5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ret:UnavailableSharePremiumsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ret:UnavailableSharePremiumsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ret:UnavailableSharePremiumsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ret:AvailableSharePremiumsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 ret:AvailableSharePremiumsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ret:AvailableSharePremiumsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 ret:AvailableSharePremiumsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ret:AvailableSharePremiumsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ret:ReservesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 ret:ReservesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ret:ReservesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 ret:ReservesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ret:ReservesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ifrs-full:StatutoryReserveMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ret:ReserveForPositiveNegativeBalanceOfChangesInFairValueOfRealEstatePropertiesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 ret:ReserveForPositiveNegativeBalanceOfChangesInFairValueOfRealEstatePropertiesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ret:AvailableReservesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 ret:AvailableReservesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ret:ReserveForImpactOnFairValueOfEstimatedTransferRightsAndCostsResultingFromHypotheticalDisposalOfInvestmentPropertiesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 ret:ReserveForImpactOnFairValueOfEstimatedTransferRightsAndCostsResultingFromHypotheticalDisposalOfInvestmentPropertiesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ret:ReserveForChangesInEffectivePartOfFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsQualifyingForHedgeAccountingAsDefinedByIfrsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 ret:ReserveForChangesInEffectivePartOfFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsQualifyingForHedgeAccountingAsDefinedByIfrsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ret:ReserveForChangesInEffectivePartOfFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsNotSubjectedToQualifyForHedgeAccountingAsDefinedByIfrsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 ret:ReserveForChangesInEffectivePartOfFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsNotSubjectedToQualifyForHedgeAccountingAsDefinedByIfrsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2024-03-31 ret:ResultsCarriedForwardFromPreviousFinancialYearsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-04-01 2024-03-31 ret:ResultsCarriedForwardFromPreviousFinancialYearsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ifrs-full:StatutoryReserveMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ret:ReserveForPositiveNegativeBalanceOfChangesInFairValueOfRealEstatePropertiesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ret:AvailableReservesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ret:ReserveForImpactOnFairValueOfEstimatedTransferRightsAndCostsResultingFromHypotheticalDisposalOfInvestmentPropertiesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ret:ReserveForChangesInEffectivePartOfFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsQualifyingForHedgeAccountingAsDefinedByIfrsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ret:ReserveForChangesInEffectivePartOfFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsNotSubjectedToQualifyForHedgeAccountingAsDefinedByIfrsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-03-31 ret:ResultsCarriedForwardFromPreviousFinancialYearsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 ret:ReserveForImpactOnFairValueOfEstimatedTransferRightsAndCostsResultingFromHypotheticalDisposalOfInvestmentPropertiesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 ret:ReserveForChangesInEffectivePartOfFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsNotSubjectedToQualifyForHedgeAccountingAsDefinedByIfrsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 ret:ResultsCarriedForwardFromPreviousFinancialYearsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 ret:ReserveForChangesInEffectivePartOfFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsQualifyingForHedgeAccountingAsDefinedByIfrsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ret:ReserveForImpactOnFairValueOfEstimatedTransferRightsAndCostsResultingFromHypotheticalDisposalOfInvestmentPropertiesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ret:ReserveForChangesInEffectivePartOfFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsQualifyingForHedgeAccountingAsDefinedByIfrsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ret:ReserveForChangesInEffectivePartOfFairValueOfAuthorisedHedgingInstrumentsNotSubjectedToQualifyForHedgeAccountingAsDefinedByIfrsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ret:ResultsCarriedForwardFromPreviousFinancialYearsMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 ret:ReserveForPositiveNegativeBalanceOfChangesInFairValueOfRealEstatePropertiesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2022-04-01 2023-03-31 ret:AvailableReservesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ifrs-full:StatutoryReserveMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ret:ReserveForPositiveNegativeBalanceOfChangesInFairValueOfRealEstatePropertiesMember 5493007CO5W5OBFG7L21 2023-03-31 ret:AvailableReservesMember xbrli:shares xbrli:pure iso4217:EUR iso4217:EUR xbrli:shares
JAARVERSLAG
2023-2024
INHOUD
4
DUURZAAMHEIDS
VERSLAG
P. 82
2
BRIEF AAN DE
AANDEELHOUDERS
P. 12
2023-2024 IN EEN
NOTENDOP
P. 8
1
MARKANTE
VASTGOEDFEITEN
P. 4
3
BEHEERS-
VERSLAG
P. 16
RETAIL ESTATES I INHOUDSTAFEL 2
5
RETAIL ESTATES
OP DE BEURS
P. 130
6
VASTGOED-
VERSLAG
P. 139
7
FINANCIEEL
VERSLAG
P. 176
9
PERMANENT
DOCUMENT
P. 262
8
RISICO-
FACTOREN
P. 248
10
DIVERSEN
P. 280
3
JAARVERSLAG 2023-2024
1998
Retail Estates op de beurs
IPO en eerste notering op
Euronext Brussel.
1999
Versterking kapitaal
1
e
publieke kapitaalverhoging
2003
Versterking kapitaal
2
e
publieke kapitaal
verhoging
2008
Waarde portefeuille
Vastgoedportefeuille
bereikt de kaap van
250 mio EUR
2014
Diversificatie van de
financieringsbronnen
Obligatie-uitgifte –
private plaatsing
Statuutwijziging
van BEVAK naar GVV
2002
Onafhankelijk
Retail Estates wordt
een onafhankelijk
beheerde BEVAK
2012
Eerste maal
keuzedividend
Retail Estates
biedt keuze aan
aandeelhouders
2015
Versterking kapitaal
4
e
publieke
kapitaalverhoging
2011
Waarde portefeuille
Vastgoedportefeuille
bereikt de kaap van
500 mio EUR
2013
Versterking kapitaal
3e publieke
kapitaalverhoging
1
BELANGRIJKE
GEBEURTENISSEN UIT ONZE
GESCHIEDENIS 1998-2024
RETAIL ESTATES I BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN UIT ONZE GESCHIEDENIS 1998 - 20244
2024
Aankoop
Alexandrium Megastores
Waarde portefeuille
Vastgoedportefeuille
bereikt de kaap van
2 miljard EUR
2020
Diversificatie van de
financieringsbronnen
Obligatie-uitgifte -
private
plaatsing 75 mio EUR
2021
Stabiele
waarderingen
Ook het dividend blijft
inflatiebestendig ondanks
maanden verplichte
winkelsluiting door
coronacrisis
2022
Volledig herstel
Operationele resultaten
herstellen tot precoronaniveau
2023
25-jarig bestaan van
Retail Estates
2016
Waarde portefeuille
Vastgoedportefeuille bereikt
de kaap van 1 miljard EUR
Diversificatie van de
financieringsbronnen
Obligatie-uitgifte –
private plaatsing
2017
Opname
EPRA-index
De opname in de
EPRA-index draagt
bij tot de visibiliteit
van het aandeel
2018
20 jaar Retail
Estates op de beurs
Bijkomende
beursnotering op
Euronext Amsterdam
Versterking
kapitaal
5
e
publieke kapitaalverhoging
Uitbreiding in Nederland
2019
Waarde portefeuille
Vastgoedportefeuille
overschrijdt de kaap
van 1,5 miljard EUR
5
JAARVERSLAG 2023-2024
RESULTATEN
GEGEVENS PER AANDEEL
Like-for-like evolutie
huurinkomsten
(bij gelijkblijvende
portefeuille)
+6,5%
Nettohuurresultaat
€ 138,83 mio
+10,7%
EPRA-resultaat
€ 88,37 mio
+9,77%
(excl. niet-recurrente inkomsten)
2
EPRA-resultaat
per aandeel
1
€ 6,18
+6,81%
(excl. niet-recurrente inkomsten)
2
Brutodividend
€ 5
+2%
HOOGTEPUNTEN VAN HET
VOORBIJE BOEKJAAR
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
RETAIL ESTATES - EPRA NTA - IFRS NAW
04/23 05/23 06/23 07/23 08/23 09/23 10/23 11/23 12/23 01/24 02/24 03/24 04/24
Retail Estates nv
IFRS NAW
EPRA NTA
EPRA NTA
78,15
€
Beurskoers
op 31 maart 2024
65
€
1
Op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen.
2
Het EPRA-resultaat per aandeel op 31 maart 2023 is de EPRA-winst op 31 maart 2023 gecorrigeerd voor de niet-recurrente resultaten als gevolg van diverse teruggaven van Nederlandse
vennootschapsbelastingen met betrekking tot vorige boekjaren.
RETAIL ESTATES I 23/24 IN EEN NOTENDOP 6
SCHULDGRAAD
€ 81,50
Acquisitie van retailpark Alexandrium
Megastores in Rotterdam (Nederland)
mio
289.760
14.375.587
Kapitaalverhoging
€ 16,90
mio
Kapitaal en uitgiftepremies
€ 699,53
€ 12,5
investeringen in het verduurzamen
van ons vastgoed
mio
14,2
van het EPRA-resultaat is
geïnvesteerd in duurzaamheid
%
VASTGOEDPORTEFEUILLE
BALANS
KAPITAAL
ESG
Geschatte reële waarde
vastgoed
€ 2.028,32
+7,4%
Bezettingsgraad
97,89%
=
%
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
1990
1995
2000
2005
2010
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
30
35
40
45
50
55
60
31/03/24
31/03/23
31/03/22
31/03/21
31/03/20
31/03/19
31/03/18
31/03/17
31/03/16
31/03/15
31/03/14
31/03/13
31/03/12
31/03/11
31/03/10
nieuwe aandelen
aandelen
mio
44,6
7
JAARVERSLAG 2023-2024
2023-2024
IN EEN
NOTENDOP
302
winkelpanden
in Nederland
1 020
winkelpanden
De vastgoedportefeuille van
Retail Estates nv bestaat uit
winkelpanden gelegen in de
periferie van de grootste
steden van België
en Nederland.
718
winkelpanden
in België
REËLE WAARDE BELGIË
REËLE WAARDE NEDERLAND
AANTAL M² BELGIË
AANTAL M² NEDERLAND
31 18
Reële waarde
Winkeloppervlakte
2 028 317 000
1 228 577
€
m
2
Retail Estates nv spitst zich toe op een continue
versterking van de kwaliteit van zijn vastgoed en de
uitbreiding van de vastgoedportefeuille.
Retail Estates nv breidt zijn portefeuille uit door
acquisities, projectontwikkelingen en optimalisatie
van de vastgoedportefeuille.
GROEI VAN DE PORTEFEUILLE
VAN RETAIL ESTATES NV TUSSEN 1998 EN 2024
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
34,59%
Vlaanderen
37,46%
Nederland
27,95%
Wallonië
10,70%
Individuele
baanwinkels
0,22%
Andere
11,88%
Retail
clusters
77,20%
Retailparken
GEOGRAFISCHE
SPREIDING
TYPE
GEBOUW
HANDELSACTIVITEITEN
VAN DE HUURDERS
58,76%
Woon-
inrichting
5,73%
Andere
16,34%
Mode
14,89%
Verbruiks
goederen +
Voeding
2,64%
Vrije tijd
1,64%
Horeca
GENDERDIVERSITEIT
RETAIL ESTATES I 23/24 IN EEN NOTENDOP 8
ROTTERDAM
GEOGRAFISCHE
SPREIDING
CLUSTERS
Uitbreiding in Nederland
Aankoop Alexandrium Megastores
(81,5 mio EUR) en bijkomende
aankopen van 2 winkelunits in
Woonmall Alexandrium (4,8 mio EUR).
Stabiele
bezettingsgraad
97,89
De bezettingsgraad
bleef op hoog niveau
door huurhernieuwingen
en omdat vrijgekomen
panden snel opnieuw
verhuurd worden.
%
ERKENNING DOOR EPRA
"RETAIL ESTATES WERD OPNIEUW
OPGENOMEN IN DE EPRA ANNUAL
REPORT SURVEY EN WERD
BELOOND MET TWEE GOUDEN
MEDAILLES VOOR DE FINANCIËLE
VERSLAGGEVING EN DE
DUURZAAMHEIDSRAPPORTERING."
9
JAARVERSLAG 2023-2024
KERNCIJFERS 2022-2024
Het boekjaar van Retail Estates nv loopt van 1 april tot 31 maart.
De kerncijfers zijn de geconsolideerde cijfers.
VASTGOEDPORTEFEUILLE
31.03.2024
31.03.2023
(exclusief niet-recur-
rente inkomsten
2
) 31.03.2023 31.03.2022
Aantal panden 1.020 1.013 987
Totaal verhuurbare oppervlakte in m² 1.228.576 1.211.004 1.177.577
Geschatte reële waarde (in €) 2.028.317.000 1.888.562.000 1.759.879.000
Geschatte investeringswaarde (in €) 2.134.531.000 1.983.204.000 1.833.757.000
Gemiddelde huurprijs per m² 119,06 114,89 104,14
Bezettingsgraad 97,89% 98,08% 97,83%
BALANSGEGEVENS
31.03.2024
31.03.2023
(exclusief niet-recur-
rente inkomsten
2
) 31.03.2023 31.03.2022
Eigen vermogen 1.174.361.000 1.104.064.000 920.980.000
Eigen vermogen toewijsbaar aan de
aandeelhouders van de moederven-
nootschap 1.167.356.083 1.097.249.112 920.980.000
Schuldgraad (GVV-Wetgeving, max.
65%)
1
44,62% 44,77% 49,15%
RESULTATEN
31.03.2024
31.03.2023
(exclusief niet-recur-
rente inkomsten
2
) 31.03.2023 31.03.2022
Nettohuurresultaat 138.829.000 125.401.000 115.579.000
Vastgoedresultaat 136.431.000 123.482.000 113.504.000
Vastgoedkosten -16.340.000 -15.332.000 -10.524.000
Algemene kosten en andere operatio-
nele kosten en opbrengsten -8.473.000 -7.097.000 -6.050.000
Operationeel resultaat voor resultaat
op portefeuille 111.617.000 101.053.000 96.930.000
Portefeuilleresultaat 50.425.000 51.460.000 22.096.000
Operationeel resultaat 162.043.000 152.513.000 119.026.000
Financieel resultaat -38.059.000 22.723.000 16.158.000
Nettoresultaat (aandeel Groep) 122.967.000 180.621.000 131.837.000
EPRA resultaat (aandeel Groep) 88.366.000 80.501.000 88.203.000 75.265.000
1
Het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het «GVV-KB»), zoals laatst gewijzigd door het KB van 23 april 2018 in uitvoering van de
Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de «GVV-Wet»).
2
Het EPRA-resultaat per aandeel op 31 maart 2023 is de EPRA-winst op 31 maart 2023 gecorrigeerd voor de niet-recurrente resultaten als gevolg van diverse teruggaven van
Nederlandse vennootschapsbelastingen met betrekking tot vorige boekjaren.
RETAIL ESTATES I BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN UIT ONZE GESCHIEDENIS 1998 - 202410
GEGEVENS PER AANDEEL
31.03.2024
31.03.2023
(exclusief niet-recur-
rente inkomsten
2
) 31.03.2023 31.03.2022
Aantal aandelen 14.375.587 14.085.827 13.226.452
Aantal dividendgerechtigde aandelen 14.375.587 14.085.827 13.226.452
Nettoactiefwaarde (NAW) (IFRS)
(groepsaandeel) 81,20 77,90 69,63
EPRA NTA (groepsaandeel) 78,15 73,78 68,46
Nettoactiefwaarde per aandeel
(investeringswaarde) excl. dividend
excl. de reële waarde van de toegela-
ten afdekkingsinstrumenten 78,55 75,69 69,67
EPRA resultaat per aandeel 6,18 5,79 6,34 5,84
Brutodividend per aandeel 5,00 4,90 4,60
Nettodividend per aandeel 3,50 3,43 3,22
Brutodividendrendement op slotkoers
(excl. dividend) 7,69% 7,53% 6,22%
Nettodividendrendement op slotkoers
(excl. dividend) 5,38% 5,27% 4,36%
Beurskoers op afsluitingsdatum 65,00 65,10 73,90
Gemiddelde koers 60,95 65,02 68,84
Koersevolutie in de loop van het
boekjaar -0,15% -11,91% 26,54%
Over-/onderwaardering t.o.v. nettoac-
tiefwaarde IFRS -19,95% -16,43% 6,13%
Over-/onderwaardering t.o.v. de EPRA
NTA waarde -16,83% -11,77% 7,95%
11
JAARVERSLAG 2023-2024
ONDANKS DE DRUK OP WINKELIERS, SLAAGT
RETAIL ESTATES ERIN DE HUURPRIJZEN
TE HERNIEUWEN AAN NIVEAUS DIE
GELIJKLOPEND ZIJN MET DE HUURPRIJZEN
DIE VOOR DE HERNIEUWING DOOR DE
GESTEGEN INDEXATIE BEREIKT WERDEN.
Paul Borghgraef
Voorzitter van
de raad van bestuur
RETAIL ESTATES I INHOUDSTAFEL 12
DE BESTE OPERATIONELE
RESULTATEN IN 26 JAAR ZIJN
NIET ENKEL HET GEVOLG VAN
TOEGENOMEN INKOMSTEN,
MAAR OOK VAN ONZE
AANHOUDENDE FOCUS OP
BUDGETCONTROLE.
Jan De Nys
Gedelegeerd
bestuurder
Geachte aandeelhouders,
Het stemt ons uitermate tevreden om u de beste
operationele resultaten in 26 jaar Retail Estates
te kunnen presenteren. Ondanks de macro-
economische tegenwind zijn we erin geslaagd de
huurinkomsten volledig te indexeren en like-for-like
1
met +6,50% te laten stijgen. Het EPRA-resultaat
2
bedroeg 88,37 mio EUR (+9,77% tegenover 80,50
mio EUR op 31 maart 2023, exclusief niet-recurrente
inkomsten
3
). Per aandeel bedroeg het EPRA-
resultaat 6,18 EUR, wat een stijging is van 6,81%
(exclusief niet-recurrente inkomsten).
1
Bij gelijkblijvende portefeuille zonder de aankopen en verkopen van het afgelopen boekjaar.
2
Het EPRA-resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van
vastgoedbeleggingen, exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en exclusief minderheidsbelangen met betrekking tot voornoemde elementen.
3
Het EPRA-resultaat per aandeel op 31 maart 2023 is de EPRA-winst op 31 maart 2023 gecorrigeerd voor de niet-recurrente resultaten als gevolg van diverse teruggaven
van Nederlandse vennootschapsbelastingen met betrekking tot vorige boekjaren.
Dat resultaat is niet enkel het gevolg van
toegenomen inkomsten, maar ook van onze
aanhoudende focus op budgetcontrole, zowel op
operationeel vlak als qua financiering. Dat is geen
sinecure: de inflatie in onze werkingskosten blijkt
hardnekkiger dan verwacht. Anderzijds stijgen
de interestkosten voorlopig nog niet zichtbaar als
gevolg van de efficiënte interestdekking.
Onze prestatie is niet uniek binnen de sector van
de retailparken. Langetermijninvesteerders in
het out-of-town segment presteren operationeel
goed op dezelfde kernprestatie-indicatoren (huur,
bezettingsgraad, operationele kosten), ondanks
JAARVERSLAG 2023-2024
13
2
BRIEF AAN DE
AANDEELHOUDERS
de nasleep van de corona- en energiecrisissen en de
aanhoudende kosteninflatie.
Die goede, sectorbrede prestaties stutten de waarde
van het vastgoed in België en Nederland. Bovendien
staan de perifere winkelparken hoog op de verlanglijst
van vastgoedinvesteerders omwille van hun stabiele
performantie in de voorbije woelige jaren. Dat
verklaart waarom de waardering van deze beleggingen
stabiel blijft ondanks de gestegen financieringskosten.
De waarde van onze vastgoedinvesteringen, bij een
constante samenstelling, is het afgelopen boekjaar
gestegen met 55,97 mio EUR (+2,96%). Deze stijging
vormt het batig saldo van een reeks correcties die
hoofdzakelijk door de indexatie van de huurprijzen en
deels door hogere verkoopprijzen te verklaren zijn.
In juni 2023 hebben we onze vastgoedportefeuille
uitgebreid door de acquisitie van retailpark
Alexandrium Megastores in Rotterdam (Nederland)
voor 81,50 mio EUR. Wij beschouwen deze acquisitie
als de parel aan de kroon van de vastgoedportefeuille
met een reële waarde van 679,42 mio EUR die we
in de voorbije zeven jaar hebben samengesteld en
waarmee we ons tot de marktleider in het Nederlandse
out-of-town segment hebben gekroond. Voor de
aankoop werd de opbrengst van de kapitaalverhoging
van juni 2023 gebruikt (16,90 mio EUR), aangevuld
met bankfinanciering. Op jaarbasis leveren deze
investeringen 5,41 mio EUR huur op. Er werd een
beperkt aantal solitaire winkelpanden verkocht met
een totale verkoopopbrengst van 11,98 mio EUR.
We blijven onze ESG-strategie uitvoeren met inves-
te ringen in zonnepaneelinstallaties, isolatie en hoog-
rende mentsbeglazing. Daarbij streven we naar een
“win-win” met onze klanten met het oog op de
duurzame verhuurbaarheid en het waardebehoud van
onze winkelpanden. Het huidige programma loopt
nog tot einde boekjaar 2024-2025 maar wordt continu
geëvalueerd. Ondertussen werken we aan een nieuw
driejarenprogramma dat vanaf april 2025 zal starten.
In de retailsector zien we dat de rentabiliteit van de
retailers sterk afhankelijk is van hun prijszettingskracht,
waarbij prijszetters duidelijk in het voordeel zijn
tegenover de prijsvolgers. In het segment van de
wooninrichting stijgen de omzetten daardoor wel,
maar daar staan dikwijls lagere volumes tegenover.
Wie geen prijszetter is, heeft het bijgevolg moeilijk.
In de modesector verslechtert de situatie de laatste
maanden door een structureel dalende consumptie en
negatieve seizoenseffecten.
De consument houdt momenteel de vinger op de knip.
Hoewel globaal gezien de koopkracht nochtans niet
afneemt dankzij de automatische loonindexering in
België en de reële stijging van de lonen in Nederland, blijft
de focus van consumenten gericht op de gepercipieerde
prijsstijgingen. Deze inflatieperceptie kan dus niet
In 2023-2024 kocht
Retail Estates opnieuw
winkelpanden aan in
Woonmall Alexandrium
(Rotterdam, Nederland).
Het kocht ook
het nabijgelegen
retailpark Alexandrium
Megastores.
RETAIL ESTATES I BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS14
weerlegd worden door de reële stijging van de lonen.
Bovendien is het ook zo dat de koopkracht in sommige
regio’s effectief teruggevallen is, wat leidt tot lokale druk
op winkeliers. Desondanks slaagt Retail Estates erin de
huurprijzen te hernieuwen aan niveaus die gelijklopend
zijn met de huurprijzen die voor de hernieuwing door de
gestegen indexatie bereikt werden.
Net zoals in de vorige boekjaren besteedden we
veel aandacht aan het verlengen van de lopende
bankfinanciering en het indekken van de renterisico’s.
Het eigen vermogen werd versterkt met een
kapitaalverhoging van 16,90 mio EUR in juni 2023 en
het reserveren van uitzonderlijke winsten. Daardoor
blijft de schuldgraad laag op 44,62% op 31 maart
2024 (tegenover 44,77% op 31 maart 2023). Retail
Estates behoudt, binnen de nagestreefde schuldgraad
van 45% die ze zichzelf vooropstelt, een beperkte
investeringscapaciteit. Onze schuld is voor lange tijd
ingedekt: we verwachten een gemiddelde interestvoet
van 2,2% voor de komende twee jaar. Daarna wordt de
marktrente gedeeltelijk zichtbaar door de niet of latere
interestindekking.
Aangezien Retail Estates de vooropgestelde resultaten
heeft verwezenlijkt, stelt het een brutodividend voor
van 5 EUR (netto 3,5 EUR) voor het boekjaar 2023-
2024. Dat is een stijging van +2% na de uitzonderlijke
inhaalbeweging in 2022-2023 die er kwam door de
eenmalige meevaller van de belastingteruggave in
Nederland (+6,5%). De voorbije drie jaar groeide het
dividend in totaal met +11%, van 4,50 in 2021 tot 5,00
nu. Voor het komende boekjaar 2024-2025 verwacht
Retail Estates een nettohuurresultaat te behalen van
143 mio EUR en een brutodividend van 5,1 EUR (+2%).
Paul Borghgraef Jan De Nys
Voorzitter van de Raad Gedelegeerd
van Bestuur bestuurder
15
JAARVERSLAG 2023-2024
3
BEHEERSVERSLAG
STRATEGIE 18
BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN IN HET
VOORBIJE BOEKJAAR 22
COMMENTAAR BIJ DE GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING 29
GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRA-
REFERENTIESYSTEEM
CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING 33
REMUNERATIEVERSLAG
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG16
17
JAARVERSLAG 2023-2024
RAPPORTERING OVER BOEKJAAR
2023-2024
1. Inleiding
Wettelijke vereisten
Het jaarverslag van Retail Estates is een gecombineerd verslag
in de zin van artikelen 3:6 en 3:32 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen. De volgens deze artikelen
vereiste onderdelen worden in dit verslag in de verschillende
hoofdstukken opgenomen.
Toekomstgerichte verklaringen
Dit jaarverslag bevat toekomstgerichte verklaringen waaronder,
maar niet beperkt tot, verklaringen met de volgende woorden
“geloven”, “anticiperen”, “verwachten”, “voornemen”,
“plannen”, “nastreven”, “schatten”, “kunnen”, “zullen”,
“voortzetten” en vergelijkbare uitdrukkingen. Dergelijke
toekomstgerichte verklaringen gaan gepaard met gekende en
ongekende risico’s, onzekerheden en andere factoren die ertoe
kunnen leiden dat de werkelijke resultaten, financiële toestand,
prestaties of verwezenlijkingen van Retail Estates nv en haar
dochtervennootschappen (de “Groep”) of de resultaten van
de sector, aanzienlijk verschillen van de verwachte resultaten,
prestaties, of verwezenlijkingen die uitgedrukt worden of vervat
zijn in de genoemde toekomstgerichte verklaringen. Gezien deze
onzekerheden wordt de beleggers aanbevolen om niet zonder
meer voort te gaan op dergelijke toekomstgerichte verklaringen.
2. Strategie - investeringen in perifeer
winkelvastgoed
Doelstelling – belegging in representatieve
portefeuille perifeer winkelvastgoed
De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap
Retail Estates nv is een nichespeler, gespecialiseerd in de
terbeschikkingstelling van perifeer winkelvastgoed gelegen aan
de rand van woonkernen of langs invalswegen naar stedelijke
centra. Retail Estates nv verwerft deze onroerende goederen
van derden of bouwt en commercialiseert winkelpanden voor
eigen rekening. Een typisch winkelpand heeft een gemiddelde
oppervlakte van 1.000 m² in België en 1.500 m² in Nederland.
De belangrijkste doelstelling op lange termijn voor Retail
Estates nv is het samenstellen, beheren en uitbreiden van een
portefeuille perifeer winkelvastgoed, die door locatiekeuze en
de kwaliteit en diversificatie van de huurders op lange termijn
een bestendige groei verzekert. De vooropgestelde groei
betreft zowel de waarde van het patrimonium als de inkomsten
die uit de verhuring gegenereerd worden.
Op korte termijn wordt bovengenoemde doelstelling
nagestreefd door de constante bewaking van de bezettingsgraad
van de portefeuille, het huurincasso en de onderhouds- en
beheerskosten.
Door het selectief aankopen en bouwen van winkelpanden
op zorgvuldig uitgekozen locaties (zgn. retailclusters en
In het retailpark
in Eupen zijn
de gevels en
de parking het
voorbije boekjaar
vernieuwd
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG18
retailparken) wordt beoogd het beheer van de portefeuille te
vereenvoudigen en de waarde op te drijven. Op dit ogenblik
heeft Retail Estates nv 86 clusters en retailparken geïdentificeerd
waar het zijn investeringen, wanneer mogelijk, systematisch
opdrijft. De vastgoedportefeuille is verspreid over België en
Nederland.
De voorbije jaren heeft Retail Estates nv zich toegespitst op een
continue versterking van de kwaliteit van zijn vastgoed en de
uitbreiding van de vastgoedportefeuille.
Retail Estates nv verhuurt in principe zijn vastgoed in
ruwbouwstaat, zgn. cascotoestand, zodat de inrichtingswerken
en het onderhoud ervan door de huurders gebeuren. De
onderhoudskosten voor Retail Estates nv blijven in essentie
beperkt tot het onderhoud van de parking en de dakbedekking
en kunnen in grote mate vooraf worden gepland.
De huurders van de vennootschap zijn in hoofdzaak gereputeerde
filiaalbedrijven.
Per 31 maart 2024 heeft Retail Estates nv 1.020 panden in
portefeuille met een winkeloppervlakte van 1.228.577 m². De
bezettingsgraad van deze panden, gemeten in verhuurde m²,
bedraagt 97,89%.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Retail Estates
nv en zijn dochtervennootschappen per 31 maart 2024 wordt
door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen geschat op
2.028,32 mio EUR (zijnde de waarde exclusief transactiekosten)
en de investeringswaarde op 2.134,53 mio EUR (zijnde de
waarde inclusief transactiekosten).
In het totaal heeft Retail Estates nv 15,75 mio EUR geïnvesteerd in
het vastgoedcertificaat “Distri-Land” en bezit de vennootschap
thans 87,09% van de uitgegeven vastgoedcertificaten “Distri-
Land”. Dit vastgoedcertificaat bezit 10 winkelpanden met een
reële waarde van 21,52 mio EUR.
Acquisitiecriteria
Retail Estates nv streeft naar een optimalisatie van zijn
vastgoedportefeuille zowel in termen van rentabiliteit als
meerwaardepotentieel door aandacht te verlenen aan een aantal
criteria die als leidraad dienen bij het verwerven van vastgoed:
Locatiekeuze
Op basis van de inzichten die het management verworven
heeft in de rentabiliteit van zijn huurders, worden locaties
gekozen die aan de huurders van Retail Estates nv de beste
slaagkansen geven. Hierbij wordt een gezond evenwicht tussen
het aanbod van winkelvastgoed en de vraag vanwege winkeliers
nagestreefd. Bovendien wordt gestreefd naar de uitbouw van
een aantal clusterlocaties en retailparken.
Huurprijsniveau en aanvangsrendementen
Er wordt bijzondere aandacht geschonken aan de huurprijsniveaus
om de rentabiliteitsverwachtingen van Retail Estates nv en zijn
huurders op lange termijn te blijven verzoenen. De ervaring
toont aan dat de te hoge huurprijzen die door sommige
projectontwikkelaars gehanteerd worden, tot grote rotatie
leiden als de omzetontwikkeling niet snel aan de verwachtingen
van de betrokken winkeliers beantwoordt.
Geografische spreiding
Retail Estates nv spreidt zijn investeringen over alle belangrijke
winkelassen in België en Nederland. In de praktijk investeert de
vennootschap nauwelijks in het Brusselse Gewest gelet op het
extreem lage aanbod out-of-town locaties daar. De openbare
GVV concentreert haar investeringen in het bijzonder in de
subregio’s met sterke koopkracht (in hoofdzaak de driehoek
Brussel - Gent - Antwerpen en de “groene as” Brussel - Namen
- Luxemburg voor wat betreft België en de zogenoemde
“Randstad” en de oostwest-as in het zuiden van het land voor
wat betreft Nederland).
Ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed voor eigen
rekening
Retail Estates nv heeft ervaring in de ontwikkeling op bestelling
van nieuwe winkelpanden voor zijn huurders. De ervaring
leert dat dergelijke ontwikkelingen bouwkundig aantrekkelijke
winkelpanden opleveren en dat deze panden bovendien een
hoger aanvangsrendement genereren dan winkelpanden die op
de investeringsmarkt worden aangeboden.
19
JAARVERSLAG 2023-2024
Ook het belang van de herontwikkeling van baanwinkelclusters
tot een groter geheel naar aaneengesloten, moderne
winkelpanden neemt jaarlijks toe. Bij deze herontwikkeling stijgt
meestal de verhuurbare oppervlakte, worden winkelpanden
beter aan de behoeften van de huurders aangepast, wordt
de parking- en weginfrastructuur verbeterd en worden
winkelpanden gemoderniseerd.
Sectoriële spreiding huurdersbestand
Retail Estates nv probeert maximaal de verschillende
sectoren in de detailhandel aan bod te laten komen in zijn
huurdersbestand, met een voorkeur voor sectoren waarvan
bekend is dat ze over waardevolle detailhandelsvestigingen
beschikken. In een neergaande conjunctuurcyclus delen niet alle
detailhandelsectoren in gelijke mate in een eventuele terugloop
van de omzet. Een goede sectoriële spreiding beperkt de risico’s
die aan een negatieve evolutie van de conjunctuur verbonden
zijn.
3. Een belegging via de openbare
gereglementeerde vastgoed-
vennootschap Retail Estates nv
Sinds 24 oktober 2014 is Retail Estates nv ingeschreven als
een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. In
haar hoedanigheid van openbare GVV en met het oog op het
behoud van dit statuut is de vennootschap onderworpen aan
de bepalingen van de GVV-Wetgeving, die beperkingen inhoudt
ten aanzien van (onder meer) de activiteiten, de schuldgraad en
de resultaatverwerking. Zolang de vennootschap deze regels
respecteert, geniet zij van een uitzonderlijk fiscaal regime dat
er in wezen in bestaat dat zij op haar inkomsten nagenoeg geen
Belgische vennootschapsbelasting betaalt. Daardoor is het
voor uitkering beschikbare resultaat hoger dan bij vergelijkbare
vastgoedondernemingen die een dergelijk statuut niet bezitten.
Retail Estates nv beschikt als openbare GVV over bijkomende
troeven zoals een sterk gediversifieerde vastgoedportefeuille en
is opgericht voor onbepaalde duur.
Investeringen in perifeer winkelvastgoed hebben in de loop
van de voorbije jaren door een strikter vergunningsbeleid van
de overheid, door het sterk beperkt aanbod van kwalitatief
hoogstaande winkellocaties en door het constante hoge
niveau van de vraag, aan aantrekkelijkheid gewonnen. Ook
de internationalisering van de winkelmarkt en de overstap van
center city-activiteiten naar de stadsrand hebben de perifere
winkelvastgoedmarkt positief beïnvloed. Gecombineerd met
de groeiende institutionalisering van de beleggingsmarkt in
perifeer winkelvastgoed ondersteunt deze evolutie niet enkel de
stijging van de huurprijzen, maar ook de toename van de reële
waarde van dit vastgoed op langere termijn. Bovendien hebben
verschillende huurders van de vennootschap de troeven van de
verkoop op afstand via internethandel in hun winkelconcept
geïntegreerd en dit zelfs tot in hun verkooppunten, wat hun
marktpositie ten goede komt.
Met het aandeel Retail Estates nv beschikt elke aandeelhouder
over een beleggingsinstrument dat vrij verhandelbaar is en op
elk moment ten gelde kan worden gemaakt via Euronext. Sinds
11 april 2018, een week na de 20ste verjaardag van de notering
van Retail Estates op Euronext Brussel, noteert Retail Estates
eveneens op Euronext Amsterdam. De aandelen van Retail
Estates nv zijn voor 100% in handen van het publiek en van een
aantal institutionele beleggers. Op 24 mei 2024 hebben zes
1.020
panden in portefeuille met
een winkeloppervlakte van
1.228.577 m².
De bezettingsgraad van
deze panden, gemeten in
verhuurde m², bedraagt
97,89
%
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG20
aandeelhouders, in toepassing van de transparantiewetgeving
en de statuten van Retail Estates nv, gemeld dat zij een
participatie bezitten die de statutaire drempel van 3% en/of 5%
overschrijdt (verdere toelichting in het deel “structuur van het
aandeelhouderschap” verderop in dit beheersverslag).
In de koerslijsten van Euronext die dagelijks worden
gepubliceerd in de kranten en op de website van Euronext,
kan de aandeelhouder altijd de evolutie van zijn investering
volgen. Bovendien beschikt de vennootschap over een website
(www.retailestates.com) met relevante informatie voor de
aandeelhouders.
De nettoactiefwaarde (NAW) van het aandeel is eveneens
een belangrijke indicatie van de waarde van het aandeel. De
nettoactiefwaarde wordt berekend door het geconsolideerd
eigen vermogen te delen door het aantal aandelen. De NAW
(IFRS) bedraagt 81,20 EUR per 31 maart 2024. Dit is een stijging
van 4,2% (77,90 EUR het jaar voordien).
De EPRA NTA (net tangible asset)-waarde bedraagt 78,15 EUR
(inclusief het dividend van het boekjaar 2023-2024), ten opzichte
van 73,78 EUR het jaar voorheen. Deze stijging is voornamelijk te
verklaren door de toevoeging van het niet-uitgekeerde resultaat
van het vorige boekjaar en de vastgestelde waardestijgingen
op de vastgoedportefeuille. Per 31 maart 2024 bedroeg de
beurskoers van het aandeel 65 EUR, wat een discount van 16,8%
betekent (in vergelijking met de EPRA NTA). Ten opzichte van
het vorige boekjaar steeg het aantal aandelen van Retail Estates
nv met 289.760.
Cresend’eau
Verviers
21
JAARVERSLAG 2023-2024
4. Belangrijke gebeurtenissen in het
boekjaar
Investeringen – winkelparken
Aankoop Alexandrium Megastores
Op 4 oktober 2023 heeft Retail Estates retailpark Alexandrium
Megastores (Alexandrium II) te Rotterdam aangekocht voor
81,5 mio EUR (inclusief overdrachtsbelasting, due diligence
en transactiekosten). De investering werd gefinancierd met de
opbrengsten van de succesvolle uitgifte van nieuwe aandelen
in het kader van de procedure van het keuzedividend voor een
bedrag van 16,90 mio EUR, en met bankfinanciering. Op een
pand na zijn alle winkelpanden op vandaag verhuurd met een
totale jaarhuur van 5.411.411 EUR.
Het retailpark vertegenwoordigt 26.500 m² grootschalige
winkeloppervlakte verdeeld over 18 units met een groot aantal
eersterangshuurders zoals Mediamarkt, Decathlon, Pets Place,
Sportsworld en Coolblue. Het is één van de weinige perifere
winkelparken waar de stedenbouwkundige voorschriften
grootschalige winkels toelaten die ook voor niet-volumineuze
detailhandel mogen aangewend worden zoals kleding, schoenen
en sportartikelen. Het dak is volledig voorzien van zonnepanelen
die eigendom zijn van een derde partij.
Alexandrium Megastores maakt deel uit van de grootste out-
of-town winkelzone van de Randstad. De structurele verbinding
tussen Woonmall Alexandrium, het regionaal Shopping Center
Alexandrium (Alexandrium I – eigendom van Klépierre) en het
retailpark Alexandrium Megastores, zorgt voor een uiterst
complementaire mix en een voor Nederland uitzonderlijk
winkelaanbod met in totaal 200 winkels over 111.500 m². Alle
winkels zijn 7/7 open en Alexandrium trekt 15 miljoen bezoekers
per jaar.
Voor meer informatie verwijzen we naar het persbericht van 5
oktober 2023.
Aankoop units in Woonmall Alexandrium
In januari 2024 kocht Retail Estates twee units in Woonmall
Alexandrium (Alexandrium III) die zijn verhuurd aan Table du
Sud, dat tafels op maat maakt, en bedden- en matrassenretailer
Beter Bed. De twee winkelpanden hebben een gezamenlijke
winkeloppervlakte van 3.298 m2 en werden voor een bedrag
van 4,82 mio EUR aangekocht. Deze leveren een huuropbrengst
op van 0,41 mio EUR op jaarbasis. Op datum van aankoop lag
de investering boven de door de vastgoeddeskundige CBRE
geschatte waarde (fair value). Als gevolg van deze aankopen
controleert Retail Estates circa 42% van de mede-eigendom van
Woonmall Alexandrium.
Woonmall Alexandrium (Alexandrium III) beschikt over 55 woon-
inrichtingwinkels, verspreid over een oppervlakte van ongeveer
60.000 m
2
. Op het dak bevinden zich 900 parkeerplaatsen. De
locatie is zowel met de auto als met de trein, metro en bus
perfect ontsloten met de stad Rotterdam en omgeving.
Sinds de oprichting groeide het complex uit tot een supra-
regionale winkelbestemming voor woninginrichting in de
breedst mogelijke zin en dit in één van de aantrekkelijkste
winkelgebieden van Nederland met 670.000 inwoners. Op basis
van bezoekersaantallen behoort Woonmall Alexandrium tot
de locaties waar de zittende huurders over het algemeen hun
performantste winkels in Nederland hebben. De Woonmall is
voor 100% verhuurd.
Woonmall Alexandrium werd in 1997 geopend en werd destijds
verkocht aan verschillende privé-investeerders en eigenaar-
uitbaters. De winkels die Retail Estates aankoopt, via haar 50%
dochtervennootschap naar Nederlands recht, Alex Invest N.V.,
zijn verhuurd aan huurders die het grotendeels terugvindt in zijn
bestaande Nederlandse winkelportefeuille van 14 retailparken.
De stad Rotterdam heeft op deze locatie in zijn
stedenbouwkundige planning voor een grote efficiëntie
gekozen, door te kiezen voor een overdekte woonboulevard op
drie verdiepingen. Deze aankoop past dan ook perfect in het
beleid en de locatiekeuze van Retail Estates.
Samenwerking met Westpoort Alexandrium B.V.
Deze panden werden aangekocht door Alex Invest N.V., een
vennootschap naar Nederlands recht. De investering wordt ten
belope van 60% gefinancierd door leningen vanuit Retail Estates
en voor 40% door een kapitaalinbreng van Retail Estates en haar
partner (Westpoort Alexandrium B.V.).
Westpoort Alexandrium BV staat onder controle van de familie
Roobol die via een kapitaalverhoging van 6 mio EUR een belang
van 50 procent heeft verworven in de N.V. Alex Invest.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG22
Beide gespecialiseerde winkelvastgoedinvesteerders bundelen
met deze aankoop hun krachten om de eigendomsstructuur van
Woonmall Alexandrium te consolideren. Door hun expertise in
zowel retail als vastgoed met elkaar te koppelen, beschikken
de nieuwe eigenaars over een unieke kennis om samen met de
overige eigenaars en handelaars het succes van de Woonmall
te bestendigen en voor verdere groei te zorgen. Met twee
sterke partners kan het centrum ook beter aangestuurd worden
in zijn verdere ontwikkeling, inclusief ESG-doelstellingen en
-verplichtingen.
Aankoop units op het “Gouden Kruispunt” in Sint-Joris-Winge
In maart 2024 verwierf Retail Estates door de controleverwerving
van SVK nv twee units op de site in Tielt-Winge die zijn verhuurd
aan fashionretailers Damart en LolaLiza. De twee winkelpanden
hebben een gezamenlijke winkeloppervlakte van 1.000 m
2
en
werden voor een bedrag van 3,2 mio EUR aangekocht. Deze
leveren een huuropbrengst op van 0,22 mio EUR op jaarbasis.
Op datum van aankoop lag de investering boven de door de
vastgoeddeskundige CBRE geschatte waarde (fair value).
Vaste activa in aanbouw
Op 31 maart 2024 is het totaalbedrag van de vaste activa in
aanbouw gelijk aan 13,74 mio EUR. We onderscheiden vijf
soorten vaste activa in aanbouw: speculatieve grondposities
(de zogenaamde “landbank”; deze betreffen restgronden
bij bestaande portefeuilles die aangehouden worden voor
een eventuele ontwikkeling of om in een latere fase te
worden verkocht indien er geen ontwikkeling mogelijk is);
de prospectieve vaste activa in aanbouw, de vaste activa in
aanbouw in voorontwikkeling, de vaste activa in aanbouw in
uitvoering en de vaste activa in aanbouw specifiek gekoppeld
aan duurzaamheid.
Op 31 maart 2024 bedroegen de speculatieve grondposities
0,94 mio EUR, de prospectieve vaste activa in aanbouw 8,84 mio
EUR, de vaste activa in aanbouw in voorontwikkeling 0,10 mio
EUR, de vaste activa in aanbouw in uitvoering 2,90 mio EUR en de
vaste activa in aanbouw specifiek gekoppeld aan duurzaamheid
0,96 mio EUR.
Woonmall
Alexandrium
Rotterdam
23
JAARVERSLAG 2023-2024
Prospectieve vaste activa in aanbouw
– In 2014 verwierf Retail Estates het retailpark te Wetteren met
14 winkels en een brutowinkeloppervlakte van 10.423 m².
Het retailpark dat geopend werd in 2008 is bekend onder
de naam Frunpark Wetteren. Het is bijzonder succesvol en
trekt consumenten aan uit de wijde omgeving. Retail Estates
heeft in 2016 ten speculatieve titel een aangrenzend perceel
verworven met twee KMO-panden (investering van circa
9 mio EUR), die op dit moment zijn verhuurd.
De realisatie van het gemengd project met retailunits en
KMO-panden wordt verwacht in de loop van 2025. De kosten
van reeds afgewikkelde procedures en de voorbereiding van
de aanvraag tot omgevingsvergunning bedragen tot op
vandaag 0,02 mio EUR. De bijkomende investering in deze
uitbreiding wordt geschat op 4,75 mio EUR.
Voorontwikkeling
– In Denderleeuw heeft Retail Estates een vergunnings-
aanvraag verkregen om twee oudere winkelpanden
te vervangen door een nieuwbouw die opnieuw twee
winkelpanden zal bevatten. Als er een akkoord is met de
huurders, starten de werken begin 2025. De verwachte
bijkomende investering bedraagt 3,14 mio EUR waarvan
0,12 mio EUR is uitgegeven.
Uitvoering
– In Houthalen-Helchteren wordt een bestaand gebouw,
waarin Retail Estates eigenaar was van een winkelruimte,
afgebroken. Een nieuw appartementsgebouw bestaande
uit een gelijkvloerse winkelruimte en drie verdiepingen met
appartementen wordt opgericht door een promotor waarmee
een overeenkomst werd gesloten. In de overeenkomst met
de promotor wordt bepaald dat de promotor de oprichting
van de nieuwbouwwinkelruimte voor zijn rekening dient te
nemen en anderzijds wordt een recht van opstal toegekend
door Retail Estates aan diezelfde promotor voor de
oprichting van de 22 appartementen. Retail Estates betaalt
voor de oprichting van de casco nieuwbouwwinkelruimte
een bedrag van 0,3 mio EUR en de oplevering is voorzien in
de loop van 2024.
– In Eupen werd een bestaande winkel afgebroken en
vervangen door een nieuwe, kleinere winkel. Op de
vrijgekomen, verkochte grond zal een partner 4 KMO-units
bouwen die bestemd zijn voor verkoop. De verwachte
bijkomende investering bedraagt 1,5 mio EUR waarvan
0,22 mio EUR al is uitgegeven. De oplevering wordt verwacht
in de zomer van 2024.
Vaste activa in aanbouw gekoppeld aan duurzaamheid
In het kader van de ESG-strategie heeft Retail Estates een
afzonderlijke categorie voor duurzame vaste activa in aanbouw.
In 2023-2024 werd 2,7 mio EUR geïnvesteerd in de installatie
van zonnepanelen op de daken van verschillende winkelpanden.
Voor meer informatie hieromtrent verwijzen we naar de
duurzaamheidsrapportering verder in dit jaarverslag.
Oplevering vaste activa in aanbouw
– In Antwerpen (Wilrijk) werd een kantoorgebouw naast
een bestaande opslagloods afgebroken. Ter vervanging
bouwde Retail Estates een toonzaal. De bestaande
opslagloods werd verbouwd tot drie KMO-units voor opslag
en groothandel. De totale investering kost bedraagt 2,12
mio EUR. De voorlopige oplevering gebeurde in de loop
van december 2023. Na de uitvoering van de werken is
de geschatte waarde van de betrokken panden gestegen
van 12,44 mio EUR in april 2023 naar 14,15 mio EUR per
einde boekjaar. Verwacht wordt dat in de loop van 2024 alle
panden verhuurd zullen zijn.
Optimalisatie vastgoedportefeuille
Retail Estates besteedt veel aandacht aan de wijzigende
behoeften van zijn huurders inzake winkeloppervlakte.
Verschillende huurders breiden systematisch hun assortiment
uit en formuleren geregeld een vraag naar uitbreiding van
hun winkelpand. Dit kan gebeuren door de overname van
oppervlakte van aangrenzende huurders die soms te ruim
gehuisvest zijn of zelfs door nieuwbouw waarbij een stuk aan het
winkelpand wordt bijgebouwd. Soms wordt zelfs gekozen voor
een combinatie van beide.
Verbouwingen beogen niet altijd enkel de wijziging van de
winkeloppervlakte. Geregeld maakt Retail Estates van deze
gelegenheid gebruik om ook de gevelpartij van het winkelpand
te slopen en te vervangen door een hedendaagse versie die
afgestemd is op het imago van de huurder.
Dergelijke investeringen laten toe een “win-win”-relatie uit te
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG24
bouwen met de huurders. In het afgelopen boekjaar werd de
volledige voorgevel van het winkelpark Heerlen I in Heerlen
gemoderniseerd. De investering bedroeg 6,50 mio EUR. De
oplevering vond plaats in november 2023.
Deelnemingen in geassocieerde ondernemingen
In Kampenhout wordt de voormalige witloofveiling afgebroken
en wordt er een nieuw complex gebouwd. Dat zal de eerste
woonboulevard naar Nederlands model worden in België. Bij
een positieve afloop van de vergunningsprocedure verwacht
Retail Estates met de ontwikkeling te starten in het najaar van
2024.
Retail Estates bezit een participatie van 26,19% in de vennoot-
schap Veilinghof ‘t Sas nv die de belangen van de verschillende
eigenaars samenbrengt en een perceeloppervlakte van
37.708 m² vertegenwoordigt. Tussen de aandeelhouders van
de vennootschap werd een joint venture gesloten om de
herontwikkeling te realiseren. De investering van Retail Estates
in deze participatie bedraagt 1,75 mio EUR in het kapitaal van
de vennootschap en een langetermijnlening van 5,00 mio EUR,
en gebeurde ten speculatieve titel aangezien op vandaag nog
geen uitvoerbare omgevingsvergunning werd verkregen.
Desinvesteringen
Er werden het afgelopen boekjaar veertien solitaire
winkelpanden verkocht. De nettoverkoopopbrengst bedroeg
11,98 mio EUR. De fair value (reële waarde) van deze panden
bedroeg 12,65 mio EUR. De actuele huuropbrengsten van de
panden bedroeg 0,80 mio EUR. Deze verkopen resulteerden
in een netto minwaarde van 0,67 mio EUR. Dit gerealiseerde
resultaat werd gedeeltelijk gecompenseerd door opbrengsten
als gevolg van grondonteigeningen ten voordele van de aanleg
van fietspaden in Wilrijk en Mechelen.
Verder werd in maart 2023 de eerste fase van de Keerdok-site
verkocht. Deze site werd door de lokale overheid herbestemd
voor appartementsbouw door de goedkeuring van het RUP
Rode Kruisplein. Vier van de zeven huurders zijn verhuisd
naar het nieuwe retailpark Malinas en drie andere sloten hun
winkel. Retail Estates heeft een kaderovereenkomst gesloten
met de werkvennootschap van twee vastgoedpromotoren om
een gefaseerde verkoop van haar winkelpanden (deels) tegen
eind juni 2024 te realiseren. De transactie is onderworpen aan
opschortende voorwaarden die tegen eind februari 2024 diende
gerealiseerd te worden. Op 29 februari werd een addendum
aan de kaderovereenkomst getekend dat ertoe strekt om de
opschortende voorwaarden uit te stellen tot september 2024.
De eerste fase die in maart 2023 werd verkocht, resulteerde
in een verkoopopbrengst van 3,75 mio EUR. De tweede fase
vertegenwoordigt een waarde van 7,42 mio EUR.
Deze desinvesteringen kaderen in een jaarlijks wederkerend
verkoopprogramma van (individuele) winkelpanden die door hun
locatie, winkelgrootte en/of erin uitgeoefende handelsactiviteit
niet tot de kernportefeuille van Retail Estates horen.
Investeringen: conclusie
De verwerving, aankopen en oplevering van eigen
ontwikkelingen in het boekjaar 2023-2024 verminderd met
desinvesteringen, resulteerden in een stijging van 87,92 mio
EUR van de vastgoedportefeuille. De totale huurinkomsten
stegen met 2,93 mio EUR in boekjaar 2023-2024 als gevolg
van deze investeringen en daalden met 0,06 mio EUR in het
afgelopen boekjaar als gevolg van de desinvesteringen. Indien
de verwervingen en verkopen zouden hebben plaatsgevonden
op 1 april 2023 zouden de huurinkomsten met 6,10 mio EUR
gestegen zijn.
De investeringen worden gefinancierd door een mix van eigen
vermogen (uitgifte van nieuwe aandelen door inbreng in natura of
in geld) en vreemd vermogen (financiering van het werkkapitaal
door de banken, uitgifte van een obligatielening,…).
Voor een beschrijving van de belangrijkste investeringen over
het boekjaar 2022-2023 verwijzen we graag naar p. 20-23 van
het Jaarlijks Financieel Verslag 2022-2023.
Voor een beschrijving van de belangrijkste investeringen over
het boekjaar 2021-2022 verwijzen we graag naar p. 20-22 van
het Jaarlijks Financieel Verslag 2021-2022.
25
JAARVERSLAG 2023-2024
Beheer van de vastgoedportefeuille
Bezettingsgraad
Op 31 maart 2024 bedroeg de bezettingsgraad 97,89% van de
totale winkeloppervlakte van de panden die opgenomen zijn in de
vastgoedportefeuille. Vanzelfsprekend dient de bezettingsgraad
als een momentopname te worden beschouwd waarachter een
reeks mutaties in het afgelopen boekjaar schuilgaan. Zij houdt
geen garantie in voor de toekomst aangezien de wetgeving
inzake handelshuur in België en Nederland van dwingend recht
is en voorziet in een opzegmogelijkheid om de drie jaar in België
en om de vijf jaar in Nederland.
Huurincasso
Het nettohuurresultaat bedroeg 138,83 mio EUR op 31 maart
2024, een stijging van 13,43 mio EUR (+10,71%) ten opzichte van
dezelfde periode vorig boekjaar. De stijging is hoofdzakelijk te
verklaren door de verwerving van panden en door de indexatie
van de huren die een totale impact had van 8,48 mio EUR. De
indexatie normaliseerde weer naar lagere tarieven in vergelijking
met 2022-2023. In België werd er gespreid over het afgelopen
boekjaar gemiddeld 1,07% indexatie toegepast, in Nederland
werd er gemiddeld met 3,02% geïndexeerd.
De uitstaande handelsvorderingen, na aftrek van dubieuze
debiteuren en vooruitbetalingen, bedroegen 12,51 mio EUR
Woonboulevard
Heerlen
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG26
waarvan 0,23 mio EUR betrekking heeft op het werkings- en
reservefonds en waarvan 11,53 mio EUR nog niet is vervallen.
Rekening houdend met de verkregen waarborgen – zowel
huurwaarborgen als bankgaranties – is er een zeer beperkt
kredietrisico op de handelsvorderingen van 31 maart 2024. De
totale vooruitfacturatie bedraagt 11,86 mio EUR per 31 maart
2024 tegenover 9,12 mio EUR vorig jaar. De vooruitfacturatie
betreft niet-vervallen huren gefactureerd voor de periodes na
31 maart 2024.
Schadegevallen
In het voorbije boekjaar werd te Soignies een dakschade
vastgesteld. De schade werd niet gedekt door de verzekeraar.
In Spa werd afgelopen boekjaar de waterschade aan het
parkeerterrein opgelopen door de waterbom verder verholpen.
Retail Estates herstelde de verzakkingen aan de oever van de
rivier de Vesder. De schade werd niet gedekt door de verzekeraar.
Er werd ook gevelschade op het winkelpark in Cruquius
vastgesteld. Het dossier is nog hangende bij de verzekeraar. De
nodige financiële voorzieningen werden aangelegd.
Kapitaalverhogingen in het kader van het
toegestane kapitaal – interim-keuzedividend
De raad van bestuur van Retail Estates heeft op 26 mei 2023
beslist om over het boekjaar 2022-2023 een interim-dividend in
de vorm van een keuzedividend uit te keren van 4,90 EUR bruto
(of 3,43 EUR netto). In totaal werd 34,97% van de coupons nr.
31 ingebracht in ruil tegen nieuwe aandelen. Hierdoor werden
op 12 juli 2023 289.760 nieuwe aandelen uitgegeven, voor een
totaalbedrag van 16.895.905,60 EUR
1
(d.i. de totale uitgifteprijs,
inclusief uitgiftepremies). Het totale aantal aandelen op 31 maart
2024 bedroeg 14.375.587 en het kapitaal 323.456.308,11 EUR.
Uitvoering van de financieringsstrategie
Retail Estates combineert bilaterale kredieten bij verschillende
bancaire partners met private plaatsingen van obligaties
bij institutionele beleggers. De gemiddelde looptijd van
de kredietportefeuille bedraagt 3,45 jaar. In het kader van
de financiering van haar activiteiten heeft Retail Estates
sinds september 2017 (en uitgebreid in oktober 2018) een
commercialpaperprogramma van (maximaal) 100 miljoen euro.
Het commercial paper wordt integraal gedekt door back-uplijnen
en onbenutte kredietlijnen die als garantie ter herfinanciering
1 Zie persbericht van 12 juli 2023.
dienen, mocht de plaatsing of verlenging van het commercial
paper niet of slechts gedeeltelijk mogelijk blijken.
Van dit commercialpaperprogramma is op 31 maart 2024 42,50
mio EUR opgenomen.
De gemiddelde interestvoet bedraagt op 31 maart 2024 2,30%
ten opzichte van 2,06% op 31 maart 2023. De mate waarin Retail
Estates zich kan financieren heeft een belangrijke impact op de
winstgevendheid. Investeren in vastgoed gaat nu eenmaal gepaard
met een relatief hoge mate van schuldfinanciering. Om dit risico
optimaal in te perken, hanteert Retail Estates een voorzichtige
en conservatieve strategie. Daardoor heeft een stijging van de
rentevoet geen substantiële impact op het totaalresultaat in het
boekjaar dat werd afgesloten op 31 maart 2024. Er is wel een
impact van intereststijgingen of -dalingen op de marktwaarde van
de afgesloten IRS-contracten en dus op het eigen vermogen en
variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva.
Retail Estates kiest voor een groeimodel met een directe
bijdrage tot de winst per aandeel. Dit kan zowel gerealiseerd
worden aan de kapitaalzijde als aan de schuldfinancieringszijde.
Langs de kapitaalzijde kan dit gebeuren via inbreng in natura,
een klassieke rights issue of via de in de GVV-Wet ingevoerde
mogelijkheid voor GVV’s om een kapitaalverhoging door te
voeren via een accelerated bookbuilding (ABB) procedure. Retail
Estates heeft sinds de publicatie van de statutenwijziging van
23 december 2019 de mogelijkheid om gebruik te maken van
de accelerated bookbuilding procedure. Op de buitengewone
algemene vergadering van 1 juni 2022 werd de machtiging
toegestane kapitaal hernieuwd. Op 12 juni 2024 heeft de
buitengewone algemene vergadering een beslissing genomen
over de hernieuwing van het toegestane kapitaal. We verwijzen
hiervoor naar het persbericht van 12 juni 2024.
Langs de schuldfinancieringzijde kan dit gebeuren via klassieke
bankfinanciering enerzijds of een publieke en/of private
obligatielening anderzijds. Retail Estates onderzoekt regelmatig
onder meer de opportuniteit van een private en/of publieke
obligatielening.
Voor meer informatie in verband met de financiering verwijzen
we naar bijlage 34 e.v. van het hoofdstuk Financieel Verslag.
27
JAARVERSLAG 2023-2024
Fusie door overname van
dochtervennootschappen
Er hebben het afgelopen boekjaar geen fusies door overname
van dochtervennootschappen plaatsgevonden.
Gebeurtenissen na balansdatum
Interim-dividend in de vorm van een keuzedividend
De raad van bestuur van Retail Estates heeft op 24 mei 2024
beslist om over het boekjaar 2023-2024 (dat een aanvang
nam op 1 april 2023 om te eindigen op 31 maart 2024) een
interim-dividend in de vorm van een keuzedividend uit te keren
van EUR 5,00 bruto (of EUR 3,50 netto, d.i. het nettodividend
per aandeel na afhouding van 30% roerende voorheffing) per
aandeel (dat deelt in het resultaat van het boekjaar 2023-2024).
Het keuzedividend heeft betrekking op het nettobedrag van
EUR 3,5 per aandeel.
De raad van bestuur biedt aldus in het kader van de beslissing
tot uitkering van het interim-dividend aan de aandeelhouders de
mogelijkheid om hun schuldvordering, die ontstaat uit de uitkering
van het nettobedrag van het interim-dividend, in te brengen in
het kapitaal van de vennootschap, tegen de uitgifte van nieuwe
aandelen (naast de keuzemogelijkheid om het interim-dividend
in cash te ontvangen en de keuzemogelijkheid om te opteren
voor een combinatie van beide voorgaande opties). De nieuwe
aandelen uitgegeven ten gevolge van deze kapitaalverhoging,
zullen delen in het resultaat vanaf 1 april 2024.
Rekening houdend met de uitkeringsverplichting van Retail
Estates als openbare GVV met toepassing van artikel 13 van
het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde
vastgoedvennootschappen, zal de raad van bestuur aan de
jaarlijkse algemene vergadering van 22 juli 2024 voorstellen om
geen bijkomend dividend over het boekjaar 2023-2024 uit te
keren.
De inbreng in natura van schuldvorderingen jegens Retail
Estates in het kader van het interim-keuzedividend, en de
daarmee gepaard gaande kapitaalverhoging, versterkt het
eigen vermogen van de vennootschap en verlaagt derhalve haar
(wettelijk begrensde) schuldgraad.
Dit biedt Retail Estates de mogelijkheid om in de toekomst
bijkomende met schulden gefinancierde transacties te
verrichten en zo haar groei-intenties verder te realiseren. Het
interim-keuzedividend leidt verder (a rato van de inbreng van
de netto-dividendrechten in het kapitaal van de vennootschap)
tot een retentie van middelen binnen de vennootschap die de
vermogenspositie versterken. Bovendien worden zo de banden
met de aandeelhouders versterkt.
De finale uitgifteprijs van de nieuwe aandelen, die in de context
van het keuzedividend zullen worden uitgegeven, zal op een
later tijdstip worden bepaald door de raad van bestuur van de
vennootschap (of de, desgevallend, door de raad van bestuur
bijzonder gevolmachtigde bestuurders). Hetzelfde geldt voor
de keuzeperiode waarbinnen de rechthebbenden hun keuze
voor de manier van uitbetaling van het interim-dividend zullen
kunnen maken.
De raad van bestuur heeft op 24 mei 2024 reeds bepaald dat
de uitgifteprijs van de nieuwe aandelen niet lager zal zijn dan
EUR 56,00 en dat de keuzeperiode ten laatste zal worden
afgesloten op 12 juli 2024, waarna de verwezenlijking van de
kapitaalverhoging en de uitgifte van de nieuwe aandelen ten
laatste op 17 juli 2024 zal worden vastgesteld.
De raad van bestuur heeft op 29 mei 2024 de voorwaarden en
modaliteiten van het interim-keuzedividend bepaald, waaronder
de uitgifteprijs en de keuzeperiode. Voor meer informatie
verwijzen we naar het persbericht van 29 mei 2024.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG28
Eupen
5. Commentaar bij de geconsolideerde
jaarrekening boekjaar 2023-2024
Balans
De vastgoedbeleggingen (inclusief vaste activa in aanbouw)
zijn toegenomen van 1.888,56 mio EUR naar 2.028,32 mio
EUR (+7,4%). Dit is vooral te verklaren door de uitbreiding
van de portefeuille met 88,31 mio EUR, de verkoop van
vastgoedbeleggingen ten bedrage van 12,65 mio EUR en een
positieve herwaardering van de bestaande vastgoedportefeuille
ten belope van 51,19 mio EUR. De activa aangehouden voor
verkoop zijn gedaald van 8,56 mio EUR tot 8,55 mio EUR. In de
activa aangehouden voor verkoop worden op het einde van elk
kwartaal de activa geboekt waarvoor de verkoopsovereenkomst
is getekend maar de akte nog niet werd verleden. Er werd voor
4,20 mio EUR toegevoegd aan de activa aangehouden voor
verkoop in het boekjaar 2023-2024 en voor 4,21 mio EUR activa
verkocht.
De immateriële vaste activa bedragen 8,87 mio EUR en
omvatten voornamelijk de investeringen in een geïntegreerd
technologiesysteem (S/4HANA). De financiële vaste activa ten
belope van 44,92 mio EUR bestaan voornamelijk voor 38,28 mio
EUR uit de reële waarde van financiële instrumenten en voor 5,00
mio EUR uit een vordering op de geassocieerde vennootschap
Veilinghof ’t Sas nv. De deelneming van 26,19% in Veilinghof ’t Sas
nv wordt volgens de vermogensmutatiemethode gewaardeerd
op een bedrag van 1,65 mio EUR.
De vlottende activa bedragen 41,31 mio EUR en bestaan voor
8,55 mio EUR uit activa aangehouden voor verkoop, voor
14,63 mio EUR uit handelsvorderingen, voor 7,31 mio EUR uit
belastingvorderingen en andere vlottende activa, voor 7,09 mio
EUR uit geldmiddelen en kasequivalenten en voor 3,73 mio EUR
uit overlopende rekeningen.
Het eigen vermogen van de openbare GVV bedraagt 1.174,36
mio EUR, waarvan 1.167,36 mio EUR toewijsbaar is aan de
groep. Het kapitaal bedraagt op 31 maart 2024 323,46 mio
EUR, een stijging van 6,52 mio EUR ten opzichte van vorig jaar
naar aanleiding van de kapitaalverhoging waarvan hoger sprake.
Na aftrek van de kosten voor kapitaalverhoging bedraagt het
boekhoudkundig kapitaal 315,03 mio EUR.
Er werden in het boekjaar 2023-2024 289.760 nieuwe aandelen
gecreëerd. De uitgiftepremies bedragen 384,50 mio EUR, een
stijging van 10,19 mio EUR ten opzichte van vorig jaar naar
aanleiding van de kapitaalverhoging waarvan hoger sprake.
Sinds het boekjaar 2020-2021 worden de uitgiftepremies
naar aanleiding van kapitaalverhogingen opgenomen in de
beschikbare uitgiftepremies. De reserves bedragen 344,86 mio
EUR en bestaan uit de reserve voor het saldo van de variaties in
de reële waarde van het vastgoed (261,29 mio EUR), de reserves
met betrekking tot de variaties in de reële waarde van financiële
activa en passiva (53,71 mio EUR), het overgedragen resultaat
van vorige boekjaren (114,48 mio EUR), beschikbare reserves
(8,73 mio EUR) en wettelijke reserves (0,09 mio EUR). De
reserves worden verminderd door de impact op de reële waarde
van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen (94,35 mio EUR).
De groep gebruikt afgeleide financiële producten (interest
rate swaps en caps) om zich in te dekken tegen renterisico’s
afkomstig van sommige operationele, financiële en investerings-
29
JAARVERSLAG 2023-2024
activiteiten. Afgeleide financiële producten worden initieel
aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun
reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De
derivaten die door Retail Estates momenteel gebruikt worden,
kwalificeren boekhoudkundig slechts in beperkte mate als
kasstroomafdekkingstransacties. De wijzigingen in de reële
waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking
kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen.
De veranderingen in de reële waarde van de swaps die
kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen
vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen.
De herwaardering van de derivaten in het resultaat bedraagt
-16,42 mio EUR per 31 maart 2024 en is negatief als gevolg van
een daling van de langetermijnrente.
Het nettoresultaat van het boekjaar bedraagt 123,16 mio EUR,
waarvan 122,97 mio EUR toewijsbaar is aan de aandeelhouders
van de Groep, en bestaat voor 88,37 mio EUR uit EPRA-resultaat
(groepsaandeel), voor 50,43 mio EUR uit resultaat op de
portefeuille, voor -16,49 mio EUR variaties in de reële waarde
van financiële activa en passiva en voor 0,85 mio EUR uit EPRA-
resultaat toewijsbaar aan minderheidsbelangen.
De langlopende verplichtingen bedragen 870,39 mio EUR
en bestaan voor 867,19 mio EUR uit langlopende financiële
schulden met een gewogen gemiddelde looptijd van 3,45 jaar.
De overblijvende langlopende verplichtingen hebben betrekking
op uitgestelde belastingen.
De kortlopende verplichtingen bedragen 86,19 mio EUR en
bestaan voor 18,72 mio EUR uit handelsschulden en andere
kortlopende schulden. Deze omvatten vooral de handelsschulden
ten belope van 0,77 mio EUR, belastingschulden voor 4,04 mio
EUR, te ontvangen facturen voor 12,17 mio EUR en exittaksen
ten belope van 0,74 mio EUR. De kortlopende financiële
schulden bedragen 46,68 mio EUR, waarvan 42,50 mio EUR
thesauriebewijzen (commercial paper).
Andere kortlopende verplichtingen zijn gedaald van 1,61 mio
EUR naar 1,15 mio EUR en bestaan voornamelijk uit ontvangen
waarborgen.
Per 31 maart 2024 bedraagt de gewogen gemiddelde interest-
voet 2,30%.
De geconsolideerde balans is opgenomen in het hoofdstuk
“Geconsolideerde balans” in dit Jaarlijks Financieel Verslag (p.
176 e.v.).
Winst- en verliesrekening
Het nettohuurresultaat is gestegen met 13,43 mio EUR (+10,71%)
tot 138,83 mio EUR, vooral te danken aan de indexatie van de
huuropbrengsten (8,48 mio EUR). Daarnaast wordt de stijging
van het nettohuurresultaat verklaard door de verwerving van
bijkomende panden en de oplevering van projecten in boekjaar
2023-2024 (2,93 mio EUR) en de verwerving van de panden en
oplevering van projecten in het vorige boekjaar die dit jaar voor
het eerst een volledig jaar huur opleverden (2,96 mio EUR). De
verkoop van panden in boekjaar 2023-2024 heeft geresulteerd
in een daling van het nettohuurresultaat met 0,06 mio EUR. De
verkoop van de panden tijdens het vorige boekjaar resulteerde
dit boekjaar in een daling van het nettohuurresultaat met 0,16
mio EUR. De impact van contracthernieuwingen bedraagt 0,21
mio EUR. Verder is er nog de beperkte impact van kortingen,
leegstand en andere (-0,69 mio EUR).
De vastgoedkosten bedragen 16,34 mio EUR ten opzichte van
15,33 mio EUR het jaar voordien, een stijging van 1,01 mio EUR
vooral te verklaren door de stijging van de beheerskosten van 1,5
mio EUR, ondanks een daling van de commerciële kosten met
0,6 mio EUR. De stijging in de beheerskosten is onder andere te
verklaren door een toename van de personeelskosten als gevolg
van inflatie en een toename van het aantal medewerkers.
De algemene kosten van de vennootschap bedragen 8,47 mio
EUR, tegenover 7,10 mio EUR vorig jaar vooral te verklaren
door de stijging van de IT kosten (+0,21 mio EUR) , de stijging
van taksen en wettelijk kosten (+0,39 mio EUR) en de stijging
van de managementvergoeding door een uitbreiding van het
management team (+0,46 mio EUR)
Het resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen
bedraagt -0,40 mio EUR. Dit verlies is het resultaat op de
verkoop van panden met een boekwaarde van 12,65 mio EUR
(fair value). We verwijzen naar de paragraaf “Desinvesteringen”
in dit hoofdstuk voor meer details.
De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
bedraagt 51,19 mio EUR. De belangrijkste effecten van deze
variatie zijn een positief effect door herwaardering van de
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG30
bestaande portefeuille (62,38 mio EUR), een daling van de
leegstand (+3,44 mio EUR) en een negatief effect door de
afwaardering van de transactiekosten voor de bepaling van de
reële waarde van de vastgoedbeleggingen naar aanleiding van
de nieuwe acquisities (-12,12 mio EUR) en anderzijds de impact
van gedane investeringen in het afgelopen boekjaar (-2,51 mio
EUR). Het ander portefeuilleresultaat bedraagt -0,37 mio EUR.
Het financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde
van financiële activa en passiva) bedraagt -21,57 mio EUR ten
opzichte van -18,92 mio EUR vorig jaar. Deze evolutie wordt
voornamelijk verklaard door een stijging van de gewogen
gemiddelde interestvoet van 2,06% naar 2,30%. De variatie in
de reële waarde van de financiële activa en passiva bedraagt
-16,49 mio EUR ten opzichte van 41,65 mio EUR vorig jaar. De
evolutie van deze kosten is het gevolg van de wijziging in de
reële waarden van de swaps die niet als een kasstroom definiëren
(variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva). Dit
resultaat is echter een niet-gerealiseerd en non-cash item.
In 2023 heeft de Nederlandse fiscus voor alle vennootschappen
die Retail Estates in Nederland controleert toegang verschaft tot
het FBI-regime voor alle boekjaren tot en met 2021. Hiermee
werd bevestigd dat voor 2021 aan alle voorwaarden als FBI
voldaan is. Op die basis en met feiten en omstandigheden die
vooralsnog ongewijzigd blijven, oordeelt Retail Estates dat de
vennootschappen binnen het huidige wetgevende kader aan
alle voorwaarden blijven voldoen. Het is vandaag dan ook de
verwachting dat het FBI-regime eveneens van toepassing zal
zijn op de boekjaren 2022, 2023 en 2024 en nadien zal komen
te vervallen. Op 27 december 2023 werd immers de wet tot
wijziging van het FBI-regime gepubliceerd, waardoor een FBI
niet langer kan investeren in Nederlands vastgoed, tenzij via
een dochteronderneming die is onderworpen aan het reguliere
Nederlandse vennootschapsbelastingtarief. De wijziging treedt
in werking met ingang van 1 januari 2025. Voor het boekjaar dat
eindigt op 31 maart 2024 is het FBI-regime dus van toepassing
op alle Nederlandse vennootschappen met uitzondering van
Alex Invest nv, die niet in aanmerking komt voor dit regime.
Ten gevolge van het verkrijgen van het FBI-statuut (waar enkel
5% dividendbelasting verschuldigd is), is de belastingskost
gereduceerd tot 0,63 mio EUR, zijnde de dividendbelasting.
Het EPRA-resultaat (aandeel van de groep) bedraagt 88,37
mio EUR ten opzichte van 88,20 mio EUR vorig jaar. Exclusief
de éénmalige niet-recurrente inkomsten als gevolg van het
toekennen van het FBI-regime, bedroeg het EPRA-resultaat
(aandeel van de groep) 80,50 mio EUR per 31 maart 2023.
De geconsolideerde winst- en verliesrekening is opgenomen in
het hoofdstuk “Geconsolideerde winst- en verliesrekening” in
dit Jaarlijks Financieel Verslag (p. 176 e.v.).
Vooruitzichten voor het boekjaar 2024-2025
De vennootschap verwacht voor het boekjaar 2024-2025, op
basis van de voorziene samenstelling van de vastgoedportefeuille
en behoudens onvoorziene gebeurtenissen, de realisatie van
een nettohuurresultaat ten bedrage van 143 mio EUR. Dit cijfer
houdt enkel rekening met aan- en verkopen waarvoor een
compromis werd getekend en investeringen die vergund en
aanbesteed zijn.
De energiecrisis die het afgesloten boekjaar op het
consumentenvertrouwen en de rentabiliteit van de winkeliers
heeft gewogen, is op dit ogenblik stilaan uitgedoofd.
Daarentegen kent de detailhandel een hardnekkige hoge
inflatie in hoofdzakelijk de voedingssector. De indexatie van de
lonen heeft in België het koopkrachtverlies in belangrijke mate
goed gemaakt, doch in Nederland werd het koopkrachtverlies
slechts gedeeltelijk gecompenseerd door indexatie, maar wel
volledig gecompenseerd door de verhoging van de reële lonen.
Retail Estates stelt als streefdoel een dividend van 5,1 EUR
bruto (3,57 EUR netto) voorop voor het boekjaar 2024-2025.
Dit zou een stijging van 2% inhouden ten opzichte van het
dividend voor het boekjaar 2023-2024 (5 EUR bruto).
31
JAARVERSLAG 2023-2024
Bestemming van het resultaat
De raad van bestuur van Retail Estates heeft op haar vergadering
van 24 mei 2024 beslist om over het boekjaar 2023-2024 een
interim-dividend in de vorm van een keuzedividend uit te keren
van 5 EUR bruto (of 3,5 EUR netto, d.i. het netto-dividend
per aandeel na afhouding van 30% roerende voorheffing) per
aandeel (dat deelt in het resultaat van het boekjaar 2023-2024).
Het totaalbedrag van het interim-dividend is bepaald rekening
houdend met de uitkeringsverplichting van Retail Estates
als openbare GVV met toepassing van artikel 13 van het
KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde
vastgoedvennootschappen. Bijgevolg zal de raad van bestuur
aan de jaarlijkse algemene vergadering van 22 juli 2024
voorstellen om geen bijkomend dividend over het boekjaar
2023-2024 uit te keren.
(000) EUR
Boekjaar 2023-2024
Resultaat boekjaar 122.908
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed -31.169
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypotheti-
sche vervreemding van vastgoedbeleggingen 1.002
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -4.206
Te bestemmen winst van het boekjaar 88.534
Overgedragen winst van het vorige boekjaar (IFRS) 100.712
Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) 0
Andere -127
Uitkering dividend 31 maart 2024 -71.878
Over te dragen resultaat 117.241
De hoofdstukken 9 tot en met 11 van dit Jaarlijks Financieel
Verslag omvatten een verkorte versie van de enkelvoudige
jaarrekening. De integrale versie van de enkelvoudige
jaarrekening, evenals de bijhorende verslagen zijn beschikbaar
op de website van Retail Estates (www.retailestates.com) of
kunnen op verzoek kosteloos worden verkregen.
Varia
Onderzoek en ontwikkeling
De vennootschap heeft geen activiteiten ontwikkeld noch
uitgaven gemaakt op gebied van onderzoek en ontwikkeling.
Bijkantoren
De vennootschap bezit geen bijkantoren.
Historische financiële toestand
Voor meer informatie omtrent de geconsolideerde jaarrekening
met betrekking tot boekjaar 2022-2023 verwijzen we naar p. 164
e.v. van het Jaarlijks Financieel Verslag 2022-2023.
Voor meer informatie omtrent de geconsolideerde jaarrekening
met betrekking tot boekjaar 2021-2022 verwijzen we naar p. 182
e.v. van het Jaarlijks Financieel Verslag 2021-2022.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG32
6. Corporate Governance Verklaring
Governance model
De buitengewone algemene vergadering van Retail Estates van
1 juni 2022 heeft nieuwe statuten aangenomen die het Wetboek
van Vennootschappen en Verenigingen (“WVV”) implementeren.
Retail Estates heeft naar aanleiding van de statutenwijziging
van 1 juni 2022 geopteerd voor een monistische governance
structuur, zoals voorzien in artikel 7:85 e.v. WVV. In het licht van
deze keuze, heeft Retail Estates met ingang van 1 juni 2022
het directiecomité in de zin van artikel 524bis van het (oude)
Wetboek van Vennootschappen afgeschaft en vervangen door
een managementcomité waaraan de raad van bestuur bepaalde,
duidelijk omschreven bestuursbevoegdheden heeft gedelegeerd.
Corporate Governance Code (versie 2020)
Overeenkomstig artikel 3:6 §2 WVV en het Koninklijk Besluit
van 12 mei 2019 houdende aanduiding van de na te leven code
inzake deugdelijk bestuur door genoteerde vennootschappen,
past Retail Estates nv de bepalingen van de Belgische
Corporate Governance Code 2020 (Code 2020) toe, rekening
houdend met de bijzonderheden verbonden aan de GVV-
wetgeving. De Code 2020 is beschikbaar op de website www.
corporategovernancecomittee.be. Op een aantal vlakken zijn er
echter afwijkingen van de Corporate Governance Code 2020.
Volgens het “comply or explain”-principe (“pas toe of leg uit”)
vervat in de Code 2020 is het toegestaan om rekening te houden
met de specifieke situatie van de vennootschap (bvb. de relatief
kleine omvang en de eigen kenmerken van de vennootschap),
en mits verantwoording af te wijken van een bepaling uit de
Corporate Governance Code 2020.
Het Corporate Governance Charter, dat de governanceregels
die van toepassing zijn binnen Retail Estates beschrijft, werd naar
aanleiding van de implementatie van het WVV in de statuten,
de afschaffing van het directiecomité en de invoering van het
managementcomité, en rekening houdend met de Corporate
Governance Code 2020, geüpdatet met ingang van 1 juni 2022.
Naar aanleiding van de invoering van een investeringscomité en
de uitbreiding van het managementcomité, werd het Corporate
Governance Charter nogmaals aangepast met ingang van 1 april
2023. Het nieuwe Corporate Governance Charter kan worden
geraadpleegd op de website van de vennootschap (www.
retailestates.com).
Op datum van dit Jaarlijks Financieel Verslag leeft Retail Estates
de Corporate Governance Code 2020 na met uitzondering van
volgende bepalingen:
Afwijking op bepaling 3.8
Retail Estates wijkt af van bepaling 3.8 van de Corporate
Governance Code. Deze bepaling stelt dat de notulen van
de vergadering van de raad van bestuur melding maken van
uiteenlopende standpunten, ingenomen door de bestuurders en
dat de namen van de personen die interveniëren enkel op hun
uitdrukkelijk verzoek worden opgenomen.
Het Corporate Governance Charter van Retail Estates bepaalt
dat in de notulen melding wordt gemaakt van uiteenlopende
standpunten en van het eventuele voorbehoud van bepaalde
bestuurders, tenzij uiteindelijk consensus kan worden bereikt.
De namen van de personen die interveniëren worden enkel op
hun uitdrukkelijk verzoek opgenomen. Indien bestuurders een
voorbehoud maken hoewel consensus werd bereikt, dan wordt
hun naam opgenomen bij het voorbehoud. Retail Estates wijkt
daarmee af van genoemde bepaling 3.8 van de Corporate
Governance Code omdat de vennootschap van oordeel is
dat enerzijds het vermelden van afwijkende meningen bij het
bereiken van consensus en anderzijds het niet vermelden van de
naam van de bestuurders die een voorbehoud formuleert (indien
uiteindelijk een consensus wordt bereikt) de werking van de raad
van bestuur als collegiaal orgaan en de responsabilisering van de
bestuurders niet bevorderen.
Afwijking op bepaling 7.6
Retail Estates nv wijkt af van deze bepaling en kent geen
aandelen toe aan de niet-uitvoerende bestuurders. Zij meent dat
het wettelijk kader van de vennootschap en diens aard (GVV),
haar algemeen beleid en haar werkwijze al beantwoorden aan de
doelstelling van bepaling 7.6 van de Code 2020 (met name de
niet-uitvoerende bestuurders ertoe te brengen om te handelen
met het perspectief van een langetermijn aandeelhouder),
en afdoende waarborgen dat wordt gehandeld met het
perspectief om waardecreatie op lange termijn te bevorderen.
Dat perspectief is namelijk ingebakken in het bestuur van Retail
Estates nv als gereglementeerde vastgoedvennootschap. Retail
Estates nv heeft als aandeel een sterk trackrecord en het bestuur
streeft naar een solide winst per aandeel, jaar na jaar, wat ook in
de praktijk wordt omgezet. Retail Estates nv is van oordeel dat
het bestuur in het verleden bewezen heeft dat dit perspectief,
33
JAARVERSLAG 2023-2024
zonder toekenning van een vergoeding in aandelen, al voldoende
aanwezig is in de wijze waarop het bestuur handelt. Een overzicht
van de totale vergoeding voor de niet-uitvoerende bestuurders
is opgenomen in het remuneratieverslag opgenomen in deze
Corporate Governance Verklaring. Zonder daartoe verplicht te
zijn door het remuneratiebeleid, houden de voorzitter van de
Raad van Bestuur, Paul Borghgraef, en de heer Victor Ragoen,
niet-uitvoerend bestuurder, op basis van een persoonlijke
beslissing wel een aandelenparticipatie in Retail Estates nv aan.
Afwijking op bepaling 7.9
Retail Estates wijkt af van deze bepaling en stelt geen expliciete
minimumdrempel vast voor het aanhouden van aandelen
van Retail Estates door de CEO en de overige leden van het
managementcomité. Zij meent dat het wettelijk kader van de
vennootschap en diens aard (GVV), haar algemeen beleid,
haar werkwijze en het lopende lange termijn bonusplan al
beantwoorden aan de doelstelling van bepaling 7.9 van de Code
2020 (met name het uitvoerend management ertoe te brengen
om te handelen met het perspectief van een langetermijn
aandeelhouder) en afdoende waarborgen dat wordt gehandeld
met het perspectief om waardecreatie op lange termijn
te bevorderen. Dat perspectief is namelijk ingebakken in
het management van Retail Estates als gereglementeerde
vastgoedvennootschap. Retail Estates heeft als aandeel een
sterk trackrecord en het management streeft naar een solide
winst per aandeel, jaar na jaar, wat ook in de praktijk wordt
omgezet. Retail Estates is van oordeel dat het management
in het verleden bewezen heeft dat dit perspectief, zonder
toekenning van een vergoeding in aandelen, al voldoende
aanwezig is in de wijze waarop het management handelt. Zonder
daartoe verplicht te zijn door het remuneratiebeleid, houdt de
CEO wel een aandelenparticipatie in Retail Estates nv aan op
basis van een persoonlijke beslissing.
Afwijking op bepaling 7.12
Retail Estates wijkt af van bepaling 7.12 van de Corporate
Governance Code. De vennootschap heeft in de contracten van
de leden van het uitvoerend management (met uitzondering
van het contract met de CEO) geen bijzondere bepalingen
opgenomen die haar in staat stellen om betaalde variabele
remuneratie terug te vorderen of de betaling ervan in te houden,
los van de mogelijkheden die daartoe door het gemeen recht
worden geboden. Indien er ooit aanleiding zou zijn tot het
terugvorderen van onverschuldigde variabele verloning, wat
onder meer in het licht van de toepasselijke processen op het
vlak van interne en externe controle niet waarschijnlijk is, dan zal
worden nagekeken welke mogelijkheden er daartoe bestaan op
grond van het gemeen recht. Er zal rekening worden gehouden
met deze bepaling bij het afsluiten van enige toekomstige
contracten met het uitvoerend management. Indien het
managementcomité wordt uitgebreid met nieuwe leden zal
een clausule gelijkaardig aan diegene die is opgenomen in de
overeenkomst met de CEO systematisch worden ingevoegd in
de nieuwe contracten.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG34
Structuur van het aandeelhouderschap
Rekening houdend met de binnengekomen transparantieverklaringen en de informatie in het bezit van Retail Estates nv zijn de
belangrijkste aandeelhouders:
% op datum van
aanmelding
1
Pro forma % op
31.03.2024
²
Pro forma % op
14.06.2024
³
Nextensa nv 10,03% 9,40% 9,40%
AXA nv 6,05% 5,31% 5,31%
FPIM nv (Belfius Insurance) 9,76% 4,98% 4,98%
Shopinvest nv 4,42% 4,07% 4,07%
BlackRock, Inc. 3,55% 3,12% 3,12%
Petercam Degroof Asset Management 3,00% 2,94% 2,94%
Publiek 63,19% 70,18% 70,18%
1
Op basis van de noemer op het ogenblik van aanmelding.
2
Op basis van het aantal stemrechten dat blijkt uit de informatie die de vennootschap heeft ontvangen van haar aandeelhouders, en rekening houdende met de noemer op 31.03.2024
(14.375.587 aandelen), geeft deze tabel, louter ten informatieve titel, de (vermoedelijke) aandeelhoudersstructuur weer. Het dient te worden opgemerkt dat dit niet noodzakelijk
overeenstemt (of niet voor alle aandeelhouders) met de realiteit, aangezien de vennootschap niet noodzakelijk op de hoogte is van aandelentransacties die geen aanleiding hebben
gegeven tot onder- of overschrijding van een kennisgevingsdrempel, en dus ook niet tot het verrichten van een transparantiekennisgeving.
3
Op basis van het aantal stemrechten dat blijkt uit de informatie die de vennootschap heeft ontvangen van haar aandeelhouders, en rekening houdende met de noemer op 14.06.2024
(14.375.587 aandelen), geeft deze tabel, louter ten informatieve titel, de (vermoedelijke) aandeelhoudersstructuur weer. Het dient te worden opgemerkt dat dit niet noodzakelijk
overeenstemt (of niet voor alle aandeelhouders) met de realiteit, aangezien de vennootschap niet noodzakelijk op de hoogte is van aandelentransacties die geen aanleiding hebben
gegeven tot onder- of overschrijding van een kennisgevingsdrempel, en dus ook niet tot het verrichten van een transparantiekennisgeving.
Met uitzondering van bovengenoemde aandeelhouders heeft
geen andere aandeelhouder verklaard meer dan 3% van de door
Retail Estates nv uitgegeven aandelen in zijn bezit te hebben.
De binnengekomen transparantieverklaringen zijn consulteer-
baar op de website van de vennootschap www.retailestates.
com/nl (onder rubriek Investeerders > Het aandeel >
Aandeelhoudersstructuur en kennisgevingen).
Stemrecht van de aandeelhouders
Elk aandeel geeft recht op één stem. De aandeelhouders van
de vennootschap van wie transparantieverklaringen werden
ontvangen, hebben geen preferente stemrechten.
Controle uitgeoefend op Retail Estates NV
Op dit ogenblik wordt over Retail Estates NV geen controle
uitgeoefend in de zin van artikel 1:14 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen.
Controlewijziging
Retail Estates NV heeft geen weet van akkoorden die tot een
controlewijziging zouden kunnen leiden.
Interne controle- en risicobeheersystemen
Conform de corporategovernanceregels en de wetgeving
ter zake heeft Retail Estates nv een intern controle- en
risicobeheersysteem uitgewerkt, rekening houdend met de
aard, omvang en complexiteit van de werkzaamheden van de
vennootschap en haar omgeving.
Interne controle is een proces dat onder meer als doel heeft
redelijke zekerheid te verschaffen met betrekking tot de
volgende doelstellingen:
– doeltreffendheid en verbetering van de werking van de
onderneming;
– betrouwbaarheid en integriteit van informatie;
– overeenstemming met beleidslijnen, procedures, wetgeving
en reglementen.
Retail Estates nv heeft bij de implementatie van zijn interne
controleproces als referentiekader het COSO-raamwerk
(Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway
Commission) gebruikt. De componenten van dit raamwerk en
de toepassing ervan bij Retail Estates nv worden hieronder
besproken.
35
JAARVERSLAG 2023-2024
Interne controle- en risicobeheersystemen in het algemeen
Een degelijke interne controle en een evenwichtig risicobeheer
is inherent aan de bedrijfscultuur van Retail Estates nv en wordt
doorheen de hele organisatie uitgedragen via:
– corporategovernanceregels en het bestaan van een
remuneratie- en benoemingscomité, een auditcomité en een
investeringscomité;
– het bestaan van een verhandelingsreglement dat
onderwerpen als belangenconflicten, beroepsgeheim,
inkoop en verkoop van aandelen, preventie van misbruik van
goederen van de vennootschap, communicatie en dergelijke
aan bod laat komen;
– het bestaan van een gedragscode die engagementen omvat
op vlak van verantwoordelijk en ethisch gedrag;
– een uitgewerkt humanresourcesbeleid met regels voor
aanwerving van personeel, periodieke evaluatie van de
prestaties en bepaling van de jaarlijkse doelstellingen;
– opvolging van procedures en formalisering van processen.
De raad van bestuur evalueert regelmatig de blootstelling van
de onderneming aan risico’s, de financiële impact van deze
risico’s en de acties die moeten worden ondernomen om deze
eventuele risico’s te monitoren, te vermijden dat de risico’s zich
voordoen en/of, in voorkomend geval, de impact van deze
risico’s te beperken.
De vennootschap heeft in het bijzonder interne controle-
en risicobeheersystemen uitgewerkt voor de belangrijkste
processen binnen de vennootschap, namelijk het beheren van
kosten en uitgaven, herstellingen en onderhoud, ontwikkelingen,
en het innen van huurgelden.
Interne controle- en risicobeheersystemen met betrekking tot
de financiële verslaggeving
Controleomgeving
De controleomgeving voor wat de financiële verslaggeving
betreft, bestaat uit volgende componenten:
– het accounting-team onder leiding van de financemanager is
verantwoordelijk voor de voorbereiding en rapportering van
de financiële informatie;
– de controller is verantwoordelijk voor het nazicht van
de financiële informatie en de voorbereiding van de
geconsolideerde cijfers (in samenspraak met de CFO) en
de terugkoppeling van de financiële informatie aan de
operationele activiteiten van Retail Estates nv;
– de CFO is verantwoordelijk voor het eindnazicht van de
geconsolideerde financiële staten, staat in voor de juiste
toepassing van de waarderingsregels en brengt hierover
verslag uit aan de CEO;
– als verantwoordelijke voor het dagelijks beleid, bespreekt de
CEO op regelmatige tijdstippen de financiële verslaggeving
met de CFO;
– het auditcomité en de raad van bestuur bevragen en
bespreken samen met de CEO en CFO elk kwartaal uitvoerig
de financiële verslaggeving en de vooruitzichten en kijken
toe op de juiste toepassing van de waarderingsregels.
Ook andere actoren spelen een rol in de controleomgeving van
de onderneming:
– als beursgenoteerd bedrijf (en als openbare GVV) is Retail
Estates nv onderworpen aan de prudentiële controle van de
FSMA;
– ook de vastgoeddeskundige speelt een belangrijke rol: de
volledige vastgoedportefeuille (die verantwoordelijk is voor
ongeveer 95% van het balanstotaal) wordt gewaardeerd door
internationaal erkende onafhankelijke vastgoeddeskundigen
(Cushman & Wakefield, Stadim, Colliers en CBRE), die elk
een deel van de vastgoedportefeuille waarderen.
Risicoanalyse
Op periodieke managementvergaderingen en operationele
vergaderingen worden de aandachtspunten besproken die in
het kader van een evenwichtig risicobewustzijn en -beheer in het
oog moeten worden gehouden:
– de belangrijkste gebeurtenissen van de afgelopen periode
en hun impact op de boekhoudkundige cijfers;
– recente en geplande transacties;
– evolutie van de belangrijkste performantie-indicatoren; en
– eventuele operationele, juridische en fiscale risico’s.
In functie hiervan worden desgevallend gepaste acties en
maatregelen ondernomen in uitvoering van het beleid van de
vennootschap. Deze acties zijn erop gericht tot een evenwichtig
risicobeleid te komen en dit steeds met eerbied voor de
strategische doelstellingen en de risicoappetijt die door de raad
van bestuur worden vooropgesteld.
Controleactiviteiten
Er zijn controleprocedures in werking met betrekking tot de
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG36
belangrijkste activiteitsdomeinen van de vennootschap, zoals
voor het innen van de huren, onderhoud en herstellingen,
projectontwikkeling, werfopvolging, … Deze procedures worden
op regelmatige wijze geëvalueerd door het managementteam.
Sinds april 2022 is een nieuw geïntegreerd beheersoftwarepakket
(S/4HANA) geïmplementeerd dat alle aspecten in verband
met de vastgoedactiviteiten opvolgt (zowel het beheer van de
portefeuille als de technische opvolging van de gebouwen),
alle aspecten in verband met de vaste activa in aanbouw, alle
financiële aspecten en alle aspecten met betrekking tot het
bewaren en raadplegen van data. Doordat deze software volledig
geïntegreerd is en door alle geledingen van de onderneming
loopt leidt dit tot standardisering van de gegevens en een
betere interne controle.
Informatie en communicatie
Elk kwartaal wordt een financieel rapport opgesteld dat
de analyses van de cijfers bevat, de belangrijkste prestatie-
indicatoren, de impact van aan- en verkopen op de budgetten,
de cashflowposities, enz.
Verder wordt ook elk kwartaal een operationeel rapport
opgemaakt dat de belangrijkste prestatie-indicatoren met
betrekking tot de vastgoedafdeling bevat.
In het eerste en derde kwartaal van het boekjaar worden
tussentijdse persberichten gepubliceerd. Halfjaarlijks wordt een
uitgebreider financieel verslag gepubliceerd in overeenstemming
met de IFRS–normen. Op het einde van het boekjaar wordt
alle relevante financiële informatie gepubliceerd in het jaarlijks
financieel verslag, dat tevens ter beschikking wordt gesteld op
de website van de vennootschap.
De beperkte omvang van het Retail Estates-team draagt in
belangrijke mate bij tot een goede informatiedoorstroming.
De grote betrokkenheid van de raad van bestuur en zijn
voorzitter bevordert een open communicatie en degelijke
informatieverschaffing aan het bestuursorgaan.
Monitoring
Elk kwartaal stelt het financiële team de kwartaalcijfers en de
balansen op. Deze kwartaalcijfers worden altijd uitgebreid
geanalyseerd en gecontroleerd. Om het risico op fouten in
de financiële verslaggeving te beperken worden de cijfers
besproken met het management en wordt hun juistheid en
volledigheid gecontroleerd door de analyse van huurinkomsten,
leegstand, technische kosten, verhuuractiviteiten, de evolutie
van de waarde van de gebouwen, openstaande debiteuren, enz.,
met inachtneming van het “four-eyes”-principe. Vergelijkingen
met forecast en budgetten worden besproken. Het management
brengt elk kwartaal uitvoerig verslag uit aan de raad van bestuur
over de financiële staten, steeds met vergelijking van jaarcijfers,
budget en verklaringen bij afwijkingen.
De commissaris brengt eveneens verslag uit aan de raad van
bestuur over zijn voornaamste bevindingen naar aanleiding van
zijn controlewerkzaamheden.
Passend risicobeheerbeleid
De voornaamste risico’s waarmee de vennootschap
geconfronteerd wordt, betreffen (i) de marktwaarde
van het vastgoed, (ii) evoluties in de huurmarkt, (iii) de
bouwkundige staat van de gebouwen, (iv) financiële risico’s
zoals onder meer liquiditeitsrisico, het gebruik van financiële
instrumenten en bancair tegenpartij- en convenantenrisico,
(v) vergunningtechnische risico’s, (vi) wijziging van de
verkeersinfrastructuur, (vii) bodemverontreiniging, (viii) risico’s
verbonden aan fusie-, splitsing- of overnameverrichtingen,
(ix) reglementaire risico’s en (x) risico’s in het kader van de
aanscherping van de ESG-regelgeving.
Voor elk van de opgesomde risico’s zijn maatregelen en
procedures in voege om de risico’s te identificeren en te
monitoren, en om te vermijden dat de risico’s zich zouden
realiseren, en/of om de impact van deze risico’s, in voorkomend
geval, te beperken en de gevolgen ervan zoveel mogelijk in te
schatten, te controleren en op te volgen. Dit is de taak van de
riskmanager.
Integriteitsbeleid
Het integriteitsbeleid (waarop wordt toegezien door de persoon
belast met de “compliancefunctie”) omvat verschillende
aspecten, waaronder het voorkomen van handel met
voorwetenschap, belangenconflicten en onverenigbaarheid van
mandaten, niet-corruptie, beroepsgeheim, enz.
De effectieve leiding onderzoekt, op regelmatige basis,
welke andere domeinen en activiteiten deel zouden moeten
uitmaken van de werkdomeinen van de compliancefunctie.
37
JAARVERSLAG 2023-2024
De “onafhankelijke compliancefunctie” wordt ingevuld als een
onafhankelijke functie binnen een organisatie, gericht op het
onderzoek naar, en het bevorderen van, de naleving door de
onderneming van de wetten, reglementen en gedragsregels van
toepassing op de vennootschap en in het bijzonder de regels
die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de
vennootschap. We bespreken hieronder de belangrijkste:
Voorkomen van misbruik van voorwetenschap en preventie van
marktmisbruik
Overeenkomstig de principes en de waarden van de vennootschap
en in het kader van de toepassing van de Corporate Governance
Code, heeft Retail Estates nv in het Verhandelingsreglement
regels opgenomen die moeten worden nageleefd door de
bestuurders, de leden van het managementcomité, werknemers
en aangestelde personen die financiële instrumenten uitgegeven
door Retail Estates nv willen verhandelen. De regels van het
Verhandelingsreglement werden afgestemd op toepasselijke
wet- en regelgevingen (in het bijzonder de Verordening (EU)
nr. 596/2014 van het Europees Parlement en de Raad van
16 april 2014 betreffende marktmisbruik (de Verordening
Marktmisbruik), de Wet van 2 augustus 2002 betreffende het
toezicht op de financiële sector en de financiële diensten en de
Corporate Governance Code). Het Verhandelingsreglement van
de vennootschap maakt integraal deel uit van het Corporate
Governance Charter en kan (afzonderlijk) worden geraadpleegd
op de website van de vennootschap (www.retailestates.com/nl).
Het Verhandelingsreglement heeft onder meer betrekking
op de openbaarmaking van informatie aangaande dergelijke
transacties en bepaalt onder meer:
– beperkingen inzake het uitvoeren van transacties in financiële
instrumenten van de vennootschap tijdens welbepaalde
periodes voor de bekendmaking van de financiële resultaten
(“gesloten periodes”) of tijdens elke andere als gevoelig
beschouwde periode (“verbodsperiodes”);
– de aanstelling van een compliance-officer die toeziet op
de naleving van het Verhandelingsreglement door de
bestuurders en de andere aangeduide personen;
– de voorafgaande kennisgeving, door de geviseerde
personen, voor elke transactie in financiële instrumenten van
de vennootschap aan de compliance-officer; en
– de openbaarmaking van elke transactie door de geviseerde
personen.
Interne procedure voor het melden van inbreuken –
Klokkenluidersregeling
De Vennootschap heeft voorzien in een interne procedure voor
het melden van daadwerkelijke of potentiële onrechtmatige
handelingen of nalatigheden betreffende de beleidsterreinen
binnen het toepassingsgebied van de regeling, onder meer
financiële diensten, producten en markten, voorkoming van
witwassen van geld en terrorismefinanciering, bestrijding van
belastingfraude, bescherming van het milieu, bescherming
van de persoonlijke levenssfeer en persoonsgegevens,
en beveiliging van netwerk- en informatiesystemen (de
“Klokkenluidersregeling”). De regeling heeft als doel om
de melders van inbreuken te beschermen tegen vergelding
en represailles en om de integriteit en transparantie van de
organisatie te bevorderen. De Klokkenluidersregeling kan
worden geraadpleegd op de website van de vennootschap.
Belangenconflicten en onverenigbaarheid van mandaten
Er wordt verwezen naar de passage opgenomen onder ‘Regeling
van belangenconflicten’ in dit beheersverslag en naar titel 2,
punt f) van de ‘Gedragscode’.
Niet-corruptie
Retail Estates nv legt sterk de nadruk op de principes van
eerlijkheid en integriteit en verwacht een gelijkaardige houding
van derde partijen waarmee de vennootschap zaken doet (zie
titel 2, punt g van de Gedragscode).
Beroepsgeheim
Het is uitdrukkelijk verboden voor de leden van de organen van de
vennootschap, van het managementcomité en van het personeel
om vertrouwelijke informatie die zij tijdens de uitoefening van
hun taken bekomen voor oneigenlijke doeleinden te gebruiken
of te onthullen (zie titel 2, punt d) van de Gedragscode).
Politieke activiteiten
Retail Estates nv handelt op een maatschappelijk verantwoorde
wijze volgens de wetten van het land waarin de vennootschap
actief is bij het nastreven van legitieme commerciële
doelstellingen. De Gedragscode bevat ook een hoofdstuk rond
de eventuele politieke activiteiten van de medewerkers (zie
titel 2, punt h van de Gedragscode).
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG38
Onafhankelijke controlefuncties
Risicobeheerfunctie
Voor de risico’s waarmee de vennootschap geconfronteerd
wordt, zijn maatregelen en procedures in voege om de risico’s te
identificeren en te monitoren, en om te vermijden dat de risico’s
zich zouden realiseren, en/of om de impact van deze risico’s, in
voorkomend geval, te beperken en de gevolgen ervan zoveel
mogelijk in te schatten, te controleren en op te volgen. Dit is de
taak van de riskmanager.
Aangezien een groot aantal risico’s juridisch van aard is, werd
mevrouw Runa Vander Eeckt, Chief Legal Officer en vanuit die
functie verantwoordelijk voor de begeleiding van de transacties,
aangesteld als verantwoordelijke voor de risicobeheersfunctie/
riskmanager. Naar mening van de Raad van Bestuur situeren de
voornaamste risico’s zich namelijk in de acquisitie-activiteiten
eerder dan in het beheer van de portefeuille. De riskmanager
overlegt op regelmatige basis met de compliance-officer.
De riskmanager beschikt over de vereiste professionele
betrouwbaarheid en passende deskundigheid. De riskmanager
staat onder het rechtstreeks toezicht van een lid van de
effectieve leiding, in casu de heer Jan De Nys, die de
eindverantwoordelijkheid draagt over het risicobeheer van de
onderneming.
Onafhankelijke compliancefunctie
De raad van bestuur heeft als compliance-officer de heer Paul
Borghgraef aangesteld. Hij is tevens voorzitter van de raad van
bestuur. Vanuit zijn functie is hij in het bijzonder verantwoordelijk
voor de naleving van het integriteitsbeleid zoals hierboven
beschreven.
De duur van het mandaat van Paul Borghgraef als compliance-
officer is gelijklopend met diens bestuursmandaat (dat verstrijkt
op de jaarvergadering van 2025).
Onafhankelijke interne-auditfunctie
De persoon belast met de interne-auditfunctie is belast met
een onafhankelijke en permanente beoordelingsfunctie van de
activiteiten van de vennootschap, en verricht onderzoek naar de
kwaliteit en de doeltreffendheid van de bestaande procedures
en methoden van interne controle.
Jaarlijks zal de interne auditor zijn bevindingen presenteren.
De interne-auditfunctie wordt uitgeoefend door een externe
consultant, in casu Moore Belgium, vertegenwoordigd door
de heer Luc Martens. De interne-auditfunctie (die aldus werd
uitbesteed aan een externe interne-auditorrechtspersoon,
vertegenwoordigd door een natuurlijke persoon) wordt
uitgeoefend onder het toezicht en de verantwoordelijkheid
van de financemanager van de vennootschap, mevrouw Dorien
Van den Bosch. Zij beschikt over de vereiste professionele
betrouwbaarheid en passende deskundigheid.
Interne controlefuncties binnen Retail Warehousing Invest nv
Overeenkomstig artikel 17,§ 2 van de GVV-Wet, heeft de interne
controle binnen de vennootschap eveneens betrekking op haar
dochtervennootschap met het statuut van institutionele GVV
(Retail Warehousing Invest NV).
Crescend’Eau
Verviers
39
JAARVERSLAG 2023-2024
Samenstelling van de bestuursorganen en de
comités
De raad van bestuur van Retail Estates nv bestaat op datum van
dit verslag uit negen bestuurders, zijnde zeven niet-uitvoerende
bestuurders en twee uitvoerende bestuurders, met name de
gedelegeerd bestuurder (CEO) en de Chief Financial Officer
(CFO).
De Raad van Bestuur heeft op datum van dit Financieel
Jaarverslag vier comités opgericht, met name een remuneratie-
en benoemingscomité, een auditcomité, een investeringscomité
en een managementcomité.
Samenstelling van de raad van bestuur
De Raad van Bestuur kwam in boekjaar 2023-2024 zes keer
samen waarvan een aantal keer per conferencecall of in het
kantoor van notaris Tim Carnewal. Het auditcomité en het
remuneratie- en benoemingscomité vergaderden vier keer het
afgelopen boekjaar. Ook het investeringscomité vergaderde vier
maal het afgelopen boekjaar. Het managementcomité kwam
wekelijks samen.
De mandaten van zeven bestuurders van Retail Estates werden
hernieuwd bij de jaarvergadering van 19 juli 2021 voor een
nieuwe periode van vier jaar en lopen tot aan het einde van
de jaarlijkse algemene vergadering van 2025. Eén bestuurder
werd gecoöpteerd door de raad van bestuur met ingang van 7
juni 2022; zijn coöptatie werd goedgekeurd door de algemene
jaarvergadering van 18 juli 2022. Ook zijn mandaat loopt tot
na de jaarlijkse algemene vergadering van 2025. Een laatste
bestuurder werd gecoöpteerd door de raad van bestuur op 15
september 2023, met ingang op 2 oktober 2023, ter vervanging
van de heer René Annaert, onafhankelijk bestuurder, wiens
mandaat ten gevolge van het bereiken van de leeftijdsgrens
is afgelopen op 31 juli 2023. De coöptatie loopt tot de
algemene jaarvergadering van 2024 over het boekjaar 2023-
2024. De samenstelling van de Raad van Bestuur weerspiegelt
onafhankelijkheid op een dubbel niveau:
– de Raad van Bestuur telt minstens drie onafhankelijke
bestuurders; twee onafhankelijke bestuurders werden
herbenoemd bij de jaarvergadering van 19 juli 2021 en één
onafhankelijke bestuurder werd gecoöpteerd met ingang
van 2 oktober 2023; en
– de Raad van Bestuur telt een meerderheid van niet-
uitvoerende bestuurders.
De bestuurders zijn herkiesbaar.
De onafhankelijke bestuurders voldoen aan de
onafhankelijkheidscriteria vermeld in artikel 3.5 van de Corporate
Governance Code 2020 (cf. artikel 7:87 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen). Ze beantwoorden strikt aan
de volgende onafhankelijkheidscriteria:
1. geen lid zijn van het uitvoerend management of een functie
uitoefenen als persoon belast met het dagelijks bestuur van
de vennootschap of een daarmee verbonden vennootschap
of persoon, noch een dergelijke positie hebben uitgeoefend
gedurende een tijdvak van drie jaar voorafgaand aan de
benoeming. Of niet langer genieten van aandelenopties van
de vennootschap met betrekking tot deze positie;
2. niet langer dan 12 jaar een mandaat hebben uitgeoefend als
niet-uitvoerend bestuurder;
3. geen deel uitmaken van het leidinggevend personeel
(in de zin van artikel 19, 2°, van de wet van 20 september
1948 houdende organisatie van het bedrijfsleven), van de
vennootschap of van een daarmee verbonden vennootschap
of persoon, noch een dergelijke positie hebben uitgeoefend
gedurende een tijdvak van drie jaar voorafgaand aan de
benoeming; of niet langer genieten van aandelenopties van
de vennootschap met betrekking tot deze positie;
4. noch tijdens zijn mandaat, noch gedurende een tijdvak
van drie jaar voorafgaand aan de benoeming, enige
betekenisvolle vergoeding of ander belangrijk voordeel
van vermogensrechtelijke aard ontvangen of hebben
ontvangen van de vennootschap of van een daarmee
verbonden vennootschap of persoon, buiten de vergoeding
die zij ontvangen of hebben ontvangen als niet-uitvoerend
bestuurder;
5. a. geen aandelen bezitten, noch rechtstreeks of onrechtstreeks,
noch individueel of in onderling overleg, die globaal een
tiende of meer vertegenwoordigen van het kapitaal van de
vennootschap of een tiende of meer van de stemrechten in de
vennootschap ten tijde van de benoeming;
b. in geen geval zijn voorgedragen door een aandeelhouder
die voldoet aan de voorwaarden omschreven onder punt (a);
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG40
6. geen betekenisvolle zakelijke relatie hebben of in het jaar
voorafgaand aan de benoeming hebben gehad met de
vennootschap of met een daarmee verbonden vennootschap
of persoon, noch rechtstreeks, noch als vennoot,
aandeelhouder, lid van de raad of lid van het leidinggevend
personeel (in de zin van artikel 19, 2°, van de wet van 20
september 1948 houdende organisatie van het bedrijfsleven)
van een vennootschap of persoon die een dergelijke relatie
onderhoudt;
7. in de drie jaar voorafgaand aan de benoeming geen partner of
lid zijn of zijn geweest van het audit-team van de vennootschap
of de persoon die de externe auditor van de vennootschap of
een daarmee verbonden vennootschap of persoon is, of was
gedurende de laatste drie jaar voor de benoeming;
8. geen lid zijn van het uitvoerend management van een andere
vennootschap waarin een lid van het uitvoerend management
van de vennootschap zetelt in de hoedanigheid van een niet-
uitvoerend bestuurder, en geen andere belangrijke banden
hebben met uitvoerende bestuurders van de vennootschap uit
hoofde van functies bij andere vennootschappen of organen;
9. geen echtgenoot, wettelijk samenwonende partner of bloed-
of aanverwanten tot de tweede graad hebben die in de
vennootschap of in een daarmee verbonden vennootschap
of persoon, een mandaat van bestuurder of lid van het
uitvoerend management of persoon belast met het dagelijks
bestuur of lid van het leidinggevend personeel (in de zin van
artikel 19, 2°, van de wet van 20 september 1948 houdende
organisatie van het bedrijfsleven) uitoefenen, of die behoren
tot de andere gevallen, beschreven in de punten 1. tot 8., en
met betrekking tot punt 2., tot drie jaar nadat het betreffende
familielid zijn laatste mandaat beëindigde.
Aangezien artikel 13 van de GVV-Wet verwijst naar artikel 526ter
van het (oud) Wetboek van Vennootschappen, moeten minstens
drie bestuurders ook onafhankelijk zijn in de zin van artikel 526ter
van het (oud) Wetboek van Vennootschappen, wat het geval is.
De samenstelling van de raad van bestuur dient te waarborgen dat
de beslissingen genomen worden in het vennootschapsbelang.
Deze samenstelling wordt bepaald op basis van diversiteit in het
algemeen, alsook complementariteit inzake bekwaamheden,
ervaring en kennis. In het bijzonder wordt er gestreefd naar een
evenredige vertegenwoordiging van bestuurders die vertrouwd
zijn met winkelvastgoed waarin Retail Estates nv investeert en/of
ervaring hebben in de financiële aspecten, en in het bijzonder de
rapportering en/of de financiering, van een vennootschap en/of
ervaring hebben in het beheer van een vastgoedvennootschap
en een gereglementeerde vastgoedvennootschap in het
bijzonder en/of beleidsvoering in genoteerde vennootschappen.
Het is daarom van belang dat de leden van de raad van bestuur
complementair zijn inzake kennis en ervaring. Teneinde een
efficiënte werking van de raad van bestuur te bewerkstelligen,
wordt beoogd het aantal leden van de raad van bestuur te
beperken. De huidige samenstelling van de raad van bestuur
verzekert de vereisten inzake genderdiversiteit. Op dit ogenblik
bestaat de raad van bestuur van Retail Estates uit drie vrouwen
en zes mannen, conform artikel 7:86 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen.
41
JAARVERSLAG 2023-2024
Op datum van dit Jaarlijks Financieel Verslag is de Raad van Bestuur van Retail Estates nv samengesteld als volgt:
Naam Functie
Datum aanvang
huidig mandaat
Datum waarop het
mandaat verstrijkt Beroepsadres
Paul Borghgraef
Voorzitter van Raad van Bestuur
Lid van het investeringscomité
19.07.2021 AV 2025
Gauwberg 6,
2970 Schilde
Jan De Nys
Gedelegeerd bestuurder
Voorzitter van het management-
comité
Lid van het investeringscomité
19.07.2021 AV 2025
Industrielaan 6,
1740 Ternat
Kara De Smet
Chief Financial Officer
Lid van het managementcomité
19.07.2021 AV 2025
Industrielaan 6,
1740 Ternat
Ann Gaeremynck
Onafhankelijk bestuurder
Lid van het remuneratie- en
benoemingscomité
Lid van het auditcomité
19.07.2021 AV 2025
Naamsestraat 69,
3000 Leuven
Victor Ragoen
Niet-uitvoerend bestuurder
Lid remuneratie- en benoemings-
comité
Lid van het investeringscomité
19.07.2021 AV 2025
Tenboslaan 23,
1560 Hoeilaart
Ann Schryvers
Onafhankelijk bestuurder
Lid van het investeringscomité
02.10.2023 AV 2024
Baron Eduard Empain-
laan 39, 2800 Mechelen
Leen Van den Neste
Onafhankelijk bestuurder
Lid van het remuneratie- en
benoemingscomité
Voorzitter van het auditcomité
19.07.2021 AV 2025
Sint-Michielsplein 16,
9000 Gent
Dirk Vanderschrick
Niet-uitvoerend bestuurder
Lid van het investerings- en
auditcomité
07.06.2022 AV 2025
Waalborrelaan 22, 1730
Asse
Michel Van Geyte
Niet-uitvoerend bestuurder 19.07.2021 AV 2025
Picardstraat 11/505,
1000 Brussel
Eén van de negen bestuurders vertegenwoordigt een referentie-
aandeelhouder: de heer Van Geyte namens Het Torentje
(Nextensa).
De heren De Nys, Borghgraef en Ragoen hebben verklaard ten
persoonlijke titel aandelen van de vennootschap te bezitten.
Overeenkomstig de Corporate Governance Code 2020 dienen
niet-uitvoerende bestuurders zich bewust te zijn van de omvang
van hun plichten, voornamelijk wat de tijdsbesteding in het
kader van hun opdracht aangaat. Niet-uitvoerende bestuurders
mogen niet meer dan vijf bestuursmandaten bekleden in
beursgenoteerde vennootschappen. Geen van de niet-
uitvoerende bestuurders neemt meer dan vijf mandaten waar in
beursgenoteerde vennootschappen.
Hierna volgen de mandaten alsook een beknopte beschrijving
van de professionele loopbaan van de verschillende bestuurders:
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG42
Dhr. Paul Borghgraef
Dhr. Paul Borghgraef is sinds 2004 bestuurder en voorzitter van
de Raad van Bestuur van Retail Estates.
Hij behaalde in 1976 een diploma Accountancy en Tax aan
de Economische Hogeschool Antwerpen gevolgd door een
postgraduaat Informatica en sociale wetgeving.
Hij begon zijn carrière in het beleidsaccounting departement van
Kredietbank 1976.
Van 1977 tot 1978 werkte hij voor Dijker en Doornbos (huidige
PwC) als auditor-tax specialist.
Vanaf 1978 bekleedde hij verschillende functies bij Krefima zoals
gedelegeerd bestuurder en voorzitter van het directiecomité,
uitvoerend bestuurder en voorzitter van de Raad van Bestuur
tot 2006.
Sinds 1995 is hij actief als rechter in handelszaken in de
ondernemingsrechtbank in Antwerpen.
Lopende mandaten:
– Bestuurder Pertinea Property Partners
– Zaakvoerder Andoverpia Invest cv
Comités: Investeringscomité
Dhr. Jan De Nys
Dhr. Jan De Nys is gedelegeerd bestuurder van Retail Estates
sinds 1998.
Hij behaalde in 1982 een licentiaatsdiploma rechten bij de
Katholieke Universiteit Leuven gevolgd door een postgraduaat
Europees Recht bij het Europa College in Brugge.
Hij begon zijn carrière in 1982 bij De Bandt, Van Hecke. Van 1999
tot 2002 bekleedde hij verschillende functies in de winkelsector
bij Mitiska NV waar hij tot 2009 bestuurder bleef.
Lopende mandaten:
– Bestuurder Alides REIM NV
– Bestuurder First Retail International I en II NV
– Bestuurder Co.Br.Ha
Comités: Investeringscomité
43
JAARVERSLAG 2023-2024
Mevr. Kara De Smet
Mevr. Kara De Smet is CFO van Retail Estates sinds 2006. Ze is
uitvoerend bestuurder sinds januari 2016.
Sinds 2015 doceert ze ook aan het Postuniversitair Centrum
van de Katholieke Universiteit Leuven (KUL) (binnen de
Vastgoedkunde-opleiding).
Ze behaalde in 1999 een licentiaatsdiploma Toegepaste
Economische Wetenschappen aan de Katholieke Universiteit
Leuven.
Van 1999 tot 2006 werkte ze bij Deloitte als auditmanager.
Lopende mandaten:
– Bestuurder bij de Be-REIT Association, de sectorvereniging
van de GVV’s
Comités: /
Dhr. Michel Van Geyte
Dhr. Michel Van Geyte behaalde in 1989 een licentiaatsdiploma
Toegepaste Economische Wetenschappen aan de Katholieke
Universiteit Leuven (KUL), gevolgd door een postgraduaat Real
Estate aan de KUL en een executive master in Corporate Finance
aan de Vlerick Business School. Hij startte zijn loopbaan in 1990
bij Belgian Shell. Van 1991 tot 1995 was hij consultant bij UNIZO
waar hij onder meer onderzoek voerde naar shoppingcenters en
KMO’s. Tussen 1995 en 1999 bekleedde hij de functie van
onderdirecteur bij C.I.P., projectontwikkelaar van
kantoorgebouwen en residentiële projecten. In 1999 werd hij
country manager bij Grubb&Ellis en tussen 2001 en 2004 was hij
managing partner van Knight Frank Belgium (letting, investment,
brokerage,…).
Sinds 2004 is Michel Van Geyte actief bij Leasinvest Real Estate.
Eerst als commercieel directeur (COO) om dan in 2018 , CEO te
worden van Leasinvest Real Estate Management NV. Sinds 19
juli 2021 heeft Leasinvest de aandelen van de Extensa Group
overgenomen en gaat zij verder gaan onder de naam Nextensa,
een nieuwe beursgenoteerde investeerder/ontwikkelaar. Michel
Van Geyte is momenteel CEO van Nextensa.
Sinds 2009 doceert de heer Van Geyte ook verschillende
cursussen, gerelateerd aan vastgoed, aan de Katholieke
Universiteit Leuven.
Lopende mandaten:
– Verschillende mandaten van de subvennootschappen of
gelieerde vennootschappen die deel uitmaken van Nextensa
– Bestuurder Care Property Invest OGVV
– Bestuurder ULI Belgium
– Chairman ULI Belux
Comités: /
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG44
Mevr. Ann Gaeremynck
Mevr. Ann Gaeremynck is onafhankelijk bestuurder van Retail
Estates sinds 4 april 2017.
Mevrouw Ann Gaeremynck is doctor in de Toegepaste
Economische Wetenschappen. Ze behaalde de titel aan de
Katholieke Universiteit Leuven.
Ann Gaeremynck is gewoon hoogleraar aan de Katholieke
Universiteit Leuven (KUL), Faculteit Economie en
Bedrijfswetenschappen.
Haar onderzoeksinteresse situeert zich vooral in het domein van
governance, audit en financiële rapportering.
Lopende mandaten:
– Bestuurder bij VGP (voorzitter auditcomité)
– Bestuurder bij VIVES hogeschool (voorzitter auditcomité)
Beëindigde mandaten:
– Extern lid auditcomité AZ Delta
– Bestuurder bij het ICCI (informatiecentrum voor het
bedrijfsrevisoraat)
Comités:
– Auditcomité
– Remuneratie- en benoemingscomité
Dhr. Victor Ragoen
Dhr. Victor Ragoen is bestuurder van Retail Estates sinds 5
november 2004.
Hij was gedelegeerd bestuurder van New Vanden Borre
NV tot en met 31 januari 2015. Hij heeft een licentiaat
Handelswetenschappen en Financiële Wetenschappen en een
master in marketing aan de Vlerick School behaald.
Hij startte zijn carrière in 1980 bij Ogilvy & Mather als junior
account executive en stapte in 1981 over naar BBDO. Tussen
1982 en 1991 bekleedde hij verschillende marketingfuncties
binnen American Express. Van 1991 tot 2007 is hij managing
partner en later managing director van Vanden Borre. Tussen
2007 en 2013 was de heer Ragoen vice-voorzitter van KESA
Electricals. Van mei 2011 tot februari 2015 was hij opnieuw
managing director van Vanden Borre.
Lopende mandaten: /
Comité:
– Remuneratie- en benoemingscomité
– Investeringscomité
45
JAARVERSLAG 2023-2024
Mevr. Leen Van den Neste
Mevr. Leen Van den Neste is onafhankelijk bestuurder van Retail
Estates sinds 12 januari 2016.
Mevrouw Van den Neste behaalde in 1988 haar diploma in de
Rechten aan de Rijksuniversiteit Gent. In 1990 behaalde zij een
speciale licentie in de Accountancy aan de Vlerick Management
School te Gent.
Mevr. Van den Neste startte haar loopbaan bij KMPG
Bedrijfsrevisoren, gevolgd door een functie als senior interne
auditor bij VF dept. Internal Audit. In 1995 ging zij aan de slag
bij de Groep Arco waar zij verschillende functies bekleedde om
in 2005 directeur administratie en financiën te worden en vanaf
2007 tot 2011 was zij lid van het directiecomité van de Groep
Arco.
In september 2011 trad mevr. Van den Neste toe tot het
directiecomité van VDK Bank, waar zij in april 2012 voorzitter
van geworden is.
Lopende mandaten:
– Afgevaardigd bestuurder en voorzitter VDK Bank NV
– Bestuurder en lid van uitvoerend comité van Febelfin
– Bestuurder FPIM (Federale Participatie en investerings-
maatschappij)
Comités:
– Remuneratie- en benoemingscomité
– Auditcomité
Dhr. Dirk Vanderschrick
Dhr. Dirk Vanderschrick is sinds 2022 bestuurder van Retail
Estates. Hij behaalde een diploma Master handels- en financiële
wetenschappen (Vlekho) en een MBA aan de Katholieke
Universiteit Leuven (KUL) / Vlerick.
Tot 2022 was hij CEO van Belfius Verzekeringen. Voorheen was
hij meer dan 10 jaar lid van het directiecomité van Belfius Bank
o.a. bevoegd voor Treasury & Financial Markets, COO, Retail/
business en private banking.
Lopende mandaten:
– Bestuurder Intervest Offices and Warehouses
– Bestuurder Vastgoedgroep De Groote
– Voorzitter raad van bestuur Zabrix
– Voorzitter The Belgian
– Bestuurder Quares Retail Fund
Comités:
– Investeringscomité
– Auditcomité
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG46
Mevr. Ann Schryvers
Mevr. Ann Schryvers is onafhankelijk bestuurder van Retail
Estates sinds 2 oktober 2023.
Mevrouw Schryvers is erkend vastgoedmakelaar-bemiddelaar
en heeft haar eigen adviesbureau S. Advice & Management bv.
Sinds november 2023 is ze Real Estate Development Manager –
Commercial Real Estate voor Brussels Airport Company.
Daarnaast is ze bestuurder bij Banimmo nv waar ze bovendien
zetelt in het investeringscomité.
In haar carrière heeft mevrouw Schryvers uitgebreid ervaring
opgedaan in vastgoedontwikkeling en asset management,
onder meer bij vastgoedmakelaar en -ontwikkelaar Ketteridge
St Quintin en ontwikkelaars en investeerders Banimmo nv en DC
Vastgoedontwikkeling. Van 2011 tot 2022 was ze actief bij AG
Real Estate waar ze begon als ontwikkelaar, maar de laatste jaren
verantwoordelijk was voor verhuring van de retailportefeuille als
freelance Senior Letting Manager Retail.
Lopende mandaten:
– Bestuurder en lid van het investeringscomité bij Banimmo
Comités :
– Lid van het investeringscomité
Verklaringen betreffende de bestuurders
De raad van bestuur van Retail Estates nv verklaart dat geen
enkele bestuurder in de loop van de laatste vijf jaar veroordeeld
werd voor een fraudemisdrijf, geen enkele officiële en/of publieke
beschuldiging werd uitgesproken, dat geen enkele sanctie ooit
werd opgelegd door een wettelijk of toezichthoudend gezag,
dat geen enkele bestuurder door een rechtbank het verbod
werd opgelegd als lid van het bestuursorgaan te handelen en
dat zij in hun hoedanigheid van bestuurder nog nooit door een
rechtbank in verband werden gebracht met een faillissement. Er
bestaat geen enkele familieband tussen de bestuurders.
Werking van de raad van bestuur
De raad van bestuur van Retail Estates nv bepaalt de strategie,
de beleggingen, de budgetten, de (des-)investeringen en de
financiering.
De raad van bestuur stelt de jaar- en halfjaarrekeningen en
het jaarverslag van de vennootschap op voor de algemene
vergadering van aandeelhouders. Hij keurt fusie- en
splitsingsrapporten goed, beslist over het gebruik van het
toegestane kapitaal en roept de gewone en buitengewone
algemene vergadering van aandeelhouders samen, ziet toe
op de nauwgezetheid, de juistheid en transparantie van
mededelingen aan aandeelhouders, financiële analisten en het
publiek bij middel van prospectussen, jaar- en halfjaarverslagen
en persmededelingen.
47
JAARVERSLAG 2023-2024
De raad van bestuur heeft sinds 1 juni 2022 een
managementcomité ingesteld (ter vervanging van het vroegere
directiecomité in de zin van artikel 524bis van het (oud)
Wetboek van Vennootschappen), waaraan hij bepaalde, duidelijk
omschreven bestuursbevoegdheden heeft gedelegeerd. Het
managementcomité is een informeel comité en geen directieraad
in de zin van artikel 7:104 WVV. Het managementcomité heeft
conform de delegatie waartoe de raad van bestuur op 20
mei 2022, met ingang van 1 juni 2022, heeft beslist, onder
meer volgende taken en bevoegdheden gekregen, die in
meer detail zijn uiteengezet in het interne reglement van het
managementcomité, dat kan worden geraadpleegd op de
website van de vennootschap:
– de analyse, de opmaak en het voorstel, onder leiding van
de CEO, van het beleid en van de algemene strategie
van de vennootschap, om voor te leggen aan de raad van
bestuur (met inbegrip van de algemene beleidslijnen voor
het financieel beheer, het risicobeheer, de opmaak van het
budget/de forecast);
– de operationele leiding van de vennootschap;
– het uitwerken, voorbereiden en voorleggen van voorstellen
aan de raad van bestuur of aan zijn gespecialiseerde comités
in elke aangelegenheid die onder hun bevoegdheid valt.
Daarnaast neemt de gedelegeerd bestuurder, ondersteund door
het managementcomité, het uitvoerend management waar.
De raad van bestuur kan pas geldig beraadslagen en
beslissen indien ten minste de helft van zijn leden aanwezig of
vertegenwoordigd is. Indien deze voorwaarde niet is vervuld,
kan een nieuwe vergadering worden samengeroepen die geldig
zal beraadslagen en besluiten over de punten die op de agenda
van de vorige vergadering voorkwamen indien ten minste twee
bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Elk besluit van
de raad van bestuur wordt genomen met gewone meerderheid
van stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde
bestuurders en bij onthouding van één of meer onder hen met
de meerderheid van de andere bestuurders. Bij staking van
stemmen is de stem van degene die de vergadering voorzit,
doorslaggevend. De besluiten van de raad van bestuur worden
genomen bij eenparig schriftelijk akkoord van de bestuurders.
Naast zijn wettelijke opdracht zal de raad van bestuur eveneens
de nodige zorg besteden aan het bepalen van de strategie
en het uitstippelen van de beleidslijnen, steeds met het
vennootschapsbelang voor ogen. Hij neemt in het bijzonder ook
alle principiële beslissingen met betrekking tot de investeringen
en desinvesteringen van het vastgoed evenals hun financiering.
Er wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de
verantwoordelijkheden van de gedelegeerd bestuurder en die
van de voorzitter van de raad van bestuur. De voorzitter geeft
leiding aan de raad van bestuur en zorgt ervoor dat de agenda
van de raden van bestuur opgemaakt wordt, evenals dat de
bestuurders de relevante informatie tijdig ontvangen.
De gedelegeerd bestuurder is verantwoordelijk voor de
operationele taken die verband houden met het beheer van de
vastgoedportefeuille en de werking van de vennootschap. De raad
van bestuur zal erover waken dat er voldoende bevoegdheden
gegeven worden opdat deze zijn verantwoordelijkheden en
plichten kan nakomen.
Evaluatie van de prestaties van bestuurders
Om de doeltreffendheid van de raad van bestuur voortdurend
te verbeteren, evalueert de raad van bestuur, onder leiding van
de Voorzitter, systematisch en op geregelde tijdstippen (ten
minste om de twee à drie jaar bijvoorbeeld) zijn omvang en
samenstelling, zijn prestaties en die van zijn comités, alsook zijn
interactie met het managementcomité. Deze evaluatie verloopt
via een formele procedure, al dan niet extern gefaciliteerd,
in overeenstemming met een door de raad van bestuur
goedgekeurde methodologie.
De niet-uitvoerende bestuurders evalueren geregeld (bij voorkeur
één keer per jaar) hun interactie met het managementcomité, in
afwezigheid van de CEO en de andere uitvoerende bestuurders.
De daadwerkelijke bijdrage van elke bestuurder wordt periodiek,
en in ieder geval aan het einde van het mandaat van de
bestuurder, geëvalueerd om - rekening houdend met wijzigende
omstandigheden - de samenstelling van de raad van bestuur te
kunnen aanpassen.
In september 2022 werd er een evaluatie, door de externe
partij Deminor, van de werking van de raad van bestuur en haar
leden georganiseerd. De conclusies van de evaluatie bevat
aanbevelingen voor de werking van de raad van bestuur na de
volgende hernieuwing van de raad van bestuur die voorzien is
in juli 2025.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG48
Werking van de comités
De raad van bestuur kan verschillende comités oprichten voor
specifieke aangelegenheden.
De raad van bestuur van Retail Estates nv heeft tot op heden vier
comités opgericht:
– een remuneratie- en benoemingscomité;
– een auditcomité;
– sinds 1 juni 2022, een managementcomité (ter vervanging
van het vroegere directiecomité in de zin van artikel 524bis
van het (oud) Wetboek van Vennootschappen);
– sinds 18 november 2022, een investeringscomité.
Remuneratie- en benoemingscomité
Het remuneratie- en benoemingscomité bestaat uit volgende
leden:
– Leen Van den Neste – onafhankelijk bestuurder
– Ann Gaeremynck – onafhankelijk bestuurder
– Victor Ragoen – niet-uitvoerend bestuurder
Het comité kwam in 2023-2024 vier maal samen, in functie van
het opstellen van het budget 2024-2025 waarbij enerzijds de
remuneratiepolitiek van de personeelsleden werd besproken en
anderzijds de recurrente vergoedingen, die betaald worden aan
externe dienstverleners, werden geïnventariseerd.
De rol van het remuneratie- en benoemingscomité bestaat erin
de raad van bestuur bij te staan door:
– aanbevelingen te formuleren inzake de benoeming van
de bestuurders, de CEO en eventueel andere leden van
het managementcomité en ervoor te zorgen dat het
benoemings- en herbenoemingsproces zo objectief en
professioneel mogelijk verloopt;
– bijstand te verlenen bij het bepalen van het remuneratiebeleid
en de individuele remuneratie van de bestuurders, de
personen belast met het dagelijks bestuur en de leden van
het managementcomité;
– het opstellen van het remuneratieverslag.
Auditcomité
Het auditcomité bestaat uit volgende leden:
– Leen Van den Neste – voorzitter van het comité, onafhankelijk
bestuurder
– Ann Gaeremynck – onafhankelijk bestuurder
– Dirk Vanderschrick – niet-uitvoerend bestuurder
Het comité kwam in 2023-2024 vier maal samen.
De taken van dit auditcomité betreffen hoofdzakelijk de
monitoring van het financiële verslaggevingsproces, de
doeltreffendheid van de systemen voor interne controle en
risicobeheer, monitoring van de interne audit en van zijn
doeltreffendheid en monitoring van de wettelijke controle
van enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen en
externe audit, inclusief de beoordeling en monitoring van de
onafhankelijkheid van de commissaris.
Managementcomité
Het managementcomité bestaat sinds 1 april 2023 uit volgende
leden:
– Jan De Nys – voorzitter van het comité, Chief Executive
Officer, uitvoerend bestuurder
– Kara De Smet – Chief Financial Officer, uitvoerend bestuurder
– Koenraad Van Nieuwenburg – Chief Investment Officer
– Runa Vander Eeckt – Chief Legal Officer
– Koen Nevens – Chief Business Development Officer
De taken van dit managementcomité betreffen hoofdzakelijk het
ondersteunen van de CEO bij het waarnemen van het uitvoerend
management van de vennootschap. Het managementcomité
bespreekt met de raad van bestuur en de CEO, en adviseert hen
met betrekking tot, het management van de vennootschap in
overeenstemming met de waarden, de strategie, het algemeen
beleid en het budget van de vennootschap, zoals bepaald door
de raad van bestuur. De raad van bestuur heeft daartoe op 20
mei 2022, met ingang van 1 juni 2022, bijzondere bevoegdheden
aan het managementcomité gedelegeerd.
Voor de lijst van bevoegdheden die door de raad van bestuur aan
het managementcomité werden gedelegeerd en voor de overige
aspecten van de werking van het managementcomité wordt
verwezen naar het intern reglement van het managementcomité
dat beschikbaar is op de website.
49
JAARVERSLAG 2023-2024
Retail Estates benoemde als effectieve bedrijfsleiders in de zin
van artikel 14 van de GVV-Wet, de gedelegeerd bestuurder van
Retail Estates (de heer Jan De Nys, Chief Executive Officer van
Retail Estates) en mevrouw Kara De Smet (Chief Financial Officer
van Retail Estates). De effectieve leiders participeren, conform
het Corporate Governance Charter van Retail Estates, in de
leiding van Retail Estates.
Investeringscomité
Het investeringscomité bestaat uit volgende personen:
– Jan De Nys – voorzitter van het comité, CEO
– Paul Borghgraef – niet-uitvoerend bestuurder
– Victor Ragoen – niet-uitvoerend bestuurder
– Dirk Vanderschrick – niet-uitvoerend bestuurder
– Ann Schryvers – onafhankelijk bestuurder
Het investeringscomité is een adviesorgaan van de raad van
bestuur met als opdracht om te adviseren over investerings- of
desinvesteringsdossiers van vastgoed die door het management-
comité aan de raad van bestuur worden voorgelegd. Het
investeringscomité kwam een eerste maal samen op 3 april 2023.
Verklaringen betreffende de leden van het managementcomité
De raad van bestuur van Retail Estates nv verklaart dat geen
enkel lid van het managementcomité, in de loop van de laatste
vijf jaar, veroordeeld werd voor een fraudemisdrijf, geen enkele
officiële en/of publieke beschuldiging werd uitgesproken,
dat geen enkele sanctie ooit werd opgelegd door een
wettelijk of toezichthoudend gezag, dat geen enkel lid van
het managementcomité door een rechtbank het verbod werd
opgelegd als lid van het managementcomité te handelen en
dat zij in hun hoedanigheid van lid van het managementcomité
nog nooit door een rechtbank in verband werden gebracht met
een faillissement. Er bestaat geen enkele familieband tussen de
leden van het managementcomité.
Vertegenwoordigingsbevoegdheid
In alle wettelijke en statutaire gevallen inzake daden van
beschikking met betrekking tot vastgoed zal de vennootschap
vertegenwoordigd worden door minstens twee bestuurders die
samen optreden, zijnde in principe de uitvoerende bestuurders/
effectieve leiders, de heer De Nys en mevrouw De Smet.
Voor verrichtingen die binnen de perken vallen van de bijzondere
lastgeving van de raad van bestuur aan het managementcomité,
wordt de vennootschap geldig vertegenwoordigd door twee
leden van het managementcomité.
Voor daden van beschikking (incl. de overdracht van eigendom,
beperkte zakelijke gebruiks- en genotsrechten en zakelijke
zekerheidsrechten) die betrekking hebben op een goed
waarvan de waarde minder bedraagt dan 2,5 mio EUR zal de
vennootschap eveneens rechtsgeldig vertegenwoordigd kunnen
worden door de bestuurder belast met het dagelijks bestuur of
door één van haar bijzondere lasthebbers, via een bijzondere
authentieke volmacht. Voor daden van beschikking met een
waarde minder dan 5 mio EUR en meer dan 2,5 mio EUR, dienen
twee lasthebbers gezamenlijk op te treden.
Regeling van belangenconflicten
In toepassing van artikel 7:96 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen mag een lid van de raad
van bestuur die rechtstreeks of onrechtstreeks een belang van
patrimoniale aard heeft dat in strijd is met een beslissing of een
verrichting die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur
behoort, niet aan de beraadslagingen en stemming van deze
raad deelnemen.
Er wordt eveneens aandacht besteed aan artikel 36 t.e.m. 38 van
de GVV-Wet wanneer bij een verrichting met de openbare GVV
of met een vennootschap waarover zij de controle heeft een van
de personen vermeld in dit artikel (bestuurder, zaakvoerder of
promotor van de GVV,…) optreedt als tegenpartij.
Daarnaast dient Retail Estates ook de procedure van artikel 7:97
van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen na te
leven indien zij, of één van haar dochtervennootschappen, een
beslissing neemt of een verrichting uitvoert met een verbonden
partij.
In het Corporate Governance Charter van Retail Estates zijn
aanvullende regels inzake de regeling van belangenconflicten
opgenomen.
Er heeft zich tijdens het afgelopen boekjaar één belangenconflict
voorgedaan in de zin van artikel 7:96 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen naar aanleiding van het
agendapunt inzake de variable remuneratie en een bespreking
van het langetermijnbonusplan van de CEO, de CFO en de
overige leden van het managementcomité op de vergadering
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG50
van de raad van bestuur van 26 mei 2023. Bij aanvang van de
vergadering hebben de CEO, Jan De Nys, en de CFO, Kara De
Smet, een verklaring afgelegd in de zin van artikel 7:96 van het
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen. Zij hebben
niet deelgenomen aan de beraadslaging en stemming met
betrekking tot de relevante agendapunten.
Hieronder gaan de relevante passages uit de notulen van de
raad van bestuur van 26 mei 2023:
De bestuurders verklaren, elk individueel, geen rechtstreeks
of onrechtstreeks belang van vermogensrechtelijke aard te
hebben dat strijdig is met het belang van de Vennootschap naar
aanleiding van de te nemen besluiten, met uitzondering van
volgende verklaringen:
Mevrouw Kara De Smet legt, voorafgaand aan de behandeling
van agendapunt 9, b tot d, overeenkomstig artikel 7:96 van
het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (“WVV”)
aan de leden van de raad van bestuur, volgende verklaring af
in gevolge het feit dat zij een belang van vermogensrechtelijke
aard heeft dat strijdig is met het belang van de vennootschap
naar aanleiding van de beslissing die is geagendeerd.
De verklaring luidt als volgt:
“Met toepassing van artikel 7:96 WVV wens ik te melden dat ik
met betrekking tot het agendapunt 9 “remuneratie”, b tot d,
een potentieel tegenstrijdig vermogensrechtelijk belang heb, in
de mate dat deze punten een beslissing betreffen m.b.t. tot mijn
remuneratie als CFO.
In het kader van dit agendapunt wordt immers beslist over mijn
variabele vergoeding m.b.t. boekjaar 2022-2023 op basis van
een evaluatie van mijn prestatiedoelstellingen en worden mijn
remuneratie en prestatiedoelstellingen voor boekjaar 2023-2024
vastgesteld.
De vermogensrechtelijke gevolgen van deze beslissingen
m.b.t. mijn variabele vergoeding zijn strijdig met de
vermogensrechtelijke gevolgen die voor mezelf uit de beslissing
kunnen voortvloeien.
Ik zal derhalve niet deelnemen aan de beraadslaging en de
stemming in verband met dit agendapunt.”
De heer Jan De Nys legt, voorafgaand aan de behandeling
van agendapunt 9, b tot d, overeenkomstig artikel 7:96 van
het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (“WVV”)
aan de leden van de raad van bestuur, volgende verklaring af
in gevolge het feit dat hij een belang van vermogensrechtelijke
aard heeft dat strijdig is met het belang van de vennootschap
naar aanleiding van de beslissing die is geagendeerd.
De verklaring luidt als volgt:
“Met toepassing van artikel 7:96 WVV wens ik te melden dat ik
met betrekking tot het agendapunt 9 “remuneratie”, b tot d,
een potentieel tegenstrijdig vermogensrechtelijk belang heb, in
de mate dat deze punten een beslissing betreffen m.b.t. tot mijn
remuneratie als CEO.
In het kader van dit agendapunt wordt immers beslist over mijn
variabele vergoeding m.b.t. boekjaar 2022-2023 op basis van
een evaluatie van mijn prestatiedoelstellingen en worden mijn
remuneratie en prestatiedoelstellingen voor boekjaar 2023-2024
vastgesteld.
De vermogensrechtelijke gevolgen van deze beslissingen
m.b.t. mijn variabele vergoeding zijn strijdig met de
vermogensrechtelijke gevolgen die voor mezelf uit de beslissing
kunnen voortvloeien.
Ik zal derhalve niet deelnemen aan de beraadslaging en de
stemming in verband met de onderdelen van dit agendapunt
die mijn eigen remuneratie als CEO betreffen.”
De Raad van Bestuur bevestigt voor het overige dat de te
nemen besluiten geen beslissing of verrichting betreffen
die verband houden met een verbonden partij in de zin van
de internationale standaarden voor jaarrekeningen die zijn
goedgekeurd overeenkomstig verordening (EG) 1606/2002 van
de Vennootschap.
b. (…)Variabele vergoeding boekjaar 2022-2023 van de CEO
en de overige leden van het managementcomité op basis
van evaluatie prestatiedoelstellingen door remuneratie- en
benoemingscomité
Op basis van de individuele evaluatie van de vier
managementleden (m.a.w. exclusief Koen Nevens wiens
51
JAARVERSLAG 2023-2024
opdracht pas op 1 april 2023 is aangevangen) wordt geoordeeld
dat de vastgestelde kwalitatieve en kwantitatieve criteria
bereikt werden om een volledige uitbetaling te rechtvaardigen
van de bonus waarvan de criteria in januari 2022 werden
vastgesteld door het remuneratie- en benoemingscomité. De
bonus werd verwerkt in de jaarrekening en toegelicht in het
remuneratieverslag dat onderdeel vormt van het jaarverslag.
De vermogensrechtelijke gevolgen voor de vennootschap
bedragen EUR 110.000 voor de CEO, EUR 50.000 (waarvan EUR
10.000 niet-recurrent) voor de CFO en EUR 100.000 voor de
overige leden van het managementcomité.
De principiële toekenning van een variabele vergoeding is
volgens de overige leden van de raad van bestuur van belang
gelet op de expertise en bekwaamheid van de leden van het
managementcomité en hun prestaties ten gunste van de
vennootschap sinds zij hun respectievelijke functies hebben
opgenomen.
c. Vaststelling remuneratie en prestatiedoelstellingen variabele
vergoeding van de CEO en de overige leden van het
managementcomité voor boekjaar 2023-2024 (en voor LT
variabele vergoeding)
Het voorstel van remuneratie- en prestatiedoelstellingen voor
de variabele vergoeding van de CEO en de overige leden van
het managementcomité voor boekjaar 2023-2024, dat werd
besproken op het remuneratiecomité van januari 2023 en
waarvan een hand-out werd overhandigd aan de bestuurders,
wordt goedgekeurd. De ten gevolge daarvan gewijzigde
kwantitatieve en kwalitatieve criteria zijn verwerkt in het budget
en zullen worden toegelicht in het jaarverslag m.b.t. het lopende
boekjaar.
Indien de criteria zouden bereikt worden, hetgeen volgend
boekjaar door de raad van bestuur op voorstel van het
remuneratie- en benoemingscomité zal worden beoordeeld,
zouden de vermogensrechtelijke gevolgen voor de
vennootschap maximaal EUR 110.000 voor de CEO, EUR 40.000
voor de CFO en EUR 80.000 voor de overige leden van het
managementcomité bedragen.
2
Inclusief medewerkers die op zelfstandige basis zijn tewerkgesteld.
d. Update lange termijn bonusplan
Er zijn in boekjaar 2022-2023 geen projecten gerealiseerd die
in aanmerking komen voor de te bereiken doelstellingen in
het lange termijn bonusplan. Er worden ook geen wijzigingen
voorgesteld aan het lange termijn bonusplan.
Tijdens het boekjaar 2023-2024 heeft geen enkele beslissing
of verrichting aanleiding gegeven tot de toepassing van artikel
7:97 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
Dagelijks bestuur
Het beheer van de vennootschap wordt waargenomen door
een team van een veertigtal
2
medewerkers onder leiding van de
gedelegeerd bestuurder (CEO), de heer Jan De Nys.
Operationeel beheer vastgoed
Het operationeel beheer van de gebouwen in de portefeuille
van Retail Estates is gebaseerd op een samenwerking tussen de
commerciële vastgoedafdeling en de technische afdeling. Deze
uitwisseling van informatie tussen deze afdelingen is cruciaal
voor preventief beheer, ad-hoc issues, alsook de identificatie van
investeringsopportuniteiten.
De vastgoedafdeling staat onder leiding van de CEO en bestaat
voornamelijk uit personen die voorheen actief geweest zijn in de
detailhandelsector. De technische afdeling, onder leiding van de
CIO, bestaat vooral uit projectmanagers.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG52
Diversiteitsbeleid
Binnen Retail Estates geldt het gelijkwaardigheidsprincipe als
uitgangspunt bij de selectie van medewerkers. Dat wil zeggen
dat elke medewerker wordt geselecteerd op basis van zijn
competenties en vaardigheden, los van bijvoorbeeld leeftijd,
geslacht en culturele achtergrond. Diversiteit binnen het team
is deel van de bedrijfscultuur en betekent volgens Retail Estates
een meerwaarde voor de groei van de onderneming en een
verrijking van de bedrijfscultuur.
Uit de concrete samenstelling van de groep medewerkers blijkt
dat dit beleid ook effectief resultaat oplevert.
Onderstaande geeft de diversiteit op basis van geslacht en
leeftijd weer:
Managementcomité
Managementcomité
61
43
40
39
57
60
%
%
%
%
%
%
LEEFTIJDSDIVERSITEITGESLACHTSDIVERSITEIT
13
20
1
3
11
6
2
< 35 jaar
35-50 jaar
35-50 jaar
35-50 jaar
> 50 jaar
> 50 jaar
> 50 jaar
Ook binnen het managementcomité en de raad van bestuur
wordt gewerkt aan diversiteit: het managementcomité is
samengesteld uit twee vrouwelijke en drie mannelijke leden
en de raad van bestuur telt vier vrouwelijke en vijf mannelijke
bestuurders. Daarnaast wordt ook de samenstelling van het
managementcomité en de raad van bestuur bepaald op basis
van diversiteit in het algemeen, alsook complementariteit inzake
bekwaamheden, ervaring en kennis. In het bijzonder wordt in de
raad van bestuur gestreefd naar een sterke vertegenwoordiging
van bestuurders die vertrouwd zijn met winkelvastgoed
waarin de vennootschap investeert en/of ervaring hebben
in financiële aspecten, en in het bijzonder de rapportering
en/of de financiering, van een vennootschap en/of ervaring
hebben in het beheer van een vastgoedvennootschap en een
gereglementeerde vastgoedvennootschap in het bijzonder en/of
beleidsvoering in genoteerde vennootschappen. Het is daarom
van belang dat de leden van de raad van bestuur complementair
zijn inzake kennis en ervaring.
Voor meer informatie met betrekking tot diversiteit binnen Retail
Estates wordt verwezen naar het Duurzaamheidsverslag.
*
exclusief leden van het managementcomité die ook deel uitmaken van de Raad van Bestuur
Raad van Bestuur
*
Raad van Bestuur
*
Team
Team
53
JAARVERSLAG 2023-2024
Remuneratiebeleid
I. TOEPASSINGSGEBIED
Dit remuneratiebeleid is, overeenkomstig artikel 7:89/1 van het
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (het “WVV”)
en de Belgische Corporate Governance Code 2020 (“Code
2020”), van toepassing op de leden van de raad van bestuur
(zowel de niet-uitvoerende als de uitvoerende bestuurders), en
op de leden van het managementcomité
3
.
Het remuneratiebeleid werd goedgekeurd door de raad van
bestuur van Retail Estates van 21 mei 2021, op voorstel van het
remuneratie- en benoemingscomité. Het werd goedgekeurd op
de jaarlijkse algemene vergadering van 19 juli 2021 en is van
toepassing vanaf 1 april 2021 (boekjaar 2021-2022).
Retail Estates zal de bezoldiging van de bestuurders en de leden
van het managementcomité betalen in overeenstemming met
het goedgekeurde remuneratiebeleid.
De vennootschap mag tijdelijk afwijken van het
remuneratiebeleid, maar enkel omwille van uitzonderlijke
omstandigheden, conform de procedure die vastgesteld is in
punt VI van dit remuneratiebeleid.
Bij iedere materiële wijziging, en ten minste om de vier jaar, zal
het remuneratiebeleid ter goedkeuring worden voorgelegd aan
de algemene vergadering.
3
Sinds 1 juni 2022 is het directiecomité in de zin van artikel 524bis van het (oud) Wetboek van Vennootschappen vervangen door een managementcomité. De leden van het
managementcomité worden op dezelfde wijze vergoed als de leden van het directiecomité en het remuneratiebeleid voor de leden van het (oude) directiecomité is mutatis mutandis van
toepassing op de leden van het (nieuwe)managementcomité. De verwijzigingen in dit remuneratiebeleid naar het directiecomité worden derhalve vervangen door verwijzigingen naar het
managementcomité.
II. ALGEMENE VISIE OP REMUNERATIE
Zowel het remuneratiebeleid voor bestuurders en
managementleden, als de loon- en arbeidsvoorwaarden van de
werknemers van Retail Estates, zijn gebaseerd op de volgende
uitgangspunten, die de algemene visie van de vennootschap op
remuneratie weergeven:
– Een marktconforme remuneratie die de vennootschap in
staat stelt getalenteerde bestuurders, managementleden
en personeelsleden aan te trekken en te behouden,
waarbij rekening wordt gehouden met de omvang van
de onderneming en haar financiële perspectieven. De
vennootschap houdt daarom, wat de remuneratie van
de bestuurders en de leden van het managementcomité
betreft, rekening met de resultaten van een benchmark met
vergelijkbare vennootschappen.
– Evenredigheid van de remuneratie met ieders individuele
verantwoordelijkheden en ervaring.
– Een gezonde verhouding creëren tussen de vergoeding van
het management en het personeel.
– Stimuleren van duurzame waardecreatie door bij de
bepaling van de variabele bezoldiging van de leden van
het managementcomité, rekening te houden met financiële
en niet-financiële prestatiecriteria die bijdragen tot de
langetermijnbelangen en de duurzaamheid van Retail
Estates.
– Rekening houden met de belangen van alle stakeholders,
waaronder het standpunt en het perspectief van een lange
termijnaandeelhouder.
Crescend’eau
Verviers
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG54
III. REMUNERATIEBELEID VOOR DE NIET-UITVOERENDE
LEDEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR
4
1. Het besluitvormingsproces voor de vaststelling, herziening
en uitvoering van het remuneratiebeleid en maatregelen ter
voorkoming en beheersing van belangenconflicten
De remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders wordt
vastgesteld door de (jaarlijkse) algemene vergadering van
aandeelhouders op voorstel van de raad van bestuur. Het
remuneratie- en benoemingscomité doet voorstellen aan de
raad van bestuur over de remuneratie van de niet-uitvoerende
bestuurders.
De remuneratie van niet-uitvoerende bestuurders houdt rekening
met hun rol als bestuurder, en hun specifieke rollen als voorzitter
van de raad van bestuur, als voorzitter of lid van een comité
binnen de raad van bestuur, alsook met de daaruit voortvloeiende
verantwoordelijkheden, de risico’s en de tijdsbesteding.
Het remuneratie- en benoemingscomité evalueert en analyseert
jaarlijks, na afloop van het boekjaar, de toepassing van het
remuneratiebeleid en de individuele remuneratie in functie van
de hiervoor vermelde criteria. Het comité houdt ook rekening
met een benchmarking ten opzichte van de remuneratie die
wordt toegepast binnen andere, vergelijkbare, al dan niet
beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. Indien nodig,
adviseert het comité om de toepassing van het remuneratiebeleid
en de remuneratie toegekend aan niet-uitvoerende bestuurders
bij te sturen. Die herziening gebeurt bij materiële wijzigingen,
telkens onder voorbehoud van goedkeuring door de algemene
vergadering.
De remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders wordt
vastgesteld door de algemene vergadering. Dit is een wettelijk
bepaalde, exclusieve bevoegdheid van de algemene vergadering,
die verzekert dat op dit gebied geen belangenconflicten kunnen
optreden.
Daarnaast zijn de wettelijke regels inzake belangenconflicten (in
het Wetboek van vennootschappen en Verenigingen en in de
GVV-wet) van toepassing op de bestuurders.
4
De uitvoerende bestuurders ontvangen geen remuneratie in hun hoedanigheid van lid van de raad van bestuur.
5
D.i. overeenkomstig artikel 2, 18° van de GVV-wet “de vennootschap waarin de gereglementeerde vastgoedvennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25 % van het
maatschappelijk kapitaal aanhoudt, hieronder inbegrepen haar dochtervennootschappen in de zin van artikel 6, 2°, van het Wetboek van vennootschappen”.
2. Onderdelen van de remuneratie
De remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders bestaat in
essentie uit:
– een vaste, jaarlijkse bestuurdersvergoeding, die
identiek is voor alle niet-uitvoerende bestuurders, behalve
voor de voorzitter, gelet op diens specifieke rol en
verantwoordelijkheden;
– presentiegelden; deze worden aan de niet-uitvoerende
bestuurders toegekend voor hun aanwezigheid op de
vergaderingen van de raad van bestuur en, desgevallend,
voor hun aanwezigheid tijdens de vergaderingen van de
comités die binnen de raad van bestuur werden opgericht.
De vaste bestuurdersvergoeding wordt niet bepaald in functie
van de door de vennootschap of haar perimetervennoot-
schappen
5
uitgevoerde verrichtingen en transacties (artikel 35,
§1 GVV-wet).
Voor zover als nodig, wordt verduidelijkt dat de niet-uitvoerende
bestuurders in bepaalde gevallen specifieke vergoeding kunnen
krijgen, indien zij bijzondere, ad hoc opdrachten uitvoeren
voor de raad van bestuur, zoals plaatsbezoeken in het kader
van potentiële investeringen. Een dergelijke specifieke
vergoeding wordt vastgesteld door de raad van bestuur, in
functie van de betreffende verantwoordelijkheden of bijzondere
bevoegdheden verbonden aan de betreffende opdracht.
De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen geen prestatie-
gebonden (variabele) vergoedingen, zoals bonussen en
aandelenopties.
De vennootschap kent, in afwijking van bepaling 7.6 van de Code
2020, geen aandelen toe aan niet-uitvoerende bestuurders. Zij
meent dat het wettelijk kader van de vennootschap en diens aard
(GVV), haar algemeen beleid en haar werkwijze al beantwoorden
aan de doelstelling van bepaling 7.6 van de Code 2020 (met
name de niet-uitvoerende bestuurders ertoe te brengen
om te handelen met het perspectief van een langetermijn
aandeelhouder), en afdoende waarborgen dat wordt gehandeld
met het perspectief om waardecreatie op lange termijn te
bevorderen. Dat perspectief is namelijk ingebakken in het bestuur
55
JAARVERSLAG 2023-2024
van Retail Estates als gereglementeerde vastgoedvennootschap.
Retail Estates heeft als aandeel een sterk trackrecord en het
bestuur streeft naar een solide winst per aandeel, jaar na jaar,
wat ook in de praktijk wordt omgezet. Retail Estates is van
oordeel dat het bestuur in het verleden bewezen heeft dat dit
perspectief, zonder toekenning van een vergoeding in aandelen,
al voldoende aanwezig is in de wijze waarop het bestuur handelt.
Uiteraard belet het voorgaande niet dat bepaalde niet-
uitvoerende bestuurders, zonder daartoe verplicht te zijn door
het remuneratiebeleid, op basis van een persoonlijke beslissing
een aandelenparticipatie aanhouden in Retail Estates.
De vennootschap heeft een polis burgerlijke aansprakelijkheid
bestuurders (“D&O Insurance”) afgesloten ter dekking van de
aansprakelijkheid van haar niet-uitvoerende en uitvoerende
bestuurders. De premie daarvan wordt betaald door de
vennootschap.
De niet-uitvoerende bestuurders genieten geen andere
voordelen in natura (zoals een bedrijfswagen, GSM, laptop of
voordelen die verbonden zijn aan pensioenplannen).
De niet-uitvoerende bestuurders kunnen wel worden vergoed
voor de normale en gerechtvaardigde uitgaven en kosten, die
zij kunnen doen gelden als gedaan in de uitoefening van hun
opdracht.
De niet-uitvoerende bestuurders kunnen (uitzonderlijk) een
bestuurdersmandaat uitoefenen bij één van de dochter-
ondernemingen van de vennootschap (o.a. Retail Warehousing
Invest NV, een institutionele vastgoedvennootschap). De
eventuele vergoedingen die worden toegekend voor de
uitoefening van deze mandaten worden verwerkt in het
remuneratieverslag.
3. Benoeming en ontslag van de niet-uitvoerende bestuurders
De niet-uitvoerende bestuurders, alsook de uitvoerende
bestuurders voor wat hun mandaat als bestuurder betreft,
worden benoemd door de algemene vergadering voor een
periode van maximaal 4 jaar. Zij hebben het statuut van
zelfstandige. Hun mandaten zijn ad nutum opzegbaar door
de algemene vergadering d.w.z. dat de algemene vergadering
de mandaten te allen tijde, bij gewone meerderheidsstemming,
zonder opzeggingsvergoeding of opzeggingstermijn kan
beëindigen. Het staat de algemene vergadering evenwel vrij om
naar aanleiding van het ontslag, een ontslagvergoeding of een
opzeggingstermijn toe te kennen.
Alexandrium
Megastores
in Rotterdam
(Nederland)
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG56
IV. REMUNERATIEBELEID VOOR DE CEO EN DE OVERIGE
LEDEN VAN HET MANAGEMENTCOMITÉ
1. Het besluitvormingsproces voor de vaststelling, herziening
en uitvoering van het remuneratiebeleid en de maatregelen
ter voorkoming en beheersing van belangenconflicten
Het remuneratie- en benoemingscomité is belast met het
opstellen of beoordelen van voorstellen aan de raad van bestuur
van de individuele remuneratie van de CEO en de leden van het
managementcomité, met inbegrip van de variabele remuneratie.
De vergoeding voor de CEO en de overige leden van het
managementcomité wordt bepaald met het oog op het
aantrekken, motiveren en behouden van het nodige talent,
waarbij wordt rekening gehouden met de omvang van de
vennootschap en de individuele verantwoordelijkheden die
van de CEO en elk lid van het managementcomité worden
verwacht, de vereiste relevante ervaring en vaardigheden en de
anciënniteit. Het remuneratie- en benoemingscomité legt het
resultaat van deze analyse en zijn onderbouwde aanbevelingen
ter beslissing voor aan de raad van bestuur. Het comité houdt
ook rekening met een benchmarking ten opzichte van de
remuneratie die wordt toegepast binnen andere, vergelijkbare,
al dan niet beursgenoteerde vastgoedvennootschappen.
De raad van bestuur bepaalt vervolgens, rekening houdend
met de voorstellen van het remuneratie- en benoemingscomité,
de vergoeding van de CEO en de overige leden van het
managementcomité. De raad van bestuur zorgt er ook
voor dat de toegekende remuneratie consistent is met het
remuneratiebeleid van de vennootschap.
Specifiek voor wat betreft de variabele remuneratie is de
evaluatie van de prestatiedoelstellingen onderwerp van
bespreking en analyse in een zitting van het remuneratie- en
benoemingscomité. De variabele vergoeding kan enkel worden
toegekend indien aan de prestatiedoelstellingen over de
aangeduide referentieperiode werd voldaan. Het resultaat van
de vooropgestelde jaarobjectieven wordt ten minstens één maal
per jaar, meestal binnen de twee maanden na afloop van het
boekjaar, beoordeeld. In hoeverre de financiële criteria werden
gerealiseerd, wordt na het afsluiten van het boekjaar gecontroleerd
aan de hand van de boekhoudkundige en financiële gegevens
die worden geanalyseerd binnen het auditcomité. De evaluatie
van de niet-financiële criteria gebeurt door het remuneratie-
en benoemingscomité op basis van een gemotiveerd voorstel
van ofwel de voorzitter van de raad van bestuur (indien het de
prestatie van de CEO betreft) ofwel van de CEO in overleg met
de voorzitter van de raad van bestuur (indien het de prestaties
van de overige leden van het managementcomité betreft). Het
remuneratie- en benoemingscomité bezorgt haar advies en
voorstel tot remuneratie vervolgens aan de raad van bestuur.
Op basis van het gerealiseerde resultaat wordt de variabele
vergoeding door de raad van bestuur toegekend aan elk lid van
het managementcomité dat daarvoor in aanmerking komt.
Op verschillende niveaus zijn de nodige maatregelen genomen
ter preventie en beheer van potentiële belangenconflicten:
– Het remuneratie- en benoemingscomité, dat een
adviserende rol heeft bij bepaling van de remuneratie van
de CEO en overige leden van het managementcomité,
bestaat uitsluitend uit niet-uitvoerende bestuurders. Een
meerderheid van hen zijn onafhankelijke bestuurders. Het
door het remuneratie- en benoemingscomité geformuleerde
voorstel van remuneratie wordt derhalve niet door de
uitvoerende bestuurders mee beoordeeld.
– De uitvoerende bestuurders (en de leden van het
managementcomité die geen bestuursmandaat bekleden)
nemen niet deel aan de beraadslaging en de stemming
binnen de raad van bestuur t.a.v. hun eigen vergoeding, noch
aan het overleg dat plaatsvindt binnen het remuneratie- en
benoemingscomité t.a.v. hun eigen vergoeding. Op vraag
van het remuneratie- en benoemingscomité, beantwoordt de
CEO de vragen die worden gesteld t.a.v. de vergoedingen
van de overige leden van het managementcomité gedurende
het overleg dat plaatsvindt binnen het remuneratie- en
benoemingscomité.
Daarnaast zijn uiteraard ook de wettelijke regels inzake
belangenconflicten (in het Wetboek van vennootschappen en
Verenigingen en in de GVV-wet) van toepassing op de leden
van het managementcomité die ook een mandaat als uitvoerend
bestuurder bekleden (dit zijn momenteel de CEO en de CFO).
57
JAARVERSLAG 2023-2024
2. Beschrijving van de onderdelen van de remuneratie van de
CEO en de overige leden van het managementcomité
De vergoeding van de CEO en de overige leden van het
managementcomité bestaat uit volgende componenten:
– Een vaste vergoeding
– Een variabele vergoeding
– Andere voordelen
Deze componenten van de vergoeding worden individueel
toegekend onder de door de raad van bestuur, op voorstel
van het remuneratie- en benoemingscomité, te bepalen
voorwaarden.
De vergoeding wordt vastgesteld in overeenstemming met de
artikelen 7:90, 7:91, 7:92 en 7:121 WVV.
De vennootschap kent, in afwijking van bepaling 7.9 van de
Code 2020, geen aandelen toe aan de CEO en de overige
leden van het managementcomité. Zij meent dat het wettelijk
kader van de vennootschap en diens aard (GVV), haar algemeen
beleid en haar werkwijze al beantwoorden aan de doelstelling
van bepaling 7.9 van de Code 2020 (met name het uitvoerend
management ertoe te brengen om te handelen met het
perspectief van een langetermijn aandeelhouder) en afdoende
waarborgen dat wordt gehandeld met het perspectief om
waardecreatie op lange termijn te bevorderen. Dat perspectief
is namelijk ingebakken in het management van Retail Estates als
gereglementeerde vastgoedvennootschap. Retail Estates heeft
als aandeel een sterk trackrecord en het management streeft
naar een solide winst per aandeel, jaar na jaar, wat ook in de
praktijk wordt omgezet. Retail Estates is van oordeel dat het
management in het verleden bewezen heeft dat dit perspectief,
zonder toekenning van een vergoeding in aandelen, al voldoende
aanwezig is in de wijze waarop het management handelt.
Uiteraard belet het voorgaande niet dat bepaalde leden van
het managementcomité, al dan niet uitvoerend bestuurder,
zonder daartoe verplicht te zijn door het remuneratiebeleid, op
basis van een persoonlijke beslissing een aandelenparticipatie
aanhouden in Retail Estates. De raad van bestuur behoudt zich
wel het recht voor om in de toekomst toch een mechanisme voor
de toekenning van een gedeelte van de remuneratie onder de
vorm van aandelen(opties) in te voeren.
De CEO zal het mandaat van (gedelegeerd) bestuurder
uitoefenen bij alle dochtervennootschappen van de
vennootschap. Ook de overige leden van het managementcomité
kunnen een mandaat van bestuurder uitoefenen bij de
dochtervennootschappen van Retail Estates. De uitoefening van
het mandaat in dochtervennootschappen kan gebeuren via hun
managementvennootschap, voor zover de CEO, respectievelijk
het betreffende lid van het managementcomité, hiervan de vaste
vertegenwoordiger is. De eventuele vergoedingen die worden
geïnd voor de uitoefening van deze mandaten zijn verwerkt in
het remuneratieverslag van de vennootschap. Behoudens anders
overeengekomen, zal het einde van de overeenkomst tussen de
CEO, respectievelijk het lid van het managementcomité enerzijds
en de vennootschap anderzijds ook leiden tot het einde van de
mandaten die zij uitoefenen bij de dochtervennootschappen.
2.1 Componenten van de vergoeding van de CEO
De CEO oefent een mandaat als uitvoerend bestuurder uit, en is
daarnaast ook lid van het managementcomité en belast met het
dagelijks bestuur van de vennootschap. Daarnaast is hij effectief
leider van de vennootschap overeenkomstig artikel 14, §3 van
de GVV-wet.
Het mandaat van CEO in zijn hoedanigheid van uitvoerende
bestuurder is niet vergoed.
2.1.1. Vaste vergoeding van de CEO
De vaste vergoeding van de CEO wordt bepaald in functie
van diens verantwoordelijkheden en individuele competenties
en vaardigheden, naast de ervaring in diverse domeinen
(commercieel, vastgoed-technisch, juridisch, fiscaal, financieel,
boekhoudkundig en algemeen beleid).
De vaste vergoeding wordt niet bepaald in functie van de
door de vennootschap of haar perimetervennootschappen
uitgevoerde verrichtingen en transacties (artikel 35, §1 GVV-
wet). De vaste jaarlijkse vergoeding wordt in twaalf maandelijkse
schijven uitbetaald.
Eventuele aanpassingen van de vaste vergoeding worden
jaarlijks besproken op het remuneratie- en benoemingscomité,
dat een voorstel formuleert aan de raad van bestuur. De raad
van bestuur beslist vervolgens over de vaste vergoeding, met
respect voor de belangenconflictenregels.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG58
Op verzoek van de CEO, kan de raad van bestuur beslissen om
de vaste vergoeding (gedeeltelijk) toe te kennen onder de vorm
van een individuele pensioenuitkering (type “vaste bijdragen”).
De vaste vergoeding van de CEO wordt jaarlijks geïndexeerd op
basis van de gezondheidsindex.
2.1.2. Variabele vergoeding van de CEO
De variabele vergoeding die aan de CEO wordt toegekend,
onder de door de raad van bestuur op voorstel van het
remuneratie- en benoemingscomité te bepalen voorwaarden,
wordt vastgesteld in functie van het al dan niet behalen van
vooraf opgestelde jaarobjectieven, die zowel kwalitatief
als kwantitatief van aard zijn, en in functie van eventuele
exceptionele prestaties gerelateerd aan de hiervoor
vernoemde objectieven die tijdens het boekjaar werden
geleverd. De jaarobjectieven kunnen zowel rekening houden
met de objectieven die een positieve invloed hebben op de
vennootschap op korte termijn (STI) als met deze die een
positieve invloed hebben op lange termijn (LTI). De objectieven
zijn gealigneerd met de strategie van de vennootschap.
Er kan enkel een variabele vergoeding worden toegekend
voor zover (a) de criteria voor de toekenning van die variabele
vergoeding of van het deel van die variabele vergoeding dat
van de resultaten afhangt, uitsluitend betrekking hebben op het
geconsolideerde nettoresultaat van vennootschap, met uitsluiting
van alle schommelingen van de reële waarde van de activa
en de afdekkingsinstrumenten, en (b) geen vergoeding wordt
toegekend in functie van een specifieke verrichting of transactie
van de vennootschap of haar perimetervennootschappen (zie
artikel 35, §1 GVV-wet).
De raad van bestuur vermijdt de bepaling van criteria die de CEO
kunnen aanzetten om voorrang te geven aan doelstellingen op
korte termijn die de variabele vergoeding kunnen beïnvloeden,
maar die een negatieve invloed kunnen hebben op de
vennootschap op middellange en lange termijn.
Het bedrag van de variabele vergoeding op korte termijn (STI)
is bepaald in functie van de effectieve realisatie van kwantitatieve
en kwalitatieve objectieven op korte termijn.
Deze kwantitatieve objectieven omvatten (voor zover als
toegelaten onder de toepasselijke wetgeving) o.m. de
bezettings graad, de huurincasso, de operationele marge,
de realisatie van bepaalde projecten, ESG doelstellingen en
investerings- en desinvesteringsdoelstellingen. De kwalitatieve
objectieven kunnen variëren van jaar tot jaar in functie van de
prioriteiten die worden vastgelegd bij personeelsmanagement,
externe communicatie, leadership en andere initiatieven.
De objectieven worden bepaald en afgewogen in functie van
hun belang. Hun relatieve belang en hun uitbetalingsratio
in functie van hun verwezenljiking worden vastgelegd door
de raad van bestuur op voorstel van het remuneratie- en
bezoldigingscomité. Deze objectieven worden gezamenlijk bij
de opmaak van het budget vastgelegd en nemen dit budget in
rekening zodat de objectieven gealigneerd zijn met de strategie
van de vennootschap.
Het percentage van de variabele vergoeding op korte termijn
kan variëren van 0% tot maximaal 35% van de jaarlijkse vaste
vergoeding (in geval van het 100% behalen van de objectieven).
De raad van bestuur kan, op verzoek van de CEO, beslissen
over de vorm van toekenning van deze variabele vergoeding
op korte termijn (bv. individuele pensioenuitkering (type “vaste
bijdragen”).
Het bedrag van de variabele vergoeding op lange termijn (LTI)
strekt ertoe de belangen van de CEO te aligneren met deze van
de aandeelhouders en stimuleert de CEO om een lange termijn
visie aan te houden.
Voor de variabele vergoeding op lange termijn omvatten de
criteria o.m. de strategie van de vennootschap, de evolutie
van ESG doelstellingen en van het dividend over diverse jaren,
evenals persoonlijke doelstellingen om dit meerjarenperspectief
te ondersteunen.
Het percentage van de variabele vergoeding op lange termijn
kan variëren van 0% tot maximaal 35% van de jaarlijkse vaste
vergoeding (in geval van het 100% behalen van de objectieven).
2.1.3. Overige voordelen van de CEO
De CEO geniet van een verzekering voor arbeidsongeschiktheid
of invaliditeit.
Daarnaast wordt de CEO vergoed voor de normale en
59
JAARVERSLAG 2023-2024
gerechtvaardigde uitgaven en kosten, die hij kan doen gelden als
gedaan in de uitoefening van diens opdracht. De vennootschap
stelt een laptop en smartphone ter beschikking, maar geen
bedrijfswagen.
Deze overige voordelen bedragen gezamenlijk maximaal 10%
van de jaarlijkse vaste vergoeding van de CEO.
Daarnaast kan er, mits akkoord van de raad van bestuur, op
voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité een
uitzonderlijke premie of bonus worden toegekend aan de CEO
wegens niet-recurrente, uitzonderlijke prestaties, zonder dat
die premie of die bonus enige impact heeft op de eventuele
toekenning van een variabele vergoeding voor hetzelfde
boekjaar. Dergelijke premie/bonus dient te beantwoorden
aan de algemene visie van de raad van bestuur op het
remuneratiebeleid, zoals uiteengezet onder punt II hiervoor. De
uitzonderlijke premie of bonus bedraagt in voorkomend geval
maximaal 35% van de jaarlijkse vaste vergoeding van de CEO.
2.1.4. Contractuele voorwaarden van toepassing ten aanzien van
de CEO
De overeenkomst met betrekking tot de CEO voorziet,
in geval van beëindiging ervan door Retail Estates, in
een opzeggingstermijn van achttien maanden. Een
eventuele verbrekingsvergoeding die betaald wordt
indien de vennootschap afziet van prestaties tijdens de
opzeggingstermijn, zal worden berekend rekening houdend
met de vaste bezoldiging (waaronder de jaarlijkse premies voor
de individuele pensioenuitkering (type “vaste bijdragen”)). De
opzeggingstermijn werd in overeenstemming met de wettelijke
bepalingen door de raad van bestuur goedgekeurd op advies
van het remuneratie- en benoemingscomité, rekening houdend
met de bijdrage van de CEO aan de groei van de onderneming
vanaf de beursnotering in maart 1998.
In geval van opzeg door de CEO is deze gebonden door een
opzeggingstermijn van zes maanden.
Indien de CEO zijn functie omwille van arbeidsongeschiktheid
(ziekte of ongeval) niet kan uitvoeren, blijft Retail Estates hem
gedurende een periode van twee maanden vanaf de eerste
werkdag van de arbeidsongeschiktheid het vaste gedeelte van
zijn bezoldiging verder betalen. Vervolgens ontvangt hij een
invaliditeitsrente verzekerd door een verzekeringsmaatschappij,
die gelijk is aan 75% van de vaste bezoldiging (zie punt 2.1.3
hiervoor).
In de overeenkomst met de CEO wordt voorzien in een terug-
vorderingsrecht waarbij de vennootschap het recht heeft om de
variabele vergoeding geheel of gedeeltelijk terug te vorderen
tot één jaar na de uitbetaling ervan indien zou blijken dat de
uitbetaling ervan is gebeurd op basis van onjuiste informatie over
het bereiken van de aan de variabele vergoeding ten grondslag
liggende objectieven of over de omstandigheden waarvan de
variabele vergoeding afhankelijk was gesteld én dat dergelijke
onjuiste informatie te wijten is aan fraude door de CEO.
2.2 De overige leden van het managementcomité
De remuneratie van de overige leden van het managementcomité
bestaat uit volgende componenten:
2.2.1 De vaste vergoeding van de overige leden van het
managementcomité
De vaste vergoeding van de overige leden van het manage-
ment comité wordt bepaald rekening houdend met hun
verantwoordelijkheden en individuele competenties en
vaardigheden, naast de ervaring in een aantal voor hen
individuele verantwoordelijkheden relevante domeinen
(commercieel, vastgoed-technisch, juridisch, fiscaal, financieel,
boekhoudkundig en algemeen beleid).
De vaste vergoeding wordt niet bepaald in functie van de door de
vennootschap of haar perimetervennootschappen uitgevoerde
verrichtingen en transacties (artikel 35, §1 GVV-wet).
De vaste jaarlijkse vergoeding wordt in twaalf maandelijkse
schijven uitbetaald.
Eventuele aanpassingen van de vaste vergoeding worden
jaarlijks besproken op het remuneratie- en benoemingscomité,
dat een voorstel formuleert aan de raad van bestuur. De raad
van bestuur beslist vervolgens over de vaste vergoeding van de
leden van het managementcomité, in voorkomend geval met
respect voor de belangenconflictenregels.
Op verzoek van het lid van het managementcomité kan de raad
van bestuur beslissen om de vaste vergoeding (gedeeltelijk) toe
te kennen onder de vorm van een individuele pensioenuitkering
(type “vaste bijdragen”).
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG60
De vaste vergoeding van de overige leden van het
managementcomité wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de
gezondheidsindex.
2.2.2 De variabele vergoeding van de overige leden van het
managementcomité
De variabele vergoeding die aan de overige leden van het
managementcomité wordt toegekend, onder de door de raad van
bestuur op voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité
te bepalen voorwaarden, wordt bepaald in functie van het al
dan niet behalen van vooraf opgestelde jaarobjectieven, die
zowel kwalitatief als kwantitatief van aard zijn en eventuele
uitzonderlijke prestaties gerelateerd aan de hiervoor vernoemde
jaarobjectieven die tijdens het boekjaar geleverd werden. De
jaarobjectieven kunnen zowel de objectieven in rekening nemen
die een positieve invloed hebben op de vennootschap op
korte termijn (STI) en op lange termijn (LTI). De objectieven zijn
gealigneerd met de strategie van de vennootschap.
Er kan enkel een variabele vergoeding worden toegekend
voor zover (a) de criteria voor de toekenning van die variabele
vergoeding of van het deel van die variabele vergoeding dat
van de resultaten afhangt, uitsluitend betrekking hebben op
het geconsolideerde nettoresultaat van vennootschap, met
uitsluiting van alle schommelingen van de reële waarde van de
activa en de afdekkingsinstrumenten, en (b) deze niet wordt
toegekend in functie van een specifieke verrichting of transactie
van de vennootschap of haar perimetervennootschappen (zie
artikel 35, §1 GVV-wet).
De raad van bestuur vermijdt de bepaling van criteria die de leden
van het managementcomité kunnen aanzetten om voorrang te
geven aan doelstellingen op korte termijn die hun variabele
vergoeding kunnen beïnvloeden, maar die een negatieve
invloed kunnen hebben op de vennootschap op middellange en
lange termijn. Hierbij wordt een bijzondere aandacht gegeven
aan de ESG-doelstellingen.
Het bedrag van de variabele vergoeding op korte termijn (STI)
is bepaald in functie van de effectieve realisatie van kwantitatieve
en kwalitatieve objectieven op korte termijn, die jaarlijks door de
raad van bestuur worden vastgelegd en geëvalueerd op voorstel
van het remuneratie- en benoemingscomité.
Deze kwantitatieve objectieven omvatten o.m. de bezettings-
graad, de groei, ESG doelstellingen, de operationele marge, en
(voor zover als toegelaten onder de toepasselijke wetgeving)
bijzondere/uitzonderlijke projecten. De kwalitatieve objectieven
kunnen variëren van jaar tot jaar in functie van de prioriteiten die
worden vastgelegd bij de opmaak van het budget en omvatten
gebruikelijke domeinen zoals efficiënte en duurzame projecten,
leadership en andere initiatieven.
De objectieven worden bepaald en afgewogen in functie van
hun belang. Hun relatieve belang en hun uitbetalingsratio
in functie van hun verwezenlijking worden vastgelegd door
de raad van bestuur op voorstel van het remuneratie- en
benoemingscomité. Deze objectieven worden gezamenlijk bij
de opmaak van het budget vastgelegd en nemen dit budget in
rekening zodat de objectieven gealigneerd zijn met de strategie
van de vennootschap.
Woonmall Alexandrium in
Rotterdam (Nederland)
61
JAARVERSLAG 2023-2024
Het percentage van de variabele vergoeding op korte termijn
kan variëren van 0% tot maximaal 35% van de jaarlijkse vaste
vergoeding (in geval van het 100% behalen van de objectieven).
De raad van bestuur kan, op verzoek van het betreffende lid van
het managementcomité, beslissen over de vorm van toekenning
van deze variabele vergoeding op korte termijn (bv. individuele
pensioenuitkering (type “vaste bijdragen”)).
Het bedrag van de variabele vergoeding op lange termijn
(LTI) is bestemd om de belangen van de overige leden
van het managementcomité te aligneren met deze van de
aandeelhouders en stimuleert het managementcomité en haar
individuele leden om een lange termijn visie aan te houden.
Voor de variabele vergoeding op lange termijn, omvatten de
criteria o.m. de strategie van de vennootschap, de evolutie van
de ESG-doelstellingen en van het dividend over diverse jaren
en persoonlijke doelstellingen om dit meerjarenperspectief te
ondersteunen.
Het percentage van de variabele vergoeding op lange termijn
kan variëren van 0% tot maximaal 35% van de jaarlijkse vaste
vergoeding (in geval van het 100% behalen van de objectieven).
2.2.3 Overige voordelen van de overige leden van het
managementcomité
De overige leden van het managementcomité genieten van
een verzekering voor arbeidsongeschiktheid of invaliditeit en
een wezenpensioen, en een hospitalisatieverzekering, naast
representatiekosten.
Verder worden een smartphone en een laptop en/of tablet
ter beschikking gesteld, evenals, in bepaalde gevallen, een
bedrijfswagen. De kosten voor een bedrijfswagen kunnen
ten laste van de vennootschap worden genomen of kunnen
inbegrepen zijn in de vaste vergoeding van het lid van het
managementcomité. Dit wordt in overleg met het lid van het
managementcomité bepaald.
Ook worden de overige leden van het managementcomité
vergoed voor de normale en gerechtvaardigde uitgaven en
kosten die zij kunnen doen gelden als gedaan in de uitoefening
van hun opdracht.
De overige voordelen bedragen gezamenlijk maximaal 10% van
de jaarlijkse vaste vergoeding van het betreffend lid van het
managementcomité.
Daarnaast kan er, mits akkoord van de raad van bestuur, op
voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité een
uitzonderlijke premie of bonus worden toegekend aan een lid van
het managementcomité wegens niet-recurrente, uitzonderlijke
prestaties, zonder dat die premie of die bonus enige impact
heeft op de eventuele toekenning van een variabele vergoeding
voor hetzelfde boekjaar. Dergelijke premie/bonus dient te
beantwoorden aan de algemene visie van de raad van bestuur op
het remuneratiebeleid, zoals uiteengezet onder punt II hiervoor.
De uitzonderlijke premie of bonus bedraagt in voorkomend
geval maximaal 35% van de jaarlijkse vaste vergoeding van het
betreffend lid van het managementcomité.
2.2.4 Voornaamste kenmerken van de overeenkomst tussen Retail
Estates en de overige leden van het managementcomité
De overeenkomsten met de overige leden van het
managementcomité, die allen het statuut van zelfstandige
hebben, zijn aangegaan voor onbepaalde duur en voorzien in
een opzeggingstermijn van 12 maanden. Deze termijn wordt
in de overeenkomst met de CFO verlengd tot 18 maanden
indien de opzegging uitgaat van de vennootschap binnen de
zes maanden na de succesvolle afronding van een (vijandige)
overname.
Bij een beëindiging van de overeenkomst, op initiatief
van de vennootschap, zonder het in acht nemen van een
opzeggingstermijn, maar buiten de contractueel bepaalde
gevallen waarin geen enkele opzeggingstermijn of vergoeding
verschuldigd is, heeft het betrokken lid contractueel recht op
een vergoeding wegens beëindiging van de overeenkomst die
gelijk is aan de vergoeding waarop het lid recht zou hebben
gedurende de opzeggingstermijn die had moeten worden
gerespecteerd.
Er zijn geen bijzondere bepalingen inzake de terugvordering van
variabele bezoldiging. De bepalingen die in het burgerlijk recht
voorzien zijn inzake onverschuldigde betalingen zijn evenwel
onverkort van kracht.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG62
V. TOELICHTING OVER DE WIJZE WAAROP REKENING IS
GEHOUDEN MET DE LOON- EN ARBEIDSVOORWAARDEN
VAN DE WERKNEMERS BIJ DE VASTSTELLING VAN HET
REMUNERATIEBELEID
Het remuneratie- en benoemingscomité neemt kennis van de
jaarlijkse voorstellen met betrekking tot het globaal budget
(de zgn. “cost to the company”) van de vaste vergoedingen
van de personeelsleden van de vennootschap (dus buiten de
bestuurders en de leden van het managementcomité), evenals
met betrekking tot het globaal budget van de variabele
vergoedingen die aan het personeel worden toegekend. Het
door het comité weerhouden personeelsbudget wordt jaarlijks
voor de aanvang van het betreffende boekjaar ter goedkeuring
voorgelegd aan de raad van bestuur. Op vraag van de raad van
bestuur spreekt het comité zich ook uit over de voorstellen van
de uitvoerende bestuurders met betrekking tot de aanwerving
van personeelsleden en de aanvankelijke vergoeding van die
personen, evenals over elke herziening van de vergoeding (in
ruime zin) van bepaalde andere personen die kernfuncties
uitoefenen in de vennootschap.
Net zoals voor de bestuurders en de leden van het
managementcomité bestaat er momenteel geen aandelen(optie)
plan ten voordele van het personeel.
De variabele vergoeding van het personeel bestaat uit een
gedeelte dat is verbonden met hun individuele objectieven en
een gedeelte gezamenlijke prestatie-objectieven (niet-recurrent
resultaatsgebonden voordeel CAO 90). Het operationeel
vastgoedresultaat, het EPRA NTA resultaat per aandeel,
bepaalt in welke mate de gezamenlijke variabele vergoeding
wordt toegekend. Het remuneratiebeleid voor de leden van
het managementcomité is vastgesteld rekening houdend
met de algemene visie die in het begin van dit beleid werden
meegegeven (zie punt II) en voor de volledige onderneming
gelden. Daardoor toont de remuneratie van het personeel
gelijkenissen met het bredere remuneratieraamwerk van de
onderneming, in die zin dat de vergoeding op korte termijn voor
zowel de leden van het managementcomité als voor het bredere
personeelsbestand wordt bepaald aan de hand van dezelfde
financiële performantiecriteria.
VI. PROCEDURE OM AF TE WIJKEN VAN HET REMUNERATIE-
BELEID
De vennootschap mag tijdelijk afwijken van het remuneratiebeleid,
op voorwaarde dat de afwijking gerechtvaardigd wordt
door uitzonderlijke omstandigheden, en enkel indien de
afwijking noodzakelijk is om de langetermijnbelangen en de
duurzaamheid van de vennootschap als geheel te dienen of
haar levensvatbaarheid te garanderen.
In geval van afwijking dient bovendien volgende procedure te
worden gevolgd:
– Een met redenen omkleed advies van het remuneratie- en
benoemingscomité in overeenstemming met de hiervoor
beschreven voorwaarden;
– Een besluit van de raad van bestuur dat rekening houdt met
het advies van het remuneratie- en benoemingscomité en
dat eveneens de voorwaarden respecteert die hiervoor zijn
omschreven.
De raad van bestuur zal in het remuneratieverslag rapporteren
over de tijdelijke afwijking.
VII. WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN HET LAATST
GOEDGEKEURDE REMUNERATIEBELEID
Er zijn geen materiële afwijkingen ten opzichte van het
remuneratiebeleid dat op de algemene jaarvergadering van 19
juli 2021 werd goedgekeurd.
Crescend’eau
Verviers
63
JAARVERSLAG 2023-2024
Remuneratieverslag
I. INLEIDING
Dit remuneratieverslag werd opgesteld door het remuneratie-
en benoemingscomité en goedgekeurd door de raad van
bestuur, in toepassing van artikel 3:6 §3 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen en de Corporate Governance
Code 2020 en vormt een onderdeel van de Corporate
Governance Verklaring.
Het verslag geeft een overzicht van de belangrijkste
uitgangspunten van het remuneratiebeleid en van de toepassing
ervan door de groep tijdens het boekjaar 2023-2024 (van 1 april
2023 tot 31 maart 2024) op de remuneratie van de bestuurders en
de leden van het managementcomité, waaronder de uitvoerende
bestuurders (de CEO, Jan De Nys, en de CFO, Kara De Smet, die
samen de effectieve leiding vormen van de vennootschap en haar
dochtervennootschappen), de CIO en de CLO.
6
Retail Estates
heeft tevens een uitgewerkt remuneratiebeleid, conform artikel
7:89/1 WVV, opgesteld dat op de algemene jaarvergadering van
19 juli 2021 werd goedgekeurd.
Dit remuneratieverslag zal voorgelegd worden aan de jaarlijkse
algemene vergadering van 22 juli 2024 die bij afzonderlijke
adviserende stemming over dit remuneratieverslag beslist
conform artikel 7:149 WVV.
6
Om de vergelijking met de remuneratie waarover in de voorafgaande jaarverslagen werd gerapporteerd mogelijk te maken, beschrijft dit remuneratieverslag de jaarlijkse variabele
vergoeding die betrekking heeft op de prestaties tijdens het boekjaar 2023-2024, ook al wordt deze variabele vergoeding pas toegekend en verschuldigd tijdens boekjaar 2024-2025.
Over de jaarlijkse variabele vergoeding die betrekking heeft op de prestaties tijdens 2022-2023, die werd toegekend of verschuldigd werd tijdens boekjaar 2023-2024, werd in het
Jaarlijks Financieel Verslag met betrekking tot boekjaar 2022-2023 gerapporteerd.
II. DE TOTALE REMUNERATIE VAN DE BESTUURDERS EN
HET UITVOEREND MANAGEMENT (LEDEN VAN HET
MANAGEMENTCOMITÉ)
1. Totale remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders
1.1 Remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders
De niet-uitvoerende bestuurders (met uitzondering van de
voorzitter van de raad van bestuur) ontvangen enerzijds (i) een
vaste jaarlijkse bestuurdersvergoeding van 16.000 EUR en (ii)
presentiegelden van 2.000 EUR per vergadering van de raad
van bestuur en van 3.000 EUR per vergadering van een comité
dat binnen de raad van bestuur is opgericht. Zowel de vaste
vergoedingen als de zitpenningen worden niet toegekend in
functie van de resultaten van de vennootschap en kwalificeren
dus als vaste, niet-prestatiegebonden vergoedingen.
De vaste vergoeding van de voorzitter, de heer Paul Borghgraef,
werd vastgesteld op 60.000 EUR gelet op zijn geregelde
aanwezigheid en betrokkenheid, en gelet op het feit dat hij
tussen de raden van bestuur de dagelijkse gesprekspartner en
het klankbord is van de gedelegeerd bestuurder.
De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen geen variabele
prestatiegebonden remuneraties, zoals bonussen of
aandelengerelateerde incentiveprogramma’s op lange
termijn, noch voordelen in natura of voordelen verbonden aan
pensioenplannen.
Met de niet-uitvoerende bestuurders werd geen overeenkomst
gesloten, zodat zij ad nutum kunnen worden ontslagen, zonder
vertrekvergoeding.
De niet-uitvoerende bestuurders kunnen in bepaalde gevallen
een onkostenvergoeding krijgen indien zij plaatsbezoeken
uitvoeren, voorafgaandelijk aan een raad van bestuur, die zal
oordelen over investeringen of desinvesteringen.
De vennootschap heeft een verzekeringspolis afgesloten ter
dekking van de aansprakelijkheid van haar bestuurders.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG64
1.2 Tabel totale remuneratie niet-uitvoerende bestuurders
In de onderstaande tabel wordt de totale remuneratie weergegeven van de niet-uitvoerende bestuurders:
7
De uitvoerende bestuurders ontvangen geen remuneratie voor de uitoefening van hun mandaat als bestuurder, maar enkel voor de uitoefening van hun mandaat als lid van het
managementcomité.
Jaarlijkse vaste
vergoeding
(EUR)
Aanwezigheid
raad van
bestuur
Aanwezigheid
auditcomité
Aanwezigheid
remuneratie- en
benoemings-
comité
Aanwezigheid
investerings-
comité
Vaste
vergoeding –
volgens aanwe-
zigheid (EUR)
TOTAAL
(EUR)
Paul Borghraef 72.000 6/6 72.000
Victor Ragoen 16.000 5/6 3/3 4/4 31.000 47.000
Leen Van den Neste 16.000 5/6 3/4 2/3 25.000 41.000
Ann Gaeremynck 16.000 6/6 4/4 3/3 33.000 49.000
Ann Schryvers
1
16.000 2/6 1/4 7.000 23.000
Dirk Vanderschrick 16.000 6/6 3/4 4/4 33.000 49.000
Michel Van Geyte
2
6/6 0
TOTAAL vergoeding
bestuurders 152.000 129.000 281.000
1
Mevrouw Schryvers werd benoemd als bestuurder van Retail Estates in oktober 2023.
2
De heer Van Geyte ontvangt, op zijn verzoek, geen vergoeding in zijn hoedanigheid van bestuurder van Retail Estates
2. Totale remuneratie van de leden van het managementcomité
7
Het managementcomité bestond tijdens boekjaar 2023-2024 uit
volgende leden:
– Jan De Nys – voorzitter van het comité, CEO, uitvoerend
bestuurder
– Kara De Smet – CFO, uitvoerend bestuurder
– Koenraad Van Nieuwenburg – CIO
– Runa Vander Eeckt – CLO
– Koen Nevens - CBDO
2.1. De remuneratie van de CEO
De functie van CEO wordt sinds de beursnotering van Retail
Estates NV in maart 1998 waargenomen door de heer Jan De Nys.
De vergoeding van de CEO, die zijn mandaat ten persoonlijke
titel uitoefent als zelfstandig bedrijfsleider, bestaat uit volgende
componenten:
– Het bedrag van de vaste vergoeding van de CEO houdt
rekening met diens ervaring en trackrecord in het opstarten
en uitbouwen van de vennootschap. Hierbij wordt gesteund
op opgedane ervaring in de detailhandelsomgeving in
België en het buitenland evenals commerciële, juridische
en financiële kennis die noodzakelijk is voor de uitbouw
van een portefeuille perifere winkelpanden en het dagelijks
beheer van een beursgenoteerde onderneming. De vaste
vergoeding wordt jaarlijks op 1 april geïndexeerd.
– De variabele vergoeding van de gedelegeerd bestuurder
wordt jaarlijks door de raad van bestuur vastgesteld op
voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité.
Deze vergoeding bedraagt potentieel 25% van de vaste
bezoldiging (incl. IPT-plan, type “vaste bijdrage”). De
variabele vergoeding is verbonden aan het realiseren
van een aantal vooropgestelde jaarobjectieven die zowel
kwalitatief als kwantitatief van aard kunnen zijn. Deze
componenten zijn vastgesteld en vervolgens beoordeeld
door de raad van bestuur, op voorstel van het remuneratie-
en benoemingscomité. Zij worden hierna, onder punt 2.4.2.,
weergegeven. De criteria omvatten zowel objectieven
die een positieve invloed hebben op de vennootschap
op korte termijn als op langere termijn. Daarnaast heeft
de raad van bestuur, op voorstel van het remuneratie-
en benoemingscomité beslist om een programma tot
toekenning van een variabele vergoeding op lange termijn
in te voeren, gekoppeld aan het behalen van collectieve
prestatiecriteria die te meten zijn over een periode van 1
april 2020 tot en met 31 maart 2024. De begunstigden van
dit plan kunnen zowel de leden van het managementcomité,
als bepaalde kaderleden zijn. Het langetermijnbonusplan
voorziet in een bonus ten gunste van de begunstigden die
wordt uitgedrukt als 6% van het totaal van de waardecreatie
van de projecten over de referteperiode. Het gedeelte van
65
JAARVERSLAG 2023-2024
dit procent waarop elke begunstigde recht kan hebben
wordt elk jaar individueel bepaald door het remuneratie-
en benoemingscomité en is afhankelijk van de mate waarin
een bepaalde begunstigde betrokken is bij de realisatie van
de projecten en zijn/haar verantwoordelijkheid daarin. De
waardecreatie wordt berekend als het verschil tussen de fair
value van een project bij de eerste opname van het project in
de portefeuille en de kostprijs van een project. Er wordt enkel
een bonus toegekend belope van 6% op de waardecreatie
van maximaal 10 miljoen euro tijdens de volledig periode
van 1 april 2020 tot 31 maart 2024.
– Pensioen: Er wordt een jaarlijkse premie gestort voor het
IPT-plan. Dit bedrag maakt deel uit van de vaste vergoeding
van de CEO.
– Overige componenten van de remuneratie: Er wordt
voorzien in de beschikking over een pc/laptop en
een smartphone. Daarnaast geniet de CEO van een
verzekering voor arbeidsongeschiktheid of invaliditeit.
Indien de gedelegeerd bestuurder zijn functie omwille
van werkonbekwaamheid (ziekte of ongeval) niet kan
uitvoeren, blijft Retail Estates nv hem gedurende een
periode van twee maanden vanaf de eerste werkdag van de
werkonbekwaamheid het vaste gedeelte van zijn bezoldiging
verder betalen. Vervolgens ontvangt hij een invaliditeitsrente
verzekerd door een verzekeringsmaatschappij, die gelijk is
aan 75% van de vaste bezoldiging.
De CEO ontvangt geen aandelengerelateerde remuneratie
(aandelen, aandelenopties of andere rechten om aandelen te
verwerven).
Buiten bovengenoemde bezoldiging ontvangt de heer Jan De
Nys geen separate bezoldiging voor de uitoefening van zijn
mandaat als uitvoerend bestuurder.
II.1. De remuneratie van de overige leden van het management-
comité
De remuneratie van de overige leden van het managementcomité
omvat de volgende elementen:
– Een vaste vergoeding. De vaste vergoeding houdt rekening
met de verantwoordelijkheden en individuele competenties
en vaardigheden, naast de ervaring van de leden van
het managementcomité. De vergoeding wordt jaarlijks
geïndexeerd.
– Een variabele vergoeding. De variabele vergoeding van de
overige leden van het managementcomité wordt vastgesteld
in functie van het al dan niet behalen van jaarobjectieven die
zijn uitgedrukt in kwantitatieve en kwalitatieve criteria die
door de raad van bestuur worden vastgesteld en beoordeeld,
op voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité. De
variabele vergoeding voor de overige managementleden
van het managementcomité bedraagt potentieel 15% van
de vaste vergoeding (waarbij de vaste vergoeding bestaat
uit de basisvergoeding en de stortingen in het IPT plan (type
“vaste bijdrage”)). Zoals hiervoor aangegeven (zie punt 2.1)
loopt er momenteel ook een programma tot toekenning van
een variabele vergoeding op lange termijn, gekoppeld aan
het behalen van collectieve prestatiecriteria die te meten zijn
over een periode van 1 april 2020 tot 31 maart 2024, waarvan
ook de leden van het managementcomité begunstigden
kunnen zijn.
– Pensioen: Er wordt een jaarlijkse premie gestort voor het
IPT-plan (type “vaste bijdrage”). Dit bedrag maakt deel uit
van de vaste vergoeding.
– De andere componenten van de bezoldiging: premie
voor een hospitalisatieverzekering, een verzekering van
arbeidsongeschiktheid en invaliditeit, een wezenpensioen,
een laptop, een smartphone, voordelen in natura verbonden
aan het eventuele gebruik van een bedrijfsvoertuig en
representatiekosten.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG66
II.2. Tabel met de totale remuneratie van de leden van het managementcomité
De vergoeding van de leden van het managementcomité werd als volgt bepaald gedurende het boekjaar 2023-2024:
2023-2024
Vaste
vergoeding -
basis
Variabele
vergoeding in
cash Pensioenkost
Overige
componenten
van de
remuneratie
Uitzonderlijke
items
Verhouding
vaste/variabele
remuneratie
Jan De Nys -
gedelegeerd bestuurder 386 110 118 5 21,61%
Overige leden directiecomité 1.221 120 135 78 8,85%
TOTAAL
1.607 230 253 83 0 11,84%
II.3. Toelichting over de prestaties van de leden van het manage-
ment comité
II.3.1. Beschrijving van de prestatiecriteria
De variabele vergoeding van de CEO is verbonden aan het
realiseren van een aantal kwalitatieve en kwantitatieve criteria
die voor het boekjaar 2023-2024 betrekking hadden op:
– Winst per aandeel (weging 25%);
EPRA-winst per aandeel met uitsluiting van alle
schommelingen van de reële waarde van de activa en
rente-afdekkingsinstrumenten en de resultaten behaald bij
realisatie van activa;
– Incassomanagement en bezettingsgraad (weging 25%);
– Projectontwikkeling per jaar (weging 5%);
• realisatie (termijn, budget)
• toegevoegde waarde (investeringswaarde - kostprijs)
– Desinvesteringsdoelstellingen en investeringsdoelstellingen
(weging 10%);
– ESG-objectieven (weging 15%);
– Managementvaardigheden (weging 20%);
• Uitbouw personeel, teamwerking, doorgroei
• Aandeelhouders: communicatie
• Bestuurders: communicatie relevante informatie / voor-
bereiding vergaderingen (voorzitter - raad van bestuur)
De weging van de variabele vergoeding van de CFO is gebaseerd
op een aantal kwalitatieve criteria:
– Managementvaardigheden (50%);
– ESG-doelstellingen (15%);
– SAP-implementatie (15%) en andere criteria (20%).
De weging van de variabele vergoeding van de CIO bestaat uit
kwantitatieve en kwalitatieve criteria:
– Winst per aandeel (weging 25%);
EPRA-winst per aandeel met uitsluiting van alle schom-
melingen van de reële waarde van de activa en rente-
afdekkingsinstrumenten en de resultaten behaald bij
realisatie van activa;
– Projectontwikkeling per jaar (realisatie (termijn, budget))
(25%);
– Toegevoegde waarde (investeringswaarde - kostprijs) (15%);
– Managementvaardigheden (15%)
• personeel, teamwerking, doorgroei, stroomlijning rap-
portering projectontwikkeling, klein en groot onderhoud;
– ESG-doelstellingen (15%);
– SAP-implementatie (5%).
De weging van de variabele vergoeding van de CLO gebeurt op
basis van een aantal kwantitatieve en kwalitatieve criteria:
– Winst per aandeel (weging 35%);
EPRA-winst per aandeel met uitsluiting van alle
schommelingen van de reële waarde van de activa en
rente-afdekkingsinstrumenten en de resultaten behaald bij
realisatie van activa;
– Investeringsdoelstellingen (transactiemanagement (met
CEO) (aansturen interne en externe deelnemers, docu-
menteren transactie en informatieoverdracht aan property-
management en finance), corporate (met CFO) (financiering
onderneming (kapitaal/obligaties), compliance, FSMA,
vennootschapssecretariaat) (voor een totaal van 25%);
– Managementvaardigheden (uitbouwen en organisatie legal-
team BE en NL (5%);
– ESG-doelstellingen (15%);
– SAP-implementatie (15%) en andere kwantitatieve criteria
(5%).
Het maximale doelbedrag van de variabele jaarlijkse vergoeding
67
JAARVERSLAG 2023-2024
voor het boekjaar 2023-2024 werd als volgt bepaald:
– Voor de CEO: 110.000 EUR
– Voor de andere leden van het managementcomité: 120.000
EUR
De variabele bezoldiging wordt jaarlijks in juli uitbetaald na
goedkeuring van de jaarrekeningen en het remuneratieverslag
door de jaarlijkse algemene aandeelhoudersvergadering. Er
zijn geen bijzondere bepalingen inzake de terugvordering van
variabele bezoldiging. De bepalingen die in het burgerlijk recht
voorzien zijn inzake onverschuldigde betalingen zijn onverkort
van kracht.
II.3.2. Tabel met toelichting van de prestaties van de leden van
het managementcomité
De vaste bezoldiging van de leden van het managementcomité
voor 2023-2024 zoals weergegeven in de tabel remuneratie is
gelijk aan de bezoldiging zoals goedgekeurd door de raad van
bestuur, op advies van het remuneratie- en benoemingscomité,
in januari 2023.
De jaarlijkse variabele bezoldiging gebaseerd op kwantitatieve
prestatiedoelstellingen op korte termijn bedraagt conform
de bestaande remuneratiepraktijken maximum 35% van de
jaarlijkse vaste bezoldiging, telkens bij het 100% halen van de
prestatiedoelstellingen.
De prestatiedrempels en -maxima die worden gehanteerd voor
deze criteria variëren tussen 0% en 100%.
De kwantitatieve prestatiedoelstellingen worden gelinkt aan de
inspanningen die worden geleverd om de financiële prestaties
van de vennootschap te behalen, met name minstens elk van
de volgende criteria: EPS, portefeuillegroei, bezettingsgraad.
Hierbij wordt rekening gehouden met de marktomstandigheden
en specifieke moeilijkheden die zich in de loop van het
boekjaar hebben voorgedaan. Voor wat betreft de kwalitatieve
prestatiedoelstellingen wordt verwezen naar de onderstaande
tabel:
Naam
Prestatiedoelstellingen Relatief gewicht
Gemeten prestatie t.o.v.
target
Jan De Nys Kwantitatief
65% 100%
EPS 25% 100%
Incasso/bezettingsgraad 25% 100%
Projectontwikkeling per jaar 5% 100%
Desinvesterings- en investeringsdoelstellingen 10% 100%
Kwalitatief
35% 100%
Personeel/aandeelhouderscommunicatie en
communicatie met bestuur/voorzitter 20% 100%
ESG 15% 100%
Overige leden van het managementcomité CFO CIO CLO CFO CIO CLO
Kwantitatief
0% 70% 65% / 100% 100%
EPS 0% 25% 25% / 100% 100%
Bezettingsgraad 0% 15% 0% / 100% /
Projectontwikkeling per jaar 0% 15% 0% / 100% /
Uitvoering investeringsdoelstellingen 0% 15% 20% / 100% 100%
Andere 0% 0% 20% / / 100%
Kwalitatief
100% 30% 35% 100% 100% 100%
Managementvaardigheden 50% 15% 5% 100% 100% 100%
ESG 15% 15% 15% 100% 100% 100%
SAP-implementatie 15% 0% 15% 100% / 100%
Andere 20% 0% 0% 100% / /
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG68
III. VERTREKVERGOEDINGEN
De vertrekvergoedingen worden beschreven in het
remuneratiebeleid.
Tijdens het boekjaar 2023-2024 werd één bestuurder benoemd
ter vervanging van een bestaande bestuurder. Voor het overige
vond geen vertrek plaats van een bestuurder.
Er vond geen vertrek plaats van een lid van het
managementcomité, maar het managementcomité werd wel
uitgebreid met een nieuw lid per 1 april 2023.
Er werden tijdens het boekjaar 2023-2024 dan ook geen
vertrekvergoedingen betaald, noch aan de bestuurders, noch
aan de leden van het managementcomité.
IV. GEBRUIK VAN TERUGVORDERINGSRECHTEN
Er werd tijdens boekjaar 2023-2024 geen gebruik gemaakt van
enige terugvorderingsrechten.
V. AFWIJKINGEN VAN HET REMUNERATIEBELEID
Er werden in boekjaar 2023-2024 geen materiële afwijkingen
vastgesteld van het remuneratiebeleid.
VI. EVOLUTIE VAN DE REMUNERATIE EN VAN DE PRESTATIES VAN DE VENNOOTSCHAP
2023 vs
2022
2022 vs
2021
2021 vs
2020
2020 vs
2019
2019 vs
2018
2018 vs
2017
Vergoeding Voorzitter van de Raad van Bestuur 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Totale remuneratie bestuurders – jaarlijkse
verandering in %
1
-1% 31,00% n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Remuneratie Jan De Nys – CEO – jaarlijkse
verandering in % 12% 10,00% 0% 0% 20,55% 1,27%
Totale remuneratie andere leden manage-
mentcomité (excl. CEO) – jaarlijkse verandering
in %
2
54% 8,00% 3,55% 13,12% n.v.t. n.v.t.
Prestaties Retail Estates
EPRA EPS – jaarlijkse verandering in % -2,51% 8,63% 17,41% -11,21% 3,51% 5,46%
Portefeuillegroei – jaarlijkse verandering in % 7,40% 7,31% 2,48% 3,34% 8,64% 13,36%
Bezettingsgraad – jaarlijkse verandering in % -0,30% 0,25% 0,79% -0,87% -0,37% 0,17%
Gemiddelde remuneratie van de werknemers
(in VTE) – jaarlijkse verandering in %
3
13,04% 7,16% 0,99% 4,85% 0,54% 2,75%
31.03.2024 31.03.2023
Ratio hoogste remuneratie van lid manage-
mentcomité/laagste remuneratie van de werk-
nemers (in VTE)
4
7,88 8,14
1
De vergoedingen van de bestuurders zijn ongewijzigd doorheen de jaren en werden aangepast in afgelopen boekjaar bij beslissing van de algemene vergadering van 18 juli 2022.
2
Het directiecomité (sinds 2022 omgevormd tot een informeel managementcomité) werd opgericht op 1 april 2017 en werkt met de huidige bezetting sinds november 2018. Om die reden
is er geen rapportering voor de boekjaren 2019-2018 en ouder.
3
Wordt berekend als zijnde de totale personeelskost («cost to the company») gedeeld door het totaal aantal werknemers in VTE. De vergelijking start sinds 2017, het jaar dat Retail Estates
Nederland NV werd opgenomen in de consolidatiekring.
4
De hoogste remuneratie betreft deze van de CEO. De laagste remuneratie is bepaald op basis van de totale personeelskost van de betreffende werknemer.
69
JAARVERSLAG 2023-2024
Gelet op de toegenomen complexiteit van de activiteiten van
de Vennootschap, onder meer door het internationaal karakter
van haar activiteiten, de notering op een buitenlandse beurs
en de uitgebreidere rapporteringsverplichtingen, werden de
vergoedingen van de niet-uitvoerende bestuurders aangepast in
lijn met de beslissing van de algemene vergadering gehouden
op 18 juli 2022.
VII. STEMMING OP DE ALGEMENE VERGADERING
Het remuneratieverslag werd op de vorige algemene
jaarvergadering goedgekeurd met 91,39% van de uitgebrachte
stemmen.
Andere tussenkomende partijen
Certificering van de rekeningen
Een door de algemene vergadering van aandeelhouders
aangestelde commissaris moet:
– de jaarrekeningen certificeren en het beperkt nazicht
uitvoeren zoals voor iedere naamloze vennootschap;
– bijzondere verslagen opstellen voortvloeiende uit de
toepasselijke wetgeving, gezien Retail Estates nv als
openbare GVV een beursgenoteerde vennootschap is.
De commissaris is PwC Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd
door de heer Jeroen Bockaert, door de FSMA Erkend Revisor,
met zetel te 1831 Diegem, Culliganlaan 5. Deze werd benoemd
bij de jaarvergadering van 19 juli 2021 voor een periode van 3
jaar.
De vaste honoraria van de commissaris voor het onderzoek en
de revisie van de statutaire en geconsolideerde rekeningen van
Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen bedragen
0,15 mio EUR excl. btw.
De honoraria van PwC Bedrijfsrevisoren voor de andere
bijzondere (wettelijke) opdrachten van de commissaris (bijv.
verslagen voor fusies), bedragen 0,06 mio EUR excl. btw. Er
waren in het afgelopen boekjaar geen honoraria voor studie-
of bijstandsopdrachten (bijvoorbeeld inzake fiscaliteit en due
diligenceopdrachten).
Vastgoedexpertise
Conform de GVV-Wetgeving doet Retail Estates nv een beroep
op deskundigen voor de periodieke schattingen van zijn
vermogen telkens als de vennootschap overgaat tot de uitgifte
van aandelen, tot notering op de beurs of de aankoop van
andere dan beursgenoteerde aandelen, of als ze onroerende
goederen koopt of verkoopt. Deze schattingen zijn nodig om de
inventariswaarde te bepalen en de jaarrekeningen op te stellen.
De vergoedingen voor de vastgoeddeskundigen zijn bepaald op
basis van de te taxeren oppervlakte en geenszins op basis van
de resultaten van de schatting.
België
De schattingsopdrachten voor de Belgische portefeuille werden
toevertrouwd aan Cushman & Wakefield (Kunstlaan 56 te 1000
Brussel), vertegenwoordigd door de heer Ardalan Azari tot 31
december 2023 en door de heer Stan Deback vanaf 1 januari
2024, aan CBRE nv (Lloyd Georgelaan 7 te 1000 Brussel),
vertegenwoordigd door de heer Kevin Van De Velde tot 31
december 2023 en door de heer Pieter Paepen vanaf 1 januari
2024, en aan Stadim cvba (Mechelsesteenweg 180 te 2018
Antwerpen), vertegenwoordigd door mevrouw Elke De Wael tot
31 december 2023 en door de heer Dennis Weyts vanaf 1 januari
2024.
In het afgelopen boekjaar was een vergoeding van 0,32 mio EUR
incl. btw verschuldigd aan Cushman & Wakefield met betrekking
tot de prestaties voor de periodieke schatting van een gedeelte
van de panden van de vastgoedportefeuille. Aan CBRE werd een
ereloon van 0,35 mio EUR incl. btw betaald voor de prestaties
van de periodieke schatting van de vastgoedportefeuille. De
vergoeding verschuldigd aan Stadim met betrekking tot de
prestaties voor de periodieke schatting van een gedeelte van de
panden van de vastgoedportefeuille bedraagt op jaarbasis 0,03
mio EUR incl. btw.
De waardering van het vastgoed van Immobilière Distri-Land nv
wordt opgesteld door Cushman & Wakefield in gezamenlijke
opdracht van Retail Estates nv en Immobilière Distri-Land nv en
tevens door deze laatstgenoemde bekendgemaakt. De kosten
worden 50/50 verdeeld tussen Retail Estates nv en Immobilière
Distri-Land nv.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG70
Nederland
De schattingsopdrachten voor de Nederlandse portefeuille
worden toevertrouwd aan Cushman & Wakefield (Gustav
Mahlerlaan 362-364, 1082 ME Amsterdam), vertegenwoordigd
door de heer Bas Martens, aan CBRE (Gustav Mahlerlaan 405,
postbus 7971, 1008 AD Amsterdam), vertegenwoordigd door
de heer Geert Wesselink tot 31 december 2023 en door de
heer Roderick Smorenburg vanaf 1 januari 2024 (behalve voor
Alex Invest nv waar Geert Wesselinck de vertegenwoordiger
blijft), en aan Colliers (Stadionplein 14, 1076 CM Amsterdam),
vertegenwoordigd door de heer Patrick Neefjes.
In het afgelopen boekjaar was een vergoeding van 0,21 mio
EUR incl. btw verschuldigd aan Cushman & Wakefield met
betrekking tot de prestaties voor de periodieke schatting van
een gedeelte van de panden van de vastgoedportefeuille. Aan
CBRE werd een ereloon van 0,03 mio EUR incl. btw betaald voor
de prestaties van de periodieke schatting van een deel van de
vastgoedportefeuille. Aan Colliers werd een ereloon van 0,02
mio EUR incl. btw betaald voor de prestaties van de periodieke
schatting van een deel van de vastgoedportefeuille.
Certificering van de rekeningen, informatie over de markt,
marktaandelen, klassementen en andere informatie
Tenzij anders in dit Jaarlijks Financieel Verslag vermeld, berust
alle informatie over de markt, marktaandelen, klassementen,
sectorgegevens en alle andere informatie in dit Jaarlijks
Financieel Verslag, op verslagen opgesteld door sectorbronnen,
gepubliceerde informatie, verslagen opgesteld door de
commissaris of de vastgoedexperts, dan wel op de eigen
ramingen van de vennootschap, die deze informatie als redelijk
beschouwt. Indien informatie afkomstig is van onafhankelijke
bronnen, verwijst het Jaarlijks Financieel Verslag naar deze
onafhankelijke bronnen. De informatie door derden verstrekt, is
correct overgenomen en, voor zover de vennootschap weet, of
voor zover zij dit naar best weten heeft kunnen vaststellen op basis
van de door de betrokken derde gepubliceerde informatie, zijn
er geen feiten weggelaten waardoor de weergegeven informatie
onjuist of misleidend zou worden. De vennootschap heeft
deze informatie niet onafhankelijk gecontroleerd. Bovendien
is de informatie over de markt aan verandering onderhevig en
kan deze informatie niet systematisch met zekerheid worden
gecontroleerd vanwege de beperkte beschikbaarheid en
betrouwbaarheid van de gegevens die aan de basis van de
informatie liggen, door de vrijwillige bijdrage aan de verzameling
van gegevens, en door andere beperkingen en onzekerheden
die inherent zijn aan elke statistische studie van marktinformatie.
Men dient er zich bijgevolg bewust van te zijn dat informatie
met betrekking tot de markt, marktaandelen, klassementen
en sectorgegevens, en ramingen en veronderstellingen die
op dergelijke informatie gebaseerd zijn, mogelijkerwijze niet
accuraat zijn.
De andere tussenkomende partijen hebben ermee ingestemd dat
de onder dit hoofdstuk vermelde informatie wordt opgenomen
in het Jaarlijks Financieel Verslag.
Aan- en verkoop aandelen Retail Estates nv –
insider trading
Overeenkomstig de principes en de waarden van de onderneming
heeft Retail Estates nv in zijn Verhandelingsreglement (dealing
code) regels opgenomen die moeten worden nageleefd door
de bestuurders en aangestelde personen die de financiële
instrumenten uitgegeven door Retail Estates nv willen
verhandelen.
Het Verhandelingsreglement maakt integraal deel uit van
het Corporate Governance Charter van de Vennootschap
en werd afgestemd op toepasselijke wet- en regelgevingen
(in het bijzonder de Verordening (EU) nr. 596/2014 van het
Europees Parlement en de Raad van 16 april 2014 betreffende
marktmisbruik (de Verordening Marktmisbruik), de Wet van 2
augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector
en de financiële diensten) en de Corporate Governance Code
2020).
Informatie krachtens art. 34 van het KB van
14 november 2007 inzake de verplichtingen
van emittenten van financiële instrumenten
die zijn toegelaten tot de verhandeling op de
gereglementeerde markt
Kapitaalstructuur (op 31 maart 2024)
Het kapitaal bedraagt (na aftrek van de kosten van
kapitaalverhoging) 323.456.308,11 EUR en is verdeeld over
14.375.587 volledig volgestorte aandelen die er elk een gelijk
deel van het kapitaal vertegenwoordigen. Er is slechts één
categorie van aandelen. Er is geen wettelijke of statutaire
beperking van het stemrecht of op de overdraagbaarheid van
de aandelen.
71
JAARVERSLAG 2023-2024
Aandelenoptieplan
Retail Estates nv heeft geen aandelenoptieplan opgesteld.
Toegestane kapitaal
Bij de buitengewone algemene vergadering van 1 juni 2022
werd de raad van bestuur uitdrukkelijk gemachtigd om, voor een
periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking van de
beslissing in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, het kapitaal
in één of meerdere keren te verhogen met een maximum bedrag
van:
a. honderdachterveertig miljoen achthonderdduizend honderd-
eenenzestig euro en zesenveertig eurocent (€ 148.800.161,46)
voor publieke kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld
waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening
van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar
toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap;
b. honderdachterveertig miljoen achthonderdduizend honderd-
eenenzestig euro en zesenveertig eurocent (€ 148.800.161,46)
voor kapitaalverhogingen in het kader van de uitkering van
een keuzedividend;
c. op elk ogenblik 10% van het bedrag van het kapitaal op het
ogenblik van de beslissing tot kapitaalverhoging voor kapitaal-
verhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij niet wordt
voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wettelijk
voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door
de aandeelhouders van de vennoot schap, met dien verstande
dat de raad van bestuur het kapitaal overeenkomstig dit
punt (c) enkel zal kunnen verhogen voor zover en in de mate
dat het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogingen
die overeenkomstig dit lid zijn uitgevoerd over een periode
van twaalf maanden, niet meer dan 10% bedraagt van het
bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot
kapitaalverhoging;
d. negenenvijftig miljoen vijfhonderdtwintigduizend vierenzestig
euro en achtenvijftig eurocent (€ 59.520.064,58) voor alle
andere vormen van kapitaalverhoging;
met dien verstande dat het kapitaal in het kader van deze
machtiging toegestane kapitaal in totaal nooit verhoogd zal
kunnen worden boven het maximumbedrag van € 297.600.322,91
gedurende de periode waarvoor de machtiging werd verleend.
Deze machtiging is toegekend aan de raad van bestuur voor een
termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen
tot het Belgisch Staatsblad, van de statutenwijziging beslist door
de buitengewone algemene vergadering van 1 juni 2022.
Zonder afbreuk te doen aan de voorgaande machtiging toegestane
kapitaal heeft de buitengewone algemene vergadering op 1 juni
2022 eveneens beslist om de raad van bestuur te machtigen, voor
een periode van drie jaar vanaf deze buitengewone algemene
vergadering, om over te gaan tot één of meer kapitaalverhogingen in
geval van een openbaar overnamebod, onder de voorwaarden waarin
de toepasselijke wettelijke bepalingen voorzien en met naleving,
desgevallend, van het onherleidbaar toewijzingsrecht waarin de GVV
wetgeving voorziet.
Inkoop aandelen
De vennootschap bezit geen eigen aandelen. De buitengewone
algemene vergadering van 1 juni 2022 heeft de statuten
gewijzigd waardoor de raad van bestuur gemachtigd werd
aandelen van Retail Estates nv te verwerven onder een aantal
bijzondere voorwaarden die in de statuten werden opgenomen.
De buitengewone algemene vergadering heeft meer bepaald
beslist om de raad van bestuur te machtigen om voor een
periode van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking van
de beslissing in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, eigen
aandelen of certificaten die daarop betrekking hebben, te
verkrijgen en in pand te nemen zonder dat het totale aantal
eigen aandelen of certificaten die daarop betrekking hebben
dat de vennootschap in toepassing van deze machtiging bezit of
in pand heeft tien procent (10%) van het totale aantal aandelen
mag overschrijden, tegen een eenheidsprijs die niet lager zal
mogen zijn dan 75% van het gemiddelde van de koers van de
laatste dertig dagen van de notering van het aandeel vóór de
datum van het besluit van de raad van bestuur tot verkrijging,
respectievelijk inpandneming noch hoger dan 125% van het
gemiddelde van de koers van de laatste dertig dagen van de
notering van het aandeel vóór de datum van het besluit van de
raad van bestuur tot verkrijging, respectievelijk inpandneming.
Dezelfde buitengewone algemene vergadering heeft voor het
overige ook beslist, voor zover als nodig, om de raad van bestuur
uitdrukkelijk te machtigen om eigen aandelen of certificaten die
daarop betrekking hebben te vervreemden aan een of meer
bepaalde personen al dan niet personeel.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG72
Beide machtigingen gelden voor de raad van bestuur van de
vennootschap, voor de rechtstreekse en, voor zover als nodig, de
onrechtstreekse dochtervennootschappen van de vennootschap,
en, voor zover als nodig, voor elke derde handelend in eigen
naam, maar voor rekening van die vennootschappen.
Beslissingsorganen
De regels die gelden bij de benoeming of de vervanging van
de leden van de raad van bestuur en die op de wijziging van de
statuten van Retail Estates nv van toepassing zijn, zijn deze die
zijn opgenomen in de geldende wetgeving – in het bijzonder
het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en de GVV-
Wetgeving – en in de statuten van Retail Estates nv.
Contractuele bepalingen
De voorwaarden waaronder de financiële instellingen aan
Retail Estates nv financiering verschaft hebben, vereisen het
behoud van het statuut van openbare gereglementeerde vast-
goedvennootschap. De algemene voorwaarden waaronder
deze financieringen toegekend zijn, bevatten een beding
van vervroegde opeisbaarheid naar discretie van de bank-
instellingen bij controlewijziging. Bovendien werd met een aantal
financiële instellingen een convenant opgenomen in de krediet-
overeenkomsten waarbij Retail Estates nv zich ertoe verbindt een
maximale schuldgraad van 60% te eerbiedigen (wat lager is dan
de wettelijk bepaalde maximale schuldgraad van 65%).
Statuten van Retail Estates nv
De statuten van Retail Estates nv zijn opgenomen in het
hoofdstuk “permanent document” van dit Jaarlijks Financieel
Verslag. Hun laatste herziening dateert van 12 juli 2023.
Alexandrium Megastores in
Rotterdam (Nederland)
73
JAARVERSLAG 2023-2024
Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem
EPRA kernprestatie-indicatoren
Deze gegevens worden niet vereist door de regelgeving
op de GVV’s en worden louter ter informatie vermeld. De
commissaris is nagegaan of de EPRA-ratio’s werden berekend
volgens de definities hernomen in de “EPRA Best Practices
Recommendations” en of de financiële gegevens die gebruikt
werden in de berekening van deze ratio’s overeenstemmen
met de boekhoudkundige gegevens die in de geactiveerde
geconsolideerde financiële staten hernomen zijn. Het doel
van de “EPRA Best Practices Recommendations” is om enkele
kernprestatie-indicatoren op een transparante wijze te publiceren
waardoor het voor stakeholders mogelijk moet zijn om de
verschillende Europese beursgenoteerde vastgoedbedrijven
onderling te vergelijken.
ERKENNING DOOR EPRA
"RETAIL ESTATES WERD OPNIEUW
OPGENOMEN IN DE EPRA ANNUAL
REPORT SURVEY EN KREEG HIERVOOR
EEN GOLD AWARD VOOR ZOWEL DE
FINANCIËLE VERSLAGGEVING ALS VOOR
DE DUURZAAMHEIDSVERSLAGGEVING."
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG74
31.03.2024 31.03.2023
Definities Doel
EUR/1000
EUR per
aandeel EUR/1000
EUR per
aandeel
EPRA-resultaat
Courant resultaat afkomstig van
de strategische operationele
activiteiten.
Geeft de onderliggende
operationele resultaten van een
vastgoedbedriijf weer. Deze
maatstaf geeft weer in hoeverre
de uitkering van dividenden
ondersteund wordt door de
kernactiviteiten.
88.366 6,18 88.203 6,34
EPRA NET
REINSTATEMENT
VALUE
Veronderstelt dat de vennoot-
schap nooit activa verkoopt en
vertegenwoordigt de waarde die
nodig is om de entiteit opnieuw
op te bouwen
De EPRA NAV-set met metri-
sche gegevens past de NAV aan
volgens de IFRS-jaarrekening
om belanghebbenden de meest
relevante informatie te verstrek-
ken over de reële waarde van
de activa en passiva van een vast-
goedbeleggingsmaatschappij,
onder verschillende scenario’s
1.238.230 86,14 1.138.570 80,83
EPRA NET
TANGIBLE
ASSETS VALUE
Veronderstelt dat entiteiten activa
kopen en verkopen, wat leidt tot
bepaalde niveaus van onvermij-
delijke uitgestelde belastingen. 1.123.482 78,15 1.039.312 73,78
EPRA NET
DISPOSAL
VALUE
Vertegenwoordigt de waarde van
de aandeelhouders in een ver-
vreemdingsscenario, waarbij uit-
gestelde belastingen, financiële
instrumenten en bepaalde andere
aanpassingen worden berekend
voor de volledige omvang van
hun verplichting, na aftrek van
daaruit mogelijk voortvloeiende
belastingen. 1.177.341 81,90 1.116.922 79,29
75
JAARVERSLAG 2023-2024
31.03.2024 31.03.2023
Definities Doel
% %
EPRA Netto-
initieelrendement
(NIR)
Geannualiseerde brutohuurinkom-
sten op basis van de lopende huren
('passing rents') op afsluitingsda-
tum van de jaarrekeningen, met
uitsluiting van de vastgoedkosten,
gedeeld door de marktwaarde van
de portefeuille verhoogd met de
geschatte mutatierechten en -kos-
ten bij hypothetische vervreemding
van vastgoedbeleggingen.
Deze maatstaf maakt het mogelijk
voor beleggers om waarderingen
van portefeuilles binnen Europa
onderling te vergelijken.
6,61% 6,79%
EPRA Aangepast
netto-initieelren-
dement (aange-
past NIR)
Deze maatstaf integreert een
aanpassing van het EPRA NIR voor
de afloop van huurvrije periodes of
andere niet-vervallen huurincentives
zoals getrapte huurprijzen
Deze maatstaf, waarbij rekening
werd gehouden met huurvrije peri-
odes en huurincentives, maakt het
mogelijk voor beleggers om waar-
deringen van portefeuilles binnen
Europa onderling te vergelijken. 6,61% 6,79%
EPRA-huurleeg-
stand
Geschatte Huurwaarde (GHW) van
leegstaande oppervlaktes gedeeld
door de GHW van de totale porte-
feuille.
Geeft op een duidelijke wijze en
gebaseerd op geschatte huur-
waarde, het percentage van de
leegstand weer. 1,80% 2,02%
EPRA Cost Ratio
(incl. leegstands-
kosten)
EPRA-kosten (inclusief leegstands-
kosten) gedeeld door de bru-
tohuurinkomsten verminderd met
de te betalen huur op gehuurde
grond
Een belangrijke maatstaf om een
zinvolle meting van de verande-
ringen in de operationele kosten
van de vennootschap mogelijk te
maken. 18,32% 18,20%
EPRA Cost Ratio
(excl. leegstands-
kosten)
EPRA-kosten (exclusief leegstands-
kosten) gedeeld door de bru-
tohuurinkomsten verminderd met
de te betalen huur op gehuurde
grond
Een belangrijke maatstaf om een
zinvolle meting van de verande-
ringen in de operationele kosten
van de vennootschap mogelijk te
maken. 18,18% 17,99%
EPRA Loan-To-
Value ratio
Netto-schulden gedeeld door de
netto eigendomswaarde
Een belangrijke maatstaf die weer-
geeft in welke mate activiteiten
worden gefinancierd met vreemd
vermogen. 44,46% 44,78%
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG76
31.03.2024 31.03.2023
EPRA-RESULTAAT
EUR/1000 EUR/1000
Nettoresultaat IFRS
123.157 181.436
Correcties voor de berekening van het EPRA-resultaat
Uit te sluiten:
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 51.190 55.917
Ander portefeuilleresultaat -365 -4.596
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -399 139
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -16.487 41.645
Aanpassingen voor minderheidsbelangen 853 127
EPRA-resultaat (groepsaandeel)
88.366 88.203
Verwaterd EPRA-resultaat (in €)
EPRA-resultaat (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
6,18 6,34
Verwaterd EPRA-resultaat per aandeel (in €)
77
JAARVERSLAG 2023-2024
EPRA NETTOACTIEFWAARDE
(NAW)
31.03.2024 31.03.2023
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
EUR/1000 EUR/1000 EUR/1000 EUR/1000 EUR/1000 EUR/1000
Nettoactiefwaarde (groepsaandeel)
volgens de jaarrekening
1.167.356 1.167.356 1.167.356 1.097.249 1.097.249 1.097.249
Nettoactief (EUR/aandeel) (groeps-
aandeel) 81,20 81,20 81,20 77,90 77,90 77,90
Effect van de lichting van opties,
converteerbare schulden en de ande-
re eigenvermogensinstrumenten
Verwaterde intrinsieke waarde na
effect van de lichting van opties,
converteerbare schulden en andere
eigenvermogensinstrumenten
Uit te sluiten:
Reële waarde van de financiële
instrumenten 38.128 38.128 55.164 55.164
Uitgestelde belastingen -3.192 -3.192 -3.544 -3.544
Uitgestelde belastingen - minder-
heidsbelangen 64 64 124 124
Goodwill
Immateriële vaste activa 8.874 6.192
Toe te voegen:
Reële waarde van schulden met
vaste rentevoet 9.985 19.673
Herwaardering van immateriële
vaste activa naar reële waarde - -
Overdrachtsbelastingen 106.214 94.636
Overdrachtsbelastingen - minder-
heidsbelangen -239 (1.569,28)
EPRA NAW (groepsaandeel)
1.238.330 1.123.482 1.177.341 1.138.570 1.039.312 1.116.922
EPRA NAW (EUR/aandeel) (groeps-
aandeel) 86,14 78,15 81,90 80,83 73,78 79,29
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG78
EPRA NETTO-INITIEELRENDEMENT
31.03.2024 31.03.2023
EUR/1000 EUR/1000
Vastgoedbeleggingen (zonder vastgoed bestemd voor verkoop) fair value 2.028.317 1.888.562
Transactiekosten 106.214 94.642
Investeringswaarde 2.134.531 1.983.204
Vaste activa in aanbouw 13.741 16.335
Investeringswaarde van het vastgoed, beschikbaar voor verhuring B
2.120.790 1.966.869
Geannualiseerde brutohuurinkomsten 143.275 136.390
Vastgoedkosten (EPRA) -3.029 -2.813
Te betalen huur op gehuurde activa en leasingkosten -228 -256
Recuperatie van huurlasten en belastingen door de huurders op verhuurde
gebouwen 14.609 13.006
Huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -16.905 -14.922
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -504 -641
Geannualiseerde nettohuurinkomsten A
140.246 133.577
Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode of andere leasestimuli
Aangepaste geannualiseerde nettohuurinkomsten C
140.246 133.577
EPRA Netto-initieelrendement (NIR) A/B
6,61% 6,79%
EPRA Aangepast netto-initieelrendement (aangepast NIR) C/B
6,61% 6,79%
EPRA-HUURLEEGSTAND
31.03.2024 31.03.2023
EUR/1000 EUR/1000
Geschatte huurwaarde van de leegstaande oppervlaktes 2.581 2.755
Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille 143.275 136.390
EPRA-huurleegstand
1,80% 2,02%
79
JAARVERSLAG 2023-2024
EPRA COST RATIO
31.03.2024 31.03.2023
EUR/1000 EUR/1000
Algemene kosten 8.473 7.097
Waardeverminderingen op handelsvorderingen 705 434
Te betalen huren op gehuurde grond 228 256
Vastgoedkosten 16.340 15.332
Verminderd met:
Te betalen huren op gehuurde grond -228 -256
EPRA-kosten (incl. leegstandskosten) A
25.518 22.863
Leegstandskosten
B
-197 -265
EPRA-kosten (excl. leegstandskosten) C
25.322 22.598
Huurinkomsten verminderd met te betalen huren op gehuurde grond
D
139.305 125.600
% %
EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten) A/D
18,32% 18,20%
EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten) C/D
18,18% 17,99%
GEACTIVEERDE KOSTEN M.B.T. VASTGOEDBELEGGINGEN (in duizenden €)
31.03.2024 31.03.2023
Acquisities 88.315 60.061
Ontwikkelingen 4.156 2.278
CapEx - incrementeel verhuurbare oppervlakte 0 0
CapEx - niet incrementeel verhuurbare oppervlakte 8.407 14.866
Intercallaire interesten 101 46
Totaal
1
100.979 77.250
1
Voor meer informatie over de acquisities en ontwikkelingen, wordt er verwezen naar de uitgebreide toelichtingen in de
hoofdstukken «Investeringen - winkelparken» en «vaste activa in aanbouw» van het beheersverslag.
RETAIL ESTATES I BEHEERSVERSLAG80
EVOLUTIE HUURINKOMSTEN BIJ GELIJKBLIJVENDE PORTEFEUILLE (excl. aankopen/ verkopen van afgelopen boekjaar)
(in duizenden €)
31.03.2024 31.03.2023 Evolutie
België Nederland Totaal België Nederland Totaal België Nederland Totaal %
Huurinkomsten 89.727 49.807 139.533 84.681 41.175 125.856 5.046 8.632 13.677 10,9%
Verwervingen en
ontwikkelingen -62 -8.339 -8.401 -24 -2.489 -2.513 -38 -5.850 -5.888
Desinvesteringen 424 424 205 205 219 - 219
Brutohuurinkomsten
bij gelijkblijvende
perimeter 90.089 41.468 131.557 84.862 38.686 123.548 5.227 2.782 8.009 6,5%
Verklaard door
Indexatie 5.299 3.182 8.481
Heronderhandelde
contracten 274 -60 215
Leegstand 146 -66 80
Kortingen -490 115 -376
Covid19 16 2 18
Andere -409 -409
EPRA LOAN-TO-VALUE RATIO
31.03.2024 31.03.2023
Kredietinstellingen 686.535 609.967
Financiële leasings op lange termijn 5.079 4.871
Obligaties 175.572 175.400
Kredietinstellingen (korte termijn) 46.682 51.464
Handelsvorderingen 14.627 11.442
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 7.311 1.803
Handelsschulden en andere kortlopende schulden 18.718 24.409
Andere kortlopende verplichtingen 1.153 1.612
Netto-schuld
911.801 854.478
Vastgoedbeleggingen 2.028.317 1.888.562
Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop 8.552 8.561
Immateriële vaste activa 8.874 6.192
Vordering op deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures 5.000 5.000
Netto eigendomswaarde
2.050.744 1.908.315
Loan-To-Value
44,46% 44,78%
81
JAARVERSLAG 2023-2024
MISSION STATEMENT 84
GREEN RETAIL ESTATES 90
PARTNER OF CHOICE 102
DIALOOG MET STAKEHOLDERS EN
MET DE GEMEENSCHAP 111
DE STAKEHOLDERS 116
EPRA PRESTATIE-INDICATOREN 118
4
DUURZAAMHEIDS
VERSLAG
82 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
83
JAARVERSLAG 2023-2024
1 MISSION STATEMENT
De belangrijkste langetermijndoelstelling van Retail Estates is
het samenstellen, beheren en uitbreiden van een portefeuille
in perifeer winkelvastgoed die door de locatiekeuze en de
kwaliteit en diversificatie van de huurders op lange termijn een
bestendige groei verzekert.
Deze groei kan er enkel komen met respect voor het klimaat
en de leefomgeving. In de Europese Unie zijn gebouwen
verantwoordelijk voor een derde van alle broeikasgasuitstoot.
Eind 2022 zijn de EU-lidstaten overeengekomen dat alle
gebouwen in de EU tegen 2050 emissievrij moeten zijn. Dat is
een belangrijke pijler om de klimaatopwarming te beperken tot
minder dan 1,5°C tot 2°C zoals vastgelegd in het Klimaatakkoord
van Parijs.
Als vastgoedbeheerder erkent Retail Estates zijn verantwoorde-
lijkheid en de rol die het kan spelen in het terugdringen van deze
emissies. Het zet daarom zijn schouders onder initiatieven voor
het verlagen van het energieverbruik en het verhogen van het
aandeel van hernieuwbare energie.
Om aan deze en andere duurzaamheidsdoelstellingen te
kunnen voldoen, heeft Retail Estates in 2021 een strategisch
duurzaamheidskader uitgewerkt. Dat kader schetst hoe Retail
Estates de duurzaamheidsambitie kan integreren met de
langetermijndoelstelling om waarde te blijven creëren voor alle
stakeholders. In dit verslag zullen niet alleen het kader maar ook
de acties die Retail Estates heeft ondernomen en de ambities
worden toegelicht.
RETAIL ESTATES ZET ZIJN DRIEJARENPLAN VOORT WAARIN 30 MIO EUR
WORDT GERESERVEERD VOOR ESG-INITIATIEVEN. TERWIJL IN BOEKJAAR
2022-2023 AL 12,95 MIO EUR WERD GEÏNVESTEERD, BEDROEG DE
TOTALE INVESTERING IN HET VOORBIJE BOEKJAAR 12,5 MIO EUR,
14% VAN HET EPRA-RESULTAAT.
HIERMEE WERD OPNIEUW HOOFDZAKELIJK INGEZET OP
INVESTERINGEN IN HERNIEUWBARE ENERGIE EN DE ENERGIE-
OPTIMALISATIE VAN DE BUITENSCHIL OM DE GEBOUWEN DUURZAMER
EN KLIMAATBESTENDIGER TE MAKEN.
12,5
geïnvesteerd in ESG in
2023-2024
MIO EUR
84 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
1.1 Materialiteitsanalyse
In 2021 werd door Retail Estates een materialiteitsanalyse
uitgevoerd in samenwerking met een onafhankelijke externe
consultant. Deze vormt de basis voor het strategische ESG-kader.
De analyse omvatte bureauonderzoek (naar internationale kaders,
trendrapporten en peer reviews), interne workshops en een
panelgesprek met externe stakeholders.
De resultaten van deze analyse werden verwerkt tot onderstaande
materialiteitsmatrix waarbij een gewogen gemiddelde
werd gehanteerd voor de resultaten van de verschillende
stakeholdergroepen. De materialiteitsmatrix werd bevestigd
door het managementcomité van Retail Estates.
MIDDEN
MIDDEN
HOOG
HOOG
Energie Efficiëntie
Bedrijfsethiek en
governance
Gezondheid, veiligheid en
welzijn
Reduceren van
broeikasgasemissies
Klimaatbestendigheid
en -adaptatie
Verantwoorde
materiaalkeuze
Biodiversiteit en
landgebruik
Talent aantrekken
& ontwikkelen
Consumentengedrag &
-bewustzijn
Engagement t.o.v. stakeholders &
de gemeenschap
Cybersecurity
Digitalisering
Waterbeheer
MATE VAN BELANGRIJKHEID VOOR STAKEHOLDERS
MATE VAN BELANGRIJKHEID
Belangrijkste aandachtsgebieden
Activerende gebieden
Te controleren gebieden
MATERIALITEITSMATRIX
Midden 2024 zal Retail Estates een dubbele materialiteitsanalyse
uitvoeren waarbij deze wordt uitgebreid om ook de impact van
het klimaat op zijn activiteiten en de financiële impact in kaart
te brengen.. Dit zal belangrijke inzichten geven om de strategie
te verfijnen en de nodige voorbereidingen te treffen voor de
duurzaamheidsrapporteringsvereisten waaraan de vennootschap
vanaf 2025-2026 dient te voldoen.
Door middel van de materialiteitsanalyse werden drie
kernfocusthema’s geïdentificeerd die in lijn liggen met het
businessmodel van Retail Estates en belangrijk zijn voor zijn
stakeholders. Retail Estates beschouwt deze thema’s dan ook
als prioritair in zijn strategisch ESG-kader. Het gaat hierbij om de
volgende thema’s:
– Energie-efficiëntie: Investeren in energie-efficiënte
oplossingen om het energieverbruik van de gebouwen te
verlagen.
– Broeikasgasemissies: De koolstofvoetafdruk verkleinen
door het beperken van de broeikasgasemissies van de
bedrijfsactiviteiten en het vastgoedportfolio, maar ook
doorheen de volledige waardeketen.
– Klimaatbestendigheid en -adaptatie: Reageren op de
steeds groter wordende risico’s van de klimaatverandering
door te verzekeren dat de vastgoedportefeuille, de
activiteiten en de bedrijfsstrategie toekomstgericht zijn en
bestand zijn tegen de klimaatverandering.
85
JAARVERSLAG 2023-2024
De materialiteitsmatrix kent naast kernfocusthema’s ook
faciliterende thema’s die een ondersteunende functie hebben in
het verwezenlijken van de kernfocusthema’s.
– Verantwoorde materiaalkeuze: Het gebruik van meer
duurzame en ‘bio-based’ bouwmaterialen.
– Waterbeheer: Het beperken van het waterverbruik bij
de constructie van gebouwen en in het kader van de
bedrijfsactiviteiten, onder meer door gebruik te maken
van slimme oplossingen op het vlak van waterverbruik en
het opvangen, zuiveren en recycleren van regenwater en
afvalwater.
– Consumentengedrag en -bewustzijn: Rekening houden
met veranderende consumptiepatronen en -dynamieken
door actief de toekomstige noden van retailers op te nemen
in de strategie om panden te verwerven of te ontwikkelen.
– Digitalisering: Investeren in digitale innovatie ter versterking
van de marktpositie en om bij te dragen aan een digitale,
moderne maatschappij. Dit thema omvat ook concepten
zoals Internet of Things (IoT), Big Data en de mogelijkheid
om informatie omtrent duurzaamheid van de volledige
vastgoedportefeuille te verzamelen en te analyseren.
– Engagement t.o.v. de stakeholders en de gemeenschap: Het
bevorderen van een omgeving waarin wordt samengewerkt
met verschillende stakeholders en waar de betrokkenheid
van de lokale gemeenschap wordt aangemoedigd via open
dialoog.
– Talent aantrekken en ontwikkelen: Het aanwerven,
ontwikkelen en binden van gekwalificeerde medewerkers
en het versterken van de reputatie als werkgever
door het verbeteren van het talentmanagement en de
werknemerservaring. Dit betekent ook het bevorderen van
een inclusieve en diverse bedrijfscultuur door het bieden van
gelijke kansen.
De opvolgingsthema’s, die eveneens deel uitmaken van de
materialiteitsmatrix, worden gemonitord om te vermijden dat
tekortkomingen in deze gebieden zouden leiden tot belangrijke
risico’s.
– Biodiversiteit en landgebruik: Bij de beoordeling van
investeringsmogelijkheden wordt rekening gehouden
met mogelijke bodemaantasting, het mogelijk verlies aan
biodiversiteit en de algemene impact op ecosystemen.
– Bedrijfsethiek & Governance: Het verzekeren van een goed
bestuur, de strikte naleving van regels en het verbod op elke
vorm van omkoping of corruptie om de hoogste ethische
normen te waarborgen.
– Cybersecurity: Het ontwikkelen van een IT-infrastructuur die
in staat is cyberaanvallen te verhinderen en ongeoorloofde
toegang tot de systemen te vermijden.
– Gezondheid, veiligheid en welzijn: Het vrijwaren van de
gezondheid en veiligheid van medewerkers, huurders en
aannemers en het garanderen van welzijn op het werk.
Krëfel
Sint-Denijs-Westrem
86
RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
1.2 Strategisch ESG-kader
Bovenstaande thema’s krijgen een plaats in ons ‘ESG-gebouw’ en
vormen het strategisch ESG-kader. Dat is opgebouwd rond twee
strategische pijlers:
Green Retail Estates focust op het milieu (de E in ESG) en omvat
drie belangrijke programma’s:
– Verbetering van de energie-efficiëntie van de gebouwen
– Toekomstgerichte oplossingen om de broeikasgasemissies
van de bedrijfsactiviteiten en de vastgoedportefeuille te
verlagen
– Ontwikkeling van klimaatbestendige panden
Partner of Choice focust op het sociale aspect en governance (de
S & G in ESG). De drie programma’s binnen deze pijler zijn:
– Aantrekken en ontwikkelen van talent
– Een gezonde en veilige werkomgeving
– Bedrijfsethiek
De dialoog met stakeholders en de gemeenschap vormt het
fundament van ons ESG-gebouw. Hierbij wordt een specifieke
focus gelegd op de huurders van de winkelpanden. Zonder
goede dialoog met hen is het voor Retail Estates onmogelijk om
de implementatie en verdere ontwikkeling van zijn ESG-strategie
te laten slagen.
REspect
Green
Retail Estates
Partner
of Choice
Energie-efficënte winkelpanden
Toekomstgerichte oplossingen
Duurzame en veilige werkomgeving
Klimaatbestendige winkelpanden
Talentontwikkeling bij medewerkers
Bedrijfsethiek
Dialoog met stakeholders en met de gemeenschap
87
JAARVERSLAG 2023-2024
1.3 ESG-besluitvormingsproces
Bij Retail Estates maken beslissingen over ESG integraal
deel uit van het dagelijkse besluitvormingsproces. Diverse
bestuursorganen, comités en functies op verschillende niveaus
binnen Retail Estates, spelen een rol om de ESG-strategie te
ontwikkelen, uit te rollen en te implementeren.
De wisselwerking tussen desbetreffende organen, comités en
functies garandeert een breed uitgedragen beleid, waarbij alle
geledingen van de organisatie worden betrokken.
Raad van
Bestuur
Management-
comité
ESG
Manager
Interne
stakeholders
– De raad van bestuur controleert en valideert de ESG-strategie, de ESG-engagementen en KPI's,
op voorstel van het managementcomité.
– De raad van bestuur komt minstens één keer per kwartaal samen en bespreekt de strategische
ESG-keuzes en de voortgang van het ESG-beleid.
– Het auditcomité staat in voor de inschatting van de duurzaamheidsrisico's opgenomen in de
risicobeheersystemen (m.b.t. materiële thema's inclusief klimaatverandering).
– Het investeringscomité staat in voor de inschatting van de duurzaamheidsrisico’s verbonden met
beslissingen inzake investeringen en desinvesteringen in vastgoed.
– De ESG-manager werkt actieplannen uit om het ESG-beleid te implementeren. Hij/zij verzamelt
concrete ESG-data en consolideert deze informatie op groepsniveau.
– De ESG-manager houdt toezicht op de niet-financiële rapportering en is verantwoordelijk voor
de opvolging van ESG-benchmarks zoals EPRA (European Real Estate Association) en S&P CSA
(Standard & Poor Corporate sustainability analysis).
– Het managementcomité houdt toezicht op de ESG-strategie en het onderliggende ESG-
programma en volgt de concrete vooruitgang op. Het comité formuleert strategische voorstellen
op vlak van ESG aan de raad van bestuur.
– De CIO en CFO stemmen op regelmatige basis af met de ESG-manager en samen met de CEO
staan ze in voor het realiseren van de ESG-doelstellingen.
– Het managementcomité rapporteert aan de raad van bestuur. Deze rapportering wordt verwerkt
in het jaarlijks financieel verslag dat aan de raad van bestuur ter goedkeuring wordt voorgelegd.
– Wekelijks komt het managementcomité samen om te vergaderen en op maandelijkse basis
komen de ESG-thema’s aan bod (o.a. de bespreking van de voortgang van de implementatie
van het beleid).
– De projectmanagers bieden technische ondersteuning bij de uitrol van de actieplannen.
– De juridische afdeling volgt de contractuele aspecten op en biedt inzicht in de toepasselijke
wetgeving.
– De financiële afdeling geeft input bij het ontwikkelen van business cases en over de financiële
impact van bepaalde ESG-keuzes.
– De property managers onderhouden het contact met de klanten/huurders, streven naar een
samenwerking met de huurders op het vlak van ESG en toetsen de haalbaarheid van bepaalde
ESG-initiatieven af bij de klanten.
– Het service management team ondersteunt de ESG-manager bij het verzamelen van verbruiksdata
en andere data die relevant kunnen zijn voor de ESG-rapportering.
STRATEGISCH
SAMENWERKING
META-STRATEGISCH
TACTISCH
88 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
1.4 SDG in kaart gebracht
De Agenda 2030 voor Duurzame Ontwikkeling, die in 2015
door alle lidstaten van de Verenigde Naties werd aangenomen,
bevat een blauwdruk voor vrede en voorspoed voor de mens
en de planeet, nu en in de toekomst. De kern van deze agenda
wordt gevormd door de 17 Sustainable Development Goals
(SDG’s) en is een dringende oproep van alle ontwikkelde
landen en ontwikkelingslanden in het kader van een wereldwijd
partnerschap. Ze erkennen dat het niet mogelijk is een einde te
stellen aan armoede en andere ontberingen zonder strategieën
voor het verbeteren van gezondheid en onderwijs, het wegwerken
van ongelijkheid en het bevorderen van economische groei,
terwijl ook de klimaatverandering moet worden aangepakt en
er werk moet worden gemaakt van het behoud van oceanen en
wouden.
Retail Estates heeft in kaart gebracht hoe zijn ESG-kader bijdraagt aan de doelstellingen voor duurzame ontwikkeling van de
Verenigde Naties.
Green
Retail Estates
Partner
of Choice
89
JAARVERSLAG 2023-2024
2 GREEN RETAIL ESTATES
Binnen de pijler Green Retail Estates ligt de focus op de verduurzaming van de activiteiten en panden.
Deze pijler bestaat uit enkele belangrijke programma’s:
Verbetering van de energie-efficiëntie van gebouwen.
De buitenschil van de gebouwen verbeteren om hun energieverbruik te verlagen.
7.3 Tegen 2030 de globale snelheid van verbetering in energie-efficiëntie verdubbelen
Toekomstgerichte oplossingen.
De impact op het milieu van de activiteiten en de winkelparken van Retail Estates verminderen.
7.2 Tegen 2030 in aanzienlijke mate het aandeel hernieuwbare energie in de globale
energiemix verhogen
Klimaatbestendige panden.
De winkelparken klimaatbestendig maken door de beoordeling van het klimaatrisico en de
ontwikkeling van een eigen ‘REspect’-standaard’ die Retail Estates gidst bij het verduurzamen van de
activiteiten
12.2 Tegen 2030 het duurzame beheer en het efficiënte gebruik van natuurlijke hulpbronnen
realiseren
12.5 Tegen 2030 de afvalproductie aanzienlijk beperken via preventie, vermindering,
recyclage en hergebruik
13.1 De veerkracht en het aanpassingsvermogen met betrekking tot klimaatgerelateerde
gevaren en natuurrampen in alle landen versterken
INVESTERING IN DUURZAME INITIATIEVEN
Retail Estates wil een actieve rol spelen en zijn verantwoordelijkheid opnemen om te bouwen aan een meer duurzame
leefomgeving en toekomst. Om tot actie te kunnen overgaan, heeft de vennootschap in 2022 besloten over een
periode van drie boekjaren (2022-2025) elk jaar 10 mio EUR aan kapitaaluitgaven en 1,2 mio EUR aan operationele
uitgaven in ESG-projecten te investeren.
In het boekjaar 2022-2023 werd beslist om extra, niet-recurrente inkomsten ook te investeren in ESG-initiatieven
waardoor het totaalbedrag uitzonderlijk toenam tot 12,95 mio EUR. Dit stemde overeen met 15% van het EPRA-
resultaat.
In het voorbije boekjaar 2023-2024 bedroeg de totale investering 12,5 mio EUR of 14% van het EPRA-resultaat.
De volgende hoofdstukken bevatten meer informatie over de gerealiseerde ESG-initiatieven.
90 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
2.1 Verbetering van energie-efficiëntie
Gebouwen zijn vandaag verantwoordelijk voor
40% van het energieverbruik in de EU waardoor
dit een domein is waarin Retail Estates de
meest directe bijdrage kan leveren. Uit de
materialiteitsanalyse is bovendien gebleken dat
energie-efficiëntie het belangrijkste thema is,
zowel voor de verschillende stakeholders als voor
Retail Estates. Er is een specifiek programma om
het energieverbruik van de vastgoedportefeuille
te verminderen.
Per 31 maart 2024 werd 9,5 mio EUR gespendeerd
aan de verbetering van de energie-efficiëntie
van gebouwen. Dit jaar werd dit bedrag vooral
geïnvesteerd in de verbetering van de buitenschil,
met name dak- en raamisolatie.
140
Opmaak van 140 EPC-
labels voor BE panden
1.100
Bijkomende isolatie in gevel
EPC-labels
m
2
4.385
beglazing vervangen om de
isolatie te verbeteren
m
2
GEREALISEERD IN 2023-2024
76
gerenoveerd
daken
Bijkomende isolatie op
69.596
dak
m
2
91
JAARVERSLAG 2023-2024
2.1.1 Energetische screenings en opmeting van
sites
(EPRA Cert-Tot)
Als eigenaar van casco winkelpanden focust Retail Estates in
eerste instantie op de energie-efficiëntie van de buitenschil en
de gemeenschappelijke delen van zijn gebouwen.
Alles begint met de inventarisatie van energetische elementen
van de vastgoedportefeuille, zoals de gebruikte isolatie of het
type verwarmingsinstallatie. Daaruit ontstaat een beeld van
de bestaande noden en prioriteiten. De belangrijkste bron van
informatie hiervoor zijn de energielabels. Vorig boekjaar heeft
Retail Estates in België de inventarisatie voortgezet die in 2022-
2023 is opgestart. Eind 2024 zal deze oefening vervolledigd zijn
voor Vlaanderen. Daarna zijn de panden in Wallonië aan de beurt.
In Nederland wordt sinds 1 januari 2021 een nieuwe methode
gehanteerd voor het bepalen van het energielabel. De
categorieën, gaande van A tot G, werden herzien. Voor niet-
residentiële gebouwen werd categorie A uitgebreid met vijf
plussen (A+, A++, A+++, A++++ en A+++++). Alle labels die na
1 januari 2021 worden uitgereikt moeten deze nieuwe methode
volgen. De bestaande certificaten blijven geldig.
Het gebruik van dit certificaat werd uitgebreid en is nu verplicht bij
de oplevering van nieuwe gebouwen en bij de verkoop of verhuur
van bestaande gebouwen. Telkens wanneer een document vervalt
of een nieuwe analyse nodig is, herziet Retail Estates daarom zijn
energiecertificaten op basis van deze nieuwe methode.
Alle winkelpanden die voor een energielabel in aanmerking
komen werden gescreend en deze labels werden gedeeld met
de huurders. In Nederland is het namelijk verplicht om het label
zichtbaar voor het publiek op te hangen aan het gebouw.
NEDERLAND
Methode voor
01.01.2021
Methode na
01.01.2021
A label
171
A
2
A+
8
A++
41
A+++
22
A++++
1
A+++++
-
B label
19 1
C label
19 2
Ander label
0 3
In België vergt het opmaken van een energielabel (ook
energieprestatiecertificaat of EPC genoemd) een belangrijke
inbreng van de huurders aangezien behalve de gebouwschil,
waar Retail Estates voor verantwoordelijk is, ook de inrichting van
de winkelpanden en het effectieve energieverbruik beoordeeld
worden. Dit compliceert de EPC-aanvraag aangezien de
referentieperiode voor het energieverbruik minstens een jaar
bedraagt en informatie niet altijd beschikbaar is voor een
volledig jaar.
Met behulp van het EPC-label krijgen we zicht op de energie-
efficiëntie van het gebouw, maar vaak hebben we nog geen
definitief label (Label X) omwille van het ontbrekende verbruik.
Volgend jaar zullen deze tijdelijke labels omgezet worden
naar een definitief label wanneer de energieverbruikscijfers
voor een volledig jaar beschikbaar zijn. Voor de panden waar
Retail Estates wel al een definitieve score heeft, kan het zijn
dat sommige lagere scores te wijten zijn aan minder energie-
efficiënte installaties van de huurders. Hierop heeft Retail Estates
als eigenaar weinig invloed, maar zal de vennootschap in gesprek
gaan met de betrokken huurder om te bekijken hoe samen een
oplossing kan worden gezocht.
Daarnaast moet er een onderscheid worden gemaakt tussen
Vlaanderen en Wallonië:
In Vlaanderen werd een gelijkaardige methode als in Nederland
ingevoerd voor het bepalen van het energielabel (opmaak
van EPC’s met betrekking tot niet-residentiële gebouwen, van
toepassing op winkelvastgoed). Vanaf 1 januari 2023 is een EPC
in Vlaanderen verplicht bij de verkoop of verhuur van een niet-
residentieel gebouw en vanaf 1 januari 2025 moet elk onroerend
goed over een EPC beschikken (zelfs als het niet verkocht of
verhuurd wordt).
In Wallonië is er vandaag nog geen dergelijke eenvormige,
vanuit de overheid gestuurde, methodiek om energetische
informatie over niet-residentiële gebouwen te verzamelen, maar
er wordt verwacht dat een gelijkaardige reglementering zal
worden ingevoerd.
92 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
BELGIË
Vlaanderen
Wallonië &
Brussel
Label X
139 0
Ander label
1 0
Uit te voeren
189 382
2.1.2 Verbetering van de buitenschil van de
winkelpanden
In 2023-2024 investeerde Retail Estates 9,5 mio EUR in de
verbetering (isolatie) van de buitenschil van zijn winkelpanden.
Dit jaar werd hoofdzakelijk geïnvesteerd in de verbetering van
raam- en dakisolatie.
De daken van 76 panden werden gerenoveerd om de U-waarde
te reduceren tot 0,24W/m²K. De belangrijkste projecten in
België bevonden zich in Aiseau-Presles, Jambes, Korbeek-
Lo, Jemeppe-sur- Sambre, Overijse & Luik. In Nederland werd
geïnvesteerd in de panden in Heerlen en ’s Hertogenbosch.
In totaal werd 4.385 m² beglazing vervangen met als doel een
minimale U-waarde van 1W/m²K te behalen. De belangrijkste
projecten bevonden zich in Luik, Eupen, Tongeren, Champion,
Ninove en Mechelen. In Nederland werd het project in Heerlen
dat vorig boekjaar werd opgestart volledig afgewerkt waarbij
3.191 m² beter geïsoleerde beglazing werd geplaatst.
Verder werden doorheen 2023-2024 andere duurzame
renovaties uitgevoerd. Zo werd in Lokeren, Cruquius en Heerlen
de verlichting vervangen door ledverlichting, in Wilrijk de
parking aangelegd met waterdoorlatend materiaal en werd in
Veenendaal geïnvesteerd in een gebouwbeheersysteem.
Gezien de omvang van de portefeuille zal het verbeteren van de
buitenschil voor alle panden nog verschillende jaren in beslag
nemen en blijft Retail Estates hier de komende jaren verder op
inzetten.
2.1.3 Op de agenda in 2024-2025
– Verderzetting van plaatsing van zonnepaneleninstallaties
en laadinfrastructuur, onderzoek naar mogelijkheden voor
plaatsing warmtepompen.
– Verfijning en vervollediging van de berekening van de
koolstofvoetafdruk
– Doelstellingen en stappenplan voor de vermindering van
broeikasgasemissies voor 2030 bepalen
– Verdere elektrificatie van het wagenpark om onze
koolstofvoetafdruk te verminderen
De woonboulevard in
Heerlen, Nederland, waar
de daken van de panden
gerenoveerd werden om de
U-waarde te reduceren tot
0,24W/m²K.
93
JAARVERSLAG 2023-2024
2.2 Toekomstgerichte oplossingen
Zoals benadrukt in het Parijs-akkoord en het meest
recente rapport van de Intergouvernementele
Werkgroep rond Klimaatverandering (IPCC)
wordt de noodzaak om de klimaatopwarming
te beperken tot minder dan 2°C en bij voorkeur
1,5°C boven het pre-industriële niveau steeds
dringender.
Met dit doel voor ogen engageert Retail Estates
zich om de milieu-impact van zijn activiteiten en de
winkelpanden in zijn portfolio te beperken. Door te
investeren in toekomstgerichte oplossingen kunnen
we onze koolstofvoetafdruk verkleinen en werken
naar klimaatneutraliteit. De focus ligt daarbij op de
installatie en het gebruik van hernieuwbare energie.
In 2023-2024 werd 2,7 mio EUR geïnvesteerd in de
plaatsing van zonnepanelen.
In 2022-2023 berekende Retail Estates voor de
eerste maal haar koolstofvoetafdruk. Retail Estates
herhaalde deze oefening in 2023-2024 en werkt
volop aan het verder in kaart brengen van haar
koolstofvoetafdruk en de plannen om deze tegen
2050 te neutraliseren.
2.469
geproduceerd (installaties
in eigendom van RE)
– equivalent voor 705
gezinnen
28.203
dak belegd met
zonnepanelen –
2.124 kWp extra
productiecapaciteit
MWh
m
2
19
uitgerust met
laadpunten voor
elektrische wagens
extra locaties
uitwerking van een
dashboard om
performantie,
productie en
verbruik van de
zonnepaneel-
installaties op
te volgen
GEREALISEERD IN 2023-2024
94 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
2.2.1 Hernieuwbare energie
Naast het isoleren van de buitenschil, wordt ingezet op
hernieuwbare energie. Daken spelen daarin een centrale rol
omdat ze plaats bieden voor zonnepanelen.
Retail Estates ziet hernieuwbare energie als een ondersteunend
middel in de context van de energietransitie en in het
verduurzamen van zijn gebouwen. Hierbij wordt gestreefd naar
een eenvoudig model dat overal toepasbaar is, dat weinig
opvolging of administratie vergt en waarbij huurders zo veel
mogelijk de kans krijgen om lokaal geproduceerde hernieuwbare
energie te verbruiken. Om de huurders ook juiste inzichten te
kunnen geven wordt een dashboard ontwikkeld waarin zij de
productie en consumptie via de zonnepaneelinstallaties zullen
kunnen opvolgen.
In 2023-2024 werd 2,7 mio EUR geïnvesteerd in de installatie
van zonnepanelen op de daken van verschillende winkelpanden.
De zonnepaneelinstallaties in Merksem, Brugge en Eeklo
werden in 2023-2024 in dienst genomen. Nieuwe projecten
werden opgestart om in Tongeren, Kampenhout, Aarlen,
Bergen, Jambes en Sint-Martens-Latem zonnepaneelinstallaties
te plaatsen. Deze zullen in de loop van 2024-2025 operationeel
zijn. Met deze projecten zal mogelijks nog een extra 40.000 m²
dak belegd worden met zonnepanelen.
Op het dak van de recent aangekochte panden in Nederland –
Alexandrium Megastores en Woonmall Alexandrium - zijn ook
zonnepaneelinstallaties aanwezig. Deze zijn geen eigendom van
Retail Estates en worden bijgevolg niet in de cijfers opgenomen,
maar dragen wel bij aan het doel om de koolstofvoetafdruk te
verminderen.
Op het einde van het boekjaar 2023-2024 waren 99 winkelpanden
uitgerust met operationele zonnepanelen. Voor 56 panden zijn
de zonnepaneelinstallaties eigendom van Retail Estates. De
overige zijn eigendom van een derde partij, waarvoor Retail
Estates de daken ter beschikking heeft gesteld. De totale
productiecapaciteit van alle installaties van Retail Estates samen
bedraagt 4.868 kWp en kan 807 gezinnen van stroom voorzien
1
.
1
Op basis van een gemiddeld verbruik van 3,5 MWh/jaar voor een doorsnee gezin (VREG)
2.2.2 Laadinfrastructuur en e-mobiliteit
E-mobiliteit wordt in het kader van EU-beleidslijnen als een
prioriteit beschouwd. Retail Estates streeft ernaar deze transitie
te faciliteren door de installatie van laadinfrastructuren op
zijn eigendommen. Zo kunnen klanten en werknemers van de
huurders op de retailparken hun wagen opladen tijdens het
winkelen of werken.
Gezien het specifieke bedrijfsmodel voor dergelijke
laadinfrastructuren gaat Retail Estates waar mogelijk een
partnerschap aan met een gespecialiseerde partij op basis van
een “as-a-service” model. Overeenkomstig dit model staat de
externe partij in voor de initiële investering, de installatie, het
onderhoud en de operationele opvolging.
In België werden in samenwerking met een externe partner
laadplaatsen geïnstalleerd op 19 locaties, wat het totaal brengt
op 29 locaties die reeds uitgerust zijn. Voorbereidingen zijn
volop aan de gang om het komende jaar nog 46 extra locaties
met laadpalen uit te rusten.
Retail Estates streeft ernaar alle locaties in Vlaanderen met meer
dan twintig parkeerplaatsen tegen 1 januari 2025 te voorzien
van minstens twee oplaadpunten met een normaal of hoog
vermogen voor elektrische voertuigen, conform de regelgeving
in het Vlaamse Energiedecreet.
In Nederland heeft Retail Estates al op het einde van het boekjaar
2022-2023 een overeenkomst ondertekend met Shell voor de
installatie van laadpalen op alle locaties die hiervoor geschikt
zijn. De installatie ervan heeft helaas vertraging opgelopen door
de problematiek rond de overbelasting van het energienet, maar
mogelijke oplossingen worden verder onderzocht.
Zowel in België als in Nederland werd het kantoorgebouw
bovendien volledig uitgerust met laadpalen, zodat de
vennootschap voorbereid is voor de verdere elektrificatie van
het wagenpark.
95
JAARVERSLAG 2023-2024
2.2.3 Broeikasgasemissies
Koolstofvoetafdruk
Voor het tweede jaar op rij heeft Retail Estates een berekening
van zijn koolstofvoetafdruk uitgevoerd in overeenstemming met
het Broeikasgasprotocol (GHG). Onderstaande tabel geeft een
overzicht van de inhoud van de berekening.
Activiteiten van Retail Estates
(“RE”)
Vastgoedportefeuille
Scope 1
Directe emissies door bedrijfswagens
(brandstof), verwarmingsinstallaties
(aardgas) en lekkage van koelvloei-
stoffen voor de kantoren van RE.
Door RE gecontroleerde directe
emissies door verwarmingsinstallaties
(gas) en koelvloeistoflekken.
Scope 2
Emissies gelinkt aan de opwekking
van aangekochte “grijze” stroom
voor de kantoren van RE.
Door RE gecontroleerde emissies
gelinkt aan aangekochte “grijze”
stroom.
Scope 3
Aangekochte goederen en
diensten
Emissies door aankoop van kantoor-
benodigdheden.
Emissies door onderaannemers voor
de renovatie en het onderhoud van
gebouwen.
Kapitaalgoederen
Emissies door kapitaalgoederen. Bv.
IT-uitrustingen.
Emissies door kapitaalgoederen bij-
voorbeeld nieuwe gebouwen.
Activiteiten die verband hou-
den met brandstof en energie
Upstream emissies van scope 1 & 2
energie.
Door RE gecontroleerde upstream
emissies van scope 1 & 2 energie.
Afval
Emissies door afval afkomstig van de
kantoren van RE.
Zakelijke verplaatsingen
Emissies door zakelijke verplaatsin-
gen.
Downstream verhuurde
gebouwen
Door de huurder gecontroleerde
emissies door verwarming en elektri-
citeit (direct en indirect).
De huidige berekeningen nemen enkel de emissiebronnen in
acht waarover de vennootschap rechtstreeks controle heeft.
Daarom zijn de emissies verbonden aan het verbruik door de
huurders niet opgenomen. Er werd enkel rekening gehouden
met het verbruik gelinkt aan meters op naam van Retail Estates
en waarvoor Retail Estates dus facturen ontvangt.
Aangezien Retail Estates eigenaar is van de casco panden,
heeft het doorgaans geen zicht op het verbruik in zijn panden.
Daarom rekent de vennootschap erop dat haar huurders hun
energieverbruik meedelen om de volledige scope 3-emissies
te kunnen berekenen. Momenteel hebben we geen toegang
tot dit soort informatie, maar zijn we volop aan het werk om
deze informatie in de toekomst in kaart te kunnen brengen.
Retail Estates betreurt dat er geen juridisch kader in België en
Nederland bestaat om huurders te vereisen deze informatie te
bezorgen.
96 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
Overzicht van broeikasgasemissies
Om een beter inzicht te krijgen in zijn koolstofvoetafdruk splitst
Retail Estates zijn totale broeikasgasemissies op in twee delen:
– Emissies door de activiteiten van Retail Estates
– Emissies door de vastgoedportefeuille van Retail Estates
OVERZICHT VAN BROEIKASGASEMISSIES
0
10000
20000
30000
40000
50000
tCO
2
e Real estate portefeuilletCO
2
e activiteiten
1.832
40.979
Emissies in
tCO
2
e Activiteiten
Vastgoed-
portefeuille Totaal
Scope 1 213 521 734
Scope 2 18 847 865
Scope 3 1.601 39.611 41.212
De analyse heeft betrekking op de periode van 1 april 2023 tot
31 maart 2024. Om alle in het jaarverslag vervatte gegevens in
overeenstemming te brengen, werd vorig jaar de verslagperiode
voor de ESG-gegevens aangepast aan de verslagperiode
van het financiële verslag. Vanaf dit jaar kunnen we dus ook
vergelijkende cijfers rapporteren.
In 2024-2025 zal Retail Estates een bredere analyse doen
van zijn koolstofvoetafdruk. Deze zal de basis vormen om de
doelstellingen voor 2030 vast te leggen en het plan van aanpak
verder uit te werken.
2
De volgende databanken werden gebruikt: GHG Conversion Factors for Company Reporting V2 (UK Government – Department for Business, Energy & Industrial Strategy and
Department for Environment Food & Rural Affairs) en European Residual Mixes 2022 (AIB).
Scope 1 en 2
EPRA – GHG-Dir, GHG-Indir, GHG-Int
Scope 1-emissies zijn rechtstreeks veroorzaakt door bronnen die
eigendom zijn van, of beheerd worden door, de vennootschap.
Scope 2 (location based)-emissies zijn veroorzaakt door
aangekochte elektriciteit. Samen vertegenwoordigen ze 4% van
de totale koolstofvoetafdruk.
De kwaliteit van de data voor scope 1 en 2 wordt als goed
beoordeeld. De meeste gegevens met betrekking tot de
activiteiten worden verstrekt door de leveranciers (facturen
met vermelding van de fysieke hoeveelheden). Voor de
emissiefactoren maakte Retail Estates gebruik van algemeen
bekende databanken
2
(“average-data methode”).
Emissies door de activiteiten van Retail Estates
Scope 1 en 2-emissies door activiteiten van Retail Estates
hebben vooral betrekking op het brandstofverbruik van de
bedrijfswagens en het aardgas- en elektriciteitsverbruik van de
kantoren. In het boekjaar 2023-2024 bedroegen de emissies
door activiteiten van Retail Estates 231 ton CO
2
-equivalent.
Energie
EPRA – Elec-Abs, Elec-LfL, Fuels-Abs, Fuels-LfL, Energy-Int
In 2023-2024 bedroeg het totale energieverbruik van de
kantoren van Retail Estates 189 MWh.
In België verbruikt het kantoor uitsluitend 100% groene energie.
Bovendien heeft Retail Estates op het dak zonnepanelen
geïnstalleerd. In Nederland wordt het kantoor met aardgas en
elektriciteit van energie voorzien.
Bedrijfswagens
Omwille van de omvang van de vastgoedportefeuille van Retail
Estates moeten de medewerkers zich regelmatig met de wagen
verplaatsen om de panden en klanten te bezoeken. Daardoor
is het brandstofverbruik van de bedrijfswagens verantwoordelijk
voor een groot deel van de scope 1 en 2-emissies (89%). Om de
impact van zijn wagenpark te beperken, zullen de medewerkers
die een nieuwe bedrijfswagen krijgen, overstappen naar een
hybride of elektrisch model.
97
JAARVERSLAG 2023-2024
Emissies door de vastgoedportefeuille van Retail Estates
Scope 1 en 2-emissies door het portfolio van Retail Estates
hebben betrekking op het energieverbruik van de winkelpanden.
In het boekjaar 2023-2024 bedroeg de emissie door de vastgoed-
portefeuille van Retail Estates 1.365 ton CO
2
-equivalent (tCO
2
e).
Energie
EPRA – Elec-Abs, Elec-LfL, Fuels-Abs, Fuels-LfL, Energy-Int
In 2023-2024 bedroeg het totale energieverbruik van de
vastgoedportefeuille van Retail Estates 6.950 MWh (41% gas en
59% elektriciteit)
In België gebruiken alle panden met elektriciteitsmeters op
naam van Retail Estates hernieuwbare energie via groene-
stroomcontracten. Bovendien zijn op sommige panden, zoals
eerder vermeld, zonnepanelen geïnstalleerd. In 2023-2024
verbruikten de huurders 442 MWh lokaal geproduceerde
elektriciteit en werd 438 MWh naar het net geëxporteerd, wat
overeenstemt met het elektriciteitsverbruik van 125 gezinnen. In
België was het gasverbruik van de panden goed voor 26% van
het totale energieverbruik, terwijl het elektriciteitsverbruik 74%
vertegenwoordigde.
In Nederland werd intussen ook 87% van de contracten voor
elektriciteitsmeters op naam van Retail Estates omgezet naar
groenestroomcontracten. In 2023-2024 produceerden de
zonnepanelen 1.589 MWh, waarvan 41 MWh lokaal verbruikt
werd en 1.548 MWh naar het net geëxporteerd. In Nederland
was het gasverbruik van de panden goed voor 49% van het
totale energieverbruik, terwijl het elektriciteitsverbruik 51%
vertegenwoordigde.
Zoals in de bovenstaande hoofdstukken vermeld, worden
er acties ondernomen om de energie-efficiëntie van de
vastgoedportefeuille te verbeteren.
Scope 3
Scope 3-emissies zijn het gevolg van de activiteiten van de
vennootschap, maar worden veroorzaakt door een bron
die niet de eigendom is van en niet beheerd wordt door de
vennootschap. Deze emissies vertegenwoordigen 96% van onze
totale koolstofvoetafdruk.
De kwaliteit van de data voor scope 3 wordt als middelmatig
beoordeeld. Voor de meeste categorieën van scope 3
(aangekochte goederen
en diensten en kapitaalgoederen) was
geen rechtstreekse informatie met betrekking tot de verbruikte
hoeveelheden beschikbaar. Bijgevolg werd er gebruik gemaakt
van de “spend-based method” waarbij er gegevens werden
verzameld over de waarde van de verbruikte goederen en diensten
en kapitaalgoederen, om deze vervolgens te vermenigvuldigen
met de gemiddelde (monetaire) emissiefactoren en zo alsnog
een inschatting te kunnen maken van de emissie van scope 3.
De door de huurder gecontroleerde emissies werden nog niet
opgenomen in de berekening aangezien we voorlopig nog te
weinig informatie hebben hierover.
Emissies door de activiteiten van Retail Estates
De scope 3-emissies door de activiteiten van Retail Estates
hebben vooral betrekking op aankopen voor de kantoren in
België en Nederland. In het boekjaar 2023-2024 bedroegen de
emissies door de activiteiten van Retail Estates 1.601 ton CO
2
-
equivalent.
Goederen en diensten
Goederen en diensten vertegenwoordigen het grootste
aandeel van de emissies veroorzaakt door de activiteiten van
Retail Estates (meer dan 87% van de totale door de activiteiten
veroorzaakte emissies is afkomstig van goederen en diensten). Ze
omvatten emissies door de aankoop van kantoorbenodigdheden
(bijvoorbeeld kantoormeubilair, materiaal, IT-ondersteuning, …)
en emissies van kapitaalgoederen (bijvoorbeeld IT-uitrusting).
Water en afval
EPRA – Water-Abs, Water-LfL, Water-Int, Waste-Abs, Waste-LfL
Het waterverbruik en de afvalproductie van de kantoren van
Retail Estates zijn eerder beperkt. Water wordt enkel verbruikt
in de sanitaire voorzieningen en de keuken. Het afval bestaat
voornamelijk uit papier- en keukenafval dat door de medewerkers
wordt geproduceerd in het kader van hun dagelijkse activiteiten
op kantoor.
In 2023-2024 verbruikte Retail Estates 85 m³ water en
veroorzaakte het 3,6 ton afval.
De andere rapporteringscategorieën zijn niet relevant omdat ze
minder dan 1% van de door de activiteiten van Retail Estates
veroorzaakte voetafdruk vertegenwoordigen.
98 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
Emissies door de vastgoedportefeuille van Retail Estates
De scope 3-emissies door het portfolio van Retail Estates hebben
hoofdzakelijk betrekking op de aankoop van nieuwe gebouwen
en de renovatie en het onderhoud van gebouwen. In het boekjaar
2023-2024 bedroegen de emissies door de vastgoedportefeuille
van Retail Estates 40.980 ton CO
2
-equivalent (tCO
2
e).
Goederen en diensten
Goederen en diensten vertegenwoordigen het leeuwendeel
van de emissies veroorzaakt door de vastgoedportefeuille van
Retail Estates (meer dan 97% van de totale door het portfolio
veroorzaakte emissies). Dit zijn onder meer de emissies door
onderaannemers voor de renovatie en het onderhoud van
gebouwen, maar ook de aankoop van nieuwe gebouwen.
Deze categorie is zeer belangrijk aangezien de bouwsector een
belangrijke uitstoter van broeikasgassen is.
De aankoop van nieuwe gebouwen vertegenwoordigt 78%
van de totale emissies door de vastgoedportefeuille, terwijl de
renovatie en het onderhoud van de portefeuille goed is voor
18%.
Water en afval
EPRA – Water-Abs, Water-LfL, Water-Int, Waste-Abs, Waste-LfL
Het waterverbruik en de afvalproductie waarover Retail Estates
rechtstreeks controle heeft, is zeer beperkt. Dit valt gewoonlijk
onder het beheer van de huurders.
In 2023-2024 betaalde Retail Estates voor 41.483 m³ water en de
verwerking van 83 ton afval.
In België registreren we voor enkele panden het gerecupereerde
regenwater. Dit wordt opgevangen en onder meer gebruikt
voor de sanitaire voorzieningen. In 2023-2024 werd 301 m³
regenwater hergebruikt. In realiteit bedraagt dit meer, maar
hiervan hebben we geen data ter beschikking.
2.2.4 Op de agenda in 2024-2025
– Verderzetting van plaatsing van zonnepaneleninstallaties
en laadinfrastructuur, onderzoek naar mogelijkheden voor
plaatsing warmtepompen
– Verfijning en vervollediging van de berekening van de
koolstofvoetafdruk
– Doelstellingen en stappenplan voor de vermindering van
broeikasgasemissies voor 2030 bepalen
– Verdere elektrificatie van het wagenpark om onze
koolstofvoetafdruk te verminderen
– Verdere vergroening van de Nederlandse elektriciteits-
contracten op naam van Retail Estates
Zonnepanelen op het dak
van het retailpark in Aarlen
99
JAARVERSLAG 2023-2024
2.3 Klimaatbestendige winkelpanden
Een antwoord bieden op de groeiende risico’s van
de klimaatverandering vormt een steeds groter
wordende uitdaging voor Retail Estates.
Verwacht wordt dat de oppervlakte temperatuur
wereldwijd zal blijven stijgen, en dit minstens tot
2050 volgens alle emissiescenario’s van de VN/IPCC
3
.
Dit leidt onvermijdelijk tot klimaatveranderingen:
(mariene) hittegolven, zware regenval en stormen,
droogte, enzovoort. Deze klimaatveranderingen
zullen in de komende jaren frequenter en intenser
worden.
3
Voor meer informatie wordt verwezen naar https://www.ipcc.ch/assessment-report/ar6/.
Retail Estates wil er daarom voor zorgen
dat zijn vastgoedportefeuille, activiteiten en
bedrijfsstrategie klimaatbestendig zijn door
te onderzoeken hoe het meer kan inzetten op
circulariteit en het gebruik van duurzamere
materialen. Door een betere samenwerking met
de huurder wil Retail Estates verder bouwen aan
klimaatneutrale winkelpanden.
GEREALISEERD IN 2023-2024
Vlaams minister van Omgeving
Zuhal Demir was aanwezig bij de
bezichtiging van het circulaire dak.
EEN INTERN
REspect-LABEL
MET FOCUS OP
DUURZAAMHEID
De helft van het investeringsbedrag werd gespendeerd aan de verbetering
van dakisolatie. Door deze activiteit te verduurzamen kan Retail Estates
zijn positieve impact vergroten. Daarom worden voortaan de isolatie en de
onderlaag mechanisch bevestigd en niet meer gelijmd. Dit maakt
demontage en hergebruik mogelijk. Ook wordt bijzondere
aandacht geschonken aan het gebruik van de materialen
met het oog op de recyclage hiervan. Het merendeel
van de gebruikte materialen wordt bovendien lokaal in
België vervaardigd. Verder wordt onderzocht welke
materialen duurzamer zijn in gebruik, rekening
houdend met de technische vereisten.
Bovendien werd op het dak van een Retail Estates-
pand in Kampenhout een volledig circulair dak
geplaatst: het kan helemaal gedemonteerd en
opnieuw gebruikt worden. Door het gebruik van
duurzamere methodes en materialen kan het dus nog
een tweede leven krijgen.
PROJECTEN ZOALS DEZE LEREN ONS HOE
WE BETER KUNNEN BOUWEN MET HERBRUIKBARE
MATERIALEN.
Koenraad Van Nieuwenburg, CIO
100 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
2.3.1 Klimaatrisico’s
Momenteel worden de duurzaamheidsrisico’s besproken in het
hoofdstuk “Risicofactoren” van het Jaarlijks Financieel Verslag.
Om deze gedetailleerder in kaart te kunnen brengen zal Retail
Estates een ‘climate change risk assessment’ uitvoeren die
zowel de fysieke risico’s als de risico’s doorheen de transitie zal
verduidelijken.
Het doel van deze nieuwe analyse is het verder uitdiepen van het
proces. Retail Estates zal niet alleen de klimaatgebonden fysieke
risico’s waaraan zijn gebouwen zijn blootgesteld analyseren,
maar ook de risico’s die zich doorheen de volledige waardeketen
kunnen voordoen. De risico’s en opportuniteiten die uit de
transitie naar een koolstofarme en klimaatbestendige economie
voortvloeien, zullen eveneens worden beoordeeld.
2.3.2 REspect-gebouwlabel
In 2022-2023 heeft Retail Estates een gebouwenstandaard
uitgewerkt voor alle nieuwbouwprojecten en grote renovaties.
Tijdens het voorbije boekjaar 2023-2024 werd deze verder
geconceptualiseerd naar het ‘Respect-label’ met als doel aan
de panden een duurzaamheidsscore te kunnen toekennen en de
medewerkers te gidsen op de weg naar duurzaamheid.
Het REspect-label geeft bijzondere aandacht aan volgende
elementen:
– Energie-efficiëntie van het gebouw
– Circulariteit en duurzaamheid van gebruikte materialen
– Gebruik van hernieuwbare energie
– Hergebruik van water
– Samenwerking met huurders om bij inrichting, keuze van
installaties en verbruik ook te streven naar duurzame
oplossingen
In 2024-2025 zal dit label uitgewerkt en geïntegreerd worden
en een leidraad bieden naar meer klimaatbestendige panden.
2.3.3 Greenlease-overeenkomst
In 2022-2023 werd een standaard greenlease-overeenkomst
opgesteld. Deze overeenkomst wordt zo veel mogelijk gebruikt
als basis voor nieuwe huurcontracten of huurvernieuwingen. De
bedoeling van de greenlease-overeenkomst is te verzekeren
dat Retail Estates in samenwerking met de huurders de ESG-
doelstellingen behaalt.
Kernpunten van de greenlease-overeenkomst:
– Uitwisseling van informatie en gegevens
– Samenwerking voor certificering van gebouwen
– Verbetering van de milieuprestatie van het pand
– Efficiënt energie- en waterverbruik en beperking van de
afvalstroom
– Mensenrechten
Om de ESG-ambities bespreekbaar te maken met zijn huurders,
werkt Retail Estates aan een duurzaamheids-charter. Daarin
vermeldt het zijn eigen duurzaamheidsintenties tegenover de
huurder en wat het daar tegenover verwacht van de huurder.
Dit document kan vervolgens dienen als vertrekpunt voor meer
formele afspraken, zoals de greenlease-overeenkomst, om
concrete ESG-acties te ondernemen en relevante informatie uit
te wisselen.
2.3.4 Op de agenda in 2024-2025
– In kaart brengen van de fysieke risico’s en de risico’s doorheen
de transitie aan de hand van een ‘Climate Risk Assessment’
– Uitwerking en toekenning van een duurzaamheidsscore op
basis van het eigen REspect-label
– Verder onderzoek naar (her)gebruik van duurzame materialen
101
JAARVERSLAG 2023-2024
3 PARTNER OF CHOICE
Binnen de pijler “Partner of choice” zet Retail Estates in op een langetermijnsamenwerking met zijn stakeholders.
Deze pijler is onderverdeeld in verschillende belangrijke programma’s:
Aantrekken en ontwikkelen van talent
Gekwalificeerde medewerkers aanwerven, ontwikkelen en binden.
4.4 Tegen 2030 het aantal jongeren en volwassenen met relevante vaardigheden, met
inbegrip van technische en beroepsvaardigheden, voor tewerkstelling, degelijke jobs en
ondernemerschap aanzienlijk opdrijven.
Gezonde en veilige werkomgeving
Het vrijwaren van de gezondheid en veiligheid van medewerkers, huurders en aannemers en het
garanderen van welzijn op het werk.
8.8 De arbeidsrechten beschermen, een veilige en gezonde werkomgevingen bevorderen
voor alle werknemers, met inbegrip van migrerende werknemers, in het bijzonder
vrouwelijke migranten, en zij die zich in precaire werkomstandigheden bevinden.
Bedrijfsethiek
Het verzekeren van een goed bestuur, de strikte naleving van de regels en het verbod op elke vorm
van omkoping of corruptie om de hoogste ethische normen te waarborgen.
16.5 – Op duurzame wijze een einde maken aan corruptie en omkoperij in al hun vormen.
102 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
3.1 Talent aantrekken en ontwikkelen
Retail Estates is gestart als een kleine organisatie
en is intussen uitgegroeid tot een onderneming
met 44
1
medewerkers in België en Nederland. Een
manier om de rendabiliteit van de onderneming
te garanderen is de juiste mensen op de juiste
plaats te hebben.
Retail Estates wil dat zijn medewerkers zich
gewaardeerd en betrokken voelen. Daarom biedt
de vennootschap zijn medewerkers groeikansen
via opleidingen of de opvolging van interne
projecten, los van het normale takenpakket. Er is
veel aandacht voor de persoonlijke ontwikkeling
van elke medewerker.
1
Inclusief medewerkers die op zelfstandige basis zijn tewerkgesteld.
2
Medewerkers die werkzaam waren bij Retail Estates op 31 december 2023
BELANGRIJKE CIJFERS
44
medewerkers
gemiddelde
opleidingsuren
100
2
van de medewerkers
kreeg een
prestatiebeoordeling
%
28,5
u
103
JAARVERSLAG 2023-2024
3.1.1 Aantrekken van talent
EPRA – EMP-Turnover
Retail Estates bevordert een open bedrijfscultuur zonder
barrières tussen het personeel en het management.
Elke maandagochtend wordt een “wake-up call” georganiseerd
met alle medewerkers van Retail Estates (fysiek of digitaal),
waarbij het management informatie verschaft over de
dagelijkse activiteiten. Dankzij deze bedrijfsmeetings zijn
alle medewerkers op de hoogte van de projecten waar de
vennootschap mee bezig is. Ze krijgen er ook de kans om al dan
niet werkgerelateerde mededelingen te doen aan het volledige
team. Daarenboven worden in de verschillende afdelingen
wekelijkse teambijeenkomsten georganiseerd om dieper in te
gaan op de stand van zaken van de verschillende projecten in
uitvoering en om meer complexe kwesties te bespreken.
Het afgelopen boekjaar werd een intranet gelanceerd,
REconnect. Dat bevat onder meer verdere toelichting bij de
onderwerpen die besproken werden tijdens de wake-up call,
maar ook een overzicht van nieuws uit zowel de retail- als
vastgoedsector. Daarmee blijven medewerkers nog beter op de
hoogte van het reilen en zeilen in de retailbranche. Die kennis
biedt een competitief voordeel en is al sinds jaar en dag een
sterkte van de onderneming.
Retail Estates streeft ernaar om de juiste work-lifebalans
te creëren voor zijn dynamische team met aandacht voor
ieders persoonlijke noden en persoonlijke en professionele
ontwikkeling. Dankzij de nodige IT-oplossingen kan Retail
Estates zijn medewerkers de mogelijkheid bieden twee dagen
per week comfortabel thuis te werken. De overige dagen
worden alle medewerkers op kantoor verwacht - tenzij ze aan
vergaderingen buiten het bedrijf deelnemen - zodat de informele
communicatiekanalen en het gevoel van betrokkenheid
behouden blijven.
Retail Estates biedt zijn medewerkers ook een aantrekkelijk
loonpakket. De remuneratie van de werknemers wordt jaarlijks
geëvalueerd. In 2023-2024 werd een cafetariaplan ingevoerd
waarbij de medewerkers een deel van hun cashbonus kunnen
inruilen voor meer verlofdagen. Dit plan zal verdergezet worden
in 2024-2025.
3
Inclusief medewerkers die op zelfstandige basis zijn tewerkgesteld.
4
Medewerkers die werkzaam waren bij Retail Estates op 31 december 2023
In 2023-2024 telden de teams in totaal 44
3
leden. Retail Estates
nam 12 nieuwe medewerkers aan, terwijl 4 medewerkers de
vennootschap verlieten. Het percentage nieuwe aanwervingen
en het personeelsverloop bedroegen dus respectievelijk 27% en
9%.
3.1.2 Talentontwikkeling
EPRA – EMP-Training, EMP-Dev
Elke medewerker krijgt de kans opleidingen te volgen om zijn
of haar vaardigheden verder te verdiepen of verbreden. Deze
opleidingen zijn niet beperkt tot professionele vaardigheden.
Het kunnen ook programma’s voor persoonlijke ontwikkeling
zijn. Dit is een aandachtspunt voor de organisatie.
In 2023-2024 volgden de medewerkers van Retail Estates 1.199
uren opleiding, een gemiddelde van 28,5 uren per medewerker.
Eenmaal per jaar wordt elke medewerker door zijn of haar
manager uitgenodigd voor een evaluatiegesprek. Het doel van
dit gesprek is het beoordelen van de professionele prestaties
van de medewerker tijdens het afgelopen jaar. Daarnaast
worden ook de doelstellingen voor het volgende jaar besproken
op basis van de inzichten verworven tijdens het vorige gesprek.
Deze doelstellingen hebben betrekking op de prestaties en op
de ontwikkeling van de medewerker. Tijdens het gesprek wordt
besproken welke opleidingen de medewerker kan volgen in het
komende jaar om te kunnen blijven groeien.
Retail Estates wil een stabiel team opbouwen dat inzet op de
ontwikkeling van de talenten van de medewerkers en van het
team zelf.
In 2023-2024 werd 100%
4
van de medewerkers geëvalueerd.
104 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
3.2 Gezonde en veilige werkomgeving
Bij Retail Estates wordt gestreefd naar succes op
lange termijn, maar dit succes kan niet worden
behaald zonder de inzet van de gedreven teams,
de onafhankelijke dienstverleners waarmee
de onderneming samenwerkt, en de huurders.
Bovendien is Retail Estates zich zeer bewust van
het feit dat dit succes niet ten koste mag gaan
van de gezondheid, de veiligheid en het welzijn
van alle mensen waarmee wordt samengewerkt.
BELANGRIJKE CIJFERS
2
thuiswerk per week
dagen
arbeidsongevallen
100
Integratie van gezondheid
en veiligheid in
het REspect- en
duurzaamheids-charter
%
0
105
JAARVERSLAG 2023-2024
3.2.1 Welzijn van het team
EPRA – H&S-Emp
De activiteiten van Retail Estates worden grotendeels in een
kantooromgeving uitgevoerd. Het risico op arbeidsongevallen
is relatief klein. Daarom zet Retail Estates meer in op het welzijn
van het team.
Er worden bijzondere inspanningen geleverd om de kantoor-
omgeving comfortabel te maken. In 2020 verhuisde het
Belgische team naar een volledig nieuw gebouw in Ternat. Meer
recent, in december 2022, verhuisde het Nederlandse team ook
naar een gerenoveerd ruim kantoor in Houten bij Utrecht.
Bovendien worden in het kantoor fruit en (gezonde) snacks ter
beschikking gesteld. De medewerkers worden aangemoedigd
om aan sport te doen. In het kantoor in België wordt
tweewekelijks een fitnesssessie met een professionele coach
aangeboden. De medewerkers kunnen tijdens hun lunchpauze
ook tafeltennis spelen of gebruik maken van spinningfietsen.
In 2023-2024 werden bij Retail Estates 0 arbeidsongevallen of
werkgerelateerde ziektes gerapporteerd. De afwezigheidsratio
1
.
bedroeg 0,02 tegenover 0,03 vorig jaar.
Retail Estates wil zijn medewerkers een gezonde work-lifebalans
bieden. Zoals hierboven al vermeld kunnen alle medewerkers
twee dagen per week thuis werken. Deze flexibiliteit maakt het
voor de medewerkers mogelijk minder tijd te besteden aan het
pendelen en een beter evenwicht te vinden tussen hun werk en
hun privéleven.
1
De afwezigheidsratio is het aantal verloren dagen wegens ziekte per totaal aantal te werken dagen.
In 2022 heeft Retail Estates een verandering doorgevoerd in
zijn documentbeheersysteem. Het nieuwe systeem leidt tot een
verbetering van de bedrijfsprocessen en de optimalisering van
de samenwerking tussen de verschillende teams over de twee
landen heen. Sinds de invoering worden papieren documenten,
zoals facturen of aktes, gescand en in het systeem geüpload,
zodat alles gemakkelijk, digitaal en van overal kan worden
geraadpleegd.
Om de cohesie binnen de teams te bevorderen, worden
regelmatig events georganiseerd, zowel per afdeling als voor het
hele team samen. Naast het formele eindejaarsdiner organiseert
elk team om de beurt een informele, vaak thematische
afterworkdrink.
Het Retail Estates-
kantoor in Houten
(Nederland)
106
RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
Tijdens het voorbije boekjaar rijpte het plan om samen de Mont
Ventoux op te wandelen of fietsen.
Enkele collega’s trokken de organisatie naar zich toe en stelden
een gevarieerd programma op. De aftrap werd gegeven met een
motiverende lezing door voormalig triatleet Marc Herremans.
In het najaar kregen alle deelnemers een persoonlijke coach
toegewezen die hen met een trainingsplan begeleidt om fit
de berg te kunnen beklimmen. Ondertussen vonden allerlei
teamactiviteiten plaats, zoals een judo-initiatie met oud-
kampioene Gella Vandecaveye, een gezamenlijke spinningsessie
en wandeling, een voordracht over gezond eten en drinken
tijdens het sporten, en een spoedcursus fietsonderhoud.
Deelnemer of niet, iedereen is welkom op de activiteiten en mag
sowieso mee naar de Mont Ventoux in juni 2024. Daar wordt het
sportieve afgewisseld met het zakelijke, want er staat ook een
studiedag op het programma waarbij we twee retailparken gaan
bezoeken.
Per uur dat medewerkers sporten en registreren in de
Strava-club, schenkt Retail Estates een bedrag aan het
goede doel. Het voorbije jaar werd op die manier 10.000
euro ingezameld die verdeeld werd onder de stichting van
Marc Herremans Athletes for Hope, MS-Liga Vlaanderen
en KiKa, een Nederlandse stichting die zich richt op
kinderen met kanker.
Onderweg naar de Mont Ventoux
107
JAARVERSLAG 2023-2024
3.2.2 Gezondheid en veiligheid in de gebouwen van Retail Estates
Voor Retail Estates is de gezondheid en veiligheid in zijn gebouwen van het allergrootste belang. Daarom wordt dit ook specifiek
vermeld in het REspect-label en duurzaamheids-charter.
ELEMENTEN M.B.T. GEZONDHEID EN VEILIGHEID
Tijdens bouw- of renovatiewerken
Een veiligheidscoördinator wordt aangesteld wanneer dat bij wet vereist is en voor alle werken met een
waarde van meer dan 100.000 EUR. Ook zal er met een veiligheidscoördinator worden gewerkt voor alle
dakrenovaties en afbraakwerken, aangezien dit soort werken een groter veiligheidsrisico inhouden.
Tijdens afbraakwerken wordt eventueel aanwezig asbest verwijderd, zodat het gebouw asbestveilig wordt.
Buiten de winkelpanden
Er wordt ingezet op een veilig circulatietraject op de sites en signalisatie waar nodig.
Wandel- en fietspaden zullen zoveel mogelijk op een afstand van de rijwegen worden aangelegd en
kruisingen met rijwegen zullen worden aangeduid door het gebruik van andere materialen of kleuren.
Op los- en laadplaatsen en op plaatsen waar er gevaar op botsingen bestaat, worden parkeerbumpers
aangebracht.
In de winkelpanden
Er wordt ingezet op aangepaste verlichting en waar mogelijk wordt ervoor gekozen om het natuurlijke
daglicht te laten binnenvallen (zonder verblinding) of wordt minstens een voldoende lux-waarde
(werkplekverlichting) voorzien.
Er wordt bijzondere aandacht besteed aan de natuurlijke lichtinval in de sociale ruimtes van de gebouwen
(de eigenlijke inrichting blijft de beslissing van de huurder).
In 2023-2024 rapporteerden de gezondheids- en veiligheidscoördinatoren van Retail Estates 0 ongevallen op de bouwwerven.
108 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
3.3 Bedrijfsethiek
Retail Estates streeft naar een bedrijfscultuur die
wordt gekenmerkt door eerlijkheid en integriteit,
verantwoordelijkheidszin, een strikte ethiek en
de naleving van de wetgeving die van toepassing
is op Retail Estates, en van de normen inzake
corporate governance. De bedrijfsethiek is van
essentieel belang om een vertrouwensrelatie met
alle stakeholders uit te bouwen en een goede
reputatie te behouden.
3.3.1 Zakelijk gedrag
Retail Estates heeft een aantal beleidslijnen opgesteld om
de ethische normen op alle niveaus van de vennootschap te
garanderen:
– de Gedragscode, die een allesomvattend kader
voor bedrijfsethiek omvat, dat door de bestuurders,
managementleden en medewerkers moet worden
nageleefd om een omgeving van verantwoordelijk en ethisch
ondernemerschap te creëren;
– het Corporate Governance Charter, dat de governanceregels
die van toepassing zijn binnen de vennootschap beschrijft
(waaronder de regels inzake belangenconflicten), in lijn met
de principes inzake corporate governance zoals beschreven
in de Belgische Corporate Governance Code 2020;
– het Verhandelingsreglement voor de preventie van misbruik
van voorwetenschap en marktmisbruik;
– de Klokkenluidersregeling, de interne procedure voor het
rapporteren van bepaalde inbreuken.
Alle bovenstaande documenten kunnen worden geraadpleegd
op de website van Retail Estates (www.retailestates.com).
GEREALISEERD IN 2023-2024
0
inbreuken op
de gedragscode
0
lekken of klachten met
betrekking tot inbreuken op
de privacy van klanten.
De gedragscode legt het engagement van Retail Estates vast
op het vlak van verantwoordelijk en ethisch gedrag. In het
document komen volgende thema’s aan bod:
– Mensenrechten – menselijke waardigheid
– Wederzijds respect – gelijke kansen en diversiteit
– Tevredenheid van de huurders
– Privacy – vertrouwelijkheid
– Voorkennis – marktmisbruik – transacties in financiële
instrumenten
– Belangenconflicten
– Anti-corruptie/anti-omkoping
– Politieke activiteiten
Deze wordt jaarlijks toegelicht om te verzekeren dat iedereen op
de hoogte is en de bewustwording wordt vergroot.
Retail Estates moedigt zijn medewerkers aan om feitelijke of
vermoedelijke inbreuken op het Verhandelingsreglement alsook,
in het algemeen, elke inbreuk op de regels op de naleving
waarvan de FSMA toeziet krachtens artikel 45 van de Wet van
2 augustus 2022 of de beleidslijnen te rapporteren aan hun
managers of via de klokkenluidersprocedure. In dat laatste geval
kan een melding worden gedaan bij de Klachtenbehandelaar
van Retail Estates.
109
JAARVERSLAG 2023-2024
De interne klokkenluidersprocedure is er om:
– medewerkers aan te moedigen onregelmatigheden te
melden
– medewerkers die onregelmatigheden melden te beschermen
– alle meldingen op een consequente, discrete en
vertrouwelijke manier te behandelen
– een eerlijk onderzoek te garanderen voor alle betrokken
partijen
– alle redelijke stappen te ondernemen om onregelmatigheden
aan te pakken
– actie te ondernemen tegen iedereen die een medewerker
discrimineert die te goeder trouw een melding heeft gedaan.
In 2023-2024 werden geen inbreuken op de Gedragscode
gemeld.
3.3.2 Cybersecurity
Cybersecurity is belangrijk en daarom moet Retail Estates over
goed beveiligde IT-systemen beschikken om cyberaanvallen en
ongeoorloofde toegang tot de systemen te vermijden. Het is
ook van essentieel belang voor de bescherming van de privacy
van de medewerkers en de bedrijfsactiviteiten en om mogelijke
lekken te voorkomen.
Voor de IT-dienstverlening krijgt Retail Estates ondersteuning van
een externe partner, met wie een SLA (Service Level Agreement)
werd afgesloten. Deze partner is “ISAE 3402-gecertificeerd”.
De ISAE 3402-norm is een wereldwijd erkende norm voor het
uitbesteden van projecten en bevestigt dat de dienstverlener
aan de hoogste kwaliteitsnormen voldoet op het vlak van
gegevensbeveiliging, risicobeheer en de interne controle van
processen.
Phishing-oefeningen worden georganiseerd om de medewerkers
bewust te maken. In 2023-2024 heeft dat zijn vruchten
afgeworpen: er werden geen lekken, diefstallen of verliezen van
klantengegevens gerapporteerd en geen klachten ontvangen
met betrekking tot inbreuken op de privacy van klanten.
Om verder te kunnen professionaliseren en het algemene
IT-governancekader te herzien, werd een een IT-director
aangeworven. Kara De Smet, lid van de raad van bestuur en
Chief Financial Officer, werd verantwoordelijk gesteld om mee
op te volgen.
Het voorbije jaar werden reeds verschillende processen en
werkstromen geoptimaliseerd. Ook werd gestart met het
uitwerken van standaardprocedures en zal dit in 2024-2025
voortgezet worden.
110 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
4 DIALOOG MET STAKEHOLDERS EN MET DE GEMEENSCHAP
De vastgoedactiviteiten van Retail Estates hebben een impact op
verschillende stakeholders: investeerders, openbare besturen,
lokale gemeenschappen, medewerkers, leveranciers, huurders/
winkeliers, klanten/consumenten.
De sluiting van winkels in onze panden heeft een ernstige
financiële impact op ons, maar de impact op de medewerkers
van de getroffen winkels is veel groter. Daarom is Retail Estates
tevreden dat het zijn schouders heeft kunnen zetten onder de
doorstart van een aantal Fun-winkels.
Toen de speelgoedketen begin 2024 in nauwe schoentjes
kwam, heeft het gekozen voor de ‘pre-pack’-procedure. Daarbij
werden niet alleen de belangen van schuldeisers vooropgesteld,
Het duurzaamheidskader van Retail Estates kan enkel succesvol
zijn in co-creatie met die stakeholders, in het bijzonder de
huurders. Daarom gaat Retail Estates het engagement aan
om een stimulerende omgeving te creëren waarin wordt
samengewerkt met verschillende stakeholders via actief
engagement en open dialoog.
maar werd ook gekeken naar die van de medewerkers van de
getroffen winkels. Retail Estates heeft toen actief meegezocht
naar overnemers voor de winkels in zijn portefeuille. Het
resultaat was dat er vrij snel nieuwe huurders zijn gevonden voor
zes van de acht panden, namelijk speelgoedketen Toychamp en
meubelwinkel Jysk, waardoor de tewerkstelling in die winkels
behouden is.
DIT IS EEN MOOI VOORBEELD
VAN HOE WE ALS
‘PARTNER OF CHOICE’
ONZE WAARDEN EN
DUURZAAMHEIDSSTRATEGIE
OMZETTEN IN
CONCRETE ACTIES.
Jan De Nys,
CEO
111
JAARVERSLAG 2023-2024
4.1 Huurdersgedrag en -bewustzijn
Retail Estates zet in op langdurige relaties met zijn huurders. De
vennootschap streeft ernaar een betrouwbare partner te zijn en
doet al het mogelijke om snel te antwoorden op vragen van de
huurders.
Aangezien Retail Estates in de regel casco gebouwen verhuurt,
heeft de vennootschap geen controle over de inrichting van de
winkelruimtes. Zoals hierboven vermeld, probeert Retail Estates
duurzame basisvoorzieningen ter beschikking te stellen van de
huurders (bv. goed geïsoleerde gebouwen, regenwatertanks,
enz.). De installaties van de huurder spelen echter ook een
belangrijke rol in de algemene milieu-impact van de gebouwen.
Daarom streeft de vennootschap ernaar de huurders bewust
te maken van de voordelen van duurzaam en rationeel
energieverbruik en werkt ze aan een duurzaamheidscharter
waarin beide partijen zich engageren om te bouwen aan een
meer duurzame toekomst.
4.2 Acties voor de gemeenschappen
EPRA – Comty-Eng
Buiten de eigen onderneming besteedt Retail Estates ook
aandacht aan de sociale verankering van elk retailpark. Samen
met zijn huurders kijkt Retail Estates hoe zo veel mogelijk mensen
kunnen worden bereikt met waar mogelijk een extra toets van
sociale en lokale relevantie. Bijdragen aan de lokale gemeenschap
kan op allerlei manieren: het opwaarderen van een plek waar
mensen elkaar kunnen ontmoeten, initiatieven lanceren die
een toegevoegde waarde betekenen of ondersteuning bieden
aan lokale helden. Het marketingteam organiseert daarnaast
geregeld thematische acties op de retailparken, zoals de komst
van de paashaas.
Retail Estates houdt in zijn retailparken ruimte voor initiatieven
die niet louter commercieel zijn, maar ondersteunende diensten
bieden voor de lokale gemeenschappen.
In retailpark Crescend’eau in Verviers zijn winkelunits verhuurd
voor (para)medische activiteiten, waaronder een apotheek, en
activiteiten die zich richten op de circulaire economie, zoals een
tweedehandswinkel waar consumenten zowel spullen kunnen
kopen als zelf te koop aanbieden.
Het mooiste voorbeeld is echter de opening op 15 februari 2024
van de polikliniek van het regionale ziekenhuis CHR die is
opgericht om dichter bij de bevolking en de patiënten te staan.
Dankzij zijn locatie op het retailpark in het stadscentrum, met
onder meer gratis parking, is de drempel lager voor patiënten
om langs te komen voor eerstelijnszorg. Een gespecialiseerd
medisch team staat paraat om de juiste diagnose te stellen. In
de polikliniek kunnen omwonenden zelfs terecht voor onder
meer kleine chirurgische ingrepen onder lokale verdoving of
intraveneuze injecties.
Retail Estates heeft dit initiatief ondersteund door de inrichting
van de polikliniek te financieren, waarna CHR de komende jaren
behalve de huur van het pand ook de investering in de inrichting
zal afbetalen.
In Vlaanderen werkt Retail Estates samen met lokale besturen
en gemeenschappen om ruimtes ter beschikking te stellen
of te herbestemmen in functie van lokale noden, zoals meer
verkeersveiligheid.
112 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
De stad Mechelen is momenteel volop bezig met de reconversie
van de Keerdoksite naar een gemengde bestemming voor
wonen en werken waar weinig ruimte zal zijn voor commerciële
activiteiten. Dat betekent dat Retail Estates er op termijn
genoodzaakt zal zijn om zijn winkelpanden te verkopen. In de
tussentijd verhuurt het er zijn panden voor sociaaleconomische
activiteiten.
Ook op andere plaatsen maakt Retail Estates ruimte voor
realisaties van openbaar nut. In Houthalen-Helchteren ging het
akkoord met de onteigening van een winkelpand om ruimte
te maken voor de aanleg van de Noord-Zuidverbinding. Die
moet de verkeersdruk in de dorpskernen van Houthalen en
Helchteren verlichten en voor meer verkeersveiligheid en een
meer leefbare omgeving zorgen. Om dat te bereiken, komt er
een nieuw tracé met tunnels, aansluitingen op lokale wegen en
met de autosnelweg E314, verschillende fietsvoorzieningen en
bijkomende natuurmaatregelen.
Nog voorbeelden waarbij Retail Estates ruimte maakt
voor meer verkeersveiligheid zijn er langs de fietssnelweg
tussen Antwerpen en Brussel (via onteigening) en langs de
Boomsesteenweg in Wilrijk waar het een stuk grond heeft
afgestaan voor een afgeschermd fietspad.
Al deze initiatieven kaderen binnen de doelstelling van Retail
Estates om een goede dialoog te bewaren met onze stakeholders,
in dit geval de lokale gemeenschappen waarbinnen we actief
zijn.
Retail Estates moedigt zijn medewerkers ook aan om een verschil
te maken voor de gemeenschappen.
Tijdens het boekjaar 2023-2024 werden verschillende acties
georganiseerd zoals:
• Sporten voor het goede doel
Een gezonde geest in een gezond lichaam. Dit initiatief heeft tot
doel te sporten en tegelijkertijd een goed doel te steunen. Het
idee werd in 2018 door enkele collega’s opgevat en er werd een
actieve werkgroep opgericht om heel het team te stimuleren.
Elke minuut die medewerkers sporten wordt omgezet in
een geldbedrag. Het resultaat wordt jaarlijks geschonken aan
goede doelen die worden voorgedragen door de medewerkers.
Retail Estates heeft ervoor gekozen zich voornamelijk te
richten op goede doelen die op een of andere manier kinderen
ondersteunen. Vaak is het een goed doel waarmee één van de
medewerkers een bijzondere affiniteit heeft omdat hij/zij er van
nabij mee te maken heeft of omdat hij/zij er zich al geruime
tijd voor inzet. Elk goed doel krijgt de kans om zich te komen
voorstellen aan het team.
In 2023-2024 leverden de inspanningen van de medewerkers
van Retail Estates een totaalbedrag van 10.000 EUR op dat werd
geschonken aan drie goede doelen:
– In Nederland steunde Retail Estates Kika, een goed doel dat
wetenschappelijk onderzoek naar kinderkanker financiert om
de genezingsgraad op 100% te brengen.
– In België deed Retail Estates schenkingen aan MS-Liga
Vlaanderen en aan de revalidatieweide van Athletes for
Hope. MS-Liga is een patiëntenorganisatie die het algemeen
welzijn van personen met Multiple Sclerose, hun familieleden
en hun omgeving bevordert. Op de revalidatieweide
van Athletes for Hope kunnen zowel kinderen met een
verlamming als met een fysieke of mentale beperking terecht
om te revalideren in een rustige, natuurlijke omgeving.
10.000
In 2023-2024 leverden de
inspanningen van de
medewerkers van Retail Estates
een totaalbedrag van 10.000 EUR
op dat werd geschonken aan drie
goede doelen
€
113
JAARVERSLAG 2023-2024
• Sinterklaas
Met Sinterklaas nodigde Retail Estates zijn medewerkers en
hun gezinnen uit om op kantoor een bezoekje te brengen aan
Sinterklaas. Retail Estates verwelkomde iedereen met een food
truck, versgebakken wafels en een drankje. Sinterklaas bracht
ook een cadeautje mee voor alle kinderen tot 12 jaar. En omdat
december de ideale tijd van het jaar is om iets terug te doen,
bestelde Retail Estates elk cadeautje dubbel. Het tweede
exemplaar werd geschonken aan Pelicano, een organisatie die
kinder armoede in België bestrijdt.
• Opération Pièces Rouges voor Télévie
Geregeld zet Retail Estates de deur open voor goede doelen op
de retailparken. Zo maakte radiozender Bel RTL in maart 2024
een uitzending vanuit Shop-in-stock (Fosses-la-Ville, Namen) en
zamelde het daarbij geld in via Opération Pièces Rouges voor
Télévie. Het doel was zo veel mogelijk eurocentmuntstukken in
te zamelen en op die manier bij te dragen aan kankeronderzoek.
Uiteindelijk klokte Opération Pièces Rouges in Shop-in-stock af
op 950 kilogram muntjes.
DE GOEDE DOELEN DIE WE HET VOORBIJE BOEKJAAR HEBBEN ONDERSTEUND
114 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
4.3 Lidmaatschappen
Om de open dialoog met zijn stakeholders verder mogelijk te
maken heeft Retail Estates een lidmaatschap bij verschillende
associaties en beroepsverenigingen. Deze ondersteunen Retail
Estates bij zijn werking en kunnen interessante en nieuwe
inzichten geven via de opgebouwde netwerken.
Retail Estates deed geen bijdragen aan politieke partijen of
organisaties.
VERENIGING
Bijdrage in 2023-2024
(in €)
BE-REIT association – beroepsvereniging vertegenwoordigd door 17 Belgische
gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s). Behartigt de belangen van de
Belgische REIT-sector. 875
BLSC – Behartigt de belangen van professionele retail-en retailvastgoedspelers
870
EPRA – Vertegenwoordigt, promoot en ontwikkelt de Europese publieke vastgoedsector
11.230
UPSI-BVS – Vertegenwoordigt de belangen van de vastgoedsector
5.730
UNIZO – Unie van Zelfstandige Ondernemers, vertegenwoordigt ondernemersbelangen
730
VFB - Vlaamse Federatie van Beleggers – Behartigt en ondersteunt de belangen van de
belegger
5.730
Project Pura (Universiteit Hasselt) – kennisnetwerk voor verduurzaming
5.000
VBFV - Vereniging ter behartiging van de gezamenlijke belangen
van beursgenoteerde fiscale vastgoedbeleggingsinstellingen 2.750
115
JAARVERSLAG 2023-2024
5 DE STAKEHOLDERS
Hierna wordt een overzicht gegeven van de verwachtingen die
doorheen de uitgevoerde ESG-analyse (met het oog op het
bepalen van de strategie en de materialiteitsmatrix) naar boven
kwamen bij de stakeholdergroepen. Voor elke stakeholdergroep
wordt aangegeven welke 3 belangrijkste focusthema’s zij
identificeren voor Retail Estates met een cijfer van 1 (hoogste
prioriteit) tot 3. Andere benoemde thema’s, worden aangeduid
met een “x”.
In de laatste kolom wordt weergegeven welk engagement Retail
Estates neemt om deze verwachtingen in te lossen.
Domein Verwachtingen Stakeholders
Investeerders /
makelaars
Klanten
Leveranciers
Medewerkers
Beleidsmakers
Publieke
organisaties
Lokale
gemeenschappen
Engagement van Retail
Estates
Milieu
Klimaatbestendigheid
en -adaptatie
3 3 2
Zie hoofdstuk
Klimaatbestendige panden
Energie-efficiëntie (+ integratie
van hernieuwbare energie/zonne-
panelen)
2 1 2 3 2 3
Zie hoofdstuk Verbetering van
energie-efficiëntie,
Toekomstgerichte oplossingen
Verlaging van broeikasgasemissies X 3 1 1
Zie hoofdstuk
Toekomstgerichte oplossingen
Biodiversiteit; landgebruik (inzet-
ten op andere milieuzaken)
2 1
Zie hoofdstuk
Klimaatbestendige panden
Waterbeheer 3
Zie hoofdstuk
Klimaatbestendige panden
Toekomstbestendige gebouwen
(die voldoen aan het Parijs-
akkoord van de COP25)
X
Zie hoofdstuk
Klimaatbestendige panden
Screening van gebouwen X
Zie hoofdstuk Verbetering van
energie-efficiëntie
Bevordering van circulariteit (bv.
verantwoorde materiaalkeuze)
1 X
Zie hoofdstuk
Klimaatbestendige panden
116 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
Domein Verwachtingen Stakeholders
Investeerders /
makelaars
Klanten
Leveranciers
Medewerkers
Beleidsmakers
Publieke
organisaties
Lokale
gemeenschappen
Engagement van Retail
Estates
Sociaal / Partner
Gezonde en veilige gebouwen /
werkomgeving doorheen de
waardeketen
2 X X
Zie hoofdstuk Gezonde en
veilige werkomgeving
Goede work-lifebalans X
Zie hoofdstuk Aantrekken
en ontwikkelen van talent
Focus op ontwikkeling en transpa-
rantie om talent aan te trekken
1
Zie hoofdstuk Aantrekken
en ontwikkelen van talent
Samenwerking om:
– markttrends en klanten beter te
begrijpen
– waarde te creëren
– een bedrijfstransformatie te
realiseren
– met stakeholders en met de
gemeenschap
X X X X X X X
Zie hoofdstuk Dialoog met
stakeholders en met de
gemeenschap
Transparantie en betrokkenheid
van stakeholders en medewerkers
X
Zie hoofdstuk Dialoog met
stakeholders en met de
gemeenschap, Aantrekken
en ontwikkelen van talent
Medewerkers willen gelijke kan-
sen krijgen
X
Zie hoofdstuk Aantrekken
en ontwikkelen van talent
Governan-
ce
Bedrijfsethiek en governance zijn
van essentieel belang
1 3 X X Zie hoofdstuk Bedrijfsethiek
Cybersecurity is belangrijk ter
bescherming van de privacy van
de medewerkers en de bedrijfsac-
tiviteiten en om mogelijke lekken
te voorkomen.
X Zie hoofdstuk Bedrijfsethiek
Ondersteunend
Digitalisatie is cruciaal om de
vooruitgang te meten
X 2 Zie hoofdstuk Bedrijfsethiek
Zoals eerder vermeld zal deze materialiteitsanalyse midden 2024
opnieuw uitgevoerd en uitgebreid worden om ook de impact
van het klimaat op de activiteiten en de financiële impact in
kaart te brengen (dubbele materialiteitsanalyse). Retail Estates
verwacht echter geen grote veranderingen in bovengenoemde
thema’s.
117
JAARVERSLAG 2023-2024
6 EPRA PRESTATIE-INDICATOREN
Retail Estates heeft ervoor geopteerd zijn duurzaamheids-
rapportering op te maken conform de EPRA sBPR-richtlijnen,
die het mogelijk moeten maken de verschillende Europese
vastgoedvennootschappen met elkaar te vergelijken. Deze
gegevens worden niet vereist door de regelgeving op de GVV’s
en worden louter ter informatie vermeld.
6.1 Overkoepelende aanbevelingen
6.1.1 Organisatorische grenzen
Het duurzaamheidsverslag heeft hoofdzakelijk betrekking op de
belangrijkste activiteit van Retail Estates: de verhuur van perifeer
winkelvastgoed. Daarom worden enkel de winkelpanden in dit
verslag opgenomen. Zij vertegenwoordigen 99% van het totale
portfolio van Retail Estates.
Voor de opmaak van de duurzaamheidsgegevens past Retail
Estates het principe van de operationele controle toe. De
oppervlaktes die rechtstreeks door Retail Estates worden
beheerd omvatten de kantoren, leegstaande winkelpanden en
winkelpanden waarvan de tellers of contracten voor energie,
water en afvalverwerking op naam van Retail Estates staan. Voor
het verbruik van gemeenschappelijke meters werd rekening
gehouden met de oppervlaktes van de volledige eigendom
aangezien er geen uitsplitsing beschikbaar is van de private en
gemeenschappelijke oppervlakte.
6.1.2 Dekking van de prestatiegegevens
De dekking wordt altijd uitgedrukt in m². De oppervlaktes
die in aanmerking worden genomen, komen overeen met
de oppervlakte van de gebouwen beschreven in het Jaarlijks
Vastgoedverslag. Daarbij werden de oppervlaktes voor
opslagruimtes geteld. Voor elke KPI wordt de gedekte
oppervlakte van het portfolio opgegeven (bruto m² gedekt/
totaal bruto m²).
6.1.3 Schatting van het verbruik van de
nutsvoorzieningen door de eigenaar
Onderstaande tabel geeft een overzicht over de geschatte
milieugegevens voor het portfolio van Retail Estates.
Om het jaarlijkse verbruik te verkrijgen dat overeenkomt met
de verslagperiode wordt in bepaalde gevallen een extrapolatie
van het verbruik uitgevoerd op basis van de gegevens die
beschikbaar zijn voor de periode. Als bijvoorbeeld het verbruik
van januari tot maart 2024 ontbreekt, wordt het verbruik van de
periode van april 2023 tot december 2023 gebruikt als basis.
Geschatte gegevens voor het portfolio
2023-2024
BELGIË
Elektriciteit
18%
Brandstoffen
32%
GHG 25%
Water 63%
Afval 1%
Certificering 0%
m² 0%
Geschatte gegevens voor het portfolio
2023-2024
NEDERLAND
Elektriciteit 18%
Brandstoffen 24%
GHG 21%
Water 33%
Afval 12%
Certificering 0%
m² 0%
118 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
6.1.4 Nazicht door derden
PwC Réviseurs d’Entreprises SRL / Bedrijfsrevisoren BV heeft
beperkte assurance verstrekt bij de totaalgegevens van de
EPRA Environmental, Social and Governance Performance-
indicatoren voor het boekjaar 2023-2024 die in de volgende
tabellen zijn opgenomen. De indicatoren werden berekend in
overeenstemming met de “Best Practices Recommendations on
Sustainability Reporting” van EPRA, gepubliceerd in september
2017 (EPRA sBPR - 3
e
versie). Het volledige beperkte assurance-
rapport van PwC is in dit verslag opgenomen.
6.1.5 Grenzen – rapportering over het verbruik
van nutsvoorzieningen door eigenaars en
huurders
Het gerapporteerde verbruik omvat enkel het energie- en
waterverbruik dat gelinkt is aan een teller op naam van Retail
Estates. Wanneer panden leeg komen te staan, valt het daaraan
verbonden energie- en waterverbruik onder de operationele
controle van Retail Estates. Het verbruik door de huurder wordt
nog niet in aanmerking genomen.
6.1.6 Normalisering
De intensiteitsindicatoren worden berekend op basis van de
oppervlakte (m²) van de panden waarop de KPI betrekking heeft.
6.1.7 Gesegmenteerde analyse
Voor de milieu-indicatoren werd een onderscheid gemaakt
tussen de vastgoedportefeuille in België (BE) en in Nederland
(NL) en de kantoren in België (BE) en in Nederland (NL). Voor de
sociale parameters wordt het bedrijf in zijn totaliteit bekeken.
6.1.8 Informatie over eigen kantoren
Zoals hierboven vermeld worden de metingen voor de kantoren
voor elke indicator in een verschillende kolom weergegeven.
Voor de kantoren werd dezelfde schatting gemaakt als voor
het verbruik van nutsvoorzieningen in het winkelvastgoed. De
dekking bedraagt 100% voor elke indicator.
1
Inclusief medewerkers die op zelfstandige basis zijn tewerkgesteld – zelfstandige medewerkers worden niet meegerekend voor de EPRA KPI rond opleiding en ontwikkeling.
De sociale indicatoren met betrekking tot de medewerkers
omvatten alle medewerkers (44
1
personen per 31 maart 2024).
Alle andere indicatoren (energie, water, enz.) hebben betrekking
op de oppervlakte van de kantoren in België (1.051 m²) en in
Nederland (396 m²).
6.1.9 Verslaggeving inzake prestaties
Een beschrijving van de sBPR-prestatie-indicatoren en hun
context werd hierboven gegeven. Voor meer informatie over de
berekening van de verschillende prestatie-indicatoren verwijst
Retail Estates naar onderstaande overzichtstabel.
6.1.10 Informatie over de duurzaamheids-
prestatiemetingen van EPRA
Het duurzaamheidsverslag is in dit Jaarlijks Financieel Verslag
van Retail Estates opgenomen. Alle milieu-indicatoren en
sociale indicatoren kunnen in de onderstaande tabellen worden
geraadpleegd.
De informatie met betrekking tot de governance-indicatoren zit
vervat in het “Beheersverslag” (zie supra).
EPRA
CODE BESCHRIJVING SECTIE
Gov-Board
Samenstelling van het
hoogste bestuurs-
orgaan
Beheersverslag
Samenstelling van de
raad van bestuur
Gov-Selec
Proces voor de
benoeming en selectie
van het hoogste
bestuursorgaan
Permanent document
“Statuten” van de ven-
nootschapen, artikel 10
Beheersverslag
Samenstelling van de
raad van bestuur
Gov-Col
Proces voor het beheer
van belangenconflicten
Beheersverslag
Regeling van
belangenconflicten
119
JAARVERSLAG 2023-2024
6.1.11 Verslagperiode
De indicatoren hebben betrekking op de periode van 1 april
2023 tot 31 maart 2024. In 2022-2023 heeft Retail Estates de
verslagperiode van het duurzaamheidsverslag aangepast aan de
verslagperiode van het financiële verslag, waardoor nog geen
vergelijkende cijfers werden gerapporteerd. In het huidige jaar
worden opnieuw vergelijkende cijfers opgenomen.
6.1.12 Materialiteit
In 2021 werd een materialiteitsanalyse uitgevoerd, zoals
hierboven beschreven in hoofdstuk “Materialiteit”.
Alle sBPR-prestatie-indicatoren werden relevant geacht voor
de bedrijfsactiviteiten van Retail Estates, met uitzondering van
DH&C-Abs/LfL, H&S-Asset en H&S-Comp.
Enkel in de recent verworven panden van Woonmall Alexandrium
en het retailpark Alexandrium Megastores (beide in Rotterdam)
wordt gebruik gemaakt van stadsverwarming of -koeling van
de gebouwen. Aangezien dit slechts een heel klein deel van
het verbruik vertegenwoordigt wordt dit niet gerapporteerd.
De kantoren van Retail Estates maken geen gebruik van
stadsverwarming of -koeling.
H&S-Asset en H&C-Comp zijn ook niet relevant, aangezien Retail
Estates casco gebouwen verhuurt. Daarom moet de gezondheids-
en veiligheidsanalyse van de gebouwen in de meeste gevallen
door de huurders worden uitgevoerd. Aangezien Retail Estates
deze analyse slechts in zeer zeldzame gevallen moet uitvoeren,
wordt dergelijke informatie niet verstrekt.
120 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
6.2 Duurzaamheidsprestatiemetingen op het vlak van het milieu
Voor de milieuprestatie-indicatoren die hieronder worden bekendgemaakt, heeft het opgegeven verbruik van het portfolio enkel
betrekking op gebouwen waar de tellers/contracten op naam van Retail Estates staan. Het verbruik door de huurders is dus niet in
deze tabellen opgenomen.
Onderstaande informatie werd meestal afgeleid uit facturen van leveranciers.
Voor meer informatie over de methodologie, zie de EPRA Prestatie-indicatoren sectie hierboven.
MILIEU 2023-2024 2023-2024
VASTGOED-
PORTEFEUILLE KANTOREN
EPRA Code Beschrijving Eenheid België Nederland België Nederland
m²
ABS Totaal m² 768.336 460.240
1.
051
396
ENERGIE
ABS m²
393.841 327.788
1
.051 396
% omvang van de rapportering % 51% 71% 100% 100%
Elec-Abs Totaal elektriciteitsverbruik MWh 1.730 2.369 137 11
Niet hernieuwbaar % 0% 18% 0% 100%
Hernieuwbaar % 100% 82% 100% 0%
Hernieuwbare productie: lokaal verbruik % 26% 2% 10% 0%
DH&C-Abs Totaal verbruik stadsverwarming & -koeling MWh 0 0 0 0
Fuels-Abs Totaal brandstofverbruik MWh 608 2.242 0 41
Niet hernieuwbaar % 100% 100% 100% 100%
Hernieuwbaar % 0% 0% 0% 0%
Energy Total Abs Totaal energieverbruik MWh 2.338 4.611 137 52
Energy-Int Gebouw energie-intensiteit MWh/m² 0,01 0,01 0,13 0,13
Elec-LfL
Like-for-like totaal elektriciteitsverbruik
(1)
MWh
1.723 2.309 137 n/a
Niet hernieuwbaar % 0% 18% 0% n/a
Hernieuwbaar % 100% 82% 100% n/a
Hernieuwbare productie: lokaal verbruik % 26% 2% 10% n/a
DH&C-LfL
Like-for-like totaal verbruik stadsverwarming &
-koeling
(1)
MWh
0 0 0 n/a
Fuels-LfL
Like-for-like totaal brandstofverbruik
(1)
MWh
608 2.242 0 n/a
Niet hernieuwbaar % 100% 100% 100% n/a
Hernieuwbaar % 0% 0% 0% n/a
(1)
Omwille van de aanpassing van de ESG-verslagperiode in 2022-2023 zijn geen gegevens beschikbaar voor de voorgaande periode (like-for-like).
121
JAARVERSLAG 2023-2024
MILIEU 2023-2024 2023-2024
VASTGOED-
PORTEFEUILLE KANTOREN
EPRA Code Beschrijving Eenheid België Nederland België Nederland
BROEIKASGASEMISSIES
ABS m² 393.841 327.788 1.051 396
% omvang van de rapportering % 51% 71% 100% 100%
GHG-Dir-Abs Totale directe broeikasgasemissies (GHG) KgCO
2
e 111.221 410.129 0 7.500
GHG-Indirect-Abs Totale indirecte broeikasgasemissies (GHG) KgCO
2
e 155.890 687.989 15.014 3.260
GHG Total Abs Totaal KgCO
2
e 267.111 1.098.118 15.014 10.760
GHG-Int Abs
Intensiteit broeikasgas (GHG) door energiever-
bruik van gebouwen
KgCO
2
e/
m² 0,68 3,35 14,29 27,17
WATER
ABS m² 333.535 329.310
1.
051 396
% omvang van de rapportering % 43% 72% 100% 100%
Water-Abs Totaal waterverbruik m³ 23.532 17.951 61 24
Oppervlaktewater afkomstig van waterrijke gebieden,
rivieren, meren en oceanen
%
0% 0% 0% 0%
Grondwater % 0% 0% 0% 0%
Regenwater rechtstreeks opgevangen en opgeslagen
door de rapporterende organisatie
%
1% 0% 0% 0%
Afvalwater van een andere organisatie % 0% 0% 0% 0%
Gemeentelijke watervoorraden of andere openbare of
private nutsvoorzieningen
%
99% 100% 100% 100%
Water-Int Abs Gebouw waterintensiteit m³/m² 0,07 0,05 0,06 0,06
Water-LfL
Like-for-like totaal waterverbruik
(1)
m³
22.900 17.299 61 n/a
(1)
Omwille van de aanpassing van de ESG-verslagperiode in 2022-2023 zijn geen gegevens beschikbaar voor de voorgaande periode (like-for-like).
122 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
MILIEU 2023-2024 2023-2024
VASTGOED-
PORTEFEUILLE KANTOREN
EPRA Code Beschrijving Eenheid België Nederland België Nederland
AFVAL
ABS m² 26.126 157.803
1
.051
396
% omvang van de rapportering % 3% 34% 100% 100%
Waste-Abs Totaal gewicht aan afval Kg 57.838 25.613 2.552 1.012
Per type Gevaarlijk afval % 0% 0% 0% 0%
Niet-gevaarlijk afval % 100% 100% 100% 100%
Per verwijderingstraject Hergebruik % 0% 0% 0% 0%
Recycling % 0% 0% 0% 0%
Composteren % 0% 0% 0% 0%
Materiaalterugwinningsinstallatie (MRF) % 0% 0% 0% 0%
Verbranding met of zonder energierecuperatie
1
%
100% 100% 100% 100%
Stortplaats (met of zonder energierecuperatie) % 0% 0% 0% 0%
Andere % 0% 0% 0% 0%
Waste-LfL
Like-for-like totaal gewicht aan afval per verwijde-
ringstraject
2
Kg
57.838 19.713 2.552 n/a
1
Aangezien de leveranciers beperkte informatie hadden over de behandeling van het afval, heeft Retail Estates het worstcasescenario (Verbranding met of zonder energierecuperatie)
toegepast.
2
Omwille van de aanpassing van de ESG-verslagperiode in 2022-2023 zijn geen gegevens beschikbaar voor de voorgaande periode (like-for-like).
123
JAARVERSLAG 2023-2024
MILIEU 2023-2024 2023-2024
VASTGOED-
PORTEFEUILLE KANTOREN
EPRA Code Beschrijving Eenheid België Nederland België Nederland
CERTIFICATEN
ABS m² 148.465 449.330
1.
051
0
% omvang van de rapportering % 19% 98% 100% 0%
Cert-Tot Energie-Index (EI) score: Totaal vóór 01/01/2021
Aantal
labels 0 209 1 0
Label A
Aantal
labels 0 171 0 0
Label B
Aantal
labels 0 19 0 0
Label C
Aantal
labels 0 19 0 0
Label D
Aantal
labels 0 0 1 0
Label E
Aantal
labels 0 0 0 0
Label F
Aantal
labels 0 0 0 0
Label G
Aantal
labels 0 0 0 0
Energie-Index (EI) score: Totaal na 01/01/2021
Aantal
labels 140 80 0 0
Label A
Aantal
labels 0 2 0 0
Label A+
Aantal
labels 0 8 0 0
Label A++
Aantal
labels 0 41 0 0
Label A+++
Aantal
labels 0 22 0 0
Label A++++
Aantal
labels 0 1 0 0
Label B
Aantal
labels 0 1 0 0
Label C
Aantal
labels 1 2 0 0
Label D
Aantal
labels 0 1 0 0
Label E
Aantal
labels 0 1 0 0
Label F
Aantal
labels 0 0 0 0
Label G
Aantal
labels 0 1 0 0
Label X
Aantal
labels 139 0 0 0
124 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
6.3 Meting van sociale prestatie-indicatoren
Onderstaande informatie werd hoofdzakelijk verstrekt door
onze HR-partner SD Worx.
Voor de sociale KPI’s maakt Retail Estates een onderscheid tussen
management en medewerkers. Retail Estates heeft twee soorten
medewerkers in dienst: zelfstandige en vaste medewerkers. Voor
de KPI’s Diversity-Emp en Emp-Turnover werden de zelfstandige
medewerkers mee opgenomen. Ze werden echter uitgesloten
voor alle andere sociale KPI’s.
Voor de KPI Diversity-Pay worden de leden van het management
niet meegerekend. Verder werd voor de berekening van deze
KPI een onderscheid gemaakt tussen het middenkader en de
andere functies. Ook werd ons team in Nederland niet mee
opgenomen. Het belastingsysteem is niet gelijk in Nederland en
België, daarom kunnen de lonen niet geconsolideerd worden,
aangezien ze niet vergelijkbaar zijn. Bovendien is het team in
Nederland relatief klein, waardoor vertrouwelijke informatie zou
kunnen vrijgeven worden indien deze data zouden gerapporteerd
worden. Daarom heeft Retail Estates beslist geen informatie te
verstrekken over deze KPI voor het Nederlandse team.
Voor meer informatie over de methodologie, zie de EPRA
Prestatie-indicatoren sectie hierboven.
SOCIAAL 2023-2024
EPRA Code Beschrijving Eenheid Mannen Vrouwen
DIVERSITY
Diversity-Emp Genderdiversiteit medewerkers % diversiteit - medewerkers 39% 61%
# professionals - medewerkers 17 27
% diversiteit - management 60% 40%
# professionals - medewerkers 3 2
% diversiteit - bestuur 56% 44%
# professionals - bestuur 5 4
Diversity-Pay Man-vrouw verhouding loon (bruto bezoldiging) % man-vrouw verhouding loon (mid-management) 112%
% man-vrouw verhouding loon (medewerkers) 96%
OPLEIDING
Emp-Training Opleiding en ontwikkeling van medewerkers Gemiddelde opleidingsuren 28,55
ONTWIKKELING
Emp-Dev
Personeelsevaluaties
*
% evaluaties alle medewerkers
*
100%
PERSONEELSVERLOOP
Emp-Turnover Nieuwe aanwervingen en personeelsverloop Aantal nieuwe aanwervingen 12
Aantal personeelsverloop 4
Emp-Turnover % nieuwe aanwervingen en personeelsverloop % nieuwe aanwervingen 27%
% personeelsverloop 9%
*
Medewerkers die werkzaam waren bij Retail Estates op 31 december 2023.
125
JAARVERSLAG 2023-2024
SOCIAAL 2023-2024
EPRA Code Beschrijving Eenheid Mannen Vrouwen
GEZONDHEID EN VEILIGHEID
H&S-Emp
Gezondheid en veiligheid van medewerkers/
Arbeidsongevallen
Het aantal arbeidsongevallen uitgedrukt per
veelvoud gewerkte uren
(1) (2)
0
H&S-Emp
Gezondheid en veiligheid van medewerkers/
Arbeidsongeschiktheid
Het aantal verloren dagen (door arbeidsongeval-
len) per totaal aantal gewerkte dagen
(1) (2)
-
H&S-Emp
Gezondheid en veiligheid van medewerkers/
Afwezigheidsgraad
Het aantal verloren dagen per totaal aantal te
werken dagen
(1) (2)
0,02
H&S-Emp
Gezondheid en veiligheid van medewerkers/
Mortaliteit
Totaal aantal sterfgevallen
-
SAMENLEVING
Comty-Eng
Engagement t.o.v. de gemeenschap, effect-
beoordeling en ontwikkelingsprogramma’s
% van activa
(3)
2%
1
Het totale aantal door ons team in Nederland gewerkte uren werd berekend op basis van het totale aantal werkdagen tussen 1/04/2023 en 31/03/2024, waarvan we de feestdagen,
gevraagde vakantiedagen en ziekteverlof hebben afgetrokken.
2
Om volledig in lijn te zijn met de EPRA KPI definitie werd de definitie en berekening aangepast tov vorig jaar. Deze heeft geen impact op de absolute waarde die vorig jaar werden
gerapporteerd
3
Deze omvatten naast de initiatieven in Verviers en Mechelen zoals beschreven in paragraaf 4.2 een samenwerking tussen Retail Estates en de vzw Centrummanagement van Beringen die
ondersteuning biedt aan ‘Beringen-Centrum’ en een bijdrage aan de Stad Tongeren voor de werking van het centrummanagement.
126 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
In het retailpark in
Eupen zijn de gevels
en de parking het
voorbije boekjaar
vernieuwd
127
JAARVERSLAG 2023-2024
6.3 ASSURANCE RAPPORT MET BEPERKTE MATE VAN ZEKERHEID VAN DE
ONAFHANKELIJKE AUDITOR MET BETREKKING TOT DE INFORMATIE OVER
HET ONDERZOEKSOBJECT VAN HET JAARVERSLAG 2023/2024 VAN RETAIL
ESTATES NV
Ter attentie van de Raad van Bestuur van Retail Estates NV
Dit rapport is opgesteld in overeenstemming met de voorwaarden
opgenomen in onze opdrachtbrief gedateerd op 18 maart
2024 (de “Overeenkomst”), waarbij we werden aangesteld
om een onafhankelijk assurance rapport met beperkte mate
van zekerheid uit te brengen met betrekking tot de FY2023-
2024 EPRA-duurzaamheidsindicatoren zoals uiteengezet onder
hoofdstukken 6.1.10, 6.2 en 6.3 van het Duurzaamheidsverslag
opgenomen in het Jaarverslag (Sectie 4) voor het jaar afgesloten
op 31 maart 2024 (het “Verslag”).
Verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur van Retail Estates NV (“de Vennootschap”)
is verantwoordelijk voor het opstellen en presenteren
van de informatie en gegevens in de FY2023-2024 EPRA-
duurzaamheidsindicatoren zoals uiteengezet onder hoofd-
stukken 6.1.10, 6.2 en 6.3 van het Duurzaamheidsverslag
opgenomen in het Jaarverslag (Sectie 4) (de “Informatie Over
Het Onderzoeksobject”), in overeenstemming met de EPRA
Sustainability Best Practices Aanbevelingsrichtlijnen - Versie 3,
september 2017 (de “Criteria”).
Deze verantwoordelijkheid bevat de selectie en toepassing
van de meest gepaste methodes om de Informatie Over het
Onderzoeksobject op te stellen, alsook de betrouwbaarheid van
de onderliggende informatie en het gebruik van assumpties en
schattingen voor de opmaak van individuele toelichtingen inzake
duurzaamheid, die redelijk zijn in de gegeven omstandigheden.
Bovendien is de Raad van Bestuur ook verantwoordelijk voor
het ontwerpen, het implementeren en het onderhouden van de
systemen en processen die de Raad van Bestuur noodzakelijk acht
om het opstellen van de Informatie Over het Onderzoeksobject
mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als
gevolg van fouten of fraude.
Verantwoordelijkheid van de onafhankelijke auditor
Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een onafhankelijke
conclusie te formuleren met betrekking tot de Informatie Over
Het Onderzoeksobject, gebaseerd op de door ons uitgevoerde
werkzaamheden en de verkregen onderbouwende informatie.
We hebben onze werkzaamheden verricht in overeenstemming
met de International Standard on Assurance Engagements 3000
(Herzien) “Assurance Engagements other than Audits or Reviews
of Historical Financial Information” (ISAE 3000), uitgegeven door
de International Auditing and Assurance Standards Board. Deze
standaard schrijft voor dat we voldoen aan de ethische vereisten
en dat we de opdracht plannen en uitvoeren om een beperkte
mate van zekerheid te verkrijgen of er niets onder onze aandacht
is gekomen dat ons doet aannemen dat de informatie over de
Informatie Over Het Onderzoeksobject in alle van materieel
belang zijnde opzichten niet opgesteld zou zijn overeenkomstig
de Criteria.
In een assurance opdracht met beperkte zekerheid hebben
de uitgevoerde werkzaamheden een kleinere omvang dan het
geval is bij een assurance opdracht met redelijke zekerheid.
Dienovereenkomstig is het niveau van zekerheid verkregen in
een assurance opdracht met beperkte zekerheid substantieel
lager dan het niveau van zekerheid dat zou worden verkregen
indien een assurance opdracht met redelijke zekerheid was
uitgevoerd. De keuze van de uitgevoerde werkzaamheden is
afhankelijk van de door ons toegepaste oordeelsvorming en
van de inschatting van het risico op afwijkingen in de Informatie
Over Het Onderzoeksobject overeenkomstig de Criteria. Het
geheel van de door ons uitgevoerde werkzaamheden bestond
onder meer uit de volgende procedures
– Het beoordelen en testen van het ontwerp en het
functioneren van de systemen en processen die worden
gebruikt voor het verzamelen, verzamelen, consolideren
en valideren van gegevens, inclusief de methoden die
worden gebruikt voor het berekenen en schatten van de
onderwerpinformatie vanaf en voor het jaar eindigend op
31 maart 2024, gepresenteerd in hoofdstukken 6.1.10, 6.2
en 6.3 van het Duurzaamheidsverslag opgenomen in het
Jaarverslag (Sectie 4);
– Het voeren van interviews met verantwoordelijke
functionarissen;
– Het beoordelen, op beperkte testbasis, van relevante interne
en externe documentatie;
128 RETAIL ESTATES I DUURZAAMHEIDSVERSLAG
– Het uitvoeren van een analytische beoordeling van de
gegevens en trends in de ter consolidatie ingediende
informatie;
– Het overwegen van de openbaarmaking en presentatie van
de Informatie over het Onderwerp.
De scope van onze werkzaamheden is beperkt tot assurance
over de Informatie Over Het Onderzoeksobject. Onze assurance
strekt zich niet uit tot informatie met betrekking tot eerdere
perioden of tot enige andere informatie die in het Verslag is
opgenomen.
Onze onafhankelijkheid en kwaliteitsbeheersingssysteem
We hebben de onafhankelijkheids- en overige ethische
voorschriften van de International Code of Ethics for Professional
Accountants zoals uitgevaardigd door de International Ethics
Standards Board for Accountants (IESBA), nageleefd, evenals
de Belgische wettelijke vereisten met betrekking tot de
onafhankelijkheid van de bedrijfsrevisor, en meer bepaald de
regels opgenomen in de artikelen 12, 13, 14, 16, 20, 28 en 29
van de Wet van 7 december 2016 tot organisatie van het beroep
en het publiek toezicht op de bedrijfsrevisoren, en artikelen 3:62,
3:63 en 3:64 en 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen.
Ons kantoor past de International Standard on Quality
Management n°1 toe, een kwaliteitsbeheer voor bedrijven
die controle-en beoordelingsopdrachten van financiële
overzichten en andere assurance-gerelateerde opdrachten
uitvoeren, en handhaaft dienovereenkomstig een uitgebreid
kwaliteitsbeheersingssysteem, inclusief (gedocumenteerde)
beleidslijnen en procedures met betrekking tot het naleven van
de ethische vereisten, professionele normen en toepasselijke
wettelijke en regelgevende vereisten.
Conclusie
Op basis van de uitgevoerde werkzaamheden en de verkregen
bewijzen, is er geen aangelegenheid onder onze aandacht
gekomen dat ons laat vermoeden dat de Informatie Over Het
Onderzoeksobject opgenomen in uw Jaarverslag voor het
jaar afgesloten op 31 maart 2024 niet is opgesteld, in alle van
materieel belang zijnde opzichten, overeenkomstig de Criteria.
Andere ESG-gerelateerd informatie
De overige informatie omvat alle ESG-gerelateerde informatie in
het Verslag anders dan de Informatie Over Het Onderzoeksobject
en ons assurance-rapport. De bestuurders zijn verantwoordelijk
voor de overige ESG-gerelateerde informatie. Zoals hierboven
uitgelegd, strekt onze assurance-conclusie zich niet uit tot de
andere ESG-gerelateerde informatie en daarom geven we
hierover geen enkele vorm van assurance. In verband met onze
assurance van de Informatie Over Het Onderzoeksobject is het
onze verantwoordelijkheid om de andere ESG-gerelateerde
informatie te lezen en daarbij te overwegen of de andere
ESG-gerelateerde informatie materieel inconsistent is met de
Informatie Over Het Onderzoeksobject of onze kennis die is
verkregen tijdens de assurance-opdracht , of anderszins een
materiële onjuistheid van de feiten lijkt te bevatten. Als we een
schijnbare materiële inconsistentie of materiële onjuistheid van
de feiten vaststellen, zijn we verplicht om werkzaamheden uit
te voeren om te concluderen of er een materiële onjuistheid is
in de Informatie Over Het Onderzoeksobject of een materiële
onjuistheid in de andere informatie, en om passende maatregelen
te nemen in de omstandigheden.
Beperking van het gebruik en de verdeling van ons rapport
Ons rapport is uitsluitend bedoeld voor gebruik door de
Vennootschap, met betrekking tot het Verslag over het jaar
afgesloten op 31 maart 2024 en kan niet gebruikt worden voor
andere doeleinden. Wij zijn niet verantwoordelijk of aansprakelijk
voor dit rapport of voor de door ons getrokken conclusies ten
aanzien van enige derde partij.
Diegem, 13 juni 2024
De commissaris
PwC Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door
Jeroen Bockaert
*
Bedrijfsrevisor
*
Handelend in naam van Jeroen Bockaert BV
129
JAARVERSLAG 2023-2024
67,5
Het aandeel bereikte
de hoogste slotkoers
van het jaar op
30 mei 2023
EUR
106,15
Het aandeel Retail Estates steeg
sinds de beursnotering in 1998
met 106,15% ten opzichte van een
stijging van de Bel20 met 29,18%.
934,41
bedroeg de
marktkapitalisatie van Retail
Estates nv op 31 maart
2024.
%
MIO
5
RETAIL ESTATES NV
OP DE BEURS
130 RETAIL ESTATES I RETAIL ESTATES OP DE BEURS
ER WORDT BIJZONDERE
AANDACHT GESCHONKEN
AAN DE HUURPRIJSNIVEAUS
OM DE RENTABILITEITS-
VERWACHTINGEN VAN RETAIL
ESTATES NV EN ZIJN HUURDERS
OP LANGE TERMIJN TE BLIJVEN
VERZOENEN.
131
JAARVERSLAG 2023-2024
Winkel in
Sint-Eloois-Vijve
01.04.2023
31.03.2024
01.04.2022
31.03.2023
01.04.2021
31.03.2022
Hoogste koers 67,50 75,60 75,80
Openingskoers op 1 april 65,70 73,80 58,50
Slotkoers op 31 maart 65,00 65,10 73,90
Gemiddelde koers 60,95 65,02 68,84
Nettoactiefwaarde (NAW) (IFRS) (groepsaandeel) 81,20 77,90 69,63
EPRA NTA
*
78,15 73,78 68,46
Premies/(Discount) NAW t.o.v. slotkoers -19,95% -16,43% 6,13%
Premies/(Discount) NTA t.o.v. slotkoers -16,83% -11,77% 7,9%
Brutodividend 5,00 4,90 4,60
Nettodividend 3,50 3,43 3,22
Dividendrendement (bruto dividend) 7,69% 7,53% 6,22%
Return nettoresultaat op eigen vermogen 10,49% 16,43% 14,31%
Pay-out ratio (geconsolideerd) 80,12% 96,49% 79,93%
Aantal aandelen 14.375.587 14.085.827 13.226.452
Marktkapitalisatie (mio EUR) 934,41 916,99 977,43
Gemiddeld dagvolume 9.448 9.903 10.746
Jaarvolume 2.390.376 2.554.865 2.783.267
*
EPRA NTA wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten, uitgestelde belastingen en immateriële vaste activa en
exclusief minderheidsbelangen met betrekking tot voornoemde elementen) gedeeld door het aantal aandelen.
132 RETAIL ESTATES I RETAIL ESTATES OP DE BEURS
1. PRESTATIES
Marktkapitalisatie
Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van Euronext.
Retail Estates nv maakt deel uit van de Bel Mid-index die uit een
dertigtal bedrijven bestaat.
De marktkapitalisatie van Retail Estates nv bedroeg 934,41 mio
EUR op 31 maart 2024.
MARKTKAPITALISATIE
(IN MIO EUR)
0
200
400
600
800
1000
1200
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
De marktkapitalisatie
van Retail Estates nv
bedroeg
934,41
op 31 maart 2024.
MIO €
133
JAARVERSLAG 2023-2024
BAANWINKELS SAAI?
JAZEKER.
MAAR VERDOMD RENDABEL.»
De Tijd
Beurskoers
Het aandeel bereikte de hoogste slotkoers van het jaar op 30
mei 2023 (67,50 EUR) en sloot het boekjaar uiteindelijk af op
65,00 EUR.
Het jaargemiddelde van de koers bedraagt 60,95 EUR. De
grafiek hieronder geeft de beursprestaties van het Retail Estates-
aandeel ten opzichte van de Bel20 weer sinds de beursnotering.
Het aandeel Retail Estates steeg over deze periode met 106,15%
ten opzichte van een stijging van de Bel20 met 29,18%.
De koers van het aandeel Retail Estates is het afgelopen boekjaar
gedaald met 1,07% ten opzichte van het begin van het boekjaar.
De BEL Real Estate index daalde met 6,28%.
BEURSKOERS RETAIL ESTATES - BEL 20
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Retail Estates nv Bel 20
0
50
100
150
200
250
300
Het aandeel
Retail Estates steeg sinds de
beursnotering in 1998 met
106,15
%
%
De Bel20 steeg in die
periode met
29,18
134 RETAIL ESTATES I RETAIL ESTATES OP DE BEURS
Premies en discounts
De intrinsieke waarde van het aandeel bij een vastgoedwaardering
aan ‘reële waarde’ is het afgelopen jaar gestegen van 77,90 EUR
op 31 maart 2023 naar 81,20 EUR op 31 maart 2024 (inclusief
dividend).
De EPRA NTA bedroeg 78,15 EUR ten opzichte van 73,78 EUR
het jaar voordien. Deze stijging is te verklaren door het resultaat
van het boekjaar (dat bestaat uit enerzijds een positief EPRA-
resultaat en anderzijds een positief portefeuilleresultaat). Per 31
maart 2024 bedroeg de beurskoers van het aandeel 65,00 EUR,
wat een discount van 16,83% (ten opzichte van de EPRA NTA)
betekent.
RETAIL ESTATES - EPRA NTA - IFRS NAW
1/04/2014 1/04/2015 1/04/2016 1/04/2017 1/04/2018 1/04/2019 1/04/2020 1/04/2021 1/04/2022 1/04/2023 1/04/2024
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
EPRA NTA
IFRS NAW
Retail Estates nv
Beurskoers van het
aandeel
65,00
EUR
EUR
EUR
De EPRA NTA op 31
maart 2024
78,15
De intrinsieke waarde
op 31 maart 2024
81,20
135
JAARVERSLAG 2023-2024
Dividend
De raad van bestuur van Retail Estates heeft op zijn vergadering
van 24 mei 2024 voorgesteld om over het boekjaar 2023-
2024 (dat een aanvang nam op 1 april 2023 om te eindigen
op 31 maart 2024) een interim-dividend in de vorm van een
keuzedividend uit te keren van EUR 5 bruto (of EUR 3,5 netto,
d.i. het nettodividend per aandeel na afhouding van 30%
roerende voorheffing) per aandeel. Er wordt verwezen naar het
hoofdstuk “Gebeurtenissen na balansdatum” opgenomen in het
Beheersverslag. Dit is een stijging met 2% ten opzichte van vorig
jaar toen het dividend 4,90 EUR bruto bedroeg.
Gereglementeerde
vastgoedvennootschap
Binnen een bepaalde categorie van beleggingen kunnen
de risicoprofielen en de rendementen aanzienlijk verschillen
naargelang de focus, de aard van de activiteiten en de specifieke
kenmerken van de vennootschap die de aandelen heeft
uitgegeven.
Hoe groter het risicoprofiel, hoe hoger het rendement dat een
belegger zal vereisen.
Een aantal belangrijke factoren die de prestaties van de GVV’s
mee bepalen zijn o.a. de aard en de ligging van het vastgoed, de
aard van de huurders, de omvang van de eventuele leegstand,
de rentestand en het algemene beursklimaat.
De prestaties van Retail Estates nv zijn sinds zijn notering op
de beurs steeds marktconform geweest en liggen in lijn met de
verwachtingen die het management geformuleerd heeft bij de
aanvang van het boekjaar.
OLO
Vastgoed wordt door een aantal beleggers als een brug gezien
tussen enerzijds een belegging in aandelen en anderzijds een
obligatiebelegging of staatsbon. Het brutodividendrendement
van Retail Estates nv bedraagt (bij een brutodividend van 5 EUR)
het afgelopen boekjaar 7,69% ten opzichte van de slotkoers van
het aandeel (excl. dividend). De OLO 10-jaarsrentevoet bedroeg
op 31 maart 2024 2,85%.
136 RETAIL ESTATES I RETAIL ESTATES OP DE BEURS
2. LIQUIDITY PROVIDER
Sinds 1 april 2003 treedt KBC Securities op als marktanimator
teneinde de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen.
Sinds 1 oktober 2016 treedt Degroof Petercam eveneens op als
marktanimator.
De vergoeding voor beide marktanimatoren het afgelopen
boekjaar bedroeg 0,059 mio EUR excl. btw voor 12 maanden.
3. AGENDA VAN DE
AANDEELHOUDER
De algemene vergadering van de aandeelhouders vindt plaats
op maandag 22 juli 2024 om 10.00u.
Publicatie Jaarverslag 2023-2024
17 juni 2024
Algemene Vergadering
22 juli 2024
Datum Ex-dividend
28 mei 2024
Record datum dividend
29 mei 2024
Betaalbaarstelling dividend
Wordt op een later
tijdstip bepaald door de
raad van bestuur
Bekendmaking halfjaarresultaten
18 november 2024
w
137
JAARVERSLAG 2023-2024
RETAIL ESTATES IS INMIDDELS
NIET ALLEEN IN BELGIE
MARKTLEIDER IN HET NON-
FOODSEGMENT VAN OUT-OF-
TOWN WINKELVASTGOED,
MAAR ONDERTUSSEN OOK IN
NEDERLAND, WAAR HET DIE
LEIDERSPOSITIE ALS EERSTE
CONSOLIDATOR IN DE MARKT
IN MINDER DAN ZEVEN JAAR
BEREIKTE.
138 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
6
1. DE MARKT VAN HET
WINKELVASTGOED IN DE
PERIFERIE
De Europese markt voor winkelvastgoed in de
periferie - waarin Retail Estates marktleider
is in het non-foodsegment met 1,35 miljard
euro vastgoed in België en 868 miljoen
euro in Nederland - heeft het voorbije jaar
goed gepresteerd. De waarderingen van het
vastgoed bleven overeind door de sterke
operationele prestaties van verhuurders en
door de strenge en complexe wetgeving die
het aanbod beperkt. Ondertussen streeft Retail
Estates ernaar de markt in België en Nederland
verder te consolideren.
In heel Europa zijn retailparken een volwaardige assetklasse
geworden, zowel in mature als groeimarkten. Dat manifesteert zich
in stabiele waarderingen en toegenomen interesse van beleggers.
Daardoor kan out-of-town winkelvastgoed vandaag concurreren
met shoppingcenters en binnenstedelijk winkelvastgoed, terwijl het
vroeger eerder stiefmoederlijk werd behandeld.
VASTGOED
VERSLAG
139
JAARVERSLAG 2023-2024
Dat uit zich in de professionalisering van de verhuurders, met
verschillende sterke beursgenoteerde spelers die zich in dit
segment specialiseren, zoals het Franse Immobilière Frey, het
Duitse Immofinanz of het Britse British Land. Net als Retail Estates
zijn deze gespecialiseerde retailparkinvesteerders internationaal
actief. Daarnaast dragen privéspelers zoals Redevco en private
investeringsfondsen zoals Mitiska REIM bij aan een gezonde
marktdynamiek. Dergelijk panel van internationale spelers zorgt
er mee voor dat de targetgroep van het VK, Nederland, België,
Duitsland en andere Europese landen bijeenkomt.
De verkoop van de portefeuille retailparken van Mitiska REIM in
België, Portugal en Roemenië aan enerzijds First Retail Partners
(een nieuw fonds gesteund door Partners Group dat private
spelers verenigt) en anderzijds aan LCP Group (onderdeel van
de pan-Europese vastgoedgroep M Core) is het mooiste bewijs
van de verdere internationalisering van retailparkinvesteringen
in Europa.
Waardevast
Hoewel de investeringsvolumes in 2023 zijn gedaald, bleef de
waarde van de retailparken en panden overeind. De historisch
hoge rendementen in vergelijking met ander vastgoed zijn
daar niet vreemd aan. Internationaal wordt dit product bij
beleggers geapprecieerd als “low rents, low charges, low
capex”, wat betekent dat de huren, lasten en onderhoudskosten
als laag worden beschouwd in vergelijking met andere types
vastgoed. De huurprijzen worden jaarlijks aangepast aan
de gezondheidsindex, en de leegstandspercentages in de
portefeuille blijven op een zeer laag niveau (bij Retail Estates
rond de 2%), waardoor de inkomsten zeer stabiel zijn. Bijgevolg
bieden winkels in de periferie veel toegevoegde waarde voor
investeerders. Lage huurprijzen en lage leegstandscijfers komen
in dit segment in heel Europa terug.
140 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Ook in België en Nederland staat het perifere winkelvastgoed al
jaren te boek als een van de meest stabiele segmenten. Ondanks
verschillende crisissen die het winkelbedrijven de voorbije jaren
moeilijk maakten – met tijdelijke sluitingen tijdens de COVID19-
lockdowns, gestegen energiekosten, en een verminderde
koopkracht bij consumenten door de hoge inflatie – heeft dit
segment blijk gegeven van een enorme weerbaarheid. De
voorbije 25 jaar zijn er nooit grote afwaarderingen geweest,
terwijl dit in andere segmenten, zoals het kantoorvastgoed, wel
het geval was.
De stabiliteit is onder meer het gevolg van de sterke regulering.
De laatste jaren is de ontwikkeling van nieuwe retailparken
en -clusters drastisch verminderd. Terwijl er in de periode
1995 tot 2020 nog veel werd bijgebouwd, is dat nu door de
stijgende grondwaardes, bouwkosten en vooral het strengere
vergunningsbeleid niet meer het geval.
Bovendien ziet het er niet naar uit dat het vergunningsbeleid
versoepeld zal worden. Integendeel, sinds 4 maart 2024 is in
Vlaanderen een nieuwe omgevingsvergunningsplicht van kracht
gegaan voor kleinhandelsactiviteiten. In Wallonië werd op 24 mei
2024 de nieuwe SDT (Schéma de Développement du Territoire)
goedgekeurd die ervoor zal zorgen dat nieuwe grootschalige
retailprojecten in de periferie verder wordt beperkt. De
Nederlandse overheid heeft op zijn beurt al in 1987 beslist
hoeveel retailparken er mochten gebouwd worden. Dat aantal
is bijna bereikt. Ook in Frankrijk wordt sinds de invoegetreding
van de “Loi Climat” in 2021 het aantal nieuwe ontwikkelingen
volledig afgeremd.
De evolutie van de wetgeving komt beleggers ten goede.
Door de beperkingen blijft vraag en aanbod in evenwicht. Dit
zorgt uiteraard voor meerwaarde van het bestaande aanbod
waar het voor verhuurders door de nieuwe wetgeving soms
makkelijker wordt om van branche of huurder te veranderen.
Het gelimiteerde aanbod resulteert bovendien in een hoge
bezettingsgraad.
Ook huurders – bijna uitsluitend filiaalbedrijven - kiezen in deze
context voor stabiliteit en houden meer dan ooit vast aan hun
bestaande vestigingen. Vergunningen kleven immers aan het
pand en niet aan de huurder. Het feit dat de panden casco
worden verhuurd, en de huurder zelf belangrijke investeringen
in de winkelinrichting moet financieren, versterkt deze trouw.
Klantennabijheid en “click & collect”
Ondertussen wordt duidelijk dat het niet enkel meer de
traditionele spelers zijn die winkelvastgoed aan de stadsrand
huren, maar ook winkelbedrijven die zich in principe eerder
richten op de binnenstad of op onlineverkoop. De grote
winkeloppervlaktes, de vlotte toegankelijkheid met de auto,
ruime parkeervoorzieningen en lage huurprijzen zijn troeven die
deze retailers niet zijn ontgaan. In toenemende mate zijn dat
filiaalbedrijven en zijn ze internationaler dan ooit.
Zelfs een winkelbedrijf als Coolblue, dat groot geworden
is online, opent winkels in de periferie omdat het ervaart dat
zijn aanwezigheid in fysieke winkels bijdraagt tot de (online)
verkoop en leveringskosten verlaagt. Consumenten schatten
141
JAARVERSLAG 2023-2024
de dienstverlening in een fysieke winkel hoger in dan online.
De winkels vormen een aanspreekpunt en kunnen extra service
bieden, zoals het installeren van een product, wat online
niet kan, of raden accessoires aan. Daarnaast leidt het tot de
verkoop van extra diensten, zoals onderhouds-, herstel- en
garantiecontracten.
Niet alleen komen online winkelbedrijven dichter bij hun
klanten; ze kunnen er tegelijk ook de dure kost van (retour)
verzendingen beperken. “Click & collect” stelt retailers in
staat te leveren via een eigen winkelnetwerk waardoor ze hun
eigen logistiek systeem beter kunnen benutten. Dat betekent
tegelijk dat er een grote winkeloppervlakte nodig is om een
uitgebreid productassortiment te stockeren. Deze oppervlakte
is beschikbaar in de periferie, en de druk om de winkels van
typisch 1.000m² in België en 1.500m² in Nederland te verkleinen
neemt daardoor af.
Voor consumenten biedt click & collect ook voordelen: ze
moeten niet thuis zijn om de levering in ontvangst te nemen en
er minder kans is op beschadigde producten. Is het toch nodig
een product te retourneren, dan kan dat in een winkel wat zowel
voor de consument als de verkoper vanuit een servicestandpunt
een voordeel is.
Een van de grote believers in click & collect is Fnac Darty, de
groep boven elektronicaketen Vanden Borre. Daar gebeurde
50% van de onlineverkoop in 2023 via click & collect, dat integraal
deel uitmaakt van de bedrijfsstrategie. Bij Ceconomy, de groep
boven elektronicaketen MediaMarkt, bedroeg het aandeel click
& collect 38% van de onlineverkoop in boekjaar 2022-2023.
Het illustreert hoe de omnichannel-aanpak, waarbij klassieke
detailhandel en onlineverkoop worden gecombineerd, aan
belang wint. En het toont dat online verkoop geen bedreiging
hoeft te zijn voor de klassieke “brick & mortar” winkels.
Retail Estates in de vastgoedmarkt
Dat Retail Estates zich blijft richten op dit segment van de
vastgoedmarkt zal dan ook geen verbazing wekken. Hoewel het
oorspronkelijk gestart is met baanwinkels en retailclusters, bestaat
ondertussen meer dan drie kwart (77,2%) van de portefeuille
uit retailparken. Individuele baanwinkels maken 10,7% uit. De
overige 11,9% bestaat uit panden op retailstrips (winkels die
infrastructuur delen maar kleiner zijn dan retailparken).
Het almaar strengere en complexe vergunningsbeleid komt Retail
Estates bovendien goed uit, want het maakt het voor nieuwe
spelers moeilijker om de markt te betreden. Tegelijk streeft de
vastgoedvennootschap ernaar de markt verder te consolideren.
De combinatie van uitgebreide retailmarktexpertise en kennis
van de toepasselijke lokale wetgeving stelt Retail Estates in
staat te beoordelen waar het bijkomende panden wil verwerven
op een manier die aandeelhouderswaarde creëert. Waar
interessante panden vrijkomen omdat andere, veelal kleine,
spelers zich terugtrekken, breidt Retail Estates zijn portefeuille
uit.
In Nederland besliste Retail Estates om enkel te investeren in
retailparken en niet in individuele winkels, behalve in Utrecht en
Duiven (Arnhem) waar met de aankoop van eerste individuele
winkels de basis werd gelegd voor verdere clustering. Op deze
nieuwe locaties vindt het vaak huurders terug die al in het
klantenbestand zitten. Dat genereert een win-win voor beide
partijen: huurder en verhuurder kennen elkaar al, weten wie de
aanspreekpunten zijn, en bouwen zo voort aan een sterke relatie.
Retail Estates is inmiddels niet alleen in België marktleider in
het non-foodsegment van out-of-town winkelvastgoed, maar
ondertussen ook in Nederland, waar het die leiderspositie als
eerste consolidator in de markt in minder dan zeven jaar bereikte.
142 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
2. DE VASTGOEDPORTEFEUILLE
Investeringsstrategie en -profiel
Retail Estates nv investeert sinds 1998 in winkelvastgoed dat
gelegen is in de periferie, de zogenaamde ‘out-of-town locaties’.
Op 26 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die
per 31 maart 2024 bestaat uit 1.020 panden, goed voor een
bruto bebouwde winkeloppervlakte van 1.228.576 m². De reële
waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 2.028,32 mio
EUR. De investeringswaarde bedraagt 2.134,53 mio EUR.
De vastgoedportefeuille van de openbare GVV groeide in
vergelijking met 31 maart 2023 (toen de reële waarde 1.888,56
mio EUR bedroeg) met 7,40%. Dit is voornamelijk het gevolg van
nieuwe aankopen, in het bijzonder Alexandrium Megastores.
De bezettingsgraad bedraagt 97,89%.
GROEI VAN DE PORTEFEUILLE
VAN RETAIL ESTATES NV TUSSEN 1998 EN 2024
REËLE WAARDE BELGIË
REËLE WAARDE NEDERLAND
AANTAL M² BELGIË
AANTAL M² NEDERLAND
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
143
JAARVERSLAG 2023-2024
10,70%
Individuele
baanwinkels
0,22%
Andere
11,88%
Retail
clusters
77,20%
Retailparken
TYPE
GEBOUW
GEOGRAFISCHE
SPREIDING
34,59%
Vlaanderen
37,46%
Nederland
27,95%
Wallonië
Type gebouw
1
Definities
Individuele baanwinkels zijn solitaire winkelpanden die langs de
openbare weg gelegen zijn. Elk verkooppunt beschikt over een
eigen parking, een in- en uitrit op de openbare weg en kan zich
hierdoor duidelijk identificeren. In de onmiddellijke nabijheid
liggen er niet noodzakelijk winkelpanden van hetzelfde type.
Retailclusters zijn een geheel van baanwinkels gelegen langs
dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel
vormen, alhoewel zij buiten de verkeersas niet over een
gezamenlijke infrastructuur beschikken. Dit is in België de meest
courante vorm van concentratie van baanwinkels.
Retailparken bestaan uit winkelpanden die deel uitmaken van
een geïntegreerd handelscomplex en dus gegroepeerd zijn
met andere winkelpanden. Alle panden maken gebruik van
een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit. De
consument bezoekt dus meerdere handelszaken zonder zijn
wagen te verplaatsen. Op dergelijke locaties zijn gebruikelijk
minimaal vijf panden aanwezig.
1
De taartdiagrammen in dit hoofdstuk geven percentages weer op basis van de totale oppervlakte op 31 maart 2024.
Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk kantoren, residentieel
vastgoed en horeca. Retail Estates nv investeert in onroerend
goed met dergelijke bestemmingen enkel indien deze als
bijzaak bij een winkelpand voorkomen of deel uitmaken van
een vastgoedportefeuille die enkel als een geheel kon worden
verworven.
Winkeloppervlaktes in ontwikkeling zijn panden die het
voorwerp uitmaken van een nieuwbouwproject of verbouwings-
project.
Geografische spreiding
Op 31 maart 2024 maakt de Nederlandse portefeuille 37,46%
uit van de totale portefeuille (in m²). 34,59% van de portefeuille
is gelegen in het Vlaams Gewest, 27,95% in het Waals Gewest.
Verder bezit Retail Estates nv slechts een winkelpand in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dit gewest kent nauwelijks
perifeer vastgoed en wordt dan ook door Retail Estates nv niet
actief opgevolgd.
144 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
58,76%
Woon-
inrichting
5,73%
Andere
16,34%
Mode
14,89%
Verbruiks
goederen +
Voeding
2,64%
Vrije tijd
1,64%
Horeca
HANDELSACTIVITEITEN
VAN DE HUURDERS
Handelsactiviteit van de huurders
Het aandeel van “Wooninrichting” (58,76%), in vierkante meter
uitgedrukt, is iets lager in vergelijking met het vorig boekjaar
(59,06%). Samen met de sector van “Mode” maken deze 75%
uit van de verhuurde oppervlakte. Het aandeel van de winkels
in “Verbruiksgoederen en voeding” (14,89% per 31 maart 2024
ten opzichte van 14,61% per 31 maart 2023) is licht gestegen in
het voorbije jaar. De hele retailsector heeft af te rekenen met
een gestegen kostenbasis ten gevolge van de indexatie van
lonen, huisvestigingskosten en gestegen energiekosten. Veel
spelers konden het effect matigen door prijsverhogingen en/of
margeverlaging maar voor sommige segmenten was dit geen
alternatief. Zo is het voor de foodretail (slechts 6,48% aandeel),
met kleine marges in een zeer concurrentiële omgeving, moeilijk
om zijn pre-COVID-19 rentabiliteit terug te vinden.
Als we deze verdeling maken op basis van contractuele huren
stijgt het aandeel van “Andere” naar 2,91%. Het aandeel
“Wooninrichting” (59,26%), “Voeding” (6,50%) en “Mode”
(19%) blijft relatief stabiel. Dat van ”Verbruiksgoederen” (7,7%)
neemt in beperkte mate af.
Huurders: filiaalbedrijven versus KMO’s
Van bij de oprichting heeft Retail Estates nv zich bij de verhuring
van zijn panden vooral gefocust op filiaalbedrijven en/of
franchisegevers.
Een filiaalbedrijf is voor de doeleinden van deze analyse een
groot winkelbedrijf met ten minste vijf verkooppunten en
een centrale administratie. Het percentage filiaalbedrijven
en/of franchisegevers bedraagt per 31 maart 2024 80,02 %.
Deze huurders zijn minder gevoelig aan wijzigende lokale
marktomstandigheden dan lokale zelfstandige KMO’s. Zo
geeft een lokale, tijdelijke terugval in omzet, door bijvoorbeeld
wegenwerken, voor filiaalbedrijven geen aanleiding tot
liquiditeitsproblemen waardoor een correcte huurbetaling in
het gedrang zou komen. Aangezien filiaalbedrijven meestal
nationaal en vaak ook internationaal georganiseerd zijn,
kunnen zij rekenen op een sterke professionele organisatie en
een marketingorganisatie die de aantrekkingskracht van elk
individueel verkooppunt kan bevorderen.
145
JAARVERSLAG 2023-2024
HUURPRJS PER M
2
TOTAAL M
2
PER PROVINCIE
NEDERLAND
26,79%
<100 EUR
22,43%
120-140 EUR
25,56%
>140 EUR
25,22%
100-120 EUR
3,51% Gelderland
15,39% Limburg
13,58% Noord-Brabant
7,32% Noord-Holland
3,29% Utrecht
3,43% Zeeland
13,39% Zuid-Holland
TOTAAL M
2
PER PROVINCIE
BELGIË
14,64% Antwerpen
11,83% Henegouwen
10,13% Limburg
13,23% Luik
6,38% Luxemburg
10,02% Namen
13,96% Oost-Vlaanderen
9,64% Vlaams-Brabant
3,12% Waals-Brabant
6,94% West-Vlaanderen
0,11% Brussel
Huurprijs per m²
De verschillen in huurprijs zijn niet alleen het gevolg van de
karakteristieken van de betreffende locatie, maar vaak ook van
de duur van de huurovereenkomsten. Deze kunnen in het beste
geval, voor de Belgische markt, om de 9 jaar herzien worden
of anders pas na 18 of 27 jaar. Voor de Nederlandse markt
hebben de standaardcontracten een termijn van 5 jaar of 10 jaar.
De vraag naar langlopende huurovereenkomsten valt enerzijds
te verklaren door de belangrijke bedragen die de huurders in
de inrichting van de panden investeren. Anderzijds hebben
langdurige contracten het voordeel voor de investeerder dat
ook de huurder gebonden is aan de huurprijs en het behoud van
het verkooppunt op het spel dient te zetten als hij de huurprijs
zou wensen te hernegotiëren.
De gemiddelde contractuele huurprijs per m² bedraagt
119,06 EUR per jaar. In vergelijking met 1998 (61,15 EUR/m²)
bedraagt de stijging 94,71%, wat deels te verklaren is door
de inflatie en huurprijsverhogingen en deels door de toename
van het aantal recent opgerichte winkelpanden, die doorgaans
duurder verhuurd zijn dan het gemiddelde van de bestaande
vastgoedportefeuille als gevolg van de gestegen marktprijzen.
Spreiding per provincie
Onderstaande grafieken geven de spreiding van de gebouwen
per provincie weer in België en Nederland op basis van het
aantal m².
Diagram: op basis van de oppervlakte per 31 maart 2024
Diagram: op basis van de oppervlakte per 31 maart 2024
146 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
M² EN GEMIDDELD BOUWJAAR PER PROVINCIE
BELGIË
M² EN GEMIDDELD BOUWJAAR PER PROVINCIE
NEDERLAND
1990
1994
1998
2002
2006
2010
2015
1994
1995
1997
1999
2001
2025
2004
2006
2008
1990
1994
1998
2002
2006
2010
2015
1994
1995
1997
1999
2001
2025
2004
2006
2008
Antwerpen
Henegouwen
Limburg
Luik
Luxemburg
Namen
Oost-Vlaanderen
Vlaams-Brabant
Waals-Brabant
West-Vlaanderen
Brussel
Gelderland
Limburg
Noord-Brabant
Noord-Holland
Utrecht
Zeeland
Zuid-Holland
Totaal bruto m² Bouwjaar
Totaal bruto m² Bouwjaar
Diagram: op basis van de oppervlakte per 31 maart 2024
Diagram: op basis van de oppervlakte per 31 maart 2024
Bouwjaar portefeuille
Onderstaande grafieken geven de ouderdom van de gebouwen
weer in België en Nederland op basis van het gewogen
gemiddelde aantal m².
Vervaldagen huurcontracten
De gewogen gemiddelde resterende looptijd is 7,52 jaar voor
de Belgische portefeuille en 4,30 jaar voor de Nederlandse
portefeuille. De gewogen gemiddelde resterende looptijd voor
de gehele portefeuille is 6,35 jaar.
In de berekening van de gewogen gemiddelde looptijd gaat
Retail Estates ervan uit dat de huurders geen gebruik maken van
de tussentijdse opzegmogelijkheden.
In Nederland hebben de standaardcontracten een looptijd
van 5 of 10 jaar, in België 9 jaar. Belgische huurders hebben
een bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van elke
lopende driejaarlijkse periode. Als we rekening houden met de
(bij wet toegekende) opzegmogelijkheden en opzegtermijnen
is de gewogen gemiddelde resterende looptijd 2,34 jaar voor
de Belgische portefeuille en 3,98 jaar voor de Nederlandse
portefeuille.
147
JAARVERSLAG 2023-2024
Huurders: top 20
De twintig belangrijkste huurders van Retail Estates nv
vertegenwoordigen 40,76 % van de brutohuurinkomsten en 39,27%
van de totale oppervlakte van de panden die deel uitmaken van
de vastgoedportefeuille. Ze vertegenwoordigen 303 winkels. In
absolute cijfers vertegenwoordigt Gilde (Kwantum / Leen Bakker)
6,17% van de huurincasso en trekt hiermee de lijst van de vijf
belangrijkste huurders. Gilde (Kwantum / Leen Bakker) wordt
gevolgd door De Mandemakers Groep ( 4,59 %), Maxeda (Brico
/ Praxis) (3,25%), Krëfel (2,48%) en Aldi (2,08%).
Samenvatting kerncijfers
RETAIL ESTATES
31.03.2024 31.03.2023 31.03.2022
Geschatte reële waarde
1
(in €) 2.028.317.000 1.888.562.000 1.759.879.000
Rendement (investeringswaarde)
2
6,76% 6,93% 6,57%
Contractuele huurprijzen (in €) 143.274.831 136.389.788 119.343.175
Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van
leegstaande gebouwen (in €) 145.855.978 139.144.702 121.869.650
Totaal m² in portefeuille 1.228.576 1.211.004 1.177.577
Aantal panden 1.020 1.013 987
Bezettingsgraad 97,89% 98,08% 97,83%
Totaal m² in uitvoering zijnde vaste activa in
aanbouw - - -
1
Deze reële waarde bevat tevens de vaste activa in aanbouw, die niet inbegrepen zijn in de reële waarde vermeld in de conclusies van de vastgoeddeskundigen per 31 maart 2024 (zie
verder in dit hoofdstuk).
2
De actuele huurinkomsten (netto, na aftrek canon) gedeeld door de geschatte investeringswaarde van de portefeuille (zonder rekening te houden met de vaste activa in aanbouw die
aan kostprijs opgenomen zijn). We verwijzen naar «Reconciliatietabellen» in het hoofdstuk «Diversen».
Belangrijke opmerking
De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat op 31
maart 2024 uit onroerende goederen die eigendom zijn van
Retail Estates nv en zijn perimetervennootschappen.
Vastgoedportefeuille Immobilière Distri-
Land nv
De vastgoedportefeuille van Immobilière Distri-Land nv bestaat
op 31 maart 2024 uit 10 winkelpanden die volledig verhuurd zijn.
Deze winkelpanden die zonder uitzondering gebouwd zijn vóór
1989, zijn vanuit het standpunt van hun ligging en verhuring
vergelijkbaar met deze van Retail Estates nv.
Overzicht vastgoedportefeuille
U vindt hierna het overzicht van de vastgoedportefeuille van
Retail Estates nv en dochterondernemingen op 31 maart
2024. Clusters waarvan de reële waarde meer dan 5% van het
geconsolideerd actief vertegenwoordigen worden hieronder
kort toegelicht.
De grootste cluster in onze portefeuille betreft een retailpark
in Heerlen, Nederland (met 47 verschillende huurders). De
reële waarde van dit retailpark vertegenwoordigt 6,01% van
het geconsolideerd actief van de vennootschap. Aangezien het
echter twee aparte fysieke gebouwen betreft met tussenin een
Ikea die niet behoort tot onze portefeuille, dienen deze naar
risico-inschatting in feite apart te worden bekeken.
Voor verdere details over de vastgoedportefeuille verwijzen we
naar de hiernaast staande lijst.
148 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
BELGIË
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Antwerpen
Individuele Individuele
baanwinkels baanwinkels
en andereen andere
Slachthuislaan 27 2000 Antwerpen
ALDI TURNHOUT NV
Frans Beirensl. 51 2150 Borsbeek (Antw.)
POLTRONESOFA BELGIUM SA
Geelsebaan 64 2460 Kasterlee
ALDI REAL ESTATE NV
2006 - 2016
7.499.948,57 2.268.740,20 1,00 3.488 492.503,27
4.899.122,12
Antwerpen-
Westerlo
Hotelstraat 10 2260 Oevel
FABRIMODE NV
Hotelstraat 10 2260 Oevel
EURO SHOE GROUP NV
Hotelstraat 10 2260 Oevel
ASSA BV
Hotelstraat 10 2260 Oevel
KWANTUM BELGIE BV
Hotelstraat 1 2260 Oevel
M.A.S. BV
Hotelstraat 10 2260 Oevel
ZEB - ZEBULAH NV
Hotelstraat 10 2260 Oevel
HEUREKA BVBA
Hotelstraat 10 2260 Oevel
ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV
Hotelstraat 10 2260 Oevel
HUNKEMÖLLER BELGIUM NV
Hotelstraat 9A 2260 Oevel
MERKKLEDING BVBA
Hotelstraat 10 2260 Oevel
EPPLEJECK BRUSSEL BV
Bell Telephonelaan 2/2 2260 Oevel
BURGER BRANDS BELGIUM NV
Bell-Telephonelaan 1/2 2260 Oevel
ACTION BELGIUM BV
Hotelstraat 10 2260 Oevel
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
1988 - 2023
18.348.110,74 11.320.723,05 1,00 11.795,00 1.341.914,22
17.957.594,26
Antwerpen-
Noord
Bredabaan 809 2170 Merksem
JOETRON BV
Bredabaan 809 2170 Merksem
DAMART TSD NV
Bredabaan 809 bus 5 2170 Merksem
EPPLEJECK BRUSSEL BV
Bredabaan 809 2170 Merksem
COLIM CVBA
Bredabaan 809 2170 Merksem
ETHIAS NV
Bredabaan 968 2170 Merksem
L&L RETAIL BELGIUM SA
Bredabaan 964 2170 Merksem
FUN BELGIUM NV
Bredabaan 978 2170 Merksem
X²O ANTWERPEN EN LIMBURG NV
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
ALDI TURNHOUT NV
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
AVEVE NV
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
BEDDEN EN MATRASSEN BV
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
FABRIMODE NV
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
CARPETLAND NV
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
KRUIDVAT BVBA
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
VAN HAREN SCHOENEN BVBA
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
MENATAM SA
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
EURO SHOE GROUP NV
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
MAXI ZOO BELGIUM BVBA
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
FNAC VANDEN BORRE NV
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
KOKIDO
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
PRO-DUO NV
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV
Bredabaan 891-893 2170 Merksem
RESIDENTIËLE HUURDER
Van Praetlei 260 2170 Merksem
RESIDENTIËLE HUURDER
Bredabaan 1205-1207 2900 Schoten
KREFEL NV
Bredabaan 1213 2900 Schoten
LEEN BAKKER BELGIE
Bredabaan 1207 2900 Schoten
MEDINA NV
Bredabaan 1215 2900 Schoten
ZEB - ZEBULAH NV
Bredabaan 1211 2900 Schoten
TAO BELGIQUE SA
Bredabaan 1209 2900 Schoten
JBC NV
Bredabaan 1203 2900 Schoten
JUNTOO ANTWERPEN EN LIMBURG NV
2005 - 2018 91.730.922,39 34.574.791,61 1,00 35.901,00 5.805.410,56
77.946.162,97
149
JAARVERSLAG 2023-2024
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Antwerpen
Antwerpen-
Zuid
Koningin Astridl. 85A bus 00 2550
Kontich
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Koningin Astridl. 83 bus 01. 2550 Kontich
BASIC FIT BELGIË BVBA
Koningin Astridl. 83 bus 00. 2550 Kontich
ZEB - ANTWERP FASHION OUTLET NV
Koningin Astridl. 85 bus 01. 2550 Kontich
LIN’S
Koningin Astridl. 85 bus 00. 2550 Kontich
EURO SHOE GROUP NV
Boomsesteenweg 651 2610 Wilrijk
BETER MEUBEL BV
Boomsesteenweg 649 2610 Wilrijk
KREFEL NV
Boomsesteenweg 645 2610 Wilrijk
ADEBO NV
Boomsesteenweg 649-651 2610 Wilrijk
RUFFIN FRANKY
Boomsesteenweg 945 2610 Wilrijk
KEUKENONTWERPERS NV
Boomsesteenweg 945 2610 Wilrijk
PRO-DUO NV
Boomsesteenweg 945 2610 Wilrijk
SCHRAUWEN SANITAIR EN VERWARMING NV
Boomsesteenweg 941 2610 Wilrijk
LINEA VERDACE BV
Boomsesteenweg 941 2610 Wilrijk
HILTI BELGIUM NV
Boomsesteenweg 943 2610 Wilrijk
STERLING GROUP NV
Boomsesteenweg 947 2610 Wilrijk
Planetariumlaan 23D 2610 Wilrijk
PPC BELGIUM BV
2610 Wilrijk
BLADI BV
2610 Wilrijk
Boomsesteenweg 800 2610 Wilrijk
ODYSSEUS BOUWMARKTEN NV
Antwerpsesteenweg 65_1 2630 Aartselaar
BEDDEN EN MATRASSEN BV
Antwerpsesteenweg 65 2630 Aartselaar
MEUBELEN DE ABDIJ BVBA
Boomsesteenweg 68 2630 Aartselaar
MAXI ZOO BELGIUM BVBA
Boomsesteenweg 90 2630 Aartselaar
BMS NV
Boomsesteenweg 86 2630 Aartselaar
CURATOREN FUN BELGIUM
Boomsesteenweg 88 2630 Aartselaar
Boomsesteenweg 66 2630 Aartselaar
CASA INTERNATIONAL NV
Boomsesteenweg 79/2 2630 Aartselaar
AM LOGISTICS BV
Boomsesteenweg 79/1 2630 Aartselaar
E5 FASHION NV
Antwerpsestw. 482-484 2660 Hoboken
SINT-NIKLAAS DOE HET ZELF NV
1973 - 2023 62.760.198,47 37.251.451,66 0,93 38.546,00 4.076.618,50
50.635.694,34
Lier
Donk 54/1 2500 Lier
BED-ART BV
Donk 54/2 2500 Lier
HEUREKA BVBA
Donk 54/3 2500 Lier
FNAC VANDEN BORRE NV
Donk 54/4 2500 Lier
M.A.S. BV
Antwerpsesteenweg 308 2500 Lier
GROEP BOSSUYT BELGIE NV
Antwerpsesteenweg 366 2500 Lier
KREFEL NV
Antwerpsesteenweg 368 2500 Lier
SLAAPADVIES BV
Antwerpsesteenweg 366 2500 Lier
PROXIMUS NV
Antwerpsesteenweg 364 2500 Lier
JYSK BVBA
Antwerpsesteenweg 340 2500 Lier
GABOMA NV
Antwerpsesteenweg 338 2500 Lier
E5 FASHION NV
2003 -2016 17.149.895,05 8.968.261,04 1,00 9.344,00 952.902,07
10.438.724,42
Mechelen-
Noord
Liersesteenweg 432 2800 Mechelen
DREAMLAND
Electriciteitsstraat 39 2800 Mechelen
VAN HAREN SCHOENEN BVBA
Electriciteitsstraat 37 2800 Mechelen
E5 FASHION NV
1986 - 2017 6.713.649,04 3.837.233,27 1,00 3.998,00 288.610,72
6.313.329,87
150 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Antwerpen
Mechelen-
Zuid
Brusselsesteenweg 441 2800 Mechelen
2 B KITCHENS BV
Brusselsesteenweg 439 2800 Mechelen
FABRIMODE NV
Brusselsesteenweg 439 2800 Mechelen
THE BARRACUDA COMPANY BV
Brusselsesteenweg 439 2800 Mechelen
VAN HAREN SCHOENEN BVBA
Brusselsesteenweg 441 A 2800 Mechelen
FNAC VANDEN BORRE NV
Brusselsesteenweg 441 B 2800 Mechelen
REDISCO BVBA
Brusselsesteenweg 437 2800 Mechelen
L&L RETAIL BELGIUM SA
Brusselsesteenweg 437 2800 Mechelen
RESIDENTIËLE HUURDER
Geerdegemstraat 148 2800 Mechelen
JUNTOO ANTWERPEN EN LIMBURG NV
2005 - 2022 15.937.089,20 7.298.451,58 1,00 7.535,00 1.135.588,23
9.177.158,77
Waals-Brabant
Braine
l’Alleud
Rue Pierre Flamand 205
1420 Braine-l’Alleud
JOMA BVBA
Av. de la belle Province 37-39
1420 Braine-l’Alleud
AVA PAPIERWAREN NV
Avenue de la belle Province 21
1420 Braine-l’Alleud
PROXIMUS NV
Avenue de la belle Province 31
1420 Braine-l’Alleud
REDISCO BVBA
Avenue de la belle Province 35
1420 Braine-l’Alleud
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Avenue de la belle Province 27
1420 Braine-l’Alleud
ANISERCO NV
Avenue de la belle Province 29
1420 Braine-l’Alleud
JUNTOO WEST-VLAANDEREN EN WALLONIE NV
Avenue de la belle Province 39
1420 Braine-l’Alleud
NEW MTB SRL
Avenue de la belle Province 21
1420 Braine-l’Alleud
ORANGE BELGIUM NV
Avenue de la belle Province 25
1420 Braine-l’Alleud
Avenue de la belle Province 21
1420 Braine-l’Alleud
CASA INTERNATIONAL NV
1995 - 2017 14.788.623,08 8.182.208,74 0,93 8.493,00 935.719,96
15.182.027,53
Individuele Individuele
baanwinkels baanwinkels
en andereen andere
Avenue Reine Astrid 4/6 1300 Wavre
BBK EXPANSION BV
Rue Pont du Christ 32 1300 Wavre
BIBLIOPOLIS SPRL
Rue Pont du Christ 32 1300 Wavre
BIBLIOPOLIS SPRL
Rue des Carabiniers 0 1300 Wavre
Rue du Bosquet 10 en 10A 1370 Jodoigne
MD SPORT SA
Brusselsestw 551 1410 Waterloo
RMH POOL WATERLOO SRL
Grand Route 49 1435 Corbais
CHAUSSURES MANIET SA
2007 - 2016 8.727.292,08 5.525.504,80 0,98 5.757,00 690.022,61
10.291.064,37
Nivelles
Av. de Centenaire 40 1400 Nivelles
BRICO BELGIUM NV
Rue du Tienne à deux vallées 3
1400 Nivelles
ALDI REAL ESTATE NV
Ch. de Namur 55C 1400 Nivelles
BASIC FIT BELGIË BVBA
Ch. de Namur 55D 1400 Nivelles
SND SA
Ch. de Namur 55A 1400 Nivelles
JOUETS BROZE SA
Ch. de Namur 55B 1400 Nivelles
MENATAM SA
Ch. de Namur 0 1400 Nivelles
FNAC VANDEN BORRE NV
2010 - 2015 17.976.799,06 9.333.947,41 1,00 9.725,00 1.239.889,68
14.561.786,65
Brusse
l
Individuele Individuele
baanwinkels baanwinkels
en andereen andere
Jerusalemstraat 48-50 1030 Schaarbeek
ALDI CARGOVIL-ZEMST NV
1998 754.914,86 806.222,10 1,00 840,00 106.932,24
277.342,41
151
JAARVERSLAG 2023-2024
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Vlaams-Brabant
Halle
Edingsesteenweg 75 1500 Halle
COLIM CVBA
Edingensesteenweg 75 1500 Halle
ACTION BELGIUM BV
Bergensesteenweg 162 1500 Halle
AVEVE NV
Demaeghtlaan 216-218 1500 Halle
MAXI ZOO BELGIUM BVBA
Demaeghtlaan 216-218 1500 Halle
Bergensestw. 460 1600 Sint-Pieters-Leeuw
CHALET CENTER NV
2007 - 2023 9.209.246,84 7.297.269,78 0,85 7.603,00 530.336,56
6.267.977,85
Leuven-Oost
Tiensesteenweg 410 3360 Korbeek-Lo
LOVANIX BVBA
Tiensesteenweg 370 3360 Korbeek-Lo
TEGEL CONCEPT BVBA
Tiensesteenweg 393 3360 Korbeek-Lo
CURATOREN FUN BELGIUM
Tiensesteenweg 1B 3360 Korbeek-Lo
MEDI-MARKET PARAPHARMACIES SA
Ridderstraat 2-12 3360 Bierbeek
MODEMAKERS FASHION NV
Ridderstraat 2-12 3360 Bierbeek
FABRIMODE NV
Ridderstraat 10 3360 Bierbeek
LEEN BAKKER BELGIE
Ridderstraat 12 3360 Bierbeek
JUNTOO OOST-VLAANDEREN EN BRABANT NV
Ridderstraat 2-12 3360 Bierbeek
ACTION BELGIUM BV
Ridderstraat 2-12 3360 Bierbeek
L.TORFS NV
2009 -2019 23.824.855,41 10.558.630,14 1,00 11.001,00 1.782.024,62
20.263.146,41
Individuele Individuele
baanwinkels baanwinkels
enen andereandere
Humaniteitslaan 10 1601 Ruisbroek (Vl.Br.)
ATLANTIS SRL
Humaniteitslaan 12 1601 Ruisbroek (Vl.Br.)
ONZA BV
Verlengde Stallestr. 200 1620 Drogenbos
RETAIL CONCEPTS NV
Verlengde Stallestr. 219 1620 Drogenbos
FNAC VANDEN BORRE NV
Waterloosesteenweg 39 1640
Sint-Genesius-Rode/Rhode-Saint-Genèse
CEMEPRO SPRL
Ninoofsesteenweg 385 1700 Dilbeek
FABRIMODE NV
Assesteenweg 66 1740 Ternat
LIFE OUTDOOR LIVING BELGIUM BV
Schaarbeeklei 115 1800 Vilvoorde
ACTION BELGIUM BV
Schaarbeeklei 115 1800 Vilvoorde
DEVOTEC BVBA
Goudbloemstraat 2 1800 Vilvoorde
RESIDENTIËLE HUURDER
Goudbloemstraat 4 1800 Vilvoorde
RESIDENTIËLE HUURDER
Waardbeekdreef 6 1850 Grimbergen
VAN HAREN SCHOENEN BVBA
Brusselsesteenweg 4 3020 Herent
JBC NV
Brusselsesteenweg 490 3090 Overijse
ALDI CARGOVIL-ZEMST NV
Brusselsesteenweg 490 3090 Overijse
AVA PAPIERWAREN NV
Brusselsesteenweg 490 3090 Overijse
KREFEL NV
Herseltsesteenweg 74/76 3200 Aarschot
E5 FASHION NV
Leuvenselaan 497 3300 Tienen
ALDI HEUSDEN-ZOLDER NV
Leuvenselaan 483 3300 Tienen
E5 FASHION NV
1992 - 2017 45.442.333,04 22.560.117,97 1,00 23.413,00 3.360.218,09
35.793.669,56
Kampenhout
Mechelsestw. 44 1910 Kampenhout
EURO SHOE GROUP NV
Mechelsestw. 46 1910 Kampenhout
FABRIMODE NV
Mechelsestw. 93 1910 Kampenhout
NORDEX NV
Mechelsestw. 93 1910 Kampenhout
STANDAARD BOEKHANDEL NV
Mechelsestw. 89 B 1910 Kampenhout
ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV
Mechelsestw. 91 1910 Kampenhout
CASA INTERNATIONAL NV
Mechelsestw. 89 1910 Kampenhout
SWISS SENSE BVBA
Mechelsestw. 91 1910 Kampenhout
DRINKS SUPPLY BV
Mechelsestw. 50 1910 Kampenhout
MODEMAKERS FASHION NV
2000 - 2019 11.820.907,32 5.413.205,49 0,1 5.640,00 802.057,13
4.871.727,48
152 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Vlaams-Brabant
Sint-Joris-
Winge
Gouden Kruispunt 69 3390 Tielt-Winge
MODEMAKERS FASHION NV
Aarschotsestw. 9 3390 Sint-Joris-Winge
RETAIL CONCEPTS NV
Aarschotsestw. 9 3390 Sint-Joris-Winge
NOLMANS TOYCHAMP
Aarschotsestw. 9 3390 Sint-Joris-Winge
VAN HAREN SCHOENEN BVBA
Aarschotsestw. 9 3390 Sint-Joris-Winge
LEEN BAKKER BELGIE
Gouden Kruispunt 49 3390 Tielt-Winge
L&L RETAIL BELGIUM SA
Gouden Kruispunt 49 3390 Tielt-Winge
DAMART TSD NV
1988 - 2022 24.508.810,43 9.466.295,15 1,00 9.862,90 938.057,28
19.345.416,80
Zaventem
Leuvensesteenweg 385 1930 Zaventem
CARPETLAND NV
Leuvensesteenweg 387 1930 Zaventem
VONIKA BVBA
Leuvensesteenweg 375 1930 Zaventem
VONIKA BVBA
Leuvensesteenweg 383 1930 Zaventem
QUESTO 1898 BV
Leuvensesteenweg 381 1930 Zaventem
CARY AUTOGLASS NV
Leuvensesteenweg 377 1930 Zaventem
A&CC CLEAN BV
Leuvensesteenweg 389 1930 Zaventem
CARPETLAND NV
Leuvensesteenweg 379 1930 Zaventem
WE GREEN ENERGY SRL
Leuvensesteenweg 413 1930 Zaventem
E5 FASHION NV
Leuvensestw. 8 1932 Sint-Stevens-Woluwe
COOLBLUE BELGIË NV
Leuvensestw. 8 1932 Sint-Stevens-Woluwe
BEDDEN EN MATRASSEN BV
Jozef Van Damstraat 3C
1932 Sint-Stevens-Woluwe
ANISERCO NV
Jozef Van Damstraat 5B
1932 Sint-Stevens-Woluwe
COLIM CVBA
Jozef Van Damstraat 5A
1932 Sint-Stevens-Woluwe
ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV
Jozef Van Damstraat 5
1932 Sint-Stevens-Woluwe
KRUIDVAT BVBA
Leuvensesteenweg 350, + 350
1932 Sint-Stevens-Woluwe
HUBO BELGIE NV
1993 - 2017 22.800.430,45 15.918.113,81 1,00 16.585,00 1.653.085,79
20.029.655,75
Hainaut
Aiseau-
Presles
Rue du Campinaire 72 6250 Aiseau-Presles
OMEGA NV
Rue du Campinaire 74 6250 Aiseau-Presles
RSDECO NV
Rue du Campinaire 76 6250 Aiseau-Presles
AVEVE NV
Rue du Campinaire 78 6250 Aiseau-Presles
WIBRA BELGIE BV
Rue du Campinaire 80 6250 Aiseau-Presles
ALDI GEMBLOUX SA
Rue du Campinaire 82 6250 Aiseau-Presles
DELIALIOGLU ABDUSSELAM
2009 - 2011 11.682.698,81 7.852.987,15 1,00 8.182,00 865.200,46
11.444.735,05
Ath
Chaussée de Bruxelles 0 7800 Ath
EURO SHOE GROUP NV
Chaussée de Bruxelles 0 7800 Ath
Chaussée de Bruxelles 0 7800 Ath
KRUIDVAT BVBA
Chaussée de Bruxelles 0 7800 Ath
COLRUYT FOOD RETAIL NV
Chaussée de Bruxelles 0 7800 Ath
ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV
Chaussée de Bruxelles 0 7800 Ath
RENOUARD MANON
Chaussée de Bruxelles 0 7800 Ath
PP ATH
Chaussée de Bruxelles 0 7800 Ath
ELECTRO AV NV
Chaussée de Bruxelles 0 7800 Ath
ACTION BELGIUM BV
Chaussée de Bruxelles 0 7800 Ath
ALKEN MAES NV
Chaussée de Bruxelles 60 7800 Ath
RNA STORE SRL
Chaussée de Bruxelles 0 7800 Ath
LLOYDSPHARMA GROUP SA
1997 - 2018 12.760.956,49 7.049.644,43 0,95 7.345,00 858.430,80
9.808.485,55
Erquelinnes
Route de Mons 276 6560 Erquelinnes
SND SA
Route de Mons 260 6560 Erquelinnes
YMB SRL
2010 - 2019 2.487.571,73 2.142.247,29 1,00 2.232,00 212.457,11
2.865.829,12
153
JAARVERSLAG 2023-2024
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Frameries
Route Nationale 0 7080 Frameries
ACTION BELGIUM BV
Route Nationale 0 7080 Frameries
FABRIMODE NV
Route Nationale 0 7080 Frameries
Route Nationale 0 7080 Frameries
NIMA GESTION SRL
Route Nationale 0 7080 Frameries
EURO SHOE GROUP NV
Route Nationale 0 7080 Frameries
ANISERCO NV
Route Nationale 11 7080 Frameries
WILLEMS NV
Route Nationale 0 7080 Frameries
X²O WALLONIË NV
Route Nationale 0 7080 Frameries
DISTRILED TOURNAI SPRL
Route Nationale 0 7080 Frameries
SND SA
Route Nationale 0 7080 Frameries
ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV
Route Nationale 0 7080 Frameries
KRUIDVAT BVBA
Route Nationale 0 7080 Frameries
RUBEN.G SPRL
Route Nationale 0 7080 Frameries
ITM ALIMENTAIRE BELGIUM SA
1993 - 2018 22.762.990,25 14.317.160,76 0,90 14.917,00 1.489.902,04
22.004.909,12
Individuele
baanwinkels
en andere
Route de Philippeville 402/422 6010
Couillet
MK MEUBLES
Route Nationale 5 6041 Gosselies
ELECTRO DEPOT BELGIQUE SA
Chaussée Impériale 55 6060 Gilly
WIBRA BELGIE BV
Chaussée Impériale 55A 6060 Gilly
MEGA STORE SPRL
Chaussée Impériale 55 6060 Gilly
KRUIDVAT BVBA
Rue de la Persévérance 7-9
6061 Montignies-sur-Sambre
BASIC FIT BELGIË BVBA
Rue de Leernes 2 6140 Fontaine-l’Evêque
COLIM CVBA
Chaussée de Mons 322 6150 Anderlues
FLORIN’STORE SA
Chaussée de Mons 324 6150 Anderlues
JBC NV
Rue Dewiest 86 6180 Courcelles
DFA1 BVBA
Rue Dewiest 0 6180 Courcelles
ORANGE BELGIUM NV
Rue de Bertransart 0 6280 Gerpinnes
DISTRILED CENTRE BVBA
Avenue Wilson 421 7012 Jemappes
NIKE RETAIL BV
Avenue Wilson 421 7012 Jemappes
CHAUSSEA BRT BV
Avenue Wilson 421 7012 Jemappes
BASIC FIT BELGIË BVBA
Chaussee de Roeulx 353 7060 Soignies
Chaussee de Roeulx 351 7060 Soignies
AVEVE NV
Avenue de la Wallonie 6 7100 La Louvière
CHAUSSEA BRT BV
Avenue de la Wallonie 6 7100 La Louvière
ELECTRO DEPOT BELGIQUE SA
route de Mons 0 7390 Quaregnon
NEW MTB SRL
route de Mons 0 7390 Quaregnon
route de Mons 107 7390 Quaregnon
CHALET CENTER NV
route de Mons 0 7390 Quaregnon
MC DONALD’S BELGIUM INC
route de Mons 0 7390 Quaregnon
JCDECAUX BILLBOARD SA
Route de Mons 124 7390 Wasmuel
BASSANI SRL
1990 - 2022 33.238.204,31 23.495.616,41 0,93 24.480,00 2.443.803,78
29.346.453,54
Leuze-en-
Hainaut
Rue de l’Artisanat 3 7900 Leuze-en-Hainaut
ACTION BELGIUM BV
Rue de l’Artisanat 5 bus A 7900
Leuze-en-Hainaut
JYSK BVBA
Rue de l’Artisanat 5 7900 Leuze-en-Hainaut
JD OPTIMAL SRL
2012 3.457.689,57 2.927.354,04 1,00 3.050,00 272.612,57
4.229.634,61
154 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Mons
Place des Grands Pres 1 7000 Mons
KREFEL NV
Place des Grands Pres 0 7000 Mons
MAISONS DU MONDE BELGIQUE SPRL
Place des Grands Pres 0 7000 Mons
EVA AMEUBLEMENTS SPRL
Place des Grands Pres 0 7000 Mons
BDO DISTRIBUTION SA
Place des Grands Pres 0 7000 Mons
MONSPORTS SCRL
Place des Grands Pres 0 7000 Mons
RETAIL CONCEPTS NV
Place des Grands Pres 0 7000 Mons
M CREATION SRL
1999 -2016 27.068.276,44 11.305.345,34 1,00 11.779,00 1.999.289,66
27.903.672,56
Mouscron
Rue de la Liesse 96 7700 Moeskroen
EXCEL-CASH SA
Rue de la Liesse 92 7700 Moeskroen
LIDL BELGIUM
Rue de la Liesse 94 7700 Moeskroen
MHB OPTIQUE SA
1980 - 2016 5.356.630,21 2.603.905,41 1,00 2.713,00 412.246,08
5.274.045,81
Péruwelz
rue Neuve Chaussée 0 7600 Péruwelz
FABRIMODE NV
rue Neuve Chaussée 0 7600 Péruwelz
ACTION BELGIUM BV
2014 - 2016 2.539.337,03 1.670.031,49 1,00 1.740,00 192.285,36
2.147.463,09
Tournai
rue des Roselières 10 7503 Froyennes
CHAUSSURES MANIET SA
rue des Roselières 14 7503 Froyennes
LEEN BAKKER BELGIE
Rue de Maire 13a 7503 Froyennes
ANISERCO NV
Rue de Maire 18 E 7503 Froyennes
NEW MTB SRL
Rue de Maire 13 c 7503 Froyennes
CARGLASS NV
Rue de Maire 13 D 7503 Froyennes
AU COIN DU FEU SPRL
R. de la Taverne du Maire 3 7503 Froyennes
DI SA
R. de la Taverne du Maire 3 7503 Froyennes
ORANGE BELGIUM NV
Rue des Rosselières 13 7503 Froyennes
GRAND OPTICIENS BELGIUM SA
Rue des Rosselières 14 7503 Froyennes
MENATAM SA
Rue des Rosselières 15 7503 Froyennes
CAPRERA BV
R. des Rosselières Oct-14 7503 Froyennes
LUDORAMA SRL
1987 - 2023 14.106.858,48 8.449.015,63 1,00 8.803,00 1.083.152,04
11.231.074,01
Luik
Edge of
Town
Blv. Raymond Poincaré 26 4000 Liège
X²O WALLONIË NV
Blv. Raymond Poincaré 20 4000 Liège
LAMBRECHTS NV
Blv. Raymond Poincaré 22 4000 Liège
W4D NV
Blv. Raymond Poincaré 105 4000 Liège
KREFEL NV
Blv. Raymond Poincaré 103 4000 Liège
TERRE ASBL
Blv. Raymond Poincaré # 4000 Liège
BURGER BRANDS BELGIUM NV
Boulevard Froidmont 21 4000 Liège
LEEN BAKKER BELGIE
Boulevard Froidmont 13/15 4000 Liège
BURO MARKET NV
Boulevard Cuivre et Zinc 21 4000 Liège
ANISERCO NV
Boulevard Cuivre et Zinc 19 4000 Liège
DISCUS SPRL
Boulevard Cuivre et Zinc 19 4000 Liège
ZANIMO SRL
Boulevard Cuivre et Zinc 17 4000 Liège
ALDA CREATIONS SRL
Boulevard Froidmont 23 4000 Liège
ALDI VAUX-SUR-SURE SA
Boulevard Froidmont 17 4000 Liège
DISTRILED LIEGE SPRL
2001 - 2021 20.821.731,08 12.991.713,37 1,00 13.536,00 1.598.868,96
17.034.130,93
Eupen
Rue Mitoyenne 1 4700 Eupen
3D MANAGEMENT SPRL
Rue Mitoyenne 1 4700 Eupen
ANISERCO NV
Rue Mitoyenne 1 4700 Eupen
CHAUSSEA BRT BV
Rue Mitoyenne 1 4700 Eupen
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Rue Mitoyenne 1 4700 Eupen
CP RETAIL SA
Rue Mitoyenne 1 4700 Eupen
EURO SHOE GROUP NV
Rue Mitoyenne 1 4700 Eupen
JBC NV
Rue Mitoyenne 1 4700 Eupen
CASA INTERNATIONAL NV
Rue Mitoyenne 1 4700 Eupen
PRO-DUO NV
Rue Mitoyenne 1 4700 Eupen
VERITAS NV
Rue Mitoyenne 1 4700 Eupen
CCB MODE SA
2003 - 2007 13.823.041,64 8.162.054,16 1,00 8.504,00 1.004.718,26
9.361.994,08
155
JAARVERSLAG 2023-2024
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Luik
Blegny-
Barchon
Champs de Tignée 14 4671 Barchon
LES PERES NOIRS SA
Champs de Tignée 14 4671 Barchon
OPTIC BARCHON SCRL
Champs de Tignée 14 4671 Barchon
CHAUD DIFFUSION SPRL
Rue Champs de Tignée 26/04 4671 Barchon
SAKER-GRECO
Rue Champs de Tignée 22 4671 Barchon
BRICOBA SA
Rue Champs de Tignée 26/1 4671 Barchon
MALIK COIFFURE SRL
Rue Champs de Tignée 24 4671 Barchon
LES BOUCHERS DOUBLES SPRL
Rue Champs de Tignée 24/11 4671 Barchon
YE ZHIYI
Rue Champs de Tignée 20/01 4671 Barchon
L’ECONOMIE POPULAIRE SCA (E.P.C.)
Rue Champs de Tignée 26/03 4671 Barchon
LA GLISSE SCRL
Rue Champs de Tignée 20/02 4671 Barchon
3D MANAGEMENT SPRL
Rue Champs de Tignée 30 4671 Barchon
SOLISACO SRL
Rue Champs de Tignée 32 4671 Barchon
DELHAIZE LE LION - DE LEEUW SA
Rue Champs de Tignée 20 4671 Barchon
LIDL BELGIUM
Rue Champs de Tignée 20-34 4671 Barchon
TOP TRADING BVBA
Rue Champs de Tignée 34/2 4671 Barchon
T.C. BONCELLES SPRL
Rue Champs de Tignée 20-34 4671 Barchon
T.C. BONCELLES SPRL
Rue Champs de Tignée 20-34 4671 Barchon
PHILIPPE STEVENS SRL
2003 - 2022 20.070.816,48 11.617.276,48 1,00 12.104,00 1.438.418,04
15.636.780,22
Individuele
baanwinkels
en andere
Rue Joseph Demoulin 15 4000 Liège
ACTION BELGIUM BV
Rue Servais Malaise 29 4030 Grivegnée
FERHANOGULLARI SRL
Rue Servais Malaise 29/31 4030 Grivegnée
KRUIDVAT BVBA
Rue Servais Malaise 29/31 4030 Grivegnée
ZANIMO SRL
rue de Sewage 1 4100 Seraing
J. DISCOUNT SA
Route du Condroz 221 4120 Neupré
KO AMUSEMENT 4120 SRL
Route du Condroz 221 4120 Neupré
DELAIDENNE DOMINIQUE
Route du Condroz 221 4120 Neupré
POINT CARRE SA
Route du Condroz 221 4120 Neupré
BOUNCE WEAR BVBA
Avenue Laboulle 17 4130 Tilff
LIDL BELGIUM
Chaussée Romaine 244 4300 Waremme
POIVRE ET SEL CONCEPT SPRL
Chaussée Romaine 244 4300 Waremme
REVOLUTION FITNESS SPRL
Chaussée Romaine 244 4300 Waremme
AL’BINETE WAREMME SPRL
Chaussée Romaine 246 4300 Waremme
D.V.A.P. SA
Rue Joseph Wauters 25A 4500 Huy
CHAUSSURES RENE COLLARD SA
Avenue du Bosquet 33 4500 Huy
BLEU CITRON SPRL
rue du Bay-Bonnet 8 4620 Fléron
LIDL BELGIUM
Boulevard des Anglais 47 4900 Spa
EURO SHOE GROUP NV
Boulevard des Anglais 47 4900 Spa
ACTION BELGIUM BV
1993 - 2019 17.433.861,90 13.408.266,30 1,00 13.970,00 1.409.150,87
16.408.376,55
Rocourt
Chaussée de Tongres 269 4000 Rocourt
AUTO 5 NV
Chaussée de Tongres 269 4000 Rocourt
CLUB SA
Chaussée de Tongres 269 4000 Rocourt
KREFEL NV
Chaussée de Tongres 255 4000 Rocourt
MEDI-MARKET PARAPHARMACIES SA
Chaussée de Tongres 269 4000 Rocourt
BDO DISTRIBUTION SA
Chaussée de Tongres 269 4000 Rocourt
CHAUSSEA BRT BV
Chaussée de Tongres 269 4000 Rocourt
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Chaussée de Tongres 269 4000 Rocourt
WELL SA
Chaussée de Tongres 269 4000 Rocourt
HEMA BELGIE BV
Chaussée de Tongres 269 4000 Rocourt
ZEB - NATIONALE4 NV
Chaussée de Tongres 269 4000 Rocourt
JBC NV
Chaussée de Tongres 269 4000 Rocourt
BURGER BRANDS
BELGIUM NV
2001 - 2012 31.467.035,83 10.296.627,12 1,00 10.728,00 2.105.324,13
22.409.036,47
156 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Luik
Verviers
Blv. des Gérardchamps 118 4800 Verviers
DELIMMO SA
Blv. des Gérardchamps 118 4800 Verviers
ANISERCO NV
Blv. des Gérardchamps 118 4800 Verviers
LEEN BAKKER BELGIE
Rue de la Station 8 4800 Verviers
DECATHLON BELGIUM NV
Rue de la Station 8 4800 Verviers
MCDONALD’S RESTAURANTS BELGIUM NV
Rue de la Station 8 4800 Verviers
SECUREX INTERNATIONAL
Rue de la Station 8 4800 Verviers
MIAMI SUN SPRL
Rue de la Station 8 4800 Verviers
CHR VERVIERS EAST BELGIUM SC
Rue de la Station 8 4800 Verviers
PHARMACIES POPULAIRES SCRL
Rue de la Station 8 4800 Verviers
COLIM CVBA
Rue de la Station 8 4800 Verviers
PRO-DUO NV
Rue de la Station 8 4800 Verviers
ZANIMO SRL
Rue de la Station 8 4800 Verviers
ELECTRO AV NV
Rue de la Station 8 4800 Verviers
SND SA
Rue de la Station 8 4800 Verviers
MENATAM SA
Rue de la Station 8 4800 Verviers
MAISONS DU MONDE BELGIQUE SPRL
Rue de la Station 8 4800 Verviers
PARFUMERIE ICI PARIS XL SA
Rue de la Station 8 4800 Verviers
CHAUSSEA BRT BV
Rue de la Station 8 4800 Verviers
L&L RETAIL BELGIUM SA
Rue de la Station 8 4800 Verviers
3D MANAGEMENT SPRL
Rue de la Station 8 4800 Verviers
JBC NV
Rue de la Station 8 4800 Verviers
DELIMMO SA
Rue de la Station 8 4800 Verviers
CRESCEND HOME (IXINA VERVIERS) SA
Rue de la Station 8 4800 Verviers
MAXI ZOO BELGIUM BVBA
Rue de la Station 8 4800 Verviers
PAPETERIE.BE SPRL
Rue de la Station 8 4800 Verviers
KRUIDVAT BVBA
Rue Fernand Houget 6A 4800 Verviers
BDO DISTRIBUTION SA
Rue Fernand Houget 2 4800 Verviers
DIABOLO BV
Rue Fernand Houget 3 4800 Verviers
Rue Fernand Houget 3 4800 Verviers
Rue Fernand Houget 6 4800 Verviers
RÉGIE DES BÂTIMENTS
Rue Fernand Houget 6A 4800 Verviers
1998 - 2019 59.723.720,61 31.496.443,96 0,92 30.960,00 4.070.288,29
48.490.202,59
Herstal
rue des Naiveux 44 4040 Herstal
HOME KITCHENS SPRL
rue des Naiveux 40 4040 Herstal
L&L RETAIL BELGIUM SA
Rue des Naiveux 24B 4040 Herstal
KRUIDVAT BVBA
Rue des Naiveux 24B 4040 Herstal
TAO BELGIQUE SA
Rue des Naiveux 20 4040 Herstal
FNAC VANDEN BORRE NV
Rue Pierre Joseph Antoine 110 4040 Herstal
MIDYAT MARKET SRL
Rue Arnold Delsupexhe 66A 4040 Herstal
JCDECAUX BILLBOARD SA
Rue Pierre Joseph Antoine 116 4040 Herstal
AVA PAPIERWAREN NV
rue Arnold Delsupexhe 66A 4040 Herstal
BELGIAN POSTERS NV
2001 - 2018 9.092.041,38 5.228.935,92 1,00 5.448,00 797.449,09
5.894.386,26
Hognoul
Porte de Liège 7 4342 Hognoul
JUNTOO WEST-VLAANDEREN EN WALLONIE NV
Porte de Liège 7 4342 Hognoul
POLTRONESOFA BELGIUM SA
Porte de Liège 7 4342 Hognoul
LEEN BAKKER BELGIE
Porte de Liège 7 4342 Hognoul
X²O WALLONIË NV
2021 15.508.269,98 5.443.928,88 1,00 5.672,00 990.415,59
9.819.680,29
157
JAARVERSLAG 2023-2024
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Limburg
Genk-
Hasseltweg
Wilde Kastanjelaan 1 bus 1 3600 Genk
MEVLANA SLAGERIJ BVBA
Hasseltweg 97 3600 Genk
GROEP BOSSUYT BELGIE NV
Hasseltweg 99 3600 Genk
FABRIMODE NV
Hasseltweg 101 3600 Genk
MEDINA NV
Hasseltweg 103 3600 Genk
L&L RETAIL BELGIUM SA
Hasseltweg 105-107 3600 Genk
SWISS SENSE BVBA
Hasseltweg 97/107 3600 Genk
RSA WOONOPLOSSINGEN BV
Hasseltweg 183 3600 Genk
CHALET CENTER NV
Wilde Kastanjelaan 5 3600 Genk
ALDI REAL ESTATE NV
Hasseltweg 111 3600 Genk
VAN BEUREN INTERIORS BVBA
Hasseltweg 113 3600 Genk
KVIK
Hasseltweg 115 3600 Genk
SLEEP DESIGN NV
Hasseltweg 76 bus 1 3600 Genk
TOYCHAMP BELGIUM NV
Hasseltweg 76 bus 2 3600 Genk
SEATS AND SOFAS NV
2005 - 2016 21.958.611,43 13.844.963,04 1,00 14.425,00 1.498.701,30
18.533.026,23
Beringen
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
BRICO BELGIUM NV
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
BRICO BELGIUM NV
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
ALBERT HEIJN BELGIË NV
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
MAXI ZOO BELGIUM BVBA
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
CHAUSSEA BRT BV
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
MEDINA NV
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
L&L RETAIL BELGIUM SA
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
ZEB - BELLACOOLA NV
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
H&M HENNES & MAURITZ SA
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
FABRIMODE NV
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
AVA PAPIERWAREN NV
Koolmijnlaan 193 3580 Beringen
FNAC VANDEN BORRE NV
2009 -2022 34.534.930,68 16.927.784,71 1,00 17.637,00 2.298.912,16
31.238.040,53
Hasselt
Biezenstraat 47 - 53 3500 Hasselt
KWANTUM BELGIE BV
Biezenstraat 47 - 53 3500 Hasselt
MEDIA MARKT TWEE TORENS HASSELT NV
Biezenstraat 47 - 53 3500 Hasselt
MAISONS DU MONDE BELGIQUE SPRL
Biezenstraat 47 - 53 3500 Hasselt
X²O ANTWERPEN EN LIMBURG NV
2017 - 2019 16.202.071,31 5.530.299,70 1,00 5.762,00 1.085.821,73
15.270.201,93
Individuele
baanwinkels
en andere
Genkersteenweg 160 3500 Hasselt
JUNTOO ANTWERPEN EN LIMBURG NV
Meylandtlaan 171 3550 Heusden-Zolder
LIDL BELGIUM
Koninginnelaan 125 3630 Maasmechelen
ALI BABA MAASLAND NV
Koninginnelaan 127 3630 Maasmechelen
NRG NEW GENERATION BVBA
2012 - 2016 6.640.252,60 4.526.364,63 1,00 4.716,00 503.765,52
6.560.122,96
Lanaken
Maaseikersteenweg 197 3620 Lanaken
XMARKET BV
Maaseikersteenweg 197 3620 Lanaken
E5 FASHION NV
Maaseikersteenweg 197 3620 Lanaken
WIBRA BELGIE BV
Maaseikersteenweg 197 3620 Lanaken
TOYCHAMP BELGIUM NV
2005 - 2017 5.176.713,12 3.983.128,50 1,00 4.150,00 352.392,03
5.409.338,85
158 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Limburg
Tongeren
Luikersteenweg 151 bus 6 3700 Tongeren
JBC NV
Luikersteenweg 151 bus 8 3700 Tongeren
L.TORFS NV
Luikersteenweg 151 bus 10 3700 Tongeren
ALLWICO BV
Luikersteenweg 151 bus 12 3700 Tongeren
PRO-DUO NV
Luikersteenweg 151 bus 14 3700 Tongeren
EURO SHOE GROUP NV
Luikersteenweg 151 bus 16 3700 Tongeren
KLEDING VOSSEN NV
Luikersteenweg 151 bus 18 3700 Tongeren
FNAC VANDEN BORRE NV
Luikersteenweg 151 bus 2 3700 Tongeren
ZEB - MONASHEE BV
Luikersteenweg 151 bus 4 3700 Tongeren
EURO SHOE GROUP NV
Luikersteenweg 151 bus 1 3700 Tongeren
COLIM CVBA
Luikersteenweg 151 bus 3 3700 Tongeren
FABRIMODE NV
Luikersteenweg 151 bus 5 3700 Tongeren
KRUIDVAT BVBA
Luikersteenweg 151 bus 7 3700 Tongeren
E5 FASHION NV
Luikersteenweg 151 bus 9 3700 Tongeren
TEDI DISTRIBUTION SRL
Luikersteenweg 151 bus 11 3700 Tongeren
AUVA NV
Luikersteenweg 151 bus 13 3700 Tongeren
ALDI HEUSDEN-ZOLDER NV
Luikersteenweg 151 bus 15 3700 Tongeren
BIG BAZAR NV
Luikersteenweg 151 bus 17 3700 Tongeren
MEGA OUTLET BVBA
Luikersteenweg 151 bus 19 3700 Tongeren
JOETRON BV
Luikersteenweg 151 bus 21 3700 Tongeren
ALBERT HEIJN BELGIË NV
Luikersteenweg 151 bus 23 3700 Tongeren
ZOLI99 ONE BV
Luikersteenweg 151 bus 25 3700 Tongeren
ACTION BELGIUM BV
Luikersteenweg 151 bus 27 3700 Tongeren
MAXI ZOO BELGIUM BVBA
Luikersteenweg 151 bus 29 3700 Tongeren
LIDL BELGIUM
Luikersteenweg 151 bus 33 3700 Tongeren
SUWENCY BV
Luikersteenweg 151 bus 35 3700 Tongeren
LYZ HOME BV
Luikersteenweg 151 bus 37 3700 Tongeren
GROEP L.B.M. BVBA
2007 - 2012 39.643.610,92 29.854.267,95 1,00 31.105,00 2.917.400,03
39.660.057,43
Luxemburg
Arlon
Rue de Grass 0 6700 Sterpenich
SIGNIFY BELGIUM NV
Rue de Grass 0 6700 Sterpenich
MAISONS DU MONDE BELGIQUE SPRL
Rue de Grass 0 6700 Sterpenich
IMPERMO - STULTJENS SA
Rue de Grass 0 6700 Sterpenich
EXTERIOO WEST-VLAANDEREN EN WALLONIE NV
Rue de Grass 0 6700 Sterpenich
ARLONSPORTS SCRL
Rue de Grass 0 6700 Sterpenich
X²O WALLONIË NV
2018 23.071.637,56 10.675.724,27 1,00 11.123,00 1.597.190,67
20.766.628,40
Individuele
baanwinkels
en andere
rue de la Vallée 104 6780 Messancy
I.L.I.S. SA
Rue de la Ferme 108 6780 Messancy
BDO DISTRIBUTION SA
rue de la Vallée 100 6780 Messancy
MAKE SPRL
Rue de la Vallée 100-108 6780 Messancy
BLUE VISION MESSANCY SRL
rue de la Vallée 106 6780 Messancy
YASIM-NAZAR (MALINKA)
Rue de la Vallée 106 6780 Messancy
QUALITY MEAT RENMANS SA
rue de Neufchâteau 5 6800
Libramont-Chevigny
BBK EXPANSION BV
Rue de la Girafe 21 6830 Bouillon
OMEGA NV
Rue de la Girafe 25 6830 Bouillon
BPOST SA
1995 - 2010 7.918.158,57 8.225.384,95 1,00 8.570,00 702.310,43
9.387.901,59
159
JAARVERSLAG 2023-2024
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Luxemburg
Libramont
Rue de l’Aliénau 0 6800 Libramont
BURGER BRANDS BELGIUM NV
Rue de l’Aliénau 0 6800 Libramont
MONDIAL EXPRESS SCRL
Rue de l’Aliénau 0 6800 Libramont
H&M HENNES & MAURITZ SA
Rue du Neufchâteau 8 6800 Libramont
POINT CARRE SA
Rue de Libin 2a 6800 Libramont
BRICO ARDENNE SPRL
Rue de Libin 2 6800 Libramont
KREFEL NV
Rue de l’Aliénau 0 6800 Libramont
JBC NV
Rue de l’Aliénau 0 6800 Libramont
APRIL BEAUTY BELGIUM SA
Rue de l’Aliénau 0 6800 Libramont
VERITAS NV
Rue de l’Aliénau 0 6800 Libramont
AVA PAPIERWAREN NV
Avenue de Bouillon 139 6800 Libramont
DISTRILED MARCHE SPRL
Avenue de Bouillon 139c 6800 Libramont
CASA INTERNATIONAL NV
Avenue de Bouillon 139b 6800 Libramont
COMING MANAGEMENT SRL
1997 - 2020 23.578.555,82 14.150.157,60 1,00 14.743,00 1.682.227,44
22.033.021,93
Marche-en-
Famenne
Av. de France 40 6900 Marche-en-Famenne
IMPERMO - STULTJENS SA
Av. de France 44 6900 Marche-en-Famenne
I X I DISTRIBUTION SA
Av. de France 38 6900 Marche-en-Famenne
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Av. de France 42 6900 Marche-en-Famenne
BBK EXPANSION BV
Av. de France 32 6900 Marche-en-Famenne
LEEN BAKKER BELGIE
Av. de France 34 6900 Marche-en-Famenne
JMBA SPRL
Av. de France 36 6900 Marche-en-Famenne
CASA INTERNATIONAL NV
Rue du parc Industriel 5 6900
Marche-en-Famenne
H&M HENNES & MAURITZ SA
Rue du parc Industriel 5 6900
Marche-en-Famenne
HEMA BELGIE BV
Rue du parc Industriel 5 6900
Marche-en-Famenne
MT - MONDIAL TEXTILES SA
Rue du parc Industriel 5 6900
Marche-en-Famenne
ELECTRO AV NV
Rue du parc Industriel 5 6900
Marche-en-Famenne
FOLLOW UP SPRL
Rue du parc Industriel 5 6900
Marche-en-Famenne
CIVADIS SA
Rue du Parc Industriel 13 6900
Marche-en-Famenne
HUBO BELGIE NV
1997 - 2016 24.086.959,03 13.996.591,49 1,00 14.583,00 1.728.108,79
17.539.459,16
Namen
Dinant
Tienne de l’Europe / Rue Saint Jacq 0
5500 Dinant
Tienne de l’Europe 12C 5500 Dinant
ELECTRO AV NV
Tienne de l’Europe 5 5500 Dinant
Tienne de l’Europe 0 5500 Dinant
CP RETAIL SA
Tienne de l’Europe 0 5500 Dinant
PARÉE PIERRE
Tienne de l’Europe 0 5500 Dinant
NMD SPRL
Tienne de l’Europe 0 5500 Dinant
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
1999 - 2017 5.562.769,53 5.115.671,15 0,64 5.330,00 232.124,72
6.651.526,01
Gembloux
Campagne d’Enée 0 5030 Gembloux
MENATAM SA
Campagne d’Enée 11 5030 Gembloux
KREFEL NV
Campagne d’Enée 2 5030 Gembloux
AVA PAPIERWAREN NV
Campagne d’Enée 10 5030 Gembloux
AUGEM SPRL
Campagne d’Enée 8 5030 Gembloux
ELECTRO AV NV
Campagne d’Enée 7 5030 Gembloux
KRUIDVAT BVBA
Campagne d’Enée 1 5030 Gembloux
FLORIN’STORE SA
Campagne d’Enée 0 5030 Gembloux
DISTRILED CENTRE BVBA
Campagne d’Enée 5 5030 Gembloux
LIDL BELGIUM
Chaussée de Wavre 42B 5030 Gembloux
CHALET CENTER NV
2009 - 2014 15.246.548,75 8.481.664,23 1,00 8.837,00 1.131.479,53
12.841.473,50
160 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Namen
Individuele
baanwinkels
en andere
Ancien Rivage 73 5020 Malonne
ANISERCO NV
Chaussée de Liège 539 5100 Jambes
BRICO PLAN-IT NV
Rue de la Papeterie 19 5300 Andenne
NEW MTB SRL
Avenue de la Belle Mine 24 5300 Andenne
FNAC VANDEN BORRE NV
2001 - 2021 26.887.459,04 16.664.802,72 1,00 17.363,00 1.612.635,75
23.601.625,86
Philippeville
Rue de Neuville 2 5600 Philippeville
EURO SHOE GROUP NV
rue de Neuville 0 5600 Philippeville
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
rue de Neuville 0 5600 Philippeville
ALDI GEMBLOUX SA
2004 - 2008 4.804.100,81 2.817.938,19 1,00 2.936,00 355.471,97
349.130,69
Sambreville
Rue Baty des Puissances 6
5190 Jemeppe-sur-Sambre
ACTION BELGIUM BV
Rue Baty des Puissances 6
5190 Jemeppe-sur-Sambre
ACTION BELGIUM BV
rue Baty des Puissances 1
5190 Jemeppe-sur-Sambre
BRICO BELGIUM NV
rue Baty des Puissances 1
5190 Jemeppe-sur-Sambre
BDO DISTRIBUTION SA
Rue Baty des Puissances 12
5190 Jemeppe-sur-Sambre
NEW MTB SRL
Rue Baty des Puissances 0
5190 Jemeppe-sur-Sambre
PING AN 168 SPRL
Rue Baty des Puissances 27
5190 Jemeppe-sur-Sambre
BAVAROIS CONCEPT SPRL
Rue Baty des Puissances 10
5190Jemeppe-sur-Sambre
DEV & DESIGN 400 SRL
1997 - 2018 8.257.964,27 6.163.761,37 1,00 6.422,00 611.483,03
6.102.014,88
Fosses-
La-Ville
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
PARFUMERIE ICI PARIS XL SA
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
JBC NV
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
POINT CARRE SA
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
CHAUSSURES MANIET SA
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
VIDIEL SRL
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
HELGA CHANTRAINE SPRL
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
HUNKEMÖLLER BELGIUM NV
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
ACTION BELGIUM BV
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
HELGA CHANTRAINE SPRL
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
ASSIST P.C. SA
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
SPV FAMILY SPRL
Rue du Cimetière 7 5070 Fosses-la-Ville
FASTORE OUTLET SRL
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
PHARMACIE GRAF-LESOYE SPRL
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
O Q.G SPRL
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
DELHAIZE LE LION - DE LEEUW SA
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
JOUETS BROZE SA
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
STOCK FOSSES SA
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
HELGA CHANTRAINE SPRL
Rue du Cimetière 7 5070 Fosses-la-Ville
PRESS SHOP AND MORE SA
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
ANISERCO NV
Rue du Cimetière 3A 5070 Fosses-la-Ville
PROXI SHOP SRL
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
JUST ET OLI SPRL
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
IMPERIAL BIJOUX SPRL
Rue du Cimetière 3F 5070 Fosses-la-Ville
CROQ’IN STOCK SCRL
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
PREVITI M. & C. SCRL
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
PROXI SHOP SRL
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
FAVRESSE MARIE-HÉLÈNE
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
VIAGOS SA
Rue du Cimetière 0 5070 Fosses-la-Ville
SERVAIS ALAIN
1993 - 2014 30.620.419,24 15.298.764,66 1,00 15.939,70 2.044.549,27
29.540.721,58
161
JAARVERSLAG 2023-2024
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Namen
Namen-
Noord
rue de Sardanson 4 5004 Bouge
BE OTS BV
rue de Sardanson 4 5004 Bouge
CCB CORPORATE SPRL
rue de Sardanson 2 5004 Bouge
2 HB ANS SPRL
Chaussée de Louvain 261 5004 Bouge
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Chaussée de Louvain 257 5004 Bouge
MESTDAGH SA
rue Louis Albert 7 5020 Champion
GESTEC ORTHOPEDIE SRL
rue Louis Albert 5 5020 Champion
JBC NV
rue Louis Albert 3 5020 Champion
CHAUSSURES LACHAPELLE SA
Rue Louis Albert 5-70 5020 Champion
ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV
Chaussée de Louvain 562 5020 Champion
ALDI GEMBLOUX SA
Chaussée de Louvain 564 5020 Champion
MAISONS DU MONDE BELGIQUE SPRL
Chaussée de Louvain 564B 5020 Champion
LE FU SPRL
Rue Louis Albert 6A 5020 Champion
SND SA
Rue Louis Albert 6 5020 Champion
GROUP THYS NV
2000 - 2024 26.039.233,15 14.267.278,35 1,00 14.865,00 1.933.359,81
19.495.862,25
Namen-Zuid
Av. du Prince de Liege 115 5100 Jambes
FNAC VANDEN BORRE NV
Av. Prince de Liège 117 5100 Jambes
Chaussée de Liege 519 5100 Jambes
BURGER BRANDS BELGIUM NV
Av. Prince de Liège 114/120 5100 Jambes
X²O WALLONIË NV
Chaussée de Marche 570 5101 Erpent
KREFEL NV
Chaussée de Marche 586 5101 Erpent
LOVIC SA
1997 - 2018 14.037.816,46 5.051.367,23 0,90 5.263,00 822.220,45
13.148.684,51
Oost-Vlaanderen
Dendermon-
de-Mechel-
sestwg
Mechelsestw. 138 D 9200 Dendermonde
Mechelsestw. 138A 9200 Dendermonde
LIFE OUTDOOR LIVING BELGIUM BV
Mechelsestw. 138F 9200 Dendermonde
LEEN BAKKER BELGIE
Mechelsestw. 138E 9200 Dendermonde
Mechelsestw. 138C 9200 Dendermonde
BASIC FIT BELGIË BVBA
Mechelsestw. 51 9200 Dendermonde
KREFEL NV
Oude Vest 70 9200 Dendermonde
KRUIDVAT BVBA
Mechelsestw. 35 9200 Dendermonde
DATOS NV
Mechelsestw. 144 9200 Dendermonde
MYCOR NV
1991 - 2023 21.208.038,46 13.328.156,59 0,92 13.886,56 1.091.699,84
9.573.914,13
Eeklo
Stationsstraat 76 9900 Eeklo
Stationstraat 82R 9900 Eeklo
DAMART TSD NV
Stationstraat 82P 9900 Eeklo
HUNKEMÖLLER BELGIUM NV
Stationstraat 82O 9900 Eeklo
HANS ANDERS BELGIE BVBA
Stationstraat 82N - Krüg 9900 Eeklo
L&L RETAIL BELGIUM SA
Stationstraat 82M - Krüg 9900 Eeklo
ZEB - SOMNIUM NV
Stationstraat 82L - Krüg 9900 Eeklo
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Stationstraat 82D - Krüg 9900 Eeklo
ZEB - SAVERMO NV
Stationstraat 82J - Krüg 9900 Eeklo
L.TORFS NV
Stationstraat 82H - Krüg 9900 Eeklo
HEMA BELGIE BV
Stationstraat 82G - Krüg 9900 Eeklo
FNAC VANDEN BORRE NV
Stationstraat 82F - Krüg 9900 Eeklo
JBC NV
Stationstraat 82J - Krüg 9900 Eeklo
ALLWICO BV
Stationstraat 82J - Krüg 9900 Eeklo
SPORTSCHOOL DE POORTER CVBA
Stationstraat 82C - Krüg 9900 Eeklo
LIDL BELGIUM
Stationstraat 82A - Krüg 9900 Eeklo
ELECTRO AV NV
Stationstraat 80 9900 Eeklo
TIJDLOOS BVBA
1998 - 2005 26.359.084,52 11.708.456,41 0,98 12.199,00 1.667.664,78
21.273.470,00
162 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Oost-Vlaanderen
Gent-Zuid
Kortrijksesteenweg 1178
9051 Sint-Denijs-Westrem
Wallenkensstraat 28
9051 Sint-Denijs-Westrem
MATOXI BV
Wallenkensstraat 24
9051 Sint-Denijs-Westrem
L.TORFS NV
Wallenkensstraat 26
9051 Sint-Denijs-Westrem
ZEB - WAMO BV
Kortrijksesteenweg 1036
9051 Sint-Denijs-Westrem
RETAIL CONCEPTS NV
Kortrijksesteenweg 1036
9051 Sint-Denijs-Westrem
SIGNIFY BELGIUM NV
Kortrijksesteenweg 1038
9051 Sint-Denijs-Westrem
Kortrijksesteenweg 1038
9051 Sint-Denijs-Westrem
GDW-GENT BV
Kortrijksesteenweg 1200
9051 Sint-Denijs-Westrem
FNAC VANDEN BORRE NV
Kortrijksesteenweg 1192B
9051 Sint-Denijs-Westrem
KREFEL NV
Kortrijksesteenweg 1182A
9051 Sint-Denijs-Westrem
SLAAPADVIES BV
2004 - 2022 27.582.737,58 12.156.677,50 1,00 12.666,00 1.524.860,90
18.848.226,63
Individuele
baanwinkels
en andere
Fratersplein 11 9000 Gent
LIDL BELGIUM
Brusselsesteenweg 660 9050 Gentbrugge
Brusselsesteenweg 662 9050 Gentbrugge
L.TORFS NV
Brusselsesteenweg 658 9050 Gentbrugge
ZEB - WAMO BV
Maisstraat 3 9060 Zelzate
JBC NV
Antwerpse Steenweg 71 9080 Lochristi
MODEMAKERS FASHION NV
Antwerpse Steenweg 73 9080 Lochristi
L.TORFS NV
Antwerpsesteenweg 84 A 9080 Lochristi
DAMART TSD NV
Antwerpsesteenweg 84 B 9080 Lochristi
MEUBELEN DE ABDIJ BVBA
Brusselsesteenweg 75 9090 Melle
JBC NV
Zelebaan 67 9160 Lokeren
VAN HAREN SCHOENEN BVBA
Zelebaan 63 9160 Lokeren
DAMART TSD NV
Zelebaan 67 9160 Lokeren
L&L RETAIL BELGIUM SA
Zelebaan 69 9160 Lokeren
E5 FASHION NV
Zelebaan 65 9160 Lokeren
FABRIMODE NV
Zelebaan 61 9160 Lokeren
LEEN BAKKER BELGIE
Zelebaan Lot B 0 9160 Lokeren
JBC NV
Grote Baan 154 9250 Waasmunster
LIFE OUTDOOR LIVING BELGIUM BV
Brusselsesteenweg 120 9300 Aalst
VAN HAREN SCHOENEN BVBA
Gentsesteenweg 442 9300 Aalst
CARPETLAND NV
Pieter Corneliskaai 16A 9300 Aalst
BRICO BELGIUM NV
Brakelsesteenweg 160 9400 Ninove
Brakelsesteenweg 160 9400 Ninove
ELAUR BV
Steenweg 389 9470 Denderleeuw
E5 FASHION NV
Steenweg 389 9470 Denderleeuw
ALDI ERPE MERE NV
Provincieweg 266 9550 Herzele
MODEMAKERS FASHION NV
Noordlaan 5 9630 Munkzwalm
JOE INVEST BV
Kortrijksesteenweg 18 9830
Sint-Martens-Latem
AMICAU BV
1997 - 2019 47.004.386,50 29.233.232,95 1,00 30.458,00 2.934.112,84
47.240.544,28
163
JAARVERSLAG 2023-2024
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Oost-Vlaanderen
Oudenaarde
Gentstraat 47-67 9700 Oudenaarde
EXTRA VERTES BVBA
Gentstraat 47-67 9700 Oudenaarde
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Gentstraat 47-67 9700 Oudenaarde
JYSK BVBA
Gentstraat 47-67 9700 Oudenaarde
ACTION BELGIUM BV
Gentstraat 47-67 9700 Oudenaarde
MAXI ZOO BELGIUM BVBA
Gentstraat 47-67 9700 Oudenaarde
ELECTRO AV NV
Gentstraat 47-67 9700 Oudenaarde
LIDL BELGIUM
Gentstraat 47-67 9700 Oudenaarde
KRUIDVAT BVBA
Gentstraat 47-67 9700 Oudenaarde
BPOST SA
Gentstraat 47-67 9700 Oudenaarde
GREENFRUN CVBA
2005 - 2022 9.436.799,61 7.191.693,05 1,00 7.846,00 682.960,61
7.126.125,11
Wetteren
Oude Heerbaan 5 9230 Wetteren
BEKINTEX NV
Oude Heerbaan 5 9230 Wetteren
RS LOGISTICS BV
Oude Heerbaan 5 9230 Wetteren
DE RIJCKE BV
Oosterzelesteenweg 127 9230 Wetteren
KREFEL NV
Oosterzelesteenweg 127 9230 Wetteren
EXTERIOO OOST-VLAANDEREN NV
Oosterzelestw. 5 bus 13 9230 Wetteren
HEMA BELGIE BV
Oosterzelestw. 5 bus 12 A 9230 Wetteren
ATITA NV
Oosterzelestw. 5 bus 11 9230 Wetteren
JBC NV
Oosterzelestw. 5 bus 10 9230 Wetteren
L.TORFS NV
Oosterzelestw. 5 bus 9 9230 Wetteren
FNAC VANDEN BORRE NV
Oosterzelestw. 5 bus 8 9230 Wetteren
SLAAPADVIES BV
Oosterzelestw. 5 bus 7 9230 Wetteren
SPORTSDIRECT.COM BELGIUM
Oosterzelestw. 5 bus 6 A 9230 Wetteren
VERITAS NV
Oosterzelestw. 5 bus 6 B 9230 Wetteren
CAPRERA BV
Oosterzelestw. 5 bus 5 9230 Wetteren
L&L RETAIL BELGIUM SA
Oosterzelestw. 5 bus 4 9230 Wetteren
REDISCO BVBA
Oosterzelestw. 5 bus 3 9230 Wetteren
PARFUMERIE ICI PARIS XL SA
Oosterzelestw. 5 bus 2 9230 Wetteren
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Oosterzelestw. 5 bus 1 9230 Wetteren
ZEB - WAMO BV
1996 - 2022 36.870.707,18 21.280.424,25 0,81 23.885,00 2.438.372,00
28.925.768,13
Sint-Niklaas
Parklaan 87 9100 Sint-Niklaas
ALDI ERPE MERE NV
Plezantstraat 268 9100 Sint-Niklaas
ALDI REAL ESTATE NV
2002 -2017 6.166.826,60 3.198.016,93 1,00 3.332,00 314.734,85
3.878.778,20
West-Vlaanderen
Brugge-
Noord
Veemarktstraat 2 8000 Brugge
LIDL BELGIUM
Veemarktstraat 3 8000 Brugge
EURO SHOE GROUP NV
Veemarktstraat 4/0001 8000 Brugge
ALLWICO BV
Veemarktstraat 4/0101 8000 Brugge
IDEWE VZW
Veemarktstraat 5 8000 Brugge
COLIM CVBA
Veemarktstraat 6 8000 Brugge
LEEN BAKKER BELGIE
Veemarktstraat 7 8000 Brugge
ACTION BELGIUM BV
Veemarktstraat 10 8000 Brugge
OMEGA NV
Veemarktstraat 11 8000 Brugge
MAXI ZOO BELGIUM BVBA
Veemarktstraat 12 8000 Brugge
KRUIDVAT BVBA
Veemarktstraat 13 8000 Brugge
ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV
Sint-Pieterskaai 21 8000 Brugge
X²O WEST – EN OOST-VLAANDEREN NV
Sint-Pieterskaai 20 8000 Brugge
HEMA BELGIE BV
Sint-Pieterskaai 20B 8000 Brugge
DELIX 88 BVBA
1990 - 2012 25.561.278,33 14.337.316,30 1,00 14.938,00 1.702.170,48
22.241.189,93
164 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
West-Vlaanderen
Kortrijk-
Noord
Ringlaan 32 8500 Kortrijk
D. FASHION NV
Ringlaan 32 8500 Kortrijk
IMETAM BVBA
Ringlaan 32 8500 Kortrijk
L.TORFS NV
Ringlaan 32 8500 Kortrijk
DE MAMBO BVBA
Ringlaan 11 8520 Kuurne
COLIM CVBA
Ringlaan 11 8520 Kuurne
FNAC VANDEN BORRE NV
Ringlaan 8520 Kuurne
Ter Ferrants 1 8520 Kuurne
EURO SHOE GROUP NV
Ter Ferrants 3 8520 Kuurne
AVA PAPIERWAREN NV
Ter Ferrants 4 8520 Kuurne
PREMIUMSTOCK NV
Ter Ferrants 2 8520 Kuurne
LEEN BAKKER BELGIE
1985 - 2022 16.569.255,31 12.202.751,62 0,97 12.714,00 1.138.786,69
11.007.524,17
Roeselare
Brugsestraat 377 8800 Roeselare
BRICO BELGIUM NV
Brugsesteenweg 508-510 8800 Roeselare
MAEBEROEK BV
Mercury Centrum - Brugsesteenweg 363
8800 Roeselare
BIG BAZAR NV
Brugsesteenweg 524 8800 Roeselare
IMETAM BVBA
Brugsesteenweg 524 8800 Roeselare
BELGIAN POSTERS NV
Brugsesteenweg 356 B 8800 Roeselare
SEATS AND SOFAS NV
Brugsesteenweg 356 A 8800 Roeselare
OMEGA NV
Brugsesteenweg 356 C 8800 Roeselare
FNAC VANDEN BORRE NV
1997 - 2019 22.438.055,04 12.344.796,01 1,00 12.862,00 1.649.805,91
16.758.370,98
Individuele
baanwinkels
en andere
Maalsesteenweg 166 8310 Sint-Kruis
MEUBELEN DE ABDIJ BVBA
Maalsesteenweg 255 8310 Sint-Kruis
C&A BELGIË - CCRES3 - CV
Torhoutsesteenweg 610 8400 Oostende
IMETAM BVBA
Biezenstraat 16 8430 Middelkerke
ACTION BELGIUM BV
Koninklijke Baan 228 8670 Koksijde
EURO SHOE GROUP NV
Frankrijklaan 2 8970 Poperinge
OMEGA NV
1995 - 2015 11.936.787,36 7.531.458,11 1,00 7.847,00 894.976,06
11.015.051,80
Sint-Eloois-
Vijve
Gentseweg 520 8793 Sint-Eloois-Vijve
AVA PAPIERWAREN NV
Gentseweg 520 8793 Sint-Eloois-Vijve
MEKOWA BVBA
Gentseweg 520 8793 Sint-Eloois-Vijve
MEKOWA BVBA
Gentseweg 520 8793 Sint-Eloois-Vijve
BONCQUET ROBERT BVBA
Gentseweg 520 8793 Sint-Eloois-Vijve
DE KLEINE BASSIN WAREGEM BV
2023 6.675.402,74 4.746.152,70 1,00 4.945,00 461.027,71
4.632.102,95
Distri-Land
Distri-Land
Boomsesteenweg 652, 2610 Wilrijk
JUNTOO ANTWERPEN EN LIMBURG NV
rue de Naiveux 7, 4040 Herstal
MT - MONDIAL TEXTILES SA
rue de la Perseverance 13,
6061 Montignies-sur-Sambre
DO INVEST NV
rue de la Perseverance 11,
6061 Montignies-sur-Sambre
FNAC VANDEN BORRE NV
rue du Grand Hornu 63, 7301 Hornu
ANISERCO NV
rue du Grand Hornu 77, 7301 Hornu
CARPETLAND NV
rue des Roseliers 7, 7503 Froyennes
DELCAMBE CHAUSSURES SPRL
rue des Roseliers 1, 7503 Froyennes
BDO DISTRIBUTION SA
Kortrijksestenweg 1206,
9051 Sint-Denijs-Westrem
CARPETLAND NV
Puitvoetstraat 6B, 9100 Sint-Niklaas
CARPETLAND NV
1978 - 1989 21.518.529,89 0,00 0,00 11.298,00 1.595.367,00
0,00
165
JAARVERSLAG 2023-2024
NEDERLAND
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Gelderland
Apeldoorn
Het Rietveld 10 7321 CT Apeldoorn
COLLINS FOODS NETHERLANDS OPERATIONS BV
Het Rietveld 14 7321 CT Apeldoorn
WOONCENTRUM DE GROOT APELDOORN BV
Het Rietveld 2 7321 CT Apeldoorn
KEUKEN & BAD APELDOORN BV
Het Rietveld 22 7321 CT Apeldoorn
KVIK NL BV
Het Rietveld 26 (Gelijk 7321 CT Apeldoorn
TOTAALBED BV
Het Rietveld 28 (Gelijk 7321 CT Apeldoorn
LIFE OUTDOOR LIVING INTERNATIONAL BV
Het Rietveld 32 7321 CT Apeldoorn
KEUKENCONCURRENT NEDERLAND BV
Het Rietveld 28 + 32 (1 7321 CT Apeldoorn
WOONCENTRUM DE GROOT APELDOORN BV
Het Rietveld 34 7321 CT Apeldoorn
BETER BED BV
Het Rietveld 4 7321 CT Apeldoorn
CARPET-LAND BV
Het Rietveld 40 (1
e
Ver 7321 CT Apeldoorn
MEUBELWINKEL APELDOORN BV
Het Rietveld 38 7321 CT Apeldoorn
HET WOONCENTRUM BV
Het Rietveld 6 7321 CT Apeldoorn
KLUSWIJS BV
Het Rietveld 8 7321 CT Apeldoorn
HLC WERELD BV
Het Rietveld 36 7321 CT Apeldoorn
SWISS SENSE BV
Het Rietveld 42 7321 CT Apeldoorn
BETER BED BV
Het Rietveld 44 7321 CT Apeldoorn
X2O BADKAMERS BV
2004 - 2020 22.699.997,57 32.964.283,10 1,00 23.939,00 1.886.412,91
16.162.110,58
Duiven
Nieuwgraaf 6 6921 RJ Duiven
LEEN BAKKER NEDERLAND BV
1986 4.497.208,02 4.131.035,10 1,00 3.000,00 356.157,35
4.551.399,86
Limburg
Heerlen
In de Cramer 146 6412 PM Heerlen
LIFE OUTDOOR LIVING INTERNATIONAL BV
In de Cramer 146 A 6412 PM Heerlen
VAN DEN HEUVEL VERLICHTING /
In de Cramer 146 B 6412 PM Heerlen
KEUKENKAMPIOEN BV
In de Cramer 146 C 6412 PM Heerlen
BRUYNZEEL KEUKENS BV
In de Cramer 148 6412 PM Heerlen
KUCHEN BOULEVARD BV
In de Cramer 148 A-B 6412 PM Heerlen
NUVA KEUKENS BV
In de Cramer 150 6412 PM Heerlen
TAPIJTCENTRUM NEDERLAND BV
In de Cramer 152 6412 PM Heerlen
CARPET-LAND BV
In de Cramer 154 6412 PM Heerlen
HACO HEERLEN BV
In de Cramer 156-158 6412 PM Heerlen
LAMP EN LICHT RETAIL BV
In de Cramer 160 6412 PM Heerlen
HORECA GROEP HEERLEN BV
In de Cramer 162 6412 PM Heerlen
PRENATAL MOEDER EN KIND BV
In de Cramer 164 6412 PM Heerlen
PRONTO WONEN HEERLEN BV
In de Cramer 166 6412 PM Heerlen
BRUGMAN KEUKENS & BADKAMERS BV
In de Cramer 168-176 6412 PM Heerlen
GOOSSENS MEUBELEN BV
In de Cramer 178 6412 PM Heerlen
DMG MEUBELEN BV
In de Cramer 180 6412 PM Heerlen
BUDGET HOME STORE HEERLEN BV
In de Cramer 182 6412 PM Heerlen
TRENDHOPPER HEERLEN BV
In de Cramer 184 6412 PM Heerlen
K&D BV
In de Cramer 186-188 6412 PM Heerlen
SIJBEN WOONCENTER BV
In de Cramer 190 6412 PM Heerlen
DMG MEUBELEN BV
In de Cramer 168 6412 PM Heerlen
X2O BADKAMERS BV
In de Cramer 64 6412 PM Heerlen
FAST FOOD BOER BIET HEERLEN VOF
In de Cramer 66 6412 PM Heerlen
LEEN BAKKER NEDERLAND BV
In de Cramer 68A 6412 PM Heerlen
WOONMEKKA BV
In de Cramer 68 6412 PM Heerlen
KNIBBELER MEUBEL BV
In de Cramer 70 6412 PM Heerlen
KWANTUM NEDERLAND BV
In de Cramer 74 6412 PM Heerlen
SEATS AND SOFAS BV
In de Cramer 76 6412 PM Heerlen
WOONSQUARE BV
In de Cramer 78B 6412 PM Heerlen
TUINMEUBELSHOP BV
In de Cramer 80 6412 PM Heerlen
JYSK BV
166 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Limburg
Heerlen
In de Cramer 78 6412 PM Heerlen
PETS PLACE RETAIL BV
In de Cramer 78C 6412 PM Heerlen
SANISALE.COM HEERLEN BV
In de Cramer 82 6412 PM Heerlen
PRAXIS VASTGOED BV
In de Cramer 84 6412 PM Heerlen
BUFKES NEDERLAND BV
In de Cramer 86-88-90 6412 PM Heerlen
BABYPARK KESTEREN BV
In de Cramer 92 6412 PM Heerlen
CASA NEDERLAND BV
In de Cramer 94 - 96 6412 PM Heerlen
GORISSEN KEUKENS VOF
In de Cramer 96A 6412 PM Heerlen
In de Cramer 98 6412 PM Heerlen
NEDERLANDS SLAAPCENTRUM BV
In de Cramer 98 A + 100 6412 PM Heerlen
DE MANDEMAKERSGROEP HOLDING BV
In de Cramer 100 6412 PM Heerlen
SAWIDAY NETHERLANDS BV
In de Cramer 102A 6412 PM Heerlen
BETER BED BV
In de Cramer 104 6412 PM Heerlen
BETER BED BV
In de Cramer 106 6412 PM Heerlen
SWISS SENSE BV
In de Cramer 106A 6412 PM Heerlen
TEMPUR SEALY BENELUX BV
In de Cramer 108 6412 PM Heerlen
BLOKKER BV
In De Cramer 64-108 6412 PM Heerlen
SUNUNITED 3 BV
In de Cramer 140 6412 PM Heerlen
TUINCENTRUM HEERLEN BV
1991 - 2004 128.205.089,14 96.082.708,99 0,99 81.685,74 9.288.439,20
123.486.934,77
Maastricht
Pontonniersweg 19 6219 PK Maastricht
BETER BED BV
Belvédèrelaan 80 6219 PK Maastricht
BETER BED BV
Pontonniersweg 17 6219 PK Maastricht
CARPET-LAND BV
Belvédèrelaan 82 6219 PK Maastricht
JYSK BV
Belvédèrelaan 86 6219 PK Maastricht
KWANTUM NEDERLAND BV
Belvédèrelaan 84 6219 PK Maastricht
LEEN BAKKER NEDERLAND BV
2020 10.384.397,00 8.414.000,22 1,00 7.878,00 748.654,52
10.068.762,69
Venlo
Nijmeegseweg 2 5916 PT Venlo
KFC HOLDINGS BV
Nijmeegseweg 2A 5916 PT VENLO
Nijmeegseweg 2B 5916 PT VENLO
Nijmeegseweg 2C 5916 PT VENLO
Nijmeegseweg 2D 5916 PT VENLO
FLOORINQ BV
Nijmeegseweg 4 5916 PT VENLO
DE MANDEMAKERS GROEP BV
Nijmeegseweg 4A 5916 PT VENLO
DE MANDEMAKERS GROEP BV
Nijmeegseweg 4B 5916 PT VENLO
BEVER BV
Nijmeegseweg 4D 5916 PT VENLO
HH VENLO BV
Nijmeegseweg 4C 5916 PT VENLO
TREVO BV
Nijmeegseweg 8 5916 PT VENLO
SWISS SENSE BV
Nijmeegseweg 8 5916 PT VENLO
BASIC FIT NEDERLAND BV
Nijmeegseweg 8A 5916 PT VENLO
TAPIJTCENTRUM NEDERLAND BV
Nijmeegseweg 10 5916 PT VENLO
JYSK BV
Nijmeegseweg 10A 5916 PT VENLO
Nijmeegseweg 12 5916 PT VENLO
BETER BED BV
Nijmeegseweg 14 5916 PT VENLO
CARPET-LAND BV
Nijmeegseweg 24 5916 PT VENLO
LIDL NEDERLAND GmbH
Nijmeegseweg 26 5916 PT VENLO
LEENBAKKER NEDERLAND
Nijmeegseweg 28A 5916 PT VENLO
PETS PLACE BOERENBOND RETAIL BV
Nijmeegseweg 28C 5916 PT VENLO
DE VERFZAAK VENLO BV
Nijmeegseweg # 5916 PT VENLO
KUWAIT PETROLEUM (NEDERLAND) BV
1999 33.197.423,36 50.546.462,59 0,82 28.647,63 2.589.304,22
33.005.229,91
167
JAARVERSLAG 2023-2024
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Noord-Brabant
Breda
Kruisvoort 30 4814 RZ Breda
BETER BED BV
Kruisvoort 32 4814 RZ Breda
BRUGMAN KEUKENS & BADKAMERS BV
Kruisvoort 34 4814 RZ Breda
MAMEHO BV
Kruisvoort 38 4814 RZ Breda
TRENDHOPPER BREDA BV
Kruisvoort 40 4814 RZ Breda
KWANTUM NEDERLAND BV
Kruisvoort 42 4814 RZ Breda
MAMEHO BV
Kruisvoort 48 4814 RZ Breda
SANISALE.COM BREDA BV
Kruisvoort 50 4814 RZ Breda
HOOGENBOEZEM MEUBELEN BV
Kruisvoort 52 4814 RZ Breda
BRUYNZEEL KEUKENS BV
Kruisvoort 54B 4814 RZ Breda
TEMPUR BENELUX RETAIL BV
Kruisvoort 54A 4814 RZ Breda
TULP VERKOOP BV
Kruisvoort 56 4814 RZ Breda
SWISS SENSE BV
Kruisvoort 58 4814 RZ Breda
DE MANDEMAKERS GROEP BV
Kruisvoort 60+62 4814 RZ Breda
WOONEXPRESS BV
Kruisvoort 44 4814 RZ Breda
LAMP EN LICHT RETAIL BV
Kruisvoort 46 4814 RZ Breda
BRASSERIE KRUISVOORT 46 BV
Kruisvoort 86 4814 RZ Breda
KVIK NL BV
Kruisvoort 88-90 4814 RZ Breda
LEEN BAKKER NEDERLAND BV
Kruisvoort 82 4814 RZ Breda
CARPET-LAND BV
Kruisvoort 84 4814 RZ Breda
HACO BREDA BV
Kruisvoort 80 4814 RZ Breda
DMG MEUBELEN BV
Kruisvoort 78 4814 RZ Breda
HOOGENBOEZEM MEUBELEN BV
Kruisvoort 76 4814 RZ Breda
PLAZA BREDA BV
Kruisvoort 74 4814 RZ Breda
HOOGENBOEZEM MEUBELEN BV
Kruisvoort 72 4814 RZ Breda
SEDERE BV
Kruisvoort 70 4814 RZ Breda
VLOER HET ZELF BREDA II BV
Kruisvoort 0 4814 RZ Breda
MCDONALD’S NEDERLAND BV
Kruisvoort 68 4814 RZ Breda
GRANDO RETAIL BV
1996 - 2019 65.908.003,49 51.106.000,85 1,00 40.090,00 5.171.414,07
62.873.689,55
Den Bosch
Goudsmidstr. 5-7 5232 BT s Hertogenbosch
HACO DEN BOSCH BV
Balkweg 13 5232 BT s Hertogenbosch
PRAXIS VASTGOED BV
Balkweg 21-23 5232 BT s Hertogenbosch
BETER BED BV
Balkweg 25-27 5232 BT s Hertogenbosch
DMG MEUBELEN BV
Balkweg 29 5232 BT s Hertogenbosch
BRUYNZEEL KEUKENS BV
Balkweg 31 5232 BT s Hertogenbosch
VAN DER GARDE BUITENLEVEN BV
Balkweg 33 5232 BT s Hertogenbosch
CARPET-LAND BV
Balkweg 37 5232 BT s Hertogenbosch
KWANTUM NEDERLAND BV
Balkweg 39 5232 BT s Hertogenbosch
Q1 SANITAIR DEN BOSCH BV
Balkweg 41 5232 BT s Hertogenbosch
SUNFLOWER 2.0 BV
Reitscheweg 2 5232 BT s Hertogenbosch
ERNES DEN BOSCH BV
Reitscheweg 4 5232 BT s Hertogenbosch
JYSK BV
Reitscheweg 6 5232 BT s Hertogenbosch
GOOSSENS MEUBELEN BV
Reitscheweg 8 5232 BT s Hertogenbosch
HOOGENBOEZEM MEUBELEN BV
Reitscheweg 10 5232 BT s Hertogenbosch
PRENATAL MOEDER EN KIND BV
Reitscheweg 12 5232 BT s Hertogenbosch
PRONTO WONEN DEN BOSCH BV
Reitscheweg 14 5232 BT s Hertogenbosch
BRUGMAN KEUKENS & BADKAMERS BV
Reitscheweg 16 5232 BT s Hertogenbosch
LEEN BAKKER NEDERLAND BV
Reitscheweg 20 5232 BT s Hertogenbosch
COLLINS FOODS NETHERLANDS OPERATIONS BV
Tinnegieterstr. 29 5232 BT s Hertogenbosch
SWISS SENSE BV
Tinnegieterstr. 25 5232 BT s Hertogenbosch
UITGERUST ‘S-HERTOGENBOSCH BV
Tinnegieterstr. 27 5232 BT s Hertogenbosch
KWIZZLER BV
Tinnegieterstr. 2 + 12 5232 BT
s Hertogenbosch
DE MANDEMAKERS GROEP BV
168 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Noord-Brabant
Den Bosch
Tinnegieterstr. 24 5232 BT s Hertogenbosch
EAT FRESH DEN BOSCH BV
Tinnegieterstr. 22 5232 BT s Hertogenbosch
X2O BADKAMERS BV
Tinnegieterstr. 28-32 5232 BT
s Hertogenbosch
MEDIA MARKT SATURN HOLDING NEDERLAND BV
Goudsmidstr. 23 5232 BT s Hertogenbosch
CL KEUKENS T.H.O.D.N. KEUKENSALE.COM
Goudsmidstr. 11 5232 BT s Hertogenbosch
BETER BED BV
Goudsmidstr. 23 5232 BT s Hertogenbosch
HOEFNAGELS-DE WIT VOF
Balkweg 0 5232 BT s Hertogenbosch
1977 - 2017 71.719.820,33 79.763.998,26 1,00 52.992,00 5.525.295,62
69.267.292,17
Zeeland
Middelburg
Mortiereblv. 10 4336 RA Middelburg
KWANTUM NEDERLAND BV
Mortiereblv. 12 4336 RA Middelburg
GOOSSENS MEUBELEN BV
Mortiereblv. 14 4336 RA Middelburg
LEEN BAKKER NEDERLAND BV
Mortiereblv. 16 4336 RA Middelburg
PRONTO ZEELAND BV
Mortiereblv. 18 4336 RA Middelburg
SWISS SENSE BV
Mortiereblv. 20 4336 RA Middelburg
PROFIJT ZEELAND BV
Mortiereblv. 22 4336 RA Middelburg
TULP VERKOOP BV
Mortiereblv. 24 4336 RA Middelburg
DE BADENMAN BV
Mortiereblv. 26 4336 RA Middelburg
Mortiereblv. 28 4336 RA Middelburg
KEUKENCONCURRENT NEDERLAND BV
Mortiereblv. 30 4336 RA Middelburg
BRUYNZEEL KEUKENS BV
Mortiereblv. 32 4336 RA Middelburg
BETER BED BV
Mortiereblv. 36 4336 RA Middelburg
BLOKKER BV
Mortiereblv. 4 4336 RA Middelburg
MEDIA MARKT SATURN HOLDING NEDERLAND BV
Mortiereblv. 4 4336 RA Middelburg
PETS PLACE BOERENBOND RETAIL BV
2006 32.176.111,11 99.723.238,15 0,96 26.342,00 2.509.590,74
31.265.804,07
Noord-Brabant
Roosendaal
Oostplein 11 4706 NL Roosendaal
CS KEUKENS h.o.d.n. KEUKENSALE.COM VOF
Oostplein 13 4706 NL Roosendaal
CREEBSBURG KEUKENS BV
Oostplein 15 4706 NL Roosendaal
BETER BED BV
Oostplein 7 4706 NL Roosendaal
KWANTUM NEDERLAND BV
Oostplein 9 4706 NL Roosendaal
JYSK BV
Oostplein 1 4706 NL Roosendaal
OVS GARDEN BV
Oostplein 15a 4706 NL Roosendaal
ROOBOL WOONTEXTIEL BV
Oostplein 3 4706 NL Roosendaal
SANI4ALL ROOSENDAAL BV
Oostplein 5 4706 NL Roosendaal
A-MEUBEL BV
Oostplein 1A 4706 NL Roosendaal
SEP-ZIANI VOF
Oostplein 1-19 4706 NL Roosendaal
SUNUNITED 3 BV
1993 - 2022 14.246.594,67 15.462.464,39 1,00 11.229,00 1.129.233,54
13.466.305,67
Noord-Holland
Cruquius
Cruquiusplein 4 2142 EV Cruquius
LIFE OUTDOOR LIVING INTERNATIONAL BV
Cruquiusplein 6 2142 EV Cruquius
JYSK BV
Cruquiusplein 10 2142 EV Cruquius
MEDIA MARKT SATURN HOLDING NEDERLAND BV
Cruquiusplein 12 2142 EV Cruquius
TWIN SPORT CRUQUIUS BV
Cruquiusplein 16 2142 EV Cruquius
LA PLACE FOOD BV
Cruquiusplein 18-20 2142 EV Cruquius
VAN DEN HEUVEL VERLICHTING /
Cruquiusplein 22 2142 EV Cruquius
DE BADENMAN BV
Cruquiusplein 24 2142 EV Cruquius
NIJMAN INTERNATIONAL BV
Cruquiusplein 26 2142 EV Cruquius
ROOBOL WOONTEXTIEL BV
Cruquiusplein 28-30 2142 EV Cruquius
BRUYNZEEL KEUKENS BV
Cruquiusplein 32 2142 EV Cruquius
SWISS SENSE BV
Cruquiusplein 34 2142 EV Cruquius
SWISS SENSE BV
Cruquiusplein 36 2142 EV Cruquius
HACO CRUQUIUS BV
Cruquiusplein 38 2142 EV Cruquius
DE MANDEMAKERSGROEP HOLDING BV
Cruquiusplein 40 2142 EV Cruquius
DE BOMMEL GROEP BV
Cruquiusplein 42 2142 EV Cruquius
KWANTUM NEDERLAND BV
169
JAARVERSLAG 2023-2024
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Noord-Holland
Cruquius
Cruquiusplein 44 2142 EV Cruquius
CARPET-LAND BV
Cruquiusplein 46 2142 EV Cruquius
BETER BED BV
Cruquiusplein 48 2142 EV Cruquius
KEUKENKAMPIOEN BV
Cruquiusplein 50 2142 EV Cruquius
VAN BEMMEL EN KROON KEUKENS BV
Cruquiusplein 52 2142 EV Cruquius
LEEN BAKKER NEDERLAND BV
Cruquiusplein 54 2142 EV Cruquius
VAN ‘T HOEFT VERLICHTING VOF
Cruquiusplein 56 2142 EV Cruquius
MIRCK VERF- EN BEHANGHANDEL VOF
Spaarneweg 44 2142 EV Cruquius
GOEDHART BOUWMARKT CRUQUIUS BV
Spaarneweg 46 2142 EV Cruquius
D.H.Z. CENTER CRUQUIUS BV
Cruquiuszoom 13-15 2142 EV Cruquius
ACTION EVENTS BV
Cruquiuszoom 45 2142 EV Cruquius
2006 - 2009 77.801.877,39 52.178.559,58 1,00 41.734,00 5.938.943,82
74.218.618,72
Zaandam
Pieter Ghijsenlaan 22A 1506 PV Zaandam
KWANTUM NEDERLAND BV
Pieter Ghijsenlaan 22B 1506 PV Zaandam
PETS PLACE BOERENBOND RETAIL BV
Pieter Ghijsenl. 18A+18B 1506 PV Zaandam
DE VERFZAAK VENLO BV
Pieter Ghijsenlaan 22 1506 PV Zaandam
KUWAIT PETROLEUM (NEDERLAND) BV
Pieter Ghijsenlaan 20 1506 PV Zaandam
BRUGMAN KEUKENS & BADKAMERS BV
Pieter Ghijsenlaan 16C 1506 PV Zaandam
HACO ZAANDAM BV
Pieter Ghijsenlaan 16 A 1506 PV Zaandam
SWISS SENSE BV
Pieter Ghijsenlaan 16 B 1506 PV Zaandam
LAMP EN LICHT ZAANDAM BV
Pieter Ghijsenlaan 16 D 1506 PV Zaandam
SANI-DUMP BV
2001 14.840.155,73 19.266.999,35 1,00 14.532,00 1.240.213,70
13.944.766,77
Utrecht
Utrecht 1
Hollantlaan 18 3526 AR Utrecht
LEEN BAKKER NEDERLAND BV
Hollantlaan 26 3526 AM Utrecht
N.T.U. UTRECHT BV
Hollantlaan 28 3526 AM Utrecht
SANI-DUMP BV
Kaap de Goede Hoopl. 7 - 7a 3526 AM
Utrecht
F. SCHIMMEL BEHEER BV
Kaap de Goede Hoopl. 7 3526 AM Utrecht
RPG VASTGOED BV
1990 10.977.631,29 10.200.902,66 1,00 6.688,00 897.595,25
10.654.123,42
Veenendaal
Einsteinnlaan 1 3902 HN Veenendaal
WOONCENTRUM VEENENDAAL BV
Einsteinlaan 1 3902 HN Veenendaal
DE DROMENMAKER VEENENDAAL BV
Einstaanlaan 1 3902 HN Veenendaal
CIGNAL INFRASTRUCTURE NETHERLANDS BV
Einsteinnlaan 1-3 3902 HN Veenendaal
VODAFONE LIBERTEL BV
2005 12.283.997,80 25.579.369,34 1,00 18.576,00 1.432.762,12
12.589.605,26
Zuid-Holland
Naaldwijk
Hovenierstraat 127 2671 ZP Naaldwijk
GRANDO KEUKENS NAALDWIJK VOF
Gezelstraat 11 2671 ZP Naaldwijk
DE ZWART BV
Hovenierstraat 131 2671 ZP Naaldwijk
BETER BED BV
Warmoezenierstraat 1 2671 ZP Naaldwijk
DE MANDEMAKERS GROEP BV
Hovenierstraat 129 2671 ZP Naaldwijk
WOONSTIJLGALERIE V.O.F.
Warmoezenierstraat 19 2671 ZP Naaldwijk
THE FITNESS EXPERIENCE NAALDWIJK BV
Warmoezenierstraat 17 2671 ZP Naaldwijk
MEUBELCENTRUM LISSABON BV
Warmoezenierstraat 15 2671 ZP Naaldwijk
LEEN BAKKER NEDERLAND BV
Warmoezenierstraat 13 2671 ZP Naaldwijk
MEUBELCENTRUM LISSABON BV
Warmoezenierstraat 11 2671 ZP Naaldwijk
ROOBOL WOONTEXTIEL BV
Gildestraat 104-106 2671 ZP Naaldwijk
KWANTUM NEDERLAND BV
Gezelstraat 7b en 9 2671 ZP Naaldwijk
JYSK BV
Gezelstraat 7 2671 BW Naaldwijk
QUARTERO INTERIOR AND KITCHEN
Warmoezenierstr. 3+5 2671 ZP Naaldwijk
PANORAMA STUDIOS VOF
Gildestraat 109-110 2671 ZP Naaldwijk
GOOSSENS MEUBELEN BV
Warmoezenierstr. 9 2671 ZP Naaldwijk
KEUKEN VISION NAALDWIJK BV
Hovenierstraat 133 2671 ZP Naaldwijk
TSANG-CHEN VOF
Gildestraat. 108 2671 ZP Naaldwijk
VINK & VINK NAALDWIJK BV
Warmoezenierstr. 7 2671 ZP Naaldwijk
IMPEGNO NEDERLAND BV
1998 - 2004 20.796.138,77 26.787.999,14 1,00 20.397,00 1.987.951,82
20.550.798,29
170 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Zuid-Holland
Rotterdam
Watermanweg 5 3067 GA Rotterdam
DE BED-WETER BV
Watermanweg 11 3067 GA Rotterdam
BRUYNZEEL KEUKENS BV
Watermanweg 19 en 115 3067 GA Rotterdam
HOOGENBOEZEM MEUBELEN BV
Watermanweg 19A 3067 GA Rotterdam
DREAMBEDDEN VOF
Watermanweg 33 en 229 3067 GA
Rotterdam
DMG MEUBELEN BV
Watermanweg 45 3067 GA Rotterdam
BREEDHOEK HORECA BV
Watermanweg 107 3067 GA Rotterdam
SWISS SENSE BV
Watermanweg 115B 3067 GA Rotterdam
T&O LIVING BV
Watermanweg 117 3067 GA Rotterdam
GOOSSENS MEUBELEN BV
Watermanweg 119 3067 GA Rotterdam
GOOSSENS MEUBELEN BV
Watermanweg 121 3067 GA Rotterdam
MESH INTERIEUR ROTTERDAM BV
Watermanweg 123 3067 GA Rotterdam
MESH INTERIEUR ALEXANDRIUM BV
Watermanweg 229A 3067 GA Rotterdam
D&E KEUKENS BV
Watermanweg 203 3067 GA Rotterdam
MARQUARDT KEUKENS BV
Watermanweg 201 3067 GA Rotterdam
DMG MEUBELEN BV
Watermanweg 213 3067 GA Rotterdam
JRO RETAIL ROTTERDAM BV
Watermanweg 67 3067 GA Rotterdam
RIVIERA MAISON BV
Watermanweg 68 3067 GA Rotterdam
RIVIERA MAISON BV
Watermanweg 69 3067 GA Rotterdam
RIVIERA MAISON BV
Watermanweg 215 3067 GA Rotterdam
TABLE DU SUD BV
Watermanweg 31 3067 GA Rotterdam
BETER BED BV
Watermanweg 301 3067 GA Rotterdam
KPN BV
Watermanweg 303 3067 GA Rotterdam
KEUKENCONCURRENT NEDERLAND BV
Watermanweg 305 3067 GA Rotterdam
PETS PLACE BOERENBOND RETAIL BV
Watermanweg 307 3067 GA Rotterdam
SPORTS WORLD THE NETHERLANDS BV
Watermanweg 309 3067 GA Rotterdam
SHABU SHABU MEGASTORE BV
Watermanweg 311 3067 GA Rotterdam
BEVER BV
Watermanweg 313 3067 GA Rotterdam
CASA NEDERLAND BV
Watermanweg 315 3067 GA Rotterdam
Watermanweg 317 3067 GA Rotterdam
INTERTOYS BV
Watermanweg 319 3067 GA Rotterdam
COOLBLUE BV
Dak Boven Watermanweg 301 # 3067 GA
Rotterdam
ENECO SOLAR BV
Watermanweg 321A 3067 GA Rotterdam
30ml ALEXANDRIUM BV
Watermanweg 321 3067 GA Rotterdam
BLOKKER BV
Watermanweg 323 3067 GA Rotterdam
DECATHLON NETHERLANDS BV
Watermanweg 325 3067 GA Rotterdam
MEDIA MARKT ALEXANDRIUM BV
Watermanweg 327 3067 GA Rotterdam
TOYCHAMP XL BV
Watermanweg 331 3067 GA Rotterdam
BRISTOL BV
Watermanweg 333 3067 GA Rotterdam
BURGER KING NEDERLAND BV
Watermanweg # 3067 GA Rotterdam
Q-PARK EXPLOITATIE BV
1995 - 2022 112.233.033,56 67.046.685,62 0,96 53.986,67 8.404.783,41
111.842.415,21
Spijkenisse
Lucebertstraat 76 3202 SW Spijkenisse
Lucebertstraat 72 3202 SW Spijkenisse
HOOGENBOEZEM MEUBELEN BV
Lucebertstraat 68 3202 SW Spijkenisse
BETER BED BV
Lucebertstraat 64 3202 SW Spijkenisse
JYSK BV
Lucebertstraat 60 3202 SW Spijkenisse
KWANTUM NEDERLAND BV
Lucebertstraat 56 3202 SW Spijkenisse
LEEN BAKKER NEDERLAND BV
Lucebertstraat 52 3202 SW Spijkenisse
MEUBELCENTRUM LISSABON BV
Lucebertstraat 48 3202 SW Spijkenisse
X2O BADKAMERS BV
Lucebertstraat 44 3202 SW Spijkenisse
DUDACO BV
Lucebertstraat 38 3202 SW Spijkenisse
PROMINENT COMFORT PRODUCTEN BV
171
JAARVERSLAG 2023-2024
Provincie Cluster Adres Huurder Bouwjaar
Reële
waarde
Verzekerde
waarde
Bezettings
-
graad Bruto m
2
Actuele huur-
inkomsten
Acquisitie
-
waarde
Zuid-Holland
Spijkenisse
Lucebertstraat 34 3202 SW Spijkenisse
APS BV
Lucebertstraat 36 3202 SW Spijkenisse
LIFE OUTDOOR LIVING INTERNATIONAL BV
Lucebertstraat 30 3202 SW Spijkenisse
CARPET-LAND BV
Lucebertstraat 32 3202 SW Spijkenisse
SANI-DUMP BV
Lucebertstraat 28 3202 SW Spijkenisse
DE WATERTUIN SPIJKENISSE BV
Lucebertstraat 22 3202 SW Spijkenisse
ROOBOL WOONTEXTIEL BV
Lucebertstraat 18 3202 SW Spijkenisse
LAMPIDEE BV
Lucebertstraat 14 3202 SW Spijkenisse
Lucebertstraat 10 3202 SW Spijkenisse
BRUYNZEEL KEUKENS BV
Lucebertstraat 6 3202 SW Spijkenisse
SWISS SENSE BV
Lucebertstraat 2 3202 SW Spijkenisse
WOONING KEUKENS & SANITAIR BV
Lucebertstraat 26 3202 SW Spijkenisse
KEUKENCONCURRENT NEDERLAND BV
Lucebertstraat 42 3202 SW Spijkenisse
ZON EN SCHERM SPIJKENISSE BV
Constantstraat 4 3202 SW Spijkenisse
KEUKENCONCURRENT NEDERLAND BV
Constantstraat 2 3202 SW Spijkenisse
ROFRA MEUBELEN SPIJKENISSE BV
Lucebertstraat 3202 SW Spijkenisse
INFOZUIL NEDERLAND
2009 46.073.715,92 24.480.258,37 0,92 28.523,00 3.338.952,05
47.307.988,34
AANTAL PANDEN PER VENNOOTSCHAP
31.03.2024
Retail Estates 679
Retail Warehousing Invest 27
SVK 2
Distri-Land NV 10
Alexandrium Invest 19
Aquarius Invest 10
Breda I Invest 16
Breda II Invest 12
Cruquius Invest 28
Heerlen I Invest 22
Heerlen II Invest 26
Naaldwijk Invest 20
Osbroek Invest 28
Retail Estates Middelburg Invest 15
Retail Estates Nederland 35
Spijkenisse Invest 27
Venlo Invest 22
Waterman Invest 7
Zaandam Invest 15
Totaal aantal panden
1020
172 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
3. VERSLAGEN VAN DE VASTGOEDDESKUNDIGEN
België
Verslag van Cushman & Wakefield
Dit verslag heeft betrekking op 342 panden van de
vastgoedportefeuille van Retail Estates nv en zijn dochter-
vennootschappen.
“Wij hebben het genoegen u onze update per 31 maart 2024
van de waardering van de Retail Estates portefeuille en Distri-
Land te laten geworden.
Wij bevestigen dat we deze opdracht als onafhankelijk expert
hebben uitgevoerd. Wij bevestigen tevens dat onze waardering
werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen
en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van
de waardering van GVV’s. (Volgens de huidige besluiten. We
behouden ons het recht voor om onze waardering aan te passen
in geval van gewijzigde besluiten).
De juiste waarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke
waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale
verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed
geïnformeerde partijen. Deze definitie komt overeen met onze
definitie van marktwaarde.
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan
overdrachtsrechten die geïnd worden door de overheid. Het
bedrag hiervan hangt onder andere af van de overdrachtswijze,
van het profiel van de koper en de geografische ligging van het
goed. Op basis van een representatief staal van panden op de
Belgische markt, blijkt dat de gemiddelde transactiekost 2,50%
bedroeg bij de verkoop van gebouwen met een waarde hoger
dan 2.500.000 EUR over de periode 2013, 2014, 2015 en Q1 2016.
Voor gebouwen van meer dan 2.500.000 EUR bekomen we de
verkoopswaarde exclusief kosten overeenkomende met de reële
waarde (“fair value”) zoals vooropgesteld door de internationale
boekhoudkundige norm IAS 40, door 2,50% transactiekosten af
te trekken van de investeringswaarde. Alle panden worden hier
als een portefeuille beschouwd en niet als individuele eenheden.
Vandaar dat ook de panden van minder dan 2.500.000 EUR
onder het regime van 2,5% vallen.
Onze “investeringswaarde” is gebaseerd op een kapitalisatie
van de aangepaste markthuurwaarde, rekening houdend met
eventuele correcties zoals leegstand, step-rents, huurvrije
periodes, enz. Deze aangepaste markthuur wordt bepaald
door 60% te nemen van het verschil tussen de markthuur en de
huidige huur in het geval waar de markthuur groter is dan de
huidige huur. Dit wordt vervolgens toegevoegd aan de huidige
huur. Indien de huidige huur groter is dan de markthuur dan is de
aangepaste markthuur gelijk aan de markthuur.
De kapitalisatievoet is afhankelijk van de gangbare rendementen
op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de
De twintig
belangrijkste huurders
van Retail Estates nv
vertegenwoordigen
40,76 % van de
brutohuurinkomsten
en 39,27% van de
totale oppervlakte
van de panden die
deel uitmaken van de
vastgoedportefeuille.
173
JAARVERSLAG 2023-2024
geschiktheid van de site, de kwaliteit van de huurder en het
gebouw op het ogenblik van de waardering.
De portefeuille van Retail Estates NV (incl. RWI en INDUCOM)
heeft op 31.03.2024 een investeringswaarde (incl. correcties)
van 613,89 mio EUR en een reële waarde van 598,92 mio EUR.
De reële waarde is gestegen met 0,14 % ten opzichte van het
vorige kwartaal. Dit geeft Retail Estates een aanvangsrendement
van 6,55%.
De portefeuille van Immobilière Distri-Land NV heeft op
31.03.2024 een investeringswaarde (incl. correcties) van 22,06
mio EUR en een reële waarde van 21,52 mio EUR. De reële
waarde is gestegen met 1,57% ten opzichte van het vorige
kwartaal. Dit geeft Immobilière Distri-Land NV een rendement
van 7,23%.”
Verslag van CBRE
Het verslag van CBRE van 31 maart 2024 heeft betrekking
op 372 onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn
dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze
onroerende goederen wordt hierbij geschat op 723,60 mio
EUR en de reële waarde op 705,95 mio EUR. Deze panden
vertegenwoordigen een huurincasso van 48,61 mio EUR, wat
een brutorendement van 6,68% vertegenwoordigt.
Verslag van Stadim
Het verslag van Stadim van 31 maart 2024 heeft betrekking
op een semi-logistiek complex. De investeringswaarde van
deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 5,33
mio EUR en de reële waarde op 5,20 mio EUR. Deze panden
vertegenwoordigen een huurincasso van 0,36 mio EUR, wat een
brutorendement van 6,71% vertegenwoordigt.
174 RETAIL ESTATES I VASTGOEDVERSLAG
Nederland
Verslag van Cushman & Wakefield
Het verslag van Cushman & Wakefield van 31 maart 2024 heeft
betrekking op 216 onroerende goederen van Retail Estates nv
en zijn dochtervennootschappen. De investeringswaarde van
deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 515,88
mio EUR en de reële waarde op 466,88 mio EUR. Deze panden
vertegenwoordigen een huurincasso van 35,80 mio EUR, wat
een brutorendement van 7,21% vertegenwoordigt.
Verslag van CBRE
Het verslag van CBRE van 31 maart 2024 heeft betrekking
op 49 onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn
dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze
onroerende goederen wordt hierbij geschat op 94,17mio
EUR en de reële waarde op 84,82 mio EUR. Deze panden
vertegenwoordigen een huurincasso van7,97 mio EUR, wat een
brutorendement van 8,46% vertegenwoordigt.
Verslag van Colliers
Het verslag van Colliers van 31 maart 2024 heeft betrekking
op 20 onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn
dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze
onroerende goederen wordt hierbij geschat op 47,71 mio
EUR en de reële waarde op 43,15 mio EUR. Deze panden
vertegenwoordigen een huurincasso van 3,65 mio EUR, wat een
brutorendement van 6,94 % vertegenwoordigt.
Verslag van Stadim
Het verslag van Stadim van 31 maart 2024 heeft betrekking
op 17 onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn
dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze
onroerende goederen wordt hierbij geschat op 89,68 mio
EUR en de reële waarde op 80,50 mio EUR. Deze panden
vertegenwoordigen een huurincasso van 5,41 mio EUR, wat een
brutorendement van 5,90% vertegenwoordigt.
Zonnepanelen
Verslag van Stadim
Het verslag van Stadim van 31 maart 2024 heeft betrekking
op 8 zonnepaneelinstallaties van Retail Estates nv en zijn
dochtervennootschappen. Daarvan bevinden er zich 5 in België
en 3 in Nederland. De installatiekost wordt hierbij geschat op
3,33 mio EUR en de reële waarde op 5,07 mio EUR.
Alexandrium
Megastores
in Rotterdam
(Nederland) is de
grootste recente
toevoeging aan de
vastgoedportefeuille.
175
JAARVERSLAG 2023-2024
GECONSOLIDEERDE WINST- EN
VERLIESREKENING 178
GECONSOLIDEERDE BALANS 180
GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT
VAN HET EIGEN VERMOGEN 182
GECONSOLIDEERD KASSTROOM-
OVERZICHT 186
TOELICHTINGEN BIJ DE
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 188
OVERIGE BIJLAGEN 200
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS 232
ENKELVOUDIGE WINST- EN
VERLIESREKENING 238
ENKELVOUDIGE BALANS 240
ENKELVOUDIG MUTATIEOVERZICHT VAN
HET EIGEN VERMOGEN 242
STATUTAIRE RESULTAATVERWERKING 246
VERKLARING VERANTWOORDELIJKE
PERSONEN 247
7
FINANCIEEL
VERSLAG
176 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
177
JAARVERSLAG 2023-2024
1. A. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)
Bijlagen 31.03.2024 31.03.2023
Huurinkomsten 1 139.533 125.856
Met verhuur verbonden kosten 2 -705 -455
Nettohuurresultaat
138.829 125.401
Recuperatie van vastgoedkosten
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen
door de huurders op verhuurde gebouwen
3
14.609 13.006
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders
op verhuurde gebouwen
4
-16.905 -14.922
Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten -101 -2
Vastgoedresultaat
136.431 123.482
Technische kosten 5 -7.932 -7.691
Commerciële kosten 6 -1.249 -1.828
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen 7 -504 -641
Beheerskosten vastgoed 8 -6.653 -5.166
Andere vastgoedkosten 9 -3 -6
Vastgoedkosten
-16.340 -15.332
Operationeel vastgoedresultaat
120.090 108.150
Algemene kosten van de vennootschap 10 -8.473 -7.097
Andere operationele opbrengsten en kosten
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille
111.617 101.053
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 11 -399 139
Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa 0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 12 51.190 55.917
Ander portefeuilleresultaat 12 -365 -4.596
Operationeel resultaat
162.043 152.513
Financiële opbrengsten 13 162 169
Netto interestkosten 14 -21.671 -19.032
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 35 -16.487 41.645
Andere financiële kosten 15 -63 -60
178 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)
Bijlagen 31.03.2024 31.03.2023
Financieel resultaat
-38.059 22.723
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen
en joint-ventures -92 1
Resultaat vóór belastingen
123.891 175.238
Belastingen 16 -734 6.199
Nettoresultaat
123.157 181.436
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders van de Groep 122.967 180.621
Minderheidsbelangen 190 815
Toelichting:
EPRA resultaat (aandeel Groep)
1
88.366 88.203
Resultaat op de portefeuille 50.425 51.460
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -16.487 41.645
EPRA resultaat minderheidsbelangen 853 127
RESULTAAT PER AANDEEL
Bijlagen 31.03.2024 31.03.2023
Aantal gewone aandelen in omloop 17 14.375.587 14.085.827
Gewogen gemiddelde aantal aandelen 17 14.294.043 13.909.243
Nettowinst per gewoon aandeel (in €) - aandeel Groep
2
8,60 12,99
Verwaterde nettowinst per aandeel (in €) - aandeel Groep 8,60 12,99
1
Het EPRA-resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen,
exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en exclusief minderheidsbelangen met betrekking tot voornoemde elementen.
2
De nettowinst per gewoon aandeel wordt als volgt berekend: nettoresultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen.
1. B. GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
(Statement of other comprehensive income)
OVERZICHT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT (in duizenden €)
31.03.2024 31.03.2023
Nettoresultaat 123.157 181.436
Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in
winst- en verliesrekeningen:
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in
een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS -549 2.644
GLOBAAL RESULTAAT
122.608 184.080
179
JAARVERSLAG 2023-2024

2. GECONSOLIDEERDE BALANS
ACTIVA (in duizenden €)
Bijlagen 31.03.2024 31.03.2023
Vaste activa
2.089.636 1.964.347
Goodwill
Immateriële vaste activa 20 8.874 6.192
Vastgoedbeleggingen
3
21 2.028.317 1.888.562
Andere materiële vaste activa 20 6.450 6.339
Financiële vaste activa 35 44.924 62.056
Financiële instrumenten 38.275 55.315
Vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast 1.649 1.741
Vordering op deelnemingen in geassocieerde ondernemingen
en joint ventures 5.000 5.000
Vorderingen financiële leasing 35 1.030 1.030
Handelsvorderingen en andere vaste activa 40 167
Uitgestelde belastingen 8 141
Andere 32 27
Vlottende activa
41.306 29.019
Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop 22 8.552 8.561
Handelsvorderingen 23 14.627 11.442
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 24 7.311 1.803
Geldmiddelen en kasequivalenten 25 7.089 4.128
Overlopende rekeningen 26 3.727 3.085
TOTAAL ACTIVA
2.130.942 1.993.365
3
Inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm.
180 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
Bijlagen 31.03.2024 31.03.2023
Eigen vermogen
1.174.361 1.104.064
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de
moedervennootschap 1.167.356 1.097.249
Kapitaal 27 315.035 308.515
Uitgiftepremies 28 384.498 374.308
Reserves 344.857 233.804
Nettoresultaat van het boekjaar 122.967 180.621
Minderheidsbelangen
7.005 6.815
Verplichtingen
956.581 889.301
Langlopende verplichtingen 870.386 793.923
Voorzieningen
Langlopende financiële schulden 34/35 867.186 790.238
Kredietinstellingen 686.535 609.967
Financiële leasings op lange termijn 5.079 4.871
Obligaties 175.572 175.400
Andere langlopende financiële verplichtingen 29/35 0 0
Uitgestelde belastingen 29 3.200 3.684
Kortlopende verplichtingen 86.194 95.379
Kortlopende financiële schulden 34/35 46.682 51.464
Kredietinstellingen 46.682 51.464
Obligaties 0 0
Financiële leasings op korte termijn 0 0
Handelsschulden en andere kortlopende schulden 30 18.718 24.409
Exit tax 31 738 391
Andere 30 17.979 24.018
Andere kortlopende verplichtingen 32 1.153 1.612
Overlopende rekeningen 33 19.642 17.895
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
2.130.942 1.993.365
SCHULDGRAAD
Bijlagen 31.03.2024 31.03.2023
Schuldgraad
4
36 44,62% 44,77%
4
De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het
totaal der activa (excl. rente-afdekkingsinstrumenten).
181
JAARVERSLAG 2023-2024

3. GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN
MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN
(in duizenden €)
Kapitaal
gewone aandelen
Onbeschikbare
uitgiftepremies
Beschikbare
uitgiftepremies Reserves*
Nettoresultaat van
het boekjaar Minderheidsbelangen
TOTAAL
Eigen Vermogen
Balans volgens IFRS op 31 maart 2022
289.179 315.410 24.389 160.166 131.837 - 920.980
- Nettoresultaatverwerking 2022-2023 -
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves 21.762 -21.762 -
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten 34.476 -34.476 -
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves 14.757 -14.757 -
- Reclassificatie tussen reserves -
- Dividenden boekjaar 2020-2021 -60.842
- Kapitaalverhoging 19.336 35.664 55.000
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura -
- Kosten van kapitaalverhoging -1.154
- Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie -
- Overige 6.000 6.000
- Globaal resultaat 31/03/2023 2.644 180.621 815 184.080
Balans volgens IFRS op 31 maart 2023
308.515 315.410 58.899 233.804 180.621 6.815 1.104.064
- Nettoresultaatverwerking 2023-2024 - -
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves 51.321 -51.321 -
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten 41.645 -41.645 -
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves 18.635 -18.635 -
- Reclassificatie tussen reserves - -
- Dividenden boekjaar 2022-2023 -69.020
- Kapitaalverhoging 6.520 10.376 16.896
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - -
- Kosten van kapitaalverhoging -187 -
- Overige 0 -
- Minderheidsbelangen -
- Globaal resultaat 31/03/2024 -549 122.967 190 122.608
Balans volgens IFRS op 31 maart 2024
315.035 315.410 69.088 344.857 122.967 7.005 1.174.362
182 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
3. GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN
MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN
(in duizenden €)
Kapitaal
gewone aandelen
Onbeschikbare
uitgiftepremies
Beschikbare
uitgiftepremies Reserves*
Nettoresultaat van
het boekjaar Minderheidsbelangen
TOTAAL
Eigen Vermogen
Balans volgens IFRS op 31 maart 2022
289.179 315.410 24.389 160.166 131.837 - 920.980
- Nettoresultaatverwerking 2022-2023 -
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves 21.762 -21.762 -
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten 34.476 -34.476 -
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves 14.757 -14.757 -
- Reclassificatie tussen reserves -
- Dividenden boekjaar 2020-2021 -60.842 -60.842
- Kapitaalverhoging 19.336 35.664 55.000
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura -
- Kosten van kapitaalverhoging -1.154 -1.154
- Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie -
- Overige 6.000 6.000
- Globaal resultaat 31/03/2023 2.644 180.621 815 184.080
Balans volgens IFRS op 31 maart 2023
308.515 315.410 58.899 233.804 180.621 6.815 1.104.064
- Nettoresultaatverwerking 2023-2024 - -
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves 51.321 -51.321 -
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten 41.645 -41.645 -
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves 18.635 -18.635 -
- Reclassificatie tussen reserves - -
- Dividenden boekjaar 2022-2023 -69.020 -69.020
- Kapitaalverhoging 6.520 10.376 16.896
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - -
- Kosten van kapitaalverhoging -187 - -187
- Overige 0 -
- Minderheidsbelangen -
- Globaal resultaat 31/03/2024 -549 122.967 190 122.608
Balans volgens IFRS op 31 maart 2024
315.035 315.410 69.088 344.857 122.967 7.005 1.174.361
183
JAARVERSLAG 2023-2024
* DETAIL VAN DE RESERVES (in duizenden €)
Wettelijke reserve
Reserve voor het sal-
do van de variaties in
de reële waarde van
het vastgoed Beschikbare reserves
Impact op de reële
waarde van geschatte
mutatierechten en -kos-
ten bij de
hypothetische
vervreemding van
vastgoedbeleggingen
Saldo van de variaties
in de reële waarde van
toegelaten afdekkings-
instrumenten die on-
derworpen zijn aan een
afdekkingsboek houding
zoals gedefinieerd in
IFRS
Saldo van de variaties
in de reële waarde van
toegelaten afdekkings-
instrumenten die niet
onderworpen zijn aan
een afdekkingsboek-
houding zoals gedefini-
eerd in IFRS
Overgedragen
resultaten van vorige
boekjaren TOTAAL
Balans volgens IFRS op 31 maart 2022
87 157.709 13.738 -70.918 -396 -23.205 83.151 160.166
- Nettoresultaatverwerking 2022-2023
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves 24.983 -3.221 21.762
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten 34.476 34.476
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves 14.757 14.757
- Reclassificatie tussen reserves 7.180 -7.180 1.557 -1.557 -
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura -
- Kosten van kapitaalverhoging -
- Overige -
- Globaal resultaat 31/03/2023 1.846 798 2.644
Balans volgens IFRS op 31 maart 2023
87 189.872 6.558 -72.582 1.450 12.069 96.351 233.804
- Nettoresultaatverwerking 2023-2024
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves 73.595 -22.274 51.321
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten 41.645 41.645
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves 18.635 18.635
- Reclassificatie tussen reserves -2.173 2.173 510 -510 -
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura -
- Kosten van kapitaalverhoging -
- Overige -
- Globaal resultaat 31/03/2024 -549
Balans volgens IFRS op 31 maart 2024
87 261.294 8.731 -94.346 901 53.714 114.476 344.857
184 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
* DETAIL VAN DE RESERVES (in duizenden €)
Wettelijke reserve
Reserve voor het sal-
do van de variaties in
de reële waarde van
het vastgoed Beschikbare reserves
Impact op de reële
waarde van geschatte
mutatierechten en -kos-
ten bij de
hypothetische
vervreemding van
vastgoedbeleggingen
Saldo van de variaties
in de reële waarde van
toegelaten afdekkings-
instrumenten die on-
derworpen zijn aan een
afdekkingsboek houding
zoals gedefinieerd in
IFRS
Saldo van de variaties
in de reële waarde van
toegelaten afdekkings-
instrumenten die niet
onderworpen zijn aan
een afdekkingsboek-
houding zoals gedefini-
eerd in IFRS
Overgedragen
resultaten van vorige
boekjaren TOTAAL
Balans volgens IFRS op 31 maart 2022
87 157.709 13.738 -70.918 -396 -23.205 83.151 160.166
- Nettoresultaatverwerking 2022-2023
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves 24.983 -3.221 21.762
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten 34.476 34.476
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves 14.757 14.757
- Reclassificatie tussen reserves 7.180 -7.180 1.557 -1.557 -
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura -
- Kosten van kapitaalverhoging -
- Overige -
- Globaal resultaat 31/03/2023 1.846 798 2.644
Balans volgens IFRS op 31 maart 2023
87 189.872 6.558 -72.582 1.450 12.069 96.351 233.804
- Nettoresultaatverwerking 2023-2024
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves 73.595 -22.274 51.321
- Overboeking variatie in reële waarde van afdekkingsinstrumenten 41.645 41.645
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves 18.635 18.635
- Reclassificatie tussen reserves -2.173 2.173 510 -510 -
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura -
- Kosten van kapitaalverhoging -
- Overige -
- Globaal resultaat 31/03/2024 -549 -549
Balans volgens IFRS op 31 maart 2024
87 261.294 8.731 -94.346 901 53.714 114.476 344.857
185
JAARVERSLAG 2023-2024

815

4. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €)
Bijlagen 31.03.2024 31.03.2022
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR
4.128 1.483
1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten
75.863 93.694
Operationeel resultaat 162.043 152.513
Betaalde interesten 14 -22.221 -16.890
Ontvangen interesten 25 0
Betaalde vennootschapsbelastingen 16 -2.181 -3.731
Ontvangen vennootschapsbelastingen 16 596 11.237
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 35 -16.487 41.645
Andere niet-kaselementen 1.192 -4.154
Niet-kaselementen die worden toegevoegd / afgetrokken van
het resultaat: -32.264 -96.211
* Afschrijvingen en waardeverminderingen
- Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op
materiële en immateriële activa
20
1.244 790
- Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op
handelsvorderingen
2
705 434
* Andere niet-kaselementen
- Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 12 -51.367 -55.915
- Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen 11 399 -139
- Ander portefeuilleresultaat 0 0
- Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 35 16.583 -41.552
- Kosten voor uitgifte obligatielening 172 171
* Andere
Variatie in de behoefte van het werkkapitaal:
-14.840 9.283
* Beweging van activa
- Handelsvorderingen en overige vorderingen 23 -3.884 -9.809
- Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 24 -5.508 329
- Overlopende rekeningen 26 -642 -423
- Activa op lange termijn
* Beweging van verplichtingen
- Handelsschulden en andere kortlopende schulden 30/31 -6.088 6.621
- Andere kortlopende verplichtingen 32 -458 -159
- Overlopende rekeningen 33 1.741 12.723
186 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €)
Bijlagen 31.03.2024 31.03.2022
2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-92.292 -69.560
Aanschaffing van immateriële vaste activa 20 -3.334 -2.573
Aanschaffing van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden
voor verkoop
21
-98.009 -78.697
Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa
aangehouden voor verkoop
21
12.253 9.317
Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen -2.626 0
Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen 0 0
Aanschaffing van andere materiële activa 20 -705 -498
Aanschaffing van financiële vaste activa 0 0
Vervreemding van andere materiële activa 20 2 220
Vervreemding van langlopende financiële vaste activa 0 0
Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende
activa 127 2.672
3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten
19.389 -21.484
* Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden
- Toename van de financiële schulden 34 223.250 197.200
- Afname van de financiële schulden 34 -151.464 -222.093
* Verandering in andere verplichtingen
- Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen -276 3.589
* Verandering in eigen vermogen
- Toename in kapitaal en uitgiftepremies 27 16.896 55.000
- Kosten van kapitaalverhoging 28 -187 -1.154
- Investeringen in en financieringen van niet-volledig
gecontroleerde entiteiten 190 6.815
* Dividend
- Dividend van het vorige boekjaar 19 -69.021 -60.842
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR
7.089 4.128
Er werden globaal 223,25 mio EUR kredietlijnen opgenomen of verlengd en 151,46 mio EUR kredieten werden tijdelijk niet
opgenomen of terugbetaald.
187
JAARVERSLAG 2023-2024

5. TOELICHTINGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
Kernprestatie indicatoren

EPRA RESULTAAT PER AANDEEL (in €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
EPRA resultaat (groepsaandeel) | 88.365.995 | 88.203.345
Aantal gewone aandelen in omloop | 14.375.587 | 14.085.827
Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 14.294.043 | 13.909.243
EPRA resultaat per aandeel (in €)5 | 6,18 | 6,34
EPRA resultaat per aandeel (in €) - verwaterd | 6,18 | 6,34

5
Het EPRA resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het EPRA resultaat
vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte verschilt in dit geval van het moment van winstdeelname. Als het EPRA resultaat berekend wordt aan de hand van het aantal
dividendgerechtigde aandelen bedraagt het 6,26 EUR per aandeel per 31.03.2023 (op basis van 14.085.827 aandelen) versus 5,69 EUR per aandeel per 31.03.2022.

| NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP | 31.03.2024 | 31.03.2023
| Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS 6 | 81,20 | 77,90
| EPRA NTA per aandeel 7 | 78,15 | 73,78
| Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. de |  |
| reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten 8 | 80,94 | 75,69

6
Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal
aandelen.
7
EPRA NTA wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten, uitgestelde belastingen en immateriële vaste activa en
exclusief minderheidsbelangen met betrekking tot voornoemde elementen) gedeeld door het aantal aandelen.
8
Voor de definitie en het doel van deze alternatieve prestatiemaatstaf verwijzen we naar het Lexicon in het hoofdstuk ‘Diversen’ van dit jaarverslag.
Algemene bedrijfsinformatie
Retail Estates nv is een openbare GVV (Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap) die valt onder toepassing van de
Belgische wetgeving, met zetel gevestigd in Ternat.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming voor het
boekjaar afgesloten op 31 maart 2024 omvat Retail Estates nv en
zijn dochterondernemingen (de “Groep”). De geconsolideerde
jaarrekening werd goedgekeurd door de raad van bestuur van
24 mei 2024 en zal aan de jaarlijkse algemene vergadering van
aandeelhouders ter kennisname worden voorgelegd op 22 juli
2024.
Belangrijke grondslagen voor financiële
verslaggeving
Verklaring van overeenstemming
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens
boekhoudnormen consistent met International Financial
Reporting Standards zoals geïmplementeerd door de GVV-
Wetgeving.
Toepassing IFRS 3 Business Combinations
De vennootschapstransacties van de afgelopen boekjaren
werden niet verwerkt als een business combination zoals
gedefinieerd onder IFRS 3 vanuit de vaststelling dat deze niet
van toepassing is, gelet op de aard en de schaalgrootte van
de vennootschap waarover controle verworven is. Het gaat
om vennootschappen die een beperkt aantal panden bezitten,
waarvan geen personeel of activiteiten werden overgenomen
en waarvan het niet de intentie is om ze als een autonome
business aan te houden. De vennootschappen worden integraal
geconsolideerd. We verwijzen in dit verband eveneens naar
bijlage 41.
Goedkeuring nieuwe standaarden tot en met 31 december
2023 (EFRAG statusrapport 20 december 2023).
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan
standaarden zijn voor het eerst verplicht van toepassing voor het
boekjaar startend op 1 januari 2023 en zijn goedgekeurd door
de EU:
– IFRS 17, ‘Verzekeringscontracten’ (effectief vanaf 1 januari
2023), incluis de wijzigingen gepubliceerd in juni 2020.
Deze standaard vervangt IFRS 4, dewelke momenteel
188 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
een grote variatie aan boekhoudkundige praktijken
voor verzekeringscontracten toelaat. IFRS 17 zal de
boekhoudkundige behandeling door alle entiteiten die zulke
contracten onderschrijven fundamenteel veranderen alsook
de behandeling van investeringscontracten met discretionaire
deelnamemogelijkheden. De goedkeuring omvat de
wijzigingen die in juni 2020 door de IASB zijn uitgegeven en
die bedoeld zijn om ondernemingen te helpen de standaard
te implementeren en het voor hen gemakkelijker te maken
hun financiële prestaties uit te leggen.
De EU-verordening voorziet in een facultatieve vrijstelling
van de toepassing van de jaarlijkse cohortverplichting die
betrekking heeft op het tijdstip van de opname van de winst
uit het contract, de contractuele servicemarge, in de winst-
en-verliesrekening. Entiteiten die van de vrijstelling gebruik
maken, passen de IFRSs zoals vastgesteld door de IASB niet
toe en moeten dit feit bekendmaken.
– Wijzigingen aan IAS 1 Presentatie van de jaarrekening en
IFRS Praktijkverklaring 2: Toelichting van waarderingsregels
(effectief vanaf 1 januari 2023).’ De wijzigingen zijn bedoeld
om de toelichtingen met betrekking tot de waarderingsregels
te verbeteren en om gebruikers van de jaarrekening te
helpen onderscheid te maken tussen schattingswijzigingen
en wijzigingen in waarderingsregels. De IAS 1-aanpassing
vereist dat ondernemingen hun materiële waarderingsregels
vermelden in plaats van hun belangrijke grondslagen voor
financiële verslaggeving. Verder verduidelijkt de wijziging
van IAS 1 dat waarderingsregels niet hoeven te worden
vermeld. Om deze wijziging te ondersteunen, heeft
de Raad ook IFRS Praktijkverklaring 2, ‘het maken van
materialiteitsbeoordelingen’, gewijzigd om richtlijnen te
geven over hoe het concept van materialiteit moet worden
toegepast op de toelichtingen op de grondslagen voor
financiële verslaggeving. De wijzigingen zijn van kracht voor
boekjaren die beginnen op of na 1 januari 2023. Eerdere
toepassing is toegestaan (onder voorbehoud van het
nationale goedkeuringsproces).
– Wijzigingen aan IAS 8, ‘waarderingsregels, schattings-
wijzigingen en fouten’: definitie van schattingen (effectief
vanaf 1 januari 2023). De wijziging in IAS 8 verduidelijkt
hoe ondernemingen onderscheid moeten maken tussen
veranderingen in waarderingsregels en schattingswijzigingen.
De wijzigingen zijn van kracht voor boekjaren die beginnen
op of na 1 januari 2023. Eerdere toepassing is toegestaan
(onder voorbehoud van het nationale goedkeuringsproces).
– Wijzigingen aan IAS 12 ‘Winstbelastingen’: uitgestelde
belastingen met betrekking tot activa en passiva
die voortvloeien uit één enkele transactie (effectief
vanaf 1 januari 2023 maar onmiddellijke toepassing
toegestaan). De wijzigingen verduidelijken hoe bedrijven
uitgestelde belastingen op transacties zoals leases en
ontmantelingsverplichtingen boekhoudkundig behandelen.
De belangrijkste wijziging is een vrijstelling van de vrijstelling
bij eerste opname uit IAS 12.15 (b) en IAS 12.24. Aldus is
de vrijstelling bij eerste opname niet van toepassing op
transacties waarbij bij de eerste opname gelijke bedragen
aan aftrekbare en belastbare tijdelijke verschillen ontstaan.
De wijzigingen zijn van kracht voor boekjaren die aanvangen
op of na 1 januari 2023. Vervroegde toepassing is toegestaan.
– Wijzigingen aan IFRS 17 ‘Verzekeringscontracten’: Eerste
toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 – Vergelijkende informatie
(effectief vanaf 1 januari 2023). De wijziging betreft een
transitieoptie met betrekking tot vergelijkende informatie
over financiële activa gepresenteerd bij de eerste toepassing
van IFRS 17. De wijziging is bedoeld om entiteiten te helpen
tijdelijke ‘accounting mismatches’ tussen financiële activa
en verplichtingen uit hoofde van verzekeringscontracten te
voorkomen, en daardoor de bruikbaarheid van vergelijkende
informatie voor gebruikers van jaarrekeningen te verbeteren.
– Wijzigingen aan IAS 12 ‘Inkomstenbelastingen’: Inter-
nationale belastinghervorming – regels voor het tweede-
pijlermodel (effectief vanaf 1 januari 2023). De IASB heeft
deze wijzigingen gepubliceerd die het volgende introduceren:
• een tijdelijke uitzondering op de vereisten omtrent de
herkenning van uitgestelde belastingvorderingen en
-verplichtingenen en het publiceren van informatie met
betrekking tot pijler 2-inkomstenbelastingen; en
• gerichte toelichtingen hieromtrent voor getroffen entiteiten.
De volgende nieuwe standaard en wijzigingen aan de
standaarden werden gepubliceerd. Deze zijn voor het eerst
verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1 januari
2023 maar zijn niet goedgekeurd door de EU:
– Geen
189
JAARVERSLAG 2023-2024
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan
standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet voor het
eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1
januari 2023 en zijn goedgekeurd door de EU:
– Wijzigingen aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Lease-
verplichting in een Sale and Leaseback (van kracht per 1
januari 2024). De wijzigingen leggen uit hoe een entiteit een
sale-and-leaseback na de transactiedatum verwerkt, met
name wanneer sommige of alle leasebetalingen variabele
leasebetalingen zijn die niet afhankelijk zijn van een index
of voet. Zij stellen dat de verkoper-huurder bij de latere
waardering van de leaseverplichting de “leasebetalingen”
en “herziene leasebetalingen” bepaalt op een manier die
er niet toe leidt dat de verkoper-huurder enig bedrag van
de winst of het verlies opneemt dat verband houdt met het
behouden gebruiksrecht. Eventuele winsten en verliezen
met betrekking tot de gehele of gedeeltelijke beëindiging
van een huurovereenkomst blijven opgenomen wanneer
ze zich voordoen, aangezien deze betrekking hebben op
het beëindigde gebruiksrecht en niet op het behouden
gebruiksrecht.
De volgende nieuwe standaarden en wijzigingen aan
standaarden werden gepubliceerd, maar zijn nog niet voor het
eerst verplicht van toepassing voor het boekjaar startend op 1
januari 2023 en zijn nog niet goedgekeurd door de EU:
– Wijzigingen aan IAS 1, ‘Presentatie van de jaarrekening:
classificatie van verplichten als kortlopend of langlopend’
(effectief vanaf 1 januari 2024). Deze betreffen enkel de
presentatie van verplichtingen in de balans, niet het bedrag
of de timing bij erkenning van een actief, verplichting,
inkomst of kost noch de toelichtingsvereisten voor andere
elementen van de jaarrekening. Ze verduidelijken dat:
• de classificatie van verplichtingen als kortlopend of
langlopend moet worden gebaseerd op bestaande rechten
aan het einde van de verslagperiode en de formulering in
alle betrokken paragrafen moet worden aangepast om te
verwijzen naar het “recht” om de afwikkeling uit te stellen
met ten minste twaalf maanden; en dat alleen bestaande
rechten aan het einde van de verslagperiode de classificatie
van een verplichting beïnvloeden;
• classificatie niet wordt beïnvloed door verwachtingen
over de vraag of een entiteit haar recht zal uitoefenen om
de afwikkeling van een verplichting uit te stellen; en dat
afwikkeling verwijst naar de overdracht aan de tegenpartij
van contanten, eigen-vermogensinstrumenten, andere
activa of diensten.
• Maak duidelijk hoe voorwaarden waaraan een entiteit
binnen 12 maanden na de verslagperiode moet voldoen,
zoals convenanten, van invloed zijn op de classificatie van
de overeenkomstige verplichting.
– Wijzigingen aan IAS 7 ‘Kasstroomoverzicht’ en IFRS 7
‘Financiële instrumenten: toelichtingen : financierings-
overeenkomsten met leveranciers (effectief vanaf 1
januari 2024). Het amendement beschrijft de kenmerken
waarvoor entiteiten aanvullende toelichtingen zullen moeten
verstrekken over de impact van financieringsregelingen met
leveranciers op verplichtingen, kasstromen en blootstelling
aan liquiditeitsrisico’s.
– Wijzigingen aan IAS 21 ‘De effecten van wijzigingen
in wisselkoersen: gebrek aan uitwisselbaarheid’ (van
kracht per 1 januari 2025). IAS 21 behandelde voorheen
niet hoe wisselkoersen moeten worden bepaald in het
geval er langdurig gebrek aan uitwisselbaarheid is en de
contante koers die door het bedrijf moet worden toegepast
niet waarneembaar is. De wijzigingen met beperkt
toepassingsgebied voegen specifieke eisen toe aan:
• Bepalen wanneer een valuta inwisselbaar is in een andere
en wanneer niet;
• Bepalen van de toe te passen wisselkoers indien een valuta
niet inwisselbaar is;
• Aanvullende toelichtingen die moeten worden verstrekt
wanneer een valuta niet inwisselbaar is.
De volgende standaard is voor het eerst verplicht van toepassing
voor het boekjaar startend op 1 januari 2016 maar werd nog
niet goedgekeurd door de EU. De Europese Commissie
heeft besloten de goedkeuringsprocedure voor deze interim
standaard niet op te starten maar te wachten op de finale versie
van de standaard:
– IFRS 14, ‘Wettelijke uitgestelde rekeningen’ (effectief vanaf
1 januari 2016). Dit betreft een tussentijdse standaard voor
de boekhoudkundige verwerking van bepaalde bedragen
die voortkomen uit wettelijk gereguleerde activiteiten. IFRS
14 is enkel van toepassing voor entiteiten die voor het eerst
IFRS toepassen. De standaard laat toe dat deze entiteiten bij
de eerste toepassing van IFRS hun waarderingsregels onder
hun vorige algemeen aanvaarde boekhoudkundige principes
190 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
kunnen blijven toepassen voor de opname, waardering, het
boeken van een bijzondere waardevermindering op en het
niet langer opnemen van wettelijke uitgestelde rekeningen.
De tussentijdse standaard voorziet ook een leidraad voor
het selecteren en wijzigen van grondslagen voor financiële
verslaggeving (bij eerste toepassing of later) en voor de
presentatie en toelichting.
Grondslag voor de opstelling
De financiële informatie wordt opgesteld in euro (EUR), afgerond
in duizenden. De ondernemingen van de Groep voeren hun
boekhouding eveneens in euro (EUR).
Hieronder vindt u een samenvatting van de belangrijkste
grondslagen voor financiële verslaggeving. De boekhoudkundige
verwerkingsprincipes zijn consistent toegepast tijdens de gehele
relevante periode.
Grondslag voor consolidatie
Consolidatieprincipes
Dochterondernemingen
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming
controle uitoefent. De ondernemingen die de Groep controleert,
worden geconsolideerd volgens de methode van de integrale
consolidatie.
De integrale consolidatie bestaat erin activa- en passivagegevens
van de geconsolideerde ondernemingen integraal over te nemen,
evenals de kosten en de opbrengsten waarbij de noodzakelijke
eliminaties worden uitgevoerd. De minderheidsbelangen zijn de
belangen in de dochterondernemingen die rechtstreeks, noch
onrechtststreeks door de Groep worden aangehouden. Op 31
maart 2024 werden er enkel minderheidsbelangen erkend voor
de vennootschap Alex Invest NV. In de clusterrapportering met
betrekking tot de portefeuille staat het vastgoed van Alex Invest
voor 100% opgenomen (zoals in de balans).
Onder controle wordt verstaan dat Retail Estates nv rechtstreeks
of onrechtstreeks het financiële en het operationele beleid van
de dochteronderneming kan bepalen, recht heeft op de variabele
kasstromen en de resultaten van deze dochteronderneming, en
de mogelijkheid heeft om door middel van de controle over de
dochteronderneming, haar variabele kasstromen te beïnvloeden.
Joint ventures en geassocieerde vennootschappen
Joint ventures zjn die ondernemingen waarover de Groep
gezamenlijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele
overeenkomst. Zulke gezamenlijke zeggenschap is van
toepassing wanneer de strategische, financiële en operationele
beslissingen met betrekking tot de activiteit, unanieme
instemming vereisen van de partijen die de zeggenschap delen
(de deelnemers in de joint venture).
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarover is
vastgelegd dat de Groep een significante invloed heeft.
Zoals gedefineerd in IAS 28, worden de resultaten en de
balansimpact van de geassocieerde vennootschap Veilinghof ’t
Sas (waarin Retail Estates 26,19% aanhoudt) verwerkt volgens de
vermogensmutatiemethode. Deelnemingen in vennootschappen
waarop de vermogensmutatiemethode is toegepast, worden in
de geconsolideerde balans opgenomen onder een afzonderlijke
post van de financiële vaste activa (“Vennootschappen waarop
de vermogensmutatie is toegepast”).
Wanneer op een deelneming de vermogensmutatiemethode
wordt toegepast, wordt zij in de geconsolideerde balans
opgenomen voor het bedrag dat overeenkomt met het deel van
het eigen vermogen van de betrokken vennootschap, inclusief
het resultaat over het boekjaar, dat deze deelneming belichaamt.
Het resultaat van de geassocieerde ondernemingen en joint
ventures wordt erkend in het resultaat op de lijn “aandeel in
het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint
ventures”.
In de clusterrapportering met betrekking tot de portefeuille
staat het vastgoed met betrekking tot Veilinghof ’t Sas niet
opgenomen.
Omzetting van vreemde munten
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers
geldig op transactiedatum geboekt. Monetaire activa en
verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de
slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen
die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit de
omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde
valuta worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in
de periode waarin ze zich voordoen. Niet-monetaire activa en
191
JAARVERSLAG 2023-2024
verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers
geldig op de transactiedatum omgezet.
Afgeleide financiële instrumenten
Afdekking van de reële waarde
De Groep gebruikt afgeleide financiële instrumenten (interest
rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van
operationele, financiële en investeringsactiviteiten. Afgeleide
financiële producten worden initieel aan reële waarde erkend.
Na eerste verwerking worden de financiële derivaten in de
jaarrekening gewaardeerd tegen reële waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de
reële waarden van de financiële derivaten worden onmiddellijk
verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat
voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag
dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien
het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd
waarbij de geldende rente en het kredietrisico van de betrokken
tegenpartijen in aanmerking wordt genomen.
Kasstroomafdekking
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd
als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit
van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald
risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer
waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het
deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van
het financiële rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een
effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord
onder “Variaties in de reële waarde van financiële activa en
passiva”. Het ineffectieve deel van het financiële rentederivaat
wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Vastgoedbeleggingen
Waardering bij initiële opname
Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen die
verhuurklaar zijn. Vastgoedbeleggingen worden bij de aankoop
gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van
bijkomende kosten en niet-aftrekbare btw. Ook de exittaks,
verschuldigd door vennootschappen waarover de openbare
GVV directe of indirecte controle verwerft, wordt in principe
in mindering gebracht van de waarde van het achterliggend
vastgoed vermits het een belasting op de latente meerwaarde
betreft die in hoofde van de verworven vennootschap bestond
voor de controleverwerving, tenzij deze vennootschappen
niet in aanmerking komen voor fusie met de openbare GVV
(op beslissing van de raad van bestuur). De commissielonen
betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als
bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd
aan de aanschaffingswaarde.
Wanneer vastgoed wordt verworven via een inbreng in natura
worden de externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn
aan de uitgifte van nieuwe aandelen afgetrokken van het eigen
vermogen. De ingebrachte panden worden bij initiële opname
gewaardeerd aan de inbrengwaarde.
Ook de gebruiksrechten erkend in de balans voor de concessie
of erfpacht of soortgelijke leaseovereenkomsten (naar
aanleiding van de invoegetreding van IFRS 16), worden als een
vastgoedbelegging beschouwd.
Waardering na initiële opname
Een onafhankelijke vastgoeddeskundige waardeert op het einde
van elk kwartaal op precieze wijze de volgende bestanddelen:
– de onroerende goederen, de onroerende goederen
door bestemming en de zakelijke rechten op onroerende
goederen die worden gehouden door Retail Estates nv
of, in voorkomend geval, door een dochtervennootschap
waarover de onderneming controle heeft;
– de optierechten op onroerende goederen gehouden door
Retail Estates nv of, in voorkomend geval, door een dochter-
vennootschap waarover de onderneming controle heeft,
alsook de onroerende goederen waarop deze rechten slaan;
– de rechten uit contracten waarbij aan Retail Estates nv
of in voorkomend geval, aan een dochtervennootschap
waarover de onderneming controle heeft, één of meer
goederen in onroerende leasing worden gegeven, alsook
het onderliggend goed.
De deskundigen voeren hun waardering uit conform nationale
en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder
andere op het vlak van de waardering van gereglementeerde
192 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
vastgoedvennootschappen (volgens de voorlopige besluiten, de
deskundigen behouden zich het recht voor om de waardering
aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).
De reële waarde wordt specifiek gedefinieerd als de prijs
die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of
die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een
verplichting in een orderlijke transactie tussen marktpartijen op
waarderingsdatum.
Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen
mits aftrek van de overdrachtstaksen. Het geschatte bedrag van
overdrachtstaksen wordt onmiddellijk in resultaat afgeboekt bij
initiële opname.
Toeliching bij de overdrachtsbelasting in België
In België is de overdracht van eigendom van een vastgoed
onderworpen aan overdrachtstaksen. Het bedrag van
deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de
hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van
het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg het totale
bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts gekend
eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan
vastgoedoverdrachtsmogelijkheden en hun overeenstemmende
taksen zijn de volgende:
– verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen: 12,50%
voor goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
en in het Waalse Gewest, 12% voor goederen gelegen in het
Vlaamse Gewest;
– verkoop van onroerende goederen onder het makelaars-
regime: 4% tot 8% volgens de Gewesten;
– erfpachtovereenkomsten voor onroerende goederen
(tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het
erfpachtrecht): 2%;
– verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen waar-
bij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit
van de Europese Unie, van de Federale Regering, van
een regionale regering of van een buitenlandse regering):
vrijstelling van rechten;
– inbreng in natura van onroerende goederen tegen uitgifte
van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrij-
stelling van rechten;
– verkoopsovereenkomst voor aandelen van een vastgoed-
onderneming: afwezigheid van rechten;
– fusie, splitsing en andere reorganisaties van vennootschappen:
afwezigheid van rechten; enz.
Hierdoor varieert het effectieve percentage van de overdrachts-
taksen van 0% tot 12,50%, waarbij het onmogelijk is te
voorspellen welk percentage van toepassing is bij de overdracht
van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht
werkelijk plaatsvindt.
In januari 2006 werd aan alle deskundigen die betrokken zijn bij
de waardebepaling van de Belgische GVV’s gevraagd om een
gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor
de vastgoedportefeuilles van GVV’s te bepalen. Voor transacties
van eigendommen met een waarde van meer dan 2,50 mio EUR
en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht
(zie hierboven), hebben de deskundigen op basis van een
representatieve steekproef van 220 markttransacties die
plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaalbedrag van
6 miljard EUR, de gewogen gemiddelde taksen berekend op
2,50%. Wat betreft de transacties van gebouwen waarvan de
totale waarde kleiner is dan 2,50 mio EUR, wordt er rekening
gehouden met overdrachtsrechten volgens het gewest waarin
de gebouwen gelegen zijn. Er werd beslist om dit percentage te
herzien indien nodig, per schijf van 0,5%.
In 2016 werd een update van deze berekening uitgevoerd
volgens de methodolgie die werd toegepast in 2006 op basis
van een steekproef van 305 grote of institutionele transacties
(drempel 2,5 mio EUR) die plaatsvonden tusssen 2013 en
kwartaal 1 van 2016 (dit is 70% of 8,18 miljard van het geschat
totaal aantal investeringstransacties gedurende deze periode).
De experten concludeerden dat de drempel van 0,5% niet werd
overschreden. Bijgevolg werd het gewogen gemiddelde van
2,5% behouden.
Retail Estates nv beschouwt zijn vastgoedportefeuille als een
geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal grotere
delen kan vervreemd worden. Retail Estates beheert zijn
vastgoed zoveel mogelijk op portefeuilleniveau (“retailcluster
en retailparken”, zie beheersverslag en hoofdstuk ‘overzicht
portefeuille’ in het vastgoedverslag voor een overzicht van de
clusters). Daarom wordt de reële waarde bepaald door 2,5% af te
trekken van de waarde van de objecten (conform de waardering
aan “reële waarde” van zijn vastgoedschatters Cushman &
Wakefield, CBRE, Colliers en Stadim). In overeenstemming met
193
JAARVERSLAG 2023-2024
haar strategie heeft Retail Estates in principe niet de intentie
om individuele eigendommen binnen de clusters met een
investeringswaarde van minder dan 2,50 mio EUR te verkopen.
Toeliching bij de overdrachtsbelasting in Nederland
De Nederlandse overdrachtsbelasting bedraagt vanaf 1 januari
2023 10,4% procent (sinds 1 januari 2021 8%, voorheen 6%).
Voor de overige kosten (zoals notariskosten) neemt Retail
Estates tussen 0,08% en 1% extra in rekening.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële
waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de
winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en
worden bij de winstverdeling toegewezen aan de reserves voor
het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed.
Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten
laste van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven
geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige
economische voordelen en worden geactiveerd indien de
verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen
erdoor verhogen. Er zijn hoofdzakelijk twee belangrijke soorten
uitgaven:
a) kosten van onderhoud en herstellingen aan dakbedekkingen
en parkings: komen ten laste van het operationeel vastgoed-
resultaat;
b) kosten voor grote verbouwingen en verbeteringswerken:
verbouwingen zijn occasionele werken die een functie aan
het gebouw toevoegen of het bestaande comfortniveau
aanzienlijk verbeteren. De kosten hebben betrekking op
materialen, erelonen, aannemingswerken en dergelijke.
Interne kosten van beheer of opvolging worden niet
geactiveerd. Dergelijke werken worden zodra ze aanvangen
in de geschatte waarde van het betreffende gebouw verwerkt
(eerst voorlopig en na bezoek door de vastgoeddeskundige
voor de definitieve waarde). De nog uit te voeren werken
gaan in mindering van de waardering. Na uitvoering worden
deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd aan de reële
waarde van de vastgoedbeleggingen.
Vervreemding van een vastgoedbelegging
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een
vastgoedbelegging komen in de winst- en verliesrekening van
de verslagperiode onder de post “Resultaat op verkopen van
vastgoedbeleggingen” en worden bij de resultaatsverdeling
toegewezen aan het overgedragen resultaat. Commissies
betaald bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen
aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering
gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde
winst of het gerealiseerde verlies te bepalen.
Vaste activa in aanbouw
Conform de aangepaste IAS 40-norm worden de vaste activa in
aanbouw opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop
worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met
inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare btw.
Als de Groep van oordeel is dat de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen in aanbouw niet op een betrouwbare
manier kan worden bepaald maar verwacht dat de reële
waarde zal kunnen worden bepaald wanneer ze aanbesteed,
vergund en verhuurd zijn, boekt ze de vastgoedbelegging in
aanbouw aan kostprijs tot het ogenblik dat de reële waarde
kan worden bepaald (wanneer ze aanbesteed, vergund en
verhuurd zijn of tot de constructie voltooid is (afhankelijk van
wat zich eerst voordoet)), in overeenstemming met IAS 40.53.
Deze reële waarde is gebaseerd op de waardering door de
vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
Een vast actief in aanbouw kan slaan op een bouwgrond,
afbraakpand of een bestaand pand waarvan de bestemming
moet veranderd worden en aanzienlijke verbouwingswerken
vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven.
Andere materiële vaste activa
De materiële vaste activa andere dan onroerende goederen
waarvan het gebruik in de tijd beperkt is, worden gewaardeerd
tegen aanschaffingswaarde onder aftrek van lineaire
afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur.
In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden
afschrijvingen geboekt pro rata temporis het aantal maanden
dat het actief in gebruik was.
194 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van
toepassing:

Installaties, machines en uitrusting | 20%
Meubilair | 10%
Rollend materieel | 20-33%
Informaticamaterieel | 33%
Standaardsoftware | 33%
Maatsoftware | 10%-25%
Gebouwen eigen gebruik | 3%
Technieken | 6,66%

Lease-overeenkomst
In de beperkte gevallen waar Retail Estates leasingnemer
is in lease-overeenkomsten (en deze contracten niet tot de
uitzonderingen zoals voorzien in IFRS 16 behoren), zal Retail
Estates, als leasingnemer, een gebruiksrecht en bijhorende
verplichting erkennen in de geconsolideerde jaarrekening.
Vervolgens worden alle gebruiksrechten, die classificeren
als vastgoedbelegging, gewaardeerd aan reële waarde, in
overeenstemming met de waarderingsregels beschreven bij
Vastgoedbeleggingen. De minimale leasebetalingen worden
deels als financieringskosten en deels als aflossing van de
uitstaande verplichting opgenomen. De financieringskost wordt
erkend in de rubriek “Verschil in de reële waarde van financiële
activa en passiva”.
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder
waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de
boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde.
Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde
wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of buitengebruikstelling van
materiële vaste activa, andere dan onroerende goederen,
worden de aanschaffingswaarde en de afschrijvingen die
daarop betrekking hebben uit de balans verwijderd en
worden de gerealiseerde meer- of minwaarden in de winst- en
verliesrekening opgenomen.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
Handelsvorderingen en andere vaste activa worden bij initiële
opname gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van
de effectieve rentemethode. Er wordt een waardevermindering
geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de
inbaarheid van de vordering op de vervaldag.
Vastgoedcertificaten
Waardering
1. Algemeen principe
Indien de houder van de certificaten geen aanmerkelijk belang
(meer dan 75%) bezit van een vastgoedcertificaat, worden
de certificaten op afsluitdatum geboekt aan de gewogen
gemiddelde beurskoers van de laatste 30 dagen onder de
rubriek “Financiële vaste activa”.
Hiervan wordt afgeweken als op basis van publiek
beschikbare informatie en van de emissievoorwaarden van het
vastgoedcertificaat een intrinsieke waarde wordt vastgesteld die
aanmerkelijk beneden de beurskoers ligt. Dan wordt de waarde
beperkt tot de intrinsieke waarde.
2. Bezit van een aanmerkelijk belang (meer dan 75%) in de
uitgegeven certificaten (per 31 maart 2024 enkel toepasselijk
op de vastgoedcertificaten “Distri-Land”)
De beurskoers van deze vastgoedcertificaten, zoals blijkt uit
de koerstabellen van Euronext van de tweede markt, kan niet
als een betrouwbare referentie beschouwd worden gezien de
beperkte liquiditeit van dit vastgoedcertificaat. Retail Estates nv
wenst bij elke afsluiting van zijn rekeningen de waarde van zijn
certificaten te herwaarderen in functie van:
a) de reële waarde van de onroerende goederen waarvan de
emittent eigenaar is en dit naar analogie met de waardering
van het eigen vastgoed. Dit gebeurt op basis van een
periodieke schatting door de vastgoeddeskundige in
gezamenlijke opdracht van Retail Estates nv en Immobilière
Distri-Land nv. Indien één of meerdere gebouwen door de
emittent van het vastgoedcertificaat verkocht worden, zal tot
de uitkering van de verkoopsopbrengst, de verkoopprijs als
waardering weerhouden worden;
b) de contractuele rechten van de houder van het
vastgoedcertificaat volgens het prospectus dat uitgegeven
werd bij de emissie van het vastgoedcertificaat.
Retail Estates nv investeert enkel in de certificaten van
emissies die betrekking hebben op de financiering van perifeer
winkelvastgoed. Het vastgoed waarvan de emittent eigenaar
195
JAARVERSLAG 2023-2024
is, beantwoordt aan het type perifeer winkelvastgoed dat
aansluit bij de beleggingsdoelstellingen van Retail Estates
nv. Alhoewel Retail Estates nv juridisch gezien geen eigenaar
is van dit vastgoed, beschouwt de vennootschap zich als de
economische begunstigde en dit pro rata haar contractuele
rechten als eigenaar van vastgoedcertificaten. Bovendien wordt
de belegging in vastgoedcertificaten, in toepassing van de GVV-
Wet, artikel 2, 5°, x, beschouwd als vastgoed.
Rekening houdend met deze overwegingen worden de
certificaten geboekt onder de vastgoedbeleggingen aan hun
aanschaffingswaarde met inbegrip van de bijkomende kosten.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële
waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de
winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en
worden bij de winstverdeling toegewezen aan de onbeschikbare
reserves. Op 31 maart 2024 bedraagt de waarde van de
vastgoedbeleggingen gerelateerd aan de certificaten Distri-Land
17,35 mio EUR (16,22 mio EUR op 31 maart 2023) ten opzichte
van de totale portefeuille van Retail Estates van 2.028,32 mio EUR.
Verwerking van coupon
1. Verwerking courant exploitatiesaldo
Als houder van de vastgoedcertificaten heeft Retail Estates nv
pro rata de vastgoedcertificaten in zijn bezit, een contractueel
recht op een gedeelte van het exploitatiesaldo dat de emittent
realiseert door het ontvangen van de huren en de betaling
van de werkings- en onderhoudskosten. Vermits de volledige
waardevermindering of waardeverhoging verwerkt wordt via
de herschatting van de waarde van het vastgoedcertificaat,
dient geen gedeelte van de coupon met betrekking tot het
exploitatiesaldo beschouwd te worden als een vergoeding
voor de waardevermindering van de gebouwen van de
emittent. Bijgevolg wordt de volledige coupon behandeld als
nettohuurinkomsten en als bedrijfsopbrengst verwerkt in de
omzet.
2. Verwerking liquidatiesaldo bij verkoop van onroerende
goederen
Wanneer een bepaald pand uit de portefeuille van de emittent
verkocht wordt, wordt dit als volgt verwerkt: de netto-opbrengst
na afhouding van eventueel verschuldigde roerende voorheffing,
wordt slechts als gerealiseerde meerwaarde geboekt bij Retail
Estates nv ten belope van het verschil tussen de boekwaarde
van het vastgoedcertificaat op afsluitdatum vermeerderd met
de nettoliquidatiecoupon en de boekwaarde op de vorige
afsluitdatum. De boekwaarde van het vastgoedcertificaat wordt
op elke afsluitdatum vastgesteld door een waardering te maken
van de contractuele rechten van de certificaathouders zoals die
blijken uit het emissieprospectus en dit vertrekkende van de
reële waarde van het vastgoed in bezit van de emittent, zoals
op afsluitdatum gewaardeerd door de vastgoeddeskundige van
Retail Estates nv. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de
variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden
opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin
ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de
beschikbare reserves.
Vaste activa of groepen van activa aangehouden voor
verkoop
Dit betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde
hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door de verkoop van
de goederen en niet door de verdere verhuring. Net als de
vastgoedbeleggingen (zie supra) worden deze goederen
gewaardeerd aan reële waarde, zijnde de investeringswaarde
min de overdrachtstaksen.
Een onroerend goed wordt geboekt als een vast actief
aangehouden voor verkoop als er een intentieverklaring tot
verkoop getekend is.
Vlottende activa
De vorderingen op hoogstens één jaar worden gewaardeerd tegen
hun nominale waarde, onder aftrek van waardeverminderingen
voor dubieuze of oninbare vorderingen. Bankdeposito’s op
zicht of termijn worden gewaardeerd tegen geamortiseerde
kostprijs. De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de
resultatenrekening verwerkt. Beursgenoteerde effecten worden
gewaardeerd tegen hun beurskoers.
Eigen vermogen
Het kapitaal omvat de geldmiddelen verkregen bij oprichting,
fusie of kapitaalverhoging. De externe kosten die onmiddellijk
toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen, worden
afgetrokken van het eigen vermogen. Wanneer Retail Estates
nv overgaat tot de inkoop van eigen aandelen wordt het
betaalde bedrag inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend
als een wijziging van het eigen vermogen. Ingekochte eigen
aandelen worden als een vermindering van het eigen vermogen
voorgesteld.
196 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat
totdat de algemene vergadering van aandeelhouders de
dividenden toekent.
Verplichtingen
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
– Retail Estates nv een bestaande – juridisch afdwingbare
of feitelijke – verplichting heeft ten gevolge van een
gebeurtenis in het verleden;
– het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal
vereist zijn om de verplichting af te wikkelen;
– het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan
worden geschat.
Handelsschulden worden uitgedrukt tegen hun nominale waarde
op balansdatum. Interestdragende leningen worden initieel
aan kostprijs erkend en verminderd met de transactiekosten.
Vervolgens worden de interestdragende leningen gewaardeerd
op basis van de effectieve-rentemethode, waarbij elk verschil
tussen de initiële boekwaarde en de aflossingswaarde erkend
wordt als interestkost in de resultatenrekening over de duurtijd
van de lening.
Voordelen aan het personeel en aan de directieleden
Retail Estates nv voorziet in een toegezegde pensioen-
bijdragenregeling voor zijn werknemers en voor de leden
van het managementcomité. Voor de leden van het
management comité wordt deze regeling toevertrouwd aan
een verzekeringsmaatschappij die onafhankelijk is van de
vennootschap.
De regeling voor werknemers verloopt grotendeels via het fonds
van het paritair comité. Het gaat dus om een sectorplan, en het
is de inrichter van dit pensioenplan (Fonds Tweede Pijler PC 323)
die de wettelijke verantwoordelijkheden en verplichtingen moet
dragen.
Bijdragen betaald gedurende het boekjaar worden ten laste
genomen.
Vastgoedresultaat
Het nettohuurresultaat omvat de huren, operationele lease-
vergoedingen en andere inkomsten die hiermee verband houden
min de met verhuur verbonden kosten, zijnde te betalen huur op
gehuurde activa, waardeverminderingen op handelsvorderingen
en terugnemingen van waardeverminderingen op handels-
vorderingen.
De recuperatie van vastgoedkosten omvat de opbrengsten
verkregen uit de doorrekening van kosten van groot onderhoud
en vergoedingen van huurschade.
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de
recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de
wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder.
De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele
afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van
de vergoeding die ontvangen is en worden lineair in de winst- en
verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking
hebben.
Vastgoedkosten
De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde
van de vergoeding die betaald is of die verschuldigd is en
worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de
periode waarop ze betrekking hebben.
De technische kosten omvatten onder meer structureel en
occasioneel onderhoud (inclusief uitgaven in het kader van
de duurzaamheidsstrategie) en verliezen uit schadegevallen
gedeeltelijk gedekt door de verzekeringsmaatschappijen. De
commerciële kosten bevatten onder meer makelaarscommissies.
De beheerskosten van het vastgoed omvatten hoofdzakelijk de
kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit,
de operationele kosten van de hoofdzetel van de onderneming
en erelonen betaald aan derde partijen.
De van huurders of derden ontvangen beheersvergoedingen
die gedeeltelijk de beheerskosten van het vastgoed dekken,
worden in mindering gebracht.
Algemene kosten van de vennootschap en andere
operationele opbrengsten en kosten
De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste
bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een
beursgenoteerde onderneming en die geniet van het GVV-
statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante
financiële informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te
197
JAARVERSLAG 2023-2024
zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers
de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier indirect
deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging.
Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van
de strategische groei van Retail Estates nv valt eveneens onder
deze categorie.
Financieel resultaat
Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen
en bijkomende financieringskosten zoals de negatieve variaties
van afdekkingsinstrumenten voor zover dat deze niet effectief
zijn in de zin van IAS 39, verminderd met de opbrengsten van
beleggingen.
Vennootschapsbelasting
Deze rubriek omvat de courante belastinglast op het resultaat van
het boekjaar. De vennootschapsbelasting wordt rechtstreeks in
het resultaat geboekt, behalve als de belasting betrekking heeft
op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden
opgenomen. In dat geval wordt ook de belasting rechtstreeks
in het eigen vermogen opgenomen. De courante belastinglast
bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar inkomen
van het jaar en de correcties op vorige boekjaren.
Exittaks
De exittaks is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde
die vastgesteld wordt bij de belaste fusie van een GVV met een
onderneming die geen GVV is. De verschuldigde exittaks op
deze meerwaarde wordt erkend wanneer de onderneming die
geen GVV is voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep
wordt opgenomen.
In principe wordt de provisie voor exittaks enkel tussentijds
herzien indien deze door de waardestijging van het onroerend
goed van deze onderneming dient verhoogd te worden. Een
eventuele overschatting ten gevolge van waardedalingen wordt
slechts vastgesteld bij de effectieve realisatie van de fusie.
Financieel risicobeheer
Evolutie van de rentevoeten
Hogere rentevoeten leiden tot een stijging van de financiële
kosten en een daling van het EPRA-resultaat. Voor de afdekking
van het renterisico op langetermijnleningen met variabele
rentevoet maakt Retail Estates nv gebruik van financiële
instrumenten van het type IRS en CAP. Bij een interest rate swap
(IRS) wordt de variabele rentevoet ingeruild tegen een vaste
rentevoet; bij een CAP wordt de rentevoet geplafonneerd. Door
het gevoerde rentebeleid zijn 95,52% van de lopende leningen
afgedekt met een vaste rentevoet. Ook voor een groot deel
van de nog te hernieuwen kredieten werd een rente-afdekking
afgesloten. De gewogen gemiddelde interestvoet van de
openbare GVV bedraagt 2,30%.
0
20
40
60
80
100
31/03/2024 31/03/2025 31/03/2026 31/03/2027 31/03/2028
OVERZICHT VASTRENTENDE SCHULD, AFGEDEKTE
VARIABELRENTENDE SCHULD EN NIET-AFGEDEKTE
VARIABELRENTENDE SCHULD (IN %)
afgedekte variabel
rentende schuld
vastrentende
schuld
niet-afgedekte
variabelrentende schuld
198 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Financieringsrisico
De langetermijnfinanciering werd afgesloten onder de vorm van
“bulletleningen”. Dit zijn leningen waarvan het kapitaal na een
looptijd van vijf à acht jaar in zijn geheel dient terugbetaald te
worden. De diversificatie van de financiering over verschillende
banken beperkt het liquiditeitsrisico van de Groep. De Groep
heeft dit boekjaar 95,52% van haar leningen afgesloten tegen
een vaste interestvoet of tegen een variabele interestvoet die
onmiddellijk wordt omgezet naar een vaste interestvoet. Het
nettoresultaat van het huidige boekjaar was dus slechts in
beperkte mate gevoelig voor renteschommelingen.
Kredietrisico
Vooraleer een nieuwe huurder wordt aangenomen, wordt een
kredietrisicoanalyse uitgevoerd op basis van de beschikbare
informatie. Verder worden achterstallige huren nauwlettend
opgevolgd door Retail Estates nv. Ingeval van niet-betaling bezit
de onderneming meestal een bankwaarborg.
We verwijzen voor verdere details naar bijlagen 34 en 35.
Er zijn geen klanten die 10% of meer van de totale huurinkomsten
uitmaken.
Historische financiële informatie
De geauditeerde geconsolideerde jaarrekeningen voor de boek-
jaren eindigend op 31 maart 2022 (p. 172-239 van het Jaarlijks
Financieel Verslag 2021-2022) en 31 maart 2023 (p. 166-233 van
het Jaarlijks Financieel Verslag 2022-2023) zijn in dit jaarverslag
opgenomen door verwijzing. Kopieën van documenten die door
verwijzing in dit jaarverslag zijn opgenomen, kunnen worden
geraadpleegd via de website van de vennootschap (www.
retailestates.com/nl).
199
JAARVERSLAG 2023-2024
6. OVERIGE BIJLAGEN
Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er
afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en
resultatenrekening en de bijgevoegde details.
Bijlage 1
De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg
van de indexaties en aankopen die het afgelopen boekjaar
hebben plaatsgevonden. Onderstaande huurinkomsten maken
abstractie van toekomstige indexaties.
Volgende tabel geeft bij wijze van theoretische oefening aan
hoeveel huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal innen op basis
van de lopende huurovereenkomsten.

Huurinkomsten |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Op minder dan één jaar | 142.241 | 135.637
Tussen één en vijf jaar | 440.050 | 402.719
Op meer dan vijf jaar | 495.402 | 384.744

Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin
bestaat dat alle (Belgische) huurders gebruik maken van hun bij
wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende
driejaarlijkse periode. Als we rekening houden met deze bij wet
toegekende opzegmogelijkheid is de gewogen gemiddelde
resterende looptijd van de Belgische portefeuille 2,34 jaar. Het
geven van huurvrije periodes is eerder zeldzaam in de perifere
winkelmarkt. Er werden afgelopen boekjaar geen kortingen
toegekend omwille van de opstoot van de inflatie.
Type huurovereenkomst
Voor haar Belgische gebouwen sluit de Groep handels-
huurcontracten af voor een periode van minimaal negen jaar,
meestal opzegbaar door de huurder na afloop van het derde
en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van
zes maanden voor de vervaldag. In Nederland hebben de
standaardcontracten een looptijd van vijf jaar.
De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald
(soms driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag
van de huurovereenkomst geïndexeerd. Belastingen en taksen,
onroerende voorheffing inbegrepen, de verzekeringspremie
en de gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten laste
van de huurder in België. In Nederland zijn in principe enkel
gemeenschappelijke kosten ten laste van de huurder. Om de
naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd
krachtens de overeenkomst te garanderen, dienen bepaalde
huurders een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van
een bankgarantie ter waarde van drie maanden huur.
Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen partijen een
plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijke expert.
Bij het verstrijken van de overeenkomst moet de huurder de door
hem gehuurde ruimten teruggeven in de staat zoals beschreven in
de plaatsbeschrijving bij intrede, onder voorbehoud van normale
slijtage. De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen
noch de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij
mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder.
De huurder heeft in België de verplichting om op zijn kosten de
overeenkomst te registreren.
Bijlage 2

Met verhuur verbonden |  |
kosten (in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Te betalen huur op gehuur- |  |
de activa en leasingkosten | 0 | -22
Waardeverminderingen op |  |
handelsvorderingen | -705 | -434
Totaal met verhuur verbon- |  |
den kosten | -705 | -455

Bijlage 3

Recuperatie van |  |
huurlasten en belastingen |  |
normaal gedragen door |  |
de huurders op verhuurde |  |
gebouwen (in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Doorrekening van huur- |  |
lasten gedragen door de |  |
eigenaar | 7.598 | 6.933
Doorrekening van voorhef- |  |
fingen en belastingen op |  |
verhuurde gebouwen | 7.010 | 6.073
Totaal recuperatie van huur- |  |
lasten en belastingen door |  |
de huurders op verhuurde |  |
gebouwen | 14.609 | 13.006

200 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Bijlage 4

Huurlasten gedragen |  |
door de huurders op |  |
verhuurde gebouwen |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Huurlasten gedragen door |  |
de eigenaar | -8.247 | -7.453
Voorheffingen en |  |
belastingen op verhuurde |  |
gebouwen | -8.658 | -7.469
Totaal huurlasten gedra- |  |
gen door de huurders op |  |
verhuurde gebouwen | -16.905 | -14.922

De normale huurvoorwaarden voorzien meestal dat deze lasten
en belastingen (in België) gedragen worden door de huurders
via doorfacturatie door de eigenaar. Een aantal huurcontracten
van de Groep stellen echter dat sommige lasten en belastingen
ten laste blijven van de eigenaar.
Deze rubriek bevat hoofdzakelijk de kosten van onroerende
voorheffing, verzekering en nutsvoorzieningen.
De gebouwen (zowel de bestaande als deze in opbouw) worden
door diverse verzekeringen gedekt (die onder meer risico’s van
brand, storm en waterschade dekken) voor een totale waarde
(nieuwbouwwaarde, zonder de grond) van ongeveer 1.390,95mio
EUR. Dit bedrag vertegenwoordigt 69,03 % van de reële waarde
van de onroerende goederen op diezelfde datum (2.015,03 mio
EUR). De dekking is tot een door Retail Estates bepaald bedrag
beperkt, in functie van de nieuwbouwwaarde. De waarde van de
gronden moet, omwille van hun aard, niet verzekerd worden.
Vaste activa aangehouden voor verkoop worden wel verzekerd.

Verzekeringen | 31.03.2024 | 31.03.2023
Verzekeringspremies |  |
(in duizenden €) | 1.522 | 1.345
Percentage van reële waar- |  |
de gedekt door verzeke- |  |
ringen | 69,03 | 60,08

Bijlage 5

Technische kosten |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Recurrente technische |  |
kosten | -6.163 | -6.272
Structureel onderhoud | -6.163 | -6.272
Niet-recurrente technische |  |
kosten | -1.769 | -1.420
Occasioneel onderhoud | -935 | -955
Verliezen door schadege- |  |
vallen gedekt door verze- |  |
keringscontracten | -1.336 | -669
Ontvangen vergoeding en |  |
van verzekeringsmaat- |  |
schappijen | 502 | 204
Totaal technische kosten | -7.932 | -7.691

Het structureel onderhoud betreft in hoofdzaak uitgaven in het
kader van de duurzaamheidsstrategie
(het energie-efficiënter maken van gebouwen) en de regelmatige
vernieuwing van parking- en dakbedekking. Het occasioneel
onderhoud daarentegen bevat hoofdzakelijk onvoorzienbare
kosten aan de ruwbouw van de verhuurde panden ten gevolge
van slijtage, niet-verzekerde ongevallen en vandalisme.
De uitgaven met betrekking tot de ESG-initiatieven liggen in lijn
met het vooropgestelde strategische ESG-plan.
De stijging van de niet-recurrente technische kosten is te
verklaren door extra kosten als gevolg van schadegevallen. Een
winkelpand in Soignies liep schade op aan het dak waardoor
er significante kosten diende gemaakt te worden voor de
wederinstaatstelling van het gebouw. Verder werd er een
financiële voorziening genomen voor de herstelling van de
vastgestelde schade aan de gevelpanelen van het winkelpark
in Cruquius. Het oorzakelijke verband van de gevelschade is in
onderzoek.
201
JAARVERSLAG 2023-2024
Bijlage 6

Commerciële kosten |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Makelaarscommissies | -257 | -252
Publiciteit m.b.t. de ge- |  |
bouwen | -580 | -435
Erelonen van advocaten en |  |
juridische kosten | -269 | -246
Andere | -142 | -895
Totaal commerciële kosten | -1.249 | -1.828

De commerciële kosten betreffen voornamelijk marketingevents
voor de retailparken en erelonen met betrekking tot het
onderhandelen van huurhernieuwingen en de opmaak van
vergunningsaanvragen. Andere commerciële kosten hebben
voornamelijk betrekking op de gemaakte kosten voor prospectie
in het licht van de eventuele uitbreiding naar een derde land.
Bijlage 7

Kosten en taksen van |  |
niet-verhuurde gebouwen |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Leegstandslasten van het |  |
boekjaar | -197 | -265
Onroerende voorheffing |  |
leegstand | -308 | -375
Totaal kosten en taksen van |  |
niet-verhuurde gebouwen | -504 | -641

De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen hebben
betrekking op de gebouwen die in het kader van een
transitie tussen huurders voor beperkte tijd leegstaan en op
leegstandslasten voor vaste activa in aanbouw (hoofdzakelijk
onroerende voorheffing). De kostprijs van de leegstaande
gebouwen bedraagt per 31 maart 2024 0,36% van de ontvangen
huurinkomsten, ten opzichte van 0,51% op 31 maart 2023.
Bijlage 8
De beheerskosten omvatten hoofdzakelijk de kosten van het
personeel verantwoordelijk voor het beheer van de portefeuille,
de operationele kost van de ERP-toepassing toewijsbaar aan
het beheer, de operationele kosten van de kantoren van Retail
Estates in België (Ternat) en Nederland (Houten) en erelonen
betaald aan derde partijen. De van de huurders ontvangen
beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het
vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.

Beheerskosten vastgoed |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Kantoorkosten | -1.362 | -1.118
Informatica | -1.296 | -1.004
Andere | -66 | -114
Huisvestingskosten | -342 | -290
Erelonen aan derde par- |  |
tijen | -347 | -313
Public relations, communi- |  |
catie en advertenties | -46 | -44
Personeelskosten | -4.595 | -3.437
Bezoldigingen | -2.647 | -1.969
Sociale zekerheid | -544 | -420
Pensioenen en collectieve |  |
verzekeringen | -11 | -8
Andere | -1.393 | -1.040
Beheersvergoedingen ont- |  |
vangen van de huurders | 40 | 36
Totaal beheerskosten |  |
vastgoed | -6.653 | -5.166

De personeelskosten vormen de hoofdzaak van de
beheerskosten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de
personeelsbezetting in VTE. De gestegen personeelskosten zijn
te verklaren door de stijging van het aantal VTE alsook door de
indexatie.

(in VTE) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Vastgoedafdeling | 26,81 | 20,84
Totaal | 42,00 | 33,00
Gemiddeld | 41,10 | 33,60

202 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Voor meer informatie omtrent de personeelskosten en de
personeelsbezetting in het boekjaar 2022-2023 verwijzen we
naar p. 190 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2022-2023.
Bijlage 9

Andere vastgoedkosten |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Andere vastgoedkosten | -3 | -6
Totaal andere vastgoed- |  |
kosten | -3 | -6

Bijlage 10
De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste
bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een juridische
beursgenoteerde entiteit en die geniet van het GVV-statuut. Deze
kosten worden opgelopen om transparante financiële informatie
te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere
types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te
bieden om op een liquide manier onrechtstreeks deel te nemen
aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de
kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische
groei van de onderneming vallen tevens onder deze categorie.

Algemene kosten van de vennootschap |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Kantoorkosten | -1.299 | -1.084
Informatica | -1.230 | -989
Andere | -69 | -95
Huisvestingskosten | -185 | -162
Erelonen aan derde partijen | -742 | -640
Recurrente | -356 | -268
- Advocaten |  |
- Revisoren | -291 | -189
- Andere | -66 | -79
Niet-recurrente | -386 | -372
- Advocaten | -50 | -31
- Notariskosten | -9 | -4
- Consultants | -327 | -337
Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties) | 0 | 0
Public relations, communicatie en advertenties | -123 | -66
Personeelskosten | -1.688 | -1.639
Bezoldigingen | -813 | -683
Sociale zekerheid | -218 | -159
Pensioenen en collectieve verzekeringen | -3 | -3
Andere | -653 | -793
Vergoeding bedrijfsleiding | -2.173 | -1.694
Bestuurdersvergoedingen | -352 | -294
Taksen en wettelijke kosten | -1.911 | -1.518
Totaal algemene kosten | -8.473 | -7.097

203
JAARVERSLAG 2023-2024
De stijging van de algemene kosten van de vennootschap is
hoofdzakelijk het gevolg van een stijging in de informaticakosten,
de vergoeding van de bedrijfsleiding en stijging in de taksen en
wettelijke kosten.
Gelet op de toegenomen complexiteit van de activiteiten van
de vennootschap, onder meer door het internationaal karakter
van haar activiteiten, de notering op een buitenlandse beurs
en de uitgebreidere rapporteringsverplichtingen, werden de
vergoedingen van de niet-uitvoerende bestuurders aangepast in
lijn met de beslissing van de algemene vergadering gehouden op
18 juli 2022. De gestegen vergoedingen van de bedrijfsleiding
ten opzichte van vorig jaar is het gevolg van de uitbreiding van
het managementteam.
De stijging in de taksen en wettelijke kosten is tweeledig te
verklaren. Enerzijds als gevolg van een verandering in het btw-
verhoudingsgetal waardoor de niet aftrekbare btw hoger is
dan vorig jaar. Anderzijds als gevolg van een stijging in eigen
vermogen die hogere taksen op collectieve beleggingsfondsen
met zich meebrengt.
De stijging van de informaticakosten is te wijten aan de
operationele kosten van het geïntegreerd informaticasysteem.
Bijlage 11

Resultaat op verkopen |  |
van vastgoedbeleggingen |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Boekwaarde van de |  |
verkochte onroerende |  |
goederen | 12.652 | 9.662
Nettoverkoopprijs vast- |  |
goedbeleggingen (ver- |  |
koopprijs - transactiekos- |  |
ten) | 12.373 | 9.801
Andere | -120 |
Totaal winst of verlies op |  |
verkopen van vastgoedbe- |  |
leggingen | -399 | 139

Het voorbije boekjaar werd gedesinvesteerd voor een
nettoverkoopprijs van 12,37 mio EUR. Op deze desinvesteringen
werd een netto-minderwaarde gerealiseerd van -0,40 mio EUR.
Globaal genomen vertegenwoordigt de verkoopsopbrengst een
verkoopswaarde die in lijn ligt met de investeringswaarde van de
vastgoeddeskundige. Voor meer informatie verwijzen we naar
het Beheersverslag.
Bijlage 12

Variaties in de |  |
reële waarde van |  |
vastgoedbeleggingen |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Variatie op vastgoedbe- |  |
leggingen als gevolg van |  |
waarderingsaanpassingen | 63.315 | 78.191
Variatie op vastgoedbe- |  |
leggingen als gevolg van |  |
aanpassing van de trans- |  |
actiekosten | -12.125 | -22.274
Totaal variaties in de reële |  |
waarde van vastgoedbeleg- |  |
gingen | 51.190 | 55.917

Per 1 januari 2023 werd in Nederland de overdrachtsbelasting
verhoogd van 8% naar 10,4%. Op 1 januari 2021 werden de
transactiekosten een eerste maal verhoogd van 6% naar 8%. De
verhoging werd destijds door de vastgoeddeskundigen volledig
in mindering gebracht van de investeringswaarde om tot de reële
waarde van het vastgoed te bekomen. Een jaar later bleek dat
de overdrachtsbelasting niet volledig door de verkopende partij
werd gedragen en er ook een daling kan worden vastgesteld
van de aanvangsrendementen bij overdracht van activa. Om
deze reden werd in vorig boekjaar, in afwachting van nieuwe
transacties, het effect van de verhoging voor de helft in rekening
gebracht.
Gedurende boekjaar 2022-2023 werden werkelijke huren
gemiddeld met 9% geïndexeerd. Deze indexatie werd echter
niet meegenomen in de verwachte contractuele huren door de
vastgoeddeskundigen.In 2023-2024 is er voldoende marktbewijs
voor de vastgoeddeskundigen om aan te nemen dat de
indexaties voor de meeste panden blijvend van aard zijn en
werden de verwachte contractuele huren meer in lijn gebracht
met de werkelijke huren.

| 31.03.2024 | 31.03.2023
Ander portefeuilleresultaat | -365 | -4.596

Het ander portefeuilleresultaat per 31 maart 2023 heeft vooral
betrekking op uitgestelde belastingen met betrekking tot het
204 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Nederlandse vastgoed. Gezien de verkrijging van het FBI-statuut
werd er in 2023-2024 geen provisie voor uitgestelde belastingen
aangelegd.
Bijlage 13

Financiële opbrengsten |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Geïnde interesten en |  |
dividenden | 105 | 105
Andere | 57 | 64
Totale financiële opbrengsten | 162 | 169

Bijlage 14

Netto-interestkosten |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Nominale interesten op |  |
leningen 1 | -21.772 | -19.081
Andere interestkosten 2 | 101 | 49
Totaal netto-interestkosten | -21.671 | -19.032

1
Bevat eveneens de interesten op IRS’en (financiële instrumenten).
2
Geactiveerde intercalaire interesten m.b.t. onroerende goederen die het voorwerp zijn van
vaste activa in aanbouw. De interesten worden geactiveerd aan een interestvoet van 2,30%.
De gewogen gemiddelde interestvoet bedraagt 2,30% per
31 maart 2024 tegenover 2,06% per 31 maart 2023 (inclusief
de intrestkost van de afgesloten indekkingsinstrumenten).
De vennootschap heeft bijna al haar kredieten afgesloten als
investeringskredieten met vaste rentevoet of als langlopende
kredieten met variabele rentevoet waarop, mits een
swapovereenkomst, een vaste interestvoet werd bedongen.
De evolutie van de intrestcoverratio (het nettohuurresultaat
versus interestlasten op leningen) bedraagt 6,38 op 31 maart
2024 ten opzichte van 6,57 het jaar voordien. De vennootschap
heeft met enkele van haar bankiers en obligatie houders een
intrestcoverratio afgesproken van minimaal 2. We verwijzen naar
bijlage 35 voor het overzicht van alle swaps en caps.
Als er geen rekening gehouden wordt met de afgesloten
indekkingsinstrumenten bedraagt de gewogen gemiddelde
rentevoet 3,74%. Dit percentage ligt 1,44% hoger in vergelijking
met de gemiddelde intrestvoet. Voor de indekkingsstrategie van
Retail Estates wordt er verwezen naar bijlage 35.
Bijlage 15

Andere financiële kosten |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Bankkosten en andere |  |
commissies | -63 | -60
Totaal andere financiële |  |
kosten | -63 | -60

Bijlage 16

Vennootschapsbelasting |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Onderneming | -865 | -3.424
1. Vennootschapsbelasting | -865 | -3.409
Belasting van het lopende |  |
jaar | -1.131 | -2.108
Correctie van vorig boekjaar | 266 | -1.301
2. Exittaks |  | -16
Dochterondernemingen | 131 | 9.623
1. Vennootschapsbelasting | 131 | 9.623
Belasting van het lopende |  |
jaar | -474 | -118
Correctie van vorig boekjaar | 605 | 9.741
2. Exittaks |  | 0
Totaal vennootschapsbe- |  |
lasting | -734 | 6.199

Een GVV is enkel onderworpen aan de vennootschapsbelasting
voor wat betreft verworpen uitgaven en abnormaal goedgunstige
voordelen. Uitgestelde belastingen worden geboekt voor
de dochtervennootschappen op het verschil tussen de
boekwaarde na afschrijvingen in de statutaire jaarrekening
van deze dochtervennootschappen en de reële waarde. Deze
uitgestelde belastingen worden geboekt aan een tarief van 15%
indien de respectievelijke raden van bestuur van Retail Estates
nv en de dochtervennootschap de intentie hebben om de
dochtervennootschap te fuseren met de openbare GVV.
205
JAARVERSLAG 2023-2024
FBI-statuut Nederlandse vennootschappen
In 2023 heeft de Nederlandse fiscus voor alle vennootschappen
die Retail Estates in Nederland controleert toegang verschaft tot
het FBI-regime voor alle boekjaren tot en met 2021. Hiermee
werd bevestigd dat voor 2021 aan alle voorwaarden als FBI
voldaan is. Op die basis en met feiten en omstandigheden die
vooralsnog ongewijzigd blijven, oordeelt Retail Estates dat de
vennootschappen binnen het huidige wetgevende kader aan
alle voorwaarden blijven voldoen. Het is vandaag dan ook de
verwachting dat het FBI-regime eveneens van toepassing zal
zijn op de boekjaren 2022, 2023 en 2024 en nadien zal komen
te vervallen. Op 27 december 2023 werd immers de wet tot
wijziging van het FBI-regime gepubliceerd, waardoor een FBI
niet langer kan investeren in Nederlands vastgoed, tenzij via
een dochteronderneming die is onderworpen aan het reguliere
Nederlandse vennootschapsbelastingtarief. De wijziging treedt
in werking met ingang van 1 januari 2025. Voor het boekjaar dat
eindigt op 31 maart 2024 is het FBI-regime dus van toepassing
op alle Nederlandse vennootschappen met uitzondering van
Alex Invest nv, die niet in aanmerking komt voor dit regime.
Ten gevolge van het verkrijgen van het FBI-statuut (waar enkel
5% dividendbelasting verschuldigd is), is de belastingskost
in Nederland gereduceerd tot 0,63 mio EUR, zijnde de
dividendbelasting.
Bijlage 17

Aantal aandelen | 31.03.2024 | 31.03.2023
Bewegingen van het aan- |  |
tal aandelen |  |
Aantal aandelen bij het |  |
begin van het boekjaar | 14.085.827 | 13.226.452
Aantal aandelen bij het |  |
einde van het boekjaar | 14.375.587 | 14.085.827
Aantal dividendgerechtig- |  |
de aandelen | 14.375.587 | 14.085.827
Gewogen gemiddelde |  |
aantal aandelen voor de |  |
berekening van de winst |  |
per aandeel | 14.294.043 | 13.909.243

206 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Bijlage 18

Berekening van de uitkeerbare winst (in duizenden €) - statutair | 31.03.2024 | 31.03.2023
Nettoresultaat | 122.908 | 180.843
+ Afschrijvingen | 1.174 | 877
+ Waardeverminderingen | 757 | 425
- Terugneming van waardeverminderingen | -665 | -241
- Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0
+/- Andere niet-monetaire bestanddelen | 16.553 | -41.621
+/- Aandeel in het niet uitkeerbaar resultaat van deelnemingen verwerkt via de |  |
vermogensmutatiemethode | -20.759 | -21.319
+/- Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 269 | -47
+/- Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vaste activa in aanbouw | -30.704 | -29.815
Gecorrigeerd resultaat (A) | 89.532 | 89.102
+/- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoed 1 | -269 | 0
- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld |  |
van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een |  |
termijn van 4 jaar 1 | 0 | 0
+ Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte |  |
uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van 4 jaar 1 |  | 0
Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) | -269 | 0
Uitkeerbaar resultaat | 89.263 | 89.102
Uitkeerbaar resultaat x 80% | 71.410 | 71.281
Nettovermindering schuldenlast | 0 | 3.423
Minimum uit te keren winst | 71.410 | 67.858

1
ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten
De andere niet-monetaire bestanddelen ten belope van
-16,55 mio EUR betreffen de variatie in de reële waarde van
de financiële instrumenten. De variaties in de reële waarde
van vastgoedbeleggingen en vaste activa in aanbouw bestaan
enerzijds uit het resultaat op de portefeuille ten belope van
30,19 mio EUR en anderzijds uit “ander portefeuilleresultaat”.
Het aandeel van het niet-uitkeerbaar resultaat van de
dochtervennootschappen betreft de variaties in de reële waarde
van de dochtervennootschappen.
Conform artikel 13 van het GVV-KB dient de GVV (statutair) ten
minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen uit te
keren als vergoeding van het kapitaal:
1° 80 % van het bedrag bepaald volgens het in Hoofdstuk III van
Bijlage C (GVV-KB) opgenomen schema; en
2° de nettovermindering, tijdens het boekjaar, van de
schuldenlast van de openbare GVV.
207
JAARVERSLAG 2023-2024
Bijlage 19

Berekening van de pay-out ratio (in duizenden €) - statutair | 31.03.2024 | 31.03.2023
Gewone nettowinst | 122.908 | 180.843
Verwaterde nettowinst | 122.908 | 180.843
Uitkeerbare winst | 89.263 | 85.679
Minimum uit te keren winst | 71.410 | 67.858
Vooropgesteld brutodividend | 71.878 | 69.021
Pay-outratio | 80,52% | 80,56%

Bijlage 20

Investerings- en afschrijvingstabel (in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023 | 31.03.2024 | 31.03.2023
Aanschaffingswaarde |  |  |  |
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 6.919 | 5.266 | 7.855 | 7.759
Aanschaffingen | 3.334 | 2.573 | 705 | 498
Overdrachten en buitengebruikstellingen |  | -920 | -115 | -402
Overboekingen van (naar) andere posten |  | 0 | 0 | 0
Saldo per einde van het boekjaar | 10.253 | 6.919 | 8.446 | 7.855
Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsver- |  |  |  |
liezen |  |  |  |
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 727 | 1.236 | 1.516 | 1.319
Saldo overgenomen vennootschappen |  | 0 | 0 | 0
Afschrijvingen 3 | 651 | 411 | 593 | 379
Overdrachten en buitengebruikstellingen |  | -920 | -113 | -182
Overboekingen van (naar) andere posten |  | 0 |  | 0
Saldo per einde van het boekjaar | 1.379 | 727 | 1.995 | 1.516
Nettoboekwaarde | 8.874 | 6.192 | 6.450 | 6.339

3
Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten ‘beheerskosten van het vastgoed’ en ‘algemene kosten van de
vennootschap’. De afschrijvingen m.b.t. auto’s worden opgenomen onder de personeelskosten.
208 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Bijlage 21

|  |  | Activa aangehouden voor |  |
| Vastgoedbeleggingen 1 | verkoop | Totaal
Investerings- en herwaarderingstabel |  |  |  |  |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023 | 31.03.2024 | 31.03.2023 | 31.03.2024 | 31.03.2023
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 1.888.562 | 1.759.880 | 8.561 | 11.807 | 1.897.123 | 1.771.687
Verwerving d.m.v. aankoop vastgoed- |  |  |  |  |  |
vennootschappen | 3.200 | 0 | 0 | 0 | 3.200 | 0
Verwerving d.m.v. inbreng vastgoed- |  |  |  |  |  |
vennootschappen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Geactiveerde financieringskosten | 101 | 46 | 0 | 0 | 101 | 46
Aankoop van vastgoedbeleggingen | 85.115 | 60.061 | 0 | 719 | 85.115 | 60.780
Investeringen die resulteren uit latere |  |  |  |  |  |
uitgaven opgenomen in de boekwaar- |  |  |  |  |  |
de van het actief | 8.407 | 14.866 | 0 | 0 | 8.407 | 14.866
Inbreng van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Vervreemding d.m.v. verkoop vast- |  |  |  |  |  |
goedvennootschappen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Verkoop vastgoedbeleggingen | -8.442 | -5.826 | -4.210 | -3.836 | -12.652 | -9.662
Overdracht naar activa aangehouden |  |  |  |  |  |
voor verkoop | -4.201 | 0 | 4.201 | 0 | 0 | 0
IFRS 16 | 230 | 729 | 0 | 0 | 230 | 729
Andere overdrachten | 0 | 485 | 0 | 0 | 0 | 485
Verwerving vaste activa in aanbouw | 4.156 | 2.278 | 0 | 0 | 4.156 | 2.278
Oplevering vaste activa in aanbouw |  |  |  |  |  |
naar portefeuille | 3.914 | 2.601 | 0 | 0 | 3.914 | 2.601
Overdracht vaste activa in aanbouw |  |  |  |  |  |
naar portefeuille | -3.914 | -2.601 | 0 | 0 | -3.914 | -2.601
Overdracht vaste activa in aanbouw |  |  |  |  |  |
naar deelnemingen in geassocieerde |  |  |  |  |  |
vennootschappen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Variatie in de reële waarde (+/-) | 51.190 | 56.044 | 0 | -130 | 51.190 | 55.915
Per einde van het boekjaar | 2.028.317 | 1.888.562 | 8.552 | 8.561 | 2.036.870 | 1.897.122
OVERIGE INFORMATIE |  |  |  |  |  |
Investeringswaarde van het vastgoed | 2.134.531 | 1.983.204 | 8.766 | 8.775 | 2.143.297 | 1.991.979

1
Inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm.
209
JAARVERSLAG 2023-2024
De investeringen die resulteren uit latere uitgaven opgenomen
in de boekwaarde van het actief bedroegen in boekjaar 2023-
2024 8,41 mio EUR. Daarbovenop werd ook nog 3,91 mio EUR
opgeleverd uit de ontwikkeling voor eigen rekening en 4,16 mio
EUR geïnvesteerd in de ontwikkeling voor eigen rekening.
Voor de evoluties in vastgoedbeleggingen en de activa
aangehouden voor verkoop verwijzen we naar het beheersverslag
“Commentaar bij de geconsolideerde rekeningen boekjaar
2023-2024”.
Zoals vermeld in de waarderingsregels worden de vaste activa in
aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm, opgenomen bij
de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd
tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten
en niet-aftrekbare btw.
Als de Groep van oordeel is dat de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen in aanbouw niet op een betrouwbare
manier kan worden bepaald maar verwacht dat de reële waarde
zal kunnen worden bepaald wanneer ze aanbesteed, vergund
en verhuurd zijn, boekt ze de vastgoedbelegging in aanbouw
aan kostprijs tot het ogenblik dat de reële waarde kan worden
bepaald (wanneer ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn
of tot de constructie voltooid is, afhankelijk van wat zich eerst
voordoet), in overeenstemming met IAS 40.53. Deze reële waarde
is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na
aftrek van nog uit te voeren werken.
IFRS 13
IFRS 13 heeft een uniform raamwerk geïntroduceerd voor
waardering tegen reële waarde en informatieverschaffing over
waardering tegen reële waarde waar deze waarderingsgrondslag
op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of toegestaan
is. Daarbij wordt de reële waarde specifiek gedefinieerd als de
prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief
of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een
verplichting in een orderlijke transactie tussen marktpartijen op
waarderingsdatum.
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de reële
waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de
volgende niveaus van de IFRS 13-hiërarchie:
– Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen
in actieve markten
– Niveau 2: waardering gebaseerd op direct of indirect
(extern) observeerbare informatie
– Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern)
observeerbare informatie
Vastgoedbeleggingen zijn volgens de classificatie van IFRS 13
van niveau 3.
Waarderingsmethodologie
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen
op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke
en deskundige vastgoedschatters. De waardering van de
vastgoedbeleggingen gebeurt aan reële waarde. Deze reële
waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor
overdrachtsbelasting zoals beschreven in de “Grondslagen voor
financiële verslaggeving” eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag).
De methodes die gebruikt worden door de onafhankelijke
vastgoedschatters zijn de volgende:
De investeringswaarde wordt meestal berekend op basis van
een kapitalisatie met een BAR (brutoaanvangsrendement)
van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur,
rekening houdend met eventuele correcties zoals geschatte
markthuurwaarde, leegstand, step-rents, huurvrije periodes,
enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op
de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de
geschiktheid van de site en de kwaliteit van de huurders en het
gebouw op het ogenblik van de waardering.
Bij panden waarbij de eigendomsrechten zijn opgesplitst in
enerzijds de naakte eigendom en anderzijds de opstalrechten
of erfpachtrechten wordt de waarde van de opstalrechten of
erfpachtrechten bepaald door de actualisering (Discounted
Cash Flow) van de netto huurinkomsten, dus na aftrek van de
verschuldigde opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen,
en dit voor de periode tot het einde van deze erfpacht- of
opstalovereenkomst.
De waarde van de naakte eigendom wordt bepaald door
de actualisering (Discounted Cash Flow) van de periodieke
opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen tot op datum van
de vervaldag van deze overeenkomst.
In het kader van ESG-doelstellingen wordt er geïnvesteerd in
210 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
zonnepanelen die conform de GVV-wetgeving gewaardeerd
moeten worden door een erkende vastgoeddeskundige. De
waarde van de zonnepanelen wordt bepaald op basis van een
theoretisch model dat vertrekt van de individuele potentiële
elektriciteitsproductie van elke installatie. Vervolgens wordt
deze gewaardeerd vertrekkende uit de variabele marktprijs
voor elektriciteit zoals die geldt op het ogenblik van de
waardering. Hierbij wordt abstractie gemaakt van de lopende
exploitatievoorwaarden om zo tot een soort geschatte
huurwaarde te komen voor de installaties. Door een rendement
toe te passen dat zou betaald worden indien de installatie door
derden wordt overgenomen, wordt de marktwaarde bepaald.
Niet-observeerbare inputs in de bepaling van de reële waarde:

|  |  | 31.03.2024 | 31.03.2023
|  |  |  | Gewogen |  | Gewogen
Land | Methode | Input | Vork | gemiddelde | Vork | gemiddelde
| BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,25% - 10 % | 6,64% | 5,25%-10% | 6,34%
|  | Jaarlijkse markthuur (EUR/m²) | 25 - 250 | 110,75 | 25-250 | 105,85
|  | Resterende looptijd (einde |  |  |  |
|  | contract) (in maanden) | 0-552m | 92m | 0m-564m | 93m
|  | Resterende looptijd (eerste |  |  |  |
|  | vervaldag) (in maanden) | 0-204m | 19m | 0m-216m | 19m
|  | Leegstand (in maanden) | 0m - 12m | / | 0m-12m | /
België | DCF (Discounted | Verdisconteringsvoet (%) | 5,7% - 10,00% | 6,80% | 5,6%-10,00% | 6,22%
| Cashflow) | Jaarlijkse huur (EUR/m²) | 50-250 | 112,21 | 50-200 | 107,13
|  | Resterende looptijd (einde |  |  |  |
|  | contract) (in maanden) | 0-468m | 90 | 0m-480m | 95m
|  | Resterende looptijd (eerste |  |  |  |
|  | vervaldag) (in maanden) | 0-468m | 38 | 0m-480m | 40m
|  | Leegstand (in maanden) | 0m - 12 m | / | 0m-12m | /
| BAR-kapitalisatie | Kapitalisatievoet (%) | 5,58%-10,36% | 8,27% | 5,48%-10,04% | 6,62%
|  | Jaarlijkse markthuur (EUR/m²) | 50 - 351 | 107,23 | 50-255 | 102,92
|  | Resterende looptijd (einde |  |  |  |
Nederland |  | contract) (in maanden) | 0-168m | 43m | 0m-168m | 46m
|  | Resterende looptijd (eerste |  |  |  |
|  | vervaldag) (in maanden) | 0-168m | 43m | 0m-168m | 26m
|  | Leegstand (in maanden) | 0-12m | / | 0m-12m | /

Sensitiviteit van waarderingen
De sensitiviteit van de reële waarde in functie van wijzigingen
in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de
bepaling van de reële waarde van de objecten geclassificeerd
in niveau 3 volgens de IFRS fairvalue hiërarchie is als volgt
(ceteris paribus): het effect van de stijging (daling) van 1% van
de huurinkomsten geeft aanleiding tot een stijging (daling) van
de reële waarde van de portefeuille met 20,28 mio EUR. Het
effect van een stijging (daling) van de huurinkomsten met 2%
of 5% is lineair. Het effect van een stijging van de yield met 100
bps geeft aanleiding tot een daling van de reële waarde van
de portefeuille met 260,27 mio EUR. Een daling van de yield
met 100 bps leidt tot een stijging van de reële waarde van de
portefeuille met 350,31 mio EUR.
Waarderingsproces
Het waarderingsproces met betrekking tot de vastgoedschattingen
wordt bepaald door de CEO en CFO, na goedkeuring door het
auditcomité. Daarbij wordt tevens bepaald welke onafhankelijke
vastgoeddeskundige zal worden aangesteld voor de respectieve
delen van de vastgoedportefeuille. Typisch worden er contracten
afgesloten voor een hernieuwbare termijn van drie jaar. De
honoraria van de vastgoeddeskundigen worden vastgelegd
211
JAARVERSLAG 2023-2024
voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de
waarde van de geschatte objecten.
Er wordt gewerkt met een onafhankelijke vastgoeddeskundige
per land, om ervoor te zorgen dat de specifieke kenmerken
van elke geografische regio correct weerspiegeld worden.
De vastgoedportefeuille wordt elk kwartaal gewaardeerd.
De waarderingsmethode (zie supra) wordt bepaald door
de vastgoeddeskundige. De waarderingscyclus binnen een
boekjaar bestaat uit een bezoek aan het object, waarna een
gedetailleerd vastgoedverslag wordt opgesteld en tevens drie
desktopreviews.
De verslagen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen zijn
gebaseerd op:
– Informatie die door de Vennootschap aangeleverd
wordt, zoals lopende huren, termijnen en voorwaarden
van huurovereenkomsten, eventuele huurkortingen,
investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het
financieel systeem en beheersysteem van de openbare
GVV en is onderworpen aan het algemeen geldende
controlesysteem van de Vennootschap.
– Door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en
waarderingsmodellen. De assumpties hebben voornamelijk
betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en
discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele
beoordeling en waarneming van de markt.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van
de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de
waarderingsmodellen worden nagekeken door de finance
manager van de vennootschap, alsook door het management
van de openbare GVV. Elk kwartaal worden alle materiële
verschillen (positief en negatief) in absolute en relatieve termen
(versus vorig kwartaal en vorig jaar) vergeleken en geanalyseerd.
Op basis hiervan volgt een bespreking van het management
met de vastgoeddeskundige die tot doelstelling heeft alle data
met betrekking tot de verschillende sites accuraat en volledig
te reflecteren in de schattingen. Ten slotte worden de finale
vastgoedschattingen voorgesteld aan het auditcomité.
Impact van de verkoop van vastgoedbeleggingen
De desinvesteringen van het boekjaar 2023-2024 resulteerden in
een daling van de vastgoedbeleggingen en activa aangehouden
voor verkoop met 12,65 mio EUR.
Bijlage 22

Vaste activa of groepen |  |
van vaste activa |  |
aangehouden voor |  |
verkoop (in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Activa aangehouden voor |  |
verkoop | 8.552 | 8.561
Totaal activa aangehouden |  |
voor verkoop | 8.552 | 8.561

De activa aangehouden voor verkoop betreffen activa waarvoor
een intentie tot verkoop is getekend, maar waarvan de akte nog
niet werd verleden. Deze activa worden normaal gezien binnen
het jaar verkocht. Panden worden slechts overgeboekt naar de
activa gehouden voor verkoop indien er een intentieverklaring
getekend is met de potentiële koper. Er worden geen
minwaarden verwacht op deze activa naar aanleiding van de
verkoop.
Op 31 maart 2024 betreffen deze activa 8,55 mio EUR reële
waarde, waarvan 7,34 mio EUR voor de retailcluster Keerdok in
Mechelen. Deze site werd door de lokale overheid herbestemd
voor appartementsbouw door de goedkeuring van het RUP
Rode Kruisplein. Vier van de zeven huurders zijn verhuisd
naar het nieuwe retailpark Malinas en drie andere sloten hun
winkel. Retail Estates heeft een addendum gesloten aan de
oorspronkelijke kaderovereenkomst met de werkvennootschap
van twee vastgoedpromotoren om een gefaseerde verkoop van
haar winkelpanden tegen eind september 2024 te realiseren. De
transactie is (deels) onderworpen aan opschortende voorwaarden
die tegen eind september 2024 dienen gerealiseerd te worden.
De totale verkoopprijs bedraagt 7,34 mio EUR wat overeenkomt
met de boekwaarde per 31 maart 2024. Op 29 maart 2023 werd
reeds een eerste deel van de kaderovereenkomst uitgevoerd en
werd een gedeelte van de winkelpanden verkocht ten belope
van 3,75 mio EUR.
212 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Bijlage 23
Handelsvorderingen en dubieuze debiteuren

Handelsvorderingen |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Handelsvorderingen | 16.846 | 13.914
Op te stellen facturen | 1.861 | 1.302
Dubieuze debiteuren | -4.563 | -4.025
Te innen opbrengsten | 0 | 0
Coupon vastgoedcertifi- |  |
caten |  |
Distri-Land | 250 | 250
Andere | 233 | 1
Totaal handelsvorderingen | 14.627 | 11.442

De uitstaande handelsvorderingen, na aftrek van dubieuze
debiteuren en vooruitbetalingen, bedragen 12,51 mio EUR
waarvan 0,23 mio EUR betrekking heeft op het werkings- en
reservefonds en waarvan 11,53 mio EUR nog niet is vervallen.
Rekening houdend met de verkregen waarborgen – zowel
huurwaarborgen als bankgaranties is er een zeer beperkt
kredietrisico op de handelsvorderingen van 31 maart 2024. De
totale vooruitfacturatie bedraagt 11,86 mio EUR per 31 maart
2024 tegenover 9,12 mio EUR vorig jaar. De vooruitfacturatie
betreft niet-vervallen huren gefactureerd voor de periodes na
31 maart 2024.
Voor meer details over de coupon Distri-Land verwijzen we naar
het hoofdstuk “Vastgoedcertificaten” in de waarderingsregels
dat eerder in dit Jaarlijks Financieel Verslag werd opgenomen.

Waardeverminderingen |  |
op dubieuze debiteuren - |  |
mutatietabel |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Per einde van het vorige |  |
boekjaar | -4.025 | -3.703
Uit overgenomen vennoot- |  |
schappen | 0 | 0
Toevoegingen | -1.591 | -659
Terugnames | 1.252 | 226
Uitgeboekt wegens defini- |  |
tief oninbaar | -199 | 111
Per einde van het boekjaar | -4.562 | -4.025

Voor het aanleggen van de provisie dubieuze debiteuren
wordt als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige
huurgelden wordt intern van nabij opgevolgd. Op basis van
een inschatting van het management, of wanneer er duidelijk
aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan geïnd
worden, wordt een provisie aangelegd. Handelsvorderingen zijn
contant betaalbaar. Onderstaande tabel geeft een overzicht
van de ouderdomsstructuur van de vorderingen waarvoor geen
waardevermindering werd geboekt.

Handelsvorderingen - |  |
Ouderdomsstructuur |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Vervallen < 30 dagen | 469 | 51
Vervallen 30-90 dagen | -5 | 703
Vervallen > 90 dagen | 292 | -50
Niet vervallen | 11.528 | 9.007

Bijlage 24

Belastingsvorderingen en |  |
andere vlottende activa |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Belastingen |  |
Terug te vorderen BTW |  | 0
Terug te vorderen roerende |  |
voorheffing | 0 | 0
Terug te vorderen onroe- |  |
rende voorheffing | 1.995 | 1.803
Bezoldigingen en sociale |  |
lasten |  |
Andere | 5.316 | 0
Totaal belastingsvorderingen |  |
en andere vlottende activa | 7.311 | 1.803

De andere vlottende activa betreffen te ontvangen opbrengsten
voor verkoopaktes die verleden zijn op afsluitdatum.
213
JAARVERSLAG 2023-2024
Bijlage 25

Geldmiddelen en |  |
kasequivalenten |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Banken | 7.089 | 4.128
Totaal geldmiddelen en |  |
kasequivalenten | 7.089 | 4.128

Bijlage 26

Overlopende rekeningen |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Gelopen, niet vervallen |  |
vastgoedopbrengsten | 139 | 57
Te bestemmen huurkortin- |  |
gen en huurvoordelen |  |
Voorafbetaalde vastgoed- |  |
kosten | 2.309 | 1.839
Voorafbetaalde interesten |  |
en andere financiële kosten | 550 | 621
Andere | 729 | 569
Totaal overlopende rekenin- |  |
gen actief | 3.727 | 3.085

Bijlage 27
Eigen vermogen
Kapitaal
EVOLUTIE VAN HET KAPITAAL

|  |  | Totaal uitstaand |  |
|  | Kapitaal- | kapitaal na de |  | Totaal aantal
|  | beweging | verrichting | Aantal gecreëer- |
Datum | Verrichting | (in duizenden €) | (in duizenden €) | de aandelen | aandelen
12/07/1988 | Oprichting | - | 74 | 3.000 | 3.000
27/03/1998 | IPO en 1 e notering op Euronext Brussel | 20.563 | 20.637 | 1.173.212 | 1.176.212
30/04/1999 | Aanzuivering van overgedragen verliezen | -5.131 | 15.505 | - | 1.176.212
30/04/1999 | Fusie door overneming | 1.385 | 16.891 | 283.582 | 1.459.794
30/04/1999 | Aanzuivering van overgedragen verliezen | -2.267 | 14.624 | - | 1.459.794
30/04/1999 | Incorporatie verlies | -174 | 14.451 | - | 1.459.794
30/04/1999 | Incorporatie uitgiftepremie & herwaarde- |  |  |  |
| ringsmeerwaarde | 4.793 | 19.244 | - | 1.459.794
30/04/1999 | Storting in speciën | 10.854 | 30.098 | 823.348 | 2.283.142
1/07/2003 | Storting in speciën | 12.039 | 42.137 | 913.256 | 3.196.398
31/12/2003 | Openbaar bod op vastgoedcertificaten |  |  |  |
| Distri-Land | 4.907 | 47.043 | 372.216 | 3.568.614
5/11/2004 | Gedeeltelijke incorporatie emissiepremie | 33.250 | 80.294 | - | 3.568.614
5/11/2004 | Vernietiging 20 aandelen aan toonder | -1 | 80.293 | -20 | 3.568.594
10/08/2005 | Fusie door absorptie | 1 | 80.294 | 130 | 3.568.724
21/11/2006 | Fusie door absorptie | 10 | 80.303 | 228 | 3.568.952
30/11/2007 | Inbreng in natura in het kader van een |  |  |  |
| partiële splitsing | 3.804 | 84.107 | 169.047 | 3.737.999
30/06/2008 | Inbreng in natura in het kader van een |  |  |  |
| partiële splitsing | 1.882 | 85.989 | 83.632 | 3.821.631
5/09/2008 | Inbreng in natura | 534 | 86.523 | 23.750 | 3.845.381
30/04/2009 | Inbreng in natura | 5.625 | 92.148 | 250.000 | 4.095.381

214 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
EVOLUTIE VAN HET KAPITAAL (vervolg)

|  |  | Totaal uitstaand |  |
|  | Kapitaal- | kapitaal na de |  | Totaal aantal
|  | beweging | verrichting | Aantal gecreëer- |
Datum | Verrichting | (in duizenden €) | (in duizenden €) | de aandelen | aandelen
24/11/2009 | Inbreng in natura in het kader van een |  |  |  |
partiële splitsing | 6.944 | 99.092 | 308.623 | 4.404.004
5/02/2010 | Inbreng in natura | 4.380 | 103.472 | 194.664 | 4.598.668
31/03/2010 | Inbreng in natura in het kader van een |  |  |  |
partiële splitsing | 910 | 104.382 | 40.459 | 4.639.127
05/05/2010 | Inbreng in natura | 3.288 | 107.671 | 146.135 | 4.785.262
21/06/2010 | Inbreng in natura | 2.662 | 110.332 | 118.293 | 4.903.555
30/11/2010 | Inbreng in natura | 2.212 | 112.544 | 98.301 | 5.001.856
30/11/2010 | Inbreng in natura | 1.280 | 113.824 | 56.872 | 5.058.728
30/11/2010 | Inbreng in natura | 66 | 113.890 | 2.935 | 5.061.663
16/06/2011 | Inbreng in natura | 1.989 | 115.879 | 88.397 | 5.150.060
27/06/2011 | Inbreng in natura | 5.520 | 121.399 | 245.348 | 5.395.408
30/03/2012 | Inbreng in natura in het kader van een |  |  |  |
partiële splitsing | 937 | 122.336 | 41.666 | 5.437.074
4/07/2012 | Inbreng in natura | 4.694 | 127.030 | 208.607 | 5.645.681
27/07/2012 | Inbreng in natura - keuzedividend | 3.768 | 130.798 | 167.441 | 5.813.122
28/06/2013 | Inbreng in natura | 540 | 131.338 | 24.009 | 5.837.131
28/06/2013 | Kapitaalverhoging in cash | 32.699 | 164.037 | 1.453.280 | 7.290.411
28/11/2014 | Inbreng in natura | 6.054 | 170.091 | 269.062 | 7.559.473
28/05/2015 | Kapitaalverhoging in cash | 28.345 | 198.436 | 1.259.740 | 8.819.213
29/01/2016 | Inbreng in natura | 1.060 | 199.496 | 47.107 | 8.866.320
14/12/2016 | Inbreng in natura | 2.604 | 202.100 | 115.735 | 8.982.055
14/12/2016 | Inbreng in natura | 588 | 202.688 | 26.153 | 9.008.208
5/04/2017 | Inbreng in natura | 3.924 | 206.612 | 174.404 | 9.182.612
29/06/2017 | Inbreng in natura | 4.500 | 211.112 | 200.000 | 9.382.612
29/03/2018 | Inbreng in natura | 1.890 | 213.002 | 83.973 | 9.466.585
29/03/2018 | Inbreng in natura | 519 | 213.521 | 23.076 | 9.489.661
27/04/2018 | Kapitaalverhoging in cash | 42.704 | 256.225 | 1.897.932 | 11.387.593
26/09/2018 | Inbreng in natura | 788 | 257.013 | 35.000 | 11.422.593
1/04/2019 | Inbreng in natura | 900 | 257.913 | 40.000 | 11.462.593
1/04/2019 | Inbreng in natura | 630 | 258.543 | 28.000 | 11.490.593
24/06/2019 | Inbreng in natura - keuzedividend | 7.584 | 266.127 | 337.063 | 11.827.656
26/06/2019 | Inbreng in natura | 16.875 | 283.002 | 750.000 | 12.577.656
22/07/2019 | Inbreng in natura | 1.187 | 284.189 | 52.758 | 12.630.414
20/08/2020 | Inbreng in natura - keuzedividend | 795 | 284.985 | 35.349 | 12.665.763
14/10/2021 | Inbreng in natura | 12.616 | 297.600 | 560.689 | 13.226.452
14/06/2022 | Kapitaalverhoging in cash | 19.336 | 316.936 | 859.375 | 14.085.827
12/07/2023 | Keuzedividend | 6.520 | 323.456 | 289.760 | 14.375.587

215
JAARVERSLAG 2023-2024
Het kapitaal bedraagt per 31 maart 2024 323.456.308,11
EUR en wordt vertegenwoordigd door 14.375.587 aandelen.
Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van deze aandelen
vertegenwoordigt 1 stem op de algemene vergadering en deze
aandelen vertegenwoordigen de noemer voor de kennisgeving
in het kader van de transparantiemeldingen.
Het verschil tussen het kapitaal zoals hierboven vermeld en het
kapitaal dat wordt opgenomen in de geconsolideerde balans
wordt veroorzaakt door de kosten van kapitaalverhoging die in
mindering werden gebracht in de geconsolideerde balans.
Het kapitaal is volledig volgestort.
We verwijzen naar artikel 6.1 van de statuten van Retail Estates
nv, opgenomen in het hoofdstuk “Permanent document” verder
in dit verslag.
Bijlage 28

Evolutie uitgiftepremies (in duizenden €) | Uitgifte-
DATUM | VERRICHTING | premies
Vorig boekjaar |  | 374.308
12/07/2023 | Kosten bijdrage in natura | 10.189
Totaal uitgiftepremies 31.03.2024 * | 384.498

*
Vanaf het boekjaar aangevangen op 1 april 2020 kunnen de uitgiftepremies naar
aanleiding van kapitaalverhogingen worden toegewezen aan de beschikbare reserves.
Op datum van dit rapport werd 69,09 mio EUR uitgiftepremies toegewezen aan de
beschikbare reserves, 315,41 mio EUR maakt deel uit van de onbeschikbare reserves.
Bijlage 29

Andere langlopende |  |
financiële verplichtingen |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Toegelaten afdekkingsin- |  |
strumenten (zie ook bijlage 35) |  | 0
Uitgestelde belastingen | 3.200 | 3.684
Totaal andere langlopende |  |
financiële verplichtingen | 3.200 | 3.684

Uitgestelde belastingen hebben betrekking op de herwaardering
van de vastgoedbeleggingen.
Bijlage 30

Handelsschulden en |  |
andere kortlopende |  |
schulden |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Exittaks | 738 | 391
Andere | 17.979 | 24.018
Handelsschulden | 774 | 245
Te ontvangen facturen | 12.165 | 19.390
Belastingsschulden | 4.039 | 3.732
Andere kortlopende |  |
schulden | 1.002 | 651
Totaal handelsschulden |  |
en andere kortlopende |  |
schulden | 18.718 | 24.409

De daling van de te ontvangen facturen wordt voornamelijk
verklaard door de investeringen in ESG-initiatieven die per 31
maart 2023 nog in uitvoering waren, maar niet gefactureerd.
Daarnaast hebben de te ontvangen facturen voornamelijk
betrekking op bestellingen in uitvoering met betrekking tot
het vastgoed, onroerende voorheffing en gemeenschappelijke
lasten binnen de retailparken die kunnen doorgerekend worden.
Bijlage 31

Exittaks |
(in duizenden €) | 31.03.2024
Saldo per einde van het vorige boekjaar | 391
Aangroei in de loop van het boekjaar | 897
Voorafbetalingen | -550
Afrekeningen |
Per einde van het boekjaar | 738

De exittaks heeft betrekking op de verschuldigde belastingen
op de latente meerwaarde van vastgoed van overgenomen
vastgoedvennootschappen die zal dienen betaald te worden
op het moment van fusie van die vennootschappen met de
openbare GVV Retail Estates. Bovenstaande tabel geeft een
overzicht van de evolutie van de verschuldigde exittaks ten
opzichte van het vorige boekjaar.
216 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Bijlage 32

Andere kortlopende |  |
verplichtingen |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Te betalen dividenden | 1 | 1
Andere | 1.152 | 1.611
Totaal andere kortlopende |  |
verplichtingen | 1.153 | 1.612

De andere kortlopende verplichtingen hebben voornamelijk
betrekking op ontvangen waarborgen.
Bijlage 33

Overlopende rekeningen |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Vooraf ontvangen vast- |  |
goedopbrengsten | 16.228 | 15.120
Gelopen, niet vervallen inte- |  |
resten en andere financiële |  |
kosten | 3.390 | 2.759
Andere | 24 | 16
Totaal overlopende rekenin- |  |
gen | 19.642 | 17.895

De stijging van de vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten
is voornamelijk toe te schrijven aan de stijging in contractuele
huren tegenover 31 maart 2023. Vanaf 1 april 2022 worden voor
zowel België als Nederland de huren vooruitgefactureerd.
Bijlage 34

Overlopende rekeningen |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Langlopende |  |
Bilaterale leningen - variabe- |  |
le of vaste rente | 686.535 | 609.967
Obligatielening | 175.572 | 175.400
Subtotaal | 862.107 | 785.368
Kortlopende |  |
Bilaterale leningen - variabe- |  |
le of vaste rente | 4.182 | 1.464
Obligatielening |  | 0
Thesauriebewijzen | 42.500 | 50.000
Subtotaal | 46.682 | 51.464
Totaal | 908.789 | 836.831

Opdeling volgens |  |
de maturiteit van de |  |
langlopende leningen - |  |
exclusief interestlasten |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Tussen één en twee jaar | 214.813 | 136.682
Tussen twee en vijf jaar | 495.981 | 550.530
Meer dan vijf jaar | 151.313 | 98.156

Opdeling volgens de |  |
spreiding tussen de leningen |  |
aan een variabele rente / |  |
vaste rent 4 |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Leningen aan een variabele |  |
rente | 575.721 | 457.215
Leningen aan een vaste |  |
rente | 333.068 | 379.616

4
Zonder rekening te houden met afdekkingsinstrumenten

Retail Estates nv beschikt |  |
over de volgende niet |  |
gebruikte kredietfaciliteiten |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Vervallende binnen het jaar | 0 | 0
Vervallende na één jaar | 184.012 | 204.762

50,00 mio EUR van de niet gebruikte kredietlijnen wordt gebruikt als backup lijn voor de
opgenomen bedragen van het commercial paper programma
217
JAARVERSLAG 2023-2024

| Totale toekomstige interestlast
Inschatting van de |  |
toekomstige interestlasten |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Binnen één jaar | 19.999 | 19.012
Tussen één en vijf jaar | 57.293 | 36.503
Meer dan vijf jaar | 7.946 | 1.306
Totaal | 85.238 | 56.821

Reconciliatie tussen wijzigingen in de financiële schulden en |  | + Cash | + Niet-kas |
het geconsolideerd kasstroomoverzicht | 31.03.2023 | flows | wijzigingen | 31.03.2024
Financiële schulden | 841.702 |  |  | 913.868
Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 661.431 | 71.786 |  | 733.217
Obligatielening | 175.400 |  | 172 | 175.572
Financiële leasing | 4.871 |  | 209 | 5.079

*
De non-cash beweging voor de financiële leasing betreft de toepassing van IFRS 16.
**
De non-cash beweging voor de obligaties betreft de spreiding van kosten die gepaard zijn gegaan met de uitgifte van de obligaties.
In de loop van het boekjaar was er een netto toename van de
financiële verplichtingen met 71,79 mio EUR. Er werden 223,25
mio EUR nieuwe leningen afgesloten of bestaande leningen
werden verlengd, 151,46 mio EUR leningen liepen af en werden
terugbetaald. Daarnaast zijn er ook nog kosten gepaard aan de
uitgifte van obligaties die gespreid in resultaat worden genomen.
Langlopende en kortlopende financiële schulden
Structuur van de financiële schulden:
Op 31 maart 2024 bedroegen de totale geconsolideerde
financiële schulden 913,87 mio EUR.
Dit bedrag is als volgt samengesteld:
Langlopende verplichtingen:
– 686,54 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten op
lange termijn, gespreid over verschillende banken
– 5,08 mio EUR financiële leasing
– 175,57 mio EUR obligatieleningen

(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Bilaterale leningen | 686,54 | 609,97
Financiële leasing | 5,08 | 4,87
Obligatielening | 175,57 | 175,40

Dit is een stijging van 76,95 mio EUR ten opzichte van vorig jaar
naar aanleiding van de acquisities van het lopende boekjaar.
Kortlopende verplichtingen:
– 4,17 mio EUR traditionele bilaterale bancaire kredieten op
korte termijn
– 42,5 mio EUR commercial paper

(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Bilaterale leningen | 4,18 | 1,46
Commercial paper | 42,50 | 50,00
Obligatielening |  |

Dit is een daling van 4,78 mio EUR ten opzichte van vorig jaar.
Dit is voornamelijk te verklaren door de lagere opname van het
commercial paper programma in vergelijking met vorig jaar (zie
supra).
218 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
STRUCTUUR FINANCIËLE SCHULDEN
4,68%
financiële
leasing
19,32%
obligatie-
leningen
76,00%
bancaire
kredieten
95,52% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn
afgedekt via een interestrateswapcontract. Bij de inschatting
van de toekomstige interestlasten is rekening gehouden met
de schuldpositie per 31 maart 2024 en interestdekkingen
overeenkomstig de contracten die op dat moment lopend zijn.
Voor het niet-afgedekte gedeelte van de opgenomen schulden
van een totaal van 40,76 mio EUR werd rekening gehouden met
de Euribor verwachtingen en een bancaire marge.
De vennootschap heeft vijf obligatieleningen uitgegeven:
– 30 mio EUR, uitgegeven op 29 april 2016 met een looptijd
van 10 jaar, waarvan 4 mio EUR aan een vaste rentevoet van
2,84% en 26 mio EUR aan een variabele rentevoet (euribor
3 maand + 2,25%)
– 25 mio EUR, uitgegeven op 10 juni 2016 met een looptijd
van 10 jaar, aan een rentevoet van 2,84%
– 75 mio EUR uitgegeven op 18 december 2019 met een
looptijd van 7 jaar, aan een rentevoet van 2,15%
– 30 mio EUR uitgegeven op 9 december 2020 met een
looptijd van 5 jaar, aan een rentevoet van 1,991%
– 16 mio EUR uitgegeven op 26 maart 2021 met een looptijd
van 8 jaar, aan een rentevoet van 2,897%
Analyse van de interestlasten - interestsensitiviteit
De mate waarin Retail Estates zich kan financieren heeft een
belangrijke impact op de winstgevendheid. Investeren in vast-
goed gaat nu eenmaal gepaard met een relatief hoge mate van
schuldfinanciering. Om dit risico optimaal in te perken, hanteert
Retail Estates een voorzichtige en conservatieve strategie (zie
hierboven). Daardoor heeft een stijging van de rentevoet geen
substantiële impact op het totaalresultaat in het huidige boekjaar.
Er is wel een impact van intereststijgingen of -dalingen op de
marktwaarde van de afgesloten IRS-contracten en dus op het
eigen vermogen en variaties in de reële waarde van financiële
activa en passiva. Indien de interestvoet met 1% zou stijgen
heeft dit een positieve impact van 25,16 mio EUR op het eigen
vermogen en variaties in de reële waarde van financiële activa
en passiva, waarvan 24,55 mio EUR via resultaat zou worden
genomen en 0,61 mio EUR rechtstreeks zou geboekt worden op
het eigen vermogen. Indien de interestvoet met 1% zou dalen
heeft dit een negatieve impact van 25,78 mio EUR op het eigen
vermogen en de variaties in de reële waarde van financiële activa
en passiva waarvan 25,39 mio EUR via resultaat zou geboekt
worden en 0,38 mio EUR rechtstreeks zou geboekt worden op
het eigen vermogen.
Principieel spreekt Retail Estates met zijn banken een convenant
van 60% af met betrekking tot de schuldgraad.
Vervaldagen
De gewogen gemiddelde looptijd van de uitstaande financië-
le schulden van Retail Estates per 31 maart 2024 bedraagt 3,45
jaar ten opzichte van 3,66 het jaar voordien. Op 31 maart 2024
bedraagt het totaal aan niet-opgenomen en bevestigde krediet-
lijnen op lange termijn 174,01 mio EUR. Dit is exclusief de back-
uplijnen voor commercial paper ten belope van 42,50 mio EUR.
219
JAARVERSLAG 2023-2024
Bijlage 35
Financiële instrumenten op 31 maart 2023

Samenvatting van financiële |  |  | 31.03.2024 | 31.03.2023
instrumenten op afsluitdatum |  |  |  |  |  |
(in duizenden €) | Categorieën | Niveau | Boekwaarde | Reële waarde | Boekwaarde | Reële waarde
I. Vaste activa |  |  |  |  |  |
Vorderingen financiële leasing | A | 2 | 1.030 | 1.030 | 1.030 | 1.030
Leningen en vorderingen | A | 2 | 40 | 40 | 167 | 167
Financiële vaste activa | A/C | 2 | 44.924 | 44.924 | 62.056 | 62.056
II. Vlottende activa |  |  |  |  |  |
Handelsvorderingen en overige vorde- | A | 2 |  |  |  |
ringen |  |  | 21.938 | 21.938 | 13.245 | 13.245
Geldmiddelen en kasequivalenten | B | 2 | 7.089 | 7.089 | 4.128 | 4.128
Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans | 75.021 | 75.021 | 80.626 | 80.626
I. Langlopende verplichtingen |  |  |  |  |  |
Rentedragende verplichtingen | A | 2 |  |  |  |
Kredietinstellingen | A | 2 | 686.535 | 680.578 | 609.967 | 597.859
Financiële leasings op lange termijn | A | 2 | 5.079 | 5.079 | 4.871 | 4.871
Obligatielening | A | 2 | 175.572 | 171.544 | 175.400 | 167.836
Overige langlopende verplichtingen | A | 2 |  |  |  |
Overige financiële verplichtingen | C | 2 | 0 | 0 | 0 | 0
II. Kortlopende verplichtingen |  |  |  |  |  |
Rentedragende verplichtingen | A | 2 | 46.682 | 46.682 | 51.464 | 51.464
Kortlopende handelsschulden en overige | A | 2 |  |  |  |
schulden |  |  | 19.871 | 19.871 | 26.020 | 26.020
Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans | 933.739 | 923.754 | 867.723 | 848.049

De categorieën komen overeen met volgende financiële
instrumenten:
A. Financiële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen
en leningen) tot op de vervaldag gehouden aan de
geamortiseerde kostprijs.
B. Geldbeleggingen tot op de vervaldag gehouden aan de
geamortiseerde kostprijs.
C. Activa of passiva, gehouden aan reële waarde via de winst-
en verliesrekening, behalve voor financiële instrumenten
bepaald als afdekkingsinstrument die onderworpen zijn aan
een afdekkingsboekhouding.
Het grootste geheel der financiële instrumenten van de Groep
stemt overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden.
De waardering aan reële waarde gebeurt op regelmatige basis.
Niveau 2 in de hiërarchie der reële waarden betreft de overige
financiële activa en passiva waarvan de reële waarde gebaseerd
is op andere gegevens die, direct of indirect, kunnen worden
vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.
De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de
financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
– De rubriek ‘overige financiële verplichtingen’ betreft interest
220 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
rate swaps waarvan de reële waarde vastgelegd is met
behulp van rentevoeten die van toepassing zijn op actieve
markten, over het algemeen aangeleverd door financiële
instellingen.
– De reële waarde van de overige financiële activa en passiva
van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde:
• hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben
(zoals de handelsvorderingen en -schulden);
• hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.
De reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt
geraamd aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige
cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.
Financiële instrumenten aan geamortiseerde
kostprijs
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kort-
lopend zijn, benadert de reële waarde nagenoeg de nominale
waarde van deze financiële activa en verplichtingen in kwestie.
Retail Estates heeft op 31 maart 2024 575,72 mio EUR
financiële schulden met variabele rentevoet en 333,07 mio
EUR financiële schulden met vaste rentevoet
1
. 95,52% van de
leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een
interestrateswapcontract. De vaste rentevoeten die voor deze
langlopende schulden destijds zijn gecontracteerd, stemmen
in de meeste gevallen niet langer overeen met de rentevoeten
die momenteel op de geldmarkten gangbaar zijn, wat een
verschil teweegbrengt tussen de boekwaarde en hun reële
waarde. De volgende tabel vergelijkt het totaalbedrag van
de schulden met vaste rentevoet aan boekwaarde en in reële
waarde per einde van het boekjaar 2023-2024, waarbij de reële
waarde van de schulden met vaste rentevoet geraamd wordt
aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows
rekening houdende met het kredietrisico van de Groep. Deze
reële waarde van de schulden met vaste rentevoet wordt in de
onderliggende tabel informatief vermeld. De boekwaarde is
gelijk aan de geamortiseerde kostprijs.

| 31.03.2024 | 31.03.2023
Financiële schulden met vaste rentevoet | Boekwaarde | Reële waarde | Boekwaarde | Reële waarde
Financiële schulden met vaste rentevoet | 333.068 | 323.083 | 379.616 | 359.943

Financiële instrumenten aan reële waarde

Reële waarde van financiële activa en passiva |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Reële waarde van de financiële derivaten - Passief |  | 0
Reële waarde van de financiële derivaten - Actief | 38.275 | 55.315
Totale reële waarde van financiële activa en passiva | 38.275 | 55.315

De Groep gebruikt financiële afgeleide producten (interest rate
swaps, floors en caps) om zich in te dekken tegen renterisico’s
afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten.
Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs
erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op
de daaropvolgende rapporteringsdatum. De derivaten die
door Retail Estates momenteel gebruikt worden, kwalificeren
slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties.
De wijzigingen in de reële waarde van de derivaten die niet als
kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het
resultaat opgenomen. Er werd -16,42 mio EUR in het resultaat
opgenomen met betrekking tot de financiële instrumenten.
Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct
in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening
opgenomen. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.
1
Hier worden de bruto bedragen (excl. geactiveerde kosten) opgenomen.
221
JAARVERSLAG 2023-2024
Overzicht financiële instrumenten:
ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN

|  |  |  |  | Notioneel |  |
|  |  |  | Variabele | bedrag |  | Hedge
| Startdatum | Einddatum | Rentevoet | rentevoet | (in duizenden €) | Type derivaat | accounting
1 | jul/16 | apr/26 | 1,26% | Euribor 3 M + | 26.000 | IRS | JA
2 | mrt/18 | mrt/26 | 1,10% | Euribor 3 M + | 20.000 | IRS | NEEN
3 | dec/18 | dec/26 | 1,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
4 | jan/18 | jan/26 | 0,74% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
5 | mrt/18 | mrt/25 | 0,78% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
6 | jul/16 | apr/26 | -2,25% | Euribor 3 M + | 26.000 | FLOOR | JA
7 | mrt/18 | mrt/26 | 0,00% | Euribor 3 M + | 20.000 | FLOOR | NEEN
8 | dec/18 | dec/26 | 0,00% | Euribor 3 M + | 25.000 | FLOOR | NEEN
9 | jun/23 | jun/26 | 0,68% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN
10 | dec/24 | dec/28 | 0,70% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
11 | dec/24 | dec/28 | 0,72% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
12 | mrt/24 | mrt-29 | 0,40% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
13 | mrt/24 | mrt-29 | 0,37% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
14 | mrt/24 | mrt-29 | 0,28% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
15 | jun/24 | mrt-29 | 0,03% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
16 | mrt/24 | jun/29 | 0,21% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN
17 | dec/26 | dec/29 | -0,06% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
18 | jun/21 | jun/27 | 0,85% | Euribor 3 M + | 60.000 | IRS | NEEN
19 | jun/22 | jun/26 | 0,63% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
20 | jun/22 | jun/26 | 0,83% | Euribor 3 M + | 14.000 | IRS | NEEN
21 | jun/22 | jun/26 | 0,62% | Euribor 3 M + | 10.000 | IRS | NEEN
22 | jul/22 | jul/27 | 1,44% | Euribor 3 M + | 15.000 | IRS | NEEN
23 | jun/22 | jun/26 | 1,21% | Euribor 3 M + | 30.000 | IRS | NEEN
24 | dec/23 | dec/29 | 0,89% | Euribor 3 M + | 35.000 | IRS | NEEN
25 | mrt/24 | mrt/27 | 0,49% | Euribor 3 M + | 25.000 | IRS | NEEN
26 | jun/26 | dec/29 | 2,61% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN
27 | jun/26 | dec/29 | 3,08% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN
28 | jun/26 | dec/29 | 2,76% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN
29 | mrt/27 | mrt/28 | 2,42% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN
30 | dec/25 | dec/31 | 2,32% | Euribor 3 M + | 50.000 | IRS | NEEN
31 | dec/22 | mrt/25 | 0,25% | Euribor 3 M + | 25.000 | CAP | NEEN

222 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG

Opdeling volgens de maturiteit van de |
liquiditeitsverplichting verbonden aan de |
afgeleide producten |
(in duizenden €) | 31.03.2024
Tussen nul en twee jaar | -23.743
Tussen twee en vijf jaar | -13.705
Meer dan vijf jaar | -1.064
Totaal | -38.512

Bijlage 36
Verdere toelichting bij de evolutie van de schuldgraad

Berekening schuldgraad |  |
(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Verplichtingen | 956.581 | 889.301
Uit te sluiten: | 22.841 | 21.579
I. Langlopende verplichtingen | 3.200 | 3.684
Voorzieningen |  |
Toegelaten afdekkingsin- |  |
strumenten |  |
Uitgestelde belastingen | 3.200 | 3.684
II. Kortlopende verplichtingen | 19.642 | 17.895
Voorzieningen |  |
Toegelaten afdekkingsin- |  |
strumenten |  |
Overlopende rekeningen | 19.642 | 17.895
Totale schuldenlast | 933.739 | 867.722
Totaal activa | 2.130.942 | 1.993.365
Toegelaten afdekkings- |  |
instrumenten op het actief | 38.275 | 55.315
Totaal activa in acht |  |
genomen voor de berekening |  |
van de schuldratio | 2.092.667 | 1.938.050
SCHULDGRAAD | 44,62% | 44,77%

Principe
Op grond van artikel 24 van het GVV-KB, dient de openbare
GVV een financieel plan op te stellen met een uitvoeringsschema
wanneer haar geconsolideerde schuldratio en die van haar
perimetervennootschappen meer bedraagt dan 50% van
de geconsolideerde activa. Het financieel plan geeft een
beschrijving van de maatregelen die zullen worden genomen
om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldratio meer
bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa. Per 31 maart
2024 is de schuldgraad lager dan 50%.
Bijlage 37
Verbonden partijen
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt
zijn haar dochterondernemingen en haar bestuurders en
leden van het managementcomité. De transacties met de
dochterondernemingen worden geëlimineerd in de consolidatie.
De vennootschap heeft geen transacties met verbonden
partijen (zoals gedefinieerd onder IFRS) gesloten gedurende de
boekjaren 2022-2023 en 2023-2024, noch in de periode tussen 1
april 2024 en de datum van dit verslag.
Bestuurders en leden van het managementcomité
De vergoeding voor de bestuurders en leden van het
managementcomité is opgenomen in de post “algemene kosten
van de vennootschap” (zie bijlage 10).

(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Vergoeding bedrijfsleiding | 2.173 | 1.694
Bestuurdersvergoedingen | 352 | 294
Totaal | 2.525 | 1.988

223
JAARVERSLAG 2023-2024
Bijlage 38

(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Bezoldiging van de commis- |  |
saris voor het auditmandaat | 165 | 180
Bezoldiging voor uitzonder- |  |
lijke werkzaamheden of |  |
bijzondere opdrachten |  |
Controleopdrachten |  |
voorzien door het WVV | 28 | 9
Andere controleop- |  |
drachten | 28 | 39
Belastingadviesopdrach- |  |
ten |  |
Andere opdrachten |  |
buiten de revisorale |  |
opdrachten |  |

In toepassing van artikel 3:64 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen dient de 70%-regel te
worden beoordeeld op het niveau van Retail Estates nv en
werd niet overschreden. Er werden geen opdrachten buiten de
revisorale opdrachten uitgevoerd.
Bijlage 39
Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen
Per 31.03.2024
De verwervingen, aankopen en oplevering van eigen ontwik-
kelingen in boekjaar 2023-2024 resulteerden in een vastgoed-
stijging van 92,23 mio EUR. De totale huurinkomsten stegen
met 13,67 mio EUR in boekjaar 2023-2024 als gevolg van
deze investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben
plaatsgevonden op 1 april 2023 zouden de huurinkomsten met
5,48 mio EUR gestegen zijn. Het operationeel resultaat steeg met
4,38mio EUR als gevolg van deze investeringen. We verwijzen naar
het beheersverslag voor meer informatie omtrent de structurering
en financiering van deze verwervingen.
Per 31.03.2023
De aankopen en oplevering van eigen ontwikkelingen in boekjaar
2022-2023 resulteerden in een vastgoedstijging van 63,38 mio
EUR. De totale huurinkomsten stegen met 2,51 mio EUR in
boekjaar 2022-2023 als gevolg van deze investeringen. Indien
de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden op 1 april
2022 zouden de huurinkomsten met 5,57 mio EUR gestegen zijn.
Het operationeel resultaat steeg met 2,01 mio EUR als gevolg
van deze investeringen. We verwijzen naar het beheersverslag in
het jaarverslag van 2022-2023 voor meer informatie omtrent de
structurering en financiering van deze verwervingen.
Verkochte vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen
Per 31.03.2024
In boekjaar 2023-2024 werd gedesinvesteerd voor een netto-
verkoopprijs van 12,37 mio EUR, wat resulteerde in een daling
van de vastgoedbeleggingen met 8,44 mio EUR, en in een daling
van de activa aangehouden voor verkoop met 4,21 mio EUR. De
huurinkomsten daalden als gevolg van deze desinvesteringen
met 0,06 mio EUR. Indien de verkopen hadden plaatsgevonden
op 1 april 2023 zouden de huurinkomsten met 0,63 mio EUR
gedaald zijn.
Per 31.03.2023
In boekjaar 2022-2023 werd gedesinvesteerd voor een
nettoverkoopprijs van 9,80 mio EUR, wat resulteerde in een
daling van de vastgoedbeleggingen met 5,83 mio EUR, en
in een daling van de activa aangehouden voor verkoop met
3,84 mio EUR. De huurinkomsten daalden als gevolg van deze
desinvesteringen met 0,21 mio EUR. Indien de verkopen hadden
plaatsgevonden op 1 april 2022 zouden de huurinkomsten met
0,38 mio EUR gedaald zijn.
Bijlage 40
Gebeurtenissen na balansdatum
De raad van bestuur van Retail Estates heeft op 24 mei 2024
beslist om over het boekjaar 2023-2024 (dat een aanvang
nam op 1 april 2023 om te eindigen op 31 maart 2024) een
interim-dividend in de vorm van een keuzedividend uit te keren
van EUR 5,00 bruto (of EUR 3,50 netto, d.i. het nettodividend
per aandeel na afhouding van 30% roerende voorheffing) per
aandeel (dat deelt in het resultaat van het boekjaar 2023-2024).
Het keuzedividend heeft betrekking op het nettobedrag van
EUR 3,5 per aandeel.
De raad van bestuur biedt aldus in het kader van de beslissing
tot uitkering van het interim-dividend aan de aandeelhouders
de mogelijkheid om hun schuldvordering, die ontstaat uit de
uitkering van het nettobedrag van het interim-dividend, in te
brengen in het kapitaal van de vennootschap, tegen de uitgifte
224 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
van nieuwe aandelen (naast de keuzemogelijkheid om het
interim-dividend in cash te ontvangen en de keuzemogelijkheid
om te opteren voor een combinatie van beide voorgaande
opties). De nieuwe aandelen uitgegeven ten gevolge van deze
kapitaalverhoging, zullen delen in het resultaat vanaf 1 april
2024.
Rekening houdend met de uitkeringsverplichting van Retail
Estates als openbare GVV met toepassing van artikel 13 van
het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde
vastgoedvennootschappen, zal de raad van bestuur aan de
jaarlijkse algemene vergadering van 22 juli 2024 voorstellen om
geen bijkomend dividend over het boekjaar 2023-2024 uit te
keren.
De inbreng in natura van schuldvorderingen jegens Retail
Estates in het kader van het interim-keuzedividend, en de
daarmee gepaard gaande kapitaalverhoging, versterkt het
eigen vermogen van de vennootschap en verlaagt derhalve haar
(wettelijk begrensde) schuldgraad.
Dit biedt Retail Estates de mogelijkheid om in de toekomst
bijkomende met schulden gefinancierde transacties te
verrichten en zo haar groei-intenties verder te realiseren. Het
interim-keuzedividend leidt verder (a rato van de inbreng van
de netto-dividendrechten in het kapitaal van de vennootschap)
tot een retentie van middelen binnen de vennootschap die de
vermogenspositie versterken. Bovendien worden zo de banden
met de aandeelhouders versterkt.
De finale uitgifteprijs van de nieuwe aandelen, die in de context
van het keuzedividend zullen worden uitgegeven, zal op een
later tijdstip worden bepaald door de raad van bestuur van de
vennootschap (of de, desgevallend, door de raad van bestuur
bijzonder gevolmachtigde bestuurders). Hetzelfde geldt voor
de keuzeperiode waarbinnen de rechthebbenden hun keuze
voor de manier van uitbetaling van het interim-dividend zullen
kunnen maken.
De raad van bestuur heeft op 24 mei 2024 reeds bepaald dat
de uitgifteprijs van de nieuwe aandelen niet lager zal zijn dan
EUR 56,00 en dat de keuzeperiode ten laatste zal worden
afgesloten op 12 juli 2024, waarna de verwezenlijking van de
kapitaalverhoging en de uitgifte van de nieuwe aandelen ten
laatste op 17 juli 2024 zal worden vastgesteld.
De raad van bestuur heeft op 29 mei 2024 de voorwaarden en
modaliteiten van het interim-keuzedividend bepaald, waaronder
de uitgifteprijs en de keuzeperiode. Voor meer informatie
verwijzen we naar het persbericht van 29 mei 2024.
225
JAARVERSLAG 2023-2024
Bijlage 41
Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in consolidatiekring
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31 maart 2024:

| Externe financiële |  |  |
| schulden 5 | Vastgoedbeleggin- | Huurinkomsten 6 (in | Deelnemings-
Dochteronderneming | (in duizenden €) | gen 5 (in duizenden €) | duizenden €) | percentage
Retail Warehousing Invest |  | 49.178 | 3.336 | 100%
Inducom |  | 83.366 |  | 100%
Finsbury Properties |  |  | 55 | 100%
Regreen |  | 3.451 | 205 | 100%
Veilinghof ‘t Sas |  |  |  | 26,19%
Retail Estates Nederland |  | 64.705 | 5.518 | 100%
Venlo Invest |  | 33.197 | 2.464 | 100%
Cruquius Invest |  | 77.802 | 5.860 | 100%
Spijkenisse Invest | 10.250 | 46.074 | 3.590 | 100%
Heerlen I Invest |  | 68.064 | 4.789 | 100%
Heerlen II Invest |  | 60.142 | 4.454 | 100%
Retail Estates Middelburg Invest |  | 32.176 | 2.825 | 100%
Breda I Invest |  | 40.775 | 3.176 | 100%
Breda II Invest |  | 25.133 | 1.952 | 100%
Naaldwijk Invest |  | 20.796 | 1.931 | 100%
Alex Invest |  | 33.114 | 2.933 | 50%
Zaandam Invest |  | 25.225 | 1.974 | 100%
Osbroek Invest |  | 71.720 | 5.498 | 100%
Aquarius Invest |  | 45.950 | 1.380 | 100%
Waterman Invest |  | 34.552 | 1.462 | 100%
SVK |  | 3.013 |  | 100%

5
Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2024) inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm.
6
Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar.
Aquarius Invest nv en Waterman Invest nv
Op 13 juni 2023 werden de dochtervennootschappen “Aquarius
Invest nv” en “Waterman Invest nv” opgericht in het kader
van de aankoop van het retailpark Alexandrium II Megastores
te Rotterdam. De investering in de aankoop van het retailpark
bedraagt 81,5 mio EUR (inclusief overdrachtsbelasting, due
diligence en transactiekosten).
Alexandrium II Megastores, Alexandrium III Woonmall en het
regionaal Shopping Center Alexandrium (Alexandrium I –
eigendom van Klépierre) maken deel uit van de grootste out-
of-town winkelzone van de Randstad. De structurele verbinding
tussen de drie retailparken zorgt voor een uiterst complementaire
mix en een voor Nederland uitzonderlijk winkelaanbod met in
totaal 200 winkels op een oppervlakte van 111.500 m². Alle winkels
zijn 7/7 open en trekken jaarlijks samen 15 miljoen bezoekers aan.
Inducom nv
De enkelvoudige jaarrekening van Inducom is voor het eerst
opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International
Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door
de GVBF‐Wetgeving. Dit als gevolg van de registratie van de
vennootschap als GVBF vanaf 14 november 2023 op de lijst met
gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen in toepassing van
het koninklijk besluit van 9 november 2016 met betrekking tot
de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen.
De onderneming heeft alle IFRS-standaarden en interpretaties
toegepast die op balansdatum 31 december 2023 van toepassing
waren, en dit voor de cijfers vanaf de overgangsdatum naar IFRS
(d.i. 1 januari 2022).
226 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder
van RWI beslist tot partiële splitsing van RWI, met tot gevolg
dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI werd
overgedragen aan Inducom nv. De verkregen waarde van Retail
Warehousing Invest nv bevat een belangrijk aantal naakte
eigendomsrechten (“tréfonds”) waarvan de erfpacht zich bij
Retail Estates nv bevindt met een huidige marktwaarde van
ongeveer EUR 78,19 miljoen.
Retail Warehousing Invest nv
Sinds 2012 bezit Retail Estates een participatie in Retail
Warehousing Invest nv, een institutionele gereglementeerde
vastgoedvennootschap (IGVV) (“RWI”). Oorspronkelijk
had Retail Estates een medeaandeelhouder in RWI met
een minderheidsbelang van 37,5%. In 2016 heeft deze
minderheidsaandeelhouder dor middel van een inbreng in natura
in de context van het toegestane kapitaal de aandelenparticipatie
in RWI “omgeruild” in een aandelenparticipatie bij Retail Estates.
Sindsdien is Retail Estates enige aandeelhouder van RWI.
Op 29 maart 2024 heeft Retail Estates als enige aandeelhouder
van RWI beslist tot partiële splitsing van RWI, met tot gevolg
dat een gedeelte van de vastgoedportefeuille van RWI
werd overgedragen aan Inducom NV, een gespecialiseerd
vastgoedbeleggingsfonds naar Belgisch recht en eveneens een
100% dochtervennootschap van Retail Estates.
SVK nv
Gedurende het afgelopen boekjaar werd de controle verworven
over de vennootschap S.V.K. nv. De overname zorgt voor de
uitbreiding van de site in Sint-Joris-Winge.
Overige dochtervennootschappen
Alle dochtervennootschappen worden integraal geconsolideerd
met uitzondering van Veilinghof ’t Sas, waarop de
vermogensmutatiemethode wordt toegepast (we verwijzen
naar de Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving
onder de hoofding “Grondslag voor consolidatie” voor meer
info omtrent deze consolidatiemethode). Retail Estates heeft
een deelneming van 26,19% in Veilinghof ‘t Sas. De financiering
gebeurt vanuit Retail Estates ten belope van 5 mio EUR.
De vennootschappen Retail Estates Nederland, Cruquius
Invest, Spijkenisse Invest, Heerlen I Invest, Heerlen II Invest,
Breda I Invest, Breda II Invest, Zaandam Invest, Naaldwijk
Invest, Osbroek Invest, Alex Invest, Venlo Invest, Aquarius
Invest, Waterman Invest en Retail Estates Middelburg Invest
zijn opgericht in Nederland. De overige vennootschappen zijn
opgericht in België.
Bijlage 42
Bepaling van het bedrag conform artikel 7:212 van het Wetboek
van Vennootschappen en Verenigingen
Het bedrag als bedoeld in artikel 7:212 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen, van het gestorte kapitaal of
als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagde kapitaal, verhoogd
met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld
mogen worden, is bepaald in artikel 13, §1 van het GVV-KB.
Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige
jaarrekening van Retail Estates nv.
227
JAARVERSLAG 2023-2024

(in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling | 843.904 | 746.808
Gestort kapitaal | 315.069 | 308.549
Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies | 315.410 | 315.410
Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 188.313 | 137.994
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten |  |
bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | -29.514 | -28.672
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdek- |  |
kingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals |  |
gedefinieerd in IFRS | 901 | 1.450
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdek- |  |
kingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals |  |
gedefinieerd in IFRS | 53.720 | 12.071
Andere reserves | 5 | 5
Resultaat van het boekjaar dat conform artikel 13, §1, van het GVV-KB aan de niet- |  |
uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden | 34.374 | 92.216
Resultaat op de portefeuille | 30.168 | 29.276
Aandeel in het niet uitkeerbaar resultaat van deelnemingen verwerkt via de |  |
vermogensmutatiemethode | 20.759 | 21.319
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -16.553 | 41.621
Totaal eigen vermogen enkelvoudig dat niet uitkeerbaar is | 878.277 | 839.023
Eigen vermogen enkelvoudig | 1.162.379 | 1.092.236
Geplande dividenduitkering | 71.878 | 69.021
Eigen vermogen enkelvoudig na dividenduitkering | 1.090.501 | 1.023.216
Overblijvende reserve na uitkering | 212.223 | 184.192

Retail Estates past de doorkijkbenadering toe met betrekking
tot haar uitkeringsplicht. De doorkijkbenadering kan worden
omschreven als een consolidatiebenadering in de enkelvoudige
jaarrekening op het niveau van de uitkeringsplicht, de
resultaatverwerking en de uitkeringsbeperking. Het aandeel in
het resultaat van de deelnemingen wordt aan de onbeschikbare
en beschikbare reserverubrieken toegewezen alsof het zou gaan
om de resultaten van de moederonderneming GVV zelf.
Op 31 maart 2024 bedroeg het aandeel in het resultaat van
deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode 48,21
mio EUR. Hiervan zal 20,76 mio EUR toegevoegd worden aan
de reserves voor het saldo van de variatie in de reële waarde van
het vastgoed en 27,45 mio EUR aan het overgedragen resultaat.
Gesegmenteerde informatie
IFRS 8 definieert een operationeel segment als volgt: een
operationeel segment is een onderdeel van de onderneming
(IFRS 8.5):
– dat zich bezig houdt met economische activiteiten die
opbrengsten of die kosten met zich meebrengen (inclusief
opbrengsten en kosten uit transacties met andere onderdelen
van dezelfde onderneming);
– waarvan de operationele resultaten regelmatig beoordeeld
worden door de ‘chief operating decision maker’ (CODM)
teneinde beslissingen te nemen omtrent de verdeling van de
beschikbare bronnen en om de prestaties van het segment
te stellen; en
– waarvoor afzonderlijke financiële informatie beschikbaar is.
228 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Retail Estates maakt sinds het boekjaar 2018-2019 onderscheid tussen twee geografische segmenten: België en Nederland.
Binnen Retail Estates treedt het managementcomité op als CODM.
Bijlage 43
GESEGMENTEERDE INFORMATIE – WINST&VERLIES

|  | 31.03.2024 |  |  | 31.03.2023 |
|  |  | Niet toe- |  |  |  | Niet toe- |
Gesegmenteerde informatie – sectoraal |  |  | gewezen |  |  |  | gewezen |
resultaat (in duizenden €) | België | Nederland | bedragen | TOTAAL | België | Nederland | bedragen | TOTAAL
Huurinkomsten | 89.727 | 49.807 |  | 139.533 | 84.681 | 41.175 |  | 125.856
Met verhuur verbonden kosten | -258 | -447 |  | -705 | -283 | -173 |  | -456
Nettohuurresultaat | 89.469 | 49.359 |  | 138.829 | 84.399 | 41.002 |  | 125.401
Recuperatie van vastgoedkosten |  |  |  |  |  |  |  |
Recuperatie van huurlasten en |  |  |  |  |  |  |  |
belastingen normaal gedragen door de |  |  |  |  |  |  |  |
huurders op verhuurde gebouwen | 9.869 | 4.740 |  | 14.609 | 9.449 | 3.557 |  | 13.006
Huurlasten en belastingen normaal |  |  |  |  |  |  |  |
gedragen door de huurders op |  |  |  |  |  |  |  |
verhuurde gebouwen | -10.271 | -6.634 |  | -16.905 | -9.747 | -5.175 |  | -14.922
Andere met verhuur verbonden kosten |  |  |  |  |  |  |  |
en opbrengsten | -37 | -64 |  | -101 | -2 | 0 |  | -2
Vastgoedresultaat | 89.030 | 47.401 |  | 136.430 | 84.099 | 39.384 |  | 123.482
Technische kosten | -4.875 | -3.057 |  | -7.932 | -5.050 | -2.641 |  | -7.691
Commerciële kosten | -1.127 | -122 |  | -1.249 | -1.744 | -84 |  | -1.828
Kosten en taksen van niet-verhuurde |  |  |  |  |  |  |  |
gebouwen | -414 | -90 |  | -504 | -573 | -68 |  | -641
Beheerskosten vastgoed | -5.108 | -1.544 |  | -6.653 | -3.885 | -1.281 |  | -5.166
Andere vastgoedkosten | -2 | -1 |  | -3 | -6 | 0 |  | -6
Vastgoedkosten | -11.527 | -4.814 |  | -16.341 | -11.257 | -4.074 |  | -15.332
Operationeel vastgoedresultaat | 77.503 | 42.587 |  | 120.090 | 72.841 | 35.309 |  | 108.150
Algemene kosten van de vennootschap |  |  | -8.473 | -8.473 |  |  | -7.097 | -7.097
Andere operationele opbrengsten en |  |  |  |  |  |  |  |
kosten |  |  |  |  |  |  |  |
Operationeel resultaat voor resultaat op |  |  |  |  |  |  |  |
portefeuille |  |  |  | 111.617 |  |  |  | 101.053

229
JAARVERSLAG 2023-2024

|  | 31.03.2024 |  |  | 31.03.2023 |
|  |  | Niet toe- |  |  |  | Niet toe- |
Gesegmenteerde informatie – sectoraal |  |  | gewezen |  |  |  | gewezen |
resultaat (in duizenden €) | België | Nederland | bedragen | TOTAAL | België | Nederland | bedragen | TOTAAL
Resultaat op verkopen van vastgoed- |  |  |  |  |  |  |  |
beleggingen | -399 | 0 |  | -399 | 141 | -2 |  | 139
Resultaat op verkopen van andere |  |  |  |  |  |  |  |
niet-financiële activa |  |  |  |  |  |  |  |
Variaties in de reële waarde van vast- |  |  |  |  |  |  |  |
goedbeleggingen | 39.948 | 11.242 |  | 51.190 | 40.004 | 15.913 |  | 55.917
Ander portefeuilleresultaat | 12 | -377 |  | -365 | -551 | -4.045 |  | -4.596
Operationeel resultaat |  |  |  | 162.043 |  |  |  | 152.514
Financiële opbrengsten |  |  | 162 | 162 |  |  | 169 | 169
Netto-interestkosten |  |  | -21.671 | -21.671 |  |  | -19.032 | -19.032
Variaties in de reële waarde van |  |  |  |  |  |  |  |
financiële activa en passiva |  |  | -16.487 | -16.487 |  |  | 41.645 | 41.645
Andere financiële kosten |  |  | -63 | -63 |  |  | -60 | -60
Financieel resultaat |  |  | -38.059 | -38.059 |  |  | 22.723 | 22.723
Resultaat in geassocieerde vennoot- |  |  |  |  |  |  |  |
schappen |  |  | -92 | -92 |  |  | 1 | 1
Resultaat vóór belastingen |  |  |  | 123.891 |  |  |  | 175.238
Belastingen | -879 | 145 |  | -734 | -3.454 | 9.652 |  | 6.199
Nettoresultaat |  |  |  | 123.157 |  |  |  | 181.436
Toerekenbaar aan: |  |  |  |  |  |  |  |
Aandeelhouders van de Groep |  |  |  | 122.967 |  |  |  | 180.621
Minderheidsbelangen |  |  |  | 190 |  |  |  | 815

GESEGMENTEERDE BALANS

Gesegmenteerde informatie – activa van de |  | 31.03.2024 |  |  | 31.03.2023 |
segmenten (in duizenden €) | België | Nederland | TOTAAL | België | Nederland | TOTAAL
Vastgoedbeleggingen 7 | 1.348.893 | 679.424 | 2.028.317 | 1.309.510 | 579.051 | 1.888.562
Activa of groepen van activa aangehouden voor |  |  |  |  |  |
verkoop | 8.552 | 0 | 8.552 | 8.561 | 0 | 8.561

7
Inclusief vaste activa in aanbouw conform de aangepaste IAS 40-norm.
230 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
Bijlage 44
Belangrijke schattingsonzekerheden conform IAS 1.125:
De toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving
van de Groep omvat belangrijke beoordelingen op het gebied
van de classificatie van leasecontracten en de verwerving van
aandelen in vastgoedvennootschappen. Boekhoudkundige
inschattingen worden gebruikt wanneer de Groep de
reële waarde van haar vastgoedbeleggingen en financiële
instrumenten bepaalt. De belangrijkste uitgangspunten bij het
maken van deze inschattingen zijn gebaseerd op de ervaring
van de Groep en de inbreng van de vastgoeddeskundigen. De
belangrijke schattingsonzekerheden worden toegelicht in de
bijlagen 21 (vastgoedbeleggingen), 35 (financiële instrumenten)
en 41 (lijst van geconsolideerde ondernemingen).
231
JAARVERSLAG 2023-2024
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde
jaarrekening van Retail Estates NV (de “Vennootschap”) en haar
filialen (samen “de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag
voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening
en de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Het
vormt één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris
door de algemene vergadering van
19 juli 2021, overeenkomstig het voorstel van de Raad van
Bestuur, uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons
mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die
beraadslaagt over de jaarrekening voor het boekjaar afgesloten
op 31 maart 2024. Wij hebben de wettelijke controle van de
geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap uitgevoerd
gedurende 9 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de
geconsolideerde jaarrekening van de Groep, die de
geconsolideerde balans op 31 maart 2024 omvat, alsook de
geconsolideerde winst- en verliesrekening en het geconsolideerd
overzicht van het globaal resultaat, het geconsolideerd
mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd
kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum,
en de toelichting met de belangrijkste gehanteerde grondslagen
voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Deze
geconsolideerde jaarrekening vertoont een geconsolideerd
balanstotaal van EUR ‘000’ 2.130.942 en en de geconsolideerde
winst- en verliesrekening sluit af met een nettoresultaat van het
boekjaar van EUR ‘000’ 123.157.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening
een getrouw beeld van het vermogen en de geconsolideerde
financiële toestand van de Groep per 31 maart 2024, alsook
van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde
kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten,
in overeenstemming met de International Financial Reporting
Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en
reglementaire voorschriften.
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale
controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België.
Wij hebben bovendien de door de IAASB goedgekeurde
internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing
zijn op de huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn
op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond
van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie
“Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van
de geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben
alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle
van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met
inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van de Raad van Bestuur en van de aangestelden van
de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen
en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-
informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Kernpunt van de controle
Het kernpunt van onze controle betreft die aangelegenheid die
naar ons professioneel oordeel het meest significant was bij de
controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode. Deze aangelegenheid is behandeld in de
context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening
als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij
verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheid.
Waardering van de vastgoedbeleggingen
Beschrijving van het kernpunt van de controle
De onderneming heeft op 31 maart 2024 vastgoedbeleggingen
op het actief van de balans geboekt voor een totaalbedrag van
EUR ‘000’ 2.028.317. De internationale standaarden voor
financiële verslaggeving (IFRS) vereisen dat vastgoedbeleggingen
aan reële waarde worden geboekt. De bepaling van die reële
waarde hangt sterk af van een aantal gekozen parameters,
waarvan de huurwaarde van het gebouw en de gehanteerde
disconteringsvoet het belangrijkste zijn.
7. VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE
VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS OVER DE
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VOOR HET BOEKJAAR
AFGESLOTEN OP 31 MAART 2024
232 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
In overeenstemming met de voor gereglementeerde
vastgoedvennootschappen van toepassing zijnde wetgeving
wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bepaald
door een onafhankelijke waarderingsdeskundige.
De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een kernpunt
bij onze controle van de jaarrekening, enerzijds vanwege hun
materieel belang in de jaarrekening en anderzijds vanwege het
subjectieve karakter van het waarderingsproces.
Voor meer informatie betreffende de waardering van de
vastgoedbeleggingen verwijzen wij naar toelichting 21 van deze
Geconsolideerde Jaarrekening.
Hoe werd dit kernpunt behandeld in het kader van onze controle?
Wij hebben de betrouwbaarheid van de waardering aan
reële waarde en de redelijkheid van de gebruikte parameters
geëvalueerd op basis van onderstaande werkzaamheden:
– Wij hebben het ontwerp, de implementatie en de
doeltreffendheid getest van de belangrijkste controles met
betrekking tot de waardering van het vastgoed.
– We hebben de interne controles met betrekking
tot de aansluiting van het rapport van de externe
waarderingsdeskundigen met de waarde zoals opgenomen
in de jaarrekening per 31 maart 2024 gevalideerd;
– Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en bekwaam-
heid van de externe waarderingsdeskundigen beoordeeld;
– Met onze interne vastgoeddeskundigen hebben wij de
redelijkheid beoordeeld van de belangrijkste parameters
die door de externe waarderingsdeskundigen worden ge-
hanteerd, zijnde de markthuurwaarden en de disconterings-
voet;
– Voor een steekproef van gebouwen zijn wij nagegaan of
de belangrijkste parameters die gebruikt worden voor de
waarderingen zijnde de contractuele huur; de oppervlakte
en de start-en einddatum, overeenstemmen met de
contractuele gegevens;
– Samen met onze interne vastgoeddeskundigen hebben
we de redelijkheid van de voornaamste variaties in de reële
waarde van de vastgoedbeleggingen tussen 31 maart 2023
en 31 maart 2024 geanalyseerd;
– We hebben de realisatiewaarden van alle vastgoed-
beleggingen die werden verkocht tijdens het boekjaar
vergeleken met hun reële waarden in de laatste jaarrekening
voor overdracht;
– Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen informatie
in de toelichting van de jaarrekening in overeenstemming
is met de internationale standaarden voor financiële
verslaggeving (IFRS).
ovenstaande werkzaamheden hebben ons in staat gesteld om
voldoende controle-informatie te verkrijgen om een antwoord te
bieden op het kernpunt van de controle met betrekking tot de
waardering van vastgoedbeleggingen.
Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur voor het
opstellen van de geconsolideerde jaarrekening
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van
de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft
in overeenstemming met de International Financial Reporting
Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese
Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en
reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing
die de Raad van Bestuur noodzakelijk acht voor het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van
materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van
fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is de
Raad van Bestuur verantwoordelijk voor het inschatten van de
mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te handhaven,
het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden
die met continuïteit verband houden en het gebruiken van
de continuïteitsveronderstelling, tenzij de Raad van Bestuur
het voornemen heeft om de Groep te liquideren of om de
bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of geen realistisch alternatief
heeft dan dit te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de
controle van de geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate
van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening
als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het
gevolg is van fraude of van fouten, en het uitbrengen van een
commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een
redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid,
maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de
ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang
ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen
als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel
233
JAARVERSLAG 2023-2024
belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht
dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen
genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde
jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk,
reglementair en normatief kader na dat van toepassing is
op de controle van de jaarrekening in België. Een wettelijke
controle biedt evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige
levensvatbaarheid van de Groep, noch omtrent de efficiëntie
of de doeltreffendheid waarmee de Raad van Bestuur de
bedrijfsvoering van de Groep ter hand heeft genomen of zal
nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door de Raad
van Bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling worden
hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s,
passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij
een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We
voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
– Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de
geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel
belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten,
het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die
op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van controle-
informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons
oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van
materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking
het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van
fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning,
valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties
vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken
of het omzeilen van de interne beheersing;
– Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant
is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op
te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn
maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over
de effectiviteit van de interne beheersing van de Groep;
– Het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde
grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren
van de redelijkheid van de door de Raad van Bestuur
gemaakte schattingen en van de daarop betrekking
hebbende toelichtingen;
– Het concluderen of de door de Raad van Bestuur gehanteerde
continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het
concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie,
of er een onzekerheid van materieel belang bestaat
met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden
die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de
mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te handhaven.
Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel
belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in
ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking
hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening,
of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons
oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op
de controle-informatie die verkregen is tot de datum van
ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of
omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Groep
zijn continuïteit niet langer kan handhaven;
– Het evalueren van de algehele presentatie, structuur en
inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en van de
vraag of de geconsolideerde jaarrekening de onderliggende
transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die
leidt tot een getrouw beeld;
– Het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-
informatie met betrekking tot de financiële informatie van
de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de Groep gericht
op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over de
geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk voor
de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de
groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoordelijk voor
ons oordeel.
Wij communiceren met de Raad van Bestuur en het auditcomité
onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de
controle en over de significante controlebevindingen, waaronder
eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing
die wij identificeren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring
dat wij de relevante deontologische voorschriften over
onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met
hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze
onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing,
over de daarmee verband houdende maatregelen om onze
onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn
gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant
234 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de
huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze
controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons
verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden
is verboden door wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de
inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening
en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de
geconsolideerde jaarrekening.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de
Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing
zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze
verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde
opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening,
en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de
geconsolideerde jaarrekening te verifiëren, alsook verslag over
deze aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over de
geconsolideerde jaarrekening en andere informatie
opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde
jaarrekening
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het
jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn
wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de
geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is
opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde
jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen,
in het bijzonder op basis van de kennis verkregen tijdens de
controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening
en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de
geconsolideerde jaarrekening, zijnde volgende hoofdstukken
van het jaarrapport:
– 2023-2024 in een notendop;
– Beheersverslag;
– Markante vastgoedfeiten;
– Duurzaamheidsverslag;
– Retail Estates op de beurs;
– Vastgoedverslag;
– Risico-factoren
– Permanent document;
– Diversen.
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie
die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van
de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen
afwijking van materieel belang te melden.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
– Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben
geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de
wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en
ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat
onafhankelijk gebleven tegenover de Groep;
– De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar
zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde
jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld
en uitgesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde
jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)
Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de
controle van de overeenstemming van de financiële overzichten
met het Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”),
de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-
formaat met de technische reguleringsnormen vastgelegd door
de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17
december 2018 (hierna: “Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in
overeenstemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde
financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand
in ESEF-formaat (hierna “digitale geconsolideerde financiële
overzichten”) opgenomen in het jaarlijks financieel verslag.
235
JAARVERSLAG 2023-2024
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte
onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat
het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde
financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde
opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de
Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn
wij van oordeel dat het formaat van en de markering van
informatie in de digitale geconsolideerde financiële overzichten
opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van de Groep per
31 maart 2024 in alle van materieel belang zijnde opzichten
in overeenstemming zijn met de ESEF vereisten krachtens de
Gedelegeerde Verordening.
Andere vermeldingen
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan
het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU)
nr. 537/2014.
Diegem, 14 juni 2024
De commissaris
PwC Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door
Jeroen Bockaert
*
Bedrijfsrevisor
*
Handelend in naam van Jeroen Bockaert BV
Voor het verslag van de Commissaris aan de Algemene
Vergadering van aandeelhouders over de geconsolideerde
jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 maart 2023
verwijzen we naar p. 218 e.v. van het Jaarlijks Financieel Verslag
2022-2023.
Voor het verslag van de Commissaris aan de Algemene
Vergadering van aandeelhouders over de geconsolideerde
jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 maart 2022
verwijzen we naar p. 223 e.v. van het Jaarlijks Financieel Verslag
2021-2022.
236 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG
8. A. ENKELVOUDIGE WINST-
EN VERLIESREKENING
Hoofdstuk 9 tot en met 12 omvatten een verkorte versie van
de enkelvoudige jaarrekening. De integrale versie van de
enkelvoudige jaarrekening, evenals de bijhorende verslagen
zijn beschikbaar op de website van Retail Estates (www.
retailestates.com/nl) of kunnen op verzoek kosteloos worden
verkregen.
De commissaris heeft voor de enkelvoudige jaarrekening een
verklaring zonder voorbehoud afgelegd.
ENKELVOUDIGE
JAARREKENINGEN
237
JAARVERSLAG 2023-2024
8. A. ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING

WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Huurinkomsten | 86.172 | 81.344
Met verhuur verbonden kosten | -252 | -283
Nettohuurresultaat | 85.920 | 81.061
Recuperatie van vastgoedkosten |  |
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op |  |
verhuurde gebouwen | 9.457 | 9.079
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -9.834 | -9.319
Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten | -37 | -2
Vastgoedresultaat | 85.506 | 80.820
Technische kosten | -4.172 | -4.986
Commerciële kosten | -932 | -1.708
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -345 | -480
Beheerskosten vastgoed | -762 | 120
Andere vastgoedkosten | -2 | -6
Vastgoedkosten | -6.213 | -7.060
Operationeel vastgoedresultaat | 79.293 | 73.759
Algemene kosten van de vennootschap | -7.233 | -6.010
Andere operationele opbrengsten en kosten |  |
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille | 72.060 | 67.749
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | -269 | 47
Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa | 0 | 0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 30.704 | 29.816
Ander portefeuilleresultaat | -537 | -540
Operationeel resultaat | 101.958 | 97.073
Financiële opbrengsten | 12.130 | 10.589
Netto interestkosten | -21.923 | -19.185

238 RETAIL ESTATES I FINANCIEEL VERSLAG

WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) | -21.923 | 31.03.2023
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -16.553 | 41.621
Andere financiële kosten | -47 | -50
Financieel resultaat | -26.394 | 32.974
Aandeel in het resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode 1 | 48.209 | 54.220
Resultaat vóór belastingen | 123.773 | 184.267
Belastingen | -865 | -3.424
Nettoresultaat | 122.908 | 180.843
Toelichting: |  |
EPRA-resultaat | 88.803 | 88.580
Resultaat op de portefeuille | 29.898 | 29.323
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -16.553 | 41.621
Aandeel in het niet uitkeerbaar resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermo- |  |
gensmutatiemethode | 20.759 | 21.319

1
Tot en met 31 maart 2019 werden de deelnemingen van de dochterondernemingen gewaardeerd als financiële instrumenten conform IFRS 9. Vanaf 1 april 2019 worden deze
deelnemingen gewaardeerd op basis van de vermogensmutatiemethode conform IAS 28. Deze wijziging in waarderingsregels heeft als impact dat de dividenden uitgekeerd door de
deelnemingen als een vermindering van de boekwaarde in de deelneming wordt opgenomen, en dat het resultaat van de geassocieerde vennootschappen opgenomen wordt onder
de rubriek Aandeel in het resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode. Het dividend van de dochters dat werd uitgekeerd aan de moederonderneming in
het boekjaar eindigend op 31/03/2021 van 14,70 miljoen euro werd nu verwerkt via de rubriek Aandeel in het resultaat van deelnemingen verwerkt via de vermogensmutatiemethode, in
plaats van onder rubriek Financiële opbrengsten.
9. B. ENKELVOUDIG OVERZICHT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
(Statement of other comprehensive income)

OVERZICHT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT (in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Nettoresultaat | 122.908 | 180.843
Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: |  |
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothe- |  |
tische vervreemding van vastgoedbeleggingen | 0 | 0
Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroom- |  |
afdekking zoals gedefinieerd in IFRS | -549 | 2.644
Variaties in de reële waarde van financiële activa beschikbaar voor verkoop |  | 0
Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit |  | 0
Actuariële winsten en verliezen van toegezegd-pensioenregelingen |  | 0
Belasting op het resultaat met betrekking tot de "andere elementen van het globaal |  |
resultaat" |  | 0
Andere elementen van het "globaal resultaat", na belasting |  | 0
GLOBAAL RESULTAAT | 122.359 | 183.487

239
JAARVERSLAG 2023-2024
9. ENKELVOUDIGE BALANS

ACTIVA (in duizenden €) | 31.03.2024 | 31.03.2023
Vaste activa | 2.105.075 | 1.975.121
Goodwill |  |
Immateriële vaste activa | 8.874 | 6.192
Vastgoedbeleggingen | 1.213.338 | 1.188.640
Andere materiële vaste activa | 6.153 | 6.109
Financiële vaste activa | 875.671 | 773.148
Vorderingen financiële leasing | 1.030 | 1.030
Handelsvorderingen en andere vaste activa | 8 | 3
Vlottende activa | 28.045 | 16.193
Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop | 1.212 | 1.221
Handelsvorderingen | 8.305 | 7.530
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa