JAARLIJKS
FINANCIEEL VERSLAG
2023

ANNUAL REPORT 2023 _ XIOR
8
DENEMARKEN
ZWEDEN
NEDERLAND
BELGIË
PORTUGAL
POLEN
DUITSLAND
SPANJE
12% Reële waarde
1.786 Units
3% Reële waarde
583 Units
41% Reële waarde
6.572 Units
22% Reële waarde
5.088 Units
4% Reële waarde
1.326 Units
4% Reële waarde
1.851
Units
2%
Reële waarde
648 Units
11% Reële waarde
2.294
Units
XIOR
IN EEN
NOTENDOP
ALTERNATIEVE PRESTATIE-
MAATSTAVEN EN DE TERM
“EPRA WINST”
Alternatieve
prestatiemaatstaven (APM’s)
zijn maatstaven die Xior Student
Housing NV hanteert om haar
operationele performantie
te meten en op te volgen.
De European Securities and
Markets Authority (ESMA) heeft
richtlijnen uitgevaardigd die
van toepassing zijn sinds 3 juli
2016 voor het gebruik en de
toelichting van de alternatieve
prestatiemaatstaven. De
begrippen die Xior beschouwt
als APM’s zijn opgenomen
in hoofdstuk 10.8 van dit
Jaarverslag. De APM’s zijn
gemarkeerd met en voorzien
en reconciliatie zoals vereist
volgens de ESMA richtlijn.
EPRA (European Public Real
Estate Association) is een
organisatie die de Europese
beursgenoteerde vastgoedsector
promoot, helpt ontwikkelen
en vertegenwoordigt om zo
het vertrouwen in de sector te
bevorderen en investeringen
in beursgenoteerd vastgoed in
Europa te vergroten. Voor meer
informatie over EPRA wordt
verwezen naar www.epra.com.
98%
Bezettingsgraad
94%
Studenten
6%
Andere
19.673
Verhuurbare units
landen
steden
miljard
Reële waarde van de vastgoedportefeuille
8
42
€3,21
909.960m
2
232
Werknemers
Totale oppervlakte van
de vastgoedportefeuille
Best in class’
organisatie en medewerkers
Gelukkige studenten in
efficiënte gebouwen
Aard van de vastgoedportefeuille
Geografische
spreiding
54%
46%
+147
Huisvesting aan
Nationaliteiten
(o.b.v. Reële waarde)

INHOUD
Dit universele registratiedocument (URD) is gedeponeerd
bij de FSMA, als de bevoegde autoriteit overeenkomstig
Verordening (EU) 2017/1129, zonder voorafgaande
goedkeuring in overeenstemming met artikel 9 van
verordening (EU) 2017/1129.
Het universele registratiedocument mag worden gebruikt
met het oog op een aanbieding van effecten tot de
handel op een gereglementeerde markt, mits het, in
voorkomend geval, samen met eventuele wijzigingen
en een overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129
goedgekeurde verrichtingsnota en samenvatting door de
FSMA is goedgekeurd.
This annual financial report is also available in English.
Dit Jaarverslag werd vertaald naar het Engels onder de verantwoordelijkheid van
Xior Student Housing NV. Enkel de Nederlandstalige versie van dit Jaarverslag
heeft bewijskracht. Beide versies kunnen geraadpleegd worden via de website
van de Vennootschap (www.xior.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke
zetel (Xior Student Housing NV, Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen).
01 RISICOBEHEER 13
02 WOORD VAN DE VOORZITTER 26
03 KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2023 30
04 COMMERCIËLE ACTIVITEITEN & STRATEGIE 34
05 BEHEERVERSLAG 44
06 CORPORATE GOVERNANCE 58
07 HET AANDEEL XIOR 84
08 VASTGOEDVERSLAG 94
09 DUURZAAMHEIDSVERSLAG 172
10 FINANCIEEL VERSLAG 216
11 VERKLARINGEN 314
12 PERMANENT DOCUMENT 318
13 LEXICON 344
14 ANNEX 350
15 IDENTITEITSKAART 364
INHOUDSTAFEL 2023 XIOR
5

01 RISICOBEHEER 13
1.1 Marktrisico’s....................................................................14
1.1.1 Risico’s verbonden aan vraag en aanbod in de markt van studentenhuisvesting ...............14
1.2 Vastgoedgebonden risico’s ........................................................14
1.2.1 Risico’s in verband met de evolutie van de Reële waarde van de vastgoedportefeuille ..........14
1.2.2 Bouw- en ontwikkelings- en reconversierisico’s...........................................15
1.2.3 Risico’s verbonden aan vergunningen en andere machtigingen en vereisten waaraan
het vastgoed dient te voldoen .........................................................17
1.2.4 Risico’s verbonden aan de uitvoering van onderhoudswerken en herstellingen ................17
1.3 Operationele risico’s..............................................................18
1.3.1 Risico’s in verband met het onvermogen om huurovereenkomsten te sluiten en uit te
doen voeren (en in het bijzonder met de impact van wijzigingen aan het Nederlandse Woning
Waardering Stelsel), leegstand en huurderving ...........................................18
1.3.2 Risico’s verbonden aan fusie-, splitsings- of overnameverrichtingen .........................20
1.3.3 Risico’s in verband met het grootschalig digitaliseringsproject..............................20
1.3.4 Risico’s in verband met overlast veroorzaakt door studenten als huurders en reputatieschade die
daaruit voortvloeit ...................................................................20
1.3.5 Risico’s van het in gebreke blijven van de huurders........................................21
1.3.6 Risico’s verbonden aan de (onmogelijkheid tot) dividenduitkering ...........................21
1.3.7 Risico’s verbonden aan operaties in Polen ...............................................22
1.4 Financiële risico’s................................................................22
1.4.1 Risico’s met betrekking tot financiering – overschrijding schuldgraad........................22
1.4.2 Risico’s met betrekking tot financieringsovereenkomsten (inclusief naleving van
convenanten) – liquiditeit.............................................................23
1.4.3 Risico’s verbonden aan de stijgende rentevoeten en schommelingen van de reële waarde
van de afdekkingsinstrumenten........................................................23
1.4.4 Risico’s verbonden aan inflatie en stijgende energieprijzen ................................24
1.4.5 Risico’s verbonden aan wisselkoersen ..................................................24
1.5 Reglementaire en andere risico’s ...................................................25
1.5.1 Risico’s verbonden aan het statuut van Openbare GVV en de toepasselijke fiscaliteit ..........25
02 WOORD VAN DE VOORZITTER 26
03 KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2023 30
04 COMMERCIËLE ACTIVITEITEN & STRATEGIE 34
4.1 Wie we zijn – ons profiel ..........................................................35
4.2 Waarom we het doen – ons doel ....................................................36
4.3 Wat we doen – ons product en onze organisatie .......................................37
4.4 Hoe we het doen – onze strategie...................................................39
05 BEHEERVERSLAG 44
5.1 Statuut van openbare GVV.........................................................45
5.2 Commentaar bij de geconsolideerde jaarrekening boekjaar 2023 .........................46
5.2.1 Geconsolideerde balans ..............................................................46
5.2.2 Geconsolideerde resultatenrekening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
5.2.3 Bestemming van het resultaat.........................................................49
5.2.4 Onderzoek en ontwikkeling ...........................................................49
5.2.5 Bijkantoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
5.3 Beheer en gebruik van de financiële middelen.........................................49
5.3.1 Financieringsovereenkomsten.........................................................49
5.3.2 Indekking van het renterisico ..........................................................51
5.3.3 Kapitalisatie en schuldenlast. .........................................................51
5.4 Transacties en verwezenlijkingen...................................................52
5.5 Desinvesteringen ................................................................53
5.6 Operationele update..............................................................54
5.7 Feiten na balansdatum............................................................54
5.8 Vooruitzichten voor 2024 .........................................................55
5.8.1 Groeivooruitzichten voor het boekjaar 2024..............................................55
5.9 Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem ................................56
5.9.1 EPRA Key Performance Indicatoren ....................................................56
5.9.2 EPRA netto huurinkomsten op constante vergelijkingsbasis................................57
5.9.3 EPRA Capex tabel ...................................................................57
5.10 Vereiste onderdelen van het Jaarverslag .............................................57
06 CORPORATE GOVERNANCE 58
6.1 Verklaring inzake Deugdelijk Bestuur................................................59
6.1.1 Referentiecode en Corporate Governance Charter ........................................59
6.1.2 Interne controle- en risicobeheersystemen ..............................................60
6.1.3 Aandeelhoudersschap ...............................................................62
6.1.4 Raad van bestuur van de Vennootschap ................................................63
6.1.5 Samenstelling ......................................................................64
6.1.6 Beknopte beschrijving van de professionele carrière van de bestuurders .....................64
6.1.7 Voorzitterschap van de Raad van Bestuur................................................67
6.1.8 Betrouwbaarheid, deskundigheid en ervaring ............................................67
6.1.9 Werking en taken van de Raad van Bestuur ..............................................67
6.1.10 Overzicht omtrent de werking van de Raad van Bestuur in 2023.............................68
6.1.11 Gedelegeerd bestuurder en effectieve leiding ............................................69
6.1.12 Uitvoerend management. .............................................................69
6.1.13 Comités van de Raad van Bestuur......................................................71
6.1.14 Belangenconflicten ..................................................................72
6.1.15 Specifieke belangenconflicten.........................................................73
6.1.16 Verklaringen ........................................................................78
6.1.17 Remuneratieverslag..................................................................79
6.2 Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007............83
6.2.1 Kapitaalstructuur....................................................................83
6.2.2 Beslissingsorganen..................................................................83
6.2.3 Toegestaan kapitaal .................................................................83
6.2.4 Inkoop aandelen ....................................................................83
6.2.5 Contractuele bepalingen..............................................................83
INHOUDSTAFEL 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
76

07 HET AANDEEL XIOR 84
7.1 Het aandeel op Euronext Brussels. ..................................................85
7.2 Aandeelhouderschap.............................................................88
7.3 Couponinformatie ...............................................................88
7.4 Financiële kalender 2024..........................................................89
7.5 Dividendbeleid ..................................................................89
7.6 Vooruitzichten - Winsprognose.....................................................90
7.6.1 Algemeen ..........................................................................90
7.6.2 Hypothesen ........................................................................90
7.6.3 Prognose van de geconsolideerde resultaten en dividendverwachtingen......................92
7.6.4 Verslag van de Commissaris m.b.t. de winstprognose.....................................93
08 VASTGOEDVERSLAG 94
8.1 Vastgoedmarkt..................................................................95
8.1.1 Studentenhuisvestingmarkt België .....................................................96
8.1.2 Studentenhuisvestingsmarkt in Nederland. ..............................................97
8.1.3 Studentenhuisvestingsmarkt in Spanje..................................................99
8.1.4 Studentenhuisvestingsmarkt in Portugal ...............................................101
8.1.5 Studentenhuisvestingsmarkt in Polen..................................................103
8.1.6 Studentenhuisvestingsmarkt in Duitsland ..............................................104
8.1.7 Studentenhuisvestingsmarkt in Denemarken ...........................................106
8.1.8 Studentenhuisvestingsmarkt in Zweden................................................108
8.2 Vastgoedportefeuille ............................................................110
8.2.1 Samenstelling van de vastgoedportefeuille per 31 december 2023 .........................110
8.2.2 Beschrijving en spreiding van de vastgoedportefeuille. ...................................120
8.2.3 Beschrijving van de panden van de vastgoedportefeuille. .................................128
8.2.4 Waardering van de vastgoedportefeuille door de Waarderingsdeskundigen..................170
09 DUURZAAMHEIDSVERSLAG 172
9.1 Woord van de CEO ..............................................................174
9.2 Duurzaamheidsstrategie .........................................................175
9.2.1 Stakeholder engagement ............................................................175
9.2.2 Materialiteitsmatrix .................................................................178
9.2.3 Xior’s ESG framework ...............................................................179
9.2.4 Xior’s bijdrage aan de SDG’s ..........................................................180
9.2.5 ESG actieplan 2021-2023:The North Star Project.........................................180
9.3 Energie .......................................................................182
9.3.1 Klimaatimpact: naar net zero in 2050 ..................................................182
9.3.2 Algemene resultaten................................................................183
9.4 Social ........................................................................194
9.4.1 Social employees: welzijn, gezondheid, veiligheid personeel...............................194
9.4.2 Social tenants: Welzijn, gezondheid veiligheid studenten .................................202
9.5 Governance: ethiek en integriteit ..................................................207
9.6 Meetmethodologie en assumpties .................................................210
9.6.1 Rapporteringsperiode en organisatorische grenzen ......................................210
9.6.2 Meetscope en coverage .............................................................210
9.6.3 Schatting en extrapolatie van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van Xior......210
9.6.4 Rapportage van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van Xior en onder
verantwoordelijkheid van de student...................................................211
9.6.5 Rapportage van het eigen hoofdkantoor ...............................................211
9.6.6 Analyse van de berekening...........................................................211
9.7 Externe verificatie van de rapportering..............................................214
10 FINANCIEEL VERSLAG 216
10.1 Geconsolideerde resultatenrekening ...............................................218
10.2 Geconsolideerde staat van het globaal resultaat ......................................220
10.3 Geconsolideerde balans .........................................................221
10.4 Geconsolideerd mutatie-overzicht van het eigen vermogen.............................224
10.5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht ...............................................228
10.6 Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekening.........................................230
10.6.1 Algemene bedrijfsinformatie .........................................................230
10.6.2 Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving ...................................230
10.6.3 Grondslag voor de opstelling .........................................................230
10.6.4 Significante boekhoudkundige beoordelingen en belangrijke bronnen
van schattingsonzekerheden .........................................................230
10.6.5 Grondslag voor consolidatie .........................................................231
10.6.6 Bedrijfscombinaties en Goodwill......................................................231
10.6.7 Vreemde valuta ....................................................................232
10.6.8 Vastgoedbeleggingen ...............................................................232
10.6.9 Projectontwikkelingen...............................................................233
10.6.10 Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen ........................................234
10.6.11 Vervreemding van een vastgoedbelegging..............................................234
10.6.12 Andere materiële vaste activa ........................................................234
10.6.13 Vaste activa of groepen van activa bestemd voor verkoop ................................235
10.6.14 Financiële instrumenten .............................................................235
10.6.15 Vlottende activa....................................................................235
10.6.16 Eigen vermogen....................................................................235
10.6.17 Voorzieningen .....................................................................236
10.6.18 Financiële verplichtingen ............................................................236
10.6.19 Vastgoedresultaat..................................................................236
10.6.20 Vastgoedkosten....................................................................237
10.6.21 Algemene kosten van de Vennootschap en andere operationele opbrengsten en kosten.......237
10.6.22 Financieel resultaat.................................................................237
10.6.23 Winstbelasting .....................................................................237
10.6.24 Exit-taks ..........................................................................238
10.6.25 Financieel risicobeheer. ..............................................................239
10.7 Segmentinformatie .............................................................240
10.8 Alternatieve prestatie indicatoren (APM’s)...........................................244
10.9 Overige toelichtingen............................................................250
10.9.1 Vastgoedresultaat ..................................................................250
10.9.2 Vastgoedkosten.....................................................................252
10.9.3 Algemene kosten...................................................................253
10.9.4 Andere operationele kosten en opbrengsten. ...........................................253
10.9.5 Resultaat op de portefeuille ..........................................................254
10.9.6 Financieel resultaat. ................................................................255
INHOUDSTAFEL 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
98

10.9.7 Vennootschapsbelasting ............................................................256
10.9.8 Vastgoedbeleggingen ...............................................................257
10.9.9 Andere materiële vaste activa ........................................................264
10.9.10 Financiële vaste activa ..............................................................264
10.9.11 Handelsvorderingen en andere vaste activa ............................................267
10.9.12 Deelnemingen in joint ventures - vermogensmutatiemethode..............................267
10.9.13 Handelsvorderingen ................................................................267
10.9.14 Belastingvorderingen en andere vlottende activa ........................................268
10.9.15 Kas en kasequivalenten .............................................................268
10.9.16 Overlopende rekeningen – activa .....................................................268
10.9.17 Kapitaal en uitgiftepremies ..........................................................268
10.9.18 Aandeelhoudersstructuur............................................................272
10.9.19 Resultaat per aandeel ...............................................................272
10.9.20 Andere langlopende verplichtingen....................................................272
10.9.21 Uitgestelde belastingen .............................................................273
10.9.22 Financiële schulden.................................................................273
10.9.23 Handelsschulden...................................................................274
10.9.24 Andere kortlopende verplichtingen ....................................................274
10.9.25 Overlopende rekeningen - passief .....................................................275
10.9.26 Financiële activa en verplichtingen ....................................................275
10.9.27 Transacties met verbonden partijen ...................................................276
10.9.28 Vergoeding commissaris ............................................................276
10.9.29 Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen ...........................276
10.9.30 Gemiddeld personeelsbestand en uitsplitsing van de personeelskosten.....................278
10.9.31 Gebeurtenissen na balansdatum......................................................278
10.9.32 Consolidatieperimeter. ..............................................................279
10.9.33 Schuldgraad .......................................................................281
10.9.34 Rechten en verplichtingen buiten balans................................................282
10.9.35 Gerechtelijke en arbitrageprocedures ..................................................282
10.9.36 Verslag van de Commissaris over de geconsolideerde jaarrekening ........................284
10.10 Verkorte versie van de enkelvoudige jaarrekening van Xior Student Housing NV............299
10.10.1 Enkelvoudige resultatenrekening......................................................300
10.10.2 Staat van het globaal resultaat .......................................................302
10.10.3 Enkelvoudige balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
10.10.4 Staat van de bewegingen van het eigen vermogen .......................................306
10.10.5 Detail van de reserves...............................................................308
10.10.6 Statutaire resultaatsverwerking.......................................................310
10.10.7 Uitkeringsplicht volgens artikel 13, §1, eerste lid van het KB van 13 juli 2014
met betrekking tot de GVV ...........................................................311
10.10.8 Niet-uitkeerbaar eigen vermogen conform artikel 7:212 van het wetboek van
vennootschappen en verenigingen ....................................................312
11 VERKLARINGEN 314
11.1 Toekomstgerichte verklaringen ...................................................315
11.2 Verantwoordelijke voor de inhoud van het registratiedocument..........................316
11.3 Informatie afkomstig van derden ..................................................316
12 PERMANENT DOCUMENT 318
12.1 Gegevens over de Vennootschap ..................................................319
12.1.1 Naam, rechtsvorm, statuut, duur en registratiegegevens..................................319
12.1.2 Maatschappelijke zetel en verdere contactgegevens .....................................319
12.1.3 Oprichting .........................................................................320
12.1.4 Historiek van de Vennootschap.......................................................320
12.1.5 Externe groepsstructuur .............................................................324
12.1.6 Interne organisatiestructuur. .........................................................326
12.1.7 Dochtervennootschappen ...........................................................326
12.1.8 Beschikbaarheid van vennootschapsdocumenten en andere informatie.....................328
12.2 Dienstverleners van de Vennootschap ..............................................328
12.2.1 Waarderingsdeskundigen............................................................328
12.2.2 Commissaris ......................................................................329
12.2.3 Financiële dienst ...................................................................329
12.2.4 Liquidity Provider...................................................................329
12.3 Gecoördineerde statuten van de vennootschap per 7 december 2021.....................330
13 LEXICON 344
14 ANNEX 350
14.1 EPRA SBPR tabellen met milieu prestatie indicatoren - volledige portefeuille & hoofdkantoor,
segmentanalyse per land.........................................................352
14.2 EPRA SBPR tabel met sociale prestatie indicatoren ...................................362
14.3 EPRA SBPR tabel met governance prestatie indicatoren ...............................363
14 IDENTITEITSKAART 364
1 ZERNIKE TOREN
Groningen — Nederland
2 WOODSKOT
Brussel — België
1
2
INHOUDSTAFEL 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
1110

STUDENTENUNITS VORMEN DE OVERGROTE
MEERDERHEID
VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE
VAN DE VENNOOTSCHAP
94,2% (o.b.v. Reële waarde)
Hieronder volgt een overzicht van
risico’s die door de Vennootschap
worden beschouwd als specifiek en van
materieel belang zijnde voor Xior Student
Housing. Er werd rekening gehouden
met het negatieve effect ervan op de
Vennootschap en de waarschijnlijkheid
dat ze zich zullen voordoen. Bij de
volgorde van de risicofactoren per
subcategorie, werden de meest materiële
risicofactoren als eerste vermeld.
De risicofactoren kunnen in principe
betrekking hebben op België, Nederland,
Spanje, Portugal, Polen, Duitsland,
Denemarken of Zweden (of eventuele
andere landen waarin de Vennootschap
in de toekomst actief zou worden),
met dien verstande dat hieronder voor
bepaalde risicofactoren expliciet een
onderscheid wordt gemaakt tussen
België, Nederland, Spanje, Portugal,
Polen, Duitsland, Denemarken of Zweden
waar de omstandigheden wezenlijk
verschillen tussen deze landen. De Raad
van Bestuur en het management van
Xior zijn zich bewust van de specifieke
risico’s die verbonden zijn aan de
terbeschikkingstelling en het beheer van
een vastgoedportefeuille, en trachten deze
optimaal te beheren en zoveel mogelijk te
temperen of uit te schakelen.
RISICO
BEHEER
1
RUE MÉLOT
Namen — België
2
PXL HASSELT
Hasselt — België
3
STUDIO PARK BREDA
Breda — Nederland
1
2
3
RISICOBEHEER 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
1312

1.1 MARKTRISICO’S
1.1.1 RISICO’S VERBONDEN AAN
VRAAG EN AANBOD IN DE MARKT VAN
STUDENTENHUISVESTING
De inkomsten van de Vennootschap en de
waarde van haar portefeuille zijn in zeer
grote mate gerelateerd aan vastgoed dat
specifiek gericht is op studentenhuisvesting.
Dit type vastgoed vormt de overgrote meer-
derheid van de vastgoedportefeuille van de
Vennootschap (94,17% naar Reële Waarde
van de portefeuille per 31 december 2023,
waaruit de Vennootschap per 31 december
2023 91,79% van haar bruto huurinkomsten
genereert). Het niveau van de huurprijzen
en de waardering van studentenvastgoed
worden sterk beïnvloed door zowel de vraag
als het aanbod op de koop- en huurmarkt in
dit subsegment van de vastgoedmarkt.
De vraag naar studentenhuisvesting, en
derhalve de financiële situatie van de
Vennootschap, kan sterk negatief worden
beïnvloed door een eventuele terugval in
studentenpopulaties, al dan niet afhankelijk
van het onderwijsaanbod en/of de (blijven-
de) aanwezigheid en kwaliteit van onderwijs-
instellingen, of door de toename van online
opleidingen zoals MOOC’s ( Massive Open
Online Courses ), waarbij het studiemate-
riaal wordt verspreid via het internet en de
deelnemers zich bijgevolg niet hoeven te
verplaatsen en dus ook niet aan een locatie
gebonden zijn.
Bovendien kan de vraag naar studenten-
kamers negatief beïnvloed worden indien
eventuele financiële overheidssteun aan
studenten (bijvoorbeeld in de vorm van
leningen, subsidies, (huur)toeslagen of stu-
diebeurzen) zou worden teruggeschroefd,
of indien onderwijsinstellingen zouden be-
slissen om de inschrijvingsgelden te verho-
gen. Een dergelijke terugval in de vraag naar
studentenhuisvesting (al dan niet lokaal,
beperkt tot een bepaalde omgeving in een
studentenstad, gehele studentenstad of
zelfs de gehele studentenpopulatie in een
1
Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op
3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority) werden uitgevaardigd, zijn de definities van de APM’s,
alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2023.
2
Zoals gedefinieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet: de waarde die wordt verkregen door het geconsolideerde nettoactief
van Xior, na aftrek van de minderheidsbelangen, te delen door het aantal door Xior uitgegeven aandelen, na aftrek van de
eigen aandelen die, in voorkomend geval op geconsolideerd niveau, worden gehouden.
bepaald land) zal zich, bij de hernieuwing
van de huurovereenkomsten met bestaan-
de huurders of het afsluiten van nieuwe
huurovereenkomsten, vertalen in een lagere
vraag.
Een daling in de vraag naar studentenkamers
kan de bezettingsgraad doen dalen en/of het
vermogen van de Vennootschap aantasten
om de huur van het vastgoed te handhaven
of te verhogen, hetgeen een rechtstreeks ne-
gatief gevolg zou hebben op de inkomsten
van de Vennootschap, en onrechtstreeks op
de waarde van het Vastgoed.
Een eventueel overaanbod van vastgoed dat
specifiek gericht is op studentenhuisvesting
zou kunnen leiden tot zowel een waardever-
mindering van het door de Vennootschap
aangehouden vastgoed (zie eveneens
Risicofactor 1.2.1 van dit Jaarverslag) ,
als tot een daling van de huurprijzen die de
Vennootschap aan haar huurders kan aanre-
kenen en daarmee dus tot een daling van de
inkomsten van de Vennootschap.
Per 31 december 2023, zou een daling van
de huurinkomsten (die zoals gezegd voor
het overgrote deel uit dit studentenvastgoed
gegenereerd worden) met 1%, abstractie
makend van enige belastingimpact, leiden
tot een daling van het EPRA resultaat
1
van
de Vennootschap met 1,77%, een daling van
de NAV per aandeel
2
van 0,04 EUR en een
verhoging van de schuldgraad met 0,02%.
Aangezien het vastgoed dat de
Vennootschap aanhoudt grotendeels op
basis van contracten van beperkte duur
(van een jaar of minder) wordt verhuurd, kan
een dergelijke daling van huurprijzen relatief
snel volgen op een dergelijke evolutie in het
aanbod van, of de vraag naar, studenten-
vastgoed in een bepaalde regio.
1.2 VASTGOEDGEBONDEN
RISICO’S
1.2.1 RISICO’S IN VERBAND MET DE
EVOLUTIE VAN DE REËLE WAARDE VAN
DE VASTGOEDPORTEFEUILLE
De Reële Waarde van de vastgoedporte-
feuille van de Vennootschap, zoals die elk
kwartaal door onafhankelijke waarderings-
deskundigen wordt geschat, schommelt
van tijd tot tijd en wordt opgenomen over-
eenkomstig IAS 40.
De Vennootschap is bijgevolg blootgesteld
aan schommelingen in de Reële Waarde van
haar vastgoedportefeuille (sinds de start
van 2023 is de Reële Waarde van de vast-
goedportefeuille gedaald met 1,8%, hetgeen
heeft geresulteerd in een negatief portefeuil-
leresultaat over 2023 (en dus impact op het
nettoresultaat) van 55 MEUR).
Over het algemeen zijn de waarderingen in
de thuismarkten van Xior stabiel gebleven,
maar dit werd gecompenseerd door waar-
deringswijzigingen in twee specifieke resi-
denties (Malmö en Aarhus), waar grotere
stijgingen van de vastgoedrendementen
niet werden gecompenseerd door hogere
huurinkomsten en die vanwege hun aan-
zienlijke omvang een hoger gewicht hebben.
Anderzijds hebben we ook de variaties in de
waardering van vastgoedbeleggingen ten
gevolge van het verschil tussen de conven-
tionele waarde en de Reële Waarde van het
nieuw verworven vastgoed bij acquisitie.
1 CAMPUS BXL
Gent — België
2 ROXI
Brussel — België
3 BASECAMP ŁÓDŹ I
Łódź — Polen
Per 31 december 2023 zou een daling van
1% in de Reële Waarde van de vastgoedpor-
tefeuille van de Vennootschap een impact
hebben van 32,1 MEUR op het nettoresul-
taat van de Vennootschap en van onge-
veer 0,84 EUR op de nettoactiefwaarde per
aandeel. Dit zou ook de schuldratio van de
Vennootschap doen stijgen met 0,51%.
De Vennootschap loopt het risico van waar-
devermindering van het vastgoed in haar
portefeuille ingevolge:
•
slijtage als gevolg van gewone, bouw-
kundige en technische veroudering en/
of schade veroorzaakt door huurders
(zie eveneens Risicofactor 1.2.4 van dit
Jaarverslag) ;
•
toenemende leegstand (bijvoorbeeld
door een overaanbod van studentenhuis-
vesting (zie eveneens Risicofactor 1.1.1
van dit Jaarverslag) of de impact van
onverwachte omstandigheden;
•
onbetaalde huurprijzen (zie eveneens
Risicofactor 1.3.5 van dit Jaarverslag) ;
•
een daling van de huurprijzen bij het
afsluiten van nieuwe huurovereenkom-
sten of bij de verlenging van bestaande
huurovereenkomsten (zie eveneens
Risicofactor 1.3.1 van dit Jaarverslag) ;
•
wijziging in de fiscaliteit van de verkoop
van vastgoed (zo is er sinds 1 januari
2023 bijvoorbeeld de gewijzigde over-
drachtsbelasting in Nederland (dewelke
41% van de Reële Waarde van de totale
vastgoedportefeuille per 31 december
2023 vertegenwoordigt) op een eventu-
ele verkoop van panden bestemd voor
studentenhuisvesting van 8% naar 10,4%
die in het eerste kwartaal van 2023 naar
verwachting haar impact heeft op de
Reële Waarde van het Nederlandse vast-
goed van de Vennootschap);
•
moeilijkheden in het uitvoeren van on-
derhoudsingrepen of verbouwingen inge-
volge het feit het betrokken vastgoed in
mede-eigendom wordt gehouden (per 31
december 2023 wordt een totaal van ca.
7,83% van de Reële Waarde van de porte-
feuille vertegenwoordigd door vastgoed
die de Vennootschap in mede-eigendom
houdt); en/of
•
ten gevolge van foutieve plannen en/of
opmetingen waarop de waardering van
het vastgoed bij acquisitie is gebaseerd.
•
Duurzaamheidsvereisten als gevolg van
klimaatverandering en steeds strengere
regelgeving met mogelijks hogere inves-
terings- en exploitatiekosten tot gevolg
(zie eveneens Hoofdstuk 9 van dit
Jaarverslag) .
Indien de Vennootschap overgaat tot een
transactie, d.i. investeren of desinvesteren
in vastgoed, loopt zij eveneens het risico
dat ze bepaalde risico’s niet identificeert
op basis van haar due diligence of dat ze,
ondanks een voorafgaande due diligence
en een onafhankelijke vastgoedexpertise,
vastgoed aankoopt aan een te hoge prijs
ten opzichte van de onderliggende waarde.
Sinds Xior’s IPO in december 2015, is de
Reële Waarde van haar vastgoedportefeuille
gestegen van 196 MEUR naar 3.213 MEUR
op 31 december 2023. Van 1 januari 2023
tot 31 december 2023 is de Reële Waarde
van de vastgoedportefeuille gestegen van
3.027 MEUR naar 3.213 MEUR. Daarmee is
de Vennootschap één van de snelst groei-
ende vastgoedvennootschappen. Indien zou
worden vastgesteld dat het vastgoed dat
werd aangekocht sinds 1 januari 2023 bij-
voorbeeld 5% overgewaardeerd zou zijn aan-
gekocht, zou dit tot een waardevermindering
van de vastgoedportefeuille en een impact
op het nettoresultaat van 9.298 KEUR leiden
en dit zou tot een daling van de NAV per
aandeel van 0,61% leiden. Op basis van de
schuldgraad per 31 december 2023 zou dit
tot een verhoging van de schuldgraad met
0,14% leiden.
Voor een beschrijving van de relevante vast-
goedmarkt wordt verwezen naar Hoofdstuk
8.1 van dit Jaarverslag .
1.2.2 BOUW- EN ONTWIKKELINGS- EN
RECONVERSIERISICO’S
Naast het verwerven van bestaande vast-
goedactiva investeert de Vennootschap
in ontwikkelings- en reconversieprojecten
teneinde haar vastgoedportefeuille uit te
breiden. Dit betreft 5.573 studentenunits op
een totaal van 25.246 studentenunits na de
finalisatie van dergelijke projecten, of een
stijging, na finalisatie van de projecten, met
28% ten opzichte van de huidige vastgoed-
portefeuille van de Vennootschap.
1
2
3
222
RISICOBEHEER 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
1514

Per 31 december 2023 heeft de Vennoot schap volgende actieve (her)ontwikkelingsprojecten in portefeuille, met een totale “cost to come” van
51.600 KEUR, waarvan c. 43.591 KEUR voor projecten die naar verwachting in 2024 zullen opgeleverd worden:
Project
Aangekondigde
investeringswaarde (ca. €m)
Vergunningen voor
start bouw aanwezig? Verwachte oplevering
ACTIEVE PIPELINE
BELGIË
Felix – Antwerpen 17,4
ü
2024
Campus 3 Eiken – Antwerpen 33,8
ü
2024
NEDERLAND
Brinktoren – Amsterdam 61,0
ü
2025
Boschdijk Veste – Eindhoven 32,0
ü
2024
SPANJE
Pontoneros – Zaragoza 26,0
ü
2023-2024
PORTUGAL
U.hub Boavista
1
– Porto
42,0 Verwacht H1 2024
2026
POLEN
Project Warsaw 32,0
ü
2025
LANDBANK PIPELINE
BELGIË
Bagatten – Gent 4,1 Verwacht Q4 2024
Dansaert – Brussel 6,0 Verwacht 2025
Place Neujean – Luik TBD TBD
Trasenster – Seraing 26,0
ü
NEDERLAND
Project Amsterdam Area 123,0 TBD
Tower Karspeldreef – Amsterdam 55,0 Verwacht 2024
Keesomlaan – Amstelveen 39,2 TBD
Bokelweg – Rotterdam 56,6
ü
SPANJE
UEM – Madrid TBD (Verwacht 22,2) TBD
1
Van zodra gestart wordt met de bouw van dit project (i.e., na verkrijging van de vergunning), zal de Vennootschap 25% van de projectvennootschap aankopen. Na voltooiing van de
ontwikkeling zal de Vennootschap de overige 75% van de projectvennootschap verwerven.
Ontwikkelings- en reconversieprojecten
houden verschillende risico's in, waaron-
der de specifieke risico’s dat de nodige
vergunningen om een gebouw op te rich-
ten, resp. te converteren, niet toegekend
worden (zie eveneens Risicofactor 1.2.3
van dit Jaarverslag) dan wel aangevochten
worden, dat het project vertraging oploopt
of niet kan worden uitgevoerd (met ver-
minderde huurinkomsten, uitstel of verlies
van verwachte huurinkomsten) of dat het
budget wordt overschreden omwille van
onvoorziene kosten. De Vennootschap
schat de waarschijnlijkheid van het risico
op vertragingen of kostenoverschrijdingen
als “gemiddeld” in, waarbij de potentiële
impact dan eveneens “gemiddeld” wordt
ingeschat. De ontwikkeling of reconversie
van een gebouw neemt gemiddeld twee
jaar in beslag (incl. vergunningsperiode).
Bovendien kunnen, na het bekomen van de
nodige vergunningen, de werkzaamheden
bij reconversies van kantoorgebouwen pas
starten nadat de huurovereenkomsten met
de huurders van kantoorruimten beëindigd
zijn, en kan het zo zijn dat, indien de looptijd
van die huurovereenkomsten niet overeen-
komt met het uiteindelijke vergunningstra-
ject, deze te vroeg aflopen (met leegstand
tot gevolg) of langer doorlopen (met als
gevolg dat de werkzaamheden niet onmid-
dellijk na het verkrijgen van de vergunning
kunnen starten). Indien vertraging optreedt
in het bekomen van de vergunning of het
uitvoeren van de werkzaamheden, heeft dit
evenredige vertraging in de gebudgetteerde
huurinkomsten tot gevolg, en, indien de start
van een academiejaar wordt gemist, een
moeilijker eerste verhuurseizoen.
De Vennootschap draagt het bouwrisico
voor projecten die 1,20% van de totale por-
tefeuille inclusief investeringspipeline per 31
december 2023 vertegenwoordigen, en het
vergunningsrisico voor projecten die 2,60%
van de totale portefeuille inclusief investe-
ringspipeline per 31 december 2023 verte-
genwoordigen.
1.2.3 RISICO'S VERBONDEN AAN
(HET NIET OF NIET TIJDIG BEKOMEN
VAN) VERGUNNINGEN EN ANDERE
MACHTIGINGEN EN VEREISTEN
WAARAAN HET VASTGOED DIENT TE
VOLDOEN
De waarde van vastgoed wordt mede be-
paald door de aanwezigheid van alle wet-
telijk benodigde (stedenbouwkundige en
andere) vergunningen en machtigingen.
Het verkrijgen van vergunningen is vaak
tijdrovend en weinig transparant, wat een
impact kan hebben op de huurinkomsten,
de waarde van de desbetreffende panden,
en de mogelijkheden voor de Vennootschap
om haar operationele activiteiten in dergelij-
ke panden uit te voeren. Bovendien kunnen
specifieke reglementaire vereisten waaraan
alle vastgoed dient te voldoen, maar in het
bijzonder in het segment van vastgoed be-
stemd voor studentenhuisvesting (waaruit
de Vennootschap per 31 december 2023
91,79% van haar bruto huurinkomsten ge-
nereert) en/of residentieel vastgoed (bvb.
inzake wooncomfort of (brand)veiligheid),
lokale verschillen vertonen en kan de inter-
pretatie en/of toepassing ervan eveneens
afhankelijk zijn van de betrokken overheden
(die, in het geval van studentensteden, vaak
een eigen politiek voeren ten aanzien van het
beheersen van het aanbod en de bewaking
van de kwaliteit van studentenhuisvesting),
wat een onzekere factor kan inhouden voor
het beantwoorden aan dergelijke reglemen-
taire vereisten, die vaak zeer lokaal, gedetail-
leerd en technisch zijn.
Het ontbreken van de vereiste vergunnin-
gen of de niet-naleving van vergunnings- of
andere reglementaire voorwaarden kunnen
ertoe leiden dat de Vennootschap tijdelijk of
permanent het betrokken vastgoed niet zou
kunnen verhuren met het oog op de uitoefe-
ning van bepaalde activiteiten waardoor het
vastgoed niet of slechts aan lagere huurprij-
zen zou kunnen worden verhuurd. De waar-
schijnlijkheid dat de Vennootschap niet over
de vereiste vergunningen zou beschikken
of de vergunnings- of andere reglementaire
voorwaarden schat de Vennootschap laag
in, maar in voorkomend geval zou de po-
tentiële impact wel materieel kunnen zijn. In
voorkomend geval kan het vastgoed van de
Vennootschap immers het voorwerp uitma-
ken van een regularisatieprocedure of zelfs
een heroriëntatie naar een andere bestem-
ming of invulling, die gepaard kunnen gaan
met de uitvoering van aanpassingswerken,
of (naar aanleiding van milieurisico's (zoals
historische bodemverontreiniging, (vroege-
re) aanwezigheid van risico-inrichtingen en/
of uitoefening van risicoactiviteiten, etc.)
milieugerelateerde procedures, die tijdro-
vend kunnen zijn en tot onderzoeks- en/
of andere kosten aanleiding kunnen geven,
en die bijkomende verbouwingskosten met
zich kunnen meebrengen, en bovendien de
verhuurbaarheid van een gebouw (en dus de
daaruit voortvloeiende inkomsten) kunnen
beperken. Een stedenbouwkundig misdrijf
kan bovendien, zelfs na het bekomen van
een regularisatievergunning of na het zich
feitelijk in regel stellen door afbraak van
de wederrechtelijke constructies, vatbaar
blijven voor strafsancties, zolang het mis-
drijf niet is verjaard. Het in het geheel niet
bekomen van vergunningen kan bovendien
tot gevolg hebben dat de herontwikkeling
niet mogelijk is en de betrokken panden
dus ofwel dienen te worden verkocht, waar-
bij de waarde, al naargelang het geval, in
functie van het bestaande gebouw en/of
het ontwikkelpotentieel dat wel vergund of
vergunbaar is, mogelijk aanmerkelijk lager
kan liggen. Het risico op het in het geheel
niet verkrijgen van vergunningen wordt door
de Vennootschap als laag ingeschat, maar
de potentiële impact in dat geval als hoog.
1.2.4 RISICO’S VERBONDEN
AAN DE UITVOERING VAN
ONDERHOUDSWERKEN EN
HERSTELLINGEN
De Vennootschap voert op regelmatige basis
onderhoudswerken uit in alle panden in haar
portefeuille om het vastgoed en de inboedel
(aangezien de kamers in principe steeds
gemeubeld ter beschikking worden gesteld)
op het gewenste onderhoudsniveau en in
kwalitatief behoorlijke toestand te houden.
De gemiddelde ouderdom van de gebouwen
in de portefeuille van de Vennootschap is
gewogen gemiddeld 3,55 jaar, en de kosten
van dergelijk onderhoud in 2023 bedroeg on-
geveer 5.798.465 EUR of 0,18% van de Reële
Waarde van de portefeuille ofwel 3,98% van
de bruto huurinkomsten.
Naarmate de ouderdom van het vastgoed in
portefeuille toeneemt, zal de Vennootschap
genoodzaakt zijn om belangrijke en/of
structurele renovatie- en investerings-
programma’s uit te voeren ingevolge de
ouderdom of slijtage van de gebouwen
(als gevolg van gewone, bouwkundige en
technische veroudering) en de inboedel of
ingevolge beschadiging van de gebouwen
of de inboedel. Bovendien bestaat het risico
dat de gebouwen niet meer (zullen) voldoen
aan de toenemende (wettelijke of commer-
ciële) vereisten, onder meer op het gebied
van wooncomfort, brandveiligheid en duur-
zame ontwikkeling (energieprestatie, etc.)
en daaraan dienen te worden aangepast
(zie eveneens Risicofactor 1.2.3 van dit
Jaarverslag) . Deze werken kunnen aanlei-
ding geven tot substantiële kosten en tot een
tijdelijke en/of gedeeltelijke onverhuurbaar-
heid van het betrokken vastgoed, waardoor
de inkomsten van de Vennootschap negatief
zouden worden beïnvloed. Rekening hou-
dend met de relatief lage gemiddelde ouder-
dom van de gebouwen in de portefeuille van
de Vennootschap, schat de Vennootschap
de kans op het zich materialiseren van het
risico zoals beschreven in de voorgaande
paragraaf als “laag” in, en de impact indien
het zich materialiseert als gemiddeld tot
hoog.
RISICOBEHEER 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
1716

1.3 OPERATIONELE RISICO'S
1.3.1 RISICO’S IN VERBAND
MET HET ONVERMOGEN OM
HUUROVEREENKOMSTEN TE SLUITEN
EN UIT TE DOEN VOEREN (EN IN HET
BIJZONDER MET DE IMPACT VAN
WIJZIGINGEN AAN HET NEDERLANDSE
WONING WAARDERING STELSEL),
LEEGSTAND EN HUURDERVING
Ingevolge de activiteiten uitgeoefend door
de Vennootschap is zij blootgesteld aan
het risico van huurderving verbonden aan
het vertrek van huurders vóór of bij het ver-
strijken van lopende huurovereenkomsten,
met een bijkomend risico op niet (weder-)
verhuring. In het algemeen is het kortlopend
karakter van de huurovereenkomsten die
door de Vennootschap worden afgesloten
met studenten (in het algemeen minder dan
één jaar), eigen aan de sector van studenten-
huisvesting (waaruit de Vennootschap per
31 december 2023 91,79% van haar bruto
huurinkomsten genereert). Bij vertrek van
huurders is het niet uitgesloten dat nieuwe
huurovereenkomsten lagere huurinkomsten
opbrengen dan de lopende huurovereen-
komsten bijvoorbeeld door een overaanbod
van studentenhuisvesting, (zie eveneens
Risicofactor 1.1.1 van dit Jaarverslag) ,
terwijl de met de verhuur verbonden kosten
niet noodzakelijk evenredig met de lagere
huurinkomsten kunnen worden verminderd.
In bepaalde landen waar de Vennootschap
actief is, zijn er bovendien een aantal bijko-
mende factoren die een belangrijke impact
kunnen hebben op dit risico:
•
In Nederland (waar de Vennootschap per
31 december 2023 35% van haar huurin-
komsten genereerde en het vastgoed
41% van de Reële Waarde van de totale
vastgoedportefeuille vertegenwoordig-
de) is het zo dat campuscontracten (dit
zijn contracten verbonden aan de kwalifi-
catie van de huurder als student) dienen
te worden beëindigd indien de studies
worden beëindigd (waarbij de student
de kamer binnen een termijn van zes
maanden dient te verlaten), en bovendien
kunnen contracten worden opgezegd
met een opzegtermijn (in hoofde van de
huurder) van één maand.
De Nederlandse overheid hanteert bo-
vendien het Woning Waardering Stelsel
(WWS) om het prijsniveau van de "sociale"
huurmarkt te reguleren, dit in tegenstelling
tot de geliberaliseerde huurmarkt, waar
geen beperkingen gelden inzake de hoogte
van de huurprijzen. Teneinde vast te stellen
of een woning in aanmerking komt voor
geliberaliseerde huur (en de verhuurder
dus vrij de huurprijs mag bepalen) dient
de theoretische huurprijs zoals berekend
overeenkomstig het WWS boven een be-
paald niveau (de zogenaamde “huurlibera-
lisatiegrens”, die voor 2023 op 808,06 EUR
lag) uit te komen, waardoor dit stelsel ook
voor geliberaliseerde verhuring relevant
is, aangezien ook een huurder van een
“geliberaliseerde” woning het recht heeft
om, indien hij van mening is dat de theo-
retische huurwaarde beneden deze grens
ligt, de huurcommissie hierover uitspraak
te laten doen (per 31 december 2023 wordt
de huur van 88,5% (naar aantal units) van
de Nederlandse portefeuille ingevolge het
WWS geplafonneerd).
Dit WWS omvat het zogenaamde "pun-
tensysteem". Een woning wordt gewaar-
deerd op basis van een reeks kenmerken
(zoals oppervlakte, kwaliteit, locatie, en
energieprestaties) die met punten worden
gewaardeerd en het totaal aantal punten
bepaalt uiteindelijk de huurwaarde, zijnde
de maximale huurprijs voor de woning.
Sommige van de elementen van deze bere-
kening zijn volkomen objectief meetbaar,
maar bepaalde elementen omvatten een
zekere mate van subjectieve inschatting
of zijn voor interpretatie vatbaar. Indien
wordt vastgesteld dat dit puntensysteem
werd miskend (door een huurprijs die
hoger ligt dan de huur die voortkomt uit
de puntenberekening, dan wel omwille
van een fout of verkeerde inschatting in
die puntenberekening zoals toegepast bij
de bepaling van de huur) door de verhuur-
der, bestaat het risico dat een huurder bij
de huurcommissie verhaal zoekt om een
prijsverlaging te bekomen en het eventu-
eel teveel betaalde retroactief terugvor-
dert. Indien een huurder in een dergelijke
vordering slaagt, bestaat bovendien het
risico dat andere huurders in vergelijkbare
omstandigheden eveneens een vordering
instellen. Dit risico materialiseert zich re-
latief vaak, maar heeft, aangezien dit op
“geval per geval” basis gebeurt, een lage
impact. Een wetgevende of algemene
beleidswijziging in dit puntensysteem
of in de interpretatie ervan (door wetge-
vend optreden, beleidswijziging bij de
handhaving of precedenten door de huur-
commissie of de rechtbanken) kan dan
weer, hoewel de Vennootschap dit niet
verwacht, een mogelijk aanzienlijke ne-
gatieve impact hebben op de geïnde en/
of te ontvangen huuropbrengsten van de
Vennootschap, evenals op de waardering
van het betrokken vastgoed, aangezien
dit een rechtstreekse impact zou hebben
op de te verwachten huurstromen en dus
marktwaarde van dit vastgoed.
•
Voor Spanje en Portugal dient in het
bijzonder te worden gewezen op het feit
dat de bezettingsgraad (voor de units
die rechtstreeks worden verhuurd aan
studenten) bestaat uit twee te onder-
scheiden periodes, namelijk enerzijds de
periode gedurende het academische jaar
waarbij huurcontracten vrijwel uitslui-
tend maximaal voor de periode van het
academische jaar worden gesloten (10
maanden), en vaak korter (in het kader
van buitenlandse studenten die op se-
mester- of maandbasis deelnemen aan
uitwisselingsprogramma’s) en anderzijds
de zomerperiode (2 maanden) die geken-
merkt wordt door veelal kortere huur (aan
hogere huurprijzen). De verhuur voor de
zomerperiode is veelal gerelateerd aan
de vraag naar toeristische of korte-ter-
mijn verhuur in de betrokken steden.
Bovendien is gebleken dat voor de kortere
termijn studenten-huurders, in geval van
een algemene terugloop van de vraag
naar toeristische en korte termijn verhuur
(zoals hotels en appartementen), zoals
veroorzaakt door de COVID-19 crisis,
deze spelers eveneens concurreren op de
markt voor korte termijn verhuur aan stu-
denten, hetgeen tot een daling in bezet-
tingsniveaus en markthuurprijzen leidt.
Op basis hiervan worden de Spaanse en
Portugese markt voor studentenhuis-
vesting dan ook gekenmerkt door een
grotere “frictieleegstand” en een hogere
beheersinspanning (frequente in- en uit-
checks, administratieve verwerking, mar-
ketinginspanningen) dan de Belgische en
Nederlandse markt, evenals een grotere
gevoeligheid aan de algemene econo-
mische toestand en de internationale
mobiliteit.
•
Ook in Polen ondervindt de huur een sei-
zoenseffect waarbij de bezettingsgraad
in de zomermaanden lager ligt dan tij-
dens het academiejaar. Voor de verhuur
tijdens de zomermaanden wordt veelal
ingezet op de verhuur aan groepen (zoals
bedrijven of verenigingen met een nood
aan korte termijn accommodatie) of aan
verhuur in het kader van evenementen.
Deze verhuur kenmerkt zich dan ook
door een hogere “frictieleegstand” en
een grotere beheersinspanning, zoals in
Spanje en Portugal, en is eveneens meer
gevoelig aan de algemene economische
toestand en de internationale mobiliteit.
•
In Denemarken is studentenhuisvesting
gereguleerd als woonruimte en studen-
ten worden beschermd door de Deense
huurwet (Lejeloven). Contracten zijn
standaard voor onbepaalde tijd en de
opzegtermijn is meestal 3 maanden. Er
kan ook een tijdslimiet worden afgespro-
ken in het contract. In dit geval eindigt de
huur als het contract afloopt en als het
wordt verlengd aan dezelfde huurder, is
de tijd onbepaald. Xior verhuurt momen-
teel alleen voor onbepaalde tijd met een
opzegtermijn van 3 maanden. Deze korte
opzegtermijn geeft een risico op onvoor-
ziene leegstand die moeilijk in te vullen
kan zijn als het tussen de academische
termijnen valt. Als de woning na 1992 is
gebouwd of in een niet-gereguleerde wijk
ligt, kan de verhuurder de huurprijs vrij be-
palen. Maar de huur mag niet hoger zijn
dan 10% van de waarde van de huurover-
eenkomst. Huurders kunnen een claim
indienen bij de huisvestingscommissie
(Huslejenævnet) die bepaalt of de huur
te hoog is.
•
In Zweden is studentenhuisvesting ook
geen aparte beleggingscategorie. Net
als in Denemarken is het gereguleerd
als woonruimte en worden studenten
beschermd door de Zweedse huurwet
(Hyresrättslagen). Contracten zijn over
het algemeen van onbepaalde duur en
volgens de wet is de opzegtermijn 3 maan -
den. Maar in de overeenkomst kan ook
een tijdsbeperking worden afgesproken.
In dat geval eindigt de huur wanneer het
contract afloopt. Net als in Denemarken
verhuurt Xior voor onbepaalde tijd met
een opzegtermijn van 3 maanden. Dit
creëert hetzelfde risico op onvoorziene
leegstand als in Denemarken, maar het
gebruik in Zweden is iets flexibeler, zodat
we de gaten kunnen opvullen met andere
activiteiten dan studenten voor een korte
periode.De huurprijs wordt in Zweden
bepaald door ofwel de "utiliteitshuur"
"bruksvärdeshyran" of de "vermoedelijke
huurprijs" (presumtionshyra). Dit is een
huurprijs die de verhuurder met de huur-
der overeenkomt en die voor 15 jaar vast-
ligt. Voor Xior onroerend goed hebben
we de huur bepaald op basis van de
Utility Value-methode en zijn we de huur
individueel overeengekomen met elke
student. Er zijn geen algemene regels
die ons verbieden om een huurprijs met
de huurders overeen te komen die hoger
is dan de "gebruikswaarde huur" zolang
de vaste huurprijs met de huurder is
overeengekomen in een individueel con-
tract, ook de indexering moet vooraf in
het contract worden overeengekomen
en het is niet toegestaan om de huurprijs
te verhogen als gevolg van onvoorziene
kosten zoals hogere belastingen. De
gebruikswaarde is niet gebaseerd op de
werkelijke kosten van de verhuurder voor
het appartement, maar op de waarde
van het appartement voor een huurder in
het algemeen. Het risico bestaat dat de
huurder een claim indient bij de huisves-
tingscommissie (Hyreslagstiftningen)
om zijn zaak bewezen te krijgen. De
huisvestingscommissie kan een mogelij-
ke aanpassing eisen, al vanaf een eerder
tijdstip. Normaal gesproken accepteert
de huisvestingscommissie een extra
huur van 15-25% van de kale markthuur
als het concept meubilair, internet, ge-
meenschappelijke ruimten enz. omvat.
Maar als er een geval is, wordt de exacte
toeslag beoordeeld door de rechtbank.
1 CAMPUS OVERWALE
Gent — België
2 SINT-PIETERSPLEIN
Gent — België
2
1
RISICOBEHEER 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
1918

1.3.2 RISICO’S VERBONDEN
AAN FUSIE-, SPLITSINGS- OF
OVERNAMEVERRICHTINGEN EN
VERWERKING/INTEGRATIE VAN DE
OVERGENOMEN ACTIVITEITEN
In het kader van de structurering en de
groei van haar vastgoedportefeuille is de
Vennootschap in het verleden, en zal zij
naar verwachting in de toekomst, partij zijn
bij fusie-, splitsings- of andere overname-
verrichtingen. Dergelijke transacties hebben
uit hun aard tot gevolg dat alle passiva van
de betrokken vastgoedvennootschappen
worden overgedragen, ook diegene die de
Vennootschap mogelijkerwijze niet heeft
kunnen ontdekken in het kader van due
diligence onderzoeken, noch heeft kunnen
afdekken door garanties in de betrokken
overnameovereenkomsten. Dit kan onder
meer het gevolg zijn van de niet-naleving
van bepaalde verplichtingen door de over-
dragers of het feit dat een aantal documen-
ten niet kon worden voorgelegd door de
overdragers (zoals processen-verbaal van
voorlopige of definitieve oplevering, verze-
keringsdocumenten, elektriciteitsverslagen,
post-interventiedossiers, verslagen van
controle brandveiligheid, enz.). Bovendien
zijn de bedongen garanties van nature uit
beperkt in de tijd en bedingen verkopers
gebruikelijk beperkingen op hun maximale
aansprakelijkheid onder de garanties. Ten
slotte blijft de Vennootschap daarbij gecon-
fronteerd met het risico van de insolvabiliteit
van haar tegenpartij.
Sinds Xior’s IPO in december 2015, is de
Reële Waarde van haar vastgoedportefeuille
gestegen van 196 MEUR naar 3.213 MEUR
op 31 december 2023. Van 1 januari 2023
tot 31 december 2023 is de Reële Waarde
van de vastgoedportefeuille gestegen van
3.027 MEUR naar 3.213 MEUR. Deze groei
sinds de IPO is bijna uitsluitend te verklaren
door capex en overnameverrichtingen (met
inbegrip van overname van vastgoed), zoals
in meer detail weergegeven in het overzicht
opgenomen in sectie 10.9.17 en 10.9.29
van de geconsolideerde jaarrekening per
31 december 2023 .
Xior heeft bovendien, met de overname
van Basecamp, in de loop van 2022 een
zeer substantiële overnametransactie
doorgevoerd (met betrekking tot een vast-
goedportefeuille van 671 MEUR per 31
December 2022). Deze transactie heeft
eveneens betrekking (in de tweede fase van
deze transactie, doorgevoerd in april 2024)
op een aantal operationele vennootschap-
pen, samen met de operationele teams die
daarin werkzaam zijn en die instaan voor de
uitbating van deze portefeuille. Een overna-
me en integratie van een dergelijke omvang
gaat, naast bovenstaande risico’s, boven-
dien gepaard met een belangrijk proces van
organisationele verandering teneinde de
overgenomen organisatie te integreren in de
bestaande Xior-organisatie, en de betrokken
medewerkers zo snel mogelijk onderdeel te
laten vormen van de gehele organisatie. Dit
gaat gepaard met risico’s op het vlak van het
behoud en aantrekken van gemotiveerde
medewerkers, het overdragen en behou-
den van operationele kennis, integratie van
processen en het verzekeren van continuï-
teit van de operaties en rapportering van
de Vennootschap. Indien dit proces niet of
niet voldoende wordt beheerst, kan dit, ook
na doorvoeren van deze operatie, leiden tot
het verlies van operationele efficiëntie, het
onvoldoende opvolgen van operationele en
financiële risico’s, vertraging in het uitvoeren
van de nodige stappen met betrekking tot
onderhoud, reparaties en klantendienst.
1.3.3 RISICO’S IN VERBAND
MET HET GROOTSCHALIG
DIGITALISERINGSPROJECT
In 2022 is Xior begonnen met een breed
uitgevoerde selectieprocedure voor het op-
zetten van een geïntegreerd IT-platform dat
op termijn naar alle landen waarin zij actief
is zal worden uitgerold. Dit IT platform zal
op termijn ondersteuning bieden voor alle
aspecten van de activiteiten van Xior, zowel
op operationeel vlak (verhuur, website, on-
derhoud en reparaties) als financieel vlak
(boekhouding en rapportering). Dit project
werd in 2023 opgestart en in de volgende
jaren wordt verder gewerkt aan de opzet en
uitrol in samenwerking met de externe soft-
ware-partner die hiervoor werd geselecteerd
(Yardi). Met dit project gaat een geschat
investeringsbedrag van 5 MEUR gepaard,
maar de impact van het project raakt op
termijn de volledige waardeketen van de
Vennootschap.
Dergelijke ambitieuze en verreikende IT-
projecten omvatten talloze aspecten en
beslissingen die een nauwkeurig en doorge-
dreven opvolging vergen, zowel van de exter-
ne partner als intern, wat een noodzakelijke
voorwaarde is om de nodige interne draag-
kracht voor het project op de lange termijn
te verzekeren.
Indien de Vennootschap er niet in zou slagen
om dit project samen met haar externe
partner tot een goed resultaat te brengen,
bestaat niet alleen het risico dat de gedane
investering geen enkel resultaat zou kennen,
maar een gebrekkig functionerend platform
zou ook kunnen leiden tot verminderde ver-
huringen, frustraties bij de huurders, hogere
of niet tijdig onderkende onderhoudskosten,
juridische en financiële risico’s, leegstand
van kamers, foute of onvoldoende rappor-
tering en/of reputatieschade. Rekening hou-
dend met de kwaliteit van de geselecteerde
partner, de inzet van een groot deel van de
medewerkers van de Vennootschap, het
gebruik van een gefaseerde (land per land)
aanpak, de complexiteit van een dergelijk tra-
ject en de alomvattende impact van het pro-
ject op de operaties, schat de Vennootschap
de kans op het zich materialiseren van het
risico zoals beschreven in de voorgaande
paragraaf als gemiddeld tot hoog in, en de
impact indien het zich materialiseert als ge-
middeld tot hoog. Dit risico wordt dan ook
verder gemitigeerd door, onder andere, het
opstellen van een gedetailleerde, gefaseer-
de roadmap voor design en implementatie,
met tussentijdse evaluatie en bijsturing, het
doorvoeren van een uitgebreide “gap” ana-
lyse tussen de operationele noden en het
opgeleverde platform, rechtstreekse ma-
nagement-aandacht en het feit dat elk van
de afdelingen van de Vennootschap mensen
en andere resources toewijdt aan het welsla-
gen van dit project.
1.3.4 RISICO'S IN VERBAND MET
OVERLAST VEROORZAAKT DOOR
STUDENTEN ALS HUURDERS EN
REPUTATIESCHADE DIE DAARUIT
VOORTVLOEIT
Aangezien de activiteit van de Vennootschap
bestaat in de rechtstreekse of onrechtstreek-
se terbeschikkingstelling van haar vastgoed
aan voornamelijk studenten (94,17% van de
Reële Waarde van de portefeuille en 91,79%
van haar bruto huurinkomsten per 31 de-
cember 2023), bestaat een verhoogd risico
(specifiek versus andere vastgoed (sub)sec-
toren) dat de Vennootschap ingevolge over-
last of burenhinder wordt geconfronteerd
met klachten of dat (administratieve) maat-
regelen worden opgelegd met betrekking tot
de gebouwen in haar vastgoedportefeuille.
Dergelijke klachten en maatregelen zouden
zowel rechtstreeks als onrechtstreeks (door
reputatieschade, verstoring van de relatie
met de betrokken overheden of verminderde
verhuurbaarheid van het betrokken pand) tot
bijkomende kosten en verminderde inkom-
sten aanleiding kunnen geven. Bovendien
bestaat er een verhoogd risico (versus
andere vastgoed (sub) sectoren) dat een
huurder bepaalde activiteiten uitvoert in de
betrokken woning die niet zijn toegestaan
volgens de geldende wetgeving en/of het
huurcontract, zonder dat Xior hiervan op
de hoogte wordt gebracht. Dergelijke activi-
teiten zouden aanleiding kunnen geven tot
handhavend optreden van overheidswege,
met mogelijks, in vergaande omstandighe-
den, de (tijdelijke) sluiting van een gebouw
tot gevolg.
Voor de initiatieven van de Vennootschap
terzake wordt verwezen naar het onderdeel
“Community Engagement” onder Hoofdstuk
9.4.2 van dit Jaarverslag.
1.3.5 RISICO’S VAN HET IN
GEBREKE BLIJVEN VAN DE HUURDERS
De Vennootschap kan niet uitsluiten dat
haar huurders in gebreke blijven bij het vol-
doen van hun financiële verplichtingen ten
aanzien van de Vennootschap. Dit risico
neemt toe naarmate de inflatie (en de daar-
aan verbonden stijging van de huurprijzen
en de energiekosten) toeneemt, zoals in
2022-2023 is gebeurd. Dit risico is, in het
segment van studentenhuisvestiging waarin
de Vennootschap actief is, hoger indien
rechtstreeks wordt verhuurd aan studenten
(hetgeen op 31 december 2023 het geval
was voor ca. 92,50% van de bruto huurin-
komsten uit studentenhuisvesting van de
Vennootschap, hetgeen op zijn beurt, per
31 december 2023 91,79% van haar bruto
huurinkomsten uitmaakt) en lager indien
indirect wordt verhuurd aan studenten via
een huisvestingorganisatie verbonden aan
een universiteit of een hogeschool (hetgeen
op 31 december 2023 het geval was voor ca.
7,50% van de bruto huurinkomsten uit stu-
dentenhuisvesting van de Vennootschap).
Daartegenover staat dat het tegenpartijrisico
in het tweede geval geconcentreerd is bij één
enkele partij, waar het bij de rechtstreekse
verhuur aan studenten gespreid is. Het risico
bestaat dat, indien de betrokken huurders
in gebreke blijven hun verplichtingen na te
komen ten aanzien van de Vennootschap, de
waarborg (ten belope van, al naar het geval,
één of twee maanden huur) niet volstaat en
de Vennootschap geen verhaal kan uitoe-
fenen op de huurder en bijgevolg het risico
draagt niets of niet voldoende te kunnen
recupereren van de huurder die in gebreke
is gebleven. Bovendien geeft het in gebreke
blijven van huurders en de opvolging van
deze debiteuren aanleiding tot bijkomende
interne en externe kosten (versturen van in-
gebrekestellingen, dagvaardingen, gerechts-
kosten).
Verlies van huurinkomsten zou ook een
negatieve impact kunnen hebben op de
waardering van het betrokken vastgoed (zie
in dit verband Risicofactor 1.2.1 van dit
Jaarverslag) , en kan toenemen naar aanlei-
ding van specifieke gebeurtenissen (zoals
bijvoorbeeld een pandemie als COVID-19).
Per 31 december 2023 werd ten belope van
243.802 EUR aan voorzieningen dubieuze
debiteuren aangelegd zie Hoofdstuk 10.9.13
van dit Jaarverslag . Dit betreft 0,19% van de
bruto huurinkomsten (excl. huurgaranties).
In 2023 bedroeg de externe kost voor inning
van ingebreke blijvende huurders ongeveer
327.766 EUR ten opzichte van 196.000 EUR
het jaar voordien (een stijging met 68%). De
teams in de verschillende landen worden in-
gezet om de stand van de inningen en de te
nemen maatregelen op te volgen.
1.3.6 RISICO’S VERBONDEN
AAN DE (ONMOGELIJKHEID TOT)
DIVIDENDUITKERING
Ingevolge de GVV-Wetgeving en artikel 34
van haar statuten, is de Vennootschap on-
derworpen aan een uitkeringsverplichting
van ten minste 80%.
Er kan geen zekerheid worden verstrekt
dat de Vennootschap in de toekomst di-
videndbetalingen zal kunnen verrichten.
Het is mogelijk dat, hoewel het vastgoed
van de Vennootschap de verwachte huur-
opbrengsten en operationele winst zou
genereren, het technisch onmogelijk wordt
voor de Vennootschap om een dividend
uit te betalen aan haar Aandeelhouders in
overeenstemming met artikel 7:212 van het
Wetboek van vennootschappen en vereni-
gingen en de GVV-Wetgeving. Gegeven het
feit dat de Vennootschap bij haar opstart
(erkenning als gereglementeerde vastgoed-
vennootschap en beursgang) over beperkte
of geen reserves beschikte (en deze gelet
op de verplichte uitkering zoals hierboven
vermeld ook slechts langzaam kon opbou-
wen, rekening houdend met de resultaats-
verwerking van 2023, zijn er sinds 2015
53.715 KEUR aan uitkeerbare reserves op-
gebouwd), kan een daling in de reële waarde
van de vastgoedbeleggingen of een daling
in de reële waarde van indekkingsinstru-
menten ertoe leiden dat de Vennootschap
1 BASECAMP ŁÓDŹ II
Łódź — Polen
1
RISICOBEHEER 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
2120

geen dividend kan uitkeren ondanks het
positieve operationele resultaat. Per 31 de-
cember 2023 zou een daling van 19.5% (of
627 MEUR) in de Reële Waarde van de vast-
goedportefeuille, ertoe hebben geleid dat de
schuldgraadgrens van 65% zou zijn bereikt,
hetgeen ertoe zou hebben geleid dat er geen
dividend zou mogen worden uitgekeerd.
1.3.7 RISICO’S VERBONDEN AAN
OPERATIES IN POLEN
Polen is lid van de Europese Unie, maar
heeft reeds verscheidene geschillen gehad
met de Europese Commissie aangaande
het respecteren van de rechtsstaat (“rule
of law”). Blijvende betwistingen op dat vlak
zouden potentieel kunnen leiden tot het ver-
minderen of intrekken van Europese steun,
wat dan weer zou kunnen leiden tot een ver-
traging van de Poolse economie.
Het reeds jaren aanslepende conflict
tussen Rusland en Oekraïne (dat in febru-
ari 2022 aanleiding gaf tot een invasie door
Rusland en een daaropvolgende oorlog die
tot vandaag voortduurt en waarvan wordt
gevreesd dat deze mogelijk verschillende
jaren kan aanslepen) kan mogelijk leiden tot
destabiliserende effecten voor Polen, en dit
onder meer op volgende vlakken:
•
Polen, als naburig land met een uitge-
strekte grens met Rusland, heeft een
grote instroom aan vluchtelingen te
verwerken (meer dan 10 miljoen vluch-
telingen werden reeds in Polen opgevan-
gen). Mochten deze vluchtelingen niet
voldoende kunnen doorstromen naar
andere landen van de Europese Unie
noch kunnen terugkeren kan dit leiden tot
mogelijke negatieve gevolgen voor Polen
op budgetair en/of politiek vlak.
•
Hoewel Polen lid is van de NAVO, bestaat
er, gelet op de nabijheid, een risico dat
de Russische vijandelijkheden zich uit-
breiden naar het land.
•
Meer in bijzonder dient te worden ge-
noteerd dat, wat betreft de long stay
internationale studenten in Polen, de
belangrijkste landen van oorsprong
Oekraïne en Belarus zijn met een totaal
van 1.223.629 studenten in academiejaar
2022-2023. Het is te verwachten dat de
oorlogsomstandigheden een negatieve
impact hebben op de mogelijkheid van
Oekraïense studenten om in Polen te stu-
deren. Daarnaast wordt Polen mogelijk
ook minder aantrekkelijk als Erasmus be-
stemming (weliswaar aanzienlijk minder
belangrijk als bron van internationale
studenten, met als voornaamste land van
oorsprong Spanje met 1.931 studenten
academiejaar 2019/20). De operationele
panden in Polen (in Katowice en Lodz,
goed voor 105 MEUR vastgoedwaarde of
3,27% van de totale portefeuille of 1,46%
van de huurinkomsten per 31 december
2023) ondervinden reeds de effecten van
deze toestand (in het bijzonder het pand
in Katowice). Het aangekondigde project
van de Vennootschap in Warschau (dat
1% vertegenwoordigt van de totale por-
tefeuille inclusief investeringspipeline per
31 december 2023) richt zich niet louter
op internationale studenten, maar op een
gemengd publiek van binnen- en buiten-
landse studenten. Aangezien de exploi-
tatie van dit project slechts zal starten in
september 2025 is het op dit ogenblik zeer
moeilijk te voorspellen wat op dat ogen-
blik de eventuele impact kan zijn.
1.4 FINANCIËLE RISICO’S
1.4.1 RISICO’S MET
BETREKKING TOT FINANCIERING –
OVERSCHRIJDING SCHULDGRAAD
Per 31 december 2023 bedroeg de geconso-
lideerde schuldgraad van de Vennootschap
52,88%, en de statutaire schuldgraad
51,66%.
Hieruit kan worden geconcludeerd dat de
Vennootschap een additionele schuld-
capaciteit heeft van 1.165 MEUR op ge-
consolideerde basis alvorens de voor
GVV’s wettelijke maximale geconsolideerde
schuld graad van 65% te bereiken, en van
600 MEUR alvorens een geconsolideerde
schuldgraad van 60% te bereiken, de maxi-
male schuldgraad die wordt opgelegd in de
financieringscontracten die zijn afgesloten
met financiële instellingen. De waarde van
de vastgoedportefeuille heeft eveneens
een impact op de schuldgraad. Rekening
houdend met de waarde van de vastgoed-
portefeuille per 31 december 2023, zou de
maximale geconsolideerde schuldgraad
van 65% pas overschreden worden bij een
mogelijke waardedaling van de vastgoed-
portefeuille van ongeveer 627 MEUR of
19,5% van de waarde van de vastgoedpor-
tefeuille van 3.213 MEUR. Bij een waarde-
daling van ongeveer 400 MEUR (of 12,45%
van de waarde van de vastgoedportefeuille
op 31 december 2023), zou de geconsoli-
deerde schuldgraad van 60% overschreden
worden. Gelet op het feit dat de statutaire
schuldgraad minder gevoelig is aan zowel
bijkomende investeringen als waardeda-
lingen van het vastgoed, zijn de relevante
drempels daar hoger en is de beperkende
factor dus de geconsolideerde schuldgraad.
De niet-naleving van financiële parameters
zou kunnen leiden tot: (i) sancties, bijvoor-
beeld het verlies van het GVV statuut (zie
ook Risicofactor 1.5.1 van dit Jaarverslag)
en/of strenger toezicht door de relevante
toezichthouder(s) indien wettelijke finan-
ciële parameters (zoals bijvoorbeeld de
maximum schuldratio van 65%) worden
overschreden; of (ii) beëindiging van de fi-
nancieringsovereenkomsten, heronderhan-
deling van de financieringsovereenkomsten,
of verplichte vervroegde terugbetaling van
uitstaande bedragen, alsook een verminderd
vertrouwen tussen de Vennootschap en de
beleggers en/of tussen de Vennootschap en
financiële instellingen, in geval van niet-na-
leving van contractuele afspraken (zoals
bijvoorbeeld ingevolge de overschrijding van
de conventionele schuldratio van maximum
60%, ingevolge een wijziging van de controle
of de niet-naleving van de “negative pledge”
bepalingen), wat op zijn beurt zou kunnen
leiden tot een verminderde liquiditeit (zie ook
Risicofactor 1.4.2 van dit Jaarverslag) en
tot moeilijkheden om de groeistrategie voort
te zetten.
1.4.2 RISICO’S
MET BETREKKING TOT
FINANCIERINGSOVEREENKOMSTEN
(INCLUSIEF NALEVING VAN
CONVENANTEN) – LIQUIDITEIT
Per 31 december 2023 heeft de Vennoot-
schap bevestigde kredietlijnen voor een
bedrag van 1.730 MEUR (excl. 200 MEUR
commercial paper), waarvan 49 MEUR
nog niet werd opgenomen, en bedroeg de
schuldgraad van de Vennootschap 52,88%.
Voor de terugbetalingsdata en de spreiding
van deze schulden wordt verwezen naar
sectie 10.9.22 van de geconsolideerde
jaarrekening 2023 , evenals naar Hoofdstuk
5.3.1 van dit Jaarverslag .
Indien de Vennootschap een inbreuk
begaat op de bepalingen (convenanten)
die in haar financieringsovereenkomsten
zijn opgenomen, kunnen de kredietlijnen
3
Bedrag van kredieten met vaste of ingedekte variabele rentevoet / totaal bedrag van de kredieten.
worden geannuleerd, heronderhandeld of
zou de Vennootschap tot terugbetaling
daarvan kunnen worden gedwongen. De
geldende convenanten zijn in grote lijnen
marktconform en vereisen onder meer dat
de schuldratio (zoals gedefinieerd in het
GVV-KB), dan wel, in sommige gevallen, de
“niet-bezwaarde” schuldgraad, niet hoger is
dan 60% (zie eveneens Risicofactor 1.4.1
van dit Jaarverslag) . Bovendien bestaat
het risico van vervroegde beëindiging in
geval van een wijziging van de controle
over de Vennootschap, in geval van het niet
nakomen van “negative pledge” of andere
convenanten en verplichtingen van de
Vennootschap en, meer in het algemeen,
in geval van wanbetaling zoals dit wordt
gedefinieerd in deze financieringsovereen-
komsten. Een wanprestatie (waarbij dient
te worden opgemerkt dat bepaalde geval-
len van “wanprestatie” of overtreding van
convenanten, zoals een controlewijziging,
die in alle financieringsovereenkomsten is
opgenomen, zich buiten de controle van
de Vennootschap bevinden) onder één fi-
nancieringsovereenkomst kan, ingevolge
zogenaamde “cross acceleration” of “cross
default” bepalingen, bovendien leiden tot
wanprestaties onder andere financierings-
overeenkomsten (ongeacht de toekenning
van eventuele “waivers” door andere kre-
dietverstrekkers, in het geval van een “cross
default” bepaling) en kan zo leiden tot de
verplichte vervroegde terugbetaling door de
Vennootschap van al deze kredietlijnen. Zie
tevens Hoofdstuk 10.9.22 van de geconso-
lideerde jaarrekening 2023 .
1.4.3 RISICO’S VERBONDEN
AAN DE STIJGENDE RENTEVOETEN
EN SCHOMMELINGEN VAN DE
REËLE WAARDE VAN DE
AFDEKKINGSINSTRUMENTEN
Als gevolg van het (significant) financieren
met vreemd vermogen (schuldgraad per 31
december 2023 was 52,88%, het nominaal
bedrag van de uitstaande schulden per 31
december 2023 was 1.683 MEUR) is het
rendement van de Vennootschap afhanke-
lijk van de ontwikkelingen van de rente. Een
stijging in de rente zal het financieren met
vreemd vermogen duurder maken voor de
Vennootschap.
Voor de afdekking van het renterisico op
lange termijn kan de Vennootschap voor le-
ningen die aangegaan worden aan een vlot-
tende rentevoet, gebruik maken van "interest
rate swaps" (hedging ratio
3
per 31 december
2023 van 85%).
De reële waarde van de afdekkingsinstru-
menten wordt bepaald door de rentevoeten
op de financiële markten. De wijzigingen in
de marktrentevoeten verklaren gedeelte-
lijk de wijziging in de reële waarde van de
afdekkingsinstrumenten tussen 1 januari
2023 en 31 december 2023, wat leidde tot
de toename van een last van 39.169 KEUR
in de resultatenrekening van de Vennoot-
schap.
De sensitiviteit van de "mark-to-market"
waarde van afdekkingsinstrumenten voor
1 ASPRELA
Porto — Portugal
2 BASECAMP KATOWICE
Katowice — Polen
1 2
RISICOBEHEER 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
2322

een stijging van 20 bps van de rentecurve
wordt geschat op ongeveer 7.741 KEUR in
de winst- en verliesrekening. Een daling van
20 bps in de rentecurve zou een negatief
effect hebben op de winst- en verliesreke-
ning in dezelfde orde van grootte. Zie even-
eens toelichting toelichting 10.9.22 bij de
geconsolideerde jaarrekening 2023 .
Per 31 december 2023 bedroeg het effect
van de cumulatieve wijzigingen in de reële
waarde van de door de Vennootschap aan-
gehouden afdekkingsinstrumenten op de
nettoactiefwaarde per aandeel -1,02 EUR.
Indien bijvoorbeeld de Euribor rentevoet
stijgt, zal de marktwaarde van deze instru-
menten een positieve variatie ondergaan.
Indien de rentevoet daalt, ondergaat de
marktwaarde een negatieve variatie (de va-
riatie (daling) in deze marktwaarde bedroeg
tussen Q3 en Q4 2023 -61,08%).
Daarenboven zal het, in het bijzonder in het
geval van een scenario van sterk stijgende
en onzekere rentes, niet zeker zijn dat de
Vennootschap in de toekomst de afdek-
kingsinstrumenten vindt die ze wenst af te
sluiten, noch dat de voorwaarden verbonden
aan de indekkingsinstrumenten aanvaard-
baar zullen zijn.
1.4.4 RISICO’S VERBONDEN
AAN INFLATIE EN STIJGENDE
ENERGIEPRIJZEN
Inflatie kan aanleiding geven tot een toena-
me van de financieringskost (ingevolge de
stijging van de rentevoeten, zie hoger) en/
of een toename van de kapitalisatievoeten
en kan bijgevolg een daling van de Reële
Waarde van de vastgoedportefeuille en een
lager eigen vermogen van de Vennootschap
tot gevolg hebben.
Voor ca. 10,06% van de huurinkomsten (per
31 december 2023) heeft de Vennootschap
huurcontracten van langere termijn dan één
jaar met een indexeringsclausule. In bepaal-
de gevallen kunnen deze indexeringsclau-
sules wel voorzien in beperkingen, bv. een
maximaal percentage van indexatie per jaar.
Voor de kamers die rechtstreeks worden
verhuurd aan studenten (typisch voor een
jaar of korter) mikt de Vennootschap er in
principe op deze telkens (zowel bij terug-
kerende huurders als bij nieuwe verhuur)
minstens te indexeren (in bepaalde gevallen,
zoals in Vlaanderen, is de toegelaten stijging
wettelijk beperkt tot die indexering ten aan-
zien van terugkerende huurders). Indien de
Vennootschap om enige reden niet in staat
zou zijn deze indexatie door te voeren, houdt
dit het risico in dat de prijzen onvoldoende
stijgen. De kosten stijgen wel, want worden
grotendeels automatisch geïndexeerd, wat
een negatief effect heeft op de rentabiliteit
van de Vennootschap.
De principiële indexering van de huurprijs
verhindert echter niet noodzakelijk dat de
huurprijs die wordt betaald in het kader
van de betrokken huurovereenkomst, in
het geval van contracten van meer dan één
jaar of bij terugkerende huurders, minder
snel stijgt dan de huurprijs die op de markt
zou kunnen worden verkregen met nieuwe
huurders. Langs de andere kant, kan het niet
worden uitgesloten dat op een bepaalde
verhuurmarkt (bijvoorbeeld in een bepaalde
studentenstad) de haalbare markthuurprij-
zen minder snel stijgen dan de inflatie (of
zelfs zouden dalen), waardoor bij de huur-
hernieuwing of het afsluiten van nieuwe
contracten deze indexering de facto niet zou
kunnen worden doorgevoerd.
1.4.5 RISICO’S VERBONDEN AAN
WISSELKOERSEN
De Vennootschap kan worden blootgesteld
aan valutarisico’s en wisselkoersrisico’s.
Activa en inkomsten van bepaalde perime-
tervennootschappen zijn uitgedrukt in een
andere valuta dan de euro (met inbegrip
van Poolse złoty, Deense kroon en Zweedse
kroon). Er moet op worden gewezen dat
Denemarken sinds 1982 een vast wissel-
koersbeleid voert, eerst ten opzichte van
de Duitse mark en vervolgens ten opzichte
van de euro in het kader van het Europees
Wisselkoersmechanisme. Dit zorgt ervoor
dat de wisselkoersschommelingen tussen
de Deense kroon en de euro binnen een
marge van 2,25% blijven (d.w.z. binnen een
marge van 762,824 Deense kroon per 100
EUR en 729,252 Deense kroon per 100 EUR).
Het risico in verband met wisselkoersschom-
melingen is derhalve materieel beperkt tot
de Poolse złoty en de Zweedse kroon. In
het geval van schommelingen in de wissel-
koers tussen de euro en dergelijke vreemde
valuta, zou dit kunnen leiden tot een waar-
devermindering van de Reële Waarde van
het Vastgoed en andere Poolse en Zweedse
activa van de Doelvennootschappen, uit-
gedrukt in EUR. Het kan zijn dat het niet
mogelijk is om zich tegen een dergelijk
wisselkoersrisico in te dekken. In 2023
waren 5,5% van de geconsolideerde huurin-
komsten van de Vennootschap uitgedrukt
in Poolse złoty en minder dan 1% van de
geconsolideerde huurinkomsten waren uit-
gedrukt in Zweedse kroon.
1.5 REGLEMENTAIRE EN
ANDERE RISICO'S
1.5.1 RISICO’S VERBONDEN AAN
HET STATUUT VAN OPENBARE GVV EN
DE TOEPASSELIJKE FISCALITEIT
Als Openbare GVV is de Vennootschap
onderworpen aan de GVV-Wetgeving, die
bijzondere (op geconsolideerde of niet-ge-
consolideerde basis) verplichtingen inhoudt
ten aanzien van o.m. de activiteiten, de
schuldgraad, de resultaatverwerking, belan-
genconflicten en corporate governance. Het
(blijvend) beantwoorden aan deze specifieke
vereisten is onder meer afhankelijk van het
vermogen van de Vennootschap om op suc-
cesvolle wijze haar activa en schuldpositie
te beheren, en van de naleving van strikte in-
terne controleprocedures. De Vennootschap
zou mogelijk niet in staat kunnen zijn om aan
deze vereisten te beantwoorden in geval van
een significante wijziging in haar financiële
situatie of anderszins, en zou zo aldus haar
GVV-status kunnen verliezen.
Indien de Vennootschap haar vergunning als
GVV zou verliezen, zou ze niet langer van het
bijzonder fiscaal stelsel voor GVV’s genieten
(cf. artikel 185bis WIB 92), hetgeen, onder
meer zou betekenen dat de huurinkomsten
op niveau van de Vennootschap, die nu zijn
vrijgesteld van vennootschapsbelasting,
aan de vennootschapsbelasting zouden
worden onderworpen. Ook voor eventue-
le buitenlandse statuten die de dochter-
vennootschappen van de Vennootschap
verkrijgen of zouden verkrijgen in andere
jurisdicties (zoals bv. de Spaanse SOCIMI)
geldt dat de eraan verbonden voordelen
wegvallen indien het statuut om enigerlei
reden verloren zou worden. Bovendien
wordt het verlies van de vergunning voor
het GVV-statuut in de regel in de kredie-
tovereenkomsten van de Vennootschap
aangemerkt als een gebeurtenis waardoor
de kredieten die de Vennootschap heeft
afgesloten vervroegd opeisbaar kunnen
worden gesteld (al dan niet naar aanleiding
van zogenaamde “acceleration” of “cross de-
fault” bepalingen begrepen in de kredietover-
eenkomsten – zie eveneens Risicofactor
1.4.2 van dit Jaarverslag) . Een dergelijke
vervroegde opeising zou het voortbestaan
van de Vennootschap in haar huidige vorm
met haar huidige vastgoedportefeuille in het
gedrang brengen.
Dochtervennootschappen van de Vennoot-
schap die niet het statuut hebben van een
GVV of een gespecialiseerd vastgoedbe-
leggingsfonds, blijven echter onderworpen
aan vennootschapsbelasting zoals elke
andere vennootschap, en in de mate dat
de Vennootschap rechtstreeks vastgoed
bezit in het buitenland, is het mogelijk dat de
Vennootschap onderworpen is aan lokale
belastingen. De activiteiten van (de doch-
tervennootschappen van) de Vennootschap
in Nederland (39,06% van het netto huur-
resultaat per 31 december 2023), Portugal
(3,69% van het netto huurresultaat per 31
december 2023), Denemarken (12,32% van
het netto huurresultaat per 31 december
2023), Polen (6,68% van het netto huurre-
sultaat per 31 december 2023), Duitsland
(3,04% van het netto huurresultaat per 31
december 2023) en Zweden (1,62% van het
netto huurresultaat per 31 december 2023),
worden onderworpen aan de lokale vennoot-
schapsbelasting. De Spaanse activiteiten
vallen onder het Spaanse SOCIMI regime
dat onder bepaalde voorwaarden aanleiding
geeft tot vrijstelling van vennootschapsbe-
lasting. Bovendien bestaat het risico dat het
resultaat (in het bijzonder de winstbereke-
ning en kostenallocatie evenals toegepaste
transfer pricing mechanismes), c.q. de be-
lastbare basis (met inbegrip van voorzienin-
gen voor (uitgestelde) belastingen) in deze
landen op een andere wijze dient te worden
berekend dan op heden het geval is of dat
de interpretatie of praktische toepassing
van de onderliggende regels zou wijzigen.
Voorts is het mogelijk dat het toepasselijk
belastingregime, inclusief de toepasbare
tarieven, wijzigen. Dit zou kunnen leiden tot
een hogere belastingdruk op deze activitei-
ten, of tot discussies en procedures met de
bevoegde fiscale overheden, hetgeen, naast
de eventueel verschuldigde belastingen,
aanleiding kan geven tot procedurekosten,
boetes en verwijlintresten en met als ultie-
me gevolg dat er minder dividenden naar de
Vennootschap zouden opstromen en bijge-
volg minder dividenden aan de aandeelhou-
ders van de Vennootschap zouden kunnen
worden uitgekeerd.
1 MALAGA TEATINOS
Malaga — Spanje
2 EISENHOUWERLAAN
Den Haag — Nederland
RISICOBEHEER 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
2524

WOORD
VAN DE
VOORZITTER
"2023 IS EEN JAAR GEWEEST VAN
HARD WERK ACHTER DE SCHERMEN,
WAARVAN DE RESULTATEN NU
ZICHTBAAR AAN HET WORDEN
ZIJN. DE TEAMS HEBBEN ERVOOR
GEZORGD DAT DIT JAAR
OPERATIONEEL OPNIEUW EEN
ENORM SUCCES WAS"
WOORD VAN DE VOORZITTER 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
2726

2023 was ook een jaar waarin, veelal onder de radar, hard werd ge-
werkt aan het afwerken van de lopende processen en verstevigen van
de fundamenten. We zijn ervan overtuigd dat al deze ‘onzichtbare’
inspanningen vanaf 2024 verder hun vruchten zullen afwerpen.
Waar de gehele vastgoedsector in 2023 nog steeds worstelde met de
naweeën van de plotse rente-opstoot en een periode van hercalibratie
heeft gekend sinds de tweede helft van 2022, zijn de dalende inflatie-
cijfers de eerste, voorzichtige, tekenen van verbeterende marktom-
standigheden en nieuw evenwicht. Binnen die brede marktevoluties
zijn we blij te kunnen vaststellen dat studentenhuisvesting als sub-
sector haar goede imago heeft bevestigd en zich heel erg weerbaar
heeft getoond. Zowel de bezettingsgraad in het licht van stijgende
huurprijzen, als de vastgoedwaarderingen hebben opmerkelijk goed
stand gehouden in vergelijking met de bredere vastgoedmarkt. De
teams hebben ervoor kunnen zorgen dat 2023 operationeel opnieuw
een enorm succes is geworden, met een ‘Like for Like’ inkomsten-
groei van maar liefst 6,8% (Q4 `23 YoY), zonder impact op de bezet-
tingsgraad, die zoals steeds boven de 98% blijft. Ook voor 2024 wordt
nog een sterke groei ‘Like for Like’ in de huurinkomsten verwacht,
die, gekoppeld aan de stijgende efficiëntie, een positieve impact zal
hebben voor de operationele resultaten.
Ook op het vlak van onze ESG- en duurzaamheidsinspanningen
werd belangrijk, fundamenteel werk verricht in 2023, naast het KPI
programma waarvan eerder al sprake. In Q3 2023 werd de “Xior
Academy” gelanceerd, waarbij werknemers toegang kregen tot een
centraal online platform waar alle opleidingsmogelijkheden worden
gebundeld, met o.a. een e-learning platform met meer dan 150 oplei-
dingen en interne trainingen. Daarnaast werd in diverse landen een
energiemonitoringsysteem geïmplementeerd, werden Xior’s CO2
reductietargets officieel goedgekeurd door SBTi en werd Xior opge-
nomen in de BEL ESG index.
Hoewel al deze inspanningen ter versterking van de fundamenten
van het bedrijf vaak onder de radar blijven, zijn ze van onschatbare
waarde om de basis te leggen voor een mooie toekomst. Bouwend op
de uiterst solide ‘fundamentals’ van onze studentenvastgoedsector,
zetten we op deze manier een Xior neer dat, met een kwalitatieve en
duurzame portefeuille, een wendbare en breed gedragen organisatie
en een gezonde en veerkrachtige balans, met vertrouwen kan stellen
dat het beste nog moet komen.
WILFRIED NEVEN
Voorzitter
Raad van Bestuur
1 LUMIAR
Lissabon — Portugal
2 BASECAMP LYNGBY
Lyngby — Denemarken
Zoals verwacht, is 2023 voor Xior Student Housing een uitdagend en
boeiend jaar gebleken, waarin de nadruk lag op het verstevigen van
de portefeuille, de organisatie en de balans. Het is een jaar geweest
van hard werk achter de schermen, waarvan de resultaten nu zicht-
baar aan het worden zijn. Door onze weloverwogen aanpak van deze
uitdagingen, zijn we ervan overtuigd dat dit ook het j aar zal blijken
waarin stevige fundamenten voor de toekomstige ontwikkeling van
Xior werden gelegd.
Uiteraard ging de aandacht in de eerste plaats naar het verder ver-
lagen van de schuldgraad, in het licht van de inflatieopstoot en de
daarbij horende renteschokken van het voorgaande jaar. De hele
vastgoedmarkt heeft zich in het afgelopen jaar dienen aan te passen
aan deze veranderende omstandigheden. Deze marktomstandighe-
den hebben ook hun gevolgen gehad voor de timing van het lopende
desinvesteringsprogramma.Op dit ogenblik zijn de lopende verkopen
volledig onder stoom gekomen en realiseert Xior de nodige daling van
de schuldgraad mét behoud van aandeelhouderswaarde, en met een
focus op ‘non-core’ assets, minder efficiënte en minder duurzame
gebouwen. Op die manier zorgt het desinvesteringsprogramma even-
eens voor een versterking van de portefeuille, die globaal duurzamer
en beter wordt.
Ook op het operationele vlak was 2023 een jaar van bouwen aan de
fundamenten van de toekomst. Het digitaliseringstraject met de im-
plementatie van Yardi is een bedrijfsomvattend project, dat in 2024
zijn eerste mijlpaal zal bereiken, met de roll-out in de eerste markten.
Daarnaast werd een nieuw KPI systeem gelanceerd, dat een uniforme
richting voor het bedrijf aangeeft, volledig in lijn met onze kernwaar-
den “Move as one team” en “You can make the difference”. Ook de
integratie van de Basecamp teams werd verdergezet, en vond begin
2024 haar sluitstuk. Hierdoor worden we een grotere en gestroom-
lijnde organisatie, met een nog bredere waaier aan competenties
en specialisaties. Dit alles geeft onze medewerkers ook meer mo-
gelijkheden om zich binnen onze internationale organisatie verder te
ontplooien.
1
2
1
WOORD VAN DE VOORZITTER 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
2928

" DOOR ONZE
POSITIE ALS ÉÉN
VAN DE GROOTSTE
EIGENAARS EN
BEHEERDERS VAN
STUDENTEN HUISVESTING
KUNNEN WIJ NORMEN
BEPALEN EN EEN
GAMECHANGER ZIJN VOOR
DE SECTOR. ZO KUNNEN WE
STUDENTEN HUISVESTING
CONTINU HELPEN TE
EVOLUEREN, OM ZOVEEL
MOGELIJK STUDENTEN
TOEGANG TE GEVEN TOT
ONDERWIJS EN HUISVESTING
IN EEN GEZONDE OMGEVING.
"
KERN
CIJFERS
PER
31 DECEMBER
2023
Onze doelgroep
zijn studenten in de
leeftijdscategorie
17-28
JAAR
1 BASECAMP LYNGBY
Lyngby — Denemarken
2 ZERNIKE TOREN
Groningen — Nederland
1
22
KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
3130

Geconsolideerde balans
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 31/12/21
Eigen vermogen 1.517.667 1.486.461 1.003.852
Eigen vermogen – deel van de groep 1.516.890 1.486.268 984.436
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen
4
3.212.855 3.026.885 1.967.056
Loan-to-Value 52,40% 51,39% 46,28%
Schuldgraad (GVV-Wet)
5
52,88% 52,02% 47,58%
Kerncijfers per aandeel
in EUR 31/12/23 31/12/22 31/12/21
Aantal aandelen 38.227.797 34.752.543 27.781.301
Gewogen gemiddelde aantal aandelen
6
37.142.375 30.005.985 24.644.517
EPRA winst
7
per aandeel 2,22 2,08 1,82
EPRA winst
8
per aandeel – deel van de groep 2,21 2,07 1,80
Resultaat op de portefeuille (IAS 40) -1,61 1,58 1,03
Herwaardering indekkingsinstrumenten -1,05 2,54 0,49
Nettoresultaat per aandeel (IFRS)
9
-0,25 6,22 3,34
Slotkoers van het aandeel 29,70 28,90 49,05
Nettoactiefwaarde per aandeel (IFRS) (vóór dividend) 39,68 42,77 36,13
Uitkeringspercentage (tov EPRA winst)
10
80% 80% 80%
Voorgesteld dividend per aandeel
11
1,768 1,656 1,44
4
Reële Waarde of “Fair value” van de vastgoedbeleggingen is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige, waarvan de transactiekosten (cfr.
Persbericht BE-REIT Association van 10 november 2016) zijn afgetrokken. De Reële Waarde stemt overeen met de boekwaarde onder IFRS.
5
Berekend volgens het K.B. van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen.
6
Op basis van dividendgerechtigdheid van de aandelen.
7
Berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen.
8
Berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen.
9
Op basis van het aantal aandelen.
10
Het uitkeringspercentage is berekend op basis van het geconsolideerde resultaat. De effectieve uitkering van het dividend gebeurt op basis van het statutaire resultaat van Xior Student
Housing NV.
11
Onder voorbehoud van goedkeuring door de Algemene Vergadering.
Geconsolideerde resultatenrekening
In duizenden EUR
31/12/23 31/12/22 31/12/21
Nettohuurresultaat 145.567 112.479 79.599
Vastgoedresultaat 153.590 106.853 77.351
Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille 112.377 77.782 58.232
Financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en
passiva) -25.889 -12.680 -9.712
EPRA winst
1
82.566 62.527 44.796
EPRA winst – deel van de groep 82.070 62.143 44.379
Resultaat op de portefeuille (IAS 40) -70.745 59.371 32.761
Herwaardering financiële instrumenten (niet-effectieve rente-indekkingen) -39.169 76.221 12.022
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 6.990 519 301
Uitgestelde belastingen
2
10.953 -12.111 -7.567
Nettoresultaat (IFRS) -9.405 186.527 82.313
31/12/23 31/12/22 31/12/21
Aantal verhuurbare studentenunits
19.673 18.002 13.984
Bruto yields
3
31/12/23 31/12/22 31/12/21
België 5,29% 5,07% 5,11%
Nederland 5,62% 5,35% 5,87%
Spanje 5,62% 5,40% 5,39%
Portugal 6,13% 5,84% 6,50%
Duitsland 6,62% 5,96% N/A
Polen 8,36% 7,92% N/A
Denemarken 5,35% 5,04% N/A
Zweden 7,13% N/A N/A
Globale portefeuille 5,73% 5,40% 5,51%
1
Alternatieve Prestatiemaatstaven (APM’s) zijn maatstaven die Xior Student Housing NV hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De European and Markets
Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn sinds 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Xior
beschouwt als APM’s zijn opgenomen in Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarlijks Financieel Verslag . De APM’s zijn gemarkeerd met en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie,
zoals vereist door de ESMA richtlijn.
2
Er wordt verwezen naar Hoofstuk 10.9.7 van dit Jaarlijks Financieel Verslag voor meer uitleg omtrent de inhoud van deze uitgestelde belasting.
3
Berekend als geschatte huur op jaarbasis gedeeld door de Reële Waarde en exclusief ontwikkelingsprojecten. Voor de panden in Iberia wordt dit berekend als de geschatte EBITDA op
jaarbasis gedeeld door de Reële Waarde en exclusief de ontwikkelingsprojecten.
KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
3332

4.1 WIE WE ZIJN – ONS PROFIEL
Xior is de toonaangevende continentaal-Europese specialist in
studentenhuisvesting. Als eigenaar en beheerder van onze stu-
dentenresidenties bieden we een verscheidenheid van product-
families aan om zoveel mogelijk studenten een geweldige eerste
woonervaring te bieden.
Xior werd in 2007 opgericht door haar huidige CEO, Christian
Teunissen. In de loop van zijn studies ontwikkelde Christian
een passie voor studentenhuisvesting met een duidelijke visie:
elke student een geweldige woonervaring bieden door hen een
omgeving te verschaffen waarin ze in de best mogelijke om-
standigheden kunnen studeren en zich kunnen voorbereiden op
hun toekomst.
Xior is uitgegroeid tot de grootste eigenaar en beheerder van
studentenhuisvesting op het Europese vasteland. Vandaag
heeft de portefeuille van Xior residenties in België, Nederland,
Spanje, Portugal, Polen, Duitsland, Denemarken en Zweden. We
hebben een toegewijd team van meer dan 232 medewerkers
die huisvesting bieden aan meer dan 19.673 studenten, met de
opdracht ze allemaal een thuisgevoel te geven ( feel at home ).
Om trouw te blijven aan deze visie, blijven we bouwen aan een
sterke en duurzame basis, door te werken aan de ontwikkeling
van de juiste medewerkers, cultuur, processen en milieuverbin-
tenissen.
COMMERCIËLE
ACTIVITEITEN
EN
STRATEGIE
"XIOR IS
UITGEGROEID TOT
DE GROOTSTE EIGENAAR
EN BEHEERDER VAN
STUDENTEN-
HUISVESTING OP HET
EUROPESE VASTELAND.
VANDAAG HEEFT DE
PORTEFEUILLE VAN XIOR
RESIDENTIES IN BELGIË,
NEDERLAND, SPANJE,
PORTUGAL, POLEN,
DUITSLAND, DENEMARKEN
EN ZWEDEN."
die huisvesting
bieden aan meer dan
19.673
studenten
We hebben een
toegewijd team van
meer dan
232
medewerkers
1 BASECAMP LYNGBY
Lyngby — Denemarken
1
COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
3534

4.2 WAAROM WE HET DOEN –
ONS DOEL
Onze basis bestaat uit een geïntegreerde
benadering van duurzaamheid in onze ac-
tiviteiten en onze waarden. Respect voor
milieu en maatschappij worden verankerd
in het hele bedrijf en in alles wat we doen.
We zullen een mensgerichte cultuur hebben
en een governancemodel toepassen dat ef-
ficiëntie stimuleert in een groter en breder
geografisch verspreid bedrijf. Het gover-
nancemodel omvat een meer evenwichtige
werkmethode tussen de regio’s en de onder-
steunende functies van de groep.
Xior wil meer doen dan enkel bakstenen of
infrastructuur ter beschikking stellen. Wij
geloven dat we een fundamentele rol spelen
in de weg die studenten afleggen naar zelf-
standigheid.
We willen onze studenten een veilige en
kwalitatieve omgeving bieden, een plek waar
ze zich volledig thuis voelen. We willen onze
studenten de basis geven om te slagen door
hen te ondersteunen in hun ontwikkeling en
leertraject en hen zo te helpen succesvol te
zijn in hun opleiding en toekomstige carriè-
res.
Als grootste speler op het Europese vaste-
land hebben we een grote verantwoordelijk-
heid ten aanzien van onze studenten, een
unieke, toekomstgerichte demografische
DUITSLAND
Leipzig
Potsdam
ZWEDEN
Malmö
SPANJE
Barcelona
Granada
Madrid
Malaga
Sevilla
Zaragoza
PORTUGAL
Lissabon
Porto
BELGIË
Antwerpen Leuven
Brussel Liège/Seraing
Gent Mechelen
Hasselt Namen
NEDERLAND
Amsterdam
Amstelveen
Breda
Delft
Eindhoven
Enschede
Groningen
Leeuwarden
Leiden
Maastricht
Rotterdam
Tilburg
Den Haag
Utrecht
Vaals
Venlo
Wageningen
DENEMARKEN
Aarhus
Kopenhagen
Lyngby
POLEN
Katowice
Łódź
Warschaw
19.673
groep met snel wisselende generaties en
veranderende behoeften. Daarom streven
we ernaar om altijd dicht bij onze studenten
te staan en op de hoogte te blijven van hun
waarden, behoeften en verwachtingen om
zo een geweldige woonervaring te bieden.
Door onze positie als één van de grootste
eigenaars en beheerders van studentenhuis-
vesting kunnen wij normen bepalen en een
gamechanger zijn voor de sector. Zo kunnen
we studentenhuisvesting continu helpen te
evolueren, om zoveel mogelijk studenten
toegang te geven tot onderwijs en huisves-
ting in een gezonde omgeving.
4.3 WAT WE DOEN –
ONS PRODUCT EN ONZE
ORGANISATIE
Xior is een beursgenoteerde vastgoedspeler
gespecialiseerd in studentenhuisvesting op
het Europese vasteland. Als eigenaar en
beheerder hebben we de volledige waarde-
keten in huis, terwijl we een pure player zijn,
regelrecht gericht op studentenhuisvesting.
Door dit unieke bedrijfsmodel kunnen we
meer zijn dan alleen een verhuurder. We be-
heren ook de activa, bedienen de studenten
en stemmen de activa, kamers en diensten
nauwkeurig af op de specifieke behoeften
van studenten.
ONZE DOELMARKT:
Onze doelgroep zijn studenten in de leef-
tijdscategorie 17-28 jaar. Dat zijn onder
meer nationale en internationale studenten,
onderzoeksassistenten en onderzoekers,
jonge postdoctorale en doctoraatsstu-
denten aan wie we rechtstreeks in onze
verhuurkantoren en residenties verhuren.
Daarnaast werkt Xior rechtstreeks samen
met onderwijsinstellingen door middel van
nominatieovereenkomsten of partnerships.
In mindere mate richten we ons ook op
uitwisselingsstudenten voor een semes-
ter, tijdelijke taalstudenten en beginnende
jonge professionals. Ouders zijn belangrijke
medebeslissers bij de keuze van een thuis
weg van huis voor de student en Xior biedt
hen de gemoedsrust dat hun student in de
best mogelijke omstandigheden kan wonen,
leren en groeien.
DE KERN VAN ONS PRODUCT:
We beheren een continentaal-Europees plat-
form met lokale aanwezigheid op al onze lo-
caties via lokale teams in de residentie en/of
een lokaal verhuurkantoor. Zo staan we altijd
klaar voor onze studenten.
Xior heeft verschillende productfamilies,
waardoor we huisvesting aan een zo breed
mogelijke waaier van studenten kunnen
aanbieden. Deze kamertypes zijn onderver-
deeld in 4 categorieën gaande van basic tot
premium.
Ongeacht het type bieden alle kamers in de
residenties van Xior een comfortabele leef-
omgeving en zijn ze volledig uitgerust voor
het welzijn van de studenten van vandaag
en morgen.
Studenten huisvesten betekent de toekomst
huisvesten, de generaties huisvesten die worden
geconfronteerd met de gevolgen van keuzes en
acties van de maatschappij vandaag. Daarom
vinden we het essentieel om de waarden te volgen
die deze studenten zelf hebben vastgelegd, door
duurzaam te ondernemen en hen tegelijkertijd te
leren hun leefomgeving en de planeet goed te
behandelen, zodat we samen een impact kunnen
maken. Zo kunnen we bouwen aan een mooie
toekomst voor onze studenten en onze planeet.
HOUSING THE FUTURE
Operationele units
XIOR
WIL ZOVEEL
MOGELIJK
STUDENTEN EEN
GEWELDIGE EERSTE
WOONERVARING
BIEDEN.
COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
3736

Al onze residenties:
•
zijn centraal gelegen op ‘triple-A’ locaties
dicht bij de onderwijsinstellingen en/of
het stadscentrum;
•
bevinden zich in de buurt van het open-
baar vervoer;
•
zijn van de hoogste kwaliteit en worden
regelmatig onderhouden, zijn uitgerust
met adequate brand- en andere veilig-
heidsuitrusting;
•
genieten tal van andere faciliteiten (varië-
rend van gebouw tot gebouw), zoals:
-
aantrekkelijke gemeenschappelijke
ruimtes (studieruimtes, kookruimte,
gamingruimtes, gyms, buitenruimtes
of dakterrassen, ...)
-
parking (voor auto’s en/of fietsen)
In sommige landen biedt Xior zelfs
drie maaltijden per dag (volpension),
linnenservice, schoonmaak van de
kamer, 24/7 aanwezigheid van recep-
tie en security aan evenals een bui-
tenzwembad, airconditioning en een
medische telefoondienst ‘s nachts.
24/7
beschikbaarheid voor
noodsituaties
Probleemloos
in- en uitchecken
Wasruimtes
Lokale
teams
Schoonmaak-
diensten
Verkoop-
automaten
Snelle
internetverbinding
Eerlijke prijsstelling
Een levendige
gemeenschap
In-house
herstellingen met
snelle interventies
Beveiligings-
systemen
BASIC BASIC+ COMFORT PREMIUM
4.4 HOE WE HET DOEN – ONZE STRATEGIE
Onze strategie houdt ons gefocust op onze
prioriteiten, zodat we op een duurzame
manier een geweldige woonervaring kunnen
blijven bieden aan zoveel mogelijk studen-
ten, terwijl we ook waarde creëren voor
onze aandeelhouders en al onze belangheb-
benden.
De strategie van Xior bestaat uit 4 belang-
rijke pijlers
Onze waarden maken integraal deel uit van
elk van deze pijlers en vormen de lijm die al
onze acties met elkaar verbindt.
PEOPLE, PLANET, PRODUCT & PROCESS
XIOR KAMERTYPES
PEOPLE
PLANET
PRODUCT
PROCESS
HOUSING
THE FUTURE
ZOVEEL MOGELIJK
STUDENTEN EEN
GEWELDIGE EERSTE
WOONERVARING BIEDEN
G
e
l
u
k
k
i
g
e
s
t
u
d
e
n
t
e
n
i
n
d
u
u
r
z
a
m
e
g
e
b
o
u
w
e
n
B
e
s
t
i
n
c
l
a
s
s
o
r
g
a
n
i
s
a
t
i
e
e
n
m
e
d
e
w
e
r
k
e
r
s
COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
3938

F
Focus on the
client
Hoe kan ik helpen?
We zullen klanten
altijd centraal stellen
en rekening met hen
houden als we een
beslissing nemen.
A
Act
sustainably
We zorgen voor de
planeet en blijven
ons inspannen
om onze impact
op het klimaat te
verminderen.
M
Move
as one team
We zijn één team,
één familie. Samen
kunnen we zoveel
meer bereiken.
I
Integrity and
diversity
We respecteren
elkaar en ieders
verschillen en
bijdragen. Elke
medewerker wordt
gewaardeerd en
gerespecteerd voor
wie hij of zij is.
L
Learn,
teach, grow
We leren samen, we
onderrichten samen,
we groeien samen.
Y
You can make
the difference
We weten dat iedere
persoon essentieel is
voor het succes van
Xior. Iedereen brengt
zijn talent mee en
heeft een impact op
ons bedrijf.
PRODUCT
(INVESTERINGS- & FINANCIËLE STRATEGIE)
Xior heeft als eigenaar en beheerder de volle-
dige waardeketen in huis. Door dit unieke be-
drijfsmodel kunnen we meer zijn dan alleen
een verhuurder. We beheren ook de activa
en bedienen de studenten. Omdat we zoveel
mogelijk studenten een geweldige eerste
woonervaring willen bieden, is het van cru-
ciaal belang dat we de juiste producten en
diensten aanbieden.
Daarnaast willen we duurzame waarde-
groei op lange termijn genereren voor onze
aandeelhouders, gemeenschappen, werk-
nemers en het bedrijf zelf. Onze activa zijn
geografisch gespreid, waardoor de risico’s
van één markt afnemen.
Als we kijken naar nieuwe investeringen, zijn
we op zoek naar hoogwaardige, duurzame,
goed ontworpen en goed gelegen residen-
ties. Xior past een reeks parameters toe op
basis waarvan toekomstige acquisities of
ontwikkelingen worden beoordeeld, waar-
onder criteria die ervoor zorgen dat onze
volledige portefeuille (en dus het volledige
studentenhuisvestingslandschap) steeds
duurzamer wordt.
ONZE INVESTERINGSCRITERIA ONZE INVESTERINGSAANPAK
Gevestigde studentensteden:
We focussen op steden met een centrum voor hoger onderwijs en een
grote en/of groeiende studentenpopulatie
Tier 1-locaties:
Residenties moeten goed gelegen zijn nabij onderwijsinstellingen,
openbaar vervoer en indien mogelijk dicht bij het stadscentrum
Minimumgrootte:
Over het algemeen richten we ons op residenties met minstens 100
units om efficiënt beheer en schaalvoordelen mogelijk te maken
Financiële rendementsdrempels:
De toepassing van bepaalde minimale rendementsdrempels per
land/stad, rekening houdend met de marktomstandigheden, met een
specifieke focus op stabiele cash-on-cash rendementen op lange
termijn
Kwaliteit en duurzaamheid:
Duurzaamheid en duurzame ontwikkeling van gebouwen zijn een
prioriteit in onze investeringsstrategie. Voor eigen ontwikkelingen
stelt Xior kwaliteitsnormen vast op het vlak van comfort, veiligheid en
duurzaamheid. Wanneer bestaande gebouwen worden aangekocht,
moeten die ook aan die normen voldoen of op een doeltreffende en
kostenefficiënte manier kunnen worden verbouwd om aan die normen
te voldoen. Xior blijft de toepassing verkennen van innovatieve &
meer gevestigde oplossingen, zoals warmteterugwinning, modulaire
bouwtechnieken, energieopslag, groene elektriciteit, de beheersing van
isolatie- en ventilatie-eigenschappen en het gebruik van zonnepanelen,
groene daken, enz.
Productdifferentiatie:
Nieuwe investeringen moeten bijdragen aan een evenwichtig aanbod
van producten op stads- en residentiebasis in termen van kamertype,
betaalbaarheid voor studenten en serviceniveau
Portefeuillediversifiëring:
Xior diversifieert zijn portefeuille en activiteiten door het opzetten
van een studentenhuisvestingsplatform in meerdere landen van
het Europese vasteland. Andere soorten activa, zoals commercieel
of onderwijsvastgoed, zijn ondergeschikt of complementair aan de
kernfocus van studentenhuisvesting
Verwerving van activa:
Wij verwerven of ontwikkelen duurzame activa van hoge kwaliteit met
een lange levensduur
Verbetering en optimalisatie van de investeringswaarde:
We verbeteren de investeringswaarde door schaalbaarheid, operationele
efficiëntie en uitmuntendheid
Diversifiëring:
We diversifiëren op 4 verschillende niveaus:
1. Internationale diversifiëring door de portefeuille te spreiden over
meerdere landen op het Europese vasteland
2. Inspelen op de breedte van de markt door actief te zijn in meerdere
steden in één land
3. Verdieping van de markt door meerdere residenties in één stad te
beheren
4. Diversifiëring van ons product door verschillende productfamilies aan
te bieden
Gedisciplineerde financiering:
We hanteren een gedisciplineerde financieringsaanpak, waarbij we onze
schuldgraad beheersen en ervoor zorgen dat we ons kapitaal in al onze
activa optimaliseren
Duurzaamheid:
We zetten ons in om onze studenten een gezonde leefomgeving te
bieden en onze ecologische voetafdruk zoveel mogelijk te beperken.
We willen gelukkige studenten in efficiënte gebouwen
“WE ZIJN ÉÉN
TEAM, ÉÉN FAMILIE.
SAMEN KUNNEN
WE ZOVEEL MEER
BEREIKEN.”
PEOPLE – DE #XIORFAMILY
Mensen vormen de kern van ons bedrijf. Elke
medewerker is essentieel voor het succes
van Xior. Een gemotiveerde medewerker
leidt tot blije studenten en sterke partner-
ships.
Daarom is het voor ons essentieel dat we in-
vesteren in onze mensen om hen te helpen
slagen. We stimuleren inclusie, persoonlijke
groei en koesteren talent, zodat we de best
mogelijke service kunnen bieden om zoveel
mogelijk gelukkige studenten te hebben.
Onze bedrijfscultuur is gebaseerd op onze
gedeelde waarden, die dienen als de kern-
motor van onze strategie, die ons bedrijf en
onze activiteiten sturen en die we handha-
ven in alles wat we doen.
COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
4140

FINANCIËLE STRATEGIE
Op Belgische REIT's zijn regels betreffende
de maximale schuldgraad (wettelijk be-
grensd op 65%), de rentedekkingsverhou-
ding (minstens 125%) en de pay-out ratio
(minstens 80% van de winst in eenvoudige
termijnen) van toepassing. Bijgevolg is
Xior, net als elke andere REIT, beperkt in
zijn mogelijkheden tot zelffinanciering. Het
bedrijf zal dan ook blijven streven naar een
evenwichtige groei van zowel het eigen
vermogen als het vreemd vermogen, naast
de verdere uitbouw van de portefeuille. Het
bedrijf hanteert een financiële strategie die
gebaseerd is op de volgende principes:
•
Gezien de huidige macro-economische
omgeving blijft continue balansdiscipline
de kernfocus om de LTV terug naar 50%
te brengen en op termijn onder 50% te
brengen.
•
Een gediversifieerd looptijdprofiel van
onze schuldverplichtingen.
•
Een passende rentehedgingstructuur
(zie eveneens Hoofdstuk 5.3.2 van dit
Jaarverslag ).
•
Een aantrekkelijk dividendbeleid, onder
voorbehoud van de beschikbaarheid
van uitkeerbare reserves, dat ernaar
streeft het dividend per aandeel jaarlijks
te verhogen (zie Hoofdstuk 7.5 van dit
Jaarverslag). .
PLANET
Xior engageert zich als eigenaar en beheer-
der op lange termijn om zoveel mogelijk
studenten en al onze medewerkers een ge-
zonde en duurzame omgeving te bieden die
persoonlijke groei bevordert.
‘Housing the future’ betekent dat we ons
inzetten voor de zorg voor en bescherming
van de planeet door op een verantwoorde en
duurzame manier zaken te doen. We willen
onze studenten een gezonde leefomgeving
bieden die hen klaarmaakt voor hun toe-
komst, aansluit bij hun waarden en hen een
eerste blik geeft op hoe duurzaam leven in
de praktijk kan werken.
Voor Xior is duurzaamheid een missie, een
manier van denken, doen en leven. Xior
streeft naar maatschappelijk engagement
en een toekomstgerichte visie om zijn po-
sitie als verantwoordelijke werkgever en
verhuurder verder te verbeteren, door te in-
vesteren in ons team en onze studenten, en
op lange termijn waarde te creëren voor al
zijn stakeholders.
We zorgen voor de planeet en haar ge-
meenschappen door verschillende acties
te ondernemen en verbintenissen aan te
gaan. We zetten ons in voor het Science
Based Targets Initiative (SBTi) dat in 2015
werd opgericht om bedrijven te helpen
emissiereductiedoelstellingen op te stellen
in overeenstemming met de klimaatweten-
schap en de doelstellingen van het Akkoord
van Parijs, met als einddoel de opwarming
van de aarde te beperken tot 1,5 °C boven
het pre-industriële niveau. Als onderdeel
van die wereldwijde inspanning streeft Xior
naar een vermindering van zijn zogenaam-
de ‘scope 1&2’ broeikasgassen (de uitstoot
veroorzaakt door haar activiteiten of de
energie die daarvoor nodig is) met 42%
tegen 2030 (vanaf 2020 als basisjaar). Onze
duurzaamheidsstrategie is ook afgestemd
op 7 ‘duurzame ontwikkelingsdoelstellingen’
(SDG’s) van de VN. Zie Hoofdstuk 9 van
dit Jaarverslag voor onze volledige ESG-
rapportering en -strategie.
Met deze acties en verbintenissen streven
we ernaar duurzame gebouwen te creëren
in duurzame gemeenschappen.
PROCESS
GOVERNANCE, ETHIEK EN INTEGRITEIT
Xior heeft een duidelijke strategie om te allen
tijde eerlijk en correct zaken te doen. Dit
zorgt voor verantwoorde bedrijfspraktijken
in het hele bedrijf met al onze belangheb-
benden en partners.
ONS NETWERK EN ONZE
GEMEENSCHAPPEN
Met jarenlange ervaring in studentenhuis-
vesting is Xior expert geworden in studenten-
huisvesting en heeft het sterke partnerships
uitgebouwd met ontwikkelaars, onderwijs-
instellingen, lokale gemeenschappen en
buurten. We werken nauw met hen samen
om residenties te bouwen en te beheren die
voldoen aan de behoeften van de studenten,
onze investeerders en de gemeenschap en
in overeenstemming zijn met onze waarden
en duurzaamheidsdoelstellingen. We blijven
ons uitgebreide netwerk ondersteunen en er
de dialoog mee aangaan om zoveel moge-
lijk studenten een geweldige eerste woon-
ervaring te bieden. Op die manier kunnen
we duurzame, inclusieve gemeenschappen
blijven bouwen waarin studenten zich thuis
voelen.
OPERATIONS
De operationele strategie van Xior is om
zo dicht mogelijk bij de doelmarkt te staan,
ondersteund door gecentraliseerde staffunc-
ties. Het dagelijks beheer van de residenties
gebeurt vanuit lokale kantoren, zodat Xior
een hoogstaande dienstverlening, korte door-
looptijden en nauwe studentencontacten kan
garanderen. Hetzelfde geldt voor de verkoop
en huurincasso.
Waar nodig doet Xior een beroep op een
netwerk van dienstverleners die consistente
servicestandaarden leveren in overeenstem-
ming met onze waarden, en investeert Xior
in het uitbouwen van langdurige relaties met
deze partners. Hoewel Xior een persoonlijke
en op maat gemaakte dienstverlening biedt
per residentie, ligt de nadruk evenzeer op
digitale communicatie.
Onlinetools vervangen niet het nauwe con-
tact van Xior met studenten, maar zijn er
om meer responsiviteit, klanttevredenheid
en community building te leveren. Voor de
meeste residenties kan de onboardingcyclus
van kamerbezoeken, boekingen en contrac-
ten nu online worden uitgevoerd. Het doel
is om potentiële huurders de mogelijkheid
te geven informatie online te bekijken en
te bestuderen. Online marketinginspan-
ningen zoals #xiorfamily onderstrepen het
gemeenschapsgevoel dat Xior wil creëren
voor zijn huurders. Die marketinginspannin-
gen worden geleverd op groepsniveau en
op land-, regio-, stads- en residentieniveau
zodat relevante informatie haar weg vindt
naar het juiste publiek. De online marke-
tingaanwezigheid wordt voortdurend on-
dersteund door lokale activering, zoals open
dagen en marketing ter plaatse. Functionele
gecentraliseerde ondersteuning vanuit het
hoofdkantoor van de groep of het hoofd-
kantoor in een land is mogelijk in de vorm
van management, financiën, boekhouding,
marketing, HR, juridisch advies, IT, project-
management, ESG-implementatie, kwali-
teitscontrole en engineering.
GOVERNANCE,
ETHIEK EN
INTEGRITEIT
OPERATIONS
NETWERK EN
GEMEEN-
SCHAPPEN
“WE WILLEN
ONZE STUDENTEN
EEN THUISGEVOEL
GEVEN:
FEEL AT HOME.”
COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
4342

ONLINE
MARKETING-
INSPANNINGEN
ZOALS #XIORFAMILY
ONDERSTREPEN HET
GEMEENSCHAPS-
GEVOEL DAT XIOR WIL
CREËREN VOOR ZIJN
HUURDERS.
5.1 STATUUT VAN OPENBARE GVV
Op 24 november 2015 heeft de FSMA aan Xior een
vergunning verleend als openbare Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap (openbare GVV), overeen-
komstig de GVV-Wet. De FSMA heeft de Vennootschap
in de officiële lijst van openbare GVV's opgenomen en
dit met ingang op 24 november 2015.
Xior heeft op 11 december 2015 haar beursintroduc-
tie op Euronext Brussels succesvol afgerond. Xior is
hiermee de eerste Belgische openbare GVV die zich
specialiseert in studentenhuisvesting.
Dit OGVV- of BE-REIT statuut zal de verdere groei van
Xior mogelijk maken, onder een statuut dat aansluit
bij de hoedanigheid van Xior als operationeel en com-
mercieel vastgoedbedrijf. Dit statuut laat Xior toe om
zich optimaal te positioneren als BE-REIT (Real Estate
Investment Trust) en zo haar zichtbaarheid bij natio-
nale en internationale stakeholders te optimaliseren.
BEHEER
VERSLAG
De totale
vastgoedportefeuille
wordt gewaardeerd aan
3,21
miljard EUR
1 OUDERGEMLAAN
Brussel — België
2 PXL HASSELT
Hasselt — België
1
2
BEHEERVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
4544

5.2 COMMENTAAR BIJ DE
GECONSOLIDEERDE JAAR-
REKENING BOEKJAAR 2023
1
5.2.1 GECONSOLIDEERDE BALANS
Per 31 december 2023 bestaat de porte-
feuille uit 19.673 verhuurbare studenten-
units. De totale vastgoedportefeuille wordt
gewaardeerd aan een bedrag ten belope
van 3.212.855 KEUR per 31 december 2023,
wat een stijging van 6% of 185.970 KEUR
vertegenwoordigt t.o.v. 31 december 2022.
Deze stijging vloeit voornamelijk voort uit
de acquisitie van Hertz in Hasselt (BE) en
Rue Mélot in Namen (BE), de verwerving
van de overige 75% aandelen in een opge-
leverde ontwikkeling te Lissabon (PT), de
verdere ontwikkeling van de Brinktoren in
Amsterdam (NL), City Lofts in Leeuwarden
(NL), Pontoneros in Zaragoza (ES), Boschdijk
Veste in Eindhoven (NL), Project Connect-U
in Enschede (NL), Basecamp Malmö (SE) en
Basecamp Aarhus (DK). Indien alle gecom-
mitteerde acquisities en projecten gereali-
seerd worden, zet deze stijging zich verder
naar ca. 3,6 miljard EUR, met meer dan
25.200 verhuurbare studentenunits.
De Financiële vaste activa bedragen 26.962
KEUR per 31 december 2023 t.o.v. 66.052
KEUR per 31 december 2022 en zijn vooral
gerelateerd aan de marktwaarde per 31 de-
cember 2023 van de toegelaten afdekkings-
instrumenten.
De lange termijn vorderingen (14.013 KEUR)
zijn gedaald met 6.088 KEUR t.o.v. 31 decem-
ber 2022 en hebben voornamelijk betrekking
op de aandeelhoudersleningen verstrekt aan
de joint venture Collegno (13.703 KEUR).
Deze zijn gedaald door de verkoop van ons
aandeel in de joint venture Lamas.
De uitgestelde belastingen langs actiefzijde
bedragen 15.517 KEUR en zijn gestegen met
12.039 KEUR t.o.v. 31 december 2022. Dit
bevat uitsluitend de uitgestelde belastingen
op buitenlands vastgoed. De stijging heeft
voornamelijk betrekking op het Duits, Deens,
Pools en Zweeds vastgoed.
1
Voor toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening over 2022 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2022
blz. 50-52. Voor toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening over 2021 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel
Verslag 2021 blz. 42-45.
De vlottende activa bedragen 111.640 KEUR
en zijn gestegen met 40.503 KEUR t.o.v. 31
december 2022. De stijging is voornamelijk
te wijten aan de geboekte earn-out verplich-
ting, deze moet nog toegewezen worden
aan de nieuwe investeringsopportuniteiten
van zodra die worden aangekocht. In af-
wachting hiervan werd dit bedrag (34 MEUR)
geboekt onder de overlopende rekeningen.
Er wordt eveneens verwezen naar overige
langlopende en kortlopende verplichtingen.
De totale vergoeding voor de overname van
de Basecamp beheer- en ontwikkelactivitei-
ten bestond uit een initiële vergoeding en
een earn-out van 34 MEUR indien aan de
earn-out voorwaarden werd voldaan. In tus-
sentijd, werden er door de Basecamp teams
verschillende nieuwe potentiële investerings-
dossiers voorgesteld die aan deze earn-out
voorwaarden voldeden met de volledige acti-
vering van de earn-out tot gevolg. De effectie-
ve betaling van deze earn-out zal gefaseerd
plaatsvinden: 50% op 31 maart 2024 en 50%
op 31 maart 2025, aan de hand van een uit-
gifte van nieuwe aandelen tegen een prijs per
aandeel gelijk aan de 30 dagen VWAP per
aandeel op Euronext Brussels onmiddellijk
voorafgaand aan de relevante betaaldatum
van het betrokken deel van de earn-out. Voor
al deze aandelen geldt een lock-up van zes
maanden. Vermits de earn-out geactiveerd is
werd deze als verplichting opgenomen in de
balans per 31 december 2023. De earn-out
zal betaald worden via de uitgifte van nieuwe
aandelen, maar omdat de uitgifteprijs nog
niet vastligt, moet de earn-out onder IFRS als
een schuld geboekt worden i.p.v. als eigen
vermogen. Eens de earn-out betaald wordt,
via de uitgifte van aandelen, zal het kapitaal
verhogen en wordt de schuld terug tegen
geboekt, dit heeft per 31 december 2023 een
impact van ca. 1% op de schuldgraad.
De vlottende activa betreffen voornamelijk:
•
Nog te innen handelsvorderingen
(3.969 KEUR): voornamelijk nog te ont-
vangen huurgelden;
•
Belastingvorderingen en andere vorde-
ringen (28.226 KEUR): dit betreft voorna-
melijk voorafbetalingen voor Nederlandse
vennootschapsbelastingen, terug te vor-
deren BTW (4.896 KEUR) en vooruitbe-
talingen m.b.t. projectontwikkelingen en
meubilair;
•
Kas en kasequivalenten aangehouden
door de verschillende entiteiten (13.768
KEUR);
•
Overlopende rekeningen (65.677 KEUR)
met voornamelijk over te dragen kosten
vastgoed (38.969 KEUR) – zie hierboven
de uitleg over de geactiveerde earn-
out, verkregen opbrengsten vastgoed
(7.796 KEUR), verkregen huurgaranties
(15.200 KEUR), vooruitbetaalde kosten
(1.995 KEUR) en af te rekenen service-
kosten Nederland (1.717 KEUR).
Het eigen vermogen bedraagt 1.517.667
KEUR. Het maatschappelijk kapitaal be-
draagt op 31 december 2023 681.298
KEUR, wat een toename is van 61.195 KEUR
t.o.v. 31 december 2022. De uitgiftepremies
bedragen 737.356 KEUR per 31 december
2023, wat een toename is van 51.212 KEUR
t.o.v. 31 december 2022. Deze toename van
het maatschappelijk kapitaal en van de uit-
giftepremies is het gevolg van de inbreng in
natura van Basecamp (fase II) in april 2023
en de kapitaalsverhoging van december
2023. De reserves zijn positief en bedra-
gen 108.134 KEUR. Deze reserves bestaan
hoofdzakelijk uit een negatieve reserve voor
de impact op de reële waarde van geschatte
mutatierechten en -kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen,
een positieve reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed,
een positieve reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten en een positieve
reserve voor de omrekeningsverschillen die
voortvloeien uit de omrekening van buiten-
landse activiteiten.
Het nettoresultaat van 2023 bedraagt -9.405
KEUR.
Er werden in het boekjaar 2023 3.475.254
nieuwe aandelen gecreëerd.
De langlopende financiële schulden bedra-
gen 1.217.937 KEUR per 31 december 2023
t.o.v. 1.397.028 KEUR per 31 december 2022.
De afname vloeit voornamelijk voort uit de
herclassificatie naar korte termijn van lenin-
gen die hun vervaldag kennen in 2024.
Hierin zijn ook schulden m.b.t. financiële
leasing opgenomen (4.878 KEUR). Dit be-
treft de erfpachtverplichtingen voor een
aantal vastgoedprojecten.
De overige langlopende schulden bedroegen
hoofdzakelijk 17 MEUR voor het lange ter-
mijn deel van de earn-out vergoeding. Het
per 31 maart 2024 te betalen kortlopende
deel is geboekt onder de overige kortlopen-
de schulden.
Per 31 december 2023 bedroeg de loan-to-
value 52,40% t.o.v. 51,39% per 31 december
2022 en bedroeg de schuldgraad (GVV-KB)
per 31 december 2023 52,88% t.o.v. 52,02%
per 31 december 2022.
De uitgestelde belastingen bedragen 77.545
KEUR en zijn gestegen met 3.722 KEUR.
Hierin is enerzijds exit taks opgenomen voor
een bedrag van 565 KEUR, gerelateerd aan
de acquisities van Belgische vastgoedven-
nootschappen in de loop van 2022 en 2023.
Anderzijds bevat dit de uitgestelde belastin-
gen op buitenlands vastgoed (76.980 KEUR).
De stijging heeft voornamelijk betrekking op
het Nederlands vastgoed. Aan de andere
kant zijn er ook uitgestelde belastingvorde-
ringen geboekt op de waardedalingen.
De financiële kortetermijnschulden bedra-
gen 470.320 KEUR, en hebben voorname-
lijk betrekking op het Commercial Paper
dat is opgenomen (41 MEUR) samen met
leningen die in 2024 op vervaldag komen
(420 MEUR) en die enerzijds zullen worden
vervangen door nieuwe leningen bij andere
financiële instellingen. Anderzijds omvat het
de aflossingsverplichtingen van sommige
leningen die zullen worden gedekt met de
opbrengsten van het lopende desinveste-
ringsprogramma.
De andere kortetermijnschulden betreffen
voornamelijk:
•
Openstaande leveranciersschulden en
provisies voor te ontvangen facturen
(9.629 KEUR): deze betreffen voorna-
melijk enkele leveranciersposities m.b.t.
uitgevoerde projecten in 2023;
•
Overige (24.881 KEUR): deze betreffen
voornamelijk provisies voor Nederlandse
belastingen van de vaste inrichtingen en
van de dochtervennootschappen, te be-
talen BTW en sociale schulden (24.226
KEUR) en voorschotten van huurders
(654 KEUR);
•
Overige kortlopende verplichtingen
(42.379 KEUR): deze hebben voorname-
lijk betrekking op ontvangen waarborgen
van huurders (20.918 KEUR) en het korte
termijn deel van de earn-out verplichting
(17.000 KEUR);
Overlopende rekeningen passief (18.764
KEUR) betreffen voornamelijk vooruit ge-
factureerde huuropbrengsten (7.074 KEUR),
toe te rekenen interestkosten (2.557 KEUR),
provisies (algemene) kosten (2.115 KEUR),
toe te rekenen projectkosten (4.247 KEUR),
en provisies voor vastgoedbelastingen (826
KEUR).
5.2.2 GECONSOLIDEERDE
RESULTATEN REKENING
Xior behaalde over 2023 een nettohuurresul-
taat van 145.567 KEUR, tegenover 112.479
KEUR over 2022. Dit is een stijging van 29%.
Dit nettohuurresultaat zal in 2024 verder
groeien, aangezien bepaalde gebouwen in
de loop van 2023 zijn opgeleverd of aan-
gekocht en dus geen volledig jaar hebben
bijgedragen aan het nettohuurresultaat.
Daarnaast leveren sommige panden die in
aanbouw of renovatie zijn, vanaf Q4 2023 al
huurinkomsten op in de vorm van huur- of
rendementsgaranties (deze hebben dus ook
maar een deel van het jaar bijgedragen aan
het resultaat).
1 ARC
Luik — België
2 PAARDENMARKT 67
Antwerpen — België
1
12
BEHEERVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
4746

Het gaat om de volgende gebouwen:
•
St. Pietersplein Gent, Basecamp
Malmö, Basecamp Aarhus, City Lofts
Leeuwarden, Hertz Hasselt: residenties
zijn opgeleverd in de zomer van 2023 en
zullen dus volop bijdragen aan de resulta-
ten van 2024;
•
Pontoneros Zaragoza: residentie is ge-
deeltelijk opgeleverd in de zomer van
2023 en zal daarom bijdragen aan de
resultaten van 2024;
•
Lumiar Lissabon: overname afgerond in
december 2023, echter volledig bijgedra-
gen aan resultaat 2023 door ontvangen
compensatie.
De gemiddelde bezettingsgraad van de vast-
goedportefeuille bedroeg 98% over 2023.
Over 2023 bedroeg de like-for-like huurgroei
6,25% vergeleken met 2022, hoger dan ver-
wacht. Per 31 december 2023 kon Xior op li-
ke-for-like basis 62% van de huurinkomsten
over het volledige jaar dekken.
Het vastgoedresultaat bedraagt 153.590
KEUR en het operationeel vastgoedresultaat
bedraagt 126.495 KEUR. De vastgoedkos-
ten (-27.096 KEUR) omvatten voornamelijk
kosten m.b.t. onderhoud en herstellingen,
verzekeringen, beheerskosten van het vast-
goed, kosten van de schatters en andere
vastgoedkosten, d.i. de niet aan de huurders
doorrekenbare onroerende voorheffing. De
algemene kosten van de vennootschap voor
2023 bedragen -15.610 KEUR en de ontvan-
gen vergoeding voor beheer aan derden
bedraagt 1.492 KEUR.
Het portefeuilleresultaat bedraagt -70.745
KEUR. Gedurende 2023 werd nieuw vast-
goed verworven via aandelenovernames,
alsook vastgoed verkocht via vastgoedover-
names en aandelenovernames.
Het vastgoed werd verworven aan een con-
ventionele waarde (de aanschaffingswaar-
de overeengekomen tussen partijen), die in
lijn lag met (maar niet noodzakelijk gelijk is
aan) de Reële Waarde zoals gewaardeerd
door de Waarderingsdeskundigen.
2
EPRA winst = nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat +/- resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties
in de reële waarde van financiële activa en passiva.
•
Voor het vastgoed dat verworven werd
via vastgoedovernames (koop-verkoop)
wordt het verschil tussen de Reële
Waarde en de conventionele waarde van
het vastgoed verwerkt in de resultatenre-
kening als “variaties in de reële waarde
van vastgoedbeleggingen” .
•
Voor het vastgoed dat verworven werd
door middel van aandelenovernames
wordt het verschil tussen de boekwaar-
de en de conventionele waarde van het
vastgoed, alsook andere bronnen van
verschil tussen de reële waarde en de
conventionele waarde van de aandelen,
verwerkt in de resultatenrekening als
“ander portefeuilleresultaat” . Dit “ander
portefeuiller esultaat” betreft bedragen
die voortvloeien uit de toepassing van
consolidatieprincipes en fusieverrich-
tingen en bestaat uit verschillen tussen
de betaalde prijs voor vastgoedvennoot-
schappen en de reële waarde van de
overgenomen netto activa. Dit “ander por-
tefeuilleresultaat” omvat tevens de direct
toe te rekenen transactiekosten. Het
verschil tussen de conventionele waarde
en de Reële Waarde werd verwerkt in de
resultatenrekening als “variaties in de
reële waarde van vastgoedbeleggingen”
De variatie in de Reële Waarde tussen
1 januari 2023 en 31 december 2023 werd
geboekt onder negatieve of positieve varia-
tie op vastgoedbeleggingen. Netto was er
een negatieve variatie op vastgoedbeleg-
gingen (-54.849 KEUR).
De gewijzigde marktomstandigheden leid-
den het voorbije kwartaal tot een daling
van de waarderingen, gedreven door een
stijging van de waarderingsrendementen
die door het positieve effect van hogere
huurinkomsten op jaarbasis niet volledig
ongedaan werd gemaakt. De totale daling
van de waarderingen bedroeg 1,8% tijdens
2023.
Het financieel resultaat bedraagt -65.058
KEUR. Dit resultaat bevat voornamelijk de
interesten op de leningen (-39.324 KEUR),
kosten van IRS (15.003 KEUR), bankkos-
ten en andere commissies (-2.605 KEUR).
De vennootschap heeft IRS-contracten
afgesloten voor een bedrag van 1.026.011
KEUR. De variatie in reële waarde van deze
indekkingsinstrumenten wordt rechtstreeks
in de resultatenrekening geboekt (-39.169
KEUR).
Het resultaat voor belastingen bedraagt
-16.220 KEUR. Belastingen bedragen 6.816
KEUR en hebben een positief effect op het
nettoresultaat. Dit betreft voornamelijk de
belastingen op het resultaat van de vaste
inrichting in Nederland en de Nederlandse
dochtervennootschappen (-4.137 KEUR) en
een terugname van de uitgestelde belastin-
gen op het vastgoed (10.953 KEUR).
Het nettoresultaat bedraagt -9.405 KEUR en
de EPRA winst
2
bedraagt 82.566 KEUR.
De EPRA-winst – deel van de groep
bedraagt 82.070 KEUR. De EPRA winst
per aandeel bedraagt 2,22 EUR en de EPRA
winst per aandeel – deel van de groep
bedraagt 2,21 EUR.
5.2.3 BESTEMMING VAN HET
RESULTAAT
De raad van bestuur stelt voor de winst van
het boekjaar, zoals die blijkt uit de enkelvou-
dige jaarrekening, als volgt te bestemmen:
31/12/2023
A. Nettoresultaat 17.816
B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/=)
1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het (positieve of
negatieve) saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
(-/+)
- boekjaar -27.656
2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte
mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van
vastgoedbeleggingen (-/+)
- boekjaar -4.475
5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in
de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die
niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS (+)
- boekjaar -35.486
10. Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+) 0
11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van
vorige boekjaren (-/+) 19.765
12. Toevoeging aan de reserves voor het aandeel in de winst
of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van
dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint
ventures die administratief verwerkt worden volgens de equity
methode 0
C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13,§ 1,
eerste lid 58.950
D. Vergoeding voor het kapitaal - andere dan C 6.717
Op basis hiervan, is de raad van bestuur
voornemens aan de Algemene Vergadering
voor te stellen om over 2023 een dividend
uit te keren van 1,768 EUR bruto of 1,2376
EUR netto
3
per aandeel (rekening houdend
met de dividendgerechtigdheid van (resp.
coupons die onthecht werden van) de aan-
delen, vertegenwoordigd door coupon nr.
23 (die reeds werd onthecht van het Xior
aandeel
4
- ten belope van 0,5522 EUR) en
coupon nr. 24 (ten belope van 1,2158 EUR).
3
Rekening houdende met een bevrijdende roerende voorheffing van 30%.
4
Op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen, nu dus rekening houdend met de dividendgerechtigdheid van de aandelen uitgegeven ingevolge de kapitaalverhoging van april
2023, een coupononthechting heeft plaatsgevonden. Alle aandelen Xior noteren per 31 december 2023 met coupon nummer 24 en volgende aangehecht. Zie in dit verband ook de in het
kader van de kapitaalverhoging gepubliceerde persberichten. Meer info is eveneens beschikbaar op https://corporate.xior.be/nl/investors/dividend.
5.2.4 ONDERZOEK EN
ONTWIKKELING
De vennootschap heeft geen activiteiten
ontwikkeld noch uitgaven gemaakt op het
gebied van onderzoek en ontwikkeling.
5.2.5 BIJKANTOREN
De vennootschap heeft geen bijkantoren.
5.3 BEHEER EN GEBRUIK
VAN DE FINANCIËLE MIDDELEN
5.3.1
FINANCIERINGSOVEREENKOMSTEN
Per 31 december 2023 had de Vennoot schap financieringsovereenkomsten afgesloten met
20 kredietverstrekkers voor een bedrag van
1.730 MEUR. Per 31 december 2023 had
de Vennootschap voor 1.644 MEUR aan
financieringen opgenomen.
De vennootschap tracht de looptijd van de
leningen te spreiden, waarbij de gemiddelde
looptijd 4,22 jaar bedraagt per 31 december
2023. Dit omvat niet de “Commercial Paper” ,
de welke allemaal kortlopend zijn.
Xior heeft een aantal groene leningen en een
obligatielening afgesloten voor een totaal
bedrag van 787 MEUR, waarvan 624 MEUR
opgenomen was per jaareinde.
Met het geactualiseerde kader voor duurza-
me financiering stijgt de totale waarde van
de in aanmerking komende activa van 1,77
miljard EUR per 31 december 2022 tot ca.
2,06 miljard EUR per 31 december 2023,
een stijging van ca. 16% op jaarbasis, wat
eigenlijk wilt zeggen dat Xior alle bestaan-
de financiering een duurzaam karakter zou
kunnen geven.
Xior zal jaarlijks rapporteren over de allocatie
van de groene/sociale leningen, totdat deze
volledig werd aangewend voor de financie-
ring van groene of sociale assets. De rappor-
tering zal de volgende informatie bevatten:
totaal bedrag aan groene/sociale leningen,
totaal bedrag dat niet werd toegewezen aan
groene investeringen, samenstelling van de
portefeuille, geografische split van de porte-
feuille, financiering versus herfinanciering
en een overzicht van ‘eligible assets’.
BEHEERVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
4948

We verwijzen eveneens naar Hoofdstuk
9.3.2.5 Duurzame gebouwen in duurzame
gemeenschappen – Duurzame assets en
Sustainable Finance Framework van dit
Jaarverslag.
Verder heeft de vennootschap per 31 decem-
ber 2023 IRS-contracten voor een bedrag van
1.026 MEUR. De opgenomen financieringen
(1.683 MEUR) waren per 31 december 2023
voor 85% ingedekt hetzij via Interest Rate
Swap overeenkomsten, hetzij via vastrenten-
de interestvoeten (404 MEUR).
De gemiddelde financieringskost over
2023 bedraagt 2,69% (2022: 2,09%).
De belangrijkste convenanten die de
Vennootschap in het kader van deze finan-
cieringsovereenkomsten moet respecteren,
betreffen het naleven van een LTV ratio
(loan-to-value i.e. openstaand kredietbedrag
t.o.v. de waarde van de vastgoedportefeuille
(berekening volgens het GVV-KB)) die steeds
kleiner moet zijn dan 60%, een interest cover-
age ratio die groter moet zijn dan 2,5 en een
indekking van minimum 70% van de financie-
ringsschulden.
De Schuldgraad per 31 december 2023 be-
draagt 52,88%. De Schuldgraad wordt als
volgt berekend: verplichtingen (exclusief
voorzieningen, overlopende rekeningen, ren-
te-indekkingsinstrumenten en uitgestelde
belastingen), gedeeld door het totaal der
activa (excl. rente-indekkingsinstrumenten).
De Schuldgraad is hoger dan de Schuldgraad
per einde 2022. Deze stijging vloeit enerzijds
voort uit de verdere afwerking van lopende
projecten (capex uitgaven), dewelke werd ge-
financierd met externe leningen en anderzijds
door een waardedaling van het vastgoed. Per
31 december 2023 bedroeg de gemiddelde
looptijd van de uitstaande leningen 4,22 jaar.
De vennootschap beoogt steeds financie-
ringscontracten af te sluiten met een mini-
mum looptijd van 3 jaar. Er wordt eveneens
verwezen naar Hoofdstuk 10.9.22 van dit
Jaarverslag voor een verdere opdeling van
de schulden volgens maturiteit.
Onderstaande grafiek geeft een overzicht
van de vervaldagen van de leningen, rekening
houdend met de bekomen verlengingen per
einde december 2023 m.b.t. een aantal van
de leningen die in 2024 op vervaldag komen.
In december 2023 kondigde Xior de gedeel-
telijke terugbetaling en verlenging aan van de
ABN Bridge Loan tot september 2024 voor
een bedrag van 150 MEUR. Alle leningen die
aflopen in Q1 2024 zijn ingedekt. Voor de le-
ningen die aflopen in Q2 2024 zijn momenteel
vergevorderde onderhandelingen gaande.
Xior onderhoudt sterke en langdurige relaties
met zijn kredietverstrekkers, die interesse
blijven tonen om de financiering te verlengen
en te verhogen tijdens de lopende onderhan-
delingen voor de resterende leningen die in
2024 aflopen. Voor een update rond nieuwe
leningen en herfinacieringen die in 2024
werden afgesloten, zie Hoofdstuk 5.7 van dit
Jaarverslag.
0
50.000.000
100.000.000
150.000.000
200.000.000
2053
Q3
2051
Q4
2033
Q4
2032
Q2
2030
Q1
2029
Q3
2029
Q2
2029
Q1
2028
Q3
2028
Q2
2027
Q4
2027
Q2
2027
Q1
2026
Q4
2026
Q3
2026
Q2
2026
Q1
2025
Q4
2025
Q3
2025
Q2
2025
Q1
2024
Q4
2024
Q3
2024
Q2
2024
Q1
ABN Amro Argenta Bank of China Banque de Lux Belfius Bank BNP Paribas Fortis Caisse d’Epargne CDP/Natixis CPH Danske Bank DZ Hyp
ING Bank KBC Bank Nagelmackers Pensio B Pricoa Sparkasse Leipzig USPP vdk bank
In bovenstaande grafiek zijn de leningen met kwartaalaflossingen niet opgenomen, vermits de grafiek dan niet meer leesbaar zou zijn.
Vervaldagen van de leningen (december 2023)
5.3.2 INDEKKING VAN HET
RENTERISICO
De Vennootschap wil het renterisico op haar
lange termijn financieringen grotendeels in-
dekken, en dit ten belope van minstens 70%,
hetzij via een vaste rentevoet voor de ganse
periode dat de overeenkomst loopt, hetzij
via indekkingsinstrumenten van het type in-
terest rate swap en forward rate agreement.
De indekkingspolitiek van de Vennootschap
wordt regelmatig geëvalueerd en desge-
vallend bijgestuurd (bijvoorbeeld met be-
trekking tot het type van instrumenten, de
periode van indekking, enz.).
Er wordt in dit verband tevens verwezen
naar Hoofdstuk 10.9.10 van dit Jaarverslag
inzake de afgesloten renteindekkingen.
5.3.3 KAPITALISATIE EN
SCHULDENLAST
Voor een overzicht van het kapitaal wordt
verwezen naar Hoofdstuk 10.9.17 van dit
Jaarverslag. Onderstaande tabel is excl.
resultaat van het boekjaar en excl. minder-
heidsbelangen.
In duizenden EUR
31/12/2023
Kapitaal 681.298
Uitgiftepremies 737.356
Reserves 108.134
Totaal eigen vermogen
1.526.788
Langlopende verplichtingen 1.313.224
Kortlopende verplichtingen 565.972
Totaal eigen vermogen en verplichtingen
3.405.984
Per 31 december 2023 bedroegen de langlo-
pende en kortlopende financiële schulden
aan nominale waarde 1.688.257 KEUR,
In duizenden EUR 31/12/2023
Gewaarborgde
financiële schulden
Niet-gewaarborgde
financiële schulden
Langlopende financiële
verplichtingen 1.217.937 164.104 1.053.833
Kortlopende financiële
verplichtingen 470.320 3.604 466.716
Totaal
1.688.257 167.708 1.520.549
Overzicht netto schuldpositie
in duizenden EUR 31/12/2023
A Cash 13.768
B Cash equivalenten -
C Trading securities -
D Liquiditeiten (A+B+C) 13.768
E Korte termijn bankschulden - 4.955
F Kortlopende financiële schulden - deel van lange termijn
financiering - 465.365
G Korte termijn schulden (E+F) -470.320
H Netto korte termijn schuldenlast (G-D) - 456.552
I Lange termijn bankschulden - 959.659
J Obligatieleningen en andere - 258.278
K Overige niet korte termijn schulden - 95.287
L Lange termijn schuldenlast (I+J+K) - 1.313.224
M Netto schuldenlast (H + L) - 1.769.776
zoals in detail weergegeven in de onder-
staande tabel:
1 DIAGONAL BESÒS
Barcelona — Spanje
1
BEHEERVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
5150

5.4 TRANSACTIES EN
VERWEZENLIJKINGEN
5
Ingevolge de verdere uitvoering van de de-
sinvesteringstrategie in 2023 is de vastgoed-
portefeuille afgenomen van 160 panden per
einde 2022 tot 147 panden per einde 2023.
Behoudens hetgeen vermeld wordt onder
Hoofdstuk 5.5 van dit Jaarverslag heeft er
zich geen wijziging van betekenis voorge-
daan in de financiële of handelspositie van
de Vennootschap na 31 december 2023.
In het kader van de acquisities werd
een prijs gehanteerd tussen partijen
die in lijn lag met de waardering van de
Waarderingsdeskundigen.
OPERATIONELE REALISATIES
•
Closing Rue Mélot, Namen
In 2019 werd een overeenkomst onderte-
kend voor de aankoop van een te ontwikke-
len studentenpand in Namen. Xior zou dit
pand verwerven na de ontwikkeling ervan.
Het pand is voltooid en de aandelen van de
vennootschap AXS Namur IV werden dus
overgedragen op 9 januari 2023 (de naam is
nu gewijzigd naar Xior Namen).
•
Beëindiging van de intentieverklaring
om Aachen BlueGate te verwerven
Op 22 februari 2023 heeft Xior de beëindi-
ging aangekondigd van de eerder aange-
kondigde intentieverklaring om het Aachen
BlueGate-project te verwerven (totale inves-
5
Voor de transacties en verwezenlijkingen van 2022 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2022 op blz. 56 e.v.. Voor de transacties en verwezenlijkingen van 2021 wordt
verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2021 op blz. 48 e.v.. Voor de transacties en verwezenlijkingen van 2020 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2020 op
blz. 55 e.v..
teringswaarde 150 MEUR). De intentiever-
klaring werd in onderling overleg en zonder
vergoeding beëindigd. Zie voor meer infor-
matie het persbericht van 22 februari 2023.
•
Xior oefent haar recht uit om het laatste
deel van de Basecamp-transactie uit te
stellen.
Op 31 maart 2023 meldde Xior dat zij,
zoals toegestaan door de Basecamp-
transactiedocumentatie, haar recht uit-
oefende om het laatste deel van deze
transactie, bestaande uit de acquisitie van
de beheer- en ontwikkelingsvennootschap-
pen van de Basecamp-groep, uit te stellen
met minimaal zes maanden en maximaal
één jaar. Als resultaat van de uitoefening van
dit uitstelrecht moet Xior de eerste schijf van
de aankoopprijs betalen, ca. 36 MEUR. Deze
schijf werd betaald in aandelen tegen een
uitgifteprijs van 44 EUR per aandeel op 25
april 2023. Het uitstellen van dit laatste deel
van de Basecamp-transactie heeft geen in-
vloed op de eerder aangekondigde winst- en
dividendprognose voor 2023 van 2,20 EUR
EPS en 1,76 EUR DPS. Zie voor meer infor-
matie het persbericht van 31 maart 2023.
•
Verlenging van het ESHF-fonds tot 15
oktober 2025
Xior werd door Waystone Management
Company (IE) Limited, die optreedt als al-
ternatief beleggingsfondsbeheerder van het
European Student Housing Fund ('ESHF'),
een subfonds van Waystone QIAIF Platform
ICAV, op de hoogte gebracht dat op een
buitengewone algemene vergadering van
het ESHF op 19 september 2023 een verlen-
ging van de looptijd van het ESHF (dat op
15 oktober 2023 zou vervallen) in stemming
is gebracht door de aandeelhouders van het
ESHF (de 'ESHF-aandeelhouders'). De aan-
deelhouders van het ESHF hebben gestemd
om de looptijd van het ESHF met twee
jaar te verlengen, tot 15 oktober 2025. Als
resultaat van de verlenging wordt de tijds-
druk om deze aandelen te verkopen voor
de oorspronkelijke vervaldag van het ESHF
weggenomen.
•
Tijdelijke huurovereenkomst Keesom-
laan-project (Nederland)
Op 18 december 2023 tekende Xior een
tijdelijke huurovereenkomst met het COA
(Centraal Orgaan opvang Asielzoekers) voor
een initiële niet-opzegbare periode van 5
jaar, waarbij twee van haar drie gebouwen
(totale BVO van ca. 9.700 m²) van het project
Keesomlaan (totale BVO van ca. 12.000 m²
voor de drie gebouwen) zullen voorzien in de
noodzakelijke en essentiële huisvesting voor
circa 252 asielzoekers. In afwachting van het
verkrijgen van de nodige vergunningen zullen
deze momenteel leegstaande gebouwen dus
huurinkomsten beginnen genereren in de loop
van 2024 ten bedrage van ongeveer 2,2 MEUR
per jaar. Het derde gebouw van het project is
ook (gedeeltelijk) verhuurd.
FINANCIËLE REALISATIES
•
Kapitaalverhoging van ca. 38 MEUR
Op 25 april 2023 vond een kapitaalverho-
ging van ca. 38 MEUR plaats. Hierdoor
werden 865.618 nieuwe aandelen uitge-
geven tegen een uitgifteprijs van 44 EUR
per aandeel. Deze kapitaalverhoging vond
plaats in het kader van het laatste deel van
de Basecamp-transactie, die de oprichting
vormde van de beheer- en ontwikkelingsac-
tiviteiten van Basecamp. Het merendeel van
deze aandelen was eveneens onderworpen
aan een lock-up van zes maanden, zoals
beschreven in de verrichtingsnota van 13
september 2022. De nieuwe aandelen note-
ren op de beurs sinds 27 april 2023.
•
ABB van ca. 76 MEUR
Op 13 december 2023 heeft Xior met
succes een kapitaalverhoging afgerond
via een versnelde private plaatsing (ABB).
Het resultaat was de uitgifte van 2.609.636
nieuwe aandelen tegen een uitgifteprijs
van 29,00 EUR per aandeel. Gezien de
uitgifteprijs en het aantal nieuwe aandelen
resulteerde de kapitaalverhoging dus in een
bruto-opbrengst van 75.679.444 EUR. De
nieuwe aandelen worden genoteerd op de
beurs vanaf 18 december 2023.
5.5 DESINVESTERINGEN
In 2022 kondigde Xior een desinvesterings-
programma aan om haar portefeuille te
optimaliseren en de LTV te verlagen. Op
heden zijn er reeds 37 kleinere, minder
duurzame, minder efficiënte en niet-
kernactiva (ca. 110 MEUR) verkocht,
waardoor de algehele kwaliteit van de
portefeuille aanzienlijk is verbeterd. Ca. 66
MEUR aan desinvesteringen zijn volledig
verkocht en gerealiseerd per einde Q4
2023. Voor de resterende ca. 44 MEUR aan
gecommitteerde verkopen, zal het overgrote
deel volgens de planning in Q1 2024
worden gerealiseerd. De doelstelling blijft
om LTV onder 50% te brengen via verdere
desinvesteringen en/of een joint venture.
Xior is actief in gesprek met een specifieke
potentiële JV-partner. De verkoopwaarden
waren in lijn met de algemene waarderingen
van de onafhankelijke schatters van Xior.
Land Activa
(Verwachte) closing Waarde
België Ierse Predikherenstraat (Leuven) 2022
Strijdersstraat (Leuven) 2022
Sint-Annastraat (Leuven) 2022
Diestsevest 85 (Leuven) 2022
Kapucijnenvoer (Leuven) Q1 2023
Viaductdam (Antwerpen) Q1 2023
Blindestraat 18-20-22 (Antwerpen) Q3 2023
Gratiekapelstraat 2-4-6 (Antwerpen) Q3 2023
Korte St-Annastraat (Antwerpen) Q3 2023
Paardenmarkt 70-93 (Antwerpen) Q3 2023
Kruitmolen (Brussel) Q4 2023
Nieuwbrug (Brussel) Q4 2023
Universiteitsstraat 13 (Gent) Q4 2023
Oude Beestenmarkt (Gent) Q4 2023
Hoogstraat 33-37 (Gent) Q4 2023
Nederland Wycker Grachtstraat (Maastricht) Q1 2023
Portugal Odalys Granjo studenten (Porto) Q4 2023
Alvalade (Lissabon) Q4 2023
Odalys Lamas (Lissabon) Q4 2023
Totaal verkochte en afgesloten activa per 31 december 2023
ca. 66 MEUR
België Klapdorp 4-6 (Antwerpen) Q1 2024
Project Roosevelt (Antwerpen) Q2 2024
KVS I en KVS II (Brussel) Q1 2024
Brusselsepoortstraat 89 (Gent) Q1 2024
Bogaardenstraat 11 (Leuven) Q1 2024
Frederik Lintstraat 9 (Leuven) Q1 2024
Justius Lipsiusstraat 9 (Leuven) Q1 2024
Ravenstraat 40 (Leuven) Q1 2024
Nederland Nieuwlandstraat 1/1a (Tilburg) Q1 2024
Mariastraat (Tilburg) Q1 2024
Kapelhof (Tilburg) Q1 2024
Korenbloemstraat (Tilburg) Q1 2024
Enschotsestraat (Tilburg) Q1 2024
Portugal Granjo appartementen (Porto) Q1 2024
Totaal activa onder overeenkomst van exclusiviteit, maar nog niet afgesloten
ca. 44 MEUR
Totaal desinvesteringsprogramma
ca. 340 MEUR
1
12
1 RUE MÉLOT
Namen — België
2 BASECAMP SOUTH CAMPUS
Kopenhagen — Denemarken
BEHEERVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
5352

5.6 OPERATIONELE
UPDATE
Xior blijft strategisch gepositioneerd in een
robuuste studentenmarkt gekenmerkt door
een uitgesproken tekort aan kwalitatieve
studentenaccommodatie en een groeiende
studentenpopulatie. Deze omgeving zorgt
voor een stijgende vraag, wat resulteert in
een constant hoge bezettingsgraad en een
stimulans voor de huurgroei. In de acht
landen waar Xior actief is, bereiden de ope-
rationele teams zich ijverig voor op de start
van het verhuurseizoen 2024-2025, dat in
maart 2024 van start is gegaan. Xior is opti-
mistisch over het komende verhuurseizoen,
zoals blijkt uit de instroom van aanvragen
sinds december. Deze proactieve reactie
sluit aan bij het engagement van Xior om
tegemoet te komen aan de evoluerende
behoeften van de studenten. Met een veer-
krachtige markt, grondige operationele
voorbereidingen en een vroege piek in de
aanvragen is Xior goed gepositioneerd voor
een veelbelovende lancering van het komen-
de huurseizoen.
Digitalisering
Na intensieve voorbereiding waarin ca. 20%
van de organisatie betrokken werd, en een
uitvoerige marktanalyse, heeft Xior in fe-
bruari 2023 bekendgemaakt dat het Yardi
als operationeel platform zal gebruiken op
groepsniveau. Yardi is een solide en gere-
nommeerde leverancier van systemen voor
vastgoedmarketing, beheer, boekhouding
en onderhoud (wereldwijd meer dan 8.000
FTE's en 1,5 miljard USD omzet). Deze soft-
ware zal Xior in staat stellen een nieuwe
studentenwebsite te creëren met online
boekingen, inclusief e-handtekening en
online betalingen, samen met verbeterde
residentiële diensten via een mobiele app
en portaal om de klantervaring te optimali-
seren. Het platform voor vastgoedbeheer en
financiële boekhouding zal ook verdere effi-
ciëntie opleveren op het gebied van onder-
houd, inspecties en tijdsbesparing bij bulk
check-ins en check-outs, evenals financiële
boekhouding en rapportage. Met de imple-
mentatie van de software van Yardi kan Xior
zijn digitale aanwezigheid verder opschalen,
interne synergiën creëren en de customer
journey processen digitaliseren, in lijn met
de Gen-Z klantverwachtingen.
In 2023 is de fase van ‘Global Design’
afgerond en is de configuratie voor
Nederland opgestart. In 2024 zal Nederland
als eerste land gebruik maken van diverse
Yardi-software toepassingen. Gezien
Nederland het eerste land is, zal dit
gefaseerd uitgerold worden. Aansluitend
zal de Yardi-software uitgerold worden in de
andere landen.
Acceleratie ESG inspanningen
Ook in 2023 werd vooruitgang geboekt op
vlak van ESG. In Q3 2023 werd de “Xior
Academy” gelanceerd, waarbij werknemers
toegang kregen tot een centraal platform
waar alle opleidingsmogelijkheden worden
gebundeld, met o.a. een e-learning platform
met meer dan 150 opleidingen, interne
trainingen, etc. Daarnaast werd in diverse
landen een energiemonitoringsysteem ge-
implementeerd, werden er BREEAM, LEED
en DGNB gebouwen toegevoegd aan de
portefeuille, werden Xior’s CO
2
reductietar-
gets officieel goedgekeurd door SBTi, werd
Xior opgenomen in de BEL ESG index en
introduceerde Xior een nieuw KPI program-
ma voor al haar werknemers. Voor meer
informatie rond ESG, zie Hoofdstuk 9 van
dit Jaarverslag.
5.7 FEITEN
NA BALANSDATUM
Nieuwe financiering
Op 31 januari 2024 ondertekenden UHUB
Investments Lumiar SA, als kredietnemer,
en Xior Student Housing SA, als moederon-
derneming, een kredietovereenkomst (onder
voorwaarden) met Novo Banco SA, als kre-
dietverstrekker, voor een totaalbedrag van
20 MEUR.
Op 22 februari 2024 ondertekenden BC
Student Malmö AB, als kredietnemer, en
Xior Student Housing SA, als moederon-
derneming, een kredietovereenkomst met
Danske Bank/Realkredit Denmark SA, als
kredietverstrekker, voor een totaalbedrag
van 258 MSEK (Ca. 23 MEUR)
Op 26 februari 2024 ondertekenden BC
Skovbrynet Residential Aps, als kredietne-
mer, en Xior Student Housing SA, als moe-
deronderneming, een kredietovereenkomst
met Nykredit Bank A/S, als kredietverstrek-
ker, voor een totaalbedrag van 200 MDKK
(ca. 26,8 MEUR).
Verkoop van ESHF 2 Holdings SARL
Op 2 januari 2024 kondigde Xior aan een
transparantiekennisgeving te hebben ont-
vangen van ESHF 2 Holdings SARL en ST
Holdings SARL. Met deze kennisgeving
werden alle resterende aandelen van ESHF
2 Holdings SARL verkocht. Samen met de
beëindiging van een overeenkomst om in
onderling overleg te handelen, vond een
neerwaartse overschrijding van de laagste
drempel plaats.
Buitengewone Algemene Vergadering
van 19 februari 2024
Op 19 januari 2024 hield Xior haar
Buitengewone Algemene Vergadering. Op
de Buitengewone Algemene Vergadering
werd de hernieuwing van de machtiging van
het toegestane kapitaal goedgekeurd door
de aandeelhouders van de Vennootschap.
De notariële akte alsook de gecoördineerde
statuten zijn beschikbaar op de website van
Xior.
Update closing Basecamp
Op 31 maart 2023 oefende Xior haar uit-
stelrecht uit voor het laatste deel van de
Basecamp acquisitie (het verwerven van
de beheers- en ontwikkelingsactiviteiten en
betrokken teams via een call optie). Op 10
april 2024 publiceerde Xior de details rond
de afronding van deze overname. Voor meer
informatie zie het persbericht van 10 april
2024.
5.8 VOORUITZICHTEN
VOOR 2024
5.8.1 GROEIVOORUITZICHTEN
VOOR HET BOEKJAAR 2024
Op basis van de gewijzigde marktom-
standigheden en de informatie die op dit
moment beschikbaar is, handhaaft Xior zijn
vooruitzichten voor het winst per aandeel
(EPS) en de dividend per aandeel (DPS) voor
2024 ten minste stabiel ten opzichte van
2023 op respectievelijk 2,21 EUR en 1.768
EUR (bruto) met een minimale pay-out van
80%. Gezien de huidige onzekere macro-
economische omgeving blijft de nadruk
liggen op een voortdurende balansdiscipline
om de loan-to-value terug te brengen tot on-
geveer 50%. Voor heel 2024 verwacht Xior
een bezettingsgraad die vergelijkbaar is met
de huidige. (zie eveneens Hoofdstuk 7.6.3
van dit Jaarverslag).
XIOR BLIJFT
STRATEGISCH
GEPOSITIONEERD IN EEN
ROBUUSTE STUDENTENMARKT
GEKENMERKT DOOR EEN
UITGESPROKEN TEKORT
AAN KWALITATIEVE
STUDENTENACCOMMODATIE
EN EEN GROEIENDE
STUDENTENPOPULATIE.
1 BASECAMP LYNGBY
Lyngby — Denemarken
1
BEHEERVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
5554

5.9 GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRA REFERENTIESYSTEEM
6
5.9.1 EPRA KEY PERFORMANCE INDICATOREN
6
Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practice Recommendations van EPRA (European Public Real Estate Association). Zie ook www.epra.com.
De hieronder opgenomen gegevens worden
niet vereist door de GVV-regelgeving. De
commissaris is nagegaan of de ratio’s
“EPRA-winst”, “EPRA NAW” en “EPRA
NNNAW” werden berekend volgens de defi-
nities hernomen in de “EPRA Best Practice
Recommendations” en of de financiële
gegevens die gebruikt werden in de bere-
kening van deze ratio’s overeenstemmen
met de boekhoudkundige gegevens die in
de geconsolideerde financiële staten zijn
opgenomen.
Voor de gedetailleerde berekeningen wordt
verwezen naar Hoofdstuk 10.8 Alternatieve
prestatie indicatoren (APM’s).
31/12/2023 31/12/2022
EPRA metrics Definitie
In duizen-
den EUR
EUR per
aandeel
In duizen-
den EUR
EUR per
aandeel
EPRA winst Onderliggende resultaat afkomstig van de strategische
operationele activiteiten. Dit geeft aan in welke mate
dividendbetalingen ondersteund worden door de winst. 82.566 2,22 62.527 2,08
EPRA NAW Netto actiefwaarde (NAW) aangepast om rekening te houden
met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met
uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een
financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn. 1.553.951 40,65 1.494.686 43,01
EPRA NNNAW EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële
waarde van (i) de financiële instrumenten, (ii) de schulden en
(iii) de uitgestelde belastingen. 1.517.667 39,70 1.486.461 42,77
EPRA Net
Reinstatement Value
(NRV)
Veronderstelt dat entiteiten nooit vastgoed verkopen en beoogt
de waarde te vertegenwoordigen die nodig is om het vastgoed
te herbouwen. 1.736.284 45,42 1.637.778 47,13
EPRA Net Tangible
Asset (NTA)
Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen,
waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke uitgestelde
belasting zich kristaliseren. 1.550.013 40,55 1.492.987 42,96
EPRA Net Disposal
Value (NDV)
Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een ‘uitverkoop
scenario’, waarbij uitgestelde belasting, financiële instrumenten
en bepaalde andere aanpassingen zijn berekend naar de volledige
omvang, na aftrek van de daaruit voortvloeiende belasting. 1.585.727 41,48 1.572.207 45,24
% %
EPRA Netto Initieel
Rendement (NIR)
Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende
huren op afsluitdatum, met uitsluiting van de vastgoedkosten,
gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd
met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen. 4,7% 4,4%
EPRA Aangepast Netto
Initieel Rendement
(Aangepast NIR)
Deze maatstaf integreert een aanpassing van de EPRA NIR
voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-vervallen
huurincentives. 4,7% 4,4%
EPRA huurleegstand Geschatte Huurwaarde van leegstaande units gedeeld door de
Geschatte Huurwaarde van de totale portefeuille. 1,11% 0,89%
EPRA kost ratio (incl.
leegstands kosten)
EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de
bruto huurinkomsten. 29,5% 26,7%
EPRA kost ratio (excl.
leeg stands kosten)
EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de
bruto huurinkomsten. 29,3% 26,2%
5.9.2 EPRA NETTO HUURINKOMSTEN OP CONSTANTE VERGELIJKINGSBASIS
31.12.2023 31.12.2022
In duizenden EUR
Gelijkblijvende
samenstelling van de
portefeuille
gedurende twee jaar Acquisities
Des-
investeringen
Totale netto-
huurinkomsten
Gelijkblijvende
samenstelling van de
portefeuille geduren-
de twee jaar
Evolutie netto-
huurinkomsten
Evolutie netto-
huurinkomsten
(in %)
Wijzigingen ten gevolge van
indexatie 89.681 57.717 -1.587 145.811 84.403 5.278 6,25%
Wijzigingen in de bezettingsgraad
Wijzigingen door
heronderhandelingen met bestaande
huurders
Wijziging in de ontvangen
schadevergoedingen
Andere wijzigingen
Totaal huurinkomsten bij
gelijkblijvende samenstelling 89.681 57.717 -1.587 145.811 84.403 5.278 6,25%
Reconciliatie met de geconsolideerde
netto huurinkomsten
Waardeverminderingen -244
NETTOHUURRESULTAAT
145.567
Bovenstaande tabel geeft de evolutie van de
EPRA-huurinkomsten weer bij gelijkblijvende
samenstelling van de portefeuille. Like for
like kon berekend worden voor 62% van de
huuropbrengsten.
De like for like van de EPRA-huurinkomsten
vertoont per einde 2023 een stijging van
6,25% tegenover 3,13% vorig jaar. Dit is vnl.
te danken aan de indexatie van de huurin-
komsten en de indexatie van commerciële
huurcontracten.
5.9.3 EPRA CAPEX TABEL
In duizenden EUR
31/12/2023 31/12/2022
Aankopen van vastgoed
88.675 775.077
Ontwikkelingen 175.876 192.352
Like for like portfolio 4.836 3.770
Overige 21.494 9.218
Totaal
290.882 980.417
Ontwikkelingen betreffen de capex op lo-
pende projectontwikkelingen of projectont-
wikkelingen die in de loop van 2023 werden
afgerond. Like for like portfolio betreft capex
op panden die reeds per 1/1/2023 in bezit
waren en verhuurd werden. Het betreft hier
verbeteringsinvesteringen en grondige re-
novaties, waarbij panden tijdelijk uit verhuur
werden gehaald voor renovatie. Overige be-
treft de geactiveerde interestlasten.
5.10 VEREISTE ONDERDELEN VAN HET JAARVERSLAG
Overeenkomstig de artikelen 3:6 en 3:32 van
het Wetboek van vennootschappen en ver-
enigingen, worden de vereiste onderdelen
van het Jaarverslag van Xior weergegeven
in de volgende hoofdstukken:
1. Risicobeheer,
5.2. Beheerverslag – Commentaar bij de
geconsolideerde jaarrekening boek-
jaar 2023,
5.3. Beheerverslag – Beheer en gebruik
van de financiële middelen,
5.4. Beheerverslag – Transacties en ver-
wezenlijkingen,
5.7. Beheerverslag – Feiten na balans-
datum,
5.8. Beheerverslag – Vooruitzichten voor
2024,
6. Corporate Governance,
9. Duurzaamheidsverslag,
10. Financieel verslag
BEHEERVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
5756

“XIOR
PUBLICEERDE
BEGIN 2024 HAAR
HUMAN RIGHTS
POLICY. ALS GROTE
SPELER IN DE EUROPESE
VASTGOED MARKT
VINDEN WIJ HET
BELANGRIJK OP
INTERNATIONAAL VLAK
DE STANDAARDEN VAN
DE VERENIGDE NATIES
OP TE VOLGEN"
6.1 VERKLARING INZAKE
DEUGDELIJK BESTUUR
6.1.1 REFERENTIECODE EN CORPORATE
GOVERNANCE CHARTER
Dit Hoofdstuk geeft een overzicht van de regels en de
principes op basis waarvan het "deugdelijk bestuur"
(corporate governance) van de Vennootschap is ge-
organiseerd. Deze verklaring bevat de belangrijkste
regels die Xior heeft aangenomen in toepassing van de
wetgeving en aanbevelingen inzake deugdelijk bestuur
en maakt deel uit van het Jaarverslag, overeenkomstig
artikel 3:6, § 2 en § 3 van het Wetboek van vennoot-
schappen en verenigingen.
De Vennootschap hanteerde voor het afgelopen boek-
jaar de Belgische Corporate Governance Code 2020
zoals aangeduid door het KB van 12 mei 2019 (de
"Governance Code 2020", beschikbaar op de volgende
website: http://www.corporategovernancecommittee.
be) als referentiecode.
Het Corporate Governance Charter (met inbegrip van
het Verhandelingsreglement) van de Vennootschap
werd goedgekeurd op 25 november 2015 en werd het
laatst herzien op 15 september 2022. De Vennoot-
schap heeft tevens een “klokkenluidersregeling”
(Interne Meldingsregeling) en een Code of Conduct
uitgewerkt. Deze documenten kunnen worden geraad-
pleegd op de website van de Vennootschap https://
corporate.xior.be/nl/corporate-governance/policies,
en kunnen gratis worden verkregen op de zetel van
de Vennootschap.
CORPORATE
GOVERNANCE
1 ALMA ROXI
Brussel — België
2 XIOR PICASSO &
XIOR VELAZQUEZ
Madrid — Spanje
1
2
13,4
opleidingsuren
per werknemer
+131%
t.o.v. 2022
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
5958

1 TRAMSINGEL 27
Breda — Nederland
2 NARITAWEG
Amsterdam — Nederland
De Vennootschap doet al het mogelijke om
op elk ogenblik te beantwoorden aan de prin-
cipes met betrekking tot corporate governan-
ce zoals uiteengezet in de Governance Code
2020, zonder evenwel afbreuk te doen aan
de toepasselijke wettelijke bepalingen (met
name het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen en de GVV-Wetgeving) en
de statuten van de Vennootschap. Indien de
Vennootschap van één of meerdere princi-
pes of bepalingen van de Governance Code
2020 afwijkt, legt ze de redenen hiervoor uit
in de corporate governance verklaring, d.i.
het zogenaamde "pas toe of leg uit"- principe
("comply or explain") .
De Raad van Bestuur van Xior staat volle-
dig achter de principes van de Governance
Code 2020, maar gelooft dat bepaalde
(beperkte) afwijkingen van de bepalingen
ervan gerechtvaardigd zijn in het licht van
de aard, omvang en complexiteit van de
Vennootschap en haar activiteiten. Meer
bepaald is Xior in 2023 afgeweken van de
volgende aanbeveling van de Governance
Code 2020:
•
Bepaling 7.6 van de Governance Code
2020: deze bepaling beveelt aan dat de
niet-uitvoerende bestuurders een deel
van hun remuneratie in de vorm van
aandelen van de Vennootschap ontvan-
gen om hen te laten handelen met het
perspectief van een lange-termijn aan-
deelhouder. Zoals reeds toegelicht in het
remuneratiebeleid van de Vennootschap
(zie Hoofdstuk 6.5 van het Corporate
Governance Charter) , wijkt Xior van dit
principe af en kent geen vergoeding in
aandelen toe aan bestuurders. De Raad
van Bestuur is ervan overtuigd dat de toe-
passing van dit principe niet zou bijdragen
aan het handelen met het perspectief van
een langetermijnaandeelhouder, gelet op
de aard van de Vennootschap (als GVV)
en de feitelijke omstandigheden van de
bestuurders. De bedragen van de vergoe-
dingen van de niet-uitvoerende bestuur-
ders van de Vennootschap zijn van dien
aard dat de invloed van een dergelijke
vergoeding uitgekeerd in aandelen zeer
beperkt zou zijn, en het wettelijk kader
van de Vennootschap en haar uiteenge-
zette strategie (zoals bepaald door de
Raad van Bestuur), waarborgen naar de
mening van de Raad van Bestuur afdoen-
de dat wordt gehandeld met het perspec-
tief van de lange-termijn aandeelhouders
van de Vennootschap.
6.1.2 INTERNE CONTROLE- EN
RISICOBEHEERSYSTEMEN
6.1.2.1 Algemeen
Interne controle is een proces dat o.m. als
doel heeft redelijke zekerheid te verschaffen
met betrekking tot de doeltreffendheid en
verbetering van de werking van de onder-
neming, de betrouwbaarheid en integriteit
van informatie en de overeenstemming met
beleidslijnen, procedures, wetgeving en re-
glementen.
De "interne controle" valt uiteen in drie
concrete pijlers: interne audit (interne audit
procedures & interne audit functie), risk ma-
nagement (risk management beleid & risk
management functie) en compliance (inte-
griteitsbeleid & compliance functie), waarbij
de "interne audit" niet alleen als opzichzelf-
staande derde pijler dient te worden inge-
vuld, maar tevens vanuit een "transversale"
rol ten opzichte van de twee andere pijlers.
De uitoefening van elk van deze functies
vormt, in samenwerking met de verantwoor-
delijken van de operationele diensten, een
"verdedigingslijn" tegen de risico's die de
Vennootschap loopt. Hierbij wordt rekening
gehouden met de invulling van bovenstaan-
de functies op een passende en evenre-
dige wijze, telkens in functie van de aard,
omvang en complexiteit van de activiteiten
van de Vennootschap qua balans en resul-
taten alsook qua personeelsbestand. Voor
een meer gedetailleerde omschrijving van
de interne controle van de Vennootschap,
wordt verwezen naar Hoofdstuk 8 van het
Corporate Governance Charter van de
Vennootschap, dat beschikbaar wordt ge-
steld via de website van de Vennootschap
(https://corporate.xior.be/nl/corporate-go-
vernance/charters).
De effectieve leiders van de Vennootschap,
zijnde Christian Teunissen en Frederik
Snauwaert, staan in voor de organisatie van
de interne controle, en dit onder toezicht van
de raad van bestuur van de Vennootschap.
6.1.2.2 Organisatie van de interne
controle
Het auditcomité van de Vennootschap is
belast met o.m.: (i) de monitoring van het
financiële verslaggevingsproces; (ii) de
monitoring van de wettelijke controle van
de jaarrekening en de geconsolideerde jaar-
rekening, inclusief opvolging van de vragen
en aanbevelingen geformuleerd door de
commissaris; en (iii) de beoordeling en
monitoring van de onafhankelijkheid van de
commissaris, waarbij met name wordt gelet
op de verlening van bijkomende diensten aan
de Vennootschap. Het auditcomité neemt
zijn taken onder meer waar wanneer de raad
van bestuur de jaarrekening, de geconsoli-
deerde jaarrekening en de voor publicatie
bestemde verkorte financiële overzichten
opstelt. Voorafgaand aan elke halfjaarlijkse
vergadering van de raad van bestuur wordt
een halfjaarlijks rapport opgesteld dat door
de commissaris aan het auditcomité wordt
voorgelegd.
6.1.2.3 Risicoanalyse en
controlewerkzaamheden
Het auditcomité maakt op geregelde tijdstip-
pen een evaluatie van de risico's waaraan de
onderneming is blootgesteld, rapporteert
hierover aan de raad van bestuur en deze
laatste neemt op basis van deze evaluatie
de nodige beslissingen (bijvoorbeeld met be-
trekking tot de evoluties in de markt (zowel
vastgoedmatig als qua verhuurpotentieel),
het bepalen van de financierings- en ren-
te-indekkingsstrategie, de evaluatie van de
huurdersrisico's, het bepalen en beheersen
van de geïdentificeerde residuele risico’s
etc.).
In dit verband werd op 9 december 2022 een
“Risk Voting” sessie georganiseerd waarbij
het management de belangrijkste risico’s
identificeerde en evalueerde (een gelijkaar-
dige oefening gebeurde in 2019), op basis
van een “long list” die gebaseerd werd op
interviews met verantwoordelijken van ver-
schillende departementen van de onderne-
ming. Dit resulteerde in een lijst van veertien
risico’s die elk beoordeeld werden op “resi-
dueel” risiconiveau (dus na inachtname van
de reeds bestaande controlemaatregelen).
De interne auditor van de Vennootschap
herhaalt deze oefening op regelmatige basis
en zal de conclusies ervan gebruiken om de
risico-beheersingsstrategie te bepalen en
de resultaten van de genomen initiatieven
te evalueren.
6.1.2.4 Financiële informatie en
communicatie
Het proces voor het opstellen van de financi-
ele informatie wordt gestructureerd op basis
van vooraf bepaalde uit te voeren taken en
te respecteren tijdschema's. De controle
omgeving wat de financiële verslaggeving
betreft, bestaat uit volgende componenten:
•
Het finance en accounting team is ver-
antwoordelijk voor de voorbereiding en
rapportering van de financiële informatie.
•
Xior maakt gebruik van een checklist
met daarin een overzicht van alle taken
die moeten worden uitgevoerd in het
kader van de jaarlijkse, halfjaarlijkse en
kwartaalafsluiting van de rekeningen van
Xior (op enkelvoudig niveau en op gecon-
solideerd niveau). Aan elke taak is een
verantwoordelijke binnen de financiële
afdeling en een te respecteren timing ge-
koppeld. Aan de hand van deze checklist
weet iedereen binnen de financiële afde-
ling welke taken er moeten uitgevoerd
worden en tegen wanneer.
•
De controller (d.i. de Finance Manager)
is verantwoordelijk voor het nazicht van
de enkelvoudige financiële informatie en
voor de opvolging van de accountants.
•
De Finance & Reporting Director is verant-
woordelijk voor de voorbereiding van de
geconsolideerde cijfers (in samenspraak
met de CFO) en de terugkoppeling van
de financiële informatie aan de opera-
tionele activiteiten van Xior. De Finance
& Reporting Director staat ook in voor
het voorbereiden van alle financiële rap-
porteringen zowel ten behoeve van de
buitenwereld als ten behoeve van het
Management en de Raad van Bestuur.
•
De Finance & Reporting Director analy-
seert per kwartaal de cijfers en maakt een
vergelijking met het budget of forecast en
met de cijfers van het voorgaande kwar-
taal of met het voorgaande jaar. Deze
analyse wordt nadien besproken met de
CFO en de CEO.
•
De CFO is verantwoordelijk voor het
eindnazicht van de geconsolideerde fi-
nanciële staten, en staat in voor de juiste
toepassing van de waarderingsregels.
•
De CFO bespreekt op regelmatige tijdstip-
pen de financiële informatie met de CEO
als verantwoordelijke voor het dagelijkse
beleid.
•
De CEO, de CFO en de Finance & Reporting
Director hebben op recurrente basis een
uitvoerige bespreking waarin de voor-
naamste financiële aandachtspunten
aan bod komen.
•
De Raad van Bestuur bevraagt en be-
spreekt samen met de CEO en CFO elk
kwartaal uitvoerig de financiële verslag-
geving en de vooruitzichten en ziet toe op
de juiste toepassing van de waarderings-
regels.
6.1.2.5 Betrokkenen bij de evaluatie
van de interne controle
De kwaliteit van de interne controle wordt in
de loop van het boekjaar eveneens beoor-
deeld door:
•
De commissaris: enerzijds in het kader van
de audit van de jaarcijfers en de beperkte
audit van de halfjaarcijfers, en anderzijds
in het kader van de jaarlijkse beoordeling
van de onderliggende processen en pro-
cedures. Op basis van de aanbevelingen
van de commissaris worden processen,
waar nodig, bijgestuurd.
•
Het auditcomité (cf. supra) en de Raad
van Bestuur.
•
De interne auditor.
•
Waarderingsdeskundigen: de Waarderings-
deskundigen van de Vennootschap spelen
onrechtstreeks uiteraard een belangrijke
rol voor doeleinden van interne controle, in
het kader van de waardering van het vast-
goed van de Vennootschap.
•
FSMA: als beursgenoteerd bedrijf en als
openbare GVV staat de Vennootschap
onder het toezicht van de FSMA. In dat
kader wordt onder meer een specifiek
nazicht van de financiële informatie uit-
gevoerd.
•
De Compliance Officer.
6.1.2.6 Pijlers van de interne controle
6.1.2.6.1 Passende risicobeheerfunctie en
passend risicobeheerbeleid
De persoon belast met de risicobeheerfunc-
tie (de “Risk Manager”) is verantwoordelijk
voor o.a. het opstellen, uitwerken, bewaken,
actualiseren en implementeren van het risi-
cobeheerbeleid en de risicobeheerprocedu-
res. De rol van Risk Manager wordt binnen
de Vennootschap waargenomen door de
CFO, de heer Frederik Snauwaert, waartoe
hij werd aangesteld voor onbepaalde duur.
2 1
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
6160

De Risk Manager vult deze rol in door vanuit
zijn functie en operationele ervaring, zowel
op regelmatige tijdstippen als op een ad
hoc-basis, een analyse te maken van de
risico's waarmee de Vennootschap wordt
geconfronteerd. Daaruit kunnen concre-
te adviezen worden geformuleerd aan de
andere afdelingen van de Vennootschap.
Op frequente basis rapporteert de Risk
Manager hierover aan de andere effectieve
leider van de Vennootschap, en minstens
eenmaal per jaar bespreekt de Risk Manager
de voornaamste ontwikkelingen op het
gebied van risico’s met de Raad van Bestuur,
via het auditcomité, die de eindverantwoor-
delijkheid draagt over het risicobeheer van
de onderneming.
Hierbij dient erop gewezen te worden dat
risicobeheer integraal deel uitmaakt van
de manier waarop het bedrijf wordt gerund,
doorheen haar operationele, technische,
financiële en juridische bedrijvigheid. Dit
gaat van dagelijks financieel en operati-
oneel beheer, constant intern overleg en
waar nodig met externe adviseurs, optimale
toepassing van het "four eyes" -principe, de
analyse van nieuwe investeringsdossiers,
due diligence procedures, het formuleren
van de strategie en objectieven, tot het
verankeren van strakke procedures voor de
besluitvorming. Daarom is het risicobeheer
de verantwoordelijkheid van het ganse team,
i.e. over alle lagen van de organisatie heen,
zij het op ieder niveau met een verschillende
verantwoordelijkheid.
6.1.2.6.2 Passende onafhankelijke interne-
auditfunctie
De "interne audit" kan worden begrepen
als een onafhankelijke beoordelingsfunc-
tie, ingebed in de organisatie, gericht op
het onderzoek en de beoordeling van de
goede werking, de doeltreffendheid en de
efficiëntie van de door de Vennootschap
gehanteerde interne (controle-) processen/
procedures, met inbegrip van de complian-
ce functie en de risicobeheerfunctie. Interne
audit heeft betrekking op onder meer de wer-
king, doeltreffendheid en efficiëntie van pro-
cessen, procedures en activiteiten inzake: (i)
operationele aangelegenheden (kwaliteit en
aangepastheid van systemen en procedu-
res, organisatiestructuren, beleidslijnen en
gehanteerde methoden en middelen t.o.v.
doelstellingen); (ii) financiële aangelegenhe-
den (betrouwbaarheid van de boekhouding,
de jaarrekening en het financiële verslagge-
vingsproces, en overeenstemming met de
geldende (boekhoud)reglementering); (iii)
management aangelegenheden (kwaliteit
van de managementfunctie en stafdiensten
in het kader van de doelstellingen van de
onderneming); en (iv) risk management en
compliance.
De Vennootschap heeft de interne-audit-
functie sinds 17 oktober 2021 toevertrouwd
aan een werknemer van de Vennootschap
die voltijds de functie van “Internal Audit
Manager” uitoefent en rapporteert aan de
Finance & Reporting Director.
6.1.2.6.3 Passende onafhankelijke com plian ce-
functie en passend integri teitsbeleid
De “onafhankelijke compliance-functie”
wordt ingevuld als een onafhankelijke func-
tie binnen een organisatie, gericht op het
onderzoek naar, en het bevorderen van,
de naleving door de onderneming van de
wetten, reglementen en gedragsregels van
toepassing op de Vennootschap en in het
bijzonder de regels die verband houden met
de integriteit van de activiteiten van de ven-
nootschap. De regels betreffen zowel deze
die voortvloeien uit het beleid van de onder-
neming, het statuut van de onderneming,
alsmede andere wettelijke en reglementaire
bepalingen. Het gaat met andere woorden
om een onderdeel van de bedrijfscultuur,
waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijk-
heid en integriteit, het naleven van hoge
ethische normen bij het zakendoen, en het
naleven van de regelgeving van toepassing
op de Vennootschap. Daarbij dienen zowel
de onderneming (als GVV) als haar mede-
werkers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk,
betrouwbaar en geloofwaardig.
De persoon belast met de compliance-func-
tie staat in voor het opstellen en testen
van aanbevelingen. Het werkdomein van
de compliance-functie omvat in het bijzon-
der - doch kan niet beperkt worden tot - het
toezicht op de naleving van de toepasselij-
ke regels (i) inzake belangenconflicten, (ii)
inzake onverenigbaarheid van mandaten
(bvb. voor de beoordeling van de onafhan-
kelijkheid van bestuurders), (iii) vastgelegd
in de (eventuele) deontologische code van
de Vennootschap, en (iv) inzake marktmis-
bruik (voorwetenschap en marktmanipu-
latie). Deze regels zijn nader uitgewerkt
in het Corporate Governance Charter, het
Verhandelingsreglement en de Code of
Conduct van de Vennootschap.
De effectieve leiding onderzoekt (op regel-
matige basis) welke andere domeinen en
activiteiten deel zouden moeten uitmaken
van de werkdomeinen van de complian-
ce-functie. Zij doet dit op basis van een ri-
sicoanalyse en in overleg met de Raad van
Bestuur, rekening houdend met de specifie-
ke kenmerken van de onderneming.
De Compliance functie wordt sinds 1 april
2021 uitgeoefend door de heer Andries De
Smet die daartoe werd aangesteld voor on-
bepaalde duur.
6.1.3 AANDEELHOUDERSCHAP
6.1.3.1 Oprichters van de
Vennootschap
De historische oprichters van de
Vennootschap zijn:
•
Aloxe, naamloze vennootschap, met
maatschappelijke zetel te Frankrijklei
70, 2000 Antwerpen, ingeschreven in
de Kruispuntbank van Ondernemingen
onder het ondernemingsnummer BE
0849.479.874 (RPR Antwerpen, afdeling
Antwerpen); en
•
Bimmoc, besloten vennootschap,
met maatschappelijke zetel te
Mechelsesteenweg 34, bus 101,
2018 Antwerpen, ingeschreven in de
Kruispuntbank van Ondernemingen
onder het ondernemingsnummer BE
0899.916.906 (RPR Antwerpen, afdeling
Antwerpen), inmiddels ontbonden inge-
volge fusie met Xior Student Housing NV.
6.1.3.2 Aandeelhoudersstructuur
Op 31 december 2023 bedroeg het maat-
schappelijk kapitaal van Xior Student
Housing NV 668.100.346,00 EUR vertegen-
woordigd door 38.227.797 volledig volge-
storte aandelen.
De tabel hieronder geeft de aandeelhouders-
structuur van Xior weer, gebaseerd op de in-
formatie ontvangen van de aandeelhouders
(cf. de transparantiekennisgevingen), c.q.
publiek bekende informatie voor wat Aloxe
NV betreft.
Aandeelhouder
# aandelen
(31.12.2023)
% aandelen (afge-
rond)
Aloxe NV - Dhr. C. Teunissen & Dhr. F. Snauwaert
5.093.755 13,32 %
1
Publiek (free float) 33.134.042 86,68 %
Totaal (noemer)
38.227.797 100 %
1
Op basis van de transparantiekennisgeving per 21 september 2022 en publiek bekende informatie (met inbegrip van de
noemer per 18 december 2023 (38.227.797)).
Geen speciale controlerechten zijn toege-
kend aan bepaalde categorieën van aan-
deelhouders.
6.1.3.3 Leden van de Raad van Bestuur
of het uitvoerend management
De onderstaande tabel geeft een overzicht
weer van het aantal aandelen in handen van
leden van de Raad van Bestuur en het uitvoe-
rend management per 31 december 2023.
Lid van de Raad van Bestuur of uitvoerend management per 31 december
2023
Aantal aandelen
per 31 december
2023
Aloxe NV - Dhr. C. Teunissen & Dhr. F. Snauwaert (cfr.
transparantiekennisgeving/publieke informatie) 5.093.755
Dhr. Christian Teunissen 4.682
Aloxe NV
1
5.084.177
Dhr. Frederik Snauwaert 4.896
Dhr. Joost Uwents 3.511
Dhr. Wouter De Maeseneire 1.648
Mevr. Kristina Olsen 450
(i)
Deze deelneming in Xior Student Housing NV wordt rechtstreeks aangehouden door Aloxe NV. Aloxe NV wordt
gecontroleerd door de heer Christian Teunissen (rechtstreeks en via Nevi BV, een vennootschap die zelf eveneens wordt
gecontroleerd door de heer Christian Teunissen).
6.1.4 RAAD VAN BESTUUR VAN DE
VENNOOTSCHAP
6.1.4.1 Algemeen
De Raad van Bestuur bestaat uit acht be-
stuurders. Het betreft zes niet-uitvoerende
onafhankelijke bestuurders (waaronder de
Voorzitter) en twee uitvoerende bestuurders,
waaronder de gedelegeerd bestuurder.
De samenstelling van de Raad van Bestuur
dient te zijn gekenmerkt door een evenwich-
tige vertegenwoordiging tussen uitvoerende,
onafhankelijke en andere niet-uitvoerende
bestuurders. Minstens de helft van de Raad
van Bestuur bestaat uit niet-uitvoerende
bestuurders, en minstens drie van hen zijn
onafhankelijk in de zin van artikel 7:87, §1
van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen en van Bepaling 3.5 van de
Governance Code 2020.
De samenstelling van de Raad van Bestuur
dient te waarborgen dat beslissingen geno-
men worden in het vennootschapsbelang.
Deze samenstelling wordt bepaald op basis
van complementariteit inzake bekwaamhe-
den, ervaring en kennis. Er wordt gestreefd
naar een samenstelling van de Raad van
Bestuur die de aanwezigheid waarborgt
van bestuurders die vertrouwd zijn met
vastgoed in het algemeen, studentenhuis-
vesting in het bijzonder, en/of met andere
belendende expertisedomeinen die van
belang worden geacht voor de activiteiten
van de Vennootschap. Daarnaast wordt er
gestreefd naar een vertegenwoordiging van
bestuurders die ervaring hebben in operatio-
nele, financiële en andere aspecten van het
beheer van een vastgoedvennootschap en
een gereglementeerde vastgoedvennoot-
schap in het bijzonder en/of in beleidsvoe-
ring in beursgenoteerde vennootschappen.
Er wordt eveneens de nodige aandacht be-
steed aan de vereisten van genderdiversiteit
en diversiteit in het algemeen. Artikel 7:86
van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen bepaalt dat in vennootschap-
pen waarvan de effecten zijn toegelaten tot
de verhandeling op een gereglementeerde
markt, ten minste één derde van de leden
van de Raad van Bestuur van een ander ge-
slacht dient te zijn dan dat van de overige
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
6362

leden. Voor de toepassing van deze bepa-
ling wordt het vereiste minimumaantal van
die leden van een ander geslacht afgerond
naar het dichtstbijzijnde gehele getal. Voor
vennootschappen waarvan de effecten
voor het eerst toegelaten worden tot een
gereglementeerde markt moet aan deze
verplichting worden voldaan vanaf de eerste
dag van het zesde boekjaar dat aanvangt
na deze toelating (d.i. vanaf 1 januari 2021).
Sinds 19 mei 2022 voldoet de samenstelling
van de Raad van Bestuur aan de vereisten
van Artikel 7:86 van het Wetboek van ven-
nootschappen en verenigingen.
De bestuurders, effectieve leiders en ver-
antwoordelijken voor de onafhankelijke
controlefuncties mogen overeenkomstig
de GVV-Wetgeving uitsluitend natuurlijke
personen zijn. Overeenkomstig de relevante
bepalingen van de GVV-Wetgeving dienen
de leden van de Raad van Bestuur steeds
voor de uitoefening van hun functie over de
vereiste professionele betrouwbaarheid en
passende deskundigheid te beschikken. Zij
mogen niet binnen de werkingssfeer van de
in de GVV-Wetgeving vastgelegde verbods-
bepalingen vallen. Hun benoeming dient
voorafgaand ter goedkeuring te worden
voorgelegd aan de FSMA.
6.1.5 SAMENSTELLING
De Raad van Bestuur van de Vennootschap
bestaat per 31 december 2023 uit acht
leden:
•
twee uitvoerende bestuurders, m.n. de
heer Christian Teunissen en de heer
Frederik Snauwaert; en
•
zes niet-uitvoerende onafhankelij-
ke bestuurders, m.n. Joost Uwents,
Wilfried Neven, Wouter De Maeseneire,
Marieke Bax, Colette Dierick en Conny
Vandendriessche
De onderstaande tabel geeft een overzicht
weer van de (niet-)uitvoerende bestuurders
en de termijnen van hun bestuursmandaten.
Naam bestuurder Hoedanigheid Ingang
mandaat
Einde mandaat
Herbenoeming
Christian Teunissen
Uitvoerend
bestuurder – CEO
23/11/2015
Gewone algemene
vergadering 2026
19/05/2022
Frederik Snauwaert
Uitvoerend
bestuurder – CFO
23/11/2015
Gewone algemene
vergadering 2026
19/05/2022
Wilfried Neven
Niet-uitvoerend
bestuurder
23/11/2015
Gewone algemene
vergadering 2026
19/05/2022
Wouter De
Maeseneire
Niet-uitvoerend
bestuurder
23/11/2015
Gewone algemene
vergadering 2026
19/05/2022
Joost Uwents
Niet-uitvoerend
bestuurder
23/11/2015
Gewone algemene
vergadering 2026
19/05/2022
Marieke Bax
Niet-uitvoerend
bestuurder
20/05/2021
Gewone algemene
vergadering 2025
Nvt
Colette Dierick
Niet-uitvoerend
bestuurder
19/05/2022
Gewone algemene
vergadering 2026
Nvt
Conny
Vandendriessche
Niet-uitvoerend
bestuurder
19/05/2022
Gewone algemene
vergadering 2026
Nvt
6.1.6 BEKNOPTE BESCHRIJVING
VAN DE PROFESSIONELE CARRIÈRE
VAN DE BESTUURDERS
Hierna volgen de mandaten en een beknop-
te beschrijving van de professionele carrière
van de bestuurders. Voor wat een overzicht
betreft van de professionele carrière van de
heer Christian Teunissen en de heer Frederik
Snauwaert, wordt verwezen naar Hoofdstuk
6.1.12 van dit Jaarverslag .
1 ZERNIKE TOREN
Groningen — Nederland
Dhr. Wilfried Neven – °1966
kantooradres: Rue des Croisiers 24,
4000 Luik
Wilfried Neven is vice-CEO bij Ethias SA
waar hij sinds december 2021 de sleutelrol
van Chief Customer Experience Officer op
zich neemt. Voordien was hij sinds 2011
actief binnen de Allianz groep, waar hij CEO
Belgium van Allianz Benelux NV was tot
einde 2019. Eerder vervulde hij mandaten
bij P&V Group en ING Insurance Belgium. Hij
behaalde het diploma van handelsingenieur
in 1989 en vervulde tevens de opleiding Risk
Management aan de Antwerp Management
School. Daarnaast voltooide hij bijkomende
opleidingen aan de ING Business School,
Heemskerk (Nederland).
Lopende mandaten: Ethias SA (lid van het
directiecomité), Ethias Services NV (be-
stuurder), EURESA (bestuurder) en Ethias
Ventures NV (bestuurder), Ethias Lease
Coporation NV (bestuurder).
Beëindigde mandaten: Allianz Benelux
NV (CEO Belgium en lid van de Raad van
Bestuur), Allianz Nederland Groep NV (lid
van raad van Management en Raad van
Bestuur), Assuralia (uitvoerend comité en
Raad van Bestuur), EDB Investments SCA
(lid van de “Conseil de Surveillance”), Portima
CBVA (Voorzitter Raad van Bestuur), Viaxis
CVBA (Bestuurder), De Koninklijke Kring van
Verzekeraars van België (Bestuurder).
Wilfried Neven is sinds 19 mei 2022 voor-
zitter van de Raad van Bestuur van de
Vennootschap.
Dhr. Joost Uwents – °1969
kantooradres: Blakebergen 15,
1861 Wolvertem
Joost Uwents is CEO van de beursgeno-
teerde openbare GVV WDP (Warehouses
De Pauw) waar hij sinds 2002 zetelt in de
Raad van Bestuur. Hij behaalde het diplo-
ma van handelsingenieur in 1991 en is
tevens houder van een MBA van de Vlerick
Business School. Joost startte zijn carrière
als Accountmanager bij de Generale Bank in
1994.
In 1999 ging hij aan de slag als CFO bij de
toenmalige beursgenoteerde vastgoed-
bevak WDP, waar hij sinds 2010 CEO is. Hij
is mede verantwoordelijk voor de uitbouw
van WDP tot marktleider in de verhuur van
logistiek en semi-industrieel vastgoed in
de Benelux, actief in onder meer België,
Nederland, Roemenië en Duitsland met een
vastgoedportefeuille van meer dan 6 miljard
EUR.
Lopende mandaten: gedelegeerd bestuur-
der van WDP NV (beursgenoteerd), en in dat
kader uitvoerend bestuurder/zaakvoerder
van verschillende groepsvennootschap-
pen: WDP France SARL, WDP Nederland
NV (incl. als vaste vertegenwoordiger van
WDP Nederland NV als bestuurder van
WDP Development NL BV), Warehouses De
Pauw Romania SRL, WDP Invest NV, WDP
Luxembourg SA, WVI GmbH, lid van de Raad
van Bestuur van Catena.
Beëindigde mandaten: lid van de Raad van
Bestuur van Unifiedpost Group NV
Prof. Dr. Wouter De Maeseneire – °1977
kantooradres: Reep 1,
9000 Gent
Wouter De Maeseneire is associate professor
in corporate finance aan de Vlerick Business
School en gastprofessor aan Erasmus/
Universiteit Gent en werd benoemd tot
academic dean van de Vlerick Master op-
leidingen in augustus 2015 en is daarginds
tevens Programme Director van de Master
in Financial Management. Hij studeerde
Toegepaste Economische Wetenschappen
aan de Universiteit Gent en behaalde een doc-
toraat aan de Erasmus Universiteit Rotterdam.
Zijn onderzoek werd voorgesteld op ver-
scheidene internationale congressen, waar-
onder Financial Management Association
en Academy of Management Meeting,
Babson Entrepreneurship Conference,
Strategic Management Society, Real
Options Conference en Midwest Finance
Association. Wouter publiceerde in weten-
schappelijke tijdschriften zoals ‘Research
Policy’ en ‘Journal of Business, Finance and
Accounting’. Bovendien heeft hij bijdrages
geleverd aan tal van managementboeken.
Na het afronden van zijn proefschrift, schreef
hij een boek over reële opties, een nieuwe
techniek voor het waarderen van bedrijven/
projecten die het mogelijk maakt de waarde
in te schatten van flexibiliteit die vaak aan-
wezig is bij risicovolle investeringsprojecten.
Wouter kreeg verschillende Best Teacher
Awards en won de 2012 EFMD Banking &
Finance Case Writing Competition met een
analyse van de ABInbev-deal. Zijn huidige
onderzoeksinteresses situeren zich op het
vlak van beursintroducties, waardering, reële
opties, risicokapitaal, private equity, overna-
mes en financieringsbeperkingen.
Lopende mandaten: Vlerick Partner CVBA.
1
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
6564

Mevr. Marieke Bax – °1961
kantooradres: Plantage Westermanlaan 13,
1018 DK Amsterdam (Nederland)
Marieke Bax is van Nederlandse nationali-
teit. Zij heeft een MA Law van de universi-
teit Amsterdam, een LLM van Cambridge
University en een MBA van INSEAD. Marieke
bekleedt verschillende bestuursmandaten
in diverse sectoren. Vandaag heeft zij be-
stuursmandaten als voorzitter van het au-
ditcomité bij Inpost, Mediq en Superbet en
als voorzitter van het benoemingscomité bij
Frontier Economics. Daarnaast neemt ze
deel aan het ESG comité bij Inpost en Mediq.
Lopende mandaten: InPost (voorzitter van
het auditcomité en lid van het ESG comité),
Mediq (voorzitter van het auditcomité en
lid van het ESG comité), Superbet (voorzit-
ter van het audit & risk comité) en Frontier
Economics ( voorzitter van het benoemings-
comité).
Beëindigde mandaten: Fastned (lid van
het auditcomité), VastNed Retail (voorzitter
van het remuneratiecomité en het benoe-
mingscomité), Fonds Podiumkunsten (be-
stuurder), CLSA (lid van het auditcomité),
Euroclear/EESA (voorzitter van het audit- en
riskcomité), Frans Hals Museum (lid van het
auditcomité), Corbion Nederland (bestuur-
der), ASR Insurance (voorzitter van het re-
muneratiecomité), Gooseberry Amsterdam
(managing partner), KMPG The Netherlands
(partner), Sara Lee Corporation (director),
Hot Orange Amsterdam (Chief Financial
Officer), Vion Food (voorzitter van het audit-
comité), Climate Transition Capital (voorzit-
ter van de raad van bestuur).
Mevr. Colette Dierick – °1960
kantooradres: Wolfsmelkweg 8,
8620 Nieuwpoort
Colette Dierick behaalde het diploma van
burgerlijk ingenieur aan de UGent en startte
na haar studies als management trainee bij
ING, waar zij tot eind juni 2022 actief was
als CEO en managing director van ING
Luxemburg. Voorafgaand aan die functie
was ze verantwoordelijk voor onder meer de
Belgische Retail en Private Banking activitei-
ten, Digitale Channels en Marketing voor ING
Belgium en Record Bank.
Lopende mandaten: Belfius Bank (onafhan-
kelijk bestuurder en lid van het auditcomité
en groepscomité).
Beëindigde mandaten: Nextensa (bestuur-
der), Patronale Groep (bestuurder), Patronale
Life (lid van het audit en risk comité en het
remuneratie- en benoemingscomité).
Mevr. Conny Vandendriessche – °1964
kantooradres: Westwing Park,
Kwadestraat 153 b 4.2, 8800 Rumbeke
Conny Vandendriessche volgde opleidingen
aan de Vlerick Business School, Guberna en
Stanford. Zij is oprichter, en was gedurende
ruime tijd CEO, van Accent Jobs dat intus-
sen uitgroeide tot The House of HR, waar ze
vandaag nog steeds actief is als bestuurder
en lid van het ESG Comité. Conny richtte ook
andere verschillende andere bedrijven op,
zoals Stella P. (een bedrijf gespecialiseerd in
de samenstelling van raden van bestuur en
adviesorganen) en We are Jane (een inves-
teringsfonds specifiek gericht op bedrijven
geleid door vrouwen).
Lopende mandaten: Ardo NV (bestuurder),
House of HR (bestuurder en lid van het ESG
Comité)
Beëindigde mandaten: JBC NV (bestuurder)
6.1.7 VOORZITTERSCHAP VAN DE
RAAD VAN BESTUUR
Wilfried Neven werd door de Raad van
Bestuur van de Vennootschap van 25 april
2022 voor een onbepaalde termijn benoemd
als voorzitter van de Raad van Bestuur.
6.1.8 BETROUWBAARHEID,
DESKUNDIGHEID EN ERVARING
Artikel 14 van de GVV-Wet legt bestuurders
van een openbare GVV specifieke verplich-
tingen op inzake professionele betrouwbaar-
heid en passende deskundigheid.
In het kader van deze verplichtingen hebben
de bestuurders en leden van de bedrijfslei-
ding van de Vennootschap verklaard dat
zij gedurende de voorgaande vijf jaar niet
zijn veroordeeld voor fraudemisdrijven. Alle
bestuurders van de Vennootschap hebben
daarenboven verklaard dat zij als lid van een
bestuurs-, leidinggevend of toezichtsorgaan
de voorgaande vijf jaar niet betrokken zijn
geweest bij enig faillissement, surseance of
liquidatie. Tussen de leden van de bestuurs-,
leidinggevende of toezichthoudende orga-
nen bestaan geen familiebanden.
Bovendien hebben alle bestuurders en leden
van de bedrijfsleiding verklaard dat zij niet
het voorwerp zijn geweest van enige offici-
ele of openbaar geuite beschuldigingen en/
of sancties opgelegd door een wettelijk of
toezichthoudende autoriteit, noch dat zij
door de rechtbank verhinderd werden om
op te treden (i) als een lid van het bestuurs-,
leidinggevend of toezichtsorgaan van een
emittent van financiële instrumenten of (ii)
met het oog op het beheer of de uitoefening
van de activiteiten van een emittent van fi-
nanciële instrumenten.
Wij zijn van mening dat alle bestuurders
vanuit hun persoonlijke uitgebreide profes-
sionele ervaring en achtergrond, bijzondere
kennis en competenties bijdragen op het
vlak van sociale, milieu- en governance the-
ma’s.
Tot slot voldoen de bestuurders van de
Vennootschap elk aan de selectie- en com-
petentiecriteria opgenomen in het Corporate
Governance Charter van de Vennootschap
(zie Hoofdstuk 6.1.4.1 van dit Jaarverslag) ,
als volgt:
•
De heer Christian Teunissen beschikt
over kennis van de vastgoed- en bouw-
sector en in het bijzonder van de sector
van studentenhuisvesting;
•
De heer Frederik Snauwaert beschikt over
kennis van de vastgoed- en bouwsector
en in het bijzonder van de sector van stu-
dentenhuisvesting, en beschikt tevens
over financiële kennis;
•
De heer Wilfried Neven beschikt over
kennis uit de verzekeringssector en risk
management, evenals kennis inzake digi-
tale transformatie;
•
De heer Joost Uwents beschikt over
kennis van de vastgoed- en bouwsector
(zowel in België als Nederland) alsook
van openbare GVV's; bovendien beschikt
de heer Uwents, in zijn hoedanigheid van
CEO van WDP, als een GVV die aan de
top staat van de sector wat betreft ESG
doelstellingen, visie en rapportering, over
bijzonder relevante ervaring voor de uit-
dagingen van de Venootschap op dit vlak;
•
De heer Wouter De Maeseneire be-
schikt over kennis inzake corporate
finance en capital markets alsook in het
bijzonder over het doelpubliek van de
Vennootschap;
•
Mevrouw Marieke Bax beschikt over
kennis op zowel financieel, strategisch
als juridisch vlak. Bovendien beschikt zij
over bijzondere kennis op digitaal vlak;
•
Mevrouw Colette Dierick beschikt over
kennis in de bank- en financiële sector.
Gelet op haar bestuursmandaat bij
andere genoteerde vastgoedvennoot-
schappen, beschikt zij tevens over kennis
in het vastgoed;
•
Mevrouw Conny Vandendriessche be-
schikt over een uitgebreide ervaring in het
domein van Human Capital.
6.1.9 WERKING EN TAKEN VAN DE
RAAD VAN BESTUUR
De Raad van Bestuur vergadert minstens vier
maal per jaar, en in ieder geval vaak genoeg
om zich daadwerkelijk van zijn verantwoor-
delijkheden te kunnen kwijten. De Voorzitter
kan andere of bijkomende vergaderingen
samenroepen telkens de belangen van de
Vennootschap dit vereisen of op vraag van
minstens twee bestuurders of de CEO.
In 2023 vonden er 13 vergaderingen van de
Raad van Bestuur plaats. Daarnaast beslis-
te de Raad van Bestuur ook éénmaal via de
procedure van schriftelijke besluitvorming.
In overleg met de CEO legt de Voorzitter de
agendapunten vast van elke vergadering van
de Raad van Bestuur. Tijdens de vergadering
kan de Raad van Bestuur beslissen een bij-
komend punt op de dagorde te plaatsen voor
zover alle leden aanwezig zijn en met deze
wijziging van de agenda instemmen.
Iedere bestuurder kan volmacht geven aan
een ander lid van de Raad van Bestuur om
hem of haar op een welbepaalde vergade-
ring te vertegenwoordigen.
De Raad van Bestuur kan slechts geldig be-
raadslagen en beslissen indien ten minste de
meerderheid van de bestuurders aanwezig
of vertegenwoordigd is. Indien dit quorum
niet is bereikt, kan een nieuwe vergade-
ring worden bijeengeroepen met dezelfde
agenda, die geldig zal beraadslagen en be-
slissen indien ten minste twee bestuurders
aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
Indien een bestuurder, rechtstreeks of on-
rechtstreeks, een belang van vermogens-
rechtelijke aard heeft dat strijdig is met een
beslissing of een verrichting die tot de be-
voegdheid behoort van de Raad van Bestuur,
dient hij zich te richten naar de bepalingen
van artikel 7:96 van het Wetboek van ven-
nootschappen en verenigingen. De leden
van de Raad van Bestuur dienen eveneens
artikelen 37-38 van de GVV-Wet na te leven.
Besluiten van de Raad van Bestuur worden bij
meerderheid van de uitgebrachte stemmen
genomen. Blanco of ongeldige stemmen
worden niet bij de uitgebrachte stemmen
geteld. Bij staking van stemmen binnen de
Raad van Bestuur is het voorstel verworpen.
De Raad van Bestuur streeft het lange termijn
succes van de Vennootschap na door onder-
nemend leiderschap te garanderen en tege-
lijkertijd de risico's van de Vennootschap te
beoordelen en te beheren, en dit binnen een
kader van efficiënte en effectieve controles.
De Raad van Bestuur beslist vanuit haar
beleidsfunctie over de waarden en de stra-
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
6766

tegie van de Vennootschap, de voornaamste
beleidslijnen, en haar bereidheid om risico's
te nemen. Zij ziet erop toe dat de verplichtin-
gen van de Vennootschap ten aanzien van
al haar aandeelhouders duidelijk zijn en dat
eraan wordt voldaan, rekening houdend met
de belangen van de overige stakeholders.
De Raad van Bestuur beoordeelt vanuit
haar toezichtsfunctie de verwezenlijking
van de strategie en doelstellingen van de
Vennootschap en de prestaties van het uit-
voerend management.
Om de doeltreffendheid van de Raad van
Bestuur voortdurend te verbeteren, evalu-
eert de Raad van Bestuur ten gepaste tijde
zijn omvang, samenstelling, prestaties en de
interactie met het uitvoerend management.
De daadwerkelijke bijdrage en aanwezigheid
van elke bestuurder wordt periodiek geëva-
lueerd om - rekening houdend met wijzigen-
de omstandigheden - de samenstelling van
de Raad van Bestuur te kunnen aanpassen.
De Raad van Bestuur heeft een audit- en risk-
comité, een remuneratie- en benoemings-
comité, een investeringscomité, een ESG
& ethics comité en een uitvoerend comité
opgericht (zie infra).
Voor een gedetailleerde beschrijving van
de taken en de werking van de Raad van
Bestuur wordt verwezen naar Hoofdstuk 2.6
van het Corporate Governance Charter van
de Vennootschap .
6.1.10 OVERZICHT OMTRENT DE WERKING VAN DE RAAD VAN BESTUUR IN 2023
Naam Hoedanigheid Aanwezigheden
Wilfried Neven
Voorzitter (sinds 19/05/2022)
Niet-uitvoerend onafhankelijk bestuurder
Raad van Bestuur 13/13
Audit- en riskcomité: 5/5
Joost Uwents Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder
Raad van Bestuur 13/13
Investeringscomité: 10/10
Wouter De Maeseneire Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder
Raad van Bestuur 13/13
Remuneratiecomité: 3/3
Marieke Bax Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder
Raad van bestuur: 10/13
Audit- en riskcomité: 5/5
Ethics & ESG-comité: 1/1
Colette Dierick Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder
Raad van bestuur: 11/13
Audit- en riskcomité: 5/5
Remuneratiecomité: 3/3
Conny Vandendriessche Niet-uitvoerend, onafhankelijk bestuurder
Raad van bestuur: 10/13
Remuneratiecomité: 3/3
Ethics & ESG-comité: 0/1
Christian Teunissen Uitvoerend bestuurder
Raad van Bestuur: 13/13
Audit- en riskcomité: 5/5 (op uitnodiging van het comité)
Remuneratiecomité: 3/3 (op uitnodiging van het comité)
Investeringscomité: 10/10
Ethics & ESG-comité: 1/1
Frederik Snauwaert Uitvoerend bestuurder
Raad van Bestuur: 11/13
Audit- en riskcomité: 5/5 (op uitnodiging van het comité)
Remuneratiecomité: 3/3 (op uitnodiging van het comité)
6.1.11 GEDELEGEERD BESTUURDER
EN EFFECTIEVE LEIDING
De Raad van Bestuur van de Vennootschap
heeft het dagelijks bestuur toevertrouwd
aan één gedelegeerd bestuurder, namelijk
de heer Christian Teunissen (CEO). De gede-
legeerd bestuurder werd op de vergadering
van de Raad van Bestuur van 25 november
2015 benoemd voor een onbepaalde ter-
mijn, met dien verstande dat zijn mandaat
van gedelegeerd bestuurder een einde zal
nemen op het moment dat zijn mandaat als
bestuurder van de Vennootschap een einde
neemt.
Christian Teunissen (CEO) en Frederik
Snauwaert (CFO) zijn voor onbepaalde duur
aangesteld als effectieve leiders van de
Vennootschap in de zin van artikel 14 van
de GVV-Wet.
6.1.12 UITVOEREND MANAGEMENT
Naam Hoedanigheid Ingang mandaat Einde mandaat
Christian Teunissen CEO 23/11/2015 Onbepaald
Frederik Snauwaert CFO 23/11/2015 Onbepaald
Kristina Olsen COO 19/10/2022 Onbepaald
Het uitvoerend management van de
Vennootschap telt op heden drie leden,
m.n. twee uitvoerende bestuurders, zijnde
de CEO en de CFO, en de Chief Operating
Officer (“COO”), zijnde Kristina Olsen.
De CEO, CFO en de COO worden benoemd
door de Raad van Bestuur. In functie van
haar toekomstige omvang, activiteiten en
behoeften kan de Vennootschap het uitvoe-
rend management op termijn uitbreiden of
wijzigen.
Aan het hoofd van het uitvoerend ma-
nagement staat Christian Teunissen, CEO.
De CEO staat onder meer in voor het da-
gelijks bestuur van de Vennootschap en
de prospectie en identificatie van nieuwe
vastgoedprojecten. De CEO leidt tevens de
operationele beheers- en verhuuractiviteiten
van de Vennootschap. De CFO staat in voor
de leiding van het financieel, boekhoudkun-
dig en administratief departement.
De COO is verantwoordelijk voor het beheer
van de dagelijkse en (niet-financiële) admi-
nistratieve werking van de Vennootschap.
De CGO (voorheen “CIO”) staat in voor de co-
ordinatie en uitvoering van de investeringen
en transacties waartoe de Vennootschap
wenst over te gaan. Er werd beslist om voor-
lopig geen CGO aan te stellen, de voormelde
verantwoordelijkheden worden waargeno-
men door de CEO.
De rol en bevoegdheden van de leden van het
uitvoerend management staan beschreven
in artikel 5.2 van het Corporate Governance
Charter van de Vennootschap .
Het beroepsadres van het uitvoerend ma-
nagement bevindt zich op de maatschap-
pelijke zetel van de Vennootschap, d.i.
Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen, België.
Hierna wordt een beknopte omschrijving
gegeven van de professionele carrière van
de leden van het uitvoerend management.
1 PXL HASSELT
Hasselt — België
1
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
6968

(iii) Kristina Olsen (° 1967)
Kristina Olsen heeft postgraduaatcertifica-
ten van zowel Oxford University als INSEAD
en is een erkend vastgoedmakelaar.
Kristina bekleedde tussen 2000 en 2016
verschillende managementfuncties binnen
het beursgenoteerde Scandinavische bouw-
bedrijf NCC. Toen ze zich op de woning-
bouw richtte, werd ze Managing Director
van Denemarken en Noorwegen. In 2021
trad Kristina toe tot het Basecamp-team als
Managing Director van Basecamp Nordics.
Sinds 19/10/2022 bekleedt Kristina de
functie van COO binnen Xior en is zij verant-
woordelijk voor het algemeen beheer van de
dagelijkse activiteiten van Xior.
Overzicht van het bestuur en het uitvoerend management
Uitvoerende bestuurders
Christian Teunissen (CEO)
Frederik Snauwaert (CFO)
Niet-uitvoerende,
onafhankelijke bestuurders
Joost Uwents
Wilfried Neven
Wouter De Maeseneire
Marieke Bax
Colette Dierick
Conny Vandendriessche
Voorzitter raad van bestuur Wilfried Neven
Gedelegeerd bestuurder Christian Teunissen (CEO)
Uitvoerend management
Christian Teunissen (CEO)
Frederik Snauwaert (CFO)
Kristina Olsen (COO)
Effectieve leiders
Christian Teunissen (CEO)
Frederik Snauwaert (CFO)
6.1.13 COMITÉS VAN DE RAAD VAN
BESTUUR
De Raad van Bestuur heeft de volgende
comités opgericht: een investeringscomité,
een audit- en riskcomité, een remuneratie-
en benoemingscomité, een ethics en ESG
comité en sinds 15 september 2022 ook een
uitvoerend comité.
De Raad van Bestuur kan, in overeenstem-
ming met artikel 7:93 WVV., in zijn midden
en onder zijn aansprakelijkheid een of meer-
dere adviserende comités oprichten, zoals
bijvoorbeeld een strategisch comité. De
Raad van Bestuur bepaalt de samenstelling
en de bevoegdheden van deze comités, met
inachtneming van de toepasselijke regelge-
ving.
(i) Het investeringscomité
In de loop van 2018 werd een investe-
ringscomité ingericht, bestaande uit Joost
Uwents (onafhankelijk en niet-uitvoerend be-
stuurder), Christian Teunissen (uitvoerend
bestuurder en CEO) en Frederik Snauwaert
(uitvoerend bestuurder en CFO).
Het investeringscomité heeft als doel de
verdere groei van de Vennootschap mee te
faciliteren, door als brug te fungeren tussen
het uitvoerend management en de Raad van
Bestuur.
Hiermee wordt de interactie met de Raad
van Bestuur, en dus ook het besluitvor-
mingsproces, verder geoptimaliseerd, om zo
op nog efficiëntere wijze te kunnen inspelen
op investeringsopportuniteiten.
De rol en verantwoordelijkheden, samenstel-
ling en werking van het investeringscomité,
staan beschreven in Hoofdstuk 4.5 van
het Corporate Governance Charter van de
Vennootschap .
Het investeringscomité kwam in 2023 in
totaal 10 keer samen (via fysieke bijeen-
komst of videoconferentie).
(ii) Het audit- en riskcomité
Tijdens het laatste kwartaal van 2019 heeft
de Vennootschap, gelet op de evolutie in
de complexiteit, aard en omvang van de
Vennootschap en haar activiteiten (zie even-
eens Hoofdstuk 6.1.1. van dit Jaarverslag) ,
een apart auditcomité opgericht dat over
voldoende relevante kennis beschikt, in het
bijzonder in financiële aangelegenheden, om
haar rol effectief te kunnen vervullen en een
optimale werking te garanderen.
Tot 31 december 2022 werd het auditco-
mité gevormd door alle onafhankelijke
(i) Christian Teunissen (°1973)
Christian Teunissen voltooide in 1996 zijn
licentiaat handelswetenschappen (optie
accountancy) aan de EHSAL te Brussel. Hij
startte zijn carrière in de verzekeringssector
bij Fortis AG. In 2000 startte hij zijn eigen
verzekeringskantoor via de overname van
AdB Business Partners, dat in 2005 verkocht
werd aan Van Dessel Verzekeringen. Op deze
wijze heeft Christian Teunissen gedurende 9
jaar kennis vergaard en ervaring opgedaan
in de verzekeringsindustrie. Sinds 2005 legt
Christian zich toe op de uitbouw van een
vastgoedportefeuille, zowel als ontwikkelaar,
als investeerder, en als beheerder. In 2007
realiseerde Christian Teunissen zijn eerste
studenthuisvestingsproject, bestaande uit
45 studentenkamers. Hij staat reeds 16 jaar
aan het hoofd van de Xior groep.
In het kader van zijn professionele vastgoe-
dactiviteiten, werd een bijzondere focus
gelegd op de sector van het studenten-
vastgoed, die aan de grondslag ligt voor de
uitbouw van de huidige portefeuille van de
Vennootschap. Hij is (mede-)oprichter en be-
stuurder van diverse vastgoedvennootschap-
pen, waaronder Xior Student Housing NV.
Lopende mandaten: Naast zijn mandaat
als lid van de Raad van Bestuur van de
Vennootschap, vervult hij tevens mandaten
in volgende vennootschappen (waarvan het
overgrote merendeel echter geen deelname
aan het dagelijks bestuur impliceert): Aloxe
NV, Student House Building BV, Limimmo
BV, Proinvest BV, Eland Group NV, Mopro
Antigoon NV, M-Building BV, Moose Real
Estate BV, X-Building BV, Den Hill Diar BV,
Anthonis Verzekeringen NV, Nevi BV, Livec
NV, Landwin BV, Gropius BV, Coral BV, Coral
Build BV, Teuvan NV, Immo DDL NV, Silex
BV.
Afgelopen mandaten over de afgelopen
5 jaar: Devimmo NV, CPG CVBA en Retail
Design BV, Promiris Student NV en Alma
Student NV. Mopro Zurenborg BV, Jugho
BV Off Site Europe BV, Lotta BV, B&C
Enterprises Ltd.
(ii) Frederik Snauwaert (°1980)
Frederik Snauwaert behaalde een master in
handelswetenschappen optie financieel
beleid en beleggingsleer aan EHSAL te
Brussel in 2003. In 2009 voltooide hij de vast-
goedopleiding Postgraduaat Vastgoedkunde
aan de KULeuven.
Frederik is sinds 2012 CFO van de
Vennootschap. Hij startte zijn loopbaan
in 2003 bij PwC, waar hij tot 2006 actief
was als Senior Auditor. Vervolgens was hij
actief als Group Credit/Asset Risk Officer
van Fortis Lease Group Services. Van 2008
tot 2012 was hij Relationship Manager
Midcorporates & Institutionals (Real Estate)
bij ING België, waarna hij de overstap maakte
naar de Vennootschap.
Lopende mandaten: Naast zijn mandaat
als lid van de Raad van Bestuur van de
Vennootschap, vervult hij tevens mandaten
in volgende vennootschappen (waarvan het
overgrote merendeel echter geen deelname
aan het dagelijks bestuur impliceert): Aloxe
NV, CaliXto BV, Anthonis Verzekeringen
NV, Eland Group NV, M-Building BV, Mopro
Antigoon NV, Studium Invest GCV, Leuven
Building BV, Den Hill Diar BV, PDH Invest BV,
Immo DDL NV, Nevire BV, Tyche Investments
BV, Silex BV, Krijgimmo BV, Boerenkrijg
Construct BV, Immo Parkland BV, Charflo BV.
Afgelopen mandaten over de afgelopen
5 jaar: Jugho BV, Lovania Properties BV,
Ramberghof BV, Mopro Zurenborg BV,
Off Site Europe BV, Modesti SARL, Vere
Investments SARL, Here Investments SARL,
Leuven Tréfonds BV, Devimmo NV, CPG
CVBA en Retail Design BV, Promiris Student
NV en Alma Student NV.
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
7170

bestuurders van de Vennootschap met
Wilfried Neven als voorzitter. Sinds 1 ja-
nuari 2023 bestaat het auditcomité uit 3
leden, zijnde Marieke Bax, Wilfried Neven
en Colette Dierick. Colette Dierick werd be-
noemd als voorzitter van dit comité. Gelet
op de groei van de vastgoedportefeuille
van de Vennootschap in 2022, besloot de
Raad van Bestuur om het aantal leden van
dit comité te reduceren naar 3 zodat het
comité in staat is regelmatiger en uitgebrei-
der te vergaderen, en dit comité wordt sinds
1 januari 2023 aangeduid worden als “Audit
& Risk Comité”.
De rol en verantwoordelijkheden, samen-
stelling en werking van het auditcomité,
staan beschreven in Hoofdstuk 4.2 van
het Corporate Governance Charter van de
Vennootschap.
Het auditcomité kwam in 2023 in totaal
5 keer samen (via fysieke bijeenkomst of
video conferentie).
(iii) Het remuneratie- en benoemingscomité
Op 31 maart 2020 heeft de Vennootschap
een apart remuneratie- en benoemings-
comité opgericht, waarvan gedurende 2022
alle onafhankelijke bestuurders van de
Vennootschap deel van uitmaakten en met
Wouter De Maeseneire als voorzitter. Sinds
1 januari 2023 bestaat het remuneratie- en
benoemingscomité uit 3 leden, zijnde Wouter
de Maeseneire, Conny Vandendriessche
en Colette Dierick. Gelet op de groei van de
vastgoedportefeuille van de Vennootschap
in 2022, besloot de Raad van Bestuur om
het aantal leden van dit comité te reduceren
naar 3 zodat het comité in staat is regelma-
tiger en uitgebreider te vergaderen.
De rol en verantwoordelijkheden, sa-
menstelling en werking van het remu-
neratie- en benoemingscomité, staan
beschreven in Hoofdstuk 4.3 van het
Corporate Governance Charter van de
Vennootschap.
Het remuneratie- en benoemingscomité
kwam in 2023 in totaal 3 keer samen (via
fysieke bijeenkomst of videoconferentie).
(iv) Het ethics & ESG comité
In april 2022 heeft de Vennootschap een
Ethics & ESG Comité opgericht. Marieke
Bax, Christian Teunissen en Conny
Vandendriessche werden benoemd als
leden van dit comité.
Het comité heeft als taak enerzijds het
toezicht houden op de naleving door de
Vennootschap van de hoogste ethische
standaarden in de meest ruime zin, met
inbegrip van de code of conduct van de
Vennootschap (m.i.v. de “Xior Values”) en
anderzijds advies en aanbevelingen ver-
strekken aan de Raad van Bestuur over
het ESG-beleid inclusief in de context van
de uitvoering of de herziening van de duur-
zaamheidsstrategie van de Vennootschap.
Het eerste luik beoogt in het algemeen het
zaken doen door de Vennootschap op een
eerlijke, transparante en ethische wijze en
het op systematische wijze voorkomen van
zaken zoals fraude, corruptie, discriminatie,
schendingen van mensenrechten en inbreu-
ken op antiwitwaswetgeving of mededin-
gingsrecht. Het tweede luik past in de door
de Vennootschap gecommuniceerde ambi-
tie om haar ESG-inspanningen te versnellen.
De rol en verantwoordelijkheden, samenstel-
ling en werking van het ethics & ESG comité
staan beschreven in Hoofdstuk 4.6 van
het Corporate Governance Charter van de
Vennootschap.
Het ethics & ESG comité kwam in 2023
één keer samen (via fysieke bijeenkomst of
videoconferentie).
(v) Het uitvoerend comité
Het uitvoerend comité werd op 15 septem-
ber 2022 opgericht en bestaat uit de CEO,
CFO, COO en CGO (momenteel is er geen
CGO in functie en bestaat het comité dus
uit de CEO, CFO en COO). Het comité heeft
als taak de CEO (die op zijn beurt de Raad
van Bestuur zal adviseren) te adviseren over
belangrijke aangelegenheden, het nemen
van uitvoerende beslissingen en het maken
van belangrijke aanbevelingen aan de Raad
van Bestuur binnen de reikwijdte van de ver-
antwoordelijkheden van elk van de leden van
het uitvoerend comité.
De rol en verantwoordelijkheden, samenstel-
ling en werking van het uitvoerend comité,
staan beschreven in Hoofdstuk 4.4 van
het Corporate Governance Charter van de
Vennootschap.
Het uitvoerend comité kwam in 2023 in
totaal 8 keer samen (via fysieke bijeenkomst
of videoconferentie).
6.1.14 BELANGENCONFLICTEN
6.1.14.1 Algemeen
De Vennootschap heeft een aantal procedu-
res ingebouwd met het oog op het beperken
van het risico van enige nadelige impact van
belangenconflicten op de Vennootschap.
De wettelijke regeling inzake belangen-
conflicten voor bestuurders (artikel 7:96
van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen) is in principe van toepassing
op beslissingen of verrichtingen die tot de
bevoegdheid van de Raad van Bestuur be-
horen in het geval een bestuurder daarbij
rechtstreeks of onrechtstreeks een vermo-
gensrechtelijk belang heeft dat strijdig is
met een beslissing of een verrichting die tot
de bevoegdheid behoort van de Raad van
Bestuur.
De Vennootschap dient eveneens de proce-
dure van artikel 7:97 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen na te
leven indien zij een beslissing neemt of een
verrichting uitvoert die verband houdt met:
(i) betrekkingen van de Vennootschap met
een verbonden vennootschap, met uitzon-
dering van haar dochtervennootschappen
en (ii) betrekkingen tussen een dochterven-
nootschap van de Vennootschap met een
daarmee verbonden vennootschap, met
uitzondering van dochtervennootschappen
van die dochtervennootschap.
Ook de regeling van artikelen 37 en 38
van de GVV-Wet is van toepassing op de
Vennootschap. Artikel 37 GVV-Wet bevat
een functionele belangenconflictenregeling
die inhoudt dat de openbare GVV de FSMA
moet informeren telkens bepaalde met de
openbare GVV verbonden personen (opge-
somd in hetzelfde artikel, waaronder onder
meer de bestuurders, de personen die de
GVV controleren, ermee verbonden zijn of
er een deelneming in bezitten, de promotor
en de andere aandeelhouders van alle doch-
tervennootschappen van de openbare GVV)
rechtstreeks of onrechtstreeks optreden als
tegenpartij bij, of enig vermogensvoordeel
halen uit, een verrichting met de openbare
GVV of een van haar dochtervennootschap-
pen. Verrichtingen in het kader waarvan een
functioneel belangenconflict bestaat, dienen
ter kennis te worden gebracht van de FSMA
en dienen onmiddellijk openbaar te worden
gemaakt (zonder afbreuk te doen aan de
regels inzake voorwetenschap). Ze worden
in dit Jaarverslag en in het verslag van de
commissaris toegelicht. Deze verrichtingen
dienen tevens tegen normale marktvoor-
waarden te worden uitgevoerd en dienen
te kaderen in de normale koers van de on-
dernemingsstrategie van de Vennootschap.
Wanneer een dergelijke verrichting betrek-
king heeft op vastgoed, is de waardering
van de vastgoedexpert bindend als mini-
mumprijs (bij verkoop door de GVV) of als
maximumprijs (bij aankoop door de GVV).
Artikel 38 GVV-Wet voorziet in een aantal
uitzonderingen waarin de bepalingen van
artikel 37 van de GVV-Wet niet van toepas-
sing zijn.
De Vennootschap legt bovendien aan elk
lid van de Raad van Bestuur en van het uit-
voerend management op dat hij of zij het
ontstaan van belangenconflicten zoveel mo-
gelijk moet trachten te vermijden. Bovendien
hanteert de Vennootschap, op vrijwillige
basis, een strengere politiek inzake belan-
genconflicten, met betrekking tot materies
die tot de bevoegdheid van de Raad van
Bestuur of het uitvoerend management be-
horen.
Aangezien de bestuurders van de
Vennootschap worden benoemd op
grond van hun competenties en ervaring
inzake vastgoed en andere belendende
expertise-domeinen, komt het voor dat
zij bestuursmandaten hebben in andere
vastgoedvennootschappen of in vennoot-
schappen die vastgoedvennootschappen
controleren, of dat zij als natuurlijke per-
soon vastgoedactiviteiten uitoefenen. Het
kan voorvallen dat een verrichting die aan
de Raad van Bestuur wordt voorgelegd (bij-
voorbeeld de aankoop van een gebouw in
het kader van een veiling), de belangstelling
kan wekken van een andere vennootschap
waarin een bestuurder een mandaat uit-
oefent. Voor dergelijke "corporate oppor-
tunities" , die soms tot belangenconflicten
kunnen leiden, heeft de Vennootschap
besloten om eveneens een bijzondere pro-
cedure toe te passen die in zekere mate
ontleend is aan deze die artikel 7:96 van het
Wetboek van vennootschappen en vereni-
gingen inzake belangenconflicten voorziet.
Voor een gedetailleerde beschrijving van
de taken en de werking van de Raad van
Bestuur wordt verwezen naar Hoofdstuk 3
van het Corporate Governance Charter van
de Vennootschap.
6.1.15 SPECIFIEKE
BELANGENCONFLICTEN
Er werd in 2023 in 3 vergaderingen van de
Raad van Bestuur gebruik gemaakt van de
procedure van artikel 7:96 en 7:97 van het
Wetboek van vennootschappen en vereni-
gingen.
Uittreksel uit de notulen van de vergadering
van de Raad van Bestuur van 13 februari
2023 inzake de variabele remuneratie van
het uitvoerend management met betrek-
king tot boekjaar 2022:
“II. Vaststelling van de variabele remune-
ratie van het uitvoerend management met
betrekking tot boekjaar 2022
1. Inleiding
De Raad van Bestuur neemt kennis van
de melding door Christian Teunissen en
Frederik Snauwaert, zoals hieronder weer-
gegeven, van een vermogensrechtelijk
belangenconflict in hun hoofde, in toepas-
sing van artikel 7:96 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen (“WVV”).
Na dit belangenconflict te hebben gemeld,
verlaten Christian Teunissen en Frederik
Snauwaert de vergadering.
2. Kennisname van de verklaring van
Christian Teunissen en Frederik Snauwaert
overeenkomstig artikel 7:96 WVV
De Raad van Bestuur neemt kennis van de
verklaring van Christian Teunissen resp.
Frederik Snauwaert in toepassing van arti-
kel 7:96 WVV, betreffende hun belang van
vermogensrechtelijke aard dat strijdig is met
de voorgenomen beslissing van de Raad van
Bestuur. Dit tegenstrijdig vermogensrechte-
lijk belang wordt aan de bestuurders gemeld
vóór de bespreking van en besluitvorming
over dit agendapunt.
Een kopie van voornoemde verklaringen
wordt aan deze notulen gehecht als Bijlage 1.
3. Bespreking en goedkeuring van de concre-
te toekenning van de variabele remuneratie
van de leden van het uitvoerend manage-
ment over 2022
De Raad van Bestuur neemt kennis van de
respectievelijke meldingen in het kader van
de voorgestelde bespreking van de concrete
toekenning van de variabele remuneratie
aan de leden van uitvoerend management
over het boekjaar 2022, die logischerwijze
ten laste komt van Xior, en waar Xior bijge-
volg de financiële gevolgen van ondergaat,
waardoor een vermogensrechtelijk belan-
genconflict bestaat tussen Xior en Christian
Teunissen resp. Frederik Snauwaert. De
vermogensrechtelijke gevolgen voor Xior
ten gevolge van het ten laste nemen van
de remuneratie, blijken uit Bijlage 2 bij deze
notulen, waarin het overzicht van de totale
vaste verloning (incl. vaste onkostenver-
goeding) en de totale maximale variabele
verloning van de heren Christian Teunissen
en Frederik Snauwaert is opgenomen.
Vervolgens verwijst de Raad van Bestuur
naar de vergadering van het Remuneratie-
en Benoemingscomité die op heden plaats-
vond en wordt er eveneens kennis genomen
van de berekening van de kwantitatieve
KPIs en een inhoudelijke status update van
de kwalitatieve KPIs. Het Remuneratie- en
Benoemingscomité heeft een aanbeveling
geformuleerd omtrent de variabele vergoe-
ding en de Raad van Bestuur beslist, in na-
volging van deze aanbeveling, tot toekenning
van de variabele vergoeding aan de heren
Christian Teunissen en Frederik Snauwaert
ten belope van 116 %, na te hebben vastge-
steld in welke mate de verschillende KPIs
werden gehaald (Bijlage 3).
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
7372

Uittreksel uit de notulen van de vergadering
van de Raad van Bestuur van 2 augustus
2023 inzake de goedkeuring van de finale
invulling van de KPI’s van het uitvoerend
comité met betrekking tot de variabele ver-
goeding voor boekjaar 2023:
“3. Bespreking en goedkeuring van finale
invulling van de KPIs van het uitvoerend
comité met betrekking tot de variabele ver-
goeding voor boekjaar 2023
a) Inleiding
De Raad van Bestuur neemt kennis van
de melding door Christian Teunissen en
Frederik Snauwaert, zoals hieronder weer-
gegeven, van een vermogensrechtelijk
belangenconflict in hun hoofde, in toepas-
sing van artikel 7:96 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen (“WVV”).
Na dit belangenconflict te hebben gemeld,
verlaten Christian Teunissen en Frederik
Snauwaert de vergadering.
b) Kennisname van de verklaring van
Christian Teunissen en Frederik Snauwaert
overeenkomstig artikel 7:96 WVV
De Raad van Bestuur neemt kennis van de
verklaring van Christian Teunissen resp.
Frederik Snauwaert in toepassing van arti-
kel 7:96 WVV, betreffende hun belang van
vermogensrechtelijke aard dat strijdig is met
de voorgenomen beslissing van de Raad
van Bestuur. Dit tegenstrijdig vermogens-
rechtelijk belang wordt aan de bestuurders
gemeld vóór de bespreking van en besluit-
vorming over dit agendapunt. Een kopie van
voornoemde verklaringen wordt aan deze
notulen gehecht als Bijlage 5.
c) Finale invulling KPIs van toepassing op
de variabele vergoeding van het uitvoerend
comité met betrekking tot boekjaar 2023
De Raad van Bestuur neemt kennis van de
respectievelijke meldingen in het kader van
de voorgestelde bespreking van de criteria
(KPIs) voor de variabele remuneratie van
het uitvoerend comité, die logischerwijze
ten laste komt van Xior, en waar Xior bijge-
volg de financiële gevolgen van ondergaat,
waardoor een vermogensrechtelijk belan-
genconflict bestaat tussen Xior en Christian
Teunissen resp. Frederik Snauwaert. De
vermogensrechtelijke gevolgen voor Xior
ten gevolge van het ten laste nemen van
de remuneratie, blijken uit Bijlage 6 bij deze
notulen, waarin het overzicht van de totale
vaste verloning (incl. vaste onkostenver-
goeding) en de totale maximale variabele
verloning van het uitvoerend management
is opgenomen.
Er wordt vervolgens een kort verslag gege-
ven door de voorzitter van het Remuneratie-
en Benoemingscomité. Deze brengt in
herinnering dat de principes van de KPIs
vorig jaar in december al in hoofdlijnen
werden besproken, maar gelet op de sterk
wijzigende marktomstandigheden en de
nieuwe structuur die vanaf dit jaar van toe-
passing is op variabele vergoeding (in het
bijzonder het meer lange termijn karakter
van de KPIs), werd gekozen om voldoende
tijd te nemen om de details en berekenings-
wijze zo helder mogelijk te definiëren.
Vervolgens verwijst de Raad van Bestuur
naar de vergadering van het Remuneratie-
en Benoemingscomité die op heden
plaatsvond. Deze heeft een aanbeveling
geformuleerd omtrent de gepaste KPIs en
de Raad van Bestuur beslist om, in navol-
ging van deze aanbeveling, de KPIs goed te
keuren die uiteengezet zijn in Bijlage 6.
Uittreksel uit de notulen van de vergadering
van de Raad van Bestuur van 11 december
2023 inzake de kapitaalverhoging in geld
binnen het toegestane kapitaal met op-
heffing van het wettelijk voorkeurrecht en
zonder toekenning van een onherleidbaar
toewijzingsrecht aan de bestaande aan-
deelhouders in het kader van een ABB:
“2 VOORAFGAANDE VERKLARING
Christian Teunissen en Frederik Snauwaert
verklaren een belang van vermogensrech-
telijke aard te hebben dat mogelijks strijdig
is met dat van de Vennootschap met be-
trekking tot deze agendapunten. Aloxe NV,
de huidige referentieaandeelhouder van de
Vennootschap waarvan Christian Teunissen
en Frederik Snauwaert de (ultieme) aan-
deelhouders zijn (Aloxe), heeft in het kader
van de Aanbieding (zoals hierna gedefini-
eerd) ten aanzien van de Vennootschap de
niet-bindende intentie geuit om een order te
plaatsen om in te schrijven op de aangebo-
den nieuwe aandelen, tegen hun finale uit-
gifteprijs, voor een bedrag van drie miljoen
euro (de Inschrijvingsintentie).
Mede gelet op (i) het feit dat de
Inschrijvingsintentie de intentie betreft om
in te schrijven op nieuwe aandelen aan de
finale uitgifteprijs die in het kader van de
Aanbieding bepaald zal worden door de
Raad van Bestuur (of door de Raad van
Bestuur bijzonder gevolmachtigde leden van
de Raad van Bestuur en/of het uitvoerend
management) in overleg met de Joint Global
Coordinators (zoals hierna gedefinieerd) en
(ii) het voornemen van de Raad van Bestuur
om in de met de Joint Global Coordinators
overeen te komen “solicitation, allocation
and pricing protocol” te bepalen dat Aloxe
bij de allocatie van de nieuwe aandelen op
dezelfde voet (aan hetzelfde geschatte allo-
catiepercentage van de uitgedrukte vraag)
zal worden behandeld als “long only” inves-
teerders die betrokken waren bij de markt-
peiling voorafgaand aan de Aanbieding, zou
de Raad van Bestuur het wettelijk voorkeur-
recht van de bestaande aandeelhouders van
de Vennootschap, voor zover nodig, deels
ten gunste van Aloxe opheffen.
Indien en in de mate dat er nieuwe aande-
len worden gealloceerd aan Aloxe ingevolge
een eventueel order geplaatst in uitvoering
van de Inschrijvingsintentie, zal Aloxe
kunnen inschrijven op een bepaald aantal
nieuwe aandelen aan die finale uitgifteprijs.
Als gevolg hiervan zal Aloxe de verwatering
van haar deelneming als gevolg van de voor-
genomen Kapitaalverhoging (zoals hierna
gedefinieerd) in bepaalde mate kunnen
beperken.
Overeenkomstig artikel 7:96 WVV, zullen de
betrokken bestuurders niet deelnemen aan
de beraadslaging of beslissing en dienen
deze notulen de volgende vermeldingen te
bevatten: aard van de verrichtingen, ver-
antwoording van de genomen besluiten en
de vermogensrechtelijke gevolgen van de
verrichtingen voor de Vennootschap. Deze
vermeldingen zijn hierboven en hieronder
opgenomen.
De aard van de verrichting
De Vennootschap overweegt over te gaan
tot de Aanbieding. De voornaamste doelstel-
ling van de Aanbieding kadert in de financie-
ring van de acquisitie van twee toplocaties
in Portugal (vaste activa in Lissabon en een
ontwikkeling in Porto). Daarnaast streeft de
Vennootschap naar een evenwichtige finan-
cieringsstructuur en laat de Aanbieding de
Vennootschap toe nieuwe financiële mid-
delen te verwerven en haar eigen vermogen
te versterken zodat zij de uitvoering van
haar groeistrategie kan verderzetten en de
balans te versterken door het verlagen van
de schuldgraad. De Vennootschap heeft
de intentie om de netto-opbrengst van de
Kapitaalverhoging, in voorkomend geval in
combinatie met kredietfinanciering, aan te
wenden ter financiering van haar investe-
ringspijplijn en verdere groei.
De verantwoording van de genomen beslui-
ten
De Inschrijvingsintentie van Aloxe toont nog-
maals het vertrouwen in de Vennootschap
en haar toekomstperspectieven. De Raad
van Bestuur is van mening dat dit het succes
en de prijszetting van de Aanbieding zal on-
dersteunen.
De opheffing van het wettelijk voorkeur-
recht (voor zover nodig, deels ten gunste
van Aloxe) en de eventuele allocatie van
nieuwe aandelen aan Aloxe ingevolge een
eventueel order geplaatst in uitvoering van
de Inschrijvingsintentie zou geen bijko-
mende verwatering van de rechten van de
bestaande aandeelhouders (andere dan
Aloxe) tot gevolg hebben en zou evenmin
een bijkomende financiële verwatering van
de bestaande aandeelhouders (andere dan
Aloxe) tot gevolg hebben, aangezien Aloxe
zou inschrijven op de nieuwe aandelen aan
de finale uitgifteprijs die in het kader van de
Aanbieding bepaald zal worden.
De vermogensrechtelijke gevolgen van de
verrichtingen voor de Vennootschap
Indien de Kapitaalverhoging niet of slechts
voor een lager bedrag dan het door de Raad
van Bestuur bepaalde maximumbedrag zal
worden verwezenlijkt, zal de Vennootschap
mogelijks in grotere mate beroep moeten
doen op andere financieringsvormen om
haar investeringspijplijn en verdere groei
te financieren die mogelijks een stijgende
invloed kunnen hebben op de schuldgraad
van de Vennootschap.
De commissaris van de Vennootschap
wordt in kennis gesteld van dit belangen-
conflict. Elke overige bestuurder, aanwezig
of vertegenwoordigd, (heeft) verklaar(t)(d),
elk individueel, geen belangenconflict te
hebben in de zin van artikel 7:96 WVV, artikel
7:97 WVV of in de zin van artikel 37 van de
wet van 12 mei 2014 betreffende de gere-
glementeerde vastgoedvennootschappen
(de GVV-Wet) in verband met de beslissin-
gen of verrichtingen die beschreven zijn in
de agenda. De Raad van Bestuur bevestigt
bovendien dat de te nemen besluiten, anders
dan zoals hierboven aangegeven, geen be-
slissing of verrichting betreffen die verband
houden met enige verbonden partij in de
zin van de internationale standaarden voor
jaarrekeningen die zijn goedgekeurd over-
eenkomstig verordening (EG) 1606/2002.
De heer Christian Teunissen en de heer
Frederik Snauwaert verlaten de vergadering.
3 BERAADSLAGING EN BESLUITEN
3.1 TOEPASSING VAN ARTIKEL 7:97 WVV
In toepassing van artikel 7:97 WVV bracht
het comité van onafhankelijke bestuurders
voorafgaandelijk advies uit aan de Raad
van Bestuur omtrent de verrichting met ver-
bonden personen die de Kapitaalverhoging
impliceert, namelijk de Inschrijvingsintentie
van Aloxe die mogelijk kan leiden tot een
verrichting met verbonden personen.
Dit advies wordt opgenomen als Bijlage 1
bij deze notulen. De conclusie van dit advies
luidt als volgt: “Gelet op het voorgaande,
adviseert het Comité aan de raad van be-
stuur van de Vennootschap dat de beoogde
Kapitaalverhoging, die zal plaatsvinden in
het kader van de ABB, niet strijdig is met
het belang van de Vennootschap en niet on-
rechtmatig is. Het Comité is eveneens van
mening dat het hoogst onwaarschijnlijk is
de Inschrijvingsintentie zou leiden tot nade-
len voor de Vennootschap die niet zouden
worden gecompenseerd door de voordelen
uiteengezet in bovenstaand advies.”
Overeenkomstig artikel 7:97, §4 WVV bracht
de commissaris verslag uit betreffende
hun oordeel overde getrouwheid en over de
eventuele tegenstrijdigheden van materieel
belang in de financiële enboekhoudkundige
gegevens die vermeld worden in het advies
van het Comité van onafhankelijke bestuur-
ders of in de huidige notulen. De beoordeling
van de commissaris is gehecht aan deze no-
tulen als Bijlage 2. Zijn besluit luidt als volgt:
“Op basis van onze beoordeling is niets
onder onze aandacht gekomen dat ons
ertoe aanzet van mening te zijn dat de boek-
houdkundige en financiële gegevens - op-
genomen in het advies van het comité van
onafhankelijke bestuurders dd. 11 decem-
ber 2023 en in de notulen van de Raad van
Bestuur dd. 11 december 2023 - niet in alle
materiële opzichten getrouw en consistent
zijn ten opzichte van de informatie waar-
over wij beschikken in het kader van onze
opdracht.
Aangezien de prospectieve boekhoudkun-
dige en financiële gegevens en de veron-
derstellingen waaropdeze zijn gebaseerd
betrekking hebben op de toekomst en
daarom beïnvloed kunnen worden door on-
voorziene gebeurtenissen, brengen wij geen
oordeel tot uitdrukking over de vraag of de
gerapporteerde eigenlijke resultaten zullen
overeenkomen met die opgenomen in de
toekomstige financiële informatie en de ver-
schillen kunnen van materieel belang zijn.
Onze opdracht werd uitsluitend uitgevoerd in
het kader van de bepalingen van artikel 7:97
WVV en ons verslag kan daardoor geenszins
gebruikt worden in een andere context.
Benadrukking van een bepaalde aangele-
genheid
Doordat het aantal nieuwe aandelen op
datum van dit verslag nog niet gekend is,
kan er geen precieze inschatting worden
gemaakt van het exacte financiële verwate-
ringseffect dat zal worden veroorzaakt door
de Kapitaalverhoging voor de bestaande
aandeelhouders. Wij hebben vastgesteld dat,
vertrekkende van de gegeven netto-waarde
per Aandeel (IFRS), zoals vastgesteld door
de Raad van Bestuur, de berekeningen
inzake de verwatering opgenomen in het
bijzonder verslag van de Raad van Bestuur,
rekenkundig correct zijn.”
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
7574

3.2 BESPREKING VAN DE VOORGENOMEN
AANBIEDING
Michael Truyen en Andries De Smet lichten
aan de Raad van Bestuur toe dat de moge-
lijkheid onderzocht wordt om, aan voor de
Vennootschap aanvaardbare voorwaarden,
over te gaan tot een kapitaalverhoging in
geld door uitgifte van maximaal 2.609.636
nieuwe aandelen binnen het toegestane
kapitaal met opheffing van het wettelijk
voorkeurrecht (voor zover nodig, deels ten
gunste van Aloxe), en zonder toekenning
van een onherleidbaar toewijzingsrecht
aan de bestaande aandeelhouders (de
Kapitaalverhoging). De Kapitaalverhoging
zal plaatsvinden in het kader van (de ABB):
i. een vrijgestelde private aanbieding van de
nieuwe aandelen door middel van een ver-
snelde private plaatsing met samenstelling
van een orderboek (“accelerated bookbuil-
ding”):
A. buiten de Verenigde Staten, in “offshore
transactions” zoals gedefinieerd in en op
basis van Regulation S onder de
U.S. Securities Act of 1933, zoals gewij-
zigd (de US Securities Act), in:
a. de lidstaten van de Europese
Economische Ruimte, aan “gekwalifi-
ceerde beleggers”zoals gedefinieerd
in artikel 2(e) van de Verordening (EU)
2017/1129 van het Europees Parlement
en de Raad van 14 juni 2017 betreffen-
de het prospectus dat moet worden
gepubliceerd wanneer effecten aan het
publiek worden aangeboden of tot de
handel op een gereglementeerde markt
worden toegelaten en tot intrekking van
Richtlijn 2003/71/EG, zoals gewijzigd
(de Prospectusverordening), in over-
eenstemming met de prospectusvrij-
stelling voorzien in artikel 1.4, a) van de
Prospectusverordening;
b. het Verenigd Koninkrijk, aan “qualified
investors” zoals gedefinieerd in artikel
2(e) van de Prospectusverordening,
zoals gewijzigd en omgezet in het recht
van het Verenigd Koninkrijk ingevolge de
“European Union (Withdrawal) Act 2018”
en de “European Union (Withdrawal
Agreement) Act 2020”, die zich ook
kenmerken als (i) personen met profes-
sionele ervaring inzake investeringen die
kwalificeren als “investment professio-
nals” overeenkomstig artikel 19(5) van
de Financial Services and Markets Act
2000 (Financial Promotion) Order 2005,
zoals gewijzigd (het Order), (ii) ”high
net worth companies”, “unincorporated
associations”, etc.”, die vallen binnen
het toepassingsgebied van artikel 49(2)
(a) tot (d) van het Order, of (iii) andere
personen zijn aan wie een aanbod van
nieuwe aandelen anderszins rechtmatig
mag gecommuniceerd worden en die
rechtmatig kunnen deelnemen aan de
ABB;
c. Zwitserland, aan investeerders die kwa-
lificeren als “professionele cliënten”
zoals gedefinieerd in artikel 4 van de
Zwitserse wet op financiële diensten
(“Finanzdienstleistungsgesetz”) van 15
juni 2018, zoals gewijzigd (de FinSA), in
overeenstemming met de prospectus-
vrijstelling voorzien in artikel van de 36
FinSA; alsook
d. andere geselecteerde rechtsgebieden
buiten de Verenigde Staten, aan bepaal-
de gekwalificeerde en/of institutionele
beleggers, met inachtneming van de
geldende beperkingen; en
B. in de Verenigde Staten, aan investeerders
die redelijkerwijs geacht worden te kwali-
ficeren als “gekwalificeerde institutionele
kopers” (“QIBs”) zoals gedefinieerd in Rule
144A onder de US Securities Act, die een
US investor representation letter zullen
ontvangen,
ii. waarbij de toelating tot de verhandeling
op de gereglementeerde markt van Euronext
Brussels van de in dit kader uitgegeven
nieuwe aandelen zal worden aangevraagd
in overeenstemming met de prospectus-
vrijstelling voorzien in artikel 1.5, a) van de
Prospectusverordening (de Aanbieding).
De ABB zou plaatsvinden via ABN AMRO
Bank N.V. (samen handelend met zijn ver-
bonden vennootschap ODDO BHF SCA) en
KBC Securities NV (samen, de Joint Global
Coordinators) en Belfius Bank SA/NV (samen
handelend met zijn onderaannemers Kepler
Cheuvreux S.A., Kepler Cheuvreux (Suisse)
S.A. en Kepler Capital Markets Inc.), BNP
Paribas Fortis SA/NV en Natixis SA.
3.3 GOEDKEURING VAN DE EPS
GUIDANCE VOOR 2024 EN BESLISSING TOT
COM MUNICATIE HIEROVER.
De Raad van Bestuur neemt kennis van
de EPS guidance voor 2024 van minstens
EUR 2.20 zoals voorgesteld door het ma-
nagement. De Raad van Bestuur keurt deze
EPS guidance voor 2024 goed. De Raad
van Bestuur beslist om de EPS guidance
voor 2024 van minstens EUR 2.20 reeds te
communiceren in het persbericht met be-
trekking tot de Aanbieding (zie agendapunt
9 en Bijlage 3).
3.4 VASTSTELLING DAT DE VOOR-
GE NOMEN AANBIEDING EN DE EPS
GUIDANCE VOOR 2024 MOGELIJKS
VOORWETENSCHAP UITMAKEN.
De Raad van Bestuur stelt vervolgens vast
dat de voorgenomen Aanbieding en de EPS
guidance voor 2024 mogelijks als voorwe-
tenschap kunnen kwalificeren in de zin van
Verordening 596/2014 van het Europees
Parlement en de Raad betreffende markt-
misbruik (Verordening Marktmisbruik).
Met name, kunnen beide elementen (de
voorgenomen Aanbieding en de EPS gui-
dance voor 2024) een significante invloed
hebben op de beurskoers van het aandeel
van de Vennootschap en is de voorgeno-
men Aanbieding, noch de EPS guidance
voor 2024 nog niet bekendgemaakt. De
Raad van Bestuur stelt vast dat de vereiste
maatregelen binnen de Vennootschap reeds
werden genomen ter bescherming van de
confidentialiteit van deze voorwetenschap,
waaronder het opstellen van een insiderlijst,
en bekrachtigt deze.
3.5 BESLISSING TOT UITSTEL VAN DE
PUBLICATIE VAN VOORWETENSCHAP.
De Raad van Bestuur beslist vervolgens
om gebruik te maken van de mogelijkheid
voorzien in artikel 17, lid 4 van Verordening
Marktmisbruik en de bekendmaking van de
voornoemde voorwetenschap uit te stellen.
Er is voldaan aan de wettelijke voorwaarden
hiertoe:
1) de onmiddellijke bekendmaking zou
waarschijnlijk schade toebrengen aan de
rechtmatige belangen van de Vennootschap
aangezien:
a. het nog onzeker is of de Vennootschap
effectief met de Aanbieding zal door-
gaan (wat onder meer zal afhangen van
het resultaat van de wall-crossing);
b. de EPS guidance maar zal gecommu-
niceerd worden in het kader van de
Aanbieding, of indien deze niet zou door-
gaan, in het jaarlijks persbericht van de
Vennootschap dd. 8 februari 2024 om
7u; en
c. de onmiddellijke bekendmaking bijge-
volg onnodige onzekerheid en specula-
tie met zich mee zou kunnen brengen.
De Raad van Bestuur is derhalve van oordeel
dat het noodzakelijk is te wachten tot de lan-
cering van de Aanbieding, teneinde de mark-
ten hier volledig en correct te informeren en
niet te misleiden;
2) het is niet waarschijnlijk dat het publiek
door het uitstel van de openbaarmaking zou
worden misleid;
3) de Vennootschap is in staat om de ver-
trouwelijkheid van de betreffende informatie
te garanderen en zal dit doen op de volgende
manieren:
i) Insider lijst
Alle personen die toegang hebben tot infor-
matie met betrekking tot de voorgenomen
transactie werden op de ad hoc insider
lijst (de Lijst) van de Vennootschap opge-
nomen. De Vennootschap zal hen in kennis
stellen van de opname van de Lijst en zij
zullen een verklaring dienen te onderteke-
nen waarin zij stellen op de hoogte te zijn
van de wettelijke en regelgevende taken
die hun activiteiten met zich meebrengen,
alsook van de sancties die van toepassing
zijn op handel met voorwetenschap en het
wederrechtelijk meedelen van voorweten-
schap.
ii) Confidentialiteitsafspraken
De Vennootschap zal met haar dienstver-
leners (die niet automatisch gebonden
zijn door professionele geheimhoudings-
verplichtingen) die betrokken zijn bij de
voorgenomen Aanbieding, passende con-
fidentialiteitsafspraken maken.
iii) Persbericht
De Vennootschap zal een persbericht
voorbereiden dat meteen kan worden
gepubliceerd indien de vertrouwelijkheid
van de voornoemde voorwetenschap niet
langer kan worden gegarandeerd. Zodra
de Vennootschap deze voorwetenschap
zou bekendmaken, dient ze de FSMA hier-
van onmiddellijk op de hoogte te brengen
en zet ze onder meer schriftelijk uiteen
op welke wijze aan de voorwaarden voor
het uitstel is voldaan met naleving van
artikel 4 van de Uitvoeringsverordening
(EU) 2016/1055 van de Commissie van 29
juni 2016 tot vaststelling van technische
uitvoeringsnormen met betrekking tot de
technische middelen voor een passende
openbaarmaking van voorwetenschap en
voor het uitstellen van de openbaarmaking
van voorwetenschap overeenkomstig de
Verordening Marktmisbruik.
3.6 BESLISSING OVER DE START VAN DE
WALL-CROSSING
Michael Truyen en Andries De Smet geven
toelichting bij de market update call met de
Joint Global Coordinators die vanochtend
heeft plaatsgevonden. Op basis van deze
toelichting beslist de Raad van Bestuur om
de wall-crossing te laten opstarten door de
Joint Global Coordinators. Daarnaast beslist
de Raad van Bestuur dat de EPS guidance
voor 2024 zal niet worden meegedeeld tij-
dens de wall-crossing.
3.7 BEKRACHTIGING
De Raad van Bestuur besluit verder om alle
handelingen die in het kader van de voorge-
nomen Aanbieding tot op heden door één
of meerdere van de bestuurders of leden
van het uitvoerend management van de
Vennootschap of andere personen werden
gesteld, te bekrachtigen, waaronder (niet-li-
mitatief): de vragen en antwoorden tijdens
de doorlopende “legal & business due dili-
gence”.
3.8 BESLISSING TOT MAXIMUM KORTING
IN HET KADER VAN DE AANBIEDING.
De Raad van Bestuur beslist dat de finale
uitgifteprijs per nieuw uit te geven aandeel
in het kader van de Aanbieding niet mag
vastgesteld worden op een niveau dat een
korting van meer dan 10%
vertegenwoordigt ten opzichte van de laat-
ste slotkoers van het aandeel (i.e., de laatste
prijs voor de schorsing van de handel in het
aandeel).
3.9 TRANSACTIEDOCUMENTATIE EN
MACHTIGING
De Raad van Bestuur neemt kennis van
volgende documenten in het kader van de
Aanbieding (de Transactiedocumentatie):
- het ontwerpverslag van de Raad van
Bestuur overeenkomstig artikel 7:179
iuncto 7:191 en, voor zover nodig, 7:193
WVV;
- het ontwerpverslag van de commissaris
overeenkomstig artikel 7:179 iuncto 7:191
en, voor zover nodig, 7:193 WVV;
- het ontwerp van persbericht met betrekking
tot de aankondiging van de Aanbieding
(Bijlage 3);
- het ontwerp van persbericht met betrek-
king tot de pricing en de resultaten van de
Aanbieding;
- het ontwerp van persbericht tot bekend-
making van de nieuwe noemer (uit hoofde
van de transparantiereglementering) inge-
volge de Aanbieding;
- het ontwerp van statutenwijziging;
- de Publicity Guidelines (incl. Blocker) in
verband met de Aanbieding (Bijlage 4);
- de Engagement Letter van 11 december
2023 tussen de Joint Global Coordinators
en de Vennootschap (Bijlage 5);
- de Appointment Letter zal worden gesloten
op of rond 13 december 2023 tussen de
Joint Bookrunners en de Vennootschap
(Bijlage 6);
- het ontwerp van Placement Agreement,
die in het kader van de Aanbieding zal
worden gesloten op of rond 13 december
2023 tussen de Vennootschap en de Joint
Bookrunners (Bijlage 7);
- de solicitation, allocation and pricing proto-
col in verband met de Aanbieding (Bijlage 8);
- het ontwerp van Authorisation Letter,
zoals vermeld in artikel 5.1.6 (iii) van, en
als bijlage gehecht aan, de Placement
Agreement, en die door de Vennootschap
zal worden ondertekend en aan de Joint
Global Coordinators zal worden bezorgd
op of rond 15 december 2023 (Bijlage 9);
- het ontwerp van Company’s Certificate,
zoals vermeld in artikel 5.1.6 (ii) van, en
als bijlage gehecht aan, de Placement
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
7776

Agreement, en dat door de Vennootschap
zal worden ondertekend en aan de Joint
Global Coordinators zal worden bezorgd
op of rond 18 december 2023 (Bijlage 10).
- enige vertalingen van voormelde docu-
menten;
Andries De Smet geeft een uiteenzet-
ting van de stand van zaken omtrent de
Transactiedocumentatie. Betreffende het
ontwerp van Placement Agreement, is de
Raad van Bestuur van mening dat deze
geen bepalingen, voorwaarden of modalitei-
ten (in het bijzonder wat betreft de afspra-
ken inzake vergoeding en vrijwaring) bevat
die (op kennelijk disproportionele manier)
vallen buiten het kader van de in de praktijk
gangbare (en redelijke) bepalingen voor een
dergelijke overeenkomst.
Na beraadslaging, besluit de Raad van
Bestuur om de Transactiedocumentatie
goed te keuren, dan wel te bekrachti-
gen, onder opschortende voorwaarde
van de informele goedkeuring van de
Transactiedocumentatie door de dossierbe-
heerder van de FSMA. De Raad van Bestuur
besluit eveneens machtiging te verlenen aan
iedere bestuurder (met uitzondering van
Christian Teunissen en Frederik Snauwaert)
van de Vennootschap, elk alleen handelend
en met macht tot indeplaatsstelling, om de
(ontwerpen van) Transactiedocumentatie
en daarmee verband houdende documenten
die in verband met de Aanbieding zouden
worden opgesteld, in naam en voor rekening
van de Vennootschap, verder uit te onder-
handelen, te wijzigen, te finaliseren, goed te
keuren, te ondertekenen en uit te voeren.”
6.1.15.1 Overige vastgoedactiviteiten
van de uitvoerende bestuurders en met
hen verbonden vennootschappen
De heer Christian Teunissen (CEO) en de
heer Frederik Snauwaert (CFO) zijn naast
hun activiteiten in de Vennootschap on-
rechtstreeks (via participaties in andere
vastgoedvennootschappen en/of als lid van
een bestuursorgaan) betrokken bij andere
vastgoedactiviteiten. Deze activiteiten zijn
echter niet van dien aard dat zij een dagelijk-
se of actieve opvolging of betrokkenheid ver-
eisen, en vormen dus geenszins een beletsel
voor de operationele activiteiten van de CEO
en de CFO in de Vennootschap.
Bovendien houden deze activiteiten geen
noemenswaardige concurrerende activitei-
ten in ten opzichte van de studentenhuis-
vestingsactiviteiten van de Vennootschap.
Volledigheidshalve wordt vermeld dat de
heer Christian Teunissen (CEO) resp. de
heer Frederik Snauwaert (CFO) elk een
participatie bezitten in een respectieve
vennootschap die een beperkt aantal units
bestemd voor studentenhuisvesting aan-
houdt, maar waarover zij geen controle uit-
oefenen of kunnen uitoefenen. Het betreft
telkens een uitdoofscenario, waarbij beide
personen geen intenties hebben om derge-
lijke studentenhuisvestingsactiviteiten in de
toekomst uit te breiden. Bovendien zijn deze
activiteiten gelet op hun beperkte omvang
niet van dien aard dat zij enige significante
concurrentie zouden kunnen vormen voor
de studentenhuisvestingsactiviteiten van de
Vennootschap.
6.1.16 VERKLARINGEN
De Vennootschap heeft geen enkele regeling
of overeenkomst gesloten met belangrijke
aandeelhouders, cliënten, leveranciers of
andere personen, krachtens welk enig van
de voormelde personen gekozen werd als
lid van een bestuurs-, leidinggevende of
toezichthoudende organen of als lid van de
bedrijfsleiding.
6.1.17 REMUNERATIEVERSLAG
6.1.17.1 Algemeen – betrokken
personen
Met toepassing van artikel 3:6, §3 van het
Wetboek van vennootschappen en vereni-
gingen stelt Xior een remuneratieverslag op
inzake het remuneratiebeleid en de indivi-
duele remuneratie van haar uitvoerende en
niet-uitvoerende bestuurders en de leden
van haar uitvoerend management.
Dit verslag behandelt de periode van 1
januari 2023 tot en met 31 december 2023.
Dit verslag werd goedgekeurd door het
benoemings- en remuneratiecomité en de
Raad van Bestuur van de Vennootschap op
10 april 2024.
Het remuneratiebeleid met betrekking tot
2023 werd ten opzichte van de voorgaan-
de verslagperiode ingrijpend gewijzigd. Op
de bijzondere algemene vergadering van
15 september 2022 werd het aangepaste
remuneratiebeleid goedgekeurd. Bovendien
werd op de algemene vergadering van de
Vennootschap van 19 mei 2023 de aan-
passing van de bezoldiging van de niet-uit-
voerende bestuurders goedgekeurd. Het
remuneratiebeleid werd overeenkomstig
dit besluit aangepast. Dit beleid kan worden
geraadpleegd in het corporate governance
charter van de Vennootschap en staat gepu-
bliceerd op de website van de Vennootschap.
6.1.17.2 Bezoldiging van de leden van
de Raad van Bestuur
Het bedrag van de vergoedingen van de
leden van de Raad van Bestuur van de
Vennootschap wordt voorgesteld aan de
algemene vergadering door de Raad van
Bestuur. Het remuneratiebeleid wordt jaar-
lijks geëvalueerd, op basis van een externe
benchmarking die op tweejaarlijkse basis
wordt uitgevoerd of in geval van een be-
langrijke wijziging in de omvang van de
Vennootschap of functies en verantwoorde-
lijkheden van het uitvoerend management.
Wat de remuneratie betreft, streeft de
Vennootschap ernaar zich te positioneren
op de mediaan van de benchmarkgroep. De
referentiegroep die de Vennootschap in dit
verband heeft geïdentificeerd, bestaat uit
een groep vergelijkbare beursgenoteerde
vastgoedvennootschappen (waaronder,
onder andere, andere GVV’s).
Op vierjaarlijkse basis wordt het voorgelegd
aan de Algemene Vergadering ter goed-
keuring, met dien verstande dat indien de
jaarlijkse evaluatie of benchmarking tot ma-
teriële wijzigingen leiden, deze wijzigingen
eveneens onderworpen zijn aan de goedkeu-
ring van de Algemene Vergadering.
Deze benchmarking werd voor de eerste maal
uitgevoerd in 2018 door onafhankelijke speci-
alist Hudson, en werd gebruikt bij de aanpas-
sing van de vergoedingen in de loop van 2018.
In 2021 werd voor de tweede maal een ana-
lyse uitgevoerd van de vergoeding van de
bestuurders, deze keer door het remunera-
tiecomité. Op 14 april 2021 besliste de Raad
van Bestuur (op voorstel van het remunera-
tiecomité) om de vergoeding van de niet-uit-
voerende bestuurders te verhogen.
Op 12 april 2023 werd door het remunera-
tiecomité een derde maal een analyse uitge-
voerd van de vergoeding van de bestuurders.
De Algemene Vergadering van 19 mei 2023
besliste bijgevolg om de bezoldiging van de
niet-uitvoerende bestuurders opnieuw te
verhogen (zie Hoofdstuk 6.1.17.4 van dit
Jaarverslag) .
Alle leden van de Raad van Bestuur zijn
gedekt door een polis burgerlijke aan-
sprakelijkheid bestuurders ("D&O Insurance")
waarvan de premie (exclusief taksen)
(50.801,25 EUR) wordt betaald door Xior. De
bestuurders genieten geen andere voordelen
(bedrijfswagen, pensioen, GSM, enz.).
Het vergoedingsbeleid van de Vennootschap
maakt een onderscheid tussen twee types
van bestuurders: de uitvoerende bestuur-
ders en de niet-uitvoerende, al dan niet onaf-
hankelijke bestuurders. Aan de bestuurders
wordt (in hun hoedanigheid van bestuurder)
geen variabele vergoeding toegekend (voor
de variabele vergoeding van de uitvoeren-
de bestuurders in hun hoedanigheid van
lid van het uitvoerend management, wordt
verwezen naar Hoofdstuk 6.1.17.5 van
dit Jaarverslag) noch enige vergoeding in
functie van een specifieke verrichting of
transactie van de openbare GVV of haar
dochtervennootschappen. Bijgevolg is deze
vergoeding in overeenstemming met artikel
35 van de GVV-Wet.
Aan de leden van de Raad van Bestuur
werden over 2023 geen aandelen als ver-
goeding toegekend.
6.1.17.3 Uitvoerende bestuurders
De bestuurders van de Vennootschap die
tevens lid zijn van het uitvoerend manage-
ment, ontvangen geen vaste vergoeding,
noch een zitpenning. Zij ontvangen als
lid van het uitvoerend management een
managementvergoeding (zie hieronder
Hoofdstuk 6.1.17.5 van dit Jaarverslag) .
6.1.17.4 Niet-uitvoerende bestuurders
De bezoldiging van niet-uitvoerende onaf-
hankelijke bestuurders houdt rekening met
hun rol als lid van de Raad van Bestuur en
hun specifieke rollen, als voorzitter van de
Raad van Bestuur of (in voorkomend geval)
als lid of voorzitter van een comité van de
Raad van Bestuur en de daaruit voortvloeien-
de verantwoordelijkheden en tijdsbesteding.
De Algemene Vergadering van 19 mei 2023
heeft beslist om de bezoldiging van de
niet-uitvoerende bestuurders met ingang
van 1 januari 2023 als volgt aan te passen:
Op niveau van de Raad van Bestuur ont-
vangen de niet-uitvoerende bestuurders
enkel een vaste jaarlijkse vergoeding en
geen zitpenningen meer voor deelname
aan vergaderingen. Voor de niet-uitvoeren-
de bestuurder die voorzitter is van de raad
van bestuur bedraagt deze vaste vergoe-
ding 47.500 EUR per jaar. Voor elke andere
niet-uitvoerende bestuurder bedraagt deze
37.500 EUR per jaar.
Op niveau van het Audit & Riskcomité ont-
vangt de niet-uitvoerende bestuurder die
voorzitter is van het comité een vaste jaar-
lijkse vergoeding van 8.000 EUR. De andere
niet-uitvoerende bestuurders die lid zijn van
het comité ontvangen 4.000 EUR per jaar. Er
zullen geen zitpenningen worden betaald voor
deelname aan vergaderingen van dit comité.
1 BASECAMP LYNGBY
Lyngby — Denemarken
1
1
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
7978

Op niveau van het Remuneratie- en
Benoemingscomité ontvangt de niet-uit-
voerende bestuurder die voorzitter is van
het comité een vaste jaarlijkse vergoeding
van 8.000 EUR. De andere niet-uitvoerende
bestuurders die lid zijn van het comité ont-
vangen 4.000 EUR per jaar. Er zullen geen
zitpenningen worden betaald voor deelname
aan vergaderingen van dit comité.
Op niveau van het Ethics & ESG comité ont-
vangen alle niet-uitvoerende bestuurders
die lid zijn van dit comité een vaste jaarlijkse
vergoeding van 4.000 EUR. Er zullen geen
zitpenningen worden betaald voor deelname
aan vergaderingen van dit comité.
Op het niveau van het Investeringscomité
ontvangen alle niet-uitvoerende bestuurders
die lid zijn van het comité (op heden enkel
de heer Joost Uwents) een vaste jaarlijkse
vergoeding van 20.000 EUR. Er zullen geen
zitpenningen meer worden betaald voor
deelname aan de vergaderingen van dit
comité.
De niet-uitvoerende bestuurders, gedomici-
lieerd in België ontvangen tevens een forfai-
taire onkostenvergoeding van 2.500 EUR per
jaar. Voor de niet-uitvoerende bestuurder die
gedomicilieerd zijn buiten België wordt deze
verhoogd naar 5.000 EUR.
Het remuneratiebeleid van de Vennootschap
werd aangepast in overeenstemming met
bovenstaande regeling.
Er worden geen aanvullende vergoedingen
in natura toegekend aan de niet-uitvoerende
(al dan niet onafhankelijke) bestuurders voor
de duurtijd van hun mandaat. Er bestaan
geen voorwaardelijke, variabele, of uitgestel-
de betalingen.
6.1.17.5 Bezoldiging van de leden van
het uitvoerend management
De leden van het uitvoerend management
die tevens lid zijn van de Raad van Bestuur,
ontvangen geen vergoeding in hun hoeda-
nigheid van lid van de Raad van Bestuur. Zij
ontvangen als lid van het uitvoerend ma-
nagement een managementvergoeding.
De vergoeding van de leden van het uit-
voerend management bestaat uit een vast
bedrag per maand of per jaar, dat wordt
vastgelegd in een bijzondere overeenkomst
goedgekeurd door de Raad van Bestuur van
de Vennootschap op voorstel van het benoe-
mings- en remuneratiecomité.
De CEO en CFO hebben op 23 november
2015 elk een managementovereenkomst af-
gesloten met de Vennootschap. Ten gevolge
van het nieuw opgerichte uitvoerend comité
in september 2022 en het nieuwe remune-
ratiebeleid dat vanaf 2023 van toepassing
is, werden eind 2022 nieuwe managemen-
tovereenkomsten gesloten met de CEO
en CFO die in werking zijn getreden vanaf
1 januari 2023.
De COO werd benoemd op 19 oktober 2022
en heeft op 25 oktober 2022 een manage-
mentovereenkomst afgesloten met de
Vennootschap. De remuneratie van de COO
is van toepassing sinds 1 november 2022.
Naar aanleiding van het nieuw opgerichte
uitvoerend comité in september 2022, werd
in 2022 een nieuwe benchmarkoefening uit-
gevoerd. Aan de leden van het uitvoerend
comité werd een long-term incentive plan
voorgesteld door middel van een jaarlijkse
bonus in contanten en een nettobedrag dat
door de leden van het uitvoerend comité
moet worden gebruikt om aandelen van de
Vennootschap te kopen in overeenstem-
ming met een driejarig verwervingsprogram-
ma. Aangezien dit long-term incentive plan
het huidige remuneratiebeleid in belangrijke
mate wijzigt, werd het nieuwe remunera-
tiebeleid voorgelegd aan en goedgekeurd
door de bijzondere algemene vergadering
van 15 september 2022. Dit nieuwe long-
term incentive plan werd van toepassing
vanaf 1 januari 2023. Op basis van de in
dat nieuwe remuneratiebeleid uiteengezette
benchmarkoefening bij de in het remunera-
tiebeleid aangeduide “peers” en in het licht
van de door de significante groei van de
Vennootschap in 2022 en de daarbij horende
uitgebreide managementverantwoordelijk-
heden, werd de totale vaste jaarlijkse ver-
goeding van de CEO voor 2023 aangepast
naar 400.000,00 EUR (jaarlijks te indexeren),
en de totale vaste jaarlijkse vergoeding voor
de overige leden van het uitvoerend comité
(CFO en COO) naar 660.000 EUR (jaarlijks te
indexeren).
Jaarlijks beslist de Raad van Bestuur van de
Vennootschap (op voorstel van het remune-
ratiecomité) over de variabele vergoeding
waarop de leden van het uitvoerend ma-
nagement effectief recht kunnen hebben
m.b.t. hun activiteiten voor het afgelopen
boekjaar. In hoeverre de financiële criteria
werden gerealiseerd, wordt gecontroleerd
aan de hand van de boekhoudkundige en
financiële gegevens van de Vennootschap.
De cijferberekening van wat de variabele
bezoldiging kan zijn, op basis van de mate
waarin de doelstellingen werden gereali-
seerd, dient als richtsnoer voor de Raad van
Bestuur (op voorstel van het remuneratieco-
mité) om de variabele bezoldiging definitief
vast te leggen.
Voor alle leden van het uitvoerend Manage-
ment is het totale maximumpakket van de
variabele remuneratie bepaald op 150% van
hun vaste remuneratie, zodanig dat het maxi-
maal 60% van hun totale remuneratie kan
vertegenwoordigen. De variabele remunera-
tie met betrekking tot boekjaar 2023 wordt
verder opgesplitst (voor de uitvoerende be-
stuurders, overeenkomstig de bepalingen
van artikel 7:91 WVV) in drie schijven: (i) re-
muneratie gekoppeld aan kortetermijncrite-
ria bepaald over 2023 (50% van de variabele
remuneratie), (ii) een remuneratie gekoppeld
aan langetermijncriteria bepaald over de
periode 2023-2024 (25% van de variabele
remuneratie) en (iii) remuneratie gekoppeld
aan langetermijncriteria bepaald over de
periode 2023-2025 (25% van de variabele
remuneratie).
Op 5 februari 2024 werd, met betrekking tot
de variabele vergoeding van boekjaar 2023
gekoppeld aan kortetermijncritera over het
jaar 2023 (i.e. de eerste schijf), aan de hand
van de volgende vooraf vastgelegde KPIs (in
volgorde van belang) waarbij eveneens “mi-
nimum”, “target” en “maximum” drempels
werden vastgelegd):
•
“EPRA Earnings per Share (EPS)” woog
voor 40% van de beoordeling;
•
Bezettingsgraad woog voor 20%;
•
”Net debt to EBITDA Ratio” weegt voor
20% (dit is de nieuwe invulling van de
KPI “groei van de portefuille” aangezien
de focus nu ligt op de optimalisatie van
de samenstelling van de portefeuille met
het oog op het bereiken van een gepaste
schuldgraad eerder dan groei in de abso-
lute zin);
•
Kwalitatieve en organisationele KPI’s
wogen voor de overige 20%. Deze zijn
gelinkt aan concrete milestones op het
vlak van:
> ESG:
(1) Environment: afwerken van CSRD gap
analyse, validatie van SBTI Scope 1 &
2 targets, uitvoeren double materiality
threshold, 100% implementatie IQBI di-
gitale monitoring in Nederland, Spanje
en Portugal
(2) Social: Operationele start van de Xior
Academy
> Finance:
Optimalisatie van portefeuille in lijn met de
door de Raad van Bestuur goedgekeurde
strategie
> Digitale transformatie:
Afwerken van global design phase en
business requirements en sign-off van de
country managers en uitvoerend comité in
het kader van de Yardi implementatie.
beslist dat de KPI’s voor de CEO, COO en
CFO het “maximum” niveau hadden behaald,
behoudens met betrekking tot de kwalitatie-
ve KPI’s waarvoor het “target” niveau werd
behaald en bezettingsgraad waarvoor een
niveau tussen “target” en “maximum” werd
behaald (en dus in het totaal 90% vhet maxi-
male bedrag van de variabele vergoeding
over 2023 werd behaald). Zoals hoger toe-
gelicht, wordt de variabele vergoeding van
boekjaar 2023 in drie schijven betaald. De
bovenstaande KPIs waren van toepassing
op de eerst schijf van de variabele vergoe-
ding, die gekoppeld is aan KPIs voor boek-
jaar 2023. De volgende twee schijven zijn
afhankelijk van het behalen van KPIs vast-
gesteld daarvoor, welke KPIs geëvalueerd
zullen worden in respectievelijk 2025 (voor
wat betreft de tweede schijf met KPIs voor
de periode 2023-2024) en 2026 (voor wat
betreft de derde schijf met KPIs voor de pe-
riode 2023– 2025).
Er bestaat voor 2023 geen enkele vorm van
aandelen-gebaseerde vergoeding binnen de
Vennootschap.
Indien er wordt voorgesteld om een systeem
op te zetten op basis waarvan de leden van
het uitvoerend management worden vergoed
in de vorm van aandelen, aandelenopties of
elk ander recht om aandelen te verwerven,
dient dit systeem vooraf goedgekeurd te
worden door de aandeelhouders van de
Vennootschap. Er bestaat wel de mogelijk-
heid dat de Raad van Bestuur oplegt aan de
leden van het uitvoerend management om
een deel van hun variabele vergoeding te ge-
bruiken om aandelen van de Vennootschap
te kopen in overeenstemming met een drie-
jarig verwervingsprogramma. Hiervan werd
geen toepassing gemaakt voor de eerste
schijf van de variabele vergoeding met be-
trekking tot boekjaar 2023.
De criteria voor de toekenning van de varia-
bele vergoeding aan de uitvoerende bestuur-
ders dat van de resultaten afhangen, hebben
uitsluitend betrekking op het geconsolideer-
de nettoresultaat van de openbare GVV, met
uitsluiting van alle schommelingen van de
reële waarde van de activa en de afdekkings-
instrumenten. Er wordt geen vergoeding
toegekend in functie van een specifieke ver-
richting of transactie van de openbare GVV
of haar dochtervennootschappen. Bijgevolg
is deze vergoeding in overeenstemming met
artikel 35 van de GVV-Wet.
Er worden geen andere aanvullende ver-
goedingen toegekend aan de leden van het
uitvoerend management. Er bestaan geen
voorwaardelijke, andere variabele, of uitge-
stelde betalingen.
In overeenstemming met Principe 7.9 van de
Corporate Governance Code, bestaat er een
minimumdrempel voor het aantal aandelen
in de Vennootschap dat elk lid van het uit-
voerend comité dient te bezitten. Dit wordt
nader toegelicht in Hoofdstuk 6.7.4 van het
Corporate Governance Charter.
De overeenkomsten met de leden van het
uitvoerend management voorzien in terug-
vorderingsmechanisme voor zowel de kor-
te-termijn- als de lange-termijn incentives,
waarbij de Vennootschap het recht heeft om
tot één jaar na de betaling de variabele re-
muneratie geheel of gedeeltelijk terug te vor-
deren van de begunstigde indien tijdens die
periode blijkt dat de betaling is gebeurd op
basis van onjuiste informatie met betrekking
tot het bereiken van de doelstellingen die
aan de variabele remuneratie ten grondslag
lagen of met betrekking tot de omstandig-
heden waarvan de variabele remuneratie af-
hankelijk was. De overeenkomsten met het
uitvoerend management werden afgesloten
tegen marktconforme voorwaarden. Met het
oog op het bepalen van de vergoedingen van
het uitvoerend management, werd bij het
aangaan van de relevante overeenkomsten
tevens overgegaan tot een beperkte bench-
marking met vergelijkbare beursgenoteerde
vastgoedvennootschappen.
Voor het overige heeft de Vennootschap
geen andere overeenkomsten afgesloten
met de overige leden van haar bestuurs-,
leidinggevende-, en toezichtsorganen.
1
1 ARC
Luik — België
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
8180

6.1.17.6 Overzicht bezoldiging leden van de Raad van Bestuur en uitvoerend management 2023
Raad van Bestuur
Vaste vergoeding Onkostenvergoeding Totaal
Joost Uwents 57.500 EUR 2.500 EUR 60.000 EUR
Wilfried Neven 51.500 EUR 2.500 EUR 54.000 EUR
Wouter De Maeseneire 45.500 EUR 2.500 EUR 48.000 EUR
Marieke Bax 45.500 EUR 5.000 EUR 50.500 EUR
Colette Dierick 49.500 EUR 2.500 EUR 52.000 EUR
Conny Vandendriessche 45.500 EUR 2.500 EUR 48.000 EUR
Christian Teunissen - -
Frederik Snauwaert - -
Totaal
295.000 EUR 17.500 EUR 312.500 EUR
Uitvoerend management
Vaste vergoeding Variabele vergoeding Totaal
CEO 400.000 EUR 270.000 EUR 670.000 EUR (100%)
CFO en COO 660.000 EUR 445.500 EUR 1.105.500 EUR (100 %)
Totaal
1.060.000 EUR 715.000 EUR 1.775.500 EUR
De verloning van het uitvoerend manage-
ment wordt jaarlijks geïndexeerd.
In de tabel hieronder worden de jaarlijk-
se verandering in de remuneratie van de
niet-uitvoerende bestuurders en het uitvoe-
rend management, de jaarlijkse verandering
in de ontwikkeling van de prestaties van de
Vennootschap en de jaarlijkse verandering
in de gemiddelde remuneratie (uitgedrukt in
voltijdse equivalenten) van andere werkne-
mers van de Vennootschap dan de niet-uit-
voerende bestuurders en het uitvoerend
management over de laatste vijf boekjaren
gezamenlijk gepresenteerd:
Jaarlijkse wijziging in %
2019 vs 2018 2020 vs 2019 2021 vs 2020 2022 vs 2021 2023 vs 2022
1. Remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders (totaal)
Joost Uwents 45% 8% 41% 5 % -1,67%
Wilfried Neven 0% -3% 50% 16 % 22,7%
Wouter De Maeseneire 0% -3% 47% 19 % 9 %
Marieke Bax
Nvt Nvt Nvt 86 %
2
26,2 %
Conny Vandendriessche
Nvt Nvt Nvt Nvt 103,60 %
3
Colette Dierick
Nvt Nvt Nvt Nvt 116 %
3
2.CEO (totaal)
Christian Teunissen 2% -4% 5% 6 % 35,50 %
3. Gemiddelde vergoeding van de overige leden van het uitvoerend management
CFO, CIO (tot en met 15 september 2022) &
COO (vanaf 19 oktober 2022) 34%
1
79% 14% - 8 % 40,7%
4. Prestaties van de Vennootschap
EPRA EPS 10% 6% 6% 15 % 7%
DPS 4% 5% 6% 15 % 7%
FV Portefeuille 46% 31% 26% 54 % 6%
Beurskapitalisatie 85% 7% 32% - 26 % 13%
5. Gemiddelde verloning van de medewerkers van de Vennootschap (FTE)
-3% -2% 0% 4 % 11 %
1
Voor de CIO omvat dit de vergoedingen aan de heer Arne Hermans tot eind maart 2019 en de vergoedingen die reeds aan de heer Bastiaan Grijpink werden betaald (in het kader van een
aparte dienstverlening voorafgaand).
2
De vergoeding van Marieke Bax had in boekjaar 2021 slechts betrekking op de periode vanaf haar benoeming, zijnde 20 mei 2021, tot 31 december 2021.
3
De vergoedingen van Conny Vandendriessche en Colette Dierick hadden in boekjaar 2022 slechts betrekking op de periode vanaf hun benoeming, zijnde 19 mei 2022, tot 31 december 2022.
De ratio tussen de hoogste remuneratie
van de managementleden en de laag-
ste verloning van de werknemers van de
Vennootschap bedraagt 13,8.
6.1.17.7 Aandelenopties
Tot 1 januari 2023 had de Vennootschap
geen aandelenoptieplannen, aandelenaan-
koopplannen of werknemers-participa-
tieovereenkomsten afgesloten, ingevolge
waarvan de leden van de bestuurs-, leiding-
gevende of toezichthoudende organen en
de bedrijfsleiding aandelen zouden kunnen
verwerven in de Vennootschap. Sinds 1 ja-
nuari 2023 bestaat er de mogelijkheid dat
de Raad van Bestuur oplegt aan de leden
van het uitvoerend management om een
deel van hun variabele vergoeding te gebrui-
ken om aandelen van de Vennootschap te
kopen in overeenstemming met een driejarig
verwervingsprogramma. Hiervan werd geen
toepassing gemaakt voor de eerste schijf
van de variabele vergoeding met betrekking
tot boekjaar 2023.
6.2 INFORMATIE KRACHTENS
ARTIKEL 34 VAN HET KONINK-
LIJK BESLUIT VAN 14 NOVEM-
BER 2007
6.2.1 KAPITAALSTRUCTUUR
Per 31 december 2023, bedroeg het kapitaal
van de Vennootschap 688.100.346 EUR ver-
deeld in 38.227.797 aandelen, zonder nomi-
nale waarde, die elk 1/38.227.797
ste
deel van
het kapitaal vertegenwoordigen.
Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van
deze aandelen geeft recht op één stem op
de algemene vergadering. In geval van een
kapitaalverhoging in de Vennootschap ge-
nieten de bestaande aandeelhouders van
een voorkeurrecht (zie eveneens Hoofdstuk
10.9.17 van dit Jaarverslag) .
Er zijn geen speciale controlerechten toege-
kend aan bepaalde categorieën van aandeel-
houders.
Er is geen wettelijke of statutaire beperking
van het stemrecht. De statuten van Xior be-
vatten geen bepaling die de vrije overdraag-
baarheid van de aandelen beperkt.
In het kader van de kapitaalsverhoging door
middel van inbreng in natura (n.a.v. de over-
name van de Basecampportefeuille) op 15
september 2022 zijn STH en E2H verbin-
tenissen aangegaan, waarbij zij zich ertoe
hebben verbonden om gedurende de eerste
6 maanden na voormelde inbreng in natura
de aandelen die zij naar aanleiding van deze
inbreng hebben verkregen enkel te verko-
pen via één of meer private plaatsingen.
Bovendien gelden, ook na afloop van voor-
noemde termijn, de volgende beperkingen
met betrekking tot voormelde aandelen:
•
elke overdracht te worden uitgevoerd op
een zodanige manier dat wordt vermeden
dat een aantal aandelen dat meer bedraagt
dan 5% van de aandelen op het moment
van een dergelijke overdracht, wordt toe-
gewezen aan één enkele belegger (hetzij
rechtstreeks, hetzij onrechtstreeks).
•
De overdracht zal voorts worden gecoör-
dineerd via een investeringsbank om de
volatiliteit van de aandelenkoers tot een
minimum te beperken.
•
De aandelen mogen niet worden overge-
dragen aan een uitbater of belegger die
de controle heeft over een uitbater van
activa voor studentenhuisvesting, noch
aan een entiteit waarvan een aanzienlijk
deel van de activa wordt aangehouden in
studentenhuisvesting (inclusief specifiek
geïdentificeerde uitbaters of beleggers).
Zolang STH en/of E2H de voormelde aan-
delen houden, zullen zij de stemrechten ver-
bonden aan deze aandelen niet uitoefenen.
Blijkens de laatste transparantiemelding
vanwege STH en E2H dd. 2 januari 2024
houdt E2H niet langer aandelen van de
vennootschap, en is STH beneden de laag-
ste meldingsdrempel gezakt, waardoor de
Vennootschap geen verdere informatie zal
ontvangen over het aantal aandelen dat door
STH wordt aangehouden.
De Vennootschap is niet op de hoogte van
het bestaan van enige aandeelhoudersover-
eenkomst tussen de bestaande aandeelhou-
ders met betrekking tot de Vennootschap.
6.2.2 BESLISSINGSORGANEN
De regels die gelden bij de benoeming of
de vervanging van de leden van de Raad
van Bestuur en die op de wijziging van de
statuten van Xior van toepassing zijn, zijn
deze die zijn opgenomen in de geldende
wetgeving – in het bijzonder het Wetboek
van Vennootschappen en verenigingen en
de GVV-Wetgeving – en in de statuten van
de Vennootschap (zie eveneens Hoofdstuk
6.1.4 van dit Jaarverslag) .
6.2.3 TOEGESTAAN KAPITAAL
Bij de buitengewone algemene vergadering
van 19 februari 2024 werd de Raad van
Bestuur gemachtigd om het maatschap-
pelijk kapitaal in één of meerdere malen te
verhogen (zie eveneens Hoofdstuk 10.9.17
van dit Jaarverslag en artikel 7 van de ge-
coördineerde Statuten zoals gepubliceerd
op de website van de Vennootschap.
6.2.4 INKOOP AANDELEN
De Vennootschap kan haar eigen aandelen
verwerven of kan ze in pand nemen in over-
eenstemming met de voorwaarden voor-
zien in het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen (cf. artikel 7:215, §1, 1 tot
4 WVV).
De Vennootschap bezit geen eigen aande-
len.
6.2.5 CONTRACTUELE BEPALINGEN
De voorwaarden waaronder de financiële
instellingen aan Xior financiering verschaft
hebben, vereisen het behoud van het statuut
van openbare gereglementeerde vastgoed-
vennootschap. De algemene voorwaarden
waaronder deze financieringen toegekend
zijn, bevatten een beding van vervroegde
opeisbaarheid naar discretie van de bankin-
stellingen bij controlewijziging.
CORPORATE GOVERNANCE 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
8382

HET
AAN
DEEL
XIOR
7.1
HET AANDEEL
OP EURONEXT BRUSSELS
Het aandeel Xior
(ISIN-code BE0974288202) is sinds
11 december 2015 genoteerd op de
gereglementeerde markt van Euronext Brussels.
Het Xior-aandeel verhuisde in 2017 van de BEL
Small naar de BEL Mid index van Euronext Brussels
en werd in 2017 bovendien opgenomen in de EPRA
Index, waarmee Xior de eerste fully dedicated
student housing REIT is in continentaal Europa die
werd opgenomen in deze index. Sinds November
2021 werd Xior ook opgenomen in de Morgan
Stanley Capital International (MSCI) Global Small
Cap Index.
Op de laatste handelsdag van 2023
(29 december 2023) bedroeg de
slotkoers 29,70 EUR, wat een discount
vertegenwoordigt van ca. 25% ten
opzichte van de nettowaarde per aandeel
per 31 december 2023 (cfr. GVV-KB),
die 39,70 EUR
1
per aandeel bedroeg. De
marktkapitalisatie van Xior op Euronext
Brussels steeg in 2023 tot
ca. 1.135 MEUR.
1
Op basis van aantal uitgegeven aandelen.
DE MARKTKAPITALISATIE
VAN XIOR OP EURONEXT
BRUSSELS STEEG IN 2023
TOT CA.
1,14 MILJARD EUR
NETTOWAARDE
PER AANDEEL PER
31 DECEMBER 2023
39,70 EUR
HET AANDEEL XIOR 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
8584

20,0
22,5
25,0
27,5
30,0
32,5
35,0
37,5
40,0
42,5
45,0
47,5
50,0
52,5
55,0
57,5
60,0
62,5
65,0
67,5
70,0
72,5
75,0
GEGEVENS PER AANDEEL
31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20
Aantal uitgegeven aandelen
1
38.227.797 34.752.543 27.781.301 21.046.441
Gewogen gemiddelde aantal aandelen
2
37.142.375 30.005.985 24.644.517 19.560.351
Marktkapitalisatie (in EUR) 1.135.365.571 1.004.348.493 1.362.672.814 1.033.380.253
Free float
3
86,68% 72,15% 76,61% 74,60%
Beurskoers (slotkoers) over betrokken periode (in EUR)
Hoogste 32,95 52,40 56,90 61,30
Laagste 25,20 26,25 44,65 36,70
Gemiddelde 28,90 41,40 49,87 49,29
Bij afsluiting boekjaar 29,70 28,90 49,05 49,10
Volume (in aantal aandelen)
Verhandeld aantal aandelen 11.435.588 11.426.394 5.750.438 7.812.361
Gemiddeld dagvolume 44.670 44.461 22.375 30.398
Velociteit 30,79% 38,08% 23,33% 39,94%
NAV (IFRS) (in EUR) 39,70 42,77 36,13 31,34
EPRA NAV (in EUR)
4
40,65 43,01 38,63 34,87
Uitkeringspercentage 80,00% 80,00% 80,00% 80,00%
EPRA winst /aandeel
5
(in EUR) 2,22 2,08 1,82 1,74
EPRA winst /aandeel
5
(in EUR) – deel van de groep 2,21 2,07 1,80 1,70
Brutodividend/aandeel (in EUR)
5
1,768 1,656 1,440 1,360
Nettodividend/aandeel (in EUR)
6
1,2376 1,159 1,008 0,952
Brutodividendrendement
7
6,33% 6,08% 3,02% 2,85%
Nettodividendrendement
8
4,43% 4,25% 2,12% 1,99%
1
De gegevens worden weergegeven zoals deze beschikbaar worden gesteld op de website van Euronext Brussels, zonder correcties voor "corporate events" zoals kapitaalverhogingen en
coupononthechtingen.
2
In functie van de respectievelijke dividendgerechtigdheid.
3
Inschatting bij benadering, rekening houdend met de bekende percentages van de aandeelhouders die een transparantiekennisgeving hebben verricht (aan de hand van het op dat ogenblik
geldende totaal aantal aandelen (noemer)).
4
Op basis van het totaal aantal uitstaande aandelen. - Voor de definities, het gebruik en de reconciliatietabellen van de APM’s wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag . Alle
APM’s worden aangeduid met een .
5
Op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen.
6
Rekening houdend met een roerende voorheffing van 30%.
7
Berekend als bruto dividend gedeeld door (slotkoers - bruto dividend).
8
Berekend als (bruto dividend - 30% roerende voorheffing) gedeeld door (slotkoers - bruto dividend).
Xior zal zich blijven inspannen om net zoals in de voorbije jaren
regelmatig deel te nemen aan roadshows, conferenties en events
voor zowel institutionele als particuliere beleggers, om zo de
beleggers op een transparante manier te blijven informeren en de
investeerdersbasis verder te verbreden en versterken.
Markt: Euronext Brussels
Symbool: XIOR
ISIN code: BE0974288202
Notering: continu
Index: BEL Mid, EPRA Index & MSCI Global Small Cap Index
Liquidity provider: Van Lanschot Kempen Wealth Management NV
Beurskoers (in EUR per aandeel) Net Asset Value EPRA NAV Net Asset Value IFRS NAV
12/’15 03/’16 06/’16 09/’16 12/’16 03/’17 06/’17 09/’17 12/’17 03/'18 06/’18 09/’18 12/’18 03/’19 06/’19 09/’19 12/’19 03/’20 06/’20 09/’20 12/’20 03/’21 06/’21 09/’21 12/’21 03/’22 06/’22 09/’22 12/’22 06/’23 09/’23 12/’23
KOERSEVOLUTIE VS. INTRINSIEKE WAARDE
De beurskoers van het aandeel Xior klokte op het einde van het acht-
ste jaar als genoteerde vennootschap af op 29,70 EUR. Het gemid-
deld dagelijks volume op basis van het aantal uitstaande aandelen
per jaareinde bedroeg 44.670 aandelen. De velociteit – het verhan-
deld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen
op het einde van het jaar – bedroeg 30,79%.
HET AANDEEL XIOR 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
8786

7.2 AANDEELHOUDERSCHAP
Voor een overzicht van de aandeelhoudersstructuur van Xior wordt verwezen naar Hoofdstuk 6.1.3 van dit Jaarverslag.
7.3 COUPONINFORMATIE
N° Type Dividend-periode Waarde
brutodividend
Reden van
onthechting
Ex date Record date Payment date
1 Dividend 01/01/16 – 10/09/16 EUR 0,892 Inbreng in natura 12/10/17 13/10/17 19/05/17
2 Dividend 11/09/16 – 31/12/16 EUR 0,258 Inbreng in natura 18/01/17 19/01/17 19/05/17
3
OTR
1
(SPO 2017)
N/A
N/A
SPO 2017
08/06/17
09/06/17
N/A
4 Dividend 01/01/17 – 21/06/17 EUR 0,565 SPO 2017 08/06/17 09/06/17 22/05/18
5 Dividend 22/06/17 – 31/12/17 EUR 0,635 Inbreng in natura 29/03/18 03/04/18 22/05/18
6
OTR
1
(SPO 2018)
N/A
N/A
SPO 2018
31/05/18
01/06/18
N/A
7 Dividend 01/01/18 – 11/06/18 EUR 0,555 SPO 2018 31/05/18 01/06/18 04/06/19
8 Dividend 12/06/18 – 04/12/18 EUR 0,603 Inbreng in natura 06/12/18 07/12/18 04/06/19
9 Dividend 05/12/18 – 31/12/18 EUR 0,092 – 17/05/19 20/05/19 04/06/19
10 Dividend 01/01/19 – 12/06/19 EUR 0,581 Inbreng in natura 14/06/19 17/06/19 27/05/20
11
OTR
1
(SPO 2019)
N/A
N/A
SPO 2019
17/10/19
18/10/19
N/A
12 Dividend 13/06/19 – 28/10/19 EUR 0,492 SPO 2019 17/10/19 18/10/19 27/05/20
13 Dividend 29/10/19 – 31/12/19 EUR 0,227 – 25/05/20 26/05/20 27/05/20
14 Dividend 01/01/20 – 06/10/20 EUR 1,0104 Inbreng in natura 09/10/20 12/10/20 26/05/21
15 Dividend 07/10/20 – 24/11/20 EUR 0,1821 ABB 2020 23/11/20 24/11/20 26/05/21
16 Dividend 25/11/20 – 31/12/20 EUR 0,1375 SPO 2021 25/02/21 26/02/21 26/05/21
17 Dividend 01/01/21 – 08/03/21 EUR 0,2643 SPO 2021 25/02/21 26/02/21 09/06/22
18
OTR
1
(SPO 2021)
N/A
N/A
SPO 2021
25/02/21
26/02/21
N/A
19 Dividend 09/03/21 – 06/12/21 EUR 1,0770 ABB 2021 03/12/21 06/12/21 09/06/22
20 Dividend 07/12/21 – 31/12/21 EUR 0,0987 23/05/22 24/05/22 09/06/22
21 Dividend 01/01/22 – 14/09/22 EUR 1,1660 Inbreng in natura 15/09/22 16/09/22 24/05/23
22 Dividend 15/09/22 – 31/12/22 EUR 0,4900 Inbreng in natura 21/04/23 24/04/23 24/05/23
23
Dividend
01/01/23 – 24/04/23
EUR 0,5522
2
Inbreng in natura
21/04/23
24/04/23
22/05/24
24
Dividend
25/04/23 – 31/12/23
EUR 1,2158
2
20/05/24
21/05/24
22/05/24
1
Onherleidbaar toewijzingsrecht.
2
Voor de waarde van de dividenden, met betrekking tot het lopende boekjaar, die nog uitgekeerd en betaald dienen
te worden, betreft dit een schatting onder voorbehoud van goedkeuring door de algemene vergadering en wordt
verwezen naar de relevante gepubliceerde financiële informatie.
SPO: Secondary Public Offering
ABB: Accelerated Bookbuild
7.4 FINANCIËLE KALENDER 2024
Hieronder wordt de financiële kalender voor 2024 opgenomen.
Datum Item
26 april 2024 Bekendmaking resultaten per 31 maart 2024 (voor beurs)
16 mei 2024 Algemene Vergadering
22 mei 2024 Betaaldatum dividend 2023 (coupon 23-24)
8 augustus 2024 Bekendmaking resultaten per 30 juni 2024 (voor beurs)
25 oktober 2024 Bekendmaking resultaten per 30 september 2024 (voor beurs)
Deze data zijn onder voorbehoud van wij-
zigingen. Voor mogelijke wijzigingen wordt
verwezen naar de financiële agenda op de
website www.xior.be.
7.5 DIVIDENDBELEID
Overeenkomstig de GVV-Wetgeving dient
de Vennootschap in haar hoedanigheid
van openbare GVV ieder jaar een minimum
bedrag uit te keren als vergoeding van het
kapitaal. Ten minste 80% van het gecorri-
geerd nettoresultaat (in de zin van artikel
13 van het GVV-KB), verminderd met de
netto-daling van de schuldenlast van de
Vennootschap in de loop van het boekjaar,
moet worden uitgekeerd als vergoeding van
het kapitaal.
Deze verplichting tot uitkering is aan twee
grenzen onderworpen. Enerzijds mag dit
niet leiden tot een uitkering van een bedrag
dat niet zou mogen worden uitgekeerd over-
eenkomstig artikel 7:212 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen en
anderzijds is zulke uitkering niet mogelijk
indien de Schuldgraad (enkelvoudig en ge-
consolideerd) na uitkering boven de grens
van 65% van de enkelvoudige resp. gecon-
solideerde activa zou uitstijgen.
Voor het boekjaar 2023 stelt de vennoot-
schap een bruto-dividend van 1,768 EUR
per aandeel voor, onder voorbehoud van
goedkeuring door de algemene vergadering
van de Vennootschap. Op grond van de
artikelen 171, 3° io. 269 van het Wetboek
van Inkomstenbelastingen, is de roerende
voorheffing op de dividenden die uitgekeerd
worden door een openbare GVV (zoals Xior),
met ingang van 1 januari 2017, principieel
gelijk aan 30% (cf. artikelen 171, 3° io. 269,
§1, 1° van het Wetboek van de inkomsten-
belastingen).
Onder voorbehoud van de beschikbaarheid
van uitkeerbare reserves, en steeds onder
voorbehoud van goedkeuring door de alge-
mene vergadering, heeft de Vennootschap
de intentie om het dividend over de komende
3 jaar te laten groeien.
1 BASECAMP LYNGBY
Lyngby — Denemarken
2 ALMA
Brussel — België
1
2
HET AANDEEL XIOR 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
8988

7.6 VOORUITZICHTEN -
WINSTPROGNOSE
7.6.1 ALGEMEEN
De hieronder beschreven vooruitzichten be-
vatten de verwachtingen voor het boekjaar
2024, met betrekking tot de geconsolideer-
de EPRA-winst en de geconsolideerde
balans van Xior Student Housing NV.
De hierna vermelde vooruitzichten en winst-
prognose werden opgesteld door de raad
van bestuur met het oog op het opstellen
van de verwachtingen voor het boekjaar
2024, rekening houdende met de opera-
tionele trends tot dusver geïdentificeerd,
op vergelijkbare basis met de historische
financiële informatie. Het budget voor 2024
werd opgesteld rekening houdend met de
huidige bezettingsgraad en een inschatting
van de toekomstige bezettingsgraad reke-
ning houdend met het verleden (incl. 2023).
Voor de nieuwe acquisities en opgeleverde
gebouwen van 2023, wordt eveneens reke-
ning gehouden met de ontvangen garanties.
De gebruikte boekhoudkundige basis voor
de vooruitzichten is conform de door Xior
gehanteerde boekhoudkundige methoden,
in het kader van de voorbereiding van haar
geconsolideerde rekeningen per 31 de-
cember 2023 conform IFRS zoals door de
Europese Unie toegepast en geïmplemen-
teerd door het GVV-KB.
De prognoses met betrekking tot de gecon-
solideerde EPRA-winst
3
zijn voorspellingen
waarvan de effectieve realisatie afhangt van
de evolutie van de economie, de financiële
markten en de vastgoedmarkten.
Deze vooruitzichten werden opgemaakt op
basis van de informatie beschikbaar op 31
december 2023 en houden tevens rekening
met de feiten na balansdatum indien die er
zijn
4
. In Hoofdstuk 5.7 Feiten na balansda-
tum worden deze opgesomd. Deze vooruit-
zichten werden opgesteld en voorbereid op
een basis die vergelijkbaar is met de histo-
rische financiële informatie en in overeen-
3
Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority)
werden uitgevaardigd, zijn de definities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2023 opgenomen.
4
Zie tevens Hoofdstuk 5.6 van dit Jaarverslag.
stemming met de waarderingsregels van
Xior.
De prognoses met betrekking tot de gecon-
solideerde EPRA-winst zijn voorspellin-
gen waarvan de effectieve realisatie afhangt
van de evolutie van de economie, de financi-
ele markten en de vastgoedmarkten. Deze
vooruitziende informatie, voorspellingen,
opinies en ramingen gemaakt door Xior,
met betrekking tot de momenteel verwach-
te toekomstige prestatie van Xior en van de
markt waarin Xior actief is, vormen geen
verbintenis voor de Vennootschap. Door hun
aard impliceren vooruitziende verklaringen
inherente risico’s, onzekerheden en veron-
derstellingen, zowel algemeen als specifiek,
en het risico bestaat dat de vooruitziende
verklaringen niet zullen bereikt worden.
De belangrijkste economische trends die de
vooruitzichten van de Vennootschap kunnen
beïnvloeden, zijn:
•
De evolutie van de vastgoedmarkt in
België, Nederland, Spanje, Portugal,
Duitsland, Polen, Denemarken en Zweden
in het bijzonder de markt van studenten-
huisvesting;
•
De toekomstige vraag naar studen-
tenkamers, die onder meer beïnvloed
wordt door het aantal 18 tot 25-jarigen,
het aantal inschrijvingen in het hoger
onderwijs, de verdere democratisering
van het hoger onderwijs, de kwaliteit van
het onderwijs, het aantal buitenlandse
studenten, het inschrijvingsgeld, de af-
weging van op een studentenkamer dan
wel thuis te studeren. Deze evolutie zou
een impact kunnen hebben op de huur-
opbrengsten of op de waardering van
de portefeuille zoals bepaald door de
Waarderingsdeskundige;
•
De regionale wetgeving die onder meer
een aantal veiligheids-, gezondheids- en
woonkwaliteitsnormen oplegt;
•
De evolutie van de interestvoeten en de
marges van de banken.
7.6.2 HYPOTHESEN
Gehanteerde boekhoudmethoden
De gebruikte boekhoudkundige basis voor
deze vooruitzichten is conform de door Xior
gehanteerde boekhoudkundige methoden,
in het kader van de voorbereiding van haar
geconsolideerde rekeningen per 31 de-
cember 2023 conform IFRS zoals door de
Europese Unie toegepast en geïmplemen-
teerd door het GVV-KB.
Hypothesen met betrekking tot
elementen die Xior niet rechtstreeks kan
beïnvloeden
•
Bij de evolutie van de huuropbrengsten
werd vanaf september 2024 per land
beperkt rekening gehouden met inflatie
van de huurprijzen en/of huurprijswijzi-
gingen, ook altijd rekening houdend met
de wetgeving en een inschatting van de
retentiegraad. Bij de inschatting van de
huuropbrengsten werd rekening gehou-
den met de huidige bezettingsgraad en
werd een inschatting gemaakt voor de
toekomstige bezettingsgraad op basis
van het verleden. Voor een aantal gebou-
wen werd een verkoopcompromis gete-
kend, of werd het pand geïdentificeerd
om te verkopen, voor deze gebouwen
werden er nog huuropbrengsten opgeno-
men in de forecast tot de datum van akte
of de vermoedelijke datum van verkoop.
•
De onroerende voorheffing wordt bepaald
op basis van historische cijfers (indien
beschikbaar) of inschattingen van het
management in functie van vergelijkbare
gebouwen. De onroerende voorheffing
kan beïnvloed worden door wijzigingen in
wetgeving. Onroerende voorheffing voor
commerciële ruimtes wordt integraal aan
de huurder doorgerekend in tegenstelling
tot onroerende voorheffing voor studen-
tenhuisvesting dewelke niet kan worden
doorgerekend aan de huurders en volle-
dig ten laste komt van het resultaat van
de GVV of haar dochtervennootschap-
pen;
•
De noteringskosten (zoals de zgn. "abon-
nementstaks", vergoeding Euronext
Brussels NV, kosten FSMA, enz.) worden
geschat op basis van de gangbare markt-
tarieven, die de GVV niet controleert;
•
Indien een belangrijk aantal huurders
hun huurgelden niet betalen of indien de
beoogde bezettingsgraad niet gehaald
wordt, kan dit een impact hebben op het
netto-huurresultaat;
•
De financiële indekkingsinstrumenten
(IRS’en) worden conform IFRS (IAS
39) gewaardeerd tegen marktwaarde.
Gezien de volatiliteit op de internationale
financiële markten, werd geen rekening
gehouden met de variaties van deze
marktwaarden. Deze variaties zijn tevens
niet relevant voor de vooruitzichten in
verband met de EPRA-winst
5
, waarop de
dividenduitkering is gebaseerd;
•
In lijn met IFRS worden de vastgoed-
beleggingen (IAS 40) gewaardeerd aan
Reële Waarde. Er worden echter geen
voorspellingen gedaan wat de variaties
in de reële waarde van de vastgoedbe-
leggingen betreft, aangezien dit onbe-
trouwbaar zou zijn en onderhevig is aan
een aantal externe factoren waarop de
Vennootschap geen invloed heeft. Deze
variaties zijn tevens niet relevant voor de
vooruitzichten in verband met de EPRA-
winst
6
, waarop de dividenduitkering is
gebaseerd;
•
De Vennootschap gaat uit van een
wettelijk, reglementair en fiscaal kader
zoals van toepassing op de datum van
dit Jaarverslag voor het bepalen van de
vooruitzichten.
Hypothesen met betrekking tot
elementen die Xior rechtstreeks kan
beïnvloeden
Nettohuurresultaat:
•
Dit resultaat werd geraamd op basis van
de huidige contracten en inschatting van
de contracten voor het nieuwe academie-
jaar, startende in september 2024. Voor
nieuwe gebouwen, werd op basis van
kennis van de markt een inschatting ge-
maakt van de verwachte huurinkomsten.
Qua bezettingsgraad voor 2024 wordt
rekening gehouden met een niveau dat in
lijn ligt met de bezettingsgraad van 2023;
5
Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority)
werden uitgevaardigd, zijn de definities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2023 opgenomen.
6
Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority)
werden uitgevaardigd, zijn de definities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2023 opgenomen.
•
Normaliter worden de huurprijzen herbe-
keken bij het nieuwe academiejaar, hier-
voor werd een inschatting opgenomen in
het budget voor 2024. Zittende huurders
zijn onderhevig aan indexatie (wettelijk
bepaald per land obv inflatie%). Voor
nieuwe huurders kunnen nieuwe huurprij-
zen worden aangerekend, hetgeen niet
moet overeenstemmen met het inflatie-
percentage.
•
Voor panden waarvoor de Vennootschap
een huurgarantie heeft ontvangen bij ac-
quisitie werd deze in rekening genomen
voor de bepaling van het resultaat;
•
Er werd in het budget een inschatting
gemaakt voor dubieuze debiteuren, dit
is een percentage van de huurinkomsten
en werd bepaald op basis van historische
informatie en een inschatting naar de
toekomst. Er werd voor 2024 rekening
gehouden met 0,50% niet-inbare vorde-
ringen, waar dit historisch werd ingeschat
op 0,3%. Qua bezettingsgraad werd reke-
ning gehouden met een bezettingsgraad
die in lijn ligt met de bezettingsgraad van
2023.
Vastgoedkosten:
•
Deze kosten bevatten vooral de kosten
voor onderhoud en herstellingen, verzeke-
ringen, belastingen m.b.t. onroerende goe-
deren dewelke niet worden doorgerekend
aan de studenten, direct student gerichte
publiciteit, leegstandskosten bij structu-
rele leegstand, beheer van het vastgoed
en kosten Waarderingsdeskundigen.
Deze werden voor 2024 geraamd op
basis van de huidige portefeuille.
•
Er werd een analyse gedaan van de lo-
pende onderhoudscontracten als basis
voor het budget 2024, tevens werd er een
inschatting gemaakt van de variabele on-
derhoudskosten per gebouw.
•
Er werd een volledig marketingbudget per
gebouw en/of per land opgesteld.
•
De beheerskosten van het vastgoed be-
vatten voor het overgrote deel de perso-
neelskosten, deze werden ingeschat per
persoon op basis van de tewerkgestelde
personeelsleden per land, alsook reke-
ning houdend met nieuwe aanwervingen,
indien nodig en met de verhogingen van
de loonkosten ten gevolge van inflatie.
Algemene kosten:
•
Deze kosten omvatten de interne wer-
kingskosten van de Vennootschap,
zijnde de vergoedingen van het ma-
nagement, bestuurdersvergoedingen,
kosten van het HQ personeel (IR, legal,
finance en accounting, onthaal, etc.),
kosten aansprakelijkheidsverzekeringen,
kantoorkosten, afschrijvingen en inrich-
tingskosten. Hiertoe behoren ook de
afschrijvingen voor de maatschappelijke
zetel in Antwerpen en de huur voor kanto-
ren in het buitenland waar het administra-
tief personeel werkzaam is;
•
Hierin zijn ook de geraamde kosten voor
externe adviseurs, advocaten, fiscale
experts, boekhoud- en IT kosten, com-
pliance kosten en de vergoeding voor de
commissaris opgenomen;
•
Als beursgenoteerde vennootschap be-
staan de overheadkosten eveneens uit de
jaarlijkse taksen op de GVV, vergoedingen
verschuldigd aan de financiële agent en
de liquiditeitsverstrekker, vergoedingen
voor de notering op Euronext Brussels,
kosten inzake prudentieel toezicht op
GVV’s, budget voor financiële commu-
nicatie. Enkel de kost van de financiële
communicatie kan beïnvloed worden
door de Vennootschap.
•
De algemene kosten werden ingeschat
op basis van de algemene kosten op-
gelopen in 2023 incl. een verhoging van
deze algemene kosten, ten gevolge van
een verdere uitbreiding van het team en
verdere interne groei professionalisering.
Anderzijds zijn er in 2023 eenmalige
kosten opgelopen, dewelke dus niet meer
voorzien zijn in het budget voor 2024.
Interestlasten:
•
Wat de inschatting van de interestlasten
betreft, wordt uitgegaan van de evolutie
van de financiële schulden, startend
vanaf de actuele situatie op 31 december
2023 en met een raming van de bijkomen-
de schulden voor de financiering van het
in uitvoering zijnde investeringsprogram-
HET AANDEEL XIOR 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
9190

ma in 2024. De interestlasten worden per
contract gebudgetteerd op basis van de
afgesloten financieringsovereenkomsten
en de afgesloten Interest Rate Swap
Kosten. Voor de inschatting werd ook
rekening gehouden met de nieuwe le-
ningen die in het begin van 2024 werden
afgesloten alsook met de voorwaarden
voor de contracten die in 2024 vervallen
en waarvoor er reeds een akkoord tot ver-
lenging werd bekomen.
Belastingen:
•
Deze bevatten de jaarlijks verschul-
digde vennootschapsbelasting. De
belast bare basis in België is quasi nihil
gezien de fiscale transparantie die de
Vennootschap geniet. Ook in Spanje heeft
de Vennootschap een fiscaal transparant
statuut bekomen, bijgevolg is ook hier de
belastbare bais quasi nihil. De verschul-
digde vennootschapsbelasting heeft
voornamelijk betrekking op de taxatie
van de inkomsten van de Nederlandse
vaste inrichting, de Nederlandse dochter-
vennootschappen, de Portugese, Deense,
Poolse, Duitse en Zweedse dochter-
vennootschappen voor zover er geen fis-
cale verliezen zijn die kunnen verrekend
worden. Dit is een berekening o.b.v. de
geldende tarieven vennootschapsbelas-
tingen. Daar waar er zicht is op aanpassin-
gen van de provisies voor belastingen uit
het verleden, ten gevolge van het indienen
van aangiften, werd dit ook mee opgeno-
men in het budget voor 2024.
7.6.3 PROGNOSE VAN DE
GECONSOLIDEERDE RESULTATEN EN
DIVIDENDVERWACHTINGEN
De winstprognose is opgesteld en voorbe-
reid op een basis die vergelijkbaar is met
die van de historische financiële informatie
en die in overeenstemming is met het boek-
houdbeleid van de Vennootschap.
Op basis van de gewijzigde marktomstandig-
heden en de informatie die op dit moment
beschikbaar is, handhaaft Xior zijn vooruit-
zichten voor de winst per aandeel (EPS) en
de dividend per aandeel (DPS) voor 2024
ten minste stabiel ten opzichte van 2023
op respectievelijk 2,21 EUR en 1.768 EUR
(bruto) met een minimale pay-out van 80%.
Gezien de huidige onzekere macro-economi-
sche omgeving blijft de nadruk liggen op een
voortdurende balansdiscipline om de loan-
to-value terug te brengen tot ongeveer 50%.
Deze schatting blijft uiteraard onder voorbe-
houd van de resultaten en de goedkeuring
door de gewone algemene vergadering met
betrekking tot het boekjaar 2024.
Xior verwacht een schuldgraad die rond 50%
ligt ten gevolge van de verdere uitvoering van
de gecommitteerde pipeline en het desinves-
teringsprogramma.
Deze winstprognose houdt rekening met de
terugbetaling van 150 MEUR aan leningen
per 1/9/2024. Deze terugbetaling wordt gefi-
nancierd uit de verkoop van assets voor een
zelfde bedrag, waarbij er eveneens rekening
gehouden werd met verlies van NOI voor
deze waarde vanaf 1/9/2024.
MET
JARENLANGE
ERVARING IN STUDENTEN -
HUISVESTING IS XIOR
EXPERT GEWORDEN IN
STUDENTENHUISVESTING
EN HEEFT HET STERKE
PARTNERSHIPS UITGEBOUWD
MET ONTWIKKELAARS,
ONDERWIJSINSTELLINGEN,
LOKALE GEMEENSCHAPPEN EN
BUURTEN.
7.6.4 VERSLAG VAN DE COMMISSARIS M.B.T. DE WINSTPROGNOSE
ASSURANCE VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER DE ANALYSE VAN DE TOEKOMSTGERICHTE FINANCIËLE INFORMATIE VOOR
OPNAME IN HET REGISTRATIEDOCUMENT
Op uw verzoek en in toepassing van Sectie 11 van Annex 1 van de
Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie, tot aan-
vulling van de EU Verordening nr. 2017/1129 hebben wij onderhavig
verslag opgesteld over de toekomstgerichte financiële informatie
van de vennootschap Xior Student Housing NV (“de Vennootschap”),
opgenomen in hoofdstuk 7.6 van haar Jaarlijks Financieel Verslag
2023 van de groep (het jaarlijks financieel verslag 2023) (hierna “het
Registratiedocument”).
Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur
In toepassing van de beschikkingen van Sectie 11 van Annex 1 van
de Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie is de
raad van bestuur van de Vennootschap verantwoordelijk voor het
opstellen van de toekomstgerichte financiële informatie en voor
het bepalen van de ramingen en onderliggende relevante veron-
derstellingen waarop deze toekomstgerichte financiële informatie
gebaseerd is. Voornoemde toekomstgerichte financiële informatie
evenals de bepalingen en veronderstellingen werden opgenomen in
hoofdstuk 7.6 van het Registratiedocument (de “Criteria”).
Verantwoordelijkheden van de commissaris
De commissaris is verantwoordelijk voor het uitdrukken van een
oordeel of de toekomstgerichte financiële informatie in alle van ma-
terieel belang zijnde opzichten, op basis van de geschikte Criteria
door de raad van bestuur is samengesteld.
Voor de projectie mbt het boekjaar eindigend per 31 december 2024
hebben wij daartoe de toekomstgerichte financiële informatie van
de Vennootschap, evenals de ramingen en onderliggende relevante
veronderstellingen waarop deze toekomstgerichte financiële infor-
matie gebaseerd is, zoals opgenomen in het Registratiedocument,
onderzocht.
Wij hebben onze opdracht uitgevoerd in overeenstemming met de
“Internationale Standaard voor Assurance Opdrachten zoals van toe-
passing bij de analyse van toekomstgerichte financiële informatie”
(ISAE 3400). De bedoeling van dergelijke opdracht is het verkrijgen
van een beperkte mate van zekerheid dat het assurance-risico tot
een in de omstandigheden aanvaardbaar niveau wordt verlaagd
om als basis te dienen voor een conclusie, uitgedrukt in de nega-
tieve vorm, over de toekomstgerichte informatie, en meer bepaald
of er iets onder onze aandacht is gekomen dat ons ertoe brengt
van mening te zijn dat de toekomstgerichte financiële informatie in
alle van materieel belang zijnde opzichten niet is samengesteld in
overeenstemming met de geschikte Criteria zoals opgenomen in
hoofdstuk 7.6 van het Registratiedocument.
Voor wat betreft de toekomstgerichte informatie hebben we werk-
zaamheden uitgevoerd met als doel voldoende geschikte informatie
te verkrijgen om te bepalen of de veronderstelling niet onredelijk zijn,
gebruik makend van geschikte boekhoudprincipes.
Conclusie
Op basis van ons onderzoek is er niets onder onze aandacht gekomen
dat ons ertoe zou brengen van mening te zijn dat de ramingen en on-
derliggende relevante veronderstellingen geen redelijke basis vormen
voor de opstelling van de toekomstgerichte financiële informatie.
Verder zijn we van mening dat de toekomstgerichte financiële in-
formatie op adequate wijze opgesteld is op basis van de ramingen
en onderliggende relevante veronderstellingen, in overeenstemming
met de beschikkingen van Sectie 11 van Annex 1 van de Gedelegeerde
EU verordening 2019/980 van de Commissie, tot aanvulling van de
EU Verordening nr. 2017/1129 en gebruik makend van geschikte
boekhoudprincipes.
Aangezien de werkelijkheid hoogstwaarschijnlijk zal afwijken van de
voorspellingen, en aangezien de projecties en onderliggende hypo-
thesen betrekking hebben op de toekomst, kunnen wij geen verkla-
ring geven over het feit of de werkelijke te rapporteren resultaten
zullen overeenstemmen met diegene zoals vermeld in de projecties.
Naar aanleiding van de huidige corona crisis zijn deze projecties
in de huidige omstandigheden nog onzekerder dan gebruikelijk.
Eventuele afwijkingen kunnen materieel zijn.
Omwille van het feit dat de hierboven beschreven werkzaamheden
noch een controle, noch een beoordeling uitmaken overeenkomstig
de Internationale Controlestandaarden dan wel de Internationale
Standaarden voor Beoordelingsopdrachten, brengen wij geen enkele
mate van zekerheid tot uitdrukking over de toekomstgerichte finan-
ciële informatie. Mochten we bijkomende werkzaamheden hebben
uitgevoerd dan waren mogelijks andere aangelegenheden onder
onze aandacht gekomen waarop wij uw aandacht zouden hebben
gevestigd.
Dit verslag werd opgesteld en toegevoegd aan het Registratie-
document in toepassing van en conform Sectie 11 van Annex 1 van de
Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie, tot aan-
vulling van de EU Verordening nr. 2017/1129 en mag voor geen enkel
ander doel worden gebruikt. Het verslag dient noodzakelijk samen-
gelezen te worden met Hoofdstuk 7.6 van het Registratiedocument.
Diegem, 15 april 2024
PwC Bedrijfsrevisoren BV
Commissaris van Xior Student Housing NV
vertegenwoordigd door
Jeroen Bockaert
*
Bedrijfsrevisor
*
Handelend in naam van Jeroen Bockaert BV
HET AANDEEL XIOR 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
9392

VASTGOED
VERSLAG
"XIOR BIEDT MET
HAAR RESIDENTIES EEN ANTWOORD
OP HET TEKORT AAN KWALITATIEVE,
DUURZAME MAAR BETAALBARE
WONINGEN DIE IN HARMONIE ZIJN
MET DE LOKALE GEMEENSCHAPPEN
EN IDEALITER OOK
WAARDE TOEVOEGEN AAN DE
LOKALE OMGEVING."
8.1 VASTGOEDMARKT
De Vennootschap houdt
hoofdzakelijk vastgoed bestemd voor
studentenhuisvesting aan in continentaal
Europa: België, Nederland, Spanje, Portugal,
Duitsland, Polen, Denemarken en Zweden.
De volgende paragrafen beschrijven de
algemene stand van zaken in de onderliggende
Belgische resp. Nederlandse, Spaanse,
Portugese, Duitse, Poolse, Deense en Zweedse
vastgoedmarkt voor studentenhuisvesting,
op basis van informatie die de Vennootschap
bekomen heeft van BONARD (Museumstraße
3b/16 1070 Wenen, Oostenrijk). BONARD heeft
ermee ingestemd dat deze informatie wordt
opgenomen in het Jaarverslag.
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
95
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
94

8.1.1 STUDENTENHUISVESTINGS MARKT IN BELGIË
Het aantal totale en internationale studenten stijgt
De Belgische studentenpopulatie maakt een groeifase door, zowel
voor totale als internationale studenten.
In 2021-2022 bedroeg de totale studentenpopulatie 525.498, wat
neerkomt op een vierjarig groeipercentage van 3,8%.
Totaal aantal studenten in België
+3,8% (CAGR)
+5,6% (CAGR)
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'
525.498
88.102
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
Brussel
Antwerpen
8,7%
7,0%
Totale studentenpopulatie in België
Aantal internationale studenten in België
Totaal voorzieningspercentage
%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD,
2024.
Totaal aantal internationale studenten in België
+3,8% (CAGR)
+5,6% (CAGR)
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'
525.498
88.102
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
Brussel
Antwerpen
8,7%
7,0%
Totale studentenpopulatie in België
Aantal internationale studenten in België
Totaal voorzieningspercentage
%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD,
2024.
De internationale studentenpopulatie in België bedraagt daarentegen
16,8% van het totaal, met een jaarlijks samengesteld groeipercentage
van 5,6% over vier jaar, wat neerkomt op een totale stijging van 25%
van 2017-2018 tot 2021-2022.
Land
Referentie-
jaar
Totaal aantal
studenten
Aantal
internationale
studenten
% inter-
nationale
studenten
België
2017/2018 453.499 70.762 15,6%
2018/2019 472.117 73.271 15,5%
2019/2020 498.117 78.000 15,7%
2020/2021 520.275 83.353 16,0%
2021/2022 525.498 88.102 16,8%
Opmerking: Wegens beschikbaarheid hebben de gegevens voor België betrekking op de
periode AY 2017/18 - AY 2021/22.
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD,
2024.
De meeste internationale studenten komen uit Frankrijk, Nederland,
Kameroen, Luxemburg en Marokko, om te studeren aan de uitste-
kende Belgische instellingen voor hoger onderwijs, waaronder drie
top universiteiten: de KU Leuven, die op de 45
e
plaats staat van Times
Higher Education, de Universiteit Gent en de Universiteit Antwerpen.
BELGIË
Ontvangt
10.395
Erasmus
studenten
Zendt
9.169
Erasmus
studenten uit
Bron: BONARD, 2024, Mobiliteit van deelnemers aan Erasmus + in 2021.
In Brussel studeren 117.874 studenten aan 26 instellingen voor
hoger onderwijs, waaronder vier universiteiten die wereldwijd een
toppositie innemen. Met 26,8% van het totale aantal studenten in
Brussel afkomstig uit het buitenland, wordt de hoofdstad door velen
beschouwd als een geweldige studentenbestemming, een reputatie
die wordt bevestigd door QS, dat Brussel op de 50
ste
beste plaats
ter wereld rangschikt. Tegelijkertijd biedt Antwerpen, de op één na
grootste universiteitsstad van het land, onderdak aan 55.184 studen-
ten aan negen instellingen voor hoger onderwijs, waaronder twee
wereldwijd erkende instellingen.
Naast het onderwijsaanbod en de vele Engelstalige programma's
worden internationale studenten aangetrokken door de multiculturele
omgeving van België en de centrale ligging in het hart van West-
Europa, waardoor Parijs of Londen binnen enkele uren te bereiken
zijn.
Totaal aantal PBSA-bedden in België
Bron: BONARD, 2024.
Sterk privéaanbod
Met een onderontwikkelde PBSA-markt kan België zich de komen-
de jaren voorbereiden op een tekort aan studentenhuisvesting als
gevolg van de groeiende kloof tussen vraag en aanbod, gevoed door
de constante toename van internationale studenten.
Het nationale provisiepercentage van 8,2% en het private provisieper-
centage van 8,1% weerspiegelen een PBSA-markt die gedomineerd
wordt door particuliere marktspelers, voornamelijk vertegenwoor-
digd door lokale aanbieders.
Brussel heeft 10.285 bedden en huisvest 8,7% van alle studenten,
terwijl Antwerpen 3.886 bedden heeft en 7,0% van de studenten huis-
vest. Van het totale bestand in het land is 68% privé.
Land Stad Totaal aantal studenten
BelgIë
Antwerpen 55.184
Brussel 117.874
Bron: BONARD, 2024; data voor Brussel dateren van academiejaar 2021/2022
De meeste studentenhuisvesting in België bestaat uit kleine, ver-
ouderde "koten" (studentenkamers) met weinig voorzieningen. Met
de duidelijke interesse onder internationale studenten voor studen-
tenhuisvesting van hoge kwaliteit, begint de Belgische PBSA-markt
echter te veranderen.
Lokale belanghebbenden zoals Xior Student Housing, UpKot en
Generation Campus domineren de markt, terwijl andere merken,
waaronder Eckelmans, Wilgimmo, Diggit Studentlife, P2R, Studeo
Living, Kotnatie, Q4S en LIFE, helpen om het aanbod van PBSA-
bedden uit te breiden.
Ondanks de beperkte transactieactiviteit in België in 2023, wijst de
sterke toename van zowel het totale aantal als het aantal internationa-
le studenten in het land op het potentieel van een hogere investerings-
activiteit van zowel lokale als internationale spelers in de toekomst.
8.1.2 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN NEDERLAND
Thuisbasis van topuniversiteiten
Na een aantal jaren van voortdurende groei, geeft de huidige 816.490
totale studentenpopulatie in Nederland een daling van 1,8% te zien
van 2021-2022 naar 2022-2023, grotendeels als gevolg van sociaal-
economische factoren.
Terwijl het totale aantal studenten stagneerde, groeide de internatio-
nale studentenpopulatie met meer dan 6% tot 122.287 studenten in
dezelfde periode en met een jaarlijks samengesteld groeipercentage
van 9,8% over een periode van vier jaar - één van de hoogste percen-
tages in Europa.
Totaal aantal studenten in Nederland
Totale studentenpopulatie in Nederland
Aantal internationale studenten in Nederland
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
30.000
60.000
90.000
120.000
150.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+2,3% (CAGR)
+9,8% (CAGR)
816.490
122.287
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000
Utrecht
Rotterdam
Nijmegen
Groningen
Amsterdam
21,0%
24,6%
11,3%
12,9%
13,6%
Totaal voorzieningspercentage%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD,
2024.
Totaal aantal internationale studenten in Nederland
Totale studentenpopulatie in Nederland
Aantal internationale studenten in Nederland
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
30.000
60.000
90.000
120.000
150.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+2,3% (CAGR)
+9,8% (CAGR)
816.490
122.287
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000
Utrecht
Rotterdam
Nijmegen
Groningen
Amsterdam
21,0%
24,6%
11,3%
12,9%
13,6%
Totaal voorzieningspercentage%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Onvoldoende PBSA-aanbod en overvolle collegezalen hebben ertoe
geleid dat de Nederlandse regering universiteiten heeft verzocht om
vrijwillig te stoppen met het actief werven van internationale studen-
ten voor het schooljaar 2023-2024. Er zijn nog steeds discussies
gaande binnen de regering, die zouden kunnen leiden tot een wets-
+3,8% (CAGR)
+5,6% (CAGR)
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'
525.498
88.102
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
Brussel
Antwerpen
8,7%
7,0%
Totale studentenpopulatie in België
Aantal internationale studenten in België
Totaal voorzieningspercentage
%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
97
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
96

voorstel dat het aantal internationale studenten dat universiteiten
mogen werven verplicht stelt. Andere pogingen zijn gericht op het
verminderen van het percentage cursussen dat in het Engels wordt
gegeven.
De meeste internationale studenten komen uit Duitsland, Italië,
Roemenië, China en Spanje en kiezen voor Nederland vanwege de
kwaliteit van het onderwijs, de mogelijkheid om een Engelstalige
graad te behalen, de beschikbare werkmogelijkheden en de open-min-
ded samenleving.
Ontvangt
10.462
Erasmus studenten
Zendt
8.780
Erasmus
studenten uit
NEDERLAND
Bron: BONARD, 2024, Mobiliteit van deelnemers aan Erasmus + in 2021.
In Amsterdam, de grootste studentenstad van het land, bestaat
18,6% van de totale Amsterdamse studentenpopulatie (133.042)
uit buitenlandse studenten. Amsterdam staat op de 24
e
plaats van
beste studentensteden en biedt 29 instellingen voor hoger onderwijs,
waaronder vier universiteiten met een wereldwijde reputatie, in een
stad met een aanbod van 24,6% en een particulier aanbod van 12,7%.
De op één na grootste studentenpopulatie van Nederland is te vinden
in Utrecht, waar twee van de 14 instellingen voor hoger onderwijs
in de stad een wereldwijde ranglijst hebben. Internationale studen-
ten maken 8,8% uit van de in totaal 79.695 studenten in de stad. In
Rotterdam komt 14% van de in totaal 78.917 studenten uit het buiten-
land om één van de 14 instellingen voor hoger onderwijs in de stad
te bezoeken, waaronder één instelling met een wereldwijde positie.
Utrecht heeft een provisiepercentage van 21,0% en een particulier
provisiepercentage van 6,3%. Rotterdam heeft een provisiepercenta-
ge van 13,6% en een particulier provisiepercentage van 7,3%.
Totaal aantal PBSA-bedden in Nederland
Totale studentenpopulatie in Nederland
Aantal internationale studenten in Nederland
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
30.000
60.000
90.000
120.000
150.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+2,3% (CAGR)
+9,8% (CAGR)
816.490
122.287
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000
Utrecht
Rotterdam
Nijmegen
Groningen
Amsterdam
21,0%
24,6%
11,3%
12,9%
13,6%
Totaal voorzieningspercentage%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: BONARD, 2024.
Veel van de topuniversiteiten in Nederland staan in de top 150
van beste instellingen voor hoger onderwijs ter wereld, waaronder
de Technische Universiteit Delft, de Universiteit van Amsterdam,
de Universiteit Utrecht, de Technische Universiteit Eindhoven, de
Universiteit Leiden en de Rijksuniversiteit Groningen.
Stoppen van een onderbevoorrade Nederlandse markt
Ondanks een landelijk provisiepercentage van 19,8% en een privé
provisiepercentage van 9,4% is de Nederlandse PBSA-markt extreem
onderbezet. Het gebrek aan huurwoningen heeft geresulteerd in
lange wachtlijsten die in secundaire steden een jaar kunnen oplo-
pen en in Amsterdam wel drie jaar. De huisvestingsmogelijkheden
zijn beperkt en hebben ertoe geleid dat sommige studenten soms in
tenten slapen.
Land
Referentie-
jaar
Totaal aantal
studenten
Aantal
internationale
studenten
% inter-
nationale
studenten
Nederland
2018/2019 745.917 84.139 11,3%
2019/2020 765.981 92.497 12,1%
2020/2021 815.817 102.561 12,6%
2021/2022 831.471 115.068 13,8%
2022/2023 816.490 122.287 15,0%
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Traditioneel gedomineerd door studentenhuisvesters als DUWO,
SSH en Lieven de Key, is het grootste deel van de PBSA-voorraad in
Nederland niet-privaat.
Echter, in de afgelopen 10 jaar zijn zowel internationale als lokale
merken zoals Holland2Stay, Xior Student Housing, The Social Hub,
Plaza Resident Services, Student Experience en, in mindere mate, The
Fizz by IC Campus en Greystar, de Nederlandse studentenhuisves-
tingsmarkt beginnen infiltreren.
Met een tekort van tienduizenden aan PBSA's in Nederland, heeft de
Nederlandse overheid ook een plan geïnitieerd om 60.000 nieuwe
bedden toe te voegen tegen 2030 door nieuwbouw en optimalisatie
van bestaande gebouwen.
In het kader van het Nationaal Actieplan Studentenhuisvesting zullen
overheidsafdelingen, huisvestingsontwikkelaars, universiteiten en
studentenverenigingen de rest van het decennium samenwerken om
het tekort aan studentenhuisvesting aan te pakken. Meer dan een
derde van het actieplan is al uitgevoerd.
8.1.3 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN SPANJE
Kwalitatief hoogwaardig onderwijs stimuleert de vraag
Met een bezettingsgraad van 98% biedt Spanje veel ruimte voor uit-
breiding en zal het de komende jaren naar verwachting een toptarget
blijven voor investeerders.
De mogelijkheid om een opleiding van hoge kwaliteit te volgen en te-
gelijkertijd een bruisende culturele levensstijl te ervaren, heeft geleid
tot een gestage vraag naar huisvesting van internationale studenten
in Spanje, naast de vraag van de lokale studenten.
Land
Referentie-
jaar
Totaal aantal
studenten
Aantal
internationale
studenten
% inter-
nationale
studenten
Spanje
2018/2019 1.290.455 179.784 13,9%
2019/2020 1.296.379 186.120 14,4%
2020/2021 1.336.009 155.083 11,6%
2021/2022 1.333.567 200.164 15,0%
2022/2023 1.353.347 207.435 15,3%
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
In de afgelopen vier jaar is het aandeel internationale studenten
gestaag gegroeid met een jaarlijks samengesteld groeipercentage
van 3,6%, terwijl het totale aantal studenten steeg met een jaarlijks
samengesteld groeipercentage van 1,2%. De internationale studenten
komen voornamelijk uit Frankrijk, Colombia, Italië, Ecuador en China
en vertegenwoordigen 207.435 (15,3%) van de in totaal 1.353.347
studenten in Spanje.
Totaal aantal studenten in Spanje
Totale studentenpopulatie in Spanje
Aantal internationale studenten in Spanje
0
300.000
600.000
900.000
1.200.000
1.500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+1,2% (CAGR)
+3,6% (CAGR)
1.353.347
207.435
0 5.000 10.000 15.000 20.000
Valencia
Sevilla
Madrid
Granada
Barcelona
4,1%
9,2%
7,2%
8,1%
7,2%
Totaal voorzieningspercentage%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Totaal aantal internationale studenten in Spanje
Totale studentenpopulatie in Spanje
Aantal internationale studenten in Spanje
0
300.000
600.000
900.000
1.200.000
1.500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+1,2% (CAGR)
+3,6% (CAGR)
1.353.347
207.435
0 5.000 10.000 15.000 20.000
Valencia
Sevilla
Madrid
Granada
Barcelona
4,1%
9,2%
7,2%
8,1%
7,2%
Totaal voorzieningspercentage%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD,
2024.
Ontvangt
41.585
Erasmus students
Zendt
42.130
Erasmus
students uit
SPANJE
Bron: BONARD, 2024, Mobiliteit van deelnemers aan Erasmus + in 2021.
Naast de cultuur en levensstijl worden buitenlandse studenten aan-
getrokken door de hoge kwaliteit van de Spaanse onderwijsinstellin-
gen, waarvan er 62 op de wereldranglijst staan.
Velen kiezen voor Madrid en Barcelona, die beide tot de 50 beste
studentensteden van QS worden gerekend. In 2022-2023 ontving
Madrid, met 51 instellingen voor hoger onderwijs waaronder zeven
wereldwijd gerenommeerde scholen, in totaal 275.746 studenten,
waarvan 15,0% internationale studenten waren.
Land Stad Totaal aantal studenten
Spanje
Barcelona 153.204
Granada 55.615
Madrid 275.746
Sevilla 81.557
Valencia 113.915
Bron: BONARD, 2024.
In totaal gaan 153.204 studenten, waarvan 22,7% afkomstig is uit landen
buiten Spanje, naar school in Barcelona, waar 35 instellingen voor hoger
onderwijs zijn, waaronder zes universiteiten met een wereldwijde reputatie.
Toptarget voor investeerders
Grote exploitanten, waaronder Resa, Micampus Residencias, Livensa
Living, YUGO, Xior Student Housing, Nodis, LIV, Novel Student, Mi
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
99
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
98

Casa Inn, evenals internationale merken Amro, aparto, Nido, The
Social Hub, CRM Student, Vita Student en Student Experience, spelen
in op de sterke vraag naar studentenhuisvesting in Spanje. Het ge-
middelde landelijke aanbod bedraagt 7,7% en het particuliere aanbod
9,0%.
De Spaanse PBSA-markt, die zich nog in de vroegrijpe fase van zijn
levenscyclus bevindt, consolideert geleidelijk.
In Madrid wordt meer dan de helft (54%) van de in totaal 19.786
PBSA-bedden privé beheerd. Met een provisiepercentage van 7,2%
en een privé provisiepercentage van 9,4% biedt Madrid echter ruimte
voor groei onder particuliere PBSA-ontwikkelaars om tegemoet te
komen aan de huisvestingsbehoeften van internationale en binnen-
landse mobiele studenten.
Ter vergelijking: in Barcelona, waar 86% van de in totaal bijna 11.000
bedden privé wordt geëxploiteerd, weerspiegelen een provisiepercen-
tage van 7,2% en een privé provisiepercentage van 12,9% een hoger
aandeel van internationale en binnenlandse mobiele studenten die
door particuliere ontwikkelaars worden bediend.
Totaal aantal PBSA-bedden in Spanje
Totale studentenpopulatie in Spanje
Aantal internationale studenten in Spanje
0
300.000
600.000
900.000
1.200.000
1.500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+1,2% (CAGR)
+3,6% (CAGR)
1.353.347
207.435
0 5.000 10.000 15.000 20.000
Valencia
Sevilla
Madrid
Granada
Barcelona
4,1%
9,2%
7,2%
8,1%
7,2%
Totaal voorzieningspercentage%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: BONARD, 2024.
Privéspelers vullen ook de pijplijn in zowel Madrid als Barcelona, waar
toekomstige privéprojecten respectievelijk minimaal 3.117 en 3.722
bedden omvatten.
Naast de primaire, grotere steden in Spanje richten PBSA-stake-
holders zich ook op secundaire en tertiaire markten.
Ontwikkelingsmogelijkheden in het verschiet
Verschillende grote spelers en investeerders zien Spanje als een ont-
wikkelingskans van de bovenste plank. In 2023 ging AMRO Partners
een partnerschap aan met IP Investment Management (IPIM) en
Heed Capital voor de aankoop van een €30 miljoen kostend PBSA-
project, dat naar verwachting 221 bedden zal bieden net buiten het
stadscentrum van Valencia.
Harrison Street is een partnerschap aangegaan met T3N Sport &
Investment om te investeren in sportgerichte studentenwoningen
in Madrid, dicht bij het stadscentrum en op loopafstand van de
Europese Universiteit van Madrid.
Daarnaast heeft Hines een overeenkomst bereikt over de aankoop
van hotel- en woongebouwen in Barcelona voor de huisvesting van
studenten en jonge professionals onder de merknaam Aparto. Het
pand zal studio's, gedeelde kamers, een- en tweekamerappartemen-
ten bieden met in totaal 526 kamers.
Ook noemenswaardig is dat Greystar de Spaanse markt opnieuw
heeft betreden onder zijn pan-Europese merk Canvas met de aan-
koop van een vestiging in Madrid.
In de komende jaren zal het Spaanse vastgoedlandschap zich blijven
ontwikkelen, wat zowel uitdagingen als kansen biedt voor investeer-
ders, huiseigenaren en belanghebbenden in de sector.
8.1.4 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN PORTUGAL
Stijgende vraag
Met één van de laagste provisiepercentages en toch één van de
hoogste jaarlijkse groeipercentages onder internationale studenten
die op zoek zijn naar huisvesting, vertegenwoordigt Portugal één van
de minst verzadigde PBSA-markten in Europa.
Land
Referentie-
jaar
Totaal aantal
studenten
Aantal
internationale
studenten
% inter-
nationale
studenten
Portugal
2018/2019 385.247 58.092 15,1%
2019/2020 396.909 65.196 16,4%
2020/2021 411.995 58.960 14,3%
2021/2022 433.217 69.965 16,2%
2022/2023 446.028 78.113 17,5%
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Momenteel maken internationale studenten 17,5% uit van de meer
dan 446.000 studenten die ingeschreven staan aan het hoger onder-
wijs van het land. Hun aantal neemt toe met een jaarlijks samen-
gesteld groeipercentage van 7,7% over de afgelopen vier jaar en de
verwachting is dat dit alleen maar zal stijgen.
Totaal aantal studenten in Portugal
Totale studentenpopulatie in Portugal
Aantal internationale studenten in Portugal
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+3,7% (CAGR)
+7,7% (CAGR)
446.028
78.113
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000
Porto
Lissabon
Coimbra
8,6%
7,5%
4,4%
Totaal voorzieningspercentage%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Totaal aantal internationale studenten in Portugal
Totale studentenpopulatie in Portugal
Aantal internationale studenten in Portugal
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+3,7% (CAGR)
+7,7
% (CAGR)
446.028
78.113
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000
Porto
Lissabon
Coimbra
8,6%
7,5%
4,4%
Totaal voorzieningspercentage%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD,
2024.
De twee belangrijkste studentensteden in Portugal zijn Lissabon en
Porto met respectievelijk 131.696 en 71.750 studenten.
Studenten uit Brazilië, Kaapverdië, Guinee-Bissau, Angola en Frankrijk
worden aangetrokken door de ontspannen levensstijl, het aangena-
me klimaat en de prestigieuze instellingen voor hoger onderwijs in
Portugal.
Ontvangt
13.333
Erasmus studenten
Zendt
8.379
Erasmus
studenten uit
PORTUGAL
Bron: BONARD, 2024, Mobiliteit van deelnemers aan Erasmus + in 2021.
Aanbod blijft krap
De hoge bezettingsgraad (99%) van de private studentenwoningen in
Portugal weerspiegelt de constant hoge vraag naar studentenhuis-
vesting in het land.
Porto en Lissabon vormen het grootste deel van het Portugese aanbod
van PBSA's, waarbij het grootste deel van de huidige studentenhuis-
vesting in private handen is. Met minder dan 6.000 PBSA-bedden
heeft Lissabon één van de laagste provisiepercentages (4,4%) van
alle Europese steden. En terwijl het aanbod in Porto bijna het dubbele
is (8,6%) van dat in de hoofdstad van het land, heeft het ook een laag
aanbod in vergelijking met de meer volwassen markten van Europa.
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
101
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
100

Totaal aantal PBSA-bedden in Portugal
Totale studentenpopulatie in Portugal
Aantal internationale studenten in Portugal
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+3,7% (CAGR)
+7,7% (CAGR)
446.028
78.113
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
Porto
Lissabon
Coimbra
Totaal voorzieningspercentage
8,6%
7,5%
4,4%
%
Totaal particuliere beddenTotaal niet-particuliere bedden
Bron: BONARD, 2024
De prestaties van de markt en de stijgende vraag leiden ertoe dat
velen hun blik buiten Lissabon en Porto richten op de secundaire en
tertiaire markten van Portugal, zoals Coimbra, Aveiro, Faro, Braga en
Covilhã.
Land Stad Totaal aantal studenten
Portugal
Coimbra 38.156
Lissabon 131.696
Porto 71.750
Bron: BONARD, 2024
Een markt in ontwikkeling
In de afgelopen jaren hebben verschillende internationale investeer-
ders en exploitanten, waaronder Livensa Living, NIDO Student, Xior
Student Housing, LIV en Bcome, geholpen de groeiende PBSA-markt
in Portugal te transformeren door de toevoeging van moderne stu-
dentenwoningen met goed uitgeruste kamers, gemeenschappelijke
faciliteiten en een hoog niveau van huurderszorg.
Terwijl private ontwikkelaars voornamelijk de drijvende kracht zijn
achter de zeer actieve pijplijn van het land, kan een door de overheid
gefinancierd initiatief, dat in 2020 van start is gegaan met een waarde
van meer dan €500 miljoen, het lage aanbod tegen 2026 met nog
eens 20.000 bedden vergroten. De bouw van nieuwe woningen en de
renovatie van oude panden in verschillende delen van Portugal zullen
helpen om dit doel te bereiken.
Toch blijven een langdurig vergunningsproces en een gebrek aan be-
schikbaar land de ontwikkelingsactiviteiten belemmeren, terwijl de
huisvestingskosten stijgen door het gebrek aan voorraad, de grote
vraag en de gestegen huurprijzen.
Kapitaalkansen
Door de sterke vraag naar studentenhuisvesting, de hoge bezettings-
graad, de solide marges op het nettobedrijfsresultaat en de toege-
nomen ontwikkelingsactiviteit in de Portugese PBSA-markt richten
meer investeerders hun aandacht op deze alternatieve woonsector.
Terwijl de Europese vastgoedmarkt in 2023 achterbleef, zijn er meer-
dere investeerders bezig met hun eerste stappen in de zich ontwik-
kelende markt van Portugal. M&G investeerde bijvoorbeeld in een
PBSA-project in Lissabon, waarbij 333 bedden werden geopend met
een investering van €34,7 miljoen.
Stoneshield heeft voor €50 miljoen geïnvesteerd in twee studenten-
huisvestingsprojecten in Porto, met de aankoop van Big City Asprela
en Milestone Port Asprela, een aankoop die gedekt werd door het
Evergreen Student Housing Core+ (ESAF) fonds, ondersteund door
Stoneshield Capital en gefinancierd door institutionele beleggers van
UBS Asset Management.
Daartegenover verkocht Xior twee eigendommen in Porto en Lissabon
aan Ageas als onderdeel van hun desinvesteringsplan.
De stijgende vraag naar PBSA-accommodaties, in combinatie met de
krappe woningvoorraad, maakt Portugal tot een zeer aantrekkelijke
markt die investeerders de komende jaren zullen in de gaten willen
blijven houden.
Tegelijkertijd heeft de regering, om het algemene huisvestingspro-
bleem in het land op te lossen, het programma “More Housing” ge-
implementeerd met als doel de toegang tot betaalbare huisvesting
te bevorderen en het woningaanbod te vergroten. Portugal is van
plan om een nieuw huisvestingsbeleid aan te nemen en nieuwe voor-
zieningen te treffen op het gebied van vergunningen, huurzekerheid,
belastingprikkels en andere gebieden.
8.1.5 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN POLEN
Internationale studenten stimuleren de markt
Na een decennium van minder binnenlandse studenten aan de Poolse
instellingen voor hoger onderwijs, is de neerwaartse trend afgezwakt,
terwijl het aantal internationale studenten sterk is toegenomen.
Land
Referentie-
jaar
Totaal aantal
studenten
Aantal
internationale
studenten
% inter-
nationale
studenten
Polen
2018/2019 1.230.254 78.259 6,4%
2019/2020 1.203.998 82.194 6,8%
2020/2021 1.218.046 84.689 7,0%
2021/2022 1.218.166 89.420 7,3%
2022/2023 1.223.629 105.404 8,6%
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Zowel een jaarlijks samengesteld groeipercentage van 7,7% over de
afgelopen vier jaar als een algemene stijging van 35% van 2018-2019
tot 2022-2023 weerspiegelen de toename van studenten uit het bui-
tenland. Daarnaast werd een sterke stijging van 18% op jaarbasis
waargenomen van 2021-2022 tot 2022-2023.
Totaal aantal studenten in Polen
Totale studentenpopulatie in Polen
Aantal internationale studenten in Polen
0
300.000
600.000
900.000
1.200.000
1.500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
-0,1% (CAGR)
+7,7% (CAGR)
1.223.629
105.404
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
Wroclaw
Warschau
Poznan
Lodz
Krakau
Gdansk
Totaal voorzieningspercentage
10,2%
7,1%
11,8%
16,0%
15,3%
8,7%
%
Totaal particuliere beddenTotaal niet-particuliere bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Totaal aantal internationale studenten in Polen
Totale studentenpopulatie in Polen
Aantal internationale studenten in Polen
0
300.000
600.000
900.000
1.200.000
1.500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
-0,1% (CAGR)
+7,7
% (CAGR)
1.223.629
105.404
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
Wroclaw
Warschau
Poznan
Lodz
Krakau
Gdansk
Totaal voorzieningspercentage
10,2%
7,1%
11,8%
16,0%
15,3%
8,7%
%
Totaal particuliere beddenTotaal niet-particuliere bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
De internationale studenten in Polen vertegenwoordigen 8,6% van
de totale studentenpopulatie van 1.223.629, waarvan de meesten uit
Oekraïne en Wit-Rusland komen.
Ontvangt
14.686
Erasmus studenten
Zendt
10.318
Erasmus-
studenten uit
POLEN
Bron: BONARD, 2024, Mobiliteit van deelnemers aan Erasmus + in 2021.
Velen gaan naar instellingen voor hoger onderwijs in Warschau,
Krakau en Wroclaw, die elk 100.000 of meer studenten huisves-
ten. Warschau, één van de grootste studentensteden in Europa en
de thuisbasis van 75 instellingen voor hoger onderwijs, waaron-
der zes internationaal gerenommeerde scholen, biedt onderdak
aan 236.716 studenten, waaronder 29.546 internationale studen-
ten - meer dan Amsterdam en bijna evenveel als de internationale
studentenpopulatie in Brussel. Andere steden die grote aantallen
internationale studenten aantrekken zijn Poznan, Lodz en Gdansk.
Land Stad Totaal aantal studenten
Polen
Gdansk 56.544
Krakau 130.242
Lodz 64.281
Poznan 101.065
Warschau 236.716
Wroclaw 104.585
Bron: BONARD, 2024
Lage private voorraad
Aangezien private PBSA-spelers zo'n vijf tot zeven jaar geleden voor
het eerst de markt betraden, wordt grotendeels aangenomen dat
Polen zich nog in de ontwikkelingsfase bevindt en zo'n vijf tot tien
jaar achterloopt op West-Europese markten.
Polen heeft een totaal provisiepercentage van 10,5% en een privaat
provisiepercentage van 2,5% - één van de laagste in Europa, wat ertoe
leidt dat slechts één op de 40 mobiele studenten toegang heeft tot
private PBSA's.
Warschau's 7,1% totale provisiepercentage is ook één van de
laagste in Europa. De 1,0% private voorzieningen in de hoofdstad
weerspiegelen een extreem lage private voorraad te midden van
een studentenhuisvestingslandschap van meestal niet-private,
verouderde, door universiteiten beheerde één- en tweepersoonsunits
met een gemeenschappelijke keuken en badkamer en beperkte
voorzieningen.
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
103
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
102

Totaal aantal PBSA-bedden in Polen
Totale studentenpopulatie in Polen
Aantal internationale studenten in Polen
0
300.000
600.000
900.000
1.200.000
1.500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
-0,1% (CAGR)
+7,7% (CAGR)
1.223.629
105.404
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
Wroclaw
Warschau
Poznan
Lodz
Krakau
Gdansk
10,2%
7,1%
11,8%
16,0%
15,3%
8,7%
Totaal voorzieningspercentage
%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: BONARD, 2024.
Sterke stijgingen van de huurniveaus in Polen - 14% van 2021-2022
tot 2022-2023 en 17% tussen 2022-2023 en 2023-2024 - en een
bezettingsgraad van 98%, zelfs tijdens de COVID-19 pandemie -
wijzen op een aanzienlijke kloof tussen vraag- en aanbodgroei.
Belangrijke lokale exploitanten, waaronder Student Depot met meer
dan 4.000 bedden in het hele land, Basecamp, Milestone, SHED
Co-living van IAM European Student Housing Fund en Zeitgeist,
stimuleren de private markt en bieden moderne PBSA van hoge
kwaliteit.
Ondanks de beperkte investeringsactiviteit in 2023 startte IAM met
Solida Capital Europe de ontwikkeling van een pand met 340 bedden
in Warschau, terwijl Kajima de minderheidsaandelen van Student
Depot verwierf van zijn mede-eigenaar Griffin Capital Partners en een
nieuwe ontwikkeling in Poznan aankondigde.
Polen heeft ook verschillende nieuwe openingen gezien in 2023:
Student Depot opende panden in Warschau en Lodz met al tweede
panden toegevoegd in elke stad; Milestone in Krakau en Wroclaw; en
IAM in Krakau.
In het licht van de aanzienlijke kloof tussen vraag en aanbod in het
land en de goed presterende PBSA-ontwikkelingen, verwachten
marktwatchers de komende jaren een groeiende interesse van
internationale belanghebbenden.
Nu ontwikkelaars en investeerders een omvangrijke portefeuille
proberen op te bouwen in meerdere steden in Europa, kan Polen
profiteren van zijn omvang en het aantal academische steden,
vergelijkbaar met Spanje, Frankrijk, Duitsland en Italië.
8.1.6 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN DUITSLAND
Hoog aangeschreven studentensteden trekken vraag aan
In 2022-2023 bereikte de totale Duitse studentenpopulatie 2.920.263
studenten, waarmee Duitsland het op één na grootste land van Europa
is qua totale studentenpopulatie na Frankrijk, waarbij internationale
studenten 15,7% van het totale aantal uitmaken.
Land
Referentie-
jaar
Totaal aantal
studenten
Aantal
internationale
studenten
% inter-
nationale
studenten
Duitsland
2018/2019 2.868.222 394.665 13,8%
2019/2020 2.891.049 411.601 14,2%
2020/2021 2.944.145 416.437 14,1%
2021/2022 2.946.141 440.817 15,0%
2022/2023 2.920.263 458.210 15,7%
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Een daling van het aantal binnenlandse studenten heeft echter geleid
tot een lagere totale studentenpopulatie vergeleken met 2021-2022.
De voorlopige cijfers voor het wintersemester van 2023-2024 wijzen
ook op een verdere daling van 1,7% in het aantal inschrijvingen, wat
resulteert in een huidige totale studentenpopulatie van 2.871.481.
De internationale studentenpopulatie groeit echter gestaag met een
jaarlijks samengesteld groeipercentage van 3,8% over de afgelopen
vier jaar.
Totaal aantal studenten in Duitsland
Totale studentenpopulatie in Duitsland
Aantal internationale studenten in Duitsland
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+0,5% (CAGR)
+3,8% (CAGR)
2.920.263
458.210
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
München
Hamburg
Keulen
Berlijn
15,3%
12,1%
5,9%
9,2%
Totaal voorzieningspercentage
%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Totaal aantal internationale studenten in Duitsland
Totale studentenpopulatie in Duitsland
Aantal internationale studenten in Duitsland
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+0,5% (CAGR)
+3,8
% (CAGR)
2.920.263
458.210
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
München
Hamburg
Keulen
Berlijn
15,3%
12,1%
5,9%
9,2%
Totaal voorzieningspercentage
%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
De meeste internationale studenten komen uit China, India, Syrië,
Oostenrijk en Turkije en kiezen voor Duitsland vanwege de cultuur,
geschiedenis en sterke arbeidsmarkt, maar ook vanwege de vele
prestigieuze Engelstalige studieprogramma's en openbare univer-
siteiten waar ze in veel gevallen een opleiding kunnen volgen voor
weinig tot geen collegegeld.
Ontvangt
26.424
Erasmus studenten
Zendt
34.324
Erasmus
studenten uit
DUITSLAND
Bron: BONARD, 2024, Mobiliteit van deelnemers aan Erasmus + in 2021.
In Berlijn bestaat 23,3% van de totale studentenpopulatie van 199.627
uit internationale studenten, een van de hoogste internationale
studentenratio's op het Europese vasteland. Er zijn 53 instellingen
voor hoger onderwijs in de hoofdstad, waaronder vier wereldwijd
gerenommeerde scholen. Op de achtste plaats van beste
studentensteden volgens QS staat Berlijn met een totaal aanbod van
12,1% en een privé aanbod van 6,9%.
Als op één na grootste studentenstad ontvangt Hamburg 119.714
studenten, waarvan 13,8% uit het buitenland komt om één van de 32
instellingen voor hoger onderwijs in de stad te bezoeken, waaronder
twee wereldwijd gerenommeerde universiteiten. Het totale aanbod in
Hamburg is 9,2% en het particuliere aanbod is 5,7%.
München staat op de vijfde plaats van beste studentensteden vol-
gens QS en biedt onderdak aan 106.928 studenten, van wie 21,9%
internationaal, aan 22 instellingen voor hoger onderwijs, waaronder
twee wereldwijd gerenommeerde instellingen. Het totale aanbod in
München is 15,3% en het particuliere aanbod is 15,1%.
Land Stad Totaal aantal studenten
Duitsland
Berlijn 199.627
Keulen 102.941
Hamburg 119.714
München 106.928
Bron: BONARD, 2024.
Internationale studenten zorgen voor groei
Duitsland, dat wordt beschouwd als één van de meer volwassen
PBSA-markten in Europa op basis van het aantal spelers op de markt,
hun aanwezigheid en hun track record, heeft een nationaal provisie-
percentage van 11,6% en een privaat provisiepercentage van 7,2%.
Totaal aantal PBSA-bedden in Duitsland
Totale studentenpopulatie in Duitsland
Aantal internationale studenten in Duitsland
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+0,5% (CAGR)
+3,8% (CAGR)
2.920.263
458.210
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
München
Hamburg
Keulen
Berlijn
15,3%
12,1%
5,9%
9,2%
Totaal voorzieningspercentage
%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: BONARD, 2024.
De markt wordt voornamelijk gedreven door de groei van
internationale studenten, gunstig overheidsbeleid van PBSA's dat de
kwaliteit en betaalbaarheid van studentenhuisvesting ondersteunt,
en een stijgend besteedbaar inkomen, waardoor een investering in
accommodaties van hogere kwaliteit beter betaalbaar wordt voor
gezinnen van studenten.
Het gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod in Duitsland, de
vele studentencentra, de sterke bezettingsgraad van 99% en het
gunstige investeringsklimaat hebben de aandacht getrokken van een
toenemend aantal internationale spelers, zoals AMRO, dat onlangs is
begonnen met zijn expansie in het land.
Een gemiddelde huurstijging van 6% op jaarbasis tussen 2022-
2023 en 2023-2024 in de PBSA-sector weerspiegelt ook het huidige
aanbodtekort.
Zowel lokale als internationale marktspelers vormen de top 10 van
actieve exploitanten op basis van het aantal bedden, waaronder
i-Live, The Fizz, SMARTments student, Home & Co, Mondial Campus,
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
105
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
104

Die Zimmerei, Campo Novo, Campus VIVA, Wohnen in Bayern en
Neon Wood. Andere grote spelers op de markt zijn BaseCamp, Uni
Apart en Yugo.
Private en niet-privaat aanbod stuwt de markt met pijplijn niet
alleen in de belangrijkste steden, maar ook in regio's met kleinere
studentenpopulaties zoals Rostock, Lübeck en Saarbrücken.
Kapitaalmarkt
De huidige macro-economie, met name de hogere rente, heeft de
Duitse vastgoedmarkt getroffen en de PBSA-rendementen met meer
dan 100 basispunten verhoogd, waardoor de transactiemarkt is af-
gekoeld.
Hoewel het aantal transacties in 2023 daalde ten opzichte van 2022,
waren er wel een aantal opvallende transacties:
•
De aankoop door Mondial van een studentenhuis met 145 appar-
tementen in Münster.
•
Capital Bay's investering in Düsseldorf, waar het samen met stra-
tegische partner Daiwa House Modular Europe 400 appartemen-
ten wil bouwen voor young professionals en studenten.
•
De aankoop door The Flag van een voormalig administratiege-
bouw in Keulen met plannen om het te verbouwen tot een appar-
tementengebouw met 125 eenheden voor studenten en young
professionals.
•
Patrizia's aankoop van het project "Smarts" voor studenten en
young professionals in Münster om haar portefeuille alternatieve
woonvormen uit te breiden met 345 duurzame wooneenheden in
de buurt van een universiteitscampus en een technologiepark.
•
Patrizia kocht eerder in 2023 ook 459 microappartementen van
Instone in Nüremberg als een andere toevoeging aan haar porte-
feuille studentenwoningen.
8.1.7 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN DENEMARKEN
Vraag weer op schema
De beperkingen van de Deense overheid op het aantal Engelstalige
cursussen aan de nationale instellingen voor hoger onderwijs,
in combinatie met de economische gevolgen van de COVID-19-
pandemie, resulteerden in een geleidelijke afname van het totale
aantal studenten en internationale studenten aan de Deense
instellingen voor hoger onderwijs.
Tegen het einde van 2023 besloot de regering echter om de beper-
kingen voor internationale studenten op te heffen na twee jaar van
gemaximeerde studentenaantallen voor Engelstalige opleidingen.
Deze maatregel werd genomen om de daaruit voortvloeiende ver-
storingen van de arbeidsmarkt te verminderen en de vraag weer op
gang te helpen.
In 2021 sloot de regering ook een overeenkomst om het aantal en
de kwaliteit van de onderwijsmogelijkheden in heel Denemarken te
verhogen door een groot deel van de studentenbevolking buiten de
grote steden van het land te plaatsen.
Land
Referentie-
jaar
Totaal aantal
studenten
Aantal
internationale
studenten
% inter-
nationale
studenten
Denemarken
2018/2019 271.060 48.156 17,8%
2019/2020 261.059 38.079 14,6%
2020/2021 265.025 37.656 14,2%
2021/2022 263.616 37.799 14,3%
2022/2023 253.286 35.675 14,1%
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Totaal aantal studenten in Denemarken
Totale studentenpopulatie in Denemarken
Aantal internationale studenten in Denemarken
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
-1,7% (CAGR)
-7,2% (CAGR)
253.286
35.675
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000
Kopenhagen
Aarhus
Aalborg
27,6%
28,3%
29,9%1,3%
Totaal voorzieningspercentage%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Totaal aantal internationale studenten in Denemarken
Totale studentenpopulatie in Denemarken
Aantal internationale studenten in Denemarken
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
-1,7% (CAGR)
-7,2% (CAGR)
253.286
35.675
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000
Kopenhagen
Aarhus
Aalborg
27,6%
28,3%
29,9%1,3%
Totaal voorzieningspercentage%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Op dit moment heeft Denemarken een totale studentenpopulatie van
253.286, waarvan 14,1% internationale studenten zijn, voornamelijk
uit Duitsland, Noorwegen, Zweden, China en Roemenië.
PBSA-markt blijft actief
Het belangrijkste studentencentrum van Denemarken is de hoofdstad
Kopenhagen, waar 110.001 studenten ingeschreven zijn aan 25
instellingen voor hoger onderwijs, waaronder vijf universiteiten
met een wereldwijde reputatie. Studenten van over de hele wereld
kiezen Kopenhagen als populaire bestemming vanwege de
uitstekende onderwijsmogelijkheden, studentvriendelijke cafés, het
efficiënte lokale transportsysteem en de veilige omgeving. Dit maakt
Kopenhagen de 43ste beste stad voor studenten volgens QS.
Kopenhagen beschikt over 30.408 studentenbedden, waarvan
76% wordt gerund door niet-private exploitanten en meestal wordt
vertegenwoordigd door huisvestingsorganisaties.
Land Stad Totaal aantal studenten
Denemarken
Aalborg 26.187
Aarhus 49.231
Kopenhagen 110.001
Bron: BONARD, 2024.
In de afgelopen jaren hebben internationale spelers, waaronder
Basecamp, Blaekhus, Heimstaden, Umeus en Nido Student, de markt
betreden en hun portfolio uitgebreid in Denemarken. Zo dragen ze
bij aan de ontwikkeling van de lokale markt, samen met particuliere
PBSA-platformen Pulse Living en CPH Villages.
Ondanks de sterke activiteit in 2021 en 2022 met overnames door
Franklin Templeton, Studentbostäder i Norden, Patrizia en Xior
Student Housing, bleef het in 2023 relatief rustig op de Deense PBSA-
markt door een verslechtering van het macro-economische klimaat.
Totaal aantal PBSA-bedden in Denemarken
Totale studentenpopulatie in Denemarken
Aantal internationale studenten in Denemarken
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
-1,7% (CAGR)
-7,2% (CAGR)
253.286
35.675
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000
Kopenhagen
Aarhus
Aalborg
27,6%
28,3%
29,9%1,3%
Totaal voorzieningspercentage%
Totaal particuliere PBSA bedden
Totaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: BONARD, 2024.
Ondanks de macro-economische uitdagingen zal de Deense PBSA-
markt naar verwachting actief blijven. De sterke vraag onder een
jongere bevolking, evenals de verwachte toename van het aantal
Engelstalige programma's, zou de kloof tussen vraag en aanbod de
komende jaren moeten vergroten, waardoor nieuwe kansen ontstaan
voor potentiële investeerders.
Ontvangt
4.721
Erasmus studenten
Zendt
3.341
Erasmus
studenten uit
DENEMARKEN
Bron: BONARD, 2024, Mobiliteit van deelnemers aan Erasmus + in 2021.
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
107
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
106

8.1.8 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN ZWEDEN
Vraag blijft stabiel stijgen
Met één van de beste systemen voor hoger onderwijs ter wereld en
toegang tot studentenbeurzen is Zweden erg in trek bij internationale
studenten.
Tot 2022-2023, toen de instroom in het hoger onderwijs licht daalde
met 2,1% als gevolg van de COVID-19 pandemie, heeft de totale stu-
dentenpopulatie van het land van meer dan 441.000 een gestage op-
waartse trend aangehouden, en de 41.699 internationale studenten
van Zweden zijn geen uitzondering.
Het internationale cohort, dat voornamelijk afkomstig is uit China,
India, Duitsland, Finland en Pakistan, komt het land binnen met een
jaarlijks samengesteld groeipercentage van 2,1% over vier jaar, aan-
getrokken door de topinstituten in Zweden, waaronder topscholen in
Stockholm, Lund en Uppsala.
Land Stad Totaal aantal studenten
Zweden
Göteborg 57.545
Lund 35.476
Malmö 21.976
Stockholm 105.220
Uppsala 43.482
Bron: BONARD, 2024.
Totaal aantal studenten in Zweden
Totale studentenpopulatie in Zweden
Aantal internationale studenten in Zweden
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+1,8% (CAGR)
+2,1% (CAGR)
441.114
41.699
0 5.000 10.000 15.000 20.000
Uppsala
Stockholm
Malmö
Lund
Göteborg
28,1%
20,6%
30,7%
14,6%
16,9%
Totaal voorzieningspercentage
%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Totaal aantal internationale studenten in Zweden
Totale studentenpopulatie in Zweden
Aantal internationale studenten in Zweden
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+1,8% (CAGR)
+2,1
% (CAGR)
441.114
41.699
0 5.000 10.000 15.000 20.000
Uppsala
Stockholm
Malmö
Lund
Göteborg
28,1%
20,6%
30,7%
14,6%
16,9%
Totaal voorzieningspercentage
%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Stockholm is de grootste studentenstad in Zweden met 105.220
studenten, waarvan 11% uit het buitenland komt. De stad, met 20
instellingen voor hoger onderwijs en vier universiteiten die wereldwijd
de hoogste scores halen, staat volgens QS op de 22
ste
beste studen-
tenstad ter wereld.
Laag aanbod, lange wachtlijsten
Door de overheid gestimuleerde, niet-private, lokale instellingen zijn
de drijvende kracht achter de Zweedse markt voor studentenhuisves-
ting. Ondanks de langetermijninspanningen van deze lokale spelers is
het totale aanbod van 100.000 bedden echter ontoereikend om aan
de behoefte aan studentenhuisvesting in het land te voldoen, wat leidt
tot lange wachtlijsten van enkele maanden tot enkele jaren.
Land
Referentie-
jaar
Totaal aantal
studenten
Aantal
internationale
studenten
% inter-
nationale
studenten
Zweden
2018/2019 409.932 38.409 9,4%
2019/2020 428.692 39.601 9,2%
2020/2021 454.046 33.285 7,3%
2021/2022 450.405 39.806 8,8%
2022/2023 441.114 41.699 9,5%
Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024.
Maatschappelijke en culturele trends hebben bijgedragen aan de
brede kloof tussen vraag en aanbod. Meer Zweedse jongeren verlaten
bijvoorbeeld het ouderlijk huis op een gemiddelde leeftijd van 21,4
jaar, vijf jaar jonger dan hun Europese tegenhangers.
Steden met de grootste kloof tussen vraag en aanbod zijn Lund,
Uppsala en Malmö, waar studenten te maken hebben met een
wachtlijst van zes tot twaalf maanden. In Göteborg en Stockholm
bedraagt de wachttijd één tot meerdere jaren. Andere steden met
grote gevolgen zijn Halmstad, Kiruna, Skövde, Umeå en Visby.
Zendt
3.756
Erasmus
studenten uit
Ontvangt
9.404
Erasmus studenten
ZWEDEN
Bron: BONARD, 2024, Mobiliteit van deelnemers aan Erasmus + in 2021.
Het gebrek aan aanwezigheid van private belanghebbenden is vooral
voelbaar in Göteborg, waar een provisiepercentage van 20,6% in
schril contrast staat met het private provisiepercentage van de stad
van 1,0%, en in Stockholm, waar het provisiepercentage van 16,9%
een privé provisiepercentage van 4,1% overschaduwt. Het percenta-
ge private voorzieningen in Zweden van 4,3% biedt voldoende ruimte
voor investeerders die willen voldoen aan de groeiende vraag van
internationale en binnenlandse mobiele studenten.
Totaal aantal PBSA-bedden in Zweden
Totale studentenpopulatie in Zweden
Aantal internationale studenten in Zweden
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19
+1,8% (CAGR)
+2,1% (CAGR)
441.114
41.699
0 5.000 10.000 15.000 20.000
Uppsala
Stockholm
Malmö
Lund
Göteborg
28,1%
20,6%
30,7%
14,6%
16,9%
Totaal voorzieningspercentage
%
Totaal particuliere PBSA beddenTotaal niet-particuliere PBSA bedden
Bron: BONARD, 2024.
Lopende PBSA-ontwikkelingen kunnen de druk helpen verlichten.
Spelers als Heimstaden, SBS Student, K2A, Rikshem en Live to Grow
voegen zich bij de niet-private spelers in Zweden en vullen een actieve
pijplijn van projecten die voornamelijk gevestigd zijn in Stockholm,
Göteborg en Lund.
Voorlopig blijft Basecamp één van de weinige actieve internationale
exploitanten in Zweden die helpt het aanbodtekort te verkleinen.
Hoog potentieel voor internationale investeerders
Binnenlandse investeerders hebben de Zweedse woningmarkt gro-
tendeels gedomineerd, terwijl internationale investeerders, deels ge-
hinderd door de sterke regulering van de Zweedse huurwoningmarkt,
grotendeels stil zijn gebleven. Dit zou binnenkort kunnen veranderen
nu veel internationale investeerders met toenemende interesse naar
Noord-Europa kijken.
Met sterk stijgende huizenprijzen die het gemiddelde van de euro-
zone overtreffen en een sterk gereguleerde huurmarkt, wordt huren
steeds meer de norm in Zweden. Dit creëert een vruchtbare omge-
ving voor potentiële nieuwe investeringen in de Zweedse huurmarkt.
Begrippenlijst
Totaal aantal
studenten:
aantal studenten (voltijds en deeltijds)
cumulatief ingeschreven aan de respectieve
universiteiten en hogescholen in een respectieve
stad / land.
Aantal
binnenlandse
studenten:
aantal studenten (voltijds en deeltijds)
cumulatief ingeschreven aan de respectieve
universiteiten en hogescholen in een respectieve
stad / land die zijn ingeschreven in hun land van
herkomst.
Aantal
binnenlandse
mobiele
studenten:
indicatie van het aantal studenten dat
cumulatief is ingeschreven aan de respectieve
universiteiten en hogescholen in een respectieve
stad die zijn ingeschreven in hun land van
herkomst en afkomstig zijn uit een andere stad/
regio dan de stad waar ze studeren.
Aantal
internationale
studenten:
aantal studenten (voltijds en deeltijds)
cumulatief ingeschreven aan de respectieve
universiteiten en hogescholen in een respectieve
stad / land die een nationale of territoriale
grens hebben overschreden voor het doel van
onderwijs en zijn nu ingeschreven buiten hun
land van herkomst.
Totaal provisie: een verhouding van het totale aantal
bedden tot het totale aantal studenten in
de betreffende stad. In het geval van het
voorzieningspercentage per land worden
geaggregeerde gegevens over vraag en aanbod
op stadsniveau gebruikt.
Particuliere
provisie:
een ratio van het aantal particuliere PBSA-
bedden tot de som van binnenlandse mobiele en
internationale studenten in de betreffende stad.
Voor het percentage particuliere voorzieningen
per land worden geaggregeerde gegevens over
de vraag en het aanbod op stadsniveau gebruikt.
Particuliere
woonvoorziening
(private PBSA):
een PBSA-vestiging die eigendom is van of
geëxploiteerd wordt door een particuliere
(commerciële) onderneming/persoon. Ten
behoeve van de prijsbenchmarking zijn
particuliere stichtingen ook opgenomen in deze
categorie. Openbare, religieuze en universitaire
instellingen en andere niet-commerciële
aanbieders vallen niet onder deze categorie.
Wereldwijd
gerangschikte
Instelling voor
Hoger Onderwijs:
een HOI die is gerangschikt door ten minste een
van de drie meest gerenommeerde wereldwijde
ranglijsten van universiteiten: QS World
University Rankings, Shanghai Ranking en Times
Higher Education World University Rankings.
PBSA: Purpose Built Student Accommodation.
Bron: BONARD, 2024.
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
109
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
108

8.2 VASTGOEDPORTEFEUILLE
Hieronder volgt een overzicht en beschrijving van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap, met inbegrip van de samenstelling en spreiding.
8.2.1 SAMENSTELLING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE PER 31 DECEMBER 2023
Land Stad Straat Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huurinkomsten
(iii)
Bezettingsgraad
(iv)
Reële Waarde
per 31.12.2023
Bouw of
verbouwingsjaar
Eenheden kamers
verhuurbaar
Eenheden
overige m²
BE Antwerpen 4.504.238 9.269.285 4.504.238 172.429.127 727 3 49.316
1 Franklin Rooseveltplaats 7-9, Osystraat 3-5
Te reconverteren 935.818 nvt 19.282.564 51 0 5.234
2 Frankrijklei 70 - retail
31.794 nvt 100% 579.089 2015 0 1 90
3 Groenenborgerlaan 149 (Felix)
In verbouwing 1.306.205 nvt 23.819.072 2024 0 0 14.410
4 Italiëlei 48
39.574 55.332 39.574 100% 1.071.953 2003 5 1 231
5 Italiëlei 80-82
127.390 138.481 127.390 100% 2.639.851 2012 20 0 695
6 Kipdorpvest 49
1.290.872 1.258.087 1.290.872 100% 24.573.169 2013 207 0 4.825
7 Klapdorp 4-6
141.073 139.363 141.073 100% 2.392.428 2011 22 0 528
8 Koningstraat 8 (Prince)
1.127.631 1.108.363 1.127.631 100% 21.583.077 2021 156 0 7.165
9 Paardenmarkt 10
202.716 178.453 202.716 100% 2.614.756 2014 28 1 155
10 Paardenmarkt 100-102
65.551 63.050 65.551 100% 1.220.313 2009 10 0 293
11 Paardenmarkt 67
150.852 165.826 150.852 100% 3.151.804 2015 23 0 1.031
12 Rijnpoortvest 19-21
113.490 110.321 113.490 100% 2.548.057 2013 16 0 567
13 Rodestraat 15
83.102 81.678 83.102 100% 1.532.888 2015 14 0 459
14 Rodestraat 17
143.660 144.659 143.660 100% 2.773.407 2021 28 0 579
15 Rodestraat 19-23
484.926 487.554 484.926 100% 10.007.627 2021 91 0 2.155
16 Rodestraat 2
138.350 163.441 138.350 100% 3.240.885 2021 16 0 1.021
17 Rodestraat 31
47.697 49.968 47.697 100% 1.055.397 1996 8 0 431
18 Stadswaag 6-8 J. de Hasquestraat
347.354 279.479 347.354 100% 6.427.166 2019 32 0 1.556
19 Universiteitsplein 1 (3 Eiken)
In verbouwing 2.571.413 nvt 41.915.624 2024 0 0 7.891
BE Brussel 10.726.934 10.282.445 10.726.934 194.890.277 1.341 102 47.256
20 Antoine Breartstraat 60-62
137.640 137.635 137.640 100% 2.359.048 2021 21 0 562
21 Antoine Dansaertstraat 121
Te ontwikkelen 730
22 Camuselstraat 30, 32 en 34 (Woodskot)
701.184 684.114 701.184 100% 13.416.023 2019 91 0 1.533
23 Hippokrateslaan 14 (Alma)
3.132.868 2.557.034 3.132.868 100% 47.605.614 2019 339 102 12.369
24 Kroonlaan 365 (365 rooms)
2.089.892 2.205.742 2.089.892 100% 41.904.011 2014 323 0 13.774
25 Ladderstraat 15-19 en Ladderstraat 11-13, Sint-
Jan Nepomucenusstraat 32-34 (KVS II) 322.096 313.934 322.096 100% 6.662.579 2017 39 0 1.174
26 Lakensestraat 157/159 en Ladderstraat 6, 14 en
16 (KVS I) 211.072 202.773 211.072 100% 4.207.770 2017 30 0 488
27 Middaglijnstraat 46
127.562 99.667 127.562 100% 1.721.811 1992 18 0 386
28 Ommegangstraat 2
991.264 922.270 991.264 100% 17.229.555 2016 135 0 5.276
29 Oudergemlaan 269-275
849.027 848.309 849.027 100% 15.891.454 2018 118 0 2.391
30 Sint-Pietersstraat 17-27 (Marivaux) 1.259.010 1.188.262 1.259.010 100% 25.316.103 2022 141 0 6.705
31 Van Orleystraat 14 (Bischoffsheimlaan 38-38A) +
Zavelput 20 905.319 1.122.707 905.319 100% 18.576.308 2016 86 0 1.868
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
111
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
110

Land Stad Straat Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huurinkomsten
(iii)
Bezettingsgraad
(iv)
Reële Waarde
per 31.12.2023
Bouw of
verbouwingsjaar
Eenheden kamers
verhuurbaar
Eenheden
overige m²
BE Gent 6.313.774 6.835.363 6.313.774 122.459.308 1.102 1 27.973
32 Brusselsepoortstraat 89 500.302 457.807 500.302 100% 8.428.214 2016 83 0 1.369
33 Oude Schaapmarkt 1 146.383 156.294 146.383 100% 3.135.541 2019 20 0 686
34 Project Bagattenstraat - Rozendaalken Te ontwikkelen 338.823 nvt 3.220.637 0 0 1.203
35 Sint-Pietersnieuwstraat 186 / G. Magnelstraat 13A 273.564 272.007 273.564 100% 5.033.919 2019 38 0 1.320
36 Sint-Pietersplein 52 / Sint-Amandsplein 1 - 3 / Sint-
Amandstraat 33 317.128 299.970 317.128 100% 5.622.817 2021 50 0 1.931
37 Overpoortstraat 49a 652.520 665.281 652.520 100% 12.262.217 2014 119 0 4.330
38 Voskenslaan 203-207 647.866 651.313 647.866 100% 12.991.623 2022 110 0 4.916
39 Voskenslaan 58, Overwale 42-44 (Overwale -
Campus Schoonmeersche) 2.634.818 2.711.009 2.634.818 100% 50.626.211 2016 490 1 8.046
40 Waarschootstraat 1 842.608 984.936 842.608 100% 15.395.928 2018 145 0 3.052
41 Zuidstationstraat 24 298.585 297.925 298.585 100% 5.742.200 2015 47 0 1.120
BE Hasselt 1.975.995 1.963.273 1.843.894 37.127.237 354 1 12.324
42 Gouverneur Verwilghensingel 3b 1.095.324 1.071.433 1.095.324 100% 19.734.925 2020 193 1 8.718
43 Armand Hertzstraat 2 880.671 891.840 748.570 85% 17.392.312 2023 161 0 3.606
BE Leuven 5.512.429 5.801.724 5.512.429 110.582.561 953 10 25.845
44 Arendstraat 11 54.962 55.533 54.962 100% 1.103.572 2017 11 0 179
45 Bogaardenstraat 11 60.474 60.448 60.474 100% 1.132.420 2014 8 0 203
46 Bondgenotenlaan 74 - retail/kamers 268.236 279.529 268.236 100% 6.297.690 2017 18 1 988
47 Brusselsestraat 182-184 165.913 166.067 165.913 100% 3.243.277 2015 24 1 951
48 Brusselsestraat 242 111.821 112.560 111.821 100% 2.325.748 2014 17 0 350
49 Brusselsestraat 244 39.248 39.331 39.248 100% 812.985 2019 8 0 152
50 Frederik Lintsstraat 148-150 202.877 199.243 202.877 100% 3.836.911 2009 37 0 516
51 Frederik Lintsstraat 9 64.064 73.207 64.064 100% 1.330.000 2023 14 0 243
52 Janseniusstraat 38 684.914 681.295 684.914 100% 12.036.786 2013/2015 160 0 3.568
53 Justus Lipsiusstraat 9 60.413 59.599 60.413 100% 1.125.000 2014 10 0 150
54 Martelarenlaan 40 (Studax) 1.569.871 1.778.610 1.569.871 100% 35.502.317 2016 292 0 4.772
55 Mechelsestraat 77 140.384 139.576 140.384 100% 2.482.420 2015 21 0 425
56 Minderbroedersstraat 19 237.181 237.066 237.181 100% 4.782.853 2014/2015 33 0 628
57 Minderbroedersstraat 21 757.064 769.373 757.064 100% 12.389.776 2013 116 0 8.554
58 Naamsestraat 58-60 - parkings 4.487 0 100% 142.015 2015 0 3 90
59 Parkstraat 137 425.601 422.582 425.601 100% 7.859.337 2017 72 0 1.483
60 Ravenstraat 40 75.752 76.039 75.752 100% 1.315.000 2018 17 1 242
61 Tiensestraat 184-186 / Windmolenveldstraat
86-88 242.959 242.121 242.959 100% 4.706.514 2011 39 0 689
62 Tiensestraat 251 76.115 77.550 76.115 100% 1.478.761 2012 10 0 289
63 Tiensestraat 274/Windmolenveldstraat 2-4 96.748 141.515 96.748 100% 2.936.127 2018 17 4 591
64 Vlamingenstraat 91/ Parkstraat 11 177.831 185.991 177.831 100% 3.743.052 2019 29 0 782
BE Luik 2.542.920 5.110.937 2.305.883 50.876.689 378 0 17.435
65 Boulevard d’Avroy 67 817.393 802.595 735.654 90% 13.636.637 2015 146 0 2.668
66 Quai Louva 19 Te ontwikkelen 45.878 nvt 612.105 0 0 605
67 Place Xavier Neujean Te reconverteren 763.483 nvt 2.711.396 0 0 3.869
68 Rue Ernest Solvay 21 (ARC) 1.725.527 1.716.726 1.570.230 91% 32.231.611 2021 232 0 10.293
69 Trasenster Te ontwikkelen 1.782.254 nvt 1.684.940 0 0
BE Mechelen 89.617 121.086 89.617 1.757.743 15 0 390
70 Ontvoeringsplein 6 89.617 121.086 89.617 100% 1.757.743 2013 15 0 390
BE Namen 1.265.827 1.235.054 1.265.827 24.073.847 218 0 2.646
71 Avenue des Combattants 15 (Rue Mélot) 1.265.827 1.235.054 1.265.827 100% 24.073.847 2022 218 0 2.646
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
113
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
112

Land Stad Straat Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huurinkomsten
(iii)
Bezettingsgraad
(iv)
Reële Waarde
per 31.12.2023
Bouw of
verbouwingsjaar
Eenheden kamers
verhuurbaar
Eenheden
overige m²
NL Amstelveen 0 12.960.224 0 106.606.227 0 1 22.743
72 Project Prof. W.H. Keesomlaan 6-10 In verbouwing 3.613.742 nvt 59.459.820 2024 0 0 22.743
73 Project Regio Amsterdam Te reconverteren 9.346.482 nvt 47.146.408 0 1 0
NL Amsterdam 6.613.555 14.038.020 6.613.555 225.546.058 567 0 31.378
74 Barajasweg 60-70 1.087.077 1.161.143 1.087.077 100% 22.476.906 2018 88 0 2.741
75 Naritaweg 139-149 882.380 964.241 882.380 100% 18.332.848 2018 73 0 2.099
76 Naritaweg 151-161 1.106.847 1.180.929 1.106.847 100% 22.728.579 2018 86 0 2.755
77 Brink Toren - Kavel 7 In aanbouw 3.416.345 nvt 85.211.131 2025 0 0 11.433
78 Karspeldreef 15-18 3.537.251 3.877.382 3.537.251 100% 72.592.501 2019 320 0 12.350
79 Karspeldreef toren 2 Te ontwikkelen 3.437.979 nvt 4.204.092 0 0
NL Breda 3.110.428 3.353.260 3.074.102 52.895.598 450 32 14.536
80 Rat Verleghstraat 5 1.481.391 1.725.480 1.451.763 98% 26.564.452 2017 224 31 4.928
81 Tramsingel 21 323.738 326.311 323.738 100% 5.201.307 2016 60 0 2.251
82 Tramsingel 27 970.393 956.063 970.393 100% 16.322.619 2016 122 0 5.754
83 Vismarkt - Kraanstraat 1 en 5 334.906 345.406 328.208 98% 4.807.220 2015 44 1 1.603
NL Delft 2.685.599 2.820.511 2.665.716 56.299.017 317 0 12.276
84 Antonia Veerstraat 1-15 1.118.642 1.160.271 1.118.642 100% 23.084.089 2017 118 0 4.689
85 Barbarasteeg 2 904.186 948.010 904.186 100% 19.552.258 2016 108 0 4.187
86 Phoenixstraat 16 662.771 712.230 642.888 97% 13.662.670 2018 91 0 3.400
NL Den Haag 2.995.525 3.111.968 2.995.525 59.783.149 407 3 15.256
87 Eisenhowerlaan 146 417.410 427.737 417.410 100% 7.571.412 2014 64 0 1.355
88 Eisenhowerlaan 148 413.827 424.271 413.827 100% 7.468.316 2014 64 0 1.355
89 Eisenhowerlaan 150 325.930 332.242 325.930 100% 5.398.528 2015 68 0 1.322
90 Burgwal - Lutherse Burgwal 10 1.221.152 1.302.556 1.221.152 100% 26.569.877 2020 139 3 8.521
91 Waldorpstraat 600-742 617.205 625.163 617.205 100% 12.775.016 2017 72 0 2.703
NL Eindhoven 731.473 2.855.731 731.473 55.172.071 95 0 8.747
92 Boschdijk 146 (Boschdijk Veste) In verbouwing 2.102.684 nvt 41.605.686 2024 0 0 5.104
93 The Spot - Kronehoefstraat 1-11F 731.473 753.047 731.473 100% 13.566.385 2016 95 0 3.643
NL Enschede 2.554.388 6.554.975 2.554.388 77.079.178 400 2 45.246
94 Ariënsplein 1-163 - Fase I 2.554.388 2.429.312 2.554.388 100% 38.229.175 2018/2019 278 2 17.375
95 Ariënsplein 1-163 - Fase II In verbouwing 4.125.662 nvt 38.850.003 2023/2024 122 0 27.871
NL Groningen 10.455.603 10.816.032 10.455.603 205.080.838 1.161 0 61.354
96 Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren) 6.081.213 6.282.803 6.081.213 100% 117.743.728 2020 698 0 33.659
97 Oosterhamrikkade 103-107 1.614.945 1.651.023 1.614.945 100% 30.464.280 2018 180 0 8.685
98 Eendrachtskade 2 (Black Box) 2.759.445 2.882.205 2.759.445 100% 56.872.830 2021 283 0 19.010
NL Leeuwarden 2.137.345 2.103.736 2.137.345 34.644.147 265 1 7.774
99 Tesselschadestraat 7-19B (The Block) 703.499 704.957 703.499 100% 12.307.767 2016 82 1 3.912
100 Tweebaksmarkt 1.433.846 1.398.779 1.433.846 100% 22.336.380 2023 183 0 3.862
NL Leiden 967.475 1.148.992 967.475 17.293.490 134 0 9.610
101 Campus Verbeek - Verbeekstraat 11-29 967.475 1.148.992 967.475 100% 17.293.490 2016 134 0 9.610
NL Maastricht 9.281.397 11.344.960 9.238.670 166.486.051 1.257 43 70.543
102 Annadal - project grond Te ontwikkelen 1.921.217 nvt 10.411.677 nvt 0 0
103 Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17
(Annadal) 4.272.680 4.446.264 4.229.953 99% 66.405.048 2017/2019 723 37 45.695
104 Tongerseweg 135-145 (Bonnefanten College) 2.302.699 2.275.841 2.302.699 100% 44.534.188 2019 257 0 16.366
105 Tongerseweg 43-57 (Carré) 2.086.916 2.055.759 2.086.916 100% 36.253.570 2016 143 5 6.155
106 Vijverdalseweg 2 619.102 645.881 619.102 100% 8.881.569 2018 134 1 2.327
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
115
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
114

Land Stad Straat Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huurinkomsten
(iii)
Bezettingsgraad
(iv)
Reële Waarde
per 31.12.2023
Bouw of
verbouwingsjaar
Eenheden kamers
verhuurbaar
Eenheden
overige m²
NL Rotterdam 2.229.929 2.245.106 2.229.929 128.706.745 280 0 41.051
107 Burgemeester Oudlaan 480-1008 (Woudestein) 2.229.929 2.245.106 2.229.929 100% 42.325.245 2017 280 0 9.308
108 Project Bokelweg - Heer Bokelweg 121-171 Te reconverteren 0 nvt 86.381.500 2021 0 0 31.743
NL Tilburg 399.733 426.834 399.733 5.687.007 72 4 2.136
109 Enschotsestraat 78-84 118.762 126.943 118.762 100% 1.635.771 2019 17 0 520
110 Kapelhof 31 / Heuvelstraat 126 81.407 84.583 81.407 100% 1.253.024 2006 21 0 350
111 Korenbloemstraat 42-44a 71.537 74.127 71.537 100% 801.792 2019 14 2 366
112 Mariastraat 27a/b/c / Nieuwlandstraat 14 69.930 69.231 69.930 100% 1.057.894 2014 9 1 481
113 Nieuwlandstraat 1/1a 58.098 71.950 58.098 100% 938.527 2014 11 1 419
NL Utrecht 3.155.575 3.057.350 3.155.575 60.722.075 340 0 10.959
114 Rotsoord 19-263 / Diamantweg 2-168 2.483.353 2.412.277 2.483.353 100% 47.570.580 2018 206 0 5.983
115 Willem Dreeslaan 113 (The Hive) 672.222 645.073 672.222 100% 13.151.495 2015 134 0 4.976
NL Vaals 2.767.423 2.771.186 2.269.287 41.892.754 460 0 20.582
116 Sneeuwberglaan 1 2.767.423 2.771.186 2.269.287 82% 41.892.754 2018 460 0 20.582
NL Venlo 1.377.527 1.464.794 1.377.527 23.615.985 166 5 9.223
117 The Bank - Spoorstraat 9-229 / Keulse Poort 12 873.772 950.571 873.772 100% 15.355.301 2017 110 1 5.795
118 The Safe - Peperstraat 8A1-8C14 / Kwietheuvel
51-77 503.755 514.223 503.755 100% 8.260.684 2016 56 4 3.428
NL Wageningen 907.281 894.152 907.281 14.777.123 201 0 3.933
119 Costerweg 50 (Duivendaal) 682.118 673.042 682.118 100% 10.783.877 2019 179 0 2.897
120 Duivendaal 2 (Meteogebouw) 225.163 221.110 225.163 100% 3.993.246 2019 22 0 1.036
ESP Barcelona 4.687.226 6.766.362 4.630.606 75.598.000 397 2 13.434
121 Av. De Francesc Botey 51 (Diagonal Besòs) 1.779.048 2.504.297 1.779.048 100% 26.980.000 2019 191 1 5.336
122 Carrer De Sèneca 24-26 (The Lofttown) 1.415.500 1.952.900 1.358.880 96% 23.424.000 2016 78 0 2.850
123 Carrer Ferran Jaume I Clua 20 (Collblanc) 1.492.678 2.309.165 1.492.678 100% 25.194.000 2022 128 1 5.248
ESP Granada 2.154.379 3.068.625 1.917.397 36.398.000 347 0 10.243
124 Callejón De Lebrija 3 2.154.379 3.068.625 1.917.397 89% 36.398.000 2020 347 0 10.243
ESP Madrid 8.956.306 12.591.805 8.956.306 152.789.000 640 0 22.311
125 Calle de Don Ramon de la Cruz 37 2.143.919 2.422.499 2.143.919 100% 32.900.000 2018 146 0 5.840
126 Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez) 6.812.387 8.787.618 6.812.387 100% 104.574.000 2016 494 0 16.471
127 Project Campus UEM / Calle Tajo s/n Te ontwikkelen 1.381.688 nvt 15.315.000 nvt 0 0 nvt
ESP Malaga 2.747.732 4.113.936 2.747.732 44.050.000 450 0 13.669
128 Av. Editor Angel Caffarena 1 1.400.978 2.226.358 1.400.978 100% 23.250.000 2021 229 0 6.680
129 Blvr Louis Pasteur 33 1.346.754 1.887.578 1.346.754 100% 20.800.000 2021 221 0 6.989
ESP Sevilla 1.633.618 2.374.286 1.225.214 26.700.000 309 0 7.882
130 Av. De la Palmera 17 1.633.618 2.374.286 1.225.214 75% 26.700.000 2021 309 0 7.882
ESP Zaragoza 977.007 1.503.767 771.836 29.153.000 151 0 7.400
131 Pontoneros 977.007 1.503.767 771.836 79% 29.153.000 2023/2024 151 0 7.400
PT Lissabon 4.979.352 7.197.000 4.979.352 82.233.000 870 0 23.245
132 Avenida Almirante Reis 178 (Alameda) 177.501 249.000 177.501 100% 819.000 2015 32 0 865
133 Avenida Colégio Militar 16 (Benfica) 2.133.965 2.920.000 2.133.965 100% 33.580.000 2020 340 0 9.700
134 Rua A do Pal, 1760-065 2.667.886 4.028.000 2.667.886 100% 47.834.000 2023 498 0 12.680
PT Porto 2.180.307 2.773.000 2.180.307 36.194.000 456 0 17.493
135 Rua da Fábrica Do Bairro Da Areosa 31 (Asprela) 2.180.307 2.773.000 2.180.307 100% 31.469.000 2020 456 0 12.600
136 Rua António Granjo 142 (appartementen) 0 0 0 4.725.000 2022 0 0 4.893
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
117
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
116

Land Stad Straat Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huurinkomsten
(iii)
Bezettingsgraad
(iv)
Reële Waarde
per 31.12.2023
Bouw of
verbouwingsjaar
Eenheden kamers
verhuurbaar
Eenheden
overige m²
PLN Warschau 0 3.065.295 0 35.330.000 0 0 9.076
137 Project Wenedow In aanbouw 3.065.295 nvt 35.330.000 2025 0 0 9.076
PLN Lodz 5.589.291 5.768.063 5.589.291 71.450.000 1.118 6 54.868
138 45 Rewolucji 1905r. St. (Lodz I) 2.764.668 2.720.081 2.764.668 100% 34.850.000 2017 487 5 26.304
139 16/18 Rembielinskiego St. (Lodz II) 2.824.623 3.047.982 2.824.623 100% 36.600.000 2020 631 1 28.564
PLN Katowice 2.834.462 2.997.253 2.834.462 33.450.000 733 4 34.807
140 29 Krasinskiego St. 2.834.462 2.997.253 2.834.462 100% 33.450.000 2021 733 4 34.807
DK Aarhus 6.376.264 5.957.406 6.376.264 120.500.000 175 0 20.105
141 Helsingforsgade 4 6.376.264 5.957.406 6.376.264 100% 120.500.000 2023 175 0 20.105
DK Kopenhagen 4.089.772 4.085.563 4.069.323 75.300.000 350 0 13.900
142 Birketinget 6 (South Campus) 4.089.772 4.085.563 4.069.323 100% 75.300.000 2021 350 0 13.900
DK Kongens Lyngby 11.055.419 10.922.446 11.055.419 205.000.000 786 1 35.555
143 Skovbrynet 2 and 2A 7.903.883 7.825.105 7.903.883 100% 143.000.000 2020 639 1 23.500
144 Skovbrynet 4 3.151.536 3.097.341 3.151.536 100% 62.000.000 2020 147 0 12.055
SE Malmö 5.185.533 5.125.726 5.185.533 83.500.000 583 0 20.492
145 Tåtplatsen, Einar Hansens Esplanad 10, 211 77 5.185.533 5.125.726 5.185.533 100% 83.500.000 2023 583 0 20.492
DE Leipzig 2.693.321 3.224.811 2.693.321 46.450.000 385 0 15.818
146 Prager Str. 53 2.693.321 3.224.811 2.693.321 100% 46.450.000 2018 385 0 15.818
DE Potsdam 2.105.050 2.185.572 2.105.050 28.250.000 263 0 10.131
147 Kossätenweg 25 2.105.050 2.185.572 2.105.050 100% 28.250.000 2017 263 0 10.131
Totaal 153.547.027 206.307.913 151.653.192 3.228.829.300 19.673 221 900.960
(i)
Totale Huur vertegenwoordigt de huur die de Vennootschap zou factureren op basis van haar vraagprijs per 31 december 2023, indien 100% van de vastgoedportefeuille, die beschikbaar
is voor verhuur dus exclusief kamers die in verbouwing of aanbouw zijn, verhuurd zou zijn, inclusief een inschatting voor de jaarlijkse huurinkomsten van de hostel activiteit. De Spaanse
en Portugese panden hebben een all-in prijs, voor opname in deze tabel werd er bepaald welk deel effectieve huur betreft exclusief de vergoedingen voor kosten zoals F&B, linnen,
schoonmaak, elektriciteit, gas, water en internet..
(ii)
Geschatte brutohuur op jaarbasis zoals geschat door Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE.
(iii)
Gecontracteerde huren op jaarbasis op basis van de tenancy schedule per 31 december 2023. Voor Iberia wordt er rekening gehouden met de gecontracteerde huur in het academiejaar.
Voor wat betreft de zomerverhuur hebben wij nog geen zicht op de bezetting.
(iv)
Verhouding tussen de Huurinkomsten en de Totale Huur.
(v)
Voor enkele panden zijn per 31 december 2023 geen gecontracteerde Huurinkomsten beschikbaar; het betreft (a) Franklin Rooseveltplaats 7-9 (b) Groenenborgerlaan 149 (c)
Universiteitsplein 1 (e) Bagattenstraat (f) Quai Louva 19 (g) Project Amstelveen Keesomlaan (h) Project Regio Amsterdam (i) Brink Toren (j) Karspeldreef Toren 2 (k) Boschdijk 146 (l)
Ariënsplein phase II (m) Place Xavier Neujean (n) Projectgrond Annadal (o) Project Bokelweg (p) Trasenster (q) Project UEM (r) Project Wenedouw. Dit betreffen ontwikkelingsprojecten die
nog in opbouw zijn. Bagatten, projectgrond Annadal en project UEM betreffen landposities die nog moeten ontwikkeld worden.
De totale Reële Waarde zoals geschat door
de Waarderingsdeskundige bedroeg per 31
december 2023 3.228.829 KEUR. In de ge-
consolideerde balans werden vastgoedbe-
leggingen opgenomen voor een bedrag van
3.212.885 KEUR. Het verschil is te wijten aan
a) het vastgoed m.b.t. de joint ventures, de
100% waarde van het vastgoed is opgeno-
men in bovenstaande tabel, maar wordt niet
geboekt onder de lijn vastgoedbeleggingen
(35.330 KEUR); b) een aantal panden is in
aanbouw / renovatie, voor de bepaling van
het bedrag opgenomen in de geconsolideer-
de balans werd rekening gehouden met nog
te verwachten bouwkosten (33.016 KEUR);
c) bij een aantal panden in portefeuille
zullen bepaalde structurele werkzaamhe-
den worden uitgevoerd (vernieuwing van
lift, update van installaties, energieinves-
teringen, etc.), ook hiervoor werd voor de
bepaling van het bedrag opgenomen in de
geconsolideerde balans rekening gehouden
met nog te verwachten kosten (3.231 KEUR);
en d) voor een aantal projecten werden reeds
kosten gemaakt en geactiveerd, waarvoor
op vandaag het project nog preliminair is
en er nog geen accurate inschatting kan ge-
maakt worden van de toekomstige project-
waarde. We zijn van mening dat de waarde
ten minste overeenstemt met de gemaakte
kosten (55.603 KEUR).
1
2
1 ALMA
Brussel — België
2_ ZERNIKE TOREN
Groningen — Nederland
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
119
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
118

Totale huur
(i)
Geschatte huur
op jaarbasis
(ii)
Huurinkomsten
(iii)
Reële Waarde
per 31.12.2023
Eenheden
kamers
Eenheden
overige
België 32.931.734 32.875.293 32.562.596 620.950.450 5.037 117
Denemarken 15.145.191 15.008.009 15.124.742 280.300.000 1.136 1
Duitsland 4.798.371 5.410.383 4.798.371 74.700.000 648 0
Nederland 52.370.255 54.003.718 51.773.183 959.017.197 6.450 90
Polen 8.423.753 8.765.316 8.423.753 104.900.000 1.851 10
Portugal 7.159.659 9.970.000 7.159.659 118.427.000 1.326 0
Spanje 20.179.261 27.533.326 19.477.255 320.220.000 2.143 2
Zweden 5.185.533 5.125.726 5.185.533 83.500.000 583 0
In aanbouw - Denemarken 6.376.264 5.957.406 6.376.264 120.500.000 175 0
In aanbouw - Nederland 0 3.416.345 0 85.211.131 0 0
In aanbouw - Polen 0 3.065.295 0 35.330.000 0 0
In aanbouw - Spanje 977.007 1.503.767 771.836 29.153.000 151 0
In verbouwing - België 0 3.877.618 0 65.734.696 0 0
In verbouwing - Nederland 0 9.842.089 0 139.915.508 122 0
Te ontwikkelen - België 0 2.166.955 0 5.517.682 0 0
Te ontwikkelen - Nederland 0 5.359.196 0 14.615.769 0 0
Te ontwikkelen - Spanje 0 1.381.688 0 15.315.000 0 0
Te reconverteren - België 0 1.699.301 0 21.993.960 51 0
Te reconverteren - Nederland 0 9.346.482 0 133.527.908 0 1
Totaal
153.547.027 206.307.913 151.653.192 3.228.829.300 19.673 221
1
Dit is de Reële Waarde zoals opgenomen op de balans per 31 december 2023. Voor de reconciliatie tussen de waarde opgenomen op de balans en de waardering van de
Waarderingsdeskundige wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.1.
In België en Nederland zijn er nog panden
die geconverteerd zullen worden van kan-
toorgebouw naar studentenkamers. Het be-
treft hier het pand aan Place Xavier Neujean
te Luik, het pand aan de Heer Bokelweg
in Rotterdam, het pand aan de Prof W.H.
Keesomlaan in Amstelveen en project Regio
Amsterdam. Sommige van deze panden
worden momenteel deels verhuurd als kan-
toorgebouw in afwachting van het toeken-
nen van de bouwvergunning en de aanvang
van de verbouwingswerken.
8.2.2 BESCHRIJVING EN SPREIDING
VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE
8.2.2.1 Algemene beschrijving van de
vastgoedportefeuille
De vastgoedportefeuille van de Vennoot-
schap bestaat per 31 december 2023 uit
147 panden (waarvan twee projectgronden).
Hiervan zijn 71 panden gelegen in België,
49 panden in Nederland, 11 in Spanje, 5 in
Portugal, 4 in Polen, 4 in Denemarken, 1 in
Zweden en 2 in Duitsland. Deze panden voor-
zien in het aanbod van in totaal 19.673 ver-
huurbare units per 31 december 2023 (resp.
ca. 25.246 studentenkamers in 148 panden
na uitvoering van de volledige gecommit-
teerde pipeline van de Vennootschap per 31
december 2023), waarbij er in 26 van deze
gebouwen eveneens winkelactiviteiten op
het gelijkvloers zijn. De vastgoedportefeuil-
le omvat verder een pand die uitsluitend
bestemd is voor hostelactiviteit, “Roxi”
Zaventem met 99 units. De Vennootschap
heeft een aantal panden die momenteel als
kantoor worden verhuurd, in afwachting van
de reconversie naar studentenkamers. De
vastgoedportefeuille, exclusief de panden
die in verbouwing zijn en de te converteren
panden, heeft over 2023 een totale bezet-
tingsgraad van 98%.
De totale Reële Waarde van de vastgoed-
portefeuille per 31 december 2023 bedroeg
3.212.855
1
KEUR. Het betreft een strate-
gisch gediversifieerde vastgoedportefeuille
met ook binnen het studentenvastgoed,
wat de kernactiviteit uitmaakt van de
Vennootschap als pure player in studen-
tenhuisvesting, een mix, zowel wat betreft
de geografische spreiding als wat het type
studentenvastgoed betreft (cf. verschil-
lende types van studentenkamers). Gelet
op het grote aantal verschillende huurders
enerzijds, en de diverse types van kamers
anderzijds (waardoor met andere woorden
niet één type van student of huurder wordt
aangetrokken), is er ook aan spreiding per
type huurder voldaan.
8.2.2.2 Opsplitsing in deelportefeuilles
In onderstaand overzicht is de vastgoedpor-
tefeuille opgelijst per deelportefeuille, per
land en bijkomend per stad.
Per deelportefeuille zijn de Aanschaffings-
waarde, Reële Waarde, Huurinkomsten en
verzekerde waarde opgenomen.
De Huurinkomsten betreffen de huur op jaar-
basis op basis van het tenancy schedule per
31 december 2023.
Land Stad Reële Waarde Totale huur
(i)
Verzekerde waarde
Aanschaffingswaarde
excl. Kosten
België Antwerpen 172.429.127 4.504.238 74.203.284 141.874.652
Brussel 194.890.277 10.726.934 114.000.134 168.765.097
Gent 122.459.308 6.313.774 69.245.276 112.166.535
Hasselt & Luik 88.003.926 4.518.915 59.588.808 90.468.090
Leuven 110.582.561 5.512.429 45.304.216 99.885.348
Mechelen 1.757.743 89.617 2.080.538 1.908.641
Namen 24.073.847 1.265.827 14.248.000 22.137.490
Denemarken Aarhus 120.500.000 6.376.264 120.500.000 176.303.681
Kongens Lyngby 205.000.000 11.055.419 205.000.000 229.350.000
Kopenhagen 75.300.000 4.089.772 75.300.000 75.900.000
Duitsland Leipzig 46.450.000 2.693.321 25.000.000 42.420.000
Potsdam 28.250.000 2.105.050 25.000.000 28.300.000
Nederland Amstelveen 106.606.227 0 50.977.290 120.002.999
Amsterdam 225.546.058 6.613.555 72.253.556 245.084.145
Breda 52.895.598 3.110.428 31.452.048 44.179.166
Delft 56.299.017 2.685.599 23.248.489 40.629.667
Den Haag 59.783.149 2.995.525 34.155.483 46.154.963
Eindhoven 55.172.071 731.473 18.414.928 37.026.933
Enschede 77.079.178 2.554.388 32.238.338 71.720.024
Groningen 205.080.838 10.455.603 91.351.987 129.175.196
Leeuwarden 34.644.147 2.137.345 25.424.783 31.016.119
Leiden 17.293.490 967.475 15.702.480 13.144.482
Maastricht 166.486.051 9.281.397 137.468.226 137.090.859
Rotterdam 128.706.745 2.229.929 68.706.325 91.931.773
Tilburg 5.687.007 399.733 5.229.167 5.565.563
Utrecht 60.722.075 3.155.575 33.675.215 48.772.933
Vaals 41.892.754 2.767.423 24.141.677 38.523.117
Venlo 23.615.985 1.377.527 15.813.324 19.175.630
Wageningen 14.777.123 907.281 12.472.745 14.246.434
Polen Katowice 33.450.000 2.834.462 42.984.275 40.750.000
Lodz 71.450.000 5.589.291 74.374.394 68.180.000
Warschau 35.330.000 0 0 0
Portugal Lissabon 82.233.000 4.979.352 36.200.000 32.107.732
Porto 36.194.000 2.180.307 16.400.000 28.597.416
Spanje Barcelona 75.598.000 4.687.226 33.166.312 66.700.745
Granada 36.398.000 2.154.379 16.675.000 37.020.559
Madrid 152.789.000 8.956.306 72.777.758 108.401.331
Malaga 44.050.000 2.747.732 23.900.000 44.333.040
Sevilla 26.700.000 1.633.618 11.100.000 27.079.971
Zaragoza 29.153.000 977.007 13.000.000 34.154.593
Zweden Malmö 83.500.000 5.185.533 83.500.000 125.017.412
Eindtotaal
3.228.829.300 153.547.027 1.946.274.055 2.935.262.335
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
121
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
120

De vastgoedportefeuille van Xior Student
Housing wordt verzekerd voor een totale
heropbouwwaarde van 1.946 MEUR, exclu-
sief de terreinen waarop de panden zich
bevinden, tegenover een Reële Waarde van
3.235 MEUR (inclusief terreinen) per 31 de-
cember 2023, i.e. 60% van de Reële Waarde.
Over 2023 werd er 1.185 KEUR betaald aan
verzekeringspremies.
De verzekerde waarde houdt geen rekening
met verzekeringen “alle bouwplaatsrisico’s”
voor projecten die in ontwikkeling zijn. Vanaf
dat het project gefinaliseerd is en klaar is
voor verhuur wordt er een brandverzekering
afgesloten voor de totale heropbouwwaarde
van het pand.
De verzekeringen omvatten eveneens bijko-
mende waarborgen voor de onbruikbaarheid
van de onroerende goederen door huurder-
ving. De gederfde huur wordt vergoed zolang
het gebouw niet heropgebouwd is. Xior
Student Housing beschikt tevens over een
burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering.
8.2.2.3 Aard van de
vastgoedportefeuille
Onderstaande grafiek geeft de spreiding van
de Huurinkomsten per type pand weer, op
basis van de Totale Huur van de respectieve
panden in de vastgoedportefeuille.
Huurinkomsten per type pand
Studenten 91,79%
Kantoren - te reconverteren 1,23%
Andere 6,98%
De sterke focus op het studentenvastgoed,
met een aandeel van 91,79% van de huurin-
komsten blijkt uit bovenstaand overzicht.
Tijdelijk zijn er, in afwachting van recon-
versie, ook huurinkomsten van kantoren.
Deze vertegenwoordigen 1,23% van de
Huurinkomsten. Verder is de portefeuille op-
gebouwd uit een beperkt aantal winkelvast-
goedruimtes dewelke in belangrijke mate
gevestigd zijn op het gelijkvloers van panden
die het studentenvastgoed als primaire func-
tie kennen. Het segment “Andere” (6,98%
van de Totale Huur) bevat naast de retail
ruimtes Totale Huur afkomstig van overige
activiteiten waaronder “Roxi” Brussel, enkele
parkings en de residentiële appartementen
in Basecamp Lyngby.
8.2.2.4 Beschrijving van het type van
studentenkamers
De Vennootschap stelt binnen het segment
van studentenhuisvesting diverse types
van studentenkamers ter beschikking. Het
merendeel van de gebouwencomplexen
bevatten diverse types van kamers, waar-
door een diversiteit aan type huurders
kan worden aangetrokken. Ook het aantal
kamers per pand kan sterk verschillen, en
hangt vaak samen met de ligging van het
pand. Het kleinste pand (niet bestemd voor
winkelvastgoed) dat onderdeel uitmaakt
van de vastgoedportefeuille bestaat uit vijf
studentenunits (Italiëlei 48, Antwerpen) en
het grootste complex betreft het complex
te Krasińskiego 29 in Katowice met onder
andere 733 studentenunits. Louter bij wijze
van vuistregel, kan worden gesteld dat de
werkelijk individuele verhuurbare oppervlak-
te (exclusief gemeenschappelijke ruimtes)
gemiddeld 60% bedraagt van de totale op-
pervlakte.
De diverse kamertypes van Xior zijn als volgt
opgedeeld:
Basic: Een studentenkamer met was-
tafel op de kamer en een gemeenschappelijk
toilet en douche op de gang.
Basic +: Een studentenkamer met
wastafel en eigen douche. Het toilet is ge-
meenschappelijk en bevindt zich op de gang.
Comfort: Een studentenkamer met
een eigen koelkast en badkamer (wastafel,
douche en toilet).
Premium: Een studentenstudio met
een eigen volledig uitgeruste badkamer
(wastafel, douche en toilet) en een eigen
kitchenette (koelkast en kookvuur).
De onderstaande grafiek geeft de mix weer
per type kamer van het totaal aan beschikba-
re kamers binnen de vastgoedportefeuille.
Het kamer type Premium heeft met 49,57%
het belangrijkste aandeel. De sterke verte-
genwoordiging van dit kamer type samen
met Basic + (5,22%) en Comfort (32,66%)
illustreert de sterke vraag naar privacy en
eigen comfort. Verder bedraagt het aandeel
van het type Basic 12,56%.
Aantal kamers – spreiding per type kamer
Basic 12,56%
Basic+ 5,22%
Comfort 32,66%
Premium 49,57%
8.2.2.5 Geografische spreiding van de
vastgoedportefeuille
De onderstaande grafieken geven de sprei-
ding van de vastgoedportefeuille weer
per land op basis van de Reële Waarde. In
Nederland telt de portefeuille 49 panden,
goed voor een totale Reële Waarde van
1.332 MEUR, hetgeen 41% van de vastgoed-
portefeuille vertegenwoordigt, in België telt
de portefeuille 71 panden, goed voor een
totale Reële Waarde van 714 MEUR, hetgeen
22% van de vastgoedportefeuille vertegen-
woordigt, in Spanje en Portugal telt de porte-
feuille 16 panden, goed voor een totale Reële
Waarde van 483 MEUR, hetgeen 15% van de
vastgoedportefeuille vertegenwoordigt. De
overige 22% situeert zich in Denemarken,
Duitsland, Polen en Zweden met een totaal
van 11 panden en een Reële Waarde van
699 MEUR. Op basis van Totale Huur ver-
tegenwoordigt België met een bedrag van
33 MEUR, 22% van de vastgoedportefeuille,
Nederland vertegenwoordigt 52,4 MEUR,
wat overeenstemt met 34% van de Totale
Huur, Spanje en Portugal vertegenwoordi-
gen 28,3 MEUR, wat overeenstemt met 18%.
De overige 26% situeert zich in Denemarken,
Duitsland en Polen met een Totale Huur van
39,9 MEUR.
De gediversifieerde vastgoedportefeuille
van de GVV is met 147 panden verspreid
over 42 steden in 8 Europese landen. De
locaties van de verschillende panden in
België, Nederland, Spanje, Portugal, Polen,
Denemarken, Zweden en Duitsland en hun
vertegenwoordiging in de Reële Waarde en
de Totale Huur van de vastgoedportefeuille
worden hiernaast weergegeven:
Reële waarde – spreiding per land
België 22%
Denemarken 12%
Duitsland 2%
Nederland 41%
Polen 4%
Portugal 4%
Spanje 11%
Zweden 3%
Totale Huur – spreiding per land
België 21%
Denemarken 14%
Duitsland 3%
Nederland 34%
Polen 5%
Portugal 5%
Spanje 14%
Zweden 3%
1
1 ARC
Luik — België
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
123
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
122

Reële waarde & Totale Huur – spreiding per stad
België
Denemarken
Duitsland
Nederland
Polen
Portugal
Spanje
Zweden
Zaragoza
Warschau
Wageningen
Venlo
Vaals
Utrecht
Tilburg
Sevilla
Rotterdam
Potsdam
Porto
Namen
Mechelen
Malmö
Malaga
Madrid
Maastricht
Luik
Lodz
Lissabon
Leuven
Leipzig
Leiden
Leeuwarden
Kopenhagen
Kongens Lyngby
Katowice
Hasselt
Groningen
Granada
Gent
Enschede
Eindhoven
Den Haag
Delft
Brussel
Breda
Barcelona
Antwerpen
Amsterdam
Amstelveen
Aarhus
Zaragoza
Warschau
Wageningen
Venlo
Vaals
Utrecht
Tilburg
Sevilla
Rotterdam
Potsdam
Porto
Namen
Mechelen
Malmö
Malaga
Madrid
Maastricht
Luik
Lodz
Lissabon
Leuven
Leipzig
Leiden
Leeuwarden
Kopenhagen
Kongens Lyngby
Katowice
Hasselt
Groningen
Granada
Gent
Enschede
Eindhoven
Den Haag
Delft
Brussel
Breda
Barcelona
Antwerpen
Amsterdam
Amstelveen
Aarhus
4%
3%
7%
5%
2%
2%
6%
2%
2%
2%
2%
4%
1%
6%
1%
1%
6%
2%
1%
1%
1%
3%
3%
2%
2%
5%
5%
1%
3%
0%
1%
1%
1%
4%
1%
0%
2%
1%
1%
0%
1%
1%
4%
0%
4%
3%
3%
2%
7%
2%
2%
0%
2%
4%
1%
7%
1%
2%
7%
3%
1%
1%
2%
4%
3%
4%
2%
6%
6%
2%
3%
0%
1%
1%
1%
1%
1%
0%
2%
2%
1%
1%
0%
1%
Stad Reële Waarde Totale Huur
Aarhus
Kopenhagen
Malmö
Leeuwarden
Groningen
Enschede
Potsdam
Leipzig
Łódź
Warschau
Katowich
Duitsland
Polen
Zweden
Nederland
België
Portugal
Spanje
Denemarken
Amsterdam
Amstelveen
Wageningen
Utrecht
Leiden
Den Haag
Delft
Rotterdam
Tilburg
Breda
Maastricht
Vaals
Luik
Namen
Hasselt
Leuven
Brussel
Mechelen
Antwerpen
Gent
Porto
Lissabon
Madrid
Zaragoza
Barcelona
Sevilla
Malaga
Granada
Eindhoven
Venlo
Kongens Lyngby
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
125
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
124

8.2.2.6 Spreiding in functie van huuropbrengsten en Reële Waarde
Onderstaande tabellen geven de Top 10 weer van de vastgoedportefeuille in functie van de Totale Huur respectievelijk de Reële Waarde.
Top 10 totale huur per 31.12.2023
0 30.000.000 60.000.000 90.000.000 120.000.000 150.000.000
Brouwersweg 100 (Annadal), Maastricht
Karspeldreef 15-18, Amsterdam
Birketinget 6, Kopenhagen
Tåtplatsen, Einar Hansens Esplanad 10, Malmö
Brink Toren, Amsterdam
Heer Bokelweg 121-171, Rotterdam
Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez), Madrid
Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren), Groningen
Helsingforsgade 4, Aarhus N
Skovbrynet 2 and 2A, 2800 Kongens Lyngby
0 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000 6.000.000 7.000.000 8.000.000
Hippokrateslaan 14 (Alma), Brussel
Skovbrynet 4, Kongens Lyngby
Karspeldreef 15-18, Amsterdam
Birketinget 6, Kopenhagen
Brouwersweg 100 (Annadal), Maastricht
Tåtplatsen, Einar Hansens Esplanad 10, Malmö
Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren), Groningen
Helsingforsgade 4, Aarhus N
Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez), Madrid
Skovbrynet 2 and 2A, 2800 Kongens Lyngby
Het pand Skovbrynet 2-2A gelegen te
Kongens Lyngby is met een totaalbedrag
van 7.904 MEUR de site die het grootste
deel van de Totale Huur (5,15% van de Totale
Huur) van de vastgoedportefeuille vertegen-
woordigt. De site gelegen te Calle Tajo S/N
(Xior Picasso - Xior Velázquez), Madrid en
het pand in Helsingforsgade 4 te Aarhus
vervolledigen de top 3 van grootste panden
van de vastgoedportefeuille in termen van
Totale Huur. Zij vertegenwoordigen respec-
tievelijk 4,44% en 4,15% van de Totale Huur
van de vastgoedportefeuille. De overige 144
panden omvatten 86,26% van de Totale Huur
van de vastgoedportefeuille.
Top 10 Reële waarde per 31.12.2023
0 30.000.000 60.000.000 90.000.000 120.000.000 150.000.000
Brouwersweg 100 (Annadal), Maastricht
Karspeldreef 15-18, Amsterdam
Birketinget 6, Kopenhagen
Tåtplatsen, Einar Hansens Esplanad 10, Malmö
Brink Toren, Amsterdam
Heer Bokelweg 121-171, Rotterdam
Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez), Madrid
Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren), Groningen
Helsingforsgade 4, Aarhus N
Skovbrynet 2 and 2A, 2800 Kongens Lyngby
0 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000 6.000.000 7.000.000 8.000.000
Hippokrateslaan 14 (Alma), Brussel
Skovbrynet 4, Kongens Lyngby
Karspeldreef 15-18, Amsterdam
Birketinget 6, Kopenhagen
Brouwersweg 100 (Annadal), Maastricht
Tåtplatsen, Einar Hansens Esplanad 10, Malmö
Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren), Groningen
Helsingforsgade 4, Aarhus N
Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez), Madrid
Skovbrynet 2 and 2A, 2800 Kongens Lyngby
Denemarken Spanje Nederland Zweden België
De site te Skovbrynet 2-2A te Kongens
Lyngby is met een totaal bedrag van 143
MEUR de site met de hoogste Reële Waarde
van de vastgoedportefeuille. Het vertegen-
woordigt 4,43% van de totale Reële Waarde
van de vastgoedportefeuille. De panden
Helsingforsgade te Aarhus en Hogeweg
1-3 (Zernike Toren) te Groningen vervolle-
digen de top 3 van grootste panden van de
vastgoedportefeuille in termen van Reële
Waarde. Zij vertegenwoordigen respectie-
velijk 3,73% en 3,65% van de totale Reële
Waarde van de vastgoedportefeuille. De ove-
rige 144 panden vertegenwoordigen 88,19%
van de vastgoedportefeuille in termen van
Reële Waarde.
8.2.2.7 Spreiding gemiddelde looptijd
van de contracten
De tabel hieronder geeft een opsplitsing
van de vervaldagen van de huurinkomsten.
Vermits de activiteit van Xior het verhuren
van studentenkamers betreft, worden de
meeste contracten aangegaan voor een
periode van één jaar. Elk jaar moeten deze
huurovereenkomsten met de studenten her-
nieuwd worden.
Looptijd van de
huurcontracten
2
Huurinkomsten (iii)
1 jaar 141.332.446
tussen 1 en 5 jaar 4.830.484
meer dan 5 jaar 7.384.097
De gemiddelde looptijd van de contracten
werd niet opgenomen, aangezien dergelijk
gemiddelde weinig of geen informatieve
waarde heeft, gelet op de korte termijn aard
van de contracten voor studentenhuisves-
ting.
Voor een beschrijving van de andere con-
tracten, wordt verwezen naar Hoofdstuk
10.9.1 van dit Jaarverslag .
8.2.2.8 Spreiding gemiddelde
kamerprijs
De huurprijs van de diverse kamers hangt af
van diverse factoren, waaronder de geogra-
fische locatie (Gent en Leuven zijn bijvoor-
beeld duurder dan Mechelen), de specifieke
locatie van een pand (bijvoorbeeld in functie
van de afstand naar de onderwijsinstelling),
maar ook binnen het pand zelf (bvb. straat-
kant, eerste verdieping of achtste verdieping,
etc.), alsook de oppervlakte en de graad van
comfort. Hoewel alle panden aan minimale
kwaliteitsstandaarden voldoen, kan nog een
verschil bestaan in relatieve ouderdom, kwa-
liteit, afwerking, faciliteiten in de gemeen-
schappelijke ruimtes, etc. voor elk gebouw,
wat zich tevens kan vertalen in de huurprijs
van een welbepaalde kamer.
Voor België en Nederland bedraagt de ge-
middelde kamerprijs bij benadering 360 EUR
voor een standaard kamer (zonder eigen
voorzieningen), 480 EUR voor een kamer
met eigen sanitair, en 660 EUR voor een
studio, maar dit is op zichzelf weinig beteke-
nisvol, gelet op de diverse bovengenoemde
parameters die de prijzen van de kamers
kunnen beïnvloeden (met dus bij uitstek
geografische verschillen).
Voor Spanje liggen de prijzen ver uit elkaar
omdat er ook dubbele kamers verhuurd
worden. De prijzen bedragen rond de 915
EUR per maand voor een studio zonder
catering. De prijzen incl. catering variëren
tussen 1.350 EUR en 1.650 EUR per maand.
2
Deze tabel is verschillend van de tabel opgenomen in Hoofdstuk 10.9.1. De tabel in 10.9.1 is opgemaakt op basis van de gerealiseerde huur in het boekjaar 2023, daar waar deze tabel
werd opgesteld op basis van de tenancy schedule per 31 december 2023 (d.i. op basis van de Totale Huur).
In Spanje is het zo dat er altijd extra diensten
worden meegeleverd aan de student, zoals
linnen, schoonmaak van de kamer, half
board of full board. De vergoeding voor deze
diensten is mee inbegrepen in de huurprijs.
De minimum- en maximumhuurprijzen (res-
pectievelijk 250 EUR en 649 EUR) hebben
een grote spreiding in Polen. Het gewogen
gemiddelde van de kamerprijzen bedraagt
392 EUR. De prijzen zijn afhankelijk van de
stad waar de woning zich bevindt. Ook het
kamertype of de extra voorzieningen in de
kamer zijn van invloed op de prijs. Er zijn ver-
schillende kamertypes beschikbaar, maar ze
vallen allemaal onder de Xior-categorieën
comfort of premium kamers. Binnen deze
2 categorieën is er een breed scala aan
kamers beschikbaar in de Poolse wonin-
gen (loft, studio, met balkon, grote kamers,
middelgrote kamers, enz.), die allemaal een
invloed hebben op de huurprijs.
In Duitsland hebben de minimum en maxi-
mum huurprijzen (respectievelijk 640 EUR
en 1.040 EUR) een niet zo grote spreiding.
Het gewogen gemiddelde van de kamerprij-
zen bedraagt 784 EUR. De woningen bevin-
den zich in 2 steden, die een vergelijkbare
tariefkaart hebben. Ook het kamertype of
de extra voorzieningen in de kamer zijn van
invloed op de prijs. De meeste kamers zijn
van hetzelfde type in Duitsland, ze vallen al-
lemaal onder de Xior-categorieën comfort of
premium kamers.
De minimum en maximum huurprijzen (res-
pectievelijk 658 EUR en 1.526 EUR) hebben
een grote spreiding in Denemarken. Het
gewogen gemiddelde van de kamerprijzen
bedraagt 1.050 EUR. De prijzen zijn afhan-
kelijk van of de woning in het centrum van
Kopenhagen ligt, iets daarbuiten of in Aarhus.
Ook het kamertype of de extra voorzieningen
in de kamer zijn van invloed op de prijs. Er zijn
verschillende kamertypes beschikbaar, maar
ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën
comfort of premium kamers. Binnen deze 2
categorieën is er een breed scala aan kamers
beschikbaar in de Deense woningen (grote
studio, middelgrote studio, met mezzanine,
met kitchenette, enz.), die allemaal een in-
vloed hebben op de huurprijs.
In Zweden hebben de minimum en maxi-
mum huurprijzen (respectievelijk 588 EUR
en 1.263 EUR) een grote spreiding. Het ge-
wogen gemiddelde van de kamerprijzen be-
draagt 925 EUR. De prijzen zijn afhankelijk
van het kamertype of de extra voorzieningen
in de kamer. Er zijn verschillende kamerty-
pes beschikbaar, maar ze vallen allemaal
onder de Xior-categorieën comfort of premi-
um kamers. Binnen deze 2 categorieën is er
een breed scala aan kamers beschikbaar in
de Zweedse woningen (grote studio, middel-
grote studio, met mezzanine, met kitchenet-
te, enz.), die allemaal een invloed hebben op
de huurprijs.
8.2.2.9 Spreiding in functie van
ouderdom van de gebouwen
Voor de berekening van de ouderdom van de
panden van de vastgoedportefeuille, wordt
hetzij het bouwjaar, hetzij de datum sinds
de laatste verbouwing gehanteerd. Voor wat
betreft de spreiding naar ouderdomscatego-
rie werden volgende intervallen weerhouden:
•
0 tot 3 jaar
•
3 tot 6 jaar
•
6 tot 9 jaar
•
Ouder dan 9 jaar
In functie van de Reële Waarde gelden vol-
gende verhoudingen per categorie voor de
Vastgoedportefeuille:
Spreiding in functie van ouderdom van de
gebouwen
0 tot 3 jaar 52,22%
3 tot 6 jaar 28,37%
6 tot 9 jaar 17,39%
Ouder dan 9 jaar 2,03%
Denemarken Nederland Spanje Zweden
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
127
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
126

8.2.3 BESCHRIJVING VAN DE PANDEN VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE
8.2.3.1 Beschrijving van de panden van de vastgoedportefeuille excl. pipeline
Hieronder volgt een beschrijving van de diverse panden die deel uitmaken van de vastgoedportefeuille.
Frankrijklei 70
Verhuurbare oppervlakte
90m²
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2022
Eigendomsstructuur
Het gelijkvloers behoort toe aan Xior. Dit betreft 5,3% van de mede-
eigendom.
Deze winkelruimte is aanpalend aan het gebouw gelegen te Kipdorpvest 49 en Frankrijklei 64 aan de Leien te
Antwerpen in de onmiddellijke omgeving van de Meir en Hopland.
1
commerciële
ruimte
Project Groenenborgerlaan 149 (Felix)
Antwerpen (Wilrijk)
Verwachte oplevering 2024
Eigendomsstructuur Erfpacht 60 jaar
Deze site, momenteel in ontwikkeling bevindt zich in een groene oase tussen
Campus Groenenborger en het Middelheimpark. Na een grondige renovatie en
extensie zal het totaal aantal kamers 199 bedragen.
199 units
(vooropgesteld)
PROJECT
Italiëlei 48
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
2003
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenhuis ligt op slechts enkele stappen van het Xior pand aan de Italiëlei 82, vlakbij de universiteitsbuurt,
diverse supermarkten, openbaar vervoer en de stadscampus.
5
units
Italiëlei 80-82
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2012
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen op de Leien van Antwerpen in de onmiddellijke omgeving van de stadscampus en
campus Park Spoor Noord.
20
units
BELGIË
Kipdorpvest 49
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2013
Eigendomsstructuur
Eigendom – erfpacht. Tréfonds wordt aangehouden door Stubis BVBA.
Dit studentenpand is gelegen in centrum Antwerpen op wandelafstand van het centraal station en de Meir.
207
units
Klapdorp 4-6
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
2011
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen in centrum Antwerpen nabij de stadscampus van de Universiteit Antwerpen en de
Academie.
22
units
Koningstraat 8 (Prince)
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
2021
Eigendomsstructuur
Erfpacht 50 jaar
Prince, met 12 verdiepingen, bevindt zich in het hartje van de Antwerpse studentenbuurt. De residentie beschikt
over alle moderne faciliteiten waaronder een 360° skybar, fitness, wasbar, leefkamer, gemeenschappelijke keukens,
meeting- en studieruimtes, etc.
156
units
Paardenmarkt 10
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
2014
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie is de eerste van een reeks panden gelegen aan de Paardenmarkt, vlakbij lokale supermarkten, de
stadscampus van de Universiteit Antwerpen en de studentenbuurt en heeft op het gelijkvloers een winkelruimte.
28
units
1
commerciële
ruimte
Paardenmarkt 67
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
2015
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie is gelegen aan de Paardenmarkt, vlakbij de lokale supermarkten, de stadscampus van de
Universiteit Antwerpen, de studentenbuurt en de overige panden aan de Paardenmarkt.
23
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
129
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
128

Paardenmarkt 100-102
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2009
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie is gelegen aan de Paardenmarkt, vlakbij de lokale supermarkten, de stadscampus van de
Universiteit Antwerpen, de studentenbuurt en de overige panden aan de Paardenmarkt.
10
units
Rijnpoortvest 19-21
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2013
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand ligt in het hartje van de studentenbuurt, vlak aan de Ossenmarkt en de stadscampus van de Universiteit
Antwerpen. Het ligt ook vlakbij de panden in de Rodestraat.
16
units
Rodestraat 2
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand ligt in het hart van de universiteitsbuurt, vlakbij de stadscampus en de Ossenmarkt. Het pand is verhuurd
aan de James Madison Universiteit. Dit is het eerste pand van de cluster panden gelegen in Rodestraat.
16
units
Rodestraat 15
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd 2015
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand bevat 14 kamers op een ideale ligging in de universiteitsbuurt.
14
units
Rodestraat 17
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand is complementair gelegen met de andere studentenpanden in de Rodestraat, vlakbij de universiteit van
Antwerpen, de Ossenmarkt en de Paardenmarkt.
28
units
Rodestraat 19-23
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie ligt tussen de andere panden aan de Rodestraat, in het hartje van de universiteitsbuurt, vlakbij de
Ossenmarkt, Paardenmarkt en op wandelafstand van de stadscampus.
91
units
Rodestraat 31
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
1996
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie ligt tussen de andere panden aan de Rodestraat, in het hartje van de universiteitsbuurt, vlakbij de
Ossenmarkt, Paardenmarkt en op wandelafstand van de stadscampus.
8
units
Project Rooseveltplaats 7-9 (Roosevelt)
Antwerpen
Verwachte oplevering Nader te bepalen
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Het centraal gelegen ‘Antwerp Inn Hotel’ met 51 hotelkamers zal samen met de ernaast gelegen
opbrengsteigendom (Rooseveltplaats 7), na het bekomen van de nodige vergunningen, worden omgevormd tot de
moderne studentenresidentie ‘Roosevelt’.
51
units
(vooropgesteld)
PROJECT
Stadswaag 6-8
Antwerpen
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie bevat 32 startersflats, volledig uitgerust met eigen keuken en badkamer. Daarnaast zijn er
gezamenlijke co-working ruimtes, meetingruimtes, een klein kantoor, 5 ondergrondse parkeerplaatsen en 4
motorparkeerplaatsen.
32
units
Project Universiteitsplein 1 (Campus 3 Eiken)
Antwerpen (Wilrijk)
Verwachte oplevering 2024
Eigendomsstructuur Erfpacht 50 jaar
Naast 334 gloednieuwe kamers (met mogelijks nog een extra uitbreiding) zal op de campus centraal een nieuw
sport- en vrijetijdscentrum gerealiseerd worden en wordt studentenrestaurant “Komida” gerenoveerd en uitgebreid.
Na oplevering zal Campus Drie Eiken herleven met behoud en respect van de omliggende groene omgeving.
334
units
(vooropgesteld)
PROJECT
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
131
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
130

Antoine Breartstraat 60-62 (Kothouse)
Brussel (Sint-Gillis)
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Kothouse, een oud rusthuis, werd in 2021 volledig herbestemd tot 21 studentenkamers in de trendy Sint-Gillis wijk
te Brussel. In de omgeving bevinden zich diverse onderwijsinstellingen zoals enkele campussen van Saint-Luc, de
Narafi campus van de Luca universiteit, etc. Het ligt ook vlakbij het openbaar vervoer wat zorgt voor een makkelijke
verbinding naar de ULB.
21
units
Bischoffsheimlaan 38, Zavelput 20 (Van Orley / Zavelput)
Brussel
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie bestaat uit 3 te onderscheiden gebouwen. Van Orley (63 units
en 1 kantoor), Zavelput bestaand (7 units en 1 kantoor) en Zavelput extensie
(16 units). Van Orley is een historisch Beaux-Arts gebouw dat zich bevindt op
10 minuten van het centrum, vlakbij verschillende universiteiten en openbaar
vervoer. Het gebouw biedt onderdak aan 100 studenten, een mix van dubbele
en enkele kamers, allen verhuurd via langetermijncontracten met BRIK. Er
is ook 2.150m
2
aan kantoorruimte voorzien. Het naastliggende complex
Zavelput omvat studio’s en heeft op de gelijkvloers het kantoor van BRIK. Ook
deze studio’s worden op lange termijn verhuurd aan BRIK.
86
units
2
commerciële
ruimtes
Camuselstraat 30, 32 en 34 (Woodskot)
Brussel
Bouw- of verbouwingsjaar
2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Woodskot is gelegen in het hart van Brussel en biedt een mix van zowel kamers met gedeelde voorzieningen als
studio’s. Het pand is opgebouwd uit een duurzame houtstructuur.
91
units
Hippokrateslaan 14 (Alma)
Brussel (Zaventem)
Bouw- of verbouwingsjaar
2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Alma is een voormalig kantoorgebouw dat werd omgevormd tot 240
zelfstandige studio's en 99 ROXI-units. Op de gelijkvloers bevinden zich retail
voorzieningen (buurtsupermarkt, wasserij, horeca, …). De ondergrondse
parking is eigendom van een derde-investeerder.
240
units
99
hotelkamers
3
commerciële ruimtes
Kroonlaan 365 (365 Rooms)
Brussel (Elsene)
Bouw- of verbouwingsjaar
2014
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze moderne residentie werd ontwikkeld in samenspraak met de VUB/
ULB met het oog op duurzaamheid en veiligheid voor de student. Het pand is
ideaal gelegen vlakbij de universiteiten VUB/ULB en het “Chirec ziekenhuis” en
pal in de levendige Brusselse studentenbuurt, waar Xior reeds actief is met de
residentie Oudergemlaan.
323
units
9
appartementen
1000 m
2
polyvalente ruimten
Ladderstraat 15-19 / Ladderstraat 11-13 / Sint-Jan Nepomucenusstraat 32-34 (KVS II)
Brussel
Bouw- of verbouwingsjaar
2017
Eigendomsstructuur
KVS II in volledige eigendom gehouden door Xior niettegenstaande de
formele mede-eigendomstructuur
KVS II biedt 39 studio’s, gelegen in het hart van Brussel, vlakbij het openbaar vervoer en nabij diverse
onderwijsinstellingen (o.m. Vlerick Business School, Odisee Campus, Université Saint-Louis) en ligt tegenover
residentie KVS I.
39
units
Lakensestraat 157-159 / Ladderstraat 6, 14 en 16 (KVS I)
Brussel
Bouw- of verbouwingsjaar
2017
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom ten belope van 23,5%
KVS I heeft 30 units met eigen badkamer, in het hart van Brussel, vlakbij het openbaar vervoer en nabij diverse
onderwijsinstellingen (o.m. Vlerick Business School, Odisee Campus, Université Saint-Louis) en ligt tegenover
residentie KVS II.
30
units
Middaglijnstraat 46 (Méridien)
Brussel (Sint-Joost-ten-Node)
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 1992
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Méridien ligt vlakbij de Botanische tuinen van Brussel, diverse onderwijsinstellingen en op slechts 10 minuten van
het historische centrum. Ook het openbaar vervoer is vlakbij, met metrostations op slechts 5 minuten wandelen. Het
gebouw wordt op lange termijn verhuurd aan de Université Saint-Louis Brussel.
18
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
133
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
132

Ommegangstraat 2
Brussel
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Residentie Ommegang werd ontwikkeld in samenspraak met de Université Saint-Louis Bruxelles tot 135
studentenkamers. Het overige deel van het gebouw fungeert als campus van de USLB. Het ligt op 10 minuten van
het historisch centrum en op 5 minuten van diverse metrostations. De studentenkamers worden voor lange termijn
gehuurd door de Université Saint-Louis.
135
units
Oudergemlaan 269-275
Brussel (Etterbeek)
Bouw- of verbouwingsjaar
2018
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand werd omgevormd tot een complex met 118 zelfstandige studio’s en diverse gemeenschappelijke
ontspanningsruimtes.
118
units
Sint-Pietersstraat 17-27 (Marivaux)
Brussel
Bouw- of verbouwingsjaar
2022
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit gebouw betreft de herontwikkeling van het voormalig cinemacomplex
“Marivaux” tot een residentie inclusief flats voor young professionals en in
totaal 141 studentenkamers. Op het gelijkvloers bevindt zich de inkom, een
conciërgeappartement, een grote gemeenschappelijke ruimte en een kantoor
voor de beheerder. Ondergronds zijn parkeerplaatsen en een fietsenstalling
voorzien.
141
units
Project Bagattenstraat (Rozendaalken)
Gent
Verwachte oplevering Nader te bepalen
PROJECT
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Bijzonderheden Projectgrond
Projectgrond gelegen op een toplocatie in hartje Gent, tegenover de Artevelde hogeschool. Xior beoogt er de
ontwikkeling van een kwalitatief studentenpand.
50
units
(vooropgesteld)
Brusselsepoortstraat 89 (Campus BXL)
Gent
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
”Campus BXL” is gelegen in het centrum van Gent aanpalend aan de Artevelde hogeschool en bestaat uit twee
afzonderlijke gebouwen met een grote gemeenschappelijke leefruimte en keuken die uitgeeft op het atrium en de
gezellige tuin.
83
units
Oude Schaapmarkt 1
Gent
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenhuis ligt op een toplocatie in centrum Gent, vlakbij de bekende Vlasmarkt, Vlerick Management School
en de HoGent. Het gebouw omvat 10 kamers en 9 studio’s. Op het gelijkvloers bevindt zich een restaurant.
19
units
1
restaurant
Overpoortstraat 49a (Octopus)
Gent
Bouw- of verbouwingsjaar
2014
Eigendomsstructuur
Erfpacht 96 jaar
Octopus is ideaal gelegen vlakbij de populaire studentenbuurt ‘De Overpoort’ en in de onmiddellijke nabijheid van
de Artevelde Hogeschool. De residentie van 4.400m² omvat 118 studentenkamers en 1 conciërgeflat en maakt
afzonderlijk deel uit van een complex met nog eens 4.000 m² retail in eigendom van Wereldhave.
119
units
Sint-Pietersplein 52 / Sint-Amandplein 1-3 / Sint-Amandstraat 33
Gent
Bouw- of verbouwingsjaar
2023
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit betreft een gloednieuwe studentenresidentie met 50 studentenkamers
gelegen op een toplocatie te Gent.
50
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
135
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
134

Sint-Pietersnieuwstraat 186 / Gustaaf Magnelstraat 13a
Gent
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand ligt in centrum Gent in de buurt van de Vooruit en de Overpoort, dé studentenbuurt bij uitstek. De
residentie bestaat uit 2 gebouwen met een binnentuin.
38
units
Voskenslaan 58 / Overwale 42-44 (Overwale – Campus Schoonmeersche)
Gent
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand ligt vlakbij het station van Gent met onmiddellijke toegang
tot campus Schoonmeersen van de HoGent. De Overwale campus telt 490
units verspreid over 5 aaneengeschakelde gebouwen met alle moderne
faciliteiten die de hedendaagse student verlangt.
In 2016 werd met de HoGent een lange termijn huurcontract afgesloten voor
20 jaar betreffende 318 van de 490 units.
490
units
1
kantoor
Voskenslaan 203-207
Gent
Bouw- of verbouwingsjaar
2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit gebouw werd herontwikkeld tot een residentie met 110 studentenkamers gelegen op een toplocatie te Gent,
vlakbij campus Overwale.
110
units
1
kantoor
Waarschootstraat 1 (Iepenburg)
Gent
Bouw- of verbouwingsjaar
2018
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Iepenburg is gelegen nabij de “Coupure” in Gent en op 10 minuten van het
historisch centrum. Campus Bijloke ligt vlakbij, net over het Coupure kanaal.
De residentie omvat 145 studio’s, elk met eigen keuken en badkamer en
diverse gemeenschappelijke ruimtes, parkings en fietsenstalling.
145
units
19
parkings
Zuidstationstraat 24
Gent
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2015
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie ligt in het zuiden van Gent, in het hartje van de studentenbuurt nabij de Universiteit Gent, bibliotheek,
openbaar vervoer, parken, sportcentra, etc. Het gebouw heeft diverse gemeenschappelijke faciliteiten, een
fietsenstalling en een centrale tuin/patio.
47
units
Gouverneur Verwilghensingel 3b (PXL)
Hasselt
Bouw- of verbouwingsjaar
2020
Eigendomsstructuur
Opstalrecht 50 jaar
Deze gloednieuwe duurzame studententoren van 12 verdiepingen bevindt zich op een toplocatie op de campus van
Hogeschool PXL, op wandel- en fietsafstand van het centrum, de Universiteit Hasselt en op slechts 2 km van het
station.
193
units
Armand Hertzstraat 2 (Hertz)
Hasselt
Bouw- of verbouwingsjaar
2023
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit voormalig schoolgebouw/internaat werd herontwikkeld naar een modern
studentencomplex met 161 kamers. Het is gelegen op een toplocatie in
Hasselt, vlak aan het nieuw uitgebate commercieel centrum ‘Quartier Bleu’,
een echte hotspot in Hasselt vlak aan de Hasseltse jachthaven met een mix
van woningen en retail, leuke restaurants en bars.
161
units
Arendstraat 11
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2017
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven in een zijstraat van het Ladeuzeplein. Het werd in 2017 volledig
gerenoveerd.
11
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
137
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
136

Bogaardenstraat 11
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand is gelegen in het centrum van Leuven op een boogscheut van het Ladeuzeplein. Dit gebouw werd volledig
gerenoveerd in 2014 en heeft een tuintje met een overdekt terras.
8
units
Bondgenotenlaan 74
Leuven
Verhuurbare oppervlakte retail
566m²
Bouw- of verbouwingsjaar
2017
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand met handelsgelijkvloers is gelegen in de hoofdwinkelstraat van Leuven, die de centrale
verbindings-as is tussen het station en de binnenstad. De bovenliggende studentenunits werden in 2017 volledig
verbouwd.
18
units
1
commerciële
ruimte
Brusselsestraat 182-184 (Verbrande poort)
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2015
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom, waarvan 70% toebehoort aan Xior.
“Residentie Verbrande Poort” is een renovatieproject dat voltooid werd in september 2015. Het pand is gelegen in
centrum Leuven nabij UZ Gasthuisberg. Alle kamers zijn met oog voor detail afgewerkt.
24
units
Brusselsestraat 242
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Residentie “T Kolenhuis” ligt dichtbij UZ Gasthuisberg. Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven.
17
units
Brusselsestraat 244
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Leuven, in de nabijheid van het UZ Gasthuisberg, en bestaat uit 8 kamers.
8
units
Frederik Lintsstraat 9
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2023
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Leuven in de omgeving van de faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen en
Groep T.
14
units
Frederik Lintsstraat 148-150
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2009
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven vlakbij Groep T en de faculteit Economie en
Bedrijfswetenschappen. Dit voormalig klooster van de Witte Paters werd volledig gerenoveerd en uitgebreid in 2009
tot een studentencomplex met een gezellige binnentuin en groot terras.
37
units
Janseniusstraat 38 (Regina Mundi)
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2013-2015
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit voormalig klooster “Regina Mundi” uit 1962 werd in 1995 verbouwd en omgevormd tot een studentenresidentie
waarna het grondig vernieuwd werd tussen 2013 en 2015. De eigendom, gelegen in centrum Leuven, bestaat uit een
rechthoekig gebouw met 2 zijvleugels rondom een grote binnentuin. In deze residentie is er een in-house ontbijtservice.
160
units
Justus Lipsiusstraat 9
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven, in een zijstraat van de Bondgenotenlaan. “Residentie Justius”
werd volledig gerenoveerd in 2014 en ligt op slechts 5 minuten wandelen van het station.
10
units
Martelarenlaan 40 (Studax)
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie, beter bekend als “Studax”, ligt in de volledig herontwikkelde “Kop van Kessel-Lo” en op
wandelafstand van centrum Leuven. Studax ligt vlak aan het station van Leuven met rechtstreekse doorgang tot de
perrons. De gebouwen van de KU Leuven zijn vlot bereikbaar met de fiets, te voet of per stadsbus. Deze duurzame
residentie omvat ook diverse gemeenschappelijke voorzieningen.
292
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
139
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
138

Mechelsestraat 77
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2015
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Leuven nabij de pittoreske Vismarkt. Residentie “Malines” werd volledig gerenoveerd
en heeft door zijn centrale doch rustige ligging een extra troef voor elke student.
21
units
Minderbroedersstraat 19
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2014-2015
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand is aanpalend aan het gebouw gelegen te Minderbroedersstraat 21. Het is gelegen in centrum Leuven en
werd nieuw gebouwd in 2013. Studenten kunnen gebruik maken van een overdekt terras en een binnentuin.
33
units
Minderbroedersstraat 21 (De Goede Herder)
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2013
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit voormalig klooster “De Goede Herder”, gelegen in het centrum van Leuven, werd gebouwd in 1782 en in 1995
volledig omgevormd tot een volwaardige studentenresidentie. Het is aanpalend aan het gebouw gelegen te
Minderbroedersstraat 19. Achter het gebouw bevindt er zich een grote tuin met parkeergelegenheid.
116
units
Naamsestraat 58-60
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
2015
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom waarvan 2,28% toebehoort aan Xior.
Deze parkeerplaatsen zijn gelegen in centrum Leuven en bieden voornamelijk plaats aan het eigen verhuurteam.
3
parkings
Parkstraat 137
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2017
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand ligt in centrum Leuven dichtbij diverse campussen van de KUL. “Residentie Vinckebosch” werd
gebouwd begin jaren ’90 en in 2017 volledig opgefrist en biedt een mooie tuin. De gemeenschappelijke ruimtes
werden gedecoreerd door bekende graffiti-artiesten.
72
units
Ravenstraat 40
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2018
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven, vlakbij het Ladeuzeplein en zijn wereldbekende bibliotheek, waar
studenten in alle rust kunnen studeren.
17
units
1
appartement
Tiensestraat 184-186 / Windmolenveldstraat 86-88
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2011
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Leuven vlakbij Groep T. Deze gerenoveerde site biedt de studenten een gezellig
tuintje en BBQ.
39
units
Tiensestraat 251
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2012
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Leuven op wandelafstand van Groep T en andere faculteiten. Dit gebouw is gekend
als “Residentie Timidus” waarvan de kamers volledig gerenoveerd werden en beschikt over een klein binnenpleintje.
10
units
Tiensestraat 274 / Windmolenveldstraat 2-4
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2018
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom waarvan 50,7% aan Xior toebehoort.
Dit pand is gelegen op een toplocatie en beschikt over 17 studentenkamers en 4 appartementen.
17
units
4
appartementen
Vlamingenstraat 91 / Parkstraat 11
Leuven
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand in centrum Leuven werd recent opgefrist. Deze residentie is naast de Vlerick Business School
gelegen en kijkt uit over het Stadspark.
29
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
141
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
140

Boulevard d’Avroy 67 (Ruhl)
Luik
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2008
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Home Ruhl is één van de grootste studentenresidenties in Luik en heeft 146
kamers met elk hun eigen badkamer. Het ligt op 5 minuten van het historische
centrum, en vlakbij de levendige “Carré” buurt. De universiteit is vlot te
bereiken via het openbaar vervoer vlakbij de residentie.
146
units
Project Place Neujean
Luik
Verwachte oplevering Nader te bepalen
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Op 13 april 2022 verwierf Xior 100% van de aandelen in City’zen BV dat eigenaar is van twee aanpalende gebouwen
in het centrum van Luik (Place Xavier Neujean). Het betreft een leegstaand pand en een pand dat momenteel wordt
uitgebaat als een rusthuis. Het is de bedoeling van Xior om de panden te converteren in een studentenresidentie.
Het project is nog niet vergund en de ontwikkelingsmogelijkheden worden onderzocht.
nader te
bepalen
PROJECT
Rue Ernest Solvay 21 (ARC)
Luik
Bouw- of verbouwingsjaar
2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze nieuwe residentie betreft 232 loft-style units voor studenten en young
professionals, aangevuld met 2.000 m
2
aan gemeenschappelijke ruimtes (o.a.
living, studieruimte, cinema, fitness, wellness en skylounge met dakterras). Dit
duurzaam gebouw bevat zonnepanelen, warmtepompen, een gebalanceerd
ventilatiesysteem en smart building technologie.
232
units
Quai Louva 19
Seraing (Luik)
Verwachte oplevering
Nader te bepalen
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Quai Louva, met een grondoppervlakte van 1.661m². is gelegen pal naast de door Xior Student Housing te
ontwikkelen projectsite Trasenster., Het is de bedoeling om dit op termijn mee te integreren in het project voor
studentenhuisvesting.
Nader te
bepalen
Ontvoeringsplein 6
Mechelen
Bouw- of verbouwingsjaar
2013
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom
Deze residentie is gelegen te Ontvoeringsplein 6 in Mechelen en heeft 15 studentenkamers.
15
units
Avenue des Combattants 32 (Rue Mélot)
Namen
Bouw- of verbouwingsjaar
2022
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze gloednieuwe residentie (verworven in januari 2023) in Namen is ideaal gelegen vlakbij het treinstation van Namen en op wandelafstand van
het centrum en het Louise-Marie park. De universiteit van Namen ligt op slechts 2 minuten stappen van de residentie. Naast 218 studentenkamers
beschikt de residentie over verschillende gemeenschappelijke faciliteiten zoals o.a. een fitness, ontspanningsruimtes en meer.
218
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
143
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
142

Project Amstelveen – Prof. W.H. Keesomlaan 6-10
Amstelveen
Verwachte oplevering Nader te bepalen
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Project Amstelveen is een ontwikkelingsproject bestaande uit een
kantorencomplex met drie torens, dat na het bekomen van de vereiste
vergunningen herontwikkeld zal worden tot ca. 357 studentenunits. Het
complex ligt naast studentencampus Uilenstede, op fietsafstand van de Vrije
Universiteit Amsterdam en heeft een directe verbinding naar de binnenstad
via het openbaar vervoer. In afwachting van de vergunning werd een 5-jarige
huurovereenkomst (tot 2029) afgesloten met het COA voor ongeveer
2,2 MEUR per jaar.
357 units
(vooropgesteld)
PROJECT
Project Regio Amsterdam
Amstelveen
Verwachte oplevering Nader te bepalen
Eigendomsstructuur Volle eigendom
700-900 units
(vooropgesteld)
PROJECT
Barajasweg 60-70
Amsterdam
Bouw- of verbouwingsjaar
2018
Eigendomsstructuur
Erfpacht
Dit gebouw is één van de drie gebouwen gelegen aan de Naritaweg. De gebouwen werden in 2018 opgeleverd
en zijn samen goed voor in totaal 247 units gaande van 23m² tot 52m² en 94 parkeerplaatsen, gericht op
studenten en jonge starters. De site ligt nabij het openbaar vervoer en wordt volledig opgewaardeerd door diverse
herontwikkelingsprojecten, waarbij aandacht wordt besteed aan voldoende groene ruimte.
88
units
Project Brinktoren
Amsterdam
Verwachte oplevering 2025
Eigendomsstructuur Eeuwigdurend recht van erfpacht
Xior won een tender voor de ontwikkeling van de laatste kavel op een
strategische locatie aan de noordzijde van het IJ. Het projectplan bestaat uit
ca. 400 woningen, waaronder 120 sociale huurwoningen, 30 zorgwoningen,
een buurtkamer (ontmoetingsruimte voor de buurt) en ca. 250 middeldure
huurwoningen. Het plan biedt een oplossing voor het nijpend tekort aan
kwaliteitsvolle huisvesting voor o.a. young professionals, starters, jonge
koppels, (internationale) studenten en onderzoekers in Amsterdam.
250 units
(vooropgesteld)
PROJECT
NEDERLAND
Project Toren Karspeldreef
Amsterdam
Verwachte oplevering Nader te bepalen
Eigendomsstructuur Erfpacht
Xior gaat haar residentie in Amsterdam-Zuidoost aan Karspeldreef 15 uitbreiden met een
duurzame woontoren, goed voor ca. 350 extra woningen voor studenten en jongeren.
357
units
(vooropgesteld)
PROJECT
Karspeldreef 15-18
Amsterdam
Bouw- of verbouwingsjaar
2019
Eigendomsstructuur
Erfpacht
Deze site, die voortdurend in erfpacht is, is vlakbij het Amsterdam Bijlmer Arena Station gelegen, en is voorzien van
in totaal 320 studio’s voor studenten. Het betreft een reconversieproject van een kantoorgebouw bestaande uit 6
aaneengeschakelde gebouwen met elk hun eigen voorzieningen en 170 parkeerplaatsen.
320
units
Naritaweg 139-149
Amsterdam
Bouw- of verbouwingsjaar
2018
Eigendomsstructuur
Erfpacht
Dit gebouw is één van de drie gebouwen gelegen aan de Naritaweg te Amsterdam. De gebouwen werden in 2018
opgeleverd en zijn samen goed voor in totaal 247 units gaande van 23m² tot 52m² en 94 parkeerplaatsen, gericht op
studenten en jonge starters. De site ligt nabij het openbaar vervoer en wordt volledig opgewaardeerd door diverse
herontwikkelingsprojecten, waarbij aandacht wordt besteed aan voldoende groene ruimte.
73
units
Naritaweg 151-161
Amsterdam
Bouw- of verbouwingsjaar
2018
Eigendomsstructuur
Erfpacht
Dit gebouw is één van de drie gebouwen gelegen aan de Naritaweg te Amsterdam. De gebouwen werden in 2018
opgeleverd en zijn samen goed voor in totaal 247 units gaande van 23m² tot 52m² en 94 parkeerplaatsen, gericht op
studenten en jonge starters. De site ligt nabij het openbaar vervoer en wordt volledig opgewaardeerd door diverse
herontwikkelingsprojecten, waarbij aandacht wordt besteed aan voldoende groene ruimte.
86
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
145
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
144

Rat Verleghstraat 5 (Studio Park Breda)
Breda
Bouw- of verbouwingsjaar
2017
Eigendomsstructuur
Erfpacht tot 2041 (verlengbaar met 25 jaar)
Deze bijzonder populaire studentencampus, gelegen op een ideale locatie aan de rand van het centrum van Breda,
bevindt zich op een afgesloten terrein en beschikt over 224 zelfstandige studio’s, allen gebouwd rondom een
gesloten gezellige binnentuin.
224
units
Tramsingel 21
Breda
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit volledig gerenoveerd studentencomplex bestaat uit 60 onzelfstandige kamers en is ideaal gelegen vlakbij het
centraal station, het stadscentrum en diverse onderwijsinstellingen. Daarnaast vlakbij het pand aan Tramsingel 27,
waardoor een complementair aanbod kan worden aangeboden aan de studenten.
60
units
Tramsingel 27
Breda
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit volledig gerenoveerd studentencomplex bestaat uit 122 zelfstandige studentenunits en is ideaal gelegen
vlakbij het centraal station, het stadscentrum en diverse onderwijsinstellingen. Daarnaast ligt het vlakbij het pand
Tramsingel 21, waardoor een complementair aanbod kan worden aangeboden aan de studenten.
122
units
Vismarkt – Kraanstraat 1 en 5
Breda
Verhuurbare oppervlakte retail
628m² horecazaak
Bouw- of verbouwingsjaar
2015
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit prachtig pand is gelegen in het bruisende centrum en op een boogscheut van het kasteel van Breda. De
residentie beschikt over een ontspanningsruimte met bar en tafelvoetbal. Op de gelijkvloerse verdieping en kelder
bevindt zich een horecazaak.
44
units
1
horecazaak
Antonia Veerstraat 1-15
Delft
Bouw- of verbouwingsjaar
2017
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand bestaat uit 118 zelfstandige units en ligt op slechts 5 minuten fietsen van de TU campus en het Centraal
Station. Het betreft een gedeeltelijke nieuwbouw en een gedeeltelijke reconversie.
118
units
Barbarasteeg 2
Delft
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit herontwikkeld pand bestaat uit 108 zelfstandige units. Het is gelegen op een toplocatie in centrum Delft, vlakbij
het NS station en de TU Delft, die meer dan 20.000 studenten telt.
108
units
Phoenixstraat 16
Delft
Bouw- of verbouwingsjaar
2018
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit herontwikkeld postmodernistisch kantoorpand werd door Xior in 2017 verworven van de Gemeente Delft. Het
is gelegen op een toplocatie in Delft, op slechts een boogscheut van het studentenpand aan de Barbarasteeg en
vlakbij het station van Delft.
91
units
Lutherse Burgwal 10 (Burgwal)
Den Haag
Bouw- of verbouwingsjaar
2020
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Xior reconverteerde dit kantoorgebouw naar een residentie met 139
studentenunits. Het gebouw ligt tussen de bestaande panden aan de
Eisenhowerlaan en het pand aan de Waldorpstraat, waardoor het een
complementair aanbod biedt op de bestaande panden.
139
units
3
commerciële
ruimtes
Eisenhowerlaan 146
Den Haag
Bouw- of verbouwingsjaar
2014
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand behoort tot één van de drie naast elkaar gelegen woontorens gelegen in het Statenkwartier
van Den Haag tegenover het Joegoslaviëtribunaal, centraal tussen centrum Den Haag en Scheveningen. Naast 64
zelfstandige units en 18 parkeerplaatsen werden ook diverse ontspanningsruimtes en tv-ruimtes voorzien.
64
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
147
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
146

Eisenhowerlaan 148
Den Haag
Bouw- of verbouwingsjaar
2014
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand behoort tot één van de drie naast elkaar gelegen
woontorens gelegen in het Statenkwartier van Den Haag tegenover het
Joegoslaviëtribunaal, centraal tussen centrum Den Haag en Scheveningen.
Naast 64 zelfstandige units en 18 parkeerplaatsen werden ook diverse
ontspanningsruimtes en tv-ruimtes voorzien.
64
units
Eisenhowerlaan 150
Den Haag
Bouw- of verbouwingsjaar
2015
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand behoort tot één van de drie naast elkaar gelegen woontorens gelegen in het Statenkwartier
van Den Haag tegenover het Joegoslaviëtribunaal, centraal tussen centrum Den Haag en Scheveningen. Naast 64
zelfstandige units en 18 parkeerplaatsen werden ook diverse ontspanningsruimtes en tv-ruimtes voorzien.
68
units
Waldorpstraat 600-742
Den Haag
Bouw- of verbouwingsjaar
2017
Eigendomsstructuur
Eeuwigdurende erfpacht
Dit pand vormt qua uitstraling een geheel maar bestaat uit twee gebouwen, waarbij elk gebouw volstrekt zelfstandig
is. Samen beschikken ze over 72 zelfstandige studio-appartementen met eigen balkon.
72
units
Kronehoefstraat 1-11F
Eindhoven
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentencomplex telt 95 zelfstandige units en diverse gemeenschappelijke ruimten (fietsenberging,
binnenplaats, wasplaats, etc.). Het pand ligt dichtbij de TU Eindhoven en de treinstations van Eindhoven.
95
units
Project Boschdijk 146 (Boschdijk Veste)
Eindhoven
Verwachte oplevering 2024
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit kantoorgebouw zal worden getransformeerd tot een studentenresidentie
voorzien van alle hedendaags comfort, bestaande uit naar verwachting 240
zelfstandige studentenkamers, diverse gemeenschappelijke ruimtes, een
binnentuin, fietsparking, etc.
240 units
(vooropgesteld)
PROJECT
Ariënsplein 1-163 Fase I
Enschede
Bouw- of verbouwingsjaar
2018-2019
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom. Het aandeel dat toebehoort aan Xior, maakt 32,66% uit van
de mede-eigendom.
Dit gereconverteerd voormalig ziekenhuis bestaat uit 278 studentenkamers gelegen op een uitstekende locatie
vlakbij het stadscentrum en het openbaar vervoer. Naast de kamers maken ook diverse onderwijsruimtes deel uit
van het bouwdeel van Xior. De onzelfstandige units en verschillende onderwijsruimte zijn op lange termijn verhuurd
aan de onderwijsinstelling Saxion.
278
units
onderwijs-
ruimtes
Project Ariënsplein 1-163 – Fase II
PROJECT
Enschede
Verwachte oplevering 2024 kantoren
Eigendomsstructuur Mede-eigendom. Het aandeel dat
toebehoort aan Xior, maakt 67,34% uit
van de mede-eigendom.
Xior bezit reeds de eerste fase van de site en bezit nu ook de overige
bouwdelen van dit ontwikkelingsproject zodat de 55.000 m² in zijn geheel in
één hand in volle eigendom herenigt.
222
units
(vooropgesteld)
onderwijs-
ruimtes kantoren
Eendrachtskade 2 (Black Box)
Groningen
Bouw- of verbouwingsjaar
2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze site, bekend als de ‘Zwarte Doos’ werd ontwikkeld tot een multifunctioneel project met 283 woningen en 80
parkeerplaatsen. Deze residentie ligt op een zeer gunstige locatie vlakbij centrum Groningen op wandelafstand van
verschillende universiteiten en hogescholen.
283
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
149
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
148

Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren)
Groningen
Bouw- of verbouwingsjaar
2020
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze 23 verdiepingen tellende studententoren biedt 698 volledig ingerichte
zelfstandige studio’s en bestaat uit twee afzonderlijke gebouwen; een
opvallende toren met 467 long-stay studio’s en een aangrenzende laagbouw
met 231 short-stay units. Bovendien zijn er 48 parkeerplaatsen en een
fietsenstalling voor meer dan 700 fietsen. Deze ‘flagship’ residentie is
strategisch gelegen, vlakbij centrum Groningen en op slechts twee minuten
fietsen van de Zernike campus.
698
units
Oosterhamrikkade 103-107
Groningen
Bouw- of verbouwingsjaar
2018
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentencomplex is gelegen aan de Oosterhamrikkade te Groningen. Het complex bestaat uit 180 zelfstandige
units met een gemiddelde oppervlakte van 31,8 m² en voorziet tal van gemeenschappelijke ruimtes, zoals een
inpandige fietsenstalling en een buitenruimte.
180
units
Tesselschadestraat 7-19b
Leeuwarden
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit getransformeerde en volledig digitaal uitgerust kantoorgebouw is gelegen vlakbij het centrum, het station en
diverse uitvalswegen. De diverse onderwijsinstellingen in Leeuwarden zijn eveneens vlot bereikbaar. Studenten
kunnen gebruik maken van diverse gemeenschappelijke ruimtes en een fietsenberging. In het gebouw bevindt zich
tevens een commerciële ruimte die op lange termijn verhuurd is.
82
units
1
commerciële
ruimte
City Lofts Tweebaksmarkt 23
Leeuwarden
Bouw- of verbouwingsjaar
2023
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit voormalig KPN-gebouw werd herontwikkeld tot een gloednieuwe
studentenresidentie met 183 studentenkamers op de Tweebaksmarkt in
Leeuwarden. Naast de studentenkamers beschikt de residentie ook over een
groene binnentuin van ca. 700 m
2
en een ruime ondergrondse verdieping van
ca. 1.900m
2.
183
units
Verbeekstraat 11-29
Leiden
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Eeuwigdurende erfpacht
Dit studentencomplex werd in 2016 opgeleverd na volledige reconversie
van een kantoorpand. Het bestaat uit 134 zelfstandige units en
twee gemeenschappelijke dakterrassen, een gemeenschappelijke
ontmoetingsruimte, was- en droogfaciliteiten, alsook twee afsluitbare
fietsenstallingen, 107 parkeervoorzieningen en 42 externe bergingen.
134
units
Brouwersweg 100 en Becanusstraat 13-17 (Annadal)
Maastricht
Bouw- of verbouwingsjaar
2017-2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze site van in totaal 6,6 hectare bestaat uit verschillende gebouwen met
723 onzelfstandige studentenunits, die via lange-termijn huurcontracten ter
beschikking zijn gesteld aan de Universiteit Maastricht en Stichting Veste,
die ze op hun beurt aan studenten verhuren. De site bevat tevens zorg- en
kantoorruimtes die worden verhuurd aan de UM, verschillende zorginstellingen
en (para)medische professionals. Ook basketbal- en tennisvelden,
parkeervoorzieningen, fietsenberging en diverse groenzones zijn voorzien.
Het complex is gelegen in de Brusselsepoortwijk, vlakbij het centrum en de
campus UM en is goed ontsloten naar de uitvalswegen en vlot bereikbaar met
het openbaar vervoer.
723
units
37
zorg- en
kantoorruimtes
Tongerseweg 43-57 (Carré)
Maastricht
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit monumentale pand is gelegen in het centrum van Maastricht, vlakbij
diverse onderwijsinstellingen. Het biedt onderdak aan 143 studenten en
beschikt over diverse gemeenschappelijke voorzieningen. Op het gelijkvloers
bevinden zich vijf retail ruimtes, overwegend verhuurd op lange termijn.
143
units
5
commerciële
ruimtes
Tongerseweg 135-145 (Bonnefanten)
Maastricht
Bouw- of verbouwingsjaar
2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit voormalige klooster heeft het statuut van Rijksmonument en werd herontwikkeld tot een studentencomplex met
257 zelfstandige kamers en verschillende gemeenschappelijke ruimtes. Het pand is gelegen aan de Tongerseweg,
vlakbij het Carré gebouw van Xior.
257
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
151
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
150

Vijverdalseweg 2
Maastricht
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2018
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand ligt in de buurt van het academisch ziekenhuis en wordt hoofdzakelijk aan internationale
studenten verhuurd. Er werden contracten op middellange termijn afgesloten met diverse onderwijsinstellingen voor
meer dan de helft van de beschikbare units.
134
units
1
commerciële
ruimte
Burgemeester Oudlaan 480-1008 (Woudestein)
Rotterdam
Bouw- of verbouwingsjaar
2017
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit complex bestaat uit 280 zelfstandige studentenunits, die variëren van 20m² tot 39m², verspreid over 8
verdiepingen, met tal van gemeenschappelijke ruimtes, een fietsenstalling en een dakterras. Het is gelegen op een
uitstekende locatie, in de bruisende stad Rotterdam en op de campus van de Erasmus Universiteit.
280
units
Project Bokelweg – Heer Bokelweg 121-171
Rotterdam
Verwachte oplevering Nader te bepalen
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit pand is gelegen in centrum Rotterdam, op 200m van het centraal station.
Xior beoogt hier de ontwikkeling van een 350-tal units, dat een perfecte
aanvulling vormt op Campus Woudestein (Erasmus Universiteit).
350 units
(vooropgesteld)
PROJECT
Enschotsestraat 78-84
Tilburg
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand ligt in centrum Tilburg en behelst 17 units en een grote binnenplaats.
17
units
Kapelhof 31 / Heuvelstraat 126
Tilburg
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2006
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom. De kamers die toebehoren aan Xior maken 50% uit van het
mede-eigendom.
Dit studentenpand is gelegen in hartje Tilburg. Het betreft een historische site met 21 studentenunits verdeeld over
3 verdiepingen met een uitbreidingsmogelijkheid op het dak. Het gelijkvloers behoort niet tot het eigendom.
21
units
Korenbloemstraat 42-44a
Tilburg
Verhuurbare oppervlakte retail
140m²
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze twee panden met 14 kamers zijn gelegen in een residentiële wijk van Tilburg. Er zijn ook twee commerciële
ruimtes aanwezig in de panden.
14
units
2
commerciële
ruimtes
Mariastraat 27a/b/c – Nieuwlandstraat 14
Tilburg
Verhuurbare oppervlakte retail
140m²
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur
Mede-eigendom
Dit pand is gelegen in één van de belangrijke winkelstraten van Tilburg en omvat drie units op elke verdieping. Het
gelijkvloers is verhuurd als winkel.
9
units
1
commerciële
ruimte
Nieuwlandstraat 1/1a
Tilburg
Verhuurbare oppervlakte retail
146 m² horecazaak
Bouw- of verbouwingsjaar
Gerenoveerd in 2014
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand is gelegen in het centrum van Tilburg en omvat een gelijkvloerse horecazaak en bovenliggende
studentenunits, dewelke gehuurd worden door een lokale studentenvereniging.
11
units
1
horecazaak
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
153
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
152

Rotsoord 16-263 – Diamantweg 2-168
Utrecht
Bouw- of verbouwingsjaar
2018
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze studentensite, gelegen aan het Rotsoord, werd in 2018 opgeleverd met
206 zelfstandige studentenunits, verdeeld over twee gebouwen. Vlakbij het
terrein ligt tevens het trein-, bus- en tramstation Utrecht Vaartsche Rijn.
206
units
Willem Dreeslaan 113
Utrecht
Bouw- of verbouwingsjaar
2015
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit studentenpand is gelegen nabij diverse onderwijsinstellingen, bestaat uit 134 onzelfstandige units en biedt zo
een complementaire mix in de portefeuille van Xior naast de zelfstandige units.
134
units
Sneeuwberglaan 1
Vaals
Bouw- of verbouwingsjaar
2018
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie beschikt over 460 studentenkamers en is gelegen aan de
Sneeuwberglaan in Vaals, Nederland. Het is de ideale plek voor studenten
om te wonen op een groene site, met alle voordelen van een dichtbij gelegen
stad. De residentie biedt de studenten diverse ontspanningsfaciliteiten en
parkeergelegenheden.
460
units
Peperstraat 8A1-8C14 / Kwietheuvel 51-77
Venlo
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand bestaat uit 56 zelfstandige units en een commercieel gelijkvloers, deels verhuurd aan een financiële
instelling.
56
units
4
commerciële
ruimtes
Spoorstraat 9-229 / Keulse Poort 12
Venlo
Bouw- of verbouwingsjaar
2017
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
“The Bank” is een studentenpand, gelegen in centrum Venlo, vlakbij het
station, bestaande uit 110 zelfstandige units. De gelijkvloerse verdieping is
verhuurd aan een financiële instelling.
110
units
1
commerciële
ruimte
Costerweg 50 (Duivendaal)
Wageningen
Bouw- of verbouwingsjaar
2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Het gebouw, gekend als Duivendaal, ligt vlakbij het centrum en ook binnen
vlot bereik van de onderwijsinstellingen in Wageningen. Het imposante pand
bestaat uit twee blokken met vier verdiepingen, verbonden door een groot met
glas overdekt atrium. Het gebouw is omgeven door groene ruimte en biedt
studenten ook fietsenstallingen.
179
units
Duivendaal 2 (Meteogebouw)
Wageningen
Bouw- of verbouwingsjaar
2019
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Naast het Duivendaal gebouw ligt het historische “Meteogebouw”, dat werd
omgevormd tot 22 zelfstandige units. De site ligt vlakbij het centrum en ook
binnen vlot bereik van de onderwijsinstellingen in Wageningen.
22
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
155
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
154

SPANJE
Av. de Francesc Botey 51 (Diagonal Besòs)
Barcelona
Bouw- of verbouwingsjaar
2019
Eigendomsstructuur
Concessie voor 50 jaar
Deze duurzame residentie, gelegen op de nieuwe campus van UPC, telt 191
studio’s en beschikt over alle moderne faciliteiten zoals een restaurant, fitness,
studiezalen en een zwembad en terras op het dak. De residentie is zeer goed
ontsloten door het openbaar vervoer (tramhalte voor de deur) en ligt op
wandelafstand van het strand, vlakbij de Avenida Diagonal en naast het Parc
del Forùm.
191
units
(251 bedden)
1
commerciële
ruimte
Carrer de Sèneca 24-26 (The Lofttown)
Barcelona
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie, gekend als “the Lofttown”, is één van de top
studentenresidenties in Spanje en telt 78 units met 140 bedden. Studenten
kunnen gebruik maken van een uitgebreid aanbod aan gemeenschappelijke
ruimtes, zoals een restaurant (half & full board), filmzaal, studieruimtes,
tekenatelier met 3D printers, wasplaats, fitness en meerdere terrassen. Het is
gelegen op een zeer gunstige locatie vlak aan de Paseo de Gràcia, een van de
belangrijkste commerciële boulevards van Barcelona en op wandelafstand van
diverse faculteitsgebouwen en het oude stadscentrum.
78
units
(140 bedden)
C/ Ferran Jaume I Clua 20 (Collblanc)
Barcelona (Hospitalet de Llobregat)
Bouw- of verbouwingsjaar
2022
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit gebouw betreft een studentenresidentie in Barcelona. De residentie telt 128 units en diverse gemeenschappelijke
ruimtes, en is ontwikkeld volgens de blauwdruk van ‘The Lofttown’. Het is gelegen op een triple A-locatie, dicht bij de
universitaire clusters van UPC en UB.
128
units
(223 bedden)
Callejón de Lebrija 3 (Xior Granada)
Granada
Bouw- of verbouwingsjaar
2020
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie is ideaal gelegen op de campus Cartuja van de universiteit Granada op wandelafstand van het
stadscentrum. De uitbating van deze residentie werd in 2022 in eigen beheer genomen.
347
units
(354 bedden)
Calle Tajo S/N (Xior Picasso en Xior Velázquez)
Madrid
Bouw- of verbouwingsjaar
2016
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze studentenresidentie bekend als Xior Picasso en Xior Velázquez is on-campus, en biedt capaciteit voor 528 studenten verdeeld over twee
gebouwen, elk met zijn eigen faciliteiten zoals cafetaria, restaurant, theater/cinema, 24/7 permanentie, etc. De hele campus, op 25 km van Madrid en
goed ontsloten met openbaar vervoer, is uitgestrekt over 250.000 m² en omvat top-notch faciliteiten zoals diverse indoor en outdoor sportfaciliteiten
(tennisvelden, paddle courts, voetbalvelden, atletiekpistes, binnen- en buitenzwembad), parken, groene zones en 1.500 parkeerplaatsen.
494
units
(528 bedden)
Project Campus UEM/Calle Tajo S/N
Madrid
Verwachte oplevering Nader te bepalen
PROJECT
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Samen met de acquisitie van Xior Picasso enw Xior Velázquez werd op dezelfde campus ook deze bouwgrond
verworven waarop een studentenresidentie zal ontwikkeld worden met ca. 200 bedden met vrij gebruik van de
sportfaciliteiten op de campus.
200 units
(vooropgesteld)
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
157
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
156

Don Ramón de la Cruz 37 (Madrid Retiro)
Madrid
Bouw- of verbouwingsjaar
2018
Eigendomsstructuur
Volle eigendom (99,99%) van SPS
Socimi
Deze residentie, gelegen aan Don Ramón de la Cruz 37, één van de beste
buurten van Madrid, telt 146 kamers elk met een eigen badkamer en 11
met een eigen terras. De residentie biedt onder andere een indrukwekkend
dakterras met een fantastisch panoramisch uitzicht op het stadscentrum en
een ruim aanbod aan gemeenschappelijke faciliteiten.
146
units
(189 bedden)
Av. del Editor Ángel Caffarena (Malaga Atalaya)
Malaga
Bouw- of verbouwingsjaar
2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze studentenresidentie heeft 229 studentenkamers en 231 bedden en beschikt over een zwembad, verschillende groene tuinen en een externe
parking met 60 parkeerplaatsen. De oppervlakte van het gebouw is verdeeld over ongeveer 6.000 m² bovengronds en 1.100 m² ondergronds. Het
pand werd ontwikkeld in samenwerking met AMRO Estudiantes.
229
units
(231 bedden)
Bulevar Louis Pasteur 23 (Malaga Teatinos )
Malaga
Bouw- of verbouwingsjaar
2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze gloednieuwe residentie beschikt over 221 studio’s, allemaal uitgerust met eigen badkamer en kitchenette. De
residentie biedt een mix van gemeenschappelijke faciliteiten, zoals een dakterras met panoramisch uitzicht over
de stad en de zee, een fantastisch restaurant, high speed wifi en kabel in alle kamers, schoonmaak/linnen service,
24-uurs receptie en beveiligingscamera’s.
221
units
(228 bedden)
Avenida de la Palmera 17 (Sevilla)
Sevilla
Bouw- of verbouwingsjaar
2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze gloednieuwe residentie ligt pal in het midden van de Avenida de La
Palmera 17, één van de meest exclusieve wijken van Sevilla, de grootste
studentenstad van Andalusië en opende in september 2021 haar deuren.
De residentie is voorzien van alle moderne faciliteiten zoals een fitness,
studieruimtes, een groene tuin, beveiligingscamera’s, een zwembad, etc.
309
units
(309 bedden)
Zaragoza Pontoneros
Zaragoza
Verwachte oplevering
2024 voor de resterende kamers
Eigendomsstructuur
Concessie 75 jaar
Xior won in 2021 de publieke tender van Zaragoza Vivienda voor de
ontwikkeling en exploitatie van een ‘flagship’ studentenresidentie op een
historische locatie in het centrum van Zaragoza.
388 units
(151 reeds opgeleverd)
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
159
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
158

Avenida Colégio Militar 16 (Benfica)
Lissabon
Bouw- of verbouwingsjaar
2020
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit betreft een gebouw uit de U.hub portefeuille. De gloednieuwe residentie
Benfica te Lissabon heeft 340 units en biedt meerdere gemeenschappelijke
ruimtes zoals een loungeruimte, privétuin, bibliotheek, wasruimte, etc.
Benfica is optimaal gelegen in de nabijheid van openbaar vervoer en diverse
universiteiten.
340
units
Avenida Almirante Reis 178 (Alameda)
Lissabon
Bouw- of verbouwingsjaar
2015
Eigendomsstructuur
Erfpacht 15 jaar
Xior Alameda is reeds enkele jaren een gevestigde waarde binnen het
Portugese studentenlandschap. De historische site met een gezellige
binnenplaats omvat 32 zelfstandige units verspreid over een oppervlakte van
865 m2. De residentie is optimaal gelegen op wandelafstand van Instituto
Superior Técnico (IST) en Alameda metro station.
32
units
PORTUGAL
Lumiar
Lissabon
Bouw- of verbouwingsjaar
2023
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Lumiar (onderdeel van de U.hub portefeuille) betreft 498 units verdeeld
over 3 gebouwen. De site is optimaal gelegen in de nabijheid van openbaar
vervoer (metro) en van diverse universiteiten en beschikt over verschillende
gemeenschappelijke ruimtes.
498
units
Granjo Apartments - Rua António Granjo 142
Porto
Bouw- of verbouwingsjaar
2022
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Granjo te Porto is een herontwikkeling van een bestaand gebouw tot een
studentencomplex met 211 units (420 bedden), 3 parkeerplaatsen en 16
residentiële appartementen. Xior is enkel in het bezit van de appartementen.
16
appartementen
Rua da Fábrica do Bairro da Areosa 31 (Asprela)
Porto
Bouw- of verbouwingsjaar
2020
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Asprela (onderdeel van de U.hub portefeuille) met 456 units werd opgeleverd
in 2020. Het project is gelegen te Porto en is voorzien van meerdere
gemeenschappelijke ruimtes en alle gebruikelijke voorzieningen en comfort
van een hedendaagse studentenresidentie. Asprela is gelegen op São João, de
grootste campus van Porto met 35.000 studenten.
456
units
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
161
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
160

DENEMARKEN
Birketinget 6 (Basecamp South Campus)
Kopenhagen
Bouw- of verbouwingsjaar
2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
South campus is ideaal gelegen, vlakbij de universiteit en het stadscentrum van Kopenhagen. Deze moderne residentie beschikt over volledig
uitgeruste kamers en studio’s, fitness, wasruimte, cinema, ontspanningsruimte en co-working ruimte.
350
units
Helsingforsgade 4 (Basecamp Aarhus)
Aarhus
Bouw- of verbouwingsjaar
2023
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Residentie Aarhus is ideaal gelegen, vlakbij de campus van Aarhus University
en het centrum van Aarhus. De kamers worden volledig bemeubeld en
studenten zullen toegang hebben tot een fitness, cinema en co-working
ruimtes.
650
units
commerciële
ruimte
Skovbrynet 2-4 (Basecamp Lyngby)
Kopenhagen (Lyngby)
Bouw- of verbouwingsjaar
2020
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Basecamp Lyngby betreft 2 aaneengeschakelde activa, Lyngby student (639 units) en Lyngby residential (147 residentiële appartementen). De
residentie in Lyngby ligt vlakbij de Technische Universiteit en op twee minuten lopen van treinstation Sorgenfri, waardoor Kopenhagen binnen 20
minuten te bereiken is. Het pand werd ontworpen met een uniek design, waarvoor het al meermaals in de prijzen viel. Studenten kunnen genieten van
verschillende gemeenschappelijke faciliteiten, alsook het groene dak met prachtig uitzicht. Lyngby werd gebouwd volgens de hoogste milieunormen,
met gebruik van zonne-energie en warmteterugwinning via het ventilatiesysteem.
639
units
147
residentiële
appartementen
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
163
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
162

DUITSLAND
Kossätenweg 25 (Basecamp Potsdam)
Potsdam
Bouw- of verbouwingsjaar
2017
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
In Potsdam krijg je het beste van twee werelden - de stad Potsdam zelf en gemakkelijke toegang tot Berlijn. De moderne kamers en inspirerende
gedeelde ruimtes maken van Potsdam de perfecte plek om te wonen, studeren en ontspannen. Studenten kunnen gebruikmaken van o.a. co-working
ruimtes, fitness, cinema, chill-out zones en meer. Deze residentie beschikt over de externe duurzaamheidsverifiëring LEED-gold.
263
units
Prager Str. 53 (Basecamp Leipzig)
Leipzig
Bouw- of verbouwingsjaar
2018
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Deze residentie heeft een vlotte verbinding naar het centrum en ligt slechts
een korte wandeling van de Universiteit van Leipzig. De residentie heeft
verschillende kamertypes, van éénpersoonskamers tot appartementen
voor drie. Elke student heeft toegang tot verschillende gemeenschappelijke
faciliteiten zoals keukens, co-working ruimtes, wasruimte, fitness, cinema, etc.
Deze residentie beschikt over de externe duurzaamheidsverifiëring LEED-gold.
385
units
Krasinskiego St. 29 (Basecamp Katowice)
Katowice
Bouw- of verbouwingsjaar
2021
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Dit pand in Katowice is ideaal gelegen, net om de hoek van de universiteit. Deze moderne residentie beschikt over o.a. fitness, cinema, co-working
ruimtes, een on-site service team en 24/7 security. De residentie won in 2022 ook de GSL award voor “Best Learning Environment” in Europa. Deze
residentie heeft een BREEAM Very Good externe duurzaamheidsverifiëring.
733
units
POLEN
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
165
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
164

Rembielinskiego St. 16/18 (Basecamp Lódz II)
Lódz
Bouw- of verbouwingsjaar
2020
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Lódz II ligt direct naast de Technische Universiteit en heeft een uitstekende
verbinding voor studenten in de stad. De residentie beschikt over moderne
kamers en studio’s en biedt diverse gemeenschappelijke ruimtes waaronder
fitness, cinema, wasruimte, chillzones en meer. De residentie heeft een
BREEAM Very Good externe duurzaamheidsverifiëring.
631
units
Rewolucji 1905r. St. 45 (Basecamp Lódz I)
Lódz
Bouw- of verbouwingsjaar
2017
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Lódz I ligt vlakbij de universiteit en op korte wandelafstand van het
bruisende Manufaktura winkelcentrum en de Piotrowska wijk. De residentie
heeft loft-style units en studio’s. Alle studenten hebben toegang tot de
gemeenschappelijke keukens, fitness, wasruimte, cinema, chilllzone en co-
working ruimtes.
487
units
Project Warschau
Warschau
Verwachte oplevering 2025
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Project Warschau betreft een nieuw te ontwikkelen en reeds vergunde
studentenresidentie met 521 kamers (elk met eigen sanitair) op een
zeer gunstige locatie dicht bij bus- en tramhaltes en op amper 500m
van de “Wyzsza Szkola Bezpieckzenstwa” school en nog 10 andere
onderwijsinstellingen op wandelafstand.
521 units
(vooropgesteld)
PROJECT
´
´
Malmö (Basecamp Malmö)
Malmö
Bouw- of verbouwingsjaar
2023
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Residentie Malmö is uniek gelegen vlakbij de lokale universiteiten, winkels, restaurants en slechts 10 minuten van centrum Malmö. Naast 583
volledig uitgeruste kamers beschikt de residentie ook over 24/7 security, fitness, cinema, co-working ruimtes en meer.
583
units
ZWEDEN
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
167
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
166

8.2.3 BESCHRIJVING VAN DE PANDEN VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE
8.2.3.2 Beschrijving van de panden van in de pipeline
Hieronder volgt een beschrijving van de diverse panden die deel uitmaken van de pipeline
Project Dansaert
Brussel
Verwachte oplevering Nader te bepalen
PROJECT
Eigendomsstructuur Volle eigendom
Dit nog te renoveren pand (in overeenstemming met de nog vanwege de Stad Brussel te bekomen
stedenbouwkundige vergunning) ligt in de hippe Dansaertwijk in Brussel. Het pand ligt in de
onmiddellijke nabijheid van verschillende campussen van de Erasmus Hogeschool Brussel.
Met de Erasmus Hogeschool Brussel werd een lange termijn huurovereenkomst voor 25 jaar
afgesloten voor alle 52 studentenkamers.
52 units
(vooropgesteld)
Project Trasenster
Seraing (Luik)
Verwachte oplevering
Nader te bepalen
Eigendomsstructuur
Volle eigendom, erfpacht 50 jaar op kasteel
Dit project betreft de bouw van c. 300 units met uiteenlopende gemeenschappelijke ruimtes en winkels. Het omvat ook de ontwikkeling van
een openbaar plein dat de residentie verbindt met de rest van de buurt. Het plein ligt aan het einde van de 'Ateliers Centraux' loopbrug en is een
ontmoetingsplaats en woonruimte. Het kasteel van Trasenster zal ook gerenoveerd worden voor openbare dienstverlening: restaurants en terrassen
voor het grote publiek en een bibliotheek en kamers voor studie, lezen en recreatie exclusief voor de studenten. Xior Student Housing wordt volle
eigenaar van de studentenresidentie en krijgt een erfpacht van 50 jaar voor Kasteel Trasenster.
300
units
(vooropgesteld)
PROJECT
Project Boavista
Porto
Verwachte oplevering
2026
Bijzonderheden
Dit betreft een gebouw uit de U.hub portefeuille
Eigendomsstructuur
Volle eigendom
Project Boavista betreft de ontwikkeling van een nieuw studentencomplex met circa 532 units gelegen te Lissabon. Het project bevindt zich
momenteel nog in de vergunningsfase.
532
units
(vooropgesteld)
PROJECT
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
169
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
168

8.2.4 WAARDERING VAN DE
VASTGOEDPORTEFEUILLE DOOR DE
WAARDERINGSDESKUNDIGEN
8.2.4.1 Algemeen
De waardering van de vastgoedportefeuil-
le werd opgesteld door Stadim (België en
Nederland), Cushman & Wakefield (Spanje
en Portugal) en CBRE (Spanje, Polen,
Denemarken, Zweden en Duitsland). Deze
waardering heeft als referentiedatum 31
december 2023.
Het waarderingsproces binnen Xior is geënt
op een gestructureerde aanpak waarbij het
beleid inzake vastgoedschattingen wordt
bepaald door het uitvoerend management,
met goedkeuring van de raad van bestuur.
Elk jaar zal het uitvoerend management dit
beleid evalueren, en nagaan welke onafhan-
kelijke Waarderingsdeskundigen worden
aangesteld voor de respectieve delen van
de vastgoedportefeuille. Typisch zullen
contracten worden afgesloten voor een her-
nieuwbare termijn van drie jaar waarbij een
dubbele rotatieverplichting geldt volgens
de GVV-Wet (zie Hoofdstuk 12.3.1 van dit
Jaarverslag) . De selectiecriteria omvatten
onder andere lokale marktkennis, reputa-
tie, onafhankelijkheid en verzekering van
de hoogste professionele standaarden. De
honoraria van de Waarderingsdeskundigen
worden vastgelegd voor de termijn van hun
mandaat en zijn niet gerelateerd aan de
waarde van de geschatte objecten.
De vastgoedportefeuille wordt op kwartaal-
basis extern gewaardeerd door de onafhan-
kelijke Waarderingsdeskundigen.
De waarderingsmethoden worden bepaald
door de externe deskundigen. De waarde-
ringsmethode die gehanteerd wordt is de
Discounted Cash Flow-methode (actualisa-
tie van de toekomstige kasstromen), waarbij
de yield wordt afgetoetst evenals de opsplit-
sing van de waarde over grond, gebouw en
financials. Dit aan de hand van een gedetail-
leerde actualisatie van de financiële stromen
op basis van expliciete veronderstellingen
van de toekomstige evolutie van deze in-
komsten en de eindwaarde. In dit geval
houdt de actualisatievoet rekening met de
financiële interesten op de kapitaalmarkten,
vermeerderd met een specifieke risicopre-
mie voor vastgoedinvesteringen. In de eva-
luaties wordt op een conservatieve manier
rekening gehouden met schommelende
rentevoeten en inflatieperspectieven. Deze
evaluaties worden eveneens getoetst aan
de eenheidsprijzen die worden genoteerd
bij de verkoop van vergelijkbare gebouwen,
waarna men een correctie zal toepassen die
rekening houdt met de eventuele verschil-
len tussen deze referenties en de betrok-
ken goederen. De ontwikkelingsprojecten
(bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken)
worden gewaardeerd door de kosten van het
project bij de voltooiing ervan af te trekken
van zijn verwachte waarde die werd bepaald
door bovenvermelde benaderingen toe te
passen. De kosten van de studiefase van de
bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken
worden aan hun aanschaffingswaarde ge-
waardeerd. De onafhankelijke deskundige
bepaalt de reële marktwaarde op basis van
een discounted cash flow model. Bovendien
worden de aldus bekomen schattingen ver-
geleken met de initiële yield en beschikbare
vergelijkingspunten via recente markttrans-
acties voor vergelijkbare objecten (waaron-
der ook de objecten aangekocht door Xior
zelf gedurende dat jaar). De waarderings-
cyclus binnen een boekjaar bestaat uit een
bezoek aan de site waarna een gedetail-
leerd schattingsverslag wordt opgesteld per
individueel object en tevens drie desktop
reviews waarin de nieuwe gegevens aan-
geleverd door Xior met betrekking tot de
huursituatie worden gereflecteerd alsook
de belangrijkste assumpties met betrekking
tot de significant niet-observeerbare inputs
worden gerationaliseerd.
8.2.4.2 Conclusies van de
Waarderingsdeskundigen Stadim,
Cushman & Wakefield en CBRE per 31
december 2023
"Geachte,
We hebben het genoegen u onze schatting
van de waarde van de vastgoedportefeuille
van Xior Student Housing NV (71 panden in
België en 49 panden in Nederland, voor wat
Stadim betreft, resp. 5 voor wat Cushman
& Wakefield Portugal betreft, 4 voor wat
Cushman & Wakefield Spanje betreft, 7
voor wat CBRE Spanje en 11 voor wat CBRE
Limited betreft) van Xior Student Housing
NV op datum van 31 december 2023 voor
te leggen.
Xior heeft ons aangesteld om als onafhan-
kelijke vastgoeddeskundigen de investe-
ringswaarde en reële waarde (fair value)
van haar vastgoedportefeuille te bepalen.
De schattingen werden gemaakt rekening
houdend met zowel de opmerkingen en de
definities vermeld in de verslagen als met
de richtlijnen van de International Valuation
Standards, uitgegeven door IVSC.
De reële waarde of fair value wordt door de
norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag
waarvoor de activa zouden worden over-
gedragen tussen twee goed geïnformeerde
partijen, op vrijwillige basis en zonder al
dan niet wederzijdse bijzondere belangen.
IVSC acht deze voorwaarden vervuld indien
men de hierboven vermelde definitie van
marktwaarde respecteert. De marktwaarde
moet daarenboven een weerspiegeling zijn
van de lopende huurovereenkomsten, de
huidige brutomarge van zelffinanciering (of
cashflow), de redelijke veronderstellingen
aangaande de potentiële huuropbrengsten
en van de verwachte kosten.
De aktekosten moeten in deze context aan-
gepast worden aan de feitelijke situatie van
de markt. Na analyse van een groot aantal
transacties, kwamen de vastgoeddeskun-
digen die handelen op vraag van beursge-
noteerde vastgoedmaatschappijen, in een
werkgroep tot de vaststelling dat, aangezien
vastgoed onder verschillende vormen kan
worden overgedragen, de impact van de
transactiekosten op grote investeringsei-
gendommen op de Belgische markt waar-
van de waarde meer dan 2,5 miljoen euro
bedraagt, beperkt is tot 2,5%. De waarde vrij
op naam beantwoordt dus aan de fair value
plus 2,5% aktekosten. De fair value wordt
dus berekend door de waarde vrij op naam
te delen door 1,025. De eigendommen die
zich onder de drempel van 2,5 miljoen euro
bevinden en de buitenlandse eigendommen,
vallen onder het gebruikelijke registratie-
recht en hun reële waarde stemt dus over-
een met de waarde kosten koper.
We hebben als onafhankelijke deskundigen
gehandeld. Als vastgoeddeskundige be-
schikken we over een relevante en erkende
kwalificatie alsook over een up-to-date erva-
ring met eigendommen van een gelijkaar-
dig type en een gelijkaardige ligging als de
eigendommen uit de vastgoedportefeuille
van Xior.
Bij de schatting van de eigendommen werd
rekening gehouden met zowel de lopende
huurovereenkomsten als met
alle rechten en verplichtingen die voortvloeien
uit deze overeenkomsten. Elk eigendom werd
afzonderlijk geschat. De schattingen houden
geen rekening met een potentiële meerwaar-
de die verwezenlijkt zou kunnen worden door
de portefeuille in zijn geheel op de markt aan
te bieden. Onze schattingen houden geen
rekening met marketingkosten eigen aan een
transactie, zoals makelaarslonen of publi-
citeitskosten. Naast een jaarlijkse inspectie
van de betreffende onroerende goederen zijn
onze schattingen ook gebaseerd op de inlich-
tingen geleverd door Xior met betrekking tot
de huursituatie, de oppervlaktes, de schetsen
of plannen, de huurlasten en de belastingen in
verband met het betrokken eigendom, de con-
formiteit en de milieuvervuiling. De verstrekte
gegevens werden juist en volledig geacht.
Onze schattingen gaan ervan uit dat niet-mee-
gedeelde elementen niet van aard zijn om de
waarde van het goed te beïnvloeden.
Op basis van de opmerkingen uit vorige
paragrafen kunnen we bevestigen dat
de reële waarde (fair value) van het door
Stadim geschatte deel van het vastgoed-
patrimonium (71 panden in België en 49 in
Nederland) van Xior op 31 december 2023
EUR 2.046.484.300 (twee miljard zesenveer-
tig miljoen vierhonderdvierentachtigduizend
driehonderd euro) bedraagt.
Op basis van de opmerkingen uit vorige pa-
ragrafen kunnen we bevestigen dat de reële
waarde (fair value) van het door Cushman
& Wakefield Portugal geschatte deel van
het vastgoedpatrimonium (5 panden in
Portugal) van Xior op 31 december 2023 af-
gerond EUR 118.427.000 (honderdachttien
miljoen vierhonderdzevenentwintigduizend
euro) bedraagt.
Op basis van de opmerkingen uit vorige pa-
ragrafen kunnen we bevestigen dat de reële
waarde (fair value) van het door Cushman
& Wakefield Spanje geschatte deel van het
vastgoedpatrimonium (4 panden in Spanje)
van Xior op 31 december 2023 afgerond
EUR 103.650.000 (honderddrie miljoen zes-
honderdvijftigduizend euro) bedraagt.
Op basis van de opmerkingen uit vorige pa-
ragrafen kunnen we bevestigen dat de reële
waarde (fair value) van het door CBRE Spanje
geschatte deel van het vastgoedpatrimo-
nium (7 panden in Spanje) van Xior op 31
december 2023 afgerond EUR 261.038.000
(tweehonderdeenenzestig miljoen achten-
dertigduizend euro) bedraagt.
Op basis van de opmerkingen uit vorige
paragrafen kunnen we bevestigen dat de
reële waarde (fair value) van het door CBRE
Limited geschatte deel van het vastgoed-
patrimonium (4 panden in Polen, 2 panden
in Duitsland, 4 panden in Denemarken en 1
pand in Zweden) van Xior op 31 december
2023 afgerond EUR 699.230.000 (zeshon-
derdnegenennegentig miljoen tweehon-
derddertigduizend euro) bedraagt.
Met de meeste hoogachting,
Stadim
Cushman & Wakefield Portugal
Cushman & Wakefield Spanje
CBRE Spanje
CBRE Limited.”
1 BASECAMP LYNGBY
Lyngby — Denemarken
2 ARC
Luik — België
2
1
VASTGOEDVERSLAG 2023 XIOR
171
JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
170

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
173172
Voornaamste
duurzaamheidsprestaties
2023
79%
algemene tevredenheid
werknemers via
jaarlijkse enquête
78%
algemene tevredenheid
studenten via
jaarlijkse enquête
in vergelijking met 2022, na correctie van cijfers 2022
21%
stijging
groene
gebouwen
(in FV)
93%
groene
stroom
8
gebouwen met
externe groene
certificering
(BREEAM, LEED,
DGNB)
Lancering
Xior
Academy
Opname in
EURONEXT
BEL ESG
INDEX
CO
2
-4% reductie CO
2
(LfL) (market based)
Goedkeuring CO
2
targets SBTi: net ZERO in 2050
(-42% in 2030)
+7%
54%
46%
werknemers
DUUR-
ZAAMHEIDS-
VERSLAG

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
175174
9.1 WOORD VAN DE CEO
Met genoegen presenteer ik u ons nieuw-
ste ESG-rapport, waarin we onze toewij-
ding aan duurzaamheid en verantwoorde
bedrijfsvoering binnen de vastgoedsector
tonen en ons inzetten om studenten een
duurzame toekomst te bieden. De vastgoe-
dindustrie blijft evolueren, en ik ben trots
op de aanzienlijke stappen die we hebben
gezet binnen de drie peilers van ESG.
Één van onze opmerkelijke prestaties dit
jaar is de succesvolle implementatie van
ons energiemonitoring systeem, dat nu
reeds operationeel is in meer dan de helft
van onze landen en in 2024 volledig zal zijn
uitgerold. Dit systeem stelt ons in staat het
energieverbruik bij te houden en te opti-
maliseren, waardoor we onze ecologische
voetafdruk verminderen en operationele
efficiëntie verbeteren. Daarnaast hebben
we ook weer een mooie toename van het
aantal panden binnen onze portefeuille dat
BREEAM-, LEED- of DGNB certificeringen
heeft behaald. Deze certificeringen duiden
op onze toewijding aan het bouwen en on-
derhouden van duurzame, milieuvriendelijke
gebouwen die milieubehoud voorop hebben
staan. Ook bij onze projecten zetten we in op
het behalen van deze certificaten zodat onze
gebouwen future-proof zijn. Een belangrijke
stap in ons CO
2
reductieplan en het behalen
van onze SBTi targets.
In lijn met ons doel om onze medewerkers
meer ontwikkelingsmogelijkheden te geven,
hebben we in 2023 onze “Xior Academy”
gelanceerd, een intern online platform
waar iedere werknemer eenvoudig toegang
heeft tot ons volledige opleidingsaanbod
met meer dan 150 trainingen. Dit initiatief
onderstreept ons geloof in het empoweren
van ons personeel met de kennis en vaar-
digheden die nodig zijn om succesvol te zijn
in het dynamische vastgoedlandschap van
vandaag. Op die manier kan iedereen zich
niet alleen op professioneel vlak, maar ook
persoonlijk verder ontwikkelen en kunnen
we talenten binnen ons bedrijf niet alleen
behouden, maar ook aantrekken.
Om als organisatie nog meer te professio-
naliseren en de samenwerking tussen onze
teams verder te optimaliseren, rolden we
begin 2024 ook een nieuw KPI plan uit voor
alle werknemers, met een verhoogde nadruk
op ESG, klanttevredenheid en gebouwkwa-
liteit. Door onze prestatie-indicatoren af te
stemmen op deze belangrijke prioriteiten,
streven we ernaar de waarde die we leveren
aan onze huurders, belanghebbenden en de
gemeenschappen die we bedienen, verder
te verbeteren. Onze werknemers hebben dit
goed onthaald en we zien begin 2024 naast
extra engagement ook al mooie resultaten
binnenkomen.
Verder zijn we ook bezig met het ontwerp
van onze dubbele materialiteit volgens de
CSRD (Corporate Sustainability Reporting
Directive) principes, waarbij er een roadmap
zal worden opgemaakt die zal vaststellen
welke duurzaamheidskwesties het belang-
rijkst zijn voor Xior en haar stakeholders
voor de komende jaren.
Terwijl we onze duurzaamheidsambitie
voortzetten, wil ik mijn dank uitspreken aan
onze toegewijde teams wiens harde werk
en inzet deze prestaties mogelijk hebben
gemaakt. Samen blijven we vastberaden in
onze ambitie om een duurzamere toekomst
voor onze studenten en stakeholders.
Christian Teunissen,
CEO
9.2
DUURZAAMHEIDSSTRATEGIE
’Housing the future’ betekent een thuis
bieden aan de generatie van de toekomst.
We willen zoveel mogelijk studenten een ge-
weldige eerste woonervaring bieden, waar
ze in de best mogelijke omstandigheden
worden klaargestoomd voor de toekomst.
We willen een tweede thuisgevoel creëren,
waar studenten kunnen groeien en zich
verder ontplooien, zowel op persoonlijk, aca-
demisch, als op professioneel vlak.
‘Housing the future’ betekent ook ‘res-
pecting the future’, wat enkel kan worden
bereikt door ook zorg te dragen en respect
te tonen voor mens, planeet en omgeving.
We willen onze studenten een gezonde leef-
omgeving bieden die hen klaarstoomt voor
hun toekomst, aansluit bij hun waarden en
hen een eerste blik geeft op hoe duurzaam
leven in de praktijk kan werken. Xior vertaalt
deze ambitie door dagdagelijks op een ver-
antwoorde en duurzame manier te onder-
nemen. Door als onderneming het goede
voorbeeld te geven, geloven wij dat we
samen met de generatie van de toekomst
(onze studenten) een nog grotere impact
kunnen maken op de toekomst.
In dit hoofdstuk geven we een overzicht van
op welke manier Xior als organisatie zorg
draagt voor haar studenten, personeel en de
planeet.
9.2.1 STAKEHOLDER ENGAGEMENT
Het management van Xior identificeerde
onderstaande belangrijke stakeholdergroe-
pen. De noden en verwachtingen van deze
stakeholdergroepen vormen de basis van
Xior’s duurzaamheidsbeleid en beantwoordt
de verwachtingen aan de hand van duidelijke
engagementen.
“HOUSING
THE FUTURE
BETEKENT OOK
RESPECTING THE
FUTURE”
HOUSING
THE FUTURE

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
177176
STUDENTEN/HUURDERS
LOKALE GEMEENSCHAPPEN EN OMWONENDEN
INVESTEERDERS EN CAPITAL MARKETS
BELEIDSMAKERS
ONDERWIJS- INSTELLINGEN
AANNEMERS/ ONTWIKKELAARS EN ANDERE LEVERANCIERS
GEMEENTEN
MEDEWERKERS
Hun verwachtingen
•
Een tweede thuis die voldoet aan alle noden en behoeften
•
Een betrouwbare en bereikbare eigenaar en beheerder
•
Duurzame gebouwen die veiligheid, welzijn en comfort voor
huurders garanderen
•
Een vlot check-in en
check-out proces
•
Eenvoudige toegang tot
informatie en extra diensten
Hun verwachtingen
•
Overleg & informatie in verband met nieuwe
(her)ontwikkelingen
•
Minimale impact van
activiteiten
op de directe
omgeving
Hun verwachtingen
•
Waardecreatie en winstgeneratie met een groeiend dividend
•
Corporate financial performance
•
Stabiel langetermijn partnership
•
Tijdige verspreiding van betrouwbare & nauwkeurige
informatie
•
Maatschappelijk
verantwoorde investering
•
Terugbetaling van schuld
en betaling van intresten
Hun verwachtingen
•
Naleving geldende regelgeving inzake stedenbouw,
openbare ruimtelijke ordening, …
•
Naleving regelgeving GVV statuut & financiële
communicatie
•
Naleving voorwaarden
vergunningen, conformiteit, etc.
inzake verhuur en operations
•
Naleving verplichtingen
sociale en fiscale wetgeving
•
Naleving duurzaamheids -
doel stellingen in lijn met de
Europese Green Deal
Hun verwachtingen
•
Betrouwbaar overleg
•
Langetermijn samenwerkingen of
partnerships
•
Antwoord bieden op nood aan
studentenhuisvesting
•
Kennis delen en mee
bouwen aan een sterke link
tussen het onderwijs en het
bedrijfsleven
Hun verwachtingen
•
Naleving van contracten en betalingstermijnen
•
Evenwichtige commerciël
lange termijn relatie
•
Respect voor personeel
van aannemers
Hun verwachtingen
•
Antwoord bieden op nood
aan studentenhuisvesting
•
Betrouwbaar overleg
met langetermijn
samenwerking
Hun verwachtingen
•
Hoge ethische waarden
•
Goede work-life balance
•
Een gezonde, veilige en aangename werkomgeving
•
Persoonlijke en professionele ontwikkeling
•
Tewerkstelling in lijn met het wetgevend kader
•
Inhoudelijk aantrekkelijke,
gevarieerde jobs of stageplaatsen
•
Werkzekerheid
•
Marktconforme verloning
•
Duurzame kantoren
•
Interne mobiliteit
Het engagement van Xior
•
Zoveel mogelijk studenten een fantastische eerste
woonervaring bieden
•
Professioneel team in front-& backoffice dat de noden van
de huurders perfect begrijpt en omzet in kwaliteitsvolle
gebouwen, inclusief een best in class service en operationeel
beheer
•
Lokale aanwezigheid en 24/7 bereikbaarheid
•
Gezonde & veilige leefomgeving waar studenten kunnen
ontspannen en concentreren op hun studies
•
Jaarlijkse tevredenheidsenquête
•
Yardi – nieuwe studentenwebsite voor optimaal
gebruikersgemak (online betaling, mobiele app,
klantenportaal, …)
•
Webshop: aankoop starterspakketten (linnen-, kook-,
schoonmaak- en starterspakket)
•
KPI’s werknemers gelinkt aan studententevredenheid
Het engagement van Xior
•
Regelmatig buurtoverleg
•
Respect voor omwonenden bij ontwikkeling en uitbating van
de residenties
•
Uitnodigen omwonenden bij officiële openingen
•
Xior Connect: ontwikkeling van platform ter ondersteuning
van de community tussen studenten en hun directe
omgeving
•
Lokale initiatieven gebouwen beter te integreren in de buurt
Het engagement van Xior
•
Duidelijk & consistent investeringsbeleid
•
Jaarverslagen, persberichten & andere publicaties
•
Deelname roadshows, seminaries, beurzen
•
Jaarlijkse Algemene Vergadering
•
Organisatie van Investor Day en property tours
•
Dedicated IR contact
•
Corporate governance charter
•
Sustainable Finance Framework
Het engagement van Xior
•
Financiële publicaties in lijn met reglementaire vereisten
•
Tijdig overmaken van informatie aan controleautoriteit in het
kader van transacties
•
Open dialoog via beroepsverenigingen
•
Monitoring en naleving van geldende reglementering en
procedures
•
Open dialoog met regelgevende instanties voor
bouwaanvragen nieuwe ontwikkelingen
•
Targets en CO
2
reductieplan volgens SBTi (max. 1.5°C)
Het engagement van Xior
•
Open dialoog om antwoord te bieden aan
huisvestingsbehoeften
•
Deelname aan tenders/openbare aanbestedingen
•
Geven van opleidingen, workshops, presentaties en
organisatie van property tours i.f.v. opleidingsprogramma’s
•
Aanbieden van stageplaatsen
•
Begeleiden studenten bij thesis, projecten, …
Het engagement van Xior
•
Streven naar lange termijn relaties
•
Samenwerking met duidelijke afspraken en naleving van
betalingstermijnen
•
Supplier code of conduct
•
Dialoog en openheid bij geschillen
Het engagement van Xior
•
Open dialoog met lokale gemeenten om oplossing te geven
aan huisvestingsbehoeften
•
Deelnemen aan tenders/openbare aanbestedingen
•
Proactief overleg tijdens vergunnings- en ontwikkelingsfase
•
Monitoring en naleving van geldende lokale regelgeving
Het engagement van Xior
•
Xior Family: open en horizontale bedrijfscultuur
•
Aangenaam werkkader gebaseerd op bedrijfswaarden en
Code of Conduct
•
Regelmatige beoordelings- en evaluatiegesprekken
•
Xior Academy: ondersteuning van persoonlijke ontwikkeling,
regelmatige opleidingen en workshops
•
Corporate wellbeing programma Xiorize
•
Health & Safety Policy
•
Getrainde HR-professionals met gespecialiseerde
dienstverleners
•
Correct salarisbeleid
•
Financieel gezond bedrijf
•
Jaarlijkse anonieme medewerkersenquête
•
Mentorprogramma bij onboarding nieuwe werknemers

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
179178
FOCUS
THEMES
FOCUS
THEMES
FOCUS
THEMES
FOCUS
THEMES
FOCUS
THEMES
Hoo
g
HoogLaag
Laag
Belang voor Xior stakeholders
Business impact voor Xior
Gezondheid, veiligheid en
welzijn van de huurders
Gezondheid, veiligheid en
welzijn van de medewerkers
Ethiek en integriteit
Data privacy
Afval management
Waterconsumptie
Diversiteit en gelijke
kansen
Broeikasgasemissies
Maatschappelijke impact en
betrokkenheid
Talent aantrekken &
persoonlijke ontwikkeling
Duurzame gebouwen
FOCUS
THEME
focusthema
ASSOCIATIES EN VERENIGINGEN
Xior is lid van de volgende associaties en verenigingen en heeft in 2023 geen bijdragen geleverd aan politieke partijen of campagnes.
ONTVANGEN AWARDS IN 2023
9.2.2 MATERIALITEITSMATRIX
In 2019 heeft Xior een analyse gemaakt
van de belangrijkste thema’s inzake ESG
die relevant zijn voor onze voornaamste
stakeholdergroepen. Hierbij werd rekening
gehouden met zowel het belang van deze
materialiteiten voor de stakeholders even-
als de potentiële maatschappelijke impact
voor Xior (rekening houdend met de eraan
verbonden risico’s en opportuniteiten). Het
resultaat van deze analyse heeft geleid tot
het definiëren van de 5 meest relevante
focusthema’s of materialiteiten. Door het
koppelen van deze materialiteiten aan de
Sustainable Development Goals (SDG’s) van
de Verenigde Naties komt Xior’s ESG frame-
work tot stand, wat de basis vormt van het
gehele ESG beleid met acties, initiatieven en
implementaties. Momenteel is Xior bezig
met een nieuwe dubbele materialiteitsoefe-
ning.
9.2.3 XIOR’S ESG FRAMEWORK:
HOUSING THE FUTURE IS RESPECTING
THE FUTURE
Het ESG framework (planet, people, process)
bestaat uit twee pijlers die de belangrijkste
materiële thema’s onderbrengen die gelinkt
zijn aan de SDG’s van de Verenigde Naties
waaraan Xior een bijdrage levert.
•
‘Best in class’ organisatie en mede-
werkers: Het realiseren van operationele
uitmuntendheid door ervoor te zorgen dat
de organisatie werkt op een ethische en
transparante manier, en dat de mensen
kunnen floreren.
•
Gelukkige studenten in efficiënte
gebouwen: Het aanbieden van kwali-
teitsvolle en duurzame huisvesting aan
zoveel mogelijk studenten, waar ze zich
comfortabel, veilig en thuis voelen.
Deze pijlers vormen de basis van het duur-
zaamheidsbeleid van Xior waarbij Xior de
voorbije jaren gewerkt heeft op de verschil-
lende focusthema’s met concrete actiepun-
ten en prioriteiten die ook de leidraad zullen
vormen voor de toekomst.
PEOPLE-PLANET-PROCESS
WAARDIG
Energie-efficiëntie
&
Klimaatplan
Ethiek &
integriteit
Welzijn, gezondheid
& veiligheid voor
studenten &
werknemers
Duurzame gebouwen
in duurzame
gemeenschappen
“HET IS XIOR’S
AMBITIE OM BIJ TE
DRAGEN AAN EEN
DUURZAME TOEKOMST
AAN DE HAND VAN DE
SDG’S VAN DE
VERENIGE NATIES”
g
e
l
u
k
k
i
g
e
s
t
u
d
e
n
t
e
n
i
n
e
f
f
i
c
i
ë
n
t
e
g
e
b
o
u
w
e
n
B
e
s
t
i
n
c
l
a
s
s
o
r
g
a
n
i
s
a
t
i
e
&
m
e
d
e
w
e
r
k
e
r
s

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
181180
9.2.4 XIOR’S BIJDRAGE AAN DE SDG’S
PLANET
E: Environment (milieuverantwoordelijkheid)
De verbruiksgegevens van al onze residenties en kantoren worden in kaart gebracht met de bedoeling zowel het verbruik als energiekosten
te verlagen. Ook wordt steeds meer ingezet op duurzame energie.
Xior investeert niet alleen in nieuwe duurzame gebouwen maar investeert ook in haar bestaande portefeuille waarbij residenties worden
geoptimaliseerd aan de hand van de laatste innovaties & milieuvriendelijke technologieën.
Xior heeft een ambitieus klimaatplan met concrete reductietargets (volgens SBTi) ingediend, die aansluiten bij de klimaatakkoorden van
Parijs van 2015 (max. 1.5°C).
Xior biedt met haar residenties een antwoord op het tekort aan kwalitatieve, duurzame maar betaalbare woningen die in harmonie zijn met
de lokale gemeenschappen en idealiter ook waarde toevoegen aan de lokale omgeving.
PEOPLE
S: Social (sociale verantwoordelijkheid)
Een veilige, gezonde en aangename omgeving voor zowel onze studenten als onze werknemers vormt een essentieel onderdeel van Xior’s
bedrijfsvoering.
WAARDIG
Xior streeft als internationaal bedrijf steeds naar een gezonde mix van talenten, culturen, persoonlijkheden en genders in haar
aanwervingsbeleid. Xior biedt haar werknemers een inclusieve werkomgeving waar diversiteit, respect en gelijkwaardigheid hand in hand
gaan.
PROCESS
G: Governance (deugdelijk bestuur verantwoordelijkheid)
Xior is een doeltreffend, verantwoordelijk en transparant bedrijf waarin hoge ethische standaarden en waarden worden aangehouden
doorheen het hele bedrijf.
9.2.5 ESG ACTIEPLAN 2021-2023: HET NORTH STAR
PROJECT
Xior’s ambitie om bij te dragen aan een duurzame toekomst en aan de
SDG’s van de Verenigde Naties werden ingekaderd in een meerjarig
actieplan gekend als het “North Star” project. Een concrete roadmap
met meetbare KPI’s en duidelijke acties gelinkt aan Xior’s materialitei-
ten en na te streven SDG’s. De KPI’s uit het North Star Project werden
volledig afgewerkt. Xior is momenteel bezig met het uitvoeren van
een dubbele materialiteitsanalyse om een nieuw actieplan voor 2024
en verder op te stellen.
Materialiteit Actie KPI’s
Ethiek & Integriteit
ü
Xior Values & policies
Participatiegraad
ü
Jaarlijkse Code of Conduct & Ethics training
# inbreuken op de code of conduct
ü
Formele anti-bribery & anti-corruptie policy
Score MSCI / Sustainalytics
ü
Integriteitstraining
EPRA award
ü
Transparante rapportering
ü
Ethics & ESG comité
ü
Ethics audit (3-jaarlijks)
ü
Supplier code of conduct
ü
Human rights policy
ü
Aanvullende opleidingen ethiek en integriteit op de Xior Academy
6
Uitbreiding whistle blower policy
6
Formele klachtenprocedure
Energie-efficiëntie &
klimaatplan
ü
Dedicated Energy Management team CO
2
uitstoot
ü
Klimaatplan met CO
2
targets a.d.h.v. SBTi CO
2
-reductie targets & reductieplan
ü
Implementatie EMS (verbeteren datacollectie) Geïnstalleerde capaciteit zonnepanelen
6
Energie audits bestaande gebouwen % hernieuwbare energie (aangekocht /
geproduceerd)
6
Green building policy % geïnstalleerde digitale energiemonitoring
6
Aandeel hernieuwbare energie naar 100%
6
Digitalisering – overgang naar paperless
Duurzame gebouwen
in duurzame
gemeenschappen
ü
Verhogen aandeel groene/sociale assets volgens criteria Sustainable
Finance Framework (continue target)
% duurzame leningen
ü
Verhogen aandeel duurzame leningen (continue target) % groene assets
ü
Verhogen aantal extern geverifieerde gebouwen (BREEAM, LEED,
DGNB) (continue target)
% sociale assets
ü
Continu dialoog met buurtbewoners & overheid # extern gecertificeerde gebouwen
ü
Kennis delen (presentaties universiteiten, …) KPi’s werknemers
ü
Sociale inclusie jobs
6
EPC mapping
¥
Charity policy
Welzijn, gezondheid &
veiligheid werknemers
WAARDIG
ü
Xior Academy: digitaal leerplatform met alle opleidingsmogelijkheden
binnen Xior (meer dan 150 trainingen)
Algemene tevredenheidsscore werknemers
ü
Xiorize corporate wellbeing program % jaarlijkse evaluatie
ü
Jaarlijkse werknemersenquête & psychosociale risicoanalyse # opleidingsuren
ü
EHBO Training % arbeidsongevallen
ü
Frequente interne ESG-workshops % afwezigheid door ziekte
ü
Nieuw KPI bonusplan voor ieder personeelslid met focus op ESG,
klanttevredenheid en gebouwkwaliteit
# werknemers met EHBO certificaat
ü
Mogelijkheden tot interne promotie of rotatie #/% vrijwillige vertrekkers
ü
Referral programma aanwerving nieuwe werknemers, met schenking
aan goed doel naar keuze
Resultaten KPI’s werknemers
6
Formaliseren individueel opleidingsplan
6
Verbetering onboarding nieuwe medewerkers (inclusief employee
handbook)
Welzijn, gezondheid &
veiligheid studenten
ü
Jaarlijkse tevredenheidsenquête Participatiegraad en score
ü
Jaarlijkse H&S controle van de gebouwen # incidenten of non-compliance met
regulering / health & safety
ü
KPI’s werknemers gelinkt aan tevredenheid studenten
ü
Awareness campagnes energie/milieu
ü
Stageprogramma bij Xior
6
International internship programma
6
Student board
ü done 6 ongoing ¥ to be initiated
“
ONZE ZOON VERBLEEF
IETS MEER DAN 2 JAAR IN
RESIDENTIE XIOR OVERWALE.
VANAF DAG 1 KONDEN WE
REKENEN OP DE HULP VAN
MICHIEL EN ZIJN TEAM.
VLOTTE COMMUNICATIE,
OPLOSSINGSGERICHT EN
ZEER REACTIEF... KORTOM
‘CUSTOMER CENTRIC’. GROTE
DANK AAN HET TEAM VOOR DE
ONDERSTEUNING.”

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
183182
9.3 ENERGIE
9.3.1 KLIMAATIMPACT: NAAR NET
ZERO IN 2050
Klimaatverandering is één van de grootste
uitdagingen van vandaag. Xior wil een duur-
zame leefomgeving creëren voor haar stu-
denten en werknemers en samen met hen
een positieve impact maken op het klimaat.
We willen de verantwoordelijkheid over onze
eigen impact nemen en actief werken aan
het minimaliseren van onze klimaatimpact.
Onze ambitie is om net zero te zijn tegen
2050. Een belangrijke mijlpaal in ons kli-
maatbeleid was dan ook het indienen van
een Science Based Target ter reductie van
onze emissies in lijn met wat de klimaatwe-
tenschap voorschrijft.
“
DOOR ZICH AAN
TE SLUITEN BIJ SBTI
TOONT XIOR NIET
ALLEEN DAT WE ONZE
KLIMAATAMBITIES
SERIEUS NEMEN,
MAAR OOK MEER
SPECIFIEK DAT WE ONS
ENGAGEREN TOT EEN
REDUCTIENIVEAU IN LIJN
MET INTERNATIONALE
VERWACHTINGEN.“
Xior’s CO
2
targets (SBTi)
Xior zal haar CO
2
uitstoot verlagen naar net
zero volgens SBTi (Science Based Targets
initiative). Xior diende haar CO
2
reductieplan
in 2023 in bij SBTi, die de targets officieel
hebben gevalideerd en bevestigt dat Xior
in lijn is met de 1.5°C target van de Paris
Agreement. Hiervoor heeft Xior het jaar 2020
genomen als baseline.
Roadmap Xior
-42%
CO
2
emissies (tegen 2030 vs. 2020)
“
DE REDUCTIETARGET
IS ABSOLUUT EN VAN
TOEPASSING OP ALLE
SCOPE 1 & 2 EMISSIES.
HIERDOOR DEKKEN WE DE
TOTALE ENERGIEVRAAG VAN
ONZE HELE PORTFOLIO”
Scope 1 & 2: Voor Xior is scope 1 & 2 het
voornaamste deel van de CO
2
impact,
aangezien het verbruik van alle studenten
in scope 1 & 2 valt en Xior als eigenaar en
uitbater de energiecontracten beheert. Het
reduceren van deze emissies is dan ook
de grootste uitdaging voor Xior. Enerzijds
heeft deze target betrekking op onze kan-
toor gebonden emissies en bedrijfswagens,
anderzijds nemen we ook verantwoordelijk-
heid voor de energievraag van onze volledige
portefeuille. Ondanks het doel om verder te
groeien in de toekomst is dus ook daar onze
absolute reductietarget van toepassing.
Scope 3: Daarnaast zijn we er ons ook van
bewust dat we een impact kunnen maken
op andere categorieën in onze waardeketen.
Conform de aanbevelingen van SBTi bren-
gen we onze scope 3 emissies in kaart met
het doel deze ook te reduceren. Zo nemen
we bijvoorbeeld stappen om door middel
van interne green building guidelines de
klimaatimpact van onze portfolio tijdens de
verschillende levensfases van een gebouw
aan te pakken. We categoriseren dit in de
sector als embodied en operationele emis-
sies.
ONZE TARGETS VOOR
2030
CO
2
reductie scope
1 & 2 (t.o.v. 2020)
groene elektriciteit
assets digitaal
gemonitord
100%
100%
42%
CO
2
FOOTPRINT
XIOR
Scope 1:
dit zijn directe emissies zoals
gasconsumptie studentenresidenties &
eigen kantoren, bedrijfswagens
Scope 2:
dit zijn indirecte gegenereerde emissies
zoals elektriciteitsgebruik studenten
& eigen kantoren, district heating en
district cooling
Scope 3:
dit zijn alle emissies gelinkt aan
activiteiten binnen onze gehele value
chain. Bijvoorbeeld aangekochte
goederen en embodied carbon
XIOR’S PAD NAAR NET ZERO CARBON TEGEN 2050
De voortgang ten opzichte van de target zal
jaarlijks transparant gerapporteerd worden.
In de loop van 2024 zal een hercalculatie
plaatsvinden van de baseline emissies om
rekening te houden met de grote groei van
de portefeuille tussen 2020 en 2024, naar
aanleiding van acquisities zoals Basecamp,
Quares, Zernike, ...
Doelstellingen reductieplan
Xior brengt al enkele jaren systematisch de
klimaatimpact van haar studenthuizen in
kaart met reductie tot doel. De voorbije jaren
zijn reeds meerdere inspanningen geleverd
via o.a. sensibilisatie, groene stroomcon-
tracten, eigen PV productie en afstappen
van aardgas ten voordele van warmtenetten
en warmtepompen.
Lopende doelstellingen van het reductieplan: Momenteel is reeds een groot deel van de re-
sidenties aangesloten op het warmtenet of
in sommige gevallen op pelletverwarming,
wat reeds duurzamere verwarmingsvormen
zijn. Gas blijft wel nog de meest gebruikte
verwarmingsvorm. Dit vormt voor Xior dus
het grootste onderdeel van haar CO
2
reduc-
tieplan, door o.a. gasketels te vervangen door
warmtepompen waar mogelijk. Anderzijds
werd er via het desinvesteringsprogramma
afscheid genomen van een aantal minder
duurzame gebouwen.
9.3.2 ALGEMENE RESULTATEN
Als vastgoedspeler in studentenhuisvesting
blijft Xior samen met alle studenten actief in-
zetten op de reductie van haar ecologische
voetafdruk. Sinds 2019 heeft Xior er zich toe
verbonden om de milieuprestaties verder
systematisch in kaart te brengen, mede aan
11,140
Tonnes CO
2
e
6,397
Tonnes CO
2
e
Switch
from grey
to
renewable
energy
Increase
energy
efficiency
Reduce
fossil fuel
use
Further
reduction of
fossil fuel
Off-
setting
Electri-
fication
fleet
2020 Baseline
emissions
2030 2050
Target
-42%
Scope 1
Building heating offices & students
Company cars & Refrigerant leakage
Electricity consumption offices & students
District heating and/of cooling students
Scope 2
N
E
T
Z
E
R
O
C
A
R
B
O
N
N
E
U
T
R
A
L
Afnemen van 100% groene
elektriciteit
Verhogen van energie-
efficiëntie door o.a. nieuwe
gebouwen volledig in lijn met
green building framework te
bouwen, verbruik beter op te
volgen & te optimaliseren via
energiemonitoring, awareness
campagnes te houden bij de
studenten, …
Verdere reductie van CO
2
voetafdruk van bestaande
gebouwen, die na grondige
analyse in aanmerking komen
voor investeringen in energie
efficiënte systemen.
Wagenpark volledig elektrisch
maken via nieuwe car policy
1
2
3
4

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
185184
de hand van een uitgebreid aantal (EPRA)
indicatoren.
Tevens wordt de klimaatimpact van de stu-
dentenhuizen berekend en worden alle af-
valophalers gecontacteerd om een beeld te
krijgen van de evolutie van de afvalstromen.
In de Europese Unie zijn gebouwen verant-
woordelijk voor 40%
1
van de totale energie-
vraag en 36% van de totale CO
2
emissies.
Het verbeteren van de energieprestatie
van de gebouwen over de hele levensduur
speelt dan ook een cruciale rol bij de ambi-
tieuze doelstellingen die Europa naar voren
1
Zie https://europeanclimate.org/wp-content/uploads/2022/03/ecf-building-emmissions-problem-march2022.pdf
heeft geschoven m.b.t. energiereducties en
klimaatneutraliteit. Bij Xior begrijpen we dan
ook zeer goed dat het bedrijf met haar groei-
ende portfolio een grote verantwoordelijk-
heid heeft, die niet uit de weg wordt gegaan.
Het in kaart brengen van het energieverbruik
en de klimaatimpact van de studentenre-
sidenties vormt de basis om deze impact
verder te doen dalen via verdere initiatieven
tijdens de bouw- en gebruiksfase.
Xior sloot in 2022 een overeenkomst met
IQBI, een specialist in energiemonitoring, om
haar data-collectie en milieuprestaties nog
beter & efficiënter in kaart te brengen. Via
IQBI kan Xior het verbruik makkelijk digitaal
meten en opvolgen. Het doel is in real-time
alle energiestromen op te volgen om zo een
duidelijk zicht te krijgen op piekverbruiken,
lekkages, defecten, etc. Daarnaast kunnen
gebouwen met elkaar vergeleken worden
teneinde op een gestructureerde manier
gepaste maatregelen te kunnen treffen om
de energie-efficiëntie te verbeteren. Tot slot
kunnen we dankzij deze monitoring ook
een duidelijker beeld scheppen aan onze
studenten betreffende hun energieverbruik,
en nog concretere maatregelen nemen om
de energiekosten voor zowel Xior als haar
eindklanten te drukken.
VOORUITGANG INSTALLATIE DIGITALE MONITORING:
98%
Nederland Spanje Denemarken Zweden
Portugal, Polen,
Duitsland 100%
(Q2 2024)
België 100%
(Q4 2024)
85%
75% 100% 100%
100%
Alle verbruiken en bijhorende broeikas-
gasemissies worden centraal verzameld
op basis van metingen en facturen. In dit
verslag wordt uitsluitend over de prestatie-
gegevens van de units onder eigen beheer
gerapporteerd en wordt 2021 als basisjaar
beschouwd voor de trendanalyse tussen
2021, 2022 en 2023. De verbruiken van het
vorig rapportagejaar werden retrospectief
aangepast aan de hand van de daadwer-
kelijke cijfers uit facturen en metingen. De
gebruikte methodologie voor alle metingen
staat uitgebreid omschreven in Hoofdstuk
9.6 van dit Jaarverslag . Deze methodologie
is in lijn met de EPRA-rapportage richtlijnen
en geldt voornamelijk voor het milieugedeel-
te, maar ook voor het sociale deel.
Een overzicht van alle milieuprestatie-in-
dicatoren wordt weergegeven in de EPRA-
tabellen in Annex van dit Jaarverslag . De
voornaamste waarnemingen en trends
worden hieronder besproken.
9.3.2.1 BROEIKASGASEMISSIES
Totale broeikasgasemissies in 2023:
verdeling per bron
Elektriciteit
5%
Warmtenet
19%
Aardgas
76%
Elektriciteit
Elektriciteitsconsumptie is vandaag ver-
antwoordelijk voor ca. 5% van de totale kli-
maatimpact van Xior. In het kader van deze
klimaatstudie worden emissies zowel op
market- als location-based methodologie
berekend en gerapporteerd. Beide methodes
worden aanbevolen door het GHG-Protocol.
•
De location based elektriciteitsemissies
worden berekend op basis van de ge-
middelde CO
2
-intensiteit per kWh van de
nationale elektriciteitsnetwerken waar-
van Xior gebruik maakt. Dalingen in deze
emissies zijn te danken aan verminderd
verbruik, meer eigen stroomproductie en
een verbeterd nationaal CO
2
/kWh.
•
De market-based methodiek biedt de
mogelijkheid om onderscheid te maken
tussen het type stroom dat aangekocht
werd. De klimaatimpact van de elektrici-
teitsproductie verschilt immers van pro-
ducent tot producent en van het al dan
niet aankopen van groene stroom.
Hoewel beide waarden transparant bere-
kend en gedeeld worden, focust Xior zich in
eerste plaats op de market-based emissies
in haar communicatie, grafieken en Science
Based Target traject.
93,3% elektriciteitsconsumptie 2023
via groene elektriciteit (86,1% in
2022)
3,6%
eigen stroom-
opwekking via
hernieuwbare
energiebronnen
89,7%
via gecertificeerde
groene energie-
leverancier
Binnen het CO
2
reductieplan heeft Xior een
duidelijke ambitie om 100% groene elektri-
citeit te consumeren. Zo lopen er diverse
initiatieven in de landen om de productie
van eigen stroom via zonnepanelen te
verhogen.
Fossiele brandstoffen
De meeste sites van Xior worden verwarmd
op aardgas. Uit de metingen blijkt dat aard-
gas gemiddeld verantwoordelijk is voor 76%
van de broeikasemissies gelinkt aan de port-
folio in de meetscope. Dit vormt voor Xior
dus het grootste onderdeel van haar CO
2
reductieplan. De eerste onderzoeken naar
de implementatie van warmtepompen die
vanuit Xior’s digitale EMS werden naar voren
geschoven zijn reeds opgestart.
CO
2
emissies: Absoluut, Like for
Like en intensiteit
(GHG-Dir-Abs, GHG-Indir-Abs, GHG-Dir-
LfL, GHG-Indir-LfL, GHG-Int)
Het is duidelijk dat de klimaatstrategie van
Xior om in te zetten op duurzame ener-
gie-efficiënte gebouwen werkt. Door de
uitbreiding van de scope zijn weliswaar de
absolute emissies gestegen naar 10.106
tCO
2
e (market-based) maar daalt de GHG in-
tensiteit per m
2
met 7%. Ook op een Like for
Like basis daalden de GHG emissies t.o.v.
2022 met 4%. Deze analyse vergelijkt de
klimaatimpact van de studentenresidenties
die operationeel waren in de laatste 3 jaar
en waarvoor volledige data beschikbaar is.
De hoofdoorzaak hiervoor is de sterke daling
van de scope 2 emissies en geeft weer dat
inzetten op energie-efficiënte energiebron-
nen een grote impact heeft op de totale CO
2
uitstoot. T.o.v. 2021 daalde de Like for Like
uitstoot zelfs met -13%. Dit is enerzijds het
rechtstreekse gevolg van de inspanningen
in de afgelopen jaren om voor de meeste
sites het stroomcontract aan te passen
naar groene stroom, evenals het verder uit-
breiden van het geïnstalleerd vermogen aan
PV-capaciteit. Anderzijds is dit ook het effect
van toenemende energieprijzen in 2022 en
het bijhorende sensibiliseringseffect. Tot
slot hebben verscheidene van de recent
toegevoegde assets aan de portefeuille een
aansluiting op een stadswarmtenet, wat
hun directe impact op het milieu drastisch
vermindert t.o.v. een aansluiting op het aard-
gasnetwerk.
CO
2
-intensiteit (LfL, market based)
0
10
20
30
CO
2
emissies scope 1 & 2 (LfL) - tCO
2
e
CO
2
intensiteit (scope 1 & 2) - kg CO
2
e/m²
7,828
2021 2022 2023
19,79
17,92
17,25
7,092 6,733
0
5
10
tCO
2
e
8.161
2021 2022 2023
7.386
7.126
0
4
8
12
16
20
kg CO
2
e/m²
2021 2022 2023
-13%
-13%
“
IN LIJN MET HAAR
INTERNATIONALE AMBITIES
RAPPORTEERT XIOR VOOR
HET 5
e
JAAR OP RIJ DE
KLIMAATIMPACT VAN DE
PORTFOLIO. DE STRATEGIE
OM DE PORTEFEUILLE TE
VERDUURZAMEN WERPT
HAAR VRUCHTEN AF MET
HET OOG OP DE EVOLUTIE
NAAR NET ZERO CARBON”
9.3.2.2 Energie-efficiëntie
De basis om de klimaatimpact te verminde-
ren ligt bij het verbeteren van de energie-ef-
ficiëntie van de gebouwen, wat reeds start
bij het ontwerp van een nieuwe studentenre-
sidentie en verder loopt tijdens de ontwikke-
ling en uiteindelijke ingebruikname. Tijdens
het ontwerp wordt gekeken naar de beste
technieken en materialen (bv. zonnepanelen,
kwo-installaties, …). Wanneer het gebouw
operationeel is, zet Xior in op het beïnvloe-
den van gebruikersgedrag (ook gekend als
‘nudging’) via sensibiliseringscampagnes bij
haar huurders.
Hout pellets
0,1%

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
187186
Energie-intensiteit van gebouwen
(Energy-Int)
Er is in de Like for Like scope een lichte stij-
ging van de energie-intensiteit vastgesteld
van 3% (gemiddelde energieconsumptie
van 148 kWh/m² t.o.v. 144 kWh/m² in 2022).
Deze stijging is te verklaren door het feit dat
het verbruik in 2022 relatief lager was als
gevolg van de hoge energieprijzen (eenmalig
effect in dat jaar). T.o.v. 2021 blijft de Like for
Like energie intensiteit dan ook stabiel.
Indien alle gebouwen in de scope worden
opgenomen ligt de gemiddelde consumptie
per m² een stuk lager, namelijk 138 kWh/
m². Dit toont aan dat de klimaatstrategie van
Xior om in te zetten op duurzame energie-ef-
ficiënte gebouwen werkt.
“
DOOR HET UITBREIDEN
VAN DE SCOPE MET ENERGIE-
EFFICIËNTE GEBOUWEN EN DOOR
HET RENOVEREN VAN HUIDIGE
GEBOUWEN IN SCOPE WORDT DE
ENERGIE INTENSITEIT VERDER
GEREDUCEERD”
Zonne-energie en groene stroom
In vergelijking met rapporteringsjaar 2022 is
het geïnstalleerde vermogen aan zonnepa-
nelen in Xior’s portefeuille verder gestegen.
In België is het gecumuleerde vermogen eind
2023 toegenomen tot een totaal van (402,8
kWp). In combinatie met de recent verwor-
ven panden in Denemarken, Duitsland en
Polen bedraagt het gecumuleerd vermogen
eind 2023 nu in totaal meer dan 1.635kWp.
Een stijging t.o.v. rapporteringsjaar 2022
met meer dan 30%.
1.635kWp (+30%)
geïnstalleerde capaciteit
zonnepanelen
In 2023 werd 93,3% van de totale elektrici-
teitsvraag gedekt door groene stroom (uit
hernieuwbare energiebronnen) van de sites
in meetscope waarbij 3,6% zelf geprodu-
ceerd werd en 89,7% afkomstig is via groene
stroom contracten.
In België is in juni 2023 de laatste site
overgezet naar een 100% groene elektrici-
teitsvoorziening. Dit maakt dat vanaf rap-
porteringsjaar 2024 de volledige Belgische,
Nederlandse, Spaanse, Portugese, Poolse,
Deense en Zweedse portefeuille 100% toe-
geleverd worden door elektriciteit afkomstig
uit hernieuwbare energiebronnen (indien
landlord-obtained). In Duitsland wordt ge-
tracht om in het lopende kalenderjaar 2024
beide assets ook onder een groen elektri-
citeitscontract te brengen opdat uiterlijk
vanaf januari 2025 100% van de volledige
portefeuille een net zero uitstoot rappor-
teert wat betreft aangekochte elektriciteit
(landlord-based).
Door de verkoop van meerdere panden waar
studenten nog zelf instonden voor hun eigen
elektriciteitscontract is het relatief percenta-
ge landlord obtained elektriciteit in de por-
tefeuille verder gestegen. Verder heeft Xior
voor de panden waar ze zelf de operationele
bevoegdheid heeft ook een tenant based ga-
rantie op 100% groene elektriciteit.
Elektriciteitsverbruik: absoluut en
Like for Like (Elec-Abs, Elec-LfL)
In 2023 telde de scope (waarvoor contrac-
ten op naam van Xior staan) 106 gebouwen
verantwoordelijk voor een absoluut elek-
triciteitsverbruik van 28.507 MWh. Van dit
verbruik is 93% afkomstig uit hernieuwbare
bronnen. Door de grote groei van de porte-
feuille en automatische stijging van het ab-
soluut elektriciteitsverbruik is het analyseren
van het LfL verbruik als indicator van de ver-
bruiksevolutie veel relevanter. Daarom is het
voor Xior van belang de trends te analyseren
op basis van een constante scope in plaats
van op basis van de absolute verbruiken.
De Like for Like analyse vergelijkt het elektri-
citeitsverbruik van 75 gebouwen die operati-
oneel waren in de laatste 3 jaar. De analyse
toont een stijging van 4% ten opzichte van
2022. Het aandeel groene stroom in de Like
for Like scope is aanzienlijk gestegen van
89% naar 97%.
Gezien het toenemende aantal gebouwen
dat elektrisch verwarmd wordt (warmte-
pompen) in de LfL score, wordt verwacht
dat dit percentage ook in de komende jaren
systematisch zal blijven stijgen.
Elektriciteitsverbruik 2021-2023
(LfL)
0
5000
10000
15000
20000
2021 2022 2023
16.064
18.118
18.763
MWh
Verbruik fossiele brandstoffen:
absoluut en Like for Like (Fuel-Abs,
Fuel-LfL)
De verwarming van de studentenresiden-
ties vertegenwoordigt het grootste deel van
het gerapporteerd energieverbruik (48% in
2023). De panden worden voornamelijk ver-
warmd aan de hand van aardgas.
In 2023 werd absoluut 42.457 MWh aan
aardgas verbruikt, verspreid over 83 ge-
bouwen. Een stijging van 17% t.o.v. 2022,
te verklaren door de toevoeging van de
Basecamp gebouwen aan de meetscope,
wat zorgt voor een grote portefeuillestijging.
Door de groeiende portefeuille en betere
dataverzameling is het interessant om een
vergelijkbare scope (LfL-analyse) te bestu-
deren als indicator voor de evolutie in het
aardgasverbruik.
Over 2023 werd een stijging van de LfL waar-
genomen van 5% (van 32.367 MWh naar
33.825 MWh). Deze stijging is te verklaren
door het feit dat het verbruik in 2022 relatief
lager was als gevolg van de hoge energieprij-
zen en er een eenmalig effect in dat jaar was.
T.o.v. 2021 daalde het Like for Like verbruik
weliswaar met 4%. Deze analyse vergelijkt
het verbruik van 63 gebouwen die operatio-
neel waren in de laatste 3 jaar en waarvoor
volledige data beschikbaar zijn.
Aardgasverbruik 2021-2023 (LfL)
0
7000
14000
21000
28000
35000
2021 2022 2023
35.109
32.367
33.825
MWh
-4%
Een normalisatie van de verbruiksgege-
vens aan de hand van graaddagen is in
deze context niet relevant, aangezien een
deel van het aardgas ook gebruikt wordt
voor het verwarmen van het sanitair water.
Meer uitleg hierover staat beschreven in de
meetmethodologie in Hoofdstuk 9.6 van dit
Jaarverslag.
Warmtenetten (DH&C-Abs & LfL)
Met een gemiddelde CO
2
-uitstoot die 49%
lager ligt dan bij aardgas per kWh gele-
verde energie ( op basis van vergelijking
tussen emissiefactoren voor aardgas en
warmtenetten, respectievelijk afkomstig
van BaseCarbone 8.8 en emissiefactoren.
nl-warmtelevering) , heeft het gebruik van
warmtedistributie een positief effect op
de ecologische afdruk van een gebouw.
Residentie Ariënsplein realiseert zelf een
CO
2
reductie van meer dan 83% tov een tra-
ditionele verwarming met behulp van aard-
gas. In totaal zijn 17 residenties van Xior
zijn aangesloten op een dergelijk systeem:
•
Woudestein
(Rotterdam, Nederland)
•
Ariënsplein
(Enschede, Nederland)
•
Bokelweg
(Rotterdam, Nederland)
•
Amsterdam, Nederland
Naritaweg/Barajasweg
(3 gebouwen) & Karspeldreef
•
Lutherse Burgwal
(Den Haag, Nederland)
•
Diagonal Besòs
(Barcelona, Spanje)
•
Zernike
(Groningen, Nederland)
•
Basecamp Katowice
(Katowice, Polen)
•
Basecamp Lodz I en Lodz II
(Lodz, Polen)
•
Basecamp Leipzig
(Leipzig, Duitsland)
•
Basecamp Malmö
(Malmö, Zweden)
•
Basecamp South Campus
(Kopenhagen, Denemarken)
•
Basecamp Aarhus (Aarhus,
Denemarken)
Dit jaar zitten 14 van de 17 gebouwen mee in
de EPRA meetscope. De stijging in absolute
cijfers van 8.646 MWh naar 17.392 MWh is
een positieve evolutie aangezien warmte-
netten een veel duurzamere energievorm
zijn dan fossiele brandstoffen (aardgas).
Deze stijging is volledig te verklaren door
de uitbreiding van de portefeuille met de
duurzame Basecamp assets. De LfL analy-
se behelst slechts 9 gebouwen en geeft een
daling weer van -2% t.o.v 2022.
Sensibilisering bij huurders
Naast eigen investeringen in duurzaamheid
zet Xior ook in op sensibilisering of ‘nudging’
bij haar studenten. In de residenties hangt
informatie en tips en tricks om verantwoord
met energie om te gaan of correct te recycle-
ren, en ook op social media worden regelma-
tig tips gegeven.
9.3.2.3 Efficienter waterverbruik
Waterverbruik (Water-Abs & LfL,
Water-Int)
Het grootste deel van Xior’s watergebruik
komt uit het verbruik van haar huurders of
studenten. Toch zet Xior waar mogelijk in
op efficiënt watermanagement, waarbij ook
snel wordt ingegrepen bij lekkages om zo
waterverspilling te beperken. Via diverse
maatregelen blijft Xior studenten sensibili-
seren: via interne communicatie, het geven
van douchezandlopers, … In de ontwerp
en ontwikkelingsfase van gebouwen wordt
ook steeds gekeken naar waterbesparende
technieken (spaardouchekoppen, dubbele
doorspoelknoppen, recuperatie van regen-
water, …). Het digitale monitoringsysteem
dat momenteel wordt uitgerold, zal ook de
waterconsumptie digitaal meten waardoor
de datakwaliteit zal verbeteren en ook een
betere monitoring in de toekomst mogelijk
wordt. Bovendien gaan eventuele lekken
sneller gedetecteerd kunnen worden waar-
door verliezen tot een minimum beperkt
blijven.
In 2023 werd 664.895m
3
aan water ver-
bruikt, verspreid over 109 gebouwen waarbij

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
189188
de contracten op naam van Xior staan. Dit
komt overeen met 1,06 m³ water per m
2
.
Om de evolutie van het waterverbruik 2023
vast te stellen ten opzichte van voorgaande
jaren wordt de Like for Like consumptie van
68 sites bestudeerd. De resultaten laten
een lichte stijging zien van 2% ten opzich-
te van vorig jaar. De verbruiken van 2022
& 2021 (zie EPRA-tabel in Annex van dit
Jaarverslag) werden aangepast aan de
hand van de daadwerkelijke cijfers uit de
facturen en metingen. Ook voor de volledige
meetscope registreert Xior een stijging van
2% in de waterintensiteit. Door middel van
intensiteitsanalyses per m² en per kamer,
gaat Xior afwijkingen in de portfolio na, met
het doel het waterverbruik te doen dalen.
Waterconsumptie 2021-2023 (LfL)
0
100000
200000
300000
400000
2021 2022 2023
359.561
383.228
390.531
m
3
9.3.2.4 AFVALPRODUCTIE
Absolute en Like for Like afvalpro-
ductie en intensiteit (Waste-Abs &
LfL, Waste-Int)
Sinds 2019 engageert Xior zich om de afval-
productie in haar residenties in kaart te bren-
gen om ook deze indicator op te volgen en te
rapporteren. Dit gebeurt voor verschillende
afvalstromen (rest, glas, papier & karton en
PMD). In samenwerking met diverse afva-
lophalers werd voor 2023 voor 42 van de
gebouwen in de meetscope data verzameld.
Xior zet zich actief in om ook voor de res-
terende sites verder inzicht te krijgen op
de afvalstroom zodat ook daar gericht kan
ingezet worden op sensibiliserings – en
sorteringscampagnes. Vooral in Spanje en
Portugal vormt dit een uitdaging en is de
analyse bezig om de hoeveelheid afval in
kaart te brengen, ondanks het feit dat deze
vandaag veelal bij het totale afval van de
campus verzameld wordt.
Bij die 42 gebouwen waarvan reeds data
beschikbaar zijn voor 2023, werd een totale
afvalproductie vastgesteld van 1.848 ton.
De absolute stijging voor rapporteringsjaar
2023 valt volledig toe te wijzen aan de rap-
portering van afvaldata uit de Poolse por-
tefeuille en een aanzienlijke toename van
kwalitatieve rapporteerbare afvaldata in de
Belgische portefeuille.
Xior zet sterk in op het sorteerbeleid in de
verschillende panden. In 2023 behoorde
77% van het afval tot rest-afval, De overige
23% was PMD, glas of papier. We zien een
duidelijke stijging in recyclage in 2023, wat
wijst op het effect van diverse sensibilise-
rings -en sorteringscampagnes naar de
studenten toe.
Als een kleinere scope in beschouwing
wordt genomen met daarin de 25 gebouwen
waarvoor data van zowel 2021,2022 en 2023
beschikbaar zijn, dan wordt een stijging van
ca. 16% vastgesteld in de totale hoeveelheid
afval. Deze stijging doet zich voor in elke af-
valcategorie waarover gerapporteerd wordt,
maar ook hier zien we een verbetering van
het sorteerbeleid (zie EPRA-tabel in Annex
van dit Jaarverslag) . Xior blijft inzetten op
verbeterde data om het aantal gebouwen in
de Like for Like scope te kunnen uitbreiden
en een vollediger beeld te geven.
Wanneer er wordt gekeken naar het afvalver-
bruik per m², wordt ook daar een stijging van
+16% waargenomen in de LfL scope.
Afvalproductie 2021-2023 (LfL)
0
100
200
300
400
500
600
2021 2022 2023
474
477
551
Ton
9.3.2.5 Duurzame gebouwen in
duurzame gemeenschappen
Urban Brownfields: pand in de
kijker
Xior vermijdt ontwikkelingen op “virgin”
green fields. Gezien het binnenstedelijke
karakter van studentenhuisvesting heeft
Xior al vele urban brownfield projecten in
het verleden ontwikkeld. Enkele voorbeel-
den hiervan zijn Bonnefanten (Maastricht),
Kipdorpvest (Antwerpen), Black Box
(Groningen), Alma (Brussel), en Ariënsplein
(Enschede). Hierbij krijgen leegstaande en/
of verouderde gebouwen zoals scholen, zie-
kenhuizen, kantoorgebouwen een tweede
leven, met een positief revitaliseringseffect
op de hele buurt.
Certificaten (Cert-Tot)
83% van de gebouwen in scope zijn in bezit
van een EPC of gelijkaardige Energie Index
(EI). Enerzijds ontbreken sommige versla-
gen die nog in aanvraag zijn ten gevolge van
recente renovaties of nieuwbouwprojecten.
Anderzijds kunnen wij niet voor alle gebou-
wen over een EPC beschikken aangezien
bijvoorbeeld in Brussel en Nederland enkel
de verplichting bestaat om de energiepres-
tatie van zelfstandige units op te meten. Xior
heeft de ambitie om van zo veel mogelijk
panden de certificaten te verzamelen om
een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de
energieprestatie van de portefeuille.
Het merendeel (76%) van de oppervlakte van
de gebouwen heeft een goede energiescore,
met name A, B en C. Door de uitvoering van
het desinvesteringsprogramma (met name
de minst performante en minst duurzame
residenties) en door de uitvoering van het
CO
2
reductieplan zullen de scores verbe-
teren, wat een duidelijke weerspiegeling is
van de strategische inzet van Xior om haar
portfolio te vergroenen. Zo doen we ook in
de bestaande residenties de nodige investe-
ringen om deze gebouwen te optimaliseren
en dit niet enkel op vlak van comfort maar
ook op vlak van duurzaamheid.
Externe certificaten
Xior beschikt momenteel over 8 panden
met een externe certificering (BREEAM Very
Good, LEED Gold, DGNB Silver en BREEAM
in use). Dit is reeds een aanzienlijk deel van
de portefeuille (4.011 units op een totaal van
19.673 units of ca. 20%). Voor volgende ont-
wikkelingen of recent opgeleverde panden is
een aanvraag voor een duurzaamheidscer-
tificaat lopende: Zaragoza Spanje (LEED),
Aarhus Denemarken (DGNB), Brinktoren
Amsterdam (BREEAM) en Warschau Polen
(BREEAM). Daarnaast bestudeert Xior
ook voor bestaande panden de haalbaar-
heid voor externe certificering. Zo werd in
Nederland de eerste BREEAM in use voor
gebouw Woudestein behaald. Xior’s doel is
BREEAM
Very Good
Zonnepanelen
(15 kWp)
Warmtenet Automatische
zonwering
Building
management
systeem
om het aantal externe certificaten te verho-
gen waar mogelijk.
Duurzame assets & Sustainable
Finance Framework (Cert-Tot)
Xior’s Sustainable Finance Framework
omvat niet alleen mileucriteria € om haar
meest groene activa te financieren, maar
ook sociale criteria (S) op basis van betaal-
baarheid en sociale prijsstelling.
In totaal omvat het sustainable finance
framework van Xior ca. 2,06 miljard EUR aan
eligible assets.
In het kader van de duurzaamheidsambi-
ties van Xior en met als doel om specifieke
financiering aan te trekken voor het (her)
financieren van groene of sociale projec-
ten en assets, heeft Xior een Sustainable
Finance Framework ontwikkeld. Dit frame-
work biedt een kader dat voldoet aan de
beginselen van de groene obligaties ( GBP-
Green Bond Principles) en sociale obligaties
(Social Bond Principles), ondersteund door
de International Capital Market Association
(ICMA) en met certificering door een Second
Party Opinion van Sustainalytics.
KATOWICE – POLEN (733 UNITS)
Verdeling EPC certificaten Xior gebouwen in scope
0
25
50
75
100
46
7
20
10
2
5
9
A B C D E
F/G/H
Unkn.
%

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
191190
BELGIE Externe certificering E-score of EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2023
1 Gent Campus Overwale E59 (72,94)
2 Gent Campus BXL E67 (85,67) & E68 (92,66)
3 Gent Overpoortstraat E70 (83,02) & E65 (168,26)
4 Leuven Studax Tussen E47 - E51 (49,12 - 71,50)
5 Brussels KVS II A, B & C (gemiddeld 95)
6 Brussels Woodskot B+ (gemiddeld 65)
7 Luik ARC A & B (gemiddeld 96)
8 Hasselt Campus PXL E67 (272,15)
9 Namen Rue Mélot A (66)
Totaal FV België €202.937.943
NEDERLAND Residentie Externe certificering EI (label) / EPC (label) FV 31/12/2023
10 Delft Antonia Veerstraat 0,72-0,80 (A+ label) / 0,4 (A+++)
11 Delft Barbarasteeg 0,70-0,97 (A+/A label)
12 Den Haag Waldorpstraat 0,99-1,17 (A label) / 0,6 (A++)
13 Utrecht Rotsoord 1,02-1,19 (A label) / 0,4 (A+++)
14 Rotterdam Woudestein BREEAM in use Good 0,66-1,20 (A+/A label) / 0,52 (A++)
15 Groningen Oosterhamrikkade 0,72-0,79 (A+ label) / 0,57 (A++)
16 Amsterdam Karspeldreef 0,50-1,03 (A++/A+/A label) / 0,57 (A++)
17 Amsterdam Naritaweg 139-147 0,46-0,92 (A++/A+/A label) / 0,36 (A+++)
18 Amsterdam Naritaweg 151-159 0,50-0,78 (A++/A+ label) / 0,34 (A+++)
19 Amsterdam Barajasweg 0,48-0,77 (A++/A+ label) / 0,34 (A+++)
20 Groningen Zernike toren 0,34 (A+++)
21 Breda Studio Park 0,81-1,20 (A label) / 0,53 (A++)
22 Vaals Katzensprung 0,40 (A++)
Totaal FV Nederland €460.060.673
SPANJE Residentie Externe certificering E-score of EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2023
23 Barcelona Diagonal Besos A (33)
24 Barcelona The Lofttown A (115)
25 Madrid Hubr Madrid A (194)
26 Malaga Hubr Malaga A (55,89)
27 Sevilla Hubr Sevilla A (122,05)
28 Granada Amro Granada B (97,59 & 113,81)
29 Malaga Amro Teatinos A (154,37)
30 Barcelona Collblanc A (239)
Totaal FV Spanje €215.646.000
PORTUGAL Residentie Externe certificering E-score of EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2023
31 Porto Asprela B
32 Porto Granjo A
33 Lisboa Benfica B
Totaal FV Portugal €69.774.000
Denemarken Residentie Externe certificering E-score of EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2023
34 Lyngby Lyngby Student DGNB Silver A (2015)
35 Lyngby Lyngby residential DGNB Silver A (2015)
36 Aarhus Basecamp Aarhus DGNB Silver A (2020)
37 Copenhagen South Campus DGNB Silver
Totaal FV Denemarken €394.634.388
Polen Residentie Externe certificering E-score of EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2023
38 Lodz Lodz II BREEAM Very Good 55.8% (89,38)
39 Katowice Basecamp Katowice BREEAM Very Good 63.4% (83,95)
Totaal FV Polen €70.050.000
Duitsland Residentie Externe certificering E-score of EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2023
40 Leipzig Basecamp Leipzig LEED GOLD A (29,2)
41 Potsdam Basecamp Potsdam LEED GOLD (20,44)
Totaal FV Duitsland €74.700.000
Zweden Residentie Externe certificering E-score of EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2023
42 Malmö Basecamp Malmö BREEAM Very Good 64.2% B (56) 83.500.000
Totaal FV Zweden
TOTAAL FAIR VALUE €1.571.303.004
Per eind december 2023 bestond deze por-
tefeuille uit:
•
42 groene gebouwen (waarvan 39 in
EPRA meetscope), voor een totale
waarde van 1,6 miljard EUR (ten opzichte
van 1,3 miljard EUR (37 gebouwen) per
eind 2022).
•
6.268 sociale/betaalbare units, voor een
totale waarde van 847 MEUR.
•
Rekening houdend met de panden die
reeds onder groene financiering vallen,
bedraagt het resterende bijkomende
bedrag aan sociale assets 491 MEUR
•
Dit brengt het totaal aan duurzame te fi-
nancieren assets op 2,06 miljard EUR
Zoals aangegeven in de EPRA tabel (zie
volledige EPRA tabellen in Annex) , behoren
39 sites uit de meetscope tot onze groene
portefeuille. Bovenstaande tabel geeft meer
inzicht in de volledige groene portefeuille,
inclusief de gebouwen die dit jaar nog niet
mee in de EPRA meetscope zaten.
Het is de ambitie van Xior om deze porte-
feuille aan duurzame eligible assets elk jaar
verder te doen toenemen samen met de
groei van de portefeuille aan de hand van
nieuwe duurzame ontwikkelingen of door
de aankoop van bestaande residenties die
voldoen aan de criteria om opgenomen te
worden in de groene portefeuille.
48%
van totale
financiering
Sustainable
Finance
Framework
Groene duurzame financiering
€ 787 m
€ 624 m opgenomen
Totale duurzame assets
€ 2,06 bn
€ 1,6 bn groene eligible assets
€ 491 m sociale eligible assets
Duurzame assets & Sustainable Finance Framework (Cert-Tot)

110 MEUR
ING
52 MEUR
Realkredit
170 MEUR
ABN Amro
245 MEUR
USPP bonds
10 MEUR
Pensio B
200 MEUR
Green CP
VERDELING GROENE LENINGEN
Het totaal aantal groene
leningen bedraagt 48% van
het totaal aan financieringen.
Door het toevoegen van
de sociale assets en het
uitbreiden van de portefeuille
groene assets, kunnen in
principe alle leningen een
duurzaam karakter krijgen.
48%
Duurzame financiering
Per eind december 2023 bedraagt het totaal aan groene leningen 787 MEUR waarvan 624 MEUR reeds opgenomen en reeds volledig toege-
wezen aan ‘ eligible ’ groene assets.
SAMENVATTING EPRA TABEL ENERGIE
1
Absolute Meting Like for Like meeting % verandering
EPRA KPI (totale portfolio) Meeteenheid 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2023 vs 2022
Totaal elektriciteitsverbruik Elec-Abs & LfL kWh/jaar
16.474.346 21.767.687 28.506.764 16.064.155 18.118.177 18.762.616 4%
Totaal verbruik van
stadsverwarming en -koeling
DH&C-Abs & LfL
kWh/jaar
9.199.357 8.645.787 17.392.077 9.199.357 8.645.787 8.432.522 -2%
Totaal verbruik brandstoffen Fuels-Abs & LfL kWh/jaar
37.503.305 36.382.349 42.456.877 35.108.661 32.366.614 33.824.721 5%
Totale energie-intensiteit van het
gebouw
Energy-Int
kWh/jaar/m
2
150 137 138 147 144 148 3%
Totale GHG emissies
(scope 1 & 2 - market based) Ton CO
2
/jaar
8.639 8.270 10.106 8.161 7.386 7.126 -4%
Directe GHG emissies
(scope 1)
GHG-Dir-Abs & LfL
Ton CO
2
/jaar
6.938 6.731 7.700 6.495 5.988 6.245 4%
Indirecte GHG emissies
(scope 2 - market based)
GHG-Indir- Abs & LFL
Ton CO
2
/jaar
1.701 1.540 2.406 1.666 1.398 880 -37%
Totale GHG intensiteit
(market based)
GHG-Int
kg CO2/jaar/m²
20,47 16,94 15,74 19,79 17,92 17,25 -4%
Totaal water verbruik
Water- Abs & LFL m³/jaar
381.781 476.336 664.895 359.561 383.228 390.531 2%
Totale water-intensiteit van het
gebouw
Water-Int
m³ per m²
0,98 1,03 1,06 0,97 1,04 1,06 2%
Totale afvalproductie Waste-Abs & LfL Ton afval/jaar
740 759 1.848 474 477 551 16%
1
Voor volledige tabel,
zie Annex, Hoofdstuk 14 van dit Jaarverslag.
Campus Overwale – Gent Campus PXL – Hasselt ARC – Luik Rue Mélot – Namen
Katzensprung – Vaals Zernike toren – Groningen Karspeldreef – Amsterdam
Madrid Retiro – Madrid Campus Diagonal Besos – Barcelona Xior Sevilla – Sevilla
Xior Atalaya – Malaga Asprela – Porto Benfica - Lissabon
South Campus – Kopenhagen Basecamp Aarhus – Aarhus
Basecamp Lyngby – Lyngby
Basecamp Lodz II – Lodz Basecamp Katowice – Katowice Basecamp Leipzig – Leipzig Basecamp Malmö – Malmö
DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
193192

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
195194
9.4 SOCIAL
Xior is een organisatie die niet enkel op vlak
van haar medewerkers maar ook op vlak van
haar huurders een grote sociale mix samen-
brengt van mensen uit alle hoeken van de
wereld en uit alle bevolkingsgroepen.
9.4.1 SOCIAL EMPLOYEES: WELZIJN,
GEZONDHEID, VEILIGHEID PERSONEEL
Bij Xior geloven we sterk in het creëren van
een stimulerende omgeving waarin werkne-
mers kunnen groeien samen met het bedrijf
en waar ze hun volledige potentieel kunnen
bereiken in elke fase van hun loopbaan. Xior’s
benadering van de employee life cycle omvat
een uitgebreide reeks initiatieven en pro-
gramma’s die gericht zijn op het ondersteu-
nen en ontwikkelen van onze medewerkers,
vanaf het moment van aanwerving tot aan
het pensioen.
1. Xior’s Human Capital strategie
Xior’s strategie is om een coherent en duur-
zaam personeelsbeleid te voeren dat de
langetermijndoelstellingen van Xior onder-
steunt en de onderneming people-driven en
future-proof zal maken. De doelstellingen
van het HR-departement bestaan uit: ge-
schikte en getalenteerde kandidaten aan te
trekken, training te optimaliseren, professi-
onele en persoonlijke groei te stimuleren,
loyaliteit van de werknemers te versterken
en personeelsverloop te verminderen. Als in-
ternationale speler in studentenhuisvesting
vindt Xior het belangrijk om niet alleen aan
de organisatie van vandaag maar ook aan
die van morgen te bouwen, door proactief
het juiste talent aan te trekken en bestaande
werknemers verder te ontwikkelen.
NIEUWE HUMAN
CAPITAL STRATEGIE
01
AANTREKKEN
VAN TALENT
Bedrijfscultuur & Waarden
OPEN
AANWERVING
voor iedereen
ONBOARDING
Welcome to the
#xiorfamily
04
LEARN,
TEACH, GROW
Ruimte krijgen om competenties
uit te bouwen
03
02
05
WE CARE FOR
YOUR TALENT
Belo nen en erkennen
van talent
06
07
HEALTH, SAFETY
& WELLBEING
Een gezonde work-life
balance
EVALUATIE &
FEEDBACK
You can make the
difference
BEHOUDEN VAN
TALENT / OPVOLGEN
VAN VERTREKKEN
Employer engagement
08
09
SOCIAL EMPLOYEES: WELZIJN, GEZONDHEID, VEILIGHEID PERSONEEL
Gezien de geografische expansie van Xior (4
nieuwe landen in 2022), werd Xior’s HR stra-
tegie verder aangescherpt om ons divers en
inclusief personeelsbestand te bevorderen
en te zorgen voor een naadloze culturele
integratie in alle regio’s. De implementatie
van een nieuwe matrixorganisatiestructuur,
gekenmerkt door gedecentraliseerde busi-
ness units, vereist een strategische bena-
dering van talentmanagement, waarbij de
nadruk ligt op autonomie en samenwerking
binnen teams. Daarnaast stroomlijnt het
shared service center via het hoofdkantoor
de administratieve functies, waardoor we
onze middelen kunnen optimaliseren en de
operationele efficiëntie kunnen verbeteren.
Door deze strategische aanpassingen willen
we een soepele overgang mogelijk maken,
synergiën benutten en een uniforme organi-
satiecultuur cultiveren die is afgestemd op
onze overkoepelende bedrijfsdoelstellingen.
Deze strategie zal verder ingebed worden
op de verschillende fases van de volledige
employee lifecycle om de ambitie van Xior
als duurzame, langetermijn werkgever nog
verder te versterken.
+7%
evolutie werknemers
van 217* eind 2022
naar 232 eind 2023
WERKNEMERS
28% BE
25% NL
25% ES
6% PT
2% DE
4% PL
9% DK
1% SE
54%
46%
27%
ONDER 30J
54%
TUSSEN 30-50J
19%
BOVEN 50J
2. Aantrekken van talent –
Bedrijfscultuur & Waarden
(Diversity-Emp)
Als toonaangevend vastgoedbedrijf begrij-
pen we het cruciale belang van het aan-
trekken en behouden van toptalent voor het
succes van onze onderneming. Onze toewij-
ding aan employer branding gaat verder dan
alleen werving; het gaat om het stimuleren
van een inclusieve en dynamische werkcul-
tuur waarin individuen zich kunnen ontplooi-
en. We investeren actief in initiatieven die
onze waarden, mogelijkheden en toewijding
aan de groei van onze werknemers onder
de aandacht brengen, zodat onze employer
brand aanslaat bij zowel huidig als poten-
tieel talent. Diversiteit vormt het hart van
onze organisatie en weerspiegelt de leven-
dige gemeenschappen waarin we actief zijn.
We erkennen de unieke perspectieven en ta-
lenten die elk individu met zich meebrengt.
Door een cultuur van inclusiviteit te koeste-
ren, trekken we niet alleen divers talent aan,
*
Het cijfer voor 2022 werd aangepast van 180 naar 217 dit jaar

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
197196
F
Focus on the
client
A
Act sustainably
M
Move as one team
I
Integrity and
diversity
L
Learn, teach,
grow
Y
You can make the
difference
maar creëren we ook een omgeving waarin
iedereen zich gewaardeerd en gerespec-
teerd voelt en in staat wordt gesteld om het
beste van zichzelf te geven.
Om getalenteerd, geschikt personeel aan
te trekken voor Xior en zo een kwalitatieve
“talent pool” te creëren en behouden, alsook
het “employer brand” op lange termijn te
versterken, wordt de recrutering uitgebreid
en aangepast aan de huidige trends op de
arbeidsmarkt en de behoeften van Xior en
potentiële sollicitanten. In 2023 lanceerde
Xior een gloednieuwe careers pagina, met
meer focus op employer branding en een
duidelijk overzicht van de vacatures per
land. Daarnaast heeft Xior ook een “referral
programma” waarbij huidige werknemers
gekwalificeerde kandidaten kunnen aan-
brengen om vacatures in te vullen. Indien
de kandidaat wordt aangenomen, krijgt de
werknemer van Xior een som die hij mag
schenken aan een goed doel naar keuze.
Xior zal ook evolueren naar strategische
Human Capital Asset planning, waarbij Xior
zal trachten toekomstige aanwervingsbe-
hoeften in te schatten en te matchen met de
juiste talenten en kwaliteiten. Deze proactie-
ve aanpak zal ervoor zorgen dat de jobs futu-
re-proof zijn en Xior steeds de juiste talenten
en vaardigheden in house heeft. Xior past
haar strategie aan op basis van de feedback
van werknemers, veranderende marktom-
standigheden en best practices om steeds
pionier te zijn op vlak van talent attraction en
talent management.
Xior heeft de ambitie een gewaardeerde
werkgever te zijn door een open, inclusieve
en verwelkomende werkplek te creëren voor
zowel studenten als medewerkers. Deze cul-
tuur wordt verder uitgedragen door de Xior
“FAMILY” waarden, waarbij elke letter een
staat voor één van onze kernwaarden.
3. Open aanwerving voor iedereen
Xior’s wervingsbeleid is verankerd in de
principes van diversiteit en open werving.
We gaan proactief met gerichte wervings-
campagnes op zoek naar mensen met de
juiste competenties die zich ook herkennen
in onze bedrijfscultuur, waarden en activitei-
ten. Hierbij representeren we ook een beeld
van de samenleving in de markten waar Xior
in aanwezig is. Het is daarbij van belang dat
er een mix van culturen, talenten, competen-
ties, persoonlijkheden, socio-economische
achtergronden en talen te zien is die bij onze
studenten ook weerspiegeld wordt naar
onze werknemers.
Daarom is het voor Xior primordiaal dat er
tijdens het selectieproces ruimte is voor
iedereen met oog voor diversiteit. De selec-
tieprocedures zijn kort, laagdrempelig en
op basis van objectieve selectiecriteria en
zijn vrij van enige discriminatie gebaseerd
op de kandidaat zijn of haar leeftijd, etnici-
teit, geslacht, nationaliteit, religie, seksuele
geaardheid of enige andere persoonlijke
karaktereigenschap die geen enkele invloed
hebben op de voorwaarden voor tewerkstel-
ling of de werkprestaties.
De medewerkers van Xior in België vallen
onder het Paritair Comité 323 met uitzonde-
ring van enkele werknemers die werkzaam
zijn voor Roxi die onder Paritair Comité 302
vallen. In de andere landen zijn er verschil-
lende cao’s die afhangen van het type resi-
dentie, de aangeboden diensten, locatie etc.
we act as a family
we grow as a family
we are a family
We operate and act as one
each letter standing for our
main principles.
4. Onboarding – welcome to the
#xiorfamily
Een belangrijk onderdeel van de strategie
is het onboardingstraject. In 2023 werd het
onboardingstraject verder uitgebreid door
extra in te zetten op een vlotte integratie
in de eerste maanden. Het onboardings-
traject vertrekt vanuit de principes Culture,
Connection, Clarification en Compliance.
Elke werknemer maakt kennis met Xior door
middel van een welkomstvideo, introductie
presentatie en interactieve sessies waarbij
ze de business leren kennen. De video en
introductie bevatten o.a. een code of con-
duct & integriteitstraining, inclusief de poli-
cies, een algemene presentatie over Xior en
de bedrijfswaarden en een GDPR training.
Ze krijgen dan ook een introductie tot de
Xior Academy waar ze verdere opleiding
kunnen volgen en relevante trainingen op
dat moment ingepland worden. Elke nieuwe
werknemer krijgt ook een introductie tot
hun persoonlijk KPI plan. Het traject gaat
dan verder naar learning-on-the-job, waar-
bij werknemers een “buddy” toegewezen
krijgen als mentor die klaarstaat voor alle
vragen.
Xior voorziet ook voldoende contactmomen-
ten tussen werknemers via verschillende
initiatieven, zodat iedereen met elkaar ge-
connecteerd blijft. Nieuwe personeelsleden
worden voorgesteld aan de hand van de
periodieke interne People Flash, een be-
langrijk intern communicatiedocument met
allerhande nieuws over de organisatie en
haar teams. Het HR team zal in 2024 een
uitgebreid “employee handbook” uitrollen in
alle landen, dat als leidraad kan dienen voor
nieuwe en bestaande werknemers.
5. Learn, Teach, Grow
Learn (Emp-Training)
De cultuur bij Xior wordt gekenmerkt door
een platte organisatiestructuur en een fa-
miliale sfeer waar ondernemerschap en
initiatieven worden aangemoedigd en on-
dersteund. Xior wil dat haar werknemers hun
rol op de meest optimale manier vervullen, in
een omgeving waar iedereen binnen de Xior
Family zich goed en gewaardeerd voelt en
de ruimte krijgt om hun competenties verder
uit te bouwen.
Alle werknemers (ook parttime, interim en
zelfstandige medewerkers) krijgen de kans
om zich persoonlijk verder te ontwikkelen.
In 2023 lanceerde Xior hiervoor haar “Xior
Academy”, een centraal platform dat alle
opleidingsmogelijkheden bundelt en dat
Culture
Connection
Compliance
Clarification
The
4 C’s
• Welcome videos
• Introduction presentation
• Xior values
• Upcoming events
• Get to know the team
• Real time feedback
• Employee handook
• Company policies
• Health & safety
• Organisational charts -
who is who
• KPI targets
• Internal Intranet (Sharepoint)

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
199198
openstaat voor alle werknemers. Op deze
manier kunnen ze makkelijk diverse oplei-
dingen volgen. Zowel in-house opleidingen,
alsook externe trainingen zijn hier te vinden
(o.a. meer dan 150 gratis te volgen online
opleidingen in samenwerking met het op-
leidingsplatform “GoodHabitz”). Ook andere
externe opleidingen, degree programma’s,
leadership programma’s en certificaatop-
leidingen kunnen eenvoudig worden aan-
gevraagd via dit platform en in overleg met
de respectievelijke manager, of tijdens de
jaarlijkse evaluatie.
Naast de online Academy gebeuren oplei-
dingen ook via ‘on the field’ trainingen voor
de ontwikkeling van jobspecifieke, ESG en
software skills (bv. GDPR training, EHBO trai-
ning, Excel, ESG workshops, integriteitstrai-
ning rond ethische standaarden en gelijke
kansen, …) alsook voor soft skills. Voor ex-
terne opleidingen wordt naast GoodHabitz
beroep gedaan op erkende leerinstanties
(bv. EHBO training via het Rode Kruis, vast-
goedopleidingen via Sociaal Fonds 323,
Real Estate Specialization courses via IEB
(Instituto De Estudios Bursatiles).
In 2023 werd officieel 13,4u opleiding per
werknemer gegeven, een stijging van 131%
t.o.v. 2022. Rekening houdend met het feit
dat de Academy pas in november werd
gelanceerd, verwacht Xior dat het aantal op-
leidingsuren in 2024 nog verder zal stijgen,
terwijl de Academy en het opleidingsplan
verder uitgebreid worden.
Voor meer informatie rond de meetmetho-
dologie van de bovenstaande indicatoren
wordt verwezen naar Hoofdstuk 9.6.6 van
dit jaarverslag (‘analyse van de berekenin-
gen’) .
Teach: Sharing knowledge
Xior bevindt zich als studentenhuisvester
in de ideale positie om te connecteren en
kennis te delen met de jonge talenten van
vandaag. Daarom hebben we een trainees-
hip programma waarbij we elk jaar de kans
bieden aan studenten om stage te lopen
om waardevolle ervaring op te doen en hun
carrière goed te starten. Tegelijkertijd biedt
het voor Xior de kans om jonge talenten aan
te trekken en mogelijks te behouden na hun
stage, om een kwalitatieve talent pool te
creëren.
ACADEMY
Meer dan
150
opleidingen
13,4 u
opleiding per werknemer
Thema’s:
persoonlijke kracht,
inspirerend leiderschap,
masterclasses,
taal,
communicatie,
management en teamwork,
veiligheid en gezondheid,
commerciële vaardigheden,
productiviteit,
digitale vaardigheden, Microsoft
Office,
Ethiek & Integriteit,
GDPR,
interne trainingen
PERSOONLIJKE
KRACHT
INTERNE
TRAININGEN
INSPIREREND
LEIDERSCHAP
MANAGEMENT EN
TEAMWORK
COMMERCIËLE
VAARDIGHEDEN
VEILIGHEID EN
GEZONDHEID
COMMUNICATIE
MICROSOFT
OFFICE
PRODUCTIVITEIT
DIGITALE
VAARDIGHEDEN
TAAL
GDPR
MASTERCLASSES
ETHIEK &
INTEGRITEIT
7
Tijdens drukke periodes (rapportering, start
verhuurseizoen, openkotdagen, …) doet de
organisatie ook beroep op jobstudenten.
Daarnaast geven we ook regelmatig lezin-
gen en opleidingen bij diverse Universiteiten
en Hogescholen (o.a. KU Leuven, KDG
Hogeschool, Thomas More Hogeschool,
Vlerick, Hogeschool Rotterdam, Universidad
Europea Madrid).
Grow
Er zal in de strategie ook meer ingezet
worden op ownership en leadership deve-
lopment, zodat de Xior Family elkaar kan
blijven inspireren en motiveren. Ook interne
mobiliteit speelt een belangrijke rol, zelfs op
internationaal vlak, waarbij personeelsleden
de mogelijkheid krijgen om ook voor Xior
in één van de andere landen te werken. De
doelstelling is om ook een individueel oplei-
dingsplan uit te rollen.
In de People Flash worden ook de lopende
vacatures meegegeven, waarvoor werkne-
mers ook intern kunnen solliciteren.
6. Belonen en erkennen van talent
(nieuw annual incentive plan)
(Diversity-Pay)
Xior biedt al haar werknemers een eerlijk
salarispakket aangevuld met een variabele
vergoeding en extralegale voordelen die
afhankelijk zijn van de plaats van tewerk-
stelling, rekening houdend met lokale wet-
gevingen, het sociale statuut en de functie
van de medewerker. Eind 2023 lanceerden
we een nieuw KPI plan dat van toepassing
is voor alle werknemers. Dit plan omvat
meetbare KPI’s gefocust op financiële en
ESG KPI’s (waaronder klanttevredenheid en
gebouwkwaliteit). Dit variabele loon of deze
variabele bonus wordt uitbetaald in cash of
via een warrantsplan, afhankelijk van het
landspecifieke wettelijke en fiscale kader.
Of de doelstellingen al dan niet (gedeelte-
lijk) worden bereikt, wordt berekend aan de
hand van meetbare scorecards waarvan
medewerkers bij introductie van het KPI plan
op de hoogte zijn. Per kwartaal wordt een
feedbackmoment georganiseerd waarbij de
tussentijdse scores worden bekeken, zodat
werknemers goed op de hoogte zijn van hun
vooruitgang.
STAGEPLAATSEN
2023
KPI PLAN WERKNEMERS
1
Verloning gelinkt aan NOI &
occupancy rate
2
Verloning gelinkt aan
klanttevredenheid, meetbaar via o.a.
google review score & resultaten
student wellbeing survey
3
Verloning gelinkt aan departement-
specifieke target (bv. opvolging van
gebouwkwaliteit, aanleveren en
opvolgen van de nodige attesten,… )

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
201200
Bij het bepalen van de lonen wordt uitgegaan
van het principe “gelijk loon voor gelijk werk”
om te zorgen voor een faire en evenwichtige
verloning. Om een competitief salaris te ga-
randeren voor haar werknemers herbekijkt
Xior jaarlijks haar jobomschrijvingen en
bijhorende weging en benchmarking voor
personeel dat reeds in dienst is bij Xior. Wat
het salaris en andere extralegale voorde-
len betreft wordt geen enkel onderscheid
gemaakt tussen mannen en vrouwen en
worden mannen en vrouwen met dezelfde
functie gelijk behandeld en streven we naar
een goede loonkloofverhouding.
Door de grote verschillen tussen de gemid-
delde loonniveaus, alsook de verhouding
mannen/vrouwen in de diverse landen geeft
het geaggregeerd cijfer een vertekend beeld.
Het verschil op nationaal niveau is veel be-
perkter en te wijten aan de mix van arbeiders
& bedienden.
Naast vaste en variabele vergoeding worden
alle werknemers bij Xior op tal van andere
manieren erkend en beloond. Zo krijgt ieder-
een jaarlijks een kerstpakket van Xior, zijn er
e-bikes beschikbaar voor de werknemers,
worden er team events georganiseerd,
worden er “Xior Awards” uitgereikt ter erken-
ning van de medewerkers, ...
De Raad van Bestuur kan vanaf 2023 bepalen
dat de leden van het Uitvoerend Management
een gedeelte van hun variabele vergoeding
moeten aanwenden om aandelen van de
Vennootschap te verwerven, onderhevig aan
een driejarige verwervingsregeling. Voor de
niet-uitvoerende bestuurders en voor de me-
dewerkers van Xior bestaat er momenteel
geen aandelen(optie)plan.
7. Health, safety & wellbeing
(H&S-Emp)
Xior wil haar werknemers ook de nodige
flexibiliteit bieden, met een gezonde work-
life balance en ruimte voor interne mobiliteit.
Xior heeft ook een formele telewerk policy
uitgewerkt, waarbij werknemers hybride
kunnen werken waar mogelijk. Om ongeval-
len en ziekteverzuim te voorkomen, worden
regelmatig gezondheids -en veiligheids-
trainingen georganiseerd. Werknemers
kunnen ook verschillende opleidingen rond
gezondheid en veiligheid op het werk volgen
op de Xior Academy (bv. mentale gezond-
heid, burn-out preventie, stressmanage-
ment, veiligheid op het werk).
LOONKLOOF
VERHOUDING 1,27
In 2023 werden geen arbeidsgerelateerde
sterfgevallen geregistreerd. Xior promoot
een gezonde work-life balance en volgt het
ziekteverzuim op met oog voor het verbete-
ren van de werkplaats. Het ziekteverzuim in
2023 komt neer op 6,68% en lag weliswaar
hoger dan gewoonlijk als gevolg van enkele
langdurige zieken (zie EPRA tabel in Annex
van dit Jaarverslag) .
2
Conform EPRA-
richtlijnen werden deze cijfers bovendien
genormaliseerd om geen vertekend beeld
te geven ten gevolge van het stijgend per-
soneelsbestand. Voor meer achtergrond
rond de rapportage van de veiligheids- en
gezondheidsindicatoren wordt verwezen
naar de meetmethodologie in Hoofdstuk
9.6.6 van dit Jaarverslag (‘normalisatie en
intensiteiten’).
Xior heeft ook een corporate wellbeing pro-
gramma genaamd “Xiorize”. Hierbij worden
tal van evenementen georganiseerd om het
fysieke en mentale welzijn van de werkne-
mers te verbeteren. Voorbeelden hiervan
zijn: deelname aan een kwart triatlon met
volledige professionele coaching, diverse
sportevenementen zoals bv. de 10 Miles in
Antwerpen, lokale fitnesslessen, tennistoer-
nooien, teambuildings, …
2
Afwezigheidsoverzicht: ziekte & herstel (5,32%), ouderschapsverlof (0,78%), herstel arbeidsongeval (0,01%), overige (0,57%). Ratio’s berekend ten opzichte van geplande werkdagen.
8. Evaluatie & feedback – You can
make the difference (Emp-Dev)
Voor alle werknemers wordt minimaal
jaarlijks een (in)formeel feedbackmoment
georganiseerd met de rechtstreekse leiding-
gevende. Voor het nieuwe KPI plan wordt
per kwartaal ook een evaluatie ingepland,
waarbij werknemers een overzicht krijgen
van hun progressie. Dit zal ook leiden tot
een stijging van het formele evaluatieper-
centage. Daarnaast wordt verwacht dat de
lijnmanagers ook regelmatige één op één
gesprekken houden met hun werknemers
met aandacht voor persoonlijke ontwikke-
ling, ambities en prestaties. Via reguliere
informele overlegmomenten krijgt iedereen
nog bijkomende kansen om extra feedback
te geven. In 2023 werd voor 50% van de
werknemers een formeel evaluatiemoment
georganiseerd. Dit percentage ligt lager dan
gewoonlijk door de integratie van de nieuwe
landen, waarbij alle formele processen nog
niet volledig werden overgenomen.
Voor meer achtergrond rond de rappor-
tage van de ontwikkelings-indicatoren
wordt verwezen naar de meetmethodolo-
gie in Hoofdstuk 9.6.6 van dit jaarverslag
‘analyse van de berekeningen’).
Xior organiseert ook een jaarlijkse online
werknemersenquête. Deze wordt door een
externe professionele partij georganiseerd
om zo de nodige anonimiteit te garande-
ren. Hierin worden alle werknemers over de
landen heen bevraagd over o.a. hun tevre-
denheid bij Xior als werkgever, de opleidings-
mogelijkheden, persoonlijke ontwikkeling,
salaris, etc.
Werknemerstevredenheid is een cruciale
factor voor de duurzaamheid en succes
van Xior als bedrijf. Daarom heeft Xior vanaf
2024 werknemerstevredenheid opgenomen
in de ESG KPI’s gelinkt aan de renumeratie
van het Management team.
“HET IS DE
AMBITIE VAN
XIOR OM
ELK JAAR DE
PORTEFEUILLE
DUURZAME
ASSETS TE DOEN
TOENEMEN.”

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
203202
9. Behouden van talent / opvolgen
van vertrekken (employee
engagement) (Emp-Turnover)
Binnen de HR strategie wordt op meerdere
sporen gewerkt rond employee engage-
ment om ervoor te zorgen dat het juiste
talent binnen de organisatie kan gehouden
worden, onder meer door in te zetten op
persoonlijke ontwikkeling, interne mobiliteit,
mentoring, coaching, loopbaanadvies en
een evenwichtige en degelijke verlonings-
structuur. Bij elke werknemer die het bedrijf
verlaat, wordt een gestructureerd exit-inter-
view ingepland. Zo houden we onze aanpak
geregeld met kritische zin tegen het licht en
kunnen we bijsturen waar nodig.
Xior beseft ook dat het verliezen van ge-
kwalificeerd, gespecialiseerd personeel een
risico is voor het succes van het bedrijf. Het
is het doel van het HR team om getalen-
teerde werknemers in het bedrijf te houden,
zodat ze zich verder kunnen specialiseren
en deze kennis in het bedrijf behouden blijft.
Xior probeert dit risico te mitigeren aan de
hand van diverse initiatieven en succes-
sieplanning. Concrete initiatieven die Xior
hiervoor neemt zijn: Xior Academy waar per-
soneel zich verder kan ontwikkelen, career
planning, het nieuwe KPI bonusplan, regel-
matige feedbackmomenten, leadership de-
velopment, wellbeing initiatieven, jaarlijkse
tevredenheidsenqûete en meer.
9.4.2 SOCIAL TENANTS: WELZIJN,
GEZONDHEID VEILIGHEID STUDENTEN
Naast een diverse groep medewerkers,
brengt Xior ook op vlak van huurders een
grote sociale mix van mensen samen, uit
diverse culturen, landen en socio-economi-
sche klassen. In 2023 bood Xior onderdak
aan meer dan 147 verschillende nationa-
liteiten die in alle harmonie samen konden
studeren, wonen en leven.
Gerust, gezond en veilig op kot (H&S-Assets
& H&S-Comp)
Xior hecht veel belang aan het welzijn, de ge-
zondheid en veiligheid van zowel haar huur-
ders als haar medewerkers. De slogan “feel
0
1
6,68%
ARBEIDS GERELATEERDE
STERFGEVALLEN
ARBEIDSONGEVALZIEKTEVERZUIM
GEZONDHEID, VEILIGHEID & WELZIJN
79% 50%
A
l
g
e
m
e
e
n
e
t
e
v
r
e
d
e
n
h
e
i
d
w
e
r
k
n
e
m
e
r
s
F
o
r
m
e
l
e
e
v
a
l
u
a
t
i
e
s
2
0
2
3
Azerbeidzjan
Turkije
Moldavië
Oman
Libië
Egypte
Marokko
Portugal
Spanje
Ivoorkust
Nigeria
Kenia
Uganda
Zuid-Afrika
Verenigde Arabische
Emiraten
Sudan
Kosovo
Zweden
Noorwegen
Denemarken
Australië
Suriname
Peru
Mexico
Ecuador
Colombia
Brazilië
Bolivia
Canada
Verenigde Staten
Costa Rica
Bermuda
Curacao
Cyprus
IJsland
Mauritius
Albanië
Macedonië
Griekenland
Bulgarije
Roemenië
Servië
Bosnië
Herzegovina
Kroatië
Polen
Tjechië
Slowakije
Oostenrijk
Hongarije
Italië
Oekraïne
Rusland
Georgië
Iran
Syrië
Afghanistan
Pakistan
India
Oezbekistan
Kazachstan
Libanon
Jordanië
Koeweit
Sri Lanka
Bahrein
Slovenië
Thailand
Vietnam
Indonesië
Maleisië
Taiwan
Filipijnen
China
Zuid-Korea
Japan
Letland
Estland
Litouwen
Finland
Singapore
FROM AROUND THE GLOBE A WORLD CLASS FAMILY
We currently count 147 nationalities in 147 buildings
“FEEL AT HOME!
XIOR WIL ZOVEEL
MOGELIJK
STUDENTEN
EEN TWEEDE
THUISGEVOEL
GEVEN, WAAR
ZE IN IDEALE
OMSTANDIGHEDEN
KUNNEN STUDEREN,
WONEN EN LEVEN.”
at home” is dan ook bewust gekozen, want
bij Xior zal de veiligheid, comfort en gezond-
heid van haar studenten altijd voorop staan,
zodat ze zorgeloos kunnen genieten van hun
studententijd en Xior voor hen echt aanvoelt
als een tweede thuis. Residenties voldoen
steeds aan de hoogste veiligheidsnormen
en beschikken over toegangscontrole en
brandveiligheidssystemen.
100% van de assets ondergaat een veilig-
heidsbeoordeling conform de woningcode
in het kader van de vergunningverlening.
Deze conformiteitscontroles zijn wettelijk
3
Het aantal incidenten bevat ook nog de incidenten van de voorgaande jaren zolang deze nog niet volledig zijn opgelost..
vastgelegd en omvatten o.a. (afhankelijk
van de diverse regionale richtlijnen) controle
van de brandveiligheid en een technische
beoordeling van o.a. de liften, de elektrici-
teit, de waterkwaliteit, de verluchting en de
verwarmingssystemen. Zoals aangegeven
in de EPRA-tabel ( zie Annex van dit jaar-
verslag ) werden in 2023 30 incidenten
3
(van niet-naleving van de voorschriften en
vrijwillige codes met betrekking tot de ge-
zondheids- en veiligheidseffecten van onze
assets) vastgesteld. Hierbij werd, volgens
ons beleid, na vaststelling onmiddellijk inge-
grepen.
+9,28%
Evolutie aantal studenten 2022-2023

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
205204
Daarnaast voeren de operationele mede-
werkers of residence managers regelmatig
site visits uit. Zij identificeren de noden en
mogelijke verbeteringen en zorgen ervoor
dat eventuele problemen snel worden aan-
gepakt. Mocht er zich alsnog een dringend
technisch probleem voordoen, dan staan de
operationele teams 24/7 ter beschikking van
de studenten. De operationele teams krijgen
ook jaarlijkse gezondheids -en veiligheids-
trainingen zodat ze steeds de beste zorg
kunnen bieden aan de studenten.
Xior blijft ook inzetten op sensibiliserings-
campagnes om studenten bewuster te
maken over hun eigen energieverbruik. Deze
campagnes worden per mail, in de residen-
ties en op social media gedeeld.
C AP S F OR A NE W LIF E ®
A ND H E LP T H E S T UDI E S F O R RA R E
C HI L D H OO D D IS E A SES
Engagement: meeleven met de studenten
Het is voor Xior belangrijk om te weten wat er
leeft bij haar huurders. Daarom organiseert
Xior sinds 2021 jaarlijks een tevredenheid-
senquête bij haar huurders, in samenwer-
king met een professionele organisatie. De
resultaten van deze enquête worden ten
harte genomen door Xior en concrete acties
worden ook gecommuniceerd naar de stu-
denten om zo Xior’s dienstverlening nog
verder te verbeteren. Naast de enquête wil
Xior ook diverse student boards lanceren in
de verschillende landen, waarbij een selectie
studenten kan bijdragen aan het verbeteren
van de Xior-beleving voor alle studenten.
Verder worden er ook lokale en internatio-
nale acties opgezet door Xior zoals onder
meer een Go sharing groene mobiliteit voor
studenten in België en Nederland, exclusie-
ve avant-premières in de bioscoop voor Xior
studenten, bezoek aan een filmset of voet-
balmatch,…
78%
algemene tevredenheid studenten
Ook ter bevordering van het gemeen-
schapsgevoel organiseert Xior in alle landen
verschillende evenementen zoals een ope-
ningsevenement, welkomstdrink, speedda-
ting om elkaar te leren kennen, filmavonden,
pingpongtoernooien en nog veel meer. Ook
seizoensevenementen zoals sinterklaas,
Pasen, kerst, halloween, carnaval, worden
frequent georganiseerd. In Nederland, voor
de gebouwen waar standaard geen residen-
ce manager aanwezig is, organiseren we
‘koffie uurtjes’ waarbij personeel van Xior ter
plekke gaat en beschikbaar is voor de stu-
denten, zo krijgen we ook een beter beeld
van wat er leeft in de studentenresidenties.
In residentie Lyngby in Denemarken is ook
een running track van 700 meter op het dak
aanwezig waar regelmatig loopwedstrijden
worden georganiseerd. Deze wedstrijden
zijn niet alleen open voor de studenten, maar
ook voor de lokale buurt.
Met de integratie van het Yardi platform zal
ook de administratieve kant van studenten
hun verblijf nog gebruiksvriendelijker en effi-
ciënter verlopen (zie digitalisering).
Betaalbaarheid voor de huurders
Xior beseft zeer goed dat studeren en op kot
gaan een grote investering vergt van studen-
ten en hun ouders. We doen er dan ook alles
aan om kwalitatieve en betrouwbare huis-
“
DE RESIDENTIE WAS EEN
ZEER COMFORTABELE PLEK
VOOR MIJ, DE MODERNE
STUDIO MET UITZICHT OP ZEE
WAS FANTASTISCH. XIOR IS
GEWELDIG OM VRIENDEN TE
MAKEN EN HET PERSONEEL
IS ERG VRIENDELIJK EN
BEHULPZAAM! SUPER BLIJ
DAT IK HET MIJN THUIS
MOCHT NOEMEN.”
vesting, waar studenten in ideale omstan-
digheden kunnen studeren, wonen en leven,
toegankelijk te maken voor zo veel mogelijk
studenten. We streven naar een optimale
mix van studentenkamers, waaronderook
‘budgetkamers’, zodat studentenhuisvesting
geen luxeproduct hoeft te zijn.
“
IK HEB DE AFGELOPEN
2 JAAR IN POTSDAM
GEWOOND TERWIJL IK
MIJN STUDIE AFRONDDE.
PERFECTE HUISVESTING
VOOR STUDENTEN EN
JONGE PROFESSIONALS.
DE KAMERS ZIJN
GOED ONTWORPEN
MET MEUBELS VAN
HOGE KWALITEIT,
COMFORTABELE
MATRASSEN EN EEN
MOOIE BADKAMER. OOK AL
IS DE LOCATIE MISSCHIEN
NIET DE MEEST CENTRALE,
DE NATUUR IN DE BUURT
IS GEWELDIG EN JE KUNT
OVERAL MAKKELIJK HEEN
MET HET OPENBAAR
VERVOER. WANNEER WE
PROBLEMEN HADDEN,
WAS MANAGER JENNA
ER OM ONS TE HELPEN.
‘S AVONDS EN IN HET
WEEKEND IS ER ALTIJD
BASEBUDDY OM HET
PROBLEEM OP TE LOSSEN.
IK HEB EEN GEWELDIGE
TIJD GEHAD EN RAAD DEZE
PLEK TEN ZEERSTE AAN.”
We werken samen met onderwijsinstellingen
en woningcorporaties om een extra ‘sociaal’
aanbod te kunnen verzekeren. In verschillen-
de steden gaat Xior een contract aan met de
lokale universiteiten om een sociaal aanbod
te garanderen, of biedt zij samen met hen
‘scholarships’ aan, waardoor studenten een
kamer kunnen huren aan een sterk verlaag-
de huurprijs.
Huurtoeslag Nederland: dit is een maatre-
gel die invloed heeft op de betaalbaarheid
van zelfstandige studentenwoningen. In
Nederland bestaat de mogelijkheid om
huurtoeslag aan te vragen. Indien een stu-
dent een zelfstandige woonruimte huurt en
jonger is dan 23 jaar dan komt hij of zij in
aanmerking voor huurtoeslag indien de kale
huurprijs vermeerderd met subsidiabele ser-
vicekosten niet hoger is dan de kwaliteits-
kortingsgrens (2023= 452,20 EUR). Vanaf
23 jaar heeft de student recht op huurtoe-
slag indien de kale huurprijs vermeerderd
met subsidiabele servicekosten niet hoger
is dan de liberalisatiegrens (2023 = 808,03
EUR). Het bedrag van de toeslag is afhanke-
lijk van het inkomen van de student en het
bedrag van de huur. Xior stemt haar huren
in Nederland af op de huurtoeslaggrenzen
waardoor de woningen betaalbaar blijven
voor de studenten.
Xior breidde ook haar ‘Green Finance
Framework’ uit naar een ‘Sustainable
Finance Framework’ om ook meer te kunnen
inzetten op sociale/betaalbare huisvesting.
Zie Hoofdstuk 9.3.2.5 voor meer informatie
over dit framework.
Xior Connect
Ook de student kreeg een centrale plaats in
het digitaal transformatieproject dat in 2021
opgestart werd. De volledige customer jour-
ney van de student werd in detail in beeld
gebracht en zal in 2023-2024 dienen als
basis voor diverse platformen, waaronder
ook de nieuwe Yardi website. Het doel is om
in de loop van 2023-2024 een efficiënt maar
vooral homogeen platform, van check-in tot
check-out te creëren, dat zal zorgen voor een
nog sterkere studentenbeleving alsook voor
interessante partnerships met het bedrijfs-
leven. In 2022 werd er o.a. al een webshop
voor studenten gelanceerd, waar ze makke-
lijk starterspakketten kunnen kopen (zoals
bv. keuken-, schoonmaak-, linnenpakket, …)
XIOR WON MET
BRINKTOREN
IN 2023 DE
“MIDDENHUUR
AWARD”,
een prijs gericht op
betaalbare woningprojecten
voor de middeninkomens in
Nederland.

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
207206
Duurzame gemeenschappen: sociale in-
clusie & charity
Xior besteedt ook de nodige aandacht aan
voorzieningen voor andersvaliden. Zo be-
schikken vele gebouwen over bv. bredere
deuren voor rolstoelpatiënten, ruimere
kamers en badkamers voor andersvaliden.
In diverse residenties werkt Xior samen met
verschillende sociale non-profit organisa-
ties die zich focussen op mensen met een
beperking of kansen wil bieden aan mensen
met een sociale achterstand. Zo wordt er in
Barcelona samengewerkt met:
•
Foundation Formació i Treball voor het
restaurant, de catering en de schoon-
maak van de gemeenschappelijke ruim-
tes. Deze Caritas-foundation heeft als
doel om mensen aan een job te helpen
die niet of moeilijker in het reguliere ar-
beidscircuit terechtkunnen.
•
ILUNION voor het verwerken van de was
en linnen. Deze organisatie wil kwalita-
tieve jobs creëren voor mensen met een
beperking.
•
Diswork voor al de nachtconciërges, dit
is een organisatie die mensen met een
beperking aan jobs helpt.
In 2019 lanceerde Xior met ROXI een nieuw
hybride housingconcept. Deze combina-
tie van short –en long stay richt zich op
doelgroepen in de bredere omgeving en
leefwereld van de student: bijvoorbeeld
ouders die hun kind komen bezoeken, doc-
torerende studenten, young professionals,
etc. Momenteel is er 1 operationele Roxi
residentie in Brussel.
In ‘The Lofttown’ in Barcelona worden lekke-
re, gezonde en uitgebalanceerde maaltijden
geserveerd (gemaakt met zoveel mogelijk
lokale en biologische producten) aan de stu-
denten. Alle voedseloverschotten worden
aan een goed doel geschonken dat die
overschotten op zijn beurt verdeelt onder de
meest kansarmen in de stad.
Xior weet maar al te goed dat een goede op-
leiding en onderdak van zeer groot belang
zijn voor jongeren. De organisatie draagt
deze twee waarden dan ook nauw aan het
hart en daarom is Xior sinds 2020 officië-
le corporate partner geworden van “Little
Hearts”. Dit is een non-profit weeshuis in
Cambodja dat een 40-tal weeskindjes onder
zich neemt en ook lesgeeft aan ca. 120 kin-
deren uit de buurt. Xior ondersteunt deze
organisatie met een maandelijkse bijdrage
en occasionele acties of evenementen.
Eind 2023 steunde Xior ook de warmste
week in België, een jaarlijks initiatief van
Belgische radiozenders. Dit jaar was het
thema “opgroeien zonder zorgen” voor kin-
deren, jongeren en studenten. Xior stelde
een ruimte in één van haar panden in Brussel
ter beschikking van studenten van de RITCS
School of Arts voor een 82-uur durende live
radioshow die donaties inzamelde voor dit
initiatief.
Op vlak van aanwerving heeft Xior ook een
referral policy gelinkt aan goede doelen.
Hierbij kan een huidige werknemer een kan-
didaat voorstellen voor een openstaande
vacature. Indien die kandidaat uiteindelijk
door Xior wordt aangenomen (en minstens
3 maanden werkzaam is bij Xior), krijgt de
voorgenoemde werknemer de kans om een
cheque in naam van Xior te schenken aan
een goed doel naar hun keuze.
Xior heeft de doelstelling is om een charity
policy op te stellen om een kader te schep-
pen om initiatieven van werknemers en stu-
denten te ondersteunen.
Community engagement (Comty-Eng)
Een constante en interactieve communi-
catie met onderwijsinstellingen en (lokale)
overheden is een belangrijk aandachtspunt
voor Xior. Per 31 december 2023 is ca. 10%
van de huurinkomsten uit de vastgoed-
portefeuille verbonden aan een vorm van
samenwerking met een onderwijsinstelling
(contracten, garanties en samenwerkingen).
Xior streeft naar goede relaties en een goede
verstandhouding met de buren van alle re-
sidenties. Om dat te bewerkstelligen vindt
er regelmatig overleg plaats met de buren,
van bij het begin van het vergunningstraject,
maar ook na ingebruikname van het gebouw.
Daarnaast wordt er door de residence ma-
nagers vaak een gangverantwoordelijke
aangesteld, die fungeert als extra con-
tactpersoon tussen de studenten en Xior.
Er wordt gestreefd om eventuele overlast
(geluid, afval, …) voor zowel medebewoners
als omwonenden tot een absoluut minimum
te beperken. Dit gebeurt aan de hand van sen-
sibiliseringsacties, maar ook door een actie-
ve en intensieve opvolging door de residence
managers die ter plaatse aanwezig zijn.
57%
gebouwen met residence manager
Verder sponsort Xior ook diverse jeugd-
clubs, sportclubs en studentenclubs, zowel
op financieel vlak als door het voorzien van
goederen zoals sportkleding, gadgets en
andere.
Over de verschillende landen heen worden
ook diverse lokale initiatieven ondersteund,
zoals bv. in Portugal het “cycling without
age” initiatief waarbij jongeren de oudere,
mindervalide generatie mee op stap nemen
op de fiets.
9.5 GOVERNANCE: ETHIEK EN
INTEGRITEIT
Transparante rapportering
Xior engageert zich om te allen tijde eerlijk
en correct zaken te doen, open te communi-
ceren en zo volledig en transparant mogelijk
te rapporteren. Voor respectievelijk het vijfde
en het vierde jaar op rij behaalde Xior EPRA
gold voor haar financiële rapportering en
voor haar duurzaamheidsrapportering.
Corporate Governance charter &
Code of Conduct
Om een ethische bedrijfsvoering te bewerk-
stelligen en om iedereen binnen de organi-
satie van duidelijke richtlijnen te voorzien
voorziet Xior een Corporate Governance
charter (opgesteld met de Belgische
Corporate Governance Code als referen-
tie) en een Code of Conduct. Dit charter
en de Code of Conduct, inclusief alle po-
licies kunnen vrij geconsulteerd worden
op de website van Xior. Er wordt jaarlijks
gerapporteerd over de bedrijfsvoering via
de Corporate Governance verklaring in het
jaarverslag.
Policies
Xior’s policies worden gebundeld in de Code
of Conduct en vormen de Xior standaard
voor alle werknemers (inclusief parttime, ex-
ternen, alle leden van het executive manage-
ment en de raad van bestuur). Deze policies
behandelen onder andere discriminatie,
diversiteit, gelijke kansen, pesterijen, vrijheid
van vereniging, corruptie, databescherming
& GDPR, moderne slavernij, ecologische ver-
antwoordelijkheid, …. De volledige Code of
Conduct inclusief policies kan geraadpleegd
worden op de website.
Xior beschikt ook over volgende aparte en
uitgebreide policies:
•
Interne meldingsregeling
•
Verhandelingsregelment
•
Health & Safety policy
•
Anti-bribery & anti-corruptie policy
•
Supplier Code of Conduct
•
Human rights policy
Via de interne meldingsregeling kunnen
medewerkers een (potentiële) schending
van het Corporate Governance charter of de
Code of Conduct rapporteren in alle vertrou-
wen en confidentialiteit.
Ethics & ESG comité en ethics
audit
Xior heeft sinds 2022 ook een apart Ethics
& ESG comité dat waakt over de verschillen-
de policies en mogelijke inbreuken hiervan
(zoals diversiteit, human rights, corruptie, …).
Hierbij worden ook concrete targets gezet
en er vindt ook driejaarlijks een ethics audit
plaats. Het Ethics & ESG comité bestaat uit
de CEO en 2 niet-uitvoerende bestuursleden.
SAMENVATTING EPRA TABEL SOCIAL
1
EPRA KPI (totale portfolio) Meeteenheid
2021 2022 2023
Werknemersdiversiteit Diversity-Emp
Gender diversiteit onder directe werknemers
Alle medewerkers %vrouwen/%mannen
49%/51% 54%/46% 46%/54%
Diversity-Pay Genderverhouding van het salaris incl.
beloningen
Alle medewerkers Ratio man/vrouw
1,52 1,46 1,27
Werknemersontwikkeling Emp-Training
Training ter ontwikkeling van
de werknemers
Gemiddeld aantal u/
werknemer 5,0 5,8 13,4
Emp-Dev Prestatiebeoordeling van
de werknemers
% werknemers met
prestatiebeoordeling 69% 99% 50%
Emp-Turnover Personeelsverloop en retentie
Nieuwe medewerkers %
50% 34% 42%
Vertrokken medewerkers %
29% 27% 36%
Veiligheid en gezondheid H&S-Emp
Veiligheid en gezondheid van de werknemers
Ongevallen aantal
0 4 1
Afwezighheidspercentage ratio t.o.v. geplande
werkdagen 3,86% 4,12% 6,68%
Werkgerelateerde fataliteiten aantal
0 0 0
H&S-Assets Gezondheids en veiligheidsbeoordelingen van
onze assets
% van assets in de
meetscope 100% 100% 100%
H&S-Comp Incidenten van het niet naleven van de
gezondheids en veiligheidsbeoordelingen
aantal incidenten in de
meetscope 5 8 30
Gemeenschap Comty-Eng Onze impact op de gemeenschap % van assets in meetscope
met een studentencoach
55% 47% 57%
1
Voor volledige tabel, zie Annex, Hoofdstuk 14 van dit Jaarverslag.

3/8
1/3 0
GOVERNANCE: ETHIEK EN INTEGRITEIT
v
r
o
u
w
e
l
i
j
k
e
b
e
s
t
u
u
r
s
l
e
d
e
n
v
r
o
u
w
e
l
i
j
k
e
e
x
c
o
l
e
d
e
n
i
n
b
r
e
u
k
e
n
o
p
c
o
r
r
u
p
t
i
e
e
n
a
n
t
i
m
e
d
e
d
i
n
g
i
n
g
Opleidingen: integriteit & GDPR
training
Xior organiseert jaarlijks een training rond
ethiek, diversiteit en integriteit voor alle
werknemers (inclusief parttime en zelf-
standigen) waarin alle policies en values
duidelijk worden toegelicht aan de hand van
concrete voorbeelden. Verder wordt er ook
een jaarlijkse GDPR-training georganiseerd
om iedereen op de hoogte te houden van de
laatste privacywetgeving. Daarnaast kunnen
werknemers ook extra trainingen rond deze
onderwerpen vinden op de Xior Academy.
Digitalisering
In 2021 werd een uitgebreid digitaal trans-
formatieproject aangekondigd voor een
betere customer experience en een nog
efficiënter beheer en rapportering. In een
eerste fase (2021-2022) heeft Xior o.a. een
nieuwe IR website gelanceerd, PowerBI-
rapporteringstools, een webshop voor stu-
denten, freshdesk als klantenservicetool en
jaarlijkse studenten -en personeelsenquê-
tes uitgerold. Na intensieve voorbereiding,
waarin ca. 20% van de organisatie betrokken
werd, en een uitvoerige marktanalyse heeft
Xior in februari 2023 bekendgemaakt dat het
Yardi als operationeel platform zal gebruiken
op groepsniveau. Yardi is een solide en gere-
nommeerde leverancier van systemen voor
vastgoedmarketing, beheer, boekhouding
en onderhoud (wereldwijd meer dan 8.000
FTE’s). Deze software zal Xior in staat stel-
len een nieuwe studentenwebsite te creëren
met online boekingen, inclusief e-handte-
kening en online betalingen, samen met
verbeterde residentiële diensten via een mo-
biele app en portaal om de klantervaring te
optimaliseren. Het platform voor vastgoed-
beheer en financiële boekhouding zal ook
verdere efficiëntie opleveren op het gebied
van onderhoud, inspecties en tijdsbesparing
bij bulk check-ins en check-outs, evenals
financiële boekhouding en rapportage. Met
de implementatie van de software van Yardi
kan Xior zijn digitale aanwezigheid verder
opschalen, interne synergiën creëren en de
customer journey processen digitaliseren, in
lijn met de Gen-Z klantverwachtingen.²
In 2023 is de fase van “global design” afge-
rond en is de configuratie voor Nederland
opgestart. In 2024 zal Nederland als 1e land
gebruik maken van diverse Yardi-software
toepassingen. Gezien Nederland het eerste
land is, zal dit gefaseerd uitgerold worden.
Aansluitend zal de Yardi-software uitgerold
worden in de andere landen.
START VAN
FASE 2
STUDENTENAPP VOOR
ADMINISTRATIE, REPARATIE,
HERSTELLINGEN @ COMMUNITY
BUILDING
BOEKHOUDSYSTEEM
AFGESTEMD OP PMS
WEBSITE VOOR
HUISVESTING
MET DIGITALE
COMPONENTEN OM HET
VERHUURPROCES TE
STIMULEREN
NIEUW GEMEENSCHAPPELIJK
PMS-SYSTEEM OM ONZE
RESIDENTIES TE BEHEREN OVER
ALLE LANDEN HEEN (YARDI)
BOOKING ENGINE OP DE WEBSITE OM
HET VERHUURPROCES VERDER TE
DIGITALISEREN
EPRA SBPR TABEL MET GOVERNANCE PRESTATIE INDICATOREN
Impact
gebied
GRI Standaard
Indicatoren
EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meeteenheid Prestatie 2023
Totaal
Governance
102-22 Gov-Board
Samenstelling van het bestuursorgaan (board) Zie ook hoofdstuk 6.1.5 en 6.1.6 Corporate Governance –
Raad van Bestuur van de Vennootschap
Aantal executive board leden aantal
2
Aantal onafhankelijk/non-exectutive board leden aantal
6
Gemiddelde termijn duur
5,77
Ervaring van bestuursleden omtrent milieu
of sociaal gerelateerde topics
aantal
8
1
102-24 Gov-Select
Nominatie en selectie van de board Zie hoofdstuk 6.1.4.1 Corporate Governance – Algemeen
102-25 Gov-Col
Proces voor het beheren van belangenconflicten Zie hoofdstuk 6.1.14 Corporate Governance – Belangenconflicten
1
Elk van onze bestuursleden heeft competenties inzake milieu en sociaal gerelateerde onderwerpen
DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
209208

9.6 MEETMETHODOLOGIE EN
ASSUMPTIES
Xior rapporteert de milieu-, sociale- en go-
vernanceprestaties in overeenstemming
met de EPRA Sustainability Best Practice
Recommendations (sBPR). Deze rappor-
tage is opgesplitst in meerdere secties
bestaande uit de overkoepelende EPRA-
aanbevelingen, de milieuprestatie-indica-
toren, de sociale prestatie-indicatoren en
de governance prestatie-indicatoren. De
richtlijnen zijn niet veranderd ten opzichte
van ons vorig jaarlijks verslag, vandaar dat
er geen fundamentele veranderingen zijn in
de manier waarop wij onze indicatoren rap-
porteren. Meer uitleg over de meetmethodo-
logie, vindt u hieronder.
9.6.1 RAPPORTERINGSPERIODE EN
ORGANISATORISCHE GRENZEN
De rapporteringsperiode van dit verslag
is gelijk aan die van het jaarlijks financieel
verslag, in dit geval het boekjaar 2023. Xior
publiceert vanaf 2019 in dit verslag jaarlijks
een update van haar activiteiten op het vlak
van duurzaamheid. De portefeuille van Xior
werd geanalyseerd op 31 december 2023
waar vervolgens een selectie gemaakt werd
van de assets die opgenomen worden in de
berekeningsscope van de EPRA-indicatoren.
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen
‘core’ en ‘non-core’ assets in de portfolio.
Studentenhuizen maken het grootste deel
uit van de totale portfolio en zijn de core
business van Xior. Momenteel valt 93,4%
van de fair value onder core business. De
portfolio buiten de scope (6,6%) is divers en
omvat retail, parkeergarages en bureaus.
Voor een deel van deze ‘core’ assets zijn
momenteel geen gegevens voor handen,
waardoor ook deze uitgesloten worden uit
de meetscope voor 2023:
•
8,7% van de fair value is afkomstig van
sites in ontwikkeling of in afwachting tot
reconversie;
•
9,1% van de locaties was te recent afge-
rond of verworven om voldoende gege-
vens te verzamelen;
Verdeling van de portefeuille volgens
“fair value” boekjaar 2023
5,6%
Geen core
business
17,6%
Onder
constructie/
herinrichting
61,4%
Sites in
meetscope
15,4%
Recent
afgeleverd
9.6.2 MEETSCOPE EN COVERAGE
In 2023 behoorde 61,4% van de totale fair
value tot de meetscope. Dit is een daling
t.o.v. 2022 (71%). Dit jaar komt de meets-
cope overeen met 119 studentenhuizen en
de verschillende Xior kantoren. Vorig jaar
waren dit 127 gebouwen. Doorheen het jaar
2023 werden namelijk verschillende panden
verkocht. De verbruiksgegevens werden ver-
zameld aan de hand van digitale metering &
factuurdata.In het geval de data onvolledig
zijn of ontbreken, werden de data conform
met EPRA bevestigde methodologieën ge-
extrapoleerd.
In Annex in Hoofdstuk 14 kan u de volledi-
ge EPRA-tabellen met de diverse prestaties
vinden, inclusief het aandeel van gebouwen
in scope voor elk van de prestatie-indicato-
ren en de grootte van de extrapolatie.
9.6.3 SCHATTING EN
EXTRAPOLATIE VAN DE
VERBRUIKSGEGEVENS ONDER
VERANTWOORDELIJKHEID VAN XIOR
Zoals eerder aangegeven, zijn op het
moment van publicatie van dit rapport niet
alle data beschikbaar voor het meetjaar
2023. Indien er data voor minimaal 183
dagen aanwezig is, wordt data conform
EPRA-richtlijnen geëxtrapoleerd naar het
volledige jaar. Indien minder dan 183 dagen
aan data, wordt eerst de voorkeur gegeven
aan data van vorig jaar om de missende data
aan te vullen. Dit gebeurt enkel in het geval
data van vorig jaar volledig was. Indien er
geen data in 2023 of in 2022 beschikbaar
zijn, dan wordt van een mediaanverbruik per
kamer gebruikt om een inschatting van het
gebruik te maken. Aangezien voor afval het
verbruik en de data beschikbaarheid meer
fluctueert over verschillende jaren, is de ex-
trapolatie regel over 183 dagen hier niet van
toepassing en wordt de extrapolatie recht-
lijnig toegepast ongeacht het aantal dagen.
Bovenstaande methodiek staat ons toe een
zicht te hebben op de volledige portefeuille
evenals op het doel om het totale percent
aan geëxtrapoleerde data verder te doen
zakken. Immers, in geval van extrapolatie
wordt conform EPRA-methodiek het % ge-
extrapoleerde data aangegeven.
Conform de EPRA-richtlijnen werd voor
meerdere milieu-indicatoren een dergelijke
like for like analyse uitgevoerd. De analy-
se stelt Xior in staat om evoluties waar te
nemen in de verbruiken los van het feit dat
jaarlijks nieuwe sites toegevoegd worden
aan de meetscope. Het schetst dus een zicht
op de evoluties ten gevolge van technische
en sensibilisatie acties. Gelieve op te merken
dat in 2023 voor het eerst ook gerapporteerd
wordt over panden in Duitsland, Polen &
Denemarken. Vandaar dat voor deze landen
nog geen like-for-like analyse beschikbaar is.
In de komende jaarverslagen zal de like for
like scope telkens opschuiven om de laatste
3 jaren weer te geven. Xior merkt op dat in-
spanningen door het toevoegen van energie-
zuinige woningen aan de meetscope slechts
zichtbaar zijn in de absolute metingen. Deze
sites bevinden zich vandaag immers nog
niet in de like for like scope. Op vlak van in-
tensiteiten wordt er dan ook beter gekeken
naar de absolute metingen. Om bovenge-
noemde redenen is het bijvoorbeeld zo dat
de absolute energie-intensiteit voor 2023
lager is dan deze van de like for like scope.
9.6.4 RAPPORTAGE VAN DE
VERBRUIKSGEGEVENS ONDER
VERANTWOORDELIJKHEID VAN XIOR
EN ONDER VERANTWOORDELIJKHEID
VAN DE STUDENT
Xior rapporteert conform een “operational
control approach”, wat inhoudt dat alle nuts-
gegevens voor de gerapporteerde assets
100% gebaseerd zijn op facturen ter attentie
van Xior. Echter, in een deel van onze panden
wordt door de huurder een individueel elektri-
citeitscontract afgesloten voor de gehuurde
unit. Deze rapportering bevat zodus enkel het
verbruik dat Xior als verhuurder aanschaft
en is exclusief de verbruiksgegevens van de
huurder zelf (facturen die direct door de huur-
der ontvangen worden). Het blijft de visie van
Xior deze contracten waar mogelijk te inter-
naliseren.
Sites waarvoor verbruikgegevens op naam
van studenten of andere externe partijen
staan, worden conform EPRA-richtlijnen niet
meegenomen in de tabel van landlord-obtain-
ed indicatoren.
Xior staat zelf in voor het grootste deel van
de contracten van de studentenhuizen in de
meetscope. Voor elektriciteitsfacturen betreft
het 89% van de gebouwen, dit is een stijging
ten opzichte van vorig jaar (83%) dankzij het
internaliseren van contracten in Nederland.
Voor aardgas is dit 97%, hetgeen gelijkaardig
is als vorig jaar. Voor warmtenetten staan voor
7% van de gebouwen de contracten op naam
van de student, hetgeen te wijten valt aan
de toevoeging van onze site in Copenhagen
aan de meetscope. Tot slot en voor waterfac-
turen staan voor 92% van de gebouwen de
gegevens op naam van Xior. Ook dit is een
stijgen ten opzichte van vorig jaar (89%) Door
de contracten zelf te beheren gaat men laat-
tijdige betaling tegen en kan Xior op grotere
schaal optimale stroomcontracten afsluiten.
Het past binnen onze ambitie om onze ener-
gievraag te vergroenen.
9.6.5 RAPPORTAGE VAN HET EIGEN
HOOFDKANTOOR
Dit jaar rapporteren we voor een 4
e
maal
over het hoofdkantoor en werden ook de
verbruiken van andere locale offices toege-
voegd. Het hoofdkantoor betreft de ruimte
die Xior inneemt in haar hoofdkantoor te
Antwerpen (Frankrijklei). Voor de eigen kan-
toren worden enkel hetgeen gerapporteerd
over het verbruik dat betrekking heeft op de
verdiepingen die zelf ingenomen worden in
het gebouw. De gegevens zijn afkomstig uit
verbruiksfacturen ter attentie van Xior of
inschattingen op basis van het oppervlak.
Daarnaast rapporteert Xior sinds vorig jaar
ook het waterverbruik in onze bureaus, al
zijn de gegevens niet altijd voorhanden als
huurder. We werken hier op verder. Ook voor
de energieprestatiecertificaten rapporteren
we sinds vorig jaar data over onze eigen (al
dan niet gehuurde) kantoren. We zetten het
werk verder om het % geëxtrapoleerde data
te doen zaken in de toekomst. Immers, con-
form de EPRA-methodologie en conform de
rapportage rond deze assets wordt ook hier
aangegeven welk percentage van de data
geëxtrapoleerd werd. Voor EPC & water is er
een kleine verbetering merkbaar.
9.6.6 ANALYSE VAN DE
BEREKENING
Normalisatie en intensiteiten
Xior berekent de intensiteitsindicatoren op
basis van het vloeroppervlak (m²), aangezien
deze variabele vergelijkbaar is overheen de
hele scope. In lijn met vorig jaarverslag werd
enkel nuttig verwarmd oppervlak werd mee-
genomen en werden daarmee dus parkings
en trappenhallen bijvoorbeeld uitgesloten. De
analyse van gemiddelde verbruiken per m²
en per kamer, staat Xior toe verschillende uit-
schieters meer in detail te analyseren en aan-
gepaste maatregelen te nemen in het kader
van de eigen duurzaamheidsengagementen.
Daarnaast werkt Xior intern ook met een in-
dicator per kamer, omdat ook op die manier
verschillende uitschieters vastgesteld kunnen
worden, ongeacht de grootte van de kamer.
Om een relevante intensiteitsindicator te
berekenen werden enerzijds sites uitgeslo-
ten waarvoor er data onder naam van de
student vallen en anderzijds enkel sites mee-
genomen waarvoor data voorhanden waren
voor elke vorm van energie geconsumeerd
op de site.
De verbruiksgegevens werden niet genor-
maliseerd volgens graaddag-analyses. Er
worden geen hypotheses toegevoegd om de
onzekerheden op de berekeningen zo laag
mogelijk en bovendien zichtbaar te houden.
Het is immers niet mogelijk een onderscheid
te maken tussen het aandeel energie dat
dient ter verwarming van de kamers en het
deel dat dient ter verwarming van het sanitair
water. Dat laatste staat immers los van de
hoeveelheid graaddagen en dus de al dan
niet milde winter.
Daarnaast is Xior zich bewust dat niet voor
100% van de sites geweten is of er al dan
niet ook elektrisch verwarmd wordt door het
bijplaatsen van verwarmingselementen door
de studenten zelf.
Ook de indicatoren die betrekking hebben
op de veiligheid en gezondheid van onze
medewerkers worden genormaliseerd om
een betrouwbaar overzicht van de evolutie
over de tijd te kunnen vaststellen. Conform
de meest recente EPRA-richtlijnen rappor-
teren we de verloren werkdagen en de on-
gevallen als een ratio ten opzichte van de
totale gewerkte tijd (uren). Door op deze
manier te normaliseren kan een absolute
stijging in de getallen al dan niet verklaard
worden aan de hand van een stijgend per-
soneelsbestand. Ook voor het ziektever-
zuim worden conform de EPRA-richtlijnen
de verloren werkdagen genormaliseerd ten
opzichte van de ingeplande werkdagen voor
2023. Op die manier kan een reële stijging in
het ziekteverzuim beter vastgesteld worden.
Voor de scope van werknemers waarvoor de
indicatoren berekend zijn, verwijzen we naar
onderstaande alinea “meetmethodologie
werknemerscategorieën”.
DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
211210

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
213212
Segmentatieanalyse:
geografische ligging
Binnen de meetscope vallen alle sites onder
de ‘core’-categorie ‘studentenhuis’. Deze be-
vinden zich in België, Nederland, Portugal,
Spanje, Duitsland, Polen & Denemarken.
In Zweden zijn er nog geen sites die in de
meetscope van dit jaar vallen, gezien de site
in Malmö te recentelijk opgeleverd werd. Er
werd dan ook geen onderscheid gemaakt per
type asset in de rapportage, maar wel een op
basis van geografische segmentatie. Veelal
verschillen de energieleveranciers immers per
land, evenals de klimaatimpact van de elektri-
citeitsproductie. Aangezien Polen, Duitsland
en Nederland bijvoorbeeld een meer kool-
stofintensieve elektriciteitsproductie hebben
dan België en Denemarken, is het mogelijks
interessanter eerst daarin te zetten op het
vergroenen van de elektriciteit. De EPRA-
tabellen met de diverse prestaties, inclusief
de onderverdeling per land, staan in Annex in
Hoofdstuk 14 van dit Jaarverslag . Ook voor
de sociale indicatoren die betrekking hebben
op de sites is een segmentatie analyse op
basis van geografie toegepast.
Ook voor de verschillende energieprestatie
scores is de geografische liggen een rele-
vante manier van segmentatie aangezien de
certificatie schema's verschillen van land per
land.
Meetmethodologie werknemer
categorieën
Xior rapporteert diversiteitsindicatoren
voor werknemers en hen desbetreffende
bruto jaarlonen. Jaarlonen uit Denemarken,
Zweden of Polen worden genormaliseerd
naar euro’s via de gemiddelde wisselkoers
doorheen het jaar.
Om een vollediger beeld te scheppen worden
naast werknemers in dienst van het bedrijf
ook dezelfde indicatoren berekend voor het
Executive management en voor het Non-
executive board. Zo kan men bijvoorbeeld
vaststellen dat het board doorheen de jaren
al meer gediversifieerd is.
Indien niet expliciet vermeld, focust Xior
zich voor de andere indicatoren enkel op de
werknemers in loondienst excl. Executive
management & non-Executive board.
Daarnaast worden conform EPRA-richtlijnen
ook zelfstandigen, contractors, interims en
studenten niet mee beschouwd in deze in-
dicatoren. Door een blijvende focus verdere
data verbetering, beogen we dit in de komen-
de jaren mee te nemen in de rapportage.
Xior maakt in de rapportage van de werkne-
mers in loondienst geen verder onderscheid
tussen management en non-management
functies. De snelle groei en de verschillende
overnames, maakt het irrelevant om vandaag
een dergelijk onderscheid te maken over de
verschillende landen heen. Xior zet extra in
op ondersteunend personeel om de werkne-
mers een goede werkplaats te bieden, zo ook
in HR-diensten. Het zal het in de toekomst
mogelijk maken het bedrijf verder te structu-
reren en een relevant onderscheid te maken
tussen verschillende functiecategorieën
voor onder ander onze rapportage.
Meetmethodologie van de
werknemers ontwikkeling
Sinds 2019 rapporteert Xior op verschillende
indicatoren rond de ontwikkeling van onze
werknemers. Zo worden de gemiddelde
trainingsuren evenals de prestatiebeoorde-
ling in kaart gebracht voor de bedienden en
arbeiders.
Voor de trainingsuren worden alle aantoon-
bare trainingen voor het jaar 2023 meege-
nomen voor alle werknemers die tijdens
2023 in dienst waren. Zo werden onder
andere externe opleidingen als EHBO mee-
genomen. Daarnaast krijgen werknemers
ook jaarlijkse code of conduct trainingen
en kunnen ze deelnemen aan verschillende
softskill training zoals GDPR-trainingen, ESG
workshops, Integriteitstrainingen en andere.
Meer concreet worden sinds dit jaar ook ver-
schillende trainingen via het platform Good
Habitz aangeboden. Op dit platform kunnen
de werknemers allerhande trainingen volgen
om hun kennis en soft-skills bij te schaven.
Dit kan gaan over Excel, time management,
teamwork, stress management, talen, … Dit
systeem is doorheen 2024 ingevoerd en zal
op zijn succes geëvalueerd worden.
Voor de prestatiebeoordeling verbindt Xior
zich ertoe om zo veel mogelijk elke werkne-
mer minstens 1 maal per jaar een officiële
feedback te geven met zicht op prestaties
en toekomstmogelijkheden. Om een correct
beeld te vormen baseren we ons voor deze
indicator dus op werknemers dat minstens
1 jaar in dienst zijn bij het bedrijf. Daarbij
wordt geteld hoeveel van hen een officieel
evaluatiegesprek gekregen hebben in 2023.
Dit doen we conform de GRI-richtlijn om
zo door de significante verandering in ons
werknemersbestand geen vertekend beeld
te krijgen. Dit jaar werden onze werknemers
in Polen, Zweden, Duitsland & Denemarken
toegevoegd aan de scope. Hoewel ook deze
werknemers over het algemeen hun presta-
tiebeoordeling krijgen, is de onboarding in
het overkoepelende Xior proces nog gaande,
hetgeen ook duidelijk wordt in de desbetref-
fende EPRA indicator (Emp-Dev).
Meetmethodologie van de
klimaatimpact
Om de klimaatimpact gerelateerd aan de
core business te meten, werden de CO
2
-
emissies berekend volgens het Greenhouse
Gas (GHG) Protocol. Dat protocol laat toe om
op een consequente manier de klimaatim-
pact van bedrijven te berekenen. Zowel CO
2
als andere broeikasgassen die vrijkomen bij
de productie van de energievraag (CH
4
, N
2
O)
worden in rekening gebracht en uitgedrukt in
CO
2
-equivalenten.
Xior berekent de scope 1 (directe emissies
ter plaatse – aardgas), scope 2 (emissies
van elektriciteit en warmte die elders wordt
geproduceerd) en enkele van de scope 3
emissies (netverliezen) door de consumpties
te vermenigvuldigen met bijhorende emissie-
factoren. De emissiefactoren zijn afkomstig
van de IEA (International Energy Agency), van
de Bilan Carbone
©
database voor Europese
emissiefactoren en van DEFRA-2023.
Het protocol schrijft m.b.t de klimaatimpact
van elektriciteit voor dat deze berekend kan
worden op basis van zowel een gemiddelde
CO
2
-intensiteit per kWh van de nationale
elektriciteitsnetwerken (‘location-based’) als
op basis van de energiemix van de producent
(‘market-based’). In deze rapportage werd
de klimaatimpact berekend voor beide ma-
nieren. De evolutie in location-based emis-
sies zijn gelinkt aan evolutie in verbruiken
bij Xior, de-carbonisatie van net-emissies en
het aandeel stroom dat zelf geproduceerd
wordt en dus niet moet worden aangekocht.
Market based emissies laten dan weer toe
om de inspanningen van Xior te reflecteren
in de aankoop van groene stroom dat een
lagere CO
2
impact heeft dan het net-gemid-
delde.

DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
215214
9.7 EXTERNE VERIFICATIE
VAN DE RAPPORTERING
ASSURANCE RAPPORT MET BEPERKTE
MATE VAN ZEKERHEID VAN DE
ONAFHANKELIJKE AUDITOR MET
BETREKKING TOT DE INFORMATIE OVER
HET ONDERZOEKSOBJECT VAN HET
JAARVERSLAG 2023 VAN XIOR STUDENT
HOUSING NV
Ter attentie van de Raad van Bestuur van
Xior Student Housing NV
Dit rapport is opgesteld in overeenstem-
ming met de voorwaarden opgenomen in
onze opdrachtbrief gedateerd op 8 decem-
ber 2023 (de “Overeenkomst”), waarbij we
werden aangesteld om een onafhankelijk
assurance rapport met beperkte mate van
zekerheid uit te brengen met betrekking tot
de 2023 EPRA duurzaamheidsindicatoren
opgenomen in hoofdstukken 9.3, 9.4 en
9.5, alsook in hoofdstukken 14.1, 14.2 en
14.3 in de annex van het Jaarverslag voor
het jaar afgesloten op 31 december 2023
(het “Verslag”).
VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE
RAAD VAN BESTUUR
De Raad van Bestuur van Xior Student Housing
NV (“de Vennootschap”) is verantwoordelijk
voor het opstellen en presenteren van de
2023 EPRA duurzaamheidsindicatoren op-
genomen in hoofdstukken 9.3, 9.4 en 9.5,
alsook in hoofdstukken 14.1, 14.2 en 14.3
in de annex van het Verslag (de “Informatie
Over Het Onderzoeksobject”), in overeen-
stemming met de EPRA Sustainability Best
Practices Recommendations Guidelines –
Version 3, September 2017 (de “Criteria”).
Deze verantwoordelijkheid bevat de se-
lectie en toepassing van de meest gepas-
te methodes om de Informatie Over het
Onderzoeksobject op te stellen, alsook de
betrouwbaarheid van de onderliggende
informatie en het gebruik van assumpties
en schattingen voor de opmaak van indivi-
duele toelichtingen inzake duurzaamheid,
die redelijk zijn in de gegeven omstandig-
heden. Bovendien is de Raad van Bestuur
ook verantwoordelijk voor het ontwerpen,
het implementeren en het onderhouden van
de systemen en processen die de Raad van
Bestuur noodzakelijk acht om het opstellen
van de Informatie Over het Onderzoeksobject
mogelijk te maken zonder afwijkingen van
materieel belang als gevolg van fouten of
fraude.
VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE
ONAFHANKELIJKE AUDITOR
Onze verantwoordelijkheid bestaat erin
een onafhankelijke conclusie te formuleren
met betrekking tot de Informatie Over Het
Onderzoeksobject, gebaseerd op de door
ons uitgevoerde werkzaamheden en de ver-
kregen onderbouwende informatie.
We hebben onze werkzaamheden verricht
in overeenstemming met de International
Standard on Assurance Engagements 3000
(Herzien) “Assurance Engagements other
than Audits or Reviews of Historical Financial
Information” (ISAE 3000), uitgegeven door
de International Auditing and Assurance
Standards Board. Deze standaard schrijft
voor dat we voldoen aan de ethische ver-
eisten en dat we de opdracht plannen en
uitvoeren om een beperkte mate van zeker-
heid te verkrijgen of er niets onder onze aan-
dacht is gekomen dat ons doet aannemen
dat de informatie over de Informatie Over
Het Onderzoeksobject in alle van materieel
belang zijnde opzichten niet opgesteld zou
zijn overeenkomstig de Criteria.
In een assurance opdracht met beperkte ze-
kerheid hebben de uitgevoerde werkzaam-
heden een kleinere omvang dan het geval is
bij een assurance opdracht met redelijke ze-
kerheid. Dienovereenkomstig is het niveau
van zekerheid verkregen in een assurance
opdracht met beperkte zekerheid substanti-
eel lager dan het niveau van zekerheid dat
zou worden verkregen indien een assuran-
ce opdracht met redelijke zekerheid was
uitgevoerd. De keuze van de uitgevoerde
werkzaamheden is afhankelijk van de door
ons toegepaste oordeelsvorming en van de
inschatting van het risico op afwijkingen in
de Informatie Over Het Onderzoeksobject
overeenkomstig de Criteria. Het geheel van
de door ons uitgevoerde werkzaamheden
bestond onder meer uit de volgende proce-
dures:
•
Het beoordelen en toetsen van het opzet-
ten en het functioneren van de systemen
en processen die gebruikt werden voor
het verzamelen, het analyseren, het ag-
gregeren en valideren van de gegevens,
inclusief de gebruikte berekenings- en in-
schattingsmethodes voor de Informatie
Over Het Onderzoeksobject voor het jaar
afgesloten op 31 december 2023 van het
Verslag;
•
Het interviewen van de verantwoordelijke
personeelsleden;
•
Het inspecteren van interne en externe
documenten;
•
Het uitvoeren van een analytische beoor-
deling van de gegevens en trends in de
voor consolidatie ingediende informatie;
•
Rekening houdend met de openbaarma-
king en presentatie van de Informatie
Over Het Onderzoeksobject.
De scope van onze werkzaamheden is be-
perkt tot assurance over de Informatie Over
Het Onderzoeksobject. Onze assurance
strekt zich niet uit tot informatie met betrek-
king tot eerdere perioden of tot enige andere
informatie die in het Verslag is opgenomen.
ONZE ONAFHANKELIJKHEID EN
KWALITEITSCONTROLE
We hebben de onafhankelijkheids- en overige
ethische voorschriften van de International
Code of Ethics for Professional Accountants
zoals uitgevaardigd door de International
Ethics Standards Board for Accountants
(IESBA), nageleefd, evenals de Belgische
wettelijke vereisten met betrekking tot de
onafhankelijkheid van de bedrijfsrevisor, en
meer bepaald de regels opgenomen in de ar-
tikelen 12, 13, 14, 16, 20, 28 en 29 van de Wet
van 7 december 2016 tot organisatie van het
beroep en het publiek toezicht op de bedrijfs-
revisoren, en artikelen 3:62, 3:63 en 3:64 en
3:65 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen.
Ons kantoor past de International Standard
on Quality Management n°1 toe, een
kwaliteitsbeheer voor bedrijven die con-
trole-en beoordelingsopdrachten van
financiële overzichten en andere assuran-
ce-gerelateerde opdrachten uitvoeren, en
handhaaft dienovereenkomstig een uitge-
breid kwaliteitsbeheersingssysteem, inclu-
sief (gedocumenteerde) beleidslijnen en
procedures met betrekking tot het naleven
van de ethische vereisten, professionele
normen en toepasselijke wettelijke en regel-
gevende vereisten.
CONCLUSIE
Op basis van de uitgevoerde werkzaamhe-
den en de verkregen bewijzen, is er geen aan-
gelegenheid onder onze aandacht gekomen
dat ons laat vermoeden dat de Informatie
Over Het Onderzoeksobject opgenomen in
uw Jaarverslag voor het jaar afgesloten op
31 december 2023 niet is opgesteld, in alle
van materieel belang zijnde opzichten, over-
eenkomstig de Criteria.
ANDERE ESG-GERELATEERD
INFORMATIE
De overige informatie omvat alle ESG-
gerelateerde informatie in het Verslag
anders dan de Informatie Over Het
Onderzoeksobject en ons assurance-rap-
port. De bestuurders zijn verantwoordelijk
voor de overige ESG-gerelateerde informa-
tie. Zoals hierboven uitgelegd, strekt onze
assurance-conclusie zich niet uit tot de
andere ESG-gerelateerde informatie en
1
Handelend in naam van Jeroen Bockaert BV
daarom geven we hierover geen enkele
vorm van assurance. In verband met onze
assurance van de Informatie Over Het
Onderzoeksobject is het onze verantwoor-
delijkheid om de andere ESG-gerelateerde
informatie te lezen en daarbij te overwegen
of de andere ESG-gerelateerde informatie
materieel inconsistent is met de Informatie
Over Het Onderzoeksobject of onze kennis
die is verkregen tijdens de assurance-op-
dracht , of anderszins een materiële onjuist-
heid van de feiten lijkt te bevatten. Als we
een schijnbare materiële inconsistentie of
materiële onjuistheid van de feiten vaststel-
len, zijn we verplicht om werkzaamheden
uit te voeren om te concluderen of er een
materiële onjuistheid is in de Informatie
Over Het Onderzoeksobject of een materiële
onjuistheid in de andere informatie, en om
passende maatregelen te nemen in de om-
standigheden.
BEPERKING VAN HET GEBRUIK EN DE
VERDELING VAN ONS RAPPORT
Ons rapport is uitsluitend bedoeld voor ge-
bruik door de Vennootschap, met betrekking
tot het Verslag over het jaar afgesloten op 31
december 2023 en kan niet gebruikt worden
voor andere doeleinden. Wij zijn niet verant-
woordelijk of aansprakelijk voor dit rapport
of voor de door ons getrokken conclusies
ten aanzien van enige derde partij.
Diegem, 15 April 2024
PwC Bedrijfsrevisoren BV
vertegenwoordigd door
Jeroen Bockaert
1
Bedrijfsrevisor

FINANCIEEL
VERSLAG
DPS :
1,768 EUR
per aandeel
EPS:
2,21 EUR
per aandeel
“DE
HUURGROEI IN
COMBINATIE MET
HET OPTIMALISEREN
VAN DE PORTEFEUILLE
LEIDDE TOT EEN
STIJGING VAN
29%
IN HET NETTO
HUURRESULTAAT”
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
217216

10.1 GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING
in duizenden EUR
Note 31/12/23 31/12/22
I (+) Huurinkomsten 145.811 113.132
(+) Huurinkomsten 130.798 105.521
(+) Huurgaranties 15.715 7.970
(+/-) Huurkortingen -702 -359
III (+/-) Met verhuur verbonden kosten -244 -653
Waardeverminderingen op handelsvorderingen -244 -653
NETTO HUURRESULTAAT 10.9.1 145.567 112.479
V (+) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de
huurders op verhuurde gebouwen
26.942 21.239
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar 26.635 21.028
Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen 306 211
VII (-) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde
gebouwen
-30.492 -26.079
Huurlasten gedragen door de eigenaar -30.214 -25.971
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen -279 -109
VIII (+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 11.574 -786
VASTGOEDRESULTAAT 10.9.1 153.590 106.853
IX (-) Technische kosten -6.799 -5.277
(-) Recurrente technische kosten -6.984 -5.326
(-) Herstellingen -5.798 -4.539
(-) Verzekeringspremies -1.185 -787
(-) Niet-recurrente technische kosten 184 49
(-) Schadegevallen 184 49
X (-) Commerciële kosten -837 -826
(-) Publiciteit -509 -630
(-) Honoraria advocaat, juridische kosten -328 -196
XI (-) Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -294 -553
XII (-) Beheerskosten van het vastgoed -12.871 -7.792
(-) Externe beheervergoedingen 0 0
(-) Interne beheerskosten van het patrimonium -12.871 -7.792
XIII (-) Andere vastgoedkosten -6.295 -4.464
(-) Honoraria architecten -47 -14
(-) Honoraria schatters -741 -526
(-) Andere -5.507 -3.924
VASTGOEDKOSTEN 10.9.2 -27.096 -18.912
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 126.495 87.941
XIV (-) Algemene kosten van de vennootschap 10.9.3 -15.610 -10.658
XV (+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten 10.9.4 1.492 499
In duizenden EUR (vervolg)
Note 31/12/23 31/12/22
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 112.377 77.782
XVI (+/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen
10.9.5
-1.569 0
(+) Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs -
transactiekosten) 50.143 0
(-) Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen
-51.712 0
XVIII (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
10.9.5
-54.849 96.621
(+) Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
41.732 155.308
(-) Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-96.580 -58.687
XIX (+/-) Ander portefeuilleresultaat
10.9.5
-14.327 -37.250
OPERATIONEEL RESULTAAT 41.632 137.153
XX (+) Financiële opbrengsten
1.469 1.622
(+) Geïnde intresten en dividenden
1.469 1.622
XXI (-) Netto interestkosten
-24.753 -12.196
(-) Nominale intrestlasten op leningen
-39.324 -9.030
(-) Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden
-432 -408
(-) Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten
15.003 -2.757
XXII (-) Andere financiële kosten
-2.605 -2.106
(-) Bankkosten en andere commissies
-387 -1.572
(-) Andere
-2.218 -534
XXIII (+/-) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
-39.169 76.221
FINANCIEEL RESULTAAT 10.9.6 -65.058 63.540
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint
ventures 7.205 519
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN -16.220 201.213
XXV (+/-) Vennootschapsbelasting
-4.137 -2.575
XXVI (+/-) Exit taks
1.695 -248
XXVII (+/-) Uitgestelde belastingen
9.258 -11.863
BELASTINGEN 10.9.7 6.816 -14.686
NETTO RESULTAAT
-9.405
186.527
Resultaat per aandeel
31/12/23 31/12/22
Aantal gewone aandelen in omloop 38.227.797 34.752.543
Gewogen gemiddelde aantal aandelen 37.142.375 30.005.985
Nettowinst per gewoon aandeel (in EUR) -0,25 6,22
Verwaterde nettowinst per gewoon aandeel (in EUR) -0,25 6,22
EPRA winst per aandeel (in EUR) 2,22 2,08
EPRA winst per aandeel (in EUR) - Deel van de groep 2,21 2,07
Het resultaat per aandeel werd berekend rekening houdend met het gewogen gemiddelde aantal aandelen dat in omloop was gedurende het
boekjaar 2023.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
219218

10.2 GECONSOLIDEERDE STAAT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
In duizenden EUR
31/12/23 31/12/22
Nettoresultaat -9.405 186.527
Andere componenten van het globaalresultaat
(+/-) Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen 0 0
(+/-) Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor
kasstroomafdekkingen 0 0
Globaal resultaat
-9.405 186.527
Toerekenbaar aan:
Minderheidsbelangen 493 341
Aandeelhouders van de groep -9.898 186.186
10.3 GECONSOLIDEERDE BALANS
ACTIVA In duizenden EUR
Note 31/12/23 31/12/22
I Vaste Activa 3.285.224 3.144.761
B Immateriële vaste activa 3.161 1.506
C Vastgoedbeleggingen 10.9.8 3.212.855 3.026.885
Vastgoed beschikbaar voor verhuur 2.710.234 2.517.237
Projectontwikkelingen 502.621 509.647
D Andere materiële vaste activa 10.9.9 11.476 11.105
Materiële vaste activa voor eigen gebruik 11.476 11.105
E Financiële vaste activa 10.9.10 26.962 66.052
Toegelaten afdekkingsinstrumenten 10.9.10 25.179 64.347
Andere 1.783 1.705
G Handelsvorderingen en andere vaste activa 10.9.11 14.013 20.101
H Uitgestelde belastingen - activa 15.517 3.478
I Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures
vermogensmutatie
10.9.12
1.240 15.635
II Vlottende Activa 111.640 71.137
D Handelsvorderingen 10.9.13 3.969 3.732
E Belastingvorderingen en andere vlottende activa 10.9.14 28.226 44.491
Belastingen 4.896 11.327
Andere 23.330 33.164
F Kas en kasequivalenten 10.9.15 13.768 7.824
G Overlopende rekeningen 10.9.16 65.677 15.091
Voorafbetaalde vastgoedkosten 38.969 3.711
Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten 18.130 3.821
Andere 8.578 7.559
TOTAAL ACTIVA
3.396.864 3.215.899
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
221220

PASSIVA In duizenden EUR
Note 31/12/23 31/12/22
EIGEN VERMOGEN 10.4 1.517.667 1.486.461
I Eigen Vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 1.516.890 1.486.268
A Kapitaal 10.9.17 681.298 620.103
Geplaatst kapitaal 688.100 625.546
Kosten kapitaalverhoging -6.802 -5.443
B Uitgiftepremies 10.9.17 737.356 686.144
C Reserves 10.4 108.134 -6.164
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 62.055 24.298
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten
en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -30.421 -34.736
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van
toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS 60.123 -12.838
Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-
gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde
deelnemingen en joint ventures die administratief verwerkt worden volgens
de equity methode -7.774 -7.405
Reserve voor de omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening
van een buitenlandse activiteit 4.723 -2.755
Andere reserves 102 29.602
Overgedragen resultaten van vorige boekjaren 19.325 -2.330
D Nettoresultaat van het boekjaar -9.897 186.186
II Minderheidsbelangen 777 193
VERPLICHTINGEN 1.879.197 1.729.437
I Langlopende verplichtingen 1.313.224 1.472.890
B Langlopende financiële schulden 10.9.22 1.217.937 1.397.028
a. Kredietinstellingen 959.659 1.138.689
b. Financiële leasing 4.878 5.018
c. Andere 253.400 253.322
C Andere langlopende financiële verplichtingen 0 0
Toegelaten afdekkingsinstrumenten 0 0
E Andere langlopende verplichtingen 10.9.20 17.741 2.038
F Uitgestelde belastingen - verplichtingen 10.9.21 77.545 73.824
a. Exit taks 565 1.252
b. Andere 76.980 72.572
PASSIVA In duizenden EUR
Note 31/12/23 31/12/22
II Kortlopende verplichtingen 565.972 256.548
B Kortlopende financiële schulden 470.320 163.592
a Kredietinstellingen 470.320 163.592
D Handelsschulden en andere kortlopende schulden 10.9.23 34.510 47.573
a. Exit taks 0 0
b. Andere 34.510 47.573
Leveranciers 9.629 22.291
Huurders 654 1.351
Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 24.226 23.932
E Andere kortlopende verplichtingen 10.9.24 42.379 29.335
Andere 42.379 29.335
F Overlopende rekeningen 10.9.25 18.764 16.048
a. Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 7.074 3.702
b. Gelopen, niet vervallen intresten en andere kosten 2.557 3.343
c. Andere 9.133 9.003
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
3.396.864 3.215.899
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
223222

10.4 GECONSOLIDEERD MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN
Cijfers In duizenden EUR Kapitaal Uitgiftepremies Reserves
Netto resultaat van
het boekjaar Minderheidsbelangen Eigen vermogen
Balans op 1 januari 2022 494.772 508.008 -99.519 81.175 19.416 1.003.852
Netto resultaatverwerking 2021 0
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves 26.019 -26.019 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves 0
Resultaat van de periode 186.186 341 186.527
Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 11.671 -11.671 0
Uitgifte van nieuwe aandelen 10.965 10.965
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 296.614 296.614
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging -152 -3.961 -4.113
Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -182.097 182.097 0
Dividenden -35.488 -97 -35.585
Acquisitie minderheidsaandeel 19.572 -19.572 0
Overige reserves 29.500 29.500
Omrekening buitenlandse activiteiten -2.755 -2.755
Overige Reserves 9.348 -7.997 105 1.456
Balans per 31 december 2022 620.102 686.144 -6.164 186.186 193 1.486.461
Netto resultaatverwerking 2022 0
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves 41.703 -41.703 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves 6.438 -6.438 0
Resultaat van de periode -9.897 492 -9.405
Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 72.961 -72.961 0
Uitgifte van nieuwe aandelen 0
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 113.766 113.766
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging -1.359 -1.359
Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -51.212 51.212 0
Dividenden -49.690 -49.690
Acquisitie minderheidsaandeel 0
Overige reserves -29.500 -29.500
Omrekening buitenlandse activiteiten 7.478 7.478
Overige Reserves 15.218 -15.394 90 -86
Balans per 31 december 2023
681.298 737.356 108.134 -9.897 777 1.517.667
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
225224

Detail van reserves In duizenden EUR
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van
vastgoed
Reserve voor de impact op de
reële waarde van geschatte
mutatierechten en -kosten bij
hypothetische vervreemding
van vastgoedbeleggingen
Reserve voor het saldo
van de variaties in de reële
waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten
die niet onderworpen zijn
aan een afdekkingsboek-
houding zoals gedefinieerd
in IFRS
Reserve voor het aandeel in
de winst of het verlies en in de
niet-gerealiseerde resultaten
van dochterondernemingen,
geassocieerde ondernemin-
gen en JV's die administratief
verwerkt worden volgens de
equity methode
Reserve voor
omrekening van
buitenlandse
activiteiten Andere reserves
Overgedragen
resultaten van
vorige boekjaren
Totaal van de
reserves
Balans per 31 december 2021 -2.018 -34.439 -24.509 -5.456 0 102 -33.199 -99.519
Netto resultaatverwerking , 78.068 78.068
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves 26.316 -297 -1.949 -24.070 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves 0
Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
0
0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 11.671 -11.671 0
Uitgifte van nieuwe aandelen 0
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 0
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging 0
Kapitaalvermindering tot het vormen van beschikbare reserve ter dekking van
toekomstige verliezen 0
Acquisitie minderheidsaandeel 19.572 19.572
Dividenden -35.585 -35.585
Omrekeningsverschillen -2.755 -2.755
Andere 29.500 4.554 34.054
Balans per 31 december 2022 24.298 -34.736 -12.838 -7.405 -2.755 29.602 -2.330 -6.164
Netto resultaatverwerking , 170.792 170.792
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves 37.757 4.315 -369 -41.703 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves 0
Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 72.961 -72.961 0
Uitgifte van nieuwe aandelen 0
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 0
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging 0
Kapitaalvermindering tot het vormen van beschikbare reserve ter dekking van
toekomstige verliezen 0
Acquisitie minderheidsaandeel 0
Dividenden -49.690 -49.690
Omrekeningsverschillen 7.478 7.478
Andere -29.500 15.217 -14.283
Balans per 31 december 2023
62.055 -30.421 60.123 -7.774 4.723 102 19.325 108.134
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
227226

10.5 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (In duizenden EUR)
31/12/23 31/12/22
KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 7.824 10.849
1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 26.079 7.301
Kasstroom m.b.t. de exploitatie: 61.922 51.788
Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 112.377 77.782
Betaalde interesten -49.474 -22.203
Ontvangen interesten 0 0
Betaalde vennootschapsbelastingen -981 -3.791
Andere 0 0
Niet-kas elementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat -34.263 -64.970
* Afschrijvingen en waardeverminderingen
Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële & immateriële activa 581 502
* Andere niet-kas elementen -34.844 -65.472
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 0 0
Andere niet-kaselementen -34.844 -65.472
Variatie in de behoefte van het werkkapitaal
1
: -1.579 20.483
* Beweging van activa: 5.622 32.619
Handelsvorderingen en overige vorderingen -59 101
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 16.683 31.875
Overlopende rekeningen -11.002 643
* Beweging van verplichtingen: -7.201 -12.136
Handelsschulden en andere kortlopende schulden -22.943 -15.658
Andere kortlopende verplichtingen 12.752 1.405
Overlopende rekeningen 2.990 2.117
2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten -134.616 -552.875
Aanschaffing van Vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen -194.638 -480.753
Verkoop Vastgoedbeleggingen
3
50.640 8.913
Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen
2
0 -56.568
Aanschaffing van Andere materiële activa -2.277 -3.679
Aanschaffing van langlopende financiële vast activa 5.571 -822
Ontvangsten uit Handelsvorderingen en andere langlopende activa 6.088 -19.966
Activa bestemd voor verkoop 0 0
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (In duizenden EUR - vervolg)
31/12/23 31/12/22
3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten 114.078 528.239
* Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden
- Toename van de financiële schulden 289.668 564.858
- Afname van de financiële schulden -200.000 -4.500
- Terugbetaling van aandeelhoudersleningen 0 -1.348
*Verandering in andere verplichtingen -220 -6.000
- Toename minderheidsbelangen 0 0
* Verandering in eigen vermogen
- Toename (+) / Afname (-) in kapitaal/uitgiftepremies 75.679 0
- Kosten voor uitgifte van aandelen -1.359 -152
Dividend van het vorige boekjaar -49.690 -24.619
Toename cash nav fusie 403 14.310
KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR
13.768 7.824
1
De beweging in het werkkapitaal kan niet aangesloten worden met de beweging op de balans, want hierin is een correctie gedaan voor de impact van de acquisities van het jaar. Voor
overzicht van overgenomen activa en passiva wordt verwezen naar toelichting 10.9.29 .
2
Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen: Dit betreft de betaalde prijs voor de aandelen van de verschillende vastgoedvennootschappen die verworven werden. Deze prijs stemt
niet overeen met de prijs van het vastgoed vermits de vennootschappen deels gefinancierd waren met schulden
3
Dit heeft alleen betrekking op de verkoop van vastgoedbeleggingen en niet op de verkoop van vastgoed in JV's.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
229228

10.6 BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
10.6.1 ALGEMENE BEDRIJFSINFORMATIE
Xior Student Housing NV is een openbare GVV (Openbare
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) en heeft de vorm van
een naamloze vennootschap naar Belgisch recht, met zetel gevestigd
in Antwerpen.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming voor het
boekjaar afgesloten op 31 december 2023 omvat Xior Student
Housing NV en haar dochterondernemingen (de “Groep”). De
jaarrekening werd goedgekeurd voor publicatie door de raad
van bestuur van 10 april 2024 en zal aan de jaarlijkse algemene
vergadering van aandeelhouders worden voorgelegd op 16 mei 2024.
10.6.2 BELANGRIJKE GRONDSLAGEN VOOR FINANCIËLE
VERSLAGGEVING
Verklaring van overeenstemming
De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in overeen-
stemming met de International Financial Reporting Standards
(IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en de in België van
toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden
en interpretatie gepubliceerd door de International Accounting
Standards Board (IASB), voor zover van toepassing op activiteiten
van de Groep en van toepassing voor boekjaren die starten vanaf 1
januari 2023.
De geconsolideerde jaarrekening wordt voorgesteld in duizenden
euro, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De boekjaren
2023 en 2022 worden weergegeven. Voor de historische financiële
informatie over boekjaar 2021, verwijzen we naar de Jaarverslagen
van 2022 en 2021.
De boekhoudmethodes werden consistent toegepast op de
voorgestelde boekjaren.
Het Jaarverslag werd opgesteld in overeenstemming met ESEF-
rapporteringsvereisten (European Single Electronic Format). Volgens
de ESEF-vereisten zijn de primaire financiële overzichten gelabeld met
XBRL-tags. Het Jaarverslag in de iXBRL standaard kan geraadpleegd
worden via www.xior.be en zie eveneens 10.9.36 verslag van de
commissaris inzake de jaarrekening
.
Standaarden en interpretaties toepasbaar voor het boekjaar
beginnend op of na 1 januari 2023
•
IFRS 17, ‘Verzekeringscontracten’ (effectief vanaf 1 januari 2023),
incluis de wijzigingen gepubliceerd in juni 2020.
•
Wijzigingen aan IAS 8, ‘waarderingsregels, schattingswijzigingen
en fouten’: definitie van schattingen (effectief vanaf 1 januari 2023).
Wijzigingen aan IAS 12 ‘Winstbelastingen’: uitgestelde belastingen
met betrekking tot activa en passiva die voortvloeien uit één enkele
transactie (effectief vanaf 1 januari 2023 maar onmiddellijke
toepassing toegestaan).
•
Wijzigingen aan IFRS 17 ‘Verzekeringscontracten’: Eerste
toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 – Vergelijkende informatie
(effectief vanaf 1 januari 2023).
•
Wijzigingen aan IAS 12 ‘Inkomstenbelastingen’: Internationale
belastinghervorming – regels voor het tweede-pijlermodel
(effectief vanaf 1 januari 2023).
Standaarden en interpretaties gepubliceerd, maar nog niet van
toepassing voor het boekjaar beginnend op 1 januari 2023
•
Wijzigingen aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting
in een Sale and Leaseback (van kracht per 1 januari 2024).
•
Wijzigingen aan IAS 1, ‘Presentatie van de jaarrekening: classificatie
van verplichten als kortlopend of langlopend’ (effectief vanaf 1
januari 2024).
•
Wijzigingen aan IAS 7 ‘Kasstroomoverzicht’ en IFRS 7 ‘Financiële
instrumenten: toelichtingen’ : financieringsovereenkomsten met
leveranciers (effectief vanaf 1 januari 2024).
•
Wijzigingen aan IAS 21 ‘De effecten van wijzigingen in
wisselkoersen: gebrek aan uitwisselbaarheid’ (van kracht per 1
januari 2025).
De Vennootschap verwacht niet dat de eerste toepassing van deze
standaarden en interpretaties een materiële invloed zal hebben op de
financiële positie en prestaties.
•
10.6.3 GRONDSLAG VOOR DE OPSTELLING
De financiële informatie wordt opgesteld in duizenden euro’s, afgerond
op het dichtste duizendtal. De Vennootschap voert haar boekhouding
eveneens in euro. De vastgoedbeleggingen (inclusief de projecten) en
de afdekkingsinstrumenten worden aan werkelijke waarde geboekt.
De andere rubrieken van de geconsolideerde financiële rekeningen
zijn opgesteld op basis van de historische kostprijs. Hieronder volgt
een samenvatting van de belangrijkste grondslagen voor financiële
verslaggeving.
10.6.4 SIGNIFICANTE BOEKHOUDKUNDIGE
BEOORDELINGEN EN BELANGRIJKE BRONNEN VAN
SCHATTINGSONZEKERHEDEN
Significante beoordelingen bij het opstellen van de financiële
staten
•
Bepalen bij de verwerving van de controle over een entiteit die
vastgoedbeleggingen aanhoudt, of zo’n acquisitie wordt be-
schouwd als business combination. In alle gevallen werden de
respectievelijke transacties verwerkt als directe aankopen van
activa (ook bij verwerving van aandelen in vastgoedvennoot-
schappen) en werd IFRS 3 Business Combinations niet toegepast
(zie toelichting 10.6.6). IFRS 3 Revised werd toegepast vanaf het
boekjaar beginnend op 1 januari 2020 (zie toelichting 10.6.2).
•
Bepalen of afgeleide financiële instrumenten kwalificeren
voor hedge accounting. De Vennootschap heeft geen
hedginginstrumenten die kwalificeren als hedge accounting en de
evoluties in de fair value van de hedginginstrumenten worden dan
ook verwerkt via de resultatenrekening.
Bepaling van de fair value van de vastgoedbeleggingen
De fair value van de vastgoedbeleggingen wordt bepaald door
onafhankelijke Waarderingsdeskundigen conform de GVV-
reglementering. De fair value wordt door de Waarderingsdeskundigen
bepaald op basis van de discounted cash flow methode (zie voor
meer informatie Hoofdstuk 8.2.4.1 van dit Jaarverslag).
10.6.5 GRONDSLAG VOOR CONSOLIDATIE
De overgenomen bedrijven gedurende het afgelopen boekjaar
werden niet als bedrijfscombinaties verwerkt zoals gedefinieerd
onder IFRS 3 maar als aankoop van activa, gezien we enkel het actief
en in bepaalde gevallen het huurcontract hebben overgenomen en
deze vervolgens volledig hebben geïntegreerd in onze organisatie.
(i) Dochterondernemingen
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming
controle uitoefent. Een onderneming oefent derhalve controle over een
dochteronderneming uit als, en alleen als, de moederonderneming:
•
controle over de deelneming heeft;
•
is blootgesteld aan, of rechten heeft op veranderlijke opbrengsten,
uit hoofde van haar betrokkenheid bij de deelneming en;
•
over de mogelijkheid beschikt haar controle over de deelneming te
gebruiken om de omvang van de opbrengsten van de investeerder
te beïnvloeden.
De vennootschappen waarover de Groep de controle heeft om het
financieel en operationeel beleid te bepalen teneinde voordelen te
verkrijgen uit haar activiteiten, worden volledig opgenomen in de
geconcolideerde jaarrekening van de Groep (integrale consolidatie).
Dit betekent dat de activa, passiva en resultaten van de Groep
integraal worden tot uiting gebracht. Intragroepstransacties en –
winsten worden voor 100% geëlimineerd. De minderheidsbelangen
zijn de belangen in de dochterondernemingen die rechtstreeks noch
onrechtstreeks door de Groep worden aangehouden.
Wijzigingen in het belang van de Vennootschap in een
dochtervennootschap die niet tot een verlies van zeggenschap leiden,
worden behandeld als eigenvermogenstransacties. De boekwaarden
van het belang van de Groep en de minderheidsbelangen worden
derhalve aangepast om de nieuwe proportionele belangen in de
dochteronderneming te weerspiegelen.
Wanneer de Vennootschap de zeggenschap verliest over een dochter-
vennootschap wordt de winst of het verlies bij afstoting berekend als
het verschil tussen (i) de som van de reële waarde van de ontvangen
vergoeding en de reële waarde van het aangehouden belang en (ii)
de voorheen opgenomen boekwaarden van de activa (met inbegrip
van goodwill) en de verplichtingen van de dochteronderneming en
de eventuele minderheidsbelangen. Bedragen die voorheen opgeno-
men zouden zijn in de andere elementen van het totaalresultaat met
betrekking tot de dochteronderneming worden op dezelfde manier
opgenomen (d.i. herclassificatie naar winst of verlies of rechtstreeks
naar het overgedragen resultaat) als wanneer de betreffende activa
of verplichtingen werden afgestoten. De reële waarde van elk aange-
houden belang in de vroegere dochteronderneming op datum van het
verlies van zeggenschap wordt als de reële waarde bij initiële opname
beschouwd voor waardering volgens IAS 39 Financiële instrumenten:
opname en waardering , of indien van toepassing, als de kost bij initi-
ele opname van een geassocieerde deelneming of entiteit waarover
gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend.
(ii) Joint Ventures
Joint ventures zijn die ondernemingen waarover de groep gezamen-
lijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst.
Zulke gezamenlijke zeggenschap is van toepassing wanneer de stra-
tegische, financiële en operationele beslissingen met betrekking tot
de activiteit, unanieme instemming vereisen van de partijen die de
zeggenschap delen (de deelnemers in de joint venture). Zoals gedefi-
nieerd in IFRS 11 Gezamenlijke overeenkomsten, worden de resulta-
ten en de balansimpact van de joint ventures (Collegno) waarin Xior
26% aanhoudt verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode.
(iii) Uit de consolidatie geëlimineerde transacties
Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en
niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen
ondernemingen van de Groep, worden bij de opmaak van de
geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd.
10.6.6 BEDRIJFSCOMBINATIES EN GOODWILL
Wanneer de Groep de controle verwerft over een geïntegreerd
geheel van activiteiten en activa, zoals gedefinieerd in IFRS 3
Bedrijfscombinaties , worden de identificeerbare activa, verplichtin-
gen en voorwaardelijke verplichtingen van de verworven onderne-
ming aan hun reële waarde opgenomen op de aanschaffingsdatum.
De goodwill vertegenwoordigt het positieve verschil tussen het totaal
van de overgedragen vergoeding, het bedrag van de minderheidsbe-
langen en, indien van toepassing, de reële waarde van het voorheen
aangehouden belang in de overgenomen partij en het aandeel van de
Groep in de reële waarde van de netto identificeerbare activa. Als dit
verschil negatief is (negatieve goodwill), wordt het onmiddellijk in het
resultaat geboekt na een herbeoordeling van de waarden.
Na de initiële opname wordt de goodwill niet afgeschreven, maar
onderworpen aan een impairment test die elk jaar wordt uitgevoerd
met de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill werd
toegewezen. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenereren-
de eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt, zal het hieruit volgende
waardeverlies geboekt worden in het resultaat en in eerste instantie
opgenomen worden in mindering van de eventuele goodwill en ver-
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
231230

volgens aan de andere activa van de eenheid, verhoudingsgewijs aan
hun boekwaarde.
Een waardevermindering op goodwill wordt niet tijdens een later
boekjaar hernomen.
10.6.7 VREEMDE VALUTA
De individuele jaarrekeningen van elk groepslid, worden gepresen-
teerd in de munteenheid van de primaire economische omgeving
waarin de entiteit actief is (haar functionele valuta). Voor het opstel-
len van de geconsolideerde jaarrekening, worden de resultaten en de
financiële positie van elke entiteit uitgedrukt in euro, met name de
functionele valuta van de moederonderneming, en de valuta voor het
presenteren van de geconsolideerde jaarrekening.
Transacties in vreemde valuta
Transacties in vreemde valuta worden meteen geboekt tegen de
wisselkoers op datum van de transactie. Monetaire activa en passiva
in vreemde valuta worden omgerekend aan de slotkoers.
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoersverschillen worden
opgenomen in de resultatenrekening, behoudens deze met
betrekking tot intragroepsleningen die beantwoorden aan de definitie
van netto-investering in een buitenlandse activiteit. Leningen aan
dochtervennootschappen worden altijd in euro verstrekt. In dat geval
worden de valutakoersverschillen opgenomen in een afzonderlijke
component van het eigen vermogen en worden ze in de winst-en
verliesrekening verwerkt na afstoting van de netto-investering of na
terugbetaling.
Buitenlandse activiteiten
Activa en passiva worden omgerekend tegen slotkoers. De
resultaten rekening wordt omgerekend tegen de gemiddelde koers
over het boekjaar. De omrekeningsverschillen die hieruit ontstaan,
worden opgenomen in een afzonderlijke component van het eigen
vermogen. Deze omrekeningsverschillen worden opgenomen
in de resultatenrekening wanneer de buitenlandse entiteit wordt
afgestoten, verkocht of geliquideerd.
10.6.8 VASTGOEDBELEGGINGEN
(i) Algemeen
Onroerende goederen die worden aangehouden voor huur-
opbrengsten op lange termijn, voor waardestijgingen of voor beide,
en die niet dienen voor eigen gebruik door de Vennootschap, worden
als een vastgoedbelegging geboekt.
Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toekomstig gebruik
als een vastgoedbelegging (projectontwikkeling), wordt tevens
opgenomen in de rubriek Vastgoedbeleggingen (cf. infra).
Terreinen die worden aangehouden met als doel hierop project-
ontwikkelingen te starten met het oog op latere verhuur en
waardestijging op termijn, maar waarvoor nog geen concrete
bouwplannen of projectontwikkelingen zijn gestart (grondreserve),
worden tevens als vastgoedbelegging beschouwd.
Ook de gebruiksrechten erkend in de balans voor de concessie of
erfpacht worden tevens als vastgoedbelegging beschouwd.
De financieringkosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de
verwerving van een vastgoedbelegging, worden mee geactiveerd.
(ii) Waardering bij initiële opname
Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen die
verhuurklaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) verhuurinkomsten
genereren. Vastgoedbeleggingen worden bij de aankoop gewaardeerd
tegen aanschaffingswaarde, met inbegrip van bijkomende
transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten,
registratiebelastingen en andere overdrachtsbelastingen en niet
aftrekbare BTW. Indien het onroerend goed verworven wordt via
een aandelentransactie, omvat de aanschaffingsprijs eveneens een
aanpassing voor de exit-taks, verschuldigd door vennootschappen
waarover de Vennootschap directe of indirecte controle verwerft
(zij wordt in principe in mindering gebracht van de waarde van het
achterliggend vastgoed vermits het een belasting op de latente
meerwaarde betreft die in hoofde van de verworven vennootschap
bestond voor de controleverwerving), tenzij deze vennootschappen
niet in aanmerking komen voor fusie met de Vennootschap (op
beslissing van de raad van bestuur van de Vennootschap). De
commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden
beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden
toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
Indien het vastgoed wordt verkregen via de verwerving van de
aandelen van een vastgoedvennootschap, via inbreng in natura
van een onroerend goed tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via
een fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden
de aktekosten, audit- en consulting kosten, fusiekosten e.a. kosten
eveneens geactiveerd.
Het vastgoed omvat tevens de vaste inrichtingswerken alsook het
meubilair van de studentenkamers indien de studentenkamers
gemeubeld verhuurd worden.
(iii) Waardering na initiële opname
Na de initiële opname worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd
door de Waarderingsdeskundige.
De Waarderingsdeskundige waardeert op het einde van elk kwartaal
op precieze wijze de volgende bestanddelen:
•
De onroerende goederen, de onroerende goederen door
bestemming en de zakelijke rechten op onroerende goederen die
worden gehouden door de Vennootschap of, in voorkomend geval,
door een vastgoedvennootschap waarover zij zeggenschap heeft;
Vooreerst bepaalt de Waarderingsdeskundige de investeringswaarde
van het vastgoed, dit is de waarde van het vastgoed met inbegrip van
de overdrachtskosten en waarvan de registratiebelastingen niet zijn
afgetrokken. Deze waardering wordt bekomen door het actualiseren
van de effectieve huurinkomsten en/of markthuren (DCF methode
- zie voor meer informatie Hoofdstuk 8.2.4.1 van dit Jaarverslag) ,
desgevallend na aftrek van verbonden kosten. De actualisatie gebeurt
op basis van de yield factor die afhankelijk is van het inherente risico
van het betrokken pand. De Waarderingsdeskundige voert zijn
waardering uit in overeenstemming met nationale en internationale
waarderingsstandaarden en zijn toepassingsprocedures, onder
andere op het vlak van waardering van een gereglementeerde
vastgoedvennootschap.
Vervolgens worden de vastgoedbeleggingen, conform IAS 40, in
de balans opgenomen aan Reële Waarde. Reële Waarde of “Fair
value” van de vastgoedbeleggingen is de investeringswaarde
zoals bepaald door een onafhankelijke Waarderingsdeskundige,
waarvan de mutatierechten zijn afgetrokken. De Reële Waarde
stemt overeen met de boekwaarde onder IFRS. Vanuit het standpunt
van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de
overdrachtsbelastingen of registratiebelastingen. Het geschatte
bedrag van overdrachtsbelastingen voor in België gelegen onroerende
goederen werd forfaitair bepaald op 2,5% voor vastgoedbeleggingen
met een waarde hoger dan 2,5 MEUR.
4
Voor transacties met een
globale waarde lager dan 2,5 MEUR moet rekening worden gehouden
met overdrachtsbelastingen van 10% (Vlaams gewest) tot 12,5%
(Brussels en Waals gewest), afhankelijk van het gewest waar de
gebouwen gelegen zijn.
Concreet betekent dit dat de Reële Waarde van het vastgoed
gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 of door
1,10 resp. 1,125 afhankelijk van de waarde van het vastgoed.
Het verschil tussen de Reële Waarde van het vastgoed en de
Investeringswaarde van het vastgoed wordt opgenomen in de winst-
en verliesrekening als onderdeel van de variaties in de Reële Waarde
van vastgoedbeleggingen en wordt in de resultaatsbestemming
toegewezen aan de post “Reserve voor de impact op de Reële
Waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen” in het eigen vermogen.
Voor de gebouwen gelegen buiten België wordt door de onafhankelijke
Waarderingsdeskundigen rekening gehouden met de theoretische
lokale registratiebelastingen.
Registratiebelastingen van toepassing per land
Nederland 10,4 % Spanje 2,5 % - 3% Portugal 2,5 % Denemarken 0,61% Zweden 0 Polen 0 Duitsland 4,8 – 7,8%
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variaties in de Reële
Waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst-
en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de
winstverdeling toegewezen aan de “Reserve voor het saldo van de
variaties in de Reële Waarde van vastgoed”
.
4
Belgian Assets Managers Association (BEAMA) persbericht 8 februari 2006 “Vastgoedbevaks - Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels”. Dit percentage werd bevestigd in een
persbericht van de BE-REIT Association op 10 november 2016.
10.6.9 PROJECTONTWIKKELINGEN
Onder projectontwikkelingen vallen de terreinen en gebouwen in
ontwikkeling waardoor deze gedurende een bepaalde periode enkel
investeringen vergen en geen huurinkomsten opleveren.
Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld zijn voor toekomstig
gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen in de sub rubriek
‘Projectontwikkelingen’ van de rubriek ‘ Vastgoedbeleggingen’ en
conform IAS 40 gewaardeerd aan hun Reële Waarde minus nog op
te lopen kosten totdat de ontwikkeling voltooid is. Op dat ogenblik
worden de activa overgeboekt naar de sub rubriek ‘Vastgoed
beschikbaar voor verhuur’ van de rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’ ,
steeds aan Reële Waarde.
Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan Reële
Waarde indien aan al de volgende criteria voldaan is: (i) de te maken
projectkosten kunnen betrouwbaar worden ingeschat en (ii) alle
nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling
zijn bekomen. Deze Reële Waarde waardering is gebaseerd op
de waardering door de Waarderingsdeskundige (volgens de
gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de
nog te maken kosten (inclusief een raming voor onvoorziene kosten)
voor de volledige afwerking van het project. Potentiële winsten op
projectontwikkelingen worden pas bij realisatie van het project
opgenomen, eens ze vaststaand zijn.
Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde
kosten en alle daaropvolgende investeringen die als transactiekosten
(kosten van nieuw- en/of verbouwingswerken, inclusief de
aanschaffingswaarde van het terrein en het bouwklaar maken van
het terrein) worden erkend, worden op de balans opgenomen.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
233232

De interestkosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de
projectontwikkeling worden geactiveerd als deel van de kostprijs van
de projectontwikkeling.
De activering van financieringskosten, conform IAS 23, als onderdeel
van de kostprijs van een in aanmerking komend actief gebeurt enkel
als:
•
uitgaven voor het actief worden gedaan;
•
financieringskosten worden gemaakt;
•
activiteiten aan de gang zijn om het actief voor te bereiden op zijn
beoogde gebruik.
De activering van financieringskosten wordt opgeschort tijdens
lange perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt onderbroken en
wordt in elk geval stopgezet op het moment dat het actief klaar is
voor verhuring.
De rubriek ‘Projectontwikkelingen’ is een sub rubriek van de post
‘Vastgoedbeleggingen’ en wordt mee opgenomen in de berekening
van de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille in uitbating.
10.6.10 UITGAVEN VOOR WERKEN AAN
VASTGOEDBELEGGINGEN
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten laste
van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven geen
positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische
voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische
voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen. Er zijn drie
soorten uitgaven:
•
Kosten van structureel en occasioneel onderhoud, herstellingen
en opfrissingswerken aan bestaande inrichting en meubilair,
inclusief de interne personeelskosten van de werknemers die
deze herstellingen uitvoeren: deze komen ten laste van het
operationeel vastgoedresultaat en worden opgenomen onder de
post ‘technische kosten’;
•
Nieuwe investeringen en vervangingsinvesteringen in inrichting
en meubilair: deze kosten worden geactiveerd en toegevoegd
aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen in de mate dat
de studentenkamers gemeubeld verhuurd worden en de nieuwe
investeringen en vervangingsinvesteringen tot een verhoging van
het huurniveau leiden. In de mate dat de nieuwe inrichting enkel
leidt tot het in stand houden van de huurinkomsten worden de
kosten van nieuwe investeringen en vervangingsinvesteringen ten
laste van het operationeel vastgoedresultaat genomen. De kosten
hebben betrekking op materialen en interne personeelskosten
indien van toepassing.
•
Kosten voor grote verbouwingen en verbeteringswerken: verbou-
wingen zijn occasionele werken die een functie aan het gebouw
toevoegen of het bestaande comfort niveau aanzienlijk verbeteren
zodat ze een verhoging van de huurprijs en/of huurwaarde met
zich meebrengen. Deze kosten worden geactiveerd en dus toe-
gevoegd aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen. De
kosten hebben betrekking op materialen, erelonen, aannemings-
werken en interne personeelskosten. Conform IAS 23 worden
de kosten voor leningen, specifiek aangegaan voor deze verbou-
wingswerken, eveneens geactiveerd en dus toegevoegd aan de
Reële Waarde van de vastgoedbelegging voor zover het gebouw
in kwestie in deze periode geen opbrengsten genereert. Ook on-
roerende voorheffingen, heffingen en andere vastgoedkosten die
betrekking hebben op het gebouw dat deze verbouwing onder-
gaat, worden op deze manier verwerkt, zo lang het gebouw geen
inkomsten genereert. De nog uit te voeren werken worden door de
Waarderingsdeskundige in mindering gebracht van de waardering,
na uitvoering worden deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd
aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen.
10.6.11 VERVREEMDING VAN EEN VASTGOEDBELEGGING
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een
vastgoedbelegging (ten opzichte van de reële waarde) komen in
de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post
‘Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen’. Aangezien het
vastgoed verkocht is, wordt zowel de 'Reserve voor het saldo van
de variaties in de Reële Waarde van vastgoed' als de ‘Reserve voor
de impact op de Reële Waarde van geschatte mutatierechten en –
kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen’
met betrekking tot het verkochte pand overgeboekt naar beschikbare
reserves.
Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen, transactiekosten
en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties
worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de
gerealiseerde winst of verlies te bepalen.
10.6.12 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA
De materiële vaste activa, andere dan vastgoedbeleggingen,
worden geclassificeerd als ‘andere materiële vaste activa’ en
worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde, verminderd met
de geaccumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen. De
lineaire afschrijvingsmethode wordt toegepast op basis van de
verwachte gebruiksduur.
In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden
afschrijvingen pro rata temporis het aantal maanden dat het actief
in gebruik was, geboekt.
De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van
toepassing:
• Gebouwen voor eigen gebruik: 4% • Installaties, machines en uitrusting: 20% • Meubilair: 10% • Rollend materieel: 20% • Informaticamaterieel: 33%
De verwachte gebruiksduur en afschrijvingsmethode worden ten
minste jaarlijks herzien bij de afsluiting van het boekjaar. Indien er
indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminde-
ringsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met
de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de rea-
liseerbare waarde, wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies
opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of buitengebruikstelling van
materiële vaste activa, andere dan vastgoedbeleggingen, worden
de aanschaffingswaarde en de afschrijvingen die daarop betrekking
hebben, uit de balans verwijderd en worden de gerealiseerde meer- of
minderwaarden in de winst- en verliesrekening opgenomen.
De uitgaven voor werken aan andere materiële vaste activa
worden hetzelfde behandeld als uitgaven voor werken aan
vastgoedbeleggingen.
10.6.13 VASTE ACTIVA OF GROEPEN VAN ACTIVA BESTEMD
VOOR VERKOOP
Vaste activa en groepen activa die worden afgestoten, worden ge-
classificeerd als activa bestemd voor verkoop indien hun boekwaar-
de hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en
niet door het voortgezette gebruik ervan. Deze voorwaarde is enkel
en alleen vervuld wanneer de verkoop zeer waarschijnlijk is en het
actief (of de groep activa die wordt afgestoten) in zijn huidige staat
onmiddellijk beschikbaar is voor verkoop. Het management moet
zich verbonden hebben tot een plan voor de verkoop van het actief
(of de groep activa die wordt afgestoten), die naar verwachting in
aanmerking komt voor opname als een voltooide verkoop binnen één
jaar na de datum van de classificatie.
Vastgoedbeleggingen aangehouden voor verkoop worden op
dezelfde wijze gewaardeerd als andere vastgoedbeleggingen (aan
Reële Waarde), conform IAS 40.
Andere vaste activa aangehouden voor verkoop worden gewaardeerd
tegen de laagste waarde van hun boekwaarde en hun Reële Waarde
minus verkoopkosten (conform IFRS 5).
10.6.14 FINANCIËLE INSTRUMENTEN
De Vennootschap kan financiële afgeleide producten gebruiken
(interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico’s
afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten.
De financiële afgeleide producten worden opgenomen onder de
vlottende en vaste financiële activa indien hun reële waarde positief
is en onder de langlopende en kortlopende financiële verplichtingen
indien hun reële waarde negatief is.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waar-
den van de financiële derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de
winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voor-
waarden voor hedge accounting . De reële waarde van de financiële
rentederivaten is het bedrag dat de Vennootschap verwacht te ont-
vangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansda-
tum wordt beëindigd waarbij de geldende rente, het kredietrisico van
de betreffende tegenpartij en het kredietrisico van de onderneming in
aanmerking wordt genomen.
Wanneer een indekkingsinstrument vervalt of verkocht wordt, of
wanneer een indekking niet langer voldoet aan de criteria van hedge
accounting , blijven de geaccumuleerde winsten en verliezen in eerste
instantie behouden in het eigen vermogen. Ze worden pas opgeno-
men in de resultatenrekening wanneer de verbintenis of de afgedekte
kasstromen worden opgenomen in de resultatenrekening.
10.6.15 VLOTTENDE ACTIVA
Vorderingen op ten hoogste één jaar worden gewaardeerd tegen
hun nominale waarde, na aftrek van waardeverminderingen voor
dubieuze of oninbare vorderingen.
Niet-afgeleide financiële instrumenten, die worden aangehouden
in het kader van een bedrijfsmodel dat gericht is op het
aanhouden van financiële activa om contractuele kasstromen te
ontvangen en contractvoorwaarden van het financiële actief die
op een bepaald moment zorgen voor kasstromen die uitsluitend
aflossingen en rentebetalingen op uitstaande hoofdsommen
betreffen, worden gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs.
Deze waarderingsmethode wordt voornamelijk toegepast op
langetermijnvorderingen en handelsvorderingen.
Bijzondere waardevermindering: conform IFRS 9 is Xior verplicht
verwachte kredietverliezen op handelsvorderingen te erkennen:
voorziening voor dubieuze debiteuren worden op individuele basis
aangelegd wanneer deze nodig zijn. Voor het aanleggen van de
voorziening dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan: de
lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van kortbij opgevolgd.
Op basis van een inschatting van het management of wanneer er
duidelijke aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan
geïnd worden, wordt een voorziening aangelegd. Daarbovenop
wordt er een algemene provisie aangelegd ten belope van 25% van
vorderingen die meer dan 180 dagen uitstaan.
Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct
opvraagbare deposito’s en andere kortlopende, uiterst liquide
beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen
waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van
waardevermindering in zich dragen. Ze worden gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs en bijkomende kosten worden onmiddellijk
in de resultatenrekening verwerkt.
10.6.16 EIGEN VERMOGEN
Het kapitaal omvat de geldmiddelen verkregen bij oprichting,
fusie of kapitaalverhoging. De externe kosten (notaris, honoraria
plaatsingspartners, …) die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte
van nieuwe aandelen worden afgetrokken van het eigen vermogen.
Kosten van due diligence worden geactiveerd op het actief.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
235234

Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat totdat de
algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent.
Daarna worden deze dividenden geboekt als een schuld.
10.6.17 VOORZIENINGEN
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
•
de Vennootschap een bestaande – juridisch afdwingbare of feite-
lijke – verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het
verleden;
•
het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist zijn
om de verplichting af te wikkelen; en
•
het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden
geschat.
Het bedrag dat wordt opgenomen als een voorziening is de beste
schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting
op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de risico’s en
onzekerheden verbonden aan de verplichting.
Volledigheidshalve wordt in het kader van deze Voorzieningen
eveneens verwezen naar Hoofdstuk 10.9.35 van dit Jaarverslag in
verband met ‘Gerechtelijke en arbitrageprocedures’.
10.6.18 FINANCIËLE VERPLICHTINGEN
Financiële verplichtingen worden op de balans opgenomen onder
kortlopende of langlopende verplichtingen, naargelang hun vervaldag
binnen de twaalf maanden na de afsluitdatum.
Handelsschulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs.
Interest dragende leningen worden initieel aan de reële waarde, na
aftrek van de transactiekosten, opgenomen. Vervolgens worden
de interestdragende leningen gewaardeerd aan de geamortiseerde
kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, met interestkosten
opgenomen volgens de effectieve rente.
De effectieve-rentemethode is een methode voor het berekenen van
de geamortiseerde kostprijs van een financiële verplichting en voor
het toerekenen van interestkosten aan de desbetreffende periode.
De effectieve rentevoet is de rentevoet die de verwachte stroom
van toekomstige geldontvangsten (met inbegrip van betaalde of
ontvangen provisies en vergoedingen die integraal deel uitmaken
van de effectieve rentevoet alsook transactiekosten en alle overige
premies en kortingen) tijdens de verwachte looptijd van de financiële
verplichting of, indien relevant, een kortere periode, exact disconteert
tot de netto boekwaarde bij initiële opname.
IFRS 16 voorziet een comprehensief model voor de identificatie
van lease-overeenkomsten en hun boekhoudkundige verwerking
in de jaarrekening van zowel leasinggever als leasingnemer.
Sinds de inwerkingtreding vervangt deze standaard IAS 17 Lease-
overeenkomsten en de daarmee gepaard gaande interpretaties.
IFRS 16 introduceert belangrijke wijzigingen met betrekking tot de
boekhoudkundige verwerking van lease-overeenkomsten in hoofde
van de leasingnemer, waarbij het onderscheid tussen operationele en
financiële leases wegvalt en activa en verplichtingen erkend worden
voor alle lease-overeenkomsten (behalve uitzonderingen voor korte-
termijn leases of activa met een lage waarde). In tegenstelling tot de
verwerking van lease-overeenkomsten door de leasingnemer, behoudt
IFRS 16 nagenoeg alle bepalingen uit IAS 17 – Lease-overeenkomsten
met betrekking tot de verwerking van lease-overeenkomsten door
de leasinggever. Dit wil zeggen dat leasinggevers blijvend de lease-
overeenkomsten moeten classificeren als operationele of financiële
lease-overeenkomsten.
Ten gevolge van de XL Fund transactie in 2020 heeft Xior 2
vastgoedobjecten verworven waarvoor IFRS 16 van toepassing
is. Hiervoor werd dan ook de nodige schuld opgenomen onder de
overige langlopende schulden. In 2021 werd een vastgoedobject
in Breda verworven waarvoor eveneens IFRS 16 van toepassing is.
Hetzelfde geldt voor het ontwikkelingsproject in Zaragoza.
Opties op aandelen worden verwerkt in de balans aan de verwachte
uitoefenprijs, indien de prijs gelinkt is aan de Reële Waarde van het
vastgoed, of aan de overeengekomen conventionele waarde, indien
de prijs vastligt.
Deze opties worden onder langlopende of kortlopende
schulden geboekt. Voor opties op de aandelen van een
minderheidsaandeelhouder wordt de optie geboekt t.o.v. het eigen
vermogen (Debiteren Eigen vermogen van de groep).
Opties op de aandelen van joint ventures worden geboekt t.o.v.
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures
vermogensmutatie.
10.6.19 VASTGOEDRESULTAAT
Het netto huurresultaat omvat de huren, operationele lease-
vergoedingen en andere inkomsten die hiermee verband houden min
de met verhuur verbonden kosten zoals te betalen huur op gehuurde
activa, waardeverminderingen op handelsvorderingen.
Huurkortingen worden gespreid in de resultatenrekening opgenomen
over de minimum duurtijd van het contract.
De recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen
door de huurder op verhuurde gebouwen omvat voornamelijk de
recuperatie van kosten van verwarming, water, elektriciteit en internet
die door middel van een kostenforfait in één bedrag bij de start van de
huurovereenkomst betaald worden door de huurder en die gespreid
in resultaat worden genomen over de duurtijd van het huurcontract.
Onroerende voorheffing wordt niet doorgerekend en blijft ten laste
van de Vennootschap voor wat betreft studentenhuisvesting. Voor
Spanje en Portugal wordt er gewerkt met een all-in huurprijs. Op
basis van de kosten voor huurlasten wordt een deel van de huur die
betaald wordt door de huurder uit de netto huur geherklasseerd naar
recuperatie van huurlasten.
De huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder
op verhuurde gebouwen omvatten de gemeenschappelijke lasten
alsook de kost van de onroerende voorheffing. De schuld en kost van
de onroerende voorheffing wordt conform IFRIC 21 volledig erkend
op het moment dat deze door de Vennootschap verschuldigd zijn (in
casu op 1 januari van het boekjaar).
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van
de vergoeding die is ontvangen en worden lineair in de winst- en
verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking
hebben.
10.6.20 VASTGOEDKOSTEN
De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde
van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden
in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze
betrekking hebben.
De technische kosten omvatten onder meer structureel en
occasioneel onderhoud en verliezen uit schadegevallen gedekt door
de verzekeringsmaatschappijen. De commerciële kosten omvatten
onder meer makelaarscommissies. De beheerskosten van het
vastgoed omvatten hoofdzakelijk: (i) de kosten van het personeel
verantwoordelijk voor deze activiteit, (ii) de operationele kosten van
de verhuurkantoren en (iii) de erelonen betaald aan derde partijen.
10.6.21 ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP EN
ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN KOSTEN
Algemene kosten van de Vennootschap zijn kosten die verband
houden met het beheer en de algemene werking van de
Vennootschap. Dit betreft onder meer algemene administratieve
kosten, personeelskosten voor algemeen beheer en afschrijvingen
voor activa die gebruikt worden voor het algemeen beheer.
10.6.22 FINANCIEEL RESULTAAT
Het financieel resultaat bestaat uit de intrestkosten op leningen,
bankkosten en bijkomende financieringskosten zoals de variaties van
indekkingsinstrumenten voor zover deze niet effectief zijn in de zin
van IAS 39, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
10.6.23 WINSTBELASTING
Deze rubriek omvat de actuele belastinglast op het resultaat van
het boekjaar en de uitgestelde belastingen. Het statuut van GVV
voorziet in een fiscaal transparant statuut, gezien de GVV enkel nog
onderworpen is aan belastingen op specifieke bestanddelen uit het
resultaat zoals verworpen uitgaven en abnormale en goedgunstige
voordelen. Op de winst die voortkomt uit verhuringen en gerealiseerde
meerwaarden (in België) wordt geen vennootschapsbelasting
betaald. Onze Spaanse vastgoedentiteiten hebben in 2022 het statuut
van Socimi verworven, hetgeen gelijkaardig is aan het GVV statuut.
Bijgevolg zijn ook de winsten uit verhuringen in Spanje vrijgesteld van
vennootschapsbelastingen.
De winstbelasting wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt, behalve
als de belasting betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in
het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt ook de
belasting rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen. De actuele
belastinglast bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar
inkomen van het jaar en de correcties op vorige boekjaren.
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden
opgenomen op basis van de balansmethode voor alle tijdelijke
verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde en dit zowel
voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingverplichtingen
worden opgenomen voor alle belastbare tijdelijke verschillen.
Uitgestelde belastingvorderingen worden opgenomen in de mate dat
het waarschijnlijk is dat er voldoende belastbare winst zal gerealiseerd
worden waartegen de tijdelijke verschillen kunnen worden afgezet.
In aanvulling van de winstbelasting wordt een passieve uitgestelde
belastinglatentie toegerekend aan de latente meerwaarde van
het vastgoed. Deze passieve uitgestelde belastinglatentie wordt
aangepast indien de Reële Waarde of de boekwaarde van het vastgoed
wijzigt, onder meer ten gevolge van waardeschommelingen of fiscale
afschrijvingen. In Nederland wordt het toegepaste percentage
bepaald door rekening te houden met de geprojecteerde brutomarge
op de vastgoedopbrengsten in Nederland in de komende jaren. Zie
onderstaande tabel voor de percentages in de overige landen.
Spanje 25% Portugal 21% Polen 19% Denemarken 22% Duitsland 15,825% Zweden 20,60%
Ten gevolge van de toepassing van IFRS 3 Revised en daaraan
gekoppeld de ‘initiële recognition exemption’ onder IAS 12 §15b,
werden er geen uitgestelde belasting geboekt op het verschil tussen
de boekwaarde bij acquisitie en de conventionele waarde.
Bij vervreemding van het vastgoed via een ‘asset transactie’ is
deze belasting mogelijks verschuldigd. Dit geeft aanleiding tot een
contingent liability . Deze bedraagt 48.707 KEUR per 31 december
2023.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
237236

10.6.24 EXIT-TAKS
Uitgestelde belastingverplichtingen worden voor de dochter-
vennootschappen geboekt op het verschil tussen de boekwaarde
van de vastgoedbeleggingen na afschrijvingen in de statutaire
jaarrekening van deze dochtervennootschappen en de Reële Waarde.
Deze uitgestelde belastingen worden geboekt aan het geldende
tarief van de exit taks indien de respectieve raden van bestuur van de
Vennootschap en de dochtervennootschap de intentie hebben om de
dochtervennootschap te fuseren met de Vennootschap.
(i) Algemeen
De exit-taks is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde die
vastgesteld wordt bij een belaste fusie van een gereglementeerde
vastgoedvennootschap met een Belgische onderneming die geen
gereglementeerde vastgoedvennootschap is. Wanneer deze onder-
neming voor het eerst in de consolidatiekring van de groep wordt
opgenomen, komt de exit-taks in mindering van het eigen vermogen
van de te fuseren vennootschap. Indien de onderneming niet onmid-
dellijk gefuseerd wordt met de gereglementeerde vastgoedvennoot-
schap worden aanpassingen aan de exit-taks verplichtingen, die op
het ogenblik van de fusie noodzakelijk zouden blijken ten opzichte
van het geprovisioneerde bedrag, geboekt via de winst- en verlies-
rekeningen.
(ii) Percentage van de exit-taks
Het percentage van de exit-taks bedraagt 15% vanaf aanslagjaar
2021 (boekjaar startend vanaf 1 januari 2020).
(iii) Grondslag voor de berekening van de exit-taks
De exit-taks is van toepassing bij inbrengen, fusies, splitsingen en
met fusies of splitsingen gelijkgestelde verrichtingen waaraan de
Vennootschap als gereglementeerde vastgoedvennootschap deel-
neemt. Dergelijke verrichtingen worden uitdrukkelijk uitgesloten van
de fiscale neutraliteit. Zowel de vergunning als gereglementeerde
vastgoedvennootschap als voormelde verrichtingen waaraan de
Vennootschap als gereglementeerde vastgoedvennootschap zou
deelnemen, worden vanuit fiscaal oogpunt gelijkgesteld met een
ontbinding en vereffening van de betrokken vastgoedvennoot-
schap(pen).
Voor de berekening van de exit-taks wordt de werkelijke waarde van
het maatschappelijk vermogen van de Vennootschap respectievelijk
de betrokken vastgoedvennootschap(pen) op datum van de
vergunning of van de betreffende verrichting gelijkgesteld met een
‘bij verdeling van maatschappelijk vermogen uitgekeerde som’. Het
positief verschil tussen, enerzijds de bij wettelijke fictie uitgekeerde
som en, anderzijds, de gerevaloriseerde waarde van het gestort
kapitaal wordt als dividend aangemerkt. In het geval van een met
splitsing gelijkgestelde verrichting waaraan de Vennootschap zou
deelnemen, zijn de regels inzake vereffening en ontbinding slechts
van toepassing op het afgesplitste vermogen van de hierbij betrokken
vastgoedvennootschap(pen).
Wanneer de Vennootschap wordt erkend als gereglementeerde
vastgoedvennootschap, wordt de exit-taks toegepast op de latente
meerwaarden en de vrijgestelde reserves van de Vennootschap
op het ogenblik dat zij de vergunning als gereglementeerde
vastgoedvennootschap verwerft (voor zover deze op dat ogenblik
bestaan). Wanneer de Vennootschap als gereglementeerde
vastgoed vennootschap deelneemt aan een inbreng, fusie, splitsing
of een met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichting, wordt de exit-
taks berekend op de latente meerwaarden en de vrijgestelde reserves
van de vastgoedvennootschap die de inbreng door fusie, splitsing of
een gelijkgestelde verrichting doet. De latente meerwaarden worden
berekend als het positief verschil tussen de fiscale werkelijke waarde
van het (afgesplitst) maatschappelijk vermogen van de betrokken
vastgoedvennootschap enerzijds en de aanschaffingswaarde van
dat maatschappelijk vermogen verminderd met de voorheen fiscaal
aangenomen afschrijvingen en waardeverminderingen anderzijds.
De exit-taks, verschuldigd door vennootschappen waarvan het ver-
mogen door een gereglementeerde vastgoedvennootschap wordt
overgenomen bij (o.m.) fusie, wordt berekend rekening houdend
met Circulaire Ci.RH.423/567.729 van de Belgische belastingadmi-
nistratie van 23 december 2004, waarvan de interpretatie of prakti-
sche toepassing steeds zou kunnen wijzigen. De "fiscale werkelijke
waarde" zoals bedoeld in deze circulaire wordt door de Vennootschap
berekend met aftrek van registratiebelastingen of BTW (die van toe-
passing zou zijn in geval van een verkoop van de activa) (de “Waarde
Kosten Koper”) en kan verschillen van (inclusief lager zijn dan) de
Reële Waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van
de gereglementeerde vastgoedvennootschap conform IAS 40.
(iv) Betaling van de exit-taks
Bij een inbreng, fusie, splitsing of een met fusie of splitsing gelijkge-
stelde verrichting waaraan de Vennootschap als geregle menteerde
vastgoedvennootschap deelneemt, is de exit-taks verschuldigd door
de vastgoedvennootschap die de inbreng in de GVV doet. Bij een
inbreng in de Vennootschap door middel van een fusie zal de exit-
taks de facto weliswaar verschuldigd zijn door de Vennootschap als
overnemende vennootschap.
(v) Finaliteit van de exit-taks
De Vennootschap geniet als gereglementeerde vastgoed-
vennootschap van een afwijkend fiscaal regime. Zij is onderworpen
aan de vennootschapsbelasting, maar haar belastbare grondslag is
beperkt tot (i) de abnormale of goedgunstige voordelen die ze ont-
vangt en (ii) de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten
(andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen)
(artikel 185bis WIB 1992). De Vennootschap is na haar vergunning
als gereglementeerde vastgoedvennootschap dus niet belast op haar
boekhoudkundig resultaat, wat impliceert dat ook de meerwaarden
die ze realiseert niet in haar belastbare grondslag zijn opgenomen.
Teneinde te vermijden dat de Vennootschap definitief zou zijn vrij-
gesteld van de belasting op latente niet-gerealiseerde meerwaarden
en vrijgestelde reserves waarover ze beschikt op datum van haar
vergunning, werd de exit-taks ingevoerd. Met de heffing van de exit-
taks wordt de Vennootschap op het moment van haar vergunning
als gereglementeerde vastgoedvennootschap a.h.w. geacht voor het
verleden af te rekenen. Dezelfde ratio legis geldt voor de afrekening
in hoofde van de vastgoedvennootschap(pen) betrokken bij een fusie,
splitsing of een met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichting waar-
aan de Vennootschap als gereglementeerde vastgoedvennootschap
deelneemt.
(vi) Boekhoudkundige verwerking
De exit-taks is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde die
vastgesteld wordt bij de belaste fusie van een GVV met een onder-
neming die geen GVV is. De verschuldigde exit-taks op deze meer-
waarde wordt erkend wanneer de onderneming die geen GVV is voor
het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen. In
principe wordt de voorziening voor exit-taks enkel tussentijds herzien
indien deze door de waardestijging van het onroerend goed van deze
onderneming dient verhoogd te worden. Een eventuele overschatting
ten gevolge van waardedalingen wordt slechts vastgesteld bij de ef-
fectieve realisatie van de fusie. Deze aanpassingen aan de exit-taks
verplichting worden geboekt via de winst- en verliesrekeningen.
10.6.25 FINANCIEEL RISICOBEHEER
i. Evolutie van de rentevoeten
Hogere rentevoeten leiden tot een stijging van de financiële kosten
en een daling van het EPRA resultaat. Voor de afdekking van het
renterisico op langetermijnleningen met variabele rentevoet maakt
Xior Student Housing gebruik van financiële instrumenten van het
type IRS. Bij een interest rate swap wordt de variabele rentevoet
ingeruild tegen een vaste rentevoet. Door het gevoerde rentebeleid
zijn 85% van de opgenomen leningen afgedekt met een vaste
rentevoet. De gemiddelde financieringskost van de openbare
GVV bedraagt 2,69%. Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.22 van
dit Jaarverslag voor de potentiële impact van interestwijzigingen.
ii. Financieringsrisico
De langetermijnfinanciering werd voor het merendeel afgesloten
onder de vorm van “bulletleningen”. Dit zijn leningen waarvan
het kapitaal na een looptijd van drie à tien jaar in zijn geheel dient
terugbetaald te worden. De diversificatie van de financiering over
verschillende banken beperkt het liquiditeitsrisico van Xior Student
Housing. De leningen zijn deels afgesloten tegen een variabele
interestvoet en deels tegen een vaste rentevoet. Xior Student Housing
heeft de nodige afdekkingsverrichtingen afgesloten, waarbij 85% van
haar opgenomen leningen werd omgezet naar een vaste interestvoet.
Het nettoresultaat is dus slechts in beperkte mate gevoelig voor
renteschommelingen.
iii. Kredietrisico
De achterstallige huren worden nauwlettend opgevolgd door Xior
Student Housing. Ingeval van niet-betaling bezit de Vennootschap
meestal een huurwaarborg. Er wordt verwezen naar Hoofdstuk
10.9.13 van dit Jaarverslag voor verdere details.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
239238

10.7 SEGMENTINFORMATIE
De segmenteringsbasis voor de rapportering per segment gebeurt
per geografische regio. De huurresultaten worden opgesplitst op
basis van geografische locatie: België, Nederland, Iberia (Spanje en
Portugal), Nordics (Denemarken en Zweden), Duitsland en Polen. Per
locatie wordt bovendien de opsplitsing gemaakt tussen studenten
en andere. Commerciële beslissingen worden genomen op dit
niveau en huuropbrengsten en bezettingsgraad worden op dit niveau
opgevolgd.
De categorie niet-toegewezen bedragen omvat alle niet aan een
segment toewijsbare kosten.
Op het niveau van de resultatenrekening wordt enkel het netto-
huurresultaat, het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen,
de variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen en het ander
portefeuilleresultaat opgesplitst per segment.
31/12/23 Niet toegewe- België Nederland Iberia Nordics Duitsland + Polen zen bedragen Totaal In duizenden EUR Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Netto huurresultaat 30.019 2.946 50.577 4.823 22.770 0 16.458 3.833 13.214 928 145.567 Vastgoedresultaat 8.023 153.590 Vastgoedkosten -27.096 -27.096 Operationeel vastgoedresultaat 126.495 Algemene kosten -15.610 -15.610 Andere operationele kosten en opbrengsten 1.492 1.492 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 112.377 Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen -673 -533 0 0 -363 0 0 0 0 0 0 -1.569 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -6.684 -1736 14.890 -69 -4.502 362 -37.087 -7.418 -12.606 0 0 -54.849 Ander portefeuilleresultaat -3.186 0 -1.844 181 -802 0 -5.971 -781 -1.366 0 -558 -14.327 Operationeel resultaat 41.632 Financieel resultaat -65.058 -65.058 Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 7.205 7.205 Resultaat voor belastingen -16.220 Belastingen 6.816 6.816 Netto resultaat -9.404 EPRA winst 82.566 82.566 Resultaat van de portefeuille -10.543 -2.269 13.046 112 -5.667 362 -43.058 -8.199 -13.972 0 -558 -70.745 Totaal Activa 705.438 721 1.241.844 119.730 481.028 4.725 416.430 61.980 180.957 0 184.009 3.396.864 Vastgoedbeleggingen 705.438 721 1.241.844 119.730 481.028 4.725 416.430 61.980 180.957 3.212.855 Andere activa 184.009 184.009 Totaal passiva en eigen vermogen 3.396.864 3.396.864 Eigen vermogen 1.517.667 1.517.667 Verplichtingen 1.879.197 1.879.197
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
241240

31/12/22 Niet toegewe- België Nederland Iberia Nordics Duitsland + Polen zen bedragen Totaal In duizenden EUR Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Netto huurresultaat 25.375 4.964 47.023 4.264 22.962 0 3.272 1.251 3.369 0 112.479 Vastgoedresultaat -5.626 106.853 Vastgoedkosten -18.912 -18.912 Operationeel vastgoedresultaat 87.941 Algemene kosten -10.658 -10.658 Andere operationele kosten en opbrengsten 499 499 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 77.782 Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen 0 0 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 20.801 47 102.284 -30 28.629 0 -42.537 -7.759 -4.813 0 0 96.621 Ander portefeuilleresultaat -7.586 0 43 0 -4.607 0 -52.588 20.879 6.608 0 0 -37.250 Operationeel resultaat 137.153 Financieel resultaat 63.540 63.540 Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 519 519 Resultaat voor belastingen 201.213 Belastingen -14.686 -14.686 Netto resultaat 186.527 EPRA winst 62.526 62.526 Resultaat van de portefeuille 13.215 47 102.327 -30 24.022 0 -95.125 13.120 1.795 0 0 59.371 Totaal Activa 642.942 10.433 1.181.953 84.044 436.277 0 416.877 69.522 184.837 0 189.014 3.215.899 Vastgoedbeleggingen 642.942 10.433 1.181.953 84.044 436.277 0 416.877 69.522 184.837 0 3.026.885 Andere activa 189.014 189.014 Totaal passiva en eigen vermogen 3.215.899 3.215.899 Eigen vermogen 1.486.461 1.486.461 Verplichtingen 1.729.438 1.729.438
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
243242

10.8 ALTERNATIEVE PRESTATIE INDICATOREN (APM’S)
6
APM benaming Definitie Gebruik EPRA winst Nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van Meten van het resultaat van de strategische vastgoedbeleggingen, +/- ander portefeuilleresultaat, operationele activiteiten, met uitsluiting +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, van de variaties in de reële waarde van +/- variaties in de reële waarde van financiële activa vastgoedbeleggingen, ander portefeuilleresultaat, en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen correcties. en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en de uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40. Dit geeft aan in welke mate dividendbetalingen ondersteund worden door de winst. Resultaat van de portefeuille Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in de reële waarde van Meten van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde vastgoedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat. winst/verlies op de vastgoedbeleggingen. Gemiddelde interestvoet Interestkosten inclusief IRS interestkosten gedeeld Meten van de gemiddelde interestkost van de door de gemiddeld uitstaande schuld gedurende de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te periode. maken + analyse van de evolutie over de jaren. Gemiddelde interestvoet excl. IRS Interestkosten exclusief IRS interestkosten gedeeld Meten van de gemiddelde interestkost van de interestkosten door de gemiddeld uitstaande schuld gedurende de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te periode. maken + analyse van de evolutie over de jaren. Gemiddelde financieringskost Interestkosten inclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld Meten van de gemiddelde financieringskost van de door gemiddeld uitstaande schuld gedurende de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te periode. maken + analyse van de evolutie over de jaren. Gemiddelde financieringskost excl. Interestkosten exclusief IRS interestkosten + IRS interestkosten arrangement fees en commitment fees gedeeld Meten van de gemiddelde financieringskost van de door gemiddeld uitstaande schuld gedurende de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te periode. maken + analyse van de evolutie over de jaren. EPRA winst per aandeel Netto resultaat +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, +/- overig portefeuilleresultaat +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 correcties gedeeld door Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale het gemiddelde aantal aandelen. vastgoedspelers. EPRA NAW Dit is de NAV die werd aangepast zodat ze ook vastgoed en overige investeringen tegen hun reële waarde omvat en die bepaalde posten uitsluit die naar verwachting geen vaste vorm zullen krijgen in een bedrijfsmodel met vastgoedbeleggingen op Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale lange termijn. vastgoedspelers. EPRA NNNAW EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de (i) reële waarde van de financiële instrumenten, (ii) de reële waarde van de schulden en (iii) de Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale uitgestelde belastingen. vastgoedspelers. EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Veronderstelt dat entiteiten nooit vastgoed verkopen Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale en beoogt de waarde te vertegenwoordigen die vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken nodig is om het vastgoed te herbouwen. aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarrekening om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken. EPRA Net Tangible Asset (NTA) Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken uitgestelde belasting zich kristalliseren. aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarrekening om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken.
6
De APM’s met uitzondering van EPRA Netto Inititeel Rendement, EPRA Huurleegstand en EPRA kost ratio werden gecontroleerd door de Commissaris.
APM benaming Definitie Gebruik EPRA Net Disposal Value (NDV) Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale ‘uitverkoop scenario’, waarbij uitgestelde belasting, vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarrekening om aanpassingen zijn berekend naar de volledige de belanghebbenden de meest relevante informatie omvang, na aftrek van de daaruit voortvloeiende over de reële waarde van de activa en passiva van belasting. een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken. EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren op afsluitdatum, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale vervreemding van vastgoedbeleggingen. vastgoedspelers. EPRA Aangepast Netto Initieel Deze maatstaf integreert een aanpassing van de Rendement (Aangepast NIR) EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale andere niet-vervallen huurincentives. vastgoedspelers. EPRA huurleegstand Geschatte huurwaarde van leegstaande units gedeeld door de geschatte huurwaarde van de Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale totale portefeuille. vastgoedspelers. EPRA Kost Ratio (incl. EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld leegstandskosten) door de bruto huurinkomsten verminderd met de te Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale betalen huur op gehuurde grond. vastgoedspelers. EPRA Kost Ratio (excl. EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld leegstandskosten) door de bruto huurinkomsten verminderd met de te Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale betalen huur op gehuurde grond vastgoedspelers Financieel resultaat (excl. variaties in Financieel resultaat gecorrigeerd voor de variaties de reële waarde van financiële activa in de reële waarde van financiële activa en passiva. Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale en passiva) vastgoedspelers.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
245244

Alternatieve Prestatie Indicatoren (APM’s): reconciliatietabellen
EPRA winst 31/12/23 31/12/22 Nettoresultaat -9.405 186.527 Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 54.849 -96.621 Ander portefeuilleresultaat 14.327 37.250 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 1.569 0 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 39.169 -76.221 Aandeel in het resultaat van joint ventures -6.990 -519 Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 -10.953 12.111 EPRA winst 82.566 62.527 EPRA winst — deel van de groep 82.070 62.143
Resultaat van de portefeuille 31/12/23 31/12/22 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen -1.569 0 Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -54.849 96.621 Ander portefeuilleresultaat -14.327 -37.250 Resultaat van de portefeuille -70.745 59.371
EPRA winst per aandeel 31/12/23 31/12/22 Nettoresultaat -9.405 186.527 Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 54.849 -96.621 Ander portefeuilleresultaat 14.327 37.250 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 1.569 0 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 39.169 -76.221 Aandeel in het resultaat van joint ventures -6.990 -519 Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 -10.953 12.111 Gewogen gemiddelde aantal aandelen 37.142.375 30.005.985 EPRA winst per aandeel 2,22 2,08 EPRA winst per aandeel – deel van de groep 2,21 2,07
Gemiddelde interestvoet 31/12/23 31/12/22 Nominale interestlasten op leningen 39.324 9.030 Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten -15.003 2.757 Geactiveerde interesten 21.494 9.218 Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode 1.736.158 1.125.344 Gemiddelde interestvoet 2,64% 1,87% Gemiddelde interestvoet excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 3,50% 1,62%
Gemiddelde financieringskost 31/12/23 31/12/22 Nominale interestlasten op leningen 39.324 9.030 Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten -15.003 2.757 Geactiveerde interesten 21.494 9.218 Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden 432 408 Bankkosten en andere commissies 387 2.106 Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode 1.736.158 1.125.344 Gemiddelde financieringskost 2,69% 2,09% Gemiddelde financieringskost excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 3,55% 1,84%
EPRA Netto Initieel Rendement 31/12/23 31/12/22 Vastgoedbeleggingen - volle eigendom fair value 3.162.912 3.022.801 Vastgoedbeleggingen - aandeel van joint ventures 35.330 56.969 Verminderd met projectontwikkelingen -521.893 -566.589 Afgewerkte vastgoedportefeuille 2.676.349 2.513.182 Transactiekosten 145.016 115.545 Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur 2.821.365 2.628.727 Geannualiseerde bruto huurinkomsten 152.570 132.172 Vastgoedkosten 19.563 15.568 Geannualiseerde netto huurinkomsten 133.007 116.603 Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode 0 0 Aangepaste geannualiseerde netto huurinkomsten 133.007 116.603 EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) 4,7% 4,4% EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR) 4,7% 4,4%
EPRA Huurleegstand 31/12/23 31/12/22 Geschatte huurwaarde van de leegstaande units 1.689 1.180 Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille 152.570 132.171 EPRA Huurleegstand 1,11% 0,89%
EPRA kost ratio 31/12/23 31/12/22 Algemene kosten 15.610 10.658 Waardeverminderingen op handelsvorderingen 244 653 Vastgoedkosten 27.096 18.912 EPRA kosten (incl. leegstandskosten) 42.950 30.223 Leegstandskosten 294 553 EPRA kosten (excl.leegstandskosten) 42.656 29.670 Bruto huurinkomsten 145.811 113.132 EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten) 29,5% 26,7% EPRA kost ratio (excl. leegstandskosten) 29,3% 26,2%
Financieel resultaat excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 31/12/23 31/12/22 Financieel resultaat -65.058 63.540 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -39.169 76.221 Financieel resultaat excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -25.889 -12.681
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
247246

Per 31/12/2023 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAW EPRA NNNAW IFRS Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief minderheidsbelangen 1.516.890 1.516.890 1.516.890 1.516.890 1.516.890 Minderheidsbelangen XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 777 777 IN MINDERING DT in relation to FV gains of IP 61.463 61.463 XXXXXXXXXXX 61.463 XXXXXXXXXXX FV van financiële activa -25.179 -25.179 XXXXXXXXXXX -25.179 XXXXXXXXXXX Immateriële vaste Activa per IFRS BS XXXXXXXXXXX 3.161 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX TOEVOEGEN FV van vastrentende schulden XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 68.837 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX Belastingen op overdracht van onroerende goederen 183.110 nvt XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX NAV 1.736.284 1.550.013 1.585.727 1.553.951 1.517.667 Volledig verwaterd aantal aandelen 38.227.797 38.227.797 38.227.797 38.227.797 38.227.797 NAV per aandeel 45,42 40,55 41,48 40,65 39,70 NAV per share — deel van de groep 45,42 40,55 41,48 40,63 39,68
Aanvullende uitgestelde belasting toelichting indien gekozen wordt voor optie (i) of (ii) Reële Waarde % tov. totale % excl. uitgestelde portfolio belastingen Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te verkopen op de lange termijn. 3.212.855 100 100 Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke uitgestelde belasting en aan fiscale structurering 0 0 0
Per 31/12/2022 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAW EPRA NNNAW IFRS Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief minderheidsbelangen 1.486.268 1.486.268 1.486.268 1.486.268 1.486.268 Minderheidsbelangen XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 193 193 IN MINDERING DT in relation to FV gains of IP 72.572 72.572 XXXXXXXXXXX 72.572 XXXXXXXXXXX FV van financiële activa -64.347 -64.347 XXXXXXXXXXX -64.347 XXXXXXXXXXX Immateriële vaste Activa per IFRS BS XXXXXXXXXXX 1.506 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX TOEVOEGEN FV van vastrentende schulden XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 85.939 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX Belastingen op overdracht van onroerende goederen 143.285 nvt XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX NAV 1.637.778 1.492.987 1.572.207 1.494.686 1.486.461 Volledig verwaterd aantal aandelen 34.752.543 34.752.543 34.752.543 34.752.543 34.752.543 NAV per aandeel 47,13 42,96 45,24 43,01 42,77 NAV per share — deel van de groep 47,13 42,96 45,24 43,00 42,77
Aanvullende uitgestelde belasting toelichting indien gekozen wordt voor optie (i) of (ii) Reële Waarde % tov. totale % excl. uitgestelde portfolio belastingen Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te verkopen op de lange termijn. 3.026.885 100 100 Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke uitgestelde belasting en aan fiscale structurering 0 0 0
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
249248

10.9 OVERIGE TOELICHTINGEN
Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans -en resultatenrekening en de bijgevoegde
details.
10.9.1 VASTGOEDRESULTAAT
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 (+) Huurinkomsten 145.811 113.132 Huur 130.798 105.521 Huurgaranties 15.715 7.970 Huurkortingen -702 -359 (+) Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren 0 0 (+/-) Met verhuur verbonden kosten -244 -653 Netto huurresultaat 145.567 112.479 (+) Recuperatie van vastgoedkosten 0 0 (+) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen 26.942 21.239 (-) Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling (-) op het einde van de huur 0 0 (+/-) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -30.492 -26.079 Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 11.574 -786 Vastgoedresultaat 153.590 106.853
De met verhuur verbonden kosten bevatten waardeverminderingen
op huurvorderingen.
Gegarandeerde inkomsten per 31/12/2023 bevatten de huurgaran-
ties gegeven door de verkopers bij acquisities in 2022 of 2023. Deze
huurgaranties hebben een looptijd van 1 à 2 jaar en dekken de leeg-
staande units.
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Overzicht van de toekomstig potentieel te vervallen huurinkomsten Binnen één jaar 118.621 98.880 Tussen één en vijf jaar 4.959 2.318 Meer dan vijf jaar 7.218 4.323 Totaal 130.798 105.521
Bovenstaande tabel geeft weer hoeveel van de huurinkomsten die
tussen 1 januari 2023 en 31 december 2023 werden gerealiseerd,
theoretisch kunnen vervallen in de toekomst indien de huidige
huurders de huurovereenkomst op de eerstvolgende contractueel
toegestane datum zouden opzeggen en er geen nieuwe huurder zou
gevonden worden.
De meeste huurovereenkomsten van Xior Student Housing betreffen
korte termijncontracten voor de verhuur van studentenunits. Deze
contracten worden typisch afgesloten voor een termijn van één jaar,
waarbij ze nadien kunnen verlengd worden. Anderzijds tracht Xior
lange termijncontracten af te sluiten met hogescholen of universiteiten
voor een deel van de kamers in portefeuille.
Hieronder volgt een oplijsting van de voornaamste huur- en garan-
tiecontracten die Xior heeft afgesloten met universiteiten of hoge-
scholen:
Universiteit Plaats Object Eind datum Huurcontract Universiteit Antwerpen Antwerpen Prince 31/08/26 James Madison University Antwerpen Rodestraat 2 30/06/24 Brik Brussel Van Orley + Zavelput 15/09/31 Université ST Louis Brussel Ommegang 14/09/26 Université ST Louis Brussel Méridien 14/09/26 Université Libre de Bruxelles Brussel Couronne 14/09/24 EPHEC Brussel ALMA 31/08/24 Hogeschool PXL Hasselt PXL 31/08/24 Hogeschool PXL Hasselt PXL (gastdocenten) 31/08/24 Hogeschool PXL Hasselt PXL (12e verdieping)) 28/02/30 HoGent Gent Voskenslaan 31/08/36 HoGent Gent Overwale 31/08/36 KUL Leuven Martelarenlaan 14/10/44 Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1-200 31/07/26 Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1-300 (onderwijsruimte 1 - bouwdeel 31/08/27 15 & 16 - BG) Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein (onderwijsruimte 2 - bouwdeel 14 BG) 28/02/29 Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1 - 300 28/02/25 Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1 - 300 30/04/29 Stichting Regionaal Opleidingen Centrum van Twente Enschede Ariënsplein 1-300 (kantoor) 31/03/30 Stichting Regionaal Opleidingen Centrum van Twente Enschede Ariënsplein 1-300 (kantoor) 31/07/30 Universiteit Maastricht Maastricht Vijverdalseweg 8 Onbepaalde duur Universiteit Maastricht Maastricht Brouwersweg 100 31/01/31 Universiteit Maastricht Maastricht Brouwersweg 100 2031 Universiteit Maastricht Maastricht Brouwersweg 100 31/01/31 Universiteit Maastricht Maastricht Brouwersweg 100 31/01/31 Stichting Veste Maastricht Brouwersweg 100 31/07/29 Garantieovereenkomst Navitas Enschede Ariënsplein 1 -163 31/05/25 Hogeschool Zuyd Maastricht Vijverdalseweg 8 31/07/24 Hogeschool Zuyd Maastricht Brouwersweg 100 31/07/24 Hogeschool Utrecht Utrecht Willem Dreeslaan 113 31/03/25 Rotterdam School of Management Rotterdam Burgemeester Oudlaan 31/12/24
Een aantal van de contracten lopen al enkele jaren en worden elk
jaar verlengd.
In totaal is 6,45% van de geannualiseerde huurinkomsten van Xior
op lange termijn ingedekt via deze huur- of garantiecontracten.
Daarnaast zijn er ook nog partnerships met universiteiten en hoge-
scholen. Dit zijn eerder ‘soft commitments’ . Deze vertegenwoordigen
2,5% van de geannualiseerde huurinkomsten.
Daarnaast heeft Xior Student Housing enkele andere type huurover-
eenkomsten, die eveneens voor lange termijn zijn afgesloten. Dit
betreft voornamelijk de huurcontracten van de commerciële panden,
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
251250

deze zijn typisch voor een langere termijn dan 1 jaar. De duurtijd van
deze contracten varieert in de regel tussen de 3 jaar en de 10 jaar.
De huurprijzen worden maandelijks vooruitbetaald. Bepaalde vast-
goed-gerelateerde kosten, zoals verbruikskosten, bepaalde belas-
tingen en taksen en de gemeenschappelijke kosten worden ook
doorgerekend aan de huurder. Hiervoor dienen ze maandelijks een
vast voorschot te betalen waarbij de afrekening eenmaal per jaar
wordt opgemaakt of er wordt een forfaitair bedrag op jaarbasis
aangerekend ter dekking van deze kosten. Om de naleving van de
verplichtingen door de huurder te garanderen, wordt er een huurwaar-
borg van minimaal 1 maand en in de meeste gevallen van 2 maanden
aangerekend. Deze wordt meestal in cash betaald en staat op de
balans uitgedrukt onder de overige korte termijn verplichtingen. In be-
paalde landen wordt bij aanvang van het huurcontract ook de laatste
maand huur voorafbetaald.
10.9.2 VASTGOEDKOSTEN
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 (-) Technische kosten -6.799 -5.277 Recurrente technische kosten -6.983 -5.326 Onderhoud -5.798 -4.539 Verzekeringspremies -1.185 -787 Niet -recurrente technische kosten 184 49 (-) Commerciële kosten -837 -826 Erelonen van advocaten en juridische kosten -328 -196 Makelaarscommissies 0 0 Publiciteit -509 -630 Andere 0 0 (-) Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -294 -553 (-) Beheerskosten van het vastgoed -12.871 -7.792 Externe beheervergoedingen 0 0 Interne beheerskosten van het patrimonium -12.871 -7.792 (-) Andere vastgoedkosten -6.295 -4.464 Honoraria schatters -741 -526 Honoraria architecten -47 -14 Onroerende voorheffing en andere taksen -5.507 -3.924 Vastgoedkosten -27.096 -18.912
De toename in de vastgoedkosten per 31.12.2023 t.o.v. 31.12.2022
is voornamelijk het gevolg van de uitbreiding van de vastgoedporte-
feuille in 2022. Voornamelijk de panden die werden toegevoegd door
de acquisitie van Basecamp droegen in 2022 slechts bij voor drie
maanden aan het resultaat, waar deze in 2023 meedroegen voor 12
maanden. Dit geldt ook voor de overige panden die tijdens 2022 of
2023 werden toegevoegd aan de portfolio.
10.9.3 ALGEMENE KOSTEN
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 (-) Algemene kosten van de vennootschap -15.610 -10.658 Erelonen van advocaten, notaris en juridische kosten -666 -424 Audit -660 -375 Fiscaal advies, accounting services en compliance -841 -665 Bestuurders en uitvoerend management -1.447 -640 Personeelskosten -8.233 -4.773 Huisvestingskosten -704 -682 Kantoorkosten -1.367 -687 Publiciteit, communicatie en Jaarverslag -884 -771 Taksen en wettelijke kosten -464 -1.267 Business development -321 -277 Verzekeringen -111 -78 ESG -281 -110 Andere algemene kosten 369 91 Algemene kosten van de vennootschap -15.610 -10.658
De algemene kosten van de Vennootschap dekken de vaste bedrijfs-
kosten van de onderneming die actief is als een juridische beursgeno-
teerde entiteit en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden
opgelopen om transparante financiële informatie te verschaffen. De
toename in de algemene kosten komt voornamelijk door een toena-
me van de personeelskosten, een toename van de adviseurskosten,
een toename van de kantoorkosten en een toename van de kosten
voor bestuurders en uitvoerend management.
10.9.4 ANDERE OPERATIONELE KOSTEN EN OPBRENGSTEN
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 (+)/(-) Andere operationele kosten en opbrengsten 1.492 499 Beheer voor derden 1.492 499 Algemene kosten van de vennootschap 1.492 499
Met toepassing van artikel 6 van de GVV-Wet verleende BC Student
Operations Aps, een 100% dochter van Xior Student Housing NV,
beperkte vastgoeddiensten aan derden. De opbrengsten hiervan
werden onder andere operationele kosten en opbrengsten geboekt.
Het resultaat voor belastingen voor deze diensten aan derden over
2023 vertegenwoordigt een niet-significant percentage (0,5%) van
het geconsolideerd resultaat voor belastingen. Naar asset waarde,
vertegenwoordigt dit ca. 3,4% van de vastgoedportefeuille van Xior
Student Housing NV.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
253252

10.9.5 RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 (+/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen -1.569 0 Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten) (+) 50.143 0 Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen (-) -51.712 0 (+/-) Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa 0 0 (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbelegginen -54.849 96.621 Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 41.732 155.308 Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 96.580 58.687 (+/-) Andere portefeuilleresultaat -14.327 -37.250 Resultaat op de portefeuille -70.746 59.371
Gedurende 2023 werd er nieuw vastgoed verworven door middel van
aandelenovernames, alsook vastgoed verkocht via vastgoedoverna-
mes en aandelenovernames.
Het vastgoed werd verworven of verkocht aan een conventionele
waarde (de aanschaffingswaarde overeengekomen tussen partij-
en), die in lijn lag met (maar niet noodzakelijk gelijk is aan) de Reële
Waarde zoals gewaardeerd door de Waarderingsdeskundigen.
•
Voor al het verworven vastgoed wordt het verschil tussen de Reële
Waarde en de conventionele waarde van het vastgoed verwerkt in
de resultatenrekening als “variaties in de reële waarde van vast-
goedbeleggingen”.
•
Voor het vastgoed dat verworven werd door middel van aande-
lenovernames wordt het verschil tussen de boekwaarde en de
conventionele waarde van het vastgoed, alsook andere bronnen
van verschil tussen de reële waarde en de conventionele waarde
van de aandelen, verwerkt in de resultatenrekening als “ander
portefeuilleresultaat”. Dit “ander portefeuilleresultaat” betreft
bedragen die voortvloeien uit de toepassing van consolidatie-
principes en fusieverrichtingen en bestaat uit verschillen tussen
de betaalde prijs voor vastgoedvennootschappen en de reële
waarde van de overgenomen netto activa. Dit “ander portefeuille-
resultaat” omvat tevens de direct toe te rekenen transactiekosten.
•
Voor het vastgoed dat verkocht werd door middel van vastgoed-
of aandelenovernames wordt het verschil tussen de boekwaarde
en de netto verkoopprijs verwerkt in de resultatenrekening als
“resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen” . Dit “resultaat
op verkopen van vastgoedbeleggingen” vloeit voort uit enerzijds
de boekwaarde van het pand die uitgeboekt wordt tegenover
“Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen” en de netto
verkoopprijs die geboekt wordt tegenover “Netto verkopen van de
onroerende goederen (verkoopprijs – transactiekosten)” .
•
De variatie in de Reële Waarde tussen 1 januari 2023 en 31 de-
cember 2023 werd geboekt onder “negatieve of positieve variatie
op vastgoedbeleggingen” .
De totale negatieve herwaardering van de portefeuille bedraagt
54.849 MEUR. De gewijzigde marktomstandigheden leidden het
voorbije jaar tot een daling van de waarderingen, gedreven door een
stijging van de waarderingsrendementen die door het positieve effect
van hogere huurinkomsten op jaarbasis niet volledig ongedaan werd
gemaakt. De totale daling van de waarderingen bedroeg 1,8% tijdens
2023.
10.9.6 FINANCIEEL RESULTAAT
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 (+) Financiële opbrengsten 1.469 1.622 (-) Netto interestkosten -24.753 -12.195 Nominale intrestlasten op leningen -39.324 -9.030 Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden -432 -408 Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 15.003 -2.757 (-) Andere financiële kosten -2.605 -2.106 Bankkosten en andere commissies -387 -1.572 Andere -2.218 -534 (+/-) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -39.169 76.221 Marktwaarde Interest Rate Swaps -39.169 76.221 Andere 0 0 Financieel resultaat -65.058 63.540
De gemiddelde interestvoet
7
bedraagt 2,64% (3,50% zonder af-
dekkingsinstrumenten) per 31 december 2023 en bedroeg 1,87% per
31 december 2022. De gemiddelde financieringskost bedraagt
2,69% per 31 december 2023 t.o.v. 2,09% per 31 december 2022.
De Vennootschap is onderhevig aan de schommelingen in de inte-
restvoeten, vermits een significant deel van de lange termijnverplich-
tingen werden aangegaan aan variabele interestvoeten. Een stijging
van de interestvoet kan dus een stijging van de interestlasten veroor-
zaken. De vennootschap heeft echter de nodige IRS-contracten af-
gesloten. Per 31 december 2023 is 85% van de opgenomen leningen
ingedekt via een IRS-contract of afgesloten aan een vaste rentevoet.
(zie Hoofdstuk 5.3.2 van dit Jaarverslag) .
De derivaten die door Xior Student Housing worden gebruikt kwalifi-
ceren niet als afdekkingstransacties. Bijgevolg worden de wijzigingen
in reële waarde onmiddellijk in het resultaat opgenomen.
7
Voor de berekening van de APM’s wordt er verwezen naar Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
255254

10.9.7 VENNOOTSCHAPSBELASTING
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Moedervennootschap Vennootschapsbelasting aan het tarief van 25% -98 47 Dochterondernemingen Belgische verschuldigde en verrekenbare belasting -1 -176 Buitenlandse verschuldigde en verrekenbare belasting -4.038 -2.446 Buitenlandse uitgestelde belastingen 9.258 -11.863 Belgische uitgestelde belastingen 0 0 Totaal 5.121 -14.438 Exit-taks 1.695 -248 Totaal 6.816 -14.686
Een GVV is in België enkel onderworpen aan de vennootschapsbe-
lasting voor wat betreft de verworpen uitgaven en abnormaal goed-
gunstige voordelen. Uitgestelde belastingen (exit-taksen) worden
geboekt voor de dochtervennootschappen op het verschil tussen de
boekwaarde na afschrijvingen in de statutaire jaarrekening van deze
dochtervennootschappen en de Reële Waarde. Deze werden geboekt
aan 15% gelet op de intentie om deze dochtervennootschappen te
fuseren met de openbare GVV.
Verder heeft de Vennootschap een aantal panden die in Nederland
gelegen zijn. Voor een deel van de panden zijn deze ondergebracht
in een Nederlandse vaste inrichting. Andere Nederlandse panden
worden aangehouden door een 100% dochtervennootschap van
Xior Student Housing. De winstbelasting, verschuldigd door de
Nederlandse vaste inrichting en door de Nederlandse dochterven-
nootschappen wordt ingeschat op 25,8% van het belastbaar resul-
taat van de vaste inrichting en dochtervennootschappen. De Spaanse
vastgoedentiteiten hebben in 2022 het statuut van Socimi verworven,
hetgeen gelijkaardig is aan het GVV statuut. Bijgevolg zijn ook de
winsten uit verhuringen in Spanje vrijgesteld van vennootschapsbe-
lastingen.
De vennootschap heeft ook enkele panden in Spanje, Portugal, Polen,
Denemarken, Zweden en Duitsland. Volgende belastingpercenta-
ge worden toegepast voor de berekening van de winstbelasting .
Nederland 25,8% Spanje 25% Portugal 21% Polen 19% Denemarken 22% Duitsland 15,825% Zweden 20,60%
In aanvulling van de winstbelasting wordt een passieve uitgestelde
belastinglatentie toegerekend aan de latente meerwaarde van het
vastgoed . Deze latente meerwaarde wordt berekend als het verschil
tussen de conventionele waarde en de Reële Waarde.
Deze passieve uitgestelde belastinglatentie wordt aangepast indien
de Reële Waarde of de boekwaarde van het vastgoed wijzigt, onder
meer ten gevolge van waardeschommelingen of fiscale afschrijvin-
gen. Het toegepaste percentage wordt jaarlijks geëvalueerd door
rekening te houden met de geprojecteerde brutomarge op de vast-
goedopbrengsten in Nederland in de komende jaren. Voor de overige
landen ligt het toegepaste percentage in lijn met bovenstaande tabel.
Ten gevolge van de toepassing van IFRS 3 Revised en daaraan gekop-
peld de ‘initiële recognition exemption’ onder IAS 12 §15b, werden er
vanaf 2020 geen uitgestelde belasting geboekt op het verschil tussen
de boekwaarde bij acquisitie en de conventionele waarde.
Bij vervreemding van het vastgoed via een ‘asset transactie’ is deze
belasting mogelijks verschuldigd.
Dit geeft aanleiding tot een ‘contingent liabilty’. Deze bedraagt
48.707 KEUR per 31 december 2023.
Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.21 van dit Jaarverslag
.
10.9.8 VASTGOEDBELEGGINGEN
Vastgoedbeleggingen in Project- Investeringstabel - In duizenden EUR exploitatie ontwikkelingen Totaal Saldo per 01/01/2022 1.817.597 149.459 1.967.056 Verwerving door aankoop of inbreng van vastgoedvennootschappen 554.731 214.388 769.119 Verdere investering in capex 30.890 165.231 196.121 Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen 466 5.492 5.958 Verkoop van vastgoedbeleggingen -8.030 0 -8.030 Geactiveerde interestlasten 2.375 6.843 9.218 Variatie in de reële waarde 119.198 -22.577 96.621 Transfer van/naar 9.189 -9.189 0 Ingebruikname pand voor eigen gebruik -9.179 0 -9.179 Saldo per 31/12/2022 2.517.237 509.647 3.026.885 Verwerving door aankoop of inbreng van vastgoedvennootschappen 88.675 0 88.675 Verdere investering in capex 50.223 130.569 180.792 Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen 0 0 0 Verkoop van vastgoedbeleggingen -50.143 0 -50.143 Geactiveerde interestlasten 2.678 18.816 21.494 Variatie in de reële waarde -9.597 -45.252 -54.849 Transfer van/naar 111.161 -111.161 0 Ingebruikname pand voor eigen gebruik 0 0 0 Saldo per 31/12/2023 2.710.234 502.621 3.212.855
Geactiveerde interestlasten, m.b.t. onroerende goederen die het voor-
werp zijn van projectontwikkelingen, werden gedurende de eerste
jaarhelft van 2023 geactiveerd aan een interestvoet van 2,5%. In
lijn met de stijgende financieringskosten werden deze in de tweede
jaarhelft van 2023 geactiveerd aan een interestvoet van 3%. Voor
projecten waar er een project financiering werd bekomen, werd de
effectieve interestvoet gehanteerd voor de bepaling van de geacti-
veerde interesten.
Verdere investering in capex heeft betrekking op de uitgevoerde
investeringen in het kader van nieuwe aankopen, de eigen project-
ontwikkelingen en investeringen binnen de bestaande portefeuille. Er
wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.29 van dit Jaarverslag voor
een gedetailleerde beschrijving van alle realisaties van 2023.
TOELICHTING IFRS 13
Waardering van vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de Reële Waarde
overeenkomstig IAS 40. De Reële Waarde wordt bepaald aan de hand
van niet-observeerbare inputs en bijgevolg behoren de activa binnen
de vastgoedbeleggingen tot het niveau 3 van de fair value hiërarchie
zoals bepaald volgens IFRS. Gedurende 2023 vonden er geen ver-
schuivingen plaats in het niveau van de fair value hiërarchie.
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op
basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en
deskundige vastgoedschatters.
De waardering van de vastgoedportefeuille werd opgesteld door
Stadim (België en Nederland), Cushman & Wakefield (Spanje
en Portugal) en CBRE (Spanje, Polen, Denemarken, Zweden en
Duitsland).
De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis extern gewaardeerd
door de onafhankelijke Waarderingsdeskundigen.
Voor een nadere toelichting bij de waarderingsmethoden wordt ver-
wezen naar Hoofdstuk 8.2.4.1 van dit Jaarverslag .
De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende
niveaus van de IFRS 13-hiërarchie:
•
Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in
actieve markten
•
Niveau 2: waardering gebaseerd op direct of indirect (extern) ob-
serveerbare informatie
•
Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) waar-
neembare gegevens
De vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd aan reële waarde. De
reële waardebepaling gebeurt aan de hand van niet-observeerbare
inputs en bijgevolg behoren de activa binnen de vastgoedbeleggin-
gen tot het niveau 3 van de fair value hiërarchie zoals bepaald volgens
IFRS.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
257256

Niet observeerbare inputs in de bepaling van de reële waarde
8
31/12/23 Reële Waarde Evaluatie - Land Niet waarneembare gegevens Min Max Gewogen Type activa op 31/12/2023 methode gemiddelde Studentenflats 711.190 DCF België Huur per studentenkot 250 1 359 526 Discontovoet 4,35% 9,28% 5,51% Leegstand 2,47% 6,02% 3,08% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal units 5.088 Andere 3.007 DCF België BHW/m² 168 378 366 Discontovoet 3,60% 7,10% 5,38% Leegstand 2,01% 8,43% 4,75% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal m² 860 Studentenflats 1.317.508 DCF Nederland Huur per studentenkot 225 1 405 652 Discontovoet 4,48% 8,60% 6,11% Leegstand 2,81% 10,03% 3,85% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal units 6.572 Andere 14.780 DCF Nederland BHW/m² 84 174 137 Discontovoet 6,85% 9,00% 7,91% Leegstand 6,02% 8,07% 7,11% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal m² 8.639 Studentenflats 364.688 DCF Spanje Huur per studentenkot 386 2 500 999 Discontovoet 7,03% 8,10% 7,36% Bezettingsgraad academisch jaar 95% 98% 97% Bezettingsgraad zomer 20% 84% 52% Inflatie 1,80% 1,80% 1,80% Aantal units 2.294 Studentenflats 118.427 DCF Portugal Huur per studentenkot 410 821 524 Discontovoet 7,30% 7,85% 7,59% Bezettingsgraad academisch jaar 97% 99% 98% Bezettingsgraad zomer 80% 95% 89% Inflatie 2,60% 2,60% 2,60% Aantal units 1.326 Studentenflats 338.800 DCF Denemarken Huur per studentenkot 658 1 526 1 050 Discontovoet 6,28% 6,45% 6,35% Bezettingsgraad 97% 98% 98% Inflatie 2% 2% 2% Aantal units 1.164
Andere 62.000 DCF Denemarken BHW/m² 257 257 257 Discontovoet 5,92% 5,92% 5,92% Bezettingsgraad 98% 98% 98% Inflatie 2% 2% 2% Aantal m² 12.055 Studentenflats 74.700 DCF Duitsland Huur per studentenkot 640 1 040 784 Discontovoet 6,48% 6,72% 6,60% Bezettingsgraad 98% 98% 98% Inflatie 2,76% 2,90% 2,83% Aantal units 648 Studentenflats 140.230 DCF Polen Huur per studentenkot 250 649 392 Discontovoet 8,85% 9,29% 9,09% Bezettingsgraad academisch jaar 98% 98% 98% Bezettingsgraad zomer 50% 60% 53% Inflatie 4,06% 4,10% 4,08% Aantal units 1.851 Studentenflats 83.500 DCF Zweden Huur per studentenkot 588 1 263 925 Discontovoet 7,20% 7,20% 7,20% Bezettingsgraad 98% 98% 98% Inflatie 2,26% 2,26% 2,26% Aantal units 583 Totaal 3.228.829
8
De Reële Waarde is deze zoals bepaald door de Waarderingsdeskundige en wijkt af van de waarde opgenomen in de balans per 31.12.2023. Voor de reconciliatie met de balans per
31.12.2023 wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.1 van dit Jaarverslag.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
259258

31/12/22 Reële Waarde Evaluatie - Land Niet waarneembare gegevens Min Max Gewogen Type activa op 31/12/2022 methode gemiddelde Studentenflats 678.196 DCF België Huur per studentenkot 250 1 256 492 Discontovoet 3,55% 7,86% 5,31% Leegstand 2,00% 8,29% 3,07% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal units 4.978 Andere 12.707 DCF België BHW/m² 163 372 312 Discontovoet 3,55% 7,05% 5,48% Leegstand 2,01% 8,29% 4,35% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal m² 2.296 Studentenflats 1.265.467 DCF Nederland Huur per studentenkot 255 1.432 616 Discontovoet 5,00% 8,24% 5,75% Leegstand 0,54% 26,00% 6,49% Inflatie 2,25% 2,99% 2,55% Aantal units 6.249 Andere 8.862 DCF Nederland BHW/m² 87 204 150 Discontovoet 6,55% 8,25% 7,32% Leegstand 0% 5,87% 0,84% Inflatie 2,25% 2,99% 2,88% Aantal m² 5.328 Studentenflats 364.773 DCF Spanje Huur per studentenkot 466 2.230 1.080 Discontovoet 6,75% 8,00% 7,26% Bezettingsgraad academisch jaar 95% 99% 97% Bezettingsgraad zomer 25% 83% 53% Inflatie 1,90% 1,90% 1,90% Aantal units 2.127 Studentenflats 149.086 DCF Portugal Huur per studentenkot 375 1.000 507 Discontovoet 7,45% 7,90% 7,73% Bezettingsgraad academisch jaar 95% 99% 98% Bezettingsgraad zomer 80% 95% 89% Inflatie 2,20% 2,20% 2,20% Aantal units 1.105 Studentenflats 358.852 DCF Denemarken Huur per studentenkot 860 1.593 1.058 Discontovoet 5,58% 5,74% 5,67% Bezettingsgraad 98% 98% 98% Inflatie 2% 2% 2% Aantal units 989
Andere 69.523 DCF Denemarken BHW/m² 257 257 257 Discontovoet 5,28% 5,28% 5,28% Bezettingsgraad 98% 98% 98% Inflatie 2% 2% 2% Aantal m² 12.055 Studentenflats 74.150 DCF Duitsland Huur per studentenkot 580 970 710 Discontovoet 6,36% 6,80% 6,58% Bezettingsgraad 98% 98% 98% Inflatie 3,16% 3,16% 3,16% Aantal units 648 Studentenflats 147.795 DCF Polen Huur per studentenkot 280 726 449 Discontovoet 13,09% 13,17% 13,12% Bezettingsgraad academisch jaar 98% 98% 98% Bezettingsgraad zomer 60% 70% 67% Inflatie 6,29% 6,29% 6,29% Aantal units 1.851 Studentenflats 92.089 DCF Zweden Huur per studentenkot nvt nvt nvt Discontovoet 7,48% 7,48% 7,48% Bezettingsgraad 97% 97% 97% Inflatie 3,49% 3,49% 3,49% Aantal units nvt Totaal 3.221.500
BELGIË EN NEDERLAND
De minimale en maximale huurprijzen per studentenkamer liggen ver
uit elkaar. Dit komt doordat de huurprijs van de diverse kamers afhan-
kelijk is van het type kamer. We hebben 4 types kamers (basic, basic+,
comfort en premium). Elk type heeft een andere vorm van comfort en
dus is de prijs afhankelijk van diverse factoren (grootte van de kamer,
met of zonder eigen sanitair, met of zonder eigen kitchenette, ligging
in het gebouw, …). Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit
Jaarverslag voor meer informatie omtrent de gemiddelde kamerprijs
en beïnvloedende factoren.
Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter enerzijds rekening
met een bruto huurwaarde en anderzijds met een aantal kosten die
verbonden zijn aan het object. De kosten die in rekening worden
genomen zijn: brandverzekering, onroerend goed belastingen, onder-
houdskosten en beheerskosten van het vastgoed. Verder houden ze
ook rekening met een bepaalde leegstand (zie ook tabel hierboven).
Voor de effectieve leegstand per 31 december 2023 wordt verwe-
zen naar de vastgoedtabel opgenomen onder Hoofdstuk 8 van dit
Jaarverslag.
De schatter houdt eveneens rekening met een eindwaarde van het
vastgoed. Gemiddeld genomen bedraagt die eindwaarde 50% van de
Reële Waarde. Dit ten gevolge van het feit dat de panden van Xior ge-
legen zijn op een goede locatie, waarbij de grondwaarde die begrepen
is in de Reële Waarde van het vastgoed een hoge eindwaarde behoudt.
In de waardering houdt de schatter ook rekening met een veroudering
van de gebouwen. Hiervoor wordt een jaarlijks afschrijvingspercenta-
ge toegepast op de gebouwwaarde in de Reële Waarde berekening.
Dit komt overeen met ongeveer 2% per jaar op de gebouwwaarde.
De schatter gaat ervan uit dat er na verloop van tijd een grondige
renovatie dient te gebeuren om de huurstromen in stand te kunnen
houden. Hiervoor worden kosten voorzien in het DCF-model. Na een
grondige renovatie neemt de “useful life” terug toe. Voor de meeste
panden in de portefeuille is de useful life 27 jaar, daar het een jonge
portefeuille betreft en daar er jaarlijks een aantal panden grondig
gerenoveerd worden om de huurstromen in stand te houden en de
Xior-kwaliteitsstandaard te behouden.
SPANJE EN PORTUGAL
De minimale en maximale huurprijzen per studentenkamer liggen
veel hoger dan voor België en Nederland. Dit komt omdat er in Spanje
meer diensten mee inbegrepen zijn in de huurprijzen, zoals linnen,
schoonmaak van de kamer en in sommige gevallen ook half of full
board . De units in Spanje zijn allen met eigen sanitair, dus er zijn
maar 2 types kamers: comfort en premium. Er wordt verwezen naar
Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit Jaarverslag voor meer informatie omtrent
de gemiddelde kamerprijs en beïnvloedende factoren.
Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter enerzijds rekening
met een bruto huurwaarde en anderzijds met een aantal kosten die
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
261260

verbonden zijn aan het object om zo tot een netto huurwaarde te
komen. De NOI-marge is een bepalende factor in het bepalen van de
waardering. Verder houden ze ook rekening met een bepaalde bezet-
ting en wordt een onderscheid gemaakt tussen bezetting tijdens het
academiejaar (september tot juni) en bezetting in de zomermaanden
(juli en augustus) (zie ook tabel hierboven). Voor de effectieve leeg-
stand per 31 december 2023 wordt verwezen naar de vastgoedtabel
opgenomen onder Hoofdstuk 8 van dit Jaarverslag.
Projecten in ontwikkeling worden op dezelfde manier gewaardeerd.
De schatter bepaalt de Fair Value na realisatie van het project minus
de op te lopen bouwkosten.
POLEN, DUITSLAND, DENEMARKEN EN ZWEDEN - ALGEMEEN
Bij de waardering van het vastgoed hebben de schatters belangrij-
ke veronderstellingen gemaakt met betrekking tot zaken als, maar
niet beperkt tot, geschatte huurwaarden en verwachte toekomstige
huuropbrengsten van het vastgoed en marktconforme rendementen.
Met betrekking tot ontwikkelingsvastgoed omvatten aanvullende ver-
onderstellingen, maar zijn niet beperkt tot, de goedgekeurde ontwik-
keling, veronderstelde tijdschema's voor voltooiing, veronderstelde
toekomstige ontwikkelingskosten en passende financieringspercen-
tages en winstpercentages.
Tijdelijke huurinkomsten
De schatter stelt de kamermix vast (aantal van elk type). De schatter
heeft de voorgestelde huurprijzen voor het academisch jaar 2023/2024
onderzocht en vergeleken met andere markthuren. Vervolgens past hij
de huurprijzen toe waartegen het project volgens hem volledige bezet-
ting zal bereiken. Heel vaak zijn dit de geadverteerde huurprijzen, maar
soms past de schatter huurprijzen toe die hoger of lager zijn dan deze
huurprijzen in vergelijking met de bredere markt.
Met het waarderingsmodel kunnen zij de verwachte inkomsten voor
de komende twaalf maanden berekenen, gewogen over de academi-
sche jaren, die de basis van de waardering vormen.
De schatter houdt rekening met de huurtermijnen die in elk pand
worden gerealiseerd en ook met de lokale marktnormen voor het land
waar een project zich bevindt.
Zij hebben de markthuren geraamd op basis van vergelijkbare huur-
gegevens. Zij hebben de markthuren toegepast met inachtneming
van de macro- en microkenmerken, zoals de ligging van het pand in
elke stad en de grootte en specificatie van elk kamertype.
Beheerskosten
De schatters hebben beheerskosten vastgesteld die marktconform
zijn, over het algemeen 5% van de brutohuuropbrengsten van het on-
roerend goed dat in de taxatie is opgenomen. De brutohuuropbreng-
sten minus de beheerskosten vormen de nettohuuropbrengsten.
Nettoaanvangsrendement
De belangrijkste rendementsfactor in de waarderingen is het net-
to-aanvangsrendement. Het toegepaste netto-aanvangsrendement
is afgeleid van vergelijkbare transacties met de nettohuuropbreng-
sten.
Huur en kosten inflatie
De studentenhuisvestingssector biedt een jaarlijkse kans op huur-
groei. De schatter modelleert de huurgroei op lange termijn in lijn
met de tienjarige CPI-prognose voor het betreffende land of de CPI-
prognose plus 1% voor de drie Poolse objecten, waar de huurgroei
naar verwachting sterker zal zijn als gevolg van het aanzienlijke on-
evenwicht tussen vraag en aanbod op de Poolse PBSA-markt.
Gewoonlijk wordt de kostengroei op lange termijn gemodelleerd aan
de hand van de tienjaarlijkse CPI-prognose voor het betrokken land.
Exit Opbrengsten
De exit wordt verondersteld aan het einde van de cashflowperiode
van 10 jaar. Het exitrendement is doorgaans 50 basispunten hoger
dan het toegepaste netto-aanvangsrendement. Het exitrendement
wordt toegepast op de verwachte huurinkomsten aan het einde van
de cashflow. De schatter past koperskosten en makelaarskosten toe
op de exitwaarde, indien van toepassing, afhankelijk van de taxatie-
praktijk in een bepaald land waar een actief zich bevindt.
De exitwaarde is opgenomen in de cashflow om een IRR-berekening
mogelijk te maken. De IRR is een nuttig instrument om de waardering
verder te benchmarken, maar is minder bepalend voor de waarde-
ring dan het netto-aanvangsrendement of de kapitaalwaarde per
bedruimte.
Vastgoed in ontwikkeling
Vastgoed dat voor ontwikkeling of in ontwikkeling is, is gewaardeerd
volgens de residuele waarderingsmethode.
Dit is de gangbare methode voor de taxatie van ontwikkelingsvast-
goed, waarbij de geraamde totale kosten voor de realisatie van de
voorgestelde ontwikkeling (inclusief bouwkosten, honoraria en
andere onkosten, onvoorziene uitgaven, financieringskosten en winst
van de ontwikkelaar) worden afgetrokken van de bruto ontwikkelings-
waarde van het voltooide project bij PC om de residuele grondwaarde
te bepalen.
Voor de ontwikkelingslocaties hebben zij de verwachte bruto ontwik-
kelingswaarden berekend zoals hierboven beschreven. Zij hebben
geen rekening gehouden met huurgroei tussen de waarderingsdatum
en de praktische voltooiing.
Aangezien de ontwikkelingsactiva zich in de ontwikkelingsfase
bevinden en de werkzaamheden ter plaatse zijn gevorderd, zijn de
uitstaande bouwkosten in aanmerking genomen als bouwkosten,
zoals voorzien. Daarnaast is rekening gehouden met de voorziene
onvoorziene uitgaven en de kosten voor de mobilisatie van het project
en de marketing.
De restwaarde weerspiegelt de financieringskosten op het passende
niveau in elk land waar een actief zich bevindt.
De waardering richt zich op een winstmarge die de stand van het
project weerspiegelt en op risicofactoren zoals het risico van een
late oplevering, rekening houdend met de vraag of de ontwikkeling
op schema ligt.
POLEN
De minimum- en maximumhuurprijzen hebben een grote spreiding
in Polen. De prijzen zijn afhankelijk van de stad waar de woning zich
bevindt. Ook het kamertype of de extra voorzieningen in de kamer
zijn van invloed op de prijs. Er zijn verschillende kamertypes beschik-
baar, maar ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën comfort of
premium kamers. Binnen deze 2 categorieën is er een breed scala
aan kamers beschikbaar in de Poolse woningen (loft, studio, met
balkon, grote kamers, middelgrote kamers, enz.), die allemaal een
invloed hebben op de huurprijs. Voor meer informatie over de gemid-
delde kamerprijs en de beïnvloedende factoren wordt verwezen naar
Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit Jaarverslag.
Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter rekening met ener-
zijds een brutohuuropbrengst en anderzijds een aantal kosten die
verband houden met het onroerend goed, om te komen tot een
netto exploitatieopbrengst, waarop een rendement wordt toegepast.
Er wordt ook rekening gehouden met enige leegstand. Voor Polen
is er een verschil tussen het academisch jaar en de zomerperiode.
Voor de werkelijke leegstand per 31 december 2023 verwijzen wij
naar de vastgoedtabel in Hoofdstuk 8 van dit Jaarverslag . Voor de
van Basecamp verworven panden geldt een NOI-garantie voor res-
pectievelijk 12, 18 of 24 maanden. De waarderingsdeskundige heeft
hiermee rekening gehouden.
DUITSLAND
De minimum en maximum huurprijzen hebben een niet zo grote
spreiding in Duitsland. De woningen bevinden zich in 2 steden, die
een vergelijkbare tariefkaart hebben. Ook het kamertype of de extra
voorzieningen in de kamer zijn van invloed op de prijs. De meeste
kamers zijn van hetzelfde type in Duitsland, ze vallen allemaal onder
de Xior-categorieën comfort of premium kamers. Voor meer infor-
matie over de gemiddelde kamerprijs en de beïnvloedende factoren
wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit Jaarverslag .
Voor de bepaling van de DCF houdt de taxateur rekening met enerzijds
een brutohuuropbrengst en anderzijds een aantal kosten die verband
houden met het onroerend goed, om te komen tot een netto exploi-
tatieopbrengst, waarop een rendement wordt toegepast. Er wordt
ook rekening gehouden met enige leegstand. Voor de werkelijke leeg-
stand per 31 december 2023 verwijzen wij naar de vastgoedtabel in
Hoofdstuk 8 van dit Jaarverslag . Voor de van Basecamp verworven
panden geldt een NOI-garantie voor respectievelijk 12, 18 of 24 maan-
den. De waarderingsdeskundige heeft hiermee rekening gehouden.
DENEMARKEN
De minimum en maximum huurprijzen hebben een grote spreiding
in Denemarken. De prijzen zijn afhankelijk van of de woning in het
centrum van Kopenhagen ligt of iets daarbuiten. Ook het kamertype
of de extra voorzieningen in de kamer zijn van invloed op de prijs. Er
zijn verschillende kamertypes beschikbaar, maar ze vallen allemaal
onder de Xior-categorieën comfort of premium kamers. Binnen deze
2 categorieën is er een breed scala aan kamers beschikbaar in de
Deense woningen (grote studio, middelgrote studio, met mezzani-
ne, met kitchenette, enz.), die allemaal een invloed hebben op de
huurprijs. Voor meer informatie over de gemiddelde kamerprijs en
de beïnvloedende factoren wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.2.4
van dit Jaarverslag.
Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter rekening met ener-
zijds een brutohuuropbrengst en anderzijds een aantal kosten die
verband houden met het onroerend goed, om te komen tot een netto
exploitatieopbrengst, waarop een rendement wordt toegepast. Er
wordt ook rekening gehouden met enige leegstand. Voor de werkelij-
ke leegstand per 31 december 2023 verwijzen wij naar de vastgoed-
tabel in Hoofdstuk 8 van dit Jaarverslag . Voor de van Basecamp
verworven panden geldt een NOI-garantie voor respectievelijk 12, 18
of 24 maanden. De waarderingsdeskundige heeft hiermee rekening
gehouden.
De gevoeligheid van de Reële Waarde voor een variatie van de hierbo-
ven vermelde niet-waarneembare gegevens wordt over het algemeen
als volgt voorgesteld (indien alle parameters gelijk blijven):
Effect op de reële waarde ingeval de waarde van het niet-waar- ingeval de waarde van het niet waar- Niet waarneembare gegevens neembare gegeven daalt neembare gegeven stijgt Huur per studentenkamer negatief positief Discontovoet positief negatief BHW/m² negatief positief Leegstand positief negatief
Deze niet-waarneembare gegevens kunnen overigens onderling ver-
bonden zijn omdat ze deels bepaald worden door de marktomstan-
digheden.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
263262

FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
265264
10.9.10 FINANCIËLE VASTE ACTIVA
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Financiële derivaten (IRS) 25.179 64.347 Andere 1.783 1.705 Totaal 26.962 66.052
De toegelaten afdekkingsinstrumenten bedragen 25.179 KEUR per 31 december 2023 van de uitstaande interest rate swap (IRS) over-
31 december 2023 en hebben betrekking op de marktwaarde per eenkomsten.
31/12/2023 Classificatie volgens Fair Value IFRS Niveau (IFRS) Notioneel bedrag Rentevoet (in %) Vervalt per verplichtingen Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/25 1.301.435 Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/25 1.301.435 Interest Rate Swap 2 50.000.000 2,5135 30/09/25 220.889 Interest Rate Swap 2 55.000.000 1,5 31/12/25 1.263.344 Interest Rate Swap 2 18.000.000 1,193 27/02/26 881.097 Interest Rate Swap 2 60.000.000 2,72 30/06/26 -243.965 Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,09 30/09/26 961.007 Interest Rate Swap 2 665.000 0,074 30/09/26 50.358 Interest Rate Swap 2 6.412.500 0,074 30/09/26 485.600 Interest Rate Swap 2 6.863.750 0,074 30/09/26 519.771 Interest Rate Swap 2 6.887.500 0,074 30/09/26 521.570 Interest Rate Swap 2 3.776.250 0,074 30/09/26 285.964 Interest Rate Swap 2 35.000.000 1,5 30/12/26 934.280 Interest Rate Swap 2 40.000.000 3,299 31/12/26 -1.122.231 Interest Rate Swap 2 50.000.000 3,255 31/03/27 -1.339.120 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,895 30/06/27 1.074.229 Interest Rate Swap 2 48.000.000 1,3466 9/11/27 1.967.176 Interest Rate Swap 2 45.000.000 1,401 30/12/27 1.611.541 Interest Rate Swap 2 22.000.000 0,9765 30/06/28 1.277.928 Interest Rate Swap 2 54.093.574 3,559 30/09/28 -2.419.959 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,185 11/12/28 2.382.310 Interest Rate Swap 2 21.312.500 0,785 7/02/29 1.676.572 Interest Rate Swap 2 30.000.000 0,413 9/08/29 3.177.306 Interest Rate Swap 2 28.000.000 4,04 9/09/29 -799.167 Interest Rate Swap 2 60.000.000 2,98 28/09/29 -2.183.800 Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,14 28/09/29 1.653.133 Interest Rate Swap 2 50.000.000 2,73 30/09/29 -1.136.051 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,7 1/04/25 985.057 Interest Rate Swap 2 18.000.000 0,59 30/12/24 483.996 Interest Rate Swap 2 43.000.000 * 0,391 31/12/29 3.258.067 Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,85 31/12/29 654.092 Interest Rate Swap 2 50.000.000 2,9521 27/06/30 -1.922.869 Interest Rate Swap 2 52.000.000 0,397 31/12/30 6.801.160 Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,95 31/12/30 617.054 TOTAAL 25.179.210
Dit betreft een uitgestelde IRS die aanvangt op 30/12/2024 en die bovenstaande twee Interest Rate Swaps vervangt.
*
Indien de discontovoet of de huurprijzen respectievelijk zou stijgen of
dalen zou de impact op de Reële Waarde als volgt zijn:
Impact op Fair Value In duizenden EUR Huur +10% 418.508 Huur +5% 209.512 Huur -5% -209.530 Huur -10% -419.281 Discontovoet +0,5% -322.538 Discontovoet +0,3% -179.084 Discontovoet +0,1% -67.257 Discontovoet -0,1% 73.920 Discontovoet -0,3% 202.786 Discontovoet -0,5% 408.399
Waarderingsproces voor vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen worden in de jaarrekening opgenomen op
basis van schattingsverslagen opgesteld door de onafhankelijke
Waarderingsdeskundigen. Deze verslagen zijn gebaseerd op infor-
matie die door de Vennootschap aangeleverd wordt en op de door
de Waarderingsdeskundige gehanteerde assumpties en waarde-
ringsmodellen.
Informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt, omvat de
lopende huurcontracten, termijnen en voorwaarden, alsook uitge-
voerde renovaties op investeringen bij projectontwikkelingen.
De door de Waarderingsdeskundigen gehanteerde assumpties en
waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op de markt-
situatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op
hun professionele beoordeling en kennis van de markt.
Voor een gedetailleerde beschrijving van de methode van waardering
toegepast door de Waarderingsdeskundigen wordt verwezen naar
Hoofdstuk 8.2.4 van dit Jaarverslag (“Waardering van de vastgoed-
portefeuille door de Waarderingsdeskundigen”).
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de Waarderings-
deskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen
worden intern nagekeken. Dit houdt een nazicht in van de variaties in
de Reële Waarde tijdens de betreffende periode.
Tenslotte wordt er naar Hoofdstuk 9.3.2.5 van dit Jaarverslag ver-
wezen voor meer informatie omtrent de duurzaamheid van de ge-
bouwen.
10.9.9 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA
31/12/23 31/12/22 Overige materiële Overige materiële In duizenden EUR vaste activa vaste activa Aanschaffingswaarde Saldo per begin van het boekjaar 12.157 1.904 Aanschaffingen (incl. overboeking vaste activa voor eigen gebruik) 566 10.253 Per einde van het boekjaar 12.723 12.157 Afschrijvingen Saldo per begin van het boekjaar -1.052 -870 Afschrijvingen -195 -182 Per einde van het boekjaar -1.247 -1.052 Nettoboekwaarde 11.476 11.105

31/12/2022 Classificatie volgens Fair Value IFRS Niveau (IFRS) Notioneel bedrag Rentevoet (in %) Vervalt per verplichtingen Interest Rate Swap 2 60.000.000 2,98 28/09/29 318.231 Interest Rate Swap 2 60.000.000 2,72 30/06/26 842.050 Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,09 30/09/26 1.407.846 Interest Rate Swap 2 679.000 0,074 30/09/26 74.095 Interest Rate Swap 2 6.547.500 0,074 30/09/26 714.490 Interest Rate Swap 2 7.008.250 0,074 30/09/26 764.769 Interest Rate Swap 2 7.032.500 0,074 30/09/26 767.415 Interest Rate Swap 2 3.855.750 0,074 30/09/26 420.755 Interest Rate Swap 2 22.687.500 0,785 7/02/29 2.351.910 Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,14 28/09/29 2.299.685 Interest Rate Swap 2 18.000.000 0,59 30/12/24 922.466 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,7 1/04/25 1.438.495 Interest Rate Swap 2 43.000.000* 0,391 31/12/29 4.513.392 Interest Rate Swap 2 52.000.000 0,397 31/12/30 9.961.157 Interest Rate Swap 2 50.000.000 2,73 30/09/29 1.032.150 Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,85 31/12/29 1.930.027 Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,95 31/12/30 2.002.893 Interest Rate Swap 2 28.000.000 4,04 9/09/29 392.172 Interest Rate Swap 2 18.000.000 1,193 27/02/26 1.534.618 Interest Rate Swap 2 48.000.000 1,3466 9/11/27 3.777.123 Interest Rate Swap 2 22.000.000 0,9765 30/06/28 2.338.799 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,185 11/12/28 3.744.083 Interest Rate Swap 2 30.000.000 0,413 9/08/29 4.821.676 Interest Rate Swap 2 55.000.000 1,5 31/12/25 2.644.894 Interest Rate Swap 2 45.000.000 1,401 30/12/27 3.509.261 Interest Rate Swap 2 35.000.000 1,5 30/12/26 2.114.978 Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/25 2.358.059 Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/25 2.358.059 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,895 30/06/27 2.093.878 Interest Rate Swap 2 50.000.000 2,5135 30/09/25 898.267 TOTAAL 64.347.313
*
Dit betreft een uitgestelde IRS die aanvangt op 30/12/2024 en die bovenstaande twee Interest Rate Swaps vervangt.
De marktwaarde van de uitstaande Interest Rate Swap contracten
wordt ontvangen van de verschillende financiële instellingen.
Alle financiering is grotendeels (85%) afgedekt tegen rentestijgingen
gedurende 6 jaar door middel van vastrentende contracten en ma-
cro-hedges die zowel bestaande schuld als de toekomstige herfinan-
ciering van aflopende schuld dekken. Macro hedging houdt in dat
deze hedges niet gekoppeld zijn aan een individuele lening, maar de
onderliggende leningen voor een langere looptijd overkoepelen.
Op deze manier wordt de herfinanciering van een aflopende lening
automatisch afgedekt door de bestaande macro-hedge, waardoor
extra renterisico wordt beperkt. Stijgende rentevoeten zullen daarom
slechts geleidelijk de financieringskost verhogen gedurende 2024.
Overzicht schulden met vaste rente, afgedekte schulden met variabele
rente en niet-afgedekte schulden met variabele rente (in %)
100
15 15 23
39
53
59
80
60
40
61 61 54
42
30
24
20
24 24 23
19
18
18
0
31/12/'2831/12/'2731/12/'2631/12/'2531/12/'2431/12/'23
Schulden met vaste rente Afgedekte schulden met variabele rente
Niet-afgedekte schulden met variabele rente
10.9.11 HANDELSVORDERINGEN EN ANDERE VASTE ACTIVA
De lange termijn vorderingen (14.013 KEUR) hebben voornamelijk be-
trekking op de aandeelhoudersleningen verstrekt aan de joint venture
Collegno (13.703 KEUR).
10.9.12 DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURES -
VERMOGENSMUTATIEMETHODE
Per 31 december 2023 heeft Xior een 26% deelneming in de joint
venture Collegno. Deze joint venture worden opgenomen volgens de
vermogensmutatiemethode in de geconsolideerde jaarrekening van
Xior.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de activa en passiva van
Collegno per 31 december 2023.
Overzicht van activa A. Collegno en passiva (100%) Vastgoedbeleggingen 14.233 Overige activa 574 Eigen vermogen -125 Overige schulden 14.932
Per 31 december 2023 bedroeg de uitstaande vordering 13.703 KEUR.
De vordering is interestdragend aan 2,05% per jaar.
Na oplevering van het project zal Xior de resterende 74% van de aan-
delen overnemen.
10.9.13 HANDELSVORDERINGEN
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Handelsvorderingen Handelsvorderingen 4.947 4.448 Op te maken facturen 105 279 Te innen opbrengsten 0 0 Geboekte waardeverminderingen -1.084 -995 Totaal 3.968 3.732
Nog te innen handelsvorderingen (3.969 KEUR) omvatten nog te ont-
vangen huurgelden.
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel Per einde van het vorige boekjaar 995 686 Uit overgenomen vennootschappen 0 1 Toevoegingen 209 521 Terugnames -85 -197 Uitgeboekt wegens definitief oninbaar -36 -16 Per einde van het boekjaar 1.084 995
Het risico bestaat dat er een verlies wordt geleden op een schuld-
vordering. Dit risico wordt beperkt doordat er bij aanvang van het
contract een huurwaarborg van minimum 1 maand en in de meeste
gevallen van 2 maanden wordt gevraagd.
Voor het aanleggen van de voorziening dubieuze debiteuren wordt
als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt
intern van kortbij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het
management of wanneer er duidelijke aanwijsbare redenen zijn dat
de vordering niet meer kan geïnd worden, wordt een voorziening aan-
gelegd. Daarbovenop wordt er een algemene provisie aangelegd van
25% van de vorderingen die meer dan 180 dagen open staan. Per 31
december 2023 was een voorziening opgezet ten belope van 1.084
KEUR.
Overzicht van de ageing van de vorderingen
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Ageing van de openstaande klanten niet vervallen 624 174 30 dagen 752 1 115 31-60 dagen 260 544 meer dan 60 dagen 3.311 2.615 Totaal 4.947 4.448
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
267266

10.9.14 BELASTINGVORDERINGEN EN ANDERE VLOTTENDE
ACTIVA
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Belastingvorderingen en andere vlottende activa Terug te vorderen belastingen 821 349 Terug te vorderen BTW 4.075 10.998 Andere 23.329 33.144 Totaal 28.226 44.491
Belastingvorderingen en andere vorderingen (28.226 KEUR): dit
betreft voornamelijk terug te vorderen BTW (4.075 KEUR) en een
vordering op Aloxe NV (2.477 KEUR – dewelke vergoed wordt tegen
marktconforme rente). Verder zijn hierin ook vooruitbetalingen m.b.t.
projectontwikkelingen en meubilair opgenomen (7.472 KEUR).
10.9.15 KAS EN KASEQUIVALENTEN
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Kas en kasequivalenten Banken 13.742 7.751 Geldmiddelen 26 73 Totaal 13.768 7.824
In een aantal entiteiten met directe vastgoedfinanciering is een deel
van de cash beperkt in gebruik of aanwending ten voordele van de
kredietverstrekker. Voor het overgrote deel is de cash vrij beschikbaar
in gebruik of aanwending.
10.9.16 OVERLOPENDE REKENINGEN – ACTIVA
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Overlopende rekeningen - activa Verkregen huuropbrengsten 18.130 3.821 Voorafbetaalde vastgoedkosten 38.969 3.711 Andere 8.578 7.559 Totaal 65.677 15.091
Overlopende rekeningen (65.677 KEUR) met voornamelijk over
te dragen kosten vastgoed (38.969 KEUR, waarvan 34 MEUR ge-
relateerd aan de earn-out verplichting), verkregen huurgaranties
(15.200 KEUR), verkregen opbrengsten vastgoed (7.796 KEUR),
vooruitbetaalde kosten (1.995 KEUR) en af te rekenen service kosten
Nederland (1.717 KEUR).
10.9.17 KAPITAAL EN UITGIFTEPREMIES
Cijfers in EUR
Vroeger kapitaal Kapitaalverhoging Nieuw kapitaal Vroeger Nieuw Fractiewaarde Datum Verrichting (EUR) (EUR) (EUR) aantal aandelen aantal aandelen (EUR) Evolutie kapitaal 10/03/14 Oprichting vennootschap 20.000 20.000 200 100,00 23/09/15 Kapitaalverhoging 20.000 1.230.000 1.250.000 200 12.500 100,00 23/11/15 Aandelensplitsing 1.250.000 1.250.000 12.500 42.500 29,41 11/12/15 Zusterfusies 1.250.000 23.328.937 24.578.937 42.500 975.653 25,19 11/12/15 Kapitaalverhoging bij wijze van inbreng in natura ingevolge de Aandeleninbreng 24.578.937 3.256.783 27.835.720 975.653 1.105.923 25,17 11/12/15 Overnamefusies 27.835.720 3.696.060 31.531.780 1.105.923 1.253.764 25,15 11/12/15 Kapitaalverhoging beneden fractiewaarde bij wijze van inbreng in geld voor de uitgifte van nieuwe aandelen 31.531.780 58.710.898 90.242.678 1.253.764 4.626.780 19,50 11/12/15 Kapitaalvermindering tot het aanleggen van een reserve t ot dekking van voorzienbare verliezen 90.242.678 -6.960.638 83.282.040 4.626.780 4.626.780 18,00 1/03/16 Fusie met Devimmo 83.282.040 4.151.826 87.433.866 4.626.780 4.857.437 18,00 1/08/16 Fusie met CPG 87.433.866 1.320.948 88.754.814 4.857.437 4.930.823 18,00 11/10/16 Inbreng in natura Woonfront Tramsingel BV 88.754.814 6.114.204 94.869.018 4.930.823 5.270.501 18,00 17/01/17 Inbreng in natura Project KVS 94.869.018 2.669.976 97.538.994 5.270.501 5.418.833 18,00 22/06/17 Kapitaalverhoging 97.538.994 48.769.488 146.308.482 5.418.833 8.128.249 18,00 26/03/18 Inbreng in natura Project Enschede 146.308.482 9.317.304 155.625.786 8.128.249 8.645.877 18,00 12/06/18 Kapitaalverhoging 155.625.786 77.812.884 233.438.670 8.645.877 12.968.815 18,00 12/12/18 Inbreng in natura All-In Annadal B.V. 233.438.670 14.400.000 247.838.670 12.968.815 13.768.815 18,00 4/06/19 Keuzedividend 247.838.670 2.702.574 250.541.244 13.768.815 13.918.958 18,00 13/06/19 Inbreng in natura Stratos KvK N.V. 250.541.244 7.756.002 258.297.246 13.918.958 14.349.847 18,00 27/10/19 Kapitaalverhoging 258.297.246 86.099.076 344.396.322 14.349.847 19.133.129 18,00 18/06/20 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 344.396.322 2.918.916 347.315.238 19.133.129 19.295.291 18,00 7/10/20 Inbreng in natura Patrimonne Couronne - Franck NV 347.315.238 11.835.702 359.150.940 19.295.291 19.952.830 18,00 25/11/20 Kapitaalverhoging 359.150.940 19.684.998 378.835.938 19.952.830 21.046.441 18,00 18/03/21 Kapitaalverhoging 378.835.938 75.767.184 454.603.122 21.046.441 25.255.729 18,00 14/12/21 Kapitaalverhoging 454.603.122 45.460.296 500.063.418 25.255.729 27.781.301 18,00 7/06/22 Keuzedividend 500.063.418 4.140.378 504.203.796 27.781.301 28.011.322 18,00 15/09/22 Inbreng in natura Basecamp (fase 1) 504.203.796 121.341.978 625.545.774 28.011.322 34.752.543 18,00 25/04/23 Inbreng in natura Basecamp (fase 2) 625.545.774 15.581.124 641.126.898 34.752.543 35.618.161 18,00 15/12/23 Kapitaalverhoging 641.126.898 46.973.448 688.100.346 35.618.161 38.227.797 18,00
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
269268

Evolutie uitgiftepremies
In duizenden EUR Datum Verrichting Uitgiftepremies 31/12/15 25.615 1/03/16 Fusie Devimmo 1.615 1/08/16 Fusie CPG 514 11/10/16 Inbreng in natura Woonfront 4.517 17/01/17 Inbreng in natura Project KVS 2.394 22/06/17 Kapitaalverhoging 35.222 26/03/18 Inbreng in natura project Enschede 8.800 12/06/18 Kapitaalverhoging 53.332 12/12/18 Inbreng in natura All-In Annadal 15.230 4/06/19 Keuzedividend 3.378 13/06/19 Inbreng in natura Stratos KvK N.V. 10.241 27/10/19 Kapitaalverhoging 115.582 18/06/20 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 4.581 7/10/20 Inbreng in natura Patrimonne Couronne - Franck NV 22.047 25/11/20 Kapitaalverhoging 34.996 18/03/21 Kapitaalverhoging 99.228 14/12/21 Kapitaalverhoging 70.716 7/06/22 Keuzedividend 6.825 15/09/22 Inbreng in natura Basecamp (fase 1) 171.311 25/04/23 Inbreng in natura Basecamp (fase 2) 22.506 15/12/23 Kapitaalverhoging 28.706 Totaal uitgiftepremies per 31/12/2023 737.356 Onbeschikbare uitgiftepremies 480.544* Beschikbare uitgiftepremies 256.812
*
Op basis van de BAV van 19/02/2024 werd er 175.272 KEUR geherklasseerd van de
onbeschikbare reserves naar de beschikbare reserves.
Bij de kapitaalverhogingen van 2023 werd een bedrag van 51.212
KEUR toegewezen aan de beschikbare uitgiftepremies.
Toegestane kapitaal
Bij de buitengewone algemene vergadering van 19 februari 2024
werd de raad van bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapi-
taal in één of meerdere malen te verhogen:
(a) voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij
wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wette-
lijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door
de aandeelhouders van de Vennootschap, met een maximumbe-
drag van 344.050.173,00 EUR,
(b) voor kapitaalverhogingen in het kader van de uitkering van een
keuzedividend, met een maximumbedrag van 344.050.173,00 EUR,
(c) voor kapitaalverhogingen bij wijze van (i) inbreng in geld waarbij
niet wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het
wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht
door de aandeelhouders van de Vennootschap en (ii) inbreng in
natura, met een maximumbedrag van 68.810.034,60 EUR,
voor (a) kapitaalverhogingen bij wijze van en (b) enige andere
kapitaalverhogingen dan deze hierboven vermeld, met een maxi-
mumbedrag van EUR, met dien verstande dat de raad van bestuur
in elk geval het kapitaal nooit zal kunnen verhogen met meer dan
het wettelijke maximumbedrag, zijnde 100% van het bedrag van
het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergade-
ring van 19 februari 2024 zijnde 688.100.346,00 EUR.
Deze machtiging is geldig voor een duur van vijf jaar vanaf de bekend-
making in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de notulen van
de buitengewone algemene vergadering van 19 februari 2024.
Zie hiervoor artikel 7 van de gecoördineerde statuten per 19 februari
2024 zoals gepubliceerd op de website van de Vennootschap.
Deze machtiging kan worden hernieuwd. De raad van bestuur zal bij
elke kapitaalverhoging de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uit-
giftevoorwaarden van de nieuwe effecten vastleggen.
Deze kapitaalverhogingen kunnen worden uitgevoerd door inbreng in
geld, door inbreng in natura, bij wijze van een gemengde inbreng of
door omzetting van reserves, met inbegrip van overgedragen winsten
en uitgiftepremies evenals alle eigen vermogensbestanddelen onder
de enkelvoudige IFRS-jaarrekening van de Vennootschap (opgesteld
uit hoofde van de GVV-Wetgeving) die voor conversie in kapitaal
vatbaar zijn, en al dan niet met creatie van nieuwe effecten, over-
eenkomstig de regels voorgeschreven door het Wetboek van ven-
nootschappen en verenigingen, de GVV-Wetgeving en de statuten.
De raad van bestuur kan daarbij nieuwe aandelen uitgeven. In voor-
komend geval zullen de uitgiftepremies op één of meer afzonderlijke
rekeningen onder het eigen vermogen op het passief van de balans
worden geboekt en behouden. De raad van bestuur kan vrij beslissen
om de uitgiftepremies, eventueel na aftrek van een bedrag maximaal
gelijk aan de kosten van de kapitaalverhoging in de zin van de toepas-
selijke IFRS-regels, in het geval van een kapitaalverhoging waartoe
de raad van bestuur beslist heeft, door de raad van bestuur op een
onbeschikbare reserverekening geplaatst moeten worden die op de-
zelfde wijze als het kapitaal een waarborg voor derden zal uitmaken
en die, onder voorbehoud van zijn incorporatie in het kapitaal, slechts
zal kunnen worden verminderd of afgeschaft bij beslissing van de
algemene vergadering van aandeelhouders beraadslagend volgens
de voorwaarden van quorum en meerderheid vereist voor een sta-
tutenwijziging.
De raad van bestuur kan tevens inschrijvingsrechten (al dan niet aan
een ander effect gehecht) en converteerbare obligaties of obligaties
terugbetaalbaar in aandelen uitgeven, die aanleiding kunnen geven
tot de creatie van dezelfde effecten en dit steeds met naleving van
de regels voorgeschreven door de toepasselijke wetgeving en de sta-
tuten van de Vennootschap.
Onverminderd de toepassing van de artikelen 7:188 tot 7:193 en ar-
tikel 7:201 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen,
kan de raad van bestuur het voorkeurrecht beperken of opheffen,
ook wanneer dit gebeurt ten gunste van één of meer bepaalde perso-
nen andere dan personeelsleden van de Vennootschap of van haar
dochtervennootschappen. Principieel kan dit slechts voor zover aan
de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht
wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten (voor zover
wettelijk vereist). Dat onherleidbaar toewijzingsrecht dient tenminste
te voldoen aan de modaliteiten vermeld in artikel 11.1 van de statu-
ten. Onverminderd de toepassing van de artikelen 7:190 tot 7:194 van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, zijn dergelijke
beperkingen in het kader van de opheffing of beperking van het voor-
keurrecht niet van toepassing bij een inbreng in geld met beperking
of opheffing van het voorkeurrecht, (i) in het kader van het toegestane
kapitaal waarbij het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogin-
gen die, overeenkomstig artikel 26 §1, derde lid GVV-wet, zijn uitge-
voerd over een periode van 12 maanden, niet meer bedraagt dan 10 %
van het bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot
kapitaalverhoging of (ii) in aanvulling op een inbreng in natura in het
kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief
voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. In dit kader wijst
de Vennootschap in het bijzonder op de mogelijkheid tot het verho-
gen van het kapitaal door middel van een private plaatsing zonder
dergelijk onherleidbaar toewijzigingsrecht (beperkt tot 10% nieuwe
aandelen per 12 maanden) voorzien in de GVV-Wetgeving, en waar-
voor de machtiging toegestaan kapitaal verleend door de algemene
vergadering eveneens toelating geeft (samen met de machtiging
inbreng in natura beperkt tot 10%).
Bij uitgifte van effecten tegen inbreng in natura moeten de voorwaar-
den vermeld in artikel 11.2 van de statuten worden nageleefd (met in-
begrip van de mogelijkheid een bedrag af te trekken dat overeenstemt
met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend). De bijzondere
regels inzake de kapitaalverhoging in natura uiteengezet onder artikel
11.2 zijn echter niet van toepassing bij de inbreng van het recht op
dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor
zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Onder dezelfde voorwaarden als hierboven uiteengezet en onderwor-
pen aan de toepasselijke wettelijke bepalingen, kan de Vennootschap,
met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten, de in ar-
tikel 7:22 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen be-
doelde en eventueel andere door het vennootschapsrecht toegelaten
effecten uitgeven in overeenstemming met de daar voorgeschreven
regels en de GVV-Wetgeving.
De bevoegdheid inzake het toegestane kapitaal mag nooit gebruikt
worden voor de volgende verrichtingen:
(i) De uitgifte van inschrijvingsrechten die in hoofdzaak is bestemd
voor één of meer bepaalde personen, andere dan de leden van
het personeel van de Vennootschap of van één of meer van haar
dochtervennootschappen (art.7:201, lid 1, 1° WVV.);
(ii) De uitgifte van aandelen met meervoudig stemrecht of van effec-
ten die recht geven op de uitgifte van of de conversie in aandelen
met meervoudig stemrecht (art. 7:201, lid 1, 2° WVV);
(iii) Kapitaalverhogingen die voornamelijk tot stand worden ge-
bracht door een inbreng in natura uitsluitend voorbehouden aan
een aandeelhouder van de Vennootschap die effecten van de
Vennootschap in zijn bezit houdt waaraan meer dan 10% van de
stemrechten verbonden zijn. Bij de door deze aandeelhouder in
bezit gehouden effecten, worden de effecten gevoegd die in bezit
worden gehouden door (art.7:201, lid 1, 3° WVV.):
•
een derde die handelt in eigen naam maar voor rekening van de
bedoelde aandeelhouder;
•
een met de bedoelde aandeelhouder verbonden natuurlijke per-
soon of rechtspersoon;
•
een derde die optreedt in eigen naam maar voor rekening van een
met de bedoelde aandeelhouder verbonden natuurlijke persoon of
rechtspersoon;
•
personen die in onderling overleg handelen, onder personen die
in onderling overleg handelen wordt verstaan (a) de natuurlijke
personen of rechtspersonen die in onderling overleg handelen in
de zin van artikel 3, § 1, 5°, a) van de Wet van 1 april 2007, (b) de
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
271270

natuurlijke personen of rechtspersonen die een akkoord hebben
gesloten aangaande de onderling afgestemde uitoefening van
hun stemrechten, om een duurzaam gemeenschappelijk beleid
ten aanzien van de Vennootschap te voeren, en (c) de natuurlijke
personen of rechtspersonen die een akkoord hebben gesloten
aangaande het bezit, de verwerving of de overdracht van stem-
rechtverlenende effecten;
(iv) De uitgifte van een nieuwe soort van effecten (art. 7:201, lid 1,
4° WVV).
In de loop van 2023 werd het kapitaal tweemaal verhoogd via het toe-
gestane kapitaal, enerzijds via een kapitaalverhoging door de inbreng
in natura van schuldvorderingen hetgeen resulteerde in de uitgifte
van 865.618 nieuwe aandelen op 25 april 2023 en anderzijds in het
kader van een versnelde private plaatsing op 13 december 2023, het-
geen resulteerde in de uitgifte van 2.609.636 nieuwe aandelen.
Het saldo van het toegestane kapitaal bedraagt per 31 december
2023 (a) (maximaal) 227.301.561,00 EUR (voor kapitaalverhogingen
bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid
tot de uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of onherleidbaar
toewijzingsrecht, (b) (maximaal) 227.301.561 EUR (voor kapitaalver-
hogingen in het kader van het keuzedividend), (c)(maximaal) 5
EUR (voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij
niet wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wet-
telijke voorkeurrecht of van het herleidbaar toewijzingsrecht door de
aandeelhouders van de Vennootschap en inbreng in natura).
10.9.18 AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR
Rekening houdend met de ontvangen transparantieverklaringen en
de informatie in het bezit van Xior Student Housing, zijn de belang-
rijkste aandeelhouders per 31 december 2023:
2023 2022 Aandeelhouder Aloxe NV 13,32% (1) 14,48%
1
Op basis van de transparantiekennisgeving per 21 september 2022 en publiek bekende
informatie (met inbegrip van de noemer per 18 december 2023 (38.227.797)). Er wordt
eveneens verwezen naar Hoofdstuk 6.1.3 van dit Jaarverslag. .
De transparantieverklaringen zijn te consulteren op de website
van de Vennootschap (https://corporate.xior.be/nl/investors/
aandeelhoudersstructuur onder de rubriek Investor Relations –
Aandeelhoudersstructuur).
10.9.19 RESULTAAT PER AANDEEL
Resultaat per aandeel 31/12/23 31/12/22 Aantal gewone aandelen in omloop 38.227.797 34.752.543 Gewogen gemiddelde aantal aandelen 37.142.375 30.005.985 Nettowinst per gewoon aandeel (in Eur) -0,25 6,22 Verwaterde nettowinst per gewoon aandeel (in EUR) -0,25 6,22 EPRA winst per aandeel (in EUR) 2,22 2,08 EPRA winst per aandeel (in EUR) - Deel van de groep 2,21 2,07
10.9.20 ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Uitgestelde betaling acquisitie HUBR 0 1.685 Earn-out verplichting 17.000 0 Overige verplichtingen 741 353 Totaal: 17.741 2.038
De overige langlopende schulden bedragen hoofdzakelijk 17 MEUR
voor het lange termijn deel van de earn-out vergoeding.
10.9.21 UITGESTELDE BELASTINGEN
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Uitgestelde belastingen verplichtingen Exit-tax 565 1 252 Uitgestelde belastingen op meerwaarde onroerend goed buitenland 76 980 72 572 Totaal 77 545 73 824
De uitgestelde belastingen betreffen de uitgestelde belastingen op
Nederlands, Spaans, Portugees, Deens, Pools en Duits vastgoed. Aan
de andere kant zijn er ook uitgestelde belastingvorderingen geboekt
op de waardedalingen (15.517 KEUR).
Er wordt eveneens verwezen naar Hoofdstuk 10.9.7 van dit
Jaarverslag.
10.9.22 FINANCIËLE SCHULDEN
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Langlopende financiële schulden Bilaterale leningen - variabele of vaste rentevoet 1.215.197 1.393.973 Kosten opname leningen -2.138 -1.963 Totaal 1.213.059 1.392.0101
1
Deze bedragen zijn exclusief de financiële leaseverplichtingen
(2023: 4.878 KEUR, 2022: 5.018 KEUR)
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Langlopende financiële schulden (excl. interesten) Opdeling volgens de maturiteit Binnen het jaar Tussen één en twee jaar 287.743 437.631 Tussen twee en vijf jaar 536.355 611.384 Meer dan vijf jaar 391.099 344.958 Totaal 1.215.197 1.393.973
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Niet opgenomen kredieten Vervallende binnen het jaar 15.750.000 0 Vervallende na één jaar 70.000.000 162.500 Totaal 85.750.000 162.500
De financiële schulden die op het niveau van Xior Student Housing
zijn zonder onderliggende zekerheden afgesloten. Uitzonderingen
hierop zijn leningen die door dochtervennootschappen zijn aange-
gaan, I.e. de lening van Stratos KVK, de lening van Uhub Benfica,
lening van Uhub São João, de lening van ST Potsdam S.à r.l., de lening
van Studentenwohnheim Prager Strasse GmbH, de lening van ESHF
2 Birketinget ApS en de lening van Lyngby Student ApS. Deze werden
mee overgenomen bij overname van 100% van de aandelen. Deze
leningen zijn deels gedekt door zekerheden.
Het merendeel van de financiële schulden hebben een variabele ren-
tevoet, een deel van de afgesloten financieringen hebben een vaste
rentevoet. Er werden IRS-contracten afgesloten om een deel van
de leningen in te dekken waarbij de variabele rentevoeten werden
geswapt tegen vaste rentevoeten. In totaal is er 1.026 KEUR aan
financieringen ingedekt via IRS-contracten. Dit stemt overeen met
een indekking van 61% t.o.v. de opgenomen financieringen. Er zijn
voor 404 MEUR leningen aan vaste rentevoeten, hetgeen resulteert
in een indekking (IRS + vaste rentevoet) van 85% t.o.v. de opgenomen
financieringen.
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Inschatting toekomstige interestlasten Binnen één jaar 20.373 22.780 Tussen één en vijf jaar 45.724 54.907 Meer dan vijf jaar 43.673 46.027 Totaal 109.770 123.715
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Liquiditeitsverplichting op vervaldagen verbonden aan de indekkingsinstrumenten Binnen één jaar 18.745 10.781 Tussen één en vijf jaar 53.874 36.850 Meer dan vijf jaar 7.420 11.313 Totaal 80.039 58.944
Bij de inschatting van de toekomstige interestlasten is rekening ge-
houden met de schuldpositie per 31 december 2023.
Xior Student Housing had per 31 december 2023 1.730.675 KEUR
aan gecommitteerde kredietovereenkomsten. Er wordt verwezen
naar Hoofdstuk 10.9.33 van dit Jaarverslag voor de Schuldgraad
van Xior Student Housing. Het betreft hier bullet leningen die werden
afgesloten bij verschillende banken en met een looptijd die varieert
tussen de 3 jaar en de 10 jaar. De gemiddelde looptijd bedraagt
4,22 jaar. Een aantal van deze kredietovereenkomsten bevat cross
default bepalingen, die de kredietgever toelaten de vervroegde terug-
betaling van het krediet te eisen (of het krediet te annuleren of te
heronderhandelen) in geval van inbreuk door Xior op één van haar
andere kredietovereenkomsten.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
273272

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de impact op de fair
value van de IRS’en indien de rente zou stijgen of dalen met maxi-
maal 0,20%:
Wijziging van de Impact op wijziging van de reële waarde van de rente IRS’en per 31/12/2023 -0,20% -7.629 KEUR +0,20% +7.741 KEUR
Wijziging van de Impact op wijziging van de reële waarde van de rente IRS’en per 31/12/2022 -0,20% -7.239 KEUR +0,20% +7.126 KEUR
De Vennootschap moet de nodige convenanten respecteren in het
kader van haar financieringsovereenkomsten. Per 31 december 2023
wordt door Xior aan alle gestelde convenanten voldaan.
Een maximale schuldgraad (cfr. berekening GVV-KB) van 60%, een
interest cover ratio van minimum 2,5 en een minimale indekking van
70%. Voor een nadere beschrijving van de financieringsovereenkom-
sten die werden afgesloten door de Vennootschap wordt eveneens
verwezen naar Hoofdstuk 5.3.1 van dit Jaarverslag .
Sensitiviteit interesten 2023
Indien de Euribor rente (3m, 12m en/of 6m) met 20 basispunten zou
stijgen dan zou dit voor 2024 een impact hebben van 507 KEUR op
de intresten die door de Vennootschap moeten betaald worden. Voor
deze sensitiviteitsanalyse werd rekening gehouden met de afgeslo-
ten afdekkingsinstrumenten.
Reconciliatie van schulden uit financieringsactiviteiten
Onderstaande tabel geeft de wijzigingen weer van Xior m.b.t. financieringsactiviteiten .
31/12/2022 Cash flows Niet-kaswijzigingen Herklassering 31/12/2023 Wedersamen- stelling van wijzigingen het nominaal in de reële overgenomen bedrag waarde bij acquisitie Lange termijn kredieten 1.392.011 244.920 250 0 -424.122 1.213.059 Korte termijn kredieten 163.592 -117.394 424.122 470.320 Financiële instrumenten -64.347 39.168 -25.179 1.491.256 127.526 250 39.168 0 0 1.658.200
9
Dit overzicht houdt geen rekening met de financiële leasing schulden (erfpachtcontracten).
9
10.9.23 HANDELSSCHULDEN
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Handelsschulden Handelsschulden 8.350 21.426 Te ontvangen facturen 1.279 865 Belastingen en sociale schulden 24.226 23.931 Andere 654 1.351 Exit-taks 0 0 Totaal 34.510 47.573
Belastingen en sociale schulden betreffen voornamelijk geraamde
belastingen vaste inrichting en dochtervennootschappen en te be-
talen BTW.
10.9.24 ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Andere kortplopende verplichtingen Andere schulden 42.379 29.335 Totaal 42.379 29.335
Andere kortlopende verplichtingen 42.379 KEUR (2022: 29.335 KEUR)
betreffen o.a. ontvangen huurwaarborgen van huurders en het korte
termijn deel van de earn-out vergoeding. (voor meer informatie en de
opsplitsing, zie eveneens 5.2.1 van dit Jaarverslag
).
10.9.25 OVERLOPENDE REKENINGEN – PASSIEF
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Overlopende rekeningen - passief Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 7.074 3.702 Toe te rekenen kosten vastgoed 0 890 Toe te rekenen interesten 2.557 3.343 Andere 9.133 8.114 Totaal 18.764 16.048
De over te dragen opbrengsten hebben voornamelijk betrekking op
vooruitbetaalde huren. Toe te rekenen kosten vastgoed betreffen
voornamelijk nog te ontvangen aanslagen onroerende voorheffing
en vastgoedtaksen.
Andere overlopende rekeningen betreffen voornamelijk nog te beta-
len algemene kosten.
10.9.26 FINANCIËLE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN
31/12/23 31/12/23 31/12/22 31/12/22 In duizenden EUR Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde Niveau Overzicht van financiële activa en verplichtingen Activa Financiële vaste activa 57.732 57.732 105.265 105.265 Financiële vaste activa 1.783 1.783 1.704 1.704 niveau 2 Financiële derivaten 25.179 25.179 64.347 64.347 niveau 2 Handelsvorderingen en andere vaste activa 14.013 14.013 20.101 20.101 niveau 2 Uitgestelde belastingen activa 15.517 15.517 3.478 3.478 niveau 2 Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures 1.240 1.240 15.635 15.635 niveau 2 Financiële vlottende activa 45.963 45.963 56.047 56.047 Handelsvorderingen 3.969 3.969 3.732 3.732 niveau 2 Belastingvorderingen en andere vlottende activa 28.226 28.226 44.491 44.491 niveau 2 Kas en kasequivalenten 13.768 13.768 7.824 7.824 niveau 1 Totaal financiële activa 103.695 103.695 161.312 161.312 Verplichtingen Langlopende financiële verplichtingen 1.235.678 1.166.841 1.399.066 1.313.127 Langlopende financiële verplichtingen 1.217.937 1.149.100 1.397.028 1.311.089 niveau 2 Andere langlopende verplichtingen 17.741 17.741 2.038 2.038 niveau 2 Kortlopende financiële verplichtingen 547.209 547.209 240.500 240.500 Kortlopende financiële verplichtingen 470.320 470.320 163.592 163.592 niveau 2 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 34.510 34.510 47.573 47.573 niveau 2 Andere kortlopende verplichtingen 42.379 42.379 29.335 29.335 niveau 2 Totaal financiële verplichtingen 1.782.887 1.714.050 1.639.566 1.553.627
Handelsvorderingen en handelsschulden worden geboekt aan geamortiseerde kost. De wijziging in de fair value van financiële derivaten
wordt via het resultaat geboekt.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
275274

Reële waarde
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend
zijn, benadert de reële waarde nagenoeg de nominale waarde van
deze financiële activa en verplichtingen in kwestie. Xior Student
Housing heeft per 31 december 2023 404 MEUR financiële schulden
aan vaste interestvoet, de rest van de financiële schulden zijn aan
variabele interestvoet. Voor de leningen die aan vaste interestvoet
werden afgelost werd de reële waarde berekend, die afwijkt van de
boekwaarde. Voor de leningen aan variabele interestvoet, is de reële
waarde van deze verplichtingen gelijk aan de boekwaarde. Deze le-
ningen zijn gedeeltelijk ingedekt via IRS-contracten.
Voor de definities van de niveaus wordt verwezen naar Hoofdstuk
10.9.8 van dit Jaarverslag.
10.9.27 TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Transacties met verbonden partijen Vergoeding management 1.977 971 Vergoeding onafhankelijke bestuurders 348 220 Totaal 2.325 1.191 Vordering op Aloxe 2.477 826
De verbonden partijen waarmee de Vennootschap handelt zijn haar
dochterondernemingen en haar bestuurders en directieleden. De
transacties met de dochterondernemingen worden geëlimineerd in
de consolidatie.
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen
in de post “algemene kosten van de vennootschap” (zie Hoofdstuk
10.9.3 van dit Jaarverslag) .
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voorde-
len ten laste van de Vennootschap. We verwijzen hiervoor naar het
remuneratieverslag in Hoofdstuk 6.1.17 van dit Jaarverslag .
Per 31 december 2023 heeft Xior Student Housing NV een vordering
op Aloxe, referentieaandeelhouder van de Vennootschap, voor een
bedrag van 2.477 KEUR. Deze vordering is voornamelijk ontstaan uit
de gegeven huurgaranties op bepaalde projecten bij IPO.
10.9.28 VERGOEDING COMMISSARIS
In toepassing van artikel 7:99 §7 van het Wetboek van vennootschap-
pen en verenigingen dient de 70% regel te worden beoordeeld op het
niveau van Xior Student Housing NV en mag deze niet overschreden
worden.
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Vergoeding van de commissaris Mandaat van de commissaris (Xior Student Housing NV) 88 98 Mandaat van de commissaris (dochterondernemingen) 122 172 Controle-opdrachten voorzien door het Wetboek van vennootschappen 28 14 Andere controle- opdrachten (comfort letter, etc.) 8 383 Belastingadviesopdrachten 0 0 Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten 39 6 Totaal 285 673
10.9.29 VERWORVEN VASTGOEDVENNOOTSCHAPPEN EN
VASTGOEDBELEGGINGEN
Ingevolge de verwezenlijking van de desinvesteringsstrategie be-
schikt de Vennootschap per 31 december 2023 over een vastgoed-
portefeuille bestaande uit 147 panden. Hieronder wordt een korte
toelichting gegeven van de acquisities die in de loop van 2023 werden
verwezenlijkt.
10.9.29.1 De aandelenovernames
De Vennootschap heeft 100% van de aandelen in een aantal vast-
goedvennootschappen verworven door middel van een koop-ver-
koop tegen betaling in geld of aandelen.
Closing Rue Mélot, Namen
In 2019 werd een overeenkomst ondertekend voor de aankoop van
een te ontwikkelen studentenpand in Namen. Xior zou dit pand ver-
werven na de ontwikkeling ervan. Het pand is voltooid en de aandelen
van de vennootschap AXS Namur IV werden dus overgedragen op
9 januari 2023 (de naam is nu gewijzigd naar Xior Namen).
Xior Namen B.V. In duizenden EUR Overzicht van overgenomen activa en passiva (100%) Vastgoedbeleggingen 22.975 Liquide middelen 6 Eigen vermogen 2.029 Langlopende schulden 20.098 Overige schulden 854 Gecorrigeerd eigen vermogen 2.029 Aankoopprijs aandelen 2.667
Closing Armand Hertzstraat, Hasselt
In de zomer van 2023 werd residentie Hertz in Hasselt opgeleverd. Xior
zou dit pand verwerven na de ontwikkeling ervan. Het pand is nu vol-
tooid en de aandelen van de vennootschap UVG Grondmaatschappij
werden dus overgedragen op 1 september 2023 (de naam is nu ge-
wijzigd naar Xior Hasselt).
Xior Hasselt N.V. In duizenden EUR Overzicht van overgenomen activa en passiva (100%) Vastgoedbeleggingen 16.910 Liquide middelen 2 Eigen vermogen 3.403 Langlopende schulden 12.845 Overige schulden 664 Gecorrigeerd eigen vermogen 3.403 Aankoopprijs aandelen 3.300
Volledige verwerving van de overige 75% van JV Lumiar
Volledig verwerven van de recent opgeleverde, volledig operationele
en volledig verhuurde (100% bezetting) residentie Lumiar met 498
units in Lissabon met een totale investeringswaarde van ca. 39 MEUR
tegen een initieel bruto investeringsrendement van ca. 9 %. De huidi-
ge waardering van Lumiar in afgewerkte toestand bedroeg reeds ca.
47,8 MEUR, waarbij de ontwikkelingsmeerwaarde werd erkend op het
ogenblik van overname.
Uhub Investments Lumiar S.L. In duizenden EUR Overzicht van overgenomen activa en passiva (100%) Vastgoedbeleggingen 47.834 Overige activa 623 Liquide middelen 397 Eigen vermogen 28.317 Langlopende schulden 18.011 Overige schulden 2.526 Gecorrigeerd eigen vermogen 28.317 Aankoopprijs aandelen 21.442
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
277276

10.9.30 GEMIDDELD PERSONEELSBESTAND EN
UITSPLITSING VAN DE PERSONEELSKOSTEN
31/12/2023 31/12/2022 Gemiddeld personeelsbestand (in VTE) 223 188 Arbeiders 18 40 Bedienden 236 223 - Kaderpersoneel 1 1 - Administratief bedienden 48 45 - Commerciële medewerkers 177 167 - Technische medewerkers 10 10 Personeelskosten (in duizenden EUR) 13.027 9.037 - Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen 10.746 6.643 - Patronale bijdragen voor sociale verzekeringen 1.620 1.556 - Patronale premies voor buitenwettelijke verzekeringen 32 29 - Andere personeelskosten 629 809
10.9.31 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM
Voor de gebeurtenissen na balansdatum wordt verwezen naar
Hoofdstuk 5.7 van dit Jaarverslag .
Er hebben zich voor het overige geen belangrijke gebeurtenissen
voorgedaan na afsluiting van het boekjaar met impact op de jaar-
rekening.
10.9.32 CONSOLIDATIEPERIMETER
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatie-
perimeter van Xior Student Housing per 31 december 2023:
31 december 2023 Naam Land Aandeel in het kapitaal Stubis BVBA België 100 Stratos KVK N.V. België 100 XL Fund N.V. België 100 Invest Drève St Pierre N.V. België 100 Roosevelt BV België 100 ** Xior Ommegang N.V. België 100 Xior Ruhl N.V. België 100 Tri-Bis B.V. België 100 Xior Octopus N.V. België 100 City'zen B.V. België 100 Xior OAM N.V. België 100 Xior Namen B.V. België 100 Xior Hasselt N.V. België 100 Xior Student Housing NL B.V. Nederland 100 Xior Student Housing NL 2 B.V. Nederland 100 Xior Naritaweg B.V. Nederland 100 All-In Annadal B.V. Nederland 100 Stubis NL B.V. Nederland 100 Amstelveen Laan van Kronenburg 2 B.V. Nederland 100 *** Xior Rotsoord B.V. Nederland 100 Xior Karspeldreef Amsterdam BV Nederland 100 Xior Groningen B.V. Nederland 100 Leeuwarden Tesselschadestraat B.V. Nederland 100 STUBISNL IV B.V. Nederland 100 Borgondo Facilities B.V. Nederland 100 XL NL Cooperatie 1 U.A. Nederland 100 1 XL NL Cooperatie 2 U.A. Nederland 100 1 Xior Zernike Coöperatie U.A. Nederland 100 Xior LBW N.V. Nederland 100 Xior Carré N.V. Nederland 100 Xior Bonnefanten N.V. Nederland 100 Xior Enschede I N.V. Nederland 100 Xior Wageningen N.V. Nederland 100 Xior Delft N.V. Nederland 100 Xior Breda N.V. Nederland 100
Onderneming die in 2023 gefuseerd is met Xior Student Housing NV
Onderneming voor 100% aangehouden door holding Stubeant BV (100% dochter van
Xior Student Housing NV)
Onderneming voor 100% aangehouden door Stubis NL BV (100% dochter van Xior
Student Housing NV)
Ondernemingen voor 100% aangehouden door holding XL Fund (100% dochter van Xior
Student Housing NV)
31 december 2023 (vervolg) Naam Land Aandeel in het kapitaal Stubeant B.V. Nederland 100 Studio Park Breda N.V. Nederland 100 Xior Tweebaksmarkt N.V. Nederland 100 Xior Brinktoren N.V. Nederland 100 Xior Brinktoren 2 N.V. Nederland 100 Xior Brinktoren 3 N.V. Nederland 100 XSHPT Portugal S.A. Portugal 100 Uhub Investments Benfica S.L. Portugal 1002 Uhub Investments São João S.L. Portugal 1002 Uhub Operations S.L. Portugal 852 Porto Granjo Student Residences S.A.3 Portugal 03 Uhub Investments Lumiar S.L. Portugal 1002 Xior Quality Student Housing S.L.U. Spanje 100 I love Besos Campus Besos S.A.U. Spanje 100 Minerva Student Housing Socimi S.L.U. Spanje 100 Mosquera Directorship S.L. Spanje 100 Terra Directorship S.L.U. Spanje 100 Xior Student Housing Spain S.L.U. Spanje 100 Managua Directorship S.L.U. Spanje 100 Student Properties Spain Socimi S.A. Spanje 100 Hubr Student Housing S.L. Spanje 25 Collblanc Student Housing Socimi S.L.U. Spanje 100 ST Łódź Rewolucji 1905 Sp. z o.o. Polen 100 ST Katowice Krasinskiego Sp. z o.o. Polen 100 ST Łódź Rembielinskiego Sp. z o.o. Polen 100 BaseCamp Student Real Estate ApS Denemarken 100 BaseCamp Student Operations ApS Denemarken 100 BC Skovbrynet Residential ApS Denemarken 100 4 ST Skovbrynet Student ApS Denemarken 100 ESHF 2 Birketinget ApS Denemarken 100 ESHF 2 Aarhus Student ApS Denemarken 100 ESHF 2 Aarhus Residential ApS Denemarken 100 Studentenwohnheim Prager Strasse GmbH Duitsland 100 ST Potsdam S.à r.l. Duitsland 100 BC Student Malmö AB Zweden 100
Joint Venture Collegno SP Z.O.O. Polen 26
2
Ondernemingen voor 100% aangehouden door holding XSHPT Portugal SA (100%
dochter van Xior Student Housing NV)
3
Onderneming die voor 100% werd aangehouden door XSHPT Portugal SA en verkocht
werd op 12 oktober 2023
4
Onderneming voor 100% aangehouden door BaseCamp Student Real Estate ApS (100%
dochter van Xior Student Housing NV)
**
***
1
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
279278

31 december 2022 Naam Land Aandeel in het kapitaal Stubis BVBA België 100 Stratos KVK N.V. België 100 XL Fund N.V. België 100 Savelkoul N.V.2 België 100 Oaks of Life.2 België 100 Invest Drève St Pierre N.V. België 100 Roosevelt BV België 75 ** Xior AGBL N.V.1 België 100 Xior Ommegang N.V. België 100 Xior Ruhl N.V. België 100 Tri-Bis B.V. België 100 Xior Octopus N.V. België 100 City'zen B.V. België 100 Xior OAM N.V. België 100 Xior Student Housing NL B.V. Nederland 100 Xior Student Housing NL 2 B.V. Nederland 100 Xior Naritaweg B.V. Nederland 100 All-In Annadal B.V. Nederland 100 Stubis NL B.V. Nederland 100 Amstelveen Laan van Kronenburg 2 B.V. Nederland 100 *** Xior Rotsoord B.V. Nederland 100 Xior Karspeldreef Amsterdam BV Nederland 100 Xior Groningen B.V. Nederland 100 Leeuwarden Tesselschadestraat B.V. Nederland 100 STUBISNL IV B.V. Nederland 100 Borgondo Facilities B.V. Nederland 100 XL NL Cooperatie 1 U.A. Nederland 100 XL NL Cooperatie 2 U.A. Nederland 100 Xior Zernike Coöperatie U.A. Nederland 100 Xior LBW N.V. Nederland 100 Xior Carré N.V. Nederland 100 Xior Bonnefanten N.V. Nederland 100 Xior Enschede I N.V. Nederland 100 Xior Wageningen N.V. Nederland 100 Xior Delft N.V. Nederland 100 Xior Breda N.V. Nederland 100 Stubeant B.V. Nederland 75
Ondernemingen voor 100% aangehouden door holding XL Fund (100% dochter van
Xior Student Housing NV)
**
Onderneming voor 100% aangehouden door holding Stubeant BV (100% dochter van
Xior Student Housing NV)
***
Onderneming voor 100% aangehouden door Stubis NL BV (100% dochter van Xior
Student Housing NV)
1
deze onderneming is in 2022 gefuseerd met Xior Student Housing NV
2
Ondernemingen die in 2022 gefuseerd zijn met XL Fund BV.
31 december 2022 (vervolg) Naam Land Aandeel in het kapitaal Studio Park Breda N.V. Nederland 100 Xior Tweebaksmarkt N.V. Nederland 100 Xior Brinktoren N.V. Nederland 100 Xior Brinktoren 2 N.V. Nederland 100 Xior Brinktoren 3 N.V. Nederland 100 XSHPT Portugal S.A. Portugal 100 Uhub Investments Benfica S.L.3 Portugal 100 Uhub Investments São João S.L.3 Portugal 100 Uhub Operations S.L.3 Portugal 85 Porto Granjo Student Residences S.A.3 Portugal 100 Xior Quality Student Housing S.L.U. Spanje 100 I love Besos Campus Besos S.A.U. Spanje 100 Minerva Student Housing Socimi S.L.U. Spanje 100 Mosquera Directorship S.L. Spanje 100 Terra Directorship S.L.U. Spanje 100 Mosquera Directorship Socimi S.L.U. Spanje 100 Managua Directorship S.L.U. Spanje 100 Student Properties Spain Socimi S.A. Spanje 100 Hubr Student Housing S.L. Spanje 25 Hubr Malaga Socimi S.A.U.4 Spanje 100 Hubr Sevilla Socimi S.A.U.4 Spanje 100 Collblanc Student Housing Socimi S.L.U. Spanje 100 ST Lódz Rewolucji 1905 Sp. z o.o. Polen 100 ST Katowice Krasinskiego Sp. z o.o. Polen 100 ST Lódz Rembielinskiego Sp. z o.o. Polen 100 BaseCamp Student Real Estate ApS Denemarken 100 BaseCamp Student Operations ApS Denemarken 100 BC Skovbrynet Residential ApS5 Denemarken 100 ST Skovbrynet Student ApS Denemarken 100 ESHF 2 Birketinget ApS Denemarken 100 ESHF 2 Aarhus Student ApS Denemarken 100 ESHF 2 Aarhus Residential ApS Denemarken 100 Studentenwohnheim Prager Strasse Duitsland GmbH 100 ST Potsdam S.à r.l. Duitsland 100 BC Student Malmö AB Zweden 100
Joint Venture Unidorm - Residencias para Estudiantes Portugal S.A. 50 Uhub Investments Lumiar S.L. Portugal 25 Collegno SP Z.O.O. Polen 26
3
Ondernemingen voor 100% aangehouden door holding XSHPT Portugal SA (100%
dochter van Xior Student Housing NV)
4
Ondernemingen die in 2022 gefuseerd zijn met SPS Socimi Spain
5
Onderneming voor 100% aangehouden door BaseCamp Student Real Estate ApS (100%
dochter van Xior Student Housing NV)
10.9.33 SCHULDGRAAD
Naleving van verplichtingen van het GVV-statuut
In duizenden EUR 31/12/23 31/12/22 Geconsolideerde schuldgraad (max 65%) Totaal verplichtingen 1.879.197 1.729.437 Aanpassingen -96.309 -89.872 Totale schulden volgens het KB van 13 juli 2014 1.782.888 1.639.565 Totaal activa 3.396.864 3.215.889 Aanpassingen -25.179 -64.347 Totale activa volgens het KB van 13 juli 2014 3.371.685 3.151.542 Schuldgraad (in %) 52,88% 52,02%
Verdere toelichting bij de evolutie van de schuldgraad
Zoals bepaald in de GVV-wetgeving, meer bepaald in artikel 24 van
het GVV-KB, dient de GVV, wanneer haar geconsolideerde schuld-
graad meer dan 50% bedraagt, een financieel plan op te stellen met
een uitvoeringsschema waarin zij een beschrijving geeft van de
maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de
schuldgraad boven 65% van de geconsolideerde activa zou stijgen.
Over dit financieel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de
commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van
opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat betreft de
economische grondslagen ervan, en dat de cijfers die dit plan bevat,
overeenstemmen met die van de boekhouding van de GVV.
In de halfjaarlijkse en jaarlijkse financiële verslagen dient te worden
verantwoord hoe het financieel plan in de relevante periode werd uit-
gevoerd en hoe de GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren.
Het financieel plan en het bijzonder verslag van de commissaris
worden ter informatie aan de FSMA overgemaakt.
Evolutie schuldgraad
Op 31 december 2023 bedraagt de geconsolideerde schuldgraad van
Xior Student Housing NV 52,88% t.o.v. 52,02% per 31 december 2022.
Hierdoor blijft de drempel van 50% overschreden. Naar aanleiding van
de gewijzigde economische omstandigheden sinds het laatste kwar-
taal van 2022, streeft de Vennootschap nog meer naar een verantwoor-
de schuldenstructuur en beoogt op de lange termijn een schuldgraad
van maximaal 50% (zie eveneens de Financieringsstrategie 4.4 van
de Vennootschap in het Jaarverslag 2023 ).
Ingevolge de uitvoering van de overtuigde en bekende groeistrategie
van Xior Student Housing NV, is de schuldgraad sinds 31 december
2022 opnieuw boven de 50% uitgestegen.
Op basis van de schuldgraad van 52,88% per 31 december 2023 heeft
Xior Student Housing nog een bijkomend investerings potentieel van
ca. 1.165 MEUR, zonder hierbij de maximale schuldgraad van 65% te overschrijden. Met een huidige gecommitteerde pipeline ter waarde
van ca. 43 MEUR voor 2024, ligt dit met andere woorden significant
onder de wettelijke grens van 65%. De ruimte voor nieuwe investerin-
gen bedraagt ca. 600 MEUR alvorens de 60%-drempel te overschrij-
den.
De waardering van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een
impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de kapitaalbasis
per 31 december 2023, zou de maximale schuldgraad van 65% pas
overschreden worden bij een mogelijke waardedaling van de vast-
goedportefeuille van ongeveer 627 MEUR of 19,5% t.o.v. de vastgoed-
portefeuille van 3.213 MEUR op 31 december 2023.
Xior Student Housing NV wil haar schuldgraad in de huidige marktom-
standigheden verlagen naar een niveau onder de 50%, maar is van
oordeel dat de huidige schuldgraad zich niet op een alarmerend
niveau bevindt en dat er nog marge is om eventuele waardedalingen
van het vastgoed op te vangen.
Beleid betreffende de schuldgraad
Een bestendige groei van de Vennootschap veronderstelt een ade-
quate financiering van dergelijke groei, in een sector die van nature
kapitaalintensief is. Xior dient uiteraard rekening te houden met het
reglementair kader gevormd door de GVV-Wetgeving, onder meer
wat de regels inzake de maximale schuldgraad (wettelijk begrensd
op 65%). Dit heeft als gevolg dat de Vennootschap, net zoals iedere
andere openbare GVV, beperkt is in haar mogelijkheden qua autofi-
nanciering.
Het beleid van Xior Student Housing NV bestaat zoals hoger gesteld
uit het handhaven van een schuldgraad van maximaal 50%. Dit sluit
niet uit dat de uitvoering van de groeistrategie of een daling van het
vastgoed ten gevolge van een wijziging in de economische omstan-
digheden, zou kunnen leiden tot een tijdelijke overschrijding van deze
schuldgraad tot boven de 55%. Omwille van de huidige economische
omstandigheden en gegeven het feit dat de Vennootschap van oor-
deel is dat de schuldgraad onder de 50% zou moeten blijven, werden
een aantal panden geïdentificeerd om te verkopen, om zo de nodige
marge op de schuldgraad te behouden. Blijvende balansdiscipline
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
281280

blijft de kernfocus om de schuldratio terug te brengen tot ca. 50%.
Noodzakelijke maatregelen van het management zijn in uitvoering
en zullen verder worden voortgezet, maar hiervan zal het effect pas
met vertraging zichtbaar worden. Xior onderzoekt in dat verband
ook verdere strategische opties, waaronder strategische desinves-
teringen, partnerschappen of joint ventures. Xior kondigde een de-
sinvesteringsproject aan van haar minst efficiënte, minst duurzame
of niet-kernactiva om haar portefeuille te optimaliseren en haar
schuldgraad onder controle te houden. De focus van dit programma
ligt op het verkopen van minder presterende activa uit de portfolio,
gebaseerd op hun operationele efficiëntie en Xior’s duurzaamheids-
doelstellingen. De eerste fase van dit desinvesteringsprogramma
met een totaal aan 97 MEUR geïdentificeerde activa is reeds volledig
gerealiseerd. Deze activa werden ofwel reeds verkocht, of bevinden
zich onder een overeenkomst/bindend bod, of onder exclusiviteit met
een verwachte realisatie voor 30 juni 2024. Xior heeft een tweede,
meer substantiële fase met ca. 250 MEUR aan bijkomende geïdenti-
ficeerde desinvesteringen aangekondigd. De volledige afronding van
beide fases van het desinvesteringsprogramma wordt verwacht voor
het einde van 2024, tenzij andere strategische opties zich materialise-
ren. Bovendien heeft de lopende strategische evaluatie van de pijplijn
al geleid tot de verwijdering van twee projecten en een verlaging van
de cost to come met 62 MEUR (Odalys Sevilla en Brouck'R). Xior
zal haar desinvesteringsprogramma verder opvoeren door zich toe
te spitsen op de opportunistische verkoop van de minst efficiënte,
minst duurzame of non-core assets.
De Vennootschap zal in de toekomst weliswaar blijven streven naar
een evenwichtige groei van zowel eigen als vreemd vermogen, in
parallel met de verdere uitbouw van de vastgoedportefeuille. In dit
verband kan ook worden verwezen naar de inbrengverrichtingen die
door de Vennootschap reeds in het verleden werden doorgevoerd (cf.
de inbrengverrichtingen van 26 maart 2018, 12 december 2018, 13
juni 2019, 18 juni 2020 resp. 7 oktober 2020, 15 september 2022,
25 april 2023) en naar de kapitaalverhoging van juni 2018, oktober
2019, november 2020, maart 2021, december 2021 en december
2023. Dergelijke transacties hebben reeds geleid tot een versterking
van het eigen vermogen en laten toe de portefeuille te doen groeien,
met een gezonde combinatie van verschillende financieringsbronnen
waarbij de schuldgraad onder controle wordt gehouden.
De schuldgraadbeheersing geniet uiteraard de permanente aandacht
van Xior Student Housing NV, die op recurrente wijze (periodiek en
ad hoc) het voorwerp uitmaakt van controle en monitoring, met in-
begrip van toetsing aan interne budgetten en de opmaak van fore-
casts m.b.t. de resultatenrekening en simulaties van de schuldgraad.
Daarbij wordt rekening gehouden met alle bestaande financiële ver-
plichtingen zoals de afgesloten huurcontracten, financieringsover-
eenkomsten, financiële indekkingsinstrumenten, gecommitteerde
acquisities, enz.
Voorziene evolutie van de schuldgraad
Op basis van het huidig opgesteld financieel plan en rekening houden-
de met de voorziene capex voor 2024 en met de geplande desinves-
teringen, verwacht Xior Student Housing NV, behoudens onvoorziene
omstandigheden, een schuldgraad die rond de 50% ligt, dit ten op-
zichte van 52,88% per 31 december 2023.
Bij deze inschatting is rekening gehouden met de volgende elemen-
ten:
•
De uitvoering van de acquisitiepipeline en capex programma
•
De rationalisatie van de vastgoedportefeuille waarbij bepaalde
assets verkocht worden
•
De winstreservering rekening houdende met de voorziene winst-
verwachting voor 2024 en de dividenduitkering over het boekjaar
2023;
•
Een stabiele waardering van de vastgoedportefeuille van de GVV.
Deze verwachting kan echter beïnvloed worden door het zich voor-
doen van onvoorziene gebeurtenissen. In dit opzicht wordt specifiek
verwezen naar Hoofdstuk 1 “Risicobeheer” in dit Jaarverslag .
Besluit
De raad van bestuur van Xior Student Housing NV is van oordeel dat
de schuldgraad niet boven de 65% zal uitstijgen.
Xior Student Housing NV zal de evolutie van de schuldgraad nauw-
gezet opvolgen. Indien bepaalde gebeurtenissen een bijsturing
van de politiek van de openbare GVV zouden noodzaken, zal de
Vennootschap niet nalaten om in een gepaste bijsturing te voorzien,
die in voorkomend geval tevens het voorwerp zal uitmaken van de
vereiste rapportering in het kader van de wettelijke regels inzake
informatieverstrekking waaraan de Vennootschap onderworpen is.
10.9.34 RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS
In de loop van 2016-2023 werden een aantal panden verworven van
derde partijen. Voor een aantal van deze panden werd een (gedeel-
telijke) huurgarantie verstrekt door de verkopende partij. De duurtijd
van deze huurgarantie varieert tussen de 12 en de 36 maanden
vanaf overdrachtsdatum. Bij de basecamp transactie werd een NOI-
garantie verstrekt door de verkoper voor een periode van 12 tot 24
maanden.
10.9.35 GERECHTELIJKE EN ARBITRAGEPROCEDURES
a) Bijkomend is de Vennootschap, als erfpachter, betrokken in een voor
de rechtbank hangende expertise voor een gebouw in Gent, waar
er in november 2020 zware gevelplaten losgekomen zijn en naar
beneden gevallen zijn. Bij vonnis de dato 9 juli 2021 werd door de
Ondernemingsrechtbank Gent, Afdeling Gent een gerechtsdeskun-
dige aangesteld ten einde de gebreken, de schade en de oorzaken
vast te stellen. Intussen werden reeds een installatievergadering
en verschillende vergaderingen georganiseerd tussen partijen (en
hun raadslieden). Bijkomende onderzoekvergaderingen met de
deskundige (en met de partijen inclusief hun technische raadslie-
den) zijn gepland op 25 april 2023 en op 2 mei 2023. Op heden
heeft de gerechtsdeskundige zijn onderzoeksverslag dus nog niet
afgerond. In principe zou de Vennootschap geen aansprakelijkheid
mogen oplopen in deze zaak nu de verantwoordelijkheid omtrent
dit gebrek normalerwijze exclusief rust op de betrokken aannemer,
onderaannemer en/of architecten.
b) De Vennootschap is tevens verwikkeld in een geschil voor de
Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel met be-
trekking tot één van haar studentencomplexen in het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest (dat zij eind 2020 heeft verworven), en dit
naar aanleiding van een aantal gebreken die werden vastgesteld
bij de uitvoering van werken door de aannemer tussen medio 2013
en eind 2014. Om die reden werd een bedrag aan openstaande
facturen aan de aannemer voor een bedrag van 410.060,54
EUR door de Vennootschap achtergehouden als zekerheid. De
Vennootschap (en meer specifiek haar rechtsvoorganger) heeft
de aannemer en de architect dan gedagvaard op 28 januari 2015
(procedure die nog steeds hangende is voor de rechtbank). Door
de rechtbank werd tevens een gerechtsdeskundige aangesteld. In
het definitief deskundigenverslag van 25 april 2017 oordeelde de
deskundige dat er nog een openstaand saldo te betalen was door
de Vennootschap aan de aannemer van 256.028,09 EUR, exclusief
interesten en contractuele bepalingen. Door de Vennootschap (en
meer specifiek haar rechtsvoorganger) werd een bedrag ten belope
van 100.000 EUR betaald aan de aannemer op 30 augustus 2017
(in ruil voor uitvoering van de werken door de aannemer dewelke
echter op heden nooit zijn uitgevoerd), waardoor op heden er nog
een openstaand saldo is van 156.028,09 EUR. Na neerlegging van
het het definitief deskundigenverslag wierp de Vennootschap bij-
komend op voor de rechtbank dat er zich nieuwe gebreken (onder
andere met betrekking tot ventilatie) hadden gemanifesteerd. De
Ondernemingsrechtbank besliste daaropvolgend bij vonnis van
20 december 2019 dat de opdracht van de gerechtsdeskundige
diende te worden uitgebreid. Daarna werd de onderaannemer
verantwoordelijk voor ventilatiesystemen gedagvaard in tussen-
komst door de aannemer (waarna deze onderaannemer werd toe-
gelaten in de procedure). Aangezien de deskundige van oordeel
was dat ook het verantwoordelijke studiebureau (met betrekking
tot de ventilatie) in de procedure diende te worden betrokken,
dagvaardde de Vennootschap bijkomend het verantwoordelijke
studiebureau in tussenkomst en besliste de Nederlandstalige
Ondernemingsrechtbank van Brussel bij vonnis van 6 juli 2021
dat de Vennootschap en het verantwoordelijke studiebureau elk
ook nog hun conclusies kunnen nemen. Bij vonnis van 27 juni
2022 oordeelde de Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank van
Brussel dat de tusseneis in gedwongen tussenkomst en vrijwa-
ring van de Vennootschap lastens het verantwoordelijke studie-
bureau ontvankelijk is, maar ongegrond. Tegen deze beschikking
heeft de Vennootschap beroep ingesteld bij het Hof van Beroep te
Brussel. Intussen worden beroepsconclusies uitgewisseld tussen
de partijen. Een pleitzitting omtrent deze tusseneis in gedwongen
tussenkomst en vrijwaring wordt niet verwacht voor eind 2024.
Zelfs indien de Vennootschap van oordeel is dat er mogelijks een
dading met betrekking tot een deel van de uit te voeren werken in
het kader van de procedure tot stand kan komen met de betrokken
aannemer, is zij van oordeel dat de materiële impact van dit geschil
op de Vennootschap beperkt is nu de Vennootschap zich contrac-
tueel heeft ingedekt ten aanzien van de vorige eigenaar met een
vrijwarings- en vergoedingsmechanisme.
c) Op 23 december 2020 werd de Vennootschap in kennis gesteld
van een vordering waarbij 45 (voornamelijk Spaanse) studenten
van de residentie Xior Picasso - Xior Vélazquez in Villaviciosa de
Odón (Madrid) een collectieve vordering ingesteld hebben tegen
Mosquera Directorship S.L. (een 80% dochtervennootschap van
Xior). Zij vorderen in totaal 148.072,55 EUR wegens een beweer-
delijk gebrek aan dienstverlening in de eerste lockdown evenals
een situatie van overmacht omwille van de COVID-19 crisis. Ze vor-
deren met name de huur terug vanaf 10 maart t.e.m. 30 juni 2020,
vermeerderd met interesten en gerechtskosten. Xior heeft in ver-
band met deze eerste collectieve vordering een provisie aangelegd
ten belope van het volledig gevorderde bedrag. De Vennootschap
heeft deze procedure gewonnen in eerste aanleg krachtens een
vonnis van 23 oktober 2023, maar 42 van de oorspronkelijke 45
eisende partijen zijn in beroep gegaan. De Vennootschap is in af-
wachting van het vonnis met betrekking tot de procedure in beroep.
d) Op 28 januari 2021 werd de Vennootschap in kennis gesteld van
een vordering waarbij een groep van 36 studenten van dezelfde
residentie als deze die hierboven wordt vermeld, een tweede col-
lectieve vordering ingesteld hebben tegen Mosquera Directorship
S.L. Op dezelfde gronden als deze die hierboven worden vermeld,
vorderen zij 123.217,82 EUR. Ze vorderen met name de huur terug
vanaf 10 maart t.e.m. 30 juni 2020, evenals de zekerheden die niet
werden teruggegeven, vermeerderd met interesten en gerechts-
kosten. Deze provisie werd aangelegd in Q1 2021. Bij vonnis van 24
mei 2022 besliste de rechtbank (in eerste aanleg) in het voordeel
van de Vennootschap. Door 21 (van de oorspronkelijk 36) eisende
partijen) werd beroep aangetekend tegen voormeld vonnis. Op
heden is de Vennootschap in afwachting van het vonnis met be-
trekking tot de procedure in beroep.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
283282

10.9.36 VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS VAN XIOR STUDENT HOUSING NV
OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2023
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaar-
rekening van
Xior Student Housing NV (de “Vennootschap”) en haar filialen (samen
“de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons
verslag over de geconsolideerde jaarrekening en de overige door wet-
en regelgeving gestelde eisen. Het vormt één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de
algemene vergadering van
24 juni 2021, overeenkomstig het voorstel van de raad van bestuur
uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt
af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over
de jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2023.
Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarreke-
ning van de Vennootschap uitgevoerd gedurende 9 opeenvolgende
boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde
jaarrekening van de Groep, die de geconsolideerde balans op 31 de-
cember 2023 omvat, alsook de geconsolideerde resultatenrekening,
de geconsolideerde staat van het globaal resultaat, het geconsoli-
deerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsoli-
deerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum,
en de toelichting met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor
financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Deze geconsoli-
deerde jaarrekening vertoont een geconsolideerd balanstotaal van
EUR ‘000’ 3.396.864 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit
af met een verlies van EUR ‘000’ 9.405.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw
beeld van het vermogen en de geconsolideerde financiële toestand
van de Groep per 31 december 2023, alsook van zijn geconsoli-
deerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het
boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met
de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goed-
gekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing
zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale con-
trolestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij hebben
bovendien de door de IAASB goedgekeurde internationale contro-
lestandaarden toegepast die van toepassing zijn op de huidige af-
sluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze
verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder
beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris
voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons ver-
slag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor
de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd,
met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van de raad van bestuur en van de aangestelden van de
Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en in-
lichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie
voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Kernpunten van de controle
Een kernpunt van onze controle betreft die aangelegenheid die naar
ons professioneel oordeel het meest significant was bij de controle
van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode.
Deze aangelegenheid is behandeld in de context van onze controle
van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van
ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel
over deze aangelegenheid.
WAARDERING VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
Kernpunt van de controle
De Vennootschap heeft op 31 december 2023 vastgoedbeleggingen
op het actief van de balans geboekt voor een totaalbedrag van
EUR ‘000’ 3.212.855. De internationale standaarden voor financiële
verslaggeving (IFRS) vereisen dat vastgoedbeleggingen aan reële
waarde worden geboekt. De bepaling van die reële waarde hangt
sterk af van een aantal gekozen parameters, waarvan de theoreti-
sche waarde per m² en de gehanteerde disconteringsvoet het
belangrijkste zijn.
In overeenstemming met de voor gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen van toepassing zijnde wetgeving wordt de reële
waarde van de vastgoedbeleggingen bepaald op basis van een extern
schattingsverslag.
De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een kernpunt bij
onze controle van de jaarrekening, enerzijds vanwege hun materieel
belang in de jaarrekening en anderzijds vanwege het subjectieve ka-
rakter van de parameters in het waarderingsproces.
Voor meer informatie betreffende de waardering van de vastgoed-
beleggingen verwijzen wij naar toelichting 10.6.8 en 10.9.8 van de
jaarrekening.
Hoe werd dit kernpunt behandeld in het kader van onze controle?
Wij hebben de betrouwbaarheid van de waardering aan reële waarde
en de redelijkheid van de gebruikte parameters geëvalueerd op basis
van onderstaande werkzaamheden:
•
Met betrekking tot de externe waardering hebben wij het rapport
van de waarderingsdeskundigen aangesloten met de waarde
zoals opgenomen in de jaarrekening per 31 december 2023;
•
Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en bekwaamheid
van de externe waarderingsdeskundigen beoordeeld;
•
Met onze interne vastgoeddeskundigen hebben wij voor een steek-
proef van gebouwen de redelijkheid beoordeeld van de belang-
rijkste parameters die door de waarderingsdeskundigen worden
gehanteerd, zijnde de yield en de theoretische waarde per m²;
•
Samen met onze interne vastgoeddeskundigen hebben we voor
alle gebouwen de redelijkheid van de variaties in de reële waarde
van de vastgoedbeleggingen tussen 31 december 2023 en 31 de-
cember 2022 vergeleken en geanalyseerd; en
•
Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen informatie in de
toelichting van de jaarrekening in overeenstemming is met de
internationale standaarden voor financiële verslaggeving (IFRS).
Bovenstaande werkzaamheden hebben ons in staat gesteld om vol-
doende controle-informatie te verkrijgen om een antwoord te bieden
op het kernpunt van de controle met betrekking tot de waardering van
vastgoedbeleggingen.
Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur voor het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van ze-
kerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel
geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude
of van fouten, en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin
ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een
hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die
overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van mate-
rieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich
voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel
belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij,
individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen
door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening,
beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglemen-
tair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van
de jaarrekening in België. Een wettelijke controle biedt evenwel geen
zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Groep,
noch omtrent de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee de raad
van bestuur de bedrijfsvoering van de Groep ter hand heeft genomen
of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door de raad
van bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling worden hier-
onder beschreven.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van
de geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van ze-
kerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel
geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude
of van fouten, en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin
ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een
hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die
overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van mate-
rieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich
voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel
belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij,
individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen
door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening,
beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglemen-
tair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van
de jaarrekening in België. Een wettelijke controle biedt evenwel geen
zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Groep,
noch omtrent de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee de raad
van bestuur de bedrijfsvoering van de Groep ter hand heeft genomen
of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door de raad
van bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling worden hier-
onder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen
wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een profes-
sioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens
de volgende werkzaamheden uit:
•
het identificeren en inschatten van de risico’s dat de geconsoli-
deerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die
het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren
van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het
verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als
basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een
van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking
het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten,
omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in
geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen,
het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het omzeilen van
de interne beheersing;
•
het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant
is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te
zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die
niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit
van de interne beheersing van de Groep;
•
het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondsla-
gen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijk-
heid van de door de raad van bestuur gemaakte schattingen en
van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
•
het concluderen of de door de raad van bestuur gehanteerde con-
tinuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op
basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
285284

van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen
of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan
over de mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te handha-
ven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel
belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons
commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking heb-
bende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien
deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen.
Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die ver-
kregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige
gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden
dat de Groep zijn continuïteit niet langer kan handhaven;
•
het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van
de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconso-
lideerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurte-
nissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld; en
•
het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie
met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of
bedrijfsactiviteiten binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking
brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening.
Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op
en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld ver-
antwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met de raad van bestuur onder meer over de ge-
plande reikwijdte en timing van de controle en over de significante
controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomin-
gen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze
controle.
Wij verschaffen aan de raad van bestuur tevens een verklaring dat
wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid
hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties
en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen
beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband hou-
dende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met de raad van bestuur zijn gecom-
municeerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren
bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uit-
maken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij
het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door
wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de
inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, het
verslag van niet-financiële informatie gehecht aan het jaarverslag en
de andere informatie opgenomen in het jaarverslag over de gecon-
solideerde jaarrekening.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de Belgische bij-
komende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale
controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in
alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de ge-
consolideerde jaarrekening, het verslag van niet-financiële informatie
gehecht aan het jaarverslag en de andere informatie opgenomen in
het verslag over de geconsolideerde jaarrekening te verifiëren, alsook
verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening en andere informatie opgenomen in het verslag over
de geconsolideerde jaarrekening
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag
over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit
jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor
hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening
zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder
op basis van de kennis verkregen tijdens de controle, of het jaarver-
slag over de geconsolideerde jaarrekening, het verslag van niet-finan-
ciële informatie gehecht aan het jaarverslag en de andere informatie
opgenomen in het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening,
zijnde volgende hoofdstukken van het jaarlijks financieel verslag:
•
Risicobeheer;
•
Woord van de voorzitter;
•
Kerncijfers per 31 december 2023;
•
Commerciële activiteiten & strategie;
•
Beheerverslag
•
Corporate governance
•
Het aandeel Xior
•
Vastgoedverslag;
•
Maatschappelijk verantwoord ondernemen;
•
Verklaringen
•
Permanent document
•
Lexicon
•
Identiteitskaart
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die on-
juist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werk-
zaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van
materieel belang te melden.
De op grond van artikel 3:32, §2 van het Wetboek van vennoot-
schappen en verenigingen vereiste niet-financiële informatie werd
opgenomen in het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening
dat deel uitmaakt van sectie “Maatschappelijk verantwoord onder-
nemen” van het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening.
De Vennootschap heeft zich bij het opstellen van deze niet-financiële
informatie gebaseerd op het referentiekader van de Global Reporting
Initiative (GRI) Standards. Overeenkomstig artikel 3:80, §1, 5° van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen spreken wij ons
evenwel niet uit over de vraag of deze niet-financiële informatie is
opgesteld in overeenstemming met de Global Reporting Initiative
(GRI) Standards zoals opgenomen in het jaarverslag over de gecon-
solideerde jaarrekening.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
•
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen op-
drachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle
van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkan-
toor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegen-
over de Groep.
•
De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn
met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening
bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelich-
ting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)
Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de contro-
le van de overeenstemming van de financiële overzichten met het
Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”), de contro-
le uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat met
de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese
Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018
(hierna: “Gedelegeerde Verordening”).
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeen-
stemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële
overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat
(hierna “digitale geconsolideerde financiële overzichten”) opgeno-
men in het jaarlijks financieel verslag.
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbou-
wende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat
en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële over-
zichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de
ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van
oordeel dat het formaat van en de markering van informatie in de
officiële versie van de digitale geconsolideerde financiële overzichten
opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van de Groep per 31
december 2023 in alle van materieel belang zijnde opzichten in over-
eenstemming zijn met de ESEF vereisten krachtens de Gedelegeerde
Verordening.
Andere vermeldingen
•
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan
het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr.
537/2014.
Diegem, 15 april 2024
De commissaris
PwC Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door
Jeroen Bockaert
*
Bedrijfsrevisor
*
Handelend in naam van Jeroen Bockaert BV
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
287286

VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS VAN XIOR STUDENT HOUSING NV
OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2022
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaar-
rekening van
Xior Student Housing NV (de “Vennootschap”) en haar filialen (samen
“de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons
verslag over de geconsolideerde jaarrekening en de overige door wet-
en regelgeving gestelde eisen. Het vormt één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de
algemene vergadering van
24 juni 2021, overeenkomstig het voorstel van de raad van bestuur
uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt
af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over
de jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2023.
Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarreke-
ning van de Vennootschap uitgevoerd gedurende 8 opeenvolgende
boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde
jaarrekening van de Groep, die de geconsolideerde balans op 31 de-
cember 2022 omvat alsook de geconsolideerde resultatenrekening,
de geconsolideerde staat van het globaal resultaat, het geconsoli-
deerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsoli-
deerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum,
en de toelichting met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor
financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Deze geconsoli-
deerde jaarrekening vertoont een geconsolideerd balanstotaal van
EUR ‘000’ 3.215.899 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit
af met een winst van EUR ‘000’ 186.527.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw
beeld van het vermogen en de geconsolideerde financiële toestand
van de Groep per 31 december 2022, alsook van zijn geconsoli-
deerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het
boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met
de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goed-
gekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing
zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale con-
trolestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij hebben
bovendien de door de IAASB goedgekeurde internationale contro-
lestandaarden toegepast die van toepassing zijn op de huidige af-
sluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze
verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder
beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris
voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons ver-
slag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor
de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd,
met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van de raad van bestuur en van de aangestelden van de
Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en in-
lichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie
voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Kernpunten van de controle
Een kernpunt van onze controle betreft die aangelegenheid die naar
ons professioneel oordeel het meest significant was bij de controle
van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode.
Deze aangelegenheid is behandeld in de context van onze controle
van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van
ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel
over deze aangelegenheid.
WAARDERING VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
Kernpunt van de controle
De Vennootschap heeft op 31 december 2022 vastgoedbeleggin-
gen op het actief van de balans geboekt voor een totaalbedrag van
EUR ‘000’ 3.026.885. De internationale standaarden voor financiële
verslaggeving (IFRS) vereisen dat vastgoedbeleggingen aan reële
waarde worden geboekt. De bepaling van die reële waarde hangt
sterk af van een aantal gekozen parameters, waarvan de theoretische
waarde per m² en de gehanteerde disconteringsvoet het belangrijkste
zijn.
In overeenstemming met de voor gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen van toepassing zijnde wetgeving wordt de reële
waarde van de vastgoedbeleggingen bepaald op basis van een extern
schattingsverslag.
De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een kernpunt bij
onze controle van de jaarrekening, enerzijds vanwege hun materieel
belang in de jaarrekening en anderzijds vanwege het subjectieve ka-
rakter van de parameters in het waarderingsproces.
Voor meer informatie betreffende de waardering van de vastgoed-
beleggingen verwijzen wij naar toelichting 10.6.8 en 10.9.8 van de
jaarrekening.
Hoe werd dit kernpunt behandeld in het kader van onze controle?
Wij hebben de betrouwbaarheid van de waardering aan reële waarde
en de redelijkheid van de gebruikte parameters geëvalueerd op basis
van onderstaande werkzaamheden:
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
289288

•
Met betrekking tot de externe waardering hebben wij het rapport
van de waarderingsdeskundigen aangesloten met de waarde
zoals opgenomen in de jaarrekening per 31 december 2022;
•
Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en bekwaamheid
van de externe waarderingsdeskundigen beoordeeld;
•
Met onze interne vastgoeddeskundigen hebben wij voor een steek-
proef van gebouwen de redelijkheid beoordeeld van de belang-
rijkste parameters die door de waarderingsdeskundigen worden
gehanteerd, zijnde de yield en de theoretische waarde per m²;
•
Samen met onze interne vastgoeddeskundigen hebben we voor
alle gebouwen de redelijkheid van de variaties in de reële waarde
van de vastgoedbeleggingen tussen 31 december 2022 en 31 de-
cember 2021 vergeleken en geanalyseerd;
•
Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen informatie in de
toelichting van de jaarrekening in overeenstemming is met de
internationale standaarden voor financiële verslaggeving (IFRS).
Bovenstaande werkzaamheden hebben ons in staat gesteld om vol-
doende controle-informatie te verkrijgen om een antwoord te bieden
op het kernpunt van de controle met betrekking tot de waardering van
vastgoedbeleggingen.
Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur voor het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de
geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeen-
stemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS)
zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van
toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook
voor de interne beheersing die de raad van bestuur noodzakelijk acht
voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen af-
wijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of
van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is de raad van
bestuur verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid
van de Groep om zijn continuïteit te handhaven, het toelichten, indien
van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband
houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij
de raad van bestuur het voornemen heeft om de Groep te liquideren
of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of geen realistisch alter-
natief heeft dan dit te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van
de geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van ze-
kerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel
geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude
of van fouten, en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin
ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een
hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die
overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van mate-
rieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich
voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel
belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij,
individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen
door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening,
beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglemen-
tair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van
de jaarrekening in België. Een wettelijke controle biedt evenwel geen
zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Groep,
noch omtrent de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee de raad
van bestuur de bedrijfsvoering van de Groep ter hand heeft genomen
of zal nemen.Onze verantwoordelijkheden inzake de door de raad van
bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling worden hieronder
beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen
wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een profes-
sioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens
de volgende werkzaamheden uit:
•
het identificeren en inschatten van de risico’s dat de geconsoli-
deerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die
het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren
van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het
verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als
basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een
van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking
het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten,
omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in
geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen,
het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het omzeilen van
de interne beheersing;
•
het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant
is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te
zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die
niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit
van de interne beheersing van de Groep;
•
het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondsla-
gen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijk-
heid van de door de raad van bestuur gemaakte schattingen en
van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
•
het concluderen of de door de raad van bestuur gehanteerde con-
tinuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op
basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid
van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen
of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan
over de mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te handha-
ven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel
belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons
commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking heb-
bende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien
deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen.
Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die ver-
kregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige
gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden
dat de Groep zijn continuïteit niet langer kan handhaven;
•
het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van
de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconsoli-
deerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenis-
sen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;
•
het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie
met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of
bedrijfsactiviteiten binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking
brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening.
Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op
en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld ver-
antwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met de raad van bestuur onder meer over de ge-
plande reikwijdte en timing van de controle en over de significante
controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomin-
gen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze
controle.
Wij verschaffen aan de raad van bestuur tevens een verklaring dat
wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid
hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties
en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen
beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband hou-
dende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met de raad van bestuur zijn gecom-
municeerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren
bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uit-
maken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij
het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door
wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de
inhoud van het Jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, het
verslag van niet-financiële informatie gehecht aan het Jaarverslag en
de andere informatie opgenomen in het verslag over de geconsoli-
deerde jaarrekening.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de Belgische bij-
komende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale
controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in
alle van materieel belang zijnde opzichten, het verslag over de ge-
consolideerde jaarrekening, het verslag van niet-financiële informatie
gehecht aan het Jaarverslag en de andere informatie opgenomen in
het verslag over de geconsolideerde jaarrekening te verifiëren, alsook
verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het Jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening en andere informatie opgenomen in het verslag over
de geconsolideerde jaarrekening
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het Jaarverslag
over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit
Jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor
hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarreke-
ning zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bij-
zonder op basis van de kennis verkregen tijdens de controle, of het
Jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, het verslag van
niet-financiële informatie gehecht aan het Jaarverslag en de andere
informatie opgenomen in het Jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening, zijnde volgende hoofdstukken van het jaarlijks financi-
eel verslag:
•
Risicobeheer;
•
Woord van de voorzitter;
•
Kerncijfers per 31 december 2022;
•
Commerciële activiteiten & strategie;
•
Beheerverslag
•
Corporate governance
•
Het aandeel Xior
•
Vastgoedverslag;
•
Maatschappelijk verantwoord ondernemen;
•
Verklaringen
•
Permanent document
•
Lexicon
•
Identiteitskaart
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die on-
juist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werk-
zaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van
materieel belang te melden.
De op grond van artikel 3:32, §2 van het Wetboek van vennootschap-
pen en verenigingen vereiste niet-financiële informatie werd opge-
nomen in het Jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening dat
deel uitmaakt van de sectie “Maatschappelijk verantwoord onderne-
men” van het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening. De
Vennootschap heeft zich bij het opstellen van deze niet-financiële
informatie gebaseerd op het referentiekader van de Global Reporting
Initiative (GRI) Standards. Overeenkomstig artikel 3:80, §1, 5° van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen spreken wij ons
evenwel niet uit over de vraag of deze niet-financiële informatie is
opgesteld in overeenstemming met de Global Reporting Initiative
(GRI) Standards zoals opgenomen in het Jaarverslag over de gecon-
solideerde jaarrekening.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
291290

Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
•
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen op-
drachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle
van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkan-
toor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegen-
over de Groep.
•
De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn
met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening
bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelich-
ting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)
Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de contro-
le van de overeenstemming van de financiële overzichten met het
Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”), de contro-
le uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat met
de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese
Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018
(hierna: “Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeen-
stemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële
overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat
(hierna “geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het
jaarlijks financieel verslag.
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbou-
wende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat
en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële over-
zichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de
ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van
oordeel dat het formaat van en de markering van informatie in de
officiële versie van de digitale geconsolideerde financiële overzichten
opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van de Groep per 31
december 2022 in alle van materieel belang zijnde opzichten in over-
eenstemming zijn met de ESEF vereisten krachtens de Gedelegeerde
Verordening.
Andere vermeldingen
•
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan
het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr.
537/2014.
Diegem, 18 april 2023
De commissaris
PwC Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door
Jeroen Bockaert
Bedrijfsrevisor
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van aandeelhouders over de geconsolideerde jaarrekening voor het
boekjaar afgesloten op 31 december 2021
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarre-
kening van Xior Student Housing NV (de “Vennootschap”) en haar fi-
lialen (samen “de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor.
Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening alsook de
overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt één geheel
en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de
algemene vergadering van
24 juni 2021, overeenkomstig het voorstel van de Raad van Bestuur
uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt
af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over
de jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2023.
Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarreke-
ning van de Vennootschap uitgevoerd gedurende 7 opeenvolgende
boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideer-
de jaarrekening van de Groep, die de geconsolideerde balans op 31
december 2021 omvat, de geconsolideerde resultatenrekening, de
geconsolideerde staat van het globaal resultaat, het geconsolideer-
de mutatie-overzicht van het eigen vermogen en het geconsolideer-
de kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum
alsook de toelichting die onder meer de belangrijkste gehanteerde
grondslagen voor financiële verslaggeving bevat. Deze geconsoli-
deerde jaarrekening vertoont een geconsolideerd balanstotaal van
EUR ‘000’ xxx en de geconsolideerde resultatenrekening sluit af met
een netto resultaat van EUR ‘000’ xxx.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw
beeld van het vermogen en de geconsolideerde financiële toestand
van de Groep per 31 december 2021, alsook van zijn geconsoli-
deerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het
boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met
de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goed-
gekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing
zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale con-
trolestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij hebben
bovendien de door de IAASB goedgekeurde internationale contro-
lestandaarden toegepast die van toepassing zijn op de huidige af-
sluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze
verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder
beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris
voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons ver-
slag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor
de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd,
met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de
Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en in-
lichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie
voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Kernpunten van de controle
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die
naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de
controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige ver-
slagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context
van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel
en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen
afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
WAARDERING VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
Kernpunt van de controle
De Vennootschap heeft op 31 december 2021 vastgoedbeleggingen
op het actief van de balans geboekt voor een totaalbedrag van EUR
‘000’ XXX. De internationale standaarden voor financiële verslag-
geving (IFRS) vereisen dat vastgoedbeleggingen aan reële waarde
worden geboekt. De bepaling van die reële waarde hangt sterk af van
een aantal gekozen parameters, waarvan de belangrijkste de huur-
waarde van het gebouw, de bezettingsgraad, de geschatte onder-
houds- en herstellingskosten en de gehanteerde disconteringsvoet
zijn.
In overeenstemming met de voor gereglementeerde vastgoedven-
nootschappen van toepassing zijnde wetgeving worden de vastgoed-
beleggingen gewaardeerd door een externe schatter. De reële waarde
van de vastgoedbeleggingen opgenomen in de activa van de balans
wordt bepaald door de aangestelde externe schatter.
De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een kernpunt bij
onze controle van de jaarrekening, enerzijds vanwege hun materieel
belang in de jaarrekening en anderzijds vanwege het subjectieve ka-
rakter van het waarderingsproces.
Voor meer informatie betreffende de waardering van de vastgoedbe-
leggingen verwijzen wij naar toelichting X van de jaarrekening.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
293292

Hoe werd dit kernpunt behandeld in het kader van onze controle?
Wij hebben de betrouwbaarheid van de externe waardering en de
redelijkheid van de gebruikte parameters geëvalueerd op basis van
onderstaande werkzaamheden:
•
Met betrekking tot de externe waardering hebben wij het rapport
van de externe schatters aangesloten met de waarde zoals opge-
nomen in de jaarrekening per 31 december 2021;
•
Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en bekwaamheid
van de externe schatters beoordeeld;
•
Met onze vastgoeddeskundigen hebben wij voor een steekproef
van gebouwen de redelijkheid beoordeeld van de belangrijkste pa-
rameters die door de externe schatters worden gehanteerd, (zijnde
de yield en de theoretische waarde per m²);
•
Samen met onze vastgoeddeskundigen hebben we voor alle ge-
bouwen de redelijkheid van de variaties in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen vergeleken met 31 december 2020 geana-
lyseerd;
•
Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen informatie in de
toelichting van de jaarrekening in overeenstemming is met de
internationale standaarden voor financiële verslaggeving (IFRS).
Bovenstaande werkzaamheden hebben ons in staat gesteld om vol-
doende controle-informatie te verkrijgen om een antwoord te bieden
op het kernpunt van de controle met betrekking tot de waardering van
vastgoedbeleggingen.
Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur voor het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een
geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeen-
stemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS)
zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van
toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook
voor de interne beheersing die de Raad van Bestuur noodzakelijk acht
voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen af-
wijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of
van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is de Raad van
Bestuur verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid
van de Groep om zijn continuïteit te handhaven, het toelichten, indien
van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband
houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij
de Raad van Bestuur het voornemen heeft om de Groep te liquideren
of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of geen realistisch alter-
natief heeft dan dit te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van
de geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van ze-
kerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel
geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude
of van fouten, en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin
ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een
hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die
overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van mate-
rieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich
voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel
belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij,
individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen
door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening,
beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, regle-
mentair en normatief kader na dat van toepassing is op de con-
trole van de jaarrekening in België. Een wettelijke controle biedt
evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid
van de Vennootschap, noch omtrent de efficiëntie of de doeltref-
fendheid waarmee de Raad van Bestuur de bedrijfsvoering van de
Vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen
wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een profes-
sioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens
de volgende werkzaamheden uit:
•
het identificeren en inschatten van de risico’s dat de geconsoli-
deerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die
het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren
van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het
verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als
basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een
van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking
het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten,
omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in
geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen,
het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het omzeilen van
de interne beheersing;
•
het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant
is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te
zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die
niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit
van de interne beheersing van de Groep;
•
het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondsla-
gen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijk-
heid van de door de raad van bestuur gemaakte schattingen en
van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
•
het concluderen of de door de raad van bestuur gehanteerde con-
tinuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op
basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid
van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen
of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan
over de mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te handha-
ven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel
belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons
commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking heb-
bende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien
deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen.
Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die ver-
kregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige
gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden
dat de Groep zijn continuïteit niet langer kan handhaven;
•
het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van
de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconsoli-
deerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenis-
sen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;
•
het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie
met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of
bedrijfsactiviteiten binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking
brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening.
Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op
en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld ver-
antwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met de Raad van Bestuur onder meer over de
geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante
controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomin-
gen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze
controle.
Wij verschaffen aan de Raad van Bestuur tevens een verklaring dat
wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid
hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties
en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen
beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband hou-
dende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met de Raad van Bestuur zijn gecom-
municeerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren
bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uit-
maken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij
het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door
wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de
inhoud van het verslag over de geconsolideerde jaarrekening en de
andere informatie opgenomen in het verslag over de geconsolideerde
verslag.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bij-
komende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale
controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in
alle van materieel belang zijnde opzichten, het verslag van de gecon-
solideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het
verslag over de geconsolideerde verslag te verifiëren, en verslag over
deze aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het Jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport
over de geconsolideerde jaarrekening
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het Jaarverslag,
zijn wij van oordeel dat dit Jaarverslag overeenstemt met de gecon-
solideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, en is dit Jaarverslag
opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van ven-
nootschappen en verenigingen.
In uitvoering van artikel 37 §2 van de Wet van 12 mei 2014 “betref-
fende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen” en in over-
eenstemming met artikel 8 van het koninklijk besluit van 13 juli 2014
“met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen”
werden de transacties van de Vennootschap met de in artikel 37 §1
van bovenstaande Wet beschreven partijen toegelicht in de sectie
“Belangenconflicten” van het jaarlijks financieel verslag.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarre-
kening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het
bijzonder op basis van de kennis verkregen tijdens de controle, of
het Jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere
informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde
jaarrekening, zijnde volgende hoofdstukken van het jaarrapport:
•
Risicobeheer;
•
Kerncijfers per 31 december 2021;
•
Strategie en operationele activiteiten;
•
Beheerverslag;
•
Corporate governance;
•
Het aandeel Xior;
•
Vastgoedverslag;
•
Verklaringen.
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die on-
juist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werk-
zaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van
materieel belang te melden.
De “andere informatie” zoals hierboven opgesomd omvat niet de
onderdelen ‘Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen’ en ‘Woord
van de Voorzitter’ aangezien deze pas ter beschikking zullen worden
gesteld na datum van ons verslag. Wanneer we bij het lezen van deze
onderdelen na terbeschikkingstelling materiële afwijkingen zouden
vaststellen, dienen we hierover te communiceren met de Raad van
Bestuur.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
•
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen op-
drachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle
van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkan-
toor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegen-
over de Groep.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
295294

•
De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn
met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening
bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelich-
ting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)
Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de contro-
le van de overeenstemming van de financiële overzichten met het
Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”), de contro-
le uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat met
de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese
Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018
(hierna: “Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeen-
stemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële
overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat
(hierna “geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het
jaarlijks financieel verslag.
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbou-
wende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat
en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële over-
zichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de
ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van
oordeel dat het formaat van en de markering van informatie in de
officiële versie van de digitale geconsolideerde financiële overzichten
opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van de Groep per 31
december 2021 in alle van materieel belang zijnde opzichten in over-
eenstemming zijn met de ESEF vereisten krachtens de Gedelegeerde
Verordening.
Andere vermeldingen
•
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan
het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr.
537/2014.
Diegem, 15 april 2022
De commissaris
PwC Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door
Jeroen Bockaert
Bedrijfsrevisor
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
297296

“DE VERKOOP VAN
KLEINERE, NON-
CORE ASSETS
ZORGT VOOR EEN
OPTIMALISATIE VAN
DE PORTEFEUILLE"
10.10 VERKORTE VERSIE VAN DE
ENKELVOUDIGE JAARREKENING VAN
XIOR STUDENT HOUSING NV
De enkelvoudige jaarrekening van Xior Student
Housing NV is opgesteld op basis van de IFRS-normen
en conform het GVV-KB van 13 juli 2014. De volledi-
ge versie van de enkelvoudige jaarrekening van Xior
Student Housing NV zal, samen met het Jaarverslag
en het verslag van de commissaris, binnen de wettelij-
ke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd
worden en kan gratis verkregen worden via de website
van de Vennootschap (www.xior.be) of op aanvraag bij
de maatschappelijke zetel.
De commissaris heeft een goedkeurende verklaring
zonder voorbehoud afgeleverd op de enkelvoudige
jaarrekening van Xior Student Housing NV.
1 BASECAMP LYNGBY
Lyngby — Denemarken
"XIOR IS
VOLOP BEZIG
MET DE UITROL
VAN HET YARDI-
PLATFORM, WAT
PROCESSEN ZAL
OPTIMALISEREN
EN ZO DE
KLANTERVARING
MAAR OOK
RAPPORTERING
NAAR EEN HOGER
NIVEAU ZAL TILLEN"
1
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
299298

10.10.1 ENKELVOUDIGE RESULTATENREKENING
in duizenden EUR
31/12/23 31/12/22
I (+) Huurinkomsten 51.195 37.027
(+) Huurinkomsten 35.815 30.579
(+) Huurgaranties 15.426 6.562
(+/-) Huurkortingen -45 -113
III (+/-) Met verhuur verbonden kosten -2 -281
Waardeverminderingen op handelsvorderingen -2 -281
NETTO HUURRESULTAAT 51.193 36.746
V (+) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de
huurders op verhuurde gebouwen
6.722 6.770
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar 6.463 6.580
Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen 259 189
VII (-) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde
gebouwen
-7.112 -8.860
Huurlasten gedragen door de eigenaar -6.865 -8.681
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen -247 -179
VIII (+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 3.231 -398
VASTGOEDRESULTAAT 54.035 34.259
IX (-) Technische kosten -1.674 -1.508
(-) Recurrente technische kosten -1.764 -1.530
(-) Herstellingen -1.410 -1.380
(-) Verzekeringspremies -354 -150
(-) Niet-recurrente technische kosten 90 22
(-) Schadegevallen 90 22
X (-) Commerciële kosten -420 -383
(-) Publiciteit -285 -317
(-) Honoraria advocaat, juridische kosten -134 -66
XI (-) Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen 0 0
XII (-) Beheerskosten van het vastgoed -3.531 -2.730
(-) Externe beheervergoedingen 0 0
(-) Interne beheerskosten van het patrimonium -3.531 -2.730
XIII (-) Andere vastgoedkosten -1.951 -1.765
(-) Honoraria architecten -4 -3
(-) Honoraria schatters -254 -207
(-) Andere -1.693 -1.555
VASTGOEDKOSTEN -7.576 -6.385
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 46.459 27.874
XIV (-) Algemene kosten van de vennootschap -8.636 -7.004
XIV.b Overheads: AUM fee 9.027 7.971
XV (+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten 0 0
in duizenden EUR (vervolg)
31/12/23 31/12/22
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 46.851 28.842
XVI (+/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen
-1.426 0
(+) Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs -
transactiekosten) 28.963 0
(-) Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen
-30.389 0
XVIII (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-2.957 35.810
(+) Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
8.637 36.691
(-) Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-11.594 -881
XIX (+/-) Ander portefeuilleresultaat
-8.783 -3.095
OPERATIONEEL RESULTAAT 33.685 61.557
XX (+) Financiële opbrengsten
77.104 48.421
(+) Geïnde intresten en dividenden
10.514 2.735
Geïnde intresten op verbonden ondernemingen
66.590 45.685
XXI (-) Netto interestkosten
-41.256 -18.081
(-) Nominale intrestlasten op leningen
-53.873 -14.602
(-) Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden
-432 -408
Intresten aan verbonden ondernemingen
-1.270 -368
(-) Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten
14.319 -2.702
XXII (-) Andere financiële kosten
-1.026 -1.894
(-) Bankkosten en andere commissies
-387 -1.572
(-) Andere
-639 -322
XXIII (+/-) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
-50.005 83.952
FINANCIEEL RESULTAAT -15.183 112.398
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint
ventures 68 180
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 18.569 174.135
XXV (+/-) Vennootschapsbelasting
-1.440 -1.341
XXVI (+/-) Exit taks
886 420
XXVII (+/-) Uitgestelde belastingen
-198 -2.423
BELASTINGEN -752 -3.344
NETTO RESULTAAT
17.816
170.792
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
301300

10.10.2 STAAT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT
In duizenden EUR
31/12/23 31/12/22
Nettoresultaat 17.816 170.792
Andere componenten van het globaal resultaat
(+/-) Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen
0 0
(+/-) Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor
kasstroomafdekkingen 0 0
Globaal resultaat
17.816 170.792
10.10.3 ENKELVOUDIGE BALANS
ACTIVA in duizenden EUR
31/12/23 31/12/22
I Vaste Activa 3.106.904 2.961.684
B Immateriële vaste activa 2.523 1.224
C Vastgoedbeleggingen 782.736 742.918
Vastgoed beschikbaar voor verhuur 766.210 729.023
Projectontwikkelingen 16.526 13.894
D Andere materiële vaste activa 10.141 10.400
Materiële vaste activa voor eigen gebruik 10.141 10.400
E Financiële vaste activa 777.634 816.997
Activa aangehouden tot einde looptijd
751.618 755.632
Toegelaten afdekkingsinstrumenten 25.425 60.911
Andere 591 454
G Handelsvorderingen en andere vaste activa 1.533.867 1.390.142
H Uitgestelde belastingen - activa 2 2
I Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures
vermogensmutatie 2 2
II Vlottende Activa 125.085 37.711
D Handelsvorderingen 261 1.674
E Belastingvorderingen en andere vlottende activa 66.853 27.069
Belastingen 83 -8
Andere 66.770 27.077
F Kas en kasequivalenten 3.268 1.988
G Overlopende rekeningen 54.703 6.979
Voorafbetaalde vastgoedkosten 36.876 2.351
Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten 15.608 2.881
Andere 2.220 1.747
TOTAAL ACTIVA
3.231.989 2.999.395
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
303302

PASSIVA in duizenden EUR
31/12/23 31/12/22
EIGEN VERMOGEN 1.554.081 1.503.048
A Kapitaal 681.298 620.103
Geplaatst kapitaal 688.100 625.546
Kosten kapitaalverhoging -6.802 -5.443
B Uitgiftepremies 737.356 686.144
C Reserves 117.610 26.010
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 62.055 24.298
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten
bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -30.421 -34.736
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding
zoals gedefinieerd in IFRS 60.123 -12.838
Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde
resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures
die administratief verwerkt worden volgens de equity methode -7.774 -7.405
Andere reserves 102 29.602
Overgedragen resultaten van vorige boekjaren 33.525 27.088
D Nettoresultaat van het boekjaar 17.816 170.792
VERPLICHTINGEN 1.677.908 1.496.348
I Langlopende verplichtingen 1.067.717 1.281.108
B Langlopende financiële schulden 1.034.676 1.263.922
a. Kredietinstellingen 778.833 1.007.119
b. Financiële leasing 0 0
c. Andere 255.843 256.803
C Andere langlopende financiële verplichtingen 0 0
Toegelaten afdekkingsinstrumenten 0 0
E Andere langlopende verplichtingen 17.695 2.038
F Uitgestelde belastingen - verplichtingen 15.346 15.148
a. Exit taks 0 0
b. Andere 15.346 15.148
PASSIVA in duizenden EUR
31/12/23 31/12/22
II Kortlopende verplichtingen 610.191 215.239
B Kortlopende financiële schulden 466.357 161.081
a Kredietinstellingen 466.357 161.081
D Handelsschulden en andere kortlopende schulden 115.260 45.018
a. Exit taks 0 0
b. Andere 115.260 45.018
Leveranciers -1.926 2.429
Huurders 313 373
Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 661 -701
Leningen aan verbonden ondernemingen
116.212 42.918
E Andere kortlopende verplichtingen 22.485 5.458
Andere 22.485 5.458
F Overlopende rekeningen 6.090 3.682
a. Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 453 428
b. Gelopen, niet vervallen intresten en andere kosten 2.472 3.112
c. Andere 3.164 142
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
3.231.989 2.999.395
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
305304

10.10.4 STAAT VAN DE BEWEGINGEN VAN HET EIGEN VERMOGEN
In duizenden EUR Kapitaal Uitgiftepremies Reserves
Netto resultaat van
het boekjaar Eigen vermogen
Balans per 31 december 2021 494.772 508.009 -45.850 78.068 1.034.999
Netto resultaatverwerking 2021
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves
Overboeking operationeel resultaat naar reserves 22.108 -22.108 0
Resultaat van de periode 8.801 -8.801 0
Andere elementen erkend in het globaal resultaat 170.792 170.792
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
Uitgifte van nieuwe aandelen 11.671 -11.671 0
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 10.965 10.965
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging 296.614 296.614
Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -152 -3.961 -4.113
Dividenden -182.097 182.097 0
Overige reserves -35.488 -35.488
Andere 29.500 29.500
Balans per 31 december 2022 620.103 686.145 26.010 170.792 1.503.048
Netto resultaatverwerking 2021 0
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves 41.703 -41.703 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves 6.438 -6.438 0
Resultaat van de periode 17.816 17.816
Andere elementen erkend in het globaal resultaat
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 72.961 -72.961 0
Uitgifte van nieuwe aandelen 0
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 113.766 113.766
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging -1.359 -1.359
Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -51.212 51.212 0
Dividenden -49.690 -49.690
Overige reserves -29.500 -29.500
Andere 0
Balans per 31 december 2023
681.298 737.356 117.610 17.816 1.554.081
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
307306

10.10.5 DETAIL VAN DE RESERVES
Detail van reserves In duizenden EUR
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van
vastgoed
Reserve voor de impact op de
reële waarde van geschatte
mutatierechten en -kosten bij
hypothetische vervreemding
van vastgoedbeleggingen
Reserve voor het saldo
van de variaties in de reële
waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten
die niet onderworpen zijn
aan een afdekkingsboek-
houding zoals gedefinieerd
in IFRS
Reserve voor het aandeel in
de winst of het verlies en in de
niet-gerealiseerde resultaten
van dochterondernemingen,
geassocieerde ondernemin-
gen en JV's die administratief
verwerkt worden volgens de
equity methode Andere reserves
Overgedragen
resultaten van
vorige boekjaren
Totaal van de
reserves
Balans per 31 december 2021 -2.018 -34.439 -24.509 -3.494 102 18.509 -45.850
Netto resultaatverwerking , 78.068 78.068
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves 26.316 -297 -3.911 -22.108 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves 0
Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
0
0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 11.671 -11.671 0
Uitgifte van nieuwe aandelen 0
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 0
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging 0
Dividenden -35.488 -35.488
Andere 29.500 -220 29.280
Balans per 31 december 2022 24.298 -34.736 -12.838 -7.405 29.602 27.088 26.010
Netto resultaatverwerking , 170.792 170.792
Overboeking resultaat portefeuille naar reserves 37.757 4.315 -369 -41.703 0
Overboeking operationeel resultaat naar reserves 0
Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 72.961 -72.961 0
Uitgifte van nieuwe aandelen 0
Kapitaalverhoging door inbreng in natura 0
Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging 0
Dividenden -49.690 -49.690
Andere -29.500 -29.500
Balans per 31 december 2023
62.055 -30.421 60.123 -7.774 102 33.525 117.610
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
309308

10.10.6 STATUTAIRE RESULTAATSVERWERKING
Cijfers in EUR
31/12/23 31/12/22
A. Nettoresultaat 17.816 170.792
B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/=)
1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van de variaties in
de reële waarde van vastgoed (-/+)
- boekjaar -27.656 37.757
2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij
hypotethische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+)
- boekjaar -4.475 4.315
12. Toevoeging aan de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde
resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die
administratief verwerkt worden volgens de equity methode 0 -369
5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS (+)
- boekjaar -35.486 72.961
10. Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+)
11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) 19.765 6.438
C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13,§ 1, eerste lid 58.950 46.150
D. Vergoeding voor het kapitaal - andere dan C 6.717 3.540
10.10.7 UITKERINGSPLICHT VOLGENS ARTIKEL 13, §1, EERSTE LID VAN HET KB VAN 13 JULI 2014 MET BETREKKING TOT DE GVV
31/12/23 31/12/22
Nettoresultaat 17.816 170.792
(+) Afschrijvingen 459 397
(+) Waardeverminderingen 155 294
(-) Terugnemingen van waardeverminderingen -153 -13
(-/+) Andere niet monetaire bestanddelen 50.941 -78.026
(-/+) EPRA resultaat van de 100% dochters door toepassing van equity methode met
doorkijkbenadering 2.939 54
(-/+) Resultaat verkoop vastgoed 0 0
(-/+) Variaties in de reële waarde van vastgoed 2.957 -35.810
Gecorrigeerd resultaat (A) 75.114 57.688
(-/+) Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer-en minwaarden op vastgoed (+/-)
-1.426
(-) Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden vrijgesteld van de verplichte uitkering onder
voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van vier jaar (-)
(+) Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte uitkering en die
niet werden herbelegd binnen een periode van vier jaar (+)
Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van verplichte uitkering (B) -1.426 0
Totaal (A) + (B) x 80%
58.950 46.150
Schuldvermindering (-) 0 0
Uitkeringsplicht
58.950 46.150
Bij het bepalen van de uitkeringsplicht
werd ten gevolge van de toepassing van
de doorkijkbenadering rekening gehouden
met de EPRA resultaten van de 100% doch-
tervennootschappen. Voor de bepaling van
het verplicht uit te keren bedrag overeen-
komstig artikel 13, §1 eerste lid van het KB
van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV,
heeft de Vennootschap de praktijk om het
aandeel in de winst of het verlies van doch-
tervennootschappen te corrigeren via de
rubriek “andere niet monetaire bestandde-
len” waardoor de resultaten van niet 100%
dochterondernemingen niet in aanmerking
worden genomen voor de berekening van
het minimum uit te keren dividend.
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
311310

10.10.8 NIET-UITKEERBAAR EIGEN VERMOGEN CONFORM ARTIKEL 7:212 VAN HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN EN
VERENIGINGEN
Het bedrag zoals bedoeld in artikel 7:212
van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen, van het gestorte kapitaal of als
dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagde
Cijfers in EUR
31/12/23 31/12/22
Niet-uitkeerbare eigen vermogen volgens artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen en
verenigingen 1.192.935.062 1.197.997.149
Gestort kapitaal 688.100.346 625.545.774
Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies 480.544.421 480.544.421
Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 34.399.111 62.054.770
Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen -34.895.686 -30.420.686
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten die
niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 24.637.022 60.123.022
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten die
onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 0 0
Reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van
dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die administratief verwerkt
worden volgens de equity methode 0 0
Andere reserves 149.848 149.848
Eigen vermogen enkelvoudig 1.554.081.000 1.503.048.000
Geplande dividenduitkering 65.667.719,00 49.689.911,16
Gewogen gemiddeld aantal aandelen 37.142.375 30.005.985
Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel (EUR) 1,768 1,656
Eigen vermogen enkelvoudig na dividenduitkering 1.488.413.281 1.453.358.089
Overblijvende reserve na uitkering 295.478.219 255.360.939
kapitaal, verhoogd met de reserves die vol-
gens de wet of de statuten niet uitgekeerd
mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk IV
van Bijlage C bij het GVV-KB.
Deze berekening gebeurt op basis van de
enkelvoudige jaarrekening van Xior Student
Housing NV maar met toepassing van de
doorkijkbenadering.
Het resultaat van de dochtervennoot-
schappen die voor 100% werden aange-
houden door Xior Student Housing, werd
voor de periode vanaf verwerving door de
Vennootschap tot afsluitdatum gerealiseerd
in hoofde van de Vennootschap en dit re-
sultaat werd als volgt verwerkt in het eigen
vermogen van de Vennootschap:
•
Het operationeel uitkeerbaar resultaat
(14.011 KEUR) van de dochters werd
toegewezen aan de diverse rubrieken van
het resultaat van de Vennootschap. Deze
positieve correctie behelst de som van de
positieve en negatieve EPRA resultaten
dewelke gerealiseerd werden door de in-
dividuele 100% dochtervennootschappen
•
De variatie in de Reële Waarde van het
vastgoed van de dochters werd toegewe-
zen aan het ander portefeuilleresultaat.
Als dusdanig kan het operationeel resultaat
van de dochterondernemingen van 2023
vanaf de datum van verwerving worden ge-
bruikt voor uitkering als dividend (doorkijk-
benadering).
Voor dochtervennootschappen waarin de
Vennootschap niet 100% van de aandelen
aanhoudt, zal de Vennootschap haar aan-
deel in de resultaten van deze dochterven-
nootschappen (zowel de gerealiseerde als
de niet-gerealiseerde resultaten) opnemen
in een afzonderlijke onbeschikbare reser-
verekening “Reserve voor het aandeel in
de winst of het verlies en in de niet-gerea-
liseerde resultaten van deelnemingen die
administratief verwerkt worden volgens de
equity-methode” .
FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
313312

"IN 2022
VERDUBBELDE
HET AANTAL LANDEN
WAAR XIOR AANWEZIG
IS EN VOEGDEN WE
MEER DAN VIERDUIZEND
VERHUURBARE UNITS
TOE, WAT XIOR TOT HET
ONBETWISTE NUMMER
ÉÉN PLATFORM IN
STUDENTEN HUISVESTING
MAAKT OP HET EUROPESE
VASTELAND."
11.1 TOEKOMSTGERICHTE
VERKLARINGEN
Dit Jaarverslag bevat toekomstgerichte informatie,
vooruitziende informatie, voorspellingen, overtuigin-
gen, opinies en ramingen gemaakt door Xior, met
betrekking tot de verwachte toekomstige prestatie
van Xior en van de markt waarin zij actief is ("toe-
komstgerichte verklaringen"). Door hun aard implice-
ren toekomstgerichte verklaringen inherente risico’s,
onzekerheden en veronderstellingen, zowel algemeen
als specifiek, die gegrond leken op het moment dat
ze werden gemaakt, maar die uiteindelijk wel of niet
accuraat kunnen blijken en het risico bestaat dat de
vooruitziende verklaringen niet zullen worden bereikt.
Sommige gebeurtenissen zijn moeilijk te voorspellen
en kunnen afhangen van factoren waarop Xior geen
vat heeft. Bovendien gelden de toekomstgerichte
verklaringen enkel op de datum van dit Jaarverslag.
Verklaringen in dit Jaarverslag die gaan over voorbije
trends of activiteiten, mogen niet worden beschouwd
als een voorstelling dat dergelijke trends of activiteiten
in de toekomst zullen blijven duren. De werkelijke win-
sten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten
van Xior kunnen bijgevolg aanzienlijk verschillen van
de informatie vooropgesteld in of geïmpliceerd door
toekomstgerichte verklaringen. Xior wijst nadrukkelijk
elke verplichting of waarborg af om toekomstgerichte
verklaringen publiekelijk te actualiseren of te herzien,
tenzij wettelijk vereist.
VER
KLARINGEN
De gemiddelde
bezettingsgraad
van de vastgoed -
porte feuille bedroeg
98%
over 2023
1 LUMIAR
Lissabon — Portugal
2 CAMPUS OVERWALE
Gent — België
2
1
VERKLARINGEN 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
315314

11.2 VERANTWOORDELIJKE
VOOR DE INHOUD VAN HET
REGISTRATIEDOCUMENT
De raad van bestuur van Xior Student
Housing NV, met maatschappelijke zetel te
Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen, draagt
de verantwoordelijkheid voor de inhoud van
dit Registratiedocument.
Xior Student Housing NV verklaart dat,
na alle redelijke maatregelen te hebben
getroffen om zulks te garanderen en voor-
zover haar bekend, de gegevens in dit
Registratiedocument in overeenstemming
zijn met de werkelijkheid en dat geen gege-
vens zijn weggelaten waarvan de vermelding
de strekking van dit Registratiedocument
zou wijzigen.
De raad van bestuur, waarvan de samenstel-
ling terug te vinden is onder Hoofdstuk 6.1.5
van dit Jaarverslag , verklaart dat naar zijn
beste weten:
•
de jaarrekeningen, die zijn opgesteld
overeenkomstig de toepasselijke stan-
daarden voor jaarrekeningen, een ge-
trouw beeld geven van het vermogen, de
financiële toestand en de resultaten van
de Vennootschap en de in de consolidatie
opgenomen ondernemingen;
•
dit Jaarverslag een getrouw een getrouw
overzicht geeft van de ontwikkeling en
de resultaten van het bedrijf en van de
positie van de Vennootschap en de in
de consolidatie opgenomen onderne-
mingen, evenals een beschrijving van de
voornaamste risico’s en onzekerheden
waarmee zij geconfronteerd worden.
11.3 INFORMATIE AFKOMSTIG
VAN DERDEN
Dit Registratiedocument bevat informatie
die afkomstig is van derden (zie Hoofdstuk
8.1 van dit Jaarverslag) voor een verslag
van BONARD; Hoofdstuk 8.2.4 voor de
conclusies van de Waarderingsdeskundigen
Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE; en
Hoofdstuk 7.6.4 en 10.9.36 voor de versla-
gen van de commissaris).
Xior Student Housing NV verklaart dat de
informatie die afkomstig is van derden
correct is weergegeven en, voor zover de
Vennootschap weet en heeft kunnen opma-
ken uit door de betrokken derde gepubliceer-
de informatie, er geen feiten zijn weggelaten
waardoor de weergegeven informatie on-
juist of misleidend zou worden.
De informatie (verslagen c.q. conclusies)
die werd opgenomen van derden, werd op-
genomen met toestemming wat betreft de
inhoud, de vorm en context waarin deze in-
formatie is opgenomen.
Commissaris
Voor de gegevens met betrekking tot de com-
missaris wordt verwezen naar Hoofdstuk
10.9.37 van dit Registratiedocument . Voor
een overzicht van de verslagen van de com-
missaris die met diens toestemming zijn op-
genomen in dit Registratiedocument wordt
verwezen naar Hoofdstuk 7.6.4 en 10.9.37
van dit Registratiedocument. De commis-
saris heeft de Vennootschap bevestigd dat
zij geen wezenlijke belangen in de vennoot-
schap heeft, met uitzondering van deze die
voortvloeien uit haar mandaat van commis-
saris van de Vennootschap.
Waarderingsdeskundigen
De vastgoedportefeuille van de Vennoot-
schap wordt gewaardeerd door vijf onafhan-
kelijke Waarderingsdeskundigen:
•
Stadim BV, met maatschappelijke zetel te
Mechelsesteenweg 180/ 8ste verdieping,
2018 Antwerpen, met ondernemings-
nummer 0458.797.033 (RPR Antwerpen
afdeling Antwerpen) en vertegenwoor-
digd (in de zin van artikel 24 GVV-Wet)
door DuMi-Real BV, met maatschappelij-
ke zetel te Mechelsesteenweg 180/ 8ste
verdieping, 2018 Antwerpen, met onder-
nemingsnummer 0764.688.018 (RPR
Antwerpen afdeling Antwerpen), vast ver-
tegenwoordigd door Frederik Boumans;
•
Cushman & Wakefield Lda, met maat-
schappelijke zetel te Avenida de
Liberdade 131-5°, 1250-140 Lissabon,
met N° Matricula 14287 en vertegen-
woordigd (in de zin van artikel 24 GVV-
Wet) door Silvia Vicente;
•
Cushman & Wakefield Spain Limited
Sucursal en Espana, met maatschap-
pelijke zetel te Jose Ortega y Gasset 29
6
th
Floor Edificio Beatriz, 28006 Madrid
met Número de Identificatión Fiscal:
ESW0061691B en vertegenwoordigd (in
de zin van artikel 24 GVV-Wet) door Tony
Loughran;
•
CBRE Valution Advisory SA, met maat-
schappelijke zetel te Edificio Castellana
200, P° de la Castellana, 2020 p. 8, 28046
Madrid, met Número de Identificatión
Fiscal: A85490217 en vertegenwoordigd
(in de zin van artikel 24 GVV-Wet) door
Pablo Carnicero;
•
CBRE UK, met maatschappelijke zetel
te St. Martin’s Court, 10 Paternoster
Row EC4M 7 HP London, Verenigd
Koninkrijk, met ondernemingsnummer
DK27885799, en vertegenwoordigd (in de
zin van artikel 24 GVV-wet) door Margaret
MacDonald en Louise Hartgen.
Voor de weerslag van de gezamenlijke
conclusie van voormelde Waarderings-
deskundigen met betrekking tot de vast-
goedportefeuille van de Vennootschap per
31 december 2023, wordt verwezen naar
Hoofdstuk 8.2.4. van het Jaarverslag
2023 . Elk kwartaal wordt een actualisatie
van de waarderingen uitgevoerd door de
Waarderingsdeskundingen.
Voormelde onafhankelijke Waarderings-
deskundigen hebben ieder aan de
Vennootschap bevestigd dat zij geen
wezenlijke belangen in de Vennootschap
hebben, met uitzondering van deze die
voortvloeien uit hun respectieve contrac-
tuele relatie met de Vennootschap als on-
afhankelijke Waarderingsdeskundige van
de Vennootschap in de zin van artikel 24
GVV-Wet.
Ieder van voormelde Waarderings-
deskundige heeft ingestemd met de
opname van voormelde gezamenlijke con-
clusie in dit Registratiedocument.
Studies
Hoofdstuk 8.1 van het Jaarverslag 2023
bevat een overname van een studie uitge-
voerd door BONARD waarin de algeme-
ne stand van zaken in de onderliggende
Belgische resp. Nederlandse, Spaanse,
Portugese, Duitse, Poolse, Zweedse en
Deense vastgoedmarkt voor studentenhuis-
vesting wordt beschreven.
BONARD heeft ermee ingestemd dat deze
informatie door middel van verwijzing wordt
opgenomen in dit Registratiedocument.
BONARD heeft aan de Vennootschap beves-
tigd dat het geen andere materiële belangen
in de Vennootschap heeft dan dewelke voortvloeien uit de contractuele relatie van BONARD met de Vennootschap als dienst- verlener van de Vennootschap op het gebied van marktinformatie in vastgoed.
1
2
1 LUMIAR
Lissabon— Portugal
2 ZERNIKE TOREN
Groningen — Nederland
3 VAALS
Vaals — Nederland
3
VERKLARINGEN 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
317316

12.1 GEGEVENS OVER DE VENNOOTSCHAP
12.1.1 NAAM, RECHTSVORM, STATUUT, DUUR EN
REGISTRATIEGEGEVENS
De Vennootschap is een naamloze vennootschap naar Belgisch
recht, en heeft het statuut van een openbare gereglementeer-
de vastgoedvennootschap naar Belgisch recht (een "open-
bare GVV" of "OGVV"). Zij draagt de benaming "Xior Student
Housing" of "Xior". Als openbare GVV valt de Vennootschap
onder het toepassingsgebied van de GVV-Wet en het GVV-KB.
De Vennootschap valt tevens onder het toepassingsgebied van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Sinds 24 november 2015 heeft de Vennootschap de vergun-
ning als openbare GVV naar Belgisch recht, ingeschreven bij
de FSMA. De Vennootschap is een genoteerde vennootschap
in de zin van art. 1:11 WVV (en dus een “organisatie van open-
baar belang” in de zin van art. 1:12 WVV). De aandelen van Xior
Student Housing zijn sedert 11 december 2015 genoteerd op
Euronext Brussels (XIOR).
De Vennootschap is ingeschreven in de Kruispuntbank van
Ondernemingen (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen) onder
ondernemingsnummer BE 0547.972.794.
De Vennootschap is opgericht voor een onbepaalde duur.
12.1.2 MAATSCHAPPELIJKE ZETEL EN VERDERE
CONTACTGEGEVENS
De maatschappelijke zetel van de Vennootschap is gelegen te
Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen, België. De maatschappe-
lijke zetel kan bij besluit van de raad van bestuur worden ver-
plaatst in België.
De verdere contactgegevens van de Vennootschap zijn de vol-
gende:
Tel: +32 3 257 04 89 (Hoofdkantoor)
E-mail: info@xior.be
www.xior.be
Over 2023 bedroeg de
like-for-like huurgroei
6,25%
PERMANENT
DOCUMENT:
ALGEMENE INFORMATIE
OVER DE VENNOOTSCHAP
EN GECOÖRDINEERDE
STATUTEN
PERMA-
NENT
DOCU-
MENT
1 ARC
Luik — België
1
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
319318

12.1.3 OPRICHTING
De Vennootschap werd op 10 maart 2014
opgericht als een besloten vennootschap
met beperkte aansprakelijkheid onder de
benaming Xior Student Housing, bij akte
verleden voor notaris Peter Timmermans,
notaris te Antwerpen, zoals gepubliceerd in
de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van
28 maart 2014 onder nummer 14069091.
De Vennootschap werd opgericht met een
maatschappelijk kapitaal van EUR 20.000,00,
vertegenwoordigd door 200 aandelen die als
volgt werden toegekend aan de oprichters:
•
Aloxe NV: 199 aandelen (99,50%); en
•
Bimmoc BVBA: 1 aandeel (0,50%).
12.1.4 HISTORIEK VAN DE VENNOOTSCHAP
Hieronder wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste vennootschapsrechtelijke wijzigingen die hebben plaatsgevonden binnen de
Vennootschap, sedert de oprichting van de Vennootschap.
Datum Gebeurtenis
2014
10 maart 2014 Oprichting van de Vennootschap als besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid onder de benaming Xior
Student Housing met een maatschappelijk kapitaal van 20.000,00 EUR, vertegenwoordigd door 200 aandelen.
2015
23 september 2015 Omzetting van de Vennootschap in een naamloze vennootschap en verlenging boekjaar tot 31 december 2015.
Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 1.250.000,00 EUR, vertegenwoordigd door 12.500 aandelen.
23 november 2015 Aandelensplitsing waarbij de bestaande 12.500 aandelen werden gesplitst in 42.500 nieuwe aandelen in een verhouding
van 1 bestaand aandeel tegen 3,4 nieuwe aandelen.
Statutenwijziging naar aanleiding van de vergunning van de Vennoot schap als openbare GVV, verleend door de FSMA
op 24 november 2015.
11 december 2015 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 90.242.678,39 EUR, vertegenwoordigd door 4.626.780 aandelen inge-
volge diverse inbrengen in natura en een inbreng in geld, in het kader van de voltooiing van de IPO.
Kapitaalvermindering voor de creatie van een reserve tot dekking van voorzienbare verliezen met een bedrag van
6.960.638,39 EUR, waardoor het kapitaal op 83.282.040,00 EUR, vertegenwoordigd door 4.626.780 aandelen, werd
gebracht.
Machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in één of meer
malen te verhogen tot een bedrag gelijk aan 83.282.040,00 EUR.
Machtiging aan de raad van bestuur om eigen aandelen te verwerven, of in pand te nemen.
Machtiging aan de raad van bestuur om de eigen aandelen van de Vennootschap te verwerven, in onderpand te nemen
en te verkopen i.g.v. een ernstig en dreigend nadeel.
2016
1 maart 2016 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 87.433.866,00 EUR, vertegenwoordigd door 4.857.437 aandelen inge-
volge de fusie door overneming van Devimmo NV.
1 augustus 2016 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 88.754.814,00 EUR, vertegenwoordigd door 4.930.823 aandelen inge-
volge de fusie door overneming van C.P.G. CVBA.
11 oktober 2016 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 94.869.018,00 EUR, vertegenwoordigd door 5.270.501 aandelen inge-
volge de inbreng in natura van alle aandelen in de vennootschap Woonfront - Tramsingel Breda BV.
24 november 2016 Verwerving door Xior Student Housing NV van alle aandelen in Stubis BVBA.
16 december 2016 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van (i) Karibu Invest BVBA (na geruisloze fusie van
Karibu Invest BVBA door overneming van Kwartma BVBA), (ii) Retail Design BVBA, (iii) Eindhoven De Kroon BV, en (iv)
Woonfront - Tramsingel Breda BV.
2017
17 januari 2017 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 97.538.994,00 EUR, vertegenwoordigd door 5.418.833 aandelen inge-
volge de inbreng in natura van een studentenpand (in aanbouw) te Brussel.
22 juni 2017 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 146.308.482,00 EUR, vertegenwoordigd door 8.128.249 aandelen in-
gevolge de kapitaalverhoging door inbreng in geld, naar aanleiding van de SPO van juni 2017 (openbare aanbieding
tot inschrijving op nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestane kapitaal met
onherleidbaar toewijzingsrecht).
Datum Gebeurtenis
15 december 2017 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van Amstelveen Keesomlaan 6-10 BV, Bokelweg BV,
Burgwal BV, Utrecht Willem Dreeslaan BV, De Keulse Poort BV, The Safe BV, Woonfront-Antonia Veerstraat Delft BV,
Woonfront-Waldorpstraat Den Haag B.V. en Woude BV (na de voorafgaandelijke fusie tussen Woude BV als overnemen-
de vennootschap en Stein 1 B.V. als over te nemen vennootschap) en OHK Vastgoed BV.
2018
28 maart 2018 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 155.625.786,00 EUR vertegenwoordigd door 8.645.877 aandelen inge-
volge de inbreng in natura van een te renoveren studentenpand te Enschede.
27 april 2018 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de
Vennootschap in één of meer malen te verhogen.
12 juni 2018 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 233.438.670,00 EUR, vertegenwoordigd door 12.968.815 aandelen
ingevolge de kapitaalverhoging door inbreng in geld, naar aanleiding van de SPO van juni 2018 (openbare aanbieding
tot inschrijving op nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestane kapitaal met
onherleidbaar toewijzingsrecht).
12 december 2018 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 247.838.670,00 EUR, vertegenwoordigd door 13.768.815 aandelen in-
gevolge de inbreng in natura van alle aandelen in de vennootschap All-In Annadal BV.
14 december 2018 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de
Vennootschap in één of meer malen te verhogen.
Statutenwijziging m.i.v. een doelwijziging om de statuten aan te passen ingevolge gewijzigde GVV-wetgeving.
2019
16 mei 2019 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van Promiris Student NV
4 juni 2019 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 250.541.244,00 EUR, vertegenwoordigd door 13.918.958 aandelen in-
gevolge inbreng in natura in het kader van het keuzedividend.
13 juni 2019 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 258.297.246,00 EUR, vertegenwoordigd door 14.349.847 aandelen in-
gevolge de inbreng in natura van de aandelen van de vastgoedvennootschap die eigenaar is van studentensite “Studax”
te Leuven.
29 oktober 2019 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 344.396.322,00 EUR, vertegenwoordigd door 19.133.129 aandelen in-
gevolge de kapitaalverhoging door inbreng in geld, naar aanleiding van de SPO van oktober 2019 (openbare aanbieding
tot inschrijving op nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met
onherleidbaar toewijzingsrecht).
6 november 2019 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de
Vennootschap in één of meer malen te verhogen.
23 december 2019 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van Alma Student NV.
2020
18 juni 2020 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 347.315.238,00 EUR vertegenwoordigd door 19.295.291 aandelen inge-
volge de inbreng in natura van een schuldvordering van L.I.F.E. NV ten aanzien van de Vennootschap.
7 oktober 2020 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 359.150.940,00 EUR vertegenwoordigd door 19.952.830 aandelen in-
gevolge de inbreng in natura van de aandelen in Patrimonnia Couronne-Franck NV ten aanzien van de Vennootschap.
25 november 2020 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 378.835.938,00 EUR vertegenwoordigd door 21.046.441 aandelen in
gevolge van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met opheffing van het wettelijk voorkeurrecht
van, en zonder toekening van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan, de bestaande aandeelhouders, door middel van
een vrijgestelde versnelde private plaatsing bij internationale institutionele beleggers met samenstelling van een order-
boek (“accelerated bookbuild” of “ABB”).
1 ALMA
Brussel (Zaventem) — België
2 BONNEFANTEN
Maastricht — Nederland
1 2
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
321320

Datum Gebeurtenis
2021
9 maart 2021 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 454.603.122,00 EUR vertegenwoordigd door 25.255.729 aandelen in
gevolge van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met opheffing van het wettelijk voorkeursrecht
van, en met toekenning van onherleidbare toewijzingsrechten aan, de bestaande aandeelhouders.
24 juni 2021 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de
Vennootschap in één of meer malen te verhogen en aanpassing van de statuten aan het wetboek van vennootschappen
en verenigingen.
30 juni 2021 Geruisloze fusie door overneming van Xior Campus Hasselt NV.
29 november 2021 Geruisloze fusie door overneming van Patrimmonia Couronne-Franck NV, Docks Gent BV en Voskenslaan NV.
7 december 2021 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 500.063.418,00 EUR vertegenwoordigd door 27.781.301 aandelen in
gevolge van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met opheffing van het wettelijk voorkeurrecht
van, en zonder toekenning van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan, de bestaande aandeelhouders, door middel
van een vrijgestelde versnelde private plaatsing bij internationale institutionele beleggers met samenstelling van een
orderboek (“accelerated bookbuild” of “ABB”).
2022
18 mei 2022 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 504.203.796,00 EUR vertegenwoordigd door 28.011.322 aandelen in
gevolge van een kapitaalverhoging binnen het toegestaan kapitaal door inbreng in natura van de netto-dividendvorde-
ringen van de aandeelhouders op de Vennootschap (keuzedividend).
13 juni 2022 Verplaatsing van de maatschappelijke zetel van Mechelsesteenweg 34/108, 2018 Antwerpen, naar Frankrijklei 64-68,
2000 Antwerpen.
15 september 2022 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 625.545.774 EUR vertegenwoordigd door 34.752.543 aandelen ingevol-
ge de inbreng in natura van aandelen.
29 december 2022 Geruisloze fusie door overneming van Xior AGBL NV.
2023
28 februari 2023 Geruisloze fusie door overneming van Invest Drève St. Pierre NV.
25 april 2023 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 641.126.898 EUR vertegenwoordigd door 35.618.161 aandelen ingevol-
ge een kapitaalverhoging binnen het toegestaan kapitaal door de inbreng in natura van schuldvorderingen (met name
de inbreng van het Basecamp management en ontwikkelingsactiviteiten).
31 augustus 2023 Geruisloze fusie door overneming van City'zen BV.
18 december 2023 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 688.100.346 EUR vertegenwoordigd door 38.227.797 aandelen ingevol-
ge een kapitaalverhoging binnen het toegestaan kapitaal doorde inbreng in geld met opheffing van het wettelijk voor-
keurrecht van, en zonder toekenning van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan, de bestaande aandeelhouders, door
middel van een vrijgestelde versnelde private plaatsing bij internationale institutionele beleggers met samenstelling van
een orderboek (“accelerated bookbuild” of “ABB”)..
1 OUDERGEMLAAN
Brussel (Etterbeek) — België
2 ASPRELA
Porto — Portugal
12.1.4.1 Kapitaal van de Vennootschap
Een tabel die een overzicht van de evolu-
tie van het maatschappelijk kapitaal van
de Vennootschap bevat, is opgenomen in
Hoofdstuk 10.9.17 van dit Jaarverslag .
12.1.4.2 Statuut als
openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap
Xior Student Housing heeft het statuut van
openbare GVV.
De gereglementeerde vastgoedvennoot-
schap wordt in de GVV-Wetgeving gedefi-
nieerd vanuit haar activiteit. Deze activiteit
bestaat in de eerste plaats uit het ter be-
schikking stellen, rechtstreeks of via een ven-
nootschap waarin zij een deelneming bezit,
van onroerende goederen aan gebruikers.
Daarnaast kan zij ook, binnen de daartoe
bepaalde grenzen, ander vastgoed bezitten
(zoals aandelen in openbare en institutionele
GVV's, aandelen in openbare en institutionele
vastgoedbevaks, rechten van deelneming in
bepaalde buitenlandse ICB’s, aandelen uit-
gegeven door bepaalde andere REIT’s, vast-
goedcertificaten en rechten van deelneming
in een gespecialiseerd vastgoedbeleggings-
fonds), en kan zij tevens op lange termijn
rechtstreeks, of via een vennootschap waarin
zij een deelneming bezit overeenkomstig de
bepalingen van de GVV-Wetgeving, desgeval-
lend in samenwerking met derden (i) met een
publieke opdrachtgever samenwerkingsver-
banden sluiten en (ii) nuts- en andere voor-
zieningen en installaties ontwikkelen, laten
ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, be-
heren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten
of ter beschikking stellen. De GVV kan in dat
kader alle activiteiten uitoefenen die verbon-
den zijn aan de oprichting, de verbouwing, de
renovatie, de ontwikkeling (voor eigen porte-
feuille), de verwerving, de vervreemding, het
beheer en de exploitatie van onroerende goe-
deren. De GVV volgt een strategie die ertoe
strekt haar vastgoed voor lange termijn in
bezit te houden. Zij stelt bij de uitoefening van
haar activiteiten een actief beheer centraal,
wat met name impliceert dat zij zelf instaat
voor de aansturing van haar activiteiten en
de ontwikkeling en het dagelijks beheer van
de onroerende goederen, en dat alle andere
activiteiten die zij uitoefent, een toegevoegde
waarde hebben voor diezelfde onroerende
goederen of de gebruikers ervan, zoals de
aanbieding van diensten die een aanvulling
vormen op de terbeschikkingstelling van de
betrokken onroerende goederen.
Een openbare GVV is een gereglementeerde
vastgoedvennootschap waarvan de aandelen
tot de verhandeling op een gereglementeerde
markt toegelaten zijn en die financiële midde-
len in België of in het buitenland aantrekt via
een openbare aanbieding van aandelen.
Een GVV is onderworpen aan een strikt wet-
telijk regime. De Belgische wetgever heeft
ervoor gezorgd dat de GVV een grote mate
van transparantie biedt met betrekking tot
haar activiteiten en verplicht dat ten minste
80% van het gecorrigeerd positief nettore-
sultaat (in de zin van artikel 13 van het GVV-
KB), verminderd met de nettodaling van de
schuldenlast van de GVV in de loop van het
boekjaar, wordt uitgekeerd. Een GVV geniet
bovendien van een bijzonder fiscaal regime.
De GVV is onderworpen aan het toezicht van
de FSMA, alsook aan een specifieke regle-
mentering. De voornaamste kenmerken van
deze reglementering zijn de volgende:
•
De GVV moet de vorm aannemen van een
naamloze vennootschap.
•
De aandelen van een openbare GVV
moeten verplicht toegelaten zijn tot de
verhandeling op een Belgische geregle-
menteerde markt en tenminste 30% van
haar stemrechtverlenende effecten dient
continu en permanent in het bezit te zijn
van het publiek.
•
De raad van bestuur van de GVV moet zo
worden samengesteld dat de GVV con-
form artikel 4 van de GVV-Wet kan worden
bestuurd. De toegelaten activiteiten van de
GVV moeten in essentie beperkt blijven tot
de activiteiten voorzien in artikel 4 van de
GVV-Wet, zoals hierboven nader beschre-
ven.
•
Ze moet strikte regels op het vlak van be-
langenconflicten en interne controlestruc-
turen naleven.
•
De GVV mag niet optreden als bouwpro-
motor, behalve als dit occasioneel gebeurt.
•
De portefeuille moet worden geboekt
tegen Reële Waarde (onder IFRS); de GVV
mag haar vastgoed niet afschrijven.
•
De activa van de GVV wordt zowel periodiek
(per kwartaal) als op ad hoc basis (bijvoor-
beeld als de GVV aandelen uitgeeft of tot
een fusie overgaat) gewaardeerd door een
onafhankelijke Waarderingsdeskundige.
De deskundige mag slechts gedurende
maximaal drie jaar met de waardering
van een bepaald actief worden belast. Na
afloop van deze periode mag hij dit actief
pas weer waarderen nadat een periode
van drie jaar verstreken is na afloop van
de vorige periode.
•
Tenzij dit het gevolg is van een variatie van
de Reële Waarde van de activa, mag de
geconsolideerde en enkelvoudige schul-
dratio van de GVV niet meer bedragen dan
65% van de, naargelang het geval, gecon-
solideerde of enkelvoudige activa, onder
aftrek van de toegelaten afdekkingsinstru-
menten, overeenkomstig artikel 23 van het
GVV-KB.
•
De jaarlijkse financiële kosten die aan de
schuldenlast van de GVV en haar peri-
metervennootschappen zijn verbonden
mogen op geen enkel ogenblik meer be-
dragen dan 80% van het geconsolideerde
netto-bedrijfsresultaat van de GVV, over-
eenkomstig artikel 25 van het GVV-KB.
•
Het geven van zekerheden, is enkel toege-
staan in het kader van de financiering van
de activiteiten van de Vennootschap of de
Groep, en is beperkt tot 50% van de totale
Reële Waarde van de geconsolideerde
activa en, per bepaald bezwaard actief,
tot 75% van de waarde van dat bezwaard
actief.
•
De GVV diversifieert haar beleggingen
zodanig dat de risico's op passende wijze
zijn gespreid. In principe mag de GVV
geen "activageheel" aanhouden dat meer
dan 20% van de geconsolideerde activa
vertegenwoordigt.
•
Ten minste 80% van het gecorrigeerd posi-
tief nettoresultaat (in de zin van artikel 13
van het GVV-KB), verminderd met de net-
todaling van de schuldenlast van de GVV
in de loop van het boekjaar, moet worden
uitgekeerd als vergoeding van het kapitaal.
•
Dividenden die uitgekeerd worden door
een openbare GVV (zoals Xior), zijn prin-
cipieel onderworpen aan 30% roerende
voorheffing in België (cf. artikelen 171, 3°
io. 269, §1, 1° van het Wetboek van de in-
komstenbelastingen).
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
323322

•
De resultaten (huurinkomsten en meer-
waarden uit verkoop, verminderd met de
exploitatie-uitgaven en financiële lasten)
van de GVV in België zijn vrijgesteld
van vennootschapsbelasting. De GVV
is weliswaar onderworpen aan de ven-
nootschapsbelasting tegen het normale
tarief, maar slechts op een beperkte
belastbare grondslag, bestaande uit de
som van (i) de door haar ontvangen ab-
normale of goedgunstige voordelen en
(ii) de niet als beroepskosten aftrekbare
uitgaven en kosten, andere dan waar-
deverminderingen en minderwaarden
op aandelen (cf. artikel 185bis van het
Wetboek van de inkomstenbelastingen).
Daarnaast kan zij worden onderworpen
aan de bijzondere aanslag geheime com-
missielonen van 103 %, dan wel 51,5 %
indien de verkrijger een rechtspersoon
is, op de uitgekeerde commissies en
bezoldigingen die niet worden verant-
woord door individuele fiches en een
samenvattende opgave. De resultaten
uit de activiteiten in Nederland, Portugal,
Polen, Denemarken, Duitsland, Zweden
en Luxemburg zijn onderworpen aan
lokale inkomstenbelasting. De Spaanse
dochters van de GVV die eigenaar zijn
van vastgoed vallen onder het Socimi
statuut, de Spaanse equivalent van het
GVV statuut. Volgende Belgische (doch-
ter)vennootschappen zijn ingeschreven
op de lijst van gespecialiseerde vast-
goedbeleggingsfondsen: Stratos KvK NV,
Xior Bonnefanten NV, Xior Breda NV, Xior
Carré NV, Xior Delft NV, Xior Enschede I
NV, Xior LBW NV, Xior Wageningen NV,
Xior Studio Park Breda NV, Xior OAM NV,
Xior Brinktoren NV, Xior Brinktoren 2 NV,
Xior Brinktoren 3 NV, Xior Tweebaksmarkt
NV en XL Fund NV.
12.1.5 EXTERNE GROEPSSTRUCTUUR
Per 31 december 2023 ziet de groepsstructuur van de Vennootschap er als volgt uit:
FREE FLOAT
86.68%
ww
ALOXE NV
13,32%
E2H
6,13%
XIOR STUDENT HOUSING NV
BE BE & NL NL LUX ES PT PL DE DK SE
TRI-BIS BV XIOR NAMEN NV XL FUND STUBEANT BV (NL)
XIOR ZERNIKE
COOP UA
XIOR KARSPELDREEF
AMSTERDAM BV
XIOR STUDENT
HOUSING NL 2 BV
ST POTSDAM SÀRL
TERRA
DIRECTORSHIP SL
I LOVE BARCELONA
CAMPUS BESOS SL
XSHPT Portugal SA
COLLEGNO SP
ZOO (26%)
STUDENTEN-
WOHNHEIM PRAGER
STRASSE GMBH
ESHF 2 BIRKETINGET
APS
BC STUDENT
MALMÖ AB
STUBIS BV XIOR OCTOPUS NV
XL NL 1
Coöperatie UA
XL NL 2
Coöperatie UA
ROOSEVELT NV
ALL-IN
ANNADAL BV
BORGONDO FACILITIES
BV (99.99%)
XIOR ROTSOORD BV
MANAGUA
DIRECTORSHIP SLU
XIOR QUALITY
STUDENT HOUSING SL
XSH SAO JOAO
SA
ST ŁÓDŹ
REWOLUCJI 1905 SP.
Z.O.O.
ESHF 2 AARHUS
STUDENT APS
XIOR
LBW NV
XIOR
ENSCHEDE I NV
XIOR
NARITAWEG BV
LEEUWARDEN
TESSELSCHADESTR.
BV
STUBIS NL IV
BV
HUBR STUDENT
HOUSING
SL (25%+1)
XIOR STUDENT
HOUSING SPAIN
XSH OPERATIONS
PORTUGAL
(85%)
ST ŁÓDŹ
REMBIELINSKIEGO
SP ZOO
ST SKOVBRYNET
STUDENT APS
XIOR
OAM NV
XIOR
OMMEGANG NV
XIOR
GRONINGEN BV
XIOR STUDENT
HOUSING NL BV
STUBIS NL BV
MOSQUERA
DIRECTORSHIP SL
COLLBLANC STUDENT
HOUSING SL
UHUB INVESTMENT
LUMIAR SA
ST KATOWICE
KRASINSKIEGO
SP ZOO
BASECAMP STUDENT
OPERATIONS APS
XIOR
DELFT NV
XIOR
BRINKTOREN NV
Amstelveen
Laan van
Kronenburg 2 B.V.
MINERVA STUDENT
HOUSING SL
STUDENT PROPERTIES
SPAIN SOCIMI SA
UHUB INVESTMENTS
BENFICA SL
BASECAMP STUDENT
REAL ESTATE APS
XIOR
CARRÉ NV
XIOR WAGENINGEN
NV
BC SKOVBRYNET
RESIDENTIAL APS
XIOR
BREDA NV
XIOR BRINKTOREN 2
NV
STATOS KVK
NV
XIOR BRINKTOREN 3
NV
XIOR RUHL NV
XIOR
BONNEFANTEN BV
XIOR
HASSELT NV
XIOR
TWEEBAKSMARKT NV
XIOR STUDIO PARK
BREDA NV
Voor een verdeling van het aandeelhouderschap wordt verwezen naar Hoofdstuk 6.1.3.2 van dit Jaarverslag .
1 BASECAMP LYNGBY
Lyngby — Denemarken
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
325324

12.1.6 INTERNE ORGANISATIESTRUCTUUR
Over boekjaar 2023 telt het gemiddeld personeelsbestand [in VTE’s]
van de Vennootschap 223, exclusief het management team, verdeeld
onder een operationeel departement (onder leiding van de CEO en
COO) en een ondersteunend administratief departement (onder lei-
ding van de CFO).
12.1.7 Dochtervennootschappen
De Vennootschap heeft op 31 december 2023 onderstaande dochter-
en kleindochtervennootschappen en participaties die rechtstreeks
en onrechtstreeks worden aangehouden door de Vennootschap.
Naam Jurisdictie % aandelen Aangehouden door
Borgondo Facilities BV Nederland 99,99% XSH
Minerva Student Housing SOCIMI S.L.U. Spanje 100% XSH
Xior Quality Student Housing S.L.U. Spanje 100% XSH
I Love Barcelona Campus Bèsos S.A.U. Spanje 100% XSH
Mosquera Directorship SOCIMI S.L.U. Spanje 100% XSH
Terra Directorship S.L.U. Spanje 100% XSH
Managua Directorship S.L.U. Spanje 100% XSH
Minerva Student Housing SOCIMI S.L.U. Spanje 100% XSH
Collblanc Student Housing SOCIMI S.L.U. Spanje 100% XSH
HUBR Student Housing S.L. Spanje 25%+1 XSH
Student Properties Spain SOCIMI S.A. Spanje 100% XSH
Xior Student Housing Spain S.L.U. Spanje 100% XSH
XSHPT Portugal SA Portugal 100% XSH
> XSH BENFICA SA Portugal 100% XSHPT
> XSH Sao Joao S.LA. Portugal 100% XSHPT
> Uhub Operations LdaDA. Portugal 85% XSHPT
> Uhub Investment Lumiar S.A. Portugal 100% XSHPT
Collegno Sp. z.o.o. Polen 26 % XSH
ST. Łódź Rembielińskiego Sp. z.o.o. Polen 100% XSH
ST. ŁódźRewolucji 1905 Sp. z.o.o. Polen 100% XSH
ST. Katowice Krasinskiego Sp. z.o.o. Polen 100% XSH
Studentenwohnheim Prager Strasse GmbH Duitsland 100% XSH
BaseCamp Student Real Estate ApS Denemarken 100% BCRE
BaseCamp Student Operations ApS Denemarken 100% XSH
BC Skovbrynet Residential ApS Denemarken 100% XSH
ST. Skovbrynet Student ApS Denemarken 100% XSH
ESHF 2 Birketinget ApS Denemarken 100% XSH
ESHF 2 Aarhus Student ApS Denemarken 100% XSH
ESHF 2 Aarhus Residential ApS Denemarken 100% XSH
BC Student Malmö AB Zweden 100% XSH
ST Potsdam S.à.r.l Luxemburg 100% XSH
Naam Jurisdictie % aandelen Aangehouden door
Stratos KvK NV België 100% XSH
Stubis BV België 100% XSH
Invest Drève St. Pierre NV België 100% XSH
Xior Studio Park Breda NV België 100% XSH
Xior Bonnefanten NV België 100% XSH
Xior Breda NV België 100% XSH
Xior Carré NV België 100% XSH
Xior Delft NV België 100% XSH
Xior Enschede I NV België 100% XSH
Xior LBW NV België 100% XSH
Xior Wageningen NV België 100% XSH
XL Fund NV België 100% XSH
> XL NL 1 Coöperatie UA Nederland 100% XL Fund
> XL NL 2 Coöperatie UA Nederland 100% XL Fund
Stubeant BV Nederland 100% XSH
> Roosevelt NV België 100% Stubeant
Xior Octopus NV België 100% XSH
Xior Ommegang NV België 100% XSH
Xior Ruhl NV België 100% XSH
Tri-Bis BV België 100% XSH
Xior Tweebanksmarkt NV België 100% XSH
Xior OAM NV België 100% XSH
Xior Namen BV België 100% XSH
Xior Brinktoren NV België 100% XSH
Xior Brinktoren 2 NV België 100% XSH
Xior Brinktoren 3 NV België 100% XSH
Xior Hasselt NV België 100% XSH
Xior Rotsoord BV Nederland 100% XSH
Xior Naritaweg BV Nederland 100% XSH
Stubis NL BV Nederland 100% XSH
> Amstelveen Laan van Kronenbrug 2 BV Nederland 100% Stubis NL
Leeuwarden Tesselschadestraat BV Nederland 100% XSH
All-In Annadal BV Nederland 100% XSH
Xior Student Housing NL BV Nederland 100% XSH
Xior Karspeldreef Amsterdam BV Nederland 100% XSH
Xior Groningen BV Nederland 100% XSH
Xior Zernike Coöperatie UA Nederland 100% XSH
Xior Student Housing NL 2 BV Nederland 100% XSH
Stubis NL IV BV Nederland 100% XSH
De afkortingen die worden gebruikt in de
laatste kolom van onderstaande tabel
hebben de volgende betekenis:
XSH: Xior Student Housing NV
XQSH: Xior Quality Student Housing SA
SPS: Student Properties Spain SOCIMI SA
XSHPT: XSHPT SA
BCRE: BaseCamp Student Real Estate ApS
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
327326

12.1.8 BESCHIKBAARHEID VAN
VENNOOTSCHAPSDOCUMENTEN EN
ANDERE INFORMATIE
De Vennootschap moet haar (herwerkte
en gewijzigde) (gecoördineerde) statuten
en andere akten die moeten worden ge-
publiceerd in de Bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad neerleggen ter griffie van de
Rechtbank van Koophandel te Antwerpen
(België), afdeling Antwerpen, waar deze
beschikbaar zijn voor het publiek. Een kopie
van de meest recente coördinatie van de
statuten en het corporate governance char-
ter zal tevens beschikbaar worden gesteld
op de website van de Vennootschap. Het
Jaarverslag 2022 resp. 2021 wordt opge-
nomen door middel van verwijzing, en kan
eveneens worden geraadpleegd op de web-
site van de Vennootschap.
Overeenkomstig de Belgische wetgeving
moet de Vennootschap ook geauditeerde
enkelvoudige en geconsolideerde jaarre-
keningen opstellen. De enkelvoudige en
geconsolideerde jaarrekeningen en de
daarop betrekking hebbende verslagen van
de raad van bestuur en de commissaris
worden neergelegd bij de Nationale Bank
van België, waar ze beschikbaar zijn voor het
publiek. Als genoteerde vennootschap is de
Vennootschap bovendien verplicht om haar
halfjaarlijkse verkorte financiële overzichten
te publiceren, alsook haar gecontroleerde
jaarrekeningen, het verslag van de commis-
saris en het Jaarverslag van de raad van
bestuur van de Vennootschap.
De Vennootschap moet aan het publiek de
informatie bekendmaken die als "voorwe-
tenschap" wordt gekwalificeerd onder de
toepasselijke regelgeving. De Vennootschap
moet ook informatie over haar aandeelhou-
dersstructuur en bepaalde andere informa-
tie bekendmaken aan het publiek.
In overeenstemming met het Koninklijk
Besluit van 14 november 2007, wordt
dergelijke informatie en documentatie
beschikbaar gesteld via persberichten, de
financiële pers in België, de website van
de Vennootschap (op voorwaarde dat de
voorwaarden uiteengezet in artikel 14 van
het Koninklijk Besluit van 14 november 2007
zijn voldaan), de communicatiekanalen van
Euronext Brussels of een combinatie van
deze media, via dewelke deze documenten
kunnen worden geraadpleegd.
De website van de Vennootschap bevindt
zich op het adres www.xior.be. Een kopie
van voornoemde documenten kan even-
eens worden verkregen op de zetel van de
Vennootschap.
12.2 DIENSTVERLENERS VAN
DE VENNOOTSCHAP
12.2.1 WAARDERINGSDESKUNDIGEN
De Vennootschap doet overeenkomstig
artikel 24 iuncto artikel 47 e.v. van de
GVV-Wet een beroep op onafhankelijke
Waarderingsdeskundigen die verantwoor-
delijk zijn voor de periodieke en occasionele
waarderingen van haar activa.
De vastgoedexpertise-opdrachten met be-
trekking tot de in België en Nederland gelegen
onroerende goederen worden toevertrouwd
aan Stadim BV, Mechelsesteenweg 180,
2018 Antwerpen – België. De vastgoedex-
pertise-opdrachten met betrekking tot de
in Portugal gelegen onroerende goederen
worden toevertrouwd aan Cushman &
Wakefield, Avenida de Liberdade 131-5°,
1250-140 Lissabon. De vastgoedexper-
tise-opdrachten met betrekking tot de
in Spanje gelegen onroerende goederen
worden enerzijds toevertrouwd aan CBRE,
Edificio Castellano 20, P° de la Castellana
202 planta 8, 28046 Madrid en anderzijds
aan Cushman & Wakefield, Jose Ortega y
Gasset 29 6th Floor Edificio Beatriz, 28006
Madrid. De vastgoedexpertise-opdrachten
met betrekking tot de in Polen, Duitsland,
Denemarken, Luxemburg en Zweden gele-
gen onroerende goederen worden toever-
trouwd aan CBRE Limited UK, St. Martin’s
Court, 10 Paternoster Row EC4M 7 HP
London Londen, Verenigd Koninkrijk (samen,
de "Waarderingsdeskundigen"). Hiertoe
hebben de Vennootschap en de respectieve
Waarderingsdeskundigen vastgoedexperti-
se-overeenkomsten afgesloten, in het kader
waarvan de Waarderingsdeskundigen optre-
den als schatter (i) voor de initiële waardering
van het vastgoed van de Vennootschap naar
aanleiding van haar vergunning als OGVV,
(ii) voor de jaarlijkse herwaardering en de
trimestriële aanpassingen, alsook (iii) voor
eventuele latere schattingen van activa die
de Vennootschap zou wensen te verwerven
of te verkopen. De Waarderingsdeskundigen
actualiseren bovendien de totale waardering
van de activa van de Vennootschap op grond
van de marktevolutie en de eigen kenmerken
van het betrokken actief, en dit op het einde
van elk trimester.
Op basis van de overeenkomsten met
de Waarderingsdeskundigen, zijn de
Waarderingsdeskundigen aangesteld voor
een vaste periode van drie jaar, welke voor
de eerste keer, voor Nederland en België
een aanvang heeft genomen op 1 januari
2016. Overeenkomstig artikel 24 van de
GVV-Wet, kan in voorkomend geval een
nieuwe overeenkomst pas worden afgeslo-
ten met de Waarderingsdeskundigen nadat
een periode van drie jaar is verlopen tussen
het aflopen van de huidige periode en de
nieuw af te sluiten periode (rotatie-principe).
Aangezien de Waarderingsdeskundigen
echter rechtspersonen zijn, is bovenver-
meld rotatie-principe uitsluitend van toe-
passing op de natuurlijke personen die
de respectieve Waarderingsdeskundigen
vertegenwoordigen, op voorwaarde dat de
respectieve Waarderingsdeskundigen aan-
tonen dat tussen deze natuurlijke personen
een passende functionele onafhankelijkheid
bestaat. Met toepassing van dit “intern”
rotatie-principe, werd het mandaat van de
Waarderingsdeskundig hernieuwd voor een
driejarige periode, waarbij Stadim tot 31 de-
cember 2025 wordt vertegenwoordigd door
Frederik Boumans.
Het contract met Cushman & Wakefield
Portugal werd getekend op 7 mei 2019,
waarbij Cushman & Wakefield wordt verte-
genwoordigd door Ricardo Reis. Het con-
tract met CBRE werd getekend op 15 januari
2019, waarbij CBRE wordt vertegenwoor-
digd door Javier Caro.
Het contract met CBRU UK werd getekend
op 29 april 2022 waarbij CBRE UK wordt ver-
tegenwoordigd door Margaret MacDonald
en Louise Hartgen.
De Waarderingsdeskundigen waarderen alle
onroerende goederen (terreinen en gebou-
wen) die zich in de vastgoedportefeuille van
de Vennootschap zullen bevinden.
De Waarderingsdeskundigen hebben recht
op een jaarlijkse vergoeding in functie
van de omvang van de portefeuille van de
Vennootschap. De vergoeding van de des-
kundigen houdt noch rechtstreeks noch
onrechtstreeks verband met de waarde
van het door hen aan een expertise on-
derworpen vastgoed. Over boekjaar 2023
bedraagt de globale vergoeding van de
Waarderingsdeskundigen 667.946 EUR (incl.
BTW), waarvan 422.204 EUR voor Stadim,
70.865 EUR voor Cushman & Wakefield
Portugal, 44.088 EUR voor CBRE Spanje,
17.969 EUR voor Cushman & Wakefield
Spanje en 112.820 EUR voor CBRE UK.
12.2.2 COMMISSARIS
De Vennootschap heeft tijdens de bijzon-
dere algemene vergadering gehouden op
24 juni 2021, PricewaterhouseCoopers
Bedrijfsrevisoren BV (ofwel PwC), met maat-
schappelijke zetel te Culliganlaan 5, 1831
Machelen, ingeschreven bij de Kruispuntbank
van Ondernemingen onder het onderne-
mingsnummer BTW BE 0429.501.944
(RPR Brussel, Nederlandstalig), vertegen-
woordigd door de heer Jeroen Bockaert,
bedrijfsrevisor, en lid van het Instituut
van de Bedrijfsrevisoren, herbenoemd als
commissaris van de Vennootschap (d.i. de
Commissaris), en dit tot en met de gewone
algemene vergadering die zal beslissen over
de jaarrekening opgesteld voor het boekjaar
afgesloten op 31 december 2023.
De jaarvergoeding van de Commissaris
voor het onderzoek en de revisie van de en-
kelvoudige en geconsolideerde rekeningen
van de Vennootschap en haar dochterven-
nootschappen werd voor de looptijd van zijn
hernieuwd mandaat door de algemene ver-
gadering van de Vennootschap vastgesteld
op 47.753,73 EUR (exclusief BTW en on-
kosten), jaarlijks te indexeren. Ten gevolge
van wijzigingen in de consolidatieperimeter
werden de vergoedingen verhoogd.
Voor een overzicht van de vergoeding van
de Commissaris in het boekjaar 2023, wordt
verwezen naar Hoofdstuk 10.9.28 van dit
Jaarverslag.
De Commissaris heeft de inlassing in dit
Jaarverslag aanvaard van de verslagen
van de Commissaris opgenomen onder
Hoofstuk 7.6.4 en Hoofdstuk 10.9.36 van
dit Jaarverslag.
12.2.3 FINANCIËLE DIENST
ING België NV
Legal Financial Markets
Marc Sanders
Marnixlaan 24
1000 Brussel
+ 32 2 547 31 40
marc.sanders@ing.be
Er werd een vergoeding betaald van 42.570
EUR (excl. BTW) voor 2023.
12.2.4 LIQUIDITY PROVIDER
Van Lanschot Kempen Wealth
Management NV
Beethovenstraat 300
1077 WZ Amsterdam
Er werd een vergoeding betaald van 20.000
EUR (excl. BTW) voor 2023.
1 PRINCE
Antwerpen — België
2 PXL
Hasselt —België
1 1
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
329328

12.3 GECOÖRDINEERDE
STATUTEN VAN DE VENNOOT-
SCHAP PER 18 DECEMBER
2023
1
“XIOR STUDENT HOUSING”
in het kort “XIOR”
Naamloze Vennootschap
openbare gereglementeerde vastgoed-
vennootschap naar Belgisch recht
te 2000 Antwerpen, Frankrijklei 64-68.
RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen
0547.972.794
www.xior.be - e-mailadres: ir@xior.be.
HISTORIEK
De vennootschap werd opgericht als
besloten vennootschap met beperkte
aansprakelijkheid bij akte verleden voor on-
dergetekende notaris Peter Timmermans
op 10 maart 2014, bekendgemaakt in de
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van
28 maart daarna onder nummer 2014-03-
28/14069091.
De statuten werden gewijzigd bij akten verle-
den voor zelfde notaris Peter Timmermans
op :
•
23 september 2015, houdende onder
meer omzetting van de rechtsvorm in de
huidige, bekendgemaakt in de bijlagen
bij het Belgisch Staatsblad van 20 no-
vember daarna onder nummer 2015-11-
20/0162805.
•
23 november 2015, houdende onder
meer kapitaalverhoging, een aanpassing
van de statuten tot het bekomen van
het statuut van openbare gereglemen-
teerde vastgoedvennoot-schap, bekend-
gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad van 8 december daarna onder
nummer 2015-12-08/0170864.
•
11 december 2015, houdende diverse
fusies door overneming, en kapitaalver-
hoging door inbreng in natura en in geld,
bekendgemaakt in de bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad van 5 januari daarna
onder nummer 2016-01-05/0001184.
•
1 maart 2016, houdende fusie door over-
neming, bekendgemaakt in de bijlagen bij
het Belgisch Staatsblad van 6 april daarna
onder nummer 2016-04-06/16047694.
1
De statuten van de Vennootschap werden in 2024 opnieuw gewijzigd ten gevolge van de bijzondere algemene vergadering gehouden op 19 februari 2024.
De statuten werden gewijzigd bij akte verle-
den voor notaris Yves De Deken, vervangende
zijn ambtgenoot notaris Peter Timmermans,
belet, beiden te Antwerpen, op 1 augustus
2016, houdende fusie door overneming, be-
kendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad van 5 september daarna onder
nummer 2016-09-05/16123425.
De statuten werden gewijzigd bij akte
verleden voor voornoemde notaris Peter
Timmermans op:
•
11 oktober 2016, houdende kapitaalver-
hoging door inbreng in natura in het kader
van het toegestane kapitaal, bekend-
gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad van 31 oktober daarna onder
nummer 2016-10-31/16150541.
•
17 januari 2017, houdende kapitaalverho-
ging door inbreng in natura in het kader
van het toegestane kapitaal, bekend-
gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad van 15 februari daarna onder
nummer 2017-02-15/17024925.
•
22 juni 2017, houdende vaststelling van
de verwezenlijking van kapitaalverhoging
door inbreng in geld (waartoe beslist
werd door de raad van bestuur van 6 juni
2017 in het kader van het toegestane
kapitaal, gehouden voor zelfde onderge-
tekende notaris, bekendgemaakt in de
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van
21 juni daarna onder nummer 2017-06-
21/17086917), bekendgemaakt in de
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van
10 juli daarna onder nummer 2017-07-
10/17098233.
•
28 maart 2018, houdende kapitaalver-
hoging door inbreng in natura, bekend-
gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad van 20 april daarna onder
nummer 2018-04-20/18065090.
•
27 april 2018, houdende hernieuwing
machtiging toegestane kapitaal, bekend-
gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad van 28 mei daarna onder
nummer 2018-05-28/18082291.
•
12 juni 2018, houdende vaststelling van
de verwezenlijking van kapitaalverhoging
door inbreng in geld (waartoe beslist
werd door de raad van bestuur van 29
mei 2018 in het kader van het toegestane
kapitaal, gehouden voor zelfde onderge-
tekende notaris), bekendgemaakt in de
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van
18 juni daarna onder nummer 2016-06-
18/18317764.
•
12 december 2018, houdende kapitaal-
verhoging door inbreng in natura in kader
van het toegestane kapitaal, bekend-
gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad van 17 december daarna
onder nummer 2018-12-17/18340508.
•
14 december 2018, houdende doelwijzi-
ging en hernieuwing van de machtiging
toegestane kapitaal, bekendgemaakt in
de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad
van 21 december daarna onder nummer
2018-12-21/0341749.
•
4 juni 2019, houdende vaststelling van
de verwezenlijking van kapitaalverhoging
door inbreng in natura, bekendgemaakt
in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad
van zes juni daarna onder nummer 2019-
0606/19320265 (tot welke kapitaalver-
hoging beslist werd door de raad van
bestuur van 16 mei 2019 in het kader van
het toegestane kapitaal, gehouden voor
zelfde ondergetekende notaris, bekend-
gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad van 24 mei daarna onder
nummer 2019-05-24/19318725).
•
13 juni 2019, houdende kapitaalverhoging
door inbreng in natura, bekendgemaakt
in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad
van achttien juni daarna onder nummer
2019-06-18/19321724.
•
29 oktober 2019, houdende vaststelling
van de verwezenlijking van kapitaalver-
hoging door inbreng in geld (tot welke
kapitaalverhoging beslist werd door de
raad van bestuur van 15 oktober 2019
in het kader van het toegestane kapitaal,
gehouden voor zelfde ondergetekende
notaris, bekendgemaakt in de bijlagen
bij het Belgisch Staatsblad van 24 ok-
tober daarna met nummer 2019-10-
24/19340581), bekendgemaakt in de
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van
31 oktober daarna onder nummer 2019-
1031/19341646.
•
6 november 2019, houdende hernieu-
wing van de machtiging toegestane
kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen
bij het Belgisch Staatsblad van 14 no-
vember daarna onder nummer 2019-11-
14/19343364.
•
18 juni 2020, houdende kapitaalverhoging
door inbreng in natura in het kader van
het toegestane kapitaal, bekendgemaakt
in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad
van 29 juni daarna onder nummer 2020-
06-29/20328897.
•
7 oktober 2020, houdende kapitaalverho-
ging door inbreng in natura in het kader
van het toegestane kapitaal, bekend-
gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad van 12 oktober daarna onder
nummer 2020-10-12/20348275.
•
25 november 2020, houdende vaststel-
ling van de verwezenlijking van kapitaal-
verhoging door inbreng in geld (tot welke
kapitaalverhoging beslist werd door
de raad van bestuur van 19 november
2020 in het kader van het toegestane
kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen
bij het Belgisch Staatsblad van 26 no-
vember daarna onder nummer 2020-
11-26/20357178), bekendgemaakt in de
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 2
december daarna onder nummer 2020-
12-02/00358296.
•
9 maart 2021, houdende vaststelling
van de verwezenlijking van kapitaalver-
hoging door inbreng in geld (tot welke
kapitaalverhoging beslist werd door de
raad van bestuur van 23 februari 2021
in het kader van het toegestane kapitaal,
bekendgemaakt in de bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad van 1 maart daarna
onder nummer 2021-03-01/21313257),
bekendgemaakt in de bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad van 22 maart daarna
onder nummer 2021-03-22/21317952.
•
24 juni 2021, houdende hernieuwing van
de machtiging toegestane kapitaal en
aanpassing aan het Wetboek van ven-
nootschappen en verenigingen (WVV),
bekendgemaakt in de bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad van 29 juni daarna
onder nummer 2021-06-29/0339812.
•
7 december 2021, houdende vaststelling
van de verwezenlijking van kapitaalver-
hoging door inbreng in geld (tot welke
kapitaalverhoging beslist werd door
de raad van bestuur van 2 december
2021 in het kader van het toegestane
kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen
bij het Belgisch Staatsblad van 15 de-
cember daarna onder nummer 2021-
12-15/0374036), bekendgemaakt in de
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van
16 december daarna onder nummer
2021-12-16/0374429
•
7 juni 2022, houdende vaststelling van
de verwezenlijking van kapitaalverho-
ging door inbreng in natura, tot welke
kapitaalverhoging beslist werd door de
raad van bestuur van 18 mei 2022 in het
kader van het toegestane kapitaal, teza-
men bekendgemaakt in de bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad van 22 juni daarna
onder nummer 2022-06-22/0339916.
•
15 september 2022, houdende kapitaal-
verhoging door inbreng in natura en her-
nieuwing van de machtiging toegestane
kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen
bij het Belgisch Staatsblad van 27 sep-
tember daarna onder nummer 2022-09-
27/0360427.
•
25 april 2023, houdende kapitaalverho-
ging door inbreng in natura in het kader
van het toegestane kapitaal, bekend-
gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch
Staatsblad van 2 juni daarna onder
nummer 2023-06-02/0351526.
•
18 december 2023, houdende vaststelling
van de kapitaalverhoging door inbreng in
natura (tot welke kapitaalverhoging be-
slist werd door de raad van bestuur van
13 december 2023 in het kader van het
toegestane kapitaal), beide neergelegd
voor bekendmaking in de bijlagen bij het
Belgisch Staatsblad, ten gevolge waarvan
huidige coördinatie.
STATUTEN
HOOFDSTUK I – NAAM – VORM – DUUR –
ZETEL – VOORWERP – WEBSITE –
E-MAILADRES – VERBODSBEPALINGEN
ARTIKEL 1. NAAM EN VORM
De vennootschap draagt de benaming “Xior
Student Housing”, of afgekort “Xior”.
De vennootschap heeft de vorm van een
naamloze vennootschap.
De vennootschap is een openbare geregle-
menteerde vastgoedvennootschap, hierna
“openbare GVV” of “OGVV”, in de zin van de
wet van 12 mei 2014 betreffende de gere-
glementeerde vastgoedvennootschappen
(de “GVV-Wet”) waarvan de aandelen zijn
toegelaten tot de verhandeling op een gere-
glementeerde markt en die haar financiële
middelen in België of in het buitenland aan-
trekt via een openbaar aanbod van aandelen.
De benaming van de vennootschap en
het geheel van de documenten die van de
Vennootschap uitgaan (inbegrepen alle
akten en facturen) bevatten de vermelding
“openbare gereglementeerde vastgoedven-
nootschap naar Belgisch recht” of “openbare
GVV naar Belgisch recht”. Tevens dient de
naam steeds door de woorden “naamlo-
ze vennootschap” of de afkorting “NV” te
worden voorafgegaan of gevolgd.
De vennootschap is onderworpen aan de op
elk ogenblik toepasselijke regelgeving op de
gereglementeerde vastgoedvennootschap-
pen en in het bijzonder aan de bepalingen
van de GVV-Wet en het Koninklijk Besluit
van 13 juli 2014 met betrekking tot geregle-
menteerde vastgoedvennootschappen (het
"GVV-KB").
ARTIKEL 2. DUUR
De vennootschap is opgericht voor onbe-
paalde duur.
ARTIKEL 3. ZETEL – WEBSITE –
E-MAILADRES
De zetel van de vennootschap is gevestigd in
het Vlaamse Gewest.
De raad van bestuur is bevoegd de zetel van
de Vennootschap binnen België te verplaat-
sen voor zover die verplaatsing overeen-
komstig de toepasselijke taalwetgeving niet
verplicht tot een wijziging van de taal van
de statuten. Dergelijke beslissing vereist
geen statutenwijziging, tenzij de zetel van
de Vennootschap wordt verplaatst naar een
ander Gewest. In dat laatste geval is de raad
van bestuur bevoegd om tot de statutenwij-
ziging te beslissen.
Indien ten gevolge van de verplaatsing
van de zetel de taal van de statuten moet
worden gewijzigd, kan enkel de algemene
vergadering deze beslissing nemen met
inachtneming van de vereisten voor een sta-
tutenwijziging.
De vennootschap kan bij eenvoudig besluit
van de raad van bestuur zowel in België als
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
331330

in het buitenland, administratieve zetels, fili-
alen of agentschappen oprichten.
De website van de vennootschap is www.
xior.be. Het e-mailadres van de vennoot-
schap is ir@xior.be.
De raad van bestuur kan het e-mailadres en
de website van de Vennootschap wijzigen
in overeenstemming met het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
ARTIKEL 4. VOORWERP
De vennootschap heeft als uitsluitend
voorwerp (x) rechtstreeks of via een ven-
nootschap waarin zij een deelneming bezit
conform de bepalingen van de GVV-Wet en
de ter uitvoering ervan genomen besluiten
en reglementen, onroerende goederen ter
beschikking te stellen van gebruikers, en (y)
binnen de grenzen van de GVV-Wet, vast-
goed te bezitten.
Onder vastgoed wordt verstaan, het vast-
goed in de zin van de GVV-Wet, alsook alle
andere goederen, aandelen of rechten die
door de toepasselijke regelgeving op de ge-
reglementeerde vastgoedvennootschappen
als vastgoed worden gedefinieerd.
In het kader van de terbeschikkingstelling
van onroerende goederen, kan de vennoot-
schap met name alle activiteiten uitoefe-
nen die verband houden met de oprichting,
de bouw (zonder afbreuk te doen aan het
verbod om op te treden als bouwpromo-
tor, behoudens wanneer het occasionele
verrichtingen betreft), de verbouwing, de
renovatie, de inrichting, de ontwikkeling, de
verwerving, de vervreemding, de verhuur, de
onderverhuring, de ruil, de inbreng, de over-
dracht, de verkaveling, het onderbrengen
onder het stelsel van mede-eigendom of on-
verdeeldheid van vastgoed, het verlenen of
verkrijgen van opstalrechten, vruchtgebruik,
erfpacht of andere zakelijke of persoonlijke
rechten op vastgoed, het beheer en de ex-
ploitatie van onroerende goederen.
De vennootschap mag tevens in overeen-
stemming met de toepasselijke regelgeving
op de gereglementeerde vastgoedvennoot-
schappen:
i. onroerende goederen, met of zonder
koopoptie, in leasing nemen;
ii. onroerende goederen, met of zonder
koopoptie, in leasing geven, met dien
verstande dat het in leasing geven van
onroerende goederen met koopoptie
slechts als bijkomende activiteit kan
worden uitgeoefend, tenzij indien die
onroerende goederen bestemd zijn
voor doeleinden van algemeen belang,
met inbegrip van sociale huisvesting en
onderwijs, in welk geval deze activiteit
als hoofdactiviteit mag worden uitgeoe-
fend;
iii. activiteiten ontwikkelen in het kader
van publiek-private samenwerking
binnen de daartoe door de toepasselij-
ke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen bepaalde
grenzen, al dan niet ondergebracht in
een institutionele gereglementeerde
vastgoedvennootschap;
iv. als bijkomende of tijdelijke activiteit, be-
leggen in effecten die geen vastgoed zijn
in de zin van de toepasselijke regelge-
ving op de gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen. Deze beleggingen
zullen uitgevoerd worden in overeen-
stemming met het risicobeheerbeleid
aangenomen door de vennootschap en
zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een
passende risicodiversificatie verzeke-
ren. De vennootschap mag eveneens
niet-toegewezen liquide middelen be-
zitten. De liquide middelen kunnen in
alle munten gehouden worden onder de
vorm van een zicht- of termijn deposito
of in de vorm van enig ander gemakkelijk
verhandelbaar monetair instrument;
v. hypotheken of andere persoonlijke of
zakelijke zekerheden stellen in het kader
van de financiering van de vastgoe-
dactiviteiten van de vennootschap of
haar groep, binnen de daartoe door de
toepasselijke regelgeving op de geregle-
menteerde vastgoedvennootschappen
bepaalde grenzen;
vi. kredieten aangaan en kredieten ver-
strekken binnen de daartoe door de
toepasselijke regelgeving op de geregle-
menteerde vastgoedvennootschappen
bepaalde grenzen;
vii. verrichtingen op toegelaten afdek-
kingsinstrumenten aangaan, voor zover
deze verrichtingen deel uitmaken van
een door de vennootschap vastgelegd
beleid ter dekking van financiële risico’s,
met uitzondering van speculatieve ver-
richtingen.
De vennootschap mag, met inachtneming
van de toepasselijke regelgeving op de gere-
glementeerde vastgoedvennootschappen,
alle onroerende of roerende goederen, mate-
rialen en benodigdheden, verwerven, huren
of verhuren, overdragen of ruilen, en in het
algemeen, alle commerciële of financiële
handelingen (met inbegrip van "aanvullende
diensten", zoals bedoeld in de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vast-
goedvennootschappen) verrichten die recht-
streeks of onrechtstreeks in verband staan
met haar voorwerp of welke eenvoudig van
aard zijn om de verwezenlijking ervan na te
streven of te vergemakkelijken, en dit zowel
in het binnen- als in het buitenland.
Met inachtneming van de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde
vast goed vennootschappen, kan de ven-
nootschap door middel van inbreng in geld
of in natura, van fusie, (partiële) splitsing
of een andere vennootschapsrechtelijke
herstructurering, inschrijving, deelneming,
lidmaatschap, financiële tussenkomst of
op een andere wijze, een aandeel nemen
in (of lid te zijn van) alle bestaande of op te
richten vennootschappen, ondernemingen
of verenigingen, in België of het buitenland,
waarvan het voorwerp gelijkaardig of
aanvullend is aan het hare, of van aard is
de verwezenlijking van haar voorwerp na
te streven of te vergemakkelijken en, in
het algemeen, alle verrichtingen stellen die
rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden
zijn met haar voorwerp.
ARTIKEL 5. VERBODSBEPALINGEN
De vennootschap kan geenszins:
viii. handelen als vastgoedpromotor in de
zin van de toepasselijke regelgeving op
de gereglementeerde vastgoedvennoot-
schappen, met uitsluiting van occasio-
nele verrichtingen;
ix. deelnemen aan een syndicaat voor
vaste overname of waarborg;
x. financiële instrumenten lenen, met uit-
zondering evenwel van leningen onder
de voorwaarden en volgens de bepa-
lingen van het koninklijk besluit van 7
maart 2006 worden verricht;
xi. financiële instrumenten verwerven die
zijn uitgegeven door een vennootschap
of een privaatrechtelijke vereniging die
failliet werd verklaard, die een onder-
hands akkoord heeft gesloten met haar
schuldeisers, die het voorwerp uitmaakt
van een procedure van gerechtelijke
reorganisatie, die uitstel van betaling
heeft bekomen of die in het buitenland
het voorwerp heeft uitgemaakt van een
gelijkaardige maatregel; en
xii. contractuele afspraken maken of statu-
taire bedingen voorzien met betrekking
tot perimetervennootschappen, die af-
breuk zouden doen aan de stemkracht
die hen overeenkomstig de toepasselij-
ke wet toekomt in functie van een deel-
neming van 25% plus één aandeel.
HOOFDSTUK II – KAPITAAL – AANDELEN -
ANDERE EFFECTEN
ARTIKEL 6. KAPITAAL
Het kapitaal is vastgesteld op zeshon-
derdachtentachtig miljoen honderd dui-
zend driehonderdzesenveertig euro (EUR
688.100.346). Het is vertegenwoordigd
door achtendertig miljoen tweehonderd-
zevenentwintig duizend zevenhonderd-
zevenennegentig (38.227.797) aandelen
zonder vermelding van nominale waarde,
die elk één/achtendertig miljoen tweehon-
derdzevenentwintig duizend zevenhonderd
zevenennegentigste van het kapitaal verte-
genwoordigen.
ARTIKEL 7. TOEGESTANE KAPITAAL
De raad van bestuur is gemachtigd om het
kapitaal, in één of meerdere malen, te verho-
gen op de data en tegen de voorwaarden die
hij zal vaststellen, in één of meerdere keren:
(1) voor kapitaalverhogingen bij wijze van
inbreng in geld waarbij wordt voorzien
in de mogelijkheid tot de uitoefening van
het wettelijk voorkeurrecht of van het
onherleidbaar toewijzingsrecht door de
aandeelhouders van de Vennootschap,
met een maximumbedrag van tweehon-
derdzevenentwintig miljoen driehonder-
denéénduizend vijfhonderdéénenzestig
euro (EUR 227.301.561,00),
(2) voor kapitaalverhogingen in het kader
van de uitkering van een keuzedividend,
met een maximumbedrag van tweehon-
derdzevenentwintig miljoen driehonder-
denéénduizend vijfhonderdéénenzestig
euro (EUR 227.301.561,00),
(3) voor kapitaalverhogingen bij wijze van (i)
inbreng in geld waarbij niet wordt voor-
zien in de mogelijkheid tot de uitoefening
van het wettelijk voorkeurrecht of van het
onherleidbaar toewijzingsrecht door de
aandeelhouders van de Vennootschap
en (ii) inbreng in natura, met een maxi-
mumbedrag van tweeënzestig miljoen
vijfhonderdvierenvijftig duizend vijf-
honderdzevenenzeventig euro (EUR
62.554.577) in totaal,
met dien verstande dat de raad van bestuur
in elk geval het kapitaal nooit zal kunnen
verhogen met meer dan het wettelijke maxi-
mumbedrag, zijnde 100% van het bedrag van
het kapitaal zeshonderdvijfentwintig miljoen
vijfhonderdvijfenveertig duizend zevenhon-
derdvierenzeventig euro (EUR 625.545.774)
op datum van de buitengewone algemene
vergadering van 15 september 2022.
Deze machtiging is geldig voor een duur
van vijf jaar vanaf de bekendmaking in de
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de
notulen van de buitengewone algemene ver-
gadering van 15 september 2022.
Deze machtiging is hernieuwbaar.
Bij elke kapitaalverhoging zal de raad van
bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie
en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe
effecten vaststellen.
Binnen de grenzen bepaald in het eerste
lid, kan/kunnen deze kapitaalverhoging(en)
worden uitgevoerd door inbreng in geld, door
inbreng in natura, bij wijze van een gemeng-
de inbreng of door omzetting van reserves,
met inbegrip van overgedragen winsten en
uitgiftepremies evenals alle eigen vermo-
gensbestanddelen onder de enkelvoudige
IFRS-jaarrekening van de vennootschap
(opgesteld uit hoofde van de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vast-
goedvennootschappen) die voor conversie
in kapitaal vatbaar zijn, en al dan niet met
creatie van nieuwe effecten, overeenkom-
stig de regels voorgeschreven door de toe-
passelijke regelgeving en deze statuten.
De raad van bestuur kan daarbij nieuwe aan-
delen uitgeven. In voorkomend geval zullen
de uitgiftepremies op één of meer afzonder-
lijke rekeningen onder het eigen vermogen
op het passief van de balans worden ge-
boekt en behouden. De raad van bestuur kan
vrij beslissen om de uitgiftepremies, eventu-
eel na aftrek van een bedrag maximaal gelijk
aan de kosten van de kapitaalverhoging in
de zin van de toepasselijke IFRS-regels, in
het geval van een kapitaalverhoging waar-
toe de raad van bestuur beslist heeft, op een
onbeschikbare reserverekening te plaatsen
die op dezelfde wijze als het kapitaal een
waarborg voor derden zal uitmaken en die,
onder voorbehoud van zijn incorporatie in
het kapitaal, slechts zal kunnen worden ver-
minderd of afgeschaft bij beslissing van de
algemene vergadering van aandeelhouders
beraadslagend volgens de voorwaarden van
quorum en meerderheid vereist voor een
statutenwijziging.
Binnen de grenzen bepaald in het eerste
lid, kan de raad van bestuur tevens inschrij-
vingsrechten (al dan niet aan een ander
effect gehecht) en converteerbare obligaties
of obligaties terugbetaalbaar in aandelen
uitgeven, die aanleiding kunnen geven tot
de creatie van dezelfde effecten waarnaar
wordt verwezen in het vorige lid, en dit
steeds met naleving van de regels voorge-
schreven door de toepasselijke regelgeving
en deze statuten.
Binnen de grenzen bepaald in het eerste
lid en onverminderd de toepassing van de
toepasselijke regelgeving, kan de raad van
bestuur daarbij het voorkeurrecht beper-
ken of opheffen, ook wanneer dit gebeurt
ten gunste van één of meer bepaalde per-
sonen andere dan personeelsleden van de
vennootschap of van haar dochtervennoot-
schappen, voor zover aan de bestaande
aandeelhouders een onherleidbaar toewij-
zingsrecht wordt verleend bij de toekenning
van nieuwe effecten (voor zover wettelijk
vereist). Dat onherleidbaar toewijzingsrecht
dient tenminste te voldoen aan de modali-
teiten vermeld in artikel 11.1 van deze sta-
tuten. Onverminderd de toepassing van de
toepasselijke regelgeving, zijn voormelde
beperkingen in het kader van de opheffing
of beperking van het voorkeurrecht niet van
toepassing bij een inbreng in geld met be-
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
333332

perking of opheffing van het voorkeurrecht,
(i) in het kader van het toegestane kapitaal
waarbij het gecumuleerde bedrag van de
kapitaalverhogingen die, overeenkomstig
artikel 26, §1, derde lid GVV-Wet, zijn uitge-
voerd over een periode van 12 maanden, niet
meer bedraagt dan 10 % van het bedrag van
het kapitaal op het ogenblik van de beslis-
sing tot kapitaalverhoging of (ii) in aanvulling
op een inbreng in natura in het kader van de
uitkering van een keuzedividend, voor zover
dit effectief voor alle aandeelhouders betaal-
baar wordt gesteld.
Bij uitgifte van effecten tegen inbreng in
natura moeten de voorwaarden vermeld in
artikel 11.2 van deze statuten worden na-
geleefd (met inbegrip van de mogelijkheid
een bedrag af te trekken dat overeenstemt
met het deel van het niet-uitgekeerde bruto
dividend). De bijzondere regels inzake de ka-
pitaalverhoging in natura uiteengezet onder
artikel 11.2 zijn echter niet van toepassing
bij de inbreng van het recht op dividend in
het kader van de uitkering van een keuze-
dividend, voor zover dit effectief voor alle
aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
De raad van bestuur is bevoegd om de sta-
tutenwijzigingen die eruit voortvloeien op
authentieke wijze te laten vaststellen.
ARTIKEL 8. AARD VAN DE AANDELEN
De aandelen zijn zonder vermelding van no-
minale waarde.
De aandelen van de vennootschap zijn op
naam of gedematerialiseerd, naar keuze van
hun eigenaar of houder (hierna de “Titularis”)
en volgens de beperkingen opgelegd door
de wet. De Titularis kan op elk ogenblik en
zonder kosten schriftelijk de omzetting
vragen van zijn aandelen op naam in gede-
materialiseerde aandelen.
Elk gedematerialiseerd aandeel wordt ver-
tegenwoordigd door een boeking op een
rekening op naam van zijn Titularis bij een
erkende rekeninghouder of bij een vereffe-
ningsinstelling.
Op de zetel van de vennootschap wordt een
register gehouden van aandelen op naam, in
voorkomend geval in elektronische vorm. De
Titularissen van aandelen op naam kunnen
kennis nemen van het volledige register van
de aandelen op naam.
Er zijn geen verschillende soorten van aan-
delen.
ARTIKEL 9. EFFECTEN
De vennootschap kan, met uitzondering
van winstbewijzen en soortgelijke effecten
en mits inachtneming van de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vast-
goedvennootschappen en de statuten, alle
effecten uitgeven die niet door of krachtens
de wet zijn verboden, in overeenstemming
met de daartoe voorgeschreven regels en
de toepasselijke regelgeving op de gere-
glementeerde vastgoedvennootschappen.
Deze effecten zijn op naam of gedemateri-
aliseerd.
ARTIKEL 10. VERWERVING EN
VERVREEMDING VAN EIGEN AANDELEN
De vennootschap mag onder de voorwaar-
den bepaald door de wet haar eigen aandelen
verwerven, in pand nemen of vervreemden.
Ingevolge de beslissing van de algemene
vergadering van aandeelhouders van 23
november 2015, is het de raad van bestuur
toegestaan eigen aandelen te vervreem-
den, aan een eenheidsprijs die niet lager
zal mogen zijn dan vijfenzeventig procent
(75%) van het gemiddelde van de koers van
de laatste dertig dagen van de notering van
het aandeel op Euronext Brussels.
Deze toelating is verleend voor een onbe-
perkte duur.
ARTIKEL 11. WIJZIGING VAN HET
KAPITAAL
Onverminderd de mogelijkheid tot aan-
wending van het toegestane kapitaal door
besluit van de raad van bestuur, en mits
inachtneming van de toepasselijke regelge-
ving op de gereglementeerde vastgoedven-
nootschappen, kan tot kapitaalverhoging
of kapitaalvermindering slechts worden
besloten door een buitengewone algemene
vergadering ten overstaan van een notaris.
Indien de algemene vergadering besluit om
een uitgiftepremie te vragen, dient deze
op een onbeschikbare reserverekening te
worden geplaatst die op dezelfde wijze als
het kapitaal een waarborg voor derden zal
uitmaken en die, onder voorbehoud van
zijn incorporatie in het kapitaal, slechts zal
kunnen worden verminderd of afgeschaft bij
beslissing van de algemene vergadering van
aandeelhouders beraadslagend volgens de
voorwaarden van quorum en meerderheid
vereist voor een statutenwijziging.
11.1 Kapitaalverhoging in geld
In geval van een kapitaalverhoging door in-
breng in geld bij beslissing van de algemene
vergadering of in het kader van het toegesta-
ne kapitaal en onverminderd de toepassing
van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen, kan het voorkeurrecht van
de aandeelhouders enkel worden beperkt
of opgeheven voor zover er, in de mate dat
de toepasselijke regelgeving op de geregle-
menteerde vastgoedvennootschappen dit
vereist, aan de bestaande aandeelhouders
een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt
verleend bij de toekenning van nieuwe ef-
fecten.
Dat onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet
in voorkomend geval aan de volgende voor-
waarden opgelegd door de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vast-
goedvennootschappen:
xiii. het heeft betrekking op alle nieuw uitge-
geven effecten;
xiv. het wordt aan de aandeelhouders ver-
leend naar rato van het deel van het
kapitaal dat hun aandelen vertegen-
woordigen op het moment van de ver-
richting;
xv. uiterlijk aan de vooravond van de ope-
ning van de openbare inschrijvingsperio-
de wordt een maximumprijs per aandeel
aangekondigd; en
xvi. de openbare inschrijvingsperiode moet
in dat geval minimaal drie beursdagen
bedragen.
Het onherleidbaar toewijzingsrecht is van
toepassing op de uitgifte van aandelen, con-
verteerbare obligaties en inschrijvingsrech-
ten die kunnen worden uitgeoefend bij wijze
van inbreng in geld.
Overeenkomstig de toepasselijke regelge-
ving op de gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen, moet zulk onherleidbaar
toewijzingsrecht echter in elk geval niet
worden toegekend in geval van kapitaal-
verhoging door inbreng in geld uitgevoerd
onder de volgende voorwaarden:
xvii. de kapitaalverhoging gebeurt met ge-
bruik van het toegestane kapitaal;
xviii. het gecumuleerde bedrag van de kapi-
taalverhogingen die, overeenkomstig
dit lid, zijn uitgevoerd over een periode
van 12 maanden, bedraagt niet meer
dan 10 % van het bedrag van het kapi-
taal op het ogenblik van de beslissing
tot kapitaalverhoging.
Dit onherleidbaar toewijzingsrecht moet
evenmin worden verleend in geval van een
inbreng in geld met beperking of opheffing
van het voorkeurrecht, ter aanvulling op een
inbreng in natura in het kader van de uitke-
ring van een keuzedividend, voor zover dit ef-
fectief voor alle aandeelhouders betaalbaar
wordt gesteld.
11.2 Kapitaalverhoging in natura
De kapitaalverhogingen door inbreng in
natura zijn onderworpen aan de voorschrif-
ten van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen. Daarenboven moeten,
overeenkomstig de toepasselijke regelge-
ving op de gereglementeerde vastgoedven-
nootschappen, de volgende voorwaarden
worden nageleefd in geval van inbreng in
natura:
xix. de identiteit van de inbrenger moet
worden vermeld in het verslag van de
raad van bestuur met betrekking tot
de inbreng in natura, evenals, in voor-
komend geval, in de oproeping tot de
algemene vergadering die voor de kapi-
taalverhoging wordt bijeengeroepen;
xx. de uitgifteprijs mag niet minder be-
dragen dan de laagste waarde tussen,
ofwel (a) een nettowaarde per aandeel
die dateert van ten hoogste vier maan-
den vóór de datum van de inbreng-
overeenkomst of, naar keuze van de
vennootschap, vóór de datum van de
akte van kapitaalverhoging, ofwel (b) de
gemiddelde slotkoers van de dertig ka-
lenderdagen voorafgaand aan diezelfde
datum.
In verband hiermee is het toegestaan om van
het in punt (b) bedoelde bedrag een bedrag
af te trekken dat overeenstemt met het deel
van het niet-uitgekeerde bruto dividend
waarop de nieuwe aandelen eventueel geen
recht zouden geven. De raad van bestuur zal
in voorkomend geval het aldus afgetrokken
dividendbedrag specifiek verantwoorden in
zijn bijzonder verslag en de financiële voor-
waarden van de verrichting toelichten in zijn
jaarlijks financieel verslag.
xxi. behalve indien de uitgifteprijs, of in het
geval bedoeld in artikel 11.3, de ruil-
verhouding, alsook de betrokken mo-
daliteiten uiterlijk op de werkdag na de
afsluiting van de inbrengovereenkomst
worden bepaald en aan het publiek
worden meegedeeld met vermelding van
de termijn waarbinnen de kapitaalverho-
ging effectief zal worden doorgevoerd,
wordt de akte van kapitaalverhoging
verleden binnen een maximale termijn
van vier maanden; en
xxii. het verslag voorzien onder punt (i) hier-
boven licht eveneens de weerslag toe
van de voorgestelde inbreng op de toe-
stand van de vroegere aandeelhouders,
in het bijzonder wat hun aandeel in de
winst, in de nettowaarde per aandeel en
in het kapitaal betreft, alsook de impact
op het vlak van de stemrechten.
Overeenkomstig de toepasselijke regelge-
ving op de gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen zijn deze bijkomende
voorwaarden in elk geval niet van toepas-
sing in geval van inbreng van het recht op
dividend in het kader van de uitkering van
een keuzedividend, voor zover de uitkering
van dit dividend effectief voor alle aandeel-
houders betaalbaar wordt gesteld.
11.3 Fusies, splitsingen en gelijkgestelde
verrichtingen
De bijzondere regels inzake de kapitaalver-
hoging in natura uiteengezet onder artikel
11.2 zijn overeenkomstig de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vast-
goedvennootschappen mutatis mutandis
van toepassing op de in het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen bedoel-
de fusies, splitsingen en gelijkgestelde
verrichtingen bedoeld in de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vast-
goedvennootschappen.
In dit geval verwijst "datum van de inbreng-
overeenkomst" naar de datum waarop het
fusie- of splitsingsvoorstel wordt neerge-
legd.
1 BRINKTOREN
Amsterdam — Nederland
1
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
335334

11.4 Kapitaalvermindering
De vennootschap mag overgaan tot kapi-
taalverminderingen met naleving van de
wettelijke bepalingen ter zake.
ARTIKEL 12. NOTERING OP DE BEURS
EN KENNISGEVING VAN BELANGRIJKE
DEELNEMINGEN
De aandelen van de vennootschap moeten
worden toegelaten tot de verhandeling op
een Belgische gereglementeerde markt,
overeenkomstig de toepasselijke regelge-
ving op de gereglementeerde vastgoedven-
nootschappen.
De drempels waarvan de overschrijding
aanleiding geeft tot een kennisgevingsver-
plichting ingevolge de wetgeving inzake de
openbaarmaking van belangrijke deelne-
mingen in emittenten waarvan aandelen zijn
toegelaten tot de verhandeling op een gere-
glementeerde markt, worden bepaald op 5%
en elk veelvoud van 5% van het totaal aantal
der bestaande stemrechten.
Behoudens de in de wet voorziene uitzon-
deringen, kan niemand deelnemen aan de
stemming in de algemene vergadering van
de Vennootschap met meer stemrechten
dan diegene verbonden aan de effecten
waarvan hij, in overeenstemming met de
wet, minstens twintig (20) dagen voor de
datum van de algemene vergadering kennis
heeft gegeven ze in bezit te hebben. De
stemrechten verbonden aan deze niet ge-
melde aandelen zijn geschorst.
HOOFDSTUK III – BESTUUR EN
VERTEGENWOORDIGING
ARTIKEL 13. BENOEMING – ONTSLAG –
VACATURE
De vennootschap wordt bestuurd door een
raad van bestuur. De raad van bestuur telt
minstens vijf bestuurders, al dan niet aan-
deelhouders, die voor maximum zes jaar
worden benoemd door de algemene verga-
dering van de aandeelhouders, en die te allen
tijde zonder opgave van redenen en met on-
middellijke ingang door deze laatste kunnen
worden herroepen.
Uittredende bestuurders zijn herbenoembaar.
Aloxe NV (of de personen die, met vooraf-
gaandelijk en schriftelijk akkoord van Aloxe
NV, het promotorschap zoals bedoeld in
artikel 2, 13° van de GVV-wet, overnemen
van Aloxe NV (de "Opvolgers")) heeft (res-
pectievelijk hebben gezamenlijk) het recht
kandidaten voor te dragen voor drie be-
stuursmandaten, tot de laatste der volgende
gebeurtenissen zich voordoet: (i) Aloxe NV
(of haar Opvolgers) houdt (respectievelijk
houden gezamenlijk) minder dan 25% van
het kapitaal van de vennootschap aan, en
(ii) Aloxe NV (of haar Opvolgers) is (respec-
tievelijk zijn) niet langer promotor van de
vennootschap in de zin van de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vast-
goedvennootschappen.
De bestuurders zijn uitsluitend natuurlijke
personen.
De raad van bestuur telt ten minste drie
onafhankelijke leden overeenkomstig de
toepasselijke wettelijke bepalingen.
De bestuurders moeten permanent voldoen
aan de eisen van betrouwbaarheid en des-
kundigheid zoals bepaald in de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vast-
goedvennootschappen en mogen niet binnen
de werkingssfeer van de in de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vast-
goedvennootschappen vastgelegde verbods-
bepalingen vallen.
In geval één of meerdere mandaten openval-
len in de raad van bestuur, kunnen de over-
blijvende bestuurders, bijeengekomen in een
raad van bestuur, voorlopig in de vervanging
voorzien tot aan de volgende algemene
vergadering. De eerstvolgende algemene
vergadering moet het mandaat van de geco-
opteerde bestuurder al dan niet bevestigen.
De benoeming van de bestuurders wordt
voorafgaandelijk ter goedkeuring voorge-
legd aan de FSMA.
Tenzij het benoemingsbesluit van de alge-
mene vergadering anders bepaalt, eindigt
het mandaat van de uittredende en niet
herverkozen bestuurders onmiddellijk na
de gewone algemene vergadering die in die
nieuwe benoemingen heeft voorzien.
ARTIKEL 14. VOORZITTERSCHAP EN
VERGADERINGEN VAN DE RAAD VAN
BESTUUR
De raad van bestuur mag onder zijn leden een
voorzitter en een vicevoorzitter benoemen.
De raad van bestuur wordt bijeengeroepen
door de voorzitter, twee bestuurders of de
gedelegeerd bestuurder, telkens wanneer de
belangen van de vennootschap het vereisen.
De oproepingen vermelden plaats, datum,
uur en agenda van de vergadering en
worden uiterlijk de derde kalenderdag vóór
de dag waarop de vergadering plaatsvindt
per e-mail of, bij gebrek aan e-mailadres
gecommuniceerd aan de vennootschap, per
gewone brief of op een andere schriftelijke
wijze verzonden. Wanneer de hierboven ver-
melde oproepingstermijn niet werkzaam is,
kan de oproepingstermijn korter zijn. Indien
noodzakelijk kan de oproeping telefonisch
gebeuren ter aanvulling van de hierboven
vermelde oproepingswijzen.
Elke bestuurder die een vergadering van
de raad bijwoont of zich erop laat verte-
genwoordigen wordt als regelmatig opge-
roepen beschouwd. Een bestuurder kan er
eveneens aan verzaken zich te beroepen op
het ontbreken of de onregelmatigheid van de
oproeping en dit voor of na de vergadering
waarop hij niet aanwezig was. In ieder geval,
dient de regelmatigheid van de bijeenroe-
ping niet te worden gerechtvaardigd indien
alle bestuurders aanwezig of regelmatig
vertegenwoordigd zijn en zich akkoord ver-
klaren met de agenda.
Vergaderingen van de raad van bestuur
kunnen geldig worden gehouden bij wijze
van telecommunicatietechnieken die een
gezamenlijke beraadslaging mogelijk
maken, zoals telefoon- of videoconferentie
(Skype, Zoom, Teams, etc.)
Iedere bestuurder kan per brief, per elektro-
nische post of op een andere schriftelijke
wijze, volmacht geven aan een ander lid van
de raad om hem op een welbepaalde verga-
dering te vertegenwoordigen.
De raad van bestuur wordt voorgezeten door
de voorzitter. Indien de voorzitter verhinderd
is of (nog) niet werd benoemd, door de vice-
voorzitter, en indien deze afwezig is of (nog)
niet werd benoemd, door de bestuurder met
de meeste anciënniteit en in geval van ge-
lijke anciënniteit door de bestuurder met de
hoogste leeftijd.
ARTIKEL 15. BERAADSLAGING
De raad van bestuur kan slechts geldig be-
raadslagen en beslissen indien ten minste de
meerderheid van de bestuurders aanwezig
of vertegenwoordigd is. Indien dit quorum
niet is bereikt, kan een nieuwe raad worden
bijeengeroepen met dezelfde agenda, die
geldig zal beraadslagen en beslissen indien
ten minste twee bestuurders aanwezig of
vertegenwoordigd zijn.
Een beslissing kan worden aangenomen
bij unaniem schriftelijk akkoord van alle be-
stuurders.
Indien een bestuurder, rechtstreeks of on-
rechtstreeks, een belang van vermogens-
rechtelijke aard heeft dat strijdig is met een
beslissing of een verrichting die tot de be-
voegdheid behoort van de raad van bestuur,
dient hij zich te richten naar het bepaalde in
het Wetboek van vennootschappen en ver-
enigingen. De leden van de raad van bestuur
zullen eveneens de bepalingen daaromtrent
in de toepasselijke regelgeving op de gere-
glementeerde vastgoedvennootschappen
naleven.
Onder voorbehoud van hetgeen hierna is
bepaald, worden besluiten van de raad van
bestuur bij meerderheid van de uitgebrachte
stemmen genomen.
Blanco of ongeldige stemmen worden niet
bij de uitgebrachte stemmen geteld. Bij
staking van stemmen binnen de raad van
bestuur is het voorstel verworpen.
ARTIKEL 16. BEVOEGDHEDEN VAN DE
RAAD VAN BESTUUR
De raad van bestuur heeft de meest uitge-
breide bevoegdheden om alle handelingen
te verrichten die nodig of dienstig zijn voor
de verwezenlijking van het voorwerp van de
vennootschap. Hij is bevoegd alle daden te
stellen die niet uitdrukkelijk door de wet of
door deze statuten aan de algemene verga-
dering zijn voorbehouden.
De raad van bestuur stelt de halfJaarversla-
gen op evenals het Jaarverslag.
De raad van bestuur stelt een of meerdere
onafhankelijke waarderingsdeskundige(n)
aan in overeenstemming met de toepasse-
lijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen en stelt desge-
vallend elke wijziging voor aan de lijst van
deskundigen die is opgenomen in het dos-
sier dat bij de aanvraag om erkenning als
GVV is gevoegd.
ARTIKEL 17. NOTULEN
De besluiten van de raad van bestuur
worden vastgelegd in notulen die onder-
tekend worden door de voorzitter van de
vergadering, de secretaris als er één werd
aangeduid, en de leden van de raad van
bestuur die zulks verlangen. Deze notulen
worden in een speciaal register opgenomen.
De volmachten worden aan de notulen ge-
hecht. De afschriften of uittreksels, in rechte
of anderszins voor te leggen, worden door
de voorzitter van de raad van bestuur, twee
bestuurders of één bestuurder die belast
is met het dagelijks bestuur, ondertekend.
Deze bevoegdheid kan worden opgedragen
aan een lasthebber.
ARTIKEL 18. VERGOEDINGEN
De opdracht van bestuurder is bezoldigd. De
vergoeding van de bestuurders wordt vast-
gesteld door de algemene vergadering. De
leden van de raad van bestuur hebben recht
op terugbetaling van de normale en gerecht-
vaardigde uitgaven en kosten, die zij kunnen
doen gelden als gedaan in de uitoefening
van hun opdracht.
Artikel 7:91, lid 1 en 2 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen wordt
buiten toepassing verklaard. Zo kunnen,
in afwijking van artikel 7:91, lid 1 van het
Wetboek van vennootschappen en verenigin-
gen, aandelen definitief worden verworven
en aandelenopties of alle andere rechten om
aandelen te verwerven worden uitgeoefend
overeenkomstig de uitgiftevoorwaarden,
zoals in voorkomend geval bepaald door
de algemene vergadering c.q. de raad van
bestuur of haar c.q. zijn gevolmachtigde(n).
Ook worden, in afwijking van artikel 7:91, lid
2 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen, de voorwaarden inzake de
variabele remuneratie, met inbegrip van de
toepasselijke periodes waarop deze verlo-
ning betrekking heeft, vastgesteld door de
raad van bestuur (op voordracht van het c.q.
optredend als remuneratiecomité).
ARTIKEL 19. EFFECTIEVE LEIDING EN
DAGELIJKS BESTUUR
De effectieve leiding over de vennootschap
dient te worden toevertrouwd aan ten minste
twee natuurlijke personen, die moeten vol-
doen aan de eisen van betrouwbaarheid en
deskundigheid zoals voorzien in de toepas-
selijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen gestelde vereis-
ten. Zij mogen niet binnen de werkingssfeer
van de in de toepasselijke regelgeving op de
gereglementeerde vastgoedvennootschap-
pen vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
De benoeming van de effectieve leiders
wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring
voorgelegd aan de FSMA.
De raad van bestuur kan het dagelijks be-
stuur van de vennootschap, alsook de ver-
tegenwoordiging van de vennootschap wat
dat bestuur aangaat, opdragen aan een of
meer personen, die elk alleen, gezamenlijk of
als college optreden en die niet noodzakelijk
bestuurder hoeven te zijn. De met het dage-
lijks bestuur belaste perso(o)n(en) moet(en)
voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid
en deskundigheid zoals voorzien door de
toepasselijke regelgeving op de geregle-
menteerde vastgoedvennootschappen en
mogen niet binnen de werkingssfeer van de
in de toepasselijke regelgeving op de gere-
glementeerde vastgoedvennootschappen
vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
In geval van delegatie van het dagelijks be-
stuur bepaalt de raad van bestuur de vergoe-
ding die aan deze opdracht is verbonden.
Artikel 7:121 jo. 7:91, lid 1 en 2 van het
Wetboek van vennootschappen en vereni-
gingen wordt buiten toepassing verklaard. Zo
kunnen, in afwijking van artikel 7:121 jo. 7:91,
lid 1 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen, aandelen definitief worden
verworven en aandelenopties of alle andere
rechten om aandelen te verwerven worden
uitgeoefend overeenkomstig de uitgifte-
voorwaarden, zoals in voorkomend geval
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
337336

bepaald door de algemene vergadering c.q.
de raad van bestuur of haar c.q. zijn gevol-
machtigde(n). Ook worden, in afwijking van
artikel 7:121 jo. 7:91, lid 2 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen en,
de voorwaarden inzake de variabele remu-
neratie, met inbegrip van de toepasselijke
periodes waarop deze verloning betrekking
heeft, vastgesteld door de raad van bestuur
(op voordracht van het c.q. optredend als
remuneratiecomité).
ARTIKEL 20. EXTERNE
VERTEGENWOORDIGINGSMACHT
Behoudens bijzondere bevoegdheidsdele-
gatie door de raad van bestuur, wordt de
vennootschap rechtsgeldig vertegenwoor-
digd in alle handelingen, met inbegrip van
diegene waaraan een openbaar of ministe-
rieel ambtenaar zijn medewerking verleent,
evenals in rechte, hetzij als eiser hetzij als
verweerder, door twee bestuurders die ge-
zamenlijk handelen.
De vennootschap is binnen de beperkingen
van het dagelijks bestuur geldig vertegen-
woordigd door één gedelegeerd bestuurder
alleen handelend.
De vennootschap is derhalve geldig verte-
genwoordigd door bijzondere volmacht-
hebbers van de vennootschap binnen de
grenzen van het mandaat dat hen tot dien
einde is toevertrouwd door de raad van
bestuur of, binnen de beperkingen van het
dagelijks bestuur, door één gedelegeerd be-
stuurder alleen handelend.
ARTIKEL 21. BIJZONDERE
VOLMACHTEN
De raad van bestuur kan aan een lastheb-
ber, zelfs indien deze geen aandeelhouder
of bestuurder is, zijn bevoegdheden voor
bijzondere en bepaalde aangelegenheden
opdragen.
Een gedelegeerd bestuurder kan aan een
lasthebber, zelfs indien deze geen aandeel-
houder of bestuurder is, zijn bevoegdheden
voor bijzondere en bepaalde aangelegenhe-
den opdragen.
ARTIKEL 22. COMITÉS
De raad van bestuur richt in zijn midden een
auditcomité alsook een remuneratie- en
benoemingscomité op, en omschrijft hun
samenstelling, hun opdrachten en bevoegd-
heden.
De raad van bestuur kan onder zijn verant-
woordelijkheid één of meerdere consul-
tatieve comités oprichten, waarvan hij de
samenstelling en de opdracht vaststelt.
HOOFDSTUK IV – REVISORAAL TOEZICHT
ARTIKEL 23. REVISORAAL TOEZICHT
De controle van de vennootschap wordt
toevertrouwd aan één of meerdere com-
missarissen, die de taken die hen worden
toevertrouwd door het Wetboek van ven-
nootschappen en verenigingen (en bijhoren-
de uitvoeringsbesluiten) en de toepasselijke
regelgeving op de gereglementeerde vast-
goedvennootschappen uitoefenen.
De commissaris(sen) moet(en) een door de
FSMA erkende revisor(en) (of revisorenven-
nootschap(en)) zijn.
HOOFDSTUK V - ALGEMENE VERGADERING
ARTIKEL 24. DE ALGEMENE
VERGADERING
De algemene vergadering vertegenwoordigt
de algemeenheid van de aandeelhouders.
De besluiten van de algemene vergadering
zijn bindend voor alle aandeelhouders, zelfs
voor de afwezigen of zij die tegenstemden.
De algemene vergadering wordt gehouden
op de zetel of op de plaats aangeduid in de
oproeping.
De jaarlijkse algemene vergadering wordt
ieder jaar gehouden op de derde donderdag
van de maand mei om tien uur of, indien
deze dag een wettelijke feestdag is, op de
daaropvolgende werkdag gehouden op het-
zelfde uur.
ARTIKEL 25. BIJEENROEPING
De raad van bestuur en de commissaris
kunnen zowel een algemene vergadering
(gewone algemene vergadering) als een
bijzondere of een buitengewone algemene
vergadering bijeenroepen telkens het belang
van de vennootschap het vereist. Zij moeten
de gewone algemene vergadering bijeenroe-
pen op de bij de statuten bepaalde dag.
De raad van bestuur en de commissaris zijn
verplicht een bijzondere of buitengewone
vergadering bijeen te roepen wanneer één
of meer aandeelhouders die alleen of geza-
menlijk één/tiende van het geplaatst kapitaal
vertegenwoordigen, het vragen. Dit verzoek
wordt bij aangetekende brief aan de zetel
van de vennootschap gestuurd en moet de
onderwerpen waarover de algemene verga-
dering dient te beraadslagen en te besluiten
precies omschrijven. Het verzoek dient ge-
richt te zijn aan de raad van bestuur en de
commissaris, die verplicht zijn een vergade-
ring samen te roepen binnen een termijn van
drie weken na ontvangst van het verzoek. In
de oproeping kunnen aan de agendapunten
opgegeven door de aandeelhouders andere
onderwerpen worden toegevoegd.
Eén of meer aandeelhouders die samen ten
minste drie procent (3%) van het kapitaal
van de Vennootschap bezitten, kunnen in
overeenstemming met de bepalingen van
het Wetboek van vennootschappen en ver-
enigingen vragen dat te bespreken onder-
werpen worden opgenomen op de agenda
van gelijk welke algemene vergadering en
kunnen voorstellen van beslissing indienen
met betrekking tot te bespreken onderwer-
pen die op de agenda zijn of zullen worden
ingeschreven.
De oproeping tot een algemene vergadering
vermeldt ten minste de plaats, datum, uur en
agenda en de voorstellen tot besluit.
De oproeping tot de algemene vergadering
geschiedt overeenkomstig de modaliteiten
van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen. De aandeelhouder, bestuur-
der of commissaris die aan de vergadering
deelneemt of er zich doet vertegenwoordi-
gen, wordt als regelmatig opgeroepen be-
schouwd. Een aandeelhouder, bestuurder
of commissaris kan er tevens, voor of na
de bijeenkomst van de algemene vergade-
ring die hij niet bijwoonde of waarop hij niet
werd vertegenwoordigd, aan verzaken zich
te beroepen op het ontbreken of de onregel-
matigheid van de oproepingsbrief.
ARTIKEL 26. TOELATING
Zonder afbreuk te doen aan de verplichtin-
gen opgenomen in het Wetboek van ven-
nootschappen en verenigingen, kan een
aandeelhouder slechts deelnemen aan de
algemene vergadering en er het stemrecht
uitoefenen, mits wordt voldaan aan de
hierna volgende vereisten:
(1) Een aandeelhouder kan alleen deelne-
men aan de algemene vergadering en er
het stemrecht uitoefenen op grond van
de boekhoudkundige registratie van de
aandelen op naam van de aandeelhou-
der, op de registratiedatum, hetzij door de
inschrijving in het register van de aande-
len op naam van de vennootschap, hetzij
door hun inschrijving op de rekeningen
van een erkende rekeninghouder of van
een vereffeningsinstelling, ongeacht het
aantal aandelen dat de aandeelhouder
bezit op de dag van de algemene verga-
dering. De veertiende dag vóór de alge-
mene vergadering, om vierentwintig uur
(Belgisch uur) geldt als registratiedatum.
(2) De eigenaars van gedematerialiseerde
aandelen die aan de vergadering wensen
deel te nemen, moeten een attest over-
leggen dat door een erkende rekening-
houder of de vereffeningsinstelling werd
afgegeven en waaruit blijkt hoeveel
gedematerialiseerde aandelen er op de
registratiedatum in hun rekeningen zijn
ingeschreven op naam van de aandeel-
houder, en waarvoor de aandeelhouder
heeft aangegeven te willen deelnemen
aan de algemene vergadering. Zij delen
het attest mee aan de vennootschap of
aan de persoon die de vennootschap
daartoe heeft aangewezen, alsook hun
wens om deel te nemen aan de algemene
vergadering, in voorkomend geval door
het sturen van een volmacht, ten laatste
op de zesde dag voorafgaand aan de
datum van de algemene vergadering via
het e-mailadres van de vennootschap of
via het e-mailadres van de vennootschap
of via het e-mailadres specifiek vermeld
in de oproeping.
De eigenaars van aandelen op naam die
aan de vergadering wensen deel te nemen,
moeten de vennootschap, of de persoon die
zij daartoe heeft aangewezen, uiterlijk de
zesde dag vóór de datum van de vergade-
ring op de hoogte brengen van hun voorne-
men om aan de vergadering deel te nemen,
via het e-mailadres van de vennootschap of
via het e-mailadres specifiek vermeld in de
oproeping, of, in voorkomend geval, door het
sturen van een volmacht.
(3) De raad van bestuur zal een register bij-
houden voor elke aandeelhouder die zijn
wens om deel te nemen aan de algeme-
ne vergadering kenbaar heeft gemaakt,
waarin zijn naam en adres of zetel wordt
opgenomen, het aantal aandelen dat hij
bezat op de registratiedatum en waar-
mee hij heeft aangegeven te willen deel-
nemen aan de algemene vergadering,
alsook de beschrijving van de stukken die
aantonen dat hij op die registratiedatum
in het bezit was van de aandelen.
ARTIKEL 27. VERTEGENWOORDIGING
Iedere eigenaar van effecten kan een
volmacht geven om hem op de algeme-
ne vergadering te vertegenwoordigen, in
overeenstemming met de desbetreffende
bepalingen van het Wetboek van vennoot-
schappen en verenigingen. De volmachtdra-
ger moet geen aandeelhouder zijn.
Een aandeelhouder van de vennootschap
mag voor een bepaalde algemene verga-
dering slechts één persoon aanwijzen als
volmachtdrager. Hiervan kan enkel worden
afgeweken in overeenstemming met de
desbetreffende regels van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
Een persoon die als volmachtdrager op-
treedt, mag een volmacht van meer dan
één aandeelhouder bezitten. Ingeval een
volmachtdrager volmachten van meerdere
aandeelhouders bezit, kan hij namens een
bepaalde aandeelhouder anders stemmen
dan namens een andere aandeelhouder.
De volmacht moet worden ondertekend
door de aandeelhouder en dient te worden
meegedeeld aan de vennootschap via het
e-mailadres van de vennootschap of via het
e-mailadres specifiek vermeld in de oproe-
ping uiterlijk op de zesde dag vóór de datum
van de algemene vergadering.
De raad van bestuur kan een volmachtfor-
mulier opmaken.
Indien meerdere personen zakelijke rech-
ten bezitten op eenzelfde aandeel, kan de
Vennootschap de uitoefening van het stem-
recht verbonden aan dit aandeel schorsen
tot één persoon als titularis is aangeduid
voor de uitoefening van het stemrecht.
Onverminderd de mogelijkheid om in over-
eenstemming met artikel 7:145, tweede lid
van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen in bepaalde omstandigheden
van de instructies af te wijken, brengt de
volmachtdrager zijn stem uit overeenkom-
stig de mogelijke instructies van de aan-
deelhouder die hem heeft aangewezen. De
volmachtdrager moet gedurende ten minste
een jaar een register van de steminstructies
bijhouden en op verzoek van de aandeelhou-
der bevestigen dat hij zich aan de stemin-
structies heeft gehouden.
In geval van een potentieel belangenconflict
zoals bepaald in artikel 7:143, §4 van het
Wetboek van vennootschappen en vereni-
gingen tussen de aandeelhouder en de vol-
machtdrager die hij heeft aangewezen, moet
de volmachtdrager de precieze feiten be-
kendmaken die voor de aandeelhouder van
belang zijn om te beoordelen of er gevaar
bestaat dat de volmachtdrager enig ander
belang dan het belang van de aandeelhou-
der nastreeft. Bovendien mag de volmacht-
drager slechts namens de aandeelhouder
stemmen op voorwaarde dat hij voor ieder
onderwerp op de agenda over specifieke
steminstructies beschikt.
De minderjarigen, de onbekwaam verklaar-
den en de rechtspersonen moeten verte-
genwoordigd zijn door hun wettelijke of
statutaire vertegenwoordigers.
ARTIKEL 28. VOORZITTERSCHAP -
BUREAU
Elke algemene vergadering wordt voorge-
zeten door de voorzitter van de raad van
bestuur, of, bij diens afwezigheid, door de
gedelegeerd bestuurder of bij diens afwe-
zigheid door degene aangesteld door de
aanwezige bestuurders.
De voorzitter wijst een secretaris aan.
De vergadering kiest twee stemopnemers.
De overige leden van de raad van bestuur
vervolledigen het bureau.
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
339338

ARTIKEL 29. VERLOOP VAN DE
VERGADERING – AGENDERING –
VERDAGING
29.1 De beraadslaging en stemming ge-
schiedt onder leiding van de voorzitter en
in overeenstemming met de gebruikelijke
regels van een behoorlijke vergaderings-
techniek. De bestuurders geven antwoord op
de vragen die hen door de aandeelhouders,
tijdens de vergadering of schriftelijk, worden
gesteld met betrekking tot hun verslag of tot
de agendapunten, voor zover de mededeling
van gegevens of feiten niet van dien aard
is dat zij nadelig zou zijn voor de zakelijke
belangen van de vennootschap of voor de
vertrouwelijkheid waartoe de vennootschap
of haar bestuurders zich hebben verbonden.
De commissaris(sen) geeft (geven) ant-
woord op de vragen die hem (hun) door de
aandeelhouders, tijdens de vergadering of
schriftelijk, worden gesteld met betrekking
tot hun verslag, voor zover de mededeling
van gegevens of feiten niet van dien aard
is dat zij nadelig zou zijn voor de zakelijke
belangen van de vennootschap of voor de
vertrouwelijkheid waartoe de vennootschap,
haar bestuurders of de commissaris(sen)
zich hebben verbonden. Zij hebben het
recht ter algemene vergadering het woord
te voeren in verband met de vervulling van
hun taak.
Wanneer verschillende vragen over hetzelf-
de onderwerp handelen, mogen de raad
van bestuur en de commissarissen daarop
één antwoord geven. Zodra de oproeping
gepubliceerd is, kunnen de aandeelhouders
bovenvermelde vragen schriftelijk stellen,
overeenkomstig de desbetreffende bepalin-
gen van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen.
29.2 De raad van bestuur heeft het recht,
tijdens de zitting van een gewone algemene
vergadering, de beslissing met betrekking
tot de goedkeuring van de jaarrekening vijf
weken uit te stellen. Deze verdaging doet
geen afbreuk aan de andere genomen beslui-
ten, behoudens andersluidende beslissing
van de algemene vergadering hieromtrent.
De volgende vergadering heeft het recht de
jaarrekening definitief vast te stellen.
29.3 De algemene vergadering kan alleen
rechtsgeldig beraadslagen of besluiten over
punten die in de aangekondigde agenda zijn
opgenomen of daarin impliciet zijn vervat.
Over niet in de agenda begrepen punten kan
slechts beraadslaagd worden in een verga-
dering waarin alle aandelen aanwezig zijn
en mits daartoe met eenparigheid van stem-
men besloten wordt. De vereiste instemming
staat vast indien geen verzet is aangetekend
in de notulen van de vergadering. De agenda
moet, naast de te behandelen onderwerpen,
de voorstellen tot besluit bevatten.
De te behandelen onderwerpen en de bijho-
rende voorstellen tot besluit die in voorko-
mend geval aan de agenda zouden worden
toegevoegd, zullen worden bekendgemaakt
overeenkomstig de modaliteiten van het
Wetboek van vennootschappen en vereni-
gingen. Indien een volmacht reeds ter kennis
werd gebracht van de vennootschap vóór
deze bekendmaking van een aangevulde
agenda, dient de volmachthouder de desbe-
treffende bepalingen van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen in acht te
nemen.
De te behandelen onderwerpen en de voor-
stellen tot besluit die met toepassing van het
voorgaande lid op de agenda zijn geplaatst,
worden slechts besproken indien aan alle
desbetreffende bepalingen van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen werd
voldaan.
29.4 De raad van bestuur, de houders van
aandelen, converteerbare obligaties, in-
schrijvingsrechten of met medewerking van
de vennootschap uitgegeven certificaten
kunnen, indien de raad van bestuur hiertoe
de toelating heeft gegeven in de oproepings-
brief, overeenkomstig de bepalingen van
artikel 7:137 van het Wetboek van vennoot-
schappen en verenigingen op afstand deel-
nemen aan de algemene vergadering door
middel van een door de vennootschap ter
beschikking gesteld elektronisch communi-
catiemiddel. Aandeelhouders die op deze
manier deelnemen aan de algemene verga-
dering deelnemen, worden voor de vervulling
van de voorwaarden inzake meerderheid en
aanwezigheid geacht aanwezig te zijn op de
plaats waar de vergadering gehouden wordt.
De vennootschap moet de hoedanigheid en
de identiteit van de aandeelhouder kunnen
controleren aan de hand van het gebruikte
communicatiemiddel. De raad van bestuur
kan alle bijkomende voorwaarden stellen om
de veiligheid van het elektronische communi-
catiemiddel te waarborgen. Het elektronische
communicatiemiddel moet de in het eerste
lid bedoelde effectenhouders ten minste in
staat stellen om rechtstreeks, gelijktijdig en
ononderbroken kennis te nemen van de be-
sprekingen tijdens de vergadering en, wat de
aandeelhouders betreft, om het stemrecht
uit te oefenen met betrekking tot alle punten
waarover de vergadering zich dient uit te
spreken. Het elektronisch communicatie-
middel moet de voormelde effectenhouders
in staat stellen om deel te nemen aan de be-
raadslagingen en om het recht uit te oefenen
vragen te stellen, tenzij de wet hieromtrent in
een meer flexibele regeling voorziet. De op-
roeping tot de algemene vergadering dient
een heldere en nauwkeurige beschrijving van
de procedures met betrekking tot de deelna-
me op afstand aan de algemene vergadering
te bevatten. Die procedures worden tevens
op de vennootschapswebsite toegankelijk
gemaakt.
ARTIKEL 30. STEMRECHT
Elk aandeel geeft recht op één stem.
Aandeelhouders zonder stemrecht, houders
van inschrijvingsrechten, houders van con-
verteerbare obligatiehouders en houders
van certificaten uitgegeven met medewer-
king van de vennootschap hebben het recht
aan de algemene vergadering deel te nemen
met raadgevende stem. In de gevallen be-
paald bij artikel 7:57 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen hebben
de houders van aandelen zonder stemrecht
gewoon stemrecht.
Ten aanzien van de vennootschap zijn de
aandelen ondeelbaar. Indien een aandeel
aan verschillende personen toebehoort of
indien de aan een aandeel verbonden rech-
ten zijn verdeeld over meerdere personen,
mag de raad van bestuur de uitoefening
van de eraan verbonden rechten opschor-
ten totdat één enkele persoon tegenover de
vennootschap als aandeelhouder is aange-
wezen. Is een aandeel met vruchtgebruik
bezwaard, dan wordt de uitoefening van het
aan dat aandeel verbonden stemrecht uit-
geoefend door de vruchtgebruiker, tenzij in
geval van andersluidende gezamenlijke ken-
nisgeving van de blote eigenaar en vruchtge-
bruiker aan de vennootschap.
ARTIKEL 31. BESLUITVORMING
De algemene vergadering kan geldig beraad-
slagen en stemmen, ongeacht het deel van
het kapitaal dat aanwezig of vertegenwoor-
digd is, behalve in de gevallen waarin het
Wetboek van vennootschappen en vereni-
gingen een aanwezigheidsquorum oplegt.
Behoudens andersluidende dwingende wet-
telijke of statutaire bepalingen, worden de
besluiten genomen bij gewone meerderheid
van de uitgebrachte stemmen. Blanco, nie-
tige en ongeldige stemmen worden niet bij
de uitgebrachte stemmen geteld. Bij staking
van stemmen is het voorstel verworpen.
De stemmingen gebeuren door handopste-
ken of bij naamafroeping, tenzij de algemene
vergadering er met eenvoudige meerderheid
van de uitgebrachte stemmen anders over
besluit.
De aandeelhouders zullen gemachtigd zijn
om per brief of via de vennootschapswebsite
te stemmen op afstand, door middel van een
formulier opgemaakt en ter beschikking ge-
steld door de vennootschap, indien de raad
van bestuur hiertoe de toelating heeft gege-
ven in de oproepingsbrief. Dit formulier moet
verplicht de datum en de plaats van de ver-
gadering vermelden, de naam of benaming
van de aandeelhouder en zijn woonplaats of
zetel, het aantal stemmen waarmee de aan-
deelhouder wil stemmen op de algemene
vergadering, de vorm van de aandelen die
hij bezit, de agendapunten van de vergade-
ring (inclusief de voorstellen van beslissing),
een ruimte die toelaat te stemmen voor of
tegen elke beslissing dan wel om zich te ont-
houden, evenals de termijn waarbinnen het
stemformulier bij de Vennootschap moet
toekomen. Het formulier moet uitdrukkelijk
vermelden dat het moet worden getekend
en moet toekomen aan de vennootschap
uiterlijk de zesde dag voorafgaand aan de
datum van de vergadering.
De buitengewone algemene vergadering
moet worden gehouden ten overstaan van
een notaris die er een authentiek proces-ver-
baal van opmaakt.
De algemene vergadering kan over een statu-
tenwijziging alleen dan op rechtsgeldige wijze
beraadslagen en besluiten, wanneer zij die
aan de vergadering deelnemen ten minste de
helft van het kapitaal vertegenwoordigen. Is
het genoemde quorum niet bereikt, dan is een
nieuwe bijeenroeping volgens artikel 7:153
van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen nodig; de tweede vergadering
beraadslaagt en besluit op geldige wijze, on-
geacht het aanwezige of vertegenwoordigde
deel van het kapitaal. Iedere wijziging van de
statuten is slechts toegelaten indien ze wordt
goedgekeurd door ten minste drie vierde
van de stemmen of, indien het gaat om de
wijziging van het voorwerp of de doelen van
de vennootschap, door vier vijfde van de uit-
gebrachte stemmen, waarbij onthoudingen
noch in de teller noch in de noemer worden
meegerekend. Ieder ontwerp van statutenwij-
ziging moet voorafgaandelijk worden voorge-
legd aan de FSMA.
Een aanwezigheidslijst met de namen van
de aandeelhouders en het aantal aandelen
wordt ondertekend door elk van hen of door
een vertegenwoordiger, alvorens de zitting
begint.
Zij die aan de algemene vergadering hebben
deelgenomen of er waren vertegenwoordigd
kunnen inzage krijgen in deze lijst.
ARTIKEL 32. NOTULEN
Van elke algemene vergadering worden
notulen opgemaakt. De notulen van de al-
gemene vergadering worden ondertekend
door de leden van het bureau en door de
aandeelhouders die er om vragen.
1 BASECAMP LYNGBY
Lyngby — Denemarken
1
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
341340

Deze notulen worden in een speciaal re-
gister bijgehouden. De volmachten worden
gehecht aan de notulen van de vergadering
waarvoor ze zijn gegeven.
De afschriften in rechte of anderszins voor
te leggen, worden door twee bestuurders of
door een gedelegeerd bestuurder onderte-
kend.
ARTIKEL 33. BOEKJAAR –
JAARREKENING – JAARVERSLAG
Het boekjaar van de vennootschap gaat tel-
kens in op één januari en eindigt op eenen-
dertig december van ieder jaar.
Op het einde van elk boekjaar worden de
boeken en bescheiden afgeslo ten en maakt
de raad van bestuur de inventaris alsmede
de jaarrekening op.
De raad van bestuur stelt bovendien een
Jaarverslag op waarin hij verantwoording
aflegt voor zijn bestuur. Dit Jaarverslag
bevat tevens een verklaring inzake deugde-
lijk bestuur, die er een specifiek onderdeel
van vormt. Deze verklaring inzake deugdelijk
bestuur bevat tevens het remuneratieverslag
dat er een specifiek onderdeel van vormt.
De commissaris stelt met het oog op de al-
gemene jaarvergadering een schriftelijk en
omstandig verslag op.
De algemene vergadering hoort het
Jaarverslag en het verslag van de com-
missaris(sen) en beslist met een gewone
meerderheid over de goedkeuring van de
jaarrekening. Na goedkeuring van de jaarre-
kening beslist de algemene vergadering bij
afzonderlijke stemming over de aan de be-
stuurders en commissaris(sen) te verlenen
kwijting.
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen
terzake worden de enkelvoudige en gecon-
solideerde jaarrekeningen van de vennoot-
schap neergelegd bij de Nationale Bank van
België.
De jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële ver-
slagen zijn eveneens gratis op de zetel ver-
krijgbaar en kunnen, ten informatieve titel,
worden geraadpleegd op de website van de
vennootschap.
ARTIKEL 34. BESTEMMING VAN DE
WINST
Op voorstel van de raad van bestuur beslist
de algemene vergadering binnen de door
het Wetboek van vennootschappen en ver-
enigingen en de toepasselijke regelgeving
op de gereglementeerde vastgoedvennoot-
schappen toegestane grenzen, een dividend
uitkeren waarvan het minimumbedrag is
voorgeschreven door de toepasselijke regel-
geving op de gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen.
ARTIKEL 35. DIVIDENDEN
De uitbetaling van de dividenden gebeurt op
het tijdstip en op de plaats door de raad van
bestuur vastgesteld.
De raad van bestuur kan onder zijn verant-
woordelijkheid besluiten tot de uitkering van
interimdividenden, in de gevallen en binnen
de termijnen toegestaan door de wet.
ARTIKEL 36. ALGEMENE VERGADERING
VAN OBLIGATIEHOUDERS
De raad van bestuur en de commissaris(-
sen) van de vennootschap kunnen de obli-
gatiehouders, zo die er zijn en in zoverre
de uitgiftevoorwaarden van de betreffende
obligaties hier niet van afwijken, oproepen
in algemene vergadering van de obligatie-
houders, die de bevoegdheden zal hebben
voorzien door artikel 7:162 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen.
In zoverre de uitgiftevoorwaarden van de
betreffende obligaties hier niet van afwijken:
•
moet de raad van bestuur de algemene
vergadering eveneens bijeenroepen wan-
neer obligatiehouders die een vijfde van
het bedrag van de in omloop zijnde effec-
ten vertegenwoordigen, het vragen; en
•
bevat de oproeping de dagorde en
wordt deze opgesteld overeenkomstig
de bepalingen van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen. Om
toegelaten te worden op de algemene
vergadering van de obligatiehouders
moeten de obligatiehouders de formali-
teiten voorzien in het Wetboek van ven-
nootschappen en verenigingen nakomen,
evenals de eventuele formaliteiten voor-
zien in de uitgiftevoorschriften van de
obligaties of in de bijeenroeping.
De algemene vergadering van obligatiehou-
ders verloopt overeenkomstig de bepalingen
van de artikelen 7:168 en volgende van het
Wetboek van vennootschappen en vereni-
gingen.
De obligatiehouders kunnen, indien de raad
van bestuur hiertoe de toelating heeft gege-
ven in de oproepingsbrief, overeenkomstig
de bepalingen van artikel 7:137 van het
Wetboek van vennootschappen en vereni-
gingen en volgens dezelfde modaliteiten als
uiteengezet in artikel 29.4 van deze statuten,
op afstand deelnemen aan de algemene
vergadering door middel van een door de
vennootschap ter beschikking gesteld elek-
tronisch communicatiemiddel.
HOOFDSTUK VI – ONTBINDING -
VEREFFENING
ARTIKEL 37. BENOEMING EN
BEVOEGDHEID VEREFFENAARS
In geval van ontbinding van de vennootschap,
om welke reden of op welk tijdstip ook, ge-
schiedt de vereffening door vereffenaars
benoemd door de algemene vergadering,
overeenkomstig de bepalingen van het Wet-
boek van vennootschappen en verenigingen.
Bij gebreke van dergelijke benoeming,
worden de leden van de raad van bestuur,
ten aanzien van derden als vereffenaars van
rechtswege beschouwd, evenwel zonder de
bevoegdheden die de wet en de statuten
met betrekking tot de verrichtingen van de
vereffening toekennen aan de vereffenaar
benoemd in de statuten, door de algemene
vergadering of door de rechtbank.
Indien uit de staat van activa en passiva op-
gemaakt overeenkomstig het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen, blijkt
dat niet alle schuldeisers volledig kunnen
worden terugbetaald, moet de benoeming
van de vereffenaars in de statuten of door de
algemene vergadering aan de voorzitter van
de rechtbank ter bevestiging worden voor-
gelegd. Deze bevestiging is evenwel niet ver-
eist indien uit die staat van activa en passiva
blijkt dat de vennootschap enkel schulden
heeft ten aanzien van haar aandeelhouders
en alle aandeelhouders die schuldeiser zijn
van de vennootschap schriftelijk bevestigen
akkoord te gaan met de benoeming.
De algemene vergadering bepaalt in voor-
komend geval de vergoeding van de veref-
fenaars.
ARTIKEL 38. ONTBINDING - VERDELING
De vereffening van de vennootschap wordt
afgesloten overeenkomstig de bepalingen
van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen.
De verdeling aan de aandeelhouders zal pas
plaatsvinden na de vergadering tot sluiting
van de vereffening.
Tenzij in geval van een fusie, wordt het net-
to-actief van de vennootschap, na aanzuive-
ring van alle schulden of een consignatie van
de hiervoor noodzakelijke sommen, voor-
eerst aangewend om, in geld of in natura,
het volgestorte kapitaal terug te betalen. Het
eventueel saldo wordt verdeeld gelijkmatig
verdeeld tussen alle aandeelhouders van de
vennootschap, in verhouding met het aantal
aandelen dat ze bezitten.
HOOFSTUK VII – ALGEMENE BEPALINGEN
ARTIKEL 39. KEUZE VAN WOONPLAATS
Voor de uitvoering van de statuten wordt elke
aandeelhouder die gedomicilieerd is in het
buitenland, elke bestuurder, commissaris,
directeur, vereffenaar, geacht woonplaats
te kiezen in België. Indien dit niet gebeurt,
wordt hij geacht woonplaats te hebben
gekozen op de zetel van de Vennootschap
waar alle mededelingen, aanmaningen, dag-
vaardingen en betekeningen aan hem geldig
kunnen worden gedaan.
ARTIKEL 40. RECHTSBEVOEGDHEID
Voor alle geschillen tussen de vennoot-
schap, haar bestuurders, haar effectenhou-
ders en vereffenaars betreffende de zaken
van de vennootschap en de uitvoering van
deze statuten wordt uitsluitend bevoegdheid
toegekend aan de ondernemingsrechtbank
van de zetel van de vennootschap, tenzij de
vennootschap er uitdrukkelijk aan verzaakt.
ARTIKEL 41. GEMEEN RECHT
De partijen verklaren zich volledig te schik-
ken naar het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen, alsook naar de toepasse-
lijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen (zoals van tijd
tot tijd gewijzigd).
Bijgevolg worden de bepalingen van deze
statuten waarin op ongeoorloofde wijze zou
zijn afgeweken van de beschikkingen van
voormelde wetten, geacht niet in huidige akte
te zijn opgenomen, en worden de clausules
die strijdig zijn met de gebiedende beschik-
kingen van deze wetten voor niet geschreven
gehouden.
De nietigheid van één artikel of van een deel
van een artikel van deze statuten zal geen
uitwerking hebben op de geldigheid van de
andere (delen van) statutaire clausules.
VOOR EENSLUIDENDE COÖRDINATIE
Notaris Peter Timmermans
1 CAMPUS OVERWALE
Gent - België
2 BASECAMP SOUTH CAMPUS
Kopenhagen — Denemarken
www.xior.be
1
2
PERMANENT DOCUMENT 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
343342

« XIOR HUISVEST
MEER DAN 147
NATIONALITEITEN,
VERSPREID OVER
42 STEDEN IN
8 LANDEN »
LEXI
CON
VANDAAG BIEDEN
WE EEN GEWELDIGE
WOONERVARING AAN IN
8EUROPESE
LANDEN
'FEEL AT HOME'
GEVOEL
AAN MEER DAN
19.500
STUDENTEN
LEXICON 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
345344

A
Aloxe NV De naamloze vennootschap Aloxe, met maatschappelijke zetel te Frankrijklei 70, 2000 Antwerpen,
ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW
BE 0849.479.874 (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen).
APM Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming
met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority)
werden uitgevaardigd, worden de door Xior gehanteerde APM’s opgenomen in de Jaarverslag.
De definities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatietabellen worden in Hoofdstuk
10.8 van dit Jaarverslag weergegeven. Op de website van de Vennootschap zal een apart
Lexicon m.b.t. deze APM’s worden opgenomen voor toekomstige referentie. De APM’s worden
aangeduid met een .
B
Bezettingsgraad Dit is de verhouding van de Huurinkomsten tot de Totale Huur.
C
CEO Chief Executive Officer
CFO Chief Financial Officer
CGO Chief Growth Officer
COO Chief Operating Officer
E
EPRA Aangepast Netto Initieel
Rendement (Aangepast NIR)
Deze maatstaf integreert een aanpassing van de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes
of andere niet-vervallen huurincentives.
EPRA huurleegstand Geschatte huurwaarde van leegstaande units gedeeld door de Geschatte huurwaarde van de
totale portefeuille.
EPRA Kost Ratio
(incl. leegstandskosten) (APM)
EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met
de te betalen huur op gehuurde grond.
EPRA NAW (APM) Netto actiefwaarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vast-
goedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel
model van vastgoedinvesteringen op lange termijn.
EPRA NDV (APM) Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een ‘uitverkoop scenario’, waarbij uitgestelde
belasting, financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen zijn berekend naar de vol-
ledige omvang, na aftrek van de daaruit voortvloeiende belasting.
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)
(APM)
Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren op afsluitdatum, met
uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd
met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbe-
leggingen.
EPRA NNNAW (APM) EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van (i) de financiële instru-
menten, (ii) de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen.
EPRA NTA (APM) Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, waardoor bepaalde niveaus van onvermij-
delijke uitgestelde belasting zich kristaliseren.
EPRA winst (APM) Nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, +/- ander portefeuille-
resultaat, +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde
van financiële activa en passiva.
EPRA winst per aandeel (APM) Netto resultaat +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële
waarde van vastgoedbeleggingen, +/- overig portefeuilleresultaat +/- variaties in de reële waarde
van financiële activa en passiva gedeeld door het gemiddelde aantal aandelen.
Euronext Brussels De gereglementeerde markt van Euronext Brussels waarop de aandelen van de Vennootschap
worden verhandeld.
F
FSMA De Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (Financial Services and Markets
Authority).
G
Gemiddelde financieringskost (APM) Interestkosten inclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld
door gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode.
Gemiddelde interestvoet (APM) Interestkosten inclusief IRS interestkosten gedeeld door de gemiddeld uitstaande schuld gedu-
rende de periode.
Gereglementeerde vastgoedvennoot-
schap
Een vennootschap die door de FSMA is ingeschreven op de lijst van gereglementeerde vastgoed-
vennootschappen naar Belgisch recht en bijgevolg erkend is als gereglementeerde vastgoed-
vennootschap, en die door de GVV-Wet van 12 mei 2014 en het GVV-KB van 13 juli 2014 worden
geregeld, telkens zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
Geschatte Huur Op Jaarbasis of
Estimated Rental Value ("ERV")
Dit is de totale huurwaarde van de portefeuille op jaarbasis die wordt gehanteerd door de
Waarderingsdeskundigen in de waarderingsverslagen.
Governance Code 2020 De Belgische corporate governance code zoals aangeduid door het KB van 12 mei 2019 en
beschikbaar op de volgende website: https://www.corporategovernancecommittee.be/en/
over-de-code-2020/2020-belgian-code-corporate-governance
Groep Xior en haar dochtervennootschappen, die zij van tijd tot tijd heeft.
GVV Gereglementeerde vastgoedvennootschap(pen).
GVV-KB Het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennoot-
schappen, zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 16 juli 2014, zoals van tijd tot tijd
gewijzigd.
GVV-Wet De Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals
gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 30 juni 2014, zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
GVV-Wetgeving De GVV-Wet en het GVV-KB.
H
Huurinkomsten De rekenkundige som van de huurinkomsten gefactureerd door de Vennootschap op basis van
de afgesloten huurovereenkomsten, over de periode van (een deel van) een boekjaar.
I
IASB International Accounting Standards Board.
IFRIC International Financial Reporting Interpretations Committee.
IFRS International Financial Reporting Standards, de boekhoudkundige standaard volgens dewelke
gereglementeerde vastgoedvennootschappen verplicht zijn te rapporteren, op basis van artikel
11 van het GVV-KB.
Investeringswaarde of Waarde Vrij Op
Naam
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen
goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale con-
currentie, inclusief de eventuele registratiebelastingen (10% in het Vlaams Gewest (tot 31 de-
cember 2021; vanaf 1 januari 2022: 12 %)) en 12,5% in het Waalse Gewest en in het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest), notariskosten en BTW (wanneer het een koop onderworpen aan BTW
betreft).
IPO De kapitaalverhoging van de Vennootschap bij wijze van een inbreng in geld door middel van een
openbare aanbieding van nieuwe aandelen, en de toelating tot de notering op de gereglemen-
teerde markt van Euronext Brussels van de aandelen van Xior, voltooid op 11 december 2015.
IRS Interest Rate Swap
LEXICON 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
347346

K
Koninklijk Besluit van 14 november 2007 Het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van
financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt,
zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 3 december 2007, zoals van tijd tot tijd ge-
wijzigd.
N
Netto resultaat excl. Impact IFRIC 21
(APM)
Nettoresultaat pro rata gecorrigeerd voor de onroerende voorheffing en taksen tweede verblijven.
Nettoactief per aandeel (EPRA) (APM) Eigen vermogen exclusief de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten gedeeld
door het aantal aandelen
Nettoactief per aandeel (IFRS) Eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen
Nettowinst per aandeel Netto resultaat gedeeld door het gemiddelde aantal aandelen.
0
Openbare GVV of OGVV Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap(pen) of "BE-REIT".
P
PwC De besloten vennootschap PriceWaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren BCVBA, met maat-
schappelijke zetel te Culliganlaan 5, 1831 Machelen, ingeschreven bij de Kruispuntbank van
Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0429.501.944 (RPR Brussel).
R
Reële Waarde of Fair Value Deze waarde is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke Waarderings-
deskundige, waarvan de mutatierechten zijn afgetrokken. De reële waarde stemt overeen met
de boekwaarde onder IFRS. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen
mits aftrek van de overdrachtsbelastingen of registratiebelastingen. Het geschatte bedrag van
overdrachtsbelastingen voor in België gelegen onroerende goederen werd forfaitair bepaald op
2,5% voor vastgoedbeleggingen met een waarde hoger dan EUR 2,5 miljoen
1
. Deze fair value
wordt dus berekend door de waarde vrij op naam te delen door 1,025. De eigendommen die zich
onder de drempel van EUR 2,5 miljoen bevinden en de buitenlandse eigendommen vallen onder
de gebruikelijke registratiebelastingen en hun reële waarde stemt dus overeen met de waarde
kosten koper.
Resultaat van de portefeuille (APM) Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in de Reële Waarde van vast-
goedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat.
S
Schuldgraad De schuldgraad zoals bedoeld in artikel 13, §1 van het GVV-KB.
T
Totale Huur De totale huur die de Vennootschap zou factureren op basis van haar huurovereenkomsten,
indien 100% van de vastgoedportefeuille verhuurd zou zijn, op basis van haar vraagprijs per
jaareinde, inclusief activa in aanbouw (in voorkomend geval) en een inschatting voor de jaarlijkse
huurinkomsten van de hostel activiteit.
1
Zie het Belgian Assets Managers Association (BEAMA) persbericht 8 februari 2006 “Vastgoedbevaks - Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels” en het BE-REIT-persbericht van 10
november 2016.
U
Uitkeerbare winst per aandeel De winst zoals bedoeld in artikel 13, §1 van het GVV-KB.
V
Verhandelingsreglement Het verhandelingsreglement van de Vennootschap, zoals opgenomen als bijlage bij het Corporate
Governance Charter.
W
Waarde Kosten Koper of Netto
Marktwaarde
De Investeringswaarde verminderd met de registratiebelastingen en notariskosten of BTW.
Waarderingsdeskundigen Stadim BV, Cushman & Wakefield (Nederland), Cushman & Wakefield (Portugal), Cushman &
Wakefield (Spanje), CBRE (Spanje), CBRE (UK), zoals vermeld in dit Jaarverslag onder Hoofdstuk
11.3.
Wet van 1 april 2007 De wet van 1 april 2007 op de openbare overnamebiedingen, zoals gepubliceerd in het Belgisch
Staatsblad van 26 april 2007, zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
Wet van 2 mei 2007 De wet van 2 mei 2007 betreffende de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emit-
tenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en
houdende diverse bepalingen, zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 12 juni 2007,
zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
Wetboek van vennootschappen en
verenigingen
Wetboek van vennootschappen en verenigingen van 23 maart 2019, zoals gepubliceerd in het
Belgisch Staatsblad van 4 april 2019, zoals van tijd tot tijd gewijzigd.
X
Xior Student Housing of Xior of de
Vennootschap
De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Xior Student Housing, een openbare gere-
glementeerde vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht, met maatschappelijke
zetel te Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen (België), ingeschreven bij de Kruispuntbank van
Ondernemingen onder het ondernemingsnummer 0547.972.794 (RPR Antwerpen, afdeling
Antwerpen).
LEXICON 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
349348

“IN LIJN
MET ONS DOEL OM
ONZE MEDEWERKERS
MEER ONTWIKKELINGS-
MOGELIJKHEDEN TE
GEVEN, HEBBEN WE IN
2023 ONZE
“XIOR ACADEMY”
GELANCEERD,
EEN INTERN ONLINE
PLATFORM WAAR IEDERE
WERKNEMER EENVOUDIG
TOEGANG HEEFT
TOT ONS VOLLEDIGE
OPLEIDINGSAANBOD
MET MEER DAN
150 TRAININGEN.”
ANNEX
93%
elektriciteit
uit hernieuwbare
bronnen
+30%
geïnstalleerde
capaciteit
zonnepanelen
1 VOSKENSLAAN
Gent — België
1
ANNEX 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
351350

14.1 EPRA SBPR TABELLEN MET MILIEU PRESTATIE INDICATOREN -
VOLLEDIGE PORTEFEUILLE & HOOFDKANTOOR, SEGMENTANALYSE PER LAND
Impact
gebied
GRI Standards
(CRESS)
Indicatoren SDG's EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio
Totale porfolio Kantoren Portfolio per land: België Portfolio per land: Nederland
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL)
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste
2 jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste
2 jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste
2 jaar
sites in scope
2
93 127 119 5 5 4 45 74 59 40 41 40
Energie
(landlord
-obtained
1
) 302-1 Elec-Abs & LfL Totaal elektriciteitsverbruik Jaarlijkse kWh 16.474.346 21.767.687 28.506.764 16.064.155 18.118.177 18.762.616 4% 193.645 153.928 173.650 4.136.575 6.492.598 6.605.028 3.866.015 4.962.896 4.648.402 -6% 9.449.971 10.508.536 11.067.993 9.425.114 10.268.327 10.839.195 6%
Aantal gebouwen in berekening (groene en grijze
stroom)
Aantal gebouwen
89 105 106 75 75 75 5 5 4 43 55 50 31 31 31 38 39 38 37 37 37
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens %
16% 4% 4% 16% 4% 4% 76% 66% 88% 24% 10% 8% 25% 11% 4% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare
bronnen
(eigen productie + aankoop)
%
81% 86% 93% 82% 89% 97% 22% 81% 54% 94% 75% 92% 96% 74% 91% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare
bronnen (eigen productie)
%
4% 4% 4% 4% 5% 5% 0% 0% 0% 3% 4% 4% 4% 5% 5% 4% 6% 5% 4% 6% 6%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare
bronnen (aankoop)
%
78% 82% 90% 78% 84% 92% 22% 81% 54% 90% 71% 88% 92% 69% 86% 96% 94% 95% 96% 94% 94%
302-1 DH&C-Abs & LfL Totaal verbruik van stadsverwarming en -koeling Jaarlijkse kWh 9.199.357 8.645.787 17.392.077 9.199.357 8.645.787 8.432.522 -2% nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt . 8.389.906 7.743.767 7.664.295 8.389.906 7.743.767 7.664.295 -1%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 9 9 14 9 9 9 8 8 8 8 8 8
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 34% 2% 0% 34% 2% 1% 37% 3% 0% 37% 3% 0%
Aandeel stadsverwaring en koeling afkomstig uit
hernieuwbare bronnen
%
nb.
3
nb.
3
nb.
3
nb.
3
nb.
3
nb.
3
nb.3 nb.3 nb.3 nb.3 nb.3 nb.3
302-1 Fuels-Abs & LfL Totaal verbruik fossiele brandstoffen Jaarlijkse kWh 37.503.305 36.382.349 42.456.877 35.108.661 32.366.614 33.824.721 5% 152.646 367.421 132.354 11.319.214 11.068.102 12.286.758 9.133.996 8.086.902 8.271.840 2% 21.910.767 20.546.827 21.191.723 21.757.121 19.547.574 20.303.367 4%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 76 90 83 63 63 63 3 4 4 41 53 45 30 30 30 28 30 29 27 27 27
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 9% 5% 0% 5% 5% 4% 100% 69% 100% 17% 4% 17% 3% 3% 11% 0% 4% 0% 1% 5% 0%
Aandeel hernieuwbare energie % nvt. nvt 2% nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt nvt nvt. nvt. nvt. nvt. nvt nvt nvt. nvt. nvt.
302-3, CRE1 Energy-Int Totale energie-intensiteit van het gebouw Jaarlijkse kWh per m
2
149,7 137,2 137,7 146,6 143,6 148,1 3% 212 279 264 138 116 116 123 123 121 -1% 159 152 158 160 151 156 3%
Portfolio per land: Spanje Portfolio per land: Portugal Duitsland
2
Polen
2
Nordics
2
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs)
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2023 2023 2023
sites in scope
2
4 8 9 4 4 3 2 3 3
Energie
(landlord
-obtained
1
) 302-1 Elec-Abs & LfL Totaal elektriciteitsverbruik Jaarlijkse kWh 2.047.582 3.904.793 4.700.840 2.047.582 2.138.194 2.473.204 16% 840.219 861.760 801.815 725.444 748.760 801.815 7% 691.196 3.456.145 1.183.748
Aantal gebouwen in berekening (groene en grijze
stroom)
Aantal gebouwen
4 7 8 4 4 4 4 4 3 3 3 3 2 3 2
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens %
79% 7% 7% 79% 7% 13% 0% 0% 23% 0% 0% 23% 0% 0% 97%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare
bronnen
(eigen productie + aankoop)
%
1% 65% 84% 1% 66% 92% 0% 100% 100% 0% 100% 100% 100% 100% 100%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare
bronnen (eigen productie)
%
1% 2% 2% 1% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 5% 0,4% 0%
Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare
bronnen (aankoop)
%
0% 63% 82% 0% 65% 91% 0% 100% 100% 0% 100% 100% 95% 99,6% 100%
302-1 DH&C-Abs & LfL Totaal verbruik van stadsverwarming en -koeling Jaarlijkse kWh 809.451 902.020 768.227 809.451 902.020 768.227 -15% nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. - 1.064.078 6.852.445 1.043.033
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
1 1 1 1 1 1 1 3 1
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens %
0% 0% 8% 0% 0% 8% 0% 0% 1%
Aandeel stadsverwaring en koeling afkomstig uit
hernieuwbare bronnen
%
nb.
3
nb.
3
nb.
3
nb.
3
nb.
3
nb.
3
nb.
3
nb.
3
nb.
3
302-1 Fuels-Abs & LfL Totaal verbruik fossiele brandstoffen Jaarlijkse kWh 3.245.924 3.188.650 3.704.495 3.245.924 3.188.650 3.678.123 15% 1.027.399 1.578.770 1.571.391 971.620 1.543.489 1.571.391 2% 800.208 nvt. 2.902.301
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 3 3 4 3 3 3 4 4 3 3 3 3 1 1
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens %
30% 13% 7% 30% 13% 7% 34% 6% 1% 35% 6% 1% 0% 0%
Aandeel hernieuwbare energie % nvt. nvt nvt nvt. nvt. nvt. nvt. nvt nvt nvt. nvt. nvt. 100% nvt.
302-3, CRE1 Energy-Int Totale energie-intensiteit van het gebouw Jaarlijkse kWh per m
2
175 144 154 175 178 198 11% 73 95 102 73 99 102 4% 105 147 106
1
We rapporteren de resultaten van de door Xior betaalde (landlord obtained) energiecontracten. Het is de visie van Xior om de student te ontlasten van de verantwoordelijkheden van eigen elektriciteitscontracten.
Voor een beperkt aantal sites in scope schakelen we nog over van persoonlijke contracten naar een collectief contract. Meer uitleg hierover staat beschreven in de methodologie in Hoofdstuk 9.6. .
2
Nieuw in scope: Duitsland, Polen, Nordics (voorlopig enkel Denemarken, aangezien de site in Malmö (Zweden) te recentelijk afgeleverd is om in de meetscope te zitten)
3
Xior heeft de resultaten van de emissies van stadsverwarming verder gedetailleerd op basis van informatie van haar energieleveranciers. Het is op dit ogenblik nog niet mogelijk om het exacte aandeel stadsverwarming en
koeling uit hernieuwbare enegriebronnen weer te geven voor de gehele portfolio.
4
In lijn met de methodologie in Hoofdstuk 9.6.1 behoren sites die geen core business zijn, die te recent zijn opgeleverd of die onder constructie zijn, niet tot de meetscope.
ANNEX 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
353352

Impact
gebied
GRI Standards
(CRESS)
Indicatoren SDG's EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio
Totale porfolio Kantoren Portfolio per land: België Portfolio per land: Nederland
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL)
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
sites in scope 93 127 119 5 5 4 45 74 59 40 41 40
Broeikasgas
emissies
(landlord
-obtained
1
) Totale broeikasgasemissies (scope 1 & 2)
Jaarlijkse ton CO
2
(location
based) 11.790 12.455 17.302 11.275 11.166 11.102 -1% 67 91 58 2.736 2.860 3.131 2.289 2.110 2.129 1% 7.690 7.894 7.940 7.654 7.634 7.413 -3%
Jaarlijkse ton CO
2
(market
based) 8.639 8.270 10.106 8.161 7.386 7.126 -4% 60 75 45 2.135 2.262 2.339 1.718 1.665 1.582 -5% 5.140 4.804 4.608 5.111 4.619 4.444 -4%
305-1 GHG-Dir-Abs & LfL Direct (scope 1) Jaarlijkse ton CO
2
6.938 6.731 7.700 6.495 5.988 6.245 4% 28 68 24 2.094 2.048 2.269 1.690 1.496 1.527 2% 4.053 3.801 3.913 4.025 3.616 3.749 4%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
76 90 82 63 63 63 3 4 4 41 53 45 30 30 30 28 30 29 27 27 27
305-2 GHG-Indir-Abs & LFL Indirect (scope 2 - location based) Jaarlijkse ton CO
2
4.852 5.725 9.602 4.780 5.178 4.857 -6% 39 23 34 642 812 863 599 614 602 -2% 3.636 4.093 4.028 3.629 4.018 3.664 -9%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
89 105 106 75 75 75 5 5 4 43 55 50 31 31 31 38 39 38 37 37 37
305-2 GHG-Indir-Abs & LFL Indirect (scope 2 - market based) Jaarlijkse ton CO
2
1.701 1.540 2.406 1.666 1.398 880 -37% 32 7 21 41 215 70 28 169 55 -68% 1.086 1.003 695 1.086 1.003 695 -31%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
89 105 106 75 75 75 5 5 4 43 55 50 31 31 31 38 39 38 37 37 37
305-4, CRE 3 GHG-Int Totale broeikasgasintensiteit van de gebouwen
Jaarlijkse kg CO
2
e per m
2
(location based) 27,94 25,59 26,96 27 28 28 0% 41 49 50 24 19 19 22 20 20 1% 31 31 31 31 31 30 -3%
Jaarlijkse kg CO
2
e per m
2
(market based) 20,47 16,94 15,74 19,79 17,92 17,25 -4% 37 40 39 19 15 14 16 16 15 -6% 21 19 18 21 19 18 -4%
Portfolio per land: Spanje Portfolio per land: Portugal Duitsland
2
Polen
2
Nordics
2
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs)
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2023 2023 2023
sites in scope 4 8 9 4 4 3 2 3 3
Broeikasgas
emissies
(landlord
-obtained
1
) Totale broeikasgasemissies (scope 1 & 2)
Jaarlijkse ton CO
2
(location
based) 1.016 1.281 1.477 1.016 1.025 1.148 12% 347 421 412 316 397 412 4% 414 599 800
Jaarlijkse ton CO
2
(market
based) 1.016 912 896 1.016 816 809 -1% 347 292 290 316 286 290 2% 414 887 671
305-1 GHG-Dir-Abs & LfL Direct (scope 1) Jaarlijkse ton CO
2
600 590 684 600 590 679 15% 190 292 290 180 286 290 2% 9 nvt. 536
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
3 3 4 3 3 3 4 4 3 3 3 3 0 1
305-2 GHG-Indir-Abs & LFL Indirect (scope 2 - location based) Jaarlijkse ton CO
2
416 691 793 416 435 469 8% 157 129 122 136 112 122 9% 406 3.127 264
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
4 7 8 4 4 4 4 4 3 3 3 3 2 3 2
305-2 GHG-Indir-Abs & LFL Indirect (scope 2 - market based) Jaarlijkse ton CO
2
416 322 212 416 226 130 -42% 157 0 0 136 0 0 0% 406 887 135
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
4 7 8 4 4 4 4 4 3 3 3 3 2 3 2
305-4, CRE 3 GHG-Int Totale broeikasgasintensiteit van de gebouwen
Jaarlijkse kg CO
2
e per m
2
(location based) 29 23 25 28 26 27 5% 14 16 18 14 17 18 4% 17 44 17
Jaarlijkse kg CO
2
e per m
2
(market based) 29 16 15 20 17 16 -7% 14 11 13 14 13 13 -1% 17 13 14
1
We rapporteren de resultaten van de door Xior betaalde (landlord obtained) energiecontracten Het is de visie van Xior om de student te ontlasten van de verantwoordelijkheden van eigen elektriciteitscontracten.
Voor een beperkt aantal sites in scope schakelen we nog over van persoonlijke contracten naar een collectief contract. Meer uitleg hierover staat beschreven in de methodologie.
2
In 2023 werden Duitsland, Denemarken en Polen voor de eerste keer toegevoegd aan de EPRA scope, de l-f-l analyse is bijgevolg daar niet relevant. In de andere regio's evenals in de vergelijking van
de totale portfolio omvat de l-f-l vergelijking 3 jaar.
ANNEX 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
355354

Impact
gebied
GRI Standards
(CRESS)
Indicatoren SDG's EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio
Totale porfolio Kantoren
3
Portfolio per land: België Portfolio per land: Nederland
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL)
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
sites in scope 93 127 119 5 5 4 45 74 59 40 41 40
Water
(landlord
-obtained
1
) 303-1 Water-Abs & LFL Totaal water verbruik
Jaarlijkse kubieke meters
(m³) 381.781 476.336 664.895 359.561 383.228 390.531 2% 455 593 337 74.575 134.044 139.216 69.048 80.693 93.177 15% 209.580 224.441 233.603 195.964 210.764 200.391 -5%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
81 113 109 68 68 68 3 5 4 41 69 55 31 31 31 32 33 36 30 30 30
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens %
62% 6% 16% 61% 5% 17% 100% 94% 93% 40% 14% 10% 40% 15% 4% 67% 2% 35% 65% 2% 28%
Aandeel stadswater %
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
CRE 2 Water-Int Totale water-intensiteit van het gebouw
Water intensiteit per m
2
m³ per m²
0,98 1,03 1,06 0,97 1,04 1,06 2%
0,34 0,32 0,29
0,71 0,86 0,85 0,70 0,82 0,95 15% 0,92 1,00 0,98 0,92 0,99 0,94 -5%
Portfolio per land: Spanje Portfolio per land: Portugal Duitsland
2
Polen
2
Nordics
2
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs)
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2023 2023 2023
sites in scope 4 8 9 4 4 3 2 3 3
Water
(landlord
-obtained
1
) 303-1 Water-Abs & LFL Totaal water verbruik
Jaarlijkse kubieke meters
(m³) 63.030 77.335 86.589 63.030 55.143 57.385 4% 34.595 40.516 39.578 31.517 36.627 39.578 8% 31.477 68.568 65.865
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
4 7 8 4 4 4 4 4 3 3 3 3 2 3 2
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens %
75% 6% 9% 75% 3% 8% 53% 8% 4% 58% 9% 4% 0% 0% 0%
Aandeel stadswater %
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
CRE 2 Water-Int Totale water-intensiteit van het gebouw
Water intensiteit per m
2
m³ per m²
1,81 1,39 1,45 1,81 1,58 1,64 4% 1,35 1,58 1,71 1,36 1,58 1,71 8%
1,29 0,97 1,36
1
We rapporteren de resultaten van de door Xior betaalde (landlord obtained) energiecontracten. Het is de visie van Xior om de student te ontlasten van de verantwoordelijkheden van eigen elektriciteitscontracten.
Voor een beperkt aantal sites in scope schakelen we nog over van persoonlijke contracten naar een collectief contract. Meer uitleg hierover staat beschreven in de methodologie.
2
Nieuw in scope: Duitsland, Polen, Nordics (voorlopig enkel Denemarken, aangezien de site in Malmö te recentelijk afgeleverd is om in de meetscope te zitten)
3
Het waterverbruik van de eigen kantoren wordt sinds de rapportering van 2022 voor het eerst meegenomen in de EPRA tabel en maakt deel uit van de stappen die Xior zet om steeds beter zicht te krijgen op verbruiken
van zowel de portfolio als de eigen kantoren.
ANNEX 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
357356

Impact
gebied
GRI Standards
(CRESS)
Indicatoren SDG's EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio
Totale porfolio Kantoren Portfolio per land: België Portfolio per land: Nederland
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL)
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
sites in scope 93 127 119 5 5 4 45 74 59 40 41 40
Afval
(landlord
obtained) 306-2 Waste-Abs & LfL Totale afvalproductie Jaarlijkse ton afval 740 759 1.848 474 477 551 16% nb.
2
nb.
2
nb.
2
320 372 504 272 239 258 8% 420 387 323 202 238 293 23%
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
40 44 42 25 25 25 27 31 29 19 19 19 13 13 8 6 6 6
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens %
4% 14% 0% 2% 4% 0% 3% 28% 1% 3% 9% 1% 5% 0% 0% 0% 0% 0%
Totale productie gevaarlijk afval Jaarlijkse ton afval
nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt.
Totale productie ongevaarlijk afval Jaarlijkse ton afval
740 759 1.848 474 477 551 16% 320 372 504 272 239 258 8% 420 387 323 202 238 293 23%
Verbranding met energierecuperatie: Jaarlijkse ton afval
658 683 1.420 400 432 488 273 327 385 229 221 230 385 356 281 171 211 258
% van totaal jaarlijkse
ton afval 89% 90% 77% 85% 91% 88% 85% 88% 76% 84% 92% 89% 92% 92% 87% 85% 89% 88%
Rest afval Jaarlijkse ton afval
658 683 1.420 400 432 488 273 327 385 229 221 230 385 356 281 171 211 258
% van totaal jaarlijkse
ton afval 89% 90% 77% 85% 91% 88% 85% 88% 76% 84% 92% 89% 92% 92% 87% 85% 89% 88%
Recyclage: Jaarlijkse ton afval
82 76 428 73 45 64 47 45 119 43 18 29 35 31 42 30 26 35
% van totaal jaarlijkse
ton afval 11% 10% 23% 15% 9% 12% 15% 12% 24% 16% 8% 11% 8% 8% 13% 15% 11% 12%
Glas Jaarlijkse ton afval
11 13 40 9 9,8 15,7 5 5 15 4 2,8 5,2 6 9 12 5 6,9 10,5
% van totaal jaarlijkse
ton afval 1% 2% 2% 2% 2% 3% 1% 1% 3% 2% 1% 2% 2% 2% 4% 2% 3% 4%
Papier Jaarlijkse ton afval
54 32 252 49 26 34 26 12 63 24 9 14 28 20 26 25 17 20
% van totaal jaarlijkse
ton afval 7% 4% 14% 10% 6% 6% 8% 3% 12% 9% 4% 5% 7% 5% 8% 13% 7% 7%
PMD Jaarlijkse ton afval
17 31 135 15 9 14 17 29 42 15 7 10 0 2 5 0 2 5
% van totaal jaarlijkse
ton afval 2% 4% 7% 3% 2% 3% 5% 8% 8% 5% 3% 4% 0% 1% 1% 0% 1% 2%
Totale afval-intensiteit van het gebouw
Afval intensiteit per m
2
ton per m
2
0,004 0,004 0,007 0,004 0,004 0,005 16% 0,005 0,004 0,006 0,006 0,005 0,006 8% 0,003 0,003 0,004 0,003 0,003 0,004 23%
Portfolio per land: Spanje Portfolio per land: Portugal Duitsland
2
Polen
2
Nordics
2
Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs)
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2021 2022 2023 2021 2022 2023
%
verandering
laatste 2
jaar
2023 2023 2023
sites in scope 4 8 9 4 4 3 2 3 3
Afval
(landlord
obtained) 306-2 Waste-Abs & LfL Totale afvalproductie Jaarlijkse ton afval nvt
1
nvt
1
nvt
1
nvt
1
nvt
1
nvt
1
nvt
1
nvt
1
nvt
1
nvt
1
nvt
1
nvt
1
nvt
1
nvt
1
186 835 nvt
1
Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen
2 3
Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens %
0% 0%
Totale productie gevaarlijk afval Jaarlijkse ton afval
nvt. nvt.
Totale productie ongevaarlijk afval Jaarlijkse ton afval
186 835
Verbranding met energierecuperatie: Jaarlijkse ton afval
158 597
% van totaal jaarlijkse
ton afval 85% 71%
Rest afval Jaarlijkse ton afval
158 597
% van totaal jaarlijkse
ton afval 85% 71%
Recyclage: Jaarlijkse ton afval
28 239
% van totaal jaarlijkse
ton afval 15% 29%
Glas Jaarlijkse ton afval
0,0 13,2
% van totaal jaarlijkse
ton afval 0% 2%
Papier Jaarlijkse ton afval
28 136
% van totaal jaarlijkse
ton afval 15% 16%
PMD Jaarlijkse ton afval
0 89
% van totaal jaarlijkse
ton afval 0% 11%
Totale afval-intensiteit van het gebouw
Afval intensiteit per m
2
ton per m
2
0,008 0,012
1
Voor de sites in Spanje, Portugal, evenals deze in de Nordics zijn op heden geen concrete afvalcijfers beschikbaar op asset niveau.
Veelal worden het afval daar opgehaald in bulk waardoor rapporteerbaar cijfermateriaal voor afval nog niet beschikbaar is.
2
We ontvingen van de ophaaldienst geen details van de ophaling van ons afval. Ondanks de lage materialiteit ten opzichte van de portfolio,
zullen we gezien onze groeiende aanwezigheid in kantoren, proberen een beter zicht te krijgen op deze gegevens.
ANNEX 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
359358

Impact
gebied
GRI Standards
(CRESS)
Indicatoren SDG's
EPRA Duurzaamheid-
prestatiemeting Meet eenheid Portfolio
Totale porfolio Kantoren
2
België Nederland Spanje Portugal
Duitsland Polen Nordics
Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs)
2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023
sites in scope 93 127 119 5 5 4 45 74 59 40 41 40 40 41 40 5 5 4 2 3 3
Gecerti-
ficeerde
assets
3
CRE 8 Cert-Tot
Verplicht
(Energieprestatiecertificaat -EPC)
1
Aantal gebouwen in berekening
68 103 99
1 2 2
34 60 50 27 32 31 3 8 9
4 3 2
2 3 2
Aandeel gebouwen met een EPC % van de scope
73% 81% 83%
20% 40% 50%
76% 81% 85% 68% 78% 78% 75% 100% 100%
100% 75% 67%
100% 100% 67%
Niveau van certificatie per land
2
BELGIË (EPC score):
50-100 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
4% 9% 7,9% nb
2
0% 0% 15% 28% 30%
101 - 200 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
5% 6% 6,3% 100% 100% 19% 20% 24%
201- 300 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
3% 6% 4,1% 0% 0% 11% 19% 16%
301-400 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
1% 2% 1,3% 0% 0% 5% 5% 5%
401- 500 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
1% 2% 1,1% 0% 0% 5% 5% 4%
501+ kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
1% 1% 0,5% 0% 0% 2% 3% 2%
Unknown % van oppervlak in scope met de score
12% 7% 4,9% 43% 21% 19%
NEDERLAND (energie-index score):
A++-label % van oppervlak in scope met de score
3% 2% 1,9% 0% 0% 0% 5% 5% 5%
A+-label % van oppervlak in scope met de score
7% 6% 4,8% 100% 100% 100% 13% 12% 12%
A-label % van oppervlak in scope met de score
11% 11% 12,7% 0% 0% 0% 19% 22% 33%
B-label % van oppervlak in scope met de score
3% 3% 1,9% 0% 0% 0% 4% 5% 5%
C-label % van oppervlak in scope met de score
8% 8% 5,8% 0% 0% 0% 13% 15% 15%
D-label % van oppervlak in scope met de score
3% 2% 1,7% 0% 0% 0% 4% 4% 4%
E-label % van oppervlak in scope met de score
2% 2% 1,3% 0% 0% 0% 3% 3% 3%
F-label % van oppervlak in scope met de score
0% 0% 0,3% 0% 0% 0% 1% 1% 1%
G-label % van oppervlak in scope met de score
7% 6% 4,7% 0% 0% 0% 12% 12% 12%
Unknown % van oppervlak in scope met de score
15% 11% 3,7% 0% 0% 0% 25% 21% 10%
SPANJE (EPC score):
A-label % van oppervlak in scope met de score
2% 7% 6,0% 23% 57% 60%
B-label % van oppervlak in scope met de score
0% 2% 1,6% 0% 16% 15%
C-label % van oppervlak in scope met de score
0% 0% 0,0% 0% 0% 0%
D-label % van oppervlak in scope met de score
4% 3% 2,5% 47% 26% 25%
E-G-label % van oppervlak in scope met de score
0% 0% 0,0% 0% 0% 0%
Unknown % van oppervlak in scope met de score
2% 0% 0,0% 29% 0% 0%
PORTUGAL (EPC score):
A+-label % van oppervlak in scope met de score
0% 0% 0,0% 0% 0% 0%
A-label % van oppervlak in scope met de score
0% 0% 0,0% 0% 0% 0%
B-label % van oppervlak in scope met de score
6% 3% 1,9% 93% 56% 54%
B--label % van oppervlak in scope met de score
0% 0% 0,0% 2% 1% 0%
C-label % van oppervlak in scope met de score
0% 0% 0,1% 5% 5% 4%
D-F-label % van oppervlak in scope met de score
0% 0% 0,0% 0% 0% 0%
Unknown % van oppervlak in scope met de score
0% 2% 1,5% 0% 38% 42%
DUITSLAND (Energy Ordonance):
A-label % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
3,7%
100%
B-label % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0%
0%
C-H label % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0%
0%
Unknown % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0%
0%
POLEN (EPC score):
50 -100 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
3,7% 34%
101 - 200 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
7,0% 66%
201 - 300 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0% 0%
301 -400 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0% 0%
401 - 500 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0% 0%
501+ kWh/m² % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0% 0%
Unknown % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0% 0%
NORDICS (EPC score):
A-label (2020) % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0% 0%
A-label (2015) % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
5,7% 78%
A-label (2010) % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0% 0%
B-label % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0% 0%
C-label % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0% 0%
D-label % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
1,7% 22%
E-H-label % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0% 0%
Unknown % van oppervlak in scope met de score
nvt
1
nvt
1
0,0% 0%
Vrijwillig
Sites in "groene portfolio"
4
Aantal certificaten
17 29 39
nvt nvt nvt 3 8 9 12 13 14 2 7 8 0 1 2 2 2 2
1
Het type certificatie verschilt van land tot land. In België, Spanje, Portugal, Polen en Nordics meten we conform de nationale EPC-score (energieprestatie certificaat), in Nederland de EI (Energie Index), en in Duitsland de Energy Ordonance.
Voor meerdere gebouwen in België zijn EPC verslagen beschikaar op kamer niveau. In dat geval houden we rekening met de verschillende oppervlaktes gerapporteerd op de EPC certificaten.
Indien slechts 1 score beschikbaar is per gebouw, wordt de score toegekend aan het volledige oppervlak zoals gekend onder de keuringsverslagen.
2
Sinds de verhuis naar het nieuw kantoor, heeft Xior een beter zicht op de EPC waarde van het eigen kantoor. Xior zet het werk verder om ook voor andere kantoren hierover te rapporteren.
3
Sommige EPC's zijn verlopen tijdens 2023 maar worden momenteel opnieuw gecertificeerd, vandaar dat deze zijn inbegrepen in het aantal.
4
Onze groene portefeuille betreft een vrijwillig systeem om de vergroening van onze gebouwen te ondersteunen.De externe verificatie in dit rapport controleerde dan ook dat de EPC certificaten in overeenstemming zijn met
het Sustainable Finance Framework. Andere criteria maakten geen deel uit van de externe verificatie.
ANNEX 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
361360

14.2 EPRA SBPR TABEL MET SOCIALE PRESTATIE INDICATOREN
Impact gebied
GRI Standards (CRESS)
Indicatoren
EPRA Duurzaamheidprestatiemeting
Meeteenheid Prestatie
2021 2022 2023
Werknemers
diversiteit
405-1 Diversity-Emp
Gender diversiteit
onder directe werknemers
Alle medewerkers
1
% vrouwen
49% 54% 46%
% mannen
51% 46% 54%
Executive management % vrouwen
0% 33% 33%
% mannen
100% 67% 67%
Non-executive board % vrouwen
40% 50% 50%
% mannen
60% 50% 50%
Andere medewerkers
1
% vrouwen
51% 54% 46%
% mannen
49% 46% 54%
405-2 Diversity-Pay
Genderverhouding van het
salaris incl. beloningen
Alle medewerkers
1
Ratio man vs. vrouw
1,52 1,46 1,27
Executive management Ratio man vs. vrouw
nvt.
2
1,05 1,05
Non - executive board Ratio man vs. vrouw
1,52 1,67 1,10
Andere medewerkers
1
Ratio man vs. vrouw
1,21 1,38 1,24
Werknemers-
ontwikkeling
404-1 Emp-Training
Training ter ontwikkeling
van de werknemers
Gemiddeld aantal uren per
werknemer
2
5,0 5,8 13,4
404-3 Emp-Dev
Prestatiebeoordeling van de
werknemers
% van werknemers met
prestatiebeoordieling
2/3
69% 99% 50%
401-1 Emp-Turnover
Personeelsverloop en retentie
1
Nieuwe medewerkers aantal
86 61 98
%
50% 34% 42%
Vertrokken medewerkers aantal
50 49 83
%
29% 27% 36%
Impact gebied
GRI Standards (CRESS)
Indicatoren
EPRA Duurzaamheidprestatiemeting
Meeteenheid Prestatie
Segmentele analyse per land
Prestatie
België Nederland Spanje Portugal Duitsland Polen Nordics
2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2023 2023 2023
Veiligheid en
gezondheid
403-2 H&S-Emp
Veiligheid en gezondheid van de
werknemers
Ongevallen aantal
0 4 1
ratio t.o.v. gewerkte uren
0 0 0
Afwezigheidspercentage
4
ratio t.o.v. geplande werkdagen
3,86% 4,12% 6,68%
Verloren werkdagen ratio t.o.v. gewerkte uren
0,00044 0,00003 0,00001
Werk gerelateerde fataliteiten aantal
0 0 0
416-2 H&S-Assets
Gezondheids en veiligheids-
beoordelingen van onze assets
Verplichte beoordeling in het kader van
het verkrijgen van de vergunning
% van assets in de meetscope
5
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
403-2 H&S-Comp
Incidenten van het niet naleven
van de gezondheids en
veiligheidsbeoordelingen
aantal incidenten in de meetscope
5 8 30 5 8 13
geen
incidenten
geen
incidenten
14
geen
incidenten
geen
incidenten
1
geen
incidenten
geen
incidenten
geen
incidenten
2
geen
incidenten
geen
incidenten
Gemeenschap 413-1 Comty-Eng
Onze impact op de gemeenschap
Impact op de studenten gemeenschap
% van assets in de meetscope met
een studentencoach
5
55% 47% 57% 15% 15% 22% 95% 98% 93% 100% 86% 100% 100% 100% 67% 100% 100% 67%
1
Exclusief werkstudenten, zelfstandigen & tijdelijke interims. Xior maakt geen onderscheid tussen management en non-management functies. Voor meer informatie hieromtrent verwijzen we naar 9.6.6 "werknemercategorieën"
2
Voor meer informatie rond de berekeningsmethodologie verwijzen we naar 9.6.6 "meetmethodologie van de werknemers ontwikkeling"
3
Dit jaar werden de werknemers van de basecamp portefeuille voor het eerst meegenomen in de rapportage. Een indicator zoals prestatiebeoordeling vertonen daardoor een lager cijfer dan vorig jaar,
aangezien de onboarding op dat vlak nog lopende is en de bewijzen van de prestatiebeoordelingen nog verzameld worden.
4
Voor een opsplitsing van het afwezigheidspercentage per reden verwijzen we naar het EPRA rapport hoofdstuk 9.3.1
5
Het betreft de sites die in scope zijn voor het betreffende rapportage jaar. Sites die niet in scope zijn vanwege verbouwingen, … worden niet in beschouwing genomen. We verwijzen naar 9.6.2 voor een overzicht van het aandeel sites in scope.
14.3 EPRA SBPR TABEL MET GOVERNANCE PRESTATIE INDICATOREN
Governance
GRI Standards (CRESS)
Indicatoren
EPRA Duurzaamheidprestatiemeting
Meeteenheid Prestatie 2023
Totaal
2023
Governance
102-22 Gov-Board
Samenstelling van het bestuursorgaan
(board)
Zie ook hoofdstuk 6.1.5 en 6.1.6 Corporate Governance –
Raad van Bestuur van de Vennootschap
Aantal executive board leden aantal
2
Aantal onafhankelijk/non-executive
board leden
aantal
6
Gemiddelde termijn duur
5,77
Ervaring van bestuursleden omtrent
milieu of sociaal gerelateerde topics
aantal
8
1
102-24 Gov-Select
Nominatie en selectie van de board
Zie hoofdstuk 6.1.4.1 Corporate
Governance – Algemeen
102-25 Gov-Col
Proces voor het beheren van
belangenconflicten
Zie hoofdstuk 6.1.14 Corporate
Governance –belangenconflicten
1
Elk van onze bestuursleden heeft competenties inzake milieu en sociaal gerelateerde onderwerpen
*
source for allocation SDGs to the different topics:
https://www.globalreporting.org/search/?query=Linking+the+SDGs+and+the+GRI+Standards
ANNEX 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
363362

IDENTI
TEITS
KAART
Naam: Xior Student Housing NV
Statuut: Openbare gereglementeerde vastgoed-
vennootschap ('OGVV') naar Belgisch
recht
Maatschappelijke Zetel: Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen
Tel: +32 3 257 04 89
E-mail: info@xior.be
Website: www.xior.be
RPR: Antwerpen, Afdeling Antwerpen
BTW: BE 0547.972.794
Ondernemingsnummer: 0547.972.794
Oprichtingsdatum: 10 maart 2014
Vergunning als OGVV: 24 november 2015
Financiële jaarafsluiting: 31 december
Algemene vergadering: Derde donderdag van de maand mei
(10u00)
Notering: Euronext Brussels – continumarkt
ISIN code: BE0974288202 (XIOR)
Commissaris: PwC Bedrijfsrevisoren BV – Culliganlaan
5, 1831 Machelen – vertegenwoordigd
door de heer Jeroen Bockaert
Financiële dienstverlening: ING België
Waarderingsdeskundigen: Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE
IDENTITEITSKAART 2023 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR
365364

Xior Student Housing NV,
Openbare GVV naar Belgisch recht (BE-REIT)
Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen
BE 0547.972.794
(RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen)
www.xior.be I info@xior.be I T +32 3 257 04 89
www.xior.be
Volg ons op LinkedIn
Volg ons op Facebook
Volg ons op Twitter
Volg ons op Instagram
t
™
Feel at home!