Jaarverslag
Jaarverslag
Gent Zonnestraat • AS Adventure
Vastned Belgium: wie zijn we?
• een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar
Belgisch recht
• de aandelen zijn genoteerd op Euronext Brussels (VASTB)
• een investeringsstrategie gericht op multifunctioneel winkel-
vastgoed gelegen in België
• focus op risicospreiding in de vastgoedportefeuille zowel voor
wat betreft de geografische ligging als de aard en omvang van
de huurders
• gebouwd op een gezonde financiële structuur waarbij de
herfinanciering van de bestaande kredietlijnen werd afgerond
• het aanbieden van een aantrekkelijk brutodividendrendement
van 7,5% voor 2023
• stabiele en hoge bezettingsgraad van 99,9% op jaareinde
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
4 5
Gent Zonnestraat 10-12 • Fox
Inhoudsopgave
1 Kerncijfers 8
2 Bericht aan de aandeelhouders 18
3 Verslag van de raad van bestuur 22
Profiel 25
Investeringsstrategie 26
Corporate governance verklaring 28
4 Duurzaamheid 48
Duurzaamheid: belangrijke ontwikkelingen in 2023 50
Duurzaamheidskader Vastned Belgium 54
Voorbereiding op de CSRD 55
Dubbele materialiteitsbeoordeling 56
ESG-engagementen en geplande acties 63
5 Verslag betreffende het aandeel 66
Beursgegevens 68
Dividend en aantal aandelen 73
Aandeelhouders 74
Financiële kalender 2024 74
6 Vastgoedverslag 76
Samenstelling van de portefeuille 78
Overzicht van de vastgoedportefeuille 82
Vastgoedportefeuille 82
Evolutie van de vastgoedportefeuille 87
Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen 88
7 Financieel verslag 90
Index 93
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 94
Geconsolideerd globaalresultaat 95
Geconsolideerde balans 96
Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 98
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 100
Verklaring van de verantwoordelijke personen 101
Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 102
Verslag van de commissaris 150
Enkelvoudige jaarrekening Vastned Belgium NV 156
Mutatieoverzicht van het enkelvoudig eigen vermogen 160
8 Alternatieve prestatiemaatstaven 166
9 Algemene inlichtingen 178
Identificatie 180
Uittreksel uit de statuten 185
Commissaris 191
Liquidity provider 191
Vastgoeddeskundigen 191
Gereglementeerde vastgoed-vennootschap – wettelijk kader 192
Begrippenlijst 194
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
6 7
Kerncijfers
98
Spreiding naar branche van de huurders
3
Spreiding naar omvang van de huurders
3 Het aandeel ‘overige’ omvat leegstaande units.
Risicospreiding in de vastgoedportefeuille
1, 2
1 Uitgedrukt als een percentage van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
2 Exclusief de activa bestemd voor verkoop.
Geografische spreiding
Brussel %
Wallonië %
Vlaanderen %
Kleding,
% schoenen en
accessoires
Overige %
Huishoudartikelen,
interieur en %
doehetzelf
Horeca %
Residentieel %
Supermarkten en
%
voedingspeciaalzaken
TV, hifi, elektro,
%
multimedia en telefonie
Vrije tijd,
% luxeartikelen en
persoonlijke verzorging
Overige %
% AS Watson
% Inditex
% PAI Partners
% Giorgio Armani Retail SRI
% G Star Raw
% Etam Groupe
% Carrefour
% Aldi
% Lion Capital
Hennes & Mauritz Group %
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
10 11
Kerncijfers
Evolutie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
Op 31 december 2023 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen € 309,6
miljoen. Op like-for-like basis (inclusief IFRS 16 gebruiksrechten ter waarde van
€ 0,2 miljoen en exclusief de activa bestemd voor verkoop) is de waarde quasi stabiel
gebleven (-0,4% ten opzichte van 31 december 2022).
Vastgoedpatrimonium
31.12.2023 31.12.2022
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen* (€ duizenden) 309.581 312.590
Totale verhuurbare oppervlakte* (m²) 75.165 76.086
* Exclusief de activa bestemd voor verkoop.
Bezettingsgraad
Bezettingsgraad op 31 december 2023: 99,9%
(99,5% op 31 december 2022)
Evolutie bezettingsgraad
Resultaten in 2023
(€ duizenden)
2023 2022
EPRA Resultaat* 14.282 13.134
Portefeuilleresultaat -1.026 -1.942
Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten -1.890 3.403
Belastingen: uitgestelde belastingen -52 -82
Niet uitkeerbaar resultaat perimetervennootschappen -25 -22
NETTORESULTAAT 11.289 14.491
* In overeenstemming met de richtlijnen uitgevaardigd door de European Securities and Market Authority (ESMA), welke van toepassing zijn sinds 3 juli 2016,
worden de door Vastned Belgium gehanteerde Alternative Performance Measures (APM’s) opgenomen. Deze APM’s worden verder in het jaarverslag aangeduid
met een . De definities en het gebruik van de APM’s, alsook de reconciliatietabellen worden weergegeven in het hoofdstuk ’Alternative Performance Measures’ op
pagina 166 en volgende van dit jaarverslag. Op de website www.vastned.be is tevens een aparte begrippenlijst met betrekking tot deze APM’s opgenomen voor
toekomstige referentie.
Resultaat per aandeel
2023 2022
Aantal dividendgerechtigde aandelen 5.078.525 5.078.525
Nettoresultaat (€) 2,22 2,85
EPRA resultaat (€) 2,81 2,59
Brutodividend (€) 2,30 2,25
Nettodividend (€) 1,610 1,575
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
..
,%
.. .. .... ..
,%
,%
,%
,% ,%
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
12 13
Kerncijfers
Dividendrendement
Brutodividenduitkering: € 2,30 per aandeel
Solide balans met lage schuldgraad van 25,3%
Kerncijfers
31.12.2023 31.12.2022
Eigen vermogen (€ duizenden) 231.894 232.032
Vreemd vermogen (€ duizenden) 84.007 86.210
Schuldgraad (%) * 25,3% 26,1%
Kerncijfers per aandeel
31.12.2023 31.12.2022
Aantal dividendgerechtigde aandelen 5.078.525 5.078.525
Nettowaarde (reële waarde) (€) 45,66 45,69
Nettowaarde (investeringswaarde) (€) 47,19 47,23
Beurskoers op afsluitingsdatum (€) 30,80 29,70
Premie (+) / Discount (-) t.o.v. reële nettowaarde (%) -32,5% -35,0%
* Berekening in overeenstemming met de GVV-wetgeving en zoals gedefinieerd in de begrippenlijst van dit jaarverslag.
Vervaldagenkalender kredietlijnen
Voor een gedetailleerde beschrijving verwijzen we naar ‘Toelichting 16 Langlopende en kortlopende financiële schulden’ in
het financieel verslag. Vastned Belgium heeft de herfinanciering van de bestaande kredietlijnen afgerond in het vierde
kwartaal van 2023.
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
..
,
..
,
%
miljoen
Beurskoers
Dividendrendement
Op 31 december 2023 noteert de beurskoers van het aandeel Vastned Belgium € 30,80
wat resulteert in een aantrekkelijk brutodividendrendement van 7,5% over 2023.
.. .. .. ..
,
,
,
,
.. .. .. ..
,
,
,
,
2019 2020 2021 2022 2023
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
14 15
Kerncijfers
Brussel Elsenesesteenweg • ZARA
EPRA
4
4 Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practices Recommendations van EPRA (European Public Real Estate Association). Voor een gedetailleerde
berekening van deze indicatoren verwijzen we naar het hoofdstuk 'Alternative Performance Measures' op pagina 166 en volgende van dit jaarverslag. Deze gegevens
worden louter ter informatie vermeld en zijn niet vereist door de regelgeving op gereglementeerde vastgoedvennootschappen en zijn ook niet onderworpen aan
enig nazicht vanwege overheidsinstanties. Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA Resultaat, de EPRA
NRV, de EPRA NTA en de EPRA NDV en de EPRA LTV. Zie ook www.epra.com.
EPRA - Kerncijfers
31.12.2023 31.12.2022
EPRA Resultaat (€ per aandeel) 2,81 2,59
EPRA NRV (€ per aandeel) 47,31 46,85
EPRA NTA (€ per aandeel) 45,78 45,29
EPRA NDV (€ per aandeel) 45,66 45,69
EPRA LTV (%) 25,7% 26,3%
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) (%) 5,6% 5,2%
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (%) 5,6% 5,3%
EPRA Huurleegstandspercentage (%) 0,1% 0,6%
EPRA Cost Ratio (inclusief directe leegstandskosten) 15,3% 16,2%
EPRA Cost Ratio (exclusief directe leegstandskosten) 15,1% 15,9%
Financiële kalender 2024
vr 22 maart
Publicatie
jaarverslag over
boekjaar 2023
januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december
wo 24 april - 14u30
Algemene vergadering
van aandeelhouders
ma 13 mei
Tussentijdse verklaring
over de resultaten
per 31 maart 2024
di 23 juli
Halfjaarlijks
financieel verslag
per 30 juni 2024
ma 21 oktober
Tussentijdse verklaring
over de resultaten per
30 september 2024
Betaalbaarstelling
dividend
ma 6 mei
Ex dividend date 2023
di 7 mei
Record date dividend 2023
wo 8 mei
Uitbetaling dividend 2023
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
16 17
Kerncijfers
1918
Bericht aan de
aandeelhouders
Bericht aan de aandeelhouders
In 2023 heeft Vastned Belgium een succesvol jaar gekend op het
vlak van verhuringen. In totaal werden er 27 verhuurtransacties
afgesloten, goed voor € 3,1 miljoen aan jaarlijkse huurinkomsten
die circa 15,6% van de totale jaarlijkse huurinkomsten van de
Vennootschap vertegenwoordigen.
Het EPRA resultaat voor boekjaar 2023 bedraagt € 14,3 miljoen
ten opzichte van € 13,1 miljoen in boekjaar 2022. Deze stijging is
enerzijds toe te wijzen aan stijgende huurinkomsten en
anderzijds aan dalende algemene kosten.
De raad van bestuur van Vastned Belgium stelt voor het boekjaar
2023 een brutodividend van € 2,30 per aandeel voor. Hierbij is
rekening gehouden met de minimale vereiste uitkering op grond
van de GVV-regelgeving. Daarnaast is het uitkeringspercentage
in lijn met dat van andere GVV’s. Het voorstel komt, op basis
van de slotkoers van € 30,80 per aandeel op 31 december 2023,
overeen met een aantrekkelijk brutodividendrendement van 7,5%.
Wij wensen u te danken voor het vertrouwen dat u aan ons beleid
hebt geschonken. Bij deze wensen wij tevens het Executive
Committee en alle medewerkers te danken voor hun grote inzet
die aan de basis ligt van het behaalde resultaat.
De Raad van Bestuur
Lieven Cuvelier Reinier Walta
Voorzitter Bestuurder
Geachte aandeelhouders,
Het jaar 2023 werd op macro-economisch vlak een rollercoaster
met verschillende hoogte- en laagtepunten. Het jaar begon met
een sterke daling van de Belgische inflatiecijfers, een gevolg van
de dalende energieprijzen door een relatief milde winter en een
stijgend aanbod van vloeibaar gas (lng). De kerninflatie bleef
echter relatief hoog, waardoor de levensduurte nog steeds niet
onder controle kwam.
Om de inflatie in toom te houden heeft de Europese Centrale
Bank verschillende renteverhogingen doorgevoerd, met een
eerste verhoging in juli 2022. De laatste renteverhoging dateert
van september 2023 waardoor de beleidsrente momenteel
4,0% bedraagt. In totaal werden tien (10) renteverhogingen
doorgevoerd, hetgeen resulteerde in een toename van de
beleidsrente met 4,5% (van -0,5% naar 4,0%) en dit alles in
een tijdspanne van vijftien (15) maanden.
Alle kredietfaciliteiten van Vastned Belgium zouden in juli 2024
samen op vervaldag komen. De Vennootschap heeft daarom
de gesprekken met de financiële instellingen over de
herfinanciering van deze kredietlijnen vervroegd opgestart
en in december 2023 succesvol afgerond. Vastned Belgium
beschikt zoals voorheen over kredietfaciliteiten ter waarde
van € 125,0 miljoen. De vervaldagen van de nieuwe krediet-
faciliteiten zijn voortaan beter gespreid overheen een periode
van twee (2) tot vijf (5) jaar.
Ter indekking tegen stijgende rentevoeten werden eveneens
Interest Rate Swap (IRS) contracten afgesloten. Bij het afsluiten
van deze IRS-contracten heeft de Vennootschap gebruik kunnen
maken van de rentedalingen op jaareinde. De gemiddelde
interestvoet (inclusief bankmarges) blijft, als gevolg van deze
herfinanciering, onder de 4,0%.
Vastned Belgium blijft ervan overtuigd dat populaire winkel-
straten in de binnenstad van grotere steden garant staan voor de
meest authentieke en unieke winkelbeleving. De strategische
focus op winkelvastgoed in populaire winkelsteden concretiseert
zich in de verhuur van panden aan sterke internationale en
nationale huurders. Dit mondt uit in een goed verhuurde
vastgoedportefeuille met een bezettingsgraad van 99,9%. Deze
hoge bezettingsgraad bewijst de kwaliteit van de bestaande
vastgoedportefeuille in deze uitdagende tijden.
27
verhuurtransacties
€ 14,3 miljoen
EPRA resultaat
€ 2,30
brutodividend
7,5%
aantrekkelijk
brutodividendrendement
99,9%
bezettingsgraad
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
20 21
Bericht aan de aandeelhouders
2322
Verslag van de
raad van bestuur
Brussel Elsensesteenweg • Carrefour
Profiel
1
1 Inclusief IFRS 16 gebruiksrechten ter waarde van € 0,2 miljoen en exclusief de activa bestemd voor verkoop.
Op 31 december 2023 bestaat het merendeel van de vastgoedportefeuille uit hoog-
kwalitatief binnenstedelijk vastgoed gelegen in de steden Antwerpen, Brussel, Gent en
Brugge en uit retailparken en baanwinkels van hoge kwaliteit. De reële waarde van de
vastgoedbeleggingen bedraagt € 309,6 miljoen op 31 december 2023.
Vastned Belgium is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) waarvan de aandelen genoteerd zijn op
Euronext Brussels (VASTB).
De portefeuille omvat 130 verhuurbare units, verspreid over 52 verschillende locaties.
Evolutie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen Vlaanderen Brussel Wallonië
,
,
,
,
,
,
,
,
(€ miljoen)
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
24 25
Verslag van de raad van bestuur
Voordelen van een omvangrijke
vastgoedportefeuille
Een omvangrijke vastgoedportefeuille biedt onmis kenbaar
een aantal voordelen:
• Het draagt bij tot de risicospreiding voor de aandeel-
houders. Door te investeren in vastgoed dat verspreid is
over een groot deel van België kunnen mogelijke
geografische schommelingen in de markt opgevangen
worden. Daarnaast is men niet afhankelijk van één of
enkele grote huurders of projecten.
• Door de schaalvoordelen die zich voordoen, kan de
portefeuille op een efficiëntere manier beheerd worden,
waardoor er meer operationele winst uitgekeerd kan
worden. Het betreft hier o.a. de kosten voor onderhoud
en herstelling, de (lange termijn) renovatiekosten,
advieskosten, publiciteitskosten, enz.
• Wanneer de totale portefeuille in omvang toeneemt,
versterkt dat de onderhandelingspositie van het
management bij het bespreken van nieuwe
huurvoorwaarden, het aanbieden van bijkomende
diensten aan de huurders, alternatieve locaties, enz.
• Het geeft een gespecialiseerd assetmanagementteam de
mogelijkheid om, door haar kennis van de markt, een
innovatief en creatief beleid te voeren, wat resulteert in
toenemende aandeelhouderswaarde. Het laat niet
enkel toe om een groei te verwezenlijken in de huur-
stroom, maar tevens in de waarde van de portefeuille.
Een dergelijk actief management kan zich vertalen in
het renoveren en optimaliseren van de portefeuille,
het onderhandelen over nieuwe huur voorwaarden,
het verbeteren van de kwaliteit van de huurders, het
aanbieden van nieuwe diensten, enz.
Investeringsstrategie
Vastned Belgium investeert in multifunctioneel winkelvastgoed gelegen in België, meer
bepaald in de populaire winkelsteden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. Deze focus op
kwaliteit is bepalend voor de missie om op lange termijn stabiele en voorspelbare
resultaten te genereren.
Vastned Belgium blijft ervan overtuigd dat populaire
winkelstraten in de binnenstad van grotere steden garant
staan voor de meest authentieke en unieke winkel-
beleving. Gezien de ontwikkelingen die vandaag de dag
waarneembaar zijn in de retailmarkt richt Vastned
Belgium zich met name op multifunctioneel winkel-
vastgoed gelegen in Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge.
Deze steden zijn aantrekkelijke winkelsteden met een
positieve demografische groei, sterke koopkracht, een
historische binnenstad, toeristische aantrekkingskracht en
de aanwezigheid van nationale en internationale
instellingen en universiteiten.
Op regelmatige basis onderzoekt de raad van bestuur of de
strategie verder verfijnd kan worden. Hierbij is het de
bedoeling om door gerichte investeringen en desinves-
teringen de hoogstaande kwaliteit van de vastgoed-
portefeuille te waarborgen. Hierbij wordt eveneens
rekening gehouden met nieuwe technieken voor de
verdere verduurzaming van de vastgoed portefeuille.
Mogelijke investeringsobjecten dienen multifunctioneel te
zijn en te beantwoorden aan het criterium van ‘mixed-use’.
Daarnaast tracht de Vennootschap om meerwaarde te
creëren binnen de bestaande vastgoedportefeuille door,
waar mogelijk, leegstaande verdiepingen boven
winkelunits om te vormen tot residentiële units.
In 2023 heeft Vastned Belgium een vergunning verkregen
voor de renovatie en herinrichting van het gebouw gelegen
op de Nieuwstraat 98 te Brussel. Op de bovenste
verdiepingen zullen drie (3) appartementen ingericht
worden. Deze appartementen zullen verhuurd worden aan
een sociaal verhuurkantoor in samenwerking met de stad
Brussel. In de komende maanden wordt het aanbesteding-
sproces gefinaliseerd, waarna kan overgegaan worden tot
de uitvoering van de werken.
Daarnaast werd ook een vergunning verkregen voor de
winkelpanden gelegen op de Bondgenotenlaan 69 - 73 te
Leuven. Vastned Belgium wenst twee (2) winkel units
samen te voegen tot één (1) grotere unit. Voor ditzelfde
pand werd eveneens een aanvraag voor een vergunning
ingediend voor de herontwikkeling van de bovenliggende
verdiepingen tot studentenhuisvesting. Het vergunnings-
traject voor deze herontwikkeling is nog lopende.
De strategische focus op winkelvastgoed in populaire
winkelstraten concretiseert zich in de verhuur van panden
aan sterke internationale en nationale huurders. Dit
mondt uit in een bijna volledig verhuurde vastgoed-
portefeuille met een bezettingsgraad van 99,9% op
31 december 2023.
Verhoging van de liquiditeit
van het aandeel
De liquiditeit van het aandeel wordt bepaald door de mate
waarin de aandelen verhandeld kunnen worden op de
beurs. Bedrijven met een hoge liquiditeit trekken sneller
grote investeerders aan.
Daarnaast laat een hoge liquiditeit van het aandeel toe om
gemakkelijker nieuwe aandelen uit te geven (bij kapitaal-
verhogingen, inbrengen of fusies) om de verdere groei van
de onderneming te stimuleren.
De liquiditeit van veel Belgische gereglementeerde
vastgoedvennootschappen is laag, aangezien deze
vennootschappen vaak te klein zijn – zowel in termen van
marktkapitalisatie als in termen van free float – om de
aandacht van professionele beleggers te krijgen.
Daarenboven is het aantal transacties beperkt, aangezien
aandelen van gereglementeerde vastgoedvennoot-
schappen gekocht worden voor een langere investerings-
periode en minder voor speculatieve doeleinden.
Om de liquiditeit van het aandeel te verhogen, heeft
Vastned Belgium sinds december 2001 een liquiditeits-
overeenkomst afgesloten met Bank Degroof Petercam.
In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkoop-
orders in te dienen binnen bepaalde marges.
Optimalisatie van de risico-
spreiding
Vastned Belgium tracht het investeringsrisico op
verschillende manieren te spreiden. Zo zijn de huurders
actief in sterk uiteenlopende economische sectoren, zoals
kleding, voeding, doe-het-zelf, binnenhuisinrichting,
multimedia, enz. Daarnaast tracht de Vennootschap de
geografische ligging van haar panden zo goed mogelijk te
spreiden overheen de verschillende steden. Tot slot draagt
een spreiding overheen de verschillende segmenten
(inner-city versus out-of-town) bij aan de verdere
risicospreiding.
In de komende jaren zal Vastned Belgium deze risico -
spreiding verder optimaliseren door nieuwe multi-
functionele investeringsopportuniteiten te identificeren.
Deze investeringsopportuniteiten kunnen de vorm
aannemen van acquisities of (her)ontwikkelingen van
delen van bestaande panden tot residentiële units of
kantoorruimte.
Het beheer van de eind- en tussentijdse vervaldagen
van de huurovereenkomsten is onderworpen aan de
beperkingen van de handelshuurwetgeving (wet van
30 april 1951), waardoor huurders elke drie (3) jaar een
wettelijke opzegmogelijkheid hebben. Vastned Belgium
houdt hier eveneens rekening mee bij het identificeren
van de belangrijkste risicofactoren van de Vennootschap.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
26 27
Verslag van de raad van bestuur
Corporate governance verklaring
Bestuursorganen
Raad van bestuur
Algemeen
De corporate governance verklaring kadert in de
toepassing van de bepalingen van de Belgische Corporate
Governance Code 2020 (‘Code 2020’), die van toepassing is
op alle vennootschappen naar Belgisch recht waarvan de
aandelen verhandeld worden op een gereglementeerde
markt, zoals gedefinieerd in het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
Het KB van 12 mei 2019 heeft bepaald dat de Code 2020
de enige van toepassing zijnde code is waarbij deze alle
voorgaande versies (2004 en 2009) vervangt en van
toepassing is voor de boekjaren die aanvangen op of na
1 januari 2020. De Code 2020 is terug te vinden op de
website: www.corporategovernancecommittee.be.
Vastned Belgium hanteert de Code 2020 als referentiecode.
De corporate governance principes van Vastned Belgium
zijn door de raad van bestuur vastgelegd in een aantal
richtlijnen:
• het Corporate Governance Charter;
• de gedragscode;
• de klokkenluidersregeling;
• de richtlijnen ter voorkoming van marktmisbruik; en
• het diversiteitsbeleid.
Het volledige Corporate Governance Charter en de door
de raad van bestuur vastgelegde richtlijnen kunnen
geraadpleegd worden op de website van de Vennootschap
(https://www.vastned.be/nl/investor-relations/corporate-
governance/charters) en kunnen gratis verkregen worden
op de zetel van de Vennootschap.
De raad van bestuur onderschrijft de geest en de principes
van de Code 2020, maar gelooft dat een aantal afwijkingen
gerechtvaardigd zijn gelet op de aard, omvang en
complexiteit van de Vennootschap en haar activiteiten.
In het geval van een afwijking past de Vennootschap het
‘pas-toe-of-leg-uit’ principe (‘comply or explain’) toe.
Volgens het ‘pas-toe-of-leg-uit’ principe is het toegestaan
om rekening te houden met de omvang en de eigen
kenmerken van de Vennootschap. We verwijzen naar het
hoofdstuk ‘pas-toe-of-leg-uit’ voor de afwijkingen ten
opzichte van de Corporate Governance Code 2020.
De raad van bestuur
Lieven Cuvelier
Voorzitter,
Onafhankelijk bestuurder
Anka Reijnen
Onafhankelijk bestuurder
Ludo Ruysen
Onafhankelijk bestuurder
Generaal Lemanstraat 74
2600 Antwerpen
België
Generaal Lemanstraat 74
2600 Antwerpen
België
Generaal Lemanstraat 74
2600 Antwerpen
België
Bestuurder van vennootschappen
Termijn: April 2026
Aanwezigheid: 7/7
Bestuurder van vennootschappen
Termijn: April 2026
Aanwezigheid: 7/7
Bestuurder van vennootschappen
Termijn: April 2026
Aanwezigheid: 7/7
Reinier Walta
Bestuurder en effectieve leider
(in de zin van artikel 14, §3 van de
GVV-Wet)
Peggy Deraedt
Bestuurder
Mercuriusplein 11
2132 HA Hoofddorp
Nederland
Mercuriusplein 11
2132 HA Hoofddorp
Nederland
Chief Executive Officer
Vastned Retail N.V.
Termijn: April 2025
Aanwezigheid: 6/7
Director Legal
Vastned Retail N.V.
Termijn: April 2025
Aanwezigheid: 6/7
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
28 29
Verslag van de raad van bestuur
Auditcomité
Het auditcomité bestond in 2023 uit drie (3) onafhankelijke
bestuurders:
• Ludo Ruysen (voorzitter) (aanwezigheid 4/4)
• Anka Reijnen (aanwezigheid 4/4)
• Lieven Cuvelier (aanwezigheid 4/4)
Deze onafhankelijke bestuurders voldoen in 2023 aan
de onafhankelijkheidscriteria van artikel 7:87 van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen. De
negen (9) principes om als een onafhankelijke bestuurder
gekwalificeerd te kunnen worden zijn opgenomen in
bepaling 3.5 van de Code 2020.
De looptijd van hun benoeming in het auditcomité is niet
gespecificeerd, maar volgt de looptijd van hun benoeming
als bestuurder.
De leden van het auditcomité zijn deskundig. Elk lid van
het auditcomité is individueel onderlegd op het vlak van
boekhouding en/of audit. Daarnaast is het auditcomité
collectief deskundig op het gebied van de activiteiten van
Vastned Belgium en op het gebied van boekhouding en
audit.
Het auditcomité heeft in het jaar 2023 viermaal (4)
vergaderd. De belangrijkste agendapunten waarover het
auditcomité heeft vergaderd en beslist in 2023 zijn:
• bespreking van de impact van de economische
ontwikkelingen (rentestijgingen en indexatie van
huurcontracten);
• bespreking van de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers;
• analyse van de jaarrekeningen en de statutaire
verslagen;
• bespreking van de budgetten;
• de monitoring van de wettelijke controle van de
(geconsolideerde) jaarrekening en de analyse van de
aanbevelingen van de commissaris; en
• de analyse van de doeltreffendheid van de interne
controlemechanismen en het risicobeheer van de
Vennootschap.
Het auditcomité rapporteert zijn bevindingen en
aanbevelingen rechtstreeks aan de raad van bestuur.
Executive Committee
Het Executive Committee bestaat voor onbepaalde duur
en kan te allen tijde worden opgeheven bij besluit van de
raad van bestuur. Voor alle duidelijkheid wordt expliciet
bevestigd dat het Executive Committee geen directieraad
zal zijn in de zin van artikel 7:104 en volgende van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Het Executive Committee is op 31 december 2023 als volgt
samengesteld:
• Reinier Walta, Strategic Managing Director,
voorzitter van het Executive Committee.
• Sven Bosman, Operational Managing Director
De raad van bestuur besluit om bepaalde taken en
bijzondere beslissings- en vertegenwoordigings-
bevoegdheden aan het collegiaal handelende Executive
Committee te delegeren, met recht van indeplaatsstelling,
onverminderd de toepasselijke wetgeving (in het bijzonder
de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen). Deze taken en beslissings- en
vertegenwoordigingsbevoegdheden worden nader
beschreven in artikel 6.2.1. van het Corporate Governance
Charter van de Vennootschap dat kan geraadpleegd
worden op de website (www.vastned.be).
Op 31 december 2023 bestaat de raad van bestuur uit vijf
(5) leden, waarvan drie (3) onafhankelijke bestuurders die
alle drie (3) voldoen aan de voorwaarden van artikel 7:87
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Alle bestuurders, met uitzondering van Reinier Walta, zijn
niet-uitvoerende bestuurders van Vastned Belgium.
De bestuurders zijn benoemd voor een periode van vier (4)
jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de
algemene vergadering worden herroepen.
Peggy Deraedt en Reinier Walta zijn bestuurders
verbonden met de meerderheidsaandeelhouder Vastned
Retail N.V.
De raad van bestuur heeft in 2023 zevenmaal (7) vergaderd.
De belangrijkste agendapunten waarover de raad van
bestuur heeft vergaderd en beslist in 2023 zijn:
• bespreking van de impact van de economische
ontwikkelingen (rentestijgingen en indexatie van
huurcontracten);
• goedkeuring van de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers;
• goedkeuring van de jaarrekeningen en de statutaire
verslagen;
• goedkeuring van de budgetten 2023 en het businessplan
2024;
• bespreking en goedkeuring van het risicobeleid van
de Vennootschap;
• bespreking van de vastgoedportefeuille
(o.a. investeringen en desinvesteringen, huurders-
aangelegenheden, taxaties, verzekeringen,
renovaties, e.d.); en
• bespreking van de financieringsmogelijkheden.
Van de bestuurders is Reinier Walta eveneens effectieve
leider van de Vennootschap in de zin van artikel 14, §3 van
de GVV-Wet. Daarnaast is Sven Bosman effectieve leider
van de Vennootschap in de zin van artikel 14, §3 van de
GVV-Wet.
Het Corporate Governance Charter van de Vennootschap
bepaalt dat bestuurders ontslag nemen op de datum van
de algemene vergadering van aandeelhouders die
plaatsvindt in het jaar waarin ze 75 jaar oud worden.
Slechts omwille van specifieke redenen kan daar in het
belang van de Vennootschap van afgeweken worden.
Sinds de wet van 28 juli 2011, geïmplementeerd in artikel
7:86 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen, zijn er in België quota ingevoerd teneinde
te garanderen dat in genoteerde vennootschappen en
organisaties van openbaar belang ten minste één derde
van de leden van de raad van bestuur van het andere
geslacht is dan de overige leden. Hierdoor dient Vastned
Belgium ervoor te zorgen dat minstens één derde van het
aantal leden van de raad van bestuur vrouwelijk of
mannelijk is. Vastned Belgium heeft twee (2) vrouwelijke
en drie (3) mannelijke bestuurders in haar raad van
bestuur en voldoet bijgevolg aan de vereisten.
We verwijzen naar hoofdstuk 4 Duurzaamheid voor het
diversiteitsbeleid binnen de organisatie.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
30 31
Verslag van de raad van bestuur
Tegenstrijdig belang in hoofde van een verbonden partij
Ingeval van een mogelijk belangenconflict met een
verbonden partij van de Vennootschap wordt de procedure
van artikel 7:97 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen toegepast. Artikel 7:97 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen verplicht onder meer
operaties met verbonden vennootschappen – behoudens
bepaalde uitzonderingen – voor te leggen aan het advies
van een comité van drie (3) onafhankelijke bestuurders,
die zich kunnen laten bijstaan door één of meerdere
onafhankelijke experts.
In boekjaar 2023 heeft de Vennootschap geen gebruik
gemaakt van de procedure in artikel 7:97 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen.
Tegenstrijdig belang in hoofde van bepaalde personen
vermeld in artikel 37 van de wet van 12 mei 2014
betreffende de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen
Tevens voorziet artikel 37 van de wet van 12 mei 2014
betreffende de gereglementeerde vastgoedvennoot-
schappen dat de Autoriteit voor Financiële Diensten en
Markten (FSMA) voorafgaandelijk door de GVV ter kennis
moet worden gebracht van geplande verrichtingen door de
GVV of één van haar perimetervennootschappen wanneer
één of meer van de volgende personen rechtstreeks of
onrechtstreeks als tegenpartij bij die verrichtingen
optreden of er enig vermogensvoordeel uit halen: de
personen die de openbare GVV controleren of er een
deelneming in bezitten; de promotor van de openbare
GVV; de andere aandeelhouders van alle perimeter-
vennootschappen van de openbare GVV; de bestuurders,
de zaakvoerders, de leden van het Executive Committee,
de personen belast met het dagelijks bestuur, de effectieve
leiders of de lasthebbers; en de met al deze partijen
verbonden personen.
Deze geplande verrichtingen moeten een belang vertegen-
woordigen voor de openbare GVV, moeten passen binnen
haar strategie en moeten tegen normale marktvoor-
waarden worden uitgevoerd. Deze verrichtingen moeten
onmiddellijk bekend worden gemaakt.
Conform artikel 49, §2 van de wet van 12 mei 2014
betreffende de gereglementeerde vastgoedvennoot-
schappen is de Vennootschap, wanneer er een vastgoed-
transactie plaatsvindt met één van de hierboven vermelde
personen, gebonden aan de waardering van de
vastgoeddeskundige ongeacht de waarde van de
verrichting.
De bepalingen van de artikelen 36 en 37 van de GVV-Wet
gelden niet voor:
• de verrichtingen die betrekking hebben op een som die
minder bedraagt dan het laagste bedrag van 1% van het
geconsolideerde actief van de openbare GVV en
€ 2.500.000;
• de verwerving van effecten door de openbare GVV of
één van haar perimetervennootschappen, in het kader
van een openbare uitgifte door een derde-emittent,
waarvoor een promotor of één van de in artikel 37, §1
bedoelde personen als tussenpersoon optreden in de
zin van artikel 2, 10°, van de wet van 2 augustus 2002;
• de verwerving van of de inschrijving op de als gevolg
van een beslissing van de algemene vergadering
uitgegeven aandelen van de openbare GVV door de in
artikel 37, §1, bedoelde personen; en
• de verrichtingen met betrekking tot de liquide middelen
van de openbare GVV of één van haar
perimetervennootschappen, op voorwaarde dat de
persoon die als tegenpartij optreedt, de hoedanigheid
heeft van tussenpersoon in de zin van artikel 2, 10°, van
de wet van 2 augustus 2002 en dat deze verrichtingen
tegen marktconforme voorwaarden worden uitgevoerd.
In boekjaar 2023 heeft de Vennootschap geen gebruik
gemaakt van de procedure ter voorkoming van
tegenstrijdige belangen in hoofde van bepaalde personen.
Evaluatie van de bestuursorganen
Onder leiding van de voorzitter evalueert de raad van
bestuur periodiek zijn omvang, samenstelling, werking en
doeltreffendheid, alsook die van het auditcomité en de
interactie met het Executive Committee. De raad van
bestuur kan zich hierbij laten bijstaan door externe
deskundigen.
Bij dit evaluatieproces wordt:
• beoordeeld hoe de raad van bestuur functioneert en
geleid wordt;
• nagegaan of belangrijke onderwerpen grondig worden
voorbereid en besproken;
• de daadwerkelijke bijdrage en betrokkenheid van elke
bestuurder bij de besprekingen en de besluitvorming
beoordeeld;
• de samenstelling van de raad van bestuur beoordeeld in
het licht van de gewenste samenstelling van de raad;
• de werking en de samenstelling van het auditcomité
besproken; en
• de samenwerking en communicatie met het Executive
Committee geëvalueerd.
Indien voormelde evaluatieprocedures bepaalde
zwakheden aan het licht brengen, dan zal de raad van
bestuur hiervoor de gepaste oplossingen aanbieden. Dit
kan leiden tot aanpassingen aan de samenstelling of de
werking van de raad van bestuur of het auditcomité.
Belangenconflicten
Wat de preventie van belangenconflicten aangaat, is de
Vennootschap enerzijds onderworpen aan de bepalingen
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
(artikel 7:96 WVV en artikel 7:97 WVV) en aan de
bepalingen van de GVV-Wetgeving (artikel 36 tot 38 van
de GVV-Wet) en anderzijds aan de regels in haar statuten
en haar Corporate Governance Charter.
De bestuurders hebben de plicht om de belangen van alle
aandeelhouders op een gelijkwaardige basis te behartigen.
Elke bestuurder handelt overeenkomstig de principes van
redelijkheid en billijkheid.
Tegenstrijdig belang van vermogensrechtelijke aard in
hoofde van bestuurders en leden van het Executive
Committee
De raad van bestuur, het Executive Committee en elk lid
afzonderlijk leggen zich de strenge discipline op om elk
mogelijk belangenconflict uit te sluiten, ongeacht of het
van patrimoniale, professionele of enige andere aard is, en
willen nauwkeurig voldoen aan de wettelijke regel van
artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen inzake belangenconflicten tussen de
Vennootschap en een bestuurder.
Indien bijvoorbeeld een bestuurder van de Vennootschap
omwille van zijn andere bestuursmandaten, of om een
andere reden, een belang van vermogensrechtelijke aard
heeft dat strijdig is met een beslissing of verrichting die tot
de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, wordt
artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen toegepast en wordt de betreffende
bestuurder verzocht niet deel te nemen aan de beraad-
slaging over de beslissingen of verrichtingen, noch aan de
stemming (artikel 7:96, §1 in fine).
Wanneer een bestuurder of een lid van het Executive
Committee, rechtstreeks of onrechtstreeks, een belang
heeft van vermogensrechtelijke aard dat strijdig is met een
verrichting of beslissing die tot de bevoegdheid van de
raad van bestuur of het Executive Committee behoort,
brengt het betrokken lid de voorzitter en de leden hier
vooraf van op de hoogte. Het betreffende lid kan dan niet
aan de beraadslagingen en aan de stemming over de
betrokken verrichting deelnemen.
De verklaring, net als de rechtvaardigingsgronden
betreffende het belangenconflict, worden opgenomen in
de notulen. Met het oog op de publicatie ervan in het
jaarverslag wordt in de notulen de aard van de beslissing of
verrichting verantwoord. Daarenboven vermelden de
notulen de vermogensrechtelijke gevolgen voor de
Vennootschap voortvloeiend uit deze beslissing. Het
rapport van de commissaris dat opgesteld moet worden
overeenkomstig artikel 3:74 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen, bevat een afzonderlijke
beschrijving van de financiële gevolgen voor de
Vennootschap.
In boekjaar 2023 heeft de Vennootschap geen gebruik
gemaakt van de procedure in artikel 7:96 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
32 33
Verslag van de raad van bestuur
Remuneratieverslag
Benoemings- en remuneratiecomité
Vastned Belgium heeft geen benoemings- en remuneratie-
comité. De raad van bestuur van de Vennootschap is de
mening toegedaan dat de betreffende opdrachten van het
benoemings- en het remuneratiecomité als taken van de
voltallige raad van bestuur dienen beschouwd te worden.
Hiermee wijkt Vastned Belgium af van de aanbevelingen
van de Code 2020 (zie eveneens paragraaf ‘pas-toe-of-leg-
uit’ principe). De beperkte omvang van de raad van
bestuur maakt immers een efficiënte beraadslaging over
deze onderwerpen mogelijk. Anderzijds vereist de
problematiek van de benoemingen of de remuneratie bij
de Vennootschap te weinig bijkomende aandacht om een
afzonderlijke comitéwerking en de daaraan verbonden
extra kosten te kunnen rechtvaardigen.
Remuneratiebeleid
Het remuneratiebeleid van de Vennootschap is opgesteld
in overeenstemming met artikel 7:89/1 van het Belgische
Wetboek van vennootschappen en verenigingen en de
Code 2020. Het remuneratiebeleid beschrijft de principes
op basis waarvan de leden van de raad van bestuur en het
Executive Committee vergoed worden. Daarnaast wordt
toelichting gegeven hoe de loon- en arbeidsvoorwaarden
van de werknemers van de Vennootschap in rekening
werden gebracht bij de bepaling van het remuneratie-
beleid. Het remuneratiebeleid werd goedgekeurd op de
algemene vergadering van 27 april 2022.
De raad van bestuur zal een (herzien) remuneratiebeleid
aan de algemene vergadering voorleggen in geval van een
materiële wijziging van het beleid en in ieder geval
minstens om de vier (4) jaar.
Zowel het remuneratiebeleid voor bestuurders en de leden
van Executive Committee, als de loon- en arbeids-
voorwaarden van de werknemers van de Vennootschap,
zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
Basisvergoeding 2023
Bestuurders
De remuneratie van de bestuurders, die niet de meerder-
heids aandeelhouder vertegenwoordigen, bestaat enkel uit
een vaste bestuurdersvergoeding. Deze vaste bestuurders-
vergoeding bedraagt € 25.000 per jaar als gewoon lid van
de raad van bestuur en € 30.000 per jaar als voorzitter van
de raad van bestuur. Er worden geen bijkomende
vergoedingen toegekend voor het lidmaatschap van een
comité noch voor de uitoefening van het voorzitterschap
van een comité. In boekjaar 2023 werd bijgevolg een
vergoeding van € 80.000 toegekend aan de raad van
bestuur.
De bestuurders verbonden aan de meerderheidsaandeel-
houder, voeren hun taak onbezoldigd uit, en hebben geen
recht op de vaste bestuurders vergoeding.
De vaste bestuurdersvergoeding wordt, conform artikel 35
§1 van de GVV-wet, rechtstreeks noch onrechtstreeks
bepaald in functie van de door de Vennootschap of haar
perimetervennootschappen uitgevoerde verrichtingen en
transacties.
De bestuurders ontvangen geen variabele vergoeding,
aandelen, opties of andere aandelengerelateerde
vergoeding, noch andere bonussen of voordelen.
Er werd geen arbeidsovereenkomst afgesloten met de
bestuurders en er zijn geen opzegvergoedingen van kracht.
Leden van het Executive Committee
Op 31 december 2023 bestaat het Executive Committee uit
twee (2) leden. De leden van het Executive Committee
worden, met uitzondering van de vertegenwoordigers van
de meerderheidsaandeelhouder, bezoldigd voor hun
prestaties. Binnen het Executive Committee wordt de
functie van Strategic Managing Director uitgeoefend door
de heer Reinier Walta die verbonden is aan de meerder-
heids aandeelhouder, Vastned Retail N.V. in Nederland. De
Strategic Managing Director is bezoldigd bij Vastned Retail
N.V. in Nederland, waarbij zijn functie van Strategic
Managing Director bij Vastned Belgium wordt beschouwd
als een onderdeel van het globaal takenpakket. Bijgevolg is
de functie van Strategic Managing Director bij Vastned
Belgium onbezoldigd in België.
De remuneratie van de leden van het Executive
Committee, die niet verbonden zijn met de
meerderheidsaandeelhouder, bestaat uit de volgende
componenten:
• Vaste beloning;
• Variabele vergoeding op korte termijn;
• Pensioen; en
• Overige beloningselementen.
De Operational Managing Director kwam voor het boekjaar
2023 in aanmerking voor een jaarlijkse variabele
vergoeding van maximaal € 50.000. De jaarlijkse variabele
vergoeding (i.e. het bedrag verbonden aan het 100%
behalen van de doelstellingen) mag niet meer bedragen
dan de maximale variabele vergoeding die is opgenomen
in de individuele overeenkomst van de Operational
Managing Director.
De toekenningscriteria worden in het begin van elk
boekjaar gedefinieerd door de raad van bestuur. De
variabele vergoeding bestaat voor 60% uit vennootschaps-
doelstellingen en voor 40% uit individuele doelstellingen.
De vennootschaps doelstellingen voor de Operational
Managing Director zijn analoog aan deze van de
werknemers en worden als volgt samengevat:
• Bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille
(weging 20%);
• EPRA resultaat (weging 20%); en
• Huurgroei (weging 20%).
Naast de kwantitatieve vennootschapsdoelstellingen
worden ook kwalitatieve criteria meegenomen bij de
bepaling van de variabele vergoeding op korte termijn.
Deze kwalitatieve criteria zijn verbonden aan de
individuele doelstellingen van de Operational Managing
Director.
• De remuneratie is in overeenstemming met alle
regel geving, en in het bijzondere deze opgenomen in de
GVV-wetgeving;
• De totale bezoldiging is qua bedrag en structuur van
dien aard dat gekwalificeerde en deskundige personen
kunnen worden aangetrokken en behouden;
• De principes op basis waarvan remuneratie wordt
toegekend, zijn helder en transparant, en voldoen aan
de meest recente nationale en internationale corporate
governance inzichten;
• De vaste en eventueel variabele componenten zijn in
lijn met de strategie van de Vennootschap, die gericht is
op het stimuleren van voorspelbare en stabiele
resultaten;
• De remuneratie is in overeenstemming met de verant-
woordelijkheden en tijdsbesteding van bestuurders, de
leden van het Executive Committee en werknemers.
De remuneratie van de bestuurders wordt ter goedkeuring
voorgelegd aan de algemene vergadering, terwijl de
remuneratie van de leden van het Executive Committee
bepaald wordt door de raad van bestuur. Bij de vaststelling
van de remuneratie van de leden van het Executive
Committee houdt de raad van bestuur rekening met de
contractuele bepalingen en wordt een vergelijking
gemaakt met andere beursgenoteerde bedrijven, meer
bepaald openbare gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen, zodanig dat de vergoedingen van de
leden van het Executive Committee marktconform zijn.
De bestuurders en leden van het Executive Committee zijn
uitsluitend natuurlijke personen die moeten voldoen aan
de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid, zoals
voorzien in de GVV-wet. De bestuurders worden door de
algemene vergadering van aandeelhouders in principe
voor een periode van vier (4) jaar benoemd, terwijl de
leden van het Executive Committee voor onbepaalde duur
benoemd worden.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
34 35
Verslag van de raad van bestuur
Evolutie van de remuneratie
De evolutie van de remuneratie wordt als volgt samengevat:
(€ duizenden)
2023 2022 2021 2020 2019
Bestuurders 80,0 65,0 65,0 65,0 65,0
Executive Committee 293,7 427,0 499,9 457,9 419,6
Aantal leden Executive Committee op afsluitingsdatum* 1 1 2 2 2
Nettoresultaat 11.289 14.491 4.092 -8.524 4.357
Huurinkomsten 18.570 17.442 16.746 16.713 19.219
Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille 16.140 14.692 14.592 14.077 16.534
EPRA resultaat 14.282 13.134 13.017 12.388 14.729
Bezettingsgraad 99,9% 99,5% 99,3% 96,2% 98,8%
EPRA resultaat per aandeel 2,81 2,59 2,56 2,44 2,90
Gemiddelde remuneratie werknemers (uitgedrukt per FTE)** 89,7 75,8 72,3 67,6 73,9
* Het aantal leden van het Executive Committee op afsluitingsdatum heeft betrekking op het aantal bezoldigde leden van het Executive Committee.
De Strategic Managing Director is lid van het Executive Committee, echter wordt hij niet vergoed door de Vennootschap.
** Het gemiddelde loon van de werknemers is gebaseerd op de volledige loonkost voor de Vennootschap en omvat zowel het basisloon, de sociale lasten, de
eventuele bonus die werd toegekend en overige beloningselementen (zoals bv. bedrijfswagen, groepsverzekering, mobiele telefoon en maaltijdvergoedingen).
De vergoedingen van het Executive Committee
schommelen doorheen de boekjaren, ten gevolge van
wijzigingen in de samenstelling van het Executive
Committee. Tot en met de eerste helft van boekjaar 2022
waren er twee (2) bezoldigde leden in het Executive
Committee van de Vennootschap. In boekjaar 2023 was er
slechts één (1) bezoldigd lid in het Executive Committee,
hetgeen een daling veroorzaakte in de totale remuneratie
van het Executive Committee.
De gemiddelde remuneratie van de werknemers is
overheen de periode 2019 - 2020 gedaald. Deze daling is
voornamelijk een gevolg van de volgende factoren:
• Door rotatie hebben werknemers met een hogere
anciënniteit de Vennootschap verlaten en zijn jongere
werknemers in de plaats gekomen. Dit zorgde bijgevolg
voor een daling van de gemiddelde personeelskosten
doorheen de periode 2019 - 2020.
• Door de beperkte omvang van de Vennootschap heeft
een wijziging van één (1) FTE met een hogere
anciënniteit door een werknemer met lagere
anciënniteit een groter effect op de gemiddelde
remuneratie.
In 2021 is de gemiddelde remuneratie van werknemers
gestegen met 6,9%, een gevolg van de indexatie, een
loonstijging voor een beperkt aantal werknemers, en een
hogere variabele vergoeding (wegens realisatie van de
vooropgestelde doelstellingen). Vanaf dat moment was de
remuneratie opnieuw in lijn met 2019. In 2022 steeg de
gemiddelde remuneratie met 4,8% ten gevolge van
indexatie en een hogere variabele vergoeding. De stijging
in boekjaar 2023 is het gevolg van de indexatie van de
loonkosten met 11,08%, een aantal loonsverhogingen
en van een werknemer die in 2022 geen voltijds jaar
werkzaam was.
De Vennootschap let erop dat alle werknemers een
marktconforme vergoeding krijgen volgens hun ervaring.
De toekenning van variabele vergoedingen is steeds
gebaseerd, zowel voor de leden van het Executive
Committee als voor de werknemers, op vooraf
gedefinieerde vennootschapsdoelstellingen (weging 60%)
en individuele doelstellingen (weging 40%).
De belangrijkste parameters, verbonden aan de vennoot-
schapsdoelstellingen, werden in de bovenstaande tabel
gedefinieerd en hebben betrekking op de bezettingsgraad
van de vastgoedportefeuille (weging 20%), EPRA resultaat
(weging 20%) en huurgroei (weging 20%).
De individuele doelstellingen voor de Operational
Managing Director worden als volgt samengevat:
• Managementvaardigheden (weging 10%) met
betrekking tot de communicatie naar het personeel,
raad van bestuur, auditcomité en binnen het Executive
Committee;
• Financiering (weging 10%); en
• Duurzaamheid (weging 20%).
Op basis van de in 2023 gerealiseerde doelstellingen wordt
een variabele vergoeding toegekend van in totaal € 50.000.
Dit komt overeen met 100% van de vooropgestelde
doel stellingen. Deze bonus werd in februari 2024
uitbetaald. Er is geen terugvorderingsrecht op deze
variabele remuneratie voorzien.
In boekjaar 2022 werd een variabele vergoeding ter waarde
van € 45.000 toegekend, uitbetaald in februari 2023, aan
de Operational Managing Director. Er is geen terug-
vorderingsrecht op deze variabele remuneratie voorzien.
Naast deze reguliere bonus kan een lid van het Executive
Committee in aanmerking komen voor een bijkomende
jaarlijkse bonus die toegekend kan worden voor
exceptionele prestaties. Over 2023 werden geen
bijkomende bonussen toegekend.
De totale vergoeding, met betrekking tot het prestatiejaar
2023, voor de leden van het Executive Committee bedraagt
€ 293.700 en bestaat voor 83,0% uit vaste vergoedingen en
17,0% uit variabele vergoedingen. De onkosten ten laste
van de Vennootschap en de kosten verbonden aan de
pensioenregeling worden voor deze berekening aanzien als
een vaste vergoeding.
De Vennootschap heeft geen variabele vergoedingen op
lange termijn toegekend aan de leden van het Executive
Committee.
(€ duizenden)
Vaste
vergoeding
Variabele
vergoeding
Pensioen* Overige** Totaal
EXECUTIVE COMMITTEE 203,1 50,0 19,8 20,8 293,7
Operationele Managing Director 203,1 50,0 19,8 20,8 293,7
* De Operational Managing Director heeft een contract Individuele Pensioentoezegging (IPT), volgens het type Defined-Contribution plan, afgesloten bij een
verzekeringsmaatschappij. De Vennootschap voert de betalingen uit ten behoeve van de Operational Managing Director.
** Overige beloningselementen omvatten de kosten voor een bedrijfswagen, aanvullende hospitalisatieverzekering, een tablet en een mobiele telefoon
(+ abonnement). De individuele componenten zijn niet materieel, waardoor deze niet afzonderlijk worden toegelicht.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
36 37
Verslag van de raad van bestuur
Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en
risicobeheerssystemen
De omgeving, met name het retaillandschap, waarin
Vastned Belgium opereert, is op dagelijkse basis in
verandering. Dit heeft tot gevolg dat ook de risico’s,
waaraan de Vennootschap onderhevig is, zeer snel kunnen
veranderen en nieuwe risico’s een significante impact
kunnen hebben op de resultaten van Vastned Belgium.
De raad van bestuur van Vastned Belgium is zich bewust
van deze veranderende omgeving waarin de Vennootschap
opereert en heeft hiervoor een duidelijk risicobeleid
uitgestippeld. Dit laat de raad van bestuur toe om snel te
schakelen bij de opkomst van nieuwe risico’s. Dit
risicobeleid is eveneens de leidraad voor het nemen van
investerings- en desinvesteringsbeslissingen.
Bij de bepaling van de belangrijkste risicofactoren heeft de
raad van bestuur van Vastned Belgium rekening gehouden
met de Prospectusverordening. Bijgevolg worden enkel de
risicofactoren beschreven die door de Vennootschap als
specifiek en materieel werden geïdentificeerd. Voor de
identificatie van specifieke en materiële risico’s heeft de
raad van bestuur rekening gehouden met het belang van
het risico op basis van de waarschijnlijkheid dat het zich
zal voordoen en de verwachte impact van het negatieve
effect. In overeenstemming met artikel 16 van de
Prospectusverordening worden de meest materiële risico’s
in elke categorie als eerste vermeld.
Dit overzicht is niet allesomvattend en is opgesteld op
basis van de beschikbare informatie op 11 maart 2024, de
datum waarop de raad van bestuur het jaarverslag over
boekjaar 2023 heeft goedgekeurd. Nieuwe ontwikkelingen
die zich voordoen in de periode tussen 11 maart 2024 en de
datum van publicatie worden hieronder niet meegenomen.
In boekjaar 2023 werden geen nieuwe risico’s
geïdentificeerd.
Marktomstandigheden en externe
economische factoren
A. Inflatierisico
De huurovereenkomsten die Vastned Belgium heeft
afgesloten worden op jaarlijkse basis geïndexeerd.
Aangezien een handelshuurovereenkomst steeds wordt
afgesloten voor een periode van negen (9) jaar, met een
mogelijke opzeg van de huurder na verloop van elke drie
(3) jaar, is de hoogte van de huurinkomsten, en de
waardering van de vastgoedbeleggingen, grotendeels
afhankelijk van deze indexatie. Een stijging van de index
met 100 basispunten heeft een toename van de
huurinkomsten met € 0,2 miljoen tot gevolg. De
huurinkomsten van Vastned Belgium worden niet
beïnvloed door een negatieve index aangezien dit in de
huurovereenkomsten is uitgesloten.
In het geval dat de inflatie lager is dan de stijging in de
rentevoeten, dan zullen de financiële kosten sneller stijgen
dan de brutohuurinkomsten. Vastned Belgium heeft een
stijging van de rentevoeten deels ingedekt door het
afsluiten van renteswaps of leningen met een vaste
rentevoet. We verwijzen naar de sectie ‘Financiële risico’s -
renterisico’ voor meer informatie omtrent het risico van
stijgende rentevoeten.
B. Economische risico’s
Vastned Belgium is als onderneming afhankelijk van
verschillende externe factoren die een mogelijke impact
hebben op het beleid van de Vennootschap. Deze externe
factoren kunnen de vorm aannemen van wijzigingen in de
huidige en toekomstige economische omstandigheden,
technologische evoluties (vb. e-commerce) en wijzigingen
in de demografie (vb. pandemie). Een eventuele wijziging
in deze externe factoren kan als gevolg hebben dat de
Vennootschap niet langer stabiele huurinkomsten kan
realiseren en dat bepaalde (des)investeringen niet kunnen
gerealiseerd worden.
Het mogelijke risico van wijzigingen in de externe factoren
wordt op jaarlijkse basis besproken in de raad van bestuur
bij de analyse van de vooropgestelde strategie en wordt
vertaald in de vooropgestelde budgetten. Indien nodig zal
de raad van bestuur de strategie bijsturen. In het geval van
uitzonderlijke omstandigheden zal de raad van bestuur
bijeengeroepen worden om deze risico’s te bespreken en
acties te ondernemen om de Vennootschap zo goed
mogelijk door de storm te loodsen.
Ratio hoogste en laagste vergoeding
De ratio tussen de hoogste vergoeding toegekend aan een
lid van het Executive Committee en de laagste vergoeding
aan een werknemer bedraagt 1:4,9 voor boekjaar 2023.
(1:4,6 in boekjaar 2022).
Voor de berekening is gebruik gemaakt van de volgende
assumpties:
• Volledige remuneratiepakket van het lid van het
Executive Committee met de hoogste vergoeding; en
• De volledige kost voor de Vennootschap van de
werknemer met de laagste vergoeding. De kost omvat
eveneens de sociale lasten en extra legale voordelen die
aan deze werknemer werden toegekend. Indien de
werknemer geen volledig boekjaar in dienst was, dan
wordt de bezoldiging van deze werknemer
geëxtrapoleerd naar een volledig boekjaar.
Basisvergoeding 2024
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de onafhankelijke
bestuurders blijft ongewijzigd ten opzichte van 2023 en
bedraagt € 25.000 per jaar als gewoon lid van de raad van
bestuur en € 30.000 per jaar als voorzitter van de raad
van bestuur.
De jaarlijkse vaste vergoeding voor de leden van het
Executive Committee wordt per 1 januari van elk jaar,
geïndexeerd overeenkomstig (i) de normale index van
de consumptieprijzen, waarbij de basisindex deze is
van de voorafgaande maand aan de inwerkingtreding
van de overeenkomst en de nieuwe index van de maand
voorafgaand aan de maand waarin de indexatie
plaatsvindt (ii) verhoogd met 1 procent. Dit komt neer op
een verhoging van 4,4% voor de Operational Managing
Director per 1 januari 2024.
Duur en beëindigingsvoorwaarden
De leden van de raad van bestuur zijn in principe benoemd
voor een periode van vier (4) jaar, doch hun benoeming
kan te allen tijde door de algemene vergadering van
aandeel houders worden herroepen. Er is geen opzeg-
vergoeding van kracht.
De leden van het Executive Committee worden benoemd
voor onbepaalde duur. De opzegvergoeding voor de
Operational Managing Director bedraagt twaalf (12)
maanden. Voor de Strategic Managing Director is er,
aangezien hij onbezoldigd is bij de Vennootschap, geen
opzegvergoeding van kracht.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
38 39
Verslag van de raad van bestuur
C. Kwaliteit en type huurders
Binnen Vastned Belgium gelden duidelijke procedures
voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe
huurcontracten. Ook worden bij het afsluiten van
huurcontracten steeds waarborgsommen of bankgaranties
bedongen. In het standaardhuurcontract dat Vastned
Belgium hanteert voor de verhuur van haar panden
wordt een huurwaarborg of bankgarantie ter waarde van
6 maanden huur voorzien. Op 31 december 2023 bedraagt
de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de
huurwaarborgen en bankgaranties 5 maanden (of circa
€ 7,6 miljoen).
Daarnaast is het type huurder belangrijk voor Vastned
Belgium. Historisch gezien zijn de huurprijzen voor
huurders in de mode-industrie hoger dan de huurprijzen
voor horeca-units. Echter, huurders in de mode-industrie
worden harder getroffen door de opkomst van e-commerce.
Hierdoor komen de huurprijzen van binnen stedelijk
winkelvastgoed onder druk te staan, hetgeen finaal zal
resulteren in een daling van de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen. We verwijzen naar de sectie
‘Waardering van de vastgoedportefeuille’ voor de impact
van dalende huurprijzen.
D. Groei en kwaliteit van de vastgoedportefeuille
Als gereglementeerde vastgoedvennootschap is het
belangrijk om de kwaliteit van de vastgoedportefeuille te
waar borgen, hetgeen zal uitmonden in gerichte
investeringen en desinvesteringen van vastgoed-
beleggingen.
Investeringen zorgen voor een toename van de brutohuur-
inkomsten en zullen eveneens leiden tot een toename
van het uitkeerbaar resultaat. Desinvesteringen
daarentegen zorgen voor een afname van de brutohuur-
inkomsten en leiden tot een daling van het uitkeerbaar
resultaat. Als Vennootschap is het belangrijk om duurzame
economische groei na te streven door middel van gerichte
investeringen.
Op basis van de kennis van de economische en vastgoed-
cycli wordt getracht zo goed mogelijk in te spelen op de
neergaande en opgaande bewegingen van de markten. Op
basis van economische indicatoren kan het normaal te
verwachten conjunctuurverloop immers naar best
vermogen worden ingeschat. De investeringsmarkt en in
het bijzonder de huurmarkt van het winkelvastgoed
reageren met enige vertraging op de volatiliteit van de
economische conjunctuur.
Macro-economische factoren, voornamelijk de
economische groei, hebben een significante impact op de
activiteiten van Vastned Belgium. In tijden van
economische groei is er een stijgende vraag naar winkel-
vastgoed (meer expansieve retailers), hetgeen zal
resulteren in stijgende huurprijzen en een stijgende
waardering van de vastgoedportefeuille. Daarnaast zullen
de huurders van Vastned Belgium betere resultaten
kunnen realiseren, waardoor het debiteurenrisico
aanzienlijk zal verminderen.
In een scenario van recessie zullen de huurders van
Vastned Belgium slechtere resultaten kunnen voorleggen,
waardoor het debiteurenrisico sterk toeneemt. Daarnaast
zal er meer leegstand komen in de binnensteden, hetgeen
op zijn beurt een negatief effect heeft op de huur-
inkomsten en de waardering van de vastgoedbeleggingen.
We verwijzen naar de sectie ‘Waardering van de
vastgoedportefeuille’ onder de ‘Risico’s verbonden aan de
vastgoedportefeuille’ voor de impact van stijgende en
dalende huurprijzen.
Risico’s verbonden aan de vastgoed-
portefeuille
A. Concentratierisico
Een verminderde vraag naar een bepaald type vastgoed
(vb. binnenstedelijk winkelvastgoed) kan resulteren in een
verhoogde leegstand in de winkelstraten en dalende
huurprijzen. Deze dalende vraag heeft bijgevolg een
impact op de waardering van de vastgoedportefeuille
(zie ‘Waardering van de vastgoedportefeuille’ voor de
impact van dalende huurprijzen).
Vastned Belgium heeft hoofdzakelijk gekozen te investeren
in multifunctioneel winkelvastgoed gelegen in België,
meer bepaald in de populaire winkelsteden Antwerpen,
Brussel, Gent en Brugge. Verder bestaat de portefeuille
uit retailparken en baanwinkels van hoge kwaliteit.
Op 31 december 2023 bestaat de portefeuille
1
voor 73,2%
uit binnenstedelijk winkelvastgoed en voor 26,8% uit
retailparken en baanwinkels. Van het binnenstedelijk
winkelvastgoed is 81,0% (uitgedrukt als percentage ten
opzichte van de reële waarde van het binnenstedelijk
winkelvastgoed) gelegen in de populaire winkelsteden
Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge; uitgedrukt op de
totale vastgoedportefeuille bedraagt dit 59,3%.
1 Exclusief de activa bestemd voor verkoop.
B. Waardering van de vastgoedportefeuille
De vastgoedportefeuille van Vastned Belgium wordt op
kwartaalbasis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoed-
deskundigen. Deze onafhankelijke vastgoeddeskundigen
beschikken over de vereiste kwalificaties en ervaringen op
de markt. De door de deskundigen vastgelegde waarden
vertegenwoordigen de marktwaarde van de gebouwen.
Bijgevolg worden schommelingen van de marktwaarde van
de vastgoedportefeuille weerspiegeld in de netto actief-
waarde van Vastned Belgium, zoals dit op kwartaalbasis
wordt gepubliceerd. De Vennootschap heeft geen volledige
controle over het waarderingsproces, aangezien de reële
waarde afhankelijk is van verschillende externe factoren:
leegstand in het winkelgebied, tijdelijke daling van de
bezettingsgraad, dalende huurprijzen, verhoging van de
overdrachtsrechten, enz.
In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van
het rendement dat gebruikt wordt door de onafhankelijke
vastgoed deskundigen bij de waardering van de vastgoed-
portefeuille van de Vennootschap (yield of kapitalisatie-
voet) met 1,0% (van 6,20% naar 7,20% gemiddeld), zou de
reële waarde van het vastgoed dalen met € -43,0 miljoen of
-13,9%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap
stijgen met 4,0% tot 29,3%.
In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve
aanpassing van dit gebruikte rendement met 1,0% (van
6,20% naar gemiddeld 5,20%), zou de reële waarde van het
vastgoed toenemen met € 59,5 miljoen of 19,2%. Hierdoor
zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen met -4,0%
tot 21,3%.
In geval van een hypothetische daling van de lopende
huren van de Vennootschap (bij gelijkblijvend markt-
rendement) met € -1,0 miljoen (van € 19,2 miljoen naar
€ 18,2 miljoen), zou de reële waarde van de vastgoed-
portefeuille dalen met € -16,1 miljoen of -5,2%. Hierdoor
zou de schuldgraad van de Vennootschap stijgen met 1,4%
tot 26,7%.
In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging
van de lopende huren van de Vennootschap (bij gelijk-
blijvend marktrendement) met € 1,0 miljoen (van € 19,2
miljoen naar € 20,2 miljoen), zou de reële waarde van de
vastgoedportefeuille toenemen met € 16,1 miljoen of 5,2%.
Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen
met -1,2% tot 24,1%.
Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de
lopende huren en de rendementen die gehanteerd worden
in de schattingen van de vastgoedbeleggingen. Deze
correlatie is buiten beschouwing gelaten in bovenstaande
sensitiviteitsanalyse.
Periodes van uitgesproken hoogconjunctuur geven
aanleiding tot hogere marktprijzen die op een later tijdstip
onderhevig kunnen zijn aan sterk negatieve correcties.
Tijdens deze periode van hoogconjunctuur zal Vastned
Belgium een eerder gematigd beleid inzake investeringen
aan de dag leggen om het risico op een foute timing van
investeringen trachten te vermijden. In periodes van
teruglopende conjunctuur daalt de waarde en de
bezettingsgraad van gebouwen veelal.
Financiële risico’s
A.Renterisico
Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen
wordt het rendement afhankelijk van de ontwikkelingen
van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de
samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar
een verhouding met één derde vreemd vermogen op korte
termijn (met variabele rente) en twee derde vreemd
vermogen op lange termijn (gefixeerd door middel van
renteswaps of met vaste rente). Afhankelijk van de
ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden
afgeweken. Verder wordt binnen het vreemd vermogen op
lange termijn gestreefd naar een even wichtige spreiding
van renteherzieningsdata.
In 2023 heeft Vastned Belgium gesprekken gevoerd met
financiële instellingen over de herfinanciering van de
kredietlijnen. De bestaande kredietverstrekkers waren
bereid om hetzelfde kredietbedrag (inclusief de krediet-
faciliteit van € 15,0 miljoen die op 31 juli 2023 werd
terugbetaald) terug ter beschikking te stellen. Hierdoor
beschikt de Vennootschap, vanaf 1 februari 2024, opnieuw
over kredietfaciliteiten ter waarde van € 125,0 miljoen.
De looptijd van deze kredietfaciliteiten varieert tussen
twee (2) en vijf (5) jaar. De herfinanciering werd afgesloten
aan marktconforme voorwaarden.
Naast de herfinanciering van de bestaande kredietlijnen
heeft de Vennootschap ook Interest Rate Swaps (IRS-)
contracten afgesloten voor de indekking van het rente-
risico. Op heden werd reeds € 65,0 miljoen ingedekt door
middel van IRS-contracten. Bij het afsluiten van deze
IRS-contracten heeft de Vennootschap gebruik kunnen
maken van de rentedalingen op jaareinde.
De gemiddelde interestvoet (inclusief bankmarges) blijft,
als gevolg van deze herfinanciering, onder de 4,0%. De
Vennootschap wenst te benadrukken dat de financiële
lasten in 2024, als gevolg van deze herfinanciering en
stijgende rentevoeten, verder zullen stijgen.
Van de totale kredietfaciliteiten werd een bedrag van
€ 77,8 miljoen opgenomen op jaareinde.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
40 41
Verslag van de raad van bestuur
Wettelijke en regelgevende risico’s
A. Risico’s verbonden aan het GVV-statuut
Sinds 27 oktober 2014 geniet de Vennootschap van het
statuut van openbare gereglementeerde vastgoed-
vennootschap. Als openbare gereglementeerde vastgoed-
vennootschap is Vastned Belgium onderworpen aan de
bepalingen van de wet van 12 mei 2014 betreffende de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen en het
koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot
gereglementeerde vastgoedvennootschappen, samen de
GVV-regelgeving.
Als openbare GVV is Vastned Belgium blootgesteld aan het
risico van toekomstige wijzigingen van de wetgeving
inzake GVV’s. Daarnaast is er ook het risico op verlies van
de erkenning van het statuut van openbare GVV. In dat
geval verliest Vastned Belgium het voordeel van het
gunstig fiscaal stelsel van GVV en zullen alle huur-
inkomsten belast worden aan het gangbare tarief van de
vennootschapsbelasting in België. Bovendien wordt het
verlies van de erkenning meestal gezien als een
gebeurtenis waardoor de kredieten die Vastned Belgium
heeft gesloten vervroegd opeisbaar worden.
Het behoud van de status van openbare GVV heeft de
voortdurende aandacht van de raad van bestuur en het
Executive Committee. Zo worden de uitkerings-
verplichting en de financieringslimieten periodiek en ad
hoc bij herfinanciering, investeringen en bij de opmaak
van het dividendvoorstel berekend, respectievelijk
bepaald.
Duurzaamheidsrisico’s
ESG-communicatie
Binnen Vastned Belgium wordt door de raad van bestuur
belang gehecht aan de vraagstukken op het gebied van
klimaat en milieu (E), maatschappij (S) en goed bestuur
(G). Deze thema’s zijn immers belangrijk voor
verschillende stakeholders: aandeelhouders, financiële
instellingen, huurders, medewerkers, enz.
Indien Vastned Belgium niet communiceert omtrent de
ESG-problematiek, dan kan dit leiden tot reputatieschade,
het afhaken van aandeelhouders en het niet kunnen
afsluiten van financieringen. Om deze risico’s te beperken
heeft de raad van bestuur in 2023 een duurzaamheids-
beleid, inclusief een dubbele materialiteitsmatrix,
opgesteld. Dit duurzaamheidsbeleid wordt in hoofdstuk 4
Duurzaamheid verder uitgewerkt. De Vennootschap wenst
immers op een transparante wijze te communiceren over
de voorop gestelde doelstellingen en de realisaties ten
opzichte van deze doelstellingen.
Financiële verslaggevingsrisico’s
Het financiële verslaggevingsrisico betreft de kans dat de
financiële verslaggeving van de Vennootschap onjuist-
heden van materieel belang bevat waardoor stakeholders
foutief zouden geïnformeerd worden over de operationele
en financiële resultaten van de Vennootschap, alsook het
risico dat de door de regelgeving opgelegde timing inzake
financiële verslaggeving niet wordt gerespecteerd.
Hierdoor kan de Vennootschap reputatieschade lijden en
kunnen stakeholders beleggingsbeslissingen nemen die
niet op de juiste gegevens gebaseerd zijn, hetgeen kan
resulteren in claims ten aanzien van de Vennootschap.
Elk kwartaal wordt een volledige boekhoudkundige
afsluiting en consolidatie opgesteld en gepubliceerd. Om
het proces van financiële verslaggeving te optimaliseren
wordt binnen het financiële team steeds een planning met
deadlines opgemaakt voor alle taken die dienen vervuld te
worden. Het financiële team stelt vervolgens de kwartaal-
cijfers en de balansen op. Deze kwartaalcijfers worden
steeds uitgebreid geanalyseerd en intern gecontroleerd.
Om het risico op fouten in de financiële verslaggeving te
beperken, worden de cijfers besproken binnen het
Executive Committee en hun juistheid en volledigheid
worden gecontroleerd door onder andere analyses van
huurinkomsten, operationele kosten, leegstand, verhuur-
activiteiten, de evolutie van de waarde van de gebouwen,
openstaande debiteuren, enz. Vergelijkingen met forecasts
en budgetten worden eveneens besproken. Het Executive
Committee rapporteert vervolgens elk kwartaal de
financiële staten aan het auditcomité met vergelijking van
jaarcijfers, budget en verklaringen bij eventuele
afwijkingen. De enkelvoudige en geconsolideerde cijfers
worden door de commissaris gecontroleerd op juistheid en
volledigheid bij de publicatie van de jaarresultaten.
Eventuele verschillen worden door de commissaris
gerapporteerd aan het auditcomité. Bij de publicatie
van de halfjaarcijfers voert de commissaris een beperkt
nazicht uit.
B.Toegang tot financiële middelen
Het sluiten van een financieringscontract of de belegging
in een indekkingsinstrument met een financiële instelling
doet een tegenpartijrisico ontstaan in geval van het in
gebreke blijven van deze instelling. Om dit tegenpartij-
risico te beperken doet Vastned Belgium beroep op
verschillende referentiebanken in de markt om een zekere
diversificatie van de herkomst van haar financieringen en
van de rente-indekkingsinstrumenten te verzekeren
waarbij een bijzondere aandacht uitgaat naar de prijs-
kwaliteitverhouding van de geleverde diensten.
Vastned Belgium onderhoudt handelsrelaties met vier (4)
banken:
• de banken die de financiering verzekeren:
ING België NV, BNP Paribas Fortis NV, Belfius Bank NV
en KBC Bank NV
• de banken die tegenpartij zijn voor de rente-indekkings-
instrumenten: BNP Paribas Fortis NV, ING België NV,
KBC Bank NV en Belfius Bank NV.
Vastned Belgium beoordeelt op regelmatige basis de lijst
van haar bankrelaties en haar blootstelling aan elk ervan.
Het financieel model van Vastned Belgium steunt op een
structurele schuldenlast, zodat haar positie van contanten
bij een financiële instelling in principe vrij beperkt is. Op
31 december 2023 heeft Vastned Belgium liquide middelen
aangehouden ter waarde van € 0,4 miljoen.
De financieringsovereenkomsten die werden afgesloten
tussen Vastned Belgium en de kredietinstellingen bevatten
een aantal convenanten waaraan Vastned Belgium moet
voldoen. Deze convenanten zijn financiële ratio’s die
vooral verband houden met het geconsolideerd financiële
schuldenniveau van Vastned Belgium of haar financiële
intrestlast. Deze ratio’s beperken eveneens het bedrag dat
Vastned Belgium nog zou kunnen lenen. We verwijzen
naar ‘Toelichting 16 Langlopende en kortlopende financiële
schulden’ in het financieel verslag voor een gedetailleerd
overzicht van de convenanten.
Op 31 december 2023 is voldaan aan de verschillende
convenanten en zijn er geen hypothecaire inschrijvingen
genomen, noch werden er hypothecaire volmachten
toegestaan. Indien Vastned Belgium deze ratio’s niet meer
zou respecteren, dan kunnen de financiële instellingen
eisen dat de financieringsovereenkomsten van de
Vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld,
opgezegd of vervroegd worden terugbetaald. Als gevolg
van de herfinanciering zal in 2024 een convenant (bij één
financiële instelling) aangepast worden, meer bepaald dat
de maximale schuldgraad niet meer mag bedragen dan
50,0% (momenteel is deze waarde bepaald op 60,0%).
Vastned Belgium is beperkt in haar leencapaciteit door
de maximum schuldgraad die de regelgeving op de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen toestaat.
Het theoretische supplementaire schuldvermogen van
Vastned Belgium bedraagt, binnen de limieten van de ratio
van 65%, die wettelijk is vastgelegd, ongeveer € 357,0
miljoen bij gelijkblijvende waardering van de bestaande
vastgoedportefeuille. Op 31 december 2023 bedraagt de
schuldgraad 25,3%.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
42 43
Verslag van de raad van bestuur
Antwerpen Graanmarkt • Graanmarkt 13
Andere betrokken partijen
Commissaris
De commissaris, aangesteld door de algemene vergadering
van de aandeelhouders, is EY Bedrijfsrevisoren BV en
wordt vertegenwoordigd door de heer Christophe
Boschmans, bedrijfsrevisor.
Vastgoeddeskundigen
De vastgoedportefeuille werd in 2023 op het einde van elke
kwartaal gewaardeerd door twee (2) onafhankelijke
vastgoeddeskundigen, namelijk Cushman & Wakefield en
CBRE Belgium, ieder voor een gedeelte van de portefeuille,
gebaseerd op een rotatieprincipe.
Onafhankelijke controlefuncties
Elke openbare GVV dient in het kader van haar interne
controle, invulling te geven aan interne auditprocedures,
een risk managementbeleid en een integriteitsbeleid.
Daarop wordt toegezien door de persoon belast met,
respectievelijk, de interne auditfunctie, de risico beheer-
functie en de compliancefunctie conform artikel 17, §3, 4
en 5 van de GVV-Wet (dit zijn samen de ‘onafhankelijke
controlefuncties’).
In het kader van de omvorming van het statuut van
Vastned Belgium naar gereglementeerde vastgoed-
vennootschap zijn op 27 oktober 2014 dan ook personen
aangesteld die belast zijn met de interne auditfunctie, de
risicobeheerfunctie en de compliancefunctie.
Onafhankelijke interne auditfunctie
De interne audit kan worden begrepen als een
onafhankelijke beoordelingsfunctie, ingebed in de
organisatie, gericht op het onderzoek en de beoordeling
van de goede werking, de doeltreffendheid en de
efficiëntie van de door de Vennootschap gehanteerde
processen en procedures bij de uitoefening van haar
activiteiten. De persoon verantwoordelijk voor de interne
audit kan de verschillende leden van de organisatie - in het
kader van de uitoefening van hun verantwoordelijkheden -
voorzien van analyses, aanbevelingen, adviezen,
evaluaties en informatie omtrent de onderzochte
activiteiten.
De interne audit heeft onder meer betrekking op de
werking, doeltreffendheid en efficiëntie van processen,
procedures en activiteiten inzake:
• operationele aangelegenheden: kwaliteit en aangepast-
heid van systemen en procedures, organisatiestructuren,
beleidslijnen en gehanteerde methoden en middelen ten
opzichte van vooropgestelde doelstellingen;
• financiële aangelegenheden: betrouwbaarheid van
de boekhouding, de jaarrekening en het financiële
verslaggevingsproces, en de overeenstemming met
de geldende (boekhoud)reglementering;
• management aangelegenheden: kwaliteit van de
managementfunctie en stafdiensten in het kader
van de doelstellingen van de onderneming;
• risk management en compliance.
Vastned Belgium heeft de externe consultant BDO
(vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger
Steven Cauwenberghs – Partner (BDO Risk & Assurance
Services)), aangesteld als de persoon die belast is met de
interne audit, waarbij Peggy Deraedt, bestuurder van
Vastned Belgium, aangesteld is om de controle vanuit
de Vennootschap op de interne auditfunctie - zoals
waargenomen door BDO - uit te voeren en aldus te
beschouwen is als de eindverantwoordelijke voor de
interne audit.
Onafhankelijke risicobeheerfunctie
In het kader van het risicobeheerbeleid zal de Vennoot-
schap erover waken dat de hierboven beschreven risico’s
waaraan ze is blootgesteld (strategische, operationele,
financiële en reglementaire risico’s) op een doeltreffende
manier worden ingeschat, gecontroleerd en opgevolgd.
Vastned Belgium heeft met dit doel een persoon belast met
de risicobeheerfunctie die verantwoordelijk is voor o.a. het
opstellen, uitwerken, bewaken, actualiseren en
implementeren van het risicobeheerbeleid en de
risicobeheerprocedures.
De onafhankelijke risicobeheersfunctie wordt vanaf
28 september 2020 waargenomen door Sven Bosman,
Operational Managing Director.
Onafhankelijke compliancefunctie
De Vennootschap heeft Sven Bosman, Operational
Managing Director, voor onbepaalde duur aangesteld als
compliance officer belast met het toezicht op de naleving
van de regels inzake marktmisbruik, zoals bepaald door
Verordening (EU) Nr. 596/2014 van 16 april 2014
betrekkende marktmisbruik (i.e. de Marktmisbruik -
verordening). De compliance officer ziet er eveneens op
toe dat de Vennootschap de wetten, de reglementen en de
gedragsregels die van toepassing zijn op de Vennootschap,
naleeft. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen
heeft Vastned Belgium een interne gedragscode en een
klokkenluidersregeling opgesteld. Deze documenten
kunnen geraadpleegd worden op de website van de
vennootschap www.vastned.be.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
44 45
Verslag van de raad van bestuur
Wilrijk • Carpetland – Coolblue – Sleepworld – A.S.Adventure
‘Pas-toe-of-leg-uit’ principe
In 2023 is van onderstaande codebepalingen van de Code 2020 afgeweken (leg-uit):
Bepaling 7.12 over het terugvorderingsrecht
van de variabele remuneratie
De raad van bestuur voorziet in de management-
overeenkomsten met de leden van het Executive
Committee niet in een terugvorderingsrecht. De raad van
bestuur is van oordeel dat de hoogte van de variabele
vergoeding van de leden van het Executive Committee
beperkt is.
Tot slot wordt de functie van Strategic Managing Director
uitgeoefend door een persoon verbonden met de
meerderheidsaandeelhouder, die eveneens zal optreden
als uitvoerend bestuurder. De functie van de Strategic
Managing Director is bovendien onbezoldigd.
Bepaling 8.7 over het relationship agreement
met belangrijke of controlerende
aandeelhouders
De Vennootschap heeft momenteel geen relationship
agreement afgesloten met de Nederlandse referentie-
aandeelhouder Vastned Retail N.V., aangezien twee (2)
bestuurders van Vastned Belgium verbonden zijn aan de
meerderheidsaandeelhouder Vastned Retail N.V.
De raad van bestuur zal in 2024 opnieuw evalueren of
Vastned Belgium een relationship agreement dient af te
sluiten met Vastned Retail N.V.
Bepaling 3.19 t.e.m. 3.22 over de secretaris
van de Vennootschap
De raad van bestuur heeft geen secretaris van de
Vennootschap aangeduid, conform bepaling 3.19, die de
raad adviseert over alle bestuurszaken en zorg draagt voor
de communicatie binnen en tussen de bestuursorganen
van de Vennootschap. De beperkte omvang van de
Vennootschap en de raad van bestuur maakt een dergelijke
functie overbodig. De functie van secretaris wordt binnen
Vastned Belgium uitgevoerd door de Operational
Managing Director, die eveneens de raad van bestuur
bijwoont. Indien de raad van bestuur agendapunten zal
bespreken in afwezigheid van de leden van het Executive
Committee, dan zal de rol van secretaris opgenomen
worden door Peggy Deraedt.
De Operational Managing Director is toegankelijk voor
iedere individuele bestuurder en assisteert de raad van
bestuur op de volgende punten:
• het ondersteunen van de raad en zijn comités in alle
bestuursaangelegenheden;
• het voorbereiden van het Corporate Governance Charter
en de Corporate Governance Verklaring;
• het zorgen voor een goede informatiedoorstroming
binnen de raad en zijn comité en tussen het Executive
Committee en de niet-uitvoerende bestuurders;
• het accuraat opnemen van de essentie van de
besprekingen en de besluiten in de notulen; en
• het faciliteren van initiële vorming en het ondersteunen
van professionele ontwikkeling waar nodig.
Bepalingen 4.17 t.e.m. 4.23 over de
comitéwerking
De raad van bestuur heeft besloten geen benoemings-
comité en geen remuneratiecomité op te richten. De raad
ziet de betreffende opdrachten van deze comités als taken
van de voltallige raad van bestuur en schikt zich voor het
overige naar het bepaalde in artikel 7:100 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen. De beperkte
omvang van de raad maakt een efficiënte beraadslaging
over deze onderwerpen mogelijk.
Bepaling 7.6 over de remuneratie van de
niet-uitvoerende bestuurders
De Vennootschap kent geen vergoeding in aandelen toe
aan de bestuurders. De niet-uitvoerende, onafhankelijke,
bestuurders hebben enkel recht op een vaste vergoeding
voor de uitoefening van hun mandaat.
Het toekennen van (een deel van) de remuneratie in
aandelen zal niet bijdragen aan de doelstelling van de
Code 2020 om de bestuurders te laten handelen in het
perspectief van een langetermijnaandeelhouder. Als GVV
streeft Vastned Belgium ernaar om in haar strategie, zoals
bepaald door de raad van bestuur, stabiele en voorspelbare
resultaten te realiseren en dit in het belang van de
langetermijnaandeelhouders. Hierdoor kan de
Vennootschap een waardig alternatief bieden voor directe
investeringen in multifunctioneel winkelvastgoed op basis
van huuropbrengsten.
De niet-uitvoerende bestuurders verbonden aan de
meerderheids aandeelhouder voeren hun taak onbezoldigd
uit, en hebben geen recht op een vaste vergoeding. Voor
een overzicht van de remuneratie van de niet-uitvoerende
bestuurders, wordt verwezen naar het Remuneratieverslag
in deze Corporate Governance Verklaring.
Bepaling 7.9 over de minimumdrempel van
de aandelen aangehouden door de leden van
het uitvoerend management
De Vennootschap heeft geen expliciete minimumdrempel
bepaald voor de aandelen die aangehouden worden door
leden van het Executive Committee. De Vennootschap
streeft in haar strategie, zoals bepaald door de raad van
bestuur, naar stabiele en voorspelbare resultaten. De raad
van bestuur is van oordeel dat het bepalen van een
minimumdrempel niet in belangrijke mate bijdraagt aan
de realisatie van de strategie.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
46 47
Verslag van de raad van bestuur
Duurzaamheid
4948
Duurzaamheid: belangrijke ontwikkelingen
in 2023
Duurzaamheid bij Vastned Belgium
Duurzame doelstellingen op het niveau van de onderneming als geheel
Duurzame
Ontwikkelings-
doelstelling (SDG)
Omschrijving doelstelling Toepassing
Vastned Belgium
Zorg voor een gezond leven en
promoot welzijn voor iedereen
van alle leeftijden
De veiligheid en gezondheid van de medewerkers staan voorop.
Het kantoor is ontworpen als een aangename en veilige
omgeving om de dagelijkse activiteiten uit te voeren. Daarnaast
krijgen werknemers de mogelijkheid om twee (2) dagen per
week van thuis uit te werken. Op deze manier wordt er rekening
gehouden met een goede work-life balance.
Vastned Belgium promoot het gebruik van de fiets voor woon-
werkverkeer, waardoor de Vennootschap een aantal contracten
van fietsleasing heeft afgesloten. Drie (3) van de vijf (5)
werknemers komen op dit moment regelmatig met de fiets naar
kantoor.
Op wekelijkse basis voorziet Vastned Belgium vers fruit voor de
werknemers op kantoor. Via deze weg promoot de
Vennootschap een gezonde levensstijl voor alle werknemers.
Bereik gender gelijkheid en
empowerment voor alle
vrouwen en meisjes
Gelijke kansen, diversiteit en inclusie vormen een essentieel
onderdeel van de dagelijkse bedrijfsvoering. Op 31 december 2023
heeft de Vennootschap drie (3) vrouwen en drie (3) mannen in
dienst (incl. één (1) lid van het Executive Committee en externe
dienstverleners). Daarnaast bestaat de raad van bestuur uit twee
(2) vrouwen en drie (3) mannen.
Naast genderdiversiteit, hecht de Vennootschap belang aan de
diversiteitsprincipes inzake leeftijd, professionele en culturele
achtergrond. Hierbij wordt gezorgd dat alle bestuurs- en
adviesorganen zo optimaal mogelijk zijn samengesteld uit leden
van verschillende leeftijdscategorieën, met complementaire
levensloop, beroepservaring en competenties.
Geslacht speelt geen rol in het remuneratiebeleid van de
Vennootschap. Bij de bepaling van de remuneratie houdt de
Vennootschap rekening met de ervaring en technische
bekwaamheden van de werknemers, leden van het Executive
Committee en externe dienstverleners.
Vastned Belgium wil zijn rol als maatschappelijk verantwoorde onderneming opnemen en daarom wordt bij de bepaling van
de strategie steeds rekening gehouden met duurzaamheid in al zijn facetten (Milieu, Sociaal en Governance). De kwaliteit
van de bestaande vastgoedportefeuille zal gewaarborgd blijven door het uitvoeren van duurzaamheidsinvesteringen.
Vooruitgang in 2023
Vastned Belgium heeft in 2023 op het vlak van Milieu, Sociaal en Governance de volgende acties ondernomen:
• Rapportering over de realisaties: op jaarlijkse basis
zal Vastned Belgium de werkzaamheden van het
voorbije jaar vergelijken met de vooropgestelde
engagementen en acties. Deze monitoring laat de
raad van bestuur toe om de bestaande strategie
verder te verfijnen en geeft stakeholders een
duidelijk beeld van de vooruitgang die Vastned
Belgium boekt op het vlak van ESG-topics.
2. Bijdrage aan de Sustainable Development Goals
(SDGs): Ook in 2023 werd voor de dagelijkse beleids-
voering en duurzaamheidsaanpak rekening gehouden
met de Duurzame Ontwikkelings doelstellingen (SDG’s)
die in 2015 door de Verenigde Naties werden
gedefinieerd. De belangrijkste SDG’s, die worden
gebruikt in de dagelijkse bedrijfsvoering, worden hierna
samengevat op basis van de Duurzame Ontwikkelings-
doelstelling en de toepassing door Vastned Belgium in
2023.
1. Duurzaamheidsbeleid: in 2023 werd een duurzaam-
heidsbeleid uitgewerkt zodanig dat alle stakeholders
een duidelijk beeld krijgen van het strategisch ESG-
kader dat Vastned Belgium hanteert. Bij het bepalen van
het duurzaamheidsbeleid werden volgende acties
ondernomen:
• Opstellen van een duurzaamheidskader (pagina 54):
vanuit de missie van Vastned Belgium heeft een
projectteam een duurzaamheidsvisie geformuleerd.
• Uitvoeren van dubbele materialiteitsbeoordeling
(pagina 56). Op basis van deze beoordeling heeft
Vastned Belgium de belangrijkste ESG-prioriteiten
voor de komende jaren bepaald.
• Vastleggen van engagementen die voortvloeien uit de
ESG-ambities en gekozen materiële topics (pagina 63).
• Bepalen van acties op korte, middellange en lange
termijn: binnen elke pijler is voor elk engagement
een actie bepaald die op korte, middellange of lange
termijn zal uitgevoerd worden. In de actieplannen
zullen in de toekomst verdere kwantitatieve en
kwalitatieve doelstellingen vastgelegd worden.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
50 51
Duurzaamheid
Duurzame
Ontwikkelings-
doelstelling (SDG)
Omschrijving doelstelling Toepassing
Vastned Belgium
Bevorder aanhoudende, inclusieve
en duurzame economische groei,
volledige en productieve tewerk-
stelling en waardig werk voor
iedereen
Training en opleiding vormen een essentieel onderdeel om
waardig werk te garanderen voor alle werknemers. De
Vennootschap investeert zowel in interne als in externe
trainingen voor de verschillende medewerkers. Deze trainingen
hebben enerzijds betrekking op soft skills en anderzijds op
technische skills (vb. opleiding vastgoedkunde). In 2023 heeft de
Vennootschap € 16.000 aan opleidingen van de werknemers
gefinancierd. In boekjaar 2022 bedroeg dit € 7.500.
Werknemers hebben duidelijke verantwoordelijkheden bij het
uitoefenen van hun dagelijkse werkzaamheden. Dit versterkt de
betrokkenheid van de medewerkers en geeft inspraak door het
voorstellen van mogelijke verbeteringen in bestaande processen.
Op jaarlijkse basis voeren de leden van het Executive Committee
een formeel functioneringsgesprek met de medewerkers. Tijdens
dit gesprek worden zowel de positieve punten als de mogelijke
ontwikkelingspunten besproken. Voor de ontwikkelingspunten
wordt een gericht stappenplan uitgewerkt met de nodige
training. Daarnaast zijn er tijdens het jaar verschillende informele
afstemmomenten en wordt ‘learning on the job’ gestimuleerd.
Bevorder vreedzame en
inclusieve samenlevingen met
het oog op duurzame
ontwikkeling, verzeker toegang
tot justitie voor iedereen en
bouw op alle niveaus doel-
treffende, verantwoordelijke en
toegankelijke instellingen uit
Vastned Belgium maakt de werknemers bewust van de
wijzigingen in de wet- en regelgeving door middel van (interne
en externe) trainingen.
Vastned Belgium heeft een duidelijke gedragscode die de
medewerkers dienen na te leven en op jaarlijkse basis, bij de
prestatieboordelingen, bevestigen medewerkers de naleving
ervan. De gedragscode kan geraadpleegd worden op de website
van de Vennootschap (www.vastned.be) onder de sectie
'Corporate Governance'.
Vastned Belgium heeft duidelijke regels met betrekking tot
voorkoming van marktmisbruik; fraude, omkoping en corruptie;
en een klokkenluidersregeling. Deze regels zijn op de website van
de Vennootschap (www.vastned.be) te raadplegen onder de
sectie 'Corporate Governance'. De medewerkers bevestigen op
jaarlijkse basis ook de naleving van de regels met betrekking tot
voorkoming van marktmisbruik.
Duurzame doelstellingen op het niveau van de vastgoedportefeuille
Duurzame
Ontwikkelings-
doelstelling (SDG)
Omschrijving doelstelling Toepassing
Vastned Belgium
Verzeker duurzame consumptie-
en productiepatronen.
Vastned Belgium streeft ernaar om de levenscyclus van al haar
panden te optimaliseren. Hierbij is het van groot belang dat de
panden duurzaam en efficiënt worden beheerd waarbij zoveel
mogelijk de authenticiteit van de panden gewaarborgd blijft
vanwege de beschermde en monumentale status.
De standaard handelshuurovereenkomsten van Vastned
Belgium bevatten een clausule met betrekking tot
maatschappelijk verantwoord ondernemen en duurzaamheid.
Verzeker toegang tot betaalbare,
betrouwbare, duurzame en
moderne energie voor iedereen.
Circa 27% van de vastgoedportefeuille bestaat uit baanwinkels
en retailparken. Deze panden zijn geschikt voor het installeren
van zonnepanelen en het plaatsen van laadinfrastructuur op de
parking. Door deze investeringen kan Vastned Belgium zijn steen
bijdragen aan de energietransitie die België wenst door te voeren
in de komende jaren.
In de binnenstad van populaire winkelsteden kan Vastned
Belgium eveneens zonnepanelen installeren. Aangezien
verschillende panden geklasseerd zijn als cultureel erfgoed, zal de
Vennootschap in samenwerking met de lokale besturen en met
het agentschap Erfgoed de verschillende mogelijkheden bekijken.
Groene stroom, opgewekt op de winkelpanden van Vastned
Belgium, wordt aan een voordelig tarief ter beschikking gesteld
aan de huurder. De stroom die niet wordt geconsumeerd door de
huurder zal op het net geïnjecteerd worden. Op 31 december
2023 bedraagt het totaal geïnstalleerd vermogen 77,67 kWp. Dit
vermogen zal in het jaar 2024 verhoogd worden, zodanig dat
meer huurders kunnen genieten van voordelige groene stroom.
In het kader van klimaatmitigatie heeft Vastned Belgium in 2023
een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met TotalEnergies
voor de installatie van laadpalen op de parkings van retailparken
en baanwinkels.
Maak steden en menselijke
nederzettingen inclusief, veilig,
veerkrachtig en duurzaam.
Vastned Belgium bezit een aantal monumentale panden die
beschermd erfgoed zijn. Deze panden zijn minder geschikt voor
het uitvoeren van duurzaamheidsinvesteringen, aangezien de
Vennootschap geen veranderingen mag aanbrengen aan de
gebouwschil. In dit geval is Vastned Belgium verantwoordelijk
voor het in goede staat houden van dit cultureel erfgoed door op
regelmatige basis onderhoud uit te voeren en door de huurder
eveneens te wijzen op zijn/haar verplichtingen.
Circa 27% van de vastgoedportefeuille bestaat uit baanwinkels
en retailparken. Deze panden zijn geschikt voor het installeren
van zonnepanelen en het plaatsen van laadinfrastructuur op de
parking. Door deze investeringen kan Vastned Belgium zijn steen
bijdragen aan de energietransitie die België wenst door te voeren
in de komende jaren.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
52 53
Duurzaamheid
Duurzaamheidskader Vastned Belgium
Vastned Belgium beschouwt duurzaamheid als een
integraal onderdeel van haar missie, strategie en bedrijfs-
voering. De onderneming streeft ernaar langetermijn-
waarde te creëren voor haar aandeelhouders, financier-
ders, huurders, werknemers en de samenleving door te
allen tijde transparant te handelen en te rapporteren.
Vastned Belgium heeft daarom een nieuw duurzaam-
heidskader ontwikkeld dat uitlegt hoe de missie,
duurzaamheidsvisie en operationele activiteiten zich tot
elkaar verhouden en gezamenlijk bijdragen aan de
realisatie van zowel financiële als duurzaamheids-
verbintenissen en -doelstellingen.
Vastned Belgium’s missie als bedrijf en haar duurzaam-
heids visie vullen elkaar aan. Samen leiden ze tot stabiele
en voorspelbare langetermijnresultaten, terwijl de
levensduur van vastgoed in historische binnensteden
wordt verlengd en de leefbaarheid en veiligheid van
binnensteden worden verbeterd.
Voorbereiding op de CSRD
O
n
z
e
m
i
s
s
i
e
O
n
z
e
d
u
u
r
z
a
a
m
h
e
i
d
s
v
i
s
i
e
O
n
z
e
E
S
G
-
b
e
n
a
d
e
r
i
n
g
&
a
m
b
i
t
i
e
s
Milieu (E)
De impact van
Vastned Belgium’s
vastgoed op
het milieu
minimaliseren.
Sociaal (S)
De leefbaarheid van
stedelijke centra,
retailparken en
baanwinkels
verbeteren.
Governance (G)
Ethische praktijken
en verantwoordelijk
zakelijk gedrag
garanderen.
Het instandhouden van
cultureel erfgoed in de
historische stadcentra en
het samenbrengen van
winkelen, werken en
wonen in historische
stadscentra,
retailparken en
baanwinkels.
Winkelruimtes
op een duurzame manier
nieuw leven inblazen
om de functionele
levensduur van
panden te verbeteren.
Sustaining heritage.
Vibrant retail spaces.
De ‘Corporate Sustainability Reporting Directive’ (CSRD),
een nieuwe EU-richtlijn, zal bedrijven vanaf boekjaar 2024
verplichten om te rapporteren over de milieu en sociale
impact van hun activiteiten. Via een verplichte en
genormeerde duurzaamheidsrapportage wil de Europese
Unie bedrijven aansporen tot duurzame activiteiten en
investeringen. De CSRD schrijft voor hoe organisaties
moeten rapporteren over niet-financiële informatie, d.w.z.
informatie over milieu (E), sociaal (S) en governance (G).
De gedetailleerde vereisten van de CSRD zijn vastgelegd in
de Europese Sustainability Reporting Standards (ESRS).
Het doel van de ESRS is om te standaardiseren hoe
bedrijven rapporteren over duurzaamheid/ESG voor
belangrijke of ‘materiële’ onderwerpen.
Voor Vastned Belgium zal de CSRD-regelgeving slechts van
toepassing zijn over boekjaar 2026 (eerste rapportering in
2027), aangezien de Vennootschap wordt aanzien als een
beursgenoteerde KMO. De Vennootschap voldoet niet aan
alle wettelijke criteria die zijn opgenomen in artikel 3:6 §4
WVV. De criteria worden als volgt bepaald:
• De vennootschap is een organisatie van openbaar
belang, als bedoeld in artikel 1:12 WVV;
• De vennootschap overschrijdt op de balansdatum van
het laatst afgesloten boekjaar de drempel van een
gemiddeld personeelsbestand van 500 werknemers
gedurende het boekjaar; en
• De vennootschap overschrijdt, op balansdatum van het
laatst afgesloten boekjaar, minstens één van de twee
volgende criteria met dien verstaande dat deze criteria
worden berekend op enkelvoudige basis, tenzij deze
vennootschap een moedervennootschap is:
– balanstotaal, als bedoeld in artikel 1:26 §1 WVV;
– jaaromzet als bedoeld in artikel 1:26 §1 WVV.
Vastned Belgium wenst tijdig te anticiperen op de
komende CSRD-regelgeving, waardoor ze als eerste stap
een dubbele materialiteitsanalyse heeft uitgevoerd. Deze
dubbele materialiteitsbeoordeling helpt de Vennootschap
bij het bepalen welke onderwerpen zij als materieel
beschouwt, door de impacten, risico’s en opportuniteiten
(IRO’s) te beoordelen die aan deze onderwerpen zijn
gekoppeld.
De dubbele materialiteitsbeoordeling resulteerde in 12
ESG-topics die van wezenlijk belang zijn voor Vastned
Belgium. Vervolgens hebben we op basis van deze 12
materiële topics 19 engagementen en concrete acties met
een verschillende tijdshorizon vastgelegd.
In de komende periode zullen wij verder gaan met het
uitvoeren van een CSRD gap-analyse op basis van de
ESRS-standaarden. Vanuit deze analyse zullen bijkomende
rapporteringsverplichtingen geïdentificeerd worden. Hier
volgt een overzicht van de verschillende onderdelen:
1. Identificatie van rapporteringsvereisten: hierbij worden
alle materiële topics in kaart gebracht ten aanzien van
de rapporteringsvereisten van de 10 afgebakende ESRS
thema’s (5 in milieu, 4 in sociaal en 1 in governance).
2. Beoordeling van de huidige stand van zaken: het
analyseren van de bestaande duurzaamheids-
initiatieven, doelstellingen en opvolgingssystemen. Dit
omvat het onderzoeken van het beleid, de procedures
en trainingsprogramma’s met betrekking tot
duurzaamheid. Na deze analyse volgt een overzicht van
bijkomende rapporteringsverplichtingen.
3. Implementeren van verbeteringen: Deze stap bestaat uit
het implementeren van nieuwe opvolgingssystemen,
het bijwerken van het beleid en de procedures, het
verbeteren van de training van medewerkers of het
investeren in nieuwe technologieën. De implementatie
zal gebeuren op basis van vooropgestelde prioriteiten.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
54 55
Duurzaamheid
Dubbele materialiteitsbeoordeling
Dubbele materialiteitsbeoordeling Vastned Belgium in 2023
Als een belangrijk onderdeel van onze werkzaamheden ter
voorbereiding op de CSRD-rapportering heeft Vastned
Belgium een dubbele materialiteitsbeoordeling uitgevoerd
in lijn met de CSRD-richtlijnen. Bij deze beoordeling werd
rekening gehouden met twee perspectieven: (i) impact-
materialiteit, die de impact beoordeelt die Vastned
Belgium heeft op het milieu en de maatschappij met
betrekking tot een onderwerp; en (ii) financiële
materialiteit, die de potentiële impact beoordeelt die een
onderwerp in de toekomst zou kunnen hebben op het
financiële succes van Vastned Belgium. De vereniging van
deze twee perspectieven resulteert in een dubbele
materialiteit.
Tijdens het proces werden interne en externe documenten
bestudeerd (beleid, sectorrapporten, rapporten van
gelijkaardige bedrijven, ...) en werd de expertise van
interne en externe experts benut via interviews met
belanghebbenden. Als resultaat werden 99 impacten,
risico’s en opportuniteiten (IRO’s) geïdentificeerd.
Elke IRO werd achtereenvolgens in detail beoordeeld op
basis van vooraf gedefinieerde evaluatiecriteria zoals
voorgeschreven door de CSRD, wat resulteerde in 45 IRO’s
die materieel werden bevonden.
Het dubbele materialiteitsproces resulteerde in 12
materiële topics voor Vastned Belgium, hetzij vanuit de
impact materialiteit, hetzij de financiële materialiteit of
beide. Het resultaat wordt gevisualiseerd op pagina 57.
Daarnaast geeft de dubbele materialiteitsbeoordeling
inzicht in wat de belangrijkste stakeholders van Vastned
Belgium belangrijk vinden met betrekking tot
duurzaamheid. Het resulterende overzicht van IRO’s dient
als een solide basis om Vastned Belgium’s
duurzaamheidsagenda verder te ontwikkelen.
In de komende jaren zal Vastned Belgium de dubbele
materialiteits beoordeling bijwerken in lijn met het
bestaande Enterprise Risk Management (ERM) proces of in
geval van materiële veranderingen.
Resultaat van de dubbele materialiteitsbeoordeling
De resulterende dubbele materialiteitsmatrix wordt
hieronder weergegeven. De grenzen voor de impact en de
financiële materialiteit zijn gemarkeerd in de
onderstaande matrix. Onderwerpen die als niet-materieel
worden beschouwd, staan in het witte vlak. Het aantal
materiële IRO’s per ESG-onderwerp wordt vermeld tussen
haakjes.
X-as: Outside-in perspectief: financiële impact op Vastned
Belgium.
Y-as: Inside-out perspectief: maatschappelijke impact van
Vastned Belgium.
Financiële materialiteit
Impactmaterialiteit
Circulaire
economie
en afval (4)
Talentmanagement,
diversiteit, gelijke kansen
en inclusie (6)
Biodiversiteit en
ecosystemen (0)
Water (0)
Werknemers in de
waardeketen (0)
Bedrijfsethiek (2)
Slimme
infra structuur
en data (2)
Naleving van
regelgeving (2)
Verontreiniging (1)
Klimaatadaptatie (0)
Klimaatmitigatie (5)
Duurzaam investerings-
management (3)
Huurdersbeheer (6)
Consumenten en
eindgebruikers (3)
Energie (5)
Lokale
gemeen schappen
(6)
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
56 57
Duurzaamheid
Dubbele materialiteitsbeoordeling methodologie:
Een aanpak in vijf fases om materiële topics te bepalen
De dubbele materialiteitsbeoordeling werd uitgevoerd volgens een gestructureerde aanpak bestaande uit vijf stappen.
1.
Toepassingsgebied
en doelstellingen
bepalen
2.
Topics en IRO’s
identificeren
3.
Impact en financiële
materialiteit
beoordelen
4.
Materiële topics
beoordelen
5.
Het finale dubbele
materialiteits-
beoordelings rapport
ontwikkelen
• Vastleggen van de
waardeketen van
Vastned Belgium en
de activiteiten die
door de verschillende
actoren werden
uitgevoerd.
• Identificeren van
ESG-topics en
gerelateerde impacts,
risico’s en
opportuniteiten
(IRO’s) door het
analyseren van
documentatie en het
raadplegen van
documenten.
• Beoordelen van de
IRO’s om de impact
en de financiële
materialiteit te
bepalen en vervolgens
te bepalen welke IRO’s
en welke ESG-topics
materieel zijn.
• Valideren van het
resultaat van de
dubbele materialiteit,
nl. de materiële topics
en IRO’s door het
project team en de
raad van bestuur.
• Opstellen van het
definitieve dubbele
materialiteits-
beoordelingsrapport.
• Identificeren van de
belangrijkste
stakeholders van
Vastned Belgium.
Toepassingsgebied en doelstellingen bepalen
In de eerste stap werden de doelstellingen en de reikwijdte van de beoordeling gedefinieerd en werden de stakeholders
geïdentificeerd.
Doelstellingen
• Uitvoeren van een CSRD-conforme dubbele
materialiteitsbeoordeling om inzicht te krijgen in de
openbaarmakingsvereisten en CSRD-conforme
rapportage mogelijk te maken.
• Verzamelen van perspectieven, meningen en
verwachtingen van belangrijke interne en externe
stakeholders via uitgebreide raadpleging van
stakeholders.
Waardeketen van Vastned Belgium
De volledige waardeketen van Vastned Belgium is in
overweging genomen tijdens de dubbele materialiteits-
beoordeling. Een goed begrip van de waardeketen, met
inbegrip van leveranciers, klanten en andere
belanghebbenden, maakt het mogelijk om een volledig
beeld te krijgen van relevante impacten, risico’s en
opportuniteiten (IRO’s). In overeenstemming met de
richtlijnen van de CSRD omvat de dubbele materialiteits-
beoordeling een grondige beoordeling van de upstream- en
downstreameffecten, risico’s en opportuniteiten door
samen te werken met leveranciers, klanten, een
sectorganisatie en financiële instellingen.
Identificeren van Vastned Belgium’s stakeholders
Het perspectief van meerdere interne en externe
belanghebbenden is nodig om een volledig overzicht te
krijgen van IRO’s, inclusief IRO’s die van toepassing zijn op
de waardeketen van Vastned Belgium.
Er werd een stakeholdersegmentatie uitgevoerd, waarbij
potentieel relevante stakeholders werden geïdentificeerd
en gegroepeerd in stakeholdercategorieën. Achtereen-
volgens werd per stakeholdercategorie beoordeeld of er
direct overleg nodig was met de geselecteerde
stakeholders, of dat het perspectief van stakeholders kon
worden overwogen op basis openbare documentatie of op
basis van de expertise van Vastned Belgium.
De uiteindelijke selectie van stakeholders voor interviews
was gebaseerd op de volgende criteria:
1. Vertegenwoordiging van verschillende
belanghebbenden;
2. Relevantie voor Vastned Belgium;
3. Expertise met betrekking tot ESG.
Milieu
Overheden
Sector-
organisatie
Leveranciers
Huurders
Werknemers
(& interne
experts)
NGO’s
Lokale
gemeen-
schappen
Financiële
instellingen
Investeerders
en aandeel-
houders
Stakeholder-
categorieën
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
58 59
Duurzaamheid
Topics, impacts, risico’s en opportuniteiten identificeren
In de tweede stap wordt informatie uit verschillende
bronnen in overweging genomen om potentieel materiële
duurzaamheidstopics voor Vastned Belgium te definiëren
en om IRO’s te identificeren die aan deze topics gekoppeld
zijn. Er werd rekening gehouden met informatie uit interne
documenten, sectorrapporten en rapporten gepubliceerd
door sectorgenoten. Er werden ook inzichten verkregen via
interviews met interne en externe belanghebbenden.
Selectie ESG-topics
Zoals vereist door de CSRD heeft Vastned Belgium de
materialiteit beoordeeld van alle duurzaamheidstopics die
onder de sectorspecifieke ESRS vallen. Door verschillende
(sub)topics te clusteren, werd een op maat gemaakte lijst
van ESG-topics gedefinieerd die een invloed hebben op de
activiteiten van Vastned Belgium.
Hieronder geven we een overzicht van de duurzaamheids-
topics die gelinkt worden aan de ESRS-standaarden.
Daarenboven werden drie bijkomende sectorale /
entiteitspecifieke duurzaamheidsthema’s geïdentificeerd.
Dit gebeurde door middel van een benchmarkoefening
waarbij de duurzaamheidsprioriteiten van sectorgenoten
werden geanalyseerd en waarbij werd gekeken naar
materiële onderwerpen.
European Sustainability
Reporting Standards (ESRS)
Vastned Belgium
ESRS topic Topic opgenomen in dubbele materialiteitsbeoordeling
Milieu ESRS E1: Klimaatverandering 1.Klimaatadaptatie
2. Klimaatmitigatie
3. Energie
ESRS E2: Verontreiniging 4. Verontreiniging
ESRS E3: Water en mariene hulpbronnen 5. Water
ESRS E4: Biodiversiteit en ecosystemen 6. Biodiversiteit en ecosystemen
ESRS E5: Circulaire economie 7. Circulaire economie en afval
Sociaal ESRS S1: Eigen personeel 8. Talentmanagement, diversiteit, gelijke kansen en inclusie
ESRS S2: Werknemers in de waardeketen 9. Werknemers in de waardeketen
ESRS S3: Getroffen gemeenschappen 10. Lokale gemeenschappen
ESRS S4: Consumenten en eindgebruikers 11. Consumenten en eindgebruikers
Governance ESRS G1: Zakelijk gedrag 12. Bedrijfsethiek
13. Naleving van regelgeving
Sectorspecifieke
topics
14 Duurzaam investeringsmanagement
15. Huurdersbeheer
16. Slimme infrastructuur en data
Beoordeling van impact en financiële materialiteit
In de derde stap werd een kader voor de evaluatie van IRO’s
vastgesteld, rekening houdend met de ESRS-vereisten, en
werden materialiteitsdrempels bepaald. Vervolgens werd
elke individuele IRO geëvalueerd in overeenstemming met
dit evaluatiekader om te bepalen welke IRO’s als materieel
worden beschouwd.
Beoordeling van materiële topics
De resultaten van de dubbele materialiteitsbeoordeling (IRO identificatie en IRO evaluatie) werden gepresenteerd aan en
gevalideerd door de raad van bestuur.
Ontwikkelen van het dubbele materialteitsbeoordelingsrapport
Gedurende het hele project werden interne stakeholders
geraadpleegd om de dubbele materialiteitsbeoordeling uit
te voeren. Dit zorgt ervoor dat het resultaat van de dubbele
materialiteitsbeoordeling kan worden bijgewerkt wanneer
de context van specifieke IRO’s verandert. De dubbele
materialiteitsbeoordeling is vastgelegd in een dubbele
materialiteitsbeoordelingsrapport inclusief dubbele
materialiteitsmatrix.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
60 61
Duurzaamheid
Antwerpen Leysstraat • Hairdis
ESG-engagementen en geplande acties
1 Scope 1 emissies omvatten directe emissies van bronnen die het bedrijf in eigendom of onder beheer heeft. Dit omvat on-site energie zoals aardgas en brandstof,
koelmiddelen, en emissies van verbranding in boilers en ovens in eigendom of onder beheer, evenals emissies van voertuigen in het wagenpark (bijv. auto’s,
bestelwagens, vrachtwagens, helikopters voor ziekenhuizen). Scope 1 emissies omvatten ook procesemissies die vrijkomen bij industriële processen en productie op
locatie (bijv. fabrieksrook, chemicaliën).
2 Scope 2 emissies omvatten indirecte broeikasgasemissies van aangekochte energie, zoals elektriciteit, warmte of koeling, gegenereerd buiten uw bedrijf en
verbruikt door uw bedrijf. Bijvoorbeeld: Elektriciteit gekocht van een energiemaatschappij wordt off-site opgewekt, dus worden ze beschouwd als indirecte
emissies.
Op basis van het duurzaamheidskader met drie ESG-pijlers werden 19 engagementen en geplande acties vastgelegd.
Bij het opstellen van haar duurzaamheidsbeleid neemt de
Vennootschap de volgende tijdsintervallen vanaf het einde
van de verslagperiode in acht:
• korte tijdshorizon: binnen het jaar (1 jaar)
• middellange tijdshorizon: 1 jaar tot 5 jaar
• lange tijdshorizon: meer dan 5 jaar
Topic Engagement Tijdshorizon Acties
Klimaatmitigatie Uitstoot van broeikasgassen
verminderen
Kort • Het in kaart brengen van scope 1
1
en scope 2
2
.
• Doelstellingen vastleggen voor scope 1 en scope
2.
Energie De gebouwschil verbeteren met
een stapsgewijze aanpak.
Middellang • Inventarisatie van energieverbeteringen per
gebouw.
• Inventarisatie van het huidige energieverbruik
van alle gebouwen.
• Uitvoeren van duurzaamheidswerken (isolatie
van daken, isolatie van gevels, vervanging van
ramen, installatie van zonnepanelen…) met een
budget tussen de 0,2% en 0,5% van de waarde
van de vastgoedportefeuille.
Klimaatadaptatie Voorbereiden op mogelijke
significante risico’s in verband met
klimaatverandering voor onze
bestaande vastgoedportefeuille
en nieuwe investeringen.
Middellang • Creëren van een beoordelingskader om:
- Potentiële significante risico’s van de
bestaande gebouwenportefeuille in kaart te
brengen;
- Identificeren van acties die moeten worden
ondernomen voor het beheren van de
significante risico’s.
Circulaire economie
en afval
Verduurzamen van historische
gebouwen
Lang • Analyse van de gepaste aanpak per gebouw in
samenspraak met de regelgevende instanties.
Circulariteitstechnieken in
renovaties van gebouwen
Middellang • Samen met leveranciers en bouwpartners de
circulariteit van gebruikte materialen verhogen.
Transparantie van onze
waardeketen verbeteren
Middellang • Opvolgen en aanpassen van de Supplier code
of conduct op basis van nieuwe inzichten
• Identificeren van selectiecriteria in
aankoopprocessen op basis van interne
risicobeoordeling van leveranciers op sociale
en milieurisico’s.
Verontreiniging Wanneer een grondige renovatie
van gebouwen wordt uitgevoerd,
zal historische vervuiling, waar nodig,
in kaart worden gebracht.
Middellang • Bij het vaststellen van historische vervuiling
worden gepaste maatregelen genomen.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
62 63
Duurzaamheid
Topic Engagement Tijdshorizon Acties
Talentmanagement
& Diversiteit,
Gelijke kansen
en Inclusie (DEI)
Adequaat investeren in het
personeels bestand van Vastned
Belgium om talent aan te trekken,
te behouden en te motiveren.
Kort • Up-to-date houden van een risicoanalyse in
samenwerking met Vastned Belgium’s externe
preventiedienst.
• Het verderzetten van de bestaande
ontwikkelingsplannen en trainingen om de
professionele en persoonlijke ontwikkeling van
de medewerkers verder te ondersteunen.
Een divers personeelsbestand,
een inclusieve en rechtvaardige
bedrijfscultuur op alle
verantwoordelijkheidsniveaus
cultiveren.
Kort • Up-to-date houden en uitvoeren van het
huidige DEI-beleid.
Verderzetten van kennis-
ontwikkeling, -monitoring en
-management met betrekking
tot duurzaam vastgoed bij alle
medewerkers.
Kort • Inventarisatie van kennisbehoeften.
• Opnemen van ESG-verantwoordelijkheid
door creatie van een ESG-functie (rekening
houdende met de huidige grootte van de
Vennootschap).
Werknemers in de
waardeketen
Bewustzijn creëren over
gezondheids- en veiligheids-
omstandigheden voor eigen
werknemers, huurders en
aannemers bij het uitvoeren van
bouwwerkzaamheden.
Middellang • Ontwikkeling van een toegewijde sectie op de
website waar alle veiligheidsvoorschriften en
andere welzijns- en gezondheidsmaatregelen
voor werknemers, huurders en aannemers
terug te vinden zijn.
• Bij de start van werkzaamheden met
betrekking tot grondige renovatie/
herontwikkelingen zal een veiligheids-
coördinator aangesteld worden. Op
regelmatige basis zullen veiligheidsinspecties
plaatsvinden en veiligheidsverslagen
opgesteld worden.
Lokale
gemeenschappen
Belichten van de erfgoedwaarde van
de panden in portefeuille.
Kort • Communiceren over de oorsprong en evolutie
van historische gebouwen.
Creëren en renoveren van
woonruimte of kantoren boven
winkels.
Kort • In kaart brengen van de mogelijkheid om
residentiële units of kantoorruimte te
ontwikkelen in de vastgoedportefeuille.
Bedrijfsethiek Een nultolerantiebeleid handhaven
ten aanzien van corruptie en
omkoping in alle aspecten van onze
activiteiten.
Kort • Up-to-date houden van het beleid m.b.t.
insider trading, klokkenluidersregeling,
code of conduct, en toezien op de naleving
hiervan.
Alle zakelijke activiteiten uitvoeren
volgens de hoogste ethische normen,
met respect voor de principes van
eerlijkheid, integriteit en oprechtheid.
Kort • Jaarlijkse training voor alle werknemers en
awareness training rond insider trading,
anti-corruptie, anti-omkoping enz. waarbij
het evaluatiekader wordt verscherpt.
Garanderen van gegevensprivacy
en -beveiliging om de gegevens van
Vastned Belgium te beschermen
tegen ongeoorloofde toegang,
gebruik of openbaarmaking.
Kort • In stand houden van de hoogste standaarden
van data security.
Topic Engagement Tijdshorizon Acties
Duurzaam
investerings-
management
Investeren in infrastructurele
veranderingen door renovatie en
isolatie om zo de gebouwen
energie-efficiënter te maken en de
duurzaamheidsprestaties van de
gebouwen in eigendom te
verbeteren.
Kort • Uitvoeren van duurzaamheidswerken (isolatie
van daken, isolatie van gevels, vervanging van
ramen, installatie van zonnepanelen…) met een
budget tussen de 0,2% en 0,5% van de waarde
van de vastgoedportefeuille.
Huurdersbeheer Huurders aanzetten voor het
implementeren van duurzame
maatregelen (green-lease).
Kort • Op regelmatige basis in overleg treden met
huurders over mogelijke duurzaamheids-
maatregelen.
Slimme
infrastructuur
en data
Efficiënties trachten te realiseren met
behulp van slimme infrastructuur.
Middellang • In kaart brengen van smart oplossingen.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
64 65
Duurzaamheid
Verslag betreffende
het aandeel
6766
Discount Vastned Belgium
Het aandeel van Vastned Belgium noteerde in 2023 met
een gemiddelde discount van -36% ten opzichte van de
nettowaarde (reële waarde). De nettowaarde van een
aandeel Vastned Belgium bevat in onderstaande grafiek
het dividend van boekjaar 2022 dat werd uitbetaald op
8 mei 2023.
Beursgegevens
Het aandeel van Vastned Belgium (VASTB) noteert op Euronext Brussels en is opgenomen in de beursindex GPR 250
Europe.
Evolutie beurskoers
De beurskoers van het aandeel Vastned Belgium bedraagt
€ 30,80 op 31 december 2023 of een stijging met circa 4%
ten opzichte van 31 december 2022 (€ 29,70). Het aandeel
heeft als laagste slotkoers € 26,00 (9 oktober 2023) en als
hoogste slotkoers € 32,30 (28 februari 2023) genoteerd.
De gemiddelde beurskoers van boekjaar 2023 bedraagt
€ 29,33 ten opzichte van € 30,61 in boekjaar 2022.
De hoge inflatiecijfers en stijgende rentevoeten zorgden in
2023 voor een verstoring van de financiële markten en de
vastgoedmarkten in het bijzonder. Daarenboven bleven de
geopolitieke risico’s op het voorplan met de oorlog in
Oekraïne en de spanningen in het Midden-Oosten. Voor
Vastned Belgium bleef de impact beperkt door de correctie
in de voorgaande jaren en de stabiele en lage schuldgraad.
Dit resulteerde in een beurskoers die relatief stabiel bleef
en schommelde rond de € 30,00.
Evolutie beurskoers 2019 – 2023
Gedurende de laatste vijf (5) jaar (2019-2023) is de
beurskoers van het aandeel Vastned Belgium gedaald van
€ 41,00 op 1 januari 2019 naar € 30,80 op 31 december 2023,
hetgeen overeenkomt met een daling van circa -25%.
Door de uitbraak van de COVID-19 pandemie in maart
2020 en de sluiting van niet-essentiële winkels ter
bestrijding van de COVID-19 pandemie daalde het aandeel
van Vastned Belgium sterk. Bij de publicatie van de cijfers
over het derde kwartaal 2020 en het positieve nieuws over
de vaccinatie van de volledige bevolking veerde de koers
van het aandeel op. Sindsdien blijft het aandeel
schommelen rond een koers van € 30,00. In 2022 werden
de Belgische vastgoedaandelen zwaar getroffen door de
renteverhogingen van de Europese Centrale Bank,
aangezien er een sterke correlatie bestaat tussen de
beurskoers van vastgoedaandelen en de langetermijnrente.
Voor Vastned Belgium bleef de impact beperkt door de
correctie in de voorgaande jaren en de stabiele en lage
schuldgraad.
jan ’23 feb ’23 maart ’23 april ’23 mei ’23 juni ’23 juli ’23 aug ’23 sept ’23 okt ’23 nov ’23 dec ’23
2019 2020 2021 2022 2023
Nettowaarde reële waarde
Gemiddelde beurskoers
jan ’23dec ’22 feb ’23 mrt ’23 apr ’23 mei ’23 jun ’23 jul ’23 aug ’23 sep ’23 okt ’23 nov ’23 dec ’23
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
68 69
Verslag betreende het aandeel
Vergelijking Vastned Belgium met BEL 20 Close index
Overheen 2023 heeft het aandeel Vastned Belgium – in relatieve waarde – sterker gepresteerd dan de BEL 20 index.
Vergelijking Vastned Belgium met GPR indexen
Gedurende de laatste 5 jaar (2019-2023) heeft het aandeel
van Vastned Belgium minder sterk gepresteerd in
vergelijking met de BEL 20 index.
In 2019 presteerde het aandeel Vastned Belgium even sterk
als de BEL-20 index, echter vanaf de tweede helft
begonnen de prestaties achteruit te gaan. Dit was een
gevolg van de opkomst van e-commerce waardoor de
beurskoers van investeerders in winkelvastgoed in de
winkelstraten onder druk kwam te staan. Deze druk werd
door de COVID-19 pandemie nog verder versterkt.
Bij de start van de COVID-19 pandemie kreeg Vastned
Belgium het zwaar te verduren, analoog aan alle andere
vastgoedfondsen die zich concentreren op winkelvastgoed.
De maatschappij ging in lockdown en alle winkels, met
uitzondering van voedingswinkels, werden verplicht
gesloten. Na het opheffen van de eerste lockdown en de
aankondiging van vaccins ter bestrijding van de COVID-19
pandemie, herleefde de economie opnieuw. Dit
manifesteerde zich in stijgende beurskoersen bij BEL-20
ondernemingen. Het aandeel Vastned Belgium herstelde
deels, maar had nog af te rekenen met het negatieve
sentiment rond winkelvastgoed in de topwinkelstraten. In
2022 herleefde de fysieke winkel en begonnen e-commerce
spelers zich te vestigen in de winkelstraten om de klant-
ervaring te optimaliseren. Deze trend was nog steeds
zichtbaar in 2023. Daarenboven kwam, als gevolg van de
forse renteverhogingen van de Europese Centrale Bank, de
beurskoers van alle vastgoedondernemingen onder druk.
Voor Vastned Belgium was deze impact beperkt, aangezien
de Vennootschap op een solide basis blijft presteren door
de lage en stabiele schuldgraad.
Uit deze grafiek blijkt dat Vastned Belgium in 2023 minder
sterk presteerde ten opzichte van de GPR 250 Europe index
en de Euronext 100 index. Ten opzichte van de GPR 250
Belgium index en de BEL 20 index presteerde Vastned
Belgium wel sterker. Deze sterke prestatie is te danken aan
de kwalitatieve vastgoedportefeuille en de lage, stabiele
schuldgraad.
Bijkomende informatie over de indexen kan aangevraagd
worden bij Euronext Brussels voor wat de Euronext 100
en BEL 20 betreft en bij Global Property Research
(www.propertyshares.com) voor wat de GPR 250 Europe
en GPR 250 Belgium betreft.
jan ’23 feb ’23 mrt ’23 apr ’23 mei ’23 jun ’23 jul ’23 aug ’23 sep ’23 okt ’23 nov ’23 dec ’23
Vastned Belgium BEL GPR Europe Euronext GPR Belgium
Vastned Belgium BEL
2019 2020 2021 2022 2023
jan ’23 feb ’23 mrt ’23 apr ’23 mei ’23 jun ’23 jul ’23 aug ’23 sep ’23 okt ’23 nov ’23 dec ’23
Vastned Belgium BEL
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
70 71
Verslag betreende het aandeel
Verhandelde volumes Vastned Belgium
Dividend en aantal aandelen
31.12.2023 31.12.2022 31.12.2021
Aantal aandelen op het einde van de periode 5.078.525 5.078.525 5.078.525
Aantal dividendgerechtigde aandelen 5.078.525 5.078.525 5.078.525
Aantal op naam 3.346.888 3.346.889 3.346.889
Gedematerialiseerde aandelen 1.731.637 1.731.636 1.731.636
Beurskapitalisatie bij afsluiting (€ duizenden) 156.419 150.832 146.262
Free float* 31,49% 31,49% 34,51%
Beurskoers (€)
31.12.2023 31.12.2022 31.12.2021
Hoogste slotkoers 32,30 34,80 32,30
Laagste slotkoers 26,00 25,80 25,20
Beurskoers op afsluitingsdatum 30,80 29,70 28,80
Premie (+) / Discount (-) t.o.v. reële nettowaarde (%) -32,5% -35,0% -36,1%
Gemiddelde beurskoers 29,33 30,61 29,19
Gegevens per aandeel (€)
31.12.2023 31.12.2022 31.12.2021
Nettowaarde (reële waarde) 45,66 45,69 45,04
Nettowaarde (investeringswaarde) 47,19 47,23 46,58
EPRA NRV (€) 47,31 46,85 46,86
EPRA NTA (€) 45,78 45,29 45,28
EPRA NDV (€) 45,66 45,69 45,04
EPRA resultaat 2,81 2,59 2,56
Brutodividend 2,30 2,25 2,20
Nettodividend 1,610 1,575 1,540
Brutodividendrendement op slotkoers (%) 7,5% 7,6% 7,6%
Nettodividendrendement op slotkoers (%) 5,2% 5,3% 5,3%
Volume (aantal aandelen)
Gemiddeld dagvolume 758 1.248 1.921
Jaarvolume 190.357 304.421 493.577
Omloopsnelheid 0,01% 0,02% 0,04%
* Free float betreft het percentage van de aandelen dat in handen is van het publiek. Het gaat om de aandelen waarvoor Vastned Belgium geen
transparantieverklaring van een derde heeft ontvangen.
Op 31 december 2023 noteert de beurskoers van het aandeel van Vastned Belgium € 30,80 waarmee het haar aandeelhouders
een aantrekkelijk brutodividendrendement van 7,5% biedt.
De verhandelde volumes lagen met een gemiddelde van
758 stuks per dag lager dan in 2022 (gemiddelde van 1.248
stuks per dag). In boekjaar 2023 werden verhoogde
volumes waargenomen net voor de uitbetaling van het
dividend en naar aanleiding van de cijfers over het derde
kwartaal van 2023. Op 17 april 2023 werden er meer dan
5.000 aandelen Vastned Belgium verhandeld.
1 Free float betreft het percentage van de aandelen dat in handen is van het publiek. Het gaat om de aandelen waarvoor Vastned Belgium geen transparantie-
verklaring van een derde heeft ontvangen.
Met Bank Degroof Petercam is er sinds december 2001 een
liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandel-
baarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk
gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te
dienen binnen bepaalde marges.
De free float
1
bedraagt 31,49% op het einde van boekjaar
2023.
jan ’23 feb ’23 mrt ’23 apr ’23 mei ’23 jun ’23 jul ’23 aug ’23 sep ’23 okt ’23 nov ’23 dec ’23
.
.
.
.
.
.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
72 73
Verslag betreende het aandeel
Brugge Steenstraat • Massimo Dutti
Aandeelhouders
Per 31 december 2023 zijn de volgende aandeelhouders, op basis van de ontvangen transparantiemeldingen, bekend bij de
Vennootschap.
Vastned Retail N.V.
Mercuriusplein 11
2132 HA Hoofddorp
Nederland
.. aandelen 65,49%
J.G. de Jonge . aandelen 3,02%
Publiek .. aandelen 31,49%
TOTAAL .. AANDELEN 100%
Financiële kalender 2024
vr 22 maart
Publicatie
jaarverslag over
boekjaar 2023
januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december
wo 24 april - 14u30
Algemene vergadering
van aandeelhouders
ma 13 mei
Tussentijdse verklaring
over de resultaten
per 31 maart 2024
di 23 juli
Halfjaarlijks
financieel verslag
per 30 juni 2024
ma 21 oktober
Tussentijdse verklaring
over de resultaten per
30 september 2024
Betaalbaarstelling
dividend
ma 6 mei
Ex dividend date 2023
di 7 mei
Record date dividend 2023
wo 8 mei
Uitbetaling dividend 2023
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
74 75
Verslag betreende het aandeel
7776
Vastgoedverslag
Antwerpen Steenhouwersvest • Heytens
Kleding,
% schoenen en
accessoires
Overige %
Huishoudartikelen,
interieur en %
doehetzelf
Horeca %
Residentieel %
Supermarkten en
%
voedingspeciaalzaken
TV, hifi, elektro,
%
multimedia en telefonie
Vrije tijd,
% luxeartikelen en
persoonlijke verzorging
Geografische spreiding
De winkels van Vastned Belgium zijn voornamelijk gelegen in Vlaanderen en Brussel. Deze verdeling is een gevolg van de
strategische focus van Vastned Belgium op de grote steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge.
Samenstelling van de portefeuille
1, 2
1 De grafieken in dit hoofdstuk zijn samengesteld op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2023 inclusief IFRS 16 gebruiksrechten en
exclusief de activa bestemd voor verkoop.
2 De cijfergegevens in dit hoofdstuk bevatten niet geauditeerde informatie.
Vastned Belgium investeert in multifunctioneel winkelvastgoed gelegen in België, meer bepaald in de populaire winkel-
steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. Verder bestaat de portefeuille uit retailparken en baanwinkels van hoge
kwaliteit. Een kleiner deel van de portefeuille is geïnvesteerd in horeca- en residentiële units.
Type winkelpanden
De winkelpanden van Vastned Belgium zijn voornamelijk
gesitueerd in de populaire winkelstraten in de binnenstad
van grote steden, zoals Antwerpen, Brussel, Gent en
Brugge. Deze steden zijn aantrekkelijke winkelsteden met
een positieve demografische groei, sterke koopkracht, een
historische binnenstad, toeristische aantrekkingskracht en
de aanwezigheid van nationale en internationale
instellingen en universiteiten.
Verder bestaat de portefeuille uit retailparken en
baanwinkels van hoge kwaliteit. De retailparken en
baanwinkels worden gekenmerkt door hun ligging langs
belangrijke verkeersassen, evenals de grootschalige
verkoopoppervlakte (vanaf 400 m²) en betreft zowel
alleenstaande als aaneengesloten gebouwen.
Retailparken zijn clusters van baanwinkels, veelal
geconcipieerd als een handelscomplex met een gemeen-
schappelijke parking. Deze retailparken vormen een
attractiepool op zich en zijn niet langer alleen aantrekkelijk
voor discountformules en run shoppers. Zo is er sinds
enkele jaren een evolutie aan de gang waarbij verschillende
retailers zich zowel in de binnenstad als in de periferie
vestigen. Vastned Belgium bezit met Tielt-Winge, Wilrijk
en Kampenhout over kwalitatieve en aantrekkelijke
retailparken.
Vastned Belgium heeft een aantal goed gelegen horeca- en
residentiële units in de portefeuille. Deze units vormen
slechts 5% van de vastgoedportefeuille.
Brussel %
Wallonië %
Vlaanderen %
Spreiding naar branche van de huurders
3
3 Het aandeel ‘overige’ omvat leegstaande units.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
78 79
Vastgoedverslag
Mechelen Bruul • Rituals
Spreiding naar omvang van de huurdersActiviteitsregio huurder
Het grootste deel van het huurdersbestand
(75%) bestaat uit internationale ketens, wat
de kwaliteit en de stabiliteit van de
vastgoedportefeuille ten goede komt.
De meeste winkelpanden zijn verhuurd met
klassieke huurcontracten aan gebruikers die
breed gespreid zijn over alle sectoren van de
detailhandel. Gezien het feit dat het vooral
panden op een topligging betreft, zijn de
huurders niet snel geneigd om te verhuizen.
Vaak hebben zij ook in de inrichting
geïnvesteerd wat de stabiliteit en continuïteit
van de huurinkomsten ten goede komt.
Deze factoren leiden tot een permanent hoge
bezettingsgraad van de portefeuille (99,9% op
31 december 2023).
Risicospreiding naar gebouwen
Door de spreiding van de huurders over een
groot aantal gebouwen op verschillende
locaties, wordt het risico van minder gunstig
evoluerende handelskernen en het effect
hiervan, zoals wijzigingen van huurprijzen,
uitermate beperkt. Op 31 december 2023
omvat de portefeuille 130 verhuurbare units,
verspreid over 52 verschillende locaties.
Nationaal %
Lokaal %
% Internationaal
% Gent • Veldstraat
% TieltWinge • Gouden Kruispunt
% Brussel • Elsenesteenweg
% Brugge • Steenstraat
% Antwerpen • Leysstraat
% Wilrijk • Boomsesteenweg
Namen • Galerie d’Harscamp %
Mechelen • Bruul / %
Leuven • Bondgenotenlaan %
Overige %
Brussel • Louizalaan %
De huurinkomsten van de Vennootschap zijn
verspreid over 92 verschillende huurders, hetgeen
de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert en
het debiteurenrisico beperkt.
De 10 belangrijkste huurders genereren 51% van
de huurinkomsten (analoog aan 2022) en bestaan
uit vooraanstaande bedrijven in hun sector en die
een onderdeel zijn van internationale concerns.
Op 31 december 2023 bedraagt het aandeel van
de gebouwen die verhuurd zijn aan de grootste
huurder (Hennes & Mauritz – hierna ‘H&M’)
17,8% van de geconsolideerde activa van de
Vennootschap. Uitgedrukt in huurinkomsten
vertegenwoordigt H&M een belang van 19,2%
(19,5% in 2022).
De top 10 van de huurders
genereert 51% van de
huurinkomsten.
Overige %
% AS Watson
% Inditex
% PAI Partners
% Giorgio Armani Retail SRI
% G Star Raw
% Etam Groupe
% Carrefour
% Aldi
% Lion Capital
Hennes & Mauritz Group %
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
80 81
Vastgoedverslag
Overzicht van de vastgoedportefeuille
31.12.2023
Vastgoedbeleggingen
Oppervlakte
(m²)
Jaarlijks
huurinkomsten
(€ duizenden)
Investeringswaarde
(€ duizenden)
Reële waarde
(€ duizenden)
Weging
(%)
Brussel 8.848 2.739 59.922 58.461 19%
Vlaanderen 55.589 14.394 229.458 223.864 72%
Wallonië 10.728 2.059 27.937 27.256 9%
TOTAAL
VASTGOEDBELEGGINGEN 75.165 19.192 317.317 309.581 100%
Cluster
Adres Bouw- /
renovatie-
jaar
Bruto
opp.
(m²)
Huurders Huur-
inkomsten
(€)*
Bezettings-
graad (%)**
Aanschaf-
fingswaarde
(€)
Verzeke-
ringswaarde
(€)
Antwerpen
Huidevetters-
straat – Korte
Gasthuisstraat
Huidevettersstraat 12-14 2014 G-Star RAW
Korte Gasthuisstraat 27 2014 Dedires
Groendalstraat 11 2013 La Sciccheria
868 547.125 100% 4.224.733 2.252.910
Antwerpen
Steenhouwers-
vest
Steenhouwersvest
44-46-48
2017 Décor Heytens
DAMOY Antwerp
Le Pain Quotidien
DAMOY Agency
Residentiële huurders
910 318.137 100% 6.447.742 1.735.000
Brussel
Elsenesteenweg 16 1995 A high Life
Carrefour
Elsenesteenweg 41-43 2017 Action
Zara
Footlocker
Kruidvat
Hema
Zeeman
Medi-Market
Louizalaan 7 2015 ICI Paris XL
Nieuwstraat 98 2017 Déstockage
8.848 2.738.646 100% 17.045.353 22.893.889
Gent
Veldstraat -
Zonnestraat
Veldstraat 23-27 2003 Hennes & Mauritz
Veldstraat 81 2018 Edisac
Zonnestraat 6-8 2016 AS Adventure
Zonnestraat 10 2018 Fox SRL
Volderstraat 15 2009 G-Star RAW
Residentiële huurders
7.008 2.196.864 100% 32.639.918 13.504.926
Brugge Centrum
Steenstraat 38 2013 Massimo Dutti
Steenstraat 80 2015 Hennes & Mauritz
3.394 1.727.690 100% 21.757.693 15.317.285
* Huurinkomsten op jaarbasis = de geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten voor aftrek van de gratuïteiten of andere
voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.
** Bezettingsgraad = (Huurinkomsten op jaarbasis) / (Huurinkomsten op jaarbasis vermeerderd met de Geschatte Huurwaarde van de leegstaande ruimtes).
Vastgoedportefeuille
1
1 Exclusief de activa bestemd voor verkoop.
Volledig vernieuwde gebouwen worden als nieuw beschouwd op het ogenblik dat de renovatie voltooid is. In de
onderstaande tabel wordt verwezen naar het jaar van bouw/renovatie. Voor de verzekeringswaarde dient er rekening
gehouden te worden met het feit dat panden in mede-eigendom via de syndicus worden verzekerd
Cluster
Adres Bouw- /
renovatie-
jaar
Bruto
opp.
(m²)
Huurders Huur-
inkomsten
(€)*
Bezettings-
graad (%)**
Aanschaf-
fingswaarde
(€)
Verzeke-
ringswaarde
(€)
Antwerpen
Meir –
Centraal
Station
Meir 99 2002 Etam
Leysstraat 28-30 2018 G.A. Retail (Giorgio
Armani)
2018 Oris Group (Hairdis)
De Keyserlei 47 2011 Argentijnse Grill
De Keyserlei 49 2004 Dunkin’ Donuts
Leysstraat 17 2020 Bubble Bar
Residentiële huurders
2.713 1.725.892 100% 14.128.085 24.243.360
Antwerpen
Schuttershof-
straat –
Graanmarkt
Schuttershofstraat 22 2016 Falke
Schuttershofstraat 24 2016 Dedires
Schuttershofstraat 30 2017 Soeur
Arme Duivelstraat 2 2000 Slaets
Arme Duivelstraat 6 2015 Boutique Les Hommes
Graanmarkt 13 2010 Graanmarkt 13
Schuttershofstraat 55 2015 Forwart
Residentiële huurders
1.810 1.013.046 100% 19.746.959 6.628.856
* Huurinkomsten op jaarbasis = de geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten voor aftrek van de gratuïteiten of andere
voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.
** Bezettingsgraad = (Huurinkomsten op jaarbasis) / (Huurinkomsten op jaarbasis vermeerderd met de Geschatte Huurwaarde van de leegstaande ruimtes).
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
82 83
Vastgoedverslag
Cluster
Adres Bouw- /
renovatie-
jaar
Bruto
opp.
(m²)
Huurders Huur-
inkomsten
(€)*
Bezettings-
graad (%)**
Aanschaf-
fingswaarde
(€)
Verzeke-
ringswaarde
(€)
Tielt-Winge
Gouden Kruispunt 2016 Kwantum
2019 Bouquetterie Jaqueline
Redisco
Jysk
Zeb
Euro Shoe Group
Krëfel
Wamos Benelux
Butt and sons Tobacco
Zeeman
Big Bazar
Aldi
Hema
Hairco
Slaapadvies
JBC
Beter Bed
Tape à l’Oeil
Buitenhof
Vandermaesen
Keukens De Abdij
Wibra
18.096 2.977.356 100% 15.905.547 14.927.222
Antwerpen A12
Antwerpsesteenweg 13 2013 Imetam
Boomsesteenweg 666-672 2017 Carpetland
Sleepworld
AS Adventure
Coolblue
6.539 930.623 100% 2.726.194 5.578.374
* Huurinkomsten op jaarbasis = de geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten voor aftrek van de gratuïteiten of andere
voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.
** Bezettingsgraad = (Huurinkomsten op jaarbasis) / (Huurinkomsten op jaarbasis vermeerderd met de Geschatte Huurwaarde van de leegstaande ruimtes).
Cluster
Adres Bouw- /
renovatie-
jaar
Bruto
opp.
(m²)
Huurders Huur-
inkomsten
(€)*
Bezettings-
graad (%)**
Aanschaf-
fingswaarde
(€)
Verzeke-
ringswaarde
(€)
Mechelen
Centrum
Bruul 39-41 2009 Rituals
My Jewellery
Bruul 40-42 2017 Hennes & Mauritz
Borzestraat 5 2018 Bon Goût
3.932 1.072.549 100% 6.938.011 10.283.319
Leuven Centrum
Bondgenotenlaan 69-73 2008 Hennes & Mauritz
Clear Channel
1.495 552.400 100% 6.841.071 4.752.391
Namen Centrum Galerie d’Harscamp 2016 Kruidvat
Bernard Istat
Charles Debesel
Sharing Food
Takeaway
Club
Lab9
Pop-up huurders
2.269 615.348 100% 10.361.126 4.542.947
Luik Centrum
Pont d’île 45 2015 Calzedonia
Pont d’île 49 2015 Levi’s
430 323.140 100% 1.359.351 1.833.403
Kampenhout
Mechelsesteenweg 38-42 2012 Linja Keukens
Kruidvat
Bricorama
3.322 370.980 100% 1.798.429 2.635.138
Philippeville
Zoning des Quatres Bras 2008 Cassis Paprika
Distibois S.A.
Leenbakker
Aniserco
Kruidvat
Maxi Toys
3.689 494.110 100% 2.999.807 3.093.512
* Huurinkomsten op jaarbasis = de geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten voor aftrek van de gratuïteiten of andere
voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.
** Bezettingsgraad = (Huurinkomsten op jaarbasis) / (Huurinkomsten op jaarbasis vermeerderd met de Geschatte Huurwaarde van de leegstaande ruimtes).
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
84 85
Vastgoedverslag
Evolutie van de vastgoedportefeuille
1
1 Exclusief de activa bestemd voor verkoop.
31.12.2023 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019
Reële waarde vastgoedbeleggingen (€ duizenden) 309.581 312.590 314.543 330.427 360.752
Lopende huren (€ duizenden) 19.172 18.802 18.023 17.885 19.579
Rendement (%) 6,2% 6,0% 5,7% 5,4% 5,4%
Lopende huren, inclusief geschatte huurwaarde op
leegstand (€ duizenden) 19.192 18.911 18.159 18.592 19.820
Rendement bij volledige verhuring (%) 6,2% 6,0% 5,8% 5,6% 5,5%
Totale verhuurbare oppervlakte van de
vastgoedbeleggingen (m²) 75.165 76.086 76.086 81.166 85.915
Bezettingsgraad (%) 99,9% 99,5% 99,3% 96,2% 98,8%
Op 31 december 2023 heeft de vastgoedportefeuille een bezettingsgraad van 99,9%.
Het gemiddelde rendement in de portefeuille van de vastgoedvennootschap bedraagt 6,20% (exclusief de activa bestemd
voor verkoop) op 31 december 2023 en is hiermee gestegen ten opzichte van het gemiddelde rendement op 31 december 2022
(6,05%). In 2023 zijn volgens de onafhankelijke vastgoeddeskundigen de marktrendementen gestegen als gevolg van de
huidige onzekere marktomstandigheden. Dit resulteerde in een daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille die
deels gecompenseerd werd door de indexatie van huurovereenkomsten en het afsluiten van huurovereenkomsten boven de
door onafhankelijke vastgoeddeskundigen bepaalde markthuurprijzen.
Sensitiviteitsanalyse
In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van
het rendement dat gebruikt wordt door de onafhankelijke
vastgoeddeskundigen bij de waardering van de
vastgoedportefeuille van de Vennootschap (yield of
kapitalisatievoet) met 1,0% (van 6,20% naar 7,20%
gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed dalen
met € -43,0 miljoen of -13,9%. Hierdoor zou de schuldgraad
van de Vennootschap stijgen met 4,0% tot 29,3%.
In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve
aanpassing van dit gebruikte rendement met 1,0% (van
6,20% naar gemiddeld 5,20%), zou de reële waarde van het
vastgoed toenemen met € 59,5 miljoen of 19,2%. Hierdoor
zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen met -4,0%
tot 21,3%.
In geval van een hypothetische daling van de lopende
huren van de Vennootschap (bij gelijkblijvend markt-
rendement) met € -1,0 miljoen (van € 19,2 miljoen naar
€ 18,2 miljoen), zou de reële waarde van de vastgoed-
portefeuille dalen met € -16,1 miljoen of -5,2%. Hierdoor
zou de schuldgraad van de Vennootschap stijgen met 1,4%
tot 26,7%.
In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging
van de lopende huren van de Vennootschap (bij gelijk-
blijvend marktrendement) met € 1,0 miljoen (van € 19,2
miljoen naar € 20,2 miljoen), zou de reële waarde van de
vastgoedportefeuille toenemen met € 16,1 miljoen of 5,2%.
Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen
met -1,2% tot 24,1%.
Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de
lopende huren en de rendementen die gehanteerd worden
in de schattingen van de vastgoedbeleggingen. Deze
correlatie is buiten beschouwing gelaten in bovenstaande
sensitiviteitsanalyse.
Cluster
Adres Bouw- /
renovatie-
jaar
Bruto
opp.
(m²)
Huurders Huur-
inkomsten
(€)*
Bezettings-
graad (%)**
Aanschaf-
fingswaarde
(€)
Verzeke-
ringswaarde
(€)
Overige***
Albrechtlaan 56 - Aalst 2002 Imetam
Nieuwstraat 10 - Aalst 2011 Eyes!
Nieuwe Stallestraat 217
- Drogenbos
2018 Décor Heytens
Rue Joseph Wauters 3 - Huy 2012 Lifen Ye
Ixina
Avenue Wilson 510 -
Jemappes
2010 2HB
New Vanden Borre
Tiensesteenweg 378 -
Korbeek - Lo
2018 Décor Heytens
Vandenborre Kitchen
Rue de la Persévérance
- Montignies
2010 Basic Fit
Rue Pont du Christ 46 -
Waver
2016 Kruidvat
Rue du Commerce 26 -
Waver
voor 1998 Naf Naf
Boulevard de l’Europe 41 -
Waver
Décor Heytens
2010 Vandenborre Kitchen
Hasseltweg 74 - Genk 2015 Aldi
Budgetslager
Electro AV
Petite Rue 18 - Moeskroen voor 1998
Gasthuisstraat 32 -
Turnhout
2008 JD Sports
9.842 1.588.063 98,7% 16.823.370 14.283.015
EINDTOTAAL
75.165 19.191.969 99,9% 181.743.389 148.505.547
* Huurinkomsten op jaarbasis = de geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten voor aftrek van de gratuïteiten of andere
voordelen die aan de huurders zijn toegestaan. In geval van huurhernieuwingen die plaatsvinden op 1 januari 2023 wordt de nieuwe huurprijs reeds meegenomen
in bovenstaande tabel.
** Bezettingsgraad = (Huurinkomsten op jaarbasis) / (Huurinkomsten op jaarbasis vermeerderd met de Geschatte Huurwaarde van de leegstaande ruimtes).
*** De onroerende goederen die individueel beschouwd minder dan 1% vertegenwoordigen van de geconsolideerde activa van de openbare GVV en haar
perimetervennootschappen mogen in voorkomend geval op een algemene basis worden weergegeven (Bijlage B, Hoofdstuk II, afdeling III bij het GVV-KB).
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
86 87
Vastgoedverslag
Waardering van de portefeuille door de
vastgoeddeskundigen
Alle winkelpanden van Vastned Belgium zijn in 2023
gewaardeerd geweest door Cushman & Wakefield of CBRE
Belgium. De totale reële waarde van de portefeuille
bedraagt € 311,4 miljoen (inclusief IFRS 16 gebruiksrechten
en de activa bestemd voor verkoop) op het einde van het
boekjaar 2023. De waarde van de IFRS 16 gebruiksrechten
bedraagt € 0,2 miljoen op 31 december 2023.
In het vorige boekjaar – op 31 december 2022 – hadden de
onafhankelijke vastgoeddeskundigen een verklarende nota
omtrent de marktomstandigheden en meer specifieke de
oorlog in Oekraïne opgenomen. Deze verklarende nota is
nog steeds van toepassing op 31 december 2023.
Cushman & Wakefield
De toegekende eenheidsprijs wordt vermenigvuldigd met
de oppervlakte van het handelspand om aan een totaal
geschatte huurwaarde te komen.
Voor de binnenstadswinkels wordt, indien opportuun en
van toepassing, gewerkt met het principe van de ‘zone A’
dat als volgt gaat: over de volledige gevelbreedte van het
pand wordt de eerste 10 meter in de diepte van het pand
aan 100% van de geschatte huurprijs/m² gerekend, de
volgende 10 meter wordt aan 50% gerekend, de rest aan
25%. Verdiepingen worden aan 25% gerekend of aan een
forfaitair geschat bedrag afhankelijk van de configuratie,
toegankelijkheid en bruikbaarheid.
Vervolgens wordt de adjusted ERV (Aangepaste Markt-
huur) berekend: deze is gelijk aan de huidige betaalde huur
vermeerderd met 60% van het verschil tussen de huidige
huur en de Markthuur. Indien de huidige huur hoger of
gelijk is aan de Markthuur, is de Aangepaste Markthuur
gelijk aan de Markthuur en geldt de 60% regel niet.
Een volgende stap bestaat erin een yield of kapitalisatie-
voet te bepalen voor dewelke een investeerder bereid zou
zijn het pand te kopen. Men bekomt dan de bruto waarde
voor correcties. Hierop kunnen eventuele correcties
(bv. kosten voor leegstand) toegepast worden, waarna de
bruto waarde na correcties of ook wel de investerings-
waarde (akte in de hand) bekomen wordt.
Een volgende stap is dan de Investeringswaarde te
verminderen met de gemiddelde transactiekosten (2,5%)
om zo tot de reële waarde te komen.
In haar verslag van 31 december 2023, verklaart Cushman &
Wakefield dat de reële waarde van de door haar getaxeerde
winkelpanden € 155.599.844 bedraagt.
Verklarende nota marktomstandigheden:
Conflict Oekraïne
Op 24 februari 2022 drongen Russische troepen het
grondgebied van Oekraïne binnen. De mogelijke impact
hiervan op de wereldeconomieën en vastgoedmarkten is
tot op heden onbekend. Op de waarderingsdatum
functioneerden de Belgische vastgoedmarkten in het
algemeen goed en keerden de transactievolumes en andere
relevante gegevens terug naar niveaus waarop een
toereikende hoeveelheid marktgegevens bestaat waarop
waardeoordelen kunnen worden gebaseerd.
Deze toelichting is opgenomen om de transparantie te
waarborgen en meer inzicht te verschaffen in de
marktcontext waarin het waarderingsadvies is opgesteld.
Aangezien de marktomstandigheden snel kunnen
veranderen naargelang van de evolutie van het conflict in
Oekraïne, benadrukken wij het belang van de
waarderingsdatum en merken wij op dat waarderingen
mogelijk op een meer regelmatige basis moeten worden
herzien.
CBRE Belgium
De methodologie van CBRE Belgium wordt samengevat als
volgt:
Waardering op basis van de kapitalisatie van
huurinkomsten.
Voor elk van de gebouwen wordt een geschatte markt huur-
waarde (ERV) bepaald en een marktconforme kapitalisatie-
voet (cap rate) op basis van recente vergelijkings punten en
rekening houdend met de resultaten van de inspecties ter
plaatse.
Indien de geschatte markthuurwaarde hoger is dan de
lopende huurinkomsten is ervan uitgegaan dat er bij de
eerstvolgende huurhernieuwing een huurprijsverhoging
bekomen kan worden die ‘adjusted ERV’ genoemd is. Deze
adjusted ERV bestaat uit het bedrag van de lopende
huurinkomsten verhoogd met 60% van het verschil tussen
de ERV en de lopende huurinkomsten. Na het kapitaliseren
van de adjusted ERV wordt de bruto marktwaarde vóór
correcties van het pand bekomen.
Indien de geschatte markthuurwaarde lager is dan de
lopende huurinkomsten, wordt de bruto marktwaarde vóór
correcties bekomen door kapitalisatie van de geschatte
markt huurwaarde (ERV).
De toegepaste correcties op de bruto marktwaarde bestaan
uit:
• aftrek van de netto actuele waarde van het verschil
tussen de adjusted ERV en lopende huurinkomsten voor
de restduur van de lopende huurperiode in het geval dat
de geschatte markthuurwaarde hoger is dan de lopende
huurinkomsten
• verhoging met de netto actuele waarde van het verschil
tussen de lopende huurinkomsten en de geschatte
markthuurwaarde voor de restduur tot de eerstvolgende
opzegmogelijkheid, in het geval dat de geschatte
markthuurwaarde lager is dan de lopende
huurinkomsten
• aftrek van toegekende huurkortingen
• aftrek voor noodzakelijke uitgaven aan het pand
• aftrek voor voorziene perioden van leegstand.
In haar verslag van 31 december 2023 verklaart CBRE
Belgium dat de reële waarde van de door haar getaxeerde
winkelpanden € 155.607.099 bedraagt.
Verhoogde marktvolatiliteit
Wij vestigen uw aandacht op de huidige wereldwijde
inflatoire druk (welke tot hogere interestvoeten leidt) die
de mogelijkheid voor negatieve waarde correcties vergroot
heeft en de volatiliteit in de vastgoedmarkt versterkt op de
korte tot middellange termijn.
Uit het verleden is gebleken dat het gedrag van
consumenten en investeerders snel kan wijzigen tijdens
deze periodes van verhoogde volatiliteit. Financierings- of
investeringsbeslissingen dienen rekening te houden met
dit verhoogd niveau van volatiliteit en de mogelijkheid van
verslechterende marktomstandigheden. Het is belangrijk
om op te merken dat de conclusies die in dit verslag
beschreven worden enkel geldig zijn op de waarderings-
datum. Waar van toepassing, raden wij aan om de
waardering van nabij op te volgen, naarmate wij de
gebeurtenissen verder opvolgen en de mate waarin
marktpartijen hierop reageren.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
88 89
Vastgoedverslag
Financieel verslag
9190
Mechelen Bruul • H&M
Index
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 94
Geconsolideerd globaalresultaat 95
Geconsolideerde balans 96
Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 98
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 100
Verklaring van de verantwoordelijke personen 101
Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 102
Toelichting 1 Grondslagen voor de financiële verslaggeving 102
Toelichting 2 Gesegmenteerde informatie 110
Toelichting 3 Vastgoedresultaat 112
Toelichting 4 Vastgoedkosten 114
Toelichting 5 Algemene kosten 118
Toelichting 6 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 119
Toelichting 7 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 120
Toelichting 8 Ander portefeuilleresultaat 120
Toelichting 9 Financieel resultaat 121
Toelichting 10 Belastingen op het resultaat 122
Toelichting 11 Aantal aandelen en resultaat per aandeel 122
Toelichting 12 Vaste activa 126
Toelichting 13 Vlottende activa 132
Toelichting 14 Eigen vermogen 134
Toelichting 15 Kortlopende verplichtingen 138
Toelichting 16 Langlopende en kortlopende financiële schulden 139
Toelichting 17 Financiële instrumenten 143
Toelichting 18 Berekening schuldgraad 147
Toelichting 19 Verbonden partijen 148
Toelichting 20 Lijst van de geconsolideerde ondernemingen 148
Toelichting 21 Honorarium aan de commissaris en met de commissaris
verbonden entiteiten 149
Toelichting 22 Voorwaardelijke verplichtingen 149
Toelichting 23 Gebeurtenissen na balansdatum 149
Verslag van de commissaris 150
Enkelvoudige jaarrekening Vastned Belgium NV 156
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
92 93
Financieel verslag
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
Toelichting
2023 2022
NETTORESULTAAT 11.289 14.491
Toelichting:
• EPRA resultaat 11 14.282 13.134
• Portefeuilleresultaat 6, 7, 8 -1.026 -1.942
• Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten 9 -1.890 3.403
• Belastingen: uitgestelde belastingen 10 -52 -82
• Niet uitkeerbaar resultaat perimetervennootschappen -25 -22
Toerekenbaar aan:
• Aandeelhouders van de moedermaatschappij 11.289 14.491
• Minderheidsbelangen 0 0
Resultaat per aandeel
2023 2022
Aantal dividendgerechtigde aandelen 11 5.078.525 5.078.525
Gewogen gemiddeld aantal aandelen 11 5.078.525 5.078.525
Nettoresultaat (€) 11 2,22 2,85
Verwaterd nettoresultaat (€) 11 2,22 2,85
EPRA resultaat (€) 11 2,81 2,59
(€ duizenden) Toelichting
2023 2022
I.
Huurinkomsten 3 18.570 17.442
III.
Met verhuur verbonden kosten 3 -63 25
NETTOHUURRESULTAAT 18.507 17.467
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen
door de huurders op verhuurde gebouwen 3 1.300 1.140
VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders
op verhuurde gebouwen 3 -1.300 -1.140
VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 408 67
VASTGOEDRESULTAAT 18.915 17.534
IX.
Technische kosten 4 -381 -506
X.
Commerciële kosten 4 -226 -213
XI.
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen 4 -40 -51
XII.
Beheerskosten van het vastgoed 4 -998 -885
XIII.
Andere vastgoedkosten 4 -82 -69
Vastgoedkosten -1.727 -1.724
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 17.188 15.810
XIV.
Algemene kosten 5 -1.066 -1.139
XV.
Andere operationele opbrengsten en kosten 18 21
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE 16.140 14.692
XVI.
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 6 5 0
XVIII.
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 7 -1.118 -2.035
XIX.
Ander portefeuilleresultaat 8 87 93
OPERATIONEEL RESULTAAT 15.114 12.750
XX.
Financiële opbrengsten 9 1 2
XXI.
Netto-interestkosten 9 -1.838 -1.575
XXII.
Andere financiële kosten 9 -4 -3
XXIII.
Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten 9 -1.890 3.403
Financieel resultaat -3.731 1.827
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 11.383 14.577
XXIV. Vennootschapsbelasting -42 -4
XXIV. Uitgestelde belastingen -52 -82
Belastingen 10 -94 -86
NETTORESULTAAT 11.289 14.491
Geconsolideerd globaalresultaat
(€ duizenden)
2023 2022
I. NETTORESULTAAT 11.289 14.491
II. Andere componenten van het globaalresultaat
(recycleerbaar in winst- en verliesrekening) 0 0
B. Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen 0 0
GLOBAALRESULTAAT 11.289 14.491
Toerekenbaar aan:
• Aandeelhouders van de moedermaatschappij 11.289 14.491
• Minderheidsbelangen 0 0
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
94 95
Financieel verslag
Geconsolideerde balans
Eigen vermogen en verplichtingen (€ duizenden)
Toelichting
31.12.2023 31.12.2022
EIGEN VERMOGEN 231.894 232.032
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij 231.894 232.032
A. Kapitaal 14 97.213 97.213
B. Uitgiftepremies 14 4.183 4.183
C. Reserves 14 119.209 116.145
D. Nettoresultaat van het boekjaar 11.289 14.491
Minderheidsbelangen 20 0 0
VERPLICHTINGEN 84.007 86.210
I. Langlopende verplichtingen 78.849 66.426
B. Langlopende financiële schulden 16 78.190 66.030
a. • Kredietinstellingen 77.800 65.497
b. • Financiële leasing 390 533
C. Andere langlopende financiële verplichtingen 188 0
E. Andere langlopende verplichtingen 146 123
F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen 325 273
II. Kortlopende verplichtingen 5.158 19.784
A. Voorzieningen 269 269
B. Kortlopende financiële schulden 16 191 15.184
a. • Kredietinstellingen 0 15.000
b. • Financiële leasing 191 184
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 15 796 551
E. Andere kortlopende verplichtingen 15 580 564
F. Overlopende rekeningen 15 3.322 3.216
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 315.901 318.242
Schuldgraad (%)
31.12.2023 31.12.2022
Schuldgraad (max. 65%) 18 25,3% 26,1%
Nettowaarde per aandeel (€)
31.12.2023 31.12.2022
Nettowaarde (reële waarde) 45,66 45,69
Nettowaarde (investeringswaarde) 47,19 47,23
EPRA NRV (€) 47,31 46,85
EPRA NTA (€) 45,78 45,29
EPRA NDV (€) 45,66 45,69
Activa (€ duizenden)
Toelichting
31.12.2023 31.12.2022
I. Vaste activa 310.143 315.199
B. Immateriële vaste activa 44 91
C. Vastgoedbeleggingen 12 309.581 312.590
D. Andere materiële vaste activa 12 488 471
E. Financiële vaste activa 12 28 2.045
G. Handelsvorderingen en andere vaste activa 2 2
II. Vlottende activa 5.758 3.043
A. Activa bestemd voor verkoop 13 1.774 0
B. Financiële vlottende activa 13 470 154
D. Handelsvorderingen 13 2.215 2.327
E. Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 13 472 0
F. Kas en kasequivalenten 429 163
G. Overlopende rekeningen 13 398 399
TOTAAL ACTIVA 315.901 318.242
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
96 97
Financieel verslag
Mutatieoverzicht van het
geconsolideerd eigen vermogen
RESERVES
(€ duizenden)
Toelichting Kapitaal Uitgiftepremies Reserve voor het saldo
van de variaties in de
reële waarde van
vastgoed
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van de
toegelaten afdekkingsinstrumenten
die niet onderworpen zijn aan de
afdekkings boekhouding
Andere
reserves
Overgedragen
resultaat van
vorige boekjaren
Totaal
reserves
Nettoresultaat
van het boekjaar
Minderheids-
belangen
TOTAAL EIGEN
VERMOGEN
BALANS OP DECEMBER 97.213 4.183 114.768 -1.635 6.674 3.419 123.226 4.092 0 228.714
Globaalresultaat 2022 14.491 14.491
Overboeking door resultaatverwerking 2021:
• Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves -10.064 -10.064 10.064 0
• Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële
instrumenten 828 828 -828 0
• Verkopen 2021: impact gerealiseerd resultaat 362 362 -362 0
• Herwaardering perimetervennootschappen -30 -30 30 0
• Toewijzing overgedragen resultaat 1.823 1.823 -1.823 0
Dividend boekjaar 2021 11 -11.173 -11.173
BALANS OP DECEMBER 97.213 4.183 104.704 -807 7.006 5.242 116.145 14.491 0 232.032
Globaalresultaat 2023 11.289 11.289
Overboeking door resultaatverwerking 2022:
• Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves -2.303 -2.303 2.303 0
• Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële
instrumenten 3.403 3.403 -3.403 0
• Herwaardering perimetervennootschappen 257 257 -257 0
• Toewijzing overgedragen resultaat 1.707 1.707 -1.707 0
Overige mutaties impact reserves:
• Verkopen 2023: impact reserves 6 615 -615
Dividend boekjaar 2022 11 -11.427 -11.427
BALANS OP DECEMBER 97.213 4.183 103.016 2.596 6.648 6.949 119.209 11.289 0 231.894
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
98 99
Financieel verslag
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
(€ duizenden) Toelichting
2023 2022
KAS & KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 163 214
1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 14.570 13.193
Operationeel resultaat 15.114 12.750
Betaalde interesten -1.674 -1.506
Andere niet-operationele elementen* -1.985 3.300
Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroomverrichtingen 3.208 -1.143
• Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa 170 311
• Resultaat op de verkoop/overdracht van vastgoedbeleggingen 6 -5 0
• Spreiding van huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan huurders 87 93
• Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 7 1.105 1.867
• Ander portefeuilleresultaat 8 -87 -93
• Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten 9 1.891 -3.403
• Uitgestelde belastingen 52 82
• Overige niet-kasstroomverrichtingen -5 0
Variatie in de behoefte van het werkkapitaal -93 -208
• Beweging van activa
• Handelsvorderingen en andere vaste activa 0 1
• Handelsvorderingen 111 -413
• Belastingvorderingen en andere vlottende activa -512 0
• Overlopende rekeningen 207 -89
• Beweging van verplichtingen
• Handelsschulden en andere kortlopende schulden 285 86
• Andere kortlopende verplichtingen 16 -2
• Overlopende rekeningen -200 209
2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten 9 -50
Aankopen van immateriële en materiële vaste activa 12 -120 -9
Buitengebruikstelling in materiële vaste activa 9 0
Investering in bestaande vastgoedbeleggingen 12 -176 -45
Vooruitbetaalde investeringsfacturen -54 4
Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen 6 350 0
3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten -14.313 -13.194
Terugbetaling van leningen 16 -17.997 -4.773
Opname van leningen 16 15.300 3.000
Terugbetaling van leaseverplichtingen -209 -192
Ontvangen/terugbetaalde langlopende verplichtingen als waarborg 20 -56
Betaling van dividenden 11 -11.427 -11.173
KAS & KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR 429 163
* Dit bedrag omvat de geraamde vennootschapsbelasting van het huidige boekjaar, de uitgestelde belastingen en de variaties in de reële waarde van financiële
instrumenten.
Verklaring van de verantwoordelijke personen
Overeenkomstig artikel 12 §2 van het KB van 14 november
2007, verklaart de raad van bestuur, samengesteld uit
Lieven Cuvelier (voorzitter), Anka Reijnen, Ludo Ruysen,
Reinier Walta en Peggy Deraedt, dat voor zover hem
bekend:
a. de jaarrekeningen, die zijn opgesteld in overeen-
b. het jaarverslag, een getrouw overzicht geeft van de
ontwikkeling en de resultaten van Vastned Belgium
tijdens het lopend boekjaar en van de positie van de
Vennootschap en de in de consolidatie opgenomen
ondernemingen, alsook van de voornaamste risico’s en
onzekerheden waarmee Vastned Belgium
geconfronteerd wordt;
c. de gegevens in het jaarverslag in overeenstemming zijn
met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn
weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het
jaarverslag zou wijzigen.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
100 101
Financieel verslag
Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening
De volgende toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening maken integraal deel uit van deze geconsolideerde jaarrekening.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
102 103
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
104 105
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
106 107
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
108 109
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
110 111
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
112 113
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
114 115
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
116 117
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
118 119
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
120 121
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
122 123
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
124 125
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
126 127
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
128 129
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
130 131
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
132 133
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
134 135
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
136 137
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
138 139
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
140 141
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
142 143
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
144 145
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
146 147
Financieel verslag
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
148 149
Financieel verslag
Verslag van de commissaris
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van
Vastned Belgium nv over het boekjaar afgesloten op 31 december 2023
Kernpunten van de controle
De kernpunten van onze controle betreffen die
aangelegenheden die volgens ons professioneel oordeel
het meest significant waren bij onze controle van de
Geconsolideerde Jaarrekening van de huidige
verslagperiode.
Deze aangelegenheden werden behandeld in de context
van onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening
als een geheel en bij het vormen van ons oordeel
hieromtrent en derhalve formuleren wij geen afzonderlijk
oordeel over deze aangelegenheden.
Waardering van de vastgoedbeleggingen
Beschrijving van het punt en het auditrisico
De vastgoedbeleggingen vertegenwoordigen 98% van de
activa van de Groep. Op 31 december 2023 zijn deze terug
te vinden onder de rubriek ‘vastgoedbeleggingen’ van het
actief van de balans voor een totaalbedrag van € 309.581
duizend.
Overeenkomstig de waarderingsregels en de IAS 40 norm
‘Vastgoedbeleggingen’ worden deze vastgoedbeleggingen
gewaardeerd tegen de reële waarde, en worden de reële
waarde-wijzigingen opgenomen in de resultatenrekening.
De reële waarde van deze vastgoedbeleggingen wordt
geclassificeerd onder niveau 3 van de reële waarde
hiërarchie zoals gedefinieerd onder de IFRS 13 norm
‘De waardering tegen reële waarde’. Bepaalde hypotheses
die gebruikt worden voor de waardering zijn gebaseerd
op data die slechts beperkt waarneembaar zijn
(verdisconteringsvoet, toekomstige bezettingsgraad,..)
en vereisen daarom een inschatting vanwege het
management.
Het auditrisico ligt in de waardering van deze vastgoed-
beleggingen en is daarom een kernpunt van onze controle.
Verslag van de commissaris van maart over de
Geconsolideerde Jaarrekening van Vastned Belgium nv over
het boekjaar afgesloten op december vervolg
Verslag van de commissaris van maart over de
Geconsolideerde Jaarrekening van Vastned Belgium nv over
het boekjaar afgesloten op december
In het kader van de wettelijke controle van de
geconsolideerde jaarrekening van Vastned Belgium nv (de
‘Vennootschap’) en haar dochterondernemingen (samen ‘de
Groep’), brengen wij u verslag uit in het kader van ons
mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel
over de geconsolideerde balans op 31 december 2023, de
geconsolideerde winst- en verliesrekening, het
geconsolideerd globaalresultaat, het mutatieovericht van
het geconsolideerd eigen vermogen en het geconsolideerd
kasstroomoverzicht van het boekjaar afgesloten op
31 december 2023 en over de toelichting, met informatie van
materieel belang over de gehanteerde grondslagen voor
financiële verslaggeving (alle stukken gezamenlijk de
‘Geconsolideerde Jaarrekening’) en omvat tevens ons verslag
betreffende overige door wet- en regelgeving gestelde eisen.
Deze verslagen zijn één en ondeelbaar.
Wij werden als commissaris benoemd door de algemene
vergadering op 27 april 2022, overeenkomstig het voorstel
van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het
auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de
algemene vergadering die zal beraadslagen over de
Geconsolideerde Jaarrekening afgesloten op 31 december
2024. We hebben de wettelijke controle van de
Geconsolideerde Jaarrekening van de Groep uitgevoerd
gedurende 8 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de
Geconsolideerde Jaarrekening van Vastned Belgium nv,
die de geconsolideerde balans op 31 december 2023 omvat,
alsook de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het
geconsolideerd globaalresultaat, het mutatieovericht van
het geconsolideerd eigen vermogen en het geconsolideerd
kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die
datum en de toelichting met informatie van materieel
belang over de gehanteerde grondslagen voor financiële
verslaggeving, met een geconsolideerd balanstotaal van
€ 315.901 duizend en waarvan de geconsolideerde
resultatenrekening afsluit met een nettoresultaat van
€ 11.289 duizend.
Naar ons oordeel geeft de Geconsolideerde Jaarrekening
een getrouw beeld van het geconsolideerde eigen
vermogen en van de geconsolideerde financiële positie van
de Groep op 31 december 2023, alsook van de
geconsolideerde resultaten en de geconsolideerde
kasstromen voor het boekjaar dat op die datum is
afgesloten, in overeenstemming met de International
Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de
Europese Unie (‘IFRS’) en met de in België van toepassing
zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud
We hebben onze controle uitgevoerd in overeenstemming
met de International Standards on Auditing (‘ISA’s’) die
van toepassing zijn in België. Wij hebben bovendien de
door International Auditing and Assurance Standards
Board (‘IAASB’) goedgekeurde ISA’s toegepast die van
toepassing zijn op huidige afsluitingsdatum en nog niet
goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze
verantwoordelijk heden uit hoofde van die standaarden
zijn nader beschreven in het gedeelte ‘Onze
verantwoordelijk heden voor de controle van de
Geconsolideerde Jaarrekening’ van ons verslag.
Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn
voor de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening in
België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot
de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestel-
den van de Vennootschap de voor onze controle vereiste
ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-
informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons
oordeel.
Samenvatting van de uitgevoerde controleprocedures
De Groep maakt gebruik van externe deskundigen om de
reële waarde van zijn gebouwen te schatten. We hebben
(met de hulp van onze eigen interne waarderings-
deskundigen) de waarderingsverslagen van deze externe
deskundigen geëvalueerd.
Specifiek hebben we:
• de objectiviteit, onafhankelijkheid en competentie van
de externe deskundigen geanalyseerd;
• de integriteit van de belangrijkste brongegevens
(contractuele huurprijs, duur van de huur-
overeenkomsten, ...) die gebruikt worden in hun
berekeningen nagegaan en afgestemd met
onderliggende contracten voor een steekproef; en
• de modellen en hypotheses beoordeeld die in hun
verslagen zijn gebruikt (verdisconteringsvoet,
toekomstige bezettingsgraden, …) voor een steekproef.
Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informatie
over de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in
toelichting 12 van de Geconsolideerde Jaarrekening
beoordeeld.
Verantwoordelijkheden van het
bestuursorgaan voor het opstellen van de
Geconsolideerde Jaarrekening
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen
van de Geconsolideerde Jaarrekening die een getrouw
beeld geeft in overeenstemming met IFRS en met de in
België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire
voorschriften, alsook voor een systeem van interne
beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor
het opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die
geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is
van fraude of van fouten.
In het kader van de opstelling van de Geconsolideerde
Jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor
het inschatten van de mogelijkheid van de Vennootschap
om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien
van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit
verband houden en het gebruiken van de continuïteits-
veronderstelling tenzij het bestuursorgaan het voornemen
heeft om de Vennootschap te vereffenen of om de
bedrijfsactiviteiten stop te zetten of geen realistisch
alternatief heeft dan dit te doen.
150 151
Vastned Belgium Jaarverslag Financieel verslag
Onze verantwoordelijkheden voor de
controle over de Geconsolideerde
Jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke
mate van zekerheid over de vraag of de Geconsolideerde
Jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel
belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en
het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons
oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is
een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat
een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd
altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer
die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg
van fraude of fouten en worden als van materieel belang
beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat
zij, individueel of gezamenlijk, de economische
beslissingen genomen door gebruikers op basis van de
Geconsolideerde Jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk,
reglementair en normatief kader dat van toepassing is op
de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening in België
na. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de
toekomstige levensvatbaarheid van de Vennootschap en
van de Groep, noch omtrent de efficiëntie of de
doeltreffend heid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfs-
voering van de Vennootschap en van de Groep ter hand
heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden
inzake de door het bestuursorgaan gehanteerde
continuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de
ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en
handhaven wij een professioneel-kritische instelling
gedurende de controle. We voeren tevens de volgende
werkzaamheden uit:
• het identificeren en inschatten van de risico’s dat de
Geconsolideerde Jaarrekening een afwijking van
materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of
fouten, het bepalen en uitvoeren van controle-
werkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het
verkrijgen van controle-informatie die voldoende en
geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het
niet detecteren van een van materieel belang zijnde
afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van
fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij
fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in
geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te
leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of
het doorbreken van het systeem van interne beheersing;
Verslag van de commissaris van maart over de
Geconsolideerde Jaarrekening van Vastned Belgium nv over
het boekjaar afgesloten op december vervolg
• het verkrijgen van inzicht in het systeem van interne
beheersing dat relevant is voor de controle, met als doel
controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven
omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht
op het geven van een oordeel over de effectiviteit van
het systeem van interne beheersing van de
Vennootschap en van de Groep;
• het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde
grondslagen voor financiële verslaggeving en het
evalueren van de redelijkheid van de door het bestuurs-
orgaan gemaakte schattingen en van de daarop
betrekking hebbende toelichtingen;
• het concluderen van de aanvaardbaarheid van de door
het bestuursorgaan gehanteerde continuïteits-
veronderstelling, en op basis van de verkregen controle-
informatie, concluderen of er een onzekerheid van
materieel belang bestaat met betrekking tot
gebeurtenissen of omstandigheden die significante
twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van
de Vennootschap en de Groep om de continuïteit te
handhaven. Als we besluiten dat er sprake is van een
onzekerheid van materieel belang, zijn wij ertoe
gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te
vestigen op de daarop betrekking hebbende
toelichtingen in de Geconsolideerde Jaarrekening of,
indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons
oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd
op de controle-informatie die verkregen is tot op de
datum van ons commissarisverslag. Toekomstige
gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter
toe leiden dat de continuïteit van de Vennootschap of
van de Groep niet langer gehandhaafd kan worden;
• het evalueren van de algehele presentatie, structuur en
inhoud van de Geconsolideerde Jaarrekening, en of
deze Geconsolideerde Jaarrekening de onderliggende
transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze
die leidt tot een getrouw beeld.
Wij communiceren met het auditcomité binnen het
bestuurs orgaan, onder andere over de geplande reikwijdte
en timing van de controle en over de significante controle-
bevindingen, waaronder eventuele significante tekort-
komingen in de interne beheersing die we identificeren
gedurende onze controle.
Omdat we de eindverantwoordelijkheid voor ons oordeel
dragen, zijn we ook verantwoordelijk voor het organiseren,
het toezicht en het uitvoeren van de controle van de
dochter ondernemingen van de Groep. In die zin hebben
wij de aard en omvang van de controleprocedures voor
deze entiteiten van de Groep bepaald.
We verstrekken aan het auditcomité binnen het bestuurs-
orgaan een verklaring dat we de relevante deontologische
vereisten inzake onafhankelijkheid naleven en we melden
hierin alle relaties en andere aangelegenheden die
redelijkerwijs onze onafhankelijkheid zouden kunnen
beïnvloeden, alsook, voor zover van toepassing, de
bijbehorende maatregelen die we getroffen hebben om
onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Aan de hand van de aangelegenheden die met het audit-
comité binnen het bestuursorgaan besproken worden,
bepalen we de aangelegenheden die het meest significant
waren bij de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening
over de huidige periode en die daarom de kernpunten
van onze controle uitmaken. We beschrijven deze
aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar
maken van deze aangelegenheden is verboden door wet-
of regelgeving.
Verslag van de commissaris van maart over de
Geconsolideerde Jaarrekening van Vastned Belgium nv over
het boekjaar afgesloten op december vervolg
Verslag betreffende de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van het
bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen
en de inhoud van het jaarverslag over de Geconsolideerde
Jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het
jaarrapport.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de
Belgische bijkomende norm (Herzien) bij de in België van
toepassing zijnde ISA’s, is het onze verantwoordelijkheid
om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het
jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening, de
andere informatie opgenomen in het jaarrapport te
verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit
te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over de
Geconsolideerde Jaarrekening en andere
informatie opgenomen in het jaarrapport
Naar ons oordeel, na het uitvoeren van specifieke
werkzaamheden op het jaarverslag over de
Geconsolideerde Jaarrekening, stemt dit jaarverslag over
de Geconsolideerde Jaarrekening overeen met de
Geconsolideerde Jaarrekening voor hetzelfde boekjaar,
enerzijds, en is dit jaarverslag over de Geconsolideerde
Jaarrekening opgesteld overeenkomstig artikel 3:32 van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen,
anderzijds.
In de context van onze controle van de Geconsolideerde
Jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het
overwegen, op basis van de kennis verkregen in de
controle, of het jaarverslag over de Geconsolideerde
Jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het
jaarrapport, zijnde:
• Kerncijfers – Hoofdstuk 1
• Alternatieve prestatiemaatstaven – Hoofdstuk 8
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij
informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend
is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben
uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel
belang te melden.
Vermeldingen betreffende de
onafhankelijkheid
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen
opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de
wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening
en zijn in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven
tegenover de Vennootschap.
Er werden geen bijkomende opdrachten die verenigbaar
zijn met de wettelijke controle van de Geconsolideerde
Jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen en waarvoor honoraria
verschuldigd zijn, verricht.
152 153
Financieel verslagVastned Belgium Jaarverslag
Mechelen Bruul • My Jewellery
Mechelen Bruul • My Jewellery
Europees uniform elektronisch formaat
(‘ESEF’)
Wij hebben, overeenkomstig de norm inzake de controle
van de overeenstemming van de financiële overzichten
met het Europees uniform elektronisch formaat (hierna
‘ESEF’), de controle uitgevoerd van de overeenstemming
van het ESEF-formaat met de technische regulerings-
normen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde
Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (hierna:
‘Gedelegeerde Verordening’).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen,
in overeenstemming met de ESEF-vereisten, van de
geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een
elektronisch bestand in ESEF-formaat (hierna ‘de digitale
geconsolideerde financiële overzichten’) opgenomen in het
jaarlijks financieel verslag beschikbaar op het portaal van
de FSMA (https://www.fsma.be/nl/data-portal).
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte
onderbouwende informatie te verkrijgen om te
concluderen dat het formaat en de markeertaal van de
digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van
materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-
vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden
zijn wij van oordeel dat het formaat en de markering van
informatie in de digitale geconsolideerde financiële
overzichten van Vastned Belgium nv per 31 december 2023
opgenomen in het jaarlijks financieel verslag beschikbaar
op het portaal van de FSMA (https://www.fsma.be/nl/
data-portal) in alle van materieel belang zijnde opzichten
in overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten krachtens
de Gedelegeerde Verordening.
Vanwege de technische beperkingen die inherent zijn aan
de tagging van geconsolideerde jaarrekening volgens het
ESEF-formaat, is het mogelijk dat de inhoud van bepaalde
tags in de toelichtingen niet op identieke wijze wordt
weergegeven als de geconsolideerde jaarrekening die bij
dit rapport is gevoegd.
Andere vermeldingen
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende
verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11
van de verordening (EU) nr. 537/2014.
Brussel, 22 maart 2024
EY Bedrijfsrevisoren BV
Commissaris
Vertegenwoordigd door
Christophe Boschmans *
Partner
* Handelend in naam van een BV
24CBO0080
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
154 155
Financieel verslagVerslag van de commissaris van maart over de
Geconsolideerde Jaarrekening van Vastned Belgium nv over
het boekjaar afgesloten op december vervolg
Enkelvoudige jaarrekening
Vastned Belgium NV
De enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium NV is
opgesteld op basis van de IFRS-normen en conform het
GVV-KB van 13 juli 2014.
De volledige versie van de enkelvoudige jaarrekening van
Vastned Belgium NV zal, samen met het jaarverslag en het
verslag van de commissaris, binnen de wettelijke termijn
bij de Nationale Bank van België neergelegd worden en kan
gratis verkregen worden via de website van de
Vennootschap (www.vastned.be) of op aanvraag
bij de maatschappelijke zetel.
De commissaris heeft een goedkeurende verklaring
zonder voorbehoud gegeven op de enkelvoudige
jaarrekening van Vastned Belgium NV.
Winst- en verliesrekening
Winst- en verliesrekening (vervolg)
(€ duizenden)
2023 2022
I.
Huurinkomsten 18.570 17.442
III.
Met verhuur verbonden kosten -64 24
NETTOHUURRESULTAAT 18.506 17.466
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op
verhuurde gebouwen 1.300 1.140
VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -1.300 -1.140
VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 408 68
VASTGOEDRESULTAAT 18.914 17.534
IX.
Technische kosten -381 -506
X.
Commerciële kosten -226 -213
XI.
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -39 -51
XII.
Beheerskosten van het vastgoed -998 -885
XIII.
Andere vastgoedkosten -82 -69
Vastgoedkosten -1.726 -1.724
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 17.188 15.810
XIV.
Algemene kosten -1.059 -1.133
XV.
Andere operationele opbrengsten en kosten 19 21
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE 16.148 14.698
XVI.
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 5 0
XVIII.
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -1.348 -2.396
XIX.
Ander portefeuilleresultaat 87 93
OPERATIONEEL RESULTAAT 14.892 12.395
(€ duizenden)
2023 2022
OPERATIONEEL RESULTAAT 14.892 12.395
XX.
Financiële opbrengsten 18 18
XXI.
Netto-interestkosten -1.838 -1.575
XXII.
Andere financiële kosten -4 -3
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva* -1.737 3.660
Financieel resultaat -3.561 2.100
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 11.331 14.495
XXIV. Vennootschapsbelasting -42 -4
Belastingen -42 -4
NETTORESULTAAT 11.289 14.491
Toelichting:
• EPRA resultaat 14.282 13.135
• Portefeuilleresultaat -1.256 -2.303
• Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva* -1.737 3.660
Toerekenbaar aan:
• Aandeelhouders van de moedermaatschappij 11.289 14.491
• Minderheidsbelangen 0 0
Resultaat per aandeel
2023 2022
Aantal dividendgerechtigde aandelen 5.078.525 5.078.525
Gewogen gemiddeld aantal aandelen 5.078.525 5.078.525
Nettoresultaat (€) 2,22 2,85
Verwaterd nettoresultaat (€) 2,22 2,85
EPRA resultaat (€) 2,81 2,59
* Omvat zowel de herwaardering van de toegelaten afdekkingsinstrumenten als de herwaardering van de perimetervennootschappen.
Globaalresultaat
(€ duizenden)
2023 2022
I. NETTORESULTAAT 11.289 14.491
II. Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in winst-en-verliesrekening) 0 0
B. Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
voor kasstroomafdekkingen 0 0
GLOBAALRESULTAAT 11.289 14.491
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
156 157
Financieel verslag
Eigen vermogen en verplichtingen (€ duizenden)
2023 2022
EIGEN VERMOGEN 231.894 232.032
A. Kapitaal 97.213 97.213
B. Uitgiftepremies 4.183 4.183
C. Reserves 119.209 116.145
D. Nettoresultaat van het boekjaar 11.289 14.491
VERPLICHTINGEN 83.681 85.935
I. Langlopende verplichtingen 78.524 66.153
B. Langlopende financiële schulden 78.190 66.030
a. • Kredietinstellingen 77.800 65.497
b. • Financiële leasing 390 533
C. Andere langlopende financiële verplichtingen 188 0
E. Andere langlopende verplichtingen 146 123
II. Kortlopende verplichtingen 5.157 19.782
A. Voorzieningen 269 269
B. Kortlopende financiële schulden 191 15.184
a. • Kredietinstellingen 0 15.000
b. • Financiële leasing 191 184
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 796 550
E. Andere kortlopende verplichtingen 580 564
F. Overlopende rekeningen 3.321 3.215
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 315.575 317.967
Schuldgraad (%)
31.12.2023 31.12.2022
Schuldgraad (max. 65%) 25,4% 26,1%
Nettowaarde per aandeel (€)
31.12.2023 31.12.2022
Nettowaarde (reële waarde) 45,66 45,69
Nettowaarde (investeringswaarde) 47,17 47,22
EPRA NRV (€) 47,23 46,78
EPRA NTA (€) 45,71 45,24
EPRA NDV (€) 45,66 45,69
Resultaatsverwerking
(€ duizenden)
2023 2022
NETTORESULTAAT 11.289 14.491
Toevoeging aan de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen:
• Boekjaar 1.260 2.303
• Realisatie vastgoed -5 0
Toevoeging (-) aan / onttrekking (+) van de reserves voor het saldo van de variaties in
de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn
aan de afdekkingsboekhouding 1.890 -3.403
Toevoeging (-) / onttrekking (+) van de andere reserves* -152 -257
TE BESTEMMEN RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR 14.282 13.134
Toevoeging aan (-) / onttrekking (+) van het overgedragen resultaat -2.601 -1.707
VERGOEDING VAN HET KAPITAAL 11.681 11.427
* Dit bedrag omvat de herwaardering van de perimetervennootschappen. De variaties in de reële waarde van de deelnemingen in de perimetervennootschappen
worden aanzien als een niet-uitkeerbare reserve, waardoor deze niet in rekening wordt gebracht bij de bepaling van de vergoeding van het kapitaal. De reële waarde
van een deelneming in perimetervennootschappen wordt bepaald door het herwaarderen van de vastgoedbeleggingen die worden aangehouden door de
perimetervennootschappen.
Balans
Activa (€ duizenden)
2023 2022
I. Vaste activa 309.638 314.771
B. Immateriële vaste activa 45 91
C. Vastgoedbeleggingen 307.249 310.487
D. Andere materiële vaste activa 488 471
E. Financiële vaste activa 1.854 3.720
G. Handelsvorderingen en andere vaste activa 2 2
II. Vlottende activa 5.937 3.196
A. Activa bestemd voor verkoop 1.774 0
B. Financiële vlottende activa 470 154
D. Handelsvorderingen 2.215 2.327
E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 654 166
F. Kas en kasequivalenten 426 150
G. Overlopende rekeningen 398 399
TOTAAL ACTIVA 315.575 317.967
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
158 159
Financieel verslag
Mutatieoverzicht van het
enkelvoudig eigen vermogen
RESERVES
(€ duizenden)
Kapitaal Uitgiftepremies Reserve voor het saldo
van de variaties in de
reële waarde van
vastgoed
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van de
toegelaten afdekkingsinstrumenten
die niet onderworpen zijn aan de
afdekkingsboekhouding
Andere
reserves
Overgedragen
resultaat van
vorige boekjaren
Totaal
reserves
Nettoresultaat
van het boekjaar
Minderheidsbe-
langen
TOTAAL EIGEN
VERMOGEN
BALANS OP DECEMBER 97.213 4.183 113.874 -1.635 8.033 2.954 123.226 4.092 0 228.714
Globaalresultaat 2022 14.491 14.491
Overboeking door resultaatverwerking 2021:
• Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves -10.064 -10.064 10.064 0
• Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten 828 828 -828 0
• Verkopen 2021: impact gerealiseerd resultaat 362 362 -362 0
• Herwaardering perimetervennootschappen -30 -30 30 0
• Toewijzing overgedragen resultaat 1.823 1.823 -1.823 0
Dividend boekjaar 2021 -11.173 -11.173
BALANS OP DECEMBER 97.213 4.183 103.810 -807 8.365 4.777 116.145 14.491 0 232.032
Globaalresultaat 2023 11.289 11.289
Overboeking door resultaatverwerking 2022:
• Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar reserves -2.303 -2.303 2.303 0
• Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten 3.403 3.403 -3.403 0
• Herwaardering perimetervennootschappen 257 257 -257 0
• Toewijzing overgedragen resultaat 1.707 1.707 -1.707 0
Overige mutaties impact reserves:
• Verkopen 2023: impact reserves 615 -615
Dividend boekjaar 2022 -11.427 -11.427
BALANS OP DECEMBER 97.213 4.183 102.122 2.596 8.007 6.484 119.209 11.289 0 231.894
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
160 161
Financieel verslag
RESERVES
(€ duizenden)
Kapitaal Uitgiftepremies Reserve voor het saldo
van de variaties in de
reële waarde van
vastgoed
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van de
toegelaten afdekkingsinstrumenten
die niet onderworpen zijn aan de
afdekkingsboekhouding
Andere
reserves
Overgedragen
resultaat van
vorige boekjaren
Totaal
reserves
Voorgestelde
vergoeding van
het kapitaal
Minderheids-
belangen
TOTAAL EIGEN
VERMOGEN
BALANS OP DECEMBER 97.213 4.183 103.810 -807 8.365 4.777 116.145 11.173 0 228.714
Dividend boekjaar 2021 -11.173 -11.173
Overboeking door resultaatverwerking 2022 m.u.v. dividend:
• Resultaat 2022 14.491 14.491
• Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar Reserves -2.303 -2.303 2.303
• Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten 3.403 3.403 -3.403
• Herwaardering perimetervennootschappen 257 257 -257
• Toewijzing overgedragen resultaat 1.707 1.707 -1.707
BALANS OP DECEMBER 97.213 4.183 101.507 2.596 8.622 6.484 119.209 11.427 0 232.032
Dividend boekjaar 2022 -11.427 -11.427
Overboeking door resultaatverwerking 2023 m.u.v. dividend:
• Resultaat 2023 11.289 11.289
• Overboeking portefeuilleresultaat van de groep naar Reserves -1.260 -1.260 1.260
• Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten -1.890 -1.890 1.890
• Verkopen 2023: impact gerealiseerd resultaat 5 5 -5
• Herwaardering perimetervennootschappen 152 152 -152
• Toewijzing overgedragen resultaat 2.601 2.601 -2.601
Overige mutaties impact reserves:
• Verkopen 2023: impact reserves 615 -615
BALANS OP DECEMBER 97.213 4.183 100.862 706 8.164 9.085 118.817 11.681 0 231.894
Op basis van de FSMA-mededeling FSMA_2020_08, dd.2/07/2020 omtrent ‘Uitkeringsplicht, resultaats verwerking en
uitkeringsbeperking bij Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen– aanbevelingen’ heeft de
Vennootschap eveneens een toelichting opgenomen bij de enkelvoudige jaarrekening die een staat van het eigen vermogen
geeft voor dividenduitkering maar na resultaatverwerking, inclusief een rubriek ‘voorgestelde vergoeding van het kapitaal’.
Aangezien de resultaatsverwerking pas verricht wordt na de goedkeuring door de algemene vergadering van
aandeelhouders, stemmen de totale reserves momenteel nog niet overeen met de totale reserves op balansdatum.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
162 163
Financieel verslag
Bepaling van het bedrag conform artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen
Het bedrag als bedoeld in artikel 7:212 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen, van het gestort kapitaal
of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal,
verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de
statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in
Hoofdstuk 4 van bijlage C van het GVV-KB van 13 juli 2014.
Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige
jaarrekening van Vastned Belgium NV.
(€ duizenden)
2023 2022
Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling
Gestort kapitaal 97.213 97.213
Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies 4.183 4.183
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed 102.122 103.810
Reserve voor het saldo van variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 2.596 -807
Andere reserves 8.007 8.365
Resultaat van het boekjaar dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van
13 juni 2014 aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden
Portefeuilleresultaat -1.256 -2.303
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva* -1.737 3.660
TOTAAL EIGEN VERMOGEN DAT NIET UITKEERBAAR IS 211.128 214.121
EIGEN VERMOGEN 231.894 232.032
Geplande dividenduitkering 11.681 11.427
Aantal aandelen (in eenheden) 5.078.525 5.078.525
Brutodividend per aandeel (€) 2,30 2,25
EIGEN VERMOGEN NA DIVIDENDUITKERING 220.213 220.605
OVERBLIJVENDE RESERVE NA UITKERING 9.085 6.484
* Omvat zowel de herwaardering van de toegelaten afdekkingsinstrumenten als de herwaardering van de perimetervennootschappen. De variaties in de reële
waarde van de deelnemingen in de perimetervennootschappen worden aanzien als niet-uitkeerbare reserves, waardoor deze gecorrigeerd dienen te worden bij
de bepaling van het bedrag dat conform artikel 7:212 van het Wetboek van venootschappen en verenigingen mag uitgekeerd worden. De reële waarde van een
deelneming in perimetervennootschappen wordt bepaald door het herwaarderen van de vastgoedbeleggingen die worden aangehouden door de
perimetervennootschappen.
Aangezien de Vennootschap niet het volledige EPRA resultaat zal uitkeren, zullen de reserves na uitkering van het dividend
met € 2,6 miljoen toenemen.
Bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering
Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform art 13 §1, zesde lid van het GVV-KB en Hoofdstuk 4 van bijlage C
van het GVV-KB. De GVV dient ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen uit te keren als vergoeding
van het kapitaal:
• 80% van het bedrag bepaald volgens het in Hoofdstuk III van Bijlage C (GVV-KB) opgenomen schema; en
• de nettovermindering, tijdens het boekjaar, van de schuldenlast van de openbare GVV.
(€ duizenden)
2023 2022
NETTORESULTAAT VOLGENS ENKELVOUDIGE JAARREKENING 11.289 14.491
Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat:
• Afschrijvingen 156 144
• Waardeverminderingen 122 91
• Terugneming van waardeverminderingen -60 -116
• Andere niet-monetaire bestanddelen* 1.651 -3.753
• Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen -5 0
• Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 1.348 2.396
GECORRIGEERD RESULTAAT A 14.501 13.253
+/- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoed** -633 0
NETTOMINDERWAARDEN BIJ REALISATIE VAN VASTGOED
NIET VRIJGESTELD VAN DE VERPLICHTE UITKERING B -633 0
GECORRIGEERD RESULTAAT VOOR UITKERINGSPLICHT 13.868 13.253
VERPLICHTE UITKERING: % 11.094 10.602
Netto vermindering schuldenlast -2.549 -1.872
NETTOBEDRAG MINIMAAL UIT TE KEREN 8.545 8.730
EPRA Resultaat (enkelvoudige jaarrekening) 14.282 13.134
EPRA Resultaat (geconsolideerde jaarrekening) 14.282 13.134
* Deze post omvat eveneens de variaties in de reële waarde van de deelnemingen in de perimetervennootschappen. De reële waarde van een deelneming in
perimetervennootschappen wordt bepaald door het herwaarderen van de vastgoedbeleggingen die worden aangehouden door de perimetervennootschappen.
Dit betreft een niet-kasstroomverrrichting en wordt bijgevolg gecorrigeerd.
** Deze post omvat de (historische) minderwaarde ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten van de verkoop
van het pand te Mons (Bergen).
De andere niet-monetaire bestanddelen bevatten de
volgende componenten: het ander portefeuilleresultaat uit
de enkelvoudige jaarrekening, de variaties in de reële
waarde van financiële instrumenten en de variaties in de
reële waarde van financiële activa (deelneming in de
perimetervennootschappen).
Het EPRA resultaat, gebaseerd op de enkelvoudige
jaarrekening van Vastned Belgium NV, bedraagt € 14,3
miljoen in 2023 ten opzichte van € 13,1 miljoen in 2022.
Op basis van de bestaande wetgeving zou Vastned Belgium
een dividend van € 8,5 miljoen moeten uitkeren. De raad
van bestuur van Vastned Belgium stelt echter een
brutodividend van € 2,30 per aandeel voor. Dit komt neer
op een totale dividenduitkering van € 11,7 miljoen.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
164 165
Financieel verslag
Alternatieve
prestatiemaatstaven
167166
Alternative
Performance Measure
Definitie Gebruik
Gemiddelde rentevoet
van de financieringen
De gemiddelde rentevoet van de financieringen van de
Vennootschap wordt berekend door de netto-
interestkosten (op jaarbasis) te delen door de gewogen
gemiddelde schuld van de periode (op basis van de
dagelijkse opnames van de financieringen).
Financieringen omvatten de opgenomen kredieten bij
kredietinstellingen, verwerkt onder de lijn
‘Kredietinstellingen' bij de langlopende en kortlopende
financiële schulden van de geconsolideerde balans.
De gemiddelde rentevoet van de
financieringen meet de gemiddelde
financieringskost van de schulden en laat
toe om de evolutie ervan in de tijd op te
volgen, in functie van de evoluties van de
Vennootschap en van de financiële
markten.
Portefeuilleresultaat Het portefeuilleresultaat omvat (i) het resultaat op
verkoop van vastgoedbeleggingen, (ii) de variaties in de
reële waarde van vastgoedbeleggingen, en (iii) het
ander portefeuilleresultaat.
Het portefeuilleresultaat meet de
gerealiseerde en niet-gerealiseerde winst
en verlies verbonden aan de vastgoed-
beleggingen, in vergelijking met de
waardering van de onafhankelijke
vastgoeddeskundigen op het einde van
het vorige boekjaar
EPRA Resultaat Het EPRA resultaat is het operationeel resultaat vóór
het resultaat op de portefeuille waaruit het financieel
resultaat, de belastingen, de variaties in de reële waarde
van financiële derivaten (niet-effectieve hedges
conform IFRS 9) en het niet-uitkeerbaar resultaat van
de perimetervennootschappen worden geëlimineerd.
Het EPRA resultaat meet het resultaat
van de strategische operationele
activiteiten waarbij de volgende
elementen worden uitgesloten (i) de
variaties in de reële waarde van financiële
activa en passiva (niet-effectieve hedges
conform IFRS 9) en (ii) het
portefeuilleresultaat.
EPRA Resultaat per
aandeel
Het EPRA resultaat per aandeel is het EPRA resultaat
gedeeld door het aantal dividendgerechtigde aandelen.
Het EPRA resultaat per aandeel meet het
EPRA resultaat per dividendgerechtigd
aandeel en maakt de vergelijking mogelijk
met het uitgekeerde brutodividend per
aandeel.
EPRA NRV EPRA Net Reinstatement Value (NRV) geeft een
schatting van het bedrag dat nodig is om de
Vennootschap opnieuw op te richten via de
investeringsmarkten op basis van de huidige kapitaal-
en financieringsstructuur.
Meten van de reële waarde van het
aandeel om de vergelijking mogelijk te
maken te de beurswaarde ervan.
EPRA NTA EPRA Net Tangible Assets (NTA) gaat uit van de
hypothese dat de Vennootschap activa verwerft en
verkoopt, hetgeen zou resulteren in de realisatie van
bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen.
Meten van de reële waarde van het
aandeel om de vergelijking mogelijk te
maken te de beurswaarde ervan.
EPRA NDV EPRA Net Disposal Value (NDV) vertegenwoordigt de
waarde die toekomt aan de aandeelhouders van de
Vennootschap in geval van verkoop van haar activa,
hetgeen zou leiden tot de realisatie van uitgestelde
belastingen, de liquidatie van de financiële
instrumenten en het in rekening nemen van andere
verplichtingen aan hun maximumbedrag, verminderd
met het belastingeffect hierop.
Meten van de reële waarde van het
aandeel om de vergelijking mogelijk te
maken te de beurswaarde ervan.
Begrippenlijst van de ‘Alternative Performance Measures’
Alternative
Performance Measure
Definitie Gebruik
Resultaat per aandeel • Nettoresultaat per aandeel:
Nettoresultaat gedeeld door het aantal
dividendgerechtigde aandelen
• Brutodividend per aandeel:
EPRA resultaat gedeeld door het aantal
dividendgerechtigde aandelen
Meten van het resultaat van het aandeel
en de vergelijking mogelijk maken met
het uitgekeerde dividend per aandeel.
Nettowaarde per aandeel
in investeringswaarde
Het gaat om de boekwaarde van het aandeel vóór
aftrek van de transactiekosten (hoofdzakelijk
overdrachtsrechten) van de waarde van de
vastgoedbeleggingen. Het wordt berekend door het
bedrag van het eigen vermogen toewijsbaar aan de
aandeelhouders van de moedermaatschappij, waarbij
de overdrachtsrechten geboekt in het eigen vermogen
op de balansdatum, zijn afgetrokken, te delen door het
aantal dividendgerechtigde aandelen.
Meten van de investeringswaarde van het
aandeel en de vergelijking mogelijk
maken met de beurswaarde ervan.
Nettowaarde per aandeel
in reële waarde
Het gaat om de boekwaarde van het aandeel na aftrek
van de transactiekosten (hoofdzakelijk overdrachts-
rechten) van de waarde van de vastgoedbeleggingen.
Het wordt berekend door het bedrag van het eigen
vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de
moedermaatschappij te delen door het aantal
dividendgerechtigde aandelen.
Meten van de reële waarde van het
aandeel en de vergelijking mogelijk
maken met de beurswaarde ervan.
Operationele marge Dit is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de
portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat.
Evalueren van het vermogen van de
Vennootschap om winst te genereren uit
haar enige operationele activiteit, zonder
rekening te houden met het portefeuille-
resultaat, het financiële resultaat en de
belastingen.
Interest cover ratio De interest cover ratio geeft de verhouding weer van
het operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille
ten opzichte van de interesten die de onderneming
moet betalen.
Deze maatstaf is een gangbare covenant
die gebruikt wordt door financiële
instellingen en geeft weer of een
onderneming de rente kan betalen,
zelfs als de onderneming in financiële
moeilijkheden komt.
Overdrachtsrechten Overdrachtsrechten zijn gelijk aan het verschil tussen
de investeringswaarde en de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen.
Deze maatstaf geeft een overzicht van de
overdrachtsbelastingen die de
vennootschap zou moeten betalen bij de
vervreemding van het vastgoed.
Gemiddelde rendement
van de portefeuille
Het gemiddelde rendement van de portefeuille wordt
berekend als de verhouding tussen de lopende huren,
inclusief geschatte huurwaarde op leegstand en de
reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
Evalueren van de opbrengsten uit de
vastgoedbeleggingen.
Financieel resultaat
(exclusief variaties in de
reële waarde van de
financiële activa en
passiva)
Het ‘Financieel resultaat’ waarvan de rubriek ‘Variaties in
de reële waarde van financiële activa en passiva’ wordt
afgetrokken.
Weergeven van de werkelijke
financieringskost van de Vennootschap.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
168 169
Alternatieve prestatiemaatstaven
Resultaat per aandeel
31.12.2023 31.12.2022
Nettoresultaat (€ duizenden) A 11.289 14.491
Aantal dividendgerechtigde aandelen B 5.078.525 5.078.525
(Verwaterd) Nettoresultaat (€) A/B 2,22 2,85
31.12.2023 31.12.2022
EPRA resultaat (€ duizenden) A 14.282 13.134
Aantal dividendgerechtigde aandelen B 5.078.525 5.078.525
EPRA resultaat per aandeel (€) A/B 2,81 2,59
Balansgegevens per aandeel
31.12.2023 31.12.2022
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij
(€ duizenden) A 231.894 232.032
Uit te sluiten:
• Overdrachtsrechten (€ duizenden) B -7.736 -7.812
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van
de moedermaatschappij - investeringswaarde (€ duizenden) C = A-B 239.630 239.844
Aantal dividendgerechtigde aandelen D 5.078.525 5.078.525
Nettowaarde (investeringswaarde) (€) C/D 47,19 47,23
31.12.2023 31.12.2022
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedermaatschappij
(€ duizenden) A 231.894 232.032
Aantal dividendgerechtigde aandelen B 5.078.525 5.078.525
Nettowaarde (reële waarde) (€) A/B 45,66 45,69
Operationele marge
31.12.2023 31.12.2022
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille (€ duizenden) A 16.140 14.692
Nettohuurresultaat (€ duizenden) B 18.507 17.467
Operationele marge (%) A/B 87,21% 84,11%
Interest cover ratio
31.12.2023 31.12.2022
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille (€ duizenden) A 16.140 14.692
Netto-interestkosten (€ duizenden) B 1.838 1.575
Financiële opbrengsten (€ duizenden) C -1 -2
Interest cover ratio A/(B-C) 8,8 9,3
Alternative
Performance Measure
Definitie Gebruik
EPRA LTV De EPRA Loan-to-Value (LTV) wordt berekend als de
verhouding tussen de nettoschuld, zijnde de nominale
financiële schulden, desgevallend vermeerderd met de
nettoschulden/vorderingen min de kas en kas-
equivalenten, en de totale vastgoedwaarde, zijnde de
reële waarde van de vastgoedportefeuille vermeerderd
met de immateriële vaste activa.
De EPRA Loan-to-Value meet de
verhouding van de schulden ten opzichte
van de marktwaarde van de
vastgoedportefeuille.
EPRA Netto initieel
Rendement (NIR)
Geannualiseerde brutohuurinkomsten op basis van de
lopende huren op afsluitingsdatum van de jaar-
rekeningen, lopende huren op afsluitingsdatum van de
jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten,
gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille
verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten
bij hypothetische vervreemding van
vastgoedbeleggingen.
Deze maatstaf biedt de mogelijkheid voor
beleggers om waarderingen van
portefeuilles binnen Europa onderling te
vergelijken.
EPRA Aangepast NIR Deze ratio voert een correctie uit op de EPRA NIR voor
de afloop van huurvrije periodes (of andere niet-
vervallen huurincentives zoals een huurperiode met
korting en getrapte huurprijzen).
Deze maatstaf, waarbij een correctie op
de EPRA NIR voor de afloop van van
huurvrije periodes (of andere niet-
vervallen huurincentives) wordt
doorgevoerd, biedt de mogelijkheid voor
beleggers om waarderingen van
portefeuilles binnen Europa onderling te
vergelijken.
EPRA
Huurleegstands-
percentage
Geschatte huurwaarde (GHW) van leegstaande
oppervlakte, gedeeld door de GHW van de totale
portefeuille.
Geeft op een duidelijke wijze en
gebaseerd op geschatte huurwaarde,
het percentage van de leegstand weer.
EPRA Cost Ratio
(inclusief directe
leegstandskosten)
EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten)
gedeeld door de brutohuurinkomsten verminderd met
de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht.
Een belangrijke maatstaf om een zinvolle
meting van de veranderingen in de
operationele kosten van de vennootschap
mogelijk te maken.
EPRA Cost Ratio
(exclusief directe
leegstandskosten)
EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten)
gedeeld door de brutohuurinkomsten verminderd met
de vergoedingen voor recht van opstal en erfpacht.
Een belangrijke maatstaf om een zinvolle
meting van de veranderingen in de
operationele kosten van de vennootschap
mogelijk te maken.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
170 171
Alternatieve prestatiemaatstaven
EPRA resultaat
(€ duizenden)
31.12.2023 31.12.2022
Nettoresultaat A 11.289 14.491
Mits eliminatie uit het nettoresultaat (+/-):
• Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen B -1.118 -2.035
• Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen C 5 0
• Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva D -1.890 3.403
• Belastingen: uitgestelde belastingen E -52 -82
• Ander portefeuilleresultaat F 87 93
• Andere niet-uitkeerbare elementen G -25 -22
EPRA resultaat A-B-C-D-F-G 14.282 13.134
EPRA resultaat per aandeel
31.12.2023 31.12.2022
EPRA resultaat (€ duizenden) A 14.282 13.134
Gewogen gemiddelde aantal aandelen B 5.078.525 5.078.525
EPRA resultaat (€/aandeel) A/B 2,81 2,59
Overdrachtsrechten
1
(€ duizenden)
31.12.2023 31.12.2022
Investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen A 317.317 320.402
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen B 309.581 312.590
Overdrachtsrechten B-A -7.736 -7.812
Gemiddelde rendement van de portefeuille
31.12.2023 31.12.2022
Lopende huren, inclusief geschatte huurwaarde op leegstand (€ duizenden) A 19.192 18.911
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen (€ duizenden) B 309.581 312.590
Boekhoudkundig rendement (%) A/B 6,20% 6,06%
Financieel resultaat
(exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva)
(€ duizenden)
31.12.2023 31.12.2022
Financieel resultaat A -3.731 1.827
Uit te sluiten:
• Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva B -1.890 3.403
Financieel resultaat (exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en
passiva A-B -1.841 -1.576
Gemiddelde rentevoet van de financieringen
31.12.2023 31.12.2022
Netto-intrestkosten (€ duizenden) A 1.838 1.575
Intrestkosten verbonden aan IFRS 16 gebruiksrechten (€ duizenden) B 13 14
Netto-intrestkosten verbonden aan externe financiering (€ duizenden) C = A-B 1.825 1.561
Gemiddelde schuld van de periode (€ duizenden) D 80.907 83.167
Gemiddelde rentevoet van de financieringen (op basis van 360/365) (%) C/D *360/365 2,22% 1,85%
Portefeuilleresultaat
(€ duizenden)
31.12.2023 31.12.2022
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen A 5 0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen B -1.118 -2.035
Ander portefeuilleresultaat C 87 93
Portefeuilleresultaat A+B+C -1.026 -1.942
1 Exclusief de activa bestemd voor verkoop.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
172 173
Alternatieve prestatiemaatstaven
EPRA Net Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Assets
(NTA) en EPRA Net Disposal Value (NDV)
31.12.2023
(€ duizenden) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
IFRS EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN
AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERMAATSCHAPPIJ A 231.894 231.894 231.894
VERWATERDE NAW AAN REËLE WAARDE B 231.894 231.894 231.894
Uit te sluiten: C= D+E+F 634 589 -
• Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering
aan reële waarde van vastgoedbeleggingen D 325 325
• Reële waarde van financiële instrumenten E 309 309
• Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans F -45
Toe te voegen G= H+I 7.736 - -
• Reële waarde van schulden met vaste rentevoet H
• Real estate transfer tax I 7.736
NAW J= B+C+G 240.264 232.483 231.894
Verwaterde aantal aandelen K 5.078.525 5.078.525 5.078.525
NAW /AANDEEL J/K 47,31 45,78 45,66
31.12.2022
(€ duizenden) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
IFRS EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN
AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERMAATSCHAPPIJ A 232.032 232.032 232.032
VERWATERDE NAW AAN REËLE WAARDE B 232.032 232.032 232.032
Uit te sluiten: C= D+E+F -1.927 -2.018 -
• Uitgestelde belastingen met betrekking tot de herwaardering aan
reële waarde van vastgoedbeleggingen D 273 273
• Reële waarde van financiële instrumenten E -2.200 -2.200
• Immateriële vaste activa volgens de IFRS-balans F -91
Toe te voegen G= H+I 7.812 - -
• Reële waarde van schulden met vaste rentevoet H
• Real estate transfer tax I 7.812
NAW J= B+C+G 237.917 230.014 232.032
Verwaterde aantal aandelen K 5.078.525 5.078.525 5.078.525
NAW /AANDEEL J/K 46,85 45,29 45,69
EPRA Loan-to-Value (LTV)
31.12.2023 31.12.2022
(€ duizenden) Aandeel Groep* Aandeel Groep*
Toe te voegen:
• Kredietinstellingen A 77.800 80.497
• Andere langlopende verplichtingen B 146 123
• Handelsschulden en andere kortlopende schulden C 796 551
• Andere kortlopende verplichtingen D 580 564
• Overlopende rekeningen passief E 3.322 3.216
Uit te sluiten:
• Handelsvorderingen F 2.215 2.327
• Overlopende rekeningen actief G 398 399
• Kas en kasequivalenten H 429 163
EPRA NETTOSCHULD I=A+B+C+D+EFGH 79.602 82.062
Toe te voegen:
• Vastgoed beschikbaar voor verhuring J 309.433 312.481
• Immateriële vaste activa K 44 91
EPRA TOTAAL VASTGOEDWAARDE L=J+K 309.477 312.572
(in %)
EPRA LOANTOVALUE I/L 25,7% 26,3%
* Er zijn geen joint ventures of materiële ondernemingen waarmee een deelnemingsverhouding (material associates) bestaat.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
174 175
Alternatieve prestatiemaatstaven
EPRA Huurleegstandspercentage
3
31.12.2023 31.12.2022
Verhuurbare
oppervlakte
(m²)
Geraamde
huurwaarde
(ERV) voor de
leegstand
(€ duizenden)
Geraamde
huurwaarde
(ERV)
(€ duizenden)
EPRA
huurleegstand
(%)
EPRA
huurleegstand
(%)
A B A/B
Vlaanderen 55.589 0 12.598 0,0% 0,0%
Brussel 8.848 0 3.080 0,0% 0,0%
Wallonië 10.728 20 1.893 1,1% 5,0%
TOTAAL VASTGOED
BESCHIKBAAR VOOR VERHURING 75.165 20 17.571 0,1% 0,6%
EPRA Cost Ratios
(€ duizenden) 31.12.2023 31.12.2022
Algemene kosten A 1.066 1.139
Andere operationele opbrengsten en kosten B -18 -21
Waardeverminderingen op handelsvorderingen C 63 -25
Vastgoedkosten D 1.727 1.724
EPRA KOSTEN INCLUSIEF LEEGSTANDSKOSTEN E = A+B+C+D 2.838 2.817
Leegstandskosten F -40 -51
EPRA KOSTEN EXCLUSIEF LEEGSTANDSKOSTEN G = E+F 2.798 2.766
HUURINKOMSTEN VERMINDERD MET VERGOEDINGEN
VOOR RECHT VAN OPSTAL EN ERFPACHT H 18.570 17.442
(in %)
EPRA COST RATIO INCLUSIEF LEEGSTANDSKOSTEN E/H 15,3% 16,2%
EPRA COST RATIO EXCLUSIEF LEEGSTANDSKOSTEN G/H 15,1% 15,9%
3 Exclusief de activa bestemd voor verkoop.
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) en EPRA Aangepast NIR
2
(€ duizenden) 31.12.2023 31.12.2022
VASTGOEDBELEGGINGEN* A 309.581 312.590
Uit te sluiten:
• IFRS 16 gebruiksrechten B -148 -109
• Vastgoed in renovatie, met het oog op verhuring C 0 0
VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHURING D = A+B+C 309.433 312.481
Toe te voegen:
• Geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen E 7.736 7.812
INVESTERINGSWAARDE VAN HET VASTGOED
BESCHIKBAAR VOOR VERHURING F = D+E 317.169 320.293
Geannualiseerde brutohuurinkomsten G 19.192 18.471
Uit te sluiten:
• Vastgoedkosten H -1.571 -1.770
GEANNUALISEERDE NETTOHUURINKOMSTEN I = G+H 17.621 16.701
Aanpassingen:
• Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen J 227 332
GEANNUALISEERDE AANGEPASTE NETTOHUURINKOMSTEN K = I+J 17.848 17.033
(in %)
EPRA NETTO INITIEEL RENDEMENT I/F 5,6% 5,2%
EPRA AANGEPAST NETTO INITIEEL RENDEMENT K/F 5,6% 5,3%
* Exclusief de activa bestemd voor verkoop.
2 De informatie voor de berekening van de EPRA NIR en EPRA Aangepast NIR heeft betrekking op toekomstgerichte informatie en kan bijgevolg niet gereconcilieerd
worden met de geconsolideerde cijfers. De geannualiseerde brutohuurinkomsten zijn bijgevolg gelijk aan de huurinkomsten excl. leegstand, aangezien dit geen
huurinkomsten zijn waarop de Vennootschap reeds recht heeft. De vastgoedkosten hebben daarentegen betrekking op toekomstige kosten die werden
gebudgetteerd, aangezien deze noodzakelijk zijn om toekomstige huurinkomsten te innen. Hetzelfde is van toepassing voor de huur bij afloop van huurvrije
periodes of andere huurkortingen.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
176 177
Alternatieve prestatiemaatstaven
Algemene
inlichtingen
179178
Rechtsvorm, oprichting,
bekendmaking
De Vennootschap is opgericht ingevolge akte verleden
voor notaris André van der Vorst, te Elsene, op 15 juni 1987,
gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad op
9 juli 1987 daarna onder nummer 870709-272.
De statuten zijn voor het laatst gewijzigd bij akte verleden
voor notaris Eric De Bie, te Antwerpen-Ekeren, op 28 april
2021, bekend gemaakt in de Bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad onder nummer 2021-05-07 / 0328904 waarbij:
• De naam van de Vennootschap werd gewijzigd in
‘Vastned Belgium’;
• De raad van bestuur gemachtigd werd tot verkrijging en
inpandneming van eigen effecten en dit voor een
periode van vijf (5) jaar;
• De raad van bestuur gemachtigd werd om het kapitaal
in één of meerdere keren te verhogen met een
maximum bedrag van zevenennegentig miljoen
tweehonderd dertienduizend tweehonderd drieëndertig
euro tweeëndertig eurocent (€ 97.213.233,32) en dit voor
een periode van vijf (5) jaar;
• De statuten gewijzigd werden, onder meer om deze in
overeenstemming te brengen met de genomen
beslissingen en met het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen.
Op 22 december 1998 werd Vastned Belgium erkend als
‘openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast
kapitaal naar Belgisch recht’, afgekort ‘vastgoedbevak naar
Belgisch recht’. Rekening houdend met de inwerking-
treding van de wet van 19 april 2014 betreffende de
alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun
beheerders (de ‘AIFMD-wet’)
1
, heeft de Vennootschap
ervoor geopteerd om het statuut van openbare geregle-
men teerde vastgoedvennootschap, zoals ingevoerd door
de GVV-Wet, aan te vragen in plaats van het statuut van
openbare vastgoedbevak. In dit kader heeft de
Vennootschap op 14 augustus 2014 haar vergunnings-
aanvraag als openbare gereglementeerde vastgoed-
vennootschap ingediend bij de FSMA.
1 De wet vormt de omzetting naar Belgisch recht van de Europese richtlijn met betrekking tot de beheerders van alternatieve beleggingsfondsen (in het Engels,
‘alternative investment funds managers’, zodat deze richtlijn de ‘AIFMD-richtlijn’ wordt genoemd en dat deze wet de ‘AIFMD-wet’ wordt genoemd).
Vervolgens werd de Vennootschap conform de artikelen 9,
§3 en 77 van de GVV-Wet door de FSMA als openbare
gereglementeerde vastgoedvennootschap vergund op
22 september 2014, en dit onder de opschortende
voorwaarde van de aanpassing van de statuten van de
Vennootschap en het naleven van de bepalingen van
artikel 77, §2 en volgende van de GVV-Wet. Op 27 oktober
2014 tenslotte heeft de buitengewone algemene
vergadering van aandeelhouders van de Vennootschap de
doelwijziging met het oog op de verandering van statuut
van vastgoedbevak naar openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap, overeenkomstig de GVV-Wet, met
unanimiteit van stemmen goedgekeurd. Aangezien op
voormelde buitengewone algemene vergadering van
aandeelhouders geen enkel recht van uittreding werd
uitgeoefend, en alle opschortende voorwaarden waaraan
de statutenwijzing door de buitengewone algemene
vergadering van aandeelhouders en de vergunning
verleend door de FSMA werden onderworpen, werden
vervuld, geniet Vastned Belgium vanaf 27 oktober 2014
van het statuut van openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap. Als openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap is de Vennootschap niet langer
onderworpen aan de bepalingen van het KB van
7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks en de
wet van 3 augustus 2012 betreffende bepaalde vormen van
collectief beheer van beleggingsportefeuilles, maar bestaat
de toepasselijke regelgeving sinds 27 oktober 2014 uit de
GVV-Wet en het GVV-KB.
De Vennootschap is ingeschreven bij de Autoriteit voor
Financiële Diensten en Markten (FSMA).
De Vennootschap is een genoteerde vennootschap in de
zin van artikel 1:11 van het Wetboek vennootschappen en
verenigingen.
Duur
De Vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.
Identificatie
Naam
vastgoedvennootschap naar Belgisch recht.
Maatschappelijke zetel
Ondernemingsnummer
(RPR Antwerpen)
De Vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank
voor ondernemingen onder het ondernemingsnummer
0431.391.860.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
180 181
Algemene inlichtingen
Maatschappelijk doel
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
182 183
Algemene inlichtingen
Gent Veldstraat • Edisac Namen Galerie d’Harscamp • Lab9
Boekjaar
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.
Inzage documenten
• De statuten van Vastned Belgium NV liggen ter inzage
bij de Griffie van de Rechtbank van Koophandel te
Antwerpen, afdeling Antwerpen en op de maat-
schappelijke zetel.
• De jaarrekening wordt neergelegd bij de balanscentrale
van de Nationale Bank van België.
• De jaarrekening en de bijhorende verslagen worden elk
jaar toegezonden aan de aandeelhouders op naam,
alsook aan elke andere persoon die daarom verzoekt.
• De besluiten houdende benoeming en ontslag van de
leden van de organen worden bekendgemaakt in de
Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad.
• De financiële mededelingen alsook de oproepingen tot
de algemene vergaderingen worden gepubliceerd in de
financiële pers.
• Relevante publieke vennootschapsdocumenten zijn
beschikbaar op de website: www.vastned.be.
De andere voor het publiek toegankelijke documenten liggen ter inzage op de maatschappelijke zetel van de Vennootschap.
Uittreksel uit de statuten
1
1 Deze artikels zijn niet de volledige, noch de letterlijke weergave van de statuten. De volledige statuten zijn te consulteren op de zetel van de vennootschap en op de
website www.vastned.be
Kapitaal – Aandelen
Artikel 6.2 – Toegestaan kapitaal
De raad van bestuur is gemachtigd om het kapitaal in één
of meerdere keren te verhogen met een maximum bedrag
van zevenennegentig miljoen tweehonderd dertien-
duizend tweehonderd drieëndertig euro tweeëndertig
eurocent (€ 97.213.233,32) op de data en overeenkomstig de
modaliteiten die de raad van bestuur bepaalt, conform de
toepasselijke wetgeving. Bij een kapitaalverhoging die
gepaard gaat met een storting of een boeking van een
uitgiftepremie, wordt enkel het bij het kapitaal
ingeschreven bedrag afgetrokken van het bruikbaar
blijvend bedrag van het toegestane kapitaal.
Deze machtiging werd verleend voor een periode van vijf
jaar te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad van de statutenwijziging beslist door
de buitengewone algemene vergadering van 28 april 2021.
Deze machtiging kan worden hernieuwd.
De kapitaalverhogingen waarover de raad van bestuur
aldus heeft beslist, kunnen plaatsvinden door inschrijving
tegen contanten of door inbrengen in natura met naleving
van de wettelijke bepalingen, of door incorporatie van
reserves of van uitgiftepremies met of zonder creatie van
nieuwe effecten. De kapitaalverhogingen kunnen
aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of
zonder stemrecht. Deze kapitaalverhogingen kunnen ook
gebeuren door de uitgifte van converteerbare obligaties of
van inschrijvingsrechten - al dan niet aan een andere
roerende waarde gehecht - die aanleiding kunnen geven
tot het creëren van aandelen met of zonder stemrecht.
De raad van bestuur is gemachtigd om het voorkeurrecht
van de aandeelhouders op te heffen of te beperken, ook ten
gunste van welbepaalde personen andere dan leden van het
personeel van de Vennootschap of van een van haar
dochtervennootschappen, voor zover er, indien en in de
mate waarin de GVV wetgeving dit vereist, aan de bestaande
aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt
verleend bij de toekenning van nieuwe effecten.
Kapitaalverhogingen door inbreng in natura worden
verricht in overeenstemming met de voorwaarden
voorgeschreven door de GVV wetgeving. Dergelijke
inbrengen kunnen ook betrekking hebben op het
dividendrecht in het kader van de uitkering van een
keuzedividend.
Wanneer de kapitaalverhogingen waartoe ingevolge deze
machtigingen werd beslist, een uitgiftepremie bevatten,
moet het bedrag ervan worden geboekt op één of meerdere
afzonderlijke eigen vermogensrekeningen op het passief
van de balans.
Artikel 6.3 – Verkrijging, inpandneming
en vervreemding van eigen aandelen,
winstbewijzen of certificaten die daarop
betrekking hebben
A. Verkrijging en inpandneming
1. De Vennootschap kan eigen aandelen, winstbewijzen of
certificaten die daarop betrekking hebben verkrijgen en
in pand nemen.
2. De raad van bestuur is gemachtigd om eigen aandelen
of certificaten die daarop betrekking hebben, te
verkrijgen en in pand te nemen, zonder dat het totale
aantal eigen aandelen of certificaten die daarop
betrekking hebben dat de Vennootschap in toepassing
van deze machtiging bezit of in pand heeft 10% van het
totale aantal aandelen mag overschrijden, tegen een
eenheidsprijs die niet lager zal mogen zijn dan 75% van
het gemiddelde van de koers van de laatste dertig dagen
van de notering van het aandeel vóór de datum van het
besluit van de raad van bestuur tot verkrijging
respectievelijk inpandneming, noch hoger dan 125%
van het gemiddelde van de koers van de laatste dertig
dagen van de notering van het aandeel vóór de datum
van het besluit van de raad van bestuur tot verkrijging
respectievelijk inpandneming. Deze machtiging is
toegekend voor een periode van vijf jaar te rekenen van
de bekendmaking van deze machtiging toegekend op
28 april 2021.
3. De machtigingen onder lid 2 doen geen afbreuk aan de
mogelijkheden, overeenkomstig de toepasselijke
wettelijke bepalingen, voor de raad van bestuur om
eigen aandelen, winstbewijzen en certificaten die erop
betrekking hebben, te verkrijgen of in pand te nemen
indien daartoe geen statutaire machtiging of
machtiging van de algemene vergadering vereist is.
4. De machtigingen onder lid 2 en het bepaalde in lid 3
gelden voor de raad van bestuur van de Vennootschap,
voor de rechtstreekse en, voor zover als nodig, de
onrechtstreekse dochtervennootschappen van de
Vennootschap, en, voor zover als nodig, voor elke derde
handelend in eigen naam maar voor rekening van die
vennootschappen.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
184 185
Algemene inlichtingen
Bestuur en toezicht
Artikel 10 – Samenstelling van de raad
van bestuur
De Vennootschap wordt bestuurd door een raad van
bestuur die is samengesteld uit ten minste drie leden die
benoemd zijn door de algemene vergadering van aandeel-
houders voor in principe een periode van vier jaar.
De algemene vergadering kan het mandaat van elke
bestuurder te allen tijde en zonder opgave van redenen
met onmiddellijke ingang beëindigen. De bestuurders zijn
herverkiesbaar.
De raad van bestuur telt minstens drie onafhankelijke
bestuurders overeenkomstig de toepasselijke wettelijke
bepalingen.
Tenzij het benoemingsbesluit van de algemene vergadering
anders bepaalt, eindigt het mandaat van de uittredende en
niet herverkozen bestuurders onmiddellijk na de algemene
vergadering die in die nieuwe benoemingen heeft voorzien.
lngeval één of meerdere mandaten openvallen kunnen de
overblijvende bestuurders, bijeengekomen in raad,
voorlopig in de vervanging voorzien tot aan de
eerstvolgende bijeenkomst van de algemene vergadering.
De eerstvolgende algemene vergadering moet het mandaat
van de gecoöpteerde bestuurder al dan niet bevestigen.
Hun eventuele vergoeding mag niet worden bepaald in
functie van de verrichtingen en transacties die de
Vennootschap of haar perimetervennootschappen
realiseren.
De beperkingen zoals bepaald in artikel 7:91 van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen zijn niet
van toepassing.
De bestuurders zijn uitsluitend natuurlijke personen; zij
moeten voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en
deskundigheid zoals voorzien in de GVV wetgeving en
mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV
wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
De benoeming van de bestuurders wordt voorafgaandelijk
ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA.
Artikel 12 – Bevoegdheden van de raad
van bestuur
12.1. De raad van bestuur bezit de meest uitgebreide
bevoegdheden om alle handelingen te verrichten die
noodzakelijk of nuttig zijn voor de verwezenlijking van het
voorwerp met uitzondering van de handelingen die door
de wet of door de statuten voor de algemene vergadering
zijn gereserveerd.
De raad van bestuur stelt de halfjaarverslagen op evenals
het jaarverslag.
De raad van bestuur stelt een of meerdere onafhankelijke
waarderingsdeskundige(n) aan in overeenstemming met de
GVV wetgeving en stelt desgevallend elke wijziging voor aan
de lijst van deskundigen die is opgenomen in het dossier dat
bij de aanvraag om erkenning als GVV is gevoegd.
12.2. De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de
Vennootschap en haar vertegenwoordiging in deze context
delegeren aan één of meer personen die niet noodzakelijk
bestuurder hoeven te zijn. Indien meerdere personen met
het dagelijks bestuur van de Vennootschap worden belast,
dan treden zij op als college. De met het dagelijks bestuur
belaste perso(o)n(en) moet(en) voldoen aan de eisen van
betrouwbaarheid en deskundigheid zoals voorzien door de
GVV wetgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer
van de in de GVV wetgeving vastgelegde
verbodsbepalingen vallen.
De beperkingen zoals bepaald in artikel 7:121 juncto 7:91
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
zijn niet van toepassing, noch op de leden van het orgaan
van dagelijks bestuur, noch op de personen belast met de
leiding bedoeld in artikel 3:6, § 3, derde lid van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
12.3. De raad van bestuur kan aan elke lasthebber, alle
bijzondere bevoegdheden overdragen die beperkt zijn tot
bepaalde handelingen of een bepaalde reeks van
handelingen, binnen de grenzen bepaald door de
toepasselijke wettelijke bepalingen.
De raad van bestuur kan in overeenstemming met de GVV
wetgeving, de vergoeding vaststellen van elke lasthebber
aan wie bijzondere bevoegdheden werden toegekend.
Artikel 16 – Revisoraal toezicht
De Vennootschap wijst één of meer commissarissen aan
die de functies uitoefenen waarmee ze worden belast
krachtens het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen en de GVV wetgeving.
De commissaris moet erkend zijn door de FSMA.
B. Vervreemding.
1. De Vennootschap kan eigen aandelen, winstbewijzen of
certificaten die daarop betrekking hebben
vervreemden.
2. De raad van bestuur is gemachtigd om eigen aandelen,
winstbewijzen of certificaten die daarop betrekking
hebben, te vervreemden aan een of meer bepaalde
personen al dan niet personeel.
3. De machtigingen onder lid 2 doen geen afbreuk aan de
mogelijkheden, overeenkomstig de toepasselijke
wettelijke bepalingen, voor de raad van bestuur om
eigen aandelen, winstbewijzen en certificaten die erop
betrekking hebben, te vervreemden indien daartoe geen
statutaire machtiging of machtiging van de algemene
vergadering vereist is.
4. De machtigingen onder lid 2 en het bepaalde in lid 3
gelden voor de raad van bestuur van de Vennootschap,
voor de rechtstreekse en, voor zover als nodig, de
onrechtstreekse dochtervennootschappen van de
Vennootschap, en, voor zover als nodig, voor elke derde
handelend in eigen naam maar voor rekening van die
vennootschappen.
Artikel 7 – Aard van de aandelen
De aandelen zijn zonder vermelding van nominale waarde.
De aandelen zijn op naam of gedematerialiseerd, en dit
naar keuze van hun eigenaar of houder (hierna de
‘Titularis’) en volgens de beperkingen opgelegd door de
wet. De Titularis kan op elk moment en zonder kosten de
omzetting vragen van zijn aandelen op naam in
gedematerialiseerde aandelen. Elk gedematerialiseerd
aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op een
rekening op naam van zijn Titularis bij een erkende
rekeninghouder of bij een vereffeninginstelling.
Er wordt op de zetel van de Vennootschap een register van
de aandelen op naam bijgehouden dat, in voorkomend
geval, onder elektronische vorm kan bestaan. De
Titularissen van aandelen op naam kunnen kennis nemen
van het volledige register van de aandelen op naam.
Artikel 9 – Notering op de beurs en
openbaarheid van de belangrijke
deelnemingen
De aandelen van de Vennootschap moeten worden
toegelaten tot de verhandeling op een Belgische
gereglementeerde markt, overeenkomstig de GVV
wetgeving.
Conform artikel 18 van de wet van 2 mei 2007 op de
openbaar making van belangrijke deelnemingen in
emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de
verhandeling op een gereglementeerde markt en
houdende diverse bepalingen geldt, naast de wettelijk
voorziene drempels, tevens de statutaire drempel van 3%.
Behoudens de in de wet voorziene uitzonderingen, kan
niemand deelnemen aan de stemming in de algemene
vergadering van de Vennootschap met meer stemrechten
dan diegene verbonden aan de effecten waarvan hij, in
overeenstemming met de wet, minstens twintig (20) dagen
voor de datum van de algemene vergadering kennis heeft
gegeven ze in bezit te hebben. De stemrechten verbonden
aan deze niet gemelde aandelen zijn geschorst.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
186 187
Algemene inlichtingen
Gent Zonnestraat • AS Adventure
Algemene vergaderingen
Artikel 17 – Bijeenkomst
De jaarlijkse algemene vergadering komt samen op de
laatste woensdag van de maand april om veertien uur
dertig minuten (14u30).
Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de
vergadering op de eerstvolgende werkdag gehouden op
hetzelfde uur (een zaterdag of een zondag zijn geen
werkdagen).
De gewone of buitengewone algemene vergaderingen
worden gehouden op de plaats aangeduid in de oproeping.
De drempel vanaf wanneer één of meerdere aandeel-
houders een oproeping van een algemene vergadering
mogen eisen om er één of meerdere voorstellen voor te
leggen, en dit conform het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen, is vastgelegd op tien procent (10%) van
het kapitaal.
Eén of meer aandeelhouders die samen ten minste drie
procent (3%) van het kapitaal van de Vennootschap
bezitten, kunnen in overeenstemming met de bepalingen
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
vragen dat te bespreken onderwerpen worden opgenomen
op de agenda van gelijk welke algemene vergadering en
kunnen voorstellen van beslissing indienen met
betrekking tot te bespreken onderwerpen die op de agenda
zijn of zullen worden ingeschreven.
Artikel 18 – Deelname aan de vergadering
Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen
en er het stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk gemaakt
van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op
naam van de aandeelhouder op de veertiende dag
voorafgaand aan de algemene vergadering om
vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de ‘registratie-
datum’ genoemd), hetzij door hun inschrijving in het
register van de aandelen op naam van de Vennootschap,
hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een
erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling,
ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de
aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering.
De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de
vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest
overleggen dat door hun erkende rekeninghouder of
vereffeningsinstelling werd afgegeven en waaruit blijkt
hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de
registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op
naam van de aandeelhouder, en waarvoor de aandeel-
houder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de
algemene vergadering. Zij delen het attest mee aan de
Vennootschap of aan de persoon die de Vennootschap
daartoe heeft aangewezen, alsook hun wens om deel te
nemen aan de algemene vergadering, in voorkomend geval
door het sturen van een volmacht, ten laatste op de zesde
dag voorafgaand aan de datum van de algemene
vergadering via het e-mailadres van de Vennootschap of
via het e-mailadres specifiek vermeld in de oproeping.
De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering
wensen deel te nemen, moeten de Vennootschap, of de
persoon die zij daartoe heeft aangewezen, uiterlijk de
zesde dag voorafgaand aan de datum van de vergadering
op de hoogte brengen van hun voornemen, via het
e-mailadres van de Vennootschap of via het e-mailadres
specifiek vermeld in de oproeping, of, in voorkomend
geval, door het sturen van een volmacht.
Artikel 21 – Aantal stemmen
De aandelen geven elk recht op één stem, onder
voorbehoud van de gevallen van opschorting van het
stemrecht voorzien in het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen of enige andere toepasselijke wet.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
188 189
Algemene inlichtingen
Antwerpen Steenhouwersvest • Le Pain Quotidien
Commissaris
Op 27 april 2022 is EY Bedrijfsrevisoren BV,
vertegenwoordigd door de heer Christophe Boschmans,
met kantoor te 1831 Diegem, Kouterveldstraat 7B 001,
benoemd als commissaris van Vastned Belgium. Het
mandaat van de commissaris eindigt onmiddellijk na de
jaarvergadering in 2025.
De vergoeding van de commissaris bedraagt € 78.857
(excl. BTW, inclusief gebruikelijke kosten) per jaar voor het
boekjaar dat een aanvang nam op 1 januari 2022 voor het
onderzoek van de enkelvoudige en de geconsolideerde
jaarrekening. Daarnaast is er een vergoeding van € 2.759
(excl. BTW, inclusief gebruikelijke kosten) voor de controle
van de perimetervennootschappen. De beide vergoedingen
worden op jaarlijkse basis geïndexeerd.
Liquidity provider
Sinds december 2001 is met Bank Degroof Petercam,
Nijverheidsstraat 44 te 1000 Brussel, een liquiditeits-
overeenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de
aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door
regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen
bepaalde marges.
De vergoeding hiervoor is vastgesteld op een vast bedrag
van € 1.000 per maand.
Vastgoeddeskundigen
De door Vastned Belgium aangewezen
vastgoeddeskundigen zijn:
• Cushman & Wakefield, met adres te 1000 Brussel,
Kunstlaan 56. De vennootschap wordt
vertegenwoordigd door Emeric Inghels.
• CBRE Belgium, met adres te 1000 Brussel,
Lloyd Georgelaan 7. De vennootschap wordt
vertegenwoordigd door Pieter Paepen.
Conform de wet van 12 mei 2014 betreffende
gereglementeerde vastgoedvennootschappen waarderen
zij viermaal (4) per jaar de vastgoedportefeuille. De
vergoedingen van de vastgoeddeskundigen worden
berekend op basis van een jaarlijks vast bedrag per gebouw.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
190 191
Algemene inlichtingen
d. het op lange termijn rechtstreeks, of via een
vennootschap waarin zij een deelneming bezit
overeenkomstig de bepalingen van de GVV-
wetgeving, desgevallend in samenwerking met
derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten,
laten oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten,
laten uitbaten of ter beschikking stellen van:
I. voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer,
verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele
of niet-fossiele brandstof en energie in het
algemeen en de daarmee verband houdende
goederen;
II. nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag
of zuivering van water en de daarmee verband
houdende goederen;
III. installaties voor opwekking, opslag en het
transport van al dan niet hernieuwbare energie en
de daarmee verband houdende goederen; of
IV. afval- en verbrandingsinstallaties en de daarmee
verband houdende goederen.
• beperkte mogelijkheid tot het afsluiten van hypotheken
• een schuldgraad beperkt tot 65% van de totale activa;
indien de schuldgraad 50% overschrijdt, dient een
financieel plan opgesteld te worden conform de
bepalingen van artikel 24 van het GVV-KB. In het geval
van een door de FSMA toegestane afwijking op grond
van artikel 30, §3 en §4 van de GVV-Wet, mag de
schuldratio van de openbare GVV overeenkomstig de
bepalingen van artikel 30 §4 van de GVV-Wet evenwel
niet meer bedragen dan 33%
• de jaarlijkse financiële interestkosten voortvloeiend uit
de schuldenlast mogen in geen geval de drempel van
80% overstijgen van het operationeel resultaat vóór het
resultaat op de portefeuille verhoogd met de financiële
opbrengsten van de Vennootschap
• strenge regels inzake belangenconflicten
• een boeking van de portefeuille tegen marktwaarde
zonder de mogelijkheid van afschrijvingen
• een driemaandelijkse schatting van het
vastgoedvermogen door onafhankelijke deskundigen,
die onderworpen worden aan een driejaarlijks
rotatiesysteem
• een spreiding van het risico: maximaal 20% van het
vermogen investeren in vaste goederen die één enkel
vastgoedgeheel vormen, behoudens uitzonderingen
• een GVV mag zich niet engageren in ‘ontwikkelings-
activiteiten’ tenzij occasioneel; dit betekent dat een
GVV zich niet kan opstellen als bouwpromotor met de
bedoeling om gebouwen op te trekken om die achteraf
te verkopen en een ontwikkelingswinst op te strijken
• een vrijstelling van vennootschapsbelasting op
voorwaarde dat het EPRA resultaat voor minstens 80%
wordt uitgekeerd
• een roerende voorheffing van 30% af te houden bij de
betaalbaarstelling van het dividend (behoudens
bepaalde vrijstellingen)
• de mogelijkheid om perimetervennootschappen op te
richten die de vorm kunnen aannemen van een
‘institutionele GVV’ die onder de exclusieve of
gezamenlijke controle moet staan van de openbare GVV,
dit om specifieke projecten te kunnen verwezenlijken
met een derde zijnde 1) professionele cliënten zoals
kredietinstellingen, beleggingsondernemingen en
instellingen voor collectieve beleggingen, of 2)
rechtspersonen die kunnen worden beschouwd als
IAKB door een eenvoudig verzoek te richten aan de
FSMA zonder dat bijkomende voorwaarden dienen te
worden vervuld
• ten minste drie onafhankelijke bestuurders in de zin
van artikel 7:87 §1 van het Wetboek Vennootschappen
en Verenigingen zetelen in de raad van bestuur
• de vaste vergoeding van de bestuurders en de effectieve
leiders mag niet afhangen van de verrichtingen en
transacties die de openbare GVV of haar
perimetervennootschappen uitvoeren: het is dus
uitgesloten dat hen een vergoeding zou worden
verleend op basis van het zakencijfer. Deze regel geldt
eveneens voor de variabele vergoeding. Indien de
variabele vergoeding wordt vastgesteld in functie van
het resultaat, mag daarbij enkel worden uitgegaan van
het geconsolideerde EPRA resultaat.
Deze regels hebben als doel het risico voor de aandeel-
houders te beperken.
Vennootschappen die fuseren met een GVV zijn
onderworpen aan een belasting (exit taks) van 15%
op de latente meerwaarde en belastingvrije reserves
(met ingang vanaf aanslagjaar 2021).
Gereglementeerde vastgoedvennootschap
– wettelijk kader
Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap
(GVV) is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende
gereglementeerde vastgoedvennootschappen
(de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 betreffende
gereglementeerde vastgoedvennootschappen
(het GVV-KB) ten einde publieke investeringen in vastgoed
aan te moedigen. Het concept lijkt sterk op dat van de Real
Estate Investment Trusts (REIT – USA), de Fiscale
Beleggingsinstellingen (FBI – Nederland), de Sociétés
d’Investissement Immobilier Côtées (SIIC - Frankrijk) en
de REIT in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland. De GVV
is als publieke vastgoedvennootschap met een apart
REIT-statuut onderworpen aan een strikte wetgeving met
het oog op de bescherming van de aandeelhouders en de
financiers. Het statuut geeft zowel financiers als
privébeleggers de mogelijkheid om op een gebalanceerde,
kostenefficiënte en fiscaaltransparante manier toegang te
krijgen tot een gediversifieerde vastgoedportefeuille
De bedoeling van de wetgever is dat een GVV een optimale
transparantie van de vastgoedbeleggingen garandeert en
de uitkering van een maximum aan cashflow verzekert,
terwijl de aandeelhouder een hele reeks voordelen geniet.
De GVV staat onder controle van de Autoriteit voor
Financiële Diensten en Markten (FSMA) en is
onderworpen aan een specifieke regelgeving waarvan de
meest markante bepalingen de volgende zijn:
• de vorm aannemen van een naamloze vennootschap
met een minimumkapitaal van € 1.200.000
• vennootschap met vast kapitaal en vast aantal aandelen
• verplicht beursgenoteerd met een verplichte spreiding
van minstens 30% van de aandelen in het publiek
• de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap
heeft tot uitsluitend doel:
a. rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een
deelneming bezit conform de bepalingen van de
GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen
besluiten en reglementen, onroerende goederen ter
beschikking te stellen van gebruikers;
b. in voorkomend geval en binnen de grenzen van
artikel 7 van de GVV-Wet, vastgoed te bezitten zoals
vermeld in artikel 2, 5°, vi tot x van de GVV-Wet; de
GVV heeft aldus geen statutair verankerd beleggings-
beleid, maar ontwikkelt een strategie, waarbij haar
activiteiten zich over de hele waarde keten van de
vastgoedsector kunnen uitstrekken;
c. het op lange termijn rechtstreeks, of via een
vennootschap waarin zij een deelneming bezit
overeenkomstig de bepalingen van de GVV-
wetgeving, desgevallend in samenwerking met
derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten
van of toetreden tot één of meerdere:
I. DBF-overeenkomsten, de zogenaamde
‘Design, Build, Finance’ overeenkomsten;
II. DB(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde
‘Design, Build, (Finance) and Maintain’
overeenkomsten;
III. DBF(M)O-overeenkomsten, de zogenaamde
‘Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate’
overeenkomsten; en/of
IV. overeenkomsten voor concessie van openbare
werken met betrekking tot gebouwen en/of
andere infrastructuur van onroerende aard en
daarop betrekking hebbende diensten, en op basis
waarvan:
i. zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het
onderhoud en/of de exploitatie ten behoeve
van een publieke entiteit en/of de burger als
eindgebruiker, ten einde invulling te geven aan
een maatschappelijk behoefte en/of
voorziening van een openbare dienst toe te
laten; en
ii. het daarmee gepaard gaande financierings-,
beschikbaarheids-, vraag- en/of exploitatie-
risico, bovenop het eventuele bouwrisico,
geheel of gedeeltelijk door haar kan worden
gedragen, zonder daarbij noodzakelijkerwijze
over zakelijke rechten te beschikken; en
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
192 193
Algemene inlichtingen
Begrippenlijst
Nettodividend
Het nettodividend per aandeel is gelijk aan het bruto-
dividend na inhouding van 30% roerende voorheffing.
Nettodividendrendement
Het nettodividendrendement is het nettodividend per
aandeel gedeeld door de beurskoers op afsluitdatum.
Netto rendement
Het netto rendement wordt berekend als de verhouding
tussen de bruto markthuur, verminderd met de toewijsbare
vastgoedkosten, en de reële waarde van de vastgoed-
beleggingen.
Nettoresultaat per aandeel
Het nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het
nettoresultaat zoals blijkt uit de winst- en verliesrekening,
te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal
uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal
uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende
het boekjaar.
Nettowaarde (investeringswaarde)
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders
van de moedermaatschappij gecorrigeerd met de impact
op de reële waarde van geschatte mutatierechten en
-kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoed-
beleggingen, gedeeld door het aantal aandelen op
jaareinde.
Nettowaarde (reële waarde)
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders
van de moedermaatschappij gedeeld door het aantal
aandelen op jaareinde.
Reële waarde van een vastgoedbelegging
(conform Beama-interpretatie van IAS 40)
Deze reële waarde (‘fair value’) is gelijk aan het bedrag
waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen
goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend
in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het
standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits
aftrek van de mutatiekosten. De reële waarde is de
boekwaarde onder IFRS.
In concreto betekent het dat de reële waarde gelijk is
aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor
gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of
de investerings waarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor
gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).
EPRA resultaat
Het EPRA resultaat is het operationeel resultaat vóór het
resultaat op de portefeuille verminderd met het financieel
resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in de
reële waarde van financiële instrumenten (die niet als
hedge accounting behandeld worden conform IFRS 9) en
het niet uitkeerbaar resultaat van de perimeter-
vennootschappen.
Free float
De free float is het aantal aandelen dat vrij op de beurs
circuleert en dus niet in het bezit is van aandeelhouders
die de rapporteringsdrempel overschrijden.
Gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV)
Het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap
is geregeld in de wet van 12 mei 2014 betreffende de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen
(de GVV-Wet) en in het KB van 13 juli 2014 met betrekking
tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen
(het GVV-KB) met als doel gemeenschappelijke
investeringen in vastgoed aan te moedigen.
GVV-Wet
De wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen.
GVV-KB
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 betreffende
gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Investeringswaarde van een vastgoed
Dit is de waarde van een gebouw geschat door de
onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de
overdrachtskosten en waarvan de mutatiekosten niet zijn
afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere
gehanteerde term ‘waarde vrij op naam’.
Leegstandspercentage
Het leegstandspercentage wordt berekend als de
verhouding tussen de geschatte huurwaarde van de
niet-bezette verhuurlocaties en diezelfde geschatte
huurwaarde verhoogd met de commerciële
huurinkomsten.
Liquiditeit van het aandeel
Verhouding tussen het aantal verhandelde aandelen op
één dag en het aantal aandelen.
Lopende huren
Bruto jaarhuur op basis van de huursituatie op een bepaald
ogenblik in de tijd.
Rendement
Het rendement wordt berekend als de verhouding tussen
de lopende huren (al dan niet verhoogd met de geschatte
huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties) en de
reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
Schuldgraad
De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle
verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende
rekeningen en uitgestelde belastingen/verplichtingen)
exclusief de negatieve variaties in de reële waarde van de
indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der
activa. De berekeningsmethode van de schuldgraad is
conform artikel 13 §1 tweede lid van het KB van 13 juli 2014.
Middels dit KB is de maximale schuldgraad voor de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen vastgesteld
op 65%.
Verwaterd nettoresultaat
Het verwaterd nettoresultaat per aandeel is het
nettoresultaat zoals in de winst- en verliesrekening
gepubliceerd, gedeeld door het gewogen gemiddelde
aantal gewone aandelen aangepast voor het effect van
potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.
Aanschaffingswaarde van een vastgoed
Dit is de te gebruiken term voor de waarde van een
vastgoed bij de aankoop. Indien er overdrachtskosten
betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffings-
waarde.
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding
tussen de huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten
verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-
bezette verhuurlocaties.
Bruto aanvangsrendement
Het bruto aanvangsrendement wordt berekend als de
verhouding tussen de huurinkomsten op jaarbasis op
datum van de aanschaffing van de vastgoedbelegging en
de investeringswaarde van de vastgoedbelegging.
Brutodividend
Brutodividend per aandeel is het voorgestelde bruto-
dividend door de raad van bestuur, waarbij rekening werd
gehouden met de minimale vereiste uitkering op grond
van de GVV-wetgeving.
Brutodividendrendement
Het brutodividendrendement is het brutodividend per
aandeel gedeeld door de beurskoers op afsluitingsdatum.
Bruto markthuur
De bruto markthuur omvat de lopende huren verhoogd
met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette
verhuurlocaties.
Bruto rendement
Het bruto rendement wordt berekend als de verhouding
tussen de bruto markthuur en de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen.
Corporate governance
Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een
belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de
vennootschap te verbeteren en om over de belangen van
de aandeelhouders te waken.
EPRA Huurleegstandspercentage
Het EPRA Huurleegstandspercentage wordt berekend als
de verhouding tussen de geschatte huurwaarde voor de
niet-bezette verhuurlocaties beschikbaar voor verhuring
en diezelfde geschatte huurwaarde van de totale
portefeuille beschikbaar voor verhuring.
Vastned Belgium Jaarverslag 2023
194 195
Algemene inlichtingen
Inhoud
Vastned Belgium
Ontwerp en opmaak
TYPE 3 / Frank van Munster
Beeldmateriaal
BOA Fotostudio
Piet Mares fotografie
© Kwinten Verspeurt
Vastned Belgium
Drukkerij
Buroform
196
