526 WAARDE PER 31 DECEMBER 2025 / 31 DECEMBER 2024 176.306 170.838
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
103 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De boekwaarde van voorschotten aan/van joint ventures en geassocieerde ondernemingen is als volgt geëvolueerd:
ACTIVA - EUR (‘000) VERPLICHTINGEN - EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024 WAARDE OP 1 JANUARI 102.030 119.760 -20.669 -25.244 Toegekende voorschotten 6 409 4.658 -3.229 -54.024 Geboekte rente 4 318 5.508 -298 -1.116 Terugbetaalde voorschotten -11 561 -27.865 410 55.899 Wijzigingen van de consolidatiekring -32 3.816 Overige wijzigingen (*) 1.984 6.500 WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE 1.151 -17.730 3.384 4.575 WAARDE PER 31 DECEMBER 2025 / 31 DECEMBER 2024 103.181 102.030 -17.285 -20.669
(*) De post “Overige mutaties” omvat een vereffening van de verplichting via kapitaalvermindering en dividenduitkering , evenals een vermindering van de vordering ten gevolge van een
kapitaalverhoging.
Jaarlijks wordt een onderzoek op bijzondere waardeverminderingen uitgevoerd voor de deelnemingen verwerkt volgens de
vermogensmutatiemethode. Voor de periode eindigend op 31 december 2025 wees dit niet op een noodzaak tot bijzondere
waardevermindering.
De gewogen gemiddelde rentevoet op leningen aan/van joint ventures en geassocieerde ondernemingen bedraagt 4,2% op
31 december 2025 (ten opzichte van 5,0% op 31 december 2024). Het aflossingsschema voor leningen wordt vastgesteld op
de voltooiingsdatum van de projecten.
De onderstaande tabel toont de bijdrage van joint ventures en geassocieerde ondernemingen in het overzicht van de financiële
toestand en het overzicht van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten.
NAAM % BELANG BOEKWAARDE VAN DE INVESTERINGEN - EUR (000) AANDEEL IN HET TOTAALRESULTAAT - EUR 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024 BELLA VITA 50% 50% 34 86 -52 23 BONDY CANAL 40% 40% 1.075 -754 -2.642 BORALINA INVESTMENTS, S.L. 50% 50% 29 29 -15 -14 BROUCKÈRE TOWER INVEST 50% 50% 41.066 43.462 -2.818 -3.324 CBD INTERNATIONAL 50% 50% -56 123 CHÂTEAU DE BEGGEN 50% 50% 4 -10 -5 CITYZEN HOLDING 50% 50% 82 60 22 -21 CITYZEN HOTEL 50% 50% 11.037 10.662 64 30 CITYZEN OFFICE 50% 50% 29.276 28.593 -262 -69 CITYZEN RESIDENCE 50% 50% 3.633 3.260 373 499 CP DEVELOPMENT SP. Z O.O. 50% 50% 1.154 2.075 CSM DEVELOPMENT 50% 50% -134 -144
Kiem 2050, Luxemburg (Luxemburg)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
104 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

DEBROUCKÈRE DEVELOPMENT 50% 50% 1.208 -1.406 889 DEBROUCKÈRE LAND (EX-MOBIUS I) 50% 50% 404 287 -85 DEBROUCKÈRE LEISURE 50% 50% 3.910 2.082 3.419 -90 DEBROUCKÈRE OFFICE 50% 50% 778 1.619 548 GOODWAYS SA 50% 50% 5.548 2.935 -83 -131 HOUILLES JJ ROUSSEAU ILOT ECLUSE 50% 50% 137 141 -4 -2 IMMO PA 33 1 50% 50% 31 46 -15 16 IMMO PA 44 1 50% 50% 46 45 1 11 IMMO PA 44 2 50% 50% 51 48 3 34 IMMOBEL MARIAL SÀRL 50% 50% -4.386 KEY WEST DEVELOPMENT 50% 50% -194 -220 KIEM 2050 S.À.R.L. 70% 70% 2.389 2.756 -288 LES DEUX PRINCES DEVELOP. 50% 50% 596 155 441 40 M1 33% 33% 263 122 141 10 M7 33% 33% 0 MOBIUS II MUNROE K Luxemburg SA 50% 50% 4.479 6.360 -1.682 -792 NP_AUBERVIL 50% 50% 1.157 2.325 1.200 986 NP_CHARENT1 51% 51% 414 422 -8 -36 ODD CONSTRUCT 50% 50% 85 88 -2 7 OXY LIVING 50% 50% 4.595 4.513 82 543 PA_VILLA 51% 51% 276 7 PLATEAU D’ERPENT 50% 50% 32 37 -6 -1 RAC3 40% 40% 4.014 3.843 171 162 RAC4 40% 40% 1.508 1.243 39 -70 RAC4 DEVELOPT 40% 40% 1.475 1.453 -39 -41 RAC5 RAC6 40% 40% 1.809 1.775 33 45 SURF CLUB HOSPITALITY GROUP SL 50% 50% 9.742 8.228 5 -19 SURF CLUB MARBELLA BEACH, S.L. 50% 50% 26.259 24.364 5 -43 TRELAMET 40% 40% 3.549 ULB HOLDING 60% 60% -213 -212 UNIPARK 50% 50% 2.701 2.637 64 84 UNIVERSALIS PARK 2 50% 50% 562 -159 UNIVERSALIS PARK 3 50% 50% -345 -322 UNIVERSALIS PARK 3AB 50% 50% 2.168 2.120 47 60 UNIVERSALIS PARK 3C 50% 50% 449 447 2 17 URBAN LIVING BELGIUM 30% 30% 3.535 3.033 1.034 786 TOTAAL JOINT VENTURES 162.954 157.679 5.703 -2.571 277 SH 10% 10% 4.871 6.238 45 639 ARLON 75 20% 20% 4.400 3.519 -18 -1 BEIESTACK SA 20% 20% 1.255 1.198 0 -99 BELUX OFFICE DEVELOP-MENT FEEDER CV 27% 27% -6 -7 DHR CLOS DU CHÂTEAU 33% 33% -2 IMMOBEL BELUX OFFICE DEVE-LOPMENT FUND SCSP 20% 20% 1.093 806 -231 -269 MONTLHERY 2 BIS 20% 20% 241 238 -93 RICHELIEU 10% 10% 1.491 1.398 -43 23 TOTAAL GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN 13.352 13.159 -15 191 TOTAAL JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN 176.306 170.838 5.688 -2.381
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
105 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De onderstaande tabel toont de voorschotten van en aan de joint ventures en geassocieerde ondernemingen in het overzicht
van de financiële toestand. Deze voorschotten worden over het algemeen als lange termijn beschouwd. In het jaar van voltooi-
ing van het onderliggende project wordt de classificatie aangepast naar korte termijn.
NAAM VOORSCHOTTEN VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMIN-GEN - EUR (000) KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN VOORSCHOTTEN AAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMIN-GEN - EUR (000) VASTE ACTIVA VOORSCHOTTEN AAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMIN-GEN - EUR (000) VLOTTENDE ACTIVA 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024 BELLA VITA BONDY CANAL BORALINA INVESTMENTS, S.L. BROUCKÈRE TOWER INVEST -1.500 -300 CBD INTERNATIONAL 15.494 14.749 CHÂTEAU DE BEGGEN 0 7 CITYZEN HOLDING CITYZEN HOTEL CITYZEN OFFICE CITYZEN RESIDENCE CP DEVELOPMENT SP. Z O.O. 1.868 CSM DEVELOPMENT 586 558 DEBROUCKÈRE DEVELOPMENT 9.687 6.377 DEBROUCKÈRE LAND (EX-MOBIUS I) 3.526 2.749 DEBROUCKÈRE LEISURE -1.899 -300 3.641 DEBROUCKÈRE OFFICE -664 -6.250 GOODWAYS SA 3.180 4.991 HOUILLES JJ ROUSSEAU ILOT ECLUSE IMMO PA 33 1 -241 -406 10 IMMO PA 44 1 -49 -182 IMMO PA 44 2 -37 -282 IMMOBEL MARIAL SÀRL 0 KEY WEST DEVELOPMENT 8.367 7.918 KIEM 2050 S.À.R.L. -367 2.430 7.489 LES DEUX PRINCES DEVELOP. -799 -831 M1 -324 -324 134 M7 -12 -12 MOBIUS II MUNROE K Luxemburg SA 18.581 15.344 1.678 2.014 NP_AUBERVIL 1.466 NP_CHARENT1 -3 -3 ODD CONSTRUCT OXY LIVING PA_VILLA -6 -6 -135 -411 PLATEAU D’ERPENT 0 0 RAC 3 -3.830 -3.647 RAC 4 -496 -831 80 RAC 4 DEVELOPT 1.339 1.170 RAC 5 RAC 6 -1.760 -1.760 SURF CLUB HOSPITALITY GROUP SL 7 SURF CLUB MARBELLA BEACH, S.L. TRELAMET ULB HOLDING 285 182 UNIPARK -3.030 -2.868
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
106 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

NAAM VOORSCHOTTEN VAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMIN-GEN - EUR (000) KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN VOORSCHOTTEN AAN JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMIN-GEN - EUR (000) VASTE ACTIVA VOORSCHOTTEN AAN JOINT VENTURESEN GEASSOCIEERDE DEELNEMIN-GEN - EUR (000)VLOTTENDE ACTIVA 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024 UNIVERSALIS PARK 2 6.696 5.544 UNIVERSALIS PARK 3 11.472 10.177 UNIVERSALIS PARK 3AB -2.151 -2.080 UNIVERSALIS PARK 3C -391 -379 URBAN LIVING BELGIUM 14.852 15.968 TOTAAL JOINT VENTURES -17.193 -20.530 77.941 74.034 21.896 25.900 277 SH 60 60 ARLON 75 BEIESTACK SA BELUX OFFICEDEVELOPMENT FEEDER CV -91 -138 -189 17 18 DHR CLOS DU CHÂTEAU IMMOBEL BELUX OFFICE DEVELOPMENT FUND SCSP MONTLHERY 2 BIS 287 283 RICHELIEU -1 -1 2.983 1.920 TOTAAL GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN -92 -139 3.043 2.077 300 18 TOTAAL JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN -17.285 -20.669 80.984 76.112 22.196 25.918
Central Point, Warschau (Polen)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
107
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De onderstaande tabellen bevatten beknopte financiële informatie over de joint ventures en geassocieerde ondernemingen
van de Groep per entiteit. De gerapporteerde bedragen zijn de bedragen die zijn bepaald in overeenstemming met IFRS, vóór
eliminatie van intercompanytransacties en vóór eliminatie van deelnemingen in andere joint ventures en geassocieerde onder-
nemingen, indien van toepassing.
PER 31 DECEMBER 2025 CIJFERGEGEVENS AAN 100% TOTAAL EIGEN VERMOGEN TOEGEREKEND AAN DE GROEP AANDEEL- HOUDERS- LENINGEN DOOR DE GROEP OPBRENGSTEN TOTAAL- RESULTAAT TOTAAL ACTIVA TOTAAL VERPLICH- TINGEN TOTAAL EIGEN VERMOGEN Bella Vita 0 -103 172 103 69 34 0 BONDY CANAL 0 -1.694 0 0 0 0 0 Boralina Investments, S.L. 0 -30 71.453 190 71.263 29 0 Brouckère Tower Invest 303 -5.636 245.029 162.896 82.133 41.066 0 CBD International 0 -112 37.661 41.729 -4.068 0 15.494 Château de Beggen 0 -21 0 13 -13 0 0 Cityzen Holding 0 44 100.954 7.513 93.441 82 0 Cityzen Hotel 833 128 56.296 34.823 21.473 11.037 0 Cityzen Office 0 -524 186.993 130.356 56.637 29.276 0 Cityzen Residence 4.668 745 7.352 86 7.266 3.633 0 CP Development Sp. z o.o. 538 2.308 90.872 95.146 -4.274 0 1.868 CSM Development 0 -268 1 5.192 -5.191 0 586 Debrouckère Development 28.170 -2.811 29.959 30.353 -394 0 9.687 Debrouckère Land (ex-Mobius I) 2.280 574 27.011 26.543 468 404 3.526 Debrouckère Leisure 5.757 6.838 9.029 1.208 7.821 3.910 -300 Debrouckère Office 4.258 3.238 10.205 10.837 -632 0 0 Goodways SA 0 -165 26.368 18.429 7.939 5.548 3.180 Ilot Ecluse 0 -8 277 3 274 137 0 Immo PA 33 1 0 -31 461 400 61 31 10 Immo PA 44 1 0 3 110 18 92 46 0 Immo PA 44 2 0 7 137 35 102 51 0 Immobel Marial SàRL 0 0 0 0 0 0 0 Key West Development 0 -389 16.507 17.137 -630 0 8.367 Kiem 2050 S.à.r.l. 38.200 3.938 19.087 15.675 3.413 2.389 2.430 Les Deux Princes Develop. 0 882 1.611 418 1.192 596 0 M1 0 422 1.195 407 789 263 134 M7 0 0 165 203 -37 0 0 Munroe K Luxembourg SA 0 -3.365 130.481 121.523 8.958 4.479 20.259 NP_AUBERVIL 13.851 2.395 8.411 6.102 2.309 1.157 0 NP_CHARENT1 0 -16 1.323 511 812 414 0 ODD Construct 0 -5 282 112 171 85 0 Oxy Living 11.807 164 15.237 6.048 9.189 4.595 0 PA_VILLA 0 541 -62 202 -264 0 -135 Plateau d'Erpent 0 -11 777 713 63 32 0 RAC 3 13 427 10.092 58 10.034 4.014 0 RAC 4 0 97 31.216 28.011 3.203 1.508 80 RAC 4 Developt 26 -98 7.172 3.637 3.535 1.475 1.339 RAC 6 0 83 4.761 239 4.522 1.809 0 Surf Club Hospitality Group SL 0 9 18.746 -290 19.036 9.742 7 Surf Club Marbella Beach, S.L. 0 11 54.058 3.020 51.038 26.260 0 ULB Holding 0 -355 17.847 20.036 -2.189 0 285 Unipark 0 129 7.253 1.850 5.403 2.701 0 Universalis Park 2 4.612 1.124 25.295 27.289 -1.994 0 6.696 Universalis Park 3 0 -691 37.790 45.267 -7.477 0 11.472
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
108 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

PER 31 DECEMBER 2025 TOTAAL AANDEEL- CIJFERGEGEVENS AAN 100% EIGEN VERMOGEN HOUDERS- TOEGEREKEND LENINGEN AAN DE GROEP DOOR DE GROEP OPBRENGSTEN TOTAAL- TOTAAL TOTAAL TOTAAL RESULTAAT ACTIVA VERPLICH- EIGEN TINGEN VERMOGEN Universalis Park 3AB 0 94 4.595 260 4.335 2.168 0 Universalis Park 3C 0 4 1.072 174 898 449 0 Urban Living Belgium 49.740 2.973 192.118 179.844 12.274 3.535 14.852 TOTAAL JOINT VENTURES 165.056 10.845 1.507.369 1.044.319 463.050 162.954 99.837 277 SH 0 453 157.169 108.456 48.713 4.872 60 Arlon 75 1.573 -91 63.120 41.266 21.854 4.400 0 Beiestack SA 0 0 19.187 12.956 6.231 1.255 0 Belux Office Development Feeder CV 0 -22 47.870 416 47.454 0 17 Immobel Belux Office Develop- 0 -1.155 54.531 353 54.178 1.094 0 ment Fund SCSP MONTLHERY 2 BIS 20.799 1.188 6.222 5.016 1.206 241 283 RICHELIEU 0 -426 88.033 74.245 13.788 1.491 2.983 TOTAAL GEASSOCIEERDE 22.372 -53 436.132 242.708 193.424 13.352 3.344 DEELNEMINGEN TOTAAL JOINT VENTURES EN 187.428 10.792 1.943.501 1.287.027 656.474 176.306 103.181 GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN
Brouck’R, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
109
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

PER 31 DECEMBER 2024 HERWERKT (*) CIJFERGEGEVENS AAN 100% TOTAAL EIGEN VERMOGEN TOEGEREKEND AAN DE GROEP AANDEEL- HOUDERS- LENINGEN DOOR DE GROEP OPBRENGSTEN TOTAAL- RESULTAAT TOTAAL ACTIVA TOTAAL VERPLICH- TINGEN TOTAAL EIGEN VERMOGEN Bella Vita 0 45 180 7 172 86 0 BONDY CANAL -28 -6.604 5.662 2.974 2.688 1.075 0 Boralina Investments, S.L. 0 -29 66.580 187 66.393 29 0 Brouckère Tower Invest 581 -6.647 251.344 164.419 86.925 43.462 0 CBD International 0 245 36.813 40.781 -3.969 0 14.749 Château de Beggen 0 -11 22 14 8 4 8 Cityzen Holding 0 -43 100.611 7.214 93.397 60 0 Cityzen Hotel 0 60 41.371 20.048 21.323 10.662 0 Cityzen Office 0 -138 128.747 71.561 57.185 28.593 0 Cityzen Residence 7.619 997 13.672 7.151 6.521 3.260 0 CP Development Sp. z o.o. 0 4.150 88.238 96.248 -8.010 0 0 CSM Development 0 -287 5 4.928 -4.923 0 558 Debrouckère Development 18.877 1.778 8.876 6.459 2.417 1.208 6.377 Debrouckère Land (ex-Mobius I) 0 -171 26.655 26.761 -106 0 2.749 Debrouckère Leisure 0 -181 16.752 12.589 4.163 2.082 3.641 Debrouckère Office 5.836 1.095 17.960 16.405 1.555 778 0 Goodways SA 0 -262 25.444 22.265 3.178 2.935 4.991 HOUILLES JJ ROUSSEAU 0 0 0 0 0 0 0 Ilot Ecluse 0 -4 285 2 283 141 0 Immo PA 33 1 0 33 816 724 92 46 0 Immo PA 44 1 0 23 386 297 89 45 0 Immo PA 44 2 0 68 627 532 95 48 0 Immobel Marial SàRL 0 -8.771 0 0 0 0 0 Key West Development 0 -440 15.846 16.088 -242 0 7.918 Kiem 2050 S.à.r.l. 0 -412 10.155 10.680 -525 0 7.489 Les Deux Princes Develop. 0 79 1.673 1.363 310 155 0 M1 23 31 2.033 1.666 367 122 0 M7 0 -1 178 215 -37 0 0 Munroe K Luxembourg SA 0 -1.584 139.936 127.217 12.720 6.360 17.358 NP_AUBERVIL 17.750 1.968 17.066 12.425 4.641 2.325 1.466 NP_CHARENT1 0 -70 1.315 487 828 422 0 ODD Construct 0 14 282 107 176 88 0 Oxy Living 19.273 1.085 15.261 6.236 9.025 4.513 0 PA_VILLA 0 14 -602 203 -805 0 -411 Plateau d'Erpent 0 -2 858 783 75 37 0 RAC 3 6 405 9.632 25 9.607 3.843 0 RAC 4 0 -175 31.132 28.025 3.106 1.243 0 RAC 4 Developt 2 -103 6.779 3.146 3.633 1.453 1.170 RAC 6 0 112 4.712 274 4.438 1.775 0 Surf Club Hospitality Group SL 0 -38 16.509 52 16.456 8.228 0 Surf Club Marbella Beach, S.L. 0 -85 50.683 1.956 48.727 24.364 0 TRELAMET 11.700 8.872 0 0 0 0 0 ULB Holding 0 -353 17.853 19.686 -1.834 0 182 Unipark 41 168 7.148 1.874 5.274 2.637 0 Universalis Park 2 0 -318 27.792 30.911 -3.118 0 5.544 Universalis Park 3 0 -644 36.288 43.074 -6.786 0 10.177 Universalis Park 3AB 8 121 4.501 260 4.241 2.120 0 Universalis Park 3C 3 34 1.064 170 894 447 0
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
110 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

PER 31 DECEMBER 2024 HERWERKT (*) CIJFERGEGEVENS AAN 100% TOTAAL EIGEN VERMOGEN TOEGEREKEND AAN DE GROEP AANDEEL- HOUDERS- LENINGEN DOOR DE GROEP OPBRENGSTEN TOTAAL- RESULTAAT TOTAAL ACTIVA TOTAAL VERPLICH- TINGEN TOTAAL EIGEN VERMOGEN Urban Living Belgium 45.343 2.382 179.341 170.040 9.301 3.034 15.968 TOTAAL JOINT VENTURES 127.034 -3.594 1.428.480 978.532 449.948 157.679 99.934 277 SH 0 6.389 151.702 89.325 62.377 6.238 60 Arlon 75 0 -5 44.189 26.713 17.476 3.519 0 Beiestack SA 0 -490 19.155 13.208 5.947 1.198 0 Belux Office Development Feeder CV 0 -24 40.427 1.290 39.137 0 -172 DHR Clos du Château 0 -6 0 0 0 0 0 Immobel Belux Office Develop-ment Fund SCSP 0 -1.344 46.230 688 45.542 806 0 MONTLHERY 2 BIS 0 -464 14.472 14.935 -463 0 287 RICHELIEU 0 231 74.102 60.108 13.994 1.399 1.920 TOTAAL GEASSOCIEERDE ONDERNEMINGEN 0 4.287 390.277 206.267 184.009 13.159 2.096 TOTAAL JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN 127.034 693 1.818.757 1.184.800 633.957 170.838 102.030
(*) De vergelijkende cijfers hierboven zijn aangepast om de verkorte financiële informatie van joint ventures en geassocieerde ondernemingen op dezelfde basis te presenteren als voor
het jaar eindigend op 31 december 2025. Deze presentatie geeft de bedragen weer vóór de eliminatie van intercompanytransacties (zoals voorheen toegepast) en vóór de eliminatie
van belangen in andere joint ventures en geassocieerde ondernemingen, indien van toepassing. Dit laatste weerspiegelt een nieuwe presentatiekeuze die dit jaar is doorgevoerd om een
consistent beeld te geven van de verkorte financiële informatie van joint ventures en geassocieerde ondernemingen.
Oxy, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
111 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De onderstaande tabellen bevatten de belangrijkste componenten van de activa en passiva die opgenomen zijn in de be-
knopte financiële informatie over alle joint ventures en geassocieerde ondernemingen van de Groep. De cijfers worden uitge-
drukt tegen 100%.
PER 31 DECEMBER 2025
BELANGRIJKSTE ONDERDELEN VAN DE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN ACTIVA VERPLICHTINGEN Vastgoedbeleggingen 130.436 Overige vaste activa 285.764 Voorraden 1.212.777 Geldmiddelen en kasequivalenten 62.802 Overige financiële activa 251.275 Langlopende financiële schulden 540.513 Kortlopende financiële schulden 235.442 Uitgestelde belastingverplichtingen 7.891 Aandeelhoudersleningen 147.274 Overige verplichtingen 355.908 TOTAAL 1.943.501 1.287.028
PER 31 DECEMBER 2024
BELANGRIJKSTE ONDERDELEN VAN DE ACTIVA EN VERPLICHTINHERWERKT (*) GEN - ACTIVA VERPLICHTINGEN Vastgoedbeleggingen 141.986 Overige vaste activa 264.884 Voorraden 1.106.615 Geldmiddelen en kasequivalenten 66.632 Overige financiële activa 238.640 Langlopende financiële schulden 287.872 Kortlopende financiële schulden 401.244 Uitgestelde belastingverplichtingen 3.681 Aandeelhoudersleningen 121.179 Overige verplichtingen 370.824 TOTAAL 1.818.757 1.184.800
(*) De vergelijkende cijfers hierboven zijn herzien op basis van dezelfde benadering als eerder beschreven.
De belangrijkste onderdelen van “Overige verplichtingen” bestaan uit verplichtingen uit hoofde van contracten, handelsschul-
den, toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten.
Saint-Antoine, Parijs (Frankrijk)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
112 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De onderstaande tabellen geven een overzicht van de vaste en vlottende activa en passiva die zijn opgenomen in de verkorte
financiële informatie van de meest materiële joint ventures en geassocieerde ondernemingen van de Groep.
PER 31 DECEMBER 2025
CIJFERGEGEVENS AAN 100% VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN Brouckère Tower Invest 3.000 242.029 143.880 19.017 Cityzen Holding 100.833 122 - 7.514 Cityzen Hotel 3.954 52.341 33.903 920 Cityzen Office 239 186.755 121.929 8.427 CP Development Sp. z o.o. 924 89.948 57.407 37.739 Debrouckère Development 514 29.444 5.740 24.613 Debrouckère Land (ex-Mobius I) 159 26.852 11.360 15.183 Goodways SA 3.040 23.328 - 18.429 Munroe K Luxemburg SA 114.032 16.449 3 121.520 RAC 4 3.757 27.459 - 28.012 Surf Club Marbella Beach, S.L. 23.913 30.144 1.258 1.762 Universalis Park 2 1.504 23.791 6.476 20.813 Universalis Park 3 - 37.790 15.930 29.338 Urban Living Belgium 11.914 180.204 35.050 144.794 277 SH 4.716 152.453 102.000 6.456 Arlon 75 - 63.120 71 41.195 Belux Office Development Feeder CV 47.791 79 - 416 Immobel Belux Office Development Fund SCSP 52.427 2.104 - 353 RICHELIEU 762 87.270 - 74.245 Overige 171.253 127.085 15.100 136.174 TOTAAL JOINT VENTURESEN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN 544.731 1.398.769 550.107 736.920
PER 31 DECEMBER 2024
CIJFERGEGEVENS AAN 100% VASTEACTIVA VLOTTENDE ACTIVA LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN Brouckère Tower Invest 600 250.744 2.223 162.196 Cityzen Holding 100.390 221 - 7.214 Cityzen Hotel 3.898 37.474 17.839 2.208 Cityzen Office 239 128.508 62.563 8.998 CP Development Sp. z o.o. 1.237 87.001 59.624 36.624 Debrouckère Development - 8.876 389 6.070 Debrouckère Land (ex-Mobius I) 101 26.554 - 26.761 Goodways SA 2.985 22.459 - 22.265 Munroe K Luxemburg SA 123.711 16.226 - 127.217 RAC 4 3.789 27.343 28.000 25 Surf Club Marbella Beach, S.L. 20.143 30.540 - 1.956 Universalis Park 2 1.634 26.158 13.878 17.033 Universalis Park 3 - 36.288 15.930 27.144 Urban Living Belgium 12.389 166.952 53.868 116.172 277 SH 5.037 146.666 2.961 86.364 Belux Office Development Feeder CV 40.353 74 - 1.290 Immobel Belux Office Development Fund SCSP 41.512 4.718 - 688 RICHELIEU 1.158 72.944 - 60.108 Overige 161.708 208.129 37.125 180.064 TOTAAL JOINT VENTURESEN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN 520.882 1.297.874 294.401 890.399
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
113
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De voorraden zijn gewaardeerd volgens de methodologie van het management zoals beschreven in hoofdstuk “Voornaamste
oordelen en voornaamste bronnen van schattingsonzekerheden”.
De beoordeling van verwachte kredietverliezen op voorschotten aan joint ventures en geassocieerde ondernemingen wordt
uitgevoerd in overeenstemming met de vereisten van IFRS 9, waarbij het model van verwachte kredietverliezen wordt toege-
past. In deze context gelden de volgende overwegingen:
a) Joint ventures en geassocieerde ondernemingen met een negatief eigen vermogen
Een negatieve eigenvermogenspositie impliceert op zichzelf niet automatisch een verhoogd kredietrisico, met name wanneer
de onderliggende projecten operationeel zijn en naar verwachting op korte termijn zullen worden gerealiseerd. De voorschotten
zijn verstrekt om specifieke vastgoedontwikkelingsprojecten te financieren die niet bedoeld zijn om op lange termijn te worden
aangehouden, maar om binnen een relatief kort tijdsbestek te worden ontwikkeld en gecommercialiseerd.
Op basis van de verwachte kasstromen uit deze projecten en de historische terugbetalingscapaciteit van de betrokken entitei-
ten, wordt het kredietrisico in verband met deze voorschotten beoordeeld als niet significant.
b) Achtergesteld karakter van de voorschotten
Hoewel de voorschotten achtergesteld zijn aan externe bankfinanciering, worden ze verstrekt tegen marktconforme voorwaar-
den en werden ze aanvankelijk opgenomen tegen nominale waarde. Terugbetaling vindt meestal plaats uit de opbrengsten van
het ontwikkelingsproject, na vereffening van de niet-achtergestelde schuld.
Gezien de aard van de projecten, de verwachte realisatie over een relatief korte periode en het feit dat de Vennootschap in het
verleden geen materiële verliezen heeft geleden op dergelijke posities, wordt het risico van kredietverlies als beperkt ingeschat.
Als gevolg van deze beoordeling is op 31 december 2024 een bijzondere waardevermindering geboekt van 7,4 miljoen EUR
voor de projecten in België en Luxemburg met betrekking tot investeringen verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode.
In geval van financiële schulden aan kredietinstellingen zijn de terugbetalingen van aandeelhoudersleningen (terugbetaling van
contanten aan de moedermaatschappij) achtergesteld aan de terugbetalingen aan kredietinstellingen.
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Bedrag van door zekerheden gewaarborgde schulden 299.621 266.946 Boekwaarde van in pand gegeven activa van de joint ventures en geassocieerde deelnemingen 554.710 511.345
Voor de voornaamste hierboven vermelde schulden bij kredietinstellingen heeft de Vennootschap zich ertoe verbonden de
nodige financiële middelen ter beschikking te stellen om de verschillende projecten tot een goed einde te brengen (kastekort-
en kostenoverschrijdingsengagementen). Er zijn geen significante beperkingen die het vermogen van de Groep om toegang te
krijgen tot de activa van joint ventures en geassocieerde ondernemingen beperken, noch specifieke risico’s of verbintenissen,
behalve die in verband met bankleningen.
Sablon, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
114
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

17. Latente belastingen
Latente belastingvorderingen of -verplichtingen worden in de balans opgenomen bij verrekenbare of belastbare tijdelijke ver -
schillen, fiscale verliezen en voorwaarts gecompenseerde fiscaal verrekenbare tegoeden. Wijzigingen in latente belastingvorde-
ringen en -verplichtingen worden in de geconsolideerde winst-en-verliesrekening opgenomen, tenzij ze verband houden met
posten die rechtstreeks in andere gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten worden opgenomen.
De Vennootschap heeft de realiseerbaarheid van de latente belastingvorderingen beoordeeld op basis van:
• de vraag of er al dan niet voldoende belastbare tijdelijke verschillen beschikbaar zijn;
• de waarschijnlijkheid dat de entiteit in de toekomst voldoende belastbare winsten zal hebben, in dezelfde periode als de
afwikkeling van het verrekenbare tijdelijke verschil of in de perioden waarin een fiscaal verlies voorwaarts of achterwaarts
kan worden gecompenseerd;
• de vraag of het al dan niet mogelijk is de fiscale winst te plannen om latente belastingvorderingen te kunnen realiseren.
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen hebben betrekking op de volgende tijdelijke verschillen:
EUR (‘000) LATENTEBELASTINGVORDERINGEN LATENTE BELASTING-VERPLICHTINGEN 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024 Fiscale verliezen 21.386 15.327 Periodeverschuiving bij de waardering van projecten 4.273 2.940 31.734 26.405 Afgeleide instrumenten 466 1.313 124 Reële waarde van financiële instrumenten 61 Overige posten 17 8 210 241 Netting (nettobelastingpositie per entiteit) -5.959 -3.463 -5.959 -3.463 TOTAAL 20.183 16.187 25.985 23.307 WAARDE OP 1 JANUARI 16.187 23.307 Latente belasting opgenomen in het overzicht van het totaalre-sultaat die toerekenbaar zijn aan de eigenaars van de vennootschap -908 -124 Latente belasting opgenomen in het nettoresultaatvan de periode 4.904 2.802 WAARDE OP 31 DECEMBER 2025 20.183 25.985
De toename van de latente belastingen is voornamelijk het gevolg van een betere verantwoording van belastingvorderingen,
ondersteund door de solide financiële prestaties van de Groep.
De toename in tijdsverschillen is voornamelijk toe te schrijven aan de voortgang van projecten en de daaruit voortvloeiende
opname van winsten op projecten zoals O’Sea en Ilot St. Roch in België en Liewen en Canal in Luxemburg. Voor wettelijke
rapportagedoeleinden worden deze geboekt volgens de “completed contract”-methode, die verschilt van de opname op basis
van projectvoortgang zoals vereist onder IFRS 15.
Infinito, Immobel en Hemacle dragen voor het grootste deel bij tot de latente belastingverplichtingen.
Op 31 december 2025 heeft de Vennootschap 133 miljoen EUR aan fiscale verliezen waarvoor geen latente belastingvordering
is opgenomen, ten opzichte van 176 miljoen EUR op 31 december 2024. De daling weerspiegelt voornamelijk het aanwenden
van verliezen afkomstig van de liquidatie van de North-entiteiten ter compensatie van belastbare winsten elders binnen de
Groep, evenals het gebruik van eerder niet-erkende verliezen ter compensatie van de gerealiseerde meerwaarde op de verkoop
van de bouwvergunning van Proximus Towers.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
115 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

18. Voorraden
De voorraden bestaan uit gebouwen en terreinen die zijn verworven voor ontwikkeling en wederverkoop.
Uitgesplitst per geografisch segment zien de voorraden er als volgt uit:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 België 437.923 453.524 Luxemburg 176.732 184.618 Frankrijk 115.934 193.931 Duitsland 91.088 101.366 Polen 551 15.527 Spanje 4.356 3.702 Verenigd Koninkrijk TOTAAL VOORRADEN 826.585 952.669
De voorraden kunnen als volgt worden uitgesplitst:
UITSPLITSING PER TYPE PROJECT EN EUR (000) KANTOREN RESIDENTIEELVERKAVELINGEN 31/12/2025 PER GEOGRAFISCH GEBIED België 143.608 238.693 55.623 437.924 Luxemburg 1.705 175.027 176.732 Frankrijk 112.605 3.329 115.934 Duitsland 91.088 91.088 Polen 182 368 551 Spanje 4.356 4.356 Verenigd Koninkrijk TOTAAL 258.101 512.861 55.623 826.585
UITSPLITSING PER TYPE PROJECT EN EUR (000) KANTOREN RESIDENTIEELVERKAVELINGEN 31/12/2024 PER GEOGRAFISCH GEBIED België 135.069 268.052 50.404 453.524 Luxemburg 1.280 183.339 184.618 Frankrijk 175.499 18.432 193.931 Duitsland 101.366 101.366 Polen 15.527 15.527 Spanje 3.702 3.702 Verenigd Koninkrijk TOTAAL 311.847 590.417 50.404 952.669
De belangrijkste veranderingen in de voorraden worden veroorzaakt door de deactivatie van kosten van verkochte projecten
over de hele portefeuille. De belangrijkste daling komt van de verkoop van Saint Antoine in Frankrijk. Deze daling wordt verder
veroorzaakt door de verkoop van residentiële projecten in Frankrijk, de omzetverantwoording voor Granaria in Polen, voor Eden
in Duitsland, voor O’Sea in België en een waardevermindering op voorraden met betrekking tot Montrouge, voor een bedrag
van 1,7 miljoen EUR.
Tot de belangrijkste projecten in voorraden behoren O’Sea, Isala en Lebeau Sablon in België, Gasperich, Polvermillen en Rue
De Hollerich in Luxemburg, Tati in Frankrijk en Gutenberg in Duitsland.
De gewogen gemiddelde rentevoet op financieringskosten die zijn geactiveerd op projectfinancieringsfaciliteiten, zakelijke
financieringsfaciliteiten en obligaties was 4,2% op 31 december 2025 (ten opzichte van 3,6%
1
op 31 december 2024).
1 Herziene berekeningsmethode; zie hoofdstuk APM.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
116 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De voorraden kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 VOORRADEN OP 1 JANUARI 952.669 1.118.165 Ontwikkelingen 133.785 251.493 Vervreemdingen van het boekjaar -280.297 -348.734 Financieringskosten 22.096 17.767 Omrekeningsverschillen 122 Afwaarderingen -1.668 -86.143 WIJZIGINGEN VAN HET BOEKJAAR -126.084 -165.495 VOORRADEN OP 31 DECEMBER 2025 / 31 DECEMBER 2024 826.585 952.669
De voorraden zijn gewaardeerd volgens de methodologie van het management zoals beschreven in hoofdstuk “Voornaamste
oordelen en voornaamste bronnen van schattingsonzekerheden”.
Per 31 december 2025 heeft de waardevermindering op voorraden betrekking op Montrouge (Frankrijk), als gevolg van de
overeengekomen verkoopprijs in het kader van een intentieverklaring.
De bijzondere waardeverminderingen in het voorgaande jaar bestonden uit een bijzondere waardevermindering op Proximus
Towers (België), waardevermindering op het project Arquebusier (Luxemburg), bijzondere waardevermindering op de verkoop
van niet-strategische verkavelingen in Frankrijk en aanpassingen van de realiseerbare waarde van residentiële en kantoorpro-
jecten in Frankrijk, België en Duitsland.
UITSPLITSING VAN DE VERANDERINGEN PER GEOGRAFISCH GEBIED: EUR (‘000)
AANKOPEN/ ONTWIKKELINGEN VERVREEMDINGEN FINAN-CIERINGSKOSTEN OMREKE- NINGSVER- SCHILLEN AFWAARDERING NETTOBOEK-WAARDE VAN VASTGOEDBELEG-GINGEN OVERGE-DRAGEN VANUIT/NAAR VOORRADEN NET België 94.121 -128.126 18.404 -15.601 Luxemburg 17.870 -28.241 2.485 -7.886 Frankrijk 18.310 -94.639 -1.668 -77.997 Duitsland 1.019 -12.503 1.207 -10.277 Polen 1.812 -16.789 -14.977 Spanje 654 654 TOTAAL 133.785 -280.297 22.096 -1.668 -126.084
De waarde van voorraden die moet worden gerealiseerd:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Binnen de 12 maanden 103.544 221.467 Na meer dan 12 maanden 723.041 731.201 Uitsplitsing van de voorraad per type Zonder vergunning 361.256 305.778 In ontwikkeling 385.981 623,720 Afgewerkte projecten 79.348 23.171
De boekwaarde van de activa van de Groep in pand gegeven voor schuldbewijzen in verband met vastgoedbeleggingen en
de voorraad in zijn geheel bedroeg 769 miljoen EUR, tegenover 917 miljoen EUR eind 2024, wat neerkomt op een daling van
148 miljoen EUR.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
117 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

19. Handelsvorderingen
Handelsvorderingen hebben betrekking op de volgende operationele segmenten:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 België 16.935 18.736 Luxemburg 7.462 1.647 Frankrijk 2.105 4.797 Duitsland 6.104 7.780 Polen 240 499 Spanje 478 486 Verenigd Koninkrijk TOTAAL HANDELSVORDERINGEN 33.324 33.945
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Vervallen < 3 maanden 2.905 3.848 Vervallen > 3 maanden < 6 maanden 425 721 Vervallen > 6 maanden < 12 maanden 72 643 Vervallen > 1 jaar 1.636 2.166
Handelsvorderingen op klanten zijn afhankelijk van het tijdstip waarop specifieke projectmijlpalen factureerbaar worden. Deze
mijlpalen zijn gekoppeld aan de voortgang van de onderliggende ontwikkelingsprojecten. Bijgevolg weerspiegelt de schom-
meling in de uitstaande vorderingen op klanten aan het einde van het jaar of bepaalde mijlpalen zijn bereikt, waardoor de
bijbehorende facturen kunnen worden uitgereikt.
De belangrijkste daling van de handelsvorderingen houdt verband met de projecten Eghezée en Eden, gedeeltelijk gecompen-
seerd door een stijging bij River Place in Luxemburg, waar tegen het einde van het jaar een belangrijke mijlpaal werd bereikt.
Het lang uitstaande gedeelte van de handelsvorderingen heeft voornamelijk betrekking op een bedrag te ontvangen van een
joint venture, waarvan de afwikkeling wordt verwacht in de eerste helft van 2026. Op basis van de inschatting van het manage-
ment is er geen kredietrisico verbonden aan deze vordering.
Kredietrisico
Handelsvorderingen hebben voornamelijk betrekking op uitstaande facturen aan volgens de vermogensmutatiemethode ver-
werkte deelnemingen en aan klanten.
Voor beide soorten vorderingen wordt het kredietrisico als immaterieel beschouwd. Vorderingen op deelnemingen die verwerkt
worden volgens de vermogensmutatiemethode worden gewoonlijk gedekt door een actief in ontwikkeling. Vorderingen op
klanten worden gewoonlijk gedekt door het verkochte actief dat als zekerheid dient.
Het kredietrisico voor vorderingen op klanten wordt beheerd via het principe “geen sleutel zonder volledige betaling” en een
strikte opvolging van de dossiers. Bij aanhoudende wanbetaling wordt de overeenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd
en wordt het goed teruggenomen.
De bijzondere waardeverminderingen op handelsvorderingen evolueren als volgt:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 SALDO OP 1 JANUARI 439 577 Toevoegingen Kortingen -138 WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE -138 SALDO OP 31 DECEMBER 2025 / 31 DECEMBER 2024 439 439
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
118 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

20. Contractactiva
Contractactiva die voortvloeien uit de toepassing van IFRS 15 hebben betrekking op de volgende operationele segmenten:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 België 699 420 Luxemburg 4.877 2.693 Frankrijk 315 8.276 TOTAAL CONTRACTACTIVA 5.891 11.389
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 SALDO OP 1 JANUARI 11.389 22.480 Toevoegingen 4.493 7.576 Verminderingen -9.991 -18.667 WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE -5.498 -11.091 SALDO OP 31 DECEMBER 2025 / 31 DECEMBER 2024 5.891 11.389
Contractactiva omvatten de bedragen waarop de entiteit recht heeft in ruil voor goederen of diensten die ze reeds voor een
klant heeft geleverd maar waarvoor de betaling nog niet is verschuldigd of afhankelijk is van de vervulling van een specifieke
voorwaarde die in het contract is vastgelegd. Wanneer een bedrag opeisbaar wordt, wordt het overgeboekt naar de debiteu-
renrekening. Een handelsvordering wordt opgenomen zodra de entiteit een onvoorwaardelijk recht heeft om een betaling te
innen. Dat onvoorwaardelijke recht bestaat vanaf het tijdstip waarop de betaling verschuldigd wordt.
Handelsvorderingen, overige vorderingen en contractactiva worden eveneens onderworpen aan een onderzoek op bijzondere
waardeverminderingen overeenkomstig de bepalingen van IFRS 9 inzake verwachte kredietverliezen. Dit onderzoek wijst niet
op een significante potentiële impact, aangezien de contractactiva (en de bijbehorende vorderingen) over het algemeen gedekt
zijn door de onderliggende activa die door het over te dragen gebouw worden vertegenwoordigd.
Op 31 december 2025 is de verandering in contractactiva voornamelijk het gevolg van de afname van de operationele activi-
teit in het residentiële segment in Frankrijk, aangezien verschillende projecten zijn opgeleverd. Dit wordt gedeeltelijk gecom-
penseerd door de toename van contractactiva in River Place, die het verschil in timing tussen de erkende opbrengsten en de
facturering weerspiegelt.
Richelieu, Parijs (Frankrijk)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
119
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

21. Vooruitbetalingen en andere vorderingen
Deze post omvat de volgende componenten:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Overige vorderingen 23.161 29.526 waarvan: betaalde voorschotten en garanties • belastingen (andere dan winstbelastingen) en terug te vorderen btw 15.612 18.402 • vorderingen met betrekking tot partners en te ontvangen dividenden 7.549 11.124 Over te dragen kosten en verkregen opbrengsten 2.896 1.902 • over te dragen kosten 1.687 683 • verkregen opbrengsten 1.209 1.219 TOTAAL OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA 26.057 31.428
De andere vorderingen hebben voornamelijk betrekking op de btw in Luxemburgse vennootschappen (Polvermillen, Frouner-
bond, Canal Development, Immobel Lux) en op andere vorderingen in Immobel NV.
De daling is voornamelijk toe te schrijven aan de openstaande dividendvordering met betrekking tot het Brouck’R-project op
het einde van 2024, die in de eerste helft van het huidige jaar werd vereffend.
22. Informatie over de netto financiële schuld
De netto financiële schuld van de Groep is het saldo van de geldmiddelen en kasequivalenten en de financiële schulden (op kor-
te en lange termijn). Ze bedraagt 651 miljoen EUR op 31 december 2025, tegenover 801 miljoen EUR op 31 december 2024.
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Geldmiddelen en kasequivalenten (+) 125.339 181.802 Langlopende financiële schulden (-) 341.203 430.580 Kortlopende financiële schulden (-) 435.284 552.047 NETTO FINANCIËLE SCHULD 651.148 800.825
De schuldgraad van de Groep
2
bedraagt 58,9% op 31 december 2025, tegenover 66,7% op 31 december 2024.
2 De schuldgraad wordt berekend door de netto financiële schuld te delen door de som van de netto financiële schuld en het aandeel eigen vermogen van de groep.
O’Sea, Oostende (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
120 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Geldmiddelen en kasequivalenten
De kasdeposito’s en liquide middelen bedragen 125 miljoen EUR, tegenover 182 miljoen EUR eind 2024, wat neerkomt op
een daling van 56 miljoen EUR.
De geldmiddelen en kasequivalenten kunnen als volgt worden uitgesplitst:
EUR (‘000 31/12/2025 31/12/2024 Liquide middelen 74.868 86.393 Termijndeposito’s met een oorspronkelijke looptijd van maximaal 3 maanden (vanaf de datum van de verwerving) 50.471 95.409 BESCHIKBARE GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN 125.339 181.802
De verklaring van de wijziging in beschikbare geldmiddelen is te vinden in het geconsolideerde kasstroomoverzicht. De geld-
middelen en kasequivalenten zijn volledig beschikbaar, hetzij voor uitkering aan de aandeelhouders, hetzij voor de financiering
van projecten die eigendom zijn van de Groep. 36 miljoen EUR van de beschikbare geldmiddelen is bestemd voor specifieke
projecten om de lopende bouw af te werken, tegenover 46 miljoen EUR op 31 december 2024.
Alle bankrekeningen worden aangehouden bij banken met een “investment grade”-rating (Baa1/A-rating of beter).
Financiële schulden
De financiële schulden dalen met 206 miljoen EUR, van 983 miljoen EUR op 31 december 2024 tot 776 miljoen EUR op 31
december 2025. Zie financiële verbintenissen voor informatie over leningen die onderhevig zijn aan convenanten.
De financiële schulden bestaan uit de volgende bestanddelen:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Obligatie-uitgiften: • vervaldag 14-04-2027, rentevoet 3,00% - nominale waarde van 75 miljoen EUR 75.000 75.000 • vervaldag 12-05-2028, rentevoet 3,00% - nominale waarde van 125 miljoen EUR 125.000 125.000 • vervaldag 29-06-2026, rentevoet 4,75% - nominale waarde van 125 miljoen EUR 125.000 Leaseovereenkomsten 5.573 6.751 Kredietinstellingen 135.630 98.829 LANGLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN 341.203 430.580 Obligatie-uitgiften: • vervaldag 17-10-2025, rentevoet 3,50% - nominale waarde van 50 miljoen EUR 50.000 • vervaldag 29-06-2026, rentevoet 4,75% - nominale waarde van 125 miljoen EUR 125.000 Kredietinstellingen 301.257 492.714 Leaseovereenkomsten 1.604 1.627 Nog niet vervallen rente 7.423 7.706 KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN 435.284 552.047 TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN 776.487 982.627 Financiële schulden met vaste rentevoet 325.000 375.000 Financiële schulden met variabele rentevoet 444.064 599.921 Nog niet vervallen rente 7.423 7.706 Bedrag van de schulden gewaarborgd door zekerheden 315.429 387.663 Boekwaarde van de activa van de Groep in pand gegeven voor schuldbewijzen 769.361 916.540
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
121 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De financiële schulden evolueren als volgt:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 FINANCIËLE SCHULDEN PER 1 JANUARI 982.627 964.128 Verplichtingen met betrekking tot leaseovereenkomsten -1.201 -2.453 Aangegane schulden 16.670 208.323 Terugbetaalde schulden -221.327 -186.686 Mutaties nog niet vervallen rente -283 -685 WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE -206.141 18.499 FINANCIËLE SCHULDEN PER 31 DECEMBER 2025 / 31 DECEMBER 2024 776.486 982.627
Alle financiële schulden zijn uitgedrukt in duizenden EUR.
Met uitzondering van de obligaties verloopt de financiering voor de Groep en de financiering voor de projecten van de Groep
op basis van een variabele kortetermijnrente, de 1- tot 12-maands Euribor, verhoogd met een commerciële marge.
Per eind december 2025 mag de Vennootschap gebruikmaken van 347 miljoen EUR aan bevestigde projectfinanciering, waar-
van 315 miljoen EUR werd gebruikt. Deze kredietlijnen (kredieten voor het financieren van projecten) zijn specifiek voor de
ontwikkeling van bepaalde projecten. Daarnaast verlengde de Groep op 30 april 2025 een zakelijke kredietfaciliteit van 135
miljoen EUR, met een nieuwe vervaldatum vastgesteld op 31 maart 2027. Het volledige bedrag van de faciliteit bleef aan het
einde van het jaar beschikbaar. Op de balansdatum was echter slechts 85 miljoen EUR opgenomen, na een terugbetaling van 50
miljoen EUR in augustus 2025. Dit staat in contrast met een opgenomen bedrag van 135 miljoen EUR op 31 december 2024 .
De terugbetaalde schulden omvatten de terugbetaling van de obligatie van 50 miljoen EUR met vervaldag op 17 oktober 2025,
evenals een corporate kredietlijn van 23 miljoen EUR die verviel in januari 2025..
Multi, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
122 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de looptijd van de financiële schulden van de Groep.
PER 31 DECEMBER 2025
TE VERVALLEN VAN 0 TOT VAN 1 TOT VAN 2 TOT VAN 3 TOT VAN 4 TOT NA 5 JAAR TOTAAL IN DE PERIODE - EUR (000) 1 JAAR 2 JAAR 3 JAAR 4 JAAR 5 JAAR Obligaties 125.000 75.000 125.000 325.000 Projectfinancieringskredieten 264.877 11.150 39.480 315.507 Kredietlijnen 36.380 85.000 121.380 ‘Commercial paper’ Leaseovereenkomsten 1.604 1.412 1.206 1.086 897 971 7.176 Nog niet vervallen rente 7.423 7.423 en afgeschreven kosten TOTAAL BEDRAG VAN SCHULDEN 435.284 172.562 165.686 1.086 897 971 776.486
PER 31 DECEMBER 2024
TE VERVALLEN VAN 0 TOT VAN 1 TOT VAN 2 TOT VAN 3 TOT VAN 4 TOT NA 5 JAAR TOTAAL IN DE PERIODE - EUR (000) 1 JAAR 2 JAAR 3 JAAR 4 JAAR 5 JAAR Obligaties 50.000 125.000 75.000 125.000 375.000 Projectfinancieringskredieten 281.937 63.199 11.150 24.480 380.766 Kredietlijnen 203.780 203.780 ‘Commercial paper’ 7.000 7.000 Leaseovereenkomsten 1.624 1.383 1.228 1.150 1.122 1.868 8.375 Nog niet vervallen rente 7.706 7.706 en afgeschreven kosten TOTAAL BEDRAG VAN SCHULDEN 552.047 189.582 87.378 150.630 1.122 1.868 982.627
The table below summarises the maturity of interests on the financial liabilities of the Group:
PER 31 DECEMBER 2025
TE VERVALLEN IN DE PERIODE - EUR (000) VAN 0 TOT 1 JAAR VAN 1 TOT 2 JAAR VAN 2 TOT 3 JAAR VAN 3 TOT 4 JAAR VAN 4 TOT 5 JAAR NA 5 JAAR TOTAAL Obligaties 8.928 4.379 1.346 14.653 Projectfinancieringskredieten 6.988 1.556 472 9.016 Kredietlijnen 4.051 928 4.978 ‘Commercial paper’ Leaseovereenkomsten 29 26 21 19 15 17 128 Nog niet vervallen rente en afgeschreven kosten TOTAAL BEDRAG AAN RENTE 19.997 6.888 1.839 19 15 17 28.775
PER 31 DECEMBER 2024
TE VERVALLEN IN DE PERIODE - EUR (000) VAN 0 TOT 1 JAAR VAN 1 TOT 2 JAAR VAN 2 TOT 3 JAAR VAN 3 TOT 4 JAAR VAN 4 TOT 5 JAAR NA 5 JAAR TOTAAL Obligaties 13.328 8.896 4.379 1.346 27.948 Projectfinancieringskredieten 13.605 3.470 1.454 615 19.144 Kredietlijnen 4.240 4.240 ‘Commercial paper’ Leaseovereenkomsten 30 26 22 20 19 33 149 Nog niet vervallen rente en afgeschreven kosten TOTAAL BEDRAG AAN RENTE 31.203 12.391 5.854 1.981 19 33 51.481
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
123 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Informatie over de reële waarde van financiële instrumenten
De volgende tabel geeft een overzicht van de verschillende categorieën financiële activa en passiva met hun boekwaarde in
de balans en hun respectieve reële waarde, uitgesplitst naar waarderingscategorie.
De reële waarde van financiële instrumenten wordt als volgt bepaald:
• Indien ze een korte looptijd hebben (bv. handelsvorderingen en -schulden), wordt de reële waarde verondersteld dicht bij
de boekwaarde te liggen en daarom niet in de tabel opgenomen;
• Voor vastrentende schulden wordt de reële waarde bepaald op basis van de verdisconteerde toekomstige kasstromen,
gebruikmakend van de marktrente op de balansdatum van de verslagperiode;
• Voor schulden met een variabele rente wordt aangenomen dat de reële waarde dicht bij de geamortiseerde kostprijs ligt,
aangezien kredietspreads op het einde van de verslagperiode geen materiële invloed hebben op de reële waarde;
• Voor afgeleide financiële instrumenten wordt de reële waarde bepaald op basis van de verdisconteerde toekomstige kasstro-
men die worden geschat op basis van curves van rentetermijncontracten. Deze waarde wordt vermeld door de tegenpartij
(financiële instelling); en
• Voor genoteerde obligaties, op basis van de notering bij de afsluiting (niveau 1).
De waardering van financiële activa en financiële verplichtingen tegen reële waarde kan op een van de volgende wijzen worden
gekarakteriseerd:
• Niveau 1: de reële waarden van financiële activa en passiva met standaardvoorwaarden die worden verhandeld op actieve
liquide markten worden bepaald op basis van op actieve markten genoteerde marktprijzen voor identieke activa en passiva;
• Niveau 2: de reële waarden van andere financiële activa en financiële verplichtingen worden bepaald in overeenstemming
met algemeen aanvaarde prijsbepalingsmodellen die gebaseerd zijn op gedisconteerde kasstroomanalyses waarbij gebruik
wordt gemaakt van prijzen uit waarneembare actuele markttransacties en prijsnoteringen van handelaars voor soortgelijke
instrumenten. Dit betreft voornamelijk afgeleide financiële instrumenten;
• Niveau 3: de reële waarden van de overige financiële activa en financiële verplichtingen worden afgeleid van waarderings-
technieken die inputs bevatten die niet gebaseerd zijn op waarneembare marktgegevens.
Lebeau, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
124 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

EUR (‘000) BEDRAGEN OPGENOMEN IN OVEREENSTEMMING MET IFRS 9 NIVEAU VAN DE REËLE WAARDE BOEKWAARDE PER 31/12/2025 GEAMOR- TISEERDE KOSTPRIJS REËLE WAARDE MET VERWERKING VAN WAARDEVER-ANDERINGEN IN WINST OF VERLIES REËLE WAARDE PER 31/12/2025 KASSTROOM-HED-GES 31/12/2025 ACTIVA Geldmiddelen en kasequivalenten 125.339 125.339 125.339 Overige financiële vlot-tende activa Level 2 Overige financiële vaste activa Level 2 552 552 Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde deelnemingen Level 2 102.249 102.249 102.249 TOTAAL 228.140 227.588 228.140 VERPLICHTINGEN Rentedragende schulden Level 1 325.000 325.000 321.060 Rentedragende schulden Level 2 451.486 451.486 451.486 Afgeleide financiële instrumenten Level 2 2.647 2.647 2.647 Voorschotten van joint ventures en geassocieerde deelnemingen Level 2 17.285 17.285 17.285 TOTAAL 796.418 793.771 792.478 2.647
BEDRAGEN OPGENOMEN IN OVEREENSTEMMING MET IFRS 9 EUR (‘000) NIVEAU VAN DE BOEKWAARDE GEAMOR- REËLE WAARDE REËLE WAARDE KASSTROOM- REËLE WAARDE PER 31/12/2024 TISEERDE MET VERWERKING PER 31/12/2024 HEDGES KOSTPRIJS VAN WAARDEVER- 31/12/2024 ANDERINGEN IN WINST OF VERLIES ACTIVA Geldmiddelen en 181.802 181.802 181.802 kasequivalenten Overige financiële vlot- Level 2 1.126 1.126 tende activa Overige financiële vaste activa Level 2 349 349 Voorschotten aan joint ventures Level 2 102.029 102.029 102.029 en geassocieerde deelnemingen TOTAAL 285.306 283.831 285.306 VERPLICHTINGEN Rentedragende schulden Level 1 375.000 375.000 341.548 Rentedragende schulden Level 2 607.627 607.627 607.627 Afgeleide financiële Level 2 6.605 6.605 6.605 instrumenten Voorschotten van joint ventures Level 2 20.669 20.669 20.669 en geassocieerde deelnemingen TOTAAL 1.009.901 1.003.296 976.449 6.605
De Groep veranderde in 2025 niets aan haar beleid inzake het beheer van financiële risico’s.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
125 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Liquiditeits- en herfinancieringsrisico (projectfinanciering vs. corporate financiering)
Beschrijving en impact op de Vennootschap
Het ontwikkelingsmodel van de Groep vereist voortdurende toegang tot financiering, zowel op projectniveau (SPV’s) als op het
niveau van de Groep/corporate niveau. Liquiditeitsrisico ontstaat als de Groep niet in staat is om (i) voldoende kasmiddelen
aan te houden, (ii) gecommitteerde faciliteiten veilig te stellen, of te verlengen, of (iii) komende vervaldata tegen aanvaardbare
voorwaarden te herfinancieren. Een verslechtering kan de projectuitvoering beperken, de financieringskosten verhogen, de
waarderingen/convenanten onder druk zetten en, in ernstige gevallen, de bedrijfscontinuïteitsbeoordeling beïnvloeden.
•
Projectfinanciering / werkkapitaal. Kredietfaciliteiten op projectniveau financieren kapitaaluitgaven en worden doorgaans
terugbetaald uit (voor)verkopen van woningen of de verkoop van (andere soorten) activa. Alle projectfinancieringen zijn
afgeschermd op SPV-niveau zonder enig verhaal op de Vennootschap. Als een SPV-project niet op de vervaldatum terug-
betaalt, is er sprake van wanbetaling onder die specifieke faciliteit; kredietverstrekkers kunnen die faciliteit opeisbaar stellen
en, afhankelijk van de documentatie, kunnen bepaalde clausules zogenaamd “cross-default” onder andere projectfinancie-
ringen in werking treden, hoewel dergelijke clausules over het algemeen beperkt zijn tot het niveau van de betreffende
kredietnemer en daarom als laag risico worden beoordeeld.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de projectfinancieringsfaciliteiten die binnen de komende 12 maanden
vervallen op het niveau van de volledig geconsolideerde dochterondernemingen van de Vennootschap.
PROJECT BEDRAG EUR (‘000) VERVALDATUM Rueil Malmaison 13.565 03/2026 Tati 38.945 03/2026 Isala 49.100 04/2026 Lebeau 41.417 04/2026 TotalEnergies 28.291 05/2026 Thomas 13.715 08/2026 Montrouge 3.000 10/2026 Polvermillen 35.305 11/2026 The Commodore 3.956 12/2026 Gutenbergstrasse 37.506 12/2026
• Financiering op corporate- of Groepsniveau met inbegrip van de landbankingfaciliteit die wordt gebruikt voor de fi-
nanciering van de landbankingactiviteiten. Op het niveau van de Groep omvatten de komende vervaldata obligaties en
corporate kredietlijnen die worden gebruikt om overheadkosten, kapitaalbijdragen aan projecten/JV’s en algemene liquiditeit
te financieren. Een wanbetaling of versnelling op holdingniveau kan gevolgen hebben voor andere corporate faciliteiten.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de komende vervaldata van de obligaties en corporate kredietlijnen:
BEDRAG EUR (‘000) VERVALDATUM Landbanking lijn 36.380 03/2026 Obligatie 125.000 06/2026 Corporate kredietlijn 135.000 03/2027 Obligatie 75.000 04/2027 Obligatie 125.000 05/2028
• Looptijdvooruitzichten & status (12 maanden). Op basis van lopende gesprekken met kredietverstrekkende banken zijn
er geen aanwijzingen dat de projectfinancieringsfaciliteiten die in de komende 12 maanden vervallen (en die volgens de
planning niet zullen worden terugbetaald), niet zullen worden verlengd of omgezet in constructiefinanciering, indien van
toepassing. De zogenaamde landbanking lijn (36,4 miljoen euro) zal naar verwachting worden verlengd; de goedkeuring van
het kredietcomité van de betreffende financiële instelling werd verkregen in 2026. Een obligatie-uitgifte van 125 miljoen
euro tegen 4,75% vervalt op 29 juni 2026. Het management verwacht de obligaties terug te betalen met behulp van de
huidige kasmiddelen en de verwachte instroom van kasmiddelen uit residentiële en kantoorprojecten; de kans op een tekort
wordt als laag ingeschat, dit op basis van: (a) de verkoop van woningen, (b) vorderende onderhandelingen voor meerdere
kantoorverkopen (individueel klein ten opzichte van totale instroom), en (c) mogelijke extra verkoop van activa/kantoren om
liquiditeit te versterken. Voor de volledigheid wordt aangegeven dat de corporate kredietlijn van 135 miljoen euro een ver-
lengingsmogelijkheid tot december 2027 bevat, waarbij deze optie onderworpen is aan de goedkeuring van de tegenpartij.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
126 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de geplande actie in verband met de projectfinancieringsfaciliteiten die
binnen de komende 12 maanden vervallen op het niveau van de volledig geconsolideerde dochterondernemingen van de
Vennootschap.
PROJECT BEDRAG EUR (‘000) VERVALDATUM GEPLANDE ACTIES Rueil Malmaison 13.565 03/2026 Na jaareinde verlengd tot 02/2027 Tati 38.945 03/2026 Omzetting in constructiefinanciering Isala 49.100 04/2026 Omzetting in constructiefinanciering Lebeau 41.417 04/2026 Omzetting in constructiefinanciering TotalEnergies 28.291 05/2026 Omzetting in constructiefinanciering Thomas 13.715 08/2026 Verlenging tenzij verkocht Montrouge 3.000 10/2026 Terugbetaling Polvermillen 35.305 11/2026 Omzetting in constructiefinanciering The Commodore 3.956 12/2026 Terugbetaling Gutenbergstrasse 37.506 12/2026 Verlenging
Gevolgen van een liquiditeitstekort
Als de liquiditeit onvoldoende wordt, zijn de mogelijke gevolgen onder meer: (i) onvermogen om de investeringen/verplichtin-
gen van projecten te financieren, (ii) gedwongen herprioritisering van de pijplijn, (iii) schending van convenanten met mogelijke
“cross-default” effecten, (iv) verslechtering van de leveranciersvoorwaarden en (v) versnelde desinvesteringen of kapitaalmaat -
regelen onder ongunstige marktomstandigheden.
WAARSCHIJNLIJKHEID Medium. (12-24 MAANDEN) ONDERLINGE Marktvraag-/prijsrisico (verkoopritme), vertragingen in vergunningen/constructie, waardering/bijzondere waar- VERBANDEN devermindering (eigen vermogen en convenanten), rentevoetrisico en risico van financiële markten. • Actief cash management en voortschrijdende kortetermijnprognoses met multiscenario-stresstests. • Vroegtijdige betrokkenheid van kredietverstrekkers om projectfaciliteiten te verlengen/om te zetten; diversificatie van de financieringsmix (projectfinanciering, corporate kredietlijnen, kapitaalmarkten). BEPERKING • Liquiditeitsverhogende maatregelen: gerichte commercialisering, gefaseerde opleveringen, gerichte desinvesteringen, overheadoptimalisatie. • Convenantmonitoring en vroegtijdige actieplannen onderhouden; de uitbreiding van de Landbanking-lijn en de uitvoering van het financieringsplan voor obligaties bevestigen. RESTRISICO Laag.
Tati, Parijs (Frankrijk)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
127
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Rentevoet- en financiële marktrisico’s (incl. gevoeligheid)
Beschrijving en impact op de Vennootschap
De Groep is blootgesteld aan rente evoluties en de kredietmarktvoorwaarden. Hogere basisrentevoeten en/of grotere krediet-
spreads verhogen de financieringskosten (blootstelling aan variabele rente), kunnen de betaalbaarheid van woningen verminde-
ren en de rendementseisen van investeerders verhogen, met een negatieve invloed op verkoopprijzen, verkoopwaarden en con-
venantbuffers tot gevolg. Volatiele of “risk-off”-markten kunnen herfinanciering belemmeren of de kost van financiering wijzigen.
Hedgekader & -instrumenten
•
Rentecap. Overeenkomsten afgesloten in maart 2019 cappen de rentevoet op 3% op een nominaal bedrag van 18 miljoen
euro voor de periode van 22/05/2019 tot 22/08/2026
• Renteswaps (van variabel naar vast). De Groep heeft de volgende swaps uitstaan (bedragen in EUR ‘000):
RENTESWAPS – EUR ('000) OUTSTANDING AMOUNT FIXED INTEREST RATE START DATE END DATE Immobel NV 100.000 215 bps 31/12/2026 31/12/2027 Immobel NV 66.667 218,1 bps 31/12/2026 31/12/2027 Immobel NV 100.000 197,95 bps 30/06/2026 31/12/2027 Immobel NV 100.000 201,05 bps 31/12/2026 31/12/2027 Immobel NV 75.000 271,4 bps 31/12/2025 31/12/2026 Immobel NV 75.000 271,4 bps 31/12/2025 31/12/2026 Immobel NV 100.000 242,5 bps 28/06/2024 31/12/2026 Immobel NV 200.000 304 bps 01/07/2024 30/06/2026 Infinito Holding 19.550 249 bps 30/04/2024 31/07/2026 Infinito NV 5.000 249 bps 30/04/2024 31/07/2026 Infinito Holding 19.550 265 bps 30/04/2024 31/10/2026 Infinito NV 5.000 265 bps 30/04/2024 31/10/2026
• Hedge accounting & dekking. CAPs en swaps worden aangemerkt als kasstroomhedges en opgenomen in de geconsolideer-
de balans onder overige financiële vaste en vlottende activa (totaal 0,1m EUR) en onder afgeleide financiële instrumenten
- langlopende verplichtingen (totaal 2,6m EUR). De totale uitstaande financiële schuldpositie per 31 december 2025 is
volledig gehedged. Een renteschok van +1% zou de jaarlijkse rentelasten met 0,1m EUR doen stijgen in december 2025
(tegenover 1,0m EUR in december 2024).
WAARSCHIJNLIJKHEID Gemiddeld (afhankelijk van marktvolatiliteit en herfinancieringscycli). (12-24 MAANDEN) ONDERLINGE Liquiditeit/herfinanciering (prijsstelling & toegang), betaalbaarheid van woningen (verkooptempo), rendement VERBANDEN van investeerders (waarderingsrisico). • Gelaagde hedging (caps + swaps) handhaven, looptijden spreiden en financieringsbronnen diversifiëren; de effectiviteit van de hedging en de blootstelling aan tegenpartijen bewaken. BEPERKING • Proactieve herfinancieringsplanning en beoordeling van marktvensters; bijgewerkte financieringskosten opnemen in drempelrendementen voor projecten. CONCLUSIE Laag. Hedging vermindert de winstvolatiliteit aanzienlijk, maar kan het kredietspreadrisico niet INZAKE RESTRISICO volledig wegnemen.
Slachthuissite, Antwerpen (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
128 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Risico van schending van financiële convenanten
Beschrijving en impact op de Vennootschap
De Groep moet voldoen aan convenanten/verplichtingen in de obligatie- en leningdocumentatie (bijv. minimaal eigen ver-
mogen, maximale gearing, minimum voorraad/netto financiële schuld ratio, minimale liquiditeit, distributiebeperkingen). Een
schending, zonder herstel/waiver binnen een toepasselijke remediatieperiode, kan leiden tot een geval van “default”, waardoor
de opeisbaarstelling mogelijk is en, op corporate niveau, een mogelijke “cross-default” onder andere overeenkomsten.
Status
In 2025 voldeed de Vennootschap aan alle financiële convenanten. De kans op een inbreuk in de komende 12 maanden wordt
laag geacht, ondersteund door: (a) verkopen in de residentiële kern, (b) vorderende onderhandelingen voor meerdere kantoor-
verkopen (elk klein ten opzichte van de totale kasstroomgeneratie), en (c) voortdurende evaluatie van bijkomende verkopen van
activa/kantoren om de kasstroom te versterken en de prestaties van de portefeuille te optimaliseren.
ONDERLINGE Liquiditeit/herfinanciering, marktvraag-/prijsrisico, waardering/bijzondere waardevermindering, rentevoetrisico VERBANDEN • Voortdurende controle van de buffer van convenanten met vroegtijdige saneringsplannen; gestructureerde dialoog met kredietverstrekkers/houders (inclusief waiver waar nodig). BEPERKING • Maatregelen voor kasomzetting (verkoopfocus, desinvesteringen) en gedisciplineerde investeringen/allocatie om ratio’s te beschermen. RESTRISICO Laag (afhankelijk van marktuitvoering en timing).
Valutarisico
Beschrijving en impact op de Vennootschap
De functionele valuta van projecten die momenteel in Polen worden ontwikkeld en van de activiteiten in het Verenigd Koninkrijk
wordt omgerekend van respectievelijk PLN naar EUR (behalve voor Central Point, dat in EUR wordt beheerd) en van GBP naar
EUR, wat een impact heeft op de overige onderdelen van het totaalresultaat.
WAARSCHIJNLIJKHEID Medium. ONDERLINGE VERBANDEN Waardering van netto-activa in buitenlandse dochterondernemingen/joint ventures; perceptie van beleggers met betrekking tot het gerapporteerde eigen vermogen en de ratio’s. BEPERKING • Beperkte valuta blootstelling (FX exposure). RESTRISICO Laag.
Lebeau, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
129

23. Eigen vermogen
2025 2024 Aantal aandelen op 31 december 10.252.163 10.252.163 Aantal volgestorte aandelen 10.252.163 10.252.163 Eigen aandelen op 31 december 24.509 25.434 Nominale waarde per aandeel 9,74 9,74 Aantal aandelen op 1 januari 10.252.163 9.997.356 Uitgifte van aandelenkapitaal 254.807 Aantal eigen aandelen op 1 januari -25.434 -25.434 Eigen aandelen toegekend aan een lid van het uitvoerend comité 925 Verkochte eigen aandelen AANTAL AANDELEN (EXCLUSIEF EIGEN AANDELEN) OP 31 DECEMBER 10.227.654 10.226.729
In 2024 hebben de aandeelhouders ervoor gekozen om in totaal 76,46% van de dividendrechten in te brengen in het kapitaal
in ruil voor nieuwe aandelen. Dit resulteerde in een verhoging van het eigen vermogen (kapitaal en uitgiftepremies) van de
Vennootschap met 6.421.136,40 EUR door uitgifte van 254.807 nieuwe aandelen.
Zoals goedgekeurd door de algemene vergadering van 18 april 2024, werd het kapitaal van de geconsolideerde Vennoot-
schap verhoogd van 97.256.533,86 EUR tot 99.838.354,04 (EUR 103.677.670,25 inclusief uitgiftepremie) EUR en wordt het
maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap voortaan vertegenwoordigd door 10.252.163 gewone aandelen in plaats van
9.997.356 gewone aandelen voorheen, inclusief 25.434 eigen aandelen.
De resultaatverwerking werd niet opgenomen in de jaarrekening per 31 december 2025.
De Raad van Bestuur stelt voor om geen dividenden uit te keren.
De “overige wijzigingen” in de niet-controlebelangen zijn voornamelijk te wijten aan de kapitaalverhoging die plaatsvond in
2025 door alle aandeelhouders van Infinito Holding t.w.v. 5.8 miljoen EUR, waarvan het aandeel van niet-controlebedragen
23,95% bedraagt.
Er zijn in het lopende jaar geen eigen aandelen verkocht.
Op 31 december 2025 werden de eigen aandelen die het resultaat waren van de fusie met ALLFIN nog steeds gewaardeerd
tegen de aandelenkoers van 29 juni 2016, de datum van de fusie. Aan deze eigen aandelen zijn geen stem- of dividendrech-
ten verbonden.
De acquisitiereserve ontstond door de fusie tussen ALLFIN en Immobel op 29 juni 2016 en bleef sindsdien ongewijzigd.
De omrekeningsverschillen houden verband met Poolse entiteiten waarvoor de functionele valuta de zloty (PLN) is en met
Britse entiteiten waarvoor de functionele valuta het Britse pond (GBP) is.
Op aandelen gebaseerde vergoedingen
De Groep heeft in eigenvermogensinstrumenten afgewikkelde langetermijn-incentiveplannen voor leden van het Uitvoerend
Comité, bestaande uit Performance Share Plans (PSP) en het LTI 2024-2026 Plan, waarbij deelnemers Immobel-aandelen kunnen
ontvangen, afhankelijk van een wachtperiode van drie jaar, dienstverleningsvoorwaarden en financiële en niet-financiële presta-
tiecriteria (ROE, ROCE en geselecteerde ESG-kengetallen).
De beloningen worden kosteloos toegekend en uitsluitend in Immobel-aandelen afgewikkeld. Er bestaan geen opties of plannen
die in contanten worden afgewikkeld. Er wordt geen dividend uitgekeerd op aandelen die nog niet onvoorwaardelijk geworden zijn.
In overeenstemming met IFRS 2 wordt de reële waarde van in eigen vermogen afgewikkelde beloningen bepaald op de toe-
kenningsdatum en ten laste van het resultaat gebracht gedurende de wachtperiode, met een overeenkomstige creditering van
het eigen vermogen. Gezien de relatief kleine schaal van de plannen, is de totale last onder IFRS 2 voor 2025 niet materieel
voor de jaarrekening van de Groep.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
130 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Risicobeheer in verband met het kapitaal
De kapitaalstructuur van de Groep bestaat uit kortlopende en langlopende verplichtingen min de geldmiddelen en kasequiva-
lenten die in de balans en in het eigen vermogen worden gerapporteerd. De Vennootschap beheert haar kapitaal met als doel
ervoor te zorgen dat alle vennootschappen van de Groep kunnen blijven werken met het oog op de bedrijfscontinuïteit en de
kapitaalkosten ondertussen zo laag mogelijk blijven. De kapitaalstructuur wordt op regelmatige basis herzien, waarbij rekening
wordt gehouden met de onderliggende financiële en operationele risico’s van de Vennootschap.
24. Voorzieningen
De voorzieningen bestaan uit de volgende bestanddelen:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Voorzieningen betreffende verkopen 828 1.267 Overige voorzieningen 1.204 1.097 TOTAAL VOORZIENINGEN 2.032 2.364
EUR (‘000) MET BETREKKING TOT VERKOPEN OVERIGE TOTAAL VOORZIENINGEN OP 1 JANUARI 1.267 1.097 2.364 Wijzigingen in de consolidatiekring Toevoegingen 190 463 653 Gebruik/Terugname -629 -357 -986 WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE -439 106 -333 VOORZIENINGEN OP 31 DECEMBER 828 1.204 2.032
De uitsplitsing per operationeel segment ziet er als volgt uit:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 België 105 105 Luxemburg Frankrijk 1.927 2.259 TOTAAL VOORZIENINGEN 2.032 2.364
De voorzieningen worden berekend op basis van de risico’s in verband met geschillen, met name wanneer de voorwaarden
voor opname van die verplichtingen zijn vervuld.
Deze voorzieningen kommen overeen met de beste schatting van uitgaande middelen die door de Raad van Bestuur waar-
schijnlijk worden geacht. De Groep heeft geen indicatie over het uiteindelijke bedrag van de uitbetaling of de timing ervan;
deze elementen hangen uitsluitend af van rechterlijke beslissingen.
Voor risico’s in verband met verkopen en lopende geschillen worden voorzieningen aangelegd wanneer de voorwaarden voor
opname van deze verplichtingen zijn vervuld. De voorzieningen betreffende verkopen hebben over het algemeen betrekking
op huurgaranties en de goede uitvoering van werk.
Er werden geen voorzieningen opgenomen voor de andere geschillen die voornamelijk verband houden met:
•
problemen met de tienjarige garantie waarvoor de Groep verhaal neemt op de aannemer, die hiervoor in het algemeen
gedekt is door een verzekering “tienjarige aansprakelijkheid”; en
•
zuivere administratieve beroepsprocedures inzake stedenbouwkundige en milieuvergunningen die door derden bij de Raad
van State worden ingediend zonder financiële gevolgen voor de Groep.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
131 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

25. Handelsschulden
Uitgesplitst per operationeel segment ziet deze rekening er als volgt uit:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 België 29.628 26.002 Luxemburg 6.030 4.069 Frankrijk 8.004 17.302 Duitsland 6.681 2.093 Polen 61 1.846 Spanje 4.051 4.075 Verenigd Koninkrijk 11 TOTAAL HANDELSSCHULDEN 54.455 55.398
De handelsschulden hebben voornamelijk betrekking op de projecten O’Sea en Ilot St. Roch in België, River Place in Luxemburg,
Saint Antoine en Osny in Frankrijk, en Eden in Duitsland. De hogere balansen voor O’Sea, Ilot St Roch en Saint Antoine weer-
spiegelen de resterende kosten die nog moeten worden gemaakt voor opgeleverde (deel)projecten, aangezien deze projecten
tegen het einde van het jaar zijn opgeleverd.
In Frankrijk werd over het algemeen een aanzienlijke daling genoteerd als gevolg van het lagere aantal lopende projecten.
Bovendien is Polen achteruitgegaan door de afbouw van het Granaria-project.
26. Verplichtingen uit hoofde van contracten
De verplichtingen uit hoofde van contracten die voortvloeien uit de toepassing van IFRS 15 hebben betrekking op de volgende
operationele segmenten:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 België 11.550 15.461 Luxemburg 20 6.027 Frankrijk 726 1.657 Duitsland 8.222 Polen 6 13.522 TOTAAL CONTRACTVERPLICHTINGEN 12.302 44.889
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 SALDO OP 1 JANUARI 44.889 81.549 Toevoegingen 9.642 18.439 Verminderingen -42.229 -55.099 WIJZIGINGEN VAN DE PERIODE -32.587 -36.660 SALDO OP 31 DECEMBER 2025 / 31 DECEMBER 2024 12.302 44.889
De afname van verplichtingen uit hoofde van contracten is voornamelijk toe te schrijven aan de projecten Ilot St Roch in België,
Canal en Liewen in Luxemburg, Eden in Duitsland en Granaria in Polen.
Verplichtingen uit hoofde van contracten omvatten bedragen die door de entiteit zijn ontvangen als vergoeding voor goede-
ren of diensten die nog niet aan de klant zijn geleverd. Verplichtingen uit hoofde van contracten worden afgewikkeld door de
“toekomstige” opname van de opbrengsten wanneer aan de criteria van IFRS 15 voor de opname van opbrengsten is voldaan.
Alle in de verplichtingen uit hoofde van contracten opgenomen bedragen hebben betrekking op residentiële activiteiten waar-
voor de opbrengsten worden verwerkt in de tijd, behalve voor Polen waar de opbrengsten worden opgenomen bij sleutelover-
dracht, waardoor er dus discrepanties ontstaan tussen de betalingen en de realisatie van de baten.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
132 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

27. Sociale schulden, btw, toe te rekenen kosten en andere te betalen bedragen
Deze rekening omvat de volgende componenten:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Loongerelateerde verplichtingen 1.600 1.276 Te betalen belastingen (andere dan winstbelastingen) en btw 18.734 14.621 Voorschotten op verkopen Toe te rekenen kosten 4.636 5.874 Te betalen dividenden Overige schulden 6.470 6.901 TOTAAL OVERIGE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN 31.439 28.672
De stijging van de verschuldigde btw heeft voornamelijk betrekking op de btw die verschuldigd is na de verkoop van het Saint
Antoine-project in december 2025 in Frankrijk, gedeeltelijk gecompenseerd door de afwikkeling van het btw-bedrag met be-
trekking tot het Granaria-project in Polen.
28. Voornaamste voorwaardelijke verplichtingen en activa
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 HERWERKT (*) Garanties van derden namens de Groep met betrekking tot: • voorraden (*) 83.690 150.686 • andere activa TOTAAL GARANTIES VAN DERDEN NAMENS DE GROEP (*) 83.690 150.686 De garanties bestaan uit: • garanties "handelaar in onroerend goed" (verwervingen met registratiekosten tegen geredu-ceerd tarief) (*) 14.382 24.833 • garanties “Wet-Breyne” (gegeven in verband met de verkoop van huizen en appartementen in aanbouw) (*) 39.103 79.789 • garanties “Goed einde van de uitvoering” (garanties gegeven in verband met de uitvoering van werken) en “andere” (succesvolle voltooiing van betaling, huur, ...) (*) 30.205 46.064 TOTAAL GARANTIES VAN DERDEN NAMENS DE GROEP (*) 83.690 150.686 Hypothecair mandaat - Bedrag van de inschrijving (*) 508.886 434.758 HYPOTHECAIR MANDAAT - BEDRAG VAN DE INSCHRIJVING (*) 508.886 434.758 Boekwaarde van de activa van de Groep in pand gegeven voor schuldbewijzen met betrekking vastgoedbe-leggingen en voorraden als geheel 769.361 916.540 BOEKWAARDE VAN IN PAND GEGEVEN ACTIVA VAN DE GROEP 769.361 916.540 Bedrag van de schulden gewaarborgd door bovenvermelde zekerheden: • langlopende schulden 50.630 98.829 • kortlopende schulden 264.799 288.834 TOTAAL 315.429 387.663
(*) De vergelijkende cijfers zijn herwerkt op basis van de ontvangen bevestigingen van de banken.
Brouck’R, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
133 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

29. Wijziging in werkkapitaal
De wijziging van het werkkapitaal naar aard is als volgt vastgesteld:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Voorraden, inclusief aanschaffingen en verkopen van dochterondernemingen met een specifiek project 142.400 97.242 Vorderingen op minder dan één jaar 8.982 1.210 Over te dragen kosten en verkregen opbrengsten -992 16.325 Handelsschulden inclusief contractverplichtingen -33.530 -61.879 Te betalen bedragen inzake belastingen en sociale zekerheid 4.436 3.429 Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten -1.238 -16.121 Overige schulden -431 922 WIJZIGINGEN VAN HET WERKKAPITAAL 119.627 41.128
Veranderingen in de drijvende krachten achter het werkkapitaal worden behandeld in de respectieve toelichtingen eerder in
dit verslag.
30. Verbintenissen
Per 31 december 2025 bevestigt de Vennootschap dat er geen kapitaalverbintenissen bestonden met betrekking tot acquisities.
Brouck’R, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
134 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

31. Informatie over verbonden partijen
Relaties met aandeelhouders – belangrijkste aandeelhouders
31/12/2025 31/12/2024 A3 Capital NV & A3 Management BVBA 59,41% 59,41% IMMOBEL (Eigen aandelen) 0,24% 0,25% AANTAL REPRESENTATIEVE AANDELEN 10.252.163 10.252.163
Relaties met senior (niet-)uitvoerende bestuurders
Dit zijn de remuneraties van de leden van het Uitvoerend Comité en van de Raad van Bestuur (niet-Uitvoerend Comité).
OP 31 DECEMBER 2025 EUR (‘000) UITVOEREND VOORZITTER CEO UITVOEREND COMITÉ NIET-UITVOEREND COMITÉ Basisbezoldiging 978 700 1.150 214 Variabele bezoldiging STI 247 344 553 Nihil Variabele bezoldiging LTI Nihil 161 Nihil Nihil Individuele pensioentoezegging Nihil Nihil Nihil Nihil Andere Nihil Nihil Nihil Nihil
OP 31 DECEMBER 2024 EUR (‘000) UITVOEREND VOORZITTER/ CEO UITVOEREND COMITÉ NIET-UITVOEREND COMITÉ Basisbezoldiging 1.000 1.750 241 Variabele bezoldiging STI 216 647 Nihil Variabele bezoldiging LTI Nihil 1.237 Nihil Individuele pensioentoezegging Nihil Nihil Nihil Andere Nihil Nihil Nihil
Relaties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen
De relaties met joint ventures en geassocieerde ondernemingen bestaan hoofdzakelijk uit leningen of voorschotten; de desbe -
treffende bedragen worden in de volgende rekeningen in de balans opgenomen:
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024 Deelnemingen in joint ventures en geassocieerde deelnemingen – aandeelhoudersleningen 176.306 170.838 Voorschotten aan joint ventures en geassocieerde deelnemingen 103.180 102.029 Voorschotten van joint ventures en geassocieerde deelnemingen -17.285 -20.669 Bedrijfsopbrengsten, waaronder: • Projectmanagementvergoedingen 7.618 2.132 • Andere geleverde diensten 2.537 2.905 • Overige operationele opbrengsten 866 916 Bedrijfskosten -742 -758 Rentebaten 4.314 5.508 Rentelasten -765 -1.105
Deze relaties worden gevoerd volgens formele voorwaarden die met de Groep en haar partner zijn overeengekomen. Als
rentevoet wordt op deze leningen en voorschotten de Euribor + marge toegepast, die bepaald wordt op basis van beginselen
inzake interne verrekenprijzen. De bedrijfsopbrengsten bestaan voornamelijk uit projectmanagementvergoedingen, evenals
verkoop- en verhuurvergoedingen, terwijl de kosten hoofdzakelijk verband houden met de huur van het kantoorgebouw van
de hoofdzetel.
Zie toelichting 16 voor nadere informatie over joint ventures en geassocieerde ondernemingen.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
135 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

32. Gebeurtenissen na balansdatum
Begin 2026 namen de geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten toe. Deze ontwikkelingen hebben geleid tot meer vo-
latiliteit op de markten voor grondstoffen en kunnen opwaartse druk uitoefenen op de inflatie en de rentevoeten binnen het
bredere macro-economische klimaat.
Het management blijft de situatie en de mogelijke macro-economische gevolgen ervan opvolgen.
33. Vennootschappen die eigendom zijn van de Groep
Vennootschappen die deel uitmaken van de Groep per 31 december 2025:
Dochterondernemingen – volledig geconsolideerd
NAAM ONDERNEMINGSNUMMER HOOFDKANTOOR GROEP BELANG (%) (ECONOMISCH BELANG) AIC IMMO OSNY 915079438 Parijs 60 ARQUEBUSIERS DEVELOPPEMENT S.À R.L. B 138090 Luxemburg 100 BEYAERT NV 837 807 014 Brussel 100 BOITEUX RESIDENTIAL NV 837 797 314 Brussel 100 BRUSSELS HOLDING BV1 783276582 Brussel 100 BULL'S EYE PROPERTY LUX SA B 138 135 Luxemburg 100 CANAL DEVELOPEMENT SARL B 250 642 Luxemburg 100 COLONEL STONE 749467827 Brussel 100 COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE WALLONIE (CIW) SA 401 541 990 Brussel 100 COMPAGNIE IMMOBILIÈRE LUXEMBOURGEOISE SA B 29 696 Luxemburg 100 COSIMO S.A. 426 370 527 Brussel 100 EDEN TOWER FRANKFURT GMBH B235375 Frankfurt 100 EMPEREUR FROISSART NV 871 449 879 Brussel 100 ENTREPRISE ET GESTIONIMMOBILIÈRES (EGIMO) SA 403 360 741 Brussel 100 ESPACE NIVELLES SA 472 279 241 Brussel 100 FLINT CONSTRUCT NV 506 899 135 Brussel 65 FLINT LAND NV 506 823 614 Brussel 65 FONCIÈRE JENNIFER SA 464 582 884 Brussel 100 FONCIÈRE MONTOYER SA 826 862 642 Brussel 100 FROUNERBOND DEVELOPPEMENT S.À R.L. B251782 Luxemburg 100 GASPERICH DEVELOPPEMENT SARL B263526 Luxemburg 100 GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK BIS SP. Z.O.O. 0000 48 02 78 Warschau 90 GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK SP. Z.O.O. 0000 51 06 69 Warschau 90 GREEN OFFICES JUSTICE BV BE1016366790 Brussel 100 GREEN OFFICES PAILLE BV BE1016371047 Brussel 100 GREEN OFFICES SABLON BV BE1016368572 Brussel 100 HERMES BROWN II NV 890 572 539 Brussel 100 HOLLERICH DEVELOPPEMENT S.ÀR.L.L B269856 Luxemburg 100 HOTEL GRANARIA DEVELOPMENT SP. Z.O.O. 0000 51 06 64 Warschau 90 ILOT SAINT ROCH SA 675 860 861 Brussel 100 IMMOBEL BIDCO LTD 140 582 Jersey 100 IMMOBEL CAPITAL PARTNERS LTD 13 833 428 Londen 100 IMMOBEL FRANCE GESTION SARL 809 724 974 Parijs 100 IMMOBEL FRANCE SAS 800 676 850 Parijs 100 IMMOBEL FRANCE TERTIAIRE SAS 833 654 221 Parijs 100 IMMOBEL GERMANY 1 GMBH1 HRB 110201 Keulen 100 IMMOBEL GERMANY 2 GMBH1 HRB 110165 Keulen 100 IMMOBEL GERMANY GMBH 5050 817 557 Keulen 100 IMMOBEL GERMANY SARL B231 412 Luxemburg 100
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
136 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

NAAM ONDERNEMINGSNUMMER HOOFDKANTOOR GROEP BELANG (%) (ECONOMISCH BELANG) IMMOBEL GP SARL B 247 503 Luxemburg 100 IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 1 GMBH HRB 106676 Keulen 100 IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 2 GMBH HRB 106697 Keulen 100 IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 3 GMBH HRB 106882 Keulen 100 IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 4 GMBH HRB 106679 Keulen 100 IMMOBEL GUTENBERG BERLIN INVESTMENT GMBH HRB 90319 Keulen 100 IMMOBEL HOLDCO SPAIN S.L. B 881 229 62 Madrid 100 IMMOBEL HOLDING LUXEMBOURG SARL B 138 090 Luxemburg 100 IMMOBEL LUX SA B 130 313 Luxemburg 100 IMMOBEL PM SPAIN S.L. B 882 567 06 Madrid 100 IMMOBEL POLAND SP. Z.O.O. 0000 37 22 17 Warschau 100 IMMOBEL PROJECT MANAGEMENT SA 475 729 174 Brussel 100 IMMOBEL R.E.M. FUND SARL B 228 335 Luxemburg 100 IMMOBEL REAL ESTATE FUND SC B 228 393 Luxemburg 100 IMMOBEL URBAN LIVING 695 672 419 Brussel 100 IMMO-PUYHOEK SA 847 201 958 Brussel 100 INFINITO HOLDING S.R.L. 765 474 411 Brussel 76,05 INFINITO S.A. 403 062 219 Brussel 76,05 INFINITY LIVING SA B 211 415 Luxemburg 100 ISALA LIVING S.A. 1009 564 122 Brussel 76,05 LAKE FRONT SA 562 818 447 Brussel 100 LEBEAU DEVELOPMENT 711 809 556 Brussel 100 LEBEAU RESIDENTIAL NV 837 807 509 Brussel 100 LEBEAU SABLON SA 551 947 123 Brussel 100 LES JARDINS DU NORD SA 444 857 737 Brussel 96,2 LOTINVEST DEVELOPMENT SA 417 100 196 Brussel 100 MÖBIUS CONSTRUCT SA 681 630 183 Brussel 100 MONTAGNE RESIDENTIAL SA 837 806 420 Brussel 100 NENNIG DEVELOPPEMENT SARL B 250.824 Luxemburg 100 NORTH LIVING BV1 786 740 670 Brussel 100 NORTH OFFICES BV1 786 726 616 Brussel 100 NORTH PUBLIC BV1 786 727 705 Brussel 100 NORTH RETAIL BV1 786 740 472 Brussel 100 NORTH STUDENT HOUSING BV1 786 726 814 Brussel 100 NP SHOWROOM SNC 837 908 086 Parijs 100 OFFICE FUND CARRY SRL 759 610 562 Brussel 100 OFFICE FUND GP SRL 759 610 463 Brussel 100 POLVERMILLEN SARL B 207 813 Luxemburg 100 PRINCE ROYAL CONSTRUCT SA2 633 872 927 Brussel 100 QUOMAGO SA 425 480 206 Brussel 100 SAS PARIS LANNELONGUE 851 891 721 Parijs 100 SAS RUEIL COLMAR 852 152 412 Parijs 100 SAS SAINT 851 891 721 Parijs 100 ANTOINE COUR BERARD SCCV BUTTES CHAUMONT3 882 258 510 Parijs 100 SCCV IMMO AVON 1 911 119 386 Parijs 100 SCCV IMMO MONTEVRAIN 1 884552308 Parijs 100 SCCV NP AUBER VICTOR HUGO 833 883 762 Parijs 100 SCCV NP AUBERGENVILLE 1 837 935 857 Parijs 100 SCCV NP BESSANCOURT 2 843 586 397 Parijs 100 SCCV NP BUSSY SAINT GEORGES 1 812 264 448 Parijs 100 SCCV NP CHELLES 13 824 117 196 Parijs 100
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
137 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

NAAM ONDERNEMINGSNUMMER HOOFDKANTOOR GROEP BELANG (%) (ECONOMISCH BELANG) SCCV NP CROISSY SUR SEINE 43 832 311 047 Parijs 100 SCCV NP ISSY LES MOULINEAUX 1 820 102 770 Parijs 85 SCCV NP LONGPONT-SUR-ORGE 13 820 373 462 Parijs 100 SCCV NP LOUVECIENNES 1 827 572 173 Parijs 100 SCCV NP MONTESSON 14 851 834 119 Parijs 51 SCCV NP SAINT GERMAIN EN LAYE 23 844 464 768 Parijs 100 SCCV NP VAIRES SUR MARNE 13 813 440 864 Parijs 100 SCCV SCI COMBS LES NOTES FLORALES 820 955 888 Parijs 60 SNC HEMACLE 904 024 999 Parijs 100 SNC IMMO ILM 2 913 859 013 Parijs 100 SNC IMMO MDB 882328339 Parijs 100 SQUARE DES HÉROS S.A. 843 656 906 Brussel 100 SSCV IMMO OTHIS 1 899269773 Parijs 100 SSCV IMMO SAVIGNY SUR ORGE 1 809 724 974 Parijs 100 T PARK DEVELOPMENT 478 120 522 Brussel 100 T ZOUT CONSTRUCT SA2 656 754 831 Brussel 100 THOMAS SA B 33 819 Luxemburg 100 VAARTKOM SA2 656 758 393 Brussel 100 VAL D'OR CONSTRUCT SA 656 752 257 Brussel 100 VELDIMMO SA 430 622 986 Brussel 100 VESALIUS CONSTRUCT NV 543 851 185 Brussel 100 ZIELNA DEVELOPMENT SP. Z.O.O. 0000 52 76 58 Warschau 100
3456
1 Geliquideerd in 2025
2 Gefuseerd met Boiteux Residential NV
3 Gefuseerd met Immobel France SAS
4 Verkocht in 2025
Héros, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
138
IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Joint ventures – verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode
NAAM ONDERNEMINGSNUMMER HOOFDKANTOOR GROEP BELANG (%) (ECONOMISCH BELANG) BELLA VITA SA 890 019 738 Brussel 50 BORALINA INVESTMENTS SL B 884 669 33 Madrid 50 BROUCKERE TOWER INVEST NV 874 491 622 Brussel 50 CBD INTERNATIONAL SP. Z.O.O. 0000 22 82 37 Warschau 50 CHÂTEAU DE BEGGEN SA B 133 856 Luxemburg 50 CITYZEN HOLDING SA 721 884 985 Brussel 50 CITYZEN HOTEL SA 721 520 444 Brussel 50 CITYZEN OFFICE SA 721 520 840 Brussel 50 CITYZEN RESIDENCE SA 721 520 642 Brussel 50 CP DEVELOPMENT SP. Z O.O. 0000 63 51 51 Warschau 50 CSM DEVELOPMENT NV 692 645 524 Brussel 50 DEBROUCKERE DEVELOPMENT SA 700 731 661 Brussel 50 DEBROUCKERE LAND NV 662 473 277 Brussel 50 DEBROUCKERE LEISURE NV 750 734 567 Brussel 50 DEBROUCKERE OFFICE NV 750 735 557 Brussel 50 GOODWAYS SA 405 773 467 Brussel 50 ILOT ECLUSE SA 441 544 592 Gilly 50 IMMO PA 33 1 SA 845 710 336 Brussel 50 IMMO PA 44 1 SA 845 708 257 Brussel 50 IMMO PA 44 2 SA 845 709 049 Brussel 50 KEY WEST DEVELOPMENT SA 738 738 439 Brussel 50 KIEM 2050 S.À.R.L. B277786 Luxemburg 70 LES 2 PRINCES DEVELOPMENT SA 849 400 294 Brussel 50 M1 SA B 197 932 Straßen 33,33 M7 SA B 197 934 Straßen 33,33 MUNROE K LUXEMBOURG SA B117323 Luxemburg 50 ODD CONSTRUCT SA 682 966 706 Knokke-Heist 50 OXY LIVING SA 786 923 287 Brussel 50 PLATEAU D'ERPENT 696 967 368 Namen 50 RAC 3 SA 819 588 830 Antwerpen 40 RAC 4 DEVELOPMENT SA 673 640 551 Brussel 40 RAC 4 SA 819 593 481 Brussel 40 RAC 6 SA 738 392 110 Brussel 40 SAS BONDY CANAL1 904 820 461 Parijs 44,5 SCCV NP AUBERVILLIERS 1 824 416 002 Parijs 50,1 SCCV NP CHARENTON LE PONT 1 833 414 675 Parijs 50,98 SCCV PA VILLA COLOMBA 838 112 449 Parijs 51 SURF CLUB HOSPITALITY GROUP SL B 935 517 86 Madrid 50 SURF CLUB MARBELLA BEACH SL B 875 448 21 Madrid 50 UNIPARK SA 686 566 889 Brussel 50 UNIVERSALIS PARK 2 SA 665 921 529 Brussel 50 UNIVERSALIS PARK 3 SA 665 921 133 Brussel 50 UNIVERSALIS PARK 3AB SA 665 922 420 Brussel 50 UNIVERSALIS PARK 3C SA 665 921 430 Brussel 50 URBAN LIVING BELGIUM HOLDING NV 831 672 258 Antwerpen 60 URBAN LIVING BELGIUM NV 831 672 258 Antwerpen 30
7
1 Geliquideerd in 2025
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
139 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Geassocieerde deelnemingen – verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode
NAAM ONDERNEMINGSNUMMER HOOFDKANTOOR GROEP BELANG (%) (ECONOMISCH BELANG) ARLON 75 BV 780 650 258 Brussel 20,13 BEIESTACK S.A. B 183 641 Luxemburg 20,13 BELUX OFFICE DEVELOP-MENT FEEDER CV 759 908 985 Brussel 26,93 IMMOBEL BELUX OFFICE DEVELOP-MENT FUND SCSP B249896 Luxemburg 20 SCCV 73 RICHELIEU 894 876 655 Parijs 10 SCCV MONTLHERY ROUTE D'ORLEANS 904 647 823 Parijs 20 SSCV 277 SH 901 400 531 Parijs 10
Er zijn geen significante beperkingen die het vermogen van de Groep beperken om toegang te krijgen tot activa van dochter-
ondernemingen en om de verplichtingen van dochterondernemingen af te wikkelen.
In geval van financiële schulden aan kredietinstellingen zijn de terugbetalingen van aandeelhoudersleningen (terugbetaling van
contanten aan de moedermaatschappij) achtergesteld aan de terugbetalingen aan kredietinstellingen.
34. Projecten en vennootschappen
PROJECT VENNOOTSCHAP Bree Urban Living Belgium Brouck’R Debrouckère Development Debrouckère Land (ex-Mobius I) Debrouckère Leisure Debrouckère Office Cala Urban Living Belgium Central Point CBD International CP Development Sp. z o.o. Domaine Du Fort Immo-Puyhoek Lotinvest Development Eden Eden Tower Frankfurt GmbH Four Seasons Marbella Resort Boralina Investments, S.L. Surf Club Hospitality Group SL Surf Club Marbella Beach SL Gutenberg IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 1 GMBH IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 2 GMBH IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 3 GMBH IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 4 GMBH Immobel Gutenberg Berlin Investment GmbH Héros Uccle Cosimo Square des Héros Ilôt Saint-Roch Espace Nivelles Ilot St Roch Isala Infinito Infinito Holding Isala Living Key West Goodways SA Key West Development Kiem 2050 Kiem 2050 S.à.r.l.
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
140 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

PROJECT VENNOOTSCHAP Lalys Beyaert NV Lotinvest Development Lebeau Chambon Green Offices Paille BV Green Offices Ruysbroeck BV Green Offices Sablon BV Lebeau Development Les Cinq Sapins Ciw Lotinvest Development Liewen Frounerbond Immobel Real Estate Fund sc Multi Brouckère Tower Invest O’Sea Empereur Froissart Hermes Brown II Oxy Cityzen Hotel Cityzen Office Cityzen Residence Oxy Living Panorama RAC 4 RAC 4 Development Paris 14 / Montrouge Immo_MDB SAS Paris Lannelongue Polvermillen Polvermillen Richelieu RICHELIEU River Place Immobel Real Estate Fund sc Nennig Developpement SARL Rue de Hollerich Hollerich Développement S.à r.l. Immobel Real Estate Fund sc Rueil-Malmaison SAS Rueil Colmar Saint-Antoine SAS Saint-Antoine Cour Berard Saint-Honoré 277 SH Slachthuissite Urban Living Belgium Tati – La passerelle neo barbes HEMACLE The Commodore Colonel Stone Lebeau Sablon The Frame Beiestack SA The Muse Arlon 75 Thomas Thomas sa Total Gasperich Gasperich Developpement SARL Universalis Park 2 Foncière Montoyer Universalis Park 2
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
141 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

PROJECT VENNOOTSCHAP Universalis Park 3 Foncière Montoyer Unipark Universalis Park 3 Universalis Park 3AB Universalis Park 3C White Rose Park MUNROE K LUXEMBOURG SA
Verklaring van de verantwoordelijke personen
8 Vaste vertegenwoordiger van A³ Management bvba
De ondergetekende personen verklaren dat, naar hun beste weten:
de geconsolideerde jaarrekening van Immobel NV (“de Vennootschap”) en haar dochterondernemingen per 31 december 2025
werd opgesteld overeenkomstig de International Financial Reporting Standards (“IFRS”) en een getrouw beeld geeft van de
activa en passiva, de financiële toestand en de resultaten van alle vennootschappen van de Groep en van de in de consolida-
tiekring opgenomen dochterondernemingen;
het bestuursverslag over het boekjaar eindigend op 31 december 2025 een getrouw overzicht geeft van de ontwikkeling, de
resultaten en de positie van de Groep en van de in de consolidatiekring opgenomen dochterondernemingen, en tevens een
beschrijving geeft van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de Groep wordt geconfronteerd.
Namens de Raad van Bestuur:
Marnix Galle
8
Chairman of the Board of Directors
Liewen, Mamer (Luxemburg)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
142 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

KPMG Bedrijfsrevisoren – KPMG Réviseurs d’Entreprises, a Belgian BV/SRL and
a member firm of the KPMG global organization of independent member firms
affiliated with KPMG International Limited, a private English company limited by
guarantee. All rights reserved.
Document Classification: KPMG Public
Zetel:
Luchthaven Brussel Nationaal 1K
B-1930 Zaventem
KPMG Bedrijfsrevisoren – KPMG
Réviseurs d’Entreprises BV/SRL
Ondernemingsnummer
0419.122.548
BTW BE 0419.122.548
RPR Brussel
IBAN : BE 95 0018 4771 0358
BIC : GEBABEBB
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van
Immobel NV over de geconsolideerde jaarrekening voor het
boekjaar afgesloten op
31 december 2025
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van
Immobel NV (de “Vennootschap”) en haar dochterondernemingen (samen de
“Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over
de geconsolideerde jaarrekening en de overige door wet- en regelgeving
gestelde eisen. Dit vormt een geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene
vergadering van 18 april 2024, overeenkomstig het voorstel van het
bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat
loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de
jaarrekening afgesloten op 31 december 2026. Wij hebben de wettelijke controle
van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep uitgevoerd gedurende vijf
opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde
jaarrekening van de Groep over het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
opgesteld in overeenstemming met de IFRS boekhoudnormen zoals uitgegeven
door de International Accounting Standards Board, zoals goedgekeurd door de
Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en
reglementaire voorschriften. Deze geconsolideerde jaarrekening omvat het
geconsolideerd overzicht van de financiële toestand op 31 december 2025,
alsook de geconsolideerde winst-en-verliesrekening en andere elementen van
de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten,
het geconsolideerd
mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd
kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum evenals de
toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële
verslaggeving en overige informatieverschaffing. Het totaal van het
geconsolideerd overzicht van de financiële toestand bedraagt KEUR 1.379.456
en de geconsolideerde winst-en-verliesrekening sluit af met een winst van het
boekjaar van KEUR 48.926.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van
het vermogen en de financiële toestand van de Groep op 31 december 2025,
alsook van haar geconsolideerde resultaten en van haar geconsolideerde
kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in
overeenstemming met de IFRS boekhoudnormen zoals uitgegeven door de
International Accounting Standards Board, zoals goedgekeurd door de
Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en
reglementaire voorschriften.

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Immobel NV over de
geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 2
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale
controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij hebben
bovendien de door IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden
toegepast die van toepassing zijn op de huidige afsluitdatum en nog niet
goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond
van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie
“Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de
geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische
vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening
in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de
onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de
Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen
verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en
geschikt is als basis voor ons oordeel.
Kernpunt van de controle
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons
professioneel oordeel het meest significant waren bij de controle van de
geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze
aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de
geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel
hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze
aangelegenheden.
Recupereerbaarheid van project ontwikkelingsvoorraden (inclusief voorraden
aangehouden door joint ventures en geassocieerde ondernemingen)
We verwijzen naar waarderingsregels ‘Voorraden’, ‘Voornaamste oordelen en
voornaamste bronnen van schattingsonzekerheden’ en toelichtingen 1.
‘Operationeel segment – financiële informatie per geografisch segment’, 18.
‘Voorraden’ en 16. ‘Investeringen in joint ventures en geassocieerde
ondernemingen’ van de geconsolideerde jaarrekening.
Omschrijving
Zoals toegelicht in toelichting 1., bedragen de voorraden (‘project
ontwikkelingsvoorraden’) op 31 december 2025 KEUR 1.305.680, waarvan
KEUR 479.094 betrekking heeft op project ontwikkelingsvoorraden
aangehouden door joint ventures en geassocieerde ondernemingen dewelke
verwerkt worden via de vermogensmutatiemethode (en dus niet inbegrepen in
de rubriek ‘voorraden’ in het geconsolideerd overzicht van de financiële positie).
Voorraden worden gewaardeerd tegen de laagste waarde van de kostprijs en
de realiseerbare waarde op balansdatum. De realiseerbare waarde is de
geschatte verkoopprijs in de normale bedrijfsvoering min de geschatte kosten
van voltooiing en de geschatte kosten die nodig zijn om de verkoop te realiseren.
Een afwaardering is noodzakelijk wanneer de realiseerbare waarde op
balansdatum lager is dan de boekwaarde. De bepaling van de realiseerbare

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Immobel NV over de
geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 3
waarde die toegepast wordt bij de beoordeling van de recupereerbaarheid van
de project ontwikkelingsvoorraden vereist een beoordeling van het management
aangezien deze beoordeling gebaseerd is op toekomstige gebeurtenissen en
aldus onderhevig is aan wijzigingen en onzekerheid.
Omwille van de hoge graad van het beoordelingsvermogen voor het vaststellen
van de realiseerbare waarde van project ontwikkelingsvoorraden, hebben wij de
beoordeling van de netto realiseerbare waarde, en meer bepaald voor deze
projecten waarvoor een impairment indicator aanwezig is, als een kernpunt van
controle aangemerkt.
Onze controle werkzaamheden
Voor een selectie van projecten, die we als een hoger risico op onjuistheid
beschouwen, hebben wij de volgende controle werkzaamheden uitgevoerd:
• We hebben een inzicht verkregen in het project opvolgingsproces en hebben
het ontwerp en de implementatie van de relevante controles getest.
• We hebben gesprekken gevoerd met het management en de relevante
project managers en/of controllers teneinde een goed begrip te krijgen van
de voortgang van het project, de risico’s die het project met zich meedraagt
(zoals vergunning, constructie en commercialisatie) en de verwachte
financiële resultaten en hebben ook de basis, waarop het management de
inschatting van de netto realiseerbare waarde bepaalt, beoordeeld.
• We hebben de meest recente haalbaarheidsstudies beoordeeld en de
gebruikte hypotheses om de verwachte verkoopprijs en nog te maken kosten
in te schatten beoordeeld door vergelijking met gelijkaardige transacties.
• Voor de geselecteerde projecten waarbij reeds verkopen werden
gerealiseerd, werden de gerealiseerde marges gebruikt als mogelijke
indicator voor het afwaarderingsrisico op de respectievelijke nog bestaande
project ontwikkelingsvoorraden.
• We hebben de betrouwbaarheid van de belangrijkste inputgegevens van de
haalbaarheidsstudies beoordeeld door op steekproefbasis de inputgegevens
te reconciliëren met onderliggende documenten.
• We hebben nagezien of de boekhoudkundige waarde van het project werd
vastgelegd aan de laagste waarde van de kostprijs en de realiseerbare
waarde.
• We hebben de toereikendheid van de toelichtingen in de geconsolideerde
jaarrekening met betrekking tot project ontwikkelingsvoorraden geëvalueerd.

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Immobel NV over de
geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 4
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de
geconsolideerde jaarrekening
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de
geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming
met de IFRS boekhoudnormen zoals uitgegeven door de International
Accounting Standards Board, zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met
de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften,
alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht
voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van
materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan
verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Groep om haar
continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van
aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de
continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om
de Groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen
realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de
geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid
over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van
materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het
uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een
redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen
garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een
afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen
zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel
belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel
of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op
basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en
normatief kader dat van toepassing is op de controle van de geconsolideerde
jaarrekening in België na. Een wettelijke controle van de geconsolideerde
jaarrekening biedt evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige
levensvatbaarheid van de Groep, noch omtrent de efficiëntie of de
doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de Groep
ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de
door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling staan
hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij
professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische
instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende
werkzaamheden uit:
• het identificeren en inschatten van de risico’s dat de geconsolideerde
jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van
fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Immobel NV over de
geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 5
die op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die
voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet
detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die
afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten,
omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte,
het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd
voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de
controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de
gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het
geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de
Groep;
• het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor
financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door
het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking
hebbende toelichtingen;
• het concluderen of de door het bestuursorgaan gehanteerde
continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis
van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel
belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die
significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Groep
om haar continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een
onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de
aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking
hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze
toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze
conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de
datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of
omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Groep haar continuïteit
niet langer kan handhaven;
• het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de
geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconsolideerde
jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op
een wijze die leidt tot een getrouw beeld;
• het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met
betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten
binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over
de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk voor de
aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij
blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte
en timing van de controle en over de significante controlebevindingen,
waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die
wij identificeren gedurende onze controle.

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Immobel NV over de
geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 6
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante
deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij
communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze
onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de
daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te
waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen
wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de
geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de
kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden
in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is
verboden door wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het
jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de Belgische bijkomende
norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden
(ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde
opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere
informatie opgenomen in het jaarrapport, te verifiëren, en verslag over deze
aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening
en andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de
geconsolideerde jaarrekening
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de
geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag
overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en
is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij
tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de
kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de
geconsolideerde jaarrekening, zijnde:
• Boodschap van de Uitvoerend Voorzitter
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld
is of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben
uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden.

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Immobel NV over de
geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2025
Document Classification: KPMG Public 7
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
• Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten die
onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde
jaarrekening verricht en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons
mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Groep.
• De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de
wettelijke controle bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in
de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)
Overeenkomstig de norm inzake de controle van de overeenstemming van het
jaarrapport met het Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”),
dienen wij ook na te gaan of het ESEF-formaat in overeenstemming is met de
technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde
Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (hierna: “Gedelegeerde
Verordening”) en met het koninklijk besluit van 14 november 2007 betreffende
de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten
tot de verhandeling op een gereglementeerde markt (hierna: het “KB van 14
november 2007”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van een jaarrapport,
in overeenstemming met de ESEF vereisten, met inbegrip van de
geconsolideerde jaarrekening in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-
formaat (hierna “digitale geconsolideerde jaarrekening”).
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende
informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat van het jaarrapport
en de markeertaal XBRL van de digitale geconsolideerde jaarrekening in alle
van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten
krachtens de Gedelegeerde Verordening en het KB van 14 november 2007.
We hebben van het bestuursorgaan van de Vennootschap het digitale
jaarrapport en de digitale geconsolideerde jaarrekening niet binnen de vereiste
termijn ontvangen. Wij zijn daardoor niet in staat een conclusie tot uitdrukking te
brengen over het feit dat het digitaal formaat van het jaarrapport en de XBRL-
markering van de digitale geconsolideerde jaarrekening, in alle van materieel
belang zijnde opzichten, in overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten
krachtens de Gedelegeerde Verordening en het KB van 14 november 2007.
Overeenkomstig de norm inzake de controle van de overeenstemming van het
jaarrapport met het Europees uniform elektronisch formaat (ESEF) dienen wij
onze werkzaamheden en de door die norm vereiste procedures te voltooien
wanneer de definitieve versie van het jaarrapport in ESEF-formaat aan ons
wordt verstrekt en onze conclusie te formuleren in een afzonderlijk verslag dat
is opgesteld overeenkomstig ISAE 3000 (herzien) “Assurance-opdrachten
buiten controles of beperkte beoordelingen van historische financiële
informatie”.

Verkorte statutaire jaarrekening
De jaarrekening van de Vennootschap wordt hierna in verkorte vorm weergegeven.
Overeenkomstig de Belgische vennootschapswetgeving werden het bestuursverslag en de jaarrekening van de moedermaat-
schappij samen met het Verslag van de commissaris neergelegd bij de Nationale Bank van België.
Ze zijn op verzoek verkrijgbaar bij:
Immobel SA
Anspachlaan 1
BE-1000 Brussel
België
www.immobelgroup.com
De Commissaries heeft een verklaring zonder voorbehoud afgeleverd bij de jaarrekening van de Vennootschap, die
hieronder wordt weergegeven.
De belangrijkste bewegingen in de statutaire balans van de Vennootschap hebben betrekking op de kasmiddelen en de finan-
ciële schulden. In de loop van 2025 heeft de Vennootschap een obligatie van 50 MEUR terugbetaald, evenals een vervroegde
terugbetaling van een kredietlijn van 50 MEUR uitgevoerd.
De belangrijkste beweging in de statutaire resultatenrekening van de Vennootschap betreft het financiële resultaat. In de loop
van 2025 heeft de Vennootschap waardeverminderingen en minwaarden op haar deelnemingen en vorderingen geboekt
voor een bedrag van 62 MEUR (tegenover 122 MEUR in 2024), evenals terugnemingen ten belope van 51 MEUR.
Overzicht van de financiële toestand (in duizenden EUR)
ACTIVA 31/12/2025 31/12/2024 VASTE ACTIVA 848.295 877.181 Oprichtingskosten 60 85 Immateriële vaste activa 1.352 1.810 Materiële vaste activa 2.032 2.473 Financiële vaste activa 844.850 872.813 VLOTTENDE ACTIVA 111.911 156.211 Vorderingen op meer dan één jaar Voorraden en bestellingen in uitvoering 30.614 32.323 Vorderingen op ten hoogste één jaar 18.637 19.814 Eigen aandelen 1.096 1.137 Kasequivalenten 60.756 102.134 Over te dragen kosten en verkregen opbrengsten 809 803 TOTAAL ACTIVA 960.206 1.033.392
PASSIVA 31/12/2025 31/12/2024 EIGEN VERMOGEN 321.993 319.981 Kapitaal 103.778 103.778 Reserves 107.076 107.076 Over te dragen resultaat 111.140 109.127 VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN 764 599 Voorzieningen voor risico’s en kosten 764 599 SCHULDEN 637.448 712.811 Schulden op meer dan één jaar 456.301 432.205 Schulden op ten hoogste één jaar 172.658 271.609 Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten 8.489 8.996 TOTAAL DER PASSIVA 960.206 1.033.392
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
151 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Overzicht van de winst- en verliesrekening
(in duizenden EUR)
31/12/2025 31/12/2024 Bedrijfsopbrengsten 17.383 24.031 Bedrijfskosten -17.999 -23.562 EXPLOITATIERESULTAAT -617 468 Financiële opbrengsten 96.348 54.638 Financiële kosten -93.376 -148.986 FINANCIEEL RESULTAAT 2.972 -94.348 WINST / VERLIES VAN HET BOEKJAAR VÓÓR BELASTINGEN 2.355 -93.880 Belastingen -343 -589 WINST / VERLIES VAN HET BOEKJAAR 2.012 -94.469 TE BESTEMMEN WINST / VERLIES VAN HET BOEKJAAR 2.012 -94.469
Resultaatverwerking (in duizenden EUR)
31/12/2025 31/12/2024 TE BESTEMMEN WINSTEN 111.140 109.127 Te bestemmen winst van het boekjaar 2.012 -94.469 Overgedragen winst 109.127 203.596 TOEVOEGING AAN HET EIGEN VERMORGEN Aan de overige reserves OVER TE DRAGEN RESULTAAT 111.140 109.127 Over te dragen winst 111.140 109.127 WINST / VERLIES BESCHIKBAAR VOOR UITKERING Dividenden Andere begunstigden
Lebeau, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
152

Samenvatting van de grondslagen voor financiële verslaggeving
Materiële vaste activa worden opgenomen als activa na aftrek
van geaccumuleerde afschrijvingen, tegen hetzij de kostprijs,
hetzij de inbrengwaarde (waarde waartegen ze in het bedrijf
werden ingebracht), met inbegrip van additionele kosten en
niet-aftrekbare btw. Afschrijvingen worden lineair berekend.
De belangrijkste afschrijvingspercentages zijn de volgende:
Gebouwen 3% Verbeteringen aan gebouwen 5% Kantoormeubilair en -uitrusting 10% Computerapparatuur 33% Voertuigen 20%
Financiële vaste activa worden opgenomen tegen hun aan-
koopprijs, rekening houdend met de nog niet betaalde bedra-
gen en eventuele afschrijvingen. Ze worden afgewaardeerd
als ze een kapitaalverlies of een gerechtvaardigd waardever-
lies op lange termijn ondergaan.
Vorderingen op ten hoogste één jaar en vorderingen op meer
dan één jaar worden opgenomen tegen hun nominale waar-
de. Waardeverminderingen worden toegepast in geval van
een permanente bijzondere waardevermindering of indien
de terugbetalingswaarde op de afsluitingsdatum lager is dan
de boekwaarde.
Voorraden worden geboekt tegen hun aankoopprijs of in-
brengwaarde. Naast de aankoopprijs zijn alle bijkomende
kosten, heffingen en belastingen hierbij inbegrepen. De in
-
frastructuurkosten worden geboekt tegen hun kostprijs. De
realisatie van voorraden wordt geboekt tegen de gewogen
gemiddelde prijs en onderhanden werk wordt gewaardeerd
tegen kostprijs. Winsten worden in principe geboekt op basis
van het percentage van voltooiing van het werk. Waardever-
minderingen worden in voorkomend geval toegepast volgens
de verkoopprijs of de marktwaarde.
De verkoop en aankoop van onroerend goed worden opge-
nomen bij de ondertekening van de notariële akte voor zover
de eventuele opschortende voorwaarden worden opgeheven
en in de onderhandse verkoopovereenkomst een clausule van
uitgestelde eigendomsoverdracht is opgenomen.
Kortetermijnbeleggingen worden als activa opgenomen tegen
hun aankoopprijs (exclusief bijkomende kosten) of inbreng-
waarde. Hun waarden worden aangepast, mits de waardever-
mindering duurzaam is.
Liquide middelen worden opgenomen tegen hun nominale waar-
de. De waarden worden aangepast indien de geschatte waarde
aan het einde van het boekjaar lager is dan de boekwaarde.
Bij de afsluiting van elk boekjaar onderzoekt de Raad van
Bestuur behoedzaam, oprecht en te goeder trouw de voor
-
zieningen die moeten worden aangelegd voor grote herstel-
lingen of groot onderhoud en de risico’s die voortvloeien uit
de uitvoering van geplaatste of ontvangen bestellingen, uit
betaalde voorschotten, uit technische waarborgen na verkoop
of levering en uit lopende geschillen.
Schulden worden opgenomen tegen hun nominale waarde.
The Commodore, Brussel (België)
GECONSOLIDEERDE EN VERKORTE STATUTAIRE JAARREKENING
153

Niet-financiële informatie
Alternative Performance Measures (APM’s)
Externe visie
Externe visie verwijst naar de door de Vennootschap gepubliceerde geconsolideerde jaarrekening die zijn opgesteld in overeen-
stemming met de IFRS (International Financial Reporting Standards), zoals aangenomen door de Europese Unie.
Interne visie
Interne visie verwijst naar financiële informatie waarin joint ventures en geconsolideerde ondernemingen worden geconsoli-
deerd volgens de proportionele methode, waarbij een onderneming haar aandeel in de activa, passiva, baten en lasten van een
gezamenlijke overeenkomst registreert in overeenstemming met haar eigendomspercentage, in plaats van de vermogensmuta-
tiemethode die in de gepubliceerde jaarrekening wordt toegepast, zoals opgenomen in toelichting 1 van de geconsolideerde
jaarrekening en toelichting 6 van de verkorte tussentijdse financiële overzichten (gesegmenteerde informatie).
Onderliggende EBITDA – interne visie
Onderliggende EBITDA interne visie (Earnings Before Interest, Depreciation and Amortization) verwijst naar het resultaat voor
financieel resultaat en belastingen vóór amortisatie, afschrijving, waardeverminderingen op voorraden en vastgoedbeleggingen
en voorzieningen (zoals opgenomen in beheerskosten) exclusief aanpassingen. Deze wordt opgesteld op basis van de interne
visie, waarin joint ventures en geconsolideerde ondernemingen worden geconsolideerd volgens de proportionele methode,
waarbij een onderneming haar aandeel in de activa, passiva, baten en lasten van een gezamenlijke overeenkomst registreert
in overeenstemming met haar eigendomspercentage, in plaats van de vermogensmutatiemethode die in de gepubliceerde
jaarrekening wordt toegepast.
IN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 GECORRI- GEERD 30/6/2025 GERAPPOR- TEERD 31/12/2024 30/6/2024 31/12/2023 REFERENTIE JAARVERSLAG Resultaat voor financieel resultaat en belastingen 72.232 35.158 35.158 -71.547 -81.110 -11.840 Gesegmenteerde informatie Afschrijvingen en voorzieningen 6.290 2.843 2.843 5.921 1.797 6.733 N.v.t. (inbegrepen in administratiekos-ten gesegmenteerde informatie) Totale waardevermindering op het Proximus Towers project 0 0 0 48.778 48.778 0 (Inbegrepen in) gesegmenteerde informatie Waardeverminderingen op an-dere voorraden 1.668 1.668 1.668 44.837 44.665 10.413 (Inbegrepen in) gesegmenteerde informatie Waardeverminderingen op vast-goedbeleggingen 0 0 0 5.807 0 20.000 Gesegmenteerde informatie EBITDA interne visie 80.190 39.669 39.669 33.796 14.130 25.305 Strategische kostenbesparen-de maatregelen 0 0 0 0 0 10.200 N.v.t. (inbegrepen in administratiekos-ten gesegmenteerde informatie) Meerwaarde op verkoop van de bouwvergunning van het Proximus Tower project -18.000 -18.000 0 0 0 0 N.v.t. (inbegrepen in omzet) ONDERLIGGENDE EBITDA INTERNE VISIE 62.190 21.669 39.669 33.796 14.130 35.505
The Commodore, Brussel (België)
NIET-FINANCIËLE INFORMATIE
154 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Onderliggende EBITDA externe visie
Onderliggende EBITDA externe visie (Earnings Before Interest, Depreciation and Amortization) verwijst naar het resultaat voor
financieel resultaat en belastingen vóór amortisatie, afschrijving, waardeverminderingen op voorraden en vastgoedbeleggingen
(inclusief het aandeel in via de equity-methode opgenomen deelnemingen) en voorzieningen (zoals opgenomen in beheers-
kosten) exclusief aanpassingen.
IN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 GECORRI- GEERD 30/6/2025 GERAPPOR- TEERD 31/12/2024 30/6/2024 31/12/2023 REFERENTIE JAARVERSLAG Resultaat voor financieel resultaat en belastingen 57.427 25.951 25.951 -83.185 -87.984 -23.374 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening Bijzondere waardevermindering van vastgoedbeleggingen 0 0 0 5.807 6.229 20.000 Toelichting afwaarderingen van voor-raden en bijzondere waardeverminde-ring van vastgoedbeleggingen Totale waardevermindering op het Proximus Towers project 48.778 48.778 N.v.t. (Inbegrepen in Toelichting afwaarderingen van voorraden en bijzondere waardevermindering van vastgoedbeleggingen Waardeverminderingen op an-dere voorraden 1.668 1.668 1.668 37.365 30.963 10.413 (Inbegrepen in) Toelichting afwaarderin-gen van voorraden en bijzondere waarde-vermindering van vastgoedbeleggingen Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa, en vast-goedbeleggingen 3.246 1.545 1.545 3.416 1.719 4.890 Toelichting administratiekosten Voorzieningen -168 9 9 -1.438 -1.272 -278 Toelichting administratiekosten EBITDA 62.173 29.173 29.173 10.743 -1.567 11.651 Strategische kostenbesparen-de maatregelen 0 0 0 0 0 10.200 N.v.t. (inbegrepen in administratiekos-ten gesegmenteerde informatie) Afwaarderingen van voorraden en ande-re activa en bijzondere waardeverminde-ring van vastgoedbeleggingen opgeno-men in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen 0 0 0 7.472 7.473 0 N.v.t. (inbegrepen in aandeel in het resultaat van joint ventures en geas-socieerde ondernemingen, na aftrek van belasting) Meerwaarde op verkoop van de bouwvergunning van het Proximus Tower project -18.000 -18.000 0 0 0 0 N.v.t. (inbegrepen in omzet) ONDERLIGGENDE EBITDA EXTERNE VISIE 44.173 11.173 29.173 18.215 5.906 21.851
Netto resultaat
Aandeel toe te schrijven aan de aandeelhouders van de vennootschap.
Onderliggend nettoresultaat
Netto resultaat exclusief waardeverminderingen op voorraden en vastgoedbeleggingen (inclusief het aandeel in via de equi-
ty-methode opgenomen deelnemingen) en aanpassingen, wat een beter beeld geeft van de onderliggende prestaties..
IN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 GECORRI- GEERD 30/6/2025 GERAPPOR- TEERD 31/12/2024 30/6/2024 31/12/2023 REFERENTIE JAARVERSLAG Aandeel toe te schrijven aan aandeelhouders van de vennootschap 48.449 31.512 31.512 -93.704 -89.138 -38.423 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening Proximus Towers • Meerwaarde op verkoop van de bouwvergunning van het Proximus Tower project -18.000 -18.000 0 0 0 0 N.v.t. (inbegrepen in omzet) • Totale waardevermindering op het Proximus Towers project 0 0 0 48.778 48.778 0 (Inbegrepen in) gesegmenteerde informatie Waardeverminderingen op andere voorraden 1.668 1.668 1.668 44.837 44.665 10.413 (Inbegrepen in) gesegmenteerde informatie Waardeverminderingen op vastgoedbeleggingen 0 0 0 5.807 0 20.000 Gesegmenteerde informatie Strategische kostenbesparen-de maatregelen 0 0 0 0 0 10.200 N.v.t. (inbegrepen in administratiekosten) (Niet langer) opgenomen uitgestelde belastingvordering -8.409 -8.409 0 0 0 9.950 N.v.t. (inbegrepen in winstbelastingen) ONDERLIGGEND NETTORESULTAAT 23.708 6.771 33.180 5.719 4.305 12.140
NIET-FINANCIËLE INFORMATIE
155 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Gearing
De gearing ratio wordt berekend door de nettoschuld te delen door de som van de nettoschuld en het eigen vermogen.
IN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 31/12/2024 30/6/2024 REFERENTIE JAARVERSLAG Geldmiddelen en kasequivalenten 125.339 155.433 181.802 100.034 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie Langlopende financiële schulden -341.203 -444.573 -430.580 -647.943 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie Kortlopende financiële schulden -435.284 -474.537 -552.047 -322.702 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie Netto financiële schuld -651.148 -763.677 -800.825 -870.611 Totaal eigen vermogen -454.211 -431.696 -400.167 -411.131 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie Som van netto financiële schuld en eigen vermogen -1.105.359 -1.195.373 -1.200.992 -1.281.742 GEARING 58,9% 63,9% 66,7% 67,9%
Liquiditeit
Liquiditeit bestaat uit geldmiddelen en kasequivalenten en niet-opgenomen corporate kredietlijnen.
IN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 31/12/2024 30/6/2024 REFERENTIE JAARVERSLAG Geldmiddelen en kasequivalenten 125.339 155.433 181.802 100.034 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie Niet-opgenomen kredietlijnen 50.000 0 0 65.400 N.v.t. LIQUIDITEIT 175.339 155.433 181.802 165.434
Liquiditeit interne visie
Liquiditeit interne visie bestaat uit geldmiddelen en kasequivalenten en niet-opgenomen kredietlijnen. Het is gebaseerd op
de interne visie, waarin joint ventures en geconsolideerde ondernemingen geconsolideerd worden volgens de proportionele
methode (waarbij een vennootschap haar aandeel in de activa, verplichtingen, opbrengsten en kosten van een joint venture
opneemt in overeenstemming met haar eigendomspercentage), niet op de vermogensmutatiemethode die bij de gepubliceerde
jaarrekening wordt toegepast.
IN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 31/12/2024 30/6/2024 REFERENTIE JAARVERSLAG Geldmiddelen en kasequivalenten 152.173 179.451 209.310 100.034 Gesegmenteerde informatie Niet-opgenomen kredietlijnen 50.000 0 0 65.400 N.v.t. LIQUIDITEIT INTERNE VISIE 202.173 179.451 209.310 165.434
Geannualiseerde huurinkomsten
Geannualiseerde huurinkomsten verwijzen naar inkomsten, berekend op 12 maandelijkse basis, uit langlopende huurovereen-
komsten van verhuurde kantoorgebouwen die zijn geclassificeerd als vastgoedbeleggingen, en voorraden, evenals vastgoed-
beleggingen en voorraden in vermogensgeconsolideerde entiteiten. Deze inkomsten zijn opgenomen in de huurinkomsten
binnen de gesegmenteerde informatie.
IN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 31/12/2024 30/6/2024 REFERENTIE JAARVERSLAG Huurinkomsten 18.323 9.202 20.762 10.855 Gesegmenteerde informatie Niet-recurrente huurinkomsten -2.021 -716 -3.006 -1.670 N.v.t. (inbegrepen in huurinkomsten geseg-menteerde informatie) GEANNUALISEERDE HUURINKOMSTEN 16.302 16.972 17.756 18.370
Aanpassingen
Opbrengsten en kosten met betrekking tot activiteiten of gebeurtenissen die niet indicatief zijn als voortvloeiend uit de nor-
male, terugkerende bedrijfsactiviteiten.
NIET-FINANCIËLE INFORMATIE
156 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Totale portfolio
Totale portfolio verwijst naar alle projecten die in interne visie zijn opgenomen als beleggingsvastgoed of voorraden.
Gross development value (GDV)
Verkoopwaarde of gross development value verwijst naar de totale verwachte toekomstige omzet (groepsaandeel) van een
project of alle projecten in de huidige portfolio (inclusief projecten onderworpen aan opschortende voorwaarden waarvoor het
management oordeelt dat er een grote kans op afronding is).
Gemiddelde interestkost
De gemiddelde interestkost wordt gedefinieerd als de (geannualiseerde) rentelasten volgens de effectieve-rentemethode, ge-
deeld door de gemiddelde totale financiële schuldpositie (kortlopend en langlopend) over de periode.
31/12/2025 30/6/2025 31/12/2024 30/6/2024 REFERENTIE JAARVERSLAG Financiële schulden aan het begin van de periode Langlopende financiële schulden 430.580 430.580 787.946 787.946 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie Kortlopende financiële schulden 552.047 552.047 176.182 176.182 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie Totale financiële schulden aan het begin van de periode 982.627 982.627 964.128 964.128 Financiële schulden aan het einde van de periode Langlopende financiële schulden 341.203 444.573 430.580 647.943 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie Kortlopende financiële schulden 435.284 474.537 552.047 322.702 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie Totale financiële schulden aan het einde van de periode 776.487 919.110 982.627 970.645 Gemiddelde totale financiële schuld over de periode 879.557 950.869 973.378 967.387 Rentelasten op basis van de effective rentemethode 37.380 19.211 35.019 16.342 Netto financiële kosten Geannualiseerde rentelasten op basis van de effective rentemethode 37.380 38.422 35.019 32.684 GEMIDDELDE INTERESTKOST 4,2% 4,0% 3,6% 3,4%
De berekeningsmethode is gewijzigd. Voorheen werd deze gedefinieerd als de totale opgelopen interestkost, gecorrigeerd voor
de impact van financiële hedge-instrumenten (opbrengsten of kosten), gedeeld door de uitstaande schuldenpositie aan het
einde van de rapportageperiode. De wijziging in de berekeningsmethode werd ingegeven door de wens om een duidelijkere
aansluiting te creëren met de IFRS-cijfers, om zo de transparantie voor de lezer te verhogen. Volgens de vorige berekeningsme-
thode zou de gemiddelde kost van de schuld 4,4% hebben bedragen, ongewijzigd ten opzichte van H1 2025 en het jaareinde
2024, en 3,8% in H1 2024.
Liewen, Mamer (Luxemburg)
NIET-FINANCIËLE INFORMATIE
157

Lexicon
Algemene Vergadering van Aandeelhouders betekent de algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap. Audit- & Risicocomité betekent het audit- & risicocomité, opgericht door de Raad van Bestuur overeenkomstig artikel 25 van de Statuten. Bedrijfsrevisor betekent de bedrijfsrevisor die door de Vennootschap is aangesteld, momenteel KPMG Be-drijfsrevisoren BV. Benoemingscomité betekent het benoemingscomité, opgericht door de Raad van Bestuur overeenkomstig artikel 26 van de Statuten. Comité betekent elk van de vijf adviescomités die de Raad van Bestuur bijstaan. Corporate Governance Charter betekent het corporate governance charter van de Vennootschap. Corporate Governance Code betekent de Belgische Code inzake Corporate Governance 2020, zoals beschikbaar op de volgende website: https://corporategovernancecommittee.be. Corporate Secretary betekent de secretaris van de Vennootschap, benoemd door de Raad van Bestuur. ESG-Comité betekent het ESG-comité, opgericht door de Raad van Bestuur overeenkomstig artikel 24 van de Statuten. FSMA betekent de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten. Groep betekent de Vennootschap en al haar dochterondernemingen. Investeringscomité betekent het investeringscomité, opgericht door de Raad van Bestuur overeenkomstig artikel 24 van de Statuten. LTI betekent een langetermijnincentive. LTI-plan of LTIP betekent een langetermijnincentiveplan. Managementteam het managementteam van een relevant land of een relevante bedrijfstak, opgericht door het Uitvoerend Comité naar eigen goeddunken. Raad van Bestuur betekent de raad van bestuur van de Vennootschap. Remuneratiebeleid het remuneratiebeleid zoals opgesteld door het remuneratiecomité en goedgekeurd door de Raad van Bestuur en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Remuneratiecomité betekent het remuneratiecomité, opgericht door de Raad van Bestuur overeenkomstig artikel 26 van de Statuten. Statuten betekent de statuten van de Vennootschap, zoals van tijd tot tijd gewijzigd. STI betekent een kortetermijnincentive. STI-plan of STIP betekent een kortetermijnincentiveplan. Uitvoerend Comité betekent het uitvoerend comité, opgericht door de Raad van Bestuur. Uitvoerend Management betekent de Uitvoerende Voorzitter en het Uitvoerend Comité samen. Uitvoerend Voorzitter betekent de voorzitter van de Raad van Bestuur, zoals benoemd door de Raad van Bestuur. Vennootschap of Immobel betekent Immobel NV/SA, een naamloze vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met statutaire zetel te Anspachlaan 1, 1000 Brussel, België. Verklaring inzake Corporate Governance betekent de jaarlijkse verklaring inzake corporate governance, opgenomen in het jaarverslag van de Vennootschap. WVV betekent het Belgisch Wetboek van Vennootschappen, zoals van tijd tot tijd gewijzigd. Totale Transactiewaarde betekent de aankoop- of verkoopprijs en (naargelang het geval) de totale ontwikkelingskosten van een voorgestelde transactie, zoals zogeheten hard en soft costs, projectfinancierings-kosten en alle andere project- of transactiekosten. Met dien verstande dat, in geval van een transactie die in partnerschap of joint venture met een derde partij wordt ontwikkeld, alleen het pro rata aandeel van de groepsvennootschap in aanmerking wordt genomen om de totale transactiewaarde te bepalen.
LEXICON
158 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG

Algemene informatie
Naam van de vennootschap
Immobel NV
Statutaire zetel
Anspachlaan 1, 1000 Brussel, België
RPR
BTW BE 0405.966.675
Rechtsvorm van de vennootschap
Naamloze Vennootschap naar Belgisch recht, opgericht op
9 juli 1863, gemachtigd bij koninklijk besluit van 23 juli 1863.
Duur
Onbeperkt
Bekendmaking participaties
(Art. 10 van de statuten – uittreksel)
Naast de transparantiemeldingsdrempels waarin de toepasse-
lijke Belgische wetgeving voorziet, is de openbaarmakingsplicht
waarin deze wetgeving voorziet ook van toepassing zodra het
aantal stemgerechtigde effecten in het bezit van een persoon
die alleen handelt of van personen die in onderling overleg
handelen, een drempel van 3% van het totale aantal bestaande
stemrechten bereikt, overschrijdt of onderschrijdt.
Elke verplichting die door de toepasselijke wetgeving wordt
opgelegd aan houders van 5% (of een veelvoud van 5%) van
de totale bestaande stemrechten is ook van toepassing op de
bijkomende 3%-drempels.
Website
www.immobelgroup.com
Financiële diensten
BNP Paribas Fortis
KBC Bank
ING België
Bank Degroof Petercam
Investor relations
Karel Breda +32 (0)470 77 50 59
Verantwoordelijke uitgever
Karel Breda +32 (0)470 77 50 59
Stephanie De Wilde +32 (0)470 69 44 87
Financiële agenda
Bekendmaking van de resultaten van 2025: 4 maart 2026
Jaarlijkse algemene vergadering 2026: 16 april 2026
The Commodore, Brussel (België)
ALGEMENE INFORMATIE
159 IMMOBEL 2025 JAARVERSLAG