Jaarverslag
#21/22
IN RETAIL WE TRUST

|
1
|
1
4
MARKANTE
VASTGOEDFEITEN
2
21/22 IN EEN
NOTENDOP
132
VASTGOED-
VERSLAG
170
FINANCIEEL
VERSLAG
274
DIVERSEN
240
RISICOBEHEER
254
PERMANENT
DOCUMENT
14
BEHEERSVERSLAG
124
RETAIL ESTATES
OP DE BEURS
10
BRIEF AAN DE
AANDEELHOUDERS
In retail we
trust
De openbare gereglementeerde vastgoed-
vennoot schap Retail Estates nv is een
niche s peler, gespecialiseerd in de terbe-
schikkingstelling van perifeer winkelvastgoed
gelegen aan de rand van woonkernen of langs
invalswegen naar stedelijke centra. Retail
Estates nv verwerft deze onroerende goede-
ren van derden of bouwt en commer cialiseert
winkelpanden voor eigen rekening. De panden
hebben een bebouwde oppervlakte tussen
500 m² en 3.000 m². Een typisch winkel-
pand heeft een gemiddelde oppervlakte van
1.000m².
De belangrijkste doelstelling op lange termijn
voor Retail Estates nv is het samenstellen,
beheren en uitbreiden van een portefeuille
perifeer winkelvastgoed, die door locatie-
keuze en de kwaliteit en diversicatie van de
huurders op lange termijn een bestendige
groei verzekert. De vooropgestelde groei
betreft zowel de waarde van het patrimonium
als de inkomsten die uit de verhuring gegene-
reerd worden.
INHOUDSTAFEL
INHOUDSTAFEL
|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES

|
3
21/22 In een notendop
Geograsche
Spreiding
Type
Gebouw
Handelsactiviteiten
Van de huurders
742
winkelpanden
in België
245
winkelpanden
in Nederland
De vastgoedportefeuille van
Retail Estatesnv bestaat uit
winkelpanden gelegen
in de periferie van
de grootste steden van
België en Nederland.
Groei van de portefeuille van Retail Estates nv
tussen 1998 en 2022
Aantal m² Reële waarde (in duizenden €)
‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 ‘20 '21 '22
15
24
“We streven ernaar om voor ons compact
en dynamisch team de juiste work-
life balance te creëren met aandacht
voor ieders persoonlijke noden.”
“De belangrijkste doelstelling op lange termijn
voor Retail Estates nv is het samenstellen,
beheren en uitbreiden van een portefeuille
perifeer winkelvastgoed, die door locatiekeuze
en de kwaliteit en diversicatie van de
huurders een bestendige groei verzekert”
Awards
"Retail Estates werd opnieuw opgenomen in de EPRA
annual report Survey en kreeg hiervoor een Gold
award voor de nanciële verslaggeving en een silver
award voor de duurzaamheidsverslaggeving."
1 177 577m²
Retail Estates nv breidt haar portefeuille uit
door acquisities, projectontwikkelingen en
optimalisatie van de vastgoedportefeuille.
1 759 879 000€
Retail Estatesnv spitst zich toe op een continue
versterking van de kwaliteit van zijn vastgoed
en de uitbreiding van de vastgoedportefeuille.
Brussel
Antwerpen
Vlaams-Brabant
Waals-Brabant
Oost-Vlaanderen
West-Vlaanderen
Henegouwen
Namen
Luik
Limburg
Luxemburg
Groningen
Limburg
Noord-Brabant
Zeeland
Zuid-Holland
Noord-Holland
Utrecht
Gelderland
Overijssel
Flevoland
Drenthe
Friesland
Geograsche spreiding clusters
Stabiele
bezettingsgraad
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
97,83%
De winkelmarkt in de periferie
wordt vandaag gekenmerkt door
een grote stabiliteit, zowel langs
investeerderszijde als bij de
huurders.
Reële waarde
Winkeloppervlakte
987
winkelpanden
Lokeren
Brugge
Denderleeuw
Dendermonde
Tielt-Winge
Aarschot
Aartselaar
Essen
Lier
Mechelen
Balen
Jemeppe-Sur-Sambre
Bree
Libramont
32,19% Nederland
37,09% Vlaanderen
30,71% Wallonië
11,89% Individuele
baanwinkels
12,44% Retail-
clusters
74,22% Retailparken
1,45% Andere
57,67% Home
improvement
16,77% Fashion
15,56%
Commodities
+ Food
1,57% Leisure
1,95% Horeca
6,48% Other
1
Uitbreiding in Belgie
Inbreng "De Vleterbeek"
35,86 mio EUR investering
27 units - 17 locaties
Aarschot, Aartselaar, Balen,
Bree, Brugge, Denderleeuw,
Dendermonde, Essen,
Jemeppe-Sur-Sambre, Lier,
Lokeren, Mechelen
Aankoop clusterlocaties
9,72 mio EUR
6 units
1
2
2|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
21/22 IN EEN NOTENDOP
21/22 IN EEN NOTENDOP21/22 IN EEN NOTENDOP

Markante
vastgoedfeiten
4|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
MARKANTE VASTGOEDFEITEN
MARKANTE VASTGOEDFEITEN
|
5

1998 2008
2018
2020
1999
2019
2011
2017
2021
2013
2015
2022
2003
2014
2002 2012
2016
Onafhankelijk
Retail Estates wordt
een onafhankelijk
beheerde BEVAK
Eerste maal
keuzedividend
aangeboden aan
aandeelhouders
Diversicatie van de
nancierings bronnen
Obligatie-uitgifte –
private plaatsing
Versterking kapitaal
2
e
publieke
kapitaal verhoging
Waarde
portefeuille
Vastgoedportefeuille
bereikt de kaap
van 500mio EUR
Opname EPRA-
index
De opname in de
EPRA-index draagt
bij tot de visibiliteit
van het aandeel
Waarde
portefeuille
Vastgoedportefeuille
overschrijdt de kaap
van 1,5 miljard EUR
Versterking
kapitaal
1
e
publieke
kapitaal verhoging
Waarde portefeuille
Vastgoedportefeuille
bereikt de kaap van
250mio EUR
Statuut wijziging
van BEVAK naar GVV
(gereglementeerde
vastgoedvennootschap)
Diversicatie van
de nancierings-
bronnen
Obligatie-uitgifte –
private plaatsing
Waarde
portefeuille
Vastgoedportefeuille
bereikt de kaap
van 1 miljard EUR
20 jaar Retail
Estates op de beurs
Bijkomende
beursnotering op
Euronext Amsterdam
Versterking
kapitaal
5
e
publieke
kapitaalverhoging
Uitbreiding in
Nederland
Diversicatie
nancieringsbronnen:
Obligatie-uitgifte
private plaatsing
75 mio EUR
Versterking
kapitaal
4
e
publieke
kapitaalverhoging
Versterking
kapitaal
3
e
publieke
kapitaalverhoging
Retail Estates
op de beurs
IPO en eerste
notering op
Euronext Brussels
Stabiele
waarderingen
en dividend blijft
inatiebestendig,
ondanks maanden van
verplichte winkelsluiting
door coronacrisis
Volledig herstel van de
operationele resultaten
naar pre-corona niveau
Belangrijke gebeurtenissen
1998-2022
6|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
MARKANTE VASTGOEDFEITEN
MARKANTE VASTGOEDFEITEN
|
7

Kerncijfers 2020-2022
Het boekjaar van Retail Estatesnv loopt van 1 april tot 31 maart.
De kerncijfers zijn de geconsolideerde cijfers.
VASTGOEDPORTEFEUILLE 31.03.2022 31.03.2021 31.03.2020
Aantal panden
987 992 969
Totaal verhuurbare oppervlakte in m²
1 177 577 1 153 448 1 136 492
Geschatte reële waarde (in €)
1 759 879 000 1 717 245 000 1 661 753 000
Geschatte investeringswaarde (in €)
1 833 757 000 1 789 397 000 1 719 120 000
Gemiddelde huurprijs per m²
104,14 102,24 102,28
Bezettingsgraad
97,83%
97,07%
97,92%
BALANSGEGEVENS
Eigen vermogen
920 980 000 808 223 000 798 987 000
Schuldgraad (GVV-Wetgeving
*
, max. 65%) 49,15% 52,18% 53,10%
RESULTATEN
Nettohuurresultaat
115 579 000 100 402 000 107 614 000
Vastgoedresultaat 113 504 000 98 738 000 106 204 000
Vastgoedkosten -10 524 000 -6 877 000 -9 052 000
Algemene kosten en andere operationele
kosten en opbrengsten
-6 050 000 -6 123 000 -5 593 000
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille 96 930 000 85 737 000 91 559 000
Portefeuilleresultaat 22 096 000 -4 146 000 -4 884 000
Operationeel resultaat 119 026 000 81 592 000 86 675 000
Financieel resultaat 16 158 000 -17 757 000 -25 533 000
Nettoresultaat 131 837 000 61 436 000 58 098 000
EPRA resultaat 75 265 000 62 908 000
69 199 000
* Het KB van 13 juli 2014 (het "GVV-KB"), zoals laatst gewijzigd door het KB van 23 april 2020 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 (de "GVV-Wet"), zoals laatst gewijzigd
door de wet van aanpassen naar 2 juni 2021 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
GEGEVENS PER AANDEEL 31.03.2022 31.03.2021 31.03.2020
Aantal aandelen
13 226 452 12 665 763 12 630 414
Aantal dividendgerechtigde aandelen 13 226 452 12 665 763 12 630 414
Nettoactiefwaarde (NAW) (IFRS) 69,63 63,81 63,26
EPRA NTA 68,46 65,53 65,27
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde)
excl. dividend excl. de reële waarde van de
toegelaten afdekkingsinstrumenten
69,67 66,43 65,73
EPRA resultaat per aandeel 5,84 4,97 5,60
Brutodividend per aandeel 4,60 4,50 4,40
Nettodividend per aandeel 3,22 3,15 3,08
Brutodividendrendement op slotkoers (excl. dividend) 6,22% 7,71% 9,28%
Nettodividendrendement op slotkoers (excl. dividend) 4,36% 5,39% 6,50%
Beurskoers op afsluitingsdatum 73,90 58,40 47,40
Gemiddelde koers 68,84 57,26 81,11
Koersevolutie in de loop van het boekjaar 26,54% 23,21% -33,01%
Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS 6,13% -8,48% -25,07%
8|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
MARKANTE VASTGOEDFEITEN
MARKANTE VASTGOEDFEITEN
|
9

Brief aan de
aandeelhouders
10|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS
BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS
|
11

Jan De Nys
GEDELEGEERD
BESTUURDER
Paul Borghgraef
VOORZITTER VAN
DE RAAD VAN BESTUUR
De veerkracht van onze sector
heeft onze resultaten terug op
het niveau van het pre-corona
boekjaar 2019-2020 gebracht
waarvan wij u in herinnering
willen brengen dat het het
beste boekjaar ooit was sinds
onze beursnotering in 1998. De
huuromzet heeft zich hersteld
op hoog niveau en bedroeg
115,60 mio EUR en een
volgehouden kostencontrole
heeft het EPRA-resultaat
1
op-
ge stuwd tot 75,26 mio EUR. Het EPRA resultaat per
aandeel bedraagt 5,84 EUR wat een groei betekent van
0,87 EUR (+17,41%) in vergelijking met vorig boekjaar.
Ter vergelijking bedroeg de EPRA-winst per aandeel in
het pre-coronajaar 5,60 EUR.
Ook de investeringswaarde van onze vastgoedportefeuille
is ondersteund door de goede resultaten van de sector
van het perifeer vastgoed zoals die vastgesteld werden in
heel Europa. Meer vastgoedbeleggers dan ooit hebben
zich tot ons segment van het winkelvastgoed gewend
met een verhoogde concurrentie als gevolg. Dit was in
het bijzonder merkbaar eind 2021 in Nederland waar
institutionele beleggers de verkoopsprijzen de hoogte
in stuwden. De daling van de aanvangsrendementen
die hiervan het gevolg is heeft een bijzonder grote
meerwaarde op onze Nederlandse vastgoedportefeuille
opgeleverd (waardestijging van 21,53 mio EUR) die
volledig de afwaardering heeft goed gemaakt die op
1januari 2021 het gevolg was van de verhoging van de
overdrachtsbelasting van 6 tot 8 procent (waardedaling
van 9,04 mio EUR). In de Belgische markt springen de
hoge verkoopsprijzen voor solitaire winkels in het oog.
Vooral winkelpanden in voedings-en verbruiksgoederen
evenals DIY winkels leveren hoge verkoopsprijzen op
alhoewel hun omzet- en winstniveaus tegenwoordig
terug naar pre-coronaniveaus gedaald zijn of bij
sommigen zelfs eronder.
1 Het EPRA resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van
vastgoedbeleggingen en exclusief variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva.
De vastgoedinvesteringen werden
ondersteund door de verwerving van
een belangrijke winkelportefeuille met
hoofdzakelijk retail- clusterlocaties
in België ter gelegenheid van een
inbreng in natura op 14 oktober
2021. De 27 winkelpanden vertegen-
woordigen een waarde van 35,86mio
EUR en leveren een bijkomende
huurincasso op van 2,42 mio EUR. In
Brugge werd een ouder gedeelte van
het winkelpark V-Mart afgebroken
en door een nieuwbouw vervangen
die volledig verhuurd werd. Deze investering die
1,37mio EUR bedroeg, is een goed voorbeeld van de
voortdurende aandacht die aan de verbetering van onze
vastgoedportefeuille wordt gegeven. Anderzijds werd
er van de sterke vraag in de investeringsmarkt gebruik
gemaakt om in België en Nederland in het totaal 15
winkelpanden, een retailpark in Lommel en het gedeelte
van een niet -strategisch winkelpark in Leiderdorp te
verkopen met een verkoopopbrengst van 31,84 mio EUR,
wat heeft geresulteerd in een meerwaarde van 0,33 mio
EUR ten opzichte van de reële waarde. Deze middelen
werden deels geherinvesteerd en deels aangewend om,
in combinatie met de kapitaalverhoging ten bedrage van
35,86 mio EUR in oktober 2021 de schuldgraad te laten
zakken per 31 maart 2022 tot beneden het gewenste
niveau van 50 procent.
Keep calm and carry on.
Paul Borghgraef Jan De Nys
Voorzitter van de Raad Gedelegeerd
van Bestuur bestuurder
Geachte aandeelhouders,
Ook in het voorbije boekjaar 2021-2022 dat op 31 maart
jl. afsloot bleef de Covid-epidemie prominent aanwezig
en speelde ze onbetwistbaar een dominante rol in het
consumentengedrag. De winkelsector werd evenwel
meer gespaard van verplichte winkelsluitingen dan in
de voorgaande periode 2020-2021. Enkel in Nederland
heeft de overheid in de periode december 2021 - januari
2022 tot een winkelsluiting van 4 weken besloten die al
onze winkelpanden getroffen heeft. Het effect van de
verplichte winkelsluitingen op de activiteiten van Retail
Estates was dan ook beperkt in vergelijking met het
effect van winkelsluitingen in het voorgaande boekjaar.
Ons bedrijf werd ook gespaard van grootschalige
faillissementen van klanten wat deels toe te schrijven is
aan de overheidssteun waarvan zowel consumenten als
winkeliers konden genieten.
Binnen de verschillende winkelsegmenten die binnen
onze vastgoedportefeuille vertegenwoordigd zijn, is
andermaal de woninginrichtingssector de grote winnaar.
De consumenten hebben aanzienlijk geïnvesteerd in
hun woning en tuin zodat meer dan de helft van onze
winkels een goed tot zeer goed jaar gekend hebben
ondanks de Covid-epidemie. Ook onze voedings-en
verbruiksartikelenwinkels haalden hogere omzet dan
gebruikelijk in de periodes dat de horeca gesloten was.
De fashionsector kende een moeizaam herstel omdat
het sociaal leven gedurende ettelijke maanden van
het voorbije boekjaar nog aanzienlijk was beperkt en
telewerk de norm was geworden. In deze context zijn
verhuringen en huurhernieuwingen vlot blijven verlopen
met als uitschieter de Nederlandse winkelportefeuille
die bijna volledig verhuurd is, alsook een sterk herstel
in België, bijna tot het pre-coronaniveau. De twee jaar
durende COVID-epidemie heeft de winkelsector aardig
op de proef gesteld maar onze keuze voor de niche van
het perifeer winkelvastgoed en de winkelparken in het
bijzonder is succesvol gebleken.
“
De veerkracht van onze
sector heeft onze resultaten
terug op het niveau van het
pre-corona boekjaar 2019-
2020 gebracht waarvan
wij u in herinnering willen
brengen dat het het beste
boekjaar ooit was sinds onze
beursnotering in 1998.
”
12|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS
BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS
|
13

Beheersverslag
14|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
15

BeheersverslagBeheersverslag
2 Strategie - investeringen in perifeer winkelvastgoed
Doelstelling – belegging in
representatieve portefeuille perifeer
winkelvastgoed
De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap
Retail Estates nv is een nichespeler, gespecialiseerd in
de terbeschikkingstelling van perifeer winkelvastgoed
gelegen aan de rand van woonkernen of langs
invalswegen naar stedelijke centra. Retail Estates nv
verwerft deze onroerende goederen van derden of bouwt
en commercialiseert winkelpanden voor eigen rekening.
De panden hebben een bebouwde oppervlakte tussen
500 m² en 3.000 m². Een typisch winkelpand heeft een
gemiddelde oppervlakte van 1.000 m².
De belangrijkste doelstelling op lange termijn voor
Retail Estates nv is het samenstellen, beheren en
uitbreiden van een portefeuille perifeer winkelvastgoed,
die door locatiekeuze en de kwaliteit en diversicatie
van de huurders op lange termijn een bestendige groei
verzekert. De vooropgestelde groei betreft zowel de
waarde van het patrimonium als de inkomsten die uit de
verhuring gegenereerd worden.
Op korte termijn wordt bovengenoemde doelstelling
nagestreefd door de constante bewaking van de
bezettingsgraad van de portefeuille, het huurincasso en
de onderhouds- en beheerskosten.
Door het selectief aankopen en bouwen van winkel-
panden op zorgvuldig uitgekozen locaties (zgn.
retailclusters en retailparken) wordt beoogd het beheer
van de portefeuille te vereenvoudigen en de waarde
op te drijven. Op dit ogenblik heeft Retail Estates nv
81 clusters en retailparken geïdenticeerd waar het zijn
investeringen systematisch opdrijft. Deze clusters en
retailparken vertegenwoordigen samen 86,66% van de
portefeuille. De vastgoedportefeuille is verspreid over
België en Nederland.
De voorbije jaren heeft Retail Estates nv zich toegespitst
op een continue versterking van de kwaliteit van zijn
vastgoed en de uitbreiding van de vastgoedportefeuille.
Retail Estates nv verhuurt in principe zijn vastgoed
in ruwbouwstaat, zgn. casco toestand, zodat de
inrichtingswerken en het onderhoud ervan door de
huurders gebeuren. De onderhoudskosten voor Retail
Estates nv blijven in essentie beperkt tot het onderhoud
van de parking en de dakbedekking en kunnen in grote
mate vooraf worden gepland.
De huurders van de vennootschap zijn in hoofdzaak
gereputeerde liaalbedrijven.
Per 31 maart 2022 heeft Retail Estates nv 987 panden in
portefeuille met een winkeloppervlakte van 1.177.577m².
De bezettingsgraad van deze panden, gemeten in
verhuurde m², bedraagt 97,83%.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van
Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen
per 31 maart 2022 wordt door de onafhankelijke
vastgoed deskundigen geschat op 1.759,88 mio EUR
(zijnde de waarde exclusief transactiekosten) en de
investeringswaarde op 1.833,76 mio EUR (zijnde de
waarde inclusief transactiekosten).
In het totaal heeft Retail Estates nv 15,75 mio EUR
geïnvesteerd in het vastgoedcerticaat “Distri-Land” en
bezit de vennootschap thans 87,09% van de uitgegeven
vastgoedcerticaten “Distri-Land”. Dit vastgoed-
certicaat bezit 10 winkelpanden met een reële waarde
van 19,53 mio EUR.
Acquisitiecriteria
Retail Estates nv streeft naar een optimalisatie van zijn
vastgoedportefeuille zowel in termen van rentabiliteit
als meerwaardepotentieel door aandacht te verlenen
aan een aantal criteria die als leidraad dienen bij het
verwerven van vastgoed:
Locatiekeuze
Op basis van de inzichten die het management verworven
heeft in de rentabiliteit van zijn huurders, worden locaties
gekozen die aan de huurders van Retail Estates nv de
beste slaagkansen geven. Hierbij wordt een gezond
evenwicht tussen het aanbod van winkelvastgoed en de
vraag vanwege winkeliers nagestreefd. Bovendien wordt
gestreefd naar de uitbouw van een aantal clusterlocaties
en retailparken.
Rapportering over boekjaar 2021-2022
1 Inleiding
Wettelijke vereisten
Het jaarverslag van Retail Estates is een gecombineerd
verslag in de zin van artikelen 3:6 en 3:32 van het
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. De
volgens deze artikelen vereiste onderdelen worden in dit
verslag in de verschillende hoofdstukken opgenomen.
Toekomstgerichte verklaringen
Dit jaarverslag bevat toekomstgerichte verklaringen
waaronder, maar niet beperkt tot, verklaringen met
de volgende woorden “geloven”, “anticiperen”,
“verwachten”, “voornemen”, “plannen”, “nastreven”,
“schatten”, “kunnen”, “zullen”, “voortzetten” en
vergelijkbare uitdrukkingen. Dergelijke toekomstgerichte
verklaringen gaan gepaard met gekende en ongekende
risico’s, onzekerheden en andere factoren die ertoe
kunnen leiden dat de werkelijke resultaten, nanciële
toestand, prestaties of verwezenlijkingen van Retail
Estates nv en haar dochtervennootschappen (de
“Groep”) of de resultaten van de sector, aanzienlijk
verschillen van de verwachte resultaten, prestaties, of
verwezenlijkingen die uitgedrukt worden of vervat zijn
in de genoemde toekomstgerichte verklaringen. Gezien
deze onzekerheden wordt de beleggers aanbevolen
om niet zonder meer voort te gaan op dergelijke
toekomstgerichte verklaringen.
16|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
17

3. Een belegging via de openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap Retail Estates nv
Sinds 24 oktober 2014 is Retail Estates nv
ingeschreven als een openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap. In haar hoedanigheid van
openbare GVV en met het oog op het behoud van
dit statuut is de vennootschap onderworpen aan de
bepalingen van de GVV-Wetgeving, die beperkingen
inhoudt ten aanzien van (onder meer) de activiteiten,
de schuldgraad en de resultaatverwerking. Zolang
de vennootschap deze regels respecteert, geniet zij
van een uitzonderlijk scaal regime dat er in wezen
in bestaat dat zij op haar inkomsten nagenoeg geen
Belgische vennootschapsbelasting betaalt. Daardoor is
het voor uitkering beschikbare resultaat hoger dan bij
vergelijkbare vastgoedondernemingen die een dergelijk
statuut niet bezitten. Retail Estates nv beschikt als
openbare GVV over bijkomende troeven zoals een sterk
gediversieerde vastgoedportefeuille en is opgericht
voor onbepaalde duur.
Investeringen in perifeer winkelvastgoed hebben
in de loop van de voorbije jaren door een strikter
vergunningsbeleid van de overheid, door het
sterk beperkt aanbod van kwalitatief hoogstaande
winkellocaties en door het constante hoge niveau van
de vraag, aan aantrekkelijkheid gewonnen. Ook de
internationalisering van de winkelmarkt en de overstap
van center city-activiteiten naar de periferie hebben
de perifere winkelvastgoedmarkt positief beïnvloed.
Gecombineerd met de groeiende institutionalisering
van de beleggingsmarkt in perifeer winkelvastgoed
ondersteunt deze evolutie niet enkel de stijging van
de huurprijzen, maar ook de toename van de reële
waarde van dit vastgoed op langere termijn. Bovendien
hebben verschillende huurders van de vennootschap de
troeven van de verkoop op afstand via internethandel in
hun winkelconcept geïntegreerd en dit zelfs tot in hun
verkooppunten, wat hun marktpositie ten goede komt.
Met het aandeel Retail Estates nv beschikt elke
aandeelhouder over een beleggingsinstrument dat
vrij verhandelbaar is en op elk moment ten gelde kan
worden gemaakt via Euronext. Sinds 11 april 2018, een
week na de 20
ste
verjaardag van de notering van Retail
Estates op Euronext Brussel, noteert Retail Estates
eveneens op Euronext Amsterdam. De aandelen van
Retail Estates nv zijn voor 100% in handen van het
publiek en van een aantal institutionele beleggers. Op
3 juni 2022 hebben 5 aandeelhouders, in toepassing
van de transparantiewetgeving en de statuten van Retail
Estates nv, gemeld dat zij een participatie bezitten die
de statutaire drempel van 3% en/of 5% overschrijdt
(verdere toelichting in het deel “structuur van het
aandeelhouderschap” verderop in dit beheersverslag).
In de koerslijsten van Euronext die dagelijks worden
gepubliceerd in de kranten en op de website van
Euronext, kan de aandeelhouder altijd de evolutie
van zijn investering volgen. Bovendien beschikt de
vennootschap over een website (www.retailestates.com)
met relevante informatie voor de aandeelhouders.
De nettoactiefwaarde van het aandeel is eveneens een
belangrijke indicatie van de waarde van het aandeel.
De nettoactiefwaarde (NAW) wordt berekend door het
geconsolideerd eigen vermogen te delen door het
aantal aandelen. De NAW (IFRS) bedraagt 69,63 EUR
per 31 maart 2022. Dit is een stijging van 9,12% (63,81
EUR het jaar voordien). Per 31 maart 2022 bedraagt de
beurskoers van het aandeel 73,90 EUR, wat een premie
van 6,13% betekent.
De EPRA NTA (net tangible asset) waarde bedraagt
68,46 EUR, ten opzichte van 65,53 EUR het jaar
voorheen. Deze stijging is voornamelijk te verklaren
door de toevoeging van het resultaat van het
boekjaar en de vastgestelde waardestijgingen op de
vastgoedportefeuille in Nederland. Ten opzichte van
het vorige boekjaar steeg het aantal aandelen van Retail
Estates nv met 560.689.
Huurprijsniveau en aanvangsrendementen
Er wordt bijzondere aandacht geschonken aan de
huurprijsniveaus om de rentabiliteitsverwachtingen van
Retail Estates nv en zijn huurders op lange termijn te
blijven verzoenen. De ervaring toont aan dat de te hoge
huurprijzen die door sommige projectontwikkelaars
gehanteerd worden, tot grote rotatie leiden als de
omzetontwikkeling niet snel aan de verwachtingen van
de betrokken winkeliers beantwoordt.
Geograsche spreiding
Retail Estates nv spreidt zijn investeringen over alle
belangrijke winkelassen in België en Nederland. In de
praktijk investeert de vennootschap nauwelijks in het
Brusselse Gewest gelet op het extreem lage aanbod out-
of-town locaties daar. De openbare GVV concentreert
haar investeringen in het bijzonder in de subregio’s met
sterke koopkracht (in hoofdzaak de driehoek Brussel -
Gent - Antwerpen en de “groene as” Brussel - Namen-
Luxemburg voor wat betreft België en de zogenoemde
“Randstad” en de oost-west-as in het zuiden van het
land voor wat betreft Nederland).
Ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed
voor eigen rekening
Retail Estates nv beschikt over een uitgesproken
ervaring in de ontwikkeling op bestelling van nieuwe
winkelpanden voor zijn huurders. De ervaring leert dat
dergelijke ontwikkelingen bouwkundig aantrekkelijke
winkelpanden opleveren en dat deze panden bovendien
een hoger aanvangsrendement genereren dan
winkelpanden die op de investeringsmarkt worden
aangeboden. Ook het belang van de herontwikkeling
van baanwinkelclusters tot een groter geheel naar
aaneengesloten, moderne winkelpanden neemt
jaarlijks toe. Bij deze herontwikkeling stijgt meestal de
verhuurbare oppervlakte, worden winkelpanden beter
aan de behoeften van de huurders aangepast, wordt de
parking- en wegenisinfrastructuur verbeterd en worden
winkelpanden gemoderniseerd.
Sectoriële spreiding huurdersbestand
Retail Estates nv probeert maximaal de verschillende
sectoren in de detailhandel aan bod te laten komen
in zijn huurdersbestand, met een voorkeur voor
sectoren waarvan bekend is dat ze over waardevolle
detailhandelsvestigingen beschikken. In een neergaande
conjunctuurcyclus delen niet alle detailhandelsectoren in
gelijke mate in een eventuele terugloop van de omzet.
Een goede sectoriële spreiding beperkt de risico’s
die aan een negatieve evolutie van de conjunctuur
verbonden zijn.
“
Retail Estates nv
probeert maximaal de
verschillende sectoren in
de detailhandel aan bod
te laten komen in zijn
huurdersbestand, met een
voorkeur voor sectoren
waarvan bekend is dat
ze over waardevolle
detailhandelsvestigingen
beschikken.
„
18|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
19

in het kapitaal van de vennootschap en een lange termijn
lening van 5,00 mio EUR.
Vaste activa in aanbouw
Op 31 maart 2022 is het totaalbedrag van de vaste activa
in aanbouw gelijk aan 15,51 mio EUR. We onderscheiden
vijf soorten vaste activa in aanbouw: speculatieve
grondposities (de zogenaamde “landbank”; deze
betreffen restgronden bij bestaande portefeuilles die
aangehouden worden voor een eventuele ontwikkeling
of om in een latere fase te worden verkocht indien
er geen ontwikkeling mogelijk is); de prospectieve
vaste activa in aanbouw, de vaste activa in aanbouw
in voorontwikkeling, de vaste activa in aanbouw in
uitvoering en de vaste activa in aanbouw speciek
gekoppeld aan duurzaamheid.
Op 31 maart 2022 bedroegen de speculatieve grond-
posities 1,57 mio EUR, de prospectieve vaste activa in
aanbouw 10,99 mio EUR, de vaste activa in aanbouw
in voorontwikkeling 1,58 mio EUR, de vaste activa in
aanbouw in uitvoering 0,52 mio EUR en de vaste activa
in aanbouw speciek gekoppeld aan duurzaamheid
0,86mio EUR.
A. Prospectieve vaste activa in aanbouw
In 2014 verwierf Retail Estates het retailpark te Wetteren
met 14 winkels en een bruto winkeloppervlakte van
10.423 m². Het retailpark dat geopend werd in 2008
is bekend onder de naam Frunpark Wetteren. Het is
bijzonder succesvol en trekt consumenten aan uit de
wijde omgeving. Retail Estates nv heeft in 2016 ten
speculatieve titel een aangrenzend perceel verworven
met twee KMO panden (investering van circa 9 mio
EUR), die op dit moment zijn verhuurd. Het RUP heeft
winkelpanden voor volumineuze detailhandel maar
ook KMO panden principieel vergunbaar gemaakt. De
vergunning wordt verwacht in de loop van 2023, de
realisatie van het gemengd project met retailunits en KMO
panden wordt verwacht in de loop van 2024. De kosten
van reeds afgewikkelde procedures en de voorbereiding
van de aanvraag tot omgevingsvergunning bedragen op
heden 0,45 mio EUR. De investering in deze uitbreiding
zal 9 mio EUR bedragen.
B. Vaste activa in aanbouw - voorontwikkeling –
overzicht van de belangrijkste projecten
In het winkelpark in Heerlen is de bouwvergunning
verkregen voor de modernisering van de volledige
voorgevel van het oudste gedeelte van het winkelpark.
De bijkomende verwachte investering wordt geraamd op
4,60 mio EUR. Realisatie wordt verwacht binnen het jaar.
C. Vaste activa in aanbouw - uitvoering– overzicht
van de belangrijkste ontwikkelingen voor eigen
rekening
In Halle wordt de bestaande winkeloppervlakte
uitgebreid. De bijkomende verwachte investering wordt
geraamd op 1,1 mio EUR. De nodige vergunningen voor
deze ontwikkeling werden bekomen. De realisatie van dit
project vereist de bouw van een aantal appartementen.
Aangezien dit buiten de werkingssfeer van Retail Estates
ligt, werd een samenwerking met een promotor opgezet
die dit gedeelte van het project voor zijn rekening kan
ontwikkelen. De oplevering wordt verwacht in de loop
van het boekjaar 2023-2024.
D. Vaste activa in aanbouw gekoppeld aan
duurzaamheid
In het kader van de ESG strategie heeft Retail Estates
een afzonderlijke categorie voor duurzame vaste activa
in aanbouw.
Retail Estates investeerde in de realisatie van een
zonnepaneelinstallatie op het dak van haar retail park
in Hasselt, grenzend aan de IKEA site. Er wordt een
vermogen van 407 kWp aan zonnepanelen geïnstalleerd
die, naar verwachting, jaarlijks ruim 370 MWh aan groene
stroom zullen produceren. Deze investering van 0,31
mio EUR zal ook de operationele kosten van de huurders
ten goede komen. De voorlopige oplevering van deze
zonnepanelen vond plaats in oktober 2021.
In Heerlen werd een vermogen van 1.157 kWp aan
zonnepanelen geïnstalleerd die, naar verwachting,
jaarlijks ruim 8.932 MWh aan groene stroom zullen
produceren. Deze investering van 0,80 mio EUR zal
ook de operationele kosten van de huurders ten goede
komen. Retail Estates ontvangt hiervoor een jaarlijkse
vergoeding van 0,07 mio EUR. De voorlopige oplevering
van deze zonnepanelen vond plaats in mei 2022.
4. Belangrijke gebeurtenissen in het boekjaar
1 Voor meer info verwijzen we naar het persbericht d.d. 6 oktober 2021.
Investeringen – winkelparken
Inbreng vastgoedvennootschap “De Vleterbeek”
Retail Estates heeft op 5 oktober 2021 een
inbrengovereenkomst gesloten met De Vleterbeek
NV, een 100% dochtervennootschap van de familiale
investeringsgroep Shopinvest die heeft geleid tot een
inbreng in natura ten bedrage van 35.856.125,00 EUR. De
raad van bestuur is binnen het kader van het toegestane
kapitaal overgegaan tot de uitgifte van 560.689 nieuwe
aandelen als vergoeding voor deze inbreng aan een
uitgifteprijs van 63,95 EUR per nieuw aandeel. De
nieuwe aandelen werden uitgegeven met coupon nr.
30 aangehecht en zullen dus delen in de winst van het
afgesloten boekjaar dat aangevangen werd op 1 april
2021. De ingebrachte vastgoedportefeuille bestaat uit 27
winkelpanden op 17 sites waarvan de grote meerderheid
aansluit op sites waar Retail Estates reeds eerder een
cluster uitgebouwd heeft. De jaarlijkse huurincasso
bedraagt 2,42 mio EUR wat een gemiddelde huur van
91,32 EUR per vierkante meter vertegenwoordigt. De
winkelpanden zijn hoofdzakelijk gelegen in Vlaanderen
(23 op een totaal van 27). Op 1 leegstaande winkel
na, zijn alle winkelpanden verhuurd aan nationale
liaalbedrijven. De vastgoeddeskundige CBRE heeft de
investeringswaarde vastgesteld op 35.856.125,00 EUR
en de fair value op 34.981.586,00 EUR. De huurincasso
vertegenwoordigt een aanvangsrendement van 6,44%
op de investeringswaarde.
1
Aankoop clusterlocaties
Bij akte van 4 oktober 2021 heeft Retail Estates zes
winkelpanden verworven van een Nederlandse familiale
investeringsgroep. Het betreft twee winkelpanden in
Lokeren, in een retailpark waar Retail Estates reeds
winkelpanden in portefeuille heeft, één winkelpand
in Tielt-Winge (retailpark “Gouden Kruispunt”) en drie
winkelpanden in Libramont.
De totale aankoopprijs van deze panden bedroeg 9,72 mio
EUR. De investeringswaarde van deze winkelpanden werd
door de onafhankelijke vastgoeddeskundige geraamd
op 9,77 mio EUR. De panden vertegenwoordigen een
globale huuropbrengst van 0,55 mio EUR op jaarbasis.
Met uitzondering van één vacante unit in Libramont, zijn
de panden allen verhuurd aan bekende retailbedrijven,
voornamelijk actief in woninginrichting.
Tevens werd een bedrag van 1,2 mio EUR geïnvesteerd
in de aankoop van een leegstaand winkelpand te
Doornik met een geschatte huurwaarde van 0,08 mio
EUR (perifere retailzone Froyennes).
Al deze investeringen vervolledigen retailparken of
retailclusters van de vastgoedportefeuille van Retail
Estates.
Kampenhout-Sas: Herontwikkeling site voormalige
witloofveiling: investering in een participatie in de
nv Veilinghof 't Sas
Retail Estates heeft aanvankelijk via een nieuw opgerichte
vennootschap (Veilinghof ‘t Sas nv) het gebouw van de
voormalige witloofveiling gekocht van BelOrta voor een
prijs van 5,81 mio EUR. Vervolgens heeft ze haar belangen
samengevoegd met deze van de naburige eigenaar
(TVK-BRAVA cv) door een fusie aan te gaan waarbij
deze vennootschap werd opgeslorpt door Veilinghof
't Sas nv. Aldus werd een site samengebracht die een
perceeloppervlakte vertegenwoordigt van 37.708 m²
waarop 16.341 m² opslagplaatsen staan. Deze gebouwen
zullen in eerste instantie met kortlopende contracten
verhuurd worden aan logistieke ondernemingen. Het
is de bedoeling deze site na afbraak van de huidige
gebouwen te herontwikkelen en gebouwen op te richten
bestemd voor verhuring met een bestemming die
kadert in de huidige stedenbouwkundige bestemming
van de site (dienstverleningsgebied). De investering
gebeurde ten speculatieve titel vermits op heden
nog geen omgevingsvergunning werd aangevraagd
noch bekomen. Tussen de aandeelhouders van de
vennootschap werd een joint-venture overeenkomst
gesloten om deze herontwikkeling te realiseren.
Retail Estates bezit als gevolg van deze transactie een
participatie van 26,19% in Veilinghof 't Sas nv. Haar
investering in deze participatie bedraagt 1,75 mio EUR
20|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
21

Beheer van de vastgoedportefeuille
Bezettingsgraad
Op 31 maart 2022 bedroeg de bezettingsgraad
97,83% van de totale winkeloppervlakte van de panden
die opgenomen zijn in de vastgoedportefeuille.
Vanzelfsprekend dient de bezettingsgraad als een
momentopname te worden beschouwd waarachter een
reeks mutaties in het afgelopen boekjaar schuilgaan. Zij
houdt geen garantie in voor de toekomst aangezien de
wetgeving inzake handelshuur in België en Nederland van
dwingend recht is – en voorziet in een opzegmogelijkheid
om de drie jaar in België en om de vijf jaar in Nederland.
Huurincasso
Het nettohuurresultaat bedraagt 115,58 mio EUR op
31 maart 2022, een stijging van 15,18 mio EUR ten
opzichte van dezelfde periode vorig jaar boekjaar.
Dit is vooral toe te schrijven aan de uitzonderlijke
omstandigheden in boekjaar 2020-2021. Er werd toen
een kwijtschelding van huur verleend voor de winkels
die, omwille van de COVID-19 pandemie, verplicht
hun deuren hebben moeten sluiten. In totaal werd
er circa 10% van de huren kwijtgescholden. In het
boekjaar 2021-2022 werd er enkel een beperkt bedrag
kwijtgescholden (0,46 mio EUR) voor de lockdown-
periode van de Nederlandse winkels (december 2021 –
januari 2022). Voor meer informatie en details verwijzen
we naar de toelichting omtrent COVID-19 in het Jaarlijks
Financieel Verslag van 2020-2021. De uitstaande
handelsvorderingen, na aftrek van dubieuze debiteuren
en vooruitbetalingen, bedragen 1,01 mio EUR, waarvan
0,57 mio EUR nog niet is vervallen. Rekening houdend
met de verkregen waarborgen - zowel huurwaarborgen
als bankgaranties, is er een zeer beperkt kredietrisico op
de handelsvorderingen op 31 maart 2022.
Schadegevallen
Er werden in het voorbije boekjaar geen panden vernield
door brand. Er hebben zich wel enkele beperkte schade-
gevallen voorgedaan ten gevolge van windstoten
of wateroverlast. De schade werd verhaald op de
verzekering.
E. Oplevering vaste activa in aanbouw
De Brico Plan-it winkel te Jambes (Namen-Zuid) werd
opgeleverd in het eerste kwartaal van dit boekjaar. Het
project werd reeds gewaardeerd op 31 maart 2021 en
ter beschikking gesteld aan de huurder in maart 2021.
We verwijzen naar het jaarlijks Financieel Verslag 2020-
2021 voor meer info.
Optimalisatie vastgoedportefeuille
Retail Estates nv besteedt veel aandacht aan de wijzigen-
de behoeften van zijn huurders inzake winkeloppervlakte.
Verschillende huurders breiden systematisch hun
assortiment uit en formuleren geregeld een vraag naar
uitbreiding van hun winkelpand. Dit kan gebeuren
door de overname van oppervlakte van aangrenzende
huurders die soms te ruim gehuisvest zijn of zelfs
door nieuwbouw waarbij een stuk aan het winkelpand
wordt bijgebouwd. Soms wordt zelfs gekozen voor een
combinatie van beide.
Verbouwingen beogen niet altijd enkel de wijziging van
de winkeloppervlakte. Geregeld maakt Retail Estates nv
van deze gelegenheid gebruik om ook de gevelpartij
van het winkelpand te slopen en te vervangen door een
hedendaagse versie die afgestemd is op het imago van
de huurder.
Dergelijke investeringen laten toe een “win-win”-
relatie uit te bouwen met de huurders. In het afgelopen
boekjaar werd de herstructurering-vernieuwing van de
winkelpanden te Apeldoorn (NL) en Roosendaal (NL)
afgerond. Aansluitend werden de laatste winkelpanden
verhuurd. Er vond een positieve herwaardering van
7,89 mio EUR plaats ten opzichte van de situatie voor
herontwikkeling (2020-2021).
Desinvesteringen
Er werden het afgelopen boekjaar een 15-tal solitaire
winkelpanden verkocht, een retailpark in Lommel en
het gedeelte van een niet-strategisch winkelpark in
Leiderdorp dat Retail Estates nog in eigendom had. De
netto verkoopopbrengst bedroeg 31,84 mio EUR. De
fair value van deze panden bedroeg 31,51 mio EUR.
De actuele huuropbrengsten van de panden bedroeg
2,35 mio EUR. Deze verkopen resulteerden in een netto
meerwaarde van 0,33 mio EUR.
Deze desinvesteringen kaderen in een jaarlijks weer-
kerend verkoopprogramma van individuele winkel-
panden die door hun locatie, winkelgrootte en/of
erin uitgeoefende handelsactiviteit niet tot de kern-
portefeuille van Retail Estates nv horen.
Investeringen: conclusie
De verwerving en oplevering van eigen ontwikkelingen
in het boekjaar 2021-2022 verminderd met des-
investeringen, resulteerden in een stijging van
43,83 mio EUR van de vastgoedportefeuille. De totale
huurinkomsten stijgen met 2,79 mio EUR in boekjaar
2021-2022 als gevolg van deze investeringen en dalen
met -1,36 mio EUR in het afgelopen boekjaar als gevolg
van de desinvesteringen. Indien de verwervingen en
verkopen zouden hebben plaatsgevonden op 1 april
2021 zouden de huurinkomsten met 2,34 mio EUR
gestegen zijn.
De investeringen worden genancierd door een mix
van eigen vermogen (uitgifte van nieuwe aandelen
door inbreng in natura of in geld) en vreemd vermogen
(nanciering van het werkkapitaal door de banken,
uitgifte van een obligatielening,…).
Voor een beschrijving van de belangrijkste investeringen
over het boekjaar 2020-2021 verwijzen we graag naar
p.24 – 27 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2020-2021.
Voor een beschrijving van de belangrijkste investeringen
over het boekjaar 2019-2020 verwijzen we graag naar
p.43 – 47 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2019-2020.
“
Retail Estates nv
besteedt veel aandacht aan
de wijzigende behoeften
van zijn huurders inzake
winkeloppervlakte.
Verschillende huurders breiden
systematisch hun assortiment
uit en formuleren geregeld
een vraag naar uitbreiding
van hun winkelpand.
„
22|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
23

Retail Estates heeft sinds de publicatie van de
statutenwijziging van 23 december 2019 de mogelijkheid
om gebruik te maken van de accelerated bookbuilding
procedure.Op de buitengewone algemene vergadering
van 1 juni 2022 werd de machtiging toegestane kapitaal
hernieuwd.
Langs de schuldnancieringzijde kan dit gebeuren via
klassieke banknanciering enerzijds of een publieke
en/of private obligatielening anderzijds. Retail Estates
onderzoekt regelmatig onder meer de opportuniteit van
een private en/of publieke obligatielening.
Voor meer informatie in verband met de nanciering
verwijzen we naar bijlage 34 e.v. van dit Jaarlijks
Financieel Verslag.
Fusie door overname van
dochtervennootschappen
Er hebben het afgelopen boekjaar geen fusies door
overname van dochtervennootschappen plaatsgevonden.
Verder werd de CV Leiderdorp (NL) ontbonden.
Gebeurtenissen na balansdatum
Ter vervanging van de heer Christophe Demain die ontslag
heeft genomen als bestuurder heeft de raad van bestuur
op 20 mei 2022 de heer Dirk Vanderschrick gecoöpteerd
als bestuurder. Dit gebeurde onder de opschortende
voorwaarde van de goedkeuring door de FSMA. Zijn
benoeming wordt tevens ter goedkeuring voorgelegd
aan de komende algemene jaarvergadering waarna zij,
na goedkeuring van de FSMA, denitief wordt. De heer
Vanderschrick heeft een uitgebreide ervaring in de bank-
en verzekeringswereld opgebouwd in leidinggevende
functies. Hij bekleedt tevens bestuursmandaten o.a. in
de GVV Intervest Ofces and Warehouses.
Kapitaalverhogingen in het kader van het
toegestane kapitaal
Op 14 oktober 2021 is de raad van bestuur overgegaan
tot de uitgifte van 560.689 nieuwe aandelen en
werd het kapitaal verhoogd met 12.615.720,94 EUR.
Deze kapitaalverhoging vond plaats in het kader van
de inbreng in natura van 27 winkelpanden door de
vastgoedvennootschap De Vleterbeek NV. Als gevolg
van deze kapitaalverhoging werden 560.689 aandelen
uitgegeven wat het totale aantal aandelen op 31
maart 2022 op 13.226.452 brengt en het kapitaal op
297.600.322,91 EUR.
Uitvoering van de nancieringsstrategie
Retail Estates combineert bilaterale kredieten bij
verschillende bancaire partners met private plaatsingen
van obligaties voor institutionele beleggers. De
gemiddelde looptijd van de kredietportefeuille bedraagt
3,86 jaar. In het kader van de nanciering van haar
activiteiten heeft Retail Estates sinds september 2017
(en uitgebreid in oktober 2018) een commercial paper
programma van (maximaal) 100 miljoen euro. Het
commercial paper wordt integraal gedekt door back-
uplijnen en onbenutte kredietlijnen die als garantie ter
hernanciering dienen, mocht de plaatsing of verlenging
van het commercial paper niet of slechts gedeeltelijk
mogelijk blijken.
Van dit commercial paper programma is op 31 maart
2022 100 mio EUR opgenomen.
De gemiddelde intrestvoet bedraagt op 31 maart
2022 1,95% ten opzichte van 2,08% op 31 maart 2021.
De mate waarin Retail Estates nv zich kan nancieren
heeft een belangrijke impact op de winstgevendheid.
Investeren in vastgoed gaat nu eenmaal gepaard met
een relatief hoge mate van schuldnanciering. Om dit
risico optimaal in te perken, hanteert Retail Estates nv
een voorzichtige en conservatieve strategie. Daardoor
heeft een stijging van de rentevoet geen substantiële
impact op het totaalresultaat. Er is wel een impact
van intereststijgingen of -dalingen op de marktwaarde
van de afgesloten IRS-contracten en dus op het eigen
vermogen en variaties in de reële waarde van nanciële
activa en passiva.
Retail Estates kiest voor een groeimodel met een
directe bijdrage tot de winst per aandeel. Dit kan zowel
gerealiseerd worden aan de kapitaalzijde als aan de
schuldnancieringszijde. Langs de kapitaalzijde kan dit
gebeuren via inbreng in natura, een klassieke rights issue
of via de in de GVV-Wet ingevoerde mogelijkheid voor
GVV’s om een kapitaalverhoging door te voeren via een
accelerated bookbuilding (ABB).
“
In Heerlen werd een
vermogen van 1.157 kWp aan
zonnepanelen geïnstalleerd
die, naar verwachting, jaarlijks
ruim 8.932 MWh aan groene
stroom zullen produceren. Deze
investering van 0,80 mio EUR
zal ook de operationele
kosten van de huurders
ten goede komen. De
voorlopige oplevering van
deze zonnepanelen vond
plaats in mei 2022.
„
24|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
25

De kortlopende verplichtingen bedragen 126,46 mio
EUR en bestaan voor 17,79 mio EUR uit handelsschulden
en andere kortlopende schulden. Deze omvatten vooral
de handelsschulden ten belope van 0,02 mio EUR,
geraamde belastingschulden voor 4,23 mio EUR, te
ontvangen facturen voor 12,40 mio EUR en exit taksen
ten belope van 0,39 mio EUR. De kortlopende nanciële
schulden bedragen 101,73 mio EUR, waarvan 100 mio
EUR thesauriebewijzen (commercial paper).
Andere kortlopende verplichtingen zijn gestegen van
0,70 mio EUR naar 1,77 mio EUR.
Per 31 maart 2022 bedraagt de gewogen gemiddelde
interestvoet 1,95%.
De geconsolideerde balans is opgenomen in het
hoofdstuk “Geconsolideerde balans” in dit Jaarlijks
Financieel Verslag (p. 174 e.v.).
Winst- en verliesrekening
Het nettohuurresultaat is gestegen met 15,18 mio EUR,
vooral te wijten aan de kwijtschelding van verschuldigde
huur (11,55 mio EUR), in het vorige boekjaar, naar
aanleiding van de verplichte winkelsluitingen ten gevolge
van de COVID-19 pandemie. Daarnaast wordt de stijging
van het nettohuurresultaat verklaard door de verwerving
van bijkomende panden en de oplevering van projecten
in boekjaar 2021-2022 (+2,79 mio EUR) en de verwerving
van de panden en oplevering van projecten in het vorige
boekjaar die dit jaar voor het eerst een volledig jaar huur
opleverden (0,91 mio EUR). De verkoop van panden heeft
geresulteerd in een daling van het nettohuurresultaat
met -1,36 mio EUR. De verkoop van de panden tijdens
het vorige boekjaar resulteerde dit boekjaar in een
daling van het nettohuurresultaat met 1,34 mio EUR. De
impact van contracthernieuwingen bedraagt -0,37 mio
EUR. Verder is er nog de beperkte impact van kortingen,
leegstand (-0,84 mio EUR), andere (0,67 mio EUR) en
indexatie (+1,56 mio EUR).
De vastgoedkosten bedragen 10,52 mio EUR en zijn
gestegen met 3,65 mio EUR, vooral te verklaren door de
stijging van de technische kosten en de marketingkosten,
waarvoor het vorige boekjaar uitzonderlijke besparingen
werden gerealiseerd ten gevolge van de COVID-19-
epidemie en de verplichte winkelsluitingen. De algemene
kosten van de vennootschap bedragen 6,05 mio EUR,
wat in lijn is met vorig boekjaar (6,12 mio EUR).
Het resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen
bedraagt 0,33 mio EUR. Deze winst is het resultaat op
de verkoop van 31,51 mio EUR panden (fair value). We
verwijzen naar de paragraaf “Desinvesteringen” in dit
hoofdstuk voor meer details.
De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
bedraagt 23,09 mio EUR. De belangrijkste effecten van
deze variatie zijn een positief effect door herwaardering
van de bestaande portefeuille (+27,47 mio EUR), een
daling van de leegstand (+1,14 mio EUR) en een negatief
effect door de afwaardering van de transactiekosten
voor de bepaling van de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen naar aanleiding van de nieuwe
acquisities (-3,47 mio EUR) en anderzijds de impact van
investeringen (-2,05 mio EUR). Het ander portefeuille
resultaat bedraagt -1,32 mio EUR en wordt voornamelijk
verklaard door uitgestelde belastingen met betrekking
tot de Nederlandse portefeuille.
Het nancieel resultaat (buiten variaties in de reële
waarde van nanciële activa en passiva) bedraagt
-18,32mio EUR ten opzichte van -20,43 mio EUR vorig
jaar. Enerzijds kan deze evolutie worden verklaard door
een daling van de gewogen gemiddelde interestvoet
van 2,08% naar 1,95% en anderzijds door een gemiddeld
genomen lagere opname van leningen. De variatie
in de reële waarde van de nanciële activa en passiva
bedraagt 34,48 mio EUR ten opzichte van 2,67 mio EUR
vorig jaar. De evolutie van deze kosten is het gevolg van
de wijziging in de reële waarden van de swaps die niet
als een kasstroom deniëren (variaties in de reële waarde
van nanciële activa en passiva). Dit resultaat is echter
een niet-gerealiseerd en non-cash item.
Het EPRA resultaat (dit is het nettoresultaat zonder het
resultaat op de portefeuille) bedraagt 75,26mio EUR ten
opzichte van 62,91 mio EUR vorig jaar.
De geconsolideerde winst- en verliesrekening is
opgenomen in het hoofdstuk “Geconsolideerde winst-
en verliesrekening” in dit Jaarlijks Financieel Verslag (p.
172 e.v.).
5. Commentaar bij de geconsolideerde jaarrekening boekjaar
2021-2022
Balans
De vastgoedbeleggingen (inclusief vaste activa in
aanbouw) zijn toegenomen van 1.717,25 mio EUR naar
1.759,88 mio EUR. Dit is vooral te verklaren door de
uitbreiding van de portefeuille met 59,89 mio EUR en
de verkoop van vastgoedbeleggingen ten bedrage van
31,51 mio EUR en een positieve herwaardering van de
bestaande vastgoedportefeuille ten belope van 24,17
mio EUR. De vaste activa aangehouden voor verkoop
zijn gestegen van 7,93 mio EUR naar 11,81 mio EUR.
In de activa aangehouden voor verkoop worden op
het einde van elk kwartaal de activa geboekt waarvoor
de verkoopsovereenkomst is getekend maar de akte
nog niet werd verleden. Er werd voor 13,71 mio EUR
toegevoegd aan de activa aangehouden voor verkoop
in het boekjaar 2021-2022, voor 8,77 mio EUR activa
verkocht of opgenomen in de vastgoedbeleggingen en
er was een variatie in de reële waarde ten belope van
-1,06 mio EUR. De nanciële vaste activa ten belope van
16,12 mio EUR bestaan voor 11,12 mio EUR uit de reële
waarde van nanciële instrumenten en voor 5,00 mio EUR
uit een vordering op de joint venture Veilinghof ’t Sas nv.
De deelneming van 26,19% in de joint venture Veilinghof
’t Sas nv wordt gewaardeerd volgens de vermogens-
mutatiemethode op een bedrag van 1,74 mio EUR.
De vlottende activa bedragen 20,15 mio EUR en bestaan
voor 11,81 mio EUR uit activa aangehouden voor
verkoop, voor 2,07 mio EUR uit handelsvorderingen,
voor 2,13 mio EUR uit belastingvorderingen en andere
vlottende activa, voor 1,48 mio EUR uit geldmiddelen en
kasequivalenten en voor 2,66 mio EUR uit overlopende
rekeningen.
Het eigen vermogen van de openbare GVV bedraagt
920,98 mio EUR. Het kapitaal bedraagt op 31 maart
2022 297,60 mio EUR, een stijging van 12,62 mio EUR
ten opzichte van vorig jaar naar aanleiding van de
kapitaalverhoging waarvan hoger sprake. Na aftrek
van de kosten voor kapitaalverhoging bedraagt het
boekhoudkundig kapitaal 289,18 mio EUR. Er werden
in het boekjaar 2021-2022 560.689 nieuwe aandelen
gecreëerd. De uitgiftepremies bedragen 315,41 mio EUR.
Sinds het boekjaar 2020-2021 worden de uitgiftepremies
naar aanleiding van kapitaalverhogingen opgenomen in de
beschikbare reserves. De reserves bedragen 184,55mio
EUR en bestaan uit de reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van het vastgoed (157,71 mio
EUR), het overgedragen resultaat van vorige boekjaren
(83,15 mio EUR), beschikbare reserves (38,13 mio EUR)
en wettelijke reserves (0,09 mio EUR). De reserves zijn
verminderd door de impact op de reële waarde van
geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen (70,92 mio EUR)
en door de variaties in de reële waarde van nanciële activa
en passiva (23,60 mio EUR). De groep gebruikt afgeleide
nanciële producten (interest rate swaps en caps) om zich
in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van sommige
operationele, nanciële en investeringsactiviteiten.
Afgeleide nanciële producten worden initieel aan hun
kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun
reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum.
De derivaten die door Retail Estates nv momenteel
gebruikt worden, kwaliceren boekhoudkundig slechts
in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties. De
wijzigingen in de reële waarde van de derivaten die niet
als kasstroomafdekking kwaliceren, worden onmiddellijk
in het resultaat opgenomen. De veranderingen in
de reële waarde van de swaps die kwaliceren als
kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen
erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. De
herwaardering van de derivaten in het resultaat bedraagt
34,48 mio EUR per 31 maart 2022 en is positief als gevolg
van een stijging van de langetermijn rente.
Het nettoresultaat van het boekjaar bedraagt 131,84 mio
EUR en bestaat voor 75,26 mio EUR uit EPRA resultaat,
voor 22,10 mio EUR uit resultaat op de portefeuille en
voor 34,48 mio EUR variaties in de reële waarde van
nanciële activa en passiva.
De langlopende verplichtingen bedragen 764,79 mio
EUR en bestaan voor 763,98 mio EUR uit langlopende
nanciële schulden met een gemiddelde looptijd van
3,86 jaar. De overblijvende langlopende verplichtingen
hebben betrekking op toegelaten kasstroomafdekkingen
(renteswaps), nanciële leasings onder IFRS 16 en
uitgestelde belastingen.
26|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
27

6. Corporate Governance verklaring
Governance model
De buitengewone algemene vergadering van Retail
Estates van 1 juni 2022 heeft nieuwe statuten aangenomen
die het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
(“WVV”) implementeren. Tijdens boekjaar 2020-2021
was het oude Wetboek van Vennootschappen nog van
toepassing op Retail Estates, met uitzondering van de
dwingende bepalingen uit het WVV.
Retail Estates heeft naar aanleiding van de recente
statutenwijziging van 1 juni 2022 geopteerd voor een
monistische governance structuur, zoals voorzien in artikel
7:85 e.v. WVV. In het licht van deze keuze, heeft Retail
Estates met ingang van 1 juni 2022 het directiecomité
in de zin van artikel 524bis van het (oude) Wetboek
van Vennootschappen afgeschaft en vervangen door
een managementcomité waaraan de raad van bestuur
bepaalde, duidelijk omschreven bestuursbevoegdheden
heeft gedelegeerd.
Corporate governance code (versie 2020)
Overeenkomstig artikel 3:6 §2 WVV en het Koninklijk
Besluit van 12 mei 2019 houdende aanduiding van
de na te leven code inzake deugdelijk bestuur door
genoteerde vennootschappen, past Retail Estates nv
de bepalingen van de Belgische Corporate Governance
Code 2020 (Code 2020) toe, rekening houdend met
de bijzonderheden verbonden aan de GVV-wetgeving.
De Code 2020 is beschikbaar op de website www.
corporategovernancecomittee.be. Op een aantal vlakken
zijn er echter afwijkingen van de Corporate Governance
Code 2020. Volgens het “comply or explain”-principe
(“pas toe of leg uit”) vervat in de Code 2020 is het
toegestaan om rekening te houden met de specieke
situatie van de vennootschap (bvb. de relatief kleine
omvang en de eigen kenmerken van de vennootschap),
en mits verantwoording af te wijken van een bepaling uit
de Corporate Governance Code 2020.
Het Corporate Governance Charter, dat de
governanceregels die van toepassing zijn binnen
Retail Estates beschrijft, werd naar aanleiding van
de implementatie van het WVV in de statuten, de
afschafng van het directiecomité en de invoering van
het managementcomité, en rekening houdend met
de Corporate Governance Code 2020, geüpdatet
met ingang van 1 juni 2022. Het nieuwe Corporate
Governance Charter kan worden geraadpleegd op de
website van de vennootschap (www.retailestates.com).
Op datum van dit Jaarlijks Financieel Verslag leeft Retail
Estates de Code 2020 na met uitzondering van volgende
bepalingen:
Afwijking op bepaling 3.8
Retail Estates wijkt af van bepaling 3.8 van de Code 2020.
Deze bepaling stelt dat de notulen van de vergadering van
de raad van bestuur melding maken van uiteenlopende
standpunten, ingenomen door de bestuurders en dat de
namen van de personen die interveniëren enkel op hun
uitdrukkelijk verzoek worden opgenomen.
Het Corporate Governance Charter van Retail Estates
bepaalt dat in de notulen melding wordt gemaakt
van uiteenlopende standpunten en van het eventuele
voorbehoud van bepaalde bestuurders, tenzij
uiteindelijk consensus kan worden bereikt. De namen
van de personen die interveniëren worden enkel op hun
uitdrukkelijk verzoek opgenomen. Indien bestuurders
een voorbehoud maken hoewel consensus werd bereikt,
dan wordt hun naam opgenomen bij het voorbehoud.
Retail Estates wijkt daarmee af van genoemde bepaling
3.8 van de Code 2020 omdat de vennootschap van
oordeel is dat enerzijds het vermelden van afwijkende
meningen bij het bereiken van consensus en anderzijds
het niet vermelden van de naam van de bestuurder
die een voorbehoud formuleert (indien uiteindelijk een
consensus wordt bereikt) de werking van de raad van
bestuur als collegiaal orgaan en de responsabilisering
van de bestuurders niet bevorderen.
Afwijking op bepaling 7.6
Retail Estates nv wijkt af van deze bepaling en kent geen
aandelen toe aan de niet-uitvoerende bestuurders. Zij
meent dat het wettelijk kader van de vennootschap
en diens aard (GVV), haar algemeen beleid en haar
werkwijze al beantwoorden aan de doelstelling van
bepaling 7.6 van de Code 2020 (met name de niet-
uitvoerende bestuurders ertoe te brengen om te
Vooruitzichten voor het boekjaar 2022-
2023
De vennootschap verwacht voor het boekjaar 2022-
2023, op basis van de voorziene samenstelling van
de vastgoedportefeuille en behoudens onvoorziene
gebeurtenissen, de realisatie van een nettohuurresultaat
ten bedrage van 120,88 mio EUR. Dit cijfer houdt
enkel rekening met aan- en verkopen waarvoor een
compromis werd getekend en investeringen die vergund
en aanbesteed zijn. De Oekraïne-crisis die op 24 februari
2022 is aangevangen door de Russische invasie in dat
land en de versnelling van de spectaculaire stijging
van de energieprijzen voor de consumenten hebben
geleid tot een versnelde stijging van de inatie, wat op
zijn beurt de rentabiliteit van sommige huurders onder
druk kan zetten. Retail Estates sluit met haar huurders
huurcontracten af met vaste huren (geen omzethuren) die
jaarlijks mee-evolueren met de index (gezondsheidsindex
of consumptieprijsindex) en zonder plafond. Retail
Estates nv stelt als streefdoel een dividend van 4,70
EUR bruto (3,29 EUR netto) voorop voor het boekjaar
2022-2023. Dit zou een stijging van 2,17% inhouden ten
opzichte van het dividend voor het boekjaar 2021-2022
(4,60 EUR bruto).
Bestemming van het resultaat
De raad van bestuur zal aan de algemene vergadering
van aandeelhouders, die zal worden gehouden op 18juli
2022, voorstellen om over het boekjaar 2021-2022
(dat een aanvang nam op 1 april 2021 om te eindigen
op 31 maart 2022) een brutodividend uit te keren van
4,60EUR bruto (of 3,22 EUR netto, d.i. het nettodividend
(000) EUR Boekjaar 2021-2022
Resultaat boekjaar
131 429
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed -305
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en
-kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
1 326
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -56 372
Te bestemmen resultaat winst van het boekjaar 76 079
Overgedragen winst van het vorige boekjaar (IFRS) 87 152
Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) 0
Andere -400
Uitkering dividend 31 maart 2022 -60 842
Over te dragen resultaat 101 989
per aandeel na afhouding van 30% roerende voorhefng)
per aandeel dat deelt in het resultaat van het boekjaar
2021-2022. (zie tabel onderaan de pagina)
De hoofdstukken 8 tot en met 11 van het nancieel
verslag van dit Jaarlijks Financieel Verslag omvatten
een verkorte versie van de enkelvoudige jaarrekening.
De integrale versie van de enkelvoudige jaarrekening,
evenals de bijhorende verslagen zijn beschikbaar op de
website van Retail Estates (www.retailestates.com) of
kunnen op verzoek kosteloos worden verkregen.
Varia
Onderzoek en ontwikkeling
De vennootschap heeft geen activiteiten ontwikkeld
noch uitgaven gemaakt op gebied van onderzoek en
ontwikkeling.
Bijkantoren
De vennootschap bezit geen bijkantoren.
Historische nanciële toestand
Voor meer informatie omtrent de geconsolideerde
jaarrekening met betrekking tot boekjaar 2020-2021
verwijzen we naar p. 172 e.v. van het Jaarlijks Financieel
Verslag 2020-2021.
Voor meer informatie omtrent de geconsolideerde
jaarrekening met betrekking tot boekjaar 2019-2020
verwijzen we naar p. 51 e.v. van het Jaarlijks Financieel
Verslag 2019-2020.
28|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
29

Structuur van het aandeelhouderschap
Rekening houdend met de binnengekomen transparantie verklaringen en de informatie in het bezit van Retail Estates nv
zijn de belangrijkste aandeelhouders:
% op datum van
aanmelding
1
Pro forma % op
31.03.2022
²
Pro forma % op
03.06.2022
3
Nextensa nv 10,03% 9,97% 9,97%
FPIM nv (Belus Insurance) 9,76% 7,21% 7,21%
Shopinvest nv 4,42% 4,42% 4,42%
AXA nv 6,05% 5,78% 5,78%
BlackRock, Inc. 3,55% 3,39% 3,39%
Publiek 66,19% 69,23% 69,23%
 Op basis van de noemer op het ogenblik van aanmelding.
 Op basis van het aantal stemrechten dat blijkt uit de informatie die de vennootschap heeft ontvangen van haar aandeelhouders, en rekening houdende met de noemer op
31.03.2022 (13.226.452 aandelen), geeft deze tabel, louter ten informatieve titel, de (vermoedelijke) aandeelhoudersstructuur weer. Het dient te worden opgemerkt dat dit niet
noodzakelijk overeenstemt (of niet voor alle aandeelhouders) met de realiteit, aangezien de vennootschap niet noodzakelijk op de hoogte is van aandelentransacties die geen
aanleiding hebben gegeven tot onder- of overschrijding van een kennisgevingsdrempel, en dus ook niet tot het verrichten van een transparantiekennisgeving.
 Op basis van het aantal stemrechten dat blijkt uit de informatie die de vennootschap heeft ontvangen van haar aandeelhouders, en rekening houdende met de noemer op
03.06.2022 (13.226.452 aandelen), geeft deze tabel, louter ten informatieve titel, de (vermoedelijke) aandeelhoudersstructuur weer. Het dient te worden opgemerkt dat dit niet
noodzakelijk overeenstemt (of niet voor alle aandeelhouders) met de realiteit, aangezien de vennootschap niet noodzakelijk op de hoogte is van aandelentransacties die geen
aanleiding hebben gegeven tot onder- of overschrijding van een kennisgevingsdrempel, en dus ook niet tot het verrichten van een transparantiekennisgeving.
Met uitzondering van bovengenoemde aandeelhouders
heeft geen andere aandeelhouder verklaard meer dan
3% van de door Retail Estates nv uitgegeven aandelen
in zijn bezit te hebben. Volgens de criteria gehanteerd
door Euronext, heeft Retail Estates nv een free oat
percentage van 100%.
De binnengekomen transparantieverklaringen zijn
consulteerbaar op de website van de vennootschap
www.retailestates.com (onder rubriek Investeerders / Het
aandeel / Aandeelhoudersstructuur en kennisgevingen).
Stemrecht van de aandeelhouders
Elk aandeel geeft recht op één stem. De aandeel-
houders van de vennootschap van wie transparantie-
verklaringen werden ontvangen, hebben geen preferente
stemrechten.
Controle uitgeoefend op Retail EstatesNV
Op dit ogenblik wordt over Retail Estates NV geen
controle uitgeoefend in de zin van artikel 1:14 van het
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
Controlewijziging
Retail Estates nv heeft geen weet van akkoorden die tot
een controlewijziging zouden kunnen leiden.
Interne controle- en risicobeheersystemen
Conform de corporate governance regels en de
wetgeving ter zake heeft Retail Estates nv een intern
controle- en risicobeheersysteem uitgewerkt, rekening
houdend met de aard, omvang en complexiteit van de
werkzaamheden van de vennootschap en haar omgeving.
Interne controle is een proces dat onder meer als doel
heeft redelijke zekerheid te verschaffen met betrekking
tot de volgende objectieven:
– doeltreffendheid en verbetering van de werking van
de onderneming;
– betrouwbaarheid en integriteit van informatie;
– overeenstemming met beleidslijnen, procedures,
wetgeving en reglementen.
Retail Estates nv heeft bij de implementatie van zijn
interne controleproces als referentiekader het COSO-
raamwerk (Committee of Sponsoring Organizations of
the Treadway Commission) gebruikt. De componenten
van dit raamwerk en de toepassing ervan bij Retail
Estates nv worden hieronder besproken.
handelen met het perspectief van een langetermijn
aandeelhouder), en afdoende waarborgen dat wordt
gehandeld met het perspectief om waardecreatie
op lange termijn te bevorderen. Dat perspectief is
namelijk ingebakken in het bestuur van Retail Estates
nv als gereglementeerde vastgoedvennootschap. Retail
Estates nv heeft als aandeel een sterk trackrecord en het
bestuur streeft naar een solide winst per aandeel, jaar na
jaar, wat ook in de praktijk wordt omgezet. Retail Estates
nv is van oordeel dat het bestuur in het verleden bewezen
heeft dat dit perspectief, zonder toekenning van een
vergoeding in aandelen, al voldoende aanwezig is in de
wijze waarop het bestuur handelt. Een overzicht van de
totale vergoeding voor de niet-uitvoerende bestuurders
is opgenomen in het remuneratieverslag opgenomen in
deze Corporate Governance Verklaring. Zonder daartoe
verplicht te zijn door het remuneratiebeleid, houden de
voorzitter van de Raad van Bestuur, Paul Borghgraef, en
een niet-uitvoerende bestuurder, de heer René Annaert,
op basis van een persoonlijke beslissing wel een
aandelenparticipatie in Retail Estates nv aan.
Afwijking op bepaling 7.9
Retail Estates wijkt af van deze bepaling en stelt geen
expliciete minimumdrempel vast voor het aanhouden
van aandelen van Retail Estates door de CEO en de
overige leden van het directiecomité. Zij meent dat
het wettelijk kader van de vennootschap en diens aard
(GVV), haar algemeen beleid, haar werkwijze en het
lopende lange termijn bonusplan al beantwoorden aan
de doelstelling van bepaling 7.9 van de Code 2020 (met
name het uitvoerend management ertoe te brengen om
te handelen met het perspectief van een langetermijn
aandeelhouder) en afdoende waarborgen dat wordt
gehandeld met het perspectief om waardecreatie op
lange termijn te bevorderen. Dat perspectief is namelijk
ingebakken in het management van Retail Estates
als gereglementeerde vastgoedvennootschap. Retail
Estates heeft als aandeel een sterk trackrecord en het
management streeft naar een solide winst per aandeel,
jaar na jaar, wat ook in de praktijk wordt omgezet. Retail
Estates is van oordeel dat het management in het verleden
bewezen heeft dat dit perspectief, zonder toekenning
van een vergoeding in aandelen, al voldoende aanwezig
is in de wijze waarop het management handelt. Zonder
daartoe verplicht te zijn door het remuneratiebeleid,
houdt de CEO wel een aandelenparticipatie in Retail
Estates nv aan op basis van een persoonlijke beslissing.
Afwijking op bepaling 7.12
Retail Estates wijkt af van bepaling 7.12 van de
corporate governance code. De vennootschap heeft
in de contracten van de leden van het uitvoerend
management (met uitzondering van het contract met
de CEO) geen bijzondere bepalingen opgenomen die
haar in staat stellen om betaalde variabele remuneratie
terug te vorderen of de betaling ervan in te houden, los
van de mogelijkheden die daartoe door het gemeen
recht worden geboden. Indien er ooit aanleiding zou
zijn tot het terugvorderen van onverschuldigde variabele
verloning, wat onder meer in het licht van de toepasselijke
processen op het vlak van interne en externe controle
niet waarschijnlijk is, dan zal worden nagekeken welke
mogelijkheden er daartoe bestaan op grond van het
gemeen recht. Er zal rekening worden gehouden met
deze bepaling bij het afsluiten van enige toekomstige
contracten met het uitvoerend management. Indien
het managementcomité wordt uitgebreid met nieuwe
leden zal een clausule gelijkaardig aan diegene die
is opgenomen in de overeenkomst met de CEO
systematisch worden ingevoegd in de nieuwe contracten.
30|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
31

Controleactiviteiten
Er zijn controleprocedures in werking met betrekking
tot de belangrijkste activiteitsdomeinen van de vennoot-
schap, zoals voor het innen van de huren, onderhoud
en herstellingen, projectontwikkeling, werfopvolging,…
Deze procedures worden op regelmatige wijze geëva-
lueerd door het managementteam.
Sinds april 2022 is een nieuw geïntegreerd beheer-
softwarepakket (SAP) geïmplementeerd dat alle aspecten
in verband met de vastgoedactiviteiten opvolgt (zowel het
beheer van de portefeuille als de technische opvolging
van de gebouwen), alle aspecten in verband met de
vaste activa in aanbouw, alle nanciële aspecten en alle
aspecten met betrekking tot het bewaren en raadplegen
van data. Doordat deze software volledig geïntegreerd is
en door alle geledingen van de onderneming loopt, leidt
dit tot standardisering van de gegevens en een betere
interne controle.
Informatie en communicatie
Elk kwartaal wordt een nancieel rapport opgesteld
dat de analyses van de cijfers bevat, de belangrijkste
prestatie-indicatoren, de impact van aan- en verkopen
op de budgetten, de cashow posities, enz.
Verder wordt ook elk kwartaal een operationeel rapport
opgemaakt dat de belangrijkste prestatie-indicatoren met
betrekking tot de vastgoedafdeling bevat.
In het eerste en derde kwartaal van het boekjaar worden
tussentijdse persberichten gepubliceerd. Halfjaarlijks
wordt een uitgebreider halfjaarlijks nancieel verslag
gepubliceerd in overeenstemming met de IFRS–normen.
Op het einde van het boekjaar wordt alle relevante
nanciële informatie gepubliceerd in het jaarlijks nancieel
verslag, dat tevens ter beschikking wordt gesteld op de
website van de vennootschap.
De beperkte omvang van het Retail Estates-team
draagt in belangrijke mate bij tot een goede informatie-
doorstroming. De grote betrokkenheid van de raad
van bestuur en zijn voorzitter bevordert een open
communicatie en degelijke informatie verschafng aan
het bestuursorgaan.
Monitoring
Elk kwartaal stelt het nanciële team de kwartaalcijfers en
de balansen op. Deze kwartaalcijfers worden steeds uit-
gebreid geanalyseerd en gecontroleerd. Om het risico op
fouten in de nanciële verslaggeving te beperken worden
de cijfers besproken met het management en wordt hun
juistheid en volledigheid gecontroleerd door de analyse
van huurinkomsten, leegstand, technische kosten, ver-
huuractiviteiten, de evolutie van de waarde van de gebou-
wen, open staande debiteuren, enz., met inachtneming van
het “four-eyes”-principe. Vergelijkingen met forecast en
budgetten worden besproken. Het management brengt
elk kwartaal uitvoerig verslag uit over de nanciële staten
aan de raad van bestuur, steeds met vergelijking van jaar-
cijfers, budget en verklaringen bij afwijkingen.
De commissaris brengt eveneens verslag uit aan de raad
van bestuur over zijn voornaamste bevindingen naar
aanleiding van zijn controlewerkzaamheden.
Passend risicobeheerbeleid
De voornaamste risico’s waarmee de vennootschap
geconfronteerd wordt, betreffen (i) de marktwaarde
van het vastgoed, (ii) evoluties in de huurmarkt, (iii) de
bouwkundige staat van de gebouwen, (iv) nanciële
risico’s zoals onder meer liquiditeitsrisico, het gebruik
van nanciële instrumenten en bancair tegenpartij- en
convenantenrisico, (v) vergunningtechnische risico’s,
(vi) wijziging van de verkeersinfrastructuur, (vii) bodem-
verontreiniging, (viii) risico’s verbonden aan fusie-, splitsing-
of overnameverrichtingen, en (ix) reglementaire risico’s.
Voor elk van de opgesomde risico’s zijn maatregelen
en procedures in voege om de risico’s te identiceren
en te monitoren, en om te vermijden dat de risico’s zich
zouden realiseren, en/of om de impact van deze risico’s,
in voorkomend geval, te beperken en de gevolgen ervan
zoveel mogelijk in te schatten, te controleren en op te
volgen. Dit is de taak van de risk manager.
Integriteitsbeleid
Het integriteitsbeleid (waarop wordt toegezien door
de persoon belast met de “compliance functie”) omvat
verschillende aspecten, waaronder het voorkomen
van handel met voorwetenschap, belangenconicten
en onverenigbaarheid van mandaten, niet-corruptie,
beroepsgeheim, enz.
Interne controle- en risicobeheersystemen in het
algemeen
Een degelijke interne controle en een evenwichtig
risicobeheer is inherent aan de bedrijfscultuur van
Retail Estates nv en wordt doorheen de hele organisatie
uitgedragen via:
– corporate governance regels en het bestaan van een
remuneratie- en benoemingscomité en auditcomité;
– het bestaan van een gedragscode (verhandelings-
reglement) die meer bepaald onderwerpen als
belangenconflicten, beroepsgeheim, inkoop en
verkoop van aandelen, preventie van misbruik van
goederen van de vennootschap, communicatie en
dergelijke aan bod laat komen;
– een uitgewerkt human resources beleid met regels voor
aanwerving van personeel, periodieke evaluatie van de
prestaties en bepaling van de jaarlijkse doelstellingen;
– opvolging van procedures en formalisering van
processen.
De raad van bestuur evalueert regelmatig de blootstelling
van de onderneming aan risico’s, de nanciële impact van
deze risico’s en de acties die moeten worden ondernomen
om deze eventuele risico’s te monitoren, te vermijden
dat de risico’s zich voordoen en/of, in voorkomend geval,
de impact van deze risico’s te beperken.
De vennootschap heeft in het bijzonder interne controle-
en risicobeheersystemen uitgewerkt voor de belangrijkste
processen binnen de vennootschap, namelijk het beheren
van kosten en uitgaven, herstellingen en onderhoud,
ontwikkelingen, en het innen van huurgelden.
Interne controle- en risicobeheersystemen met
betrekking tot de nanciële verslaggeving
Controleomgeving
De controleomgeving voor wat de nanciële verslag-
geving betreft, bestaat uit volgende compo nenten:
– het accounting team is verantwoordelijk voor de
voorbereiding en rapportering van de financiële
informatie;
– de controller is verantwoordelijk voor het nazicht van
de financiële informatie en de voorbereiding van de
geconsolideerde cijfers (in samenspraak met de CFO)
en de terugkoppeling van de financiële informatie aan
de operationele activiteiten van Retail Estates nv;
– de CFO is verantwoordelijk voor het eindnazicht van
de geconsolideerde financiële staten, staat in voor de
juiste toepassing van de waarderingsregels en brengt
hierover verslag uit aan de CEO;
– als verantwoordelijke voor het dagelijks beleid,
bespreekt de CEO op regelmatige tijdstippen de
financiële verslaggeving met de CFO;
– het auditcomité en de raad van bestuur bevragen en
bespreken samen met de CEO en CFO elk kwartaal
(vanaf 2022-2023 ook elk kwartaal voor wat betreft het
auditcomité) uitvoerig de financiële verslaggeving en
de vooruitzichten en kijken toe op de juiste toepassing
van de waarderingsregels. Ook andere actoren spelen
een rol in de controleomgeving van de onderneming:
· als beursgenoteerd bedrijf (en als openbare GVV) is
Retail Estates nv onderworpen aan de prudentiële
controle van de FSMA;
· ook de vastgoeddeskundige speelt een be-
langrijke rol: de volledige vastgoedportefeuille
(die verantwoordelijk is voor ongeveer 98% van het
balanstotaal) wordt gewaardeerd door internationaal
erkende onafhankelijke vastgoed deskundigen
(Cushman & Wakeeld, Stadim, Colliers en CBRE), die
elk een deel van de vastgoedportefeuille waarderen.
Risicoanalyse
Op periodieke managementvergaderingen en
operationele vergaderingen worden de aandachts-
punten besproken die in het kader van een evenwichtig
risico bewustzijn en -beheer in het oog moeten worden
gehouden:
– de belangrijkste gebeurtenissen van de afgelopen
periode en hun impact op de boekhoudkundige cijfers;
– recente en geplande transacties;
– evolutie van de belangrijkste performantie-indicatoren;
en
– eventuele operationele, juridische en fiscale risico’s.
In functie hiervan worden desgevallend gepaste acties
en maatregelen ondernomen in uitvoering van het
beleid van de vennootschap. Deze acties zijn erop
gericht tot een evenwichtig risicobeleid te komen en dit
steeds met eerbied voor de strategische doelstellingen
en de risicoappetijt die door de raad van bestuur worden
vooropgesteld.
32|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
33

Interne procedure voor het melden van
inbreuken – Klokkenluidersregeling
Overeenkomstig artikel 69ter van de Wet van 2 augustus
2002 (dat uitvoering geeft aan onder meer artikel 32,
derde lid van de Verordening Marktmisbruik) heeft de
Vennootschap voorzien in een interne procedure voor
het melden van daadwerkelijke of potentiële inbreuken
op, onder meer, de regels inzake marktmisbruik zoals
neergelegd in de Verordening Marktmisbruik, de Wet
van 2 augustus 2002 en het Verhandelingsreglement (de
“Klokkenluidersregeling”). De Klokkenluidersregeling is
als bijlage A aan het Verhandelingsreglement gehecht en
maakt dus eveneens integraal deel uit van het Corporate
Govenance Charter. De Klokkenluidersregeling kan
eveneens (afzonderlijk) worden geraadpleegd op de
website van de vennootschap.
Belangenconicten en onverenigbaarheid
van mandaten
Er wordt verwezen naar de passage opgenomen onder
‘Regeling van belangenconicten’ in dit beheersverslag.
Niet-corruptie
Retail Estates nv legt sterk de nadruk op de principes van
eerlijkheid en integriteit en verwacht een gelijkaardige
houding van derde partijen waarmee de vennootschap
zakendoet.
Beroepsgeheim
Het is uitdrukkelijk verboden voor de leden van de organen
van de vennootschap, van het managementcomité en
van het personeel om vertrouwelijke informatie die zij
tijdens de uitoefening van hun taken bekomen voor
oneigenlijke doeleinden te gebruiken of te onthullen.
Politieke activiteiten
Retail Estates nv handelt op een maatschappelijk
verantwoorde wijze volgens de wetten van het land
waarin de vennootschap actief is bij het nastreven van
legitieme commerciële doelstellingen.
Onafhankelijke controlefuncties
Risicobeheerfunctie
Voor de risico’s waarmee de vennootschap gecon-
fronteerd wordt, zijn maatregelen en procedures in voege
om de risico’s te identiceren en te monitoren, en om
te vermijden dat de risico’s zich zouden realiseren, en/
of om de impact van deze risico’s, in voorkomend geval,
te beperken en de gevolgen ervan zoveel mogelijk in te
schatten, te controleren en op te volgen. Dit is de taak
van de risk manager.
Aangezien een groot aantal risico’s juridisch van aard is,
werd mevrouw Runa Vander Eeckt, chief legal ofcer en
vanuit die functie verantwoordelijk voor de begeleiding
van de transacties, aangesteld als verantwoordelijke
voor de risicobeheersfunctie/risk manager. Naar mening
van de Raad van Bestuur situeren de voornaamste risico’s
zich namelijk in de acquisitie-activiteiten eerder dan in
het beheer van de portefeuille. De risk manager overlegt
op regelmatige basis met de compliance ofcer.
De risk manager beschikt over de vereiste professionele
betrouwbaarheid en passende deskundigheid. De risk
manager staat onder het rechtstreeks toezicht van een
lid van de effectieve leiding, in casu de heer Jan De
Nys, die de eindverantwoordelijkheid draagt over het
risicobeheer van de onderneming.
Onafhankelijke compliancefunctie
De raad van bestuur heeft als compliance ofcer de
heer Paul Borghgraef aangesteld. Hij is tevens voorzitter
van de raad van bestuur. Vanuit zijn functie is hij in het
bijzonder verantwoordelijk voor de naleving van het
integriteitsbeleid zoals hierboven beschreven.
De duur van het mandaat van Paul Borghgraef
als compliance ofcer is gelijklopend met diens
bestuursmandaat (dat verstrijkt op de jaarvergadering
van 2025).
Onafhankelijke interne auditfunctie
De persoon belast met de interne auditfunctie is belast met
een onafhankelijke en permanente beoordelingsfunctie
van de activiteiten van de vennootschap, en verricht
onderzoek naar de kwaliteit en de doeltreffendheid van
de bestaande procedures en methoden van interne
controle.
Jaarlijks zal de interne auditor zijn bevindingen
presenteren.
De interne auditfunctie wordt uitgeoefend door een externe
consultant, in casu Moore Belgium, vertegenwoordigd
De effectieve leiding onderzoekt, op regelmatige
basis, welke andere domeinen en activiteiten deel
zouden moeten uitmaken van de werkdomeinen van
de compliance functie. De “onafhankelijke compliance
functie” wordt ingevuld als een onafhankelijke functie
binnen een organisatie, gericht op het onderzoek naar, en
het bevorderen van, de naleving door de onderneming
van de wetten, reglementen en gedragsregels van
toepassing op de vennootschap en in het bijzonder
de regels die verband houden met de integriteit van
de activiteiten van de vennootschap. We bespreken
hieronder de belangrijkste:
Voorkomen van misbruik van voorwetenschap
en preventie van marktmisbruik
Overeenkomstig de principes en de waarden van de
vennootschap en in het kader van de toepassing van
de Corporate Governance Code, heeft Retail Estates
nv in zijn gedragscode (“Verhandelingsreglement”)
regels opgenomen die moeten worden nageleefd
door de bestuurders, werknemers en aangestelde
personen die nanciële instrumenten uitgegeven door
Retail Estates nv willen verhandelen. De regels van
het Verhandelingsreglement werden afgestemd op
toepasselijke wet- en regelgevingen (in het bijzonder
de Verordening (EU) nr. 596/2014 van het Europees
Parlement en de Raad van 16 april 2014 betreffende
marktmisbruik (de Verordening Marktmisbruik), de Wet
van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de
nanciële sector en de nanciële diensten en de Corporate
Governance Code). Het Verhandelingsreglement van de
vennootschap maakt integraal deel uit van het Corporate
Governance Charter en kan (afzonderlijk) worden
geraadpleegd op de website van de vennootschap
(www.retailestates.com).
Het Verhandelingsreglement heeft onder meer
betrekking op de openbaarmaking van informatie
aangaande dergelijke transacties en bepaalt onder meer:
– beperkingen inzake het uitvoeren van transacties in
financiële instrumenten van de vennootschap tijdens
welbepaalde periodes voor de bekendmaking van
de financiële resultaten (“gesloten periodes”) of
tijdens elke andere als gevoelig beschouwde periode
(“verbodsperiodes”);
– de aanstelling van een compliance officer die toeziet op
de naleving van het Verhandelingsreglement door de
bestuurders en de andere aangeduide personen;
– de voorafgaande kennisgeving, door de geviseerde
personen, voor elke transactie in financiële
instrumenten van de vennootschap aan de compliance
officer; en
– de openbaarmaking van elke transactie door de
geviseerde personen.
“
Verbouwingen beogen
niet altijd enkel de wijziging
van de winkeloppervlakte.
Geregeld maakt Retail
Estates nv van deze
gelegenheid gebruik om
ook de gevelpartij van het
winkelpand te slopen en
te vervangen door een
hedendaagse versie die
afgestemd is op het imago
van de huurder.
„
34|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
35

tijdvak van drie jaar voorafgaand aan de benoeming,
enige betekenisvolle vergoeding of ander belangrijk
voordeel van vermogensrechtelijke aard ontvangen of
hebben ontvangen van de vennootschap of van een
daarmee verbonden vennootschap of persoon, buiten
de vergoeding die zij ontvangen of hebben ontvangen
als niet-uitvoerend bestuurder;
5. a. geen aandelen bezitten, noch rechtstreeks of
onrechtstreeks, noch individueel of in onderling overleg,
die globaal een tiende of meer vertegenwoordigen
van het kapitaal van de vennootschap of een tiende
of meer van de stemrechten in de vennootschap ten
tijde van de benoeming;
b. in geen geval zijn voorgedragen door een
aandeelhouder die voldoet aan de voorwaarden
omschreven onder punt (a);
6. geen betekenisvolle zakelijke relatie hebben of in het
jaar voorafgaand aan de benoeming hebben gehad
met de vennootschap of met een daarmee verbonden
vennootschap of persoon, noch rechtstreeks, noch
als vennoot, aandeelhouder, lid van de raad of lid
van het leidinggevend personeel (in de zin van
artikel 19, 2°, van de wet van 20 september 1948
houdende organisatie van het bedrijfsleven) van een
vennootschap of persoon die een dergelijke relatie
onderhoudt;
7. in de drie jaar voorafgaand aan de benoeming geen
partner of lid zijn of zijn geweest van het audit-team van
de vennootschap of de persoon die de externe auditor
van de vennootschap of een daarmee verbonden
vennootschap of persoon is, of was gedurende de
laatste drie jaar voor de benoeming;
8. geen lid zijn van het uitvoerend management van
een andere vennootschap waarin een lid van het
uitvoerend management van de vennootschap zetelt in
de hoedanigheid van een niet-uitvoerend bestuurder,
en geen andere belangrijke banden hebben met
uitvoerende bestuurders van de vennootschap uit
hoofde van functies bij andere vennootschappen of
organen;
9. geen echtgenoot, wettelijk samenwonende partner
of bloed- of aanverwanten tot de tweede graad
hebben die in de vennootschap of in een daarmee
verbonden vennootschap of persoon, een mandaat
van bestuurder of lid van het uitvoerend management
of persoon belast met het dagelijks bestuur of lid van
het leidinggevend personeel (in de zin van artikel 19,
2°, van de wet van 20 september 1948 houdende
organisatie van het bedrijfsleven) uitoefenen, of die
behoren tot de andere gevallen, beschreven in de
punten 1. tot 8., en met betrekking tot punt 2., tot
drie jaar nadat het betreffende familielid zijn laatste
mandaat beëindigde.
Aangezien artikel 13 van de GVV-Wet verwijst naar artikel
526ter van het (oud) Wetboek van Vennootschappen,
moeten minstens drie bestuurders ook onafhankelijk zijn
in de zin van artikel 526ter van het (oud) Wetboek van
Vennootschappen, wat het geval is.
De samenstelling van de raad van bestuur dient te
waarborgen dat de beslissingen genomen worden in
het vennootschapbelang. Deze samenstelling wordt
bepaald op basis van diversiteit in het algemeen, alsook
complementariteit inzake bekwaamheden, ervaring en
kennis. In het bijzonder wordt er gestreefd naar een
evenredige vertegenwoordiging van bestuurders die
vertrouwd zijn met winkelvastgoed waarin Retail Estates
nv investeert en/of ervaring hebben in de nanciële
aspecten, en in het bijzonder de rapportering en/of
de nanciering, van een vennootschap en/of ervaring
hebben in het beheer van een vastgoedvennootschap
en een gereglementeerde vastgoedvennootschap
in het bijzonder en/of beleidsvoering in genoteerde
vennootschappen. Het is daarom van belang dat de
leden van de raad van bestuur complementair zijn inzake
kennis en ervaring. Teneinde een efciënte werking van
de raad van bestuur te bewerkstelligen, wordt beoogd
het aantal leden van de raad van bestuur te beperken.
De huidige samenstelling van de Raad van Bestuur
verzekert de vereisten inzake genderdiversiteit. Op dit
ogenblik bestaat de Raad van Bestuur van Retail Estates
uit drie vrouwen en zes mannen, conform artikel 7:86 van
het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
door de heer Luc Martens. De interne auditfunctie (die
aldus werd uitbesteed aan een externe interne auditor-
rechtspersoon, vertegenwoordigd door een natuurlijke
persoon) wordt uitgeoefend onder het toezicht en de
verantwoordelijkheid van de nance & reporting analyst
van de vennootschap, de heer Giovanni Ronsse. Hij
beschikt over de vereiste professionele betrouwbaarheid
en passende deskundigheid.
Interne controlefuncties binnen Retail
Warehousing Invest nv
Overeenkomstig artikel 17,§ 2 van de GVV-Wet, heeft
de interne controle binnen de vennootschap eveneens
betrekking op haar dochtervennootschap met het statuut
van institutionele GVV (Retail Warehousing Invest NV).
Samenstelling van bestuursorganen en de
comités
De raad van bestuur van Retail Estates nv bestaat op
datum van dit verslag uit 9 bestuurders, zijnde 7 niet-
uitvoerende bestuurders en 2 uitvoerende bestuurders,
met name de gedelegeerd bestuurder (CEO) en de chief
nancial ofcer (CFO).
De Raad van Bestuur heeft op datum van dit Financieel
Jaarverslag drie comités opgericht, een remuneratie-
en benoemingscomité, een auditcomité en een
managementcomité.
Samenstelling van de raad van bestuur
De Raad van Bestuur kwam in 2021-2022 10 keer samen
waarvan een aantal keer per conference call of in het
kantoor van notaris Tim Carnewal. Het remuneratie- en
benoemingscomité en het auditcomité vergaderden
tweemaal per jaar. Het directiecomité (sinds juni 2022, het
managementcomité met dezelfde samenstelling als het
vroegere directiecomité) komt wekelijks samen.
De mandaten van de bestuurders van Retail Estates nv
werden hernieuwd bij de jaarvergadering van 19 juli
2021 voor een nieuwe periode van 4 jaar en lopen tot
aan het einde van de algemene vergadering van 2025.
De samenstelling van de Raad van Bestuur weerspiegelt
onafhankelijkheid op een dubbel niveau:
– de raad van bestuur telt minstens drie onafhankelijke
bestuurders in de zin van artikel 526ter van het Wetboek
van vennootschappen en de Belgische Corporate
Governance Code 2020, deze werden herbenoemd bij
de jaarvergadering van 19 juli 2021; en
– de raad van bestuur telt een meerderheid van niet-
uitvoerende bestuurders.
De bestuurders werden benoemd voor vier jaar en zijn
herkiesbaar.
Eén niet-uitvoerende bestuurder heeft zijn ontslag
aangeboden in 2022. De raad van bestuur heeft op 20 mei
2022 een vervangend bestuurder gecoöpteerd met ingang
van de goedkeuring van diens mandaat door de FSMA.
De coöptatie zal worden voorgelegd ter goedkeuring
aan de algemene jaarvergadering van Retail Estates,
eveneens onder voorbehoud van de goedkeuring van de
FSMA. Zodra het mandaat van de nieuwe bestuurder in
werking treedt, zal het mandaat van de ontslagnemende
bestuurder aopen
De onafhankelijke bestuurders voldoen aan de
onafhankelijkheidscriteria vermeld in artikel 3.5 van
de Corporate Governance Code 2020 (cf. artikel
7:87 van het Wetboek van Vennootschappen en
Verenigingen). Ze beantwoorden strikt aan de volgende
onafhankelijkheidscriteria:
1. geen lid zijn van het uitvoerend management of een
functie uitoefenen als persoon belast met het dagelijks
bestuur van de vennootschap of een daarmee
verbonden vennootschap of persoon, noch een
dergelijke positie hebben uitgeoefend gedurende een
tijdvak van drie jaar voorafgaand aan de benoeming.
Of niet langer genieten van aandelenopties van de
vennootschap met betrekking tot deze positie;
2. niet langer dan 12 jaar een mandaat hebben
uitgeoefend als niet-uitvoerend bestuurder;
3. geen deel uitmaken van het leidinggevend personeel
(in de zin van artikel 19, 2°, van de wet van 20 september
1948 houdende organisatie van het bedrijfsleven),
van de vennootschap of van een daarmee verbonden
vennootschap of persoon, noch een dergelijke positie
hebben uitgeoefend gedurende een tijdvak van drie
jaar voorafgaand aan de benoeming; of niet langer
genieten van aandelenopties van de vennootschap
met betrekking tot deze positie;
4. noch tijdens zijn mandaat, noch gedurende een
36|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
37

Dhr. Paul Borghgraef
––––––––––––––––––––––––––
Dhr. Paul Borghgraef is sinds 2004 bestuurder en
voorzitter van de Raad van Bestuur van Retail Estates.
Hij behaalde in 1976 een diploma Accountancy en Tax
aan de Economische Hogeschool Antwerpen gevolgd
door een postgraduaat Informatica en sociale wetgeving.
Hij begon zijn carrière in het beleidsaccounting
departement van Kredietbank 1976.
Van 1977 tot 1978 werkte hij voor Dijker en Doornbos
(huidige PwC) als auditor-tax specialist.
Vanaf 1978 bekleedde hij verschillende functies bij
Krema zoals gedelegeerd bestuurder en voorzitter van
het directiecomité, uitvoerende bestuurder en voorzitter
van de Raad van Bestuur tot 2006.
Sinds 1995 is hij actief als rechter in handelszaken in de
ondernemingsrechtbank in Antwerpen.
Lopende mandaten:
– Bestuurder Pertinea Property Partners
– Bestuurder Home Sint-Jozef VZW
– Bestuurder Beherman Invest nv
– Bestuurder Hofke van Oliveten VZW
Comités: /
Dhr. Jan De Nys
–––––––––––––––––––––––––––––––
Dhr. Jan De Nys is gedelegeerd bestuurder van Retail
Estates sinds 1998.
Hij behaalde in 1982 een licentiaatsdiploma rechten bij
de Katholieke Universiteit Leuven gevolgd door een
postgraduaat Europees Recht bij het Europa College in
Brugge.
Hij begon zijn carrière in 1982 bij De Bandt, Van Hecke.
Van 1999 tot 2002 bekleedde hij verschillende functies
bij Mitiska NV waarvan hij tot 2009 bestuurder bleef.
Lopende mandaten:
– Bestuurder Alides REIM NV
– Bestuurder First Retail International I en II NV
– Voorzitter raad van bestuur BEM II NV
Comités: /
Op datum van dit Jaarlijks Financieel Verslag is de Raad van Bestuur van Retail Estates nv samengesteld als volgt:
Naam Functie
Datum aanvang
huidig mandaat
Datum waarop het
mandaat verstrijkt Beroepsadres
Paul Borghgraef Voorzitter van Raad van Bestuur
19.07.2021 AV 2025
Gauwberg 6,
2970 Schilde
Jan De Nys
Gedelegeerd bestuurder
Voorzitter van het directiecomité
19.07.2021 AV 2025
Industrielaan 6,
1740 Ternat
Kara De Smet
Chief Financial Ofcer
Lid van het directiecomité
19.07.2021 AV 2025
Industrielaan 6,
1740 Ternat
René Annaert
Onafhankelijk bestuurder
Voorzitter van het remuneratie- en
benoemingscomité
Lid van het auditcomité
19.07.2021 AV 2025
Mercatorlaan 4,
1780 Wemmel
Michel Van Geyte Niet-uitvoerend bestuurder
19.07.2021 AV 2025
Schermersstraat 42,
2000 Antwerpen
Christophe Demain Niet-uitvoerend bestuurder
19.07.2021 AV 2025
Galiléelaan 5,
1210 Brussel
Ann Gaeremynck
Onafhankelijk bestuurder
Lid van het remuneratie- en benoemings comité
Lid van het auditcomité
19.07.2021 AV 2025
Naamsestraat 69,
3000 Leuven
Victor Ragoen
Niet-uitvoerend bestuurder
Lid remuneratie- en benoemingscomité
19.07.2021 AV 2025
Tenboslaan 23
1560 Hoeilaart
Leen Van den Neste
Onafhankelijk bestuurder
Lid van het remuneratie- en benoemingscomité
Voorzitter van het auditcomité
19.07.2021 AV 2025
Sint-Michielsplein16,
9000 Gent
Twee van de negen bestuurders vertegenwoordigen een
referentieaandeelhouder: de heer Van Geyte namens Het
Torentje (Nextensa) en de heer Demain (die zijn ontslag
heeft aangeboden, cf. supra) namens de Belus-groep.
De heren De Nys, Borghgraef en Annaert hebben verklaard
ten persoonlijke titel aandelen van de vennootschap te
bezitten.
Overeenkomstig de Corporate Governance Code 2020
dienen niet-uitvoerende bestuurders zich bewust te zijn
van de omvang van hun plichten, voornamelijk wat de
tijdsbesteding in het kader van hun opdracht aangaat.
Niet-uitvoerende bestuurders mogen niet meer dan
vijf bestuursmandaten bekleden in beursgenoteerde
vennootschappen. Geen van de niet-uitvoerende
bestuurders neemt meer dan 5 mandaten waar in
beursgenoteerde vennootschappen.
Hierna volgen de mandaten alsook een beknopte
beschrijving van de professionele loopbaan van de
verschillende bestuurders:
38|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
39

Dhr. Michel Van Geyte
–––––––––––––––––––––––––
Dhr. Van Geyte behaalde in 1989 een licentiaatsdiploma
Toegepaste Economische Wetenschappen aan de
Katholieke Universiteit Leuven (KUL), gevolgd door een
postgraduaat Real Estate aan de KUL en een executive
master in Corporate Finance aan de Vlerick Business
School. Hij startte zijn loopbaan in 1990 bij Belgian Shell.
Van 1991 tot 1995 was hij consultant bij UNIZO waar hij
onder meer onderzoek voerde naar shoppingcenters en
KMO’s. Tussen 1995 en 1999 bekleedde hij de functie
van onderdirecteur bij C.I.P., projectontwikkelaar van
kantoorgebouwen en residentiële projecten. In 1999
werd hij country manager bij Grubb&Ellis en tussen
2001 en 2004 was hij managing partner van Knight Frank
Belgium (letting, investment, brokerage,…).
Sinds 2004 is Michel Van Geyte actief bij Leasinvest
Real Estate. Eerst als commercieel directeur (COO) om
dan in 2018, CEO te worden van Leasinvest Real Estate
Management NV. Sinds 19 juli 2021 heeft Leasinvest de
aandelen van de Extensa Group overgenomen en zal
zij verder gaan onder de naam Nextensa, een nieuwe
beursgenoteerde investeerder/ontwikkelaar. Michel Van
Geyte is momenteel CEO van Nextensa.
Sinds 2009 doceert de heer Van Geyte ook verschillende
cursussen, gerelateerd aan vastgoed, aan de Katholieke
Universiteit Leuven.
Lopende mandaten:
– Verschillende mandaten van de subvennootschappen
of gelieerde vennootschappen die deel uitmaken van
Nextensa
– Bestuurder Care Property Invest OGVV
– Bestuurder ULI Belgium
Comités : /
Dhr. Christophe Demain
–––––––––––––––––––––––
De heer Demain is niet-uitvoerend bestuurder bij Retail
Estates sinds 30 juni 2013. Hij heeft zijn diploma Toegepaste
Economische Wetenschappen behaald aan de UCL.
Hij is Chief Investment Ofcer bij Belus Insurance. Hij
begon zijn carrière als trader bij Crédit Général, later bij
Ippa Bank. Vanaf 1999 tot 2009 vervulde hij verschillende
functies binnen AXA. Sinds 2013 is de heer Demain Chief
Investment Ofcer bij Belus Insurance.
De heer Demain heeft ontslag genomen en zal worden
vervangen door de heer Vanderschrick na goedkeuring
van diens mandaat door de FSMA.
Lopende mandaten:
– Chief Investment Officer bij Belfius Insurance NV
– Bestuurder bij Inclusio NV
– Bestuurder bij Belfius Investment Partners NV
– Bestuurder bij Newton Biocapital I, Pricaf Privée SA
Beëindigde mandaten:
– Bestuurder bij Auxipar NV (einde 2018)
– Bestuurder bij Cofinimmo NV (einde 2017)
– Bestuurder bij First Retail International NV (einde 2017)
– Bestuurder bij First Retail International 2 NV (einde
2017)
– Bestuurder en vereffenaar bij AIS Consulting SA (einde
2014)
– Vaste vertegenwoordiger van AIS Consulting SA,
zaakvoerder van SCI St Mesmin (einde 2014)
– Bestuurder bij Elantis NV (einde 2021)
– Bestuurder bij diverse vastgoedvennootschappen
van de Belfius Group (nl. LFB NV, Legros-Renier, Les
Amarantes Seigneurie de Loverval NV, Coquelets NV,
Immo Malvoz BVBA, Immo Zeedrift NV, ImmoActivity
NV en Offico Immo NV).
Comités: /
Mevr. Kara De Smet
–––––––––––––––––––––––––––
Mevr. Kara De Smet is CFO van Retail Estates sinds 2006.
Ze is uitvoerend bestuurder sinds januari 2016.
Sinds 2015 doceert ze ook aan het Postuniversitair
Centrum van de KUL (binnen de Vastgoedkunde
opleiding).
Ze behaalde in 1999 een licentiaatsdiploma Toege-
paste Economische Wetenschappen aan de Katholieke
Universiteit Leuven.
Van 1999 tot 2006 werkte ze bij Deloitte als audit-
manager.
Lopende mandaten:
– Bestuurder bij de Be-REIT Association, de
sectorvereniging van de GVV’s waar ze ook voorzitter
is van de Accounting werkgroep
Comités: /
Dhr. René Annaert
–––––––––––––––––––––––––––––
Dhr. René Annaert is onafhankelijk bestuurder van Retail
Estates sinds 7 juli 2015. De heer Annaert is voorzitter
van het remuneratie- en benoemingscomité en tevens lid
van het auditcomité van Retail Estates. Hij behaalde het
diploma van bouwkundig Ingenieur aan de Sint-Lukas
Hogeschool Brussel.
Hij vatte zijn carrière aan als studietekenaar bij Traction
et Electricité. Van 1975 tot 1988 nam hij de functies van
werf- en projectleider bij verschillende vennootschappen.
In 1988 werd René Annaert bestuurder-directeur bij de
C.V.A. Wereldhave Belgium. Hij bekleedde deze functie
tot 2000, waarop hij tot 2011 aan de slag ging als
algemeen directeur bij Devimo N.V. Van 2012 tot en met
2015 was Dhr. Annaert CEO van Brussels International
Trade Mart.
Lopende mandaten: /
Comités:
– Remuneratie- en benoemingscomité
– Auditcomité
40|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
41

Mevr. Leen Van den Neste –––––––––––––––––––––
Mevrouw Leen Van den Neste is onafhankelijk bestuurder
van Retail Estates sinds 12 januari 2016.
Ze behaalde in 1988 haar diploma in de Rechten aan de
Rijksuniversiteit Gent. In 1990 behaalde zij een speciale
licentie in de Accountancy aan de Vlerick Management
School te Gent.
Mevr. Van den Neste startte haar loopbaan bij KMPG
Bedrijfsrevisoren, gevolgd door een functie als senior
interne auditor bij VF dept. Internal Audit. In 1995 ging
zij aan de slag bij de Groep Arco waar zij verschillende
functies bekleedde om in 2005 directeur administratie
en nanciën te worden en vanaf 2007 tot 2011 was zij lid
van het directiecomité van de Groep Arco.
In september 2011 trad mevr. Van den Neste toe tot
het directiecomité van VDK Bank, waar zij in april 2012
voorzitter van geworden is.
Lopende mandaten:
– Afgevaardigd bestuurder en voorzitter VDK Bank NV
– Bestuurder en lid van uitvoerend comité van Febelfin
– Voorzitter Raad van Bestuur Xior NV, openbare GVV
– Bestuurder FPIM (Federale Participatie en investerings-
maatschappij)
– Bestuurder KAA Gent CVBASO
– Bestuurder Centrale voor huisvesting Arrondissement
Gent
– Bestuurder Gentco CVBA
Beëindigde mandaten:
– Bestuurder CPP-Incofin (tot begin 2022)
– Bestuurder Familiehulp VZW (tot 2021)
– Bestuurder Artevelde Hogeschool VZW (tot 2021)
Comités:
– Remuneratie- en benoemingscomité
– Auditcomité
Verklaringen betreffende de bestuurders en de
leden van het directiecomité
De raad van bestuur van Retail Estates nv verklaart
dat geen enkele bestuurder in de loop van de laatste
vijf jaar, veroordeeld werd voor een fraudemisdrijf,
geen enkele ofciële en/of publieke beschuldiging
werd uitgesproken, dat geen enkele sanctie ooit werd
opgelegd door een wettelijk of toezichthoudend gezag,
dat geen enkele bestuurder door een rechtbank het
verbod werd opgelegd als lid van het bestuursorgaan te
handelen en dat zij in hun hoedanigheid van bestuurder
nog nooit door een rechtbank in verband werden
gebracht met een faillissement. Er bestaat geen enkele
familieband tussen de bestuurders.
Mevr. Ann Gaeremynck
––––––––––––––––––––––––
Mevrouw Ann Gaeremynck is onafhankelijk bestuurder
van Retail Estates sinds 4 april 2017.
Ze is doctor in de Toegepaste Economische Weten-
schappen. Ze behaalde de titel aan de Katholieke
Universiteit Leuven.
Ann Gaeremynck is gewoon hoogleraar aan de KU
Leuven, Faculteit Economie en Bedrijfs weten schappen.
Haar onderzoeksinteresse situeert zich vooral in het
domein van governance, audit en nanciële rapportering.
Lopende mandaten:
– Bestuurder bij VGP (voorzitter auditcomité)
– Bestuurder bij VIVES hogeschool (voorzitter
auditcomité)
Beëindigde mandaten:
– Extern lid auditcomité AZ Delta
– Bestuurder bij het ICCI (informatiecentrum voor het
bedrijfsrevisoraat)
Comités:
– Auditcomité
– Remuneratie- en benoemingscomité
Dhr. Victor Ragoen
––––––––––––––––––––––––––––
Dhr. Victor Ragoen is bestuurder van Retail Estates sinds
5 november 2004.
Hij was gedelegeerd bestuurder van New Vanden Borre
NV tot en met 31 januari 2015. Hij heeft een licentie
Handelswetenschappen en Financiële Wetenschappen
en een master in marketing aan de Vlerick School
behaald.
Hij startte zijn carrière in 1980 bij Ogilvy & Mather als
junior account executive en stapte in 1981 over naar
BBDO. Tussen 1982 en 1991 bekleedde hij verschillende
marketingfuncties binnen American Express. Van 1991
tot 2007 is hij managing partner en later managing
director van Vanden Borre. Tussen 2007 en 2013 was de
heer Ragoen vice-voorzitter van KESA Electricals. Van
mei 2011 tot februari 2015 was hij opnieuw managing
director van Vanden Borre.
Lopende mandaten: /
Comité:
– Remuneratie- en benoemingscomité
42|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
43

De raad van bestuur kan pas geldig beraadslagen
en beslissen indien tenminste de helft van zijn leden
aanwezig of vertegenwoordigd is. Indien deze
voorwaarde niet is vervuld, kan een nieuwe vergadering
worden samengeroepen die geldig zal beraadslagen
en besluiten over de punten die op de agenda van de
vorige vergadering voorkwamen indien tenminste twee
bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Elk
besluit van de raad van bestuur wordt genomen met
gewone meerderheid van stemmen van de aanwezige
of vertegenwoordigde bestuurders en bij onthouding
van één of meer onder hen met de meerderheid van
de andere bestuurders. Bij staking van stemmen is
de stem van degene die de vergadering voorzit,
doorslaggevend. De besluiten van de raad van bestuur
de worden genomen bij eenparig schriftelijk akkoord
van de bestuurders.
Naast zijn wettelijke opdracht zal de raad van bestuur
eveneens de nodige zorg besteden aan het bepalen van
de strategie en het uitstippelen van de beleidslijnen,
steeds met het vennootschapsbelang voor ogen. Hij
neemt in het bijzonder ook alle principiële beslissingen
met betrekking tot de investeringen en desinvesteringen
van het vastgoed evenals hun nanciering.
Er wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de
verantwoordelijkheden van de gedelegeerd bestuurder
en die van de voorzitter van de raad van bestuur. De
voorzitter geeft leiding aan de raad van bestuur en
zorgt ervoor dat de agenda van de raden van bestuur
opgemaakt wordt, evenals dat de bestuurders de
relevante informatie tijdig ontvangen.
De gedelegeerd bestuurder is verantwoordelijk voor
de operationele taken, die verband houden met het
beheer van de vastgoedportefeuille en de werking van
de vennootschap. De raad van bestuur zal erover waken
dat er voldoende bevoegdheden gegeven worden
opdat deze zijn verantwoordelijkheden en plichten kan
nakomen.
Evaluatie van de prestaties
Om de doeltreffendheid van de raad van bestuur
voortdurend te verbeteren, evalueert de raad van
bestuur, onder leiding van de Voorzitter, systematisch
en op geregelde tijdstippen (ten minste om de 2 à 3
jaar bijvoorbeeld) zijn omvang en samenstelling, zijn
prestaties en die van zijn comités, alsook zijn interactie
met het managementcomité. Deze evaluatie verloopt via
een formele procedure, al dan niet extern gefaciliteerd,
in overeenstemming met een door de raad van bestuur
goedgekeurde methodologie.
De niet-uitvoerende bestuurders evalueren geregeld
(bij voorkeur één keer per jaar) hun interactie met het
managementcomité, in afwezigheid van de CEO en de
andere uitvoerende bestuurders.
De daadwerkelijke bijdrage van elke bestuurder wordt
periodiek, en in ieder geval aan het einde van het mandaat
van de bestuurder, geëvalueerd om - rekening houdend
met wijzigende omstandigheden - de samenstelling van
de raad van bestuur te kunnen aanpassen.
Werking van de comités
De raad van bestuur kan verschillende comités oprichten
voor specieke aangelegenheden.
De raad van bestuur van Retail Estates nv heeft tot op
heden drie comités opgericht, een remuneratie- en
benoemingscomité, een auditcomité en, sinds 1 juni
2022, een managementcomité (ter vervanging van het
vroegere directiecomité in de zin van artikel 524bis van
het (oud) Wetboek van Vennootschappen).
Remuneratie- en benoemingscomité
Het remuneratie- en benoemingscomité bestaat uit
volgende leden:
– René Annaert – Voorzitter van het comité, onaf-
hankelijk bestuurder
– Leen Van den Neste – onafhankelijk bestuurder
– Ann Gaeremynck – onafhankelijk bestuurder
– Victor Ragoen – niet-uitvoerend bestuurder
Het comité kwam in 2021-2022 tweemaal samen,
in functie van het opstellen van het budget 2022-
2023 waarbij enerzijds de remuneratiepolitiek van de
Werking van de raad van bestuur
De Raad van Bestuur van Retail Estates nv bepaalt de
strategie, de beleggingen, de budgetten, de (des-)
investeringen en de nanciering.
De Raad van Bestuur stelt de jaar- en halfjaarrekeningen
en het jaarverslag van de vennootschap op voor
de algemene vergadering van aandeelhouders. Hij
keurt fusie- en splitsingsrapporten goed, beslist over
het gebruik van het toegestaan kapitaal en roept de
gewone en buitengewone algemene vergadering van
aandeelhouders samen, ziet toe op de nauwgezetheid,
de juistheid en transparantie van mededelingen aan
aandeelhouders, nanciële analisten en het publiek bij
middel van prospectussen, jaar- en halfjaarverslagen en
persmededelingen.
De raad van bestuur heeft sinds 1 juni 2022 een
managementcomit ingesteld (ter vervanging van het
vroegere directiecomité in de zin van artikel 524bis van
het (oud) Wetboek van Vennootschappen), waaraan hij
bepaalde, duidelijk omschreven bestuursbevoegdheden
heeft gedelegeerd. Het managementcomité is een
informeel comité en geen directieraad in de zin van artikel
7:104 WVV. Het managementcomité heeft conform de
delegatie waartoe de raad van bestuur op 20 mei 2022,
met ingang van 1 juni 2022, heeft beslist, onder meer
volgende taken en bevoegdheden gekregen, die in
meer detail zijn uiteengezet in het interne reglement van
het managementcomité, dat kan worden geraadpleegd
op de website van de vennootschap:
– de analyse, de opmaak en het voorstel, onder leiding
van de CEO, van het beleid en van de algemene
strategie van de vennootschap, om voor te leggen
aan de raad van bestuur (met inbegrip van de
algemene beleidslijnen voor het financieel beheer, het
risicobeheer, de opmaak van het budget/de forecast);
– de operationele leiding van de vennootschap;
– het uitwerken, voorbereiden en voorleggen van
voorstellen aan de raad van bestuur of aan zijn
gespecialiseerde comités in elke aangelegenheid die
onder hun bevoegdheid valt.
Daarnaast neemt de gedelegeerd bestuurder,
ondersteund door het managementcomité, het
uitvoerend management waar.
“
Retail Estates
wil een maatschappelijk
verantwoordelijke organisatie
zijn. Daarom is zij ervan overtuigd
dat deze algemene doelstelling
moet worden gerealiseerd in
een duurzame context, hetgeen
zal leiden tot waardecreatie
op lange termijn die ten
goede zal komen aan al
haar stakeholders.
„
44|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
45

Vertegenwoordigingsbevoegdheid
In alle wettelijke en statutaire gevallen inzake daden
van beschikking met betrekking tot vastgoed zal de
vennootschap vertegenwoordigd worden door minstens
twee bestuurders die samen optreden, zijnde in principe
de uitvoerende bestuurders/effectieve leiders, de heer
De Nys en mevrouw De Smet.
Voor verrichtingen die binnen de perken vallen van
de bijzondere lastgeving van de raad van bestuur
aan het managementcomité, wordt de vennootschap
geldig vertegenwoordigd door twee leden van het
managementcomité.
Voor daden van beschikking (incl. de overdracht van
eigendom, beperkte zakelijke gebruiks- en genotsrechten
en zakelijke zekerheidsrechten) die betrekking hebben op
een goed waarvan de waarde minder bedraagt dan 2,50
mio EUR zal de vennootschap eveneens rechtsgeldig
vertegenwoordigd kunnen worden door de bestuurder
belast met het dagelijks bestuur of door één van haar
bijzondere lasthebbers, via een bijzondere authentieke
volmacht. Voor daden van beschikking met een waarde
minder dan 5 miljoen euro en meer dan 2,50 miljoen
euro, dienen twee lasthebbers gezamenlijk op te treden.
Regeling van belangenconicten
In toepassing van artikel 7:96 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen mag een lid van de
raad van bestuur die rechtstreeks of onrechtstreeks een
belang van patrimoniale aard heeft dat in strijd is met een
beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid van
de raad van bestuur behoort, niet aan de beraadslagingen
en stemming van deze raad deelnemen.
Er wordt eveneens aandacht besteed aan artikel 36 t.e.m.
38 van de GVV-Wet wanneer bij een verrichting met de
openbare GVV of met een vennootschap waarover zij de
controle heeft een van de personen vermeld in dit artikel
(bestuurder, zaakvoerder of promotor van de GVV,…)
optreedt als tegenpartij.
Daarnaast dient Retail Estates ook de procedure van
artikel 7:97 van het Wetboek van Vennootschappen
en Verenigingen na te leven indien zij, of één van haar
dochtervennootschappen, een beslissing neemt of een
verrichting uitvoert met een verbonden partij.
In het corporate governance charter van Retail
Estates zijn aanvullende regels inzake de regeling van
belangenconicten opgenomen.
Er heeft zich tijdens het afgelopen boekjaar één
belangen conict voorgedaan in de zin van artikel 7:96
van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
naar aanleiding van het agendapunt inzake de variable
remuneratie van de CEO, de CFO (en de overige
leden van het directiecomité) op de vergadering van
de raad van bestuur van 21 mei 2021. Bij aanvang van
de vergadering hebben de CEO, Jan De Nys, en de
CFO, Kara De Smet, een verklaring afgelegd in de zin
van artikel 7:96 van het Wetboek van Vennootschappen
en Verenigingen. Zij hebben niet deelgenomen aan
de beraadslaging en stemming met betrekking tot de
relevante agendapunten.
Hieronder gaan de relevante passages uit de notulen van
de raad van bestuur van 21 mei 2021:
“De heer Jan De Nys en mevrouw Kara De Smet
leggen elk, voorafgaand aan de behandeling van
agendapunt 8, overeenkomstig artikel 7:96 van het
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
(“WVV”) aan de leden van de raad van bestuur, volgende
verklaring af in gevolge het feit dat zij een belang van
vermogensrechtelijke aard hebben dat strijdig is met
het belang van de vennootschap naar aanleiding van de
beslissing die is geagendeerd.“
De verklaring luidt voor elk van hen als volgt:
“Met toepassing van artikel 7:96 WVV wens ik te melden
dat ik met betrekking tot het agendapunt 8 “remuneratie”
een potentieel tegenstrijdig vermogensrechtelijk belang
heb, aangezien dit punt een beslissing betreft m.b.t. tot
mijn remuneratie als CEO, respectievelijk CFO.
In het kader van dit agendapunt wordt immers beslist over
mijn variabele vergoeding m.b.t. boekjaar 2020-2021 op
basis van een evaluatie van mijn prestatiedoelstellingen
en worden mijn remuneratie en prestatiedoelstellingen
voor boekjaar 2021-2022 vastgesteld.
De vermogensrechtelijke gevolgen van deze beslissingen
m.b.t. mijn variabele vergoeding zijn strijdig met de
personeelsleden werd besproken en anderzijds de
recurrente vergoedingen die betaald worden aan externe
dienstverleners werden geïnventariseerd.
De rol van het remuneratie- en benoemingscomité
bestaat erin de raad van bestuur bij te staan door:
– aanbevelingen te formuleren inzake de benoeming
van de bestuurders, de CEO en eventueel andere
leden van het managementcomité en ervoor te zorgen
dat het benoemings- en herbenoemingsproces zo
objectief en professioneel mogelijk verloopt;
– bijstand te verlenen bij het bepalen van het
remuneratiebeleid en de individuele remuneratie van
de bestuurders, de personen belast met het dagelijks
bestuur en de leden van het managementcomité;
– het opstellen van het remuneratieverslag.
Auditcomité
Het auditcomité bestaat uit volgende leden:
– Leen Van den Neste – Voorzitter van het comité,
onafhankelijk bestuurder
– René Annaert – onafhankelijk bestuurder
– Ann Gaeremynck – onafhankelijk bestuurder
Het comité kwam in 2021-2022 tweemaal samen.
De taken van dit auditcomité betreffen hoofdzakelijk de
monitoring van het nanciële verslaggevingsproces, de
doeltreffendheid van de systemen voor interne controle
en risicobeheer, monitoring van de interne audit en van zijn
doeltreffendheid en monitoring van de wettelijke controle
van enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen en
externe audit, inclusief de beoordeling en monitoring
van de onafhankelijkheid van de commissaris.
Managementcomité
Het informeel managementcomité bestaat uit volgende
leden:
– Jan De Nys – Voorzitter van het comité, CEO, uitvoerend
bestuurder
– Kara De Smet – CFO, uitvoerend bestuurder
– Koenraad Van Nieuwenburg – CIO
– Runa Vander Eeckt – CLO
De taken van dit managementcomité betreffen
hoofdzakelijk het ondersteunen van de CEO bij het
waarnemen van het uitvoerend management van de
vennootschap. Het managementcomité bespreekt met
de raad van bestuur en de CEO, en adviseert hen met
betrekking tot, het management van de vennootschap
in overeenstemming met de waarden, de strategie, het
algemeen beleid en het budget van de vennootschap,
zoals bepaald door de raad van bestuur. De raad van
bestuur heeft daartoe op 20 mei 2022, met ingang
van 1 juni 2022, bijzondere bevoegdheden aan het
managementcomité gedelegeerd.
Voor de lijst van bevoegdheden die door de raad
van bestuur aan het managementcomité werden
gedelegeerd en voor de overige aspecten van de
werking van het managementcomité wordt verwezen
naar het intern reglement van het managementcomité
dat beschikbaar is op de website.
Retail Estates benoemde als effectieve bedrijfsleiders in
de zin van artikel 14 van de GVV-Wet, de gedelegeerd
bestuurder van Retail Estates (de heer Jan De Nys, Chief
Executive Ofcer van Retail Estates en mevrouw Kara
De Smet (Chief Financial Ofcer van Retail Estates). De
effectieve leiders participeren, conform het Corporate
Governance Charter van Retail Estates, in de leiding van
Retail Estates.
Verklaringen betreffende de leden van het
managementcomité
De raad van bestuur van Retail Estates nv verklaart
dat geen enkel lid van het managementcomité, in
de loop van de laatste vijf jaar, veroordeeld werd
voor een fraudemisdrijf, geen enkele ofciële en/of
publieke beschuldiging werd uitgesproken, dat geen
enkele sanctie ooit werd opgelegd door een wettelijk
of toezichthoudend gezag, dat geen enkel lid van het
managementcomité door een rechtbank het verbod
werd opgelegd als lid van het managementcomité te
handelen en dat zij in hun hoedanigheid van lid van
het managementcomité nog nooit door een rechtbank
in verband werden gebracht met een faillissement. Er
bestaat geen enkele familieband tussen de leden van het
managementcomité.
46|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
47

Diversiteitsbeleid
Binnen Retail Estates geldt het gelijkwaardigheids-
principe als uitgangspunt bij de selectie van
medewerkers. Dat wil zeggen dat elke medewerker
wordt geselecteerd op basis van zijn competenties en
vaardigheden, los van bijvoorbeeld leeftijd, geslacht en
culturele achtergrond.
Onderstaande tabel geeft de diversiteit op basis van
geslacht weer:
GEMIDDELDE LEEFTIJD
38%
Mannen
Vrouwen
62%
< 35 jaar
13 16
35-50 jaar
7
> 50 jaar
+3+3
nieuwe
medewerkers in
het team
DIVERSITEIT GESLACHT DIVERSITEIT LEEFTIJD
Directiecomité & Raad van Bestuur
66,6%
Mannen
Vrouwen
33,3%
< 35 jaar
35-50 jaar
> 50 jaar
Raad van
Bestuur
Team
13
16
1
7
8
Diversiteit binnen het team is deel van de bedrijfscultuur
en betekent volgens Retail Estates een meerwaarde voor
de groei van de onderneming en een verrijking van de
bedrijfscultuur. Uit de concrete samenstelling van de
groep medewerkers blijkt dat dit beleid ook effectief
resultaat oplevert.
Onderstaande geeft de diversiteit op basis van leeftijd
weer:
Ook binnen het managementcomité en de raad
van bestuur wordt gewerkt aan diversiteit: het
managementcomité is samengesteld op basis van
gendergelijkheid en de raad van bestuur telt drie
vrouwelijke bestuurders. Daarnaast wordt ook de
samenstelling van het managementcomité en de
raad van bestuur bepaald op basis van diversiteit
in het algemeen, alsook complementariteit inzake
bekwaamheden, ervaring en kennis. In het bijzonder
wordt in de raad van bestuur gestreefd naar een sterke
vertegenwoordiging van bestuurders die vertrouwd
zijn met met winkelvastgoed waarin de vennootschap
investeert en/of ervaring hebben in nanciële
aspecten, en in het bijzonder de rapportering en/of
de nanciering, van een vennootschap en/of ervaring
hebben in het beheer van een vastgoedvennootschap
en een gereglementeerde vastgoedvennootschap
in het bijzonder en/of beleidsvoering in genoteerde
vennootschappen. Het is daarom van belang dat de
leden van de raad van bestuur complementair zijn
inzake kennis en ervaring.
Voor meer informatie met betrekking tot diversiteit
binnen Retail Estates wordt verwezen naar het Duurzaam-
heids verslag.
vermogensrechtelijke gevolgen die voor mezelf uit de
beslissing kunnen voortvloeien.
Ik zal derhalve niet deelnemen aan de beraadslaging en
de stemming in verband met dit agendapunt.”
(…)
b) Variabele vergoeding boekjaar 2020-2021 van de CEO
en de overige leden van het directiecomité op basis van
evaluatie prestatiedoelstellingen door remuneratie- en
benoemingscomité
Het voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité
tot toekenning van de variabele vergoeding van de
CEO en de CFO voor boekjaar 2020-2021 leidt tot de
volgende vermogensrechtelijke gevolgen voor Retail
Estates van 120.000 euro.
De Raad van Bestuur bevestigt de evaluatie van de
prestatiedoelstellingen voor de toekenning van de
variabele vergoeding van de CEO en de overige leden
van het directiecomité, zoals die is gebeurd door het
remuneratie- en benoemingscomité van 17 mei 2021.
De toekenning van de variabele vergoeding is volgens de
overige leden van de raad van bestuur van belang gelet
op de expertise en bekwaamheid van de CEO en de CFO
en hun prestaties ten gunste van de vennootschap sinds
zij hun respectievelijke functies hebben opgenomen.
c) Vaststelling remuneratie en prestatiedoelstellingen
voor de variabele vergoeding van de CEO en de overige
leden van het directiecomité voor boekjaar 2021-2022
(en voor LT variabele vergoeding)
De vaststelling van de remuneratie en prestatie-
doelstellingen voor de variabele vergoeding van de CEO
en de CFO voor boekjaar 2021-2022, zoals voorgesteld
door het remuneratie- en benoemingscomité, stemt
overeen met het bedragen van 120.000 euro.
De Raad van Bestuur bepaalt de remuneratie- en
prestatie doelstellingen voor de variabele vergoeding van
de CEO en de overige leden van het directiecomité voor
boekjaar 2021-2022, zoals die werden vastgesteld door
het remuneratie- en benoemingscomité van 17 mei 2021.
Deze beslissing is volgens de overige leden van de raad
van bestuur in het belang van de vennootschap gelet op
de expertise en bekwaamheid van de CEO en de CFO
en hun prestaties ten gunste van de vennootschap sinds
zij hun respectievelijke functies hebben opgenomen.”
Tijdens het boekjaar 2021-2022 heeft geen enkele
beslissing of verrichting aanleiding gegeven tot de
toepassing van artikel 7:97 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen.
Dagelijks bestuur
Het beheer van de vennootschap wordt waargenomen
door een team van 39 medewerkers onder leiding van
de gedelegeerd bestuurder (CEO), de heer Jan De Nys.
Operationeel beheer vastgoed
Het operationeel beheer van de gebouwen in de
portefeuille van Retail Estates is gebaseerd op een
samenwerking tussen de commerciële vastgoedafdeling
en de technische afdeling. Deze uitwisseling van
informatie tussen deze afdelingen is cruciaal voor
preventief beheer, ad-hoc issues, alsook de identicatie
van investeringsopportuniteiten.
De vastgoedafdeling bestaat uit 9 personen, waaronder
6 property managers en assistent property-managers,
een lease manager en 2 assistenten ter versterking van
deze afdeling. Zij worden hoofdzakelijk gerecruteerd uit
personen die actief zijn in de detailhandelsector zelf. Zij
staan onder leiding van de CEO.
De technische afdeling bestaat uit vier senior project
managers, één development manager, een CSR-
manager, een business navigation manager en een
assistent onder leiding van de CIO.
Het Nederlandse team bestaat uit een property manager,
een asset manager, twee technische managers en twee
administratief assistentes. Zij rapporteren aan de CEO en
CIO.
48|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
49

Het remuneratie- en benoemingscomité evalueert
en analyseert jaarlijks, na aoop van het boekjaar, de
toepassing van het remuneratiebeleid en de individuele
remuneratie in functie van de hiervoor vermelde criteria.
Het comité houdt ook rekening met een benchmarking
ten opzichte van de remuneratie die wordt toegepast
binnen andere, vergelijkbare, al dan niet beursgenoteerde
vastgoedvennootschappen. Indien nodig, adviseert het
comité om de toepassing van het remuneratiebeleid
en de remuneratie toegekend aan niet-uitvoerende
bestuurders bij te sturen. Die herziening gebeurt bij
materiële wijzigingen, telkens onder voorbehoud van
goed keuring door de algemene vergadering.
De remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders
wordt vastgesteld door de algemene vergadering. Dit is
een wettelijk bepaalde, exclusieve bevoegdheid van de
algemene vergadering, die verzekert dat op dit gebied
geen belangenconicten kunnen optreden.
Daarnaast zijn de wettelijke regels inzake belangen-
conicten (in het Wetboek van vennoot schappen en
Verenigingen en in de GVV-wet) van toepassing op de
bestuurders.
4 D.i. overeenkomstig artikel 2, 18° van de GVV-wet “de vennootschap waarin de
gereglementeerde vastgoedvennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks meer
dan 25% van het maatschappelijk kapitaal aanhoudt, hieronder inbegrepen
haar dochtervennootschappen in de zin van artikel 6, 2°, van het Wetboek van
vennootschappen”.
2. Onderdelen van de remuneratie
De remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders
bestaat in essentie uit:
– een vaste, jaarlijkse bestuurdersvergoeding, die
identiek is voor alle niet-uitvoerende bestuurders,
behalve voor de voorzitter, gelet op diens specifieke
rol en verantwoordelijkheden;
– presentiegelden; deze worden aan de niet-uitvoerende
bestuurders toegekend voor hun aan wezig heid
op de vergaderingen van de raad van bestuur en,
desgevallend, voor hun aanwezigheid tijdens de
vergaderingen van de comités die binnen de raad van
bestuur werden opgericht.
De vaste bestuurdersvergoeding wordt niet bepaald
in functie van de door de vennootschap of haar
perimetervennootschappen
4
uitgevoerde verrichtingen
en transacties (artikel 35, §1 GVV-wet).
Remuneratiebeleid
I. TOEPASSINGSGEBIED
Dit remuneratiebeleid is, overeenkomstig artikel 7:89/1 van
het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (het
“WVV”) en de Belgische Corporate Governance Code 2020
(“Code 2020”), van toepassing op de leden van de raad
van bestuur (zowel de niet-uitvoerende als de uitvoerende
bestuurders), en op de leden van het managementcomité
2
.
Het remuneratiebeleid werd goedgekeurd door de
raad van bestuur van Retail Estates van 21 mei 2021, op
voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité.
Het werd goedgekeurd op de jaarlijkse algemene
vergadering van 19 juli 2021 en is van toepassing vanaf 1
april 2021 (boekjaar 2021-2022).
Retail Estates zal de bezoldiging van de bestuurders
en de leden van het managementcomité betalen in
overeenstemming met het goedgekeurde remuneratie-
beleid.
De vennootschap mag tijdelijk afwijken van het
remuneratiebeleid, maar enkel omwille van uitzonderlijke
omstandigheden, conform de procedure die vastgesteld is
in punt VI van dit remuneratiebeleid.
Bij iedere materiële wijziging, en ten minste om de vier
jaar, zal het remuneratiebeleid ter goedkeuring worden
voorgelegd aan de algemene vergadering.
II. ALGEMENE VISIE OP REMUNERATIE
Zowel het remuneratiebeleid voor bestuurders en
directieleden, als de loon- en arbeidsvoorwaarden van
de werknemers van Retail Estates, zijn gebaseerd op de
volgende uitgangspunten, die de algemene visie van de
vennootschap op remuneratie weergeven:
– Een marktconforme remuneratie die de vennootschap
in staat stelt getalenteerde bestuurders, directieleden
en personeelsleden aan te trekken en te behouden,
2 Sinds 1 juni 2022 is het directiecomité in de zin van artikel 524bis van het (oud) Wetboek van Vennootschappen vervangen door een managementcomité. De leden van het
managementcomité worden op dezelfde wijze vergoed als de leden van het directiecomité en het remuneratiebeleid voor de leden van het (oude) directiecomité is mutatis
mutandis van toepassing op de leden van het (nieuwe) managementcomité. De verwijzigingen in dit remuneratiebeleid naar het directiecomité worden derhalve vervangen
door verwijzigingen naar het managementcomité.
3 De uitvoerende bestuurders ontvangen geen remuneratie in hun hoedanigheid van lid van de raad van bestuur.
waarbij rekening wordt gehouden met de omvang van
de onderneming en haar financiële perspectieven. De
vennootschap houdt daarom, wat de remuneratie van
de bestuurders en de leden van het managementcomité
betreft, rekening met de resultaten van een benchmark
met vergelijkbare vennootschappen.
– Evenredigheid van de remuneratie met ieders
individuele verantwoordelijkheden en ervaring.
– Een gezonde verhouding creëren tussen de
vergoeding van het management en het personeel.
– Stimuleren van duurzame waardecreatie door bij de
bepaling van de variabele bezoldiging van de leden
van het managementcomité, rekening te houden
met financiële en niet-financiële prestatiecriteria
die bijdragen tot de langetermijnbelangen en de
duurzaamheid van Retail Estates.
– Rekening houden met de belangen van alle
stakeholders, waaronder het standpunt en het
perspectief van een lange termijnaandeelhouder.
III. REMUNERATIEBELEID VOOR DE NIET-UITVOERENDE
LEDEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR
3
1. Het besluitvormingsproces voor de vaststelling,
herziening en uitvoering van het remuneratiebeleid
en maatregelen ter voorkoming en beheersing van
belangenconicten
De remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders wordt
vastgesteld door de (jaarlijkse) algemene vergadering van
aandeelhouders op voorstel van de raad van bestuur. Het
remuneratie- en benoemings comité doet voorstellen aan
de raad van bestuur over de remuneratie van de niet-
uitvoerende bestuurders.
De remuneratie van niet-uitvoerende bestuurders houdt
rekening met hun rol als bestuurder, en hun specieke
rollen als voorzitter van de raad van bestuur, als voorzitter
of lid van een comité binnen de raad van bestuur, alsook
met de daaruit voortvloeiende verantwoordelijkheden,
de risico’s en de tijdsbesteding.
“
Retail Estates
engageert zich om de komende
drie boekjaren 10 miljoen euro
te investeren in hernieuwbare
energie en de verbetering van
de waterhuishouding op de
retail parken, nl. de installatie
van zonnepalen en laadpalen,
overschakelen naar
energiezuinige verlichting
en investeringen in
waterinltratie en
regenwaterbuffering.
„
50|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
51

IV. REMUNERATIEBELEID VOOR DE CEO EN DE
OVERIGE LEDEN VAN HET MANAGEMENTCOMITÉ
5
1. Het besluitvormingsproces voor de vaststelling,
herziening en uitvoering van het remuneratiebeleid
en de maatregelen ter voorkoming en beheersing
van belangenconicten
Het remuneratie- en benoemingscomité is belast met
het opstellen of beoordelen van voorstellen aan de raad
van bestuur van de individuele remuneratie van de CEO
en de leden van het managementcomité, met inbegrip
van de variabele remuneratie.
De vergoeding voor de CEO en de overige leden van het
managementcomité wordt bepaald met het oog op het
aantrekken, motiveren en behouden van het nodige talent,
waarbij wordt rekening gehouden met de omvang van de
vennootschap en de individuele verantwoordelijkheden
die van de CEO en elk lid van het managementcomité
worden verwacht, de vereiste relevante ervaring en
vaardigheden en de anciënniteit. Het remuneratie- en
benoemingscomité legt het resultaat van deze analyse
en zijn onderbouwde aanbevelingen ter beslissing voor
aan de raad van bestuur. Het comité houdt ook rekening
met een benchmarking ten opzichte van de remuneratie
die wordt toegepast binnen andere, vergelijkbare, al dan
niet beursgenoteerde vastgoedvennootschappen.
De raad van bestuur bepaalt vervolgens, rekening
houdend met de voorstellen van het remuneratie- en
benoemingscomité, de vergoeding van de CEO en
de overige leden van het managementcomité. De
raad van bestuur zorgt er ook voor dat de toegekende
remuneratie consistent is met het remuneratiebeleid van
de vennootschap.
Speciek voor wat betreft de variabele remuneratie is de
evaluatie van de prestatiedoelstellingen onderwerp van
bespreking en analyse in een zitting van het remuneratie-
en benoemingscomité. De variabele vergoeding kan enkel
worden toegekend indien aan de prestatiedoelstellingen
over de aangeduide referentieperiode werd voldaan. Het
resultaat van de vooropgestelde jaarobjectieven wordt
ten minstens één maal per jaar, meestal binnen de twee
5 Zie voetnoot 2.
maanden na aoop van het boekjaar, beoordeeld. In
hoeverre de nanciële criteria werden gerealiseerd, wordt
na het afsluiten van het boekjaar gecontroleerd aan de
hand van de boekhoudkundige en nanciële gegevens
die worden geanalyseerd binnen het auditcomité. De
evaluatie van de niet-nanciële criteria gebeurt door het
remuneratie- en benoemingscomité op basis van een
gemotiveerd voorstel van ofwel de voorzitter van de
raad van bestuur (indien het de prestatie van de CEO
betreft) ofwel van de CEO in overleg met de voorzitter
van de raad van bestuur (indien het de prestaties van de
overige leden van het managementcomité betreft). Het
remuneratie- en benoemingscomité bezorgt haar advies
en voorstel tot remuneratie vervolgens aan de raad van
bestuur. Op basis van het gerealiseerde resultaat wordt
de variabele vergoeding door de raad van bestuur
toegekend aan elk lid van het managementcomité dat
daarvoor in aanmerking komt.
Op verschillende niveaus zijn de nodige maatregelen
genomen ter preventie en beheer van potentiële
belangenconicten:
– Het remuneratie- en benoemingscomité, dat
een adviserende rol heeft bij bepaling van de
remuneratie van de CEO en overige leden van het
managementcomité, bestaat uitsluitend uit niet-
uitvoerende bestuurders. Een meerderheid van hen zijn
onafhankelijke bestuurders. Het door het remuneratie-
en benoemingscomité geformuleerde voorstel van
remuneratie wordt derhalve niet door de uitvoerende
bestuurders mee beoordeeld.
– De uitvoerende bestuurders (en de leden van het
managementcomité die geen bestuursmandaat
bekleden) nemen niet deel aan de beraadslaging en
de stemming binnen de raad van bestuur t.a.v. hun
eigen vergoeding, noch aan het overleg dat plaatsvindt
binnen het remuneratie- en benoemingscomité t.a.v.
hun eigen vergoeding. Op vraag van het remuneratie-
en benoemingscomité, beantwoordt de CEO de
vragen die worden gesteld t.a.v. de vergoedingen
van de overige leden van het managementcomité
gedurende het overleg dat plaatsvindt binnen het
remuneratie- en benoemingscomité.
Voor zover als nodig, wordt verduidelijkt dat de niet-
uitvoerende bestuurders in bepaalde gevallen specieke
vergoeding kunnen krijgen, indien zij bijzondere, ad hoc
opdrachten uitvoeren voor de raad van bestuur, zoals
plaatsbezoeken in het kader van potentiële investeringen.
Een dergelijke specieke vergoeding wordt vastgesteld
door de raad van bestuur, in functie van de betreffende
verantwoordelijkheden of bijzondere bevoegdheden
verbonden aan de betreffende opdracht.
De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen geen
prestatiegebonden (variabele) vergoedingen, zoals
bonussen en aandelenopties.
De vennootschap kent, in afwijking van bepaling 7.6 van
de Code 2020, geen aandelen toe aan niet-uitvoerende
bestuurders. Zij meent dat het wettelijk kader van de
vennootschap en diens aard (GVV), haar algemeen beleid
en haar werkwijze al beantwoorden aan de doelstelling
van bepaling 7.6 van de Code 2020 (met name de
niet-uitvoerende bestuurders ertoe te brengen om te
handelen met het perspectief van een langetermijn
aandeelhouder), en afdoende waarborgen dat wordt
gehandeld met het perspectief om waardecreatie
op lange termijn te bevorderen. Dat perspectief is
namelijk ingebakken in het bestuur van Retail Estates
als gereglementeerde vastgoedvennootschap. Retail
Estates heeft als aandeel een sterk trackrecord en het
bestuur streeft naar een solide winst per aandeel, jaar na
jaar, wat ook in de praktijk wordt omgezet. Retail Estates
is van oordeel dat het bestuur in het verleden bewezen
heeft dat dit perspectief, zonder toekenning van een
vergoeding in aandelen, al voldoende aanwezig is in de
wijze waarop het bestuur handelt.
Uiteraard belet het voorgaande niet dat bepaalde niet-
uitvoerende bestuurders, zonder daartoe verplicht te zijn
door het remuneratiebeleid, op basis van een persoonlijke
beslissing een aandelenparticipatie aanhouden in Retail
Estates.
De vennootschap heeft een polis burgerlijke
aansprakelijkheid bestuurders (“D&O Insurance”)
afgesloten ter dekking van de aansprakelijkheid van haar
niet-uitvoerende en uitvoerende bestuurders. De premie
daarvan wordt betaald door de vennootschap.
De niet-uitvoerende bestuurders genieten geen
andere voordelen in natura (zoals een bedrijfswagen,
GSM, laptop of voordelen die verbonden zijn aan
pensioenplannen).
De niet-uitvoerende bestuurders kunnen wel worden
vergoed voor de normale en gerechtvaardigde uitgaven
en kosten, die zij kunnen doen gelden als gedaan in de
uitoefening van hun opdracht.
De niet-uitvoerende bestuurders kunnen (uitzonderlijk)
een bestuurdersmandaat uitoefenen bij één van de
dochterondernemingen van de vennootschap (o.a.
Retail Warehousing Invest NV, een institutionele
vastgoedvennootschap). De eventuele vergoedingen
die worden toegekend voor de uitoefening van deze
mandaten worden verwerkt in het remuneratieverslag.
3. Benoeming en ontslag van de niet-uitvoerende
bestuurders
De niet-uitvoerende bestuurders, alsook de uitvoerende
bestuurders voor wat hun mandaat als bestuurder betreft,
worden benoemd door de algemene vergadering
voor een periode van maximaal 4 jaar. Zij hebben
het statuut van zelfstandige. Hun mandaten zijn ad
nutum opzegbaar door de algemene vergadering
d.w.z. dat de algemene vergadering de mandaten
te allen tijde, bij gewone meerderheidsstemming,
zonder opzeggingsvergoeding of opzeggingstermijn
kan beëindigen. Het staat de algemene vergadering
evenwel vrij om naar aanleiding van het ontslag, een
ontslagvergoeding of een opzeggingstermijn toe te
kennen.
52|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
53

De vaste vergoeding wordt niet bepaald in functie
van de door de vennootschap of haar peri meter-
vennootschappen uitgevoerde verrichtingen en trans-
acties (artikel 35, §1 GVV-wet).
De vaste jaarlijkse vergoeding wordt in twaalf
maandelijkse schijven uitbetaald.
Eventuele aanpassingen van de vaste vergoeding
worden jaarlijks besproken op het remuneratie- en
benoemingscomité, dat een voorstel formuleert aan
de raad van bestuur. De raad van bestuur beslist
vervolgens over de vaste vergoeding, met respect voor
de belangenconictenregels.
Op verzoek van de CEO, kan de raad van bestuur beslissen
om de vaste vergoeding (gedeeltelijk) toe te kennen
onder de vorm van een individuele pensioenuitkering
(type “vaste bijdragen”).
De vaste vergoeding van de CEO wordt jaarlijks
geïndexeerd op basis van de gezondheidsindex.
2.1.2 Variabele vergoeding van de CEO
De variabele vergoeding die aan de CEO wordt
toegekend, onder de door de raad van bestuur op
voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité
te bepalen voorwaarden, wordt vastgesteld in functie
van het al dan niet behalen van vooraf opgestelde
jaarobjectieven, die zowel kwalitatief als kwanti tatief
van aard zijn, en in functie van eventuele exceptionele
prestaties gerelateerd aan de hiervoor vernoemde
objectieven die tijdens het boekjaar werden geleverd.
De jaarobjectieven kunnen zowel rekening houden met
de objectieven die een positieve invloed hebben op de
vennootschap op korte termijn (STI) als met deze die
een positieve invloed hebben op lange termijn (LTI). De
objectieven zijn gealigneerd met de strategie van de
vennootschap.
Er kan enkel een variabele vergoeding worden toege-
kend voor zover (a) de criteria voor de toekenning
van die variabele vergoeding of van het deel van die
variabele vergoeding dat van de resultaten afhangt,
uitsluitend betrekking hebben op het geconsolideerde
6 Zie voetnoot 4
nettoresultaat van vennootschap, met uitsluiting van
alle schommelingen van de reële waarde van de activa
en de afdekkingsinstrumenten, en (b) geen vergoeding
wordt toegekend in functie van een specieke
verrichting of transactie van de vennootschap of haar
perimetervennootschappen
6
(zie artikel 35, §1 GVV-wet).
De raad van bestuur vermijdt de bepaling van criteria
die de CEO kunnen aanzetten om voorrang te geven
aan doelstellingen op korte termijn die de variabele
vergoeding kunnen beïnvloeden, maar die een
negatieve invloed kunnen hebben op de vennootschap
op middellange en lange termijn.
Het bedrag van de variabele vergoeding op korte
termijn (STI) is bepaald in functie van de effectieve
realisatie van kwantitatieve en kwalitatieve objectieven
op korte termijn.
Deze kwantitatieve objectieven omvatten (voor zover als
toegelaten onder de toepasselijke wetgeving) o.m. de
bezettingsgraad, de huurincasso, de operationele marge,
de realisatie van bepaalde projecten, ESG doelstellingen
en investerings- en desinvesterings doelstellingen. De
kwalitatieve objectieven kunnen variëren van jaar tot
jaar in functie van de prioriteiten die worden vastgelegd
bij personeelsmanagement, externe communicatie,
leadership en andere initiatieven.
De objectieven worden bepaald en afgewogen in
functie van hun belang. Hun relatieve belang en hun
uitbetalingsratio in functie van hun verwezenljiking
worden vastgelegd door de raad van bestuur op voorstel
van het remuneratie- en bezoldigingscomité. Deze
objectieven worden gezamenlijk bij de opmaak van het
budget vastgelegd en nemen dit budget in rekening
zodat de objectieven gealigneerd zijn met de strategie
van de vennootschap.
Het percentage van de variabele vergoeding op korte
termijn kan variëren van 0% tot maximaal 35% van de
jaarlijkse vaste vergoeding (in geval van het 100%
behalen van de objectieven).
De raad van bestuur kan, op verzoek van de CEO,
Daarnaast zijn uiteraard ook de wettelijke regels inzake
belangenconicten (in het Wetboek van vennootschappen
en Verenigingen en in de GVV-wet) van toepassing op de
leden van het managementcomité die ook een mandaat
als uitvoerend bestuurder bekleden (dit zijn momenteel
de CEO en de CFO).
2. Beschrijving van de onderdelen van de remuneratie
van de CEO en de overige leden van het
managementcomité
De vergoeding van de CEO en de overige leden van het
managementcomité bestaat uit volgende componenten:
– Een vaste vergoeding
– Een variabele vergoeding
– Andere voordelen
Deze componenten van de vergoeding worden
individueel toegekend onder de door de raad van bestuur,
op voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité,
te bepalen voorwaarden.
De vergoeding wordt vastgesteld in overeenstemming
met de artikelen 7:90, 7:91, 7:92 en 7:121 WVV.
De vennootschap kent, in afwijking van bepaling 7.9
van de Code 2020, geen aandelen toe aan de CEO
en de overige leden van het directiécomité. Zij meent
dat het wettelijk kader van de vennootschap en diens
aard (GVV), haar algemeen beleid en haar werkwijze al
beantwoorden aan de doelstelling van bepaling 7.9 van
de Code 2020 (met name het uitvoerend management
ertoe te brengen om te handelen met het perspectief
van een langetermijn aandeelhouder) en afdoende
waarborgen dat wordt gehandeld met het perspectief
om waardecreatie op lange termijn te bevorderen.
Dat perspectief is namelijk ingebakken in het
management van Retail Estates als gereglementeerde
vastgoedvennootschap. Retail Estates heeft als aandeel
een sterk trackrecord en het management streeft naar
een solide winst per aandeel, jaar na jaar, wat ook in de
praktijk wordt omgezet. Retail Estates is van oordeel dat
het management in het verleden bewezen heeft dat dit
perspectief, zonder toekenning van een vergoeding in
aandelen, al voldoende aanwezig is in de wijze waarop
het management handelt.
Uiteraard belet het voorgaande niet dat bepaalde leden
van het managementcomité, al dan niet uitvoerend
bestuurder, zonder daartoe verplicht te zijn door het
remuneratiebeleid, op basis van een persoonlijke
beslissing een aandelenparticipatie aanhouden in Retail
Estates. De raad van bestuur behoudt zich wel het recht
voor om in de toekomst toch een mechanisme voor de
toekenning van een gedeelte van de remuneratie onder
de vorm van aandelen(opties) in te voeren.
De CEO zal het mandaat van (gedelegeerd) bestuur-
der uitoefenen bij alle dochtervennootschappen
van de vennootschap. Ook de overige leden van
het managementcomité kunnen een mandaat van
bestuurder uitoefenen bij de dochtervennootschappen
van Retail Estates. De uitoefening van het mandaat in
(buitenlandse) dochtervennootschappen kan gebeuren
via hun managementvennootschap, voor zover de
CEO, respectievelijk het betreffende lid van het
managementcomité, hiervan de vaste vertegenwoordiger
is. De eventuele vergoedingen die worden geïnd voor
de uitoefening van deze mandaten zijn verwerkt in het
remuneratieverslag van de vennootschap. Behoudens
anders overeengekomen, zal het einde van de
overeenkomst tussen de CEO, respectievelijk het lid van
het managementcomité enerzijds en de vennootschap
anderzijds ook leiden tot het einde van de mandaten die
zij uitoefenen bij de dochtervennootschappen.
2.1 Componenten van de vergoeding van de CEO
De CEO oefent een mandaat als uitvoerend bestuurder
uit, en is daarnaast ook lid van het managementcomité
en belast met het dagelijks bestuur van de vennootschap.
Daarnaast is hij effectief leider van de vennootschap
overeenkomstig artikel 14, §3 van de GVV-wet.
Het mandaat van CEO in zijn hoedanigheid van
uitvoerende bestuurder is niet vergoed.
2.1.1 Vaste vergoeding van de CEO
De vaste vergoeding van de CEO wordt bepaald in
functie van diens verantwoordelijkheden en indivi duele
competenties en vaardigheden, naast de ervaring in
diverse domeinen (commercieel, vastgoed-technisch,
juridisch, scaal, nancieel, boek houdkundig en
algemeen beleid).
54|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
55

2.2 De overige leden van het managementcomité
De remuneratie van de overige leden van het
managementcomité bestaat uit volgende componenten:
2.2.1 De vaste vergoeding van de overige leden het
managementcomité
De vaste vergoeding van de overige leden van het
managementcomité wordt bepaald rekening houdend met
hun verantwoordelijkheden en individuele competenties
en vaardigheden, naast de ervaring in een aantal voor hen
individuele verantwoordelijkheden relevante domeinen
(commercieel, vastgoed-technisch, juridisch, scaal,
nancieel, boekhoudkundig en algemeen beleid).
De vaste vergoeding wordt niet bepaald in functie van de
door de vennootschap of haar perimetervennootschappen
uitgevoerde verrichtingen en transacties (artikel 35, §1
GVV-wet).
De vaste jaarlijkse vergoeding wordt in twaalf maandelijkse
schijven uitbetaald.
Eventuele aanpassingen van de vaste vergoeding
worden jaarlijks besproken op het remuneratie- en
benoemingscomité, dat een voorstel formuleert aan de
raad van bestuur. De raad van bestuur beslist vervolgens
over de vaste vergoeding van de leden van het
managementcomité, in voorkomend geval met respect
voor de belangenconictenregels.
Op verzoek van het lid van het managementcomité kan
de raad van bestuur beslissen om de vaste vergoeding
(gedeeltelijk) toe te kennen onder de vorm van een
individuele pensioenuitkering (type “vaste bijdragen”).
De vaste vergoeding van de overige leden van het
directiecomité wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van
de gezondheidsindex.
2.2.2 De variabele vergoeding van de overige leden
van het managementcomité
De variabele vergoeding die aan de overige leden van
het managementcomité wordt toegekend, onder de door
de raad van bestuur op voorstel van het remuneratie-
en bezoldigingscomité te bepalen voorwaarden, wordt
bepaald in functie van het al dan niet behalen van vooraf
opgestelde jaarobjectieven, die zowel kwalitatief als
kwantitatief van aard zijn en eventuele uitzonderlijke
prestaties gerelateerd aan de hiervoor vernoemde
jaarobjectieven die tijdens het boekjaar geleverd werden.
De jaarobjectieven kunnen zowel de objectieven in
rekening nemen die een positieve invloed hebben op de
vennootschap op korte termijn (STI) en op lange termijn
(LTI). De objectieven zijn gealigneerd met de strategie
van de vennootschap.
Er kan enkel een variabele vergoeding worden
toegekend voor zover (a) de criteria voor de toekenning
van die variabele vergoeding of van het deel van die
variabele vergoeding dat van de resultaten afhangt,
uitsluitend betrekking hebben op het geconsolideerde
nettoresultaat van vennootschap, met uitsluiting van alle
schommelingen van de reële waarde van de activa en de
afdekkingsinstrumenten, en (b) deze niet wordt toegekend
in functie van een specieke verrichting of transactie van
de vennootschap of haar perimetervennootschappen
(zie artikel 35, §1 GVV-wet).
De raad van bestuur vermijdt de bepaling van criteria
die de leden van het managementcomité kunnen
aanzetten om voorrang te geven aan doelstellingen
op korte termijn die hun variabele vergoeding kunnen
beïnvloeden, maar die een negatieve invloed kunnen
hebben op de vennootschap op middellange en lange
termijn. Hierbij wordt een bijzondere aandacht gegeven
aan de ESG-doelstellingen.
Het bedrag van de variabele vergoeding op korte
termijn (STI) is bepaald in functie van de effectieve
realisatie van kwantitatieve en kwalitatieve objectieven
op korte termijn, die jaarlijks door de raad van bestuur
worden vastgelegd en geëvalueerd op voorstel van het
remuneratie- en benoemingscomité.
Deze kwantitatieve objectieven omvatten o.m. de
bezettingsgraad, de groei, ESG doelstellingen, de
operationele marge, en (voor zover als toegelaten onder
de toepasselijke wetgeving) bijzondere/uitzonderlijke
projecten. De kwalitatieve objectieven kunnen variëren
van jaar tot jaar in functie van de prioriteiten die worden
vastgelegd bij de opmaak van het budget en omvatten
gebruikelijke domeinen zoals efciënte en duurzame
projecten, leadership en andere initiatieven.
beslissen over de vorm van toekenning van deze
variabele vergoeding op korte termijn (bv. individuele
pensioenuitkering (type “vaste bijdragen”)).
Het bedrag van de variabele vergoeding op lange
termijn (LTI) strekt ertoe de belangen van de CEO te
aligneren met deze van de aandeelhouders en stimuleert
de CEO om een lange termijn visie aan te houden.
Voor de variabele vergoeding op lange termijn omvatten
de criteria o.m. de strategie van de vennootschap, de
evolutie van ESG doel stellingen en van het dividend
over diverse jaren, evenals persoonlijke doelstellingen
om dit meerjaren perspectief te ondersteunen.
Het percentage van de variabele vergoeding op lange
termijn kan variëren van 0% tot maximaal 35% van de
jaarlijkse vaste vergoeding (in geval van het 100%
behalen van de objectieven).
2.1.3 Overige voordelen van de CEO
De CEO geniet van een verzekering voor arbeids-
ongeschiktheid of invaliditeit.
Daarnaast wordt de CEO vergoed voor de normale en
gerechtvaardigde uitgaven en kosten, die hij kan doen
gelden als gedaan in de uitoefening van diens opdracht.
De vennootschap stelt een laptop en smartphone ter
beschikking, maar geen bedrijfswagen.
Deze overige voordelen bedragen gezamenlijk maximaal
10% van de jaarlijkse vaste vergoeding van de CEO.
Daarnaast kan er, mits akkoord van de raad van bestuur, op
voorstel van het remuneratie- en benoemings comité een
uitzonderlijke premie of bonus worden toegekend aan
de CEO wegens niet-recurrente, uitzonderlijke prestaties,
zonder dat die premie of die bonus enige impact heeft op
de eventuele toekenning van een variabele vergoeding
voor hetzelfde boekjaar. Dergelijke premie/bonus dient
te beantwoorden aan de algemene visie van de raad
van bestuur op het remuneratiebeleid, zoals uiteengezet
onder punt II hiervoor. De uitzonderlijke premie of bonus
bedraagt in voorkomend geval maximaal 35% van de
jaarlijkse vaste vergoeding van de CEO.
2.1.4 Contractuele voorwaarden van toepassing ten
aanzien van de CEO
De overeenkomst met betrekking tot de CEO voorziet,
in geval van beëindiging ervan door Retail Estates, in
een opzeggingstermijn van achttien maanden. Een
eventuele verbrekingsvergoeding die betaald wordt
indien de vennootschap afziet van prestaties tijdens
de opzeggingstermijn, zal worden berekend rekening
houdend met de vaste bezoldiging (waaronder de
jaarlijkse premies voor de individuele pensioenuitkering
(type “vaste bijdragen”)). De opzeggingstermijn werd
in overeen stemming met de wettelijke bepalingen door
de raad van bestuur goedgekeurd op advies van het
remuneratie- en bezoldigingscomité, rekening houdend
met de bijdrage van de CEO aan de groei van de
onderneming vanaf de beursnotering in maart 1998.
In geval van opzeg door de CEO is deze gebonden door
een opzeggingstermijn van zes maanden.
Indien de CEO zijn functie omwille van arbeids-
ongeschiktheid (ziekte of ongeval) niet kan uitvoeren,
blijft Retail Estates hem gedurende een periode
van twee maanden vanaf de eerste werkdag van de
arbeidsongeschiktheid het vaste gedeelte van zijn
bezoldiging verder betalen. Vervolgens ontvangt
hij een invaliditeitsrente verzekerd door een
verzekeringsmaatschappij, die gelijk is aan 75% van de
vaste bezoldiging (zie punt 2.1.3 hiervoor).
In de overeenkomst met de CEO wordt voorzien in een
terugvorderingsrecht waarbij de vennootschap het recht
heeft om de variabele vergoeding geheel of gedeeltelijk
terug te vorderen tot één jaar na de uitbetaling ervan
indien zou blijken dat de uitbetaling ervan is gebeurd
op basis van onjuiste informatie over het bereiken van
de aan de variabele vergoeding ten grondslag liggende
objectieven of over de omstandigheden waarvan de
variabele vergoeding afhankelijk was gesteld én dat
dergelijke onjuiste informatie te wijten is aan fraude door
de CEO.
56|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
57

contractueel bepaalde gevallen waarin geen enkele
opzeggingstermijn of vergoeding verschuldigd is, heeft
het betrokken lid contractueel recht op een vergoeding
wegens beëindiging van de overeenkomst die gelijk
is aan de vergoeding waarop het lid recht zou hebben
gedurende de opzeggingstermijn die had moeten
worden gerespecteerd.
Er zijn geen bijzondere bepalingen inzake de terugvor-
dering van variabele bezoldiging. De bepalingen die in
het burgerlijk recht voorzien zijn inzake onverschuldigde
betalingen zijn evenwel onverkort van kracht.
V. TOELICHTING OVER DE WIJZE
WAAROP REKENING IS GEHOUDEN MET DE
LOON- EN ARBEIDSVOORWAARDEN VAN
DE WERKNEMERS BIJ DE VASTSTELLING
VAN HET REMUNERATIEBELEID
Het remuneratie- en benoemingscomité neemt kennis
van de jaarlijkse voorstellen met betrekking tot het
globaal budget (de zgn. “cost to the company”) van de
vaste vergoedingen van de personeelsleden van de
vennootschap (dus buiten de bestuurders en de leden van
het managementcomité), evenals met betrekking tot het
globaal budget van de variabele vergoedingen die aan
het personeel worden toegekend. Het door het comité
weerhouden personeelsbudget wordt jaarlijks voor de
aanvang van het betreffende boekjaar ter goedkeuring
voorgelegd aan de raad van bestuur. Op vraag van de
raad van bestuur spreekt het comité zich ook uit over
de voorstellen van de uitvoerende bestuurders met
betrekking tot de aanwerving van personeelsleden en
de aanvankelijke vergoeding van die personen, evenals
over elke herziening van de vergoeding (in ruime zin) van
bepaalde andere personen die kernfuncties uitoefenen
in de vennootschap.
Net zoals voor de bestuurders en de leden van het
managementcomité bestaat er momenteel geen
aandelen(optie)plan ten voordele van het personeel.
De variabele vergoeding van het personeel bestaat
uit een gedeelte dat is verbonden met hun individuele
objectieven en een gedeelte gezamenlijke prestatie-
objectieven (niet-recurrent resultaatsgebonden
voordeel CAO 90). Het operationeel vastgoedresultaat,
het EPRA resultaat per aandeel, bepaalt in welke
mate de gezamenlijke variabele vergoeding wordt
toegekend. Het remuneratiebeleid voor de leden
van het managementcomité is vastgesteld rekening
houdend met de algemene visie die in het begin van
dit beleid werden meegegeven (zie punt II) en voor
de volledige onderneming gelden. Daardoor toont de
remuneratie van het personeel gelijkenissen met het
bredere remuneratieraamwerk van de onderneming, in
die zin dat de vergoeding op korte termijn voor zowel de
leden van het managementcomité als voor het bredere
personeelsbestand wordt bepaald aan de hand van
dezelfde nanciële performantiecriteria.
VI. PROCEDURE OM AF TE WIJKEN
VAN HET REMUNERATIEBELEID
De vennootschap mag tijdelijk afwijken van het
remuneratiebeleid, op voorwaarde dat de afwijking
gerechtvaardigd wordt door uitzonderlijke
omstandigheden, en enkel indien de afwijking
noodzakelijk is om de langetermijnbelangen en de
duurzaamheid van de vennootschap als geheel te
dienen of haar levensvatbaarheid te garanderen.
In geval van afwijking dient bovendien volgende
procedure te worden gevolgd:
– Een met redenen omkleed advies van het remuneratie-
en benoemingscomité in overeenstemming met de
hiervoor beschreven voorwaarden;
– Een besluit van de raad van bestuur dat rekening
houdt met het advies van het remuneratie- en
benoemingscomité en dat eveneens de voorwaarden
respecteert die hiervoor zijn omschreven.
De raad van bestuur zal in het remuneratieverslag
rapporteren over de tijdelijke afwijking.
VII. WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN HET
LAATST GOEDGEKEURDE REMUNERATIE BELEID
Er zijn geen materiële afwijkingen ten opzichte van het
remuneratiebeleid dat op de algemene jaarvergadering
van 19 juli 2021 werd goedgekeurd.
De objectieven worden bepaald en afgewogen in
functie van hun belang. Hun relatieve belang en hun
uitbetalingsratio in functie van hun verwezenlijking
worden vastgelegd door de raad van bestuur op voorstel
van het remuneratie- en bezoldigingscomité. Deze
objectieven worden gezamenlijk bij de opmaak van het
budget vastgelegd en nemen dit budget in rekening
zodat de objectieven gealigneerd zijn met de strategie
van de vennootschap.
Het percentage van de variabele vergoeding op korte
termijn kan variëren van 0% tot maximaal 35% van de
jaarlijkse vaste vergoeding (in geval van het 100%
behalen van de objectieven).
De raad van bestuur kan, op verzoek van het betreffende
lid van het managementcomité, beslissen over de vorm
van toekenning van deze variabele vergoeding op korte
termijn (bv. individuele pensioenuitkering (type “vaste
bijdragen”)).
Het bedrag van de variabele vergoeding op lange
termijn (LTI) is bestemd om de belangen van de
overige leden van het managementcomité te aligneren
met deze van de aandeelhouders en stimuleert het
managementcomité en haar individuele leden om een
lange termijn visie aan te houden.
Voor de variabele vergoeding op lange termijn, omvatten
de criteria o.m. de strategie van de vennootschap, de
evolutie van de ESG-doelstellingen en van het dividend
over diverse jaren en persoonlijke doelstellingen om dit
meerjarenperspectief te ondersteunen.
Het percentage van de variabele vergoeding op lange
termijn kan variëren van 0% tot maximaal 35% van de
jaarlijkse vaste vergoeding (in geval van het 100%
behalen van de objectieven).
2.2.3 Overige voordelen van de overige leden van
het managementcomité
De overige leden van het managementcomité genieten
van een verzekering voor arbeidsongeschiktheid
of invaliditeit en een wezenpensioen, en een
hospitalisatieverzekering, naast representatiekosten.
Verder worden een smartphone en een laptop en/of
tablet ter beschikking gesteld, evenals, in bepaalde
gevallen, een bedrijfswagen. De kosten voor een
bedrijfswagen kunnen ten laste van de vennootschap
worden genomen of kunnen inbegrepen zijn in de vaste
vergoeding van het lid van het managementcomité. Dit
wordt in overleg met het lid van het managementcomité
bepaald.
Ook worden de overige leden van het managementcomité
vergoed voor de normale en gerechtvaardigde uitgaven
en kosten die zij kunnen doen gelden als gedaan in de
uitoefening van hun opdracht.
De overige voordelen bedragen gezamenlijk maximaal
10% van de jaarlijkse vaste vergoeding van het betreffend
lid van het managementcomité.
Daarnaast kan er, mits akkoord van de raad van bestuur,
op voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité
een uitzonderlijke premie of bonus worden toegekend
aan een lid van het managementcomité wegens
niet-recurrente, uitzonderlijke prestaties, zonder dat
die premie of die bonus enige impact heeft op de
eventuele toekenning van een variabele vergoeding
voor hetzelfde boekjaar. Dergelijke premie/bonus dient
te beantwoorden aan de algemene visie van de raad
van bestuur op het remuneratiebeleid, zoals uiteengezet
onder punt II hiervoor. De uitzonderlijke premie of bonus
bedraagt in voorkomend geval maximaal 35% van de
jaarlijkse vaste vergoeding van het betreffend lid van het
managementcomité.
2.2.4 Voornaamste kenmerken van de overeenkomst
tussen Retail Estates en de overige leden van
het managementcomité
De overeenkomsten met de overige leden van
het managementcomité, die allen het statuut van
zelfstandige hebben, zijn aangegaan voor onbepaalde
duur en voorzien in een opzeggingstermijn van 12
maanden. Deze termijn wordt in de overeenkomst met
de CFO verlengd tot 18 maanden indien de opzegging
uitgaat van de vennootschap binnen de zes maanden na
de succesvolle afronding van een (vijandige) overname.
Bij een beëindiging van de overeenkomst, op
initiatief van de vennootschap, zonder het in acht
nemen van een opzeggingstermijn, maar buiten de
58|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
59

II. DE TOTALE REMUNERATIE VAN DE
BESTUURDERS EN HET UITVOEREND MANAGEMENT
(LEDEN VAN HET DIRECTIECOMITÉ)
1. Totale remuneratie van de niet-uitvoerende
bestuurders
1.1 Remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders
De niet-uitvoerende bestuurders (met uitzondering
van de voorzitter van de raad van bestuur) ontvangen
enerzijds een vaste, jaarlijkse vergoeding van 6.000EUR
en anderzijds zitpenningen van 1.500 EUR per zitting
voor de deelname aan de vergaderingen van de raad van
bestuur en zijn comité(s). Zowel de vaste vergoedingen
als de zitpenningen worden niet toegekend in functie
van de resultaten van de vennootschap en kwaliceren
dus als vaste, niet-prestatiegebonden vergoedingen.
De vaste vergoeding van de voorzitter, de heer Paul
Borghgraef, werd vastgesteld op 60.000 EUR gelet
op zijn geregelde aanwezigheid en betrokkenheid, en
gelet op het feit dat hij tussen de raden van bestuur de
dagelijkse gesprekspartner en het klankbord is van de
gedelegeerd bestuurder.
De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen geen varia-
bele prestatiegebonden remuneraties, zoals bonus sen of
aandelengerelateerde incentive program ma’s op lange
termijn, noch voordelen in natura of voordelen verbonden
aan pensioenplannen.
Met de niet-uitvoerende bestuurders werd geen
overeenkomst gesloten, zodat zij ad nutum kunnen
worden ontslagen, zonder vertrekvergoeding.
De niet-uitvoerende bestuurders kunnen in bepaalde
gevallen een onkostenvergoeding krijgen indien zij
plaatsbezoeken uitvoeren, voorafgaandelijk aan een
raad van bestuur, die zal oordelen over investeringen of
desinvesteringen.
De vennootschap heeft een verzekeringspolis afgesloten
ter dekking van de aansprakelijkheid van haar bestuurders.
1.2 Tabel totale remuneratie niet-uitvoerende bestuurders
In de onderstaande tabel wordt de totale remuneratie weergegeven van de niet-uitvoerende bestuurders:
Jaarlijkse vaste
vergoeding (EUR)
Aanwezigheid Raad
van Bestuur
Aanwezigheid
Auditcomité
Aanwezigheid
Remuneratie-
en benoemings comité
Vaste vergoeding –
volgens aanwezigheid
(EUR)
TOTAAL
(EUR)
Paul Borghraef 60 000 7/7 0 60 000
René Annaert 6 000 6/7 2/2 3/3 16 500 22 500
Christophe Demain 6 000 5/7 7 500 13 500
Stijn Elebaut
1
2/2 3 000 3 000
Victor Ragoen 6 000 6/7 3/3 13 500 19 500
Jean Sterbelle
1
2/2 3 000 3 000
Leen Van den Neste 6 000 7/7 1/2 2/3 15 000 21 000
Herlinda Wouters
1
1/2 1 500 1 500
Ann Gaeremynck 6 000 7/7 2/2 3/3 18 000 24 000
Michel Van Geyte
2
0 5/7 0 0
TOTAAL vergoeding
bestuurders 90 000 78 000 168 000
1 Het mandaat van deze bestuurder nam einde bij de algemene vergadering d.d. 19 juli 2021. Het mandaat werd niet hernieuwd.
2 De heer Van Geyte ontvangt, op zijn verzoek, geen vergoeding in zijn hoedanigheid van bestuurder van Retail Estates.
Remuneratieverslag
I. INLEIDING
Dit remuneratieverslag werd opgesteld door het
remuneratie- en benoemingscomité en goedgekeurd
door de raad van bestuur, in toepassing van artikel 3:6 §3
van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
en de Corporate Governance Code 2020 en vormt een
onderdeel van de Corporate Governance Verklaring.
Het verslag geeft een overzicht van de belangrijkste
uitgangspunten van het remuneratiebeleid en van de
toepassing ervan door de groep tijdens het boekjaar
2021-2022 (van 1 april 2021 tot 31 maart 2022) op
de remuneratie van de bestuurders en de leden van
het directiecomité, (sinds 1 juni 2022 vervangen door
het managementcomité) (waaronder de uitvoerende
bestuurders (de CEO, Jan De Nys, en de CFO, Kara
7 Om de vergelijking met de remuneratie waarover in de voorafgaande jaarverslagen werd gerapporteerd mogelijk te maken, beschrijft dit remuneratieverslag de jaarlijkse
variabele vergoeding die betrekking heeft op de prestaties tijdens het boekjaar 2021-2022, ook al wordt deze variabele vergoeding pas toegekend en verschuldigd tijdens
boekjaar 2022-2023. Over de jaarlijkse variabele vergoeding die betrekking heeft op de prestaties tijdens 2020-2021, die werd toegekend of verschuldigd werd tijdens
boekjaar 2021-2022, werd in het Jaarlijks Financieel Verslag met betrekking tot boekjaar 2020-2021 gerapporteerd.
De Smet, die samen de effectieve leiding vormen van
de vennootschap en haar dochtervennootschappen),
de CIO en de CLO).
7
Retail Estates heeft tevens een
uitgewerkt remuneratiebeleid, conform artikel 7:89/1
WVV, opgesteld dat op de algemene jaarvergadering van
19 juli 2021 werd goedgekeurd. Het remuneratiebeleid
is ook als afzonderlijk document beschikbaar op de
website.
Dit remuneratieverslag zal voorgelegd worden aan
de jaarlijkse algemene vergadering van 18 juli 2022
die bij afzonderlijke adviserende stemming over dit
remuneratieverslag beslist conform artikel 7:149 WVV.
60|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
61

De CEO ontvangt geen aandelengerelateerde remuneratie
(aandelen, aandelenopties of andere rechten om aandelen
te verwerven).
Buiten bovengenoemde bezoldiging ontvangt de heer Jan
De Nys geen separate bezoldiging voor de uitoefening
van zijn mandaat als uitvoerend bestuurder.
2.2. De remuneratie van de overige leden van het
directiecomité (nu het managementcomité)
De remuneratie van de overige leden van directiecomité
(nu het managementcomité) omvat de volgende
elementen:
– Een vaste vergoeding. De vaste vergoeding
houdt rekening met de verantwoordelijkheden en
individuele competenties en vaardigheden, naast de
ervaring van de leden van het directiecomité (nu het
managementcomité); de vergoeding wordt jaarlijks
geïndexeerd;
– Een variabele vergoeding. De variabele vergoeding
van de overige leden van het directiecomité wordt
vastgesteld in functie van het al dan niet behalen van
jaarobjectieven die zijn uitgedrukt in kwantitatieve
en kwalitatieve criteria die door de raad van bestuur
worden vastgesteld en beoordeeld, op voorstel van
het remuneratie- en benoemingscomité. De variabele
vergoeding voor de overige directieleden bedraagt
potentieel 15% van de vaste vergoeding (waarbij de
vaste vergoeding bestaat uit de basisvergoeding en de
stortingen in het IPT plan (type “vaste bijdrage”)). Zoals
hiervoor aangegeven (zie punt 2.1), loopt er momenteel
ook een programma tot toekenning van een variabele
vergoeding op lange termijn, gekoppeld aan het
behalen van collectieve prestatiecriteria die te meten
zijn over een periode van 1 april 2020 tot 31 maart 2024,
waarvan ook de leden van het directiecomité (nu het
managementcomité) begunstigden kunnen zijn.
– Pensioen: Er wordt een jaarlijkse premie gestort voor
het IPT-plan (type “vaste bijdrage”). Dit bedrag maakt
deel uit van de vaste vergoeding.
– De andere componenten van de bezoldiging: premie
voor een hospitalisatieverzekering, een verzekering
van arbeidsongeschiktheid en invaliditeit, een
wezenpensioen, een laptop, een smartphone, voordelen
in natura verbonden aan het eventuele gebruik van een
bedrijfsvoertuig en representatiekosten.
2. Totale remuneratie van de leden van het directie-
comité
8
Het directiecomité bestond in boekjaar 2021-2022 uit
volgende leden:
– Jan De Nys – Voorzitter van het comité, CEO,
uitvoerend bestuurder
– Kara De Smet – CFO, uitvoerend bestuurder
– Koenraad Van Nieuwenburg – CIO
– Runa Vander Eeckt – CLO
2.1. De remuneratie van de CEO
De functie van CEO wordt sinds de beursnotering van
Retail Estates nv in maart 1998 waargenomen door de
heer Jan De Nys.
De vergoeding van de CEO, die zijn mandaat ten
persoonlijke titel uitoefent als zelfstandig bedrijfsleider,
bestaat uit volgende componenten:
– Het bedrag van de vaste vergoeding van de CEO
houdt rekening met diens ervaring en track record in
het opstarten en uitbouwen van de vennootschap.
Hierbij wordt gesteund op opgedane ervaring in de
detailhandelsomgeving in België en het buitenland
evenals commerciële, juridische en financiële kennis
die noodzakelijk is voor de uitbouw van een portefeuille
perifere winkelpanden en het dagelijks beheer van een
beursgenoteerde onderneming. De vaste vergoeding
wordt jaarlijks op 1 april geïndexeerd.
– De variabele vergoeding van de gedelegeerd
bestuurder wordt jaarlijks door de raad van bestuur
vastgesteld op voorstel van het remuneratie- en
benoemingscomité. Deze vergoeding bedraagt
potentieel 25% van de vaste bezoldiging (incl. IPT-
plan, type “vaste bijdrage”). De variabele vergoeding
is verbonden aan het realiseren van een aantal
vooropgestelde jaarobjectieven die zowel kwalitatief als
kwantitatief van aard kunnen zijn. Deze componenten
zijn vastgesteld en vervolgens beoordeeld door de
raad van bestuur, op voorstel van het remuneratie- en
benoemingscomité. Zij worden hierna, onder punt
2.4.2., weergegeven. De criteria omvatten zowel
objectieven die een positieve invloed hebben op de
8 De uitvoerende bestuurders ontvangen geen remuneratie voor de uitoefening van hun mandaat als bestuurder, maar enkel voor de uitoefening van hun mandaat als lid van
het directiecomité
vennootschap op korte termijn als op langere termijn.
Daarnaast heeft de raad van bestuur, op voorstel van
het remuneratie- en benoemingscomité beslist om
een programma tot toekenning van een variabele
vergoeding op lange termijn in te voeren, gekoppeld
aan het behalen van collectieve prestatiecriteria
die te meten zijn over een periode van 1 april 2020
tot 31 maart 2024. De begunstigden van dit plan
kunnen zowel de leden van het directiecomite (nu
het managementcomité), als bepaalde kaderleden
zijn Het lange termijn bonusplan voorziet in een
bonus ten gunste van de begunstigden die wordt
uitgedrukt als 6% van het totaal van de waardecreatie
van de projecten over de referteperiode. Het gedeelte
van dit procent waarop elke begunstigde recht kan
hebben wordt elk jaar individueel bepaald door het
remuneratie- en benoemingscomité en is afhankelijk
van de mate waarin een bepaalde begunstigde
betrokken is bij de realisatie van de projecten en zijn/
haar verantwoordelijkheid daarin. De waardecreatie
wordt berekend als het verschil tussen de fair value
van een project bij de eerste opname van het project
in de portefeuille en de kostprijs van een project. Er
wordt enkel een bonus toegekend belope van 6% op
de waardecreatie van maximaal 10 miljoen euro tijdens
de volledig periode van 1 april 2020 tot 31 maart 2024.
– Pensioen: Er wordt een jaarlijkse premie gestort voor
het IPT-plan. Dit bedrag maakt deel uit van de vaste
vergoeding van de CEO.
– Overige componenten van de remuneratie: Er wordt
voorzien in de beschikking over een pc/laptop en
een gsm-toestel. Daarnaast geniet de CEO van een
verzekering voor arbeidsongeschiktheid of invaliditeit.
Indien de gedelegeerd bestuurder zijn functie omwille
van werkonbekwaamheid (ziekte of ongeval) niet kan
uitvoeren, blijft Retail Estates nv hem gedurende een
periode van twee maanden vanaf de eerste werkdag
van de werkonbekwaamheid het vaste gedeelte
van zijn bezoldiging verder betalen. Vervolgens
ontvangt hij een invaliditeitsrente verzekerd door een
verzekeringsmaatschappij, die gelijk is aan 75% van de
vaste bezoldiging.
“
Retail Estates streeft
ernaar al haar panden in
overeenstemming te brengen
met een te ontwikkelen
gebouwenstandaard. De
parameters die deel uitmaken
van de standaard zullen
betrekking hebben op zowel
gezondheid en welzijn,
energie, transport, water,
materialen, weerbaarheid,
landgebruik en ecologie
en vervuiling.
„
62|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
63

bezoldiging. De bepalingen die in het burgerlijk recht
voorzien zijn inzake onverschuldigde betalingen zijn
onverkort van kracht.
2.4.2. Tabel met toelichting van de prestaties van de
leden van het directiecomité
De vaste bezoldiging van de leden van het directie-
comité voor 2021-2022 zoals weergegeven in de
tabel renumeratie is gelijk aan de bezoldiging zoals
goedgekeurd door de raad van bestuur, op advies van
het renumeratie- en benoemingscomité, in februari 2021.
De jaarlijkse variabele bezoldiging gebaseerd op korte
termijn kwantitatieve prestatiedoelstellingen bedraagt
conform de bestaande remuneratiepraktijken maximum
35% van de jaarlijkse vaste bezoldiging, telkens bij het
100% halen van de prestatiedoelstellingen.
De prestatiedrempels en –maxima die worden gehanteerd
voor deze criteria variëren tussen 0% en 100%.
De kwantitatieve prestatiedoelstellingen worden gelinkt
aan de inspanningen die worden geleverd om de
nanciële prestaties van de vennootschap te behalen,
met name minstens elk van de volgende criteria: EPS,
portefeuillegroei, bezettingsgraad. Hierbij wordt
rekening gehouden met de marktomstandigheden
en specieke moeilijkheden die zich in de loop van
het boekjaar hebben voorgedaan. Voor wat betreft de
kwalitatieve prestatiedoelstellingen wordt verwezen naar
de onderstaande tabel:
Naam Prestatiedoelstelling Relatief gewicht Gemeten prestatie t.o.v. target
Jan De Nys Kwantitatief
85% 100,00%
EPS
25% 100,00%
Incasso/bezettingsgraad
25% 100,00%
Projectontwikkeling per jaar
25% 100,00%
Desinvesterings- en investeringsdoelstellingen
10% 100,00%
Kwalitatief
15% 100,00%
Personeel/aandeelhouders communicatie en
communicatie met bestuur/voorzitter 15% 100,00%
Overige leden van het MC CFO CIO CLO CFO CIO CLO
Kwantitatief
0% 65% 0% / 100% /
EPS 0% 25% 0% / 100% /
Bezettingsgraad 0% 0% 0% / / /
Projectontwikkeling per jaar 0% 25% 0% / 100% /
Uitvoering investeringsdoelstellingen 0% 15% 0% / 100% /
Korte termijn – kwalitatief 100% 35% 100% 100% 100% 100%
Managementvaardigheden 60% 35% 50% 100% 100% 100%
Andere 40% 0% 50% 100% 100% 100%
III. VERTREKVERGOEDINGEN
De vertrekvergoedingen worden beschreven in het
remuneratiebeleid.
Tijdens het boekjaar 2021-2022 vond er geen vertrek plaats
van een lid van de raad van bestuur, maar het mandaat van
drie van de negen bestuurders werd niet hernieuwd.
Er vond geen vertrek plaats van een lid van het
directiecomité.Er werden tijdens het boekjaar 2021-2022
dan ook geen vertrekvergoedingen betaald, noch aan de
bestuurders, noch aan de leden van het directiecomité.
2.3. Tabel met de totale remuneratie van de leden van het directiecomité
De vergoeding van de leden van het directiecomité werd als volgt bepaald gedurende het boekjaar 2021-2022:
Naam en functie
(in duizenden €)
Vaste vergoeding
- basis
Variabele
vergoeding in cash Pensioen kost
Overige
componenten van
de remuneratie
Uitzonderlijke
items
Verhouding
vaste/variable
remuneratie
Jan De Nys/CEO
297 80 119 5 0 19,28%
Overige leden van
het directiecomité
733 120 37 44 0 15,58%
TOTAAL 1 030 200 156 49 0 16,88%
2.4. Toelichting over de prestaties van de leden van het
directiecomité
2.4.1. Beschrijving van de prestatiecriteria
De variabele vergoeding van de CEO is verbonden aan
het realiseren van een aantal kwalitatieve en kwantitatieve
criteria die voor het boekjaar 2021-2022 betrekking
hadden op:
– Winst per aandeel (weging 25%):
EPRA winst per aandeel met uitsluiting van alle
schommelingen van de reële waarde van de activa
en rente-afdekkingsinstrumenten en de resultaten
behaald bij realisatie van activa;
– Incasso en bezettingsgraad (weging 25%):
Incassomanagement en bezettingsgraad;
– Projectontwikkeling per jaar (weging 25%):
- Realisatie (termijn, budget)
- Toegevoegde waarde (investeringswaarde – kost prijs)
– Desinvesteringsdoelstellingen en investerings doel-
stellingen (weging 10%)
– Managementvaardigheden (weging 15%):
- Uitbouw personeel, teamwerking, doorgroei
- Aandeelhouders: communicatie
- Bestuurders: communicatie relevante informatie/voor-
bereiding vergaderingen (voorzitter – raad van bestuur)
De weging van de variabele vergoeding van de CFO is
op basis van een aantal kwalitatieve criteria: personeel,
teamwerking en doorgroei (10%), aandeelhouders
(communicatie en investor relations) (25%), communicatie
relevante informatie en voorbereiding vergaderingen
raad van bestuur, voorzitter en auditcomité (25%),
vertegenwoordiging belangenorganisaties (10%),
project nieuwe geïntegreerde technologie oplossing
– doelstellingen (10%), ICT-coördinatie (10%) en
investeringsanalyse (10%).
De weging van de variabele vergoeding van de CIO
bestaat uit kwantitatieve en kwalitatieve criteria:
EPRA winst per aandeel met uitsluiting van alle
schommelingen van de reële waarde van de activa en
rente-afdekkingsinstrumenten en de resultaten behaald
bij realisatie van activa (25%); projectontwikkeling per
jaar (realisatie (termijn, budget)) (25%); toegevoegde
waarde (investeringswaarde – kostprijs) (15%); een
aantal managementvaardigheden (35%) (personeel,
teamwerking, doorgroei, stroomlijning rapportering
projectontwikkeling, klein onderhoud, groot onderhoud).
De weging van de variabele vergoeding van de CLO
gebeurt op basis van een aantal kwalitatieve criteria:
– transactiemanagement (met CEO) (aansturen interne
en externe deelnemers, documenteren transactie
en informatieoverdracht aan propertymanagement
en finance), corporate (met CFO) (financiering
onderneming (kapitaal/obligaties), compliance, FSMA,
vennootschapssecretariaat) (voor een totaal van 50%).
– uitbouwen en organisatie legal team BE en NL
met focus assistentie property management en
documentatiebeheer (4 FTE) (eveneens 50%).
Het maximale doelbedrag van de variabele jaarlijkse
vergoeding voor het boekjaar 2021-2022 werd als volgt
bepaald:
– Voor de CEO: 80.000 EUR
– Voor de andere leden van het directiecomité: 120.000
EUR
De variabele bezoldiging wordt jaarlijks in juli
uitbetaald na goedkeuring van de jaarrekeningen en
het remuneratieverslag door de jaarlijkse algemene
aandeelhoudersvergadering. Er zijn geen bijzondere
bepalingen inzake de terugvordering van variabele
64|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
65

Andere tussenkomende partijen
Certicering van de rekeningen
Een door de algemene vergadering van aandeel houders
aangestelde commissaris moet:
– de jaarrekeningen certificeren en het beperkt nazicht
uitvoeren zoals voor iedere naamloze vennootschap;
– bijzondere verslagen opstellen voortvloeiende uit de
toepasselijke wetgeving, gezien Retail Estates nv als
openbare GVV een beursgenoteerde vennootschap is.
De commissaris is PwC Bedrijfsrevisoren, vertegen-
woordigd door de heer Jeroen Bockaert, door de FSMA
Erkend Revisor, met zetel te 1831 Diegem, Culliganlaan
5. Deze werd benoemd bij de jaarvergadering van 19 juli
2021 voor een periode van 3 jaar.
De vaste honoraria van de commissaris voor het
onderzoek en de revisie van de statutaire en geconsoli-
deerde rekeningen van Retail Estates nv en zijn dochter-
vennootschappen bedragen 0,11 mio EUR excl. BTW.
De honoraria van PwC Bedrijfsrevisoren voor de wettelijke
opdrachten van de commissaris (bijv. verslagen voor
fusies), bedragen 0,05 mio EUR excl. BTW. Er waren in
het afgelopen boekjaar geen honoraria voor studie- of
bijstandsopdrachten (bijvoorbeeld inzake scaliteit en
due diligenceopdrachten).
Vastgoedexpertise
Conform de GVV-Wetgeving doet Retail Estates nv een
beroep op deskundigen voor de periodieke schattingen
van zijn vermogen telkens als de vennootschap overgaat
tot de uitgifte van aandelen, tot notering op de beurs of
de aankoop van andere dan beursgenoteerde aandelen,
of als ze onroerende goederen koopt of verkoopt. Deze
schattingen zijn nodig om de inventariswaarde te bepalen
en de jaarrekeningen op te stellen. De vergoedingen
voor de vastgoeddeskundigen zijn bepaald op basis van
de te taxeren oppervlakte en geenszins op basis van de
resultaten van de schatting.
België
De schattingsopdrachten voor de Belgische portefeuille
werden toevertrouwd aan Cushman & Wakeeld
(Kunstlaan 56 te 1000 Brussel), vertegenwoordigd door
de heer Ardalan Azari, aan CBRE nv (Lloyd Georgelaan 7
te 1000 Brussel), vertegenwoordigd door de heer Kevin
Van De Velde, en aan Stadim cvba (Uitbreidingsstraat
10-16 te 2600 Antwerpen), vertegenwoordigd door
mevrouw Elke De Wael en de heer Nicolas Janssens.
In het afgelopen boekjaar was een vergoeding van
0,34 mio EUR incl. BTW verschuldigd aan Cushman &
Wakeeld met betrekking tot de prestaties voor de
periodieke schatting van een gedeelte van de panden
van de vastgoedportefeuille en de initiële schatting bij
aankoop van onroerende goederen. Aan CBRE werd
een ereloon van 0,38 mio EUR incl. BTW betaald voor
de prestaties van de periodieke schatting van het saldo
van de vastgoedportefeuille en de initiële schatting bij
aankoop van onroerende goederen. De vergoeding
verschuldigd aan Stadim met betrekking tot de prestaties
voor de periodieke schatting van een gedeelte van
de panden van de vastgoedportefeuille en de initiële
schatting bij aankoop van onroerende goederen,
bedraagt op jaarbasis 0,01 mio EUR incl. BTW.
De waardering van het vastgoed van Immobilière Distri-
Land nv wordt opgesteld door Cushman & Wakeeld in
gezamenlijke opdracht van Retail Estates nv en Immobilière
Distri-Land nv en tevens door deze laatstgenoemde
bekendgemaakt. De kosten worden 50/50 verdeeld tussen
Retail Estates nv en Immobilière Distri-Land nv.
Nederland
De schattingsopdrachten voor de Nederlandse
portefeuille worden toevertrouwd aan Cushman &
Wakeeld (Gustav Mahlerlaan 362-364, 1082 ME
Amsterdam), vertegenwoordigd door de heer Hannes
De Bruijn, aan CBRE (Gustav Mahlerlaan 405, postbus
7971, 1008 AD Amsterdam), vertegenwoordigd door de
heer Geert Wesselink en aan Colliers (Stadionplein 14,
1076 CM Amsterdam), vertegenwoordigd door de heer
Marco van der Wal.
In het afgelopen boekjaar was een vergoeding van
0,23 mio EUR incl. BTW verschuldigd aan Cushman &
Wakeeld met betrekking tot de prestaties voor de
periodieke schatting van een gedeelte van de panden
van de vastgoedportefeuille en de initiële schatting bij
aankoop van onroerende goederen. Aan CBRE werd
een ereloon van 0,02 mio EUR incl. BTW betaald voor
de prestaties van de periodieke schatting van een deel
IV. GEBRUIK VAN TERUGVORDERINGS RECHTEN
Er werd tijdens boekjaar 2021-2022 geen gebruik
gemaakt van enige terugvorderingsrechten (op grond van
het burgerlijk wetboek, nu er voor boekjaar 2021-2022
niet is voorzien in contractuele terugvorderingsrechten).
V. AFWIJKINGEN VAN HET
REMUNERATIE BELEID
Er werden in boekjaar 2021-2022 geen materiële
afwijkingen vastgesteld van het remuneratiebeleid.
VI. EVOLUTIE VAN DE REMUNERATIE EN VAN DE PRESTATIES VAN DE VENNOOTSCHAP
2021 vs
2020
2020 vs
2019
2019 vs
2018
2018 vs
2017
2017 vs
2016
2016 vs
2015
Vergoeding Voorzitter van de Raad van Bestuur
0% 0% 0% 0% 0% 0%
Totale remuneratie bestuurders –
jaarlijkse verandering in%
1
n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Remuneratie Jan De Nys – CEO –
jaarlijkse verandering in%
0% 0% 20,55% 1,27% 0,51% 14,96%
Totale remuneratie andere leden Directiecomité
(excl. CEO) – jaarlijkse verandering in%
2
3,55% 13,12% n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Prestaties Retail Estates
EPRA EPS – jaarlijkse verandering in %
17,41% -11,21% 3,51% 5,46% 16,86% 3,78%
Portefeuillegroei – jaarlijkse verandering in % 2,48% 3,34% 8,64% 13,36% 25,95% 7,05%
Bezettingsgraad – jaarlijkse verandering in % 0,79% -0,87% -0,37% 0,17% -0,02% -0,09%
Gemiddelde remuneratie van de werknemers
(in VTE) – jaarlijkse verandering in %
3
0,99% 4,85% 0,54% 2,75% n.v.t. n.v.t.
31.03.2022 31.03.2021
Ratio hoogste remuneratie van lid
Management comité/laagste remuneratie
van de werknemers (in VTE)
4
7,48 8,81
1. De vergoedingen van de bestuurders zijn ongewijzigd gebleven doorheen de afgelopen jaren en bedragen 6.000 EUR vaste vergoeding en 1.500 EUR per zitting.
2. Het formeel directiecomité werd opgericht op 1 april 2017 en werkt met de huidige bezetting sinds november 2018. Om die reden is er geen rapportering voor de boekjaren
2019-2018 en ouder.
3. Wordt berekend als zijnde de totale personeelskost (“cost to the company”) gedeeld door het totaal aantal werknemers in VTE. De vergelijking start sinds 2017, het jaar dat
Retail Estates Nederland NV werd opgenomen in de consolidatiekring.
4. De hoogste remuneratie betreft deze van de CEO. De laagste remuneratie is bepaald op basis van de totale personeelskost van de betreffende werknemer.
VII. STEMMING OP DE
ALGEMENE VERGADERING
Het remuneratieverslag werd op de vorige algemene
jaarvergadering goedgekeurd met 82,15% van de
stemmen.
66|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
67

Informatie krachtens art. 34 van het
KB van 14 november 2007 inzake
de verplichtingen van emittenten
van nanciële instrumenten die zijn
toegelaten tot de verhandeling op de
gereglementeerde markt
Kapitaalstructuur (op 31 maart 2022)
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 297.600.322,91
en is verdeeld over 13.226.452 volledig volgestorte
aandelen die er elk een gelijk deel van het kapitaal
vertegenwoordigen. Er is slechts één categorie van
aandelen. Er is geen wettelijke of statutaire beperking
van het stemrecht of op de overdraagbaarheid van de
aandelen.
Aandelenoptieplan
Retail Estates nv heeft geen aandelenoptieplan opge-
steld.
Toegestane kapitaal
Bij de buitengewone algemene vergadering van 1 juni
2022 werd de raad van bestuur uitdrukkelijk gemachtigd
om, voor een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de
bekendmaking van de beslissing in de Bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad, het kapitaal in één of meerdere
keren te verhogen met een maximum bedrag van:
a. honderdachterveertig miljoen achthonderdduizend
honderdeenenzestig euro en zesenveertig eurocent
(€ 148.800.161,46) voor publieke kapitaalverhogingen
bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in
de mogelijkheid tot de uitoefening van het wettelijk
voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzings-
recht door de aandeelhouders van de Vennootschap;
b. honderdachterveertig miljoen achthonderdduizend
honderdeenenzestig euro en zesenveertig eurocent
(€ 148.800.161,46) voor kapitaalverhogingen in het
kader van de uitkering van een keuzedividend;
c. op elk ogenblik 10% van het bedrag van het kapitaal op
het ogenblik van de beslissing tot kapitaalverhoging
voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in
geld waarbij niet wordt voorzien in de mogelijkheid
tot de uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht
of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de
aandeelhouders van de vennootschap, met dien
verstande dat de raad van bestuur het kapitaal
overeenkomstig dit punt (c) enkel zal kunnen verhogen
voor zover en in de mate dat het gecumuleerde bedrag
van de kapitaalverhogingen die overeenkomstig dit lid
zijn uitgevoerd over een periode van twaalf maanden,
niet meer dan 10% bedraagt van het bedrag van
het kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot
kapitaalverhoging;
d negenenvijftig miljoen vijfhonderdtwintigduizend
vierenzestig euro en achtenvijftig eurocent
(€ 59.520.064,58) voor alle andere vormen van
kapitaalverhoging;
met dien verstande dat het kapitaal in het kader van deze
machtiging toegestane kapitaal in totaal nooit verhoogd
zal kunnen worden boven het maximumbedrag van
€ 297.600.322,91 gedurende de periode waarvoor de
machtiging werd verleend.
Deze machtiging is toegekend aan de raad van bestuur
voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de
publicatie in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad,
van de statutenwijziging beslist door de buitengewone
algemene vergadering van 1 juni 2022.
Zonder afbreuk te doen aan de voorgaande machtiging
toegestane kapitaal, heeft de buitengewone algemene
vergadering op 1 juni 2022 eveneens beslist om de raad
van bestuur te machtigen, voor een periode van drie jaar
vanaf deze buitengewone algemene vergadering, om
over te gaan tot één of meer kapitaalverhogingen in geval
van een openbaar overnamebod, onder de voorwaarden
waarin de toepasselijke wettelijke bepalingen voorzien
en met naleving, desgevallend, van het onherleidbaar
toewijzingsrecht waarin de GVV wetgeving voorziet.
Inkoop aandelen
De vennootschap bezit geen eigen aandelen. De
buitengewone algemene vergadering van 1 juni 2022
heeft de statuten gewijzigd waardoor de raad van bestuur
gemachtigd werd aandelen van Retail Estates nv te
verwerven onder een aantal bijzondere voorwaarden die
in de statuten werden opgenomen.
De buitengewone algemene vergadering heeft meer
bepaald beslist om de raad van bestuur te machtigen
om voor een periode van vijf jaar te rekenen vanaf de
bekendmaking van de beslissing in de Bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad, eigen aandelen of certicaten die
van de vastgoedportefeuille en de initiële schatting bij
aankoop van onroerende goederen. Aan Colliers werd
een ereloon van 0,01 mio EUR incl. BTW betaald voor
de prestaties van de periodieke schatting van een deel
van de vastgoedportefeuille en de initiële schatting bij
aankoop van onroerende goederen.
Certicering van de rekeningen, informatie over
de markt, markt aandelen, klassementen en andere
informatie
Tenzij anders in dit Jaarlijks Financieel Verslag vermeld,
berust alle informatie over de markt, marktaandelen,
klassementen, sectorgegevens en alle andere informatie
in dit Jaarlijks Financieel Verslag, op verslagen opgesteld
door sectorbronnen, gepubliceerde informatie, verslagen
opgesteld door de commissaris of de vastgoedexperts,
dan wel op de eigen ramingen van de vennootschap, die
deze informatie als redelijk beschouwt. Indien informatie
afkomstig is van onafhankelijke bronnen, verwijst het
Jaarlijks Financieel Verslag naar deze onafhankelijke
bronnen. De informatie door derden verstrekt, is correct
overgenomen en, voor zover de vennootschap weet, of
voor zover zij dit naar best weten heeft kunnen vaststellen
op basis van de door de betrokken derde gepubliceerde
informatie, zijn er geen feiten weggelaten waardoor
de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou
worden. De vennootschap heeft deze informatie niet
onafhankelijk gecontroleerd. Bovendien is de informatie
over de markt aan verandering onderhevig en kan deze
informatie niet systematisch met zekerheid worden
gecontroleerd vanwege de beperkte beschikbaarheid en
betrouwbaarheid van de gegevens die aan de basis van
de informatie liggen, door de vrijwillige bijdrage aan de
verzameling van gegevens, en door andere beperkingen
en onzekerheden die inherent zijn aan elke statistische
studie van marktinformatie. Men dient er zich bijgevolg
bewust van te zijn dat informatie met betrekking tot de
markt, marktaandelen, klassementen en sectorgegevens,
en ramingen en veronderstellingen die op dergelijke
informatie gebaseerd zijn, mogelijkerwijze niet accuraat
zijn.
De andere tussenkomende partijen hebben ermee
ingestemd dat de onder dit hoofdstuk vermelde
informatie wordt opgenomen in het Jaarlijks Financieel
Verslag.
Aan– en verkoop aandelen Retail
Estatesnv – insider trading
Overeenkomstig de principes en de waarden van
de onderneming heeft Retail Estates nv in zijn
Verhandelingsreglement (dealing code) regels
opgenomen die moeten worden nageleefd door de
bestuurders en aangestelde personen die de nanciële
instrumenten uitgegeven door Retail Estates nv willen
verhandelen.
Het Verhandelingsreglement maakt integraal deel
uit van het Corporate Governance Charter van de
Vennootschap en werd afgestemd op toepasselijke wet-
en regelgevingen (in het bijzonder de Verordening (EU)
nr. 596/2014 van het Europees Parlement en de Raad van
16 april 2014 betreffende marktmisbruik (de Verordening
Marktmisbruik), de Wet van 2 augustus 2002 betreffende
het toezicht op de nanciële sector en de nanciële
diensten) en de Corporate Governance Code 2020.
68|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
69

Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem
EPRA Key performance indicatoren
Deze gegevens worden niet vereist door de regelgeving
op de GVV’s en worden louter ter informatie vermeld. De
commissaris is nagegaan of de ratio’s “EPRA resultaat”,
“EPRA NRV”, EPRA NTA”, “EPRA NDV” werden
berekend volgens de denities hernomen in de “EPRA
Best Practices Recommendations” en of de nanciële
gegevens die gebruikt werden in de berekening van
deze ratio’s overeenstemmen met de boekhoudkundige
gegevens die in de geactiveerde geconsolideerde
nanciële staten hernomen zijn. Het doel van de “EPRA
Best Practices Recommendations” is om enkele key
performance indicatoren op een transparante wijze te
publiceren waardoor het voor stakeholders mogelijk
moet zijn om de verschillende Europese beursgenoteerde
vastgoedbedrijven onderling te vergelijken.
Retail Estates werd opnieuw opgenomen in de EPRA
annual report Survey en kreeg hiervoor een gold award.
Voor het Jaarlijks Financieel Verslag van 2020-2021 werd
Retail Estates door EPRA bekroond met een silver award
voor haar sustainability report.
daarop betrekking hebben, te verkrijgen en in pand
te nemen zonder dat het totale aantal eigen aandelen
of certicaten die daarop betrekking hebben dat de
vennootschap in toepassing van deze machtiging bezit
of in pand heeft tien procent (10%) van het totale aantal
aandelen mag overschrijden, tegen een eenheidsprijs die
niet lager zal mogen zijn dan 75% van het gemiddelde van
de koers van de laatste dertig dagen van de notering van
het aandeel vóór de datum van het besluit van de raad van
bestuur tot verkrijging, respectievelijk inpandneming noch
hoger dan 125% van het gemiddelde van de koers van
de laatste dertig dagen van de notering van het aandeel
vóór de datum van het besluit van de raad van bestuur
tot verkrijging, respectievelijk inpandneming. Dezelfde
buitengewone algemene vergadering heeft voor het
overige ook beslist, voor zover als nodig, om de raad van
bestuur uitdrukkelijk te machtigen om eigen aandelen of
certicaten die daarop betrekking hebben te vervreemden
aan een of meer bepaalde personen al dan niet personeel.
Beide machtigingen gelden voor de raad van bestuur van
de vennootschap, voor de rechtstreekse en, voor zover
als nodig, de onrechtstreekse dochtervennootschappen
van de vennootschap, en, voor zover als nodig, voor elke
derde handelend in eigen naam, maar voor rekening van
die vennootschappen.
Beslissingsorganen
De regels die gelden bij de benoeming of de vervanging
van de leden van de raad van bestuur en die op de
wijziging van de statuten van Retail Estates nv van
toepassing zijn, zijn deze die zijn opgenomen in de
geldende wetgeving – in het bijzonder het Wetboek
van Vennootschappen en Verenigingen en de GVV-
Wetgeving – en in de statuten van Retail Estates nv.
Contractuele bepalingen
De voorwaarden waaronder de nanciële instellingen
aan Retail Estates nv nanciering verschaft hebben,
vereisen het behoud van het statuut van openbare
gereglementeerde vastgoedvennootschap.
De algemene voorwaarden waaronder deze nancieringen
toegekend zijn, bevatten een beding van vervroegde
opeisbaarheid naar discretie van de bankinstellingen
bij controlewijziging. Bovendien werd met een aantal
nanciële instellingen een convenant opgenomen in
de kredietovereenkomsten waarbij Retail Estates nv
zich ertoe verbindt een maximale schuldgraad van 60%
te eerbiedigen (wat lager is dan de wettelijk bepaalde
maximale schuldgraad van 65%).
Statuten van Retail Estates nv
De statuten van Retail Estates nv zijn opgenomen in
het hoofdstuk “permanent document” van dit Jaarlijks
Financieel Verslag. Hun laatste herziening dateert van
1juni 2022.
“
RetailEstateswerd
opnieuw opgenomen in
deEPRAannual report Survey en
kreeghiervoor een gold award.
Voor het Jaarlijks FinancieelVerslagvan
2020-2021 werd Retail Estatesdoor
EPRA bekroond meteensilver
award voor haar sustainability
report.
„
70|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
71

31.03.2022 31.03.2021
Denities Doel % %
EPRA Netto Initieel
Rendement (NIR)
Geannualiseerde bruto huurinkomsten
op basis van de lopende huren
('passing rents') op afsluitingsdatum
van de jaarrekeningen, met
uitsluiting van de vastgoedkosten,
gedeeld door de marktwaarde van
de portefeuille verhoogd met de
geschatte mutatierechten en -kosten
bij hypothetische vervreemding
van vastgoedbeleggingen.
Deze maatstaf maakt het mogelijk
voor beleggers om waarderingen
van portefeuilles binnen Europa
onderling te vergelijken.
6,56% 6,50%
EPRA Aangepast
Netto Initieel
Rendement
(aangepast NIR)
Deze maatstaf integreert een
aanpassing van het EPRA NIR voor
de aoop van huurvrije periodes of
andere niet-vervallen huurincentives
zoals getrapte huurprijzen.
Deze maatstaf, waarbij rekening
werd gehouden met huurvrije
periodes en huurincenitves,
maakt het mogelijk voor
beleggers om waarderingen
van portefeuilles binnen Europa
onderling te vergelijken.
6,56% 6,50%
EPRA
Huurleegstand
Geschatte Huurwaarde (GHW)
van leegstaande oppervlaktes
gedeeld door de GHW van
de totale portefeuille.
Geeft op een duidelijke wijze
en gebaseerd op geschatte
huurwaarde, het percentage
van de leegstand weer.
2,07% 2,70%
EPRA Cost
Ratio (incl. leeg
-
standskosten)
EPRA kosten (inclusief
leegstandskosten) gedeeld door de
bruto huurinkomsten verminderd met
de te betalen huur op gehuurde grond.
Een belangrijke maatstaf om
een zinvolle meting van de
veranderingen in de operationele
kosten van de vennootschap
mogelijk te maken.
14,47% 14,79%
EPRA Cost Ratio
(excl. leeg
-
standskosten)
EPRA kosten (exclusief
leegstandskosten) gedeeld door de
bruto huurinkomsten verminderd met
de te betalen huur op gehuurde grond.
Een belangrijke maatstaf om
een zinvolle meting van de
veranderingen in de operationele
kosten van de vennootschap
mogelijk te maken.
14,38% 14,33%
31.03.2022 31.03.2021
Denities Doel
EUR/
1000
EUR per
aandeel
EUR/
1000
EUR per
aandeel
EPRA resultaat
Courant resultaat afkomstig van de
strategische operationele activiteiten.
Geeft de onderliggende operationele
resultaten van een vastgoedbedriijf
weer. Deze maatstaf geeft weer
in hoeverre de uitkering van
dividenden ondersteund wordt
door de kernactiviteiten.
75 265 5,84 62 908 4,97
EPRA NET
REINSTATEMENT
VALUE
Veronderstelt dat de vennootschap
nooit activa verkoopt en
vertegenwoordigt de waarde
die nodig is om de entiteit
opnieuw op te bouwen.
De EPRA NAV-set met metrische
gegevens past de NAV aan
volgens de IFRS-jaarrekening
om belanghebbenden de
meest relevante informatie te
verstrekken over de reële waarde
van de activa en passiva van een
vastgoedbeleggingsmaatschappij,
onder verschillende scenario's.
983 672 74,37 903 837 71,36
EPRA NET
TANGIBLE
ASSETS VALUE
Veronderstelt dat entiteiten activa
kopen en verkopen, wat leidt tot
bepaalde niveaus van onvermijdelijke
uitgestelde belastingen.
905 480 68,46 829 935 65,53
EPRA NET
DISPOSAL VALUE
Vertegenwoordigt de waarde
van de aandeelhouders in een
vervreemdingsscenario, waarbij
uitgestelde belastingen, nanciële
instrumenten en bepaalde andere
aanpassingen worden berekend
voor de volledige omvang van hun
verplichting, na aftrek van daaruit
mogelijk voortvloeiende belastingen.
911 358 68,90 772 670 61,00
72|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
73

31.03.2022 31.03.2021
EPRA Netto Initieel Rendement EUR/1000 EUR/1000
Vastgoedbeleggingen (zonder vastgoed bestemd voor verkoop) fair value
1 759 879 1 717 245
Transactiekosten 73 878 72 151
Investeringswaarde 1 833 757 1 789 397
Vaste activa in aanbouw 15 511 28 348
Investeringswaarde van het vastgoed, beschikbaar voor verhuring B 1 818 246 1 761 049
Geannualiseerde bruto huurinkomsten 121 870 117 126
Vastgoedkosten (EPRA) -2 620 -2 642
Te betalen huur op gehuurde activa en leasingkosten -203 -207
Recuperatie van huurlasten en belastingen door
de huurders op verhuurde gebouwen
11 963 10 599
Huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -13 953 -12 167
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -427 -867
Geannualiseerde netto huurinkomsten A 119 250 114 483
Notioneel bedrag bij aopen van huurvrije periode of andere leasestimuli
Aangepaste geannualiseerde netto huurinkomsten C
119 250 114 483
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) A/B 6,56% 6,50%
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR)
C/B 6,56% 6,50%
31.03.2022 31.03.2021
EPRA Huurleegstand EUR/1000 EUR/1000
Geschatte huurwaarde van de leegstaande oppervlaktes
2 526 3 157
Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille 121 870 117 126
EPRA Huurleegstand 2,07% 2,70%
31.03.2022 31.03.2021
EPRA Cost Ratio EUR/1000 EUR/1000
Algemene kosten
6 050 6 123
Waardeverminderingen op handelsvorderingen 144 2 149
Te betalen huren op gehuurde grond 203 207
Vastgoedkosten 10 524 6 877
Verminderd met:
Te betalen huren op gehuurde grond
-203 -207
EPRA kosten (incl. leegstandskosten) A 16 718 15 149
Leegstandskosten B -104 -477
EPRA kosten (excl. leegstandskosten) C 16 613 14 672
Huurinkomsten verminderd met te betalen huren op gehuurde grond D 115 570 102 397
31.03.2022 31.03.2021
EPRA resultaat EUR/1000 EUR/1000
Netto Resultaat IFRS (groepsaandeel)
131 837 61 436
Correcties voor de berekening van het EPRA resultaat
Uit te sluiten:
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
23 083 -5 963
Ander portefeuilleresultaat
-1 321 992
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen
334 825
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva
34 476 2 674
Aanpassingen voor minderheidsbelangen
EPRA resultaat (groepsaandeel)
75 265 62 908
Verwaterd EPRA resultaat (in €)
EPRA resultaat (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
5,84 4,97
Verwaterd EPRA resultaat per aandeel (in €)
31.03.2022 31.03.2021
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
EPRA Netto Actief Waarde (NAW)
EUR/1000 EUR/1000 EUR/1000 EUR/1000 EUR/1000 EUR/1000
Netto Actief Waarde (groepsaandeel)
volgens de jaarrekening
920 980 920 980 808 223 808 223 808 223
Netto Actief (EUR/aandeel) (groepsaandeel) 69,63 69,63 69,63 63,81 63,81 63,81
Verwaterde intrinsieke waarde na effect van de
lichting van opties, converteerbare schulden en
andere eigen-vermogensinstrumenten
Uit te sluiten:
Reële waarde van de nanciële instrumenten
10 875 10 875 - -25 678 -25 678 -
Uitgestelde belastingen 595 595 - 2 413 2 413 -
Goodwill volgens balans - - - - - -
Immateriële vaste activa - 4 030 - - 1 553 -
Toe te voegen:
Reële waarde van schulden met vaste rentevoet
- - -9 621 - - -35 553
Herwaardering van immateriële vaste
activa naar reële waarde
- - - - -
Overdrachtsbelastingen 74 162 - 72 349 - -
EPRA NAW (groepsaandeel) 983 672 905 480 911 358 903 837 829 935 772 670
EPRA NAW (EUR/aandeel) (groepsaandeel) 74,37 68,46 68,90 71,36 65,53 61,00
74|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
75

% %
EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten) A/D
14,47% 14,79%
EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten) C/D 14,38% 14,33%
Geactiveerde kosten m.b.t. vastgoedbeleggingen (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Acquisities
44 664 86 585
Ontwikkelingen - incrementeel verhuurbare oppervlakte
13 681
Capex - niet incrementeel verhuurbare oppervlakte 12 392 20 044
Intercallaire intresten 1 140
Totaal* 57 057 120 450
* voor de investeringen die bijkomende m² verhuuroppervlakte genereren, verwijzen we naar de uitgebreide toelichtingen in de hoofdstukken "Investeringen" en "vaste activa in aanbouw"
van het beheersverslag
Evolutie huurinkomsten bij gelijkblijvende
portefeuille (excl. aankopen/ verkopen
van afgelopen boekjaar) 31.03.2022 31.03.2021 Evolutie
(in duizenden €) België Nederland Totaal België Nederland Totaal Totaal
Huurinkomsten
78 775 36 998 115 773 70 749 31 855 102 604 13 169
Verwervingen en ontwikkelingen -2 944 -760 -3 704 -3 704
Desinvesteringen 1 863 832 2 696 2 696
Brutohuurinkomsten bij gelijkblijvende perimeter 77 695 37 071 114 765 70 749 31 855 102 604 12 161
Verklaard door
Indexatie
1 149 490
1 639
Heronderhandelde contracten
-465 99
-367
Leegstand
-775 -68
-843
Kortingen
63 -86
-22
COVID-19
7 534 3 540
11 074
Andere
680
680
#21/22
Growth
Company
Duurzaamheidsverslag
Environment
Stakeholders
Retail Estates
76|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
77

Inleiding – Mission statement
De belangrijkste doelstelling op lange termijn van Retail
Estates is het samenstellen, beheren en uitbreiden van
een portefeuille in perifeer winkelvastgoed, die door
de locatiekeuze en de kwaliteit en diversicatie van
de huurders op lange termijn een bestendige groei
verzekert. De vooropgestelde groei betreft zowel de
waarde van het patrimonium als de inkomsten die uit de
verhuring gegenereerd worden.
Retail Estates wil een maatschappelijk verantwoordelijke
organisatie zijn. Daarom is zij ervan overtuigd dat deze
algemene doelstelling moet worden gerealiseerd in een
duurzame context, hetgeen zal leiden tot waardecreatie
op lange termijn die ten goede zal komen aan al haar
stakeholders.
Retail Estates gelooft dat haar inzet op vlak van milieu
(“Environmental”), maatschappij (“Social”) en bestuur
(“Governance”) (hierna ook “ESG” genoemd, of
“Duurzaamheid”) de hiervoor beschreven algemene
strategie kan ondersteunen en ontwikkelen.
Retail Estates heeft daarom in de loop van 2021
een strategisch ESG kader uitgewerkt, dat in dit
duurzaamheidsverslag wordt toegelicht.
IN RETAIL WE TRUST
“Green Retail Estates”
“Partner of Choice”
Partnership over de gehele waardeketen
Wetteren
Frunpark
Installatie van
zonnepanelen
Verbeteren van
energie-efciëntie
Talent ontwikkeling
bij medewerkers
Future-proof
gebouwen
Duurzame en veilige
werkomgeving
In interactie met alle stakeholders
en de gemeenschap
Inzetten op
toekomstgerichte oplossingen
(bv zonne-energie)
78|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
79

Deze strategische oefening strekte ertoe goed te
begrijpen welke duurzaamheidsthema’s voor Retail
Estates en haar stakeholders van belang zijn, welke
risico’s en opportuniteiten ESG met zich meebrengt, met
welke regelgeving rekening moet worden gehouden, hoe
Retail Estates die kan voorblijven en welke concurrentiële
uitdagingen én nieuwe strategische opportuniteiten
er op vlak van ESG voor Retail Estates kunnen worden
onderscheiden.
Het strategische ESG-kader is opgebouwd rond twee
grote strategische pijlers, nl. “Green Retail Estates”
en “Partner of Choice”, die de basis vormen van de
geïntegreerde ambities van Retail Estates op vlak van
ESG.
Binnen de eerste strategische pijler “Green Retail
Estates” komen drie objectieven en initiatieven aan
bod, nl. de verbetering van de energie-efciëntie, het
inzetten op hernieuwbare energie en de ontwikkeling
van toekomstbestendige activa.
De pijler “Partner of Choice” focust op een duurzame
en veilige werkomgeving, de ontwikkeling van talent
en de interactie met al onze stakeholders en met de
maatschappij.
Beide pijlers worden ondersteund door één solide
basis, die cruciaal is om een succesvolle ESG strategie
te kunnen ontwikkelen, nl. een samenwerking met alle
stakeholders van Retail Estates en een continue dialoog
met iedereen die een belang houdt in de organisatie,
met een bijzondere focus op de huurders van de
winkelpanden.
Hierna wordt het in 2021 uitgewerkte strategische ESG-
kader van Retail Estates in detail toegelicht, met inbegrip
van de wijze waarop deze strategie tot stand is gekomen.
Met het oog op het bepalen van de prioriteiten op
het gebied van ESG, heeft Retail Estates in 2021 een
materialiteitsmatrix opgesteld.
De matrix geeft inzicht in welke duurzaamheidsthema’s
van prioritair belang zijn voor Retail Estates en waarop
zij de komende jaren zal inzetten.
De matrix is op basis van volgende stappen tot stand
gekomen:
Selectie 13
materialiteiten
voor Retail Estates
Aftoetsen
belang
materialiteiten
voor stakeholders
Selectie 15 thema's
obv frameworks en
trend rapporten
Opmaak
materialiteits-
matrix
“Green Retail Estates”
– Energie-efficiëntie
– Uitstoot CO²-reductie
– Klimaat bestendig en adaptief
– Verantwoorde materiaalkeuze
– Watermanagement
– Biodiversiteit en landgebruik
“Partner of Choice”
– Bedrijfsethiek en beleid
– Gezondheid, veiligheid en welzijn
– Talent aantrekken en ontwikkelen
– Engagement naar stakeholders en
gemeenschappen
– Consumenten gedrag en -bewustzijn
Overkoepelend
Digitalisatie
Cybersecurity
WAARDIG
Pijler 1 Pijler 2
1 ESG-materialiteitsanalyse
Retail Estates heeft 15 maatschappelijk relevante
thema’s geselecteerd op basis van een aantal relevante
frameworks/ratings op vlak van ESG-rapportering (zoals
de European Public Real Estate Association (EPRA),
Global Real Estates Sustainability Benchmark (GRESB),
Sustainability Accounting Standards Board (SASB),
Standard & Poor Global (S&P Global) en Morgan
Stanley Capital International (MSCI)) en op basis van
trendrapporten voor de sector (World Economic Forum,
PwC, Deloitte). Bij de selectie van deze thema’s heeft
Retail Estates twee sectoren geanalyseerd: enerzijds de
vastgoedsector (als haar core business) en anderzijds de
retail sector (d.i. de sector waar Retail Estates samen met
haar klanten (een meerwaarde wil creëren).
De vijftien geselecteerde thema’s werden getoetst
aan de mate waarin ze een nanciële impact hebben
of kunnen hebben op de activiteiten van Retail Estates,
vandaag of in de komende drie jaren, rekening houdend
met de risico's en opportuniteiten die uit deze thema’s
(kunnen) voortvloeien.
Op basis van deze toetsing werd een denitieve selectie
van volgende dertien ESG thema’s gemaakt. De thema’s
worden hierna verder toegelicht.
80|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
81

Vervolgens heeft Retail Estates haar stakeholder groepen
benaderd, met de vraag welke materialiteiten vanuit
hun standpunt het meest relevant zijn voor Retail
Estates en in welke mate de thema’s een impact hebben
op de activiteiten van Retail Estates. Elk thema werd niet
alleen grondig besproken tijdens een interne workshop
met het management van Retail Estates, maar ook tijdens
een panelsessie/workshop met Retail Estates’ externe
stakeholders.
Naast die workshops, werd ook aan deskresearch
gedaan.
De volgende stakeholdergroepen werden geïdenticeerd
en geraadpleegd om de materialiteitsmatrix tot stand te
brengen. Meer informatie over onze samenwerking per
stakeholder is terug te vinden in het hoofdstuk “onze
stakeholders”.
De resultaten van de interne workshops, de
panelsessie met externe stakeholders en de
deskresearch werden verwerkt met toepassing van
een gewogen gemiddelde over de verschillende
stakeholdergroepen. Elk ESG-thema werd vervolgens
in functie van de verwachtingen van de stakeholders
in de materialiteitsmatrix geplaatst en de matrix werd
vervolgens gevalideerd en genaliseerd door het
managementteam van Retail Estates. Daaruit resulteerde
onderstaande materialiteitsmatrix, die het kader vormt
van het ESG-beleid van Retail Estates. De matrix houdt
zowel rekening met het belang van de thema’s voor de
stakeholders als met de mogelijke impact van (het inzetten
op) die thema’s op de activiteiten van Retail Estates.
Deze laatste impact werd zowel beoordeeld vanuit het
outside-in perspectief (de potentiële impact van de
thema’s op de business van Retail Estates) als vanuit het
inside-out perspectief (de potentiële (maatschappelijke)
impact van Retail Estates op de thema’s).
Medium
Medium
Hoog
Hoog
Energie
Efciëntie
Business Ethiek en
Governance
Gezondheid,
veiligheid en welzijn
Uitstoot CO²
reductie
Klimaat bestendig
en adaptief
Verantwoorde
materiaalkeuze
Biodiversiteit en
Landgebruik
Talent aantrekken
en ontwikkelen
Consumenten gedrag
en bewustzijn
stakeholder- en
gemeenschapsbetrokkenheid
Cybersecurity
Digitalisatie
Water
management
Belangrijk voor haar stakeholders
Business impact op Retail Estates
kern focus thema’s
faciliterende thema’s
opvolgingsthema’s
Drie thema’s worden beschouwd als “kernfocusthema’s”.
Ze passen binnen het business model van Retail Estates
en zijn belangrijk voor haar stakeholders. Op deze thema’s
wil Retail Estates versneld inzetten om haar activiteiten
duurzamer te maken.
Als eigenaar van voornamelijk casco gebouwen, zal Retail
Estates binnen de thema’s in eerste instantie onderzoeken
waar zij zelf een impact kan creëren. Parallel wordt ook
onderzocht hoe Retail Estates, in samenwerking met
haar huurders, nog verdere stappen kan zetten. De
kernfocusthema’s kaderen in de wens van Retail Estates
om voor een veerkrachtige en zogenaamde "Parijs-
proof" portefeuille te gaan. Het zgn. Parijs Akkoord is een
ambitieus mondiaal klimaatakkoord dat op de 21
e
United
Nations klimaatconferentie in 2015 in Parijs (COP21)
werd goedgekeurd door 195 landen en de Europese
Unie. Hierbij moeten deze landen/bedrijven maatregelen
nemen om de temperatuurstijging op aarde ruim onder
de 2 °C te houden (t.o.v. het pre-industriële tijdperk),
om zich aan te passen aan de klimaatverandering en de
uitstoot van broeikasgassen te reduceren (cf. https://
klimaat.be/klimaatbeleid/internationaal/overeenkomst-
van-parijs) (hierna, het “Parijs Akkoord”).
– Energie-efficiëntie: Dit thema is voor de stakeholders
met voorsprong de belangrijkste parameter gebleken
waar Retail Estates als investeerder in (voornamelijk
casco) gebouwen moet op inzetten. Het gaat concreet
om het investeren in de isolatie van de schil van de
Investeerders
en analisten
Makelaars
Banken en
Financiers
Klanten
Lokale
gemeen-
schappen
Beleidsmakers
(lokaal,
regionaal,…)
Ons Team
Architecten en
aannemers
Publieke
organisaties
(bvb.
Wetenschappelijke
en technisch
centrum voor het
bouwbedrijf)
CO²-neutraliteit is belangrijk in
combinatie met energie efciëntie.
Je kan niet alles tegelijk doen, dus kies.
Het is belangrijk om duidelijke doelen
te stellen, mijlpalen te deniëren en
op regelmatige basis te meten. Laat
de resultaten vervolgens auditeren en
rapporteer over de voortgang.
CO² reductie is zeer belangrijk en vertaalt
zich bij Retail Estates onder andere in de
toegankelijkheid van de retailparken voor
auto's zonder fossiele brandstof en in de
integratie van e-mobiliteit in de perifere
retailparken.
Klimaatbestendigheid is essentieel,
omdat slecht geïsoleerde gebouwen
zullen verdwijnen van de markt.
Om iets te veranderen, hebben
bedrijven het juiste talent nodig.
Op lange termijn
moet je focussen
op een goede
business ethiek
en governance.
Uw reputatie kan
waarde creëren. Als
er iets fout gaat,
zal je imagoschade
oplopen.
MATERIALITEITSMATRIX RETAIL ESTATES
Een aantal quotes uit ons stakeholderpanel geven aan
waar zij belang aan hechten.
82|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
83

– Gezondheid, Veiligheid en Welzijn: Dit thema is
doorheen de hele waardeketen (inclusief o.a. ten
aanzien van de eigen medewerkers, de leveranciers
(aannemers), als de (medewerkers van de) klanten en
de consumenten) van belang voor de prestaties van
Retail Estates. Schadelijke gebeurtenissen ten gevolge
van eventuele tekortkomingen van Retail Estates
kunnen een belangrijke negatieve impact hebben op
de reputatie van Retail Estates.
Strategisch ESG-kader
De hiervoor genoemde thema’s werden geïntegreerd
in een volwaardig strategisch ESG kader, opgedeeld in
twee pijlers, nl. “Green Retail Estates” en “Partner of
Choice”.
Retail Estates beseft dat deze strategie enkel een
succes wordt als ze doorheen de hele waardeketen
inzet op duurzaamheid door in dialoog te gaan met haar
stakeholders en samenwerkt aan duurzame oplossingen.
Vandaar de solide basis, “partnership over de gehele
waardeketen.”.
De ESG strategie is samengevat in onderstaand “ESG-
gebouw”:
gebouwen om de energieconsumptie te verminderen
binnen de portfolio van Retail Estates.
– Reductie broeikasgasemissies: Dit thema focust op
de vermindering van de koolstofvoetafdruk door CO
2
-
emissies. De operationele CO
2
-uitstoot vloeit voort
uit de door de klanten van Retail Estates gebruikte
technieken waarmee zij hun energie opwekken. De
CO
2
-uitstoot kan worden gereduceerd door enerzijds
energie te besparen door de schil te isoleren en
anderzijds door hernieuwbare energie op te wekken
en installaties op fossiele brandstoffen niet meer toe
te laten. De zgn. “embedded” CO
2
-uitstoot (d.w.z.
de geïntegreerde CO
2
-uitstoot, of de uitstoot ten
gevolge van de productie, transport, installatie en
verwijdering) kunnen we als eigenaar inperken door
milieuvriendelijkere materiaalkeuzes te maken.
– Klimaatbestendigheid en -adaptatie: Hoewel Retail
Estates vanuit haar business model een beperkte directe
impact lijkt te hebben op de klimaatverandering, wint
dit thema ook aan belang bij de stakeholders en groeit
de verwachting dat het nog aan belang zal winnen door
strengere regelgevende vereisten vanuit de overheden.
Door in te zetten op dit thema, verzekert Retail Estates
zich ervan dat (de waarde van) haar gebouwenportfolio
bestand zal zijn tegen klimaatveranderingen.
De materialiteitsmatrix onderscheidt ook onderstaande
zogenaamde faciliterende thema’s. Inzetten op deze
thema’s zal de verwezenlijkingen op vlak van de kern
focus thema’s ondersteunen:
– Consumentengedrag en -bewustzijn: Retail Estates
dient rekening te houden met toekomstige trends en
ontwikkelingen in retail, niet alleen bij haar klanten, de
retailers zelf, maar ook bij de klanten van haar klanten
(de consument). Tegemoetkomen aan de toekomstige
noden en vereisten van de retailers en de consumenten
bij het investeren in winkelvastgoed, verzekert het
waardebehoud van de huidige en toekomstige portfolio.
– Digitalisering: Om de key performance indicators (de
zgn. “KPI’s” of sleutelprestatieindicatoren), de energie-
efficiëntie en de CO
2
-reductie te kunnen monitoren,
zal het van belang zijn om de nodige digitale
tools te voorzien die de “meten is weten” filosofie
onderbouwen.
– Verantwoorde materiaalkeuze: Door bij de ontwikkeling
van nieuwe gebouwen en verbeterwerken aan
bestaande gebouwen te kiezen voor materialen volgens
de circulaire gedachtegang kan Retail Estates bijdragen
aan het beperken van de afvalstromen en het gebruik
van minder grondstoffen.
– Engagement t.o.v. de stakeholders en de
gemeenschap: Door in te zetten op een constructieve
samenwerking met onze stakeholders en met de (lokale)
gemeenschap, creëert Retail Estates een win-win
situatie voor iedereen. Open communicatie en actief
engagement doorheen de waardeketen stimuleert een
omgeving waar samenwerking centraal staat.
– Talent aantrekken en ontwikkelen: De ontwikkeling,
groei en motivatie van de medewerkers biedt hen
de basis om hun eigen competenties uit te bouwen.
Getalenteerde medewerkers (zowel inhoudelijk als
op vlak van soft skills) zijn cruciaal om de strategische
doelstellingen te behalen.
– Water management: Gezien de waterschaarste, is het
van belang om de consumptie van water te beperken.
Retail Estates kan op dat vlak een rol spelen door het
vermijden van waterlekken en het bevorderen van
waterinfiltratie en waterbuffering.
Daarnaast zijn er nog een aantal opvolgingsthema’s die
belangrijk zijn om te monitoren omdat tekortkomingen
op die gebieden belangrijke risico’s met zich kunnen
meebrengen. Hierbij is het belangrijk continu te bewaken
dat onze activiteiten geen negatieve gevolgen hebben
voor die thema’s. Ze zijn fundamenteel en vormen de
basis van ons succes.
– Biodiversiteit en landgebruik: Door in te zetten op
brownfields of al gebruikte sites, kan Retail Estates
vermijden om nieuwe terreinen aan te snijden.
Daarnaast is het van belang om milieu-impact in de
omgeving van de retail sites te verbeteren en op zijn
minst een negatieve impact op de bestaande situatie
te vermijden.
– Bedrijfsethiek en governance: Dit thema is een must-
have om op een goede manier zaken te kunnen doen
met de verschillende stakeholders. Verwaarlozing
van dit thema kan leiden tot enorme risico’s, bvb.
op vlak van reputatieschade. Retail Estates draagt
bedrijfsethiek hoog in het vaandel.
– Cybersecurity: Het is van essentieel belang om over
goed beveiligde IT-systemen te beschikken, om
cyberaanvallen en ongeoorloofde toegang tot de
systemen te vermijden.
IN RETAIL WE TRUST
“Green Retail Estates” “Partner of Choice”
Verbeteren Energie-efciëntie
Duurzame en veilige werkomgeving
Panden screenen om energie-efciëntie te identiceren
(o.a. isolatie) en implementeren van een energie
monitoring systeem.
Een veilige, gezonde en exibele werkomgeving creëren
voor Retail Estates’ eigen medewerkers en voor de
medewerkers van de klantenparken.
Toekomstgerichte oplossingen
Talent ontwikkeling
Hernieuwbare oplossingen integreren in het
portfolio van Retail Estates (bvb. zonnepanelen
en e-mobility laadinfrastructuur).
Ontwikkelingsprogramma’s aanbieden, een sterke
cultuur opbouwen en medewerkers activeren.
Toekomstbestendige panden Dialoog met stakeholders en met de gemeenschap
Een Retail Estates gebouwenstandaard
ontwikkelen en implementeren.
Samenwerken in dialoog en lange termijn relaties
ontwikkelen met leveranciers, investeerders,
publieke organisaties en overheden.
Partnership over de gehele waardeketen
Stakeholders, vooral huurders, integreren in de duurzaamheidsdialoog en samenwerken
aan duurzame oplossingen door nauwe samenwerking met stakeholder.
84|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
85

Retail Estates legt samen met haar stakeholders de
nadruk op milieuthema's en in het bijzonder op de
verhoging van de energie-efciëntie, de reductie van
broeikasgasemissies en de klimaatbestendigheid en
-adaptatie; dit zijn de hiervoor genoemde kern focus
thema’s die uit de materialiteitsmatrix naar voor zijn
gekomen.
Deze thema’s monden uit in een aantal objectieven en
initiatieven die Retail Estates rond die thema’s wil nemen,
met name:
– De verhoging van de energie-efficiëntie van de
gebouwen. Een eerste stap in de creatie van een
“groener” patrimonium is het in kaart brengen van de
huidige status van de portefeuille op vlak van energie-
efficiëntie (bvb. de concrete niveaus van isolatie van
de gebouwen) en het monitoren van de energetische
waarden ervan. Interne en externe stakeholders
benadrukken de noodzaak om de portefeuille in
overeenstemming te brengen met het Parijs Akkoord.
– Toekomstgerichte oplossingen: Retail Estates wil
hernieuwbare energie integreren in haar portfolio,
door te investeren in zonnepanelen en elektrische
laadpalen.
– Toekomstbestendige activa: Retail Estates wil een
gebouwenstandaard ontwikkelen en implementeren,
zodat haar panden bestand zijn voor de toekomst.
De gebouwenstandaard is het streefdoel waar al
de panden moeten aan voldoen. De parameters
hebben betrekking op zowel gezondheid en welzijn,
energie, transport, water, materialen, weerbaarheid,
landgebruik en ecologie, vervuiling. Deze standaard
wordt nog verder verfijnd en waar nodig worden extra
thema’s toegevoegd. Stap voor stap zal deze standaard
geïmplementeerd worden in de portfolio.
De hiervoor uiteengezette thema’s onder pijler “Green
Retail Estates” komen overeen met de volgende
”Sustainable Development Goals (SDG’s)” van de Verenigde
Naties met name: 13 “Klimaatactie”, 7 “Betaal bare en
Duurzame Energie” en 12 “Verantwoorde Consumptie en
Productie”. Hieronder wordt elke SDG kort toegelicht.
Met de strategische pijler “Partner of Choice” wil Retail
Estates beklemtonen dat een goede samenwerking
met haar stakeholders de basis vormt van haar succes.
Centrale thema’s, zoals ze ook uit de materialiteitsmatrix
voortvloeien, zijn het “aantrekken en ontwikkelen van
talent”, “gezondheid, veiligheid en welzijn op het werk”
en “stakeholder & community engagement”.
Volgende initiatieven en objectieven passen binnen deze
pijler:
• Duurzame en veilige werkomgeving: Retail Estates
wil een veilige, gezonde en axibele werkomgeving
bieden voor haar eigen medewerkers en voor de
medewerkers die actief zijn in de retail panden
• Ontwikkeling van talent: Retail Estates wil
ontwikkelingsprogramma’s aanbieden (inclusief soft
skills) aan haar medewerkers; op die manier wil ze
de medewerkers stimuleren en een breed gedragen
bedrijfscultuur uitbouwen
• Dialoog met de stakeholders en gemeenschappen:
Retail Estates wil zich ertoe engageren om langetermijn-
relaties aan te gaan met haar leveranciers, met
investeerders, publieke organisaties, beleidsmakers en
lokale gemeenschappen.
Die thema’s zijn vertaald in volgende SDG’s: 8 “Eerlijk
Werk en Economische Groei” en 17 “Partnerschap om
Doelstellingen te bereiken”, die hieronder zijn beschreven.
PIJLER 1: “GREEN RETAIL ESTATES”
PIJLER 2: “PARTNER OF CHOICE”
WAARDIG
• Retail Estates zet in op een
klimaatbestendig en adaptatief
patrimonium dat in lijn is met het
Parijs Akkoord
• De klimaatimpact wordt
opgenomen in de risico-analyse.
• Retail Estates integreert
klimaatacties in de strategie
(bvb. CO² reductie door energie-
efciëntie, hernieuwbare energie
en verantwoorde materialen)
• Streven naar economische groei
die verder bouwt op verantwoorde
productie en consumptie (SDG 12)
en waarbij geen negatieve impact
wordt veroorzaakt op het milieu
• De juiste mensen zijn nodig om
een sterke samenwerking met
alle partijen te realiseren. Talent
aantrekken en ontwikkelen is van
belang. Gelijke kansen en beloning
voor alle medewerkers voor gelijk
werk is de basis
• Een gezonde, veilige
werkomgeving is van belang voor
zowel de medewerkers van Retail
Estates als alle mensen die werken
op de sites
• Inzetten op energie-efciëntie
volgens de trias energetica
• Screenen van het patrimonium
• Energieverbruik reduceren door
goede isolatie van de schil
• Hernieuwbare energie wordt waar
mogelijk aangeboden aan de
huurders
• Dit overkoepelend thema
weerspiegelt vooral het belang
om te gaan voor co-creatie
en samenwerking met de
verschillende stakeholders. Enkel
op deze manier wordt de strategie
een succes
• Belangrijke stakeholders zijn
de medewerkers, klanten,
leveranciers, investeerders,
nanciers, makelaars,
beleidsmakers, publieke
organisaties en lokale
gemeenschappen
• Bijdragen aan een verantwoorde
consumptie en productie
• Duurzaam beheer en efciënt
gebruik van natuurlijke (hulp)
grondstoffen op basis van de
principes omtrent circulariteit
• Watermanagement: zowel
inzetten op lokale waterinltratie,
-buffering, als -recuperatie
• Biodiversiteit en landgebruik
monitoren
• Sterke samenwerking met
leveranciers, huurders en de lokale
gemeenschap waar de sites zich
bevinden
Klimaat
Economische groei
Energie
Partners
Verantwoord
86|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
87

ESG-besluitvormingsproces
Beslissingen inzake ESG worden ingepast in het
besluitvormingsproces binnen Retail Estates. Diverse
bestuursorganen en functies binnen Retail Estates spelen
een rol om de ESG-strategie te ontwikkelen, uit te rollen
en te implementeren, en dit op verschillende niveaus.
De wisselwerking tussen al deze organen en functies
garandeert een breed uitgedragen beleid, waarbij alle
geledingen van de organisatie worden betrokken.
Raad van
bestuur
Management
comité
ESG-Manager
Interne
stakeholders
• Het auditcomité binnen de raad van bestuur staat in voor de inschatting van de
duurzaamheidsrisico's (m.b.t. materiële thema's inclusief klimaatverandering).
• De raad van bestuur controleert en valideert de ESG-strategie, de ESG-engagementen en KPI's, op
voorstel van het managementcomité.
• De raad van bestuur komt minstens één keer per kwartaal samen; op die vergadering worden de
strategische ESG-keuzes en de voortgang van het ESG-beleid besproken.
• De ESG-manager werkt concrete beleidsvoorstellen en business cases uit en verzamelt en
consolideert ESG-data op groepsniveau.
• De ESG-manager overschouwt de niet-nanciële rapportering en neemt deel aan ESG-benchmarks
zoals EPRA (European Real Estate Association), S&P CSA (Standard & Poor Corporate sustainability
analysis);...
• Het managementcomité overschouwt de ESG-strategie en het onderliggende ESG-programma en
volgt de concrete voorgang op; het comité formuleert strategische voorstellen op vlak van ESG aan
de raad van bestuur.
• De CIO en CFO stemmen op regelmatige basis af met de ESG-manager; samen met de CEO staan
ze in voor het realiseren van de ESG-targets.
• Het managementcomité rapporteert aan de raad van bestuur; deze rapportering wordt verwerkt in
het jaarlijks nancieel verslag dat aan de raad van bestuur ter goedkeuring wordt voorgelegd.
• Het managementcomité vergadert wekelijks; op maandelijkse basis komen ESG-topics aan bod
(o.a. bespreking van de voortgang van de implementatie van het beleid). 
• De projectmanagers bieden ondersteuning bij de technische uitrol.
• De juridische afdeling volgt de contractuele aspecten op en biedt inzicht in de toepasselijke wetgeving.
• De nanciële afdeling geeft input bij het ontwikkelen van de business cases en de nanciële impact
van bepaalde ESG-keuzes.
• De propertymanagers onderhouden het contact met de klanten/huurders, streven naar een
samenwerking op vlak van ESG met de huurders en toetsen de haalbaarheid van bepaalde ESG-
initiatieven af bij de klanten.
• Het service management team ondersteunt de ESG-manager bij het verzamelen van verbruiksdata
en andere data die relevant kunnen zijn voor de ESG-rapportering.
STRATEGISCH
SAMENWERKING
META-STRATEGISCH
TACTISCH
1.1 Green Retail Estates
Binnen de pijler “Green Retail Estates” is de focus het
toekomstbestendig maken van de panden, waarbij
versneld wordt ingezet op de creatie van een veerkrachtig
duurzaam en zogenaamd "Parijs-proof" patrimonium.
Een duurzaam gebouw is exibel naar gebruik, inrichting
en aanpasbaarheid op maat voor de klant, rekening
houdend met de huidige technische vereisten. Een
kwalitatieve, duurzame oplossing vandaag levert immers
op in de toekomst.
Als eigenaar van de casco panden wordt er in eerste
instantie ingezet op de schil van het gebouw en de
gemeenschappelijke delen.
Doorheen de strategie wordt het patrimonium opgedeeld
in de 40 grootste retailparken (60%) en daarnaast de
resterende kleinere retailparken, clusters en solitaire
panden. De eerste focus ligt op de 40 grootste retail-
parken. Dit neemt niet weg dat verbeteringswerken
aan andere locaties volgens dezelfde strategie worden
aangepakt.
De strategie omtrent “Green Retail Estates” wordt pas
echt succesvol in co-creatie met onze stakeholders om
zo de bijdrage te vergroten.
De eerste focus ligt op het in kaart brengen van het
patrimonium. Retail Estates beoogt zo concrete targets
te kunnen vastleggen.
Klimaatbestendige en
-adaptieve gebouwen
Reduceren van
broeikasgasemissies
Energie-efciëntie
88|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
89

Om een antwoord te bieden op het
groeiende risico met betrekking tot
de verdere opwarming van de aarde,
is SDG 13 het grotere doel waar Retail
Estates wil toe bijdragen. Zowel voor
de aanpak met betrekking tot de
portfolio, de dagelijkse operationele
activiteiten als de strategische
keuzes werkt Retail Estates naar
klimaatbestendige en -adaptieve
gebouwen die gealigneerd zijn op
het Parijs Akkoord.
Retail Estates zal concreet de
komende drie boekjaren 10 miljoen
euro vrijmaken voor de verbetering
(isolatie) van de schil (daken, vloeren,
muren, ramen) van de portfolio.
Klimaat bestendig en -adaptief
1.1.1
Risico's in kaart brengen
Energetische screenings en opmeting sites
– Om toe te werken naar een duurzaam veerkrachtig patrimonium, worden de fysieke risico’s alsook de risico’s
doorheen de transitie verder uitgediept en opgenomen in de reguliere risico-analyse, strategie en planning.
– De milieu-impact kan beter worden ingeschat op basis van energetische screenings en door het opmeten
van de sites. Deze input wordt gebruikt voor de toekomstige materiaalkeuzes en bij de priorisering en
budgettering van de ESG-initiatieven.
– Om onze roadmap te onderbouwen hebben we energetische informatie nodig over onze sites en dienen
de sites te worden opgemeten. Deze input wordt gebruikt voor toekomstige materiaalkeuzes en bij de
prioritering en budgettering van de ESG-initiativen.
– In Nederland hebben 186 van de 241 panden, verspreid over 14 sites, een individueel energielabel. Hiervan
heeft 89% een A-label. Op 7 sites hebben alle panden een A-label. Slechts 3 van de panden hebben een
label lager dan categorie C. Voor elk van die panden zijn de nodige maatregelen in uitvoering. Binnen een
EPC is de score van een huurder ook van belang. Sommige lagere scores zijn te wijten aan het feit dat de
installaties van de huurders, waar Retail Estates als eigenaar geen impact op heeft, niet voldoen. Retail
Estates neemt in dat geval als eigenaar het initiatief om met deze huurder in gesprek te gaan.
– In België moet een onderscheid worden gemaakt tussen Vlaanderen en Wallonië:
– In Wallonië bestaat nog geen eenvormige, vanuit de overheid gestuurde, methodiek om energetische
informatie over niet-residentiële gebouwen te verzamelen in een certificaat.
– Voor Vlaanderen is dergelijke methodiek in ontwikkeling (opmaak van EPC’s met betrekking tot niet-
residentiële gebouwen dat van toepassing is op winkelvastgoed). Vanaf 1 januari 2023 wordt in Vlaanderen
een EPC bij de verkoop of verhuur van een niet-residentieel gebouw algemeen verplicht en vanaf 1 januari
2025 moet elk onroerend goed over een EPC beschikken (ongeacht of er sprake is van een overdracht of
verhuur). Van zodra het EPC ontwikkeld is, zullen alle Vlaamse panden stelselmatig voorzien worden van zo’n
certificaat. Verwacht wordt dat een gelijkaardige reglementering ook van toepassing zal worden in Wallonië,
waaraan Retail Estates zich vervolgens zal conformeren.
– In afwachting hiervan voert Retail Estates in bepaalde gevallen milieu- en energiescans uit. Deze geven een
beter zicht op de huidige stand van zaken voor elk van de locaties.
Deze scans vormen de basis:
· bij de beslissing of een site al dan niet energetisch moet geoptimaliseerd worden;
· voor de opmaak van de EPC’s;
· voor de roadmap richting CO
²
-reductie/neutraliteit;
· voor de prioritering binnen de roadmap.
– Naast de scans worden dakinsnedes gemaakt om een beter zicht te krijgen op de noodzaak om de daken van
de winkelpanden bijkomend te isoleren.
€ 10 Mio
(op 3 jaar)
isolatie van de
schil
Risico-
analyse
Gebouwen-
standaard
Roadmap
Gebouwenstandaard (in lijn met Parijs Akkoord)
– Retail Estates streeft ernaar al haar panden in overeenstemming te brengen met een te ontwikkelen
gebouwenstandaard. De parameters die deel uitmaken van de standaard zullen betrekking hebben op
zowel gezondheid en welzijn, energie, transport, water, materialen, weerbaarheid, landgebruik en ecologie
en vervuiling. Voor nieuwbouw zullen strengere en bijkomende parameters worden toegevoegd. Voor elke
nieuwe bouwaanvraag worden de nodige studiebureaus en bevoegde instanties geconsulteerd om tegemoet
te komen aan vigerende normen en adviezen rond duurzaamheid.
90|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
91

Metingen
Efciënt gebruik van middelen
Verbetering van de schil van de winkelpanden
Greenlease overeenkomst
– Retail Estates zal een methodologie implementeren (bvb. SBTi) om op een geloofwaardige manier toe te
werken naar de CO² reductie van de organisatie en het patrimonium.
– Retail Estates is verantwoordelijk voor het groot onderhoud van daken en parkings van de panden in
portefeuille. Hiervoor is een tool voor de ontwikkeling van een meerjaren onderhoudsplanning beschikbaar
in het vernieuwd ERP-pakket (zie verder). Een concrete meerjaren onderhoudsplanning is opgezet voor de
Nederlandse portefeuille. Een gelijkaardige oefening zal gebeuren voor de Belgische portefeuille. Het is
duidelijk dat een goed gepland preventief onderhoud onnodige herstellingen voorkomt, met als gevolg
minder verplaatsingen, minder verbruik van grondstoffen en minder belasting op de omgeving.
– Gevels en vloeren worden bijkomend geïsoleerd bij nieuwe verhuringen of naar aanleiding van de herinrichting
van het winkelpand door huurder of herverhuringen in geval de isolatiewaarde significant slechter is dan deze
opgenomen in de gebouwenstandaard.
– Er wordt aandacht besteed aan de luchtdichtheid van panden, waar nodig.
– Een standaard greenlease overeenkomst zal worden opgemaakt en is het uitgangspunt in het kader van
nieuwe verhuringen. Er zal naar worden gestreefd om maximaal de bepalingen van de standaard greenlease
overeenkomst toe te passen in het kader van huurhernieuwingen. Bedoeling is om in samenwerking met
de huurders gemeenschappelijke ESG-doelstellingen te behalen. Uiteraard is de bereidwilligheid en
medewerking van de huurders cruciaal.
Samenwerking
– Uit de energiescreenings komt ook belangrijke informatie over de gebruikte technieken van de huurders.
Samenwerking met de huurders is van belang om te streven naar het verduurzaam maken van de panden.
Ook de samenwerking met alle andere stakeholders, zoals overheden, is van belang.
– Strategische oefening
– Eerste aanzet identificeren risico’s
– Eerste aanzet gebouwenstandaard
– Afronding van vier testcases met
betrekking tot de energetische
screenings in België en opmeten
van de sites in België
– Transitie naar ERP-pakket
waardoor kader is gecreëerd voor
meerjarenonderhoudsplanning;
voor de Nederlandse portefeuille is
de meerjarenonderhoudsplanning
operationeel
– 256 van de in totaal 987 winkelpanden
in de portfolio zijn opgemeten (op
basis van een NEN2580 opmeting)
– Er werden in 2021 in totaal 31
verbeterwerken uitgevoerd in België
met het oog op de optimalisatie
van de schil voor een bedrag van
3,6 miljoen euro: 13 locaties waar
dakisolatie werd voorzien, 8 locaties
werden voorzien van dubbele
beglazing, op 5 locaties werd de
gevel extra geïsoleerd, in 3 panden
werd de luchtdichtheid verbeterd
en in 2 winkelpanden werden
schuifdeuren geplaatst waardoor de
toegangsdeuren van het winkelpand
niet langer een hele dag open staan.
– 186 van de 241 panden in Nederland
hebben een individueel energielabel
(verspreid over 14 sites); 89% heeft
een A label; op zeven Nederlandse
sites hebben alle panden een A-label.
– Daksnedes: opstart bij de 40
grootste retail parken
– Afronden 3 jaren ESG-budgettering
– Afronden roadmap
komende 3 boekjaren
– Digitaliseren: opzet
meerjarenonderhoudsplanning
van de portfolio in België
– Verdere uitrol van de energetische
screenings, dakinsnedes en
opmeting van de 40 grootste sites
– Opstart energetische screenings
en opmetingen voor resterend
deel van portfolio
– Formuleren KPI’s en targets voor
de komende 3 boekjaren
– Gebouwenstandaard verder
uitwerken en toepassen op alle
sites waar nieuwbouw wordt
gerealiseerd of verbeteringswerken
worden uitgevoerd.
– Investeren van 10 miljoen euro in de
verbetering van de schil (isolatie van
daken, vloeren,
wmuren en ramen) van de gebouwen
– Voor 2022: 29 daken isoleren in
het kader van verbeterwerken
– Opmaak standaard greenlease
overeenkomst dat uitgangspunt
wordt in het kader van nieuwe
verhuringen; streefdoel om maximaal
de bepalingen van de greenlease
overeenkomst te implementeren naar
aanleiding van huurhernieuwingen
Bereikt in 2021
Gepland voor 2022-2025
EPRA
• alle ENERGIE parameters zie thema “energie-eciëntie”:
• alle CERT parameters zie thema “energie-eciëntie”:
• alle SOLAR parameters zie thema “energie-eciëntie”.
• alle GHG parameters zie thema “broeikasgasreductie”
• WASTE-ABS & WASTE-LFL: het afval vanop gemeen-
schappelijke delen dat door Retail Estates wordt verwerkt
en waar Retail Estates dus operationeel verantwoordelijk
voor is.
• WATER-ABS & WATER-LFL: het waterverbruik van
gemeenschappelijke delen waar Retail Estates operationeel
verantwoordelijk voor is.
• REGENWATER-ABS & REGENWATER-ABS: het regenwater
dat op sites wordt gerecupereerd en waar Retail Estates
operationeel verantwoordelijk is voor de regenwaterput.
De intensiteit van al de parameters wordt berekend ten opzicht
van de totale m² aan vloeroppervlakte in de portefeuille.
92|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
93

Op vlak van energie-efciëntie kan
Retail Estates wellicht de meest directe
bijdrage leveren. Bedoeling is om het
energieverbruik te verminderen en
zoveel mogelijk gebruik te maken
hernieuwbare energie.
Retail Estates engageert zich om de
komende drie boekjaren 10 miljoen
euro te investeren in hernieuwbare
energie en de verbetering van de
waterhuishouding op de retailparken,
nl. de installatie van zonnepalen
en laadpalen, overschakelen naar
energiezuinige verlichting en
investeringen in waterinltratie en
regenwaterbuffering.
Energie efciëntie
€ 10 Mio
(op 3 jaar)
zonnepanelen,
laadpalen en
energiezuinige
verlichting
Zonne-energie
2021:
420
gezinnen
E-mobiliteit
>250
plaatsen
ongoing
Overschakelen
naar
energiezuinige
verlichting
Hernieuwbare energie
Laadinfrastructuur en e-mobiliteit
– Naast het isoleren van de schil, kunnen de daken optimaal benut worden door in te zetten op hernieuwbare energie.
In 2021 zijn de zonnepanelen op de retailparken in Hasselt, Hognoul en Heerlen II (zie foto) geplaatst met een
energieproductie die equivalent is aan het verbruik van 420 gezinnen (op basis van een gemiddeld verbruik van
4MWh/jaar).
– De daken op deze drie locaties konden optimaal worden benut, nu het gaat om vlakke daken met voldoende
draagkracht. Op heel wat parken zullen de daken echter niet volledig kunnen worden benut omwille van hun beperkte
draagkracht, waardoor de hoeveelheid kWp/m² in het algemeen lager zal liggen.
– Elke “regio” (Nederland, Vlaanderen, Wallonië) heeft zijn eigen regelgeving met zijn eigen complexiteiten. Over de
zonnepanelen in Hasselt (Vlaanderen) (407kWp of 370kWh/jaar) en Hognoul (Wallonië) (372kWp of 340kWh/jaar)
hebben we operationele controle. Samen gaat het over een dakoppervlakte van 11.600 m² en vertegenwoordigen
de zonnepanelen een productie die equivalent is aan het verbruik van 180 gezinnen.
– In Heerlen (Nederland) worden op het dak van 41.750 m² meer dan 2.800 panelen geplaatst die voorzien in 1.157kWp
voor 980MWh per jaar ofwel een equivalent van het gemiddeld verbruik van 240 gezinnen.
– Retail Estates ziet hernieuwbare energie eerder als ondersteunend middel in de energietransitie en in het verduurzamen
van de panden. Hierbij wordt gestreefd naar een eenvoudig model dat overal toepasbaar is, dat weinig opvolging
of administratie met zich meebrengt en waarbij klanten zoveel mogelijk de kans krijgen om lokaal geproduceerde
hernieuwbare energie te kopen. Dit model wordt in 2022 uitgetest op de V-Mart site in Brugge. Potentieel kan daar
in een eerste fase 7.150 m² dak worden benut om zonnepanelen te installeren.
– Retail Estates plant principieel om in totaal op vijf locaties in de loop van 2022 een zonnepaneleninstallatie te
realiseren: V-Mart in Brugge; Shop in Stock in Fosses-la-Ville; Krügershopping in Eeklo; het retailpark in Roosendaal en
de woonboulevard in Spijkenisse. Dit zijn 5 parken die deel uitmaken van de 40 grootste retailparken van Retail Estates
met een dakoppervlakte van 43.000 m² in België en 40.000 m² in Nederland. Verdere gelijkaardige projecten worden
later op basis van de roadmap uitgerold.
– De e-mobiliteit voor bestuurders van elektrische wagens wordt gefaciliteerd door het voorzien van de nodige
laadinfrastructuur en -plaatsen. Zo kunnen consumenten en werknemers van de huurders op retaillocaties hun wagen
bijladen tijdens het winkelen of werken.
– Gezien het specifieke business model voor laadplaatsen, gaat Retail Estates maximaal een partnership aan met een
gespecialiseerde partij, gebaseerd op een “as-a-service” model. Hierbij ontzorgt de externe partij Retail Estates
volledig, zowel op vlak van de investering, als de installatie zelf, als op vlak van de operationele opvolging. Kleinere
locaties zullen door Retail Estates allicht zelf moeten worden voorzien van laadpalen.
– In Nederland worden in totaal 101 laadplaatsen voorzien op 13 van de 14 locaties waar Retail Estates winkelpanden
in eigendom heeft. Dit zijn al de locaties waar Retail Estates eigenaar is van de parking. Doelstelling is om deze
laadplaatsen te realiseren vóór eind 2023.
– In België zijn momenteel al meer dan 150 laadplaatsen in onderzoek, verspreid over 40 retailparken.
– De eerste 20 locaties worden gerealiseerd tegen eind 2023.
– Tegen 1 januari 2025 zal Retail Estates ernaar streven om alle locaties in Vlaanderen met meer dan twintig parkeerplaatsen,
conform de regelgeving in het Vlaamse energiebesluit, te voorzien van minstens twee oplaadpunten voor normaal of
hoog vermogen voor een elektrisch voertuig.
– Idealiter worden de laadpalen bediend met hernieuwbare energie afkomstig van een zonnepaneleninstallatie die op
het dak van het retailpark zijn geplaatst.
Overschakeling naar energiezuinige verlichting op parkings
– De verlichting op de parkings van de winkelpanden zal worden aangepast naar led-verlichting. Er wordt ook bekeken
wanneer de verlichting dient te branden op de sites en of op dat vlak optimalisaties mogelijk zijn. Hierbij dient ook rekening
te worden gehouden met de veiligheid in de omgeving van de site. Op 4 locaties werd overgeschakeld op led-verlichting.
1.1.2
94|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
95

CO
²
-footprint reductie – opzet CO
²
-metingen
Samenwerking huurders
– De milieu- en energiescans zullen een inzicht geven in de huidige CO
²
-footprint van de portefeuille van Retail
Estates. In eerste instantie ligt de focus op de aspecten waarop Retail Estates als verhuurder/eigenaar van de
panden zelf impact heeft en vervolgens de broeikasgasemissies over de gehele waardeketen. CO
²
-reductie vormt
de basis voor de roadmap van Retail Estates. Retail Estates gaat ook het engagement aan om haar CO
²
-footprint te
meten via een nog nader te bepalen methode.
– Gezien Retail Estates eigenaar is van de casco panden en, in de regel, niet van de technieken, rapporteert Retail
Estates enkel over de CO
²
-uitstoot gerelateerd aan de verbruiken op de gemeenschappelijke delen. In de loop van
2021 is Retail Estates overgeschakeld op groene energie voor de levering van elektriciteit op de gemene delen van
de retailparken.
– Met leveranciers wordt gekeken naar materiaalkeuzes.
– In samenwerking met de huurders, wordt gekeken welke maatregelen er kunnen genomen worden met betrekking
tot de technische installaties in de winkelpanden om het energieverbruik te reduceren en te verduurzamen. Een groot
deel van de huurders van Retail Estates beschikt al over een monitoring systeem om hun verbruiken te optimaliseren.
Door de energiescans en door verder met hen in contact te gaan, wil Retail Estates nog een beter inzicht op hun
verbruik krijgen en samen met de huurders kijken welke initiatieven nog kunnen worden genomen. Retail Estates
heeft daarnaast ook beslist om in de retailparken, gasaansluitingen te verwijderen als een pand komt leeg te staan. Zo
stimuleert Retail Estates de verdere elektrificatie.
– Bij toekomstige verbeteringswerken en verbouwingen zullen alle energieaspecten ook steeds in rekening worden
gebracht.
– ESG strategie
– Zonnepanelen:
• Realisatie in Hognoul (BE),
Hasselt (BE), Heerlen (NL)
• Business model voor verdere uitrol
– Laadplaatsen e-mobiliteit: lopende
overeenkomst om meer dan
250 laadplaatsen te voorzien,
gespreid over 62 locaties (in
België en Nederland). Hiermee
zijn de 40 grootste retailparken
voorzien van laadplaatsen.
– Overschakeling naar energiezuinige
verlichting op parkings: al 17 van
onze 40 grootste retailparken (42.5%)
zijn uitgerust met led-verlichting
waar nodig. Dit jaar werden de
parken in Verviers (BE), Eupen (BE)
en Zaandam (NL) aangepakt.
– Zonnepanelen:
• 2022: installatie van zonnepanelen
op 83.000 m² dakoppervlakte
verspreid over 5 sites die deel
uitmaken van de 40 grootste
retailparken in de portfolio.
• 2025: verdere uitrol
– Laadplaatsen e-mobiliteit:
1
e
locaties gerealiseerd in België en
Nederland in 2022 en verdere uitrol.
Bereikt in 2021
Gepland voor 2022-2025
De vermindering van broeikasgas-
emissies is een zeer belangrijk
onderwerp om de risico’s van
klimaatverandering tegen te gaan.
Retail Estates verwacht dat dit
onderwerp de komende jaren nog
hoger op de agenda zal komen te
staan, met strengere regelgeving tot
gevolg.
Retail Estates zal, naast de investering
van 10 miljoen euro (op 3 jaar) in
de verbetering van de schil van de
gebouwen en 10 miljoen euro (op 3
jaar) in hernieuwbare energie, nog eens
10 miljoen euro vrijmaken voor de
komende 3 jaar, om te investeren in
ESG-gebonden topics in het kader
van projecten.
Broeikasgasemissies
CO
²
-meting
opstarten
€ 10 Mio
(op 3 jaar)
ESG-gebonden
zaken in het
kader van
projecten
EPRA: alle energieparameters en -certicaten. Zie lager in de tabel
• ELEC-ABS & ELEC-LFL: Elektriciteitsverbruik: In scope zijn de
verbruiken waar Retail Estates operationeel verantwoordelijk
voor is; concreet betreft dit de gemeenschappelijke delen
die niet rechtstreeks aan één huurder zijn toegewezen.
• FUELS-ABS & FUELS-LFL: Brandstofverbruik: In scope zijn de
verbruiken waar Retail Estates operationeel verantwoordelijk
voor is; concreet betreft dit de gemeenschappelijke delen
die niet rechtstreeks aan één huurder zijn toegewezen.
• DH&C-ABS & DH&C-LFL: Warmtedistributie (NVT voor Retail
Estates)
• ENERGY-TOTAL (ABS en LFL): Totaal energieverbruik (som
van “ELEC”,“FUELS”,”DH&C”)
• ENERGY-INT (ABS en LFL) Energie-intensiteit (de intensiteit
wordt bepaald op basis van de m² vloeroppervlakte in de
portefeuille van het kalenderjaar)
• SOLAR: In scope zijn alle zonnepaneelinstallaties waar
Retail Estates operationeel verantwoordelijk voor is.
Indicatief wordt ook een cijfer meegegeven van de totale
hoeveelheid geproduceerde zonne-energie op daken
waar Retail Estates operationeel verantwoordelijk voor is
of waarbij het dak specifiek wordt verhuurd aan een derde
partij om zonnepanelen te installeren.
- CERT-TOT: Alle energieprestatiecertificaten.
1.1.3
96|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
97

Samenwerking
– De samenwerking met de huurders is van belang met betrekking tot de technieken waarmee de winkelpanden zijn
uitgerust. Daarnaast dient met de huurders op een vlotte manier te worden gecommuniceerd tijdens de uitvoeren van
werken om de site te optimaliseren. De leveranciers zullen helpen bij het maken van de juiste keuzes en moeten een
kwalitatieve installatie verzekeren.
– Afronden overkoepelende strategie
– Overschakeling naar groene energie
voor elektriciteitsleveringen op de
gemene delen van de retailparken
– Berekening CO²-footprint via
nog te bepalen methode
– Definiëren KPI’s en concretiseren
targets en monitoring
Bereikt in 2021
Gepland voor 2022-2025
1.2 Partner of Choice
Retail Estates wil voor haar stakeholders een partner
zijn voor een samenwerking op lange termijn om samen
waarde en meerwaarde te creëren over de gehele
waardeketen. Belangrijke stakeholders van Retail Estates
en hun verwachtingen op vlak van CSR worden hierna,
onder punt 2, beschreven.
Het gaat concreet over de investeerders/nanciers,
klanten/huurders, leveranciers, medewerkers, beleids-
makers, publieke organisaties en lokale gemeenschappen.
Talent Attraction &
Development
Stakeholder &
Community Engagement
Occupational Health,
Safety & Well-being
EPRA: alle broeikasgasparameters. Zie lager in de tabel
• GHG-DIR-ABS & GHG-DIR-LFL: Directe broeikas-
gasemissies: In scope zijn de broeikasgasemissies
gerelateerd aan de tellers van gemeenschappelijke delen
met betrekking tot “FUELS” waar Retail Estates operationeel
verantwoordelijk voor is.
• GHG-INDIR-ABS & GHG-INDIR-ABS: Indirecte broeikas-
gas emissies: In scope zijn de broeikasgasemissies
gerelateerd aan de tellers van gemeenschappelijke delen
met betrekking tot “ELEK” waar Retail Estates operationeel
verantwoordelijk voor is.
• GHG-TOTAL-ABS & GHG-TOTAL-LFL: Totale broeikasgas-
emissies: de som van de directe en indirecte
broeikasgasuitstoot.
• GHG-INT-ABS & GHG-INT-LFL: de intensiteit van de broei-
kasgasemissies: totale broeikasgasemissies ten opzichte
van de intensity from building energy consumption
98|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
99

Retail Estates is gestart als een kleine
organisatie en is intussen uitgegroeid
tot een onderneming met meer dan 35
medewerkers in België en Nederland.
In het bedrijf staat nauwe en directe
communicatie op het voorplan. Er
wordt hard gewerkt om de resultaten
van vandaag te behalen en in de
toekomst nog verder te verbeteren,
mede dankzij de juiste mensen op
de juiste plaats en de juiste coaching
om talent verder te ontwikkelen en
te behouden. Daarnaast is er ruimte
om te groeien middels opleidingen
of opvolging van projecten los
van het normale takenpakket. Er is
veel aandacht voor de persoonlijke
ontwikkeling van elk individu.
De bedrijfscultuur is gebaseerd op
diversiteit en inclusie door het
stimuleren van gelijke kansen voor
iedereen.
Talent Attraction & Development
€ 12 000
Sport
goede doel
Digitalisering
123 uren
Opleiding
100%
Evaluatie-
gesprekken
Organisatie
Digitalisering
– Periodiek worden er events georganiseerd zowel per afdeling als voor het hele team samen. Eén keer per maand
wordt een informele afterwork drink georganiseerd op kantoor. Ook is er ruimte voor eigen initiatief. Een voorbeeld
hiervan is ‘Sporten voor het goede doel’ (zie hierna), een bottom-up initiatief dat door heel de onderneming wordt
uitgedragen en ondersteund.
– Retail Estates denkt ook aan het welzijn van haar medewerkers. Zo is er fruit beschikbaar op kantoor en worden
tussen medewerkers via Whatsapp tips uitgewisseld om gezond eten en leven te combineren met het privéleven én
professionele uitdagingen.
– Elke medewerker krijgt de kans opleidingen te volgen om zich verder te verdiepen of verbreden. Opleidingen kunnen
zowel betrekking hebben op een inhoudelijk thema maar evenzeer op persoonlijke ontwikkeling.
– De medewerkers hebben elk jaar een evaluatiegesprek.
– Daarnaast worden, op basis van de inzichten van het voorbije jaren, de nodige doelen voor het komende jaar besproken
en wordt ook gekeken naar mogelijk trainingen/bijscholingen. Zo wil Retail Estates een stabiel team opbouwen dat
zichzelf en zijn/haar talenten verder ontwikkelt.
– De integratie van nieuwe digitale technologieën moet leiden tot een verbetering van de bedrijfsprocessen, het
optimaliseren van de samenwerking tussen de verschillende teams over de twee landen heen en ook de kwaliteit
en de service voor alle stakeholders.
– Door deze digitalisering kunnen alle medewerkers tot 2 dagen per week van thuis werken. Dit verhoogt de work-
life balans.
– Om de collegialiteit te bevorderen worden alle medewerkers drie dagen per week op kantoor verwacht, zodat de
juiste balans aanwezig is op vlak van het menselijke aspect en de informele communicatie kanalen.
– Bij de overgang naar het nieuwe boekjaar werd het nieuwe ERP (Enterprise Resource Planning) pakket
geïmplementeerd. Het beheer van de assets, aanmaken van orders, de opvolging van uit te voeren werken en
budgetten, het verwerken van inkomende en uitgaande facturen, een meerjaren onderhoudsplan,...: al deze
processen zullen geïntegreerd, via één softwarepakket verlopen. De onderliggende documentatie (huurcontracten,
eigendomstitels, vergunningen,…) zal via een geïntegreerd document management systeem (DMS) volledig
gedigitaliseerd worden.
– Ook de documentatie voor het managementcomité, het remuneratiecomité, het auditcomité en de raad van
bestuur verloopt volledig via een digitaal platform. Dit verhoogt de efficiëntie en zorgt voor minimaal papierverbruik.
1.2.1
100|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
101

Sporten voor het goede doel
– Een gezonde geest in een gezond lichaam. Sporten met een (goed) doel voor ogen is hier de motivatie. Het idee
ontstond in 2018 door enkele collega’s, vervolgens werd een actieve werkgroep opgericht om heel het team te
stimuleren. Elke minuut “sporten” door de medewerkers wordt omgezet in een geldbedrag. Dat resultaat wordt
jaarlijks geschonken aan een goed doel, voorgedragen door de medewerkers. Vaak heeft iemand affiniteit met een
goed doel, doordat hij of zij er van kortbij mee te maken heeft of omdat hij/zij zich hier al geruime tijd voor inzet. Elk
goed doel krijgt de kans om zich te komen voorstellen aan het team.
– In totaal werd in kalenderjaar 2021 voor 6.000 euro bij elkaar gesport. Dit is 33% meer dan vorig jaar. Ook dit jaar werd
dit bedrag verdubbeld tot 12.000 euro door Retail Estates. Zo kunnen we elk van de 3 regio’s 4.000 euro schenken
voor een goed doel:
– in Nederland steunen we “Make a Wish” om zieke kinderen een unieke ervaring te laten beleven waar ze altijd al van
droomden.
– In Vlaanderen gaat de steun uit naar het MPC Sint Franciscus. Zij bieden
ondersteuning aan minder- en meerderjarige personen met een beperking.
Er is ook een sterke lokale verankering aanwezig in Roosdaal.
– In Wallonië gaat de steun naar het Rode Kruis in het kader van het zwaar
getroffen gebied in Verviers waar de overstromingen in de zomer van 2021
grote schade hebben aangericht.
– Sinds september hebben alle
medewerkers de mogelijkheid om tot
2 dagen per week van thuis te werken
om de work-life balans te bevorderen.
Wie toch liever naar kantoor komt,
is nog altijd even welkom.
– 2-daagse teambuilding in
september met alle medewerkers
van Retail Estates.
– 6.000 euro bij elkaar gesport
voor het goede doel.
– De implementatie van het SAP-
ERP-systeem maakt het mogelijk
om alle stromen binnen de
organisatie te integreren in
1systeem en de samenwerking
verder te optimaliseren.
– Maandelijkse after-work drink op
kantoor in ons kantoorcafé.
– Verder finetunen van de
evaluatiegesprekken.
– Nieuwe goede doelen bepalen:
telefoons en laptops die naar
aanleiding van de ERP implementatie
worden vervangen worden
geschonken aan “Ondernemers
voor een warm België”, die ze
refurbishen en uitdelen aan kansarme
kinderen en volwassenen.
– Opleidingsbeleid verder uitwerken.
Bereikt in 2021
Gepland voor 2022-2025
Gezondheid, veiligheid en welzijn is
van belang voor iedereen waarmee
Retail Estates samenwerkt: eigen
medewerkers, medewerkers van
de huurders van de winkels en
medewerkers van de leveranciers die
werken uitvoeren op één van onze
sites.
Occupational Health, Safety & Well-being
2
dagen
thuiswerk
Optimalisatie
panden
Green-
lease
Samenwerking
EPRA: Zie lager in de tabel
• EMP-TRAINING Training and development: Al de interne
medewerkers zijn in scope genomen
• EMP-DEV Medewerker evaluaties: Al de interne
medewerkers zijn in scope genomen
• EMP-TURNOVER Medewerkers verloop en behoud: Al de
interne medewerkers zijn in scope genomen
• DIVERSITY-EMP Medewerkers gender diversiteit: Al de
interne medewerkers zijn in scope genomen
• DIVERSITY-PAY Gender loon ratio
1.2.2
102|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
103

Gezondheid, veiligheid en welzijn
– Voor de eigen medewerkers zorgen we voor een aangenaam en veilig werkkader op kantoor, op de baan en de
mogelijkheid om 2 dagen thuis te werken om zo de work-life balans in evenwicht te houden.
– Medewerkers worden aangespoord om te sporten. Niet alleen via het initiatief “sporten voor het goede doel”
dat in de vorige titel is toegelicht, maar ook door de organisatie van tweewekelijkse fitsessies met professionele
begeleiding op kantoor. Medewerkers kunnen tijdens de middagpauze ook gebruik maken van de pingpongtafel.
– Ook tijdens de COVID-19-periode werd gezorgd voor duidelijke regels en werden collega’s wekelijks geïnformeerd
via Teams meetings (met alle medewerkers en binnen de afzonderlijke afdelingen). Tijdens deze periode ontstond de
wekelijkse “wake-up call” op maandagochtend. Deze gewoonte wordt ook nu, post-COVID19, behouden. Tijdens deze
wekelijkse wake-up call, waarop alle collega’s, fysiek of digitaal aanwezig zijn, wordt door het bestuur toelichting gegeven
over de day-to-day business, en krijgt iedereen de kans om al dan niet werkgerelateerde mededelingen te doen.
– Retail Estates heeft binnen het beperkende wettelijke kader, medewerkers maximaal de kans gegeven om toch naar
kantoor te komen in de COVID19-periode, indien zij er nood aan hadden. Zo werd ook in die periode het mentaal
welzijn en de collegialiteit ondersteund.
– Voor de medewerkers van de huurders en de klanten van de huurders zullen een aantal parameters worden
opgenomen in de gebouwenstandaard en de greenlease overeenkomsten om maximaal in te zetten op de
gezondheid, veiligheid en het welzijn van de betrokkenen.
– Zo wordt er ingezet op:
- een veilig circulatietraject op de sites en signalisatie waar nodig,
- de toegankelijkheid van de sites ongeacht de leeftijd, grootte en eventuele beperking,
- het waar mogelijk (laten) voorzien van natuurlijk daglicht (zonder verblinding) of minstens degelijke verlichting
met voldoende lux-levels,
- het monitoren en bijsturen van temperatuur en ventilatie door de aanwezige personen, alsook de nodige CO
²
-meters,
- het voorzien van het nodige groen op de parkings omdat het enerzijds goed is voor het klimaat en anderzijds
bijdraagt aan het algemene welzijn.
– Afronden strategie
– Twee dagen thuiswerk per week
– Veilig werkkader voor de
medewerkers, ook tijdens COVID-19
– Kuurne: kruising fietspad en
parking aangepast om een veiliger
fietsverkeer te garanderen
– Pingpongtafel op kantoor
– Om de 2 weken tijdens de
middagpauze een sportsessie
met professionele begeleiding
voor de medewerkers
– Verder finetunen en uitrollen
van de gebouwenstandaard
– Opmaak greenlease overeenkomst
Bereikt in 2021
Gepland voor 2022-2025
De vastgoedactiviteiten van Retail
Estates hebben een impact op
verschillende stakeholders: huurders/
winkeliers, klanten/consumenten,
leveranciers, investeerders, eigen
werknemers, beleidsmakers,
publieke organisaties en lokale
gemeenschappen.
Stakeholder & Community Engagement
Goede doelen
Vaccinatiecentra
Sponsoring
EPRA: Zie lager in de tabel
Medewerkers gezondheid en veiligheid
• H&S-EMP werkongevallen: in scope zijn de werkongevallen
bij de interne medewerkers
• H&S-EMP arbeidsongeschiktheid: in scope zijn het
aantal dagen arbeidsongeschikt in het kader van een
werkongeval bij interne medewerkers.
• H&S-EMP afwezigheidsgraad: in scope zijn de afwezig-
heden door ziekte van interne medewerkers
• H&S-EMP sterfgevallen: in scope zijn al de interne
medewerkers.
• H&S-ASSET gezondheid en veiligheidsevaluaties: in scope
zijn de panden in de portefeuille
• H&S-COMP naleving gezondheids- en veiligheidsplan: in
scope zijn het aantal incidenten op de sites in portefeuille.
1.2.3
104|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
105

Huurders
– Retail Estates biedt casco winkelruimtes aan. Hoe deze nuttig gebruikt en ingedeeld worden, is de
verantwoordelijkheid van de huurder. Retail Estates heeft dus niet de volledige controle over de inrichting
van de winkels, maar via sensibilisering en het aanreiken van duurzame basisvoorzieningen (bvb. goed
geïsoleerde panden, regenwaterputten,...) bij het (ver)bouwen, worden huurders bewust gemaakt van
rationeel energiegebruik. Bij nieuwe huurovereenkomsten zal er nog meer op duurzaamheid worden ingezet
vanuit de greenlease overeenkomst.
– De gebouwenstandaard zal bij het (ver)bouwen de leidraad vormen om duurzame veerkrachtige gebouwen
te kunnen aanbieden aan de huurders. Uiteraard worden de noden van de huurders ook steeds binnen het
kader van onze standaard voor ogen houden.
– Indien er al een ruimte bestaat die direct door de huurder kan worden ingenomen, dan wordt de ruimte
makkelijk bruikbaar gemaakt middels kleine aanpassingen. Door de flexibiliteit van de bestaande ruimtes
(denk aan hoogte, logische kolommenstructuur, individuele aansluiting,…) kan dit vaak heel snel. Indien de
aanpassingen groter zijn, dan wordt de huurder op de hoogte gesteld van huidige wetgeving om zich hier
correct in te passen (EPB, brandweereisen,…).
– Bij nieuwbouw wordt het technisch lastenboek samen besproken met de huurder. Vaak is er reeds een
overdachte structuur voorzien waardoor de aanpassingen accessoir zijn en gemakkelijk geïntegreerd kunnen
worden tijdens het bouwproces.
– Toekomstige flexibiliteit van een pand (zoals het kunnen opdelen van een winkelruimte) en maatwerk voor de
huidige huurder gaan hand in hand. We zoeken naar synergiën tussen huurder en verhuurder.
– Retail Estates zet sowieso ook in op lange termijn relaties met haar huurders. In het licht daarvan wil zij voor
haar huurders een betrouwbare partner zijn, en maakt ze er een punt van om snel te kunnen reageren op
vragen van haar huurders.
– Indien Retail Estates buiten de eigen onderneming kijkt is ook aandacht te besteden aan de maatschappelijke
en sociale verankering in elk retailpark. Samen met huurders wordt gekeken hoe zoveel mogelijk mensen
kunnen worden bereikt met mogelijks een extra toets van sociale en lokale relevantie. Bijdragen aan de
lokale gemeenschap kan op velerlei manieren. Het opwaarderen van een plek waar mensen elkaar kunnen
ontmoeten, initiatieven lanceren die meerwaarde betekenen of ruimte bieden aan lokale helden.
– Om het consumentengedrag op de sites in kaart te brengen voor de huurders en te begrijpen hoeveel en
wanneer er bezoeken zijn op de sites zetten we technologie in op grote retailparken om verkeerstellingen te
doen waaruit bezoekersaantallen worden afgeleid. Door middel van enquêtes bij de klanten eindconsumenten,
kan kwantitatieve en kwalitatieve informatie bekomen worden. Op die manier kan het winkelaanbod zoveel
mogelijk worden afgestemd op de bezoekersprofielen.
Klanten
Medewerkers
Investeerder/Financier
Leveranciers
Beleidsmakers
Lokale gemeenschappen
– Een belangrijk punt voor de klanten van de huurders is het comfort en de klantvriendelijkheid van de
winkelpanden en sites. Dit uit zich in verschillende details: groenzones, leesbaarheid van de parking waardoor
klanten snel hun weg vinden, veilige afwikkeling van het verkeer, herkenbare winkelpuien, (overdekte)
wandelpaden,…
– Bij verfraaiingswerken wordt de impact tijdens de werken nauwkeurig geëvalueerd om deze zoveel mogelijk
te beperken.
– Retail Estates streeft ernaar om voor het compact en dynamisch team de juiste work-life balans te creëren
met aandacht voor ieders persoonlijke noden, persoonlijke en professionele ontwikkeling. Het personeel kan
ook comfortabel werken op afstand (met o.a. 2 thuiswerkdagen), dankzij de nodige informaticaoplossingen.
– De medewerkers krijgen een attractief loonpakket. De remuneratie van de werknemers wordt jaarlijks
geëvalueerd.
– Retail Estates stimuleert een open bedrijfscultuur, waarbij geen drempel is tussen personeel en management.
Wekelijkse opvolgingsmeetings in de diverse teams geven vorm aan de persoonlijke aanpak.
– Correct ethisch handelen is één van onze basiswaarden. Daartoe onderschrijven de werknemers ook ons
verhandelingsreglement.
– Het langetermijn doel is waardecreatie en winstgeneratie. Dit wordt ondersteund door een lange termijn
business model met duidelijke targets en een strategie met het oog op verdere groei.
– Communicatie gebeurt op regelmatige basis op een transparante manier met de investeerders, financiers en
aandeelhouders tijdens investor relations meetings en via deelname aan investor road shows.
– Retail Estates wenst een langetermijn partnership uit te bouwen met haar leveranciers door duidelijke
afspraken te maken en op een correcte manier zaken te doen. Leveranciers zijn ook de partners die begeleiding
kunnen bieden in het maken van keuzes om de retailparken te verduurzamen.
– De naleving van de geldende regelgeving wordt op een continue manier gemonitord en creëert een
open dialoog via de beroepsorganisaties, o.a. de BE-REIT vereniging. Naar aanleiding van verbouwingen
of projectontwikkelingen wordt ook nauw overlegd met lokale besturen, o.a. in het kader van
vergunningsaanvraagdossiers.
– Er worden maatregelen genomen om de ecologische impact te verminderen, zodat de activiteiten van Retail
Estates een minimale impact hebben op de directe omgeving. Er wordt zowel ingezet op de creatie van
economische groei en werkgelegenheid. Er worden samenwerkingen met maatwerkbedrijven opgezet (zoals
sociale werkplaatsen). Daarnaast worden jaarlijks goede doelen geselecteerd waar het sponsorgeld wordt
aan uitgereikt (o.a. verzameld in het kader van “Sporten voor het goede doel” (zie hoger)).
106|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
107

– Afronden overkoepelende strategie.
– Huurders: tijdelijke huisvesting van
handelaars die hun winkelpand
onbruikbaar zagen door de
overstromingen in Wallonië.
– Lokale gemeenschappen: verkoop
van een leegstaand winkelpand voor
een symbolische prijs aan een school
om het te bestemmen als klaslokalen.
– Fietsostrade Antwerpen-Brussel ter
hoogte van onze panden in Mechelen
aan de N16 en de Elektriciteitstraat.
– Sponsoring lokale sportverenigingen:
Hockey Ternat, Voetbal
Meldert, Voetbal Tongeren.
– Sponsoring goede doelen.
– Terbeschikkingstelling van twee
panden aan gemeenten als
COVID-19 vaccinatiecentrum.
– Sponsoring (lokale) goede doelen
– Sponsoring lokale sportverenigingen
Bereikt in 2021
Gepland voor 2022-2025
2 Onze stakeholders
Hierna wordt een overzicht gegeven van de
verwachtingen die doorheen de uitgevoerde ESG
analyse (met het oog op het bepalen van de strategie
en de materialiteitsmatrix) naar boven kwamen bij de
stakeholdergroepen. Voor elke stakeholdergroep wordt
aangegeven welke zij de 3 belangrijkste focus thema’s
voor Retail Estates vinden met een cijfer van 1 (hoogste)
tot 3. Andere thema’s die ze benoemd hebben, worden
aangeduid met een “X”.
Daarnaast geven we ook aan welk engagement Retail
Estates neemt om hun verwachtingen in te lossen.
EPRA
• Comty-ENG: Betrokkenheid bij de samenleving, impact
beoordelingen en ontwikkelingsprogramma's
108|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
109

Domein
Verwachtingen
Stakeholders Investeerders / makelaars Klanten Leveranciers Medewerkers Beleidsmakers Publieke organisaties Lokale gemeenschappen Engagement van Retail Estates
E
Klimaatbestendig
en -adaptatie
3 3 2
– Deniëren van een gebouwenstandaard voor nieuwbouw-
en verbouwingsprojecten die minstens in lijn is met het
Parijs Akkoord. Naast energie wordt hier ook gekeken
naar andere topics, zoals water en materialen, welzijn, …
– De klimaatrisico’s worden geïntegreerd in de
algemene risico-analyse voor Retail Estates.
– Een ontwerp greenlease overeenkomst wordt opgesteld
om te dienen als bijlage bij de huurcontracten en
wordt in de onderhandelingen m.b.t. het sluiten
van nieuwe huurcontracten aan de huurders
voorgelegd. De overeenkomst zal alle parameters
bevatten die binnen de strategie van Retail Estates
van belang zijn om daaraan bij te dragen.
– Uitvoeren van energiescans met focus op de 40 grootste
retailparken (60% van de globale portefeuille). Deze bieden
een goed uitgangspunt voor de opmaak van de roadmap
voor het optimaliseren van de gebouwen. Op basis van
de energiescan krijgt Retail Estates een goed beeld van
welke panden het goed of slecht doen. De energie-scan
geeft ook een zicht op de installaties van de huurders,
waarmee het gesprek kan worden aangeknoopt.
– Opmaken van energieprestatiecerticaten.
– Investeringen in het optimaliseren van de schil van
de casco-panden
Energie-
efciëntie
(+ integratie
hernieuwbare
energie/
zonnepanelen)
2 1 2 3 2 3
– Vervanging van de verlichting op parkings
door energiezuinige verlichting.
– Inzetten op hernieuwbare energie door installatie van
zonnepanelen en laadinfrastructuur op de parkings.
Reductie
broeikasgas-
emissies
X 3 1 1
– De nodige data verzamelen om de CO
²
-baseline
voor de 40 grootste retailparken te deniëren.
– Op basis van de CO
²
-baseline wordt een roadmap
opgemaakt.
Daarnaast kunnen KPI’s en targets gedenieerd worden
die op regelmatige basis gemonitord worden.
Biodiversiteit;
Landgebruik
(Inzetten
op andere
Milieuzaken)
2 1
– De gebouwenstandaard zet in op biodiversiteit
en de efciëntie van het landgebruik.
– Voor nieuwbouw en totale renovatie projecten zal
maximaal worden ingezet op het bevorderen van
de biodiversiteit van de omgeving en wordt het
landgebruik grondig onder de loep genomen.
Water-
management
3
– De gebouwenstandaard zet qua watermanagement
in op wateropvang, -inltratie en -recuperatie.
Daarnaast zal er ook rekening gehouden worden met
de water- en overstromingsgevoeligheid van de site.
– De Smartvatten meters zullen verder worden uitgerold.
Domein
Verwachtingen
Stakeholders Investeerders / makelaars Klanten Leveranciers Medewerkers Beleidsmakers Publieke organisaties Lokale gemeenschappen Engagement van Retail Estates
E
Toekomst-
bestendige
gebouwen (die
voldoen aan
Parijs-akkoord
van de COP25)
X
– De gebouwenstandaard die wordt ontwikkeld dient te
beantwoorden aan de vereisten van het Parijs Akkoord.
Hierbij wordt gestreefd naar standaard lastenboeken.
– De roadmap zal er toe bijdragen dat we planmatig
toewerken naar een toekomstbestendig patrimonium.
Screenen van
gebouwen
X
– Naast de energiescans worden ook de NEN2580
metingen over het hele patrimonium uitgerold.
Bevorderen
van het circulair
worden (bvb.
verantwoorde
materiaalkeuzes)
1 X
– Voor nieuwbouw en grote verbouwingswerken zal een
materialenstudie worden uitgevoerd om de CO
²
-uitstoot
van de materialen mee in rekening te brengen.
– In de gebouwenstandaard worden bij verbeterwerken ook
alternatieve (meer circulaire) materialen opgenomen.
– Bij afbraakwerken worden materialen gerecycleerd waar
mogelijk.
S /
Partner
Gezonde en
veilige gebouwen/
werkomgeving
doorheen de hele
waardeketen
2 X X
– De gebouwen worden zo ontwikkeld dat de mogelijkheid
is voorzien om te zorgen voor goede ventilatie.
Goede work-life
balans
X
– De focus ligt vooral op output. Elke medewerker heeft zijn
eigen noden. Hier wordt binnen de kleine organisatie
maximaal rekening mee gehouden.
– Medewerkers mogen twee dagen per week telewerken
Focus op
ontwikkeling en
transparantie
om talent aan
te trekken
1
– Medewerkers krijgen de kans om opleidingen te volgen.
Vanuit het management worden suggesties gedaan, maar
eigen initiatieven worden nog meer geapprecieerd.
Samenwerking
om:
- markttrends en
klanten beter
te begrijpen
- waarde te
creëren
- een business
transformatie
te realiseren
- met stakeholders
alsook met de
gemeenschap
X X X X X X X
– De property managers staan dagelijks in nauw contact
met de klanten.
– Het service team is uitgebreid om de property managers
nog beter te ondersteunen.
– Een constructieve samenwerking en korte rapporteringslijn
zijn key.
– Vaste gemeenschappelijke dagen om op kantoor te werken
wordt gestimuleerd om de collegialiteit en interactie te
bevorderen.
– Het aantal bezoekers op een site wordt gemonitord
om betere acties te ondernemen.
– Marketing acties op retail parken worden opgezet
– Retail Estates laat zich bijstaan door externe partijen in de
transitie naar meer duurzaamheid in de organisatie en
het patrimonium.
– Een nieuw ERP systeem zorgt voor betere ondersteuning
van de vastgoed en nanciële processen.
110|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
111

Domein
Verwachtingen
Stakeholders Investeerders / makelaars Klanten Leveranciers Medewerkers Beleidsmakers Publieke organisaties Lokale gemeenschappen Engagement van Retail Estates
S/
Partner
Zorg voor
transparantie en
betrokkenheid
van de
stakeholders en
medewerkers
X
– Als kleine organisatie staat Retail Estates heel kort bij
de stakeholders.
– Elke maandagochtend is er een korte conference call
met al de medewerkers. Belangrijke boodschappen
(zakelijke en persoonlijke) worden meegedeeld alsook
de evolutie van grote projecten, trends in de markt,
artikels uit de kranten,… Zo blijft iedereen betrokken
en op de hoogte van het grotere geheel.
Medewerkers
willen gelijke
kansen krijgen
X
– Tijdens evaluatiegesprekken kunnen mensen aangeven
wat hun perspectief is, waar zij naartoe willen.
– Elke medewerker wordt aangemoedigd om trainingen
te volgen.
G
Business ethiek
en governance
zijn key
1 3 X X
– Als beursgenoteerd bedrijf en GVV is business ethiek
een basiswaarde van Retail Estates.
Cybersecurity
is belangrijk ter
bescherming van
de privacy van
de medewerkers
en de business
en om mogelijke
lekken te
voorkomen
X
– Retail Estates heeft de nodig processen en procedures
aangenomen zoals MFA (Multi Factor Authentication).
– De IT-infrastructuur is uitbesteed bij een gekwaliceerde
externe partner, die zorgt voor de nodige beveiliging.
– Medewerkers worden getraind via een phishing programma
om alert te zijn voor phishing mails.
Onder-
steunend
Digitalisatie
is cruciaal om
de progressie
te meten
X 2
De nodige rapporteringstools worden voorzien in het
nieuwe ERP systeem (o.a. meerjarenplanning van onderhoud)
om de monitoring te ondersteunen en vergemakkelijken.
3 EPRA prestatie indicatoren
Milieu indicatoren & tabellen
Algemeen
Retail Estates heeft ervoor geopteerd zijn duurzaam-
heids rapportering op te maken conform de EPRA
sBPR richtlijnen, die het mogelijk moeten maken de
verschillende Europese vastgoedvennootschappen met
elkaar te vergelijken. Deze gegevens worden niet vereist
door de regelgeving op de GVV’s en worden louter ter
informatie vermeld.
De aangegeven waardes betreffen de periode 1/1-31/12
van de kalenderjaren 2020 en 2021.
In het kader van de optimalisatie van de rapportering is
de achterliggende opbouw meer gestandaardiseerd. Zo
zijn alle data inputs verzameld in één le.
Daarnaast zijn de nodige parameters toegevoegd
om manuele selecties en berekeningen te vermijden.
Hierdoor ontstaan een aantal afwijkingen ten opzichte
van de rapportering van vorig kalenderjaar (2020).
De noemer in m² is bijgesteld. Zo wordt het volledige
patrimonium in scope genomen. Met betrekking tot de
like for like neemt Retail Estates de panden mee die 24
maanden in portefeuille zijn gebleven over de periode
van begin 2020 tot en met eind 2021.
België Nederland Kantoor (Ternat)
EPRA
Code Beschrijving
GRI
standaard
of CRESD Eenheid EPRA KPI 2020 2021 delta 2020 2021 delta 2020 2021 delta
m²
ABS
totaal
m² m²
827 145 823 549 0% 392 378 379 433 -3% 1 381 1 381 0%
Like for
Like
m² m²
762 687 760 403 0% 307 538 307 537 0% 1 381 1 381 0%
% LFL %
92% 92% 78% 81% 100% 100%
Voor de scope van de onderliggende KPI’s zal worden
aangegeven hoeveel m² van de portefeuille gedekt is.
Voor de milieu-indicatoren werd de opsplitsing gemaakt
tussen de portefeuille België (BE), de portefeuille
Nederland (NL) en het hoofdkantoor in Ternat (Kantoor).
Voor de sociale indicatoren wordt het bedrijf in zijn
totaliteit bekeken. Het governance-luik zit reeds vervat
in het jaarverslag zelf.
112|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
113

en rekent zij de speciek toewijsbare verbruiken door
aan de privatieve delen.
In nog een latere fase zullen de verbruiken
van de huurders worden opgenomen
om een totaal beeld van de
portefeuille te krijgen, in de mate
dat de huurders bereid zijn om
hieraan mee te werken. Door
de beperkte beschikbaarheid
aan informatie, is het op
heden nog niet mogelijk.
Energie
België Nederland Kantoor (Ternat)
EPRA Code Beschrijving
GRI standaard
of CRESD
Eenheid 2020 2021 delta 2020 2021 delta 2020 2021 delta
ENERGIE VERBRUIKEN (gemeenschappelijke delen)
ABS totaal m²
284 686 277 791 -2% 277 387 274 599 -1% 1 381 1 381 0%
% in scope of reporting
34% 34% 71% 72% 100% 100%
Elec-Abs Totaal Elektriciteitsverbruik 302-1 MWh 588,7 - -100% 2 194,06 2 522,95 15% 121,75 - -100%
Niet hernieuwbaar MWh 100% 0% 100% 100% 100% 0%
Hernieuwbaar MWh 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Hernieuwbaar prod: lokale consumptie MWh 0% 0% 0% 0% 0% 0%
DH&C-Abs Totaal Energieverbruik mbt District Heating&Cooling 302-1 NVT NVT NVT NVT NVT NVT
Fuels-Abs Totaal Brandstofverbruik 302-1 MWh - - 0% 3 552,79 4 004,03 13% - - 0%
Niet hernieuwbaar 0% 0% 100% 100% 0% 0%
Hernieuwbaar 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Energy Total Totaal Energieverbruik MWh 588,7 - -100% 5 746,85 6 526,98 14% 121,75 - -100%
Energy-Int Abs Gebouw energie-intensiteit CRE1 kWh/m² 0,71 - -100% 14,65 17,2 17% 88,16 - -100%
Elec-LfL Totaal Elektriciteitsverbruik 302-1 MWh 588,7 - -100% 2 136,76 2 380,24 11% 121,75 - -100%
Aankoop Elek - nt hernieuwbaar MWh 100% 0% 100% 100% 100% 0%
Aankoop Elek - hernieuwbaar MWh 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Hernieuwbaar prod: lokale consumptie MWh 0% 0% 0% 0% 0% 0%
DH&C-L Totaal Energieverbruik mbt District Heating&Cooling 302-1 - - - - - -
Fuels-LfL Totaal Brandstofverbruik 302-1 MWh - - 0% 3 494,65 3 923,18 12% - - 0%
Niet hernieuwbaar 0% 0% 100% 100% 0% 0%
Hernieuwbaar 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Energy Total LfL Totaal Energieverbruik MWh 588,7 - -100% 5 632,42 6 304,42 12% 122,75 - -100%
Energy-Int LfL Gebouw energie-intensiteit CRE1 kWh/m² 0,77 - 18,31 20,5 88,89 -
Voor elk van de rapporteringsdomeinen (BE, NL,
Kantoor) worden enkel de verbruiken opgenomen
van de gemeenschappelijke delen waar Retail Estates
operationeel impact op heeft. Deze verbruiken zijn dus
niet rechtstreeks toe te wijzen aan een privatief deel.
Het betreft zowel de verbruiken van elektriciteit als gas.
Retail Estates heeft geen warmtenetten. Het onderscheid
in hernieuwbare en niet-hernieuwbare energie wordt
procentueel aangegeven.
Er werd geen extrapolatie gedaan van waardes, dit zijn
de gekende verbruiken bij de energieleverancier. Omdat
de portefeuille zeer uitgebreid is en sommige contracten
vroeger stoppen of sneller ingaan dan een bepaald jaar,
werd dezelfde datasearch voor zowel 2020 als 2021
gedaan.
In Nederland zijn de data verjnd voor 2021 waardoor er
nu een uitsplitsing wordt gemaakt tussen hernieuwbare
en niet-hernieuwbare energie.
In België zijn 34% van de m² WAT in scope voor het
energieverbruik. Retail Estates is sinds oktober 2021
overgeschakeld naar een energiecontract op basis
van groene stroom certicaten. De verbruiken hebben
voornamelijk betrekking op de buitenverlichting en
occasioneel op sprinklerinstallaties of andere technische
installaties.
In Nederland zit 72% van de m² WAT in scope. De data
zijn voor 2021 verjnd waardoor een onderscheid tussen
hernieuwbare en niet-hernieuwbare energie mogelijk
is. De sites zijn groter en de technische installaties
uitgebreider. Het verbruik is sterk gestegen: ondanks het
feit dat het minder koud was, heeft de lagere temperatuur
langer aangehouden en er zijn minder sluitingsperiodes
geweest naar aanleiding van COVID-19.
Om een beter beeld te geven van het totale reële verbruik
van de portefeuille wordt in een latere fase submetering
toegevoegd. Hierbij ontvangt Retail Estates de facturen
“
Retail Estates
plant principieel om in totaal
op vijf locaties in de loop van
2022 een zonne panelen -
installatie te realiseren:
V-Mart in Brugge;
Shop in Stock
in Fosses-la-Ville;
Krügershopping in
Eeklo; het retailpark
in Roosendaal en de
woonboulevard in
Spijkenisse.
„
114|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
115

Broeikasgassen
België Nederland Kantoor (Ternat)
EPRA Code Beschrijving
GRI standaard
of CRESD
Eenheid 2020 2021 delta 2020 2021 delta 2020 2021 delta
BROEIKASGASSEN UITSTOOT (market based)
GHG-dir-Abs Totale directe broeikasgasemissies 305-1 ton C0
2
- - 0% 262,06 295,35 13% - - 0%
GHG-indir-Abs Totale indirecte broeikasgasemissies 305-2 ton C0
2
43,42 - -100% 161,84 139,21 -14% 8,98 - -100%
GHG Total Abs Totaal ton C0
2
43,42 - -100% 423,9 434,56 3% 8,98 - -100%
GHG-Int-Abs Broeikasgasemissies intensiteit CRE3 kg CO
2
/m² 0,05 - -100% 1,08 1,15 6% 6,5 - -100%
GHG-dir-LfL Totale directe broeikasgasemissies 305-1 ton C0
2
- - 0% 257,78 289,39 12% - - 0%
GHG-indir-LfL Total indirecte broeikasgasemissies 305-2 ton C0
2
43,42 - -100% 157,61 131,34 -17% 8,98 - -100%
GHG Total LfL Totaal ton C0
2
43,42 - -100% 415,39 420,72 1% 8,98 - -100%
GHG-Int-LfL Broeikasgasemissies intensiteit CRE3 kg CO
2
/m² 0,06 - -100% 1,35 1,37 1% 6,5 - -100%
De aangegeven tonnages CO
²
vloeien voort uit het eerder
genoemde gas- en elektriciteitsverbruik, waarbij aan de
energieleveranciers de market based conversiefactoren
voor 2020 en 2021 werden opgevraagd.
Door de omschakeling naar een groenestroomcontract
sinds oktober 2021 in België vallen de emissies sterk
terug.
Solar
België Nederland Kantoor (Ternat)
EPRA Code Beschrijving
GRI standaard
of CRESD
Eenheid 2020 2021 delta 2020 2021 delta 2020 2021 delta
PRODUCTIE HERNIEUWBARE ENERGIE
ABS totaal m²
13 961 28 697 106% 94 746 94 745 0% 1 381 1 381 0%
% in scope of reporting
2% 3% 24% 25% 100% 100%
Like for Like m²
Solar Geproduceerd (operationeel verantwoordelijk) MWh 57,57 47,27 -18% - - 0% 14,97 - -100%
Solar Geproduceerd (totaal) MWh 57,57 47,27 -18%
249,67 - -100% 14,97 - -100%
De data werd verjnd en in lijn gebracht met de rest van
de rapportering. Zo wordt een onderscheid gemaakt
tussen (i) de hoeveelheid zonne-energie geproduceerd
met betrekking tot panelen waarvoor Retail Estates
operationeel verantwoordelijk is en (ii) het totaal
geproduceerd.
In Nederland heeft Retail Estates in Den Bosch en
Heerlen een opstalrecht op bepaalde dakoppervlaktes
gegeven aan een externe partij.
Door de verjning van de data in Nederland is de
uitsplitsing tussen hernieuwbare en niet-hernieuwbare
energie mogelijk waardoor de broeikasgassen ook sterk
dalen.
De onderstaande emissie-parameters werden toegepast
op de energieverbruiken.
In België probeert Retail Estates de lokaal geproduceerde
energie in eerste instantie ook lokaal te laten verbruiken
door de huurders. Het is niet altijd een evident verhaal
gezien de huurders met verschillende eigenaars in
contact staan die elk hun eigen aanpak voorstellen.
Het komende jaar zal meer klaarheid brengen over
alternatieve manieren van werken.
116|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
117

Water
België Nederland Kantoor (Ternat)
EPRA Code Beschrijving
GRI standaard
of CRESD
Eenheid 2020 2021 delta 2020 2021 delta 2020 2021 delta
STADSWATER
ABS totaal m²
281 590 277 617 -1%
183 489
181 157 -1%
-
- 0%
% in scope of reporting
34% 34%
47%
48%
0%
0%
Water-Abs Totaal waterverbruik 303-1 m³ 1 938,00 - -100% 5 398,13 4 391,48 -19% - - 0%
Water-Int Gebouw waterintensiteit CRE2 m³/m² 2,34 - -100% 13,76 11,57 -16% - - 0%
Water-LfL Totaal waterverbruik 303-1 m³ 1 938,00 - -100% 5 361,13 4 391,48 -18% - - 0%
Water-Int LfL Gebouw waterintensiteit CRE2 m³/m² 2,54 - -100% 17,43 14,28 -18% - - 0%
Voor water zitten enkel de gemeenschappelijke tellers
in scope.
Zoals aangegeven in het ESG-rapport van vorig jaar
hebben we in boekjaar 2020-2021, de gegevens voor
2019 en 2020 verzameld. Het verschil tussen 2019 en
2020 in België is te wijten aan een waterlek in 2019 op het
retailpark Brugge V-markt. Zoals hierboven aangegeven
zal Retail Estates in de toekomst bijkomende monitoring
voorzien om zulke verliezen vroeger te kunnen
onderkennen en op te lossen.
België Nederland Kantoor (Ternat)
EPRA Code Beschrijving
GRI standaard
of CRESD
Eenheid 2020 2021 delta 2020 2021 delta 2020 2021 delta
REGENWATER
ABS totaal m²
28 867 28 867 0%
-
- 0%
-
- 0%
% in scope of reporting
3% 4%
0%
0%
0%
0%
Regenwater Abs Hergebruikt - m
3
90,85 - -100% - - 0% - - 0%
-
Regenwater LfL Hergebruikt - m
3
90,85 - -100% - - -
Waar regenwaterputten voorzien zijn, vraagt Retail
Estates aan de huurders om hierop aan te sluiten. Hoewel
het waterverbruik in retail locaties eerder beperkt is,
wordt hier in de toekomst bij grote verbouwingswerken
ook meer aandacht aan besteed.
Bij elk nieuw project is de watertoets een belangrijk
element: er wordt nagegaan of de nieuwe of
bijkomende bebouwing geen negatieve impact
heeft op overstromingsgevoeligheid, waterkwaliteit,
grondwaterstand, ed. Dit kan worden voorkomen
door middel van waterdoorlatende verhardingen bij
parkeermogelijkheden, het bufferen van regenwater
op eigen terrein en/of het vertraagd afvoeren naar de
openbare riolering, recuperatie van regenwater voor
eigen behoefte, enz.
118|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
119

Afval
België Nederland Kantoor (Ternat)
EPRA Code Beschrijving
GRI standaard
of CRESD
Eenheid 2020 2021 delta 2020 2021 delta 2020 2021 delta
AFVAL
ABS totaal m²
5 964 5 964 0%
-
- 0%
1 381
1 381 0%
% in scope of reporting
1% 1%
0%
0%
100%
100%
Waste-Abs Totaal gewicht 306-2 kg - 9 900 0% - - 0% 1 964 23 500 1097%
Waste-L Totaal gewicht 306-2 kg - 9 900 0% - - 0% 1 964 23 500 1097%
Daar afvalbeheer door de huurders zelf wordt gedaan
(uitzonderlijk via gemeenschappelijk afvalbeheer)
beschikken we over weinig informatie hierover. De
data werden evenwel verjnd door informatie toe te
voegen over sites waar een deel van de afvalophaling
georganiseerd wordt vanuit Retail Estates.
Op het eigen kantoor wordt wel aan afvalsortering
gedaan en worden eenmalige verpakkingen zoveel als
mogelijk geweerd.
Certicaten
België Nederland Kantoor (Ternat)
EPRA Code Beschrijving
GRI standaard
of CRESD
Eenheid 2020 2021 delta 2020 2021 delta 2020 2021 delta
CERTIFICATEN
ABS totaal m²
- - 0%
329 677,00
329 671,00
1 381,00
1 381,00
% in scope of reporting
0% 0%
84%
87%
100%
100%
Cert-Tot Energie Index (EI) score: Totaal CRE8 Aantal Labels - - 0% 184 184 1 1
EI Label A Aantal Labels - - 0% - 163 - 1
EI Label B Aantal Labels - - 0% - 12 - -
EI Label C Aantal Labels - - 0% - 6 - -
EI Label D Aantal Labels - - 0% - 1 - -
EI Label E Aantal Labels - - 0% - 1 - -
EI Label F Aantal Labels - - 0% - - - -
EI Label G Aantal Labels - - 0% - 1 - -
Retail Estates zal niet speciek inzetten op certicaten
met betrekking tot BREEAM of WELL gezien het doel
er vooral in bestaat om de panden op lange termijn in
portefeuille te houden. Wel zijn de BREEAM en WELL
parameters opgenomen in de gebouwenstandaard.
De energieprestatiecerticaten zijn toegevoegd. In
Nederland bestaan deze al langer. In België is de
methodiek in ontwikkeling. Van zodra deze beschikbaar
Qua ophaling zijn er drie grote stromen: PMD, Papier en
Rest. Printpapier, hoewel er zoveel als mogelijk digitaal
wordt gewerkt, is voorzien van het EU ecolabel en FSC
label.
De grote stijging in volume op kantoor komt door papier
en karton dat van 807 kg in 2020 naar 23.500 kg is
gegaan.
is in Vlaanderen, zal voor de Vlaamse panden een EPC
worden opgemaakt. Ter voorbereiding worden nu al
energiescans uitgevoerd als input voor de roadmap
om versneld in te zetten op het verduurzamen van de
panden.
In Nederland heeft Retail Estates een certicaat voor
87% van de portefeuille. Hierbij heeft 89% een score A
of B.
120|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
121

Sociale en governance indicatoren
Algemeen
De aangegeven waardes betreffen de periode die gelijk
loopt met het boekjaar, van 1 januari tot 31 december
van de jaren 2019 en 2020. Eindtellingen, zoals het aantal
personeelsleden, werden dan ook op 31 december 2019
en 31 december 2020 vastgesteld.
Opleidingsuren worden centraal geregistreerd. Waar
nodig kan de leidinggevende verbeterpunten door
middel van opleidingen meer op punt stellen. Er is ook
ruimte voor de medewerker om hierin initiatief te nemen
en zichzelf verder te ontwikkelen. Elk jaar wordt minstens
één evaluatiemoment voorzien voor iedere werknemer.
Voor het management van Retail Estates is een veilige
en gezonde leef- en werkomgeving essentieel. Er wordt
continu gestreefd naar een systematische verbetering
ervan, om op die manier zorg te dragen voor alle
stakeholders (medewerkers, bezoekers, klanten,…).
Diversiteit
2021 2020
EPRA Code Beschrijving
GRI
standaard
of CRESD
Eenheid man vrouw man vrouw
Diversiteit
DIVERSITY-EMP Medewerker
genderdiversiteit: totaal
405-1 % diversiteit totaal aantal werknemers
38% 62% 40% 60%
Totaal aantal MW Totaal aantal MW 16 26 14 21
DIVERSITY-EMP Medewerker genderdiversiteit:
management
% diversiteit in Management team 50% 50% 50% 50%
Aantal Directieleden Totaal aantal MW directie 2 2 2 2
DIVERSITY-PAY Loonkloofverhouding 405-2 % salaris ratio
Opleiding
2021 2020 Delta
EPRA Code Beschrijving
GRI
standaard
of CRESD
Eenheid
Opleiding
EMP-TRAINING Opleiding en ontwikkeling
medewerkers
404-1 Aantal opleidingsuren
123 104
18%
Ontwikkeling
2021 2020 Delta
EPRA Code Beschrijving
GRI
standaard
of CRESD
Eenheid
Ontwikkeling
EMP-DEV Personeelsevaluaties 404-3 % evaluaties alle werknemers
100% 100%
0%
De medewerkers vormen het fundament van de
onderneming. Hun fysieke en mentale gezondheid zijn
uiterst belangrijk. Van iedereen, ongeacht de functie,
wordt verwacht dat zij meehelpen om de veiligheids- en
gezondheidsrisico’s te onderkennen en te voorkomen.
Over het patrimonium zelf worden geen gezondheids- en
veiligheidsassessments gehouden. Dit zal in de toekomst
vollediger gerapporteerd worden in het geheel van de
‘meerjaren onderhoudsplanning’.
Sociale acties werden niet gekwanticeerd, maar
in voorgaande teksten werd ruim stilgestaan bij de
verschillende bijdragen die in die zin worden geleverd.
Personeelsverloop
2021 2020 Delta
EPRA Code Beschrijving
GRI
standaard
of CRESD
Eenheid
Personeelsverloop
EMP-TURNOVER Nieuwe werknemers en
personeelsverloop
401-1 aantal aanwervingen
8 1
700%
aantal verloop 3
0
0%
Gezondheid & Veiligheid
2021 2020 Delta
EPRA Code Beschrijving
GRI
standaard
of CRESD
Eenheid
Gezondheid en Veiligheid
H&S-EMP Werknemers: Werkongevallen 403-2 % werkongevallen (aantal
werknemers/aantal uren)
0,00% 0,00% 0%
H&S-EMP Werknemers:
Arbeidsongeschiktheid
403-2 % aantal dagen
arbeidsongeschiktheid/aantal uren
0,00% 0,00% 0,00%
H&S-EMP Werknemers:
Afwezigheidsgraad
403-2 % totaal aantal uren afwezigheid 1,73% 1,73% 0,00%
H&S-EMP Werknemers: Sterfgevallen 416-1 Aantal werkgerelateerde
sterfgevallen
0,00% 0,00% 0,00%
H&S-ASSET Assets: Gezondheid en
veiligheidsevaluaties
416-2 % geëvalueerde panden nvt nvt 0
H&S-COMP Assets: Naleving
gezondheids- en
veiligheidsplan
416-2 aantal incidenten nvt nvt 0
Samenleving
2021 2020 Delta
EPRA Code Beschrijving
GRI
standaard
of CRESD
Eenheid
Samenleving
Comty-ENG Betrokkenheid bij de
samenleving, impact
beoordelingen en
ontwikkelingsprogramma's
413-1 % van assets
122|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
BEHEERSVERSLAG
BEHEERSVERSLAG
|
123

Retail Estates
op de beurs
124|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
RETAIL ESTATES OP DE BEURS
RETAIL ESTATES OP DE BEURS
|
125

01.04.2021 01.04.2020 01.04.2019
31.03.2022 31.03.2021 31.03.2020
Hoogste koers 75,80
66,40
89,10
Openingskoers op 1 april 58,50
47,40
81,50
Slotkoers op 31 maart 73,90
58,40
47,40
Gemiddelde koers 68,84
57,26
81,11
Nettoactiefwaarde (NAW) (IFRS) 69,63
63,81
63,26
Premies NAW t.o.v. slotkoers 6,13%
-8,48%
-25,07%
Brutodividend 4,60
4,50
4,40
Nettodividend 3,220
3,150
3,080
Dividendrendement (bruto dividend) 6,22%
7,71%
9,28%
Return nettoresultaat op eigen vermogen 14,31%
7,60%
7,27%
Pay-out ratio (geconsolideerd) 79,93%
87,38%
79,90%
Aantal aandelen 13 226 452
12 665 763
12 630 414
Marktkapitalisatie (mio EUR) 977,43
739,68
598,68
Free oat percentage 100%
100%
100%
Gemiddeld dagvolume 10 746
11 578
12 179
Jaarvolume 2 783 267 2 963 893 3 117 885
Retail Estates op de beursRetail Estates op de beurs
1. Prestaties
Marktkapitalisatie
Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van
Euronext.
In het raam van de plannen van Euronext om haar
koerslijst te hervormen en te harmoniseren en de
visibiliteit en liquiditeit van de kleine en middelgrote
ondernemingen te bevorderen, werden per 1 maart
2005 relevante benchmarks voor de mid caps en small
caps gelanceerd.
Retail Estates nv maakt deel uit van de BelMid-index die
uit 40 bedrijven bestaat.
De marktkapitalisatie van Retail Estates nv bedraagt
977,43 mio EUR per 31 maart 2022.
Op basis van de criteria van Euronext heeft Retail
Estatesnv een free oat percentage van 100%.
MARKTKAPITALISATIE
(inmio EUR)
0
200
400
600
800
1000
1200
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
126|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
RETAIL ESTATES OP DE BEURS
RETAIL ESTATES OP DE BEURS
|
127

Beurskoers
Het aandeel bereikte de hoogste slotkoers van het
jaar op 12 juli 2021 (75,40 EUR) en sloot het boekjaar
uiteindelijk af op 73,90 EUR.
Het jaargemiddelde van de koers bedraagt 68,84 EUR.
De graek hieronder geeft de beursprestaties van het
Retail Estates-aandeel ten opzichte van de BEL 20 weer
sinds de beursnotering. Het aandeel Retail Estates steeg
over deze periode met 134,38% ten opzichte van een
stijging van de BEL 20 met 39,70%.
De koers van het aandeel Retail Estates is het afgelopen
boekjaar gestegen met 26,32% ten opzichte van het
begin van het boekjaar. De EPRA Belgium REIT index
steeg met 21,93%.
RETAIL ESTATESNV - BEL 20
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
Retail Estatesnv Bel 20
0
50
100
150
200
250
300
Premies en discounts
De intrinsieke waarde van het aandeel bij een
vastgoedwaardering aan ‘reële waarde’ is het afgelopen
jaar gestegen van 63,81 EUR per 31 maart 2021 naar
69,63 EUR per 31 maart 2022 (inclusief dividend).
De EPRA NTA bedraagt 68,46 EUR ten opzichte van
65,53EUR het jaar voorheen. Deze stijging is te verklaren
door het resultaat van het boekjaar (dat bestaat uit
enerzijds een positief EPRA-resultaat en anderzijds een
positief portefeuille-resultaat).
RETAIL ESTATES NV - EPRA NTA - IFRS NAW
31/03/12 31/03/13 31/03/14 31/03/15 31/03/16 31/03/17 31/03/18 31/03/19 31/03/20 31/03/21 31/03/22
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
EPRA NTAIFRS NAWRetail Estatesnv
128|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
RETAIL ESTATES OP DE BEURS
RETAIL ESTATES OP DE BEURS
|
129

Dividend
De raad van bestuur van Retail Estates (de “Raad”) heeft
op haar vergadering van 20 mei 2022 voorgesteld om
over het boekjaar 2021/2022 (dat een aanvang nam
op 1 april 2021 om te eindigen op 31 maart 2022) een
dividend uit te keren van EUR 4,60 bruto (of EUR 3,22
netto, d.i. het netto-dividend per aandeel na afhouding
van 30% roerende voorhefng) per aandeel (dat deelt
in het resultaat van het boekjaar 2021/2022). Dit is een
stijging met 2,22% ten opzichte van vorig jaar toen het
dividend 4,50 EUR bruto bedroeg.
Gereglementeerde vastgoedvennootschap
Binnen een bepaalde categorie van beleggingen
kunnen de risicoproelen en de rendementen
aanzienlijk verschillen naargelang de focus, de aard
van de activiteiten en de specieke kenmerken van de
vennootschap die de aandelen heeft uitgegeven.
Hoe groter het risicoproel, hoe hoger het rendement
dat een belegger zal vereisen.
Een aantal belangrijke factoren die de prestaties van de
GVV’s mee bepalen zijn o.a. de aard en de ligging van
het vastgoed, de aard van de huurders, de omvang van
de eventuele leegstand, de rentestand en het algemene
beursklimaat.
De prestaties van Retail Estates nv zijn sinds zijn notering
op de beurs steeds marktconform geweest en liggen
in lijn met de verwachtingen die het management
geformuleerd heeft bij de aanvang van het boekjaar.
Olo
Vastgoed wordt door een aantal beleggers als een brug
gezien tussen enerzijds een belegging in aandelen en
anderzijds een obligatiebelegging of staatsbon. Het
dividendrendement van Retail Estates nv bedraagt (bij
een brutodividend van 4,60 EUR) het afgelopen boekjaar
6,22% ten opzichte van de slotkoers van het aandeel
(excl. dividend). De OLO 10-jaarsrentevoet bedraagt op
31 maart 2022 1,02%.
“
De koers van het aandeel
Retail Estates is het afgelopen
boekjaar gestegen met 21,75%
ten opzichte van het begin
van het boekjaar. De EPRA
Belgium REIT index steeg
met 21,93%.
„
2. Liquidity providers
Sinds 1 april 2003 treedt KBC Securities op als
marktanimator teneinde de verhandelbaarheid van de
aandelen te bevorderen. Sinds 1 oktober 2016 treedt De
Groof Petercam eveneens op als marktanimator.
De vergoeding voor het afgelopen boekjaar bedraagt
0,025 mio EUR excl. BTW voor 12 maanden voor elke
marktanimator.
3. Agenda van de aandeelhouder
De algemene vergadering van de aandeelhouders vindt
plaats op maandag 18 juli 2022 om 10.00u.
Publicatie Jaarverslag 2021-2022 10 juni 2022
Algemene Vergadering 18 juli 2022
Datum Ex-dividend 20 juli 2022
Record datum dividend 22 juli 2022
Betaalbaarstelling dividend 25 juli 2022
Bekendmaking halfjaarresultaten 21 november 2022
130|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
RETAIL ESTATES OP DE BEURS
RETAIL ESTATES OP DE BEURS
|
131

Vastgoedverslag
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
133
132
|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES

1. De markt van het winkelvastgoed in de periferie
België
In de jaren ’80 en begin jaren ’90 leek een haast onge-
breidelde ontwikkeling mogelijk. Medio jaren ‘90 heeft de
verstrenging van de wetgeving ertoe geleid dat aan deze
wildgroei een einde kwam. Het aanbod van nieuwe panden
liep vooral in Vlaanderen sterk terug, doch de vraag bleef.
Dit leidde tot stijgende huurprijzen en dalende rendemen-
ten. De winkelvastgoedmarkt in de periferie veroverde
haar eigen plaats naast deze van stadscentrumwinkel-
panden, kantoren en semi-industrieel vastgoed.
Thans worden voor de beste locaties huurprijzen betaald
van meer dan 135 EUR/m² per jaar in grote stedelijke
agglomeraties en 120 EUR/m² in kleinere agglomeraties,
en de rendementen van de absolute toplocaties situeren
zich tussen 5% en 5,50%.
Aan de trend tot verdere stijging in de tophuurprijzen
is sinds enkele jaren een einde gekomen, tenzij op
uitgesproken toplocaties. Op deze locaties proberen
huurders de huur betaalbaar te houden door de
gehuurde oppervlakte te beperken.
Beide factoren, de stijging van de gemiddelde huurprijs
en de daling van de gemiddelde rendementen,
versterkten de waardetoename van deze panden op
toplocaties gedurende de afgelopen twintig jaar. Tot
op heden is de perifere detailhandelmarkt gespaard
gebleven van de huurprijsdalingen en verhoogde
rendementsvereisten die de binnenstedelijke markt
treffen. Dit kan in belangrijke mate verklaard worden door
de lagere huren die er gangbaar zijn en de vaststelling
VastgoedverslagVastgoedverslag
dat de rendementsverwachtingen nooit zo diep gezakt
zijn in de periferie in vergelijking met de binnenstad.
De beste barometer voor het meten van de vraagzijde
is de leegstand die in de portefeuille van Retail Estates
nv altijd op een laag niveau ligt. Huurders van perifeer
winkelvastgoed betuigen een grote trouw aan hun
verkooppunten. Dit is het gevolg van enerzijds de kwaliteit
van de ligging en anderzijds van de toekenning van de
omgevingsvergunningen die op het gebouw worden
afgeleverd en niet op de handelszaak-huurder. Bovendien
worden dergelijke panden in ruwbouwtoestand (zgn.
casco toestand) verhuurd en investeren huurders
belangrijke bedragen in de winkelinrichting waardoor ze
minder snel geneigd zijn om te verhuizen.
De huurders van de panden van Retail Estates nv zijn
vooral liaalbedrijven die de laatste jaren de beste
locaties in handen kregen, vaak ten koste van lokale
KMO’s die deze liggingen historisch controleerden. In
die zin is de ontwikkeling vergelijkbaar met deze in de
hoofdwinkelstraten van steden. Langs investeringszijde
ziet men dat de aantrekkelijke verhouding tussen vraag
en aanbod ertoe geleid heeft dat de institutionele
investeerders een steeds belangrijkere plaats innemen.
Ook vermogende particulieren betonen een stijgende
interesse voor dit type vastgoed.
Vandaag zijn er een tiental institutionele investeerders
zeer actief in dit segment. In het algemeen zijn er in België
steeds meer geïntegreerde winkelparken of ‘retail parks’
zoals dit bijvoorbeeld in Groot-Brittannië of Frankrijk
het geval is nabij elke stedelijke agglomeratie. In België
zijn dergelijke retailparken echter eerder kleinschalig
(15.000 à 20.000 m²) en vooral in Wallonië aanwezig.
In Vlaanderen komen nieuwe retailparken eerder voor
bij kleinstedelijke agglomeraties, zoals bijvoorbeeld
de retailparken T-Forum en Be-MINE Boulevard in
respectievelijk Tongeren en Beringen.
Een belangrijk gedeelte van de panden van Retail
Estates nv werd opgericht langs grote invalswegen of
in de nabijheid van woongebieden aan de rand van
grotere agglomeraties en vormen dikwijls clusters waar
de winkeliers elkaars nabijheid opzoeken.
De coronapandemie in 2020 en 2021 heeft ertoe geleid
dat de woninginrichtingwinkels volop genieten van de
gestegen aandacht van de consument voor het comfort
van zijn woning, als gevolg van de beperkingen op de
bewegingsvrijheid. Dit heeft geleid tot een versneld
herstel van het functioneel shoppen in de periferie, na
de verschillende sluitingsperiodes. De vlotte toegang
met de wagen en de ruime beschikbaarheid van parkings
bij grootschalige winkels laten toe efciënt shoppen te
combineren met een voorzichtige omgang met andere
bezoekers. Dit leidt tot hogere bezoekersaantallen in de
perifere locaties, wat op zijn beurt tot omzetstijgingen
leidt in de verschillende segmenten van de perifere
detailhandel. Sinds aanvang 2022 zijn de omzetten
gebaseerd op pre-corona niveau.
Retail Estates nv heeft de voorbije jaren een groot aantal
retailparken verworven waarvan verschillende een “face-
lift” ondergaan hebben of binnen middellange termijn
zullen ondergaan. Ook de uitbreiding van dergelijke sites
biedt voor Retail Estates nv aantrekkelijke perspectieven.
De selectie van gepaste opportuniteiten, de planning en
het beheer van de verbouwingen zijn arbeidsintensief. Zij
vergen de nodige deskundigheid, maar worden beloond
met een hoger huurrendement.
Nederland
Sinds juni 2017 is Retail Estates actief in Nederland, waar
ze geïnvesteerd heeft in 12 retailparken, 1 woonmall en
3 solitaire panden op 14 locaties. Deze winkelparken
zijn bestemd voor volumineuze detailhandel en
zijn in hoofdzaak verhuurd aan liaalbedrijven.
Consumentenbestedingen stijgen de laatste drie jaar
aanhoudend in Nederland. De lage werkloosheid en
de sterke economische groei van de Nederlandse
economie ondersteunen en versterken de residentiële
vastgoedmarkt en bijhorende investeringen.
Ook in Nederland werden afgelopen jaar zeer goede
omzetten in DIY en woninginrichting gerealiseerd door
de gestegen aandacht van de consument voor het
comfort van zijn woning als gevolg van de beperkingen
op de bewegingsvrijheid in de coronaperiode.
Nederland telt voor zijn 17 miljoen inwoners circa 200
buitenstedelijke locaties waar volumineuze detailhandel
is toegestaan. Het strenge stedenbouwkundige kader
134|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
135

beperkt het aantal retailparken maar ook de handel die
er mag uitgebaat worden. Zo is, in tegenstelling tot
België, handel in voedingswaren, kleding en schoenen
uitgesloten. De intrede van internationale institutionele
beleggers in de verwerving van dit type vastgoed zit
in een versnelling. Retail Estates heeft in de voorbije 5
jaar genoten van een consolidatiegolf en heeft met circa
600 mio EUR investeringen een leidinggevende positie
uitgebouwd.
2. De vastgoedportefeuille
Investeringsstrategie en -proel
Retail Estates nv investeert sinds 1998 in winkelvastgoed
dat gelegen is in de periferie, de zogenaamde ‘out-
of-town locaties’. Op 24 jaar tijd werd een belangrijke
portefeuille vergaard die per 31 maart 2022 bestaat
uit 987 panden, goed voor een bruto bebouwde
winkeloppervlakte van 1.177.577 m². De reële waarde
van de vastgoedportefeuille bedraagt 1.759,88 mio EUR.
De investeringswaarde bedraagt 1.833,76 mio EUR.
De vastgoedportefeuille van de openbare GVV groeide
in vergelijking met 31 maart 2021 (toen de reële waarde
1.717,25 mio EUR bedroeg) met 2,48%. Dit is voornamelijk
het resultaat van positieve herwaarderingen.
De bezettingsgraad bedraagt 97,83%.
GROEI VAN DE PORTEFEUILLE VAN RETAIL ESTATES NV TUSSEN 1998 EN 2021
‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 ‘20 '21 '22
Aantal m² Reële waarde (in duizenden €)
Type gebouw
1
Denities
Individuele baanwinkels zijn solitaire winkelpanden die
langs de openbare weg gelegen zijn. Elk verkooppunt
beschikt over een eigen parking, een in- en uitrit op de
openbare weg en kan zich hierdoor duidelijk identiceren.
In de onmiddellijke nabijheid liggen er niet noodzakelijk
winkelpanden van hetzelfde type.
Retailclusters zijn een geheel van baanwinkels gelegen
langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een
geheel vormen, alhoewel zij buiten de verkeersas niet
over een gezamenlijke infrastructuur beschikken. Dit is
in België de meest courante vorm van concentratie van
baanwinkels.
Retailparken bestaan uit winkelpanden die deel
uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en
dus gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle
panden maken gebruik van een centrale parking met
een gezamenlijke in- en uitrit. De consument bezoekt
dus meerdere handelszaken zonder zijn wagen te
verplaatsen. Op dergelijke locaties zijn gebruikelijk
minimaal vijf panden aanwezig.
Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk kantoren, residen-
tieel vastgoed en horeca. Retail Estates nv investeert in
onroerend goed met dergelijke bestemmingen enkel
indien deze als bijzaak bij een winkelpand voorkomen of
deel uitmaken van een vastgoedportefeuille die enkel als
een geheel kon worden verworven.
Winkeloppervlaktes in ontwikkeling zijn panden die
het voorwerp uitmaken van een nieuwbouwproject of
verbouwingsproject.
TYPE GEBOUW
11,89% Individuele baanwinkels
12,44% Retail clusters
74,22% Retail parken
1,45% Andere
1 De taartdiagrammen in dit hoofdstuk geven percentages weer op basis van de totale oppervlakte op 31 maart 2022.
Geograsche spreiding
Op 31 maart 2022 maakt de Nederlandse portefeuille
32,19% uit van de totale portefeuille (in m²). 37,09% van
de portefeuille is gelegen in het Vlaams Gewest, 30,71%
in het Waals Gewest. De verhouding van de Belgische
panden sluit aan bij de bevolkingsspreiding tussen beide
gewesten. Verder bezit Retail Estates nv slechts twee
winkelpanden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dit
gewest kent nauwelijks perifeer vastgoed en wordt dan
ook door Retail Estates nv niet actief opgevolgd.
GEOGRAFISCHE SPREIDING
37,09% Vlaanderen
30,71% Wallonië
32,19% Nederland
136|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
137

Handelsactiviteit van de huurders
Het aandeel van ”home improvement” (57,67%), in
vierkante meter uitgedrukt, is iets hoger in vergelijking
met het afgelopen boekjaar. Samen met de sector van
“Commodities + Food” maken deze meer dan 73% uit
van de verhuurde oppervlakte. De huurders binnen deze
sectoren zorgen voor een stabiele basis doordat zij het
minst conjunctuurgevoelig zijn en ook in mindere mate
gevoelig zijn voor e-commerce. Retailers in de voeding
vertegenwoordigen slechts 6,48%.
Het aandeel van de winkels in ”Fashion” (16,77% per 31
maart 2022 ten opzichte van 17,59% per 31 maart 2021)
is licht gedaald in de voorbije jaren.
Als we deze verdeling maken op basis van contractuele
huren daalt het aandeel van “Andere” (1,99%), dit
voornamelijk door een beperkt aantal (semi -) logistieke
panden die een relatief grote oppervlakte omhelsen en
waartegenover een relatief lagere huur staat en omdat er
geen huur staat tegenover leegstaande units. Het aandeel
voeding (6,92%) en “Commodities” (9,01%) blijven
relatief stabiel. Het aandeel van de andere categorieën
(“Home Improvement” (58,85%) en ”Fashion” (19,94%))
neemt in beperkte mate toe.
HANDELSACTIVITEITEN VAN DE HUURDERS
57,67% Home Improvement
16,77% Fashion
15,56% Commodities + Food
1,57% Leisure
1,95% Horeca
6,48% Andere
Huurders liaalbedrijven versus KMO’s
Van bij de oprichting heeft Retail Estates nv zich bij
de verhuring van zijn panden vooral gefocust op
liaalbedrijven en/of franchisegevers.
Een liaalbedrijf is voor de doeleinden van deze analyse
een groot winkelbedrijf met ten minste vijf verkooppunten
en een centrale administratie. Het percentage
liaalbedrijven en/of franchisegevers bedraagt per 31
maart 2022 84%. Deze huurders zijn minder gevoelig
aan wijzigende lokale marktomstandigheden dan lokale
zelfstandige KMO’s. Zo geeft een lokale, tijdelijke
terugval in omzet, door bijvoorbeeld wegenwerken, voor
liaalbedrijven geen aanleiding tot liquiditeitsproblemen
waardoor een correcte huurbetaling in het gedrang zou
komen. Aangezien liaalbedrijven meestal nationaal en
vaak ook internationaal georganiseerd zijn, kunnen zij
rekenen op een sterke professionele organisatie en een
marketingorganisatie die de aantrekkingskracht van elk
individueel verkooppunt kan bevorderen.
Huurprijs per m²
De verschillen in huurprijs zijn niet alleen het gevolg
van de karakteristieken van de betreffende locatie, maar
vaak ook van de duur van de huurovereenkomsten.
Deze kunnen in het beste geval, voor de Belgische
markt, om de 9 jaar herzien worden of anders pas na
18 of 27 jaar. Voor de Nederlandse markt hebben de
standaardcontracten een termijn van 5 jaar of 10 jaar.
De vraag naar langlopende huurovereenkomsten valt
enerzijds te verklaren door de belangrijke bedragen die
de huurders in de inrichting van de panden investeren.
Anderzijds hebben langdurige contracten het voordeel
voor de investeerder dat ook de huurder gebonden is
aan de huurprijs en het behoud van het verkooppunt op
het spel dient te zetten als hij de huurprijs zou wensen te
hernegotiëren.
De gemiddelde contractuele huurprijs per m² bedraagt
104,14 EUR per jaar. In vergelijking met 1998
(61,15EUR/m²) bedraagt de stijging 76,50%, wat deels te
verklaren is door de inatie en huurprijsverhogingen en
deels door de toename van het aantal recent opgerichte
winkelpanden, die doorgaans duurder verhuurd zijn dan
het gemiddelde van de bestaande vastgoedportefeuille
als gevolg van de gestegen marktprijzen.
HUURPRIJS PER M
2
32,93% Minder dan 90 EUR
12,26% Tussen 90 en 100 EUR
54,80% Meer dan 100 EUR
Spreiding per provincie
Onderstaande graeken geven de spreiding van de
gebouwen per provincie weer, in België en Nederland,
op basis van het aantal m².
TOTAAL M PER PROVINCIE
BELGIË
Antwerpen Luxemburg Waals-Brabant
Henegouwen Namen West-Vlaanderen
Limburg Oost-Vlaanderen Brussel
Luik Vlaams-Brabant
TOTAAL M PER PROVINCIE
NEDERLAND
Gelderland Noord-Holland Zuid-Holland
Limburg Utrecht
Noord-Brabant Zeeland
Diagram: op basis van de oppervlakte per 31 maart 2022.
138|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
139

Bouwjaar portefeuille
Onderstaande graeken geven de ouderdom van de
gebouwen weer in België resp. Nederland op basis van
het gewogen gemiddelde aantal m².
M² EN GEMIDDELD BOUWJAAR PER PROVINCIE
NEDERLAND
M² EN GEMIDDELD BOUWJAAR PER PROVINCIE
BELGIË
Brussel
Antwerpen
Henegouwen
Limburg
Luik
Luxemburg
Namen
Oost-Vlaanderen
Vlaams-Brabant
Waals-Brabant
West-Vlaanderen
Gelderland
Limburg
Noord-Brabant
Noord-Holland
Utrecht
Zeeland
Zuid-Holland
Totaal bruto m
2
Bouwjaar
Totaal bruto m
2
Bouwjaar
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0
10
20
30
40
50
60
31/03/21 31/03/20 31/03/19 31/03/18 31/03/17 31/03/16 31/03/15 31/03/14 31/03/13 31/03/12 31/03/11 31/03/10
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0
10
20
30
40
50
60
31/03/21 31/03/20 31/03/19 31/03/18 31/03/17 31/03/16 31/03/15 31/03/14 31/03/13 31/03/12 31/03/11 31/03/10
Diagram: op basis van de oppervlakte per 31 maart 2022.
Diagram: op basis van de oppervlakte per 31 maart 2022.
Vervaldagen huurcontracten
De gewogen gemiddelde resterende looptijd is 8,38
jaar voor de Belgische portefeuille en 3,94 jaar voor
de Nederlandse portefeuille. De gewogen gemiddelde
resterende looptijd voor de gehele portefeuille is 6,95
jaar.
In de berekening van de gewogen gemiddelde looptijd
gaan we ervan uit dat de huurders geen gebruik maken
van de tussentijdse opzegmogelijkheden.
In Nederland hebben de standaardcontracten een
looptijd van 5 of 10 jaar, in België 9 jaar. Belgische huurders
hebben een bij wet toegekende opzegmogelijkheid
bij aoop van elke lopende driejaarlijkse periode. Als
we rekening houden met deze bij wet toegekende
opzegmogelijkheden en opzegtermijnen is de gewogen
gemiddelde resterende looptijd 2,4 jaar voor de
Belgische portefeuille.
% HUURINKOMSTEN TOT EERSTE BREAK
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0
10
20
30
40
50
60
31/03/21 31/03/20 31/03/19 31/03/18 31/03/17 31/03/16 31/03/15 31/03/14 31/03/13 31/03/12 31/03/11 31/03/10
‘22 ‘23 ‘24 ‘25 ‘26 ‘27 ‘28 ‘29 ‘30 ‘31 ‘32 '33 '34 '35
Huurders : top 20
De twintig belangrijkste huurders van Retail Estates nv
vertegenwoordigen 42,97% van de brutohuurinkomsten
en 39,24% van de totale oppervlakte van de panden
die deel uitmaken van de vastgoedportefeuille. Ze
vertegenwoordigen 301 winkels. In absolute cijfers
vertegenwoordigt Gilde (Kwantum / Leen Bakker) 6,40%
van de huurincasso en voert hiermee de lijst van de
vijf belangrijkste huurders aan. Gilde (Kwantum / Leen
Bakker) wordt gevolgd door De Mandemakers Groep
(3,84%), Vendis Private Equity (X²O / Overstock) (3,58%),
Pardis (Fun-Trac) (2,78%) en Krëfel (2,72%).
“
De twintig
belangrijkste huurders
van Retail Estates nv
vertegenwoordigen
42,97% van de
brutohuurinkomsten en 39,24%
van de totale oppervlakte van
de panden die deel uitmaken
van de vastgoedportefeuille.
Ze vertegenwoordigen
301 winkels.
„
140|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
141

Samenvatting kerncijfers
RETAIL ESTATES 31.03.2022 31.03.2021 31.03.20
Geschatte reële waarde
1
(in €) 1 759 879 000 1 717 245 000 1 661 753 000
Rendement (investeringswaarde)
2
6,57% 6,48% 6,53%
Contractuele huurprijzen (in €) 119 343 175 113 968 503 112 317 786
Contractuele huurprijzeninclusief huurwaarde
van leegstaandegebouwen (in €)
121 869 650 117 125 716 114 371 781
Totaal m² in portefeuille 1 177 577 1 153 448 1 136 492
Aantal panden 987 992 969
Bezettingsgraad 97,83% 97,07% 97,92%
Totaal m² in uitvoering zijnde vaste activa in aanbouw - 14 913 9 278
1 Deze reële waarde bevat tevens de vaste activa in aanbouw, die niet inbegrepen zijn in de reële waarde vermeld in de conclusies van de vastgoeddeskundigen per 31 maart
2022 (zie verder in dit hoofdstuk).
2 De actuele huurinkomsten (netto, na aftrek canon) gedeeld door de geschatte investeringswaarde van de portefeuille (zonder rekening te houden met de vaste activa in
aanbouw die aan kostprijs opgenomen zijn). We verwijzen naar "reconciliatietabellen" in het hoofdstuk "diversen".
Belangrijke opmerking
De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat
op 31 maart 2022 uit onroerende goederen die eigen-
dom zijn van Retail Estates nv en zijn perimetervennoot-
schappen.
Vastgoedportefeuille Immobilière Distri-Land nv
De vastgoedportefeuille van Immobilière Distri-Landnv
bestaat op 31 maart 2022 uit 10 winkelpanden die
volledig verhuurd zijn.
Deze winkelpanden die zonder uitzondering gebouwd
zijn vóór 1989, zijn vanuit het standpunt van hun ligging
en verhuring vergelijkbaar met deze van Retail Estates nv.
Overzicht vastgoedportefeuille
U vindt hierna het overzicht van de vastgoedportefeuille
van Retail Estates nv en dochterondernemingen op
31maart 2022. Clusters waarvan de reële waarde meer
dan 5% van het geconsolideerd actief vertegenwoordigen
worden hieronder kort toegelicht.
De grootste cluster in onze portefeuille betreft een
retailpark in Heerlen, Nederland (met 47 verschillende
huurders). De reële waarde van dit retailpark vertegen-
woordigt 6,29% van het geconsolideerd actief van
de vennootschap. Aangezien het echter twee aparte
fysieke gebouwen betreft met tussenin een Ikea die
niet toebehoort aan onze portefeuille, dienen deze naar
risico-inschatting in feite apart te worden bekeken.
Voor verdere details over de vastgoedportefeuille
verwijzen we naar de lijst hierna.
Overzicht vastgoedportefeuille
BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Antwerpen
Ant-Individuele
baanwinkels en
andere
Slachthuislaan 27, 2000 Antwerpen ALDI TURNHOUT NV
Frans Beirenslaan 51, 2150 Borsbeek (Antw.) CARPETLAND nv
Geelsebaan 64, 2460 Kasterlee ALDI REAL ESTATE NV
1987 - 1989 3 376 100,00% 411 932,64 5 632 705,00 4 899 122,12 2 820 037,45
Ant-Westerlo
Bell Telephonelaan2/2, 2260 Oevel Burger Brands Belgium NV
Bell-Telephonelaan 1/2, 2260 Oevel ACTION BELGIUM BVBA
Bell-Telephonelaan 1/2, 2260 Oevel
Hotelstraat 1-10, 2260 Oevel C&A België cv
FABRIMODE nv (Bel & Bo)
Euro Shoe Group N.V.
GK INVESTMENTS BV
KWANTUM BELGIE BV
Hotelstraat 1, 2260 Oevel Mega Outlet BVBA
ZEB - Zebulah N.V.
HEUREKA BVBA (franchisé Heytens)
ZEEMAN textielSupers NV
Hunkemöller Belgium NV
Hotelstraat 7, 2260 Oevel Merkkleding BVBA
1988 - 2011 12 218 100,00% 1 023 124,63 16 574 005,95 17 423 174,11 10 205 929,36
Antwerpen-
Noord
Bredabaan 968, 2170 Merksem L&L Retail Belgium SA
Bredabaan 964, 2170 Merksem FUN BELGIUM nv
Bredabaan 978, 2170 Merksem X²O Antwerpen en Limburg NV
Bredabaan 809, 2170 Merksem
DAMART TSD nv
Bredabaan 809 bus 5, 2170 Merksem
Bredabaan 809, 2170 Merksem Colim NV
ETHIAS NV
Bredabaan 891-893, 2170 Merksem ALDI TURNHOUT NV
AVEVE nv
Bedden en Matrassen BV
FABRIMODE nv (Bel & Bo)
C&A België cv
CARPETLAND nv
KRUIDVAT bvba
Chaussea BRT BVBA
Menatam SA (Eggo)
Euro Shoe Group N.V.
MAXI ZOO BELGIUM bvba
MAXI ZOO BELGIUM bvba
Antwerpen-
Noord
Fnac Vanden Borre nv
KOKIDO BVBA
PRO-DUO nv
ZEEMAN textielSupers NV
Vannotten Peggy en Oleson Queeny
Van Praetlei 260 2/1, 2170 Merksem Cespedes Selina
Bredabaan 1205-1207, 2900 Schoten KREFEL nv
Bredabaan 1213, 2900 Schoten LEEN BAKKER BELGIE nv
Bredabaan 1207, 2900 Schoten MEDINA nv (Bent Schoenen)
Bredabaan 1215, 2900 Schoten ZEB - Zebulah N.V.
Bredabaan 1211, 2900 Schoten TAO Belgique SA
Bredabaan 1209, 2900 Schoten JBC nv
Bredabaan 1203, 2900 Schoten JUNTOO ANTWERPEN EN LIMBURG NV
1976 - 2016 35 957 97,57% 5 329 015,35 84 509 753,83 77 915 402,99 30 035 570,64
142|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
143

BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Antwerpen
Antwerpen-Zuid
Boomsesteenweg 947, 2610 Wilrijk
Boomsesteenweg 651, 2610 Wilrijk BETER MEUBEL BV
Boomsesteenweg 649, 2610 Wilrijk KREFEL nv
Boomsesteenweg 649-651, 2610 Wilrijk ADEBO NV
RUFFIN Franky
Boomsesteenweg 652, 2610 Wilrijk JUNTOO ANTWERPEN EN LIMBURG NV
Boomsesteenweg 945/943/941, 2610 Wilrijk KONTEX CV
Boomsesteenweg 945, 2610 Wilrijk Keukenontwerpers NV
PRO-DUO nv
Schrauwen Sanitair en Verwarming NV
Boomsesteenweg 941, 2610 Wilrijk
HILTI BELGIUM nv
Boomsesteenweg 943, 2610 Wilrijk
Boomsesteenweg 800, 2610 Wilrijk Odysseus Bouwmarkten NV
Antwerpsesteenweg 65_1, 2630 Aartselaar Bedden en Matrassen BV
Antwerpsesteenweg 65, 2630 Aartselaar MEUBELEN DE ABDIJ bvba
Boomsesteenweg 68, 2630 Aartselaar MAXI ZOO BELGIUM bvba
Boomsesteenweg 90, 2630 Aartselaar BMS nv
Boomsesteenweg 86, 2630 Aartselaar FUN BELGIUM nv
Boomsesteenweg 62, 2630 Aartselaar JUMP UNIVERZ BVBA (verkoop trampolines, springkastelen)
Boomsesteenweg 66, 2630 Aartselaar CASA INTERNATIONAL NV
Koningin Astridlaan 85A bus 00.01, 2550
Kontich
C&A België cv
Koningin Astridlaan 83 bus 01.01, 2550 Kontich Basic Fit België
ZEB - ANTWERP FASHION OUTLET NV
Koningin Astridlaan 85 bus 01.01, 2550 Kontich LIN'S
Euro Shoe Group N.V.
Boomsesteenweg 79/1, 2630 Aartselaar E5 Fashion BV
Boomsesteenweg 79/2, 2630 Aartselaar
Antwerpsesteenweg 482-484, 2660 Hoboken Sint-Niklaas Doe het Zelf NV
1960 - 2016 41 344 88,81% 3 767 715,95 60 469 749,31 48 132 813,27 34 535 434,89
Lier
Donk 54/1, 2500 Lier LUMA BVBA
Donk 54/2, 2500 Lier HEUREKA BVBA (franchisé Heytens)
Donk 54/3, 2500 Lier Fnac Vanden Borre nv
Donk 54/4, 2500 Lier M.A.S. BV (Cats & Dogs)
Antwerpsesteenweg 308, 2500 Lier Groep Bossuyt Belgie NV
Antwerpsesteenweg 366, 2500 Lier KREFEL nv
Slaapadvies BVBA
BELGACOM MOBILE NV
Antwerpsesteenweg 366, 2500 Lier
FUN BELGIUM nv
Antwerpsesteenweg 338, 2500 Lier E5 Fashion BV
Antwerpsesteenweg 340, 2500 Lier GABOMA NV (Gamma)
1993 - 2009 9 513 100,00% 1 062 174,87 16 126 702,12 10 256 679,92 7 946 391,06
Mechelen-
Noord
Electriciteitsstraat 37, 2800 Mechelen E5 Fashion BV
Electriciteitsstraat 39, 2800 Mechelen Van Haren Schoenen BV
Guido Gezellelaan, 2800 Mechelen
Guido Gezellelaan 6, 2800 Mechelen ACTIEF INTERIM
Guido Gezellelaan 8, 2800 Mechelen
Guido Gezellelaan 10, 2800 Mechelen
Guido Gezellelaan 10-18, 2800 Mechelen
Guido Gezellelaan 10/12, 2800 Mechelen
Guido Gezellelaan 20, 2800 Mechelen
STAD MECHELEN
Rode Kruisplein 14, 2800 Mechelen
Liersesteenweg 432, 2800 Mechelen FUN BELGIUM nv
1980 - 2011 14 493 100,00% 464 239,80 17 327 171,83 18 465 917,41 12 106 280,43
BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Antwerpen
Mechelen-Zuid
Brusselsesteenweg 445 en 443, 2800 Mechelen Slaapadvies BVBA
Brusselsesteenweg 439, 2800 Mechelen FABRIMODE nv (Bel & Bo)
THE BARRACUDA COMPANY BV
Van Haren Schoenen BV
Brusselsesteenweg 441 A, 2800 Mechelen Fnac Vanden Borre nv
Brusselsesteenweg 441, 2800 Mechelen
Brusselsesteenweg 441 B, 2800 Mechelen REDISCO bvba
Brusselsesteenweg 437, 2800 Mechelen L&L Retail Belgium SA
Geerdegemstraat 148, 2800 Mechelen JUNTOO ANTWERPEN EN LIMBURG NV
1983 - 2005 7 536 100,00% 1 029 801,37 14 366 690,77 9 170 351,52 6 294 965,11
Brussel
Bru-Individuele
baanwinkels en
andere
Jerusalemstraat 48-50, 1030 Schaarbeek ALDI Cargovil-Zemst nv
Ninoofsesteenweg 510, 1070 Anderlecht NewOrch Belgium BV
Ninoofsesteenweg 510, 1070 Anderlecht MOS INVEST2 BV
1981 - 1987 2 206 100,00% 284 842,46 3 233 805,44 2 914 393,41 1 842 714,04
Henegouwen
Hen-Aiseau-
Presles
Rue du Campinaire 72, 6250 Aiseau-Presles Omega NV (Databuild)
Rue du Campinaire 74, 6250 Aiseau-Presles RSDECO
Rue du Campinaire 76, 6250 Aiseau-Presles AVEVE nv
Rue du Campinaire 78, 6250 Aiseau-Presles WIBRA BELGIE BV
Rue du Campinaire 80, 6250 Aiseau-Presles ALDI Gembloux sa
Rue du Campinaire 82, 6250 Aiseau-Presles DELIALIOGLU ABDUSSELAM
2009 - 2011 8 182 100,00% 767 898,24 11 319 621,16 11 114 945,92 6 834 581,28
Hen-Ath
Chaussée de Bruxelles, 7800 Ath Euro Shoe Group N.V.
AGIK s.p.r.l.
KRUIDVAT bvba
MATCH sa
ZEEMAN textielSupers NV
Fally Marie
PP ATH
ELECTRO AV nv
ACTION BELGIUM BVBA
Alken-Maes NV
Chaussée de Bruxelles 60, 7800 Ath RNA STORE SRL
Lloydspharma Group SA
1974 - 2017 7 345 100,00% 808 306,72 12 208 210,18 9 802 518,65 6 135 419,15
Hen-Erquelinnes
Route de Mons 276, 6560 Erquelinnes SND sa (Trac)
Route de Mons 260, 6560 Erquelinnes YMB SRL
2011 2 232 100,00% 188 528,97 2 533 853,80 2 865 829,12 1 864 432,34
Hen-Frameries
Route Nationale, 7080 Frameries ACTION BELGIUM BVBA
FABRIMODE nv (Bel & Bo)
Natale Mario (Sander boutique)
Euro Shoe Group N.V.
ANISERCO nv
Route Nationale 11, 7080 Frameries Willems NV (verandas)
X²O Wallonië NV
Distriled Tournai SPRL (Extrashop)
SND sa (Trac)
ZEEMAN textielSupers NV
KRUIDVAT bvba
RUBEN.G SPRL
ITM ALIMENTAIRE BELGIUM SA
2012 - 2018 14 917 90,28% 1 312 727,17 22 034 245,03 22 004 909,12 12 460 455,74
144|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
145

BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Henegouwen
Hen-Individuele
baanwinkels en
andere
Route de Philippeville 402/422, 6010 Couillet MK MEUBLES SCS
Route Nationale 5, 6041 Gosselies Electro Depot Belgique SA
Chaussée Impériale 55, 6060 Gilly WIBRA BELGIE BV
Chaussée Impériale 55A, 6060 Gilly
Chaussée Impériale 55B, 6060 Gilly Mega Store SPRL
Rue de la Persévérance 7-9, 6061
Montignies-sur-Sambre
Basic Fit België
rue de Leernes 2, 6140 Fontaine-l'Evêque MATCH sa
Chaussée de Mons 322, 6150 Anderlues POINT CARRE sprl
Chaussée de Mons 324, 6150 Anderlues JBC nv
Rue Dewiest 86, 6180 Courcelles DFA1-Centre funéraire Marchant BVBA
Rue Dewiest, 6180 Courcelles ORANGE BELGIUM NV
rue des Français 152, 6200 Châtelet PROFI sa
Rue de Bertransart, 6280 Gerpinnes DISTRILED CENTRE BVBA
Rue d'Anderlues 110, 6530 Thuin LIDL
Rue d'Anderlues, 6530 Thuin
Chaussée de Binche 50, 7000 Mons Sitipac SRL
Avenue Wilson 421, 7012 Jemappes NIKE Retail BV
Chaussea BRT BVBA
Basic Fit België
Chaussee de Roeulx 353, 7060 Soignies
Chaussee de Roeulx 351, 7060 Soignies AVEVE nv
Avenue de la Wallonie 6, 7100 La Louvière Chaussea BRT BVBA
Electro Depot Belgique SA
route de Mons, 7390 Quaregnon NEW MTB SRL (King Jouet)
route de Mons 107, 7390 Quaregnon Bassani SPRL
route de Mons, 7390 Quaregnon Mc Donald's Belgium Inc.
JCDECAUX BILLBOARD sa
Route de Mons 124, 7390 Wasmuel Ideal Bazar SPRL
rue de la Perseverance 13, 6061
Montignies-sur-Sambre
Do Invest NV
rue de la Perseverance 11, 6061
Montignies-sur-Sambre
Fnac Vanden Borre nv
rue du Grand Hornu 63, 7301 Hornu ANISERCO nv
rue du Grand Hornu 77, 7301 Hornu CARPETLAND nv
1980 - 2009 31 051 92,98% 2 729 779,06 37 188 574,76 32 405 375,62 25 937 494,89
Hen-Leuze-en-
Hainaut
Rue de l'Artisanat 3, 7900 Leuze-en-Hainaut ACTION BELGIUM BVBA
Rue de l'Artisanat 5 bus A, 7900 Leuze-en-Hainaut
Rue de l'Artisanat 5, 7900 Leuze-en-Hainaut JD Optimal SRL
2014 3 050 100,00% 150 973,57 3 114 201,65 4 232 993,21 2 547 723,40
Hen-Mons
Place des Grands Pres 1, 7000 Mons KREFEL nv
Place des Grands Pres, 7000 Mons Maisons du Monde
Eva Ameublements SPRL (Rév Interieur)
BDO Distribution SA
MONSPORTS SCRL (Intersports)
Retail Concepts NV (AS Adventure)
M CREATION SRL
2016 11 779 100,00% 1 750 471,88 28 355 587,26 27 903 672,56 9 839 224,26
Hen-Mouscron
Rue de la Liesse 96, 7700 Mouscron/Moeskroen Excel-Cash SA (cash converters)
Rue de la Liesse 92, 7700 Mouscron/Moeskroen LIDL
Rue de la Liesse 94, 7700 Mouscron/Moeskroen MHB Optique SRL
2014 2 713 100,00% 366 607,73 5 189 932,04 5 274 045,81 2 266 220,85
Hen-Péruwelz
rue Neuve Chaussée, 7600 Péruwelz FABRIMODE nv (Bel & Bo)
rue Neuve Chaussée, 7600 Péruwelz ACTION BELGIUM BVBA
1996 - 2012 1 740 100,00% 167 650,24 2 310 671,42 2 147 463,09 1 453 455,32
BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Henegouwen Tournai
Rue de Roselières 10-14, 7503 Froyennes
rue des Roselières 10, 7503 Froyennes CHAUSSURES MANIET SA
rue des Roselières 14, 7503 Froyennes LEEN BAKKER BELGIE nv
Rue des Rosselières 13, 7503 Froyennes Menatam SA (Eggo)
Rue des Rosselières 15, 7503 Froyennes Caprera BVBA
rue des Roseliers 7, 7503 Froyennes Delcambe Chaussures SPRL
rue des Roseliers 1, 7503 Froyennes BDO Distribution SA
Rue de Maire 13a, 7503 Froyennes ANISERCO nv
Rue de Maire 18 E, 7503 Froyennes NEW MTB SRL (King Jouet)
Rue de Maire 13 c, 7503 Froyennes CARGLASS nv
Rue de Maire 13 D, 7503 Froyennes Au coin du Feu SPRL
Rue de la Taverne du Maire 3, 7503 Froyennes DI SA
ORANGE BELGIUM NV
1981 - 2010 10 474 90,64% 1 094 572,01 16 162 856,13 12 240 142,95 8 749 132,77
Limburg
Genk-
Hasseltweg
Hasseltweg 97, 3600 Genk Groep Bossuyt Belgie NV
Hasseltweg 99, 3600 Genk FABRIMODE nv (Bel & Bo)
Hasseltweg 101, 3600 Genk MEDINA nv (Bent Schoenen)
Hasseltweg 103, 3600 Genk L&L Retail Belgium SA
Hasseltweg 105-107, 3600 Genk Swiss Sense BV
Hasseltweg 97/107, 3600 Genk RSA WOONOPLOSSINGEN BV
Hasseltweg 183, 3600 Genk Chalet Center NV
Hasseltweg 111, 3600 Genk VAN BEUREN INTERIORS bvba
Hasseltweg 113, 3600 Genk KVIK AS
Hasseltweg 115, 3600 Genk SLEEP DESIGN nv
Hasseltweg 76 bus 1, 3600 Genk Toychamp Belgium N.V.
Hasseltweg 76, 3600 Genk Seats and sofas N.V.
Wilde Kastanjelaan 3, 3600 Genk MEVLANA SLAGERIJ BVBA
ALDI REAL ESTATE NV
1988 - 2014 14 425 100,00% 1 339 765,50 20 286 211,43 18 533 026,23 12 049 478,72
Lim-Beringen
Koolmijnlaan 193, 3580 Beringen BRICO BELGIUM nv
Albert Heijn België NV
MAXI ZOO BELGIUM bvba
Chaussea BRT BVBA
MEDINA nv (Bent Schoenen)
L&L Retail Belgium SA
ZEB - Monashee BVBA
H&M Hennes & Mauritz SA
FABRIMODE nv (Bel & Bo)
C&A België cv
AVA PAPIERWAREN nv
Fnac Vanden Borre nv
2015 17 637 100,00% 2 067 243,89 31 796 549,36 31 238 040,52 14 732 523,83
Lim-Bree
Toleikstraat 20, 3960 Bree E5 Fashion BV
1985 1 000 100,00% 113 969,04 1 799 037,97 1 866 800,24 835 319,15
Lim- Hasselt
Biezenstraat 47 - 53, 3500 Hasselt KWANTUM BELGIE BV
MEDIA MARKT TWEE TORENS HASSELT NV
Maisons du Monde
X²O Antwerpen en Limburg NV
2017 - 2021 5 968 100,00% 947 264,76 14 776 264,79 15 124 355,33 4 985 184,68
Lim-Individuele
baanwinkels en
andere
Genkersteenweg 160, 3500 Hasselt EXTERIOO ANTWERPEN EN LIMBURG NV
Grote Baan 212, 3530 Houthalen JBC nv
Meylandtlaan 171, 3550 Heusden-Zolder LIDL
Koninginnelaan 125, 3630 Maasmechelen
Koninginnelaan 127, 3630 Maasmechelen NRG NEW GENERATION BVBA
1993 - 2016 5 546 100,00 % 469 260,11 7 367 034,95 7 680 608,45 4 632 680,00
146|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
147

BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Limburg
Lim-Lanaken
Maaseikersteenweg 197, 3620 Lanaken JYSK BVBA
E5 Fashion BV
Toychamp Belgium N.V.
2005 4 150 79,52% 286 672,09 5 370 435,10 5 409 338,85 3 466 574,47
Lim-Tongeren
Luikersteenweg 151 bus 6, 3700 Tongeren JBC nv
Luikersteenweg 151 bus 8, 3700 Tongeren L.TORFS NV
Luikersteenweg 151 bus 10, 3700 Tongeren ADL Consult BVBA
Luikersteenweg 151 bus 12, 3700 Tongeren PRO-DUO nv
Luikersteenweg 151 bus 14, 3700 Tongeren Euro Shoe Group N.V.
Luikersteenweg 151 bus 16, 3700 Tongeren Kleding Vossen NV
Luikersteenweg 151 bus 18, 3700 Tongeren Fnac Vanden Borre nv
Luikersteenweg 151 bus 2, 3700 Tongeren ZEB - Monashee BVBA
Luikersteenweg 151 bus 4, 3700 Tongeren
Luikersteenweg 151 bus 1, 3700 Tongeren Colim NV
Luikersteenweg 151 bus 3, 3700 Tongeren FABRIMODE nv (Bel & Bo)
Luikersteenweg 151 bus 5, 3700 Tongeren KRUIDVAT bvba
Luikersteenweg 151 bus 7, 3700 Tongeren E5 Fashion BV
Luikersteenweg 151 bus 9, 3700 Tongeren GRANDE EMPORIO HOLDING BV
Luikersteenweg 151 bus 11, 3700 Tongeren CCIT BV
Luikersteenweg 151 bus 13, 3700 Tongeren
Luikersteenweg 151 bus 15, 3700 Tongeren BIG BAZAR NV
Luikersteenweg 151 bus 17, 3700 Tongeren
Luikersteenweg 151 bus 19, 3700 Tongeren
Luikersteenweg 151 bus 21, 3700 Tongeren Albert Heijn België NV
Luikersteenweg 151 bus 23, 3700 Tongeren
Luikersteenweg 151 bus 25, 3700 Tongeren ACTION BELGIUM BVBA
Luikersteenweg 151 bus 27, 3700 Tongeren MAXI ZOO BELGIUM bvba
Luikersteenweg 151 bus 29-31, 3700 Tongeren LIDL
Luikersteenweg 151 bus 33, 3700 Tongeren SUWENCY BV
Luikersteenweg 151 bus 35, 3700 Tongeren JOETRON BV
Luikersteenweg 151 bus 37, 3700 Tongeren Groep L.B.M. BVBA
2012 30 930 93,12% 2 398 635,67 39 812 529,85 38 615 023,84 25 836 421,28
Luik
Edge of Town
Bld Cuivre et Zinc 21, 4000 Liège ANISERCO nv
Bld Cuivre et Zinc 19, 4000 Liège Discus SPRL (verkoop visgerei)
Bld Froidmont /Bld Cuivre et Zinc, 4000 Liège Zanimo SPRL
Bld Cuivre et Zinc 17, 4000 Liège ITARGUOS SRL
Boulevard Raymond Poincaré 105, 4000 Liège KREFEL nv
Boulevard Raymond Poincaré 103, 4000 Liège TERRE ASBL
Boulevard Raymond Poincaré, 4000 Liège Burger Brands Belgium NV
Boulevard Froidmont 21, 4000 Liège LEEN BAKKER BELGIE nv
Boulevard Froidmont 13/15, 4000 Liège BURO MARKET nv
Boulevard de Froidmont 23, 4020 Liège ALDI VAUX-SUR-SURE SA
Boulevard de Froidmont 17, 4020 Liège DISTRILED LIEGE sprl
Boulevard Raymond Poincaré 26, 4000 Liège X²O Wallonië NV
Boulevard Raymond Pointcaré 20, 4000 Liège Lambrechts NV (groothandel sanitair)
Boulevard Raymond Pointcaré 22, 4000 Liège W4D NV (Engels Liège)
1988 - 2012 14 640 100,00% 1 416 018,45 19 166 403,76 16 628 795,67 12 229 072,34
BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Luik
Eupen
Rue Mitoyenne 1, 4700 Eupen CCB MODE SA
ANISERCO nv
Chaussea BRT BVBA
C&A België cv
CP RETAIL SA
Euro Shoe Group N.V.
JBC nv
CASA INTERNATIONAL NV
PRO-DUO nv
Veritas NV
Herbesthalerstraat 154, 4700 Eupen
1988 - 2019 10 124 77,08% 810 366,44 14 113 424,62 15 200 302,94 8 456 771,06
Lui-Blegny-
Barchon
Rue Champs de Tignée 4/2, 4671 Barchon
Rue Champs de Tignée 4/1, 4671 Barchon AKDENIZ SIBEL (Société en constitution)
Champs de Tignée 14, 4671 Barchon LES PERES NOIRS SA
Optic Barchon SCRL
Chaud Diffusion SPRL
Rue Champs de Tignée 26/04, 4671 Barchon Saker-Greco
Rue Champs de Tignée 22, 4671 Barchon BRICOBA SA
Rue Champs de Tignée 26/1, 4671 Barchon MALIK COIFFURE SRL
Rue Champs de Tignée 24, 4671 Barchon Les Bouchers Doubles SPRL
Rue Champs de Tignée 24/11, 4671 Barchon LA CHINE WOK SPRL
Rue Champs de Tignée 20/01, 4671 Barchon CIRCUS BELGIUM SA
Rue Champs de Tignée 26/03, 4671 Barchon LA GLISSE
Rue Champs de Tignée 20/02, 4671 Barchon 3D MANAGEMENT SPRL
Rue Champs de Tignée 30, 4671 Barchon SEPTEMBRE 1965 sprl (Point carré)
Rue Champs de Tignée 32, 4671 Barchon Delhaize Le Lion - De Leeuw Comm.VA
Rue Champs de Tignée 20, 4671 Barchon LIDL
Rue Champs de Tignée 20-34, 4671 Barchon TOP TRADING BVBA
Rue Champs de Tignée 34/2, 4671 Barchon T.C. Boncelles SPRL
Rue Champs de Tignée 20-34, 4671 Barchon
PHILIPPE STEVENS SPRL - DIGITHOME
1995 - 2008 13 062 95,35% 1 294 867,86 19 853 823,44 16 897 342,10 10 910 938,72
Lui-Individuele
baanwinkels en
andere
Rue Joseph Demoulin 15, 4000 Liège ACTION BELGIUM BVBA
Rue Servais Malaise 29, 4030 Grivegnée AMLAL FOOD SERVICE SRL
Rue Servais Malaise 29/31, 4030 Grivegnée KRUIDVAT bvba
Zanimo SPRL
rue de Sewage 1, 4100 Seraing J. DISCOUNT SA
Route du Condroz 221, 4120 Neupré KO AMUSEMENT 4120 SRL
Route du Condroz, 4120 Neupré DELAIDENNE DOMINIQUE
Route du Condroz 221, 4120 Neupré POINT CARRE sprl
Bounce Wear BVBA (sportartikelen)
Avenue Laboulle 17, 4130 Tilff LIDL
Chaussée Romaine 244, 4300 Waremme Poivre et Sel Concept SPRL
Revolution Fitness SPRL
Al'Binete Waremme SPRL
Chaussée Romaine 246, 4300 Waremme D.V.A.P. SA
Rue Joseph Wauters 25A, 4500 Huy CHAUSSURES René Collard SA
Avenue du Bosquet 33, 4500 Huy Bleu Citron SPRL
rue du Bay-Bonnet 8, 4620 Fléron LIDL
Boulevard des Anglais 47, 4900 Spa Euro Shoe Group N.V.
ACTION BELGIUM BVBA
1986 - 2017 13 970 100,00% 1 324 640,72 15 687 381,53 16 278 382,70 11 669 408,51
148|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
149

BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Luik
Lui-Rocourt
Chaussée de Tongres 269, 4000 Rocourt Auto 5 NV
CLUB sa
KREFEL nv
MEDI-MARKET Parapharmacies SA
BDO Distribution SA
Chaussea BRT BVBA
C&A België cv
WELL SA
HEMA BELGIE BVBA
ZEB - Nationale4 NV
JBC nv
Burger Brands Belgium NV
1975 - 1987 10 737 100,00% 1 904 828,48 27 915 736,20 28 406 745,04 8 968 821,70
Lui-Verviers
Boulevard des Gérardchamps 118, 4800 Verviers Delhaize Le Lion - De Leeuw Comm.VA
Gemeenschap Delhaize-Tom&co-LeenBakker
ANISERCO nv
LEEN BAKKER BELGIE nv
Rue Fernand Houget 6A, 4800 Verviers BDO Distribution SA
Rue Fernand Houget 2, 4800 Verviers DIABOLO SRL
Rue Fernand Houget 3, 4800 Verviers
CASA INTERNATIONAL NV
Rue Fernand Houget 2/3/6, 4800 Verviers BELCOMMA BV
Rue d' Anvers 6, 4800 Verviers Régie des Bâtiments
Rue Fernand Houget 6A, 4800 Verviers
Rue de la Station 8, 4800 Verviers Decathlon Belgium NV
Matilde Solar Energy BVBA
MCDonald's Restaurants Belgium NV-
Securex International
Miami Sun SPRL
ING Belgique SA
Pharmacies Populaires de Verviers et arr. SCRL
Colim NV
PRO-DUO nv
Zanimo SPRL
ELECTRO AV nv
SND sa (Trac)
Menatam SA (Eggo)
Maisons du Monde
Parfumerie ICI PARIS XL SA
Chaussea BRT BVBA
L&L Retail Belgium SA
3D MANAGEMENT SPRL
JBC nv
Delimmo SA
CRESCEND HOME S.A. (Ixina)
MAXI ZOO BELGIUM bvba
Papeterie.be SPRL (Page 111)
KRUIDVAT bvba
1998 - 2013 37 152 98,36% 3 554 884,22 53 519 101,31 50 781 121,71 31 033 777,02
BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Luik
Luik-Herstal
rue des Naiveux 44, 4040 Herstal HOME KITCHENS SPRL
rue des Naiveux 40, 4040 Herstal L&L Retail Belgium SA
Rue des Naiveux 24B, 4040 Herstal KRUIDVAT bvba
TAO Belgique SA
Rue des Naiveux 20, 4040 Herstal Fnac Vanden Borre nv
Rue des Naiveux 16, 4040 Herstal
rue de Naiveux 7, 4040 Herstal MT - MONDIAL TEXTILES SA
rue Arnold Delsupexhe 66A, 4040 Herstal KREFEL nv
JCDECAUX BILLBOARD sa
rue Arnold Delsupexhe 66B, 4040 Herstal AVA PAPIERWAREN nv
1971 - 2001 6 200 100,00% 782 398,01 9 297 843,66 6 445 718,20 5 178 978,72
Luik-Hognoul
Porte de Liège 7, 4342 Hognoul LEEN BAKKER BELGIE nv
POLTRONESOFA BELGIUM SA
X²O Wallonië NV
JUNTOO WEST-VLAANDEREN EN WALLONIE NV
2021 5 676 100,00% 912 400,04 14 023 199,58 9 819 000,29 4 741 271,49
Luxemburg
Lux-Arlon
Rue de Grass, 6700 Sterpenich Signify Belgium NV
Maisons du Monde
IMPERMO - STULTJENS SA
EXTERIOO WEST-VLAANDEREN EN WALLONIE NV
ARLONSPORTS SCRL (Intersport)
X²O Wallonië NV
2018 11 123 100,00% 1 403 036,89 20 094 084,01 20 765 128,00 9 291 254,89
Lux-Individuele
baanwinkels en
andere
Avenue de la Gare, 6720 Habay-la-Neuve Carrefour Belgium SA
Maxi Market SPRL
rue de la Vallée 104, 6780 Messancy I.L.I.S. SA
Rue de la Ferme 108, 6780 Messancy BDO Distribution SA
rue de la Vallée 100, 6780 Messancy MAKE sprl
Rue de la Vallée 100-108, 6780 Messancy Blue Vision Messancy SRL
rue de la Vallée 106, 6780 Messancy NUNO DOS SANTOS-MARYLINE MIRANDA
Quality meat Renmans SA
rue de Neufchâteau 5, 6800 Libramont-Chevigny BBK Expansion BVBA (Babykid)
Rue de la Girafe 21, 6830 Bouillon Omega NV (Databuild)
Rue de la Girafe 25, 6830 Bouillon bpost SA
1992 - 2008 10 829 100,00% 837 735,78 9 922 429,97 11 903 146,64 9 045 671,06
Lux-Libramont
Rue de l'Aliénau, 6800 Libramont Burger Brands Belgium NV
MONDIAL EXPRESS SCRL
JBC nv
POINT CARRE sprl
APRIL BEAUTY BELGIUM
Veritas NV
H&M Hennes & Mauritz SA
Rue du Neufchâteau 8, 6800 Libramont POINT CARRE sprl
Rue de Libin 2a, 6800 Libramont BRICO ARDENNE SPRL
Rue de Libin 2, 6800 Libramont KREFEL nv
Rue de l'Aliénau, 6800 Libramont AVA PAPIERWAREN nv
Avenue de Bouillon 141, 6800 Libramont LEEN BAKKER BELGIE nv
Avenue de Bouillon 139c, 6800 Libramont CASA INTERNATIONAL NV
Avenue de Bouillon 139b, 6800 Libramont
2006 - 2010 14 746 96,05% 1 572 220,55 23 872 822,20 24 883 558,16 12 317 616,17
150|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
151

BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Luxemburg
Marche-en-
Famenne
avenue de France 40, 6900 Marche-en-Famenne IMPERMO - STULTJENS SA
avenue de France 44, 6900 Marche-en-Famenne I X I DISTRIBUTION S.A.
avenue de France 38, 6900 Marche-en-Famenne C&A België cv
avenue de France 42, 6900 Marche-en-Famenne BBK Expansion BVBA (Babykid)
Avenue de France 32, 6900 Marche-en-Famenne LEEN BAKKER BELGIE nv
Avenue de France 34, 6900 Marche-en-Famenne JMBA SPRL (Ixina)
Avenue de France 36, 6900 Marche-en-Famenne CASA INTERNATIONAL NV
Chaussée de Liège 11, 6900 Marche-en-Famenne BASILE FAMILY sprl
Rue du parc Industriel 5, 6900 Marche-en-Famenne H&M Hennes & Mauritz SA
HEMA BELGIE BVBA
MT - MONDIAL TEXTILES SA
ELECTRO AV nv
Follow Up SPRL
Civadis SA
Rue du Parc Industriel 13, 6900 Marche-en-Famenne HUBO BELGIE nv
1969 - 2013 15 183 100,00% 1 643 926,37 24 447 612,90 18 277 422,16 12 682 650,64
Namen
Nam-Dinant
Tienne de l'Europe, 5500 Dinant
Tienne de l'Europe / Rue Saint Jacques, 5500 Dinant
Tienne de l'Europe 12C, 5500 Dinant ELECTRO AV nv
Tienne de l'Europe 5, 5500 Dinant
Tienne de l'Europe, 5500 Dinant CP RETAIL SA
Parée Pierre
NMD sprl
C&A België cv
1996 - 2001 5 331 45,62% 241 264,83 6 968 360,26 6 549 009,47 4 453 086,38
Nam-Gembloux
Campagne d'Enée, 5030 Gembloux Menatam SA (Eggo)
Campagne d'Enée 11, 5030 Gembloux KREFEL nv
Campagne d'Enée 2, 5030 Gembloux AVA PAPIERWAREN nv
Campagne d'Enée 10, 5030 Gembloux AUGEM SPRL
Campagne d'Enée 8, 5030 Gembloux ELECTRO AV nv
Campagne d'Enée 7, 5030 Gembloux KRUIDVAT bvba
Campagne d'Enée 1, 5030 Gembloux POINT CARRE sprl
DISTRILED CENTRE BVBA
Campagne d'Enée 5, 5030 Gembloux LIDL
2008 - 2009 8 237 100,00% 945 640,12 13 808 379,67 12 911 076,09 6 880 523,83
Nam-Individuele
baanwinkels en
andere
Ancien Rivage 73, 5020 Malonne ANISERCO nv
Chaussée de Wavre 42B, 5030 Gembloux Chalet Center NV
Chaussée de Liège 539, 5100 Jambes BRICO PLAN-IT NV
Avenue Reine Elisabeth, 5300 Andenne NEW MTB SRL (King Jouet)
Avenue de la Belle Mine 24, 5300 Andenne Fnac Vanden Borre nv
1996 - 2021 17 964 100,00% 1 190 508,87 27 037 080,58 23 754 052,27 15 005 673,19
Nam-
Philippeville
Rue de Neuville 2, 5600 Philippeville Euro Shoe Group N.V.
rue de Neuville, 5600 Philippeville C&A België cv
ALDI Gembloux sa
1989 2 936 100,00% 315 961,07 4 770 926,05 323 913,91 2 452 497,02
Nam-
Sambreville
Rue Baty des Puissances 6, 5190 Jemeppe-sur-Sambre
ACTION BELGIUM BVBA
Rue Baty des Puissances 10, 5190 Jemeppe-sur-Sambre BELCOMMA BV
rue Baty des Puissances 1, 5190 Jemeppe-sur-Sambre
BRICO BELGIUM nv
BDO Distribution SA
Rue Baty des Puissances 12, 5190 Jemeppe-sur-Sambre NEW MTB SRL (King Jouet)
Rue Baty des Puissances, 5190 Jemeppe-sur-Sambre Ping an 168 SPRL (kledingwinkel - Mirroir)
Rue Baty des Puissances 11/2, 5190 Jemeppe-sur-Sambre GOBREL sa
Rue Baty des Puissances 27, 5190 Jemeppe-sur-Sambre Bavarois Concept SPRL (Wok)
1992 - 2002 6 906 100,00% 523 192,20 8 506 927,88 6 390 437,20 5 768 714,04
BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Namen
Namen-Fosses-
La-Ville
Rue du Cimetière, 5070 Fosses-la-Ville Parfumerie ICI PARIS XL SA
JBC nv
POINT CARRE sprl
CHAUSSURES MANIET SA
ETABLISSEMENT SWILLE SA (Entre Parenthèse)
Hunkemöller Belgium NV
ACTION BELGIUM BVBA
HELGA CHANTRAINE SPRL (Julie Fashion Club en Fashion club Men)
GTELECOM SPRL
SPV FAMILY SPRL (Okaïdi)
POINTFOSSES SPRL
Pharmacie Graf-Lesoye SPRL
O Q.G SPRL (Brasserie)
Delhaize Le Lion - De Leeuw Comm.VA
Jouets BROZE SA
STOCK FOSSES SA
SNC FLORENT ET CIE SCS (Chocolaterie)
ANISERCO nv
Just et Oli SPRL
IMPERIAL BIJOUX SPRL
CROQ'IN STOCK SCRI
PREVITI M. & C. SCRL (Traiteur Italiaans)
CROQ'IN SUSHI SARL
Favresse Marie-Hélène (schoonheidssalon)
BERTRAND SA (AD Delhaize)
Servais Alain (bloemen)
2014 15 940 98,33% 1 803 574,04 28 901 463,22 29 466 482,88 13 314 987,23
Namen-Noord
rue de Sardanson 4, 5004 Bouge BE OTS SRL
CCB Corporate SPRL (Cash Converters)
rue de Sardanson 2, 5004 Bouge 2 HB ANS SPRL (haircare)
Chaussée de Louvain 261, 5004 Bouge C&A België cv
Chaussée de Louvain 257, 5004 Bouge MESTDAGH SA
rue Louis Albert 7, 5020 Champion
Rue Louis Albert 5-7, 5020 Champion ZEEMAN textielSupers NV
rue Louis Albert 5, 5020 Champion JBC nv
rue Louis Albert 3, 5020 Champion CHAUSSURES LACHAPELLE SA
Rue Louis Albert 6A, 5020 Champion SND sa (Trac)
Rue Louis Albert 6, 5020 Champion NovaSYO BVBA (bedden en matrassen)
Chaussée de Louvain 562, 5020 Champion ALDI Gembloux sa
Chaussée de Louvain 564, 5020 Champion Maisons du Monde
Chaussée de Louvain 564B, 5020 Champion Le Fu SPRL
1990 - 2012 14 868 100,00% 1 550 013,47 23 110 568,07 19 340 706,01 12 419 525,11
Namen-Zuid
Avenue du Prince de Liege 115, 5100 Jambes Fnac Vanden Borre nv
Avenue Prince de Liège 117, 5100 Jambes BELCOMMA BV
Avenue Prince de Liège 114/120, 5100 Jambes X²O Wallonië NV
Chaussée de Liege 519, 5100 Jambes Burger Brands Belgium NV
Chaussée de Marche 570, 5101 Erpent KREFEL nv
Chaussée de Marche 586, 5101 Erpent LOVIC S.A.
1968 - 2015 8 523 100,00% 744 238,88 13 327 481,93 13 121 719,66 7 119 425,11
152|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
153

BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Oost-
Vlaanderen
Dendermonde-
Mechelsestwg
Mechelsesteenweg 144, 9200 Dendermonde MYCOR NV (Fashion Store)
Mechelsesteenweg 138 D, 9200 Dendermonde
Mechelsesteenweg 136, 9200 Dendermonde
Mechelsesteenweg 140, 9200 Dendermonde LEEN BAKKER BELGIE nv
Mechelsesteenweg 138, 9200 Dendermonde FUN BELGIUM nv
Mechelsesteenweg 138, 9200 Dendermonde Basic Fit België
Mechelsesteenweg 51, 9200 Dendermonde KREFEL nv
Oude Vest 70, 9200 Dendermonde KRUIDVAT bvba
Mechelsesteenweg 35, 9200 Dendermonde GAM NV
1974 - 1991 13 862 82,54% 1 069 369,35 18 054 058,82 8 179 029,16 11 579 194,04
Eeklo
Stationsstraat 76, 9900 Eeklo Verhaeghe Peter BVBA (KVIK)
Stationstraat - Krügercenter, 9900 Eeklo DAMART TSD nv
Hunkemöller Belgium NV
HANS ANDERS BELGIE BVBA
Stationstraat 82N - Krügercenter, 9900 Eeklo L&L Retail Belgium SA
Stationstraat 82M - Krügercenter, 9900 Eeklo ZEB - SOMNIUM NV
Stationstraat 82L - Krügercenter, 9900 Eeklo C&A België cv
Stationstraat 82D - Krügercenter, 9900 Eeklo ZEB - Savermo NV
Stationstraat 82J - Krügercenter, 9900 Eeklo L.TORFS NV
Stationstraat 82H - Krügercenter, 9900 Eeklo HEMA BELGIE BVBA
Stationstraat 82G - Krügercenter, 9900 Eeklo Fnac Vanden Borre nv
Stationstraat 82F - Krügercenter, 9900 Eeklo JBC nv
Stationstraat 82J - Krügercenter, 9900 Eeklo ADL Consult BVBA
Sportschool De Poorter CVBA
Stationstraat 82C - Krügercenter, 9900 Eeklo LIDL
Stationstraat 82A - Krügercenter, 9900 Eeklo ELECTRO AV nv
Stationstraat 78 - Krügercenter, 9900 Eeklo Tijdloos BVBA
1998 - 2005 12 199 100,00% 1 516 688,26 22 494 484,24 19 746 074,25 10 190 058,30
Gent-Zuid
Kortrijksesteenweg 1178, 9051
Sint-Denijs-Westrem
FUN BELGIUM nv
Kortrijksesteenweg 1036, 9051 Sint-Denijs-Westrem Retail Concepts NV (AS Adventure)
Signify Belgium NV
Kortrijksesteenweg, 9051 Sint-Denijs-Westrem Retail Estates NV
Kortrijksesteenweg 1038, 9051 Sint-Denijs-Westrem GDW-Gent BV
Kortrijksesteenweg 1200, 9051 Sint-Denijs-Westrem Fnac Vanden Borre nv
Kortrijksesteenweg 1192B, 9051 Sint-Denijs-Westrem KREFEL nv
Kortrijksesteenweg 1182A, 9051 Sint-Denijs-Westrem Slaapadvies BVBA
Wallenkensstraat 28, 9051 Sint-Denijs-Westrem IXINA - MATOXI BV
Wallenkensstraat 24, 9051 Sint-Denijs-Westrem L.TORFS NV
Wallenkensstraat 26, 9051 Sint-Denijs-Westrem ZEB - Wamo BVBA
Kortrijksestenweg 1206, 9051 Sint-Denijs-Westrem CARPETLAND nv
1978 - 2003 14 666 100,00% 1 937 479,03 29 023 434,18 20 206 031,71 12 250 790,64
BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Oost-
Vlaanderen
Ovl-Individuele
baanwinkels en
andere
Fratersplein 11, 9000 Gent LIDL
Brusselsesteenweg 662, 9050 Gentbrugge Slaapadvies BVBA
L.TORFS NV
ZEB - Wamo BVBA
Maisstraat 3, 9060 Zelzate JBC nv
Antwerpse Steenweg 71, 9080 Lochristi MODEMAKERS FASHION nv
Antwerpse Steenweg 73, 9080 Lochristi
Antwerpsesteenweg 84, 9080 Lochristi DAMART TSD nv
AUGUSTYNS BVBA (verkoop keukens)
Brusselsesteenweg 75, 9090 Melle
Zelebaan 63/A000, 9160 Lokeren
Zelebaan 63, 9160 Lokeren L&L Retail Belgium SA
Zelebaan 61, 9160 Lokeren LEEN BAKKER BELGIE nv
Zelebaan 65, 9160 Lokeren FABRIMODE nv (Bel & Bo)
Zelebaan 69, 9160 Lokeren E5 Fashion BV
Zelebaan 67, 9160 Lokeren Van Haren Schoenen BV
Zelebaan Lot B, 9160 Lokeren
Oosterzelesteenweg 127, 9230 Wetteren KREFEL nv
EXTERIOO OOST-VLAANDEREN NV
Grote Baan 154, 9250 Waasmunster TDM Products Belgium bvba
Brusselsesteenweg 120, 9300 Aalst Van Haren Schoenen BV
Gentsesteenweg 442, 9300 Aalst CARPETLAND nv
Pieter Corneliskaai 16A, 9300 Aalst BRICO BELGIUM nv
Brakelsesteenweg 160, 9400 Ninove JBC nv
Steenweg 389, 9470 Denderleeuw ALDI Erpe Mere nv
Provincieweg 266, 9550 Herzele MODEMAKERS FASHION nv
Noordlaan 5, 9630 Munkzwalm JOETRON BV
Kortrijksesteenweg 18, 9830 Sint-Martens-Latem KEUKENBARON BV (FAILLIET)
Puitvoetstraat 6B, 9100 Sint-Niklaas
1974 - 2015 35 278 100,00% 3 104 281,45 50 399 364,36 50 649 161,48 29 468 388,94
Ovl-Oudenaarde
Gentstraat 47-67, 9700 Oudenaarde Extra Vertes BVBA
C&A België cv
JYSK BVBA
ACTION BELGIUM BVBA
MAXI ZOO BELGIUM bvba
ELECTRO AV nv
LIDL
KRUIDVAT bvba
bpost SA
2005 - 2014 8 060 100,00% 602 979,25 8 647 279,80 7 134 533,80 6 732 672,34
154|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
155

BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Oost-
Vlaanderen
Ovl-Wetteren
Oude Heerbaan 7, 9230 Wetteren
Oude Heerbaan 5, 9230 Wetteren BEKINTEX NV
ULRIKA BVBA
De Rijcke B.V. (groothandel bloemen en planten)
Oosterzelesteenweg 5 bus 13, 9230 Wetteren AMELIM NV
Oosterzelesteenweg 5 bus 12 A en 12 B, 9230 Wetteren ATITA NV (papierwaren)
Oosterzelesteenweg 5 bus 11, 9230 Wetteren JBC nv
Oosterzelesteenweg 5 bus 10, 9230 Wetteren L.TORFS NV
Oosterzelesteenweg 5 bus 9, 9230 Wetteren Fnac Vanden Borre nv
Oosterzelesteenweg 5 bus 8, 9230 Wetteren Slaapadvies BVBA
Oosterzelesteenweg 5 bus 7, 9230 Wetteren Sportsdirect.com Belgium
Oosterzelesteenweg 5 bus 6 A, 9230 Wetteren Veritas NV
Oosterzelesteenweg 5 bus 6 B, 9230 Wetteren Caprera BVBA
Oosterzelesteenweg 5 bus 5, 9230 Wetteren L&L Retail Belgium SA
Oosterzelesteenweg 5 bus 4, 9230 Wetteren REDISCO bvba
Oosterzelesteenweg 5 bus 3, 9230 Wetteren Parfumerie ICI PARIS XL SA
Oosterzelesteenweg 5 bus 2, 9230 Wetteren C&A België cv
Oosterzelesteenweg 5 bus 1, 9230 Wetteren ZEB - Wamo BVBA
Hoek Brusselsesteenweg-Oosterzelesteenweg, 9230 Wetteren
1996 - 2008 25 245 100,00% 1 920 432,24 28 378 277,48 26 084 511,35 21 087 631,91
Sint-Niklaas
Parklaan 50, 9100 Sint-Niklaas GUNGO BVBA (IXINA)
NSEKA-MASSALA A.
Parklaan 87, 9100 Sint-Niklaas FUN BELGIUM nv
Plezantstraat 268, 9100 Sint-Niklaas ALDI REAL ESTATE NV
1996 - 2008 5 008 89,34% 562 041,83 8 901 602,05 5 440 289,02 4 183 278,30
Vlaams-
Brabant
Halle
Edingsesteenweg 75, 1500 Halle Colim NV
Edingensesteenweg 75, 1500 Halle ACTION BELGIUM BVBA
Bergensesteenweg 162, 1500 Halle AVEVE nv
Bergensesteenweg 460, 1600 Sint-Pieters-Leeuw Chalet Center NV
Demaeghtlaan 216-218, 1500 Halle MAXI ZOO BELGIUM bvba
1964 - 2002 6 475 100,00% 406 400,34 6 295 063,42 4 612 805,24 5 408 691,49
Leuven-Oost
Tiensesteenweg 410, 3360 Korbeek-Lo LOVANIX BVBA (Ixina)
Tiensesteenweg 370, 3360 Korbeek-Lo TEGEL CONCEPT BVBA
Tiensesteenweg 393, 3360 Korbeek-Lo FUN BELGIUM nv
Tiensesteenweg 1B, 3360 Korbeek-Lo MEDI-MARKET Parapharmacies SA
Ridderstraat 2-12, 3360 Bierbeek MODEMAKERS FASHION nv
FABRIMODE nv (Bel & Bo)
Ridderstraat 10, 3360 Bierbeek LEEN BAKKER BELGIE nv
Ridderstraat 12, 3360 Bierbeek JUNTOO WEST-VLAANDEREN EN WALLONIE NV
ACTION BELGIUM BVBA
L.TORFS NV
1987 - 1993 11 008 100,00% 1 581 330,66 21 888 971,83 19 862 550,24 9 195 193,19
BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Vlaams-
Brabant
VBr-Individuele
baanwinkels en
andere
Ruisbroeksesteenweg 2, 1600 Sint-Pieters-Leeuw E5 Fashion BV
Humaniteitslaan 10, 1601 Ruisbroek (Vl.Br.) GOBREL sa
Humaniteitslaan 10, 1601 Ruisbroek (Vl.Br.)
Humaniteitslaan 10, 1601 Ruisbroek (Vl.Br.) Atlantis SPRL
Humaniteitslaan 10, 1601 Ruisbroek (Vl.Br.)
Verlengde Stallestraat 200, 1620 Drogenbos Retail Concepts NV (AS Adventure)
Verlengde Stallestraat 219, 1620 Drogenbos Fnac Vanden Borre nv
Waterloosesteenweg 39, 1640 Sint-
Genesius-Rode/Rhode-Saint-Genèse
CEMEPRO sprl (chateau d'ax)
Waterloosesteenweg 39, 1640 Sint-
Genesius-Rode/Rhode-Saint-Genèse
Ninoofsesteenweg 385, 1700 Dilbeek FABRIMODE nv (Bel & Bo)
Assesteenweg 66, 1740 Ternat TDM Products Belgium bvba
Schaarbeeklei 115, 1800 Vilvoorde ACTION BELGIUM BVBA
DEVOTEC BVBA
Goudbloemstraat 2, 1800 Vilvoorde KHARBAGH- ZAIDI
Goudbloemstraat 4, 1800 Vilvoorde ZERRAD - CHTAOU
Waardbeekdreef 6, 1850 Grimbergen Van Haren Schoenen BV
Brusselsesteenweg 4, 3020 Herent JBC nv
Brusselsesteenweg 490, 3090 Overijse ALDI Cargovil-Zemst nv
AVA PAPIERWAREN nv
KREFEL nv
Herseltsesteenweg 74/76, 3200 Aarschot E5 Fashion BV
Leuvensesteenweg 168, 3290 Diest LEEN BAKKER BELGIE nv
Leuvensesteenweg166, 3290 Diest KEUKENBARON BV (FAILLIET)
Leuvenselaan 497, 3300 Tienen Aldi Heusden-Zolder
Leuvenselaan 483, 3300 Tienen E5 Fashion BV
1970 - 2004 25 419 100,00% 3 230 893,18 43 379 192,01 35 950 802,25 21 232 977,46
VBr-
Kampenhout
Mechelsesteenweg 44, 1910 Kampenhout Euro Shoe Group N.V.
Mechelsesteenweg 46, 1910 Kampenhout FABRIMODE nv (Bel & Bo)
Mechelsesteenweg 93, 1910 Kampenhout NORDEX nv
Standaard Boekhandel NV
Mechelsesteenweg 89 B, 1910 Kampenhout ZEEMAN textielSupers NV
Mechelsesteenweg 91, 1910 Kampenhout CASA INTERNATIONAL NV
DRINKS SUPPLY BV
Swiss Sense BV
Mechelsesteenweg 50, 1910 Kampenhout MODEMAKERS FASHION nv
1989 - 2004 5 640 100,00% 712 492,38 10 820 079,63 4 369 039,52 4 711 200,00
VBR-Sint-Joris-
Winge
Gouden Kruispunt 69, 3390 Tielt-Winge MODEMAKERS FASHION nv
Aarschotsesteenweg 9, 3390 Sint-Joris-Winge LEEN BAKKER BELGIE nv
Retail Concepts NV (AS Adventure)
FUN BELGIUM nv
Van Haren Schoenen BV
1984 - 2011 8 863 100,00% 1 221 287,26 18 860 331,33 18 204 880,14 7 403 433,62
156|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
157

BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Vlaams-
Brabant
Zaventem
Leuvensesteenweg 375, 1930 Zaventem CARPETLAND nv
VONIKA BVBA
VONIKA BVBA
BC FOODS B.V.
CARE4CARS NV
DINA BV
A&CC CLEAN BV
Leuvensesteenweg 350, + 350,
1932 Sint-Stevens-Woluwe
HUBO BELGIE nv
Leuvensesteenweg 8, 1932 Sint-Stevens-Woluwe Bedden en Matrassen BV
COOLBLUE BELGIE NV
Jozef Van Damstraat 3C, 1932
Sint-Stevens-Woluwe
ANISERCO nv
Retail Partners Colruyt Group NV
ZEEMAN textielSupers NV
KRUIDVAT bvba
Leuvensesteenweg 413, 1930 Zaventem E5 Fashion BV
1967 - 1996 16 587 100,00% 1 456 331,74 20 662 442,26 20 045 305,70 13 855 438,72
Waals-
Brabant
Braine l'Alleud
Av de la belle Province 37-39, 1420 Braine-l'Alleud AVA PAPIERWAREN nv
Av de la belle Provence 21, 1420 Braine-l'Alleud
Proximus NV (Belgacom)
Av de la belle Province 31, 1420 Braine-l'Alleud REDISCO bvba
Av de la belle Province 35, 1420 Braine-l'Alleud C&A België cv
Av de la belle Province 27, 1420 Braine-l'Alleud ANISERCO nv
Av de la belle Province 29, 1420 Braine-l'Alleud JUNTOO WEST-VLAANDEREN EN WALLONIE NV
Av de la belle Province 33, 1420 Braine-l'Alleud NEW MTB SRL (King Jouet)
ORANGE BELGIUM NV
Av de la belle Province 25, 1420 Braine-l'Alleud
CASA INTERNATIONAL NV
Rue Pierre Flamand 205, 1420 Braine-l'Alleud JOMA BV
1989 - 2008 8 535 93,37% 828 041,81 13 924 326,37 15 180 854,39 7 129 448,94
WBr-Individuele
baanwinkels en
andere
Avenue Reine Astrid 4/6, 1300 Wavre BBK Expansion BVBA (Babykid)
Rue Pont du Christ 32, 1300 Wavre Bibliopolis SPRL
Régie d'électricité de la ville de Wavre
Rue des Carabiniers, 1300 Wavre
Rue du Bosquet 10 en 10A, 1370 Jodoigne MD SPORT SA
Brusselsesteenweg 551, 1410 Waterloo CARPETLAND nv
Grand Route 49, 1435 Corbais CHAUSSURES MANIET SA
1958 - 2013 5 775 98,46% 526 841,48 8 688 568,54 10 232 351,02 4 823 968,09
WBr-Nivelles
Chaussée de Namur 55C, 1400 Nivelles Basic Fit België
Chaussée de Namur 55D, 1400 Nivelles SND sa (Trac)
Avenue de Centenaire 42, 1400 Nivelles BRICO BELGIUM nv
Rue du Tienne à deux vallées 3, 1400 Nivelles ALDI REAL ESTATE NV
Chaussée de Namur 55A, 1400 Nivelles Jouets BROZE SA
Chaussée de Namur 55B, 1400 Nivelles Menatam SA (Eggo)
Chaussée de Namur, 1400 Nivelles Fnac Vanden Borre nv
1984 - 2018 9 726 100,00% 1 098 040,90 16 913 454,58 14 561 786,65 8 124 314,04
BELGIË
Cluster Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
West-
Vlaanderen
Brugge-Noord
Sint-Pieterskaai 20 A, 8000 Brugge HEMA BELGIE BVBA
Sint-Pieterskaai 20, 8000 Brugge Delix 88 BVBA
Sint-Pieterszuidstraat en Veemarktstraat, 8000 Brugge LIDL
Euro Shoe Group N.V.
ADL Consult BVBA
IDEWE VZW
Colim NV
LEEN BAKKER BELGIE nv
ACTION BELGIUM BVBA
Omega (BWC)
MAXI ZOO BELGIUM bvba
KRUIDVAT bvba
ZEEMAN textielSupers NV
Sint-Pieterskaai 21, 8000 Brugge X²O WEST- EN OOST-VLAANDEREN NV
1965 - 2012 14 938 100,00% 1 447 832,20 22 072 554,64 21 556 884,83 12 477 997,45
Kortrijk-Noord
Ringlaan 32, 8500 Kortrijk D. Fashion NV (Giks)
IMETAM bvba
L.TORFS NV
DE MAMBO B.V.B.A.
Ringlaan 11, 8520 Kuurne Colim NV
Ringlaan, 8520 Kuurne
Fnac Vanden Borre nv
Ter Ferrants 1, 8520 Kuurne Euro Shoe Group N.V.
Ter Ferrants 3, 8520 Kuurne AVA PAPIERWAREN nv
Ter Ferrants 4, 8520 Kuurne BELCOMMA BV
Ter Ferrants 2, 8520 Kuurne LEEN BAKKER BELGIE nv
1987 - 2015 12 714 96,70% 1 035 077,02 15 331 971,70 10 992 680,23 10 620 247,66
Roeselare
Brugsestraat 377, 8800 Roeselare BRICO BELGIUM nv
Brugsesteenweg 508-510, 8800 Roeselare MAEBEROEK BV
Mercury Centrum - Brugsestw 363, 8800 Roeselare BIG BAZAR NV
Brugsesteenweg 524, 8800 Roeselare IMETAM bvba
BELGIAN POSTERS
Brugsesteenweg 356 B, 8800 Roeselare Seats and sofas N.V.
Brugsesteenweg 356 A, 8800 Roeselare Omega NV
Brugsesteenweg 356 C, 8800 Roeselare Fnac Vanden Borre nv
1993 - 2007 12 863 100,00% 1 470 668,47 20 188 424,69 16 227 231,05 10 744 710,21
WVl-Individuele
baanwinkels en
andere
Torhoutsestraat 45, 8020 Ruddervoorde MATCH sa
Maalsesteenweg 166, 8310 Sint-Kruis MEUBELEN DE ABDIJ bvba
Maalsesteenweg 255, 8310 Sint-Kruis C&A België cv
Torhoutsesteenweg 610, 8400 Oostende IMETAM bvba
Biezenstraat 16, 8430 Middelkerke ACTION BELGIUM BVBA
Koninklijke Baan 228, 8670 Koksijde Euro Shoe Group N.V.
Frankrijklaan 2, 8970 Poperinge Omega (BWC)
1950 - 1998 8 598 100,00% 861 428,94 11 415 135,43 11 999 281,57 7 182 074,04
WVL-Sint-Eloois-
Vijve
Gentseweg 520, 8793 Sint-Eloois-Vijve AVA PAPIERWAREN nv
Mekowa BVBA (Gamma)
Boncquet Robert BVBA
1988 4 952 80,92% 358 231,80 5 405 745,77 5 821 410,21 4 136 500,43
158|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
159

NEDERLAND
Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Cluster
Zeeland
Middelburg
Mortiereboulevard 10, 4336 RA Middelburg Kwantum Nederland B.V.
Mortiereboulevard 12, 4336 RA Middelburg Goossens Meubelen B.V.
Mortiereboulevard 14, 4336 RA Middelburg Leen Bakker Nederland B.V.
Mortiereboulevard 16, 4336 RA Middelburg Pronto Zeeland B.V.
Mortiereboulevard 18, 4336 RA Middelburg Swiss Sense B.V.
Mortiereboulevard 20, 4336 RA Middelburg Projt Zeeland B.V.
Mortiereboulevard 22, 4336 RA Middelburg Tulp Verkoop B.V.
Mortiereboulevard 24, 4336 RA Middelburg De Badenman B.V.
Mortiereboulevard 26, 4336 RA Middelburg BCC (Elektro-Speciaalzaken)
Mortiereboulevard 28, 4336 RA Middelburg Keukenconcurrent Nederland B.V.
Mortiereboulevard 30, 4336 RA Middelburg Bruynzeel Keukens B.V.
Mortiereboulevard 32, 4336 RA Middelburg Beter Bed B.V.
Mortiereboulevard 36, 4336 RA Middelburg Blokker B.V.
Mortiereboulevard 4, 4336 RA Middelburg Media Markt Saturn Holding Nederland B.V.
2006 26 342 100,00% 2 534 232,35 30 560 251,98 32 914 097,85 16 963 800,00
Zuid-
Holland
Naaldwijk
Hovenierstraat 127, 2671 ZP Naaldwijk Grando Keukens Naaldwijk V.O.F.
Gezelstraat 11, 2671 ZP Naaldwijk M. Bonnet
Hovenierstraat 131, 2671 ZP Naaldwijk Beter Bed B.V.
Warmoezenierstraat1, 2671 ZP Naaldwijk De Mandemakers Groep B.V.
Hovenierstraat 129, 2671 ZP Naaldwijk J.M.F. Jansen
Warmoezenierstraat 19, 2671 ZP Naaldwijk The Fitness Experience Naaldwijk B.V.
Warmoezenierstraat 17, 2671 ZP Naaldwijk Meubelcentrum Lissabon B.V.
Warmoezenierstraat 15, 2671 ZP Naaldwijk Leen Bakker Nederland B.V.
Warmoezenierstraat 13, 2671 ZP Naaldwijk Meubelcentrum Lissabon B.V.
Warmoezenierstraat 11, 2671 ZP Naaldwijk Roobol Woontextiel B.V.
Gildestraat 104-106, 2671 ZP Naaldwijk Kwantum Nederland B.V.
Gezelstraat 7b en 9, 2671 ZP Naaldwijk Jysk B.V.
Gezelstraat 7, 2671 ZP Naaldwijk Quartero Interior and Kitchen
Warmoezenierstraat 5+7, 2671 ZP Naaldwijk Naaldwijk Invest N.V.
Warmoezenierstraat 7, 2671 ZP Naaldwijk IMPEGNO NEDERLAND B.V.
Warmoezenierstraat 3+5, 2671 ZP Naaldwijk Panorama Studios V.O.F.
Gildestraat 109-110, 2671 ZP Naaldwijk Troost Interieurs B.V.
Warmoezenierstraat, 2671 ZP Naaldwijk VINK & VINK NAALDWIJK BV
Warmoezenierstraat 9, 2671 ZP Naaldwijk Keuken Vision Naaldwijk B.V.
Hovenierstraat 133, 2671 ZP Naaldwijk Tsang-Chen V.O.F.
1998 - 2004 20 932 100,00% 1 753 610,26 18 701 082,78 20 550 798,29 23 107 300,00
NEDERLAND
Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Cluster
Zuid-
Holland
Spijkenisse
Lucebertstraat 76, 3202 SW Spijkenisse RIVIERA MAISON B.V.
Lucebertstraat 72, 3202 SW Spijkenisse Hoogenboezem Meubelen B.V.
Lucebertstraat 68, 3202 SW Spijkenisse Beter Bed B.V.
Lucebertstraat 64, 3202 SW Spijkenisse Jysk B.V.
Lucebertstraat 60, 3202 SW Spijkenisse Kwantum Nederland B.V.
Lucebertstraat 56, 3202 SW Spijkenisse Leen Bakker Nederland B.V.
Lucebertstraat 52, 3202 SW Spijkenisse Meubelcentrum Lissabon B.V.
Lucebertstraat, 3202 SW Spijkenisse
Lucebertstraat 48, 3202 SW Spijkenisse X2O Badkamers BV
Lucebertstraat 44, 3202 SW Spijkenisse Dudaco B.V
Lucebertstraat 38, 3202 SW Spijkenisse Prominent Comfort Producten B.V.
Lucebertstraat 34, 3202 SW Spijkenisse APS B.V.
Lucebertstraat 36, 3202 SW Spijkenisse Turfpoort B.V.
Lucebertstraat 30, 3202 SW Spijkenisse Carpet-Land B.V.
Lucebertstraat 32, 3202 SW Spijkenisse SANI-DUMP B.V.
Lucebertstraat 28, 3202 SW Spijkenisse De Watertuin Spijkenisse B.V.
Lucebertstraat 22, 3202 SW Spijkenisse Roobol Woontextiel B.V.
Lucebertstraat 18, 3202 SW Spijkenisse Lampidee B.V
Lucebertstraat 14, 3202 SW Spijkenisse BCC (Elektro-Speciaalzaken)
Lucebertstraat 10, 3202 SW Spijkenisse Bruynzeel Keukens B.V.
Lucebertstraat 6, 3202 SW Spijkenisse Swiss Sense B.V.
Lucebertstraat 2, 3202 SW Spijkenisse Wooning Keukens & Sanitair B.V.
Lucebertstraat 26, 3202 SW Spijkenisse Keukenconcurrent Nederland B.V.
Lucebertstraat 42, 3202 SW Spijkenisse Zon en scherm spijkenisse B.V.
Constantstraat 4, 3202 SW Spijkenisse
Constantstraat 2, 3202 SW Spijkenisse Rofra Meubelen Spijkenisse B.V.
Lucebertstraat, 3202 SW Spijkenisse Infozuil Nederland
Constantstraat 2 TO, 3202 SW Spijkenisse
Lucebertstraat, 3202 SW Spijkenisse
2009 28 527 99,70% 3 298 476,86 43 001 577,49 47 283 002,42 22 080 000,00
Gelderland
Apeldoorn
Het Rietveld 10, 7321 CT Apeldoorn Collins Foods Netherlands Limited
Het Rietveld 14, 7321 CT Apeldoorn Wooncentrum De Groot Apeldoorn B.V.
Het Rietveld 2, 7321 CT Apeldoorn Keuken & Bad Apeldoorn B.V.
Het Rietveld 22, 7321 CT Apeldoorn Kvik NL B.V.
Het Rietveld 26 (Gelijkvloers), 7321 CT Apeldoorn totaalBED B.V.
Het Rietveld 28 (Gelijkvloers), 7321 CT Apeldoorn
Het Rietveld 32, 7321 CT Apeldoorn Keukenconcurrent Nederland B.V.
Het Rietveld 28 + 32 (1e Verdieping),
7321 CT Apeldoorn
Wooncentrum De Groot Apeldoorn B.V.
Het Rietveld 34, 7321 CT Apeldoorn Beter Bed B.V.
Het Rietveld 36, 7321 CT Apeldoorn Swiss Sense B.V.
Het Rietveld 4, 7321 CT Apeldoorn Carpet-Land B.V.
Het Rietveld 40 (1e Verdieping),
7321 CT Apeldoorn
Huus Apeldoorn BV
Het Rietveld 42, 7321 CT Apeldoorn Beter Bed B.V.
Het Rietveld 44, 7321 CT Apeldoorn X2O Badkamers BV
Het Rietveld 38, 7321 CT Apeldoorn V.O.F. Wooncentrum
Het Rietveld 6, 7321 CT Apeldoorn Kluswijs B.V.
Het Rietveld 8, 7321 CT Apeldoorn HLC Wereld B.V.
2004 - 2005 23 940 100,00% 1 618 522,29 22 364 145,87 16 162 110,60 29 886 700,00
Duiven
Nieuwgraaf 6, 6921 RJ Duiven Leen Bakker Nederland B.V.
1986 3 000 100,00% 279 774,30 4 771 792,66 4 546 399,86 2 763 100,00
160|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
161

NEDERLAND
Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Cluster
NL Limburg
Heerlen
In de Cramer 146, 6412 PM Heerlen Turfpoort B.V.
In de Cramer 146 A, 6412 PM Heerlen Van den Heuvel Verlichting/Kleinmeubel B.V.
In de Cramer 146 B, 6412 PM Heerlen Keukenkampioen B.V.
In de Cramer 146 C, 6412 PM Heerlen Bruynzeel Keukens B.V.
In de Cramer 148, 6412 PM Heerlen KUCHEN BOULEVARD BV
In de Cramer 148 A-B, 6412 PM Heerlen Nuva Keukens B.V.
In de Cramer 150, 6412 PM Heerlen Tapijtcentrum Nederland B.V.
In de Cramer 152, 6412 PM Heerlen Carpet-Land B.V.
In de Cramer 154, 6412 PM Heerlen HACO Heerlen B.V.
In de Cramer 156-158, 6412 PM Heerlen Lamp en Licht Heerlen B.V.
In de Cramer 160, 6412 PM Heerlen Horeca Groep Heerlen B.V.
In de Cramer 162, 6412 PM Heerlen Prenatal moeder en kind B.V.
In de Cramer 164, 6412 PM Heerlen Pronto Wonen Heerlen B.V.
In de Cramer 166, 6412 PM Heerlen Brugman Keukens & Badkamers B.V.
In de Cramer 168-176, 6412 PM Heerlen Goossens Meubelen B.V.
In de Cramer 168, 6412 PM Heerlen X2O Badkamers BV
In de Cramer 178, 6412 PM Heerlen DMG Meubelen B.V.
In de Cramer 180, 6412 PM Heerlen Budget Home Store Heerlen B.V.
In de Cramer 182, 6412 PM Heerlen Trendhopper Heerlen B.V.
In de Cramer 184, 6412 PM Heerlen K&D B.V.
In de Cramer 186-188, 6412 PM Heerlen Sijben Wooncenter B.V.
In de Cramer 190, 6412 PM Heerlen DMG Meubelen B.V.
In de Cramer 64, 6412 PM Heerlen Fast food Boer Biet Heerlen V.O.F.
In de Cramer 66, 6412 PM Heerlen Leen Bakker Nederland B.V.
In de Cramer 68A, 6412 PM Heerlen Woonmekka B.V.
In de Cramer 68, 6412 PM Heerlen Knibbeler Meubel B.V.
In de Cramer 70, 6412 PM Heerlen Kwantum Nederland B.V.
In de Cramer 74, 6412 PM Heerlen Seats and Sofas B.V.
In de Cramer 76, 6412 PM Heerlen Woonsquare B.V.
In de Cramer 78B, 6412 PM Heerlen DFS trading Limited
In de Cramer 80, 6412 PM Heerlen Jysk B.V.
In de Cramer 78, 6412 PM Heerlen Pets place Retail B.V.
In de Cramer 78C, 6412 PM Heerlen Sanisale.com
In de Cramer 82, 6412 PM Heerlen Praxis Vastgoed B.V.
In de Cramer 84, 6412 PM Heerlen Bufkes Nederland B.V.
In de Cramer 86-88-90, 6412 PM Heerlen Babypark Kesteren B.V.
In de Cramer 92, 6412 PM Heerlen Casa Nederland BV
In de Cramer 94 - 96, 6412 PM Heerlen Gorissen Keukens V.O.F.
In de Cramer 96A, 6412 PM Heerlen
In de Cramer 98, 6412 PM Heerlen Nederlands slaapcentrum BV
In de Cramer 98 A + 100 (deel), 6412 PM Heerlen De Badenman B.V.
In de Cramer 100, 6412 PM Heerlen Sawiday netherlands B.V.
In de Cramer 102, 6412 PM Heerlen
In de Cramer 102A, 6412 PM Heerlen Beter Bed B.V.
In de Cramer 104, 6412 PM Heerlen
In de Cramer 106, 6412 PM Heerlen Swiss Sense B.V.
In de Cramer 106A, 6412 PM Heerlen Tempur Sealy Benelux B.V.
In de Cramer 108, 6412 PM Heerlen Blokker B.V.
In de Cramer, 6412 PM Heerlen Tuincentrum Heerlen B.V.
1991 - 2004 81 676 100,00% 8 322 626,73 113 939 365,41 116 240 351,51 76 498 100,00
Maastricht
Pontonniersweg 19, 6219 PK Maastricht Beter Bed B.V.
Belvédèrelaan 80, 6219 PK Maastricht
Pontonniersweg 17, 6219 PK Maastricht Carpet-Land B.V.
Belvédèrelaan 82, 6219 PK Maastricht Jysk B.V.
Belvédèrelaan 86, 6219 PK Maastricht Kwantum Nederland B.V.
Belvédèrelaan 84, 6219 PK Maastricht Leen Bakker Nederland B.V.
2020 7 878 100,00% 653 925,82 9 982 436,19 10 068 762,69 7 257 800,00
NEDERLAND
Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Cluster
Noord-
Brabant
Total Provinces
by Cluster
Kruisvoort 30, 4814 RZ Breda Beter Bed B.V.
Kruisvoort 32, 4814 RZ Breda
Brugman Keukens &
Badkamers B.V.
Kruisvoort 34, 4814 RZ Breda Mameho B.V.
Breda
Kruisvoort 38, 4814 RZ Breda Trendhopper Breda B.V.
Kruisvoort 40, 4814 RZ Breda Kwantum Nederland B.V.
Kruisvoort 42, 4814 RZ Breda Mameho B.V.
Kruisvoort 48, 4814 RZ Breda Sanisale.com breda B.V.
Kruisvoort 50, 4814 RZ Breda Hoogenboezem Meubelen B.V.
Kruisvoort 52, 4814 RZ Breda Bruynzeel Keukens B.V.
Kruisvoort 54B, 4814 RZ Breda Tempur Benelux Retail B.V.
Kruisvoort 54A, 4814 RZ Breda Tulp Verkoop B.V.
Kruisvoort 56, 4814 RZ Breda Swiss Sense B.V.
Kruisvoort 58, 4814 RZ Breda De Mandemakers Groep B.V.
Kruisvoort 60+62, 4814 RZ Breda Woonexpress B.V.
Kruisvoort 44, 4814 RZ Breda Lamp en Licht Retail B.V.
Kruisvoort 46, 4814 RZ Breda V.O.F. La Plaza
Kruisvoort 86, 4814 RZ Breda Kvik NL B.V.
Kruisvoort 88-90, 4814 RZ Breda Leen Bakker Nederland B.V.
Kruisvoort 82, 4814 RZ Breda Carpet-Land B.V.
Kruisvoort 84, 4814 RZ Breda Haco Breda B.V.
Kruisvoort 80, 4814 RZ Breda JAN Hendrikx Stijlvol Wonen
Kruisvoort 78, 4814 RZ Breda Hoogenboezem Meubelen B.V.
Kruisvoort 76, 4814 RZ Breda Plaza Brabant B.V.
Kruisvoort 74, 4814 RZ Breda
Kruisvoort 72, 4814 RZ Breda Sedere B.V.
Kruisvoort 70, 4814 RZ Breda Vloer het Zelf Breda II B.V.
Kruistvoort, 4814 RZ Breda McDonald's Nederland B.V.
Kruisvoort 68, 4814 RZ Breda Grando Retail B.V.
1995 - 1996 40 091 100,00% 4 537 299,00 61 498 701,31 62 873 500,95 44 085 400,00
162|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
163

NEDERLAND
Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Cluster
Noord-
Brabant
Den Bosch
Goudsmidstraat 5-7, 5232 BT 's Hertogenbosch HACO Den Bosch BV
Balkweg 13, 5232 BT 's Hertogenbosch Praxis Vastgoed B.V.
Balkweg 21-23, 5232 BT 's Hertogenbosch Beter Bed B.V.
Balkweg 25-27, 5232 BT 's Hertogenbosch DMG Meubelen B.V.
Balkweg 29, 5232 BT 's Hertogenbosch Bruynzeel Keukens B.V.
Balkweg 31, 5232 BT 's Hertogenbosch Van der Garde Buitenleven B.V.
Balkweg 33, 5232 BT 's Hertogenbosch Carpet-Land B.V.
Balkweg 37, 5232 BT 's Hertogenbosch Kwantum Nederland B.V.
Balkweg 39, 5232 BT 's Hertogenbosch Q1 Sanitair Den Bosch BV
Balkweg 41, 5232 BT 's Hertogenbosch Boro Horeca BV
Reitscheweg 2, 5232 BT 's Hertogenbosch Ernes Den Bosch BV
Reitscheweg 4, 5232 BT 's Hertogenbosch Jysk B.V.
Reitscheweg 6, 5232 BT 's Hertogenbosch Goossens Meubelen B.V.
Reitscheweg 8, 5232 BT 's Hertogenbosch Hoogenboezem Meubelen B.V.
Reitscheweg 10, 5232 BT 's Hertogenbosch Prenatal moeder en kind B.V.
Reitscheweg 12, 5232 BT 's Hertogenbosch Pronto Wonen Den Bosch BV
Reitscheweg 14, 5232 BT 's Hertogenbosch Brugman Keukens & Badkamers B.V.
Reitscheweg 16, 5232 BT 's Hertogenbosch Leen Bakker Nederland B.V.
Reitscheweg 20, 5232 BT 's Hertogenbosch Collins Foods Netherlands Limited
Tinnegieterstraat 29, 5232 BT 's Hertogenbosch Swiss Sense B.V.
Tinnegieterstraat 25, 5232 BT 's Hertogenbosch Uitgerust 's-Hertogenbosch BV
Tinnegieterstraat 27, 5232 BT 's Hertogenbosch KWIZZLER B.V.
Tinnegieterstraat 2 + 12, 5232 BT 's Hertogenbosch De Mandemakers Groep B.V.
Tinnegieterstraat 24, 5232 BT 's Hertogenbosch Subway Vof
Tinnegieterstraat 22, 5232 BT 's Hertogenbosch X2O Badkamers BV
Tinnegieterstraat 28-32, 5232 BT 's Hertogenbosch Media Markt Saturn Holding Nederland B.V.
Goudsmidstraat 23, 5232 BT 's Hertogenbosch CL Keukens t.h.o.d.n. Keukensale.com
Goudsmidstraat 11, 5232 BT 's Hertogenbosch Beter Bed B.V.
Goudsmidstraat 23, 5232 BT 's Hertogenbosch Hoefnagels-de Wit VOF
Balkweg, 5232 BT 's Hertogenbosch
1977 - 2017 52 995 100,00% 4 869 399,09 66 870 795,88 68 576 442,32 68 805 800,00
Roosendaal
Oostplein 1, 4706 NL Roosendaal OVS GARDEN B.V.
Oostplein 11, 4706 NL Roosendaal CS Keukens h.o.d.n. Keukensale.com
Oostplein 13, 4706 NL Roosendaal CREEBSBURG KEUKENS B.V.
Oostplein 15, 4706 NL Roosendaal Beter Bed B.V.
Oostplein 15, 4706 NL Roosendaal
Oostplein 15a, 4706 NL Roosendaal Roobol Woontextiel B.V.
Oostplein 1A, 4706 NL Roosendaal Sep-Ziani VOF
Oostplein 3, 4706 NL Roosendaal SANI4ALL ROOSENDAAL B.V.
Oostplein 5, 4706 NL Roosendaal A-MEUBEL B.V.
Oostplein 7, 4706 NL Roosendaal Kwantum Nederland B.V.
Oostplein 9, 4706 NL Roosendaal Jysk B.V.
1993 - 2021 11 920 100,00% 980 686,27 13 679 174,31 13 106 259,71 9 730 500,00
Zaandam
Pieter Ghijsenlaan 22A, 1506 PV Zaandam V.O.F. Beddenspeciaalzaak De Bedstee
Pieter Ghijsenlaan 22B, 1506 PV Zaandam V.O.F. Nils Home Store
Pieter Ghijsenlaan 18A+18B, 1506 PV Zaandam Keukenloods B.V.
Pieter Ghijsenlaan 22, 1506 PV Zaandam Licht Plaza B.V.
Pieter Ghijsenlaan 20, 1506 PV Zaandam Brugman Keukens & Badkamers B.V.
Pieter Ghijsenlaan 16C, 1506 PV Zaandam Haco Zaandam B.V.
Pieter Ghijsenlaan 16 A, 1506 PV Zaandam Swiss Sense B.V.
Pieter Ghijsenlaan 16 B, 1506 PV Zaandam Lamp en Licht Zaandam B.V.
Pieter Ghijsenlaan 16 D, 1506 PV Zaandam SANI-DUMP B.V.
Pieter Ghijsenlaan, 1506 PV Zaandam
2001 14 533 100,00% 1 064 591,55 13 607 804,95 13 418 659,77 16 620 300,00
NEDERLAND
Adres Bouwjaar Huurder Bruto m
2
Bezettings-
graad
Actuele
Huurinkomsten
Reële
waarde
Acquisitie
-
waarde
Verzekerde
Waarde
Provincie
Cluster
Noord
Holland
Cruquius
Cruquiusplein 4, 2142 EV Cruquius Turfpoort B.V.
Cruquiusplein 6, 2142 EV Cruquius Jysk B.V.
Cruquiusplein 10, 2142 EV Cruquius Media Markt Saturn Holding Nederland B.V.
Cruquiusplein 12, 2142 EV Cruquius Twin Sport Cruquius B.V.
Cruquiusplein 16, 2142 EV Cruquius La Place Food B.V.
Cruquiusplein 18-20, 2142 EV Cruquius Van den Heuvel Verlichting/Kleinmeubel B.V.
Cruquiusplein 22, 2142 EV Cruquius De Badenman B.V.
Cruquiusplein 24, 2142 EV Cruquius Nijman International B.V.
Cruquiusplein 26, 2142 EV Cruquius Roobol Woontextiel B.V.
Cruquiusplein 28-30, 2142 EV Cruquius Bruynzeel Keukens B.V.
Cruquiusplein 32, 2142 EV Cruquius Swiss Sense B.V.
Cruquiusplein 34, 2142 EV Cruquius
Cruquiusplein 36, 2142 EV Cruquius HACO Cruquius BV
Cruquiusplein 38, 2142 EV Cruquius De MandemakersGroep Holding B.V. (DMG)
Cruquiusplein 40, 2142 EV Cruquius De Bommel Groep B.V.
Cruquiusplein 42, 2142 EV Cruquius Kwantum Nederland B.V.
Cruquiusplein 44, 2142 EV Cruquius Carpet-Land B.V.
Cruquiusplein 46, 2142 EV Cruquius Beter Bed B.V.
Cruquiusplein 48, 2142 EV Cruquius Keukenkampioen B.V.
Cruquiusplein 50, 2142 EV Cruquius Van Bemmel en Kroon Keukens BV
Cruquiusplein 52, 2142 EV Cruquius Leen Bakker Nederland B.V.
Cruquiusplein 54, 2142 EV Cruquius Van 't Hoeft verlichting v.o.f.
Cruquiusplein 56, 2142 EV Cruquius Mirck Verf- en behanghandel v.o.f.
Spaarneweg 44, 2142 EV Cruquius Goedhart Bouwmarkt Cruquius B.V.
Spaarneweg 46, 2142 EV Cruquius D.H.Z. Center Cruquius B.V. (Praxis)
Cruquiuszoom 13-15, 2142 EV Cruquius ACTION EVENTS B.V.
Cruquiuszoom 13-15, 2142 EV Cruquius
Cruquiuszoom 45, 2142 EV Cruquius
2002 - 2009 41 734 99,83% 5 277 350,66 74 101 008,78 74 218 618,72 45 788 400,00
Utrecht
Utrecht cl
Hollantlaan 18, 3526 AR Utrecht Leen Bakker Nederland B.V.
Hollantlaan 26, 3526 AM Utrecht N.T.U. Utrecht B.V.
Hollantlaan 28, 3526 AM Utrecht SANI-DUMP B.V.
Kaap de Goede Hooplaan 7 - 7a, 3526 AM Utrecht F. Schimmel Beheer B.V.
Kaap de Goede Hooplaan 7, 3526 AM Utrecht RpG Vastgoed BV
1990 7 408 100,00% 793 212,79 10 665 808,43 10 654 123,42 7 513 200,00
Veenendaal
Einsteinnlaan 1, 3902 HN Veenendaal Wooncentrum Veenendaal B.V.
Einsteinnlaan 1 - 3, 3902 HN Veenendaal
Einsteinlaan 1, 3902 HN Veenendaal De Dromenmaker Veenendaal B.V.
Bouman vloerservice V.O.F.
CIGNAL INFRASTRUCTURE NETHERLANDS BV
Vodafone Libertel B.V.
2005 18 455 100,00% 1 378 406,55 9 275 359,83 12 589 604,26 27 974 100,00
164|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
165

Aantal panden per vennootschap 31.03.2022
Retail Estates
705
Retail Warehousing Invest 27
Finsbury Properties 0
Distriland NV 10
Breda I Invest 16
Breda II Invest 12
Cruquius Invest 28
Heerlen I Invest 22
Heerlen II Invest 26
Naaldwijk Invest 20
Osbroek Invest 28
Retail Estates Middelburg Invest 14
Retail Estates Nederland 36
Spijkenisse Invest 28
Zaandam Invest 15
Totaal aantal panden
987
“
Op 31 maart
2022 bedraagt de
bezettingsgraad 97,83%.
„
166|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
167

3. Verslagen van de vastgoeddeskundigen
België
Verslag van Cushman & Wakeeld
Dit verslag heeft betrekking op 358 panden van de
vastgoedportefeuille van Retail Estates nv en zijn
dochtervennootschappen.
“Wij hebben het genoegen u onze update per 31 maart
2022 van de waardering van de Retail Estates portefeuille
en Distri-Land te laten geworden. Wij bevestigen dat
we deze opdracht als onafhankelijk expert hebben
uitgevoerd.
Wij bevestigen tevens dat onze waardering werd
uitgevoerd conform de nationale en internationale
normen en hun toepassingsprocedures, onder andere
op het vlak van de waardering van GVV’s. (Volgens de
huidige besluiten. We behouden ons het recht voor om
onze waardering aan te passen in geval van gewijzigde
besluiten).
De juiste waarde wordt gedenieerd als de meest
waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan
worden onder normale verkoopsomstandigheden
tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen.
Deze denitie komt overeen met onze denitie van
marktwaarde.
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen
aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de
overheid. Het bedrag hiervan hangt onder andere af van
de overdrachtswijze, van het proel van de koper en de
geograsche ligging van het goed. Op basis van een
representatief staal van panden op de Belgische markt,
blijkt dat de gemiddelde transactiekost 2,50% bedroeg
bij de verkoop van gebouwen met een waarde hoger
dan 2.500.000 EUR over de periode 2013, 2014, 2015
en Q1 2016.
Voor gebouwen van meer dan 2.500.000 EUR bekomen
we de verkoopswaarde exclusief kosten overeenkomende
met de reële waarde (“fair value”) zoals vooropgesteld
door de internationale boekhoudkundige norm IAS
40, door 2,50% transactiekosten af te trekken van de
investeringswaarde. De panden worden hier als een
portefeuille beschouwd.
Onze “investeringswaarde” is gebaseerd op een
kapitalisatie van de aangepaste markthuurwaarde,
rekening houdend met eventuele correcties zoals
leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Deze
aangepaste markthuur wordt bepaald door 60% te
nemen van het verschil tussen de markthuur en de
huidige huur in het geval waar de markthuur groter is
dan de huidige huur. Dit wordt vervolgens toegevoegd
aan de huidige huur. Indien de huidige huur groter is dan
de markthuur dan is de aangepaste markthuur gelijk aan
de markthuur.
De kapitalisatievoet is afhankelijk van de gangbare
rendementen op de investeringsmarkt, rekening
houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de
kwaliteit van de huurder en het gebouw op het ogenblik
van de waardering.
De portefeuille van Retail Estates NV (incl. Tongeren)
heeft op 31.03.2022 een investeringswaarde (incl.
correcties) van 588,66 mio EUR en een reële waarde van
574,31 mio EUR. De investeringswaarde is gedaald met
0,57% ten opzichte van het vorige kwartaal. Dit geeft
Retail Estates een rendement van 6,30%.
De portefeuille van Immobilière Distri-Land NV heeft
op 31.03.2022 een investeringswaarde (incl. correcties)
van 20,02 mio EUR en een reële waarde van 19,53 mio
EUR. De investeringswaarde is gestegen met 1,42% ten
opzichte van het vorige kwartaal. Dit geeft Immobilière
Distri-Land NV een rendement van 7,12%.”
Verslag van CBRE
Het verslag van CBRE van 31 maart 2022 heeft betrekking
op 384 onroerende goederen van Retail Estates nv en
zijn dochtervennootschappen. De investeringswaarde
van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat
op 670,08 mio EUR en de reële waarde op 653,74 mio
EUR. Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso
van 43,86 mio EUR, wat een brutorendement van 6,55%
vertegenwoordigt.
Verslag van Stadim
Het verslag van Stadim van 31 maart 2022 heeft betrekking
op een semi-logistiek complex. De investeringswaarde
van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat
op 5,34 mio EUR en de reële waarde op 5,21 mio EUR.
Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso van
0,34 mio EUR, wat een brutorendement van 6,39%
vertegenwoordigt.
Nederland
Verslag van Cushman & Wakeeld
Het verslag van Cushman & Wakeeld van 31 maart
2022 heeft betrekking op 194 onroerende goederen van
Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. De
investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt
hierbij geschat op 434,23 mio EUR en de reële waarde op
401,70 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een
huurincasso van 29,82 mio EUR, wat een brutorendement
van 6,87% vertegenwoordigt.
Verslag van CBRE
Het verslag van CBRE van 31 maart 2022 heeft betrekking
op 32 onroerende goederen van Retail Estates nv en
zijn dochtervennootschappen. De investeringswaarde
van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat
op 54,60 mio EUR en de reële waarde op 50,09 mio
EUR. Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso
van 4,34 mio EUR, wat een brutorendement van 7,96%
vertegenwoordigt.
Verslag van Colliers
Het verslag van Colliers van 31 maart 2022 heeft
betrekking op 19 onroerende goederen van Retail Estates
nv en zijn dochtervennootschappen. De investerings-
waarde van deze onroerende goederen wordt hierbij
geschat op 44,58 mio EUR en de reële waarde op
41,23 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een
huurincasso van 3,35 mio EUR, wat een brutorendement
van 7,51% vertegenwoordigt.
168|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
VASTGOEDVERSLAG
VASTGOEDVERSLAG
|
169

Financieel verslag
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
171
170
|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES

1. A. Geconsolideerde winst- en verliesrekening
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) Bijlagen 31.03.2022 31.03.2021
Huurinkomsten 1
115 773 102 604
Met verhuur verbonden kosten 2 -194 -2 202
Nettohuurresultaat 115 579 100 402
Recuperatie van vastgoedkosten
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen
door de huurders op verhuurde gebouwen
3
11 963 10 599
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door
de huurders op verhuurde gebouwen
4
-13 953 -12 167
Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten -86 -95
Vastgoedresultaat 113 504 98 738
Technische kosten 5 -5 032 -2 280
Commerciële kosten 6 -1 027 -509
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen 7 -427 -867
Beheerskosten vastgoed 8 -3 629 -3 217
Andere vastgoedkosten 9 -410 -6
Vastgoedkosten -10 524 -6 877
Operationeel vastgoedresultaat 102 980 91 861
Algemene kosten van de vennootschap 10 -6 050 -6 123
Andere operationele opbrengsten en kosten
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille
96 930 85 737
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 11 334 825
Resultaat op verkopen van andere niet-nanciële activa
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 12
23 083 -5 963
Ander portefeuilleresultaat -1 321 992
Operationeel resultaat 119 026 81 592
Financiële opbrengsten 13 248 232
Netto interestkosten 14 -18 485 -20 592
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 35 34 476 2 674
Andere nanciële kosten 15 -81 -70
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) Bijlagen 31.03.2022 31.03.2021
Financieel resultaat
16 158 -17 757
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures -10 0
Resultaat vóór belastingen 135 174 63 835
Belastingen 16 -3 337 -2 399
Nettoresultaat 131 837 61 436
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders van de Groep
131 837 61 436
Minderheidsbelangen
Toelichting:
EPRA resultaat (aandeel Groep)
1
75 265 62 908
Resultaat op de portefeuille 22 096 -4 146
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 34 476 2 674
RESULTAAT PER AANDEEL Bijlagen 31.03.2022 31.03.2021
Aantal gewone aandelen in omloop 17
13 226 452 12 665 763
Gewogen gemiddelde aantal aandelen 17 12 893 111 12 652 011
Nettowinst per gewoon aandeel (in €)
2
10,23 4,86
Verwaterde nettowinst per aandeel (in €) 10,23 4,86
1 Het EPRA resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van
vastgoedbeleggingen en exclusief variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva.
2 De nettowinst per gewoon aandeel wordt als volgt berekend: nettoresultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen.
1. B. Geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat
(Statement of other comprehensive income)
Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Nettoresultaat
131 837 61 436
Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen:
Impact op de reële waarde van geschattemutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
0 0
Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
in een kasstroomafdekking zoals gedenieerd in IFRS
2 074 1 233
GLOBAAL RESULTAAT 133 911 62 669
172|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
173

2. Geconsolideerde balans
ACTIVA (in duizenden €) Bijlagen 31.03.2022 31.03.2021
Vaste activa
1 792 078 1 728 673
Goodwill
Immateriële vaste activa 20
4 030 1 553
Vastgoedbeleggingen
3
21 1 759 879 1 717 245
Andere materiële vaste activa 20 6 440 6 426
Financiële vaste activa 35 16 120
Vorderingen nanciële leasing 35 1 030 1 030
Handelsvorderingen en andere vaste activa 2 839 2 418
Uitgestelde belastingen 1 402 2 413
Andere 1 437 5
Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures 41 1 740
Vlottende activa 20 151 34 335
Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop 22 11 807 7 931
Handelsvorderingen 23 2 067 6 837
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 24 2 132 13 328
Geldmiddelen en kasequivalenten 25 1 483 3 681
Overlopende rekeningen 26 2 663 2 558
TOTAAL ACTIVA 1 812 228 1 763 008
3 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm.
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) Bijlagen 31.03.2022 31.03.2021
Eigen vermogen
920 980 808 223
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders
van de moedervennootschap
920 980 808 223
Kapitaal 27 289 179 276 526
Uitgiftepremies 28 339 798 316 792
Reserves 160 166 153 469
Nettoresultaat van het boekjaar 131 837 61 436
Minderheidsbelangen
Verplichtingen
891 248 954 785
Langlopende verplichtingen 764 789 790 333
Voorzieningen
Langlopende nanciële schulden 34/35
763 982 765 117
Kredietinstellingen 584 594 587 324
Financiële leasings op lange termijn 4 159 2 706
Obligaties 175 229 175 087
Andere langlopende nanciële verplichtingen 29/35 0 25 216
Uitgestelde belastingen 29 807 0
Kortlopende verplichtingen 126 459 164 452
Kortlopende nanciële schulden 34/35 101 730 129 680
Kredietinstellingen 101 730 99 683
Obligaties 0 29 997
Financiële leasings op korte termijn 0 0
Handelsschulden en andere kortlopende schulden 30 17 787 24 352
Exit tax 31 391 399
Andere 30 17 396 23 953
Andere kortlopende verplichtingen 32 1 771 705
Overlopende rekeningen 33 5 171 9 715
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1 812 228 1 763 008
SCHULDGRAAD 31.03.2022 31.03.2021
Schuldgraad
4
36 49,15% 52,18%
4 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen),
gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-afdekkingsinstrumenten).
174|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
175

3. Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen
MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €)
Kapitaal gewone
aandelen
Onbeschikbare
uitgiftepremies
Beschikbare
uitgiftepremies Reserves*
Nettoresultaat van
het boekjaar
TOTAAL
Eigen Vermogen
Balans volgens IFRS op 31 maart 2020
275 767 315 409 - 149 713 58 098 798 988
- Nettoresultaatverwerking 2020-2021
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
-5 481 5 481 -
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten
-6 216 6 216 -
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves
14 221 -14 221 -
- Reclassicatie tussen reserves -
- Dividenden boekjaar 2019-2020
-55 574 -55 574
- Kapitaalverhoging -
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura
795 1 382 2 177
- Kosten van kapitaalverhoging
-37 -37
- Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie -
- Overige -
- Globaal resultaat 31/03/2021
1 233 61 436 62 669
Balans volgens IFRS op 31 maart 2021 276 526 316 791 - 153 469 61 436 808 223
- Nettoresultaatverwerking 2021-2022 -
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
-4 971 4 971 -
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten
2 677 -2 677 -
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves
6 734 -6 734 -
- Reclassicatie tussen reserves
37 - 1 382 1 345 -
- Dividenden boekjaar 2020-2021
-56 996 -56 996
- Kapitaalverhoging -
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura
12 616 23 044 35 660
- Kosten van kapitaalverhoging -
- Overige
185 185
- Globaal resultaat 31/03/2022
2 074 131 837 133 911
Balans volgens IFRS op 31 maart 2022 289 179 315 410 24 389 160 166 131 837 920 980
176|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
177

* Detail van de reserves (in duizenden €) Wettelijke reserve
Reserve voor het
saldo van de variaties
in de reële waarde
van het vastgoed Beschikbare reserves
Impact op de reële
waarde van geschatte
mutatierechten en -kosten
bij de hypothetische
vervreemding van
vastgoedbeleggingen
Saldo van de variaties
in de reële waarde van
toegelaten afdekkings
-
instrumenten die on-
derworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding
zoals gedenieerd in IFRS
Saldo van de variaties
in de reële waarde van
toegelaten afdekkings
-
instrumenten die niet
onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding
zoals gedenieerd in IFRS
Overgedragen resultaten
van vorige boekjaren TOTAAL
Balans volgens IFRS op 31 maart 2020
62 143 037 17 491 -51 172 -2 739 -20 629 63 662 149 713
- Nettoresultaatverwerking 2020-2021
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
730 -6 211 -5 481
- Overboeking variatie in reële waarde
van afdekkingsinstrumenten
-6 216 -6 216
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves
14 221 14 221
- Reclassicatie tussen reserves
18 590 -590 195 -213 -
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura -
- Kosten van kapitaalverhoging -
- Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie -
- Overige -
- Globaal resultaat 31/03/2021
513 720 1 233
Balans volgens IFRS op 31 maart 2021 80 144 358 16 899 -57 188 -2 226 -26 126 77 670 153 469
- Nettoresultaatverwerking 2021-2022
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
10 190 -15 161 -4 971
- Overboeking variatie in reële waarde
van afdekkingsinstrumenten
2 677 2 677
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves
6 734 6 734
- Reclassicatie tussen reserves
7 3 161 -3 161 1 431 - -1 438 -
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura -
- Kosten van kapitaalverhoging -
- Overige
185 185
- Globaal resultaat 31/03/2022
1 831 243 2 074
Balans volgens IFRS op 31 maart 2022
87 157 709 13 738 -70 918 -396 -23 205 83 151 160 166
178|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
179

4. Geconsolideerd kasstroomoverzicht
KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €) Bijlagen 31.03.2022 31.03.2021
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR
3 681 98 082
1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 81 170 62 320
Operationeel resultaat 119 026 81 592
Betaalde interesten -17 625 -19 141
Ontvangen interesten 50 50
Betaalde vennootschapsbelastingen -4 124 -2 962
Ontvangen vennootschapsbelastingen 35 82
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 34 476
Andere -2 1 815
Niet-kaselementen die worden toegevoegd/
afgetrokken van het resultaat:
-55 392 4 061
* Afschrijvingen en waardeverminderingen
- Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen)
op materiële en immateriële activa 20
707 407
- Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of
terugnamen) op handelsvorderingen 2
144 2 149
* Andere niet-kaselementen
- Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 12
-23 112 5 963
- Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen 11 -334 -825
- Ander portefeuilleresultaat 1 321 -992
- Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -34 261 -2 508
- Kosten voor uitgifte obligatielening 145 -132
0
* Andere
Variatie in de behoefte van het werkkapitaal:
4 725 -3 177
* Beweging van activa
- Handelsvorderingen en overige vorderingen 23
4 626 -3 299
- Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 24 11 196 -7 638
- Overlopende rekeningen 26 -105 -799
- Activa op lange termijn
0
* Beweging van verplichtingen
- Handelsschulden en andere kortlopende schulden 30/31
-6 565 8 160
- Andere kortlopende verplichtingen 32 116 -110
- Overlopende rekeningen 33 -4 544 510
KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €) Bijlagen 31.03.2022 31.03.2021
2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten
2 965 -66 412
Aanschafng van immateriële vaste activa 20 -2 688 -497
Aanschafng van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop 21 -24 980 -106 741
Vervreemding van vastgoedbeleggingen en
activa aangehouden voor verkoop 21
37 774 43 278
Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen 0 -2 250
Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen
0
Aanschafng van andere materiële activa 20 -566 -266
Aanschafng van nanciële vaste activa -5 605
Vervreemding van andere materiële activa 20 56 64
Vervreemding van langlopende nanciële vaste activa 0 0
Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa -1 025 0
3. Kasstroom uit nancieringsactiviteiten -86 333 -90 310
* Verandering in nanciële verplichtingen en nanciële schulden
- Toename van de nanciële schulden 34
113 800 153 250
- Afname van de nanciële schulden 34 -144 483 -189 943
* Verandering in andere verplichtingen
- Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen
1 543 -183
* Verandering in eigen vermogen
- Toename in kapitaal en uitgiftepremies 27
0
- Kosten van kapitaalverhoging 28 -196 -37
- Andere
0
* Dividend
- Dividend van het vorige boekjaar 19
-56 996 -53 396
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR 1 483 3 681
Er werden globaal 113,80 mio EUR kredietlijnen opgenomen
of verlengd en 144,48 mio EUR kredieten werden tijdelijk niet
opgenomen of terugbetaald.
180|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
181

5. Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening
Kernprestatie indicatoren
EPRA resultaat per aandeel (in €) 31.03.2022 31.03.2021
EPRA resultaat (groepsaandeel)
75 264 946 62 908 117
Aantal gewone aandelen in omloop 13 226 452 12 665 763
Gewogen gemiddelde aantal aandelen 12 893 111 12 652 011
EPRA resultaat per aandeel (in €)
5
5,84 4,97
EPRA resultaat per aandeel (in €) - verwaterd 5,84 4,97
5 Het EPRA resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het
EPRA resultaat vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte verschilt in dit geval van het moment van winstdeelname. Als het EPRA resultaat berekend
wordt aan de hand van het aantal dividendgerechtigde aandelen bedraagt het 5,69 EUR per aandeel per 31.03.2022 (op basis van 13.226.452 aandelen) versus
4,97 EUR per aandeel per 31.03.2021.
NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP 31.03.2022 31.03.2021
Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS
6
69,63 63,81
EPRA NTA per aandeel
7
68,46 65,53
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend
excl. de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten
8
69,67 66,43
6 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap)
gedeeld door het aantal aandelen.
7 EPRA NTA wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten, uitgestelde belastingen en
immateriële vaste activa) gedeeld door het aantal aandelen.
8 Voor de denitie en het doel van deze alternatieve prestatiemaatstaf verwijzen we naar het Lexicon in het hoofdstuk 'Diversen' van dit jaarverslag.
Algemene bedrijfsinformatie
Retail Estates nv is een openbare GVV (Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap) die valt onder toepassing van de
Belgische wetgeving, met zetel gevestigd in Ternat.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming
voor het boekjaar afgesloten op 31 maart 2022 omvat Retail
Estates nv en zijn dochterondernemingen (de “Groep”).
De geconsolideerde jaarrekening werd goedgekeurd
door de raad van bestuur van 20 mei 2022 en zal aan de
jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders ter
kennisname worden voorgelegd op 18 juli 2022.
Belangrijke grondslagen voor nanciële
verslaggeving
Verklaring van overeenstemming
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens
boekhoudnormen consistent met International Financial
Reporting Standards zoals geïmplementeerd door de
GVV-Wetgeving.
Toepassing IFRS 3 Business Combinations
De vennootschapstransacties van de afgelopen
boekjaren werden niet verwerkt als een business
combination zoals gedenieerd onder IFRS 3 vanuit de
vaststelling dat deze niet van toepassing is, gelet op de
aard en de schaalgrootte van de vennootschap waarover
controle verworven is. Het gaat om vennootschappen
die een beperkt aantal panden bezitten, waarvan geen
personeel of activiteiten werden overgenomen en
waarvan het niet de intentie is om ze als een autonome
business aan te houden. De vennootschappen worden
integraal geconsolideerd. We verwijzen in dit verband
eveneens naar bijlage 41.
Nieuwe of gewijzigde standaarden en
interpretaties die van kracht zijn in 2021
Volgende door het IASB gewijzigde standaarden en door
het IFRIC uitgegeven interpretaties zijn van toepassing
in de huidige periode maar hebben geen impact op de
presentatie, de toelichting of de resultaten van de Groep.
De volgende interpretatie en wijzigingen aan
standaarden zijn voor het eerst verplicht van toepassing
voor het boekjaar startend op 1 januari 2021
1
en zijn
goedgekeurd door de EU maar hebben geen materiële
impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten
van de vennootschap:
– Wijzigingen aan IFRS 4 Verzekeringscontracten -
uitstel van IFRS 9 (effectief vanaf 01/01/2021). Deze
wijziging stelt de vaste vervaldatum uit van de tijdelijke
vrijstelling van de toepassing van IFRS 9 Financiële
instrumenten voor IFRS 4 Verzekeringscontracten, zodat
entiteiten pas verplicht zouden zijn om IFRS 9 toe te
passen voor boekjaren die beginnen op of na 1 januari
2023.
– Wijzigingen aan IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 en IFRS
16 ‘Hervorming van rentevoetbenchmark’ - Fase 2
(effectief vanaf 01/01/2021). Deze wijzigingen hebben
betrekking op kwesties die van invloed kunnen zijn op
de financiële verslaglegging na de hervorming van een
rentebenchmark, inclusief de vervanging ervan door
alternatieve rentebenchmarks. De wijzigingen zijn van
kracht voor boekjaren die beginnen op of na 1 januari
2021, waarbij eerdere toepassing is toegestaan.
– Wijzigingen aan IFRS 16, ‘Leaseovereenkomsten’ met
betrekking tot Covid-19 gerelateerde huurconcessies
(effectief vanaf 1 juni 2020, eerdere toepassing
toegestaan). Indien aan bepaalde voorwaarden
is voldaan, laten deze wijzigingen (als praktisch
hulpmiddel) aan huurders toe niet te moeten beoordelen
of bepaalde covid-19-gerelateerde huurconcessies
‘huuraanpassingen’ zijn. In plaats daarvan kunnen
huurders, die dit praktisch hulpmiddel toepassen, deze
huurconcessies boekhoudkundig verwerken alsof het
geen huuraanpassingen zijn.
Nieuwe of gewijzigde standaarden en inter-
pretaties die nog niet van kracht zijn
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan
standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet
voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar
startend op 1 januari 2021 en zijn al goedgekeurd door
de EU:
1 Hier worden de bruto bedragen (excl. geactiveerde kosten) opgenomen.
– IFRS 17, ‘Verzekeringscontracten’ (effectief vanaf 1
januari 2023), incluis de wijzigingen gepubliceerd in
juni 2020. Deze standaard vervangt IFRS 4, dewelke
momenteel een grote variatie aan boekhoudkundige
praktijken voor verzekeringscontracten toelaat.
IFRS 17 zal de boekhoudkundige behandeling door
alle entiteiten die zulke contracten onderschrijven
fundamenteel veranderen alsook de behandeling
van investeringscontracten met discretionaire
deelnamemogelijkheden. De goedkeuring omvat
de wijzigingen die in juni 2020 door de IASB zijn
uitgegeven en die bedoeld zijn om ondernemingen
te helpen de standaard te implementeren en het voor
hen gemakkelijker te maken hun financiële prestaties
uit te leggen.
De EU-verordening voorziet in een facultatieve
vrijstelling van de toepassing van de jaarlijkse
cohortverplichting die betrekking heeft op het
tijdstip van de opname van de winst uit het contract,
de contractuele servicemarge, in de winst-en-
verliesrekening. Entiteiten die van de vrijstelling
gebruik maken, passen de IFRSs zoals vastgesteld door
de IASB niet toe en moeten dit feit bekendmaken.
– Wijzigingen aan IFRS 16 ‘Leaseovereenkomsten’:
Covid-19-gerelateerde huurconcessies na juni 2021
(effectief vanaf 1 april 2021). De wijzigingen verlengen
met één jaar de wijziging van mei 2020 die huurders
een vrijstelling geeft om te beoordelen of een COVID-
19-gerelateerde huurconcessie al dan niet een
‘huuraanpassing’ is. In het bijzonder stelt de wijziging
een huurder in staat om de praktische oplossing met
betrekking tot COVID-19-gerelateerde huurconcessies
toe te passen op huurconcessies waarvoor een verlaging
van de leasebetalingen alleen betrekking heeft op
betalingen die oorspronkelijk verschuldigd waren op
of vóór 30 juni 2022 (in plaats van oorspronkelijk alleen
betalingen die op of voor 30 juni 2021 verschuldigd
waren). De wijziging is van kracht voor boekjaren die
beginnen op of na 1 april 2021 (eerdere toepassing
toegestaan, inclusief in jaarrekeningen die nog niet zijn
goedgekeurd voor publicatie op de datum waarop de
wijziging wordt gepubliceerd).
182|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
183

– Wijzigingen aan IFRS 3 ‘Bedrijfscombinaties’; IAS
16 ‘Materiële vaste activa’; IAS 37 ‘Voorzieningen,
voorwaardelijke verplichtingen en activa’ en jaarlijkse
verbeteringen aan IFRS standaarden (effectief vanaf 1
januari 2022). Het pakket wijzigingen omvat beperkte
aanpassingen van drie standaarden en de jaarlijkse
verbeteringen, die de formulering verduidelijken of
kleine inconsistenties of tegenstrijdigheden tussen
vereisten in deze standaarden corrigeren:
• Wijzigingen aan IFRS 3, ‘Bedrijfscombinaties’ brengen
een verwijzing in IFRS 3 naar het conceptueel kader
voor nanciële verslaglegging up-to-date zonder de
boekhoudkundige vereisten voor bedrijfscombinaties
te wijzigen.
• Wijzigingen aan IAS 16, ‘Materiële vaste activa’
verbieden een bedrijf het in mindering brengen
van bedragen ontvangen uit de verkoop van
geproduceerde artikelen op de kosten van een
materiële vast actief, terwijl het bedrijf het actief
voorbereidt op het beoogde gebruik. In plaats daarvan
zal een bedrijf dergelijke verkoopopbrengsten en
gerelateerde kosten in winst of verlies opnemen.
• Wijzigingen aan IAS 37, ‘Voorzieningen,
voorwaardelijke verplichtingen en activa’ speciceren
welke kosten een bedrijf opneemt in de beoordeling
of een contract verliesgevend zal zijn.
• Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS standaarden
brengen kleine wijzigingen aan in IFRS 1 ‘Eerste
toepassing van IFRS’, IFRS 9 ‘Financiële Instrumenten’,
IAS 41 ‘Landbouwactiviteiten’ en de illustratieve
voorbeelden bij IFRS 16 ‘Leaseovereenkomsten’.
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan
standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet
voor het eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar
startend op 1 januari 2020 en zijn nog niet goedgekeurd
door de EU:
– Wijzigingen aan IAS 1, ‘Presentatie van de
jaarrekening: classificatie van verplichten als
kortlopend of langlopend’ (effectief vanaf 1 januari
2022). Deze betreffen enkel de presentatie van
verplichtingen in de balans, niet het bedrag of de timing
bij erkenning van een actief, verplichting, inkomst
of kost noch de toelichtingsvereisten voor andere
elementen van de jaarrekening. Ze verduidelijken dat:
• de classicatie van verplichtingen als kortlopend of
langlopend moet worden gebaseerd op bestaande
rechten aan het einde van de verslagperiode en
de formulering in alle betrokken paragrafen moet
worden aangepast om te verwijzen naar het "recht"
om de afwikkeling uit te stellen met ten minste twaalf
maanden; en dat alleen bestaande rechten aan het
einde van de verslagperiode de classicatie van een
verplichting beïnvloeden;
• classicatie niet wordt beïnvloed door verwachtingen
over de vraag of een entiteit haar recht zal
uitoefenen om de afwikkeling van een verplichting
uit te stellen; en dat afwikkeling verwijst naar de
overdracht aan de tegenpartij van contanten, eigen-
vermogensinstrumenten, andere activa of diensten.
– Wijzigingen aan IAS 1 'Presentatie van de jaarrekening
en IFRS Praktijkverklaring 2' 'Toelichting van
waarderings regels’ (effectief vanaf 1 januari 2023).’
De wijzigingen zijn bedoeld om de toelichtingen met
betrekking tot de waarderingsregels te verbeteren en om
gebruikers van de jaarrekening te helpen onderscheid
te maken tussen schattingswijzigingen en wijzigingen
in waarderingsregels. De IAS 1-aanpassing vereist
dat ondernemingen hun materiële waarderingsregels
vermelden in plaats van hun belangrijke grondslagen
voor financiële verslaggeving. Verder verduidelijkt
de wijziging van IAS 1 dat waarderingsregels niet
hoeven te worden vermeld. Om deze wijziging te
ondersteunen, heeft de Raad ook IFRS Praktijkverklaring
2, ‘het maken van materialiteitsbeoordelingen’,
gewijzigd om richtlijnen te geven over hoe het
concept van materialiteit moet worden toegepast op
de toelichtingen op de grondslagen voor financiële
verslaggeving. De wijzigingen zijn van kracht voor
boekjaren die beginnen op of na 1 januari 2023.
Eerdere toepassing is toegestaan (onder voorbehoud
van het nationale goedkeuringsproces).
– Wijzigingen aan IAS 8, ‘waarderingsregels,
schattingswijzigingen en fouten’: definitie van
schattingen (effectief vanaf 1 januari 2023). De
wijziging in IAS 8 verduidelijkt hoe ondernemingen
onderscheid moeten maken tussen veranderingen
in waarderingsregels en schattingswijzigingen.
De wijzigingen zijn van kracht voor boekjaren die
beginnen op of na 1 januari 2023. Eerdere toepassing
is toegestaan (onder voorbehoud van het nationale
goedkeuringsproces).
– Aanpassing van IAS 12 ‘Winstbelastingen’:
uitgestelde belastingen met betrekking tot activa
en passiva die voortvloeien uit één enkele transactie
(effectief vanaf 1 januari 2023). De wijzigingen
verduidelijken hoe bedrijven uitgestelde belastingen op
transacties zoals leases en ontmantelingsverplichtingen
boekhoudkundig behandelen. De belangrijkste
wijziging is een vrijstelling van de vrijstelling bij eerste
opname uit IAS 12.15 (b) en IAS 12.24. Aldus is de
vrijstelling bij eerste opname niet van toepassing op
transacties waarbij bij de eerste opname gelijke
bedragen aan aftrekbare en belastbare tijdelijke
verschillen ontstaan. De wijzigingen zijn van kracht
voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2023.
Vervroegde toepassing is toegestaan.
– Wijzigingen aan IFRS 17 ‘Verzekeringscontracten’:
Eerste toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 –
Vergelijkende informatie (effectief vanaf 1 januari
2023). De wijziging betreft een transitieoptie met
betrekking tot vergelijkende informatie over financiële
activa gepresenteerd bij de eerste toepassing van
IFRS 17. De wijziging is bedoeld om entiteiten te
helpen tijdelijke ‘accounting mismatches’ tussen
financiële activa en verplichtingen uit hoofde van
verzekeringscontracten te voorkomen, en daardoor
de bruikbaarheid van vergelijkende informatie voor
gebruikers van jaarrekeningen te verbeteren.
De volgende standaard is voor het eerst verplicht
van toepassing voor het boekjaar startend op 1
januari 2016 maar werd nog niet goedgekeurd door
de EU. De Europese Commissie heeft besloten de
goedkeuringsprocedure voor deze interimstandaard niet
op te starten maar te wachten op de nale versie van de
standaard:
– IFRS 14, ‘Wettelijke uitgestelde rekeningen’
(effectief vanaf 1 januari 2016). Dit betreft een
tussentijdse standaard voor de boekhoudkundige
verwerking van bepaalde bedragen die voortkomen
uit wettelijk gereguleerde activiteiten. IFRS 14 is
enkel van toepassing voor entiteiten die voor het
eerst IFRS toepassen. De standaard laat toe dat
deze entiteiten bij de eerste toepassing van IFRS
hun waarderingsregels onder hun vorige algemeen
aanvaarde boekhoudkundige principes kunnen blijven
toepassen voor de opname, waardering, het boeken
van een bijzondere waardevermindering op en het niet
langer opnemen van wettelijke uitgestelde rekeningen.
De tussentijdse standaard voorziet ook een leidraad
voor het selecteren en wijzigen van grondslagen voor
financiële verslaggeving (bij eerste toepassing of later)
en voor de presentatie en toelichting.
Grondslag voor de opstelling
De nanciële informatie wordt opgesteld in euro (EUR),
afgerond in duizenden. De ondernemingen van de
Groep voeren hun boekhouding eveneens in euro (EUR).
Hieronder vindt u een samenvatting van de belangrijkste
grondslagen voor nanciële verslaggeving. De
boekhoudkundige verwerkingsprincipes zijn consistent
toegepast tijdens de gehele relevante periode.
Grondslag voor consolidatie
De ondernemingen die de Groep controleert, worden
geconsolideerd volgens de methode van de integrale
consolidatie.
De integrale consolidatie bestaat erin activa-
en passivagegevens van de geconsolideerde
ondernemingen integraal over te nemen, evenals de
kosten en de opbrengsten waarbij de noodzakelijke
eliminaties worden uitgevoerd.
Onder controle wordt verstaan dat Retail Estates nv
rechtstreeks of onrechtstreeks het nanciële en het
operationele beleid van de dochteronderneming kan
bepalen, recht heeft op de variabele kasstromen en
de resultaten van deze dochteronderneming, en de
mogelijkheid heeft om door middel van de controle over
de dochteronderneming, haar variabele kasstromen te
beïnvloeden.
Omzetting van vreemde munten
Transacties in vreemde valuta worden tegen de
wisselkoers geldig op transactiedatum geboekt.
184|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
185

Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta
worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op
balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit
transacties in vreemde valuta en uit de omzetting van
monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta
worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de
periode waarin ze zich voordoen. Niet-monetaire activa
en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de
wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
Afgeleide nanciële instrumenten
Afdekking van de reële waarde
De Groep gebruikt afgeleide nanciële instrumenten
(interest rate swaps) om zich in te dekken tegen
renterisico’s afkomstig van operationele, nanciële en
investeringsactiviteiten. Afgeleide nanciële producten
worden initieel aan reële waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de nanciële derivaten in
de jaarrekening gewaardeerd tegen reële waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in
de reële waarden van de nanciële derivaten worden
onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening,
tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor
cashow hedge accounting.
De reële waarde van de nanciële rentederivaten is het
bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen
of te betalen indien het nanciële rentederivaat op
balansdatum wordt beëindigd waarbij de geldende
rente en het kredietrisico van de betrokken tegenpartijen
in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een nancieel derivaat kan worden gedocumen-
teerd als een effectieve hedge van de mogelijke
variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een
bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of
een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie,
wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de
waardemutatie van het nanciële rentederivaat, waarvan
is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het
eigen vermogen verantwoord onder “Variaties in de reële
waarde van nanciële activa en passiva”. Het ineffectieve
deel van het nanciële rentederivaat wordt opgenomen in
de winst- en verliesrekening.
Vastgoedbeleggingen
Waardering bij initiële opname
Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen
die verhuurklaar zijn. Vastgoedbeleggingen worden bij de
aankoop gewaardeerd tegen aanschafngswaarde met
inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare BTW.
Ook de exit tax, verschuldigd door vennootschappen
waarover de openbare GVV directe of indirecte controle
verwerft, wordt in principe in mindering gebracht van
de waarde van het achterliggend vastgoed vermits het
een belasting op de latente meerwaarde betreft die in
hoofde van de verworven vennootschap bestond voor de
controleverwerving, tenzij deze vennootschappen niet in
aanmerking komen voor fusie met de openbare GVV (op
beslissing van de raad van bestuur). De commissielonen
betreffende de aankopen van gebouwen worden
beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en
worden toegevoegd aan de aanschafngswaarde.
Wanneer vastgoed wordt verworven via een inbreng
in natura worden de externe kosten die onmiddellijk
toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen
afgetrokken van het eigen vermogen. De ingebrachte
panden worden bij initiële opname gewaardeerd aan de
inbrengwaarde.
Ook de gebruiksrechten erkend in de balans voor de
concessie of erfpacht of soortgelijke leaseovereenkomsten
(naar aanleiding van de invoegetreding van IFRS 16),
worden als een vastgoedbelegging beschouwd.
Waardering na initiële opname
Een onafhankelijke vastgoeddeskundige waardeert op
het einde van elk kwartaal op precieze wijze de volgende
bestanddelen:
– de onroerende goederen, de onroerende goederen
door bestemming en de zakelijke rechten op
onroerende goederen die worden gehouden door
Retail Estates nv of, in voorkomend geval, door een
dochter vennootschap waarover de onderneming
controle heeft;
– de optierechten op onroerende goederen gehouden
door Retail Estates nv of, in voorkomend geval, door
een dochtervennootschap waarover de onder neming
controle heeft, alsook de onroerende goederen waarop
deze rechten slaan;
– de rechten uit contracten waarbij aan Retail Estates nv
of in voorkomend geval, aan een dochter vennootschap
waarover de onderneming controle heeft, één of meer
goederen in onroerende leasing worden gegeven,
alsook het onderliggend goed.
De deskundigen voeren hun waardering uit conform
nationale en internationale normen en hun toepassings-
procedures, onder andere op het vlak van de waardering
van gereglementeerde vastgoed vennootschappen
(volgens de voorlopige besluiten, de deskundigen
behouden zich het recht voor om de waardering aan te
passen in geval van gewijzigde besluiten).
De reële waarde wordt speciek gedenieerd als de prijs
die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of
die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een
verplichting in een orderlijke transactie tussen marktpartijen
op waarderingsdatum.
Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden
begrepen mits aftrek van de overdrachtstaksen. Het
geschatte bedrag van overdrachtstaksen wordt onmiddellijk
in resultaat afgeboekt bij initiële opname.
Toelichting bij de overdrachtsbelasting in
België
In België is de overdracht van eigendom van een vastgoed
onderworpen aan overdrachtstaksen. Het bedrag van
deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de
hoedanigheid van de koper en de geograsche ligging
van het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg
het totale bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts
gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid.
De waaier aan vastgoedoverdrachtsmogelijkheden en
hun overeenstemmende taksen zijn de volgende:
– verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen:
12,50% voor goederen gelegen in het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest en in het Waalse Gewest, 10%
voor goederen gelegen in het Vlaamse Gewest;
– verkoop van onroerende goederen onder het
makelaars regime: 4% tot 8% volgens de Gewesten;
– erfpachtovereenkomsten voor onroerende goederen
(tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het
erfpachtrecht): 2%;
– verkoopsovereenkomsten voor onroerende goede ren
waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv.
een entiteit van de Europese Unie, van de Federale
Regering, van een regionale regering of van een
buitenlandse regering): vrijstelling van rechten;
– inbreng in natura van onroerende goederen tegen
uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de
inbrenger: vrijstelling van rechten;
– verkoopsovereenkomst voor aandelen van een
vastgoedonderneming: afwezigheid van rechten;
– fusie, splitsing en andere reorganisaties van vennoot-
schappen: afwezigheid van rechten; enz.
Hierdoor varieert het effectieve percentage van de over-
drachts taksen van 0% tot 12,50%, waarbij het onmogelijk
is te voorspellen welk percentage van toepassing is bij de
overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer
de overdracht werkelijk plaatsvindt.
In januari 2006 werd aan alle deskundigen die betrokken
zijn bij de waardebepaling van de Belgische GVV’s
gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de
effectieve taksen voor de vastgoedportefeuilles van GVV’s
te bepalen. Voor transacties van eigendommen met een
waarde van meer dan 2,50 mio EUR en gezien de waaier
van methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven),
hebben de deskundigen op basis van een representatief
staal van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen
2003 en 2005 voor een totaalbedrag van 6 miljard EUR,
de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,50%. Wat
betreft de transacties van gebouwen waarvan de totale
waarde kleiner is dan 2,50 mio EUR, wordt er rekening
gehouden met overdrachtsrechten van 12% tot 12,50%
volgens het gewest waarin de gebouwen gelegen zijn. Er
werd beslist om dit percentage te herzien indien nodig,
per schijf van 0,5%. Gedurende 2016 werd een update van
deze berekening uitgevoerd volgens de methodologie
die werd toegepast in 2006 op basis van een staal van
305 grote of institutionele transacties (drempel 2,5 mio
EUR) die plaatsvonden tusssen 2013 en kwartaal 1 van
2016 (dit is 70% of 8,18 miljard van het geschat totaal
aantal investeringstransacties gedurende deze periode).
De experten concludeerden dat de drempel van 0,5%
niet werd overschreden. Bijgevolg werd het gewogen
gemiddelde van 2,5% behouden. Dit percentage zal om
de 5 jaar of bij een signicante verandering in de scale
context geherevalueerd worden.
186|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
187

Retail Estates nv beschouwt zijn vastgoedportefeuille als
een geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal
grotere delen kan vervreemd worden. Retail Estates
beheert zijn vastgoed zoveel mogelijk op portefeuilleniveau
(“retailcluster en retailparken”, zie beheersverslag en
hoofdstuk ‘overzicht portefeuille’ in het vastgoedverslag
voor een overzicht van de clusters). Daarom wordt de
reële waarde bepaald door 2,5% af te trekken van de
waarde van de objecten (conform de waardering aan
“reële waarde” van zijn vastgoedschatters Cushman &
Wakeeld, CBRE en Stadim). In overeenstemming met
haar strategie heeft Retail Estates in principe niet de
intentie om individuele eigendommen binnen de clusters
met een investeringswaarde van minder dan 2,50 mio EUR
te verkopen.
Toelichting bij de overdrachtsbelasting in
Nederland
De Nederlandse overdrachtsbelasting bedraagt vanaf
1januari 2021 8 procent (voorheen 6%). Voor de overige
kosten (zoals notariskosten) neemt Retail Estates tussen
0,08% en 1% extra in rekening.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in
de reële waarde van een vastgoedbelegging worden
opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode
waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling
toegewezen aan de reserves voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van het vastgoed.
Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen
komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat
indien de uitgaven geen positief effect hebben op de
verwachte toekomstige economische voordelen en
worden geactiveerd indien de verwachte economische
voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen.
Er zijn hoofdzakelijk twee belangrijke soorten uitgaven:
a) kosten van onderhoud en herstellingen aan dak-
bedekkingen en parkings: komen ten laste van het
operationeel vastgoedresultaat;
b) kosten voor grote verbouwingen en verbeterings-
werken: verbouwingen zijn occasionele werken
die een functie aan het gebouw toevoegen of het
bestaande comfortniveau aanzienlijk verbeteren zodat
ze een verhoging van de huurprijs en/of huurwaarde
met zich meebrengen. De kosten hebben betrekking
op materialen, erelonen, aannemingswerken en
dergelijke. Interne kosten van beheer of opvolging
worden niet geactiveerd. Dergelijke werken worden
zodra ze aanvangen in de geschatte waarde van het
betreffende gebouw verwerkt (eerst voorlopig en
na bezoek door de vastgoeddeskundige voor de
denitieve waarde). De nog uit te voeren werken
gaan in mindering van de waardering. Na uitvoering
worden deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd
aan de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
Vervreemding van een vastgoedbelegging
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop
van een vastgoedbelegging komen in de winst- en
verliesrekening van de verslagperiode onder de post
“Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen”
en worden bij de resultaatsverdeling toegewezen
aan het overgedragen resultaat. Commissies betaald
bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen
aangegaan naar aanleiding van transacties worden in
mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om
de gerealiseerde winst of het gerealiseerde verlies te
bepalen.
Vaste activa in aanbouw
Conform de aangepaste IAS 40-norm worden
de vaste activa in aanbouw opgenomen bij de
vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze
gewaardeerd tegen aanschafngswaarde met inbegrip
van bijkomende kosten en niet-aftrekbare BTW.
Als de Groep van oordeel is dat de reële waarde van
de vastgoedbeleggingen in aanbouw niet op een
betrouwbare manier kan worden bepaald maar verwacht
dat de reële waarde zal kunnen worden bepaald
wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn, boekt
ze de vastgoedbelegging in aanbouw aan kostprijs tot
het ogenblik dat de reële waarde kan worden bepaald
(wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn of
tot de constructie voltooid is (afhankelijk van wat zich
eerst voordoet)), in overeenstemming met IAS 40.53.
Deze reële waarde is gebaseerd op de waardering door
de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren
werken.
Een vast actief in aanbouw kan slaan op een bouwgrond,
afbraakpand of een bestaand pand waarvan de
bestemming moet veranderd worden en aanzienlijke
verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste
bestemming te geven.
Andere materiële vaste activa
De materiële vaste activa andere dan onroerende
goederen waarvan het gebruik in de tijd beperkt is,
worden gewaardeerd tegen aanschafngswaarde
onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de
verwachte levensduur.
In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden
afschrijvingen geboekt pro rata temporis het aantal
maanden dat het actief in gebruik was.
De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn
van toepassing:
Installaties, machines en uitrusting 20%
Meubilair 10%
Rollend materieel 20-33%
Informaticamaterieel 33%
Standaardsoftware 33%
Maatsoftware 10%-25%
Gebouwen eigen gebruik 3%
Technieken 6,66%
Lease-overeenkomst
In de beperkte gevallen waar Retail Estates leasingnemer
is in lease-overeenkomsten (en deze contracten
niet tot de uitzonderingen zoals voorzien in IFRS 16
behoren), zal Retail Estates, als leasingnemer, een
gebruiksrecht en bijhorende verplichting erkennen
in de geconsolideerde jaarrekening. Vervolgens
worden alle gebruiksrechten, die classiceren als
vastgoedbelegging, gewaardeerd aan reële waarde, in
overeenstemming met de waarderingsregels beschreven
bij Vastgoedbeleggingen. De minimale leasebetalingen
worden deels als nancieringskosten en deels als
aossing van de uitstaande verplichting opgenomen.
De nancieringskost wordt erkend in de rubriek “Verschil
in de reële waarde van nanciële activa en passiva”.
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een
bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan,
wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare
waarde.
Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseer bare
waarde wordt een bijzonder waarde verminderings verlies
opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of buiten gebruik stelling
van materiële vaste activa, andere dan onroerende
goederen, worden de aanschafngswaarde en de
afschrijvingen die daarop betrekking hebben uit de
balans verwijderd en worden de gerealiseerde meer- of
minwaarden in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
Handelsvorderingen en andere vaste activa worden
bij initiële opname gewaardeerd aan reële waarde en
worden vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde
kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode.
Er wordt een waardevermindering geboekt indien er
onzekerheid bestaat betreffende de inbaarheid van de
vordering op de vervaldag.
Vastgoedcerticaten
Waardering
1. Algemeen principe
Indien de houder van de certicaten geen aan merkelijk
belang (meer dan 75%) bezit van een vastgoed certicaat,
worden de certicaten op afsluitdatum geboekt aan
de gewogen gemiddelde beurskoers van de laatste 30
dagen onder de rubriek "Financiële vaste activa".
Hiervan wordt afgeweken als op basis van publiek
beschikbare informatie en van de emissievoorwaarden
van het vastgoedcerticaat een intrinsieke waarde wordt
vastgesteld die aanmerkelijk beneden de beurskoers ligt.
Dan wordt de waarde beperkt tot de intrinsieke waarde.
2. Bezit van een aanmerkelijk belang (meer dan 75%)
in de uitgegeven certicaten (per 31 maart 2022 enkel
toepasselijk op de vastgoedcerticaten “Distri-Land”)
De beurskoers van deze vastgoedcerticaten, zoals
blijkt uit de koerstabellen van Euronext van de
tweede markt, kan niet als een betrouwbare referentie
beschouwd worden gezien de beperkte liquiditeit
van dit vastgoedcerticaat. Retail Estates nv wenst bij
elke afsluiting van zijn rekeningen de waarde van zijn
188|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
189

certicaten te herwaarderen in functie van:
a) de reële waarde van de onroerende goederen
waarvan de emittent eigenaar is en dit naar analogie
met de waardering van het eigen vastgoed. Dit
gebeurt op basis van een periodieke schatting door
de vastgoeddeskundige in gezamenlijke opdracht van
Retail Estates nv en Immobilière Distri-Land nv. Indien
één of meerdere gebouwen door de emittent van
het vastgoedcerticaat verkocht worden, zal tot de
uitkering van de verkoopsopbrengst, de verkoopprijs
als waardering weerhouden worden;
b) de contractuele rechten van de houder van het vast-
goedcerticaat volgens het prospectus dat uitgegeven
werd bij de emissie van het vastgoedcerticaat.
Retail Estates nv investeert enkel in de certicaten van
emissies die betrekking hebben op de nanciering
van perifeer winkelvastgoed. Het vastgoed
waarvan de emittent eigenaar is, beantwoordt aan
het type perifeer winkelvastgoed dat aansluit bij
de beleggingsdoelstellingen van Retail Estates
nv. Alhoewel Retail Estates nv juridisch gezien
geen eigenaar is van dit vastgoed, beschouwt de
vennootschap zich als de economische begunstigde en
dit pro rata haar contractuele rechten als eigenaar van
vastgoedcerticaten. Bovendien wordt de belegging in
vastgoedcerticaten, in toepassing van de GVV-Wet,
artikel 2, 5°, x, beschouwd als vastgoed.
Rekening houdend met deze overwegingen worden de
certicaten geboekt onder de vastgoedbeleggingen
aan hun aanschafngswaarde met inbegrip van
de bijkomende kosten. Winsten of verliezen die
voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een
vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst-
en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan
en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de
onbeschikbare reserves. Op 31 maart 2022 bedraagt de
waarde van de vastgoedbeleggingen gerelateerd aan de
certicaten Distri-Land 15,75 mio EUR (15,56 mio EUR
op 31 maart 2021) ten opzichte van de totale portefeuille
van Retail Estates van 1.759,88 mio EUR.
Verwerking van coupon
1. Verwerking courant exploitatiesaldo
Als houder van de vastgoedcerticaten heeft Retail
Estates nv pro rata de vastgoedcerticaten in zijn
bezit, een contractueel recht op een gedeelte van
het exploitatiesaldo dat de emittent realiseert door
het ontvangen van de huren en de betaling van de
werkings- en onderhoudskosten. Vermits de volledige
waardevermindering of waardeverhoging verwerkt
wordt via de herschatting van de waarde van het
vastgoedcerticaat, dient geen gedeelte van de coupon
met betrekking tot het exploitatiesaldo beschouwd te
worden als een vergoeding voor de waardevermindering
van de gebouwen van de emittent. Bijgevolg wordt de
volledige coupon behandeld als nettohuurinkomsten en
als bedrijfsopbrengst verwerkt in de omzet.
2. Verwerking liquidatiesaldo bij verkoop van onroerende
goederen
Wanneer een bepaald pand uit de portefeuille van de
emittent verkocht wordt, wordt dit als volgt verwerkt:
de netto-opbrengst na afhouding van eventueel
verschuldigde roerende voorhefng, wordt slechts als
gerealiseerde meerwaarde geboekt bij Retail Estates nv
ten belope van het verschil tussen de boekwaarde van
het vastgoedcerticaat op afsluitdatum vermeerderd
met de nettoliquidatiecoupon en de boekwaarde
op de vorige afsluitdatum. De boekwaarde van
het vastgoedcerticaat wordt op elke afsluitdatum
vastgesteld door een waardering te maken van de
contractuele rechten van de certicaathouders zoals die
blijken uit het emissieprospectus en dit vertrekkende
van de reële waarde van het vastgoed in bezit van de
emittent, zoals op afsluitdatum gewaardeerd door de
vastgoeddeskundige van Retail Estates nv. Winsten
of verliezen die voort vloeien uit de variatie in de reële
waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen
in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze
ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen
aan de beschikbare reserves.
Vaste activa of groepen van activa aangehouden
voor verkoop
Dit betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde
hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door de verkoop
van de goederen en niet door de verdere verhuring. Net
als de vastgoedbeleggingen (zie supra) worden deze
goederen gewaardeerd aan reële waarde, zijnde de
investeringswaarde min de overdrachtstaksen.
Een onroerend goed wordt geboekt als een vast actief
aangehouden voor verkoop als er een intentieverklaring
tot verkoop getekend is.
Vlottende activa
De vorderingen op hoogstens één jaar worden
gewaardeerd tegen hun nominale waarde, onder
aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze of
oninbare vorderingen. Bankdeposito’s op zicht of termijn
worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.
De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de
resultatenrekening verwerkt. Beursgenoteerde effecten
worden gewaardeerd tegen hun beurskoers.
Eigen vermogen
Het kapitaal omvat de geldmiddelen verkregen bij
oprichting, fusie of kapitaalverhoging. De externe
kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte
van nieuwe aandelen, worden afgetrokken van het eigen
vermogen. Wanneer Retail Estates nv overgaat tot de
inkoop van eigen aandelen wordt het betaalde bedrag
inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend als een
wijziging van het eigen vermogen. Ingekochte eigen
aandelen worden als een vermindering van het eigen
vermogen voorgesteld.
Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat
totdat de algemene vergadering van aandeelhouders de
dividenden toekent.
Verplichtingen
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
– Retail Estates nv een bestaande – juridisch afdwingbare
of feitelijke – verplichting heeft ten gevolge van een
gebeurtenis in het verleden;
– het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal
vereist zijn om de verplichting af te wikkelen;
– het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze
kan worden geschat.
Handelsschulden worden uitgedrukt tegen hun nominale
waarde op balansdatum. Interestdragende leningen
worden initieel aan kostprijs erkend en verminderd
met de transactiekosten. Vervolgens worden de
interestdragende leningen gewaardeerd op basis van
de effectieve-rentemethode, waarbij elk verschil tussen
de initiële boekwaarde en de aossingswaarde erkend
wordt als interestkost in de resultatenrekening over de
duurtijd van de lening.
Voordelen aan het personeel en aan de leden van
het managementcomité
Retail Estates nv voorziet in een toegezegde pensioen-
bijdragenregeling voor zijn werknemers en voor de leden
van het managementcomité. Voor de leden van het
managementcomité wordt deze regeling toevertrouwd
aan een verzekeringsmaatschappij die onafhankelijk is
van de vennootschap.
De regeling voor werknemers verloopt grotendeels via
het fonds van het paritair comité. Het gaat dus om een
sectorplan, en het is de inrichter van dit pensioenplan
(Fonds Tweede Pijler PC 323) die de wettelijke
verantwoordelijkheden en verplichtingen moet dragen.
Bijdragen betaald gedurende het boekjaar worden ten
laste genomen.
Vastgoedresultaat
Het nettohuurresultaat omvat de huren, operationele
leasevergoedingen en andere inkomsten die hiermee
verband houden min de met verhuur verbonden kosten,
zijnde te betalen huur op gehuurde activa, waarde-
verminderingen op handelsvorderingen en terug nemingen
van waardeverminderingen op handels vorderingen.
De recuperatie van vastgoedkosten omvat de opbreng-
sten verkregen uit de doorrekening van kosten van groot
onderhoud en vergoedingen van huurschade.
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen
en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten
die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste
vallen van de huurder. De eigenaar zal deze kosten
overeenkomstig de contractuele afspraken met de
huurder wel of niet aan hem doorrekenen.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële
waarde van de vergoeding die ontvangen is en worden
lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de
periode waarop ze betrekking hebben.
190|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
191

Vastgoedkosten
De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de
reële waarde van de vergoeding die betaald is of
die verschuldigd is en worden lineair in de winst- en
verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze
betrekking hebben.
De technische kosten omvatten onder meer
structureel en occasioneel onderhoud en verliezen uit
schadegevallen gedeeltelijk gedekt door de verzekerings-
maatschappijen. De commerciële kosten bevatten
onder meer makelaarscommissies. De beheerskosten
van het vastgoed omvatten hoofdzakelijk de kosten
van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit,
de operationele kosten van de hoofdzetel van de
onderneming en erelonen betaald aan derde partijen.
De van huurders of derden ontvangen beheers-
vergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het
vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
Algemene kosten van de vennootschap en andere
operationele opbrengsten en kosten
De algemene kosten van de vennootschap dekken de
vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is
als een beursgenoteerde onderneming en die geniet
van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen
om transparante nanciële informatie te verschaffen,
economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van
investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te
bieden om op een liquide manier indirect deel te nemen
aan een gediversieerde vastgoedbelegging. Een deel
van de kosten die gemaakt worden in het kader van de
strategische groei van Retail Estates nv valt eveneens
onder deze categorie.
Financieel resultaat
Het nancieel resultaat bestaat uit de interestkosten op
leningen en bijkomende nancieringskosten zoals de
negatieve variaties van afdekkingsinstrumenten voor
zover dat deze niet effectief zijn in de zin van IAS 39,
verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
Vennootschapsbelasting
Deze rubriek omvat de courante belastinglast op het
resultaat van het boekjaar. De vennootschapsbelasting
wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt, behalve
als de belasting betrekking heeft op elementen die
rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen.
In dat geval wordt ook de belasting rechtstreeks in het
eigen vermogen opgenomen. De courante belastinglast
bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar
inkomen van het jaar en de correcties op vorige
boekjaren.
Exit tax
De exit tax is de vennootschapsbelasting op de
meerwaarde die vastgesteld wordt bij de belaste fusie
van een GVV met een onderneming die geen GVV is.
De verschuldigde exit tax op deze meerwaarde wordt
erkend wanneer de onderneming die geen GVV is voor
het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt
opgenomen.
In principe wordt de provisie voor exit tax enkel
tussentijds herzien indien deze door de waardestijging
van het onroerend goed van deze onderneming dient
verhoogd te worden. Een eventuele overschatting ten
gevolge van waardedalingen wordt slechts vastgesteld bij
de effectieve realisatie van de fusie. Deze aanpassingen
aan de exit tax verplichting worden geboekt via de lijn
belastingen in de winst- en verliesrekeningen.
Financieel risicobeheer
Evolutie van de rentevoeten
Hogere rentevoeten leiden tot een stijging van de
nanciële kosten en een daling van het EPRA resultaat. In
de huidige context van negatieve rentevoeten heeft de
werkwijze van sommige banken om een bodem te eisen
voor het Euribor-tarief (dat wordt gebruikt als referentie
in de nancieringscontracten) aan 0%, een negatieve
invloed op de nanciële kosten. Voor de afdekking van
het renterisico op langetermijnleningen met variabele
rentevoet maakt Retail Estates nv gebruik van nanciële
instrumenten van het type IRS. Bij een interest rate
swap wordt de variabele rentevoet ingeruild tegen
een vaste rentevoet. Door het gevoerde rentebeleid
zijn 93,16% van de lopende leningen afgedekt met
een vaste rentevoet. Ook voor een groot deel van de
nog te hernieuwen kredieten werd een rente-afdekking
afgesloten. De gewogen gemiddelde interestvoet van
de openbare GVV bedraagt 1,95%.
Financieringsrisico
De langetermijnnanciering werd afgesloten onder de
vorm van “bulletleningen”. Dit zijn leningen waarvan het
kapitaal na een looptijd van vijf à acht jaar in zijn geheel
dient terugbetaald te worden. De diversicatie van de
nanciering over verschillende banken beperkt het
liquiditeitsrisico van de Groep. De Groep sluit 93,16%
van haar leningen af tegen een vaste interestvoet of
tegen een variabele interestvoet die onmiddellijk wordt
omgezet naar een vaste interestvoet. Het nettoresultaat
is dus slechts in beperkte mate gevoelig voor rente-
schommelingen.
Kredietrisico
Vooraleer een nieuwe huurder wordt aangenomen,
wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd op basis van
de beschikbare informatie. Verder worden achterstallige
huren nauwlettend opgevolgd door Retail Estates nv.
Ingeval van niet-betaling bezit de onderneming meestal
een bankwaarborg.
We verwijzen voor verdere details naar bijlagen 34 en 35.
Er zijn geen klanten die 10% of meer van de totale
huurinkomsten uitmaken.
Historische nanciële informatie
De geauditeerde geconsolideerde jaarrekeningen
voor de boekjaren eindigend op 31 maart 2020 (p.
151-203 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2019-
2020) en 31 maart 2021 (p. 148-207 van het Jaarlijks
Financieel Verslag 2020-2021) zijn in dit jaarverslag
opgenomen door verwijzing. Kopieën van documenten
die door verwijzing in dit jaarverslag zijn opgenomen,
kunnen worden geraadpleegd via de website van de
vennootschap (www.retailestates.com).
192|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
193

6. Overige bijlagen
Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er
afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en
resultatenrekening en de bijgevoegde details.
Bijlage 1
De daling van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het ge-
volg van de verkopen die het afgelopen boekjaar hebben
plaatsgevonden alsook de tijdelijke verhoogde leegstand
als gevolg van enkele faillissementen.Onderstaande huurin-
komsten maken abstractie van toekomstige indexaties.
Volgende tabel geeft bij wijze van theoretische oefening
aan hoeveel huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal
innen op basis van de lopende huurovereenkomsten.
Huurinkomsten (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Op minder dan één jaar
119 840 112 524
Tussen één en vijf jaar 361 194 352 059
Op meer dan vijf jaar 356 792 388 237
Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin
bestaat dat alle (Belgische) huurders gebruik maken van
hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij aoop
van de lopende driejaarlijkse periode. Als we rekening
houden met deze bij wet toegekende opzegmogelijkheid
is de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de
Belgische portefeuille 2,04 jaar. Het geven van huurvrije
periodes is eerder zeldzaam in de perifere winkelmarkt.
Er worden geen andere materiële incentives gegeven bij
het afsluiten van huurovereenkomsten.
Type huurovereenkomst
Voor haar Belgische gebouwen sluit de Groep handel-
shuurcontracten af voor een periode van minimaal 9 jaar,
meestal opzegbaar door de huurder na aoop van het der-
de en zesde jaar mits inachtneming van een opzeg termijn
van zes maanden voor de vervaldag. In Nederland hebben
de standaardcontracten een looptijd van 5 jaar.
De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruit-
betaald (soms driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op
de verjaardag van de huurovereenkomst geïndexeerd.
Belastingen en taksen, onroerende voorhefng inbegre-
pen, de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke
kosten zijn principieel ten laste van de huurder. Om de
naleving van de verplichtingen die de huurder worden
opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen,
dienen bepaalde huurders een huurwaarborg te stellen,
meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van
drie maanden huur.
Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen partijen
een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhan-
kelijke expert. Bij het verstrijken van de overeenkomst
moet de huurder de door hem gehuurde ruimten terug-
geven in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrij-
ving bij intrede, onder voorbehoud van normale slijtage.
De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen
noch de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren,
tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de
verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op zijn
kosten de overeenkomst te registreren.
Bijlage 2
Met verhuur verbonden
kosten
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Te betalen huur op gehuurde
activa en leasingkosten
-50 -54
Waardeverminderingen
op handelsvorderingen
-144 -2 149
Totaal met verhuur
verbonden kosten
-194 -2 203
Bijlage 3
Recuperatie van huurlasten en
belastingen normaal gedragen
door de huurders op verhuurde
gebouwen
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Doorrekening van huurlasten
gedragen door de eigenaar
6 055 5 158
Doorrekening van voorhef-
ngen en belastingen op
verhuurde gebouwen
5 908 5 440
Totaal recuperatie vanhuur lasten
en belastingendoor de huurders
op ver huurde gebouwen
11 963 10 598
Bijlage 4
Huurlasten gedragen door
de huurders op verhuurde
gebouwen
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Huurlasten gedragen
door de eigenaar
-6 642 -5 465
Voorhefngen en belastingen
op verhuurde gebouwen
-7 310 -6 702
T otaal huurlasten gedragen
door de huurders op
verhuurde gebouwen
-13 953 -12 167
De normale huurvoorwaarden voorzien meestal dat
deze lasten en belastingen gedragen worden door de
huurders via doorfacturatie door de eigenaar. Een aantal
huurcontracten van de Groep stellen echter dat sommige
lasten en belastingen ten laste blijven van de eigenaar.
Deze rubriek bevat hoofdzakelijk de kosten van on-
roerende voorhefng, verzekering en nutsvoorzieningen.
Gedurende het vorig boekjaar werden er naar aanleiding
van de COVID-19-crisis, waarbij de winkels gedurende
een 3-tal maanden in totaal gesloten waren aanzienlijke
besparingen doorgevoerd om de gemeenschappelijke
kosten te drukken.
De gebouwen (zowel de bestaande als deze in opbouw)
worden door diverse verzekeringen gedekt (die onder
meer risico’s van brand, storm en waterschade dekken)
voor een totale waarde (nieuwbouwwaarde, zonder
de grond) van ongeveer 995,77 mio EUR. Dit bedrag
vertegenwoordigt 56,58% van de reële waarde van de
onroerende goederen op diezelfde datum (1.759,80 mio
EUR). De dekking is tot een door Retail Estates bepaald
bedrag beperkt, in functie van de nieuwbouwwaarde.
De waarde van de gronden moet, omwille van hun aard,
niet verzekerd worden. Vaste activa aangehouden voor
verkoop worden wel verzekerd.
Verzekeringen 31.03.2022 31.03.2021
Verzekeringspremies
(in duizenden €) 1 151 1 036
Percentage van reële waarde
gedekt door verzekeringen
56,58 57,99
Bijlage 5
Technische kosten (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Recurrente technische kosten
-4 289 -1 614
Structureel onderhoud -4 289 -1 614
Niet-recurrente technische kosten -743 -666
Occasioneel onderhoud -760 -666
Verliezen door schade-
gevallen gedekt door
verzekeringscontracten
-298 -249
Ontvangen vergoedingen van
verzekeringsmaatschappijen
316 249
Totaal technische kosten -5 032 -2 280
Het structureel onderhoud betreft in hoofdzaak de
regelmatige vernieuwing van parkings en dakbedekking.
Het occasioneel onderhoud daarentegen bevat
hoofdzakelijk onvoorzienbare kosten aan de ruwbouw
van de verhuurde panden ten gevolge van slijtage, niet-
verzekerde ongevallen en vandalisme. Naar aanleiding
van de COVID-19-crisis werd er in de eerste twee
kwartalen van het boekjaar 2020-2021 bespaard op de
structurele technische kosten. Dit verklaart de stijging
van de kosten ten opzichte van het vorige boekjaar.
Bijlage 6
Commerciële kosten (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Makelaarscommissies
-196 -120
Publiciteit m.b.t. de gebouwen -251 -93
Erelonen van advocaten
en juridische kosten
-334 -283
Andere -245 -12
Totaal commerciële kosten -1 027 -509
De commerciële kosten betreffen voornamelijk marketing-
events voor de retailparken en erelonen met betrekking
tot het onderhandelen van huurhernieuwingen en de
opmaak van vergunningsaanvragen. Naar aanleiding van
de COVID-19 crisis werd er in het boekjaar 2020-2021
bespaard op de marketingkosten met betrekking tot de
retailparken, wat grotendeels de evolutie ten opzichte
van vorig jaar verklaart.
194|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
195

Bijlage 7
Kosten en taksen van niet-
verhuurde gebouwen
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Leegstandslasten van
het boekjaar
-104 -477
Onroerende voorhefng
leegstand
-323 -389
Totaal kosten en taksen van
niet-verhuurde gebouwen
-427 -867
In de kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen
zijn de gebouwen die in het kader van een transitie
tussen huurders voor beperkte tijd leegstaan en
de leegstandslasten voor vaste activa in aanbouw
(hoofdzakelijk onroerende voorhefng) inbegrepen. De
kostprijs van de leegstaande gebouwen bedraagt per 31
maart 2022 0,37% van de ontvangen huurinkomsten, ten
opzichte van 0,86% op 31 maart 2021. Door de evolutie
van de leegstand naar pre-corona niveaus, zijn ook de
kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen gedaald.
Bijlage 8
Beheerskosten worden opgedeeld in de kosten van het
beheer van de portefeuille en de andere.
Deze kosten omvatten hoofdzakelijk de kosten van
het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit,
de operationele kosten van de hoofdzetel van Retail
Estates nv en erelonen betaald aan derde partijen.
De van de huurders ontvangen beheersvergoedingen
die gedeeltelijk de beheerskosten van het
vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
Beheerskosten (in duizenden€)
- interne beheerskosten
van het patrimonium 31.03.2022 31.03.2021
Kantoorkosten
-526 -265
Informatica -482 -223
Andere -44 -43
Huisvestingskosten -224 -195
Erelonen aan derde partijen -132 -196
Public relations, communicatie
en advertenties
-44 -39
Personeelskosten -2 735 -2 554
Bezoldigingen -1 628 -1 570
Sociale zekerheid -364 -303
Pensioenen en collectieve
verzekeringen
-10 -46
Andere -733 -634
Beheersvergoedingen
ontvangen van de huurders
32 32
Taksen en wettelijke kosten
Afschrijvingskosten op
kantoormeubilair, informatica-
uitrusting en software
Totaal beheerskosten vastgoed
-3 629 -3 217
De personeelskosten vormen de hoofdzaak van de
beheerskosten. Onderstaande tabel geeft een overzicht
van de personeelsbezetting in FTE.
(in FTE) 31.03.2022 31.03.2021
Vastgoedafdeling
22,52 19,37
Totaal 36,30 31,70
Gemiddeld 35,20 30,90
Voor meer informatie omtrent de personeelskosten
en de personeelsbezetting in het boekjaar 2020-2021
verwijzen we naar p. 174 e.v. van het Jaarlijks Financieel
Verslag 2020-2021.
Bijlage 9
Andere vastgoedkosten
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Andere vastgoedkosten
-410 -6
T otaal anderevastgoedkosten -410 -6
De evolutie van de vastgoedkosten is te wijten aan een
voorziening die werd aangelegd voor een dreigend
geschil met een huurder over onderhoudsverplichtingen
voor een pand dat bestemd is voor de sloop.
Bijlage 10
De algemene kosten van de vennootschap dekken de
vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als
een juridische beursgenoteerde entiteit en die geniet
van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen
om transparante nanciële informatie te verschaffen,
economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van
investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te
bieden om op een liquide manier onrechtstreeks deel
te nemen aan een gediversieerde vastgoedbelegging.
Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader
van de strategische groei van de onderneming vallen
tevens onder deze categorie.
Algemene kosten van de
vennootschap
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Kantoorkosten
-488 -249
Informatica -456 -218
Andere -32 -30
Huisvestingskosten -159 -169
Erelonen aan derde partijen -478 -855
Recurrente -152 -208
- Advocaten
0
- Revisoren -132 -191
- Andere -19 -17
Niet-recurrente -316 -638
- Advocaten -104 -354
- Notariskosten -5 -1
- Consultants -206 -283
Fusies en overnames (andere
dan bedrijfs combinaties)
-11 -9
Public relations, communicatie
en advertenties
-139 -126
Personeelskosten -1 436 -1 284
Bezoldigingen -713 -700
Sociale zekerheid -178 -155
Pensioenen en collectieve
verzekeringen
0 -19
Andere -544 -410
Vergoeding bedrijfsleiding -1 388 -1 357
Bestuurdersvergoedingen -180 -198
Taksen en wettelijke kosten -1 781 -1 885
Totaal algemene kosten -6 050 -6 123
De stijging van de informaticakosten is te wijten aan de
overschakeling naar een nieuw geïntegreerd informatica-
systeem en wordt gecompenseerd door de daling van de
niet-recurrente erelonen ten opzichte van vorig jaar. Deze
waren te wijten aan de verandering van de begeleidende
consultant van het geïntegreerde technologie systeem.
196|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
197

Bijlage 11
Resultaat op verkopen
van vastgoedbeleggingen
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Boekwaarde van de verkochte
onroerende goederen
31 507 42 958
Nettoverkoopprijs vastgoed-
beleggingen (verkoopprijs
- transactiekosten)
31 841 43 783
Totaal winst of verlies op
verkopen van vastgoed-
beleggingen
334 825
Het voorbije boekjaar werd gedesinvesteerd voor een
netto verkoopprijs van 31,84 mio EUR. Op deze desin-
vesteringen werd een netto-meerwaarde gerealiseerd
van 0,33 mio EUR. Globaal genomen vertegenwoordigt
de verkoopsopbrengst een verkoops waarde die in lijn ligt
met de investeringswaarde van de vastgoeddeskundige
en dus hoger is dan de reële waarde vastgesteld door
de vastgoeddeskundige. Voor meer informatie verwijzen
we naar hoofdstuk 3 van dit verslag, het Beheersverslag.
Bijlage 12
Variaties in de reële waarde
van vastgoedbeleggingen
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Positieve variatie op
vastgoedbeleggingen
27 936 17 437
Negatieve variatie op
vastgoedbeleggingen
-4 853 -23 400
Totaal variaties in de reële waarde
van vastgoed beleggingen
23 083 -5 963
Per 1 januari 2021 werd in Nederland de overdrachts-
belasting verhoogd van 6% naar 8%. De verhoging
werd destijds door de vastgoeddeskundigen volledig
in mindering gebracht van de investeringswaarde om
tot de reële waarde van het vastgoed te bekomen
en kon geraamd worden op - 9,04 mio EUR. Uit
recente transacties is gebleken dat de stijging van de
overdrachtsbelasting niet volledig door de verkopende
partij werd gedragen en er ook een daling kan worden
vastgesteld van de aanvangsrendementen bij overdracht
van activa. Het afgelopen boekjaar vond er voor de
Nederlandse portefeuille een stijging van de reële
waarde plaats ten belope van 21,53 mio EUR, exclusief
het negatieve effect van transactiekosten bij nieuwe
verwervingen. Het negatieve effect naar aanleiding van
de verhoging van de transactiekosten uit het boekjaar
2020-2021 werd dus volledig gecompenseerd.
31.03.2022 31.03.2021
Ander portefeuilleresultaat
-1 321 992
Het ander portefeuilleresultaat heeft vooral betrekking
op uitgestelde belastingen met betrekking tot het
Nederlandse vastgoed en op de impacten naar
aanleiding van IFRS 16.
Bijlage 13
Financiële opbrengsten
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Geïnde interesten en dividenden
27 0
Andere 221 232
Totaal nanciële opbrengsten 248 232
Bijlage 14
Netto interestkosten
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Nominale interesten op leningen
1
-18 486 -20 732
Andere interestkosten
2
1 140
Totaal netto interestkosten -18 485 -20 592
1 Bevat eveneens de interesten op IRS'en (nanciële instrumenten).
2 Geactiveerde intercalaire interesten m.b.t. onroerende goederen die het
voorwerp zijn van vaste activa in aanbouw. De interesten worden geactiveerd
aan een interestvoet van 2,08%.
De gewogen gemiddelde interestvoet bedraagt
1,95% per 31 maart 2022 tegenover 2,08% per 31
maart 2021 (inclusief de intrestkost van de afgesloten
indekkingsinstrumenten). De vennootschap heeft bijna
al haar kredieten afgesloten als investeringskredieten
met vaste rentevoet of als langlopende kredieten
met variabele rentevoet waarop, mits een swap-
overeenkomst, een vaste interestvoet werd bedongen. De
evolutie van de intrest cover ratio, het nettohuurresultaat
versus interestlasten op leningen bedraagt 6,25 op 31
maart 2022 ten opzichte van 4,84 het jaar voordien. De
vennootschap heeft met enkele van haar bankiers en
obligatiehouders een intrest cover ratio afgesproken
van minimaal 2. We verwijzen naar bijlage 35 voor het
overzicht van alle swaps en caps.
Als er geen rekening gehouden wordt met de afgesloten
indekkingsinstrumenten bedraagt de gewogen
gemiddelde rentevoet 1,37%.
Bijlage 15
Andere nanciële
kosten
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Bankkosten en andere commissies
-81 -70
Totaal andere nanciële kosten -81 -70
Bijlage 16
Vennootschapsbelasting
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Onderneming
-111 43
1. Vennootschapsbelasting -111 102
Belasting van het lopende jaar -189 -296
Correctie van vorig boekjaar 79 398
2. Exit tax 0 -59
Dochterondernemingen -3 226 -2 442
1. Vennootschapsbelasting -3 226 -2 384
Belasting van het lopende jaar -3 259 -2 384
Correctie van vorig boekjaar 33 0
2. Exit tax 0 -59
Totaal vennootschapsbelasting -3 337 -2 399
Een GVV is enkel onderworpen aan de vennootschaps-
belasting voor wat betreft verworpen uitgaven en
abnormaal goedgunstige voordelen. Uitgestelde
belastingen worden geboekt voor de dochter vennoot-
schappen op het verschil tussen de boekwaarde na
afschrijvingen in de statutaire jaarrekening van deze
dochtervennootschappen en de reële waarde. Deze
uitgestelde belastingen worden geboekt aan een tarief
van 15% indien de respectievelijke raden van bestuur
van Retail Estates nv en de dochtervennootschap de
intentie hebben om de dochtervennootschap te fuseren
met de openbare GVV.
De dochtervennootschappen in Nederland vallen
niet onder het GVV stelsel of een gelijkaardig
Nederlands stelsel. De inkomsten van de Nederlandse
vennootschappen worden aldus belast via de van
toepassing zijnde vennootschapsbelasting, op dit
moment 25%.
Bijlage 17
Aantal aandelen 31.03.2022 31.03.2021
Bewegingen van het
aantal aandelen
Aantal aandelen bij het
begin van het boekjaar
12 665 763 12 630 414
Aantal aandelen bij het
einde van het boekjaar
13 226 452 12 665 763
Aantal dividendgerechtigde
aandelen
13 226 452 12 665 763
Gewogen gemiddelde aantal
aandelen voor de berekening
van de winst per aandeel
12 893 111 12 652 011
Kapitaalverhoging via raad van bestuur
(in het kader van het toegestaan kapitaal):
Kapitaalverhoging door inbreng in natura
Op 14 oktober 2021 werden 560.689 nieuwe aandelen
uitgegeven aan een uitgiteprijs van 63,95 EUR. De
kapitaalverhoging betreft een inbreng in natura ten
bedrage van 35.856.125,00 EUR door de vennootschap
De Vleterbeek NV. De nieuwe aandelen delen in de winst
vanaf 1 april 2021.
Ingevolge deze kapitaalverhoging bedroeg het
totale kapitaal van Retail Estates nv op 31 maart 2022
297.600.322,91EUR vertegenwoordigd door 13.226.452
volledig volgestorte gewone aandelen.
198|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
199

Bijlage 18
Berekening van de uitkeerbare winst (in duizenden €) - statutair 31.03.2022 31.03.2021
Nettoresultaat
131 429 60 986
+ Afschrijvingen 571 378
+ Waardeverminderingen 711 3 014
- Terugneming van waardeverminderingen -575 -1 128
- Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren 0 0
+/- Andere niet-monetaire bestanddelen -34 474 -2 674
+/- Aandeel in het niet uitkeerbaar resultaat van deelnemingen
verwerkt via de vermogensmutatiemethode
-21 898 4 238
+/- Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen -737 7
+/- Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vaste activa in aanbouw 1 021 559
Gecorrigeerd resultaat (A) 76 048 65 381
+/- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoed 737 869
- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld van de
verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar
-737 -869
+ Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte
uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van 4 jaar
0 0
Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) 0 0
Netto vermindering schuldenlast 0 0
Uitkeerbaar resultaat 76 048 65 381
Berekening van de uitkeerbare winst (in duizenden €) - geconsolideerd 31.03.2022 31.03.2021
Nettoresultaat
131 837 61 436
+ Afschrijvingen 707 407
+ Waardeverminderingen 825 3 659
- Terugneming van waardeverminderingen -681 -1 743
- Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren 0 0
+/- Andere niet-monetaire bestanddelen -34 476 -2 674
+/- Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen -334 -825
+/- Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vaste activa in aanbouw -21 762 4 971
Gecorrigeerd resultaat (A) 76 116 65 231
+/- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoed 1 524 2 016
- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld van de
verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar
-1 524 -2 016
+ Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte
uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van 4 jaar
0 0
Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) 0 0
Netto vermindering schuldenlast 0 0
Uitkeerbaar resultaat 76 116 65 231
De andere niet-montetaire bestanddelen ten belope
van 34,48 mio EUR betreffen de variatie in de reële
waarde van de nanciële instrumenten. De variaties
in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vaste
activa in aanbouw bestaan enerzijds uit het resultaat
op de portefeuille ten belope van 23,08 mio EUR
en anderzijds uit “ander portefeuilleresultaat”. Het
aandeel van het niet-uitkeerbaar resultaat van de
dochtervennootschappen betreft de variaties in de reële
waarde van de dochtervennootschappen.
Conform artikel 13 van het GVV-KB dient de GVV (statutair)
ten minste het positieve verschil tussen de volgende
bedragen uit te keren als vergoeding van het kapitaal:
1° 80% van het bedrag bepaald volgens het in Hoofdstuk
III van Bijlage C (GVV-KB) opgenomen schema; en
2° de nettovermindering, tijdens het boekjaar, van de
schuldenlast van de openbare GVV.
Het afgelopen boekjaar is er een vermindering van de
schuldenlast geweest maar de vennootschap heeft dit
buiten beschouwing gelaten voor de berekening van zijn
minimale uitkering.
Bijlage 19
Berekening van de pay-outratio
(in duizenden €) - statutair 31.03.2022 31.03.2021
Gewone nettowinst
131 429 60 986
Verwaterde nettowinst 131 429 60 986
Uitkeerbare winst 76 048 65 381
Minimum uit te keren winst 60 838 52 305
Vooropgesteld brutodividend 60 842 56 996
Pay-out ratio 80,00% 87,18%
Berekening van de pay-outratio
(in duizenden €) - geconsolideerd 31.03.2022 31.03.2021
Gewone nettowinst
131 837 61 436
Verwaterde nettowinst 131 837 61 436
Uitkeerbare winst 76 116 65 231
Minimum uit te keren winst 60 893 52 185
Vooropgesteld brutodividend 60 842 56 996
Pay-out ratio 79,93% 87,38%
200|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
201

Bijlage 20
Investerings- en afschrijvingstabel (in duizenden €)
Immateriële vaste activa
Andere materiële
vaste activa
31.03.2022 31.03.2021 31.03.2022 31.03.2021
Aanschafngswaarde
Saldo per einde van het vorige boekjaar
2 597 2 100 7 658 7 703
Aanschafngen 2 963 497 566 266
Overdrachten en buitengebruikstellingen -294 0 -465 -311
Overboekingen van (naar) andere posten 0 0 0 0
Saldo per einde van het boekjaar 5 266 2 597 7 759 7 658
Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen
Saldo per einde van het vorige boekjaar
1 043 958 1 232 1 157
Saldo overgenomen vennootschappen 0 0 0
Afschrijvingen
3
211 85 496 322
Overdrachten en buitengebruikstellingen -18 -409 -247
Overboekingen van (naar) andere posten 0 0 0
Saldo per einde van het boekjaar 1 236 1 043 1 319 1 232
Nettoboekwaarde 4 030 1 553 6 440 6 426
3 Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten ‘beheerskosten van het vastgoed’. De
afschrijvingen m.b.t. auto’s worden opgenomen onder de personeelskosten.
Bijlage 21
Investerings- en herwaarderingstabel (in duizenden €)
Vastgoedbeleggingen
4
Activa aangehouden
voor verkoop Totaal
31.03.2022 31.03.2021 31.03.2022 31.03.2021 31.03.2022 31.03.2021
Saldo per einde van het vorige boekjaar
1 717 246 1 661 753 7 931 1 791 1 725 177 1 663 544
Verwerving d.m.v. aankoop vastgoedvennootschappen 0 3 308 0 0 0 3 308
Verwerving d.m.v. inbreng vastgoedvennootschappen 0 0 0 0 0 0
Geactiveerde nancieringskosten 1 140 0 0 1 140
Aankoop van vastgoedbeleggingen 44 664 86 585 2 826 0 47 490 86 585
Investeringen die resulteren uit latere uitgaven
opgenomen in de boekwaarde van het actief
3 901 4 295 10 0 3 911 4 295
Inbreng van vastgoedbeleggingen 0 0 0 0 0 0
Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen 0 0 0 0 0 0
Verkoop vastgoedbeleggingen -22 735 -24 206 -8 772 -18 752 -31 507 -42 958
Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop -10 874 -25 582 10 874 25 582 0 0
IFRS 16 945 -153 0 0 945 -153
Andere overdrachten -134 659 -2 -690 -135 -31
Verwerving vaste activa in aanbouw 8 491 16 411 0 0 8 491 16 411
Oplevering vaste activa in aanbouw naar portefeuille 27 847 13 019 0 0 27 847 13 019
Overdracht vaste activa in aanbouw naar portefeuille -27 847 -13 019 0 0 -27 847 -13 019
Overdracht vaste activa in aanbouw naar
deelnemingen in geassocieerde vennootschappen
-5 799 0 0 0 -5 799 0
Variatie in de reële waarde (+/-) 24 173 -5 964 -1 060 1 23 112 -5 963
Per einde van het boekjaar 1 759 880 1 717 246 11 807 7 931 1 771 686 1 725 177
OVERIGE INFORMATIE
Investeringswaarde van het vastgoed
1 833 757 1 789 397 12 091 8 129 1 845 848 1 797 526
4 Inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm.
De investeringen die resulteren uit latere uitgaven
opgenomen in de boekwaarde van het actief bedroegen
in boekjaar 2021-2022 3,91 mio EUR. Daarbovenop werd
ook nog 27,85 mio EUR opgeleverd uit de ontwikkeling
voor eigen rekening en 8,49 mio EUR geïnvesteerd in de
ontwikkeling voor eigen rekening.
Voor de evoluties in vastgoedbeleggingen en de activa
aangehouden voor verkoop verwijzen we naar het
beheersverslag “Commentaar bij de geconsolideerde
rekeningen boekjaar 2021-2022”.
Zoals vermeld in de waarderingsregels worden de vaste
activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm,
opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop
worden ze gewaardeerd tegen aanschafngswaarde met
inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare BTW.
Als de Groep van oordeel is dat de reële waarde van
de vastgoedbeleggingen in aanbouw niet op een
betrouwbare manier kan worden bepaald maar verwacht
dat de reële waarde zal kunnen worden bepaald wanneer
ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn, boekt ze
de vastgoedbelegging in aanbouw aan kostprijs tot
202|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
203

het ogenblik dat de reële waarde kan worden bepaald
(wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn of
tot de constructie voltooid is (afhankelijk van wat zich
eerst voordoet)), in overeenstemming met IAS 40.53.
Deze reële waarde is gebaseerd op de waardering door
de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren
werken.
IFRS 13
IFRS 13 heeft een uniform raamwerk geïntroduceerd voor
waardering tegen reële waarde en informatieverschafng
over waardering tegen reële waarde waar deze
waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-
standaarden verplicht of toegestaan is. Daarbij wordt
de reële waarde speciek gedenieerd als de prijs die
zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief
of die betaald zou moeten worden bij het overdragen
van een verplichting in een orderlijke transactie tussen
marktpartijen op waarderingsdatum.
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de
reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van
één van de volgende niveaus van de IFRS 13-hiërarchie:
– Niveau 1: waardering op basis van genoteerde
marktprijzen in actieve markten
– Niveau 2: waardering gebaseerd op direct of indirect
(extern) observeerbare informatie
– Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet
(extern) observeerbare informatie
Vastgoedbeleggingen zijn volgens de classicatie van
IFRS 13 van niveau 3.
Waarderingsmethodologie
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding
opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld
door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters.
De waardering van de vastgoedbeleggingen gebeurt
aan reële waarde. Deze reële waarde is gebaseerd op de
marktwaarde (dus gecorrigeerd voor overdrachtsbelasting
zoals beschreven in de “Grondslagen voor nanciële
verslaggeving” eerder in het nancieel verslag).
De methodes die gebruikt worden door de onafhankelijke
vastgoedschatters zijn de volgende:
De investeringswaarde wordt meestal berekend op basis
van een kapitalisatie met een BAR (Bruto Aanvangs
Rendement) van de thans contractueel verschuldigde
basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele
correcties zoals geschatte markthuurwaarde, leegstand,
step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk
van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt,
rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van
de site, de kwaliteit van de huurders en het gebouw op
het ogenblik van de waardering.
Bij panden waarbij de eigendomsrechten zijn opgesplitst
in enerzijds de naakte eigendom en anderzijds de
opstalrechten of erfpachtrechten wordt de waarde
van de opstalrechten of erfpachtrechten bepaald door
de actualisering (Discounted Cash Flow) van de netto
huurinkomsten, dus na aftrek van de verschuldigde
opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen, en dit
voor de periode tot het einde van deze erfpacht- of
opstalovereenkomst.
De waarde van de naakte eigendom wordt bepaald
door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de
periodieke opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen
tot op datum van de vervaldag van deze overeenkomst.
Niet-observeerbare inputs in de bepaling van de reële
waarde:
31.03.2022 31.03.2021
Land Methode Input Vork
Gewogen
gemiddelde Vork
Gewogen
gemiddelde
België
BAR-kapitalisatie Kapitalisatievoet (%)
5,00%-10% 6,33% 5,00%-10% 6,34%
Jaarlijkse huur (EUR/m²) 18-250 103,32 33,86-247,62 105,16
Resterende looptijd (einde
contract) (in maanden)
0m-583m 98m 0m-603m 103m
Resterende looptijd (eerste
vervaldag) (in maanden)
0m-41m 21,23m 0m-43m 26m
Leegstand (in maanden) 0m-12m / 0m-12m /
DCF Verdisconteringsvoet (%) 5,17%-10% 6,17% 6%-8,50% 7,58%
Jaarlijkse huur (EUR/m²) 10-227 107,6 33,86-247,62 105,16
Resterende looptijd (einde
contract) (in maanden)
0m-496m 88,98 0m-603m 103m
Resterende looptijd (eerste
vervaldag) (in maanden)
0m-176m 34,54 0m-43m 26m
Leegstand (in maanden) 0m-12m / 0m-12m /
Nederland
BAR-kapitalisatie Kapitalisatievoet (%)
5,71%-10,70% 6,64% 5,85%-12,53% 6,90%
Jaarlijkse huur (EUR/m²) 27,04-242,93 92,57 34,59-213,19 96,42
Resterende looptijd (einde
contract) (in maanden)
0m-120m 44m 0m-120m 47m
Resterende looptijd (eerste
vervaldag) (in maanden)
0m-120m 44m 0m-120m 47m
Leegstand (in maanden) 0m-12m / 0m-12m /
Sensitiviteit van waarderingen
De sensitiviteit van de reële waarde in functie van
wijzigingen in de signicant niet-observeerbare inputs
gebruikt in de bepaling van de reële waarde van de
objecten geclassiceerd in niveau 3 volgens de IFRS fair
value-hiërarchie is als volgt (ceteris paribus): het effect
van de stijging (daling) van 1% van de huurinkomsten
geeft aanleiding tot een stijging (daling) van de reële
waarde van de portefeuille met 17,60 mio EUR. Het effect
van een stijging (daling) van de huurinkomsten met 2%
of 5% is lineair. Het effect van een stijging van de yield
met 100bps geeft aanleiding tot een daling van de reële
waarde van de portefeuille met 231,56 mio EUR. Een
daling van de yield met 100 bps leidt tot een stijging van
de reële waarde van de portefeuille met 314,26 mio EUR.
Waarderingsproces
Het waarderingsproces met betrekking tot de
vastgoedschattingen wordt bepaald door de CEO
en CFO, na goedkeuring door het auditcomité.
Daarbij wordt tevens bepaald welke onafhankelijke
vastgoeddeskundige zal worden aangesteld voor
de respectieve delen van de vastgoedportefeuille.
Typisch worden er contracten afgesloten voor een
hernieuwbare termijn van 3 jaar. De honoraria van de
vastgoeddeskundigen worden vastgelegd voor de
termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de
waarde van de geschatte objecten.
Er wordt gewerkt met een onafhankelijke vastgoed-
deskundige per land, om ervoor te zorgen dat de
specieke kenmerken van elke geograsche regio correct
weerspiegeld worden. De vastgoedportefeuille wordt
elk kwartaal gewaardeerd. De waarderingsmethode (zie
supra) wordt bepaald door de vastgoeddeskundige.
De waarderingscyclus binnen een boekjaar bestaat uit
een bezoek aan het object, waarna een gedetailleerd
vastgoedverslag wordt opgesteld en tevens drie desktop
reviews.
204|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
205

De verslagen van de onafhankelijke vastgoeddes-
kundigen zijn gebaseerd op:
– Informatie die door de Vennootschap aangeleverd
wordt, zoals lopende huren, termijnen en voorwaarden
van huurovereenkomsten, eventuele huurkortingen,
investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het
financieel systeem en beheersysteem van de openbare
GVV en is onderworpen aan het algemeen geldende
controlesysteem van de Vennootschap.
– Door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assump-
ties en waarderingsmodellen. De assumpties hebben
voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals
rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op
hun professionele beoordeling en waarneming van de
markt.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van
de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en
de waarderingsmodellen worden nagekeken door
de controller van de vennootschap, alsook door het
management van de openbare GVV. Elk kwartaal
worden alle materiële verschillen (positief en negatief)
in absolute en relatieve termen (versus vorig kwartaal
en vorig jaar) vergeleken en geanalyseerd. Op basis
hiervan volgt een bespreking van het management met
de vastgoeddeskundige die tot doelstelling heeft alle
data met betrekking tot de verschillende sites accuraat
en volledig te reecteren in de schattingen. Tenslotte
worden de nale vastgoedschattingen voorgesteld aan
het auditcomité.
Impact van de overgenomen
vastgoedvenootschappen
De desinvesteringen van het boekjaar 2020-2021
resulteerden in een daling van de vastgoedbeleggingen
en vaste activa aangehouden voor verkoop met 42,96
mio EUR.
Bijlage 22
Vaste activa of groepen van
vaste activa aangehouden
voor verkoop
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Activa aangehouden voor verkoop
11 807 7 931
Totaal activa aangehouden
voor verkoop
11 807 7 931
De activa aangehouden voor verkoop betreffen activa
waarvoor een intentie tot verkoop is getekend, maar
waarvan de akte nog niet werd verleden. Deze activa
worden normaal gezien binnen het jaar verkocht. Panden
worden slechts overgeboekt naar de activa gehouden
voor verkoop indien er een intentieverklaring getekend
is met de potentiële koper. Er worden geen minwaarden
verwacht op deze activa naar aanleiding van de verkoop.
Op 31 maart 2022 betreffen deze activa 11,81 mio
EUR reële waarde, waarvan 10,96 mio EUR voor de
retailcluster Keerdok in Mechelen. Deze site werd door
de lokale overheid herbestemd voor appartementsbouw
door de goedkeuring van de RUP Rode Kruisplein. Vier
van de zeven huurders zijn verhuisd naar het nieuwe
retailpark Malinas en drie andere sloten hun winkel. Retail
Estates heeft een kaderovereenkomst gesloten met
de werkvennootschap van twee vastgoedpromotoren
om een gefaseerde verkoop van haar winkelpanden
tegen eind juni 2024 te realiseren. De transactie is
onderworpen aan opschortende voorwaarden die tegen
eind februari 2024 dienen gerealiseerd te worden. De
totale verkoopprijs bedraagt 11,09 mio EUR wat 0,13 mio
EUR meer bedraagt dan de boekwaarde per 31 maart
2022. Het grootste winkelpand op deze site werd ter
beschikking gesteld van de stad Mechelen die er vanaf
1 december 2021 een vaccinatiecentrum ingericht heeft.
Bijlage 23
Handelsvorderingen en dubieuze debiteuren
Handelsvorderingen (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Handelsvorderingen
4 808 9 479
Op te stellen facturen 717 713
Dubieuze debiteuren -3 703 -3 594
Te innen opbrengsten 0 0
Coupon vastgoedcerticaten
Distri-Land
230 225
Andere 14 13
Totaal handelsvorderingen 2 067 6 837
De uitstaande handelsvorderingen, na aftrek van
dubieuze debiteuren en vooruitbetalingen, bedragen
1,01 mio EUR waarvan 0,57 mio EUR nog niet is vervallen.
Rekening houdend met de verkregen waarborgen –
zowel huurwaarborgen als bankgaranties is er een zeer
beperkt kredietrisico op de handelsvorderingen van 31
maart 2022. De daling van de handelsvorderingen is te
wijten aan de overgang naar de nieuwe geïntegreerde
technologische oplossing waarbij éénmalig er geen
vooruitfacturatie was voor wat betreft de huren in
Nederland.
Voor meer details over de coupon Distri-Land verwijzen
we naar het hoofdstuk “Vastgoedcerticaten” in de
waarderingsregels dat eerder in dit nancieel verslag
werd opgenomen.
Waardeverminderingen
op dubieuze debiteuren -
mutatietabel
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Per einde van het vorige boekjaar
-3 593 -1 566
Uit overgenomen
vennootschappen
0 0
Toevoegingen -822 -3 473
Terugnames 602 1 358
Uitgeboekt wegens
denitief oninbaar
112 88
Per einde van het boekjaar
-3 701 -3 593
Voor het aanleggen van de provisie dubieuze debiteuren
wordt als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige
huurgelden wordt intern van nabij opgevolgd. Op
basis van een inschatting van het management, of
wanneer er duidelijk aanwijsbare redenen zijn dat de
vordering niet meer kan geïnd worden, wordt een
provisie aangelegd. Handelsvorderingen zijn contant
betaalbaar. Onderstaande tabel geeft een overzicht van
de ouderdomsstructuur van de vorderingen waarvoor
geen waardevermindering werd geboekt.
Handelsvorderingen -
Ouderdoms structuur
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Vervallen < 30 dagen
309 57
Vervallen 30-90 dagen 76 2 044
Vervallen > 90 dagen 58 727
Niet vervallen 573 2 915
Bijlage 24
Belastingsvorderingen en andere
vlottende activa
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Belastingen
Terug te vorderen BTW
56 0
Terug te vorderen
roerende voorhefng
0
Terug te vorderen
onroerende voorhefng
1 828 1 628
Bezoldigingen en sociale lasten
0
Andere 248 11 699
Totaal belastingsvorderingen
en andere vlottende activa
2 132 13 328
Bijlage 25
Geldmiddelen en
kasequivalenten
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Banken
1 483 3 681
Totaal geldmiddelen
en kasequivalenten
1 483 3 681
Bijlage 26
Overlopende rekeningen
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Gelopen, niet vervallen
vastgoedopbrengsten
22 59
Te bestemmen huurkortingen
en huurvoordelen
Voorafbetaalde vastgoedkosten
1 806 1 724
Voorafbetaalde interesten en
andere nanciële kosten
364 482
Andere 470 292
Totaal overlopende
rekeningen actief
2 663 2 558
De over te dragen kosten hebben vooral betrekking
op verzekeringen en onderhoudskosten voor het ERP-
pakket.
206|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
207

Bijlage 27
Eigen vermogen
Kapitaal
Evolutie van het kapitaal
Kapitaal-
beweging
Totaal uitstaand
kapitaal na de
verrichting
Aantal
gecreëerde
aandelen
Totaal aantal
aandelen
Datum Verrichting (in duizenden €) (in duizenden €)
12/07/1988 Oprichting
- 74 3 000 3 000
27/03/1998 IPO en 1
e
notering op Euronext Brussel
20 563 20 637 1 173 212 1 176 212
30/04/1999 Aanzuivering van overgedragen verliezen
-5 131 15 505 - 1 176 212
30/04/1999 Fusie door overneming
1 385 16 891 283 582 1 459 794
30/04/1999 Aanzuivering van overgedragen verliezen
-2 267 14 624 - 1 459 794
30/04/1999 Incorporatie verlies
-174 14 451 - 1 459 794
30/04/1999 Incorporatie uitgiftepremie & herwaarderingsmeerwaarde
4 793 19 244 - 1 459 794
30/04/1999 Storting in speciën
10 854 30 098 823 348 2 283 142
1/07/2003 Storting in speciën
12 039 42 137 913 256 3 196 398
31/12/2003 Openbaar bod op vastgoedcerticaten Distri-Land
4 907 47 043 372 216 3 568 614
5/11/2004 Gedeeltelijke incorporatie emissiepremie
33 250 80 294 - 3 568 614
5/11/2004 Vernietiging 20 aandelen aan toonder
-1 80 293 -20 3 568 594
10/08/2005 Fusie door absorptie
1 80 294 130 3 568 724
21/11/2006 Fusie door absorptie
10 80 303 228 3 568 952
30/11/2007 Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing
3 804 84 107 169 047 3 737 999
30/06/2008 Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing
1 882 85 989 83 632 3 821 631
5/09/2008 Inbreng in natura
534 86 523 23 750 3 845 381
30/04/2009 Inbreng in natura
5 625 92 148 250 000 4 095 381
24/11/2009 Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing
6 944 99 092 308 623 4 404 004
5/02/2010 Inbreng in natura
4 380 103 472 194 664 4 598 668
31/03/2010 Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing
910 104 382 40 459 4 639 127
05/05/2010 Inbreng in natura
3 288 107 671 146 135 4 785 262
21/06/2010 Inbreng in natura
2 662 110 332 118 293 4 903 555
30/11/2010 Inbreng in natura
2 212 112 544 98 301 5 001 856
30/11/2010 Inbreng in natura
1 280 113 824 56 872 5 058 728
30/11/2010 Inbreng in natura
66 113 890 2 935 5 061 663
16/06/2011 Inbreng in natura
1 989 115 879 88 397 5 150 060
27/06/2011 Inbreng in natura
5 520 121 399 245 348 5 395 408
30/03/2012 Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing
937 122 336 41 666 5 437 074
4/07/12 Inbreng in natura
4 694 127 030 208 607 5 645 681
27/07/12 Inbreng in natura - keuzedividend
3 768 130 798 167 441 5 813 122
28/06/13 Inbreng in natura
540 131 338 24 009 5 837 131
28/06/13 Kapitaalverhoging in cash
32 699 164 037 1 453 280 7 290 411
28/11/14 Inbreng in natura
6 054 170 091 269 062 7 559 473
28/05/15 Kapitaalverhoging in cash
28 345 198 436 1 259 740 8 819 213
29/01/16 Inbreng in natura
1 060 199 496 47 107 8 866 320
14/12/16 Inbreng in natura
2 604 202 100 115 735 8 982 055
14/12/16 Inbreng in natura
588 202 688 26 153 9 008 208
Evolutie van het kapitaal (vervolg)
Kapitaal-
beweging
Totaal uitstaand
kapitaal na de
verrichting
Aantal
gecreëerde
aandelen
Totaal aantal
aandelen
Datum Verrichting (in duizenden €) (in duizenden €)
5/04/17 Inbreng in natura
3 924 206 612 174 404 9 182 612
29/06/17 Inbreng in natura
4 500 211 112 200 000 9 382 612
29/03/18 Inbreng in natura
1 890 213 002 83 973 9 466 585
29/03/18 Inbreng in natura
519 213 521 23 076 9 489 661
27/04/18 Kapitaalverhoging in cash
42 704 256 225 1 897 932 11 387 593
26/09/18 Inbreng in natura
788 257 013 35 000 11 422 593
1/04/19 Inbreng in natura
900 257 913 40 000 11 462 593
1/04/19 Inbreng in natura
630 258 543 28 000 11 490 593
24/06/19 Inbreng in natura - keuzedividend
7 584 266 127 337 063 11 827 656
26/06/19 Inbreng in natura
16 875 283 002 750 000 12 577 656
22/07/19 Inbreng in natura
1 187 284 189 52 758 12 630 414
20/08/20 Inbreng in natura - keuzedividend
795 284 985 35 349 12 665 763
14/10/21 Inbreng in natura
12 616 297 600 560 689 13 226 452
Het kapitaal bedraagt per 31 maart 2022 297.600.322,91
EUR en wordt vertegenwoordigd door 13.226.452
aandelen. Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van
deze aandelen vertegenwoordigt 1 stem op de algemene
vergadering en deze aandelen vertegenwoordigen
de noemer voor de kennisgeving in het kader van de
transparantiemeldingen.
Het verschil tussen het kapitaal zoals hierboven
vermeld en het kapitaal dat wordt opgenomen in de
geconsolideerde balans wordt veroorzaakt door de
kosten van kapitaalverhoging die in mindering werden
gebracht in de geconsolideerde balans.
Het kapitaal is volledig volgestort.
We verwijzen naar artikel 6.1 van de statuten van Retail
Estates nv, opgenomen in het hoofdstuk “Permanent
document” verder in dit verslag.
Bijlage 28
Evolutie uitgiftepremies
(in duizenden €)
Datum Verrichting Uitgiftepremies
Vorig boekjaar
316 792
14/10/21 Inbreng in natura 23 240
14/10/21
Kosten Inbreng
in natura -234
Totaal uitgiftepremies 31/03/2022* 339 798
*Vanaf het boekjaar aangevangen op 1 april 2020 kunnen de uitgiftepremies naar
aanleiding van kapitaalverhogingen worden toegewezen aan de beschikbare reserves.
Op datum van dit rapport werd 24,39 mio EUR uitgiftepremies toegewezen aan de
beschikbare reserves, 315,41 mio EUR maakt deel uit van de onbeschikbare reserves.
Bijlage 29
Andere langlopende nanciële
verplichtingen
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Toegelaten afdekkings-
instrumenten (zie ook bijlage 35)
0 25 216
Andere 807
Totaal andere langlopende
nanciële verplichtingen
807 25 216
De afdekkingsinstrumenten zijn geëvolueerd van een
negatieve waarde ten belope van 25,21 mio EUR naar
een positieve waarde van 11,12 mio EUR. Dit is toe te
schrijven aan de verwachte stijging van de intrestvoeten
op lange termijn. Het betreft een non-cash element.
208|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
209

Bijlage 30
Handelsschulden enandere
kortlopende schulden
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Exit tax
391 399
Andere 17 396 23 953
Handelsschulden 2 659
Te ontvangen facturen 12 399 16 288
Belastingsschulden 4 232 6 017
Andere kortlopende schulden 764 989
Totaal handelsschulden en
andere kortlopende schulden
17 787 24 352
De daling van ontvangen facturen wordt voornamelijk
verklaard door de credit nota’s die vorig boekjaar werden
voorzien als op te maken n.a.v. de verplichte winkelsluiting
in Nederland. Daarnaast hebben de te ontvangen
facturen voornamelijk betrekking op bestellingen in
uitvoering met betrekking tot het vastgoed, onroerende
voorhefng en gemeenschappelijke lasten binnen de
retailparken die kunnen doorgerekend worden.
Bijlage 31
Exit tax (in duizenden €) 31.03.2022
Saldo per einde van het vorige boekjaar
399
Aangroei in de loop van het boekjaar 0
Voorafbetalingen 0
Afrekeningen -8
Per einde van het boekjaar 391
De ‘Exit tax’ heeft betrekking op de verschuldigde
belastingen op de latente meerwaarde van vastgoed
van overgenomen vastgoedvennootschappen die zal
dienen betaald te worden op het moment van fusie
van die vennootschappen met de openbare GVV Retail
Estates nv. Bovenstaande tabel geeft een overzicht van
de evolutie van de verschuldigde exit tax ten opzichte
van het vorige boekjaar.
Bijlage 32
Andere kortlopende
verplichtingen
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Te betalen dividenden
2 1
Andere 1 769 703
Totaal andere kortlopende
verplichtingen
1 771 705
Bijlage 33
Overlopende rekeningen
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Vooraf ontvangen
vastgoedopbrengsten
2 375 6 082
Gelopen, niet vervallen interesten
en andere nanciële kosten
2 746 3 589
Andere 51 44
Totaal overlopende rekeningen 5 171 9 715
De daling van de over te dragen opbrengsten is voor namelijk
toe te schrijven aan het éénmalig niet vooruitfactureren van
de Nederlandse huren ten gevolge van de implementatie
van een nieuw geïntegreerd technologie systeem. De over
te dragen opbrengsten hebben voornamelijk betrekking
op vooruitbetaalde huren.
Bijlage 34
Opdeling volgens de contractuele
vervaldagen van de kredietlijnen
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Langlopende
Bilaterale leningen -
variabele of vaste rente
584 594 587 324
Obligatielening 175 229 175 087
Subtotaal 759 823 762 411
Kortlopende
Bilaterale leningen -
variabele of vaste rente
1 730 17 683
Obligatielening 0 29 997
Thesauriebewijzen 100 000 82 000
Subtotaal 101 730 129 680
Totaal 861 553 892 091
Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende
leningen - exclusief interestlasten
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Tussen één en twee jaar
87 528 103 530
Tussen twee en vijf jaar 526 520 404 028
Meer dan vijf jaar 145 776 254 853
Opdeling volgens de spreiding tussen de leningen
aan een variabele rente / vaste rente
(in duizenden €)
4
31.03.2022 31.03.2021
Leningen aan een variabele rente
467 339 466 614
Leningen aan een vaste rente 394 213 425 477
4. Zonder rekening te houden met afdekkingsinstrumenten.
Retail Estates nv beschikt over de volgende
niet gebruikte kredietfaciliteiten
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Vervallende binnen het jaar
0 0
Vervallende na één jaar 281 962 277 562
100,00 mio EUR van de niet gebruikte kredietlijnen wordt gebruikt als backup
lijn voor de opgenomen bedragen van het commercial paper programma.
Inschatting van de
toekomstige interestlasten
Totale toekomstige
interestlast
31.03.2022 31.03.2021
Binnen één jaar
17 838 18 491
Tussen één en vijf jaar 56 835 62 683
Meer dan vijf jaar 5 568 4 827
Totaal 80 242 86 001
Reconciliatie tussen wijzigingen in de nanciële
schulden en het geconsolideerd kasstroomoverzicht
(in duizenden €) 31.03.2021 + Cash ows
+ Niet-kas
wijzigingen 31.03.2022
Financiële
schulden
894 797 865 712
Bilaterale
kredieten
687 007 -683 686 324
Obligatielening
205 084 -30 000 145 175 229
Financiële
leasing 2 706
1 453 4 159
* De non-cash beweging voor de nanciële leasing betreft de toepassing van IFRS 16.
** De non-cash beweging voor de obligaties betreft de spreiding van kosten die
gepaard zijn gegaan met de uitgifte van de obligaties.
In de loop van het boekjaar was er een netto afname
van de nanciële verplichtingen met 30,68 mio EUR. Er
werden 113,80 mio EUR nieuwe leningen afgesloten of
bestaande leningen werden verlengd, 144,48 mio EUR
leningen liepen af en werden terugbetaald. Daarnaast
zijn er ook nog kosten gepaard aan de uitgifte van
obligaties die gespreid in resultaat worden genomen.
Langlopende en kortlopende nanciële schulden
Structuur van de nanciële schulden:
Op 31 maart 2022 bedroegen de totale geconsolideerde
nanciële schulden 865,71 mio EUR.
Dit bedrag is als volgt samengesteld:
Langlopende verplichtingen:
– 584,59 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten
op lange termijn, gespreid over verschillende banken
– 4,16 mio EUR financiële leasing
– 175,23 mio EUR obligatieleningen
( in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Bilaterale kredieten
584,59 587,32
Financiële leasing 4,16 2,71
Obligatielening 175,23 175,09
Dit is een daling van 1,13 mio EUR ten opzichte van vorig
jaar.
Kortlopende verplichtingen:
– 1,73 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten
op korte termijn
– 100,00 mio EUR Commercial Paper
( in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Bilaterale kredieten
1,73 17,68
Commercial Paper 100,00 82,00
Obligatielening 0 30,00
Dit is een daling van 27,95 mio EUR ten opzichte van
vorig jaar. Dit is voornamelijk te verklaren door de
terugbetaling van een obligatielening van 30 mio EUR
en een terugbetaling van een krediet van 16 mio EUR
dat op vervaldatum was gekomen. Dit werd deels
gecompenseerd door de verhoging van het commercial
paper programma met 18 mio EUR.
210|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
211

STRUCTUUR FINANCIËLE SCHULDEN
68,05% Bancaire kredieten
20,34% Obligatielening
11,61% Commercial paper
93,16% van de leningen hebben een vaste rentevoet of
zijn afgedekt via een interest rate swap-contract. Bij de
inschatting van de toekomstige interestlasten is rekening
gehouden met de schuldpositie per 31 maart 2022 en
interestdekkingen overeenkomstig de contracten die
op dat moment lopend zijn. Voor het niet-afgedekte
gedeelte van de opgenomen schulden van een totaal
van 58,97 mio EUR werd rekening gehouden met de
Euribor verwachtingen en een bancaire marge.
De vennootschap heeft 5 obligatieleningen uitgegeven:
– 30 mio EUR, uitgegeven op 29 april 2016 met een
looptijd van 10 jaar, waarvan 4 mio EUR aan een vaste
rentevoet van 2,84% en 26 mio EUR aan een variabele
rentevoet (euribor 3 maand + 2,25%).
– 25 mio EUR, uitgegeven op 10 juni 2016 met een
looptijd van 10 jaar, aan een rentevoet van 2,84%.
– 75 mio EUR uitgegeven op 18 december 2019 met een
looptijd van 7 jaar, aan een rentevoet van 2,15%.
– 30 mio EUR uitgegeven op 9 december 2020 met een
looptijd van 5 jaar, aan een rentevoet van 1,991%.
– 16 mio EUR uitgegeven op 26 maart 2021 met een
looptijd van 8 jaar, aan een rentevoet van 2,897%.
Analyse van de interestlasten - interest sensitiviteit
De mate waarin Retail Estates nv zich kan nancieren heeft
een belangrijke impact op de winstgevendheid. Investeren
in vastgoed gaat nu eenmaal gepaard met een relatief
hoge mate van schuldnanciering. Om dit risico optimaal
in te perken, hanteert Retail Estates nv een voorzichtige en
conservatieve strategie (zie hierboven). Daardoor heeft een
stijging van de rentevoet geen substantiële impact op het
totaalresultaat. Er is wel een impact van intereststijgingen
of -dalingen op de marktwaarde van de afgesloten IRS-
contracten en dus op het eigen vermogen en variaties in
de reële waarde van nanciële activa en passiva. Indien
de interestvoet met 1% zou stijgen heeft dit een positieve
impact van 25,71 mio EUR op het eigen vermogen en
variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva,
waarvan 24,69 mio EUR via resultaat zou worden genomen
en 1,02 mio EUR rechtstreeks zou geboekt worden op
het eigen vermogen. Indien de interestvoet met 1%
zou dalen heeft dit een negatieve impact van 27,51 mio
EUR op het eigen vermogen en de variaties in de reële
waarde van nanciële activa en passiva waarvan 26,54 mio
EUR via resultaat zou geboekt worden en 0,97 mio EUR
rechtstreeks zou geboekt worden op het eigen vermogen.
Principieel spreekt Retail Estates nv met zijn banken een
convenant van 60% af met betrekking tot de schuldgraad.
Vervaldagen
De gewogen gemiddelde looptijd van de uitstaande
nanciële schulden van Retail Estates per 31 maart
2022 bedraagt 3,86 jaar ten opzichte van 3,95 het jaar
voordien. Op 31 maart 2022 bedraagt het totaal aan
niet-opgenomen en bevestigde kredietlijnen op lange
termijn 181,96 mio EUR. Dit is exclusief de backuplijnen
voor Commercial Paper ten belope van 100,00 mio EUR.
Bijlage 35
Financiële instrumenten op 31 maart 2022
Samenvatting van nanciële instrumenten
op afsluitdatum
(in duizenden €)
31.03.2022 31.03.2021
Categorieën Niveau Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde
I. Vaste activa
Vorderingen nanciële leasing C 2
1 030 1 030 1 030 1 030
Leningen en vorderingen A 2 2 839 2 839 2 418 2 418
Financiële vaste activa C 2 16 120 16 120
Deelnemingen in geassocieerde
ondernemingen en joint ventures C 2
1 740 1 740
II. Vlottende activa
Handelsvorderingen en overige vorderingen A 2
4 199 4 199 20 165 20 165
Geldmiddelen en kasequivalenten B 2 1 483 1 483 3 681 3 681
Totaal der nanciële instrumenten
op het actief van de balans
27 410 27 410 27 294 27 294
I. Langlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen A 2
Kredietinstellingen A 2
584 594 588 628 587 324 606 240
Obligatielening A 2 175 229 180 817 175 087 191 724
Overige langlopende verplichtingen A 2
Overige nanciële verplichtingen C 2
0 0 28 957 28 957
II. Kortlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen A 2
101 730 101 730 129 680 129 680
Kortlopende handelsschulden
en overige schulden A/C 2/3
19 558 19 558 25 057 25 057
Totaal der nanciële instrumenten
op het passief van de balans
881 111 890 732 946 105 981 658
De categorieën komen overeen met volgende nanciële
instrumenten:
A. Financiële activa of passiva (met inbegrip van
vorderingen en leningen) tot op de vervaldag
gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
B. Geldbeleggingen tot op de vervaldag gehouden aan
de geamortiseerde kostprijs.
C. Activa of passiva, gehouden aan reële waarde via
de winst- en verliesrekening, behalve voor nanciële
instrumenten bepaald als afdekkingsinstrument die
onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding.
Het geheel der nanciële instrumenten van de Groep
stemt overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële
waarden. De waardering aan reële waarde gebeurt op
regelmatige basis.
Niveau 2 in de hiërarchie der reële waarden betreft de
overige nanciële activa en passiva waarvan de reële
waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of
indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken
activa of passiva.
De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde
212|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
213

van de nanciële instrumenten van niveau 2 zijn de
volgende:
– De rubriek ‘overige financiële verplichtingen’ betreft
interest rate swaps waarvan de reële waarde vastgelegd
is met behulp van rentevoeten die van toepassing zijn
op actieve markten, over het algemeen aangeleverd
door financiële instellingen.
– De reële waarde van de overige financiële activa
en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun
boekwaarde:
· hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben
(zoals de handelsvorderingen en –schulden),
· hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.
De reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet
wordt geraamd aan de hand van een actualisatie van
hun toekomstige cashows rekening houdende met het
kredietrisico van de Groep.
Financiële instrumenten aan geamortiseerde kostprijs
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden
kortlopend zijn, benadert de reële waarde nagenoeg
de nominale waarde van deze nanciële activa en
verplichtingen in kwestie.
Retail Estates nv heeft op 31 maart 2022 467,34 mio
EUR nanciële schulden met variabele rentevoet en
394,21mio EUR nanciële schulden met vaste rentevoet
2
.
93,16% van de leningen hebben een vaste rentevoet
of zijn afgedekt via een interest rate swap-contract. De
vaste rentevoeten die voor deze langlopende schulden
destijds zijn gecontracteerd, stemmen in de meeste
gevallen niet langer overeen met de rentevoeten die
momenteel op de geldmarkten gangbaar zijn, wat
een verschil teweegbrengt tussen de boekwaarde en
hun reële waarde. De volgende tabel vergelijkt het
totaalbedrag van de schulden met vaste rentevoet
aan boekwaarde en in reële waarde per einde van het
boekjaar 2021-2022, waarbij de reële waarde van de
schulden met vaste rentevoet geraamd wordt aan de
hand van een actualisatie van hun toekomstige cashows
rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.
Deze reële waarde van de schulden met vaste rentevoet
wordt in de onderliggende tabel informatief vermeld. De
2 Hier worden de bruto bedragen (excl. geactiveerde kosten) opgenomen.
boekwaarde is gelijk aan de geamortiseerde kostprijs.
Financiële
schulden met
vaste rentevoet
31.03.2022 31.03.2021
Boek
-
waarde
Reële
waarde
Boek
-
waarde
Reële
waarde
Financiële
schulden met
vaste rentevoet
394 213 403 835 425 477 461 030
Financiële instrumenten aan reële waarde
Reële waarde van nanciële
activa en passiva
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Reële waarde van de nanciële
derivaten - Passief
0 -25 216
Reële waarde van de
nanciële derivaten - Actief
11 120 0
Totale reële waarde van
nanciële activa en passiva
11 120 -25 216
De Groep gebruikt nanciële afgeleide producten
(interest rate swaps, oors en caps) om zich in te
dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele,
nanciële en investeringsactiviteiten. Afgeleide
nanciële producten worden initieel aan hun kostprijs
erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële
waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum.
De derivaten die door Retail Estates nv momenteel
gebruikt worden, kwaliceren slechts in beperkte mate
als kasstroomafdekkingstransacties. De wijzigingen
in de reële waarde van de derivaten die niet als
kasstroomafdekking kwaliceren, worden onmiddellijk in
het resultaat opgenomen. Er werd 34,49 mio EUR in het
resultaat opgenomen met betrekking tot de nanciële
instrumenten. Hiervan heeft -0,24 mio EUR betrekking
op het lineair afwaarderen van de waarde op 31
december 2015 van de nanciële instrumenten die niet
langer kwaliceren als kasstroomafdekkingstransacties
en 34,74 mio EUR op de variatie in de reële waarde voor
de periode 1 april 2021 tot 31 maart 2022. Swaps die
kwaliceren als kasstroomafdekking worden direct in het
eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening
opgenomen. De interest rate swaps zijn niveau
2-instrumenten.
Overzicht nanciële instrumenten:
Andere langlopende verplichtingen
Variabele rentevoet
Notioneel bedrag
(in duizenden €) Type derivaat
Hedge
accountingStartdatum Einddatum Rentevoet
1
03/2009 12/2023 3,89% Euribor 3 M + 1 374 IRS NEEN
2 07/2016 04/2026 1,26% Euribor 3 M + 26 000 IRS JA
3 03/2018 03/2026 1,10% Euribor 3 M + 20 000 IRS NEEN
4 12/2018 12/2026 1,06% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
5 01/2018 01/2026 0,74% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
6 03/2018 03/2026 0,88% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
7 03/2018 03/2025 0,78% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
8 07/2016 04/2026 -2,25% Euribor 3 M + 26 000 FLOOR JA
9 03/2018 03/2026 0,00% Euribor 3 M + 20 000 FLOOR NEEN
10 12/2018 12/2026 0,00% Euribor 3 M + 25 000 FLOOR NEEN
11 07/2018 01/2023 0,80% Euribor 3 M + 20 000 IRS NEEN
12 09/2018 09/2022 0,91% Euribor 3 M + 21 000 IRS NEEN
13 10/2018 10/2024 1,19% Euribor 3 M + 10 000 IRS NEEN
14 03/2022 03/2024 0,52% Euribor 3 M + 50 000 IRS NEEN
15 10/2023 06/2026 0,68% Euribor 3 M + 50 000 IRS NEEN
16 12/2024 12/2028 0,70% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
17 12/2024 12/2028 0,72% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
18 03/2024 03/2029 0,34% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
19 03/2024 03/2029 0,37% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
20 06/2024 03/2029 0,06% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
21 06/2024 03/2029 0,03% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
22 06/2024 06/2029 0,00% Euribor 3 M + 50 000 IRS NEEN
23 12/2026 12/2029 -0,06% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
24 06/2021 06/2027 0,85% Euribor 3 M + 60 000 IRS NEEN
25 06/2022 06/2026 0,63% Euribor 3 M + 25 000 IRS NEEN
26 06/2022 06/2026 0,83% Euribor 3 M + 14 000 IRS NEEN
27 06/2022 06/2026 0,62% Euribor 3 M + 10 000 IRS NEEN
28 07/2022 07/2027 0,62% Euribor 3 M + 15 000 IRS NEEN
29 06/2022 06/2026 1,21% Euribor 3 M + 30 000 IRS NEEN
30 12/2027 12/2033 0,89% Euribor 3 M + 35 000 IRS NEEN
31 09/2021 12/2022 0,25% Euribor 3 M + 50 000 CAP NEEN
32 12/2020 12/2023 0,25% Euribor 3 M + 50 000 CAP NEEN
33 12/2022 03/2025 0,25% Euribor 3 M + 25 000 CAP NEEN
214|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
215

Opdeling volgens de maturiteit van de
liquiditeitsverplichting verbonden aan
de afgeleide producten -
(in duizenden €) 31.03.2022
Tussen nul en twee jaar
6 503
Tussen twee en vijf jaar 7 517
Meer dan vijf jaar 2 067
Totaal 16 087
Bijlage 36
Verdere toelichting bij de evolutie van de schuldgraad
Berekening schuldgraad
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Verplichtingen
891 248 954 785
Uit te sluiten: 5 979 34 931
I. Langlopende verplichtingen 807 25 216
Voorzieningen
Toegelaten afdekkings-
instrumenten
0 25 216
Uitgestelde belastingen 807 0
II. Kortlopende verplichtingen 5 171 9 715
Voorzieningen
Toegelaten afdekkings-
instrumenten
Overlopende rekeningen
5 171 9 715
Totale schuldenlast 885 270 919 854
Totaal activa 1 812 228 1 763 008
Toegelaten
afdekkingsinstrumenten
op het actief
11 120 0
Totaal activa in acht genomen
voor de berekening
van de schuldratio
1 801 109 1 763 008
SCHULDGRAAD 49,15% 52,18%
Principe
Op grond van artikel 24 van het GVV-KB, dient de
openbare GVV een nancieel plan op te stellen met
een uitvoeringsschema wanneer haar geconsolideerde
schuldratio en die van haar perimetervennootschappen
meer bedraagt dan 50% van de geconsolideerde
activa. Het nancieel plan geeft een beschrijving van
de maatregelen die zullen worden genomen om te
verhinderen dat de geconsolideerde schuldratio meer
bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa. Per
31 maart 2022 is de schuldgraad lager dan 50%.
Bijlage 37
Verbonden partijen
De verbonden partijen waarmee de vennootschap
handelt zijn haar dochterondernemingen en haar
bestuurders en leden van het managementcomité. De
transacties met de dochterondernemingen worden
geëlimineerd in de consolidatie.
De vennootschap heeft geen transacties met verbonden
partijen (zoals gedenieerd onder IFRS) gesloten
gedurende de boekjaren 2020/2021 en 2021/2022,
noch in de periode tussen 1 april 2022 en de datum van
dit verslag.
Bestuurders en leden van het directiecomité
(nu: managementcomité)
De vergoeding voor de bestuurders en leden van het
directiecomité (nu managementcomité) is opgenomen in
de post “algemene kosten van de vennootschap” (zie
bijlage 10).
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Bestuurders
1 568 1 555
Totaal 1 568 1 555
Bijlage 38
Honorarium commissaris
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Bezoldiging van de commissaris
voor het auditmandaat
114 104
Bezoldiging voor uitzonderlijke
werkzaamheden of
bijzondere opdrachten
- Andere controleopdrachten
53 27
- Belastingadviesopdrachten
- Andere opdrachten buiten
de revisorale opdrachten
0 0
In toepassing van artikel 3:64 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen dient de 70%-regel
te worden beoordeeld op het niveau van Retail Estates nv
en werd niet overschreden. Er werden geen opdrachten
buiten de revisorale opdrachten uitgevoerd.
Bijlage 39
Verworven vastgoedvennootschappen
en vastgoedbeleggingen
Per 31.03.2022
De aankopen en oplevering van eigen ontwikkelingen in
boekjaar 2021-2022 resulteerden in een vastgoedstijging
van 72,51 mio EUR. De totale huurinkomsten stegen
met 2,79 mio EUR in boekjaar 2021-2022 als gevolg
van deze investeringen. Indien de verwervingen zouden
hebben plaatsgevonden op 1 april 2021 zouden de
huurinkomsten met 4,18 mio EUR gestegen zijn. Het
operationeel resultaat steeg met 2,34 mio EUR als
gevolg van deze investeringen. We verwijzen naar
het beheersverslag voor meer informatie omtrent de
structurering en nanciering van deze verwervingen.
Per 31.03.2021
De aankopen en oplevering van eigen ontwikkelingen in
boekjaar 2020-2021 resulteerden in een vastgoedstijging
van 99,60 mio EUR. De totale huurinkomsten stegen
met 5,40 mio EUR in boekjaar 2020-2021 als gevolg
van deze investeringen. Indien de verwervingen zouden
hebben plaatsgevonden op 1 april 2020 zouden de
huurinkomsten met 6,16 mio EUR gestegen zijn. Het
operationeel resultaat steeg met 4,61 mio EUR als
gevolg van deze investeringen. We verwijzen naar het
beheersverslag in het jaarverslag van 2020-2021 voor
meer informatie omtrent de structurering en nanciering
van deze verwervingen.
Verkochte vastgoedvennootschappen
en vastgoedbeleggingen
Per 31.03.2022
In boekjaar 2021-2022 werd gedesinvesteerd voor een
netto verkoopprijs van 31,84 mio EUR, wat resulteerde in
een daling van de vastgoedbeleggingen met 22,74 mio
EUR, en in een daling van de activa aangehouden voor
verkoop met 8,77 mio EUR. De huurinkomsten daalden
als gevolg van deze desinvesteringen met 1,36 mio
EUR. Indien de verkopen hadden plaatsgevonden op 1
april 2021 zouden de huurinkomsten met 2,35 mio EUR
gedaald zijn.
Per 31.03.2021
In boekjaar 2020-2021 werd gedesinvesteerd voor een
netto verkoopprijs van 43,79 mio EUR, wat resulteerde in
een daling van de vastgoedbeleggingen met 24,21mio
EUR, en in een daling van de activa aangehouden voor
verkoop met 18,75 mio EUR. De huurinkomsten daalden
als gevolg van deze desinvesteringen met 0,41 mio EUR.
Indien de verkopen hadden plaatsgevonden op 1april
2020 zouden de huurinkomsten met 2,10 mio EUR
gedaald zijn.
Bijlage 40
Er vonden geen signicante gebeurtenissen plaats na
balansdatum.
216|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
217

Bijlage 41
Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in consolidatiekring
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31 maart 2022:
Dochteronderneming
Externe nanciële
schulden
5
(in duizenden €)
Vastgoed-
beleggingen
5
(in duizenden €)
Huurin komsten
6
(in duizenden €)
Deelnemings-
percentage
Retail Warehousing Invest
110 242 3 381 100%
Inducom 3 288 100%
Finsbury Properties 0 561 100%
Regreen 758 50 100%
Veilinghof 't Sas 26,19%
Retail Estates Nederland 60 756 5 094 100%
Cruquius Invest 74 101 5 307 100%
Spijkenisse Invest
10 250 43 002 3 139 100%
Heerlen I Invest 59 991 4 240 100%
Heerlen II Invest 54 620 4 025 100%
Retail Estates Middelburg Invest 30 560 2 327 100%
Breda I Invest 38 209 2 816 100%
Breda II Invest 23 290 1 702 100%
Naaldwijk Invest 18 701 1 718 100%
Zaandam Invest 23 590 1 740 100%
Osbroek Invest 66 871 4 889 100%
5 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2022).
6 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar.
Retail Estates heeft op 22 april 2021 de dochter-
vennootschap “Regreen” opgericht, voornamelijk
om investeringen in zonnepanelen en eventueel ook
andere duurzame investeringen zoals laadpalen en
waterinltratiebekkens in onder te brengen.
Retail Estates heeft aanvankelijk via een nieuw opgerichte
vennootschap (Veilinghof ‘t Sas nv) het gebouw van de
voormalige witloofveiling gekocht van BelOrta voor een
prijs van 5,81 mio EUR. Vervolgens heeft ze haar belangen
samengevoegd met deze van de naburige eigenaar
(TVK-BRAVA cv) door een fusie aan te gaan waarbij
deze vennootschap werd opgeslorpt door Veilinghof
't Sas nv. Aldus werd een site samengebracht die een
perceeloppervlakte vertegenwoordigt van 37.708 m²
waarop 16.341 m² opslagplaatsen staan. Deze gebouwen
zullen in eerste instantie met kortlopende contracten
verhuurd worden aan logistieke ondernemingen. Het
is de bedoeling deze site na afbraak van de huidige
gebouwen te herontwikkelen en gebouwen op te richten
bestemd voor verhuring met een bestemming die
kadert in de huidige stedenbouwkundige bestemming
van de site (dienstverleningsgebied). De investering
gebeurde ten speculatieve titel vermits op heden nog
geen omgevingsvergunning werd aangevraagd noch
bekomen.
Per 31 maart 2022 bedraagt het deelnemingspercentage
in de vennootschap Veilinghof ’t Sas 26,19%.
De acquisities van vastgoedvennootschappen wordt niet
beschouwd als een business combination onder IFRS3.
Vanuit de vaststelling dat deze niet van toepassing
is, gelet op de aard en de schaalgrootte van de
vennootschap waarover controle verworven is. Het gaat
om een vennootschap die een beperkt aantal panden
bezit en waarvan geen personeel of activiteiten werden
overgenomen.
De vennootschappen Retail Estates Nederland, Cruquius
Invest, Spijkenisse Invest, Heerlen I Invest, Heerlen II
Invest, Breda I Invest, Breda II Invest, Zaandam Invest,
Naaldwijk Invest, Osbroek Invest en Retail Estates
Middelburg Invest zijn opgericht in Nederland. De
overige vennootschappen zijn opgericht in België.
Bijlage 42
Bepaling van het bedrag conform artikel 7:212 van
het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
Het bedrag als bedoeld in artikel 7:212 van het Wetboek
van Vennootschappen en Verenigingen, van het gestorte
kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagde
kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet
of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald
in artikel 13, §1, van het GVV-KB.
Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige
jaarrekening van Retail Estates nv.
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling
660 748 646 960
Gestort kapitaal 289 213 276 560
Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies 315 410 316 792
Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 108 624 110 562
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en
-kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
-28 903 -28 608
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedenieerd in IFRS
-396 -2 226
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedenieerd in IFRS
-23 205 -26 125
Andere reserves 5 5
Resultaat van het boekjaar dat conform artikel 13, §1, van het GVV-KB
aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden
55 350 -2 123
Resultaat op de portefeuille -1 021 -559
Aandeel in het niet uitkeerbaar resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode 21 898 -4 238
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 34 474 2 674
Totaal eigen vermogen enkelvoudig dat niet uitkeerbaar is 716 098 644 837
Eigen vermogen enkelvoudig 915 746 804 581
Geplande dividenduitkering 60 842 56 996
Eigen vermogen enkelvoudig na dividenduitkering 854 905 747 585
Overblijvende reserve na uitkering 138 805 102 748
Retail Estates past de doorkijkbenadering toe met
betrekking tot haar uitkeringsplicht. De doorkijk benadering
kan worden omschreven als een consolidatiebenadering
in de enkelvoudige jaarrekening op het niveau van
de uitkeringsplicht, de resultaatverwerking en de
uitkeringsbeperking. Het aandeel in het resultaat van
de deelnemingen wordt aan de onbeschikbare en
beschikbare reserverubrieken toegewezen alsof het zou
gaan om de resultaten van de moederonderneming GVV
zelf.
218|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
219

Op 31 maart 2022 bedroeg het aandeel in het
resultaat van deelnemingen verwerkt via de
vermogensmutatiemethode 40,91 mio EUR. Hiervan
zal 21,90 mio EUR toegevoegd worden aan de reserves
voor het saldo van de variatie in de reële waarde van
het vastgoed en 19,02 mio EUR aan het overgedragen
resultaat.
Gesegmenteerde informatie
IFRS 8 denieert een operationeel segment als volgt:
een operationeel segment is een onderdeel van de
onderneming (IFRS 8.5):
– dat zich bezig houdt met economische activiteiten
die opbrengsten of die kosten met zich meebrengen
(inclusief opbrengsten en kosten uit transacties met
andere onderdelen van dezelfde onderneming);
– waarvan de operationele resultaten regelmatig
beoordeeld worden door de ‘chief operating decision
maker’ (CODM) teneinde beslissingen te nemen
omtrent de verdeling van de beschikbare bronnen en
om de prestaties van het segment vast te stellen; en
– waarvoor afzonderlijke financiële informatie
beschikbaar is.
Retail Estates maakt sinds het boekjaar 2018-2019
onderscheid tussen 2 geograsche segmenten: België
en Nederland.
Binnen Retail Estates treedt het directiecomité (nu:
managementcomité) op als CODM.
Bijlage 43
Gesegmenteerde informatie – Winst&Verlies
31.03.2022 31.03.2021
Gesegmenteerde informatie –
sectoraal resultaat
(in duizenden €) België Nederland
Niet toe
-
gewezen
bedragen TOTAAL België Nederland
Niet toe
-
gewezen
bedragen TOTAAL
Huurinkomsten
78 775 36 998 115 773 70 749 31 855 102 604
Met verhuur verbonden kosten
-231 37 -194 -2 103 -99 -2 202
Nettohuurresultaat 78 545 37 035 115 579 68 646 31 756 100 402
Recuperatie van vastgoedkosten
Recuperatie van huurlasten en
belastingen normaal gedragen door de
huurders op verhuurde gebouwen
8 753 3 211 11 963 7 780 2 819 10 599
Huurlasten en belastingen normaal gedragen
door de huurders op verhuurde gebouwen
-9 291 -4 661 -13 953 -8 177 -3 990 -12 167
Andere met verhuur verbonden
kosten en opbrengsten
-65 -21 -86 -96 0 -96
Vastgoedresultaat 77 940 35 563 113 504 68 154 30 584 98 738
Technische kosten -3 540 -1 493 -5 032 -1 765 -515 -2 280
Commerciële kosten -924 -103 -1 027 -411 -97 -508
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -256 -171 -427 -716 -151 -867
Beheerskosten vastgoed -2 728 -900 -3 629 -2 226 -991 -3 217
Andere vastgoedkosten -410 0 -410 -1 -5 -6
Vastgoedkosten
-7 857 -2 667 -10 524 -5 118 -1 759 -6 877
Operationeel vastgoedresultaat
70 083 32 896 102 980 63 035 28 825 91 860
31.03.2022 31.03.2021
Gesegmenteerde informatie – sectoraal
resultaat
(vervolg) (in duizenden €) België Nederland
Niet toe
-
gewezen
bedragen TOTAAL België Nederland
Niet toe
-
gewezen
bedragen TOTAAL
Algemene kosten van de vennootschap
-6 050 -6 050 -6 123 -6 123
Andere operationele opbrengsten en kosten
Operationeel resultaat voor
resultaat op portefeuille
96 930 85 737
Resultaat op verkopen van
vastgoedbeleggingen
313 21 334 -7 832 825
Resultaat op verkopen van andere
niet-nanciële activa
Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
3 306 19 778 23 083 3 789 -9 752 -5 963
Ander portefeuilleresultaat
-717 -604 -1 321 232 760 992
Operationeel resultaat 119 026 81 592
Financiële opbrengsten
248 248 232 232
Netto interestkosten
-18 485 -18 485 -20 592 -20 592
Variaties in de reële waarde van
nanciële activa en passiva
34 476 34 476 2 674 2 674
Andere nanciële kosten
-81 -81 -70 -70
Financieel resultaat 16 158 16 158 -17 757 -17 757
Resultaat in geassocieerde vennootschappen -10 -10
Resultaat vóór belastingen 135 174 63 836
Belastingen -164 -3 172 -3 337 -6 -2 393 -2 399
Nettoresultaat 131 837 61 437
220|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
221

Gesegmenteerde balans
31.03.2022 31.03.2021
Gesegmenteerde informatie – activa
van de segmenten
(in duizenden €) België Nederland TOTAAL België Nederland TOTAAL
Vastgoedbeleggingen
7
1 266 188 493 691 1 759 879 1 244 081 473 164 1 717 245
Vaste activa of groepen van vaste activa
aangehouden voor verkoop
11 807 0 11 807 7 931 0 7 931
7 Inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm.
Bijlage 44
Belangrijke schattingsonzekerheden conform IAS 1.125:
De toepassing van de grondslagen voor nanciële
verslaggeving van de Groep omvat belangrijke
beoordelingen op het gebied van de classicatie
van leasecontracten en de verwerving van aandelen
in vastgoedvennootschappen. Boekhoudkundige
inschattingen worden gebruikt wanneer de Groep
de reële waarde van haar vastgoedbeleggingen en
nanciële instrumenten bepaalt. De belangrijkste
uitgangspunten bij het maken van deze inschattingen
zijn gebaseerd op de ervaring van de Groep en de
inbreng van de vastgoeddeskundigen. De belangrijke
schattingsonzekerheden worden toegelicht in de bijlagen
21 (vastgoedbeleggingen), 35 (nanciële instrumenten)
en 41 (lijst van geconsolideerde ondernemingen).
7. Verslag van de Commissaris aan de Algemene Vergadering
van aandeelhouders over de geconsolideerde jaarrekening
voor het boekjaar afgesloten op 31 maart 2022
In het kader van de wettelijke controle van de
geconsolideerde jaarrekening van Retail Estates NV (de
“Vennootschap”) en haar lialen (samen “de Groep”),
leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons
verslag over de geconsolideerde jaarrekening en de
overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Het
vormt één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van
commissaris door de algemene vergadering van
19 juli 2021, overeenkomstig het voorstel van de
Raad van Bestuur uitgebracht op aanbeveling van
het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum
van de algemene vergadering die beraadslaagt over
de jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31
maart 2024. Wij hebben de wettelijke controle van de
geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap
uitgevoerd gedurende 7 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde
jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de
geconsolideerde jaarrekening van de Groep, die de
geconsolideerde balans op 31 maart 2022 omvat,
alsook de geconsolideerde winst- en verliesrekening en
het geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat,
het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen
vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht
over het boekjaar afgesloten op die datum, en
de toelichting met de belangrijkste gehanteerde
grondslagen voor nanciële verslaggeving en andere
toelichtingen. Deze geconsolideerde jaarrekening
vertoont een geconsolideerd balanstotaal van
EUR‘000’ 1.812.228 en en de geconsolideerde winst-
en verliesrekening sluit af met een nettoresultaat van het
boekjaar van EUR ‘000’ 131.837.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde
jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en
de geconsolideerde nanciële toestand van de Groep
per 31 maart 2022, alsook van zijn geconsolideerde
resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen
over het boekjaar dat op die datum is afgesloten,
in overeenstemming met de International Financial
Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de
Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde
wettelijke en reglementaire voorschriften.
Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de
internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals
van toepassing in België. Wij hebben bovendien
de door de IAASB goedgekeurde internationale
controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn
op de huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd
zijn op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op
grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de
sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor
de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van
ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten
die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde
jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze
met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van de Raad van Bestuur en van de
aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle
vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-
informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons
oordeel.
Kernpunten van de controle
Het kernpunt van onze controle betreft die
aangelegenheid die naar ons professioneel oordeel
het meest signicant was bij de controle van de
geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode. Deze aangelegenheid is behandeld in
de context van onze controle van de geconsolideerde
jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons
oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk
oordeel over deze aangelegenheid.
222|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
223

Waardering van de vastgoedbeleggingen
Beschrijving van het kernpunt van de controle
De onderneming heeft op 31 maart 2022
vastgoedbeleggingen op het actief van de balans geboekt
voor een totaalbedrag van EUR ‘000’ 1.759.879. De
internationale standaarden voor nanciële verslaggeving
(IFRS) vereisen dat vastgoedbeleggingen aan reële waarde
worden geboekt. De bepaling van die reële waarde hangt
sterk af van een aantal gekozen parameters, waarvan
de huurwaarde van het gebouw en de gehanteerde
disconteringsvoet het belangrijkste zijn.
In overeenstemming met de voor gereglementeerde
vastgoedvennootschappen van toepassing
zijnde wetgeving wordt de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen bepaald door een onafhankelijke
waarderingsdeskundige.
De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een
kernpunt bij onze controle van de jaarrekening, enerzijds
vanwege hun materieel belang in de jaarrekening en
anderzijds vanwege het subjectieve karakter van het
waarderingsproces.
Voor meer informatie betreffende de waardering van de
vastgoedbeleggingen verwijzen wij naar toelichting 21 en
22 van deze Geconsolideerde Jaarrekening.
Hoe werd dit kernpunt behandeld in het kader van
onze controle?
Wij hebben de betrouwbaarheid van de waardering
aan reële waarde en de redelijkheid van de gebruikte
parameters geëvalueerd op basis van onderstaande
werkzaamheden:
– Wij hebben het ontwerp, de implementatie en de
doeltreffendheid getest van de belangrijkste controles
met betrekking tot de waardering van het vastgoed.
– We hebben de interne controles met betrekking
tot de aansluiting van het rapport van de externe
waarderingsdeskundigen met de waarde zoals
opgenomen in de jaarrekening per 31 maart 2022
gevalideerd;
– Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en
bekwaamheid van de externe waarderingsdeskundigen
beoordeeld;
– Met onze interne vastgoeddeskundigen hebben wij de
redelijkheid beoordeeld van de belangrijkste parameters
die door de externe waarderingsdeskundigen worden
gehanteerd, zijnde de markthuurwaarden en de
disconteringsvoet;
– Voor een steekproef van gebouwen zijn wij nagegaan
of de belangrijkste parameters die gebruikt worden
voor de waarderingen zijnde de contractuele
huur; de oppervlakte en de start-en einddatum,
overeenstemmen met de contractuele gegevens;
– Samen met onze interne vastgoeddeskundigen hebben
we de redelijkheid van de voornaamste variaties in de
reële waarde van de vastgoedbeleggingen tussen 31
maart 2021 en 31 maart 2022 geanalyseerd;
– We hebben de realisatiewaarden van alle
vastgoedbeleggingen die werden verkocht tijdens
het boekjaar vergeleken met hun reële waarden in de
laatste jaarrekening voor overdracht;
– Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen
informatie in de toelichting van de jaarrekening in
overeenstemming is met de internationale standaarden
voor financiële verslaggeving (IFRS).
Bovenstaande werkzaamheden hebben ons in staat
gesteld om voldoende controle-informatie te verkrijgen
om een antwoord te bieden op het kernpunt van
de controle met betrekking tot de waardering van
vastgoedbeleggingen.
Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur
voor het opstellen van de geconsolideerde
jaarrekening
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het
opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die
een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de
International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals
goedgekeurd door de Europese Unie en met de in
België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire
voorschriften, alsook voor de interne beheersing die de
Raad van Bestuur noodzakelijk acht voor het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking
van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude
of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is
de Raad van Bestuur verantwoordelijk voor het inschatten
van de mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te
handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van
aangelegenheden die met continuïteit verband houden
en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling,
tenzij de Raad van Bestuur het voornemen heeft om
de Groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te
beëindigen, of geen realistisch alternatief heeft dan dit
te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor
de controle van de geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke
mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde
jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel
belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten,
en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin
ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van
zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen
garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s
is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang
ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich
voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als
van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs
kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk,
de economische beslissingen genomen door gebruikers
op basis van deze geconsolideerde jaarrekening,
beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk,
reglementair en normatief kader na dat van toepassing
is op de controle van de jaarrekening in België. Een
wettelijke controle biedt evenwel geen zekerheid
omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de
Groep, noch omtrent de efciëntie of de doeltreffendheid
waarmee de Raad van Bestuur de bedrijfsvoering van
de Groep ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze
verantwoordelijkheden inzake de door de Raad van
Bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling
worden hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig
de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe
en handhaven wij een professioneel-kritische instelling
gedurende de controle. We voeren tevens de volgende
werkzaamheden uit:
– Het identificeren en inschatten van de risico’s dat
de geconsolideerde jaarrekening een afwijking
van materieel belang bevat die het gevolg is van
fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van
controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen
en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende
en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van
het niet detecteren van een van materieel belang zijnde
afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van
fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat
bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid
in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties
vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van
zaken of het omzeilen van de interne beheersing;
– Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing
die relevant is voor de controle, met als doel
controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven
omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht
op het geven van een oordeel over de effectiviteit van
de interne beheersing van de Groep;
– Het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde
grondslagen voor financiële verslaggeving en het
evalueren van de redelijkheid van de door de Raad
van Bestuur gemaakte schattingen en van de daarop
betrekking hebbende toelichtingen;
– Het concluderen of de door de Raad van Bestuur
gehanteerde continuïteitsveronderstelling
aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de
verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid
van materieel belang bestaat met betrekking tot
gebeurtenissen of omstandigheden die significante
twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid
van de Groep om zijn continuïteit te handhaven.
Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van
materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om
de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen
op de daarop betrekking hebbende toelichtingen
in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze
toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan
te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de
controle-informatie die verkregen is tot de datum van
ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen
of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat
de Groep zijn continuïteit niet langer kan handhaven;
– Het evalueren van de algehele presentatie, structuur
en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en
van de vraag of de geconsolideerde jaarrekening
de onderliggende transacties en gebeurtenissen
weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;
– Het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-
224|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
225

informatie met betrekking tot de financiële informatie
van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de
Groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een
oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn
verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht
op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven
ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met de Raad van Bestuur en het
auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte
en timing van de controle en over de signicante
controlebevindingen, waaronder eventuele signicante
tekortkomingen in de interne beheersing die wij
identiceren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een
verklaring dat wij de relevante deontologische
voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd,
en wij communiceren met hen over alle relaties en
andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid
kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing, over de
daarmee verband houdende maatregelen om onze
onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn
gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest
signicant waren bij de controle van de geconsolideerde
jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die
derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken.
Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag,
tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden
is verboden door wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving
gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het
opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de
geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde
jaarrekening.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van onze opdracht en overeenkomstig
de Belgische bijkomende norm bij de in België van
toepassing zijnde internationale controlestandaarden
(ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van
materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de
geconsolideerde jaarrekening, en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde
jaarrekening te veriëren, alsook verslag over deze
aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over
de geconsolideerde jaarrekening en andere
informatie opgenomen in het jaarrapport over de
geconsolideerde jaarrekening
Na het uitvoeren van specieke werkzaamheden op het
jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn
wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de
geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar
en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde
jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het
overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis
verkregen tijdens de controle, of het jaarverslag over de
geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde
jaarrekening, zijnde volgende hoofdstukken van het
jaarrapport:
– Markante vastgoedfeiten;
– Brief aan de aandeelhouders;
– Beheersverslag;
– Retail Estates op de beurs;
– Vastgoedverslag;
– Risicofactoren;
– Permanent document;
– Diversen.
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij
informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend
is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben
uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel
belang te melden.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
– Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben
geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de
wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening
en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons
mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Groep;
– De honoraria voor de bijkomende opdrachten die
verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de
geconsolideerde jaarrekening bedoeld in artikel
3:65 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst
in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)
Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake
de controle van de overeenstemming van de nanciële
overzichten met het Europees uniform elektronisch
formaat (hierna “ESEF”), de controle uitgevoerd van
de overeenstemming van het ESEF-formaat met de
technische reguleringsnormen vastgelegd door de
Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van
17december 2018 (hierna: “Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het
opstellen, in overeenstemming met de ESEF vereisten,
van de geconsolideerde nanciële overzichten in de vorm
van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (hierna
“digitale geconsolideerde nanciële overzichten”)
opgenomen in het jaarlijks nancieel verslag.
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en
geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om
te concluderen dat het formaat en de markeertaal van
de digitale geconsolideerde nanciële overzichten in alle
van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de
ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden
zijn wij van oordeel dat het formaat van en de markering
van informatie in de digitale geconsolideerde nanciële
overzichten opgenomen in het jaarlijks nancieel verslag
van de Groep per 31 maart 2022 in alle van materieel
belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met de
ESEF vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Andere vermeldingen
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende
verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van
de verordening (EU) nr. 537/2014.
Diegem, 9 juni 2022
De commissaris
PwC Bedrijfsrevisoren BV
vertegenwoordigd door
Jeroen Bockaert
Bedrijfsrevisor
Voor het verslag van de Commissaris aan de
Algemene Vergadering van aandeelhouders over
de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar
afgesloten op 31 maart 2020 verwijzen we naar p. 204
e.v. van het Jaarlijks Financieel Verslag 2019-2020.
Voor het verslag van de Commissaris aan de
Algemene Vergadering van aandeelhouders over
de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar
afgesloten op 31 maart 2019 verwijzen we naar p. 182
e.v. van het Jaarlijks Financieel Verslag 2018-2019.
226|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
227

8. A. Enkelvoudige winst- en verliesrekening
Hoofdstuk 8 tot en met 11 omvatten een verkorte versie
van de enkelvoudige jaarrekening. De integrale versie
van de enkelvoudige jaarrekening, evenals de bijhorende
verslagen zijn beschikbaar op de website van Retail
Estates (www.retailestates.com) of kunnen op verzoek
kosteloos worden verkregen.
De commissaris heeft voor de enkelvoudige jaarrekening
een verklaring zonder voorbehoud afgelegd.
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Huurinkomsten
74 784 66 513
Met verhuur verbonden kosten -224 -2 094
Nettohuurresultaat 74 560 64 419
Recuperatie van vastgoedkosten
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen
door de huurders op verhuurde gebouwen
8 345 7 338
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door
de huurders op verhuurde gebouwen
-8 861 -7 710
Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten -65 -93
Vastgoedresultaat 73 979 63 954
Technische kosten -3 329 -1 588
Commerciële kosten -891 -412
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -240 -683
Beheerskosten vastgoed 783 1 258
Andere vastgoedkosten -409 -1
Vastgoedkosten -4 087 -1 426
Operationeel vastgoedresultaat 69 893 62 528
Algemene kosten van de vennootschap -4 912 -5 229
Andere operationele opbrengsten en kosten
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille
64 981 57 299
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 737 -7
Resultaat op verkopen van andere niet-nanciële activa 0 0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 420 199
Ander portefeuilleresultaat -1 441 -758
Operationeel resultaat 64 697 56 734
228|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
229

WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Financiële opbrengsten
10 136 10 436
Netto interestkosten -18 630 -20 613
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 34 474 2 674
Andere nanciële kosten -51 -60
Financieel resultaat 25 929 -7 563
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures 0
Aandeel in het resultaat van deelnemingen verwerkt
via de vermogensmutatiemethode
(1)
40 914 11 590
Resultaat vóór belastingen 131 540 60 761
Belastingen -111 225
Nettoresultaat 131 429 60 986
Toelichting:
EPRA resultaat
75 341 63 116
Resultaat op de portefeuille -284 -566
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 34 474 2 674
Aandeel in het niet uitkeerbaar resultaat van deelnemingen
verwerkt via de vermogensmutatiemethode
21 898 -4 238
(1) Tot en met 31 maart 2019 werden de deelnemingen van de dochterondernemingen gewaardeerd als nanciële instrumenten conform IFRS 9. Vanaf 1 april 2019
worden deze deelnemingen gewaardeerd op basis van de vermogensmutatiemethode conform IAS 28. Deze wijziging in waarderingsregels heeft als impact dat
de dividenden uitgekeerd door de deelnemingen als een vermindering van de boekwaarde in de deelneming wordt opgenomen, en dat het resultaat van de
geassocieerde vennootschappen opgenomen wordt onder de rubriek Aandeel in het resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode.
Het dividend van de dochters dat werd uitgekeerd aan de moederonderneming in het boekjaar eindigend op 31/03/2021 van 14,70 miljoen euro werd nu verwerkt
via de rubriek Aandeel in het resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode, in plaats van onder rubriek Financiële opbrengsten.
8. B. Enkelvoudig overzicht van het globaal resultaat
(Statement of other comprehensive income)
Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Nettoresultaat
131 429 60 986
Andere elementen van het globaal resultaat
recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen:
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten
bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
0 0
Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
in een kasstroomafdekking zoals gedenieerd in IFRS
2 074 1 233
Variaties in de reële waarde van nanciële activa beschikbaar voor verkoop 0 0
Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de
omrekening van een buitenlandse activiteit
0 0
Actuariële winsten en verliezen van toegezegd-pensioenregelingen 0 0
Belasting op het resultaat met betrekking tot de "andere
elementen van het globaal resultaat"
0 0
Andere elementen van het" globaal resultaat", na belasting 0 0
GLOBAAL RESULTAAT 133 503 62 219
230|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
231

9. Enkelvoudige balans
ACTIVA (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Vaste activa
1 802 295 1 737 017
Goodwill
Immateriële vaste activa
4 030 1 551
Vastgoedbeleggingen 1 155 844 1 123 089
Andere materiële vaste activa 6 330 6 301
Financiële vaste activa 635 059 605 044
Vorderingen nanciële leasing 1 030 1 030
Handelsvorderingen en andere vaste activa 2 2
Vlottende activa 8 295 18 945
Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop 851 341
Handelsvorderingen 1 316 1 154
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 3 485 13 696
Geldmiddelen en kasequivalenten 895 2 149
Overlopende rekeningen 1 748 1 605
TOTAAL ACTIVA 1 810 590 1 755 963
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Eigen vermogen
915 745 804 579
Kapitaal 289 213 276 560
Uitgiftepremies 315 410 316 792
Reserves 179 693 150 241
Nettoresultaat van het boekjaar 131 429 60 986
Verplichtingen 894 846 951 385
Langlopende verplichtingen 758 593 781 916
Voorzieningen
Langlopende nanciële schulden
758 416 756 517
Kredietinstellingen 574 344 577 074
Financiële leasings op lange termijn 8 843 4 357
Andere 175 229 175 087
Andere langlopende verplichtingen 177 25 399
Uitgestelde belastingen
Kortlopende verplichtingen
136 252 169 469
Kortlopende nanciële schulden 101 730 129 680
Kredietinstellingen 101 730 129 680
Financiële leasings op korte termijn 0 0
Handelsschulden en andere kortlopende schulden 28 324 33 734
Andere kortlopende verplichtingen 1 347 327
Overlopende rekeningen 4 852 5 728
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 1 810 590 1 755 963
232|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
233

10. Enkelvoudig mutatieoverzicht van het eigen vermogen
MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €)
Kapitaal gewone
aandelen
Uitgiftepremies
niet uitkeerbaar
Uitgiftepremies
uitkeerbaar Reserves*
Nettoresultaat van
het boekjaar Minderheidsbelangen
TOTAAL
Eigen Vermogen
Balans volgens IFRS op 31 maart 2020
275 801 315 410 0 146 405 58 641 0 796 257
- Nettoresultaatverwerking 2020-2021 0
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
-5 344 5 344 0
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten
-6 216 6 216 0
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves
14 627 -14 627 0
- Reclassicatie tussen reserves 0
- Dividenden boekjaar 2019-2020
-55 574 -55 574
- Kapitaalverhoging 0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura
795 1 382 2 177
- Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie
-464 -464
- Kosten van kapitaalverhoging
-37 -37
- Overige
0 0
- Globaal resultaat 31/03/2021
1 233 60 986 62 219
Balans volgens IFRS op 31 maart 2021 276 560 316 792 0 150 240 60 986 0 804 579
- Nettoresultaatverwerking 2021-2022 0
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
-4 797 4 797 0
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten
2 677 -2 677 0
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves
6 110 -6 110 0
- Reclassicatie tussen reserves
37 -1 382 1 345 0
- Dividenden boekjaar 2020-2021
-56 996 -56 996
- Kapitaalverhoging 0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura
12 615 23 044 35 659
- Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie 0
- Kosten van kapitaalverhoging 0
- Overige
-1 000 -1 000
- Globaal resultaat 31/03/2022
2 074 131 429 133 503
Balans volgens IFRS op 31 maart 2022 289 213 315 410 24 389 155 304 131 429 0 915 746
234|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
235

* Detail van de reserves (in duizenden €) Wettelijke reserve
Reserve voor het
saldo van de variaties
in de reële waarde
van het vastgoed Beschikbare reserves
Impact op de reële
waarde van geschatte
mutatierechten en -kosten
bij de hypothetische
vervreemding van
vastgoedbeleggingen
Saldo van de variaties
in de reële waarde
van toegelaten
afdekkingsinstrumenten
die onderworpen
zijn aan een
afdekkingsboekhouding
zoals gedenieerd in IFRS
Saldo van de variaties
in de reële waarde
van toegelaten
afdekkingsinstrumenten
die niet onderworpen
zijn aan een
afdekkingsboekhouding
zoals gedenieerd in IFRS
Overgedragen resultaten
van vorige boekjaren TOTAAL
Balans volgens IFRS op 31 maart 2020
5 115 184 16 054 -28 632 -2 739 -20 629 67 164 146 405
- Nettoresultaatverwerking 2020-2021
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
-5 314 -30 -5 344
- Overboeking variatie in reële waarde
van afdekkingsinstrumenten
-6 216 -6 216
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves
14 627 14 627
- Reclassicatie tussen reserves
861 -861 85 -85 0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura 0
- Toename van het eigen vermogen
als gevolg van fusie
-171 -30 -262 -464
- Kosten van kapitaalverhoging 0
- Overige 0
- Globaal resultaat 31/03/2021
513 720 1 233
Balans volgens IFRS op 31 maart 2021 5 110 559 15 193 -28 607 -2 226 -26 125 81 443 150 241
- Nettoresultaatverwerking 2021-2022
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
-4 101 -695 -4 796
- Overboeking variatie in reële waarde
van afdekkingsinstrumenten
2 677 2 677
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves
6 110 6 110
- Reclassicatie tussen reserves
3 167 -3 167 400 -400 0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura 0
- Toename van het eigen vermogen
als gevolg van fusie
-1
- Kosten van kapitaalverhoging 0
- Overige
-1 000 -1 000
- Globaal resultaat 31/03/2022
1 831 243 2 074
Balans volgens IFRS op 31 maart 2022 5 108 624 12 026 -28 903 -396 -23 205 87 153 155 304
236|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
237

11. Statutaire resultaatverwerking
Statutaire resultaatverwerking (in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
A. Nettoresultaat
131 429 60 986
B. Toevoeging aan / onttrekking van de reserves
- Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor het saldo van
de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
Boekjaar
-305 -137
Vorige boekjaren
Realisatie vastgoed
- Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor de impact op
de reële waarde van geschatte mutatierechten en-kosten bij de
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
1 326 695
- Toevoeging aan / ontrekking van de reserves voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten
die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
Boekjaar
-56 372 1 564
Vorige boekjaren
- Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het saldo van de
wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva (-/+)
- Toevoeging aan/onttrekking van de reserve scale latenties met
betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (-/+)
- Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor de ontvangen dividenden
bestemd voor de terugbetaling van nanciële schulden (-/+)
- Toevoeging aan / onttrekking van de andere reserves
-400 -85
Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) 0 -262
C. Vergoeding van het kapitaal, overeenkomstig artikel 13, § 1, eerste lid 60 842 56 996
D. Vergoeding van het kapitaal - andere dan C
Over te dragen resultaat
14 837 5 766
Op 31 maart 2022 bedroeg de herwaardering van de
dochtervennootschappen 40,91 mio EUR. Hiervan
zal 19,02 mio EUR toegevoegd worden aan het
overgedragen resultaat (resultaat van de dochters die in
aanmerking komen voor de lookthrough ) en 21,90 mio
EUR aan de reserves voor het saldo van de variatie in de
reële waarde van het vastgoed.
12. Verklaring verantwoordelijke personen
De raad van bestuur van Retail Estates nv draagt de
verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit jaarverslag,
onder voorbehoud van de informatie verstrekt door
derden, waaronder de verslagen van de commissaris en
van de vastgoeddeskundigen.
De raad van bestuur, waarvan de samenstelling terug te
vinden is in het hoofdstuk “beheersverslag”, verklaart
dat naar zijn beste weten:
– dit jaarverslag een getrouw overzicht geeft van de
belangrijke gebeurtenissen en desgevallend de
belangrijkste transacties die zich in het boekjaar hebben
voorgedaan met verbonden partijen en de impact
daarvan op de verkorte financiële overzichten;
– dit verslag geen weglatingen bevat die de draagwijdte
van enige verklaring in dit jaarverslag op significante
wijze zouden wijzigen;
– de verkorte financiële overzichten die zijn opge steld
overeenkomstig de toepasselijke boek houdkundige
normen en die het onderwerp waren van een volledig
nazicht door de commissaris, een getrouw beeld
geven van het patrimonium, de financiële toestand
en de resultaten van Retail Estates nv en van de in de
consolidatie opgenomen dochterondernemingen. Het
beheersverslag bevat bovendien de verwachtingen
voor het resultaat van het volgende jaar evenals een
toelichting bij de risico’s en onzekerheden waarmee de
onderneming geconfronteerd wordt.
Deze verklaring werd toegevoegd aan het jaarverslag op
basis van artikel 12, § 2, 3° van het KB van 14 november
2007.
Daarnaast verklaart de raad van bestuur dat, naar zijn
beste weten, de vennootschap niet als verweerder is
betrokken in geschillen die een materiële impact op de
jaarrekening zouden kunnen hebben.
238|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
FINANCIEEL VERSLAG
FINANCIEEL VERSLAG
|
239

Risicobeheer
240|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
RISICOBEHEER
RISICOBEHEER
|
241

De belangrijkste risico’s waarmee de onderneming
geconfronteerd wordt, worden hieronder opgelijst.
Voor elk van de opgesomde risico’s zijn maatregelen en
procedures in voege om de gevolgen zoveel mogelijk
in te schatten, te controleren en op te volgen. Deze
maatregelen en procedures worden eveneens hieronder
besproken.
De raad van bestuur evalueert regelmatig de blootstelling
van de onderneming aan risico’s, de nanciële impact van
deze risico’s en de acties die moeten ondernomen worden
om deze eventuele risico’s te monitoren, te vermijden dat
de risico’s zich voordoen, en/of (in voorkomend geval) de
impact van deze risico’s te beperken.
Deze lijst van risico’s is gebaseerd op de informatie die
gekend was op het ogenblik van de opmaak van dit
verslag. Andere onbekende en onwaarschijnlijke risico’s
of risico’s waarvan niet wordt aangenomen dat ze een
signicante ongunstige invloed kunnen hebben op de
vennootschap, op haar activiteiten en haar nanciële
situatie, kunnen bestaan. De lijst van risico’s die in dit
hoofdstuk is opgenomen, is zodoende niet exhaustief.
RisicobeheerRisicobeheer
1. Marktrisico’s
INVESTERINGSMARKT VOOR PERIFEER WINKELVASTGOED EN RETAILPARKEN
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
De verminderde vraag van investeer-
ders naar perifeer winkelvastgoed.
De waarde van de portefeuille wordt trimes trieel
geschat door onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Een daling van de waardering leidt tot een daling
van het eigen vermogen (“NAW”) en bijgevolg tot
een stijging van de schuldgraad van de vennoot
-
schap.
De waarde van perifeer winkelvastgoed wordt in
hoofdzaak bepaald door de commerciële waarde
van de ligging van het vastgoed. Als gevolg van de
schaarste van goedgelegen terreinen oefenen vraag
en aanbod in principe een opwaartse druk uit, zowel
in de markt van particuliere als van institutionele inves
-
teerders. De waarden zijn in het algemeen inatiebe-
stendig door de indexatie van de huren, maar wel ren-
tegevoelig door de hoge schuldgraad waarmee vele
investeerders werken. De investeringsbereidheid van
institutionele beleggers kan door macro-economische
factoren die de beschikbaarheid van kredieten en hun
kostprijs beïnvloeden, tijdelijk sterk terugvallen. Uit de
ervaring blijkt dat de markt van de particuliere beleg
-
gers, die nog altijd een groot deel van de investerin-
gen vertegenwoordigt, hieraan minder gevoelig is.
De schuldgraad bedraagt op 31 maart 2022 49,15%
(De maximale schuldgraad werd door de GVV-
wetgeving op 65% vastgelegd).
INFLATIERISICO
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
De huurcontracten van de Groep be-
vatten indexeringsclausules op basis
van de gezondheidsindex (België) of
consumptieprijsindex (Nederland), zo
-
dat de jaarlijkse huurinkomsten samen
met de (via de gezondheidsindex be
-
rekende) inatie evolueren.
Het inatierisico waaraan de Groep is blootgesteld,
betreft ook de met de huur verbonden kosten, on
-
der meer verbonden aan renovatie- en investerings-
werken, die geïndexeerd kunnen zijn op een ande-
re basis dan de gezondheidsindex, waardoor deze
kosten sneller zouden stijgen dan de stijging van de
huurprijzen. Dit zou een impact kunnen hebben op
de operationele marge. Stel dat de vastgoedkosten
1% sneller stijgen dan de huurprijzen, dan zou dit
een impact op de operationele marge van de Groep
hebben van 0,09% (op basis van de gegevens van 31
maart 2022). Op basis van de gegevens per 31 maart
2022, kan per procentpuntvariatie van de gezond
-
heidsindex, de variatie van de huurinkomsten pro
forma op 1,00 mio EUR op jaarbasis worden geschat.
Een blijvende hoge inatie kan leiden tot de uitput
-
ting van de mogelijkheden tot opwaartse huurher-
ziening bij hernieuwing (België 9 jaar, Nederland 10
jaar) van het huurcontract.
De vennootschap tracht het risico van de kostenstijging
te beperken door contractuele afspraken te maken
met haar leveranciers.
Indexatie was de voorbije 5 jaar extreem laag zodat de
gemiddelde huurprijzen voor een doorsnee huurder
op een duurzaam niveau blijven.
DEFLATIERISICO
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Deatie leidt tot een vermindering
in de economische activiteit die een
algemene prijsdaling tot gevolg heeft.
Bij deatie wordt de gezondheidsindex negatief zo-
dat de huurinkomsten dalen. Op basis van de gege-
vens per 31 maart 2022, kan per procentpuntvariatie
van de gezondheids index, de variatie van de huurin
-
komsten pro forma op 1,00 mio EUR op jaarbasis
worden geschat.
De Groep is gedeeltelijk tegen het deatierisico (en
een dienovereenkomstige daling van de huurinkom
-
sten) beschermd. Nagenoeg alle huurovereenkom-
sten van de Groep bepalen dat de huurprijs in geen
geval kan zakken tot beneden het niveau van de basis
-
huur (d.i. de basishuur die geldt bij het afsluiten van de
huurovereenkomst). Ook voor die huurovereenkom
-
sten kan een daling van de huurprijs tot een niveau
dat lager ligt dan de lopende huur maar hoger dan de
basishuur, echter niet worden uitgesloten.
242|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
RISICOBEHEER
RISICOBEHEER
|
243

E-COMMERCE
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Impact van toenemende belang van
e-commerce op de bestaande verkoops-
kanalen.
Verminderde vraag naar fysieke winkels door
stijging van het online shoppen.
Verhuren aan retailers die “multichannel” concept
integreren in businessmodel en op die manier
e-commerce integreren in de bestaande winkels.
Vraag naar kleinere winkels (minder m²)
doordat er veel minder stock in de winkels
aanwezig is.
Bestaande panden opsplitsen in kleinere lokalen.
Het effect van de impact wordt ook beïnvloed door
het retail segment waarin de huurder actief is. Een
groot deel van de activiteiten van de huurders van
Retail Estates is minder gevoelig voor e-commerce
(woninginrichting, volumineuze detailhandel, ver
-
bruiksgoederen,…). We verwijzen hiervoor naar het
vastgoedverslag waar een overzicht wordt gegeven
van de handelsactiviteit van de huurders.
EXTERNE FACTOREN - SCHADEGEVALLEN
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Impact van externe factoren en ernstige
schadegevallen (bijvoorbeeld terreur-
dreiging, vandalisme, brand, explosie, storm-
en waterschade, pandemieën) die zich in
de gebouwen van de vastgoedportefeuille
kunnen voordoen.
Onderbroken activiteit en bijgevolg verlies van
de huurder en verminderde huurinkomsten.
De vennootschap is verzekerd voor gederfde huurin
-
komsten voor een periode van 18 tot 36 maanden
(afhankelijk van het soort vergunning dat dient be
-
komen te worden) ten gevolge van externe factoren
en ernstige schadegevallen. We verwijzen naar het
beheersverslag waarin de schadegevallen uitdrukkelijk
worden besproken. In het vastgoedverslag worden de
verzekerde waardes per cluster weergegeven.
Verminderde huurinkomsten door sluiting
van de winkels als gevolg van quarantaine-
maatregelen van de overheid.
Goede liquiditeitspositie om een tijdelijke verstoring
van de cashow te overbruggen.
Mogelijke faillissementen van huurders. Er is gebruikelijk een bankwaarborg van 3 tot 6
maanden.
Verhoogde volatiliteit en onzekerheid op de
internationale markten.
Vermindering van het consumentenvertrou
-
wen, langdurige werkloosheid, verhoging van
de belastingdruk op arbeid.
De vennootschap streeft ernaar langetermijn relaties
op te bouwen met nanciële partners en investeerders
en heeft beschikbare niet-gebruikte kredietfaciliteiten
om liquiditeitstekorten op te vangen en investeringen
te nancieren waarvoor reeds vaste verbintenissen
zijn aangegaan. We verwijzen naar bijlage 34 e.v. van
dit jaarverslag voor een overzicht van de uitstaande
kredieten en de niet-gebruikte kredietfaciliteiten.
Daling van de huurprijzen. Sectoriële diversicatie van klanten en een lage
gemiddelde contractuele huurprijs.
Daling van de reële waarde van het vastgoed
en als gevolg ook van de Netto Actief Waarde
(NAW).
Waarde wordt bepaald door de commerciële
waarde van de ligging van het vastgoed. Retail
Estates spreidt zijn investeringen over alle
belangrijke winkelassen in België en Nederland. De
investeringen zijn geconcentreerd in de subregio’s
met sterke koopkracht.
CONJUNCTURELE BEWEGINGEN
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Impact van dalende consumptie en
economische conjunctuur
Vermindering van de vraag naar winkels. Kwaliteit van het huurdersbestand met vooral
liaalbedrijven. We verwijzen naar bijlage 23 van
dit jaarverslag voor de evoluties in de dubieuze
debiteuren.
Hogere leegstand en/of lagere huur prijzen
bij herverhuring.
Sectoriële diversicatie van klanten en een lage
gemiddelde contractuele huurprijs.
Daling van de reële waarde van het
vastgoed en als gevolg ook van de Netto
Actief Waarde (NAW).
Waarde wordt bepaald door de commerciële
waarde van de ligging van het vastgoed. Retail
Estates spreidt zijn investeringen over alle
belangrijke winkelassen in België en Nederland. De
investeringen zijn geconcentreerd in de subregio’s
met sterke koopkracht.
Mogelijke faillissementen van huurders. Er is gebruikelijk een bankwaarborg van 3 tot 6
maanden.
MACRO-ECONOMISCHE FACTOREN
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Een verhoogde volatiliteit en onzeker-
heid op de internationale markten.
Kan leiden tot een moeizamere toegang
tot de aandelenmarkt om nieuw kapitaal/
eigen vermogen op te halen of tot
minder liquiditeit beschikbaar in de
debt capital markets met betrekking
tot hernancieringen van uitstaande
obligatieleningen.
De vennootschap streeft ernaar langetermijn
relaties op te bouwen met nanciële partners en
investeerders en heeft beschikbare niet-gebruikte
kredietfaciliteiten om liquiditeitstekorten op te
vangen en investeringen te nancieren waarvoor
reeds vaste verbintenissen zijn aangegaan. We
verwijzen naar bijlage 34 e.v. van dit jaarverslag
voor een overzicht van de uitstaande kredieten en
de niet-gebruikte kredietfaciliteiten.
244|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
RISICOBEHEER
RISICOBEHEER
|
245

2. Operationele risico’s
LEEGSTAND EN VERLIES HUURINKOMSTEN
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Risico op een verhoging van de leegstand
en verhoging kosten wederverhuringen
n.a.v. de evolutie van vraag en aanbod
op de huurmarkt.
Huurinkomsten en cash ow aangetast
door een verhoging van de leegstand en
kosten voor herverhuring.
Gediversieerde klantenbasis met een goede
sectoriële spreiding. Goede marktkennis door
eigen operationele teams met sterke knowhow en
kennis van de retail business. Wekelijkse opvolging en
bespreking van incasso op de propertymeeting.
Daling van de reële waarde van het
vastgoedpatrimonium en als gevolg ook
een daling van de NAW en een stijging
van de schuldgraad.
De bezettingsgraad blijft op een hoog niveau.
VERHUURBAARHEID
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Risico op het vlak van verhuurbaarheid en
kwaliteit van de huurders.
Vermindering van de kwaliteit en
solvabiliteit van het huurdersbestand met
als gevolg een stijging van de dubieuze
debiteuren waardoor de incassograad
daalt.
Permanente opvolging door middel van
wekelijkse incasso- en propertymeeting zorgen
voor een goede informatiedoorstroming en een
snelle aanpak. Goede marktkennis door eigen
operationele teams met sterke knowhow en
kennis van de retail business.
BOUWKUNDIGE STAAT VAN DE GEBOUWEN
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Risico op bouwkundige en technische
achteruitgang in de levenscyclus van de
gebouwen.
Veroudering van de gebouwen waardoor
de commerciële aantrekkelijkheid
wordt aangetast. Verlies aan inkomsten
en langdurige periode waarin het
geïnvesteerd kapitaal niet rendeert.
Het management doet al het mogelijke om op
deze risico’s te anticiperen en voert daartoe een
consequent beleid in onderhoud en herstellingen.
Deze beperken zich in de praktijk hoofdzakelijk tot
de renovatie van parkings en daken.
ACQUISITIES
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Een groot aantal gebouwen in de vast-
goedportefeuille van de vennootschap (en
haar dochtervennootschappen) werd ver
-
worven in het kader van de verwerving van
aandelen van vastgoed vennootschappen
of middels vennootschapsrechtelijke her
-
structureringen zoals fusies en (partiële)
splitsingen. Vastgoedvennootschappen
waarover de controle wordt verworven,
worden aansluitend typisch opgeslorpt
door Retail Estates, waardoor het volle
-
dige vermogen, zowel activa als passiva,
van deze vennootschappen wordt over
-
gedragen aan Retail Estates.
Het risico bestaat dat bij deze transacties
verborgen passiva op Retail Estates
worden overgedragen, hetgeen een
signicante negatieve impact zou hebben
op de activiteiten, resultaten, rendement,
nanciële positie en vooruitzichten van
de Groep.
Het management neemt de nodige voorzorgen
om voorafgaand aan de controleverwerving
de mogelijke risico’s te identiceren (cf. “due
diligence” proces met betrekking tot o.m.
technische, nanciële, scale en boekhoudkundige
en juridische risico’s) en tracht hiervoor vanwege
de verkoper/inbrenger de nodige contractuele
waarborgen te verkrijgen. Dit “due diligence”
proces wordt, waar nodig, ondersteund door
externe adviseurs en een voorafgaande waardering
door een onafhankelijke vastgoeddeskundige.
BODEMVERVUILING
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Op een aantal locaties waar de vennoot-
schap winkelpanden bezit, werden voor-
dien activiteiten uitgeoefend die potenti-
eel vervuilend waren.
Voor dergelijke - per denitie historische
- vervuiling is Retail Estates in beginsel
niet aansprakelijk. De activiteiten van de
huurders van de vennootschap leveren in
de regel slechts een heel beperkt risico tot
vervuiling op en vallen bovendien onder
de verantwoordelijkheid van de huurder.
De toepasselijke wetgeving voorziet
evenwel in complexe procedures die bij
overdracht van onroerende goederen
tijdrovend zijn en tot onderzoeks- en
studiekosten aanleiding kunnen geven.
De regelgeving met betrekking tot het
grondverzet levert bijkomende kosten
op, indien op dergelijke vervuilde sites
bij bouwwerkzaamheden vervuilde grond
dient gemanipuleerd te worden.
Retail Estates tracht het nodige te doen om
de milieuaspecten te integreren in het due
diligence onderzoek dat typisch voorafgaat aan
de verwerving van vastgoed, en tracht in de
mate van het mogelijke de verantwoordelijkheid
voor eventuele bodemverontreiniging (met
inbegrip van een eventuele saneringsverplichting)
bij de overdrager van het vastgoed of de
vastgoedvennootschap te leggen.
VERKEERSINFRASTRUCTUUR
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Perifeer winkelvastgoed wordt per
denitie ontsloten via hoofdzakelijk
gewestwegen. In functie van de
verkeersveiligheid wordt geregeld de
wegenis heraangelegd met nieuwe
rotondes, etspaden, tunnels e.d.
Het resultaat van een dergelijke heraan
-
leg komt meestal de commerciële waar-
de van winkelpanden ten goede, vermits
dikwijls de verkeersstroom vertraagd
wordt en de omgeving van de winkelpan
-
den veiliger wordt. Het is echter niet uit
te sluiten dat in uitzonderlijke gevallen de
bereikbaarheid van enkele winkelpanden
hieronder zou kunnen lijden doordat de
toegang bemoeilijkt wordt of de zicht
-
baarheid verminderd wordt.
Dialoog met de overheid om constructieve
oplossingen uit te werken in het belang van alle
stakeholders.
SLEUTELPERSONEEL
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Wegvallen van sleutelguren binnen de
organisatie.
Het verlies van kerncompetenties door de
vennootschap kan ertoe leiden dat een
aantal doelstellingen later dan gepland
verwezenlijkt worden.
Retail Estates schenkt de nodige aandacht aan het
welzijn van haar medewerkers. De vennootschap
hanteert marktconforme vergoedingen. Er wordt
veel belang gehecht aan het beheer van de
competenties van de leden van het team.
ICT & FRAUDE
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Risico op operationele verliezen als ge-
volg van het falen van interne processen,
interne systemen, en menselijke fouten of
externe gebeurtenissen (fraude, natuur
-
ramp, cybercriminaliteit,…).
Financieel verlies door fraude, diefstal
van gevoelige gegevens of onderbreking
van de activiteit.
Er werd een disaster recovery plan uitgewerkt zodat
in geval van een ramp of crisissituatie de activiteiten
van de onderneming kunnen verdergezet worden.
Alle data worden ook gebackupt in de cloud.
Er werden ook de nodige maatregelen genomen in
verband met toegang en beveiliging.
Retail Estates wordt voor ICT-gerelateerde
diensten ondersteund door een externe partner,
waarmee een SLA (Service Level Agreement) werd
afgesloten.
Retail Estates heeft een verzekering afgesloten
voor nanciële en operationele risico’s gerelateerd
aan ICT en fraude.
246|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
RISICOBEHEER
RISICOBEHEER
|
247

3. Financiële Risico’s
LIQUIDITEITSRISICO
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Retail Estates is aan een liquiditeitsrisico
blootgesteld dat, in de veronderstelling van
de niet-verlenging of opzegging van haar
nancieringscontracten, uit een gebrek aan
kasmiddelen zou kunnen voortvloeien.
Onmogelijkheid om acquisities of ontwik-
kelingen te nancieren (zowel via eigen
vermogen als via schulden) of verhoogde
kosten waardoor de beoogde rentabiliteit
daalt.
Het niet beschikbaar zijn van nanciering
ter terugbetaling van intresten, kapitaal of
operationele kosten.
Conservatieve en voorzichtige nancieringsstrate
-
gie met evenwichtige spreiding van de vervaldata,
diversicatie van de nancieringsbronnen en een
uitgebreide groep van bankpartners.
Verhoogde kost van de schulden door
hogere bancaire marges, met als gevolg
impact op resultaat en cashows.
We verwijzen naar bijlage 34 e.v. van het jaarverslag
voor een overzicht van de uitstaande kredieten en de
niet-gebruikte kredietfaciliteiten.
VOLATILITEIT VAN DE RENTEVOETEN
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
De vennootschap loopt risico’s op een
verhoging van haar nanciële kosten die
kunnen voortvloeien uit de evolutie van de
rentevoeten.
Verhoogde kost van de schulden met als
gevolg impact op resultaat en cashows en
daling van de rentabiliteit.
De vennootschap hanteert een conservatief beleid
waardoor dit renterisico tot een minimum beperkt
wordt.
Sterke waardeschommelingen van de
nanciële instrumenten met mogelijke
impact op NAW.
Voor de indekking van het renterisico op langeter
-
mijnleningen die aangegaan werden aan een va-
riabele rentevoet, maakt Retail Estatesnv gebruik
van “Interest Rate Swaps”. De looptijd van deze
instrumenten is afgestemd op de looptijd van de
onderliggende kredieten. Indien de Euribor ren
-
tevoet (rentevoet voor leningen op korte termijn)
sterk daalt, zal de marktwaarde van deze instru
-
menten een negatieve variatie ondergaan.
In de context van negatieve rente voeten
heeft de werkwijze van sommige banken
om een bodem te eisen voor het Euribor-
tarief (dat wordt gebruikt als referentie
in de nancieringscontracten) aan 0%,
een negatieve invloed op de nanciële
kosten. Er is immers asymmetrie tussen
het afdekkingsinstrument waar Retail
Estates een negatieve rente dient op te
betalen terwijl de banken een bodem
(oor) van 0% hanteren.
Dit is echter een niet-gerealiseerd en non-cash
item.
Bij een interest rate swap wordt de variabele
rentevoet ingeruild tegen een vaste rentevoet.
De vennootschap heeft met haar 4 grootbanken
het risico van de “oors” zoveel mogelijk beperkt
door enkel oors toe te staan voor het gedeelte
van de kredieten dat niet is ingedekt of door oors
in te bouwen in de IRS’en.
We verwijzen naar bijlage 34 e.v. van dit
jaarverslag voor meer informatie met betrekking
tot de indekkingen van de Vennootschap.
RISICO TEGENPARTIJ
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Het aangaan van bankkredieten en het
afsluiten van indekkingsinstrumenten
bij nanciële instellingen houdt een
tegenpartijrisico in voor de vennootschap
indien deze nanciële instellingen in
gebreke zouden blijven.
Opzegging van bestaande kredietlijnen,
die dan moeten gehernancierd
worden bij een andere bank/nancier
wat herstructureringskosten met zich
meebrengt en het risico op hogere
intrestkosten voor de nieuwe kredieten.
Dit risico wordt beperkt door diversicatie van
de nancieringsbronnen over verschillende
instrumenten en tegenpartijen.
RISICO CONVENANTEN
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Risico op niet respecteren van vereisten
om aan bepaalde nanciële parameters
te voldoen in het kader van de
kredietovereenkomsten.
Het niet-respecteren van deze convenan-
ten kan de vroegtijdige opzeg van deze
kredieten tot gevolg hebben.
De vennootschap heeft met haar bankiers en
obligatiehouders meestal volgende convenanten
afgesproken:
- Behoud van GVV-statuut
- Minimale omvang portefeuille
- ICR (berekend op nettohuurresultaten) ≥ 2
- Maximale schuldgraad
De GVV-Wet legt een maximale schuldgraad op van
65%.
De vennootschap voldoet op datum van dit verslag
aan alle door de banken en obligatiehouders
gestelde convenanten. Daarnaast stelt Retail
Estates nv, overeenkomstig art. 24 van het GVV-
KB, een nancieel plan met een uitvoeringsschema
op zolang de geconsolideerde schuldgraad, zoals
gedenieerd in hetzelfde KB, meer dan 50%
bedraagt. Hierin wordt een beschrijving gegeven
van de maatregelen die zullen worden genomen om
te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad
meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde
activa. De evolutie van de schuldgraad wordt op
regelmatige tijdstippen opgevolgd en de invloed
van iedere voorgenomen investeringsoperatie op
de schuldgraad wordt steeds vooraf geanalyseerd.
Deze verplichting heeft geen impact op het bancair
convenantenrisico van de vennootschap.
248|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
RISICOBEHEER
RISICOBEHEER
|
249

4. Reglementaire Risico’s
RISICO VERBONDEN AAN DE EVOLUTIE VAN DE REGLEMENTERING
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Veranderingen in de reglementering, onder
meer op het gebied van scaliteit, milieu,
stedenbouw, mobiliteitsbeleid en duur
-
zame ontwikkeling en nieuwe bepalingen
verbonden aan de verhuur van vastgoed en
aan de verlening van vergunningen waar
-
aan de vennootschap, haar vastgoed, en/of
de gebruikers aan wie het vastgoed wordt
ter beschikking gesteld, moeten voldoen.
Negatieve beïnvloeding van de business,
het resultaat, de winstgevendheid, de 
-
nanciële toestand en de vooruitzichten.
Constante monitoring van bestaande, potentieel
wijzigende of toekomstige nieuwe wetgevingen
en regelgevingen en de naleving ervan, bijgestaan
door externe gespecialiseerde adviseurs.
RISICO VERBONDEN AAN DE NIET-NALEVING VAN DE REGELGEVING
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Het risico bestaat dat, al dan niet
omwille van de (snelle) evolutie van de
reglementering van toepassing op de
Vennootschap (zie in dit verband “Risico’s
verbonden aan de evolutie van de
reglementering”), de Vennootschap zelf,
of de leidinggevenden of medewerkers
van de Vennootschap de relevante
regelgeving niet adequaat naleven of dat
deze personen niet integer handelen.
Het niet naleven van relevante wetgeving
kan voor de vennootschap o.a. een
nanciële of juridische impact hebben die
qua aard en omvang afhankelijk is van de
niet-nageleefde wetgeving.
De Vennootschap doet het maximale om zijn lei
-
dinggevenden en medewerkers te laten beschik-
ken over de nodige achtergrond en kennis om
adequaat de relevante wetgeving toe te passen.
De Vennootschap beschikt over een corporate go
-
vernance charter en een verhandelingsreglement.
Beide documenten zijn opgenomen op de web
-
site van de Vennootschap en worden ook bekend-
gemaakt aan het team.
Het Verhandelingsreglement maakt integraal deel
uit van het Corporate Governance Charter van de
Vennootschap.
VERGUNNINGEN
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Het ontbreken van de juiste steden-
bouwkundige vergunningen en
machtigingen voor bepaalde panden.
Impact op de waarde van het vastgoed,
aangezien deze waarde in aanzienlijke mate
bepaald wordt door de aanwezigheid van
alle stedenbouwkundige vergunningen en
machtigingen uit hoofde van de wetgeving
op handelsvestigingen in functie van de ge
-
wenste bestemming van het pand.
Het management besteedt de nodige aandacht
aan het nazicht van stedenbouwkundige
vergunningen bij de verwerving en de ontwikkeling
van winkelpanden.
Indien door externe omstandigheden een
nieuwe bestemming dient verleend te wor
-
den aan het pand, dienen wijzigingen aan
de verleende vergunningen aangevraagd
te worden.
Het bekomen van dergelijke wijzigingen is
dikwijls een tijdrovend en weinig transpa
-
rant gebeuren waardoor panden tijdelijk
leeg kunnen komen te staan, hoewel er
huurders voor gevonden werden.
Verder probeert het management continu veran
-
deringen met betrekking tot stedenbouwkundige
vergunningen en machtigingen en de naleving
ervan te evalueren en eventueel op dergelijke ver
-
anderingen te anticiperen.
STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Bij wijziging van de stedenbouwkundige
voorschriften kunnen vergunde winkels
geen vergunningsplichtige wijzigingen
meer ondergaan die strijdig zijn met
de nieuwe door de overheid gewenste
bestemming.
Vermits aan de winkels geen andere
dan de oorspronkelijk vergunde
bestemming kan gegeven worden, zijn
de gebruiksmogelijkheden beperkter
dan gebruikelijk. Bovendien zijn alle
verbouwingen uitgesloten waardoor de
optimalisatie van de gebouwen in gedrang
komt. Binnen deze beperkingen blijven de
winkels wel verhuurbaar.
Het management probeert dergelijke situaties
te voorkomen door alle rechtsmiddelen aan
te wenden die de wetgeving haar biedt in het
kader van de herziening van stedenbouwkundige
bepalingen om nog enige exibiliteit te behouden.
Indien dit niet mogelijk is, wordt gekeken naar een
herontwikkeling van de getroffen site in de lijn met
de door de overheid gewenste bestemming.
RISICO’S VERBONDEN AAN HET STATUUT VAN OPENBARE GVV
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Risico van toekomstige wijzigingen van
de wetgeving inzake GVV’s waardoor
de vennootschap niet langer van het
gunstig scaal transparantiestelsel voor
GVV’s kan genieten. De vennootschap is
bovendien onderhevig aan het risico van
toekomstige ongunstige wijzigingen aan
dit stelsel.
Risico op het verlies van de erkenning als
openbare GVV. Verlies van het gunstig
scaal stelsel van een GVV en verplichte
terugbetaling van bepaalde kredieten bij
niet-naleving van de regels.
Constante monitoring van de wettelijke vereisten
en de naleving ervan, bijgestaan door externe
gespecialiseerde adviseurs.
Intensieve dialoog met de regulator in het kader
van het prudentieel toezicht op de GVV’s.
Vertegenwoordiging van de onderneming in organi
-
saties die de sector van de GVV’s vertegenwoordigen.
FISCALE WETGEVING
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
De exit tax, verschuldigd door vennoot-
schappen waarvan het vermogen door
een GVV wordt overgenomen bij (o.m.)
fusie, wordt berekend rekening houdend
met Circulaire Ci.RH. 423/567.729 van de
Belgische belastingadministratie van 23
december 2004, waarvan de interpretatie
of praktische toepassing steeds zou kunnen
wijzigen. De “scale werkelijke waarde”
zoals bedoeld in deze circulaire wordt
berekend met aftrek van registratierechten
of BTW (die van toepassing zou zijn in
geval van een verkoop van de activa) en
kan verschillen van de reële waarde van het
vastgoed zoals opgenomen in de balans
van de openbare GVV conform IFRS 13.
Het niet naleven van relevante scale
wetgeving kan voor de vennootschap
o.a. een nanciële of juridische impact
hebben.
De Vennootschap doet het maximale om zijn
leidinggevenden en medewerkers te laten
beschikken over de nodige achtergrond en kennis
om adequaat de relevante scale wetgeving toe
te passen.
RISICO’S VERBONDEN AAN HET STATUUT VAN INSTITUTIONELE GVV
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
De vennootschap heeft de controle over
één institutionele GVV, met name Retail
Warehousing Invest nv. Net als Retail
Estates nv is Retail Warehousing Invest
nv, in zijn hoedanigheid van institutionele
GVV onderworpen aan de GVV-wet.
Risico op het verlies van de erkenning
van het statuut van institutionele GVV.
Verlies van het gunstig scaal stelsel van
een GVV en verplichte terugbetaling van
bepaalde kredieten bij niet-naleving van
de regels.
Constante monitoring van de wettelijke vereisten
en de naleving ervan, bijgestaan door externe
gespecialiseerde adviseurs.
Intensieve dialoog met de regulator in het kader van
het prudentieel toezicht op de GVV’s.
Vertegenwoordiging van de onderneming in organi
-
saties die de sector van de GVV’s vertegenwoordigen.
250|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
RISICOBEHEER
RISICOBEHEER
|
251

RISCO’S IN HET KADER VAN DE AANSCHERPING VAN DE ESG
(ENVIRONMENTAL SOCIAL GOVERNANCE) - REGELGEVING
Omschrijving van het risico Potentiële impact Beperkende factoren en beheersing
Wereldwijd wordt de klimaatregelgeving
aangescherpt om de risico’s verbonden
aan de klimaatopwarming (extreme
weersomstandigheden) in te dijken.
Risico op een negatieve perceptie van de
toekomstbestendigheid van de onderne
-
ming.
Retail Estates heeft een strategisch ESG-beleid
vastgelegd waaraan een ESG-actieplan is gekop
-
peld. We verwijzen naar de ESG-verslaggeving in
dit jaarverslag.
Als gevolg daarvan kunnen beperkingen
worden opgelegd met betrekking tot het
behalen van bepaald minimumnormen voor
gebouwen.
Impact op de reële waarde van het vast
-
goed. Een daling van de waardering leidt
tot een daling van het eigen vermogen
(“NAW”) en bijgevolg tot een stijging van
de schuldgraad van de vennootschap.
De aanscherping van de regelgeving
richting groene nanciering zorgt ervoor
dat de bredere kapitaalmarkten op zoek
gaan naar groene investeringen en groen
genancierde activa.
Risico dat nanciering (in brede zin)
duurder wordt.
252|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
RISICOBEHEER
RISICOBEHEER
|
253

Permanent document
254|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
PERMANENT DOCUMENT
PERMANENT DOCUMENT
|
255

1. Algemene inlichtingen
Identicatie
Naam
Retail Estates nv – Openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap naar Belgisch recht.
Zetel
Industrielaan 6, 1740 Ternat. Conform artikel 2 van de
statuten mag de zetel van de vennootschap binnen
België worden verplaatst bij besluit van de raad van
bestuur voor zover de verplaatsing overeenkomstig
de toepasselijke taalwetgeving niet verplicht tot een
wijziging van de taal van de statuten. Dergelijke beslissing
vereist geen statutenwijziging tenzij de zetel van de
vennootschap wordt verplaatst naar een ander Gewest.
In dat laatste geval is de raad van bestuur bevoegd
om tot de statutenwijziging te beslissen. Indien ten
gevolge van de verplaatsing van de zetel de taal van de
statuten moet worden gewijzgid, kan enkel de algemene
vergadering deze beslissing nemen met inachtneming
van de vereisten voor een statutenwijziging.
Ondernemingsnummer, identicatiecode voor
juridische entiteiten
De vennootschap is ingeschreven in de Kruispuntbank
van Ondernemingen, rechtsgebied Brussel, Nederlands-
talige afdeling onder het rechtspersonenregister-
nummer 0434.797.847. Haar identicatiecode voor
juridische entiteiten (LEI – legal entity identier) is
5493007CO5W5OBFG7L21.
Permanent documentPermanent document
Website en e-mailadres van de vennootschap
De website van de vennootschap is: www.retailestates.
com en de vennootschap kan op het volgende
e-mailadres worden gecontacteerd: investorrelations@
retailestates.com.
Rechtsvorm, oprichting
De naamloze vennootschap “Retail Estates – Vastgoedbevak
naar Belgisch recht” (huidig “Openbare GVV naar Belgisch
recht”) werd opgericht bij akte verleden voor notaris Urbain
Drieskens te Houthalen op 12 juli 1988, bekendgemaakt in
de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 29 juli daarna,
onder nummer 880729-313.
De statuten werden voor de laatste maal gewijzigd bij proces-
verbaal opgesteld door notaris Tim Carnewal, geassocieerd
notaris te Brussel, op 1 juni 2022.
Duur
De vennootschap werd opgericht voor onbepaalde duur.
Voorwerp
We verwijzen naar artikel 3 uit de statuten, zoals vermeld
onder punt 2 “Statuten” van dit permanent document
van dit Jaarlijks Financieel Verslag.
Boekjaar
Het boekjaar begint op 1 april en eindigt op 31 maart van
elk jaar. Het eerste boekjaar als vastgoedbevak (huidige
“GVV”) liep van 1 april 1998 tot en met 31 maart 1999.
Inzage documenten
De niet-geconsolideerde en de geconsolideerde
jaarrekeningen, statuten, jaarverslagen en andere
informatie die ten behoeve van de aandeelhouders
publiek worden gemaakt, kunnen kosteloos op de
zetel van de vennootschap verkregen worden. De niet-
geconsolideerde en de geconsolideerde jaarrekeningen
en de bijkomende verslagen worden neergelegd bij de
Nationale Bank van België. De statuten kunnen worden
verkregen bij de Grife van de Ondernemingsrechtbank
te Brussel, evenals op de website www.retailestates.com.
De oproepingen tot de algemene vergaderingen
verschijnen in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad en
in De Standaard. De oproepingen evenals alle relevante
documenten zijn simultaan beschikbaar op de website
www.retailestates.com: Investor Relations > Agenda
van de aandeelhouder > (Buitengewone) algemene
vergadering.
Alle persberichten en andere nanciële informatie die
Retail Estates nv bekendmaakt, kunnen eveneens op de
website geraadpleegd worden.
De jaarverslagen van de vennootschap worden
verzonden naar de houders van aandelen op naam,
de andere effectenhouders die de formali teiten,
voorgeschreven door het Wetboek van Vennoot-
schappen en Verenigingen, hebben vervuld en naar de
personen die erom vragen. Zij kunnen eveneens op de
zetel van de vennootschap bekomen worden.
Beschrijving van de handelingen die nodig zijn om
de rechten van de aandeelhouders te wijzigen
De rechten van de aandeelhouders van de Vennootschap
kunnen uitsluitend worden gewijzigd overeenkomstig
de toepasselijke bepalingen van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen. Elk voorstel tot
wijziging van de statuten moet bovendien vooraf worden
goedgekeurd door de FSMA, overeenkomstig artikel 12
van de GVV-Wet en moet goedgekeurd worden door de
algemene vergadering van de Vennootschap (behoudens
in geval van gebruik van het toegestane kapitaal door de
Raad van Bestuur).
256|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
PERMANENT DOCUMENT
PERMANENT DOCUMENT
|
257

Wettelijk kader
Gereglementeerde vastgoedvennootschap
Het GVV-stelsel wordt geregeld door de Wet van 12 mei
2014, voor het laatst gewijzigd bij wet van 2 juni 2021 en
door het KB van 13 juli 2014, voor het laatst gewijzigd
23 april 2018.
Het concept van een gereglementeerde vastgoed-
vennootschap steunt op dat van de Real Estate
Investment Trusts (USA – “REITs”).
De bedoeling van de wetgever was dat een GVV een
optimale transparantie van de vastgoedbelegging
garandeerde en de uitkering van een maximum aan
cashow verzekerde, terwijl de belegger een hele reeks
voordelen genoot. De GVV staat onder de controle van
de FSMA en is onderworpen aan een specieke regeling
waarvan de meest markante bepalingen de volgende
zijn:
– de vorm aannemen van een naamloze vennootschap
of een commanditaire vennootschap op aandelen met
een minimumkapitaal van 1.200.000 EUR;
– een schuldenlast beperkt tot 65%;
– een boeking van de portefeuille tegen fair value (reële
waarde) zonder de mogelijkheid van afschrijvingen;
– een jaarlijkse schatting van het vastgoedvermogen
door onafhankelijke deskundigen, welke op het
einde van de eerste drie kwartalen van het boekjaar
geactualiseerd wordt;
– de verplichting minimum 80% van haar courant
resultaat uit te keren als dividend;
– een spreiding van het risico: maximaal 20% van het
vermogen in één vastgoedcomplex;
– een nagenoeg volledige vrijstelling van vennoot-
schapsbelasting;
– een roerende voorheffing (die thans 30% bedraagt) af
te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend.
1 Dit tarief geldt vanaf 1 januari 2020; voordien gold een tarief van 12,50%.
Deze heeft een bevrijdend karakter in de mate dat
het natuurlijke personen betreft welke de aandelen
verworven hebben in het kader van het beheer van hun
privaat patrimonium;
– beursnotering;
– een activiteit beperkt tot vastgoedbeleggingen,
bijkomstig kan de GVV activa plaatsen in effecten;
– de mogelijkheid om toelating te vragen om filialen van
de GVV het statuut van institutionele GVV te geven.
De bedoeling van al deze regels is het risico te
beperken. Vennootschappen die fuseren met een GVV
zijn onderworpen aan een belasting van 15%
1
op de
latente meerwaarden en belastingvrije reserves, de
zogenaamde ‘exit tax’, te verhogen met de opcentiemen
van het gangbare tarief.
2. Statuten
Titel I. AARD VAN DE VENNOOTSCHAP
Artikel 1. Vorm en benaming
1.1 De Vennootschap heeft de vorm van een naamloze
vennootschap met de benaming: « Retail Estates ».
1.2 De Vennootschap is een openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap (afgekort, « openbare GVV»)
in de zin van de wet van 12 mei 2014 betreffende
de gereglementeerde vastgoedvennootschappen,
zoals van tijd tot tijd gewijzigd (hierna de « GVV wet »
genoemd) waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de
verhandeling op een gereglementeerde markt en die
haar nanciële middelen in België of in het buitenland
aantrekt via een openbaar aanbod van aandelen.
De benaming van de Vennootschap wordt vooraf-
gegaan of gevolgd door de woorden « openbare
gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch
recht » of « Openbare GVV naar Belgisch recht » en alle
documenten die van de Vennootschap uitgaan bevatten
dezelfde vermelding.
De Vennootschap is onderworpen aan de GVV wet en
aan het koninklijk besluit van 13 juli 2014 betreffende
de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals
van tijd tot tijd gewijzigd (hierna het « GVV koninklijk
besluit » genoemd) (deze wet en dit koninklijk besluit
worden hierna samen de « GVV wetgeving » genoemd).
Artikel 2. Zetel, e-mailadres en website
De zetel is gevestigd in het Vlaams Gewest.
De raad van bestuur is bevoegd de zetel van de
Vennootschap binnen België te verplaatsen voor zover
die verplaatsing overeenkomstig de toepasselijke
taalwetgeving niet verplicht tot een wijziging van de
taal van de statuten. Dergelijke beslissing vereist geen
statutenwijziging, tenzij de zetel van de Vennootschap
wordt verplaatst naar een ander Gewest. In dat laatste
geval is de raad van bestuur bevoegd om tot de
statutenwijziging te beslissen.
Indien ten gevolge van de verplaatsing van de zetel de
taal van de statuten moet worden gewijzigd, kan enkel
de algemene vergadering deze beslissing nemen met
inachtneming van de vereisten voor een statutenwijziging.
De Vennootschap kan bij eenvoudig besluit van de
raad van bestuur zowel in België als in het buitenland,
administratieve zetels, lialen of agentschappen
oprichten.
De Vennootschap kan, in toepassing en binnen de perken
van artikel 2:31 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen, op het volgende e-mailadres worden
gecontacteerd: investorrelations@retailestates.com.
De website van de Vennootschap is: www.retailestates.
com.
De raad van bestuur kan het e-mailadres en de website
van de Vennootschap wijzigen in overeenstemming met
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Artikel 3. Voorwerp
De Vennootschap heeft als uitsluitend voorwerp om één
of meer activiteiten uit te oefenen die erin bestaan:
(a) rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een
deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen
van de GVV wet en de ter uitvoering ervan genomen
besluiten en reglementen, onroerende goederen ter
beschikking te stellen van gebruikers;
(b) binnen de grenzen van de GVV wetgeving, vastgoed
te bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, i tot xi van
de GVV wet evenals alle andere goederen, aandelen
of rechten die door de toepasselijke regelgeving op
de gereglementeerde vastgoedvennootschappen als
vastgoed worden gedenieerd;
Onder vastgoed wordt verstaan:
i. onroerende goederen zoals gedenieerd in
artikelen 3.47 en 3.49 van het Burgerlijk Wetboek,
en de zakelijke rechten op onroerende goederen,
met uitsluiting van de onroerende goederen
van bosbouwkundige, landbouwkundige of
mijnbouwkundige aard;
ii. aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoed-
258|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
PERMANENT DOCUMENT
PERMANENT DOCUMENT
|
259

vennootschappen, waarvan de vennootschap recht-
streeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het
maatschappelijk kapitaal aanhoudt;
iii. optierechten op vastgoed;
iv. aandelen van openbare of institutionele geregle-
menteerde vastgoedvennootschappen, op voor-
waarde, in laatstgenoemd geval, dat de Vennoot-
schap rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25%
van het kapitaal daarvan aanhoudt;
v. rechten die voortvloeien uit contracten waarbij aan
de Vennootschap één of meer goederen in leasing
worden gegeven, of andere analoge gebruiksrechten
worden verleend;
vi. rechten van deelneming in openbare vastgoed-
bevaks en institutionele vastgoedbevaks;
vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellingen
voor collectieve belegging in vastgoed die zijn
ingeschreven op de in artikel 260 van de GVV-wet
bedoelde lijst;
viii. rechten van deelneming in instellingen voor
collectieve belegging in vastgoed die in een andere
lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn
gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel
260 van de GVV-wet bedoelde lijst, voor zover zij
aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als
de openbare vastgoedbevaks;
ix. aandelen of rechten van deelneming uitgegeven door
vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die
ressorteren onder het recht van een andere Lidstaat
van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de
aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een
gereglementeerde markt en/of die onderworpen zijn
aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan
de hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de
oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht
van de terbeschikkingstelling ervan aan gebruikers,
of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van
aandelen in het kapitaal van vennootschappen met
soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de
belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in
de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit
voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke
verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een
deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te
verdelen (de “Real Estate Investment Trusts” (verkort
“REIT’s”) genoemd);
x. vastgoedcerticaten, zoals bedoeld in artikel 5, §4
van de wet van 16 juni 2006;
xi. rechten van deelneming in een GVBF;
xii. alle andere goederen, aandelen of rechten
die door de toepasselijke regelgeving op de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen als
vastgoed worden gedenieerd.
(c) het op lange termijn rechtstreeks, of via een
vennootschap waarin zij een deelneming bezit
overeenkomstig de bepalingen van de GVV-
wetgeving, desgevallend in samenwerking met
derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten
van of toetreden tot één of meerdere:
i. DBF-overeenkomsten, de zogenaamde “Design,
Build, Finance” overeenkomsten;
ii. DF(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde “Design,
Build, (Finance) and Maintain” overeenkomsten;
iii. DFF(M)O-overeenkomsten, de zogenaamde
“Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate”
overeenkomsten; en/of
iv. overeenkomsten voor concessie van openbare
werken met betrekking tot gebouwen en/of andere
infrastructuur van onroerende aard en daarop
betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan:
(i) zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het
onderhoud en/of de exploitatie ten behoeve
van een publieke entiteit en/of de burger als
eindgebruiker, ten einde invulling te geven aan een
maatschappelijke behoefte en/of de voorziening
van een openbare dienst toe te laten; en
(ii) het daarmee gepaard gaande nancierings-,
beschikbaarheids-, vraag- en/of exploitatierisico,
bovenop het eventuele bouwrisico, geheel of
gedeeltelijk door haar kan worden gedragen, zonder
daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te
beschikken; of
(d) het op lange termijn rechtstreeks, of via een
vennootschap waarin zij een deelneming bezit
overeenkomstig de bepalingen van de GVV-
wetgeving, desgevallend in samenwerking met
derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten,
laten oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten,
laten uitbaten of ter beschikking stellen van:
i. voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer,
verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele of
niet-fossiele brandstof en energie in het algemeen
en de daarmee verband houdende goederen;
ii. nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag
of zuivering van water en de daarmee verband
houdende goederen;
iii. installaties voor opwekking, opslag en het transport
van al dan niet hernieuwbare energie en de daarmee
verband houdende goederen; of
iv. afval-en verbrandingsinstallaties en de daarmee
verband houdende goederen.
In het kader van de terbeschikkingstelling van
onroerende goederen, kan de Vennootschap met name
alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de
oprichting, de bouw (zonder afbreuk te doen aan het
verbod om op te treden als bouwpromotor, behoudens
wanneer het occasionele verrichtingen betreft),
de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de
verwerving, de vervreemding, de inrichting, de verhuur,
de onderverhuring, de ruil, de inbreng, de overdracht,
de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel
van mede-eigendom of onverdeeldheid van vastgoed
zoals hierboven beschreven, het verlenen of verkrijgen
van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht of andere
zakelijke of persoonlijke rechten op vastgoed zoals
hierboven beschreven, het beheer en de exploitatie van
onroerende goederen.
De Vennootschap kan door middel van inbreng in
geld of in natura, van fusie, splitsing of een andere
vennootschapsrechtelijke herstructurering, inschrijving,
deelneming, lidmaatschap, nanciële tussenkomst of
op een andere wijze, een aandeel nemen in (of lid zijn
van) alle bestaande of op te richten vennootschappen,
ondernemingen of verenigingen, in België of het
buitenland, met een gelijkaardig of aanvullend
voorwerp (met inbegrip van een deelneming in een
perimetervennootschap die dienstverlening verschaft
aan de huurders van de gebouwen van de Vennootschap
en/of van haar perimetervennootschappen) of dat van
aard is de verwezenlijking van haar voorwerp na te
streven of te vergemakkelijken en, in het algemeen, alle
verrichtingen stellen die rechtstreeks of onrechtstreeks
verbonden zijn met haar voorwerp.
De Vennootschap mag hypotheken of andere zekerheden
verlenen alsook kredieten verstrekken en zich borg stellen
ten gunste van een perimetervennootschap, binnen de
perken van de GVV wetgeving.
In bijkomende orde of tijdelijk, kan de Vennootschap
tevens beleggen in effecten die geen vastgoed zijn
in de zin van de GVV wetgeving. Deze beleggingen
zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het
risicobeheerbeleid aangenomen door de Vennootschap
en zullen gediversieerd zijn zodat zij een passende
risicodiversicatie verzekeren. De Vennootschap kan niet-
toegewezen liquide middelen bezitten. De liquiditeiten
kunnen in alle munten gehouden worden onder de
vorm van deposito's op zicht, of op termijn of door elk
instrument van de geldmarkt, vatbaar voor gemakkelijke
mobilisatie. Zij kan tevens verrichtingen betreffende
afdekkingsinstrumenten aangaan, met uitzondering
van speculatieve verrichtingen, op voorwaarde dat
deze enkel dienen om het rente- en wisselkoersrisico te
dekken.
De Vennootschap en haar perimetervennootschappen
mogen één of meer onroerende goederen in leasing
nemen of geven, met of zonder koopoptie. Het in
leasing geven van één of meer onroerende goederen
met koopoptie mag evenwel slechts als bijkomende
activiteit worden uitgeoefend, behalve indien die
onroerende goederen bestemd zijn voor doeleinden van
algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting
en onderwijs (in dat geval kan de activiteit in hoofdorde
worden uitgeoefend).
In het algemeen wordt de Vennootschap geacht het
geheel van haar activiteiten en transacties te verrichten
in overeenstemming met de regels en binnen de grenzen
voorgeschreven door de GVV wetgeving en iedere
andere toepasselijke wetgeving.
Artikel 4. Verbodsbepalingen
De Vennootschap kan geenszins:
- handelen als bouwpromotor in de zin van de
GVV wetgeving, met uitsluiting van occasionele
verrichtingen;
- deelnemen aan een syndicaat voor vaste overname
of waarborg;
- nanciële instrumenten uitlenen, met uitzondering
260|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
PERMANENT DOCUMENT
PERMANENT DOCUMENT
|
261

evenwel van uitleningen onder de voorwaarden en
volgens de bepalingen van het koninklijk besluit van
7 maart 2006;
- nanciële instrumenten verwerven die uitgegeven
zijn door een vennootschap of een privaatrechtelijke
vereniging die failliet verklaard werd, die een
onderhands akkoord met haar schuldeisers gesloten
heeft, die het voorwerp uitmaakt van een procedure
van gerechtelijke reorganisatie, die uitstel van
betaling bekomen heeft of die in het buitenland het
voorwerp uitgemaakt heeft van een gelijkaardige
maatregel;
- contractuele afspraken maken of statutaire bedingen
voorzien met betrekking tot perimetervennootschap-
pen, die afbreuk zouden doen aan de stemkracht die
hen overeenkomstig de toepasselijke wet toekomt in
functie van een deelneming van 25% plus één aan-
deel.
Artikel 5. Duur
De Vennootschap wordt opgericht voor onbepaalde
duur.
Titel II. Kapitaal - aandelen
Artikel 6. Kapitaal
6.1 Inschrijving en storting van het kapitaal
Het kapitaal wordt vastgelegd op tweehonderdzevenen-
negentig miljoen zeshonderdduizend driehonderdtwee-
entwintig euro éénennegentig cent (€ 297.600.322,91)
en is verdeeld over dertien miljoen tweehonderdzesen-
twintigduizend vierhonderdtweeënvijftig (13.226.452)
volledig volgestorte aandelen zonder nominale waarde
die er elk een gelijk deel van vertegenwoordigen, name-
lijk elk één/ dertien miljoen tweehonderdzesentwintig-
duizend vierhonderdtweeënvijftigste (1/13.226.452ste)
deel van het kapitaal.
6.2 Toegestane kapitaal
De raad van bestuur is gemachtigd om het kapitaal
in één of meerdere keren te verhogen op de data en
overeenkomstig de modaliteiten die de raad van bestuur
bepaalt, conform de toepasselijke wetgeving, met een
maximumbedrag van:
a. honderdachterveertig miljoen achthonderdduizend
honderdeenenzestig euro en zesenveertig cent
(€ 48.800.161,46) voor publieke kapitaalverhogingen
bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien
in de mogelijkheid tot de uitoefening van het
wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar
toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de
Vennootschap;
b. honderdachterveertig miljoen achthonderdduizend
honderdeenenzestig euro en zesenveertig cent
(€ 148.800.161,46) voor kapitaalverhogingen in het
kader van de uitkering van een keuzedividend;
c. op elk ogenblik 10% van het bedrag van het kapitaal op
het ogenblik van de beslissing tot kapitaalverhoging
voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in
geld waarbij niet wordt voorzien in de mogelijkheid
tot de uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht
of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de
aandeelhouders van de Vennootschap, met dien
verstande dat de raad van bestuur het kapitaal
overeenkomstig dit punt (c) enkel zal kunnen verhogen
voor zover en in de mate dat het gecumuleerde bedrag
van de kapitaalverhogingen die overeenkomstig dit lid
zijn uitgevoerd over een periode van twaalf maanden,
niet meer dan 10% bedraagt van het bedrag van
het kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot
kapitaalverhoging;
d. negenenvijftig miljoen vijfhonderdtwintigduizend
vierenzestig euro en achtenvijftig cent (€59.520.064,58)
voor alle andere vormen van kapitaalverhoging;
met dien verstande dat het kapitaal in het kader
van deze machtiging toegestane kapitaal in totaal
nooit verhoogd zal kunnen worden boven het
maximumbedrag van [tweehonderdzevenennegentig
miljoen zeshonderdduizend driehonderdtweeëntwintig
euro éénennegentigcent (€ 297.600.322,91)] gedurende
de periode waarvoor de machtiging werd verleend.
Bij een kapitaalverhoging die gepaard gaat met
een storting of een boeking van een uitgiftepremie,
wordt enkel het bij het kapitaal ingeschreven bedrag
afgetrokken van het bruikbaar blijvend bedrag van het
toegestane kapitaal.
Deze machtiging wordt verleend voor een periode van
vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen bij
het Belgisch Staatsblad van de statutenwijziging beslist
door de buitengewone algemene vergadering van 1 juni
2022. Deze machtiging kan worden hernieuwd.
De kapitaalverhogingen waarover de raad van bestuur
aldus heeft beslist, kunnen plaatsvinden door inschrijving
tegen contanten of door inbrengen in natura met naleving
van de wettelijke bepalingen, of door incorporatie van
reserves of van uitgiftepremies met of zonder creatie
van nieuwe effecten. De kapitaalverhogingen kunnen
aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met
stemrecht. Deze kapitaalverhogingen kunnen ook
gebeuren door de uitgifte van converteerbare obligaties
of van inschrijvingsrechten - al dan niet aan een andere
roerende waarde gehecht - die aanleiding kunnen geven
tot het creëren van aandelen met stemrecht.
De raad van bestuur is gemachtigd om het voorkeurrecht
van de aandeelhouders op te heffen of te beperken, ook
ten gunste van welbepaalde personen andere dan leden
van het personeel van de Vennootschap of van een van
haar dochtervennootschappen, voor zover er, indien
en in de mate waarin de GVV wetgeving dit vereist,
aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar
toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van
nieuwe effecten.
Kapitaalverhogingen door inbreng in natura worden
verricht in overeenstemming met de voorwaarden
voorgeschreven door de GVV wetgeving. Dergelijke
inbrengen kunnen ook betrekking hebben op het
dividendrecht in het kader van de uitkering van een
keuzedividend.
Zonder afbreuk te doen aan de machtiging verleend aan
de raad van bestuur zoals uiteengezet in de voorgaande
alinea's, heeft de buitengewone algemene vergadering
van 1 juni 2022 de raad van bestuur gemachtigd,
voor een periode van drie jaar vanaf voormelde
buitengewone algemene vergadering, om over te
gaan tot één of meer kapitaalverhogingen in geval van
een openbaar overnamebod, onder de voorwaarden
waarin de toepasselijke wettelijke bepalingen voorzien
en met naleving, desgevallend, van het onherleidbaar
toewijzingsrecht waarin de GVV wetgeving voorziet.
De kapitaalverhogingen die de raad van bestuur
uitvoert ingevolge voormelde machtiging worden
aangerekend op het kapitaal dat nog kan gebruikt
worden overeenkomstig dit artikel. Deze machtiging
beperkt niet de bevoegdheden van de raad van bestuur
om over te gaan tot andere verrichtingen met gebruik
van het toegestane kapitaal dan die waarin artikel 7:202
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
voorziet.]
Wanneer de kapitaalverhogingen waartoe ingevolge
deze machtigingen werd beslist, een uitgiftepremie
bevatten, moet het bedrag ervan worden geboekt op één
of meerdere afzonderlijke eigen vermogensrekeningen
op het passief van de balans.
262|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
PERMANENT DOCUMENT
PERMANENT DOCUMENT
|
263

6.3 Verkrijging, inpandneming en vervreemding
van eigen aandelen of certicaten
die daarop betrekking hebben.
a. Verkrijging en inpandneming.
1. De Vennootschap kan eigen aandelen of certicaten
die daarop betrekking hebben, verkrijgen en in pand
nemen.
2. De raad van bestuur is gemachtigd om eigen aandelen
of certicaten die daarop betrekking hebben, te
verkrijgen en in pand te nemen, zonder dat het totale
aantal eigen aandelen of certicaten die daarop
betrekking hebben dat de Vennootschap in toepassing
van deze machtiging bezit of in pand heeft 10% van
het totale aantal aandelen mag overschrijden, tegen
een eenheidsprijs die niet lager zal mogen zijn dan
75% van het gemiddelde van de koers van de laatste
dertig dagen van de notering van het aandeel vóór
de datum van het besluit van de raad van bestuur tot
verkrijging respectievelijk inpandneming, noch hoger
dan 125% van het gemiddelde van de koers van de
laatste dertig dagen van de notering van het aandeel
vóór de datum van het besluit van de raad van
bestuur tot verkrijging respectievelijk inpandneming.
Deze machtiging is toegekend voor een periode van
vijf jaar te rekenen van de bekendmaking van deze
machtiging toegekend op 1 juni 2022 in de Bijlagen
bij het Belgisch Staatsblad.
3. De machtigingen onder lid 2 doen geen afbreuk aan
de mogelijkheden, overeenkomstig de toepasselijke
wettelijke bepalingen, voor de raad van bestuur om
eigen aandelen en certicaten die erop betrekking
hebben, te verkrijgen of in pand te nemen indien
daartoe geen statutaire machtiging of machtiging van
de algemene vergadering vereist is.
4. De machtigingen onder lid 2 en het bepaalde in lid 3
gelden voor de raad van bestuur van de Vennootschap,
voor de rechtstreekse en, voor zover als nodig, de
onrechtstreekse dochtervennootschappen van de
Vennootschap, en, voor zover als nodig, voor elke
derde handelend in eigen naam maar voor rekening
van die vennootschappen.
b. Vervreemding.
1. De Vennootschap kan eigen aandelen of certicaten
die daarop betrekking hebben vervreemden.
2. De raad van bestuur is gemachtigd om eigen aandelen
of certicaten die daarop betrekking hebben, te
vervreemden aan een of meer bepaalde personen al
dan niet personeel.
3. De machtigingen onder lid 2 doen geen afbreuk aan
de mogelijkheden, overeenkomstig de toepasselijke
wettelijke bepalingen, voor de raad van bestuur om
eigen aandelen en certicaten die erop betrekking
hebben, te vervreemden indien daartoe geen
statutaire machtiging of machtiging van de algemene
vergadering vereist is.
4. De machtigingen onder lid 2 en het bepaalde in lid 3
gelden voor de raad van bestuur van de Vennootschap,
voor de rechtstreekse en, voor zover als nodig, de
onrechtstreekse dochtervennootschappen van de
Vennootschap, en, voor zover als nodig, voor elke
derde handelend in eigen naam maar voor rekening
van die vennootschappen..
6.4 Kapitaalverhoging
Elke kapitaalverhoging zal gebeuren overeenkomstig het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen en de
GVV wetgeving.
Het is de Vennootschap verboden rechtstreeks of onrecht-
streeks in te schrijven op haar eigen kapitaalverhoging.
Ter gelegenheid van welke kapitaalverhoging ook bepaalt
de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie
en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen
tenzij de algemene vergadering die zelf zou bepalen.
Indien de algemene vergadering beslist de betaling
van een uitgiftepremie te vragen, moet die worden
geboekt op één of meerdere afzonderlijke eigen
vermogensrekeningen van het passief van de balans.
De inbrengen in natura kunnen ook betrekking hebben
op het dividendrecht in het kader van de uitkering van
een keuzedividend, met of zonder extra inbreng in geld.
ln geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld bij
beslissing van de algemene vergadering of in het kader
van het toegestane kapitaal, kan het voorkeurrecht van
de aandeelhouders alleen beperkt of opgeheven worden
voor zover er, indien en in de mate waarin de GVV
wetgeving dit vereist, aan de bestaande aandeelhouders
een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij
de toekenning van nieuwe effecten. In voorkomend
geval voldoet dit onherleidbaar toewijzingsrecht aan de
voorwaarden van de GVV wetgeving:
1. het heeft betrekking op de totaliteit van de nieuw
uitgegeven titels;
2. het wordt toegekend aan de aandeelhouders in
verhouding tot het aandeel in het kapitaal dat
hun aandelen op het ogenblik van de verrichting
vertegenwoordigen;
3. een maximumprijs per aandeel wordt uiterlijk aan
de vooravond van de opening van de publieke
inschrijvingsperiode bekendgemaakt; deze periode
moet minstens drie beursdagen bedragen.
Het onherleidbaar toewijzingsrecht is van toepassing op
de uitgifte van aandelen, converteerbare obligaties en
inschrijvingsrechten die kunnen worden uitgeoefend bij
wijze van inbreng in geld.
Overeenkomstig de GVV wetgeving, moet dit echter
in elk geval niet worden toegekend in geval van
kapitaalverhoging door inbreng in geld uitgevoerd
onder de volgende voorwaarden:
1. de kapitaalverhoging gebeurt met gebruik van het
toegestane kapitaal;
2. het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogingen
die, overeenkomstig dit lid, zijn uitgevoerd over een
periode van 12 maanden, bedraagt niet meer dan
10% van het bedrag van het kapitaal op het ogenblik
van de beslissing tot kapitaalverhoging.
Het moet evenmin worden verleend in geval van
inbreng in geld met beperking of ophefng van het
voorkeurrecht, ter aanvulling van een inbreng in natura
in het kader van de uitkering van een keuzedividend,
voor zover de uitkering van dit dividend effectief voor
alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteId.
De kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn
onderworpen aan de voorschriften van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
Daarenboven moeten, overeenkomstig de GVV
wetgeving, de volgende voorwaarden worden nageleefd
in geval van inbreng in natura:
1. de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld
in het verslag met betrekking tot de inbreng in natura,
alsook, in voorkomend geval, in de oproeping tot de
algemene vergadering die voor de kapitaalverhoging
wordt bijeengeroepen;
2. de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de
laagste waarde tussen, ofwel (a) een netto-waarde per
aandeel die dateert van ten hoogste vier maanden vóór
de datum van de inbrengovereenkomst of, naar keuze
van de Vennootschap, vóór de datum van de akte van
kapitaalverhoging, ofwel (b) de gemiddelde slotkoers
gedurende de dertig kalenderdagen voorafgaand aan
diezelfde datum.
ln verband hiermee is het toegestaan van het bedrag
bedoeld in het bovenstaande punt 2(b) een bedrag
af te trekken dat overeenstemt met het deel van het
niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe
aandelen eventueel geen recht zouden geven op
voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken
bedrag van het gecumuleerde dividend speciek
verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de nanciële
voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks
nancieel verslag;
3. behalve indien de uitgifteprijs, of, in het in artikel
6.6 bedoelde geval, de ruilverhouding, alsook de
betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag
volgend op de afsluiting van de inbrengovereenkomst
worden bepaald en aan het publiek meegedeeld
met vermelding van de termijn waarbinnen de
kapitaalverhoging effectief zal worden doorgevoerd,
wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen
een maximale termijn van vier maanden; en
4. het onder punt 1° hierboven bedoelde verslag moet
ook de weerslag van de voorgestelde inbreng op de
toestand van de vroegere aandeelhouders toelichten,
in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de
netto-waarde per aandeel en in het kapitaal betreft,
alsook de impact op het vlak van de stemrechten.
Overeenkomstig de GVV wetgeving zijn deze bijkomende
voorwaarden in elk geval niet van toepassing in geval van
264|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
PERMANENT DOCUMENT
PERMANENT DOCUMENT
|
265

inbreng van het recht op dividend in het kader van de
uitkering van een keuzedividend, voor zover de uitkering
van dit dividend effectief voor alle aandeelhouders
betaalbaar wordt gesteId.
6.5 Kapitaalvermindering
De Vennootschap mag overgaan tot kapitaal-
verminderingen met naleving van de wettelijke
bepalingen ter zake.
6.6 Fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen
Overeenkomstig de GVV wetgeving, zijn de bijkomende
voorwaarden zoals bedoeld in artikel 6.4 in geval van
inbreng in natura van toepassing, mutatis mutandis, op
de fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen
bedoeld in de GVV wetgeving.
Artikel 7. Aard van de aandelen
De aandelen zijn zonder vermelding van nominale
waarde.
De aandelen zijn op naam of gedematerialiseerd, en
dit naar keuze van hun eigenaar of houder (hierna de «
Titularis ») en volgens de beperkingen opgelegd door
de wet. De Titularis kan op elk moment en zonder kosten
de omzetting vragen van zijn aandelen op naam in
gedematerialiseerde aandelen. Elk gedematerialiseerd
aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op
een rekening op naam van zijn Titularis bij een erkende
rekeninghouder of bij een vereffeninginstelling.
Er wordt op de zetel van de Vennootschap een
register van de aandelen op naam bijgehouden dat,
in voorkomend geval, onder elektronische vorm kan
bestaan. De Titularissen van aandelen op naam kunnen
kennis nemen van het volledige register van de aandelen
op naam.
Artikel 8. Andere effecten
De Vennootschap mag alle effecten uitgeven die niet
door of krachtens de wet zijn verboden, met uitzondering
van winstbewijzen en soortgelijke effecten en onder
voorbehoud van de specieke bepalingen van de GVV
wetgeving en de statuten. Deze effecten zijn op naam of
gedematerialiseerd.
Artikel 9. Notering op de beurs en openbaarheid
van de belangrijke deelnemingen
De aandelen van de Vennootschap moeten worden
toegelaten tot de verhandeling op een Belgische
gereglementeerde markt, overeenkomstig de GVV
wetgeving.
Conform artikel 18 van de wet van 2 mei 2007 op de
openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in
emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de
verhandeling op een gereglementeerde markt en
houdende diverse bepalingen geldt, naast de wettelijk
voorziene drempels, tevens de statutaire drempel van
3%.
Behoudens de in de wet voorziene uitzonderingen,
kan niemand deelnemen aan de stemming in de
algemene vergadering van de Vennootschap met meer
stemrechten dan diegene verbonden aan de effecten
waarvan hij, in overeenstemming met de wet, minstens
twintig (20) dagen voor de datum van de algemene
vergadering kennis heeft gegeven ze in bezit te hebben.
De stemrechten verbonden aan deze niet gemelde
aandelen zijn geschorst.
Titel III. Bestuur en toezicht
Artikel 10. Samenstelling van de raad van bestuur
De Vennootschap wordt bestuurd door een raad van
bestuur die is samengesteld uit ten minste drie leden
en maximaal twaalf leden, al dan niet aandeelhouders,
die benoemd zijn door de algemene vergadering van
aandeelhouders voor een periode van maximaal vier jaar.
De algemene vergadering kan het mandaat van elke
bestuurder te allen tijde en zonder opgave van redenen
met onmiddellijke ingang beëindigen.
De bestuurders zijn herverkiesbaar.
De raad van bestuur telt minstens drie onafhankelijke
bestuurders overeenkomstig de toepasselijke wettelijke
bepalingen.
Tenzij het benoemingsbesluit van de algemene
vergadering anders bepaalt, eindigt het mandaat
van de uittredende en niet herverkozen bestuurders
onmiddellijk na de algemene vergadering die in die
nieuwe benoemingen heeft voorzien.
lngeval één of meerdere mandaten openvallen kunnen
de overblijvende bestuurders, bijeengekomen in
raad, voorlopig in de vervanging voorzien tot aan
de eerstvolgende bijeenkomst van de algemene
vergadering. De eerstvolgende algemene vergadering
moet het mandaat van de gecoöpteerde bestuurder al
dan niet bevestigen.
Hun eventuele vergoeding mag niet worden bepaald
in functie van de verrichtingen en transacties die de
Vennootschap of haar perimetervennootschappen
realiseren.
De beperkingen zoals bepaald in artikel 7:91, tweede lid
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
zijn niet van toepassing.
De bestuurders zijn uitsluitend natuurlijke personen; zij
moeten voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en
deskundigheid zoals voorzien in de GVV wetgeving en
mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV
wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
De benoeming van de bestuurders wordt voorafgaan-
delijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA.
Artikel 11. Voorzitterschap – Beraadslagingen
De raad van bestuur komt bijeen na oproeping door de
Voorzitter, twee bestuurders of één van de bestuurder(s)
op de plaats aangeduid in deze oproeping, zo vaak als
de belangen van de Vennootschap dat vereisen.
De raad van bestuur kiest zijn Voorzitter onder zijn
leden. De vergaderingen worden voorgezeten door
de Voorzitter of, indien hij of zij er niet is, door een
bestuurder aangeduid door zijn of haar collega’s. De
persoon die de vergadering voorzit, mag een secretaris,
al dan niet bestuurder, aanduiden.
Behoudens in geval van overmacht, kan de raad van
bestuur slechts geldig beraadslagen en beslissen
indien de meerderheid van zijn leden aanwezig of
vertegenwoordigd is. Indien deze voorwaarde niet
is vervuld, kan een nieuwe vergadering worden
samengeroepen die geldig zal beraadslagen en
besluiten over de punten die op de agenda van de
vorige vergadering voorkwamen, indien ten minste twee
bestuurders aanwezig zijn.
De oproepingen gebeuren per elektronische post
of, bij gebrek aan e-mailadres gecommuniceerd aan
de Vennootschap, bij gewone brief of via enig ander
communicatiemiddel, overeenkomstig de toepasselijke
wettelijke bepalingen. De oproepingen vermelden
plaats, datum, uur en agenda van de vergadering.
Elke bestuurder die verhinderd of afwezig is, kan per
brief, telegram, telex, telefax, elektronische post of
enig ander communicatiemiddel een ander lid van de
raad afvaardigen om hem of haar op een bepaalde
vergadering van de raad te vertegenwoordigen en er
geldig in zijn plaats te stemmen. De volmachtgever wordt
in dat geval geacht aanwezig te zijn. Een bestuurder kan
aldus echter niet meer dan drie van zijn of haar collega's
vertegenwoordigen.
Bestuurders kunnen aan de vergaderingen deelnemen
middels elke mogelijke wijze van telecommunicatie,
videograe of ander communicatiemiddel dat alle
bestuurders in staat stelt om met elkaar te communiceren.
266|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
PERMANENT DOCUMENT
PERMANENT DOCUMENT
|
267

Zij worden dan geacht die vergadering te hebben
bijgewoond. Tenzij anders bepaald, worden de besluiten
geacht te zijn genomen op de zetel van de Vennootschap
en op de datum van de vergadering.
De beslissingen worden genomen met meerderheid
van de uitgebrachte stemmen; in geval van staking
van stemmen, is de stem van de bestuurder die de
vergadering voorzit, doorslaggevend.
De beslissingen van de raad van bestuur worden
genotuleerd en de notulen worden opgenomen in een
speciaal daartoe bestemd register, gehouden op de
zetel van de Vennootschap, en ondertekend door de
voorzitter van de vergadering en de bestuurders die
erom verzoeken. De volmachten worden eraan gehecht.
Afschriften of uittreksels van deze notulen, bestemd voor
derden, worden ondertekend door de voorzitter van de
vergadering, twee bestuurders of één bestuurder die
belast is met het dagelijks bestuur. Deze bevoegdheid
kan worden opgedragen aan een lasthebber.
De besluiten van de raad van bestuur kunnen worden
genomen bij eenparig schriftelijk akkoord van de
bestuurders.
Artikel 12. Bevoegdheden van de raad
12.1 De raad van bestuur bezit de meest uitgebreide
bevoegdheden om alle handelingen te
verrichten die noodzakelijk of nuttig zijn voor de
verwezenlijking van het voorwerp met uitzondering
van de handelingen die door de wet of door de
statuten voor de algemene vergadering zijn
gereserveerd.
De raad van bestuur stelt de halfjaarverslagen op
evenals het jaarverslag.
De raad van bestuur stelt een of meerdere
onafhankelijke waarderingsdeskundige(n) aan in
overeenstemming met de GVV wetgeving en stelt
desgevallend elke wijziging voor aan de lijst van
deskundigen die is opgenomen in het dossier dat
bij de aanvraag om erkenning als GVV is gevoegd.
12.2 De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van
de Vennootschap en haar vertegenwoordiging
in deze context delegeren aan één of meer
personen, die niet noodzakelijk bestuurder hoeven
te zijn. De met het dagelijks bestuur belaste
perso(o)n(en) moet(en) voldoen aan de eisen van
betrouwbaarheid en deskundigheid zoals voorzien
door de GVV wetgeving en mogen niet binnen
de werkingssfeer van de in de GVV wetgeving
vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
De beperkingen zoals bepaald in artikel 7:121,
vierde lid juncto 7:91, tweede lid van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen zijn niet van
toepassing, noch op de leden van het orgaan van
dagelijks bestuur, noch op de personen belast met de
leiding bedoeld in artikel 3:6, § 3, derde lid van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
12.3 De raad van bestuur kan aan elke lasthebber, alle
bijzondere bevoegdheden overdragen die beperkt
zijn tot bepaalde handelingen of een bepaalde
reeks van handelingen, binnen de grenzen bepaald
door de toepasselijke wettelijke bepalingen.
De raad van bestuur kan in overeenstemming met
de GVV wetgeving, de vergoeding vaststellen van
elke lasthebber aan wie bijzondere bevoegdheden
werden toegekend.
Artikel 13. Effectieve leiding
Onverminderd de overgangsbepalingen, wordt de
effectieve leiding van de Vennootschap toevertrouwd
aan minstens twee natuurlijke personen.
De met de effectieve leiding belaste personen
moeten voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en
deskundigheid zoals voorzien in de GVV wetgeving en
mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV
wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
De benoeming van de effectieve leiders wordt vooraf-
gaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA.
Artikel 14. Adviserende en gespecialiseerde
comités
De raad van bestuur richt in zijn midden een auditcomité
alsook een remuneratie– en benoemingscomité op,
en omschrijft hun samenstelling, hun opdrachten en
bevoegdheden.
De raad van bestuur kan onder zijn verantwoordelijkheid
één of meerdere consultatieve comités oprichten,
waarvan hij de samenstelling en de opdracht vaststelt.
Artikel 15. Vertegenwoordiging van de
Vennootschap en ondertekening van akten
Behoudens bijzondere bevoegdheidsdelegatie door
de raad van bestuur, wordt de Vennootschap geldig
vertegenwoordigd in alle handelingen, met inbegrip van
diegene waaraan een openbaar of ministerieel ambtenaar
zijn medewerking verleent, evenals in rechte, hetzij als
eiser hetzij als verweerder, door twee bestuurders die
gezamenlijk handelen of, binnen de beperkingen van
het dagelijks bestuur, door elke gedelegeerde alleen
handelend.
De Vennootschap is derhalve geldig vertegenwoordigd
door bijzondere volmachthebbers van de Vennootschap
binnen de grenzen van het mandaat dat hen tot dien
einde is toevertrouwd door de raad van bestuur of,
binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur, door
elke gedelegeerde alleen handelend.
Artikel 16. Revisoraal toezicht
De Vennootschap wijst één of meer commissarissen
aan die de functies uitoefenen waarmee ze worden
belast krachtens het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen en de GVV wetgeving.
De commissaris moet erkend zijn door de FSMA.
Titel IV. Algemene vergaderingen
Artikel 17. Bijeenkomst
De jaarlijkse algemene vergadering komt samen op de
voorlaatste maandag van de maand juli om tien uur.
Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de
vergadering op de eerstvolgende werkdag gehouden
op hetzelfde uur.
De gewone of buitengewone algemene vergaderingen
worden gehouden op de plaats aangeduid in de
oproeping.
De drempel vanaf wanneer één of meerdere
aandeelhouders een oproeping van een algemene
vergadering mogen eisen om er één of meerdere
voorstellen voor te leggen, en dit conform het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen, is vastgelegd op
tien procent (10%) van het kapitaal.
Eén of meer aandeelhouders die samen ten minste drie
procent (3%) van het kapitaal van de Vennootschap
bezitten, kunnen in overeenstemming met de bepalingen
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
vragen dat te bespreken onderwerpen worden
opgenomen op de agenda van gelijk welke algemene
vergadering en kunnen voorstellen van beslissing
indienen met betrekking tot te bespreken onderwerpen
die op de agenda zijn of zullen worden ingeschreven.
Artikel 18. Deelname aan de vergadering
Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen
en er het stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk gemaakt van
de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam
van de aandeelhouder op de veertiende dag voorafgaand
aan de algemene vergadering om vierentwintig uur
(Belgische tijd) (hierna de 'registratiedatum' genoemd),
hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen
op naam van de Vennootschap, hetzij door hun inschrijving
op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van
een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen
in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de
algemene vergadering.
De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die
aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een
attest overleggen dat door hun erkende rekeninghouder
268|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
PERMANENT DOCUMENT
PERMANENT DOCUMENT
|
269

of vereffeningsinstelling werd afgegeven en waaruit
blijkt hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de
registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven
op naam van de aandeelhouder, en waarvoor de
aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen
aan de algemene vergadering. Zij delen het attest mee aan
de Vennootschap of aan de persoon die de Vennootschap
daartoe heeft aangewezen, alsook hun wens om deel te
nemen aan de algemene vergadering, in voorkomend
geval door het sturen van een volmacht, ten laatste op de
zesde dag voorafgaand aan de datum van de algemene
vergadering via het e-mailadres van de Vennootschap of
via het e-mailadres speciek vermeld in de oproeping.
De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering
wensen deel te nemen, moeten de Vennootschap, of de
persoon die zij daartoe heeft aangewezen, uiterlijk de
zesde dag voorafgaand aan de datum van de vergadering
op de hoogte brengen van hun voornemen, via het
e-mailadres van de Vennootschap of via het e-mailadres
speciek vermeld in de oproeping, of, in voorkomend
geval, door het sturen van een volmacht.
Artikel 19. Stemming door volmacht
Elke eigenaar van effecten die recht geven op deelname
aan de vergadering, kan zich laten vertegenwoordigen
door een lasthebber, die al of niet een aandeelhouder kan
zijn.
De aandeelhouder kan voor een bepaalde algemene ver-
gadering slechts één persoon als lasthebber aanwijzen,
behoudens de in het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen voorziene afwijkingen.
De volmacht moet door de aandeelhouder worden onder-
tekend en moet ten laatste de zesde dag voorafgaand aan
de algemene vergadering worden meegedeeld aan de
Vennootschap via het e-mailadres van de Vennootschap
of via het e-mailadres speciek vermeld in de oproeping.
De raad van bestuur kan een volmachtformulier opmaken.
Indien meerdere personen zakelijke rechten bezitten op
eenzelfde aandeel, kan de Vennootschap de uitoefening
van het stemrecht verbonden aan dit aandeel schorsen tot
één persoon als titularis is aangeduid voor de uitoefening
van het stemrecht.
Artikel 20. Bureau
Alle algemene vergaderingen worden voorgezeten door
de Voorzitter van de raad van bestuur of bij zijn of haar
ontstentenis door een bestuurder aangeduid door zijn of
haar collega's of door een lid van de vergadering door
deze laatsten aangeduid.
De Voorzitter wijst de secretaris aan.
Indien het aantal aanwezige personen het toelaat, duidt
de vergadering twee stemopnemers aan op voorstel van
de Voorzitter.
De overige leden van de raad van bestuur vervolledigen
het bureau.
Artikel 21. Aantal stemmen
De aandelen geven elk recht op één stem, onder
voorbehoud van de gevallen van opschorting van het
stemrecht voorzien in het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen of enige andere toepasselijke wet.
De houders van converteerbare obligaties en
inschrijvingsrechten mogen de algemene vergadering
bijwonen, doch enkel met een raadgevende stem.
Overgangsbepaling: de houders van niet-converteerbare
obligaties die zijn uitgegeven vóór de datum waarop
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
op de vennootschap van toepassing wordt, mogen
de algemene vergadering bijwonen, doch enkel met
raadgevende stem.
Artikel 22. Beraadslaging
De algemene vergadering kan geldig beraadslagen
en stemmen, ongeacht het deel van het kapitaal
dat aanwezig of vertegenwoordigd is, behalve in de
gevallen waarin het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen een aanwezigheidsquorum oplegt.
De algemene vergadering kan slechts geldig beraad-
slagen over wijzigingen aan de statuten indien ten minste
de helft van het kapitaal aanwezig of vertegenwoordigd
is.
Indien deze voorwaarde niet vervuld is, dan
moet de algemene vergadering opnieuw worden
bijeengeroepen en beslist de tweede vergadering op
geldige wijze ongeacht het deel van het kapitaal dat
de aanwezige of vertegenwoordigde aandeelhouders
vertegenwoordigen.
De algemene vergadering kan niet beraadslagen over
de punten die niet op de agenda voorkomen.
Behoudens andersluidende wettelijke bepaling wordt
elke beslissing door de algemene vergadering genomen
bij gewone meerderheid van de stemmen, ongeacht
het aantal vertegenwoordigde aandelen. Blanco of
ongeldige stemmen kunnen niet worden toegevoegd
aan het aantal uitgebrachte stemmen.
Iedere wijziging van de statuten is slechts toegelaten
indien ze wordt goedgekeurd door ten minste drie vierde
van de stemmen of, indien het gaat om de wijziging
van het voorwerp of de doelen van de Vennootschap,
door vier vijfde van de uitgebrachte stemmen, waarbij
onthoudingen noch in de teller noch in de noemer
worden meegerekend. Stemmen gebeurt door
handopsteking of naamafroeping, tenzij de algemene
vergadering een andere beslissing neemt bij gewone
meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Ieder
ontwerp van statutenwijziging moet voorafgaandelijk
worden voorgelegd aan de FSMA.
Een aanwezigheidslijst met de namen van de
aandeelhouders en het aantal aandelen wordt
ondertekend door elk van hen of door een
vertegenwoordiger, alvorens de zitting begint.
Elke aandeelhouder kan inzage krijgen in deze lijst.
Artikel 23. Stemming op afstand
De aandeelhouders zullen gemachtigd zijn om per brief
of via de vennootschapswebsite te stemmen op afstand,
door middel van een formulier opgemaakt en ter
beschikking gesteld door de Vennootschap, indien de
raad van bestuur hiertoe de toelating heeft gegeven in de
oproepingsbrief. Dit formulier moet verplicht de datum
en de plaats van de vergadering vermelden, de naam of
benaming van de aandeelhouder en zijn woonplaats of
zetel, het aantal stemmen waarmee de aandeelhouder
wil stemmen op de algemene vergadering, de vorm
van de aandelen die hij bezit, de agendapunten van de
vergadering (inclusief de voorstellen van beslissing), een
ruimte die toelaat te stemmen voor of tegen elke beslissing
dan wel om zich te onthouden, evenals de termijn
waarbinnen het stemformulier bij de Vennootschap moet
toekomen. Het formulier moet uitdrukkelijk vermelden
dat het moet worden getekend en moet toekomen aan
de Vennootschap uiterlijk de zesde dag voorafgaand aan
de datum van de vergadering.
Artikel 24. Notulen
De notulen van de algemene vergadering worden
ondertekend door de leden van het bureau, alsook
door de aandeelhouders die erom verzoeken. Kopieën
van de notulen van de algemene vergadering, bestemd
voor derden worden ondertekend door één of meerdere
bestuurders met vertegenwoordigingsbevoegdheid.
De volmachten worden gehecht aan de notulen van de
vergadering waarvoor ze zijn gegeven.
Artikel 25. Algemene vergadering van de
obligatiehouders
De raad van bestuur en de commissaris(sen) van de
Vennootschap kunnen de obligatiehouders oproepen
in algemene vergadering van de obligatiehouders. Zij
moeten eveneens de algemene vergadering bijeenroepen
wanneer obligatiehouders die een vijfde van het bedrag
van de in omloop zijnde obligaties vertegenwoordigen,
het vragen. De oproeping bevat de dagorde en wordt
opgesteld overeenkomstig de bepalingen van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Om
toegelaten te worden op de algemene vergadering
van de obligatiehouders moeten de obligatiehouders
de formaliteiten voorzien in het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen nakomen, evenals de
eventuele formaliteiten voorzien in de uitgiftevoorwaarden
van de obligaties of in de bijeenroepingen.
270|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
PERMANENT DOCUMENT
PERMANENT DOCUMENT
|
271

Titel V. Rekeningen - verdeling
Artikel 26. Rekeningen
Het boekjaar vangt aan op één april en eindigt op
eenendertig maart van elk jaar. Op het einde van elk
boekjaar worden de boeken en boekhoudkundige
verrichtingen afgesloten en maakt de raad van bestuur
een inventaris alsook de jaarrekening op.
De raad van bestuur stelt een verslag op (het
"jaarverslag"), waarin hij verantwoording aegt voor
zijn bestuur. De commissaris stelt met het oog op de
algemene jaarvergadering een schriftelijk en omstandig
verslag op (het “controleverslag”).
Artikel 27. Verdeling
De Vennootschap moet aan haar aandeelhouders,
binnen de door het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen en de GVV wetgeving toegestane grenzen,
een dividend uitkeren waarvan het minimumbedrag is
voorgeschreven door de GVV wetgeving.
Artikel 28. Interimdividenden
De raad van bestuur kan onder zijn verantwoordelijkheid
besluiten tot de uitkering van interimdividenden, in de
gevallen en binnen de termijnen toegestaan door de wet.
Artikel 29. Terbeschikkingstelling van de jaar- en
halfjaarverslagen
De jaar- en halfjaarverslagen van de Vennootschap, die de
statutaire en geconsolideerde jaarlijkse en halfjaarlijkse
rekeningen van de Vennootschap bevatten evenals het
verslag van de commissaris, worden ter beschikking van
de aandeelhouders gesteld in overeenstemming met
de bepalingen die van toepassing zijn op de emittenten
van nanciële instrumenten die toegelaten zijn tot
verhandeling op een gereglementeerde markt en met
de GVV wetgeving.
De jaar- en halfjaarverslagen van de Vennootschap worden
op de website van de Vennootschap gepubliceerd.
De aandeelhouders kunnen een gratis exemplaar van
de jaar- en halfjaarverslagen krijgen op de zetel van de
Vennootschap.
Titel VI. Ontbinding - vereffening
Artikel 30. Verlies van kapitaal
In geval het kapitaal met de helft of drie vierde verminderd
is, moeten de bestuurders aan de algemene vergadering
de vraag tot ontbinding voorleggen ingevolge en
volgens de voorwaarden bepaald in het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
Artikel 31. Benoeming en bevoegdheden van de
vereffenaars
In geval van ontbinding van de Vennootschap, om
welke reden ook en op welk ogenblik ook, geschiedt
de vereffening door één of meer vereffenaars die de
algemene vergadering benoemt. Indien uit de staat
van activa en passiva opgemaakt overeenkomstig
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen,
blijkt dat niet alle schuldeisers volledig kunnen worden
terugbetaald, moet de benoeming van de vereffenaars
in de statuten of door de algemene vergadering aan
de voorzitter van de rechtbank ter bevestiging worden
voorgelegd. Deze bevestiging is evenwel niet vereist
indien uit die staat van activa en passiva blijkt dat de
Vennootschap enkel schulden heeft ten aanzien van haar
aandeelhouders en alle aandeelhouders die schuldeiser
zijn van de Vennootschap schriftelijk bevestigen akkoord
te gaan met de benoeming.
Worden geen vereffenaars benoemd of aangewezen, dan
worden de leden van de raad van bestuur, ten aanzien
van derden als vereffenaars van rechtswege beschouwd,
evenwel zonder de bevoegdheden die de wet en de
statuten met betrekking tot de verrichtingen van de
vereffening toekennen aan de vereffenaar benoemd in
de statuten, door de algemene vergadering of door de
rechtbank.
ln voorkomend geval bepaalt de algemene vergadering
de vergoeding van de vereffenaars.
De vereffening van de Vennootschap wordt afgesloten
overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
Artikel 32. Verdeling
De verdeling aan de aandeelhouders zal pas plaatsvinden
na de vergadering tot sluiting van de vereffening.
Tenzij in geval van een fusie, wordt het netto-actief van de
Vennootschap, na aanzuivering van alle schulden of een
consignatie van de hiervoor noodzakelijke sommen, eerst
aangewend om het volgestorte kapitaal terug te betalen
en het eventuele saldo wordt gelijkmatig verdeeld
tussen alle aandeelhouders van de Vennootschap, in
verhouding met het aantal aandelen dat ze bezitten.
Titel VII. Algemene bepalingen
Artikel 33. Keuze van woonplaats
Voor de uitvoering van de statuten wordt elke
aandeelhouder die gedomicilieerd is in het buitenland,
elke bestuurder, commissaris, directeur, vereffenaar,
geacht woonplaats te kiezen in België. Indien dit
niet gebeurt, wordt hij geacht woonplaats te hebben
gekozen op de zetel van de Vennootschap waar alle
mededelingen, aanmaningen, dagvaardingen en
betekeningen aan hem geldig kunnen worden gedaan.
De houders van aandelen op naam moeten elke
verandering van woonplaats aan de Vennootschap
melden. Indien dit niet gebeurt, gebeuren alle
mededelingen, oproepingen of ofciële kennisgevingen
geldig op de laatst gekende woonplaats.
Artikel 34. Rechtsbevoegdheid
Voor alle geschillen tussen de Vennootschap, haar
aandeelhouders, obligatiehouders, bestuurders,
commissarissen en vereffenaars met betrekking tot de
zaken van de Vennootschap en tot uitvoering van deze
statuten, wordt de uitsluitende bevoegdheid verleend
aan de Nederlandstalige ondernemingsrechtbanken van
de zetel van de Vennootschap tenzij de Vennootschap er
uitdrukkelijk aan verzaakt.
Artikel 35. Gemeen recht
De bepalingen van deze statuten die strijdig zouden zijn
met de dwingende bepalingen van de GVV wetgeving of
enige andere toepasselijke wetgeving, worden voor niet
geschreven gehouden. De nietigheid van één artikel of
van een deel van een artikel van deze statuten zal geen
uitwerking hebben op de geldigheid van de andere
(delen van) statutaire clausules.J191
272|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
PERMANENT DOCUMENT
PERMANENT DOCUMENT
|
273

Diversen
274|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
DIVERSEN
DIVERSEN
|
275

1. Lexicon - Algemeen
A
Aanschafngswaarde
Dit is de te gebruiken term bij de aankoop van een
gebouw. Indien er overdrachtskosten betaald werden,
zijn deze inbegrepen in de aanschafngswaarde.
B
Baanwinkels
Winkelpanden gegroepeerd langs de uitvalswegen van
steden en gemeenten. Elk verkooppunt beschikt over
een eigen parking en een in- en uitrit op de openbare
weg.
BEL mid index
Dit is sinds 1 maart 2005 een gewogen prijsindex van op
Euronext genoteerde aandelen die rekening houdt met
de respectieve beurskapitalisatie waarbij de gewichten
worden bepaald door het free oat percentage en de
omloopsnelheid van de aandelen in de korf.
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief
verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare
oppervlakte, uitgedrukt in m².
Brutodividend
Het brutodividend per aandeel is de operationele winst
die uitgekeerd wordt.
DiversenDiversen
Bulletlening
Lening die in één keer wordt afgelost aan het einde van
de looptijd.
C
Contractuele huren
De geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel
bepaald in de huurovereenkomsten per 31 maart 2022
vóór aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die
aan de huurders zijn toegestaan.
Corporate Governance Code 2020
Belgische code die werd opgesteld door de Corporate
Governance Commissie met handelwijzen en bepalingen
rond deugdelijk bestuur die moeten nageleefd worden
door ondernemingen naar Belgisch recht waarvan de
aandelen op een gereglementeerde markt worden
verhandeld.
D
Dividendrendement
De verhouding tussen het laatst uitgekeerde
brutodividend en de laatste koers van het boekjaar
waarop het dividend betrekking heeft.
E
Exit tax
De exit tax is een bijzonder tarief van de
vennootschapsbelasting die toegepast wordt op het
verschil tussen de reële waarde van het maatschappelijk
vermogen van vennootschappen en de boekwaarde
van haar vermogen op het ogenblik dat een
vennootschap een erkenning als gereglementeerde
vastgoedvennootschap bekomt of met een
gereglementeerde vastgoedvennootschap fuseert.
F
Filiaalbedrijven
Dit zijn bedrijven met een centrale inkoopdienst
en minstens vijf verschillende verkooppunten
(grootwinkelbedrijven).
Free Float
Percentage van de aandelen die in het bezit zijn van
het publiek. Op Euronext wordt de free oat berekend
als het totaal aantal aandelenkapitaal min de aandelen
die gehouden worden door bedrijven die deel
uitmaken van dezelfde groep, staatsbedrijven, stichters,
aandeelhouders met een aandeelhoudersovereenkomst
en aandeelhouders met een controlemeerderheid.
G
Geëffectiseerd vastgoed
Dit is een alternatieve investeringsmogelijkheid in vastgoed
waarbij de aandeelhouder of certicaat houder in plaats van
zelf mee te investeren in de eigendom van een onroerend
goed, (genoteerde) aandelen of vastgoedcerticaten
verwerft van een vennootschap die een onroerend goed
heeft verworven.
Geschatte investeringswaarde
De waarde van de vastgoedportefeuille inclusief kosten,
registratierechten, honoraria en BTW, ieder kwartaal
geschat door een onafhankelijke deskundige.
Geschatte liquidatiewaarde
De waarde exclusief kosten, registratierechten, honoraria
en recupereerbare BTW die steunt op een scenario
waarbij de gebouwen, gebouw per gebouw verkocht
worden.
276|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
DIVERSEN
DIVERSEN
|
277

GVV-Wetgeving
De Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglemen-
teerde vastgoedvennootschappen voor het laatst
gewijzigd op 28 april 2020 en het konink lijk besluit
van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde
vastgoedvennootschappen voor het laatst gewijzigd op
23 april 2018.
I
IFRS-normen
De International Financial Reporting Standards zijn een
set van boekhoudkundige principes en waarderingsregels
opgesteld door de International Accounting Standards
Board. Bedoeling is om internationale vergelijking
makkelijker te maken tussen Europese beursgenoteerde
bedrijven.
De beursgenoteerde bedrijven zijn verplicht om vanaf
het eerste boekjaar dat start na 1 januari 2005 hun
geconsolideerde rekeningen op te stellen volgens deze
standaarden.
Institutionele belegger
Onderneming die zich beroepsmatig bezighoudt met
de belegging van middelen die haar door derden om
uiteenlopende redenen zijn toevertrouwd. Voorbeelden:
pensioenfondsen, beleggingsfondsen,…
"Interest Rate Swap" (IRS)
Een Interest Rate Swap is een overeenkomst tussen
partijen om gedurende een vooraf bepaalde tijdsperiode
intereststromen uit te wisselen op een van tevoren
overeengekomen bedrag. Het gaat enkel om de
intereststromen, het bedrag zelf wordt niet uitgewisseld.
IRS wordt vaak gebruikt om zich in te dekken tegen
rentestijgingen. In dit geval wordt een variabele
rentevoet in een vaste rentevoet omgezet.
K
Koers/winst-verhouding
Deze ratio (in het Engels price/earning-ratio P/E) wordt
berekend door de koers van een aandeel te delen door
de winst per aandeel. De ratio geeft aan hoeveel keer
men de winst moet betalen bij een bepaalde koers.
M
Marktkapitalisatie
Dit is het totale aantal aandelen op afsluitingsdatum
vermenigvuldigd met de slotkoers op afsluitingsdatum.
N
Nettocashow
Operationele stroom, EPRA resultaat (aandeel van de
groep) plus de toevoegingen aan de afschrijvingen, de
waardeverminderingen op handelsvorderingen en de
toevoegingen en onttrekkingen aan voorzieningen, plus
de gerealiseerde meer- of minwaarden ten opzichte
van de beleggingswaarde op het einde van het vorige
boekjaar min de exit tax.
Nettodividend
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na
inhouding van 30% roerende voorhefng.
Nettowaarde van een aandeel
NAV (Net Asset Value) of NAW (Netto Actief Waarde): dit
is het eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen.
O
OLO
Overheidsobligatie die gebruikelijk wordt gelijk gesteld
met een vrijwel risicoloze belegging en als dusdanig
tevens gebruikt wordt om in vergelijking met genoteerde
effecten de risicopremie te berekenen. De risicopremie
is het bijkomend rendement dat de belegger verwacht
voor het risicoproel van het bedrijf.
Omloopsnelheid
Som van de maandelijks verhandelde aandelen ten
opzichte van het totaal aantal aandelen over de laatste
12 maanden.
P
Pay-out ratio
Pay-out ratio geeft aan hoeveel procent van de nettowinst
wordt uitgekeerd als dividend aan de aandeelhouders.
Men bekomt deze ratio door de uitgekeerde nettowinst
te delen door de totale nettowinst.
R
Reële waarde (fair value)
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een
gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed
geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in
omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het
standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen
mits aftrek van de registratierechten.
Retailcluster
Geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde
verkeersas en die voor de consument een geheel
vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over een
gezamenlijke infrastructuur beschikken.
Retailpark
Winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd
handelscomplex en gegroepeerd zijn met andere
winkelpanden. Alle panden maken gebruik van een
centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit.
Return
De totale return die het aandeel in de afgelopen 12
maanden heeft gerealiseerd of (laatste koers + bruto
dividend)/koers vorig jaar.
S
Schuldgraad
De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen
(excl. voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-
afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen)
gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-
afdekkingsinstrumenten).
V
Vastgoedcerticaat
Een vastgoedcerticaat is een effect dat de houder recht
geeft op een evenredig gedeelte van de inkomsten uit
een gebouw. Hij deelt tevens in de opbrengst als het
gebouw in kwestie verkocht wordt.
278|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
DIVERSEN
DIVERSEN
|
279

2. Lexicon – Alternatieve prestatiemaatstaven
Begrippenlijst
Alternatieve prestatiemaatstaf Denitie Doel
Operationele marge
Het ‘Operationeel resultaat vóór
resultaat op de portefeuille’, gedeeld
door het ‘Nettohuurresultaat’.
Maakt het mogelijk om de operationele
prestatie van de vennootschap te beoordelen.
Financieel resultaat (buiten
variaties in de reële waarde van
nanciële activa en passiva).
Het ‘Financieel resultaat’ waarvan de rubriek
‘Variaties in de reële waarde van nanciële
activa en passiva’ wordt afgetrokken.
Maakt het mogelijk om het gerealiseerd
nancieel resultaat te onderscheiden van
het niet-gerealiseerd nancieel resultaat.
Resultaat op de portefeuille
Het ‘Resultaat op de portefeuille’
omvat volgende elementen:
- ‘Resultaat op verkopen van
vastgoedbeleggingen’;
- ‘Resultaat op verkopen van andere
niet-nanciële activa’;
- ‘Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen’; en
- ‘Ander portefeuilleresultaat’.
Meten van de gerealiseerde en niet-
gerealiseerde winst en verliezen op
de portefeuille, in vergelijking met
de meest recente waardering van de
onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Gewogen gemiddelde interestkost
De interestkosten (inclusief de kredietmarge
en de kost van de afdekkingsinstrumenten),
gedeeld door de gewogen gemiddelde
nanciële schuld over de periode in kwestie.
Maakt het mogelijk om de gemiddelde
interestkost van de vennootschap te meten.
Nettoactiefwaarde per
aandeel (investeringswaarde)
exclusief dividend exclusief de
reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten
Het eigen vermogen (exclusief impact op de
reële waarde van geschatte mutatierechten
en – kosten bij de hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen,
exclusief de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten en exclusief dividend)
gedeeld door het aantal aandelen.
Toont een nettoactiefwaarde per aandeel die
een aantal materiële IFRS – aanpassingen
corrigeert om de vergelijking met de
beurskoers mogelijk te maken.
Brutorendement
Het brutorendement geeft de verhouding
weer van de actuele huurinkomsten (netto
en na aftrek van canons), ten opzichte van
de geschatte waarde van de portefeuille
(i.e. zonder vaste activa in aanbouw).
Dit kerncijfer geeft de verhouding weer tussen
twee van de belangrijkste parameters van
de vennootschap en maakt het mogelijk een
vergelijking te maken over de jaren heen en
tussen verschillende vennootschappen.
Reconciliatietabellen
Operationele marge
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille (A)
96 930 85 737
Nettohuurresultaat (B) 115 579 100 402
Operationele marge (A/B) 83,86% 85,39%
Financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van
nanciële activa en passiva)
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Financieel resultaat (A)
16 158 -17 757
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva (B) 34 476 2 674
Financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde
van nanciële activa en passiva) (A-B)
-18 318 -20 430
Resultaat op de portefeuille
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (A)
334 825
Resultaat op verkopen van andere niet-nanciële activa (B) 0 0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (C) 23 083 -5 963
Ander portefeuilleresultaat (D) -1 321 992
Resultaat op de portefeuille (A+B+C+D) 22 096 -4 146
Gewogen gemiddelde interestkost
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Netto interestkosten (inclusief de kredietmarge en de
kost van de afdekkingsinstrumenten) (A)
18 485 20 592
Andere kosten van schulden (B)* 1 153 1 152
Gewogen gemiddelde nanciële schuld over de periode (C) ** 891 013 935 024
Gewogen gemiddelde interestkost (A-B)/C 1,95% 2,08%
* Andere kosten van schulden hebben o.a. betrekking op reserveringsprovisies, up-front fees,..
** Financiële schuld per einde periode vermenigvuldigd met factor 1,0342
280|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
DIVERSEN
DIVERSEN
|
281

Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) exclusief dividend exclusief de reële waarde van
toegelaten afdekkingsinstrumenten
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders
van de moedervennootschap (A)
920 980 808 223
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (B)
-72 163 -63 203
De reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
in een kasstroomafdekking (C)
10 875 -25 678
Vooropgesteld brutodividend (D) 60 842 55 729
Aantal gewone aandelen in omloop (E) 13 226 452 12 665 763
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) exclusief dividend exclusief
de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten ((A-B-C-D)/E)
69,67 66,43
Brutorendement
(in duizenden €) 31.03.2022 31.03.2021
Actuele huurinkomsten (netto, na aftrek canon) (A)
119 343 113 969
Geschatte investeringswaarde van de portefeuille
(zonder vaste activa in aanbouw) (B)*
1 817 515 1 720 927
Brutorendement (A/B) 6,57% 6,62%
* Verschil tussen de hier opgenomen investeringswaarde en de investeringswaarde zoals eerder opgenomen in dit jaarverslag wordt verklaard door de
vastgoedportefeuille van "Distri-Land". Het brutorendement wordt bepaald op basis van vastgoedverslagen, waarbij de "Distri-Land"portefeuille voor 100%
wordt opgenomen. Retail Estates is slechts houder van 87,01% van de uitgegeven vastgoedcerticaten en waardeert de certicaten aan de onderliggende waarde
van het vastgoed pro rata haar contractuele rechten.
Inlichtingenche
Naam:
Retail Estatesnv
Statuut:
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (“GVV”) naar Belgisch recht
Adres:
Industrielaan 6 – B-1740 Ternat
Tel:
+32 (0)2 568 10 20
Fax:
+32 (0)2 581 09 42
E-mail:
info@retailestates.com
Website:
www.retailestates.com
RPR:
Brussel
BTW:
BE 0434.797.847
Ondernemingsnummer:
0434.797.847
Oprichtingsdatum:
12 juli 1988
Erkenning vastgoedbevak:
27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014)
Erkenning GVV:
24 oktober 2014
Duur:
Onbepaalde duur
Management:
Intern
Commissaris:
PwC Bedrijfsrevisoren bv – Culliganlaan 5 te 1831 Diegem,
vertegenwoordigd door de heer Jeroen Bockaert
Financiële jaarafsluiting:
31 maart
Kapitaal per 1.04.2022:
297.600.322,91 EUR
Aantal aandelen per 1.04.2022:
13.226.452
Algemene vergadering:
Voorlaatste maandag van de maand juli
Notering:
Euronext – continumarkt
Financiële dienstverlening:
KBC Bank
Waarde vastgoedportefeuille
per 31.03.2022:
Investeringswaarde 1 833,75 mio EUR - reële waarde 1 759,88 mio EUR
(incl. waarde vastgoedcerticaten “Immobilière Distri-Land nv”)
Vastgoeddeskundigen:
Cushman & Wakeeld, CBRE, Colliers en Stadim
Aantal panden per 31.03.2022:
987
Type panden:
Perifeer winkelvastgoed
Liquidity provider:
KBC Securities en De Groof Petercam
Beschikbaarheid van het jaarverslag
Dit jaarverslag is beschikbaar in het Nederlands, het Frans en het Engels.
Dit jaarverslag is opgesteld in het Nederlands. Retail Estates nv heeft de vertaling en de overeenstemming tussen de ofciële Nederlandstalige versie en
de Franstalige en Engelstalige versie gevalideerd en is ook verantwoordelijk voor de vertalingen. In geval van contradictie tussen de Nederlandstalige
en de Franstalige of Engelstalige versie, primeert de Nederlandstalige versie. Verder is er, louter ter informatie, via de website van Retail Estates nv
(www.retailestates.com) een elektronische versie van dit jaarverslag beschikbaar. De overige informatie op de website van Retail Estates nv maakt geen deel uit
van dit jaarverslag.
Design & realisatie : Thedesignfactory.be
282|
JAARVERSLAG 21-22 RETAIL ESTATES
DIVERSEN
|
283

LOGOGEBRUIK
POSITIEF - quadri of pantone
zwart-wit NEGATIEF
NEGATIEF - quadri of pantone
Industrielaan 6 - B- 1740 Ternat
T. +32 (0)2 568 10 20
F. +32 (0)2 581 09 42
info@retailestates.com
www.retailestates.com
Openbare GVV-SIR publique