Rapport annuel
2021
CRÉATEUR
D’IMMOBILIER À
VOCATION SOCIALE

Profil
Sommaire
Inclusio est une société immobilière réglementée (SIR) qui a
pour mission de permere aux personnes fragilisées et aux
revenus modestes de vivre dans des logements de qualité.
Cet objectif se concrétise par l’acquisition, la construction et la
gestion de bâtiments qui ont un intérêt social ou sociétal. Ces
bâtiments ont 3 types de fonctions :
•
le logement abordable pour les personnes dont les
revenus sont modestes. Les immeubles d’Inclusio sont
loués à long terme à des partenaires sociaux (Agences
Immobilières Sociales, CPAS et Sociétés de Logement) qui
offrent des loyers modérés aux sous-locataires individuels ;
•
le logement adapté aux personnes en situation de
handicap. Dans ce domaine, Inclusio loue ses biens à long
terme à des institutions spécialisées pour offrir aux occupants
l’accueil et l’ergonomie dont ils ont besoin ;
•
les infrastructures sociales utiles à la communauté : des
crèches, des écoles, des centres d’accueil pour demandeurs
d’asile, des centres d’accueil pour des personnes en situation
de sans-abrisme, des bureaux loués à des ASBL, etc.
Inclusio agit également sur son impact environnemental au
travers de la durabilité et de la performance énergétique de
ses bâtiments.
Inclusio est cotée sur Euronext Brussels depuis décembre2020.
La société se développe rapidement sur l’ensemble de la
Belgique grâce au dynamisme de son équipe et au soutien
d’investisseurs privés et institutionnels engagés qui souhaitent
donner du sens à leurs investissements.
Inclusio _ Rapport annuel 2021 p.3
Profil p. 2
Sommaire p. 3
Remarques préliminaires p. 4
Message aux actionnaires p. 6
Faits marquants p. 9
Développement rapide du portefeuille p. 10
Chiffres clés p. 12
Impact sociétal p. 14
Rapport de gestion p. 20
Inclusio en bourse p. 38
Rapport immobilier p. 42
Rapport des experts p. 78
Corporate governance p. 80
Etats financiers consolidés p. 100
Etats financiers statutaires p. 133
Rapport du commissaire sur les comptes consolidés p. 138
Facteurs de risques p. 144
Document permanent p. 148
Glossaire p. 152

Inclusio Rapport annuel 2021 p.5
REMARQUES PRÉLIMINAIRES
Langues
Ce rapport financier annuel,
dans sa version rédigée en
français, a été déposé à la
FSMA. La version néerlandaise
est une traduction établie sous
la responsabilité d’Inclusio.
Seule la version française fait
foi.
Mise à disposition du rapport
financier annuel
Une copie de ce rapport
financier annuel peut être
obtenue gratuitement en
contactant :
Inclusio SA
Avenue Herrmann-Debroux 40,
1160 Auderghem, Belgique
Tél. : + 32 2 675 78 82
Email : info@inclusio.be
Ce document est également
consultable sur le site internet
www.inclusio.be.
Arrêté royal du 14/11/2007
Personnes responsables
Les membres du conseil
d’administration d’Inclusio
SA, dont la composition
est décrite au chapitre
Corporate Governance, sont
responsables des informations
communiquées dans le présent
rapport financier annuel.
Monsieur André Bosmans,
président du conseil
d’administration, et Monsieur
Marc Brisack, CEO, déclarent,
au nom et pour le compte
d’Inclusio SA, qu’à leur
connaissance :
● les états financiers, établis
conformément aux normes
comptables applicables,
donnent une image fidèle du
patrimoine, de la situation
financière et des résultats
d’Inclusio SA ;
● le rapport de gestion
contient un exposé fidèle
sur l’évolution des affaires,
les résultats et la situation
d’Inclusio SA, ainsi qu’une
description des principaux
risques et incertitudes
auxquels ils sont confrontés.
Annexe I du règlement
délégué (EU) 2019/980 du
14/03/2019 complétant le
règlement (EU) 2017/1129 du
14/06/2017
Personnes responsables,
informations provenant de
tiers, rapports d’experts et
approbation de l’autorité
compétente
Monsieur André Bosmans,
président du conseil
d’administration, et Monsieur
Marc Brisack, CEO, attestent,
au nom et pour le compte
d’Inclusio SA, que les
informations contenues dans ce
rapport financier annuel sont,
à leur connaissance, conformes
à la réalité et ne comportent
pas d’omission de nature à en
altérer la portée.
Inclusio SA déclare que les
informations publiées dans
ce rapport financier annuel
et provenant de tiers, telles
que le rapport des experts
évaluateurs indépendants et le
rapport du commissaire, ont été
incluses avec le consentement
de la personne ayant avalisé
son contenu, sa forme et son
contexte. Ces informations ont
été fidèlement reproduites et,
pour autant qu’Inclusio SA le
sache et soit en mesure de le
vérifier à partir des données
publiées par ces mêmes tierces
parties, aucun fait n’a été omis
qui rendrait les informations
reproduites inexactes ou
trompeuses.
Ce rapport financier annuel est
un document déposé auprès
de l’Autorité des Services et
Marchés Financiers (FSMA), en
tant qu’autorité compétente
au titre du Règlement (UE)
2017/2019, sans approbation
préalable conformément à
l’article 9 dudit Règlement.
Organes d’administration,
de direction et direction
générale
Inclusio SA déclare que,
concernant les administrateurs
et/ou les membres du comité
exécutif :
● aucun lien familial n’existe
entre eux ;
● aucune information relative à
(i) toute condamnation pour
fraude prononcée au cours
des cinq dernières années,
(ii) toute faillite, mise sous
séquestre, liquidation ou
placement d’entreprises sous
administration judiciaire, et
(iii) toute mise en cause et/ou
sanction publique officielle
prononcée par des autorités
statutaires ou réglementaires
(y compris des organismes
professionnels désignés), ne
doit être communiquée ;
● aucun d’entre eux n’a déjà, au
moins au cours des cinq der-
nières années, été déchu par
un tribunal du droit d’exercer
la fonction de membre d’un
organe d’administration, de
direction ou de surveillance
d’un émetteur ou d’intervenir
dans la gestion ou la conduite ;
● aucun conflit d’intérêt n’existe
entre leurs devoirs à l’égard
d’Inclusio SA et leurs intérêts
privés.
Prévisions
Inclusio SA atteste que la
prévision ou l’estimation
du bénéfice a été établie
et élaborée sur une base
comparable aux informations
financières historiques et
conforme aux méthodes
comptables de l’émetteur.
Fonctionnement des organes
d’administration et de
direction
Inclusio SA déclare qu’aucun
contrat de service n’a été conclu
avec les administrateurs et les
membres du comité exécutif
prévoyant l’octroi d’avantages
au terme d’un tel contrat,
sous réserve d’éventuels
commentaires repris dans le
chapitre Corporate Governance.
Principaux actionnaires
Inclusio SA déclare que :
● aucun administrateur
ou membre du comité
de direction ne
détient directement
ou indirectement, un
pourcentage du capital
social ou des droits de
vote d’Inclusio SA devant
être notifiés en vertu de
la législation relative à la
publicité des participations
importantes ;
● les principaux actionnaires
d’Inclusio SA ne détiennent
pas de droits de vote
différents.
Procédures judiciaires et
d’arbitrage
Inclusio SA déclare qu’au cours
des 12 derniers mois, aucune
procédure administrative,
judiciaire ou d’arbitrage n’a
été intentée pouvant avoir ou
avoir eu des effets significatifs
sur la situation financière ou la
rentabilité d’Inclusio SA.
Changement significatif
de la situation financière
Inclusio SA déclare qu’il n’y
a pas eu de changement
significatif de la situation
financière du groupe survenu
depuis la fin du dernier
exercice.
Documents disponibles
Inclusio SA déclare que
pendant la durée de validité
du rapport financier annuel,
la dernière version des statuts
peut être consultée sur le site
internet www.inclusio.be.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.7
Message aux actionnaires
Nous sommes en avance
sur notre plan d’affaires et
notre modèle confirme sa
pertinence et son efficacité
économique.
Comme vous le savez, Inclusio
n’est pas une société comme les
autres. Nous nous démarquons
par la maximisation de l’impact
social tout en offrant à nos
actionnaires le rendement
financier attendu.
A travers les actifs immobiliers
que nous mettons en location
auprès d’organisations
partageant nos valeurs
sociétales, nous œuvrons pour
transmettre à nos enfants et
nos petits-enfants un monde
meilleur et plus inclusif.
Dans le secteur des logements
à loyer abordable, Inclusio
a investi plus de 36 millions €
en 2021. Nous sommes fiers
d’avoir déjà plus d’un millier
d’appartements et de maisons à
mettre à disposition d’un public
précarisé, en collaboration
avec 19 Agences Immobilières
Sociales (AIS), 2 communes
et 1 CPAS. La demande pour
ce type de logements ne
cesse d’augmenter et les trois
régions du pays se sont fixé
des objectifs ambitieux pour
accroître le parc des logements
donnés en location aux AIS.
En 2021, Inclusio a également
investi plus de 12 millions €
dans des bâtiments pour des
personnes en situation de
handicap. Nous sommes
notamment devenus
propriétaires d’un bâtiment
à Trooz, pouvant héberger
une quarantaine de résidents.
Nous avons inauguré la
première Thomashuis de
Belgique, à Aalst, et acquis deux
nouvelles VillaVip, à Brugge et
Wevelgem ainsi qu’un centre
pour personnes souffrant de
démence.
Enfin, dans le segment des
infrastructures sociales, un
deuxième immeuble a été
loué à la Croix-Rouge de
Belgique pour l’hébergement
de demandeurs d’asile et un
premier partenariat a été conclu
avec le Samusocial de Bruxelles
pour accueillir 160 personnes
en situation de sans-abrisme.
Une nouvelle crèche pour 56
enfants vient d’ouvrir ses portes
à Gentbrugge.
Au total, plus de 3.000
personnes sont aujourd’hui
hébergées dans des immeubles
d’Inclusio.
50.000 euros au bénéfice des
habitants
Afin d’accentuer l’impact
social d’Inclusio, le Conseil
d’Administration a décidé
de consacrer un budget
de 50.000 € en 2022 au
bénéfice des occupants de
nos immeubles. Un appel a
été lancé à nos locataires pour
leur demander d’identifier les
initiatives qu’ils souhaiteraient
voir soutenues par Inclusio.
En septembre, un comité
de sélection dédié répartira
le budget entre les projets
retenus.
Dans le cadre de sa stratégie
ESG (Environnement – Social
– Gouvernance), Inclusio
met clairement l’accent sur
le caractère social de ses
investissements. Nous veillons
également à ce que nos
immeubles soient performants
au niveau énergétique afin
que les coûts de chauffage
restent abordables pour
les occupants. Inclusio a
réalisé, en 2021, de nombreux
chantiers d’amélioration de la
performance énergétique de
son portefeuille en exploitation :
isolation de toitures et façades,
remplacement de châssis,
remplacement de vieilles
chaudières par des chaudières
à condensation, installations de
cogénérations et de ventilations
mécanisées.
Un dividende, comme
convenu
Sur le plan financier, des
résultats un peu meilleurs
que prévu nous permettront
de proposer à l’assemblée
générale du mois de mai
2022, la distribution d’un
dividende brut de 50 cents
par action. Cela représente un
rendement de 2,7% sur base du
cours de clôture d’Inclusio au
31 décembre 2021.
Grâce à la croissance
soutenue de notre portefeuille
immobilier et au recours
accru à l’endettement pour
financer nos prochaines
acquisitions, nous prévoyons
aussi d’augmenter le dividende
brut d’au moins 10 cents pour
l’exercice 2022.
Nous tenons enfin à saluer
l’équipe des 12 collaborateurs
d’Inclusio qui ne ménagent
pas leur efforts pour mettre en
œuvre la stratégie définie par le
Conseil d’Administration.
L’ambition de notre projet
commun est grande ! Merci
à toutes et tous pour votre
engagement et votre soutien
qui sont déterminants pour
pérenniser notre action auprès
des personnes fragilisées.
Chers actionnaires,
Chers amis,
Nous ne pouvons que nous réjouir du
travail accompli et des résultats obtenus
au cours de ce premier exercice en tant
que société cotée.
Marc Brisack
CEO
André Bosmans
Président du Conseil d’Administration
« À travers les actifs immobiliers que nous meons en location
auprès d’organisations partageant nos valeurs sociétales,
nous œuvrons pour transmere à nos enfants et nos petits-enfants
un monde meilleur et plus inclusif. »

Inclusio Rapport annuel 2021 p.9
Novembre
Acquisition d’un immeuble
de 3300 m² et premier
partenariat d’Inclusio avec le
Samusocial de Bruxelles. Le
bâtiment accueille un centre
pour personnes vulnérables,
y compris des personnes
sans abri nécessitant un
hébergement médicalisé.
Décembre
Acquisition de la société Gentbrugge Kerkstraat
Land, propriétaire d’un immeuble dans le nouveau
complexe immobilier Rute, à Gentbrugge.
Ce projet neuf, réalisé par le développeur Revive,
cofondateur d’Inclusio, comporte une crèche et
18logements. L’immeuble a été donné en location à
Huuringent (agence immobilière gantoise)
pour une durée de 27 ans.
Décembre
Acquisition d’un immeuble de 9 appartements, à
Mechelen. Cee propriété, jouxtant un actif déjà
détenu par Inclusio (Mechelsveld 52), a fait l’objet
d’un accord-cadre avec la SVK Mechelen qui y
installera progressivement des locataires bénéficiant
d’un loyer abordable, au départ des résidents
actuels.
Mars
Acquisition de 100 % des
actions de la SA Les Jardins
de Fraipont en province
de Liège, propriétaire d’un
centre d’hébergement pour
40 personnes en situation de
handicap et de dépendance.
Cee construction neuve
est louée pour une durée
de 27 ans à l’ASBL Le Jardin
du Sart-Tilman qui exploite
déjà plusieurs autres centres
similaires dans la région.
Juin
Acquisition de 27 logements
à Binche (appartements,
maisons et parkings),
construits sur un ancien
site agricole en 2013-2015.
La gestion a été confiée à
l’Agence Immobilière Sociale
ABEM.
Juillet
Inauguration des
premiers logements
du programme SVK
PRO par le Ministre
flamand du Logement.
Ce programme, lancé
en 2019, a pour ambition
d’augmenter le nombre
de logements à loyer
abordable en Flandre
grâce à des partenariats
entre investisseurs privés
et Agences Immobilières
Sociales. Le projet Eeklo
(en Flandre Orientale)
a été développé par
Inclusio. Il comporte
15appartements neufs,
loués pour une durée
de 18 ans à l’Agence
Immobilière Sociale
Meetjesland,
Avril
Inauguration de la
première Thomashuis
belge à Meldert pour
accueillir 10 personnes
souffrant de déficience
mentale, avec la plus
grande autonomie
possible dans un
environnement sûr, grâce
à un concept de soins
inclusifs.
Juin
Acquisition de la Société
d’Habitations de Tournai
constituée, il y a plus de
150 ans, par des industriels
tournaisiens et par la
Commission d’Assistance
Publique (actuellement
le CPAS). Le portefeuille
immobilier de la société
comprend 123 logements
(maisons, appartements et
garages). Un ensemble de
8 maisons classées du XVII
e
siècle (projet Marvis) est
en cours de réhabilitation
pour en faire 5 maisons
et 8 appartements à loyer
abordable.
En 2021, Inclusio
dépasse de 24 % les
objectifs annoncés lors
de son introduction
en bourse.
2021
Acquisitions
Réception de projets
Inaugurations
Faits marquants
Décembre
Acquisition de deux
nouvelles VillaVip, à Brugge
et Wevelgem. Ces deux
bâtiments construits en
2020 accueillent chacun
10personnes en situation de
handicap, vivant sur place
sous la supervision d’un
couple de responsables.
Décembre
Acquisition d’un immeuble
à Oudenburg comprenant
9 appartements à loyer
abordable, dont 8 étaient
déjà loués à l’AIS Woondienst
JOGI.
Plus de 53
millions d’euros
investis dans
l’immobilier
social des trois
régions du pays !
Février
Réception provisoire des 19
logements de la 2e phase du
projet Clos de l’Auflee, à Mons
(Cuesmes).
Juin
Réception provisoire des
15logements de la 3e phase du
projet Clos de l’Auflee, à Mons
(Cuesmes). Deux bâtiments de
l’ancienne école provinciale ICET
ont été reconvertis en immeubles
à appartements à loyer
abordable, loués pour une durée
de 9 ans à l’AIS de Mons.
Réception provisoire du projet
Pavillon 7-9 de reconversion d’un
ancien immeuble de bureaux en
41 logements à loyer abordable,
donnés en gestion à l’AIS
de Schaerbeek
pour une durée de 27 ans.
Réception provisoire du projet
Broedershof à Eeklo, comprenant
15 logements loués à l’AIS
Meetjesland.
Mai
Acquisition d’un immeuble
de rapport à Oudenburg
en Flandre Occidentale. Il
comprend 13 logements
à loyer abordable loués à
l’Agence Immobilière Sociale
Woondienst JOGI et au CPAS
d’Oudenburg.
Juillet
Réception provisoire
des 79 appartements
de l’immeuble
Antares, à Bruxelles,
ancien immeuble
de bureaux. Ils sont
loués pour 27 ans
à l’AIS de Woluwe-
Saint-Lambert.
Septembre
Réception provisoire
des 15 logements de
la 4
e
phase du projet
Clos de l’Auflee,
à Mons (Cuesmes).

Inclusio _ Rapport annuel 2021 p.11
Acquisitions
• de la SA Les Jardins de Fraipont en province de
Liège, propriétaire d’un centre d’hébergement
pour 40 personnes handicapées en état de
dépendance.
• deux immeubles loués à la SVK Woondienst JOGI à
Oudenburg comptant un total de 22appartements.
• de la Société d’Habitations de Tournai comprenant
123 logements.
• de 27 logements à Binche (appartements, maisons
et parkings), loués à l’AIS ABEM.
• d’un immeuble de 3300 m² loué au Samusocial
pour y installer un centre d’hébergement pour
personnes vulnérables.
• dans le projet RUTE à Gentbrugge,
18appartements loués pour 27ans à Huuringent
ont été mis en service en octobre 2021.
• d’un immeuble de 9 appartements, à Mechelen.
• de 2 VillaVip, à Brugge et Wevelgem pour
personnes en situation de handicap.
Développement rapide du portefeuille
2020
2011
2016
2019
2017
Constitution
d’Inclusio
• Acquisition d’un
portefeuille de 35
logements et 1 commerce,
loués à différentes AIS.
• Acquisition d’un immeuble
de 12 logements et 3
commerces, à Neder-over-
Heembeek, loué à l’AIS
Logement pour Tous.
• Acquisition de la SA Euro-
Project, propriétaire de 139
appartements à Mechelen.
• Deuxième projet dans le
secteur du handicap, par
l’acquisition de l’immeuble
VillaVip à Herzele, et d’un
immeuble à rénover à
Keerbergen, destiné à être loué
à Thomashuizen België.
• Première acquisition dans le
domaine de l’infrastructure
sociale, via l’acquisition de
100 % des actions de la SRL
D.V. City, propriétaire d’un
centre d’accueil pour femmes
et enfants demandeurs d’asile,
donné en location à la Croix-
Rouge.
Acquisition d’un
immeuble de
20 logements, à
Molenbeek-Saint-
Jean, loué à l’AIS Le
Relais.
2013
2015
Réception
provisoire du
premier projet Rue
du Bon Pasteur et
Rue Norga à Evere
(38 appartements
loués à l’AIS Hector
Denis).
Prise de participation
de 90 % dans la
SRL Care & 1000
Homes, propriétaire
d’un immeuble
de 10 logements à
Ganshoren, loué à
l’AIS Baita.
Acquisitions
• de la SA Inclusio Vandenheuvel,
propriétaire de 91 logements et
1 surface commerciale dans le
complexe Ekla à Molenbeek-
Saint-Jean.
• de la SA Dupimmo, propriétaire
du site de l’Ecole Active à Uccle
• de l’immeuble Dieleghem
(12 studios) à Jee.
• d’un immeuble à reconvertir à
Westmalle (pour Thomashuizen
België)
• des immeubles en exploitation
VillaVip à Bredene et Wondelgem
• de la SRl Catalco propriétaire
d’un immeubles de 36 logements
à Bruxelles
• d’un immeuble de bureau rue du
Pavillon 1-5 à Schaerbeek
• de la SRL Immo Cognaux
propriétaire d’un immeuble de
20logements à Verviers
2018
• Acquisition d’immeubles
à Gand (Tolhuis), à Sint-
Niklaas (Vijfstraten), à
Bruxelles (Beughem et
Palais 64) et à Oignies
(Monument).
• Acquisition d’un premier
projet de reconversion de
bureaux en résidentiel à
Schaerbeek.
• Première acquisition
destinée à l’hébergement
de personnes en situation
de handicap (immeuble
de 13 studios à Bruges).
2021

Inclusio Rapport annuel 2021 p.13
Le portefeuille d’Inclusio est en développement
constant depuis sa création en 2015.
Il compte déjà :
1.019 logements
à loyer abordable
145
logements pour personnes en situation de handicap
1 école
1 crèche
3 centres d’accueil et
d’hébergement
pour des femmes demandeuses d’asile, pour des
demandeurs d’asile et des personnes en situation
de sans-abrisme.
2 immeubles de bureaux
loués exclusivement à des ASBL
Chiffres clés
Répartition
géographique
de la juste valeur
(biens en développement non inclus)
Répartition
de la juste valeur par
destination
(biens en développement non inclus)
52 %
Bruxelles
80 %
Logement à loyer
abordable
31 %
Flandre
10 %
Logement pour
personnes en
situation de
handicap
17 %
Wallonie
10 %
Infrastructure sociale
La juste valeur du portefeuille immobilier de
105.000 m²
(au 31/12/2021) aeint déjà
219 millions €
soit une croissance de
45 % en 2021
(immeubles disponibles à la location et projets de
développement)
Plus de 3.000 personnes
vivent dans des biens appartenant à Inclusio
Taux d’occupation :
99,4 % Durée résiduelle moyenne des baux : 14 ans

Inclusio Rapport annuel 2021 p.15
Logements à loyer abordable
Les ménages à la recherche d’un logement à loyer abordable
sont de plus en plus nombreux. Les derniers chiffres rapportés
dans les différentes régions indiquent que les listes d’attente
auprès des sociétés de logement public et des agences
immobilières sociales (AIS) ne cessent de s’allonger : plus
de 100.000 ménages sont en attente en Flandre, 80.000 en
Wallonie et 50.000 à Bruxelles !
Avec un portefeuille actuel de plus de 1.000 unités de
logements et un pipeline en cours de construction de
250logements supplémentaires, Inclusio apporte sa « petite »
pierre à l’édifice pour augmenter l’offre de logements à loyer
abordable.
IMPACT SOCIÉTAL
Inclusio a pour vocation
d’étendre l’offre
d’immobilier
social en Belgique
Tous les projets immobiliers dont
Inclusio envisage l’acquisition, toutes
régions confondues, présentent une
composante sociale forte.
Le nombre
de logements
à loyer abordable
se monte à 1019
fin 2021.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.17
En région de Bruxelles-
Capitale, Inclusio a déjà
mis plus de 500 logements
à disposition de 9 AIS. Deux
projets majeurs ont été livrés en
2021.
À Woluwe-Saint-Lambert,
Inclusio a reconverti un ancien
immeuble de bureaux de
8.000 m² en 79 logements qui
sont loués pour une durée
de 27 ans à l’AIS de Woluwe-
Saint-Lambert. Les travaux de
rénovation se sont achevés en
juillet 2021.
À Schaerbeek, c’est également
un immeuble de bureaux
obsolètes qui a été transformé
par Inclusio en 41 logements à
loyer abordable, loués pour 27
ans à l’AIS de Schaerbeek. Des
travaux sont en cours en vue
d’aménager le rez-de-chaussée
pour y accueillir deux ASBL
actives dans l’accompagnement
de personnes en situation de
handicap.
Logements en location ou en gestion auprès des Agences
Immobilières Sociales et des communes bruxelloises
(au 31 décembre 2021) :
Locataire Nombre de logements Inclusio
AIS ASIS (Schaerbeek) 45
AIS BAITA 55
AIS Etudiante 72
AIS Hector Denis 38
AIS Jee 16
AIS Le Relais 20
AIS Logement Pour Tous 46
AIS M.A.I.S. 137
AIS Woluwe-Saint-Lambert 79
Commune de Schaerbeek 13
Total 521
En Flandre, Inclusio est
propriétaire de 250 logements.
La principale transaction
a été réalisée fin 2019 avec
l’acquisition, à Mechelen,
d’un portefeuille de 140
appartements répartis sur
17 immeubles. Inclusio a
conclu un accord avec la SVK
(Sociaal Verhuur Kantoor)
Mechelen par lequel celle-ci
s’engage à prendre en location
chaque appartement qui
sera libéré par les occupants
actuels. Au 31 décembre 2021,
70appartements avaient
déjà été transférés à la
SVK Mechelen et Inclusio a
renforcé sa présence locale
en acquérant à Mechelen, en
décembre, un immeuble de
9 appartements sur base du
même principe.
Inclusio a également achevé
en 2021 la construction de
deux nouveaux immeubles
à appartement. À Sint-
Niklaas, sur la Dendermonde
Steenweg, 9 appartements ont
été pris en location par la SVK
Waasland, tandis qu’à Eeklo,
15 appartements neufs ont été
livrés à la SVK Meetjesland.
Logements en location ou en gestion auprès des « sociaal verhuur kantoor » et des communes (au
31 décembre 2021) :
Locataire Nombre de logements Inclusio
Huuringent 25
OCMW Oudenburg 5
SVK Mechelen 70
SVK Meetjesland 15
SVK Waasland 17
SVK Woondienst JOGI 16
SVK Woonweb 18
SVK Zuid-Oost Vlaanderen 18
Total 184
En Wallonie, l’année 2021
a surtout été marquée par
l’acquisition, en juin, de
la Société d’Habitations
de Tournai (SHT). Cette
dernière est propriétaire
de 123 logements à loyer
abordable qu’elle loue à
de jeunes familles et à des
seniors disposant de moyens
financiers limités. La SHT
effectue régulièrement des
rénovations importantes dans
son parc de logements lors des
changements de locataires. De
plus, la SHT mène un chantier
de grande ampleur, rue Marvis,
pour aménager 5 maisons
et 8 appartements dans un
immeuble du XVIIIe siècle. La
livraison est prévue en 2023.
À Cuesmes (Mons), les trois
dernières phases du projet
Auflette ont été livrées entre
février et octobre 2021.
Au total, 68 appartements
sont désormais loués à l’AIS
de Mons pour une période de
9ans.
À Péronnes-lez-Binche,
Inclusio a acheté un complexe
immobilier de 27 logements
qui ont été pris en gestion par
l’AIS ABEM pour une période
de 15ans.
Inclusio bénéficie du label B-Corp depuis
2015. Ce label constitue une belle
reconnaissance internationale de l’impact
sociétal positif poursuivi par Inclusio.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.19
Logements en location ou en gestion auprès des agences immobilières sociales wallonnes
(au 31 décembre 2021) :
Agence Immobilière Sociale Nombre de logements Inclusio
AIS ABEM 27
AIS du Brabant wallon 15
AIS Logeo 20
AIS Mons Logement 68
Total 130
Accueil et hébergement pour personnes en situation de handicap
Les logements adaptés aux
personnes en situation de
handicap sont extrêmement
recherchés et connaissent aussi
une pénurie.
À Trooz (province de Liège),
Inclusio a acquis en 2021 une
société propriétaire d’un
immeuble neuf pouvant
héberger 40 résidents souffrant
de handicaps lourds et
nécessitant un suivi médical
important.
En Flandre, le partenariat
avec VillaVip s’est renforcé
avec l’acquisition de deux
nouvelles villas à Brugge et
à Wevelgem. Ces bâtiments
peuvent accueillir 10 personnes
en situation de handicap
qui vivent d’une manière la
plus autonome possible sous
la supervision d’un couple
occupant une habitation
adjacente.
Cette formule d’hébergement
correspond également
au modèle développé par
Thomashuis. Ce groupe
déjà très actif aux Pays-
Bas a ouvert en Belgique
sa première implantation à
Meldert et Inclusio vient de
lancer les travaux pour ouvrir
deux nouvelles maisons à
Keerbergen et Westmalle.
Enfin, à Wijnegem, Inclusio a
acheté un ensemble immobilier
loué à l’ASBL Astor qui gère ce
centre dédié à des couples dont
un des membres est atteint de
démence.
Logements en location auprès d’acteurs spécialisés dans le domaine du handicap (au 31 décembre 2021)
Locataire Nombre d’unités
Astor 7
Le Jardin du Sart-Tilman 40
Pegode 18
Thomashuizen België 10
VillaVip 50
Zorgdorpen 13
Total 138
Infrastructures sociales
Inclusio a aussi pour
objectif d’investir dans des
infrastructures sociales
permettant un accueil, voire un
hébergement collectif.
En novembre 2021, Inclusio
a acquis un immeuble
à Anderlecht qu’elle a
immédiatement donné en
location au New Samusocial
de Bruxelles. Celui-ci y a
hébergé, dès l’hiver 2021-
2022, 160 personnes en
situation de sans-abrisme et a
ouvert dans ce bâtiment une
antenne « Medihalte » pour des
personnes nécessitant des soins
médicaux réguliers.
À Jette, deux immeubles
d’Inclusio sont loués à la
Croix-Rouge pour l’accueil
de demandeurs d’asile. Les
deux bâtiments permettent
d’héberger un total de 128
personnes, dont 33 MENA
(Mineurs Etrangers Non
Accompagnés). Au total, 22
nationalités sont représentées
parmi les résidents de ces
centres dont la durée de séjour
est en moyenne de 9 à 12 mois.
L’accueil des enfants est
également représenté dans
le portefeuille d’Inclusio : on
y trouve actuellement une
crèche pour 56 enfants – qui a
ouvert au sein du projet RUTE,
à Gentbrugge, en septembre
2021 – et une école. Inclusio est
en effet propriétaire du site qui
héberge l’Ecole Active, rue de
Stalle à Uccle (Bruxelles). Cette
école accueille plus de 600 élèves
en enseignement secondaire
général. Sa philosophie repose
sur 4 piliers : une pédagogie
active, l’apprentissage des
langues, une école non
confessionnelle et la mixité.
Inclusio est par ailleurs
propriétaire de deux immeubles
de bureaux : le premier, situé
à Herzele, est loué à la SVK
Zuid-Oost Vlaanderen ; le
deuxième, situé à Schaerbeek
est est loué exclusivement à
des ASBL actives dans différents
domaines sociaux (stages
pour enfants, enseignement
aux primo-arrivants, aide aux
personnes en situation de
handicap, centre médical,
prévention du suicide). Inclusio
est aussi propriétaire d’un
bureau au rez-de-chaussée
d’un immeuble à Anderlecht,
mis gratuitement à disposition
d’une Agence Immobilière
Sociale pour y organiser de la
cohésion sociale et des cours
d’informatique.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.21
MISSION
Inclusio est la première société immobilière réglementée
publique (SIRP) à être principalement active dans le domaine
de l’immobilier à caractère social en Belgique, ce dans les trois
régions du pays.
Inclusio s’est assigné comme mission de louer sur le long
terme à des populations fragilisées des logements et/ou des
infrastructures de qualité à loyer abordable, étant entendu
que les immeubles doivent aussi répondre aux défis actuels et
futurs, notamment en matière de performance énergétique.
Rapport de gestion
Le portefeuille
immobilier comprend
une grande diversité de
styles architecturaux et
de tailles de logements.
INCLUSIO est
SPÉCIALISÉE DANS LA MISE
À DISPOSITION
D’IMMEUBLES
RÉSIDENTIELS
À VOCATION
SOCIALE
• Stratégie d’investissement p.22
• Investissements p.26
• Evolution des projets de développement p.27
• Réceptions provisoires p.27
• Projets de rénovation et d’amélioration réalisés
au sein du portefeuille en exploitation p.27
• Evènements survenus depuis la clôture de l’exercice p.27
• Résumé des comptes annuels consolidés au 31/12/2021 p.28
• Commentaire sur le bilan p.29
• Compte de résultats consolidé p.31
• Compte de résultats consolidés – Commentaires p.32
• Affectation du résultat consolidé p.33
• Affectation du résultat statutaire et dividende p.33
• Autres éléments du Rapport de gestion p.33

Inclusio Rapport annuel 2021 p.23
Inclusio investit uniquement en Belgique,
de préférence dans des villes de plus de
50.000 habitants.
brut de départ pour un projet
spécifique est fonction de
l’aspect social/sociétal, de la
localisation géographique,
de l’âge de l’immeuble, des
performances énergétiques
de l’immeuble, du locataire,
de la présence d’une
copropriété.
Compte tenu de ce qui
précède, les AIS constituent
des partenaires privilégiés car
elles garantissent l’aspect social
des projets, elles permettent
une bonne répartition
géographique, elles offrent
une garantie sur les loyers, elles
facilitent la gestion des projets
et Inclusio bénéficie d’un
certain nombre d’avantages
financiers lorsqu’un bail/
mandat de gestion est conclu
avec une AIS (réduction ou
exonération du précompte
L’ensemble du portefeuille
représente une surface de 105.000 m².
Inclusio loue
en « bloc » les
immeubles de
son portefeuille
à des opérateurs
professionnels tels
des AIS et des ASBL
Gestion
quotidienne
principalement par les critères
suivants :
● Aspect social/sociétal : c’est
le point de départ. Aucune
opportunité d’investissement
n’est considérée si elle ne
comporte pas d’aspect social/
sociétal ;
● Géographique : Inclusio
investit actuellement
uniquement en Belgique, de
préférence dans des centres
urbains de villes de plus de
50.000 habitants, dans des
zones accessibles en transport
public ;
● Locataires : diversité des
locataires (max 20 % de la
juste valeur par locataire),
solvabilité des locataires (si
nécessaire garantie d’un
tiers exigée), idéalement
engagement écrit préalable
d’un locataire avant
l’acquisition d’un bien ;
● Facilité de gestion :
idéalement Inclusio évite les
copropriétés, car celles-ci
compliquent la gestion.
● Financier : rendement
suffisant ; le rendement
locatif brut moyen sur les
immeubles disponibles à la
location au 31/12/2021 est de
4,4 % par rapport à la juste
valeur. Le rendement locatif
Stratégie d’investissement
a. Généralités
Inclusio est un opérateur
immobilier professionnel
spécialisé dans la mise à
disposition d’immeubles
résidentiels à vocation
sociale. À titre accessoire,
Inclusio met également
à la disposition de ses
clients des immeubles
d’infrastructure sociale ou
sociétale, comme des écoles,
des crèches, des bureaux ou
des centres d’accueil pour
demandeurs d’asile ou pour
personnes en situation de
sans-abrisme. À titre tout
à fait secondaire, Inclusio
détient également un
certain nombre de locaux à
usage de commerces dans
des immeubles à vocation
résidentielle ou d’infrastructure
sociale ou sociétale. Les locaux
de ce type ne font pas partie
de la stratégie d’investissement
d’Inclusio mais peuvent faire
partie d’un investissement
par Inclusio dans des cas
exceptionnels, par exemple
pour éviter la naissance d’une
copropriété.
La stratégie d’investissement
d’Inclusio est définie
immobilier, primes à la
rénovation, primes énergie).
Inclusio gère les immeubles de
son portefeuille en les donnant
en location ou en mandat
de gestion « en bloc » à des
opérateurs professionnels tels
des AIS et des ASBL. Elle exerce
ses activités dans une optique
de gestion active, consistant
en particulier à effectuer en
propre le développement de
projets de reconversion de
bâtiments à usage de bureaux
en immeubles résidentiels,
ainsi que la gestion au jour le
jour de ses immeubles tout
comme toutes autres activités
apportant à long terme de la
valeur ajoutée à ses immeubles
ou à leurs utilisateurs, comme,
par exemple, l’amélioration de
leur performance énergétique.
Inclusio fait de la qualité du
service, au niveau administratif,
technique et commercial,
un élément essentiel de sa
stratégie.
Inclusio poursuit une stratégie
d’investissement à but social
visant à concentrer ses
investissements dans des
immeubles résidentiels de
qualité, à vocation sociale,
qui dégagent des revenus
locatifs bruts inférieurs aux
loyers de marché (typiquement
20 à 30 %, en fonction de la
localisation). En contrepartie
elle bénéficie d’un certain
nombre d’avantages :
● la durée des baux est très
longue, habituellement de
quinze (15) ans voire plus ;
● pendant toute la durée
des baux, Inclusio n’a pas à
supporter de vide locatif, ni

Inclusio Rapport annuel 2021 p.25
c.Stratégie « Buy and hold »
- Locations de très longue
durée
La stratégie d’investissement
d’Inclusio consiste à louer ses
immeubles à très long terme.
Il est en effet relativement rare
qu’un immeuble soit donné
en location pour une durée
inférieure à 15 ans. Dès que cela
est possible des locations de plus
longue durée sont privilégiées
(typiquement 27 ans). La
moyenne pondérée (sur base de
la juste valeur des immeubles)
de la durée résiduelle des baux
du portefeuille d’immeubles
disponibles à la location s’élève à
15 ans au 31/12/2021.
La répartition des contrats
en cours en fonction de leur
durée résiduelle (calculée au
31 décembre 2021) est donnée
dans le tableau et le graphique
ci-dessous :
Cette stratégie « B2B » permet
à Inclusio de faire face à des
coûts opérationnels plus faibles
par rapport à un propriétaire
louant directement ses biens à
des occupants finaux.
De façon générale, Inclusio
n’est pas amenée à gérer
le turnover locatif, qui
nécessiterait la mise en place
d’une équipe de gestion
locative interne et le recours
à des prestataires externes
comme des agents immobiliers.
Cela permet à Inclusio d’avoir
une équipe interne réduite et
totalement focalisée sur ses
tâches essentielles d’investisseur
immobilier à très long terme.
À titre exceptionnel, il peut
arriver qu’Inclusio achète un
immeuble ou un portefeuille
d’immeubles déjà donné
en location à des locataires
individuels aux conditions
habituelles du marché locatif
privé. Toutefois de telles
acquisitions se font toujours
en suivant une approche
« bridge to AIS », sur base de
l’engagement pris par une
AIS de prendre l’immeuble
progressivement en location ou
en gestion au fur et à mesure
du départ des locataires
existants. L’acquisition de la
société dénommée « Société
d’Habitations de Tournai » en
2021 constitue cependant une
exception à cette règle (gestion
« B2C »).
développement de son
portefeuille, Inclusio n’a pas
de stratégie d’arbitrage des
immeubles de son portefeuille.
La stratégie consiste en une
approche « Buy and Hold ».
b. Stratégie « B to B »
Sur le plan opérationnel, la
stratégie d’Inclusio est une
stratégie totalement axée sur
l’approche B2B. En d’autres
termes, Inclusio ne donne en
principe ses immeubles en
location ou en gestion qu’à
des opérateurs professionnels :
des AIS, des ASBL spécialisées
(Croix-Rouge, Samusocial,
etc.) ou encore des pouvoirs
publics (communes, CPAS).
C’est alors à ces opérateurs à
mener leur politique sociale
dans les immeubles d’Inclusio,
en sélectionnant les locataires,
en déterminant le loyer dû,
en suivant son paiement à
heure et à temps et en veillant
au bon entretien régulier des
immeubles, tout cela dans le
respect du cadre réglementaire
qui est le leur. En fonction des
spécificités des immeubles, il
peut toutefois arriver qu’il y ait
des surfaces commerciales en
pied d’immeubles. Pour ces
surfaces, Inclusio recherche des
locataires en direct et gère elle-
même la relation contractuelle
avec les occupants. Au
31/12/2021, les 13 surfaces
commerciales qui sont louées
et gérées en direct par Inclusio
(relation « B2C ») représentent
2,3 % de la juste valeur du
portefeuille en exploitation.
de frais de remise en état ;
le risque d’impayés est aussi
sensiblement moindre ;
● réduction (en Flandre et en
Wallonie) ou exonération
(à Bruxelles) du précompte
immobilier pour les biens
donnés en location/gestion à
une AIS ;
● primes à la rénovation et
primes énergie (à Bruxelles) ;
● Inclusio loue ses immeubles
« en bloc » dans une approche
« B to B » et n’a donc pas
à supporter tous les frais
découlant de la gestion
administrative et commerciale
des locations individuelles.
Chaque immeuble fait
l’objet d’une évaluation tant
par rapport à ses qualités
intrinsèques que par rapport
à celles liées à sa localisation,
son accessibilité, son
environnement immédiat et sa
performance énergétique.
En vue d’accélérer la croissance
et le rajeunissement de son
portefeuille, Inclusio porte
également une attention
particulière à des opportunités
d’acquisition de projets de
développement pour compte
propre, tels que les projets de
reconversion d’immeubles
de bureaux en immeubles
résidentiels. La plupart du temps,
ces opérations de développement
sont menées en partenariat avec
d’autres opérateurs immobiliers
professionnels.
Au stade actuel du
Ces baux et mandats de
gestion de très longue durée
permettent à Inclusio de mener
une stratégie de « Buy and
hold » et de garantir au mieux
le maintien de l’affectation
Durée résiduelle
Fair value
[M€] [%]
● 0 à 5 ans
42,9 20,0
● 05 à 10 ans
41,2 19,3
● 10 à 20 ans
64,0 29,9
● 20 à 30 ans
58,3 27,2
● > 30 ans
7,8 3,7
Total 214,2 100,0
sociale des immeubles dans la
durée, moyennant parfois, en
fin de contrat, une rénovation
pour permettre leur remise
en location pour une nouvelle
longue durée.
Inclusio loue ses
immeubles
à très long terme.
27ans dans le cas
de l’immeuble
Antares, livré en
2021 et loué à
l’AIS de Woluwe-
Saint-Lambert.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.27
Evolution des projets de
développement
Projets en cours au
31 décembre 2021
Pavillon 7 (Schaerbeek): permis
d’urbanisme délivré par la
Région de Bruxelles-Capitale le
27 janvier 2022
Thomashuis (Keerbergen):
travaux en cours
Thomashuis (Westmalle):
permis d’urbanisme octroyé ;
en attente des offres des
entrepreneurs
Borgerstein (Sint-Katelijne-
Waver): travaux en cours
Nationale (Stekene): travaux en
cours
Marvis (Tournai): travaux en
cours
Réceptions provisoires
01/02/2021 Auflette (Mons) –
Phase 2 (19 logements à loyer
abordable)
16/02/2021 Dendermondse
Steenweg (Sint-Niklaas) (9
logements à loyer abordable)
01/06/2021 Auflette (Mons) –
Phase 3 (15 logements à loyer
abordable)
07/06/2021 Pavillon 9
(Schaerbeek) (41 logements à
loyer abordable)
28/06/2021 Broedershof
(Eeklo) (15 logements à loyer
abordable)
d. Stratégie de croissance
et d’endettement – Couple
« Risk-return »
Inclusio mène résolument
une stratégie de croissance
régulière de ses investissements
immobiliers, combinée
avec une sélection attentive
et prudente des dossiers
d’investissement qui retiennent
son attention. Cette stratégie
de croissance est financée par
un recours à l’endettement
bancaire, eu égard à la volonté
du Conseil d’administration
de ne pas dépasser les 50 %
d’endettement. Pour assurer
un contrôle optimal de sa
charge d’intérêts, Inclusio a, par
ailleurs, décidé de se couvrir au
moyen d’« Interest Rate Swap »
(«IRS»), pour une grande partie
de ses lignes de crédit.
Investissements
01/03/2021 –
Acquisition d’un terrain à
Stekene en vue d’y construire le
projet Nationale
24/03/2021 –
Acquisition de la SA Les Jardins
de Fraipont, propriétaire de
l’immeuble Roosevelt (Fraipont)
19/04/2021 –
Acquisition de l’immeuble
Thomashuis Meldert (Aalst)
28/05/2021 –
Acquisition de l’immeuble
Ettelgem (Oudenburg)
18/06/2021 –
Acquisition d’un terrain à Sint-
Katelijne-Waver en vue d’y
construire le projet Borgerstein
25/06/2021 –
Acquisition et apport de la
Société d’Habitations de
Tournai
25/06/2021 –
Apport du projet Péronnes
(Binche)
30/09/2021 –
Acquisition de la SA
Schoolstraat 41 détenant 2
immeubles à Wijnegem
18/11/2021 –
Acquisition de l’immeuble
Prince de Liège (Anderlecht)
09/12/2021 –
Acquisition de l’immeuble
Mechelsveld 50 (Mechelen)
10/12/2021 –
Acquisition du solde des parts
de la société Gentbrugge
Kerkstraat Land détenant un
immeuble à Gentbrugge
22/12/2021 –
Acquisition de VillaVip Brugge
22/12/2021 –
Acquisition de VillaVip
Wevelgem
22/12/2021 –
Acquisition de Dorpstraat 53
(Oudenburg)
16/07/2021 Antares (Woluwe-
Saint-Lambert) (79 logements à
loyer abordable)
30/09/2021 Auflette (Mons) –
Phase 4 (15 logements à loyer
abordable)
Projets de rénovation et
d’amélioration réalisés
au sein du portefeuille en
exploitation
Vekemans (Neder-over-
Heembeek): installation
de systèmes de ventilation
mécanisée dans les logements.
Anderlecht 168-174 (Bruxelles):
remplacement de la toiture,
rénovation des façades avant
et arrière, remplacement des
menuiseries extérieures au rez-
de-chaussée, parlophonie.
Brusselsesteenweg 550
(Mechelen): installation
de systèmes de ventilation
mécanisée dans les logements.
Lindestraat (Mechelen):
isolation du haut de la façade
avant.
Monument (Ottignies):
installation de systèmes de
ventilation mécanisée dans les
logements.
Ventes
Deux emplacements de parking
dans le projet Domaine des
Etangs (Anderlecht)
Evènements survenus depuis
la clôture de l’exercice
Néant
Le rendement
locatif brut moyen
est de 4,4%
par rapport
à la juste valeur
Acquis fin mai 2021, cet
immeuble de rapport
à Oudenburg (Flandre
Occidentale) comprend
13 logements à loyer
abordable loués à l’AIS
« Woondienst JOGI » et au CPAS
d’Oudenburg.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.29
Capitaux propres
Au 31/12/2021, les capitaux
propres du groupe s’élevaient à
167.771.260 €, en augmentation
de 13 % par rapport à leur
niveau de fin 2020. Cette
croissance est majoritairement
consécutive à l’intégration
du résultat net de l’exercice
et dans une moindre mesure
à l’augmentation de capital
opérée en juin 2021 pour les
Commentaire sur le bilan
Juste valeur des immeubles de
placement
Au cours de l’exercice 2021, la
juste valeur des immeubles
de placement est passée
de 150.766.582 € fin 2020 à
218.539.805 € fin 2021, soit une
augmentation de 45 %. Elle
se compose d’immeubles en
exploitation à concurrence
de 214.227.545 € et de projet
en cours de développement
à concurrence de 4.312.260 €.
Cette augmentation
s’explique par les nouveaux
investissements réalisés en
cours d’exercice tels que décrits
ci-dessus.
Participation dans des
entreprises associées et des
co entreprises
Inclusio détient 26 % de la SA
Middelweg Albert en charge du
projet en cours de construction
Middelweg (Haren). Cette
participation est mise en
équivalence et s’élève à la
date de clôture à 543.329 €.
La réception provisoire de
ce projet est prévue fin 2022,
Inclusio disposant d’une option
call pour acheter le solde
des actions et ainsi devenir
propriétaire à 100 % de cette
société.
Résumé des comptes annuels consolidés au 31/12/2021
Bilan consolidé
En € 31/12/2021 31/12/2020
I Actifs non courants 219.870.018 151.370.428
I B Immobilisations incorporelles 50.380 83.300
I C Immeubles de placement 218.539.805 150.766.582
I C a Immeubles disponibles à la location 214.227.545 129.244.698
I C b Projet de développement 4.312.260 21.521.885
I D Autres immobilisations corporelles 51.408 19.341
I E Actifs financiers non courants 685.096 49.456
I I Participations dans des entreprises associées et
co entreprises
543.329 451.747
II Actifs courants 1.659.105 11.836.501
II D Créances commerciales 161.633 30.498
II E Créances fiscales et autres actifs courants 141.381 250.016
II F Trésorerie et équivalents de trésorerie 944.387 11.059.315
II G Comptes de régularisation 411.704 496.672
TOTAL DE L’ACTIF 221.529.123 163.206.929
CAPITAUX PROPRES 167.771.260 147.966.767
A Capital 142.916.788 139.077.347
B Primes d’émission 8.750.150 8.381.743
C Réserves 1.452.350 474.128
D Résultat net de l’exercice 14.651.972 33.549
PASSIF 53.757.863 15.240.162
I Passifs non courants 51.476.469 10.221.779
I B Dees financières non courantes 51.476.469 10.000.000
I B a Etablissements de crédit 51.476.469 10.000.000
I C Autres passifs financiers non courants 221.779
II Passifs courants 2.281.394 5.018.383
II B Dees financières courantes 361.478 154.696
II D Dees commerciales et autres dees courantes 1.842.940 4.805.355
II F Comptes de régularisation 76.975 58.332
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 221.529.123 163.206.929
Nombre d’actions en fin de période 7.428.347 7.187.558
Valeur de l’actif net par action 22,59 20,59
Taux d’endeement (AR-SIR)
1
24,30 % 9,17 %
1 Ce terme est expliqué dans le Glossaire
apports du projet Péronnes
(Binche) et une partie des
actions de la SA Société
d’Habitations de Tournai. Le
nombre total d’actions est
passé de 7.187.558 fin 2020 à
7.428.347 fin 2021. La valeur
de l’actif net s’élève par
conséquent à 22,59 € par action
comparé à 20,59 € par action
fin 2020, soit une croissance de
9,71 %.
Immeuble Prince de Liège
(Anderlecht), acquis en
novembre 2021 et loué
au Samusocial de Bruxelles.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.31
Maturité des crédits bancaires
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
202620252024202320222021
●
BNP Paribas Fortis
●
Triodos
●
Belfius Banque
●
Caisse d'Epargne HdF
Répartition des crédits
●
Taux variables
●
Taux fixes
Maturité des instruments de couvertures de taux
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
202920282027202620252024202320222021
■
BNP Paribas Fortis
■
Belfius Banque
La juste valeur des instruments financiers de couverture au
31/12/2021 était positive à concurrence de 618.276 €.
Taux d’endettement et
engagements bancaires
Le financement de la croissance
des immeubles de placement a
été opéré par prélèvement sur
nos lignes de crédit disponibles,
le taux d’endettement selon
l’AR-SIR
1
s’élève par conséquent
à 24,30 % comparé à 9,17 % fin
2020.
La société dispose donc d’une
capacité d’endettement
complémentaire d’environ
115millions€ avant d’atteindre
un taux d’endettement de 50 %.
Inclusio a conclu un total de
81millions€ de lignes de
crédit avec 4 banques dont un
peu plus de 32 % sont conclus
à taux fixes. Le coût moyen
global de la dette en 2021 hors
commission de réservation sur
les montants non utilisés des
lignes de crédit est de 1,73 %.
À l’issue de l’exercice 2021,
51,6millions€ étaient prélevés
sur le total de 81 millions€.
1 Ce terme est expliqué dans le Glossaire
Compte de résultats consolidé
En € 31/12/2021 31/12/2020
I Revenus locatifs 7.044.064 4.574.075
III Charges relatives à la location 14.074 -56.262
RESULTAT LOCATIF NET 7.058.138 4.517.813
IV Récupération de charges immobilières 1.915
V Récupération de charges locatives et de taxes
normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
357.766 240.754
VII Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
-504.458 -439.746
RESULTAT IMMOBILIER 6.913.361 4.318.821
IX Frais techniques -218.873 -108.482
X Frais commerciaux -28.383 -21.998
XI Charges et taxes sur immeubles non loués -1.679 -980
XII Frais de gestion immobilière -274.061 -139.584
CHARGES IMMOBILIERES -522.996 -271.045
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 6.390.365 4.047.776
XIV Frais généraux de la société -1.995.456 -5.042.546
XV Autres revenus et charges d’exploitation 3.425 88.866
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT
SUR PORTEFEUILLE
4.398.334 -905.904
XVI Résultat sur vente d’immeubles de placement 19.840
XVIII Variations de la juste valeur des immeubles de
placement
9.532.176 227.396
XIX Autres résultats sur portefeuille 100.909 89.339
RESULTAT D’EXPLOITATION 14.051.259 -589.169
XX Revenus financiers 423 13.518
XXI Charges d’intérêts nees -307.228 -258.966
XXII Autres charges financières -4.372 -4.462
XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs
financiers
840.056 -221.779
RESULTAT FINANCIER 528.879 -471.690
XXIV Quote-part dans le résultat des entreprises
associées et co entreprises
91.582 -3.770
RESULTAT avant impots 14.671.720 -1.064.629
XXV Impôts des sociétés 34.534 1.461.546
XXVI Exit tax -54.282 -363.369
IMPOTS -19.748 1.098.178
RÉSULTAT NET 14.651.972 33.549

Inclusio Rapport annuel 2021 p.33
● Transfert à la réserve du
solde des variations de juste
valeur des biens immobiliers
(Rubrique C.b.) pour
10.075.963 €
● Transfert à la réserve du
solde des variations de juste
valeur des instruments de
couverture autorisés auxquels
la comptabilité de couverture
telle que définie en IFRS n’est
pas appliquée pour 840.056 €
Le solde de 21.779 € est porté
dans la rubrique résultat reporté
des exercices antérieurs.
Autres éléments du Rapport
de gestion
Principaux risques (hormis
ceux liés aux instruments
financiers)
Les facteurs de risque sont
décrits dans la partie « Facteurs
de risques » du présent rapport
annuel.
Utilisation des instruments
financiers
Inclusio a souscrit diverses
lignes de crédit permettant
de financer ses activités et ce
auprès de diverses banques.
Une partie de ces lignes de
crédits sont négociées à taux
flottants. Afin de couvrir le
risque d’évolution des taux,
Inclusio utilise des instruments
financiers de type IRS
permettant d’échanger les taux
flottants contre des taux fixes.
Recherche et développement
La société n’a aucune activité
en matière de recherche et de
développement.
Affectation du résultat
consolidé
Le résultat net de l’exercice
consolidé 2021 s’élève à
14.651.972 €.
Il est proposé à l’assemblée
générale d’affecter ce résultat
consolidé comme suit :
● Dividende à payer à
concurrence de 0,50 €
par action soit un total de
3.714.174 €
● Transfert à la réserve du
solde des variations de juste
valeur des biens immobiliers
(Rubrique C.b.) pour 9.623.758 €
● Transfert à la réserve du
solde des variations de juste
valeur des instruments de
couverture autorisés auxquels
la comptabilité de couverture
telle que définie en IFRS n’est
pas appliquée pour 840.056 €
● Le solde de 473.985 € est
porté dans la rubrique
résultat reporté des exercices
antérieurs.
Affectation du résultat
statutaire et dividende
Le résultat net de l’exercice
statutaire 2021 s’élève à
14.651.972 €.
Il est proposé à l’assemblée
générale d’affecter ce résultat
statutaire comme suit :
● Dividende à payer à
concurrence de 0,50 €
par action soit un total de
3.714.174 €
Résultat financier
Le résultat financier s’élève à
528.879 € comparé à -471.690 €.
Ce résultat financier est
composé d’une part d’une
variation positive de juste valeur
des instruments financiers
(montant purement latent)
de 840.056 €, et d’autre part
majoritairement des intérêts
payés sur les crédits bancaires
et instruments de couverture
de taux d’intérêt à concurrence
de -307.228 €.
La quote-part dans le résultat
des entreprises associées et
co entreprises correspond à
la participation de 26 % dans
la filiale Middelweg Albert,
représentant un montant de
91.582 €.
Impôts
Les impôts sont constitués
d’une récupération de 34.534 €
tandis que l’Exit Tax de
–54.282 € comprend l’Exit Tax
qu’Inclusio doit supporter dans
le cadre de la fusion de ses
filiales.
Résultat Net
Le résultat net s’élève à
14.651.972 € comparé à 33.549 €
l’exercice précédent. Compte
tenu du nombre moyen
d’actions (7.428.347 actions), le
résultat net par action s’établit
pour 2021 à 1,97 € par action.
Variation de la juste valeur
La variation de juste valeur
des immeubles de placement
résultant de l’expertise du
portefeuille au 31/12/2021
fait apparaître une plus-
value latente de 9.532.176 €
comparé à 227.396 € à l’issue de
l’exercice 2020. Cette croissance
significative et purement
latente (c’est-à-dire non
réalisée) des valeurs expertisées
provient principalement de la
mise en exploitation des projets
de développement réalisés par
la société et d’une compression
des taux de rendement
observés sur le marché
résidentiel. Inclusio démontre
ainsi que le développement de
ses propres projets immobiliers
permet de créer de la valeur
pour ses actionnaires.
Les autres résultats sur
portefeuille concernent les
impôts différés sur les filiales
consolidées.
Les frais de gestion immobilière
comprennent d’une part
les honoraires payés aux
AIS bruxelloises sur certains
mandats de gestion mais
également des prestataires
externes comme les syndics
dans les copropriétés et ce
pour un montant total de
97.257 € et d’autre part les
charges internes de gestion
d’immeubles permettant à
Inclusio d’assurer le suivi des
immeubles en exploitation à
concurrence de 176.804 €.
Globalement les charges
immobilières s’élèvent à
522.996 € comparé à 271.045 €
l’année précédente. Il en résulte
donc un résultat d’exploitation
des immeubles de 6.390.365 €
comparé à 4.047.776 € en 2020.
Frais généraux
Les frais généraux sont
de 1.995.456 € comparé à
5.042.546 € en 2020. Le montant
exceptionnellement élevé de
2020 s’explique par l’ensemble
des démarches nécessaires à
l’obtention du statut SIR ainsi
que par les frais encourus dans
le cadre de l’introduction en
bourse de décembre 2020.
Les autres revenus et charges
d’exploitation concernent des
récupérations diverses sur des
immeubles mis en exploitation.
Le résultat d’exploitation avant
résultat sur portefeuille s’établit
à 4.398.334 €.
Compte de résultats
consolidés – Commentaires
Résultat locatif net
Le résultat locatif net a
progressé de 4.517.813 € en
2020 à 7.058.138 € en 2021. Cette
augmentation significative est
la conséquence des diverses
acquisitions et de la mise
en exploitation de plusieurs
projets de développement en
cours d’année. L’évolution du
portefeuille est commentée
dans les faits marquants de
l’exercice.
Résultat immobilier
Après prise en charge et
refacturation éventuelle
des charges locatives et des
précomptes immobiliers et
taxes, le résultat immobilier
s’élève à 6.913.361 € comparé à
4.318.821 € en 2020.
Charges immobilières et
résultat d’exploitation des
immeubles
Les frais techniques
comprennent les frais de
réparation et d’entretien pour
183.077 € mais également
les primes d’assurance à
charge du propriétaire pour
35.796 €. Globalement les frais
techniques progressent de
108.482 € en 2020 à 218.873 €
en ligne avec la croissance du
portefeuille en exploitation.
Les frais commerciaux
englobent les frais de
commercialisation et les frais
juridiques liés aux litiges
locatifs. Ils évoluent de 21.998 €
en 2020 à 28.383 € en 2021.
La VillaVip à Bredene accueille 10
adultes en situation de handicap
dans une ambiance familiale.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.35
et qu’elles sont tenues de
respecter. Pour la plupart des
AIS, le candidat locataire doit
respecter les mêmes conditions
d’accès que dans le logement
social (sauf dérogation spéciale),
c’est-à-dire que les revenus
du ménage ne peuvent être
supérieurs au plafond du revenu
d’admission au logement
social et qu’aucun membre
du ménage ne peut être plein
propriétaire, emphytéote ou
usufruitier d’un bien immeuble
affecté au logement ou à un
usage professionnel. Certaines
AIS adoptent des critères plus
stricts (par exemple un plafond
de revenus n’excédant pas
80 % du plafond de revenus
d’admission au logement social)
ou moins strict (par exemple,
pour l’un ou l’autre projet
spécifique, une AIS bruxelloise
vise une population dont le
revenu est compris entre 80 %
à 130 % du plafond de revenus
d’admission au logement
social).
Dans le secteur du logement
et l’accueil de personnes en
situation de handicap, Inclusio
veille à travailler avec des
organismes spécialisés qui
gèrent les centres de manière
qualitative.
Pour une partie réduite de
son portefeuille, Inclusio est
également active dans le
domaine de l’infrastructure
sociale. Il peut s’agir, par
exemple, d’écoles, de crèches,
de centres d’accueil pour
demandeurs d’asile, de centre
d’accueil pour personnes en
en particulier les AIS et les
communes, pour identifier les
besoins locaux et les besoins
auxquels ces opérateurs
souhaitent répondre de manière
prioritaire. Les listes d’attente
pour l’accès à un logement
AIS constituent des données
statistiques importantes pour la
programmation des projets.
Dans le cadre des immeubles
mis à disposition d’AIS, ce sont
les AIS elles-mêmes qui sont en
charge de la sélection et de la
gestion des occupants finaux.
Cette sélection s’effectue sur
la base de critères d’admission
spécifiques repris dans la
réglementation régionale
applicable à l’AIS concernée
Dans le secteur du logement à
loyer abordable, Inclusio veille,
en fonction des localisations et
des besoins locaux, à offrir la
plus grande diversité possible
de types de logements, allant
du studio jusqu’à l’appartement
5 chambres, en passant par
les maisons unifamiliales.
Cela permet de rencontrer les
besoins divers de la population
locale, quel que soit son âge :
de l’étudiant qui a besoin d’un
« kot » à loyer modéré jusqu’à
la personne âgée qui doit faire
appel aux services du CPAS pour
subvenir à ses besoins. Àcet
effet, Inclusio s’attache, à un
stade préliminaire de l’examen
de ses dossiers d’investissement,
à sonder les opérateurs locaux,
Impact social et
environnemental
a) Impact social
Inclusio est la première SIRP à
être principalement active dans
le domaine de l’immobilier à
caractère social en Belgique.
L’impact social est omniprésent
dans les projets d’Inclusio.
Il concerne plusieurs types
de populations fragilisées :
personnes à revenus financiers
limités (personnes isolées,
familles monoparentales,
étudiants), personnes en
situation de handicap ainsi que
des demandeurs d’asile ou des
personnes en situation de sans-
abrisme.
Impact du Covid-19
Inclusio mène une stratégie
« Business to Business » et
la plus grande partie de ses
actifs immobiliers sont donnés
en location par le biais de
baux de longue durée à des
opérateurs publics ou soutenus
par les pouvoirs publics (AIS,
communes, CPAS, Croix-Rouge
de Belgique, Samusocial).
Le Covid-19 n’a donc pas
eu jusqu’ici d’impact sur la
perception des loyers, si ce n’est
pour deux locataires qui louent
des surfaces commerciales et
les exploitent dans le secteur
Horeca.
Pour les projets de
développement, les futurs
locataires ont déjà confirmé
leur engagement et Inclusio
n’anticipe pas subir de
dommages financiers
provoqués par la pandémie
actuelle. Néanmoins,
certains chantiers de projet
de développement en cours
pourraient accuser des retards
en partie dus à la crise sanitaire
et entraîner un décalage
temporel au niveau de la mise
en exploitation des immeubles
et de la perception des loyers
par Inclusio.
La société ne donne donc
aucune garantie quant à
la réalisation des résultats
anticipés ci-dessus. Ceux-ci
ne représentent donc qu’un
scénario parmi de nombreux
scénarios possibles.
Perspectives 2022
De par leur nature, les
déclarations prospectives
s’accompagnent de risques et
d’incertitudes inhérents, tant
généraux que spécifiques,
et le risque existe que les
prédictions, prévisions,
projections et autres
déclarations prospectives ne
se réalisent pas. Ces risques,
incertitudes et autres facteurs
comprennent, entre autres,
les éléments énumérés sous
ce chapitre, ainsi que sous
le chapitre « Facteurs de
risque ». Les investisseurs
doivent savoir qu’un certain
nombre de facteurs importants
pourraient avoir pour effet que
les résultats actuels s’écartent
substantiellement des plans,
objectifs, attentes, estimations
et intentions exprimés dans ces
déclarations prospectives.
Cependant, sauf imprévu
significatif, sur base du
portefeuille actuel et de
l’état d’avancement des
chantiers en cours, les revenus
locatifs devraient atteindre
9,6 millions€ en 2022, en
dépassement de 18,6 % par
rapport aux estimations
reprises dans le Prospectus
d’introduction en bourse pour
l’année 2022. Ceci devrait
permettre la distribution en
mai 2023 d’un dividende brut
au moins égal à 60 cents par
action.
À Wijnegem,
cet ensemble
immobilier construit
en 2018 est dédié
à l’accueil et
l’hebergement
de couples dont
une personne
est aeinte de
demence.
Il est loué
à l’ASBL Astor.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.37
situation de sans-abrisme,
d’immeubles à destination
publique comme des
bibliothèques communales ou
des administrations publiques,
ou encore de maisons de repos.
Au sein de la partie de son
portefeuille destinée au
logement et au handicap –
abstraction faite de la partie
« infrastructure sociale » –
Inclusio mène une stratégie
active cherchant à répondre
aux besoins des personnes
les plus fragilisées, qui ont
non seulement besoin d’un
logement à loyer modéré,
mais qui ont également besoin
d’accompagnement ou de
support de différents types.
Il peut s’agir de demandeurs
d’asile, de personnes en situation
de sans-abrisme, d’étudiants en
décrochage familial, de femmes
battues ou encore de personnes
en situation de handicap.
L’objectif d’Inclusio consiste à
dédier un minimum de 25 %
des unités de logement de son
portefeuille résidentiel (hors
infrastructure sociale) à ces
populations particulièrement
vulnérables.
Inclusio s’efforce d’atteindre cet
objectif de deux manières :
● soit, directement, en donnant
un immeuble en location à
une ASBL ou un opérateur
spécialisé dans la prise en
charge de l’une ou l’autre
catégorie de ces personnes ;
● soit de manière indirecte, en
collaborant avec une AIS qui,
pour l’immeuble en question,
accepte de travailler en tout
ou en partie avec une ASBL
ou un opérateur spécialisé
dans la prise en charge de
l’une ou l’autre catégorie de
ces personnes.
Au 31/12/2021, cet objectif
est largement atteint : sur
les 1.164 unités de logement
en exploitation, 341 (29 %)
respectent ce critère.
b) Impact environnemental
Inclusio s’attache, pour les
immeubles neufs qu’elle
acquiert ou développe elle-
même, à respecter les critères
de performance énergétique
légaux et qui sont garants d’un
excellent niveau de performance
énergétique.
En ce qui concerne les
immeubles existants qu’elle
acquiert, elle privilégie
systématiquement des
immeubles offrant de bonnes
performances énergétiques, soit
une consommation inférieure
à 250 kWhEP/m
2
/an, des
exceptions pouvant toutefois
être acceptées en fonction des
spécificités du dossier concerné
et des possibilités d’amélioration
de la performance énergétique.
Par ailleurs, la consommation
moyenne (sur base des
certificats de performance
énergétique délivrés par des
certificateurs agréés) des
logements du portefeuille en
exploitation au 31/12/2021 est
de 149 kWhEP/m
2
/an
2
. À titre de
comparaison, la consommation
moyenne des logements
était de 210 kWhEP/m
2
/an en
Région de Bruxelles-Capitale
en 2015
3
, de 229 kWhEP/m
2
/a
en Région flamande en 2021
4
,
et de 340 kWhEP/m
2
/an en
2 Cee moyenne ne comprend pas les
projets « Pavillon 9 » à Schaerbeek,
« Antares » à Woluwe-Saint-Lambert
et « Rute » à Gentbrugge, qui ont été
réceptionnés en 2021 et pour lequel
les certificats PEB n’ont pas encore été
délivrés ; cee moyenne ne comprend pas
les améliorations énergétiques apportées
aux projets « Carton de Wiart » à Jete,
« Gabrielle Petit » à Molenbeek-Saint-Jean,
« Vekemans » à Neder-over-Heembeek
et « Anderlecht 168/174 » à Bruxelles, pour
lesquels les certificats PEB n’ont pas été
mis à jour après les travaux d’amélioration
de la PEB ; cee moyenne ne comprend
pas les immeubles de la filiale Société
d’Habitations de Tournai.
3 hps : //document.environnement.
brussels/opac_css/elecfile/IF_NRJ_
ResultatCertificatPEB_FR
4 Source : certificats PEB délivrés en Région
flamande en 2021
Région wallonne en 2014
5
. La
performance énergétique
moyenne du portefeuille
immobilier d’Inclusio est par
conséquent bien meilleure que
la performance énergétique
moyenne des logements en
Belgique.
Inclusio s’attache par ailleurs
à améliorer la performance
énergétique de ses immeubles
en exploitation. À titre
d’exemple, les travaux suivants
ont été réalisés dans l’immeuble
Rue d’Anderlecht 168-174 à
Bruxelles en 2020 et 2021 :
remplacement de l’ancienne
chaudière collective pour
l’eau chaude sanitaire par une
chaudière à condensation,
isolation du toit, remplacement
des menuiseries extérieures au
rez-de-chaussée. Par ailleurs
les radiateurs électriques
seront remplacés en 2022 par
un chauffage central branché
sur la nouvelle chaudière à
condensation.
c) Certification B-Corp
Inclusio bénéficie
du label B-Corp depuis
2015. Ce label constitue
une belle
reconnaissance
internationale de
l’impact sociétal positif
poursuivi par Inclusio. Une
première recertification a été
obtenue en 2017. La dernière
recertification a été obtenue en
décembre 2020 et est valable
jusqu’en 2023.
5 hps : //energie.wallonie.be/servlet/
Repository/quelles-informations-
dans-le-certificat-peb-depuis-le-3-
novembre-2014.pdf ??ID=32423
Les données relatives à la
certification d’Inclusio sont
publiques et consultables
sur le site internet de B Corp :
https ://www.bcorporation.net/
en-us/find-a-b-corp/company/
inclusio/
La certification dite B Corp
(aussi connue comme
certification B Corporation
ou label B Lab) est une
certification octroyée aux
sociétés commerciales (à
but lucratif) répondant à
des exigences sociétales
et environnementales, de
gouvernance ainsi que de
transparence envers le public.
Cette dénomination est
une abréviation de Benefit
Corporation, désignant une
société reconnue pour avoir des
effets bénéfiques sur le monde,
tout en étant rentable. Cette
certification est attribuée par
B Lab, un organisme sans but
lucratif établi aux États-Unis, en
Europe, en Amérique du Sud,
au Canada, en Australie et en
Nouvelle-Zélande.
Les statuts d’Inclusio, tels
qu’adoptés par l’assemblée
générale extraordinaire du
29/10/2020, comprennent les
dispositions nécessaires pour le
maintien du label B-Corp.
d) Rapportage ESG
(Environnement, Social,
Gouvernance)
Inclusio a démarré en 2021 avec
l’aide d’un consultant externe
la réflexion sur son impact
sociétal.
Contexte humain
À la date de clôture
du 31/12/2021, Inclusio
disposait d’une équipe de 11
collaborateurs.
Lors de la constitution et
du renforcement de ses
équipes, Inclusio veille à
engager des profils adéquats,
complémentaires, et d’âge
et d’expériences différents,
afin de retirer le maximum de
richesse de cette diversité tout
en garantissant un niveau de
compétence élevé.
Des travaux
d’amélioration
de la
performance
énergétique ont
été effectués
rue d’Anderlecht
168-174 Bruxelles,
en 2020 et 2021.
Inclusio souhaite dédier un minimum
de 25 % des unités de logement de
son portefeuille résidentiel (hors
infrastructure sociale) à des populations
particulièrement vulnérables.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.39
Evolution du cours de bourse
Depuis le 10/12/2020, l’action
Inclusio est cotée sur Euronext
Brussels (ticker : INCLU, Code
ISIN BE0974374069). Au
31/12/2021, Inclusio affiche une
capitalisation boursière de
137.424.420 € (18,50 € par action
x 7.428.347 actions).
Au cours de l’année 2021,
l’action a évolué dans une
fourchette de minimum 18,04 €
(le 7/12/2021) à un maximum de
22,50 € (les 04/01/2021).
Le volume d’actions négociées
était quant à lui de 576.489
actions.
Cours de bourse (en €) 2021
Le plus élevé 22,50 €
Le plus bas 18,04 €
Au dernier jour de l’exercice 18,50 €
Cours moyen 20,79 €
Dividende (en €)
Brut 0,50 €
Net
1
0,35 €
Rendement du dividende brut
2
2,70 %
Volume (en nombre d’actions)
Volume journalier moyen 2.412
Volume annuel 576.489
Nombre d’actions au 31 décembre 7.428.347
Capitalisation boursière au 31 décembre 137,4 mio €
Free float
3
66,97 %
Vélocité
4
11,59 %
Pay out ratio
5
89,58 %
1 Tenant compte d’un précompte mobilier de 30 % applicable depuis le 1
er
janvier 2017
2 Rendement du dividende brut = Dividende brut de l’exercice / Cours de bourse au dernier jour
de cotation de l’exercice
3 Free float = [(Nombre total d’actions à la clôture de l’exercice) - (nombre total d’actions
détenues par les parties qui ont déclaré leur participation par une notification de
transparence)] / [Nombre total d’actions à la clôture de l’exercice].
4 Vélocité = (Volume annuel) / (Nombre d’actions considéré comme Free Float)
5 Au niveau consolidé
Evolution du cours de bourse, des volumes et de la valeur d’inventaire depuis l’introduction en bourse
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.00
0
220.000
240.000
16,00
17,00
18,00
19,00
20,00
21,00
22,00
23,00
24,00
2020-12-10 2021-01-10 2021-02-10 2021-03-10 2021-04-10 2021-05-10 2021-06-10 2021-07-10 2021-08-10 2021-09-10 2021-10-10
2021-11-10
2021-12-10
2022-01-10 2022-02-10
Inclusio - Daily price & Monthly volume since IPO
■
Cours de bourse
■
Valeur d’inventaire
■
Volumes
Dividende et rendement
Dividende
Compte tenu de son statut
légal de Société Immobilière
Réglementée, Inclusio est tenue
de verser au moins 80 % du
montant du résultat corrigé
et des plus-values nettes
sur la vente du portefeuille
immobilier qui ne sont pas
exemptées de la distribution
obligatoire.
Le conseil d’administration
proposera lors de l’Assemblée
générale ordinaire des
actionnaires, qui se tiendra
le mercredi 18 mai 2022 et
sera amenée à approuver les
comptes annuels de l’exercice
2021, la distribution d’un
dividende de 0,50 € brut par
action ce qui correspond à un
rendement brut de 2,70 % sur
base du cours de clôture au
31décembre 2021.
Ce dividende sera payable à
partir du 25 mai 2022 contre
remise du coupon 1. Après
déduction du précompte
mobilier de 30 %, le dividende
net s’établira à 0,35 €.
Record date
24/05/2022
Ex-date :
23/05/2022
Payment date
25/05/2022
Inclusio
en bourse
De par son statut légal de Société Immobilière
Réglementée, Inclusio est tenue de verser au
moins 80 % du montant du résultat distribuable.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.41
La valeur
intrinsèque par
action
a augmenté de
20,59 €
au 31 décembre 2020
à 22,59 €
au 31décembre 2021.
Rendement
La rentabilité d’un placement se
mesure tant sur le rendement
immédiat qui découle de la
mise en paiement du dividende
mais également de l’évolution
du cours de l’action sur la
période considérée.
L’actionnaire qui aurait
participé à l’opération
d’introduction en bourse en
décembre 2020 en achetant
une action au prix de 21,40 €
a enregistré une moins-value
de 13,5 % puisque le cours de
clôture au 31 décembre 2021
s’élevait à 18,50 €.
Par contre, la valeur intrinsèque
par action a augmenté de
20,59 € au 31 décembre 2020 à
22,59 € au 31 décembre 2021.
Valeur nee
par action
Cours
de bourse
Prime/Décote
31/12/2021 22,59 18,50 -18,11 %
30/09/2021 21,93 20,50 -7,43 %
30/06/2021 21,22 21,50 1,32 %
31/03/2021 21,00 21,05 0,24 %
31/12/2020 20.59 22,70 10,25 %
IPO 2020 21,40
Valeur nee
par action
Dividende
brut de
l’exercice
Valeur nee
d’inventaire
dividende
exclus
Rendement
total de
l’action en €
1
Rendement
total de
l’action en %
2
2021 22,59 0,50 € 22,09 € 1,19 € 5,56 %
IPO 2020 21,40
1 Rendement total de l’action en € = Dividende brut de l’exercice + augmentation de la valeur par action corrigée du
dividende
2 Rendement total de l’action en % = Rendement total de l’action en € / valeur nee par action en début d’exercice ou le prix
de l’IPO pour l’exercice 2021
Actionnariat
À la date de clôture de
l’exercice 2021, la situation de
l’actionnariat était la suivante :
Actionnaires Nombre
d’actions
Pourcentage
de détention
SFPI
1
1.111.034 14,96 %
Belfius Insurance SA 399.261 5,37 %
Capline SA 93.458 1,26 %
FIF-SFI SA 618.315 8,32 %
Monument Assurance Belgium SA * 1.065.160 14,34 %
FMR LLC * 277.700 3,74 %
Fidelity Management & Research Company LLC 62.300 0,84 %
FMR Investment Management (UK) Limited 215.100 2,90 %
FIAM LLC 300 0,00 %
Autres actions nominatives 1.187.039 15,98 %
Autres actions dématérialisées 3.787.414 50,99 %
Nombre total d’actions en circulation 7.428.347 100,00 %
* sur base des déclarations de transparence reçues
Calendrier de l’actionnaire
Evénement Date
Publication du rapport annuel 2021 18/04/2022
Assemblée générale 18/05/2022
Publication des résultats au 31/03/2022 19/05/2022
Mise en paiement du coupon n°1 25/05/2022
Publication des résultats au 30/06/2022 01/09/2022
Publication des résultats au 30/09/2022 01/12/2022
Publication des résultats annuels 2022 23/02/2023

Inclusio Rapport annuel 2021 p.43
• Inclusio est présente sur l’ensemble de la Belgique p. 44
• Région de Bruxelles-Capitale p. 48
• Région flamande p. 50
• Région wallonne p. 52
• Annexe - Détail des immeubles en portefeuille p. 60
• Rapport des experts p. 78
Rapport immobilier
LOUER UN BIEN INCLUSIO,
C’EST
VIVRE LE PRESENT
ET CONSTRUIRE
L’AVENIR
Un portefeuille immobilier en exploitation de
qualité dans les 3 régions de Belgique qui génère
des revenus locatifs stables sur le long terme.
De nombreux projets de développement qui
assurent une croissance continue du portefeuille,
avec des immeubles neufs répondant aux
exigences environnementales du futur.
Portefeuille de la société
Immeubles de placement disponibles à la location
Cette catégorie reprend tous les immeubles en exploitation,
que ce soit via Inclusio ou via ses filiales (Gentbrugge Kerkstraat
Land SC, Schoolstraat 41 SA, Les Jardins de Fraipont SA, Société
d’Habitations de Tournai SA).
Elle comprend 195 immeubles répartis sur 60 sites, avec un total de
104.658 m², 1.019 logements à loyer abordable, 145 logements pour
personnes en situation de handicap, 5immeubles d’infrastructure
sociale, 13 unités commerciales accessoires, et 2 immeubles de
bureaux totalisant 3.206 m².
Au 31 décembre 2021, les immeubles de cette catégorie ont une
juste valeur de 214 millions € et génèrent des revenus locatifs bruts
de 9,5 millions €/an.
Aucun projet et aucun locataire ne représente plus de 11 % des
immeubles en exploitation.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.45
Portefeuille
en exploitation
Portefeuille en
développement
24
35
31
34
37
32
38
36
33
30
25
47
48
49
50
51
43
14
2
39
6
Logement à loyer abordable
Logement pour personnes en situation de handicap
Infrastructure sociale
En développement
Inclusio est présente sur l’ensemble de la Belgique
Inclusio est la première SIRP belge
active dans le domaine immobilier
à caractère social. Elle est active en
Flandre, à Bruxelles et en Wallonie.
40
41
46
53
54
53
42
45
46
56
27
4
5
1 Bon Pasteur-Norga Bruxelles 1140 Evere Rue du Bon Pasteur 24-26-28
2 Sermon Bruxelles 1083 Ganshoren Avenue Jacques Sermon 64
3 Palais 195-197 Bruxelles 1030 Schaerbeek Rue des Palais 195-197
4 Verboekhoven 8 Bruxelles 1030 Schaerbeek Place Eugène Verboekhoven 8
5 Harmonie 20 Bruxelles 1000 Bruxelles Rue de l’Harmonie 20
6 Niveau 24 Bruxelles 1080 Molenbeek-Saint-Jean Rue du Niveau 24
7 Niveau 26 Bruxelles 1080 Molenbeek-Saint-Jean Rue du Niveau 26
8 Perle 10 Bruxelles 1080 Molenbeek-Saint-Jean Rue de la Perle 10
9 Gand 4 Bruxelles 1080 Molenbeek-Saint-Jean Chaussée de Gand 4
10 Colonne 7-9 Bruxelles 1080 Molenbeek-Saint-Jean Rue de la Colonne 7-9
11 Gabrielle Petit 26-28 Bruxelles 1080 Molenbeek-Saint-Jean Rue Gabrielle Petit 26-28
12 Gabrielle Petit 30 Bruxelles 1080 Molenbeek-Saint-Jean Rue Gabrielle Petit 30
13 Carton de Wiart 95 Bruxelles 1090 Jette Avenue Carton de Wiart 95
14 Vekemans - Peter Benoît Bruxelles 1120 Neder-over-Heembeek Rue François Vekemans 106
15 Brigade Piron 131 Bruxelles 1080 Molenbeek-Saint-Jean Avenue Brigade Piron 131
16 Pavillon 9 Bruxelles 1030 Schaerbeek Rue du Pavillon 9
17 Beughem Bruxelles 1030 Schaerbeek Rue de Beughem 25A-27
18 Domaine des Etangs Bruxelles 1070 Anderlecht Route de Lennik 283
19 Palais 64 Bruxelles 1030 Schaerbeek Rue des Palais 64
20 Ekla Bruxelles 1080 Molenbeek-Saint-Jean Rue Alphonse Vandenpeereboom 162
21 Antares Bruxelles 1200 Woluwe-Saint-Lambert Avenue des Pléiades 71
22 Pavillon 1-5 Bruxelles 1030 Schaerbeek Rue du Pavillon 1-5
23 Anderlecht 168-174 Bruxelles 1000 Bruxelles Rue d’Anderlecht 168-174
24 Vijfstraten Flandre 9100 Sint-Niklaas Vijfstraten 68
25 Tolhuis Flandre 9000 Gent Tolhuislaan 128-140
26 Linde Herzele Flandre 9550 Herzele Lindestraat 41-51
27 Broedershof Flandre 9900 Eeklo Broedershof 11
28 Rute Flandre 9050 Gentbrugge Gentbruggeaard 13
29 Delling Flandre 2800 Mechelen Dellingstraat 5-7
30 Augustijnen Flandre 2800 Mechelen Augustijnenstraat 97
31 Oude Brusselsestraat Flandre 2800 Mechelen Oude Brusselsestraat 48
32 Mechelsveld Flandre 2800 Mechelen Mechelsveldstraat 50-52
33 Europalaan Flandre 2800 Mechelen Europalaan 16
34 Geerdegem-Schonenberg Flandre 2800 Mechelen Geerdegem Schonenberg 144
35 Brusselsesteenweg 546-550 Flandre 2800 Mechelen Brusselsesteenweg 546-548-550
36 Zwartklooster Flandre 2800 Mechelen Zwartkloosterstraat 26-26A-26B-26C
37 Brusselsesteenweg 428-430 Flandre 2800 Mechelen Brusselsesteenweg 428-430
38 Linde Mechelen Flandre 2800 Mechelen Lindestraat 86
39 Dendermondse Steenweg Flandre 9100 Sint-Niklaas Dendermondse Steenweg 201
40 Ettelgem Flandre 8460 Oudenburg Ettelgemsestraat 89
41 Dorpstraat Flandre 8460 Oudenburg Dorpstraat 53
42 Monument Wallonie 1340 Ottignies Rue du Monument 43
43 Stembert Wallonie 4800 Verviers Rue de Stembert 262-264
44 Auflette Wallonie 7033 Cuesmes Rue de l’Auflette 95-97
45 Soc. Habitations de Tournai Wallonie 7500 Tournai Adresses diverses
46 Péronnes Wallonie 7134 Binche Place de Péronnes 1
47 Den Indruk Flandre 8000 Brugge Andreas Wydtsstraat 20
48 Corstienslei Flandre 2530 Boechout Jacques Corstienslei 1
49 VillaVip Bredene Flandre 8450 Bredene Fritz Vinckelaan 38
50 VillaVip Herzele Flandre 9550 Herzele Lindestraat 37-39
51 VillaVip Wondelgem Flandre 9032 Wondelgem Helmkruidstraat 81
52 VillaVip Brugge Flandre 8000 Brugge Oude Oostendse Steenweg 109-111
53 VillaVip Wevelgem Flandre 8560 Wevelgem Parkstraat 32
54 Schoolstraat Flandre 2110 Wijnegem Schoolstraat 41
55 Thomashuis Meldert Flandre 9310 Meldert Putstraat 23
56 Roosevelt Wallonie 4970 Fraipont (Trooz) Rue Franklin Roosevelt 293
57 Volral Bruxelles 1090 Jette Rue Fernande Volral 37
58 Ecole Active Bruxelles 1180 Uccle Rue de Stalle 70-82
59 Dieleghem Bruxelles 1090 Jette Chaussée de Dieleghem 95
60 Prince de Liège Bruxelles 1070 Anderlecht Boulevard Prince de Liège 38
1 Pavillon 7 Bruxelles 1030 Schaerbeek Rue du Pavillon 7
2 Thomashuis Keerbergen Flandre 3140 Keerbergen Mechelsebaan 58
3 Thomashuis Westmalle Flandre 2390 Westmalle Antwerpsesteenweg 413
4 Borgerstein Flandre 2390 Sint-Katelijne-Waver Ijzerenveld 147
5 Nationale Flandre 9190 Stekene Nationalestraat 38
6 Marvis Wallonie 7500 Tournai Rue de Marvis 57-71
7 Middelweg Bruxelles 1130 Haren Steenweg op Haecht 1475
8 Melkerij Flandre 9185 Wachtebeke Mekerijstraat
9 Dragon Wallonie 7700 Mouscron Rue du Dragon
2
13
3
16
17
4
19
5
22
23
1
6
8
7
20
9
10
11
18
12
15
57
58
1
21
60
59
7
8
9
26
28
29
44
52
55
3

Inclusio Rapport annuel 2021 p.47
Le nombre total d’unités locatives est de 1.186 (auxquelles s’ajoutent 730 emplacements de parking et
garages), ventilées comme suit :
Logements à loyer abordable : 1.034 unités
● 1.019 unités de logement :
maisons unifamiliales 121
chambres d’étudiants 18
studios 196
appartements 1 chambre 201
appartements 2 chambres 356
appartements 3 chambres 99
appartements 4 chambres 21
appartements 5 chambres 7
● 15 unités accessoires : 13 commerces et 2 bureaux
Logement et accueil de personnes en situation de handicap : 145 unités
● 100 chambres
● 39 studios et appartements
● 6 maisons pour des couples d’exploitants
Infrastructures sociales : 7 unités
● 1 centre d’accueil et d’hébergement pour demandeuses d’asile
● 1 centre d’hébergement pour demandeurs d’asile
● 1 centre d’accueil et d’hébergement pour personnes en situation de sans-abrisme
● 1 école
● 1 crèche
● 2 immeubles de bureaux
La répartition géographique et par destination des immeubles et unités locatives est la suivante :
Région Immeubles Unités
[no]
Logement
[no]
Accessoires
[no]
Handicap
[no]
Infra sociale
[no]
Bruxelles 30 521 14 0 5
Flandre 38 245 1 105 2
Wallonie 127 253 0 40 0
TOTAL 195 1.019 15 145 7
Les loyers perçus en 2021 et les loyers au 31 décembre 2021 sont les suivants par région :
Région Loyers perçus en 2021
1
[mio €]
Loyers contractuels au 31 décembre 2021
2
[mio €/an]
Bruxelles 4,00 5,07
Flandre 1,99 2,65
Wallonie 1,05 1,78
TOTAL 7,04 9,49
1 Ces montants tiennent compte des gratuités accordées à certains locataires en 2021.
2 Il s’agit des loyers du mois de décembre 2021 multipliés par 12.
Au 31 décembre 2021, le vide locatif sur le portefeuille immobilier en exploitation s’élève à 52.955 €
(0,6 %) sur une base annuelle (vide locatif du mois de décembre 2021 multiplié par 12).
Il est dû à 2 unités commerciales du projet Domaine des Etangs et à des emplacements de parking
dans différents immeubles.
Au 31 décembre 2021, le rendement locatif brut (loyer du mois de décembre 2021 multiplié par 12 et
divisé par la juste valeur) sur le portefeuille en exploitation est de :
● 4,43 % en moyenne sur l’ensemble du portefeuille ;
● 4,58 % à Bruxelles, 3,96 % en Flandre et 4,84 % en Wallonie ;
● 4,27 % pour le logement à loyer abordable, 4,59 % pour le handicap et 5,57 % pour l’infrastructure
sociale.
La liste des immeubles de placement disponibles à la location est reprise ci-dessous. Les projets
sont listés par région et au sein de chaque région le classement est opéré par la chronologie des
acquisitions.
Quelques remarques concernant la lecture de ces tableaux :
● Destination principale :
L = Logement à loyer abordable
H = infrastructure et logement pour personnes en situation de handicap
IS = Infrastructure Sociale
● Année : il s’agit de l’année de construction ou de dernière rénovation profonde
● Unités : il s’agit du nombre d’unités locatives, hors emplacements de parking et boxes de garages

Inclusio Rapport annuel 2021 p.49
# Dénomination Projet Surface
locative
[m²]
Année Destination
principale
Taux
d’occupation
[%]
1
Locataire principal
1 Bon Pasteur - Norga 4.263 2013 L 100 AIS Hector Denis
2 Sermon 697 2015 L 100 AIS Baita
3 Palais 195 923 2002 L 100 Commune de Schaerbeek
4 Verboekhoven 809 2002 L 100 Commune de Schaerbeek
5 Harmonie 20 160 2000 L 100 AIS de Jee
6 Niveau 24 168 2002 L 100 AIS M.A.I.S.
7 Niveau 26 168 2002 L 100 AIS M.A.I.S.
8 Perle 10 210 2002 L 100 AIS Logement pour Tous
9 Gand 4 381 2000 L 100 AIS M.A.I.S.
10 Colonne 7-9 426 2000 L 100 AIS M.A.I.S.
11 Gabrielle Petit 26-28 478 1995 L 100 AIS M.A.I.S.
12 Gabrielle Petit 30 305 2004 L 100 AIS M.A.I.S.
13 Carton de Wiart 95 1.453 1996 L 100 AIS de Jee
14 Vekemans 1.300 2020 L 100 AIS Logement pour Tous
15 Brigade Piron 1.420 2009 L 100 AIS Le Relais
16 Pavillon 9 5.368 2021 L 100 AIS de Schaerbeek
17 Beughem 802 2002 L 100 AIS Etudiante
18 Domaine des Etangs 11.987 2020 L 95
2
AIS Baita + M.A.I.S. + LPT
19 Palais 64 765 2011 L 100 AIS Etudiante
20 Ekla 6.373 2019 L 100 AIS M.A.I.S.
21 Antares 8.172 2021 L 100 AIS de Woluwe-St-
Lambert
22 Volral 1.750 2012 IS 100 Croix-Rouge de Belgique
23 Ecole Active 4.950 2017 IS 100 Ecole Active
24 Pavillon 1-5 2.715 1965 IS 100 Centrum voor
basiseducatie
25 Dieleghem 346 1995 IS 100 Croix-Rouge de Belgique
26 Anderlecht 168-172 1.411 2000 L 100 AIS Etudiante
27 Prince de LIège 3.342 2010 IS 100 New Samusocial
1 Taux d’occupation = taux d’occupation au 31 décembre 2021
2 Vide sur 2 rez-de-chaussée commerciaux et sur des emplacements de parking
Région de Bruxelles-Capitale
# Dénomination Projet Adresse
1 Bon Pasteur - Norga Rue du Bon Pasteur 24-28
Rue Gustave Norga 29
1140 Evere
2 Sermon Avenue Jacques Sermon 64 1083 Ganshoren
3 Palais 195 Rue des Palais 195-197 1030 Schaerbeek
4 Verboekhoven Place Verboekhoven 8 1030 Schaerbeek
5 Harmonie 20 Rue de l’Harmonie 20 1000 Bruxelles
6 Niveau 24 Rue du Niveau 24 1080 Molenbeek-Saint-Jean
7 Niveau 26 Rue du Niveau 26 1080 Molenbeek-Saint-Jean
8 Perle 10 Rue de la Perle 10 1080 Molenbeek-Saint-Jean
9 Gand 4 Chaussée de Gand 4 1080 Molenbeek-Saint-Jean
10 Colonne 7-9 Rue de la Colonne 7-9 1080 Molenbeek-Saint-Jean
11 Gabrielle Petit 26-28 Rue Gabrielle Petit 26-28 1080 Molenbeek-Saint-Jean
12 Gabrielle Petit 30 Rue Gabrielle Petit 30 1080 Molenbeek-Saint-Jean
13 Carton de Wiart 95 Avenue Carton de Wiart 95 1090 Jee
14 Vekemans Rue François Vekemans 106 1120 Neder-over-Heembeek
15 Brigade Piron Avenue Brigade Piron 131 1080 Molenbeek-Saint-Jean
16 Pavillon 9 Rue du Pavillon 9 1030 Schaerbeek
17 Beughem Rue de Beughem 25A-27 1030 Schaerbeek
18 Domaine des Etangs Route de Lennik 283-309 1070 Anderlecht
19 Palais 64 Rue des Palais 64 1030 Schaerbeek
20 Ekla Rue Vandenpeereboom 162
Chaussée de Ninove 193-195
Rue Edmond Bonehill 30-32
1080 Molenbeek-Saint-Jean
21 Antares Avenue des Pléiades 71 1200 Woluwe-Saint-Lambert
22 Volral Rue Fernande Volral 37 1090 Jee
23 Ecole Active Rue de Stalle 70-82 1180 Uccle
24 Pavillon 1-5 Rue du Pavillon 1-5 1030 Schaerbeek
25 Dieleghem Chaussée de Dieleghem 95 1090 Jee
22 Anderlecht 168-172 Rue d’Anderlecht 168-172 1000 Bruxelles
27 Prince de Liège Boulevard Prince de Liège 38 1070 Anderlecht

Inclusio Rapport annuel 2021 p.51
Région Flamande
# Dénomination Projet Adresse
1 Den Indruk Andreas Wydtsstraat 20 8000 Brugge
2 Vijfstraten Vijfstraten 68 9100 Sint-Niklaas
3 Tolhuis Tolhuislaan 128-140 9000 Gent
4 Linde Herzele Lindestraat 41-51 9550 Herzele
5 Broedershof Broedershof 11 9900 Eeklo
6 Corstienslei Jacques Corstienslei 1 2530 Boechout
7 Rute Gentgruggeaard 13 9050 Gentbrugge
8 VillaVip Bredene Fritz Vinckelaan 38 8450 Bredene
9 VillaVip Herzele Lindestraat 37-39 9550 Herzele
10 VillaVip Wondelgem Helmkruidstraat 81 9032 Wondelgem
11 Delling Dellingstraat 5-7 2800 Mechelen
12 Augustijnen Augustijnenstraat 97 2800 Mechelen
13 Oude Brusselsestraat Oude Brusselsestraat 48 2800 Mechelen
14 Mechelsveld 52 Mechelsveldstraat 52 2800 Mechelen
15 Europalaan Europalaan 16 2800 Mechelen
16 Geerdegem-Schonenb. Geerdegem Schonenberg 144 2800 Mechelen
17 Brusselsesteenweg 546 Brusselsesteenweg 546-548-
550
2800 Mechelen
18 Zwartklooster Zwartkloosterstraat 26-26C 2800 Mechelen
19 Brusselsesteenweg 428 Brusselsesteenweg 428-430 2800 Mechelen
20 Linde Mechelen Lindestraat 86 2800 Mechelen
21 Thomashuis Meldert Putstraat 23 9310 Meldert
22 Dendermondse Steenweg Dendermondse Steenweg 201 9100 Sint-Niklaas
23 Eelgem Eelgemsestraat 89 8460 Oudenburg
24 Schoolstraat Schoolstraat 41 2110 Wijnegem
25 VillaVip Brugge Oude Oostendse Steenweg 109 8000 Brugge
26 VillaVip Wevelgem Parkstraat 32 8560 Wevelgem
27 Dorpstraat Dorpstraat 53 8460 Oudenburg
28 Mechelsveld 50 Mechelsveldstraat 50 2800 Mechelen
# Dénomination Projet Surface
locative
[m²]
Année Destination
principale
Taux
d’occupation
[%]
Locataire principal
1 Den Indruk 659 2017 H 100 Zorghuizen
2 Vijfstraten 625 2017 L 100 AIS Waasland
3 Tolhuis 685 1975 L 100 Huuringent
4 Linde Herzele 1.977 2019 L+IS 100 AIS Zuid-Oost Vlaanderen
5 Broedershof 1.341 2021 L 100 AIS Meetjesland
6 Corstienslei 1.880 2020 H 100 AIS Woonweb
7 Rute 2.085 2021 L+IS 100 Huuringent
8 VillaVip Bredene 764 2018 H 100 Oké Zorg
9 VillaVip Herzele 793 2017 H 100 Oké Zorg
10 VillaVip Wondelgem 654 2018 H 100 Oké Zorg
11 Delling 1.392 2002 L 100 AIS Mechelen +
particuliers
12 Augustijnen 340 1996 L 100
13 Oude Brusselsestraat 968 1999 L 100
14 Mechelsveld 941 1996 L 100
15 Europalaan 1.130 1997 L 100)
16 Geerdegem-
Schonenb.
448 2003 L 100
17 Brusselsesteenweg 546 2.122 2002 L 100
18 Zwartklooster 2.455 2004 L 100
19 Brusselsesteenweg 428 677 1994 L 100
20 Linde Mechelen 2.174 2005 L 100
21 Thomashuis Meldert 650 2021 H 100 Thomashuizen België
22 Dendermondse
Steenweg
756 2021 L 100 AIS Waasland
23 Eelgem 848 1997 L 100 AIS JOGI + CPAS
Oudenburg
24 Schoolstraat 590 2018 H 100 Astor
25 VillaVip Brugge 818 2019 H 100 Oké Zorg
26 VillaVip Wevelgem 813 2019 H 100 Oké Zorg
27 Dorpstraat 787 2012 L 100 AIS JOGI
28 Mechelsveld 50 714 1997 L 100 Particuliers

Inclusio Rapport annuel 2021 p.53
Région Wallonne
# Dénomination Projet Adresse
1 Monument Rue du Monument 43 1340 Oignies
2 Stembert Rue de Stembert 262-264 4800 Verviers
3 Auflee Rue de l’Auflee 95-97 7033 Cuesmes
4 Roosevelt Rue Franklin Roosevelt 293 4970 Fraipont (Trooz)
5 Société d’Habitations de
Tournai
Diverses adresses 7500 Tournai
6 Péronnes Place de Péronnes 1
Rue de la Princesse 198-208
7134 Binche
# Dénomination Projet Surface
locative
[m²]
Année Destination
principale
Taux
d’occupation
[%]
Locataire principal
1 Monument 601 2017 L 100 AIS du Brabant wallon
2 Stembert 2.274 2020 L 100 AIS Logeo
3 Auflette 1.468 2020 L 100 AIS Mons Logement
4 Roosevelt 2.925 2021 H 100 Le Jardin du Sart-Tilman
5 Société d’Habitations de
Tournai
14.175 Divers L 100 Particuliers
6 Péronnes 2.412 2014 L 100 AIS ABEM
Les immeubles en exploitation sont couverts par des polices
d’assurance incendie (contractées soit directement par la Société,
soit par les syndics dans le cadre des copropriétés) dont les
capitaux couverts sont fixés par expertise sur base de la valeur
de reconstruction à neuf. Au 31 décembre 2021, la valeur de
reconstruction à neuf est de 179 millions correspondant à 83 % de
la juste valeur des immeubles de placement en exploitation à la
même date.
a. Répartition géographique
Au 31 décembre 2021, tous les immeubles disponibles à la location sont situés en Belgique, et la
majeure partie se situe à Bruxelles. Le portefeuille en exploitation se ventile comme suit dans les trois
régions :
Région Sur base de la juste valeur
au 31/12/2021
Sur base des loyers
au 31/12/2021
[mio €] [%] [mio €/an] [%]
Bruxelles 110,6 51,6 % 5,07 53,4 %
Flandre 66,9 31,2 % 2,65 27,9 %
Wallonie 36,8 17,2 % 1,78 18,7 %
Total 214,2 100,0 % 9,49 100,0 %
b. Répartition par marché
Le portefeuille en exploitation est principalement constitué de logements à loyer abordable, et se
ventile comme suit selon le marché :
Marché Sur base de la juste valeur
au 31/12/2021
Sur base des loyers
au 31/12/2021
[mio €] [%] [mio €/an] [%]
Logements à loyer
abordable
169,1 78,9 % 7,23 76,1 %
Infrastructure
handicap
22,5 10,5 % 1,03 10,9 %
Infrastructure
sociale
22,6 10,6 % 1,23 13,0 %
Total 214,2 100,0 % 9,49 100,0 %
c. Répartition par type de locataire
Les immeubles d’Inclusio sont principalement loués à des AIS :
Type de locataire Sur base de la juste valeur
au 31/12/2021
Sur base des loyers
au 31/12/2021
[mio €] [%] [mio €/an] [%]
AIS 123,9 57,8 % 5,05 53,2 %
Autres 90,3 42,2 % 4,44 46,8 %
Total 214,2 100,0 % 9,49 100,0 %

Inclusio Rapport annuel 2021 p.55
d. Répartition par type de contrat de location
Type de contrat
de location
Sur base de la juste valeur
au 31/12/2021
Sur base des loyers
au 31/12/2021
[mio €] [%] [mio €/an] [%]
Mandat de gestion 78,7 36,8 % 3,32 35,0 %
Bail de résidence
principale
78,3 36,6 % 3,31 34,8 %
Bail de droit
commun
41,1 19,2 % 2,21 23,2 %
Bail emphytéotique 10,2 4,7 % 0,39 4,1 %
Bail commercial 4,4 2,1 % 0,26 2,7 %
Vide locatif 1,1 0,5 % 0 0,0 %
Mise à disposition
gratuite (*)
0,2 0,1 % 0 0,0 %
Mise à disposition
gratuite (**)
0,1 0,1 % 0 0,0 %
Total 214,2 100,0 % 9,49 100,0 %
(*) locaux pour AIS au sein des immeubles loués, afin d’y organiser des activités de cohésion
sociale avec les locataires
(**) emplacements de parking et boxes de garages mis à disposition des locataires pour leurs vélos
e. Répartition en fonction de la durée résiduelle
des contrats de location
Durée résiduelle
des contrats de
location (calculée
au 31/12/2021
Sur base de la juste valeur
au 31/12/2021
Sur base des loyers
au 31/12/2021
[mio €] [%] [mio €/an] [%]
< 5 ans 42,9 20,0 % 2,24 23,6 %
5 à 10 ans 41,2 19,3 % 1,81 19,0 %
10 à 20 ans 64,0 29,9 % 2,60 27,3 %
20 à 30 ans 58,3 27,2 % 2,56 27,0 %
> 30 ans 7,8 3,7 % 0,3 3,0 %
Total 214,2 100,0 % 9,49 100,0 %
f. Top 5 des immeubles
Les cinq immeubles en exploitation les plus importants sont les suivants :
Immeuble Sur base de la juste valeur au 31/12/2021
[mio €] [%]
Domaine des Etangs 20,3 9,5 %
Ekla 17,0 7,9 %
Antares 14,5 6,8 %
Pavillon 9 9,4 4,4 %
Auflee 8,5 4,0 %
Total du Top 5 des immeubles 69,6 32,5 %
Immeuble Sur base des loyers au 31/12/2021
[€/an] [%]
Domaine des Etangs 867.266 9,1 %
Ekla 758.797 8,0 %
Antares 693.097 7,3 %
Prince de Liège 450.000 4,7 %
Auflee 368.219 3,9 %
Total du Top 5 des immeubles 3.137.379 33,0 %
« Domaine des Etangs »
L’actif en exploitation le plus grand est le complexe immobilier
« Domaine des Etangs » situé à la Route de Lennik (Anderlecht).
Inclusio est propriétaire dans cet ensemble de :
● 106 logements répartis sur 10 blocs
● 6 commerces et 1 bureau au rez-de-chaussée
● 82 emplacements de parking souterrains
Les logements sont tous donnés en gestion à trois AIS (AIS Baita,
AIS Logement pour Tous, AIS M.A.I.S) pour une durée de 27 ans.
« Ekla »
Le deuxième plus grand actif en exploitation est le complexe
immobilier « Ekla » situé à la Gare de l’Ouest (Molenbeek-Saint-
Jean). Inclusio est propriétaire dans cet ensemble de :
● 91 logements répartis sur 3 immeubles :
ɾ Chaussée de Ninove : 50 logements destinés à des étudiants
soutenus par le CPAS de Molenbeek-Saint-Jean

Inclusio Rapport annuel 2021 p.57
ɾ Rue Edmond Bonehill : 21 logements destinés à des familles
dans un immeuble de 3 étages
ɾ Rue Alphonse Vandenpeereboom : 20 logements destinés à des
familles aux étages 3, 4 et 5 d’une tour de 18 étages
(les logements des autres étages ont été vendus à la pièce par
le promoteur) ;
● un rez-de-chaussée commercial (loué à une enseigne de grande
distribution pour 27 ans) ; et
● 30 emplacements de parking souterrains.
Les logements sont tous donnés en gestion l’AIS M.A.I.S. pour une
durée de 27 ans.
La concentration par actif du portefeuille en exploitation deviendra
de plus en plus faible au fur et à mesure que les projets de
développement entreront en exploitation. Le plus gros projet
de développement est Middelweg à Haren (20,5 millions €).
En prenant l’hypothèse que le portefeuille en exploitation aura
une juste valeur de 250 millions € au moment du démarrage
de l’exploitation du projet Middelweg, le projet Middelweg
représentera environ 8 % du portefeuille en exploitation.
g. Top 5 des locataires
Les AIS sont les plus importants locataires d’Inclusio. Les cinq locataires les plus importants des
immeubles en exploitation sont les suivants :
Locataires Sur base de la juste valeur au 31/12/2021
[mio €] [%]
AIS M.A.I.S. 21,9 10,2 %
AIS de Mechelen 13,8 6,5 %
AIS de Woluwe-Saint-Lambert 13,0 6,1 %
AIS de Schaerbeek 8,7 4,1 %
AIS de Mons 8,5 4,0 %
Total du Top 5 des locataires 66,0 30,8 %
Locataires Sur base des loyers au 31/12/2021
[€/an] [%]
AIS M.A.I.S. 961.865 10,1 %
AIS de Woluwe-Saint-Lambert 601.780 6,3 %
New Samusocial 450.000 4,7 %
AIS de Mechelen 417.879 4,4 %
AIS de Mons 368.219 3,9 %
Total du Top 5 des locataires 2.799.743 29,5 %
S’agissant de la répartition future, à savoir postérieurement au
31/12/2021 :
Le pourcentage de l’AIS M.A.I.S. diminuera avec la croissance
du portefeuille en exploitation, car plus aucun autre projet en
développement n’est actuellement planifié avec cette AIS.
Le pourcentage de l’AIS de Mechelen augmentera au fur et à
mesure du transfert des appartements des immeubles d’Inclusio à
Mechelen (suite au départ volontaire des locataires présents lors de
l’acquisition en 2019). Ce transfert s’étalera sur plusieurs années, de
sorte que lorsque le transfert sera complet l’AIS de Mechelen sera
en dessous de 12 % de la juste valeur du portefeuille en exploitation.
h. Juste valeur du portefeuille en exploitation
en fonction de l’âge des immeubles
● < 5 ans
122,3 57,1 %
● 05 à 10 ans
16,5 7,7 %
● 10 à 20 ans
36,9 17,2 %
● > 20 ans
38,5 18,0 %
Total 214,2 100,0 %
Projets de développement
Cette catégorie inclut tous les projets pour lesquels Inclusio et ses
sociétés de périmètre ont des engagements fermes et qui sont
en cours de construction ou en attente de permis. Ces immeubles
généreront des revenus dès la réception provisoire des travaux qui,
selon le cas, devrait intervenir entre 2022 et 2024.
Elle comprend 13 immeubles répartis sur 9 sites, avec un total de
21.548 m², 238 logements à loyer abordable, 21 logements pour
personnes en situation de handicap et 2 unités d’infrastructure
sociale.
Le coût total d’investissement est estimé à 45,2 millions €.
Au 31/12/2021, 6,6 millions € ont déjà été investis dans ces projets et
il faudra encore investir environ 38,5 millions € pour terminer tous
ces projets.
Lorsqu’ils seront mis en exploitation, les projets de cette catégorie
généreront des revenus locatifs bruts estimés à 1,88 millions €/an.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.59
Les projets de développement sont résumés dans les tableaux ci-dessous.
# Nom
du projet
Région Commune Marché Nombre
d’unités
[no]
Locataire
principal
Durée
location
estimée
[ans]*
Coût total
d’investisse-
ment estimé
[milliers €]
Déjà dé-
caissé au
31/12/2021
[milliers €]
1 Pavillon 7 Bruxelles Schaerbeek Logement 2 Les Tof-
Services +
Bataclan
99 1.800 1.500
2 Thomahuis Flandre Keerbergen Handicap 10 Thomashuizen
België
15 1.393 690
3 Thomashuis Flandre Westmalle Handicap 11 Thomashuizen
België
15 1.442 701
4 Borgerstein Flandre Sint-
Katelijne-
Waver
Logement 23 AIS 18 3.753 1.348
5 Nationale Flandre Stekene Logement 18 AIS Waasland 18 3.203 406
6 Marvis Wallonie Tournai Logement 13 Particuliers 9 2.636 954
7 Middelweg Bruxelles Haren Logement 125 AIS Hector
Denis et Baita
27 20.517 649
8 Melkerij Flandre Wachtebeke Logement 28 AIS
Meetjesland +
Oak Tree
18 4.905 241
9 Dragon Wallonie Mouscron Logement 33 AIS Mouscron 18 5.513 142
Total 263 Total 45.163 6.633
* Durée de location estimée au 31/12/2020, sur base des contrats de location signés ou en cours de négociation.
# Nom du projet Année de construction ou
de rénovation
Permis urbanisme Début exploitation (date
estimée)
1 Pavillon 7 2022 Délivré 01/10/2022
2 Thomahuis Keerbergen 2021-2022 Délivré 01/09/2022
3 Thomashuis Westmalle 2022-2023 Délivré 01/04/2023
4 Borgerstein 2021-2022 Délivré 01/01/2023
5 Nationale 2021-2023 Délivré 01/05/2023
6 Marvis 2021-2023 Délivré 01/04/2023
7 Middelweg 2020-2023 Délivré 01/04/2023
8 Melkerij 2022-2024 Demande introduite en
décembre 2021
01/06/2024
9 Dragon 2020-2022 Délivré 01/03/2023
Le rendement locatif brut de départ moyen sur les projets de
développement est de 4,2 %.
Les loyers ont été déterminés sur base des accords ou des contrats
signés.
La date de début d’exploitation correspond :
● à la date d’acquisition lorsqu’un immeuble est en exploitation lors
de son acquisition ;
● à la date de réception provisoire lorsqu’un immeuble est en
développement lors de son acquisition.
Parmi les projets de développement, le projet le plus important
est le projet Middelweg à Haren. Il s’agit de la reconversion,
au sein d’une société de projet, de l’ancien site Prémaman en
123 logements et deux unités d’infrastructure sociale. Le projet
comprend également un niveau de parking souterrain avec de
nombreux emplacements pour vélos et près d’une centaine
d’emplacements pour voitures. Le permis d’urbanisme a été délivré
par la Région de Bruxelles-Capitale en septembre 2022 , et les
travaux ont débuté en septembre 2020. La réception provisoire est
planifiée durant le quatrième trimestre 2022. Tous les logements
seront donnés en gestion à l’AIS Hector Denis et à l’AIS Baita, pour
une durée de 16 ans.
Aucun actif en développement ne dépasse 10 % de la totalité de la
juste valeur des immeubles de placement.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.61
B001 Bon Pasteur-Norga
Rue du Bon Pasteur 24-28 et
Rue Gustave Norga 29
1140 Evere
Logement à loyer abordable
Immeubles de rapport
Il s’agit de deux immeubles comprenant un
ensemble de 38 logements, un jardin commun
et 23 emplacements de parking en sous-sol.
L’immeuble du côté de la rue du Bon Pasteur
est un ancien bâtiment qui a fait l’objet d’une
reconstruction complète en 2013. L’immeuble
du côté de la rue Gustave Norga est une
construction neuve réceptionnée en 2013.
L’ensemble est loué à l’AIS Hector Denis
jusqu’en 2028.
B002 Sermon
Avenue Jacques Sermon 64
1083 Ganshoren
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble de rapport de 4 étages
comprenant de 10 logements.
L’immeuble est de construction ancienne (1933)
mais a bénéficié en 2014 d’une rénovation
profonde.
L’immeuble est loué à l’AIS Baita jusqu’en 2023.
Six logements sont réservés à des patients de
l’ASBL Infirmiers de Rue, active dans l’aide aux
personnes en situation de sans-abrisme.
B003 Palais 195
Rue des Palais 195
1030 Schaerbeek
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble de rapport de 6 étages
comprenant 7 grands logements à proximité de
la Gare du Nord et de la Place Liedts.
L’immeuble a été construit en 2003 dans le
cadre d’un contrat de quartier.
Il est donné en emphytéose à la commune de
Schaerbeek jusqu’en 2030.
B004 Verboekhoven
Place Eugène Verboekhoven 8
1030 Schaerbeek
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble en copropriété dans
lequel Inclusio détient les 4 étages comprenant
6 grands logements. L’immeuble est de
construction ancienne (avant 1950) et a été
entièrement rénové en 2002-2003 dans le cadre
d’un contrat de quartier.
Il est donné en emphytéose à la commune de
Schaerbeek jusqu’en 2030.
B005 Harmonie
Rue de l’Harmonie 20
1000 Bruxelles
Logement à loyer abordable
Maison unifamiliale
t
Il s’agit d’une maison unifamiliale de 3 étages
donnée en gestion à l’AIS de Jee jusqu’en 2043.
B006 Niveau 24
Rue du Niveau 24
1080 Molenbeek-Saint-Jean
Logement à loyer abordable
Maison unifamiliale
Il s’agit d’une maison unifamiliale de 2 étages
située à quelques pas de la Maison Communale
de Molenbeek-Saint-Jean et donnée en gestion
à l’AIS M.A.I.S. jusqu’en 2043.
Annexe - Détail des immeubles en portefeuille
Immeubles de placement disponibles à la location

Inclusio Rapport annuel 2021 p.63
B007 Niveau 26
Rue du Niveau 26
1080 Molenbeek-Saint-Jean
Logement à loyer abordable
Maison unifamiliale
Il s’agit d’une maison unifamiliale de 2 étages
située à quelques pas de la Maison Communale
de Molenbeek-Saint-Jean et donnée en gestion
à l’AIS M.A.I.S. jusqu’en 2043.
B008 Perle
Rue de la Perle 10
1080 Molenbeek-Saint-Jean
Logement à loyer abordable
Maison unifamiliale
Il s’agit d’une maison unifamiliale de 2 étages
située à quelques pas de la Maison Communale
de Molenbeek-Saint-Jean et donnée en gestion
à l’AIS Logement pour Tous jusqu’en 2025.
B009 Gand 4
Chaussée de Gand 4
1080 Molenbeek-Saint-Jean
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble de rapport de 3 étages
comprenant une surface commerciale au rez-
de-chaussée et 3 logements aux étages.
La surface commerciale est louée à un magasin
d’articles de sport. Les logements sont donnés
en gestion à l’AIS M.A.I.S. jusqu’en 2043.
B010 Colonne
Rue de la Colonne 7-9
1080 Molenbeek-Saint-Jean
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble de rapport de 4
étages comprenant 5 logements donnés par
la commune de Molenbeek-Saint-Jean en
emphytéose à Inclusio, et donné en gestion à
l’AIS M.A.I.S. jusqu’en 2043.
B011 Gabrielle Petit 26-28
Rue Gabrielle Petit 26/28
1080 Molenbeek-Saint-Jean
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble de rapport de 3 étages +
combles comprenant 4 logements et donné en
gestion à l’AIS M.A.I.S. jusqu’en 2043.
B012 Gabrielle Petit 30
Rue Gabrielle Petit 30
1080 Molenbeek-Saint-Jean
Logement à loyer abordable Immeuble
de rapport
Il s’agit d’un immeuble de rapport de 3 étages +
combles comprenant 4 logements et donné en
gestion à l’AIS M.A.I.S. jusqu’en 2043.
B013 Carton de Wiart
Avenue Carton de Wiart 95
1090 Jee
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport (copropriété)
Il s’agit d’un ensemble de 15 logements situés
dans un immeuble comprenant 29 logements.
L’immeuble a été érigé en 1996 avec 5
logements par étage à l’exception du dernier
étage qui comprend 4 logements. Chaque
logement possède sa cave et certains logements
bénéficient de petites terrasses et de jardins
pour les rez-de-chaussée.
Les logements d’Inclusio sont donnés en gestion
à l’AIS de Jee jusqu’en 2043.
B014 Vekemans-Peter Benoît
Rue Vekemans 106 et
Place Peter Benoît 1 & 2
1120 Neder-Over-Heembeek
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble à usage commercial et
d’habitation sis à Bruxelles à l’angle de la Place
Peter Benoît et de la rue François Vekemans.
L’immeuble est de construction ancienne (1938)
et est composé de 12 logements aux 3 étages
(donnés en gestion à l’AIS Logement pour Tous)
et 3 commerces au rez-de-chaussée.
Le bien a subi une grosse rénovation en 2020
afin d’améliorer sa performance énergétique.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.65
B015 Brigade Piron
Avenue Brigade Piron 131
1080 Molenbeek-Saint-Jean
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble de rapport à l’angle
formé par l’avenue Brigade Piron et la rue de
Rudder. L’immeuble a été construit en 1938 et
est composé de 19 logements et 1 studio. Il est
donné en location à l’AIS Le Relais jusqu’en 2027.
B016 Pavillon 9
Rue du Pavillon 9
1030 Schaerbeek
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un ancien immeuble de bureaux
comprenant un niveau souterrain, un rez-de-
chaussée et 4 étages. Il est localisé à deux pas
de la Gare du Nord.
Le bien a été construit en 1963 et a été
partiellement rénové en 2013-2014. L’immeuble
a été acquis par Inclusio en 2018. Inclusio
l’a complètement rénové en 2019-2021 et il
comporte actuellement 41 logements, loués à
l’AIS de Schaerbeek jusqu’en 2048. Le sous-sol
comprend 22 emplacements de parking et des
grands locaux vélos.
Le rez-de-chaussée sera rénové en 2022 pour
accueillir les bureaux de deux ASBL actives dans
l’aide aux personnes en situation de handicap).
B017 Beughem
Rue de Beughem 25A-27
1030 Schaerbeek
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Cet immeuble de rapport comprenant 5 étages
a été construit en 2002.
Le bien est localisé à l’ouest de la commune
de Schaerbeek, en face de l’église Saint-Marie,
entre la chaussée de Haecht et la rue Royale.
Le rez-de-chaussée comprend un commerce
(loué à un tailleur) et chaque étage se compose
de 4 studios. 16 studios sont loués à l’AIS
Etudiante jusqu’en 2038 et 4 studios sont loués
à l’AIS de Schaerbeek (ASIS) jusqu’en 2027.
B018 Domaine des Etangs
Route de Lennik 283-311 et
Clos des Etangs 8-12
1070 Anderlecht
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Complexe immobilier comprenant 163
logements au total.
La partie dont Inclusio est propriétaire
comprend 106 logements, 6 commerces,
1 bureau et 82 emplacements de parking
souterrains. L’immeuble a été réceptionné
en 2020. Les logements sont loués 3 Agences
Immobilières Sociales (Baita, Logement pour
Tous et M.A.I.S.) jusqu’en 2047.
Quatre commerces étaient loués au 31/12/2021
(boulangerie, vente au détail, sanitaires, snack)
et 2 commerces étaient vides. La surface de
bureau a été mise gratuitement à disposition
des AIS afin d’y organiser des activités avec leurs
locataires.
B019 Palais 64
Rue des Palais 64
1030 Schaerbeek
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Cet immeuble de 6 étages comprend 20 studios
pour étudiants.
L’immeuble est localisé entre la Place Liedts et
l’église Sainte-Marie.
Il est donné en gestion à l’AIS Etudiante
jusqu’en 2033.
B020 Ekla
Rue Alphonse Vandenpeereboom 162-166,
Chaussée de Ninove 193-195,
Rue Edmond Bonehill 30-32
1080 Molenbeek-Saint-Jean
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Inclusio est propriétaire dans la copropriété
« EKLA » de 91 logements, un rez-de-chaussée
commercial (loué à l’enseigne OKay) et
30emplacements de parking souterrains.
Il est situé à la Gare de l’Ouest et est
extrêmement bien desservi par les transports
en commun (gare ferroviaire, station de métro,
lignes de tram et de bus).
L’immeuble a été réceptionné en 2019. Les
logements sont donnés en gestion à l’AIS M.A.I.S.
jusqu’en 2046.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.67
B021 Antares
Avenue des Pléiades 71
1200 Woluwe-Saint-Lambert
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un ancien immeuble de bureaux
comprenant deux niveaux souterrains, un rez-
de-chaussée et 6 étages. Il est localisé dans le
quartier des Pléiades à Woluwe-Saint-Lambert.
L’immeuble a été construit en 1993 et a été
acquis par Inclusio en 2019. Inclusio l’a reconverti
en 2020-2021 en 79 logements et un espace
collectif avec buanderie.
Il est loué à l’AIS de Woluwe-Saint-Lambert
jusqu’en 2048.
B026 Volral
Rue Fernande Volral 37
1090 Jee
Infrastructure sociale
Centre d’accueil et d’hébergement
pour demandeuses d’asile
Cet immeuble comprend 29 chambres,
des locaux administratifs et des locaux
communautaires (cuisine, réfectoire).
L’immeuble est localisé juste à côté du Parc Roi
Baudouin et du CHU Brugmann.
La construction date de 1964 et l’immeuble a été
entièrement rénové en 2012.
Il est loué à la Croix-Rouge de Belgique pour
une durée indéterminée.
B027 Ecole Active
Rue de Stalle 70-82
1180 Uccle
Infrastructure sociale - Ecole
Inclusio est propriétaire du terrain qui est donné
en emphytéose à l’Ecole Active ASBL.
Le bail emphytéotique se termine en 2064.
B028 Pavillon 1-5
Rue du Pavillon 1-5
1030 Schaerbeek
Infrastructure sociale
Immeuble de bureaux
Cet immeuble de bureaux est situé à deux
pas de la Gare du Nord et est loué à des ASBL
actives dans le secteur social : enseignement,
aide aux personnes en situation de handicap,
centre médical, prévention suicide.
B029 Dieleghem
Chaussée de Dieleghem
1090 Jee
Infrastructure sociale
Immeuble de rapport
Cet immeuble comprend 12 studios et est situé à
deux pas de l’immeuble B026 Volral. Il est loué à
la Croix-Rouge de Belgique pour l’hébergement
de demandeurs d’asile.
B030 Anderlecht 168-174
Rue d’Anderlecht 168-174
1000 Bruxelles
Immeuble de rapport
Logement à loyer abordable
Cet immeuble situé au centre de Bruxelles
comporte 18 chambres et 18 studios.
Il est loué à l’Agence Immobilière Sociale
Etudiante jusqu’en 2036.
Un programme de rénovation a été réalisé par
Inclusio en 2021 (toiture, façades, chauffage,
menuiseries extérieures).
B031 Prince de Liège
Boulevard Prince de Liège 38
1070 Anderlecht
Infrastructure sociale
Centre d’accueil et d’hébergement
pour personnes en situation de sans-
abrisme
Cet immeuble situé à Anderlecht comporte
99 chambres et des locaux communautaires
(cuisine, réfectoire).
Il est loué au New Samusocial jusqu’en 2024
V001 Den indruk
Andreas Wydtsstraat 20
8000 Brugge
Logement pour personnes en situation
de handicap
Cee construction de 2017 se situe au cœur de
Bruges, entre Gentpoortvest et Oude Gentweg,
dans le nouveau quartier « Den Indruk ».
Ce bien se compose de 13 studios et est loué à
l’ASBL Zorghuizen jusqu’en 2044.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.69
V002 Vijfstraten
Vijfstraten 68
9100 Sint-Niklaas
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
L’immeuble construit en 1962 a été
complètement rénové en 2017-2018 et comprend
8 logements.
Il est situé à proximité du centre et est
facilement accessible en transports en commun.
Il est loué à l’AIS Waasland jusqu’en 2033.
V003 Tolhuis
Tolhuislaan 128-140
9000 Gent
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble construit en 1975 et
rénové en 2014 et 2020. Le bien contient un rez-
de-chaussée commercial et 7 logements répartis
sur 4 étages.
Les logements sont donnés en location à l’ASBL
huuringent jusqu’en 2027.
V004 Linde Herzele
Lindestraat 41-51
9550 Herzele
Logement à loyer abordable et
infrastructure sociale
(immeuble de bureau)
Il s’agit de 3 immeubles construits en 2019 : 2
immeubles de logement (18 logements) et 1
immeuble du bureau. Les 3 immeubles sont
loués à l’AIS SVK Zuid-Oost Vlaanderen jusqu’en
2037.
V005 Broedershof
Broedershof 11
9900 Eeklo
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Cet immeuble neuf réceptionné en 2021 a été
inauguré par le Ministre flamand du logement.
Il est situé proche du centre de Eeklo et
comprend 15 logements qui sont loués à l’AIS
Meetjesland jusqu’en 2039.
V006 Corstienslei
Jacques Corstienslei 1
2530 Boechout
Logement pour personnes en situation
de handicap
Cet immeuble neuf situé à deux pas de la
gare ferroviaire de Boechout a été réceptionné
en 2020. Il comprend 18 studios, un espace
de bureau et des aménagements collectifs
(cuisine, réfectoire). Il est loué à l’AIS Woonweb
et à l’ASBL Pegode pour l’hébergement de
personnes en situation de handicap lourd,
jusqu’en 2045.
V007 Rute
Gentbruggeaard 13
9050 Gentbrugge
Logement à loyer abordable et
infrstructure sociale (crèche)
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble neuf réceptionné en 2021
et comprenant une crèche au rez-de-chaussée
et 18 logements aux étages.
La crèche est louée à un exploitant privé
jusqu’en 2041. Les logements sont loués à l’ASBL
Huuringent jusqu’en 2048.
V008 VillaVip Bredene
Fritz Vinckelaan 38
8450 Bredene
Logement pour personnes en situation
de handicap
Il s’agit d’un immeuble construit en 2017
spécifiquement pour l’hébergement de
10 personnes en situation de handicap. Il
comprend 10 chambres spacieuses, 1 maison
pour un couple d’exploitants et des pièces
communes (cuisine, salle à manger, salon, salles
d’activités).
Il est loué à OKE Zorg jusqu’en 2035.
V009 VillaVip Herzele
VillaVip Herzele
Lindestraat 37-39
9550 Herzele
Logement pour personnes en situation
de handicap
Il s’agit d’un immeuble construit en 2017
spécifiquement pour l’hébergement de
10 personnes en situation de handicap. Il
comprend 10 chambres spacieuses, 1 maison
pour un couple d’exploitants et des pièces
communes (cuisine, salle à manger, salon, salles
d’activités).
Il est loué à OKE Zorg jusqu’en 2034.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.71
V010 VillaVip Wondelgem
VillaVip Wondelgem
Helmkruidstraat 81
9032 Wondelgem
Logement pour personnes en situation
de handicap
Il s’agit d’un immeuble construit en 2017
spécifiquement pour l’hébergement de
10 personnes en situation de handicap. Il
comprend 10 chambres spacieuses, 1 maison
pour un couple d’exploitants et des pièces
communes (cuisine, salle à manger, salon, salles
d’activités).
Il est loué à OKE Zorg jusqu’en 2035.
V011 Delling
Dellingstraat 5-7
2800 Mechelen
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit de deux immeubles construits en 2002 et
comprenant 14 logements.
Les logements sont transférés à l’AIS de Malines
au fur et à mesure du départ volontaire des
locataires. L’AIS de Malines les prend ensuite en
location pour une durée de 18 ans.
V012 Augustijnen
Augustijnenstraat 97
2800 Mechelen
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble construit en 1996 et
comprenant 7 logements.
Les logements sont transférés à l’AIS de Malines
au fur et à mesure du départ volontaire des
locataires. L’AIS de Malines les prend ensuite en
location pour une durée de 18 ans.
V013 Oude Brussel
Oude Brusselsestraat 48
2800 Mechelen
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble construit en 1999 et
comprenant 9 logements.
Les logements sont transférés à l’AIS de Malines
au fur et à mesure du départ volontaire des
locataires. L’AIS de Malines les prend ensuite en
location pour une durée de 18 ans.
V014 Mechelsveld 52
Mechelsveldstraat 52
2800 Mechelen
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble construit en 1996 et
comprenant 12 logements.
Les logements sont transférés à l’AIS de Malines
au fur et à mesure du départ volontaire des
locataires. L’AIS de Malines les prend ensuite en
location pour une durée de 18 ans.
V015 Europalaan
Europalaan 16
2800 Mechelen
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble construit en 1997 et
comprenant 16 logements.
Les logements sont transférés à l’AIS de Malines
au fur et à mesure du départ volontaire des
locataires. L’AIS de Malines les prend ensuite en
location pour une durée de 18 ans.
V016 Geerdegem Schonenberg
Geerdegem Schonenberg 144
2800 Mechelen
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble construit en 2003 et
comprenant 5 logements.
Les logements sont transférés à l’AIS de Malines
au fur et à mesure du départ volontaire des
locataires. L’AIS de Malines les prend ensuite en
location pour une durée de 18 ans.
V017 Brusselsesteenweg 546
Brusselsesteenweg 546-548-550
2800 Mechelen
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit de 3 immeubles construits en 2002 et
comprenant 17 logements.
Les logements sont transférés à l’AIS de Malines
au fur et à mesure du départ volontaire des
locataires. L’AIS de Malines les prend ensuite en
location pour une durée de 18 ans.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.73
V018 Zwartklooster
Zwartkloosterstraat 26
2800 Mechelen
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit de 4 immeubles mitoyens construits en
2004 et comprenant 25 logements.
Les logements sont transférés à l’AIS de Malines
au fur et à mesure du départ volontaire des
locataires. L’AIS de Malines les prend ensuite en
location pour une durée de 18 ans.
V019 Brusselsesteenweg 428
Brusselsesteenweg 428-430
2800 Mechelen
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit de 2 immeubles mitoyens construits en
1994 et comprenant 11 logements.
Ils sont localisés au sud du centre de la ville de
Malines.
Les logements sont transférés à l’AIS de Malines
au fur et à mesure du départ volontaire des
locataires. L’AIS de Malines les prend ensuite en
location pour une durée de 18 ans.
V020 Lindestraat
Lindestraat 86
2800 Mechelen
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble construit en 2005 et
comprenant 23 logements.
Les logements sont transférés à l’AIS de Malines
au fur et à mesure du départ volontaire des
locataires. L’AIS de Malines les prend ensuite en
location pour une durée de 18 ans.
V021 Thomashuis Meldert
Putstraat 23
9310 Meldert (Aalst)
Logement pour personnes en situation
de handicap
Il s’agit d’un immeuble construit en 2021
spécifiquement pour l’hébergement de
10 personnes en situation de handicap. Il
comprend 10 chambres spacieuses, 1 maison
pour un couple d’exploitants et des pièces
communes (cuisine, salle à manger, salon, salles
d’activités).
Il est loué à Thomashuizen België jusqu’en 2036.
V024 Dendermondse Steenweg
Dendermondse Steenweg 201
9100 Sint-Niklaas
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble neuf à Sint-Niklaas,
réceptionné en 2021. Il comprend 9 logements
qui sont donnés en location à l’AIS Waasland
jusqu’en 2039.
V030 Eelgem
Eelgemsestraat 89
8460 Oudenburg
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble construit en 1997. Il
comprend 13 logements et une buanderie qui
sont donnés en location à l’AIS JOGI et au CPAS
d’Oudenburg jusqu’en 2030.
V031 Schoolstraat
Schoolstraat 41
2110 Wijnegem
Logement pour personnes en situation
de handicap
Il s’agit d’un ensemble immobilier construit
en 2018 spécifiquement pour l’accueil et
l’hébergement de couples dont une personne
est aeinte de démence. Il comprend 5
maisonnees, 2 appartements et 2 salles
communes.
Il est loué à l’ASBL Astor jusqu’en 2036.
V032 VillaVip Brugge
Oude Oostendse Steenweg 109-111
8000 Brugge
Logement pour personnes en situation
de handicap
Il s’agit d’un immeuble construit en 2019
spécifiquement pour l’hébergement de
10 personnes en situation de handicap. Il
comprend 10 chambres spacieuses, 1 maison
pour un couple d’exploitants et des pièces
communes (cuisine, salle à manger, salon, salles
d’activités).
Il est loué à OKE Zorg jusqu’en 2036.
V033 VillaVip Wevelgem
Parkstraat 32
8560 Wevelgem
Logement pour personnes en situation
de handicap
Il s’agit d’un immeuble construit en 2019
spécifiquement pour l’hébergement de
10 personnes en situation de handicap. Il
comprend 10 chambres spacieuses, 1 maison
pour un couple d’exploitants et des pièces

Inclusio Rapport annuel 2021 p.75
communes (cuisine, salle à manger, salon, salles
d’activités).
Il est loué à OKE Zorg jusqu’en 2036.
V034 Dorpstraat
Dorpstraat 53
8460 Oudenburg
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble construit en 1994. Il
comprend 9 logements qui sont donnés en
location à l’AIS JOGI.
V035 Mechelsveld 50
Mechelsveldstraat 50
2800 Mechelen
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble construit en 1997 et
comprenant 9 logements.
Les logements sont transférés à l’AIS de Malines
au fur et à mesure du départ volontaire des
locataires. L’AIS de Malines les prend ensuite en
location pour une durée de 18 ans.
W001 Monument
Rue du Monument 43
1340 Oignies
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Il s’agit d’un immeuble de rapport construit en
1984 et comprenant 15 studios, 6 emplacements
de parking extérieurs et 3 boxes de garage.
Le bien est localisé au centre de la Commune
d’Oignies, à environ 400 m de la rue de
Franquenies et de la Gare de Céroux-Mousty, et
à environ 300 m d’un centre commercial.
Il est donné en gestion à l’AIS du Brabant wallon
jusqu’en 2030.
W002 Stembert
Rue de Stembert 262-264
4800 Verviers
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Cet ensemble comprend 2 immeubles totalisant
20 logements. L’immeuble était à l’origine
la caserne militaire Major Cognaux, et a été
reconverti en logements entre 2018 et 2020.
L’ensemble est donné en gestion à l’AIS Logeo
jusqu’en 2030.
W003 Auflee
Rue de l’Auflee 97
7033 Cuesmes (Mons)
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Cet ensemble comprend 2 immeubles
totalisant 68 logements. Le site était autrefois
à destination scolaire (école provinciale ICET).
L’ensemble est loué à l’AIS Mons Logement
jusqu’en 2030.
W006 Roosevelt
Rue Franklin Roosevelt 293
4870 Fraipont (Trooz)
Logement pour personnes en situation
de handicap
Il s’agit d’un immeuble neuf réceptionné en
2021 spécifiquement pour l’hébergement
de 40 personnes en situation de handicap. Il
comprend 46 chambres spacieuses et des pièces
communes (cuisine, salle à manger, salon, salles
d’activités).
Il est loué à l’ASBL Le Jardin du Sart-Tilman
jusqu’en 2047.
W012 Société d’Habitations de Tournai
Adresses diverses
7500 Tournai
Logement à loyer abordable
Maisons unifamiliales et immeubles de
rapport
Inclusio a acquis en 2021 l’entièreté des actions
de la Société d’Habitations de Tournai, qui est
propriétaire de 105 maisons unifamiliales et 18
appartements dans la ville de Tournai. Ces biens
sont localisés Avenue des Bouleaux 1 à 19,
Rue Bonnemaison 42 à 114, Chaussée
d’Audenaerde 22 à 70, Rue Chèrequefosse 28,
Chaussée de Willemeau 229 à 247,
Rue Fondation Follereau 2 à 8, Rue Moulin de
Marvis 12 à 30, Rue Saint-Piat 60, Rue du Tir à la
Cible 33 à 81, et Avenue du Val d’Orcq 6 à 25.
Ces logements sont loués en direct à des loyers
inférieurs au prix du marché.
Cee société est également propriétaire d’un
ensemble immobilier classé de style Louis
XIV qui est en rénovation (voir projets de
développement ci-dessous).
W013 Péronnes
Place de Péronnes 1 et
Rue de la Princesse 196-208
7134 Binche
Logement à loyer abordable
Immeuble de rapport
Cet ensemble acquis par Inclusio en 2021
comprend 12 maisons unifamiliales et
2immeubles totalisant 15 appartements.
L’ensemble est loué à l’AIS ABEM jusqu’en 2036.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.77
Projets de développement
B016 Pavillon 7
Rue du Pavillon 7
1030 Schaerbeek
Infrastructure sociale – Bureaux
Il s’agit d’un ancien immeuble de bureaux
comprenant un niveau souterrain, un rez-de-
chaussée et 3 étages. Il est localisé à deux pas
de la Gare du Nord.
Le bien a été construit en 1963 et a été
partiellement rénové en 2013-2014. L’immeuble
a été acquis par Inclusio en 2018.
Les étages ont déjà été reconvertis en logement.
Le rez-de-chaussée sera reconverti en 2022 en
2 bureaux qui seront donnés en emphytéose
à deux ASBL actives dans l’aide aux personnes
en situation de handicap (Les Tof-Services et le
Bataclan).
La réception provisoire est planifiée durant le
troisième trimestre de 2022.
V023 Thomashuis Keerbergen
Mechelsbaan 58
3140 Keerbergen
Logement pour personnes en situation
de handicap
Villa résidentielle à reconvertir. Cet immeuble
comprendra après reconversion 9 chambres
pour l’hébergement de personnes en situation
de handicap et un logement de 3 chambres
pour le couple d’exploitants.
Le permis d’urbanisme a été délivré en 2020.
Les travaux ont démarré 2021. La réception est
planifiée en 2022.
V026 Thomashuis Westmalle
Antwerpsesteenweg 413
2390 Westmalle
Logement pour personnes en situation
de handicap
Villa résidentielle à reconvertir. Cet immeuble
comprendra après reconversion 10 chambres
pour l’hébergement de personnes en situation
de handicap et un logement pour le couple
d’exploitants.
Le permis d’urbanisme a été délivré en 2021. Les
travaux démarreront en 2022. La réception est
planifiée en 2023.
V027 Borgerstein
Ijzerenveld 147
2860 Sint-Katelijne-Waver
Logement à loyer abordable
Immeubles neufs en construction
Il s’agit de deux immeubles neufs en
construction, comprenant 23 logements, qui
seront loués à une AIS pour une durée de 18 ans.
V028 Nationale
Nationalestraat 38
9190 Stekene
Logement à loyer abordable
Immeubles neufs en construction
Il s’agit de deux immeubles neufs en
construction, comprenant 18 logements, qui
seront loués à une AIS pour une durée de 18 ans.
W012 Marvis
Rue de Marvis 57-71
7500 Tournai
Logement à loyer abordable
Immeubles classés en rénovation
Il s’agit d’un ensemble classé de style Louis XIV,
comprenant 13 logements, propriété de la filiale
Société d’Habitations de Tournai, dont Inclusio
est actionnaire à 100 %.
Les travaux ont démarré en 2021 et seront
réceptionnés en 2023.
Les logements seront loués en direct, à un loyer
inférieur au prix du marché.
B022 Middelweg
Chaussée de Haecht 1475
1130 Haren
Logement à loyer abordable
Immeubles neufs en construction
Il s’agit de trois immeubles neufs en construction,
comprenant 123 logements et 2 unités
d’infrastructure sociale (professions libérales). Les
logements seront loués à deux AIS (Hector Denis
et Baita) pour une durée de 16ans.
Ce développement est réalisé au sein de la
filiale Middelweg Albert SA, dont Inclusio est
actionnaire à 26 %.
Les travaux ont démarré en 2020 et seront
réceptionnés fin 2022.
V029 Melkerij
Melkerijstraat
9185 Wachtebeke
Logement à loyer abordable
Immeuble neuf à construire
Inclusio a gagné l’appel d’offres de la commune
de Wachtebeke, qui vend un terrain à condition
d’y construire des logements à loyer abordable
qui seront loués à l’AIS. Le projet comprend 28
logements.
La demande de permis de bâtir a été déposée
en décembre 2021.
Les travaux débuteront en 2022 et seront
réceptionnés en 2024.
W005 Dragon
Rue du Dragon
7700 Mouscron
Logement à loyer abordable
Immeuble neuf en construction
Il s’agit d’un immeuble neuf en construction,
comprenant 33 logements et un rez-de-
chaussée commercial. Les logements seront
loués à l’AIS de Mouscron pour une durée de 18
ans.
Les travaux ont démarré en 2020 et seront
réceptionnés au premier trimestre 2023.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.79
Rapport des experts
RAPPORT
DES EXPERTS
IP Belgium sprl-bvba
Av. Zénobe Gramme 30
1300 Wavre
T : 02/880.58.80
M : info@immoprice.be
Inclusio SA.
Monsieur Marc Brisack (CEO)
Avenue Herrmann-Debroux 40
B-1160 Bruxelles
Le 31 janvier 2022
Cher Monsieur,
Concerne : Valorisation du portefeuille immobilier de la SA INCLUSIO
Conformément aux dispositions légales et statuaires, nous avons l’honneur de vous faire
parvenir notre opinion sur la « Fair Value » du patrimoine immobilier de la SIR (Société
Immobilière Réglementée) INCLUSIO à la date du 31 décembre 2021.
Nous avons effectué nos évaluations suivant la méthode d’actualisation des produits locatifs
et en conformité avec les normes IVS (International Valuation Standards) et RICS (Royal
Institution of Chartered Surveyors).
Selon l’usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par
INCLUSIO en ce qui concerne l’état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur,
les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des
immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d’évaluation, ceux-ci ne comprennent
en aucune manière, une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles,
ainsi qu’une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien
connus d’INCLUSIO qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une
due-diligence technique et juridique avant l’acquisition de chaque immeuble.
La Valeur d’Investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être
raisonnablement obtenue dans des conditions normales de ventes entre des parties
consentantes et bien informées, avant déduction des frais de mutation.
La vente d’un immeuble est en théorie soumise à la perception par l’Etat d’un droit de
mutation payé par l’acquéreur, qui représente la quasi-totalité des frais transactionnels. Pour
les immeubles sis en Belgique, le montant de ce droit dépend notamment du mode de
cession, de la qualité de l’acheteur et de la localisation du bien et n’est connue que lorsque la
vente a été conclue. Sur base de l’étude des experts immobiliers indépendants datée du
8 février 2006, revue le 30 juin 2016, le taux moyen des coûts de transaction est estimé à
2,5%.
Pour les immeubles ayant une Valeur d’Investissement supérieure à € 2,5 millions (frais
exclus), la Juste Valeur (Fair Value), telle que définie par le référentiel IFRS 13, peut être
obtenue par déduction d’un montant de droit équivalent à 2,5 % de la valeur
d’investissement. Ce taux de 2,5 % sera revu périodiquement et adapté pour autant que
l’écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5 %.
Pour les immeubles qui ont une valeur d’investissement inférieure à € 2,5 millions, les droits
à déduire sont de 12 % en région flamande et de 12,50 % à Bruxelles et en région wallonne.
Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la « Fair
Value » au
sens du référentiel IAS/IFRS du patrimoine immobilier d’INCLUSIO au 31
décembre 2021 s’élève à € 218,54 millions.
Cette valeur peut se décomposer comme suit :
• Fair Value de la partie en exploitation : € 214,23 millions
• Fair Value de la partie en développement : €4,31 millions
Tout en restant à votre entière disposition, nous vous prions d'agréer, Cher Monsieur,
l'expression de nos meilleurs sentiments.
Benoit FORGEUR* RICS
*sprl/bvba

Inclusio Rapport annuel 2021 p.81
Corporate governance
Le Code 2020 est disponible sur le site internet :
www.corporategovernancecommiee.be
Il suit le « principe comply or explain » (appliquer
ou expliquer), ce qui signifie que toute dérogation
aux recommandations doit être justifiée par la
Société.
Inclusio a adopté une charte de gouvernance
d’entreprise qui décrit les aspects principaux de
sa gouvernance d’entreprise. Cee charte peut
être consultée sur le site internet d’Inclusio (www.
inclusio.be).
La Société est une société anonyme actuellement dirigée par un
conseil d’administration composé de 8 membres. Ceci résulte
d’une décision de l’assemblée générale de la Société du 29/10/2020,
qui a opté pour la conversion de la Société vers un système de
gouvernance de type « moniste » (c’est-à-dire dirigée par un conseil
d’administration) depuis l’introduction en bourse le 10/12/2020.
Juste après la conversion de la Société en société anonyme à
gouvernance moniste, l’agrément de la Société en tant que SIRP est
entré en vigueur.
Inclusio applique
le Code belge de
gouvernance
d’entreprise 2020
(Code 2020) en tenant compte
des spécificités de la législation SIR.
• 1.1 Conseil d’Administration p.82
• 1.2 Direction effective p.84
• 1.3 Comités du Conseil d’administration p.85
• 1.4 Commissaire p.86
• 1.5 Fonctions de contrôle indépendantes p.86
• 1.6 Rémunération et avantages p.87
• 1.7 Code de gouvernance d’entreprise
- dérogations p.94
• 1.8 Promoteurs p.94
• 1.9 Politique en matière de conflits d’intérêts p.96
• 1.10 Diversité au sein de l’entreprise p.96

Inclusio Rapport annuel 2021 p.83
1.1 Conseil d’Administration
1.1.1 Composition
Au 31 décembre 2021, le conseil d’administration (le « Conseil d’Administration ») est composé
de 8administrateurs non-exécutifs dont trois femmes. Le Conseil d’Administration compte
3administrateurs indépendants. La composition du Conseil d’Administration est reprise dans le tableau
ci-dessous :
Nom Fonction
Administrateur
depuis
Échéance
du mandat
Nombre de
mandats (en ce
compris le mandat
en cours) et début
de mandat initial
Appartenance à un
comité du Conseil
d'Administration
Domaines de
compétence/
d’expertise
André
Bosmans
Président et
administrateur
indépendant
De ReKoDe : AGO
1
du 15/05/2019
D'Inclusio : AGE
2
du 29/10/2020
AGO de mai
2023
Nombre : 3
3
Début : 20/05/2015
Comité d'audit
et de gestion des
risques
Comité de
nomination et de
rémunération
Comité
d'investissement
Administration
d’une société
immobilière
cotée, immobilier,
corporate
governance
Sandrine
Nelissen
Grade
Administrateur
indépendant
De ReKoDe : AGO
du 15/05/2019
D'Inclusio : AGE
du 29/10/2020
AGO de mai
2023
Nombre : 2
Début : 21/09/2016
Comité de
nomination et de
rémunération
Communication,
membre de la
direction d’une
entreprise publique,
contacts avec le
milieu des affaires
et les milieux
politiques
Marianne
Wagner
Administrateur
indépendant
De ReKoDe : AGO
du 20/05/2020
D'Inclusio : AGE
du 29/10/2020
AGO de mai
2024
Nombre : 1
Début : 20/05/2020
Comité de
nomination et de
rémunération
Secteur de la santé,
direction d’ASBL,
secteur de la
philanthropie
Christophe
Demain
Administrateur
non exécutif,
représentant de
Belfius Insurance
De ReKoDe : AGO
du 15/05/2019
D'Inclusio : AGE
du 29/10/2020
AGO de mai
2022
Nombre : 2
Début : 20/05/2015
Placements,
immobilier et
assurances,
administration
d'une SIR
François de
Borchgrave
Administrateur
non exécutif,
représentant de
KOIS, promoteur
De ReKoDe : AGO
du 20/05/2020
D'Inclusio : AGE
du 29/10/2020
AGO de mai
2024
Nombre : 3
Début : 19/12/2014
Comité
d'investissement
Immobilier,
activités d’impact
social au niveau
international,
fundraising
Bart De
Zuer
Administrateur
non exécutif,
représentant
de Re-Vive,
promoteur
D'Inclusio : AGE
du 29/10/2020
AGO de mai
2024
Nombre : 1
Début: 29/10/2020
Comité de
nomination et de
rémunération
Promotion
immobilière,
gestion de fonds
immobiliers, droit
immobilier
Mahieu
de Posch
Administrateur
non exécutif
représentant du
FIF-FSI
De ReKoDe : AGO
du 15/05/2019
D'Inclusio : AGE
du 29/10/2020
AGO de mai
2022
Nombre : 1
Début : 15/05/2019
Investissements
immobiliers, Impact
social, contacts avec
les pouvoirs publics
Adeline
Simont
Administrateur
non exécutif
représentant
de Imofig,
promoteur
De ReKoDe : AGE
du 20/12/2018
D'Inclusio : AGE
du 29/10/2020
AGO de mai
2023
Nombre : 1
Début : 20/12/2018
Comité d'audit
et de gestion des
risques
Administration
d’une SIR cotée,
immobilier,
opérations de
marché
1 Assemblée générale ordinaire des actionnaires (« AGO »).
2 Assemblée générale extraordinaire des actionnaires (« AGE »).
3 En ce compris le premier mandat, exercé pendant quelques mois, par la SRL André Bosmans Management entre le 20/05/2015 et le 6/01/2016.
Le Conseil d’Administration se réunit au
moins quatre fois par an et autant de fois que
nécessaire.
Pour l’exercice de leur fonction au sein de la
Société et pendant la durée de leur mandat,
chaque administrateur élit domicile au siège de
la Société : avenue Herrmann-Debroux 40, 1160
Bruxelles.
Le Conseil d’Administration est composé de
manière à permettre à la Société de poursuivre
ses activités en conformité avec son statut de
SIR, tel que plus amplement décrit à l’article 4
de la Loi SIR. Le Conseil d’Administration de la
Société compte au moins trois administrateurs
indépendants au sens de l’article 7 :87 du CSA.
Ces administrateurs indépendants remplissent
les critères d’indépendance repris au Code
2020. Le Conseil d’Administration de la Société
respecte, par ailleurs, également la condition
selon laquelle au minimum un tiers de ses
membres est d’un sexe différent de celui des
autres membres, conformément au prescrit de
l’article 7 :86 du CSA.
La composition du Conseil d’Administration est
basée sur la complémentarité de compétences,
de connaissances et d’expériences dans les
domaines immobilier (gestion, développement),
financier et social, ce qui lui permet d’assurer une
gestion répondant aux conditions visées à l’article
3 des Statuts.
La taille du Conseil d’Administration permet
d’atteindre un équilibre adéquat entre d’une part
les représentants des Promoteurs (trois mandats),
les représentants des actionnaires (trois mandats)
et les administrateurs indépendants (trois
mandats).
Le Conseil d’Administration a fait le choix de
séparer les tâches de gestion exécutive de la
Société - qui sont intégralement confiées à
la direction effective - de celles du Conseil
d’Administration qui peut ainsi se concentrer
sur son rôle d’impulsion stratégique et de
contrôle de la direction effective. Ce choix est
parfaitement conforme avec le Code 2020. Il n’y a
dès lors pas d’administrateur exécutif.
En vue de pérenniser la finalité sociale d’Inclusio
et la représentation des initiateurs du projet
Inclusio au sein du Conseil d’Administration
d’Inclusio, les Statuts d’Inclusio confèrent à
chacun des trois Promoteurs le droit de présenter
un candidat pour le Conseil d’Administration de
la Société, et ce jusqu’à l’assemblée générale
ordinaire d’Inclusio à tenir en 2032. Ce droit de
présentation ne confère pas aux trois Promoteurs
le contrôle de la Société. L’objectif social de la
Société est pérennisé dans la durée puisqu’il
figure intégralement à l’article 3 des statuts de
la société qui ont été approuvés par l’assemblée
générale extraordinaire du 29/10/2020.
Tous les administrateurs sont des personnes
physiques.
Afin de favoriser l’interaction entre le Conseil
d’Administration et la direction effective, il est
prévu que les dirigeants effectifs participent
régulièrement en qualité d’invités (sauf
circonstances le justifiant, par exemple lorsque
le Conseil d’Administration traite un point
qui les concerne) aux réunions du Conseil
d’Administration en fonction des thèmes abordés
par celui-ci.
Il n’y a pas de répartition des tâches au sein
du Conseil d’Administration. La composition
et les règles de fonctionnement du Conseil
d’Administration sont détaillées dans la Charte de
Gouvernance d’Inclusio.
1.1.2 Expérience et autres mandats des
administrateurs
La section ci-dessous décrit l’expérience et les
mandats exercés par les administrateurs de la
Société.
André Bosmans exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 6/01/2016. Son mandat
a été renouvelé par l’assemblée générale
ordinaire du 15/05/2019 pour une durée de 4
ans, venant à échéance à l’issue de l’assemblée
générale ordinaire à tenir en 2023. M. Bosmans
est licencié en droit et en notariat. Il a rempli
diverses fonctions à responsabilités au sein de
la Banque AnHyp (actuellement AXA Banque)
et Banimmo, dont il a été Secrétaire Général et
membre du comité de direction entre 1996 et mi
2014 et d’avril 2016 jusque fin 2018 et dont il est
administrateur depuis de longues années.
Sandrine Nelissen Grade exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 21/09/2016. Son
mandat a été renouvelé par l’assemblée générale
ordinaire du 15/05/2019 pour une durée de 4
ans, venant à échéance à l’issue de l’assemblée
générale ordinaire à tenir en 2023. Mme Nelissen
Grade a plus de 20 ans d’expérience en affaires
publiques et communication acquise au sein
de sociétés diverses telles qu’une entreprise
publique, une entreprise familiale et une
entreprise cotée en bourse ainsi qu’une société
de conseil américaine. Licenciée en Philologie
Germanique, elle a également obtenu une
bourse du German Marshall Fund et un diplôme
auprès de la London Business School.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.85
Marianne Wagner exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 20/05/2020. Elle a
été nommée pour une durée de 4 ans, venant
à échéance à l’issue de l’assemblée générale
ordinaire à tenir en 2024. Mme Wagner est CEO
de MpoWer. Elle a rempli diverses fonctions
à responsabilités notamment au sein de la
société Crédit Agricole Asset Management et
de la Fondation Mimi Ullens. Elle est également
fondatrice de MpoWer, consultante indépendante
en philanthropie, formatrice et Mindset Coach.
Christophe Demain exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 20/05/2015. Son
mandat a été renouvelé par l’assemblée générale
ordinaire du 15/05/2019 pour une durée de 3
ans, venant à échéance à l’issue de l’assemblée
générale ordinaire à tenir en 2022. M. Demain
est licencié en sciences économiques appliquées
de l’IAG. Il a rempli diverses fonctions à
responsabilités notamment en qualité de Chief
Investment Officer chez Belfius Insurance.
François de Borchgrave exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 20/05/2020. Il exerçait
antérieurement son mandat d’administrateur
en qualité de représentant permanent de
KOIS SA, représenté par KOIS Invest SRL, et ce
depuis le 19/12/2014. Il a été nommé pour une
durée de 4 ans, venant à échéance à l’issue
de l’assemblée générale ordinaire à tenir en
2024. M. François de Borchgrave est Ingénieur
Commercial Solvay et détient un MBA de
l’Université d’Harvard. Il a rempli diverses
fonctions à responsabilités notamment au sein
de Belgacom, smarterwork.com et SONY. Il est
co-fondateur et administrateur-délégué de KOIS
SA, société d’investissement leader en impact
investing (investissements combinant rendement
financier et impact social et/ou environnemental).
M. de Borchgrave est également co-fondateur
et administrateur de Creative Texstyles, société
active dans le textile et basée à Roeselare.
Bart De Zutter exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 29/10/2020. Son
mandat viendra à échéance à l’issue de
l’assemblée générale ordinaire à tenir en 2024.
M. Bart De Zutter est titulaire d’un Master en
Droit et d’un master complémentaire en droit
de l’environnement, délivrés par l’Université
de Gand, ainsi que d’un Executive Master in
Real Estate Management (MRE) décerné par
l’Université d’Anvers (AMS). Il a débuté sa carrière
en qualité d’avocat pendant 5 ans, avant de
rejoindre le groupe Decathlon Belgique en tant
que Legal Counsel. En 2015 il rejoint Re-Vive où il
est actuellement Chief Legal Officer et membre
du Comité de Direction.
Matthieu de Posch exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 15/05/2019. Son
mandat viendra à échéance à l’issue de
l’assemblée générale ordinaire à tenir en 2022.
M. de Posch dispose d’un diplôme de bachelor
de l’ICHEC et d’un master in management de
ESCP Europe. Il a rempli diverses fonctions à
responsabilités notamment auprès de Banimmo
France, Fidentia Real Estate Investments et est
actuellement conseiller auprès de la SFPI.
Adeline Simont exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 20/12/2018. Son
mandat prendra fin à l’issue de l’assemblée
générale ordinaire à tenir en 2023. Mme Simont
est Ingénieur commercial (Université Libre de
Bruxelles - Ecole de Commerce Solvay). Elle
a rempli diverses fonctions à responsabilités
au sein de la Banque Degroof Petercam et est
Administrateur-Délégué de Degroof Petercam
Corporate Finance depuis avril 2004. Elle est vice-
présidente et membre fondateur de l’A.S.B.L. du
Cercle Belge des Femmes de l’Immobilier (2014).
1.2 Direction effective
1.2.1 Composition
La direction effective d’Inclusio exécute la
stratégie arrêtée par le Conseil d’Administration
et fait rapport au Conseil d’Administration. Les
dirigeants effectifs sont responsables de la
gestion journalière de la Société et de la mise en
œuvre de la politique déterminée par le Conseil
d’Administration, sous la direction du CEO. Ils se
tiennent mutuellement informés de l’exécution
de leurs missions.
Les dirigeants effectifs d’Inclusio sont désignés
par le Conseil d’Administration, sur proposition
du comité de nomination et de rémunération. Ils
sont nommés pour une durée indéterminée.
Les dirigeants effectifs d’Inclusio sont au nombre
de trois en date du 31/12/2021 :
Nom Fonction
Monsieur Marc Brisack chief executive Officer (« CEO »)
Monsieur Jean-Luc Colson chief financial officer (« CFO »)
Monsieur Lionel Van Rillaer chief operating officer (« COO »)
Les membres actuels de la direction effective sont des personnes physiques.
1.2.2 Expérience et autres mandats de la
direction effective
Monsieur Marc Brisack, Chief Executive Officer
(CEO) depuis le 1
er
janvier 2021
M. Brisack est ingénieur commercial (Solvay)
et Master in Real Estate (UFSIA Antwerpen). Il
a rempli différentes fonctions à responsabilité,
notamment au sein du Groupe Solvay, chez
Catella-Codemer, Bernheim Comofi, Fortis
Real Estate et Ascencio. Il est par ailleurs
administrateur de la SRL Somabri et, par
l’intermédiaire de Somabri, de la société Ceusters
SA. Il a été administrateur de Compagnie
Financière de Neufcour SA, de Bouille SA et de
Habitat et Humanisme Investment Belgium SA.
Il a rejoint Inclusio le 1
er
septembre 2020.
Domaines de compétence/d’expérience
principaux : direction d’une SIR, finances,
immobilier.
Monsieur Jean-Luc Colson, Chief Financial
Officer (CFO), dirigeant effectif
M. Colson est gradué en comptabilité (HEMES
SAINTE MARIE). Il a rempli diverses fonctions
financières notamment chez AXA Belgium,
ING Real Estate et Home Invest Belgium. Il
est administrateur dans différentes filiales ou
participations d’Inclusio.
Il a rejoint Inclusio le 1
er
janvier 2019.
Domaines de compétence/d’expérience
principaux : direction financière d’une SIR,
finances, comptabilité, assurances.
Monsieur Lionel Van Rillaer, Chief Operating
Officer, dirigeant effectif
M. Van Rillaer est Ingénieur civil des constructions
(UCL) et Master of Science in Hydraulic
Engineering (Newcastle upon Tyne). Il a rempli
différentes fonctions à responsabilité auprès
des sociétés Jan De Nul, Tuc Rail et CFE. Il est
administrateur dans différentes filiales ou
participations d’Inclusio. M. Van Rillaer est
également président du conseil d’administration
de la SCRL Allons en Vent.
Il a rejoint Inclusio en 2016.
Domaines de compétence/d’expérience
principaux : génie civil, construction, projets
DBFM, Partenariats Public-Privé, gestion de
portefeuille immobilier.
1.3 Comités du Conseil d’administration
Le Conseil d’Administration a constitué trois
comités en son sein, conformément à l’article
7 :98 du CSA :
• un comité d’audit et de gestion des risques ;
• un comité de nomination et de rémunération ;
et
• un comité d’investissement.
Les pouvoirs et le fonctionnement des comités
sont régis par le CSA ainsi que par la Charte.
La composition des différents comités est
exposée ci-dessous. Tous les membres des
comités sont administrateurs à l’exception de
Messieurs Michel Balon et Xavier Mertens,
membres du comité d’investissement.
Le comité d’audit et de gestion des risques
Le comité d’audit et de gestion des risques
d’Inclusio est composé de 2 membres : Monsieur
André Bosmans et Madame Adeline Simont.
Le comité d’audit et de gestion des risques a
pour mission d’aider le Conseil d’Administration
et la direction effective d’Inclusio à veiller à
l’exactitude et à la sincérité des comptes sociaux
et consolidés d’Inclusio et à la qualité du contrôle
interne et externe et de l’information délivrée aux
actionnaires d’Inclusio et au marché.
Le comité d’audit se réunit au moins 4 fois par an
lors de chaque clôture trimestrielle et fait ensuite
son rapport au conseil d’administration suivant.
Les missions assumées par le comité d’audit sont
notamment :
• le suivi du processus d’élaboration de
l’information financière ;
• le suivi de l’efficacité des systèmes de contrôle
interne, d’audit interne et de gestion des
risques de la Société ;
• le suivi du contrôle légal des comptes annuels
statutaires et consolidés, ainsi que le suivi des
questions et recommandations formulées par le
commissaire ;
• l’examen et le suivi de l’indépendance
du commissaire, en particulier pour ce
qui concerne la fourniture de services
complémentaires à la Société.
Le comité formule des avis et recommandations
au Conseil d’Administration et à la direction
effective dans ces domaines.
Le comité de nomination et de rémunération
(CNR)
Le comité de nomination et de rémunération
d’Inclusio est composé de 4 membres : Monsieur
André Bosmans, Madame Sandrine Nelissen-
Grade, Madame Marianne Wagner et Monsieur
Bart De Zutter. La majorité des membres du CNR
a la qualité d’administrateur indépendant au sens

Inclusio Rapport annuel 2021 p.87
de l’article 7 :87 par 1 du CSA et de l’article 3.5 du
Code 2020.
Le CNR se réunit chaque fois qu’il l’estime
nécessaire pour l’exécution de ses missions et en
principe au moins 2 fois par an.
Le comité de nomination et de rémunération a
pour mission d’assister le Conseil d’Administration
dans l’établissement de profils, de procédure de
nomination et de renouvellement de mandats et
de procédures d’évaluations périodiques s’agissant
des membres du Conseil d’Administration et de la
direction effective.
En ce qui concerne les rémunérations, le CNR fait
des propositions au conseil d’administration sur
la politique de rémunération des administrateurs
et des dirigeants effectifs. Ceci implique
également de faire des propositions sur la
détermination et l’évaluation des objectifs de
performance liés à la rémunération variable des
dirigeants effectifs.
Le comité d’investissement
Le comité d’investissement d’Inclusio est
composé de 5 membres : Monsieur André
Bosmans, Monsieur François de Borchgrave,
Monsieur Xavier Mertens, Monsieur Michel
Balon et Monsieur Marc Brisack. Le comité
d’investissement est chargé de l’analyse, la
sélection et le suivi des dossiers d’investissement,
de rénovation et de développement pour compte
propre de la Société. Il a un rôle purement
consultatif.
1.4 Commissaire
Depuis le 1
er
janvier 2020, le commissaire
d’Inclusio est Deloitte Réviseurs d’Entreprises SC,
représentée par son représentant permanent
monsieur Ben Vandeweyer, réviseur d’entreprise,
membre de l’Institut des Réviseurs d’Entreprises,
Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal
1J, 1930 Zaventem. Son mandat a été approuvé
lors de l’assemblée générale ordinaire d’Inclusio
du 10/06/2020. Le commissaire est nommé
pour une durée de trois ans prenant fin après
l’assemblée générale chargée d’approuver les
comptes annuels clôturés au 31/12/2022. Il est
agréé par la FSMA.
1.5 Fonctions de contrôle indépendantes
Aux termes de l’article 17 de la Loi SIR, la société
dispose des fonctions de contrôle interne
suivantes :
1.5.1 Gestion des risques
La fonction de gestion des risques est confiée à
Monsieur Jean-Luc Colson. En cette qualité, il est
en charge de la surveillance des risques identifiés
par le Conseil d’Administration et de l’évaluation
de leurs conséquences sur la société. Il propose
au Conseil d’Administration et, le cas échéant,
au comité d’audit et de gestion des risques, les
mesures de contrôle adéquates.
1.5.2 Audit interne
La Société a mis en place une fonction d’audit
interne. L’Audit interne a pour mission d’examiner
et d’évaluer le bien-fondé et l’efficacité du
processus de contrôle interne appliqué par
la Société mais également de conseiller et
d’assister le comité d’audit et de gestion des
risques et le CEO dans la bonne exécution
de leurs responsabilités relatives au contrôle
interne en leur fournissant des informations,
analyses, évaluations, recommandations et
conseils indépendants, objectifs et impartiaux
concernant les activités de la Société soumises à
révision. L’audit interne peut en outre assister le
Conseil d’Administration dans l’accomplissement
des tâches dont il est responsable pour ce qui
concerne le contrôle interne.
Le contrôle interne couvre toutes les politiques,
processus, pratiques et procédures mis en
œuvre par les dirigeants effectifs, le comité
d’audit et de gestion des risques ou le Conseil
d’Administration dans le but de garantir, dans la
mesure du possible, que l’exposition aux risques
est identifiée, surveillée et gérée de manière
adéquate, que les ressources sont acquises de
façon économique, conservées adéquatement
et utilisées efficacement, que les informations
financières et de gestion importantes sont
exactes, pertinentes, fournies en temps voulu
et fiables et que le niveau de conformité et de
respect des politiques, normes, procédures
approuvées et lois et réglementations en vigueur
est adéquat.
La mission d’audit interne est assurée par
Madame Adeline Simont, Présidente du comité
d’audit et de gestion des risques, assistée à cet
effet par la société Callens, Pirenne, Theunissen
& Co.
1.5.3 Compliance
Le compliance officer (le « Compliance Officer »)
est désigné par le Conseil d’Administration. Il est
chargé d’assurer le suivi et le respect de toutes
les réglementations applicables à la Société. Il
s’agit d’une fonction interne, indépendante et
permanente de la Société, chargée, entre autres,
de veiller au respect par la Société de la charte de
gouvernance d’entreprise et plus généralement
au respect de toutes les dispositions légales
et réglementaires en vigueur applicables à la
Société. La fonction de compliance a notamment
pour objet, sans que cette liste ne soit exhaustive,
de :
● veiller à assurer le respect des procédures
mises en place par la Société en matière de
prévention des abus de marché ;
● établir et tenir à jour une liste d’initiés et
prendre toutes les mesures raisonnables pour
s’assurer que ces personnes reconnaissent par
écrit les obligations et interdictions légales et
règlementaires qui en découlent ;
● informer toute personne mentionnée sur ces
listes qu’elle y est inscrite ;
● chaque fois qu’un dirigeant effectif ou un
administrateur envisage d’effectuer ou de
faire effectuer par un tiers une opération sur
les titres de la Société, l’informer sur les règles
applicables à ladite opération ;
● veiller au respect des législations et
réglementations applicables à la Société ;
● veiller au respect de la charte de gouvernance
d’entreprise ;
● identifier et évaluer le risque de compliance
auquel la Société est exposée ;
● veiller au respect des règles en matière de
conflits d’intérêts ;
● veiller au respect des règles en matière de
politique d’intégrité (code de bonne conduite) ;
● veiller à assurer le respect des règles en
matière d’abus de marché et notamment des
procédures mises en place par la Société en
matière de prévention des abus de marché
(dealing code) ;
● veiller à assurer que les procédures et les
mesures internes concernant la compliance
sont efficaces et adéquates ;
● veiller au principe de la compatibilité des
mandats (par exemple, évaluation de
l’indépendance des administrateurs);
● veiller à avertir l’auditeur interne en cas de
soupçon de fraude, détournement ou de
corruption dont il aurait pris connaissance.
André Bosmans a été désigné comme
Compliance Officer.
Le Compliance Officer est soumis à la
confidentialité la plus stricte. La fonction de
compliance est indépendante de la fonction
d’audit interne mais entre dans le champ
d’investigation et de contrôle de cette dernière.
Le Compliance Officer dispose à tout moment
de l’autorité, des ressources et de l’expertise
nécessaires et d’un accès à toutes les
informations pertinentes, sans aucune restriction,
dans la mesure requise pour l’exercice de sa
mission.
Le Compliance Officer informe régulièrement
le comité d’audit et de gestion des risques des
principaux risques de compliance constatés, des
mesures prises pour en améliorer la maîtrise et de
l’avancement des travaux réalisés dans le cadre
de l’exercice de la fonction.
Au moins une fois par an, le Compliance Officer
fait rapport et informe le Conseil d’Administration
sur l’exercice de sa mission, sur les principaux
risques de compliance identifiés au cours de
l’année écoulée et sur les mesures adoptées pour
y remédier.
1.6 Rémunération et avantages
1.6.1 POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
Introduction
La Politique de Rémunération a été fixée par le
Conseil d’Administration et est d’application à
partir du 01/01/2020 et s’applique en principe
jusqu’à la fin de l’exercice se clôturant en 2024.
Elle a été soumise à l’approbation de l’ssemblée
générale du 19 mai 2021 et pourra être revue à
intervalle régulier si nécessaire et en tout état de
cause, au moins une fois tous les quatre ans.
Politique de rémunération des Administrateurs
non exécutifs
Procédure
Toute décision concernant la rémunération
des Administrateurs non exécutifs relève de
la compétence de l’Assemblée Générale.
La rémunération des Administrateurs non
exécutifs de la Société est déterminée par
l’Assemblée Générale, sur proposition du
Conseil d’Administration, qui lui-même reçoit
des recommandations du CNR. Le CNR procède
au moins tous les quatre ans à un exercice
de comparaison avec la rémunération des
Administrateurs non exécutifs d’autres sociétés
belges cotées d’importance similaire. L’objectif
consiste à s’assurer que la rémunération demeure
toujours adéquate et conforme aux pratiques
de marché eu égard à la taille de l’entreprise,
sa situation financière, à sa position au sein de
l’environnement économique belge et au niveau
de responsabilités prises par les Administrateurs.
Toute modification proposée de la rémunération
des Administrateurs non exécutifs suite à cet
exercice de comparaison est soumise à la décision
de l’Assemblée Générale.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.89
Politique
La rémunération est composée d’une
rémunération annuelle fixe et de jetons
de présence pour les réunions du Conseil
d’Administration et des Comités de Conseil
auxquelles les administrateurs assistent en
qualité de membre ou de Président :
d’une part, d’une rémunération annuelle de
base de 4.000 € pour l’appartenance au Conseil
d’Administration et de 8.000 € pour le Président
du Conseil ;
d’autre part, de jetons de présence de 750 € par
séance pour la participation aux réunions du
Conseil d’Administration ou d’un comité et de
1.500 € par séance pour le Président du Conseil
pour la participation aux réunions du Conseil
d’Administration ou d’un comité.
Les Administrateurs non exécutifs ne perçoivent
pas de rémunération variable liée aux
performances, ni d’options sur actions, ni de plan
d’épargne et de prévoyance, ni d’avantages en
nature.
Relation contractuelle
Il n’existe pas de contrat d’entreprise entre la
société et les Administrateurs non exécutifs,
qui exercent leur mandat sous le statut
d’Indépendant. Conformément aux statuts de
la société, ils sont révocables par l’Assemblée
Générale à tout moment, avec effet immédiat et
sans motif.
Politique de rémunération des dirigeants
effectifs
Procédure
La rémunération des dirigeants effectifs est
fixée par le Conseil d’Administration sur la base
de recommandations du CNR. Celui-ci analyse
annuellement la politique de rémunération
applicable aux dirigeants effectifs et vérifie si une
adaptation s’impose pour les attirer, retenir et
motiver, de manière raisonnable compte tenu des
enjeux et de la taille de la société.
Ces rémunérations font l’objet d’une analyse,
tant au niveau global que sur la répartition de
leurs différentes composantes et leurs conditions
d’obtention. Cette analyse s’accompagne, le
cas échéant, d’un exercice de comparaison avec
la politique de rémunération applicable aux
responsables d’autres sociétés immobilières
cotées et non cotées, ainsi que d’autres sociétés
non immobilières de taille et d’envergure
similaires. Les constats et conclusions de
l’exercice de benchmarking sont le cas échéant
mentionnés dans le Rapport de Rémunération du
Rapport Annuel.
Le CNR s’assure également que le processus de
fixation des objectifs qui déterminent le niveau
de rémunération variable reste en ligne avec la
stratégie ambitieuse et l’appétence au risque de
l’entreprise. Il soumet le résultat de son analyse
et ses éventuelles recommandations motivées au
Conseil d’Administration pour décision.
Les rémunérations ainsi attribuées aux dirigeants
effectifs comprennent l’ensemble de leurs
prestations auprès d’Inclusio ou de ses filiales.
Politique
L’enveloppe de rémunération des dirigeants
effectifs est composée des éléments suivants :
1. La rémunération fixe
Le montant de la rémunération fixe des
dirigeants effectifs est déterminé en fonction
de leurs responsabilités et compétences
individuelles. Il n’y a dès lors pas d’alignement
entre la rémunération fixe des membres du
Comité Exécutif. Elle découle des conventions de
prestation de services ou du contrat d’emploi et
est attribuée indépendamment de tout critère de
performance.
2. La rémunération variable
Les critères pour la rémunération variable
des dirigeants effectifs correspondent à des
prestations de qualité répondant aux attentes,
en matière de résultats, de professionnalisme et
de motivation, et sont déterminés par la Conseil
d’administration sur recommandation du CNR
au moment de la fixation du budget annuel.
Ils consistent en une combinaison d’objectifs
financiers et qualitatifs collectifs et individuels
auxquels une pondération est attribuée. Le
Conseil d’Administration fixe des critères qui
privilégient des objectifs ayant une influence
positive tant à court terme (STI) qu’à long terme
(LTI) sur la société et qui sont alignés avec la
stratégie de l’entreprise.
Le Conseil fixe un pourcentage maximum de
rémunération variable qui ne peut être attribué
qu’en cas de prestations qui dépassent la
réalisation des objectifs. Ce pourcentage est de
30 % de la rémunération fixe annuelle pour le
CEO et de 20 % pour le CFO et le COO.
Tant pour la rémunération variable à court
terme que pour la rémunération variable à long
terme, la vérification du degré de réalisation des
KPI se fait à l’aide des données comptables et
financières qui font l’objet d’une analyse au sein
du Comité d’Audit. Le CNR procède à un calcul
chiffré de ce que pourrait être la rémunération
variable, en fonction du degré de réalisation des
objectifs. Ce calcul chiffré sert d’indication pour
la fixation définitive de la rémunération variable.
En effet, celle-ci tiendra par ailleurs compte de la
situation spécifique de la société et du marché en
général.
La réalisation des objectifs pour la détermination
de la rémunération variable à long terme est
évaluée dans une perspective pluriannuelle.
Le CNR établit ensuite une proposition
de rémunération variable au Conseil
d’Administration, qui évalue à son tour les
prestations des Dirigeants effectifs et qui
détermine définitivement le montant de la
rémunération variable à octroyer.
Dans tous les cas, il n’y a pas d’attribution de
rémunération variable si le budget n’est pas
atteint à concurrence d’au moins 80 %.
L’attribution de la rémunération variable se fait
dans le respect des prescrits de l’Article 7 :91 du
CSA.
Dans l’hypothèse où la rémunération variable
aurait été octroyée ou payée sur la base
d’informations financières inexactes, la société
pourra surseoir au paiement de tout ou partie des
émoluments variables concernés en fonction des
montants octroyés indûment.
La rémunération variable à court terme (STI) est
destinée à rétribuer la contribution collective et
individuelle des dirigeants effectifs. Son montant
est déterminé en fonction de la réalisation
effective d’objectifs financiers et qualitatifs
et d’objectifs non financiers à court terme,
fixés et évalués annuellement par le Conseil
d’Administration sur proposition du CNR.
Les objectifs financiers comprennent d’une
manière générale le taux d’occupation, la
croissance, le résultat par action, la marge
opérationnelle, les projets spéciaux. Les
critères non financiers peuvent varier d’année
en année en fonction des priorités fixées lors
de l’établissement du budget et couvrent
typiquement des domaines qui peuvent être
catégorisés comme projets d’efficacité, de
leadership et d’initiatives.
Ces objectifs sont fixés en fonction de critères
pondérés selon leur importance et arrêtés par le
Conseil d’Administration sur proposition du CNR.
La fixation des objectifs se fait concomitamment
avec l’établissement du budget et vise à s’assurer
que les objectifs soient alignés avec la stratégie
de l’entreprise. La détermination du degré de
réalisation des objectifs se fait sous contrôle du
Comité d’Audit.
Le pourcentage de la rémunération variable
à court terme peut varier de 0 à 30 % avec un
objectif de 30 % de la rémunération fixe annuelle
pour le CEO et de 20 % pour le COO et le CFO.
La rémunération variable à long terme (LTI) est
destinée à aligner les intérêts des dirigeants
effectifs avec ceux des actionnaires et les incite à
adopter une vue à long terme.
Pour la rémunération variable à long terme, les
critères intègrent notamment l’évolution de la
taille du portefeuille et du résultat par action dans
une perspective pluriannuelle.
Le plan LTI et les modalités ont été arrêtés par
le CNR en novembre 2021. Les principes décrits
dans le contrat de management consiste en
l’attribution d’un montant allant de 0 à 20 %
de la rémunération fixe pour le CEO avec un
objectif de 15 % de la rémunération fixe annuelle.
Ce montant, après déduction du précompte
professionnel, doit obligatoirement être affecté
à l’acquisition d’actions Inclusio que le CEO
s’engage à détenir - sous forme nominative -
pour une période minimum de trois ans.
Lors de sa séance du 23/02/2021, et afin
d’être en ligne avec le Code 2020, le Conseil
d’Administration a décidé que les dirigeants
effectifs doivent chacun détenir au moins
respectivement 2.000 actions Inclusio pour le
CEO et 1.000 actions Inclusio pour le CFO et le
COO pendant toute la durée de leur fonction.
Ce seuil de détention devra être atteint pour fin
2024.
3. Le plan d’épargne et de prévoyance
Le plan d’épargne et de prévoyance vise à réduire
autant que possible l’écart entre les ressources
dont disposaient les bénéficiaires avant leur
départ à la retraite et celles dont ils disposeront
par après. Les pensions complémentaires sont
exclusivement financées par des contributions
d’Inclusio. Les dirigeants effectifs bénéficient
d’une assurance groupe de type ‘defined
contribution’ souscrite auprès d’une compagnie
d’assurances. Par ailleurs, le CEO et le CFO ont
accès à une assurance ‘Engagement individuel
de pension’, ayant pour objet uniquement le
paiement d’un capital vie ou d’un capital décès.
4. Les autres avantages
Inclusio expose des frais annuels en matière
d’assurance pension, invalidité et de couverture
médicale pour le COO et met en outre à la

Inclusio Rapport annuel 2021 p.91
disposition du COO un véhicule de société,
un ordinateur portable, un GSM, des frais de
représentation et des chèques repas.
Conditions contractuelles des dirigeants
effectifs
Pour leur confier la mission de gestion
journalière, la société a conclu avec le CEO et
le CFO un contrat de prestation de services
d’une durée indéterminée. Ils ont le statut social
d’indépendant et accomplissent leur mission en
dehors de tout lien de subordination, en toute
autonomie et indépendance. Ils sont cependant
guidés, dans l’exécution de leurs tâches, par les
lignes directrices et les décisions stratégiques du
Conseil d’Administration.
Le COO a de son côté un contrat d’emploi à
durée indéterminée avec Inclusio.
Le contrat conclu en 2018 pour le CFO est conforme
au CSA. Celui-ci stipule en effet qu’il peut être mis
fin au contrat moyennant le respect d’un délai de
préavis de 6 mois en cas de rupture par la société
(délai majoré d’un mois par année de prestations
de services sans pouvoir dépasser un total de 12
mois) et de trois mois en cas de rupture par le
CFO, ou moyennant le paiement d’une indemnité
équivalente calculée sur la base des émoluments en
vigueur au moment de la rupture.
Le contrat conclu en 2020 pour le CEO est
conforme au CSA. Celui-ci stipule en effet
qu’il peut être mis fin au contrat moyennant le
respect d’un délai de préavis de 6 mois en cas de
rupture par la société et de trois mois en cas de
rupture par le CEO, ou moyennant le paiement
d’une indemnité équivalente calculée sur la base
des émoluments en vigueur au moment de la
rupture.
5. Politique de rémunération pour les quatre
exercices à venir
Le Conseil d’Administration n’a pas l’intention
de modifier la politique de rémunération 2020
sur des points importants pendant les quatre
exercices sociaux suivants. La présente politique
de rémunération est d’application depuis le
1
er
janvier 2020 et elle restera en principe en
vigueur jusqu’au 31 décembre 2023. La politique
de rémunération sera toutefois soumise à
l’approbation de l’assemblée générale, par vote
séparé, lors de chaque modification importante
et, en tout état de cause, au moins une fois tous
les quatre ans.
1.6.2 RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
Introduction
Le présent rapport de rémunération s’inscrit
dans le cadre des dispositions du Code belge de
gouvernance d’entreprise 2020 (‘Code 2020’) et
de l’Article 3 :6 § 3, alinéa 2 du code des sociétés
et des associations (« CSA »).
Le rapport de rémunération fournit une vue
d’ensemble complète de la rémunération, y
compris tous les avantages, quelle que soit leur
forme, octroyés ou dus au cours de l’exercice 2020
à chacun des administrateurs et des dirigeants
effectifs.
Le rapport de rémunération fournit une vue
d’ensemble complète de la rémunération, y
compris tous les avantages, quelle que soit leur
forme, octroyés ou dus au cours de l’exercice 2020
à chacun des administrateurs et des dirigeants
effectifs.
1. Rémunération Totale
1.1. Rémunération des administrateurs non
exécutifs
Les administrateurs sont rémunérés sur base de
la politique de rémunération décrite ci-dessus. La
rémunération se compose d’un montant annuel
fixe et de jetons de présence.
TABLEAU DES PRÉSENCES DES ADMINISTRATEURS NON EXÉCUTIFS EN 2021
Nom, Position Conseil
d’administration
Comité de
nomination
et de
rémunération
Comité
d’investisse-
ment
Comité
d’audit
André Bosmans
Administrateur non exécutif - Président du conseil
d’administration et du CNR
6/6 2/2 5/5 4/4
Julien Dessart
Administrateur non exécutif - Président du comité d’audit
Démissionaire de ses fonctions au 28/05/2021
2/3 NA 1/2 2/2
Sandrine Nelissen Grade
Administrateur non exécutif – Membre du CNR
5/6 2/2 NA NA
Marianne Wagner
Administrateur non exécutif - Membre du CNR
6/6 2/2 NA NA
Adeline Simont
Administrateur non exécutif - Membre du comité d’audit
6/6 NA NA 4/4
Bart De Zuer
Administrateur non exécutif – Membre du CNR
6/6 2/2 NA NA
François de Borchgrave
Administrateur non exécutif
6/6 NA 4/5 NA
Christophe Demain
Administrateur non exécutif
6/6 NA NA NA
Mahieu de Posch
Administrateur non exécutif
6/6 NA NA NA
Xavier Mertens
Membre du Comité d’investissement
NA NA 5/5 NA
Michel Balon
Membre du Comité d’investissement
NA NA 5/5 NA
TABLEAU DU NOMBRE D’ACTIONS DÉTENUES AU 31/12/2021
Nom, Position Nombre d’actions au 31/12/2021
André Bosmans
Administrateur non exécutif - Président du conseil
d’administration et du CNR
3.000 actions
TABLEAU DE RÉMUNÉRATION TOTALE
Nom, Position Rémunération
fixe annuelle
Jetons de
présence
Rémunération
totale
André Bosmans 8.000€ 22.500 € 30.500 €
Julien Dessart (Démissionaire de ses fonctions au 28/05/2021) 1.667 € 5.250 € 6.917 €
Sandrine Nelissen Grade 4.000 € 5.250 € 9.250 €
Marianne Wagner 4.000 € 6.000 € 10.000 €
Adeline Simont 4.000 € 7.500 € 11.500 €
Bart De Zuer 4.000 € 6.000 € 10.000 €
François de Borchgrave 4.000 € 7.500 € 11.500 €
Christophe Demain 4.000 € 4.500 € 8.500 €
Mahieu de Posch 4.000€ 4.500 € 8.500 €
Xavier Mertens NA 3.750 € 3.750 €
Michel Balon NA 3.750 € 3.750 €
TOTAL 37.667 € 76.500 € 114.167 €
Conformément à la Politique de Rémunération, la rémunération des administrateurs non-exécutifs
est exclusivement fixe, ils ne perçoivent aucune rémunération variable, composante exceptionnelle ou
promesses de pension.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.93
Variation annuelle de la rémunération totale
Nom Rémunération totale
2021
Rémunération totale
2020
Variation 2021 vs 2020
André Bosmans 30.500 € 21.500 € +42 %
Sandrine Nelissen Grade 9.250 € 10.750 € -14 %
Marianne Wagner 10.000 € 8.500 € +18 %
Adeline Simont 11.500 € NA +100 %
Bart De Zuer 10.000 € NA +100 %
François de Borchgrave 11.500 € NA +100 %
Christophe Demain 8.500 € NA +100 %
Mahieu de Posch 8.500 € NA +100 %
Julien Dessart (jusqu’au
28/05/2021)
6.917 € NA +100 %
Xavier Mertens 3.750 € NA +100 %
Michel Balon 3.750 € NA +100 %
Juste valeur du portefeuille
immobilier
218.539.805 € 150.766.582 € + 45 %
Résultat d’exploitation avant
résultat sur portefeuille
4.398.334 € -905.904 € NA
1.2. Rémunération des dirigeants effectifs
Les dirigeants effectifs ont été rémunérés conformément à la Politique de Rémunération.
À titre d’information, le ratio entre la rémunération totale 2021 du CEO et la rémunération la plus basse
parmi les salariés, exprimée sur une base équivalent temps plein, est de 6.
TABLEAU DE RÉMUNÉRATION TOTALE
Nom, Position Rémunération
fixe de base
Rémunéra-
tion variable
Assurance
groupe
Rémunéra-
tion totale
Proportion
fixe/variable
Marc Brisack (*)
CEO
180.000 € 75.000 € 41.497 € 296.497 € Fixe
Variable
74,7 %
25,3 %
Jean-Luc Colson
CFO
165.463 € 30.000 € 22.529 € 217.992€ Fixe
Variable
86,3 %
13,7 %
Lionel Van Rillaer
COO
148.566 €
4
30.000 € 15.859 € 194.425 € Fixe
Variable
84,6 %
15,4 %
(*) La rémunération variable de Marc Brisack se décompose en une rémunération variable Court Terme de 50.000 EUR et une
rémunération variable long terme (long term incentive) d’un montant de 25.000 EUR qui sera consacré (après prise en compte
de l’impôt sur le revenu applicable) à l’acquisition d’actions Inclusio.
4 Monsieur Lionel Van Rillaer est engagé comme employé. Le montant de 148.566€ correspond à sa rémunération sur 13,92 mois. Il bénéficie par
ailleurs d’une voiture de société, d’un GSM, de chèques repas, de frais forfaitaires, d’une assurance vie/décès, invalidité et hospitalisation.
PERFORMANCE 2021
La rémunération fixe des dirigeants effectifs
est déterminée sur base de comparaisons avec
les rémunérations fixes du marché pour une
fonction comparable dans une société de taille
comparable en tenant compte du caractère social
qui anime la société. Cette rémunération est
attribuée indépendamment de tout résultat et est
non indexée.
La rémunération variable récompense une
prestation de qualité répondant aux attentes, en
matière de résultats, de professionnalisme et de
motivation. Elle ne pourra pas dépasser 30 % de
la rémunération fixe pour le CEO et 20 % de la
rémunération fixe pour le CFO et le COO.
En cas de rupture à l’initiative de la Société
des conventions liant le CEO à Inclusio,
avant son échéance, et hors les cas prévus
contractuellement pour lesquels aucune
indemnité n’est due, le CEO a droit
contractuellement à une indemnité de fin de
contrat égale à 6 mois de rémunération.
En cas de rupture à l’initiative de la Société
des conventions liant le CFO à Inclusio,
avant son échéance, et hors les cas prévus
contractuellement pour lesquels aucune
indemnité n’est due, le CFO a droit
contractuellement à une indemnité de fin de
contrat égale à 6 mois de rémunération.
Pour l’exercice 2021, la rémunération variable du
CEO a été déterminée en tenant compte des
objectifs suivants : croissance du portefeuille,
résultat d’exploitation des immeubles, contrôle
des frais généraux, qualité de la gestion
d’équipe et du portefeuille, qualité de l’« Investor
Relations » et l’aspect social lié à l’occupation des
logements en portefeuille.
Pour le CFO, les objectifs 2021 étaient les suivants :
contrôle des frais généraux, résultat d’exploitation
(avant résultat du portefeuille), reporting
financier au conseil d’administration, au comité
d’audit et au comité d’accompagnement, suivi
des créances commerciales, gestion des filiales et
support aux relations « Investisseurs ».
Pour le COO, les objectifs 2021 étaient les
suivants : la croissance du portefeuille, le résultat
d’exploitation (avant résultat du portefeuille), les
respect des budgets et des délais pour les projets
dont la réception a lieu dans l’année, la qualité de
la gestion du portefeuille et de l’équipe ainsi que
l’aspect social lié à l’occupation des logements en
portefeuille.
Après analyse des données comptables et
financières servant de base à la vérification du
degré de réalisation des KPI, le CNR a procédé
à l’évaluation de la réalisation des objectifs des
dirigeants effectifs. Dans sa séance du 22/02/2022
et sur recommandation du CNR, le conseil
d’administration a déterminé les montants de
la rémunération variable qui serait attribuée au
CEO, au CFO et au COO.
Variation annuelle de la rémunération totale
Nom Rémunération totale
2021
Rémunération totale
2020
Variation 2021
vs 2020
Marc Brisack (*) 296.497 € 88.333 € NA
Jean-Luc Colson 217.992 € 218.111 € +0 %
Lionel Van Rillaer 194.425 € 180.651 € +8 %
Juste valeur du portefeuille
immobilier
218.539.805 € 150.766.582 € + 45 %
Résultat d’exploitation avant
résultat sur portefeuille
4.398.334 € -905.904 € NA
(*) Marc Brisack est entré en fonction le 1
er
septembre 2020.
TABLEAU DU NOMBRE D’ACTIONS DÉTENUES AU 31/12/2021
Nom, Position Nombre d’actions au 31/12/2021
Marc Brisack
Chief Executive Officer
4.000
Jean-Luc Colson
Chief Financial Officer
1.000
Lionel Van Rillaer
Chief Operating Officer
0

Inclusio Rapport annuel 2021 p.95
2. Indemnités de départ
Les dispositions relatives aux indemnités
de départ figurent dans la politique de
rémunération. Aucune indemnité de départ n’a
été payée à un membre du comité exécutif au
cours de l’exercice 2021.
3. Utilisation des droits de restitution
Conformément à la politique de rémunération,
les contrats conclus avec les membres du comité
exécutif prévoient que, dans l’hypothèse où les
émoluments variables auraient été octroyés ou
payés sur la base d’informations financières
inexactes, la société pourra surseoir au paiement
de tout ou partie des émoluments variables
concernés en fonction des montants octroyés
indûment. Pour l’exercice 2021, il n’y a pas
d’utilisation de ces droits de restitution.
4. Écart par rapport à la politique de
rémunération
Pour l’exercice 2021, il n’y a pas eu de dérogations
par rapport à la politique de rémunération telle
qu’approuvée par l’assemblée générale ordinaire
du 13/05/2021.
1.7 Code de gouvernance d’entreprise -
dérogations
La Société a adopté la Charte en ligne avec le
Code belge de corporate governance 2020 (le
« Code de Corporate Governance »). La Charte
décrit les principaux aspects de la gouvernance
d’entreprise de la Société, y compris sa structure
de gouvernance, les mandats du Conseil
d’Administration et ses comités ainsi que
d’autres sujets importants. La Charte doit être lue
ensemble avec les Statuts.
La Société appliquera les principes de bonne
gouvernance contenus dans le Code de
Corporate Governance et se conformera
aux dispositions relatives à la gouvernance
d’entreprise reprises dans le Code de Corporate
Governance, à l’exception de ce qui suit :
• les administrateurs ne seront pas rémunérés en
actions ;
• eu égard au nombre restreint de travailleurs
dans la Société, la Société fait le choix de ne pas
nommer de secrétaire général mais se réserve
la possibilité d’en nommer un. La Société
s’assurera que les missions que le Code de
Corporate Governance réserve en principe au
secrétaire général soient assurées en interne.
1.8 Promoteurs
La Législation SIR prévoit une fonction de
promoteur de la SIR, qui incombe aux personnes
qui contrôlent (exclusivement ou conjointement)
la SIR. Il s’agit généralement des initiateurs du
projet donnant lieu à l’agrément en tant que
SIRP.
Imofig SA, Kois Invest SA et Re-Vive SA
(ensemble, les « Promoteurs ») sont les
promoteurs d’Inclusio
Les trois Promoteurs sont brièvement décrits
ci-après :
• Imofig SA : Imofig est le pôle de détention et
de gestion du patrimoine immobilier du groupe
Degroof Petercam en Belgique. C’est dans le
cadre de son engagement sociétal qu’en 2011,
la Banque Degroof Petercam a lancé son projet
d’investissement en immobilier social en créant
au départ d’Imofig, les sociétés Degroof Social
Immo et Bon Pasteur.
• Kois SA : Kois est un acteur spécialisé dans
la finance d’impact. Kois a pour but de
transformer des projets à grand impact
social et environnemental en propositions
d’investissement concrètes pour les secteurs
public et privé. Dans ce domaine, Kois est
reconnu comme pionnier de l’investissement
d’impact enEurope et en Inde.
• Re-Vive SA : Re-Vive est un précurseur et un
leader sur le marché des projets complexes de
rénovation urbaine. Il transforme les friches
industrielles en plans de développement à
l’épreuve du temps, sans carbone et connectés.
Ses projets entendent ajouter de la valeur aux
collectivités dans lesquelles Re-Vive investit et
réduisent l’empreinte écologique des villes et
de leurs utilisateurs.
Les Promoteurs se conformeront aux règles
relatives aux promoteurs stipulées dans la Loi SIR
pendant une durée de troisans.
Les administrateurs et actionnaires de contrôle des Promoteurs sont décrits ci-après :
Nom et siège Composition
du conseil d'administration
Actionnariat
et chaine de contrôle
Société Immobilière et Financière
Industrie-Guimard SA (« IMOFIG »)
Rue Guimard 18, 1040 Bruxelles
- Monsieur Hanif Mohamed
- Madame Reinhilde Vanhengel
- Monsieur Nicolas Becu
Banque Degroof Petercam SA/
NV est la société qui contrôle
Imofig.
Re-Vive SA
représentée par I Structure SRL,
elle-même représentée par son
représentant permanent
Nicolas Bearelle
Nieuwewandeling 62, 9000 Gent
- I Structure SRL, (0474.152.925)
- Monsieur Nicolas Bearelle
- Monsieur Piet Colruyt
- Cassel SRL (0463.604.768)
- Athens Technology Partners
(société enregistrée en
Angleterre sous le numéro
04348688, numéro de TVA GB
118 1005 61
- NNJ SRL (0698.602.908).
Re-Vive SA est contrôlée à 100 %
par I Structure SRL. I Structure
SRL elle-même contrôlée à 100 %
par Monsieur Nicolas Bearelle.
Kois SA
représentée par BELGICA SA,
elle-même représentée par son
représentant permanent
François de Borchgrave
Rue Langeveld 8, 1180 Bruxelles
- Belgica SA (0412.768.751)
- BLTB SRL(0500.844.454)
- Framaca SA (0878.270.563)
- Framaca SA : 23,125 %
- Edouard Janssen : 10 %
- BLTB SRL (contrôlée par
Charles-Antoine Janssen) :
37,5 %
- Charles-Antoine Janssen :
29,375 %
Aucun des trois Promoteurs n’agit de concert avec
un des actionnaires existants de la Société.
Conformément à l’article 23 de la Loi SIR, les
Promoteurs ont pris les engagements suivants
dans le cadre de l’agrément de la Société en tant
que SIRP :
• les Promoteurs se portent fort de ce que les
conditions d’émission de toute augmentation
de capital effectuée au moyen d’une offre
publique dans les trois ans qui suivent la
date d’agrément en tant que SIRP, prévoient
expressément que l’augmentation de capital
n’est pas réalisée et que le montant des
souscriptions est remboursé aux souscripteurs,
si le montant du capital déjà souscrit,
augmenté du montant global des souscriptions
réunies après la clôture de la période de
souscription, est inférieur au montant des fonds
propres prévus par le budget minimal tel que
précisé dans le dossier d’agrément c’est-à-
dire 154.438.181€ ; dans une telle éventualité,
les Promoteurs s’engagent également à
rembourser aux souscripteurs les commissions
et courtages que ceux-ci ont éventuellement
payés en raison de la souscription ; il est renvoyé
à la Section 7.4 du Prospectus d’introduction en
bourse s’agissant du budget minimal ;
• si Inclusio devait être dissoute et mise en
liquidation dans le courant des trois années qui
suivent la date de l’obtention de l’agrément
SIRP, les Promoteurs s’engagent en outre à
rembourser aux souscripteurs les charges,
commissions et frais payés par ceux-ci en
raison de l’acquisition d’actions d’Inclusio,
et à rembourser à Inclusio le montant des
rémunérations payées par celle-ci ou une de
ses sociétés du périmètre pour les services
prestés par une société avec laquelle Inclusio
ou un Promoteur de la Société sont liés ou ont
un lien de participation ;
• enfin, les Promoteurs veillent à ce qu’au moins
30 % des titres Inclusio conférant le droit de
vote soient aux mains du public de manière
continue et permanente à compter d’un délai
d’un an après l’agrément en tant que SIRP.
Les obligations incombant aux Promoteurs
conformément à la Loi SIR prendront fin le
11/12/2023, soit trois ans exactement après
l’obtention de l’agrément en tant que SIRP.
Chaque Promoteur dispose également du
droit de présenter un représentant au Conseil
d’Administration de la Société pour une durée
prenant fin lors de l’assemblée générale ordinaire
de la Société à tenir en 2032, les durées de ces
mandats successifs ne dépassant pas 4 ans.
Ce droit de représentation est repris dans les
Statuts et ne peut être supprimé et/ou modifié
que si la modification proposée réunit 90 % des

Inclusio Rapport annuel 2021 p.97
voix exprimées. Ce droit de présenter chacun un
représentant au Conseil d’Administration de la
Société se justifie d’une part par le souhait des
Promoteurs de pouvoir continuer à assurer, via
leur présence au sein du Conseil d’Administration
de la Société, une forme de garantie quant à
l’objectif social et sociétal poursuivi par la Société
et, d’autre part, par le souhait de la Société elle-
même de pouvoir continuer à compter sur leur
présence au sein du Conseil d’Administration.
Le cumul de la qualité de Promoteur,
administrateur et d’actionnaire, peut donner lieu
à des conflits d’intérêts avec la Société. Dans ce
cas le Conseil d’Administration veillera à respecter
les règles qu’il s’est assignées en matière de
conflits d’intérêts, telles qu’elles sont reprises
dans sa Charte.
1.9 Politique en matière de conflits d’intérêts
Les dispositions légales de prévention de conflits
d’intérêts qui s’appliqueront à la Société sont les
articles 7 :96 et 7 :97 du CSA ainsi que les règles
spécifiques en matière de conflits d’intérêts
figurant dans la législation applicable aux SIR. Le
Conseil d’Administration applique les procédures
prévues par ces règles lorsqu’un administrateur a
un intérêt opposé à celui de la Société.
Le Conseil d’Administration s’est imposé les
règles préventives ci-dessous, s’ajoutant aux
règles légales applicables.
Toutes les fois qu’il serait contraire à l’intérêt des
actionnaires de la Société que l’administrateur
concerné soit informé des conditions auxquelles
la Société envisage de conclure une opération, les
notes de préparation ne lui sont pas envoyées, il
s’abstient d’assister à la délibération du Conseil
d’Administration relative à cette opération et le
point fait l’objet d’une annexe au procès-verbal,
qui ne lui est pas communiquée.
En outre, il peut se produire qu’une opération
soumise au Conseil d’Administration (par
exemple : acquisition d’un immeuble dans le
cadre d’un processus d’enchères) soit susceptible
d’intéresser une autre société dans laquelle un
administrateur a un mandat. Dans une telle
hypothèse, qui peut impliquer dans certains
cas un conflit de fonctions, la Société a décidé
d’appliquer une procédure calquée en grande
partie sur celle prévue par l’article 7 :96 du CSA
en matière de conflits d’intérêts. L’administrateur
concerné signale immédiatement au président
du Conseil d’Administration et au CEO l’existence
d’une telle situation. Autant que faire se peut,
le CEO veille également à identifier l’existence
d’une telle situation.
Une fois le risque identifié, l’administrateur
concerné et le président du Conseil
d’Administration ou le CEO examinent
ensemble si les procédures de « Chinese walls »
adoptées au sein de l’entité dont fait partie
l’administrateur concerné permettent de
considérer qu’il peut, sans conteste, et sous sa
seule responsabilité, assister aux réunions du
Conseil d’Administration. Au cas où de telles
procédures n’auraient pas été mises en place ou
au cas où l’administrateur concerné ou le Conseil
d’Administration estimerait qu’il est plus judicieux
que l’administrateur concerné s’abstienne, ce
dernier se retire du processus de délibération et
de décision : les notes de préparation ne lui sont
pas envoyées, il se retire de la réunion du conseil
d’administration lorsque le point y est discuté
et ce point fait l’objet d’une annexe au procès-
verbal qui ne lui est pas communiquée.
Le Conseil d’administration n’a dû traiter aucun
conflit au cours de l’exercice 2021.
1.10 Diversité au sein de l’entreprise
La diversité sous toutes ses facettes (culturelle,
genre, âge, langue, expérience professionnelle,
etc), l’égalité des chances et le respect des droits
humains font partie intégrante de la culture
d’entreprise d’Inclusio SA.
La composition du conseil d’administration
(trois femmes et cinq hommes) respecte les
dispositions de l’article 7 :86 du CSA en matière
de mixité des genres.
Le projet Stembert,
à Verviers, est
une reconversion
d’une ancienne
caserne militaire
en 20logements
répartis sur
deux immeubles.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.99
Inclusio à la rencontre
des investisseurs
lors de l’événement
Happening de la VFB
(Vlaamse Federatie van
Beleggers) .
États financiers consolidés
Inclusio SA
est une
société belge
de référence
investissant
dans
l’immobilier
social
• Etat consolidé de la situation financière p. 100
• Etat consolidé du résultat global p. 101
• Etat consolidé des variations de capitaux propres p. 102
• Tableau consolidé des flux de trésorerie p. 104
• Annexes : 1 à 34 p. 105-132
• Etats financiers statutaires p. 133
• Etat statutaire de la situation financière p. 133
• Etat statutaire du résultat global p. 134
• Détail des capitaux propres statutaires p. 135
• Affectation et prélèvements statutaires p. 136
• Rapport du commissaire sur les comptes consolidés p. 138
• Facteurs de risques p. 144
• Document permanent p. 148
• Glossaire p. 152

Inclusio Rapport annuel 2021 p.101
Etats financiers
consolidés
Etat consolidé de la situation financière
En € Note 31/12/2021 31/12/2020
I Actifs non courants 219.870.018 151.370.428
I B Immobilisations incorporelles 14 50.380 83.300
I C Immeubles de placement 15 218.539.805 150.766.582
I D Autres immobilisations corporelles 16 51.408 19.341
I E Actifs financiers non courants 17 685.096 49.456
I I Participations dans des entreprises associées et
co entreprises
18 543.329 451.747
II Actifs courants 1.659.105 11.836.501
II D Créances commerciales 19 161.633 30.498
II E Créances fiscales et autres actifs courants 20 141.381 250.016
II F Trésorerie et équivalents de trésorerie 21 944.387 11.059.315
II G Comptes de régularisation 22 411.704 496.672
TOTAL ACTIF 221.529.123 163.206.929
CAPITAUX PROPRES 167.771.260 147.966.767
A Capital 23 142.916.788 139.077.347
B Primes d’émission 23 8.750.150 8.381.743
C Réserves 23 1.452.350 474.128
D Résultat net de l’exercice 14.651.972 33.549
PASSIF 53.757.863 15.240.162
I Passifs non courants 51.476.469 10.221.779
I B Dees financières non courantes 25 51.476.469 10.000.000
I B a Etablissements de crédit 51.476.469 10.000.000
I C Autres passifs financiers non courants 0 221.779
II Passifs courants 2.281.394 5.018.383
II B Dees financières courantes 25 361.478 154.696
II D Dees commerciales et autres dees courantes 26 1.842.940 4.805.355
II F Comptes de régularisation 22 76.975 58.332
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF 221.529.123 163.206.929
Etat consolidé du résultat global
En € Note 31/12/2021 31/12/2020
I Revenus locatifs 4 7.044.064 4.574.075
III Charges relatives à la location 14.074 -56.262
RESULTAT LOCATIF NET 7.058.138 4.517.813
IV Récupération de charges immobilières 1.915 0
V Récupération de charges locatives et de taxes
normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
5 357.766 240.754
VII Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
5 -504.458 -439.746
RESULTAT IMMOBILIER 6.913.361 4.318.821
IX Frais techniques 6 -218.873 -108.482
X Frais commerciaux -28.383 -21.998
XI Charges et taxes sur immeubles non loués -1.679 -980
XII Frais de gestion immobilière 6 -274.061 -139.584
CHARGES IMMOBILIERES -522.996 -271.045
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 6.390.365 4.047.776
XIV Frais généraux de la société 7 -1.995.456 -5.042.546
XV Autres revenus et charges d’exploitation 3.425 88.866
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR
PORTEFEUILLE
4.398.334 -905.904
XVI Résultat sur vente d’immeubles de placement 19.840 0
XVIII Variations de la juste valeur des immeubles de
placement
8 9.532.176 227.396
XIX Autres résultats sur portefeuille 100.909 89.339
RESULTAT D’EXPLOITATION 14.051.259 -589.169
XX Revenus financiers 9 423 13.518
XXI Charges d’intérêts nees 10 -307.228 -258.966
XXII Autres charges financières -4.372 -4.462
XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs
financiers
840.056 -221.779
RESULTAT FINANCIER 528.879 -471.690
XXIV Quote-part dans le résultat des entreprises
associées et co entreprises
11 91.582 -3.770
RESULTAT AVANT IMPOTS 14.671.720 -1.064.629
XXV Impôts des sociétés 34.534 1.461.546
XXVI Exit tax -54.282 -363.369
IMPOTS 12 -19.748 1.098.178
RESULTAT NET 14.651.972 33.549
Autres éléments du résultat global - -
RESULTAT GLOBAL 14.651.972 33.549
Résultat net aribuable aux actionnaires 14.651.972 33.549
Résultat global aribuable aux propriétaires 14.651.972 33.549
Résultat de base et dilué par action (euro/action) 13 1,97 0,01

Inclusio Rapport annuel 2021 p.103
Etat consolidé des variations de capitaux propres
Capital Primes
d’émission
Réserves
En €
Capital
souscrit
Frais
d’augmentation
de capital
Réserve du
solde des
variations de
juste valeur
des biens
immobiliers
Réserve du
solde des
variations de
juste valeur des
instruments de
couverture
Autres
réserves
Résultat
reporté des
exercices
antérieurs
Résultat net
de l’exercice
TOTAL
des capitaux
propres
Solde au 31/12/2019 86.592.300 -1.952.510 4.380.623 85.273 0 -235.680 522.783 89.392.790
Ajustement 2019 118.951 -118.941
Solde ajusté au 31/12/2019 204.214 403.843
Augmentation de capital 57.158.860 -2.721.303 4.001.120 58.438.677
Autres variations 101.751 101.751
Affectation du résultat 2019 319.904 83.939 -403.843
Résultat de l’exercice 2020 33.549 33.549
Solde au 31/12/2020 143.751.160 -4.673.813 8.381.743 524.118 0 101.751 -151.742 33.549 147.966.767
Réduction de capital -945.037 945.037
Apport en nature 4.784.477 368.407 5.152.885
Autres variations -362 -362
Affectation du résultat 2020 227.396 -221.779 27.932 -33.549
Résultat de l’exercice 2021 14.651.972 14.651.972
Solde au 31/12/2021 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 751.514 -221.779 101.751 820.865 14.651.972 167.771.260

Inclusio Rapport annuel 2021 p.105
Tableau consolidé des flux de trésorerie
En € Note 31/12/2021 31/12/2020
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE LA PERIODE 11.059.315 2.770.584
1. Activités opérationnelles 1.350.859 3.867.712
Résultat de l’exercice avant intérêts et impôts 14.982.897 963.870
Résultat de l’exercice 14.651.972 33.549
Revenus financiers -423 -13.518
Charges d’intérêts nees 307.228 258.966
Autres charges financières 4.372 226.242
Quote-part du résultat des entreprises associées et co entreprises 0 -3.770
Impôts 19.748 462.401
Ajustements pour des transactions sans effets de trésorerie -10.419.810 -197.334
Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations 7 44.044 30.061
Variation de la juste valeur des immeubles de placement 8 -9.532.176 -227.396
Variation de la juste valeur des instruments de couverture -840.056
Quote part dans le résultat des participations mises en équivalence -91.582
Variation du besoin en fonds de roulement -2.988.212 3.846.061
Mouvement des éléments d’actif
-Actifs financiers courants 0 31.434
-Créances commerciales -64.761 226.303
-Autres actifs à court terme -43.756 -45.783
-Comptes de régularisations 84.968 235.016
Mouvement des éléments du passif
-Autres passifs financiers courants 0 -3.794
-Dees commerciales et Autres Dees courantes -2.983.306 3.536.152
-Autres passifs courants 0 -600
-Comptes de régularisation 18.643 -132.667
Autres éléments des activités opérationnelles -224.017 -744.884
Impôts (payés)/reçus 87.160 -499.436
Intérêts payés -307.228 -258.966
Intérêts reçus 423 13.518
Autres charges financières -4.372
2. Activités d’investissement -51.176.834 -50.160.312
Immeubles de placement - investissements activés 15 -2.182.218 -764.392
Immeubles de placement - nouvelles acquisitions 15 -14.107.354 -33.960.480
Désinvestissement 15 20.160
Projets de développement 15 -10.851.605 -15.436.188
Autres immobilisations incorporelles 0 -19.154
Autres immobilisations corporelles -43.150 -15.652
Autres actifs financiers non courants -17.363
Participations dans des entreprises associées et co entreprises -91.582 96.980
Acquisitions de filiales 15 -23.903.723 -61.426
3. Activités de financement 39.711.048 54.581.331
Variation des passifs financiers et dees financières 91.582 221.779
Augmentation (+) / Réduction (-) des dees financières 25 39.413.047 -4.000.000
Augmentation (+) / Réduction (-) d’autres passifs financiers 206.782 -79.125
Augmentation de capital 58.438.677
Variation des réserves -363
Flux total de trésorerie de la période -10.114.928 8.288.731
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE À LA FIN DE LA PERIODE 944.387 11.059.315
Annexe 1 : Informations générales
Inclusio SA (dénommée dans les états financiers
« la Société ») est une société anonyme de droit
belge ayant obtenu le statut de SIR le 10/12/2020.
L’adresse du siège social de la société est 40
avenue Herrmann-Debroux à 1160 Bruxelles.
Inclusio SA est une société belge de référence
investissant dans l’immobilier social. Elle s’est
fixée pour mission d’offrir sur le long terme, à des
populations fragilisées, des logements de qualité
à un loyer abordable. Son segment prioritaire
consiste en l’acquisition, le développement et
la gestion d’immeubles mis à la disposition de
locataires à revenus faibles ou moyens.
La plupart des immeubles sont loués ou donnés
en gestion à des Agences Immobilières Sociales
« AIS » qui bénéficient de subsides régionaux pour
pouvoir offrir des logements à loyer modéré à des
publics fragilisés.
Les états financiers consolidés ont été approuvés
pour publication par le Conseil d’Administration
du 29/03/2022. Les états financiers consolidés
seront soumis à l’approbation de l’assemblée
générale ordinaire du 18/05/2022.
Annexe 2 : Principes comptables significatifs
sous référentiel IFRS
Annexe 2.1 Base d’évaluation
Les états financiers consolidés couvrent la période
de 12 mois clôturée le 31/12/2021.
Les états financiers consolidés ont été établis
et présentés sous le schéma prescrit par
l’AR applicable aux SIR (Société Immobilière
Réglementée) et préparés conformément
au référentiel comptable « International
Financial Reporting Standards » (IFRS) et des
interprétations de l’« International Financial
Reporting Interpretations Committee » (IFRIC),
effectives au 31/12/2021 et qui ont été adoptées
par l’Union Européenne, tel qu’exécuté par
l’Arrêté Royal belge du 13/07/2014 relatif aux
Sociétés Immobilières Réglementées. Par
conséquent, la Société n’a pas comptabilisé
d’impôts différés.
Les états financiers consolidés sont établis
en €. Ils sont préparés sur une base de coûts
historiques, à l’exception des investissements en
immeubles de placement et certains instruments
financiers qui sont valorisés à leur juste valeur.
Les règles de comptabilisation ont été appliquées
de façon consistante au cours de l’exercice ainsi
qu’au cours de l’exercice précédent.
Dans le cadre de l’établissement de ses états
financiers consolidés, la Société est appelée
à formuler un certain nombre de jugements
significatifs dans l’application des méthodes
comptables et à procéder à un certain nombre
d’estimations. Pour formuler ces hypothèses, la
direction se fonde sur son expérience, l’assistance
de tiers (notamment les experts immobiliers)
et sur d’autres facteurs jugés pertinents. Les
résultats réels peuvent différer de ces estimations.
Ces dernières sont régulièrement révisées et
modifiées en conséquence.
Certaines normes, certains amendements et
interprétations s’appliquent pour la première
fois en 2021, le Groupe mentionne ci-dessous
uniquement les normes et interprétations
nouvelles et amendées qui sont pertinentes par
rapport à la situation financière du Groupe, à ses
performances et/ou aux informations à fournir.
● Amendements à IFRS 9 et IFRS 7 – Réforme
des taux d’intérêt de référence, phase 2 :
Les amendements portent sur les questions
affectant l’information financière au cours de
la période précédant le remplacement d’un
taux d’intérêt de référence existant par un autre
taux d’intérêt et traitent des implications pour
les exigences spécifiques de la comptabilité de
couverture.
● Amendements à IFRS 16 – Allègements de
loyer liés à la COVID-19 (au-delà du 1
er
juin
2020): Si certaines conditions sont remplies, les
amendements permettraient aux locataires,
pour des raisons pratiques, de ne pas évaluer
si des allégements de loyer particuliers
liés au COVID-19 sont des modifications
de bail. Au lieu de cela, les locataires
(preneurs) qui appliquent cette simplification
comptabiliseraient ces allégements de loyer
comme si elles n’étaient pas des modifications
de bail.
Les normes et interprétations publiées à la date
de publication des états financiers du Groupe
mais qui ne sont pas encore entrées en vigueur
sont présentées ci-dessous. Le Groupe ne
mentionne que les normes et interprétations
qui auront probablement un impact sur sa
situation financière, ses performances et/ou
les informations à fournir. Le Groupe prévoit
d’adopter ces normes, le cas échéant, lors de leur
entrée en vigueur.
● Amendements à IFRS 16 – Allègements de loyer
liés à la COVID-19 (au-delà du 30 juin 2021): Voir
ci-dessus.
● Amendements to IAS 1 – Classification des
passifs en courants et non-courants (applicable

Inclusio Rapport annuel 2021 p.107
pour les périodes annuelles ouvertes à compter
du 1
er
janvier 2023, mais non encore adoptés au
niveau européen): Les amendements prévoient
une approche plus générale de la classification
des passifs selon IAS 1, sur base des accords
contractuels en vigueur à la date de clôture.
● Amendements à IAS 1 – Présentation des
états financiers et à l’énoncé de pratiques en
IFRS 2 : Informations à fournir sur les méthodes
comptables (applicables pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023,
mais non encore adoptés au niveau européen)
● Amendements à IAS 8 – Méthodes comptables,
changements d’estimations comptables et
erreurs : Définition d’estimations comptables
(applicables pour les périodes annuelles
ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023, mais non
encore adoptés au niveau européen)
● Amendements to IAS 37 – Contrats déficitaires
– Coûts d’exécution d’un contrat (applicable
pour les périodes annuelles ouvertes à compter
du 1
er
janvier 2022): Les amendements clarifient
les coûts qu’une entreprise doit inclure comme
frais d’exécution d’un contrat lorsqu’elle évalue
si un contrat est déficitaire.
Le Groupe ne s’attend pas à ce que l’application
initiale des amendements mentionnés ci-dessus
puisse avoir un impact significatif sur ses états
financiers.
Annexe 2.2 Résumé des principales méthodes
comptables appliquées
Principes de consolidation
Filiales
Les états financiers consolidés se composent
des états financiers de la Société et de ses
filiales et des intérêts dans les sociétés mises en
équivalence. Les filiales sont les entités contrôlées
par la Société.
La Société contrôle une autre entité lorsqu’elle
est exposée ou qu’elle a droit à des rendements
variables en raison de ses liens avec l’entité faisant
objet d’un investissement et qu’elle a la capacité
d’influencer ces rendements du fait du pouvoir
qu’elle détient sur celle-ci.
Lorsque la Société détient plus de la moitié des
droits de vote de la filiale, celle-ci est présumée
contrôlée par la Société.
Les états financiers des filiales sont consolidés par
intégration globale, depuis la date à laquelle la
Société en détient le contrôle jusqu’à la date de
fin de contrôle.
Les états financiers des filiales sont établis suivant
les mêmes méthodes comptables que celles
de la Société et elles sont appliquées de façon
uniforme au travers du Groupe.
Toutes les transactions intragroupe, de même
que tous les gains et pertes non réalisés sur des
transactions entre filiales du Groupe sont éliminés
en totalité.
Coentreprises et sociétés associées
Une coentreprise est un partenariat dans lequel
les parties qui exercent un contrôle conjoint
sur l’entreprise ont des droits sur l’actif net de
celle-ci. Le contrôle conjoint s’entend du partage
contractuellement convenu du contrôle exercé
sur une entreprise, qui n’existe que dans le cas où
les décisions concernant les activités pertinentes
requièrent le consentement unanime des parties
partageant le contrôle. Une entreprise associée
est une entité sur laquelle le Groupe exerce une
influence notable et qui n’est ni une filiale, ni une
participation dans une coentreprise. L’influence
notable est le pouvoir de participer aux décisions
de politique financière et opérationnelle d’une
entité émettrice, sans toutefois exercer un contrôle
ou un contrôle conjoint sur ces politiques.
Les résultats et les actifs et passifs sont incorporés
dans ces états financiers en utilisant la méthode de
la mise en équivalence, sauf lorsque l’investissement
est classé comme détenu en vue de la vente, auquel
cas il est comptabilisé conformément à la norme
IFRS 5 - Actifs non courants détenus en vue de la
vente et activités abandonnées.
Selon la méthode de la mise en équivalence,
une participation est comptabilisée initialement
dans l’état de la situation financière au coût et
est ensuite ajustée pour comptabiliser la part du
Groupe dans le résultat et les autres éléments du
résultat global la société. Lorsque la quote-part
du Groupe dans les pertes d’une société dépasse
la participation du Groupe dans cette société
(ce qui inclut toute participation à long terme
qui, en substance, fait partie de l’investissement
net du Groupe dans la société), le Groupe cesse
de comptabiliser sa quote-part dans les pertes
ultérieures. Les pertes supplémentaires ne sont
comptabilisées que dans la mesure où le Groupe
a encouru des obligations légales ou implicites ou
effectué des paiements au nom de la société.
Lors de l’acquisition de la participation dans
une société associée ou une coentreprise, tout
excédent du coût de la participation sur la quote-
part revenant au Groupe de la juste valeur nette
des actifs et des passifs identifiables de la société
est comptabilisé à titre de goodwill, qui est inclus
dans la valeur comptable de la participation.
Les exigences d’IAS 36 sont appliquées pour
déterminer s’il est nécessaire de comptabiliser
une perte de valeur liée à la participation du
Groupe dans une société associée ou une
coentreprise. Lorsque cela est nécessaire, la
totalité de la valeur comptable de la participation
(y compris le goodwill) est soumise à un test de
dépréciation conformément à IAS 36 comme un
actif unique en comparant sa valeur recouvrable
(montant le plus élevé entre la valeur d’utilité et la
juste valeur diminuée des coûts de sortie) avec sa
valeur comptable.
Une participation dans une société associée
ou une coentreprise est comptabilisée selon la
méthode de la mise en équivalence à partir de la
date à laquelle le Groupe exerce une influence
notable ou contrôle conjointement la société, et
jusqu’à la date à laquelle l’influence ou le contrôle
conjoint cesse d’exister.
Acquisition de sociétés
Lorsque le Groupe prend le contrôle d’un
ensemble intégré d’activités et d’actifs répondant
à la définition d’une entreprise (‘business’)
conformément à IFRS 3 – Regroupements
d’entreprises, les actifs, passifs et passifs
éventuels identifiables de l’entreprise acquise
sont comptabilisés à leur juste valeur à la date
d’acquisition. De plus, des impôts différés sont
comptabilisés sur les différences temporelles
générées et sont intégrés dans l’actif net acquis.
Le goodwill représente la différence positive
entre le coût d’acquisition (hors frais connexes
à l’acquisition), majoré des intérêts minoritaires
éventuels, et la juste valeur de l’actif net acquis. Si
cette différence est négative (‘goodwill négatif’),
celle-ci est immédiatement comptabilisée en
compte de résultats après confirmation des valeurs.
Si l’acquisition d’une société comprenant un
ou plusieurs immeubles de placement et un
groupe d’actifs (et/ou passifs) ne répond pas à
la définition d’une entreprise (business) selon
IFRS3, l’acquisition est comptabilisée comme
une acquisition d’actifs et passifs individuels
identifiables (y compris les immeubles de
placement). Le coût d’acquisition est affecté
aux actifs et passifs individuels identifiables
d’après leurs justes valeurs relatives à la date
d’acquisition. Ainsi, une telle acquisition
n’engendre pas la comptabilisation de goodwill.
En application d’IAS 40, les immeubles de
placement sont valorisés à leur juste valeur après
la comptabilisation initiale.
L’exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de
l’agrément d’une société belge comme SIR (ou
FIIS) ou de la fusion d’une société non SIR avec
une SIR. Lorsque la société, qui ne dispose pas
du statut de SIR mais qui est éligible à ce régime,
entre pour la première fois dans le périmètre de
consolidation du Groupe, une provision pour exit
tax est enregistrée. Tout ajustement subséquent
à ce passif d’exit tax est reconnu dans le compte
de résultats. Lorsque l’agrément ou la fusion
intervient, la provision se transforme en dette, et
toute différence est également reconnue dans le
compte de résultats.
Immeubles de placement
Les immeubles de placement disponibles à
la location sont des investissements en biens
immobiliers (immeubles ou terrains) détenus
pour en retirer des loyers, ou pour réaliser une
plus-value en capital ou les deux.
Les immeubles de placement disponibles à la
location sont initialement comptabilisés à leur
coût en ce compris les frais de transaction et la
TVA non déductible. Lorsque l’immeuble est
acquis au travers d’une fusion, les taxes dues sur
le gain potentiel de l’actif intégré sont comprises
dans le coût de l’actif considéré.
Après la comptabilisation initiale, les immeubles
de placement disponibles à la location sont
valorisés à leur juste valeur. Cette juste valeur
(« fair value ») est égale au montant pour lequel
l’immeuble pourrait être échangé entre des
parties bien informées, consentantes et agissant
dans des conditions de concurrence normale.
Toute variation de juste valeur des immeubles au
cours de l’exercice sont reconnus directement en
compte de résultats sous la rubrique « Variation
de la juste valeur des immeubles de placement »
en distinguant les variations positives des
variations négatives. L’ajustement des droits de
mutations lié à l’évolution subséquente de la juste
valeur d’un immeuble ou à la réalisation d’un
immeuble est déterminé de manière indirecte
lors de l’affectation des réserves sous la rubrique
« Réserves - Réserve de la variation de juste valeur
des immeubles de placement ».
Chaque trimestre, un expert immobilier
indépendant évalue le portefeuille immobilier,
incluant les coûts, les droits d’enregistrement et
les commissions. L’expert immobilier évalue les
propriétés conformément aux spécifications et
notes informatives en vigueur pour l’évaluation de
biens éditées par le « Royal Institute of Chartered
Surveyors », et contenues dans les « RICS
Appraisal and Valuation Standards ».

Inclusio Rapport annuel 2021 p.109
Pour la réalisation des expertises, la Société
communique chaque trimestre aux experts la
situation locative de ses biens immobiliers ainsi
que les travaux réalisés ou à réaliser. Suivant le
type d’actifs immobiliers à expertiser, les experts
déterminent les méthodes les plus appropriées pour
déterminer la valeur d’investissement ; ces méthodes
sont entre autres, la capitalisation des loyers, la
méthode du DCF et la méthode du prix unitaire.
Pour déterminer la juste valeur des actifs ainsi
évalués, les ajustements suivants sont opérés :
● Si la valeur d’investissement déterminée par
l’expert immobilier est supérieure à 2.500.000 €,
cette valeur d’investissement est corrigée en
la divisant par (1+2,5 %). Cette correction a été
arrêtée au niveau du secteur, sur base d’un
large échantillon de transactions, et correspond
à la moyenne des frais de transaction
effectivement payés en Belgique sur des
transactions de ce type.
● Si la valeur d’investissement déterminée par
l’expert immobilier est inférieure à 2.500.000 €,
cette valeur d’investissement est corrigée en
la divisant par (1+12,5 % ou 1+12,0 %), pour tenir
compte des droits de mutation applicables
dans la Région où l’immeuble est situé.
Relevons que suite à la modification législative
des droits d’enregistrement en Région
Flamande à partir du 1
er
janvier 2022, Inclusio
a anticipativement modifié la méthode de
valorisation des immeubles de moins de
2.500.000 € dans cette région en déduisant 12 %
au lieu des 10 % antérieurement applicable.
La valeur comptable initiale des actifs inclut les
commissions relatives à l’acquisition d’immeubles
de placement. Il en va de même lors de l’achat
d’actions d’une société immobilière, d’un apport
en nature d’un immeuble en contrepartie de
nouvelles actions, ou d’un apport d’actifs par fusion
ou reprise d’une société immobilière. Cependant,
lorsque la transaction constitue un regroupement
d’entreprises, les frais associés à la transaction
sont directement comptabilisés comme charges
au compte de résultats. Les commissions relatives
à la location des immeubles sont comptabilisées
comme charges au compte de résultats.
Travaux en cours sur immeubles de placement
disponibles à la location
Les travaux entrepris, de la responsabilité du
propriétaire, sur les immeubles de placement
disponibles à la location sont traités de 3 manières
différentes, suivant le type de travail concerné :
● Les coûts de maintenance et de réparations qui
n’ajoutent aucune fonctionnalité additionnelle
ou qui n’augmentent pas le niveau de confort
du bâtiment sont considérés comme dépenses
courantes et prises directement en charge.
● Les coûts engagés sur une base occasionnelle
pour augmenter les fonctionnalités de
l’immeuble ou son habitabilité ou pour
augmenter de façon significative son niveau
de confort conduisant ainsi à augmenter le
loyer estimé sont capitalisés dans la mesure et
pour autant que l’expert reconnaisse, dans un
cours normal des choses, que l’appréciation de
la valeur estimée de l’augmentation de loyer
estimé soit plausible.
● Les travaux de rénovation majeurs, entrepris
tous les 20 à 30 ans et portant sur la structure,
l’étanchéité ou des fonctionnalités majeures
du bâtiment (remplacement des ascenseurs,
climatisation, châssis de fenêtres …) sont
capitalisés.
Projets de développement
Après son acquisition initiale et à chaque date de
clôture des états financiers ultérieurs, les projets
de développement sont comptabilisés à leur juste
valeur. Toutefois si l’entité établit que la juste
valeur d’un immeuble de placement en cours de
construction ne peut pas être évaluée de manière
fiable, mais prévoit qu’elle pourra l’être lorsque la
construction sera terminée, l’entité doit évaluer
l’immeuble au coût jusqu’à ce que sa juste valeur
puisse être évaluée de façon fiable ou jusqu’à ce
que la construction soit terminée (selon ce qui se
produira en premier).
Les immeubles en cours de construction sont
comptabilisés sous les projets de développement,
et ce jusqu’au terme de la période de
construction ou de développement. À ce moment
l’actif est transféré sous la rubrique « immeubles
de placement disponible à la location ».
Les coûts potentiellement capitalisables portent
sur les commissions d’apport, le coût des
entreprises, des sous-traitants, les matériaux, les
études de stabilité, les frais d’architectes et de
bureaux d’études (pour autant que ces derniers
correspondent aux études finales conduisant à la
réalisation de l’immeuble), la gestion et suivi de
projet, la TVA et les taxes. Les frais financiers, pour
autant qu’ils soient prévus à l’étude de faisabilité
sont capitalisés.
Autres immobilisations corporelles
Les autres immobilisations corporelles sont
comptabilisées à leur coût diminué des
amortissements et des pertes de valeur. Un
amortissement linéaire est pratiqué pendant la
durée d’utilité de l’actif. La durée d’utilité et le
mode d’amortissement sont revus au moins à la
clôture de chaque exercice.
La durée d’utilité est la suivante pour chaque
catégorie d’actifs :
● Equipement informatique 3 ans
● Imprimante centralisée 5 ans
● Mobilier et matériel de bureau 10 ans
Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles sont
comptabilisées si l’actif est identifiable, contrôlé
par le Groupe, s’il est probable que les avantages
économiques futurs attribuables à l’actif iront au
Groupe et si le coût de l’actif peut être évalué de
façon fiable.
Les immobilisations incorporelles sont
initialement comptabilisées au coût.
La durée d’utilité est la suivante pour chaque
catégorie d’actifs :
● Site web 3 ans
● Logiciels informatiques 5 ans
Actifs financiers
Les actifs financiers sont classés, initialement,
comme ultérieurement évalués soit au coût
amorti, soit à la juste valeur par le biais des autres
éléments du résultat global, soit à la juste valeur
par le biais du résultat net. La Société ne détient
que des instruments de la première catégorie,
notamment des créances (commerciales) et de la
trésorerie.
Les créances commerciales sont évaluées à leur
valeur de transaction, si elles ne comportent pas
une composante importante de financement, ce
qui est le cas pour la plupart des créances. Les
autres actifs financiers sont initialement évalués
à leur juste valeur, augmentée, dans le cas d’un
actif financier non évalué à la juste valeur par le
biais du résultat net, des coûts de transaction
directement attribuables à l’acquisition de cet
actif financier.
Les actifs financiers détenus par le Groupe sont
des instruments d’emprunt qui (i) s’inscrivent
dans un modèle économique dont l’objectif
est de percevoir les flux contractuels de
trésorerie et qui (ii) ont des flux contractuels de
trésorerie qui correspondent uniquement à des
remboursements de principal et à des versements
d’intérêts sur le principal restant dû, sont évalués
au coût amorti (net de toute réduction de valeur
pour dépréciation).
Le coût amorti d’un actif financier est la valeur
qui lui est attribuée lors de sa comptabilisation
initiale, diminuée des remboursements
en principal, majorée ou diminuée de
l’amortissement cumulé, calculé par la méthode
du taux d’intérêt effectif, de toute différence
entre cette valeur initiale et la valeur à l’échéance
et, dans le cas d’un actif financier, ajustée au
titre de la correction de valeur pour pertes. Le
taux d’intérêt effectif est le taux qui actualise les
futures sorties ou entrées de trésorerie, estimées
sur la durée de vie attendue d’un actif ou d’un
passif financier, de manière à obtenir exactement
la valeur comptable brute de l’actif financier. Pour
calculer le taux d’intérêt effectif, le Groupe estime
les flux de trésorerie attendus en prenant en
considération toutes les modalités contractuelles
de l’instrument financier, mais il ne tient pas
compte des pertes attendues de crédit. Ce calcul
inclut l’intégralité des commissions et des frais
proportionnels, payés ou reçus par les parties
au contrat, qui font partie intégrante du taux
d’intérêt effectif et des coûts de transaction.
Les actifs financiers sont présentés au bilan
soit en actifs financiers courants, soit en actifs
financiers non courants selon l’intention ou
la probabilité de réalisation dans les 12 mois
suivants la date de clôture.
Le Groupe comptabilise une provision pour
pertes de crédit attendues pour tous les
instruments de dette qui ne sont pas détenus
à la juste valeur par le biais du résultat net. Les
pertes de crédit attendues sont basées sur la
différence entre les flux de trésorerie contractuels
dus conformément au contrat et tous les flux
de trésorerie que le Groupe s’attend à recevoir,
actualisés à une approximation du taux d’intérêt
effectif original. Les flux de trésorerie attendus
comprendraient les flux de trésorerie provenant
de la vente d’une garantie détenue ou autre
rehaussement de crédit qui font partie intégrante
des modalités contractuelles.
Pour les créances commerciales et les actifs
de contrat, le Groupe applique une approche
simplifiée pour le calcul des pertes de crédit
attendues. Ainsi, le Groupe ne suit pas les
variations de risque de crédit, mais comptabilise
une provision pour pertes de crédit sur base du
montant des pertes de crédit attendues pour la
durée de vie à chaque date de clôture. Le Groupe
a établi une matrice de provisions sur base de son

Inclusio Rapport annuel 2021 p.111
expérience sur les pertes de crédit historiques,
ajusté pour des facteurs prospectifs spécifiques
aux débiteurs et à l’environnement économique.
Passifs financiers
Les passifs financiers sont initialement évalués à
leur juste valeur diminuée, dans le cas d’un passif
financier non évalué à la juste valeur par le biais du
résultat net, des coûts de transaction directement
attribuables à l’émission de ce passif financier. Ils sont
ultérieurement évalués au coût amorti, à l’exception
des dérivés qui sont évalués à la juste valeur.
Trésorerie et équivalents de trésorerie
La trésorerie se compose des comptes à vue. Les
équivalents de trésorerie sont des placements
à court terme, liquides, qui sont facilement
convertibles en un montant connu de trésorerie et
ont une échéance inférieure ou égale à 3 mois.
Capitaux propres – dividendes
Les actions ordinaires sont comptabilisées
en capitaux propres. Les coûts directement
attribuables à l’émission de nouvelles actions
sont comptabilisés, nets d’impôts, en réduction
des montants récoltés. Les coûts d’une opération
d’émission d’actions abandonnée, sont pris
directement en charges.
Les actions propres rachetées sont comptabilisées
à leur prix d’achat en déduction des capitaux
propres. Une vente ou une annulation des
actions propres rachetées ne donne pas lieu à un
impact sur le résultat : les bénéfices ou les pertes
concernant les actions propres sont directement
comptabilisés en capitaux propres.
Les dividendes sont reconnus en tant que dette
après approbation par l’Assemblée Générale
des Actionnaires. Tout acompte sur dividende
éventuel est comptabilisé en dettes dès que le
Conseil d’Administration a pris la décision de
procéder au paiement de celui-ci.
Revenus locatifs
Les revenus locatifs provenant de contrats de
location simples sont comptabilisés en produits
de façon linéaire sur la durée du contrat de
location.
Les gratuités locatives consenties aux clients sont
comptabilisées de façon linéaire sur la première
période ferme du bail. Les indemnités de
résiliation ou dégâts locatifs sont comptabilisées
intégralement au moment de leur facturation.
Provisions
Une provision est comptabilisée lorsqu’il y a une
obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant
d’un événement passé, qu’il est probable que des
ressources seront nécessaires pour faire face à
cette obligation et que le montant de l’obligation
peut être estimé de manière fiable.
Impôts
L’impôt sur le résultat comprend l’impôt courant
et l’impôt différé. Ils sont comptabilisés dans
le compte de résultats, sauf s’ils portent sur
des éléments enregistrés directement dans les
capitaux propres, auquel cas ils sont eux aussi
comptabilisés dans les capitaux propres.
L’impôt courant est le montant des impôts à payer
sur les résultats imposables de l’année écoulée
ainsi que de tout ajustement aux impôts payés ou
à récupérer relatifs aux exercices antérieurs. Il est
calculé en utilisant le taux d’impôt en vigueur à la
date de clôture.
L’impôt différé est comptabilisé sur les différences
temporelles entre la base fiscale d’un actif ou
d’un passif et leur valeur comptable telle qu’elle
figure dans les états financiers. Ces impôts sont
déterminés en appliquant le taux d’impôt que
l’on prévoit au moment où l’actif sera réalisé ou
l’obligation éteinte.
Les actifs d’impôts différés sont comptabilisés
pour les différences temporelles déductibles et
sur le report en avant de crédits d’impôts non
utilisés et les pertes fiscales non utilisées, dans la
mesure où il est probable qu’il y ait des bénéfices
imposables dans le futur proche sur lequel ces
différences temporelles déductibles, le report en
avant de crédits d’impôts non utilisés et de pertes
fiscales non utilisées pourront être imputées. La
valeur comptable des actifs d’impôts différés
est révisée à chaque date de clôture et réduite
dans la mesure où il n’est plus probable qu’un
bénéfice imposable suffisant sera disponible pour
permettre l’utilisation de tout ou partie de l’actif
d’impôt différé.
Les impôts différés sont évalués au taux d’impôt
attendu dans l’année où l’actif sera recouvré ou
le passif sera réglé, en tenant compte des taux
adoptés ou quasi adoptés à la date de clôture.
L’exit tax est la taxe sur la plus-value résultant
d’un changement de régime fiscal (agrément SIR
ou FIIS ou encore la fusion d’une société non SIR
avec une SIR). Lorsque la société qui ne dispose
pas du statut de SIR entre pour la première fois
dans le périmètre de consolidation du Groupe,
une provision pour exit tax est enregistrée en
même temps qu’un montant correspondant
à la différence entre la valeur de marché de
l’immeuble et la valeur comptable du bien qui
sera acquis dans la fusion et cela en tenant
compte d’une date prévue de fusion.
Annexe 2.3 Jugements comptables significatifs
et sources principales d’incertitudes relatives
aux estimations
Estimation de la juste valeur et de la valeur
d’utilité des immeubles de placement
La juste valeur et, le cas échéant, la valeur d’utilité
des immeubles de placement sont estimées
par un expert indépendant conformément
aux principes développés dans les méthodes
comptables (voir 2.2 ci-dessus et les notes 8 et 15).
Litiges et incertitudes
La Société est, et peut être à l’avenir, partie à
des procédures judiciaires. À ce jour, la Société
est impliquée, en qualité de demanderesse ou
de défenderesse, dans quelques procédures
judiciaires qui, globalement, (selon les
informations dont dispose la Société à la date
du présent Rapport), ne sont pas susceptibles
d’avoir un impact important pour la Société, car
les passifs qui pourraient en résulter ont une très
faible probabilité de réalisation et/ou portent sur
des montants non significatifs.
Annexe 3 : Information sectorielle
Au 31/12/2021, la Société est organisée en trois
secteurs opérationnels spécifiques correspondant
aux trois régions du pays.
Un secteur opérationnel est une composante
du Groupe qui est engagée dans des activités
ordinaires dont il peut tirer des produits et pour
lesquelles il peut engager des charges, dont
les résultats opérationnels sont régulièrement
examinés par le principal décideur opérationnel
et pour lesquelles des informations financières
distinctes sont disponibles. Le principal décideur
opérationnel du Groupe est le Chief Executive
Officer.
La grande majorité des immeubles actuellement
en exploitation ont un caractère résidentiel
et sont loués majoritairement à des agences
immobilières sociales (A.I.S), des pouvoirs publics
ou des asbl.
Bilan consolidé - Segmentation Région
bruxelloise
Région
flamande
Région
wallonne
Non affecté 31/12/2021
I Actifs non courants 110.290.717 70.490.311 37.189.226 1.899.764 219.870.018
I C Immeubles de placement 110.556.835 70.118.602 37.864.369 218.539.805
I C a Immeubles disponibles à la
location
110.556.835 66.908.780 36.761.930 214.227.545
I C b Projet de développement 3.209.821 1.102.439 4.312.260
II Actifs courants 33.505 -34.948 -68 1.660.653 1.659.105
TOTAL ACTIF 110.324.222 70.455.327 37.189.157 3.560.417 221.529.123
Pourcentage par secteur 49,8 % 31,8 % 16,8 % 1,6 %
Bilan consolidé - Segmentation Région
bruxelloise
Région
flamande
Région
wallonne
Non
affecté
31/12/2020
I Actifs non courants 89.035.369 51.228.891 10.529.301 576.867 151.370.428
I C Immeubles de placement 89.008.390 51.228.891 10.529.301 150.766.582
I C a Immeubles disponibles à la
location
75.470.829 47.027.982 6.745.886 129.244.698
I C b Projet de développement 13.537.561 4.200.909 3.783.415 21.521.885
II Actifs courants 1.562.793 1.512.641 73.765 8.687.303 11.836.501
TOTAL ACTIF 90.598.161 52.741.532 10.603.066 9.267.170 163.206.929
Pourcentage par secteur 55,5 % 32,3 % 6,5 % 5,7 %

Inclusio Rapport annuel 2021 p.113
Compte de résultats consolidé Région
bruxelloise
Région
flamande
Région
wallonne
Non
affecté
31/12/2021
I Revenus locatifs 3.997.423 1.991.780 1.054.861 7.044.064
III Charges relatives à la location 14.074 14.074
RESULTAT LOCATIF NET 3.997.423 2.005.854 1.054.861 7.058.138
IV Récupération de charges
immobilières
700 748 467 1.915
V Récupération de charges
locatives et de taxes
normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués
246.141 108.752 2.872 357.766
VII Charges locatives et taxes
normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués
-255.723 -230.312 -18.423 -504.458
RESULTAT IMMOBILIER 3.988.541 1.885.042 1.039.778 6.913.361
IX Frais techniques -56.527 -112.905 -49.440 -218.873
X Frais commerciaux -19.965 -8.418 -28.383
XI Charges et taxes sur
immeubles non loués
-1.084 -162 -433 -1.679
XII Frais de gestion immobilière -97.257 -17.700 -159.104 -274.061
CHARGES IMMOBILIERES -174.833 -121.486 -67.573 -159.104 -522.996
RESULTAT D’EXPLOITATION
DES IMMEUBLES
3.813.708 1.763.556 972.205 -159.104 6.390.365
XIV Frais généraux de la société -1.995.456 -1.995.456
XV Autres revenus et charges
d’exploitation
3.425 3.425
RESULTAT D’EXPLOITATION
AVANT RESULTAT SUR
PORTEFEUILLE
3.813.708 1.763.556 972.205 -2.151.135 4.398.334
XVI Résultat sur vente
d’immeubles de placement
19.840 19.840
X VIII Variations de la juste valeur
des immeubles de placement
9.451.437 -116.978 197.717 0 9.532.176
XIX Autres résultats sur
portefeuille
-29.540 101.280 29.168 0 100.909
RESULTAT D’EXPLOITATION 13.255.445 1.747.859 1.199.090 -1.940.452 14.051.259
XX Revenus financiers 423 423
XXI Charges d’intérêts nees -307.228 -307.228
XXII Autres charges financières -4.372 -4.372
XXIII Variations de la juste valeur
des actifs et passifs financiers
840.056 840.056
RESULTAT FINANCIER 528.879 528.879
Quote-part dans le résultat
des entreprises associées et
co entreprises
91.582 91.582
RESULTAT AVANT IMPOT 13.347.027 1.747.858 1.199.090 -1.622.256 14.671.720
XXV Impôts des sociétés 34.534 34.534
XXVI Exit tax -54.282 -54.282
IMPOT -19.748 -19.748
RESULTAT NET 13.347.027 1.747.858 1.199.090 -1.642.004 14.651.972
Compte de résultats consolidé Région
bruxelloise
Région
flamande
Région
wallonne
Non affecté
31/12/2020
I Revenus locatifs 2.831.713 1.648.984 93.378 4.574.075
III Charges relatives à la location -56.262 -56.262
RESULTAT LOCATIF NET 2.831.713 1.592.722 93.378 4.517.813
V Récupération de charges
locatives et de taxes
normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués
133.622 105.798 1.334 240.754
VII Charges locatives et taxes
normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués
-156.106 -278.191 -5.448 -439.746
RESULTAT IMMOBILIER 2.809.228 1.420.329 89.264 4.318.821
IX Frais techniques -81.743 -21.346 -5.393 -108.482
X Frais commerciaux -13.226 -8.773 -21.998
XI Charges et taxes sur
immeubles non loués
-859 -121 -980
XII Frais de gestion immobilière -61.435 -78.149 -139.584
CHARGES IMMOBILIERES -157.263 -30.240 -5.393 -78.149 -271.045
RESULTAT D’EXPLOITATION
DES IMMEUBLES
2.651.965 1.390.089 83.871 -78.149 4.047.776
XIV Frais généraux de la société -5.042.546 -5.042.546
XV Autres revenus et charges
d’exploitation
88.866 88.866
RESULTAT D’EXPLOITATION
AVANT RESULTAT SUR
PORTEFEUILLE
2.651.965 1.390.089 83.871 -5.031.829 -905.904
X VIII Variations de la juste valeur
des immeubles de placement
209.253 -39.469 57.612 0 227.396
XIX Autres résultats sur
portefeuille
48.574 40.765 89.339
RESULTAT D’EXPLOITATION 2.909.792 1.350.621 182.247 -5.031.829 -589.169
XX Revenus financiers 13.518 13.518
XXI Charges d’intérêts nees -258.966 -258.966
XXII Autres charges financières -4.462 -4.462
XXIII Variations de la juste valeur
des actifs et passifs financiers
-221.779 -221.779
RESULTAT FINANCIER -471.690 -471.690
Quote-part dans le résultat
des entreprises associées et
co entreprises
-3.770 -3.770
RESULTAT AVANT IMPOT 2.906.023 1.350.621 182.247 -5.503.519 -1.064.629
XXV Impôts des sociétés 1.461.546 1.461.546
XXVI Exit tax -363.369 -363.369
IMPOT 1.098.178 1.098.178
RESULTAT NET 2.906.023 1.350.621 182.247 -4.405.342 33.549

Inclusio Rapport annuel 2021 p.115
Le passif n’est pas revu pas secteur par la Société. Il n’y a pas eu de transactions entre secteurs ni en
2021 ni en 2020. Les informations par secteur opérationnelles :
Dépenses d’investissement Région
bruxelloise
Région
flamande
Région
wallonne
31/12/2021
a. Immeubles de placement
Immeubles en cours de construction achevés 19.167.931 3.581.289 5.301.835 28.051.055
Acquisitions 5.077.267 9.745.106 3.850.000 18.672.373
Dépenses ultérieures capitalisées 8.045.924 1.549.503 2.723.389 12.318.813
Acquisitions par voie de regroupements d'entreprises 7.085.000 20.185.020 27.270.020
Cessions -20.160 -20.160
Dépenses d’investissement Région
bruxelloise
Région
flamande
Région
wallonne
31/12/2020
a. Immeubles de placement
Immeubles en cours de construction achevés 19.836.098 3.720.976 2.396.098 25.953.171
Acquisitions 3.029.592 4.444.516 7.474.109
Dépenses ultérieures capitalisées 10.380.016 2.745.085 4.731.551 17.856.653
Acquisitions par voie de regroupements d'entreprises 25.036.887 2.463.000 27.499.887
Annexe 4 : Résultat locatif net
31/12/2021 31/12/2020
I Revenus locatifs 7.044.064 4.574.075
III Charges relatives à la location 14.074 -56.262
RESULTAT LOCATIF NET 7.058.138 4.517.813
L’augmentation des revenus locatifs s’explique
par l’élargissement du portefeuille immobilier
en exploitation. La rubrique des immeubles
disponibles à la location est ainsi passée de 129,2
millions € fin 2020 à 214,2 millions € fin 2021.
Le tableau suivant présente un détail des loyers futurs non actualisés :
En€ 31/12/2021 31/12/2020
Moins d'un an 5.637.250 4.220.887
Entre 1 et 2 ans 5.549.650 3.877.289
Entre 2 et 3 ans 5.043.965 3.877.289
Entre 3 et 4 ans 4.923.681 3.821.958
Entre 4 et 5 ans 4.836.324 3.662.067
Au delà de 5 ans 74.153.484 56.449.743
Total 100.144.354 75.909.232
Un seul client représente plus de 10 % des revenus
locatifs. Il s’agit de l’AIS M.A.IS. dont les loyers 2021
étaient légèremet supérieur à 1 million d’euros
représentant 14,7 % de l’ensemble des revenus
locatifs 2021.
Annexe 5 : Charges locatives, taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués
31/12/2021 31/12/2020
RESULTAT LOCATIF NET 7.058.138 4.517.813
IV Récupération de charges immobilières 1.915
V Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
357.766 240.754
VII Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
-504.458 -439.746
RESULTAT IMMOBILIER 6.913.361 4.318.821
Le précompte immobilier est à charge du
bailleur sur les surfaces résidentielles tandis
que les précomptes immobiliers sur les surfaces
commerciales sont généralement mis à charge du
locataire (suivant les conditions prévues dans les
contrats de location).
Relevons que les logements en Région de
Bruxelles-Capitale loués aux AIS sont exonérés de
précompte immobilier, tandis que les logements
en Région flamande ou Région wallonne loués
à des AIS bénéficient d’une réduction du
précompte immobilier.
Annexe 6 : Frais techniques, frais commerciaux, frais de gestion immobilière
31/12/2021 31/12/2020
RESULTAT IMMOBILIER 6.913.361 4.318.821
IX Frais techniques -218.873 -108.482
IX A. Frais techniques récurrents -218.873 -108.482
IX A. 1. Réparations -183.077 -73.894
IX A. 3. Primes d’assurances -35.796 -34.588
X Frais commerciaux -28.383 -21.998
X A. Commissions d’agence -23.401 -14.902
X C. Honoraires d’avocats et frais juridiques -4.982 -7.096
XI Charges et taxes sur immeubles non loués -1.679 -980
XII Frais de gestion immobilière -274.061 -139.584
XII A. Honoraires versés aux gérants (externes) -97.257 -61.435
XII B. Charges (internes) de gestion d’immeubles -176.804 -78.149
CHARGES IMMOBILIERES -522.996 -271.045
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 6.390.365 4.047.776
L’augmentation des frais techniques (réparations,
assurances) est due à la croissance du portefeuille
en exploitation.
Les frais commerciaux directement attribuables
à la gestion des immeubles correspondent
d’une part aux commissions des agents
immobiliers pour la mise en location de surfaces
commerciales sur les immeubles mis en location
en 2021 et d’autre part des frais d’avocats et
huissiers sur des contentieux locatifs dans le
portefeuille immobilier.
Les frais commerciaux généraux liés à la société
en général et pas à la gestion d’un immeuble en
particulier tels que les dépliants, les participations
à des évènements, les publications, le site
internet... sont repris sous la rubrique XIV Frais
généraux de la société.
Les frais de gestion immobilière sont
composés des frais de gestion retenus par
certaines AIS bruxelloises conformément aux
conventions signées. Les mandats prévoient
une rémunération entre 0 % et 5 % des loyers
contractuels. L’évolution entre les exercices 2020
et 2021 s’explique par les nouveaux immeubles
donnés en gestion à des AIS buxelloises. De plus,
courant 2021, Inclusio a renforcé son département
Property Management afin de suivre la gestion
de son portefeuille immobilier. Cette charge
est intégralement reprise sous la rubrique XII.B.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.117
Charges internes de gestion d’immeubles et
n’est donc pas incluse dans la rubrique XIV Frais
généraux au compte de résultats.
Annexe 7 : Frais généraux de la Société
31/12/2021 31/12/2020
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 6.390.365 4.047.776
XIV Frais généraux de la société -1.995.456 -5.042.546
XV Autres revenus et charges d’exploitation 3.425 88.866
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE 4.398.334 -905.904
Les frais généraux de la société sont
principalement de quatre natures différentes :
● les frais directs et indirects aux équipes
● la location des bureaux et toutes les charges
y relatives (en ce inclus la téléphonie et
l’informatique)
● les prestataires externes tels que les experts
immobiliers, le commissaire aux comptes, les
conseillers divers, les frais commerciaux…
● les frais « Corporate » incluant la rémunération
des administrateurs, les publications et les
assurances mais également tous les frais liés à
la cotation et au statut SIR (Taxe d’abonnement,
FSMA, Euroclear, EuroNext...).
Pour mémoire, le montant exceptionnellement
élevé des frais généraux de 2020 s’explique
par l’ensemble des démarches nécessaires à
l’obtention du statut SIR ainsi que par les frais
encourus dans le cadre de l’introduction en
bourse de décembre 2020.
Annexe 8 : Variation de la juste valeur des immeubles de placement
31/12/2021 31/12/2020
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE 4.398.334 -905.904
XVI Résultat sur vente d’immeubles de placement 19.840
XVI A. Ventes nees d’immeubles (prix de vente - frais de transaction) 40.000
XVI B. Valeur comptable des immeubles vendus -20.160
XVIII Variations de la juste valeur des immeubles de placement 9.532.176 227.396
XVIII A. Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement 10.107.268 1.627.184
XVIII B. Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement -575.092 -1.399.788
XIX Autres résultats sur portefeuille 100.909 89.339
RESULTAT D’EXPLOITATION 14.051.259 -589.169
La croissance significative et purement latente
(c’est-à-dire non réalisée) des valeurs expertisées
provient principalement de la mise en exploitation
des projets de développement réalisés par
la société et d’une compression des taux de
rendement observés sur le marché résidentiel.
Inclusio démontre ainsi que le développement de
ses propres projets immobiliers permet de créer
de la valeur pour ses actionnaires.
Annexe 9 : Revenus financiers
31/12/2021 31/12/2020
RESULTAT D’EXPLOITATION 14.051.259 -589.169
XX Revenus financiers 423 13.518
XX A. Intérêts et dividendes perçus 423 13.518
Annexe 10 : Charges financières
31/12/2021 31/12/2020
XXI Charges d’intérêts nees -307.228 -258.966
XXI A. Intérêts nominaux sur emprunts -252.752 -220.889
XXI C. Charges résultant d’instruments de couverture autorisés -54.477 -38.077
XXII Autres charges financières -4.372 -4.462
XXII A. Frais bancaires et autres commissions -4.372 -4.462
XXII D. Autres 1
XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers 840.056 -221.779
RESULTAT FINANCIER 528.879 -471.690
Les intérêts sur l’exercice 2021 correspondent à
des intérêts et commissions de non-utilisation
sur les lignes de crédit d’Inclusio et ses filiales.
Ils sont en croissance du fait de l’expansion du
portefeuille immobilier à financer.
Les variations de la juste valeur des actifs et
passifs financiers concernent nos IRS dont le
détail est repris en annexe 25. Cette variation
positive est purement latente et consécutive à
l’augmentation des taux d’intérêt sur les marchés
financiers.
Annexe 11 : Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co entreprises
31/12/2021 31/12/2020
RESULTAT FINANCIER 528.879 -471.690
XXIV Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co entreprises 91.582 -3.770
RESULTAT AVANT IMPOT 14.671.720 -1.064.629
Annexe 12 : Impôts des sociétés et Exit Tax
31/12/2021 31/12/2020
RESULTAT AVANT IMPOT 14.671.720 -1.064.629
XXV Impôts des sociétés 34.534 1.461.546
XXVI Exit tax -54.282 -363.369
IMPOT -19.748 1.098.178
RESULTAT NET 14.651.972 33.549
Pour mémoire, sur l’exercice 2020, les sociétés
DV City, Dupimmo et Inclusio Vandenheuvel ont
fusionné avec Inclusio en juillet 2020. La décision
de fusionner ces sociétés a été prise en juin 2020
et les procédures légales ont été entamées à ce
moment. Inclusio disposait de pertes fiscales
reportées qu’elle pouvait utiliser dans le calcul
de la base taxable pour la détermination de l’exit
tax. Suite à la fusion les pertes fiscales de Inclusio
peuvent être utilisées dans le calcul de la base
fiscale pour la détermination de l’exit tax des
immeubles acquis lors de la fusion. L’existence de
ces pertes fiscales reportées explique que dans la
mesure où la décision de fusionner les trois filiales
avec Inclusio SA a été prise en juin 2020, une
diminution des dettes d’Exit tax est comptabilisée
au 30/06/2020 afin de reconnaitre l’effet fiscal
des pertes fiscales reportées qu’elle pourra
utiliser dans le calcul de la base taxable pour la
détermination de l’exit tax relative aux immeubles
acquis dans le cadre de la fusion. L’impact net est
la reconnaissance en compte de résultats dans la
ligne impôt d’un produit d’impôt différé.
L’Exit Tax de -54.282 € correspond à la dette
fiscale qu’Inclusio doit supporter suite aux fusions
des deux filiales Catalco et Immo-Cognaux
respectivement en juin et décembre 2021.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.119
Annexe 13 : Résultat par action
Le résultat par action (« EPS » tel que défini par l’IAS 33) se calcule comme suit :
31/12/2021 31/12/2020
Numérateur
Résultat Net 14.651.972 33.549
Dénominateur
Nombre d'actions ordinaires à la fin de la période 7.428.347 7.187.558
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires 7.428.347 4.552.812
Résultat par action, de base et dilué 1,97 0,01
Dans la mesure où il n’y a pas d’instruments
dilutifs, les résultats de base et dilué sont
identiques.
Conformément à la législation SIR, le résultat
distribuable est calculé sur base statutaire et est
donc repris à la fin de ce chapitre.
Annexe 14 : Immobilisations incorporelles
31/12/2021 31/12/2020
Valeur brute en début d'exercice 130.389 112.369
Amortissements cumulés en début d'exercice -47.089 -27.045
Solde en début de période 83.300 85.324
Acquisitions 0 5.143
Acquisition de filiale 0 12.877
Charges d'amortissements -32.920 -20.043
Solde en fin de période 50.380 83.300
Valeur brute en fin d'exercice 130.389 130.389
Amortissements cumulés en fin d'exercice -80.009 -47.089
Les immobilisations incorporelles correspondent
principalement au software Adfinity qui permet
de tenir la comptabilité, d’assurer le reporting
financier mais également assurer la gestion des
contrats de location (facturation, indexation...).
Annexe 15 : Immeubles de placement
Tel que prescrit dans la norme IAS 40, les
immeubles en construction ou en développement
pour compte propre, destinés à être disponibles
à la location, sont intégrés parmi les immeubles
de placement. Les immeubles repris dans cette
catégorie sont ceux qui, soit sont en cours
de construction ou font l’objet d’une lourde
rénovation, soit ne génèrent pas de revenu de par
leur nature (terrain).
Les acquisitions correspondent aux prix payés
pour l’acquisition de nouveaux immeubles en
exploitation ou projets de développement.
Les investissements reprennent les dépenses
ultérieures à l’acquisition et capitalisées dans
l’immeuble en exploitation ou le projet en cours
de développement.
Immeubles
disponibles à la
location
Projets de
développement
Total immeubles
de placement
Solde au 31/12/2019 68.512.677 29.032.683 97.545.360
Immeubles en cours de construction achevés 25.953.171 -25.953.171 -
Acquisitions 6.460.592 1.013.516 7.474.109
Investissements 764.392 17.092.261 17.856.653
Acquisitions par voie d’acquisition de sociétés 27.499.887 - 27.499.887
Profits (pertes) résultant d'ajustements de la
juste valeur
53.978 173.417 227.396
Autres variations 163.178 163.178
Solde au 31/12/2020 129.244.698 21.521.885 150.766.582
Immeubles en cours de construction achevés 28.051.055 -28.051.55 -
Acquisitions 17.957.364 715.009 18.672.373
Investissements 2.182.218 10.136.595 12.318.813
Acquisitions par voie d’acquisition de sociétés 27.270.020 - 27.270.020
Cessions -20.160 -20.160
Profits (pertes) résultant d'ajustements de la
juste valeur
9.542.350 -10.174 9.532.176
Solde au 31/12/2021 214.227.545 4.312.260 218.539.805
Au 31 décembre, la Société a en portefeuille plusieurs projets propres en phase de développement.
Investissement
total estimé
Engagé au
31/12/2021
Juste valeur au
31/12/2021
Thomashuis Keerbergen 1.392.562 666.715 649.107
Thomashuis Westmalle 1.441.575 690.960 680.357
Borgerstein 3.753.377 1.348.802 1.341.071
Nationle 3.203.801 404.875 539.286
Marvis (filiale SHT) 2.635.883 1.079.596 1.102.439
TOTAL 12.427.198 4.190.947 4.312.260
Le détail des mouvements du portefeuille est
repris au chapitre Rapport de gestion.
Les acquisitions par voie d’acquisition de sociétés
concernent les filiales Les Jardins de Fraipont, la
Société d’Habitations de Tournai, Schoolstraat
41 et Gentbrugge Kerkstraat Land. Les filiales
Catalco, Immo Cognaux et Euro-Project ont été
fusionnées courant de l’exercice 2021.
Le tableau ci-dessous présente la réconciliation
de l’acquisition des filiales.
Acquisitions de sociétés
Les Jardins
de Fraipont
Société
d’Habitations
de Tournai
Schoolstraat
41
GentBrugge
Kerkstraat
Land
Total
Immeubles de placement 4.875.000 15.310.020 2.350.000 4.735.000 27.270.020
Autres immobilisations 1.750 5.000 6.750
Créances commerciales 25.556 2.756 11.556 39.868
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
303.052 220.946 7.685 21.336 553.020
Provisions -1.250 -233.422 -234.672
Dees commerciales -2.491.117 -7.631 -136.541 -2.635.289
Autres dees financières -1.336.571 -930.000 -3.629.940 -5.466.571
Autres dees -2.558.300 -1.906.239 -98.831 -174.446 -5.167.756
Comptes de régularisation -14.937 -6.234 -11.779 -2.878 -35.828
Total actifs net acquis 139.754 12.051.255 1.309.445 829.087 14.329.541

Inclusio Rapport annuel 2021 p.121
Les Jardins
de Fraipont
Société
d’Habitations
de Tournai
Schoolstraat
41
GentBrugge
Kerkstraat
Land
Total
Trésorerie déboursée -139.754 -10.748.381 -1.309.445 -829.087 -13.026.667
Remboursement crédit bancaire -5.049.417 -1.820.347 -930.372 -3.629.940 -11.430.076
Moins trésorerie acquise 303.052 220.946 7.685 21.336 553.020
Sortie de trésorerie nee dans
les activités d'investissement
-4.886.119 -12.347.781 -2.232.132 -4.437.691 -23.903.723
Apport en nature -1.302.875
Processus d’évaluation pour les immeubles de
placement
La juste valeur des immeubles de placement est
reprise dans les états financiers consolidés sur
base des rapports d’expertise établis par l’expert
immobilier indépendant et dûment qualifié.
Ces rapports sont réalisés sur base des
renseignements communiqués par la Société en
ce qui concerne l’état locatif, les charges et taxes
à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser
et les éventuelles gratuités locatives. De son côté,
l’expert utilise les paramètres de marché qui lui
semblent les plus pertinents (valeur locative,
taux de capitalisation, etc) sur base de ses
jugements et de son expérience professionnelle
mais également en tenant compte des éléments
énergétiques et climatiques. Les informations
communiquées par l’expert ainsi que les
hypothèses et les modèles d’évaluation sont
régulièrement revus par la Société et le comité
d’audit.
Le portefeuille d’immeubles de placement
disponible à la location est valorisé à sa
juste valeur. La juste valeur d’un immeuble
correspond à sa valeur d’investissement, à
savoir sa valeur droits d’enregistrement et
autres frais de transaction inclus (aussi appelée
« valeur actes-en-mains ») telle que calculée par
l’expert indépendant, de laquelle est déduit un
abattement forfaitaire de 12 % (Flandre – à partir
du 31/12/2021) ou 12,5 % (Wallonie et Bruxelles)
pour les immeubles d’une valeur d’investissement
inférieure à 2,5 millions € et de 2,5 % pour
les immeubles d’une valeur d’investissement
supérieure à 2,5 millions €. Ce taux d’abattement
de 2,5 % résulte d’une analyse par les experts
indépendants d’un grand nombre de transactions
observées dans le marché, et représente la
moyenne des frais de transaction effectivement
payés lors de ces transactions.
Pour déterminer le niveau d’évaluation de la
juste valeur des immeubles de placement, il
est procédé à un examen approfondi de la
nature, des caractéristiques et des risques de ces
immeubles et les données de marché disponibles
ont été examinées.
En raison de la liquidité du marché et de la
difficulté à déceler de manière incontestable
des données transactionnelles comparables, le
niveau, au sens de la norme IFRS 13, d’évaluation
de la juste valeur des immeubles, est le niveau 3.
Plusieurs techniques de valorisation sont utilisées
par les experts indépendants pour déterminer la
juste valeur des immeubles du portefeuille dont
voici les éléments principaux.
● La méthode de capitalisation des loyers :
cette méthode consiste à capitaliser la valeur
locative estimée de l’immeuble en utilisant
un taux de capitalisation en ligne avec le
marché immobilier. La sélection du taux de
capitalisation est basée sur l’analyse des
données comparables de marché en incluant
l’information publiquement disponible du
secteur concerné. Le taux correspond au taux
de rendement anticipé par des investisseurs
potentiels à la date de valorisation. La valeur
obtenue est ensuite ajustée du différentiel
(positif ou négatif) entre le loyer théorique
utilisé et le loyer des contrats en cours, ainsi
que d’hypothèses de travaux et/ou de vide
locatif anticipés dans l’immeuble au terme des
contrats en cours.
● La méthode d’actualisation des cash-flows
futurs générés par l’immeuble (DCF) : cette
technique nécessite l’évaluation du revenu
locatif net généré par l’immeuble sur une base
annuelle pendant une période définie. À la
fin de cette période, une valeur résiduelle est
calculée en tenant compte de l’état anticipé du
bien.
La valorisation est effectuée trimestriellement sur
base d’un rapport établi par l’expert indépendant
nommé par la Société. Ce rapport est basé sur :
● des informations fournies par la Société telles
que les loyers contractuels, la nature et la
durée des baux, les budgets de rénovation.
Ces données sont produites par le système
d’information de la Société et sont soumises à
la qualité de celui-ci ;
● des hypothèses et des modèles d’évaluation
développés par l’expert indépendant sur
base de son jugement professionnel et sa
connaissance du marché.
Informations quantitatives relatives aux
données de niveau 3 dans les modèles
d’évaluation d’immeubles de placement selon
la norme IFRS 13.
Pour les sociétés dont les immeubles de
placement constituent un poste majeur du bilan
consolidé, la norme IFRS 13 exige la présentation
de certaines informations permettant aux
utilisateurs des états financiers de se faire une
idée des données et des techniques utilisées par
les experts immobiliers pour déterminer la juste
valeur du portefeuille immobilier.
Dans le cas d’Inclusio, les justes valeurs sont
déterminées par l’expert sur base de données de
niveau 3, c’est-à-dire reposant partiellement ou
entièrement sur des données qui ne peuvent être
observées de l’extérieur.
Vu que les immeubles de logements à loyer
abordable représentent plus de 80 % de la juste
valeur du portefeuille immobilier d’Inclusio
(voir le chapitre Rapport immobilier), le tableau
repris en annexe a été établi pour fournir les
informations quantitatives les plus importantes
utilisées par l’expert aux fins de son évaluation sur
ce segment spécifique.
La sensibilité de la juste valeur à une modification
des données non observables se traduit de la
manière suivante (si aucun des autres paramètres
ne varie) :
Donnée non observable Impact sur la JV si la donnée
non observable augmente
Impact sur la JV si la donnée
non observable diminue
Valeur locative estimée Positif Négatif
Taux de capitalisation Négatif Positif
Vide locatif Négatif Positif
SENSIBILITÉ DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES AUX VARIATIONS DES DONNÉES NON
OBSERVABLES
La juste valeur du portefeuille immobilier au
31/12/2021 serait :
● en diminution de 4,2 mio € en cas
d’augmentation du taux d’actualisation de 0,1 %
● en augmentation de 4,4mio € en cas de
diminution du taux d’actualisation de 0,1 %
● en augmentation de 10,7 mio € en cas
d’augmentation de la VLE de 5 %
● en diminution de 10,7 mio € en cas de
diminution de la VLE de 5 %.
Un changement de ±0,1 % du taux de
capitalisation et un changement de ±5 % dans les
Valeurs Locatives Estimées sont raisonnablement
envisageables.
Il existe des interrelations entre les différents
taux et valeurs locatives car ils sont, pour partie,
déterminés par les conditions de marché. En règle
générale, un changement dans les hypothèses
de Valeur Locative Estimée (par m² et par an) est
accompagné d’un changement dans la direction
opposée des taux de capitalisation. Cette
interrelation n’est pas reprise dans l’analyse de
sensibilité.
Pour les immeubles de placement en cours de
construction, la juste valeur est influencée par
le respect (ou non) du budget et de la durée de
réalisation prévus initialement pour le projet.
Les principales informations quantitatives relatives
à la juste valeur des immeubles de placement
disponibles à la location extraites des rapports
immobiliers sont résumées ci-après :

Inclusio Rapport annuel 2021 p.123
31/12/2021
Juste valeur
Méthode
d'évaluation
Données
non observables Min Max
Moyenne
pondérée
Région
bruxelloise
110.556.834 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) 57,75 194,02 108,74
Taux capitalisation 3,75 % 7,25 % 4,65 %
Taux d’occupation 94,97 % 100 % 99,77 %
Durée résiduelle (an) 1,0 42,5 15,9
Taux d’inflation 1,25 % 1,25 % 1,25 %
Nombre total de m
2
51.697 m
2
Région
flamande
66.908.781 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) 77,27 150,84 113,09
Taux capitalisation 3,60 % 5,65 % 4,09 %
Taux d’occupation 98,73 % 100 % 99,95 %
Durée résiduelle (an) 2,4 26,7 15,7
Taux d’inflation 1,25 % 1,25 % 1,25 %
Nombre total de m
2
26.521 m
2
Région
wallonne
36.761.929 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) 66,14 211,10 105,04
Taux capitalisation 4,00 % 5,90 % 4,92 %
Taux d’occupation 100 % 100 % 100 %
Durée résiduelle (an) 4,5 25,5 12,5
Taux d’inflation 1,25 % 1,25 % 1,25 %
Nombre total de m
2
26.439 m
2
Total 214.227.544 Total m
2
104.657 m
2
31/12/2020
Juste valeur
Méthode
d'évaluation
Données non
observables Min Max
Moyenne
pondérée
Région
bruxelloise
75.470.830 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) 53,54 193,37 103,69
Taux capitalisation 0,82 % 6,33 % 4,33 %
Taux d’occupation 65,03 % 100 % 96,99 %
Durée résiduelle (an) 0,1 43,5 18,9
Taux d’inflation 1,70 % 1,70 % 1,70 %
Nombre total de m
2
38.860 m
2
Région
flamande
47.027.983 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) 88,97 142,03 116,66
Taux capitalisation 3,00 % 5,71 % 3,83 %
Taux d’occupation 85,27 % 100 % 98,24 %
Durée résiduelle (an) 0,1 23,9 9,1
Taux d’inflation 1,70 % 1,70 % 1,70 %
Nombre total de m
2
17.825 m
2
Région
wallonne
6.745.887 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) 77,72 211,10 124,04
Taux capitalisation 4,00 % 4,18 % 4,10 %
Taux d’occupation 100 % 100 % 100 %
Durée résiduelle (an) 8,8 14,1 11,1
Taux d’inflation 1,70 % 1,70 % 1,70 %
Nombre total de m
2
3.959 m
2
Total 129.244.700 Total m
2
60.644 m
2
Les principales informations quantitatives relatives à la juste valeur des projets de développement
extraites des rapports immobiliers sont résumées ci-dessous :
31/12/2021
Juste valeur
Méthode
d'évaluation
Données non
observables Min Max
Moyenne
pondérée
Région
bruxelloise
0 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) - - -
Taux capitalisation - - -
Région
flamande
3.209.821 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) 93,12 107,57 101,92
Taux capitalisation 3,75 % 5,25 % 4.25 %
Région
wallonne
1.102.439 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) 98,89 98,89 98,89
Taux capitalisation 4,85 % 4,85 % 4.85 %
Total 4.312.260
31/12/2020 Juste valeur Méthode
d'évaluation
Données non
observables
Min Max Moyenne
pondérée
Région
bruxelloise
13.537.561 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) 116,16 124,04 120,10
Taux capitalisation 3,85 % 7,75 % 4,72 %
Région
flamande
4.200.909 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) 80,6 107,57 96,75
Taux capitalisation 3,65 % 5,75 % 4,14 %
Région
wallonne
3.783.415 DCF &
Capitalisation
VLE (€/m
2
/an) 85,37 85,37 85,37
Taux capitalisation 4,45 % 5,00 % 4,70 %
Total 21.521.885
Annexe 16 : Autres immobilisations corporelles
31/12/2021 31/12/2020
Valeur brute en début d'exercice 53.249 37.959
Amortissements cumulés en début d'exercice -33.908 -25.387
Solde en début de période 19.341 12.573
Acquisitions 43.150 15.290
Charges d'amortissements -11.084 -8.521
Solde en fin de période 51.408 19.341
Valeur brute en fin d'exercice 96.399 53.249
Amortissements cumulés en fin d'exercice -44.991 -33.908
Les acquisitions de l’exercice portent sur du matériel informatique.
Annexe 17 : Actifs financiers non courants
Inclusio est propriétaire d’immeubles de
placement détenus en copropriété. Dans ce
cadre, des avances de fonds de roulement
sont consenties aux syndics afin qu’ils puissent
assumer les charges de la copropriété.
Inclusio a avancé pour 59.395 € de fonds de
roulement aux syndics.
Les autres actifs financiers représentent la juste
valeur des instruments financiers de couverture.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.125
Annexe 18 : Participations mises en équivalence
Au 31/12/2021, Inclusio détenait une seule
participation mise en équivalence dans la société
Middelweg Albert NV à concurrence de 26 %
des parts. Middelweg Albert NV est le maître
d’ouvrage d’un projet situé Middelweg à 1020
Haren et qui porte sur construction de 123
appartements. La valeur de ce projet immobilier
est estimée à 20,3 millions € et sa réception
provisoire est prévue au 4
ème
trimestre 2022.
Sa mise en équivalence est justifiée par les
éléments suivants :
● Inclusio détient 26 % des droits de vote et
dispose de deux administrateurs sur un total de
4 administrateurs.
● Toutes les décisions doivent être prises de
manière conjointe en cas de blocage, une
procédure arbitrale est prévue.
● Les options ne seront exerçables qu’après
la prise en jouissance de l’immeuble par
l’exploitant.
En conséquence la méthode de mise en
équivalence a été appliquée.
Les tableaux suivants présentent les états
financiers condensés des participations mises
en équivalence et la réconciliation aux valeurs
comptables comptabilisées au bilan consolidé.
Reconstitution des mouvements 2021 de la participation
Valeur de la participation au 31/12/2020 451.747
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co entreprises 91.582
Valeur de la participation au 31/12/2021 543.329
Middelweg Albert NV
31/12/2021 31/12/2020
Actifs non courants 14.862.439 6.225.366
Actifs courants 7.528 37.462
Dont trésorerie et équivalents de trésorerie 7.528 37.462
Total actifs 14.869.967 6.262.828
Fonds propres 2.089.727 1.737.490
Passifs 12.780.240 4.525.338
Dont dees financières 11.870.880 3.605.880
Total passifs 14.869.967 6.262.828
Quote-part du Groupe 26 % 26 %
Participations mises en équivalence 26 % 26 %
Middelweg Albert NV
31/12/2021 31/12/2020
Revenus locatifs 0 0
Résultat locative net 0 0
Résultat d’exploitation des immeubles 0 0
Dont charges d’amortissement 0 0
Résultat financier -6.384 -14.499
Dont produits d’intérêt 0 0
Dont charges d’intérêt 0 0
Variation de la juste valeur 358.621 0
Résultat avant impôts 352.237 -14.499
Impôts sur le résultat 0 0
Résultat net 352.237 -14.499
Quote-part du Groupe dans le résultat net de l'exercice 26 % 26 %
La société Middelweg Albert dispose d’un unique
projet de développement à Bruxelles-Ville
(Haren), rue du Middelweg. La participation de
26 % a été achetée par Inclusio au 20/12/2019 et
les parties disposent d’options « Put » et « Call »
permettant le transfert du solde des actions à
Inclusio.
Ces options ne pourront s’exercer qu’après
la mise en location de l’immeuble à l’Agence
Immobilière Sociale, mise en location qui peut
être estimée pour fin 2022. Le prix de ces options
est fixé contractuellement sur base de la règle de
« l’actif net réévalué », càd :
● des fonds propres de Middelweg Albert au
moment de la levée de l’option ;
● moins la valeur comptable brute de l’immeuble
livré en ce compris la TVA et tous les autres frais
immobilisés ;
● plus la valeur conventionnelle de l’immeuble
fixée à 19.782.777 € ;
● moins la latence fiscale supportée par le
promoteur ;
● moins tous les frais liés au transfert (notaire,
main levée...).
Annexe 19 : Créances commerciales
31/12/2021 31/12/2020
Créances sur les locataires 147.286 24.880
Factures à établir 14.348 5.618
Total 161.633 30.498
Le risque de crédit lié aux créances commerciales
est excessivement limité du fait d’une part de
la qualité des contre parties (majoritairement
des AIS ou équivalent) et d’autre part, pour les
autres types de locataires grâce à la diversité de
la clientèle et aux garanties locatives constituées
par les locataires pour couvrir leurs engagements.
L’impact Covid-19 sur les impayés est inexistant.
Annexe 20 : Créances fiscales et autres actifs courants
31/12/2021 31/12/2020
Impôts 29.825 182.216
Autres 111.556 67.800
Total 141.381 250.016
Les créances fiscales correspondent à des
versements anticipés réalisés dans le cadre des
fusions opérées dans l’exercice 2021 et liés à des
Exit tax à supporter.
Les autres créances de 111.556 € correspondent
majoritairement à un acompte versé de 100.000€
dans le cadre d’une nouvelle acquisition.
Annexe 21 : Trésorerie et équivalents de trésorerie
La trésorerie et les équivalents de trésorerie ne
concernent que des comptes à vue et une caisse
dans la filiale Société d’Habitations de Tournai.
Annexe 22 : Comptes de régularisation
Comptes de régularisation à l’actif 31/12/2021 31/12/2020
II G. Comptes de régularisation 411.704 496.672
II G. c. Charges immobilières payées d’avance 411.704 496.672
Les comptes de régularisation repris à l’actif
correspondent principalement à des dépenses
relatives à la structuration et à la maîtrise
d’ouvrage déléguée des projets en cours
de développement, dépenses qui ne seront
intégrées aux projets qu’à la livraison de ceux-ci.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.127
Comptes de régularisation au passif 31/12/2021 31/12/2020
II F. Comptes de régularisation 76.975 58.332
II F. a. Revenus immobiliers perçus d’avance 22.620 15.361
II F. b. Intérêts et autres charges courus non échus 54.356 42.971
Les comptes de régularisation repris au passif
correspondent à des revenus immobiliers perçus
en avance et des intérêts sur des crédits non
échus.
Annexe 23 : Capitaux propres
L’évolution du capital social est présenté ci-dessous :
Nombre
d'actions
créées
Nombre
cumulé
d'actions
Capital
souscrit (€)
Capital
souscrit
cumulé (€)
Acte du 06/11/2011 (constitution) 615 615 61.500 61.500
Acte du 23/12/2011 25.215 25.830 2.521.500 2.583.000
Acte du 23/09/2014 34.000 59.830 3.400.000 5.983.000
Acte du 20/05/2015 58.025 117.855 5.802.500 11.785.500
Acte du 24/06/2016 71.506 189.361 7.150.600 18.936.100
Acte du 29/09/2016 95.342 284.703 9.534.200 28.470.300
Acte du 17/05/2017 169.033 453.736 16.903.300 45.373.600
Acte du 22/12/2017 98.424 552.160 9.842.400 55.216.000
Acte du 03/04/2019 313.763 865.923 31.376.300 86.592.300
Sous-total avant acte du
29/10/2020
865.923 865.923 86.592.300 86.592.300
Acte du 29/10/2020 (division du
nombre d'actions)
4.329.615 4.329.615
IPO du 10/12/2020 2.857.943 7.187.558 57.158.860 143.751.160
Acte de réduction de capital du
11/06/2021
-945.037 142.806.123
Apports en nature du 25/06/2021 240.789 7.428.347 4.784.477 147.590.601
Solde au 31/12/2021 7.428.347 147.590.601
Le détail des fonds propres est le suivant :
31/12/2021 31/12/2020
CAPITAUX PROPRES 167.771.260 147.966.767
A. Capital 142.916.788 139.077.347
A. a. Capital souscrit 147.590.601 143.751.160
A. b. Frais d’augmentation de capital -4.673.813 -4.673.813
B. Primes d’émission 8.750.150 8.381.743
C. Réserves 1.452.350 474.128
D. Résultat net de l’exercice 14.651.972 33.549
Pour mémoire, conformément à l’Arrêté Royal
2014 relatif à l’affectation du résultat des SIR/GVV,
le résultat net de l’exercice est présenté avant
affectation.
L’affectation, après l’Assemblée générale ayant
lieu l’année suivante, se fait par les postes des
réserves. La Réserve du solde des variations de
juste valeur des biens immobiliers correspond à
la variation des justes valeurs des immeubles de
placement.
Annexe 24 : Passifs d’impôts différés
Inclusio a obtenu son agrément SIR le 10/12/2020
et bénéficie donc, depuis lors, d’un régime fiscal
l’exonérant de l’impôt des sociétés sur la quasi-
totalité de ses revenus taxables.
Annexe 25 : Dettes financières
La Société finance ses activités par ses fonds
propres mais également par des lignes de crédit
bancaires. Le tableau ci-dessous reprend les
lignes de crédit négociées, les montants prélevés
à la date de clôture ainsi que l’échéance finale.
Type de
financement
Montant
maximal
Dee
comptabilisée
au 31/12/2021
Dee
comptabilisée
au 31/12/2020
Echéance Taux
d'intérêt
BNP Paribas Fortis Revolving 15.000.000 13.100.000 - 30/09/2023 Euribor +
marge
BNP Paribas Fortis Crédit d’investis-
sement
1.005.636 1.005.636 - 30/06/2031 Taux fixe
Banque Triodos Revolving 15.000.000 - - 1/02/2024 Euribor +
marge
Belfius Banque Revolving 12.500.000 12.500.000 - 31/12/2023 Euribor +
marge
Belfius Banque Revolving 12.500.000 - - 31/12/2024 Euribor +
marge
Caisse d'épargne
HdF
Term loan 12.500.000 12.500.000 10.000.000 29/12/2025 Euribor +
marge
Caisse d'épargne
HdF
Term loan 12.500.000 12.500.000 - 28/12/2026 Euribor +
marge
Total 81.005.636 51.605.636 10.000.000
Dont non-courant 51.476.469 10.000.000
Dont courant 129.167
Sur chacune de ces lignes, diverses modalités ont
été négociées mais aucun banquier ne dispose de
sûretés sur les actifs sous-jacents.
Les dettes financières courantes comprennent
129.167€ du crédit BNP échéant en 2022, 68.195€
de garanties locatives reçues et enfin 164.116€ de
dettes ouvertes sur achat de participation.
Le tableau suivant présente la ventilation des
variations des passifs issus des activités de
financement :
31/12/2021 Solde
d'ouverture
Flux de
trésorerie
Solde de
clôture
Solde de
clôture
En€
Dees financières non courantes
Emprunts bancaires 10.000.000 40.600.000 876.469 51.476.469
Dees financières courantes
Emprunts bancaires 129.167 129.167
Garanties locatives 22.696 45.499 68.195
Autres passifs financiers 132.000 -62.000 94.116 164.116
Total des passifs issus des activités de financement 10.154.696 40.583.499 1.099.752 51.837.948

Inclusio Rapport annuel 2021 p.129
31/12/2020 Solde
d'ouverture
Flux de
trésorerie
Solde de
clôture
En€
Dees financières non courantes
Emprunts bancaires 14.000.000 -4.000.000 10.000.000
Dees financières courantes
Emprunts bancaires 0 0
Garanties locatives 7.579 15.117 22.696
Autres passifs financiers 0 132.000 132.000
Total des passifs issus des activités de financement 14.007.579 -3.852.883 10.154.696
Les tableaux ci-après présente le détail des
échéances contractuelles résiduelles de la Société
pour ses passifs financiers ayant des périodes
de remboursement contractuelles. Le tableau
a été préparé à partir des flux de trésorerie non
actualisés (intérêts plus remboursements en
capital) liés aux passifs financiers selon la date la
plus rapprochée à laquelle la Société pourrait être
tenue d’effectuer un paiement.
31/12/2021 À moins
d’un an
1- 5 ans À plus de
cinq ans
En€
Emprunts bancaires 129.167 51.037.302 439.167
Garanties locatives 68.195 - -
31/12/2020 À moins d’un an Plus d’un an à 5
ans
À plus de cinq
ans
En€
Emprunts bancaires 121.667 10.486.667 -
Garanties locatives 22.696 - -
Afin de couvrir ses crédits « Revolving » à
taux flottants, Inclusio a souscrit divers IRS
(Interest Rate Swap) qui permettent à la société
d’échanger le taux flottant contre un taux fixe
déterminé. Ces instruments ne répondent pas à la
comptabilité de couverture au sens de l’IFRS 9.
Type de
couverture
Taux Montant Début Echéance Fair Value
(€)
BNP Paribas Fortis IRS flooré 0,21 % 7.500.000 21/05/2020 21/08/2026 45.679
BNP Paribas Fortis IRS flooré 0,26 % 7.500.000 21/05/2020 21/08/2027 65.366
BNP Paribas Fortis IRS flooré 0,295 % 10.000.000 21/05/2020 21/08/2028 122.341
Belfius Banque IRS flooré 0,17 % 7.500.000 28/07/2020 29/01/2029 186.831
Belfius Banque IRS flooré 0,203 % 7.500.000 28/07/2020 30/07/2029 198.059
Total 40.000.000 618.275
Annexe 26 : Dettes commerciales et autres dettes courantes
31/12/2021 31/12/2020
Exit tax 155.783 201.266
Autres 1.687.157 4.604.097
Fournisseurs 1.232.170 3.887.923
Locataires 42.038 54.613
Impôts, rémunérations et charges sociales 412.949 661.561
1.842.940 4.805.363
La dette d’Exit Tax correspond à l’estimation de
l’exit tax qui devra être payée lors de la fusion des
filiales avec Inclusio.
Les dettes aux fournisseurs reprennent
principalement des dettes liées aux chantiers en
cours de construction.
Les dettes aux locataires concernent les loyers
payés d’avance.
Les impôts, rémunérations et charges sociales
peuvent être ventilés comme suit :
31/12/2021 31/12/2020
TVA 10.578 369.894
Impôts 12.166 72.990
Précompte immobilier 151.087 22.744
Dees liées aux avantages au personnel 239.118 195.933
412.949 661.561
Les dettes liées aux avantages au personnel
concernent principalement les provisions pour
pécule de vacances, prime de fin d’année et
bonus, mais également le solde des jetons de
présence à payer aux administrateurs et membres
de comités.
Annexe 27 : Taux d’endettement
Le taux d’endettement calculé conformément à l’AR des SIR est de 24,30 % au 31/12/2021 et se
décompose comme suit :
31/12/2021 31/12/2020
I B. Dees financières non courantes 51.476.469 10.000.000
II B. Dees financières courantes 361.478 154.696
II D. Dees commerciales et autres dees courantes 1.842.940 4.805.363
II E. Autres passifs courants 0 0
Total endeement 53.680.888 14.960.059
Total actif corrigé 220.910.847 163.206.929
Taux d'endeement 24,30 % 9,16 %
La capacité d’endettement est d’environ 115 millions € avant d’atteindre un taux d’endettement de 50 %.
Annexe 28 : Instruments financiers et gestion des risques financiers
28.1. Aperçu des instruments financiers
Catégorie 31/12/2021 31/12/2020
Actifs financiers non-courants
Créances Au coût amorti 66.820 49.456
Instruments de couverture À la juste valeur 618.276
Actifs financiers courants
Créances Au coût amorti
Créances commerciales Au coût amorti 161.633 30.498
Trésorerie et équivalents de trésorerie Au coût amorti 944.387 11.059.315
Total actifs financiers 1.791.116 11.139.269
Dees financières non-courantes
Emprunts bancaires Au coût amorti 51.476.469 10.000.000
Instruments de couverture À la juste valeur 221.779
Dees financières courantes
Garanties locatives Au coût amorti 68.195 22.696
Solde des parts d’immo-Cognaux Au coût amorti 70.000 132.000
Autre compte courant Au coût amorti 94.116
Dees commerciales Au coût amorti 1.842.940 4.805.355
Total passifs financiers 53.551.721 15.181.830

Inclusio Rapport annuel 2021 p.131
La juste valeur des instruments dérivés fin 2021
est positive à concurrence de 618.276€ (négative
pour -221.779 € fin 2020) et est déterminée
sur base d’un modèle actualisant les flux de
trésorerie futurs, qui sont déterminés en fonction
des courbes de taux d’intérêt (information
publiquement disponible, données de niveau 2).
La valeur comptable des actifs financiers et passifs
financiers présentés ci-dessus au coût amorti
représente une bonne approximation de la juste
valeur, soit parce qu’il s’agit d’instruments à court
terme, soit parce que le taux d’intérêt applicable
est très majoritairement variable.
28.2. Gestion des risques financiers
La gestion financière d’Inclusio vise à assurer
le financement du total des immeubles de
placement en exploitation et des projets de
développement de la Société.
Sans préjudice des éléments d’incertitude
évoqués à l’Annexe 30 quant à la finalisation
d’opérations, le montant des engagements à
financer serait de :
● Dépenses encore à engager sur les projets en
développement : 8,2 millions €
● Contrats et lettres d’engagements
signés sous conditions suspensives :
31millions€
Au 31/12/2021, la trésorerie disponible de la
Société (0,9 millions €) majorée du solde des
crédits encore à prélever (voir Annexe 25) de
29,4 millions €, soit au total de +/- 30,3 millions
€ permet de couvrir la majorité des dépenses à
engager sur les projets en développement et les
contrats signés sous conditions suspensives.
Risque de crédit
Le risque de crédit est le risque que le Groupe
subisse une perte financière si un client ou une
partie à un instrument financier manque à une de
ses obligations contractuelles.
Aucune exposition significative n’est réputée
exister en vertu de l’éventuelle non-exécution des
contreparties à des instruments financiers, sauf
pour les créances commerciales et autres créances
détenues par le Groupe.
À la date de clôture, il n’y avait pas de
concentration importante du risque de crédit.
La valeur comptable de chaque actif financier
représente l’exposition maximale au risque de
crédit.
Au niveau des dépôts de trésorerie, la Société vise
à réduire le risque de contrepartie en effectuant
ses dépôts auprès de banques de 1
er
rang.
Ce type de risque financier est géré de façon
centralisée.
Risque de taux d’intérêt
Le risque de taux d’intérêt est géré au niveau de
la dette financière nette consolidée du Groupe,
avec pour objectif principale de garantir le coût à
moyen terme.
À cette fin, le Groupe gère ce risque de façon
centralisée, sur base des évolutions de sa dette
financière nette consolidée.
Les emprunts bancaires de type Revolving
(mentionnés à l’annexe 25 ci-dessus) portent
un intérêt variable (Euribor + marge). Des
instruments financiers de couverture ont été
achetés afin d’échanger les taux flottants contre
un taux fixe et ce afin de limiter l’exposition de la
Société aux fluctuations des taux d’intérêt sur les
marchés financiers. Relevons que tous les crédits
et tous les hedges sont floorés.
Il en résulte donc qu’une diminution des
taux d’intérêt des marchés en dessous de 0 %
n’auraient aucune influence sur le taux moyen
de la dette d’Inclusio. Inversement, Inclusio
n’ayant souscrit des instruments de couverture
(€40 millions) que pour une partie de ses crédits
Revolving (€55 millions), il existe un risque qu’une
hausse des taux d’intérêt provoque une hausse
du coût de financement de la Société. C’est ainsi
qu’une hausse des taux du marché d’un pourcent
provoquerait une hausse de 0,28% du coût de
financement de la société et donc un impact de
250.000€ sur le Résultat Net.
Risque de liquidité
Afin de garantir la liquidité et la flexibilité
financière à tout moment, le Groupe, en plus
de sa trésorerie disponible, a recours à plusieurs
lignes de crédit engagées et non engagées et
pour des montants jugés adéquats sur base des
besoins de financement actuels et futurs (voir
annexe 25).
Ces conventions contiennent divers engagements
de la Société :
● Des limitations du taux d’endettement à
concurrence de 50 %-55 %-60 %
● Une limitation du risque de concentration dans
un seul actif à concurrence de 15 %
● Une couverture de la charge d’intérêt par les
revenus à concurrence de 200 % ou 250 %
Ces engagements sont respectés au 31/12/2021.
Annexe 29 : Transactions avec les parties liées
Le Groupe a un lien de parties liées avec les
participations mises en équivalence – voir Annexe
18 et avec ses administrateurs et ses dirigeants.
Aucune opération n‘a été réalisée avec les
participations courant 2021.
Les transactions avec les parties liées au sens
de l’IAS 24 et du code des sociétés avec les
administrateurs et les dirigeants effectifs sont
repris dans le Rapport de rémunération.
Annexe 30 : Droits et engagement hors bilan
Dossier Middelweg-Albert
En date du 20/12/2019 Inclusio a souscrit à une
augmentation de capital de la SA Futurn-Albert
(actuellement dénommée « Middelweg-Albert »),
à concurrence de 500.000 €. À la suite de cette
opération Inclusio détient 217 actions sur un total
de 837, soit une participation de 26 % qui consacre
une collaboration entamée par les parties depuis
l’année 2017. La SA Middelweg-Albert est le
maître d’ouvrage d’un projet immobilier sis
Middelweg à Haren (Bruxelles) et comprenant
3 immeubles résidentiels pour un total de 123
logements. Les parties ont signé le même jour
une convention d’actionnaires déterminant les
rôles de chacun, les majorités requises pour les
décisions à prendre et la procédure à suivre en
cas de blocage. Dans ce cadre il est possible
qu’Inclusio soit un jour amenée à racheter tout ou
partie des 74 % d’actions restantes.
Inclusio a par ailleurs des engagements
d’investissement dans le cadre de différents
projets de développement en cours ou futurs.
Annexe 31 : Impact du Covid-19
Inclusio mène une stratégie « Business to
Business » et la plus grande partie de ses actifs
immobiliers sont donnés en location par le
biais de baux de longue durée à des opérateurs
publics ou soutenus par les pouvoirs publics
(AIS, communes, Croix-Rouge de Belgique). Le
Covid-19 n’a donc pas eu jusqu’ici d’impact sur la
perception des loyers.
Pour les projets en cours de construction, les
locataires ont déjà confirmé leur engagement
et Inclusio n’anticipe pas subir de dommages
financiers provoqués par la pandémie actuelle.
Néanmoins, certains chantiers de projets de
développement en cours pourraient accuser
des retards en partie dus à la crise sanitaire et
entraîner un décalage temporel au niveau de
la mise en exploitation des immeubles et de la
perception des loyers par Inclusio.
L’expert immobilier, ayant valorisé le portefeuille
en décembre 2021, n’a émis aucune incertitude
dans son rapport et confirme la très bonne tenue
du marché immobilier résidentiel, secteur dans
lequel Inclusio est très majoritairement actif.
Annexe 32 : Événements postérieurs à la clôture
Aucun événement majeur n’a été enregistré entre
le 31 décembre 2021 et la date de publication du
rapport annuel.
Par ailleurs un dividende de 0,50€ brut sera
proposé pour distribution à l’Assemblée Générale
Ordinaire.
Les tensions croissantes entre les États-Unis et la
Russie, notamment à propos des actions militaires
de la Russie en Ukraine, et les nouvelles sanctions
annoncées le 22 février par le président Joseph
Biden et plusieurs dirigeants européens contre la
Russie n’ont, à la publication du présent rapport
annuel, aucun impact sur l’activité de la société et
ses résultats financiers.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.133
Annexe 33 : Liste des filiales, entreprises associées et co entreprises
La liste des filiales reprise dans les comptes consolidés au 31/12/2021 est la suivante:
% Détention Mode de consolidation Registre des
personnes morales
Les Jardins de Fraipont 100 % Intégrale 0643.548.082
Société d’Habitations de Tournai 100 % Intégrale 0405.859.678
Schoolstraat 41 100 % Intégrale 0642.654.001
Gentbrugge Kerkstraat Land 100 % Intégrale 0542.901.377
Middelweg Albert SA 26 % Mise en équivalence 0666.408.509
Par ailleurs, les filiales suivantes ont été fusionnées au cours de l’exercice 2021.
Date de fusion Registre des
personnes morales
Euro-Project SA (Fiis) 27/04/2021 0447.400.424
Catalco SRL 31/08/2021 0860.692.777
Immo Cognaux SRL 30/12/2021 0690.593.280
Annexe 34 : Effectif
Nombre de travailleurs en fin de période 31/12/2021 31/12/2020
Employés 7 7
Dirigeants indépendants 2 2
9 9
Annexe 35 : Honoraires du Commissaire
En € - TVAC 31/12/2021 31/12/2020
Rémunération pour l’exercice des mandats de Commissaire aux comptes 49.118 41.745
Autres affectations de contrôle
Autres missions d’aestation 12.200 156.925
Émoluments des personnes avec lesquelles le Commissaire est lié
Avis fiscal 0 6.050
61.318 204.720
Lors de l’Assemblée Générale Ordinaire du
10/06/2020, la société a procédé à la nomination
d’un nouveau commissaire, la SRL Deloitte
Reviseurs d’Entreprises, dont le siège social est
situé Gateway building, Luchthaven Brussel
Nationaal 1 J à 1930 Zaventem, représenté par
Monsieur Ben Vandeweyer, réviseur d’entreprises.
Le mandat a débuté le 1
er
janvier 2020 et il viendra
à échéance après l’assemblée générale chargée
d’approuver les comptes annuels clôturés au
31/12/2022.
La rémunération du commissaire est fixée à
36.000 € HTVA/an et facturée à 80 % en 2020,
90 % en 2021 et 100 % en 2022. Elle est majorée
des frais IRE et des frais et débours.
ETATS FINANCIERS STATUTAIRES
Etat statutaire de la situation financière
En € 31-12-2021 31-12-2020
I Actifs non courants 218.421.756 151.692.099
I B Immobilisations incorporelles 50.380 70.423
I C Immeubles de placement 190.776.395 116.944.072
I D Autres immobilisations corporelles 51.408 19.341
I E Actifs financiers non courants 12.436.177 24.344.563
I I Participations dans des entreprises associées et
co entreprises
15.107.397 10.313.700
II Actifs courants 1.521.155 11.251.477
II D Créances commerciales 160.998 19.496
II E Créances fiscales et autres actifs courants 123.576 246.029
II F Trésorerie et équivalents de trésorerie 824.876 10.489.280
II G Comptes de régularisation 411.704 496.672
TOTAL ACTIF 219.942.911 162.943.576
CAPITAUX PROPRES 167.771.260 147.966.767
A Capital 142.916.788 139.077.347
B Primes d’émission 8.750.150 8.381.743
C Réserves 1.452.350 474.128
D Résultat net de l’exercice 14.651.972 33.549
PASSIF 52.171.650 14.976.810
I Passifs non courants 50.600.000 10.221.779
I B Dees financières non courantes 50.600.000 10.000.000
I B a Etablissements de crédit 50.600.000 10.000.000
I C Autres passifs financiers non courants 0 221.779
II Passifs courants 1.571.650 4.755.030
II B Dees financières courantes 138.195 144.152
II D Dees commerciales et autres dees courantes 1.356.480 4.552.846
II F Comptes de régularisation 76.975 58.032
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF 219.942.911 162.943.576

Inclusio Rapport annuel 2021 p.135
Etat statutaire du résultat global
En € 31/12/2021 31/12/2020
I Revenus locatifs 6.425.389 3.263.458
III Charges relatives à la location 14.074
RESULTAT LOCATIF NET 6.439.463 3.263.458
IV Récupération de charges immobilières 1.448
V Récupération de charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
356.770 142.620
VII Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire
sur immeubles loués
-502.590 -184.338
RESULTAT IMMOBILIER 6.295.091 3.221.740
IX Frais techniques -184.054 -100.652
X Frais commerciaux -28.383 -14.640
XI Charges et taxes sur immeubles non loués -1.246 -859
XII Frais de gestion immobilière -256.361 -139.584
CHARGES IMMOBILIERES -470.045 -255.734
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 5.825.047 2.966.006
XIV Frais généraux de la société -1.890.869 -5.013.740
XV Autres revenus et charges d’exploitation 3.425 81.892
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE 3.937.603 -1.965.843
XVI Résultat sur vente d’immeubles de placement 19.840
X VIII Variations de la juste valeur des immeubles de placement 10.036.298 114.300
XIX Autres résultats sur portefeuille -33.054
RESULTAT D’EXPLOITATION 13.960.688 -1.851.543
XX Revenus financiers 93.679 451.777
XXI Charges d’intérêts nees -292.108 -235.078
XXII Autres charges financières -3.315 -3.788
X XIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers 840.056 -221.779
RESULTAT FINANCIER 638.313 -8.868
XXIV Quote-part dans le résultat des entreprises associées ou
co entreprises
72.719 689.249
RESULTAT AVANT IMPOTS 14.671.719 -1.171.162
XXV Impôts des sociétés 34.534 1.526.482
XXVI Exit tax -54.282 -321.771
IMPOTS -19.748 1.204.711
RESULTAT NET 14.651.972 33.549
Autres éléments du résultat global - 0
RESULTAT GLOBAL 14.651.972 33.549
Résultat net aribuable aux actionnaires 14.651.972 33.549
Résultat global aribuable aux propriétaires 14.651.972 33.549
Résultat de base et dilué par action (euro/action) 1,97 0,01
Détail des capitaux propres statutaires
CAPITAUX PROPRES 31/12/2021 31/12/2020
A. Capital 142.916.788 139.077.347
A. a. Capital souscrit 147.590.601 143.751.160
A. b. Frais d’augmentation de capital -4.673.813 -4.673.813
B. Primes d’émission 8.750.150 8.381.743
C. Réserves 1.452.351 474.128
C. b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers
(+/-)
1.532.750 769.192
C. e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de
couverture
-221.779
C. m. Autres réserves (+/-) 101.751 101.751
C. n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) 39.628 -396.815
D. Résultat net de l’exercice 14.651.971 33.549
Total des capitaux propres 167.771.260 147.966.767
Schéma de calcul du montant visé à l’article 13, § 1
er
, al. 1
er
31/12/2021 31/12/2020
Résultat corrigé (A) 14.651.971 33.549
+ Réduction de valeurs 39.503
- Reprise de réduction de valeurs -53.777
+ Amortissement 44.004
+/- Autres éléments non monétaires -840.056 -467.470
+/- Résultat sur vente de biens immobiliers -19.840
+/- Variations de la juste valeur des biens immobiliers -10.075.963 -114.300
Résultat corrigé (A) 3.746.043 -548.211
Plus-values nees sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de
l’obligation de distribution (B)
= Plus-values nees sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de
l’obligation de distribution (B)
19.840 0
TOTAL (A+B) 3.765.883 -548.211
80 % suivant article 13, §1
er
, al.1
er
3.012.076 0
Conformément à l’art. 7:212 du code des sociétés
et associations, l’actif net, après paiement du
dividende proposé, ne doit pas être inférieur
au montant du capital comptabilisé, augmenté
de toutes les réserves la loi ou des statuts ne
permettent pas de distribuer. La marge restante
est la suivante:
Actif net après affectation et distribution 164.057.087
Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé (+) 142.916.788
Primes d'émission indisponible en vertu des statuts (+) 8.750.150
Reserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) 11.608.714
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture
autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas
appliqué (+/-)
618.276
Total 163.893.928
Différence 163.159

Inclusio Rapport annuel 2021 p.137
Affectation et prélèvements statutaires
31/12/2021 31/12/2020
A. Résultat net 14.651.971 33.549
B. Transfert aux/des réserves (-/+)
1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste
valeur des biens immobiliers (-/+)
- exercice comptable 10.075.963 803.549
- exercices antérieurs
- réalisation de biens immobiliers
5. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments
de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que
définie en IFRS n’est pas appliquée (-)
- exercice comptable 840.056 -221.779
- exercices antérieurs
11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) 21.779 -548.221
C. Rémunération du capital prévue à l’article 13, § 1
er
, al. 1
er
3.012.706 0
D. Rémunération du capital - autre que C 701.467 0

Inclusio Rapport annuel 2021 p.139
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Rapport du commissaire
sur les comptes consolidés
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Inclusio Rapport annuel 2021 p.141
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Inclusio Rapport annuel 2021 p.143
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Inclusio Rapport annuel 2021 p.145
FACTEURS
DE RISQUES
Eu égard à l’entrée en vigueur du Règlement
Prospectus du 21/07/2019, ce chapitre reprend
uniquement les facteurs de risques spécifiques
et les plus significatifs pour la société en fonction
de la probabilité de les voir se matérialiser et de
l’ampleur possible de leur impact négatif sur
Inclusio. Les risques non spécifiques ne sont pas
repris dans le présent chapitre.
Inclusio exerce un monitoring strict des risques
pouvant impacter son activité, l’objectif étant de
les prévenir ou lorsque cela n’est pas possible
d’être en mesure de prendre des mesures
adéquates avec réactivité.
Certains des risques exposés ci-dessous font
référence au portefeuille immobilier d’Inclusio
que vous pourrez découvrir au fil de ce rapport
annuel, notamment dans le chapitre Rapport
immobilier.
1.1. Risques immobiliers et opérationnels
1.1.1. 1.1.1 Risque inhérent aux projets en
développement et à développer
En date du 31/12/2021, Inclusio dispose d’un
portefeuille en exploitation d’une juste valeur de
214,2 millions€.
À cette date, 5 projets immobiliers sont en cours
de construction: Thomashuis Keerbergen,
Thomashuis Westmalle, Borgerstein (St Katelijne
Waver), Nationale (Stekene) et Marvis (Tournai).
Le coût total d’investissement pour ces projets est
estimé à 15 millions€ dont 4 millions€ ont déjà
été engagés. Le solde de 11 millions€ représente
donc 5 % du total du portefeuille en exploitation.
Ce risque a diminué de moitié par rapport à 2020
et sera encore dilué à l’avenir au fur et à mesure
que la société procèdera à d’autres acquisitions.
Ce risque de développement concerne différentes
étapes d’un projet de développement :
● Le risque de non-obtention ou de
contestation d’un permis d’urbanisme
peut entraîner un retard du projet voire
une impossibilité de le réaliser. Tous les
projets d’Inclusio ont obtenu leur permis
d’urbanisme et à ce jour, la société n’a jamais
été confrontée à un refus de délivrance d’un
permis d’urbanisme et les demandes de
permis introduites n’ont jamais fait l’objet de
contestations. Cela s’explique certainement
par le type de bâtiments que la société vise
à construire et par leur affectation sociale.
Inclusio estime donc que la probabilité
de survenance de non-obtention ou de
contestation d’un permis d’urbanisme est
faible.
● Le risque de surcoût de construction :
le coût pour la phase de conception, de
construction ou de rénovation d’un projet peut
être supérieur au budget initialement estimé
dans l’étude de faisabilité si des contraintes
techniques supplémentaires viennent à
se présenter ou que des frais imprévus
(démolition, dépollution, etc.)
se manifestent.
L’étude de faisabilité réalisée par la société
incorpore toujours un poste égal à 5 % à 7 %
du coût de construction pour faire face à des
imprévus éventuels.Vu que le solde des travaux
à payer s’élève à environ 11 millions d’euros,
l’augmentation des coûts des matériaux
enregistrée ne devrait pas avoir d’impact
significatif sur les résultats d’Inclusio.
1.1.2. Risques inhérents aux agences
immobilières sociales (« AIS »)
Les loyers du portefeuille en exploitation au
31/12/2021 s’élèvent à 9,5 millions€ sur une base
annuelle. Les agences immobilières sociales (AIS)
représentent 58 % des loyers.
Au 31/12/2021, Inclusio a des baux ou des mandats
de gestion en vigueur avec 9 AIS en Région
bruxelloise, 6 AIS en Flandre et 4 AIS en Wallonie.
● Le risque de défaillance d’une AIS : pendant
la durée de vie du bail ou du mandat de
gestion, il est possible que l’AIS à laquelle
le bâtiment est loué ne respecte pas ses
engagements contractuels (tel que le paiement
des loyers). Les AIS restent en effet elles-
mêmes exposées, dans une certaine mesure,
à la solvabilité des occupants finaux (sous-
locataires) et à l’obtention de subsides.
Le risque existe également que les subsides
accordés aux AIS diminuent en raison, par
exemple, de restrictions budgétaires au niveau
des Régions. Une telle diminution des subsides
pourrait à son tour entraîner l’impossibilité pour
l’une ou l’autre AIS d’honorer l’entièreté de
ses engagements financiers, voire entraîner sa
défaillance.
En Région de Bruxelles-Capitale et en Région
flamande, il existe des systèmes de garantie
mis en place par les Régions et intervenant
en cas de défaut d’une AIS, atténuant de ce
fait les conséquences d’un tel défaut pour le
propriétaire. À Bruxelles, en cas de retrait ou de
non-renouvellement de l’agrément d’une AIS,
celle-ci transfèrera les contrats qu’elle a conclus
à une autre AIS de la Région (il existe 24 AIS à
Bruxelles).
En Région flamande, la Vlaamse Maatschappij
Voor Sociaal Wonen (VMSW) assure le contrôle
des AIS, et peut prendre l’initiative d’imposer
des sanctions à une AIS qui serait mal gérée :
retrait de l’agrément, obligation d’établir un
plan de redressement, obligation de collaborer
avec une autre AIS, obligation de faire appel à
une aide spécialisée externe afin d’améliorer la
gestion de l’AIS. Par ailleurs, la VMSW est tenue,
en vertu d’un décret, de reprendre l’obligation
de payer le loyer de l’AIS défaillante pendant
une durée de neuf mois maximum, à condition
que le contrat entre la société et l’AIS soit
reconnu en vertu de ce décret. En cas de défaut
d’une AIS wallonne, aucune garantie n’existe
actuellement.
Même si la probabilité de survenance du
risque de défaillance d’une AIS est faible, il
faut quand même relever que 4 des 5plus
importants locataires d’Inclusio sont des AIS. Si
une de celles-ci venait à faire défaut, l’impact
financier qui en découlerait serait très élevé. À
titre d’exemple, les loyers annuels payés par le
principal locataire (l’AIS M.A.I.S.) représentent
962 milliers€. Cependant, Inclusio reste
propriétaire des logements qui pourraient
soit être reloués à une autre AIS ou un autre
opérateur social, soit à défaut d’une telle
solution, être reloués ou revendus sur le marché
libre.
● Le risque de résiliation d’un bail conclu
avec une AIS : il est possible qu’une AIS mette
fin anticipativement à un bail ou plusieurs
baux conclu(s) avec la société, sur base de la
législation régionale applicable aux baux de
résidence principale et qui permet actuellement
de résilier ces baux à tout moment moyennant
un préavis de trois mois et une indemnité
dégressive de trois, deux ou un mois au cours
des trois premières années du bail concerné.
35 % du portefeuille d’Inclusio est donné en
location sur la base d’un bail de résidence
principale.
En maintenant ses immeubles dans un bon état
d’entretien, Inclusio n’anticipe pas de résiliation
des contrats surtout au regard de la pénurie
persistante au niveau de l’offre sur le marché
des logements à loyer abordable.
● Le risque économique à la fin d’un mandat
de gestion avec une AIS : dans le cadre des
mandats de gestion, les AIS concluent les
contrats de bail avec les occupants au nom
et pour le compte de la société. À la fin d’un
mandat de gestion, les contrats de bail signés
avec les occupants continueront donc à sortir
leurs effets et les occupants pourront dès lors
rester en payant un loyer individuel directement
à la société. Or, en Région de Bruxelles-
Capitale, les loyers payés par les occupants
peuvent être (si les occupants ont des revenus
inférieurs au plafond de revenus d’accès au
logement social) inférieurs à ce que la société
perçoit comme rémunération de l’AIS sous le
mandat de gestion. Cette différence est estimée
à 16 % des loyers.
Si une AIS devait mettre fin à un mandat de
gestion et que la société devait reprendre la
gestion d’un immeuble pour son compte, cela
engendrerait par ailleurs des frais de gestion
supplémentaires (ressources humaines) à
charge de la société. Ces frais sont estimés à 15
à 20€/mois/logement.
1.1.3. Risque de vide locatif
Le taux d’occupation au 31/12/2021 s’élève à
99,4%. Seules deux surfaces commerciales au
Domaine des Etangs quelques emplacements de
parking et deux maisons en cours de rénovation à
Tournai ne produisent pas de loyers.
Les logements loués à des AIS ainsi que les
immeubles loués à des ASBL ou d’autres
opérateurs dans le secteur du handicap ne
présentent pas de risque de vide locatif pour la
société (même si un logement est vide, l’AIS,
l’ASBL ou l’opérateur sont contractuellement
obligés de payer le loyer au propriétaire).

Inclusio Rapport annuel 2021 p.147
qu’en Région wallonne. En Région de Bruxelles-
Capital, les immeubles donnés en location à
une AIS bénéficient d’une exonération complète
du précompte immobilier. Au 31/12/2021, le
précompte immobilier sur le portefeuille
immobilier en exploitation est estimé avant
réductions à 1,1 millions€/an. Les exonérations
et réductions de précompte immobilier pour
location à des AIS sont estimées à 0,5 millions€.
La suppression de cet avantage fiscal aurait un
impact financier élevé. Cependant, si le régime
bruxellois venait à être adopté par la Flandre
et la Wallonie, cela aurait par contre un impact
financier positif pour la société (gain annuel
supplémentaire de 0,2millions€).
1.3.3. La réglementation sur les logements
donnés en location à des AIS
En Région de Bruxelles-Capitale, le niveau
des loyers payables au propriétaire est
soumis à des plafonds stricts par les arrêtés
régionaux applicables aux AIS, en fonction des
caractéristiques des logements concernés. Si ces
plafonds étaient revus à la baisse, le rendement
de nouveaux investissements de la société
pourrait diminuer.
En Région flamande et en Région wallonne,
le niveau des loyers payables au propriétaire
est déterminé par chaque AIS sur base de ses
règles internes de fonctionnement. Toutefois,
les législations régionales pourraient évoluer et
imposer un plafond strict sur les loyers payables
au propriétaire, ce qui pourrait également
engendrer une diminution du rendement de
nouveaux investissements de la société.
De manière générale, la société reste
exposée à toute évolution législative qui
impacterait négativement (ou positivement) les
investissements ou les projets de développement
de la société destinés à être donnés en location
à une AIS. Ainsi, dans le cadre de ses projets
de rénovation d’immeubles de logements, la
rentabilité des projets en cours de la société
pourra dépendre du niveau de subsides à la
rénovation susceptibles d’être perçus.
De même, la société peut aujourd’hui bénéficier
d’une TVA réduite à 12 % en cas de construction
de logements neufs destinés à être pris en
location ou en gestion par des AIS au moyen d’un
bail ou mandat de gestion de minimum 15 ans,
mais il n’existe aucune garantie quant au maintien
de ces mesures à l’avenir. Une baisse de ce taux
réduit bénéficierait à la société, mais une hausse
de ce taux ralentirait son développement.
1.4. Risque relatif au contrôle interne
● Vu la taille réduite de l’effectif de la société, on
pourrait craindre qu’Inclusio ne dispose pas
d’un système de contrôle interne suffisamment
adéquat pour permettre aux parties concernées
(auditeur interne, compliance officer, conseil
d’administration et comité d’audit) d’exercer
leur mission (cfr section « Contrôle interne
et gestion de risques » du chapitre sur le
Gouvernance d’entreprise.
● L’impact potentiel serait que la gestion
d’Inclusio ne se ferait pas de manière ordonnée
et prudente et que des lacunes dans la
gestion des risques pourraient entraîner une
dégradation accélérée du patrimoine de la
société. Les données financières et de gestion
pourraient se révéler insuffisamment fiables.
1.5. Risques environnementaux, sociaux et
de gouvernance
● Le caractère durable des immeubles
(localisation, performance énergétique,
proximité des moyens de transport) assure leur
attractivité auprès des locataires potentiels.
● L’opinion publique ainsi que la communauté
des investisseurs exige une transparence accrue
des entreprises en matière de responsabilité
sociétale des entreprises (RSE). Cette
responsabilité se mesure selon des cadres de
référence qui ne sont pas encore totalement
définis ou standardisés et demande dans le
chef de petites sociétés comme Inclusio une
mise en œuvre progressive.
Même si le risque d’une augmentation de
la vacance locative est toujours présent, le
déséquilibre important entre l’offre et la
demande de logements à loyer abordable
permet d’anticiper que la vacance locative restera
toujours modérée dans le portefeuille d’Inclusio.
De plus, Inclusio n’achète pas d’immeubles sans
avoir préalablement sécurisé son occupation par
un locataire à vocation sociale.
1.2. Risques financiers
1.2.1. Risque de financement et de liquidité
La société se finance intégralement par le recours
à l’emprunt auprès de partenaires bancaires.
Au 31/12/2021, la société disposait de 6 lignes de
crédits négociées avec 4 banques différentes et
ce pour un total de 80 millions€. Aucun crédit ne
vient à échéance au cours de l’exercice 2022.
Au 31/12/2021, il reste un solde disponible
d’environ 30 millions€ sur les lignes de crédit
existantes permettant de couvrir les engagements
de la société pour l’exercice 2022 sur base des
plans de développement actuels.
Vu son faible taux d’endettement (24,30% au
31décembre 2021), Inclusio ne devrait pas avoir
de soucis à contracter de nouvelles lignes de
crédit pour autant que le marché des capitaux
dédicacés aux crédits immobiliers ne connaisse
pas de crise sérieuse.
1.2.2. Risques liés à la variation des taux d’intérêt
Les taux d’intérêt à court, moyen et long terme
sur les marchés financiers peuvent fluctuer
fortement.
Pour les lignes de crédit actuelles, 55 millions€
sont à taux variable tandis que 25 millions€ sont
des crédits à taux fixe.
La politique de couverture des taux flottants mise
en place par la société prévoit que maximum
15 % des actifs puissent être financés à taux
flottant ; au 31/12/2021, sur base d’un total des
actifs consolidés de 221 millions€, ce maximum
est donc de 33 millions€. Or, à cette même date,
les crédits bancaires prélevés étaient 25 millions
de crédits à taux fixe et environ 25 millions de
crédit à taux variable. Pour se prémunir d’une
augmentation des taux d’intérêt, Inclusio a
souscrit des instruments financiers de couverture
de taux pour une couverture de 40millions€ au
31 décembre 2021. Ceux-ci permettent d’échanger
le taux flottant du marché contre un taux fixe.
1.3. Risques réglementaires
1.3.1. Risques inhérents au statut de SIR
publique
En tant que société immobilière réglementée
publique (SIRP), la société est soumise à la
Législation SIR qui contient des exigences assez
contraignantes concernant les obligations de
diversification (tant en termes de contrepartie
que d’actifs), le taux d’endettement, l’affectation
du résultat ou encore la gestion des conflits
d’intérêts.
Au niveau du risque de concentration en
termes de contrepartie : au 31/12/2021, la juste
valeur des immeubles loués par l’AIS M.A.I.S.
représente 10,2 % de la juste valeur des
immeubles disponibles à la location. Cependant,
ce pourcentage qui était de 16,2% fin 2020
continuera à décroître progressivement vu les
perspectives de croissance à court et moyen
terme du portefeuille immobilier.
Au niveau du risque de concentration en termes
d’ensemble d’actifs : au 31/12/2021, l’actif Domaine
des Etangs à Anderlecht représente 9,5 % de
la juste valeur des immeubles disponibles à la
location. La croissance projetée du portefeuille
immobilier induira ici également une diminution
progressive de ce pourcentage.
En ce qui concerne le taux d’endettement, la
législation SIR impose que le taux d’endettement
ne dépasse pas 65 %. Le taux d’endettement de la
société est de 24,3 % au 31/12/2021.
Si la société devait perdre son agrément de SIR,
elle ne profiterait plus du régime fiscal des SIR,
ce qui signifierait que la société serait soumise
à l’impôt des sociétés. En outre, la perte de
l’agrément en tant que SIR permet en principe
aux banques de résilier anticipativement les
contrats de crédit.
1.3.2. Modifications de la législation fiscale
Les immeubles donnés en location à des
AIS bénéficient aujourd’hui d’un précompte
immobilier réduit tant en Région flamande

Inclusio Rapport annuel 2021 p.149
DOCUMENT
PERMANENT
Dénomination
La dénomination de la Société est « Inclusio »
précédée ou suivie des mots « Société
Immobilière Réglementée publique de droit
belge » ou « SIR publique de droit belge ».
Siège, adresse électronique et site internet
Le siège est établi Avenue Herrmann-Debroux 40
à 1160 Auderghem (Belgique).
L’adresse électronique de la société est
info@inclusio.be. Son site internet est le suivant :
www.inclusio.be.
Registre des personnes morales
La société est inscrite au Registre des
Personnes Morales (R.P.M.) de Bruxelles sous
le n° 0840.020.295. Son numéro de TVA est BE
0840.020.295 et son identifiant d’entité juridique
(LEI) est le 967600NU10CMHYJZUH44.
Constitution, forme juridique et publication
Inclusio a été constituée le 6/10/2011 (sous
la dénomination « Bon Pasteur » SA, car son
premier projet était localisé rue du Bon Pasteur
à Evere). Elle a été transformée en SCA fin
2014 sous le nom Inclusio à l’initiative des trois
groupes suivants : Degroof Petercam (par le biais
d’Imofig), Kois et Re-Vive.
Dans le cadre de l’obtention du statut SIR,
Inclusio a été transformée en SA le 29/10/2020.
Elle a obtenu le 10/12/2020 le statut de société
immobilière réglementée publique (« SIRP »)
conformément à la Loi du 12/05/2014 relative aux
Sociétés Immobilières Réglementées (loi SIR).
La société est également soumise aux dispositions
de l’Arrêté Royal du 13/07/2014 relatif aux Sociétés
Immobilières Réglementées.
Les statuts coordonnés sont disponibles sur le site
internet d’Inclusio (www.inclusio.be).
Durée
La société est constituée pour une durée illimitée.
Objet de la société
L’objet social de la société figure à l’article 4 des
statuts.
Exercice social
L’exercice social commence le 1
er
janvier et se
clôture le 31 décembre de chaque année.
Identité du Commissaire
Depuis le 01/01/2020, le commissaire d’Inclusio
est Deloitte Réviseurs d’Entreprises SCRL,
représentée par son représentant permanent
monsieur Ben Vandeweyer, réviseur d’entreprise,
partner chez Deloitte Reviseurs d’Entreprises SC,
Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal
1J, 1930 Zaventem, inscrite auprès de la Banque-
Carrefour des entreprises sous le numéro
0429.053.863.
Son mandat a été approuvé lors de l’assemblée
générale ordinaire d’Inclusio du 10 juin 2020 et
prendra fin à l’issue de l’assemblée générale
appelée à se prononcer sur les comptes annuels
au 31/12/2022.
Identité de l’expert
La SRL IP Belgium, agissant sous le nom
commercial Immoprice, dont le siège est situé
avenue Zénobe Gramme 30 à 1300 Wavre,
immatriculée à la Banque-Carrefour des
Entreprises sous le numéro 0840.000.697,
représentée par Monsieur Benoît FORGEUR,
agit en tant qu’expert immobilier indépendant
de la Société et réalise l’évaluation trimestrielle
de tous les biens immobiliers de la Société, ainsi
que, au moment de l’acquisition, de l’apport, de
la vente d’immeubles, ou de la fusion/scission de
société(s) immobilière(s) avec la Société ou encore
de l’intégration d’immeubles dans le périmètre de
consolidation de la Société par d’autres moyens.
La convention a été signée le 17/01/2020. Elle
a pris cours le 01/01/2020 et prendra fin le
31/12/2022, sauf renouvellement dans le respect
de l’article 24 §2 de la loi SIR.
Lieux où les documents accessibles au public
peuvent être consultés
Les Statuts de la société peuvent être consultés
au Greffe du Tribunal de l’Entreprise de
Bruxelles, ainsi que sur le site internet de la
société. Les comptes statutaires et consolidés de
la société sont déposés à la Banque Nationale
de Belgique, conformément aux dispositions
légales en la matière. Les décisions en matière
de nominations et de démissions de membres
du Conseil d’Administration sont publiées aux
annexes du Moniteur belge. Les convocations aux
Assemblées Générales sont publiées aux annexes
du Moniteur belge. Ces convocations et tous les
documents relatifs aux Assemblées Générales
sont simultanément disponibles sur le site
internet de la société. Tous les communiqués de
presse et autres informations financières diffusés
par Inclusio sont consultables sur le site internet
de la société. Les Rapports Financiers Annuels
peuvent être obtenus au siège et sont disponibles
sur le site internet de la société.
Statut de société immobilière réglementée
publique
Inclusio bénéficie depuis décembre 2020 du
statut de Société Immobilière Réglementée
Publique (SIRP). En cette qualité, la Société est
soumise aux dispositions de la loi du 12/05/2014,
modifiée par la loi du 22/10/2017, et de l’arrêté
royal du 13/07/2014, modifié par l’arrêté royal du
23/04/2018 (« la Loi »).
En tant que SIRP, la Société bénéficie d’un régime
fiscal de transparence. Les résultats sont exonérés
d’impôts des sociétés au niveau de la SIRP mais
pas au niveau de ses filiales.
Afin de préserver son statut, la SIRP respecte les
contraintes édictées par la loi et notamment de :
● (i) mettre des biens immobiliers à disposition
d’utilisateurs, (ii) dans les limites du cadre légal,
posséder d’autres types de biens immobiliers
(actions dans des sicaf publiques, droits de
participation dans des OPC, actions émises
par d’autres REIT et certificats fonciers) et (iii)
dans le cadre de la mise à disposition de biens
immobiliers, peut exercer toutes les activités
liées à la construction, l’aménagement, la
rénovation, le développement (pour son propre
portefeuille), l’acquisition, l’aliénation, la
gestion et l’exploitation de biens immobiliers ;
● Suivre une stratégie visant à détenir ses biens
immobiliers sur le long terme ;
● Privilégier, dans l’exercice de ses activités, une
gestion active ;
● Être cotée en bourse et maintenir au moins
30 % de son actionnariat en free float ;
● Se conformer à des règles strictes concernant
les conflits d’intérêts et les structures de
contrôle interne.
La SIRP peut avoir des filiales contrôlées
exclusivement ou conjointement, ayant ou non le
statut de SIR institutionnelle ; la SIRP est soumise
au contrôle prudentiel de la FSMA.
Réglementations spéciales applicables à la
SIRP
Patrimoine immobilier
Les actifs de la SIRP doivent être diversifiés de
façon à assurer une répartition adéquate des
risques en termes d’actifs immobiliers, par région
géographique et par catégorie d’utilisateur ou
locataire ; aucune opération de la SIRP ne peut
avoir pour effet que plus de 20 % de ses actifs
consolidés ne soient placés dans des biens
immobiliers qui forment « un seul ensemble
immobilier »
Comptabilité
La législation Européenne stipule que les SIR
publiques, comme toutes les autres sociétés
en bourse, sont tenues d’établir leurs comptes
annuels consolidés selon le référentiel
international IAS/IFRS. Par ailleurs, une SIRP

Inclusio Rapport annuel 2021 p.151
doit dans le cadre de l’application de la Loi,
également établir ses comptes annuels statutaires
conformément aux normes IAS/IFRS.
Comme les placements immobiliers représentent
la plus grande partie des actifs d’une SIR, les SIR
doivent évaluer ces placements à leur juste valeur
en application de la norme IAS 40.
Valorisation des immeubles
La juste valeur d’un bien immobilier déterminé
est estimée à la fin de chaque exercice par
un expert immobilier. Cette juste valeur est
actualisée par cet expert à la fin de chacun des
trois premiers trimestres de l’exercice, en vertu
de l’évolution du marché et des caractéristiques
du bien immobilier concerné et du contrat locatif
éventuellement en vigueur. Ces valorisations sont
contraignantes pour la SIRP en ce qui concerne
l’établissement de ses comptes annuels et
statutaires.
Dans le cas d’un apport en nature résultant dans
l’émission d’actions ou dans le cas d’une fusion,
d’une scission ou d’une opération assimilée,
l’expert immobilier devra valoriser également
les actifs immobiliers objet de l’apport ou
appartenant à la société fusionnée et/ou divisée.
Un bien immobilier détenu par une SIRP n’est pas
amorti.
Pay-Out Ratio
La SIRP doit distribuer à titre de rémunération du
capital un montant correspondant au moins à la
différence positive entre
● 80 % de la somme du résultat corrigé et des
plus-values nettes sur réalisation de biens
immobiliers non exonérées de l’obligation de
distribution et,
● la diminution nette, au cours de l’exercice, de
l’endettement.
Cette obligation ne s’applique que si le résultat
net est positif et pour autant que la Société
dispose d’une marge distribuable conformément
au droit des sociétés.
Dettes et Garanties
Le taux d’endettement consolidé et statutaire
de la SIRP est limité à 65 % du total des actifs
consolidés ou statutaires (après déduction de
la juste valeur des instruments de couverture
autorisés). Lorsque le taux d’endettement
consolidé dépasse 50 % des actifs consolidés, elle
doit élaborer un plan financier accompagné d’un
calendrier d’exécution, décrivant les mesures
destinées à éviter que le taux d’endettement
consolidé ne dépasse 65 % des actifs consolidés.
Une SIRP ou les filiales de celle-ci ne peuvent
consentir une hypothèque ou octroyer d’autres
sûretés ou garanties que dans le cadre du
financement des activités immobilières du
Groupe. Le montant total couvert par les
hypothèques, sûretés ou garanties ne peut
dépasser 50 % de la juste valeur globale des biens
immobiliers détenus par la SIRP et ses filiales.
Régime fiscal
La SIRP est soumise à l’impôt des sociétés au tarif
normal, mais seulement sur une base imposable
limitée, composée de la somme des (1) avantages
anormaux ou bénévoles obtenus par elle et (2)
des dépenses et coûts non déductibles au titre
de frais professionnels, autres que les réductions
de valeur et les moins-values réalisées sur des
actions.
Le précompte mobilier sur les dividendes versés
par une SIRP est en principe égal à 30 %. Ce
précompte immobilier est libératoire pour les
particuliers domiciliés en Belgique.
Les sociétés qui obtiennent leur agrément en
tant que SIR, qui opèrent une fusion avec une
SIR ou qui scindent une partie de leur patrimoine
immobilier et la transfèrent dans une SIR sont
soumises à une imposition spécifique sur le
plus-value (exit tax) de 15 %. L’exit tax est en
quelque sorte le pourcentage d’imposition que
ces sociétés doivent payer pour quitter le régime
fiscal de droit commun.
Déclarations
Le Conseil d’administration :
● déclare qu’il assume la responsabilité des
informations contenues dans le présent rapport
à l’exception des informations fournies par des
tiers dont les rapports du commissaire et des
experts immobiliers ;
● déclare qu’à sa connaissance le jeu d’états
financiers a été établi conformément aux
normes comptables applicables et donne une
image fidèle du patrimoine, de la situation
financière, des résultats et des entreprises
comprises dans le périmètre de consolidation ;
les états financiers sont conformes à la réalité et
ne contiennent pas d’omission ;
● déclare qu’à sa connaissance le rapport de
gestion contient un exposé fidèle sur l’évolution
des affaires, les résultats, la situation d’Inclusio
ainsi qu’une description des principaux risques
auxquels la Société est confrontée ;
● atteste que, sous réserve des communiqués
de presse publiés par la Société depuis la
rédaction du présent rapport annuel, la Société
ne relève aucun changement significatif de sa
situation financière ou commerciale depuis le
31/12/2021.
Déclaration relative aux administrateurs et aux
dirigeants effectifs
Le Conseil d’administration déclare qu’à sa
connaissance, au cours des cinq dernières années,
ni ses administrateurs, ni les dirigeants effectifs
de la Société :
• n’ont été condamnés pour fraude ;
• n’ont fait l’objet d’une condamnation, mise en
faillite, mise sous séquestre ou liquidation ;
• n’ont fait l’objet d’aucune incrimination ou
sanction publique officielle prononcée par
des autorités statutaires ou réglementaires
et n’ont également pas été empêchés par un
tribunal d’agir en qualité de membre d’un
organe d’administration, de direction ou de
surveillance d’un émetteur ou d’intervenir dans
la gestion ou la conduite des affaires.

Inclusio Rapport annuel 2021 p.153
AIS
AgenceImmobilièreSociale
AVIQ
Agence pour une Vie de Qualité (Région Wallonne)
FEDAIS
Fédération des AIS en Région de Bruxelles-
Capitale
RATIO D’ENDETTEMENT OU TAUX
D’ENDETTEMENT
(
AR-SIR
)
Ratio légal calculé conformément à la
réglementation sur les SIR comme dettes
financières et autres, divisées par le total de l’actif.
JUSTE VALEUR
Valeur de réalisation des immeubles de placement,
au sens des normes comptables IAS/IFRS, c’est-
à-dire après déduction des frais de transaction,
telle que déterminée par les experts évaluateurs
indépendants. Les droits de mutation sont
fixés forfaitairement par les experts évaluateurs
indépendants à 2,5 % pour les biens sis en
Belgique. Toutefois, pour les biens d’une valeur de
moins de 2,5 millions€, les droits à déduire sont
les droits d’enregistrement applicables selon la
localisation de l’immeuble (10 % ou 12,5 %).
VALEUR D’INVESTISSEMENT
Valeur du portefeuille dont les frais de transaction
ne sont pas déduits, telle que déterminée par les
experts évaluateurs indépendants.
RÉSULTAT NET
Résultat net des activités clés, plus (+) résultat
sur instruments financiers, plus (+) résultat sur
portefeuille.
RÉSULTAT NET DES ACTIVITÉS CLÉS
Résultat d’exploitation avant résultat sur
portefeuille, plus (+) résultat financier (produits
financiers – charges financières), moins (-) impôt
sur le résultat.
RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE
Plus-value et moins-value réalisées et non réalisées
par rapport à la dernière valorisation donnée par
l’expert, plus (+) les montants d’exit tax dus suite à
l’entrée de tout immeuble en régime SIR, SIIC.
TAUX D’OCCUPATION
Calculé en divisant les loyers contractuels des baux
en cours (indexés, hors actifs détenus en vue de la
vente) par la somme de ces loyers contractuels et
des Valeurs Locatives Estimées des surfaces vides,
ces dernières étant calculées sur base du niveau de
loyers courants dans le marché.
MARGE OPÉRATIONNELLE
Résultat d’exploitation avant résultat sur
portefeuille divisé par le résultat immobilier
PPP (PARTENARIAT PUBLIC-PRIVÉ)
Collaboration entre les secteurs public et privé
dans le cadre de projets destinés à répondre à une
demande collective : rénovation urbaine, travaux
d’infrastructure, bâtiments publics, etc.
SIR (SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE RÉGLEMENTÉE)
Régime créé en 2014 et poursuivant les mêmes
objectifs que les structures de Real Estate
Investment Trusts (REIT) mises en place dans
différents pays. Les SIR sont contrôlées par
l’Autorité des Services et Marchés Financiers
(FSMA) et soumises à une réglementation
spécifique.
INTEREST RATE SWAP
(
IRS
)
Un Interest Rate Swap est un contrat d’échange
de taux d’intérêt. Les IRS sont généralement
utilisés pour se prémunir contre les hausses de
taux d’intérêt.Un taux d’intérêt variable est alors
remplacé par taux d’intérêt fixe.
VALEUR DE L’ACTIF NET
(
VAN
)
OU NET ASSET
VALUE
(
NAV
)
PAR ACTION
Les fonds propres divisés par le nombre d’actions
en fin d’exercice.
EXIT TAX
L’Exit Tax est l’impôt qui doit être supporté par une
société lors de son changement de régime fiscal
(en SIR ou en FIIS par exemple).
Glossaire

Inclusio Rapport annuel 2021 p.155
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NOTES

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