20212021
JAARLIJKS
FINANCIEEL VERSLAG
“Het North Star Project, dat in 2020
gelanceerd werd, zal in 2022-2023 verder
accelereren en op volle snelheid komen.
Daarbij zal de focus liggen op people, planet
& process.
„
Verhuurbare units
Huisvesting aan
Nationaliteiten
Studenten
Andere
Werknemers
Bezettingsgraad
Reële waarde van de vastgoedportefeuille
Bezettingsgraad
13.984
+136
98%
96%
6%
172
1.967.056.000
XIOR IN EEN
NOTEDOP
RENTED
Totale oppervlakte van
de vastgoedportefeuille
Aard van de vastgoedportefeuille
Best in class’ organisatie en medewerkers
Gelukkige studenten in efciënte gebouwen
people, planet, process
Geograsche
spreiding
4 landen
33 steden
49% 51%
Reële waarde spreiding/land
Totale huur spreiding/land
BE -> 31%
ES -> 15%
NL -> 48%
PT -> 6%
BE -> 29%
ES -> 18%
NL -> 49%
PT -> 4%
Alternatieve prestatiemaatstaven en de term “EPRA winst”
Alternatieve prestatiemaatstaven (APM’s) zijn maatstaven die Xior Student Housing NV hanteert om haar operationele
performantie te meten en op te volgen. De
European Securities and Markets Authority
(ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die
van toepassing zijn sinds 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen
die Xior beschouwt als APM’s zijn opgenomen in hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag. De APM’s zijn gemarkeerd met en
voorzien van een denitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn.
EPRA (
European Public Real Estate Association
) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot,
helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd
vastgoed in Europa te vergroten. Voor meer informatie over EPRA wordt verwezen naar www.epra.com.
694.363 m
2
I XIOR IN EEN NOTEDOP
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 3
INHOUD
01 RISICOBEHEER ..............................................................................................................................................................................................13
1.1 Marktrisico’s ....................................................................................................................................................................................... 15
1.1.1 Risico’s verbonden aan vraag en aanbod in de markt van studentenhuisvesting .................................................................................... 15
1.2 Vastgoedgebonden risico’s .............................................................................................................................................................. 16
1.2.1 Risico’s in verband met de evolutie van de Reële waarde van de vastgoedportefeuille .......................................................................... 16
1.2.2 Bouw- en ontwikkelings- en reconversierisico’s.............................................................................................................................................. 16
1.2.3 Risico’s verbonden aan vergunningen en andere machtigingen en vereisten waaraan het vastgoed dient te voldoen ................... 18
1.2.4 Risico’s verbonden aan de uitvoering van onderhoudswerken en herstellingen ...................................................................................... 19
1.2.5 Risico’s verbonden aan shortstayactiviteit (het ROXI concept) ....................................................................................................................19
1.3 Operationele risico’s .......................................................................................................................................................................... 20
1.3.1 Risico’s in verband met het onvermogen om huurovereenkomsten te sluiten en uit te doen voeren (en in het
bijzonder met de impact van wijzigingen aan het Nederlandse Woning Waardering Stelsel), leegstand en huurderving ............... 20
1.3.2 Risico’s verbonden aan fusie-, splitsings- of overnameverrichtingen ..........................................................................................................21
1.3.3 Risico’s in verband met overlast veroorzaakt door studenten als huurders en reputatieschade die daaruit voortvloeit .................. 21
1.3.4 Risico’s van het in gebreke blijven van de huurders ........................................................................................................................................21
1.3.5 Risico’s verbonden aan de (onmogelijkheid tot) dividenduitkering ..............................................................................................................22
1.3.6 Risico’s verbonden aan operaties in Polen ......................................................................................................................................................22
1.4 Financiële risico’s ............................................................................................................................................................................... 23
1.4.1 Risico’s met betrekking tot nanciering – overschrijding schuldgraad ...................................................................................................... 23
1.4.2 Risico’s met betrekking tot nancieringsovereenkomsten (inclusief naleving van convenanten) – liquiditeit ................................... 23
1.4.3 Risico’s verbonden aan de stijgende rentevoeten en schommelingen van de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten ........ 24
1.4.4 Risico’s verbonden aan inflatie en stijgende energieprijzen ........................................................................................................................ 24
1.4.5 Risico’s verbonden aan wisselkoersen ............................................................................................................................................................ 25
1.5 Reglementaire en andere risico’s ...................................................................................................................................................... 25
1.5.1 Risico’s verbonden aan het statuut van Openbare GVV en de toepasselijke scaliteit .......................................................................... 25
02 WOORD VAN DE VOORZITTER ........................................................................................................................................... 27
03 KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2021 ....................................................................................................................... 31
04 COMMERCIËLE ACTIVITEITEN & STRATEGIE ............................................................................................................... 35
4.1 Activiteiten van de vennootschap .................................................................................................................................................... 36
4.2 Bedrijfsstrategie van de onderneming ............................................................................................................................................. 36
4.2.1 Groei ................................................................................................................................................................................................................................... 36
4.2.2 Een merkgebonden platform ......................................................................................................................................................................................... 36
4.2.3 Leiderschapsposities op het Europese vasteland ..................................................................................................................................................... 36
4.2.4 Eigenaar-uitbater .............................................................................................................................................................................................................. 36
4.2.5 Doelgroepen ...................................................................................................................................................................................................................... 37
4.2.6 Het aanbod aan studentenhuisvesting .........................................................................................................................................................................37
4.3 Investeringscriteria ............................................................................................................................................................................ 37
D
it universele registratiedocument (URD) is gedeponeerd bij de FSMA, als de bevoegde autoriteit overeenkomstig
Verordening (EU) 2017/1129, zonder voorafgaande goedkeuring in overeenstemming met artikel 9 van
verordening (EU) 2017/1129.
Het universele registratiedocument mag worden gebruikt met het oog op een aanbieding van effecten tot de handel op
een gereglementeerde markt, mits het, in voorkomend geval, samen met eventuele wijzigingen en een overeenkomstig
Verordening (EU) 2017/1129 goedgekeurde verrichtingsnota en samenvatting door de FSMA is goedgekeurd.
T
his annual nancial report is also available in English.
Het jaarlijks nancieel verslag werd vertaald naar het Engels onder de verantwoordelijkheid van Xior Student Housing NV.
Enkel de Nederlandstalige versie van het jaarlijks nancieel verslag heeft bewijskracht. Beide versies kunnen
geraadpleegd worden via de website van de Vennootschap (www.xior.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke
zetel (Xior Student Housing NV, Mechelsesteenweg 34, bus 108, 2018 Antwerpen).
4 I XIOR
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 5
6.1.9 Werking en taken van de Raad van Bestuur .....................................................................................................................................................75
6.1.10 Overzicht omtrent de werking van de Raad van Bestuur in 2021 ................................................................................................................76
6.1.11 Gedelegeerd bestuurder en effectieve leiding .................................................................................................................................................76
6.1.12 Uitvoerend management .....................................................................................................................................................................................77
6.1.13 Comités van de raad van bestuur ......................................................................................................................................................................79
6.1.14 Belangenconflicten ...............................................................................................................................................................................................79
6.1.15 Specieke belangenconflicten ........................................................................................................................................................................... 80
6.1.16 Verklaringen ...........................................................................................................................................................................................................86
6.1.17 Remuneratieverslag ..............................................................................................................................................................................................86
6.2 Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 .........................................................................90
6.2.1 Kapitaalstructuur ...................................................................................................................................................................................................90
6.2.2 Beslissingsorganen ...............................................................................................................................................................................................90
6.2.3 Toegestaan kapitaal..............................................................................................................................................................................................90
6.2.4 Inkoop aandelen .................................................................................................................................................................................................... 90
6.2.5 Contractuele bepalingen ...................................................................................................................................................................................... 90
07 HET AANDEEL XIOR ...................................................................................................................................................................93
7.1 Het aandeel op Euronext Brussels .................................................................................................................................................... 94
7.2 Aandeelhouderschap ......................................................................................................................................................................... 96
7.3 Couponinformatie .............................................................................................................................................................................. 96
7.4 Financiële kalender 2022................................................................................................................................................................... 97
7.5 Dividendbeleid .................................................................................................................................................................................... 97
7.6 Vooruitzichten - Winsprognose ......................................................................................................................................................... 98
7.6.1 Algemeen ............................................................................................................................................................................................................... 98
7.6.2 Hypothesen ........................................................................................................................................................................................................... 98
7.6.3 Prognose van de geconsolideerde resultaten en dividendverwachtingen ...............................................................................................100
7.6.4 Verslag van de Commissaris m.b.t. de winstprognose ............................................................................................................................... 101
08 VASTGOEDVERSLAG ............................................................................................................................................................. 103
8.1 Vastgoedmarkt................................................................................................................................................................................. 104
8.1.1 Studentenhuisvestingmarkt België ..................................................................................................................................................................104
8.1.2 Studentenhuisvestingsmarkt in Nederland ....................................................................................................................................................105
8.1.3 Studentenhuisvestingsmarkt in Spanje ..........................................................................................................................................................106
8.1.4 Studentenhuisvestingsmarkt in Portugal .......................................................................................................................................................110
8.2 Vastgoedportefeuille ....................................................................................................................................................................... 118
8.2.1 Samenstelling van de vastgoedportefeuille per 31 december 2021 ........................................................................................................ 118
8.2.2 Beschrijving en spreiding van de vastgoedportefeuille ............................................................................................................................... 130
8.2.3 Beschrijving van de panden van de vastgoedportefeuille........................................................................................................................... 138
8.2.4 Waardering van de vastgoedportefeuille door de Waarderingsdeskundigen ......................................................................................... 180
09 MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN .......................................................................................... 183
9.1 Woord van de CEO ........................................................................................................................................................................... 185
4.4 Financiële strategie........................................................................................................................................................................... 38
4.5 Operationele organisatie ................................................................................................................................................................... 38
05 BEHEERVERSLAG ...................................................................................................................................................................... 41
5.1 Statuut van openbare GVV ................................................................................................................................................................ 42
5.2 Commentaar bij de geconsolideerde jaarrekening boekjaar 2021 .................................................................................................. 42
5.2.1 Geconsolideerde balans ......................................................................................................................................................................................42
5.2.2 Geconsolideerde resultatenrekening ................................................................................................................................................................. 43
5.2.3 Bestemming van het resultaat ............................................................................................................................................................................45
5.2.4 Onderzoek en ontwikkeling .................................................................................................................................................................................45
5.2.5 Bijkantoren ..............................................................................................................................................................................................................45
5.3 Beheer en gebruik van de nanciële middelen ..................................................................................................................................46
5.3.1 Financieringsovereenkomsten ...........................................................................................................................................................................46
5.3.2 Indekking van het renterisico .............................................................................................................................................................................. 47
5.3.3 Kapitalisatie en schuldenlast ..............................................................................................................................................................................47
5.4 Transacties en verwezenlijkingen ......................................................................................................................................................48
5.5 Operationele update ...........................................................................................................................................................................53
5.6 Feiten na balansdatum .......................................................................................................................................................................54
5.6.1 Verlenging leningen die in 2022 vervallen ........................................................................................................................................................54
5.6.2 Afname Collblanc Student Housing ...................................................................................................................................................................54
5.6.3 Xior zet internationale expansie verder met intrede in Polen ........................................................................................................................54
5.6.4 Verdere uitbreiding in Granada: nieuw ontwikkelingsproject op toplocatie................................................................................................54
5.6.5 Update over studentenhuisvesting in Vaals ..................................................................................................................................................... 54
5.6.6 Verwerving renovatieproject met de stad Seraing ..........................................................................................................................................54
5.7 Vooruitzichten voor 2022 ...................................................................................................................................................................55
5.7.1 Groeivooruitzichten voor het boekjaar 2022 .................................................................................................................................................... 55
5.8 Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem .................................................................................................................56
5.8.1 EPRA Key Performance Indicatoren .................................................................................................................................................................. 56
5.8.2 EPRA netto huurinkomsten op constante vergelijkingsbasis .......................................................................................................................62
5.8.3 EPRA Capex tabel..................................................................................................................................................................................................62
5.9 Vereiste onderdelen van het jaarverslag ...........................................................................................................................................63
06 CORPORATE GOVERNANCE ..................................................................................................................................................65
6.1 Verklaring inzake Deugdelijk Bestuur ................................................................................................................................................66
6.1.1 Referentiecode en Corporate Governance Charter .........................................................................................................................................66
6.1.2 Interne controle- en risicobeheersystemen ..................................................................................................................................................... 66
6.1.3 Aandeelhoudersschap..........................................................................................................................................................................................69
6.1.4 Raad van bestuur van de Vennootschap .......................................................................................................................................................... 70
6.1.5 Samenstelling ........................................................................................................................................................................................................71
6.1.6 Beknopte beschrijving van de professionele carrière van de bestuurders .................................................................................................72
6.1.7 Voorzitterschap van de raad van bestuur ......................................................................................................................................................... 74
6.1.8 Betrouwbaarheid, deskundigheid en ervaring ..................................................................................................................................................74
6 I XIOR
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 7
10.6.11 Andere materiële vaste activa ...........................................................................................................................................................................247
10.6.12 Vaste activa of groepen van activa bestemd voor verkoop .......................................................................................................................248
10.6.13 Financiële instrumenten ....................................................................................................................................................................................248
10.6.14 Vlottende activa ................................................................................................................................................................................................... 248
10.6.15 Eigen vermogen ................................................................................................................................................................................................... 249
10.6.16 Voorzieningen ..................................................................................................................................................................................................... 249
10.6.17 Financiële verplichtingen .................................................................................................................................................................................. 249
10.6.18 Vastgoedresultaat .............................................................................................................................................................................................. 250
10.6.19 Vastgoedkosten ...................................................................................................................................................................................................250
10.6.20
Algemene kosten van de Vennootschap en andere operationele opbrengsten en kosten
...........................................................................250
10.6.21 Financieel resultaat ............................................................................................................................................................................................. 250
10.6.22 Winstbelasting .....................................................................................................................................................................................................250
10.6.23 Exit-taks ................................................................................................................................................................................................................251
10.6.24 Financieel risicobeheer ......................................................................................................................................................................................252
10.7 Segmentinformatie .......................................................................................................................................................................... 253
10.8 Alternatieve prestatie indicatoren (APM’s) ..................................................................................................................................... 255
10.9 Overige toelichtingen ....................................................................................................................................................................... 261
10.9.1 Vastgoedresultaat ...............................................................................................................................................................................................261
10.9.2 Vastgoedkosten ...................................................................................................................................................................................................263
10.9.3 Algemene kosten .................................................................................................................................................................................................264
10.9.4 Andere operationele kosten en opbrengsten .................................................................................................................................................264
10.9.5 Resultaat op de portefeuille ..............................................................................................................................................................................265
10.9.6 Financieel resultaat ............................................................................................................................................................................................ 266
10.9.7 Vennootschapsbelasting ...................................................................................................................................................................................266
10.9.8 Vastgoedbeleggingen .........................................................................................................................................................................................268
10.9.9 Andere materiële vaste activa ...........................................................................................................................................................................272
10.9.10 Financiële vaste activa .......................................................................................................................................................................................272
10.9.11 Handelsvorderingen en andere vaste activa ..................................................................................................................................................273
10.9.12 Deelnemingen in joint ventures - vermogensmutatiemethode ...................................................................................................................273
10.9.13 Handelsvorderingen ........................................................................................................................................................................................... 274
10.9.14 Belastingvorderingen en andere vlottende activa .........................................................................................................................................274
10.9.15 Kas en kasequivalenten .....................................................................................................................................................................................275
10.9.16 Overlopende rekeningen – activa ..................................................................................................................................................................... 275
10.9.17 Kapitaal en uitgiftepremies ...............................................................................................................................................................................276
10.9.18 Aandeelhoudersstructuur ..................................................................................................................................................................................280
10.9.19 Resultaat per aandeel ......................................................................................................................................................................................... 280
10.9.20 Andere langlopende nanciële verplichtingen .............................................................................................................................................. 281
10.9.21 Andere langlopende verplichtingen .................................................................................................................................................................. 283
10.9.22 Uitgestelde belastingen ......................................................................................................................................................................................283
10.9.23 Financiële schulden ............................................................................................................................................................................................283
10.9.24 Handelsschulden ................................................................................................................................................................................................. 285
10.9.25 Andere kortlopende verplichtingen ..................................................................................................................................................................285
10.9.26 Overlopende rekeningen - passief ....................................................................................................................................................................286
10.9.27 Financiële activa en verplichtingen ..................................................................................................................................................................286
10.9.28 Transacties met verbonden partijen ................................................................................................................................................................ 287
10.9.29 Vergoeding commissaris ................................................................................................................................................................................... 287
10.9.30 Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen ............................................................................................................ 287
10.9.31 Gemiddeld personeelsbestand en uitsplitsing van de personeelskosten .................................................................................................289
10.9.32 Gebeurtenissen na balansdatum .....................................................................................................................................................................289
10.9.33 Consolidatieperimeter ........................................................................................................................................................................................290
9.2 Duurzaamheidsstrategie ................................................................................................................................................................. 186
9.2.1 Stakeholder engagement ................................................................................................................................................................................... 186
9.2.2 Materialiteitsmatrix ............................................................................................................................................................................................. 188
9.2.3 XIOR’s ESG framework .......................................................................................................................................................................................189
9.2.4 XIOR’s bijdrage aan de SDG’s ............................................................................................................................................................................189
9.2.5 ESG actieplan 2021-2023:The North Star Project ......................................................................................................................................... 190
9.3 Implementatie & Prestatiemeting .................................................................................................................................................. 192
9.3.1 Governance: ethiek en integriteit ......................................................................................................................................................................192
9.3.2 Social employees: welzijn, gezondheid, veiligheid personeel ...................................................................................................................... 193
9.3.3 Social tenants: welzijn, gezondheid, veiligheid studenten ...........................................................................................................................198
9.3.4 Duurzame gebouwen in duurzame gemeenschappen ................................................................................................................................200
9.3.5 Energie efciëntie & klimaatimpact .................................................................................................................................................................205
9.4 EPRA-tabellen ................................................................................................................................................................................... 212
9.4.1 EPRA SBPR tabellen met milieu prestatie indicatoren - Volledige portefeuille & hoofdkantoor, segmentanalyse per land ...........212
9.4.2 EPRA SBPR tabel met sociale prestatie indicatoren .....................................................................................................................................222
9.4.3 EPRA SBPR tabel met governance prestatie indicatoren ............................................................................................................................223
9.5 Meetmethodologie en assumpties ................................................................................................................................................ 224
9.5.1 Rapporteringsperiode en organisatorische grenzen ....................................................................................................................................224
9.5.2 Meetscope en coverage .....................................................................................................................................................................................224
9.5.3 Schatting en extrapolatie van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van XIOR ................................................................ 224
9.5.4 Rapportage van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van XIOR en onder verantwoordelijkheid van de student ....225
9.5.5 Rapportage van het eigen hoofdkantoor/ van eigen kantoren ...................................................................................................................225
9.5.6 Analyse van de berekening ................................................................................................................................................................................225
9.6 Externe vericatie van de rapportering .......................................................................................................................................... 227
10 FINANCIEEL VERSLAG .......................................................................................................................................................... 231
10.1 Geconsolideerde resultatenrekening .............................................................................................................................................. 232
10.2 Geconsolideerde staat van het globaal resultaat ........................................................................................................................... 234
10.3 Geconsolideerde balans .................................................................................................................................................................. 235
10.4 Geconsolideerd mutatie-overzicht van het eigen vermogen ......................................................................................................... 238
10.5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht .............................................................................................................................................. 242
10.6 Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekening ................................................................................................................................. 243
10.6.1 Algemene bedrijfsinformatie ............................................................................................................................................................................. 243
10.6.2 Belangrijke grondslagen voor nanciële verslaggeving ...............................................................................................................................243
10.6.3 Grondslag voor de opstelling ............................................................................................................................................................................243
10.6.4
Signicante boekhoudkundige beoordelingen en belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden
........................................................244
10.6.5 Grondslag voor consolidatie .............................................................................................................................................................................244
10.6.6 Bedrijfscombinaties en Goodwill ...................................................................................................................................................................... 245
10.6.7 Vastgoedbeleggingen .........................................................................................................................................................................................245
10.6.8 Projectontwikkelingen ........................................................................................................................................................................................246
10.6.9 Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen .........................................................................................................................................247
10.6.10 Vervreemding van een vastgoedbelegging ....................................................................................................................................................247
8 I XIOR
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 9
10.9.34 Schuldgraad .........................................................................................................................................................................................................291
10.9.35 Rechten en verplichtingen buiten balans ........................................................................................................................................................ 292
10.9.36 Gerechtelijke en arbitrageprocedures .............................................................................................................................................................292
10.9.37 Verslag van de Commissaris over de geconsolideerde jaarrekening ...................................................................................................... 295
10.10 Verkorte versie van de enkelvoudige jaarrekening van Xior Student Housing NV ....................................................................... 307
10.10.1 Enkelvoudige resultatenrekening .....................................................................................................................................................................308
10.10.2 Staat van het globaal resultaat .........................................................................................................................................................................310
10.10.3 Enkelvoudige balans ...........................................................................................................................................................................................311
10.10.4 Staat van de bewegingen van het eigen vermogen ......................................................................................................................................314
10.10.5 Detail van de reserves ........................................................................................................................................................................................316
10.10.6 Statutaire resultaatsverwerking .......................................................................................................................................................................318
10.10.7
Uitkeringsplicht volgens artikel 13, §1, eerste lid van het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV
.................................................319
10.10.8
Niet-uitkeerbaar eigen vermogen conform artikel 7:212 van het wetboek van vennootschappen en verenigingen
..................................320
11 VERKLARINGEN ........................................................................................................................................................................ 323
11.1 Toekomstgerichte verklaringen ....................................................................................................................................................... 324
11.2 Verantwoordelijke voor de inhoud van het registratiedocument ................................................................................................... 324
11.3 Informatie afkomstig van derden .................................................................................................................................................... 324
12 PERMANENT DOCUMENT .................................................................................................................................................... 327
12.1 Gegevens over de Vennootschap ................................................................................................................................................... 328
12.1.1 Naam, rechtsvorm, statuut, duur en registratiegegevens ............................................................................................................................ 328
12.1.2 Maatschappelijke zetel en verdere contactgegevens ..................................................................................................................................328
12.1.3 Oprichting .............................................................................................................................................................................................................328
12.1.4 Historiek van de Vennootschap ........................................................................................................................................................................ 329
12.2 Groepsstructuur ............................................................................................................................................................................... 333
12.2.1 Externe groepsstructuur ....................................................................................................................................................................................333
12.2.2 Interne organisatiestructuur..............................................................................................................................................................................334
12.2.3 Dochtervennootschappen .................................................................................................................................................................................334
12.2.4 Beschikbaarheid van vennootschapsdocumenten en andere informatie ................................................................................................336
12.3 Dienstverleners van de Vennootschap ........................................................................................................................................... 336
12.3.1 Waarderingsdeskundigen ..................................................................................................................................................................................336
12.3.2 Commissaris ........................................................................................................................................................................................................ 337
12.3.3 Financiële dienst..................................................................................................................................................................................................337
12.3.4 Liquidity Provider ................................................................................................................................................................................................. 337
12.4 Gecoördineerde statuten van de vennootschap per 7 december 2021 ........................................................................................ 338
13 LEXICON ....................................................................................................................................................................................... 353
14 IDENTITEITSKAART ................................................................................................................................................................. 359
10 I XIOR
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 11
“
Als bedrijf groeien, intern en extern,
kan enkel op een duurzame manier als
er voldoende draagkracht gecreëerd
wordt doorheen de hele bedrijfscultuur:
vanuit de raad van bestuur, het
management tot aan alle werknemers,
service providers, externe consultants
en overige business partners.
„
Oudergemlaan
BRUSSEL
RISICOBEHEER
01
12 I RISICOBEHEER
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 13
1.1 MARKTRISICO’S
1
Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority)
werden uitgevaardigd, zijn de denities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in
Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2021.
2
Zoals gedenieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet: de waarde die wordt verkregen door het geconsolideerde nettoactief van Xior, na aftrek van de minderheidsbelangen, te delen door het
aantal door Xior uitgegeven aandelen, na aftrek van de eigen aandelen die, in voorkomend geval op geconsolideerd niveau, worden gehouden.
1.1.1
RISICO’S VERBONDEN AAN VRAAG EN AANBOD IN DE
MARKT VAN STUDENTENHUISVESTING
De inkomsten van de Vennootschap en de waarde van haar
portefeuille zijn in zeer grote mate gerelateerd aan vastgoed dat
speciek gericht is op studentenhuisvesting. Dit type vastgoed
vormt de overgrote meerderheid van de vastgoedportefeuille van
de Vennootschap (90,39% naar Reële Waarde van de portefeuille
per 31 december 2021, waaruit de Vennootschap per 31 december
2021 88,61% van haar bruto huurinkomsten genereert). Het niveau
van de huurprijzen en de waardering van studentenvastgoed worden
sterk beïnvloed door zowel de vraag als het aanbod op de koop- en
huurmarkt in dit subsegment van de vastgoedmarkt.
De vraag naar studentenhuisvesting, en derhalve de nanciële
situatie van de Vennootschap, kan sterk negatief worden
beïnvloed door een eventuele terugval in studentenpopulaties, al
dan niet afhankelijk van het onderwijsaanbod en/of de (blijvende)
aanwezigheid en kwaliteit van onderwijsinstellingen, of door de
toename van online opleidingen zoals MOOC’s (Massive Open
Online Courses), waarbij het studiemateriaal wordt verspreid via het
internet en de deelnemers zich bijgevolg niet hoeven te verplaatsen
en dus ook niet aan een locatie gebonden zijn.
Bovendien kan de vraag naar studentenkamers negatief beïnvloed
worden indien eventuele nanciële overheidssteun aan studenten
(bijvoorbeeld in de vorm van leningen, subsidies, (huur)toeslagen
of studiebeurzen) zou worden teruggeschroefd, of indien
onderwijsinstellingen zouden beslissen om de inschrijvingsgelden
te verhogen. Een dergelijke terugval in de vraag naar
studentenhuisvesting (al dan niet lokaal, beperkt tot een bepaalde
omgeving in een studentenstad, gehele studentenstad of zelfs
de gehele studentenpopulatie in een bepaald land) zal zich, bij de
hernieuwing van de huurovereenkomsten met bestaande huurders
of het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten, vertalen in een
lagere vraag, waardoor de bezettingsgraad en/of de huurprijzen
zouden kunnen dalen, hetgeen een rechtstreeks negatief gevolg zou
hebben op de inkomsten van de Vennootschap, en onrechtstreeks
op de waarde van het vastgoed dat de Vennootschap in portefeuille
houdt.
Een eventueel overaanbod van vastgoed dat speciek gericht
is op studentenhuisvesting zou kunnen leiden tot zowel een
waardevermindering van het door de Vennootschap aangehouden
vastgoed (zie in dit verband eveneens
Risicofactor 1.2.1 van
dit Jaarverslag
), als tot een daling van de huurprijzen die de
Vennootschap aan haar huurders kan aanrekenen en daarmee dus
tot een daling van de inkomsten van de Vennootschap.
Per 31 december 2021, zou een daling van de huurinkomsten (die
zoals gezegd voor het overgrote deel uit dit studentenvastgoed
gegenereerd worden) met 1%, abstractie makend van enige
belastingimpact, leiden tot een daling van het EPRA resultaat
1
van
de Vennootschap met 1,78%, een daling van de NAV per aandeel
2
van 0,03 EUR en een verhoging van de schuldgraad met 0,02%.
Aangezien het vastgoed dat de Vennootschap aanhoudt grotendeels
op basis van contracten van beperkte duur (van een jaar of minder)
wordt verhuurd, kan een dergelijke daling van huurprijzen relatief
snel volgen op een dergelijke evolutie in het aanbod van, of de vraag
naar, studentenvastgoed in een bepaalde regio.
H
Hieronder volgt een overzicht van risico’s die
door de Vennootschap worden beschouwd als
speciek en van materieel belang zijnde voor
Xior Student Housing. Er werd rekening gehouden
met het negatieve effect ervan op de Vennootschap
en de waarschijnlijkheid dat ze zich zullen voordoen.
Bij de volgorde van de risicofactoren per subcategorie,
werden de meest materiële risicofactoren als eerste
vermeld. De risicofactoren kunnen in principe
betrekking hebben op België, Nederland, Spanje
of Portugal (of eventuele andere landen waarin de
Vennootschap in de toekomst actief zou worden),
met dien verstande dat hieronder voor bepaalde
risicofactoren expliciet een onderscheid wordt
gemaakt tussen België, Nederland, Spanje en Portugal
waar de omstandigheden wezenlijk verschillen tussen
deze landen. De Raad van Bestuur en het management
van Xior zijn zich bewust van de specieke risico’s die
verbonden zijn aan de terbeschikkingstelling en het
beheer van een vastgoedportefeuille, en trachten deze
optimaal te beheren en zoveel mogelijk te temperen of
uit te schakelen.
14 I RISICOBEHEER
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 15
Project
Aangekondigde
investeringswaarde
(ca. €m)
Vergunningen nodig voor start
bouw aanwezig? Verwachte oplevering
XIOR BENELUX PORTEFEUILLE
Marivaux – Brussel 20.0
2022
Bagatten – Gent 4.1 Verwacht 2022 2023
Voskenslaan & St. Pietersplein – Gent 16.5
2022 & 2023
Rue Mélot – Namen 20.0
2022
Roosevelt – Antwerpen 18.0 Verwacht 2022 2023
Brouck’R – Brussel 17.5 Verwacht 2022 2024
Dansaert – Brussel 6.0 Verwacht 2023 2024
Bokelweg – Rotterdam 56.6 Verwacht 2022 2024
Boschdijk Veste – Eindhoven 32.0 Verwacht 2022 2023
Keesomlaan – Amstelveen 39.2 Verwacht 2022 2023
Project omgeving Amsterdam 123.0 Verwacht 2022 2024
Brinktoren – Amsterdam 61.0 Verwacht 2022 2025
City Lofts – Leeuwarden 18.5
2023
Selzerbeeklaan – Vaals 35.0 Verwacht 2022 2024
Tower Karspeldreef – Amsterdam 55.0 Verwacht 2023 2025-2026
XL FUND BENELUX PORTEFEUILLE
Felix – Antwerpen 17.4
2023
Campus Drie Eiken – Antwerpen
(1)
33.8 Verwacht 2022 2023
Ariënsplein – Enschede 19.5
2022-2023
IBERIA PORTEFEUILLE
Lamas – Lissabon
(2)
10.4
2023
Granjo – Porto 17.8
2022
U.hub Boavista – Porto
(3)
33.6 Verwacht 2022 2024
U.hub Lumiar – Lissabon
(4)
35.5
2023
UEM – Madrid Nog te bepalen (verwacht 22.2) TBD TBD
Project Collblanc – Barcelona 23.0
2022
Pontoneros – Zaragoza 26.0 Verwacht 2022 2023
Odalys – Sevilla 44.4 Verwacht 2022 2024
(1)
Van zodra gestart wordt met de bouw van dit project (i.e., na verkrijging van de vergunning), zal de Vennootschap 100% van de projectvennootschap aankopen en het project mogelijks
voornancieren.
(2)
Van zodra gestart wordt met de bouw van dit project (i.e., na verkrijging van de vergunning), zal de Vennootschap 50% van de projectvennootschap aankopen en het project mogelijks
voornancieren. Na voltooiing van de ontwikkeling zal de Vennootschap de overige 50% van de projectvennootschap verwerven.
(3)
Van zodra gestart wordt met de bouw van dit project (i.e., na verkrijging van de vergunning), zal de Vennootschap 25% van de projectvennootschap aankopen en het project mogelijks
voornancieren. Na voltooiing van de ontwikkeling zal de Vennootschap de overige 75% van de projectvennootschap verwerven.
(4)
Van zodra gestart wordt met de bouw van dit project (i.e., na verkrijging van de vergunning), zal de Vennootschap 25% van de projectvennootschap aankopen en het project mogelijks
voornancieren. Na voltooiing van de ontwikkeling zal de Vennootschap de overige 75% van de projectvennootschap verwerven.
1.2 VASTGOEDGEBONDEN RISICO’S
1.2.1
RISICO’S IN VERBAND MET DE EVOLUTIE VAN DE REËLE
WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE
De Reële Waarde van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap,
zoals die elk kwartaal door onafhankelijke waarderingsdeskundigen
wordt geschat, schommelt van tijd tot tijd en wordt opgenomen
overeenkomstig IAS 40.
De Vennootschap is bijgevolg blootgesteld aan schommelingen
in de Reële Waarde van haar vastgoedportefeuille (tussen het
derde en vierde kwartaal van 2021 is de Reële Waarde van
de vastgoedportefeuille gestegen met 3,54%, hetgeen heeft
geresulteerd in een positief portefeuilleresultaat over het vierde
kwartaal (en dus impact op het nettoresultaat) van 61,6 MEUR). De
positieve variatie in de waardering van de vastgoedbeleggingen is
voornamelijk te verklaren door een wijziging van de vastgoedmarkt,
waarbij de yields dalen. Deze wijziging heeft tot gevolg dat de Reële
Waarde van de portefeuille gestegen is. Anderzijds hebben we ook
de positieve variaties in de waardering van vastgoedbeleggingen
ten gevolge van het verschil tussen de conventionele waarde en de
Reële Waarde van het nieuw verworven vastgoed bij acquisitie.
Per 31 december 2021 zou een daling van 1% in de Reële Waarde van
de vastgoedportefeuille van de Vennootschap een impact hebben
van 19,7 MEUR op het nettoresultaat van de Vennootschap en van
ongeveer 0,708 EUR op de nettoactiefwaarde per aandeel. Dit zou
ook de schuldratio van de Vennootschap impacteren met 0,45%.
De Vennootschap loopt het risico van waardevermindering van het
vastgoed in haar portefeuille ingevolge:
• slijtage als gevolg van gewone, bouwkundige en technische
veroudering en/of schade veroorzaakt door huurders (zie in dit
verband eveneens
Risicofactor 1.2.4 van dit Jaarverslag
);
• toenemende leegstand (bijvoorbeeld door een overaanbod van
studentenhuisvesting (zie in dit verband eveneens
Risicofactor
1.1.1 van dit Jaarverslag
) of de impact van onverwachte
omstandigheden ;
• onbetaalde huurprijzen (zie in dit verband eveneens
Risicofactor
1.3.4 van dit Jaarverslag
);
• een daling van de huurprijzen bij het afsluiten van nieuwe
huurovereenkomsten of bij de verlenging van bestaande
huurovereenkomsten (zie in dit verband eveneens
Risicofactor
1.3.1 van dit Jaarverslag
);
• wijziging in de scaliteit van de verkoop van vastgoed
(zo is er sinds 1 januari 2021 bijvoorbeeld de gewijzigde
overdrachtsbelasting in Nederland (dewelke 51,62% van de Reële
Waarde van de totale vastgoedportefeuille per 31 december
2021 vertegenwoordigt) op een eventuele verkoop van panden
bestemd voor studentenhuisvesting van 2% naar 8% die haar
impact heeft op de Reële Waarde van het Nederlandse vastgoed
van de Vennootschap);
• moeilijkheden in het uitvoeren van onderhoudsingrepen of
verbouwingen ingevolge het feit het betrokken vastgoed in mede-
eigendom wordt gehouden (per 31 december 2021 wordt een
totaal van ca. 10,81% van de Reële Waarde van de portefeuille
vertegenwoordigd door vastgoed die de Vennootschap in mede-
eigendom houdt); en/of
• ten gevolge van foutieve plannen en/of opmetingen waarop de
waardering van het vastgoed bij acquisitie is gebaseerd.
Indien de Vennootschap overgaat tot een transactie, d.i. investeren
of desinvesteren in vastgoed, loopt zij eveneens het risico dat ze
bepaalde risico’s niet identiceert op basis van haar due diligence
of dat ze, ondanks een voorafgaande
due diligence
en een
onafhankelijke vastgoedexpertise, vastgoed aankoopt aan een te
hoge prijs ten opzichte van de onderliggende waarde. Sinds Xior’s IPO
in december 2015, is de Reële Waarde van haar vastgoedportefeuille
gestegen van 196.053.500 EUR naar 1.967.056.000 EUR op
31 december 2021. Van 1 januari 2019 tot 31 december 2021
is de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille gestegen van
814,9 MEUR naar 1.967,1 MEUR. Daarmee is de Vennootschap
één van de snelst groeiende vastgoed-vennootschappen. Indien
zou worden vastgesteld dat het vastgoed dat werd aangekocht
sinds 1 januari 2019 bijvoorbeeld 5% overgewaardeerd zou
zijn aangekocht, zou dit tot een waardevermindering van de
vastgoedportefeuille en een impact op het nettoresultaat van 57,6
MEUR leiden en dit zou tot een daling van de NAV per aandeel van
5,74% leiden. Op basis van de schuldgraad per 31 december 2021
zou dit tot een verhoging met 1,35% van de schuldgraad leiden.
Voor een beschrijving van de relevante vastgoedmarkt wordt
verwezen naar
Hoofdstuk 8.1 van dit Jaarverslag
.
1.2.2
BOUW- EN ONTWIKKELINGS- EN RECONVERSIERISICO’S
Naast het verwerven van bestaande vastgoedactiva investeert
de Vennootschap in ontwikkelings- en reconversieprojecten
teneinde haar vastgoedportefeuille uit te breiden. Dit betreft
6.470 studentenunits op een totaal van 20.454 studentenunits
na de nalisatie van dergelijke projecten, of een stijging, na
nalisatie van de projecten, met 45% ten opzichte van de huidige
vastgoedportefeuille van de Vennootschap. Per 31 december 2021
heeft de Vennootschap volgende (her)ontwikkelingsprojecten in
portefeuille, met een totale “
cost to come
” van 600 MEUR, waarvan
204 MEUR voor projecten die naar verwachting in 2022 zullen
opgeleverd worden:
16 I RISICOBEHEER
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 17
1.2.4
RISICO’S VERBONDEN AAN DE UITVOERING VAN
ONDERHOUDSWERKEN EN HERSTELLINGEN
De Vennootschap voert op regelmatige basis onderhoudswerken uit
in alle panden in haar portefeuille om het vastgoed en de inboedel
(aangezien de kamers in principe steeds gemeubeld ter beschikking
worden gesteld) op het gewenste onderhoudsniveau en in kwalitatief
behoorlijke toestand te houden. De gemiddelde ouderdom van de
gebouwen in de portefeuille van de Vennootschap is 4 jaar, en de
kosten van dergelijk onderhoud in 2021 bedroeg ongeveer 3.140.281
EUR of 0,16% van de Reële Waarde van de portefeuille ofwel 3,9%
van de bruto huurinkomsten.
Naarmate de ouderdom van het vastgoed in portefeuille toeneemt,
zal de Vennootschap genoodzaakt zijn om belangrijke en/of
structurele renovatie- en investeringsprogramma’s uit te voeren
ingevolge de ouderdom of slijtage van de gebouwen (als gevolg van
gewone, bouwkundige en technische veroudering) en de inboedel of
ingevolge beschadiging van de gebouwen of de inboedel. Bovendien
bestaat het risico dat de gebouwen niet meer (zullen) voldoen aan de
toenemende (wettelijke of commerciële) vereisten, onder meer op het
gebied van wooncomfort, brandveiligheid en duurzame ontwikkeling
(energieprestatie, etc.) en daaraan dienen te worden aangepast (zie
in dit verband eveneens
Risicofactor 1.2.3 van dit Jaarverslag
). Deze
werken kunnen aanleiding geven tot substantiële kosten en tot een
tijdelijke en/of gedeeltelijke onverhuurbaarheid van het betrokken
vastgoed, waardoor de inkomsten van de Vennootschap negatief
zouden worden beïnvloed. Rekening houdend met de relatief lage
gemiddelde ouderdom van de gebouwen in de portefeuille van
de Vennootschap, schat de Vennootschap de kans op het zich
materialiseren van het risico zoals beschreven in de voorgaande
paragraaf als “laag” in, en de impact indien het zich materialiseert als
gemiddeld tot hoog.
“
Naast het verwerven van
bestaande vastgoedactiva
investeert de Vennootschap
in ontwikkelings- en
reconversieprojecten teneinde
haar vastgoedportefeuille uit te
breiden.
„
1.2.5
RISICO’S VERBONDEN AAN SHORTSTAY ACTIVITEIT (HET
ROXI CONCEPT)
De Vennootschap bezit twee panden die (geheel of gedeeltelijk)
worden uitgebaat overeenkomstig het ROXI concept van de
Vennootschap, gelegen te Brussel en Gent) (ca. 1,73% van de
brutohuurinkomsten per 31 december 2021).
De activiteiten onder het ROXI concept (dat zich richt op long
én short-stay en zo een meer hybride housing concept vormt
waarin wonen, leven, studeren en/of werken moeiteloos in elkaar
overvloeien dat inspeelt op de groeiende trend van co-living, o.a.
young professionals, millennials en expats, dat wordt beschreven in
Hoofdstuk 9.3.4 van dit Jaarverslag
, gericht op verhuur voor korte
en langere verblijven, en waaronder de vroegere hostelactiviteit
mee werd ondergebracht) worden gekenmerkt door specieke
risico’s, zoals een verhoogd risico op leegstand gelet op de korte-
termijn verblijven die eigen zijn aan dit type activiteit (waardoor dit
type vastgoed dan ook meer onderhevig is aan korte schokken in
de vraag zoals veroorzaakt door de COVID-19 crisis), concurrentie
met andere spelers zoals de hotelsector, intensievere operationele
opvolging en specieke regelgeving. In periodes waarin, op grond
van de COVID-19 crisis of een andere oorzaak, het internationale
toerisme, zakenreizen en niet-essentiële verplaatsingen (zoals
van onderzoekers, wetenschappers, professoren en ouders van
buitenlandse studenten) wordt verboden of sterk verminderd, kan
worden verwacht dat de bezettingsgraad van de kamers die onder
dit concept worden uitgebaat sterk tot volledig kan teruglopen.
De Vennootschap is minder vertrouwd met dit type van vastgoed
en belegt dan ook enkel in dit type vastgoed voor zover dit past
binnen haar strategie (bvb. om een juiste mix in het aanbod tussen
de reguliere studentenhuisvesting en het aanbod onder het ROXI
concept te realiseren).
Ontwikkelings- en reconversieprojecten houden verschillende
risico’s in, waaronder de specieke risico’s dat de nodige
vergunningen om een gebouw op te richten, resp. te converteren,
niet toegekend worden (zie eveneens
Risicofactor 1.2.3 van
dit Jaarverslag
) dan wel aangevochten worden, dat het project
vertraging oploopt of niet kan worden uitgevoerd (met verminderde
huurinkomsten, uitstel of verlies van verwachte huurinkomsten)
of dat het budget wordt overschreden omwille van onvoorziene
kosten. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van het
risico op vertragingen of kostenoverschrijdingen als “gemiddeld”
in, waarbij de potentiële impact dan eveneens “gemiddeld” wordt
ingeschat. De ontwikkeling of reconversie van een gebouw neemt
gemiddeld ca. twee jaar in beslag (inclusief vergunningsperiode).
Bovendien kunnen, na het bekomen van de nodige vergunningen, de
werkzaamheden bij reconversies van kantoorgebouwen pas starten
nadat de huurovereenkomsten met de huurders van kantoorruimten
beëindigd zijn, en kan het zo zijn dat, indien de looptijd van die
huurovereenkomsten niet overeenkomt met het uiteindelijke
vergunningstraject, deze te vroeg aflopen (met leegstand tot gevolg)
of langer doorlopen (met als gevolg dat de werkzaamheden niet
onmiddellijk na het verkrijgen van de vergunning kunnen starten).
Indien vertraging optreedt in het bekomen van de vergunning of het
uitvoeren van de werkzaamheden, heeft dit evenredige vertraging
in de gebudgetteerde huurinkomsten tot gevolg, en, indien de
start van een academiejaar wordt gemist, een moeilijker eerste
verhuurseizoen.
De Vennootschap draagt het bouwrisico voor projecten die 2,80%
van de totale portefeuille inclusief investeringspipeline per 31
december 2021 vertegenwoordigen, en het vergunningsrisico
voor projecten die 2,00% van de totale portefeuille inclusief
investeringspipeline per 31 december 2021 vertegenwoordigen.
1.2.3
RISICO’S VERBONDEN AAN (HET NIET OF NIET
TIJDIG BEKOMEN VAN) VERGUNNINGEN EN ANDERE
MACHTIGINGEN EN VEREISTEN WAARAAN HET VASTGOED
DIENT TE VOLDOEN
De waarde van vastgoed wordt mede bepaald door de aanwezigheid
van alle wettelijk benodigde (stedenbouwkundige en andere)
vergunningen en machtigingen. Het verkrijgen van vergunningen is
vaak tijdrovend en weinig transparant, wat een impact kan hebben
op de huurinkomsten, de waarde van de desbetreffende panden,
en de mogelijkheden voor de Vennootschap om haar operationele
activiteiten in dergelijke panden uit te voeren. Bovendien kunnen
specieke reglementaire vereisten waaraan alle vastgoed dient
te voldoen, maar in het bijzonder in het segment van vastgoed
bestemd voor studentenhuisvesting (waaruit de Vennootschap
per 31 december 2021 88,61% van haar bruto huurinkomsten
genereert) en/of residentieel vastgoed (bvb. inzake wooncomfort of
(brand)veiligheid), lokale verschillen vertonen en kan de interpretatie
en/of toepassing ervan eveneens afhankelijk zijn van de betrokken
overheden (die, in het geval van studentensteden, vaak een eigen
politiek voeren ten aanzien van het beheersen van het aanbod en
de bewaking van de kwaliteit van studentenhuisvesting), wat een
onzekere factor kan inhouden voor het beantwoorden aan dergelijke
reglementaire vereisten, die vaak zeer lokaal, gedetailleerd en
technisch zijn.
Het ontbreken van de vereiste vergunningen of de niet-naleving
van vergunnings- of andere reglementaire voorwaarden kunnen
ertoe leiden dat de Vennootschap tijdelijk of permanent het
betrokken vastgoed niet zou kunnen verhuren met het oog op de
uitoefening van bepaalde activiteiten waardoor het vastgoed niet
of slechts aan lagere huurprijzen zou kunnen worden verhuurd.
De waarschijnlijkheid dat de Vennootschap niet over de vereiste
vergunningen zou beschikken of de vergunnings- of andere
reglementaire voorwaarden schat de Vennootschap laag in, maar
in voorkomend geval zou de potentiële impact wel materieel kunnen
zijn. In voorkomend geval kan het vastgoed van de Vennootschap
immers het voorwerp uitmaken van een regularisatieprocedure
of zelfs een heroriëntatie naar een andere bestemming of
invulling, die gepaard kunnen gaan met de uitvoering van
aanpassingswerken, of (naar aanleiding van milieurisico’s (zoals
historische bodemverontreiniging, (vroegere) aanwezigheid van
risico-inrichtingen en/of uitoefening van risicoactiviteiten, etc.)
milieu gerelateerde procedures, die tijdrovend kunnen zijn en tot
onderzoeks- en/of andere kosten aanleiding kunnen geven, en die
bijkomende verbouwingskosten met zich kunnen meebrengen,
en bovendien de verhuurbaarheid van een gebouw (en dus
de daaruit voortvloeiende inkomsten) kunnen beperken. Een
stedenbouwkundig misdrijf kan bovendien, zelfs na het bekomen
van een regularisatievergunning of na het zich feitelijk in regel
stellen door afbraak van de wederrechtelijke constructies, vatbaar
blijven voor strafsancties, zolang het misdrijf niet is verjaard. Het in
het geheel niet bekomen van vergunningen kan bovendien tot gevolg
hebben dat de herontwikkeling niet mogelijk is en de betrokken
panden dus ofwel dienen te worden verkocht, waarbij de waarde,
al naargelang het geval, in functie van het bestaande gebouw en/of
het ontwikkelpotentieel dat wel vergund of vergunbaar is, mogelijk
aanmerkelijk lager kan liggen. Het risico op het in het geheel niet
verkrijgen van vergunningen wordt door de Vennootschap als laag
ingeschat, maar de potentiële impact in dat geval als hoog.
18 I RISICOBEHEER
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 19
veroorzaakt door de COVID-19 crisis, deze spelers eveneens
concurreren op de markt voor korte termijn verhuur aan studenten,
hetgeen tot een daling in bezettingsniveaus en markthuurprijzen
leidt. Op basis hiervan worden de Spaanse en Portugese markt
voor studentenhuisvesting dan ook gekenmerkt door een grotere
“frictieleegstand” en een hogere beheersinspanning (frequente
in- en uitchecks, administratieve verwerking, marketing-
inspanningen) dan de Belgische en Nederlandse markt, evenals
een grotere gevoeligheid aan de algemene economische toestand
en de internationale mobiliteit.
1.3.2
RISICO’S VERBONDEN AAN FUSIE-, SPLITSINGS- OF
OVERNAMEVERRICHTINGEN
In het kader van de structurering en de groei van haar
vastgoedportefeuille is de Vennootschap in het verleden, en
zal zij naar verwachting in de toekomst, partij zijn bij fusie-,
splitsings- of andere overnameverrichtingen. Dergelijke transacties
hebben uit hun aard tot gevolg dat alle passiva van de betrokken
vastgoedvennootschappen worden overgedragen, ook diegene
die de Vennootschap mogelijkerwijze niet heeft kunnen ontdekken
in het kader van due diligence onderzoeken, noch heeft kunnen
afdekken door garanties in de betrokken overnameovereenkomsten.
Dit kan onder meer het gevolg zijn van de niet-naleving van
bepaalde verplichtingen door de overdragers of het feit dat
een aantal documenten niet kon worden voorgelegd door de
overdragers (zoals processen-verbaal van voorlopige of denitieve
oplevering, verzekeringsdocumenten, elektriciteitsverslagen, post-
interventiedossiers, verslagen van controle brandveiligheid, enz.).
Bovendien zijn de bedongen garanties van nature uit beperkt in
de tijd en bedingen verkopers gebruikelijk beperkingen op hun
maximale aansprakelijkheid onder de garanties. Ten slotte blijft
de Vennootschap daarbij geconfronteerd met het risico van de
insolvabiliteit van haar tegenpartij.
Sinds Xior’s IPO in december 2015, is de Reële Waarde van
haar vastgoedportefeuille gestegen van 196.053.500 EUR naar
1.967.056.393 EUR op 31 december 2021. Van 1 januari 2019 tot
31 december 2021 is de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille
gestegen van 814,9 MEUR naar 1.967,1 MEUR. Deze groei
sinds de IPO is bijna uitsluitend te verklaren door fusies en
overnameverrichtingen (met inbegrip van overname van vastgoed)
(variaties in de waarde van het vastgoed bedroegen slechts 31,5
MEUR over deze periode), zoals in meer detail weergegeven in
het overzicht opgenomen in
sectie 10.9.17 en 10.9.30 van de
geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2021.
1.3.3
RISICO’S IN VERBAND MET OVERLAST VEROORZAAKT DOOR
STUDENTEN ALS HUURDERS EN REPUTATIESCHADE DIE
DAARUIT VOORTVLOEIT
Aangezien de activiteit van de Vennootschap bestaat in de
rechtstreekse of onrechtstreekse terbeschikkingstelling van haar
vastgoed aan voornamelijk studenten (90,39% van de Reële Waarde
van de portefeuille en 88,61% van haar bruto huurinkomsten per
31 december 2021), bestaat een verhoogd risico (speciek versus
andere vastgoed (sub)sectoren) dat de Vennootschap ingevolge
overlast of burenhinder wordt geconfronteerd met klachten of dat
(administratieve) maatregelen worden opgelegd met betrekking
tot de gebouwen in haar vastgoedportefeuille. Dergelijke klachten
en maatregelen zouden zowel rechtstreeks als onrechtstreeks
(door reputatieschade, verstoring van de relatie met de betrokken
overheden of verminderde verhuurbaarheid van het betrokken
pand) tot bijkomende kosten en verminderde inkomsten aanleiding
kunnen geven. Bovendien bestaat er een verhoogd risico (versus
andere vastgoed (sub) sectoren) dat een huurder bepaalde
activiteiten uitvoert in de betrokken woning die niet zijn toegestaan
volgens de geldende wetgeving en/of het huurcontract, zonder dat
Xior hiervan op de hoogte wordt gebracht. Dergelijke activiteiten
zouden aanleiding kunnen geven tot handhavend optreden van
overheidswege, met mogelijks, in vergaande omstandigheden, de
(tijdelijke) sluiting van een gebouw tot gevolg.
Voor de initiatieven van de Vennootschap terzake wordt verwezen
naar de hoofding “Community Engagement” onder
Hoofdstuk 9.3.4
van dit Jaarverslag
.
1.3.4
RISICO’S VAN HET IN GEBREKE BLIJVEN VAN DE HUURDERS
De Vennootschap kan niet uitsluiten dat haar huurders in gebreke
blijven bij het voldoen van hun nanciële verplichtingen ten
aanzien van de Vennootschap. Dit risico is, in het segment van
studentenhuisvestiging waarin de Vennootschap actief is, hoger
indien rechtstreeks wordt verhuurd aan studenten (hetgeen op
31 december 2021 het geval was voor ca. 85,66% van de bruto
huurinkomsten uit studentenhuisvesting van de Vennootschap,
hetgeen op zijn beurt, per 31 december 2021 88,61% van haar bruto
huurinkomsten uitmaakt) en lager indien indirect wordt verhuurd
aan studenten via een huisvestingorganisatie verbonden aan een
universiteit of een hogeschool (hetgeen op 31 december 2021
het geval was voor ca. 14,34% van de bruto huurinkomsten uit
studentenhuisvesting van de Vennootschap). Daartegenover staat
dat het tegenpartijrisico in het tweede geval geconcentreerd is bij
één enkele partij, waar het bij de rechtstreekse verhuur aan studenten
gespreid is. Het risico bestaat dat, indien de betrokken huurders in
gebreke blijven hun verplichtingen na te komen ten aanzien van de
1.3 OPERATIONELE RISICO’S
1.3.1
RISICO’S IN VERBAND MET HET ONVERMOGEN OM
HUUROVEREENKOMSTEN TE SLUITEN EN UIT TE DOEN
VOEREN (EN IN HET BIJZONDER MET DE IMPACT
VAN WIJZIGINGEN AAN HET NEDERLANDSE WONING
WAARDERING STELSEL), LEEGSTAND EN HUURDERVING
Ingevolge de activiteiten uitgeoefend door de Vennootschap is
zij blootgesteld aan het risico van huurderving verbonden aan
het vertrek van huurders vóór of bij het verstrijken van lopende
huurovereenkomsten, met een bijkomend risico op niet (weder-)
verhuring. In het algemeen is het kortlopend karakter van de
huurovereenkomsten die door de Vennootschap worden afgesloten
met studenten (in het algemeen minder dan één jaar), eigen aan de
sector van studentenhuisvesting (waaruit de Vennootschap per 31
december 2021 88,61% van haar bruto huurinkomsten genereert).
Bij vertrek van huurders is het niet uitgesloten dat nieuwe
huurovereenkomsten lagere huurinkomsten opbrengen dan de
lopende huurovereenkomsten (bijvoorbeeld door een overaanbod
van studentenhuisvesting, zie in dit verband eveneens
Risicofactor
1.1.1 van dit Jaarverslag
), terwijl de met de verhuur verbonden
kosten niet noodzakelijk evenredig met de lagere huurinkomsten
kunnen worden verminderd.
In bepaalde landen waar de Vennootschap actief is, zijn er bovendien
een aantal bijkomende factoren die een belangrijke impact kunnen
hebben op dit risico:
• In Nederland (waar de Vennootschap per 31 december 2021
55,57% van haar huurinkomsten genereerde en het vastgoed
51,62% van de Reële Waarde van de totale vastgoedportefeuille
vertegenwoordigde) is het zo dat campuscontracten (dit zijn
contracten verbonden aan de kwalicatie van de huurder als
student) dienen te worden beëindigd indien de studies worden
beëindigd (waarbij de student de kamer binnen een termijn van
zes maanden dient te verlaten), en bovendien kunnen contracten
worden opgezegd met een opzegtermijn (in hoofde van de
huurder) van één maand.
De Nederlandse overheid hanteert bovendien het Woning
Waardering Stelsel (WWS) om het prijsniveau van de “sociale”
huurmarkt te reguleren, dit in tegenstelling tot de geliberaliseerde
huurmarkt, waar geen beperkingen gelden inzake de hoogte
van de huurprijzen. Teneinde vast te stellen of een woning in
aanmerking komt voor geliberaliseerde huur (en de verhuurder
dus vrij de huurprijs mag bepalen) dient de theoretische huurprijs
zoals berekend overeenkomstig het WWS boven een bepaald
niveau (de zogenaamde “huurliberalisatiegrens”, die voor 2021
op 763,47 EUR ligt) uit te komen, waardoor dit stelsel ook voor
geliberaliseerde verhuring relevant is, aangezien ook een huurder
van een “geliberaliseerde” woning het recht heeft om, indien hij
van mening is dat de theoretische huurwaarde beneden deze
grens ligt, de huurcommissie hierover uitspraak te laten doen (Per
31 december 2021 wordt de huur van 81% (naar aantal units) van
de Nederlandse portefeuille ingevolge het WWS geplafonneerd).
Dit WWS omvat het zogenaamde “puntensysteem”. Een woning
wordt gewaardeerd op basis van een reeks kenmerken (zoals
oppervlakte, kwaliteit, locatie, en energieprestaties) die met
punten worden gewaardeerd en het totaal aantal punten bepaalt
uiteindelijk de huurwaarde, zijnde de maximale huurprijs voor
de woning. Sommige van de elementen van deze berekening
zijn volkomen objectief meetbaar, maar bepaalde elementen
omvatten een zekere mate van subjectieve inschatting of
zijn voor interpretatie vatbaar. Indien wordt vastgesteld dat
dit puntensysteem werd miskend (door een huurprijs die
hoger ligt dan de huur die voortkomt uit de puntenberekening,
dan wel omwille van een fout of verkeerde inschatting in die
puntenberekening zoals toegepast bij de bepaling van de huur)
door de verhuurder, bestaat het risico dat een huurder bij de
huurcommissie verhaal zoekt om een prijsverlaging te bekomen
en het eventueel teveel betaalde retroactief terugvordert. Indien
een huurder in een dergelijke vordering slaagt, bestaat bovendien
het risico dat andere huurders in vergelijkbare omstandigheden
eveneens een vordering instellen. Dit risico materialiseert zich
relatief vaak, maar heeft, aangezien dit op “geval per geval”
basis gebeurt, een lage impact. Een wetgevende of algemene
beleidswijziging in dit puntensysteem of in de interpretatie ervan
(door wetgevend optreden, beleidswijziging bij de handhaving
of precedenten door de huurcommissie of de rechtbanken)
kan dan weer, hoewel de Vennootschap dit niet verwacht, een
mogelijk aanzienlijke negatieve impact hebben op de geïnde
en/of te ontvangen huuropbrengsten van de Vennootschap,
evenals op de waardering van het betrokken vastgoed, aangezien
dit een rechtstreekse impact zou hebben op de te verwachten
huurstromen en dus marktwaarde van dit vastgoed.
• Voor Spanje en Portugal dient in het bijzonder te worden
gewezen op het feit dat de bezettingsgraad (voor de units
die rechtstreeks worden verhuurd aan studenten) bestaat uit
twee te onderscheiden periodes, namelijk enerzijds de periode
gedurende het academische jaar waarbij huurcontracten vrijwel
uitsluitend maximaal voor de periode van het academische jaar
worden gesloten (10 maanden), en vaak korter (in het kader
van buitenlandse studenten die op semester- of maandbasis
deelnemen aan uitwisselingsprogramma’s) en anderzijds de
zomerperiode (2 maanden) die gekenmerkt wordt door veelal
kortere huur (aan hogere huurprijzen). De verhuur voor de
zomerperiode is veelal gerelateerd aan de vraag naar toeristische
of korte-termijn verhuur in de betrokken steden. Bovendien is
gebleken dat voor de kortere termijn studenten-huurders, in geval
van een algemene terugloop van de vraag naar toeristische en
korte termijn verhuur (zoals hotels en appartementen), zoals
20 I RISICOBEHEER
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 21
1.4 FINANCIËLE RISICO’S
1.4.1
RISICO’S MET BETREKKING TOT FINANCIERING –
OVERSCHRIJDING SCHULDGRAAD
Per 31 december 2021 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad
van de Vennootschap 47,58%, en de statutaire schuldgraad 44,75%.
Rekening houdend met de acquisities na 31 december
2021, kan worden geconcludeerd dat de Vennootschap een
schuldcapaciteit heeft van 670 MEUR op geconsolideerde basis
alvorens de voor GVV’s wettelijke maximale geconsolideerde
schuldgraad van 65% te bereiken, en van 345 MEUR alvorens
een geconsolideerde schuldgraad van 60% te bereiken, die wordt
opgelegd in de nancieringscontracten die zijn afgesloten met
nanciële instellingen. De waarde van de vastgoedportefeuille
heeft eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend
met de waarde van de vastgoedportefeuille per 31 december
2021, zou de maximale geconsolideerde schuldgraad van 65%
pas overschreden worden bij een mogelijke waardedaling van
de vastgoedportefeuille van ongeveer 557 MEUR of 28,29% van
de waarde van de vastgoedportefeuille van 1.967 MEUR. Bij
een waardedaling van ongeveer 429 MEUR (of 21,86% van de
waarde van de vastgoedportefeuille op 31 december 2021), zou
de geconsolideerde schuldgraad van 60% overschreden worden.
Gelet op het feit dat de statutaire schuldgraad minder gevoelig is
aan zowel bijkomende investeringen als waardedalingen van het
vastgoed, zijn de relevante drempels daar hoger en is de beperkende
factor dus de geconsolideerde schuldgraad.
De niet-naleving van nanciële parameters zou kunnen leiden
tot: (i) sancties, bijvoorbeeld het verlies van het GVV statuut
(zie ook
Risicofactor 1.5.1 van dit Jaarverslag
) en/of strenger
toezicht door de relevante toezichthouder(s) indien wettelijke
nanciële parameters (zoals bijvoorbeeld de maximum
schuldratio van 65%) worden overschreden; of (ii) beëindiging
van de nancieringsovereenkomsten, heronderhandeling van
de nancieringsovereenkomsten, of verplichte vervroegde
terugbetaling van uitstaande bedragen, alsook een verminderd
vertrouwen tussen de Vennootschap en de beleggers en/of tussen
de Vennootschap en nanciële instellingen, in geval van niet-
naleving van contractuele afspraken (zoals bijvoorbeeld ingevolge
de overschrijding van de conventionele schuldratio van maximum
60%, ingevolge een wijziging van de controle of de niet-naleving
van de “negative pledge” bepalingen), wat op zijn beurt zou kunnen
leiden tot een verminderde liquiditeit (zie ook
Risicofactor 1.4.2 van
dit Jaarverslag
) en tot moeilijkheden om de groeistrategie voort te
zetten.
1.4.2
RISICO’S MET BETREKKING TOT
FINANCIERINGSOVEREENKOMSTEN (INCLUSIEF NALEVING
VAN CONVENANTEN) – LIQUIDITEIT
Per 31 december 2021 heeft de Vennootschap bevestigde
kredietlijnen voor een bedrag van 1.277 MEUR (excl. 200 MEUR
commercial paper), waarvan 366 MEUR nog niet werd opgenomen,
en bedroeg de schuldratio van de Vennootschap 47,58%. Voor
de terugbetalingsdata en de spreiding van deze schulden wordt
verwezen naar
Hoofdstuk 10.9.23 van de geconsolideerde
jaarrekening 2021
, evenals naar
Hoofdstuk 5.3.1 van dit
Jaarverslag.
Indien de Vennootschap een inbreuk begaat op de bepalingen
(convenanten) die in haar nancieringsovereenkomsten zijn
opgenomen, kunnen de kredietlijnen worden geannuleerd,
heronderhandeld of zou de Vennootschap tot terugbetaling daarvan
kunnen worden gedwongen. De geldende convenanten zijn in grote
lijnen marktconform en vereisen onder meer dat de schuldratio (zoals
gedenieerd in het GVV-KB) niet hoger is dan 60% (zie eveneens
Risicofactor 1.4.1 van dit Jaarverslag
). Bovendien bestaat het
risico van vervroegde beëindiging in geval van een wijziging van de
controle over de Vennootschap, in geval van het niet nakomen van
“
negative pledge
” of andere convenanten en verplichtingen van de
Vennootschap en, meer in het algemeen, in geval van wanbetaling
zoals dit wordt gedenieerd in deze nancieringsovereenkomsten.
Een wanprestatie (waarbij dient te worden opgemerkt dat bepaalde
gevallen van “wanprestatie” of overtreding van convenanten, zoals
een controlewijziging, die in alle nancieringsovereenkomsten is
opgenomen, zich buiten de controle van de Vennootschap bevinden)
onder één nancieringsovereenkomst kan, ingevolge zogenaamde
“
cross acceleration
” of “
cross default
” bepalingen, bovendien leiden
tot wanprestaties onder andere nancieringsovereenkomsten
(ongeacht de toekenning van eventuele “
waivers
” door andere
kredietverstrekkers, in het geval van een “
cross default
” bepaling)
en kan zo leiden tot de verplichte vervroegde terugbetaling door
de Vennootschap van al deze kredietlijnen. Zie tevens
Hoofdstuk
10.9.23 van de geconsolideerde jaarrekening 2021
.
Vennootschap, de waarborg (ten belope van, al naar het geval, één of
twee maanden huur) niet volstaat en de Vennootschap geen verhaal
kan uitoefenen op de huurder en bijgevolg het risico draagt niets of
niet voldoende te kunnen recupereren van de huurder die in gebreke
is gebleven. Bovendien geeft het in gebreke blijven van huurders
en de opvolging van deze debiteuren aanleiding tot bijkomende
interne en externe kosten (versturen van ingebrekestellingen,
dagvaardingen, gerechtskosten).
Verlies van huurinkomsten zou ook een negatieve impact kunnen
hebben op de waardering van het betrokken vastgoed (zie in dit
verband
Risicofactor 1.2.1 van dit Jaarverslag
), en kan toenemen
naar aanleiding van specieke gebeurtenissen (zoals bijvoorbeeld
een pandemie zoals COVID-19).
Per 31 december 2021 werd ten belope van 295.322 EUR aan
voorzieningen dubieuze debiteuren aangelegd
zie Hoofstuk 10.9.13
van dit Jaarverslag
. Dit betreft 0,40% van de bruto huurinkomsten
(excl. huurgaranties). In 2021 bedroeg de externe kost voor inning
van ingebreke blijvende huurders ongeveer 138.500 EUR ten
opzichte van 79.000 EUR het jaar voordien (een stijging met 75%),
waarbij wordt verwacht dat deze kost nog merkelijk zal stijgen in
2022 aangezien de lopende procedures verder doorlopen en bij
verdere escalatie ook een hogere externe kost met zich meebrengen.
De teams in België en Nederland worden ingezet om de stand van
de inningen en de te nemen maatregelen op te volgen.
1.3.5
RISICO’S VERBONDEN AAN DE (ONMOGELIJKHEID TOT)
DIVIDENDUITKERING
Ingevolge de GVV-Wetgeving en artikel 34 van haar statuten, is de
Vennootschap onderworpen aan een uitkeringsverplichting van ten
minste 80%.
Er kan geen zekerheid worden verstrekt dat de Vennootschap in de
toekomst dividendbetalingen zal kunnen verrichten. Het is mogelijk
dat, hoewel het vastgoed van de Vennootschap de verwachte
huuropbrengsten en operationele winst zou genereren, het technisch
onmogelijk wordt voor de Vennootschap om een dividend uit te
betalen aan haar Aandeelhouders in overeenstemming met artikel
7:212 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en
de GVV-Wetgeving. Gegeven het feit dat de Vennootschap bij haar
opstart (erkenning als gereglementeerde vastgoedvennootschap
en beursgang) over beperkte of geen reserves beschikte (en
deze gelet op de verplichte uitkering zoals hierboven vermeld
ook slechts langzaam kon opbouwen, rekening houdend met de
resultaatsverwerking van 2021, zijn er sinds 2015 129.154 KEUR aan
uitkeerbare reserves opgebouwd), kan een daling in de reële waarde
van de vastgoedbeleggingen of een daling in de reële waarde van
indekkingsinstrumenten ertoe leiden dat de Vennootschap geen
dividend kan uitkeren ondanks het positieve operationele resultaat.
Per 31 december 2021 zou een daling van 28,29% (of 557 MEUR) in
de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille, ertoe hebben geleid
dat de schuldgraadgrens van 65% zou zijn bereikt, hetgeen ertoe zou
hebben geleid dat er geen dividend zou mogen worden uitgekeerd.
1.3.6
RISICO’S VERBONDEN AAN OPERATIES IN POLEN
Polen is lid van de Europese Unie, maar heeft reeds verscheidene
geschillen gehad met de Europese Commissie aangaande het
respecteren van de rechtsstaat (“rule of law”). Blijvende betwistingen
op dat vlak zouden potentieel kunnen leiden tot het verminderen of
intrekken van Europese steun, wat dan weer zou kunnen leiden tot
een vertraging van de Poolse economie.
In 2021 ontstonden er spanningen aan het grensgebied tussen
Polen en Wit-Rusland, waarbij Polen de noodtoestand uitriep.
Het reeds jaren aanslepende conflict tussen Rusland en Oekraïne
(dat in februari 2022 aanleiding gaf tot een invasie door Rusland)
kan mogelijk leiden tot destabiliserende effecten voor Polen, en dit
onder meer op volgende vlakken:
• Er wordt verwacht dat Polen, als naburig land met een uitgestrekte
grens met Rusland, een grote instroom aan vluchtelingen zal
ontvangen. Mochten deze vluchtelingen niet voldoende kunnen
doorstromen naar andere landen van de Europese Unie kan dit
leiden tot mogelijke negatieve gevolgen voor Polen op budgetair
en/of politiek vlak.
• Hoewel Polen lid is van de Navo, bestaat er, gelet op de nabijheid,
een risico dat de Russische vijandelijkheden zich uitbreiden naar
het land.
• Meer in bijzonder dient te worden genoteerd dat, wat betreft de
long stay internationale studenten in Polen, het belangrijkste land
van oorsprong Oekraïne is met 38.901 studenten in academiejaar
2019/20. Het is mogelijk dat de oorlogsomstandigheden
een negatieve impact hebben op de mogelijkheid van
Oekraïense studenten om in Polen te studeren. Daarnaast
wordt Polen mogelijk ook minder aantrekkelijk als Erasmus
bestemming (weliswaar aanzienlijk minder belangrijk als bron
van internationale studenten, met als voornaamste land van
oorsprong Spanje met 1.931 studenten academiejaar 2019/20).
Het aangekondigde project van de Vennootschap in Warschau
(dat 1,2% vertegenwoordigt van de totale portefeuille inclusief
investeringspipeline per 31 december 2021) richt zich niet louter
op internationale studenten, maar op een gemengd publiek van
binnen- en buitenlandse studenten. Aangezien de exploitatie
van dit project slechts zal starten in september 2024 is het op
dit ogenblik zeer moeilijk te voorspellen wat op dat ogenblik de
eventuele impact kan zijn.
22 I RISICOBEHEER
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 23
en Nederland zijn de energieprijzen in de toeleveringscontracten
variabel. In België, Spanje en Portugal is de vergoeding voor
energieverbruik die de Vennootschap aan de student-huurder
aanrekent vast, hetzij als deel van vaste “all-in” huurprijzen, hetzij
in de vorm van een vast forfait. Er zal voor die landen een negatief
effect zijn op de resultaten van de Vennootschap indien de werkelijke
energiekosten de ingeschatte kosten die als basis voor de bepaling
van de huuprijs of het forfait gebruikt werden overstijgen. Enkel in
Nederland vindt er naar de studenten toe een afrekening plaats op
basis van de werkelijke kosten, maar daar geldt het risico dat hogere
kosten mogelijk minder gemakkelijk geïnd kunnen worden.
1.4.5
RISICO’S VERBONDEN AAN WISSELKOERSEN
Tot nog toe was de Vennootschap uitsluitend actief in landen
behorende tot de Eurozone. Wanneer zij activiteiten opstart
in Polen, zal de Vennootschap blootgesteld worden aan het
wisselkoersrisico betreffende de Zloty, bv. indien huurinkomsten in
die munt zouden worden gegenereerd. In geval van schommelingen
van de wisselkoers EUR/Zloty kan dit leiden tot verliezen voor de
Vennootschap. Dit risico stelt zich niet voor zover Zloty inkomsten
kunnen worden aangewend om lokale Zloty kosten te betalen.
1.5 REGLEMENTAIRE EN ANDERE RISICO’S
1.5.1
RISICO’S VERBONDEN AAN HET STATUUT VAN OPENBARE
GVV EN DE TOEPASSELIJKE FISCALITEIT
Als Openbare GVV is de Vennootschap onderworpen aan de
GVV-Wetgeving, die bijzondere (op geconsolideerde of niet-
geconsolideerde basis) verplichtingen inhoudt ten aanzien van
o.m. de activiteiten, de schuldgraad, de resultaatverwerking,
belangenconflicten en corporate governance. Het (blijvend)
beantwoorden aan deze specieke vereisten is onder meer
afhankelijk van het vermogen van de Vennootschap om op
succesvolle wijze haar activa en schuldpositie te beheren, en van de
naleving v an strikte interne controleprocedures. De Vennootschap
zou mogelijk niet in staat kunnen zijn om aan deze vereisten
te beantwoorden in geval van een signicante wijziging in haar
nanciële situatie of anderszins, en zou zo aldus haar GVV-status
kunnen verliezen.
Indien de Vennootschap haar vergunning als GVV zou verliezen, zou
ze niet langer van het bijzonder scaal stelsel voor GVV’s genieten
(cf. artikel 185bis WIB 92), hetgeen, onder meer zou betekenen dat de
huurinkomsten op niveau van de Vennootschap, die nu zijn vrijgesteld
van vennootschapsbelasting, aan de vennootschapsbelasting
zouden worden onderworpen. Ook voor eventuele buitenlandse
statuten die de dochtervennootschappen van de Vennootschap
verkrijgen of zouden verkrijgen in andere jurisdicties (zoals bv. de
Spaanse SOCIMI) geldt dat de eraan verbonden voordelen wegvallen
indien het statuut om enigerlei reden verloren zou worden. Bovendien
wordt het verlies van de vergunning voor het GVV-statuut in de regel
in de kredietovereenkomsten van de Vennootschap aangemerkt als
een gebeurtenis waardoor de kredieten die de Vennootschap heeft
afgesloten vervroegd opeisbaar kunnen worden gesteld (al dan niet
naar aanleiding van zogenaamde “acceleration” of “cross default”
bepalingen begrepen in de kredietovereenkomsten – zie eveneens
Risicofactor 1.4.2 van dit Jaarverslag
). Een dergelijke vervroegde
opeising zou het voortbestaan van de Vennootschap in haar huidige
vorm met haar huidige vastgoedportefeuille in het gedrang brengen.
Dochtervennootschappen van de Vennootschap die niet het statuut
hebben van een GVV of een gespecialiseerd vastgoedbeleggings-
fonds, blijven echter onderworpen aan vennootschapsbelasting
zoals elke andere vennootschap, en in de mate dat de Vennootschap
rechtstreeks vastgoed bezit in het buitenland, is het mogelijk dat
de Vennootschap onderworpen is aan lokale belastingen. De
activiteiten van de dochtervennootschappen van de Vennootschap
in Nederland (55,68% van het netto huurresultaat per 31 december
2021), en in Spanje en Portugal (samen 18,17% van het netto
huurresultaat per 31 december 2021), worden onderworpen aan
de lokale vennootschapsbelasting (met dien verstande dat Student
Properties Spain en haar dochtervennootschappen vallen onder
het Spaanse SOCIMI regime dat onder bepaalde voorwaarden
aanleiding geeft tot vrijstelling van vennootschapsbelasting).
Bovendien bestaat het risico dat het resultaat (in het bijzonder de
winstberekening en kostenallocatie evenals toegepaste transfer
pricing mechanismes), c.q. de belastbare basis (met inbegrip van
voorzieningen voor (uitgestelde) belastingen) in deze landen op een
andere wijze dient te worden berekend dan op heden het geval is of
dat de interpretatie of praktische toepassing van de onderliggende
regels zou wijzigen. Voorts is het mogelijk dat het toepasselijk
belastingregime, inclusief de toepasbare tarieven, wijzigen. Dit zou
kunnen leiden tot een hogere belastingdruk op deze activiteiten, of
tot discussies en procedures met de bevoegde scale overheden,
hetgeen, naast de eventueel verschuldigde belastingen, aanleiding
kan geven tot procedurekosten, boetes en verwijlintresten en met
als ultieme gevolg dat er minder dividenden naar de Vennootschap
zouden opstromen en bijgevolg minder dividenden aan de
aandeelhouders van de Vennootschap zouden kunnen worden
uitgekeerd.
1.4.3
RISICO’S VERBONDEN AAN DE STIJGENDE RENTEVOETEN
EN SCHOMMELINGEN VAN DE REËLE WAARDE VAN DE
AFDEKKINGSINSTRUMENTEN
Als gevolg van het (signicant) nancieren met vreemd vermogen
(schuldgraad per 31 december 2021 was 47,58%, het nominaal
bedrag van de uitstaande schulden per 31 december 2021 was
910 MEUR) is het rendement van de Vennootschap afhankelijk
van de ontwikkelingen van de rente. Een stijging in de rente zal
het nancieren met vreemd vermogen duurder maken voor de
Vennootschap.
Voor de afdekking van het renterisico op lange termijn kan de
Vennootschap voor leningen die aangegaan worden aan een
vlottende rentevoet, gebruik maken van “interest rate swaps”
(hedging ratio
3
per 31 december 2021 van 94%).
De reële waarde van de afdekkingsinstrumenten wordt bepaald
door de rentevoeten op de nanciële markten. De wijzigingen in
de marktrentevoeten verklaren gedeeltelijk de wijziging in de reële
waarde van de afdekkingsinstrumenten tussen 1 januari 2021
en 31 december 2021, wat leidde tot de afname van een last van
13.641.000 EUR in de resultatenrekening van de Vennootschap.
De sensitiviteit van de “
mark-to-market
” waarde van afdekkings-
instrumenten voor een stijging van 20 bps van de rentecurve wordt
geschat op ongeveer 5.841.018 EUR in de winst- en verliesrekening.
Een daling van 20 bps in de rentecurve zou een negatief effect
hebben op de winst- en verliesrekening in dezelfde orde van
grootte. Zie eveneens toelichting
10.9.23 bij de geconsolideerde
jaarrekening 2021
.
Per 31 december 2021 bedroeg het effect van de cumulatieve
wijzigingen in de reële waarde van de door de Vennootschap
aangehouden afdekkingsinstrumenten op de nettoactiefwaarde per
aandeel 0,49 EUR.
Indien bijvoorbeeld de Euribor rentevoet daalt, zal de marktwaarde
van deze instrumenten een negatieve variatie ondergaan (de variatie
in deze marktwaarde bedroeg tussen Q3 en Q4 2021 27,39%).
Daarenboven zal het, in het bijzonder in het geval van een scenario
van sterk stijgende rentes, niet zeker zijn dat de Vennootschap in de
toekomst de afdekkingsinstrumenten vindt die ze wenst af te sluiten,
noch dat de voorwaarden verbonden aan de indekkingsinstrumenten
aanvaardbaar zullen zijn.
3
Bedrag van kredieten met vaste of ingedekte variabele rentevoet / totaal bedrag van de kredieten.
1.4.4
RISICO’S VERBONDEN AAN INFLATIE EN STIJGENDE
ENERGIEPRIJZEN
Inflatie kan aanleiding geven tot een toename van de nancierings-
kost (ingevolge de stijging van de rentevoeten, zie hoger) en/of een
toename van de kapitalisatievoeten en kan bijgevolg een daling van
de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille en een lager eigen
vermogen van de Vennootschap tot gevolg hebben.
Voor ca. 7,39% van de huurinkomsten (per 31 december 2021) heeft
de Vennootschap huurcontracten van langere termijn dan één jaar
met een indexeringsclausule. In bepaalde gevallen kunnen deze
indexeringsclausules wel voorzien in beperkingen, bv. een maximaal
percentage van indexatie per jaar.
Voor de kamers die rechtstreeks worden verhuurd aan studenten
(typisch voor een jaar of korter) mikt de Vennootschap er in
principe op deze telkens (zowel bij terugkerende huurders als
bij nieuwe verhuur) minstens te indexeren (in bepaalde gevallen,
zoals in Vlaanderen, is de toegelaten stijging wettelijk beperkt tot
die indexering ten aanzien van terugkerende huurders). Indien de
Vennootschap om enige reden niet in staat zou zijn deze indexatie
door te voeren, houdt dit het risico in dat de prijzen onvoldoende
stijgen. De kosten stijgen wel, want worden grotendeels automatisch
geïndexeerd, wat een negatief effect heeft op de rentabiliteit van de
Vennootschap.
De principiële indexering van de huurprijs verhindert echter niet
noodzakelijk dat de huurprijs die wordt betaald in het kader van
de betrokken huurovereenkomst, in het geval van contracten van
meer dan één jaar of bij terugkerende huurders, minder snel stijgt
dan de huurprijs die op de markt zou kunnen worden verkregen
met nieuwe huurders. Langs de andere kant, kan het niet worden
uitgesloten dat op een bepaalde verhuurmarkt (bijvoorbeeld in een
bepaalde studentenstad) de haalbare markthuurprijzen minder
snel stijgen dan de inflatie (of zelfs zouden dalen), waardoor bij
de huurhernieuwing of het afsluiten van nieuwe contracten deze
indexering de facto niet zou kunnen worden doorgevoerd.
Als een bijzonder element van inflatie dient ook gewezen te worden
op de evolutie van de energieprijzen. Deze zijn in de loop van 2021 al
sterk gestegen, en kunnen mogelijk nog verder stijgen in de toekomst
als gevolg van diverse factoren (ondermeer op economisch en
geopolitiek vlak). De Vennootschap kan zich tegen dit risico indekken
door energieleveringscontracten met vaste energieprijzen af te
sluiten. In de huidige marktomstandigheden is het echter moeilijk
om nieuwe zulke contracten (tegen aanvaardbare voorwaarden)
aan te gaan. In België en Portugal heeft Xior per 31 december
2021 nog lopende energiecontracten met vaste prijzen. In Spanje
24 I RISICOBEHEER
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 25
“
Eind 2021 startte Xior met de uitrol
van een nieuwe Human Capital strategie,
met als doel het creëren van een
coherent en duurzaam personeelsbeleid
dat de langetermijndoelstellingen van
Xior ondersteunt, en de onderneming
en haar human capital future-proof zal
maken.
„
Benca
LISSABON
WOORD
VAN DE
VOORZITTER
02
26 I WOORD VAN DE VOORZITTER
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 27
onlosmakelijk samen met groei in aandeelhouderswaarde.
Met een EPRA-winst per aandeel van 1,80 euro en een bruto-
dividend per aandeel van 1,44
4
euro, werd de winstverwachting
voor 2021 gerealiseerd en slaagde Xior cum laude in haar
ambitie om steeds een groeiend dividend aan te bieden aan
haar aandeelhouders.
De onafgebroken groei van Xior weerspiegelt zich niet enkel in
de uitbreiding van haar vastgoedportefeuille maar ook in haar
interne structuren. Sinds de IPO vertiendubbelde de Xior-family
in aantal en tekende het management een nieuwe human
capital strategy uit ter ondersteuning van de verdere expansie.
Bovendien zette Xior de voorbije jaren volop in op haar ESG
strategie (Environment – Social – Governance). Over 2020
behaalde Xior nogmaals het EPRA Gold award voor haar
ESG en nanciële rapportering. Dagelijks wordt ook gewerkt
aan het verbeteren van de ESG scores. Investeren in nieuwe
en duurzame gebouwen, én bestaande gebouwen onder
handen nemen en optimaliseren is de sleutel tot duurzaam
ondernemen. De hieraan gekoppelde groene nancieringen zijn
dan ook bijzonder sterk gestegen. Omdat we duurzaamheid als
raad van bestuur cruciaal vinden hebben we besloten om een
speciek comité op te richten dat zich met deze materies zal
bezighouden, namelijk het Ethics en ESG comité.
Met oog op een deugdelijk bestuur – wat cruciaal is in een
beursgenoteerde vennootschap – werd ook de raad van bestuur
uitgebreid. In 2021 benoemde de algemene vergadering van
Xior een tweede vrouwelijke bestuurder, namelijk Marieke Bax.
Op de algemene vergadering van dit jaar zal de benoeming van
twee bijkomende vrouwelijke bestuurders voorgesteld worden.
Tot slot werden in 2021 belangrijke stappen gezet richting
digitale transformatie. Xior wil niet enkel fungeren als een
loutere verhuurder van studentenkamers maar streeft ernaar
om een totaal concept aan de student aan te bieden via “Xior
Connect”, een geïntegreerd service- en communicatieplatform
om de studenten de best mogelijke service te garanderen
tijdens hun verblijf bij Xior. De student blijft immers een centrale
rol spelen in het succesverhaal van Xior.
Xior’s groeistrategie wordt uiteraard gevoed door de grote
vraag naar kwalitatieve studentenkamers. In 2021 stelden we
een ongeziene rush naar studentenkamers vast, mede door het
“verloren” coronajaar dat studenten willen inhalen. Dit leidde tot
4
Onder voorbehoud van goedkeuring door de Aandeelhoudersvergadering.
een veel eerdere volledige bezetting van de Xior portefeuille in
alle 4 landen. Voor het komende academiejaar stellen we nu
al een nóg grotere rush vast. Deze almaar groeiende vraag
en de hoge bezettingsgraad bevestigen het vertrouwen in het
operationeel model van Xior alsook in de standvastigheid en
groeipotentieel van de studentenmarkt, zelfs in crisistijden.
Na 6 leerrijke en uitdagende jaren stel ik vast dat de groeispurt
van Xior nog lang niet afgerond is. Nu ook 2021 veelbelovend
werd afgesloten, kijk ik uit naar wat 2022 nog allemaal in petto
heeft voor Xior. Ik ben dankbaar dat ik deel heb mogen uitmaken
van dit getalenteerd team en wens de hele
Xior-Family
enorm
veel succes naar de toekomst toe. Ook al heeft Xior reeds een
indrukwekkend groeitraject afgelegd, ben ik ervan overtuigd: dit
is nog maar het begin.
Mede namens de Raad van Bestuur van Xior Student Housing.
Leen Van den Neste
Voorzitter
van de Raad van Bestuur
Nu 2021 ten einde is, blikken we terug op 6
boeiende, intense en uitdagende jaren sinds de
IPO van Xior in 2015. Dankzij talrijke succesvolle
investeringen, een pijlsnelle scale-up en
professionalisering van de organisatie, en een
hands on mentaliteit tijdens één van de grootste
crisissen ooit gekend, groeide Xior uit van een
jonge vastgoedpionier tot een gevestigde waarde
in de studentenhuisvestingmarkt in continentaal
Europa.
Sinds de IPO maak ik met trots deel uit van de raad van bestuur
van Xior. Samen met mijn collega-bestuurders heb ik tijdens
de afgelopen 6 jaar Xior zien groeien van mijlpijl naar mijlpaal.
In mei 2022 neem ik afscheid van mijn bestuurdersmandaat.
Graag grijp ik dit moment aan om terug te blikken op het
groeitraject van Xior dat ik van dichtbij heb mogen ervaren.
Met een relatief bescheiden portefeuille van ca. 200 miljoen
euro bestaande uit ca. 2.000 studentenkamers in België
en Nederland stond Xior in 2015 in de startblokken, klaar
om zich op de kaart te zetten als eerste en nog steeds
enige Belgische beursgenoteerde vastgoedonderneming
gespecialiseerd in studentenhuisvesting. Weloverwogen
investeringen en een forse uitbreiding van de Xior-family deden
de vastgoedportefeuille aan een hoog tempo groeien.
Vandaag biedt Xior met ca. 14.000 verhuurbare studentenkamers
een tweede thuis aan studenten in België, Nederland, Spanje
en Portugal. 2021 was wederom een bijzonder actief jaar,
met meer dan 500 miljoen euro aan nieuwe gecommitteerde
investeringen en projecten. Hieronder ook Xior’s eerste
publieke overname van de Spaanse studentenhuisvester
Student Properties Spain SOCIMI, genoteerd op de BME.
Dit zorgde voor 3 bijkomende state-of-the-art residenties in
Madrid, Malaga en Sevilla. Op de valreep van 2021 kwam er
dan nóg een tweede publieke overname, deze keer in België:
Quares Student Housing werd overgenomen door Xior, en
de Belgische portefeuille steeg in één klap met meer dan
30 %. Ook in Nederland vergrootte Xior haar aandeel met
verschillende assets en ontwikkelingsprojecten verworven in
o.a. Leeuwarden, Breda en Amsterdam.
Op 6 jaar tijd slaagde Xior erin om zich te proleren als
markleider in de studentenhuisvesting in België en Nederland
en werd ze één van de grotere spelers op het Iberische
schiereiland. De Europese expansie zet zich elke dag verder.
Begin 2022 kondigde Xior de intrede aan in het 5de land Polen
waarmee ze haar ambitie bevestigt om de leidende pan-
Europese speler in studentenvastgoed te worden. Dit alles
zorgde ervoor dat de kaap van 2,5 miljard euro (incl. pipeline) in
2022 al overschreden is.
De balans tussen groei en schuldgraad blijft cruciaal in de
groeistrategie van Xior. In 2021 werd het kapitaal verhoogd met
ca. 295 miljoen euro – via een vierde publieke kapitaalverhoging
en een tweede succesvolle ABB. Hierbij streven we steeds
naar een goed evenwicht tussen onze bestaande en nieuwe
aandeelhouders. De groeistrategie van Xior hangt steeds
28 I WOORD VAN DE VOORZITTER
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 29
“
Opvallend genoeg startte het
verhuurseizoen voor het academiejaar
2021-2022 dit jaar nog vroeger dan
gewoonlijk. In alle vier landen startte het
verhuurseizoen vroeger en was er een
enorme rush naar studentenkamers.
Corona of niet, studenten willen nog
steeds massaal op kot.
„
Prince
ANTWERPEN
03
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
KERNCIJFERS
PER 31 DECEMBER 2021
30 I KERNCIJFERS
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 31
Geconsolideerde resultatenrekening
(in duizenden EUR)
31/12/2021 31/12/2020 31/12/2019
Nettohuurresultaat
79.599 57.896 44.932
Vastgoedresultaat 77.351 58.457 45.508
Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille 58.232 44.471 35.069
Financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van nanciële activa en
passiva)
-9.712 -7.612 -7.621
EPRA winst
5
44.796 33.961 24.103
EPRA winst
– deel van de groep 44.379 33.298 23.975
Resultaat op de portefeuille (IAS 40)
32.761 -66.230 -4.023
Herwaardering nanciële instrumenten (niet-effectieve rente-indekkingen)
12.022 -8.837 -9.150
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint
ventures
301 -676 -1.397
Uitgestelde belastingen
6
-7.567 9 -1.872
Nettoresultaat (IFRS)
82.313
-41.773 7.659
31/12/2021
31/12/2020 31/12/2019
Aantal verhuurbare studentenunits 13.984 11.046 7.932
Bruto yields
7
31/12/2021
31/12/2020 31/12/2019
België 5,11% 5,15% 5,13%
Nederland 5,87% 5,89% 5,63%
Spanje 5,39% 5,83% 5,27%
Portugal 6,50% 7,01% NA
Globale Portefeuille 5,51% 5,73% 5,43%
5
Alternatieve Prestatiemaatstaven (APM’s) zijn maatstaven die Xior Student Housing NV hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De European and Markets
Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn sinds 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Xior
beschouwt als APM’s zijn opgenomen in
Hoofdstuk 10.8 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2021
. De APM’s zijn gemarkeerd met en voorzien van een denitie, doelstelling en
reconciliatie, zoals vereist door de ESMA richtlijn.
6
Er wordt verwezen naar
Hoofstuk 10.9.7 van dit Jaarlijks Financieel Verslag
voor meer uitleg omtrent de inhoud van deze uitgestelde belasting.
7
Berekend als geschatte huur op jaarbasis gedeeld door de Reële Waarde en exclusief ontwikkelingsprojecten.
Geconsolideerde balans
(in duizenden EUR)
31/12/2021
31/12/2020 31/12/2019
Eigen vermogen
1.003.852 659.503 625.808
Eigen vermogen – deel van de groep 984.436 641.194 610.427
Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen
8
1.967.056 1.555.779 1.190.791
Schuldgraad (GVV-Wet)
9
47,58% 54,18% 45,67%
Kerncijfers per aandeel
(in EUR)
31/12/2021
31/12/2020 31/12/2019
Aantal aandelen
27.781.301 21.046.441 19.133.129
Gewogen gemiddelde aantal aandelen
10
24.644.517 19.560.351 14.996.135
EPRA winst
11
per aandeel 1,82 1,74 1,61
EPRA winst
12
per aandeel – deel van de groep 1,80 1,70 1,60
Resultaat op de portefeuille (IAS 40)
1,03 -3,39 -0,27
Herwaardering indekkingsinstrumenten 0,49 -0,45 -0,61
Nettoresultaat per aandeel (IFRS)
13
3,34 -2,14 0,51
Slotkoers van het aandeel 49,05 49,10 50,50
Nettoactiefwaarde per aandeel (IFRS) (vóór dividend) 36,13 31,34 32,71
Uitkeringspercentage (t.o.v. EPRA winst)
14
80% 80% 81,25%
Voorgesteld dividend per aandeel
15
1,44
1,36 1,30
8
Reële Waarde of “Fair value” van de vastgoedbeleggingen is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige, waarvan de transactiekosten (cfr. Persbericht
BE-REIT Association van 10 november 2016) zijn afgetrokken. De Reële Waarde stemt overeen met de boekwaarde onder IFRS.
9
Berekend volgens het K.B. van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen.
10
Op basis van dividendgerechtigdheid van de aandelen.
11
Berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen.
12
Berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen.
13
Op basis van het aantal aandelen.
14
Het uitkeringspercentage is berekend op basis van het geconsolideerde resultaat. De effectieve uitkering van het dividend gebeurt op basis van het statutaire resultaat van Xior Student
Housing NV.
15
Onder voorbehoud van goedkeuring door de Algemene Vergadering.
32 I KERNCIJFERS
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 33
“
Doorheen 2021 werd ook verder
ingezet op het verhogen van
het aandeel groene leningen, ter
nanciering van de meest duurzame
groene gebouwen. Zo groeide het
aantal groene gebouwen van 16
(446 MEUR) tot 22 (647 MEUR) en het
bedrag aan groene nanciering van
145 MEUR tot 638 MEUR.
„
Zuidstation
GENT
COMMERCIËLE
ACTIVITEITEN EN STRATEGIE
04
34 I COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 35
haar agenda volledig intern beheerd wordt en niet door derden
wordt beïnvloed, is Xior ervan overtuigd dat dit het juiste model is
om op lange termijn waarde en stabiele rendementen te genereren
voor haar investeerders en stakeholders. Xior heeft bovendien ook
short stay
en
co-living
concepten ontwikkeld die complementair zijn
aan haar hoofdactiviteit, waardoor men kan inspelen op de huidige
co-living
trends.
4.2.5
DOELGROEPEN
De doelgroepen van het bedrijf zijn studenten in de leeftijdscategorie
van 17-28 jaar. Het gaat om nationale en internationale studenten,
onderzoeksassistenten, onderzoekers en jonge postdoctorale
en doctoraatsstudenten. Daarnaast werkt Xior rechtstreeks
samen met universiteiten via huur– en garantiecontracten of
partnerships. In mindere mate richt Xior zich ook op semestriële
uitwisselingsstudenten, seizoensgebonden taalstudenten
en startende jonge professionals. Ouders zijn belangrijke
medebeslissers, die Xior ook een gerust gevoel wil geven.
4.2.6
HET AANBOD AAN STUDENTENHUISVESTING
Alle residenties zijn ideaal gelegen en bieden een gevarieerd aanbod
per stad, locatie, budget en type universiteit. Xior biedt moderne,
veilige en comfortabele accommodatie aan in duurzame gebouwen
met een focus op het welzijn van de student. Kwaliteit en een gerust
gevoel gegarandeerd.
Xior heeft een uitgebreid aanbod, dat varieert van onzelfstandige
budgetkamers met gedeelde faciliteiten, over en-suite kamers, tot
zelfstandige premium kamers en luxe studio’s met kitchenette. De
residenties van Xior bieden een comfortabele, veilige omgeving en
zijn volledig ingericht volgens de eisen en verwachtingen van de
hedendaagse student. De residenties zijn centraal gelegen op triple-A
locaties nabij de onderwijsinstelling en/of nabij het stadscentrum.
Kwaliteit en veiligheid staan voorop. Daarom worden alle
woningen regelmatig onderhouden, zijn ze voorzien van adequate
brandveiligheidsvoorzieningen en volgen ze de lokale COVID-
protocollen. Deze kwaliteitsnormen worden aangevuld met andere
basisvoorzieningen, zoals snelle internetverbinding, studieruimtes,
kookruimtes en schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes.
Daarnaast biedt Xior (per gebouw verschillende) extra faciliteiten,
zoals aantrekkelijke gemeenschappelijke ruimtes, 24/7 bereik-
baarheid bij urgenties, verkoopautomaten, wasruimtes met moderne
wasmachines, tnessruimtes, game rooms, parkeerplaatsen, dak-
terrassen, etsenstallingen, veilige toegang via badge, vingerafdruk
-of gezichtsherkenningssystemen, reserveerbare evenementen-
ruimtes, enzovoorts. In Spanje biedt Xior zelfs catering op basis
van volpension, linnendienst, schoonmaak op de kamers, een 24/7
receptie en bewaking, een buitenzwembad, airconditioning en een
nachtelijke medische telefoondienst aan.
4.3 INVESTERINGSCRITERIA
Xior streeft naar een gecontroleerde, rendabele en duurzame
groei van haar portefeuille in België, Nederland, Spanje en
Portugal. Op regelmatige basis bestudeert Xior potentiële
investeringsopportuniteiten in andere landen. Als BE-REIT is
de vennootschap gebonden aan de diversicatieverplichtingen
die voortvloeien uit de Wetgeving op de Gereglementeerde
Vastgoedvennootschappen (
zie Hoofdstuk 12.1.4.2 van dit
Jaarverslag
). De vennootschap hanteert ook een reeks criteria
waaraan toekomstige acquisities of ontwikkelingen aan moeten
voldoen:
• Gevestigde studentensteden: Xior richt zich op steden met een
gevestigde instelling voor hoger onderwijs;
• Triple A locaties: de woningen moeten goed gelegen zijn
ten aanzien van de onderwijsinstelling of -campus, dicht bij
het openbaar vervoer en waar mogelijk in de buurt van het
stadscentrum;
• Minimumgrootte: elke residentie moet uit een bepaald
minimum aantal eenheden bestaan om een efciënt beheer en
schaalvoordelen te vergemakkelijken. De vereiste omvang van
een bepaald gebouw hangt af van de totale potentiële vraag op de
lokale markt en haar specieke kenmerken. In het algemeen zal
de onderneming zich richten op residenties met ten minste 100
kamers, en voor Spanje 150;
• Financiële rendementsnormen: Xior hanteert bepaalde
minimumrendementsvereisten per land en per stad, rekening
houdend met marktomstandigheden, met bijzondere aandacht
voor stabiele cash-on-cash rendementen op lange termijn;
• Kwaliteit en duurzaamheid: voor haar eigen ontwikkelingen houdt
Xior rekening met de eigen vooraf vastgestelde kwaliteitsnormen
op het gebied van comfort, veiligheid en duurzaamheid. Bij
aankoop van bestaande gebouwen dienen deze eveneens aan
deze standaarden te voldoen of de mogelijkheid bieden om op een
efciënte en kosteneffectieve wijze te kunnen worden aangepast.
Het uitbouwen van een duurzame vastgoedportefeuille is een
prioriteit in onze investeringsstrategie. Xior blijft continu innovatieve
4.1 ACTIVITEITEN VAN DE VENNOOTSCHAP: XIOR IS DE
GROOTSTE BEURSGENOTEERDE EIGENAAR-UITBATER VAN
STUDENTENHUISVESTING IN CONTINENTAAL EUROPA
4.2 BEDRIJFSSTRATEGIE VAN DE ONDERNEMING
“
Xior streeft ernaar om als eigenaar-
uitbater een toonaangevend
continentaal-Europees platform voor
studentenhuisvesting uit te bouwen, dat
haar studenten een moderne, gezonde
en veilige omgeving biedt om te wonen,
te studeren en te ontspannen.
„
4.2.1
GROEI
Via een mix van ontwikkelingen, renovaties, de aankoop van
afzonderlijke activa, joint ventures en portefeuilletransacties,
balanceert Xior haar focus op de jaarlijkse groei van de portefeuille
met investeringen in mensen, organisatie en systemen.
4.2.2
EEN MERKGEBONDEN PLATFORM
Xior bouwt aan een platform dat geniet van merkbekendheid,
kwaliteitsgarantie en mobiliteit tussen locaties, wat resulteert in een
vertrouwde plek voor studenten en hun ouders.
4.2.3
LEIDERSCHAPSPOSITIES OP HET EUROPESE VASTELAND
Xior streeft ernaar om in elk land waar zij actief is een
leiderschapspositie, naar aantal eenheden, in te nemen in de top 3
van de privésector zodat de schaalvoordelen van haar bedrijfsmodel
ten volle benut kunnen worden. Dankzij de groei naar een grotere
portefeuille, worden de netwerkeffecten meer zichtbaar. Xior
onderzoekt ook verdere expansie in andere Europese landen, of het
nu gaat om greeneld- of browneldprojecten, en neemt actief deel
aan tenders uitgeschreven door universiteiten. Haar leiderspositie
wordt verder ondersteund door de toegang tot de internationale
aandelen- en schuldkapitaalmarkten.
4.2.4
EIGENAAR-UITBATER
Xior maakt actief gebruik van de synergieën in haar bedrijfsmodel dat
naast de investeringen ook de
capex
en de
opex
beheert. Aangezien
36 I COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 37
oplossingen onderzoeken zoals warmterecuperatie, modulaire
bouwtechnieken, energieopslag, waterbesparende initiatieven en,
naast meer gevestigde initiatieven zoals de aankoop van groene
stroom, de beheersing van isolatie- en ventilatiekenmerken en het
gebruik van zonnepanelen en groene daken. Voor een overzicht van
het volledige ESG-framework zie
Hoofdstuk 9 van dit Jaarverslag;
• Productdifferentiatie: nieuwe investeringen moeten bijdragen tot
een evenwichtig aanbod per stad en per residentie op vlak van
kamertype, betaalbaarheid voor studenten en serviceniveau;
• Portefeuillediversicatie: Xior diversieert haar portefeuille en
activiteiten door een platform voor studentenhuisvesting uit te
bouwen in meerdere landen op het Europese vasteland. Andere
soorten activa, zoals commercieel vastgoed of onderwijsvastgoed,
zijn ondergeschikt aan of complementair met onze kernfocus,
namelijk studentenhuisvesting.
4.4 FINANCIËLE STRATEGIE
Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschappen zijn
onderworpen aan regels inzake de maximale schuldgraad (wettelijk
begrensd op 65%),
interest cover ratio
(ten minste 125%) en
pay
out ratio
(ten minste 80% van de winst in eenvoudige termen).
Bijgevolg is de onderneming, zoals elke andere REIT, beperkt in haar
mogelijkheden tot zelfnanciering. De vennootschap zal daarom
blijven streven naar een evenwichtige groei van zowel het eigen
als het vreemd vermogen, parallel met de verdere uitbouw van de
portefeuille. De vennootschap volgt een nanciële strategie die
gebaseerd is op de volgende principes:
• Een Schuldgraad-bandbreedte op lange termijn van 50-55%, met
een eigen vermogen van 45%. De Schuldgraad kan tijdelijk meer
dan 55% bedragen tijdens de uitvoering van de groeistrategie.
• Schuldverplichtingen met een gespreid maturiteitsproel.
• Een passende structuur voor het afdekken van renterisico’s (
zie
ook Hoofdstuk 5.3.2 van dit Jaarverslag)
.
• Een aantrekkelijk dividendbeleid, afhankelijk van de beschik-
baarheid van uitkeerbare reserves, dat erop gericht is het dividend
per aandeel elk jaar te verhogen (
zie ook Hoofdstuk 7.5 van dit
Jaarverslag
).
4.5 OPERATIONELE ORGANISATIE
De operationele visie van Xior is om zo dicht mogelijk bij haar
doelmarkt te opereren, ondersteund door gecentraliseerde
personeelsfuncties. Het dagelijks beheer van de residenties
gebeurt vanuit lokale kantoren, zodat Xior kan zorgen voor een
dienstverlening van hoge kwaliteit, snelle reacties en nauw contact
met de studenten. Hetzelfde geldt voor de verhuur en het innen
van de huurgelden. Waar nodig valt Xior terug op een netwerk van
dienstverleners die consistent goede servicestandaarden leveren,
en verzekert Xior langdurige relaties met deze partners. Ofciële
serviceovereenkomsten zijn altijd van kracht en de diensten worden
regelmatig gecontroleerd door de Xior medewerkers.
Hoewel Xior een persoonlijke, op maat gemaakte service per woning
biedt, ligt er een even grote nadruk op digitale communicatie. Online
tools vervangen het nauwe contact van Xior met haar studenten
niet, maar zijn een ondersteuning om de klanttevredenheid te
verhogen. Voor de meeste residenties kan het volledige onboarding
proces van kamerbezichtiging tot boeking en ondertekening van
het contract nu online geregeld worden. Het doel is om potentiële
huurders de mogelijkheid te geven om informatie online te bekijken
en te onderzoeken.
Online marketingcommunicatie zoals de #xiorfamily onderstrepen
het gemeenschapsgevoel dat we voor onze huurders willen creëren.
Deze marketing inspanningen worden doorgetrokken op zowel
groepsniveau als landniveau, regio, stad en woonplaats, om ervoor
te zorgen dat alle relevante informatie zijn weg vindt naar het juiste
publiek. De online marketingcampagnes worden voortdurend
ondersteund door lokale activering, zoals open dagen en on-site
marketing.
Functionele, gecentraliseerde ondersteuning vanuit het hoofd-
kantoor van de groep of de landelijke hoofdkantoren komt tot uiting
in de vorm van management, nanciën, boekhouding, marketing, HR,
juridisch, IT, projectmanagement, ESG-implementatie, kwaliteits-
controle en engineering.
38 I COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 39
“
Eind 2021 lanceerde Xior haar
eerste online werknemersenquête
in samenwerking met een
externe professionele partij. De
participatiegraad bedroeg 82% en
de algemene tevredenheid 80%.
„
Sneeuwberglaan
VAALS
BEHEERVERSLAG
05
40 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 41
overige reserve m.b.t. de resterende 20% van de aandelen van
Mosquera Directorship en 10% van de aandelen van XL Fund (zie
verder, overige lange termijn schulden).
Het nettoresultaat van het jaar bedraagt 82.313 KEUR.
Er werden in het boekjaar 2021 6.734.860 nieuwe aandelen
gecreëerd.
De langlopende nanciële schulden bedragen 750.254 KEUR per
31 december 2021 t.o.v. 733.182 KEUR per 31 december 2020. De
toename vloeit voort uit de verdere uitvoering van de groeistrategie
van Xior in de loop van 2021, dewelke deels met leningen werd
genancierd. De stijging vloeit ook voort uit de overname van
Quares Student Housing, waarbij de leningen werden behouden
(ca. 50 MEUR). In oktober 2021 heeft de vennootschap een tweede
obligatielening aangegaan voor een bedrag van 147.000 KEUR,
waarvan 85.000 KEUR reeds opgenomen is. Hierin zijn ook schulden
m.b.t. nanciële leasing opgenomen (5.146 KEUR). Dit betreft
de erfpachtverplichtingen voor een aantal vastgoedprojecten
in ontwikkeling. Andere langlopende nanciële verplichtingen
(13.023 KEUR) betreffen de negatieve marktwaarde van de IRS-
contracten op balansdatum. De gemiddelde looptijd van de leningen
bedraagt 4,83 jaren.
Andere langlopende verplichtingen betreft de put optie op de
resterende 20% van de aandelen van Mosquera Directorship, op de
resterende 10% van de aandelen van XL Fund en op de resterende
50% van de aandelen van Invest Drève St. Pierre (in totaal ca. 26
MEUR). Deze verplichting werd geboekt t.o.v. het eigen vermogen (in
mindering van het eigen vermogen - IFRS verplichting), hetgeen een
negatieve impact heeft op de NAV per aandeel. Bij het uitoefenen
van de optie zal dit negatief bedrag in eigen vermogen tegen
geboekt worden t.o.v. de minderheidsbelangen.
Per 31 december 2021 bedroeg de schuldgraad 47,58% t.o.v.
54,18% per 31 december 2020. Na de succesvolle realisatie van de
kapitaalverhoging van 179 MEUR in maart 2021 was de schuldgraad
gedaald tot ca. 44%. Ten gevolge van de verdere uitvoering van
de groeistrategie en de nieuwe acquisities was de schuldgraad
terug boven de 50% gestegen. Dankzij de kapitaalverhoging van
120 MEUR van december 2021 is de schuldgraad terug gedaald
beneden de 50%.
De uitgestelde belastingen bedragen 62.909 KEUR en zijn gestegen
met 11.759 KEUR. Hierin is enerzijds exit taks opgenomen voor een
bedrag van 6.723 KEUR, gerelateerd aan de acquisities van Belgische
vastgoedvennootschappen in de loop van 2021. Anderzijds bevat dit
de uitgestelde belastingen op buitenlands vastgoed (56.186 KEUR).
De stijging heeft voornamelijk betrekking op het Nederlands en
Spaans vastgoed.
De korte termijn nanciële schulden bedragen 165.342 KEUR, wat
vnl. betrekking heeft op de opgenomen Commercial Paper (70
MEUR). Anderzijds zijn hierin de aflossingversplichtingen van enkele
leningen opgenomen. Voor de leningen die in 2022 op vervaldag
kwamen, werden de nodige akkoorden begin 2022 bereikt met de
banken om deze kredieten te verlengen.
De andere korte termijn schulden betreffen voornamelijk:
• Openstaande leveranciersschulden en provisies voor te ont-
vangen facturen (13.492 KEUR): deze betreffen voornamelijk
enkele leveranciersposities m.b.t. uitgevoerde projecten in 2021;
• Andere (4.216 KEUR): deze betreffen voornamelijk provisies
voor Nederlandse belastingen van de vaste inrichting en van de
dochtervennootschappen, te betalen BTW en sociale schulden
(1.897 KEUR), exit taks (-9 KEUR) en voorschotten van huurders
(2.328 KEUR);
• Andere kortlopende verplichtingen (26.436 KEUR): deze betreffen
voornamelijk ontvangen waarborgen (12.677 KEUR) van huurders,
een te betalen erfpachtvergoeding voor een vastgoedproject
(4.000 KEUR), een put/call optie op Promgranjo (2.681 KEUR), een
put/call optie op Unidorm (1.084 KEUR) en een put/call optie op
Uhub Investments Lumiar (4.392 KEUR).
Overlopende rekeningen passief (8.745 KEUR) betreffen voor-
namelijk vooruitgefactureerde huuropbrengsten (2.368 KEUR), toe te
rekenen interestkosten (2.027 KEUR), provisies (algemene) kosten
(1.339 KEUR), provisies voor vastgoedbelastingen (577 KEUR).
5.2.2
GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING
Over 2021 heeft Xior een nettohuurresultaat van 79.599 KEUR
gerealiseerd t.o.v. 57.896 KEUR in 2020. Dit nettohuurresultaat
zal in 2022 nog toenemen, vermits bepaalde panden in de loop
van 2021 werden opgeleverd of aangekocht en dus geen volledig
jaar hebben bijgedragen tot het nettohuurresultaat. Verder waren
er ook enkele panden in aanbouw of verbouwing die sinds Q4
2021 reeds huurinkomsten opleveren in de vorm van huur- of
rendementsgaranties (maar dus eveneens slechts voor een deel
van het jaar hebben bijgedragen tot het resultaat).
Dit betreft volgende panden:
• Quares portefeuille, België: acquisitie afgerond per 28 december
2021, zullen dus volledig bijdragen aan het resultaat van 2022;
• HUBR portefeuille, Spanje: acquisitie afgerond per 12 augustus
2021 en vanaf dan huurinkomsten.
De gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille
bedroeg 98% over 2021.
De Vennootschap tracht de inkomsten (like for like) te laten
5.1 STATUUT VAN OPENBARE GVV
16
Voor toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening over 2020 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2020 blz. 46-50. Voor toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening
over 2019 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2019 blz. 50-53.
Op 24 november 2015 heeft de FSMA aan Xior een vergunning
verleend als openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap
(openbare GVV), overeenkomstig de GVV-Wet. De FSMA heeft de
Vennootschap in de ofciële lijst van openbare GVV’s opgenomen
en dit met ingang op 24 november 2015.
Xior heeft op 11 december 2015 haar beursintroductie op Euronext
Brussels succesvol afgerond. Xior is hiermee de eerste Belgische
openbare GVV die zich specialiseert in studentenhuisvesting.
Dit OGVV- of BE-REIT statuut zal de verdere groei van Xior mogelijk
maken, onder een statuut dat aansluit bij de hoedanigheid van
Xior als operationeel en commercieel vastgoedbedrijf. Dit statuut
laat Xior toe om zich optimaal te positioneren als BE-REIT (Real
Estate Investment Trust) en zo haar zichtbaarheid bij nationale en
internationale stakeholders te optimaliseren.
5.2 COMMENTAAR BIJ DE GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING BOEKJAAR 2021
16
5.2.1
GECONSOLIDEERDE BALANS
Per 31 december 2021 bestaat de portefeuille uit 13.984 verhuurbare
studentenunits. De totale vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd
aan een bedrag ten belope van 1.967.056 KEUR per 31 december
2021, wat een stijging van 26% of 411.277 KEUR vertegenwoordigt
t.o.v. 31 december 2020. Deze stijging vloeit voornamelijk voort
uit de acquisitie van een te reconverteren gebouw te Zaragoza, de
acquisitie van een studentenresidentie te Breda, de acquisitie van
een studentenresidentie te Malaga, de verwerving van de HUBR
portefeuille in Spanje met gebouwen te Madrid, Malaga, Sevilla
en de verwerving van de Quares Student Housing portefeuille met
gebouwen in verschillende steden in België.
Indien alle gecommitteerde acquisities en projecten gerealiseerd
worden, zet deze stijging zich verder naar ca. 2.500 MEUR, met
meer dan 20.000 verhuurbare studentenunits.
De vlottende activa bedragen 89.438 KEUR en zijn gestegen met
34.506 KEUR t.o.v. 31 december 2020. De stijging is voornamelijk
te wijten aan een stijging in vorderingen op joint-venture
vennootschappen, een stijging van de kas en kasequivalenten en
een stijging van de overlopende rekeningen.
De vlottende activa betreffen voornamelijk:
• Nog te innen vorderingen (2.693 KEUR): hierin zitten voornamelijk
nog te ontvangen huurgelden;
• Belastingvorderingen en andere vorderingen (65.309 KEUR):
dit betreft voornamelijk de vordering op Promgranjo, de joint
venture vennootschap waarin het project te Porto, Portugal
wordt ontwikkeld (12.701 KEUR), een vordering op Invest Drève
St Pierre, de joint venture vennootschap waarin een project
in Brussel wordt ontwikkeld (14.762 KEUR), een vordering op
Unidorm, de joint venture vennootschap waarin het project te
Lissabon, Portugal wordt ontwikkeld (3.020 KEUR), een voorschot
op een acquisitie (6.000 KEUR) te Barcelona en een vordering
op Aloxe NV (1.214 KEUR – dewelke vergoed wordt tegen
marktconforme rente). Verder zijn hierin ook vooruitbetalingen
m.b.t. projectontwikkelingen en meubilair opgenomen.
• Kas en kasequivalenten aangehouden door de verschillende
entiteiten (10.849 KEUR).
• Overlopende rekeningen (10.586 KEUR) met voornamelijk over
te dragen kosten vastgoed (3.948 KEUR), verkregen opbrengsten
vastgoed (1.481 KEUR), verkregen huurgaranties (2.000 KEUR),
vooruitbetaalde kosten (437 KEUR) en af te rekenen service
kosten Nederland (1.520 KEUR).
Het eigen vermogen bedraagt 1.003.852 KEUR. Het maatschappelijk
kapitaal bedraagt op 31 december 2021 494.772 KEUR, wat
een toename is van 119.331 KEUR t.o.v. 31 december 2020. De
uitgiftepremies bedragen 508.008 KEUR per 31 december 2021, wat
een toename is van 169.943 KEUR t.o.v. 31 december 2020. Deze
toename van het maatschappelijk kapitaal en van de uitgiftepremies
is het gevolg van de kapitaalverhoging van maart 2021 en van
december 2021.
De reserves zijn negatief en bedragen 99.519 KEUR. Deze reserves
bestaan hoofdzakelijk uit een negatieve reserve voor de impact
op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten
bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, een
negatieve reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde
van vastgoed, een negatieve reserve voor het saldo van de variaties
in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten en een
42 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 43
5.2.3
BESTEMMING VAN HET RESULTAAT
De raad van bestuur stelt voor de winst van het boekjaar, zoals die
blijkt uit de enkelvoudige jaarrekening, als volgt te bestemmen:
31/12/2021
A. Nettoresultaat 78.068
B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/=)
1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve
voor het (positieve of negatieve) saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+)
- boekjaar 26.316
2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve
van geschatte mutatierechten en -kosten
bij hypothetische vervreemding van
vastgoedbeleggingen (-/+)
- boekjaar -297
5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van
de variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen
zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals
gedenieerd in IFRS (+)
- boekjaar 11.671
10. Toevoeging aan/onttrekking van andere
reserves (-/+)
11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen
resultaten van vorige boekjaren (-/+) 8.801
12. Toevoeging aan de reserves voor het aandeel in
de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde
resultaten van dochterondernemingen,
geassocieerde deelnemingen en joint ventures
die administratief verwerkt worden volgens de
equity methode -3.911
C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig
artikel 13,§ 1, eerste lid
35.380
D. Vergoeding voor het kapitaal - andere dan C 108
Op basis hiervan, is de Raad van Bestuur voornemens aan de
Algemene Vergadering voor te stellen om over 2021 een dividend
uit te keren van 1,44 EUR bruto of 1,008 EUR netto
18
per aandeel
18
Rekening houdende met een bevrijdende roerende voorhefng van 30%.
19
Op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen, nu dus rekening houdend met de dividendgerechtigdheid van de aandelen uitgegeven ingevolge de kapitaalverhogingen van 2021.
Er wordt aan herinnerd dat in het kader van de kapitaalverhoging van maart 2021, een coupononthechting heeft plaatsgevonden. Alle aandelen Xior noteren op heden met coupon nummer
19 en volgende aangehecht. Zie in dit verband ook de in het kader van de kapitaalverhoging gepubliceerde persberichten. Meer info is eveneens beschikbaar op https://www.xior.be/nl/
investor/investor-relations/dividend/coupons
20
Op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen, en dus rekening houdend met de dividendgerechtigdheid van de aandelen uitgegeven ingevolge de kapitaalverhogingen van
december 2021. Er wordt aan herinnerd dat in het kader van de kapitaalverhoging van december 2021, een coupononthechting heeft plaatsgevonden. Alle aandelen Xior noteren op heden
met coupon nummer 20 en volgende aangehecht. Zie in dit verband ook de in het kader van de kapitaalverhoging gepubliceerde persberichten. Meer info is eveneens beschikbaar op
https://www.xior.be/nl/investor/investor-relations/dividend/coupons.
(rekening houdend met de dividendgerechtigdheid van (resp.
coupons die onthecht werden van) de aandelen, vertegenwoordigd
door coupon nr. 17 (die reeds werd onthecht van het Xior aandeel
19
-
ten belope van 0,2643 EUR), coupon nr. 19 (die reeds werd onthecht
van het Xior aandeel
20
- ten belope van 1,0770 EUR) en coupon nr. 20
(ten belope van 0,0987 EUR).
5.2.4
ONDERZOEK EN ONTWIKKELING
De vennootschap heeft geen activiteiten ontwikkeld noch uitgaven
gemaakt op het gebied van onderzoek en ontwikkeling.
5.2.5
BIJKANTOREN
De vennootschap heeft geen bijkantoren.
toenemen door het aanbieden van extra betalende diensten aan de
studenten. Verder werd de huur geïndexeerd voor een deel van de
Nederlandse panden en voor de commerciële contracten in België
en Nederland.
Het vastgoedresultaat bedraagt 77.351 KEUR en het operationeel
vastgoedresultaat bedraagt 64.848 KEUR. De vastgoedkosten
(12.503 KEUR) omvatten voornamelijk kosten m.b.t. onderhoud
en herstellingen, verzekeringen, beheerskosten van het vastgoed,
kosten van de schatters en andere vastgoedkosten, d.i. de niet aan
de huurders doorrekenbare onroerende voorhefng. De algemene
kosten van de vennootschap voor 2021 bedragen 6.627 KEUR en de
ontvangen vergoeding voor beheer aan derden bedraagt 10 KEUR.
Het portefeuilleresultaat bedraagt 32.761 KEUR. Gedurende 2021
werd nieuw vastgoed verworven via aandelenovernames.
Het vastgoed werd verworven aan een conventionele waarde (de
aanschafngswaarde overeengekomen tussen partijen), die in lijn
lag met (maar niet noodzakelijk gelijk is aan) de Reële Waarde zoals
gewaardeerd door de Waarderingsdeskundigen.
• Voor het vastgoed dat verworven werd via vastgoedovernames
(koop-verkoop) wordt het verschil tussen de Reële Waarde
en de conventionele waarde van het vastgoed verwerkt in
de resultatenrekening als “
variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
”.
• Voor het vastgoed dat verworven werd door middel van
aandelenovernames wordt het verschil tussen de boekwaarde
en de conventionele waarde van het vastgoed, alsook
andere bronnen van verschil tussen de reële waarde en
de conventionele waarde van de aandelen, verwerkt in de
resultatenrekening als “
ander portefeuilleresultaat
”. Dit “
ander
portefeuilleresultaat
” betreft bedragen die voortvloeien uit de
toepassing van consolidatieprincipes en fusieverrichtingen
en bestaat uit verschillen tussen de betaalde prijs voor
vastgoedvennootschappen en de reële waarde van de
overgenomen netto activa. Dit “
ander portefeuilleresultaat
”
omvat tevens de direct toe te rekenen transactiekosten. Het
verschil tussen de conventionele waarde en de Reële Waarde
werd verwerkt in de resultatenrekening als “
variaties in de reële
waarde van vastgoedbeleggingen
”.
De variatie in de Reële Waarde tussen 1 januari 2021 en 31
december 2021 werd geboekt onder negatieve of positieve variatie
op vastgoedbeleggingen. Netto was er een positieve variatie op
vastgoedbeleggingen (63.598 KEUR).
De positieve variatie in de waardering van de vastgoedbeleggingen is
voornamelijk te verklaren door een wijziging van de vastgoedmarkt,
17
EPRA winst = nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat +/- resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in
de reële waarde van nanciële activa en passiva.
waarbij de yields dalen. Deze wijziging heeft tot gevolg dat de Reële
Waarde van de portefeuille gestegen is. Anderzijds hebben we ook
de positieve variaties in de waardering van vastgoedbeleggingen
ten gevolge van het verschil tussen de conventionele waarde en de
Reële Waarde van het nieuw verworven vastgoed bij acquisitie.
Het nancieel resultaat bedraagt 2.612 KEUR. Dit resultaat bevat
voornamelijk de interesten op de leningen (5.251 KEUR), kosten
van IRS (3.233 KEUR), bankkosten en andere commissies (1.513
KEUR). De vennootschap heeft IRS-contracten afgesloten voor een
bedrag van 479.704 KEUR. De variatie in reële waarde van deze
indekkingsinstrumenten wordt rechtstreeks in de resultatenrekening
geboekt (12.022 KEUR).
Het resultaat voor belastingen bedraagt 93.603 KEUR. Belastingen
bedragen 11.291 KEUR. Dit betreft voornamelijk de belastingen op
het resultaat van de vaste inrichting in Nederland en de Nederlandse
dochtervennootschappen (3.724 KEUR) en de uitgestelde
belastingen op het vastgoed (7.837 KEUR).
Het nettoresultaat bedraagt 82.313 KEUR en de EPRA winst
17
bedraagt 44.796 KEUR. De EPRA winst – deel van de groep
bedraagt 44.379 KEUR. De EPRA winst per aandeel bedraagt
1,82 EUR en de EPRA winst per aandeel – deel van de groep
bedraagt 1,80 EUR.
44 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 45
Onderstaande graek geeft een overzicht van de vervaldagen van
de leningen rekening houdend met de bekomen verlengingen na
jaareinde m.b.t. de leningen die in 2022 op vervaldag komen.
Vervaldagen van de leningen (december 2021)
0
30 000 000
60 000 000
90 000 000
120 000 000
150 000 000
Q4
2033
Q2
2032
--Q1
2030
Q4
2027
-Q2
2027
Q1
2027
Q4
2026
Q3
2026
Q2
2026
Q1
2026
Q4
2025
Q3
2025
Q2
2025
Q1
2025
Q4
2024
Q3
2024
Q2
2024
Q1
2024
Q4
2023
Q3
2023
Q2
2023
Q1
2023
In bovenstaande graek zijn de leningen met kwartaalaflossingen
niet opgenomen, vermits de graek dan niet meer leesbaar zou zijn.
5.3.2
INDEKKING VAN HET RENTERISICO
De Vennootschap wil het renterisico op haar lange termijn
nancieringen grotendeels indekken, en dit ten belope van minstens
70%, hetzij via een vaste rentevoet voor de ganse periode dat de
overeenkomst loopt, hetzij via indekkingsinstrumenten van het type
interest rate swap
en
forward rate agreement.
De indekkingspolitiek van de Vennootschap wordt regelmatig
geëvalueerd en desgevallend bijgestuurd (bijvoorbeeld met
betrekking tot het type van instrumenten, de periode van indekking,
enz.).
Er wordt in dit verband tevens verwezen naar
Hoofdstuk 10.9.23
van dit Jaarverslag
inzake de afgesloten renteindekkingen.
5.3.3
KAPITALISATIE EN SCHULDENLAST
Voor een overzicht van het kapitaal wordt verwezen naar
Hoofdstuk
10.9.17 van dit Jaarverslag
. Onderstaande tabel is excl. resultaat
van het boekjaar en excl. minderheidsbelangen.
in duizenden EUR
31/12/2021
Kapitaal 494.772
Uitgiftepremies 508.008
Reserves -99.519
Totaal eigen vermogen 903.261
Langlopende verplichtingen 854.363
Kortlopende verplichtingen 218.231
Totaal eigen vermogen en verplichtingen 1.975.855
5.3 BEHEER EN GEBRUIK VAN DE FINANCIËLE MIDDELEN
5.3.1
FINANCIERINGSOVEREENKOMSTEN
Per 31 december 2021 had de Vennootschap nancierings-
overeenkomsten afgesloten met 14 kredietverstrekkers voor een
bedrag van 1.426 MEUR, inclusief 200 MEUR Commercial Paper.
Bovendien werd bij de overname van de Quares vennootschappen
op 28 december 2021 de banknanciering die door deze
vennootschappen was aangegaan, gehouden. Hierdoor is het bedrag
van afgesloten nancieringsovereenkomsten per 31 december
2021 gestegen tot 1.477 MEUR. Per 31 december 2021 had de
Vennootschap voor 910 MEUR aan nancieringen opgenomen.
De vennootschap tracht de looptijd van de leningen te spreiden,
waarbij de gemiddelde looptijd 4,82 jaar bedraagt per 31 december
2021.
Xior heeft een aantal groene leningen en en een obligatielening
afgesloten voor een totaal bedrag van 627 MEUR, waarvan 336
MEUR opgenomen was per jaareinde.
Deze leningen moeten aangewend worden voor ‘groene of eligible
assets’. Er zijn in totaal 647 MEUR aan ‘eligible assets’ die kunnen
genancierd worden met groene leningen.
Xior zal jaarlijks rapporteren over de allocatie van de groene
leningen, totdat deze volledig werd aangewend voor de nanciering
van ‘groene assets’. De rapportering zal de volgende informatie
bevatten: totaal bedrag aan groene leningen, totaal bedrag dat niet
werd toegewezen aan groene investeringen, samenstelling van
de portefeuille, geograsche split van de portefeuille, nanciering
versus hernanciering en een overzicht van ‘eligible assets’.
We verwijzen eveneens naar
Hoofdstuk 9.3.4 Duurzame gebouwen
in duurzaame gemeenschappen - Groene assets en Green Finance
Framework van dit Jaarverslag.
Verder heeft de vennootschap per 31 december 2021 IRS-contracten
voor een bedrag van 480 MEUR. De opgenomen nancieringen
(910 MEUR) waren per 31 december 2021 voor 94% ingedekt hetzij
via
Interest Rate Swap
overeenkomsten, hetzij via vastrentende
interestvoeten.
De gemiddelde nancieringskost over 2021 bedraagt 1,86%
(2020: 1,85%).
De belangrijkste convenanten die de Vennootschap in het kader
van deze nancieringsovereenkomsten moet respecteren, betreffen
het naleven van een LTV ratio (
loan to value
i.e. openstaand
kredietbedrag t.o.v. de waarde van de vastgoedportefeuille
(berekening volgens het GVV-KB)) die steeds kleiner moet zijn dan
60%, een
interest coverage ratio
die groter moet zijn dan 2,5, een
adjusted
Debt Yield ratio
van 6% en een indekking van minimum
70% van de nancieringsschulden.
De Schuldgraad per 31 december 2021 bedraagt 47,58%.
De Schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen
(exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-
indekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door
het totaal der activa (excl. rente-indekkingsinstrumenten). De
Schuldgraad is lager dan de Schuldgraad per einde 2020. Dit is het
resultaat van een kapitaalsverhoging doorgevoerd in december
2021.
Per 31 december 2021 bedroeg de gemiddelde looptijd van de
uitstaande leningen 4,82 jaar. De vennootschap sloot steeds
nancieringscontracten af met een minimum looptijd van 3 jaar.
Er wordt eveneens verwezen naar
Hoofdstuk 10.9.23 van dit
Jaarverslag
voor een verdere opdeling van de schulden volgens
maturiteit.
Belus Bank ING Bank Argenta Spaarbank Caisse d'épargne KBC BNP Paribas Fortis vdk bank
Nagelmackers ABN Amro Pensio B Banque de Luxembourg USPP Pricoa
46 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 47
op 31 december 2038, doch waarvan de modaliteiten inclusief de
duur van het erfpachtrecht kunnen worden gewijzigd ten behoeve
van de realisatie van het project conform het gemeentelijk beleid
bv. onder de vorm van een herziening na transformatie, via een
nieuw tijdvak van 50 jaar) komt een woontoren van 80 meter hoog
met ongeveer 350 studio’s. Ook komt er een foodcourt, studie- en
wasruimte en maatschappelijke voorzieningen. Xior-Karspeldreef
Amsterdam BV en Wethouder Wedemeijer tekenden hiervoor
de intentieovereenkomst. De bouw start naar verwachting in
2023, na het bekomen van een denitieve en onherroepelijke
omgevingsvergunning voor het project. De studio’s zijn gemiddeld
18,5m² en 26m² groot. Op de eerste verdiepingen bevinden
zich de gemeenschappelijke voorzieningen en er komt ook een
dakterras voor de bewoners en een binnenhof dat toegankelijk is
voor iedereen.
• Versterkingliquiditeits-ennancieringspositie–uitgifteGreen
USPP
› Verhoging bestaande Green USPP met 40 MEUR
Xior heeft op 28/10/2021 met succes de bestaande Green USPP
met 40 MEUR verhoogd met een nieuwe tranche met een looptijd
van 12 jaar. Zie ook het Persbericht dd. 10 april 2020 toen Xior bij
het uitbreken van de Covid crisis haar eerste US Private Plaatsing
voor 100 MEUR succesvol afrondde met de uitgifte van 100 MEUR
aan Green Bonds. Deze Green USPP werd geplaatst bij drie
institutionele beleggers behorende tot een grote internationale
verzekeringsgroep:
Karspeldreef – Amsterdam
• Bestaande tranches Green USPP
34 MEUR – vervaldag op 17/4/2026 – coupon 1,92%
66 MEUR – vervaldag op 19/4/2032 – coupon 2,32%
• Nieuwe tranche Green USPP
40 MEUR – vervaldag 28/10/2033 (12 jaar) – coupon 1,81%
› Nieuwe Green USPP shelf overeenkomst
Gelijktijdig op 28/10/2021 werd alsook een nieuwe USPP shelf
overeenkomst succesvol afgesloten met Pricoa Private Capital
voor een totaal bedrag van 125 MUSD (ca. 107 MEUR) met
een maximale looptijd van 12 jaar en 6 maanden. Een shelf
overeenkomst geeft een snelle en vlotte toegang tot kapitaal
wanneer Xior het nodig heeft. Door de voorafgaande goedkeuring
en de reeds up front bestaande en getekende kredietdocumentatie
kan er snel gereageerd worden op een verzoek voor extra krediet en
hoeft men niet nogmaals door een langdurig documentatieproces
te lopen. Van deze shelf overeenkomst voor de uitgifte van Green
USPP werd volgende tranche reeds opgenomen:
• 45 MEUR – vervaldag 28/10/2033 (12 jaar) – coupon 1,81%
Na deze tranche blijft aldus, binnen deze shelf overeenkomst,
nog 72,2 MUSD (ca. 62 MEUR) beschikbaar voor latere
nancieringsbehoeftes.
• Nieuwe acquisitie in Sevilla op toplocatie
Dit nieuwe project betreft de ontwikkeling van een residentie
bestaande uit 416 kamers (waarvan 78 short stay kamers),
allemaal uitgerust met privé badkamer. De residentie biedt
een ruim aanbod aan gemeenschappelijke ruimtes zoals een
receptie, kantoren, tness, studiekamers, restaurant, wasruimte,
buitenruimte en een prachtige rooftop garden met zwembad. Na
deze transactie stijgt het totale aantal Xior-units in Sevilla van
309 naar 730. Net zoals voor de lopende projecten in Portugal,
namelijk Granjo in Porto en Lamas in Lissabon zal er voor deze
residentie een triple net huurovereenkomst worden afgesloten
met (naar verwachting een Spaanse dochter van) Odalys met
parent guarantee van Duval Group en dit voor een looptijd van
12 jaar tegen een vaste huurprijs. De totale investeringswaarde
van bedraagt ca. 44,4 MEUR, met een verwacht theoretisch
bruto aanvangsrendement van ca. 7%. De ontwikkeling zal
plaatsvinden in een joint venture structuur met o.a. Promiris, een
Belgische partij waarmee Xior reeds eerder succesvol op deze
basis samenwerkte voor projecten in België, alsook voor de twee
Odalys projecten in Portugal. De instap van Xior zal gefaseerd
verlopen, waarbij 50% van de aandelen in de joint venture zullen
worden aangekocht bij het verkrijgen van het stedebouwkundig
attest (verwacht Q1 2022) en de overige 50% na oplevering
(verwacht Q4 2024). De getekende intentiebrief (Letter of Intent)
is nog onderhevig aan voorwaarden, zoals onder meer een due
diligence met positieve uitkomst.
Per 31 december 2021 bedroegen de langlopende en kortlopende
nanciële schulden aan nominale waarde 915.596 KEUR, zoals in
detail weergegeven in de onderstaande tabel:
21
Voor de transacties en verwezenlijkingen van 2020 wordt verwezen naar het
Jaarlijks Financieel Verslag 2020 op blz. 55 e.v.
. Voor de transacties en verwezenlijkingen van 2019 wordt
verwezen naar het
Jaarlijks Financieel Verslag 2019 op blz. 58 e.v.
. Voor de transacties en verwezenlijkingen van 2018 wordt verwezen naar het
Jaarlijks Financieel Verslag 2018 op
blz. 55 e.v.
.
in duizenden EUR
31/12/2021
Gewaarborgde
nanciëleschulden
Niet-gewaarborgde
nanciëleschulden
Langlopende nanciële verplichtingen 750.254 56.458 783.796
Kortlopende nanciële verplichtingen 165.342 3.646 71.696
Totaal 915.596 60.104 855.492
Overzicht netto schuldpositie
in duizenden EUR
31/12/2021
A Cash 10.849
B Cash equivalenten -
C Trading securities -
D Liquiditeiten (A+B+C) 10.849
E Korte termijn bankschulden - 1.696
F Kortlopendenanciëleschulden-deelvanlangetermijnnanciering - 163.646
G Korte termijn schulden (E+F) - 165.342
H Netto korte termijn schuldenlast (G-D) - 154.493
I Lange termijn bankschulden - 551.345
J Obligatieleningen en andere - 198.909
K Overige niet korte termijn schulden - 104.109
L Lange termijn schuldenlast (I+J+K) - 854.363
M Netto schuldenlast (H + L) - 1.019.705
5.4 TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN
21
Ingevolge de verdere uitvoering van de groeistrategie in 2021 is de
vastgoedportefeuille toegenomen van 118 panden per einde 2020
tot 162 panden per einde 2021.
In december 2021 sloot Xior succesvol een versnelde private
plaatsing af waarbij het kapitaal en de uitgiftepremies verhoogd
werden met 116 MEUR en dit zonder winstverwatering voor de
bestaande aandeelhouders.
Behoudens hetgeen vermeld wordt onder
Hoofdstuk 5.5 van dit
Jaarverslag
heeft er zich geen wijziging van betekenis voorgedaan
in de nanciële of handelspositie van de Vennootschap na 31
december 2021.
In het kader van de acquisities werd een prijs gehanteerd
tussen partijen die in lijn lag met de waardering van de
Waarderingsdeskundigen.
• Uitbreiding Karspeldreef – Amsterdam (Nederland)
Xior gaat haar residentie in Amsterdam-Zuidoost aan
Karspeldreef 15 uitbreiden met een duurzame woontoren, goed
voor ruim 350 extra woningen voor studenten en jongeren.
Hierdoor wordt deze locatie omgetoverd tot een volwaardige en
aantrekkelijke studentencampus. Op de huidige parkeergarage
(waarop Xior-Karspeldreef Amsterdam BV, een 100 % door Xior
Student Housing aangehouden dochtervennootschap, reeds
titularis is van een voortdurend erfpachtrecht, op heden aflopend
48 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 49
• Verdere uitbreiding in Vaals
Op 24 augustus 2021 kondigde Xior de aankoop aan (onder
ontbindende voorwaarde van het niet bekomen vanwege de
gemeente Vaals van (i) een onherroepelijke en onvoorwaardelijke
bestemmingsplanwijziging én (ii) een onherroepelijke en
onvoorwaardelijke omgevingsvergunning) van een perceel
grond met een grondoppervlakte van ca. 10.140m², gelegen
aan de Selzerbeeklaan 21 te Vaals in Nederland vlakbij het
drielandenpunt van Nederland, België en Duitsland, met het
oog op de ontwikkeling van een gloednieuw wooncomplex dat
350 tot circa 400 woonunits ten behoeve van studenten en
young professionals dient te omvatten. Vaals is een populaire
studentenstad die zich voornamelijk richt op de groeiende
studentenpopulatie aan de Duitse universiteit van Aken maar
gelegen is nét over de grens in Nederland. Dankzij deze unieke
ligging aan de grens, kunnen studenten uit Duitsland vlakbij de
universiteit wonen en ook gebruik maken van de voordelen van
het Nederlandse huursubsidiesysteem. Kortom, Vaals is een
toplocatie, zowel voor lokale als internationale studenten uit
Duitsland en Nederland. Voor een verdere update van dit project
(waaronder de aankondiging van Xior van 25 februari 2022 waaruit
blijkt dat de ontbindende voorwaarde zich heeft gerealiseerd
en het door Xior vooropgesteld project op deze locatie niet kan
gerealiseerd worden) verwijzen wij naar
Hoofdstuk 5.6.5. van dit
Jaarverslag
.
• Succesvol overnamebod op Student Properties Spain – HUBR
Op 12 juli 2021 heeft Xior de lancering aangekondigd van een
vrijwillig openbaar overnamebod om een meerderheidsbelang
te verwerven in de Spaanse studentenhuisvester Student
Properties Spain SOCIMI, S.A. (“SPS”). Op 12 augustus werd het
overnamebod succesvol afgesloten en Xior heeft nu controle over
99,99% van alle uitgegeven en uitstaande aandelen van SPS. De
onderneming zal genoteerd blijven op de BME en haar Socimi
status behouden.
Student Properties Spain - HUBR
De portefeuille van SPS bestaat uit drie state-of-the-art
residenties die samen meer dan 725 bedden vertegenwoordigen
en zijn gelegen op toplocaties in drie van de meest populaire
studentensteden in Spanje: Madrid, Sevilla en Malaga. Voor meer
details over deze residenties, zie ons voorgaande persbericht
van 12 juli 2021. De drie residenties worden uitgebaat onder de
merknaam HUBR, dat nu zijn krachten zal bundelen met het Xior-
team. Voor meer informatie over het operationele platform HUBR,
zie de website van HUBR.
• Nieuwe leningen met ABN Amro
Op 8 juli 2021 heeft de Vennootschap een additionele lening
afgesloten met ABN Amro voor 60 MEUR. De lening bestaat uit
een tranche A van 20 MEUR met een vervaldag op 1/10/2024
en een tranche B van 40 MEUR beschikbaar vanaf 1/10/2021
en met vervaldag 31/3/2026. Op 23 september 2021 heeft de
Vennootschap een additionele lening afgesloten met ABN Amro
Bank voor een bedrag van 100 MEUR en met een looptijd van 2
jaar.
• Instap in Uhub Lumiar
Op 6 juli 2021 heeft de Vennootschap 25% verworven van Uhub
Lumiar. Dit is onderdeel van het akkoord dat reeds in 2019
was gesloten met Uhub. Vermits de voorwaarden voor instap
waren voldaan, heeft Xior een belang van 25% verworven. De
bouwwerkzaamheden zijn ondertussen bezig en verwachting
is dat het pand in Q1 2023 wordt opgeleverd, waarna Xior de
resterende 75% van de aandelen zal verwerven.
• Verwerving van up and running residentie in Breda
Xior heeft haar positie in Breda versterkt met de acquisitie van
‘Study Studio Park’, een bijzonder populaire, operationele en
volledig verhuurde studentencampus, gelegen op een zeer
gunstige locatie aan de rand van het centrum van Breda. Dit
gebouw bevindt zich op een afgesloten terrein en beschikt over
224 zelfstandige studio’s, allen gebouwd rondom een gesloten
gezellige binnentuin. Naast de studentenkamers beschikt
het gebouw ook over 31 parkeerplaatsen en verschillende
gemeenschappelijke ruimtes zoals een tness, studieruimtes,
een wasserette, camerabewaking, een etsenberging en een
sportveld. Om de interactie tussen de studenten en de levendigheid
op de campus te bevorderen hebben alle woonruimtes zicht op de
binnentuin. De acquisitie vond plaats via de verwerving van een
erfpachtrecht (tot 2 december 2041 met de mogelijkheid om te
verlengen met 25 jaar) gekoppeld aan een opstalrecht. De totale
investeringswaarde bedraagt ca. 24 MEUR met een verwacht
bruto rendement van ca. 6% (na huuroptimalisatie).
• Verwerving van Antwerp Inn Hotel aan de Rooseveltplaats te
Antwerpen
In Antwerpen breidde Xior haar portefeuille verder uit via
de acquisitie van het te herontwikkelen ‘Antwerp Inn Hotel’
(omvattende 51 hotelkamers) aan de Franklin Rooseveltplaats
• Acquisitie van Quares Student Housing via Openbaar Bod
Op 11 oktober 2021 kondigde Xior de overeenkomst aan met
betrekking tot de overname van 32,36% van Quares Student Housing
alsook de intentie om een vrijwillig openbaar bod te lanceren op de
resterende aandelen. Dit openbaar bod werd succesvol afgesloten
en op 28 december 2021 werd Xior voor 100% eigenaar van Quares
Student Housing. Quares Student Housing had een uitgebreide
up and running portefeuille van 1.107 kamers in de belangrijkste
studentensteden van België: Antwerpen, Brussel, Gent en Luik, twee
gecommitteerde ontwikkelingsprojecten in Brussel met een totaal
van 181 units en beschikte ook over een potentiële pipeline. De totale
investeringswaarde van deze portefeuille bedraagt 155,8 MEUR met
een verwacht aanvangsrendement in lijn met de huidige waardering
van de portefeuille in België. Het betreft in totaal 1.107 verhuurbare
units met een toenmalige bezettingsgraad van meer dan 99%
en met een verwachte inkomstenstroom van 6,4 MEUR voor
academiejaar 2021-2022 en 6,7 MEUR voor academiejaar 2022-
2023. De aandeelhouders van Quares Student Housing geven
bovendien met betrekking tot het lopende academiejaar 2021
– 2022 een incassogarantie op respectievelijk 10% en voor het
volgend academiejaar een incasso- en huurgarantie van 100% op
de bovenvermelde gebudgetteerde huurinkomsten. Indien en in de
mate er geen beroep dient te worden gedaan op deze garanties,
zullen de aandeelhouders recht hebben op een prijssupplement.
Naast deze operationele assets werden ook twee gecommitteerde
projecten in Brussel overgenomen, namelijk Brouck’R en Dansaert
met in totaal 181 units. Quares Student Housing heeft ook enkele
langetermijncontracten lopen in Brussel voor de residenties
Zavelput 20 en Bisschofsheimlaan 38 met BRIK en voor residentie
Méridien en Ommegang met Université Saint-Louis Bruxelles. Een
klein deel van de kamers uit de Quares Student Housing portefeuille
werd, net zoals bij Xior, ook vehuurd aan young professionals (ca.
5%).
Octopus - Gent
• Ontwikkeling van residentie in Zaragoza na winnen van
openbare aanbesteding
Op 20 september 2021 kondigde Xior aan de winnaar te zijn van
een openbare aanbesteding van Zaragoza Vivienda (volledig
gecontroleerd door de gemeente Zaragoza) voor de ontwikkeling
en exploitatie van een ‘flagship’ studentenresidentie in het
centrum van Zaragoza. Met deze acquisitie voegt Xior een 6
de
stad toe aan haar portefeuille en wordt de groeistrategie in Spanje
verdergezet.
Belangrijkste details van het project:
· Nieuw browneld ontwikkelingsproject met ca. 388 units en
verschillende gemeenschappelijke faciliteiten
· Mix van kamers voor studenten, professoren en young
professionals
· Verwachte oplevering voor academiejaar 2023-2024
· Een opstalrecht voor een periode van 75 jaar
· Totale investeringswaarde van ca. 26 MEUR
· Verwacht gestabiliseerd bruto aanvangsrendement van ca. 8%
• Instap in joint venture m.b.t. project Artur Lamas te Lissabon
In maart 2019 werd het akkoord aangekondigd m.b.t. deze
acquisitie. Voorwaarde voor instap was het verkrijgen van het
nodige administratiefrechtelijke comfort dat de vergunning zou
verkregen worden. Ondertussen werd de vergunning, later dan
initieel vooropgesteld, bekomen en stapte Xior in september 2021
voor 50% in de Joint Venture. Het project zal volgens de huidige
planning onderdak bieden aan 254 studenten, verspreid over 121
tweepersoons-studio’s en 3 appartementen, en zal onder meer
ook een wasruimte, tness, studieruimte, cafetaria en receptie
herbergen. Oplevering is voorzien in Q3 2023.
Zaragoza Vivienda Project
50 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 51
De stad biedt een ruim aanbod aan verschillende opleidingen
voor ca. 24.000 studenten, waarvan – naar inschatting -
ongeveer de helft op kamer verblijft en waarbij er een grote vraag
is naar kwalitatieve studentenhuisvesting. Xior is reeds actief
in Leeuwarden met haar residentie in de Tesselschadestraat.
Met deze nieuwe residentie erbij bereikt de portefeuille van Xior
in Leeuwarden 265 units. Ook deze nieuwe residentie zal mee
onder de vleugels genomen worden van het huidige operationele
Xior team. De vergunning werd verkregen in 2022, waarna
de herontwikkeling kan gestart worden met een verwachte
oplevering in 2023. Met een te verwachten energie index onder 1,4
sluit deze residentie ook mooi aan op de duurzaamheidsstrategie
van Xior. De totale investeringswaarde bedraagt ca. 18,5 MEUR
met een verwacht gestabiliseerd bruto rendement van ca. 6,2%.
• Kapitaalverhoging
Xior lanceerde op 24 februari 2021 een kapitaalverhoging in
geld met onherleidbaar toewijzingsrecht voor een brutobedrag
van maximaal ca. 178,9 MEUR, via de uitgifte van maximaal
4.209.288 nieuwe aandelen aan een uitgifteprijs van 42,50 EUR
per aandeel. Deze kapitaalverhoging werd volledig onderschreven
en de nieuwe aandelen werden uitgegeven op 9 maart 2021.
5.5 OPERATIONELE UPDATE
De operationele teams over de 4 landen heen maken zich momenteel
klaar voor de start van het nieuwe verhuurseizoen 2022-2023. Na
de waanzinnige rush van vorig jaar, verwacht Xior ook dit jaar weer
een enorm grote vraag naar studentenkamers. Dat valt nu al te
merken aan de vele aanvragen die momenteel al binnenstromen
in alle landen, terwijl de echte start van de verhuur nog moet
beginnen. Voor het nieuwe verhuurseizoen wordt verwacht dat
het structureel onevenwicht tussen vraag en aanbod zal leiden tot
huurstijgingen boven de inflatie (groei “like for like”). Daarbovenop
zijn ook de kosten voor nutsvoorzieningen tegen inflatie ingedekt.
Dankzij de succesvolle acquisitie van Quares Student Housing eind
december 2021, kan Xior komend academiejaar meer dan duizend
extra studenten onder haar vleugels nemen in België. De teams
hebben na de transactie de krachten gebundeld en zich ingezet
om de 1.107 operationele kamers vlot te integreren bij Xior zodat
het aankomende verhuurseizoen vlekkeloos kan verlopen. Ook in
Spanje is de integratie van de HUBR panden vlot verlopen en wordt
nu volop ingezet op de rebranding van de residenties om alles Xior-
proof te maken. Er werd ook een nieuw centraal kantoor geopend in
Madrid, om de sterke groei in Spanje verder te ondersteunen.
Inning huurgelden
De huurgelden voor 2021 werden voor het overgrote deel ontvangen
en de inningsgraad bedraagt 97,2% t.o.v. 96,8% in 2020. De lokale
teams blijven extra aandacht besteden aan het innen van de
resterende huurgelden.
Acceleratie ESG inspanningen
Ook dit afgelopen jaar heeft Xior hard gewerkt aan haar ESG strategie
en de verdere implementatie ervan. Begin 2021 werd het North Star
project gelanceerd, een meerjarig actieplan met concrete acties op
E(Environment) S(Social) en G(Governance), gealigneerd met Xior’s
doelstellingen en in lijn met de SDG’s van de Verenigde Naties. In
het licht van het groeiplan zal dit in de loop van 2022-2023 een
verdere acceleratie kennen. Het volledige duurzaamheidsverslag,
zie
Hoofdstuk 9 van dit Jaarverslag
.
Digitaal transformatieproject
In 2021 werd ook een uitgebreid digital transformatieproject
aangekondigd, om zowel de operationele werking als de
rapportering binnen Xior verder te optimaliseren. Dit project verloopt
in verschillende fases, waarbij de eerste fase in de loop van 2021 al
enorm veel vooruitgang heeft geboekt. Er werd een centraal PMS
systeem gekozen, dat doorheen 2022 zal worden geïntegreerd in
de 4 landen om de operationele teams centraal met één platform
te laten werken. Dit zal niet alleen de rapportering veel efciënter
laten verlopen, maar zal ook de studenten enorm veel voordelen en
extra comfort bieden. Voor meer informatie rond de digitalisering,
zie
Hoofdstuk 9.3 van dit Jaarverslag
.
9 (samen met de ernaast gelegen opbrengsteigendom aan de
Franklin Rooseveltplaats 7), pal in het centrum van Antwerpen. Dit
onroerend goed zal worden omgevormd, mits het voorafgaand
bekomen van de nodige vergunningen, tot de moderne
studentenresidentie ‘Roosevelt’. Het project is heel vlot bereikbaar
met het openbaar vervoer en op wandel- en etsafstand van de
Universiteit van Antwerpen. Daarnaast is het ook op slechts
een steenworp verwijderd van de residentie Kipdorp waar ook
het verhuurkantoor van Antwerpen gevestigd is en vormt het
een perfecte aanvulling op de bestaande portefeuille van Xior
in Antwerpen, die uit reeds meer dan 1.000 kamers bestaat
(inclusief pipeline).
De acquisitie van dit herontwikkelingsproject heeft plaats-
gevonden via de verwerving, door een nieuw opgerichte
vastgoedvennootschap (waarin Xior een belang van 75% heeft
verworven), van 100% van de aandelen in Roosevelt NV, volle
eigenares van het bestaande ‘Antwerp Inn Hotel’ en van de
ernaast gelegen opbrengsteigendom. De herontwikkeling, via
de voormelde nieuw opgerichte vastgoedvennootschap, zal
gebeuren via een joint venture met een private investeerder,
waarmee Xior ook eerder al de handen in elkaar sloeg. De
benodigde vergunningen voor deze herontwikkeling worden
verwacht in de loop van 2022 en het project zal, naar verwachting,
worden opgeleverd in Q3 2023. De totale investeringswaarde
bedraagt ca. 18 MEUR met een verwacht initieel brutorendement
van ca. 5.75%.
• Lancering Green CP/MTM programma
Als eerste in België lanceerde Xior een Green CP/MTN programma
(Commercial Paper/Medium Term Note) voor de nanciering van
groene activa voor een oorspronkelijk bedrag van 100 MEUR
en met een looptijd van maximaal 12 jaar. Dit bedrag werd in
de loop van juni 2021 verhoogd naar 200 MEUR. Voor Xior is
dit tevens een nieuwe nancieringsvorm waarbij Xior niet enkel
haar nancieringsmogelijkheden verder diversieert maar ook
haar ESG doelstellingen herbevestigt. Met het CP Programma
zet Xior de volgende stap in haar duurzaamheidsstrategie
waarbij de organisatie als eerste in België een green commercial
paper uitgeeft in het kader van een nieuw opgesteld CP/
MTN programma in samenwerking met Belus (als Arranger,
verantwoordelijk voor de algemene opzet van het programma) en
KBC Bank (als Green Structuring Agent, verantwoordelijk voor de
opzet van het groene karakter van het programma), dat volledig
kadert binnen het reeds opgestelde Green Finance Framework.
• Verwerving project Teatinos Malaga
Xior heeft een overeenkomst gesloten met Amro Real Estate
Partners, ontwikkelaar gespecialiseerd in studentenhuisvesting,
voor de aankoop van een gloednieuwe studentenresidentie
met 229 studentenkamers en 231 bedden in Malaga. Naast de
kamers beschikt de residentie over een zwembad, verschillende
groene tuinen en een externe parking met 60 parkeerplaatsen. De
oppervlakte van het gebouw is verdeeld over ongeveer 6.000 m²
bovengronds en 1.100 m² ondergronds. Met deze overeenkomst
zet Xior verder in op haar groeistrategie in Spanje. Het project
is gelegen in het noordwesten van de stad, in de wijk Teatinos,
vlak naast de universiteitscampus van Malaga die ca. 35.000
studenten telt, die ook kunnen rekenen op een uitstekende
verbinding met het openbaar vervoer en de uitvalswegen. Vlak
voor de deur van de residentie bevindt zich een bushalte die
rechtstreeks toegang biedt tot het bruisende stadscentrum met
talrijke restaurants, supermarkten en sportfaciliteiten. Het project
heeft in begin 2020 alle vereiste bouwvergunningen gekregen en
werd opgeleverd in juli 2021.
De totale investeringswaarde bedraagt ongeveer 23,2 MEUR
met een verwacht gestabiliseerd bruto rendement van ongeveer
7,1%. De aankoop, is verlopen via een aandelentransactie op
29 juli 2021. Na afronding van de overeenkomst heeft Xior
een huurovereenkomst gesloten, waarbij Amro’s operationeel
platform, Amro Estudiantes, de exploitatie van de residentie
gedurende de eerste twee jaar op zich zal nemen, op basis van
een triple net lease en gegarandeerde vaste inkomsten van circa
1,3 MEUR in het eerste jaar en 1,4 MEUR in jaar 2.
• Verwerving project City Lofts Leeuwarden
Dit project betreft de herontwikkeling van een deel van het voormalig
KPN-gebouw tot een gloednieuwe studentenresidentie met 183
studentenkamers op de Tweebaksmarkt in Leeuwarden. Naast
de studentenkamers beschikt de residentie ook over een groene
binnentuin van ca. 700 m2 en een ruime ondergrondse verdieping
van ca. 1.900m2 (samengesteld uit 190 etsparkeerplaatsen, een
wasruimte, een technische ruimte en 1.280m2 nog vrij in te vullen
ruimte, waarvoor Xior een huurgarantie krijgt. De residentie geniet
van een uitstekende locatie, pal in het bruisende centrum van
Leeuwarden op wandelafstand van winkels, openbaar vervoer
en op slechts 5 minuten etsen van de Stenden Hogeschool, de
belangrijkste hogeschool in Leeuwarden.
Teatinos Malaga
52 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 53
• Openstelling en renovatie van het kasteel van Trasenster om
diensten aan te bieden open voor het publiek: restaurants
en terrassen, of gereserveerd voor studenten: bibliotheek,
studiezalen, leesruimtes en ontspanningsruimtes
• Ontwikkeling van het park en publiek toegankelijke patio’s
• Parkings voor bewoners en gedeelde mobiliteit
Transactie:
Xior Student Housing wordt volledig eigenaar van de
studentenresidentie en krijgt een erfpacht van 50 jaar op het
Kasteel van Trasenster (onder voorbehoud van het verkrijgen van de
nodige vergunningen). De geschatte investeringswaarde bedraagt
26 MEUR (indicatief) met een verwacht aanvangsrendement in lijn
met de huidige marktrendementen voor studentenhuisvesting. De
oplevering is verwacht in 2024.
5.7 VOORUITZICHTEN VOOR 2022
5.7.1
GROEIVOORUITZICHTEN VOOR HET BOEKJAAR 2022
Xior beoogt ook in 2022 haar groeistrategie met overtuiging verder
te zetten, door de uitbreiding van haar vastgoedportefeuille met de
acquisitie van kwalitatieve studentenpanden en door de verdere
realisatie van de projectontwikkelingspipeline. Xior is ervan overtuigd
dat zowel in België, Nederland als in het Iberisch schiereiland
verschillende attractieve groeimogelijkheden beschikbaar blijven.
Verwacht wordt dat het structureel onevenwicht tussen vraag en
aanbod zal leiden tot huurstijgingen boven de inflatie (groei “like
for like”). Daarbovenop zijn ook de kosten voor nutsvoorzieningen
tegen inflatie ingedekt.
Xior zal bij de implementatie van die strategie streven naar een
evenwichtige groei van zowel het eigen als vreemd vermogen met
een gezonde combinatie van verschillende nancieringsbronnen
waarbij de schuldgraad onder controle wordt gehouden en waarbij
zowel de EPRA winst per aandeel als het dividend per aandeel stijgen
ten opzichte van 2021 (
zie Hoofdstuk 7.6.3 van dit Jaarverslag
).
5.6 FEITEN NA BALANSDATUM
5.6.1
VERLENGING LENINGEN DIE IN 2022 VERVALLEN
In de loop van 2022 kwamen er 2 leningen bij BNPPF voor in totaal
50 MEUR, 1 lening bij KBC voor 25 MEUR, 1 lening bij Argenta voor
20 MEUR, alsook 1 lening bij ING voor 20 MEUR op vervaldag.
Onderhandelingen werden gevoerd met de 3 banken, BNPPF,
Argenta en ING, en een akkoord werd bekomen om de leningen te
hernancieren tot 31/03/2027 en 11/10/2026 voor wat BNPPF betreft,
tot 31/12/2027 wat Argenta betreft en tot 5/5/2026 wat ING betreft.
5.6.2
AFNAME COLLBLANC STUDENT HOUSING
In 2019 werd een akkoord gesloten voor de acquisitie van een te
ontwikkelen studentenpand in Barcelona, Collblanc. Na ontwikkeling
zou dit gebouw door Xior aangekocht worden. Het gebouw werd
ondertussen opgeleverd en op 28 februari 2022 werd dan ook
overgegaan tot de overdracht van de aandelen van de vennootschap
Collblanc Student Housing.
5.6.3
XIOR ZET INTERNATIONALE EXPANSIE VERDER MET
INTREDE IN POLEN
Xior zet als continentale vastgoedspeler gespecialiseerd in
studentenvastgoed haar internationale expansiestrategie verder
door een 5
de
land toe te voegen aan haar portefeuille. Na België,
Nederland, Spanje en Portugal wordt Polen een additionele
drijfkracht voor het verder realiseren van Xior’s internationale
groeiplannen. Met een eerste investeringsproject in Warschau met
meer dan 500 kamers zet Xior meteen een substantiële eerste stap
in deze nieuwe markt. De totale investeringswaarde bedraagt ca.
32 MEUR met een bruto investeringsrendement van ca. 9%. De
volledige investering zal plaatsvinden in EUR, om zo het wisselrisico
te vermijden. Oplevering wordt verwacht in 2024.
5.6.4
VERDERE UITBREIDING IN GRANADA: NIEUW
ONTWIKKELINGSPROJECT OP TOPLOCATIE
Xior tekende de intentiebrief voor de ontwikkeling van een
gloednieuwe residentie in Granada, waarmee Xior een tweede
locatie toevoegt aan haar portefeuille in deze Andalusische
studentenstad. Dit ontwikkelingsproject bestaat uit ca. 310 kamers
(allemaal uitgerust met individuele badkamer) alsook diverse
gemeenschappelijke ruimtes. Deze ontwikkeling zal voldoen aan
hoge duurzaamheidsvereisten en zal opgeleverd worden in Q3 2025
en zal gedurende 12 jaar uitgebaat worden door Odalys, met wie Xior
reeds drie andere projecten lopende heeft. Ook voor deze residentie
zal met Odalys een triple net huurovereenkomst afgesloten worden
en dit voor een looptijd van 12 jaar tegen een vaste huurprijs.
5.6.5
UPDATE OVER STUDENTENHUISVESTING IN VAALS
Zoals door Xior aangekondigd op 25 februari 2022, heeft Xior
in januari 2022 samen met het college van de gemeente Vaals
geconcludeerd dat een groot aantal studentenwoningen op de
door Xior op 24 augustus 2021 aangekondigde locatie aan de
Selzerbeeklaan onmogelijk te realiseren is. In navolging van
deze conclusie heeft Xior beroep gedaan op de realisatie van de
ontbindende voorwaarde inzake de door Xior op 24 augustus 2021
aangekondigde koopovereenkomst (waarvan sprake in
Hoofdstuk
5.4 van dit Jaarverslag
). De gemeente Vaals zal thans samen
met Xior de komende maanden onderzoeken, mede aan de hand
van aanwijzingen ontvangen naar aanleiding van de gesprekken
met omwonenden en met het college, of er andere mogelijkheden
zijn voor deze door Xior en door het gemeentebestuur gewenste
ontwikkeling in Vaals. Er zal hierbij bijkomend gekeken worden
naar de mogelijkheid tot creatie van een samenhangend geheel van
(nieuwe) woonfuncties in het gebied.
5.6.6
VERWERVING RENOVATIEPROJECT MET DE STAD SERAING
De stad Seraing is eigenaar van een prachtig park van 4 hectare,
beplant met opmerkelijke bomen en met een te renoveren erfgoed.
Voor de planning van deze herontwikkeling, werd begin maart
2022 een multidisciplinair team aangesteld, met als opdracht het
ontwerpen, realiseren, nancieren en beheren van een wooncomplex
met diensten voor studenten en young professionals.
Het kasteel van Trasenster, dat in het hart van het park is gebouwd,
zal eveneens worden gerestaureerd en getransformeerd om een
dienstverlenende functie te ontwikkelen, geïntegreerd in het project.
Programma:
• Bouw van ca. 300 woningen met diverse gemeenschappelijke
ruimten en winkels
• Eigentijds, functioneel en tijdloos interieurdesign
• Ontwikkeling van een openbaar plein als verbinding tussen de wijk
en de residentie. Het plein is het einde van de “Ateliers Centraux”
loopbrug en biedt een ruimte voor wonen en ontmoeten
54 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 55
%
%
EPRA Netto Initieel
Rendement (NIR)
Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de
lopende huren op afsluitdatum, met uitsluiting van de
vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de
portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten
en -kosten bij hypothetische vervreemding van
vastgoedbeleggingen. 4,4% 4,8%
EPRA Aangepast Netto
Initieel Rendement
(Aangepast NIR)
Deze maatstaf integreert een aanpassing van de EPRA
NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-
vervallen huurincentives. 4,4% 4,8%
EPRA huurleegstand
Geschatte Huurwaarde van leegstaande units gedeeld door
de Geschatte Huurwaarde van de totale portefeuille. 0,95% 3,4%
23
EPRA kost ratio (incl.
leegstandskosten)
EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de
bruto huurinkomsten. 24,3% 24,9%
EPRA kost ratio (excl.
leegstandskosten)
EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de
bruto huurinkomsten. 23,4% 23,8%
23
De ERV leegstand van 3,4% per 31/12/2020 is deels te wijten aan de ramp up van de opgeleverde panden in het laatste kwartaal van 2020.
EPRA winst 31/12/2021
31/12/2020
Nettoresultaat 82.313 -41.773
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -63.598 50.448
Ander portefeuilleresultaat 30.837 15.782
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 0 0
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -12.022 8.837
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures -301 676
Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 7.567 -9
EPRA winst 44.796 33.961
Resultaat van de portefeuille 31/12/2021
31/12/2020
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 0 0
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 63.598 -50.448
Ander portefeuilleresultaat -30.837 -15.782
Resultaat van de portefeuille 32.761 -66.230
5.8 GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRA REFERENTIESYSTEEM
22
22
Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practice Recommendations van EPRA (European Public Real Estate Association). Zie ook www.epra.com.
5.8.1
EPRA KEY PERFORMANCE INDICATOREN
De hieronder opgenomen gegevens worden niet vereist door de
GVV-regelgeving. De commissaris is nagegaan of de ratio’s “EPRA-
winst”, “EPRA NAW” en “EPRA NNNAW” werden berekend volgens de
denities hernomen in de “
EPRA Best Practice Recommendations
”
en of de nanciële gegevens die gebruikt werden in de berekening van
deze ratio’s overeenstemmen met de boekhoudkundige gegevens
die in de geconsolideerde nanciële staten zijn opgenomen.
EPRA metrics Denitie
31/12/2021
31/12/2020
in KEUR
EUR per
aandeel
in KEUR
EUR per
aandeel
EPRA winst
Onderliggende resultaat afkomstig van de strategische
operationele activiteiten. Dit geeft aan in welke mate
dividendbetalingen ondersteund worden door de winst. 44.796 1,82 33.962 1,74
EPRA NAW
Netto actiefwaarde (NAW) aangepast om rekening te
houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen
in een nancieel model van vastgoedinvesteringen op lange
termijn. 1.073.061 38,63 733.848 34,87
EPRA NNNAW
EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële
waarde van (i) de nanciële instrumenten, (ii) de schulden
en (iii) de uitgestelde belastingen. 1.003.852 36,13 659.503 31,34
EPRA Net Reinstatement
Value (NRV)
Veronderstelt dat entiteiten nooit vastgoed verkopen en
beoogt de waarde te vertegenwoordigen die nodig is om
het vastgoed te herbouwen. 1.165.918 41,97 811.047 38,54
EPRA Net Tangible Asset
(NTA)
Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen,
waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke uitgestelde
belasting zich kristaliseren. 1.053.348 37,92 715.394 33,99
EPRA Net Disposal Value
(NDV)
Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een
‘uitverkoop scenario’, waarbij uitgestelde belasting,
nanciële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen
zijn berekend naar de volledige omvang, na aftrek van de
daaruit voortvloeiende belasting. 976.852 35,16 648.221 30,80
56 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 57
Per 31/12/2021 EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA NDV
EPRA NAW
EPRA NNNAW
IFRS Eigen vermogen toe te rekenen
aan aandeelhouders exclusief
minderheidsbelangen 984.436 984.436 984.436 984.436 984.436
Minderheidsbelangen XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 19.416 19.416
IN MINDERING
Uitgestelde belastingen in relatie tot FV
winsten op IP 56.186 56.186 XXXXXXXXXXX 56.186 XXXXXXXXXXX
FV van de nanciële instrumenten 13.023 13.023 XXXXXXXXXXX 13.023 XXXXXXXXXXX
Immateriële vaste Activa per IFRS BS XXXXXXXXXXX 297 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
TOEVOEGEN
FV van vastrentende schulden XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX -7.584 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
Belastingen op overdracht van
onroerende goederen 112.273 nvt XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
NAV 1.165.918 1.053.348 976.852 1.073.061 1.003.852
Volledig verwaterd aantal aandelen 27.781.301 27.781.301 27.781.301 27.781.301 27.781.301
NAV per aandeel 41,97 37,92 35,16 38,63 36,13
NAV per aandeel – deel van de groep 41,97 37,92 35,16 37,95 35,44
Fair Value % t.o.v. totale portfolio
% excl. uitgestelde
belastingen
Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde
belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te
verkopen op de lange termijn 1.967.056 100 100
Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke
uitgestelde belasting en aan scale structurering 0 0 0
EPRA winst per aandeel 31/12/2021
31/12/2020
Nettoresultaat 82.313 -41.773
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -63.598 50.448
Ander portefeuilleresultaat 30.837 15.782
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 0 0
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -12.022 8.837
Aandeel in het resultaat van joint ventures en geassocieerde vennootschappen -301 676
Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 correcties 7.567 -9
Gewogen gemiddelde aantal aandelen 24.644.517 19.560.351
EPRA winst per aandeel 1,82 1,74
EPRA winst per aandeel – deel van de groep 1,80 1,70
Gemiddelde interestvoet 31/12/2021
31/12/2020
Nominale interestlasten op leningen 5.251 4.197
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 3.233 2.791
Geactiveerde interesten 4.656 3.785
Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode 810.932 655.477
Gemiddelde interestvoet 1,62% 1,64%
Gemiddelde interestvoet excl. kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 1,22% 1,22%
Gemiddeldenancieringskost 31/12/2021
31/12/2020
Nominale interestlasten op leningen 5.251 4.197
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 3.233 2.791
Geactiveerde interesten 4.656 3.785
Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van nanciële schulden 395 337
Bankkosten en andere commissies 1.513 1.009
Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode 810.932 655.477
Gemiddelde nancieringskost 1,86% 1,85%
Gemiddelde nancieringskost excl. kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 1,46% 1,42%
58 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 59
EPRA Netto Initieel Rendement 31/12/2021
31/12/2020
Vastgoedbeleggingen – volle eigendom fair value 2.006.026 1.632.555
Vastgoedbeleggingen – aandeel van joint ventures 83.245 20.873
Verminderd met projectontwikkelingen -263.796 -339.114
Afgewerkte vastgoedportefeuille 1.825.475 1.314.314
Transactiekosten 112.273 95.304
Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur 1.937.748 1.409.618
Geannualiseerde bruto huurinkomsten 92.557 73.539
Vastgoedkosten 7.814 5.702
Geannualiseerde netto huurinkomsten 84.743 67.837
Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode - -
Aangepaste geannualiseerde netto huurinkomsten 84.743 67.837
EPRA Netto Initieel Rendement 4,4% 4,8%
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement 4,4% 4,8%
EPRA Huurleegstand 31/12/2021
31/12/2020
Geschatte huurwaarde van de leegstaande units 882 2.485
Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille
24
92.557 72.406
EPRA Huurleegstand 0,95%
3,4%
25
EPRA kost ratio 31/12/2021
31/12/2020
Algemene kosten 6.626 5.996
Waardeverminderingen op handelsvorderingen 244 539
Vastgoedkosten 12.503 8.043
EPRA kosten (incl. leegstandskosten) 19.373 14.578
Leegstandskosten 667 655
EPRA kosten (excl. leegstandskosten) 18.706 13.923
Bruto huurinkomsten 79.843 58.434
EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten) 24,3% 24,9%
EPRA kost ratio (excl. leegstandskosten) 23,4% 23,8%
24
Berekend t.o.v. annualized rent operationele portefeuille. Vorig jaar berekend t.o.v. totale annualized rent van de portefeuille, gecorrigeerd dit jaar.
25
De ERV leegstand van 3,4% op 31/12/2020 is deels te wijten aan de ramp up van de opgeleverde panden in het laatste kwartaal van 2020.
Per 31/12/2020 EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA NDV
EPRA NAW
EPRA NNNAW
IFRS Eigen vermogen toe te rekenen
aan aandeelhouders exclusief
minderheidsbelangen 641.194 641.194 641.194 641.194 641.194
Minderheidsbelangen XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 18.309 18.309
IN MINDERING
Uitgestelde belastingen in relatie tot FV
winsten op IP 47.815 47.815 XXXXXXXXXXX 47.815 XXXXXXXXXXX
FV van de nanciële instrumenten 26.530 26.530 XXXXXXXXXXX 26.530 XXXXXXXXXXX
Immateriële vaste Activa per IFRS BS XXXXXXXXXXX 145 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
TOEVOEGEN
FV van vastrentende schulden XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX -7.027 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
Mutatierechten 95.508 nvt XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
NAV 811.047 715.394 648.221 733.848 659.503
Volledig verwaterd aantal aandelen 21.046.441 21.046.441 21.046.441 21.046.441 21.046.441
NAV per aandeel 38,54 33,99 30,80 34,87 31,34
NAV per aandeel – deel van de groep 38,54 33,99 30,80 34,00 30,47
Fair Value % t.o.v. totale portfolio
% excl. uitgestelde
belastingen
Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde
belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te
verkopen op de lange termijn 1.555.779 100 100
Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke
uitgestelde belasting en aan scale structurering 0 0 0
60 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 61
5.9 VEREISTE ONDERDELEN VAN HET JAARVERSLAG
Overeenkomstig de artikelen 3:6 en 3:32 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen, worden de vereiste onderdelen
van het jaarverslag van Xior weergegeven in de volgende
hoofdstukken:
1 Risicobeheer
5.2 Beheerverslag – Commentaar bij de geconsolideerde
jaarrekening boekjaar 2021
5.3 Beheerverslag – Beheer en gebruik van de nanciële
middelen
5.4 Beheerverslag – Transacties en verwezenlijkingen
5.6 Beheerverslag – Feiten na balansdatum
5.7 Beheerverslag – Vooruitzichten voor 2022
6 Corporate Governance
9 Maatschappelijk verantwoord ondernemen
10 Financieel verslag
“
Alle werknemers krijgen
de kans om zich op te geven
voor diverse extern en in-
house opleidingen, zowel
via ‘on the eld’ training
voor jobspecieke, ESG en
software skills alsook voor
soft skills.
„
5.8.2
EPRA NETTO HUURINKOMSTEN OP CONSTANTE
VERGELIJKINGSBASIS
31.12.2021
31.12.2020
In duizenden EUR
Gelijkblijvende
samenstelling
van de
portefeuille
gedurende twee
jaar Acquisities
Des-
investeringen
Totale netto-
huurinkomsten
Gelijkblijvende
samenstelling
van de
portefeuille
gedurende
twee jaar
Evolutie netto-
huurinkomsten
Evolutie netto-
huurinkomsten
(in %)
Wijzigingen ten gevolge van
indexatie 39.852 39.991 79.843 39.045 807 2,07%
Wijzigingen in de
bezettingsgraad
Wijzigingen door
heronderhandelingen met
bestaande huurders
Wijziging in de ontvangen
schadevergoedingen
Andere wijzigingen
Totaal huurinkomsten bij
gelijkblijvende samenstelling 39.852 39.991 0 79.843 39.045 807 2,07%
Reconciliatie met de
geconsolideerde netto
huurinkomsten
Waardeverminderingen -244
NETTOHUURRESULTAAT 79.599
Bovenstaande tabel geeft de evolutie van de EPRA-huurinkomsten
weer bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille. De impact
is beperkt voor 2021 vermits er maar een beperkt aantal panden
voor het volledige jaar 2020 en 2021 in portefeuille waren. Like for
like kon berekend worden voor 50% van de huuropbrengsten.
5.8.3
EPRA CAPEX TABEL
In duizenden EUR
31/12/2021
31/12/2020
Aankopen van vastgoed 263.355 346.330
Ontwikkelingen 63.845 73.963
Like for like portfolio 5.677 1.504
Overige 4.656 3.785
Totaal 337.533 425.582
Ontwikkelingen betreffen de capex op lopende projectontwikkelingen
of projectontwikkelingen die in de loop van 2021 werden
afgerond. Like for like portfolio betreft capex op panden
die reeds per 1/1/2021 in bezit waren en verhuurd werden.
De like for like van de EPRA-huurinkomsten vertoont een stijging van
2,07%. Dit is vnl. te danken aan de indexatie van de huurinkomsten
in Nederland en de indexatie van commerciële huurcontracten.
Het betreft hier verbeteringsinvesteringen en grondige renovaties,
waarbij panden tijdelijk uit verhuur werden gehaald voor renovatie.
Overige betreft de geactiveerde interestlasten.
62 I BEHEERVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 63
“
In 2021 werd ook een uitgebreid
digitaal transformatieproject
aangekondigd, om zowel de operationele
werking als de rapportering binnen
Xior verder te optimaliseren. Dit project
verloopt in verschillende fases, waarbij
de eerste fase in de loop van 2021 al
enorm veel vooruitgang heeft geboekt.
„
CORPORATE
GOVERNANCE
06
Woodskot
BRUSSEL
64 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 65
De “interne controle” valt uiteen in drie concrete pijlers: interne
audit (interne audit procedures & interne audit functie), risk
management (risk management beleid & risk management functie)
en compliance (integriteitsbeleid & compliance functie), waarbij de
“interne audit” niet alleen als opzichzelfstaande derde pijler dient
te worden ingevuld, maar tevens vanuit een “transversale” rol ten
opzichte van de twee andere pijlers. De uitoefening van elk van deze
functies vormt, in samenwerking met de verantwoordelijken van de
operationele diensten, een “verdedigingslijn” tegen de risico’s die
de Vennootschap loopt. Hierbij wordt rekening gehouden met de
invulling van bovenstaande functies op een passende en evenredige
wijze, telkens in functie van de aard, omvang en complexiteit van de
activiteiten van de Vennootschap qua balans en resultaten alsook
qua personeelsbestand. Voor een meer gedetailleerde omschrijving
van de interne controle van de Vennootschap, wordt verwezen
naar
Hoofdstuk 8 van het Corporate Governance Charter
van
de Vennootschap, dat beschikbaar wordt gesteld via de website
van de Vennootschap (http://www.xior.be/nl/investor/corporate-
governance).
De effectieve leiders, Christian Teunissen en Frederik Snauwaert,
vanuit hun rol als CEO resp. CFO van de Vennootschap en uitvoerend
bestuurder, staan in voor de organisatie van de interne controle, en
dit onder toezicht van de raad van bestuur van de Vennootschap.
6.1.2.2 Organisatie van de interne controle
Het auditcomité van de Vennootschap is belast met o.m.: (i)
de monitoring van het nanciële verslaggevingsproces; (ii) de
monitoring van de wettelijke controle van de jaarrekening en de
geconsolideerde jaarrekening, inclusief opvolging van de vragen
en aanbevelingen geformuleerd door de commissaris; en (iii)
de beoordeling en monitoring van de onafhankelijkheid van de
commissaris, waarbij met name wordt gelet op de verlening van
bijkomende diensten aan de Vennootschap. Het auditcomité
neemt zijn taken onder meer waar wanneer de raad van bestuur de
jaarrekening, de geconsolideerde jaarrekening en de voor publicatie
bestemde verkorte nanciële overzichten opstelt. Voorafgaand aan
elke halfjaarlijkse vergadering van de raad van bestuur wordt een
halfjaarlijks rapport opgesteld dat door de commissaris aan het
auditcomité wordt voorgelegd.
6.1.2.3 Risicoanalyse en controlewerkzaamheden
Het auditcomité maakt op geregelde tijdstippen een evaluatie van
de risico’s waaraan de onderneming is blootgesteld, rapporteert
hierover aan de raad van bestuur en deze laatste neemt op basis
van deze evaluatie de nodige beslissingen (bijvoorbeeld met
betrekking tot de evoluties in de markt (zowel vastgoedmatig
als qua verhuurpotentieel), het bepalen van de nancierings- en
rente-indekkingsstrategie, de evaluatie van de huurdersrisico’s, het
bepalen en beheersen van de geïdenticeerde residuële risico’s etc.).
In dit verband werd op de vergadering van de raad van bestuur
van 26 april 2021 het “Xior Risk Register” en het “Action plan”
gepresenteerd door de General Counsel. Het register is een risico-
matrix waarbij de residuele risico’s (waaraan de vennootschap is
blootgesteld) worden geïdenticeerd, een “target niveau” wordt
bepaald en een actieplan wordt uitgewerkt voor elk risico om richting
dit target niveau te evolueren. De vennootschap herhaalt deze
oefening op regelmatige basis en zal de conclusies ervan gebruiken
om de risico-beheersingsstrategie te bepalen en de resultaten van
de genomen initiatieven te evalueren.
6.1.2.4 Financiële informatie en communicatie
Het proces voor het opstellen van de nanciële informatie wordt
gestructureerd op basis van vooraf bepaalde uit te voeren taken en
te respecteren tijdschema’s. De controle omgeving wat de nanciële
verslaggeving betreft, bestaat uit volgende componenten:
• Het nance en accounting team is verantwoordelijk voor de
voorbereiding en rapportering van de nanciële informatie.
• Xior maakt gebruik van een checklist met daarin een overzicht
van alle taken die moeten worden uitgevoerd in het kader van de
jaarlijkse, halfjaarlijkse en kwartaalafsluiting van de rekeningen
van Xior (op enkelvoudig niveau en op geconsolideerd niveau).
Aan elke taak is een verantwoordelijke binnen de nanciële
afdeling en een te respecteren timing gekoppeld. Aan de hand van
deze checklist weet iedereen binnen de nanciële afdeling welke
taken er moeten uitgevoerd worden en tegen wanneer.
• De controller (d.i. de Finance Manager) is verantwoordelijk voor
het nazicht van de enkelvoudige nanciële informatie en voor de
opvolging van de accountants.
• De Finance & Reporting Director is verantwoordelijk voor de
voorbereiding van de geconsolideerde cijfers (in samenspraak
met de CFO) en de terugkoppeling van de nanciële informatie
aan de operationele activiteiten van Xior. De Finance & Reporting
Director staat ook in voor het voorbereiden van alle nanciële
rapporteringen zowel ten behoeve van de buitenwereld als ten
behoeve van het Management en de Raad van Bestuur.
• De Finance & Reporting Director analyseert per kwartaal de cijfers
en maakt een vergelijking met het budget of forecast en met de
cijfers van het voorgaande kwartaal of met het voorgaande jaar.
Deze analyse wordt nadien besproken met de CFO en de CEO.
• De CFO is verantwoordelijk voor het eindnazicht van de
geconsolideerde nanciële staten, en staat in voor de juiste
toepassing van de waarderingsregels.
• De CFO bespreekt op regelmatige tijdstippen de nanciële
informatie met de CEO als verantwoordelijke voor het dagelijkse
beleid.
• De CEO, de CFO en de Finance & Reporting Director hebben
op recurrente basis een uitvoerige bespreking waarin de
voornaamste nanciële aandachtspunten aan bod komen.
• De Raad van Bestuur bevraagt en bespreekt samen met de
CEO en CFO elk kwartaal uitvoerig de nanciële verslaggeving
en de vooruitzichten en ziet toe op de juiste toepassing van de
waarderingsregels.
6.1 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR
6.1.1
REFERENTIECODE EN CORPORATE GOVERNANCE CHARTER
Dit Hoofdstuk geeft een overzicht van de regels en de principes
op basis waarvan het “deugdelijk bestuur” (corporate governance)
van de Vennootschap is georganiseerd. Deze verklaring bevat de
belangrijkste regels die Xior heeft aangenomen in toepassing van
de wetgeving en aanbevelingen inzake deugdelijk bestuur en maakt
deel uit van het Jaarverslag, overeenkomstig artikel 3:6, § 2 en § 3
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
De Vennootschap hanteerde voor het afgelopen boekjaar de
Belgische Corporate Governance Code 2020 zoals aangeduid door
het KB van 12 mei 2019 (de “Governance Code 2020”, beschikbaar op
de volgende website: http://www.corporategovernancecommittee.
be) als referentiecode.
Het Corporate Governance Charter (met inbegrip van het
Verhandelingsreglement) van de Vennootschap werd goedgekeurd
op 25 november 2015 en werd het laatst herzien op 22 februari
2021. De Vennootschap heeft tevens een “klokkenluidersregeling”
(Interne Meldingsregeling) en een Code of Conduct uitgewerkt. Deze
documenten kunnen worden geraadpleegd op de website van de
Vennootschap (http://www.xior.be/nl/investor/investor-relations/
publications/policies), en kunnen gratis worden verkregen op de
zetel van de Vennootschap.
De Vennootschap doet al het mogelijke om op elk ogenblik te
beantwoorden aan de principes met betrekking tot corporate
governance zoals uiteengezet in de Governance Code 2020, zonder
evenwel afbreuk te doen aan de toepasselijke wettelijke bepalingen
(met name het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en
de GVV-Wetgeving) en de statuten van de Vennootschap. Indien de
Vennootschap van één of meerdere principes of bepalingen van de
Governance Code 2020 afwijkt, legt ze de redenen hiervoor uit in de
corporate governance verklaring, d.i. het zogenaamde “pas toe of
leg uit”- principe (“
comply or explain”
).
De Raad van Bestuur van Xior staat volledig achter de principes van
de Governance Code 2020, maar gelooft dat bepaalde (beperkte)
afwijkingen van de bepalingen ervan gerechtvaardigd zijn in het
licht van de aard, omvang en complexiteit van de Vennootschap en
haar activiteiten. Meer bepaald is Xior in 2021 afgeweken van de
volgende aanbevelingen van de Governance Code 2020:
• Bepaling 7.6 van de Governance Code 2020: deze bepaling
beveelt aan dat de niet-uitvoerende bestuurders een deel van
hun remuneratie in de vorm van aandelen van de Vennootschap
ontvangen om hen te laten handelen met het perspectief van
een lange-termijn aandeelhouder. Zoals reeds toegelicht in het
remuneratiebeleid van de Vennootschap (
zie Hoofdstuk 6.5 van
het Corporate Governance Charter
), wijkt Xior van dit principe
af en kent geen vergoeding in aandelen toe aan bestuurders. De
Raad van Bestuur is ervan overtuigd dat de toepassing van dit
principe niet zou bijdragen aan het handelen met het perspectief
van een langetermijnaandeelhouder, gelet op de aard van de
Vennootschap (als GVV) en de feitelijke omstandigheden van
de bestuurders. De bedragen van de vergoedingen van de niet-
uitvoerende bestuurders van de Vennootschap zijn van dien aard
dat de invloed van een dergelijke vergoeding uitgekeerd in aandelen
zeer beperkt zou zijn, en het wettelijk kader van de Vennootschap
en haar uiteengezette strategie (zoals bepaald door de Raad van
Bestuur), waarborgen naar de mening van de Raad van Bestuur
afdoende dat wordt gehandeld met het perspectief van de lange-
termijn aandeelhouders van de Vennootschap.
• Bepaling 7.9 van de Governance Code 2020: deze bepaling
voorziet dat de Raad van Bestuur een minimumdrempel bepaalt
van aandelen die aangehouden worden door de leden van het
uitvoerend management. Zoals vermeld in het remuneratiebeleid,
heeft de Raad van Bestuur geen minimumdrempel vastgelegd.
Aangezien alle leden van het uitvoerend management
(signicante) aandelenposities aanhouden in de Vennootschap
werd geoordeeld dat het doel van deze bepaling bereikt is, i.e.
de leden van het uitvoerend management hebben “
skin in the
game”
en zijn qua belang gealigneerd met het belang van de
aandeelhouders van de Vennootschap. De afwezigheid van een
vaste minimumdrempel geeft bovendien ook flexibiliteit naar de
toekomst toe, bv. bij de aanwerving van een nieuw lid van het
uitvoerend management.
• Bepaling 7.12 van de Governance Code 2020: deze bepaling
voorziet dat de Raad van Bestuur bepalingen moet nemen die de
Vennootschap in staat stellen om betaalde variabele remuneratie
terug te vorderen, of de betaling van variabele remuneratie in
te houden, in bepaalde omstandigheden. De Raad van Bestuur
stelt elk jaar aangepaste KPIs op voor de variabele vergoeding
en controleert het behalen ervan na afloop van het jaar. Dit geeft
voldoende flexibiliteit om rekening te houden met de lange termijn
waardecreatie voor de Vennootschap.
6.1.2
INTERNE CONTROLE- EN RISICOBEHEERSYSTEMEN
6.1.2.1 Algemeen
Interne controle is een proces dat o.m. als doel heeft redelijke
zekerheid te verschaffen met betrekking tot de doeltreffendheid en
verbetering van de werking van de onderneming, de betrouwbaarheid
en integriteit van informatie en de overeenstemming met
beleidslijnen, procedures, wetgeving en reglementen.
66 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 67
naleven van hoge ethische normen bij het zakendoen, en het naleven
van de regelgeving van toepassing op de vennootschap. Daarbij
dienen zowel de onderneming (als GVV) als haar medewerkers zich
integer te gedragen, d.i. eerlijk, betrouwbaar en geloofwaardig.
De persoon belast met de compliance-functie staat in voor het
opstellen en testen van aanbevelingen. Het werkdomein van de
compliance-functie omvat in het bijzonder - doch kan niet beperkt
worden tot - het toezicht op de naleving van de toepasselijke regels
(i) inzake belangenconflicten, (ii) inzake onverenigbaarheid van
mandaten (bvb. voor de beoordeling van de onafhankelijkheid van
bestuurders), (iii) vastgelegd in de (eventuele) deontologische code
van de vennootschap, en (iv) inzake marktmisbruik (voorwetenschap
en marktmanipulatie). Deze regels zijn nader uitgewerkt in de
Corporate Governance Code, het Verhandelingsreglement en de
Code of Conduct van de Vennootschap.
De effectieve leiding onderzoekt (op regelmatige basis) welke andere
domeinen en activiteiten deel zouden moeten uitmaken van de
werkdomeinen van de compliance-functie. Zij doet dit op basis van
een risicoanalyse en in overleg met de raad van bestuur, rekening
houdend met de specieke kenmerken van de onderneming.
De Compliance functie werd tot 31/03/2021 uitgoefend door de heer
Michael Truyen. Sindsdien wordt de Compliance functie uitgeoefend
door de heer Andries De Smet die daartoe werd aangesteld voor
onbepaalde duur.
6.1.3
AANDEELHOUDERSSCHAP
6.1.3.1 Oprichters van de Vennootschap
De historische oprichters van de Vennootschap zijn:
• Aloxe, naamloze vennootschap, met maatschappelijke
zetel te Mechelsesteenweg 34, bus 101, 2018 Antwerpen,
ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen onder
het ondernemingsnummer BE 0849.479.874 (RPR Antwerpen,
afdeling Antwerpen); en
• Bimmoc, besloten vennootschap, met maatschappelijke
zetel te Mechelsesteenweg 34, bus 101, 2018 Antwerpen,
ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen onder
het ondernemingsnummer BE 0899.916.906 (RPR Antwerpen,
afdeling Antwerpen), inmiddels ontbonden ingevolge fusie met
Xior Student Housing NV.
6.1.3.2 Aandeelhoudersstructuur
Op 31 december 2021 bedroeg het maatschappelijk kapitaal van
Xior Student Housing NV 500.063.418,00 EUR vertegenwoordigd
door 27.781.301 volledig volgestorte aandelen.
De tabel hieronder geeft de aandeelhoudersstructuur van Xior weer,
gebaseerd op de informatie ontvangen van de aandeelhouders (cf.
de transparantiekennisgevingen), c.q. publiek bekende informatie
voor wat Aloxe NV betreft.
Aandeelhouder
# aandelen
31.12.2021
% aandelen (afgerond)
Aloxe NV - Dhr. C. Teunissen & Dhr. F. Snauwaert
4.754.449 17,11%
1
AXA Investment Managers SA
2
1.743.019 6,28%
3
Publiek (free float) 21.283.833 76,61%
Totaal (noemer) 27.781.301 -
1
Op basis van de transparantiekennisgeving per 12 december 2018 en publiek bekende informatie (met inbegrip van de noemer per 7 december 2021 (27.781.301)).
2
AXA Investment Managers SA doet de transparantiekennisgeving als controlerende persoon voor AXA Investment Managers Paris SA, AXA Real Estate Investment Managers SA en AXA
Real Estate Investment Managers SGP.
3
Op basis van de transparantiekennisgeving per 3 april 2020 en publiek bekendmakende informatie (met inbegrip van de noemer per 7 december 2021 (27.781.301).
Geen speciale controlerechten zijn toegekend aan bepaalde
categorieën van aandeelhouders.
6.1.2.5 Betrokkenen bij de evaluatie van de interne controle
De kwaliteit van de interne controle wordt in de loop van het boekjaar
eveneens beoordeeld door:
• De commissaris: enerzijds in het kader van de audit van de
jaarcijfers en de beperkte audit van de halfjaarcijfers, en anderzijds
in het kader van de jaarlijkse beoordeling van de onderliggende
processen en procedures. Op basis van de aanbevelingen van de
commissaris worden processen, waar nodig, bijgestuurd.
• Het auditcomité (cf. supra) en de raad van bestuur.
• De interne auditor.
• Waarderingsdeskundigen: de Waarderingsdeskundigen van de
Vennootschap spelen onrechtstreeks uiteraard een belangrijke
rol voor doeleinden van interne controle, in het kader van de
waardering van het vastgoed van de Vennootschap.
• FSMA: als beursgenoteerd bedrijf en als openbare GVV staat de
Vennootschap onder het toezicht van de FSMA. In dat kader wordt
onder meer een speciek nazicht van de nanciële informatie
uitgevoerd.
• De Compliance Ofcer.
6.1.2.6 Pijlers van de interne controle
6.1.2.6.1 Passende risicobeheerfunctie en passend
risicobeheerbeleid
De persoon belast met de risicobeheerfunctie (de “Risk Manager”)
is verantwoordelijk voor o.a. het opstellen, uitwerken, bewaken,
actualiseren en implementeren van het risicobeheerbeleid en de
risicobeheerprocedures. De rol van Risk Manager wordt binnen
de Vennootschap waargenomen door de CFO, de heer Frederik
Snauwaert, waartoe hij werd aangesteld voor onbepaalde duur.
De Risk Manager vult deze rol in door vanuit zijn functie en
operationele ervaring, zowel op regelmatige tijdstippen als op
een
ad hoc
-basis, een analyse te maken van de risico’s waarmee
de Vennootschap wordt geconfronteerd. Daaruit kunnen concrete
adviezen worden geformuleerd aan de andere afdelingen van de
Vennootschap. Op frequente basis rapporteert de Risk Manager
hierover aan de andere effectieve leider van de Vennootschap,
en minstens eenmaal per jaar bespreekt de Risk Manager de
voornaamste ontwikkelingen op het gebied van risico’s met de raad
van bestuur, via het auditcomité, die de eindverantwoordelijkheid
draagt over het risicobeheer van de onderneming.
Hierbij dient erop gewezen te worden dat risicobeheer integraal deel
uitmaakt van de manier waarop het bedrijf wordt gerund, doorheen
haar operationele, technische, nanciële en juridische bedrijvigheid.
Dit gaat van dagelijks nancieel en operationeel beheer, constant
intern overleg en waar nodig met externe adviseurs, optimale
toepassing van het “
four eyes”
-principe, de analyse van nieuwe
investeringsdossiers,
due diligence
procedures, het formuleren
van de strategie en objectieven, tot het verankeren van strakke
procedures voor de besluitvorming. Daarom is het risicobeheer de
verantwoordelijkheid van het ganse team, i.e. over alle lagen van
de organisatie heen, zij het op ieder niveau met een verschillende
verantwoordelijkheid.
6.1.2.6.2 Passende onafhankelijke interne-auditfunctie
De “interne audit” kan worden begrepen als een onafhankelijke
beoordelingsfunctie, ingebed in de organisatie, gericht op
het onderzoek en de beoordeling van de goede werking, de
doeltreffendheid en de efciëntie van de door de Vennootschap
gehanteerde interne (controle-) processen/procedures, met
inbegrip van de compliance functie en de risicobeheerfunctie.
Interne audit heeft betrekking op onder meer de werking,
doeltreffendheid en efciëntie van processen, procedures en
activiteiten inzake: (i) operationele aangelegenheden (kwaliteit en
aangepastheid van systemen en procedures, organisatiestructuren,
beleidslijnen en gehanteerde methoden en middelen t.o.v.
doelstellingen); (ii) nanciële aangelegenheden (betrouwbaarheid
van de boekhouding, de jaarrekening en het nanciële
verslaggevingsproces, en overeenstemming met de geldende
(boekhoud)reglementering); (iii) management aangelegenheden
(kwaliteit van de managementfunctie en stafdiensten in het kader
van de doelstellingen van de onderneming); en (iv) risk management
en compliance.
De Vennootschap heeft in de voorbijgaande jaren de interne-
auditfunctie toevertrouwd aan een externe rechtspersoon via het
aanstellen van een onafhankelijke consulent, namelijk Mazars,
permanent vertegenwoordigd door éénzelfde natuurlijke persoon, de
heer Anton Nuttens. In de tweede helft van 2021 werd echter beslist
om de interne-auditfunctie volledig te internaliseren, dit gelet op de
groei binnen de Vennootschap. In samenspraak met Mazars werd
een geleidelijke overdracht van taken en informatie georganiseerd.
Binnen de Vennootschap bleef mevrouw Soe Robberechts (Finance
& Reporting Director) in 2021 de eindverantwoordelijke voor de
interne-auditfunctie. Zij oefende in 2021 toezicht uit op de externe
interne auditor tot het einde van diens mandaat. Sinds 01/09/2021
heeft de Vennootschap een werknemer aangeworven die voltijds de
functie van “Internal Audit Manager” uitoefent en rapporteert aan
mevrouw Soe Robberechts.
6.1.2.6.3 Passende onafhankelijke compliance-functie en
passend integriteitsbeleid
De “onafhankelijke compliance-functie” wordt ingevuld als een
onafhankelijke functie binnen een organisatie, gericht op het
onderzoek naar, en het bevorderen van, de naleving door de
onderneming van de wetten, reglementen en gedragsregels van
toepassing op de vennootschap en in het bijzonder de regels
die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de
vennootschap. De regels betreffen zowel deze die voortvloeien uit
het beleid van de onderneming, het statuut van de onderneming,
alsmede andere wettelijke en reglementaire bepalingen. Het gaat
met andere woorden om een onderdeel van de bedrijfscultuur,
waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid en integriteit, het
68 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 69
6.1.5
SAMENSTELLING
De raad van bestuur van de Vennootschap bestaat uit zeven leden:
> twee uitvoerende bestuurders, m.n. de heer Christian Teunissen
en de heer Frederik Snauwaert; en
> vijf niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurders, m.n. Leen Van
den Neste, Joost Uwents, Wilfried Neven, Wouter De Maeseneire
en Marieke Bax.
De onderstaande tabel geeft een overzicht weer van de (niet-)
uitvoerende bestuurders en de termijnen van hun bestuurs-
mandaten.
Naam bestuurder Hoedanigheid Ingang mandaat Einde mandaat Herbenoeming
Christian Teunissen
Uitvoerend bestuurderd - CEO 23/11/2015 Gewone algemene vergadering 2022 16/05/2019
Frederik Snauwaert Uitvoerend bestuurder - CFO 23/11/2015 Gewone algemene vergadering 2022 16/05/2019
Wilfried Neven
Niet-uitvoerend bestuurder 23/11/2015 Gewone algemene vergadering 2022 16/05/2019
Wouter De Maeseneire Niet-uitvoerend bestuurder 23/11/2015 Gewone algemene vergadering 2022 16/05/2019
Joost Uwents
Niet-uitvoerend bestuurder 23/11/2015 Gewone algemene vergadering 2022 16/05/2019
Leen Van den Neste Niet-uitvoerend bestuurder 23/11/2015 Gewone algemene vergadering 2022 16/05/2019
Marieke Bax
Niet-uitvoerend bestuurder 20/05/2021 Gewone algemene vergadering 2025 Nvt
6.1.3.3 Leden van de raad van bestuur of het uitvoerend
management
De onderstaande tabel geeft een overzicht weer van het aantal
aandelen in handen van leden van de Raad van Bestuur en het
uitvoerend management per 31 december 2021.
Lid van de raad van bestuur of uitvoerend management
Aantal aandelen per
31 december 2021
Aloxe NV - Dhr. C. Teunissen & Dhr. F. Snauwaert (cf. transparantiekennisgeving/publieke informatie) 4.754.449
Dhr. Christian Teunissen
3.120
Aloxe NV
1
4.746.529
Dhr. Frederik Snauwaert
4.800
Dhr. Joost Uwents 3.464
Dhr. Wouter De Maeseneire 1.616
Dhr. Bastiaan Grijpink 6.705
1
Deze deelneming in Xior Student Housing NV wordt rechtstreeks aangehouden door Aloxe NV. Aloxe NV wordt gecontroleerd door de heer Christian Teunissen (rechtstreeks en via Nevi BV,
een vennootschap die zelf eveneens wordt gecontroleerd door de heer Christian Teunissen).
6.1.4
RAAD VAN BESTUUR VAN DE VENNOOTSCHAP
6.1.4.1 Algemeen
De raad van bestuur bestaat uit zeven bestuurders. Het betreft
vijf niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurders (waaronder
de Voorzitter) en twee uitvoerende bestuurders, waaronder de
gedelegeerd bestuurder.
De samenstelling van de raad van bestuur dient te zijn gekenmerkt
door een evenwichtige vertegenwoordiging tussen uitvoerende,
onafhankelijke en andere niet-uitvoerende bestuurders. Minstens
de helft van de raad van bestuur bestaat uit niet-uitvoerende
bestuurders, en minstens drie van hen zijn onafhankelijk in de zin
van artikel 7:87, §1 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen en van Bepaling 3.5 van de Governance Code 2020.
De samenstelling van de raad van bestuur dient te waarborgen
dat beslissingen genomen worden in het vennootschapsbelang.
Deze samenstelling wordt bepaald op basis van complementariteit
inzake bekwaamheden, ervaring en kennis. Er wordt gestreefd naar
een samenstelling van de raad van bestuur die de aanwezigheid
waarborgt van bestuurders die vertrouwd zijn met vastgoed in het
algemeen, studentenhuisvesting in het bijzonder, en/of met andere
belendende expertisedomeinen die van belang worden geacht voor
de activiteiten van de Vennootschap. Daarnaast wordt er gestreefd
naar een vertegenwoordiging van bestuurders die ervaring
hebben in operationele, nanciële en andere aspecten van het
beheer van een vastgoedvennootschap en een gereglementeerde
vastgoedvennootschap in het bijzonder en/of in beleidsvoering in
beursgenoteerde vennootschappen.
Er wordt eveneens de nodige aandacht besteed aan de vereisten
van genderdiversiteit en diversiteit in het algemeen. Artikel 7:86
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen bepaalt
dat in vennootschappen waarvan de effecten zijn toegelaten tot de
verhandeling op een gereglementeerde markt, ten minste één derde
van de leden van de raad van bestuur van een ander geslacht dient
te zijn dan dat van de overige leden. Voor de toepassing van deze
bepaling wordt het vereiste minimumaantal van die leden van een
ander geslacht afgerond naar het dichtstbijzijnde gehele getal. Voor
vennootschappen waarvan de effecten voor het eerst toegelaten
worden tot een gereglementeerde markt moet aan deze verplichting
worden voldaan vanaf de eerste dag van het zesde boekjaar dat
aanvangt na deze toelating (d.i. vanaf 1 januari 2021). Sinds 20 mei
2021 telt de raad van bestuur een tweede lid van het andere geslacht
dan de overige vijf leden, zodat voldaan wordt aan de vereisten van
Artikel 7:86 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
De bestuurders, effectieve leiders en verantwoordelijken voor de
onafhankelijke controlefuncties mogen overeenkomstig de GVV-
Wetgeving uitsluitend natuurlijke personen zijn. Overeenkomstig de
relevante bepalingen van de GVV-Wetgeving dienen de leden van de
raad van bestuur steeds voor de uitoefening van hun functie over de
vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid
te beschikken. Zij mogen niet binnen de werkingssfeer van de
in de GVV-Wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
Hun benoeming dient voorafgaand ter goedkeuring te worden
voorgelegd aan de FSMA.
70 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 71
Dhr. Wilfried
Neven
(iii) Dhr. Wilfried Neven °1966
kantooradres: Rue des Croisiers 24 - 4000 Liège
Wilfried Neven is vice-CEO bij Ethias SA waar hij sinds februari
2020 de sleutelrol van Chief Digital and Transformation Ofcer op
zich neemt. Voordien was hij sinds 2011 actief binnen de Allianz
groep, waar hij CEO Belgium van Allianz Benelux NV was tot
einde 2019. Eerder vervulde hij mandaten bij P&V Group en ING
Insurance Belgium. Hij behaalde het diploma van handelsingenieur
in 1989 en vervulde tevens de opleiding Risk Management aan de
Antwerp Management School. Daarnaast voltooide hij bijkomende
opleidingen aan de ING Business School, Heemskerk (Nederland)
en het Guberna Instituut.
Lopende mandaten: Ethias SA (lid van het directiecomité), Ethias
Services NV (bestuurder).
Beëindigde mandaten: Allianz Benelux NV (CEO Belgium en lid van
de raad van bestuur), Allianz Nederland Groep NV (lid van raad van
Management en raad van bestuur), Assuralia (uitvoerend comité
en raad van bestuur), EDB Investments SCA (lid van de “Conseil de
Surveillance”), Portima CBVA (Voorzitter raad van bestuur), Viaxis
CVBA (Bestuurder), De Koninklijke Kring van Verzekeraars van
België (Bestuurder).
Prof. Dr. Wouter.
De Maeseneire
(iv) Prof. Dr. Wouter De Maeseneire °1977
kantooradres: Reep 1 - 9000 Gent
Wouter De Maeseneire is associate professor in corporate nance
aan de Vlerick Business School en gastprofessor aan Erasmus/
Universiteit Gent en werd benoemd tot academic dean van de
Vlerick Master opleidingen in augustus 2015 en is daarginds tevens
Programme Director van de Master in Financial Management.
Hij studeerde Toegepaste Economische Wetenschappen aan
de Universiteit Gent en behaalde een doctoraat aan de Erasmus
Universiteit Rotterdam.
Zijn onderzoek werd voorgesteld op verscheidene internationale
congressen, waaronder Financial Management Association en
Academy of Management Meeting, Babson Entrepreneurship
Conference, Strategic Management Society, Real Options
Conference en Midwest Finance Association. Wouter publiceerde in
wetenschappelijke tijdschriften zoals ‘Research Policy’ en ‘Journal
of Business, Finance and Accounting’. Bovendien heeft hij bijdrages
geleverd aan tal van managementboeken. Na het afronden van
zijn proefschrift, schreef hij een boek over reële opties, een nieuwe
techniek voor het waarderen van bedrijven/projecten die het
mogelijk maakt de waarde in te schatten van flexibiliteit die vaak
aanwezig is bij risicovolle investeringsprojecten.
Wouter kreeg verschillende Best Teacher Awards en won de 2012
EFMD Banking & Finance Case Writing Competition met een
analyse van de ABInbev-deal. Zijn huidige onderzoeksinteresses
situeren zich op het vlak van beursintroducties, waardering,
reële opties, risicokapitaal, private equity, overnames en
nancieringsbeperkingen.
Lopende mandaten: Vlerick Partner CVBA.
6.1.6
BEKNOPTE BESCHRIJVING VAN DE PROFESSIONELE
CARRIÈRE VAN DE BESTUURDERS
Hierna volgen de mandaten en een beknopte beschrijving van de
professionele carrière van de bestuurders. Voor wat een overzicht
betreft van de professionele carrière van de heer Christian Teunissen
en de heer Frederik Snauwaert, wordt verwezen naar
Hoofdstuk
6.1.12 van dit Jaarverslag
.
(i) Mevr. Leen Van den Neste °1966
kantooradres: vdk bank,
Sint-Michielsplein 16,
9000 Gent
Leen Van den Neste is Voorzitter van het Directiecomité van vdk
bank, waar zij sedert 2011 actief is. Voordien was zij van 1995 tot
2011 werkzaam bij Groep Arco waar zij lid was van het Directiecomité.
Leen Van den Neste behaalde een licentiaatsdiploma in de rechten
aan de Universiteit Gent, alsook het diploma “Geaggregeerde Hoger
secundair onderwijs”, beide aan de Universiteit Gent. Zij voltooide
tevens een speciale licentie Accountancy aan de Vlerick Business
School.
Lopende mandaten: vdk bank NV (lid raad van Bestuur), Febeln (lid
exco en raad van Bestuur), Retail Estates NV, OGVV (beursgenoteerd)
(lid raad van Bestuur, auditcomité en remuneratiecomité), KAA
Gent CVBASO (lid raad van Bestuur), Centrale voor Huisvesting
Arrondissement Gent CVBA (bestuurder) en CPP-Incon CVBASO
(bestuurder).
Dhr. Joost
Uwents
(ii) Dhr. Joost Uwents °1969
kantooradres: Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem
Joost Uwents is CEO van de beursgenoteerde openbare GVV WDP
(Warehouses De Pauw) waar hij sinds 2002 zetelt in de raad van
bestuur. Hij behaalde het diploma van handelsingenieur in 1991
en is tevens houder van een MBA van de Vlerick Business School.
Joost startte zijn carrière als Accountmanager bij de Generale Bank
in 1994.
In 1999 ging hij aan de slag als CFO bij de toenmalige beurs-
genoteerde vastgoedbevak WDP, waar hij sinds 2010 CEO is. Hij is
mede verantwoordelijk voor de uitbouw van WDP tot marktleider
in de verhuur van logistiek en semi-industrieel vastgoed in de
Benelux, actief in onder meer België en Nederland, met een
vastgoedportefeuille van meer dan 6 miljard EUR.
Lopende mandaten: gedelegeerd bestuurder van WDP NV
(beursgenoteerd), en in dat kader uitvoerend bestuurder/
zaakvoerder van verschillende groepsvennootschappen: WDP
France SARL, WDP Nederland NV (incl. als vaste vertegenwoordiger
van WDP Nederland NV als bestuurder van WDP Development NL
BV), Warehouses De Pauw Romania SRL, WDP Invest NV, WDP
Luxembourg SA, WVI GmbH, lid van de raad van bestuur van
Uniedpost Group NV.
Mevr. Leen
Van den Neste
72
I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 73
• De heer Frederik Snauwaert beschikt over kennis van de
vastgoed- en bouwsector en in het bijzonder van de sector van
studentenhuisvesting, en beschikt tevens over nanciële kennis;
• Mevrouw Leen Van den Neste beschikt over nanciële kennis en
kennis inzake risicobeheersing;
• De heer Wilfried Neven beschikt over kennis uit de
verzekeringssector en risk management, evenals kennis inzake
digitale transformatie;
• De heer Joost Uwents beschikt over kennis van de vastgoed- en
bouwsector (zowel in België als Nederland) alsook van openbare
GVV’s; bovendien beschikt de heer Uwents, in zijn hoedanigheid
van CEO van WDP, als een GVV die aan de top staat van de
sector wat betreft ESG doelstellingen, visie en rapportering,
over bijzonder relevante ervaring voor de uitdagingen van de
Venootschap op dit vlak;
• De heer Wouter De Maeseneire beschikt over kennis inzake
corporate nance en capital markets alsook in het bijzonder over
het doelpubliek van de Vennootschap;
• Mevrouw Marieke Bax beschikt over kennis op zowel nancieel,
strategisch als juridisch vlak. Bovendien beschikt zij over
bijzondere kennis op digitaal vlak.
6.1.9
WERKING EN TAKEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR
De raad van bestuur vergadert minstens vier maal per jaar,
en in ieder geval vaak genoeg om zich daadwerkelijk van zijn
verantwoordelijkheden te kunnen kwijten. De Voorzitter kan andere
of bijkomende vergaderingen samenroepen telkens de belangen
van de Vennootschap dit vereisen of op vraag van minstens twee
bestuurders of de CEO.
Het benoemings- en remuneratiecomité komt minstens twee keer
per jaar samen. Het auditcomité komt minstens vier maal per jaar
samen.
In 2021 vonden er 8 vergaderingen van de Raad van Bestuur
plaats. Daarnaast besliste de Raad van Bestuur ook driemaal via de
procedure van schriftelijke besluitvorming.
In overleg met de CEO legt de Voorzitter de agendapunten vast van
elke vergadering van de raad van bestuur. Tijdens de vergadering
kan de raad van bestuur beslissen een bijkomend punt op de
dagorde te plaatsen voor zover alle leden aanwezig zijn en met deze
wijziging van de agenda instemmen.
Iedere bestuurder kan volmacht geven aan een ander lid van de
raad van bestuur om hem of haar op een welbepaalde vergadering
te vertegenwoordigen.
De raad van bestuur kan slechts geldig beraadslagen en beslissen
indien ten minste de meerderheid van de bestuurders aanwezig
of vertegenwoordigd is. Indien dit quorum niet is bereikt, kan een
nieuwe vergadering worden bijeengeroepen met dezelfde agenda,
die geldig zal beraadslagen en beslissen indien ten minste twee
bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
Indien een bestuurder, rechtstreeks of onrechtstreeks, een belang
van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een
beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid behoort van de
raad van bestuur, dient hij zich te richten naar de bepalingen van
artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
De leden van de raad van bestuur dienen eveneens artikelen 37-38
van de GVV-Wet na te leven.
Besluiten van de raad van bestuur worden bij meerderheid van de
uitgebrachte stemmen genomen. Blanco of ongeldige stemmen
worden niet bij de uitgebrachte stemmen geteld. Bij staking van
stemmen binnen de raad van bestuur is het voorstel verworpen.
De raad van bestuur streeft het lange termijn succes van de
Vennootschap na door ondernemend leiderschap te garanderen
en tegelijkertijd de risico’s van de Vennootschap te beoordelen en
te beheren, en dit binnen een kader van efciënte en effectieve
controles.
De raad van bestuur beslist vanuit haar beleidsfunctie over de
waarden en de strategie van de Vennootschap, de voornaamste
beleidslijnen, en haar bereidheid om risico’s te nemen. Zij ziet erop
toe dat de verplichtingen van de Vennootschap ten aanzien van
al haar aandeelhouders duidelijk zijn en dat eraan wordt voldaan,
rekening houdend met de belangen van de overige stakeholders.
De raad van bestuur beoordeelt vanuit haar toezichtsfunctie
de verwezenlijking van de strategie en doelstellingen van de
Vennootschap en de prestaties van het uitvoerend management.
Om de doeltreffendheid van de raad van bestuur voortdurend
te verbeteren, evalueert de raad van bestuur ten gepaste tijde
zijn omvang, samenstelling, prestaties en de interactie met
het uitvoerend management. De daadwerkelijke bijdrage en
aanwezigheid van elke bestuurder wordt periodiek geëvalueerd
om – rekening houdend met wijzigende omstandigheden – de
samenstelling van de raad van bestuur te kunnen aanpassen.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de taken en de werking van
de raad van bestuur wordt verwezen naar
Hoofdstuk 2.6 van het
Corporate Governance Charter
van de Vennootschap.
Mevr. Marieke
Bax
(v) Mevr. Marieke Bax ° 1961
kantooradres: Plantage Westermanlaan 13,
1018 DK Amsterdam
(Nederland)
Marieke Bax is van Nederlandse nationaliteit. Zij heeft MA Law van de
universiteit Amsterdam, een LLM van Cambridge University en een
MBA van INSEAD. Marieke bekleedt verschillende bestuursmandaten
in diverse sectoren. Vandaag heeft zij bestuursmandaten bij Inpost,
Frontier Economics, Vion Food en Climate Transition Capital.
Lopende mandaten: InPost (bestuurder en voorzitter van het
auditcomité), Vion Food Group (lid van de raad van commissarissen
en voorzitter van het auditcomité), Frontier Economics (bestuurder
en voorzitter van het benoemingscomité).
Beëindigde mandaten: VastNed Retail (voorzitter van het
remuneratiecomité en het benoemingscomité), Euroclear/EESA
(voorzitter audit- en riskcomité), ASR Insurance (voorzitter van het
remuneratiecomité), Gooseberry Amsterdam (managing partner),
KMPG The Netherlands (partner), Sara Lee Corporation (director),
Hot Orange Amsterdam (Chief Financial Ofcer).
6.1.7
VOORZITTERSCHAP VAN DE RAAD VAN BESTUUR
Mevrouw Leen Van den Neste werd door de raad van bestuur van de
Vennootschap van 25 november 2015 voor een onbepaalde termijn
benoemd als voorzitter van de raad van bestuur. Het mandaat van
mevrouw Leen Van den Neste als voorzitter van de raad van bestuur
zal een einde nemen op het moment dat haar huidige mandaat als
bestuurder ten einde komt, zijnde bij de sluiting van de gewone
algemene vergadering in mei 2022.
6.1.8
BETROUWBAARHEID, DESKUNDIGHEID EN ERVARING
Artikel 14 van de GVV-Wet legt bestuurders van een openbare GVV
specieke verplichtingen op inzake professionele betrouwbaarheid
en passende deskundigheid.
In het kader van deze verplichtingen hebben de bestuurders en
leden van de bedrijfsleiding van de Vennootschap verklaard dat
zij gedurende de voorgaande vijf jaar niet zijn veroordeeld voor
fraudemisdrijven. Alle bestuurders van de Vennootschap hebben
daarenboven verklaard dat zij als lid van een bestuurs-, leidinggevend
of toezichtsorgaan de voorgaande vijf jaar niet betrokken zijn
geweest bij enig faillissement, surseance of liquidatie. Tussen
de leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende
organen bestaan geen familiebanden.
Bovendien hebben alle bestuurders en leden van de bedrijfsleiding
verklaard dat zij niet het voorwerp zijn geweest van enige ofciële
of openbaar geuite beschuldigingen en/of sancties opgelegd door
een wettelijk of toezichthoudende autoriteit, noch dat zij door de
rechtbank verhinderd werden om op te treden (i) als een lid van
het bestuurs-, leidinggevend of toezichtsorgaan van een emittent
van nanciële instrumenten of (ii) met het oog op het beheer of
de uitoefening van de activiteiten van een emittent van nanciële
instrumenten.
Wij zijn van mening dat alle bestuurders vanuit hun persoonlijke
uitgebreide professionele ervaring en achtergrond, bijzondere
kennis en competenties bijdragen op het vlak van sociale, milieu- en
governance thema’s.
Tot slot voldoen de bestuurders van de Vennootschap elk aan
de selectie- en competentiecriteria opgenomen in het Corporate
Governance Charter van de Vennootschap (zie
Hoofdstuk 6.1.4.1
van dit Jaarverslag
), als volgt:
• De heer Christian Teunissen beschikt over kennis van de
vastgoed- en bouwsector en in het bijzonder van de sector van
studentenhuisvesting;
74 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 75
6.1.12
UITVOEREND MANAGEMENT
Het uitvoerend management van de Vennootschap telt drie leden,
m.n. twee uitvoerende bestuurders, zijnde de CEO en de CFO, en
de
Chief Investment Ofcer
(“
CIO
”), de heer Bastiaan Grijpink.
Zij worden benoemd door de raad van bestuur. In functie van
haar toekomstige omvang, activiteiten en behoeften kan de
Vennootschap het uitvoerend management op termijn uitbreiden of
wijzigen.
De leden van het uitvoerend management die in functie waren in
2021 werden allen aangesteld voor een periode van onbepaalde duur
door de raad van bestuur van de Vennootschap op 23 november
2015, met uitzondering van de heer Bastiaan Grijpink, die 15 oktober
2019 als CIO werd benoemd door de Raad van Bestuur, met ingang
van 1 januari 2020 en voor onbepaalde duur.
Aan het hoofd van het uitvoerend management staat Christian
Teunissen, CEO. De CEO staat onder meer in voor het dagelijks
bestuur van de Vennootschap en de prospectie en identicatie van
nieuwe vastgoedprojecten. De CEO leidt tevens de operationele
beheers- en verhuuractiviteiten van de Vennootschap. De CFO
staat in voor de leiding van het nancieel, boekhoudkundig en
administratief departement.
De CIO staat in voor de coördinatie en uitvoering van de investeringen
en transacties waartoe de Vennootschap wenst over te gaan. De
rol en bevoegdheden van de leden van het uitvoerend management
staan beschreven in
artikel 4.2 van het Corporate Governance
Charter
van de Vennootschap.
Het beroepsadres van het uitvoerend management bevindt
zich op de maatschappelijke zetel van de Vennootschap, d.i.
Mechelsesteenweg 34, bus 108, 2018 Antwerpen, België.
Hieronder wordt een beknopte omschrijving gegeven van de
professionele carrière van de leden van het uitvoerend management.
Christian Teunissen (CEO)
°1973
Christian Teunissen voltooide in 1996 zijn licentiaat handels-
wetenschappen (optie accountancy) aan de EHSAL te Brussel. Hij
startte zijn carrière in de verzekeringssector bij Fortis AG. In 2000
startte hij zijn eigen verzekeringskantoor via de overname van AdB
Business Partners, dat in 2005 verkocht werd aan Van Dessel
Verzekeringen. Op deze wijze heeft Christian Teunissen gedurende
9 jaar kennis vergaard en ervaring opgedaan in de
verzekeringsindustrie. Sinds 2005 legt Christian zich toe op de
uitbouw van een vastgoedportefeuille, zowel als ontwikkelaar, als
investeerder, en als beheerder. In 2007 realiseerde Christian
Teunissen zijn eerste studenthuisvestingsproject, bestaande uit 45
studentenkamers. Hij staat reeds 14 jaar aan het hoofd van de Xior
groep.
In het kader van zijn professionele vastgoedactiviteiten, werd een
bijzondere focus gelegd op de sector van het studentenvastgoed,
die aan de grondslag ligt voor de uitbouw van de huidige portefeuille
van de Vennootschap. Hij is (mede-)oprichter en bestuurder van
diverse vastgoedvennootschappen, waaronder Xior Student
Housing NV.
Lopende mandaten: Naast zijn mandaat als lid van de raad van
bestuur van de Vennootschap, vervult hij tevens mandaten in
volgende vennootschappen (waarvan het overgrote merendeel
echter geen deelname aan het dagelijks bestuur impliceert): Aloxe
NV, Student House Building BV, Limimmo BV, Proinvest BV, Eland
Group NV, Mopro Antigoon NV, M-Building BV, Moose Real Estate
BV, X-Building BV, Den Hill Diar BV, Anthonis Verzekeringen NV, Nevi
BV, Livec NV, Landwin BV, Gropius BV, Coral BV, Coral Build BV,
Teuvan NV, Immo DDL NV, Silex BV.
Afgelopen mandaten over de afgelopen 5 jaar: Devimmo NV, CPG
CVBA en Retail Design BV, Promiris Student NV en Alma Student NV.
Mopro Zurenborg BV, Jugho BV Off Site Europe BV, Lotta BV, B&C
Enterprises Ltd.
6.1.10
OVERZICHT OMTRENT DE WERKING VAN DE RAAD VAN
BESTUUR IN 2021
Naam Hoedanigheid Aanwezigheden
Leen Van den Neste
Voorzitter niet-uitvoerend,
onafhankelijk bestuurder
Raad van Bestuur: 7/8
Auditcomité: 5/6
Remuneratiecomité: 1/2
Joost Uwents
Niet-uitvoerend,
onafhankelijk bestuurder
Raad van Bestuur: 8/8
Auditcomité: 6/6
Remuneratiecomité: 2/2
Investeringscomité: 7/7
Wilfried Neven
Niet-uitvoerend,
onafhankelijk bestuurder
Raad van Bestuur:8/8
Auditcomité: 6/6
Remuneratiecomité: 2/2
Wouter De Maeseneire
Niet-uitvoerend,
onafhankelijk bestuurder
Raad van Bestuur: 7/8
Auditcomité: 6/6
Remuneratiecomité: 2/2
Marieke Bax
Niet-uitvoerend,
onafhankelijk bestuurder
Raad van bestuur: 3/3
1
Auditcomité: 3/3
Remuneratiecomité: 0/0
Christian Teunissen Uitvoerend bestuurder
Raad van Bestuur: 8/8
Auditcomité: 6/6 (op uitnodiging van het comité)
Remuneratiecomité: 1/1 (op uitnodiging van het comité)
Investeringscomité: 7/7
Frederik Snauwaert Uitvoerend bestuurder
Raad van Bestuur: 8/8
Auditcomité: 6/6 (op uitnodiging van het comité)
Remuneratiecomité: 2/2 (op uitnodiging van het comité)
1
Sinds de benoeming van Marieke Bax op 20/05/2021 tot en met 31/12/2021, hebben 3 vergaderingen van de raad van bestuur en 3 vergaderingen van het auditcomité plaatsgevonden. Na
de benoeming van Marieke Bax vond geen vergadering van het remuneratiecomité meer plaats.
6.1.11
GEDELEGEERD BESTUURDER EN EFFECTIEVE LEIDING
De raad van bestuur van de Vennootschap heeft het dagelijks
bestuur toevertrouwd aan één gedelegeerd bestuurder, namelijk de
heer Christian Teunissen (CEO). De gedelegeerd bestuurder werd
op de vergadering van de raad van bestuur van 25 november 2015
benoemd voor een onbepaalde termijn, met dien verstande dat zijn
mandaat van gedelegeerd bestuurder een einde zal nemen op het
moment dat zijn mandaat als bestuurder van de Vennootschap een
einde neemt.
De heer Frederik Snauwaert, CFO, werd samen met de CEO,
voor onbepaalde duur aangesteld als effectieve leider van de
Vennootschap in de zin van artikel 14 van de GVV-Wet.
76 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 77
Overzicht van het bestuur en het uitvoerend management
Uitvoerende bestuurders
Christian Teunissen (CEO)
Frederik Snauwaert (CFO)
Niet-uitvoerende,
onafhankelijke bestuurders
Leen Van den Neste
Joost Uwents
Wilfried Neven
Wouter De Maeseneire
Marieke Bax
Voorzitter raad van bestuur Leen Van den Neste
Gedelegeerd bestuurder Christian Teunissen (CEO)
Uitvoerend management
Christian Teunissen (CEO)
Frederik Snauwaert (CFO)
Bastiaan Grijpink (CIO)
Effectieve leiders
Christian Teunissen (CEO)
Frederik Snauwaert (CFO)
6.1.13
COMITÉS VAN DE RAAD VAN BESTUUR
De raad van bestuur heeft de volgende comités opgericht:
een investeringscomité, een auditcomité,een remuneratie- en
benoemingscomité en een ethics en ESG comité.
De raad van bestuur kan een directiecomité (in overeenstemming
met de bepalingen van artikel 7:104 WVV.) of een uitvoerend comité
oprichten, samengesteld uit meerdere personen, die al dan niet
bestuurder zijn. De raad van bestuur heeft echter uitdrukkelijk voor
de monistische governance structuur gekozen, aangezien deze
het meest is aangepast aan de Vennootschap, haar activiteiten
en de complexiteit van haar structuur. De raad van bestuur kan
tevens, in overeenstemming met artikel 7:93 WVV., in zijn midden
en onder zijn aansprakelijkheid een of meerdere adviserende
comités oprichten, zoals bijvoorbeeld een strategisch comité of een
benoemingscomité. De raad van bestuur bepaalt de samenstelling
en de bevoegdheden van deze comités, met inachtneming van de
toepasselijke regelgeving.
In de loop van 2018 werd een investeringscomité ingericht,
bestaande uit dhr. Joost Uwents (onafhankelijk en niet-uitvoerend
bestuurder) en dhr. Christian Teunissen (uitvoerend bestuurder en
CEO). Het investeringscomité heeft als doel de verdere groei van
de Vennootschap mee te faciliteren, door als brug te fungeren
tussen het uitvoerend management en de Raad van Bestuur.
Hiermee wordt de interactie met de Raad van Bestuur, en dus ook
het besluitvormingsproces, verder geoptimaliseerd, om zo op nog
efciëntere wijze te kunnen inspelen op investeringsopportuniteiten.
De rol en verantwoordelijkheden, samenstelling en werking van
het investeringscomité, staan beschreven in
Hoofdstuk 4.4 van
het Corporate Governance Charter
van de Vennootschap. Het
investeringscomité kwam in 2021 7 keer bij elkaar (via fysieke of
telefonische vergadering).
Tijdens het laatste kwartaal van 2019 heeft de Vennootschap,
gelet op de evolutie in de complexiteit, aard en omvang van de
Vennootschap en haar activiteiten (
zie eveneens Hoofdstuk 6.1.1.
van dit Jaarverslag
), een apart auditcomité opgericht dat over
voldoende relevante kennis beschikt, in het bijzonder in nanciële
aangelegenheden, om haar rol effectief te kunnen vervullen en een
optimale werking te garanderen. De raad van bestuur heeft op 16
december 2019 beslist dat het auitcomité zal worden gevormd
door alle onafhankelijke bestuurders van de Vennootschap, met als
voorzitter de heer Wilfried Neven. Het auditcomité kwam in 2021 in
totaal 6 keer samen (via fysieke bijeenkomst of videoconferentie).
Op 31 maart 2020 heeft de Vennootschap een apart remuneratie-
en benoemingscomité opgericht, waarvan alle onafhankelijke
bestuurders van de Vennootschap deel uitmaken en met de
heer Wouter De Maeseneire als voorzitter. Het remuneratie- en
benoemingscomité vergaderde op 22 februari 2021 en 14 april
2021.
Tot slot heeft de Vennootschap in april 2022 een Ethics & ESG
Comité opgericht. Mevrouw Marieke Bax en de heer Christian
Teunissen werden benoemd als leden van dit comité. Het comité
heeft als taak enerzijds het toezicht houden op de naleving door
de Vennootschap van de hoogste ethische standaarden in de
meest ruime zin, met inbegrip van de code of conduct van de
Vennootschap (m.i.v. de “Xior Values”) en anderzijds advies en
aanbevelingen verstrekken aan de raad van bestuur over het ESG-
beleid inclusief in de context van de uitvoering of de herziening van
de duurzaamheidsstrategie van de Vennootschap. Het eerste luik
beoogt in het algemeen het zaken doen door de Vennootschap
op een eerlijke, transparante en ethische wijze en het op
systematische wijze voorkomen van zaken zoals fraude, corruptie,
discriminatie, schendingen van mensenrechten en inbreuken op
antiwitwaswetgeving of mededingingsrecht. Het tweede luik past in
de door de Vennootschap begin dit jaar gecommuniceerde ambitie
om haar ESG-inspanningen te versnellen.
6.1.14
BELANGENCONFLICTEN
6.1.14.1 Algemeen
De Vennootschap heeft een aantal procedures ingebouwd met het
oog op het beperken van het risico van enige nadelige impact van
belangenconflicten op de Vennootschap.
De wettelijke regeling inzake belangenconflicten voor bestuurders
(artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen)
is in principe van toepassing op beslissingen of verrichtingen
die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur behoren in het
Frederik Snauwaert (CFO)
°1980
Frederik Snauwaert behaalde een master in handelswetenschappen
optie nancieel beleid en beleggingsleer aan EHSAL te Brussel in
2003. In 2009 voltooide hij de vastgoedopleiding Postgraduaat
Vastgoedkunde aan de KULeuven.
Frederik is sinds 2012 CFO van de Vennootschap. Hij startte zijn
loopbaan in 2003 bij PwC, waar hij tot 2006 actief was als Senior
Auditor. Vervolgens was hij actief als Group Credit/Asset Risk
Ofcer van Fortis Lease Group Services. Van 2008 tot 2012 was hij
Relationship Manager Midcorporates & Institutionals (Real Estate)
bij ING België, waarna hij de overstap maakte naar de Vennootschap.
Lopende mandaten: Naast zijn mandaat als lid van de raad van
bestuur van de Vennootschap, vervult hij tevens mandaten in
volgende vennootschappen (waarvan het overgrote merendeel
echter geen deelname aan het dagelijks bestuur impliceert): Aloxe
NV, CaliXto BV, Anthonis Verzekeringen NV, Eland Group NV,
M-Building BV, Mopro Antigoon NV, Studium Invest GCV, Leuven
Building BV, Den Hill Diar BV, PDH Invest BV, Immo DDL NV, Nevire
BV, Tyche Investments BV, Silex BV, Krijgimmo BV, Boerenkrijg
Construct BV, Immo Parkland BV, Charflo BV.
Afgelopen mandaten over de afgelopen 5 jaar: Jugho BV, Lovania
Properties BV, Ramberghof BV, Mopro Zurenborg BV, Off Site Europe
BV, Modesti SARL, Vere Investments SARL, Here Investments SARL,
Leuven Tréfonds BV, Devimmo NV, CPG CVBA en Retail Design BV,
Promiris Student NV en Alma Student NV.
Bastiaan Grijpink (CIO)
°1981
Bastiaan Grijpink behaalde een Bachelor en Master of Science in
Business Economics (2004), een Bachelor in Nederlands recht, en
een Master in Nederlands Financieel recht (2006), allen aan de
Erasmus Universiteit Rotterdam.
Na verschillende stages bij ING Canada, PwC, Houthoff Buruma,
en J.P. Morgan, startte hij zijn carrière als investment banker bij
J.P. Morgan in Londen. Tijdens zijn eerste vijf jaar legde Bastiaan
zich toe op Mergers & Acquisitions en Client Coverage in de sector
van de Benelux nanciële instellingen. Dit werd gevolgd door een
vijfjarige periode in Equity Capital Markets, waar hij eindigde als
Vice President. In die rol heeft Bastiaan meegewerkt aan IPO’s,
ABB’s, rights issues, converteerbare obligatieuitgiftes en carve
outs, en dit in België, Nederland en Centraal & Oost-Europa. In 2015
verhuisde hij naar het in Londen gebaseerde investeringsfonds
Maven Investment Partners als Partner en Portfolio Manager.
Bij Maven was Bastiaan mede verantwoordelijk voor een
investeringsportefeuille met een specieke focus op de Europese
vastgoed- en studentenhuisvestingssectoren. Hij vervoegde Xior aan
het begin van 2020 met de gecombineerde verantwoordelijkheden
van CIO en Country Manager Iberia. Hij is gebaseerd in Madrid.
78 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 79
door Christian Teunissen en Frederik Snauwaert, zoals hieronder
weergegeven, van een vermogensrechtelijk belangenconflict
in hun hoofde, in toepassing van artikel 7:96 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen (“WVV”). Na dit
belangenconflict te hebben gemeld, verlaten Christian Teunissen
en Frederik Snauwaert de vergadering.
2. Kennisname van de verklaring van Christian Teunissen en
Frederik Snauwaert overeenkomstig artikel 7:6 WVV
De Raad van Bestuur neemt kennis van de verklaring van Christian
Teunissen resp. Frederik Snauwaert in toepassing van artikel
7:96 WVV, betreffende hun belang van vermogensrechtelijke aard
dat strijdig is met de voorgenomen beslissing van de Raad van
Bestuur. Dit tegenstrijdig vermogensrechtelijk belang wordt aan
de bestuurders gemeld vóór de bespreking van en besluitvorming
over dit agendapunt.
Een kopie van voornoemde verklaringen wordt aan deze notulen
gehecht als Bijlage 1.
3. Bespreking en goedkeuring van de concrete toekenning
van de variabele remuneratie van de leden van het uitvoerend
management over 2019
De Raad van Bestuur neemt kennis van de respectievelijke
meldingen in het kader van de voorgestelde bespreking van
de concrete toekenning van de variabele remuneratie aan
de leden van het uitvoerend management over het boekjaar
2019, die logischerwijze ten laste komt van Xior, en waar Xior
bijgevolg de nanciële gevolgen van ondergaat, waardoor
een vermogensrechtelijk belangenconflict bestaat tussen
Xior en Christian Teunissen resp. Frederik Snauwaert. De
vermogensrechtelijke gevolgen voor Xior ten gevolge van het
ten laste nemen van de remuneratie, blijken uit Bijlage 2 bij deze
notulen, waarin het overzicht van de totale vaste verloning (incl.
vaste onkostenvergoeding) en de totale maximale variabele
verloning van de heren Christian Teunissen en Frederik Snauwaert
is opgenomen.
De Voorzitter brengt in herinnering dat het besluit dat ter
goedkeuring en bekrachtiging wordt voorgelegd in wezen de
vaststelling betrof of (en in welke mate) bepaalde voorheen
bij besluit van de Raad van Bestuur van 15 oktober 2019 (met
toepassing van de belangenconflictenprocedure van (oud) artikel
523 van het Wetboek van vennootschappen) vastgelegde criteria
(KPI’s), waren vervuld over het boekjaar 2019 en, op basis daarvan,
de concrete toekenning van de variabele remuneratie van de
leden van het uitvoerend management over 2019. De meeste
van deze criteria betroffen “mathematisch vaststelbare” criteria
(zoals EPS en bezettingsgraad), zodat er bij de toetsing of deze
criteria vervuld waren geen appreciatiemarge bestond, en het dus
niet nodig was om de belangenconflictenprocedure nogmaals toe
te passen. Voor de beoordeling van bepaalde kwalitatieve criteria
(waaronder operationele en nanciële prestaties) bestond er wel
enige marge van appreciatie, zodat het aangewezen is om de
belangenconflictenprocedure (thans neergelegd in artikel 7:96
WVV) opnieuw toe te passen bij de vaststelling of deze criteria
zijn vervuld over het boekjaar 2019.
De Raad van Bestuur bespreekt het op de vergadering van 4
februari 2020 goedgekeurde voorstel tot concrete toekenning
van de variabele remuneratie van de leden van het uitvoerend
management over het boekjaar 2019 ten belope van 120%,
opnieuw, na de toepasselijke KPI’s te hebben geëvalueerd (Bijlage
3), en bekrachtigt vervolgens dit besluit.
6. Vaststelling van de variabele remuneratie van het uitvoerend
management met betrekking tot boekjaar 2020
1. Inleiding
De Raad van Bestuur neemt kennis van de melding door Christian
Teunissen en Frederik Snauwaert, zoals hieronder weergegeven,
van een vermogensrechtelijk belangenconflict in hun hoofde, in
toepassing van artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen (“WVV”). Na dit belangenconflict te hebben
gemeld, verlaten Christian Teunissen en Frederik Snauwaert de
vergadering.
2. Kennisname van de verklaring van Christian Teunissen en
Frederik Snauwaert overeenkomstig artikel 7:96 WVV
De Raad van Bestuur neemt kennis van de verklaring van Christian
Teunissen resp. Frederik Snauwaert in toepassing van artikel
7:96 WVV, betreffende hun belang van vermogensrechtelijke aard
dat strijdig is met de voorgenomen beslissing van de Raad van
Bestuur. Dit tegenstrijdig vermogensrechtelijk belang wordt aan
de bestuurders gemeld vóór de bespreking van en besluitvorming
over dit agendapunt.
Een kopie van voornoemde verklaringen wordt aan deze notulen
gehecht als Bijlage 1.
3. Bespreking en goedkeuring van de concrete toekenning
van de variabele remuneratie van de leden van het uitvoerend
management over 2020
De Raad van Bestuur neemt kennis van de respectievelijke
meldingen in het kader van de voorgestelde bespreking van de
concrete toekenning van de variabele remuneratie aan de leden van
uitvoerend management over het boekjaar 2020, die logischerwijze
ten laste komt van Xior, en waar Xior bijgevolg de nanciële
gevolgen van ondergaat, waardoor een vermogensrechtelijk
belangenconflict bestaat tussen Xior en Christian Teunissen resp.
Frederik Snauwaert. De vermogensrechtelijke gevolgen voor Xior
ten gevolge van het ten laste nemen van de remuneratie, blijken
uit
Bijlage 2
bij deze notulen, waarin het overzicht van de totale
vaste verloning (incl. vaste onkostenvergoeding) en de totale
maximale variabele verloning van de heren Christian Teunissen
en Frederik Snauwaert is opgenomen.
geval een bestuurder daarbij rechtstreeks of onrechtstreeks een
vermogensrechtelijk belang heeft dat strijdig is met een beslissing
of een verrichting die tot de bevoegdheid behoort van de raad van
bestuur.
De Vennootschap dient eveneens de procedure van artikel 7:97 van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen na te leven
indien zij een beslissing neemt of een verrichting uitvoert die verband
houdt met: (i) betrekkingen van de Vennootschap met een verbonden
vennootschap, met uitzondering van haar dochtervennootschappen
en (ii) betrekkingen tussen een dochtervennootschap van de
Vennootschap met een daarmee verbonden vennootschap,
met uitzondering van dochtervennootschappen van die
dochtervennootschap.
Ook de regeling van artikelen 37 en 38 van de GVV-Wet is van
toepassing op de Vennootschap. Artikel 37 GVV-Wet bevat een
functionele belangenconflictenregeling die inhoudt dat de openbare
GVV de FSMA moet informeren telkens bepaalde met de openbare
GVV verbonden personen (opgesomd in hetzelfde artikel, waaronder
onder meer de bestuurders, de personen die de GVV controleren,
ermee verbonden zijn of er een deelneming in bezitten, de promotor
en de andere aandeelhouders van alle dochtervennootschappen
van de openbare GVV) rechtstreeks of onrechtstreeks optreden als
tegenpartij bij, of enig vermogensvoordeel halen uit, een verrichting
met de openbare GVV of een van haar dochtervennootschappen.
Verrichtingen in het kader waarvan een functioneel belangenconflict
bestaat, dienen ter kennis te worden gebracht van de FSMA en dienen
onmiddellijk openbaar te worden gemaakt (zonder afbreuk te doen
aan de regels inzake voorwetenschap). Ze worden in het jaarlijks
nancieel verslag en in het verslag van de commissaris toegelicht.
Deze verrichtingen dienen tevens tegen normale marktvoorwaarden
te worden uitgevoerd en dienen te kaderen in de normale koers van
de ondernemingsstrategie van de Vennootschap. Wanneer een
dergelijke verrichting betrekking heeft op vastgoed, is de waardering
van de vastgoedexpert bindend als minimumprijs (bij verkoop door
de GVV) of als maximumprijs (bij aankoop door de GVV). Artikel 38
GVV-Wet voorziet in een aantal uitzonderingen waarin de bepalingen
van artikel 37 van de GVV-Wet niet van toepassing zijn.
De Vennootschap legt bovendien aan elk lid van de raad van bestuur
en van het uitvoerend management op dat hij of zij het ontstaan
van belangenconflicten zoveel mogelijk moet trachten te vermijden.
Bovendien hanteert de Vennootschap, op vrijwillige basis, een
strengere politiek inzake belangenconflicten, met betrekking tot
materies die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur of het
uitvoerend management behoren.
Aangezien de bestuurders van de Vennootschap worden benoemd
op grond van hun competenties en ervaring inzake vastgoed en
andere belendende expertise-domeinen, komt het voor dat zij
bestuursmandaten hebben in andere vastgoedvennootschappen
of in vennootschappen die vastgoedvennootschappen controleren,
of dat zij als natuurlijke persoon vastgoedactiviteiten uitoefenen.
Het kan voorvallen dat een verrichting die aan de raad van bestuur
wordt voorgelegd (bijvoorbeeld de aankoop van een gebouw in het
kader van een veiling), de belangstelling kan wekken van een andere
vennootschap waarin een bestuurder een mandaat uitoefent. Voor
dergelijke “corporate opportunities”, die soms tot belangenconflicten
kunnen leiden, heeft de Vennootschap besloten om eveneens een
bijzondere procedure toe te passen die in zekere mate ontleend is
aan deze die artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen inzake belangenconflicten voorziet.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de taken en de werking
van de raad van bestuur wordt verwezen naar
Hoofdstuk 3 van het
Corporate Governance Charter
van de Vennootschap.
6.1.15
SPECIFIEKE BELANGENCONFLICTEN
Er werd in 2021 in twee vergaderingen gebruik gemaakt van de procedure
van artikel 7:96 en 7:97 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen.
• De Raad van Bestuur heeft op 22 februari 2021 een beslissing
geraticeerd van de raad van bestuur van 4 februari 2020 omtrent
de vaststelling van de variabele verloning van de uitvoerende
bestuurders met betrekking tot het boekjaar 2019. Deze beslissing
werd op 4 februari 2020 weliswaar genomen in afwezigheid van
de uitvoerende bestuurders maar zonder formele toepassing
van de procedure van artikel 7:96 WVV, omdat dit geacht werd
de loutere uitvoering te zijn van een eerdere beslissing die wel
werd genomen in overeenstemming met artikel 523 Wetboek van
Vennootschappen. Om alle twijfel hieromtrent te vermijden, heeft
de Raad van Bestuur deze beslissing geraticeerd op 22 februari
2021 met toepassing van artikel 7:96 WVV.
Uittreksel van de notulen van de raad van bestuur van 22
februari 2021:
“5. Variabele remuneratie van het uitvoerend management over
2019 – bekrachtiging
1. Inleiding
De Raad van Bestuur brengt het besluit m.b.t. de goedkeuring van
de concrete toekenning van de variabele remuneratie ten belope
van 120% aan de leden van het uitvoerend management over
het boekjaar 2019 in herinnering dat hij, toen tevens optredend
als Remuneratiecomité, heeft genomen op de vergadering van
4 februari 2020.
De Raad van Bestuur overweegt om het voormelde besluit
opnieuw te bespreken en in voorkomend geval te bekrachtigen.
In dat kader neemt de Raad van Bestuur kennis van de melding
80 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 81
De Raad van Bestuur wenst de toekenning van de pre-allocatie en
de daaruit voortvloeiende ophefng van het wettelijk voorkeurrecht
van (en zonder toekenning van een onherleidbaar toewijzingsrecht
aan) de bestaande aandeelhouders deels ten gunste van Aloxe
NV (en in het verlengde van de pre-allocatie, de bepaling van de
uitgifteprijs) in het kader van de kapitaalverhoging, toe te kennen
in het bijzonder gelet op volgende omstandigheden: (i) de Vaste
Inschrijvingsverbintenis die aan de basis ligt van de Pre-Allocatie
zal het succes en de prijszetting van de kapitaalverhoging
ondersteunen, (ii) de Vaste Inschrijvingsverbintenis die aan de
basis ligt van de Pre-Allocatie biedt de Vennootschap de zekerheid
dat (als zij ervoor kiest de Kapitaalverhoging te verwezenlijken) op
432.000 nieuwe aandelen, zijnde ongeveer 17,1% van de nieuwe
aandelen, tegen de nale uitgifteprijs, zal worden ingeschreven,
(iii) Aloxe NV, als historische referentieaandeelhouder van de
Vennootschap, toont met haar vaste inschrijvingsverbintenis
nogmaals haar vertrouwen in de Vennootschap en haar
toekomstperspectieven, (iv) de Pre-Allocatie heeft, op zichzelf,
geen bijkomende verwatering van de rechten van de bestaande
aandeelhouders van de Vennootschap (andere dan Aloxe NV) tot
gevolg. Zij heeft evenmin een bijkomende nanciële verwatering
tot gevolg, aangezien Aloxe NV er zich in het kader van de Vaste
Inschrijvingsverbintenis toe heeft verbonden om op nieuwe
aandelen in te zullen schrijven tegen de nale uitgifteprijs en de
daaruit voortvloeiende ophefng van het wettelijk voorkeurrecht.
• De vermogensrechtelijke gevolgen van de verrichtingen voor
de Vennootschap
Zelfs indien de Kapitaalverhoging wordt verwezenlijkt
voor een lager bedrag dan het door de Raad van Bestuur
bepaalde maximumbedrag, dan nog zal Aloxe NV de Vaste
Inschrijvingsverbintenis gestand doen. Aloxe NV heeft de Vaste
Inschrijvingsverbintenis daarbij afhankelijk gemaakt van de
toekenning van de Pre-Allocatie door de Raad van Bestuur.
Hierdoor zal de Vennootschap al zeker ongeveer 17,1% (zijnde
432.000 aandelen) van de Kapitaalverhoging realiseren.
De commissaris van de Vennootschap wordt in kennis gesteld
van dit belangenconflict.
Elke overige bestuurder, aanwezig of vertegenwoordigd, (heeft)
verklaar(t)(d),verklaart, elk individueel, geen belangenconflict
te hebben in de zin van artikel 7:96 WVV, artikel 7:97 WVV of in
de zin van artikel 37 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen in verband met de
beslissingen of verrichtingen die beschreven zijn in de agenda.
De Raad van Bestuur bevestigt bovendien dat de te nemen
besluiten, anders dan wat betreft, in verband met Aloxe NV (zie
agendapunt 1), de voorgenomen Pre-Allocatie, en bij uitbreiding
(en voor zover als nodig) de voorgenomen Aanbieding, geen
beslissing of verrichting betreffen die verband houden met enige
verbonden partij in de zin van de internationale standaarden voor
jaarrekeningen die zijn goedgekeurd overeenkomstig verordening
(EG) 1606/2002.
De heer Christian Teunissen en de heer Frederik Snauwaert
verlaten de vergadering
.
BERAADSLAGING EN BESLUITEN
3.1. Bekrachtiging van de aanstelling het comité van
onafhankelijke bestuurders in het kader van de toepassing
van artikel 7:97 WVV
Gelet op het feit dat:
(i) Aloxe NV een met de Vennootschap verbonden partij is in de
zin van artikel 7:97 WVV;
(ii) in het kader van de voorgenomen Aanbieding, Aloxe NV zich
er, ingevolge de Vaste Inschrijvingsverbintenis, onherroepelijk
en onvoorwaardelijk toe heeft verbonden om in te schrijven
op 432.000 nieuwe aandelen, zijnde ongeveer 17,1% van het
aantal aangeboden aandelen in de Aanbieding, tegen de nale
uitgifteprijs;
(iii) in ruil voor de Vaste Inschrijvingsverbintenis, de Vennootschap
aan Aloxe NV de Pre-Allocatie zou toekennen;
(iv) de voorgenomen Aanbieding zou plaatsvinden met ophefng
van het wettelijk voorkeurrecht van (zonder toekenning
van het onherleidbaar toewijzingsrecht aan) de bestaande
aandeelhouders van de Vennootschap, en dit deels ten gunste
van Aloxe NV,
is de voorgenomen Pre-Allocatie, en bij uitbreiding (en voor zover
als nodig) de voorgenomen Aanbieding, onderworpen aan de
beoordeling van een comité van onafhankelijke bestuurders in
toepassing van artikel 7:97 WVV.
Derhalve bekrachtigt de Raad van Bestuur de samenstelling van
het comité van drie onafhankelijke bestuurders, bestaande uit
Leen Van den Neste, Joost Uwents en Wouter De Maeseneire, om
voorafgaandelijk aan deze Raad van Bestuur, een schriftelijk en
omstandig gemotiveerd advies uit te brengen aan de Raad van
Bestuur in toepassing van artikel 7:97, §1 WVV, waarin het minstens
volgende elementen zal behandelen: (i) de aard van de verrichting,
(ii) een beschrijving en begroting van de vermogensrechtelijke
gevolgen van de verrichting en een beschrijving van eventuele
andere gevolgen voor de Vennootschap, (iii) de voor- en nadelen
van de verrichting voor de Vennootschap, en (iv) de plaats van
de verrichting in het beleid van de Vennootschap. Zoals wordt
voorgeschreven door de wet, diende het comité te bepalen of
de voorgestelde verrichting kennelijk onrechtmatig is en of de
eventuele nadelen van de verrichting worden gecompenseerd
door andere elementen in dat beleid.
Vervolgens verwijst de Raad van Bestuur naar de vergadering van
het Remuneratie- en Benoemingscomité die op heden plaatsvond.
Deze heeft een aanbeveling geformuleerd omtrent de variabele
vergoeding en de Raad van Bestuur beslist, in navolging van deze
aanbeveling, tot toekenning van de variabele vergoeding aan de
heren Christian Teunissen en Frederik Snauwaert ten belope van
100%, na te hebben vastgesteld in welke mate de verschillende
KPIs werden gehaald (
Bijlage 4
).
• De raad van bestuur heeft op de vergadering van 2 december
2021 toepassing gemaakt van artikel 7:96 WVV in het kader van
de kapitaalverhoging van 7 december 2021:
Uittreksel uit de notulen van 2 december 2021:
“Agenda
1. Bekrachtiging van de aanstelling het comité van onafhankelijke
bestuurders in het kader van de toepassing van artikel 7:97
WVV
2. Toepassing van artikel 7:97 WVV
3. Stand van zaken in verband met de ABB – Feedback van de
Joint Global Coordinators naar aanleiding van de wall-crossing
4. Transactiedocumentatie en machtiging
5. Company Presentation
6. Volmacht
Voorafgaande verklaring
Christian Teunissen en Frederik Snauwaert verklaren een belang
van vermogensrechtelijke aard te hebben dat mogelijks strijdig is
met dat van de Vennootschap bij de behandeling van agendapunten
1, 2, 3, 4 en 6. Onder deze agendapunten worden enerzijds de
resultaten van de market sounding besproken en anderzijds de
Transactiedocumentatie in het kader van de Kapitaalverhoging
(beide termen zoals hierna gedenieerd) besproken en
goedgekeurd. Aloxe NV, waarvan Christian Teunissen en Frederik
Snauwaert de (ultieme) aandeelhouders zijn, heeft zich ten
aanzien van de Vennootschap onherroepelijk en onvoorwaardelijk
toe verbonden om in te schrijven op 432.000 nieuwe aandelen,
zijnde ongeveer 17,1%, van de in het kader van de Aanbieding
(zoals hierna gedenieerd) aangeboden nieuwe aandelen tegen
hun nale uitgifteprijs (de Vaste Inschrijvingverbintenis) zoals
deze zal worden bepaald door de Raad van Bestuur (of de,
desgevallend, door de Raad van Bestuur bijzonder gevolmachtigde
bestuurders en/of leden van het uitvoerend management) in
overleg met de Joint Global Coordinators, rekening houdend
met diverse parameters, waaronder onder meer de resultaten
van de ABB (zoals hierna gedenieerd) en de beurskoers van
het Xior-aandeel. De Raad van Bestuur houdt daarbij, met
toepassing van artikel 48, eerste lid GVV-Wet, tevens rekening
met de waardering van de door de Vennootschap (en haar
perimetervennootschappen) aangehouden activa. Aloxe NV heeft
de Vaste Inschrijvingsverbintenis daarbij afhankelijk gemaakt
van het bekomen van de verbintenis van de Vennootschap om
het aantal nieuwe aandelen waartoe zij zich onder de Vaste
Inschrijvingsverbintenis heeft verbonden, rekening houdend met
de nale uitgifteprijs, gegarandeerd aan Aloxe NV te alloceren in
de ABB (de Pre-Allocatie).”
Overeenkomstig artikel 7:96 WVV, kunnen de betrokken bestuur
-
ders niet deelnemen aan de beraadslaging of beslissing en dienen
deze notulen de volgende vermeldingen te bevatten: aard van de
verrichtingen, verantwoording van de genomen besluiten en de ver
-
mogensrechtelijke gevolgen van de verrichtingen voor de Vennoot-
schap. Deze vermeldingen zijn hierboven en hieronder opgenomen.
• De aard van de verrichting
De Vennootschap wenst een kapitaalverhoging in geld uit
te voeren door uitgifte van maximaal 2.525.572 nieuwe
aandelen binnen het toegestane kapitaal met ophefng van
het wettelijk voorkeurrecht (deels ten gunste van de huidige
referentieaandeelhouder van de Vennootschap, Aloxe NV) van,
en zonder toekenning van een onherleidbaar toewijzingsrecht
aan, de bestaande aandeelhouders van de Vennootschap (de
Kapitaalverhoging).
De voornaamste doelstelling van de Kapitaalverhoging kadert
in het streven naar een evenwichtige nancieringsstructuur en
bestaat erin de Vennootschap toe te laten nieuwe nanciële
middelen te verwerven en haar eigen vermogen te versterken
zodat zij de uitvoering van haar groeistrategie kan verderzetten
en de balans te versterken door het verlagen van de schuldgraad.
De Vennootschap heeft de intentie om de netto-opbrengst van
de Kapitaalverhoging, in voorkomend geval in combinatie met
kredietnanciering, aan te wenden ter nanciering van haar
investeringspijplijn en verdere groei.
• De verantwoording van de genomen besluiten
De Vaste Inschrijvingsverbintenis die aan de basis ligt van de
Pre-Allocatie, biedt de Vennootschap de zekerheid dat (als zij
ervoor kiest de Kapitaalverhoging te verwezenlijken) op 432.000
nieuwe aandelen, zijnde ongeveer 17,1%, van de in de Aanbieding
aangeboden nieuwe aandelen, tegen de nale uitgifteprijs, zal
worden ingeschreven. Bovendien toont Aloxe NV, als historische
referentieaandeelhouder van de Vennootschap, met haar
Vaste Inschrijvingsverbintenis nogmaals haar vertrouwen in de
Vennootschap en haar toekomstperspectieven. De Raad is van
mening dat dit het succes en de prijszetting van de Aanbieding
zal ondersteunen.
De Vennootschap heeft de intentie om de netto-opbrengst van
de Kapitaalverhoging, in voorkomend geval in combinatie met
kredietnanciering, aan te wenden ter nanciering van haar
investeringspijplijn en verdere groei.
82 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 83
bezorgd op of rond 7 december 2021 (Bijlage 9).
- enige vertalingen van voormelde documenten;
Andries De Smet geeft een uiteenzetting van de stand van zaken
omtrent de Transactiedocumentatie.
Betreffende het ontwerp van Placement Agreement, is de Raad
van Bestuur van mening dat deze geen bepalingen, voorwaarden
of modaliteiten (in het bijzonder wat betreft de afspraken inzake
vergoeding en vrijwaring) bevat die (op kennelijk disproportionele
manier) vallen buiten het kader van de in de praktijk gangbare (en
redelijke) bepalingen voor een dergelijke overeenkomst.
Na beraadslaging, besluit de Raad van Bestuur met unanimiteit
om de Transactiedocumentatie goed te keuren, dan wel te
bekrachtigen, en machtiging te verlenen aan iedere bestuurder
(met uitzondering van Christian Teunissen en Frederik Snauwaert)
van de Vennootschap, elk alleen handelend en met macht tot
indeplaatsstelling, om de (ontwerpen van) Transactiedocumentatie
en daarmee verband houdende documenten die in verband met de
Aanbieding zouden worden opgesteld, in naam en voor rekening
van de Vennootschap, verder uit te onderhandelen, te wijzigen, te
naliseren, goed te keuren, te ondertekenen en uit te voeren.
De Raad van Bestuur besluit verder om alle handelingen die in
het kader van de Aanbieding tot op heden door één of meerdere
van de bestuurders of leden van het uitvoerend management
van de Vennootschap of andere personen werden gesteld, te
bekrachtigen, waaronder (niet-limitatief):
(i) het instrueren van het onafhankelijk comité in toepassing
van artikel 7:97 WVV;de vragen en antwoorden tijdens de
doorlopende “legal & business due diligence”;
(ii) de beslissing om met de Wall-crossing van start te gaan, zoals
beslist door het uitvoerend management van de Vennootschap
op 1 december 2021.
3.5 Volmacht
Na beraadslaging, besluit de Raad van Bestuur met unanimiteit
om een bijzondere machtiging te verlenen aan elke bestuurder van
de Vennootschap, met uitzondering van Christian Teunissen en
Frederik Snauwaert, en Andries De Smet elk alleen handelend en
met bevoegdheid tot indeplaatsstelling, om (i) alle documenten,
overeenkomsten, formulieren, certicaten, bevestigingen en
verklaringen die nodig, nuttig of bijkomstig zijn of kunnen zijn in
het kader van, of in verband met, de voorbereiding, verwezenlijking
en afwikkeling van de Aanbieding, de documenten die erdoor (of
in de uitvoering ervan) worden geviseerd, en de daarmee gepaard
gaande handelingen te onderhandelen, te wijzigen, te naliseren,
te sluiten, te ondertekenen, te publiceren, voor eensluidend
te verklaren, en uit te voeren, (ii) alle handelingen te stellen die
noodzakelijk of nuttig zijn voor de uitvoering van de genomen
besluiten en (iii) alle handelingen te stellen die nodig, nuttig of
bijkomstig zijn of kunnen zijn in het kader van, of in verband
met, de voorbereiding, verwezenlijking en afwikkeling van de
Aanbieding, de documenten die erdoor (of in de uitvoering ervan)
worden geviseerd, en de daarmee gepaard gaande handelingen.
Inzonderheid wordt volmacht gegeven aan elke bestuurder
van de Vennootschap, elk alleen handelend en met macht tot
indeplaatsstelling, om (onder meer, zonder dat onderstaande lijst
exhaustief is):
- alle persberichten in het kader van de Aanbieding op te stellen,
goed te keuren, te ondertekenen en te publiceren;
- alle eventuele stukken bestemd voor informatie-, reclame-
en marketingdoeleinden aan beleggers (met inbegrip van
inschrijvingsinstructies) op te stellen, goed te keuren, te
ondertekenen en te publiceren;
- alle eventuele stukken bestemd voor analisten op te stellen,
goed te keuren en te ondertekenen;
- andere taalversies van de documenten die door de Aanbieding
en/of deze agenda (of in uitvoering daarvan) worden geviseerd,
op te stellen, goed te keuren, te ondertekenen en te publiceren;
- ontwerpversies en denitieve versies van de documenten die
door de Aanbieding en/of deze agenda (of in uitvoering daarvan)
worden geviseerd, indien wettelijk vereist, in te dienen bij de
toezichthoudende autoriteiten en alles te doen wat nodig of
nuttig is om de vereiste goedkeuringen van de toezichthoudende
autoriteiten te bekomen;
- “Engagement Letters”, “Arrangement Letters”, “Comfort Letters”
en andere soortgelijke documenten van de commissaris en/of
andere revisoren betrokken bij de Aanbieding te bekomen, en
“representation letters” (en andere soortgelijke documenten) af
te leveren in naam en voor rekening van de Raad van Bestuur of
de Vennootschap;
- de aanvraag voor de toelating tot de verhandeling van de nieuwe
aandelen op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels
in te dienen, desgevallend de nodige stappen te ondernemen
met betrekking tot de schorsing van het aandeel van de
Vennootschap in het kader van de Aanbieding, en alle stappen
te ondernemen t.a.v. Euronext Brussels resp. Euroclear Belgium
in het kader van onder meer de notering, verhandeling en
dematerialisatie van de nieuwe aandelen in de Vennootschap,
en de onthechting van coupon nr. 19, die het recht op het pro
rata temporis dividend m.b.t. het lopende boekjaar 2021 voor
de periode van 9 maart 2021 tot en met 6 december 2021
vertegenwoordigt.”
3.2 Toepassing van artikel 7:97 WVV
In toepassing van artikel 7:97 WVV bracht het comité van
onafhankelijke bestuurders voorafgaandelijk advies uit aan
de Raad van Bestuur omtrent de verrichtingen met verbonden
personen die de Kapitaalverhoging impliceert
:
(i) De Vaste Inschrijvingsverbintenis.
(ii) De Pre-Allocatie.
Dit advies wordt opgenomen als Bijlage 2 bij deze notulen. De
conclusie van dit advies luidt als volgt:
“Gelet op het voorgaande, adviseert het Comité aan de raad van
bestuur van de Vennootschap dat de beoogde Kapitaalverhoging,
die zal plaatsvinden in het kader van de ABB, alsook de bijhorende
Vaste Inschrijvingsverbintenis en de Pre-Allocatie ten aanzien van
Aloxe NV, niet strijdig is met het belang van de Vennootschap en
niet onrechtmatig is.
Het Comité is eveneens van mening dat het hoogst
onwaarschijnlijk is de Vaste Inschrijvingsverbintenis en/of de Pre-
Allocatie zou leiden tot nadelen voor de Vennootschap die niet
zouden worden gecompenseerd door de voordelen uiteengezet
in bovenstaand advies.”
Overeenkomstig artikel 7:97, §4 WVV bracht de commissaris
verslag uit betreffende hun oordeel over de getrouwheid en
over de eventuele tegenstrijdigheden van materieel belang in de
nanciële en boekhoudkundige gegevens die vermeld worden in
het advies van het Comité van onafhankelijke bestuurders of in de
huidige notulen. De beoordeling van de commissaris is gehecht
aan deze notulen als Bijlage 3. Zijn besluit luidt als volgt:
“Conclusie
Op basis van onze beoordeling is niets onder onze aandacht
gekomen dat ons ertoe aanzet van mening te zijn dat de
boekhoudkundige en nanciële gegevens - opgenomen in het
advies van het Comité van onafhankelijke bestuurders dd. 2
december 2021 en in de notulen van de Raad van Bestuur dd.
2 december 2021 - niet in alle materiële opzichten getrouw en
consistent zijn ten opzichte van de informatie waarover wij
beschikken in het kader van onze opdracht.
Aangezien de prospectieve boekhoudkundige en nanciële
gegevens en de veronderstellingen waarop deze zijn gebaseerd
betrekking hebben op de toekomst en daarom beïnvloed kunnen
worden door onvoorziene gebeurtenissen, brengen wij geen
oordeel tot uitdrukking over de vraag of de gerapporteerde
eigenlijke resultaten zullen overeenkomen met die opgenomen
in de toekomstige nanciële informatie en de verschillen kunnen
van materieel belang zijn.
Onze opdracht werd uitsluitend uitgevoerd in het kader van de
bepalingen van artikel 7:97 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen en ons verslag kan daardoor geenszins gebruikt
worden in een andere context.
Benadrukking van een bepaalde aangelegenheid
Doordat het aantal nieuwe aandelen op datum van dit verslag nog
niet gekend is, kan er geen precieze inschatting worden gemaakt
van het exacte nanciële verwateringseffect dat zal worden
veroorzaakt door de Kapitaalverhoging voor de bestaande
aandeelhouders. Wij hebben vastgesteld dat, vertrekkende van
de gegeven netto-waarde per Aandeel (IFRS), zoals vastgesteld
door de Raad van Bestuur, de berekeningen inzake de verwatering
opgenomen in het Bijzonder Verslag, rekenkundig correct zijn”
[…]
3.4 Transactiedocumentatie en machtiging
De Raad van Bestuur neemt kennis van volgende documenten in
het kader van de Aanbieding (de Transactiedocumentatie):
- Ontwerpverslag Raad van Bestuur 7:179/7:191/7:193 WVV;
- Ontwerpverslag Commissaris 7:179/7:191/7:193 WVV;
- het ontwerp van persbericht met betrekking tot de aankondiging
van de Aanbieding;
- het ontwerp van persbericht met betrekking de pricing en de
resultaten van de Aanbieding;
- het ontwerp van persbericht tot bekendmaking van de nieuwe
noemer (uit hoofde van de transparantiereglementering)
ingevolge de Aanbieding;
- het ontwerp van statutenwijziging;
- Publicity Guidelines (incl. Blocker) in verband met de Aanbieding
(Bijlage 4);
- De Engagement Letter van 2 december 2021 tussen de Joint
Global Coordinators en de Vennootschap (Bijlage 5);
- Het ontwerp van Placement Agreement, die, naar aanleiding
van de ABB van nieuw uit te geven aandelen in het kader van
de Aanbieding, zal worden gesloten op of rond 2 december
2021 tussen de Vennootschap en de Joint Global Coordinators
(Bijlage 6);
- De Joint allocation objectives in verband met de Aanbieding
(Bijlage 7);
- Het ontwerp van Authorisation Letter, zoals gedenieerd in
artikel 5.1.6 (iii) van de Placement Agreement, en die door de
Vennootschap zal worden ondertekend en aan de Joint Global
Coordinators zal worden bezorgd op of rond 7 december 2021
(Bijlage 8);
- Het ontwerp van Company’s Certicate, zoals vermeld in
artikel 5.1.5 (ii) van, en als bijlage 5.1.5 (ii) gehecht aan, de
Placement Agreement, en dat door de Vennootschap zal worden
ondertekend en aan de Joint Global Coordinators zal worden
84 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 85
Op 20 mei 2021 besliste de algemene vergadering van de Vennnoot-
schap om de vergoeding van de niet-uitvoerende bestuurders te
verhogen.
Dit werd verantwoord geacht door het benoemings- en remuneratie-
comité van de Vennootschap om volgende redenen:
• De aanzienlijke groei in omvang die de Vennootschap heeft
gekend sinds de laatste aanpassing van de vergoeding in 2018
(het aantal units en de waarde van de portefeuille zijn verdubbeld);
• De complexiteit die gepaard gaat met de internationale expansie
(Spanje en Portugal) die de laatste twee jaren plaatsvond;
• De wens van de Vennootschap om bestuurders met een meer
internationale achtergrond en ervaring te kunnen aantrekken om
voornoemde internationalisering op de best mogelijke wijze te
begeleiden.
De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen met ingang van
1 januari 2021 een vaste vergoeding van 27.500 EUR per jaar (het
jaar voordien bedroeg deze vergoeding 17.500 EUR per jaar) en een
zitpenning van 1.000 EUR per vergadering van de raad van bestuur
(het jaar voordien bedroeg de zitpenning 750 EUR per vergadering).
De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen tevens een forfaitaire
onkostenvergoeding van 2.500 EUR per jaar (de onkostenvergoeding
werd niet gewijzigd ten opzichte van het jaar voordien).
Er worden geen aanvullende vergoedingen in natura toegekend aan
de niet-uitvoerende (al dan niet onafhankelijke) bestuurders voor
de duurtijd van hun mandaat. Er bestaan geen voorwaardelijke,
variabele, of uitgestelde betalingen.
Aan dhr. Joost Uwents wordt, als lid van het investeringscomité dat
in 2018 werd ingericht (
zie Hoofdstuk 6.1.13 van dit Jaarverslag
),
een bijkomende vergoeding toegekend ten belope van 10.000 EUR
(vaste vergoeding op jaarbasis en niet gewijzigd ten opzichte van het
jaar voordien), alsook met ingang van 1 januari 2021 een zitpenning
van 1.000 EUR per vergadering van het investeringscomité (het jaar
voordien bedroeg de zitpenning 750 EUR). Aan de leden van het
auditcomité en het remuneratie- en benoemingscomité werd géén
bijkomende vergoeding toegekend, aangezien deze taken reeds
voordien door de raad van bestuur werden uitgeoefend.
6.1.17.5 Bezoldiging van de leden van het uitvoerend
management
De leden van het uitvoerend management die tevens lid zijn van de
raad van bestuur, ontvangen geen vergoeding in hun hoedanigheid
van lid van de raad van bestuur. Zij ontvangen als lid van het
uitvoerend management een managementvergoeding.
De vergoeding van de leden van het uitvoerend management bestaat
uit een vast bedrag per maand of per jaar, dat wordt vastgelegd
in een bijzondere overeenkomst goedgekeurd door de raad van
bestuur van de Vennootschap op voorstel van het benoemings- en
remuneratiecomité.
De CEO en CFO hebben op 23 november 2015 elk een management-
overeenkomst afgesloten met de Vennootschap. Deze management-
overeenkomsten werden laatst geamendeerd in 2018, om uitvoering
te geven aan de verhoging van de verloning van het uitvoerend
management, waartoe de raad van bestuur, tevens optredend als
Remuneratiecomité, op 6 juli 2018 heeft besloten. De CIO heeft
op 2 december 2019 een managementovereenkomst afgesloten
met de Vennootschap. Deze managementovereenkomsten, zoals
geamendeerd, verwijzen eveneens naar de criteria waaraan een
variabele verloning is verbonden.
De vaste jaarlijkse vergoeding van de CEO bedraagt 341.601 EUR
(jaarlijks te indexeren) en de variabele jaarlijkse vergoeding wordt
ingesteld op 100.000 EUR (jaarlijks te indexeren).
De totale vaste jaarlijkse vergoeding toegekend aan de overige twee
leden van het uitvoerend management in 2021 (de CFO en CIO)
bedroeg in totaal 756.826 EUR per jaar (jaarlijks te indexeren) en de
totale variabele jaarlijkse vergoeding was ingesteld op 80.000 EUR
(jaarlijks te indexeren).
De raad van bestuur is ervan overtuigd dat bovenstaande criteria de
meest belangrijke performantiecriteria zijn teneinde de langetermijn
belangen van de Vennootschap, haar strategie en de duurzaamheid
van de activiteiten van de Vennootschap te dienen.
Jaarlijks beslist de raad van bestuur van de Vennootschap (op
voorstel van het remuneratiecomité) over de variabele vergoeding
waarop de leden van het uitvoerend management effectief recht
kunnen hebben m.b.t. hun activiteiten voor het afgelopen boekjaar.
In hoeverre de nanciële criteria werden gerealiseerd, wordt
gecontroleerd aan de hand van de boekhoudkundige en nanciële
gegevens van de Vennootschap. De cijferberekening van wat de
variabele bezoldiging kan zijn, op basis van de mate waarin de
doelstellingen werden gerealiseerd, dient als richtsnoer voor de
raad van bestuur (op voorstel van het remuneratiecomité) om de
variabele bezoldiging denitief vast te leggen.
Op 14 februari 2022 werd, met betrekking tot het boekjaar 2021, aan
de hand van de volgende vooraf vastgelegde KPIs ((in volgorde van
belang) en waarbij eveneens “below” (80% van het basisbedrag),
“base case” (100% van het basisbedrag) en “above” (120% van het
basisbedrag) drempels werden vastgelegd):
• “EPRA Earnings per Share (EPS)” woog voor 40% van de
beoordeling;
• Bezettingsgraad woog voor 20%;
• Groei van de portefeuille (naar fair value) weegt voor 20%;
• Kwalitatieve en organisationele KPI’s wogen voor de overige 20%.
Deze zijn gelinkt aan concrete milestones op het vlak van:
> ESG: (1) het ontwikkelen van een ESG policy voor health &
6.1.15.1 Overige vastgoedactiviteiten van de uitvoerende
bestuurders en met hen verbonden vennootschappen
De heer Christian Teunissen (CEO) en de heer Frederik Snauwaert
(CFO) zijn naast hun activiteiten in de Vennootschap onrechtstreeks
(via participaties in andere vastgoedvennootschappen en/of als lid
van een bestuursorgaan) betrokken bij andere vastgoedactiviteiten.
Deze activiteiten zijn echter niet van dien aard dat zij een dagelijkse
of actieve opvolging of betrokkenheid vereisen, en vormen dus
geenszins een beletsel voor de operationele activiteiten van de CEO
en de CFO in de Vennootschap.
Bovendien houden deze activiteiten geen noemenswaardige
concurrerende activiteiten in ten opzichte van de studenten huis-
vestingsactiviteiten van de Vennootschap. Volledigheidshalve
wordt vermeld dat de heer Christian Teunissen (CEO) resp. de
heer Frederik Snauwaert (CFO) elk een participatie bezitten in een
respectieve vennootschap die een beperkt aantal units bestemd
voor studentenhuisvesting aanhoudt, maar waarover zij geen
controle uitoefenen of kunnen uitoefenen. Het betreft telkens een
uitdoofscenario, waarbij beide personen geen intenties hebben
om dergelijke studentenhuisvestingsactiviteiten in de toekomst uit
te breiden. Bovendien zijn deze activiteiten gelet op hun beperkte
omvang niet van dien aard dat zij enige signicante concurrentie
zouden kunnen vormen voor de studentenhuisvestingsactiviteiten
van de Vennootschap.
6.1.16
VERKLARINGEN
De Vennootschap heeft geen enkele regeling of overeenkomst
gesloten met belangrijke aandeelhouders, cliënten, leveranciers
of andere personen, krachtens welk enig van de voormelde
personen gekozen werd als lid van een bestuurs-, leidinggevende of
toezichthoudende organen of als lid van de bedrijfsleiding.
6.1.17
REMUNERATIEVERSLAG
6.1.17.1 Algemeen – betrokken personen
Met toepassing van artikel 3:6, §3 van het Wetboek van vennoot-
schappen en verenigingen stelt Xior een remuneratieverslag op
inzake het remuneratiebeleid en de individuele remuneratie van haar
uitvoerende en niet-uitvoerende bestuurders en de leden van haar
uitvoerend management.
Dit verslag behandelt de periode van 1 januari 2021 tot en met 31
december 2021.
Het remuneratiebeleid werd, ten opzichte van de voorgaande
verslagperiode, niet ingrijpend gewijzigd. Dit verslag werd
opgesteld en goedgekeurd door de raad van bestuur van Xior en het
benoemings- en remuneratiecomité, van 14 februari 2022.
6.1.17.2 Bezoldiging van de leden van de raad van bestuur
Het bedrag van de vergoedingen van de leden van de raad van
bestuur van de Vennootschap wordt voorgesteld aan de algemene
vergadering door de raad van bestuur. Ongeveer om de twee jaar
wordt overgegaan tot een benchmarking met de verloning van
bestuurders en het uitvoerend management van vergelijkbare
beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. Deze benchmarking
werd voor de eerste maal uitgevoerd in 2018 door onafhankelijke
specialist Hudson, en werd gebruikt bij de aanpassing van de
vergoedingen in de loop van 2018.
In 2021 werd voor de tweede maal een analyse uitgevoerd van de
vergoeding van de bestuurders, deze keer door het remuneratie-
comité. Op 14 april 2021 besliste de raad van bestuur (op voorstel
van het remuneratiecomité) om de vergoeding van de niet-
uitvoerende bestuurders te verhogen (
zie Hoofdstuk 6.1.17.4 van
dit Jaarverslag
).
Alle leden van de raad van bestuur zijn gedekt door een polis
burgerlijke aansprakelijkheid bestuurders (“D&O Insurance”) waarvan
de premie (inclusief taksen) (27.203 euro) wordt betaald door Xior.
De bestuurders genieten geen andere voordelen (bedrijfswagen,
pensioen, GSM, enz.).
Het vergoedingsbeleid van de Vennootschap maakt een onderscheid
tussen twee types van bestuurders: de uitvoerende bestuurders en
de niet-uitvoerende, al dan niet onafhankelijke bestuurders. Aan
de bestuurders wordt (in hun hoedanigheid van bestuurder) geen
variabele vergoedwing toegekend (voor de variabele vergoeding
van de uitvoerende bestuurders in hun hoedanigheid van lid van
het uitvoerend management, wordt verwezen naar
Hoofdstuk
6.1.17.5 van dit Jaarverslag
) noch enige vergoeding in functie
van een specieke verrichting of transactie van de openbare GVV
of haar dochtervennootschappen. Bijgevolg is deze vergoeding in
overeenstemming met artikel 35 van de GVV-Wet.
Aan de leden van de raad van bestuur werden over 2021 geen
aandelen als vergoeding toegekend.
6.1.17.3 Uitvoerende bestuurders
De bestuurders van de Vennootschap die tevens lid zijn van het
uitvoerend management, ontvangen geen vaste vergoeding, noch
een zitpenning. Zij ontvangen als lid van het uitvoerend management
een managementvergoeding (zie hieronder
Hoofdstuk 6.1.17.5 van
dit Jaarverslag
).
6.1.17.4 Niet-uitvoerende bestuurders
De bezoldiging van niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurders
houdt rekening met hun rol als lid van de raad van bestuur en hun rol
in de comités van de raad van bestuur en de daaruit voortvloeiende
verantwoordelijkheden en tijdsbesteding.
86 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 87
De verloning van het uitvoerend management wordt jaarlijks
geïndexeerd.
In de tabel hieronder worden de jaarlijkse verandering in de
remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders en het uitvoerend
management, de jaarlijkse verandering in de ontwikkeling van de
prestaties van de vennootschap en de jaarlijkse verandering in de
gemiddelde remuneratie (uitgedrukt in voltijdse equivalenten) van
andere werknemers van de vennootschap dan de niet-uitvoerende
bestuurders en het uitvoerend management over de laatste vijf
boekjaren gezamenlijk gepresenteerd:
Jaarlijkse wijziging in % 2017 vs 2016 2018 vs 2017 2019 vs 2018 2020 vs 2019 2021 vs 2020
1. Remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders (totaal)
Leen Van den Neste -4% 81% -3% 0% 47%
Joost Uwents -4% 81% 45% 8% 41%
Wilfried Neven -9% 85% 0% -3% 50%
Wouter De Maeseneire 0% 81% 0% -3% 47%
Marieke Bax Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt
2.CEO (totaal)
Christian Teunissen 32% 31% 2% -4% 5%
3. Gemiddelde vergoeding van de overige leden van het uitvoerend management
CFO & CIO
39% 29% 34%
1
79% 14%
4. Prestaties van de Vennootschap
EPRA EPS 22% 2% 10% 6% 6%
DPS 4% 4% 4% 5% 6%
FV Portefeuille 84% 67% 46% 31% 26%
Beurskapitalisatie 69% 65% 85% 7% 32%
5. Gemiddelde verloning van de medewerkers van de Vennootschap (FTE)
9% 21% -3% -2% 0%
1
Voor de CIO omvat dit de vergoedingen aan de heer Arne Hermans tot eind maart 2019 en de vergoedingen die reeds aan de heer Bastiaan Grijpink werden betaald (in het kader van een
aparte dienstverlening voorafgaand).
De ratio tussen de hoogste remuneratie van de managementleden
en de laagste verloning van de werknemers van de Vennootschap
bedraagt 17,94.
6.1.17.7 Aandelenopties
De Vennootschap heeft geen aandelenoptieplannen, aandelenaan-
koopplannen of werknemers-participatieovereenkomsten afgeslo-
ten, ingevolge waarvan de leden van de bestuurs-, leidinggevende
of toezichthoudende organen en de bedrijfsleiding aandelen zouden
kunnen verwerven in de Vennootschap.
safety en het deniëren van de volledige lijst en timing van de
andere policies op ESG vlak, (2) het aantrekken van een energy
manager (op externe of vaste basis), (3) het uitvoeren van een
tevredenheidsenqête bij de huurders, (4) het creëren van een
Code of Conduct en een duidelijke omschrijving van de core
values van Xior en (5) het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie
voor de externe certicering van de gebouwen van Xior.
> Finance: succesvol uitrollen van een commercial paper
programma, reductie uitstaande A/R;
> IT: de verdere digitalisering van de onderneming.
beslist dat de KPI’s voor de CEO en CFO het niveau “above” hadden
behaald, behoudens met betrekking tot “EPRA Earnings per Share
(EPS) waarvoor het niveau “base case” werd behaald (en dus in het
totaal 108 % van het basisbedrag van de variabele vergoeding over
2021 werd behaald).
Er bestaat op heden geen enkele vorm van aandelen-gebaseerde
vergoeding binnen de Vennootschap.
Indien er wordt voorgesteld om een systeem op te zetten op basis
waarvan de leden van het uitvoerend management worden vergoed in
de vorm van aandelen, aandelenopties of elk ander recht om aandelen
te verwerven, dient dit systeem vooraf goedgekeurd te worden door de
aandeelhouders van de Vennootschap. De criteria voor de toekenning
van de variabele vergoeding aan de uitvoerende bestuurders dat
van de resultaten afhangen, hebben uitsluitend betrekking op het
geconsolideerde nettoresultaat van de openbare GVV, met uitsluiting
van alle schommelingen van de reële waarde van de activa en de
afdekkingsinstrumenten. Er wordt geen vergoeding toegekend in
functie van een specieke verrichting of transactie van de openbare
GVV of haar dochtervennootschappen. Bijgevolg is deze vergoeding
in overeenstemming met artikel 35 van de GVV-Wet.
Er worden geen andere aanvullende vergoedingen toegekend
aan de leden van het uitvoerend management. Er bestaan geen
voorwaardelijke, andere variabele, of uitgestelde betalingen. Er gold
voor 2021 geen minimum drempel wat betreft aandeelhouderschap
van het management.
Er is niet voorzien in een terugvorderingsrecht ten gunste van de
Vennootschap van variabele vergoeding die wordt toegekend op
basis van onjuiste nanciële gegevens.
De overeenkomsten met het uitvoerend management werden
afgesloten tegen marktconforme voorwaarden. Met het oog op
het bepalen van de vergoedingen van het uitvoerend management,
werd bij het aangaan van de relevante overeenkomsten tevens
overgegaan tot een beperkte benchmarking met vergelijkbare
beursgenoteerde vastgoedvennootschappen.
Voor het overige heeft de Vennootschap geen andere
overeenkomsten afgesloten met de overige leden van haar
bestuurs-, leidinggevende-, en toezichtsorganen.
6.1.17.6 Overzicht bezoldiging leden van de raad van bestuur en uitvoerend management 2021
Raad van Bestuur
Vaste vergoeding Zitpenning Onkostenvergoeding
Totaal
Leen Van den Neste 27.500 EUR 7.000 EUR 2.500 EUR 37.000 EUR
Joost Uwents 37.500 EUR 18.000 EUR 2.500 EUR 58.000 EUR
Wilfried Neven 27.500 EUR 8.000 EUR 2.500 EUR 38.000 EUR
Wouter De Maeseneire 27.500 EUR 7.000 EUR 2.500 EUR 37.000 EUR
Marieke Bax 16.952,05 EUR 3.000 EUR 1.541,10 EUR 21.493,15 EUR
Christian Teunissen
- - -
Frederik Snauwaert - - -
Totaal 147.500 EUR 40.000 EUR 12.500 EUR 200.000 EUR
Uitvoerend management
Vaste vergoeding Variabele vergoeding
Totaal
CEO 341.601 EUR (73%) 124.466,67 EUR (27%) 466.067,67 EUR (100%)
CFO & CIO 756.826 EUR (88%) 99.573,54 EUR (12%) 856.399,54 EUR (100%)
Totaal 1.007.842 EUR 224.040,21 EUR 1.322.467,21 EUR
88 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 89
6.2 INFORMATIE KRACHTENS ARTIKEL 34 VAN HET KONINKLIJK BESLUIT
VAN 14 NOVEMBER 2007
6.2.1
KAPITAALSTRUCTUUR
Per 31 december 2021, bedroeg het kapitaal van de Vennootschap
500.063.418,00 EUR verdeeld in 27.781.301 aandelen, zonder
nominale waarde, die elk 1/27.781.301
ste
deel van het kapitaal
vertegenwoordigen.
Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van deze aandelen geeft
recht op één stem op de algemene vergadering. In geval van een
kapitaalverhoging in de Vennootschap genieten de bestaande
aandeelhouders van een voorkeurrecht (zie eveneens
Hoofdstuk
10.9.17 van dit Jaarverslag
).
Er zijn geen speciale controlerechten toegekend aan bepaalde
categorieën van aandeelhouders.
Er is geen wettelijke of statutaire beperking van het stemrecht.
De statuten van Xior bevatten geen bepaling die de vrije
overdraagbaarheid van de aandelen beperkt. In het kader van
zowel de publieke kapitaalverhoging van februari 2021 (SPO) en
de versnelde private plaatsing (ABB) van 7 december 2021 is
Aloxe NV, referentieaandeelhouder van de Vennootschap, lock-
upverbintenissen aangegaan, waarbij zij zich ertoe heeft verbonden
om de aandelen in de Vennootschap die zij aanhield op datum van
voltooiing van de SPO respectievelijk de ABB, niet over te dragen
gedurende een vaste periode. Op voormelde lock-up regelingen
werden een aantal gebruikelijke uitzonderingen voorzien.
De Vennootschap is niet op de hoogte van het bestaan van
enige aandeelhoudersovereenkomst tussen de bestaande
aandeelhouders met betrekking tot de Vennootschap.
6.2.2
BESLISSINGSORGANEN
De regels die gelden bij de benoeming of de vervanging van de leden
van de raad van bestuur en die op de wijziging van de statuten van
Xior van toepassing zijn, zijn deze die zijn opgenomen in de geldende
wetgeving – in het bijzonder het Wetboek van Vennootschappen
en verenigingen en de GVV-Wetgeving – en in de statuten van de
Vennootschap (zie eveneens
Hoofdstuk 6.1.4 van dit Jaarverslag)
.
6.2.3
TOEGESTAAN KAPITAAL
Bij de buitengewone algemene vergadering van 24 juni 2021 werd
de raad van bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal
in één of meerdere malen te verhogen (zie eveneens
Hoofdstuk
10.9.17 van dit Jaarverslag
en artikel 7 van de Statuten die
opgenomen zijn
in dit Jaarverslag onder Hoofdstuk 12
).
Gedurende 2021 heeft de Vennootschap gebruik gemaakt van
haar machtiging daterende van 6 november 2019 en van de
nieuwe machtiging van 24 juni 2021 (zie
Hoofdstuk 12.1.4 van dit
Jaarverslag
).
6.2.4
INKOOP AANDELEN
De Vennootschap kan haar eigen aandelen verwerven of kan ze in
pand nemen in overeenstemming met de voorwaarden voorzien
in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (cf. artikel
7:215, §1, 1 tot 4 WVV).
De Vennootschap bezit geen eigen aandelen.
6.2.5
CONTRACTUELE BEPALINGEN
De voorwaarden waaronder de nanciële instellingen aan Xior
nanciering verschaft hebben, vereisen het behoud van het statuut
van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. De
algemene voorwaarden waaronder deze nancieringen toegekend
zijn, bevatten een beding van vervroegde opeisbaarheid naar
discretie van de bankinstellingen bij controlewijziging.
90 I CORPORATE GOVERNANCE
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 91
“
Het is voor Xior belangrijk om
continu de juiste talenten te
kunnen blijven aantrekken en
goed te integreren in het bedrijf,
gemotiveerde werknemers die zich
volledig kunnen vinden bij de visie
en waarden van de Xior Family.
„
HET AANDEEL
XIOR
07
Arc
LUIK
92 I HET AANDEEL XIOR
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 93
GEGEVENS PER AANDEEL 31/12/2021
31/12/2020 31/12/2019 31/12/2018
Aantal uitgegeven aandelen
1
27.781.301 21.046.441 19.133.129 13.768.815
Gewogen gemiddelde aantal aandelen
2
24.644.517 19.560.351 14.996.135 11.109.319
Marktkapitalisatie (in EUR) 1.362.672.814 1.033.380.253 966.223.014 523.214.970
Free float
3
76,61% 74,60% 74,43% 71,22%
Beurskoers (slotkoers) over betrokken periode
(in EUR)
Hoogste
56,90 61,30 53,30 41,00
Laagste
44,65 36,70 38,00 33,20
Gemiddelde
49,87 49,29 45,60 37,71
Bij afsluiting boekjaar
49,05 49,10 50,50 38,00
Volume (in aantal aandelen)
Verhandeld aantal aandelen
5.750.438 7.812.361 3.579.057 2.589.031
Gemiddeld dagvolume
22.375 30.398 14.307 10.193
Velociteit
23,33% 39,94% 23,87% 18,80%
NAV (IFRS) (in EUR) 36,13 31,34 32,71 29,78
EPRA NAV
(in EUR)
4
38,65 34,87 35,96 31,45
Uitkeringspercentage 80,00% 80,00% 81,25% 85,6%
EPRA winst
/aandeel
3
(in EUR) 1,82 1,74 1,61 1,46
EPRA winst
/aandeel
3
(in EUR) – deel van de
groep 1,80 1,70 1,60 1,46
Brutodividend/aandeel (in EUR)
5
1,44 1,36 1,30 1,25
Nettodividend
6
/aandeel (in EUR)
5
1,008 0,95 0,91 0,875
Brutodividendrendement
7
3,02% 2,77% 2,57% 3,40%
Nettodividendrendement
8
2,12% 1,94% 1,84% 2,36%
1
De gegevens worden weergegeven zoals deze beschikbaar worden gesteld op de website van Euronext Brussels, zonder correcties voor “corporate events” zoals kapitaalverhogingen en
coupononthechtingen.
2
In functie van de respectievelijke dividendgerechtigdheid.
3
Inschatting bij benadering, rekening houdend met de bekende percentages van de aandeelhouders die een transparantiekennisgeving hebben verricht (aan de hand van het op dat ogenblik
geldende totaal aantal aandelen (noemer)).
4
Op basis van het totaal aantal uitstaande aandelen. Voor de denities, het gebruik en de reconciliatietabellen van de APM’s wordt verwezen naar
Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag
. Alle
APM’s worden aangeduid met een
.
5
Op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen.
6
Rekening houdend met een roerende voorhefng van 30%.
7
Berekend als bruto dividend gedeeld door (slotkoers - bruto dividend).
8
Berekend als (bruto dividend - 30% roerende voorhefng) gedeeld door (slotkoers - bruto dividend).
Xior zal zich blijven inspannen om net zoals in de voorbije jaren
regelmatig deel te nemen aan roadshows, conferenties en events
voor zowel institutionele als particuliere beleggers, om zo de
beleggers op een transparante manier te blijven informeren en de
investeerdersbasis verder te verbreden en versterken.
Markt: Euronext Brussels
Symbool: XIOR
ISIN code: BE0974288202
Notering: continu
Index: BEL Mid, EPRA Index & MSCI Global Small Cap Index
Liquidity provider: Van Lanschot Kempen Wealth Management NV
7.1 HET AANDEEL OP EURONEXT BRUSSELS
26
Op basis van aantal uitgegeven aandelen.
Het aandeel Xior (ISIN-code BE0974288202) is sinds 11 december
2015 genoteerd op de gereglementeerde markt van Euronext
Brussels. Het Xior-aandeel verhuisde in 2017 van de BEL Small
naar de BEL Mid index van Euronext Brussels en werd in 2017
bovendien opgenomen in de EPRA Index, waarmee Xior de eerste
fully dedicated student housing REIT
is in continentaal Europa die
werd opgenomen in deze index. Sinds November 2021 werd Xior
ook opgenomen in de Morgan Stanley Capital International (MSCI)
Global Small Cap Index.
Op de laatste handelsdag van 2021 (31 december 2021) bedroeg
de slotkoers 49,05 EUR, wat een premie vertegenwoordigt van ca.
61% ten opzichte van de nettowaarde per aandeel per 31 december
2021 (cfr. GVV-KB), die 31,34 EUR
26
per aandeel bedroeg. De
marktkapitalisatie van Xior op Euronext Brussels steeg in 2021 tot
ca. 1.363 MEUR.
Koersevolutie vs. intrinsieke waarde
20,0
22,5
25,0
27,5
30,0
32,5
35,0
37,5
40,0
42,5
45,0
47,5
50,0
52,5
55,0
57,5
60,0
62,5
65,0
67,5
70,0
72,5
75,0
12/202109/202106/202103/202112/202009/202006/202003/202012/201909/201906/201903/201912/201809/201806/201803/201812/201709/201706/201703/201712/201609/201606/201603/201612/2015
Net Asset Value
EPRA NAV
Net Asset Value
IFRS NAV
Beurskoers
(in EUR per aandeel)
De beurskoers van het aandeel Xior klokte op het einde van het zesde
jaar als genoteerde vennootschap af op 49,05 EUR. Dit bevestigt nog
steeds het vertrouwen in de nichemarkt van het studentenvastgoed
en in Xior. Het Xior-aandeel kon daarnaast ook verder genieten van
een verhoogde visibiliteit en liquiditeit bij beleggers, mede gestuwd
door de overschrijding van de grens van 500 MEUR marktkapitalisatie
sinds 2018. Het gemiddeld dagelijks volume op basis van het aantal
uitstaande aandelen per jaareinde bedroeg 22.375 aandelen. De
velociteit – het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het
totaal aantal aandelen op het einde van het jaar – bedroeg 23,33%.
94 I HET AANDEEL XIOR
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 95
7.4 FINANCIËLE KALENDER 2022
Hieronder wordt de nanciële kalender voor 2022 opgenomen.
Datum Item
26/apr/22 Bekendmaking resultaten per 31 maart 2022 (vóór beurs)
19/mei/22 Algemene Vergadering
25/mei/22 Betaaldatum dividend 2021 (coupon 17-19-20)
5/aug/22 Bekendmaking resultaten per 30 juni 2022 (vóór beurs)
25/okt/22 Bekendmaking resultaten per 30 september 2022 (vóór beurs)
Deze data zijn onder voorbehoud van wijzigingen. Voor mogelijke wijzigingen wordt verwezen naar de nanciële agenda op de website www.
xior.be.
7.5 DIVIDENDBELEID
Overeenkomstig de GVV-Wetgeving dient de Vennootschap in haar
hoedanigheid van openbare GVV ieder jaar een minimum bedrag uit
te keren als vergoeding van het kapitaal. Ten minste 80% van het
gecorrigeerd nettoresultaat (in de zin van artikel 13 van het GVV-
KB), verminderd met de netto-daling van de schuldenlast van de
Vennootschap in de loop van het boekjaar, moet worden uitgekeerd
als vergoeding van het kapitaal.
Deze verplichting tot uitkering is aan twee grenzen onderworpen.
Enerzijds mag dit niet leiden tot een uitkering van een bedrag dat
niet zou mogen worden uitgekeerd overeenkomstig artikel 7:212 van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en anderzijds
is zulke uitkering niet mogelijk indien de Schuldgraad (enkelvoudig
en geconsolideerd) na uitkering boven de grens van 65% van de
enkelvoudige resp. geconsolideerde activa zou uitstijgen.
Voor het boekjaar 2021 stelt de vennootschap een bruto-dividend van
1,44 EUR per aandeel voor, onder voorbehoud van goedkeuring door
de algemene vergadering van de Vennootschap. Op grond van de
artikelen 171, 3° io. 269 van het Wetboek van Inkomstenbelastingen,
is de roerende voorhefng op de dividenden die uitgekeerd worden
door een openbare GVV (zoals Xior), met ingang van 1 januari 2017,
principieel gelijk aan 30% (cf. artikelen 171, 3° io. 269, §1, 1° van het
Wetboek van de inkomstenbelastingen).
Onder voorbehoud van de beschikbaarheid van uitkeerbare reserves,
en steeds onder voorbehoud van goedkeuring door de algemene
vergadering, heeft de Vennootschap de intentie om het dividend de
komende 3 jaar te laten groeien.
7.2 AANDEELHOUDERSCHAP
Voor een overzicht van de aandeelhoudersstructuur van Xior wordt
verwezen naar
Hoofdstuk 6.1.3 van dit Jaarverslag
7.3 COUPONINFORMATIE
N° Type Dividend-periode
Waarde
brutodividend
Reden van
onthechting Ex date Record date Payment date
1 Dividend 01/01/16 – 10/09/16 EUR 0,892 Inbreng in natura 12/10/17 13/10/17 19/05/17
2 Dividend 11/09/16 – 31/12/16 EUR 0,258 Inbreng in natura 18/01/17 19/01/17 19/05/17
3
OTR
1
(SPO 2017)
N/A N/A SPO 2017 08/06/17 09/06/17 N/A
4 Dividend 01/01/17 – 21/06/17 EUR 0,565 SPO 2017 08/06/17 09/06/17 22/05/18
5 Dividend 22/06/17 – 31/12/17 EUR 0,635 Inbreng in natura 29/03/18 03/04/18 22/05/18
6
OTR
1
(SPO 2018)
N/A N/A SPO 2018 31/05/18 01/06/18 N/A
7 Dividend 01/01/18 – 11/06/18 EUR 0,555 SPO 2018 31/05/18 01/06/18 04/06/19
8 Dividend 12/06/18 – 04/12/18 EUR 0,603 Inbreng in natura 06/12/18 07/12/18 04/06/19
9 Dividend 05/12/18 – 31/12/18 EUR 0,092 – 17/05/19 20/05/19 04/06/19
10 Dividend 01/01/19 – 12/06/19 EUR 0,581 Inbreng in natura 14/06/19 17/06/19 27/05/20
11
OTR
1
(SPO 2019)
N/A N/A SPO 2019 17/10/19 18/10/19 N/A
12 Dividend 13/06/19 – 28/10/19 EUR 0,492 SPO 2019 17/10/19 18/10/19 27/05/20
13 Dividend 29/10/19 – 31/12/19 EUR 0,227 – 25/05/20 26/05/20 27/05/20
14 Dividend 01/01/20 – 06/10/20 EUR 1,0104 Inbreng in natura 09/10/20 12/10/20 26/05/21
15 Dividend 07/10/20 – 24/11/20 EUR 0,1821 ABB 2020 23/11/20 24/11/20 26/05/21
16 Dividend 25/11/20 – 31/12/20 EUR 0,1375 SPO 2021 25/02/21 26/02/21 26/05/21
17
Dividend 01/01/21 – 08/03/21
EUR 0,2643
²
SPO 2021 25/02/21 26/02/21 25/05/22
18
OTR
1
(SPO 2021)
N/A N/A SPO 2021 25/02/21 26/02/21 N/A
19
Dividend 09/03/21 – 06/12/21
EUR 1,0770
²
ABB 2021 03/12/21 06/12/21 25/05/22
20
Dividend 07/12/21 – 31/12/21
EUR 0,0987
²
23/05/22 24/05/22 25/05/22
1
Onherleidbaar toewijzingsrecht.
2
Voor de waarde van de dividenden, met betrekking tot het lopende boekjaar, die nog uitgekeerd en betaald dienen te worden, betreft dit een schatting onder voorbehoud van goedkeuring
door de algemene vergadering en wordt verwezen naar de relevante gepubliceerde nanciële informatie.
SPO: Secondary public offering
ABB: Accelerated Bookbuild
96 I HET AANDEEL XIOR
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 97
doorgerekend in tegenstelling tot onroerende voorhefng voor
studentenhuisvesting dewelke niet kan worden doorgerekend aan
de huurders en volledig ten laste komt van het resultaat van de GVV;
• De noteringskosten (zoals de zgn. “abonnementstaks”, vergoeding
Euronext Brussels NV, kosten FSMA, enz.) worden geschat op
basis van de gangbare markttarieven, die de GVV niet controleert;
• Indien een belangrijk aantal huurders hun huurgelden niet betalen
of indien de beoogde bezettingsgraad niet gehaald wordt, kan dit
een impact hebben op het netto-huurresultaat. Voor de bepaling
van het netto-huurresultaat werd voor 2022 rekening gehouden
met 0,5% niet-inbare vorderingen, waar dit historisch werd
ingeschat op 0,3%. Qua bezettingsgraad werd rekening gehouden
met een bezettingsgraad die in lijn ligt met de bezettingsgraad
van 2021;
• De nanciële indekkingsinstrumenten (IRS’en) worden conform
IFRS (IAS 39) gewaardeerd tegen marktwaarde. Gezien de
volatiliteit op de internationale nanciële markten, werd geen
rekening gehouden met de variaties van deze marktwaarden.
Deze variaties zijn tevens niet relevant voor de vooruitzichten
in verband met de EPRA-winst
29
, waarop de dividenduitkering is
gebaseerd;
• In lijn met IFRS worden de vastgoedbeleggingen (IAS 40)
gewaardeerd aan Reële Waarde. Er worden echter geen
voorspellingen gedaan wat de variaties in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen betreft, aangezien dit onbetrouwbaar zou
zijn en onderhevig is aan een aantal externe factoren waarop de
Vennootschap geen invloed heeft. Deze variaties zijn tevens niet
relevant voor de vooruitzichten in verband met de EPRA-winst
30
,
waarop de dividenduitkering is gebaseerd;
• De Vennootschap gaat uit van een wettelijk, reglementair en scaal
kader zoals van toepassing op de datum van dit Jaarverslag voor
het bepalen van de vooruitzichten.
Hypothesen met betrekking tot elementen die Xior rechtstreeks
kan beïnvloeden
Nieuwe acquisities:
• In de winstprognose werd rekening gehouden met nog niet
geïdenticeerde acquisities ten belope van 50 MEUR, aan een
conservatief ingeschat bruto rendement.
Nettohuurresultaat:
• Dit resultaat werd geraamd op basis van de huidige contracten.
Voor nieuwe gebouwen, werd op basis van kennis van de markt
een inschatting gemaakt van de verwachte huurinkomsten. Qua
bezettingsgraad voor 2022 wordt rekening gehouden met een
niveau dat in lijn ligt met de bezettingsgraad van 2021;
• Voor panden waarvoor de Vennootschap een huurgarantie heeft
ontvangen bij acquisitie werd deze in rekening genomen voor de
29
Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority)
werden uitgevaardigd, zijn de denities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in
Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2021
opgenomen
30
Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority)
werden uitgevaardigd, zijn de denities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in
Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2021
opgenomen.
bepaling van het resultaat;
• Er werd in het budget een inschatting gemaakt voor dubieuze
debiteuren, dit is een percentage van de huurinkomsten en werd
bepaald op basis van historische informatie en een inschatting
naar de toekomst. Er werd voor 2022 rekening gehouden met
0,5% niet-inbare vorderingen, waar dit historisch werd ingeschat
op 0,3%.
Vastgoedkosten:
• Deze kosten bevatten vooral de kosten voor onderhoud en
herstellingen, verzekeringen, belastingen m.b.t. onroerende
goederen dewelke niet worden doorgerekend aan de studenten,
direct student gerichte publiciteit, leegstandskosten bij
structurele leegstand, beheer van het vastgoed en kosten
Waarderingsdeskundigen. Deze werden voor 2022 geraamd
op basis van de huidige portefeuille en de verwachte nieuwe
acquisities.
Algemene kosten:
• Deze kosten omvatten de interne werkingskosten van de
Vennootschap, zijnde de vergoedingen van het management,
bestuurdersvergoedingen, kosten van administratief personeel,
kosten aansprakelijkheidsverzekeringen, kantoorkosten, af-
schrijvingen en inrichtingskosten. Hiertoe behoren ook de
contractuele huurgelden verschuldigd voor de maatschappelijke
zetel in Antwerpen;
• Hierin zijn ook de geraamde kosten voor externe adviseurs,
advocaten, scale experts, boekhoud- en IT kosten en de
vergoeding voor de commissaris opgenomen;
• Als beursgenoteerde vennootschap bestaan de overheadkosten
eveneens uit de jaarlijkse taksen op de GVV, vergoedingen
verschuldigd aan de nanciële agent en de liquiditeitsverstrekker,
vergoedingen voor de notering op Euronext Brussels, kosten
inzake prudentieel toezicht op GVV’s, budget voor nanciële
communicatie. Enkel de kost van de nanciële communicatie kan
beïnvloed worden door de Vennootschap.
• De algemene kosten werden ingeschat op basis van de algemene
kosten opgelopen in 2021 incl. een verhoging van deze algemene
kosten, ten gevolge van verdere groei van de Vennootschap.
Interestlasten:
• Wat de inschatting van de interestlasten betreft, wordt uitgegaan
van de evolutie van de nanciële schulden, startend vanaf de
actuele situatie op 31 december 2021 en met een raming van de
bijkomende schulden voor de nanciering van het in uitvoering
zijnde investeringsprogramma in 2022. De interestlasten
worden per contract gebudgetteerd op basis van de afgesloten
nancieringsovereenkomsten.
7.6 VOORUITZICHTEN - WINSTPROGNOSE
27
Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority)
werden uitgevaardigd, zijn de denities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in
Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2021
opgenomen.
28
Zie tevens
Hoofdstuk 5.6 van dit Jaarverslag.
7.6.1
ALGEMEEN
De hieronder beschreven vooruitzichten bevatten de verwachtingen
voor het boekjaar 2022, met betrekking tot de geconsolideerde EPRA-
winst en de geconsolideerde balans van Xior Student Housing NV.
De hierna vermelde vooruitzichten en winstprognose werden
opgesteld door de raad van bestuur met het oog op het opstellen van
de verwachtingen voor het boekjaar 2022, rekening houdende met
de operationele trends tot dusver geïdenticeerd, op vergelijkbare
basis met de historische nanciële informatie. Het budget voor 2022
werd opgesteld rekening houdend met de huidige bezettingsgraad
en een inschatting van de toekomstige bezettingsgraad rekening
houdend met het verleden (incl. 2021).
De gebruikte boekhoudkundige basis voor de vooruitzichten is
conform de door Xior gehanteerde boekhoudkundige methoden, in
het kader van de voorbereiding van haar geconsolideerde rekeningen
per 31 december 2021 conform IFRS zoals door de Europese Unie
toegepast en geïmplementeerd door het GVV-KB.
De prognoses met betrekking tot de geconsolideerde EPRA-
winst
27
zijn voorspellingen waarvan de effectieve realisatie afhangt
van de evolutie van de economie, de nanciële markten en de
vastgoedmarkten.
Deze vooruitzichten werden opgemaakt op basis van de informatie
beschikbaar op 31 december 2021 en houden tevens rekening met
de feiten na balansdatum indien die er zijn
28
. In
Hoofdstuk 5.6 Feiten
na balansdatum
worden deze opgesomd. Deze vooruitzichten
werden opgesteld en voorbereid op een basis die vergelijkbaar is
met de historische nanciële informatie en in overeenstemming
met de waarderingsregels van Xior.
De prognoses met betrekking tot de geconsolideerde EPRA-
winst
zijn voorspellingen waarvan de effectieve realisatie
afhangt van de evolutie van de economie, de nanciële markten
en de vastgoedmarkten. Deze vooruitziende informatie,
voorspellingen, opinies en ramingen gemaakt door Xior, met
betrekking tot de momenteel verwachte toekomstige prestatie van
Xior en van de markt waarin Xior actief is, vormen geen verbintenis
voor de Vennootschap. Door hun aard impliceren vooruitziende
verklaringen inherente risico’s, onzekerheden en veronderstellingen,
zowel algemeen als speciek, en het risico bestaat dat de
vooruitziende verklaringen niet zullen bereikt worden.
De belangrijkste economische trends die de vooruitzichten van de
Vennootschap kunnen beïnvloeden, zijn:
• De evolutie van de vastgoedmarkt in België, Nederland, Spanje en
Portugal, in het bijzonder de markt van studentenhuisvesting;
• De toekomstige vraag naar studentenkamers, die onder meer
beïnvloed wordt door het aantal 18 tot 25-jarigen, het aantal
inschrijvingen in het hoger onderwijs, de verdere democratisering
van het hoger onderwijs, de kwaliteit van het onderwijs, het
aantal buitenlandse studenten, het inschrijvingsgeld, de afweging
van op een studentenkamer dan wel thuis te studeren. Deze
evolutie zou een impact kunnen hebben op de huuropbrengsten
of op de waardering van de portefeuille zoals bepaald door de
Waarderingsdeskundige;
• De regionale wetgeving die onder meer een aantal veiligheids-,
gezondheids- en woonkwaliteitsnormen oplegt;
• De evolutie van de intrestvoeten en de marges van de banken.
7.6.2
HYPOTHESEN
Gehanteerde boekhoudmethoden
De gebruikte boekhoudkundige basis voor deze vooruitzichten is
conform de door Xior gehanteerde boekhoudkundige methoden, in
het kader van de voorbereiding van haar geconsolideerde rekeningen
per 31 december 2021 conform IFRS zoals door de Europese Unie
toegepast en geïmplementeerd door het GVV-KB.
Hypothesen met betrekking tot elementen die Xior niet
rechtstreeks kan beïnvloeden
• Bij de evolutie van de huuropbrengsten werd geen rekening
gehouden met inflatie. Dit uit voorzichtigheid omdat we niet altijd
onze inflatie kunnen doorrekenen in de huuropbrengsten. Bij de
inschatting van de huuropbrengsten werd rekening gehouden
met de huidige bezettingsgraad en werd een inschatting gemaakt
voor de toekomstige bezettingsraad op basis van het verleden.
• De onroerende voorhefng wordt bepaald op basis van historische
cijfers (indien beschikbaar) of inschattingen van het management
in functie van vergelijkbare gebouwen. De onroerende voorhefng
kan beïnvloed worden door wijzigingen in wetgeving. Onroerende
voorhefng voor winkelruimtes wordt integraal aan de huurder
98 I HET AANDEEL XIOR
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 99
7.6.4
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS M.B.T. DE
WINSTPROGNOSE
ASSURANCE VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER DE ANALYSE
VAN DE TOEKOMSTGERICHTE FINANCIËLE INFORMATIE VOOR
OPNAME IN HET REGISTRATIEDOCUMENT
Op uw verzoek en in toepassing van Sectie 11 van Annex 1 van
de Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie,
tot aanvulling van de EU Verordening nr. 2017/1129 hebben wij
onderhavig verslag opgesteld over de toekomstgerichte nanciële
informatie van de vennootschap Xior Student Housing NV (“de
Vennootschap”), opgenomen in hoofdstuk 7.6 van haar Jaarlijks
Financieel Verslag 2021 van de groep (het jaarlijks nancieel verslag
2021) (hierna “het Registratiedocument”).
Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur
In toepassing van de beschikkingen van Sectie 11 van Annex 1
van de Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie
is de Raad van Bestuur van de Vennootschap verantwoordelijk
voor het opstellen van de toekomstgerichte nanciële informatie
en voor het bepalen van de ramingen en onderliggende relevante
veronderstellingen waarop deze toekomstgerichte nanciële
informatie gebaseerd is. Voornoemde toekomstgerichte nanciële
informatie evenals de bepalingen en veronderstellingen werden
opgenomen in hoofdstuk 7.6 van het Registratiedocument (de
“Criteria”).
Verantwoordelijkheden van de Commissaris
De Commissaris is verantwoordelijk voor het uitdrukken van een
oordeel of de toekomstgerichte nanciële informatie in alle van
materieel belang zijnde opzichten, op basis van de geschikte Criteria
door de Raad van Bestuur is samengesteld.
Voor de projectie mbt het boekjaar eindigend per 31 december
2022 hebben wij daartoe de toekomstgerichte nanciële informatie
van de Vennootschap, evenals de ramingen en onderliggende
relevante veronderstellingen waarop deze toekomstgerichte
nanciële informatie gebaseerd is, zoals opgenomen in het
Registratiedocument, onderzocht.
Wij hebben onze opdracht uitgevoerd in overeenstemming met
de “Internationale Standaard voor Assurance Opdrachten zoals
van toepassing bij de analyse van toekomstgerichte nanciële
informatie” (ISAE 3400). De bedoeling van dergelijke opdracht is het
verkrijgen van een beperkte mate van zekerheid dat het assurance-
risico tot een in de omstandigheden aanvaardbaar niveau wordt
verlaagd om als basis te dienen voor een conclusie, uitgedrukt in
de negatieve vorm, over de toekomstgerichte informatie, en meer
bepaald of er iets onder onze aandacht is gekomen dat ons ertoe
brengt van mening te zijn dat de toekomstgerichte nanciële
informatie in alle van materieel belang zijnde opzichten niet is
samengesteld in overeenstemming met de geschikte Criteria zoals
opgenomen in hoofdstuk 7.6 van het Registratiedocument.
Voor wat betreft de toekomstgerichte informatie hebben we
werkzaamheden uitgevoerd met als doel voldoende geschikte
informatie te verkrijgen om te bepalen of de veronderstelling niet
onredelijk zijn, gebruik makend van geschikte boekhoudprincipes.
Diegem, 15 april 2022
PWC Bedrijfsrevisoren BV
Commissaris van Xior Student Housing NV
Vertegenwoordigd door
Jeroen Bockaert
Bedrijfsrevisor
Belastingen:
Deze bevatten de jaarlijks verschuldigde vennootschapsbelasting.
De belastbare basis in België is quasi nihil gezien de scale
transparantie die de Vennootschap geniet. De verschuldigde
vennootschapsbelasting heeft voornamelijk betrekking op de
taxatie van de inkomsten van de Nederlandse vaste inrichting, de
Nederlandse dochtervennootschappen, de Spaanse en Portugese
dochtervennootschappen. Dit is een berekening o.b.v. de geldende
tarieven vennootschapsbelastingen.
7.6.3
PROGNOSE VAN DE GECONSOLIDEERDE RESULTATEN EN
DIVIDENDVERWACHTINGEN
De winstprognose is opgesteld en voorbereid op een basis die
vergelijkbaar is met die van de historische nanciële informatie
en die in overeenstemming is met het boekhoudbeleid van de
Vennootschap.
Behoudens onvoorziene omstandigheden, stelt de Vennootschap
voor boekjaar 2022 een EPRA winst
31
per aandeel van 2,00 EUR
voorop, wat een stijging van 11% vertegenwoordigt ten opzichte van
2021, waarbij voor het dividend per aandeel een doelstelling wordt
vooropgesteld van 1,60 EUR bruto per aandeel (een stijging met
11% ten opzichte van 2021). Deze schatting blijft uiteraard onder
voorbehoud van de resultaten en de goedkeuring door de gewone
algemene vergadering met betrekking tot het boekjaar 2022. De
Vennootschap verwacht daarmee opnieuw een mooie stijging in
haar resultaten per aandeel t.o.v. het vorige jaar, niettegenstaande
het feit dat het aantal aandelen in de loop van 2021 toenam met 32%
als gevolg van de succesvolle kapitaalverhoging van maart 2021 en
de kapitaalverhoging van december 2021.
Deze winstprognose houdt rekening met nog niet-geïdenticeerde
acquisities ten belope van 50 MEUR, aan een conservatief ingeschat
bruto rendement.
Xior voorziet voor boekjaar 2023 door uitvoering van de
groeistrategie een stijging van minstens 10% te kunnen realiseren in
de EPRA winst per aandeel t.o.v. 2022.
Xior verwacht een schuldgraad die rond 50-55% ligt ten gevolge van
de verdere uitvoering van deze groeistrategie per einde 2022.
31
Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority)
werden uitgevaardigd, zijn de denities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in
Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2021
opgenomen.
100 I HET AANDEEL XIOR
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 101
102 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 103
“
De BrinkToren in Amsterdam zal het
eerste Xior pand zijn met een negatieve
EPC score van -0,010. Maar Xior gaat nog
verder met dit project en heeft zeer hoge
duurzaamheidsambities gerealiseerd
met betrekking tot energiebesparing,
natuurinclusiviteit, circulariteit en
duurzame mobiliteit.
„
VASTGOEDVERSLAG
08
Roxi Alma
BRUSSEL
104 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 105
8.1.2
STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN NEDERLAND
Beleggingsmarkt
Het investeringsvolume in Nederland ten aanzien van studentenhuis-
vesting laat door de jaren heen een grillig verloop zien. In 2016 is
het totale investeringsvolume uitgekomen op circa 600 MEUR. In
2017 is een forse daling waar te nemen als gevolg van een gebrek
aan investeringsproducten. In de jaren daaropvolgend is een stijging
waar te nemen met een piek in 2018. Het investeringsvolume in
2021 komt neer op circa 400 MEUR.
Traditioneel gezien werd de markt voor studentenhuisvesting
gedomineerd door sociale huisvesters zoals DUWO, SSH, De Key
en Vestide. De sociale huisvesters hebben nog steeds een groot
aandeel in de totale voorraad. Vanaf 2013 is een verschuiving waar
te nemen en doen meer internationale beleggers hun intrede. In
2021 vindt het overgrote gedeelte van de beleggingstransacties
voor de rekening van internationale partijen. Deze internationale
beleggers zijn afkomstig uit België, Duitsland, Verenigde Staten en
het Verenigd Koninkrijk. Enkele partijen die momenteel zeer actief
zijn, zijn Xior Student Housing, International Campus, Greystar,
Camelot en The Student Hotel. Daarnaast zijn er institutionele
beleggers actief zoals Syntrus Achmea en Bouwinvest.
Vanwege de schaarste aan studentencomplexen om in te beleggen,
laat de yield ontwikkeling al meerdere jaren op rij een dalend verloop
zien. De voorkeur van investeerders gaat uit naar grootschalige
nieuwbouw complexen, gelegen nabij het centrum of de campus
en grotendeels bestaande uit zelfstandige eenheden. Daarnaast
beschikken deze complexen vaak over gedeelde voorzieningen,
zoals studieruimten, sportfaciliteiten en wasruimtes. Ook wordt
bij er bij type complexen vaak ingezet opeen combinatie van
studenteneenheden en woningen voor Young Professionals. Door
deze ontwikkelingen is de verwachting dat de rendementen steeds
dichter komen te liggen bij de yields voor reguliere wooncomplexen.
Voor grootschalige nieuwe studentencomplexen gelegen in de
nabijheid van het openbaar vervoer en een onderwijsinstelling liggen
de netto aanvangsrendementen momenteel tussen 3,75-4,25%.
Stad Gebouwen Aantal eenheden Koper Jaar / kwartaal Prijs (in mln. EUR)
Leiden Project More 703 Round Hill Capital 2021/Q2 84
Leiden LIV 394 International Campus 2021/Q4 64
Breda Study Studio Park 224 Xior Student Housing 2021/Q3 24
Den Haag Studios070 90 Annexum 2021/Q3 14
Gebruikersmarkt
Per 1 september 2020 stonden 817.500 studenten ingeschreven
bij een hogeschool of universiteit. De meeste studenten staan
ingeschreven in Amsterdam, gevolgd door Rotterdam en Utrecht.
Het aantal hbo’ers steeg met 7,5 procent tot 467.000 studenten,
het aantal wo’ers steeg met 11 procent tot ruim 350.000. De grote
groei ten opzichte van vorig jaar wordt met name veroorzaakt door
de coronacrisis, die ervoor heeft gezorgd dat er meer middelbare
school scholieren zijn geslaagd en minder scholieren voor een
tussenjaar hebben gekozen. Naar verwachting neemt de groei in
de komende jaren af. De groei zal volledig worden veroorzaakt door
universitaire studenten en dan met name door de grote instroom
van internationale studenten. Het aantal hbo studenten gaat naar
verwachting dalen. De verwachte groei van het aantal studenten
zorgt voor verdere druk op de toch al zeer krappe huurmarkt voor
studentenkamers.
Het tekort aan studenteneenheden is in vrijwel alle studentensteden
groot en de verwachting is dat dit tekort in de komende jaren
verder zal oplopen. De overkoepelende organisatie voor
studentenhuisvesters heeft becijferd dat er momenteel een tekort
van 26.500 studentenwoningen is en dit zal verder groeien tot 57.000
in de komende acht jaar. Doordat groei met name veroorzaakt wordt
door de instroom van internationale studenten, zullen de tekorten
met name in de steden met een universiteit verder oplopen.
Studenten hebben een voorkeur voor zelfstandige woonruimte
gelegen in het centrum van de stad of op de campus van de
universiteit, maar dit is uiteraard niet voor elke student haalbaar.
De woonlasten zijn de voornaamste factor bij het kiezen van een
woonruimte. Ook zijn studenten bereid om dieper in de buidel te
tasten om een studio of appartement te huren in plaats van een
studentenkamer. Op veel plaatsen is er sprake van een kwalitatieve
mismatch tussen de voorraad en de woonwensen. Met name in
grote studentensteden als Nijmegen, Delft, Rotterdam en Groningen
is er behoefte aan zelfstandige woonruimte, terwijl de voorraad in die
steden met name bestaat uit kamers met gedeelde voorzieningen.
8.1 VASTGOEDMARKT
De Vennootschap houdt hoofdzakelijk vastgoed bestemd voor
studentenhuisvesting aan in België, Nederland, Spanje en Portugal.
De volgende paragrafen beschrijven de algemene stand van zaken
in de onderliggende Belgische resp. Nederlandse, Spaanse en
Portugese vastgoedmarkt voor studentenhuisvesting, op basis
van informatie die de Vennootschap bekomen heeft van Cushman
& Wakeeld (Gustav Mahlerlaan 362-364, 1082 ME, Amsterdam,
Nederland). Cushman & Wakeeld heeft ermee ingestemd dat
deze informatie wordt opgenomen in het Jaarverslag. Potentiële
investeerders die meer inlichtingen wensen over de situatie van
de Belgische, Nederlandse, Spaanse en Portugese vastgoedmarkt
en de evolutie ervan worden verzocht zich te informeren bij
vastgoedconsulenten en andere specialisten.
Dit betreft de beschrijving van de markt per 31 december 2021.
8.1.1
STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN BELGIË
Algemeen
De Belgische studentenpopulatie groeit al enkele jaren gestaag, al
wordt verwacht dat, net als in Nederland, de verdere stijging vooral
zal gebeuren door het aantrekken van internationale studenten. In
Vlaanderen waren er 276.000 studenten (professioneel gerichte
en academische opleidingen), in Franstalig België (Brussel en
Wallonië) ongeveer 215.000, wat het totaal op ongeveer 491.000
brengt, een jaarlijkse stijging met 4%. Het aandeel internationale
studenten hierin bedraagt ongeveer 60.000. De demograsche
ontwikkeling van studenten zal in de toekomst wellicht leiden tot
een lichte daling van de nationale studentenpopulatie. Er wordt
verwacht dat de studentenpopulatie binnen tien jaar zal groeien
naar meer dan 600.000, voornamelijk door internationale studenten.
Door de stijging van het aantal internationale studenten wordt
verwacht dat in de toekomst de vraag naar voornamelijk nieuwe
kwalitatieve studentenkamers zal toenemen. Oude voorraad zal
moeten worden vervangen, wat de markt meer onder druk zal
zetten. Recente trends geven aan dat, net als in andere Europese
steden, studentenhuisvesting in België meer zal worden gestuurd
door beheerders met kwalitatieve studentenhuisvesting met een
hoogstaande dienstverlening.
De grootste Belgische studentensteden zijn Brussel, Antwerpen,
Leuven, Hasselt, Mechelen, Gent, Luik, Bergen, Namen en Louvain-
la-Neuve.
Markthuurprijzen
In België is er een klein tekort aan studentenhuisvesting, al zijn
er lokale verschillen. Door het tekort stijgen de huurprijzen. De
gemiddelde huurprijs voor een studentenkamer bedraagt 430 EUR
per maand, afhankelijk van het type woning (gedeelde faciliteiten
versus studio) en de locatie. Gemiddeld was er een jaarlijkse
prijsstijging van 3,75%. Enkel in Brussel is de huurprijs licht gedaald.
In 2021 wachten meer dan 170.000 mensen op een sociale
woning, waardoor mensen in de privésector huren. De gemiddelde
huurprijs van een appartement bereikte in 2021 zijn hoogste peil
ooit met 755 EUR per maand. Het Vlaams Woninghuurdecreet is
op 1 januari 2019 in werking getreden. Dit betekent dat de huurder
van een kamer meer bescherming geniet door onder meer de
volgende regels: alle kosten en lasten moeten inbegrepen zijn in de
huurprijs, de waarborg mag maximaal twee maanden bedragen, de
huurprijs mag enkel worden geïndexeerd bij een volgende huurder,
onderverhuring is toegestaan.
Marktdynamiek
De markt om te investeren in studentenhuisvesting in België is
beperkt en blijft vooral in handen van particuliere investeerders.
In 2021 zagen we meer transacties dan de jaren voordien, maar
Xior is nog steeds een van de dominante partijen. De rendementen
op de investeringsmarkten zijn in overeenstemming met die
op andere markten in Europa en bedragen ongeveer 5% BAR
(Brutoaanvangsrendement) in de belangrijkste steden. Andere
partijen die actief zijn op het terrein zijn Upkot, Quares (in handen van
Xior sinds 28 december 2021) en Eckelmans. Grote internationale
investeerders hebben zich nog niet op de Belgische markt begeven.
Zoals in vele Europese landen is de institutionele markt voor
studentenhuisvesting en speciaal gebouwde studentenhuisvesting
(Purpose Built Student Accommodation of PBSA) grotendeels
onderontwikkeld. Deze markt wordt echter steeds professioneler,
met partijen zoals Xior die snel groeien. Een trend die de voorbije
jaren is ontstaan, is die van luxe studentenhuizen. Deze complexen
bestaan vaak uit een groot aantal studio’s en/of appartementen
met een hoogwaardige afwerking. De units worden vaak gehuurd
inclusief toestellen en eventueel meubilair. In veel gevallen zijn er
gemeenschappelijke faciliteiten in de huizen, zoals wasruimtes
en een etsenstalling, maar ook ruimtes voor studie, sport en
ontspanning. Het gemeenschapsaspect speelt hierin een belangrijke
rol. Dit soort concepten is vooral geschikt voor internationale
studenten die voor een kortere periode willen huren zonder te
moeten nadenken over onder andere meubilair en internet.
Slotconclusies
De studentenhuisvestingsmarkt in België blijft licht groeien. Door de
demograe wordt verwacht dat de groei van de studentenpopulatie
de komende jaren vooral vanuit internationale hoek zal komen.
Vooral de grote spelers spelen hierop in door fullserviceconcepten
aan te bieden. De markt in België groeit, maar grote internationale
spelers hebben de Belgische markt nog niet gevonden. Het is een
kwestie van tijd voordat ook zij deze gezonde en groeiende markt
betreden.
106 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 107
I. Betaalbaarheid – De kosten van het levensonderhoud en de
studiekosten in Spanje zijn lager dan in de meeste concurrerende
locaties.
II. Levensstijl – Het zachte weer in combinatie met de rijke
cultuur (eten, vrije tijd, nachtleven enz.) maken van Spanje een
aantrekkelijke bestemming, zowel om te bezoeken als om te
leven.
III. Onderwijskwaliteit – Onderwijssysteem van hoge kwaliteit
met tien universiteiten in de QS-top 500 van ‘s werelds
toonaangevende programma’s.
IV. Spaanse taal – Naast de taal geven de historische/culturele
banden met Latijns-/Zuid-Amerika Spanje een uniek voordeel
ten opzichte van andere Europese landen bij het aantrekken van
internationale studenten uit deze regio’s.
Vóór de COVID-19-uitbraak hebben de hierboven uiteengezette
factoren ertoe geleid dat het aantal internationale studenten in
Spanje in de afgelopen tien jaar is verdubbeld en hebben ze van
Spanje de populairste bestemming voor Erasmus-studenten
gemaakt.
Top ERASMUS
ontvangende landen # studenten
Top ERASMUS
uitzendende landen # studenten
1. Spanje 52.830 1. Frankrijk 49.066
2. Duitsland 34.750 2. Spanje 44.052
3. Frankrijk 31.063 3. Duitsland 42.824
4. Verenigd Koninkrijk 30.501 4. Italië 41.235
5. Italië 29.561 5. Turkije 17.461
AANBOD/BESTAANDE VOORRAAD EN PIJPLIJN IN SPANJE
Er zijn momenteel 96.225 bedden in ongeveer 1.150 studentenhuizen
in heel Spanje. Zoals eerder vermeld, wordt het merendeel van deze
studentenhuizen beheerd door overheidsinstellingen (voornamelijk
universiteiten), waarvan de meeste slechts één actief beheren.
Wat PBSA-beheerders betreft, geven we hieronder een uitsplitsing
van de grootste particuliere/professionele beheerders in Spanje in
termen van het aantal beheerde bedden:
Operator
Eigenaar
vastgoed
Aantal
bedden
Aantal
residenties
RESA
AXA/CBRE GI/
Greystar
10.335 40
Mi Campus Stoneshield 4.000 16
Nexo GSA & H. Street JV 3.000 9
Livensa Living
Temprano/
Brookeld
3.000 9
Xior / Lofttown Xior 2.140 7
The Student Hotel APG & Aermont 1.870 4
Acciona Acciona 1.400 6
Youniq Corestate 715 2
Collegiate W.P. Carey 565 2
De markt is sterk gefragmenteerd, waarbij de negen belangrijkste
beheerders ongeveer 25% van het totale aanbod vertegenwoordigen.
In termen van gewaarborgde pijplijn aan nieuwe ontwikkelingen
hebben we het volgende vastgesteld:
Operator Aantal bedden in pijplijn
W.P. Carey / Livensa Living 3.253
Greystar / AXA – RESA 2.154
Stoneshield / Mi Campus 1.659
Blackrock / Grupo Moraval 951
Vita Group 942
Corestate / Youniq 1.333
Bank Inter / Valeo / Liv Student 819
Syllabus by Urbania 801
Commerz Real / Aparto 743
Onbekend 680
The Student Hotel 675
The Student Experience 600
Amro 561
Xior 488
Grupo Moraval 479
Student Properties Spain
SOCIMI 400
GSA / Nexo Residencias 150
TOTAAL 16.688
Voltijds ingeschreven studenten - Nederland
Aantal studenten - academisch jaar
2016/2017 tot 2020/2021 (x1.000)
Universiteiten voor Toegepaste wetenschappen
Onderzoeksuniversiteit
Totaal
Lineair (Totaal)
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
2021202020192018201720162015
8.1.3
STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN SPANJE
Marktoverzicht
Net als in zijn Zuid-Europese buurlanden Portugal en Italië blijft de
sector voor speciaal gebouwde studentenhuisvesting (PBSA) in
Spanje grotendeels onderontwikkeld, waarbij het grootste deel van
de studentenhuisvesting wordt beheerd door overheidsinstanties
en religieuze ordes. In meer ontwikkelde PBSA-markten zoals het
VK en Duitsland zijn er geconsolideerde groepen van particuliere,
gespecialiseerde platformen die worden ondersteund door
institutioneel kapitaal.
In Spanje is de PBSA-markt sterk gefragmenteerd: de vijf belang-
rijkste platformen vertegenwoordigen minder dan 20% van het
totale aanbod van studentenbedden. Het resterende aanbod wordt,
zoals eerder vermeld, beheerd door kleine investeerders/eigenaars
(voornamelijk eigenaars van één actief), overheidsinstanties
(voornamelijk universiteiten) en religieuze ordes.
Het gebrek aan professioneel, gespecialiseerd PBSA-beheer in
Spanje heeft niet alleen geleid tot een chronisch onderaanbod
(voorzieningspercentage van ongeveer 6% tegenover 10% in
Duitsland, 13% in Frankrijk, 15% in Polen, 16% in Ierland en 36%
in het VK), maar ook tot een bestaande PBSA-voorraad die
verouderd is en niet voldoet aan de huidige eisen van studenten
inzake huisvestingskwaliteit en basisdiensten/-voorzieningen.
De schuld ligt ook deels bij de grote nanciële crisis, aangezien
overheidsinstanties door bezuinigingsmaatregelen niet konden
investeren in het creëren van meer PBSA en de bestaande voorraad
niet konden renoveren.
In de afgelopen vijf jaar hebben beheerders zich gericht op
Spanje als een belangrijke markt voor hun uitbreidingsplannen,
waardoor de PBSA-accommodatie in Spanje geleidelijk toeneemt
in termen van totaal aanbod en accommodatiekwaliteit via nieuwe
ontwikkelingen.
Een ander bijzonder kenmerk van de Spaanse markt is het
concessie-/erfpachtmodel. Het grootste deel van het bestaande
PBSA-aanbod wordt in concessie/erfpacht aangehouden waarbij
de lokale overheid of de universiteit de grond bezit en akkoord gaat
met langlopende erfpachtovereenkomsten (maximaal 50 jaar) met
derde eigenaars die de studentenhuizen ontwikkelen en beheren.
Hoewel dit type contract algemeen wordt aanvaard door Spaanse
banken en investeerders, heeft het de toetreding van particuliere,
gespecialiseerde spelers tot de markt in het verleden belemmerd.
De slechte kwaliteit en het algemene onderaanbod van PBSA in
Spanje in combinatie met een sterke, stijgende vraag (zie volgende
deel hieronder) hebben ertoe geleid dat investeerders over het hele
risicospectrum veel belangstelling tonen voor blootstelling aan
studentenhuisvesting in Spanje, zoals de recordinvesteringsvolumes
in 2017 en 2018 aantonen.
Vraag
In de afgelopen 35 jaar heeft het hoger onderwijs in Spanje
een aanzienlijke groei, modernisering en internationalisering
doorgemaakt. De toenemende vraag naar hoger onderwijs
heeft ertoe geleid dat 36% van de Spanjaarden tussen 25 en
64 jaar een diploma hoger onderwijs heeft (tegenover 22,7% in
2000, meer dan in Frankrijk, Duitsland en Italië). Spanje heeft in
2007 ook een grondige herziening van zijn universitair systeem
doorgevoerd door het Bologna-proces goed te keuren, waardoor de
standaardstudieperiode werd verkort van vijf naar vier jaar.
STATISTIEKEN VAN HET HOGER ONDERWIJS
Aantal studenten
1.63 mio (ofcieel cijfer van het Ministerie van
Onderwijs)
Universiteiten
83 Universiteiten
10 Universiteiten behoren tot de top 500 van
de wereld
QS-rangorde 12
de
in de wereld, 6
de
in Europa
Kosten van de
studie
Publieke universiteit: tot 2.000 EUR per jaar
Privé universiteit: 5.000 – 15.000 EUR per jaar
De aanzienlijke toename van het aantal internationale studenten
in de afgelopen jaren en de ongeëvenaarde populariteit van de
Erasmus-programma’s zijn te danken aan de volgende belangrijke
factoren:
108 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 109
Datum Koper
Verkoper Gebouw Locatie
Geschatte prijs
(€m) Commentaar
Q1 2019
Grupo El
Castillo
Grupo Santa Ana
Villa universitaria de
alicante
Alicante €19,7m
Alicante’s grootste residentie,
gelocaliseerd in San Vincente
de Raspeig, de voornaamste
universiteitscampus.
Q4 2018
Greystar (met
AXA & CBRE GI)
Verschillende
(Azora, Banca
March, etc.)
Resa (36 activa/
c. 9,200 kamers)
voornamelijk erfpacht
Portfolio verdeeld
over 19 steden in
Spanje
€400m
Spanje’s grootste PBSA platform.
Hoog competitief proces met
ontelbare institutionele fondsen en
gespecialiseerde investeerders.
Q4 2017 Catella Grupo Solaer
La campaña Student
Residence –
Concessie
Pamplona €16m
Residentie in stadscentrum met
ongeveer 300 bedden.
Q4 2017
GSA (met La
Salle IM)
Threesixty
Developments
Nexo (2.234 kamers
incl. pijplijn) –
voornamelijk erfpacht.
Madrid, Alcalá
de Hernares en
Barcelona
€180m
Totaal van 4 activa en 2 projecten
(totaal van 2.234 bedden).
2017 was een recordjaar voor directe investeringen in studenten-
huisvesting in Spanje met een totaal investeringsvolume van
ongeveer 600 MEUR. Dit cijfer omvatte voornamelijk de overeen-
komsten voor de Resa- en Nexo-portefeuilles. De op een na hoogste
bieders op de Nexo-portefeuille waren Roundhill, TPG en Corestate.
De winnende bieder voor de Resa-portefeuille, Greystar, werd
ondersteund door AXA IM en CBRE GI, wat aantoont dat veel van
het kapitaal nu uit het kerneinde van het spectrum komt. 2017 is
een uitschieter in termen van investeringsvolume, aangezien de
twee grootste studentenhuisvestingsplatformen in Spanje toevallig
in hetzelfde kalenderjaar werden verhandeld. De resterende markt
is sterk gefragmenteerd met zeer weinig particuliere instellingen
die meer dan slechts een paar eigendommen bezitten. Dit
gefragmenteerde aanbod biedt gespecialiseerde investeerders en
beheerders de kans om niet alleen hun intrede te doen op grote
markten (Madrid en Barcelona), maar ook in sterke secundaire
steden waarop enkele beheerders zich al hebben gericht.
Sinds 2018 is er veel meer aandacht voor ontwikkeling, waarbij
investeerders zich haasten om strategisch gelegen locaties in
zowel Tier 1- als Tier 2-steden te verwerven. Bijna alle transacties
met betrekking tot studentenhuisvesting in Spanje in 2020-2021
omvatten ontwikkelingsovereenkomsten. Deze ontwikkelingsfase
heeft zich voortgezet in 2021 omdat investeerders en beheerders
hun handelsplatformen willen uitbreiden en consolideren, hoewel
er verschillende overeenkomsten voor handelsactiva zijn geweest.
Hoewel in de bovenstaande tabel niet wordt verwezen naar
rendementsniveaus, kan er worden opgemerkt dat investeerders die
zich momenteel richten op investeringsproducten voor eersteklas
studentenhuisvesting in volle eigendom in Madrid en Barcelona,
bereid zouden zijn om een initieel rendement op een stabiel
inkomstengenererend actief van om en bij 4,50% te aanvaarden.
Het kapitaal dat zich richt op studentenhuisvesting in Spanje is
momenteel vrij divers, variërend van infrastructuurfondsen tot
internationale instellingen en private equity die in toenemende mate
bereid is om lagere rendementsniveaus te aanvaarden gezien de
inkrimping van de rendementen binnen traditionele activaklassen,
met name kantoren en logistiek.
IMPACT VAN COVID-19 OP DE STUDENTENHUISVESTINGS-
SECTOR IN SPANJE
De Noodtoestand die in maart 2020 na de uitbraak van COVID-19
werd uitgeroepen, heeft geleid tot een nationale lockdown in
Spanje en de sluiting van de grenzen. Op onderwijsniveau werden
scholen net voor de start van de lockdown verplicht gesloten,
waarbij vele overschakelden op online leren, met platformen
voor videovergaderingen om de communicatie tussen docent en
student te vergemakkelijken. Toen de lockdown eindigde, en voor
het academiejaar 2020/21, keerden nationale studenten terug
naar fysiek leren. De regering heeft in mei 2021 aangekondigd dat
studenten fysiek zullen kunnen blijven leren, op voorwaarde dat ze
zich houden aan de huidige richtlijnen met betrekking tot COVID-19.
In het academiejaar 2020/2021 hadden sommige beheerders
een groot aantal dubbele kamers die om veiligheidsredenen als
eenpersoonskamers werden gebruikt. Dit had een impact op het
nettobedrijfsresultaat. Gezien de onzekerheid met betrekking tot
toekomstige leermodellen en grensoverschrijdende reizen zijn er
ook bepaalde bedenkingen over hoe de sector op korte termijn zal
presteren, hoewel de vooruitzichten zijn dat er geen structurele
verandering in de prestaties van de sector op middellange termijn
zou mogen zijn, aangezien de belangstelling voor de Spaanse markt
van alle marktspelers groot blijft. Voor het academiejaar 2021/2022
zijn de meeste huizen heropend volgens hun format/conguratie
van vóór COVID-19.
De aantrekkelijkheid van de PBSA-sector blijft groot, zowel voor
investeerders als voor beheerders, aangezien het onevenwicht
tussen vraag en aanbod nog steeds duidelijk is. Hoewel er geen
openbare gegevens beschikbaar zijn over de boekingsniveaus
INVESTERINGSMARKT
Grote Europese spelers op het gebied van studentenhuisvesting, in
sommige gevallen ondersteund door institutioneel kapitaal, hebben
al hun intrede gedaan op de Spaanse markt. Het gaat hier onder
andere om GSA, Greystar, Corestate, Collegiate en The Student
Hotel. Meer recent zijn institutionele investeerders (traditioneel
kerninvesteerders) joint ventures aangegaan met gespecialiseerde
beheerders/ontwikkelaars zoals Invesco/Syllabus en Nuveen/Value
One.
De motivatie van de investeerders is gebaseerd op de toegenomen
vraag van studenten naar kwaliteitsvolle huisvesting. De bestaande
voorraad, over het algemeen quasi-overheidseigendom, heeft te
kampen gehad met een gebrek aan investeringen en slaagt er niet in
om gelijke tred te houden met de eisen van de 21e eeuw op het gebied
van ontwerp, technologie, duurzaamheid enz. Desondanks heeft het
gebrek aan kwaliteitsproducten ertoe geleid dat investeerders zich
in de eerste plaats hebben gericht op nieuwe ontwikkelingen en
verbouwingen, hetgeen heeft geleid tot een gebrek aan bewijs voor
directe investeringen in operationele PBSA.
De belangrijkste investeringsovereenkomsten zijn uiteengezet in de
onderstaande tabel (exclusief ontwikkelingsovereenkomsten):
Datum Koper
Verkoper Gebouw Locatie
Geschatte prijs
(€m) Commentaar
Q3 2021 Xior SPS
Portfolio van 3
woningen
Madrid, Malaga &
Sevilla
Vertrouwelijk
Drie residenties met in totaal 726
bedden. De eigendommen in Malaga
en Sevilla zijn opgestart in september
2021.
Q2 2021
Commerz Real
AG
Hines &
Henderson Park
Pallars 433 – 453 Barcelona – 22@ Vertrouwelijk
Een forward funding deal. Eigendom
wordt uitgebaat door Aparto.
Q2 2021 Stoneshield
Universidad de
Sevilla
MiCampus Sevilla
Estanislao del Campo
Sevilla – Campus
Reina Mercedes
€27m (€61.785k /
kamer)
Het eigendom wordt gehouden onder
een concessieovereenkomst.
Q2 2021 Stoneshield Stoneweg MiCampus Pamlona
Pamplona – Stads
centrum
€18m (€122k/
kamer)
Een oud hotel omgebouwd tot
studentenresidentie. Ze behouden de
hotellicentie en kan in de zomer als
hotel/hostel uitgebaat worden.
Q1 2021 Xior Amro Amro Malaga Malaga
€23m (€100k/
kamer)
Operationele residentie in Malaga met
een totaal van 230 bedden.
Q4 2020 Greystar / AXA Invesco / Urbania
Portfolio van 4
woningen
Madrid (2), Malaga
& Valencia
€145m (€134k/
kamer)
1 operationele residentie en 3 in de
laatste stage van ontwikkeling.
Q4 2020 GSA Corestate Youniq Madrid Madrid – campus
50m (€166k/
kamer)
Residentie in “Ramp-up”. Bezetting
ca. 60% op moment van acquisitie.
Beschikbare bedden: 302.
Q2 2020 Xior Amro
Amro Estudiantes
Granada
Granada –
campus
€37m (€105k/bed)
Amro beheert de residentie gedurende
2 jaar. Na de eerste periode van 2 jaar
zal Xior het beheer overnemen.
Q1 2020 Xior
Privé
investeerder
The Lofttown (78
kamers, 140 bedden)
Barcelona
centrum
€24,36m (€174k/
bed)
Beschikbare residentie in het
stadscentrum met 78 kamers en 140
bedden.
Q4 2019 Xior
Universidad
Europea
Residencia Leonardo
da Vinci
Madrid
(Villaviciosa de
Odón)
€106,75m (€202k/
bed)
Xior verwierf 80% van het
eigendomsvehikel. (€85,4m). De
overige 20% blijft eigendom van de
universiteit. We begrijpen dat de yield
in de orde was van 4,50% à 4,75%.
Beschikbare bedden: 528.
Q3 2019 Xior
Publieke entiteit
(Concessie)
UPC – Besós
(Concessie – 191
plazas)
Barcelona – 22@
€25,5m (€134k/
bed)
Ontwikkeling uitgevoerd door ‘Life
group’ en verkocht aan Xior. Erfpacht.
Beschikbare bedden: 300.
110 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 111
BELANGRIJKSTE NATIONALITEITEN
Portugal biedt een zacht mediterraan klimaat, een uitstekende
levenskwaliteit, veiligheid, een prachtige kustlijn en steden van
historisch belang boordevol culturele ervaringen, waar internationale
studenten de mogelijkheid hebben om internationaal erkende
cursussen te volgen in het Engels.
Naast de vele historische sites en natuurgebieden staat het land ook
bekend om zijn hedendaagse cultuur en nachtleven. Tegenwoordig
wordt Portugal ook gezien als een aantrekkelijk alternatief voor de
traditionele studieopties.
VRAAG
In 2021 behoorden zeven Portugese universiteiten tot de beste ter
wereld volgens de QS World University Rankings by Subject.
In feite is de internationale erkenning van de Portugese universiteiten
een katalysator geweest bij het aantrekken van een toenemend
aantal buitenlandse studenten.
Naast de universiteiten is Portugal ook de thuisbasis van
verschillende gerenommeerde hogescholen. Het belangrijkste
verschil tussen de twee is dat de universiteiten een grotere focus
hebben op academisch onderzoek, terwijl de hogescholen meer
gericht zijn op het voorbereiden van studenten op een specieke
loopbaan. Sommige vakken worden alleen aangeboden aan
universiteiten of hogescholen, maar er zijn ook verschillende
gemeenschappelijke vakken.
LISSABON
43 Universiteiten in Lissabon
89 Hogescholen in Lissabon
+1.200 Openbare Universitaire Opleidingen
+460 Privé Universitaire Opleidingen
135.000 Studenten
40.500 Uitwonend
Top 10 Hogescholen Vakgebied
Aantal
studenten
Universidade de Lisboa –
Instituto Superior Téchnico
Engineering 9.300
ISCTE – Instituto Universitário de
Lisboa
Business 8.200
Universidade Nova de Lisboa
– Faculdade de Ciências e
Technologia
Wetenschap 6.600
Universidade Lusófona de
Humanidades e Technologias
Mens &
Wetenschap
6.500
Universidade Aberta Verschillende 4.700
Universidade de Lisboa –
Faculdade de Ciências
Wetenschap 4.650
Universidade Europeia Verschillende 4.550
Universidade de Lisboa –
Faculdade de Direito
Recht 4.200
Universidade de Lisboa –
Faculdade de Letras
Letteren 4.100
Universidade Nova de Lisboa –
Faculdade de Ciências Sociais e
Humanas
Sociale
Wetenschappen
4.000
voor het academiejaar 2021/22, zijn boekingen grotendeels in
overeenstemming met het niveau van vóór de COVID-19-crisis
voor de meeste huizen, met name huizen die gericht zijn op de
lokale vraag. Met betrekking tot huizen die voornamelijk bestemd
zijn voor buitenlandse ingezetenen, bieden sommige beheerders
voor het academiejaar 2021/2022 huurkortingen aan, waardoor
een deel van de nationale vraag wordt aangetrokken. 2020/2021
was een jaar van verminderde bezetting in vergelijking met
de niveaus van vóór de COVID-19-crisis, voornamelijk door de
daling van het aantal buitenlandse studenten. Deze daling van
de vraag van buitenlandse studenten werd enigszins afgezwakt
door een toename van de vraag van nationale studenten met,
interessant, een toename van het aantal Spaanse studenten voor
universiteitsplaatsen in het academiejaar 2020/2021. In Spanje
heeft dit geleid tot enkele prijsaanpassingen, die het nationale
proel van vraag en koopkracht weerspiegelen, wat een impact had
op de prestatie van meer luxueuzere studentenhuisvestingsstelsels,
waar ook de bezettingsgraad moeilijk te handhaven was vanwege
de verminderde buitenlandse vraag.
Op korte termijn wordt verwacht dat de mobiliteitsbeperkingen
geleidelijk aan zullen verdwijnen. Het feit dat veel internationale
studenten hun beslissing om in Spanje te studeren uitstellen, kan
leiden tot een aanzienlijke toename op korte/middellange termijn.
Daarnaast zullen universiteiten hun onlineaanbod ook voortzetten,
hoewel de meeste lessen klassikaal blijven.
8.1.4
STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN PORTUGAL
Marktoverzicht
In Portugal en Spanje zijn de PBSA-markten sterk gefragmenteerd:
de vijf belangrijkste particuliere platformen vertegenwoordigen
minder dan 34% van het totale aanbod van studentenbedden.
Het resterende aanbod wordt beheerd door overheidsinstellingen
(voornamelijk universiteiten) en religieuze ordes, waarvan de
meeste slechts één actief beheren. Ter vergelijking, op de Britse
markt maken de vijf belangrijkste platformen ongeveer 54% van het
totale aanbod uit. Veel van de markt in overheidsbezit varieert in
kwaliteit, van nieuwere gebouwen tot verouderde huizen, ongeschikt
voor hun doel. Dit is typisch voor overheidsorganisaties die vaak rijk
zijn aan activa, maar weinig liquide middelen hebben en niet geneigd
of niet in staat zijn te investeren in hedendaagse verbeteringen en
upgrades. Aangezien klanten steeds meer waarde hechten aan
aspecten zoals connectiviteit en gemeenschap, is het bestaande
aanbod waar overheidsinstanties de markt domineren steeds meer
verouderd.
In Portugal zijn er naar schatting momenteel meer dan 21.300
operationele PBSA-bedden van verschillende grootte en kwaliteit,
waarvan ongeveer 80% eigendom is van en wordt beheerd door
universiteiten en religieuze instellingen.
De PBSA-markt in Portugal bevindt zich nog steeds enigszins
in de ontwikkelingsfase, met locaties die zijn verworven door
ontwikkelaars die het ‘rst mover advantage’ genoten, en die pas
in de afgelopen 24 tot 36 maanden operationeel zijn geworden.
Dit geldt onder meer voor de huizen die worden beheerd door
Milestone, Livensa Living, Smart Studios en U.hub, die een pijplijn
van huizen hebben die de komende drie jaar zullen worden geopend.
De dominante spelers op de Portugese markt zijn Livensa Living
met een groot project met 723 bedden in Porto, en Smart Studios
met tien kleinere projecten verspreid over Lissabon, Coimbra en
Porto. Xior betrad de Portugese markt door de overname van het
lokale platform U.hub in 2019. Het platform heeft vier operationele
huizen in Lissabon en één in Porto en biedt bruikbare en functionele
accommodatie voor de middenmarkt.
In termen van marktsegment bestaat het onderste deel van de markt
doorgaans uit de meer conventionele hallen op de campus zelf die
eigendom zijn van de universiteit en ook huizen die worden beheerd
door religieuze organisaties. Dit type huizen is meestal goed gelegen
in de nabijheid van de universiteit, maar heeft vaak verouderde
faciliteiten en is aan de onderkant van het spectrum geprijsd. W.P.
Carey via het Collegiate AC-merk in Lissabon en Brookeld via het
Livensa Living-merk in Porto bepalen de norm voor het bovenste
deel van de Portugese PBSA-markt. Hun project in Lissabon richt
zich op het aanbieden van diensten en voorzieningen van een niveau
dat vergelijkbaar is met dat van een 4-sterrenhotel, waaronder een
24-uursreceptie, zwembad, tnessruimtes en gemeenschappelijke
ruimtes. Het dienstenaanbod varieert bij de andere beheerders,
van kamertypes, prijsopties en huurtermijnen, evenals van diverse
voorzieningen en clubs die worden aangeboden. Het niveau en de
diepte van de dienstverlening is vaak afhankelijk van de locatie en
wordt bepaald door de demograe van de doelstudent.
De studentenhuisvestingsmarkt in zowel Lissabon als Porto werd
sterk gedomineerd door universiteiten en religieuze groepen en de
particuliere residentiële markt trok het grote onevenwicht tussen
vraag en aanbod aan. Dit gezegd zijnde, wordt de markt echter meer
gecommercialiseerd en geprivatiseerd met verschillende voltooide
projecten in 2020 zoals U.hub Asprela in Porto, Livensa Living
Boavista in Porto, Smart Studios Carcavelos in Cascais, Milestone
Carcavelos in Cascais, Smart Studios Santa Apolónia in Lissabon en
Livensa Living Entrecampos in Lissabon.
De nationaliteiten van de internationale studenten zijn divers, maar
ze zijn voornamelijk afkomstig uit de voormalige Portugese kolonies
en uit Spanje en Italië.
BELANGRIJKSTE EU NATIONALITEITEN
36%
Brazilië
7%
Spanje
13%
Frankrijk
22%
Spanje
7%
Angola
6%
Italië
12%
Duitsland
20%
Italië
112 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 113
BELANGRIJKSTE BESTAANDE PRIVÉ PBSA – PROJECTEN IN LISSABON
Project Stad Adres # Bedden Prijsklasse Startjaar
Livensa Living Entrecampos Lissabon Rua Sousa Lopes 595 €488 - 717 2020
U.Hub Benica Lissabon Av. Colégio Militar 18A 342 €440 - 815 2020
Collegiate Marquês de Pombal Lissabon Rua Conde Redondo 79 330 €615 - 1.600 2018
Smart Studios Santa Apolónia Lissabon Avenida Infante D. Henrique 114 €589 - 1.198 2020
Smart Studios Ajuda Lissabon Rua Aliança Operária, 1300-044 Lisboa 79 €495 - 798 2019
Zone Spru Sapateiros Lissabon Rua dos Sapareiros n.°12, 1100-579 Lisboa 75 €446 - 690 1999
U.Hub Alvalade Lissabon Praça Alvalade,9 66 €485 - 680 2016
Montes Claros Lissabon R. Vera Lagoa 5, 1600-028 Lisboa 61 €670 1997
Montepio U Live Santos Lissabon Largo dos Santos 60 €290 - 445 2016
Montepio U Live Almirante Reis Lissabon Av. Almirante Reis 235 52 €305 - 445 2016
Totaal 1.774
Opmerking: de selectie van de belangrijkste PBSA was gebaseerd op het criterium dat ze meer dan 50 bedden hebben.
PBSA PIJPLIJN IN LISSABON
Project Adres # Bedden Startjaar Eigenaar Beheerder Status
Promiris - Ajuda Rua Pinto Ferreira 42 254 2021 Xior Odalys In opbouw
U.Hub Lumiar Alta de Lisboa 498 2022* Xior U.Hub Gepland
Nido Campo Pequeno Avenida Sacadura Cabral 40 390 2022 Round Hill capital Nido Collection Gepland
Smart Studios Areeiro Casal Vistoso 274 2022 LX Partners Smart Studios Gepland
Smart Studios Lumiar Rua 10, Alta de Lisboa 634 2022 LX Partners Smart Studios Gepland
Smart Studios Principe Real Rua Escola Politécnica 79 2023 LX Partners Smart Studios Gepland
Totaal 2.129
*Geschat
Er zijn momenteel 21.300 bedden in ongeveer 230 studentenhuizen
verspreid over Portugal. Zoals eerder vermeld, wordt het merendeel
van deze studentenhuizen beheerd door overheidsinstellingen
(voornamelijk universiteiten), waarvan de meeste slechts één actief
beheren.
Zoals eerder vermeld, is er momenteel onvoldoende aanbod van
studentenhuisvesting van goede kwaliteit in vergelijking met de
indrukwekkende groeivoorspellingen voor het aantal internationale
studenten in Portugal.
Het aanbod van studentenhuisvesting van goede kwaliteit is nog
steeds klein in Portugal, hoewel het vooral in Lissabon en Porto
toeneemt. De vraag naar studentenhuizen is groot en overtreft
in hoge mate het aanbod, waardoor de gemiddelde prijzen in het
afgelopen jaar tot 5% zijn gestegen.
Tegenwoordig zijn de uitdagingen voor degenen die van plan zijn
in deze sector te investeren, de schaarste aan geschikte grond
of eigendommen en de sterke concurrentie met waardevoller
eindgebruik als woning. Daarnaast zijn er andere soorten huur, zoals
de lokale markt, niet-professionele leasing, huur op korte termijn en
websites voor studentenhuizen zoals Uniplaces, die in de afgelopen
jaren een sterke groei hebben doorgemaakt.
PORTO
31 Universiteiten in Porto
62 Hogescholen in Porto
+650 Openbare Universitaire Opleidingen
+380 Privé Universitaire Opleidingen
74.000 Studenten
26.000 Uitwonend
Zoals we eerder hebben vermeld, werd de traditionele studenten-
markt gedomineerd door overheidsinstanties en religieuze ordes,
maar momenteel is studentenhuisvesting een aantrekkelijk
alternatief met het nieuwe aanbod van internationale beheerders.
Top 10 Hogescholen Vakgebied
Aantal
studenten
Instituto Politécnico do Porto –
Instituto Superior de Engenharia
do Porto
Engineering 6.500
Universidade do Porto –
Faculdade de Engenharia
Engineering 6.400
Instituto do Politécnico do
Porto – Instituto Superior de
Contabilidade e Administração
do Porto
Business 4.200
Universidade do Porto –
Faculdade de Letras
Letteren 3.600
Universidade do Porto –
Faculdade de Ciências
Wetenschap 3.400
Instituto Universitário da Maja
– ISMAI
Verschillende 3.300
Universidade do Porto –
Faculdade de Economia
Economie 2.900
Universidade Fernando Pessoa Verschillende 2.700
Instituto Politécnico do Porto
– Escola Superior de Saúde do
Porto
Geneeskunde 2.400
Universidade Portucalense
Infante D. Henrique
Verschillende 2.300
Bron: DGEEC, analyse van Cushman & Wakeeld
AANBOD LISSABON EN CASCAIS
Aantal Universiteitsstudenten in Lissabon
Academiejaar 2015/2016 2016/2017 2017/2018 2018/2019 2019/2020
Totaal nationaal ingeschreven studenten 112.729 113.544 116.676 120.696 118.590
Groei percentage 0,72% 2,76% 3,45% -1,74%
Uitgeweken nationale studenten – Nationaal* 35.003 36.209 35.577
Groei percentage 3,45% -1,74%
Buitenlandse studenten 15.183 16.110 17.854 20.578 20.272
Groei percentage 6,11% 10,83% 15,26% -1,49%
* Gebaseerd op een schatting van 30% uitgeweken studenten
• Meerderheid van het aanbod bestaat uit kamers in particuliere
woningen
• PBSA-aandeel van de studentenhuisvesting wordt groter
• Van oudsher beheerden universiteiten of katholieke instellingen
het grootste deel
• Particuliere spelers die geïnteresseerd zijn in de markt, zijn al goed
voor meer dan 1.700 bedden (in units met meer dan 50 bedden)
• Aantrekkelijkheid van de markt
- Zes projecten in de pijplijn tot 2023
- Ongeveer 2.100 bedden
Aantal bedden
Bestaand
In opbouw
Gepland
Voor-Covid
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
2023202220212020
114 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 115
PRIVÉ PBSA IN PIJPLIJN IN PORTO
Project Adres # Bedden Startjaar Eigenaar Beheerder Status
The Tannery Amial - Nido Rua do Amial, 967-771 1.029 2023 Round Hill capital Nido Collection In opbouw
Lumis Student Housing n.a. 430 2023 Viridis real Estate Lumis Student Living Gepland
The Student Hotel Praça de Dom João I 400 2023 The Student Hotel The Student Hotel Gepland
Smart Studios Asprela Rua da Asprela 243 2022 Smart Studios Smart Studios In opbouw
Big City Asprela Rua Dr. Manuel Pereira da Silva 241 2022 Big City Big City In opbouw
Xior Bonm Rua António Granjo 142 211 2023 Promiris Odalys Gepland
U.Hub Boavista Rotunda da Boavista 500 2023 U.Hub U.Hub Gepland
Totaal 3.054
Er zijn momenteel 21.300 bedden in ongeveer 230 studenten
residenties over Portugal. Zoals vooraf vermeld, worden de meeste
van deze residenties uitgebaat door publieke entiteiten (vooral
universiteiten), waarvan de meeste single-asset operatoren.
Zoals vooraf vermeld, zijn er momenteel onvoldoende studenten-
huizen van goede kwaliteit in vergelijking met de indrukwekkende
groeicurve van het aantal internationale studenten in Portugal.
Het aanbod aan kwaliteitsvolle studentenhuisvesting is in Portugal
nog steeds laag, hoewel het vooral in Lissabon en Porto toeneemt.
De vraag naar studentenwoningen is groot en overtreft ruimschoots
het aanbodniveau, waardoor de gemiddelde prijzen het afgelopen
jaar met 5% zijn gestegen.
Tegenwoordig zijn de uitdagingen voor degenen die van plan zijn
in deze sector te investeren, de schaarste aan geschikte grond
of eigendommen en de sterke concurrentie met waardevoller
eindgebruik als woning. Daarnaast zijn er andere soorten huur, zoals
de lokale markt, niet-professionele leasing, huur op korte termijn en
websites voor studentenhuizen zoals Uniplaces, die in de afgelopen
jaren een sterke groei hebben doorgemaakt.
INVESTERINGSMARKT
Grote Europese spelers op het vlak van studentenhuisvesting, in
sommige gevallen ondersteund door institutioneel kapitaal, hebben
nog maar net hun intrede gedaan op de Portugese markt. Het gaat
onder meer om Xior en Brookeld.
De motivatie van de investeerders is gebaseerd op de toegenomen
vraag van studenten naar kwaliteitsvolle huisvesting. De bestaande
voorraad, over het algemeen quasi-overheidseigendom, heeft te
kampen gehad met een gebrek aan investeringen en slaagt er niet
in om gelijke tred te houden met de eisen van de 21e eeuw op het
gebied van ontwerp, technologie, duurzaamheid enz.
Desondanks heeft het gebrek aan kwaliteitsproducten ertoe geleid
dat investeerders zich in de eerste plaats hebben gericht op nieuwe
ontwikkelingen en verbouwingen, hetgeen heeft geleid tot een gebrek
aan bewijs voor directe investeringen in operationele PBSA. We
hebben de belangrijkste investeringsovereenkomsten uiteengezet
in de onderstaande tabel (exclusief ontwikkelingsovereenkomsten):
AANBOD PORTO
Aantal universiteitsstudenten in Porto
Academiejaar 2016/2017 2017/2018 2018/2019 2019/2020 2020/2021
Totaal nationaal ingeschreven studenten 56.306 58.193 60.562 62.029 63.242
Groei percentage 3,35% 4,07% 2,42% 1,96%
Uitgeweken nationale studenten – Nationaal* 17.646 17.783 18.011 18.160 19.125
Groei percentage 0,78% 1,28% 0,82% 5,31%
Buitenlandse studenten 5.890 7.384 9.101 10.144 8.600
Groei percentage 25% 23% 11% -15%
• Net als in Lissabon vormen particuliere woningen het grootste
deel van het aanbod
• Particuliere beheerders geïnteresseerd in de markt
• Recente opening van studentenproject LIV (423 kamers) en
project Studyou (220 suites)
• PBSA in de pijplijn voor de komende twee jaar:
• Zeven projecten
• Ongeveer 3.000 bedden
Aantal bedden
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
GeplandIn opbouwBestaand
2 401
1 513
1 541
BELANGRIJKSTE BESTAANDE PRIVÉ PBSA IN PORTO
Project Stad Adres # Kamers # Bedden
Prijsklasse
(€/maand)
Milestone Porto Asprela Porto Rua Manual Pacheco De Miranda 220 227 €536-636
Livensa Living U. Porto Campus Porto Rua Dr. Manuel Pereira da Silva 583 723 €640-1.113
Livensa Living Boavista Porto Rua Mosenhor Fonseca Soares 330 330 €545-815
U.Hub Asprela Porto Rua do Bairro da Aerosa 456 456 €350-770
WorldSpru Porto Rua do Monte da Estação 176 195 €361-748
Liv Student Porto Porto Rua Manuel Pachecco de Miranda 423 470 €375-585
Studyou Porto Asprela Porto Rua Dr. Júlio de Matos 225 225 €350-770
Totaal 2.413 2.626
Opmerking: de selectie van de belangrijkste PBSA was gebaseerd op het criterium dat ze meer dan 150 bedden hebben.
116 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 117
Jaar Type Gebouw Locatie
Afmeting
(m
2
) Verkoper Koper
Prijs
(€/m)
Prijs
(€/m
2
)
2016
Herontwikkeling Conde Redondo 79 Lissabon 10.900 CTT Temprano €17,0 m €1.560
2017
Herontwikkeling
Universiteitsgebouw
Almeide Garret
Porto N.v.t.
Universidade do
Porto
Real Douro €6,1m N.v.t
2018
Herontwikkeling Campo Pequeno 34 Lissabon 39.000 Novo Banco
Round Hill
Capital/ TPG
€35-45m €960
2019
Investering
Promiris portefeuille
(termijnaankoop)
Lissabon &
Porto
11.500 Promiris Xior €28,2m €2.450
2019
Herontwikkeling Alta de Lisboa Land Lissabon 14.000 Ontwikkelaar Corporate €8-10m €650
2019
Investering
U.hub- portefeuille
(termijnaankoop)
Lissabon &
Porto
N.v.t. U.hub Xior €130,0m N.v.t.
2022
Investering
Milestone Carcavelos
Lombos
Cascais 6.622
Value one
Holding
Catella
Residential Fund
€15,5 m €2.340
Bron: Cushman & Wakeeld
2019 was een recordjaar voor directe investeringen in studentenhuis-
vesting in Portugal met een totaal investeringsvolume van ongeveer
170 miljoen euro. Dit cijfer bestaat voornamelijk uit de verwervingen
van de Promiris- en U.hub-portefeuilles door Xior.
Dit is een bloeiende sector in Portugal. De eerste openingen vonden
plaats in de afgelopen twee à drie jaar, met een speciale nadruk
op het Collegiate Prestige Marquês de Pombal, dat in januari 2018
werd geopend en wordt beschouwd als luxe studentenhuisvesting,
gericht op internationale studenten.
De activiteit in 2018 en 2021 was veel meer gericht op ontwikkeling,
waarbij investeerders trachtten om strategisch gelegen sites, voor-
namelijk in Lissabon en Porto, te verwerven. Deze ontwikkelings-
fase zal doorgaan in 2022 omdat investeerders en beheerders hun
handelsplatformen willen uitbreiden en consolideren.
Begin 2022 werd Milestone Carcavelos verkocht, een studentenhuis
gebouwd in 2020 met 192 eenpersoonskamers, gelegen nabij Nova
Business School. De publieke acquisitiewaarde bedroeg 15,5 MEUR
(ongeveer 81.000 EUR/kamer), met een rendement onder 6% en
onder de rendementen die vóór de pandemie werden gerealiseerd
(boven 6%). De transactie voorziet in de concessie en het beheer van
het gebouw voor een periode van 99 jaar.
Hoewel we in de bovenstaande tabel niet verwijzen naar
rendementsniveaus, kunnen we opmerken dat investeerders die
zich momenteel richten op investeringsproducten voor eersteklas
studentenhuisvesting in volle eigendom in Lissabon en Porto, bereid
zouden zijn om een Exit Yield van minder dan 6% te aanvaarden.
Naar onze ervaring is deze sector in de afgelopen jaren geëvolueerd
van een nichemarkt, met name in Europa, naar een reguliere
investering, dus we denken dat dit in de toekomst een sterke en
aantrekkelijke sector zal zijn.
Wat de vraag naar investeringen betreft, zijn we van mening dat
microlocaties of toplocaties een steeds belangrijker onderdeel
worden van de criteria van investeerders die een invloed zullen
hebben op de investeringsrendementen.
IMPACT VAN COVID-19 OP DE STUDENTENHUISVESTING IN
PORTUGAL
2020/2021 kent wat moeilijkheden om het bezettingsniveau
van vóór de COVID-19-crisis te handhaven door de vermindering
van het aantal buitenlandse studenten. Deze daling van de vraag
van buitenlandse studenten werd enigszins gecompenseerd
door een toename van de vraag van nationale studenten
door een aantal prijsdalingen die meer waren aangepast
aan de Portugese koopkracht, voornamelijk in de duurdere
studentenhuisvestingsstelsels. Niettemin werd een daling van de
bezettingsgraad waargenomen in de duurdere faciliteiten, die meer
blootgesteld waren aan de buitenlandse vraag.
Hierdoor kon het nieuwe academiejaar 2021/2022 met enige
normaliteit en fysiek onderwijs worden gestart, gezien het feit dat
ongeveer 85% van de Portugese inwoners al volledig gevaccineerd
is, waardoor de vraag naar kamers zich nu herstelt, met name
van buitenlandse studenten. PBSA’s in Portugal herstellen hun
bezettingsniveaus met lagere prijskortingen in vergelijking met het
academiejaar 2020/2021, aangezien sommige van deze huizen al
volledig bewoond zijn, zelfs rekening houdend met enkele nieuwe
openingen voor het huidige academiejaar, zoals de studentenhuizen
LIV (met 423 kamers) en Studyou (met 220 suites) nabij de
universiteit van Porto en het studentenhuis Sonae (met 173 kamers)
in Santa Apolónia in Lissabon.
118 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 119
8.2 VASTGOEDPORTEFEUILLE
Hieronder volgt een overzicht en beschrijving van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap, met inbegrip van de samenstelling en
spreiding.
8.2.1
SAMENSTELLING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE
PER 31 DECEMBER 2021
Land Stad Straat Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huur-
inkomsten
(iii)
Bezettings-
graad
(iv)
Reële Waarde
per 31.12.2021
Bouw of
verbouwingsjaar
Eenheden kamers
verhuurbaar
Eenheden
overige m²
BE Antwerpen 4 749 087 9 595 172 4 749 087 152 693 227 979 46 57 082
1 Blindenstraat 18-22 278 880 272 922 278 880 100% 6 081 052 2012 41 0 1 457
2 Franklin Rooseveltplaats 7-9, Osystraat 3-5 Te reconverteren 832 658 nvt 18 177 305 2023 51 0 5 234
3 Frankrijklei 62 - retail 106 330 nvt 2 220 348 2013 0 1 437
4 Frankrijklei 70 - retail 30 741 nvt 576 670 2015 0 1 90
5 Gratiekapelstraat 2-6 203 220 189 918 203 220 100% 4 383 563 2014 29 0 1 035
6 Groenenborglaan 149 (Felix) In verbouwing 1 172 267 nvt 11 445 527 2023 120 0 14 410
7 Italielei 48 55 743 49 975 55 743 100% 995 554 2003 5 1 231
8 Italiëlei 80-82 126 324 130 368 126 324 100% 2 588 152 2012 20 0 695
9 Kipdorpvest 40-42 - parkings 49 900 50 295 49 900 100% 1 112 465 nvt 0 40 1 200
10 Kipdorpvest 49 - commercieel pand 250 325 nvt 4 706 185 2013 0 1 2 061
11 Kipdorpvest 49 - studenten 1 112 352 1 139 940 1 112 352 100% 23 545 655 2013 207 0 4 825
12 Klapdorp 4-6 121 728 126 480 121 728 100% 2 320 977 2011 22 0 528
13 Koningstraat 8 (Prince) 965 880 1 026 660 965 880 100% 21 541 222 2021 156 0 7 165
14 Korte Sint-Annastraat 6 35 460 36 072 35 460 100% 790 520 2014 6 0 205
15 Paardenmarkt 10 136 410 159 420 136 410 100% 2 060 822 2014 28 1 155
16 Paardenmarkt 100-102 62 630 56 100 62 630 100% 1 150 130 2009 10 0 293
17 Paardenmarkt 67 136 200 147 546 136 200 100% 2 897 245 2015 23 0 1 031
18 Paardenmarkt 70 67 793 71 484 67 793 100% 1 203 220 2014 12 1 360
19 Paardenmarkt 93 27 900 27 828 27 900 100% 761 101 2013 4 0 199
20 Rijnpoortvest 19-21 102 000 100 272 102 000 100% 2 397 023 2013 16 0 567
21 Rodestraat 15 69 360 76 308 69 360 100% 1 519 111 2015 14 0 459
22 Rodestraat 17 134 565 133 416 134 565 100% 2 614 002 2021 28 0 579
23 Rodestraat 19-23 431 660 470 682 431 660 100% 9 977 622 2021 91 0 2 155
24 Rodestraat 2 126 432 148 332 126 432 100% 3 118 479 2021 16 0 1 021
25 Rodestraat 31 42 720 47 016 42 720 100% 1 050 823 1996 8 0 431
26 Stadswaag 6-8 J. de Hasquestraat 268 478 253 644 268 478 100% 6 232 395 2019 32 0 1 556
27 Universiteitsplein in verbouwing 2 287 950 nvt 13 288 009 2023 7 891
28 Viaductdam 104 193 452 200 225 193 452 100% 3 938 050 2015 40 0 812
120 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 121
Land Stad Straat Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huur-
inkomsten
(iii)
Bezettings-
graad
(iv)
Reële Waarde
per 31.12.2021
Bouw of
verbouwingsjaar
Eenheden kamers
verhuurbaar
Eenheden
overige m²
BE Brussel 8 183 939 10 598 566 8 079 848 207 896 823 1 238 102 50 705
29 Antoine Breartstraat 60-62 38 280 120 447 38 280 100% 2 114 605 2021 21 0 562
30 Antoine Dansaertstraat 121, Brussel Te ontwikkelen 259 885 nvt 5 840 321 2022/2023 0 0 730
31 Camuselstraat 30, 32 en 34 (Woodskot) 605 760 612 660 527 011 87% 12 551 941 2019 91 0 1 533
32 De Brouckèreplein, Brussel Te ontwikkelen 806 063 nvt 17 100 893 2022/2023 0 0 3 038
33 Hippokrateslaan 14 (Alma) 2 534 205 2 551 471 2 508 863 99% 47 096 823 2019 339 102 12 369
34 Kroonlaan 365 (365 Rooms) 1 850 000 1 939 515 1 850 000 100% 38 812 926 2014 323 0 13 774
35 Kruitmolenstraat 43 65 880 66 720 65 880 100% 1 302 839 2019/2020 16 0 188
36
Ladderstraat 15-19 en Ladderstraat 11-13, Sint-Jan
Nepomucenusstraat 32-34 (KVS II)
279 660 281 880 279 660 100% 6 265 891 2017 39 0 1 174
37 Lakensestraat 157/159 en Ladderstraat 6, 14 en 16 (KVS I) 179 760 180 420 179 760 100% 3 932 426 2017 30 0 488
38 Middaglijnstraat 46 112 014 88 680 112 014 100% 1 472 403 1992 18 0 386
39 Nieuwbrug 16 59 520 66 900 59 520 100% 1 167 878 2020 16 0 223
40 Ommegangstraat 2 896 116 820 602 896 116 100% 16 011 557 2016 141 0 5 276
41 Oudergemlaan 269-275 738 720 788 760 738 720 100% 15 861 777 2018 118 0 2 391
42 Sint-Pietersstraat 17-27 (Marivaux) In verbouwing 1 015 620 nvt 21 123 962 2022 0 0 6 705
43
Van Orleystraat 14 1000 Brussel (Bischoffsheimlaaan 38-
38A) + Zavelput 20 1000 Brussel
824 024 998 944 824 024 100% 17 240 580 2016 86 0 1 868
BE Gent 5 444 395 7 092 997 4 844 395 134 354 506 989 51 29 310
44 Brusselsepoortstraat 89 (Campus BXL ) 425 052 430 230 425 052 100% 8 730 149 2016 83 0 1 369
45 Hoogstraat 33-37 152 304 152 460 152 304 100% 2 949 879 2015 30 0 468
46 Oude Beestenmarkt 11 / Zilverenberg 16 89 568 89 508 89 568 100% 1 682 274 2020 17 0 313
47 Oude Schaapmarkt 1 112 500 141 978 112 500 100% 3 105 249 2019 20 0 686
48 Project Bagattenstraat - Rozendaalken Te ontwikkelen 304 289 nvt 3 178 144 2021 0 0 nvt
49 Sint-Pietersnieuwstraat 186 / G. Magnelstraat 13A 237 948 247 920 237 948 100% 4 931 315 2019 38 0 1 320
50
Sint-Pietersplein 52 / Sint-Amandsplein 1 - 3 / Sint-
Amandstraat 33
In verbouwing 263 798 nvt 5 297 773 2021 0 0 1 931
51 Stalhof 2 562 980 621 540 562 980 100% 13 242 082 2014 119 0 4 330
52 Universiteitstraat 13 (Roxi Gent) 600 000 489 893 9 664 904 2013 0 50 1 759
53 Voskenslaan 203-207 In verbouwing 653 119 nvt 13 306 646 2021 0 0 4 916
54
Voskenslaan 58, Overwale 42-44 (Overwale - Campus
Schoonmeersche)
2 260 143 2 549 868 2 260 143 100% 48 164 263 2016 490 1 8 046
55 Waarschootstraat 1 740 980 876 360 740 980 100% 14 541 077 2018 145 0 3 052
56 Zuidstationstraat 24 262 920 272 034 262 920 100% 5 560 752 2014 47 0 1 120
BE Hasselt 980 952 991 705 902 476 19 561 850 193 1 8 718
57 Gouverneur Verwilghensingel 3b 980 952 991 705 902 476 92% 19 561 850 2020 193 1 8 718
122 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 123
Land Stad Straat Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huur-
inkomsten
(iii)
Bezettings-
graad
(iv)
Reële Waarde
per 31.12.2021
Bouw of
verbouwingsjaar
Eenheden kamers
verhuurbaar
Eenheden
overige m²
BE Leuven 5 393 130 5 627 510 5 393 130 111 234 240 1 016 10 26 913
58 Arendstraat 11 47 268 52 792 47 268 100% 1 007 302 2017 11 0 179
59 Bogaardenstraat 11 53 940 53 784 53 940 100% 992 869 2014 8 0 203
60 Bondgenotenlaan 74 - retail/kamers 226 180 264 098 226 180 100% 6 268 916 2017 18 1 988
61 Brusselsestraat 182-184 200 868 202 284 200 868 100% 4 037 750 2015 24 1 951
62 Brusselsestraat 242 98 280 101 512 98 280 100% 2 019 085 2014 17 0 350
63 Brusselsestraat 244 40 860 36 111 40 860 100% 723 626 2019 8 0 152
64 Diestsevest 85 70 620 73 440 70 620 100% 1 469 551 2019 14 0 233
65 Frederik Lintsstraat 148-150 177 192 177 046 177 192 100% 3 621 744 2009 37 0 516
66 Frederik Lintsstraat 9 64 728 66 440 64 728 100% 1 197 548 2009 14 0 243
67 Ierse Predikherenstraat 17-19 73 896 73 652 73 896 100% 1 278 979 2015 15 0 207
68 Janseniusstraat 38 600 984 599 160 600 984 100% 11 388 994 2013/2015 160 0 3 568
69 Justus Lipsiusstraat 9 52 512 54 720 52 512 100% 1 037 722 2014 10 0 150
70 Kapucijnenvoer 34 44 472 47 580 44 472 100% 839 617 2015 8 0 179
71 Martelarenlaan 40 (Studax) 1 518 146 1 582 543 1 518 146 100% 32 430 604 2016 292 0 4 772
72 Mechelsestraat 77 122 844 130 860 122 844 100% 2 472 180 2015 21 0 425
73 Minderbroedersstraat 19 209 100 212 940 209 100 100% 4 532 616 2014/2015 33 0 628
74 Minderbroedersstraat 21 702 744 709 582 702 744 100% 12 340 955 2013 116 0 8 554
75 Naamsestraat 58-60 - parkings 4 540 0 100% 140 813 2015 0 3 90
76 Parkstraat 137 369 744 390 309 369 744 100% 7 742 772 2017 72 0 1 483
77 Ravenstraat 40 66 492 69 687 66 492 100% 1 248 743 2018 17 1 242
78 St-Annastraat 13 65 064 67 460 65 064 100% 1 243 875 2014 13 0 227
79 Strijdersstraat 66 66 552 64 520 66 552 100% 1 153 866 2010 13 0 222
80 Tiensestraat 184-186 / Windmolenveldstraat 86-88 212 856 217 821 212 856 100% 4 516 804 2011 39 0 689
81 Tiensestraat 251 68 892 69 001 68 892 100% 1 245 949 2012 10 0 289
82 Tiensestraat 274/Windmolenveldstraat 2-4 82 800 129 889 82 800 100% 2 664 366 2018 17 4 591
83 Vlamingenstraat 91/ Parkstraat 11 156 096 175 740 156 096 100% 3 616 995 2019 29 0 782
BE Luik 2 145 375 2 296 872 2 145 375 42 893 307 378 0 19 250
84 Boulevard d’Avroy 67 577 815 714 120 577 815 100% 12 816 643 2015 146 0 2 668
85 Rue Ernest Solvay 21 (ARC) 1 567 560 1 582 752 1 567 560 100% 30 076 664 2021 232 0 16 582
BE Mechelen 77 016 110 160 77 016 1 711 823 15 0 390
86 Ontvoeringsplein 6 77 016 110 160 77 016 100% 1 711 823 2013 15 0 390
124 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 125
Land Stad Straat Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huur-
inkomsten
(iii)
Bezettings-
graad
(iv)
Reële Waarde
per 31.12.2021
Bouw of
verbouwingsjaar
Eenheden kamers
verhuurbaar
Eenheden
overige m²
NL Amstelveen 0 12 004 919 0 73 316 107 0 1 22 743
87 Project Prof. W.H. Keesomlaan 6-10 Te ontwikkelen 3 062 879 nvt 25 616 107 2023 0 0 22 743
88 Project Regio Amsterdam Te ontwikkelen 8 942 040 nvt 47 700 000 2024 0 1 0
NL Amsterdam 6 124 875 12 035 205 6 091 337 140 613 355 567 0 31 378
89 Barajasweg 60-70 1 007 267 1 033 320 1 007 267 100% 21 050 000 2018 88 0 2 741
90 Naritaweg 139-149 812 063 843 900 812 063 100% 16 500 000 2018 73 0 2 099
91 Naritaweg 151-161 951 744 1 021 200 951 744 100% 20 900 000 2018 86 0 2 755
92 Brink Toren - Kavel 7 Te ontwikkelen 2 984 520 nvt 9 853 355 2025 11 433
93 Karspeldreef 15-18 3 353 801 3 350 940 3 320 263 99% 68 250 000 2019 320 0 12 350
94 Karspeldreef toren 2 Te ontwikkelen 2 801 325 nvt 4 060 000 2025/2026
NL Breda 2 853 684 3 054 623 2 847 770 47 794 957 450 32 14 536
95 Rat Verleghstraat 5 1 314 156 1 561 320 1 308 242 99,55% 24 160 452 2017 224 31 4 928
96 Tramsingel 21 319 830 321 036 319 830 100% 4 846 047 2015 60 0 2 251
97 Tramsingel 27 916 224 867 552 916 224 100% 14 148 457 2016 122 0 5 754
98 Vismarkt - Kraanstraat 1 en 5 303 474 304 714 303 474 100% 4 640 000 2015 44 1 1 603
NL Delft 2 509 228 2 571 018 2 453 401 44 939 858 317 0 12 276
99 Antonia Veerstraat 1-15 1 036 272 1 035 629 1 018 759 98,31% 17 633 599 2017 118 0 4 689
100 Barbarasteeg 2 850 456 869 079 818 989 96,3% 15 287 831 2016 108 0 4 187
101 Phoenixstraat 16 622 500 666 309 615 653 98,90% 12 018 427 2018 91 0 3 400
NL Den Haag 2 854 040 2 771 547 2 845 613 50 460 922 407 3 15 256
102 Eisenhowerlaan 146 401 245 374 428 401 245 100% 7 050 000 2014 64 0 1 355
103 Eisenhowerlaan 148 402 469 374 428 402 469 100% 7 050 000 2014 64 0 1 355
104 Eisenhowerlaan 150 315 282 282 869 315 282 100% 5 200 000 2015 68 0 1 322
105 Project Burgwal - Lutherse Burgwal 10 1 170 457 1 167 806 1 162 030 99,28% 21 151 297 2020 139 3 8 521
106 Waldorpstraat 600-742 564 588 572 016 564 588 100% 10 009 625 2017 72 0 2 703
NL Eindhoven 695 840 2 610 797 695 840 35 399 859 95 0 8 747
107 Boschdijk 146 (Boschdijk Veste) In verbouwing 1 896 840 nvt 23 341 686 nvt 0 0 5 104
108 The Spot - Kronehoefstraat 1-11F 695 840 713 957 695 840 100% 12 058 174 2016 95 0 3 643
NL Enschede 1 964 859 5 346 489 1 964 859 50 752 202 271 2 45 246
109 Ariënsplein 1-163 - Fase I 1 964 859 2 022 612 1 964 859 100% 30 919 731 2018/2019 271 2 17 375
110 Ariënsplein 1-163 - Fase II In verbouwing 3 323 876 nvt 19 832 471 2022/2023 0 0 27 871
NL Groningen 9 623 594 9 570 625 9 608 981 168 551 671 1 161 0 61 354
111 Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren) 5 575 053 5 488 600 5 575 053 100% 94 079 702 2020 698 0 33 659
112 Oosterhamrikkade 103-107 1 461 250 1 445 336 1 446 638 99% 24 351 921 2018 180 0 8 685
113 Project Eendrachtskade 2 (Black Box) 2 587 291 2 636 689 2 587 291 100% 50 120 048 2020 283 0 19 010
NL Leeuwarden 646 236 635 687 646 236 11 300 000 82 1 3 912
114 Tesselschadestraat 7-19B (The Block) 646 236 635 687
646 236 100% 11 300 000 2016 82 1 3 912
NL Leiden 896 400 998 351 896 400 14 529 913 134 0 9 610
115 Campus Verbeek - Verbeekstraat 11-29 896 400 998 351 896 400 100% 14 529 913 2016 134 0 9 610
126 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 127
Land Stad Straat Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huur-
inkomsten
(iii)
Bezettings-
graad
(iv)
Reële Waarde
per 31.12.2021
Bouw of
verbouwingsjaar
Eenheden kamers
verhuurbaar
Eenheden
overige m²
NL Maastricht 8 089 382 10 374 706 8 071 554 145 300 932 1 280 43 71 049
116 Annadal - project grond Te ontwikkelen 1 726 484 nvt 7 347 006 nvt
117 Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal) 3 557 655 3 983 281 3 557 655 100% 58 303 512 2017/2019 723 37 45 695
118 Tongerseweg 135-145 (Bonnefanten College) 2 031 663 2 069 617 2 031 663 100% 37 277 751 2019 257 0 16 366
119 Tongerseweg 43-57 (Carré) 1 801 861 1 930 880 1 789 248 99,30% 32 435 237 2016 143 5 6 155
120 Vijverdalseweg 2 578 324 545 723 578 324 100% 8 200 000 2018 134 1 2 327
121 Wycker Grachtstraat 2-2A 119 879 118 721 114 664 96% 1 737 426 2016 23 0 506
NL Rotterdam 2 083 908 2 059 877 2 083 908 121 727 411 280 0 41 051
122 Burgemeester Oudlaan 480-1008 (Woudestein) 2 083 908 2 059 877 2 083 908 100% 35 611 815 2017 280 0 9 308
123
Project Bokelweg - Heer Bokelweg 121-171 Te ontwikkelen 0 nvt 86 115 596 2021 0 0 31 743
NL Tilburg 400 008 393 606 400 008 6 530 000 72 4 2 136
124 Enschotsestraat 78-84 112 740 109 955 112 740 100% 1 840 000 2019 17 0 520
125 Kapelhof 31 / Heuvelstraat 126 76 092 78 759 76 092 100% 1 570 000 2006 21 0 350
126 Korenbloemstraat 42-44a 65 136 57 702 65 136 100% 860 000 2019 14 2 366
127 Mariastraat 27a/b/c / Nieuwlandstraat 14 64 308 64 500 64 308 100% 1 180 000 2014 9 1 481
128 Nieuwlandstraat 1/1a 81 732 82 690 81 732 100% 1 080 000 2014 11 1 419
NL Utrecht 2 751 012 2 876 022 2 740 494 57 542 308 340 1 11 259
129 Diamantweg 2 (Rotsoord Klopgebouw) In verbouwing 54 000 nvt 600 000 2019 0 1 300
130 Rotsoord 19-263 / Diamantweg 2-168 2 146 620 2 184 600 2 136 102 99,51% 44 950 000 2018 206 0 5 983
131 Willem Dreeslaan 113 (The Hive) 604 392 637 422 604 392 100% 11 992 308 2015 134 0 4 976
NL Vaals 2 303 500 2 649 766 2 303 500 38 546 599 460 0 20 582
132 Sneeuwberglaan 1 2 303 500 2 649 766 2 303 500 100% 38 546 599 2018 460 0 20 582
NL Venlo 1 267 613 1 370 997 1 267 613 21 595 693 166 5 9 223
133 The Bank - Spoorstraat 9-229 / Keulse Poort 12 827 770 859 634 827 770 100% 13 635 558 2017 110 1 5 795
134 The Safe - Peperstraat 8A1-8C14 / Kwietheuvel 51-77 439 843 511 363 439 843 100% 7 960 136 2016 56 4 3 428
NL Wageningen 820 776 791 724 820 776 14 300 000 201 0 3 933
135 Costerweg 50 (Duivendaal) 611 316 592 861 611 316 100% 10 500 000 2019 179 0 2 897
136 Duivendaal 2 (Meteogebouw) 209 460 198 863 209 460 100% 3 800 000 2019 22 0 1 036
128 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 129
Land Stad Straat Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huur-
inkomsten
(iii)
Bezettings-
graad
(iv)
Reële Waarde
per 31.12.2021
Bouw of
verbouwingsjaar
Eenheden kamers
verhuurbaar
Eenheden
overige m²
ESP Barcelona 2 640 395 2 909 185 2 498 571 47 889 000 269 1 8 186
137 Av. De Francesc Botey 51 (Diagonal Besòs) 1 575 818 1 782 505 1 433 994 91% 27 461 000 2019 191 1 5 336
138 Carrer De Sèneca 24-26 (The Lofttown) 1 064 577 1 126 680 1 064 577 100% 20 428 000 2016 78 0 2 850
ESP Granada 1 850 000 2 118 424 1 850 000 37 396 000 347 0 10 243
139 Callejón De Lebrija 3 (AMRO Granada) 1 850 000 2 118 424 1 850 000 100% 37 396 000 2020 347 0 10 243
ESP Madrid 6 938 350 7 642 843 6 600 386 136 158 000 624 0 22 311
140 Calle de Don Ramon de la Cruz 37 2 014 350 1 544 926 1 873 346 93% 32 500 000 2018 146 0 5 840
141 Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez) 4 924 000 4 971 603 4 727 040 96% 93 329 000 2016 478 0 16 471
142 Project Campus UEM / Calle Tajo s/n Te ontwikkelen 1 126 314 nvt 10 329 000 nvt nvt 0 nvt
ESP Malaga 2 626 978 2 531 551 2 626 978 47 810 000 450 0 13 669
143 Av Editor Angel Caffarena 1 (Amro) 1 290 000 1 279 102 1 290 000 100% 24 030 000 2021 229 0 6 680
144 Blvr Louis Pasteur 33 1 336 978 1 252 449 1 336 978 100% 23 780 000 2021 221 0 6 989
ESP Sevilla 2 326 320 1 518 403 2 326 320 30 400 000 309 0 7 882
145 Av. De la Palmera 17 2 326 320 1 518 403 2 326 320 100% 30 400 000 2021 309 0 7 882
ESP Zaragoza 0 2 328 103 0 26 194 000 0 0 7 400
146 Pontoneros Te ontwikkelen 2 328 103 nvt 26 194 000 2023 7 400
PT Lissabon 2 228 000 6 275 000 2 228 000 76 717 000 438 0 30 521
147 Avenida Almirante Reis 178 (Alameda) 172 000 165 000 172 000 100% 784 000 2015 32 0 865
148 Praça de Alvalade 9 (Alvalade ) 366 000 372 000 366 000 100% 5 666 000 2016 66 0 2 442
149 Avenida Colégio Militar 16 (Benca) 1 690 000 1 690 000 1 690 000 100% 25 395 000 2020 340 0 9 700
150 Lamas Lissabon Te ontwikkelen 633 000 nvt 10 875 000 2023 4 834
151 Uhub Lumiar Te ontwikkelen 3 415 000 nvt 33 997 000 2023 12 680
PT Porto 1 775 000 2 836 000 1 775 000 45 538 000 456 16 17 493
152 Rua da Fábrica Do Bairro Da Areosa 31 (Asprela) 1 775 000 1 892 000 1 775 000 100% 28 063 000 2020 456 0 12 600
153 Project Rua António Granjo 142 In verbouwing 944 000 nvt 17 475 000 2022 16 4 893
Totalen 93 243 891 136 588 451 91 834 871 2 161 649 565 13 984 319 694 363
(i)
Totale Huur vertegenwoordigt de huur die de Vennootschap zou factureren op basis van haar vraagprijs per 31 december 2021, indien 100% van de vastgoedportefeuille, die beschikbaar
is voor verhuur dus exclusief kamers die in verbouwing of aanbouw zijn, verhuurd zou zijn, inclusief een inschatting voor de jaarlijkse huurinkomsten van de hostel activiteit.
(ii)
Geschatte brutohuur op jaarbasis zoals geschat door Stadim, Cushman & Wakeeld en CBRE.
(iii)
Gecontracteerde huren op jaarbasis op basis van de tenancy schedule per 31 december 2021. Voor Iberia wordt er rekening gehouden met de gecontracteerde huur in het academiejaar.
Voor wat betreft de zomerverhuur hebben wij nog geen zicht op de bezetting.
(iv)
Verhouding tussen de Huurinkomsten en de Totale Huur.
(v)
Voor enkele panden zijn per 31 december 2021 geen gecontracteerde Huurinkomsten beschikbaar; het betreft (a) Franklin Rooseveltplaats 7-9 (b) Groenenborgerlaan 149 (c)
Universiteitsplein 1 (d) Antoine Dansaertstraat 121 (e) De Brouckèreplein (f) Sint Pietersstraat 17-27 (g) Bagattenstraat (h) Sint-Pietersplein (i) Voskenslaan 191-207 (j) Project Amstelveen
Keesomlaan (k) Project Regio Amsterdam (l) Brink Toren (m) Karspeldreef Toren 2 (n) Boschdijk 146 (o) Ariënsplein phase II (p) Projectgrond Annadal (q) Project Bokelweg (r) Rotsoord
Klopgebouw (s) Project UEM (t) Project Zaragoza (u) Project Lamas (v) Project Lumiar (w) Project Granjo. Dit betreffen ontwikkelingsprojecten die nog in opbouw zijn. Bagatten en project
UEM betreffen landposities die nog moeten ontwikkeld worden.
De totale Reële Waarde zoals geschat door de Waarderings-
deskundige bedroeg per 31 december 2021 2.161.650 KEUR. In de
geconsolideerde balans werden vastgoedbeleggingen opgenomen
voor een bedrag van 1.967.056 KEUR. Het verschil is te wijten aan
a) het vastgoed m.b.t. de joint ventures, de 100% waarde van het
vastgoed is opgenomen in bovenstaande tabel, maar wordt niet
geboekt onder de lijn vastgoedbeleggingen (83.471 KEUR); b) een
aantal panden is in aanbouw / renovatie, voor de bepaling van het
bedrag opgenomen in de geconsolideerde balans werd rekening
gehouden met nog te verwachten bouwkosten (106.040 KEUR) ; en
d) bij een aantal panden in portefeuille zullen bepaalde structurele
werkzaamheden worden uitgevoerd (vernieuwing van lift, update van
installaties, energieinvesteringen, etc.), ook hiervoor werd voor de
bepaling van het bedrag opgenomen in de geconsolideerde balans
rekening gehouden met nog te verwachten kosten (5.083 KEUR).
130 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 131
8.2.2.2 Opsplitsing in deelportefeuilles
In onderstaand overzicht is de vastgoedportefeuille opgelijst per
deelportefeuille, per land en bijkomend per stad. Per deelportefeuille
zijn de Aanschafngswaarde, Reële Waarde, Huurinkomsten en
verzekerde waarde opgenomen.
De Huurinkomsten betreffen de huur op jaarbasis op basis van het
tenancy schedule per 31 december 2021.
Land Stad
Reële Waarde
per 31.12.2021
Huur-
inkomsten
(iii)
Verzekerde
waarde
Aanschafngswaarde
excl. Kosten
België Antwerpen 152.693.227 4.749.087 80.512.067 108.147.968
Brussel 207.896.823 8.079.848 103.729.514 186.752.815
Gent 134.354.506 4.844.395 58.389.282 120.949.669
Hasselt & Luik 62.455.157 3.047.851 25.271.801 57.244.361
Leuven 111.234.240 5.393.130 35.748.767 105.286.386
Mechelen 1.711.823 77.016 1.408.700 1.906.054
Nederland Amstelveen 73.316.107 43.564.258 71.645.181
Amsterdam 140.613.355 6.091.337 51.370.457 114.420.752
Breda 47.794.957 2.847.770 15.570.959 43.259.505
Delft 44.939.858 2.453.401 19.781.229 40.556.779
Den Haag 50.460.922 2.845.613 31.911.876 46.120.682
Eindhoven 35.399.859 695.840 15.424.776 25.133.816
Enschede 50.752.202 1.964.859 27.550.293 47.507.190
Groningen 168.551.671 9.608.981 44.572.677 128.830.916
Leeuwarden 11.300.000 646.236 10.240.645 10.339.254
Leiden 14.529.913 896.400 13.380.931 13.100.382
Maastricht 145.300.932 8.071.554 115.383.776 135.030.143
Rotterdam 121.727.411 2.083.908 27.577.671 81.338.059
Tilburg 6.530.000 400.008 4.468.750 5.555.326
Utrecht 57.542.308 2.740.494 28.683.085 48.752.243
Vaals 38.546.599 2.303.500 21.315.000 38.511.893
Venlo
21.595.693 1.267.613 13.467.832 19.124.020
Wageningen 14.300.000 820.776 10.605.686 14.234.938
Spanje Barcelona 47.889.000 2.498.571 20.354.125 43.658.000
Granada 37.396.000 1.850.000 26.000.000 37.000.000
Madrid 136.158.000 6.600.386 60.037.027 104.857.762
Malaga 47.810.000 2.626.978 24.054.209 44.333.040
Sevilla 30.400.000 2.326.320 8.000.000 27.079.971
Zaragoza 26.194.000 3.564.988
Portugal Lissabon 76.717.000 2.228.000 16.350.000 33.159.473
Porto 45.538.000 1.775.000 16.400.000 28.597.416
Totaal 2.161.649.565 91.834.871 971.125.393 1.785.998.978
De vastgoedportefeuille van Xior Student Housing wordt verzekerd
voor een totale heropbouwwaarde van 971 MEUR, exclusief de
terreinen waarop de panden zich bevinden, tegenover een Reële
Waarde van 1.967 MEUR (inclusief terreinen) per 31 december
2021, i.e. 44,93% van de Reële Waarde. Over 2021 werd er 670 KEUR
betaald aan verzekeringspremies.
De verzekerde waarde houdt geen rekening met verzekeringen “alle
bouwplaatsrisico’s” voor projecten die in ontwikkeling zijn. Vanaf
dat het project genaliseerd is en klaar is voor verhuur wordt er een
Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huurinkomsten
(iii)
Reële Waarde
per 31.12.2021
Eenheden
kamers
Eenheden
overige
België 26.973.893,96 28.717.334,48 26.191.326,95 561.587.196 4.637 210
Nederland 45.884.954,05 47.323.995,50 45.738.288,98 818.735.568 6.283 90
Spanje 16.382.043,00 15.594.092,00 15.902.254,88 289.324.000 1.999 1
Portugal 4.003.000,00 4.119.000,00 4.003.000,00 59.908.000 894
In aanbouw – België 2.287.153,32 44.723.778
In aanbouw – Nederland 5.839.845,00 14.513.355 1
in aanbouw – Portugal 4.992.000,00 62.347.000 16
Te ontwikkelen – Nederland 1.726.484,00 7.347.006
Te ontwikkelen – Spanje 3.454.417,00 36.523.000
Te reconverteren België 5.308.494,59 64.034.803 171
Te reconverteren Nederland 17.225.635,37 202.605.859 1
Totaal 93.243.891 136.588.451 91.834.871 2.161.649.565 13.984 319
32
Dit is de Reële Waarde zoals opgenomen op de balans per 31 december 2021. Voor de reconciliatie tussen de waarde opgenomen op de balans en de waardering van de
Waarderingsdeskundige wordt verwezen naar
Hoofdstuk 8.2.1.
In Nederland zijn er nog panden die geconverteerd zullen worden
van kantoorgebouw naar studentenkamers. Het betreft hier het
pand aan de Heer Bokelweg in Rotterdam, het pand aan de Prof W.H.
Keesomlaan in Amstelveen, project Regio Amsterdam, Connect
U - Ariënsplein te Enschede (phase II) en Boschdijkveste 146 te
Eindhoven (
zie 10.9.30 Verworven vastgoedvennootschappen en
vastgoedbeleggingen
). Deze panden worden momenteel deels
verhuurd als kantoorgebouw in afwachting van het toekennen van
de bouwvergunning en de aanvang van de verbouwingswerken.
De reconversie van het pand aan de Eendrachtskade in Groningen
werd in 2021 voltooid.
8.2.2
BESCHRIJVING EN SPREIDING VAN DE
VASTGOEDPORTEFEUILLE
8.2.2.1 Algemene beschrijving van de vastgoedportefeuille
De vastgoedportefeuille van de Vennootschap bestaat per 31
december 2021 uit 153 panden (waarvan twee projectgronden).
Hiervan zijn 86 panden gelegen in België, 50 panden in Nederland,
10 in Spanje en 7 in Portugal. Deze panden voorzien in het aanbod
van in totaal 13.984 verhuurbare units per 31 december 2021 (resp.
ca. 20.000 studentenkamers in 162 panden na uitvoering van de
volledige gecommitteerde pipeline van de Vennootschap per 31
december 2021), waarbij er in 14 van deze gebouwen eveneens
winkelactiviteiten op het gelijkvloers zijn. De vastgoedportefeuille
omvat verder twee panden die uitsluitend bestemd zijn voor
winkelactiviteit, “Roxi” Gent met 50 units, “Roxi” Zaventem met
99 units en een parking te Antwerpen. De Vennootschap heeft
een aantal panden die momenteel als kantoor worden verhuurd,
in afwachting van de reconversie naar studentenkamers. De
vastgoedportefeuille, exclusief de panden die in verbouwing
zijn en de te converteren panden, heeft over 2021 een totale
bezettingsgraad van 98%.
De totale Reële Waarde van de vastgoedportefeuille per
31 december 2021 bedroeg 1.967.056 KEUR
32
. Het betreft
een strategisch gediversieerde vastgoedportefeuille met ook
binnen het studentenvastgoed, wat de kernactiviteit uitmaakt
van de Vennootschap als
pure player
in studentenhuisvesting,
een mix, zowel wat betreft de geograsche spreiding als wat
het type studentenvastgoed betreft (cf. verschillende types van
studentenkamers). Gelet op het grote aantal verschillende huurders
enerzijds, en de diverse types van kamers anderzijds (waardoor
met andere woorden niet één type van student of huurder wordt
aangetrokken), is er ook aan spreiding per type huurder voldaan.
132 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 133
8.2.2.5 Geograschespreidingvandevastgoedportefeuille
De onderstaande graeken geven de spreiding van de
vastgoedportefeuille weer per land op basis van de Reële Waarde. In
Nederland telt de portefeuille 50 panden, goed voor een totale Reële
Waarde van 1.043 MEUR, hetgeen 48% van de vastgoedportefeuille
vertegenwoordigt, in België telt de portefeuille 86 panden, goed
voor een totale Reële Waarde van 670 MEUR, hetgeen 31%
van de vastgoedportefeuille vertegenwoordigt. De overige 21%
situeert zich in Spanje en Portugal, met een totaal van 17 panden
en een Reële Waarde van 448 MEUR. Op basis van Totale Huur
vertegenwoordigt België met een bedrag van 27 MEUR, 29% van de
vastgoedportefeuille. Nederland vertegenwoordigt 45,9 MEUR, wat
overeenstemt met 49% van de Totale Huur en Spanje en Portugal
vertegenwoordigen 20,4 MEUR, wat overeenstemt met 22%.
Reële waarde – Spreiding per land
BE 31,01%
NL 48,26%
PT 5,66%
ES 15,07%
Totale Huur – Spreiding per land
BE 28,93%
NL 49,21%
PT 4,29%
ES 17,57%
De gediversieerde vastgoedportefeuille van de GVV is met 153
panden verspreid over 7 steden in België, 17 steden in Nederland,
6 steden in Spanje en 2 steden in Portugal. De panden zijn gelegen
in de belangrijkste studentensteden van Vlaanderen, m.n. Leuven,
Gent, Antwerpen, Brussel, Mechelen, Hasselt en luik evenals de
belangrijkste studentensteden in Nederland, m.n. Amsterdam,
Amstelveen, Breda, Den Haag, Tilburg, Maastricht, Eindhoven, Delft,
Rotterdam, Utrecht, Venlo, Leiden, Groningen, Leeuwarden, Enschede
en Wageningen, de belangrijkste studentensteden in Spanje, m.n.
Barcelona, Madrid, Malaga, Sevilla, Zaragoza en Granada en de
belangrijkste studentensteden in Portugal, m.n. Porto en Lissabon.
Nieuwe locaties sinds 2021 betreffen Malaga, Sevilla en Zaragoza
in Spanje (zie
10.9.30 Verworven vastgoedvennootschappen en
vastgoedbeleggingen
). De locaties van de verschillende panden in
België, Nederland, Spanje en Portugal en hun vertegenwoordiging
in de Reële Waarde en de Totale Huur van de vastgoedportefeuille
worden hieronder weergegeven:
brandverzekering afgesloten voor de totale heropbouwwaarde van
het pand.
De verzekeringen omvatten eveneens bijkomende waarborgen
voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen door
huurderving. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw
niet heropgebouwd is. Xior Student Housing beschikt tevens over
een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering.
8.2.2.3 Aard van de vastgoedportefeuille
Onderstaande graek geeft de spreiding van de Huurinkomsten per
type pand weer, op basis van de Totale Huur van de respectieve
panden in de vastgoedportefeuille.
Totale Huur — Spreiding per type
Kantoren -
te reconverteren 7,17%
Studenten 88,61%
Andere 4,22%
De sterke focus op het studentenvastgoed, met een aandeel
van 89% van de huurinkomsten blijkt uit bovenstaand overzicht.
Tijdelijk zijn er, in afwachting van reconversie, ook huurinkomsten
van kantoren. Deze vertegenwoordigen 7% van de Huurinkomsten.
Verder is de portefeuille opgebouwd uit een beperkt aantal
winkelvastgoedruimtes dewelke in belangrijke mate gevestigd
zijn op het gelijkvloers van panden die het studentenvastgoed als
primaire functie kennen. Twee panden zijn exclusief bestemd als
winkelvastgoed. Het segment “Andere” (4% van de Totale Huur)
bevat naast de retail ruimtes Totale Huur afkomstig van overige
activiteiten waaronder “Roxi” Gent, “Roxi” Brussel en enkele parkings.
8.2.2.4 Beschrijving van het type van studentenkamers
De Vennootschap stelt binnen het segment van
studentenhuisvesting diverse types van studentenkamers ter
beschikking. Het merendeel van de gebouwencomplexen bevatten
diverse types van kamers, waardoor een diversiteit aan type
huurders kan worden aangetrokken. Ook het aantal kamers per
pand kan sterk verschillen, en hangt vaak samen met de ligging van
het pand. Het kleinste pand (niet bestemd voor winkelvastgoed)
dat onderdeel uitmaakt van de vastgoedportefeuille bestaat uit
acht studentenunits (Bogaardenstraat 11, Leuven) en het grootste
complex betreft het Annadal-complex te Maastricht met onder
andere 723 studentenunits. Louter bij wijze van vuistregel, kan
worden gesteld dat de werkelijk individuele verhuurbare oppervlakte
(exclusief gemeenschappelijke ruimtes) gemiddeld 60% bedraagt
van de totale oppervlakte.
De diverse kamertypes van Xior zijn als volgt opgedeeld:
Basic: Een studentenkot met wastafel op de kamer en een
gemeenschappelijk toilet en douche op de gang.
Basic +: Een studentenkot met wastafel en eigen douche. Het
toilet is gemeenschappelijk en bevindt zich op de gang.
Comfort: Een studentenkot met een eigen koelkast en badkamer
(wastafel, douche en toilet).
Premium: Een studentenstudio met een eigen volledig uitgeruste
badkamer (wastafel, douche en toilet) en een eigen kitchenette
(koelkast en kookvuur).
De onderstaande graek geeft de mix weer per type kamer van het
totaal aan beschikbare kamers binnen de vastgoedportefeuille. Het
kamer type Premium heeft met 45,84% het belangrijkste aandeel.
De sterke vertegenwoordiging van dit kamer type samen met Basic
+ (3,7%) en Comfort (36,69%) illustreert de sterke vraag naar privacy
en eigen comfort. Verder bedraagt het aandeel van het type Basic
13,77%.
Aantal kamers — Spreiding per kamer type
Basic 13,77%
Basic+ 3,7%
Comfort 36,69%
Premium 45,84%
134 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 135
8.2.2.6 Spreiding in functie van huuropbrengsten en Reële
Waarde
Onderstaande tabellen geven de Top 10 weer van de
vastgoedportefeuille in functie van de Totale Huur respectievelijk de
Reële Waarde.
Top 10 Totale Huur per 31.12.2021
0 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000 6.000.000
Rotsoord 19-263 / Diamantweg 2-168
Voskenslaan 58, Overwale 42-44 (Overwale - Campus Schoonmeersche)
Sneeuwberglaan 1
Av. De la Palmera 17
Hippokrateslaan 14 (Alma)
Project Eendrachtskade 2 (Black Box)
Karspeldreef 15-18
Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal)
Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez)
Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren)
0 20.000.000 40.000.000 60.000.000 80.000.000 100.000.000
Rotsoord 19-263 / Diamantweg 2-168
Hippokrateslaan 14 (Alma)
Project Regio Amsterdam
Voskenslaan 58, Overwale 42-44 (Overwale - Campus Schoonmeersche)
Project Eendrachtskade 2 (Black Box)
Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal)
Karspeldreef 15-18
Project Bokelweg - Heer Bokelweg 121-171
Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez)
Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren)
De site gelegen te Groningen, Hoogeweg 1-3, is met een
totaalbedrag van 5.575.053 EUR de site die het grootste deel van de
Totale Huur (5,89% van de Totale Huur) van de vastgoedportefeuille
vertegenwoordigt. De panden Xior Picasso - Xior Vélazquez
- Madrid en Annadal - Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-
17 - Maastricht vervolledigen de top 3 van grootste panden
van de vastgoedportefeuille in termen van Totale Huur. Zij
vertegenwoordigen respectievelijk 5,28% en 3,82% van de Totale
Huur van de vastgoedportefeuille. De overige 150 panden omvatten
84,92% van de Totale Huur van de vastgoedportefeuille.
Top 10 Reële Waarde per 31.12.2021
0 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000 6.000.000
Rotsoord 19-263 / Diamantweg 2-168
Voskenslaan 58, Overwale 42-44 (Overwale - Campus Schoonmeersche)
Sneeuwberglaan 1
Av. De la Palmera 17
Hippokrateslaan 14 (Alma)
Project Eendrachtskade 2 (Black Box)
Karspeldreef 15-18
Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal)
Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez)
Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren)
0 20.000.000 40.000.000 60.000.000 80.000.000 100.000.000
Rotsoord 19-263 / Diamantweg 2-168
Hippokrateslaan 14 (Alma)
Project Regio Amsterdam
Voskenslaan 58, Overwale 42-44 (Overwale - Campus Schoonmeersche)
Project Eendrachtskade 2 (Black Box)
Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal)
Karspeldreef 15-18
Project Bokelweg - Heer Bokelweg 121-171
Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez)
Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren)
De site Hoogeweg 1-3 - Groningen is met een totaal bedrag van
94.079.702 EUR de site met de hoogte Reële Waarde van de vastgoed-
portefeuille. Het vertegenwoordigt 4,35% van de totale Reële Waarde
van de vastgoedportefeuille. De panden Xior Picasso - Xior Vélazquez -
Madrid en Heer Bokelweg 121-171 - Rotterdam vervolledigen de top 3
van grootste panden van de vastgoedportefeuille in termen van Reële
Waarde. Zij vertegenwoordigen respectievelijk 4,32% en 3,98% van de
totale Reële Waarde van de vastgoedportefeuille. De overige 150 pan-
den vertegenwoordigen 87,35% van de vastgoedportefeuille in termen
van Reële Waarde.
Vertegenwoordiging in de Reële Waarde en de Totale Huur
Porto
Lissabon
Madrid
Granada
Barcelona
Zaragoza
Groningen
Delft
Rotterdam
Den Haag
Utrecht
Breda
Amsterdam
Amstelveen
Wageningen
Leiden
Enschede
Antwerpen
Mechelen
Maastricht
Vaals
Venlo
Brussel
Gent
Leuven
Hasselt
Tilburg
Eindhoven
Luik
Stad
Reële
waarde Huur
Amstelveen 3,39% Amstelveen 0,00%
Amsterdam 6,50% Amsterdam 6,57%
Antwerpen 7,06% Antwerpen 5,09%
Barcelona 2,22% Barcelona 2,83%
Breda 2,21% Breda 3,06%
Brussel 9,62% Brussel 8,78%
Delft 2,08% Delft 2,69%
Den Haag 2,33% Den Haag 3,06%
Eindhoven 1,64% Eindhoven 0,75%
Enschede 2,35% Enschede 2,11%
Gent 6,22% Gent 5,84%
Granada 1,73% Granada 1,98%
Groningen 7,80% Groningen 10,32%
Hasselt 0,90% Hasselt 1,05%
Leeuwarden 0,52% Leeuwarden 0,69%
Leiden 0,67% Leiden 0,96%
Leuven 5,15% Leuven 5,78%
Lissabon 3,55% Lissabon 2,39%
Luik 1,98% Luik 2,30%
Maastricht 6,72% Maastricht 8,68%
Madrid 6,30% Madrid 7,44%
Malaga 2,21% Malaga 2,82%
Mechelen 0,08% Mechelen 0,08%
Porto 2,11% Porto 1,90%
Rotterdam 5,63% Rotterdam 2,23%
Sevilla 1,41% Sevilla 2,49%
Tilburg 0,30% Tilburg 0,43%
Utrecht 2,66%
Utrecht 2,95%
Vaals 1,78%
Vaals 2,47%
Venlo 1,00% Venlo 1,36%
Wageningen 0,66% Wageningen 0,88%
Zaragoza 1,21% Zaragoza 0,00%
Leeuwarden
Sevilla
Malaga
136 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 137
8.2.2.7 Spreiding gemiddelde looptijd van de contracten
De tabel hieronder geeft een opsplitsing van de vervaldagen van
de huurinkomsten. Vermits de activiteit van Xior het verhuren
van studentenkamers betreft, worden de meeste contracten
aangegaan voor een periode van één jaar. Elk jaar moeten deze
huurovereenkomsten met de studenten hernieuwd worden.
Looptijd van de huurcontracten
33
Huurinkomsten (iii)
1 jaar 86.185.292
tussen 1 en 5 jaar 1.905.750
meer dan 5 jaar 3.743.828
De gemiddelde looptijd van de contracten werd niet opgenomen,
aangezien dergelijk gemiddelde weinig of geen informatieve
waarde heeft, gelet op de korte termijn aard van de contracten voor
studentenhuisvesting.
Voor een beschrijving van de andere contracten, wordt verwezen naar
Hoofdstuk 10.9.1 van dit Jaarverslag
.
8.2.2.8 Spreiding gemiddelde kamerprijs
De huurprijs van de diverse kamers hangt af van diverse factoren,
waaronder de geograsche locatie (Gent en Leuven zijn bijvoorbeeld
duurder dan Mechelen), de specieke locatie van een pand (bijvoorbeeld
in functie van de afstand naar de onderwijsinstelling), maar ook binnen
het pand zelf (bvb. straatkant, eerste verdieping of achtste verdieping,
etc.), alsook de oppervlakte en de graad van comfort. Hoewel alle
panden aan minimale kwaliteitsstandaarden voldoen, kan nog een
verschil bestaan in relatieve ouderdom, kwaliteit, afwerking, faciliteiten
in de gemeenschappelijke ruimtes, etc. voor elk gebouw, wat zich
tevens kan vertalen in de huurprijs van een welbepaalde kamer.
Voor België en Nederland bedraagt de gemiddelde kamerprijs bij
benadering 300 EUR voor een standaard kamer (zonder eigen
voorzieningen), 395 EUR voor een kamer met eigen sanitair, en 550
EUR voor een studio, maar dit is op zichzelf weinig betekenisvol,
gelet op de diverse bovengenoemde parameters die de prijzen van
de kamers kunnen beïnvloeden (met dus bij uitstek geograsche
verschillen).
Voor Spanje liggen de prijzen ver uit elkaar omdat er ook dubbele
kamers verhuurd worden. De prijzen bedragen rond de 850 EUR per
maand voor een studio zonder catering. De prijzen incl. catering
variëren tussen 1.250 EUR en 1.548 EUR per maand. In Spanje is het
zo dat er altijd extra diensten worden meegeleverd aan de student,
zoals linnen, schoonmaak van de kamer, half board of full board. De
vergoeding voor deze diensten is mee inbegrepen in de huurprijs.
33
Deze tabel is verschillend van de tabel opgenomen in Hoofdstuk 10.9.1. De tabel in 10.9.1 is opgemaakt op basis van de gerealiseerde huur in het boekjaar 2021, daar waar deze tabel werd
opgesteld op basis van de tenancy schedule per 31 december 2021 (d.i. op basis van de Totale Huur).
8.2.2.9 Spreiding in functie van ouderdom van de
gebouwen
Voor de berekening van de ouderdom van de panden van de
vastgoedportefeuille, wordt hetzij het bouwjaar, hetzij de datum sinds
de laatste verbouwing gehanteerd. Voor wat betreft de spreiding naar
ouderdomscategorie werden volgende intervallen weerhouden:
• 0 tot 3 jaar
• 3 tot 6 jaar
• 6 tot 9 jaar
• Ouder dan 9 jaar
In functie van de Reële Waarde gelden volgende verhoudingen per
categorie voor de Vastgoedportefeuille:
0 tot 3 jaar 66,24%
3 tot 6 jaar 24,92%
6 tot 9 jaar 7,96%
Ouder dan 9 jaar 0,88%
Het betreft met andere woorden een relatief jonge portefeuille.
138 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 139
FRANKRIJKLEI 70
ANTWERPEN
Verhuurbare oppervlakte 65m²
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2015
Eigendomsstructuur
Het gelijkvloers behoort toe aan Xior. Dit betreft 5,3% van de
mede-eigendom.
Deze winkelruimte is aanpalend aan het gebouw gelegen te Kipdorpvest 49 aan de Leien te
Antwerpen in de onmiddellijke omgeving van de Meir en Hopland.
1
winkelruimte
GRATIEKAPELSTRAAT 2
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenhuis ligt op een toplocatie op slechts enkele stappen van de stadscampus van
de Universiteit Antwerpen en vormt samen met de andere panden in de Gratiekapelstraat één
geheel. De residentie ligt ook vlak aan de panden in de Blindestraat.
14
units
GRATIEKAPELSTRAAT 4
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenhuis ligt op een toplocatie op slechts enkele stappen van de stadscampus van
de Universiteit Antwerpen en vormt samen met de andere panden in de Gratiekapelstraat één
geheel. Het pand ligt ook vlak aan de panden in de Blindestraat.
7
units
GRATIEKAPELSTRAAT 6
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenhuis ligt op een toplocatie op slechts enkele stappen van de stadscampus van
de Universiteit Antwerpen en vormt samen met de andere panden in de Gratiekapelstraat één
geheel. Het gebouw ligt ook vlak aan de panden in de Blindestraat.
8
units
PROJECT GROENENBORGERLAAN 149
(FELIX)
ANTWERPEN (WILRIJK)
Verwachte oplevering
2023
Eigendomsstructuur Erfpacht 60 jaar
Deze residentie maakt deel uit van het XL-Fund waarin Xior een 90% deelneming bezit. Deze
site, momenteel in ontwikkeling is omgeven door de parken van Wilrijk in een groene oase
tussen Campus Groenenborger en Middelheimpark, deed dienst als campus Theologie. Na
een grondige renovatie en extensie zal het totaal aantal kamers 203 bedragen.
203
units
(vooropgesteld)
PROJECT
8.2.3
BESCHRIJVING VAN DE PANDEN VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE
8.2.3.1 Beschrijving van de panden van de vastgoedportefeuille excl. pipeline
BELGIË
Hieronder volgt een beschrijving van de diverse panden die deel uitmaken van de vastgoedportefeuille.
BLINDESTRAAT 18
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2012
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze residentie bevindt zich in centrum Antwerpen, vlakbij de Universiteit Antwerpen, in het
hartje van de studentenbuurt. Het pand is gelegen naast Blindestraat 20 en 22 die ook in
eigendom zijn van Xior. Deze 3 gebouwen worden als één geheel gezien en liggen vlak naast
de panden in de Gratiekapelstraat.
16
units
BLINDESTRAAT 20
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2012
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenhuis ligt op een toplocatie op slechts enkele stappen van de stads campus van
de Universiteit Antwerpen en wordt samen met de andere 2 panden in de Blindestraat als één
geheel gezien en liggen vlak naast de panden in de Gratiekapelstraat.
21
units
BLINDESTRAAT 22
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2012
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenhuis ligt op een toplocatie op slechts enkele stappen van de stadscampus van
de Universiteit Antwerpen en wordt samen met de andere 2 panden in de Blindestraat als één
geheel gezien en liggen vlak naast de panden in de Gratiekapelstraat.
4
units
FRANKRIJKLEI 62
ANTWERPEN
Verhuurbare oppervlakte 335m²
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2013
Eigendomsstructuur
Het gelijkvloers behoort toe aan Xior. Dit betreft 11,41% van
de mede-eigendom.
Deze winkelruimte is gelegen op de Leien te Antwerpen in de onmiddellijke omgeving van de
Meir en Hopland.
1
winkelruimte
140 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 141
KORTE SINT-ANNASTRAAT 6
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand omvat 6 kamers en ligt vlakbij de Ossenmarkt, de stadscampus van de
Universiteit Antwerpen en de Meir.
6
units
PAARDENMARKT 10
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
28
units
Deze residentie is de eerste van een reeks panden gelegen aan de Paardenmarkt, vlakbij
lokale supermarkten, de stadscampus van de Universiteit Antwerpen en de studentenbuurt
en heeft op het gelijkvloers een winkelruimte.
1
winkelruimte
PAARDENMARKT 67
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze residentie is gelegen aan de Paardenmarkt, vlabkij de lokale supermarkten, de stads-
campus van de Universiteit Antwerpen, de studentenbuurt en vlakbij de overige panden aan
de Paardenmarkt.
23
units
PAARDENMARKT 70
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
12
units
Deze residentie is gelegen aan de Paardenmarkt, vlabkij de lokale supermarkten, de stads-
campus van de Universiteit Antwerpen, de studentenbuurt en vlakbij de overige panden aan
de Paardenmarkt. Op het gelijkvloers bevindt zich een winkelruimte.
1
winkelruimte
PAARDENMARKT 93
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2013
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze residentie met 4 startersflats is gelegen aan de Paardenmarkt, vlabkij de lokale
supermarkten, de stadscampus van de Universiteit Antwerpen, de studentenbuurt en vlakbij
de overige panden aan de Paardenmarkt.
4
units
ITALIËLEI 48
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2003
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenhuis ligt op slechts enkele stappen van het Xior pand aan de Italiëlei 82, vlakbij
de universiteitsbuurt, diverse supermarkten, openbaar vervoer en de stadscampus.
5
units
ITALIËLEI 80-82
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2012
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen op de Leien van Antwerpen in de onmiddellijke omgeving van
de Stadscampus en campus Park Spoor Noord.
20
units
KIPDORPVEST 40-42
ANTWERPEN
Eigendomsstructuur
De parkeerplaatsen maken 14,8% uit van de mede-
eigendom
40
parkeer-
plaatsen
Deze parkeergarage is gelegen in centrum Antwerpen tussen de Meir en Hopland
KIPDORPVEST 49
ANTWERPEN
Oppervlakte retail 1.932 m²
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2013
207
units
Eigendomsstructuur
Eigendom – erfpacht. Tréfonds wordt aangehouden
door Stubis BVBA
Dit studentenpand met gelijkvloerse commerciële ruimte is gelegen in centrum Antwerpen
op wandelafstand van het centraal station en de Meir.
1
commerciële
ruimte
KLAPDORP 4-6
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2011
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen in het centrum van Antwerpen nabij de Stadscampus van de
Universiteit Antwerpen en de Academie.
22
units
142 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 143
PAARDENMARKT 100-102
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2009
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze residentie is gelegen aan de Paardenmarkt, vlabkij de lokale supermarkten, de stads-
campus van de Universiteit Antwerpen, de studentenbuurt en vlakbij de overige panden aan
de Paardenmarkt.
10
units
RIJNPOORTVEST 19-21
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2013
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand ligt in het hartje van de studentenbuurt, vlak aan de Ossenmarkt en de stadscampus
van de Universiteit Antwerpen. Het ligt ook vlakbij de panden in de Rodestraat.
16
units
RODESTRAAT 2
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2021
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand ligt in het hart van de universtiteitsbuurt, vlakbij de stadscampus en de Ossenmarkt.
Het pand is verhuurd aan de James Madison Universiteit. Dit pand is het eerste pand van de
cluster panden gelegen in deze straat.
16
units
RODESTRAAT 15
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd 2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand bevat 14 kamers op een ideale ligging midden in de universiteitsbuurt.
14
units
RODESTRAAT 17
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2021
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand is complementair gelegen met de andere studentenpanden in de Rodestraat, vlakbij
de universiteit van Antwerpen, de Ossenmarkt en de Paardenmarkt.
28
units
156
studentenunits
KONINGSTRAAT 8 (PRINCE)
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2021
Eigendomsstructuur Erfpacht 50 jaar
Deze residentie maakt deel uit van het XL-Fund. Prince, met 12 verdiepingen, bevindt zich in het hartje van de Antwerpse
studentenbuurt. De residentie beschikt over alle moderne faciliteiten waaronder een 360° skybar, tness, wasbar,
leefkamer, gemeenschappelijke keukens, meeting- en studieruimtes, etc.
144 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 145
VIADUCTDAM 104
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand ligt in de onmiddellijke omgeving van campus Park Spoor Noord van AP
Hogeschool Antwerpen.
40
units
ANTOINE BRÉARTSTRAAT 60-62
(KOTHOUSE)
BRUSSEL (SINT-GILLIS)
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2021
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Kothouse, een oud rusthuis, werd in 2012 volledig herbestemd tot 21 studentenkamers in
de trendy Sint-Gillis wijk te Brussel. In de omgeving bevinden zich diverse onderwijsinstel-
lingen zoals enkele campussen van Saint-Luc, de Nara campus van de Luca universiteit,
etc. Het ligt ook vlakbij het openbaar vervoer wat zorgt voor een makkelijke verbinding naar
de ULB.
21
units
BISSCHOFHEIMLAAN 38, ZAVELPUT 20
(VAN ORLEY / ZAVELPUT)
BRUSSEL
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
2
commerciële
ruimtes
Deze residentie bestaat uit 3 te onderscheiden gebouwen. Van Orley (63 units en 1 kantoor),
Zavelput bestaand (7 units en 1 kantoor) en Zavelput extensie (16 units). Van Orley is een
historisch Beaux-Arts gebouw dat zich bevindt op 10 minuten van het centrum, vlakbij
verschillende universiteiten en openbaar vervoer. Het gebouw biedt onderdak aan 100
studenten, (mix van dubbele en enkele kamers), allen verhuurd via langetermijncontracten
met BRIK. Er is ook 2.150m
2
aan kantoorruimte voorzien. Het naastliggende complex
Zavelput omvat studio’s en heeft op de gelijkvloers het kantoor van BRIK. Ook deze studio’s
worden op lange termijn verhuurd aan BRIK.
86
units
CAMUSELSTRAAT 30, 32 EN 34
(WOODSKOT)
BRUSSEL
Bouw- of verbouwingsjaar 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Woodskot is gelegen in het hart van Brussel en biedt een mix van zowel kamers met gedeel-
de voorzieningen als studio’s. Het pand is opgebouwd uit een houtstructuur, wat aansluit bij
de duurzaamheidsdoelstellingen van Xior.
91
units
HIPPOKRATESLAAN 14 (ALMA)
BRUSSEL (ZAVENTEM)
Bouw- of verbouwingsjaar 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Alma is een reconversie van een kantoorgebouw dat werd omgevormd tot 240
zelfstandige studio’s en 99 ROXI-units. Op de gelijkvloers bevinden zich retail voorzieningen
(buurtsupermarkt, wasserij, horeca, …). De ondergrondse parking is eigendom van een derde-
investeerder.
240
units
99
hotelkamers
3
winkelruimtes
RODESTRAAT 19-23
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2021
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze residentie ligt tussen de andere panden aan de Rodestraat, in het hartje van de
universiteitsbuurt, vlakbij de Ossenmarkt, Paardenmarkt en op wandelafstand van de
stadscampus.
91
units
RODESTRAAT 31
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar 1996
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze residentie ligt tussen de andere panden aan de Rodestraat, in het hartje van de
universiteitsbuurt, vlakbij de Ossenmarkt, Paardenmarkt en op wandelafstand van de
stadscampus.
8
units
PROJECT ROOSEVELTPLAATS 7-9
(ROOSEVELT)
ANTWERPEN
Verwachte oplevering 2023
Eigendomsstructuur Volle eigendom
TBD
(> 51)
units
Het centraal gelegen ‘Antwerp Inn Hotel’ met 51 hotelkamers zal samen met de ernaast
gelegen opbrengsteigendom (Rooseveltplaats 7), na het bekomen van de nodige vergunnin-
gen, worden omgevormd tot de moderne studentenresidentie ‘Roosevelt’.
PROJECT
STADSWAAG 6-8
ANTWERPEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze residentie bevat 32 startersflats, volledig uitgerust met eigen keuken en badkamer.
Daarnaast zijn er gezamenlijke co-working ruimtes, meetingruimtes, een klein kantoor,
5 ondergrondse parkeerplaatsen en 4 motorparkeerplaatsen.
32
units
PROJECT UNIVERSITEITSPLEIN 1
(CAMPUS 3 EIKEN)
ANTWERPEN
Verwachte oplevering
2023
Eigendomsstructuur Erfpacht 50 jaar
387
units
(vooropgesteld)
Deze residentie behoort tot het XL-Fund. Naast 387 gloednieuwe kamers (met mogelijks
nog een extra uitbreiding) zal op de campus centraal een nieuw sport- en vrijetijdscentrum
gerealiseerd worden en wordt studentenrestaurant “Komida” gerenoveerd en uitgebreid.
Na oplevering zal Campus Drie Eiken herleven met behoud en respect van de omliggende
groene omgeving.
PROJECT
146 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 147
NIEUWBRUG 16
BRUSSEL
Bouw- of verbouwingsjaar Gedeeltelijke renovatie in 2020
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand ligt in het centrum van Brussel, niet ver van Xior’s KVS-gebouwen.
16
units
OMMEGANGSTRAAT 2
BRUSSEL
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Residentie ommegang werd in samenspraak met de Université Saint-Louis Bruxelles ontwik-
keld tot 141 studentenkamers. Het overige deel van het gebouw fungeert als campus van de
USLB. Het ligt op 10 minuten van het historisch centrum en op 5 minuten van diverse metrosta-
tions. De studentenkamers worden voor lange termijn gehuurd door de Université Saint-Louis.
141
units
OUDERGEMLAAN 269-275
BRUSSEL (ETTERBEEK)
Bouw- of verbouwingsjaar 2018
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand werd omgevormd tot een complex met 118 zelfstandige studio’s en diverse ge-
meenschappelijke ontspanningsruimtes
118
units
PROJECT SINT-PIETERSSTRAAT 17-27
(MARIVAUX)
BRUSSEL
Verwachte oplevering
2022
Eigendomsstructuur
Volle eigendom (ontwikkeling in een joint venture
structuur)
22
appartementen
(vooropgesteld)
Dit project betreft de herontwikkeling van het voormalig cinemacomplex “Marivaux” tot
een residentie met 22 flats voor “young professionals” en in totaal (naar verwachting) 113
studentenkamers. Op het gelijkvloers komt de inkom, een conciërgeappartement, een
grote gemeenschappelijke ruimte en een kantoor voor de beheerder. Ondergronds worden
parkeerplaatsen en een etsenstalling voorzien.
113
units
(vooropgesteld)
PROJECT
PROJECT BAGATTENSTRAAT –
ROZENDAALKEN
GENT
Verwachte oplevering
2023
Bijzonderheden Projectgrond
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Projectgrond gelegen op een toplocatie in hartje Gent, tegenover de Artevelde hogeschool.
Xior beoogt er de ontwikkeling van een kwalitatief studentenpand.
50
units
(vooropgesteld)
PROJECT
KROONLAAN 365 (365 ROOMS)
BRUSSEL (ELSENE)
Bouw- of verbouwingsjaar 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze moderne residentie werd ontwikkeld in samenspraak met de VUB/ULB met het oog
op duurzaamheid en veiligheid voor de student. Het pand is ideaal gelegen vlakbij de univer-
siteiten VUB/ULB en het “Chirec ziekenhuis” en pal in de levendige Brusselse studentenbuurt,
waar Xior reeds actief is met de residentie Oudergemlaan.
323
units
9
appartementen
1.000m
2
polyvalente ruimten
KRUITMOLENSTRAAT 43
BRUSSEL
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019-2020
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen langs de kleine ring van Brussel, met een goede bereikbaarheid
t.o.v. de Erasmushogeschool en het station Brussel-Zuid.
16
units
LADDERSTRAAT 15-19 /
LADDERSTRAAT 11-13 / SINT-JAN
NEPOMUCENUSSTRAAT 32-34 (KVS II)
BRUSSEL
Bouw- of verbouwingsjaar 2017
Eigendomsstructuur
KVS II in volledige eigendom gehouden door Xior
niettegen staande de formele mede-eigendomstructuur
KVS II biedt 39 studio’s, gelegen in het hart van Brussel, vlakbij het openbaar vervoer en
nabij diverse onderwijsinstellingen (o.m. Vlerick Business School, Odisee Campus, Université
Saint-Louis) en ligt tegenover residentie KVS I.
39
units
LAKENSESTRAAT 157-159 /
LADDERSTRAAT 6, 14 EN 16 (KVS I)
BRUSSEL
Bouw- of verbouwingsjaar 2017
Eigendomsstructuur Mede-eigendom ten belope van 23,5%
KVS I heeft 30 units met eigen badkamer, in het hart van de Brussel, vlakbij het openbaar ver-
voer en nabij diverse onderwijsinstellingen (o.m. Vlerick Business School, Odisee Campus,
Université Saint-Louis) en ligt tegenover residentie KVS II.
30
units
MIDDAGLIJNSTRAAT 46 (MÉRIDIEN)
BRUSSEL (SINT-JOOST-TEN-NODE)
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 1992
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Méridien ligt vlakbij de Botanische tuinen van Brussel, diverse onderwijsinstellingen en op
slechts 10 minuten van het historische centrum. Ook het openbaar vervoer is vlakbij, met
metrostations op slechts 5 minuten wandelen. Het gebouw wordt op lange termijn verhuurd
aan de Université Saint-Louis Brussel.
18
units
148 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 149
119
units
STALHOF 2 - OVERPOORTSTRAAT 49A (OCTOPUS)
GENT
Bouw- of verbouwingsjaar 2014
Eigendomsstructuur Erfpacht 96 jaar
Octopus is ideaal gelegen vlakbij de populaire studentenbuurt ‘De Overpoort’ en in de onmiddellijke
nabijheid van de Artevelde Hogeschool. De residentie van 4.400m² omvat 118 studentenkamers
en 1 conciergeflat en maakt afzonderlijk deel uit van een complex met nog eens 4.000 m² retail
in eigendom van Wereldhave.
BRUSSELSEPOORTSTRAAT 89
(CAMPUS BXL)
GENT
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
”Campus BXL” is gelegen in het centrum van Gent aanpalend aan de Artevelde hogeschool
en bestaat uit twee afzonderlijke gebouwen met een grote gemeenschappelijke leefruimte
en keuken die uitgeeft op het atrium en de gezellige tuin.
83
units
HOOGSTRAAT 33-37
GENT
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand ligt in het centrum van Gent en werd in 2015 herbestemd tot studenten-
huisvesting. Deze statige residentie met een prachtige en authentieke gevel dateert uit de
tweede helft van de 16
e
eeuw.
30
units
OUDE BEESTENMARKT 11,
ZILVERENBERG 16
GENT
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2020
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand ligt in het centrum van Gent aan de recent vernieuwde Oude Beesten-
markt en de Vlerick Business School.
17
units
OUDE SCHAAPMARKT 1
GENT
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
1
restaurant
Dit studentenhuis ligt op een toplocatie in centrum Gent, vlakbij de bekende Vlasmarkt, Vle-
rick Management School en de Hogent. Het gebouw omvat 10 kamers en 9 studio’s. Op de
gelijkvloers bevindt zich een restaurant.
19
units
PROJECT SINT-PIETERSPLEIN 52 /
SINT-AMANDPLEIN 1-3 /
SINT-AMANDSTRAAT 33
GENT
Verwachte oplevering 2023
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit betreft een project voor de herontwikkeling van een studentenresidentie met 50
studentenkamers gelegen op een toplocatie te Gent.
50
units
(vooropgesteld)
PROJECT
150 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 151
WAARSCHOOTSTRAAT 1 (IEPENBURG)
GENT
Bouw- of verbouwingsjaar 2018
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Iepenburg is gelegen nabij de “coupure” in Gent en op 10 minuten van het historisch centrum.
Campus Bijoke ligt vlakbij, net over het Coupure kanaal. De residentie omvat 145 studio’s,
elk met eigen keuken en badkamer en diverse gemeenschappelijke ruimtes, parkings en
etsenstalling.
145
units
ZUIDSTATIONSTRAAT 24
GENT
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze residentie ligt in het zuiden van Gent, in het hartje van de studentenbuurt nabij de
Universiteit Gent, bibliotheek, openbaar vervoer, parken, sportcentra etc. Het gebouw heeft
diverse gemeenschappelijke faciliteiten, een etsenstalling en een centrale tuin/patio.
47
units
GOUVERNEUR VERWILGHENSINGEL 3B
(PXL)
HASSELT
Bouw- of verbouwingsjaar 2020
Eigendomsstructuur Opstalrecht 50 jaar
Deze gloednieuwe duurzame studententoren van 12 verdiepingen bevindt zich op een top-
locatie op de campus van Hogeschool PXL, op wandel- en etsafstand van het centrum, de
Universiteit Hasselt en op slechts 2 km van het station.
193
units
ARENDSTRAAT 11
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2017
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven in een zijstraat van het Ladeuzeplein. Het
werd in 2017 volledig gerenoveerd.
11
units
SINT-PIETERSNIEUWSTRAAT 186 /
GUSTAAF MAGNELSTRAAT 13A
GENT
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand ligt in centrum Gent in de buurt van de Vooruit en de Overpoort, dé
studentenbuurt bij uitstek. De residentie bestaat uit twee gebouwen met een binnentuin.
38
units
UNIVERSITEITSSTRAAT 13 (ROXI GENT)
GENT
Bouw- of verbouwingsjaar Verbouwd naar Roxi Gent in 2020
Eigendomsstructuur Het hotel maakt 28,76% uit van de mede-eigendom
Dit voormalige hostel werd omgebouwd tot Roxi Gent. Het is gelegen tegenover de
rechtencampus van de Universiteit Gent en in nabijheid van de Kouter.
50
hotelkamers
VOSKENSLAAN 58 / OVERWALE 42-44
(OVERWALE – CAMPUS SCHOONMEERSCHE)
GENT
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand ligt vlakbij het station van Gent met onmiddellijke toegang tot campus
Schoonmeersen van de HoGent. De Overwale campus telt 490 units verspreid over 5
aaneengeschakelde gebouwen met alle moderne faciliteiten die de hedendaagse student
verlangt.
In 2016 werd met de HoGent een lange termijn huurcontract afgesloten voor 20 jaar
betreffende 318 van de 490 units.
490
units
1
kantoor
PROJECT VOSKENSLAAN 203-207
GENT
Verwachte oplevering 2022
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit betreft een project voor herontwikkeling van een residentie met 110 studentenkamers
gelegen op een toplocatie te Gent, vlakbij campus Overwale.
110
units (vooropgesteld)
PROJECT
152 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 153
DIESTSEVEST 85
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentengebouw is gelegen aan de ring van Leuven op wandelafstand van het station en
beschikt over een grote stadstuin.
14
units
FREDERIK LINTSSTRAAT 9
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2009
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Leuven in de omgeving van de faculteit Economie en
Bedrijfswetenschappen en Groep T.
14
units
FREDERIK LINTSSTRAAT 148-150
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2009
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven vlakbij Groep T en de faculteit Economie
en Bedrijfswetenschappen. Dit voormalig klooster van de Witte Paters werd volledig
gerenoveerd en uitgebreid in 2009 tot een studentencomplex met een gezellige binnentuin
en groot terras.
37
units
IERSE PREDIKHERENSTRAAT 17-19
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Leuven, in de nabijheid van het UZ Gasthuisberg.
15
units
JANSENIUSSTRAAT 38
(REGINA MUNDI)
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2013-2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit voormalig klooster “Regina Mundi” uit 1962 werd in 1995 verbouwd en omgevormd tot
een studentenresidentie waarna het grondig vernieuwd werd tussen 2013 en 2015. De eigen-
dom, gelegen in centrum Leuven, bestaat uit een rechthoekig gebouw met twee zijvleugels
rondom een grote binnentuin, In deze residentie is er een in-house ontbijtservice.
160
units
BOGAARDENSTRAAT 11
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand is gelegen in het centrum van Leuven op een boogscheut van het Ladeuzeplein.
Dit gebouw werd volledig gerenoveerd in 2014 en heeft een tuintje met een overdekt terras.
8
units
BONDGENOTENLAAN 74
LEUVEN
Verhuurbare m
2
retail 566m²
Bouw- of verbouwingsjaar 2017
1
winkelruimte
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand met handelsgelijkvloers is gelegen in de hoofdwinkelstraat van Leuven,
die de centrale verbindingsas is tussen het station en de binnenstad. De vier bovenliggende
studentenunits werden in 2017 volledig verbouwd.
18
units
BRUSSELSESTRAAT 182-184
(VERBRANDE POORT)
LEUVEN
Verhuurbare m
2
retail 470m²
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2015
1
winkelruimte
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom, waarvan 70% toebehoort aan Xior.
Het pand, met op het gelijkvloers een winkelruimte, is gelegen in centrum Leuven nabij UZ
Gasthuisberg. “Residentie Verbrande Poort” is een renovatieproject dat voltooid werd in sep-
tember 2015. Alle kamers zijnmet oog voor detail afgewerkt.
24
units
BRUSSELSESTRAAT 242
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven. “Residentie ’T Kolenhuis” is perfect gelegen
voor studenten die elke dag naar UZ Gasthuisberg moeten.
17
units
BRUSSELSESTRAAT 244
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Leuven, in de nabijheid van het UZ Gasthuisberg, en bestaat
uit 8 kamers.
8
units
154 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 155
MINDERBROEDERSSTRAAT 21
(DE GOEDE HERDER)
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2013
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit voormalig klooster “De Goede Herder”, gelegen in het centrum van Leuven, werd gebouwd
in 1782 en in 1995 volledig omgevormd tot een volwaardige studentenresidentie. Het is aan-
palend aan het gebouw gelegen te Minderbroedersstraat 19. Achter het gebouw bevindt er
zich een grote tuin met parkeergelegenheid.
116
units
NAAMSESTRAAT 58-60
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2015
Eigendomsstructuur Mede-eigendom waarvan 2,28% toebehoort aan Xior.
Deze parkeerplaatsen zijn gelegen in centrum Leuven en bieden voornamelijk plaats aan het
eigen verhuurteam.
3
parkings
PARKSTRAAT 137
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2017
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand ligt in centrum Leuven dichtbij diverse campussen van de KUL. “Residentie
Vinckebosch” werd gebouwd begin jaren ’90 en in 2017 volledig opgefrist en biedt een mooie
tuin. De gemeenschappelijke ruimtes werden gedecoreerd door bekende grafti-artiesten.
72
units
RAVENSTRAAT 40
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2018
Eigendomsstructuur Volle eigendom
17
units
Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven, vlakbij het Ladeuzeplein en zijn wereld-
bekende bibliotheek, waar studenten in alle rust kunnen studeren.
1
appartement
SINT-ANNASTRAAT 13
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Het studentenpand is gelegen in hartje Leuven, vlakbij de Oude Markt.
13
units
JUSTUS LIPSIUSSTRAAT 9
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven, in een zijstraat van de Bondgenotenlaan.
“Residentie Justius” werd volledig gerenoveerd in 2014 en ligt op slechts 5 minuten wandelen
van het station.
10
units
KAPUCIJNENVOER 34
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven aan de Kruidtuin en bestaat uit 8 studio’s.
8
units
MARTELARENLAAN 40 (STUDAX)
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze residentie, beter bekend als “Studax” ligt in de volledig herontwikkelde “Kop van
Kessel-Lo” en op wandelafstand van centrum Leuven. Studax ligt vlak aan het station van
Leuven met rechtstreekse doorgang tot de perrons. De gebouwen van de KU Leuven zijn
vlot bereikbaar met de ets, te voet of per stadsbus. Deze duurzame residentie omvat ook
diverse gemeenschappelijke voorzieningen.
292
units
MECHELSESTRAAT 77
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Leuven nabij de pittoreske Vismarkt. Residentie “Malines”
werd volledig gerenoveerd en heeft door zijn centrale doch rustige ligging een extra troef
voor elke student.
21
units
MINDERBROEDERSSTRAAT 19
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2014-2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand is aanpalend aan het gebouw gelegen te Minderbroedersstraat 21. Het is gelegen in
centrum Leuven en werd nieuw gebouwd in 2013. Studenten kunnen gebruik maken van een
overdekt terras en een binnentuin.
33
units
156 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 157
BOULEVARD D’AVROY 67 (HOME RUHL)
LUIK
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Home Ruhl is één van de grootste studentenresidenties in Luik en heeft 146 kamers met
elk hun eigen badkamer. Het ligt op 5 minuten van het historische centrum, en vlakbij de
levendige “Carré” buurt. De universiteit is vlot te bereiken via het openbaar vervoer vlakbij de
residentie.
146
units
RUE ERNEST SOLVAY 21 (ARC)
LUIK
Bouw- of verbouwingsjaar 2021
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze residentie behoort tot het XL-Fund. Deze nieuwe ontwikkeling betreft 232 loft-style units
voor studenten en young professionals, aangevuld met 2.000 m
2
aan gemeenschappelijke
ruimtes (o.a. living, studieruimte, cinema, tness, wellness, skylounge met dakterras). Dit
duurzaam gebouw bevat zonnepanelen, warmtepompen, een gebalanceerd ventilatiesysteem
en smart building technologie.
232
units
ONTVOERINGSPLEIN 6
MECHELEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2013
Eigendomsstructuur Mede-eigendom
Dit studentenpand is gelegen aan het Nekkerspoelstation te Mechelen in de nabije omgeving
van de Thomas More Hogeschool.
15
units
NEDERLAND
PROJECT AMSTELVEEN –
PROF. W.H. KEESOMLAAN 6-10
AMSTELVEEN
Verwachte oplevering
2023
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Project Amstelveen is een ontwikkelingsproject bestaande uit een kantorencomplex met drie
torens, dat na het bekomen van de vereiste vergunningen herontwikkeld zal worden tot ca.
380 studentenunits. Het complex ligt naast studentencampus Uilenstede, op etsafstand
van de Vrije Universiteit Amsterdam en heeft een directe verbinding naar de binnenstad via
het openbaar vervoer.
380
units
(vooropgesteld) PROJECT
PROJECT REGIO AMSTERDAM
AMSTELVEEN
Verwachte oplevering 2024
Eigendomsstructuur Volle eigendom
PROJECT
STRIJDERSSTRAAT 66
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2010
De 13 kamers die toebehoren aan Xior maken 6,9% uit van de mede-eigendom.
13
units
TIENSESTRAAT 184-186 / -
WINDMOLENVELDSTRAAT 86/88
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2011
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Leuven vlakbij Groep T. Deze gerenoveerde site met
nieuwbouw biedt de studenten een gezellig tuintje en BBQ.
39
units
TIENSESTRAAT 251
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2012
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Leuven op wandelafstand van Groep T en andere faculteiten.
Dit gebouw is gekend als “Residentie Timidus” waarvan de kamers volledig gerenoveerd
werden en beschikt over een klein binnenpleintje.
10
units
TIENSESTRAAT 274 /
WINDMOLENVELDSTRAAT 2-4
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2018
Eigendomsstructuur Mede-eigendom waarvan 50,7% aan Xior toebehoort.
17
units
Dit pand is gelegen op een toplocatie en beschikt over 17 studentenkamers en 4 apparte-
menten.
4
apparte-
menten
VLAMINGENSTRAAT 91 /
PARKSTRAAT 11
LEUVEN
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand in centrum Leuven werd recent opgefrist. Deze residentie is naast de
Vlerick Business School gelegen en kijkt uit over het Stadspark.
29
units
158 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 159
357
units
PROJECT TOREN KARSPELDREEF
AMSTERDAM
Verwachte oplevering 2025-2026
Eigendomsstructuur Erfpacht
Xior gaat haar residentie in Amsterdam-Zuidoost aan Karspeldreef
15 uitbreiden met een duurzame woontoren, goed voor ca. 350 extra
woningen voor studenten en jongeren.
PROJECT
BARAJASWEG 60-70
AMSTERDAM
Bouw- of verbouwingsjaar 2018
Eigendomsstructuur Erfpacht
Dit gebouw is één van de drie gebouwen gelegen aan de Naritaweg/Barajasweg. De ge-
bouwen werden in 2018 opgeleverd en zijn samen goed voor in totaal 247 units gaande van
23m² tot 52m² en 94 parkeerplaatsen, gericht op studenten en jonge starters. De site ligt
nabij het openbaar vervoer en wordt volledig opgewaardeerd door diverse herontwikkelings-
projecten, waarbij aandacht wordt besteed aan voldoende groene ruimte.
88
units
250
units
(vooropges
teld)
PROJECT BRINKTOREN
AMSTERDAM
Verwachte oplevering 2025
Eigendomsstructuur Eeuwigdurend recht van erfpacht
Xior won een tender voor de ontwikkeling van de laatste kavel op een
strategische locatie aan de noordzijde van het IJ. Het projectplan
bestaat uit ca. 400 woningen, waaronder 120 sociale huurwoningen,
30 zorgwoningen, een buurtkamer (ontmoetingsruimte voor de buurt)
en ca. 250 middeldure huurwoningen. Het plan biedt een oplossing
voor het nijpend tekort aan kwaliteitsvolle huisvesting voor o.a. young
professionals, starters, jonge koppels, (internationale) studenten en
onderzoekers in Amsterdam.
PROJECT
160 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 161
224
units
RAT VERLEGHSTRAAT 5 (STUDIO PARK BREDA)
BREDA
Bouw- of verbouwingsjaar 2017
Eigendomsstructuur Erfpacht tot 2041 (verlengbaar met 25 jaar)
Deze bijzonder populaire studentencampus, gelegen op een ideale locatie aan de rand van het centrum van Breda bevindt zich op een afgesloten
terrein en beschikt over 224 zelfstandige studio’s, allen gebouwd rondom een gesloten gezellige binnentuin.
KARSPELDREEF 15-18
AMSTERDAM
Bouw- of verbouwingsjaar 2019
Eigendomsstructuur Erfpacht
Deze site, die voortdurend in erfpacht is, is vlakbij het Amsterdam Bijlmer Arena
Station gelegen, is voorzien van in totaal 320 studio’s voor studenten. Het betreft een
reconversieproject van een kantoorgebouw bestaande uit 6 aaneengeschakelde gebouwen
met elk hun eigen voorzieningen en 170 parkeerplaatsen.
320
units
NARITAWEG 139-149
AMSTERDAM
Bouw- of verbouwingsjaar 2018
Eigendomsstructuur Erfpacht
Dit gebouw is één van de drie gebouwen gelegen aan de Naritaweg/Barajasweg te
Amsterdam. De gebouwen werden in 2018 opgeleverd en zijn samen goed voor in totaal
247 units gaande van 23m² tot 52m² en 94 parkeerplaatsen, gericht op studenten en jonge
starters. De site ligt nabij het openbaar vervoer en wordt volledig opgewaardeerd door diverse
herontwikkelingsprojecten, waarbij aandacht wordt besteed aan voldoende groene ruimte.
73
units
NARITAWEG 151-161
AMSTERDAM
Bouw- of verbouwingsjaar 2018
Eigendomsstructuur Erfpacht
Dit gebouw is één van de drie gebouwen gelegen aan de Naritaweg/Barajasweg te Amster-
dam. De gebouwen werden in 2018 opgeleverd en zijn samen goed voor in totaal 247 units
gaande van 23m² tot 52m² en 94 parkeerplaatsen, gericht op studenten en jonge starters. De
site ligt nabij het openbaar vervoer en wordt volledig opgewaardeerd door diverse herontwik-
kelingsprojecten, waarbij aandacht wordt besteed aan voldoende groene ruimte.
86
units
TRAMSINGEL 21
BREDA
Bouw- of verbouwingsjaar 2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit volledig gerenoveerd studentencomplex bestaat uit 60 onzelfstandige kamers en is ideaal
gelegen vlakbij het centraal station, het stadscentrum en diverse onderwijsinstellingen. Daar-
naast vlakblij het pand aan Tramsingel 27, waardoor een complementair aanbod kan worden
aangeboden aan de studenten.
60
units
TRAMSINGEL 27
BREDA
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit volledig gerenoveerd studentencomplex bestaat uit 122 zelfstandige studentenunits en
is ideaal gelegen vlakbij het centraal station, het stadscentrum en diverse onderwijsinstel-
lingen. Daarnaast ligt het vlakbij het pand aan Tramsingel 21, waardoor een complementair
aanbod kan worden aangeboden aan de studenten.
122
units
162 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 163
EISENHOWERLAAN 146
DEN HAAG
Bouw- of verbouwingsjaar 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand behoort tot één van de drie naast elkaar gelegen woontorens gelegen
in het Statenkwartier van Den Haag tegenover het Joegoslaviëtribunaal, centraal tussen
centrum Den Haag en Scheveningen. Naast 64 zelfstandige units en 18 parkeerplaatsen
werden ook diverse ontspanningsruimtes en tv-ruimtes voorzien.
64
units
EISENHOWERLAAN 148
DEN HAAG
Bouw- of verbouwingsjaar 2014
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand behoort tot één van de drie naast elkaar gelegen woontorens gelegen
in het Statenkwartier van Den Haag tegenover het Joegoslaviëtribunaal, centraal tussen
centrum Den Haag en Scheveningen. Naast 64 zelfstandige units en 18 parkeerplaatsen
werden ook diverse ontspanningsruimtes en tv-ruimtes voorzien.
64
units
EISENHOWERLAAN 150
DEN HAAG
Bouw- of verbouwingsjaar 2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand behoort tot één van de drie naast elkaar gelegen woontorens gelegen
in het Statenkwartier van Den Haag tegenover het Joegoslaviëtribunaal, centraal tussen
centrum Den Haag en Scheveningen. Naast 68 zelfstandige units en 18 parkeerplaatsen
werden ook diverse ontspanningsruimtes en tv-ruimtes voorzien.
68
units
WALDORPSTRAAT 600-742
DEN HAAG
Bouw- of verbouwingsjaar 2017
Eigendomsstructuur Eeuwigdurende erfpacht
Dit pand vormt qua uitstraling een geheel maar bestaat uit twee gebouwen, waarbij elk ge-
bouw volstrekt zelfstandig is. Samen beschikken ze over 72 zelfstandige studio-apparte-
menten met eigen balkon.
72
units
KRONEHOEFSTRAAT 1-11F
EINDHOVEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentencomplex telt 95 zelfstandige units en diverse gemeenschappelijke ruimten
(etsenberging, binnenplaats, wasplaats, etc.). Het pand ligt in dichtbij de TU Eindhoven en
de treinstations van Eindhoven.
95
units
VISMARKT – KRAANSTRAAT 1 & 5
BREDA
Verhuurbare m
2
retail 628 m² horecazaak
Bouw- of verbouwingsjaar 2015
1
horecazaak
Eigendomsstructuur Volle eigendom
44
units
Dit prachtig pand is gelegen in het bruisende centrum en op een boogscheut van het kasteel
van Breda. De residentie beschikt over een ontspanningsruimte met bar en tafelvoetbal. Op
de gelijkvloerse verdieping en kelder bevindt zich een horecazaak.
ANTONIA VEERSTRAAT 1-15
DELFT
Bouw- of verbouwingsjaar 2017
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand bestaat uit 118 zelfstandige units en ligt op slechts 5 minuten etsen van de TU
campus en het Centraal Station. Het betreft een gedeeltelijke nieuwbouw en een gedeelteli-
jke reconversie.
118
units
BARBARASTEEG 2
DELFT
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit herontwikkeld pand bestaat uit 108 zelfstandige units. Het is gelegen op een toplocatie in
centrum Delft, vlakbij het NS station en nabij de TU Delft, die meer dan 20.000 studenten telt.
108
units
PHOENIXSTRAAT 16
DELFT
Bouw- of verbouwingsjaar 2018
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit herontwikkeld postmodernistisch kantoorpand werd door Xior in 2017 verworven van de
Gemeente Delft. Het is gelegen op een toplocatie in Delft, op slechts een boogscheut van het
studentenpand aan de Barbarasteeg en vlakbij het station van Delft.
91
units
LUTHERSE BURGWAL 10 (BURGWAL)
DEN HAAG
Bouw- of verbouwingsjaar 2020
Eigendomsstructuur Volle eigendom
3
commerciële
ruimtes
Xior reconverteerde dit kantoorgebouw naar een residentie met 139 studentenunits. Het
gebouw ligt tussen de bestaande panden aan de Eisenhowerlaan en het pand aan de Wal-
dorpstraat, waardoor het een complementair aanbod biedt op de bestaande panden.
139
units
164 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 165
HOOGEWEG 1-3 (ZERNIKE TOREN)
GRONINGEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2020
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze gloednieuwe, 23 verdiepingen tellende studententoren biedt 698 volledig ingerichte
zelfstandige studio’s en bestaat uit twee afzonderlijke gebouwen; een opvallende toren met
467 long-stay studio’s en een aangrenzende laagbouw met 231 short-stay units. Bovendien
zijn er 48 parkeerplaatsen en een etsenstalling voor meer dan 700 etsen. Deze ‘flagship’
residentie is strategisch gelegen, vlakbij het centrum van Groningen en op slechts twee mi-
nuten etsen van de Zernike campus.
698
units
OOSTERHAMRIKKADE 103-107
GRONINGEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2018
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentencomplex is gelegen aan de Oosterhamrikkade te Groningen. Het complex bes-
taat uit 180 zelfstandige units met een gemiddelde oppervlakte van 31,8 m² en voorziet tal
van gemeenschappelijke ruimtes, zoals een inpandige etsenstalling en een buitenruimte.
180
units
TESSELSCHADESTRAAT 7-19B
LEEUWARDEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
1
commerciële
ruimte
Dit getransformeerde en volledig digitaal uitgerust kantoorgebouw is gelegen vlakbij het
centrum en het station en nabij diverse uitvalswegen. De diverse onderwijsinstellingen in
Leeuwarden zijn eveneens vlot bereikbaar. Studenten kunnen gebruik maken van diverse
gemeenschappelijke ruimtes en een etsenberging. In het gebouw bevindt zich tevens een
commerciële ruimte die op lange termijn verhuurd is.
82
units
VERBEEKSTRAAT 11-29
LEIDEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Eeuwigdurende erfpacht
Dit studentencomplex werd in 2016 opgeleverd na volledige reconversie van een kantoor-
pand. Het bestaat uit 134 zelfstandige units en twee gemeenschappelijke dakterrassen, een
gemeenschappelijke ontmoetingsruimte, was- en droogfaciliteiten, alsook twee afsluitbare
etsenstallingen, 107 parkeervoorzieningen en 42 externe bergingen.
134
units
PROJECT BOSCHDIJK 146
(BOSCHDIJK VESTE)
EINDHOVEN
Verwachte oplevering 2023
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit kantoorgebouw zal worden getransformeerd tot een studentenresidentie voorzien van alle
hedendaags comfort, bestaande uit naar verwachting 283 zelfstandige studentenkamers,
diverse gemeenschappelijke ruimtes, een binnentuin, etsparking, etc.
283
units (vooropgesteld)
PROJECT
ARIËNSPLEIN 1-163 — FASE I
ENSCHEDE
Bouw- of verbouwingsjaar 2018-2019
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom. Het aandeel dat toebehoort aan Xior,
maakt 32,66% uit van de mede-eigendom.
5
onderwijs-
ruimtes
Dit gereconverteerd voormalig ziekenhuis bestaat uit 271 studentenkamers gelegen op een
uitstekende locatie vlakbij het stadscentrum en het openbaar vervoer. Naast de kamers
maken ook vijf onderwijsruimtes deel uit van het bouwdeel van Xior. De onzelfstandige units
en 1 onderwijsruimte zijn op lange termijn verhuurd aan de onderwijsinstelling Saxion.
271
units
PROJECT ARIËNSPLEIN 1-163 – FASE II
ENSCHEDE
Verwachte oplevering 2022-2023
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom. Het aandeel dat toebehoort aan XL
Fund, maakt 67,34% uit van de mede-eigendom.
Dit complex maakt deel uit van het XL-Fund. Xior bezit reeds de eerste fase van de site
en bezit via XL-Fund nu ook de overige bouwdelen van dit ontwikkelingsproject zodat de
55.000 m² in zijn geheel in één hand in volle eigendom herenigd.
122
units (vooropgesteld)
diverse
kantoorge-
bouwen
PROJECT
EENDRACHTSKADE 2 (BLACK BOX)
GRONINGEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2021
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze site, bekend als de ‘Zwarte Doos’ werd ontwikkeld tot een multifunctioneel project met
283 woningen en 80 parkeerplaatsen. Deze residentie ligt op een zeer gunstige locatie vlakbij
het centrum van Groningen op wandelafstand van verschillende universiteiten en hogescholen.
283
units
166 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 167
WYCKER GRACHTSTRAAT 2-2A
MAASTRICHT
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit vroegere vrouwenopvangtehuis kreeg een nieuwe invulling als studentenhuisvesting en
ligt vlak aan het centrum van Maastricht, op een steenworp van de Maas.
23
units
BURGEMEESTER OUDLAAN 480-1008
(WOUDESTEIN)
ROTTERDAM
Bouw- of verbouwingsjaar 2017
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit complex bestaat uit 280 zelfstandige studentenunits, die variëren van 20m² tot 39m²,
verspreid over acht verdiepingen, met tal van gemeenschappelijke ruimtes, een etsenstal-
ling en een dakterras. Het is gelegen op een uitstekende locatie, in de bruisende stad Rot-
terdam en op de campus van de Erasmus Universiteit.
280
units
PROJECT BOKELWEG – HEER
BOKELWEG 121-171
ROTTERDAM
Verwachte oplevering
2024
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Rotterdam, op 200m van het centraal station. Xior beoogt
hier de ontwikkeling van een 350-tal units, dat een perfecte aanvulling vormt op Campus
Woudestein (Erasmus Universiteit). De oplevering wordt beoogd voor De oplevering wordt
beoogd voor 2024.
350
units (vooropgesteld)
PROJECT
ENSCHOTSESTRAAT 78-84
TILBURG
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand ligt in centrum Tilburg en behelst 17 units en een grote binnenplaats.
17
units
BROUWERSWEG 100 EN
BECANUSSTRAAT 13-17 (ANNADAL)
MAASTRICHT
Bouw- of verbouwingsjaar
2017-2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze site van in totaal 6,6 hectare bestaat uit verschillende gebouwen met 723 onzelfstandige
studentenunits, die via lange-termijn huurcontracten ter beschikking zijn gesteld aan
de Universiteit Maastricht en Stichting Studentenhuisvesting, die ze op hun beurt aan
studenten verhuren. De site bevat tevens zorg- en kantoorruimtes die worden verhuurd aan
de UM en verschillende zorginstellingen en (para)medische professionals. Ook basketbal- en
tennisvelden, parkeervoorzieningen, etsenberging en diverse groenzones zijn voorzien. Het
complex is gelegen in de Brusselsepoortwijk, vlakbij het centrum en de campus UM en is
goed ontsloten naar de uitvalswegen en vlot bereikbaar met het openbaar vervoer.
723
units
37
commerciële ruimtes
TONGERSEWEG 43-57 (CARRÉ)
MAASTRICHT
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
5
commerciële
ruimtes
Dit monumentale pand is gelegen in het centrum van Maastricht, vlakbij diverse onderwijs-
instellingen. Het biedt onderdak aan 145 studenten en beschikt over diverse gemeenschap-
pelijke voorzieningen. Op het gelijkvloers bevinden zich diverse retail ruimtes, overwegend
verhuurd op lange termijn.
143
units
TONGERSEWEG 135-145
(BONNEFANTEN)
MAASTRICHT
Bouw- of verbouwingsjaar 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit voormalige klooster heeft het statuut van Rijksmonument en werd herontwikkeld tot
een studentencomplex met 257 zelfstandige kamers en verschillende gemeenschappelijke
ruimtes. Het pand is gelegen aan de Tongerseweg, vlakbij het Carré gebouw van Xior.
257
units
VIJVERDALSEWEG 2
MAASTRICHT
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2018
Eigendomsstructuur Volle eigendom
1
commerciële
ruimte
Dit studentenpand ligt in de buurt van het academisch ziekenhuis en wordt hoofdzakelijk aan
internationale studenten verhuurd. Er werden contracten op middellange termijn afgesloten
met diverse onderwijsinstellingen voor meer dan de helft van de beschikbare units.
134
units
168 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 169
ROTSOORD 16-263 –
DIAMANTWEG 2-168
UTRECHT
Bouw- of verbouwingsjaar 2018
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze studentensite, gelegen aan het Rotsoord, werd in 2018 opgeleverd met 206 zelfstandige
studentenunits, verdeeld over twee gebouwen. Vlakbij het terrein ligt tevens het trein-, bus- en
tramstation Utrecht Vaartsche Rijn.
206
units
WILLEM DREESLAAN 113
UTRECHT
Bouw- of verbouwingsjaar 2015
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen nabij diverse onderwijsinstellingen, bestaat uit 134
onzelfstandige units en biedt zo een complementaire mix in de portefeuille van Xior naast
de zelfstandige units.
134
units
SNEEUWBERGLAAN 1
VAALS
Bouw- of verbouwingsjaar 2018
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie maakt deel uit van het XL-Fund waarin Xior een 90% deelneming bezit. Deze
residentie (opgeleverd in 2017) beschikt over 460 studentenkamers en is gelegen aan de
Sneeuwberglaan in Vaals, Nederland. Het is de ideale plek voor studenten om te wonen op
een groene site, met alle voordelen van een dichtbij gelegen stad. De residentie biedt de stu-
denten diverse ontspanningsfaciliteiten en parkeergelegenheden.
460
units
PEPERSTRAAT 8A1-8C14 /
KWIETHEUVEL 51-77
VENLO
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
4
commerciële
ruimtes
Dit pand bestaat uit 56 zelfstandige units en een commercieel gelijkvloers, deels verhuurd
aan een nanciële instelling.
56
units
SPOORSTRAAT 9-229 /
KEULSE POORT 12
VENLO
Bouw- of verbouwingsjaar 2017
Eigendomsstructuur Volle eigendom
1
commerciële
ruimte
The Bank is een studentenpand, gelegen in centrum Venlo, vlakbij het station, bestaande uit
110 zelfstandige units. De gelijkvloerse verdieping is verhuurd aan een nanciële instelling.
110
units
KAPELHOF 31 / HEUVELSTRAAT 126
TILBURG
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2006
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom. De kamers die toebehoren aan Xior
maken 50% uit van het mede-eigendom.
Dit studentenpand is gelegen in hartje Tilburg. Het betreft een historische site met 21
studentenunits verdeeld over 3 verdiepingen met een uitbreidingsmogelijkheid op het dak.
Het gelijkvloers behoort niet tot het eigendom.
21
units
KORENBLOEMSTRAAT 42-44A
TILBURG
Verhuurbare m
2
retail 140m²
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019
2
kantoor-
ruimtes
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
14
units
Deze twee panden met 14 kamers zijn gelegen in een residentiële wijk van Tilburg. De kan-
toorruimtes zijn bestemd voor vrije beroepsactiviteiten en op de gelijkvloerse verdieping be-
vindt zich een winkelruimte.
MARIASTRAAT 27A/B/C –
NIEUWLANDSTRAAT 14
TILBURG
Verhuurbare m
2
retail 140m²
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2014
1
commerciële
ruimte
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom
9
units
Dit pand is gelegen in één van de belangrijke winkelstraten van Tilburg en omvat drie units
met elk drie kamers op de verdiepingen. Het gelijkvloers is verhuurd als winkel.
NIEUWLANDSTRAAT 1/1A
TILBURG
Verhuurbare m
2
retail 146m² horecazaak
Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2014
1
horecazaak
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
11
units
Dit pand is gelegen in het centrum van Tilburg en omvat een gelijkvloerse horecazaak en
bovenliggende studentenunits, dewelke gehuurd worden door een lokale studentenvereniging.
DIAMANTWEG 2
(ROTSOORD KLOPGEBOUW)
UTRECHT
Bouw- of verbouwingsjaar 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Op de studentensite gelegen aan het Rotsoord, bevindt zich het ‘Klopgebouw’, dat terug in
de oude stijl werd gerenoveerd. Het gebouw kreeg een commerciële bestemming en geeft
daardoor extra gezelligheid en levendigheid aan het terrein.
1
commerciële
ruimte
170 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 171
CALLEJÓN DE LEBRIJA 3
(AMRO GRANADA)
GRANADA
Bouw- of verbouwingsjaar 2020
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie is ideaal gelegen op de campus Cartuja van de universiteit Granada op
wandelafstand van het stadscentrum. De residentie wordt sinds 1 september 2020 en
gedurende de eerste twee academiejaren uitgebaat door AMRO Estudiantes op basis van
een triple net huurovereenkomst.
347
units (354 bedden)
CALLE TAJO S/N (XIOR PICASSO EN
XIOR VELÁZQUEZ)
MADRID
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Mede-eigendom
Deze studentenresidentie bekend als Xior Picasso en Xior Velázquez is on-campus, en biedt
capaciteit voor 528 studenten verdeeld over twee gebouwen, elk met zijn eigen faciliteiten
zoals cafetaria, restaurant, theater/cinema, 24/7 permanentie, etc. De hele campus, op 25
km van Madrid en goed ontsloten met openbaar vervoer is uitgestrekt over 250.000 m² en
omvat top-notch faciliteiten zoals diverse indoor en outdoor sportfaciliteiten (tennisvelden,
paddle courts, voetbalvelden, atletiekpistes, binnen- en buitenzwembad), parken, groene
zones en 1.500 parkeerplaatsen.
478
units
(528 bedden)
PROJECT CAMPUS UEM/
CALLE TAJO S/N
MADRID
Verwachte oplevering
NVT
Eigendomsstructuur Mede-eigendom
PROJECT
Samen met de acquisitie van Xior Picasso en Xior Velázquez werd op dezelfde campus ook
deze bouwgrond verworven waarop een studentenresidentie zal ontwikkeld worden met ca.
200 bedden met vrij gebruik van de sportfaciliteiten op de campus.
200
units (vooropgesteld)
DON RAMÓN DE LA CRUZ 37
(HUBR MADRID)
MADRID
Bouw- of verbouwingsjaar 2018
Eigendomsstructuur Volle eigendom (99,99%) van SPS Socimi
Deze residentie, gelegen aan Don Ramón de la Cruz 37, één van de beste buurten van Madrid,
telt 146 kamers elk met een eigen badkamer en 11 met een eigen terras. De residentie biedt
onder andere een indrukwekkend dakterras met een fantastisch panoramisch uitzicht op het
stadscentrum en een ruim aanbod aan gemeenschappelijke faciliteiten.
146
units
(189 bedden)
COSTERWEG 50 (DUIVENDAAL)
WAGENINGEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Het gebouw, gekend als Duivendaal, ligt vlakbij het centrum en ook binnen vlot bereik van de
onderwijsinstellingen in Wageningen. Het imposante pand bestaat uit twee blokken met vier
verdiepingen, verbonden door een groot met glas overdekt atrium. Het gebouw is omgeven
door groene ruimte en biedt studenten ook etsenstallingen.
179
units
DUIVENDAAL 2 (METEOGEBOUW)
WAGENINGEN
Bouw- of verbouwingsjaar 2019
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Naast het Duivendaal gebouw ligt het historische “Meteogebouw”, dat werd omgevormd
tot 22 zelfstandige units. De site ligt vlakbij het centrum en ook binnen vlot bereik van de
onderwijsinstellingen in Wageningen.
22
units
SPANJE
AV. DE FRANCESC BOTEY 51
(DIAGONAL BESÒS)
BARCELONA
Bouw- of verbouwingsjaar
2019
Eigendomsstructuur Concessie voor 50 jaar
Deze duurzame residentie, gelegen op de nieuwe campus van UPC, telt 191 studio’s en
beschikt over alle moderne faciliteiten zoals een restaurant, tness, studiezalen en een
zwembad en terras op het dak. De residentie is zeer goed ontsloten door het openbaar
vervoer (tramhalte voor de deur) en ligt op wandelafstand van het strand, vlakbij de Avenida
Diagonal en naast het Parc del Forùm.
191
units (251 bedden)
1
com-
merciële
ruimte
CARRER DE SÈNECA 24-26
(THE LOFTTOWN)
BARCELONA
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie, gekend als “the Lofttown”, één van de top studentenresidenties in Spanje, telt
78 units met 140 bedden. Studenten kunnen gebruik maken van een uitgebreid aanbod aan
gemeenschappelijke ruimtes, zoals een restaurant (half & full board), lmzaal, studieruimtes,
tekenatelier met 3D printers, wasplaats, tness en meerdere terrassen. Het is gelegen op
een zeer gunstige locatie vlak aan de Paseo de Gràcia, een van de belangrijkste commerciële
boulevards van Barcelona en op wandelafstand van diverse faculteitsgebouwen en het oude
stadscentrum.
78
units
(140 bedden)
172 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 173
BULEVAR LOUIS PASTEUR 23
(HUBR MALAGA)
MALAGA
Bouw- of verbouwingsjaar 2021
Eigendomsstructuur Volle eigendom (99,99%) van SPS Socimi
Deze gloednieuwe residentie beschikt over 221 studio’s, allemaal uitgerust met eigen
badkamer en kitchenette. De residentie biedt een mix van gemeenschappelijke faciliteiten,
zoals een dakterras met panoramisch uitzicht over de stad en de zee, een fantastisch
restaurant, high speed Wi-Fi en kabel in alle kamers,schoonmaak/linnen service, 24-uurs
receptie en beveiligingscamera’s.
221
units
(228 bedden)
AVENIDA DE LA PALMERA 17
(HUBR SEVILLA)
SEVILLA
Bouw- of verbouwingsjaar 2021
Eigendomsstructuur Volle eigendom (99,99%) van SPS Socimi
Deze gloednieuwe residentie ligt pal in het midden van de Avenida de La Palmera 17, één van
de meest exclusieve wijken van Sevilla, de grootste studentenstad van Andalusië en opende
in september 2021 haar deuren. De residentie is voorzien van alle modern faciliteiten zoals
tness, studieruimtes, groene tuin, beveiligingscamera’s, zwembad, etc.
221
units
(228 bedden)
PROJECT ZARAGOZA VIVIENDA
ZARAGOZA
Verwachte oplevering
2023
Eigendomsstructuur Concessie 75 jaar
Xior won in 2021 de publieke tender van Zaragoza Vivienda (volledig gecontroleerd
door de gemeente Zaragoza) voor de ontwikkeling en exploitatie van een ‘flagship’
studentenresidentie in het centrum van Zaragoza.
388
units (vooropgesteld)
PROJECT
PORTUGAL
AVENIDA COLÉGIO MILITAR 16
(BENFICA)
LISSABON
Bouw- of verbouwingsjaar 2020
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit betreft een gebouw uit de U.hub portefeuille. De gloednieuwe residentie Benca te
Lissabon heeft 340 units en biedt meerdere gemeenschappelijke ruimtes zoals een
loungeruimte, privétuin, bibliotheek, wasruimte etc. Benca is optimaal gelegen in de
nabijheid van openbaar vervoer en diverse universiteiten.
340
units
229
units
(231 bedden)
AV. DEL EDITOR ÁNGEL CAFFARENA
(AMRO MALAGA TEATINOS)
MALAGA
Bouw- of verbouwingsjaar 2021
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Deze gloednieuwe studentenresidentie heeft 229 studentenkamers en 231 bedden en beschikt over een zwembad,
verschillende groene tuinen en een externe parking met 60 parkeerplaatsen. De oppervlakte van het gebouw is verdeeld
over ongeveer 6.000 m² bovengronds en 1.100 m² ondergronds. Het pand werd ontwikkeld in samenwerking met AMRO
Estudiantes, die gedurende 2 jaar het pand uitbaat op basis van een triple net huurovereenkomst.
174 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 175
PROJECT LUMIAR
LISSABON
498
units (vooropgesteld)
Bouw- of verbouwingsjaar 2023
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Project Lumiar (onderdeel van de U.hub portefeuille) betreft de ontwikkeling van ca. 500 units. Het project zit momenteel nog in de
vergunningsfase. De site is optimaal gelegen in de nabijheid van openbaar vervoer (metro) en van diverse universiteiten.
PROJECT
AVENIDA ALMIRANTE REIS 178
(ALAMEDA)
LISSABON
Bouw- of verbouwingsjaar 2015
Eigendomsstructuur Erfpacht 15 jaar
U.hub Alameda is reeds enkele jaren een gevestigde waarde binnen het Portugese
studentenlandschap. De historische site met een gezellige binnenplaats omvat 32
zelfstandige units verspreid over een oppervlakte van 865 m
2
. De residentie is optimaal
gelegen op wandelafstand van Instituto Superior Técnico (IST) en Alameda metro station.
32
units
PRAÇA DE ALVALADE 9 (ALVALADE)
LISSABON
Bouw- of verbouwingsjaar 2016
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Residentie Alvalade telt 66 studio’s en omvat een ruim zonneterras met adembenemend
stadzicht verspreid over een totale oppervlakte van 2.442 m
2
. De residentie is optimaal
gelegen vlakbij het openbaar vervoer en universiteiten.
66
units
PROJECT ODALYS LAMAS
LISSABON
Verwachte oplevering 2023
Eigendomsstructuur Volle eigendom (ontwikkeling in joint venture structuur)
Lamas betreft de ontwikkeling in volle eigendom, van een studentenresidentie met 124
units (254 bedden) verspreid over 121 tweepersoonskamers en 3 appartementen. De
residentie zal na oplevering uitgebaat worden door Odalys.
124
units
(254 bedden)
(vooropgesteld)
PROJECT
PROJECT ODALYS GRANJO -
RUA ANTÓNIO GRANJO 142
PORTO
Verwachte oplevering
2022
Eigendomsstructuur
Volle eigendom (ontwikkeling in een joint venture
structuur)
16
apparte-
menten
Het project Granjo te Porto betreft een herontwikkeling van een bestaand gebouw in volle
eigendom tot een studentencomplex met 211 units (420 bedden), 3 parkeerplaatsen en
16 residentiele appartementen Het gebouw zal eveneens een wasserij, receptie, tness,
studieruimte en cafetaria bevatten. Het project is centraal gelegen, in het stadscentrum van
Porto, op wandelafstand van metro en diverse faculteiten. De residentie zal na oplevering
worden uitgebaat door Odalys.
211 units
(420 bedden)
(vooropgesteld)
PROJECT
RUA DA FÁBRICA DO BAIRRO DA
AREOSA 31 (ASPRELA)
PORTO
Bouw- of verbouwingsjaar 2020
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Asprela (onderdeel van de U.hub portefeuille) met 456 units werd opgeleverd in 2020. Het
project is gelegen te Porto en is voorzien van meerdere gemeenschappelijke ruimtes en alle
gebruikelijke voorzieningen en comfort van een hedendaagse studentenresidentie. Asprela
is gelegen op São João, de grootste campus van Porto met 35.000 studenten.
456
units
176 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 177
129
units (vooropgesteld)
PROJECT BROUCK’R
BRUSSEL
Verwachte oplevering 2024
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Tussen het de Brouckèreplein, de Augustijnenstraat, de Lakensestraat
en de Zwaluwenestraat, Brussel.
Dit project, als onderdeel van een multifunctioneel nieuwbouwcomplex
in hartje Brussel, omvat 129 nieuwbouw studentenkamers (volgens
de nog vanwege de stad Brussel te bekomen stedenbouwkundige
vergunning).
PROJECT
52
units
PROJECT DANSAERT
BRUSSEL
Verwachte oplevering 2024
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit nog te renoveren pand (in overeenstemming met de nog vanwege
de Stad Brussel te bekomen stedenbouwkundige vergunning) ligt
in de hippe Dansaertwijk in Brussel. Het pand ligt in de onmiddellijke
nabijheid van verschillende campussen van de Erasmus Hogeschool
Brussel. Met de Erasmus Hogeschool Brussel werd een lange
termijn huurovereenkomst voor 25 jaar afgesloten voor alle 52
studentenkamers.
PROJECT
8.2.3.2 Beschrijving van de panden in de pipeline
Hieronder volgt een beschrijving van de diverse panden die deel uitmaken van de pipeline.
183
studentenunits
PROJECT TWEEBAKSMARKT 23 (CITY LOFTS)
LEEUWARDEN
Verwachte oplevering 2023
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit project betreft de herontwikkeling van een deel van het voormalig
KPN-gebouw tot een gloednieuwe studentenresidentie met 183
studentenkamers op de Tweebaksmarkt in Leeuwarden. Naast
de studentenkamers beschikt de residentie ook over een groene
binnentuin van ca. 700 m
2
en een ruime ondergrondse verdieping van
ca. 1.900m
2
PROJECT
PROJECT SELZERBEEKLAAN 21
(VAALS 2)
VAALS
Verwachte oplevering 2024
Eigendomsstructuur Volle eigendom
PROJECT
Xior kocht in 2021 een perceel grond met een oppervlakte van ca. 10.140m², gelegen aan de
Selzerbeeklaan 21 te Vaals in Nederland vlakbij het drielandenpunt van Nederland, België en
Duitsland, met het oog op de ontwikkeling van een gloednieuwe studentenresidentie vlakbij
de bestaande residentie Katzensprung.
PROJECT COLLBLANC
BARCELONA
Verwachte oplevering 2022
Eigendomsstructuur Mede-eigendom
PROJECT
Dit project betreft de realisatie van een studentenresidentie in Barcelona. De residentie telt
128 units en diverse gemeenschappelijke ruimtes, en werd ontwikkeld volgens de blauwdruk
van ‘The Lofttown’. Het gebouw is gelegen op een triple A-locatie, dicht bij de universitaire
clusters van UPC en UB.
128
units
178 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 179
500
units (vooropgesteld)
Bijzonderheden
Dit betreft een gebouw uit de U.hub
portefeuille
PROJECT BOAVISTA
PORTO
Verwachte oplevering 2024
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Project Boavista betreft de ontwikkeling van een nieuw studenten-
complex met ca. 500 units gelegen te Lissabon. Het project bevindt
zich momenteel nog in de vergunningsfase maar zal naar verwachting
in 2023 worden opgeleverd.
PROJECT
206
units
(vooropges
teld)
1
commerciële
ruimte
PROJECT RUE MÉLOT
NAMEN
Verwachte oplevering 2022
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit project betreft de ontwikkeling van een nieuw studentencomplex
met minimaal 176 zelfstandige studios en 30 ongemeubelde kamers
met gemeenschappelijke ruimtes op basis van een ontwerp van
architectenbureau Montois. In het complex zullen verder 1 retail
voorziening (snackbar) en 113 etsenstallingen en 2 parkeerplaatsen
worden ondergebracht. De residentie is ideaal gelegen vlakbij de
Université de Namur en het station.
PROJECT
338
studio’s
(vooropgesteld)
78
short stay kamers (vooropgesteld)
PROJECT ODALYS SEVILLA
SEVILLA
Verwachte oplevering 2024
Eigendomsstructuur
Volle eigendom na oplevering (ontwik-
keling in joint venture)
Dit nieuwe project betreft de ontwikkeling van een residentie bestaande
uit 416 kamers (waarvan 78 short stay kamers), allemaal uitgerust
met privé badkamer. De residentie biedt een ruim aanbod aan
gemeenschappelijke ruimtes zoals o.a. een prachtige rooftop garden
met zwembad. Het pand zal voor 12 jaar uitgebaat worden door Odalys
via een triple net huurovereenkomst.
PROJECT
180 I VASTGOEDVERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 181
8.2.4.2 Conclusies van de Waarderingsdeskundigen
Stadim,Cushman&WakeeldenCBREper31december2021
Geachte,
We hebben het genoegen u onze schatting van de waarde van de
vastgoedportefeuille van Xior Student Housing NV (gedeelte - 85 panden
in België en 26 panden in Nederland, voor wat Stadim betreft, resp. 22
panden in Nederland voor wat Cushman & Wakeeld Nederland betreft,
7 voor wat Cushman & Wakeeld Portugal betreft, 4 voor wat Cushman
& Wakeeld Spanje betreft en 6 voor wat CBRE Spanje betreft) van Xior
Student Housing NV op datum van 31 december 2021 voor te leggen.
Xior heeft ons aangesteld om als onafhankelijke vastgoed deskundigen
de investeringswaarde en reële waarde (
fair value
) van haar
vastgoedportefeuille te bepalen. De schattingen werden gemaakt
rekening houdend met zowel de opmerkingen en de denities vermeld
in de verslagen als met de richtlijnen van de
International Valuation
Standards
, uitgegeven door IVSC.
De reële waarde of
fair value
wordt door de norm IAS 40 gedenieerd
als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen
twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan
niet wederzijdse bijzondere belangen. IVSC acht deze voorwaarden
vervuld indien men de hierboven vermelde denitie van marktwaarde
respecteert. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling
zijn van de lopende huurovereenkomsten, de huidige brutomarge
van zelfnanciering (of cashflow), de redelijke veronderstellingen
aangaande de potentiële huuropbrengsten en van de verwachte kosten.
De aktekosten moeten in deze context aangepast worden aan de
feitelijke situatie van de markt. Na analyse van een groot aantal
transacties, kwamen de vastgoeddeskundigen die handelen op vraag
van beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen, in een werkgroep tot
de vaststelling dat, aangezien vastgoed onder verschillende vormen
kan worden overgedragen, de impact van de transactiekosten op grote
investeringseigendommen op de Belgische markt waarvan de waarde
meer dan 2,5 miljoen euro bedraagt, beperkt is tot 2,5%. De waarde vrij
op naam beantwoordt dus aan de
fair value
plus 2,5% aktekosten. De
fair value
wordt dus berekend door de waarde vrij op naam te delen
door 1,025. De eigendommen die zich onder de drempel van 2,5 miljoen
euro bevinden en de buitenlandse eigendommen, vallen onder het
gebruikelijke registratierecht en hun reële waarde stemt dus overeen
met de
waarde kosten koper
.
We hebben als onafhankelijke deskundigen gehandeld. Als
vastgoeddeskundige beschikken we over een relevante en erkende
kwalicatie alsook over een up-to-date ervaring met eigendommen van
een gelijkaardig type en een gelijkaardige ligging als de eigendommen
uit de vastgoedportefeuille van Xior.
Bij de schatting van de eigendommen werd rekening gehouden
met zowel de lopende huurovereenkomsten als met alle rechten en
verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomsten. Elk eigendom
werd afzonderlijk geschat. De schattingen houden geen rekening met
een potentiële meerwaarde die verwezenlijkt zou kunnen worden
door de portefeuille in zijn geheel op de markt aan te bieden. Onze
schattingen houden geen rekening met marketingkosten eigen aan
een transactie, zoals makelaarslonen of publiciteitskosten. Naast een
jaarlijkse inspectie van de betreffende onroerende goederen zijn onze
schattingen ook gebaseerd op de inlichtingen geleverd door Xior met
betrekking tot de huursituatie, de oppervlaktes, de schetsen of plannen,
de huurlasten en de belastingen in verband met het betrokken eigendom,
de conformiteit en de milieuvervuiling. De verstrekte gegevens werden
juist en volledig geacht. Onze schattingen gaan ervan uit dat niet-
meegedeelde elementen niet van aard zijn om de waarde van het goed
te beïnvloeden.
Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we
bevestigen dat de reële waarde (
fair value
) van het door Stadim
geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (85 panden in België en
26 in Nederland) van Xior op 31 december 2021 EUR 1.415.414.210
(1 miljard vierhonderd vijftien miljoen vierhonderdveertien duizend en
tweehonderdtien euro) bedraagt.
Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we bevestigen
dat de reële waarde (
fair value
) van het door Cushman & Wakeeld
Nederland geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (22 panden in
Nederland) van Xior op 31 december 2021 afgerond EUR 298.133.355
(tweehonderdachtennegentig miljoen honderddrieendertig duizend en
driehonderdvijfenvijftig euro) bedraagt.
Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we
bevestigen dat de reële waarde (
fair value
) van het door Cushman
& Wakeeld Portugal geschatte deel van het vastgoedpatrimonium
(7 panden in Portugal) van Xior op 31 december 2021
afgerond EUR 122.255.000 (honderdtweeentwintig miljoen
tweehonderdvijfenvijftig duizend euro) bedraagt.
Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we bevestigen
dat de reële waarde (
fair value
) van het door Cushman & Wakeeld
Spanje geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (4 panden in Spanje)
van Xior op 31 december 2021 afgerond EUR 110.710.000 (honderden-
tien miljoen zevenhonderdentien duizend euro) bedraagt.
Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we bevestigen
dat de reële waarde (
fair value
) van het door CBRE Spanje geschatte
deel van het vastgoedpatrimonium (6 panden in Spanje) van Xior op
31 december 2021 afgerond EUR 215.137.000 (tweehonderdvijftien
miljoen honderdzevenendertig duizend euro) bedraagt.
Met de meeste hoogachting,
Stadim
Cushman & Wakeeld Nederland
Cushman & Wakeeld Portugal
Cushman & Wakeeld Spanje
CBRE.
8.2.4
WAARDERING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE DOOR DE
WAARDERINGSDESKUNDIGEN
8.2.4.1 Algemeen
De waardering van de vastgoedportefeuille werd opgesteld
door Stadim (België en deel Nederland), Cushman & Wakeeld
(Nederland en Portugal) en CBRE (Spanje). Deze waardering heeft
als referentiedatum 31 december 2021.
Het waarderingsproces binnen Xior is geënt op een gestructureerde
aanpak waarbij het beleid inzake vastgoedschattingen wordt bepaald
door het uitvoerend management, met goedkeuring van de raad van
bestuur. Elk jaar zal het uitvoerend management dit beleid evalueren,
en nagaan welke onafhankelijke Waarderingsdeskundigen worden
aangesteld voor de respectieve delen van de vastgoedportefeuille.
Typisch zullen contracten worden afgesloten voor een hernieuwbare
termijn van drie jaar waarbij een dubbele rotatieverplichting geldt
volgens de GVV-Wet (zie
Hoofdstuk 12.3.1 van dit Jaarverslag
). De
selectiecriteria omvatten onder andere lokale marktkennis, reputatie,
onafhankelijkheid en verzekering van de hoogste professionele
standaarden. De honoraria van de Waarderingsdeskundigen worden
vastgelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd
aan de waarde van de geschatte objecten.
De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis extern gewaardeerd
door de onafhankelijke Waarderingsdeskundigen.
De waarderingsmethoden worden bepaald door de externe
deskundigen. De waarderingsmethode die gehanteerd wordt is de
Discounted Cash Flow-methode (actualisatie van de toekomstige
kasstromen), waarbij de yield wordt afgetoetst evenals de opsplitsing
van de waarde over grond, gebouw en nancials. Dit aan de hand
van een gedetailleerde actualisatie van de nanciële stromen
op basis van expliciete veronderstellingen van de toekomstige
evolutie van deze inkomsten en de eindwaarde. In dit geval houdt
de actualisatievoet rekening met de nanciële interesten op de
kapitaalmarkten, vermeerderd met een specieke risicopremie voor
vastgoedinvesteringen. In de evaluaties wordt op een conservatieve
manier rekening gehouden met schommelende rentevoeten en
inflatieperspectieven. Deze evaluaties worden eveneens getoetst
aan de eenheidsprijzen die worden genoteerd bij de verkoop van
vergelijkbare gebouwen, waarna men een correctie zal toepassen
die rekening houdt met de eventuele verschillen tussen deze
referenties en de betrokken goederen. De ontwikkelingsprojecten
(bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken) worden gewaardeerd
door de kosten van het project bij de voltooiing ervan af te trekken
van zijn verwachte waarde die werd bepaald door bovenvermelde
benaderingen toe te passen. De kosten van de studiefase van
de bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken worden aan hun
aanschafngswaarde gewaardeerd. De onafhankelijke deskundige
bepaalt de reële marktwaarde op basis van een discounted cash
flow model. Bovendien worden de aldus bekomen schattingen
vergeleken met de initiële yield en beschikbare vergelijkingspunten
via recente markttransacties voor vergelijkbare objecten (waaronder
ook de objecten aangekocht door Xior zelf gedurende dat jaar). De
waarderingscyclus binnen een boekjaar bestaat uit een bezoek
aan de site waarna een gedetailleerd schattingsverslag wordt
opgesteld per individueel object en tevens drie desktop reviews
waarin de nieuwe gegevens aangeleverd door Xior met betrekking
tot de huursituatie worden gereflecteerd alsook de belangrijkste
assumpties met betrekking tot de signicant niet-observeerbare
inputs worden gerationaliseerd.
182 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
“
In 2021 lanceerde Xior haar code
of conduct, met daarin alle Xior
policies. Ook herdenieerden we
onze company values. We goten
deze in het toepasselijke acroniem
“FAMILY” waarbij elke letter één van
onze kernwaarden symboliseert.
„
MAATSCHAPPELIJK
VERANTWOORD
ONDERNEMEN
09
Roxi Alma
BRUSSEL
XIOR I 183
184 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
9.1 WOORD VAN DE CEO
Welcome home: en dit aan onze 14.000 studenten en intussen
bijna 200 werknemers. Ik ben ongelofelijk trots op de groei die we
dit jaar als bedrijf hebben gerealiseerd, niet alleen op vlak van onze
portefeuille maar ook intern als organisatie.
Bij een sterke groei als bedrijf vinden we het ook heel belangrijk dat
het gehele Xior team kan meegroeien met de organisatie, zowel
bestaande als nieuwe werknemers. Dat betekent dat iedereen
mee is met waar we naartoe willen en waar Xior voor staat. Het
is essentieel dat iedereen, van het bestuur tot het operationele
personeel onze gedeelde visie, waarden en normen uitdraagt.
Daarom hebben we dit jaar onze Xior Values geherdenieerd en
een duidelijke, herkenbare vorm gegeven. We goten deze in het
toepasselijke acroniem “FAMILY” waarbij elke letter één van onze
kernwaarden symboliseert. Deze values werden geïntroduceerd
in onze code of conduct, waarin ook al onze policies vervat zitten
en waar ook interne opleidingen rond zijn georganiseerd. Zowel
onze studenten als onze werknemers zijn enorm gegroeid, waarbij
het steeds belangrijker wordt om te weten wat er leeft bij hen.
Daarom hebben we in 2021 samen met een professionele partner
onze eerste werknemersbevraging gelanceerd en werd ook voor de
tweede maal een meer uitgebreide tevredenheidsenquête uitgerold
bij onze studenten.
Op alle duurzaamheidsthema’s werd in 2021 als organisatie heel
hard gewerkt. Door covid bleef het voor iedereen nog steeds
een uitdagende omgeving. Het North Star Project, dat in 2020
gelanceerd werd, zal in 2022-2023 verder accelereren en op volle
snelheid komen. Daarbij zal de focus liggen op people (nieuwe
human capital strategie), planet (
denitie van CO
2
-reductietargets
o.b.v. SBTi) en process (vervolledigen van het policy framework en
het verder uitrollen van de digitale transformatie
).
Als bedrijf groeien, intern en extern, kan enkel op een duurzame
manier als er voldoende draagkracht gecreëerd wordt doorheen de
gehele bedrijfscultuur: vanuit de raad van bestuur, het management
tot aan alle werknemers, service providers, externe consultants en
overige business partners. Xior kan enkel future proof worden als
we allemaal zorg blijven dragen voor elkaar, voor onze planeet en
voor onze toekomst.
Christian Teunissen
CEO
“
Ik ben ongelofelijk trots op
de groei die we dit jaar als
bedrijf hebben gerealiseerd,
niet alleen op vlak van onze
portefeuille maar ook intern
als organisatie.
„
stijging
groene
gebouwen (in FV)
Stijging
groene nanciering
Werknemers
groene stroom
+45%
+340%
+30%
88%
+26%
2021
geïnstalleerde
capaciteit zonnepanelen
Oprichting Ethics & ESG comité
VOORNAAMSTE
DUURZAAMHEIDSPRESTATIES
*
-20% (LfL)
Environment
Social
Governance
Tevredenheidsenquête werknemers
Tevredenheidsenquête studenten
Xior
VALUES
49%
Mannen
51%
Vrouwen
* In vergelijking met 2020
XIOR I 185
186 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Beleidsmakers
• Naleving geldende wetten regelgeving,
inzake stedenbouw, openbare ruimtelijke
ordening, …
• Naleving regelgeving RREC statuut en
nanciële communicatie…
• Naleving voorwaarden voor vergunningen,
conformiteit, etc. inzake verhuur en
operations
• Naleving verplichtingen inzake sociale en
scale wetgeving
• Financiële publicaties die beantwoorden aan reglementaire
vereisten
• Tijdig overmaken van informatie aan controleautoriteit in
het kader van transacties
• Open dialoog via beroepsverenigingen
• Monitoring en naleving van geldende reglementering en
procedures
• Open dialoog met regelgevende instanties voor de
bouwaanvraag van nieuwe ontwikkelingen
Lokale gemeenschappen en
omwonenden
• Overleg en informatie in verband met nieuwe
ontwikkelingen of herontwikkelingen
• Minimale impact van activiteiten op de
directe omgeving
• Regelmatig buurtoverleg
• Respect voor omwonenden bij de ontwikkeling van maar
ook tijdens de uitbating van de residentie
• Bij ofciële openingen worden omwonenden uitgenodigd
voor een bezoek
• Xior Connect: ontwikkeling van platform ter ondersteuning
van de community tussen studenten en hun directe
omgeving
• Diverse lokale initiatieven om het gebouw beter te
integreren in de buurt
Onderwijsinstellingen
• Betrouwbaar overleg
• Lange termijn samenwerkingen of
partnerships
• Antwoord bieden op behoefte aan
studentenhuisvesting
• Kennis delen en mee bouwen aan een
sterke link tussen het onderwijs en het
bedrijfsleven
• Open dialoog om antwoord te bieden aan
huisvestingsbehoeften
• Deelnemen aan tenders/openbare aanbestedingen
• Geven van opleidingen, workshops, presentaties
en organiseren van property tours voor diverse
opleidingsprogramma’s
• Aanbieden van stageplaatsen
• Begeleiden studenten bij thesis, projecten, …
Investeerders en capital markets
• Waardecreatie en winstgeneratie met een
regelmatig en groeiend dividend
• Corporate nancial performance
• Stabiel lange-termijn partnership
• Tijdige verspreiding van betrouwbare en
nauwkeurige informatie
• Maatschappelijk verantwoorde investering
• Terugbetaling van schuld en betaling van
intresten
• Duidelijk en consistent investeringsbeleid
• Jaarverslagen, persberichten en andere publicaties
• Deelname roadshows, seminaries, beurzen
• Jaarlijkse Algemene Vergadering
• Organisatie van Investor Day en property tours
• Dedicated Investor Relations contact
• Volledige toepassing van het corporate governance charter
• Geïntegreerde business en ESG strategie
Xior is lid van de volgende associaties en verenigingen en heeft in 2021 geen bijdragen geleverd aan politieke partijen of campagnes.
9.2 DUURZAAMHEIDSSTRATEGIE
9.2.1
STAKEHOLDER ENGAGEMENT
Het management van Xior identiceerde onderstaande belangrijke stakeholdergroepen. De noden en verwachtingen van deze stakeholder-
groepen vormen de basis van Xior’s duurzaamheidsstrategie. Xior beantwoordt deze verwachtingen aan de hand van duidelijke engagementen
vanuit de organisatie.
STAKEHOLDER HUN VERWACHTINGEN HET ENGAGEMENT VAN XIOR
Studenten/huurders
• Een tweede thuis dat voldoet aan alle noden
en behoeften
• Een betrouwbare en bereikbare eigenaar en
beheerder
• Duurzame gebouwen die de veiligheid, het
welzijn en het comfort van de gebruikers
garandeert
• Onze slogan “feel at home” waarmaken
• Een team van professionals die in front en back ofce
dagdagelijks werken om de noden van de huurders perfect
te begrijpen en om te zetten in kwaliteitsvolle gebouwen en
kamers, inclusief een best in class service en operationeel
beheer
• Lokale aanwezigheid en 24/7 bereikbaarheid
• Een gezonde en veilige leefomgeving bieden met
ontspanningsgelegenheden en ruimte voor studenten om te
concentreren op hun studies
• Jaarlijkse tevredenheidsenquête
• Xior Connect: ontwikkeling van een platform ter
ondersteuning van de community tussen studenten en hun
directe omgeving
Medewerkers
• Hoge ethische waarden
• Goede work-life balance
• Gezondheid en veiligheid
• Aangename werkomstandigheden
• Persoonlijke en professionele ontwikkeling
• Tewerkstelling in lijn met het wetgevend
kader
• Inhoudelijk aantrekkelijke jobs of
stageplaatsen
• Werkzekerheid
• Marktconforme verloning
• Duurzame kantoren
• Interne mobiliteit
• Values en Code of Conduct
• Xior Family: een open bedrijfscultuur waar iedereen deel
uitmaakt van een grote familie
• Aangenaam werkkader gebaseerd op onze kernwaarden
• Regelmatige beoordeling en evaluatiegesprekken
• Persoonlijke ontwikkeling en regelmatige mogelijkheid tot
opleiding en workshops
• Corporate wellbeing programma Xiorize
• H&S Policy
• Personeelszaken worden administratief opgevolgd door HR
professionals die kunnen terugvallen op gespecialiseerde
dienstverleners
• Nieuwe Human Capital strategie met het oog op
kwalitatieve jobs en duurzame loopbanen
• Een correct salarisbeleid
• Een nancieel gezond bedrijf
• Jaarlijkse tevredenheidsenquête
Gemeenten
• Antwoord bieden op behoefte aan
studentenhuisvesting
• Betrouwbaar overleg met lange termijn
samenwerking
• Open dialoog met lokale gemeenten om oplossing te geven
aan huisvestingsbehoeften
• Deelnemen aan tenders/openbare aanbestedingen
• Proactief overleg tijdens vergunnings- en
ontwikkelingsfase
• Monitoring en naleving van geldende lokale regelgeving
Aannemers/ontwikkelaars en
andere leveranciers
• Naleving van contracten en
betalingstermijnen
• Evenwichtige commerciële lange termijn
relatie
• Respect voor personeel van aannemers
• Streven naar een lange termijn relatie
• Samenwerking gebaseerd op duidelijke
afspraken en naleving van betalingstermijnen
• Dialoog en openheid bij geschillen
XIOR I 187
188 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
9.2.3
XIOR’S ESG FRAMEWORK
Het ESG framework (people, planet, process) bestaat uit twee pijlers
die de belangrijkste materiële thema’s onderbrengen die gelinkt zijn
de SDG’s van de Verenigde Naties waaraan Xior een bijdrage levert.
• ‘Best in class’ organisatie en medewerkers: Het realiseren
van operationele uitmuntendheid door ervoor te zorgen dat de
organisatie werkt op een ethische en transparante manier, en dat
de mensen kunnen floreren.
9.2.4
XIOR’S BIJDRAGE AAN DE SDG’S
Een veilige, gezonde en aangename omgeving voor zowel
onze studenten als onze werknemers vormt een essentieel
onderdeel van Xior’s bedrijfsvoering.
De verbruiksgegevens van al onze residenties en kantoren
worden in kaart gebracht met de bedoeling zowel het
verbruik als energiekosten te verlagen. Ook wordt steeds
meer ingezet op duurzame energie.
WAARDIG
Xior streeft als internationaal bedrijf steeds naar een
gezonde mix van talenten, culturen, persoonlijkheden en
genders in haar aanwervingsbeleid. Xior biedt haar
werknemers een inclusieve werkomgeving waar diversiteit,
respect en gelijkwaardigheid hand in hand gaan.
• Gelukkige studenten in efciënte gebouwen: Het aanbieden van
kwaliteitsvolle en duurzame huisvesting waar studenten zich
comfortabel, veilig en thuis voelen.
Deze pijlers vormen de basis van de duurzaamheidsstrategie van
Xior waarin de komende jaren deze focusthema’s verder uitgewerkt
zullen worden en waarbij de nodige actiepunten en prioriteiten
bepaald zullen worden.
Xior investeert niet alleen in nieuwe duurzame gebouwen
maar investeert ook in haar bestaande portefeuille waarbij
residenties worden geoptimaliseerd aan de hand van de
laatste innovaties & milieuvriendelijke technologieën.
Xior biedt met haar residenties een antwoord op het tekort
aan kwalitatieve, duurzame maar betaalbare woningen die
in harmonie zijn met de lokale gemeenschappen en idealiter
ook waarde toevoegen aan de lokale omgeving.
Xior is een doeltreffend, verantwoordelijk en transparant
bedrijf waarin hoge ethische standaarden en waarden
worden aangehouden doorheen het hele bedrijf.
Xior is volop bezig met het opstellen van een ambitieus
klimaatplan met concrete targets (volgens SBTi) die
aansluiten bij de klimaatdoelstellingen van de EU.
9.2.2
MATERIALITEITSMATRIX
In 2019 heeft Xior een analyse gemaakt van de belangrijkste
thema’s inzake ESG die relevant zijn voor onze voornaamste
stakeholdergroepen. Hierbij werd rekening gehouden met zowel
het belang van deze materialiteiten voor de stakeholders evenals
de potentiële maatschappelijke impact voor Xior (rekening houdend
met de eraan verbonden risico’s en opportuniteiten). Het resultaat
van deze analyse heeft geleid tot het deniëren van de 5 meest
relevante focusthema’s of materialiteiten. Door het koppelen van
deze materialiteiten aan de Sustainable Development Goals (SDG’s)
van de Verenigde Natie komt Xior’s ESG framework tot stand, wat
de basis vormt van het gehele ESG beleid met acties, initiatieven en
implementaties.
FOCUS
FOCUS
FOCUS
FOCUS
FOCUS
THEMA
THEMA
THEMA
THEMA
THEMA
Hoog
HoogLaag
Laag
Belang voor Xior stakeholders
Business impact voor Xior
Gezondheid, veiligheid en
welzijn van de huurders
Gezondheid, veiligheid en
welzijn van de medewerkers
Ethiek en integriteit
Data privacy
Afval management
Waterconsumptie
Diversiteit en gelijke
kansen
Broeikasgasemissies
Maatschappelijke impact en
betrokkenheid
Talent aantrekken &
persoonlijke ontwikkeling
Energie-efciëntie & klimaatplan
Duurzame gebouwen in duurzame
gemeenschappen
Ethiek &
integriteit
Energie-efciëntie
&
Klimaatplan
Duurzame gebouwen
in duurzame
gemeenschappen
Welzijn, gezondheid
& veiligheid voor
studenten &
werknemers
‘Best in class’
organisatie en
medewerkers
Gelukkige
studenten
inefciënte
gebouwen
WAARDIG
PEOPLE, PLANET, PROCESS
“
Binnenkort hebben we
bij Xior meer dan 20.000
studenten onder onze
vleugels, met de ambitie
om van hen gelukkige
studenten te maken.
„
XIOR I 189
190 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Materialiteit Actie KPI
Ethiek & Integriteit
ü Xior Values Participatiegraad
ü Code of Conduct # inbreuken op de code of conduct
ü Xior policies Score MSCI
ü Formele anti-bribery & anti-corruptie policy EPRA award
ü Integriteitstraining
ü Transparante rapportering
ü Ethics & ESG comité
6 Ethics audit
6 Uitbreiding whistle blower policy
6 Formele klachtenprocedure
¥ Supplier code of conduct
Energie-efciëntie & klimaatplan
6 Energie audits bestaande gebouwen CO
2
uitstoot
6 Green building policy CO
2
targets
ü Full time Energy Manager Geïnstalleerde capaciteit zonnepanelen
6 Klimaatplan a.d.h.v. SBTi
% hernieuwbare energie (aangekocht /
geproduceerd)
6 Aandeel hernieuwbare energie vergroten
6 Uitvoerbaarheidsstudie rond EMS (verbeteren datacollectie)
6 Digitalisering – overgang naar paperless
Duurzame gebouwen in
duurzame gemeenschappen
ü Verhogen aandeel groene assets volgens criteria Green
Finance Framework (continue target)
% groene leningen
ü Verhogen aandeel groene leningen (continue target) % groene assets
6 EPC mapping
6 Haalbaarheidsstudie externe certicering (BREAAM, Leed, …)
ü Continu dialoog met buurtbewoners & overheid
ü Kennis delen (presentaties universiteiten, …)
¥ Charity policy
ü Sociale inclusie jobs
Welzijn,
gezondheid & veiligheid
werknemers
WAARDIG
6 We care for your talent programme: individuele
loopbaangesprekken (carreer talks)
Participatiegraad en score
6 Formaliseren individueel opleidingsplan % jaarlijkse evaluatie
6 Verbetering onboarding nieuwe medewerkers (inclusief
employer handbook)
Aantal opleidingsuren
ü Xiorize corporate wellbeing programme % arbeidsongevallen
ü Jaarlijkse werknemersenquête & psychosociale risicoanalyse % afwezigheid door ziekte
ü EHBO Training Aantal werknemers met EHBO certicaat
ü Frequente interne ESG workshops (#/%) vrijwillige vertrekkers
Welzijn,
gezondheid & veiligheid
studenten
ü Jaarlijkse tevredenheidsenquête Participatiegraad/score
6 Student board
Aantal incidenten of non-compliance met
regulering / health & safety
ü Awareness campagne energie/milieu
6 International internship programma
6 C-scan
ü done 6 ongoing ¥ to be initiated
9.2.5
ESG ACTIEPLAN 2021-2023: THE NORTH STAR PROJECT
Als resultaat van de continue inspanningen op vlak van
duurzaamheid en rapportering behaalde Xior voor het tweede jaar
op rij het EPRA Gold award voor haar duurzaamheids rapportering
en voor het derde jaar op rij voor haar nanciële rapportering.
Xior’s ambitie om bij te dragen aan een duurzame toekomst en
aan de SDG’s van de verenigde naties werden ingekaderd in een
meerjarig actieplan gekend als het “North Star” project. Een concrete
roadmap met meetbare KPI’s en duidelijke acties gelinkt aan Xior’s
materialiteiten en na te streven SDG’s.
HET NORTH STAR PROJECT: ONZE DOELSTELLINGEN VOOR 2023
Duurzaam
Exploiteren van
technologisch
vooruitstrevende en groene
gebouwen met de nieuwste
eco-efciënte maatregelen
Bovengemiddelde ESG
ratings in vergelijking
met de industrie
Uitmuntende
huurderstevredenheid
en retentie
Bovengemiddelde
werknemers-
betrokkenheid
Gezond
Verder gaan dan de traditionele
huisvestingsoperatoren door in
rechtstreeks contact te treden
met studenten en werknemers om
hun welzijn actief te monitoren en
te verbeteren
Veilig
De hoogste
veiligheidsnormen nastreven
voor aannemers, werknemers
en studenten van constructie
tot ingebruikname
North Star
Internationaal erkend
worden voor haar duurzame
gebouwen en uitzonderlijke
aandacht voor het welzijn
van haar huurders en
werknemers
XIOR I 191
192 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
9.3 IMPLEMENTATIE & PRESTATIEMETING
9.3.1
GOVERNANCE: ETHIEK EN INTEGRITEIT
Transparante rapportering
Xior engageert zich om te allen tijde eerlijk en correct zaken te doen, open te communiceren en zo
volledig en transparant mogelijk te rapporteren. Voor respectievelijk het derde en het tweede jaar op rij
behaalde Xior EPRA gold voor haar nanciële rapportering en voor haar duurzaamheidsrapportering.
Corporate Governance charter & Code of Conduct
Om een ethische bedrijsvoering te bewerkstelligen en om iedereen binnen de organisatie van duidelijke
richtlijnen te voorzien werd een corporate governance charter opgesteld met de Belgische Corporate
Governance Code als referentie. In 2021 werd ook een Code of Conduct opgesteld. Dit charter en de
Code of Conduct, inclusief alle policies kunnen vrij geconsulteerd worden op de website van Xior. Xior
rapporteert jaarlijks over haar bedrijfsvoering via de Corporate Governance verklaring in het jaarverslag.
Policies
Xior’s policies worden gebundeld in de Code of Conduct en vormen de Xior standaard voor alle
werknemers inclusief parttime en externen en inclusief alle leden van het executive management en
raad van bestuur. Deze policies behandelen onder andere discriminatie, diversiteit, gelijke kansen,
pesterijen, corruptie, databescherming & GDPR, moderne slavernij, ecologische verantwoordelijkheid,
…. De volledige Code of Conduct inclusief policies kan geraadpleegd worden op de website.
Bovendien beschikt Xior ook over een uitgebreide interne meldingsregeling, verhandelingsreglement,
health & safety en anti-bribery en anti-corruptie policy. Via de interne meldingsregeling kunnen
medewerkers een (potentiële) schending van het Corporate Governance charter of de Code of
Conduct rapporteren in alle vertrouwen en condentialiteit.
Ethics & ESG comité en ethics audit
Samen met de lancering van de policies, werd ook beslist om een Ethics & ESG comité op te richten
dat zal waken over de verschillende policies en mogelijke inbreuken hiervan (zoals diversiteit,
human rights, corruptie, …). Ook concrete targets zullen gezet worden en er zal ook driejaarlijks een
ethics audit plaatsvinden. Het Ethics & ESG comité werd in april 2022 opgericht en bestaat uit de
CEO en 2 niet-uitvoerende bestuursleden.
In 2021 waren er 0 inbreuken of veroordelingen inzake concurrentie beperkend gedrag, mededinging,
monopolistische praktijken of naar aanleiding van corruptie of fraude.
Opleidingen: integriteit & GDPR training
Kort na de lancering van deze code of conduct werd een training rond ethiek, diversiteit en integriteit
georganiseerd voor alle werknemers (inclusief parttime en zelfstandigen) waarin alle policies
en values duidelijk werden gemaakt aan de hand van concrete voorbeelden. Deze compliance/
integriteitstrainingen zullen jaarlijks worden georganiseerd. Verder werd er ook een GDPR training
georganiseerd om iedereen op de hoogte te houden van de laatste privacywetgeving.
Digitalisering
In 2021 werd ook een uitgebreid digitaal transformatieproject aange kondigd, om zowel de operationele
werking als de rapportering binnen Xior verder te optimaliseren. Dit project verloopt in verschillende fases,
waarbij de eerste fase in de loop van 2021 al enorm veel vooruitgang heeft geboekt. Er werd een centraal
PMS systeem gekozen, dat doorheen 2022 zal worden geïntegreerd in de 4 landen om de operationele
teams centraal met één platform te laten werken. Dit zal niet alleen de rapportering veel efciënter laten
verlopen, maar zal ook de studenten en werknemers enorm veel voordelen en extra comfort bieden.
9.3.2
SOCIAL EMPLOYEES: WELZIJN, GEZONDHEID, VEILIGHEID PERSONEEL
NIEUWE HUMAN
CAPITAL STRATEGIE
01
02
03
04
06
05
07
08
AANTREKKEN
VAN TALENT
Bedrijfscultuur &
Waarden
OPEN
AANWERVING
voor iedereen
LEARN,
TEACH, GROW
Ruimte krijgen om
competenties uit te
bouwen
WE CARE FOR
YOUR TALENT
Belonen en erkennen
van talent
HEALTH,
SAFETY &
WELLBEING
Een gezonde
work-life balance
EVALUATIE &
FEEDBACK
You can make the
difference
ONBOARDING
Welcome to the
#xiorfamily
1. Nieuwe Human Capital strategie (Emp-Turnover)
Eind 2021 startte Xior met de uitrol van een nieuwe Human Capital
strategie met als doel het creëren van een coherent en duurzaam
personeelsbeleid dat de langetermijndoelstellingen van Xior
ondersteunt en de onderneming en haar human capital future-proof
zal maken. Voor een snelgroeiend bedrijf in een continu wijzigende
omgeving is het van belang om voorsprong te nemen en niet enkel
te bouwen aan de organisatie van vandaag maar ook aan die van
morgen, door proactief het juiste talent aan te trekken en bestaande
werknemers verder te ontwikkelen.
Deze nieuwe strategische aanpak was ook noodzakelijk door de
pijlsnelle groei van de onderneming over 4 landen en 33 steden
heen, groeide het aantal werknemers van 136 eind 2020 naar 172
eind 2021.
Deze strategie zal verder ingebed worden op de verschillende fases
van de volledige employee lifecycle om de ambitie van Xior als
duurzame, langetermijn werkgever nog verder te versterken.
EPRAGoldnanciële
rapportering &
duurzaamheidsrapportering
2/7
vrouwelijke bestuursleden
0
inbreuken op corruptie en
anti mededinging
Freshdesk
Customer service tool
Power BI Data
Warehouse
Centralised Property
Management
System
Student Hub
interactive platform
▲
▲
▲
▲
172
26% evolutie werknemers
van 136 eind 2020 naar
172 eind 2021
Werknemers
43 BE
62 NL
36 ES
31
PT
Geograschespreidingwerknemers
XIOR I 193
194 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
5. Learn, Teach, Grow
Learn (Emp -Training)
De cultuur bij Xior blijft, ondanks haar stevige groei, nog steeds
gekenmerkt door een platte organisatiestructuur en een familiale
sfeer waar ondernemerschap en initiatieven worden aangemoedigd
en ondersteund. Xior wil dat haar werknemers hun rol op de meest
optimale manier vervullen, in een omgeving waar iedereen binnen
de Xior Family zich goed en gewaardeerd voelt en de ruimte krijgt
om hun competenties verder uit te bouwen.
Alle werknemers (ook parttime en zelfstandige medewerkers)
krijgen de kans om zich op te geven voor diverse externe en in-house
opleidingen, zowel via ‘on the eld’ training als voor de ontwikkeling
van jobspecieke, ESG en software skills (bv. GDPR training, EHBO
training, Excel, ESG workshops, Integriteitstraining rond ethische
standaarden en gelijke kansen, …) alsook voor soft skills. Ook
diverse degree programma’s en certicaatopleidingen kunnen
aangevraagd worden via het human capital team. Voor externe
opleidingen wordt beroep gedaan op erkende leerinstanties (bv.
excel opleiding via sociaal fonds 323, EHBO training via Mensura).
In 2021 werd ofcieel 3,8u opleiding per werknemer gegeven, een
stijging t.o.v. 2020. Via de nieuwe human capital strategie wordt het
opleidingsplan verder uitgewerkt met als doel deze KPI nog verder
te verhogen.
Voor meer achtergrond rond de rapportage van de ontwikkelings-
indicatoren wordt verwezen naar de meetmethodologie in
Hoofdstuk
9.5.6 van dit jaarverslag (‘analyse van de berekeningen’).
“
Alle werknemers krijgen
de kans om zich op te geven
voor diverse extern en
in-house opleidingen, zowel
via ‘on the eld’ training
voor jobspecieke, ESG en
software skills alsook voor
soft skills.
„
Teach: Sharing knowledge
Gezien Xior dicht bij de studenten staat, vinden we het als organisatie
ook belangrijk om kennis te delen met jonge talenten. Xior heeft
een traineeship programma waarbij ze elk jaar de kans biedt aan
studenten om stage te lopen om zo waardevolle praktijkervaring op
te doen. Na afloop van de stage kunnen zij ook mogelijks een vast
contract aangeboden krijgen. Tijdens drukke periodes (rapportering,
start verhuurseizoen, openkotdagen, …) doet de organisatie ook
beroep op jobstudenten. Daarnaast geeft Xior ook regelmatig
lezingen en opleidingen bij diverse Universiteiten en Hogescholen
over de 4 landen heen (o.a. KU Leuven, KDG Hogeschool, Thomas
More Hogeschool, Vlerick, Hogeschool Rotterdam, Universidad
Europea Madrid).
Momenteel wordt, met actieve participatie van twee studenten van
de Bacheloropleiding Arbeids- en organisatiepsychologie gewerkt
aan het verder uitbreiden van het Xior traineeship programma.
Grow
Er zal in de strategie ook meer ingezet worden op ownership
en leadership development, zodat de Xior Family elkaar kan
blijven inspireren en motiveren. Ook interne mobiliteit speelt een
belangrijke rol, zelfs op internationaal vlak, waarbij personeelsleden
de mogelijkheid krijgen om ook voor Xior in één van de andere
landen te werken. Via de lopende ‘career talks’ wordt ingezet op
opwaartse of zijwaartse interne mobiliteit om zo de juiste talenten
en ambities van de Xior Family in kaart te brengen. De doelstelling
is om op basis hiervan een individueel opleidingsplan uit te rollen.
In de news flash worden ook de lopende vacatures meegegeven,
waardoor werknemers ook intern kunnen solliciteren.
We operate and act as one
“FAMILY”,
each letter standing for our main principles.
F
A
L
M
Y
I
FOCUS ON THE CLIENT
ACT SUSTAINABLY
MOVE AS ONE TEAM
INTEGRITY AND DIVERSITY
LEARN TEACH GROW
YOU CAN MAKE THE DIFFERENCE
49%
Mannen
51%
Vrouwen
< 30 jaar
2727%% 5454%%
30-50 jaar
1919%%
> 50 jaar
We act as a family.
We grow as a family.
We are a family.
* Werknemers uitgezonderd Raad van Bestuur
2. Aantrekken van talent – Bedrijfscultuur & Waarden (Diversity-Emp)
Het is voor Xior heel belangrijk om continu de juiste talenten te kunnen
blijven aantrekken en goed te integreren in het bedrijf, gemotiveerde
werknemers die zich volledig kunnen vinden bij de visie en waarden
van de Xior Family. Ook zal Xior evolueren richting strategische Human
Capital planning waarbij Xior de toekomstige aanwervingsnoden
zal trachten in te schatten en te matchen aan de juiste talenten en
kwaliteiten. Die aanpak moet leiden tot een pro-actieve human capital
strategie voor zowel nieuwe als bestaande werknemers en zodus de
juiste proelen voor de toekomst aan te trekken en te behouden. De
aanpak moet tevens kansen bieden aan alle Xior medewerkers om
zich verder te ontplooien, het beste van zichzelf te kunnen geven en
een levenslange loopbaan binnen Xior uit te bouwen.
Xior streeft ernaar om een aantrekkelijke werkgever te zijn door een
open, inclusieve en familiale bedrijfscultuur hoog in het vaandel te
dragen bij zowel studenten als personeel. Deze cultuur wordt extra
benadrukt aan de hand van de “FAMILY” values van Xior, waarbij elke
letter staat voor een kernwaarde.
3. Open aanwerving voor iedereen
Xior gaat op zoek naar werknemers met de juiste skills die het best
matchen met onze bedrijfscultuur en activiteiten, gemotiveerde
werknemers die volledig aansluiten bij de visie en waarden van
onze Xior Family. Het is daarbij van belang dat de mix van culturen,
talenten, persoonlijkheden en talen die te zien is bij onze studenten
ook weerspiegeld wordt bij onze werknemers. Daarom is het voor
Xior primordiaal dat er tijdens het selectieproces ruimte is voor
iedereen met oog voor diversiteit. De selectieprocedures zijn kort
en op basis van objectieve selectiecriteria en zijn vrij van enige
discriminatie gebaseerd op de kandidaat zijn of haar leeftijd, etniciteit,
geslacht, nationaliteit, religie, seksuele geaardheid of enige andere
persoonlijke karaktereigenschap die geen enkele invloed hebben op
de werkprestaties.
De medewerkers van Xior in België vallen onder het Paritair Comité
323 met uitzondering van enkele werknemers die werkzaam zijn
voor Roxi die onder Paritair Comité 302 vallen. In Nederland zijn er
geen sectorale bepalingen. In Spanje zijn er verschillende cao’s die
afhangen van het type residentie, de aangeboden diensten, locatie
etc.
4. Onboarding – welcome to the #xiorfamily
Als onderdeel van de nieuwe strategie wordt het onboardingproces
en pakket inhoudelijk verder uitgewerkt. Momenteel ontvangt elke
nieuwe medewerker op zijn introductiedag de code of conduct
inclusief alle policies, een presentatie over Xior en de waarden en
ethische standaarden die van belang zijn voor de organisatie en al
haar stakeholders. Ook zullen relevante trainingen op dat moment
ingepland worden. Nieuwe personeelsleden worden voorgesteld
aan de hand van de periodieke interne News Flash, een belangrijk
intern communicatiedocument waar allerhande nieuws over de
organisatie en haar teams worden toegelicht. Het human capital
team ontwikkelt momenteel per land een “employee handbook” dat
als leidraad kan dienen voor nieuwe en bestaande werknemers.
XIOR I 195
196 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Health, safety & wellbeing
3,86 % 0
0
ziekteverzuim arbeids-
ongevallen
arbeid gerelateerde
sterfgevallen
82%
PARTICIPATIEGRAAD PEOPLE SURVEY
69%
formele evaluaties
2021
3,8 u
opleiding
per werknemer
8. Evaluatie & feedback – You can make the difference
Voor alle werknemers wordt minimaal jaarlijks een formeel
feedbackmoment georganiseerd met de rechtstreekse
leidinggevende. Tijdens deze evaluatie worden niet alleen de
prestaties en doelstellingen overlopen maar is er ook aandacht
voor persoonlijke ambities en verdere persoonlijke ontwikkeling.
Via reguliere informele overlegmomenten krijgt iedereen nog
bijkomende kansen om extra feedback te geven. In 2021 werd
voor 69% van de werknemers een formeel evaluatiemoment
georganiseerd.
Voor meer achtergrond rond de rapportage van de ontwikkelings-
indicatoren wordt verwezen naar de meetmethodologie in
Hoofdstuk
9.5.6 van dit jaarverslag (‘analyse van de berekeningen’)
.
In 2021 werd Xior’s eerste online werknemersenquête gelanceerd.
Deze werd door een externe professionele partij georganiseerd
om zo de nodige anonimiteit te garanderen. Hierin werden alle
werknemers over de 4 landen heen bevraagd over hun tevredenheid
bij Xior als werkgever. De participatiegraad bedroeg 82%. Deze
werknemersenquête zal vanaf heden jaarlijks worden georganiseerd,
om zo onze human capital strategie te kunnen blijven verbeteren.
Verder werd een oefening ingezet om duidelijke objectieven en
KPI’s per rol te omschrijven. Dit zal niet enkel toestaan om nog een
sterkere connectie te hebben tussen de individuele doelstellingen
van elke werknemer, maar ook om in feedbackgesprekken gerichter
te kunnen evalueren en bijsturen.
9. Behouden van talent / opvolgen van vertrekken
Binnen de nieuwe human capital strategie wordt op meerdere
sporen gewerkt rond employee engagement om ervoor te zorgen
dat het juiste talent binnen de organisatie kan gehouden worden,
onder meer door in te zetten op persoonlijke ontwikkeling, interne
mobiliteit, mentoring, coaching, loopbaanadvies en een evenwichtige
en degelijke verloningsstructuur. Bij elke werknemer die het bedrijf
verlaat, wordt een gestructureerd exit-interview ingepland waarin de
verschillende deelaspecten van het Human Capital beleid aan bod
komen. Zo houden we onze aanpak geregeld met kritische zin tegen
het licht en kunnen we bijsturen waar nodig.
6. Belonen en erkennen van talent (we care for your talent)
(Diversity-Pay)
Xior biedt al haar werknemers een eerlijk salarispakket eventueel
aangevuld met een variabele vergoeding en extralegale voordelen
die afhankelijk zijn van de plaats van tewerkstelling, rekening
houdend met lokale wetgevingen, het sociale statuut en de functie
van de medewerker. Voor de meeste functies met een strategische
impact omvat het bezoldigingspakket een variabel gedeelte dat
gekoppeld is aan het bereiken van doelstellingen die passen in de
algemene strategie van de onderneming. Dit variabele loon of deze
variabele bonus wordt uitbetaald in cash, via een warrantenplan of
via niet-recurrente resultaatsgebonden voordelen, afhankelijk van
het landspecieke wettelijke en scale kader. Of de doelstellingen al
dan niet (gedeeltelijk) worden bereikt, wordt overeengekomen door
het management en meegedeeld aan de werknemer tegen het einde
van het eerste kwartaal van het volgende jaar. Bij het bepalen van de
lonen wordt uitgegaan van het principe “gelijk loon voor gelijk werk”
om te zorgen voor een faire en evenwichtige verloning. Hiervoor
worden ook in de loop van 2022 job omschrijvingen en bijhorende
weging en benchmarking herbekeken van personen die reeds in
dienst zijn bij Xior. Wat het salaris en andere extralegale voordelen
betreft wordt geen enkel onderscheid gemaakt tussen mannen en
vrouwen en worden mannen en vrouwen met dezelfde functie gelijk
behandeld en streven we naar een goede loonkloofverhouding. De
stijging naar 1,2 dit jaar geeft een vertekend beeld door de grote
stijging van het personeelsbestand in Portugal, (+40% werknemers
in Portugal) die voornamelijk vrouwen waren en nationaal
gemiddeld lagere salarisniveaus genieten dan in de overige landen
waar Xior actief is.
Naast vaste en variabele vergoeding worden alle werknemers
bij Xior op tal van andere manieren erkend en beloond. Zo
krijgt iedereen jaarlijks een kerstpakket van Xior, zijn er e-bikes
beschikbaar voor de werknemers, worden er waar mogelijk team
events georganiseerd, ...
34
Afwezigheidsoverzicht: ziekte & herstel (3,53%), herstel arbeidsongeval (0,33%). Ratio’s berekend ten opzichte van geplande werkdagen.
Net zoals voor de bestuurders en de leden van het Management-
comité, bestaat er ook voor de medewerkers van Xior momenteel
geen aandelen(optie)plan.
7. Health, safety & wellbeing (H&S-Emp)
In 2021 werden geen arbeidsgerelateerde sterfgevallen
geregistreerd. Xior promoot een gezonde work-life balance en volgt
het ziekteverzuim op met oog voor het verbeteren van de werkplaats.
Het ziekteverzuim in 2021 komt neer op 3,86% en lag weliswaar
hoger dan gewoonlijk (cf. EPRA tabel
Hoofdstuk 9.4.2 van dit
Jaarverslag
).
34
Dit is nog steeds gelinkt aan o.a. de globale COVID-
crisis en de tijd die getroffen personeelsleden gegund werd om
hiervan te herstellen. Conform EPRA-richtlijnen werden deze cijfers
bovendien genormaliseerd om geen vertekend beeld te geven ten
gevolge van het stijgend personeelsbestand. Voor meer achtergrond
rond de rapportage van de veiligheids- en gezondheidsindicatoren
wordt verwezen naar de meetmethodologie in
Hoofdstuk 9.5.5 van
dit Jaarverslag (‘normalisatie en intensiteiten’)
.
In 2021 werd ook het Xiorize project, dat tijdelijk on hold was gezet
omwille van corona terug opgestart. Elke werknemer van Xior
(uit alle landen) kon zich kandidaat stellen om deel te nemen aan
een kwart triatlon met volledige steun van Xior om zo een echte
sportieve ambassadeur te worden. De uiteindelijke 17 deelnemers
zullen in de loop van 2022 worden klaargestoomd met professionele
coaching om in juni 2022 de triatlon van Brugge te zwemmen, lopen
en etsen, terwijl ze doorheen het jaar andere personeelsleden
motiveren om gezonder te leven en meer te sporten. Naast het
Xiorize project worden er ook diverse andere sportevenementen
gesteund of georganiseerd, zoals bv. de Wings for Life run, Zumba
lessen in onze residentie in Groningen en Xior’s eigen run for Little
Hearts actie op Strava.
Ook in 2021 werd nog steeds toezicht gehouden op het naleven
van alle relevante maatregelen inzake de covidcrisis om de
gezondheid van de werknemers te bewaken en een continue
dienstverlening te kunnen blijven garanderen.
Xior wil haar werknemers ook de nodige flexibiliteit bieden,
met een gezonde work-life balance en ruimte voor interne
mobiliteit waarbij werknemers aanvraag kunnen indienen
om bv. voor Xior in één van de andere landen te werken.
Door o.a. de coronacrisis en de toename in telewerken heeft
Xior ook een formele telewerk policy uitgewerkt.
XIOR I 197
198 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Engagement: meeleven met de studenten
Het is voor Xior belangrijk om te weten wat er leeft bij haar
huurders. Daarom werden in 2020 de eerste stappen gezet om de
tevredenheid van de studenten te meten. In 2021 werd dit verder
uitgebreid aan de hand van een tevredenheidsenquête met respons
van 1.567 studenten verspreid over België, Nederland en Spanje.
Vanaf heden zal deze enquête, door een professionele organisatie,
jaarlijks over alle landen worden georganiseerd. De resultaten van
deze enquête worden ten harte genomen door Xior en concrete
acties zullen ook worden gecommuniceerd naar de studenten om
zo Xior’s dienstverlening nog verder te verbeteren. Naast de enquête
lanceert Xior ook diverse student boards in de verschillende landen
waarbij een selectie studenten bij kan dragen aan het verbeteren
van de Xior-beleving voor alle studenten.
Verder worden er ook lokale en internationale acties opgezet
door Xior zoals onder meer een Go sharing groene mobiliteit voor
studenten in België en Nederland, exclusieve avant-premières in
de bioscoop voor Xior studenten, bezoek aan een lmset, … In de
zomer van 2021 werd extra ingezet op het internationaal karakter
van de Xior familie via een zomeractie waarbij onze studenten de
kans kregen om op vakantie te gaan naar andere Xior panden in één
van de andere landen aan een studentikoos tarief.
Betaalbaarheid voor de huurders
Xior beseft zeer goed dat studeren en op kot gaan een grote
investering vergen van studenten en hun ouders. Xior doet er dan
ook alles aan om een kwalitatieve en betrouwbare huisvesting, waar
studenten in ideale omstandigheden kunnen studeren, wonen en
leven, toegankelijk te maken voor een zo breed mogelijk publiek.
Xior streeft dan ook naar een optimale mix van studentenkamers
met bijvoorbeeld ook ‘budgetkamers’, zodat studentenhuisvesting
geen luxeproduct hoeft te zijn.
Xior werkt bovendien samen met onderwijsinstellingen en
woningcorporaties om een extra ‘sociaal’ aanbod te kunnen
verzekeren. In Barcelona biedt Xior zo ook 20 ‘scholarships’ aan,
waardoor twintig studenten een studentenkamer kunnen huren aan
een sterk verlaagde huurprijs.
Huurtoeslag Nederland: dit is een maatregel die invloed heeft op de
betaalbaarheid van zelfstandige studentenwoningen. In Nederland
bestaat de mogelijkheid om huurtoeslag aan te vragen. Indien een
student een zelfstandige woonruimte huurt en jonger is dan 23 jaar
dan komt hij of zij in aanmerking voor huurtoeslag indien de kale
huurprijs vermeerderd met subsidiabele servicekosten niet hoger
is dan de kwaliteitskortingsgrens (2021 = 442,46 EUR). Vanaf 23
jaar heeft de student recht op huurtoeslag indien de kale huurprijs
vermeerderd met subsidiabele servicekosten niet hoger is dan de
liberalisatiegrens (2021 = 752,33 EUR). Het bedrag van de toeslag
is afhankelijk van het inkomen van de student en het bedrag van de
huur. Xior stemt haar huren in Nederland af op de huurtoeslaggrenzen
waardoor de woningen betaalbaar blijven voor de studenten.
Xior Connect
Ook de student kreeg een centrale plaats in het digitaal
transformatieproject dat in 2021 opgestart werd. De volledige
customer journey van de student werd in detail in beeld gebracht
en zal in 2022 en 2023 dienen als basis voor diverse platformen,
waaronder ook een nieuwe website en interface platform. Het doel
is om in de loop van 2022-2023 een efciënt maar vooral homogeen
platform, van check-in tot check-out te creëren, dat op zijn beurt
zal dienen als basis voor Xior Connect, het community aspect dat
zal zorgen voor een nog sterkere studentenbeleving alsook voor
interessante partnerships met het bedrijfsleven.
80%
algemene
tevredenheid
9.3.3.
SOCIAL TENANTS: WELZIJN, GEZONDHEID, VEILIGHEID
STUDENTEN
Xior is een organisatie die niet enkel op vlak van haar medewerkers
maar ook op vlak van haar huurders een grote sociale mix
samenbrengt van mensen uit alle hoeken van de wereld en uit alle
bevolkingsklassen. In 2021 bood Xior onderdak aan meer dan 136
verschillende nationaliteiten die in alle harmonie samen konden
studeren, wonen en leven.
FROM AROUND THE GLOBE
WE CURRENTLY COUNT NATIONALITIES IN
BUILDINGS
A WORLD CLASS FAMILY
136 130
Azerbeidzjan
Turkije
Moldavië
Oman
Libië
Egypte
Marokko
Portugal
Spanje
Ivoorkust
Nigeria
Kenia
Uganda
Zuid-Afrika
Verenigde Arabische
Emiraten
Sudan
Kosovo
Zweden
Noorwegen
Denemarken
Australië
Suriname
Peru
Mexico
Ecuador
Colombia
Brazilië
Bolivia
Canada
Verenigde Staten
Costa Rica
Bermuda
Curacao
Cyprus
IJsland
Mauritius
Albanië
Macedonië
Griekenland
Bulgarije
Roemenië
Servië
Bosnië
Herzegovina
Kroatië
Polen
Tjechië
Slowakije
Oostenrijk
Hongarije
Italië
Oekraïne
Rusland
Georgië
Iran
Syrië
Afghanistan
Pakistan
India
Oezbekistan
Kazachstan
Libanon
Jordanië
Koeweit
Sri Lanka
Bahrein
Slovenië
Thailand
Vietnam
Indonesië
Maleisië
Taiwan
Filipijnen
China
Zuid-Korea
Japan
Letland
Estland
Litouwen
Finland
Singapore
Gerust, gezond en veilig op kot (H&S-Assets & H&S-Comp)
Xior hecht veel belang aan het welzijn, de gezondheid en veiligheid
van zowel haar huurders als haar medewerkers. De slogan “ga gerust
op kot” is dan ook bewust gekozen, want bij Xior zal de veiligheid,
comfort en gezondheid van haar studenten altijd voorop staan.
Residenties voldoen steeds aan de hoogste veiligheidsnormen en
beschikken over toegangscontrole en brandveiligheidssystemen.
Ook bij de coronacrisis werd snel geschakeld om de veiligheid van
onze studenten steeds te kunnen blijven waarborgen.
100% van de assets ondergaat een veiligheidsbeoordeling
conform de woningcode in het kader van de vergunningverlening.
Deze conformiteitscontroles zijn wettelijk vastgelegd en omvatten
o.a. (afhankelijk van de diverse regionale richtlijnen) controle
van de brandveiligheid en een technische beoordeling van
o.a. de liften, de elektriciteit, de waterkwaliteit, de verluchting
en de verwarmingssystemen. Zoals aangegeven in de EPRA-
tabel (
zie Hoofdstuk 9.4 van dit Jaarverslag
) werden in 2021
27%
Evolutie
aantal studenten
2020-2021
5 incidenten (van niet-naleving van de voorschriften en vrijwillige
codes met betrekking tot de gezondheids- en veiligheidseffecten
van onze assets) vastgesteld. Hierbij werd, volgens ons beleid, na
vaststelling onmiddellijk ingegrepen.
Daarnaast voeren de operationele medewerkers of residence
managers regelmatig site visits uit. Zij identiceren de noden en
mogelijke verbeteringen en zorgen ervoor dat eventuele problemen
snel worden aangepakt. Mocht er zich alsnog een dringend
technisch probleem voordoen, dan staan de operationele teams
24 uur op 24, 7 dagen op 7 ter beschikking van de studenten.
Eind 2021 werd vanuit Xior ook een sensibiliseringscampagne
gelanceerd om studenten bewuster te maken over hun eigen
energieverbruik en CO
2
afdruk. Deze campagne werd per mail, in
de residenties en op social media gedeeld.
XIOR I 199
200 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
3. BrinkToren – Nederland
In juli 2020 won Xior een tender voor een nieuw urban browneld
ontwikkelingsproject gelegen op een voormalige industriële site.
Voor dit project werd stevig ingezet op duurzaamheid, sociale
inclusie en betaalbaarheid. De toren zal het eerste Xior pand zijn met
een negatieve EPC score van -0,010. Maar Xior gaat nog verder met
dit project en heeft zeer hoge duurzaamheidsambities gerealiseerd
met betrekking tot energiebesparing, natuurinclusiviteit, circulariteit
en duurzame mobiliteit. De BrinkToren zal door de combinatie van al
deze duurzaamheidscriteria een woontoren worden die verder gaat
dan de wettelijke BENG verplichting, in voegen sinds 1 januari 2021
in Nederland
35
.
Zo zal het gebouw voorzien worden van een WKO systeem en
zonnepanelen, niet enkel op dak maar ook op de gevel, gecombineerd
met een PowerNEST installatie op het dak. Daarnaast worden
de verschillende terrassen en daken uitgerust met zogenaamde
Polderdaken, waardoor er waterberging kan plaatsvinden en er
groene enclaves kunnen worden gecreëerd. Het opgevangen
regenwater wordt tijdens het groeiseizoen hergebruikt voor het
bewateren van deze daktuinen. Verder wordt er ook ingezet op
duurzame mobiliteit door het voorzien van elektrische deelauto’s en
-etsen. Ook op sociaal vlak scoort dit project door het creëren van
een bruisende verticale buurt met een grote diversiteit aan woningen
die onderdak zullen bieden aan een gevarieerde groep mensen die er
op een aangename manier zullen kunnen wonen, werken, studeren,
ondernemen en ontspannen, en dit allemaal in een groene en gezonde
omgeving. De BrinkToren voorziet ook 120 sociale huurwoningen.
Certicaten (Cert-Tot)
Vanaf 2019 zette Xior zich in op het verzamelen, centraliseren en
rapporteren van alle gegevens m.b.t. de energieprestaties van de
verschillende residenties. Deze certicaten verschillen van land tot
land, maar geven elk een indicatie van de energiezuinigheid van het
pand of de kamer.
In België beschikken de sites of individuele zelfstandige kamers over
een energieprestatiecerticaat (EPC), waarmee de energiezuinigheid
van de studentenresidenties in kaart gebracht wordt. Voor zelfstandige
studentenkamers in Nederland wordt een gelijkaardige Energie Index
(EI) vastgelegd en beschikken nieuwbouwprojecten ook over een EPC-
waarde. Ook voor de gebouwen in Spanje en Portugal bestaat er een
energieclassicatie op basis van EPC-waarden.
In 2021 werd actief verder gewerkt aan het centraliseren van de
energieprestatie. Zoals zichtbaar in de EPRA Tabel (
Hoofdstuk 9.4.1
van dit Jaarverslag
) werden momenteel de EPC/EI certicaten
van reeds 75% van de sites in de meetscope verzameld. Dit is iets
minder dan in 2020 aangezien de scope aan gebouwen aanzienlijk
toegenomen is. Sommige verslagen zijn nog in aanvraag ten
gevolge van recente renovaties of nieuwbouwprojecten. Daarnaast
35
BENG = bijna energie neutraal bouwen
ontbreken er nog enkele certicaten omdat bijvoorbeeld in Brussel
en in Nederland enkel de verplichting bestaat om de energieprestatie
van zelfstandige units op te meten.
Zoals zichtbaar in de EPRA Tabel (
Hoofdstuk 9.4.1 van dit
Jaarverslag
) heeft het merendeel van sites in België en Nederland
een goede energiescore (berekend op basis van oppervlakte).
Xior verbindt zich ertoe deze energiescores te blijven integreren in
volgende duurzaamheidsverslagen evenals de scores te verbeteren.
Het is een duidelijke weerspiegeling van de strategische inzet
van Xior om haar portfolio te vergroenen. Zo doet Xior ook in de
bestaande residenties de nodige investeringen om deze gebouwen
te optimaliseren. Niet enkel op vlak van comfort maar ook op vlak
van duurzaamheid.
Momenteel is een haalbaarheidsstudie lopende die bekijkt of externe
certicering, zoals LEED of BREAAM of gelijkaardige mogelijk is voor
onze bestaande gebouwen. Bovendien werden de vereisten van deze
externe certicering reeds in enkele lopende nieuwe ontwikkelingen
meegenomen en zullen deze bij oplevering extern gecerticeerd
worden.
Groene assets & Green Finance Framework (Cert-Tot)
Doorheen 2021 werd ook verder ingezet het verhogen van het aandeel
groene leningen ter nanciering van de meest duurzame, groene
gebouwen. Zo groeide het aantal groene assets van 16 (446 MEUR) tot
22 (647 MEUR) en het bedrag aan groene nanciering van 145 MEUR
tot 638 MEUR (waarvan 445 MEUR opgenomen per 31 december).
Financiële schuld
via Groene Financiering
Green
Finance
Framework
647 MEUR
638 MEUR
Eligible assets onder
het Green Finance
Framework
43% waarvan 445 MEUR
opgenomen
In het kader van de duurzaamheidsambities van Xior en met
als doel om specieke nanciering aan te trekken voor het (her)
nancieren van groene projecten en assets, heeft Xior een Green
Finance Framework ontwikkeld. Dit
framework
biedt een kader dat
9.3.4
DUURZAME GEBOUWEN IN DUURZAME GEMEENSCHAPPEN
Urban Brownelds: Projecten en Panden in de kijker
Xior vermijdt ontwikkelingen op “virgin” green elds. Gezien het
binnenstedelijke karakter van studentenhuisvesting heeft Xior
al vele urban browneld projecten in het verleden ontwikkeld.
Enkele voorbeelden hiervan zijn Bonnefanten (Maastricht), Kipdorp
(Antwerpen), Black Box (Groningen), Alma (Brussel), en Ariensplein
(Enschede). Hierbij krijgen leegstaande en/of verouderde gebouwen
zoals scholen, ziekenhuizen, kantoorgebouwen een tweede leven,
met een positief revitaliseringseffect op de hele buurt.
1. Black Box – Groningen
Voor de start van het academiejaar 2021-2022 heeft Xior in
Groningen 225 zelfstandige studio’s en ruim 50 appartementen
aan haar portfolio kunnen toevoegen. Dit betreft een geheel
eigen ontwikkeling, waarvoor Xior een groot beeldbepalend
kantoorgebouw van 13 verdiepingen op 5 minuten van het station
van Groningen heeft verworven. Het pand was voor haar ofciële
opening al volledig uitverhuurd, gezien de enorm grote schaarste
aan studentenkamers in Nederland.
In de planontwikkeling is grote nadruk gelegd op de duurzame
herontwikkeling van deze – nu voormalige – urban browneld
locatie. De complete draagstructuur en het grootste deel van de
gevels zijn hergebruikt. Het gehele pand is sterk geïsoleerd. Mede
daardoor kon het pand afgesloten worden van gas, de verwarming
en koeling gebeurt nu middels warmtepompen die op het dak
zijn opgesteld. Om ook de sociale duurzaamheid te waarborgen
beschikken de bewoners over een ruime collectieve woonkamer
met bar en keuken, een rustige studiezaal en is er een grote
professionele tness in het pand. Tevens heeft Xior op de begane
grond haar kantoor voor Noord-Nederland gevestigd.
2. Zaragoza – Spanje
Xior won in 2021 een tender voor de ontwikkeling van een flagship
residentie op een urban browneld in Zaragoza. De residentie zal
worden ontwikkeld op een oude historische site die al een tijd niet
gebruikt werd. De voormalige leegstaande militaire residenties zullen
volledig gerenoveerd worden tot een bruisende studentencampus,
om zo de site terug leven in te blazen en ook de omliggende
buurt te revitaliseren. Diverse voorzieningen en diensten zullen
ook toegankelijk worden gesteld aan de buurt, wat een naadloze
community zal bevorderen tussen de bewoners en de plaatselijke
gemeenschap.
“
Xior won in 2021 een tender
voor de ontwikkeling van een
flagship residentie op een
urban browneld in Zaragoza.
De voormalige leegstaande
militaire residenties zullen
volledig gereonoveerd
worden tot een bruisende
studentencampus om zo de
site terug leven in te blazen en
ook de omliggende buurt te
revitaliseren.
„
XIOR I 201
202 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Zernike – Groningen Rotsoord - Utrecht Woudestein - Rotterdam Katzensprung - Vaals
Besòs – Barcelona The Lofttown – Barcelona HUBR Madrid – Madrid
HUBR Malaga – Malaga HUBR Sevilla – Sevilla Amro teatinos – Malaga
Duurzame gemeenschappen: sociale inclusie & charity
Xior besteedt ook de nodige aandacht aan voorzieningen voor
andersvaliden. Zo beschikken vele gebouwen over bv. bredere
deuren voor rolstoelpatiënten, ruimere kamers en badkamers voor
andersvaliden.
In diverse residenties werkt Xior samen met verschillende sociale
non-prot organisaties die zich focussen op mensen met een
beperking of kansen wil bieden aan mensen met een sociale
achterstand. Zo wordt er in de residentie Besòs te Barcelona
samengewerkt met:
• Foundation Formació i Treball voor het restaurant, de catering
en de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes. Deze
Caritas-foundation heeft als doel om mensen aan een job
te helpen die niet of moeilijker in het reguliere arbeidscircuit
terechtkunnen.
• ILUNION voor het verwerken van de was en linnen. Deze
organisatie wil kwalitatieve jobs creëren voor mensen met een
beperking.
• TEB voor het onderhoud van de tuin. TEB biedt jobs voor personen
met een verstandelijke beperking, die door zorg te dragen voor de
natuur aanzienlijk meer zelfvertrouwen krijgen.
• Diswork voor al de nachtconciërges, dit is een organisatie die
mensen met een beperking aan jobs helpt.
In 2019 lanceerde Xior met ROXI een nieuw hybride housing-
concept. Deze combinatie van short –en long stay richt zich op
doelgroepen in de bredere omgeving en leefwereld van de student:
bijvoorbeeld ouders die hun kind komen bezoeken, doctorerende
studenten, young professionals, etc. Momenteel zijn er 2 operatio-
nele Roxi residenties: 1 in Gent en 1 in Brussel.
In Nederland wordt in Groningen samengewerkt met VSO Dunk, een
organisatie die zich inzet op het toeleiden van jongeren met een
beperking of langdurig zieken (cluster 3 indicatie) via stageplaatsen
en arbeidstrainingen op de werkvloer. Hierbij wordt gestreefd
naar een zo goed mogelijke deelneming aan de samenleving en
verhoging van de zelfredzaamheid. Ook in andere steden worden
in samenspraak met de gemeente initiatieven uitgerold om mensen
met een beperking kansen te geven.
In ‘The Lofttown’ in Barcelona worden lekkere, gezonde en
uitgebalanceerde maaltijden geserveerd (gemaakt met zoveel
mogelijk lokale en biologische producten) aan de studenten. Alle
voedseloverschotten worden aan een goed doel geschonken dat
die overschotten op zijn beurt verdeelt onder de meest kansarmen
in de stad.
Xior weet maar al te goed dat een goede opleiding en onderdak van
zeer groot belang zijn voor jongeren. De organisatie draagt deze
voldoet aan de beginselen van de groene obligaties (
GBP-Green
Bond Principles
), ondersteund door de International Capital Market
Association (ICMA) en met certicering door een Second Party
Opinion van Sustainalytics. Het “
Green Finance Framework
” en de
“
Second Party Opinion
” kunnen online geraadpleegd worden op de
Xiorwebsite.
Op basis van de criteria vermeld in het
Green Finance Framework
werd uit de totale vastgoedportefeuille een selectie gemaakt van de
meest ecologische gebouwen die de ‘Groene Assets Portefeuille’
vormen. Per eind december 2021 bestond deze portefeuille uit 22
gebouwen, 6 meer dan eind 2020, voor een totale waarde van 647
MEUR (ten opzichte van 446 MEUR per eind 2020). Deze portefeuille
bestaat aldus uit
eligible assets
die met groene leningen genancierd
kunnen worden en is verdeeld over de twee thuismarkten waar Xior
actief is, nl. voor 89 MEUR in België (3 gebouwen), 399 MEUR in
Nederland (13 gebouwen) en 159 MEUR in Spanje (6 gebouwen).
Het is de ambitie van Xior om deze portefeuille aan groene
eligible
assets
elk jaar verder te doen toenemen samen met de groei van
de portefeuille aan de hand van nieuwe duurzame ontwikkelingen
of door de aankoop van bestaande residenties die voldoen aan de
criteria om opgenomen te worden in de groene portefeuille.
In april 2021 lanceerde Xior het eerste Green CP/MTN programma
in België. Het eerste Commercial Paper programma met een groen
karakter op de Belgische markt. Op deze wijze diversieert haar
“groene” nancieringspositie verder, door naast groene leningen
en groene obligaties met eerder lange looptijden, nu ook gebruik te
kunnen maken van groene nanciering op zeer korte termijn via dit CP.
Per eind december bedraagt het totaal aan groene leningen
638 MEUR waarvan 60 MEUR met ING, 10 MEUR met Pensio B,
120 MEUR met ABN Amro, 200 MEUR via Green CP en 248 MEUR
via USPP bonds. Van dit totale bedrag was per 31 december 2021
445 MEUR opgenomen dat reeds volledig toegewezen werd aan de
eligible assets.
Het totaal aantal groene leningen bedraagt 43% van het totaal aan
nancieringen.
Zoals aangegeven in de EPRA-tabel (zie
Hoofdstuk 9.4.1 van dit
Jaarverslag
) behoren 18 van deze sites tot de huidige meetscope.
Onderstaand overzicht geeft de sites in de groene portefeuille weer
anno 2021. Xior engageert zich om het aandeel “groene” gebouwen
in de portefeuille verder te doen stijgen in de komende jaren.
Overwale – Gent Brusselsepoortstraat – Gent Studax- Leuven Karspeldreef – Amsterdam
Naritaweg – Amsterdam (2 gebouwen) Barajasweg – Amsterdam Studio Park – Breda
Antonia Veerstraat – Delft Barbarasteeg – Delft Waldorpstraat – Den Haag Oosterhamrikkade – Groningen
XIOR I 203
204 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
9.3.5.
ENERGIE EFFICIËNTIE & KLIMAATIMPACT
aandeel
groene stroom
(14% in 2020)
88%
Als vastgoedspeler in studentenhuisvesting blijft Xior samen met alle
studenten actief inzetten op de reductie van haar ecologische voetaf-
druk. Sinds 2019 heeft Xior er zich toe verbonden om de milieupresta-
ties verder systematisch in kaart te brengen, mede aan de hand van
een uitgebreid aantal (EPRA) indicatoren. Tevens wordt de klimaatim-
pact van de studentenhuizen berekend en worden alle afvalophalers
gecontacteerd om een beeld te krijgen van de evolutie van de afval-
stromen. Ook in 2021 werkte Xior actief verder aan het verbeteren van
de data-collectie om haar milieuprestaties nog beter & efciënter in
kaart te brengen zodat de energie-efciëntie van de volledige porte-
feuille beter gemonitord wordt en ook verbeterd kan worden.
Energie-efciëntie verbeteren en de klimaatimpact verminderen
start reeds van bij het ontwerp van een nieuwe studentenresidentie
en loopt verder tijdens de ontwikkeling en tijdens de uiteindelijke
ingebruikname van de gebouwen. Tijdens het ontwerp wordt
gekeken naar de beste technieken en materialen (bv. zonnepanelen,
kwo-installaties,…) en eens het gebouw operationeel is, zet Xior meer
en meer in op de sensibilisering van de gebruikers, wat resulteerde
in een jaarlijkse reductie van de klimaat-impact. Zie ook hieronder
sectie sensibilisering huurders onder
Hoofdstuk 9.3.5.1.
36
Zie https://europeanclimate.org/wp-content/uploads/2022/03/ecf-building-emmissions-problem-march2022.pdf.
De evolutie in de milieuprestatie van Xior werd in 2021 echter niet
enkel beïnvloed door de blijvende inzet, maar ook door de Covid-
crisis die een onlosmakelijke invloed heeft gehad op de wereldwijde
vastgoedsector. Met inachtname van de nodige veiligheidsmaat-
regelen zijn alle residenties te allen tijde open en bewoond
gebleven, waardoor bijvoorbeeld ook gemeenschappelijke ruimtes
verwarmd bleven. De effectieve bezetting fluctueerde naargelang de
periode in het jaar en naargelang de regio. Het merendeel van de
studenten keerde naar de residentie terug, maar door het uitblijven
van fysieke lessen, spendeerden de studenten relatief meer tijd in
hun kamer voor het volgen van digitale lessen en spendeerden ze
ook meer tijd in de gemeenschappelijke ruimtes door het gesloten
blijven van horeca en andere ontspanningsmogelijkheden. Over het
algemeen wordt dan ook een stijging vastgesteld in de metingen
van de verbruiksgegevens die zich beperkt tot maximaal 16% voor
de totale portefeuille in scope (in LfL) door de hierboven vermelde
verhoogde bezetting. In de komende rapportages zal duidelijk
worden in welke mate 2020 en 2021 uitschieters zijn. Xior verbindt
zich er in elk geval toe om dalende trends te bekomen over de
lange termijn en zet daarom ook in op de reductie d.m.v. design &
sensibilisatie.
Alle verbruiken en bijhorende broeikasgasemissies worden centraal
verzameld op basis van metingen en facturen. In dit verslag wordt
uitsluitend over de prestatiegegevens van de units onder eigen
beheer gerapporteerd en wordt 2019 als basisjaar beschouwd voor
de trendanalyse tussen 2019, 2020 en 2021. De verbruiken van het
vorig rapportagejaar werden retrospectief aangepast aan de hand
van de daadwerkelijke cijfers uit facturen en metingen. De gebruikte
methodologie voor alle metingen staat uitgebreid omschreven in
Hoofdstuk 9.5 van dit Jaarverslag
. Deze methodologie is in lijn
met de EPRA-rapportage richtlijnen en geldt voornamelijk voor het
milieugedeelte, maar ook voor het sociale deel.
Een overzicht van alle milieuprestatie-indicatoren wordt weer gegeven
in de EPRA-tabellen in
Hoofdstuk 9.4.1 van dit Jaarverslag
. De
voornaamste waarnemingen en trends worden hieronder besproken.
9.3.5.1Energie-efciëntie
In de Europese Unie zijn gebouwen verantwoordelijk voor 40%
36
van de totale energievraag en 36% van de totale CO
2
e emissies.
Het verbeteren van de energieprestatie van de gebouwen over de
hele levensduur speelt dan ook een cruciale rol bij de ambitieuze
doelstellingen die Europa naar voren heeft geschoven m.b.t.
energiereducties en klimaatneutraliteit. Bij Xior begrijpt men dan
ook zeer goed dat het bedrijf met haar groeiende portfolio een grote
verantwoordelijkheid heeft, die niet uit de weg wordt gegaan. Het in
kaart brengen van het energieverbruik en de klimaatimpact van de
studentenresidenties vormt de basis voor verdere initiatieven tijdens
de bouw- en gebruiksfase om deze impact verder te doen dalen.
twee waarden dan ook nauw aan het hart en daarom is Xior sinds
2020 ofciële corporate partner geworden van “Little Hearts”. Dit
is een non-prot weeshuis in Cambodja dat een 40-tal weeskindjes
onder zich neemt en ook lesgeeft aan ca. 120 kinderen uit de buurt.
Xior ondersteunt deze organisatie met een maandelijkse bijdrage en
occasionele acties of evenementen zoals de Xiorize for Little Hearts
actie op Strava.
Daarnaast werd een pilootproject opgezet met the Good Roll, een
organisatie met leuk ontworpen, 100% gerecycleerd toiletpapier.
Hun missie is om veilige en propere toiletten toegankelijk te maken
voor iedereen. Ze gebruiken 50% van hun winst om toiletten te
bouwen in ontwikkelingslanden.
55%
gebouwen
met residence
manager
Doelstelling is om een charity policy op te stellen om een kader te
scheppen om initiatieven van werknemers en studenten te
ondersteunen.
Community engagement (Comty-Eng)
Een constante en interactieve communicatie met onderwijs-
instellingen en (lokale) overheden is een belangrijk aandachtspunt
voor Xior. Momenteel is ca. 21% van de huurinkomsten uit de
vastgoedportefeuille verbonden aan een vorm van samenwerking
met een onderwijsinstelling (contracten, garanties en samen-
werkingen).
Xior streeft naar goede relaties en een goede verstandhouding
met de buren van alle residenties. Om dat te bewerkstelligen vindt
er zeer regelmatig overleg plaats met de buren, van bij het begin
van het vergunningstraject, maar ook na ingebruikname van het
gebouw. Daarnaast wordt er door de residence managers ook
vaak een gangverantwoordelijke aangesteld, die fungeert als extra
contactpersoon tussen de studenten en Xior. Er wordt gestreefd om
eventuele overlast (geluid, afval, …) voor zowel medebewoners als
omwonenden tot een absoluut minimum te beperken. Dit gebeurt
aan de hand van sensibiliseringsacties, maar ook door een actieve
en intensieve opvolging door de residence managers die ter plaatse
aanwezig zijn. Zeker gedurende de coronacrisis werd er goed op
toegezien dat iedereen zich aan de geldende maatregelen hield, om
overlast en risico op besmetting te vermijden.
Verder sponsort Xior ook diverse jeugdclubs, sportclubs en
studentenclubs, zowel op nancieel vlak als door het voorzien van
goederen zoals sportkleding, gadgets en andere.
Ook in de verschillende landen worden diverse lokale initiatieven
ondersteund, zoals bv. in Portugal het “cycling without age” initiatief
waarbij jongeren de oudere, mindervalide generatie mee op stap
nemen op de ets. In residentie Katzensprung te Vaals werden
enkele kamers te huur gesteld voor getroffen buurtbewoners van de
enorme wateroverlast in Limburg tijdens de zomer van 2021.
“
Het aandeel groene stroom
steeg van 14% naar 88% door
een mix van groene contracten
en eigen opwekking.
„
XIOR I 205
206 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Elektriciteitsverbruik (LfL)
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
202120202019
4 429
4 662
5 405
+16%
MWh
• Fossiele brandstoffen
De verwarming van de studentenresidenties vertegenwoordigt
het grootste deel van het gerapporteerd energieverbruik (63% in
2021). De panden worden voornamelijk verwarmd aan de hand van
aardgas. Het absoluut aardgasverbruik stijgt sterk, maar er wordt
ook voor 15 additionele sites gerapporteerd vergeleken met vorig
jaar. Het is beter te vergelijken in een like for like scope, waar Xior
een stijging vaststelt ten gevolge van een hogere bezetting en een
koudere winter.
Absoluut verbruik (Fuel-Abs)
In 2021 werd 36.002 MWh aan aardgas verbruikt, verspreid over 77
gebouwen. Opnieuw is het door de groeiende portefeuille en betere
dataverzameling voornamelijk interessant om een vergelijkbare
scope (LfL-analyse) te bestuderen als indicator voor de evolutie in
het aardgasverbruik..
Like for like verbruik (Fuel-Lfl)
Deze like for like analyse vergelijkt het verbruik van 50 gebouwen die
operationeel waren in de laatste 3 jaar en waarvoor volledige data
beschikbaar zijn. De data tonen een stijging van 11% ten opzichte
van vorig jaar.
Aardgas consumptie (LfL)
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
202120202019
16 110
14 669
16 322
11%
MWh
Deze stijging kan verklaard worden door, de eerder vermeldde
hogere bezettingsgraad en een strengere winter. Een normalisatie
van de verbruiksgegevens aan de hand van graaddagen is in deze
context echter niet relevant, aangezien een deel van het aardgas
ook gebruikt wordt voor het verwarmen van het sanitair water.
Meer uitleg hierover staat beschreven in de meetmethodologie in
Hoofdstuk 9.4 van dit Jaarverslag.
• Warmtenetten (DH&C-Abs & Lfl)
Met een CO
2
-uitstoot die 30% lager ligt dan bij aardgas, heeft het
gebruik van warmtedistributie een positief effect op de ecologische
afdruk van een gebouw. 10 residenties van Xior zijn aangesloten op
een dergelijk systeem:
• Woudestein (Rotterdam, Nederland)
• Ariënsplein (Enschede, Nederland)
• Naritaweg/Barajasweg (3 gebouwen), Karspeldreef (Amsterdam,
Nederland)
• Lutherse Burgwal (Den Haag, Nederland)
• Diagonal Besòs (Barcelona, Spanje)
• PXL Campus Hasselt (België)
• Eendrachtskade Groningen (Nederland)
Dit jaar zijn er voor het eerst data beschikbaar voor Lutherse Burgwal
en Diagonal Besòs, waardoor er nu data beschikbaar zijn voor 8
gebouwen. Voor PXL Hasselt en Eendrachtskade zijn er echter
zijn er nog geen data beschikbaar. Voor 5 gebouwen zijn er reeds
data beschikbaar voor de laatste 3 jaar en kunnen we bijgevolg de
eerste trends waarnemen. We nemen een stijging waar van 10%
ten opzichte van het vorige rapportagejaar. Dit is gelijkaardig aan
de evoluties van het aardgasverbruik en kent dan ook gelijkaardige
redenen (aanwezigheidsgraad, koudere winter). Ook bij nieuwe
investeringen zal Xior de voorkeur geven, indien mogelijk, aan een
duurzaam systeem.
De energie-indicatoren worden weergegeven conform de EPRA-
richtlijnen en zijn te vinden in de EPRA-tabel met milieu- indicatoren
in
Hoofdstuk 9.4.1 van dit Jaarverslag
.
• Energie-intensiteit van gebouwen (Energy-Int)
Er is in de like for like scope een stijging van de energie-intensiteit
vastgesteld van 6 % (gemiddelde energieconsumptie van 154 kWh/ m²).
Een stijging, die zoals eerder vermeld – te wijten is aan de hogere
bezetting van gebouwen en de verhoogde aanwezigheid en verbruik
in de gebouwen tijdens de lockdownperiodes. De like for like scope
vergelijkt eenzelfde scope aan gebouwen waarvoor gegevens
beschikbaar zijn voor de afgelopen 3 jaar. Indien alle gebouwen in de
scope worden opgenomen ligt de gemiddelde consumptie per m² een
stuk lager, namelijk 127 kWh/m². Dit komt immers door het toevoegen
van sites aan de meetscope die een inherent lager energieverbruik
hebben.
“
Door het uitbreiden van de
scope met energie-efciënte
gebouwen en door het renoveren
van huidige gebouwen in scope
wordt de energie intensiteit
verder gereduceerd.
„
• Zonne-energie en groene stroom
In de meetscope produceren momenteel 15 van de residenties hun
eigen zonne-energie waarvan 9 in Nederland, 5 in België en 1 in Spanje.
Het totaal geïnstalleerd vermogen van de zonnepanelen bedraagt
ca. 863.036 Wp. Dit is 30% meer dan de geïnstalleerde capaciteit in
2020. Xior zal blijven investeren in zonne-energie en het geïnstalleerd
vermogen zal uiteraard ook stijgen door de ingebruikname van
meer en meer nieuwe sites die voorzien werden van zonnepanelen.
Bijvoorbeeld in Annadal (Maastricht), werd na een uitvoerige energie-
audit 102.610 Wp aan extra zonnepanelen geïnstalleerd.
In 2021 werd 88,3% van de totale elektriciteitsvraag gedekt door
groene stroom (uit hernieuwbare energiebronnen) van de sites
in meetscope waarbij 3,8% zelf geproduceerd werd en 84,5%
afkomstig is via groene stroom contracten. Dit in vergelijking met
14% over 2020.
In de loop van 2021 werden zo goed als alle energiecontracten in
België en Nederland omgezet naar groene stroom. Xior beoogt om
in 2022 dit percentage nog verder op te krikken door eveneens in
Spanje en Portugal de energiecontracten naar groene stroom over
te schakelen. Hiervoor lopen al diverse initiatieven in beide landen.
Bovendien werden vroeger de elektriciteitscontracten voor een deel
van de residenties uit de portfolio per unit afgesloten. Xior zet haar
werk verder om deze contracten zoveel mogelijk te internaliseren
om zo meer vat te krijgen op het type contract (bv. groene stroom)
dat wordt afgesloten. Vandaag staat Xior reeds 100% in voor de
elektriciteitscontracten van 90% van de residenties uit de portfolio
in scope (landlord obtained).
• Elektriciteitsverbruik
Absoluut verbruik (Elec-Abs)
In 2021 telde de scope 91 gebouwen verantwoordelijk voor een
elektriciteitsverbruik van 15.297 MWh. Van dit verbruik is 88%
afkomstig uit hernieuwbare bronnen.
Like for like verbruik (Elec-Lfl)
Xior bestudeert de like for like analyse als indicator voor de
evolutie in het verbruik. Door de groei van het portfolio is het voor
Xior immers van belang de trends te analyseren op basis van een
constante scope in plaats van op basis van de absolute verbruiken.
De like for like analyse vergelijkt het elektriciteitsverbruik van 58
gebouwen die operationeel waren in de laatste 3 jaar. De analyse
toont een stijging van 16% (742 MWh) ten opzichte van 2020.
Het aandeel groene stroom in de like for like scope is aanzienlijk
gestegen van 7% naar 98%.
De stijging (16% in de totale scope) doet zich voor in alle landen,
maar voornamelijk Nederland. Enerzijds is er bij de overstap van
leverancier (groen) een verbeterd inzicht in de verbruiken ten
opzichte van vorige jaren gekomen. Daarnaast valt de stijging ook
te verklaren door de terugkeer van het merendeel van de studenten
naar de residenties. Zoals eerder aangegeven spendeerden zij
bovendien meer tijd in hun kamer en de gemeenschappelijke
delen tijdens o.a. periodes waar fysieke lessen uitbleven en waar
ontspanningsmogelijkheden gesloten waren. Xior verbindt zich
ertoe aan de hand van inspanningen en optimalisaties het verbruik
verder in kaart brengen en de energie intensiteit verder te doen
dalen.
30%
geïnstalleerde
capaciteit
zonnepanelen
XIOR I 207
208 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Like for Like waterconsumptie (Water-Lfl)
Om de evolutie van het waterverbruik 2021 vast te stellen ten
opzichte van voorgaande jaren wordt de like for like consumptie
van 46 sites bestudeerd. De resultaten laten een stijging zien van
16% ten opzichte van vorig jaar. Zoals eerder vermeld is de stijging
te verklaren door een verhoogde bezetting in de residenties tijdens
de zomermaanden door de lockdown en reisbeperkingen in de
verschillende landen.
Xior zet zich in om te blijven sensibiliseren en het waterverbruik, bij
normale bezetting, terug te gaan reduceren.
Waterconsumptie (LfL)
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
202120202019
101 212
103 629
120 498
+16%
m
3
9.3.5.3 Afvalproductie
Absolute afvalproductie (Waste-Abs)
Sinds 2019 engageert Xior zich om de afvalproductie in haar
residenties in kaart te brengen om ook deze indicator op te volgen
en te rapporteren. Dit gebeurt voor verschillende afvalstromen
(rest, glas, papier & karton en PMD). In samenwerking met diverse
afvalophalers werd voor 2021 voor 42 van de gebouwen in de
meetscope data verzameld. Dit is een stijging ten opzichte van 2020.
Xior zet zich actief in om ook dit jaar en de daaropvolgende jaren
ook voor de resterende sites inzicht te krijgen op de afvalstroom
zodat ook daar gericht kan ingezet worden op sensibiliserings– en
sorteringscampagnes.
Analyse van de gegevens toont dat de uitkomst van 2021 robuuster
is dan de eerste rapportage jaren. Er werd slechts 4% van de
data geëxtrapoleerd. Dit is het gevolg van de continue inzet van
Xior en haar medewerkers om op een systematische manier de
afvalproductie nog verder en beter in kaart te brengen.
Bij die 42 gebouwen waarvan reeds data beschikbaar zijn voor
2021, werd een totale afvalproductie vastgesteld van 746 ton. Dit
is een stijging van 287 ton ten opzichte van vorig jaar en is deels
te linken aan het uitbreiden van de meetscope van 38 naar 42
gebouwen evenals een grotere aanwezigheid in de residenties en
studentenkamers.
Like for Like afvalproductie (Waste-Lfl)
Als een kleinere scope in beschouwing wordt genomen met daarin
de 14 gebouwen waarvoor data van zowel 2019, 2020 en 2021
beschikbaar zijn, dan wordt een stijging van ca. 10% vastgesteld
in de totale hoeveelheid afval. Deze stijging doet zich voor in elke
afvalcategorie waarover gerapporteerd wordt (cf. EPRA-tabel in
hoofdstuk 9.4.1 van dit Jaarverslag
).
De stijging is voornamelijk te merken in de Nederlandse panden en
is mogelijks te wijten aan verhoogde aanwezigheden en de lokale
lockdown maatregelen. De hoeveelheid afval blijft weliswaar nog
lager dan in 2019. Xior volgt dit verder op en zal zo ook dankzij
verbeterde data het aantal gebouwen in de like for like scope kunnen
uitbreiden om een vollediger beeld te geven.
Afval intensiteit
Wanneer er wordt gekeken naar het afvalverbruik per m², wordt
ook daar een stijging vastgesteld ten opzichte van 2020 (10%) en
een daling ten opzichte van 2019 (-25%). Ook deze stijging valt te
verklaren door een hoger bezetting in de residenties.
Afvalproductie (LfL)
0
50
100
150
200
250
202120202019
207
141
155
+10%
Ton
• Sensibilisering bij huurders
Naast eigen investeringen in duurzaamheid zet Xior ook in op
sensibilisering bij haar studenten. Zo worden er op social media tips
gegeven om energie te besparen en krijgt ook elke student een flyer
met tips en tricks om energiezuinig op kamer te vertoeven. In de
gebouwen worden ook afches voorzien rond milieu, bijvoorbeeld
hoe studenten correct kunnen recycleren. In 2021 werd ook een
speciale campagne gelanceerd rond energiebesparing, mede door
de stijgende energieprijzen. Hiermee wou Xior studenten bewust
maken over hun eigen energieverbruik en welke impact ze zelf
konden maken aan de hand van enkele eenvoudige tips.
Lower the heating at
night, which is also better for
the humidity in your room and
is more healthy for you.
Try to avoid putting your
heating above 22°C while
studying. Still cold? Put on
some warmer clothing or
grab a blanket.
Away for longer than a
day? Turn o your
heating.
The energy prices are
increasing and the quality
of nature is reducing. What
can you do as a student to
reduce future costs and
contribute to a better
environment?
19°C
19°C
22°C
22°C
15°C
15°C
Sommige locaties be-
schikken ook over individu-
ele meters op de kamer.
Hierdoor zijn studenten
sneller bewust over hun
energie verbruik. In 2020
werden ook enkele resi-
denties uitgerust met
Cscan sensoren, waarbij
studenten via een web app
hun eigen waterverbruik
kunnen zien en ook mel-
dingen krijgen bij ongezon-
de situaties zoals bv. een
te hoog CO
2
niveau.
• Led relighting programma
Ook in 2021 werd het ’led relighting-programma’ verdergezet,
waarbij conventionele verlichting werd vervangen door meer
duurzame ledverlichting. In België werd al meer dan 80% van de
oude conventionele verlichting vervangen. In Nederland beschikt
reeds 75% van de residenties over ledverlichting. In Spanje en
Portugal is ca. 100 % van de gebouwen uitgerust met ledverlichting.
Ook nieuwe overgenomen gebouwen met oudere conventionele
verlichting worden zo snel mogelijk getransformeerd.
Alle nieuwbouwprojecten worden bovendien standaard voorzien van
ledverlichting en bewegingsdetectie in de trappenhallen, gangen en
sanitaire ruimtes.
9.3.5.2 Water
•Efciënterwatergebruik(Water-Int)
Via diverse maatregelen blijft Xior studenten sensibiliseren: dit onder
andere via interne communicatie, het geven van douchezandlopers
en de installatie van Cscan sensoren in enkele residenties. Dankzij
deze sensoren beschikt Xior nu ook over de mogelijkheid om het
waterverbruik in de kamer te analyseren en waterlekken vroegtijdig
te detecteren. De watersensor sluit de kraan zelfs automatisch af
bij lekdetectie zodat verspilling en schade kan vermeden worden. In
de ontwerp en ontwikkelingsfase van gebouwen wordt ook steeds
gekeken naar waterbesparende technieken (spaardouchekoppen,
dubbele doorspoelknoppen, recuperatie van regenwater, …).
De coronacrisis had een directe impact op het waterverbruik. Al is
dit laatste moeilijk kwanticeerbaar en sterk verschillend van de
residentie tot residentie, naargelang de effectieve bezetting van
studenten tijdens de lockdown en de rest van het academisch jaar.
Xior registreert een stijging van 6% in de waterintensiteit voor de
volledige meetscope, waarbij dit gelijklopend is van land tot land. Een
mogelijke verklaring is een verhoogde bezetting in de residenties, zo
ook tijdens de zomermaanden door de lockdown en de heersende
reisbeperkingen in de verschillende landen.
Absolute waterconsumptie (Water-Abs)
In 2021 werd 201.873 m
3
aan water
verbruikt, verspreid over 62 gebouwen.
Dit komt overeen met 0,8 m³ water per
vierkante meter. Ook de verbruiken
van 2020 (cf. EPRA-tabel in
hoofdstuk
9.4.1 van dit Jaarverslag
) werden
aangepast aan de hand van de
daadwerkelijke cijfers uit de facturen
en metingen.
“
In samenspraak met de
studenten blijven we verder
inzetten op het sensibiliseren
om het verbruik verder te
minimaliseren wat wij tijdens
een normale bezetting zeker
verwachten te realiseren.
„
XIOR I 209
210 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Intensiteit van de broeikasgassen (GHG-Int)
Als gevolg van een lagere CO
2
intensiteit, daalde de
broeikasgasintensiteit per m² met 15% ten opzichte van 2020 in
de volledige meetscope en met 20% in de Lfl meetscope. Dit komt,
ondanks de toegenomen energievraag, door het engagement om
ons stroomverbruik te vergroenen.
daling in
GHG-intensiteit
(kgCO
2
e/m²) (LfL)
-20%
Elektriciteit
Elektriciteitsconsumptie is vandaag verantwoordelijk voor ca.
14% van de totale klimaatimpact van Xior. In het kader van deze
klimaatstudie werden de elektriciteitsemissies berekend op basis
van de gemiddelde CO
2
-intensiteit per kWh van de nationale
elektriciteitsnetwerken (location-based) waarvan Xior gebruik
maakt, met toevoeging van de netverliezen. De klimaatimpact
van de elektriciteitsproductie verschilt echter van producent tot
producent (marktgemiddelden of market- based).
Door te kiezen voor een energieleverancier die gecerticeerde
groene stroom kan aanleveren, of door zelf stroom op te wekken met
hernieuwbare energiebronnen, zou Xior de totale gerapporteerde
klimaatimpact (scope 1 &2) nog verder kunnen reduceren met 4%.
In 2021 werd 3.330 tCO
2
e vermeden dankzij groenestroom-
contracten en de productie van eigen stroom via zonnepanelen.
Xior heeft in 2021 het overgrote deel van de energiecontracten
kunnen omzetten naar groenestroomcontracten. Ook lopen
diverse initiatieven in de landen om de productie van eigen
stroom via zonnepanelen te verhogen (bv. Annadal) en zal ook een
gespecialiseerde Energy Manager aangeworven worden om de
klimaatambities van Xior te vertalen naar duidelijke CO
2
-reductie
targets.
Fossiele brandstoffen
De meeste sites van Xior worden verwarmd op aardgas. Uit de
metingen blijkt dat aardgas gemiddeld verantwoordelijk is voor 86%
van de broeikasemissies gelinkt aan de portfolio in meetscope.
Hoofdkantoor
In 2020 werd het hoofkantoor uitgebreid met een extra verdieping.
Door de lage energievraag van 60 kWh per m² die louter aangeleverd
wordt door groene stroom is de klimaatimpact van het hoofdkantoor
gereduceerd tot 0.
Conclusie klimaatimpact
Sinds het jaarverslag van 2019 brengt Xior systematisch de
klimaatimpact van de studentenhuizen in kaart. De emissies
van 2021 liggen intussen 26% lager dan in 2019 (lfl). Naast de
voortdurende focus op energie-efciëntie en sensibilisatie, nam
Xior in 2021 immers de nodige stappen om de merendeel van
de sites van groene stroom te voorzien door het aanpassen
van energiecontracten in België en Nederland. Dit proces wordt
verdergezet in 2022 evenals de ambitie om de eigen stroom
productie verder op te drijven.
Daarnaast zet Xior ook stappen in het speciëren van de reductie-
strategie en targets. Via het CO
2
klimaatplan zullen in 2022 reductie-
targets opgesteld in lijn met wat klimaatwetenschap voorschrijft
(science based targets) om de opwarming van de aarde tegen te gaan.
Dit plan zal als basis dienen voor een concreet reductieplan dat zich
vertaalt naar verdere aanpassingen het portfolio.
9.3.5.4 De klimaatimpact
Algemene resultaten
Aan Xior’s CO
2
klimaatplan wordt volop verder gewerkt, met als
doel om later in 2022 de reductietargets te kunnen deniëren.
Hiervoor werd ook een full time energy manager aangeworven die
in mei 2022 zal starten en Xior’s duurzaamheidsstrategie verder
zal ondersteunen, implementeren en bijsturen. De deniëring van
de reductietargets zal gebeuren volgens het SBTi framework. Op
basis van deze denitie zal een concreet CO
2
reductieplan opgesteld
worden en zal geanalyseerd worden welke bestaande gebouwen
in aanmerking komen om via investeringen in energie efciënte
systemen de CO
2
voetafdruk te verminderen.
Xior berekent momenteel de klimaatimpact volgens de voorschriften
van het Greenhouse Gas (GHG) protocol, één van de meest
wijdverspreide tools om broeikasgassen te begrijpen, kwanticeren
en beheren.
De directe broeikasgasemissies zijn voornamelijk gelinkt aan het
gebruik van fossiele brandstoffen voor warmteproductie. Het
grootste deel van de sites wordt verwarmd op aardgas, hetgeen een
lagere impact heeft dan mazout, wat in het verleden werd gebruikt.
De indirecte broeikasgassen zijn hoofdzakelijk afkomstig van de
elektriciteitsproductie bij de verschillende elektriciteitsleveranciers
en in de 2e plaats van de warmteproductie voor de residenties
die aangesloten zijn op een warmtenet. Met dit laatste zetten we
in op een duurzamere vorm van verwarming bij een aantal van de
residenties.
Totale broeikasgasemissies in 2021: verdeling per bron
Absolute emissies (GHG-Dir-Abs en GHG-Indir-Abs)
De klimaatimpact van 2021 van de studentenhuizen werd berekend
voor de gebouwen binnen de desbetreffende meetscope en komt
neer op 7.768 tCO
2
e. Dit is een stijging ten opzichte van vorig jaar.
Echter, door een verschillende meetscope ten opzichte van 2020
is het interessanter de trend te analyseren volgens een like for like
analyse met een meetscope die gelijk blijft.
Like for like emissies (GHG-Dir-Lfl en GHG-Indir-Lfl)
In een like for like analyse, observeert Xior een sterk dalende trend
ten opzichte van 2020. Deze analyse vergelijkt de klimaatimpact
van de studentenresidenties die operationeel waren in de laatste 3
jaar en waarvoor volledige data beschikbaar zijn. Ten opzichte van
2020 daalde de klimaatimpact met 20%, ondanks de toegenomen
energievraag. Dit is immers het rechtstreekse gevolg van de
inspanning die Xior in 2021 ondernam om voor de meeste van de
sites het stroomcontract aan te passen naar groen stroom, evenals
het verder uitbreiden van het geïnstalleerd vermogen aan PV-
capaciteit.
Broeikasgasemissies (LfL)
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
202120202019
4 837
4 475
3 565
-20%
tCO
2
e
Warmtenet 0,010%
Aardgas 86%
Elektriciteit 14%
“
In lijn met haar internationale
ambities rapporteert Xior voor
het 3
e
jaar op rij de klimaatimpact
van de portfolio, met het oog
op het structureel verlagen
van de emissies van haar
portefeuille. In 2021 vermeed
Xior 3.330 tCO
2
e (43 % van haar
huidge klimaatimpact) dankzij de
eigen elektriciteitsproductie en
de aankoop van gecerticeerde
groene stroom. In 2022 heeft
Xior de ambitie om dit aandeel
verder te doen stijgen.
„
Absolute emissies in 2021: 7.768 tCO
2
e
= 4.012 retourvluchten naar New York
= 1.074 x uitstoot gemiddelde Belg
= 964 x de uitstoot gemiddelde Nederlander
= 1.738 x de uitstoot gemiddelde Spanjaard
= 1.962 x de uitstoot gemiddelde Portugees
XIOR I 211
212 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
9.4 EPRA-TABELLEN
9.4.1
EPRA SBPR TABELLEN MET MILIEU PRESTATIE INDICATOREN -
VOLLEDIGE PORTEFEUILLE & HOOFDKANTOOR, SEGMENTANALYSE PER LAND
Impact
gebied
GRI Standards
(CRESS)
Indicatoren SDG's
EPRA
Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio
Totale porfolio Portfolio per land: België Portfolio per land: Nederland
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (Lfl) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl)
2
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
sites in scope
69 80 92 38 43 46 31 35 39
Energie
(landlord
-obtained
1
) 302-1
Elec-Abs
& LfL Totaal elektriciteitsverbruik
2
Jaarlijkse kWh 4 561 959 7 170 714 15 297 288 4 429 332 4 662 124 5 404 583 16% 1 534 009 2 808 751 4 440 526 1 534 009 1 586 276 1 600 777 1% 3 027 951 3 872 692 9 519 515 2 895 323 3 075 847 3 803 806 24%
Aantal gebouwen in berekening (groene en grijze stroom) Aantal gebouwen 61 72 91 58 58 58 37 43 46 37 37 37 27 27 39 21 21 21
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 7% 2% 6% 7% 0% 1% 2% 2% 21% 2% 1% 2% 9% 2% 0% 9% 3% 0%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit herniewbare bronnen
(eigen productie + aankoop)
% 12% 14% 88% 7% 7% 98% 5% 14% 89% 5% 6% 92% 16% 16% 100% 14% 7% 100%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit herniewbare bronnen
(eigen productie)
4
% 6% 5% 4% 5% 5% 3% 5% 5% 3% 5% 5% 4% 7% 5% 4% 6% 5% 3%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit herniewbare bronnen
(aankoop)
% 6% 9% 85% 2% 2% 94% 0% 8% 86% 0% 1% 88% 9% 11% 96% 8% 2% 97%
302-1
DH&C-Abs
& LfL
Totaal verbruik van
stadsverwarming en -koeling
Jaarlijkse kWh 3 431 564 4 745 912 6 186 494 3 431 564 3 697 197 4 060 209 10% nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. 3 431 564 4 402 648 5 377 044 3 431 564 3 697 197 4 060 209 10%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 5 8 8 5 5 5 5 7 7 5 5 5
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 18% 0% 2% 18% 0% 2% 18% 0% 2% 18% 0% 2%
Aandeel stadsverwaring en koeling afkomstig uit
hernieuwbare bronnen
% nb.
4
nb.
4
nb.
4
nb.
4
nb.
4
nb.
4
nb.
4
nb.
4
nb.
4
nb.
4
nb.
4
nb.
4
302-1
Fuels-Abs
& LfL
Totaal verbruik fossiele brandstoffen Jaarlijkse kWh 18 340 818 19 123 973 36 002 014 16 109 698 14 669 222 16 322 433 11% 6 149 276 7 249 427 9 771 001 6 034 089 5 707 627 6 289 182 10% 12 191 541 10 796 645 22 611 293 10 075 609 8 961 596 10 033 251 12%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 57 62 77 50 50 50 34 38 39 33 33 33 23 22 32 17 17 17
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 11% 2% 2% 13% 2% 2% 4% 2% 3% 4% 2% 4% 15% 2% 0% 18% 2% 0%
Aandeel hernieuwbare energie % nvt. nvt nvt nvt. nvt. nvt. nvt. nvt nvt nvt. nvt. nvt. nvt. nvt nvt nvt. nvt. nvt.
302-3, CRE1
Energy-Int Totale energie-intensiteit van het gebouw Jaarlijkse kWh per m
2
150 116 127 156 145 154 6% 171 160 152 169 158 185 17% 140 94 122 148 137 136 -1%
Portfolio per land: Spanje Portfolio per land: Portugal Hoofdkantoor
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (Lfl)
5
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl) Absolute metingen (Abs)
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021
% verand e-
ring laatste
2 jaar
sites in scope
2 3 4 1 1 1
Energie
(landlord
-obtained
1
) 302-1
Elec-Abs
& LfL Totaal elektriciteitsverbruik
2
Jaarlijkse kWh nvt.
3
489 271 497 028 nvt.
3
489 271 497 028 2% nvt.
3
nvt.
3
840 219 nvt.
3
nvt.
3
nvt.
3
- 24 507 45 580 42 552 -7%
Aantal gebouwen in berekening (groene en grijze stroom) Aantal gebouwen 2 2 2 2 4 1 1 1
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 0% 13% 0% 13% 0% 0% 20% 1%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit herniewbare bronnen
(eigen productie + aankoop)
% 5% 4% 5% 4% 0% 0% 0% 100%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit herniewbare bronnen
(eigen productie)
4
% 5% 4% 5% 4% 0% 0% 0% 0%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit herniewbare bronnen
(aankoop)
% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
302-1
DH&C-Abs
& LfL
Totaal verbruik van
stadsverwarming en -koeling
Jaarlijkse kWh nvt.
3
343 264 809 451 nvt.
3
343 264 809 451 136% nvt.
3
nvt.
3
nvt. nvt. nvt. nvt. - nvt. nvt. nvt. -
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 1 1 1 1
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 0% 0% 0% 0%
Aandeel stadsverwaring en koeling afkomstig uit
hernieuwbare bronnen
% nb.
4
nb.
4
nb.
4
nb.
4
302-1
Fuels-Abs
& LfL
Totaal verbruik fossiele brandstoffen Jaarlijkse kWh nvt.
3
1 077 902 2 592 321 nvt.
3
392 312 491 154 25% nvt.
3
nvt.
3
1 027 399 nvt.
3
nvt.
3
nvt.
3
- nvt. nvt. nvt. -
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 2 2 1 1 4
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 2% 12% 6% 5% 0%
Aandeel hernieuwbare energie % nvt. nvt. nvt. nvt. nvt.
302-3, CRE1
Energy-Int Totale energie-intensiteit van het gebouw Jaarlijkse kWh per m
2
nvt.
3
197 134 nvt.
3
nvt.
3
134 - nvt.
3
nvt.
3
87 nvt.
3
nvt.
3
nvt.
3
- 69 64 60 -7%
1
We rapporteren de resultaten van de door Xior betaalde (landlord obtained) energiefacturen. Het is de visie van Xior om de student te ontlasten van de verantwoordelijkheden van eigen elektriciteitscontracten.
Voor enkele sites in Nederland schakelen we nog over van persoonlijke contracten naar een collectief contract. Meer uitleg hierover staat beschreven in de methodologie.
2
Sinds het overschakelen van energieleverancier in 2021 heeft Xior voor verschillende panden in Nederland een beter overzicht van de verschillende electriciteitsverbruiken.
Onderschattingen door incomplete overzichten van de verbruiken konden op deze manier vanaf 2021 aangepast worden voor de desbetreffende sites.
Het maakt deel uit van de focus dat Xior legt op het verbeteren van onze gegevensopvolging. Gelieve dus op te merken dat een deel van de evolutie in Nederland aldus gelinkt is aan verbeterde datakwaliteit.
3
In 2020 werd Spanje voor het eerst toegevoegd aan de scope, In 2021 werd Portugal voor het eerst toegevoegd aan de scope.
4
Xior heeft via haar energieleverancier geen details ontvangen over de oorsprong van de energie en heeft daarom geen aandeel uit hernieuwbare energie gemeld.
Xior neemt in overleg met zijn energieproducenten maatregelen om de oorsprong van zijn energie nader te analyseren en waar nodig opnieuw te evalueren.
5
In Spanje strekt de l-f-l vergelijking zich over 2 jaar. In de andere regio’s evenals in de vergelijking van de totale portfolio beschouwd de lfl vergelijking 3 jaar.
XIOR I 213
214 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Impact
gebied
GRI Standards
(CRESS)
Indicatoren SDG's
EPRA
Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio
Totale porfolio Portfolio per land: België Portfolio per land: Nederland
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (Lfl) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl)
2
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
sites in scope
69 80 92 38 43 46 31 35 39
Broeikasgas
emissies
(landlord
-obtained
1
)
Totale broeikasgasemissies
(scope 1 & 2 -market based)
Jaarlijkse ton CO
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
- nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
- nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
-
Totale broeikasgasemissies
(scope 1 & 2 -location based)
Jaarlijkse ton CO
2
5 296 5 821 7 768 4 837 4 475 3 565 -20% 1 389 1 752 1 884 1 368 1 307 1 183 -9% 3 908 3 732 4 879 3 469 3 168 2 382 -25%
305-1
GHG-Dir-
Abs & LfL
Direct (scope 1) Jaarlijkse ton CO
2
3 393 3 538 6 660 2 980 2 714 3 020 11% 1 138 1 341 1 808 1 116 1 056 1 163 10% 2 255 1 997 4 183 1 864 1 658 1 856 12%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
57 62 77 50 50 50 34 38 39 33 33 33 23 22 32 17 17 17
305-2
GHG-Indir-
Abs & LFL
Indirect (scope 2 - location based) Jaarlijkse ton CO
2
1 903 2 283 1 108 1 856 1 761 546 -69% 251 411 76 251 251 20 -92% 1 652 1 734 696 1 605 1 510 526 -65%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
69 72 91 60 60 60 37 43 46 37 37 37 24 25 7 23 23 23
305-2
GHG-Indir-
Abs & LFL
Indirect (scope 2 - market based) Jaarlijkse ton CO
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
305-4,
CRE 3
GHG-Int Totale broeikasgasintensiteit van de gebouwen Jaarlijkse kg CO
2
e per m
2
35 26 22 36 33 27 -20% 31 29 26 30 28 26 -7% 37 24 24 39 36 27 -25%
Portfolio per land: Spanje Portfolio per land: Portugal Hoofdkantoor
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (Lfl) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl) Absolute metingen (Abs)
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021
% verand e-
ring laatste
2 jaar
sites in scope
2 3 nvt.2 nvt.2 4 1 1 1
Broeikasgas
emissies
(landlord
-obtained
1
)
Totale broeikasgasemissies
(scope 1 & 2 -market based)
Jaarlijkse ton CO
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
- nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
- nvt.
2
nvt.
2
nvt.
*
-
Totale broeikasgasemissies
(scope 1 & 2 -location based)
Jaarlijkse ton CO
2
nvt.
3
337 658 nvt.
3
73 91 25% nvt.
3
nvt.
3
347 nvt.
3
nvt.
3
nvt.
3
- 4 8 0 -100%
305-1
GHG-Dir-
Abs & LfL
Direct (scope 1) Jaarlijkse ton CO
2
199 480 73 91 25% 190 - nvt. nvt. nvt. -
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
2 2 1 1 4
305-2
GHG-Indir-
Abs & LFL
Indirect (scope 2 - location based) Jaarlijkse ton CO
2
138 178 nvt nvt 157 - 4 8 0 -100%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
2 2 4 1 1 1
305-2
GHG-Indir-
Abs & LFL
Indirect (scope 2 - market based) Jaarlijkse ton CO
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nvt. - nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
305-4,
CRE 3
GHG-Int Totale broeikasgasintensiteit van de gebouwen Jaarlijkse kg CO
2
e per m
2
nvt.
3
42 33 nvt.
3
nvt. nvt. nvt.³ nvt.³ nvt. nvt.³ nvt.³ nvt.³ 12 11 0 -100%
1
We rapporteren de resultaten van de door Xior betaalde (landlord obtained) energiefacturen. Het is de visie van Xior om de student te ontlasten van de verantwoordelijkheden van eigen elektriciteitscontracten.
Voor enkele sites in Nederland schakelen we nog over van persoonlijke contracten naar een collectief contract. Meer uitleg hierover staat beschreven in de methodologie.
2
We ontvingen geen detail van de afkomst van de energie via onze energieleverancier en rapporteren bijgevolg geen market based broeikasgas emissies.
We ondernemen stappen om in samenspraak met onze energieproducenten de afkomst van onze energie meer in detail te analyseren en waar nodig te herevalueren.
3
In 2020 werd Spanje voor het eerst toegevoegd aan de scope, In 2021 werd Portugal voor het eerst toegevoegd aan de scope.
XIOR I 215
216 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Impact
gebied
GRI Standards
(CRESS)
Indicatoren SDG's
EPRA
Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio
Totale porfolio Portfolio per land: België Portfolio per land: Nederland
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (Lfl) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl)
2
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
sites in scope
69 80 92 38 43 46 31 35 39
Water
(landlord
-obtained
1
)
303-1
Water-Abs
& LFL
Totaal water verbruik
Jaarlijkse kubieke
meters (m
3
)
144 307 171 546 201 873 101 212 103 629 120 498 16% 32 975 44 061 52 465 28 507 29 326 34 301 17% 111 332 113 543 117 162 72 706 74 303 86 197 16%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
63 69 62 46 46 46 32 36 31 24 24 24 31 31 26 22 22 22
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens %
6% 6% 16% 8% 8% 13% 1% 15% 13% 1% 16% 12% 8% 4% 21% 11% 5% 14%
Aandeel stadswater %
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
CRE 2
Water-Int Totale water-intensiteit van het gebouw
4
Water intensiteit per m
2
m³ per m²
0,9 0,8 0,8 0,9 0,9 0,9 6% 0,8 0,8 0,7 0,8 0,8 0,9 17% 1,0 0,8 0,7 1,0 0,9 0,9 0%
Portfolio per land: Spanje Portfolio per land: Portugal Hoofdkantoor
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (Lfl) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl) Absolute metingen (Abs)
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021
% verand e-
ring laatste
2 jaar
sites in scope
2 3 4 1 1 1
Water
(landlord
-obtained
1
)
303-1
Water-Abs
& LFL
Totaal water verbruik
Jaarlijkse kubieke
meters (m
3
)
nvt.
2
13 942 15 908 nvt.
2
13 942 15 908 14% nvt.
2
nvt.
2
16 338 nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
nb.
3
nb.
3
nb.
3
-
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
2 2 2 2 3
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens %
0% 0% 0% 0% 0%
Aandeel stadswater %
100% 100% 100% 100% 100%
CRE 2
Water-Int Totale water-intensiteit van het gebouw
4
Water intensiteit per m
2
m³ per m²
1,7 1,9 1,7 2 14% 1,3
1
We rapporteren de resultaten van de door Xior betaalde (landlord obtained) waterfacturen. Het is de visie van Xior om de student te ontlasten van de verantwoordelijkheden van eigen watercontracten.
Voor enkele sites in Nederland schakelen we nog over van persoonlijke contracten naar een collectief contract. Meer uitleg hierover staat beschreven in de methodologie.
2
In 2020 werd Spanje voor het eerst toegevoegd aan de scope, In 2021 werd Portugal voor het eerst toegevoegd aan de scope.
3
Het waterverbruik van het hoofdkantoor zit ondergebracht in de vereniging van mede-eigenaars. Met het oog op een verhuis van kantoor zullen we proberen in samenspraak met de ophaaldienst een beter zicht te krijgen op de gegevens.
4
Voor enkele sites in Nederland staat een deel van de contracten nog op naam van de student. Voor deze indicator laten we die sites vollidig buiten beschouwing om een correct beeld te geven van de waterintensiteit.
Het verklaart waarom de evolutie in de lfl niet gelijklopend is als deze de absolute waarden. In de absolute resultaten zitten immers de facturen op naam van Xior inbegrepen.
XIOR I 217
218 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Impact
gebied
GRI Standards
(CRESS)
Indicatoren SDG's
EPRA
Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio
Totale porfolio Portfolio per land: België Portfolio per land: Nederland
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (Lfl) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl)
2
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
sites in scope
69 80 92 38 43 46 31 35 39
Afval
(landlord
obtained)
306-2
Waste Abs
& LfL
Totale afvalproductie Jaarlijkse ton afval
207 459 746 207 141 155 10% 126 259 324 126 76 70 -7% 81 200 423 81 65 85 30%
Aantal gebouwen in berekening aantal gebouwen
14 38 42 14 14 14 8 27 28 8 8 8 6 11 14 6 6 6
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens %
26% 3% 4% 26% 5% 0% 31% 0% 3% 31% 0% 0% 19% 6% 5% 19% 12% 0%
Totale productie gevaarlijk afval Jaarlijkse ton afval
nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt.
Totale productie ongevaarlijk afval Jaarlijkse ton afval
207 459 746 207 141 155 126 259 324 126 76 70 81 200 423 81 65 85
Verbranding met energierecuperatie: Jaarlijkse ton afval
150 417 661 150 116 124 95 245 276 95 69 58 55 173 385 55 47 66
%, van totaal jaarlijkse
ton afval
72% 91% 89% 72% 82% 80% 75% 94% 85% 75% 91% 83% 68% 86% 91% 68% 72% 78%
Rest afval Jaarlijkse ton afval
150 417 661 150 116 124 95 245 276 95 69 58 55 173 385 55 47 66
%, van totaal jaarlijkse
ton afval
72% 91% 89% 72% 82% 80% 75% 94% 85% 75% 91% 83% 68% 86% 91% 68% 72% 78%
Recyclage: Jaarlijkse ton afval
57 42 85 57 25 31 31 15 48 31 7 12 26 27 38 26 18 19
%, van totaal jaarlijkse
ton afval
28% 9% 11% 28% 18% 20% 25% 6% 15% 25% 9% 18% 32% 14% 9% 32% 29% 23%
Glas Jaarlijkse ton afval
11 9 11 11 3 3 10 3 5 10 1 1 1 6 6 1 2,0 1,9
%, van totaal jaarlijkse
ton afval
5% 2% 1% 5% 2% 2% 8% 1% 1% 8% 2% 1% 1% 3% 2% 1% 3% 2%
Papier Jaarlijkse ton afval
41 27 57 41 19,7 24 16 8 26 16 3,4 7 25 19 31 25 16 17
%, van totaal jaarlijkse
ton afval
20% 6% 8% 20% 14% 16% 12% 3% 8% 12% 4% 10% 31% 9% 7% 31% 25% 20%
PMD Jaarlijkse ton afval
5 6 17 5 2 4 5 4 17 5 2 4 0 2 0 0 0 0
%, van totaal jaarlijkse
ton afval
3% 1% 2% 3% 2% 3% 4% 2% 5% 4% 3% 6% 0% 1% 0% 0% 0% 0%
Totale afval-intensiteit van het gebouw
Afval intensiteit per m
2
ton per m
2
0,008 0,004 0,004 0,008 0,005 0,006 10% 0,010 0,005 0,005 0,010 0,006 0,006 -7% 0,006 0,003 0,003 0,006 0,005 0,006 30%
Portfolio per land: Spanje Portfolio per land: Portugal Hoofdkantoor
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (Lfl)
5
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(Lfl) Absolute metingen (Abs)
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021 2019 2020 2021
% verandering
laatste 2 jaar
2019 2020 2021
% verand e-
ring laatste
2 jaar
sites in scope
2 3 nvt.
2
nvt.
2
4 1 1 1
Afval
(landlord
obtained)
306-2
Waste Abs
& LfL
Totale afvalproductie Jaarlijkse ton afval
nvt.
1
nvt.
1
nvt.
1
nvt.
1
nvt.
1
nvt.
1
nvt. nvt.
1
nvt.
1
nvt.
1
nvt.
1
nvt.
1
nvt.
1
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
1
In 2020 werd Spanje voor het eerst toegevoegd aan de scope en in 2021 werd Portugal toegevoegd. We werken aan het verzamelen van afvalgegevens van onze verschillende sites.
Momenteel is het nog niet mogelijk een onderscheid te maken tussen afval afkomstig van onze sites en de campus waarop ze zich bevinden.
2
We ontvingen van de ophaaldienst geen details van de ophaling van ons afval. We ondernemen stappen onze afvalproductie in samenspraak met de ophaaldienst een beter zicht te krijgen op de gegevens.
XIOR I 219
220 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Impact gebied
GRI Standards
(CRESS)
Indicatoren SDG's
EPRA
Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio
Totale porfolio België Nederland Spanje Portugal Hoofdkantoor
Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs)
2019 2020 2021 2019 2020 2021 2019 2020 2021 2019 2020 2021 2019 2020 2021 2019 2020 2021
sites in scope
69 80 92 38 43 46
31 35 39
2 3 nvt.
2
nvt.
2
4
1 1 1
Gecerticeerdeassets CRE 8 Cert-Tot Verplicht(Energieprestatiecerticaat-EPC)
1
Aantal gebouwen in berekening 51 62 69 25 34 34 26 26 28 nvt.
1
2 3 nvt.
1
nvt.
1
4
Aandeel gebouwen met een EPC % van de scope 74% 78% 75% 66% 79% 74% 84% 74% 72% nvt.
1
100% 100% nvt.
1
nvt.
1
100% nvt. nvt. nvt.
Niveau van certifcatie per land
2
BELGIE (EPC score)
50-100 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 2% 4% 2% 7% 14% 10%
101 - 200 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 6% 7% 5% 23% 23% 19%
201- 300 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 2% 4% 2% 7% 13% 10%
301-400 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 1% 1% 1% 3% 5% 3%
401- 500 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 0% 3% 2% 1% 12% 9%
501+ kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 0% 1% 2% 1%
Unknown % van oppervlak in scope met de score 58% 31% 47%
NEDERLAND (energie-index score)
A++-label % van oppervlak in scope met de score 0% 3% 3% 0% 4% 4%
A+-label % van oppervlak in scope met de score 17% 10% 7% 23% 15% 12%
A-label % van oppervlak in scope met de score 16% 18% 11% 22% 26% 18%
B-label % van oppervlak in scope met de score 4% 6% 3% 5% 9% 5%
C-label % van oppervlak in scope met de score 9% 9% 8% 12% 13% 13%
D-label % van oppervlak in scope met de score 7% 2% 1% 10% 4% 1%
E-label % van oppervlak in scope met de score 3% 0% 2% 4% 0% 3%
F-label % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 0% 0% 0% 0%
G-label % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 10% 0% 0% 16%
Unknown 24% 28% 29%
SPANJE (EPC score):
A-label % van oppervlak in scope met de score nvt.
1
3% 2% nvt
1
100% 33%
B-label % van oppervlak in scope met de score nvt.
1
0% 0% nvt
1
0% 0%
C-label % van oppervlak in scope met de score nvt.
1
0% 0% nvt
1
0% 0%
D-label % van oppervlak in scope met de score nvt.
1
0% 4% nvt
1
0% 67%
E-G-label % van oppervlak in scope met de score nvt.
2
0% 0%
PORTUGAL (EPC score):
A+-label % van oppervlak in scope met de score nvt.
1
nvt.
1
0% nvt.
1
nvt.
1
0%
A-label % van oppervlak in scope met de score nvt.
1
nvt.
1
0% nvt.
1
nvt.
1
0%
B-label % van oppervlak in scope met de score nvt.
1
nvt.
1
5% nvt.
1
nvt.
1
93%
B--label % van oppervlak in scope met de score nvt.
1
nvt.
1
0% nvt.
1
nvt.
1
2%
C-label % van oppervlak in scope met de score nvt.
1
nvt.
1
0% nvt.
1
nvt.
1
5%
D-F-label % van oppervlak in scope met de score nvt.
1
nvt.
1
0% nvt.
1
nvt.
1
0%
Vrijwillig
3
Sites in "groene portfolio" Aantal certicaten 8 14 18 2 2 3 6 10 13 nvt
1
2 2 nvt.
1
nvt.
1
0
1
2019 is het eerste jaar waarin wij rapporteerden over onze EPC certicaten (België & Nederland). In 2020 werd Spanje voor het eerst toegevoegd aan de scope. Portugal werd voor het eerst toegevoegd in 2021.
2
Het type certicatie verschilt van land tot land. In België, Spanje & Portugal meten we conform de nationale de EPC-score (energieprestatie certicaat), in Nederland de EI (Energie Index).
Voor meerdere gebouwen in België zijn EPC verslagen beschikaar op kamer niveau. In dat geval houden we rekening met de verschillende oppervlaktes gerapporteerd op de EPC certicaten.
Indien slechts 1 score beschikbaar is per gebouw, wordt de score toegekend aan het volledige oppervlak zoals gekend onder de keuringsverslagen.
3
Onze groene portefeuille betreft een vrijwillig systeem om de vergroening van onze gebouwen te ondersteunen.
De externe vericatie in dit rapport controleerde dan ook dat de EPC certicaten in overeenstemming zijn met het Green Finance Framework. Andere criteria maaketen geen deel uit van de externe vericatie.
* Op het moment van publicatie van dit verslag waren niet alle gegevens beschikbaar voor de berekening van de indicatoren voor het meest recente verslagjaar. In dit geval werd daarom gebruik gemaakt van extrapolatie.
De gegevens van vorig jaar werden aangevuld met de werkelijke verbruiken, waardoor het aandeel extrapolatie van vorig rapportage jaar gedaald is ten opzichte van de cijfers in het vorig jaarverslag.
XIOR I 221
222 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
9.4.3
EPRA SBPR TABEL MET GOVERNANCE PRESTATIE INDICATOREN
Impact gebied
GRI Standaard
Indicatoren
EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meeteenheid Prestatie 2021
Totaal
Governance 102-22 Gov-Board
Samenstelling van het
bestuursorgaan (board)
Zie ook hoofdstuk 6.1.5 en 6.1.6 Corporate
Governance – Raad van Bestuur van de
Vennootschap
Aantal executive board leden aantal 2
Aantal onafhankelijk/non-exectutive
board leden
aantal 5
Gemiddelde termijn duur 5,3
Ervaring van bestuursleden omtrent
milieu of sociaal gerelateerde topics
aantal 7
1
102-24 Gov-Select
Nominatie en selectie van de board
Zie hoofdstuk 6.1.4.1 Corporate Governance –
Algemeen
102-25 Gov-Col
Proces voor het beheren van
belangenconflicten
Zie hoofdstuk 6.1.14 Corporate Governance –
belangenconflicten
1
Elk van onze bestuursleden heeft competenties inzake milieu en sociaal gerelateerde onderwerpen
9.4.2
EPRA SBPR TABEL MET SOCIALE PRESTATIE INDICATOREN
Impact gebied
GRI Standaard
Indicatoren
EPRA Duurzaamheidprestatiemeting
Meeteenheid Prestatie
2019 2020 2021
Werknemers
diversiteit
405-1 Diversity - Emp
Gender diversiteit
onder directe werknemers
Alle medewerkers
1
% vrouwen
39% 44% 49%
% mannen
61% 56% 51%
Executive management % vrouwen
0% 0% 0%
% mannen
100% 100% 100%
Non-executive board % vrouwen
25% 25% 40%
% mannen
75% 75% 60%
Andere medewerkers
1
% vrouwen
42% 45% 51%
% mannen
58% 55% 49%
405-2 Diversity - Pay
Genderverhouding van het
salaris incl. beloningen
Alle medewerkers
1
Ratio man vs. vrouw
1,80 1,31 1,52
Executive management Ratio man vs. vrouw
nvt.
2
nvt.
2
nvt.
2
Non - executive board Ratio man vs. vrouw
1,20 1,21 1,52
Andere medewerkers
1
Ratio man vs. vrouw
1,02 1,09 1,21
Werknemers
-ontwikkeling
404-1 Emp-Training
Training ter ontwikkeling
van de werknemers
Gemiddeld aantal uren per
werknemer
3
2,8 2,6 3,8
404-3 Emp-Dev
Prestatiebeoordeling van de
werknemers
% van werknemers met
prestatiebeoordieling
3
61% 23% 69%
401-1 Emp-Turnover
Personeelsverloop en retentie
1
Nieuwe medewerkers aantal
37 98 86
%
54% 68% 50%
Vertrokken medewerkers aantal
7 15 50
%
10% 10% 29%
België Nederland Spanje Portugal
2019 2020 2021 2019 2020 2021 2019 2020 2021 2019 2020 2021 2019 2020 2021
Veiligheid en
gezondheid
403-2 H&S-Emp
Veiligheid en gezondheid van de
werknemers
Ongevallen aantal
0 1 0
ratio t.o.v. gewerkte uren
0 0 0
Ziekteverzuim
4
ratio t.o.v. geplande werkdagen
0,56% 2,67% 3,86%
Verloren werkdagen ratio t.o.v. gewerkte uren
0,00000 0,00005 0,00044
Werk gerelateerde fatalititeiten aantal
0 0 0
416-2 H&S-Assets
Gezondheids en veiligheids-
beoordelingen van onze assets
Verplichte beoordeling in het kader van
het verkrijgen van de vergunning
% van assets in de meetscope
5
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% nvt
6
100% 100% nvt
6
nvt
6
100%
403-2 H&S-Comp
Incidenten van het niet naleven
van de gezondheids en
veiligheidsbeoordelingen
aantal incidenten in de meetscope
3 3 5 3 3 5
geen
incidenten
geen
incidenten
geen
incidenten
nvt
6
geen
incidenten
geen
incidenten
nvt
6
nvt
6
geen
incidenten
Gemeenschap
413-1 Comty-Eng
Onze impact op de gemeenschap
Impact op de studenten gemeenschap
% van assets in de meetscope met
een studentencoach
5
51% 49% 55% 0 12% 15% 100% 91% 95% nvt
6
100% 100% nvt
6
nvt
6
100%
1
Exclusief werkstudenten. Xior maakt geen onderscheid tussen management en non-management functies. Voor meer informatie hieromtrent verwijzen we naar 9.5.6 “werknemercategorieën”
2
Onze directie bestaat momenteel uit mannelijke leden
3
Voor meer informatie rond de berekeningsmethodologie verwijzen we naar 9.5.6 “meetmethodologie werknemers ontwikkeling”
4
Voor een opsplitsing van ziekteverzuim per reden verwijzen we naar het EPRA rapport hoofdstuk 9.3.2.7
5
Het betreft de sites die in scope zijn voor het betreffende rapportage jaar. Sites die niet in scope zijn vanwege verbouwingen, … worden niet in beschouwing genomen. We verwijzen naar 9.5.2 voor een overzicht van het aandeel sites in scope.
6
Er waren voor het desbetreffend jaar geen sites in scope in deze regio.
source for allocation SDGs to the different topics:
https://www.globalreporting.org/Documents/ARCHIVES/resource%20library/SDG_GRI_LInkage.pdf
XIOR I 223
224 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
in afspraak met de auditors om een zo correct en recent mogelijk
beeld van de evoluties weer te geven. Gebouwen waar zowel voor
2021 als voor 2020 en 2019 data voorhanden zijn, vallen binnen de
like for like scope.
Conform de EPRA-richtlijnen werd voor meerdere milieu-indicatoren
een dergelijke like for like analyse uitgevoerd. De analyse stelt Xior
in staat om evoluties waar te nemen in de verbruiken los van het feit
dat jaarlijks nieuwe sites toegevoegd worden aan de meetscope. Het
schetst dus een zicht op de evoluties ten gevolge van technische en
sensibilisatie acties.
In de komende jaarverslagen zal de like for like scope telkens
opschuiven om de laatste 3 jaren weer te geven. Xior merkt op dat
inspanningen door het toevoegen van energiezuinige woningen
aan de meetscope slechts zichtbaar zijn in de absolute metingen.
Deze sites bevinden zich vandaag immers nog niet in de like for like
scope. Op vlak van intensiteiten wordt er dan ook beter gekeken
naar de absolute metingen. Om bovengenoemde redenen is het
bijvoorbeeld zo dat de absolute energie-efciëntie voor 2021 lager
is dan deze van de like for like scope.
Met betrekking tot water wordt voor gebouwen waarvan de
gegevens voor enkele kamers ontbreken, een extrapolatie gemaakt
o.b.v. het gemiddelde gebruik van de kamers waarvoor het verbruik
gekend is.
9.5.4
RAPPORTAGE VAN DE VERBRUIKSGEGEVENS ONDER
VERANTWOORDELIJKHEID VAN XIOR EN ONDER
VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE STUDENT
Xior rapporteert conform een “operational control approach”, wat
inhoudt dat alle nutsgegevens voor de gerapporteerde assets
100% gebaseerd zijn op facturen ter attentie van Xior. Voorheen
werd voor een deel van de portfolio door de huurder een individueel
elektriciteitscontract afgesloten voor de gehuurde unit. Deze
rapportering bevat zodus enkel het verbruik dat Xior als verhuurder
aanschaft en is exclusief de verbruiksgegevens van de huurder zelf
(facturen die direct door de huurder ontvangen worden). Het is de
visie van Xior deze contracten waar mogelijk te internaliseren.
Xior staat zelf in voor het grootste deel van de contracten van de
studentenhuizen in de meetscope. Voor elektriciteitsfacturen betreft
het 90% van de gebouwen, voor aardgas en warmtenetten 99% van
de gebouwen en voor waterfacturen 87%. Door de contracten zelf te
beheren gaat men laattijdige betaling tegen en kan Xior op grotere
schaal optimale stroomcontracten afsluiten. Het past binnen onze
ambitie om onze energievraag te vergroenen.
9.5.5
RAPPORTAGE VAN HET EIGEN HOOFDKANTOOR/ KANTOREN
Dit jaar rapporteren we voor een 3
e
maal over het hoofdkantoor. Het
betreft de ruimte die Xior inneemt in haar hoofdkantoor te Antwerpen.
Voor het hoofdkantoor wordt enkel hetgeen gerapporteerd over het
verbruik dat betrekking heeft op de verdiepingen die zelf ingenomen
worden in het gebouw. Door ons groeiend bedrijf werd in 2020 een
extra verdiep in gebruik genomen. De gegevens zijn afkomstig
uit verbruiksfacturen ter attentie van Xior. Conform de EPRA-
methodologie en conform de rapportage rond deze assets wordt
ook hier aangegeven welk percentage van de data geëxtrapoleerd
werd. Enkel de waterfactuur is gemeenschappelijk. Momenteel
heeft Xior geen zicht op het eigen aandeel in het verbruik. Echter
met de toekomstige verhuis van het hoofdkantoor beogen we een
beter zicht te krijgen op deze ontbrekende data waardoor we ook
voor water en afval meer zicht zullen krijgen in de toekomst.
9.5.6
ANALYSE VAN DE BEREKENING
Normalisatie en intensiteiten
Xior berekent de intensiteitsindicatoren op basis van het
vloeroppervlak (m²), aangezien deze variabele vergelijkbaar is
overheen de hele scope. Hiervoor gebruikt Xior de gegevens
die zich baseren op de primaire energie. Om een relevante
intensiteitsindicator te berekenen werden enerzijds sites uitgesloten
waarvoor er data onder naam van de student vallen en anderzijds
enkel sites meegenomen waarvoor data voorhanden waren voor
elke vorm van energie geconsumeerd op de site.
De verbruiksgegevens werden niet genormaliseerd volgens
graaddag-analyses. Er worden geen hypotheses toegevoegd om de
onzekerheden op de berekeningen zo laag mogelijk en bovendien
zichtbaar te houden. Met de huidige manier van energielevering
is het immers niet mogelijk een onderscheid te maken tussen het
aandeel energie dat dient ter verwarming van de kamers en het deel
dat dient ter verwarming van het sanitair water. Dat laatste staat
immers los van de hoeveelheid graaddagen en dus de al dan niet
milde winter.
Daarnaast is Xior zich bewust dat niet voor 100% van de sites geweten
is of er al dan niet ook elektrisch verwarmd wordt door het bijplaatsen
van verwarmingselementen door de studenten zelf. Verbetering
aanbrengen op dit punt maakt deel uit van de verbintenis om te
evolueren naar een verbeterde datacentralisatie, zodat aangepaste
maatregelen genomen kunnen worden in het kader van de eigen
duurzaamheidsengagementen. Een interne benchmarkoefening
tussen de verschillende gebouwen kan aanleiding geven om mogelijke
onderliggende verschillen verder uit te zoeken.
9.5 MEETMETHODOLOGIE EN ASSUMPTIES
Xior rapporteert de milieu-, sociale- en bestuurprestaties in
overeenstemming met de EPRA Sustainability Best Practice
Recommendations (sBPR). Deze rapportage is opgesplitst
in meerdere secties bestaande uit de overkoepelende EPRA-
aanbevelingen, de milieuprestatie-indicatoren, de sociale prestatie-
indicatoren en de governance prestatie-indicatoren.
9.5.1
RAPPORTERINGSPERIODE EN ORGANISATORISCHE
GRENZEN
De rapporteringsperiode van dit verslag is gelijk aan die van het
jaarlijks nancieel verslag, in dit geval het boekjaar 2021. Xior
publiceert vanaf 2019 in dit verslag jaarlijks een update van haar
activiteiten op het vlak van duurzaamheid. De portefeuille van Xior
werd geanalyseerd op 31 december 2021 waar vervolgens een
selectie gemaakt werd van de assets die opgenomen worden in de
berekeningsscope van de EPRA-indicatoren.
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ‘core’ en ‘non-core’ assets
in de portfolio. Studentenhuizen maken het grootste deel uit van de
totale portfolio en zijn de core business van Xior. Momenteel valt
meer dan 99,8% van de fair value onder core business. De portfolio
buiten de scope (0,2%) is divers en omvat retail, parkeergarages en
bureaus.
Voor een deel van deze ‘core’ assets zijn momenteel nog geen
gegevens voorhanden, waardoor ook deze uitgesloten worden uit
de meetscope voor 2021:
• 11,8% van de fair value is afkomstig van sites in ontwikkeling of in
afwachting tot reconversie;
• 6,7% van de sites zijn te recent opgeleverd of aangekocht om
voldoende data te kunnen verzamelen;
• Voor 9,4% van de sites wordt een extra inspanning geleverd om
kwalitatieve verbruiksgegevens te verzamelen (o.a. overname
beheer door derden, onvolledige data etc.). Vorig jaar was dit nog
14%.
Conform de extrapolatiemethodologie worden sites uitgesloten
waarvoor niet minimaal 1 maand aan gegevens voorhanden is.
Verdeling van de portefeuille volgens “fair value”
Geen core business 0,2%
Sites in meetscope 71,8%
Onder constructie/
herinrichting 11,8%
Recent aangekocht/
afgeleverd 6,7%
Derdenbeheer/
mede-eigendom 9,4%
9.5.2
MEETSCOPE EN COVERAGE
In 2021 behoorde 72% van de totale fair value tot de meetscope. Dit
is een stijging van 15% t.o.v. 2020 hetgeen te wijten valt aan verdere
evoluties in dataverzameling en databeschikbaarheid voor sites
die vorige meetjaren onder constructie waren of te recent waren.
Dit jaar komt de meetscope overeen met 92 studentenhuizen en
het Xior hoofdkantoor. Vorig jaar waren dit nog 80 gebouwen. De
verbruiksgegevens werden verzameld aan de hand van factuurdata.
In het geval de data onvolledig zijn of ontbreken, werden de data
conform de EPRA-richtlijnen geëxtrapoleerd of werd de site buiten
beschouwing gelaten.
In
Hoofdstuk 9.4
kan u de de EPRA-tabellen met de diverse
prestaties vinden, inclusief het aandeel van gebouwen in scope voor
elk van de prestatie-indicatoren en de grootte van de extrapolatie.
9.5.3
SCHATTING EN EXTRAPOLATIE VAN DE
VERBRUIKSGEGEVENS ONDER VERANTWOORDELIJKHEID
VAN XIOR
Zoals eerder aangegeven zijn op het moment van publicatie van
dit rapport niet alle data beschikbaar voor het meetjaar 2021.
Indien er data voor minimaal 1 maand aanwezig zijn, dan werden
deze conform EPRA-richtlijnen geëxtrapoleerd. Indien er geen data
beschikbaar zijn voor 2021, dan wordt het gebouw niet meegenomen
in de berekening. Indien er voor meer dan 200 dagen van het jaar
geen data beschikbaar zijn, dan wordt op basis van gemiddelden
van het voorgaande jaar geëxtrapoleerd.
De verbruiken van 2020 werden aangepast ten opzichte van de
eerder gerapporteerde en geauditeerde cijfers aan de hand van de
daadwerkelijke cijfers uit de facturen en metingen. Dit doet Xior
XIOR I 225
226 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
9.6 EXTERNE VERIFICATIE VAN DE RAPPORTERING
ASSURANCE RAPPORT MET BEPERKTE MATE VAN ZEKERHEID VAN DE ONAFHANKELIJKE AUDITOR MET BETREKKING TOT DE EPRA
DUURZAAMHEIDSINDICATOREN 2021 VAN XIOR STUDENT HOUSING NV
Ter attentie van de Raad van Bestuur van Xior Student Housing NV
Dit rapport is opgesteld in overeenstemming met de voorwaarden
opgenomen in onze opdrachtbrief gedateerd op 28 oktober
2021 (de “Overeenkomst”), waarbij we werden aangesteld om
een onafhankelijk assurance rapport met beperkte mate van
zekerheid uit te brengen met betrekking tot de 2021 EPRA
duurzaamheidsindicatoren opgenomen in hoofdstuk 9.4 in het
Jaarverslag voor het jaar afgesloten op 31 december 2021 van Xior
Student Housing NV (het “Verslag”).
Verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur van Xior Student Housing NV (“de
Vennootschap”) is verantwoordelijk voor het opstellen en
presenteren van de informatie en gegevens in de 2021 EPRA
duurzaamheidsindicatoren opgenomen in hoofdstuk 9.4 in het
Jaarverslag voor het jaar afgesloten op 31 december 2021 (de
“Informatie Over Het Onderzoeksobject”), in overeenstemming
met de “EPRA Sustainability Best Practices Recommendations
Guidelines – Version 3, September 2017” (de “Criteria”).
Deze verantwoordelijkheid bevat de selectie en toepassing
van de meest gepaste methodes om de Informatie Over het
Onderzoeksobject op te stellen, alsook de betrouwbaarheid van
de onderliggende informatie en het gebruik van assumpties en
schattingen voor de opmaak van individuele toelichtingen inzake
duurzaamheid, die redelijk zijn in de gegeven omstandigheden.
Bovendien is de Raad van Bestuur ook verantwoordelijk voor
het ontwerpen, het implementeren en het onderhouden van de
systemen en processen die de Raad van Bestuur noodzakelijk acht
om het opstellen van de Informatie Over het Onderzoeksobject
mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als
gevolg van fouten of fraude.
Verantwoordelijkheid van de onafhankelijke auditor
Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een onafhankelijke
conclusie te formuleren met betrekking tot de Informatie Over
Het Onderzoeksobject, gebaseerd op de door ons uitgevoerde
werkzaamheden en de verkregen onderbouwende informatie.
We hebben onze werkzaamheden verricht in overeenstemming
met de International Standard on Assurance Engagements 3000
(Herzien) “Assurance Engagements other than Audits or Reviews
of Historical Financial Information” (ISAE 3000), uitgegeven door
de International Auditing and Assurance Standards Board. Deze
standaard schrijft voor dat we voldoen aan de ethische vereisten en
dat we de opdracht plannen en uitvoeren om een beperkte mate van
zekerheid te verkrijgen of er niets onder onze aandacht is gekomen
dat ons doet aannemen dat de informatie over de Informatie Over
Het Onderzoeksobject in alle van materieel belang zijnde opzichten
niet opgesteld zou zijn overeenkomstig de Criteria.
In een assurance opdracht met beperkte zekerheid hebben
de uitgevoerde werkzaamheden een kleinere omvang dan het
geval is bij een assurance opdracht met redelijke zekerheid.
Dienovereenkomstig is het niveau van zekerheid verkregen in een
assurance opdracht met beperkte zekerheid substantieel lager
dan het niveau van zekerheid dat zou worden verkregen indien
een assurance opdracht met redelijke zekerheid was uitgevoerd.
De keuze van de uitgevoerde werkzaamheden is afhankelijk van de
door ons toegepaste oordeelsvorming en van de inschatting van het
risico op afwijkingen in de Informatie Over Het Onderzoeksobject
overeenkomstig de Criteria. Het geheel van de door ons uitgevoerde
werkzaamheden bestond onder meer uit de volgende procedures:
• Het beoordelen en toetsen van het opzetten en het functioneren
van de systemen en processen die gebruikt werden voor
het verzamelen, het analyseren, het aggregeren en valideren
van de gegevens, inclusief de gebruikte berekenings-
en inschattingsmethodes voor de Informatie Over Het
Onderzoeksobject voor het jaar afgesloten op 31 December
2021 opgenomen in hoofdstuk 9.4 van het Verslag;
• Het interviewen van de verantwoordelijke personeelsleden
• Het inspecteren van interne en externe documenten;
• Het uitvoeren van een analytische beoordeling van de gegevens
en trends in de voor consolidatie ingediende informatie;
• Rekening houdend met de openbaarmaking en presentatie van
de Informatie Over Het Onderzoeksobject.
De scope van onze werkzaamheden is beperkt tot assurance over
de Informatie Over Het Onderzoeksobject. Onze assurance strekt
zich niet uit tot informatie met betrekking tot eerdere perioden of
tot enige andere informatie die in het Verslag is opgenomen.
Onze onafhankelijkheid en kwaliteitscontrole
Wij hebben de wettelijke bepalingen inzake onafhankelijkheid
nageleefd, en meer bepaald de regels opgenomen in de artikelen
12, 13, 14, 16, 20, 28 en 29 van de Wet dd. 7 december 2016 tot
organisatie van het beroep van en het publiek toezicht op de
bedrijfsrevisoren, evenals de onafhankelijkheids- en overige ethische
Ook de indicatoren die betrekking hebben op de veiligheid en
gezondheid van onze medewerkers worden genormaliseerd om
een betrouwbaar overzicht van de evolutie over de tijd te kunnen
vaststellen. Conform de meest recente EPRA-richtlijnen rapporteren
we de verloren werkdagen en de ongevallen als een ratio ten
opzichte van de totale gewerkte tijd (uren). Door op deze manier te
normaliseren kan een absolute stijging in de getallen al dan niet
verklaard worden aan de hand van een stijgend personeelsbestand.
Ook voor het ziekteverzuim worden conform de EPRA-richtlijnen de
verloren werkdagen genormaliseerd ten opzichte van de ingeplande
werkdagen voor 2021. Op die manier kan een reële stijging in het
ziekteverzuim beter vastgesteld worden. Voor de 2021 data valt deze
stijging voornamelijk te wijten aan o.a. de internationale Covid-situatie.
Voor de scope van werknemers waarvoor de indicatoren berekend
zijn, verwijzen we naar onderstaande alinea “meetmethodologie
werknemerscategorieën”.
Segmentatieanalyse: geograsche ligging
Binnen de meetscope vallen alle sites onder de ‘core’-categorie
‘studentenhuis’. Er werd dan ook geen onderscheid gemaakt per
type asset in de rapportage, maar wel een op basis van geograsche
segmentatie. Veelal verschillen de energieleveranciers immers
per land, evenals de klimaatimpact van de elektriciteitsproductie.
Aangezien Nederland bijvoorbeeld een meer koolstontensieve
elektriciteitsproductie heeft dan vervolgens Spanje en België, is het
mogelijks interessanter eerst daarin te zetten op het vergroenen van
de elektriciteit. De EPRA-tabellen met de diverse prestaties, inclusief de
onderverdeling per land, staan in
Hoofdstuk 9.4 van dit Jaarverslag
.
Ook voor de sociale indicatoren die betrekking hebben op de sites is
een segmentatie analyse op basis van geograe toegepast.
Meetmethodologie werknemerscategorieën
Xior rapporteert diversiteitsindicatoren voor werknemers en
hen desbetreffende bruto jaarlonen. Om een vollediger beeld te
scheppen worden naast werknemers in dienst van het bedrijf ook
dezelfde indicatoren berekend voor het Executive management en
voor het Non-executive board. Zo kan men bijvoorbeeld vaststellen
dat het board doorheen de jaren al meer gediversieerd is.
Indien niet expliciet vermeld, focus Xior zich voor de andere
indicatoren enkel op de werknemers in loondienst excl. Executive
management & non-executive board. Daarnaast worden conform
EPRA-richtlijnen ook zelfstandigen, contractors, interims en Quares
personeel niet mee beschouwd in deze indicatoren. Gelieve op te
merken dat voor gezondheidsindicatoren Spaanse werknemers
niet meegenomen zijn. Door een blijvende focus verdere data
verbetering, beogen we dit in de komende jaren mee te nemen in
de rapportage.
Xior maakt in de rapportage van de werknemers in loondienst geen
verder onderscheid tussen management en non-management
functies. De snelle groei en de verschillende overnames, maakt het
irrelevant om vandaag een dergelijk onderscheid te maken over
de verschillende landen heen. Xior zet extra in op ondersteunend
personeel om de werknemers een goede werkplaats te bieden, zo ook
in HR-diensten. Het zal het in de toekomst mogelijk maken het bedrijf
verder te structureren en een relevant onderscheid te maken tussen
verschillende functiecategorieën voor onder ander onze rapportage.
Meetmethodologie van de werknemers ontwikkeling
Sinds 2019 rapporteert Xior op verschillende indicatoren rond de
ontwikkeling van onze werknemers. Zo worden de gemiddelde
trainingsuren evenals de prestatiebeoordeling in kaart gebracht.
Voor de trainingsuren worden alle aantoonbare trainingen voor het
jaar 2021 meegenomen voor alle werknemers die tijdens 2021 in
dienst waren of erbij gekomen zijn. Zo werden onder andere externe
opleidingen als Excel (via Sociaal fonds 323) en EHBO (via Mensura)
meegenomen. Daarnaast konden werknemers ook deelnemen
aan verschillende softskill training zoals GDPR-trainingen, ESG
workshops, Integriteitstrainingen en andere.
Voor de prestatiebeoordeling verbindt Xior zich ertoe om
zo veel mogelijk elke werknemer minstens 1 maal per jaar
een ofciële feedback te geven met zicht op prestaties en
toekomstmogelijkheden. Om een correct beeld vormen baseren we
ons voor deze indicator dus op werknemers dat minstens 1 jaar in
dienst zijn bij het bedrijf. Daarbij wordt geteld hoeveel van hen een
ofcieel evaluatiegesprek gekregen hebben in 2021. Dit doen we
conform de GRI-richtlijn om zo door de signicante verandering in
ons werknemersbestand geen vertekend beeld te krijgen.
Meetmethodologie van de klimaatimpact
Om de klimaatimpact gerelateerd aan de core business te meten,
werden de CO
2
-emissies berekend volgens het Greenhouse Gas
(GHG) Protocol. Dat protocol laat toe om op een consequente
manier de klimaatimpact van bedrijven te berekenen. Zowel CO
2
als andere broeikasgassen die vrijkomen bij de productie van de
energievraag (CH4, N2O) worden in rekening gebracht en uitgedrukt
in CO
2
-equivalenten.
Xior berekent de scope 1 (directe emissies ter plaatse – aardgas),
scope 2 (emissies van elektriciteit en warmte die elders wordt
geproduceerd) en enkele van de scope 3 emissies (netverliezen)
door de consumpties te vermenigvuldigen met bijhorende
emissiefactoren. De emissiefactoren zijn afkomstig van de Bilan
Carbone
©
database die universeel aangewend wordt.
Het protocol schrijft m.b.t de klimaatimpact van elektriciteit voor
dat deze berekend kan worden op basis van zowel een gemiddelde
CO
2
-intensiteit per kWh van de nationale elektriciteitsnetwerken
(‘location-based’) als op basis van de energiemix van de producent
(‘market-based’). In deze rapportage werd de klimaatimpact
berekend aan de hand van de location-based aanpak.
XIOR I 227
228 I MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
voorschriften van de Code of Ethics for Professional Accountants
zoals uitgevaardigd door het International Ethics Standards Board
for Accountants (IESBA Code) die is gestoeld op de fundamentele
principes van integriteit, objectiviteit, professionele competentie en
nodige zorgvuldigheid, condentialiteit en professioneel gedrag.
Ons bedrijfsrevisorenkantoor past de International Standard on
Quality Control 1 toe en onderhoudt een uitgebreid systeem van
kwaliteitscontrole met inbegrip van gedocumenteerde beleidslijnen
en procedures met betrekking tot ethische vereisten, professionele
standaarden, en van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire
vereisten.
Conclusie
Op basis van de uitgevoerde werkzaamheden en de verkregen
bewijzen, is er geen aangelegenheid onder onze aandacht
gekomen dat ons laat vermoeden dat de Informatie Over Het
Onderzoeksobject opgenomen in uw Jaarverslag voor het jaar
afgesloten op 31 December 2021 niet is opgesteld, in alle van
materieel belang zijnde opzichten, overeenkomstig de Criteria.
Andere ESG-gerelateerde informatie
De overige informatie omvat alle ESG-gerelateerde informatie in
het Verslag anders dan de Informatie Over Het Onderzoeksobject
en ons assurance-rapport. De bestuurders zijn verantwoordelijk
voor de overige ESG-gerelateerde informatie. Zoals hierboven
uitgelegd, strekt onze assurance-conclusie zich niet uit tot de
andere ESG-gerelateerde informatie en daarom geven we hierover
geen enkele vorm van assurance. In verband met onze assurance
van de Informatie Over Het Onderzoeksobject is het onze
verantwoordelijkheid om de andere ESG-gerelateerde informatie
te lezen en daarbij te overwegen of de andere ESG-gerelateerde
informatie materieel inconsistent is met de Informatie Over Het
Onderzoeksobject of onze kennis die is verkregen tijdens de
assurance-opdracht, of anderszins een materiële onjuistheid van de
feiten lijkt te bevatten. Als we een schijnbare materiële inconsistentie
of materiële onjuistheid van de feiten vaststellen, zijn we verplicht
om werkzaamheden uit te voeren om te concluderen of er een
materiële onjuistheid is in de Informatie Over Het Onderzoeksobject
of een materiële onjuistheid in de andere informatie, en om passende
maatregelen te nemen in de omstandigheden.
Beperking van het gebruik en de verdeling van ons rapport
Ons rapport is uitsluitend bedoeld voor gebruik door de
Vennootschap, met betrekking tot het Verslag over het jaar
afgesloten op 31 December 2021 en kan niet gebruikt worden voor
andere doeleinden. Wij zijn niet verantwoordelijk of aansprakelijk
voor dit rapport of voor de door ons getrokken conclusies ten
aanzien van enige derde partij.
Diegem, 15 april 2022
PwC Bedrijfsrevisoren BV
vertegenwoordigd door
Marc Daelman
*
Bedrijfsrevisor
*
Marc Daelman BV, lid van de Raad van Bestuur, vertegenwoordigd door zijn permanente vertegenwoordiger Marc Daelman
XIOR I 229
“
Xior’s policies worden gebundeld
in de Code of Conduct en vormen de
Xior-standaard voor alle werknemers
inclusief parttime en externen en
inclusief alle leden van het executive
management en de raad van bestuur.
„
FINANCIEEL
VERSLAG
10
Bonnefanten
MAASTRICHT
230 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 231
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 58.232 44.471
XVI (+/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 0 0
XVII (+/-) Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten) 0 0
XVIII (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 63.598 -50.448
(+)
Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
(-)
Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-9.939 -62.112
XIX (+) Ander portefeuilleresultaat -30.837 -15.782
OPERATIONEEL RESULTAAT 90.993 -21.759
XX (+) Financiële opbrengsten 681 722
(+)
Geïnde intresten en dividenden
XXI (-) Netto intrestkosten -8.879 -7.324
(-)
Nominale intrestlasten op leningen
-5.251 -4.197
(-)
Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van nanciële schulden
-395 -337
(-)
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten
-3.233 -2.791
XXII (-) Andere nanciële kosten -1.513 -1.009
(-)
Bankkosten en andere commissies
-1.214 -869
(-)
Andere
-299 -139
XXIII (+/-) Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 12.022 -8.837
FINANCIEEL RESULTAAT 2.310 -16.449
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 301 -676
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 93.603 -38.884
XXV (+/-) Vennootschapsbelastingen -3.724 -2.898
XXVI (+/-) Exit taks 270 23
XXVII Uitgestelde belastingen -7.837 -14
(+/-) BELASTINGEN -11.291 -2.889
NETTO RESULTAAT 82.313 -41.773
Resultaat per aandeel 31/12/2021
31/12/2020
Aantal gewone aandelen in omloop 27.781.301 21.046.441
Gewogen gemiddelde aantal aandelen 24.644.517 19.560.351
Nettowinst per gewoon aandeel (in EUR) 2,96 -2,14
Verwaterde nettowinst per gewoon aandeel (in EUR) 2,96 -2,14
EPRA winst per aandeel (in EUR) 1,82 1,74
EPRA winst per aandeel (in EUR) – deel van de groep 1,80 1,70
Het resultaat per aandeel werd berekend rekening houdend met het gewogen gemiddelde aantal aandelen dat in omloop was gedurende het
boekjaar 2021.
10.1 GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING
In KEUR
31/12/2021
31/12/2020
I (+) Huurinkomsten 79.843 58.434
(+)
Huurinkomsten
(+)
Huurgaranties
(-)
Huurkortingen
-496 -666
Waardeverminderingen op handelsvorderingen
-244 -539
NETTO HUURRESULTAAT 79.599 57.896
V (+)
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op
verhuurde gebouwen 13.574 10.914
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar
Doorrekening van voorhefngen en belastingen op verhuurde gebouwen
VII (-)
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde
gebouwen -17.387 -12.782
Huurlasten gedragen door de eigenaar
-17.232 -12.668
Voorhefngen en belastingen op verhuurde gebouwen
-155 -114
VIII (+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 1.564 2.429
VASTGOEDRESULTAAT 77.351 58.457
IX (-) Technische kosten -3.702 -2.409
Recurrente technische kosten
-3.811 -2.429
(-)
Herstellingen
-3.140 -1.970
(-)
Verzekeringspremies
-670 -459
Niet-recurrente technische kosten
(-)
Schadegevallen
X (-) Commerciële kosten -628 -398
(-)
Publiciteit
-490 -320
(-)
Honoraria advocaat, juridische kosten
-138 -79
XI (-) Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -667 -655
XII (-) Beheerskosten van het vastgoed -4.712 -2.556
(-)
Beheerskosten (extern)
-40 0
(-)
Beheerskosten (intern)
-4.672 -2.556
XIII (-) Andere vastgoedkosten -2.794 -2.025
(-)
Honoraria architecten
-18 0
(-)
Honoraria schatters
-345 -589
(-)
Andere vastgoedkosten
-2.431 -1.436
(+/-) VASTGOEDKOSTEN -12.503 -8.043
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 64.848 50.414
XIV (-) Algemene kosten van de vennootschap -6.627 -5.996
XV (+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten 10 53
232 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 233
10.3 GECONSOLIDEERDE BALANS
ACTIVA
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
I VASTE ACTIVA 1.987.008 1.565.384
B Immateriële vaste activa 297 145
C Vastgoedbeleggingen 1.967.056 1.555.779
a. Vastgoed beschikbaar voor verhuur
b. Projectontwikkelingen
D Andere materiële vaste activa 1.034 971
a. Materiële vaste activa voor eigen gebruik
E Financiële vaste activa 686 4.166
Activa aangehouden tot einde looptijd
Andere
G Handelsvorderingen en andere vaste activa 135 135
H Uitgestelde belastingen – activa 491 1.013
I Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie 17.309 3.175
II VLOTTENDE ACTIVA 89.438 54.932
D Handelsvorderingen 2.693 4.887
E Belastingvorderingen en andere vlottende activa
a. Belastingen
b. Andere
F Kas en kasequivalenten 10.849 9.911
G Overlopende rekeningen 10.586 5.741
Voorafbetaalde vastgoedkosten
Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten
Andere
TOTAAL ACTIVA 2.076.446 1.620.316
10.2 GECONSOLIDEERDE STAAT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Nettoresultaat 82.313 -41.773
Andere componenten van het globaalresultaat
(+/-) Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen 0 0
(+/-) Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor
kasstroomafdekkingen 0 0
Globaal resultaat 82.313 -41.773
Toerekenbaar aan:
Minderheidsbelangen 1.138 228
Aandeelhouders van de groep 81.175 -42.001
234 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 235
PASSIVA
in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
II Kortlopende verplichtingen 218.231 126.618
B Kortlopende nanciële schulden 165.342 90.309
a. Kredietinstelling
D Handelsschulden en andere kortlopende schulden 17.707 15.186
a. Exit taks
-9 -108
b. Andere
Leveranciers
Huurders
Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten
E Andere kortlopende verplichtingen 26.436 15.846
Andere
F Overlopende rekeningen 8.745 5.277
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten
Gelopen, niet vervallen intresten en andere kosten
Andere
Totaal eigen vermogen en verplichtingen 2.076.446 1.620.316
PASSIVA
in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
EIGEN VERMOGEN 1.003.852 659.503
I Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 984.436 641.194
A Kapitaal 494.772 375.441
a. Geplaatst kapitaal
b. Kosten kapitaalverhoging (-)
-5.291 -3.395
B Uitgiftepremies 508.008 338.065
C Reserves -99.519 -30.310
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
-2.018 43.861
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
-34.439 -25.293
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals
gedenieerd in IFRS
-24.509 -15.467
Reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten
van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die
administratief verwerkt worden volgens de equity methode
-3.494 -1.962
Overige reserves
Overgedragen resultaten van vorige boekjaren
-35.059 -31.449
D Nettoresultaat van het boekjaar 81.175 -42.001
II Minderheidsbelangen 19.416 18.309
VERPLICHTINGEN 1.072.593 960.813
I Langlopende verplichtingen
B Langlopende nanciële schulden 750.254 733.182
a Kredietinstellingen
b Financiële leasing
c Andere
C Andere langlopende nanciële verplichtingen 13.023 26.530
a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten
E Andere langlopende verplichtingen 28.177 23.333
F Uitgestelde belastingen - verplichtingen 62.909 51.150
a Exit taks
b Andere
236 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 237
10.4 GECONSOLIDEERD MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN
Cijfers in duizenden EUR Kapitaal Uitgiftepremies Reserves
Netto resultaat
van het boekjaar
Minderheids-
belangen Eigen vermogen
Balans per 31 december 2019 342.125 276.440 -16.108 7.968 15.382 625.808
Netto resultaatverwerking 2019
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves
-11.110 11.110 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves
-7.930 7.930 0
Resultaat van de periode -42.001 228 -41.773
Andere elementen erkend in het globaal resultaat
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva
Uitgifte van nieuwe aandelen 54.681 54.681
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 41.383 41.383
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging -1.124 -1.124
Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -61.624 61.624 0
Put optie minderheidsbelangen -2.481 -2.481
Dividenden -19.495 -19.495
Overige reserves 35 -229 -194
Intrede in kapitaal XL Fund - minderheidsbelangen 2.700 2.700
Balans per 31 december 2020 375.441 338.064 -30.310 -42.001 18.309 659.503
Netto resultaatverwerking 2020
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves
-56.557 56.557 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves
-3.005 3.005 0
Resultaat van de periode 81.175 1.138 82.313
Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva
-9.042 9.042 0
Uitgifte van nieuwe aandelen 295.071 295.071
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 0
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging -5.796 -5.796
Kapitaalvermindering tot het vormen van beschikbare reserve ter dekking van toekomstige verliezen 0
Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -169.944 169.944 0
Dividenden -26.602 -26.602
Aanpassing openingsreserves Uhub Entiteiten -604 -604
Overige Reserves 0 -32 -32
Balans per 31 december 2021 494.772 508.008 -99.519 81.175 19.416 1.003.852
238 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 239
Cijfers in duizenden EUR
Detail van reserves
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële
waarde van vastgoed
Reserve voor de impact op de
reële waarde van
geschatte mutatierechten
en -kosten bij hypothetische
vervreemding van
vastgoedbeleggingen
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van
niet toegelaten afdekkingsin-
strumenten die onderworpen
zijn aan een afdekkingsboek-
houdingzoalsgedenieeerdin
IFRS
Reserves voor het aandeel in
de winst of het verlies en in de
niet-gerealiseerde resultaten
van dochterondernemingen,
geassocieerde deelnemingen en
joint ventures die
administratief verwerkt worden
volgens de equity methode Andere reserves
Overgedragen
resultaten van vorige
boekjaren
Totaal van
de reserves
Balans per 31 december 2019 29.530 -22.071 -8.183 0 0 -15.382 -16.108
Netto resultaatverwerking 7.659 7.659
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves
Overboeking operationeel resultaat naar reserves
Andere elementen erkend in het globaal resultaat
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva
-7.284 7.284 0
Uitgifte van nieuwe aandelen
Kapitaalverhoging door inbreng in natura
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging
Dividenden -19.495 -19.495
Andere -2.365 -2.365
Overboeking naar nieuwe reserverekening -1.962 1.962 0
Balans per 31 december 2020 43.861 -25.292 -15.467 -1.962 0 -31.449 -30.310
Netto resultaatverwerking -41.773 -41.773
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves
-45.879 -9.147 -1.532 56.558 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves
Andere elementen erkend in het globaal resultaat
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva
-9.042 9.042 0
Uitgifte van nieuwe aandelen
Kapitaalverhoging door inbreng in natura
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging
Kapitaalvermindering tot het vormen van beschikbare reserve ter dekking van
toekomstige verliezen
Uitgestelde belastingen m.b.t. NL vastgoed
Dividenden -26.757 -26.757
Andere -677 -677
Balans per 31 december 2021 -2.018 -34.439 -24.509 -3.494 0 -35.059 -99.519
240 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 241
10.6 BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
10.6.1
ALGEMENE BEDRIJFSINFORMATIE
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) die valt onder de
toepassing van de Belgische wetgeving, met zetel gevestigd in
Antwerpen.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming voor het
boekjaar afgesloten op 31 december 2021 omvat Xior Student
Housing NV en haar dochterondernemingen (de “Groep”). De
jaarrekening werd goedgekeurd voor publicatie door de raad
van bestuur en zal aan de jaarlijkse algemene vergadering van
aandeelhouders worden voorgelegd op 19 mei 2022.
10.6.2
BELANGRIJKE GRONDSLAGEN VOOR FINANCIËLE
VERSLAGGEVING
Verklaring van overeenstemming
De nanciële verslaggeving van de Vennootschap wordt opgesteld
in overeenstemming met IFRS zoals goedgekeurd binnen de
Europese Unie en volgens de bepalingen van het GVV-KB.
Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden
en interpretaties gepubliceerd door de
International Accounting
Standards Board
(“IASB”) en het
International Financial Reporting
Interpretations Committee
(“IFRIC”), voor zover van toepassing op
activiteiten van de Vennootschap en effectief op het huidige boekjaar.
Standaarden en interpretaties toepasbaar voor het boekjaar
beginnend op of na 1 januari 2021
• Aanpassingen aan IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 en IFRS 16
Hervorming van de Referentierentevoeten – fase 2
• Aanpassing aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Huurconcessies
in verband met COVID-19 (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 juni
2020)
• Aanpassingen aan IFRS 4 Verzekeringscontracten – Verlenging
van de tijdelijke vrijstelling voor het toepassen van IFRS 9 tot 1
januari 2023 (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2021)
Standaarden en interpretaties gepubliceerd, maar nog niet van
toepassing voor het boekjaar beginnend op 1 januari 2021
• Aanpassing aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Huurconcessies
in verband met COVID-19 na 30 juni 2021 (toepasbaar voor
boekjaren vanaf 1 april 2021)
• Aanpassingen aan IAS 16 Materiële vaste activa: inkomsten
verkregen voor het beoogde gebruik (toepasbaar voor boekjaren
vanaf 1 januari 2022)
• Aanpassingen aan IAS 37 Voorzieningen, voorwaardelijke
verplichtingen en voorwaardelijke activa: verlieslatende
contracten – kost om het contract na te leven (toepasbaar voor
boekjaren vanaf 1 januari 2022)
• Aanpassingen aan IFRS 3 Bedrijfscombinaties: referenties naar
het conceptueel raamwerk (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1
januari 2022)
• Jaarlijkse verbeteringen 2018–2020 (toepasbaar voor boekjaren
vanaf 1 januari 2022)
• IFRS 17 Verzekeringscontracten (toepasbaar voor boekjaren
vanaf 1 januari 2023)
• Aanpassingen aan IAS 1 Presentatie van de Jaarrekening:
classicatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023, maar nog niet
goedgekeurd binnen de Europese Unie)
• Aanpassingen aan IAS 1 Presentatie van de Jaarrekening en IFRS
Practice Statement 2: Toelichting van grondslagen voor nanciële
verslaggeving (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023
maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
• Aanpassingen aan IAS 8 Grondslagen voor nanciële
verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: Denitie van
schattingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023
maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
• Aanpassingen aan IAS 12 Winstbelastingen: Uitgestelde
belastingen met betrekking tot activa en passiva die voortvloeien
uit één enkele transactie (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1
januari 2023 maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese
Unie)
De Vennootschap verwacht niet dat de eerste toepassing van deze
standaarden en interpretaties een materiële invloed zal hebben op
de nanciële positie en prestaties.
10.6.3
GRONDSLAG VOOR DE OPSTELLING
De nanciële informatie wordt opgesteld in duizenden Euro’s,
afgerond op het dichtste duizendtal. De Vennootschap voert haar
boekhouding eveneens in Euro. De vastgoedbeleggingen (inclusief
de projecten) en de afdekkingsinstrumenten worden aan werkelijke
waarde geboekt. De andere rubrieken van de geconsolideerde
nanciële rekeningen zijn opgesteld op basis van de historische
kostprijs. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste
grondslagen voor nanciële verslaggeving.
10.5 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
in duizenden € 31/12/2021
31/12/2020
KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 9.911 4.269
1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 26.971 3.292
Kasstroom m.b.t. de exploitatie 39.517 -39.826
Operationeel resultaat
37
-21.759
Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille
37
Betaalde interesten -15.281 -12.388
Ontvangen interesten 0 0
Betaalde vennootschapsbelastingen -3.434 -5.678
Niet-kas elementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat 12.824 70.614
* Afschrijvingen en waardeverminderingen
Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële & immateriële activa
* Andere niet-kas elementen 12.623 70.423
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
Andere niet-kas elementen
Variaties in de behoefte van het werkkapitaal: -25.370 -27.496
* Beweging van activa: -31.387 -25.744
Handelsvorderingen en overige vorderingen
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa
-29.511 -20.927
Overlopende rekeningen
-4.164 -2.876
* Beweging van verplichtingen: 6.017 -1.751
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
-1.703 2.260
Andere kortlopende verplichtingen
Overlopende rekeningen
2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten -336.572 -282.360
Aanschafng van Vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen -166.859 -185.048
Verkoop Vastgoedbeleggingen 0 0
Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen -160.410 -96.907
Aanschafng van Andere materiële activa -413 -282
Aanschafng van langlopende nanciële vast activa -8.890 -123
Ontvangsten uit Handelsvorderingen en andere langlopende activa 0 0
Activa bestemd voor verkoop 0 0
3. Kasstroom uit nancieringsactiviteiten 306.536 281.624
* Verandering in nanciële verplichtingen en nanciële schulden
Toename van de nanciële schulden
Afname van de nanciële schulden
-199.500 -1.940
Terugbetaling van aandeelhoudersleningen
* Verandering in andere verplichtingen 2.209 -8.436
Toename minderheidsbelangen
* Verandering in eigen vermogen
Toename (+) / Afname (-) in kapitaal/uitgiftepremies
Kosten voor uitgifte van aandelen
-1.896 -1.124
Dividend van het vorige boekjaar (-) -26.757 -19.495
Toename cash nav fusie 4.003 3.087
KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR 10.849 9.911
37
242 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 243
10.6.6
BEDRIJFSCOMBINATIES EN GOODWILL
Wanneer de Groep de controle verwerft over een geïntegreerd
geheel van activiteiten en activa, zoals gedenieerd in IFRS
3
Bedrijfscombinaties
, worden de identiceerbare activa,
verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van de
verworven onderneming aan hun reële waarde opgenomen op de
aanschafngsdatum. De goodwill vertegenwoordigt het positieve
verschil tussen het totaal van de overgedragen vergoeding, het
bedrag van de minderheidsbelangen en, indien van toepassing,
de reële waarde van het voorheen aangehouden belang in de
overgenomen partij en het aandeel van de Groep in de reële waarde
van de netto identiceerbare activa. Als dit verschil negatief is
(negatieve goodwill), wordt het onmiddellijk in het resultaat geboekt
na een herbeoordeling van de waarden.
Na de initiële opname wordt de goodwill niet afgeschreven, maar
onderworpen aan een impairment test die elk jaar wordt uitgevoerd
met de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill werd
toegewezen. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende
eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt, zal het hieruit volgende
waardeverlies geboekt worden in het resultaat en in eerste instantie
opgenomen worden in mindering van de eventuele goodwill en
vervolgens aan de andere activa van de eenheid, verhoudingsgewijs
aan hun boekwaarde.
Een waardevermindering op goodwill wordt niet tijdens een later
boekjaar hernomen.
10.6.7
VASTGOEDBELEGGINGEN
(i) Algemeen
Onroerende goederen die worden aangehouden voor huurop-
brengsten op lange termijn, voor waardestijgingen of voor beide, en
die niet dienen voor eigen gebruik door de Vennootschap, worden
als een vastgoedbelegging geboekt.
Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toekomstig
gebruik als een vastgoedbelegging (projectontwikkeling), wordt
tevens opgenomen in de rubriek Vastgoedbeleggingen (cf. infra).
(ii) Waardering bij initiële opname
Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen die
verhuurklaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) verhuurinkomsten
genereren. Vastgoedbeleggingen worden bij de aankoop
gewaardeerd tegen aanschafngswaarde, met inbegrip van
bijkomende transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke
diensten, registratiebelastingen en andere overdrachtsbelastingen
en niet aftrekbare BTW. Indien het onroerend goed verworven
wordt via een aandelentransactie, omvat de aanschafngsprijs
eveneens een aanpassing voor de exit-taks, verschuldigd door
vennootschappen waarover de Vennootschap directe of indirecte
controle verwerft (zij wordt in principe in mindering gebracht
van de waarde van het achterliggend vastgoed vermits het een
belasting op de latente meerwaarde betreft die in hoofde van de
verworven vennootschap bestond voor de controleverwerving),
tenzij deze vennootschappen niet in aanmerking komen voor fusie
met de Vennootschap (op beslissing van de raad van bestuur van
de Vennootschap). De commissielonen betreffende de aankopen
van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die
aankopen en worden toegevoegd aan de aanschafngswaarde.
Indien het vastgoed wordt verkregen via de verwerving van de
aandelen van een vastgoedvennootschap, via inbreng in natura
van een onroerend goed tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via
een fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden
de aktekosten, audit- en consulting kosten, fusiekosten e.a. kosten
eveneens geactiveerd.
Het vastgoed omvat tevens de vaste inrichtingswerken alsook het
meubilair van de studentenkamers indien de studentenkamers
gemeubeld verhuurd worden.
(iii) Waardering na initiële opname
Na de initiële opname worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd
door de Waarderingsdeskundige.
De Waarderingsdeskundige waardeert op het einde van elk kwartaal
op precieze wijze de volgende bestanddelen:
• De onroerende goederen, de onroerende goederen door bestem-
ming en de zakelijke rechten op onroerende goederen die worden
gehouden door de Vennootschap of, in voorkomend geval, door
een vastgoedvennootschap waarover zij zeggenschap heeft;
Vooreerst bepaalt de Waarderingsdeskundige de investerings-
waarde van het vastgoed, dit is de waarde van het vastgoed
met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de
registratiebelastingen niet zijn afgetrokken. Deze waardering wordt
bekomen door het actualiseren van de effectieve huurinkomsten
en/of markthuren (DCF methode - zie voor meer informatie
Hoofdstuk 8.2.4.1 van dit Jaarverslag
), desgevallend na aftrek
van verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van
de
yield factor
die afhankelijk is van het inherente risico van
het betrokken pand. De Waarderingsdeskundige voert zijn
waardering uit in overeenstemming met nationale en internationale
waarderingsstandaarden en zijn toepassingsprocedures, onder
andere op het vlak van waardering van een gereglementeerde
vastgoedvennootschap.
Vervolgens worden de vastgoedbeleggingen, conform IAS 40, in
de balans opgenomen aan Reële Waarde. Reële Waarde of “
Fair
10.6.4
SIGNIFICANTE BOEKHOUDKUNDIGE BEOORDELINGEN EN
BELANGRIJKE BRONNEN VAN SCHATTINGSONZEKERHEDEN
Signicante beoordelingen bij het opstellen van de nanciële
staten
• Bepalen bij de verwerving van de controle over een entiteit
die vastgoedbeleggingen aanhoudt, of zo’n acquisitie wordt
beschouwd als business combination. In alle gevallen
werden de respectievelijke transacties verwerkt als directe
aankopen van activa (ook bij verwerving van aandelen
in vastgoedvennootschappen) en werd IFRS 3 Business
Combinations niet toegepast (zie toelichting 10.6.6). IFRS 3
Revised werd toegepast vanaf het boekjaar beginnend op 1
januari 2020 (zie toelichting 10.6.2).
• Bepalen of afgeleide nanciële instrumenten kwaliceren
voor hedge accounting. De Vennootschap heeft geen
hedginginstrumenten die kwaliceren als hedge accounting en
de evoluties in de fair value van de hedginginstrumenten worden
dan ook verwerkt via de resultatenrekening.
Bepaling van de fair value van de vastgoedbeleggingen
De
fair value
van de vastgoedbeleggingen wordt bepaald door
onafhankelijke Waarderingsdeskundigen conform de GVV-
reglementering. De
fair value
wordt door de Waarderings des-
kundigen bepaald op basis van de
discounted cash flow methode
(zie voor meer informatie
Hoofdstuk 8.2.4.1 van dit Jaarverslag
).
10.6.5
GRONDSLAG VOOR CONSOLIDATIE
De overgenomen bedrijven gedurende het afgelopen boekjaar
werden niet als bedrijfscombinaties verwerkt zoals gedenieerd
onder IFRS 3 maar als aankoop van activa, gezien we enkel het actief
en in bepaalde gevallen het huurcontract hebben overgenomen en
deze vervolgens volledig hebben geïntegreerd in onze organisatie.
(i) Dochterondernemingen
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming
controle uitoefent. Een onderneming oefent derhalve controle
over een dochteronderneming uit als, en alleen als, de moeder-
onderneming:
• macht over de deelneming heeft;
• is blootgesteld aan, rechten heeft op veranderlijke opbrengsten,
uit hoofde van haar betrokkenheid bij de deelneming en;
• over de mogelijkheid beschikt haar macht over de deelneming te
gebruiken om de omvang van de opbrengsten van de investeerder
te beïnvloeden.
De minderheidsbelangen zijn de belangen in de dochteronder-
nemingen die rechtstreeks noch onrechtstreeks door de Groep
worden aangehouden.
Wijzigingen in het belang van de Vennootschap in een
dochtervennootschap die niet tot een verlies van zeggenschap leiden,
worden behandeld als eigenvermogenstransacties. De boekwaarden
van het belang van de Groep en de minderheidsbelangen worden
derhalve aangepast om de nieuwe proportionele belangen in de
dochteronderneming te weerspiegelen.
Wanneer de Vennootschap de zeggenschap verliest over
een dochtervennootschap wordt de winst of het verlies bij
afstoting berekend als het verschil tussen (i) de som van de
reële waarde van de ontvangen vergoeding en de reële waarde
van het aangehouden belang en (ii) de voorheen opgenomen
boekwaarden van de activa (met inbegrip van goodwill) en de
verplichtingen van de dochteronderneming en de eventuele
minderheidsbelangen. Bedragen die voorheen opgenomen zouden
zijn in de andere elementen van het totaalresultaat met betrekking
tot de dochteronderneming worden op dezelfde manier opgenomen
(d.i. herclassicatie naar winst of verlies of rechtstreeks naar
het overgedragen resultaat) als wanneer de betreffende activa
of verplichtingen werden afgestoten. De reële waarde van elk
aangehouden belang in de vroegere dochteronderneming op datum
van het verlies van zeggenschap wordt als de reële waarde bij initiële
opname beschouwd voor waardering volgens IAS 39
Financiële
instrumenten: opname en waardering
, of indien van toepassing, als
de kost bij initiële opname van een geassocieerde deelneming of
entiteit waarover gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend.
(ii) Joint Ventures
Joint ventures zijn die ondernemingen waarover de groep
gezamenlijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele
overeenkomst. Zulke gezamenlijke zeggenschap is van toepassing
wanneer de strategische, nanciële en operationele beslissingen
met betrekking tot de activiteit, unanieme instemming vereisen
van de partijen die de zeggenschap delen (de deelnemers in
de joint venture). Zoals gedenieerd in IFRS 11 Gezamenlijke
overeenkomsten, worden de resultaten en de balansimpact van de
joint ventures (Promgranjo U.hub en Invest Drève St. Pierre) waarin
Xior 50% aanhoudt verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode.
(iii) Uit de consolidatie geëlimineerde transacties
Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en
niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen
ondernemingen van de Groep, worden bij de opmaak van de
geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd.
244 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 245
10.6.9
UITGAVEN VOOR WERKEN AAN VASTGOEDBELEGGINGEN
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten laste
van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven geen
positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische
voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische
voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen. Er zijn drie
soorten uitgaven:
• Kosten van structureel en occasioneel onderhoud, herstellingen
en opfrissingswerken aan bestaande inrichting en meubilair,
inclusief de interne personeelskosten van de werknemers die
deze herstellingen uitvoeren: deze komen ten laste van het
operationeel vastgoedresultaat en worden opgenomen onder de
post ‘technische kosten’;
• Nieuwe investeringen en vervangingsinvesteringen in inrichting
en meubilair: deze kosten worden geactiveerd en toegevoegd
aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen in de mate dat
de studentenkamers gemeubeld verhuurd worden en de nieuwe
investeringen en vervangingsinvesteringen tot een verhoging van
het huurniveau leiden. In de mate dat de nieuwe inrichting enkel
leidt tot het instandhouden van de huurinkomsten worden de
kosten van nieuwe investeringen en vervangingsinvesteringen ten
laste van het operationeel vastgoedresultaat genomen. De kosten
hebben betrekking op materialen en interne personeelskosten
indien van toepassing.
• Kosten voor grote verbouwingen en verbeteringswerken:
verbouwingen zijn occasionele werken die een functie aan
het gebouw toevoegen of het bestaande comfort niveau
aanzienlijk verbeteren zodat ze een verhoging van de huurprijs
en/of huurwaarde met zich meebrengen. Deze kosten worden
geactiveerd en dus toegevoegd aan de Reële Waarde van
de vastgoedbeleggingen. De kosten hebben betrekking
op materialen, erelonen, aannemingswerken en interne
personeelskosten. Conform IAS 23 worden de kosten voor
leningen, speciek aangegaan voor deze verbouwingswerken,
eveneens geactiveerd en dus toegevoegd aan de Reële
Waarde van de vastgoedbelegging voor zover het gebouw
in kwestie in deze periode geen opbrengsten genereert. Ook
onroerende voorhefngen, hefngen en andere vastgoedkosten
die betrekking hebben op het gebouw dat deze verbouwing
ondergaat, worden op deze manier verwerkt, zo lang het gebouw
geen inkomsten genereert. De nog uit te voeren werken worden
door de Waarderingsdeskundige in mindering gebracht van de
waardering, na uitvoering worden deze kosten geactiveerd en dus
toegevoegd aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen.
10.6.10
VERVREEMDING VAN EEN VASTGOEDBELEGGING
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een
vastgoedbelegging (ten opzichte van de reële waarde) komen in
de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post
‘
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen
’. Aangezien het
vastgoed verkocht is, wordt zowel de “Reserve voor het saldo van
de variaties in de Reële Waarde van vastgoed” als de “
Reserve voor
de impact op de Reële Waarde van geschatte mutatierechten en –
kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
”
met betrekking tot het verkochte pand overgeboekt naar beschikbare
reserves.
Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen,
transactiekosten en verplichtingen aangegaan naar aanleiding
van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen
verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.
10.6.11
ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA
De materiële vaste activa, andere dan vastgoedbeleggingen,
worden geclassiceerd als ‘
andere materiële vaste activa
’ en
worden gewaardeerd tegen aanschafngswaarde, verminderd
met de geaccumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen.
De lineaire afschrijvingsmethode wordt toegepast op basis van de
verwachte gebruiksduur.
In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden
afschrijvingen pro rata temporis het aantal maanden dat het actief
in gebruik was, geboekt.
De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van
toepassing:
• Installaties, machines en uitrusting: 20%
• Meubilair: 10%
• Rollend materieel: 20%
• Informaticamaterieel: 33%
De verwachte gebruiksduur en afschrijvingsmethode worden
ten minste jaarlijks herzien bij de afsluiting van het boekjaar.
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder
waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde
vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde
hoger is dan de realiseerbare waarde, wordt een bijzonder
waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of buitengebruikstelling van
materiële vaste activa, andere dan vastgoedbeleggingen, worden
value
” van de vastgoedbeleggingen is de investeringswaarde
zoals bepaald door een onafhankelijke Waarderingsdeskundige,
waarvan de mutatierechten zijn afgetrokken. De Reële Waarde
stemt overeen met de boekwaarde onder IFRS. Vanuit het
standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek
van de overdrachtsbelastingen of registratiebelastingen. Het
geschatte bedrag van overdrachtsbelastingen voor in België
gelegen onroerende goederen werd forfaitair bepaald op 2,5% voor
vastgoedbeleggingen met een waarde hoger dan 2,5 MEUR.
38
Voor
transacties met een globale waarde lager dan 2,5 MEUR moet
rekening worden gehouden met overdrachtsbelastingen van 10%
(Vlaams gewest) tot 12,5% (Brussels en Waals gewest), afhankelijk
van het gewest waar de gebouwen gelegen zijn.
Concreet betekent dit dat de Reële Waarde van het vastgoed
gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 of door
1,10 resp. 1,125 afhankelijk van de waarde van het vastgoed.
Het verschil tussen de Reële Waarde van het vastgoed en de
Investeringswaarde van het vastgoed wordt opgenomen in de winst-
en verliesrekening als onderdeel van de variaties in de Reële Waarde
van vastgoedbeleggingen en wordt in de resultaatsbestemming
toegewezen aan de post “
Reserve voor de impact op de Reële
Waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen
” in het eigen vermogen.
Voor de gebouwen gelegen buiten België wordt door de
onafhankelijke Waarderingsdeskundigen rekening gehouden met
de theoretische lokale registratiebelastingen.
Registratiebelastingen van toepassing per land
Nederland
8 %
39
Spanje 2,5 %
Portugal 2,5 %
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variaties in de Reële
Waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst-
en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de
winstverdeling toegewezen aan de “
Reserve voor het saldo van de
variaties in de Reële Waarde van vastgoed
”.
10.6.8
PROJECTONTWIKKELINGEN
Onder projectontwikkelingen vallen de terreinen en gebouwen in
ontwikkeling waardoor deze gedurende een bepaalde periode enkel
investeringen vergen en geen huurinkomsten opleveren.
38
Belgian Assets Managers Association (BEAMA) persbericht 8 februari 2006 “Vastgoedbevaks - Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels”. Dit percentage werd bevestigd in een
persbericht van de BE-REIT Association op 10 november 2016.
39
Dit is het nieuwe percentage overdrachtsbelastingen van toepassing vanaf 1/1/2021 in Nederland op residentieel vastgoed.
Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld zijn voor
toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen
in de sub rubriek ‘
Projectontwikkelingen
’ van de rubriek
‘
Vastgoedbeleggingen
’ en conform IAS 40 gewaardeerd aan hun
Reële Waarde totdat de ontwikkeling voltooid is. Op dat ogenblik
worden de activa overgeboekt naar de sub rubriek ‘
Vastgoed
beschikbaar voor verhuu
r’ van de rubriek ‘
Vastgoedbeleggingen
’,
steeds aan Reële Waarde.
Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan Reële
Waarde indien aan al de volgende criteria voldaan is: (i) de te maken
projectkosten kunnen betrouwbaar worden ingeschat en (ii) alle
nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling
zijn bekomen. Deze Reële Waarde waardering is gebaseerd op
de waardering door de Waarderingsdeskundige (volgens de
gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met
de nog te maken kosten (inclusief een raming voor onvoorziene
kosten) voor de volledige afwerking van het project. Potentiële
winsten op projectontwikkelingen worden pas bij realisatie van het
project opgenomen, eens ze vaststaand zijn.
Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde
kosten en alle daaropvolgende investeringen die als transactiekosten
(kosten van nieuw- en/of verbouwingswerken, inclusief de
aanschafngswaarde van het terrein en het bouwklaar maken van
het terrein) worden erkend, worden op de balans opgenomen.
De interestkosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de
projectontwikkeling worden geactiveerd als deel van de kostprijs
van de projectontwikkeling.
De activering van nancieringskosten, conform IAS 23, als onderdeel
van de kostprijs van een in aanmerking komend actief gebeurt enkel
als:
• uitgaven voor het actief worden gedaan;
• nancieringskosten worden gemaakt; en
• activiteiten aan de gang zijn om het actief voor te bereiden op zijn
beoogde gebruik.
De activering van nancieringskosten wordt opgeschort tijdens
lange perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt onderbroken
en wordt in elk geval stopgezet op het moment dat het actief klaar
is voor verhuring.
De rubriek “
Projectontwikkelingen
” is een sub rubriek van de post
“
Vastgoedbeleggingen
” en wordt mee opgenomen in de berekening
van de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille in uitbating.
246 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 247
10.6.15
EIGEN VERMOGEN
Het kapitaal omvat de geldmiddelen verkregen bij oprichting,
fusie of kapitaalverhoging. De externe kosten (notaris, honoraria
plaatsingspartners, …) die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte
van nieuwe aandelen worden afgetrokken van het eigen vermogen.
Kosten van due diligence worden geactiveerd op het actief.
Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat totdat de
algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent.
Daarna worden deze dividenden geboekt als een schuld.
10.6.16
VOORZIENINGEN
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
• de Vennootschap een bestaande – juridisch afdwingbare of
feitelijke – verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit
het verleden;
• het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist
zijn om de verplichting af te wikkelen; en
• het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden
geschat.
Het bedrag dat wordt opgenomen als een voorziening is de
beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande
verplichting op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met
de risico’s en onzekerheden verbonden aan de verplichting.
Volledigheidshalve wordt in het kader van deze Voorzieningen
eveneens verwezen naar
Hoofdstuk 10.9.36 van dit Jaarverslag
in
verband met “Gerechtelijke en arbitrageprocedures”.
10.6.17
FINANCIËLE VERPLICHTINGEN
Financiële verplichtingen worden op de balans opgenomen
onder kortlopende of langlopende verplichtingen, naargelang hun
vervaldag binnen de twaalf maanden na de afsluitdatum.
Handelsschulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs.
Interest dragende leningen worden initieel aan de reële waarde, na
aftrek van de transactiekosten, opgenomen. Vervolgens worden
de interestdragende leningen gewaardeerd aan de geamortiseerde
kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, met interestkosten
opgenomen volgens de effectieve rente.
De effectieve-rentemethode is een methode voor het berekenen van
de geamortiseerde kostprijs van een nanciële verplichting en voor
het toerekenen van interestkosten aan de desbetreffende periode.
De effectieve rentevoet is de rentevoet die de verwachte stroom
van toekomstige geldontvangsten (met inbegrip van betaalde of
ontvangen provisies en vergoedingen die integraal deel uitmaken
van de effectieve rentevoet alsook transactiekosten en alle
overige premies en kortingen) tijdens de verwachte looptijd van de
nanciële verplichting of, indien relevant, een kortere periode, exact
disconteert tot de netto boekwaarde bij initiële opname.
IFRS 16 voorziet een comprehensief model voor de identicatie
van lease-overeenkomsten en hun boekhoudkundige verwerking
in de jaarrekening van zowel leasinggever als leasingnemer.
Sinds de inwerkingtreding vervangt deze standaard IAS 17 Lease-
overeenkomsten en de daarmee gepaard gaande interpretaties.
IFRS 16 introduceert belangrijke wijzigingen met betrekking tot de
boekhoudkundige verwerking van lease-overeenkomsten in hoofde
van de leasingnemer, waarbij het onderscheid tussen operationele
en nanciële leases wegvalt en activa en verplichtingen erkend
worden voor alle lease-overeenkomsten (behalve uitzonderingen
voor korte-termijn leases of activa met een lage waarde). In
tegenstelling tot de verwerking van lease-overeenkomsten door
de leasingnemer, behoudt IFRS 16 nagenoeg alle bepalingen uit
IAS 17 – Lease-overeenkomsten met betrekking tot de verwerking
van lease-overeenkomsten door de leasinggever. Dit wil zeggen
dat leasinggevers blijvend de lease-overeenkomsten moeten
classiceren als operationele of nanciële lease-overeenkomsten.
Ten gevolge van de XL Fund transactie in 2020 heeft Xior 2
vastgoedobjecten verworven waarvoor IFRS 16 van toepassing
is. Hiervoor werd dan ook de nodige schuld opgenomen onder de
overige langlopende schulden. In 2021 werd een vastgoedobject
in Breda verworven waarvoor eveneens IFRS 16 van toepassing is.
Hetzelfde geldt voor het ontwikkelingsproject in Zaragoza.
Opties op aandelen worden verwerkt in de balans aan de verwachte
uitoefenprijs, indien de prijs gelinkt is aan de Reële Waarde van het
vastgoed, of aan de overeengekomen conventionele waarde, indien
de prijs vastligt.
Deze opties worden onder langlopende of kortlopende schulden
geboekt. Voor opties op de aandelen van een minderheids-
aandeelhouder wordt de optie geboekt t.o.v. het eigen vermogen
(Debiteren Eigen vermogen van de groep).
Opties op de aandelen van joint ventures worden geboekt t.o.v.
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures
vermogensmutatie.
de aanschafngswaarde en de afschrijvingen die daarop betrekking
hebben, uit de balans verwijderd en worden de gerealiseerde meer-
of minderwaarden in de winst- en verliesrekening opgenomen.
De uitgaven voor werken aan andere materiële vaste activa worden
hetzelfde behandeld als uitgaven voor werken aan vastgoed-
beleggingen.
10.6.12
VASTE ACTIVA OF GROEPEN VAN ACTIVA BESTEMD VOOR
VERKOOP
Vaste activa en groepen activa die worden afgestoten, worden
geclassiceerd als activa bestemd voor verkoop indien hun
boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een
verkooptransactie en niet door het voortgezette gebruik ervan.
Deze voorwaarde is enkel en alleen vervuld wanneer de verkoop
zeer waarschijnlijk is en het actief (of de groep activa die wordt
afgestoten) in zijn huidige staat onmiddellijk beschikbaar is voor
verkoop. Het management moet zich verbonden hebben tot een
plan voor de verkoop van het actief (of de groep activa die wordt
afgestoten), die naar verwachting in aanmerking komt voor opname
als een voltooide verkoop binnen één jaar na de datum van de
classicatie.
Vastgoedbeleggingen aangehouden voor verkoop worden op
dezelfde wijze gewaardeerd als andere vastgoedbeleggingen (aan
Reële Waarde), conform IAS 40.
Andere vaste activa aangehouden voor verkoop worden
gewaardeerd tegen de laagste waarde van hun boekwaarde en hun
Reële Waarde minus verkoopkosten (conform IFRS 5).
10.6.13
FINANCIËLE INSTRUMENTEN
De Vennootschap kan nanciële afgeleide producten gebruiken
(
interest rate swaps
) om zich in te dekken tegen renterisico’s
afkomstig van operationele, nanciële en investeringsactiviteiten.
De nanciële afgeleide producten worden opgenomen onder de
vlottende en vast nanciële activa indien hun reële waarde positief
is en onder de langlopende en kortlopende nanciële verplichtingen
indien hun reële waarde negatief is.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële
waarden van de nanciële derivaten worden onmiddellijk verwerkt
in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan
de voorwaarden voor
hedge accounting
. De reële waarde van
de nanciële rentederivaten is het bedrag dat de Vennootschap
verwacht te ontvangen of te betalen indien het nanciële
rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de geldende
rente, het kredietrisico van de betreffende tegenpartij en het
kredietrisico van de onderneming in aanmerking wordt genomen.
Wanneer een indekkingsinstrument vervalt of verkocht wordt, of
wanneer een indekking niet langer voldoet aan de criteria van
hedge
accounting
, blijven de geaccumuleerde winsten en verliezen in
eerste instantie behouden in het eigen vermogen. Ze worden pas
opgenomen in de resultatenrekening wanneer de verbintenis of de
afgedekte kasstromen worden opgenomen in de resultatenrekening.
10.6.14
VLOTTENDE ACTIVA
Vorderingen op ten hoogste één jaar worden gewaardeerd tegen
hun nominale waarde, na aftrek van waardeverminderingen voor
dubieuze of oninbare vorderingen.
Niet-afgeleide nanciële instrumenten, die worden aangehouden
in het kader van een bedrijfsmodel dat gericht is op het
aanhouden van nanciële activa om contractuele kasstromen te
ontvangen en contractvoorwaarden van het nanciële actief die
op een bepaald moment zorgen voor kasstromen die uitsluitend
aflossingen en rentebetalingen op uitstaande hoofdsommen
betreffen, worden gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs.
Deze waarderingsmethode wordt voornamelijk toegepast op
langetermijnvorderingen en handelsvorderingen.
Bijzondere waardevermindering: conform IFRS 9 is Xior verplicht
verwachte kredietverliezen op handelsvorderingen te erkennen:
voorziening voor dubieuze debiteuren worden op individuele basis
aangelegd wanneer deze nodig zijn. Voor het aanleggen van de
voorziening dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan:
de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van kortbij
opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management of
wanneer er duidelijke aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet
meer kan geïnd worden, wordt een voorziening aangelegd.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct
opvraagbare deposito’s en andere kortlopende, uiterst liquide
beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in
geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel
risico van waardevermindering in zich dragen. Ze worden
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs en bijkomende kosten
worden onmiddellijk in de resultatenrekening verwerkt.
Beursgenoteerde effecten worden gewaardeerd tegen hun
beurskoers.
248 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 249
Ten gevolge van de toepassing van IFRS 3 Revised en daaraan
gekoppeld de ‘initiële recognition exemption’ onder IAS 12 §15b,
werden er geen uitgestelde belasting geboekt op het verschil tussen
de boekwaarde bij acquisitie en de conventionele waarde.
Bij vervreemding van het vastgoed via een ‘asset transactie’ is
deze belasting mogelijks verschuldigd. Dit geeft aanleiding tot een
contingent liability
. Deze bedraagt 17.490 KEUR per 31 december
2021.
10.6.23
EXIT-TAKS
Uitgestelde belastingverplichtingen worden voor de
dochtervennootschappen geboekt op het verschil tussen de
boekwaarde van de vastgoedbeleggingen na afschrijvingen in de
statutaire jaarrekening van deze dochtervennootschappen en de
Reële Waarde. Deze uitgestelde belastingen worden geboekt aan
het geldende tarief van de exit taks indien de respectieve raden
van bestuur van de Vennootschap en de dochtervennootschap de
intentie hebben om de dochtervennootschap te fuseren met de
Vennootschap.
(i) Algemeen
De exit-taks is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde die
vastgesteld wordt bij een belaste fusie van een gereglementeerde
vastgoedvennootschap met een Belgische onderneming die geen
gereglementeerde vastgoedvennootschap is. Wanneer deze
onderneming voor het eerst in de consolidatiekring van de groep
wordt opgenomen, komt de exit-taks in mindering van het eigen
vermogen van de te fuseren vennootschap. Indien de onderneming
niet onmiddellijk gefuseerd wordt met de gereglementeerde
vastgoedvennootschap worden aanpassingen aan de exit-taks
verplichtingen, die op het ogenblik van de fusie noodzakelijk zouden
blijken ten opzichte van het geprovisioneerde bedrag, geboekt via de
winst- en verliesrekeningen.
(ii) Percentage van de exit-taks
Het percentage van de exit-taks bedraagt 15% vanaf aanslagjaar
2021 (boekjaar startend vanaf 1 januari 2020).
(iii) Grondslag voor de berekening van de exit-taks
De exit-taks is van toepassing bij inbrengen, fusies, splitsingen
en met fusies of splitsingen gelijkgestelde verrichtingen waaraan
de Vennootschap als gereglementeerde vastgoedvennootschap
deelneemt. Dergelijke verrichtingen worden uitdrukkelijk
uitgesloten van de scale neutraliteit. Zowel de vergunning
als gereglementeerde vastgoedvennootschap als voormelde
verrichtingen waaraan de Vennootschap als gereglementeerde
vastgoedvennootschap zou deelnemen, worden vanuit scaal
oogpunt gelijkgesteld met een ontbinding en vereffening van de
betrokken vastgoedvennootschap(pen).
Voor de berekening van de exit-taks wordt de werkelijke waarde
van het maatschappelijk vermogen van de Vennootschap
respectievelijk de betrokken vastgoedvennootschap(pen) op datum
van de vergunning of van de betreffende verrichting gelijkgesteld
met een ‘bij verdeling van maatschappelijk vermogen uitgekeerde
som’. Het positief verschil tussen, enerzijds de bij wettelijke ctie
uitgekeerde som en, anderzijds, de gerevaloriseerde waarde van het
gestort kapitaal wordt als dividend aangemerkt. In het geval van een
met splitsing gelijkgestelde verrichting waaraan de Vennootschap
zou deelnemen, zijn de regels inzake vereffening en ontbinding
slechts van toepassing op het afgesplitste vermogen van de hierbij
betrokken vastgoedvennootschap(pen).
Wanneer de Vennootschap wordt erkend als gereglementeerde
vastgoedvennootschap, wordt de exit-taks toegepast op de latente
meerwaarden en de vrijgestelde reserves van de Vennootschap
op het ogenblik dat zij de vergunning als gereglementeerde
vastgoedvennootschap verwerft (voor zover deze op dat ogenblik
bestaan). Wanneer de Vennootschap als gereglementeerde
vastgoedvennootschap deelneemt aan een inbreng, fusie, splitsing
of een met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichting, wordt de
exit-taks berekend op de latente meerwaarden en de vrijgestelde
reserves van de vastgoedvennootschap die de inbreng door
fusie, splitsing of een gelijkgestelde verrichting doet. De latente
meerwaarden worden berekend als het positief verschil tussen
de scale werkelijke waarde van het (afgesplitst) maatschappelijk
vermogen van de betrokken vastgoedvennootschap enerzijds
en de aanschafngswaarde van dat maatschappelijk vermogen
verminderd met de voorheen scaal aangenomen afschrijvingen en
waardeverminderingen anderzijds.
De exit-taks, verschuldigd door vennootschappen waarvan het
vermogen door een gereglementeerde vastgoedvennootschap
wordt overgenomen bij (o.m.) fusie, wordt berekend rekening
houdend met Circulaire Ci.RH.423/567.729 van de Belgische
belastingadministratie van 23 december 2004, waarvan de
interpretatie of praktische toepassing steeds zou kunnen
wijzigen. De «scale werkelijke waarde» zoals bedoeld in deze
circulaire wordt door de Vennootschap berekend met aftrek van
registratiebelastingen of BTW (die van toepassing zou zijn in geval
van een verkoop van de activa) (de “Waarde Kosten Koper”) en kan
verschillen van (inclusief lager zijn dan) de Reële Waarde van het
vastgoed zoals opgenomen in de balans van de gereglementeerde
vastgoedvennootschap conform IAS 40.
(iv) Betaling van de exit-taks
Bij een inbreng, fusie, splitsing of een met fusie of splitsing
gelijkgestelde verrichting waaraan de Vennootschap als
gereglementeerde vastgoedvennootschap deelneemt, is de exit-
taks verschuldigd door de vastgoedvennootschap die de inbreng in
de GVV doet. Bij een inbreng in de Vennootschap door middel van
een fusie zal de exit-taks de facto weliswaar verschuldigd zijn door
de Vennootschap als overnemende vennootschap.
10.6.18
VASTGOEDRESULTAAT
Het
netto huurresultaat
omvat de huren, operationele lease-
vergoedingen en andere inkomsten die hiermee verband houden
min de met verhuur verbonden kosten zoals te betalen huur op
gehuurde activa, waardeverminderingen op handelsvorderingen.
Huurkortingen worden gespreid in de resultatenrekening
opgenomen over de minimum duurtijd van het contract.
De recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen
door de huurder op verhuurde gebouwen
omvat voornamelijk
de recuperatie van kosten van verwarming, water, elektriciteit en
internet die door middel van een kostenforfait in één bedrag bij de
start van de huurovereenkomst betaald worden door de huurder
en die gespreid in resultaat worden genomen over de duurtijd van
het huurcontract. Onroerende voorhefng wordt niet doorgerekend
en blijft ten laste van de Vennootschap voor wat betreft
studentenhuisvesting. Voor Spanje en Portugal wordt er gewerkt
met een all-in huurprijs. Op basis van de kosten voor huurlasten
wordt een deel van de huur die betaald wordt door de huurder uit de
netto huur geherklasseerd naar
recuperatie van huurlasten
.
De huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder
op verhuurde gebouwen
omvatten de gemeenschappelijke lasten
alsook de kost van de onroerende voorhefng. De schuld en kost van
de onroerende voorhefng wordt conform IFRIC 21 volledig erkend
op het moment dat deze door de Vennootschap verschuldigd zijn (in
casu op 1 januari van het boekjaar).
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van
de vergoeding die is ontvangen en worden lineair in de winst- en
verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking
hebben.
10.6.19
VASTGOEDKOSTEN
De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde
van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden
in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze
betrekking hebben.
De technische kosten omvatten onder meer structureel en
occasioneel onderhoud en verliezen uit schadegevallen gedekt door
de verzekeringsmaatschappijen. De commerciële kosten omvatten
onder meer makelaarscommissies. De beheerskosten van het
vastgoed omvatten hoofdzakelijk: (i) de kosten van het personeel
verantwoordelijk voor deze activiteit, (ii) de operationele kosten van
de verhuurkantoren en (iii) de erelonen betaald aan derde partijen.
10.6.20
ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP EN ANDERE
OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN KOSTEN
Algemene kosten van de Vennootschap zijn kosten die verband
houden met het beheer en de algemene werking van de
Vennootschap. Dit betreft onder meer algemene administratieve
kosten, personeelskosten voor algemeen beheer en afschrijvingen
voor activa die gebruikt worden voor het algemeen beheer.
10.6.21
FINANCIEEL RESULTAAT
Het nancieel resultaat bestaat uit de intrestkosten op leningen,
bankkosten en bijkomende nancieringskosten zoals de variaties
van indekkingsinstrumenten voor zover deze niet effectief zijn in de
zin van IAS 39, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
10.6.22
WINSTBELASTING
Deze rubriek omvat de actuele belastinglast op het resultaat van
het boekjaar en de uitgestelde belastingen. De winstbelasting wordt
rechtstreeks in het resultaat geboekt, behalve als de belasting
betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in het eigen
vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt ook de belasting
rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen. De actuele
belastinglast bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar
inkomen van het jaar en de correcties op vorige boekjaren.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden
opgenomen op basis van de balansmethode voor alle tijdelijke
verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde en dit zowel
voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingverplichtingen
worden opgenomen voor alle belastbare tijdelijke verschillen.
Uitgestelde belastingvorderingen worden opgenomen in de mate
dat het waarschijnlijk is dat er voldoende belastbare winst zal
gerealiseerd worden waartegen de tijdelijke verschillen kunnen
worden afgezet.
In aanvulling van de winstbelasting wordt een passieve uitgestelde
belastinglatentie toegerekend aan de latente meerwaarde van
het vastgoed. Deze passieve uitgestelde belastinglatentie wordt
aangepast indien de Reële Waarde of de boekwaarde van het
vastgoed wijzigt, onder meer ten gevolge van waardeschommelingen
of scale afschrijvingen. In Nederland wordt het toegepaste
percentage bepaald door rekening te houden met de geprojecteerde
brutomarge op de vastgoedopbrengsten in Nederland in de
komende jaren. In Spanje en Portugal bedraagt dit respectievelijk
25% en 21%.
250 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 251
10.7 SEGMENTINFORMATIE
De segmenteringsbasis voor de rapportering per segment gebeurt
per geograsche regio. De huurresultaten worden opgesplitst op
basis van geograsche locatie: België , Nederland en Iberia (Spanje
en Portugal). Per locatie wordt bovendien de opsplitsing gemaakt
tussen studenten en andere. Commerciële beslissingen worden
genomen op dit niveau en huuropbrengsten en bezettingsgraad
worden op dit niveau opgevolgd.
De categorie niet-toegewezen bedragen omvat alle niet aan een
segment toewijsbare kosten.
Op het niveau van de resultatenrekening wordt enkel het netto-
huurresultaat, de variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen
en het ander portefeuilleresultaat opgesplitst per segment.
31/12/2021
Cijfers in duizenden EUR
België Nederland Iberia
Niet toe-
gewezen
bedragen
Totaal
Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere
Netto huurresultaat 17.136 3.288 38.612 5.728 14.835 79.599
Vastgoedresultaat -2.248 77.351
Vastgoedkosten
-12.503 -12.503
Operationeel vastgoedresultaat 64.848
Algemene kosten
-6.627 -6.627
Andere operationele kosten en opbrengsten
10 10
Operationeel resultaat voor het resultaat op
de portefeuille
58.232
Resultaat op verkoop van
vastgoedbeleggingen
0 0
Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
13.389 559
34.318 387 14.945 0 0 63.598
Ander portefeuilleresultaat
-19.181 0 -5.408 367 -6.615 0 -30.837
Operationeel resultaat 90.993
Financieel resultaat
2.310 2.310
Aandeel in het resultaat van geassocieerde
vennootschappen en joint ventures
301 301
Resultaat voor belastingen 93.603
Belastingen
-11.290 -11.290
Netto resultaat 82.313
EPRA winst 44.796
Resultaat van de portefeuille -5.792 559 28.911 754 8.330 0 0 32.761
Totaal Activa 574.126 18.767 1.013.422 2.060 358.683 0 109.388 2.076.446
Vastgoedbeleggingen
574.126 18.767 1.013.422 2.060 358.683 0 1.967.058
Andere activa
109.388 109.388
Totaal passiva en eigen vermogen 2.076.446 2.076.446
Eigen vermogen
1.003.852 1.003.852
Verplichtingen
1.072.594 1.072.594
(v) Finaliteit van de exit-taks
De Vennootschap geniet als gereglementeerde vastgoed vennoot-
schap van een afwijkend scaal regime. Zij is onderworpen aan
de vennootschapsbelasting, maar haar belastbare grondslag is
beperkt tot (i) de abnormale of goedgunstige voordelen die ze
ontvangt en (ii) de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en
kosten (andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op
aandelen) (artikel 185bis WIB 1992). De Vennootschap is na haar
vergunning als gereglementeerde vastgoedvennootschap dus niet
belast op haar boekhoudkundig resultaat, wat impliceert dat ook
de meerwaarden die ze realiseert niet in haar belastbare grondslag
zijn opgenomen. Teneinde te vermijden dat de Vennootschap
denitief zou zijn vrijgesteld van de belasting op latente niet-
gerealiseerde meerwaarden en vrijgestelde reserves waarover
ze beschikt op datum van haar vergunning, werd de exit-taks
ingevoerd. Met de hefng van de exit-taks wordt de Vennootschap
op het moment van haar vergunning als gereglementeerde
vastgoedvennootschap a.h.w. geacht voor het verleden af te
rekenen. Dezelfde ratio legis geldt voor de afrekening in hoofde van
de vastgoedvennootschap(pen) betrokken bij een fusie, splitsing
of een met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichting waaraan
de Vennootschap als gereglementeerde vastgoedvennootschap
deelneemt.
(vi) Boekhoudkundige verwerking
De exit taks is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde
die vastgesteld wordt bij de belaste fusie van een GVV met een
onderneming die geen GVV is. De verschuldigde exit taks op deze
meerwaarde wordt erkend wanneer de onderneming die geen
GVV is voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt
opgenomen. In principe wordt de voorziening voor exit taks enkel
tussentijds herzien indien deze door de waardestijging van het
onroerend goed van deze onderneming dient verhoogd te worden.
Een eventuele overschatting ten gevolge van waardedalingen wordt
slechts vastgesteld bij de effectieve realisatie van de fusie. Deze
aanpassingen aan de exit taks verplichting worden geboekt via de
winst- en verliesrekeningen.
10.6.24
FINANCIEEL RISICOBEHEER
i. Evolutie van de rentevoeten
Hogere rentevoeten leiden tot een stijging van de nanciële kosten
en een daling van het EPRA resultaat. In de huidige context van
negatieve rentevoeten heeft de werkwijze van sommige banken
om een bodem te eisen voor het Euribor-tarief (dat wordt gebruikt
als referentie in de nancieringscontracten) aan 0%, een negatieve
invloed op de nanciële kosten. Voor de afdekking van het renterisico
op langetermijnleningen met variabele rentevoet maakt Xior
Student Housing gebruik van nanciële instrumenten van het type
IRS. Bij een interest rate swap wordt de variabele rentevoet ingeruild
tegen een vaste rentevoet. Door het gevoerde rentebeleid zijn 94%
van de opgenomen leningen afgedekt met een vaste rentevoet. De
gemiddelde interestvoet van de openbare GVV bedraagt 1,62%.
Er wordt verwezen naar
Hoofdstuk 10.9.23 van dit jaarverslag
voor
de potentiële impact van interestwijzigingen.
ii. Financieringsrisico
De langetermijnnanciering werd afgesloten onder de vorm van
“bulletleningen”. Dit zijn leningen waarvan het kapitaal na een
looptijd van drie à tien jaar in zijn geheel dient terugbetaald te
worden. De diversicatie van de nanciering over verschillende
banken beperkt het liquiditeitsrisico van Xior Student Housing. De
leningen zijn deels afgesloten tegen een variabele interestvoet en
deels tegen een vaste rentevoet. Xior Student Housing heeft de
nodige afdekkingsverrichtingen afgesloten, waarbij 94% van haar
opgenomen leningen werd omgezet naar een vaste interestvoet.
Het nettoresultaat is dus slechts in beperkte mate gevoelig voor
renteschommelingen.
iii. Kredietrisico
De achterstallige huren worden nauwlettend opgevolgd door Xior
Student Housing. Ingeval van niet-betaling bezit de Vennootschap
meestal een huurwaarborg. Er wordt verwezen naar
Hoofdstuk
10.9.13 van dit Jaarverslag
voor verdere details.
252 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 253
10.8 ALTERNATIEVE PRESTATIE INDICATOREN (APM’S)
40
APM benaming Denitie Gebruik
EPRA winst Nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde
van vastgoedbeleggingen, +/- ander portefeuil-
leresultaat, +/- resultaat op verkopen van vast-
goedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde
van nanciële activa en passiva +/- uitgestelde
belastingen m.b.t. IAS 40 correcties.
Meten van het resultaat van de strategische
operationele activiteiten, met uitsluiting van de
variaties in de reële waarde van vastgoedbeleg-
gingen, ander portefeuilleresultaat, resultaat op
verkopen van vastgoedbeleggingen en variaties
in de reële waarde van nanciële activa en
passiva en de uitgestelde belastingen m.b.t.
IAS 40. Dit geeft aan in welke mate dividendbe-
talingen ondersteund worden door de winst.
Resultaat van de portefeuille Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggin-
gen +/- variaties in de reële waarde van vastgoed-
beleggingen +/- ander portefeuilleresultaat.
Meten van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde
winst/verlies op de vastgoedbeleggingen.
Gemiddelde interestvoet Interestkosten inclusief IRS interestkosten
gedeeld door de gemiddeld uitstaande schuld
gedurende de periode.
Meten van de gemiddelde interestkost van de
schulden om een vergelijking met peers mogelijk
te maken + analyse van de evolutie over de jaren.
Gemiddelde interestvoet excl. IRS
interestkosten
Interestkosten exclusief IRS interestkosten
gedeeld door de gemiddeld uitstaande schuld
gedurende de periode.
Meten van de gemiddelde interestkost van de
schulden om een vergelijking met peers mogelijk
te maken + analyse van de evolutie over de jaren.
Gemiddeldenancieringskost Interestkosten inclusief IRS interestkosten +
arrangement fees en commitment fees gedeeld
door gemiddeld uitstaande schuld gedurende de
periode.
Meten van de gemiddelde nancieringskost
van de schulden om een vergelijking met peers
mogelijk te maken + analyse van de evolutie over
de jaren.
Gemiddeldenancieringskostexcl.IRS
interestkosten
Interestkosten exclusief IRS interestkosten +
arrangement fees en commitment fees gedeeld
door gemiddeld uitstaande schuld gedurende de
periode.
Meten van de gemiddelde nancieringskost van
de schulden om een vergelijking met peers mo-
gelijk te maken + analyse van de evolutie over de
jaren.
EPRA winst per aandeel Netto resultaat +/- resultaat op verkopen van
vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële
waarde van vastgoedbeleggingen, +/- overig
portefeuilleresultaat +/- variaties in de reële waar-
de van nanciële activa en passiva +/- uitgestelde
belastingen m.b.t. IAS 40 correcties gedeeld door
het gemiddelde aantal aandelen.
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internatio-
nale vastgoedspelers.
EPRA NAW Dit is de NAV die werd aangepast zodat ze ook
vastgoed en overige investeringen tegen hun
reële waarde omvat en die bepaalde posten
uitsluit die naar verwachting geen vaste vorm
zullen krijgen in een bedrijfsmodel met vastgoed-
beleggingen op lange termijn.
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internatio-
nale vastgoedspelers.
EPRA NNNAW EPRA NAW aangepast om rekening te houden
met de (i) reële waarde van de nanciële instru-
menten, (ii) de reële waarde van de schulden en
(iii) de uitgestelde belastingen.
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internatio-
nale vastgoedspelers.
40
De APM’s met uitzondering van EPRA Netto Inititeel Rendement, EPRA Huurleegstand en EPRA kost ratio werden gecontroleerd door de Commissaris.
31/12/2020
Cijfers in duizenden EUR
België Nederland Iberia
Niet toe-
gewezen
bedragen
Totaal
Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere
Netto huurresultaat 13.947 1.401 30.396 5.188 6.964 0 57.896
Vastgoedresultaat 561 58.457
Vastgoedkosten
-8.043 -8.043
Operationeel vastgoedresultaat 50.414
Algemene kosten
-5.996 -5.996
Andere operationele kosten en opbrengsten
53 53
Operationeel resultaat voor het resultaat op
de portefeuille
44.471
Resultaat op verkoop van
vastgoedbeleggingen
0 0
Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
-9.096 -535 -33.955 -220 -6.642 0 0 -50.448
Ander portefeuilleresultaat
-6.712 0 -7.899 -26 -1.145 0 0 -15.782
Operationeel resultaat -21.759
Financieel resultaat
-16.449 -16.449
Aandeel in het resultaat van geassocieerde
vennootschappen en joint ventures
-676 -676
Resultaat voor belastingen -38.884
Belastingen
-2.889 -2.889
Netto resultaat -41.773
EPRA winst 33.962
Resultaat van de portefeuille -15.808 -535 -41.854 -246 -7.787 0 -66.230
Totaal Activa 405.666 18.159 793.133 108.166 230.656 0 64.536 1.620.316
Vastgoedbeleggingen
405.666 18.159 793.133 108.166 230.656 0 1.555.780
Andere activa
64.536 64.536
Totaal passiva en eigen vermogen 1.620.316 1.620.316
Eigen vermogen
659.503 659.503
Verplichtingen
960.813 960.813
254 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 255
Alternatieve Prestatie Indicatoren (APM’s): reconciliatietabellen
EPRA winst 31/12/2021
31/12/2020
Nettoresultaat 82.313 -41.773
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -63.598 50.448
Ander portefeuilleresultaat 30.837 15.782
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 0 0
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -12.323 9.513
Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 7.567 -9
EPRA winst 44.796 33.961
EPRA winst - deel van de groep 44.379 33.298
Resultaat per aandeel 31/12/2021
31/12/2020
Aantal gewone aandelen in omloop 27.781.301 21.046.441
Gewogen gemiddelde aantal aandelen 24.644.517 19.560.351
Nettowinst per gewoon aandeel (in Eur) 2,96 -2,14
Verwaterde nettowinst per gewoon aandeel (in EUR) 2,96 -2,14
EPRA winst per aandeel (in EUR) 1,82 1,74
EPRA winst per aandeel (in EUR) - Deel van de groep 1,80 1,70
EPRA winst per aandeel 31/12/2021
31/12/2020
Nettoresultaat 82.313 -41.773
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -63.598 50.448
Ander portefeuilleresultaat 30.837 15.782
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 0 0
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva -12.323 9.513
Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 7.567 -9
Gewogen gemiddelde aantal aandelen 24.644.517 19.560.351
EPRA winst per aandeel 1,82 1,74
Impact IFRIC 21 0 0
EPRA winst per aandeel na correctie IFRIC 21 1,82 1,74
EPRA winst per aandeel na correctie IFRIC 21 - deel van de groep 1,80 1,70
APM benaming Denitie Gebruik
EPRA
Net Reinstatement Value (NRV)
Veronderstelt dat entiteiten nooit vastgoed verko-
pen en beoogt de waarde te vertegenwoordigen
die nodig is om het vastgoed te herbouwen.
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en interna-
tionale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics
maken aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaar-
rekening om de belanghebbenden de meest
relevante informatie over de reële waarde van de
activa en passiva van een vastgoedvennootschap,
onder verschillende scenario’s te verstrekken.
EPRA
Net Tangible Asset (NTA)
Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en ver-
kopen, waardoor bepaalde niveaus van onvermij-
delijke uitgestelde belasting zich kristalliseren.
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en interna-
tionale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics
maken aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaar-
rekening om de belanghebbenden de meest
relevante informatie over de reële waarde van de
activa en passiva van een vastgoedvennootschap,
onder verschillende scenario’s te verstrekken.
EPRA
Net Disposal Value (NDV)
Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde
in een ‘uitverkoop scenario’, waarbij uitgestelde
belasting, nanciële instrumenten en bepaalde
andere aanpassingen zijn berekend naar de volle-
dige omvang, na aftrek van de daaruit voortvloei-
ende belasting.
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en interna-
tionale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics
maken aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaar-
rekening om de belanghebbenden de meest
relevante informatie over de reële waarde van de
activa en passiva van een vastgoedvennootschap,
onder verschillende scenario’s te verstrekken.
EPRA
Netto Initieel Rendement (NIR)
Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis
van de lopende huren op afsluitdatum, met uit-
sluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door
de marktwaarde van de portefeuille verhoogd
met de geschatte mutatierechten en -kosten bij
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleg-
gingen.
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internatio-
nale vastgoedspelers.
EPRA
Aangepast Netto Initieel Rendement
(Aangepast NIR)
Deze maatstaf integreert een aanpassing van de
EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes
of andere niet-vervallen huurincentives.
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internatio-
nale vastgoedspelers.
EPRA huurleegstand Geschatte huurwaarde van leegstaande units
gedeeld door de geschatte huurwaarde van de
totale portefeuille.
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internatio-
nale vastgoedspelers.
EPRA Kost Ratio (incl. leegstandskosten) EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld
door de bruto huurinkomsten verminderd met de
te betalen huur op gehuurde grond.
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internatio-
nale vastgoedspelers.
EPRA Kost Ratio (excl. leegstandskosten) EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld
door de bruto huurinkomsten verminderd met de te
betalen huur op gehuurde grond
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internatio-
nale vastgoedspelers
Financieel resultaat (excl. variaties in de reële
waardevannanciëleactivaenpassiva)
Financieel resultaat gecorrigeerd voor de varia-
ties in de reële waarde van nanciële activa en
passiva.
Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internatio-
nale vastgoedspelers.
256 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 257
EPRA kost ratio 31/12/2021
31/12/2020
Algemene kosten 6.626 5.996
Waardeverminderingen op handelsvorderingen 244 539
Vastgoedkosten 12.503 8.043
EPRA kosten (incl. leegstandskosten) 19.373 14.578
Leegstandskosten
667 655
EPRA kosten (excl.leegstandskosten) 18.706 13.923
Bruto huurinkomsten 79.843 58.434
EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten) 24,3% 24,9%
EPRA kost ratio (excl. leegstandskosten) 23,4% 23,8%
Financieelresultaatexcl.variatiesindereëlewaardevannanciëleactiva
en passiva
31/12/2021
31/12/2020
Financieel resultaat 2.310 -16.449
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 12.022 -8.837
Financieel resultaat excl. variaties in de reële waarde van nanciële activa en
passiva -9.712 -7.611
Per 31/12/2021 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAW EPRA NNNAW
IFRS Eigen vermogen toe te rekenen
aan aandeelhouders exclusief
minderheidsbelangen 984.436 984.436 984.436 984.436 984.436
Minderheidsbelangen XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 19.416 19.416
IN MINDERING
Uitgestelde belastingen in relatie tot FV
winsten op IP 56.186 56.186 XXXXXXXXXXX 56.186 XXXXXXXXXXX
FV van de nanciële instrumenten 13.023 13.023 XXXXXXXXXXX 13.023 XXXXXXXXXXX
Immateriële vaste Activa per IFRS BS XXXXXXXXXXX 297 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
TOEVOEGEN
FV van vastrentende schulden XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX -7.584 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
Belastingen op overdracht van
onroerende goederen 112.273 nvt XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
NAV 1.165.918 1.053.348 976.852 1.073.061 1.003.852
Volledig verwaterd aantal aandelen 27.781.301 27.781.301 27.781.301 27.781.301 27.781.301
NAV per aandeel 41,97 37,92 35,16 38,63 36,13
NAV per aandeel - deel van de groep 41,97 37,92 35,16 37,93 35,44
Gemiddelde interestvoet 31/12/2021
31/12/2020
Nominale interestlasten op leningen 5.251 4.197
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 3.233 2.791
Geactiveerde interesten 4.656 3.785
Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode 810.932 655.477
Gemiddelde interestvoet 1,62% 1,64%
Gemiddelde interestvoet excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 1,22% 1,22%
Gemiddeldenancieringskost 31/12/2021
31/12/2020
Nominale interestlasten op leningen 5.251 4.197
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 3.233 2.791
Geactiveerde interesten 4.656 3.785
Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van nanciële schulden 395 337
Bankkosten en andere commissies 1.513 1.009
Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode 810.932 655.477
Gemiddelde nancieringskost 1,86% 1,85%
Gemiddelde nancieringskost excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 1,46% 1,42%
EPRA Netto Initieel Rendement 31/12/2021
31/12/2020
Vastgoedbeleggingen – volle eigendom fair value 2.006.026 1.632.555
Vastgoedbeleggingen – aandeel van joint ventures 83.245 20.873
Verminderd met projectontwikkelingen -263.796 -339.114
Afgewerkte vastgoedportefeuille 1.825.475 1.314.314
Transactiekosten 112.273 95.304
Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur 1.937.748 1.409.618
Geannualiseerde bruto huurinkomsten 92.557 73.539
Vastgoedkosten 7.814 5.702
Geannualiseerde netto huurinkomsten 84.743 67.837
Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periodes
Aangepaste geannualiseerde netto huurinkomsten 84.743 67.837
EPRA Netto Initieel Rendement 4,4% 4,8%
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement 4,4% 4,8%
EPRA Huurleegstand 31/12/2021
31/12/2020
Geschatte huurwaarde van de leegstaande units 882 2.458
Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille 92.557 72.406
EPRA Huurleegstand 0,95% 3,4%
258 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 259
10.9 OVERIGE TOELICHTINGEN
Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er
afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans -en
resultatenrekening en de bijgevoegde details.
10.9.1
VASTGOEDRESULTAAT
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
(+) Huurinkomsten 79.843 58.434
- Huur
74.416 56.805
- Gegarandeerde inkomsten
5.922 2.296
- Huurkortingen
-496 -666
(+) Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren
(+/-) Met verhuur verbonden kosten -244 -539
Netto huurresultaat 79.599 57.896
(+) Recuperatie van vastgoedkosten
(+)
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders
op verhuurde gebouwen 13.574 10.914
(-)
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en
wederinstaatstelling op het einde van de huur 0 0
(-)
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde
gebouwen -17.387 -12.782
(+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 1.564 2.429
Vastgoedresultaat 77.351 58.457
De met verhuur verbonden kosten bevatten waardeverminderingen
op huurvorderingen.
Gegarandeerde inkomsten per 31/12/2021 bevatten de
huurgaranties gegeven door de verkopers bij acquisitie in 2020 of
2021. Deze huurgaranties hebben een looptijd van 1 à 2 jaar en
dekken de leegstaande units.
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Overzicht van de toekomstig potentieel te vervallen huurinkomsten
Binnen één jaar 68.915 49.788
Tussen één en vijf jaar 1.827 2.194
Meer dan vijf jaar 3.675 4.823
Totaal 74.416 56.805
Bovenstaande tabel geeft weer hoeveel van de huurinkomsten die
tussen 1 januari 2021 en 31 december 2021 werden gerealiseerd,
theoretisch kunnen vervallen in de toekomst indien de huidige
huurders de huurovereenkomst op de eerstvolgende contractueel
toegestane datum zouden opzeggen en er geen nieuwe huurder zou
gevonden worden.
Fair Value % tov totale portfolio
% excl. uitgestelde
belastingen
Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde
belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te
verkopen op de lange termijn. 1.967.056 100 100
Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke
uitgestelde belasting en aan scale structurering 0 0 0
Per 31/12/2020 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAW EPRA NNNAW
IFRS Eigen vermogen toe te rekenen
aan aandeelhouders exclusief
minderheidsbelangen 641.194 641.194 641.194 641.194 641.194
Minderheidsbelangen XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 18.309 18.309
IN MINDERING
Uitgestelde belastingen in relatie tot FV
winsten op IP 47.815 47.815 XXXXXXXXXXX 47.815 XXXXXXXXXXX
FV van de nanciële instrumenten 26.530 26.530 XXXXXXXXXXX 26.530 XXXXXXXXXXX
Immateriële vaste Activa per IFRS BS XXXXXXXXXXX 145 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
TOEVOEGEN
FV van vastrentende schulden XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX -7.027 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
Belastingen op overdracht van
onroerende goederen 95.508 nvt XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX
NAV 811.047 715.394 648.221 733.848 659.503
Volledig verwaterd aantal aandelen 21.046.441 21.046.441 21.046.441 21.046.441 21.046.441
NAV per aandeel 38,54 33,99 30,80 34,87 31,34
NAV per aandeel – deel van de groep 38,54 33,99 30,80 34,00 30,47
Fair Value % tov totale portfolio
% excl. uitgestelde
belastingen
Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde
belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te
verkopen op de lange termijn. 1.555.779 100 100
Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke
uitgestelde belasting en aan scale structurering 0 0 0
260 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 261
vastgoed-gerelateerde kosten, zoals verbruikskosten, bepaalde
belastingen en taksen en de gemeenschappelijke kosten worden
ook doorgerekend aan de huurder. Hiervoor dienen ze maandelijks
een vast voorschot te betalen waarbij de afrekening eenmaal per
jaar wordt opgemaakt of er wordt een forfaitair bedrag op jaarbasis
aangerekend ter dekking van deze kosten. Om de naleving van
de verplichtingen door de huurder te garanderen, wordt er een
huurwaarborg van minimaal 1 maand en in de meeste gevallen
van 2 maanden aangerekend. Deze wordt meestal in cash betaald
en staan op de balans uitgedrukt onder de overige korte termijn
verplichtingen.
10.9.2
VASTGOEDKOSTEN
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
(-) Technische kosten -3.702 -2.409
- Recurrente technische kosten -3.811 -2.429
- Onderhoud
-3.140 -1.970
- Verzekeringspremies -671 -459
- Niet -recurrente technische kosten 109 20
(-) Commerciële kosten -628 -398
- Erelonen van advocaten en juridische kosten
-139 -79
- Makelaarscommissies
0 0
- Publiciteit
-490 -320
- Andere
0 0
(-) Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -667 -655
(-) Beheerskosten van het vastgoed -4.712 -2.556
- Externe beheervergoedingen
-40 0
- Interne beheerskosten van het patrimonium
-4.672 -2.556
(-) Andere vastgoedkosten -2.794 -2.025
- Honoraria schatters
-345 -589
- Honoraria architecten
-18 0
- Onroerende voorhefng en andere taksen
-2.431 -1.436
Vastgoedkosten -12.503 -8.043
De toename in de vastgoedkosten per 31.12.2021 t.o.v. 31.12.2020
is het gevolg van de verdere uitbreiding van de vastgoedportefeuille.
In 2020 werden 14 panden toegevoegd aan de vastgoedportefeuille
hetgeen een impact heeft op de vastgoedkosten en in 2021 werden
eveneens 44 panden toegevoegd aan de vastgoedportefeuille.
De meeste huurovereenkomsten van Xior Student Housing betreffen
korte termijncontracten voor de verhuur van studentenunits. Deze
contracten worden typisch afgesloten voor een termijn van één
jaar, waarbij ze nadien kunnen verlengd worden. Anderzijds tracht
Xior lange termijncontracten af te sluiten met hogescholen of
universiteiten voor een deel van de kamers in portefeuille. Hieronder
volgt een oplijsting van de voornaamste huur- en garantiecontracten
die Xior heeft afgesloten met universiteiten of hogescholen:
Instelling
Plaats Object Start datum Eind datum
HUURCONTRACT
Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1/08/2018 31/07/2026
Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1/09/2017 31/08/2027
Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1/03/2019 28/02/2029
Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1/05/2019 30/04/2022
Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein (binnentuin) 1/11/2019 31/08/2027
Universiteit Maastricht Maastricht Vijverdalseweg 1/09/2019
Universiteit Maastricht Maastricht Annadal 1/02/2001 2021/2031
Stichting Veste Maastricht Annadal 1/08/2019 31/07/2029
Stichting Regionaal Opleidingen Centrum van Twente Enschede Ariënsplein 1/04/2020 31/03/2030
Stichting Regionaal Opleidingen Centrum van Twente Enschede Ariënsplein 1/08/2020 31/07/2030
Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1/05/2019 30/04/2029
Hogeschool Gent Gent Voskenslaan 1/09/2016 1/09/2041
Amro Estudiantes Granada 18/06/2020 31/08/2022
Hogeschool PXL Hasselt Xior Campus Hasselt 1/09/2021 31/08/2022
Hogeschool PXL Hasselt Xior Campus Hasselt 1/09/2021 31/08/2022
Hogelschool PXL Hasselt Xior Campus Hasselt 1/03/2021 28/02/2030
Amro Estudiantes Malaga Teatinos 29/07/2021 31/08/2023
Brik Brussel Van Orley 16/05/2005 15/05/2030
Brik Brussel Zavelput 16/05/2004 15/05/2029
Université St Louis Brussel Ommegang 15/09/2017 14/09/2026
Université St Louis Brussel Méridien 15/09/2017 14/09/2026
GARANTIECONTRACT
Plaats Object Start datum Eind datum
Vrije Universiteit (VU) Amsterdam Naritaweg 1/09/2019 31/08/2022
Hogeschool Zuyd Maastricht Vijverdalseweg 1/08/2020 31/07/2022
Hogeschool Zuyd Maastricht Annadal 1/08/2019 31/07/2022
Rotterdam School of Management (RSM) Rotterdam Burgemeester Oudlaan 1/01/2018 31/12/2021
Hogeschool Utrecht Utrecht Willem Dreeslaan 1/04/2019 31/03/2023
Navitas Enschede Ariënsplein 1/06/2019 31/05/2024
Universiteit Twente Enschede Ariënsplein 1/08/2021 27/07/2022
Een aantal van de contracten lopen al enkele jaren en worden elk
jaar verlengd.
In totaal is 12,37% van de geannualiseerde huurinkomsten van Xior
op lange termijn ingedekt via deze huur- of garantiecontracten.
Daarnaast zijn er ook nog partnerships met universiteiten
en hogescholen. Dit zijn eerder ‘
soft commitments
’. Deze
vertegenwoordigen 5,2% van de geannualiseerde huurinkomsten.
Daarnaast heeft Xior Student Housing enkele andere type
huurovereenkomsten, die eveneens voor lange termijn zijn
afgesloten. Dit betreft voornamelijk de huurcontracten van de
commerciële panden, deze zijn typisch voor een langere termijn dan
1 jaar. De duurtijd van deze contracten varieert in de regel tussen de
3 jaar en de 10 jaar.
De huurprijzen worden maandelijks vooruitbetaald. Bepaalde
262 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 263
10.9.5
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
(+/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 0 0
(+/-) Resultaat op verkopen van andere niet-nanciële activa 0 0
(+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbelegginen 63.598 -50.448
- Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
73.537 11.664
- Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
9.939 62.112
(+/-) Andere portefeuilleresultaat -30.837 -15.782
Resultaat op de portefeuille 32.761 -66.230
Gedurende 2021 werd er nieuw vastgoed verworven door middel
van aandelenovernames.
Het vastgoed werd verworven aan een conventionele waarde (de
aanschafngswaarde overeengekomen tussen partijen), die in lijn
lag met (maar niet noodzakelijk gelijk is aan) de Reële Waarde zoals
gewaardeerd door de Waarderingsdeskundigen.
• Voor al het verworven vastgoed wordt het verschil tussen de
Reële Waarde en de conventionele waarde van het vastgoed
verwerkt in de resultatenrekening als “
variaties in de reële waarde
van vastgoedbeleggingen
”.
• Voor het vastgoed dat verworven werd door middel van
aandelenovernames wordt het verschil tussen de boekwaarde
en de conventionele waarde van het vastgoed, alsook
andere bronnen van verschil tussen de reële waarde en
de conventionele waarde van de aandelen, verwerkt in de
resultatenrekening als “
ander portefeuilleresultaat
”. Dit “ander
portefeuilleresultaat” betreft bedragen die voortvloeien uit de
toepassing van consolidatieprincipes en fusieverrichtingen
en bestaat uit verschillen tussen de betaalde prijs voor
vastgoedvennootschappen en de reële waarde van de
overgenomen netto activa. Dit “
ander portefeuilleresultaat
” omvat
tevens de direct toe te rekenen transactiekosten.
• De variatie in de Reële Waarde tussen 1 januari 2021 en 31
december 2021 werd geboekt onder “
negatieve of positieve
variatie op vastgoedbeleggingen
”.
De positieve variatie in de waardering van de vastgoedbeleggingen is
voornamelijk te verklaren door een wijziging van de vastgoedmarkt,
waarbij de yields dalen. Deze wijziging heeft tot gevolg dat de Reële
Waarde van de portefeuille gestegen is. Anderzijds hebben we ook
de positieve variaties in de waardering van vastgoedbeleggingen
ten gevolge van het verschil tussen de conventionele waarde en de
Reële Waarde van het nieuw verworven vastgoed bij acquisitie.
10.9.3
ALGEMENE KOSTEN
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
(-) Algemene kosten van de vennootschap -6.627 -5.996
- Erelonen van advocaten, notaris en juridische kosten -163 -230
- Audit -189 -108
- Technische Audit 0 -89
- Fiscaal advies, accounting services en compliance -541 -373
- Bestuurders en uitvoerend management -576 -757
- Personeelskosten -2.567 -2.220
- Huisvestingskosten -244 -157
- Kantoorkosten -372 -276
- Publiciteit, communicatie en jaarverslag -492 -343
- Taksen en wettelijke kosten -787 -706
- Business development -216 -256
- Verzekeringen -28 -46
- ESG -118 0
- Andere algemene kosten -333 -435
Algemene kosten van de vennootschap -6.627 -5.996
De algemene kosten van de Vennootschap dekken de vaste
bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een juridische
beursgenoteerde entiteit en die geniet van het GVV-statuut. Deze
kosten worden opgelopen om transparante nanciële informatie te
verschaffen. De toename in de algemene kosten komt voornamelijk
door een toename van de personeelskosten, een toename van de
adviseurskosten en een toename van de taksen en wettelijke kosten
(bevat vnl. de zogenaamde ‘abonnementstaks’ die berekend wordt
op het eigen vermogen).
10.9.4
ANDERE OPERATIONELE KOSTEN EN OPBRENGSTEN
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
(+)/(-) Andere operationele kosten en opbrengsten 10 53
- Beheer voor derden
10 53
Andere operationele kosten en opbrengsten 10 53
Met toepassing van artikel 6 van de GVV-Wet verleende Stubis,
een 100% dochter van Xior Student Housing NV, beperkte
vastgoeddiensten aan derden. De opbrengsten hiervan werden
onder andere operationele kosten en opbrengsten geboekt. Het
resultaat voor belastingen voor deze diensten aan derden over
2021 vertegenwoordigt een niet-signicant percentage van het
geconsolideerd resultaat voor belastingen. In de loop van Q1 2021
werden deze diensten stopgezet.
264 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 265
Een GVV is in België enkel onderworpen aan de vennootschaps-
belasting voor wat betreft de verworpen uitgaven en abnormaal
goedgunstige voordelen. Uitgestelde belastingen (exit taksen)
worden geboekt voor de dochtervennootschappen op het
verschil tussen de boekwaarde na afschrijvingen in de statutaire
jaarrekening van deze dochtervennootschappen en de Reële
Waarde. Deze werden geboekt aan 15% gelet op de intentie om deze
dochtervennootschappen te fuseren met de openbare GVV.
Verder heeft de Vennootschap een aantal panden die in Nederland
gelegen zijn. Voor een deel van de panden zijn deze ondergebracht
in een Nederlandse vaste inrichting. Andere Nederlandse panden
worden aangehouden door een 100% dochtervennootschap
van Xior Student Housing. De winstbelasting, verschuldigd
door de Nederlandse vaste inrichting en door de Nederlandse
dochtervennootschappen wordt ingeschat op 25% van het belastbaar
resultaat van de vaste inrichting en dochtervennootschappen.
De vennootschap heeft ook enkele panden in Spanje en Portugal.
De winstbelasting wordt ingeschat op 25%, respectievelijk 21%
van de belastbare basis van de Spaanse en Portugese dochter-
vennootschappen.
In aanvulling van de winstbelasting wordt een passieve uitgestelde
belastinglatentie toegerekend aan de latente meerwaarde van het
vastgoed. Deze latente meerwaarde wordt berekend als het verschil
tussen de conventionele waarde en de Reële Waarde. Deze passieve
uitgestelde belastinglatentie wordt aangepast indien de Reële
Waarde of de boekwaarde van het vastgoed wijzigt, onder meer
ten gevolge van waardeschommelingen of scale afschrijvingen.
Het toegepaste percentage wordt jaarlijks geëvalueerd door
rekening te houden met de geprojecteerde brutomarge op de
vastgoedopbrengsten in Nederland in de komende jaren. Voor
Spanje en Portugal bedraagt dit respectievelijk 25% en 21%.
Ten gevolge van de toepassing van IFRS 3 Revised en daaraan
gekoppeld de ‘initiële recognition exemption’ onder IAS 12 §15b,
werden er vanaf 2020 geen uitgestelde belasting geboekt op het
verschil tussen de boekwaarde bij acquisitie en de conventionele
waarde.
Bij vervreemding van het vastgoed via een ‘asset transactie’ is deze
belasting mogelijks verschuldigd.
Dit geeft aanleiding tot een ‘
contingent liabilty
’. Deze bedraagt
17.490 KEUR per 31 december 2021.
Er wordt verwezen naar
Hoofdstuk 10.9.22 van dit Jaarverslag
.
10.9.6
FINANCIEEL RESULTAAT
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
(+) Financiële opbrengsten
681 722
(-) Netto interestkosten -8.879 -7.324
- Nominale intrestlasten op leningen
-5.251 -4.197
- Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van nanciële schulden
-395 -337
- Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten
-3.233 -2.791
(-) Anderenanciëlekosten -1.513 -1.009
- Bankkosten en andere commissies
-1.214 -869
- Andere
-299 -139
(+/-) Variatiesindereëlewaardevannanciëleactivaenpassiva 12.022 -8.837
- Marktwaarde Interest Rate Swaps
12.022 -8.837
- Andere
0 0
Financieel resultaat 2.310 -16.449
41
Voor de berekening van de APM’s wordt er verwezen naar Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag.
De gemiddelde interestvoet
41
bedraagt 1,62% (1,22% zonder
afdekkingsinstrumenten) per 31 december 2021 en bedroeg
1,64% per 31 december 2020. De gemiddelde nancieringskost
bedraagt 1,86% per 31 december 2021 t.o.v. 1,85% per 31 december
2020.
De Vennootschap is onderhevig aan de schommelingen in
de interestvoeten, vermits een signicant deel van de lange
termijnverplichtingen werden aangegaan aan variabele
interestvoeten. Een stijging van de interestvoet kan dus een stijging
van de interestlasten veroorzaken. De vennootschap heeft echter de
nodige IRS-contracten afgesloten. Per 31 december 2021 is 94% van
de opgenomen leningen ingedekt via een IRS-contract of afgesloten
aan een vaste rentevoet. (zie
Hoofdstuk 5.3.2 van dit Jaarverslag
).
De derivaten die door Xior Student Housing worden gebruikt
kwaliceren niet als afdekkingstransacties. Bijgevolg worden de
wijzigingen in reële waarde onmiddellijk in het resultaat opgenomen.
10.9.7
VENNOOTSCHAPSBELASTING
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Moedervennootschap
Vennootschapsbelasting aan het tarief van 25%
0 -6
Dochterondernemingen
Belgische verschuldigde en verrekenbare belasting
0 0
Buitenlandse verschuldigde en verrekenbare belasting
-3.724 -2.892
Buitenlandse uitgestelde belastingen
-7.837 -14
Belgische uitgestelde belastingen
0 0
Totaal -11.561 -2.912
Exit taks 270 23
Totaal -11.291 -2.889
266 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 267
Niet observeerbare inputs in de bepaling van de reële waarde
42
42
De Reële Waarde is deze zoals bepaald door de Waarderingsdeskundige en wijkt af van de waarde opgenomen in de balans per 31.12.2021. Voor de reconciliatie met de balans per
31.12.2021 wordt verwezen naar
Hoofdstuk 8.2.1 van dit Jaarverslag
.
31/12/2021
Reële
Waarde op
31/12/2020Type activa
Evaluatie-
methode Land
Niet waarneembare
gegevens Min Max
Gewogen
gemiddelde
Studentenflats 659.333 DCF België
Huur per studentenkot 310 1250 546
Discontovoet 4,98% 7,95% 5,60%
Leegstand 1,98% 4,45% 2,96%
Inflatie 1,50% 1,50% 1,50%
Aantal units 6019
Studentenflats 1.036.958 DCF Nederland
Huur per studentenkot 250 1330 571
Discontovoet 4,42% 7,95% 5,49%
Leegstand 2,79% 10,03% 3,12%
Inflatie 1,50% 1,95% 1,67%
Aantal units 9393
Andere 11.013 DCF België BHW/m² 144 363 213
Discontovoet 2,80% 6,30% 4,82%
Leegstand 2,01% 8,30% 4,76%
Inflatie 1,50% 1,50% 1,50%
Aantal m²
60
Andere 6.244 DCF Nederland BHW/m² 58,63 183,97 134,67
Discontovoet 6,19% 7,60% 7,02%
Leegstand 0,00% 5,87% 0,98%
Inflatie 1,50% 1,95% 1,88%
Aantal m²
4.123
Studentenflats 325.847 DCF Spanje Huur per unit 759 1395 1175
Discontovoet 6,89% 8,10% 7,37%
Occupancy academisch jaar 92% 98% 96%
Occupancy zomer 25% 90% 55%
Inflatie 1,70% 1,80% 1,72%
Aantal units
2815
Studentenflats 122.255 DCF Portugal Huur per unit 450 559 512
Discontovoet 7,00% 8,00% 7,57%
Occupancy academisch jaar 95% 95% 95%
Occupancy zomer 40% 95% 54%
Inflatie 1,70% 1,70% 1,70%
Aantal units 1727
Totaal 2.161.650
10.9.8
VASTGOEDBELEGGINGEN
Cijfers in duizenden EUR
Investeringstabel
vastgoedbeleggingen in
exploitatie
Projectontwikkelingen
Totaal
Saldo per 31/12/2019 1.111.685 79.106 1.190.791
Verwerving door aankoop of inbreng van
vastgoedvennootschappen 277.012 59.173 346.330
Verdere investering in capex 23.691 51.776 75.467
Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen 0 0 0
Verkoop van vastgoedbeleggingen 0 0 0
Geactiveerde interestlasten
1.947 1.838 3.785
Variatie in de reële waarde -44.446 -6.002 -50.448
Transfer van/naar
40.893 -40.893 0
Saldo per 31/12/2020 1.410.782 144.998 1.555.779
Verwerving door aankoop of inbreng van
vastgoedvennootschappen 232.349 5.870 238.219
Verdere investering in capex 30.059 49.608 79.667
Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen 25.136 25.136
Verkoop van vastgoedbeleggingen 0 0 0
Geactiveerde interestlasten
3.004 1.652 4.656
Variatie in de reële waarde 66.508 -2.910 63.598
Transfer van/naar
49.759 -49.759 0
Saldo per 31/12/2021 1.817.597 149.459 1.967.056
Geactiveerde interestlasten, m.b.t. onroerende goederen die het
voorwerp zijn van projectontwikkelingen, werden gedurende 2021
geactiveerd aan een interestvoet van 2%.
Verdere investering in capex heeft betrekking op de uitgevoerde
investeringen in het kader van nieuwe aankopen, de eigen
projectontwikkelingen en investeringen binnen de bestaande
portefeuille. Er wordt verwezen naar
Hoofdstuk 10.9.30 van dit
Jaarverslag
voor een gedetailleerde beschrijving van alle realisaties
van 2021.
TOELICHTING IFRS 13
Waardering van vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de Reële Waarde
overeenkomstig IAS 40. De Reële Waarde wordt bepaald aan de
hand van niet-observeerbare inputs en bijgevolg behoren de activa
binnen de vastgoedbeleggingen tot het niveau 3 van de fair value
hiërarchie zoals bepaald volgens IFRS. Gedurende 2021 vonden er
geen verschuivingen plaats in het niveau van de fair value hiërarchie.
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op
basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en
deskundige vastgoedschatters.
De waardering van de vastgoedportefeuille werd opgesteld door
Stadim (België en deel van Nederland), Cushman & Wakeeld
(Nederland, Spanje en Portugal) en CBRE (Spanje).
De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis extern gewaardeerd
door de onafhankelijke Waarderingsdeskundigen.
Voor een nadere toelichting bij de waarderingsmethoden wordt
verwezen naar
Hoofdstuk 8.2.4.1 van dit Jaarverslag
.
De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende
niveaus van de IFRS 13-hiërarchie:
• Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in
actieve markten
• Niveau 2: waardering gebaseerd op direct of indirect (extern)
observeerbare informatie
• Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern)
waarneembare gegevens
De vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd aan reële waarde. De reële
waardebepaling gebeurt aan de hand van niet-observeerbare inputs
en bijgevolg behoren de activa binnen de vastgoedbeleggingen tot het
niveau 3 van de fair value hiërarchie zoals bepaald volgens IFRS.
268 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 269
België en Nederland
De minimale en maximale huurprijzen per studentenkot liggen ver
uit elkaar. Dit komt doordat de huurprijs van de diverse kamers
afhankelijk is van het type kamer. We hebben 4 types kamers (basic,
basic+, comfort en premium). Elk type heeft een andere vorm van
comfort en dus is de prijs afhankelijk van diverse factoren (grootte
van de kamer, met of zonder eigen sanitair, met of zonder eigen
kitchenette, ligging in het gebouw, …). Er wordt verwezen naar
Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit Jaarverslag
voor meer informatie omtrent
de gemiddelde kamerprijs en beïnvloedende factoren.
Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter enerzijds rekening
met een bruto huurwaarde en anderzijds met een aantal kosten die
verbonden zijn aan het object. De kosten die in rekening worden
genomen zijn: brandverzekering, onroerend goed belastingen,
onderhoudskosten en beheerskosten van het vastgoed. Verder
houden ze ook rekening met een bepaalde leegstand (zie ook
tabel hierboven). Voor de effectieve leegstand per 31 december
2021 wordt verwezen naar de vastgoedtabel opgenomen onder
Hoofdstuk 8 van het Jaarlijks Financieel Verslag
.
De schatter houdt eveneens rekening met een eindwaarde van het
vastgoed. Gemiddeld genomen bedraagt die eindwaarde 50% van
de Reële Waarde. Dit ten gevolge van het feit dat de panden van
Xior gelegen zijn op een goede locatie, waarbij de grondwaarde
die begrepen is in de Reële Waarde van het vastgoed een hoge
eindwaarde behoudt.
In de waardering houdt de schatter ook rekening met een
veroudering van de gebouwen. Hiervoor wordt een jaarlijks
afschrijvingspercentage toegepast op de gebouwwaarde in de Reële
Waarde berekening. Dit komt overeen met ongeveer 2% per jaar op
de gebouwwaarde. De schatter gaat ervan uit dat er na verloop van
tijd een grondige renovatie dient te gebeuren om de huurstromen
in stand te kunnen houden. Hiervoor worden kosten voorzien in het
DCF-model. Na een grondige renovatie neemt de “useful life” terug
toe. Voor de meeste panden in de portefeuille is de useful life 27
jaar, daar het een jonge portefeuille betreft en daar er jaarlijks een
aantal panden grondig gerenoveerd worden om de huurstromen in
stand te houden en de Xior-kwaliteitsstandaard te behouden.
Spanje en Portugal
De minimale en maximale huurprijzen per studentenkot liggen veel
hoger dan voor België en Nederland. Dit komt omdat er in Spanje
meer diensten mee inbegrepen zijn in de huurprijzen, zoals linnen,
schoonmaak van de kamer en in sommige gevallen ook half of full
board. De units in Spanje zijn allen met eigen sanitair, dus er zijn
maar 2 types kamers: comfort en premium. Er wordt verwezen
naar
Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit Jaarverslag
voor meer informatie
omtrent de gemiddelde kamerprijs en beïnvloedende factoren.
Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter enerzijds rekening
met een bruto huurwaarde en anderzijds met een aantal kosten die
verbonden zijn aan het object om zo tot een netto huurwaarde te
komen. De EBITDA-marge is een bepalende factor in het bepalen van
de waardering. Verder houden ze ook rekening met een bepaalde
bezetting en wordt een onderscheid gemaakt tussen bezetting
tijdens het academiejaar (september tot juni) en bezetting in de
zomermaanden (juli en augustus) (zie ook tabel hierboven). Voor de
effectieve leegstand per 31 december 2021 wordt verwezen naar
de vastgoedtabel opgenomen onder
Hoofdstuk 8 van het Jaarlijks
Financieel Verslag
.
Projecten in ontwikkeling worden op dezelfde manier gewaardeerd.
De schatter bepaalt de Fair Value na realisatie van het project minus
de op te lopen bouwkosten.
De gevoeligheid van de Reële Waarde voor een variatie van de
hierboven vermelde niet-waarneembare gegevens wordt over het
algemeen als volgt voorgesteld (indien alle parameters gelijk blijven):
Niet waarneembare gegevens
Effect op de reële waarde
ingeval de waarde van het niet-
waarneembare gegeven daalt
ingeval de waarde van het niet-
waarneembare gegeven stijgt
Huur per studentenkot negatief positief
Discontovoet positief negatief
BHW/m² negatief positief
Leegstand positief negatief
Deze niet-waarneembare gegevens kunnen overigens onderling
verbonden zijn omdat ze deels bepaald worden door de
marktomstandigheden.
31/12/2020
Reële
Waarde op
31/12/2020Type activa
Evaluatie-
methode Land
Niet waarneembare
gegevens Min Max
Gewogen
gemiddelde
Studentenflats 431.047 DCF België
Huur per studentenkot 235 910 443
Discontovoet 3,38% 7,00% 4,61%
Leegstand 2,82% 5,74% 2,99%
Inflatie 1,25% 1,25% 1,25%
Aantal units 3.856
Studentenflats 951.159 DCF Nederland
Huur per studentenkot 250 1.165 514
Discontovoet 4,92% 7,22% 5,48%
Leegstand 0,00% 4,10% 2,77%
Inflatie 1,25% 1,25% 1,25%
Aantal units 7.168
Andere 9.616 DCF België BHW/m² 144 330 208
Discontovoet 2,60% 6,05% 4,56%
Leegstand 2,96% 8,02% 4,81%
Inflatie
1,25% 1,25% 1,25%
Aantal m²
5.958
Andere 5.935 DCF Nederland BHW/m² 77,50 180 136
Discontovoet 5,25% 8,00% 6,91%
Leegstand 1,83% 6,13% 2,55%
Inflatie 1,25% 1,25% 1,25%
Aantal m²
4.123
Studentenflats 172.821 DCF Spanje Huur per unit 759 1.395 1.175
Discontovoet 7,14% 7,89% 7,47%
Occupancy academisch jaar 97% 70% 90%
Occupancy zomer 15% 65% 41%
Inflatie 1,18% 1,18% 1,18%
Aantal units
1.144
Studentenflats 58.784 DCF Portugal Huur per unit 450 559 512
Discontovoet 7,25% 8,25% 7,75%
Occupancy academisch jaar 70% 90% 80%
Occupancy zomer 30% 40% 38%
Inflatie 1,75% 1,75% 1,75%
Aantal units 1.107
Totaal 1.629.362
270 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 271
10.9.11
HANDELSVORDERINGEN EN ANDERE VASTE ACTIVA
De lange termijn vorderingen (135 KEUR) hebben betrekking op
een vermindering van de verhuurderhefng in Nederland
43
wat kan
afgezet worden tegen toekomstige kosten m.b.t. verhuurderhefng.
10.9.12
DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURES -
VERMOGENSMUTATIEMETHODE
Per 31 december 2021 heeft Xior een 50% deelneming in de joint
venture Promgranjo, 50% deelneming in de joint venture Invest
Drève St. Pierre, 50% deelneming in de joint venture Unidorm en
25% deelneming in Uhub Investments Lumiar. Deze joint ventures
worden opgenomen volgens de vermogensmutatiemethode in de
geconsolideerde jaarrekening van Xior.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de activa en passiva
van Promgranjo per 31 december 2021.
Promgranjo
Overzicht van activa
en passiva (100%)
Vastgoedbeleggingen 13.863
Overige activa 214
Liquide middelen 12
Eigen vermogen 184
Belastinglatentie
Langlopende schulden 12.834
Overige schulden 1.520
Na oplevering van het project zal Xior de resterende 50% van de
aandelen overnemen. De geschatte aankoopprijs voor de resterende
50% werd reeds verwerkt in de jaarrekening per 31 december 2021.
XSHPT Portugal, subholding in Portugal, heeft een aandeelhouders-
lening verstrekt aan de joint venture Promgranjo. Per 31 december
2021 bedroeg de uitstaande vordering 12.701 KEUR. De vordering is
interestdragend aan 2,5% per jaar.
43
Deze verhuurderhefng geldt in Nederland, waarbij verhuurders die meer dan 50 huurwoningen bezitten, een hefng dienen te betalen over de WOZ-waarde van de huurwoningen. Het gaat
hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan € 752,33 per maand (prijspeil 2021). Het tarief van de verhuurderhefng bedraagt in 2021 0,526%. Mits voldaan wordt aan de
toepasselijke voorwaarden, kan deze hefng worden verminderd ingevolge de uitvoering van investeringen.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de activa en passiva
van Invest Drève St. Pierre per 31 december 2021.
Invest Drève St. Pierre
Overzicht van activa en
passiva (100%)
Vastgoedbeleggingen 15.111
Overige activa 0
Liquide middelen 130
Eigen vermogen 43
Belastinglatentie
Langlopende schulden 14.762
Overige schulden 437
Na oplevering van het project zal Xior de resterende 50% van de
aandelen overnemen. De geschatte aankoopprijs voor de resterende
50% werd reeds verwerkt in de jaarrekening per 31 december 2021.
Xior heeft een aandeelhouderslening verstrekt aan de joint
venture Invest Drève St.-Pierre. Per 31 december 2021 bedroeg de
uitstaande vordering 14.762 KEUR. De vordering is intrestdragend
aan 2% per jaar.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de activa en passiva
van Unidorm per 31 december 2021.
Unidorm
Overzicht van activa en
passiva (100%)
Vastgoedbeleggingen 3.015
Overige activa 7
Liquide middelen 53
Eigen vermogen 15
Overige schulden 3.060
Na oplevering van het project zal Xior de resterende 50% van de
aandelen overnemen. De geschatte aankoopprijs voor de resterende
50% werd reeds verwerkt in de jaarrekening per 31 december 2021.
Xior heeft een aandeelhouderslening verstrekt aan de joint venture
Unidorm. Per 31 december 2021 bedroeg de uitstaande vordering
3.020 KEUR. De vordering is intrestdragend aan 2,5% per jaar.
Indien de discontovoet of de huurprijzen respectievelijk zou
stijgen of dalen zou de impact op de Reële Waarde als volgt zijn:
Impact op Fair Value in KEUR
Huur +10% 237.586
Huur +5% 118.732
Huur -5% -119.133
Huur -10% -238.388
Discontovoet +0,5% -155.226
Discontovoet +0,3% -97.237
Discontovoet +0,1% -33.432
Discontovoet -0,1% 36.112
Discontovoet -0,3% 113.094
Discontovoet -0,5% 198.621
Waarderingsproces voor vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen worden in de jaarrekening opgenomen op
basis van schattingsverslagen opgesteld door de onafhankelijke
Waarderingsdeskundigen. Deze verslagen zijn gebaseerd op
informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt en op
de door de Waarderingsdeskundige gehanteerde assumpties en
waarderingsmodellen.
Informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt, omvat
de lopende huurcontracten, termijnen en voorwaarden, alsook
uitgevoerde renovaties op investeringen bij projectontwikkelingen.
De door de Waarderingsdeskundigen gehanteerde assumpties
en waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op
de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn
gebaseerd op hun professionele beoordeling en kennis van de
markt.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de methode van
waardering toegepast door de Waarderingsdeskundigen wordt
verwezen naar Hoofdstuk 8.2.4 van dit Jaarverslag (“Waardering
van de vastgoedportefeuille door de Waarderingsdeskundigen”).
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de
Waarderingsdeskundigen, alsook de assumpties en de
waarderingsmodellen worden intern nagekeken. Dit houdt een
nazicht in van de variaties in de Reële Waarde tijdens de betreffende
periode.
10.9.9
ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Aanschafngswaarde
Saldo per begin van het boekjaar 1.698 1.222
Aanschafngen 206 477
Per einde van het boekjaar 1.904 1.698
Afschrijvingen
Saldo per begin van het boekjaar -727 -371
Afschrijvingen -143 -356
Per einde van het boekjaar -870 -727
Nettoboekwaarde 1.034 971
10.9.10
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Financiële vaste activa
Financiële derivaten (IRS)
Andere 686 4.166
Totaal 686 4.166
272 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 273
10.9.15
KAS EN KASEQUIVALENTEN
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Kas en kasequivalenten
Banken 10.820 9.894
Geldmiddelen 29 17
Totaal 10.849 9.911
Er zijn geen beperkingen op het gebruik of de aanwending van de
kas- en kasequivalenten.
10.9.16
OVERLOPENDE REKENINGEN – ACTIVA
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Overlopende rekeningen - activa
Verkregen huuropbrengsten 1.481 259
Voorafbetaalde vastgoedkosten 3.948 1.845
Andere 5.158 3.638
Totaal 10.586 5.741
Overlopende rekeningen (10.586 KEUR) met voornamelijk over
te dragen kosten vastgoed (3.948 KEUR), verkregen opbrengsten
vastgoed (3.674 KEUR), vooruitbetaalde kosten (244 KEUR) en af te
rekenen service kosten Nederland (1.520 KEUR).
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de activa en passiva
van Uhub Investments Lumiar per 31 december 2021.
Uhub Lumiar
100% na oplevering
(inschatting)
Vastgoedbeleggingen 11.524 34.900
Overige activa 112 112
Liquide middelen 5 5
Eigen vermogen 7.599 12.975
Overige schulden 4.042 22.042
Gecorrigeerd eigen vermogen
(100%) 12.975 12.975
Na oplevering van het project zal Xior de resterende 50% van de
aandelen overnemen. De geschatte aankoopprijs voor de resterende
50% werd reeds verwerkt in de jaarrekening per 31 december 2021.
10.9.13
HANDELSVORDERINGEN
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Handelsvorderingen
Handelsvorderingen
3.105 5.349
Op te maken facturen 274 263
Te innen opbrengsten 0 0
Geboekte waardeverminderingen -686 -725
Totaal 2.693 4.887
Nog te innen handelsvorderingen (2.693 KEUR) omvatten nog te
ontvangen huurgelden. Hierin is o.a de vordering op commerciële
huurder opgenomen, waarmee een afbetalingsplan werd
overeengekomen.
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Waardeverminderingen
op dubieuze debiteuren -
mutatietabel
Per einde van het vorige boekjaar 725 371
Uit overgenomen
vennootschappen 0 0
Toevoegingen 272 465
Terugnames -301 -68
Uitgeboekt wegens denitief
oninbaar -10 -21
Per einde van het boekjaar 686 725
Het risico bestaat dat er een verlies wordt geleden op een
schuldvordering. Dit risico wordt beperkt doordat er bij aanvang
van het contract een huurwaarborg van minimum 1 maand en in de
meeste gevallen van 2 maanden wordt gevraagd.
Voor het aanleggen van de voorziening dubieuze debiteuren wordt
als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt
intern van kortbij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het
management of wanneer er duidelijke aanwijsbare redenen zijn dat
de vordering niet meer kan geïnd worden, wordt een voorziening
aangelegd. Per 31 december 2021 was een voorziening opgezet ten
belope van 686 KEUR.
Overzicht van de ageing van de vorderingen
Cijfers in duizenden EUR
Ageing van de openstaande
klanten
31/12/2021
31/12/2020
niet vervallen 48 96
1-30 dagen 352 2.616
31-60 dagen 679 486
61-90 dagen 87 197
meer dan 90 dagen 1.939 1.953
Totaal 3.105 5.349
10.9.14
BELASTINGVORDERINGEN EN ANDERE VLOTTENDE ACTIVA
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Belastingvorderingen en andere
vlottende activa
Terug te vorderen belastingen 120 1.304
Terug te vorderen BTW 2.470 1.608
Andere 62.719 31.482
Totaal 65.309 34.394
Belastingvorderingen en andere vorderingen (65.309 KEUR):
dit betreft voornamelijk de vordering op Promgranjo, de joint
venture vennootschap waarin het project te Porto, Portugal wordt
ontwikkeld (12.701 KEUR), een vordering op Invest Drève St Pierre,
de joint venture vennootschap waarin een project in Brussel wordt
ontwikkeld (14.762 KEUR), een vordering op Unidorm, de joint
venture vennootschap waarin een project te Lissabon, Portugal
wordt ontwikkeld (3.020 KEUR), een voorschot op een acquisitie
(6.000 KEUR) te Barcelona en een vordering op Aloxe NV (1.214
KEUR – dewelke vergoed wordt tegen marktconforme rente).
Verder zijn hierin ook vooruitbetalingen m.b.t. projectontwikkelingen
en meubilair opgenomen.
274 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 275
10.9.17
KAPITAAL EN UITGIFTEPREMIES
Cijfers in EUR
Vroeger kapitaal
(EUR)
Kapitaalverhoging
(EUR)
Nieuw kapitaal (EUR)
Vroeger aantal
aandelen
Nieuw aantal
aandelen
Fractiewaarde
(EUR)
Evolutie kapitaal
Datum Verrichting
10/03/2014 Oprichting vennootschap 20.000,00 20.000,00 200 100,00
23/09/2015 Kapitaalverhoging 20.000,00 1.230.000,00 1.250.000,00 200 12.500 100,00
23/11/2015 Aandelensplitsing 1.250.000,00 1.250.000,00 12.500 42.500 29,41
11/12/2015 Zusterfusies 1.250.000,00 23.328.937,02 24.578.937,02 42.500 975.653 25,19
11/12/2015 Kapitaalverhoging bij wijze van inbreng in natura ingevolge de Aandeleninbreng 24.578.937,02 3.256.783,01 27.835.720,03 975.653 1.105.923 25,17
11/12/2015 Overnamefusies 27.835.720,03 3.696.060,08 31.531.780,11 1.105.923 1.253.764 25,15
11/12/2015 Kapitaalverhoging beneden fractiewaarde bij wijze van inbreng in geld voor de uitgifte van nieuwe aandelen 31.531.780,11 58.710.898,28 90.242.678,39 1.253.764 4.626.780 19,50
11/12/2015 Kapitaalvermindering tot het aanleggen van een reserve tot dekking van voorzienbare verliezen 90.242.678,39 -6.960.638,39 83.282.040,00 4.626.780 4.626.780 18,00
1/03/2016 Fusie met Devimmo 83.282.040,00 4.151.826,00 87.433.866,00 4.626.780 4.857.437 18,00
1/08/2016 Fusie met CPG 87.433.866,00 1.320.948,00 88.754.814,00 4.857.437 4.930.823 18,00
11/10/2016 Inbreng in natura Woonfront Tramsingel BV 88.754.814,00 6.114.204,00 94.869.018,00 4.930.823 5.270.501 18,00
17/01/2017 Inbreng in natura Project KVS 94.869.018,00 2.669.976,00 97.538.994,00 5.270.501 5.418.833 18,00
22/06/2017 Kapitaalverhoging 97.538.994,00 48.769.488,00 146.308.482,00 5.418.833 8.128.249 18,00
26/03/2018 Inbreng in natura Project Enschede 146.308.482,00 9.317.304,00 155.625.786,00 8.128.249 8.645.877 18,00
12/06/2018 Kapitaalverhoging 155.625.786,00 77.812.884,00 233.438.670,00 8.645.877 12.968.815 18,00
12/12/2018 Inbreng in natura All-In Annadal B.V. 233.438.670,00 14.400.000,00 247.838.670,00 12.968.815 13.768.815 18,00
4/06/2019 Keuzedividend 247.838.670,00 2.702.574,00 250.541.244,00 13.768.815 13.918.958 18,00
13/06/2019 Inbreng in natura Stratos KvK N.V. 250.541.244,00 7.756.002,00 258.297.246,00 13.918.958 14.349.847 18,00
27/10/2019 Kapitaalverhoging 258.297.246,00 86.099.076,00 344.396.322,00 14.349.847 19.133.129 18,00
18/06/2020 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 344.396.322,00 2.918.916,00 347.315.238,00 19.133.129 19.295.291 18,00
7/10/2020 Inbreng in natura Patrimmonia Couronne - Franck NV 347.315.238,00 11.835.702,00 359.150.940,00 19.295.291 19.952.830 18,00
25/11/2020 Kapitaalverhoging
359.150.940,00 19.684.998,00 378.835.938,00 19.952.830 21.046.441 18,00
9/03/2021 Kapitaalverhoging
378.835.938,00 75.767.184,00 454.603.122,00 21.046.441 25.255.729 18,00
7/12/2021 Kapitaalverhoging
454.603.122,00 45.460.296,00 500.063.418,00 25.255.729 27.781.301 18,00
276 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 277
van de Vennootschap (opgesteld uit hoofde van de GVV-Wetgeving)
die voor conversie in kapitaal vatbaar zijn, en al dan niet met creatie
van nieuwe effecten, overeenkomstig de regels voorgeschreven
door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, de GVV-
Wetgeving en de statuten.
De raad van bestuur kan daarbij nieuwe aandelen uitgeven. In
voorkomend geval zullen de uitgiftepremies op één of meer
afzonderlijke rekeningen onder het eigen vermogen op het passief
van de balans worden geboekt en behouden. De raad van bestuur
kan vrij beslissen om de uitgiftepremies, eventueel na aftrek van
een bedrag maximaal gelijk aan de kosten van de kapitaalverhoging
in de zin van de toepasselijke IFRS-regels, in het geval van een
kapitaalverhoging waartoe de raad van bestuur beslist heeft, door de
raad van bestuur op een onbeschikbare reserverekening geplaatst
moeten worden die op dezelfde wijze als het kapitaal een waarborg
voor derden zal uitmaken en die, onder voorbehoud van zijn
incorporatie in het kapitaal, slechts zal kunnen worden verminderd
of afgeschaft bij beslissing van de algemene vergadering van
aandeelhouders beraadslagend volgens de voorwaarden van
quorum en meerderheid vereist voor een statutenwijziging.
De raad van bestuur kan tevens inschrijvingsrechten (al dan niet aan
een ander effect gehecht) en converteerbare obligaties of obligaties
terugbetaalbaar in aandelen uitgeven, die aanleiding kunnen geven
tot de creatie van dezelfde effecten en dit steeds met naleving van
de regels voorgeschreven door de toepasselijke wetgeving en de
statuten van de Vennootschap.
Onverminderd de toepassing van de artikelen 7:188 tot 7:193
en artikel 7:201 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen, kan de raad van bestuur het voorkeurrecht beperken
of opheffen, ook wanneer dit gebeurt ten gunste van één of
meer bepaalde personen andere dan personeelsleden van de
Vennootschap of van haar dochtervennootschappen. Principieel
kan dit slechts voor zover aan de bestaande aandeelhouders een
onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning
van nieuwe effecten (voor zover wettelijk vereist). Dat onherleidbaar
toewijzingsrecht dient tenminste te voldoen aan de modaliteiten
vermeld in artikel 11.1 van de statuten. Onverminderd de
toepassing van de artikelen 7:190 tot 7:194 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen, zijn dergelijke beperkingen in
het kader van de ophefng of beperking van het voorkeurrecht niet
van toepassing bij een inbreng in geld met beperking of ophefng
van het voorkeurrecht, (i) in het kader van het toegestane kapitaal
waarbij het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogingen die,
overeenkomstig artikel 26 §1, derde lid GVV-wet, zijn uitgevoerd
over een periode van 12 maanden, niet meer bedraagt dan 10 %
van het bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de beslissing
tot kapitaalverhoging of (ii) in aanvulling op een inbreng in natura
in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit
effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. In dit
kader wijst de Vennootschap in het bijzonder op de mogelijkheid tot
het verhogen van het kapitaal door middel van een private plaatsing
zonder dergelijk onherleidbaar toewijzigingsrecht (beperkt tot 10%
nieuwe aandelen per 12 maanden) voorzien in de GVV-Wetgeving,
en waarvoor de machtiging toegestaan kapitaal verleend door de
algemene vergadering eveneens toelating geeft (samen met de
machtiging inbreng in natura beperkt tot 10%).
Bij uitgifte van effecten tegen inbreng in natura moeten de
voorwaarden vermeld in artikel 11.2 van de statuten worden
nageleefd (met inbegrip van de mogelijkheid een bedrag af te
trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde
brutodividend). De bijzondere regels inzake de kapitaalverhoging in
natura uiteengezet onder artikel 11.2 zijn echter niet van toepassing
bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de
uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle
aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Onder dezelfde voorwaarden als hierboven uiteengezet en
onderworpen aan de toepasselijke wettelijke bepalingen, kan
de Vennootschap, met uitzondering van winstbewijzen en
soortgelijke effecten, de in artikel 7:22 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen bedoelde en eventueel andere
door het vennootschapsrecht toegelaten effecten uitgeven in
overeenstemming met de daar voorgeschreven regels en de GVV-
Wetgeving.
De bevoegdheid inzake het toegestane kapitaal mag nooit gebruikt
worden voor de volgende verrichtingen:
(i) De uitgifte van inschrijvingsrechten die in hoofdzaak is bestemd
voor één of meer bepaalde personen, andere dan de leden van
het personeel van de Vennootschap of van één of meer van haar
dochtervennootschappen (art.7:201, lid 1, 1° WVV.);
(ii) De uitgifte van aandelen met meervoudig stemrecht of van
effecten die recht geven op de uitgifte van of de conversie in
aandelen met meervoudig stemrecht (art. 7:201, lid 1, 2° WVV);
(iii) Kapitaalverhogingen die voornamelijk tot stand worden
gebracht door een inbreng in natura uitsluitend voorbehouden
aan een aandeelhouder van de Vennootschap die effecten van
de Vennootschap in zijn bezit houdt waaraan meer dan 10% van
de stemrechten verbonden zijn. Bij de door deze aandeelhouder
in bezit gehouden effecten, worden de effecten gevoegd die in
bezit worden gehouden door (art.7:201, lid 1, 3° WVV.):
• een derde die handelt in eigen naam maar voor rekening van de
bedoelde aandeelhouder;
• een met de bedoelde aandeelhouder verbonden natuurlijke
persoon of rechtspersoon;
• een derde die optreedt in eigen naam maar voor rekening van
een met de bedoelde aandeelhouder verbonden natuurlijke
persoon of rechtspersoon;
• personen die in onderling overleg handelen, onder personen die
in onderling overleg handelen wordt verstaan (a) de natuurlijke
Evolutie uitgiftepremies
Datum Verrichting
Uitgiftepremies
31/12/2015 25.615
1/03/2016 Fusie Devimmo 1.615
1/08/2016 Fusie CPG 514
11/10/2016 Inbreng in natura Woonfront Tramsingel BV 4.517
17/01/2017 Inbreng in natura Project KVS 2.394
22/06/2017 Kapitaalverhoging 35.222
26/03/2018 Inbreng in natura project Enschede 8.800
12/06/2018 Kapitaalverhoging 53.332
12/12/2018 Inbreng in natura All-In Annadal 15.230
4/06/2019 Keuzedividend 3.378
13/06/2019 Inbreng in natura Stratos KvK N.V. 10.241
27/10/2019 Kapitaalverhoging 115.582
18/06/2020 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 4.581
7/10/2020 Inbreng in natura Patrimmonia Couronne - Franck NV 22.047
25/11/2020 Kapitaalverhoging 34.996
9/03/2021 Kapitaalverhoging 99.227
7/12/2021 Kapitaalverhoging 70.716
Totaal uitgiftepremies per 31/12/2021 508.008
Onbeschikbare uitgiftepremies 298.448
Beschikbare uitgiftepremies 209.560
Bij de kapitaalverhogingen van 2021 werd een bedrag van 169.943
KEUR toegewezen aan de beschikbare uitgiftepremies.
Toegestane kapitaal
Bij de buitengewone algemene vergadering van 24 juni 2021 werd
de raad van bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal in
één of meerdere malen te verhogen:
(a) voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij
wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het
wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht
door de aandeelhouders van de Vennootschap, met een
maximumbedrag van EUR 227.301.561,00,
(b) voor kapitaalverhogingen in het kader van de uitkering van
een keuzedividend, met een maximumbedrag van EUR
227.301.561,00,
(c) voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij
niet wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het
wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht
door de aandeelhouders van de Vennootschap, met een
maximumbedrag van EUR 45.460.312,20,
(d) voor (a) kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in natura en (b)
enige andere kapitaalverhogingen dan deze hierboven vermeld,
met een maximumbedrag van EUR 45.460.312,20,
met dien verstande dat de raad van bestuur in elk geval het
kapitaal nooit zal kunnen verhogen met meer dan het wettelijke
maximumbedrag, zijnde 100% van het bedrag van het kapitaal op
datum van de buitengewone algemene vergadering van 24 juni
2021 zijnde EUR 454.603.122,00.
Zie hiervoor artikel 7 van de statuten die opgenomen zijn in dit
Jaarverslag onder Hoofdstuk 12.4.
Deze machtiging is toegekend aan de raad van bestuur voor een
periode van vijf jaar vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad van de notulen van de buitengewone algemene
vergadering van 24 juni 2021. Deze machtiging kan worden
hernieuwd. De raad van bestuur zal bij elke kapitaalverhoging de
prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de
nieuwe effecten vastleggen.
Deze kapitaalverhogingen kunnen worden uitgevoerd door inbreng
in geld, door inbreng in natura, bij wijze van een gemengde
inbreng of door omzetting van reserves, met inbegrip van
overgedragen winsten en uitgiftepremies evenals alle eigen
vermogensbestanddelen onder de enkelvoudige IFRS-jaarrekening
278 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 279
10.9.20
ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN
De andere langlopende nanciële verplichtingen bedragen
13.023 KEUR per 31 december 2021 en hebben betrekking op de
marktwaarde per 31 december 2021 van de uitstaande interest rate
swap (IRS) overeenkomsten.
31/12/2021
Classicatie
volgens IFRS
Niveau (IFRS) Notioneel bedrag Rentevoet (in %) Vervalt per
Fair value
verplichtingen
Interest Rate Swap 2 45.000.000 0,65 30/12/2027 -1.511.032
Interest Rate Swap 2 52.000.000 0,397 31/12/2030 -765.889
Interest Rate Swap 2 18.000.000 0,59 30/12/2024 -426.188
Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,7 1/04/2025 -758.228
Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,09 30/09/2026 -73.092
Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,14 28/09/2029 5.912
Interest Rate Swap 2 43.000.000 0,391 31/12/2029 -62.428
Interest Rate Swap 2 24.062.500 0,785 7/02/2029 -1.083.838
Interest Rate Swap 2 693.000 0,074 30/09/2026 -3.621
Interest Rate Swap 2 6.682.500 0,074 30/09/2026 -34.918
Interest Rate Swap 2 7.177.500 0,074 30/09/2026 -37.505
Interest Rate Swap 2 7.152.750 0,074 30/09/2026 -37.375
Interest Rate Swap 2 3.935.250 0,074 30/09/2026 -20.563
Interest Rate Swap 2 30.000.000 0,413 9/08/2029 -715.543
Interest Rate Swap 2 48.000.000 0,416 9/11/2027 -1.184.524
Interest Rate Swap 2 22.000.000 0,9765 30/06/2028 -1.336.392
Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,185 11/12/2028 -454.930
Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,01 31/12/2029 -1.747.967
Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,1225 31/12/2030 -2.079.407
Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,895 30/06/2027 -1.388.833
Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/2025 -113.657
Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/2025 -113.657
Floor 2 15.000.000 30/04/2024 161.909
Floor 2 20.000.000 30/09/2023 159.617
Floor 2 20.000.000 31/03/2023 125.398
Floor 2 10.000.000 31/03/2024 95.678
Floor 2 15.000.000 5/05/2022 36.925
Floor 2 10.000.000 31/01/2023 65.497
Floor 2 10.000.000 11/12/2023 89.564
Floor 2 10.000.000 31/05/2023 73.705
Floor 2 15.000.000 5/05/2023 112.363
TOTAAL -13.023.019
personen of rechtspersonen die in onderling overleg handelen in
de zin van artikel 3, § 1, 5°, a) van de Wet van 1 april 2007, (b) de
natuurlijke personen of rechtspersonen die een akkoord hebben
gesloten aangaande de onderling afgestemde uitoefening van
hun stemrechten, om een duurzaam gemeenschappelijk beleid
ten aanzien van de Vennootschap te voeren, en (c) de natuurlijke
personen of rechtspersonen die een akkoord hebben gesloten
aangaande het bezit, de verwerving of de overdracht van
stemrechtverlenende effecten;
(iv) De uitgifte van een nieuwe soort van effecten (art. 7:201, lid 1,
4° WVV).
In de loop van 2021 werd het kapitaal tweemaal verhoogd via het
toegestane kapitaal. Het saldo van het toegestane kapitaal bedraagt
per 31 december 2021 (a) (maximaal) EUR 227.301.561,00 (voor
kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt
voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wettelijk
voorkeurrecht of onherleidbaar toewijzingsrecht, (b) (maximaal)
EUR 227.301.561,00 (voor kapitaalverhogingen in het kader van het
keuzedividend), (c) EUR (maximaal) 16,20 (voor kapitaalverhogingen
bij wijze van inbreng in geld waarbij niet wordt voorzien in de
mogelijkheid tot de uitoefening van het wettelijke voorkeurrecht
of van het herleidbaar toewijzingsrecht, en (d) EUR (maximaal)
45.460.312,20 (voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in
natura en enige andere kapitaalverhogingen dan deze hierboven
vermeld.
10.9.18
AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR
Rekening houdend met de ontvangen transparantieverklaringen
en de informatie in het bezit van Xior Student Housing, zijn de
belangrijkste aandeelhouders per 31 december 2021:
Aandeelhouder
%
Aloxe NV - Dhr. C. Teunissen &
Dhr. Frederik Snauwaert 17,11%
1
AXA Investment Managers SA
2
6,28%
3
1
Op basis van de transparantiekennisgeving van 12 december 2018 en publiek bekende
informatie (met inbegrip van de noemer per 7 december 2021 (27.781.301)).
2
AXA Investment Managers S.A. doet de transparantiekennisgeving als controlerende
persoon voor AXA Investment Managers Paris S.A., AXA Real Estate Investment
Managers S.A. en AXA Real Estate Investment Managers SGP.
3
Op basis van de transparantiekennisgeving per 3 april 2020 en publiek bekende informatie
(met inbegrip van de noemer per 7 december 2021 (27.781.301)).
Er wordt eveneens verwezen naar
Hoofdstuk 6.1.3 van dit
Jaarverslag
.
De transparantieverklaringen zijn te consulteren op de website van
de Vennootschap (www.xior.be onder de rubriek Investor Relations
– Aandeelhoudersstructuur).
10.9.19
RESULTAAT PER AANDEEL
31/12/2021
31/12/2020
Aantal gewone aandelen in omloop 27.781.301 21.046.441
Gewogen gemiddelde aantal
aandelen 24.644.517 19.560.351
Nettowinst per gewoon aandeel
(in Eur) 2,96 -2,14
Verwaterde nettowinst per gewoon
aandeel (in EUR) 2,96 -2,14
EPRA winst per aandeel (in EUR) 1,82 1,74
EPRA winst per aandeel (in EUR) -
Deel van de groep
1,80 1,70
280 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 281
10.9.21
ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
Andere langlopende verplichtingen (28.177 KEUR) betreft
voornamelijkde put optie op de resterende 20% van de aandelen van
Mosquera Directorship, 10% op de aandelen van XL Fund en 50% op
de aandelen van Invest Drève St. Pierre. Deze verplichting werd voor
Mosquera en XL Fund initieel geboekt t.o.v. het eigen vermogen (in
mindering van het eigen vermogen - IFRS verplichting). De jaarlijkse
schommelingen lopen over de P&L, hetgeen een negatieve impact
heeft op de NAV per aandeel. Bij het uitoefenen van de optie zal dit
negatief bedrag in eigen vermogen tegen geboekt worden t.o.v. de
minderheidsbelangen.
De toename in de schuld mbt put/call optie Mosquera is
te wijten aan een stijging van de waarde van het vastgoed.
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Put/call optie resterende 20%
aandelen Mosquera 20.732 19.112
Put/call optie resterende 10%
aandelen XL Fund 2.499 2.481
Put/call optie resterende 50%
aandelen Invest Drève St. Pierre 354 354
Erfpachtvergoeding Oaks of Life 4.000 0
Overige verplichtingen 592 1.386
28.177 23.333
Indien de FV van het vastgoed met 10% stijgt of daalt, dan heeft dit een
impact van +10% of -10% op de optieprijs voor Mosquera en XL Fund.
Een stijging of daling in fair value van het vastgoed aangehouden door
Invest Drève St. Pierre heeft geen impact op de optieprijs.
10.9.22
UITGESTELDE BELASTINGEN
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Uitgestelde belastingen
verplichtingen
Exit tax 6.723 3.335
Uitgestelde belastingen op
meerwaarde onroerend goed
buitenland 56.186 47.815
Totaal 62.909 51.150
De uitgestelde belastingen betreffen de uitgestelde belastingen op
Nederlands, Spaans en Portugees vastgoed.
44
Dit bedrag is exclusief de nanciële leasingverplichtingen (5.146 KEUR).
Er wordt eveneens verwezen naar
Hoofdstuk 10.9.7 van dit
Jaarverslag
.
10.9.23
FINANCIËLE SCHULDEN
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Langlopendenanciëleschulden
Bilaterale leningen - variabele of
vaste rentevoet 747.038 732.231
Kosten opname leningen -1.930 -1.562
Totaal 745.108
44
730.669
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Langlopendenanciëleschulden
(excl. interesten)
Opdeling volgens de maturiteit
Tussen één en twee jaar 199.512 150.044
Tussen twee en vijf jaar 290.981 362.800
Meer dan vijf jaar 256.546 219.388
Totaal 747.038 732.231
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Niet opgenomen kredieten
Vervallende binnen het jaar 0 9.514
Vervallende na één jaar 366.000 91.000
Totaal 366.000 100.514
De nanciële schulden die op het niveau van Xior Student Housing
zijn zonder onderliggende zekerheden afgesloten. Uitzonderingen
hierop zijn leningen die door dochtervennootschappen zijn
aangegaan, I.e. de lening van Stratos KVK, de lening van Uhub
Benca, lening van Uhub São João en de lening van Quares. Deze
werden mee overgenomen bij overname van 100% van de aandelen.
Deze leningen zijn deels gedekt door zekerheden.
Het merendeel van de nanciële schulden hebben een variabele
rentevoet, een deel van de afgesloten nancieringen hebben een
vaste rentevoet. Er werden IRS-contracten afgesloten om een deel
van de leningen in te dekken waarbij de variabele rentevoeten werden
geswapt tegen vaste rentevoeten. In totaal is er 479.704 KEUR
aan nancieringen ingedekt via IRS-contracten. Dit stemt overeen
met een indekking van 53% t.o.v. de opgenomen nancieringen. Er
zijn voor 374.895 KEUR leningen aan vaste rentevoeten, hetgeen
resulteert in een indekking (IRS + vaste rentevoet) van 94% t.o.v. de
opgenomen nancieringen.
31/12/2020
Classicatie
volgens IFRS
Niveau (IFRS) Notioneel bedrag Rentevoet (in %) Vervalt per
Fair value
verplichtingen
Interest Rate Swap 2 45.000.000 0,65 30/12/2027 -3.050.781
Interest Rate Swap 2 52.000.000 0,465 29/12/2023 -1.584.088
Interest Rate Swap 2 18.000.000 0,59 30/12/2024 -812.808
Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,7 1/04/2025 -1.352.578
Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,09 30/09/2026 -401.234
Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,14 28/09/2029 -531.757
Interest Rate Swap 2 30.000.000 0,413 9/08/2029 -2.069.763
Interest Rate Swap 2 48.000.000 0,416 9/11/2027 -2.903.921
Interest Rate Swap 2 22.000.000 0,9765 30/06/2028 -2.337.328
Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,185 11/12/2028 -1.161.837
Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,01 31/12/2029 -3.109.847
Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,1225 31/12/2030 -3.629.411
Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,895 30/06/2027 -2.286.134
Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/2025 -533.947
Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/2025 -533.947
Interest Rate Swap 2 25.437.500 0,785 7/02/2029 -2.021.214
Floor 2 15.000.000 5/05/2021 34.825
Floor 2 10.000.000 31/03/2024 182.188
Floor 2 20.000.000 30/09/2023 308.324
Floor 2 10.000.000 31/05/2021 27.160
Floor 2 15.000.000 5/05/2022 119.731
Floor 2 20.000.000 31/03/2023 252.168
Floor 2 10.000.000 11/12/2023 168.688
Floor 2 10.000.000 31/01/2023 125.691
Floor 2 15.000.000 30/04/2024 293.958
Floor 2 25.000.000 31/12/2021 138.835
Floor 2 25.000.000 31/12/2021 138.835
TOTAAL -26.530.192
De marktwaarde van de uitstaande Interest
Rate Swap
contracten
wordt ontvangen van de verschillende nanciële instellingen.
282 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 283
Reconciliatie van schulden uit nancieringsactiviteiten
Onderstaande tabel geeft de wijzigingen weer van Xior m.b.t.
nancieringsactiviteiten
45
.
45
Dit overzicht houdt geen rekening met de nanciële leasing schulden (erfpachtcontracten).
31/12/2020 Cash flows Niet-kaswijzigingen
Her-
klassering 31/12/2021
Wedersamen-
stelling van
het nominaal
bedrag
Wijzigingen
in de reële
waarde
over-
genomen bij
acquisitie
Lange termijn kredieten 733.182 -7.993 -1.187 50.391 -29.285 745.108
Korte termijn kredieten 90.309 45.748 29.285 165.342
Financiële instrumenten 26.530 -13.641 134 13.023
Totaal 850.021 37.755 -1.187 -13.641 50.525 0 923.473
10.9.24
HANDELSSCHULDEN
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Handelsschulden
Handelsschulden 9.443 7.283
Te ontvangen facturen 4.049 3.312
Belastingen en sociale schulden 1.895 4.036
Andere 2.330 663
Exit taks -9 -108
Totaal 17.707 15.186
Belastingen en sociale schulden betreffen voornamelijk geraamde
belastingen vaste inrichting en dochtervennootschappen en te
betalen BTW.
10.9.25
ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN
Andere kortlopende verplichtingen 26.436 KEUR (2020: 15.846 KEUR)
betreffen o.a. ontvangen huurwaarborgen van huurders, een put/call
optie op de aandelen van een te verwerven vastgoedvennootschap,
een put/call optie op Promgranjo, een put/call optie op Unidorm en
een put/call optie op Uhub Investments Lumiar (voor de opsplitsing,
zie eveneens
Hoofdstuk 5.2.1 van dit Jaarverslag
).
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Inschatting toekomstige
interestlasten
Binnen één jaar 11.653 11.545
Tussen één en vijf jaar 35.290 31.779
Meer dan vijf jaar 24.484 17.819
Totaal 71.427 61.143
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Liquiditeitsverplichting op
vervaldagen verbonden aan de
indekkingsinstrumenten
Binnen één jaar 2.485 2.512
Tussen één en vijf jaar 9.554 9.257
Meer dan vijf jaar 4.957 5.509
Totaal 16.996 17.279
Bij de inschatting van de toekomstige interestlasten is rekening
gehouden met de schuldpositie per 31 december 2021.
Xior Student Housing had per 31 december 2021 1.276.640 KEUR
aan gecommitteerde kredietovereenkomsten. Er wordt verwezen
naar
Hoofdstuk 10.9.34 van dit Jaarverslag
voor de Schuldgraad
van Xior Student Housing. Het betreft hier bullet leningen die werden
afgesloten bij verschillende banken en met een looptijd die varieert
tussen de 3 jaar en de 10 jaar. De gemiddelde looptijd bedraagt
4,83 jaar. Een aantal van deze kredietovereenkomsten bevat cross
default bepalingen, die de kredietgever toelaten de vervroegde
terugbetaling van het krediet te eisen (of het krediet te annuleren of
te heronderhandelen) in geval van inbreuk door Xior op één van haar
andere kredietovereenkomsten.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de impact op de
fair value van de IRS’en indien de rente zou stijgen of dalen met
maximaal 0,20%:
Wijziging van de rente
Impact op wijziging van de reële waarde
van de IRS’en per 31/12/2021
-0,20% -5.857 KEUR
+0,20% +5.841 KEUR
Wijziging van de rente
Impact op wijziging van de reële waarde
van de IRS’en per 31/12/2020
-0,20% -5.355 KEUR
+0,20% +5.333 KEUR
De Vennootschap moet de nodige convenanten respecteren in het
kader van haar nancieringsovereenkomsten. Per 31 december
2021 wordt door Xior aan alle gestelde convenanten voldaan.
Een maximale schuldgraad (cfr. berekening GVV-KB) van 60%,
een interest cover ratio van minimum 2,5, een
adjusted Debt Yield
Ratio
van 6% en een minimale indekking van 70%. Voor een nadere
beschrijving van de nancieringsovereenkomsten die werden
afgesloten door de Vennootschap wordt eveneens verwezen naar
Hoofdstuk 5.3.1 van dit Jaarverslag
.
Sensitiviteit interesten 2021
Indien de Euribor rente (3m, 12m en/of 6m) met 20 basispunten
zou stijgen dan zou dit voor 2022 een impact hebben van 112 KEUR
op de intresten die door de Vennootschap moeten betaald worden.
Voor deze sensitiviteitsanalyse werd rekening gehouden met de
afgesloten afdekkingsinstrumenten.
284 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 285
Handelsvorderingen en handelsschulden worden geboekt aan
geamortiseerde kost. De wijziging in de
fair valu
e van nanciële
derivaten wordt via het resultaat geboekt.
Reële waarde
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend
zijn, benadert de reële waarde nagenoeg de nominale waarde van
deze nanciële activa en verplichtingen in kwestie. Xior Student
Housing heeft per 31 december 2021 374.895 KEUR nanciële
schulden aan vaste interestvoet, de rest van de nanciële schulden
zijn aan variabele interestvoet. Voor de leningen die aan vaste
interestvoet werden afgelost werd de reële waarde berekend,
die afwijkt van de boekwaarde. Voor de leningen aan variabele
interestvoet, is de reële waarde van deze verplichtingen gelijk aan
de boekwaarde. Deze leningen zijn gedeeltelijk ingedekt via IRS-
contracten.
Voor de denities van de niveaus wordt verwezen naar
Hoofdstuk
10.9.8 van dit Jaarverslag.
10.9.28
TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Transacties met verbonden
partijen
Vergoeding management 835 879
Vergoeding onafhankelijke
bestuurders 189 117
Totaal 1.024 996
Vordering op Aloxe 1.214 2.470
De verbonden partijen waarmee de Vennootschap handelt zijn haar
dochterondernemingen en haar bestuurders en directieleden. De
transacties met de dochterondernemingen worden geëlimineerd in
de consolidatie.
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen
in de post “algemene kosten van de vennootschap” (
zie Hoofdstuk
10.9.3 van dit Jaarverslag
).
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen
voordelen ten laste van de Vennootschap. We verwijzen hiervoor
naar het remuneratieverslag in
Hoofdstuk 6.1.17 van dit Jaarverslag
.
Per 31 december 2021 heeft Xior Student Housing NV een vordering
op Aloxe, referentieaandeelhouder van de Vennootschap, voor een
bedrag van 1.214 KEUR. Deze vordering is voornamelijk ontstaan uit
de gegeven huurgaranties op bepaalde projecten bij IPO.
10.9.29
VERGOEDING COMMISSARIS
In toepassing van artikel 7:99 §7 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen dient de 70% regel te worden
beoordeeld op het niveau van Xior Student Housing NV en mag deze
niet overschreden worden.
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Mandaat van de commissaris (Xior
Student Housing NV) 57 47
Mandaat van de commissaris
(dochterondernemingen) 78 28
Controle-opdrachten voorzien door
het Wetboek van vennootschappen 27 35
Andere controle-opdrachten
(comfort letter, etc.) 54 22
Belastingadviesopdrachten 0 0
Andere opdrachten buiten de
revisorale opdrachten 0 0
TOTAAL 216 132
10.9.30
VERWORVEN VASTGOEDVENNOOTSCHAPPEN EN
VASTGOEDBELEGGINGEN
Ingevolge de verwezenlijking van de groeistrategie beschikt de
Vennootschap per 31 december 2021 over een vastgoedportefeuille
bestaande uit 162 panden. Hieronder wordt een korte toelichting
gegeven van de acquisities die in de loop van 2021 werden
verwezenlijkt.
10.9.30.1 De vastgoedovernames
De Vennootschap heeft 2 panden verworven door middel van een
koop-verkoop tegen betaling in geld (vastgoedovernames). Het
betreft het pand gelegen te Breda, Rat Verleghstraat en het pand
gelegen in Zaragoza.
10.9.30.2 De aandelenovernames
De Vennootschap heeft 100% van de aandelen in een aantal
vastgoedvennootschappen verworven door middel van een koop-
verkoop tegen betaling in geld of aandelen.
Verwerving 100% van de aandelen van Roosevelt N.V.
De acquisitie van dit herontwikkelingsproject heeft plaats-
gevonden via de verwerving, door een nieuw opgerichte
vastgoedvennootschap (waarin Xior een belang van 75% heeft
verworven), van 100% van de aandelen in Roosevelt NV, volle
eigenares van het bestaande ‘Antwerp Inn Hotel’ en van de ernaast
10.9.26
OVERLOPENDE REKENINGEN - PASSIEF
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Overlopende rekeningen – passief
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 2.368 490
Toe te rekenen kosten vastgoed 158 1.121
Toe te rekenen intresten 2.027 1.794
Andere 4.191 1.872
Totaal 8.745 5.277
De over te dragen opbrengsten hebben voornamelijk betrekking op
vooruitbetaalde huren. Toe te rekenen kosten vastgoed betreffen
voornamelijk nog te ontvangen aanslagen onroerende voorhefng
en vastgoedtaksen.
Andere overlopende rekeningen betreffen voornamelijk nog te
betalen algemene kosten.
10.9.27
FINANCIËLE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN
31/12/2021
31/12/2021
Cijfers in duizenden EUR Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde Niveau
Overzichtvannanciëleactivaenverplichtingen
Activa
Financiële vaste activa 18.621 18.621 8.489 8.489
Financiële vaste activa 686 686 4.166 4.166 niveau 2
Handelsvorderingen en andere vaste activa
135 135 135 135 niveau 2
Uitgestelde belastingen activa
491 491 1.013 1.013 niveau 2
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures
17.309 17.309 3.175 3.175 niveau 2
Financiële vlottende activa 78.851 78.851 49.192 49.192
Handelsvorderingen
2.693 2.693 4.887 4.887 niveau 2
Belastingvorderingen en andere vlottende activa
65.309 65.309 34.394 34.394 niveau 2
Kas en kasequivalenten
10.849 10.849 9.911 9.911 niveau 1
Totaal nanciële activa 97.472 97.472 57.681 57.681
Verplichtingen
Langlopendenanciëleverplichtingen 791.454 799.038 783.045 790.072
Langlopende nanciële verplichtingen
750.254 757.838 733.182 740.209 niveau 2
Financiële derivaten
13.023 13.023 26.530 26.530 niveau 2
Andere langlopende verplichtingen
28.177 28.177 23.333 23.333 niveau 2
Kortlopendenanciëleverplichtingen 209.485 209.485 121.341 121.341
Kortlopende nanciële verplichtingen
165.342 165.342 90.309 90.309 niveau 2
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
17.707 17.707 15.186 15.186 niveau 2
Andere kortlopende verplichtingen
26.436 26.436 15.846 15.846 niveau 2
Totaal nanciële verplichtingen 1.000.939 1.008.523 904.386 911.413
286 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 287
Quares Student Housing
Overzicht van overgenomen activa en passiva (100%)
Vastgoedbeleggingen 132.887
Overige activa 270
Liquide middelen 481
Eigen vermogen 69.655
Exit taks 5.113
DTL 1.571
Langlopende schulden 52.685
Overige schulden 4.614
Gecorrigeerd eigen vermogen 69.655
Aankoopprijs aandelen 80.707
10.9.31
GEMIDDELD PERSONEELSBESTAND EN UITSPLITSING
VAN DE PERSONEELSKOSTEN
31/12/2021
31/12/2020 31/12/2019
Gemiddeld personeelsbestand (in VTE) 168,25 80,26 35,82
Arbeiders 45 6 6
Bedienden 168 132 51
Kaderpersoneel
1 1 1
Administratief bedienden
31 23 12
Commerciële medewerkers
98 82 34
Technische medewerkers
38 26 4
Personeelskosten (in duizenden EUR) 6.238 4.199 1.887
Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen 4.561 3.068 1.431
Patronale bijdragen voor sociale verzekeringen 1.016 732 365
Patronale premies voor buitenwettelijke verzekeringen 25 126 25
Andere personeelskosten 636 273 66
10.9.32
GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM
Voor de gebeurtenissen na balansdatum wordt verwezen naar
Hoofdstuk 5.6 van dit Jaarverslag
.
Er hebben zich voor het overige geen belangrijke gebeurtenissen
voorgedaan na afsluiting van het boekjaar met impact op de
jaarrekening.
gelegen opbrengsteigendom. De herontwikkeling, via de voormelde
nieuw opgerichte vastgoedvennootschap, zal gebeuren via een joint
venture met een private investeerder, waarmee Xior ook eerder al
de handen in elkaar sloeg. De benodigde vergunningen voor deze
herontwikkeling worden verwacht in de loop van 2022 en het project
zal, naar verwachting, worden opgeleverd in Q3 2023. De totale
investeringswaarde bedraagt ca. 18 MEUR met een verwacht initieel
brutorendement van ca. 5.75%.
Roosevelt N.V.
Overzicht van overgenomen activa en passiva (100%)
Vastgoedbeleggingen 5.434
Overige activa 4
Liquide middelen 27
Eigen vermogen 3.266
Langlopende schulden 2.074
Overige schulden 124
Gecorrigeerd eigen vermogen 3.266
Aankoopprijs aandelen 3.374
Verwerving 99,99% van de aandelen van Student Properties Spain
Socimi S.A..
Op 12 juli 2021 heeft Xior de lancering aangekondigd van een vrijwillig
openbaar overnamebod om een meerderheidsbelang te verwerven in
de Spaanse studentenhuisvester Student Properties Spain SOCIMI,
S.A. (“SPS”). Op 12 augustus werd het overnamebod succesvol
afgesloten en Xior heeft nu controle over 99,99% van alle uitgegeven
en uitstaande aandelen van SPS. De onderneming zal genoteerd
blijven op de BME en haar Socimi status behouden. De portefeuille
van SPS bestaat uit drie state-of-the-art residenties die samen meer
dan 725 bedden vertegenwoordigen en zijn gelegen op toplocaties in
drie van de meest populaire studentensteden in Spanje: Madrid, Sevilla
en Malaga.
Student Properties Spain Socimi S.A.
Overzicht van overgenomen activa en passiva (99,99%)
Vastgoedbeleggingen 82.063
Deelnemingen in Malaga 0
Deelnemingen in Sevilla 0
Overige active 1.087
Liquide middelen 2.475
Eigen vermogen 61.753
Exit taks 0
Langlopende schulden 22.156
Overige schulden 1.718
Portefeuilleresultaat
Gecorrigeerd eigen vermogen 61.753
Aankoopprijs aandelen 65.101
Verwerving 100% van de aandelen van Managua Directorship S.LU.
Xior heeft een overeenkomst gesloten met Amro Real Estate
Partners, ontwikkelaar gespecialiseerd in studentenhuisvesting,
voor de aankoop van een gloednieuwe studentenresidentie met 229
studentenkamers en 231 bedden in Malaga. De totale investerings-
waarde bedraagt ongeveer 23,2 MEUR met een verwacht
gestabiliseerd bruto rendement van ongeveer 7,1%. De aankoop, is
verlopen via een aandelentransactie op 29 juli 2021. Na afronding van
de overeenkomst heeft Xior een huurovereenkomst gesloten, waarbij
Amro’s operationeel platform, Amro Estudiantes, de exploitatie van de
residentie gedurende de eerste twee jaar op zich zal nemen, op basis
van een triple net lease en gegarandeerde vaste inkomsten van circa
1,3 MEUR in het eerste jaar en 1,4 MEUR in jaar 2.
Managua Directorship S.L.U.
Overzicht van overgenomen activa en passiva (100%)
Vastgoedbeleggingen 23.132
Overige activa 94
Liquide middelen 772
Eigen vermogen 11.310
Exit taks
Langlopende schulden 12.276
Overige schulden 411
Gecorrigeerd eigen vermogen 11.310
Aankoopprijs aandelen 11.222
Verwerving 100% van de aandelen van Quares Student Housing N.V.
Op 11 oktober 2021 kondigde Xior de overeenkomst aan met betrekking
tot de overname van 32,36% van Quares Student Housing alsook de
intentie om een vrijwillig openbaar bod te lanceren op de resterende
aandelen. Dit openbaar bod werd succesvol afgesloten en op 28
december 2021 werd Xior voor 100% eigenaar van Quares Student
Housing. Quares Student Housing heeft momenteel een uitgebreide
up and running portefeuille van 1.107 kamers in de belangrijkste
studentensteden van België: Antwerpen, Brussel, Gent en Luik, twee
gecommitteerde ontwikkelingsprojecten in Brussel met een totaal
van 181 units en beschikt ook over een potentiële pipeline. De totale
investeringswaarde van deze portefeuille bedraagt 155,8 MEUR met
een verwacht aanvangsrendement in lijn met de huidige waardering
van de portefeuille in België. Het betreft in totaal 1.107 verhuurbare
units met een huidige bezettingsgraad van meer dan 99% en met een
verwachte inkomstenstroom van 6,4 MEUR voor academiejaar 2021-
2022 en 6,7 MEUR voor academiejaar 2022-2023.
288 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 289
31 december 2020:
Naam Land Aandeel in
het kapitaal
Stubis BVBA
België 100
Stratos KVK N.V.
België 100
Xior Campus Hasselt NV.
België 100
XL Fund BV
België
90
6 en 30 NV
België 90
Val Benoit NV
België 90
Savelkoul NV
België 90
Patrimmonia Couronne - Franck NV
België 100
Voskenslaan BV
België 100
Docks Gent BV
België 100
Xior Rotsoord B.V.
Nederland 100
Xior Student Housing NL B.V.
Nederland 100
Xior Student Housing NL 2 B.V.
Nederland 100
Xior Naritaweg B.V.
Nederland 100
Stubis NL B.V.
Nederland 100
STUBISNL IV B.V.
Nederland 100
Leeuwarden Tesselschadestraat B.V.
Nederland 100
All-In Annadal B.V.
Nederland 100
Xior-Karspeldreef Amsterdam BV
Nederland 100
Xior Groningen B.V.
Nederland 100
Amstelveen Laan van Kronenburg 2 B.V.
Nederland 100
Naam Land Aandeel in
het kapitaal
Borgondo Facilities B.V.
Nederland 100
I Love Vols B.V.
Nederland 90
XL NL Cooperatie 1 U.A.
Nederland 90
XL NL Cooperatie 2 U.A.
Nederland 90
Xior Zernike Coöperatie U.A.
Nederland 100
VBRE Groningen B.V.
Nederland 100
VBRE Groningen Opco B.V.
Nederland 100
XSHPT Portugal S.A.
Portugal 100
Uhub Investments Benca S.A.
Portugal 100
Uhub Investments São João S.A.
Portugal 100
Uhub Operations S.A.
Portugal 85
Minerva Student Housing S.L.
Spanje 100
Xior Quality Student Housing S.L.
Spanje 100
I Love Barcelona Campus Besos S.L.
Spanje 100
Mosquera Directorship S.L.
Spanje 80
Xior Student Housing S.L.
Spanje 100
Terra Directorship S.L.
Spanje 100
Joint Venture
Promgranjo S.L. Portugal 50
Invest Drève St. Pierre NV België 50
Ondernemingen voor 100% aangehouden door holding XL Fund BV (90% dochter Xior Student Housing NV)
10.9.34
SCHULDGRAAD
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Geconsolideerde schuldgraad (max 65%)
Totaal verplichtingen 1.072.593 960.813
Aanpassingen -84.677 -82.849
Totale schulden volgens het KB van 13 juli 2014 987.916 877.964
Totaal activa 2.076.446 1.620.316
Aanpassingen 0 0
Totale activa volgens het KB van 13 juli 2014 2.076.446 1.620.316
Schuldgraad (in %) 47,58% 54,18%
Schuldgraad 31/12/2021
31/12/2020
47,58% 54,18%
10.9.33
CONSOLIDATIEPERIMETER
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de conso-
lidatie perimeter van Xior Student Housing
31 december 2021
Naam Land
Aandeel in
het kapitaal
Stubis BV
België 100
Stratos KVK NV
België 100
Xior Campus Hasselt NV
1
België 100
XL Fund BV
België 90
6 en 30 NV
2
België 90
Val Benoit NV
2
België 90
Savelkoul NV
België 90
Oaks of Life NV
België 90
Patrimmonia Couronne - Franck NV
1
België 100
Voskenslaan BV
1
België 100
Docks Gent BV
1
België 100
Roosevelt BV
België
75
**
Xior LBW BV
België 100
Xior Carre BV
België 100
Xior Bonnefanten BV
België 100
Xior Enschede I BV
België 100
Xior Wageningen BV
België 100
Xior Delft BV
België 100
Xior Breda BV
België 100
Xior AGBL NV
(Quares Student Housing NV)
België 100
Xior Ommegang NV
(Quares SHF
Ommegang NV)
België 100
Xior Ruhl NV
(Quares SHF Ruhl NV)
België 100
Xior Octopus NV
(Quares SHF Octopus BV)
België 100
Tri-Bis SPRL
België 100
Xior Studio Park Breda BV
Nederland 100
Stubeant BV
Nederland 75
Xior Rotsoord BV
Nederland 100
Xior Student Housing NL BV
Nederland 100
Xior Student Housing NL 2 BV
Nederland 100
Xior Naritaweg BV
Nederland 100
Stubis NL BV
Nederland 100
Naam Land
Aandeel in
het kapitaal
STUBISNL IV BV
Nederland 100
Leeuwarden Tesselschadestraat BV
Nederland 100
All-In Annadal BV
Nederland 100
Xior-Karspeldreef Amsterdam BV
Nederland 100
Xior Groningen BV
Nederland 100
Amstelveen Laan van Kronenburg 2 BV
Nederland 100
Borgondo Facilities B.V
Nederland 100
XL NL Cooperatie 1 UA
Nederland 90
XL NL Cooperatie 2 UA
Nederland 90
Xior Zernike Coöperatie UA
Nederland 100
XSHPT Portugal S.A.
Portugal 100
Uhub Investments Benca SL
Portugal 100
Uhub Investments São João SL
Portugal 100
Uhub Operations SL
Portugal 85
Minerva Student Housing SL
Spanje 100
Xior Quality Student Housing SL
Spanje 100
I Love Barcelona Campus Besos SL
Spanje 100
Mosquera Directorship SL
Spanje 80
Xior Student Housing SL
Spanje 100
Terra Directorship SL
Spanje 100
Managua Directorship SLU
Spanje 100
Hubr Student Housing SL
Spanje 100
SPS Socimi Spain
Spanje 99,99
Hubr Malaga Socimi SA
Spanje 100
Hubr Sevilla Socimi SA
Spanje 100
Joint Venture
Promgranjo SL Portugal 50
Invest Drève St Pierre NV België 50
Unidorm SA Portugal 50
u.hub Investments Lumiar S.A Portugal 25
Ondernemingen voor 100% aangehouden door holding XL Fund BV (90% dochter Xior Student Housing NV)
** Onderneming voor 100% aangehouden door Stubeant BV (75% dochter van Xior Student Housing NV)
1
Ondernemingen die in 2021 gefuseerd zijn met Xior Student Housing NV.
2
Ondernemingen die in 2021 gefuseerd zijn met XL Fund BV.
290 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 291
als ongegrond afgewezen. Op 10 februari 2021 heeft de
tegenpartij gemeld dat zij berust in dit vonnis en werd de
rechtsplegingsvergoeding ten belope van een bedrag van
EUR 18.000 door tegenpartij betaald aan de Vennootschap.
De tegenvordering van de Vennootschap werd als ongegrond
afgewezen door de rechtbank.
c) Naast deze twee gerechtelijke procedures was de Vennootschap
nog betrokken in een andere (thans afgeronde) gerechtelijke
procedure, waarin zij eveneens als verweerder optreedt. Op
12 oktober 2020 werd de Vennootschap door de erfpachter
van één van haar voornaamste retail panden gedagvaard voor
de Ondernemingsrechtbank Antwerpen, afdeling Antwerpen.
Deze erfpachter, die, als gevolg van de COVID19-crisis
liquiditeitsproblemen had (met een aanzienlijke achterstand
van de erfpachtcanon (huur) ten aanzien van de Vennootschap
tot gevolg) en waarvoor een procedure van gerechtelijke
reorganisatie werd geopend door de Ondernemingsrechtbank
Antwerpen, afdeling Antwerpen, dagvaardde de Vennootschap
tot het bekomen, in hoofdorde, van de nietigheid van de
erfpachtovereenkomst wegens vermeend bedrog vanwege de
Vennootschap en, in ondergeschikte orde, tot het bekomen van
een aanpassing van de periodiek te betalen canonvergoeding in
overeenstemming met de actuele marktwaarde van het pand.
Aangezien de Vennootschap over zeer goede argumenten
beschikt om deze vorderingen te doen afwijzen (en om eventueel
een tegenvordering in te stellen), werden – onmiddellijk na
ontvangst van de dagvaarding - onderhandelingen gevoerd
tussen de Vennootschap en de eisende partij, dit met het oog op
het bekomen van een denitieve beëindiging van het geschil. Op
9 februari 2021 is er een overeenkomst van dading ondertekend
tussen de Vennootschap en de eisende partij waarbij, naast de
minnelijke beëindiging van de erfpachtovereenkomst (en de
handelshuur) voor het retail pand per 31 mei 2021, ook een groter
dan aanvankelijk geschat deel van de openstaande erfpachtcanon
(huur) door de Vennootschap werd gerecupereerd, zijnde een
bedrag van EUR 341.605 (waarvan een bedrag van EUR 166.605
ingevolge het afroepen door de Vennootschap van de door
de eisende partij gestelde bankgarantie onder de afgesloten
erfpachtovereenkomst). Het saldo van de schulvordering (buiten
de opschorting) van de Vennootschap ten aanzien van de eisende
partij ten belope van een bedrag van EUR 78.898,67 wordt in 55
maandelijkse schijven van EUR 1.434,50 betaald door de eisende
partij aan de Vennootschap, en dit vanaf 1 juni 2021. Als laatste
onderdeel van de dading heeft de eisende partij denitief en
onherroepelijk afstand gedaan van de ingestelde rechtsvordering.
De overeenkomst van dading werd tevens authentiek (notarieel)
verleden op 31 mei 2021. d De schuld binnen de opschorting
ten belope van EUR 142.150,52 EUR (ter uitvoering van het
reorganisatieplan van de erfpachter/huurder dat bij vonnis van
18 december 2020 gehomologeerd werd door de rechtbank)
wordt afbetaald door de eisende partij aan de Vennootschap over
een periode van 5 jaar, via kwartaalschijven van EUR 7.481,60,
te betalen door de eisende partij aan de Vennootschap, voor de
eerste maal op 2 maart 2021 en voor de laatste maal uiterlijk op
15 september 2025.
d) Bijkomend is de Vennootschap, als erfpachter, betrokken in
een voor de rechtbank hangende expertise voor een gebouw in
Gent, waar er in november 2020 zware gevelplaten losgekomen
zijn en naar beneden gevallen zijn. Bij vonnis de dato 9 juli 2021
werd door de Ondernemingsrechtbank Gent, Afdeling Gent
een gerechtsdeskundige aangesteld ten einde de gebreken,
de schade en de oorzaken vast te stellen. Op 10 maart 2022 is
een installatievergadering voorzien met alle betrokkenen in het
dossier. In principe zou de Vennootschap geen aansprakelijkheid
mogen oplopen in deze zaak nu de verantwoordelijkheid
omtrent dit gebrek normalerwijze exclusief rust op de betrokken
aannemer, onderaannemer en/of architecten.
e) De Vennootschap is tevens verwikkeld in een geschil voor de
Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel met
betrekking tot één van haar studentencomplexen in het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest (dat zij eind 2020 heeft verworven), en dit
naar aanleiding van een aantal gebreken die werden vastgesteld
bij de uitvoering van werken door de aannemer tussen medio 2013
en eind 2014. Om die reden werd een bedrag aan openstaande
facturen aan de aannemer voor een bedrag van EUR 410.060,54
door de Vennootschap achtergehouden als zekerheid. De
Vennootschap (en meer speciek haar rechtsvoorganger) heeft
de aannemer en de architect dan gedagvaard op 28 januari 2015
(procedure die nog steeds hangende is voor de rechtbank). Door
de rechtbank werd tevens een gerechtsdeskundige aangesteld.
In het denitief deskundigenverslag van 25 april 2017 oordeelde
de deskundige dat er nog een openstaand saldo te betalen was
door de Vennootschap aan de aannemer van EUR 256.028,09,
exclusief interesten en contractuele bepalingen. Door de
Vennootschap (en meer speciek haar rechtsvoorganger)
werd een bedrag ten belope van EUR 100.000 betaald aan de
aannemer op 30 augustus 2017 (in ruil voor uitvoering van de
werken door de aannemer dewelke echter op heden nooit zijn
uitgevoerd), waardoor op heden er nog een openstaand saldo
is van EUR 156.028,09. Na neerlegging van het het denitief
deskundigenverslag wierp de Vennootschap bijkomend op
voor de rechtbank dat er zich nieuwe gebreken (onder andere
met betrekking tot ventilatie) hadden gemanifesteerd. De
Ondernemingsrechtbank besliste daaropvolgend bij vonnis van
20 december 2019 dat de opdracht van de gerechtsdeskundige
diende te worden uitgebreid. Daarna werd de onderaannemer
verantwoordelijk voor ventilatiesystemen gedagvaard in
tussenkomst door de aannemer (waarna deze onderaannemer
werd toegelaten in de procedure). Aangezien de deskundige
van oordeel was dat ook het verantwoordelijke studiebureau
(met betrekking tot de ventilatie) in de procedure diende te
worden betrokken, dagvaardde de Vennootschap bijkomend het
verantwoordelijke studiebureau in tussenkomst en besliste de
10.9.35
RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS
In de loop van 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 en 2021 werden een
aantal panden verworven van derde partijen. Voor een aantal van
deze panden werd een (gedeeltelijke) huurgarantie verstrekt door de
verkopende partij. De duurtijd van deze huurgarantie varieert tussen
de 12 en de 36 maanden vanaf overdrachtsdatum. Meer bepaald
heeft de vennootschap een huur- of rendementsgarantie gekregen
voor het pand aan de Tongerseweg te Maastricht (geëindigd sinds
september 2017), Kronehoefstraat te Eindhoven (geëindigd sinds
september 2018), Tramsingel 27 te Breda (geëindigd sinds oktober
2017), Willem Dreeslaan in Utrecht, Spoorstraat in Venlo, Kwietheuvel
in Venlo, Antonia Veerstraat in Delft (geëindigd sinds september
2018), Waldorpstraat in Den Haag (geëindigd in september 2018),
Campus Verbeekstraat in Leiden (geëindigd sinds december
2018), Ariënsplein in Enschede (geëindigd sinds september 2019,
Naritaweg in Amsterdam (geëindigd sinds april 2019, Rotsoord in
Utrecht (geëindigd sinds augustus 2019, Oudergemlaan in Etterbeek
(geëindigd sinds oktober 2018, Tesselschadestraat in Leeuwarden
(geëindigd sinds december 2018), Annadal in Maastricht (geëindigd
sinds december 2020) , Duivendaal in Wageningen (geëindigd
sinds 2019), Alma Student (geëindigd sinds oktober 2020), Roxi in
Zaventem, Campus Bésos in Barcelona, 365 Rooms in Brussel, 6 en
30 in Antwerpen, Val Benoit in Luik, Katzensprung in Vaals, Uhub
São João in Porto (geëindigd in 2021), Uhub Benca in Lissabon
(geëindigd in 2021), Amro Malaga, Hubr Sevilla en Hubr Malaga.
10.9.36
GERECHTELIJKE EN ARBITRAGEPROCEDURES
a) Een vennootschap die in het kader van de IPO werd overgenomen
door de Vennootschap ingevolge een fusie, werd op 28 oktober
2015 gedagvaard in gedwongen tussenkomst voor de rechtbank
van koophandel te Leuven, in het kader van een geschil omtrent
een aannemingsovereenkomst voor de uitvoering van een
vastgoedproject. Het geschil heeft geen betrekking op vastgoed
dat tot de vastgoedportefeuille van de Vennootschap behoort.
De eiseres die dagvaardde in gedwongen tussenkomst en
vrijwaring deed inmiddels afstand van die vordering. In die
procedure stelde de oorspronkelijk verwerende partij op haar
beurt een vrijwaringsvordering in tegen de Vennootschap. Bij
vonnis van 6 april 2017 oordeelde de rechtbank van koophandel
te Leuven dat de overeenkomst opgenomen in het betrokken
contract in onderling akkoord tussen eisende partij en de
oorspronkelijk verwerende partij werd beëindigd en veroordeelde
zij deze laatste tot betaling van een beëindigingsvergoeding ten
gunste van de eisende partij. De vrijwaringsvordering van de
oorspronkelijk verwerende partij tegen de Vennootschap werd
door de rechtbank afgewezen als ongegrond.
Bij verzoekschrift van 12 juli 2017 werd door de oorspronkelijk
verwerende partij, thans appellante, hoger beroep aangetekend
tegen het vonnis van de rechtbank van koophandel te Leuven
van 6 april 2017. De vorderingen zoals gesteld in eerste aanleg
werden door de respectievelijke partijen hernomen in de
beroepsprocedure. Bij arrest van het hof van beroep te Brussel van
8 november 2021 werd het oorspronkelijk door eiseres gevorderd
bedrag van EUR 371.000 sterk herleid en werd appelante
uiteindelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag aan eiseres
van EUR 40.000, te vermeerderen met interesten. Bijkomend
werd de Vennootschap in beroep veroordeeld tot vrijwaring van
appelante voor het bedrag in hoofdsom, interesten en kosten
waartoe appelante ten aanzien van eiseres werd veroordeeld.
Gelet op de contractuele afspraken die de Vennootschap in deze
heeft gemaakt, is de negatieve uitkomst van deze uitspraak
voor de Vennootschap in zijn geheel niet materieel en beperkt
tot betaling van de dagvaardingskosten ten belope van een
bedrag van EUR 354,08 en de rechtsplegingsvergoeding (aan
appelante) ten belope van een bedrag van EUR 6.250. Ingevolge
de zeer beperkte negatieve impact van de uitspraak heeft de
Vennootschap berust in het arrest.
b) Bijkomend werd de Vennootschap op 4 november 2019
gedagvaard voor de Ondernemingsrechtbank Antwerpen,
afdeling Antwerpen, met betrekking tot een geschil over de al of
niet aankoop door de Vennootschap van 100% van de aandelen
in een targetvennootschap die een welbepaald vastgoed te
Antwerpen bezit. . In hoofdorde streven de aandeelhouders
van de targetvennootschap de uitvoering in natura van de
zogenaamde koopovereenkomst na. In ondergeschikte
orde eisen de aandeelhouders van de targetvennootschap
provisioneel een schadevergoeding van EUR 210.000 wegens
een vermeende contractuele inbreuk. Daarnaast worden tevens
lastens de Vennootschap de kosten van het geding gevorderd,
begroot op de kosten van dagvaarding (315,7 EUR), een
rechtsplegingsvergoeding ten belope van 18.000 EUR en het
rolrecht ten belope van 165 EUR.
Indien de Vennootschap zou worden gedwongen om tot
uitvoering in natura van de koopovereenkomst over te gaan,
zou dat volgens de aandeelhouders van de targetvennootschap
betekenen dat de Vennootschap een koopprijs van EUR 3.500.000
(deels door overname van een rekening-courant van één van de
aandeelhouders van de targetvennootschap) zou moeten betalen,
in ruil voor de aandelen (en aldus indirect de eigendom van het
vastgoed te Antwerpen). Dat de Vennootschap de aanspraken
van de tegenpartij ten stelligste betwist, wordt bijkomend kracht
bijgezet door het instellen door de Vennootschap van een
tegenvordering lastens tegenpartij wegens schending van de
contractuele bepalingen terzake. De schadevergoeding ingevolge
de tegenvordering werd provisioneel begroot op 49.623,76 EUR.
Bij vonnis van de Ondernemingsrechtbank Antwerpen, afdeling
Antwerpen, van 1 februari 2021 werd de eis van tegenpartij
292 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 293
10.9.37
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS VAN DE VENNOOTSCHAP XIOR STUDENT
HOUSING NV OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2021
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde
jaarrekening van Xior Student Housing NV (de “Vennootschap”) en
haar lialen (samen “de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag
voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening
alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt
één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris
door de algemene vergadering van 24 juni 2021, overeenkomstig
het voorstel van de Raad van Bestuur uitgebracht op aanbeveling
van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de
algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening voor
het boekjaar afgesloten op 31 december 2023. Wij hebben de
wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van de
Vennootschap uitgevoerd gedurende 7 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde
jaarrekening van de Groep, die de geconsolideerde balans op 31
december 2021 omvat, de geconsolideerde resultatenrekening, de
geconsolideerde staat van het globaal resultaat, het geconsolideerde
mutatie-overzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde
kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum
alsook de toelichting die onder meer de belangrijkste gehanteerde
grondslagen voor nanciële verslaggeving bevat. Deze geconsolideerde
jaarrekening vertoont een geconsolideerd balanstotaal van EUR ‘000’
2.076.446 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit af met een
netto resultaat van EUR ‘000’ 82.313.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw
beeld van het vermogen en de geconsolideerde nanciële toestand
van de Groep per 31 december 2021, alsook van zijn geconsolideerde
resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar
dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de
International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd
door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde
wettelijke en reglementaire voorschriften.
Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale
controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij
hebben bovendien de door de IAASB goedgekeurde internationale
controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op de huidige
afsluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze
verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder
beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris
voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons
verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor
de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd,
met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van
de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en
inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie
voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Kernpunten van de controle
Het kernpunt van onze controle betreft die aangelegenheid die naar
ons professioneel oordeel het meest signicant was bij de controle
van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode.
Deze aangelegenheid is behandeld in de context van onze controle
van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen
van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk
oordeel over deze aangelegenheid.
WAARDERING VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
Kernpunt van de controle:
De Vennootschap heeft op 31 december 2021 vastgoedbeleggingen
op het actief van de balans geboekt voor een totaalbedrag van
EUR ‘000’ 1.967.056. De internationale standaarden voor nanciële
verslaggeving (IFRS) vereisen dat vastgoedbeleggingen aan reële
waarde worden geboekt. De bepaling van die reële waarde hangt
sterk af van een aantal gekozen parameters, waarvan de huurwaarde
van het gebouw, de bezettingsgraad, de geschatte onderhouds-
en herstellingskosten en de gehanteerde disconteringsvoet het
belangrijkste zijn.
In overeenstemming met de voor gereglementeerde vastgoed-
vennoot schappen van toepassing zijnde wetgeving wordt de reële
waarde van de vastgoedbeleggingen bepaald op basis van een
extern schattingsverslag.
De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een kernpunt bij
Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel bij vonnis
van 6 juli 2021 dat de Vennootschap en het verantwoordelijke
studiebureau elk ook nog hun conclusies kunnen nemen. Thans
worden conclusies uitgewisseld tussen partijen en is de zaak
in tussenkomst voor de rechtbank vastgesteld op 6 juni 2022.
Zelfs indien de Vennootschap van oordeel is dat er mogelijks een
dading met betrekking tot een deel van de uit te voeren werken in
het kader van de procedure tot stand kan komen met de betrokken
aannemer, is zij van oordeel dat de materiële impact van dit
geschil op de Vennootschap beperkt is nu de Vennootschap zich
contractueel heeft ingedekt ten aanzien van de vorige eigenaar
met een vrijwarings- en vergoedingsmechanisme.
f) Op 23 december 2020 werd de Vennootschap in kennis gesteld
van een vordering waarbij 45 (voornamelijk Spaanse) studenten
van de residentie Xior Picasso - Xior Vélazquez in Villaviciosa de
Odón (Madrid) een collectieve vordering ingesteld hebben tegen
Mosquera Directorship S.L. (een 80% dochtervennootschap
van Xior). Zij vorderen in totaal EUR 148.072,55 wegens een
beweerdelijk gebrek aan dienstverlening in de eerste lockdown
evenals een situatie van overmacht omwille van de COVID-19
crisis. Ze vorderen met name de huur terug vanaf 10 maart t.e.m.
30 juni 2020, vermeerderd met interesten en gerechtskosten.
Xior heeft in verband met deze eerste collectieve vordering een
provisie aangelegd ten belope van het volledig gevorderde bedrag.
Op 28 januari 2021 werd de Vennootschap in kennis gesteld
van een vordering waarbij een groep van 36 studenten van
dezelfde residentie als deze die hierboven wordt vermeld, een
tweede collectieve vordering ingesteld hebben tegen Mosquera
Directorship S.L. Op dezelfde gronden als deze die hierboven
worden vermeld, vorderen zij EUR 123.217,82. Ze vorderen met
name de huur terug vanaf 10 maart t.e.m. 30 juni 2020, evenals
de zekerheden die niet werden teruggegeven, vermeerderd met
interesten en gerechtskosten. Deze provisie werd aangelegd in Q1
2021. Op heden is de Vennootschap in afwachting van het vonnis
met betrekking tot voormelde gerechtelijke procedures.
294 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 295
van de redelijkheid van de door de Raad van Bestuur gemaakte
schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
• Het concluderen of de door de Raad van Bestuur gehanteerde
continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het
concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of
er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking
tot gebeurtenissen of omstandigheden die signicante twijfel
kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Groep om
zijn continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een
onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden
om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de
daarop betrekking hebbende toelichtingen in de geconsolideerde
jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om
ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd
op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van
ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of
omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Groep zijn
continuïteit niet langer kan handhaven;
• Het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud
van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de
geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties en
gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw
beeld;
• Het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie
met betrekking tot de nanciële informatie van de entiteiten of
bedrijfsactiviteiten binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking
brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening.
Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op
en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld
verantwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met de Raad van Bestuur onder meer over
de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de
signicante controlebevindingen, waaronder eventuele signicante
tekortkomingen in de interne beheersing die wij identiceren
gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan de Raad van Bestuur tevens een verklaring dat
wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid
hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties
en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen
beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband
houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met de Raad van Bestuur zijn
gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest signicant
waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de
huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze
controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons
verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is
verboden door wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en
de inhoud van het verslag over de geconsolideerde jaarrekening
en de andere informatie opgenomen in het verslag over de
geconsolideerde verslag.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische
bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale
controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om,
in alle van materieel belang zijnde opzichten, het verslag van de
geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen
in het verslag over de geconsolideerde verslag te veriëren, en
verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport
over de geconsolideerde jaarrekening
Na het uitvoeren van specieke werkzaamheden op het jaarverslag,
zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de
geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, en is dit
jaarverslag opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
In uitvoering van artikel 37 §2 van de Wet van 12 mei 2014
“betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen”
en in overeenstemming met artikel 8 van het koninklijk
besluit van 13 juli 2014 “met betrekking tot gereglementeerde
vastgoedvennootschappen” werden de transacties van de
Vennootschap met de in artikel 37 §1 van bovenstaande Wet
beschreven partijen toegelicht in de sectie “Belangenconflicten” van
het jaarlijks nancieel verslag.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening
zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder
op basis van de kennis verkregen tijdens de controle, of het
jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere
informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde
jaarrekening, zijnde volgende hoofdstukken van het jaarrapport:
• Risicobeheer;
• Kerncijfers per 31 december 2021;
• Strategie en operationele activiteiten;
• Beheerverslag
• Corporate governance;
• Het aandeel Xior;
• Vastgoedverslag;
• Verklaringen;
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die
onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van
onze controle van de jaarrekening, enerzijds vanwege hun materieel
belang in de jaarrekening en anderzijds vanwege het subjectieve
karakter van het waarderingsproces.
Voor meer informatie betreffende de waardering van de
vastgoedbeleggingen verwijzen wij naar toelichting 10.6.7 en 10.9.8
van de jaarrekening.
Hoe werd dit kernpunt behandeld in het kader van onze controle?
Wij hebben de betrouwbaarheid van de waardering aan reële
waarde en de redelijkheid van de gebruikte parameters geëvalueerd
op basis van onderstaande werkzaamheden:
• Met betrekking tot de externe waardering hebben wij het rapport
van de waarderingsdeskundigen aangesloten met de waarde
zoals opgenomen in de jaarrekening per 31 december 2021;
• Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en bekwaamheid
van de externe waarderingsdeskundigen beoordeeld;
• Met onze interne vastgoeddeskundigen hebben wij voor een
steekproef van gebouwen de redelijkheid beoordeeld van de
belangrijkste parameters die door de waarderingsdeskundigen
worden gehanteerd, zijnde de yield en de theoretische waarde per m²;
• Samen met onze interne vastgoeddeskundigen hebben we
voor alle gebouwen de redelijkheid van de variaties in de reële
waarde van de vastgoedbeleggingen tussen 31 december en 31
december 2020 vergeleken en geanalyseerd;
• Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen informatie in de
toelichting van de jaarrekening in overeenstemming is met de
internationale standaarden voor nanciële verslaggeving (IFRS).
Bovenstaande werkzaamheden hebben ons in staat gesteld om
voldoende controle-informatie te verkrijgen om een antwoord
te bieden op het kernpunt van de controle met betrekking tot de
waardering van vastgoedbeleggingen.
Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur voor het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van
een geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft
in overeenstemming met de International Financial Reporting
Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en
met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire
voorschriften, alsook voor de interne beheersing die de Raad van
Bestuur noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde
jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het
gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is de Raad van
Bestuur verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid
van de Groep om zijn continuïteit te handhaven, het toelichten, indien
van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband
houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij
de Raad van Bestuur het voornemen heeft om de Groep te liquideren
of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of geen realistisch
alternatief heeft dan dit te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van
de geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van
zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als
geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van
fraude of van fouten, en het uitbrengen van een commissarisverslag
waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid
is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een
controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een
afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat.
Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten
en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs
kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de
economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van
deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk,
reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de
controle van de jaarrekening in België. Een wettelijke controle biedt
evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid
van de Vennootschap, noch omtrent de efciëntie of de
doeltreffendheid waarmee de Raad van Bestuur de bedrijfsvoering
van de Vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s,
passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een
professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren
tevens de volgende werkzaamheden uit:
• Het identiceren en inschatten van de risico’s dat de
geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang
bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen
en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico’s
inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende
en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het
niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is
groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien
zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van
samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om
transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van
zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
• Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant
is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te
zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die
niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit
van de interne beheersing van de Groep;
• Het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde
grondslagen voor nanciële verslaggeving en het evalueren
296 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 297
de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen
afwijking van materieel belang te melden.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
• Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben
geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de
wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en
ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat
onafhankelijk gebleven tegenover de Groep;
• De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn
met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening
bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de
toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)
Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de
controle van de overeenstemming van de nanciële overzichten
met het Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”), de
controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat
met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese
Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018
(hierna: “Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in
overeenstemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde
nanciële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand
in ESEF-formaat (hierna “digitale geconsolideerde nanciële
overzichten”) opgenomen in het jaarlijks nancieel verslag.
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte
onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het
formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde nanciële
overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen
aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij
van oordeel dat het formaat van en de markering van informatie
in de ofciële versie van de digitale geconsolideerde nanciële
overzichten opgenomen in het jaarlijks nancieel verslag van de
Groep per 31 december 2021 in alle van materieel belang zijnde
opzichten in overeenstemming zijn met de ESEF vereisten krachtens
de Gedelegeerde Verordening.
Andere vermeldingen
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan
het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr.
537/2014.
Diegem, 15 april 2022
De commissaris
PwC Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door
Jeroen Bockaert
Bedrijfsrevisor
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS VAN DE VENNOOTSCHAP XIOR STUDENT
HOUSING NV OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2020
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde
jaarrekening van Xior Student Housing NV (de “Vennootschap”) en
haar lialen (samen “de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag
voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening
alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt
één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris
door de algemene vergadering van 17 mei 2018, overeenkomstig
het voorstel van de Raad van Bestuur uitgebracht op aanbeveling
van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de
algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening voor
het boekjaar afgesloten op 31 december 2020. Wij hebben de
wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van de
Vennootschap uitgevoerd gedurende 6 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde
jaarrekening van de Groep, die de geconsolideerde balans op 31
december 2020 omvat, de geconsolideerde resultatenrekening,
de geconsolideerde staat van het globaal resultaat, het
geconsolideerde mutatie-overzicht van het eigen vermogen en het
geconsolideerde kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten
op die datum alsook de toelichting die onder meer de belangrijkste
gehanteerde grondslagen voor nanciële verslaggeving bevat.
Deze geconsolideerde jaarrekening vertoont een geconsolideerd
balanstotaal van EUR ‘000’ 1.620.316 en de geconsolideerde
resultatenrekening sluit af met een netto resultaat van EUR ‘000’
-41.773.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening
een getrouw beeld van het vermogen en de geconsolideerde
nanciële toestand van de Groep per 31 december 2020, alsook
van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde
kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten,
in overeenstemming met de International Financial Reporting
Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en
met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire
voorschriften.
Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale
controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij
hebben bovendien de door de IAASB goedgekeurde internationale
controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op de
huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal
niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden
zijn verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de
commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening”
van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die
relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening
in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de
onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van
de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en
inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie
voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Kernpunten van de controle
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die
naar ons professioneel oordeel het meest signicant waren bij
de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context
van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel
en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen
afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
WAARDERING VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
Kernpunt van de controle:
De onderneming heeft op 31 december 2020 vastgoedbeleggingen
op het actief van de balans geboekt voor een totaalbedrag
van EUR ‘000’ 1.555.779. De IFRS-standaarden vereisen dat
vastgoedbeleggingen aan reële waarde worden geboekt. De
bepaling van die reële waarde hangt sterk af van een aantal gekozen
parameters. De belangrijkste zijn de huurwaarde van het vastgoed,
de bezettingsgraad, de verdisconteringsvoet en de geschatte kosten
voor onderhoud en herstellingen.
In overeenstemming met de voor gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen van toepassing zijnde wetgeving worden de
vastgoedbeleggingen gewaardeerd door een externe schatter.
In hun verslag per 31 december 2020 vestigen de externe schatters
in Spanje en Portugal de aandacht op een belangrijke onzekerheid
van de effecten van het coronavirus op de toekomstige waardering
van het vastgoed. Deze onzekerheid heeft voornamelijk betrekking
op de toekomstige macro-economische gevolgen van de huidige
Covid-19 pandemie, met betrekking tot mogelijke thesaurie- en
continuïteitsproblemen van de huurders en, op langere termijn, de
verhouding tussen aanbod en vraag van studentenvastgoed en het
daaruit voortvloeiende risico op leegstand.
De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een kernpunt
bij onze controle van de geconsolideerde jaarrekening, enerzijds
vanwege hun materieel belang in de jaarrekening en anderzijds
vanwege het subjectieve karakter van het waarderingsproces.
298 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 299
er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking
tot gebeurtenissen of omstandigheden die signicante twijfel
kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Groep om
zijn continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een
onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden
om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de
daarop betrekking hebbende toelichtingen in de geconsolideerde
jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om
ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd
op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van
ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of
omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Groep zijn
continuïteit niet langer kan handhaven;
• het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud
van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de
geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties en
gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw
beeld;
• het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie
met betrekking tot de nanciële informatie van de entiteiten of
bedrijfsactiviteiten binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking
brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening.
Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op
en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld
verantwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met de Raad van Bestuur onder meer over
de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de
signicante controlebevindingen, waaronder eventuele signicante
tekortkomingen in de interne beheersing die wij identiceren
gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan de Raad van Bestuur tevens een verklaring dat
wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid
hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties
en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen
beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband
houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met de Raad van Bestuur zijn
gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest signicant
waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de
huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze
controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons
verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is
verboden door wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en
de inhoud van het verslag over de geconsolideerde jaarrekening
en de andere informatie opgenomen in het verslag over de
geconsolideerde verslag.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische
bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale
controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om,
in alle van materieel belang zijnde opzichten, het verslag van de
geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen
in het verslag over de geconsolideerde verslag te veriëren, en
verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport
over de geconsolideerde jaarrekening
Na het uitvoeren van specieke werkzaamheden op het jaarverslag,
zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de
geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, en is dit
jaarverslag opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
In uitvoering van artikel 37 §2 van de Wet van 12 mei 2014
“betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen”
en in overeenstemming met artikel 8 van het koninklijk
besluit van 13 juli 2014 “met betrekking tot gereglementeerde
vastgoedvennootschappen” werden de transacties van de
Vennootschap met de in artikel 37 §1 van bovenstaande Wet
beschreven partijen toegelicht in de sectie “Belangenconflicten” van
het jaarlijks nancieel verslag.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening
zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder
op basis van de kennis verkregen tijdens de controle, of het
jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere
informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde
jaarrekening, zijnde volgende hoofdstukken van het jaarrapport:
• Risicobeheer;
• Woord van de Voorzitter;
• Kerncijfers per 31 december 2020;
• Strategie en operationele activiteiten;
• Beheerverslag
• Corporate governance;
• Het aandeel Xior;
• Vastgoedverslag;
• Maatschappelijk verantwoord ondernemen;
• Verklaringen;
• Permanent document.
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die
onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van
de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen
afwijking van materieel belang te melden.
De “andere informatie” zoals hierboven opgesomd omvat niet de
Voor meer informatie betreffende de waardering van de
vastgoedbeleggingen verwijzen wij naar toelichting 10.6.7 en 10.9.8
van deze geconsolideerde jaarrekening.
Hoe werd dit kernpunt behandeld in het kader van onze controle?
Wij hebben de betrouwbaarheid van de externe waardering en de
redelijkheid van de gebruikte parameters geëvalueerd op basis van
onderstaande werkzaamheden:
• Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en bekwaamheid
van de externe schatters beoordeeld;
• Voor een selectie van gebouwen hebben we de redelijkheid
van gebruikte parameters getoetst door de parameters van de
externe schatters te vergelijken met deze gebruikt door onze
interne schatters. Indien deze parameters aanzienlijk verschilden
van deze gebruikt door de externe schatter werd de impact
van dit verschil op de reële waarde bepaald, op enerzijds de
individuele vastgoedbelegging en anderzijds ook op de volledige
vastgoedportefeuille.
• Bovendien hebben wij voor de wijzigingen in de reële waarde
ten opzichte van 31 december 2019 de redelijkheid van de
onderliggende parameters geanalyseerd.
• Wij hebben getoetst of de onzekerheid waarnaar door de
schatters werd verwezen op adequate wijze toegelicht werd
in het jaarverslag en in de toelichtingen bij de geconsolideerde
jaarrekening;
• Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen informatie
in de toelichting van de geconsolideerde jaarrekening in
overeenstemming is met de IFRS-standaarden.
Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur voor het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van
een geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft
in overeenstemming met de International Financial Reporting
Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en
met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire
voorschriften, alsook voor de interne beheersing die de Raad van
Bestuur noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde
jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het
gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is de Raad van
Bestuur verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid
van de Groep om zijn continuïteit te handhaven, het toelichten, indien
van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband
houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij
de Raad van Bestuur het voornemen heeft om de Groep te liquideren
of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of geen realistisch
alternatief heeft dan dit te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van
de geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van
zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als
geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van
fraude of van fouten, en het uitbrengen van een commissarisverslag
waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid
is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een
controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een
afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat.
Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten
en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs
kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de
economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van
deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk,
reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op de
controle van de jaarrekening in België. Een wettelijke controle biedt
evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid
van de Vennootschap, noch omtrent de efciëntie of de
doeltreffendheid waarmee de Raad van Bestuur de bedrijfsvoering
van de Vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s,
passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een
professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren
tevens de volgende werkzaamheden uit:
• het identiceren en inschatten van de risico’s dat de
geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang
bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen
en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico’s
inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende
en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het
niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is
groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien
zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van
samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om
transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van
zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant
is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te
zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die
niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit
van de interne beheersing van de Groep;
• het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde
grondslagen voor nanciële verslaggeving en het evalueren
van de redelijkheid van de door de Raad van Bestuur gemaakte
schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
• het concluderen of de door de Raad van Bestuur gehanteerde
continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het
concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of
300 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 301
onderdelen ‘Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen’ en ‘Woord
van de Voorzitter’ aangezien deze pas ter beschikking zullen worden
gesteld na datum van ons verslag. Wanneer we bij het lezen van
deze onderdelen na terbeschikkingstelling materiële afwijkingen
zouden vaststellen, dienen we hierover te communiceren met de
Raad van Bestuur.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
• Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben
geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de
wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en
ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat
onafhankelijk gebleven tegenover de Groep.
• De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn
met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening
bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de
toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Andere vermeldingen
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan
het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr.
537/2014.
Sint-Stevens-Woluwe, 23 februari 2021
De commissaris
PwC Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door
Damien Walgrave
Bedrijfsrevisor
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS VAN DE VENNOOTSCHAP XIOR STUDENT
HOUSING NV OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2019
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde
jaarrekening van Xior Student Housing NV (de “Vennootschap”) en
haar lialen (samen “de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag
voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening
alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt
één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris
door de algemene vergadering van 17 mei 2018, overeenkomstig
het voorstel van de Raad van Bestuur uitgebracht op aanbeveling
van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de
algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening voor het
boekjaar afgesloten op 31 december 2020. Wij hebben de wettelijke
controle van de geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap
uitgevoerd gedurende 5 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde
jaarrekening van de Groep, die de geconsolideerde balans op 31 december
2019 omvat, de geconsolideerde resultatenrekening, de geconsolideerde
staat van het globaal resultaat, het geconsolideerde mutatie-overzicht van
het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht over het
boekjaar afgesloten op die datum alsook de toelichting die onder meer
de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor nanciële verslaggeving
bevat. Deze geconsolideerde jaarrekening vertoont een geconsolideerd
balanstotaal van EUR ‘000’ 1.276.529 en de geconsolideerde resultaten-
rekening sluit af met een netto resultaat van EUR ‘000’ 7.659.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw
beeld van het vermogen en de geconsolideerde nanciële toestand
van de Groep per 31 december 2019, alsook van zijn geconsolideerde
resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar
dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de
International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd
door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde
wettelijke en reglementaire voorschriften.
Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud
W
ij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale
controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij
hebben bovendien de door de IAASB goedgekeurde internationale
controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op de huidige
afsluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze
verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder
beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris
voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag.
Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de
controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met
inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de
Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en
inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie
voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Benadrukking van een bepaalde aangelegenheid – Gebeurtenis na
de datum van afsluiting van het boekjaar
Wat betreft de COVID-19 pandemie, vestigen wij de aandacht op punt 5.5
van het jaarverslag en toelichting 10.9.32 van de geconsolideerde jaarre-
kening («Gebeurtenissen die zich na balansdatum hebben voorgedaan»).
Daarin licht de raad van bestuur zijn mening toe dat de gevolgen van deze
pandemie een effect van materieel belang zouden kunnen hebben op
de bedrijfsactiviteiten van de Vennootschap in 2020, maar dat ze geen
effecten van materieel belang hebben op de nanciële toestand van de
Vennootschap per 31 december 2019. Wij brengen geen voorbehoud in
ons oordeel tot uitdrukking met betrekking tot deze aangelegenheid.
Kernpunten van de controle
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar
ons professioneel oordeel het meest signicant waren bij de controle
van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode.
Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle
van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van
ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over
deze aangelegenheden.
WAARDERING VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
Kernpunt van de controle:
De onderneming heeft op 31 december 2019 vastgoedbeleggingen op
het actief van de balans geboekt voor een totaalbedrag van EUR ‘000’
1.190.791. De IFRS-standaarden vereisen dat vastgoed beleggingen
aan reële waarde worden geboekt. De bepaling van die reële waarde
hangt sterk af van een aantal gekozen parameters. De belangrijkste
zijn de huurwaarde van het vastgoed, de bezettingsgraad, de
verdisconteringsvoet en de geschatte kosten voor onderhoud en
herstellingen.
In overeenstemming met de voor gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen van toepassing zijnde wetgeving worden de
vastgoedbeleggingen gewaardeerd door een externe schatter.
De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een kernpunt bij
onze controle van de geconsolideerde jaarrekening, enerzijds vanwege
hun materieel belang in de jaarrekening en anderzijds
vanwege het
subjectieve karakter van het waarderingsproces.
Voor meer informatie betreffende de waardering van de vastgoed-
beleggingen verwijzen wij naar toelichting 10.6.4 en 10.6.7 van deze
geconsolideerde jaarrekening.
302 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 303
de Groep zijn continuïteit niet langer kan handhaven;
• het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de
geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconsolideerde
jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen
weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;
• het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie
met betrekking tot de nanciële informatie van de entiteiten of
bedrijfsactiviteiten binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking
brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening.
Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op
en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld
verantwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met de Raad van Bestuur onder meer over de
geplande reikwijdte en timing van de controle en over de signicante
controlebevindingen, waaronder eventuele signicante tekortkomingen
in de interne beheersing die wij identiceren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan de Raad van Bestuur tevens een verklaring dat
wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid
hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties
en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen
beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband
houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met de Raad van Bestuur zijn
gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest signicant
waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de
huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze
controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons
verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is
verboden door wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de
inhoud van het verslag over de geconsolideerde jaarrekening en de
andere informatie opgenomen in het verslag over de geconsolideerde
verslag.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische
bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale
controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om,
in alle van materieel belang zijnde opzichten, het verslag van de
geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in
het verslag over de geconsolideerde verslag te veriëren, en verslag
over deze aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport
over de geconsolideerde jaarrekening
N
a het uitvoeren van specieke werkzaamheden op het jaarverslag,
zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsoli-
deerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, en is dit jaarverslag
opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening
zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder
op basis van de kennis verkregen tijdens de controle, of het jaarverslag
over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening,
zijnde volgende hoofdstukken van het ja
arrapport:
• Risicobeheer;
• Woord van de Voorzitter;
• Kerncijfers per 31 december 2019;
• Strategie en operationele activiteiten;
• Beheerverslag
• Corporate governance;
• Het aandeel Xior;
• Vastgoedverslag;
• Maatschappelijk verantwoord ondernemen;
• Verklaringen;
• Permanent document.
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die
onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de
werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking
van materieel belang te melden.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
•
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrach
ten
verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de
geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in
de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Groep.
• De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn
met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening
bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting
bij de geconsolideerde jaarrekening.
Andere vermeldingen
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan
het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr.
537/2014.
Sint-Stevens-Woluwe, 20 april 2020
De commissaris
PwC Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door
Damien Walgrave
Bedrijfsrevisor
Hoe werd dit kernpunt behandeld in het kader van onze controle?
Wij hebben de betrouwbaarheid van de externe waardering en de
redelijkheid van de gebruikte parameters geëvalueerd op basis van
onderstaande werkzaamheden:
Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en bekwaamheid van de
externe schatters beoordeeld;
Voor een selectie van gebouwen hebben we de redelijkheid van
gebruikte parameters getoetst door de parameters van de externe
schatters te vergelijken met deze gebruikt door onze interne schatters.
In
dien deze parameters aanzienlijk verschilden van deze gebruikt
door de externe schatter werd de impact van dit verschil op de reële
waarde bepaald, op enerzijds de individuele vastgoedbelegging en
anderzijds ook op de volledige vastgoedportefeuille.
• Bovendien hebben wij voor de wijzigingen in de reële waarde
ten opzichte van 31 december 2018 de redelijkheid van de
onderliggende parameters geanalyseerd.
• Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen informatie
in de toelichting van de geconsolideerde jaarrekening in
overeenstemming is met de IFRS-standaarden.
Verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur voor het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van
een geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in
overeenstemming met de International Financial Reporting Standards
(IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België
van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook
voor de interne beheersing die de Raad van Bestuur noodzakelijk
acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen
afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of
van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is de Raad van
Bestuur verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van
de Groep om zijn continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van
toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden
en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij de Raad
van Bestuur het voornemen heeft om de Groep te liquideren of om de
bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of geen realistisch alternatief heeft
dan dit te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van
de geconsolideerde jaarrekening
O
nze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van
zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel
geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude
of van fouten, en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin
ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een
hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle
die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van
materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich
voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel
belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij,
individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen
door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening,
beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair
en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van
de jaarrekening in België. Een wettelijke controle biedt evenwel
geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de
Vennootschap, noch omtrent de efciëntie of de doeltreffendheid
waarmee de Raad van Bestuur de bedrijfsvoering van de Vennootschap
ter hand heeft genomen of zal nemen.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s,
passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een
professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren
tevens de volgende werkzaamheden uit:
•
het identiceren en inschatten van de risico’s dat de geconsolideerde
jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het
gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van
controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het
verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als
basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een
van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking
het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten,
omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in
geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het
opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de
interne beheersing;
• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor
de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in
de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht
op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne
beheersing van de Groep;
• het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen
voor nanciële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid
van de door de Raad van Bestuur gemaakte schattingen en van de
daarop betrekking hebbende toelichtingen;
• het concluderen of de door de Raad van Bestuur gehanteerde
continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen,
op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid
van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of
omstandigheden die signicante twijfel kunnen doen ontstaan over
de mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te handhaven.
Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel
belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons
commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende
toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze
toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze
conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen
is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige
gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat
304 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 305
10.10 VERKORTE VERSIE VAN DE
ENKELVOUDIGE JAARREKENING VAN
XIOR STUDENT HOUSING NV
De enkelvoudige jaarrekening van Xior Student Housing NV is
opgesteld op basis van de IFRS-normen en conform het GVV-KB van
13 juli 2014. De volledige versie van de enkelvoudige jaarrekening van
Xior Student Housing NV zal, samen met het jaarverslag en het verslag
van de commissaris, binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank
van België neergelegd worden en kan gratis verkregen worden via de
website van de Vennootschap (www.xior.be) of op aanvraag bij de
maatschappelijke zetel.
De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud
afgeleverd op de enkelvoudige jaarrekening van Xior Student Housing
NV.
306 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 307
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 27.484 26.104
XVI (+/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen
(+)
- Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten)
(-)
- Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen
XVIII (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 27.473 -35.057
(+)
- Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
31.134 377
(-)
- Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
3.660 35.434
XIX (+/-) Ander portefeuilleresultaat -791 -3.126
OPERATIONEEL RESULTAAT 54.167 -12.078
XX (+) Financiële opbrengsten 29.413 16.516
Geïnde intresten en dividenden
29.413 16.516
XXI (-) Netto interestkosten -11.445 -9.651
(-)
Nominale intrestlasten op leningen
-7.834 -6.662
(-)
Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van nanciële schulden
-395 -332
(-)
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten
-3.216 -2.657
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedenieerd in IFRS
-3.216 -2.657
XXII (-) Andere nanciële kosten -1.394 -931
(-)
Bankkosten en andere commissies
-1.214 -869
(-)
Andere
-180 -61
XXIII (+/-) Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva 11.150 -21.768
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedenieerd in IFRS
11.621 -9.042
Andere
-471 12.726
FINANCIEEL RESULTAAT 27.724 -15.833
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 0 -284
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 81.891 -28.196
XXIV (+/-) Vennootschapsbelasting -2.241 -973
XXV (+/-) Exit taks 0 23
XXV (+/-) Uitgestelde belastingen -1.582 -1.768
BELASTINGEN -3.823 -2.718
NETTO RESULTAAT 78.068 -30.914
10.10.1
ENKELVOUDIGE RESULTATENREKENING
RESULTATENREKENING (IN KEUR) 31/12/2021
31/12/2020
I (+) Huurinkomsten 33.927
33.696
(+)
Huurinkomsten
29.902
33.049
(+)
Gegarandeerde inkomsten
4.183
920
(+/-)
Huurkortingen
-158
-273
III (+/-)
Met verhuur verbonden kosten
-33
-204
Waardeverminderingen op handelsvorderingen
-33
-204
NETTO HUURRESULTAAT
33.894 33.492
V (+)
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op
verhuurde gebouwen 5.432
6.989
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar
5.349
6.910
Doorrekening van voorhefngen en belastingen op verhuurde gebouwen
83
79
VII (-)
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde
gebouwen -8.155
-7.790
Huurlasten gedragen door de eigenaar
-8.037
-7.689
Voorhefngen en belastingen op verhuurde gebouwen
-119
-101
VIII (+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 1.954
771
VASTGOEDRESULTAAT 33.124 33.463
IX (-) Technische kosten -1.614 -1.487
Recurrente technische kosten
-1.726 -1.498
Herstellingen
-1.494 -1.262
Verzekeringspremies
-232 -236
Niet-recurrente technische kosten
112 10
Schadegevallen
112 10
X Commerciële kosten -352 -320
Publiciteit
-298 -280
Honoraria advocaat, juridische kosten
-54 -40
XI Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen 0 -609
XII Beheerskosten van het vastgoed -2.202 -2.355
Externe beheervergoedingen
0 0
(-)
Interne beheerskosten van het patrimonium
-2.202 -2.355
XIII (-) Andere vastgoedkosten -1.569 -1.263
Honoraria architecten
-12 0
(-)
Honoraria schatters
-178
-321
(-)
Andere
-1.379 -942
VASTGOEDKOSTEN -5.737
-6.034
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 27.387 27.428
XIV (-) Algemene kosten van de vennootschap -4.890 -4.368
XV (+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten 4.988 3.044
308 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 309
10.10.3
ENKELVOUDIGE BALANS
Activa
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
I Vaste Activa 1.866.168 920.806
B Immateriële vaste activa 239 13
C Vastgoedbeleggingen 605.681 680.479
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
585.418 677.488
Projectontwikkelingen
20.263 2.990
D Andere materiële vaste activa 723 703
Materiële vaste activa voor eigen gebruik
723 703
Andere
E Financiële vaste activa 348.390 239.348
Activa aangehouden tot einde looptijd
348.304 239.327
Andere
86 21
G Handelsvorderingen en andere vaste activa 911.131 135
nc leningen ICO
910.996 0
overige
135 135
H Uitgestelde belastingen - activa 2 2
I
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures
vermogensmutatie 3 126
II Vlottende Activa 59.107 565.748
D Handelsvorderingen 1.240 2.035
E Belastingvorderingen en andere vlottende activa
47.456 559.732
Belastingen
-8 460
Bezoldigingen en sociale lasten
Andere
47.464 559.272
F Kas en kasequivalenten 1.461 991
G Overlopende rekeningen 8.950 2.989
Voorafbetaalde vastgoedkosten
3.274 582
Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten
1.299
Andere
4.377 2407
Totaal Activa 1.925.275 1.486.553
10.10.2
STAAT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Nettoresultaat 78.068 -30.914
Andere componenten van het globaalresultaat
(+/-)
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen 0 0
(+/-)
Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor
kasstroomafdekkingen 0 0
Globaal resultaat 78.068 -30.914
310 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 311
II Kortlopende verplichtingen 110.906 84.645
B Kortlopende nanciële schulden 161.696 63.919
a. Kredietinstelling
161.696 63.919
D Handelsschulden en andere kortlopende schulden 31.083 3.748
Exit taks
-9 -
Andere
31.094 3.748
Leveranciers
5.347 3.271
Huurders
368 227
Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten
377 250
Andere
25.000 0
E Andere kortlopende verplichtingen 4.193 13.577
Andere
4.193 13.577
F Overlopende rekeningen 3.934 3.401
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten
492 350
Andere
3.442 3.051
Totaal eigen vermogen en verplichtingen 1.925.275 1.486.553
Passiva
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Eigen Vermogen 1.034.999 694.258
A Kapitaal 494.772 375.441
Geplaatst kapitaal
500.063 378.836
Kosten kapitaalverhoging
-5.291 -3.395
B Uitgiftepremies 508.008 338.065
C Reserves -45.849 11.666
Wettelijke reserve
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
-2.018 43.861
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten
en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
-34.439 -25.293
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van
toegelaten afdekkingsverrichtingen die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedenieerd in IFRS
-24.509 -15.467
Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-
gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde
deelnemingen en joint ventures die administratief verwerkt worden
volgens de equity methode
-3.494 -1.962
Onbeschikbare reserve: reserve voor voorzienbare verliezen
Andere reserves
102 102
Overgedragen resultaten van vorige boekjaren
18.509 10.528
D Nettoresultaat van het boekjaar 78.068 -30.914
Verplichtingen 890.276 792.295
I Langlopende verplichtingen
689.370 707.650
A Voorzieningen 0 0
B Langlopende nanciële schulden 664.195 672.437
a Kredietinstellingen
470.352 563.160
c Andere
193.718 109.277
C Andere langlopende nanciële verplichtingen 12.889 24.509
Toegelaten afdekkingsinstrumenten 12.889 24.509
E Andere langlopende verplichtingen 354 354
F Uitgestelde belastingen - verplichtingen 11.932 10.350
a Exit taks
b Andere
11.932 10.350
312 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 313
10.10.4
STAAT VAN DE BEWEGINGEN VAN HET EIGEN VERMOGEN
Cijfers in duizenden EUR Kapitaal Uitgiftepremies Reserves
Netto resultaat van het
boekjaar Eigen vermogen
Balans per 31 december 2019 342.125 276.441 3.340 27.821 649.727
Netto resultaatverwerking 2019 27.821 -27.821
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves
0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves
0
Resultaat van de periode -30.914 -30.914
Andere elementen erkend in het globaal resultaat
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva
0
Uitgifte van nieuwe aandelen 54.681 54.681
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 41.383 41.383
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging -1.124 -1.124
Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -61.624 61.624
Dividenden -19.495 -19.495
Overige reserves
Balans per 31 december 2020 375.441 338.065 11.666 -30.914 694.258
Netto resultaatverwerking 2020
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves
-56.557 56.557 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves
8.083 -8.083 0
Resultaat van de periode 78.068 78.068
Andere elementen erkend in het globaal resultaat
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva
Uitgifte van nieuwe aandelen -9.042 9.042 0
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 295.071 295.071
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging
Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -5.796 -5.796
Dividenden -169.944 169.944 0
Overige reserves 0
Balans per 31 december 2021 494.772 508.008 -45.849 78.068 1.034.999
314 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 315
10.10.5
DETAIL VAN DE RESERVES
Cijfers in duizenden EUR
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde
van vastgoed
Reserve voor de impact op de
reële waarde van geschatte
mutatierechten en -kosten bij
hypothetische vervreemding
van vastgoedbeleggingen
Reserve voor het saldo
van de variaties in de reële
waarde van toegelaten
afdekkings instrumenten die
niet onderworpen zijn aan een
afdekkings boekhouding zoals
gedenieeerdinIFRS
Reserves voor het aandeel in
de winst of het verlies en in de
niet-gerealiseerde resultaten
van dochterondernemingen,
geassocieerde deelnemingen en
joint ventures die
administratief verwerkt worden
volgens de equity methode Andere reserves
Overgedragen
resultaten van vorige
boekjaren
Totaal van
de reserves
Balans per 31 december 2019 29.530 -22.071 -8.183 0 0 4.066 3.340
Netto resultaatverwerking 16.105 16.105
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves
10.197 -3.007 -7.190 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves
Andere elementen erkend in het globaal resultaat
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva
-7.259 7.259 0
Uitgifte van nieuwe aandelen
Kapitaalverhoging door inbreng in natura
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging
Kapitaalvermindering tot het vormen van beschikbare reserve ter dekking van
toekomstige verliezen
Uitgestelde belastingen m.b.t. NL vastgoed
Dividenden -13.887 -13.887
Andere
Balans per 31 december 2020 43.861 -25.292 -15.467 -1.962 0 10.528 11.666
Netto resultaatverwerking -30.914 -30.914
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves
-45.879 -9.147 -1.532 56.558 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves
Andere elementen erkend in het globaal resultaat
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van nanciële activa en passiva
-9.042 9.042 0
Uitgifte van nieuwe aandelen
Kapitaalverhoging door inbreng in natura
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging
Dividenden -26.602 -26.602
Andere
Balans per 31 december 2021 -2.018 -34.439 -24.509 -3.494 0 18.611 -45.849
316 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 317
10.10.7
UITKERINGSPLICHT VOLGENS ARTIKEL 13, §1, EERSTE LID
VAN HET KB VAN 13 JULI 2014 MET BETREKKING TOT DE GVV
Cijfers in duizenden EUR 31/12/2021
31/12/2020
Nettoresultaat 78.068 -30.914
(+) Afschrijvingen 143 191
(+) Waardeverminderingen 79 237
(-) Terugnemingen van waardeverminderingen -46 -33
(-/+) Andere niet monetaire bestanddelen -8.848 24.135
(+/-)
EPRA resultaat van de 100% dochters door toepassing van equity methode met
doorkijkbenadering 2.302 3.604
(-/+) Resultaat verkoop vastgoed 0 0
(-/+) Variaties in de reële waarde van vastgoed -27.473 35.057
Gecorrigeerd resultaat (A) 44.225 32.277
(-/+) Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer-en minwaarden op vastgoed (+/-)
(-)
Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden vrijgesteld van de
verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn
van vier jaar (-)
(+)
Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte
uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van vier jaar (+)
Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van verplichte
uitkering (B)
0 0
Totaal (A) + (B) x 80% 35.380 25.822
Schuldvermindering (-) 0 0
Uitkeringsplicht 35.380 25.822
Bij het bepalen van de uitkeringsplicht werd ten gevolge van de
toepassing van de doorkijkbenadering rekening gehouden met
de EPRA resultaten van de 100% dochtervennootschappen. Voor
de bepaling van het verplicht uit te keren bedrag overeenkomstig
artikel 13, §1 eerste lid van het KB van 13 juli 2014 met betrekking
tot de GVV, heeft de Vennootschap de praktijk om het aandeel in
de winst of het verlies van dochtervennootschappen te corrigeren
via de rubriek “andere niet monetaire bestanddelen” waardoor de
resultaten van niet 100% dochterondernemingen niet in aanmerking
worden genomen voor de berekening van het minimum uit te keren
dividend.
10.10.6
STATUTAIRE RESULTAATSVERWERKING
31/12/2021
31/12/2020
A. Nettoresultaat 78.068 -30.914
B. (-/=) Toevoeging/onttrekking reserves
1. (-/+)
Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het (positieve of
negatieve) saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
- boekjaar 26.316 -45.879
2. (-/+)
Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte
mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van
vastgoedbeleggingen
- boekjaar -297 -9.146
5. (+)
Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële
waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen
zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedenieerd in IFRS
- boekjaar 11.671 -9.042
10. (-/+) Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves 0 0
11. (-/+)
Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige
boekjaren 8.801 8.083
12. (+/-)
Toevoeging aan de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies
en in de niet-gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen,
geassocieerde deelnemingen en joint ventures die administratief
verwerkt worden volgens de equity methode -3.911 -1.532
C.
Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13,§ 1, eerste
lid 35.380 25.822
D. Vergoeding voor het kapitaal - andere dan C 108 780
318 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 319
Het resultaat van de dochtervennootschappen die voor 100%
werden aangehouden door Xior Student Housing, werd voor de
periode vanaf verwerving door de Vennootschap tot afsluitdatum
gerealiseerd in hoofde van de Vennootschap en dit resultaat werd
als volgt verwerkt in het eigen vermogen van de Vennootschap:
• Het operationeel uitkeerbaar resultaat (2.302 KEUR) van de
dochters werd toegewezen aan de diverse rubrieken van
het resultaat van de Vennootschap. Deze positieve correctie
behelst de som van de positieve en negatieve EPRA resultaten
dewelke gerealiseerd werden door de individuele 100%
dochtervennootschappen waarbij het positieve EPRA resultaat
van de vennootschap Patrimonia Couronne-Franck SA ten
bedrage van 992 KEUR niet in aanmerking genomen werd
aangezien deze vennootschap haar positieve resultaten niet kan
uitkeren ten gevolge van statutaire beperkingen.;
• De variatie in de Reële Waarde van het vastgoed van de dochters
werd toegewezen aan het ander portefeuilleresultaat.
Als dusdanig kan het operationeel resultaat van de
dochterondernemingen van 2021 vanaf de datum van verwerving
worden gebruikt voor uitkering als dividend (doorkijkbenadering).
Voor dochtervennootschappen waarin de Vennootschap niet 100%
van de aandelen aanhoudt, zal de Vennootschap haar aandeel
in de resultaten van deze dochtervennootschappen (zowel de
gerealiseerde als de niet-gerealiseerde resultaten) opnemen in
een afzonderlijke onbeschikbare reserverekening “
Reserve voor
het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde
resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden
volgens de equity-methode
”. Over het boekjaar eindigend op 31
december 2021 bedraagt het aandeel van de Vennootschap in
de resultaten van deze niet 100% dochtervennootschappen een
verlies van 3.911 KEUR hetwelke zal worden toegewezen aan de
voornoemde onbeschikbare reserve.
10.10.8
NIET-UITKEERBAAR EIGEN VERMOGEN CONFORM ARTIKEL
7:212 VAN HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN EN
VERENIGINGEN
Het bedrag zoals bedoeld in artikel 7:212 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen, van het gestorte kapitaal of als
dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagde kapitaal, verhoogd met
de reserves die volgens de wet of de statuten niet uitgekeerd mogen
worden, is bepaald in Hoofdstuk IV van Bijlage C bij het GVV-KB.
Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige jaarrekening
van Xior Student Housing NV maar met toepassing van de
doorkijkbenadering.
Cijfers in EUR
31/12/2021
31/12/2020
Niet-uitkeerbare eigen vermogen volgens artikel 7:212 van het Wetboek van
Vennootschappen en verenigingen 775.385.336 618.486.570
Gestort kapitaal 500.063.418 378.835.938
Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies 298.447.920 298.447.920
Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 24.297.814 0
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -34.735.686 -34.438.159
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
indekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding -12.837.978 -24.508.978
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
indekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 0 0
Reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde
resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures
die administratief verwerkt worden volgens de equity methode 0 0
Andere reserves 149.848 149.848
Eigen vermogen enkelvoudig 1.034.999.177 694.257.855
Geplande dividenduitkering 35.488.104 26.602.077
Gewogen gemiddeld aantal aandelen 24.644.517 19.560.351
Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel (EUR) 1,44 1,36
Eigen vermogen enkelvoudig na dividenduitkering 999.511.073 667.655.778
Overblijvende reserve na uitkering 224.125.736 49.169.209
320 I FINANCIEEL VERSLAG
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 321
VERKLARINGEN
11
Kipdorpvest
ANTWERPEN
“
Ook de student kreeg een centrale plaats
in het digitaal transformatieproject dat in
2021 werd opgestart. De volledige customer
journey werd in detail in beeld gebracht, en
zal in 2022 en 2023 dienen als basis voor
diverse platformen, waaronder ook een nieuwe
website en interface platform.
„
322 I VERKLARINGEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 323
180/ 8 verd, 2018 Antwerpen, met ondernemingsnummer
0458.797.033 (RPR Antwerpen afdeling Antwerpen) en
vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 GVV-Wet) door Céline
Janssens,
• Cushman & Wakeeld v.o.f. (als rechtsopvolger van DTZ Zaldehoff
v.o.f.), met maatschappelijke zetel te Gustav Mahlerlaan
362, 1082 ME Amsterdam, met KVK nummer 33154480 en
vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 GVV-Wet) door Jurre
Brantsma,
• Cushman & Wakeeld Lda, met maatschappelijke zetel te Avenida
de Liberdade 131-5°, 1250-140 Lissabon, met N° Matricula 14287
en vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 GVV-Wet) door
Ricardo Reis,
• Cushman & Wakeeld Spain Limited Sucursal en Espana, met
maatschappelijke zetel te Jose Ortega y Gasset 29 6th Floor
Edicio Beatriz, 28006 Madrid met Número de Identicatión
Fiscal: ESW0061691B en vertegenwoordigd (in de zin van artikel
24 GVV-Wet) door Tony Loughran,
• en CBRE Valution Advisory SA, met maatschappelijke zetel te
Edicio Castellana 200, P° de la Castellana, 2020 p. 8, 28046
Madrid, met Número de Identicatión Fiscal: A85490217 en
vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 GVV-Wet) door Javier
Caro.
Voor de weerslag van de gezamenlijke conclusie van voormelde
Waarderingsdeskundige met betrekking tot de vastgoedportefeuille
van de Vennootschap per 31 december 2021, wordt verwezen naar
Hoofdstuk 8.2.4 van het jaarlijks Financieel Verslag 2021
. Elk
kwartaal wordt een actualisatie van de waarderingen uitgevoerd
door de Waarderingsdeskundingen.
Voormelde onafhankelijke Waarderingsdeskundigen hebben
ieder aan de Vennootschap bevestigd dat zij geen wezenlijke
belangen in de Vennootschap hebben, met uitzondering van deze
die voortvloeien uit hun respectieve contractuele relatie met de
Vennootschap als onafhankelijke Waarderingsdeskundige van de
Vennootschap in de zin van artikel 24 GVV-Wet.
Ieder van voormelde Waarderingsdeskundige heeft ingestemd
met de opname van voormelde gezamenlijke conclusie in dit
Registratiedocument.
Studies
Hoofdstuk 8.1 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2021
bevat een
overname van een studie uitgevoerd door Cushman & Wakeeld
waarin de algemene stand van zaken in de onderliggende Belgische
resp. Nederlandse, Spaanse en Portugese vastgoedmarkt voor
studentenhuisvesting wordt beschreven.
Cushman & Wakeeld heeft ermee ingestemd dat deze
informatie door middel van verwijzing wordt opgenomen in dit
Registratiedocument.
Cushman & Wakeeld heeft aan de Vennootschap bevestigd
dat zij geen wezenlijke belangen in de Vennootschap heeft, met
uitzondering van deze die voortvloeien uit de contractuele relatie
van Cushman & Wakeeld met de Vennootschap als onafhankelijke
Waarderingsdeskundige van de Vennootschap in de zin van artikel
24 GVV-Wet.
11.1 TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN
Dit Jaarverslag bevat toekomstgerichte informatie, vooruitziende
informatie, voorspellingen, overtuigingen, opinies en ramingen
gemaakt door Xior, met betrekking tot de verwachte toekomstige
prestatie van Xior en van de markt waarin zij actief is
(«toekomstgerichte verklaringen»). Door hun aard impliceren
toekomstgerichte verklaringen inherente risico’s, onzekerheden en
veronderstellingen, zowel algemeen als speciek, die gegrond leken
op het moment dat ze werden gemaakt, maar die uiteindelijk wel of
niet accuraat kunnen blijken en het risico bestaat dat de vooruitziende
verklaringen niet zullen worden bereikt. Sommige gebeurtenissen
zijn moeilijk te voorspellen en kunnen afhangen van factoren
waarop Xior geen vat heeft. Bovendien gelden de toekomstgerichte
verklaringen enkel op de datum van dit Jaarverslag. Verklaringen in
dit Jaarverslag die gaan over voorbije trends of activiteiten, mogen
niet worden beschouwd als een voorstelling dat dergelijke trends of
activiteiten in de toekomst zullen blijven duren. De werkelijke winsten,
de nanciële situatie, de prestatie of de resultaten van Xior kunnen
bijgevolg aanzienlijk verschillen van de informatie vooropgesteld
in of geïmpliceerd door toekomstgerichte verklaringen. Xior wijst
nadrukkelijk elke verplichting of waarborg af om toekomstgerichte
verklaringen publiekelijk te actualiseren of te herzien, tenzij wettelijk
vereist.
11.2 VERANTWOORDELIJKE VOOR DE INHOUD VAN HET
REGISTRATIEDOCUMENT
De raad van bestuur van Xior Student Housing NV, met
maatschappelijke zetel te Mechelsesteenweg 34, bus 108, 2018
Antwerpen, draagt de verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit
Registratiedocument.
te hebben getroffen om zulks te garanderen en voorzover haar
bekend, de gegevens in dit Registratiedocument in overeenstemming
zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten
waarvan de vermelding de strekking van dit Registratiedocument
zou wijzigen.
De raad van bestuur, waarvan de samenstelling terug te vinden is
onder
Hoofdstuk 6.1.5 van dit Jaarverslag
, verklaart dat naar zijn
beste weten:
• de jaarrekeningen, die zijn opgesteld overeenkomstig de
toepasselijke standaarden voor jaarrekeningen, een getrouw
beeld geven van het vermogen, de nanciële toestand en
de resultaten van de Vennootschap en de in de consolidatie
opgenomen ondernemingen;
• het jaarlijks nancieel verslag een getrouw overzicht geeft van de
ontwikkeling en de resultaten van het bedrijf en van de positie
van de Vennootschap en de in de consolidatie opgenomen
ondernemingen, evenals een beschrijving van de voornaamste
risico’s en onzekerheden waarmee zij geconfronteerd worden.
11.3 INFORMATIE AFKOMSTIG VAN DERDEN
Dit Registratiedocument bevat informatie die afkomstig is van
derden (zie
Hoofdstuk 8.1 van dit Jaarverslag
voor een verslag
van Cushman & Wakeeld;
Hoofdstuk 8.2.4
voor de conclusies
van de Waarderingsdeskundigen Stadim, Cushman & Wakeeld
en CBRE; en
Hoofdstuk 7.6.4
en
10.9.38
voor de verslagen van de
commissaris).
van derden correct is weergegeven en, voor zover de Vennootschap
weet en heeft kunnen opmaken uit door de betrokken derde
gepubliceerde informatie, er geen feiten zijn weggelaten waardoor
de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden.
De informatie (verslagen c.q. conclusies) die werd opgenomen van
derden, werd opgenomen met toestemming wat betreft de inhoud,
de vorm en context waarin deze informatie is opgenomen.
Commissaris
Voor de gegevens met betrekking tot de commissaris wordt
verwezen naar
Hoofdstuk 10.9.37 van dit Registratiedocument
.
Voor een overzicht van de verslagen van de commissaris die met
diens toestemming zijn opgenomen in dit Registratiedocument
wordt verwezen naar
Hoofdstuk 7.6.4
en
10.9.37
van dit
Registratiedocument. De commissaris heeft de Vennootschap
bevestigd dat zij geen wezenlijke belangen in de vennootschap
heeft, met uitzondering van deze die voortvloeien uit haar mandaat
van commissaris van de Vennootschap.
Waarderingsdeskundigen
De vastgoedportefeuille van de Vennootschap wordt gewaardeerd
door vijf onafhankelijke Waarderingsdeskundigen:
• Stadim CVBA, met maatschappelijke zetel te Mechelsesteenweg
324 I VERKLARINGEN
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 325
PERMANENT
DOCUMENT
12
Vaals- Katzensprung
NEDERLAND
“
Gezien Xior dicht bij de studenten
staat, vinden we het als organisatie
ook belangrijk om kennis te delen met
jonge talenten. Ons jaarlijks traineeship
programma biedt studenten de kans om
waardevolle praktijkervaring op te doen in
een professionele omgeving.
„
XIOR I 327
326
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
12.1.4
HISTORIEK VAN DE VENNOOTSCHAP
Hieronder wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste
vennootschapsrechtelijke wijzigingen die hebben plaatsgevonden
binnen de Vennootschap, sedert de oprichting van de Vennootschap.
Datum Gebeurtenis
10 maart 2014 Oprichting van de Vennootschap als besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid onder de benaming Xior Student
Housing met een maatschappelijk kapitaal van 20.000,00 EUR, vertegenwoordigd door 200 aandelen.
23 september 2015 Omzetting van de Vennootschap in een naamloze vennootschap en verlenging boekjaar tot 31 december 2015.
Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 1.250.000,00 EUR, vertegenwoordigd door 12.500 aandelen.
23 november 2015 Aandelensplitsing waarbij de bestaande 12.500 aandelen werden gesplitst in 42.500 nieuwe aandelen in een verhouding van
1 bestaand aandeel tegen 3,4 nieuwe aandelen.
Statutenwijziging naar aanleiding van de vergunning van de Vennootschap als openbare GVV, verleend door de FSMA op 24
november 2015.
11 december 2015 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 90.242.678,39 EUR, vertegenwoordigd door 4.626.780 aandelen ingevolge
diverse inbrengen in natura en een inbreng in geld, in het kader van de voltooiing van de IPO.
Kapitaalvermindering voor de creatie van een reserve tot dekking van voorzienbare verliezen met een bedrag van
6.960.638,39 EUR, waardoor het kapitaal op 83.282.040,00 EUR, vertegenwoordigd door 4.626.780 aandelen, werd gebracht.
Machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in één of meer malen
te verhogen tot een bedrag gelijk aan 83.282.040,00 EUR.
Machtiging aan de raad van bestuur om eigen aandelen te verwerven, of in pand te nemen.
Machtiging aan de raad van bestuur om de eigen aandelen van de Vennootschap te verwerven, in onderpand te nemen en te
verkopen i.g.v. een ernstig en dreigend nadeel.
1 maart 2016 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 87.433.866,00 EUR, vertegenwoordigd door 4.857.437 aandelen ingevolge de
fusie door overneming van Devimmo NV.
1 augustus 2016 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 88.754.814,00 EUR, vertegenwoordigd door 4.930.823 aandelen ingevolge de
fusie door overneming van C.P.G. CVBA.
11 oktober 2016 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 94.869.018,00 EUR, vertegenwoordigd door 5.270.501 aandelen ingevolge de
inbreng in natura van alle aandelen in de vennootschap Woonfront - Tramsingel Breda BV.
24 november 2016 Verwerving door Xior Student Housing NV van alle aandelen in Stubis BVBA.
16 december 2016 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van (i) Karibu Invest BVBA (na geruisloze fusie van Karibu
Invest BVBA door overneming van Kwartma BVBA), (ii) Retail Design BVBA, (iii) Eindhoven De Kroon BV, en (iv) Woonfront -
Tramsingel Breda BV.
17 januari 2017 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 97.538.994,00 EUR, vertegenwoordigd door 5.418.833 aandelen ingevolge de
inbreng in natura van een studentenpand (in aanbouw) te Brussel.
22 juni 2017 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 146.308.482,00 EUR, vertegenwoordigd door 8.128.249 aandelen ingevolge
de kapitaalverhoging door inbreng in geld, naar aanleiding van de SPO van juni 2017 (openbare aanbieding tot inschrijving
op nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestane kapitaal met onherleidbaar
toewijzingsrecht).
15 december 2017 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van Amstelveen Keesomlaan 6-10 BV, Bokelweg BV,
Burgwal BV, Utrecht Willem Dreeslaan BV, De Keulse Poort BV, The Safe BV, Woonfront-Antonia Veerstraat Delft BV,
Woonfront-Waldorpstraat Den Haag B.V. en Woude BV (na de voorafgaandelijke fusie tussen Woude BV als overnemende
vennootschap en Stein 1 B.V. als over te nemen vennootschap) en OHK Vastgoed BV.
28 maart 2018 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 155.625.786,00 EUR vertegenwoordigd door 8.645.877 aandelen ingevolge
de inbreng in natura van een te renoveren studentenpand te Enschede.
12.1 GEGEVENS OVER DE VENNOOTSCHAP
12.1.1
NAAM, RECHTSVORM, STATUUT, DUUR EN
REGISTRATIEGEGEVENS
De Vennootschap is een naamloze vennootschap naar Belgisch
recht, en heeft het statuut van een openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap naar Belgisch recht (een “openbare GVV” of
“OGVV”). Zij draagt de benaming “Xior Student Housing” of “Xior”. Als
openbare GVV valt de Vennootschap onder het toepassingsgebied
van de GVV-Wet en het GVV-KB. De Vennootschap valt tevens onder
het toepassingsgebied van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen.
Sinds 24 november 2015 heeft de Vennootschap de vergunning
als openbare GVV naar Belgisch recht, ingeschreven bij de FSMA.
De Vennootschap is een genoteerde vennootschap in de zin van
art. 1:11 WVV (en dus een “organisatie van openbaar belang” in de
zin van art. 1:12 WVV). De aandelen van Xior Student Housing zijn
sedert 11 december 2015 genoteerd op Euronext Brussels (XIOR).
De Vennootschap is ingeschreven in de Kruispuntbank van
Ondernemingen (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen) onder
ondernemingsnummer BE 0547.972.794.
De Vennootschap is opgericht voor een onbepaalde duur.
12.1.2
MAATSCHAPPELIJKE ZETEL EN VERDERE
CONTACTGEGEVENS
De maatschappelijke zetel van de Vennootschap is gelegen te
maatschappelijke zetel kan bij besluit van de raad van bestuur
worden verplaatst in België .
De verdere contactgegevens van de Vennootschap zijn de volgende:
Tel: +32 3 257 04 89 (Hoofdkantoor)
E-mail: info@xior.be
www.xior.be
12.1.3
OPRICHTING
De Vennootschap werd op 10 maart 2014 opgericht als een
besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid onder
de benaming Xior Student Housing, bij akte verleden voor notaris
Peter Timmermans, notaris te Antwerpen, zoals gepubliceerd in
de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 28 maart 2014 onder
nummer 14069091.
De Vennootschap werd opgericht met een maatschappelijk kapitaal
van EUR 20.000,00, vertegenwoordigd door 200 aandelen die als
volgt werden toegekend aan de oprichters:
• Aloxe NV: 199 aandelen (99,50%); en
• Bimmoc BVBA: 1 aandeel (0,50%).
XIOR I 329
328
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
12.1.4.1 Kapitaal van de Vennootschap
Een tabel die een overzicht van de evolutie van het maatschappelijk
kapitaal van de Vennootschap bevat, is opgenomen in
Hoofdstuk
10.9.17 van dit Jaarverslag
.
12.1.4.2 Statuut als openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap
Xior Student Housing heeft het statuut van openbare GVV.
De gereglementeerde vastgoedvennootschap wordt in de GVV-
Wetgeving gedenieerd vanuit haar activiteit. Deze activiteit bestaat
in de eerste plaats uit het ter beschikking stellen, rechtstreeks
of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit, van
onroerende goederen aan gebruikers. Daarnaast kan zij ook, binnen
de daartoe bepaalde grenzen, ander vastgoed bezitten (zoals
aandelen in openbare en institutionele GVV’s, aandelen in openbare
en institutionele vastgoedbevaks, rechten van deelneming in
bepaalde buitenlandse ICB’s, aandelen uitgegeven door bepaalde
andere REIT’s, vastgoedcerticaten en rechten van deelneming in
een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds), en kan zij tevens
op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij
een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen van de GVV-
Wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden (i) met een
publieke opdrachtgever samenwerkingsverbanden sluiten en (ii)
nuts- en andere voorzieningen en installaties ontwikkelen, laten
ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren,
uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen. De GVV kan
in dat kader alle activiteiten uitoefenen die verbonden zijn aan de
oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling (voor eigen
portefeuille), de verwerving, de vervreemding, het beheer en de
exploitatie van onroerende goederen. De GVV volgt een strategie die
ertoe strekt haar vastgoed voor lange termijn in bezit te houden.
Zij stelt bij de uitoefening van haar activiteiten een actief beheer
centraal, wat met name impliceert dat zij zelf instaat voor de
aansturing van haar activiteiten en de ontwikkeling en het dagelijks
beheer van de onroerende goederen, en dat alle andere activiteiten
die zij uitoefent, een toegevoegde waarde hebben voor diezelfde
onroerende goederen of de gebruikers ervan, zoals de aanbieding
van diensten die een aanvulling vormen op de terbeschikkingstelling
van de betrokken onroerende goederen.
Een openbare GVV is een gereglementeerde vastgoedvennootschap
waarvan de aandelen tot de verhandeling op een gereglementeerde
markt toegelaten zijn en die nanciële middelen in België of in het
buitenland aantrekt via een openbare aanbieding van aandelen.
Een GVV is onderworpen aan een strikt wettelijk regime. De Belgische
wetgever heeft ervoor gezorgd dat de GVV een grote mate van
transparantie biedt met betrekking tot haar activiteiten en verplicht dat
ten minste 80% van het gecorrigeerd positief nettoresultaat (in de zin
van artikel 13 van het GVV-KB), verminderd met de nettodaling van de
schuldenlast van de GVV in de loop van het boekjaar, wordt uitgekeerd.
Een GVV geniet bovendien van een bijzonder scaal regime.
De GVV is onderworpen aan het toezicht van de FSMA, alsook aan
een specieke reglementering. De voornaamste kenmerken van
deze reglementering zijn de volgende:
• De GVV moet de vorm aannemen van een naamloze
vennootschap.
• De aandelen van een openbare GVV moeten verplicht toegelaten
zijn tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde
markt en tenminste 30% van haar stemrechtverlenende effecten
dient continu en permanent in het bezit te zijn van het publiek.
• De raad van bestuur van de GVV moet zo worden samengesteld
dat de GVV conform artikel 4 van de GVV-Wet kan worden
bestuurd. De toegelaten activiteiten van de GVV moeten in
essentie beperkt blijven tot de activiteiten voorzien in artikel 4 van
de GVV-Wet, zoals hierboven nader beschreven.
• Ze moet strikte regels op het vlak van belangenconflicten en
interne controlestructuren naleven.
• De GVV mag niet optreden als bouwpromotor, behalve als dit
occasioneel gebeurt.
• De portefeuille moet worden geboekt tegen Reële Waarde (onder
IFRS); de GVV mag haar vastgoed niet afschrijven.
• De activa van de GVV wordt zowel periodiek (per kwartaal) als
op ad hoc basis (bijvoorbeeld als de GVV aandelen uitgeeft of
tot een fusie overgaat) gewaardeerd door een onafhankelijke
Waarderingsdeskundige. De deskundige mag slechts gedurende
maximaal drie jaar met de waardering van een bepaald actief
worden belast. Na afloop van deze periode mag hij dit actief pas
weer waarderen nadat een periode van drie jaar verstreken is na
afloop van de vorige periode.
• Tenzij dit het gevolg is van een variatie van de Reële Waarde van
de activa, mag de geconsolideerde en enkelvoudige schuldratio
van de GVV niet meer bedragen dan 65% van de, naargelang het
geval, geconsolideerde of enkelvoudige activa, onder aftrek van
de toegelaten afdekkingsinstrumenten, overeenkomstig artikel
23 van het GVV-KB.
• De jaarlijkse nanciële kosten die aan de schuldenlast van
de GVV en haar perimetervennootschappen zijn verbonden
mogen op geen enkel ogenblik meer bedragen dan 80% van
het geconsolideerde netto-bedrijfsresultaat van de GVV,
overeenkomstig artikel 25 van het GVV-KB.
• Het geven van zekerheden, is enkel toegestaan in het kader van
de nanciering van de activiteiten van de Vennootschap of de
Groep, en is beperkt tot 50% van de totale Reële Waarde van de
geconsolideerde activa en, per bepaald bezwaard actief, tot 75%
van de waarde van dat bezwaard actief.
• De GVV diversieert haar beleggingen zodanig dat de risico’s
op passende wijze zijn gespreid. In principe mag de GVV
geen “activageheel” aanhouden dat meer dan 20% van de
geconsolideerde activa vertegenwoordigt.
• Ten minste 80% van het gecorrigeerd positief nettoresultaat (in de
zin van artikel 13 van het GVV-KB), verminderd met de nettodaling
van de schuldenlast van de GVV in de loop van het boekjaar, moet
worden uitgekeerd als vergoeding van het kapitaal.
27 april 2018 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap
in één of meer malen te verhogen.
12 juni 2018 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 233.438.670,00 EUR, vertegenwoordigd door 12.968.815 aandelen ingevolge
de kapitaalverhoging door inbreng in geld, naar aanleiding van de SPO van juni 2018 (openbare aanbieding tot inschrijving
op nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestane kapitaal met onherleidbaar
toewijzingsrecht).
12 december 2018 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 247.838.670,00 EUR, vertegenwoordigd door 13.768.815 aandelen ingevolge
de inbreng in natura van alle aandelen in de vennootschap All-In Annadal BV.
14 december 2018 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap
in één of meer malen te verhogen.
Statutenwijziging m.i.v. een doelwijziging om de statuten aan te passen ingevolge gewijzigde GVV-wetgeving.
16 mei 2019 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van Promiris Student NV
4 juni 2019 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 250.541.244,00 EUR, vertegenwoordigd door 13.918.958 aandelen ingevolge
inbreng in natura in het kader van het keuzedividend.
13 juni 2019 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 258.297.246,00 EUR, vertegenwoordigd door 14.349.847 aandelen ingevolge
de inbreng in natura van de aandelen van de vastgoedvennootschap die eigenaar is van studentensite “Studax” te Leuven.
29 oktober 2019 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 344.396.322,00 EUR, vertegenwoordigd door 19.133.129 aandelen
ingevolge de kapitaalverhoging door inbreng in geld, naar aanleiding van de SPO van oktober 2019 (openbare aanbieding
tot inschrijving op nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met
onherleidbaar toewijzingsrecht).
6 november 2019 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap
in één of meer malen te verhogen.
23 december 2019 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van Alma Student NV.
18 juni 2020 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 347.315.238,00 EUR vertegenwoordigd door 19.295.291 aandelen ingevolge
de inbreng in natura van een schuldvordering van L.I.F.E. NV ten aanzien van de Vennootschap.
7 oktober 2020 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 359.150.940,00 EUR vertegenwoordigd door 19.952.830 aandelen ingevolge
de inbreng in natura van de aandelen in Patrimonnia Couronne-Franck NV ten aanzien van de Vennootschap.
25 november 2020 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 378.835.938,00 EUR vertegenwoordigd door 21.046.441 aandelen in
gevolge van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met ophefng van het wettelijk voorkeurrecht
van, en zonder toekenning van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan, de bestaande aandeelhouders, door middel van
een vrijgestelde versnelde private plaatsing bij internationale institutionele beleggers met samenstelling van een orderboek
(“accelerated bookbuild” of “ABB”).
9 maart 2021 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 454.603.122,00 EUR vertegenwoordigd door 25.255.729 aandelen in
gevolge van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met ophefng van het wettelijk voorkeursrecht
van, en met toekenning van onherleidbare toewijzingsrechten aan, de bestaande aandeelhouders.
24 juni 2021 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap
in één of meer malen te verhogen en aanpassing van de statuten aan het wetboek van vennootschappen en verenigingen.
30 juni 2021 Geruisloze fusie door overneming van Xior Campus Hasselt NV.
29 november 2021 Geruisloze fusie door overneming van Patrimmonia Couronne-Franck NV, Docks Gent BV en Voskenslaan NV.
7 december 2021 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 500.063.418,00 EUR vertegenwoordigd door 27.781.301 aandelen in
gevolge van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met ophefng van het wettelijk voorkeurrecht
van, en zonder toekenning van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan, de bestaande aandeelhouders, door middel van
een vrijgestelde versnelde private plaatsing bij internationale institutionele beleggers met samenstelling van een orderboek
(“accelerated bookbuild” of “ABB”).
XIOR I 331
330
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
12.2 GROEPSSTRUCTUUR
12.2.1
EXTERNE GROEPSSTRUCTUUR
Per 31 december 2021 ziet de groepsstructuur van de Vennootschap er als volgt uit:
Voor een verdeling van het aandeelhouderschap wordt verwezen naar
Hoofdstuk 6.1.3.2 van dit Jaarverslag.
• Dividenden die uitgekeerd worden door een openbare GVV (zoals
Xior), zijn principieel onderworpen aan 30% roerende voorhefng
in België (cf. artikelen 171, 3° io. 269, §1, 1° van het Wetboek van
de inkomstenbelastingen).
• De resultaten (huurinkomsten en meerwaarden uit verkoop,
verminderd met de exploitatie-uitgaven en nanciële lasten) van
de GVV in België zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting. De
GVV is weliswaar onderworpen aan de vennootschapsbelasting
tegen het normale tarief, maar slechts op een beperkte
belastbare grondslag, bestaande uit de som van (i) de door haar
ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en (ii) de niet
als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan
waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen (cf.
artikel 185bis van het Wetboek van de inkomstenbelastingen).
Daarnaast kan zij worden onderworpen aan de bijzondere aanslag
geheime commissielonen van 103 %, dan wel 51,5 % indien de
verkrijger een rechtspersoon is, op de uitgekeerde commissies en
bezoldigingen die niet worden verantwoord door individuele ches
en een samenvattende opgave. De resultaten uit de activiteiten
in Nederland, Spanje en Portugal zijn onderworpen aan lokale
inkomstenbelasting. Stratos KvK NV, Xior Bonnefanten NV, Xior
Breda NV, Xior Carré NV, Xior Delft NV, Xior Enschede I NV, Xior
LBW NV, Xior Wageningen NV, Xior Studio Park Breda NV en
XL Fund NV zijn ingeschreven op de lijst van gespecialiseerde
vastgoedbeleggingsfondsen.
FREE FLOAT
76,61%
ALOXE NV
17,11%
AXA IM
6,28%
XIOR STUDENT
HOUSING NV
BE BE & NL NL ES PT
Stubis B.V.
Xior
Bonnefanten
N.V.
Xior Nartiaweg
B.V.
Stubeant
B.V. (NL) (75%)
Xior Nartiaweg
B.V.
Xior Student
Housing NL B.V.
Stubis NL IV
B.V.
Xior Quality
Student
Housing S.L.
HUBR Student
Housing S.L.
(25%+1)
Student Properties
Spain SOCIMI S.A.
(99.99%)
Xior Student
Housing
S.L.U.
XSHPT Portugal
Stratos KvK N.V.
Xior Enschede
N.V.
H. Savelkoul
& Co N.V.
Roosevelt N.V.
Xior Groningen
B.V.
Xior
Karspeldreef
Amsterdam B.V.
Borgondo
Facilities B.V.
ILBCB S.L.
HUBR Malaga
SOCIMI S.A.
Promgranjo
50%
Invest Drève St.
Pierre N.V.
(50%)
Xior Breda N.V.
XL NL 1
Coöperatie U.A.
Leeuwarden
Tesselschade-
straat B.V.
Xior Rotsoord
B.V.
Stubis NL B.V.
Minerva Student
Housing S.L.
HUBR Sevilla
SOCIMI S.A.
Uhub
Investments
Benca S.L.
Xior Studio Park
Breda N.V.
Xior Delft N.V.
XL NL 2
Coöperatie U.A.
Xior Student
Housing NL
2 B.V.
All-In Annadal
B.V.
Amstelveen
Laan van
Kronenburg 2 B.V.
Mosquera
Directorship S.L.
(80%)
Uhub
Investments
Sao Joao S.L.
Xior Enschede
N.V.
Xior LBW N.V. Oaks of life N.V.
Xior Zernike
Coop U.A.
Terra
Directorship S.L.
Uhub
Operations
(85%)
Xior ageningen
N.V.
Xior AGBL N.V.
Managua
Directorship
S.L.U
Uhub Lumiar
S.A.
(25%+1)
Xior Ruhl N.V.
Unidorm
S.A. (50%)
Tri-bis B.V.
Xior
Octopus N.V.
Xior
Ommegang
N.V.
XIOR I 333
332
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Naam Jurisdictie % aandelen Aangehouden door
Stubis NL IV BV Nederland 100 % XSH
Borgondo Facilities BV Nederland 100 % XSH
Xior Quality Student Housing SL Spanje 100 % XSH
> I love Barcelona Campus Bèsos SA Spanje 100 % XQSH
> Mosquera Directorship SL Spanje 80 % XQSH
> Managua Directorship SLU Spanje 100 % XQSH
> Minerva Student Housing SL Spanje 100 % XQSH
> Terra Directorship SL Spanje 100 % XQSH
HUBR Student Housing SL Spanje 25 + 1 % XSH
Student Properties Spain SOCIMI SA Spanje 99,99 % XSH
> HUBR Malaga SOCIMI SA Spanje 100 % SPS
> HUBR Sevilla SOCIMI SA Spanje 100 % SPS
Xior Student Housing SLU Spanje 100 % XSH
XSHPT Portugal SA Portugal 100 % XSH
> Promgranjo SA Portugal 50 % XSHPT
> Uhub Investments Benca SL Portugal 100 % XSHPT
> Uhub Investments Sao Joao SL Portugal 100 % XSHPT
> Uhub Operations Lda. Portugal 85 % XSHPT
> Uhub Lumiar SA Portugal 25 % +1 XSHPT
> Unidorm SA Portugal 50 % XSHPT
De afkortingen die worden gebruikt in de laatste kolom van
bovenstaande tabel hebben de volgende betekenis:
XSH: Xior Student Housing NV
XQSH: Xior Quality Student Housing SA
SPS: Student Properties Spain SOCIMI SA
XSHPT: XSHPT Portugal SA
12.2.2
INTERNE ORGANISATIESTRUCTUUR
Per 31 december 2021 telt de Vennootschap 162,05 VTE’s,
exclusief het management team, verdeeld onder een operationeel
departement (onder leiding van de CEO) en een ondersteunend
administratief departement (onder leiding van de CFO).
12.2.3
DOCHTERVENNOOTSCHAPPEN
De Vennootschap heeft op 31 december 2021 onderstaande
dochter- en kleindochtervennootschappen en participaties die
rechtstreeks en onrechtstreeks worden aangehouden door de
Vennootschap.
Naam Jurisdictie % aandelen Aangehouden door
Stratos KVK NV België 100 % XSH
Stubis BV België 100 % XSH
Invest Drève St. Pierre NV België 50 % XSH
Xior Studio Park Breda NV België 100 % XSH
Xior Bonnefanten NV België 100 % XSH
Xior Breda NV België 100 % XSH
Xior Carré NV België 100 % XSH
Xior Delft NV België 100 % XSH
Xior Enschede I NV België 100 % XSH
Xior LBW NV België 100 % XSH
Xior Wageningen NV België 100 % XSH
XL Fund NV België 90 % XSH
> H. Savelkoul & Co NV België 100 % XL Fund
> Oaks of Life NV België 100 % XL Fund
> XL NL Coöperatie UA Nederland 100 % XL Fund
> XL NL 2 Coöperatie UA Nederland 100 % XL Fund
Stubeant BV Nederland 75 % XSH
> Roosevelt NV België 100 % Stubeant
Xior AGBL NV België 100 % XSH
> Xior Octopus NV België 100 % Xior AGBL
> Xior Ruhl NV België 100 % Xior AGBL
> Xior Ommegang NV België 100 % Xior AGBL
> Tri-bis BV België 100 % Xior AGBL
Xior Rotsoord BV Nederland 100 % XSH
Xior Naritaweg BV Nederland 100 % XSH
Stubis NL BV Nederland 100 % XSH
> Amstelveen Laan van Kronenburg 2 BV Nederland 100 % Stubis NL
Leeuwarden Tesselschadestraat BV Nederland 100 % XSH
All-In Annadal BV Nederland 100 % XSH
Xior Student Housing NL BV Nederland 100 % XSH
Xior Karspeldreef Amsterdam BV Nederland 100 % XSH
Xior Groningen BV Nederland 100 % XSH
Xior Zernike Coöperatie UA Nederland 100 % XSH
Xior Student Housing NL 2 BV Nederland 100 % XSH
XIOR I 335
334
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
dat tussen deze natuurlijke personen een passende functionele
onafhankelijkheid bestaat. Met toepassing van dit “intern” rotatie-
principe, werden de mandaten van beide Waarderingsdeskundigen
hernieuwd voor een driejarige periode, waarbij Stadim tot
31 december 2021 wordt vertegenwoordigd door Céline Janssens
en Cushman & Wakeeld door Jurre Brantsma.
Het contract met Cushman & Wakeled Portugal werd getekend op
7 mei 2019, waarbij Cushman & Wakeeld wordt vertegenwoordigd
door Ricardo Reis. Het contract met CBRE werd getekend op 15 januari
2019, waarbij CBRE wordt vertegenwoordigd door Javier Caro.
De Waarderingsdeskundigen waarderen alle onroerende goederen
(terreinen en gebouwen) die zich in de vastgoedportefeuille van de
Vennootschap zullen bevinden.
De Waarderingsdeskundigen hebben recht op een jaarlijkse
vergoeding in functie van de omvang van de portefeuille van
de Vennootschap. De vergoeding van de deskundigen houdt
noch rechtstreeks noch onrechtstreeks verband met de waarde
van het door hen aan een expertise onderworpen vastgoed.
Over boekjaar 2021 bedraagt de globale vergoeding van de
Waarderingsdeskundigen 583.978 EUR (incl. BTW), waarvan
390.807 EUR voor Stadim, 78.000 EUR voor Cushman & Wakeeld
Nederland, 49.947 EUR voor Cushman & Wakeeld Portugal, 31.224
EUR voor CBRE Spanje en 34.001 EUR voor Cushman & Wakeeld
Spanje.
12.3.2
COMMISSARIS
De Vennootschap heeft tijdens de algemene vergadering gehouden
op 24 juni 2021, PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren BV (ofwel
PwC), met maatschappelijke zetel te Culliganlaan 5, 1831 Machelen,
ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder
het ondernemingsnummer BTW BE 0429.501.944 (RPR Brussel,
Nederlandstalig), vertegenwoordigd door de heer Jeroen Bockaert,
bedrijfsrevisor, en lid van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren,
herbenoemd als commissaris van de Vennootschap (d.i. de
Commissaris), en dit tot en met de gewone algemene vergadering
die zal beslissen over de jaarrekening opgesteld voor het boekjaar
afgesloten op 31 december 2023.
De jaarvergoeding van de Commissaris voor het onderzoek en de
revisie van de enkelvoudige en geconsolideerde rekeningen van
de Vennootschap en haar dochtervennootschappen werd voor de
looptijd van zijn hernieuwd mandaat door de algemene vergadering
van de Vennootschap vastgesteld op 47.753,73 EUR (exclusief BTW
en onkosten), jaarlijks te indexeren.
Voor een overzicht van de vergoeding van de Commissaris in het
boekjaar 2021, wordt verwezen naar
Hoofdstuk 10.9.29 van dit
Jaarverslag
.
De Commissaris heeft de inlassing in dit Jaarverslag aanvaard van
de verslagen van de Commissaris opgenomen onder
Hoofstuk
7.6.4
en
Hoofdstuk 10.9.38 van dit Jaarverslag
.
12.3.3
FINANCIËLE DIENST
ING België NV
Legal Financial Markets
Marc Sanders
Marnixlaan 24
1000 Brussel
+ 32 2 547 31 40
marc.sanders@ing.be
Er werd een vergoeding betaald van 21.802 EUR (excl. BTW) voor
2021.
12.3.4
LIQUIDITY PROVIDER
Van Lanschot Kempen Wealth Management NV
Beethovenstraat 300
1077 WZ Amsterdam
Er werd een vergoeding betaald van 20.000 EUR (excl. BTW) voor
2021.
12.2.4
BESCHIKBAARHEID VAN VENNOOTSCHAPSDOCUMENTEN
EN ANDERE INFORMATIE.
De Vennootschap moet haar (herwerkte en gewijzigde)
(gecoördineerde) statuten en andere akten die moeten worden
gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad neerleggen
ter grife van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen (België),
afdeling Antwerpen, waar deze beschikbaar zijn voor het publiek.
Een kopie van de meest recente coördinatie van de statuten en het
corporate governance charter
zal tevens beschikbaar worden gesteld
op de website van de Vennootschap. Het Jaarlijks Financieel Verslag
2019 resp. 2020 wordt opgenomen door middel van verwijzing, en kan
eveneens worden geraadpleegd op de website van de Vennootschap.
Overeenkomstig de Belgische wetgeving moet de Vennootschap
ook geauditeerde enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen
opstellen. De enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen en
de daarop betrekking hebbende verslagen van de raad van bestuur
en de commissaris worden neergelegd bij de Nationale Bank van
België, waar ze beschikbaar zijn voor het publiek. Als genoteerde
vennootschap is de Vennootschap bovendien verplicht om haar
halfjaarlijkse verkorte nanciële overzichten te publiceren, alsook
haar gecontroleerde jaarrekeningen, het verslag van de commissaris
en het jaarverslag van de raad van bestuur van de Vennootschap.
De Vennootschap moet aan het publiek de informatie bekendmaken
die als “voorwetenschap” wordt gekwaliceerd onder de toepasse lijke
regelgeving. De Vennootschap moet ook informatie over haar aandeel-
houdersstructuur en bepaalde andere informatie bekendmaken aan
het publiek.
In overeenstemming met het Koninklijk Besluit van 14 november
2007, wordt dergelijke informatie en documentatie beschikbaar
gesteld via persberichten, de nanciële pers in België, de website van
de Vennootschap (op voorwaarde dat de voorwaarden uiteengezet
in artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 zijn
voldaan), de communicatiekanalen van Euronext Brussels of een
combinatie van deze media, via dewelke deze documenten kunnen
worden geraadpleegd.
De website van de Vennootschap bevindt zich op het adres www.
xior.be. Een kopie van voornoemde documenten kan eveneens
worden verkregen op de zetel van de Vennootschap.
12.3 DIENSTVERLENERS VAN DE VENNOOTSCHAP
12.3.1
WAARDERINGSDESKUNDIGEN
De Vennootschap doet overeenkomstig artikel 24
iuncto
artikel 47 e.v. van de GVV-Wet een beroep op onafhankelijke
Waarderingsdeskundigen die verantwoordelijk zijn voor de
periodieke en occasionele waarderingen van haar activa.
De vastgoedexpertise-opdrachten met betrekking tot de in België
alsook bepaalde in Nederland gelegen onroerende goederen
worden toevertrouwd aan Stadim CVBA, Mechelsesteenweg
180, 2018 Antwerpen – België. De vastgoedexpertise-opdrachten
met betrekking tot de overige in Nederland gelegen onroerende
goederen worden toevertrouwd aan Cushman & Wakeeld, Gustav
Mahlerlaan 362-364, 1082 ME Amsterdam. De vastgoedexpertise-
opdrachten met betrekking tot de in Portugal gelegen onroerende
goederen worden toevertrouwd aan Cushman & Wakeeld, Avenida
de Liberdade 131-5°, 1250-140 Lissabon. De vastgoedexpertise-
opdrachten met betrekking tot de in Spanje gelegen onroerende
goederen worden enerzijds toevertrouwd aan CBRE, Edicio
Castellano 20, P° de la Castellana 202 planta 8, 28046 Madrid
en anderzijds aan Cushman & Wakeeld, Jose Ortega y
Gasset 29 6th Floor Edicio Beatriz, 28006 Madrid (samen, de
“Waarderingsdeskundigen”). Hiertoe hebben de Vennootschap
en de respectieve Waarderingsdeskundigen vastgoedexpertise-
overeenkomsten afgesloten, in het kader waarvan de
Waarderingsdeskundigen optreden als schatter (i) voor de initiële
waardering van het vastgoed van de Vennootschap naar aanleiding
van haar vergunning als OGVV, (ii) voor de jaarlijkse herwaardering
en de trimestriële aanpassingen, alsook (iii) voor eventuele latere
schattingen van activa die de Vennootschap zou wensen te
verwerven of te verkopen. De Waarderingsdeskundigen actualiseren
bovendien de totale waardering van de activa van de Vennootschap
op grond van de marktevolutie en de eigen kenmerken van het
betrokken actief, en dit op het einde van elk trimester.
Op basis van de overeenkomsten met de Waarderingsdeskundigen,
zijn de Waarderingsdeskundigen aangesteld voor een vaste
periode van drie jaar, welke voor de eerste keer, voor Nederland
en België een aanvang heeft genomen op 1 januari 2016.
Overeenkomstig artikel 24 van de GVV-Wet, kan in voorkomend
geval een nieuwe overeenkomst pas worden afgesloten met de
Waarderingsdeskundigen nadat een periode van drie jaar is verlopen
tussen het aflopen van de huidige periode en de nieuw af te sluiten
periode (rotatie-principe). Aangezien de Waarderingsdeskundigen
echter rechtspersonen zijn, is bovenvermeld rotatie-principe
uitsluitend van toepassing op de natuurlijke personen die de
respectieve Waarderingsdeskundigen vertegenwoordigen, op
voorwaarde dat de respectieve Waarderingsdeskundigen aantonen
XIOR I 337
336
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
achttien juni daarna onder nummer 2019-06-18/19321724.
• 29 oktober 2019, houdende vaststelling van de verwezenlijking
van kapitaalverhoging door inbreng in geld (tot welke
kapitaalverhoging beslist werd door de raad van bestuur van 15
oktober 2019 in het kader van het toegestane kapitaal, gehouden
voor zelfde ondergetekende notaris, bekendgemaakt in de
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 24 oktober daarna met
nummer 2019-10-24/19340581), bekendgemaakt in de bijlagen
bij het Belgisch Staatsblad van 31 oktober daarna onder nummer
2019-1031/19341646.
• 6 november 2019, houdende hernieuwing van de machtiging
toegestaan kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad van 14 november daarna onder nummer
2019-11-14/19343364.
• 18 juni 2020, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura
in het kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 29 juni daarna onder
nummer 2020-06-29/20328897.
• 7 oktober 2020, houdende kapitaalverhoging door inbreng in
natura in het kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt
in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 12 oktober daarna
onder nummer 2020-10-12/20348275.
• 25 november 2020, houdende vaststelling van de verwezenlijking
van kapitaalverhoging door inbreng in geld (tot welke
kapitaalverhoging beslist werd door de raad van bestuur van
19 november 2020 in het kader van het toegestane kapitaal,
bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van
26 november daarna onder nummer 2020-11-26/20357178),
bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 2
december daarna onder nummer 2020-12-02/00358296.
• 9 maart 2021, houdende vaststelling van de verwezenlijking van
kapitaalverhoging door inbreng in geld (tot welke kapitaalverhoging
beslist werd door de raad van bestuur van 23 februari 2021 in het
kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen
bij het Belgisch Staatsblad van 1 maart daarna onder nummer
2021-03-01/21313257), bekendgemaakt in de bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad van 22 maart daarna onder nummer 2021-
03-22/21317952.
• 24 juni 2021, houdende hernieuwing van de machtiging
toegestaan kapitaal en aanpassing aan het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen (WVV), bekendgemaakt in
de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 29 juni daarna onder
nummer 2021-06-29/0339812.
• 7 december 2021, houdende vaststelling van de verwezenlijking
van kapitaalverhoging door inbreng in geld (tot welke
kapitaalverhoging beslist werd door de raad van bestuur van 2
december 2021 in het kader van het toegestane kapitaal, neer
te leggen voor bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad), neer te leggen voor bekendmaking in de bijlagen bij
het Belgisch Staatsblad.
STATUTEN
HOOFDSTUK I – NAAM – VORM – DUUR – ZETEL – VOORWERP –
WEBSITE – E-MAILADRES – VERBODSBEPALINGEN
ARTIKEL 1. NAAM EN VORM
De vennootschap draagt de benaming “Xior Student Housing”, of
afgekort “Xior”.
De vennootschap heeft de vorm van een naamloze vennootschap.
De vennootschap is een openbare gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen, hierna “openbare GVV” of “OGVV”, in de zin
van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen (de “GVV-Wet”) waarvan de aandelen
zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt
en die haar nanciële middelen in België of in het buitenland aantrekt
via een openbaar aanbod van aandelen.
De benaming van de vennootschap en het geheel van de
documenten die van de Vennootschap uitgaan (inbegrepen
alle akten en facturen) bevatten de vermelding “openbare
gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht” of
“openbare GVV naar Belgisch recht”. Tevens dient de naam steeds
door de woorden “naamloze vennootschap” of de afkorting “NV” te
worden voorafgegaan of gevolgd.
De vennootschap is onderworpen aan de op elk ogenblik toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en
in het bijzonder aan de bepalingen van de GVV-Wet en het Koninklijk
Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde
vastgoedvennootschappen (het “GVV-KB”).
ARTIKEL 2. DUUR
De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.
ARTIKEL 3. ZETEL – WEBSITE – E-MAILADRES
De zetel van de vennootschap is gevestigd in het Vlaamse Gewest.
De raad van bestuur is bevoegd de zetel van de Vennootschap
binnen België te verplaatsen voor zover die verplaatsing
overeenkomstig de toepasselijke taalwetgeving niet verplicht tot
een wijziging van de taal van de statuten. Dergelijke beslissing
vereist geen statutenwijziging, tenzij de zetel van de Vennootschap
wordt verplaatst naar een ander Gewest. In dat laatste geval is de
raad van bestuur bevoegd om tot de statutenwijziging te beslissen.
Indien ten gevolge van de verplaatsing van de zetel de taal van de
statuten moet worden gewijzigd, kan enkel de algemene vergadering
deze beslissing nemen met inachtneming van de vereisten voor een
statutenwijziging.
12.4 GECOÖRDINEERDE STATUTEN VAN DE VENNOOTSCHAP
PER 7 DECEMBER 2021
“Xior Student Housing”, in het kort “Xior”.
Naamloze Vennootschap (NV)
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap
naar Belgisch recht
met zetel in het Vlaams Gewest
te Mechelsesteenweg 34 bus 108, 2018 Antwerpen (België)
RPR Antwerpen afdeling Antwerpen 0547.972.794
www.xior.be - e-mailadres: ir@xior.be.
HISTORIEK
(conform art 2:8 § 1, 4° van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen)
De vennootschap werd opgericht als besloten vennootschap met
beperkte aansprakelijkheid bij akte verleden voor ondergetekende
notaris Peter Timmermans op 10 maart 2014, bekendgemaakt in
de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 28 maart daarna onder
nummer 2014-03-28/14069091.
De statuten werden gewijzigd bij akten verleden voor zelfde notaris
Peter Timmermans op :
• 23 september 2015, houdende onder meer omzetting van de
rechtsvorm in de huidige, bekendgemaakt in de bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad van 20 november daarna onder nummer
2015-11-20/0162805.
• 23 november 2015, houdende onder meer kapitaalverhoging,
een aanpassing van de statuten tot het bekomen van het statuut
van openbare gereglementeerde vastgoedvennoot-schap,
bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 8
december daarna onder nummer 2015-12-08/0170864.
• 11 december 2015, houdende diverse fusies door overneming,
en kapitaalverhoging door inbreng in natura en in geld,
bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 5
januari daarna onder nummer 2016-01-05/0001184.
• 1 maart 2016, houdende fusie door overneming, bekendgemaakt
in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 6 april daarna onder
nummer 2016-04-06/16047694.
De statuten werden gewijzigd bij akte verleden voor notaris Yves De
Deken, vervangende zijn ambtgenoot notaris Peter Timmermans,
belet, beiden te Antwerpen, op 1 augustus 2016, houdende fusie
door overneming, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad van 5 september daarna onder nummer 2016-09-
05/16123425.
De statuten werden gewijzigd bij akte verleden voor voornoemde
notaris Peter Timmermans op:
• 11 oktober 2016, houdende kapitaalverhoging door inbreng in
natura in het kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt
in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 31 oktober daarna
onder nummer 2016-10-31/16150541.
• 17 januari 2017, houdende kapitaalverhoging door inbreng in
natura in het kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt
in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 15 februari daarna
onder nummer 2017-02-15/17024925.
• 22 juni 2017, houdende vaststelling van de verwezenlijking van
kapitaalverhoging door inbreng in geld (waartoe beslist werd
door de raad van bestuur van 6 juni 2017 in het kader van het
toegestane kapitaal, gehouden voor zelfde ondergetekende
notaris, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad
van 21 juni daarna onder nummer 2017-06-21/17086917),
bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 10
juli daarna onder nummer 2017-07-10/17098233.
• 28 maart 2018, houdende kapitaalverhoging door inbreng in
natura, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad
van 20 april daarna onder nummer 2018-04-20/18065090.
• 27 april 2018, houdende hernieuwing machtiging toegestaan
kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad
van 28 mei daarna onder nummer 2018-05-28/18082291.
• 12 juni 2018, houdende vaststelling van de verwezenlijking van
kapitaalverhoging door inbreng in geld (waartoe beslist werd
door de raad van bestuur van 29 mei 2018 in het kader van het
toegestane kapitaal, gehouden voor zelfde ondergetekende
notaris), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad
van 18 juni daarna onder nummer 2016-06-18/18317764.
• 12 december 2018, houdende kapitaalverhoging door inbreng in
natura in kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt in
de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 17 december daarna
onder nummer 2018-12-17/18340508.
• 14 december 2018, houdende doelwijziging en hernieuwing van
de machtiging toegestaan kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen
bij het Belgisch Staatsblad van 21 december daarna onder
nummer 2018-12-21/0341749.
• 4 juni 2019, houdende vaststelling van de verwezenlijking van
kapitaalverhoging door inbreng in natura, bekendgemaakt in de
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van zes juni daarna onder
nummer 2019-0606/19320265 (tot welke kapitaalverhoging
beslist werd door de raad van bestuur van 16 mei 2019 in het
kader van het toegestane kapitaal, gehouden voor zelfde
ondergetekende notaris, bekendgemaakt in de bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad van 24 mei daarna onder nummer 2019-05-
24/19318725).
• 13 juni 2019, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura,
bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van
XIOR I 339
338
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
herstructurering, inschrijving, deelneming, lidmaatschap, nanciële
tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in (of
lid te zijn van) alle bestaande of op te richten vennootschappen,
ondernemingen of verenigingen, in België of het buitenland, waarvan
het voorwerp gelijkaardig of aanvullend is aan het hare, of van
aard is de verwezenlijking van haar voorwerp na te streven of te
vergemakkelijken en, in het algemeen, alle verrichtingen stellen die
rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar voorwerp.
ARTIKEL 5. VERBODSBEPALINGEN
De vennootschap kan geenszins:
i. handelen als vastgoedpromotor in de zin van de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennoot-
schappen, met uitsluiting van occasionele verrichtingen;
ii. deelnemen aan een syndicaat voor vaste overname of
waarborg;
iii. nanciële instrumenten lenen, met uitzondering evenwel van
leningen onder de voorwaarden en volgens de bepalingen van
het koninklijk besluit van 7 maart 2006 worden verricht;
iv. nanciële instrumenten verwerven die zijn uitgegeven door een
vennootschap of een privaatrechtelijke vereniging die failliet
werd verklaard, die een onderhands akkoord heeft gesloten
met haar schuldeisers, die het voorwerp uitmaakt van een
procedure van gerechtelijke reorganisatie, die uitstel van
betaling heeft bekomen of die in het buitenland het voorwerp
heeft uitgemaakt van een gelijkaardige maatregel; en
v. contractuele afspraken maken of statutaire bedingen voorzien
met betrekking tot perimetervennootschappen, die afbreuk
zouden doen aan de stemkracht die hen overeenkomstig de
toepasselijke wet toekomt in functie van een deelneming van
25% plus één aandeel.
HOOFDSTUK II – KAPITAAL – AANDELEN - ANDERE EFFECTEN
ARTIKEL 6. KAPITAAL
Het kapitaal is vastgesteld op vijfhonderd miljoen drieën zestig-
duizend vierhonderdachttien euro (EUR 500.063.418,00). Het is
vertegenwoordigd door zevenentwintig miljoen zevenhonderd
éénentachtigduizend driehonderdenéén (27.781.301) aandelen
zonder vermelding van nominale waarde, die elk één/27.781.301
ste
van het kapitaal vertegenwoordigen.
ARTIKEL 7. TOEGESTANE KAPITAAL
De raad van bestuur is gemachtigd om het kapitaal, in één of
meerdere malen, te verhogen op de data en tegen de voorwaarden
die hij zal vaststellen, in één of meerdere keren:
(a) voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij
wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het
wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht
door de aandeelhouders van de Vennootschap, met een
maximumbedrag van tweehonderdzevenentwintig miljoen
driehonderdenéénduizend vijfhonderdéénenzestig euro (EUR
227.301.561,00),
(b) voor kapitaalverhogingen in het kader van de uitkering
van een keuzedividend, met een maximumbedrag van
tweehonderdzevenentwintig miljoen driehonderdenéénduizend
vijfhonderdéénenzestig euro (EUR 227.301.561,00),
(c) voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij
niet wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening
van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar
toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap,
met een maximumbedrag van vijfenveertig miljoen
vierhonderdzestigduizend driehonderd en twaalf euro twintig
eurocent (EUR 45.460.312,20),
(d) voor (a) kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in natura
en (b) enige andere kapitaalverhogingen dan deze hierboven
vermeld, met een maximumbedrag van vijfenveertig miljoen
vierhonderdzestigduizend driehonderd en twaalf euro twintig
eurocent (EUR 45.460.312,20),
met dien verstande dat de raad van bestuur in elk geval het
kapitaal nooit zal kunnen verhogen met meer dan het wettelijke
maximumbedrag, zijnde 100% van het bedrag van het kapitaal
(vierhonderdvierenvijftig miljoen zeshonderdendrieduizend honderd-
tweeëntwintig euro (EUR 454.603.122,00)) op datum van de
buitengewone algemene vergadering van 24 juni 2021.
Deze machtiging is geldig voor een duur van vijf jaar vanaf de
bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de
notulen van de buitengewone algemene vergadering van 24 juni
2021.
Deze machtiging is hernieuwbaar.
Bij elke kapitaalverhoging zal de raad van bestuur de prijs, de
eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe
effecten vaststellen.
Binnen de grenzen bepaald in het eerste lid, kan/kunnen deze
kapitaalverhoging(en) worden uitgevoerd door inbreng in geld,
door inbreng in natura, bij wijze van een gemengde inbreng of door
omzetting van reserves, met inbegrip van overgedragen winsten en
uitgiftepremies evenals alle eigen vermogensbestanddelen onder
de enkelvoudige IFRS-jaarrekening van de vennootschap (opgesteld
uit hoofde van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen) die voor conversie in kapitaal vatbaar
De vennootschap kan bij eenvoudig besluit van de raad van bestuur
zowel in België als in het buitenland, administratieve zetels, lialen
of agentschappen oprichten.
De website van de vennootschap is www.xior.be. Het e-mailadres
van de vennootschap is ir@xior.be.
De raad van bestuur kan het e-mailadres en de website van de
Vennootschap wijzigen in overeenstemming met het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
ARTIKEL 4. VOORWERP
De vennootschap heeft als uitsluitend voorwerp (x) rechtstreeks
of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform
de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen
besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te
stellen van gebruikers, en (y) binnen de grenzen van de GVV-Wet,
vastgoed te bezitten.
Onder vastgoed wordt verstaan, het vastgoed in de zin van de
GVV-Wet, alsook alle andere goederen, aandelen of rechten
die door de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen als vastgoed worden gedenieerd.
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen,
kan de vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die
verband houden met de oprichting, de bouw (zonder afbreuk te
doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor, behoudens
wanneer het occasionele verrichtingen betreft), de verbouwing,
de renovatie, de inrichting, de ontwikkeling, de verwerving, de
vervreemding, de verhuur, de onderverhuring, de ruil, de inbreng,
de overdracht, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel
van mede-eigendom of onverdeeldheid van vastgoed, het verlenen
of verkrijgen van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht of andere
zakelijke of persoonlijke rechten op vastgoed, het beheer en de
exploitatie van onroerende goederen.
De vennootschap mag tevens in overeenstemming met de
toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen:
i. onroerende goederen, met of zonder koopoptie, in leasing
nemen;
ii. onroerende goederen, met of zonder koopoptie, in leasing
geven, met dien verstande dat het in leasing geven van
onroerende goederen met koopoptie slechts als bijkomende
activiteit kan worden uitgeoefend, tenzij indien die onroerende
goederen bestemd zijn voor doeleinden van algemeen
belang, met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs,
in welk geval deze activiteit als hoofdactiviteit mag worden
uitgeoefend;
iii. activiteiten ontwikkelen in het kader van publiek-
private samenwerking binnen de daartoe door de
toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen bepaalde grenzen, al dan niet
ondergebracht in een institutionele gereglementeerde
vastgoedvennootschap;
iv. als bijkomende of tijdelijke activiteit, beleggen in effecten die
geen vastgoed zijn in de zin van de toepasselijke regelgeving
op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Deze
beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming
met het risicobeheerbeleid aangenomen door de
vennootschap en zullen gediversieerd zijn, zodat zij een
passende risicodiversicatie verzekeren. De vennootschap
mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen bezitten.
De liquide middelen kunnen in alle munten gehouden worden
onder de vorm van een zicht- of termijn deposito of in de
vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar monetair
instrument;
v. hypotheken of andere persoonlijke of zakelijke
zekerheden stellen in het kader van de nanciering van de
vastgoedactiviteiten van de vennootschap of haar groep,
binnen de daartoe door de toepasselijke regelgeving op de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen bepaalde
grenzen;
vi. kredieten aangaan en kredieten verstrekken binnen de daartoe
door de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen bepaalde grenzen;
vii. verrichtingen op toegelaten afdekkingsinstrumenten
aangaan, voor zover deze verrichtingen deel uitmaken van
een door de vennootschap vastgelegd beleid ter dekking
van nanciële risico’s, met uitzondering van speculatieve
verrichtingen.
De vennootschap mag, met inachtneming van de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen,
alle onroerende of roerende goederen, materialen en benodigdheden,
verwerven, huren of verhuren, overdragen of ruilen, en in het
algemeen, alle commerciële of nanciële handelingen (met inbegrip
van “aanvullende diensten”, zoals bedoeld in de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen)
verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks in verband staan
met haar voorwerp of welke eenvoudig van aard zijn om de
verwezenlijking ervan na te streven of te vergemakkelijken, en dit
zowel in het binnen- als in het buitenland.
Met inachtneming van de toepasselijke regelgeving op de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen, kan de vennoot-
schap door middel van inbreng in geld of in natura, van fusie,
(partiële) splitsing of een andere vennootschapsrechtelijke
XIOR I 341
340
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
ARTIKEL 11. WIJZIGING VAN HET KAPITAAL
Onverminderd de mogelijkheid tot aanwending van het toegestane
kapitaal door besluit van de raad van bestuur, en mits inachtneming
van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen, kan tot kapitaalverhoging of
kapitaalvermindering slechts worden besloten door een buitengewone
algemene vergadering ten overstaan van een notaris.
Indien de algemene vergadering besluit om een uitgiftepremie te
vragen, dient deze op een onbeschikbare reserverekening te worden
geplaatst die op dezelfde wijze als het kapitaal een waarborg voor
derden zal uitmaken en die, onder voorbehoud van zijn incorporatie
in het kapitaal, slechts zal kunnen worden verminderd of afgeschaft
bij beslissing van de algemene vergadering van aandeelhouders
beraadslagend volgens de voorwaarden van quorum en meerderheid
vereist voor een statutenwijziging.
11.1 Kapitaalverhoging in geld
In geval van een kapitaalverhoging door inbreng in geld bij beslissing
van de algemene vergadering of in het kader van het toegestane
kapitaal en onverminderd de toepassing van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen, kan het voorkeurrecht van de
aandeelhouders enkel worden beperkt of opgeheven voor zover er,
in de mate dat de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen dit vereist, aan de bestaande aandeel-
houders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de
toekenning van nieuwe effecten.
Dat onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet in voorkomend geval
aan de volgende voorwaarden opgelegd door de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen:
i. het heeft betrekking op alle nieuw uitgegeven effecten;
ii. het wordt aan de aandeelhouders verleend naar rato van het
deel van het kapitaal dat hun aandelen vertegenwoordigen op
het moment van de verrichting;
iii. uiterlijk aan de vooravond van de opening van de openbare
inschrijvingsperiode wordt een maximumprijs per aandeel
aangekondigd; en
iv. de openbare inschrijvingsperiode moet in dat geval minimaal
drie beursdagen bedragen.
Het onherleidbaar toewijzingsrecht is van toepassing op de uitgifte
van aandelen, converteerbare obligaties en inschrijvingsrechten die
kunnen worden uitgeoefend bij wijze van inbreng in geld.
Overeenkomstig de toepasselijke regelgeving op de gereglemen teer de
vastgoedvennootschappen, moet zulk onherleidbaar toewijzings recht
echter in elk geval niet worden toegekend in geval van kapitaalverhoging
door inbreng in geld uitgevoerd onder de volgende voorwaarden:
i. de kapitaalverhoging gebeurt met gebruik van het toegestane
kapitaal;
ii. het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogingen die,
overeenkomstig dit lid, zijn uitgevoerd over een periode van 12
maanden, bedraagt niet meer dan 10 % van het bedrag van het
kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot kapitaalverhoging.
Dit onherleidbaar toewijzingsrecht moet evenmin worden verleend
in geval van een inbreng in geld met beperking of ophefng van het
voorkeurrecht, ter aanvulling op een inbreng in natura in het kader
van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor
alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
11.2 Kapitaalverhoging in natura
De kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn onderworpen
aan de voorschriften van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen. Daarenboven moeten, overeenkomstig de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen,
de volgende voorwaarden worden nageleefd in geval van inbreng
in natura:
i. de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het
verslag van de raad van bestuur met betrekking tot de inbreng
in natura, evenals, in voorkomend geval, in de oproeping tot
de algemene vergadering die voor de kapitaalverhoging
wordt bijeengeroepen;
ii. de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste
waarde tussen, ofwel (a) een nettowaarde per aandeel die
dateert van ten hoogste vier maanden vóór de datum van de
inbrengovereenkomst of, naar keuze van de vennootschap,
vóór de datum van de akte van kapitaalverhoging, ofwel
(b) de gemiddelde slotkoers van de dertig kalenderdagen
voorafgaand aan diezelfde datum.
In verband hiermee is het toegestaan om van het in punt (b)
bedoelde bedrag een bedrag af te trekken dat overeenstemt
met het deel van het niet-uitgekeerde bruto dividend waarop
de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven.
De raad van bestuur zal in voorkomend geval het aldus
afgetrokken dividendbedrag speciek verantwoorden in
zijn bijzonder verslag en de nanciële voorwaarden van de
verrichting toelichten in zijn jaarlijks nancieel verslag.
iii. behalve indien de uitgifteprijs, of in het geval bedoeld in artikel
11.3, de ruilverhouding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk
op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst
worden bepaald en aan het publiek worden meegedeeld met
vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalverhoging
effectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van
kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van
vier maanden; en
zijn, en al dan niet met creatie van nieuwe effecten, overeenkomstig
de regels voorgeschreven door de toepasselijke regelgeving en deze
statuten.
De raad van bestuur kan daarbij nieuwe aandelen uitgeven. In
voorkomend geval zullen de uitgiftepremies op één of meer
afzonderlijke rekeningen onder het eigen vermogen op het passief van
de balans worden geboekt en behouden. De raad van bestuur kan vrij
beslissen om de uitgiftepremies, eventueel na aftrek van een bedrag
maximaal gelijk aan de kosten van de kapitaalverhoging in de zin van
de toepasselijke IFRS-regels, in het geval van een kapitaalverhoging
waartoe de raad van bestuur beslist heeft, op een onbeschikbare
reserverekening te plaatsen die op dezelfde wijze als het kapitaal een
waarborg voor derden zal uitmaken en die, onder voorbehoud van zijn
incorporatie in het kapitaal, slechts zal kunnen worden verminderd
of afgeschaft bij beslissing van de algemene vergadering van
aandeelhouders beraadslagend volgens de voorwaarden van quorum
en meerderheid vereist voor een statutenwijziging.
Binnen de grenzen bepaald in het eerste lid, kan de raad van bestuur
tevens inschrijvingsrechten (al dan niet aan een ander effect
gehecht) en converteerbare obligaties of obligaties terugbetaalbaar
in aandelen uitgeven, die aanleiding kunnen geven tot de creatie
van dezelfde effecten waarnaar wordt verwezen in het vorige lid,
en dit steeds met naleving van de regels voorgeschreven door de
toepasselijke regelgeving en deze statuten.
Binnen de grenzen bepaald in het eerste lid en onverminderd
de toepassing van de toepasselijke regelgeving, kan de raad
van bestuur daarbij het voorkeurrecht beperken of opheffen,
ook wanneer dit gebeurt ten gunste van één of meer bepaalde
personen andere dan personeelsleden van de vennootschap of
van haar dochtervennootschappen, voor zover aan de bestaande
aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend
bij de toekenning van nieuwe effecten (voor zover wettelijk vereist).
Dat onherleidbaar toewijzingsrecht dient tenminste te voldoen
aan de modaliteiten vermeld in artikel 11.1 van deze statuten.
Onverminderd de toepassing van de toepasselijke regelgeving, zijn
voormelde beperkingen in het kader van de ophefng of beperking
van het voorkeurrecht niet van toepassing bij een inbreng in geld
met beperking of ophefng van het voorkeurrecht, (i) in het kader
van het toegestane kapitaal waarbij het gecumuleerde bedrag van
de kapitaalverhogingen die, overeenkomstig artikel 26, §1, derde
lid GVV-Wet, zijn uitgevoerd over een periode van 12 maanden, niet
meer bedraagt dan 10 % van het bedrag van het kapitaal op het
ogenblik van de beslissing tot kapitaalverhoging of (ii) in aanvulling
op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een
keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders
betaalbaar wordt gesteld.
Bij uitgifte van effecten tegen inbreng in natura moeten de
voorwaarden vermeld in artikel 11.2 van deze statuten worden
nageleefd (met inbegrip van de mogelijkheid een bedrag af te
trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde
bruto dividend). De bijzondere regels inzake de kapitaalverhoging in
natura uiteengezet onder artikel 11.2 zijn echter niet van toepassing
bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de
uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle
aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
De raad van bestuur is bevoegd om de statutenwijzigingen die eruit
voortvloeien op authentieke wijze te laten vaststellen.
ARTIKEL 8. AARD VAN DE AANDELEN
De aandelen zijn zonder vermelding van nominale waarde.
De aandelen van de vennootschap zijn op naam of gedematerialiseerd,
naar keuze van hun eigenaar of houder (hierna de “Titularis”) en
volgens de beperkingen opgelegd door de wet. De Titularis kan op
elk ogenblik en zonder kosten schriftelijk de omzetting vragen van
zijn aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen.
Elk gedematerialiseerd aandeel wordt vertegenwoordigd door een
boeking op een rekening op naam van zijn Titularis bij een erkende
rekeninghouder of bij een vereffeningsinstelling.
Op de zetel van de vennootschap wordt een register gehouden van
aandelen op naam, in voorkomend geval in elektronische vorm. De
Titularissen van aandelen op naam kunnen kennis nemen van het
volledige register van de aandelen op naam.
Er zijn geen verschillende soorten van aandelen.
ARTIKEL 9. EFFECTEN
De vennootschap kan, met uitzondering van winstbewijzen en
soortgelijke effecten en mits inachtneming van de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en
de statuten, alle effecten uitgeven die niet door of krachtens de wet
zijn verboden, in overeenstemming met de daartoe voorgeschreven
regels en de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen. Deze effecten zijn op naam of
gedematerialiseerd.
ARTIKEL 10. VERWERVING EN VERVREEMDING VAN EIGEN
AANDELEN
De vennootschap mag onder de voorwaarden bepaald door de wet
haar eigen aandelen verwerven, in pand nemen of vervreemden.
Ingevolge de beslissing van de algemene vergadering van
aandeelhouders van 23 november 2015, is het de raad van bestuur
toegestaan eigen aandelen te vervreemden, aan een eenheidsprijs
die niet lager zal mogen zijn dan vijfenzeventig procent (75%) van
het gemiddelde van de koers van de laatste dertig dagen van de
notering van het aandeel op Euronext Brussels.
Deze toelating is verleend voor een onbeperkte duur.
XIOR I 343
342
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
ARTIKEL 14. VOORZITTERSCHAP EN VERGADERINGEN VAN DE
RAAD VAN BESTUUR
De raad van bestuur mag onder zijn leden een voorzitter en een
vicevoorzitter benoemen.
De raad van bestuur wordt bijeengeroepen door de voorzitter, twee
bestuurders of de gedelegeerd bestuurder, telkens wanneer de
belangen van de vennootschap het vereisen.
De oproepingen vermelden plaats, datum, uur en agenda van de
vergadering en worden uiterlijk de derde kalenderdag vóór de dag
waarop de vergadering plaatsvindt per e-mail of, bij gebrek aan
e-mailadres gecommuniceerd aan de vennootschap, per gewone
brief of op een andere schriftelijke wijze verzonden. Wanneer de
hierboven vermelde oproepingstermijn niet werkzaam is, kan de
oproepingstermijn korter zijn. Indien noodzakelijk kan de oproeping
telefonisch gebeuren ter aanvulling van de hierboven vermelde
oproepingswijzen.
Elke bestuurder die een vergadering van de raad bijwoont of zich
erop laat vertegenwoordigen wordt als regelmatig opgeroepen
beschouwd. Een bestuurder kan er eveneens aan verzaken zich te
beroepen op het ontbreken of de onregelmatigheid van de oproeping
en dit voor of na de vergadering waarop hij niet aanwezig was. In ieder
geval, dient de regelmatigheid van de bijeenroeping niet te worden
gerechtvaardigd indien alle bestuurders aanwezig of regelmatig
vertegenwoordigd zijn en zich akkoord verklaren met de agenda.
Vergaderingen van de raad van bestuur kunnen geldig worden
gehouden bij wijze van telecommunicatietechnieken die een
gezamenlijke beraadslaging mogelijk maken, zoals telefoon- of
videoconferentie (Skype, Zoom, Teams, etc.)
Iedere bestuurder kan per brief, per elektronische post of op een
andere schriftelijke wijze, volmacht geven aan een ander lid van de
raad om hem op een welbepaalde vergadering te vertegenwoordigen.
De raad van bestuur wordt voorgezeten door de voorzitter. Indien
de voorzitter verhinderd is of (nog) niet werd benoemd, door de
vicevoorzitter, en indien deze afwezig is of (nog) niet werd benoemd,
door de bestuurder met de meeste anciënniteit en in geval van
gelijke anciënniteit door de bestuurder met de hoogste leeftijd.
ARTIKEL 15. BERAADSLAGING
De raad van bestuur kan slechts geldig beraadslagen en beslissen
indien ten minste de meerderheid van de bestuurders aanwezig
of vertegenwoordigd is. Indien dit quorum niet is bereikt, kan een
nieuwe raad worden bijeengeroepen met dezelfde agenda, die geldig
zal beraadslagen en beslissen indien ten minste twee bestuurders
aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
Een beslissing kan worden aangenomen bij unaniem schriftelijk
akkoord van alle bestuurders.
Indien een bestuurder, rechtstreeks of onrechtstreeks, een belang
van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een
beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid behoort van
de raad van bestuur, dient hij zich te richten naar het bepaalde in
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. De leden van
de raad van bestuur zullen eveneens de bepalingen daaromtrent
in de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen naleven.
Onder voorbehoud van hetgeen hierna is bepaald, worden besluiten
van de raad van bestuur bij meerderheid van de uitgebrachte
stemmen genomen.
Blanco of ongeldige stemmen worden niet bij de uitgebrachte
stemmen geteld. Bij staking van stemmen binnen de raad van
bestuur is het voorstel verworpen.
ARTIKEL 16. BEVOEGDHEDEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR
De raad van bestuur heeft de meest uitgebreide bevoegdheden
om alle handelingen te verrichten die nodig of dienstig zijn voor
de verwezenlijking van het voorwerp van de vennootschap. Hij is
bevoegd alle daden te stellen die niet uitdrukkelijk door de wet of
door deze statuten aan de algemene vergadering zijn voorbehouden.
De raad van bestuur stelt de halfjaarverslagen op evenals het
jaarverslag.
De raad van bestuur stelt een of meerdere onafhankelijke waarderings-
deskundige(n) aan in overeenstemming met de toepasselijke regel-
geving op de gereglementeerde vastgoedvennoot schappen en stelt
desgevallend elke wijziging voor aan de lijst van deskundigen die is
opgenomen in het dossier dat bij de aanvraag om erkenning als GVV
is gevoegd.
ARTIKEL 17. NOTULEN
De besluiten van de raad van bestuur worden vastgelegd in notulen
die ondertekend worden door de voorzitter van de vergadering, de
secretaris als er één werd aangeduid, en de leden van de raad van
bestuur die zulks verlangen. Deze notulen worden in een speciaal
register opgenomen. De volmachten worden aan de notulen gehecht.
De afschriften of uittreksels, in rechte of anderszins voor te leggen,
worden door de voorzitter van de raad van bestuur, twee bestuurders
of één bestuurder die belast is met het dagelijks bestuur, ondertekend.
Deze bevoegdheid kan worden opgedragen aan een lasthebber.
ARTIKEL 18. VERGOEDINGEN
De opdracht van bestuurder is bezoldigd. De vergoeding van de
bestuurders wordt vastgesteld door de algemene vergadering. De
leden van de raad van bestuur hebben recht op terugbetaling van
de normale en gerechtvaardigde uitgaven en kosten, die zij kunnen
doen gelden als gedaan in de uitoefening van hun opdracht.
Artikel 7:91, lid 1 en 2 van het Wetboek van vennootschappen en
iv. het verslag voorzien onder punt (i) hierboven licht eveneens
de weerslag toe van de voorgestelde inbreng op de toestand
van de vroegere aandeelhouders, in het bijzonder wat hun
aandeel in de winst, in de nettowaarde per aandeel en in
het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de
stemrechten.
Overeenkomstig de toepasselijke regelgeving op de gereglementeer-
de vastgoedvennootschappen zijn deze bijkomende voorwaarden in
elk geval niet van toepassing in geval van inbreng van het recht op
dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor
zover de uitkering van dit dividend effectief voor alle aandeelhouders
betaalbaar wordt gesteld.
11.3 Fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen
De bijzondere regels inzake de kapitaalverhoging in natura
uiteengezet onder artikel 11.2 zijn overeenkomstig de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen
mutatis mutandis van toepassing op de in het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen bedoelde fusies, splitsingen en
gelijkgestelde verrichtingen bedoeld in de toepasselijke regelgeving
op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
In dit geval verwijst “datum van de inbrengovereenkomst” naar de
datum waarop het fusie- of splitsingsvoorstel wordt neergelegd.
11.4 Kapitaalvermindering
De vennootschap mag overgaan tot kapitaalverminderingen met
naleving van de wettelijke bepalingen ter zake.
ARTIKEL 12. NOTERING OP DE BEURS EN KENNISGEVING VAN
BELANGRIJKE DEELNEMINGEN
De aandelen van de vennootschap moeten worden toegelaten
tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde
markt, overeenkomstig de toepasselijke regelgeving op de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De drempels waarvan de overschrijding aanleiding geeft tot een
kennisgevingsverplichting ingevolge de wetgeving inzake de
openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten
waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een
gereglementeerde markt, worden bepaald op 5% en elk veelvoud
van 5% van het totaal aantal der bestaande stemrechten.
Behoudens de in de wet voorziene uitzonderingen, kan niemand
deelnemen aan de stemming in de algemene vergadering van de
Vennootschap met meer stemrechten dan diegene verbonden aan
de effecten waarvan hij, in overeenstemming met de wet, minstens
twintig (20) dagen voor de datum van de algemene vergadering
kennis heeft gegeven ze in bezit te hebben. De stemrechten
verbonden aan deze niet gemelde aandelen zijn geschorst.
HOOFDSTUK III – BESTUUR EN VERTEGENWOORDIGING
ARTIKEL 13. BENOEMING – ONTSLAG – VACATURE
De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur.
De raad van bestuur telt minstens vijf bestuurders, al dan niet
aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door
de algemene vergadering van de aandeelhouders, en die te allen
tijde zonder opgave van redenen en met onmiddellijke ingang door
deze laatste kunnen worden herroepen.
Uittredende bestuurders zijn herbenoembaar.
Aloxe NV (of de personen die, met voorafgaandelijk en schriftelijk
akkoord van Aloxe NV, het promotorschap zoals bedoeld in artikel
2, 13° van de GVV-wet, overnemen van Aloxe NV (de “Opvolgers”))
heeft (respectievelijk hebben gezamenlijk) het recht kandidaten
voor te dragen voor drie bestuursmandaten, tot de laatste der
volgende gebeurtenissen zich voordoet: (i) Aloxe NV (of haar
Opvolgers) houdt (respectievelijk houden gezamenlijk) minder dan
25% van het kapitaal van de vennootschap aan, en (ii) Aloxe NV (of
haar Opvolgers) is (respectievelijk zijn) niet langer promotor van
de vennootschap in de zin van de toepasselijke regelgeving op de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De bestuurders zijn uitsluitend natuurlijke personen.
De raad van bestuur telt ten minste drie onafhankelijke leden
overeenkomstig de toepasselijke wettelijke bepalingen.
De bestuurders moeten permanent voldoen aan de eisen van
betrouwbaarheid en deskundigheid zoals bepaald in de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen
en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen
vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
In geval één of meerdere mandaten openvallen in de raad van
bestuur, kunnen de overblijvende bestuurders, bijeengekomen in
een raad van bestuur, voorlopig in de vervanging voorzien tot aan
de volgende algemene vergadering. De eerstvolgende algemene
vergadering moet het mandaat van de gecoöpteerde bestuurder al
dan niet bevestigen.
De benoeming van de bestuurders wordt voorafgaandelijk ter
goedkeuring voorgelegd aan de FSMA.
Tenzij het benoemingsbesluit van de algemene vergadering anders
bepaalt, eindigt het mandaat van de uittredende en niet herverkozen
bestuurders onmiddellijk na de gewone algemene vergadering die in
die nieuwe benoemingen heeft voorzien.
XIOR I 345
344
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
HOOFDSTUK V - ALGEMENE VERGADERING
ARTIKEL 24. DE ALGEMENE VERGADERING
De algemene vergadering vertegenwoordigt de algemeenheid van
de aandeelhouders. De besluiten van de algemene vergadering zijn
bindend voor alle aandeelhouders, zelfs voor de afwezigen of zij die
tegenstemden.
De algemene vergadering wordt gehouden op de zetel of op de
plaats aangeduid in de oproeping.
De jaarlijkse algemene vergadering wordt ieder jaar gehouden op
de derde donderdag van de maand mei om tien uur of, indien deze
dag een wettelijke feestdag is, op de daaropvolgende werkdag
gehouden op hetzelfde uur.
ARTIKEL 25. BIJEENROEPING
De raad van bestuur en de commissaris kunnen zowel een algemene
vergadering (gewone algemene vergadering) als een bijzondere of een
buitengewone algemene vergadering bijeenroepen telkens het belang
van de vennootschap het vereist. Zij moeten de gewone algemene
vergadering bijeenroepen op de bij de statuten bepaalde dag.
De raad van bestuur en de commissaris zijn verplicht een bijzondere
of buitengewone vergadering bijeen te roepen wanneer één of
meer aandeelhouders die alleen of gezamenlijk één/tiende van het
geplaatst kapitaal vertegenwoordigen, het vragen. Dit verzoek wordt
bij aangetekende brief aan de zetel van de vennootschap gestuurd
en moet de onderwerpen waarover de algemene vergadering dient
te beraadslagen en te besluiten precies omschrijven. Het verzoek
dient gericht te zijn aan de raad van bestuur en de commissaris, die
verplicht zijn een vergadering samen te roepen binnen een termijn
van drie weken na ontvangst van het verzoek. In de oproeping
kunnen aan de agendapunten opgegeven door de aandeelhouders
andere onderwerpen worden toegevoegd.
Eén of meer aandeelhouders die samen ten minste drie procent
(3%) van het kapitaal van de Vennootschap bezitten, kunnen
in overeenstemming met de bepalingen van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen vragen dat te bespreken
onderwerpen worden opgenomen op de agenda van gelijk welke
algemene vergadering en kunnen voorstellen van beslissing
indienen met betrekking tot te bespreken onderwerpen die op de
agenda zijn of zullen worden ingeschreven.
De oproeping tot een algemene vergadering vermeldt ten minste de
plaats, datum, uur en agenda en de voorstellen tot besluit.
De oproeping tot de algemene vergadering geschiedt overeenkomstig
de modaliteiten van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen. De aandeelhouder, bestuurder of commissaris die
aan de vergadering deelneemt of er zich doet vertegenwoordigen,
wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. Een aandeelhouder,
bestuurder of commissaris kan er tevens, voor of na de bijeenkomst
van de algemene vergadering die hij niet bijwoonde of waarop hij
niet werd vertegenwoordigd, aan verzaken zich te beroepen op het
ontbreken of de onregelmatigheid van de oproepingsbrief.
ARTIKEL 26. TOELATING
Zonder afbreuk te doen aan de verplichtingen opgenomen in
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, kan een
aandeelhouder slechts deelnemen aan de algemene vergadering
en er het stemrecht uitoefenen, mits wordt voldaan aan de hierna
volgende vereisten:
(1) Een aandeelhouder kan alleen deelnemen aan de algemene
vergadering en er het stemrecht uitoefenen op grond van de
boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van
de aandeelhouder, op de registratiedatum, hetzij door de
inschrijving in het register van de aandelen op naam van de
vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van
een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling,
ongeacht het aantal aandelen dat de aandeelhouder bezit op de
dag van de algemene vergadering. De veertiende dag vóór de
algemene vergadering, om vierentwintig uur (Belgisch uur) geldt
als registratiedatum.
(2) De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de
vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen
dat door een erkende rekeninghouder of de vereffeningsinstelling
werd afgegeven en waaruit blijkt hoeveel gedematerialiseerde
aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn
ingeschreven op naam van de aandeelhouder, en waarvoor
de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan
de algemene vergadering. Zij delen het attest mee aan de
vennootschap of aan de persoon die de vennootschap daartoe
heeft aangewezen, alsook hun wens om deel te nemen aan de
algemene vergadering, in voorkomend geval door het sturen van
een volmacht, ten laatste op de zesde dag voorafgaand aan de
datum van de algemene vergadering via het e-mailadres van de
vennootschap of via het e-mailadres van de vennootschap of via
het e-mailadres speciek vermeld in de oproeping.
De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering
wensen deel te nemen, moeten de vennootschap, of de
persoon die zij daartoe heeft aangewezen, uiterlijk de zesde
dag vóór de datum van de vergadering op de hoogte brengen
van hun voornemen om aan de vergadering deel te nemen, via
het e-mailadres van de vennootschap of via het e-mailadres
speciek vermeld in de oproeping, of, in voorkomend geval, door
het sturen van een volmacht.
(3) De raad van bestuur zal een register bijhouden voor elke
aandeelhouder die zijn wens om deel te nemen aan de algemene
vergadering kenbaar heeft gemaakt, waarin zijn naam en adres
of zetel wordt opgenomen, het aantal aandelen dat hij bezat op
verenigingen wordt buiten toepassing verklaard. Zo kunnen, in
afwijking van artikel 7:91, lid 1 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen, aandelen denitief worden verworven en
aandelenopties of alle andere rechten om aandelen te verwerven
worden uitgeoefend overeenkomstig de uitgiftevoorwaarden, zoals
in voorkomend geval bepaald door de algemene vergadering c.q. de
raad van bestuur of haar c.q. zijn gevolmachtigde(n). Ook worden, in
afwijking van artikel 7:91, lid 2 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen, de voorwaarden inzake de variabele remuneratie,
met inbegrip van de toepasselijke periodes waarop deze verloning
betrekking heeft, vastgesteld door de raad van bestuur (op
voordracht van het c.q. optredend als remuneratiecomité).
ARTIKEL 19. EFFECTIEVE LEIDING EN DAGELIJKS BESTUUR
De effectieve leiding over de vennootschap dient te worden
toevertrouwd aan ten minste twee natuurlijke personen, die moeten
voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid zoals
voorzien in de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen gestelde vereisten. Zij mogen niet
binnen de werkingssfeer van de in de toepasselijke regelgeving
op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen vastgelegde
verbodsbepalingen vallen.
De benoeming van de effectieve leiders wordt voorafgaandelijk ter
goedkeuring voorgelegd aan de FSMA.
De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de vennootschap,
alsook de vertegenwoordiging van de vennootschap wat dat
bestuur aangaat, opdragen aan een of meer personen, die elk
alleen, gezamenlijk of als college optreden en die niet noodzakelijk
bestuurder hoeven te zijn. De met het dagelijks bestuur belaste
perso(o)n(en) moet(en) voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid
en deskundigheid zoals voorzien door de toepasselijke regelgeving
op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en mogen niet
binnen de werkingssfeer van de in de toepasselijke regelgeving
op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen vastgelegde
verbodsbepalingen vallen.
In geval van delegatie van het dagelijks bestuur bepaalt de raad van
bestuur de vergoeding die aan deze opdracht is verbonden.
Artikel 7:121 jo. 7:91, lid 1 en 2 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen wordt buiten toepassing verklaard. Zo kunnen,
in afwijking van artikel 7:121 jo. 7:91, lid 1 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen, aandelen denitief
worden verworven en aandelenopties of alle andere rechten om
aandelen te verwerven worden uitgeoefend overeenkomstig de
uitgiftevoorwaarden, zoals in voorkomend geval bepaald door de
algemene vergadering c.q. de raad van bestuur of haar c.q. zijn
gevolmachtigde(n). Ook worden, in afwijking van artikel 7:121 jo.
7:91, lid 2 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
en, de voorwaarden inzake de variabele remuneratie, met inbegrip
van de toepasselijke periodes waarop deze verloning betrekking
heeft, vastgesteld door de raad van bestuur (op voordracht van het
c.q. optredend als remuneratiecomité).
ARTIKEL 20. EXTERNE VERTEGENWOORDIGINGSMACHT
Behoudens bijzondere bevoegdheidsdelegatie door de raad van
bestuur, wordt de vennootschap rechtsgeldig vertegenwoordigd in
alle handelingen, met inbegrip van diegene waaraan een openbaar
of ministerieel ambtenaar zijn medewerking verleent, evenals in
rechte, hetzij als eiser hetzij als verweerder, door twee bestuurders
die gezamenlijk handelen.
De vennootschap is binnen de beperkingen van het dagelijks
bestuur geldig vertegenwoordigd door één gedelegeerd bestuurder
alleen handelend.
De vennootschap is derhalve geldig vertegenwoordigd door
bijzondere volmachthebbers van de vennootschap binnen de
grenzen van het mandaat dat hen tot dien einde is toevertrouwd
door de raad van bestuur of, binnen de beperkingen van het dagelijks
bestuur, door één gedelegeerd bestuurder alleen handelend.
ARTIKEL 21. BIJZONDERE VOLMACHTEN
De raad van bestuur kan aan een lasthebber, zelfs indien deze geen
aandeelhouder of bestuurder is, zijn bevoegdheden voor bijzondere
en bepaalde aangelegenheden opdragen.
Een gedelegeerd bestuurder kan aan een lasthebber, zelfs indien
deze geen aandeelhouder of bestuurder is, zijn bevoegdheden voor
bijzondere en bepaalde aangelegenheden opdragen.
ARTIKEL 22. COMITÉS
De raad van bestuur richt in zijn midden een auditcomité alsook
een remuneratie- en benoemingscomité op, en omschrijft hun
samenstelling, hun opdrachten en bevoegdheden.
De raad van bestuur kan onder zijn verantwoordelijkheid één
of meerdere consultatieve comités oprichten, waarvan hij de
samenstelling en de opdracht vaststelt.
HOOFDSTUK IV – REVISORAAL TOEZICHT
ARTIKEL 23. REVISORAAL TOEZICHT
De controle van de vennootschap wordt toevertrouwd aan één of
meerdere commissarissen, die de taken die hen worden toevertrouwd
door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (en
bijhorende uitvoeringsbesluiten) en de toepasselijke regelgeving op
de gereglementeerde vastgoedvennootschappen uitoefenen.
De commissaris(sen) moet(en) een door de FSMA erkende
revisor(en) (of revisorenvennootschap(en)) zijn.
XIOR I 347
346
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
behoudens andersluidende beslissing van de algemene vergadering
hieromtrent. De volgende vergadering heeft het recht de jaarrekening
denitief vast te stellen.
29.3 De algemene vergadering kan alleen rechtsgeldig beraadslagen
of besluiten over punten die in de aangekondigde agenda zijn
opgenomen of daarin impliciet zijn vervat. Over niet in de agenda
begrepen punten kan slechts beraadslaagd worden in een
vergadering waarin alle aandelen aanwezig zijn en mits daartoe met
eenparigheid van stemmen besloten wordt. De vereiste instemming
staat vast indien geen verzet is aangetekend in de notulen van de
vergadering. De agenda moet, naast de te behandelen onderwerpen,
de voorstellen tot besluit bevatten.
De te behandelen onderwerpen en de bijhorende voorstellen tot besluit
die in voorkomend geval aan de agenda zouden worden toegevoegd,
zullen worden bekendgemaakt overeenkomstig de modaliteiten
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Indien
een volmacht reeds ter kennis werd gebracht van de vennootschap
vóór deze bekendmaking van een aangevulde agenda, dient de
volmachthouder de desbetreffende bepalingen van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen in acht te nemen.
De te behandelen onderwerpen en de voorstellen tot besluit
die met toepassing van het voorgaande lid op de agenda zijn
geplaatst, worden slechts besproken indien aan alle desbetreffende
bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
werd voldaan.
29.4 De raad van bestuur, de houders van aandelen, converteerbare
obligaties, inschrijvingsrechten of met medewerking van de
vennootschap uitgegeven certicaten kunnen, indien de raad van
bestuur hiertoe de toelating heeft gegeven in de oproepingsbrief,
overeenkomstig de bepalingen van artikel 7:137 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen op afstand deelnemen aan de
algemene vergadering door middel van een door de vennootschap
ter beschikking gesteld elektronisch communicatiemiddel.
Aandeelhouders die op deze manier deelnemen aan de algemene
vergadering deelnemen, worden voor de vervulling van de voorwaarden
inzake meerderheid en aanwezigheid geacht aanwezig te zijn op
de plaats waar de vergadering gehouden wordt. De vennootschap
moet de hoedanigheid en de identiteit van de aandeelhouder kunnen
controleren aan de hand van het gebruikte communicatiemiddel.
De raad van bestuur kan alle bijkomende voorwaarden stellen
om de veiligheid van het elektronische communicatiemiddel te
waarborgen. Het elektronische communicatiemiddel moet de in
het eerste lid bedoelde effectenhouders ten minste in staat stellen
om rechtstreeks, gelijktijdig en ononderbroken kennis te nemen van
de besprekingen tijdens de vergadering en, wat de aandeelhouders
betreft, om het stemrecht uit te oefenen met betrekking tot alle punten
waarover de vergadering zich dient uit te spreken. Het elektronisch
communicatiemiddel moet de voormelde effectenhouders in staat
stellen om deel te nemen aan de beraadslagingen en om het recht
uit te oefenen vragen te stellen, tenzij de wet hieromtrent in een
meer flexibele regeling voorziet. De oproeping tot de algemene
vergadering dient een heldere en nauwkeurige beschrijving van
de procedures met betrekking tot de deelname op afstand aan de
algemene vergadering te bevatten. Die procedures worden tevens
op de vennootschapswebsite toegankelijk gemaakt.
ARTIKEL 30. STEMRECHT
Elk aandeel geeft recht op één stem. Aandeelhouders zonder
stemrecht, houders van inschrijvingsrechten, houders van
converteerbare obligatiehouders en houders van certicaten
uitgegeven met medewerking van de vennootschap hebben het
recht aan de algemene vergadering deel te nemen met raadgevende
stem. In de gevallen bepaald bij artikel 7:57 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen hebben de houders van aandelen
zonder stemrecht gewoon stemrecht.
Ten aanzien van de vennootschap zijn de aandelen ondeelbaar.
Indien een aandeel aan verschillende personen toebehoort of indien
de aan een aandeel verbonden rechten zijn verdeeld over meerdere
personen, mag de raad van bestuur de uitoefening van de eraan
verbonden rechten opschorten totdat één enkele persoon tegenover
de vennootschap als aandeelhouder is aangewezen. Is een aandeel
met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat
aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker,
tenzij in geval van andersluidende gezamenlijke kennisgeving van de
blote eigenaar en vruchtgebruiker aan de vennootschap.
ARTIKEL 31. BESLUITVORMING
De algemene vergadering kan geldig beraadslagen en stemmen,
ongeacht het deel van het kapitaal dat aanwezig of vertegenwoordigd
is, behalve in de gevallen waarin het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen een aanwezigheidsquorum oplegt.
Behoudens andersluidende dwingende wettelijke of statutaire
bepalingen, worden de besluiten genomen bij gewone meerderheid
van de uitgebrachte stemmen. Blanco, nietige en ongeldige
stemmen worden niet bij de uitgebrachte stemmen geteld. Bij
staking van stemmen is het voorstel verworpen.
De stemmingen gebeuren door handopsteken of bij naamafroeping,
tenzij de algemene vergadering er met eenvoudige meerderheid van
de uitgebrachte stemmen anders over besluit.
De aandeelhouders zullen gemachtigd zijn om per brief of via
de vennootschapswebsite te stemmen op afstand, door middel
van een formulier opgemaakt en ter beschikking gesteld door de
vennootschap, indien de raad van bestuur hiertoe de toelating heeft
gegeven in de oproepingsbrief. Dit formulier moet verplicht de datum
en de plaats van de vergadering vermelden, de naam of benaming
van de aandeelhouder en zijn woonplaats of zetel, het aantal
stemmen waarmee de aandeelhouder wil stemmen op de algemene
vergadering, de vorm van de aandelen die hij bezit, de agendapunten
de registratiedatum en waarmee hij heeft aangegeven te willen
deelnemen aan de algemene vergadering, alsook de beschrijving
van de stukken die aantonen dat hij op die registratiedatum in
het bezit was van de aandelen.
ARTIKEL 27. VERTEGENWOORDIGING
Iedere eigenaar van effecten kan een volmacht geven om hem op de
algemene vergadering te vertegenwoordigen, in overeenstemming
met de desbetreffende bepalingen van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen. De volmachtdrager moet geen
aandeelhouder zijn.
Een aandeelhouder van de vennootschap mag voor een
bepaalde algemene vergadering slechts één persoon aanwijzen
als volmachtdrager. Hiervan kan enkel worden afgeweken in
overeenstemming met de desbetreffende regels van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen.
Een persoon die als volmachtdrager optreedt, mag een volmacht van
meer dan één aandeelhouder bezitten. Ingeval een volmachtdrager
volmachten van meerdere aandeelhouders bezit, kan hij namens
een bepaalde aandeelhouder anders stemmen dan namens een
andere aandeelhouder.
De volmacht moet worden ondertekend door de aandeelhouder
en dient te worden meegedeeld aan de vennootschap via het
e-mailadres van de vennootschap of via het e-mailadres speciek
vermeld in de oproeping uiterlijk op de zesde dag vóór de datum van
de algemene vergadering.
De raad van bestuur kan een volmachtformulier opmaken.
Indien meerdere personen zakelijke rechten bezitten op eenzelfde
aandeel, kan de Vennootschap de uitoefening van het stemrecht
verbonden aan dit aandeel schorsen tot één persoon als titularis is
aangeduid voor de uitoefening van het stemrecht.
Onverminderd de mogelijkheid om in overeenstemming met
artikel 7:145, tweede lid van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen in bepaalde omstandigheden van de instructies af
te wijken, brengt de volmachtdrager zijn stem uit overeenkomstig
de mogelijke instructies van de aandeelhouder die hem heeft
aangewezen. De volmachtdrager moet gedurende ten minste een
jaar een register van de steminstructies bijhouden en op verzoek
van de aandeelhouder bevestigen dat hij zich aan de steminstructies
heeft gehouden.
In geval van een potentieel belangenconflict zoals bepaald in
artikel 7:143, §4 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen tussen de aandeelhouder en de volmachtdrager die
hij heeft aangewezen, moet de volmachtdrager de precieze feiten
bekendmaken die voor de aandeelhouder van belang zijn om te
beoordelen of er gevaar bestaat dat de volmachtdrager enig ander
belang dan het belang van de aandeelhouder nastreeft. Bovendien
mag de volmachtdrager slechts namens de aandeelhouder
stemmen op voorwaarde dat hij voor ieder onderwerp op de agenda
over specieke steminstructies beschikt.
De minderjarigen, de onbekwaam verklaarden en de rechtspersonen
moeten vertegenwoordigd zijn door hun wettelijke of statutaire
vertegenwoordigers.
ARTIKEL 28. VOORZITTERSCHAP - BUREAU
Elke algemene vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter van
de raad van bestuur, of, bij diens afwezigheid, door de gedelegeerd
bestuurder of bij diens afwezigheid door degene aangesteld door de
aanwezige bestuurders.
De voorzitter wijst een secretaris aan.
De vergadering kiest twee stemopnemers.
De overige leden van de raad van bestuur vervolledigen het bureau.
ARTIKEL 29. VERLOOP VAN DE VERGADERING – AGENDERING –
VERDAGING
29.1 De beraadslaging en stemming geschiedt onder leiding van
de voorzitter en in overeenstemming met de gebruikelijke regels
van een behoorlijke vergaderingstechniek. De bestuurders geven
antwoord op de vragen die hen door de aandeelhouders, tijdens
de vergadering of schriftelijk, worden gesteld met betrekking tot
hun verslag of tot de agendapunten, voor zover de mededeling
van gegevens of feiten niet van dien aard is dat zij nadelig zou
zijn voor de zakelijke belangen van de vennootschap of voor de
vertrouwelijkheid waartoe de vennootschap of haar bestuurders
zich hebben verbonden.
De commissaris(sen) geeft (geven) antwoord op de vragen die hem
(hun) door de aandeelhouders, tijdens de vergadering of schriftelijk,
worden gesteld met betrekking tot hun verslag, voor zover de
mededeling van gegevens of feiten niet van dien aard is dat zij
nadelig zou zijn voor de zakelijke belangen van de vennootschap
of voor de vertrouwelijkheid waartoe de vennootschap, haar
bestuurders of de commissaris(sen) zich hebben verbonden. Zij
hebben het recht ter algemene vergadering het woord te voeren in
verband met de vervulling van hun taak.
Wanneer verschillende vragen over hetzelfde onderwerp handelen,
mogen de raad van bestuur en de commissarissen daarop één
antwoord geven. Zodra de oproeping gepubliceerd is, kunnen
de aandeelhouders bovenvermelde vragen schriftelijk stellen,
overeenkomstig de desbetreffende bepalingen van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
29.2 De raad van bestuur heeft het recht, tijdens de zitting van een
gewone algemene vergadering, de beslissing met betrekking tot
de goedkeuring van de jaarrekening vijf weken uit te stellen. Deze
verdaging doet geen afbreuk aan de andere genomen besluiten,
XIOR I 349
348
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
bijeenroepen wanneer obligatiehouders die een vijfde van het
bedrag van de in omloop zijnde effecten vertegenwoordigen, het
vragen; en
• bevat de oproeping de dagorde en wordt deze opgesteld
overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen. Om toegelaten te worden
op de algemene vergadering van de obligatiehouders moeten
de obligatiehouders de formaliteiten voorzien in het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen nakomen, evenals de
eventuele formaliteiten voorzien in de uitgiftevoorschriften van
de obligaties of in de bijeenroeping.
De algemene vergadering van obligatiehouders verloopt overeen-
komstig de bepalingen van de artikelen 7:168 en volgende van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
De obligatiehouders kunnen, indien de raad van bestuur hiertoe de
toelating heeft gegeven in de oproepingsbrief, overeenkomstig de
bepalingen van artikel 7:137 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen en volgens dezelfde modaliteiten als uiteengezet
in artikel 29.4 van deze statuten, op afstand deelnemen aan de
algemene vergadering door middel van een door de vennootschap
ter beschikking gesteld elektronisch communicatiemiddel.
HOOFDSTUK VI – ONTBINDING - VEREFFENING
ARTIKEL 37. BENOEMING EN BEVOEGDHEID VEREFFENAARS
In geval van ontbinding van de vennootschap, om welke reden of
op welk tijdstip ook, geschiedt de vereffening door vereffenaars
benoemd door de algemene vergadering, overeenkomstig de
bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Bij gebreke van dergelijke benoeming, worden de leden van de
raad van bestuur, ten aanzien van derden als vereffenaars van
rechtswege beschouwd, evenwel zonder de bevoegdheden die
de wet en de statuten met betrekking tot de verrichtingen van de
vereffening toekennen aan de vereffenaar benoemd in de statuten,
door de algemene vergadering of door de rechtbank.
Indien uit de staat van activa en passiva opgemaakt overeenkomstig
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, blijkt dat niet
alle schuldeisers volledig kunnen worden terugbetaald, moet de
benoeming van de vereffenaars in de statuten of door de algemene
vergadering aan de voorzitter van de rechtbank ter bevestiging
worden voorgelegd. Deze bevestiging is evenwel niet vereist indien
uit die staat van activa en passiva blijkt dat de vennootschap
enkel schulden heeft ten aanzien van haar aandeelhouders en
alle aandeelhouders die schuldeiser zijn van de vennootschap
schriftelijk bevestigen akkoord te gaan met de benoeming.
De algemene vergadering bepaalt in voorkomend geval de
vergoeding van de vereffenaars.
ARTIKEL 38. ONTBINDING - VERDELING
De vereffening van de vennootschap wordt afgesloten overeen-
komstig de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen.
De verdeling aan de aandeelhouders zal pas plaatsvinden na de
vergadering tot sluiting van de vereffening.
Tenzij in geval van een fusie, wordt het netto-actief van de
vennootschap, na aanzuivering van alle schulden of een consignatie
van de hiervoor noodzakelijke sommen, vooreerst aangewend om,
in geld of in natura, het volgestorte kapitaal terug te betalen. Het
eventueel saldo wordt verdeeld gelijkmatig verdeeld tussen alle
aandeelhouders van de vennootschap, in verhouding met het aantal
aandelen dat ze bezitten.
HOOFSTUK VII – ALGEMENE BEPALINGEN
ARTIKEL 39. KEUZE VAN WOONPLAATS
Voor de uitvoering van de statuten wordt elke aandeelhouder die
gedomicilieerd is in het buitenland, elke bestuurder, commissaris,
directeur, vereffenaar, geacht woonplaats te kiezen in België.
Indien dit niet gebeurt, wordt hij geacht woonplaats te hebben
gekozen op de zetel van de Vennootschap waar alle mededelingen,
aanmaningen, dagvaardingen en betekeningen aan hem geldig
kunnen worden gedaan.
ARTIKEL 40. RECHTSBEVOEGDHEID
Voor alle geschillen tussen de vennootschap, haar bestuurders,
haar effectenhouders en vereffenaars betreffende de zaken van de
vennootschap en de uitvoering van deze statuten wordt uitsluitend
bevoegdheid toegekend aan de ondernemingsrechtbank van de zetel
van de vennootschap, tenzij de vennootschap er uitdrukkelijk aan
verzaakt.
ARTIKEL 41. GEMEEN RECHT
De partijen verklaren zich volledig te schikken naar het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen, alsook naar de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen
(zoals van tijd tot tijd gewijzigd).
Bijgevolg worden de bepalingen van deze statuten waarin op
ongeoorloofde wijze zou zijn afgeweken van de beschikkingen van
voormelde wetten, geacht niet in huidige akte te zijn opgenomen,
en worden de clausules die strijdig zijn met de gebiedende
beschikkingen van deze wetten voor niet geschreven gehouden.
De nietigheid van één artikel of van een deel van een artikel van deze
statuten zal geen uitwerking hebben op de geldigheid van de andere
(delen van) statutaire clausules.
Voor eensluidende statuten
Notaris Peter Timmermans
van de vergadering (inclusief de voorstellen van beslissing), een ruimte
die toelaat te stemmen voor of tegen elke beslissing dan wel om zich
te onthouden, evenals de termijn waarbinnen het stemformulier bij
de Vennootschap moet toekomen. Het formulier moet uitdrukkelijk
vermelden dat het moet worden getekend en moet toekomen aan de
vennootschap uiterlijk de zesde dag voorafgaand aan de datum van
de vergadering.
De buitengewone algemene vergadering moet worden gehouden
ten overstaan van een notaris die er een authentiek proces-verbaal
van opmaakt.
De algemene vergadering kan over een statutenwijziging alleen dan
op rechtsgeldige wijze beraadslagen en besluiten, wanneer zij die
aan de vergadering deelnemen ten minste de helft van het kapitaal
vertegenwoordigen. Is het genoemde quorum niet bereikt, dan is
een nieuwe bijeenroeping volgens artikel 7:153 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen nodig; de tweede vergadering
beraadslaagt en besluit op geldige wijze, ongeacht het aanwezige
of vertegenwoordigde deel van het kapitaal. Iedere wijziging van de
statuten is slechts toegelaten indien ze wordt goedgekeurd door ten
minste drie vierde van de stemmen of, indien het gaat om de wijziging
van het voorwerp of de doelen van de vennootschap, door vier vijfde van
de uitgebrachte stemmen, waarbij onthoudingen noch in de teller noch
in de noemer worden meegerekend. Ieder ontwerp van statutenwijziging
moet voorafgaandelijk worden voorgelegd aan de FSMA.
Een aanwezigheidslijst met de namen van de aandeelhouders en
het aantal aandelen wordt ondertekend door elk van hen of door een
vertegenwoordiger, alvorens de zitting begint.
Zij die aan de algemene vergadering hebben deelgenomen of er
waren vertegenwoordigd kunnen inzage krijgen in deze lijst.
ARTIKEL 32. NOTULEN
Van elke algemene vergadering worden notulen opgemaakt. De
notulen van de algemene vergadering worden ondertekend door de
leden van het bureau en door de aandeelhouders die er om vragen.
Deze notulen worden in een speciaal register bijgehouden. De
volmachten worden gehecht aan de notulen van de vergadering
waarvoor ze zijn gegeven.
De afschriften in rechte of anderszins voor te leggen, worden door
twee bestuurders of door een gedelegeerd bestuurder ondertekend.
ARTIKEL 33. BOEKJAAR – JAARREKENING – JAARVERSLAG
Het boekjaar van de vennootschap gaat telkens in op één januari en
eindigt op eenendertig december van ieder jaar.
Op het einde van elk boekjaar worden de boeken en bescheiden
afgesloten en maakt de raad van bestuur de inventaris alsmede de
jaarrekening op.
De raad van bestuur stelt bovendien een jaarverslag op waarin
hij verantwoording aflegt voor zijn bestuur. Dit jaarverslag bevat
tevens een verklaring inzake deugdelijk bestuur, die er een speciek
onderdeel van vormt. Deze verklaring inzake deugdelijk bestuur
bevat tevens het remuneratieverslag dat er een speciek onderdeel
van vormt.
De commissaris stelt met het oog op de algemene jaarvergadering
een schriftelijk en omstandig verslag op.
De algemene vergadering hoort het jaarverslag en het verslag van
de commissaris(sen) en beslist met een gewone meerderheid
over de goedkeuring van de jaarrekening. Na goedkeuring van de
jaarrekening beslist de algemene vergadering bij afzonderlijke
stemming over de aan de bestuurders en commissaris(sen) te
verlenen kwijting.
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen terzake worden
de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen van de
vennootschap neergelegd bij de Nationale Bank van België.
De jaarlijkse en halfjaarlijkse nanciële verslagen zijn eveneens
gratis op de zetel verkrijgbaar en kunnen, ten informatieve titel,
worden geraadpleegd op de website van de vennootschap.
ARTIKEL 34. BESTEMMING VAN DE WINST
Op voorstel van de raad van bestuur beslist de algemene
vergadering binnen de door het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen en de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen toegestane grenzen, een dividend uitkeren
waarvan het minimumbedrag is voorgeschreven door de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
ARTIKEL 35. DIVIDENDEN
De uitbetaling van de dividenden gebeurt op het tijdstip en op de
plaats door de raad van bestuur vastgesteld.
De raad van bestuur kan onder zijn verantwoordelijkheid besluiten
tot de uitkering van interimdividenden, in de gevallen en binnen de
termijnen toegestaan door de wet.
ARTIKEL 36. ALGEMENE VERGADERING VAN OBLIGATIEHOUDERS
De raad van bestuur en de commissaris(sen) van de vennootschap
kunnen de obligatiehouders, zo die er zijn en in zoverre de
uitgiftevoorwaarden van de betreffende obligaties hier niet van
afwijken, oproepen in algemene vergadering van de obligatiehouders,
die de bevoegdheden zal hebben voorzien door artikel 7:162 van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
In zoverre de uitgiftevoorwaarden van de betreffende obligaties hier
niet van afwijken:
• moet de raad van bestuur de algemene vergadering eveneens
XIOR I 351
350
I PERMANENT DOCUMENT
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
LEXICON
13
Vismarkt
BREDA
“
In 2021 werd Xior’s
tevredenheidsenquête verder
uitgebreid over de vier landen
heen, met een respons van
1.567 studenten waarbij we een
algemene tevredenheid van 80%
behaalden.
„
352 I LEXICON
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 353
Euronext Brussels
De gereglementeerde markt van Euronext Brussels waarop de aandelen van de Vennootschap worden
verhandeld.
F
FSMA
De Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (
Financial Services and Markets Authority
).
G
Gemiddelde nancieringskost
(APM)
Interestkosten inclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld door gemiddeld
uitstaande schuld gedurende de periode.
Gemiddelde interestvoet (APM)
Interestkosten inclusief IRS interestkosten gedeeld door de gemiddeld uitstaande schuld gedurende de
periode.
Gereglementeerde
vastgoedvennootschap
Een vennootschap die door de FSMA is ingeschreven op de lijst van gereglementeerde vastgoedvennootschappen
naar Belgisch recht en bijgevolg erkend is als gereglementeerde vastgoedvennootschap, en die door de GVV-
Wet van 12 mei 2014 en het GVV-KB van 13 juli 2014 worden geregeld, telkens zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
Geschatte Huur Op Jaarbasis of
Estimated Rental Value («ERV»)
Dit is de totale huurwaarde van de portefeuille op jaarbasis die wordt gehanteerd door de
Waarderingsdeskundigen in de waarderingsverslagen.
Governance Code 2020
De Belgische corporate governance code zoals aangeduid door het KB van 12 mei 2019 en beschikbaar
op de volgende website: https://www.corporategovernancecommittee.be/en/over-de-code-2020/2020-
belgian-code-corporate-governance
Groep
Xior en haar dochtervennootschappen, die zij van tijd tot tijd heeft.
GVV
Gereglementeerde vastgoedvennootschap(pen).
GVV-KB
Het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoed vennoot schappen,
zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 16 juli 2014, zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
GVV-Wet
De Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gepubliceerd in
het Belgisch Staatsblad van 30 juni 2014, zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
GVV-Wetgeving
De GVV-Wet en het GVV-KB.
H
Huurinkomsten
De rekenkundige som van de huurinkomsten gefactureerd door de Vennootschap op basis van de afgesloten
huurovereenkomsten, over de periode van (een deel van) een boekjaar.
I
IASB
International Accounting Standards Board.
IFRIC
International Financial Reporting Interpretations Committee.
IFRS
International Financial Reporting Standards
, de boekhoudkundige standaard volgens dewelke
gereglementeerde vastgoedvennootschappen verplicht zijn te rapporteren, op basis van artikel 11 van het
GVV-KB.
Investeringswaarde of
Waarde Vrij Op Naam
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed
geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie, inclusief
de eventuele registratiebelastingen (10% in het Vlaams Gewest (tot 31 december 2021; vanaf 1 januari 2022:
12 %)) en 12,5% in het Waalse Gewest en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest), notariskosten en BTW
(wanneer het een koop onderworpen aan BTW betreft).
IPO
De kapitaalverhoging van de Vennootschap bij wijze van een inbreng in geld door middel van een openbare
aanbieding van nieuwe aandelen, en de toelating tot de notering op de gereglementeerde markt van Euronext
Brussels van de aandelen van Xior, voltooid op 11 december 2015.
IRS
Interest Rate Swap
A
Aloxe NV
De naamloze vennootschap Aloxe, met maatschappelijke zetel te Mechelsesteenweg 34, bus 101, 2018
Antwerpen, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW
BE 0849.479.874 (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen).
APM
Alternatieve Performance Measures
of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de
richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (
European Securities and Market Authority
) werden uitgevaardigd,
worden de door Xior gehanteerde APM’s opgenomen in de Jaarverslag. De denities van de APM’s, alsook
het gebruik en de reconciliatietabellen worden in
Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag
weergegeven. Op de
website van de Vennootschap zal een apart Lexicon m.b.t. deze APM’s worden opgenomen voor toekomstige
referentie. De APM’s worden aangeduid met een .
B
Bezettingsgraad
Dit is de verhouding van de Huurinkomsten tot de Totale Huur.
C
CEO
Chief Executive Ofcer.
CFO
Chief Financial Ofcer.
CIO
Chief Investment Ofcer.
E
EPRA Aangepast Netto Initieel
Rendement (Aangepast NIR)
Deze maatstaf integreert een aanpassing van de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere
niet-vervallen huurincentives.
EPRA huurleegstand
Geschatte huurwaarde van leegstaande units gedeeld door de Geschatte huurwaarde van de totale
portefeuille.
EPRA Kost Ratio (excl.
leegstandskosten) (APM)
EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te
betalen huur op gehuurde grond.
EPRA Kost Ratio (incl.
leegstandskosten) (APM)
EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te
betalen huur op gehuurde grond.
EPRA NAW (APM)
Netto actiefwaarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een nancieel model van vastgoedinvesteringen
op lange termijn.
EPRA NDV (APM)
Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een ‘uitverkoop scenario’, waarbij uitgestelde belasting,
nanciële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen zijn berekend naar de volledige omvang, na aftrek
van de daaruit voortvloeiende belasting.
EPRA Netto Initieel Rendement
(NIR) (APM)
Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren op afsluitdatum, met uitsluiting
van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte
mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.
EPRA NNNAW (APM)
EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van (i) de nanciële instrumenten, (ii) de
schulden en (iii) de uitgestelde belastingen.
EPRA NTA (APM)
Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke
uitgestelde belasting zich kristaliseren.
EPRA winst (APM)
Nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, +/- ander portefeuilleresultaat, +/-
resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde van nanciële activa en
passiva.
EPRA winst per aandeel (APM)
Netto resultaat +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen, +/- overig portefeuilleresultaat +/- variaties in de reële waarde van nanciële activa en
passiva gedeeld door het gemiddelde aantal aandelen.
354 I LEXICON
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 355
U
Uitkeerbare winst per aandeel
De winst zoals bedoeld in artikel 13, §1 van het GVV-KB.
V
Verhandelingsreglement
Het verhandelingsreglement van de Vennootschap, zoals opgenomen als bijlage bij het Corporate Governance
Charter.
W
Waarde Kosten Koper of
Netto Marktwaarde
De Investeringswaarde verminderd met de registratiebelastingen en notariskosten of BTW.
Waarderingsdeskundigen
De Waarderingsdeskundigen (voorheen «vastgoeddeskundigen») van de Vennootschap die worden
aangesteld overeenkomstig artikel 24 van de GVV-Wet, zijnde op datum van dit Jaarverslag Stadim en
Cushman & Wakeeld & CBRE.
Wet van 1 april 2007
De wet van 1 april 2007 op de openbare overnamebiedingen, zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad
van 26 april 2007, zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
Wet van 2 mei 2007
De wet van 2 mei 2007 betreffende de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten
waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en houdende diverse
bepalingen, zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 12 juni 2007, zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
Wetboek van vennootschappen en
verenigingen
Wetboek van vennootschappen en verenigingen van 23 maart 2019, zoals gepubliceerd in het Belgisch
Staatsblad van 4 april 2019, zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
X
Xior Student Housing of Xior of de
Vennootschap
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Xior Student Housing, een openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht, met maatschappelijke zetel te Mechelsesteenweg
34 bus 108, 2018 Antwerpen (België), ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het
ondernemingsnummer 0547.972.794 (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen).
K
Koninklijk Besluit van 14 november
2007
Het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van nanciële
instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, zoals gepubliceerd in
het Belgisch Staatsblad van 3 december 2007, zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
N
Netto resultaat excl. Impact IFRIC
21 (APM)
Nettoresultaat pro rata gecorrigeerd voor de onroerende voorhefng en taksen tweede verblijven.
Nettoactief per aandeel (EPRA)
(APM)
Eigen vermogen exclusief de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten gedeeld door het
aantal aandelen
Nettoactief per aandeel (IFRS)
Eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen
Nettowinst per aandeel
Netto resultaat gedeeld door het gemiddelde aantal aandelen.
O
Openbare GVV of OGVV
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap(pen) of «BE-REIT».
P
PwC
De burgerlijke vennootschap onder de vorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte
aansprakelijkheid PriceWaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren BCVBA, met maatschappelijke zetel te
Woluwedal 18, 1932 Sint-Stevens-Woluwe, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het
ondernemingsnummer BTW BE 0429.501.944 (RPR Brussel).
R
Reële Waarde of Fair Value
Deze waarde is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke Waarderingsdeskundige,
waarvan de mutatierechten zijn afgetrokken. De reële waarde stemt overeen met de boekwaarde onder IFRS.
Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de overdrachtsbelastingen of
registratiebelastingen. Het geschatte bedrag van overdrachtsbelastingen voor in België gelegen onroerende
goederen werd forfaitair bepaald op 2,5% voor vastgoedbeleggingen met een waarde hoger dan EUR
2,5 miljoen
46
. Deze fair value wordt dus berekend door de waarde vrij op naam te delen door 1,025. De
eigendommen die zich onder de drempel van EUR 2,5 miljoen bevinden en de buitenlandse eigendommen
vallen onder de gebruikelijke registratiebelastingen en hun reële waarde stemt dus overeen met de waarde
kosten koper.
Resultaat van de portefeuille (APM)
Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen
+/- ander portefeuilleresultaat.
S
Schuldgraad
De schuldgraad zoals bedoeld in artikel 13, §1 van het GVV-KB.
T
Totale Huur
De totale huur die de Vennootschap zou factureren op basis van haar huurovereenkomsten, indien 100%
van de vastgoedportefeuille verhuurd zou zijn, op basis van haar vraagprijs per jaareinde, inclusief activa in
aanbouw (in voorkomend geval) en een inschatting voor de jaarlijkse huurinkomsten van de hostel activiteit.
46
Zie het
Belgian Assets Managers Association
(BEAMA) persbericht 8 februari 2006 “Vastgoedbevaks - Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels” en het BE-REIT-persbericht van
10 november 2016
.
356 I LEXICON
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 357
IDENTITEITSKAART
14
Ouderghemlaan
BRUSSEL
“
Bij Xior begrijpen we dat
we als bedrijf met een snelgroeiend
portfolio een grote
verantwoorde lijkheid hebben
op vlak van CO
2
uitstoot.
Die verantwoordelijkheid
wordt niet uit de weg
gegaan.
„
358 I IDENTITEITSKAART
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021 XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
XIOR I 359
Naam: Xior Student Housing NV
Statuut: Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (‘OGVV’) naar Belgisch recht
Maatschappelijke Zetel: Mechelsesteenweg 34 bus 108, 2018 Antwerpen
Tel: +32 3 257 04 89
E-mail: info@xior.be
Website: www.xior.be
RPR: Antwerpen, Afdeling Antwerpen
BTW: BE 0547.972.794
Ondernemingsnummer: 0547.972.794
Oprichtingsdatum: 10 maart 2014
Vergunning als OGVV: 24 november 2015
Financiële jaarafsluiting: 31 december
Algemene vergadering: Derde donderdag van de maand mei (10u00)
Notering: Euronext Brussels – continumarkt
ISIN code: BE0974288202 (XIOR)
Commissaris: PwC Bedrijfsrevisoren BV – Culliganlaan 5, 1831 Machelen – vertegenwoordigd door de heer Jeroen Bockaert
Financiële dienstverlening: ING België
Waarderingsdeskundigen: Stadim, Cushman & Wakeeld en CBRE
360 I IDENTITEITSKAART
XIOR I Jaarlijks nancieel verslag I 2021
Xior Student Housing NV
Openbare GVV naar Belgisch recht (BE-REIT)
Mechelsesteenweg 34, bus 108,
2018 Antwerpen
BE 0547.972.794
(RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen)
www.xior.be I info@xior.be I T +32 3 257 04 89
www.xior.be
Volg ons op LinkedIn
Volg ons op Facebook
Volg ons op Twitter
Volg ons op Instagram
t
™