TAG Immobilien AG
Hamburg
Halbjahresfinanzbericht nach WpHG für den Zeitraum vom 01.01.2025 bis zum 30.06.2025
KENNZAHLEN
in EUR Mio.
| Konzernkennzahlen der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Netto-Ist-Miete Gesamt | 184,2 | 178,2 |
| EBITDA (bereinigt) Vermietung Deutschland und Polen | 126,4 | 120,1 |
| EBITDA (bereinigt) Verkauf Polen | 19,8 | 38,9 |
| EBITDA (bereinigt) Gesamt | 146,2 | 159,0 |
| Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen | 16,6 | 34,1 |
| Konzernergebnis | 151,1 | -7,1 |
| FFO I je Aktie in EUR | 0,52 | 0,50 |
| FFO I | 91,6 | 88,1 |
| FFO II je Aktie in EUR | 0,61 | 0,69 |
| FFO II | 107,3 | 121,4 |
| Kennzahlen der Konzernbilanz | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
| Bilanzsumme | 8.256,0 | 7.750,3 |
| Eigenkapital | 3.194,2 | 3.099,9 |
| EPRA NTA je Aktie in EUR | 20,18 | 19,15 |
| LTV in % | 45,3 | 46,9 |
| Portfoliodaten | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
| Einheiten Deutschland | 82.957 | 83.618 |
| Einheiten Polen (fertiggestellte Mietwohnungen) | 3.349 | 3.219 |
| Verkaufte Wohnungen Polen | 1.158 | 1.936 |
| Übergebene Wohnungen Polen | 516 | 2.666 |
| Immobilienvolumen Deutschland (in EUR Mio.) | 5.318,3 | 5.286,1 |
| Immobilienvolumen Polen (in EUR Mio.) | 1.463,5 | 1.219,8 |
| Immobilienvolumen Gesamt (in EUR Mio.) | 6.781,8 | 6.505,9 |
| Leerstand in % Deutschland (Gesamt) | 4,1 | 3,9 |
| Leerstand in % Deutschland (Wohneinheiten) | 3,9 | 3,6 |
| Leerstand in % Polen (Gesamt) | 3,8 | 4,9 |
| l-f-l Mietwachstum in % Deutschland | 2,4 | 2,5 |
| l-f-l Mietwachstum in % Deutschland (inkl. Leerstandsabbau) | 2,9 | 3,0 |
| l-f-l Mietwachstum in % Polen | 3,3 | 3,2 |
| Mitarbeiter*innen | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
| Anzahl der Mitarbeiter*innen | 1.905 | 1.856 |
| Kapitalmarktdaten | ||
| Marktkapitalisierung zum 30.06.2025 in EUR Mio. | 2.664 | |
| Grundkapital zum 30.06.2025 in EUR | 176.556.650 | |
| WKN/ISIN | 830350/DE0008303504 | |
| Anzahl der Aktien zum 30.06.2025 (ausgegeben) | 176.556.650 | |
| Anzahl der Aktien zum 30.06.2025 (ausstehend, ohne eigene Aktien) | 176.472.226 | |
| Free Float in % (ohne eigene Aktien) | 100 | |
| Index | MDAX/EPRA | |
LAGEBERICHT
KONZERNZWISCHENLAGEBERICHT FÜR DIE ERSTEN SECHS MONATE DES GESCHÄFTSJAHRES 2025
GRUNDLAGEN DES KONZERNS
Überblick und Konzernstrategie
Die TAG Immobilien AG (im Folgenden auch kurz als "TAG" oder "Konzern" bezeichnet)
ist ein auf den Wohnimmobiliensektor konzentriertes Immobilienunternehmen mit Sitz
in Hamburg. Die Immobilien der TAG und ihrer Tochtergesellschaften verteilen sich
auf verschiedene Regionen Nord- und Ostdeutschlands und Nordrhein-Westfalens sowie,
seit dem Geschäftsjahr 2020, zusätzlich auch auf Polen, wo neben dem Aufbau und der
Bewirtschaftung eines Wohnimmobilienportfolios auch Verkaufsaktivitäten zum Geschäftsmodell
gehören. Insgesamt bewirtschaftete die TAG zum 30. Juni 2025 rund 83.000 (31. Dezember
2024: rund 82.500) Einheiten in Deutschland und in Polen rund 3.350 (31. Dezember
2024: ca. 3.200) Mietwohnungen.
Das Geschäftsmodell der TAG in Deutschland besteht in der langfristigen Vermietung
von Wohnungen. Alle für die Immobilienbewirtschaftung wesentlichen Funktionen werden
durch eigene Mitarbeiter*innen wahrgenommen. Darüber hinaus werden Hausmeisterdienstleistungen
und Handwerkertätigkeiten für den eigenen Bestand erbracht. Vermietet wird preisgünstiger
Wohnraum, der breite Schichten der Bevölkerung anspricht. Mit der konzerneigenen Multimedia
Gesellschaft wird die Multimediaversorgung der Mieter*innen unterstützt und das Angebot
im Rahmen der Immobilienbewirtschaftung erweitert. Das Energiemanagement ist in einer
Tochtergesellschaft gebündelt und umfasst die gewerbliche Wärmelieferung in den konzerneigenen
Beständen mit dem Ziel, das Energiemanagement zu optimieren. Mittelfristig sollen
diese Services weiter ausgebaut und um neue Servicedienstleistungen für Mieter*innen
ergänzt werden.
Die Investitionen der TAG in Deutschland erfolgen vorwiegend in mittelgroßen Städten
und im Umfeld großer Metropolen, da dort nicht nur Wachstumspotenziale, sondern insbesondere
bessere Renditechancen im Vergleich zu Investitionen in den Großstädten gesehen werden.
Regelmäßig weisen die neu erworbenen Portfolios höhere Leerstände auf, die dann nach
dem Erwerb durch gezielte Investitionen und bewährte Asset-Management-Konzepte reduziert
werden. Investitionen erfolgen innerhalb Deutschlands nahezu ausschließlich in den
bereits durch die TAG bewirtschafteten Regionen, um auf diese Weise bereits vorhandene
Verwaltungsstrukturen zu nutzen. Zudem ist die lokale Marktkenntnis beim Erwerb neuer
Portfolios von wesentlicher Bedeutung.
Die Erweiterung der Geschäftstätigkeit nach Polen begann in 2020 mit dem Erwerb der
Vantage Development S.A. ("Vantage"), einem Immobilienentwickler mit Sitz und Schwerpunkt
der Tätigkeit in Breslau. Der Erwerb der ROBYG S.A. mit Sitz in Warschau ("ROBYG")
vergrößerte die Plattform der TAG zur Entwicklung von Wohnungen für den eigenen Bestand
in den bestehenden Regionen Breslau, Posen und insbesondere Dreistadt und ermöglichte
auch einen umfassenden Markteintritt in Warschau. Gleichzeitig erweiterte die TAG
hiermit ihr Geschäftsmodell um die Entwicklung von Wohnungen für den Verkauf.
In Polen verfügt die TAG im Geschäftsfeld Vermietung von Wohnungen zum Stichtag über
ca. 3.350 (31. Dezember 2024: ca. 3.200) fertiggestellte Mietwohnungen. Weitere ca.
1.100 (31. Dezember 2024: ca. 1.100) Mietwohnungen befinden sich zum Stichtag im Bau.
Zudem besteht eine Grundstücksreserve zum zukünftigen Bau von ca. 6.100 (31. Dezember
2024: ca. 6.100) weiteren Wohnungen.
Im Bereich des Verkaufsgeschäfts, das auch Joint Ventures umfasst, sind in Polen zum
Stichtag ca. 5.100 (31. Dezember 2024: 3.400) Wohnungen im Bau (inklusive 291 (31.
Dezember 2024: 100) fertiggestellte und noch nicht verkaufte Wohnungen). Die Grundstücksreserve
umfasst in diesem Geschäftsfeld weitere ca. 18.600 (31. Dezember 2024: ca. 22.000)
zukünftige Wohnungen. In den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2025 wurden
in Polen insgesamt 1.158 (erstes Halbjahr 2024: 1.056) Wohnungen verkauft und 516
(erstes Halbjahr 2024: 1.330) Wohnungen an die Käufer übergeben.
Das mittelfristige Wachstumsziel der TAG sieht den Aufbau eines Bestandes von ca.
10.000 Mietwohneinheiten in Polen bis Ende des Jahres 2028. Daneben sollen auch die
schon bestehenden Verkaufsaktivitäten in Polen weiter fortgesetzt werden, um aus den
dort erzielten Liquiditätsüberschüssen das weitere Wachstum des Vermietungsportfolios
zu unterstützen. Dabei liegt der Investitionsschwerpunkt auf Neubauwohnungen in Großstädten
mit einer günstigen Bevölkerungsentwicklung, Universitätsnähe und einer gut ausgebauten
Infrastruktur.
Nachhaltige Unternehmensentwicklung¹
Nachhaltigkeit bleibt auch im ersten Halbjahr 2025 integraler Bestandteil unserer
Unternehmensstrategie. Als führendes Wohnimmobilienunternehmen übernehmen wir Verantwortung
für unsere Mieter, Mitarbeiter und die Umwelt. Unser Engagement in diesen Bereichen
ist unverändert hoch.
Wir konzentrieren uns auf die Entwicklung lebenswerter Quartiere, die Förderung des
sozialen Zusammenhalts und die Stärkung der Nachbarschaft durch gezielte Angebote
für Kinder, Familien und Senioren. Die TAG Miteinander Stiftung, gegründet 2020, unterstützt
diese Ziele maßgeblich.
Nachhaltigkeit bedeutet für uns zudem, attraktive Arbeitsbedingungen zu schaffen -
durch flexible Arbeitsmodelle, Eigenverantwortung und eine offene Unternehmenskultur.
Unser ganzheitlicher Ansatz verbindet ökologische, soziale und wirtschaftliche Ziele
und schafft so nachhaltige Synergien.
Das ESG-Rating von Sustainalytics bestätigt unseren Kurs: Im Mai 2024 wurde TAG erneut
mit "vernachlässigbarem ESG-Risiko" ausgezeichnet und zählte weltweit zu den Top 10
von über 16.000 Unternehmen.
WIRTSCHAFTSBERICHT
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen und ihr Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland
Die Entwicklung des deutschen Bruttoinlandsprodukts (BIP) im 2. Quartal 2025 wird
von verschiedenen Quellen unterschiedlich eingeschätzt. Die mit dem Zollkonflikt in
den USA verbundene Unsicherheit beeinträchtige die Planungssicherheit und damit die
Investitionsbereitschaft der Unternehmen. Vom privaten Konsum könnte erneut etwas
Auftrieb ausgehen. Nach Einschätzung der Deutschen Bundesbank wird insgesamt eine
leichte Erholung oder Stagnation über das Jahr erwartet.
Die Inflationsrate in Deutschland - vom Statistischen Bundesamt Destatis gemessen
als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat - lag im Juni 2025
bei +2,0%. Das war der niedrigste Wert seit Oktober 2024 (ebenfalls +2,0%). Im Mai
und April 2025 hatte die Inflationsrate jeweils bei +2,1% gelegen. Neben den weiterhin
fallenden Energiepreisen ging insbesondere der Preisauftrieb bei Nahrungsmitteln zurück.
Inflationstreibend wirkte dagegen nach wie vor die überdurchschnittliche Teuerung
bei Dienstleistungen. Gegenüber dem Vormonat Mai 2025 blieben die Verbraucherpreise
im Juni 2025 insgesamt unverändert.
Die Europäische Zentralbank senkte im Juni 2025 erneut die drei Leitzinssätze um jeweils
25 Basispunkte. Insgesamt hat die EZB in acht Schritten ihren Leitzins in etwas mehr
als einem Jahr von 4% auf 2% halbiert und sich damit einem neutralen Zins im Verhältnis
zur Inflation angenähert, bei dem die Geldpolitik die Wirtschaft weder stimuliert
noch einschränkt. Die Zinssätze der EZB liegen jetzt bei 2,00% für die Einlagefazilität,
2,15% für die Hauptrefinanzierung und 2,40% für die Spitzenrefinanzierungsfazilität.
Laut dem ifo Geschäftsklimaindex hat sich die Stimmung der Unternehmen in Deutschland
im Jahr 2025 leicht verbessert. Der Index stieg im Vergleich zum Vormonat Mai von
87,5 Punkten auf 88,4 Punkte und lag damit zum Halbjahr auf dem Niveau des Vorjahreswerts
in der Vergleichsperiode (Juni 2024: 88,3). Die Unternehmen beurteilten ihre aktuelle
Lage geringfügig besser. Die deutsche Wirtschaft schöpft insbesondere im Dienstleistungssektor,
Baugewerbe und im Handel langsam Zuversicht.
Nach aktueller Publikation der Bundesregierung aus Juni 2025 fehlen in Deutschland
Hunderttausende bezahlbare, neue Wohnungen. Der Wohnungsbau dauert häufig viel zu
lange - auch wegen langwieriger Planungs- und Genehmigungsverfahren. Nun hat das Bundeskabinett
eine entsprechende Regelung im Bundesbaugesetz beschlossen. Der "Bau-Turbo" ermöglicht
es Gemeinden, das Planen und Genehmigen wesentlich zu beschleunigen. So soll ermöglicht
werden, schneller neue Wohnungen zu bauen, Wohngebäude zu erweitern, aufzustocken
und Gebäude in Wohnraum umzuwidmen, beispielsweise Gewerbeflächen und -gebäude. Die
Sonderregelung soll befristet bis Ende 2030 gelten. Das Bundesbauministerium wird
die Wirksamkeit der neuen Regelungen bis Ende 2029 evaluieren, vor allem prüfen, ob
sie zur Schaffung neuen Wohnraums beitragen. Diese Maßnahmen belegen, wie unverändert
hoch der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in Deutschland ist.
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen und ihr Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt in Polen
Die Frühjahrsprognose der Europäischen Kommission bescheinigt der polnischen Volkswirtschaft
auch für die kommenden Jahre ein anhaltend dynamisches Wachstum. Für die Jahre 2025
und 2026 wird ein realer Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 3,3% beziehungsweise
3,0% prognostiziert. Diese Entwicklung ist in erster Linie auf eine robuste Binnennachfrage
sowie auf eine zunehmende Investitionstätigkeit zurückzuführen. Steigende Reallöhne,
neue Sozialleistungen und höhere Ausgaben für Familien stärken die Kaufkraft der Haushalte.
Die Investitionstätigkeit, die 2024 noch durch einen Rückgang im Bausektor gebremst
wurde, dürfte sich ab 2025 deutlich erholen - insbesondere durch umfangreiche öffentliche
Investitionen, die durch EU-Fördermittel ermöglicht werden. Im ersten Quartal 2025
lag das saisonbereinigte BIP um 0,7% über dem Wert des Vorquartals und um 3,7% über
dem Wert des Vorjahresquartals.
Die Arbeitslosenquote wird laut EU-Kommission trotz rückläufiger Erwerbsbevölkerung
aufgrund des demografischen Wandels weiterhin sehr niedrig und bis 2026 bei rund 2,8%
konstant bleiben. Im April 2025 lag die Erwerbslosenquote in Polen saisonbereinigt
bei 3,3% und damit unter dem EU-Durchschnitt in Höhe von 5,9%. Das Lohnwachstum bleibt
hoch, verlangsamt sich jedoch mit sinkender Inflation: Nach einem Anstieg um 12,3%
im Jahr 2024 wird für 2025 ein Plus von 6,2% und für 2026 von 4,8% prognostiziert.
Die Inflationsrate ist 2024 deutlich auf 3,7% gesunken und wird voraussichtlich 2025
auf 3,6% und 2026 auf 2,8% weiter zurückgehen. Im Juni 2025 lag die Inflationsrate
bei 4,1%. Die Preisentwicklung wird dabei vor allem durch sinkende Energiepreise,
schwache Importpreise und eine moderate Entwicklung im Dienstleistungssektor beeinflusst.
Die Nationalbank Polens hat im ersten Halbjahr 2025 erstmals seit Oktober 2023 die
Leitzinsen gesenkt. Zuerst im Mai 2025 auf 5,25% von 5,75% und dann zuletzt im Juli
2025 auf nun 5,00%.
Entwicklung des deutschen Immobilien- bzw. Wohnimmobilienmarktes
Der Immobiliendienstleister JLL verzeichnete im ersten Halbjahr 2025 ein Transaktionsvolumen
auf dem gesamten deutschen Immobilienmarkt in Höhe von EUR 15,3 Mrd. und liegt damit
fast auf dem gleichen Niveau der Vorjahresperiode 2024 mit EUR 15,4 Mrd. Insgesamt
gesehen dürfte sich der Markt im zweiten Halbjahr moderat beleben, sodass für das
Gesamtjahr 2025 von einem Transaktionsvolumen von EUR 35 bis EUR 40 Mrd. ausgegangen
wird. Der Immobilieninvestmentmarkt bewegt sich derzeit zwischen Erholung und Unsicherheit:
Einerseits senden stabile Zins- und Inflationsdaten aus der deutschen Volkswirtschaft
positive Signale, andererseits zeigen sich internationale Investoren - etwa wegen
möglicher Handelskonflikte mit den USA - weiterhin zurückhaltend.
Die Analyse von BNP Paribas Real Estate aus Juni 2025 ergibt für das erste Halbjahr
2025 eine Erholung im deutschen Wohninvestmentmarkt. Insgesamt wurden in diesem Zeitraum
EUR 4,5 Mrd. in größere Wohnungsportfolios ab 30 Wohneinheiten investiert. Das Halbjahresergebnis
aus dem Vorjahr wurde um 36% übertroffen. Die spürbare Marktbelebung dürfte in der
zweiten Jahreshälfte angesichts der abgeschlossenen Preis- und Konsolidierungsphase,
der lockeren Geldpolitik der EZB und den aktuell historisch hohen Mietpreissteigerungen
an Dynamik gewinnen. Die Verteilung des Investmentvolumens zeigt, dass das stabile
Investmentumfeld der A-Städte in letzter Zeit weniger stark nachgefragt wurde. So
tragen A-Städte nur einen unterdurchschnittlichen Anteil von 33% (Ø10 Jahre: 47%)
zum Gesamtumsatz bei.
Die gestiegene Gesamtzahl der registrierten Transaktionen sowie die Zunahme von großvolumigen
Portfoliotransaktionen gegenüber dem Vorjahr und das wiedererstarkte Investoreninteresse
sind zumindest ein Indiz dafür, dass der deutsche Wohninvestmentmarkt in eine neue
Phase des Aufschwungs eingetreten ist.
Nach Einschätzung der Experten wird das Interesse an deutschen Wohnimmobilien mittel-
bis langfristig nachhaltig hoch bleiben und tendenziell eher noch zunehmen. Zum einen
dürfte der anhaltend hohe Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten zumindest mittelfristig
bestehen bleiben, was stabile Mieteinnahmen und Potenzial für Wertsteigerungen sichert.
Zum anderen gelten Wohnimmobilien insbesondere in volatilen Zeiten als eine vergleichsweise
sichere Assetklasse. Darüber hinaus erkennen immer mehr internationale Investoren
das Potenzial des deutschen Wohnimmobilienmarkts und tragen zu dessen Dynamik bei.
Dies wird durch das im internationalen Vergleich stabile politische und wirtschaftliche
Umfeld in Deutschland begünstigt. Insgesamt bleibt der deutsche Wohnimmobilienmarkt
damit eine attraktive Option für Investoren, die langfristige Investments und sichere
Cashflows suchen.
Entwicklung des polnischen Immobilien- bzw. Wohnimmobilienmarktes
Den aktuellen Auswertungen von JLL zufolge zeigte sich im zweiten Quartal 2025 eine
moderate Belebung der Verkaufsaktivität auf dem polnischen Wohnimmobilienmarkt. In
den sechs größten Märkten (Warschau, Krakau, Breslau, Dreistadt/ Danzig, Posen und
Łódź) wurden insgesamt etwas mehr als 10.000 Wohneinheiten verkauft, dies entspricht
einem Anstieg von 11% gegenüber dem ersten Quartal 2025. Damit bewegen sich die Verkaufszahlen
weiterhin im Bereich von 9.000 bis 10.000 Einheiten, wie bereits seit dem zweiten
Quartal 2024 zu beobachten ist. Angesichts des nach wie vor hohen Zinsniveaus und
der politischen Unsicherheiten ist diese Entwicklung nicht überraschend. Insbesondere
die Diskussionen über Steuererhöhungen für Zweitwohnungen sowie das Auslaufen staatlicher
Förderprogramme für Käufe auf dem Sekundärmarkt wirken sich weiterhin dämpfend auf
die Nachfrage aus.
Im zweiten Quartal 2025 brachten die Bauträger landesweit rund 12.300 neue Einheiten
auf den Markt - ein Rückgang von 8,1% gegenüber dem Vorquartal. Während das Angebot
in den sechs größten Märkten gegenüber dem ersten Quartal 2025 anstieg, konnte Dreistadt/
Danzig sogar einen signifikanten Anstieg (9%) verzeichnen. Mit über 61.000 Einheiten
wurde ein historischer Höchststand beim insgesamt verfügbaren Angebot an Wohnungen
erreicht, das entspricht allerdings nur einem moderaten Zuwachs von 4% im Quartalsvergleich.
Trotz stabiler oder nur leicht steigender Verkaufszahlen blieben die Preise für Neubauwohnungen
stabil. Die höchsten Preisanstiege im Vergleich zum Vorquartal wurden in der Dreistadt/
Danzig (3,3%) verzeichnet. In Breslau stand der Preisrückgang im Zusammenhang mit
der Einführung einer großen Anzahl günstigerer Wohnungen auf dem Markt. In anderen
Städten lagen die vierteljährlichen Veränderungen der Durchschnittspreise zwischen
0,4% und 1,8%. Daher kann von einer weiteren Preisstabilisierung ausgegangen werden.
In Warschau lagen die Preise mit rund EUR/m² 4.500 bzw. PLN/m² 19.000 weiterhin auf
dem Niveau der letzten fünf Quartale. Krakau erreichte mit über EUR/m² 4.400 oder
PLN/m² 18.600 ein Allzeithoch. Die jährlichen Preissteigerungen reichten von moderaten
1,6% in Łódź, 4,4% in Krakau und bis zu 13,2% in der Dreistadt/ Danzig, wobei Letztere
vor allem durch die veränderte Struktur des Angebots getrieben war.
Die Mieten lagen Anfang 2025 auf einem ähnlichen Niveau wie Ende 2024. Im März 2025
lag die Leerstandsquote bei Objekten, die vor 2024 fertiggestellt wurden, in den größten
Städten unter 5%. Der Mietmarkt in den polnischen Großstädten bleibt laut JLL angespannt.
Die Mieten bleiben auf einem hohen Niveau, was auf eine starke Nachfrage, insbesondere
von jungen Erwachsenen und Menschen aus dem Ausland, zurückzuführen ist. Das begrenzte
Mietangebot resultiert aus einer vorsichtigen Investitionsbereitschaft sowie einer
Neubautätigkeit, die den Bedarf nicht vollständig deckt. Obwohl das Angebot an Mietwohnungen
im Vergleich zum Vorjahr moderat angestiegen ist, liegt die Verfügbarkeit weiterhin
rund 50% unter dem Niveau von 2021, was den Druck auf den Mietmarkt weiter verstärkt.
Besonders gefragt sind institutionelle Mietwohnungen, die mit höheren Qualitätsstandards
überzeugen. Die Mieten in institutionellen Projekten liegen im Durchschnitt um 4%
über denen auf dem privaten Mietmarkt, sind aber trotzdem durch geringere Leerstände
gekennzeichnet. Vor allem in den Metropolen Warschau, Krakau und Breslau übersteigt
die Nachfrage das Angebot.
MITARBEITER*INNEN
Die durchschnittliche Zahl der Mitarbeiter*innen der TAG ist in folgender Tabelle
dargestellt:
| Mitarbeiter*innen | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Operativ tätige Mitarbeiter*innen | 910 | 899 |
| Hausmeister*innen | 533 | 508 |
| Verwaltung und Zentralbereiche | 377 | 353 |
| Handwerker*innen | 75 | 87 |
| Gesamt | 1.895 | 1.847 |
Von den hier dargestellten Mitarbeiter*innen entfallen 1.253 (Vorjahreszeitraum: 1.233)
Mitarbeiter*innen auf Deutschland und 642 (Vorjahr: 613) Mitarbeiter*innen auf Polen.
SONSTIGE ANGABEN
Neben der Vergütung der Organe der Gesellschaft hatte die TAG im Berichtszeitraum
Geschäftsbeziehungen mit nicht konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen in Form von
Joint-Venture-Beteiligungen zu verzeichnen. Aus Lieferungs- und Leistungsbeziehungen
mit diesen wurden Erlöse in Höhe von EUR 19,2 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 1,7 Mio.)
realisiert und Forderungen in Höhe von EUR 6,6 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 5,0 Mio.)
sowie sonstige Verbindlichkeiten von EUR 8,9 Mio. (31. Dezember 2024; EUR 0 Mio.)
gegenüber diesen ausgewiesen. Des Weiteren werden Ausleihungen an die Gemeinschaftsunternehmen
in Höhe von EUR 38,7 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 33,9 Mio.) ausgewiesen. Diese Ausleihungen
haben eine Laufzeit bis Mai bzw. Dezember 2028 und werden mit einem variablen Zinssatz
verzinst. Der variable Zinssatz zum 30. Juni 2025 setzte sich aus dem polnischen 6-Monats-WIBOR
zuzüglich einer Marge von 4,1% zusammen. Im Berichtsjahr erzielte die TAG aus diesen
Ausleihungen einen Zinsertrag in Höhe von EUR 1,5 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 1,7
Mio.). Alle Transaktionen fanden zu marktüblichen Bedingungen statt.
Neben den oben genannten Sachverhalten waren im Berichtszeitraum keine weiteren Geschäftsbeziehungen
mit nahestehenden Personen zu verzeichnen.
Entwicklung des Immobilienportfolios der TAG in Deutschland
Überblick
Das Immobilienportfolio der TAG umfasst in Deutschland zum Ende des ersten Halbjahres
2025 rund 83.000 Einheiten. Der Fokus liegt auf der Bewirtschaftung von attraktivem
und gleichzeitig günstigem Wohnraum unter Wahrnehmung der sozialen Verantwortung für
die Mieter*innen. Die regionalen Schwerpunkte liegen vor allem im Norden und Osten
des Landes und verteilen sich wie folgt:
| Portfoliodaten Deutschland | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
| Einheiten | 82.957 | 83.618 |
| Fläche in m² | 4.969.026 | 5.009.275 |
| Immobilienvolumen in EUR Mio. | 5.318,3 | 5.286,1 |
| Annualisierte Netto-Ist-Miete p. a. in EUR Mio. (gesamt) | 343,1 | 343,2 |
| Netto-Ist-Miete in EUR je m² (gesamt) | 6,01 | 5,94 |
| Netto-Ist-Miete in EUR je m² (Wohneinheiten) | 5,89 | 5,84 |
| Leerstand in % (gesamt) | 4,1 | 3,9 |
| Leerstandsquote in % (Wohneinheiten)1) | 3,9 | 3,6 |
| l-f-l Mietwachstum in % | 2,4 | 2,5 |
| l-f-l Mietwachstum in % (inkl. Leerstandsabbau) | 2,9 | 3,0 |
An- und Verkäufe im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2025 in Deutschland
Von Januar bis Juni 2025 wurden Verkaufsverträge für insgesamt 70 Einheiten beurkundet.
Der kumulierte Verkaufspreis beträgt EUR 6,2 Mio., dies entspricht dem 17,3-Fachen
der jährlichen Netto-Ist-Miete bzw. einer Bruttoanfangsverzinsung von 5,8%. Der erwartete
Nettoliquiditätszufluss (Verkaufserlös abzüglich auf den verkauften Immobilien lastenden
Bankverbindlichkeiten) aus diesen Verkäufen beträgt EUR 3,8 Mio. Der durchschnittliche
Leerstand der verkauften Wohnungen lag bei ca. 2,0%.
Aus den Verkäufen wurde in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres ein in der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasster Gewinn von EUR 0,2 Mio. (Vorjahreszeitraum:
EUR 0,1 Mio.) realisiert.
Ankäufe wurden im ersten Halbjahr 2025 in Deutschland nicht getätigt.
Leerstandsentwicklung
Die nachfolgende Grafik verdeutlicht die Entwicklung der Leerstandsquote in den Wohneinheiten
des Konzerns in Deutschland in den Geschäftsjahren seit 2022 und im ersten Halbjahr
des Geschäftsjahres 2025:
Zu Beginn des Geschäftsjahres 2025 war, analog zum Verlauf des Leerstands in den ersten
Monate der Vorjahre, ein leichter Anstieg des Leerstands in den Wohneinheiten des
Konzerns um 0,3%-Punkte auf 3,9% im März 2025 zu verzeichnen, der sich im zweiten
Quartal 2025 auf diesem Niveau gehalten hat. Die für das vollständige Geschäftsjahr
2025 abgegebene Prognose, die eine Reduzierung des Leerstands im Vergleich zum Jahresbeginn
um ca. 0,3% bis 0,5%-Punkte vorsieht, wird unverändert beibehalten.
Im Gesamtportfolio, das u. a. auch einige Gewerbeeinheiten innerhalb des Wohnportfolios
umfasst, liegt die Leerstandsquote zum 30. Juni 2025 bei 4,1% nach 3,9% zum Ende des
Vorjahres.
Portfolio im Detail
Die nachfolgende Übersicht zeigt weitere Details zum Immobilienportfolio der TAG in
Deutschland unterteilt nach den einzelnen Regionen zum 30. Juni 20252:
| Region | Einheiten | Fläche m2 | IFRS Buchwert 30.06.2025 EUR Mio. | Ist-Rendite | Leerstand 30.06. 2025 | Leerstand Dez. 2024 |
| Berlin | 9.355 | 536.612 | 742,2 | 5,5% | 2,1% | 2,0% |
| Chemnitz | 7.963 | 469.861 | 359,8 | 7,7% | 7,2% | 7,0% |
| Dresden | 5.565 | 357.511 | 488,9 | 5,4% | 1,5% | 1,1% |
| Erfurt | 10.120 | 572.080 | 664,5 | 5,8% | 0,8% | 0,6% |
| Gera | 9.164 | 531.674 | 405,3 | 8,4% | 2,6% | 1,8% |
| Hamburg | 6.400 | 392.498 | 520,6 | 5,7% | 2,8% | 3,0% |
| Leipzig | 12.923 | 751.195 | 722,2 | 6,7% | 7,4% | 7,0% |
| Rhein-Ruhr | 3.680 | 230.707 | 305,3 | 5,5% | 1,4% | 1,3% |
| Rostock | 7.535 | 427.746 | 502,9 | 5,8% | 5,8% | 4,8% |
| Salzgitter | 9.180 | 563.109 | 504,3 | 7,3% | 4,2% | 4,6% |
| Wohneinheiten | 81.885 | 4.832.993 | 5.216,0 | 6,3% | 3,9% | 3,6% |
| Gewerbeeinheiten (innerhalb Portfolio Wohnen) | 965 | 125.604 | - | - | 14,5% | 13,5% |
| Sonstige2) | 107 | 10.429 | 102,3 | 9,5% | 1,0% | 1,0% |
| Gesamtportfolio | 82.957 | 4.969.026 | 5.318,3 | 6,6% | 4,1% | 3,9% |
| Region | Netto Ist- Miete EUR / m2 | Neuvermietungsmiete EUR / m2 | l-f-I Mietwachstum (y-o-y) | l-f-I Mietwachstum gesamt1) (y-o-y) | Instandhaltungsaufwand EUR / m2 | Capex EUR / m2 |
| Berlin | 6,44 | 7,61 | 3,0% | 3,5% | 5,27 | 6,65 |
| Chemnitz | 5,29 | 5,40 | 2,0% | 3,4% | 2,41 | 7,74 |
| Dresden | 6,30 | 6,68 | 1,0% | 0,8% | 2,84 | 4,36 |
| Erfurt | 5,68 | 5,95 | 1,1% | 1,7% | 2,90 | 7,77 |
| Gera | 5,50 | 5,87 | 2,0% | 2,2% | 1,65 | 6,67 |
| Hamburg | 6,52 | 7,33 | 3,4% | 3,8% | 5,48 | 12,52 |
| Leipzig | 5,80 | 6,12 | 3,8% | 4,1% | 3,55 | 13,40 |
| Rhein-Ruhr | 6,14 | 6,80 | 2,9% | 3,7% | 6,90 | 14,77 |
| Rostock | 6,02 | 6,73 | 3,2% | 3,3% | 4,72 | 14,20 |
| Salzgitter | 5,68 | 5,95 | 1,7% | 2,2% | 4,37 | 5,46 |
| Wohneinheiten | 5,89 | 6,32 | 2,4% | 2,9% | 3,81 | 9,17 |
| Gewerbeeinheiten (innerhalb Portfolio Wohnen) | 9,67 | - | - | - | - | - |
| Sonstige2) | 16,68 | - | - | - | - | - |
| Gesamtportfolio | 6,01 | - | - | - | - | - |
1)
inkl. Effekten aus Leerstandsveränderungen
Mietwachstum
Das Mietwachstum in den Wohneinheiten des Konzerns betrug auf like-for-like-Basis
(das heißt ohne die Akquisitionen und Verkäufe der letzten zwölf Monate) 2,4% nach
2,5% p. a. zum Jahresende 2024. Dieses Mietwachstum von 2,4% setzte sich dabei aus
laufenden Mieterhöhungen für Bestandsmieter*innen (1,4% nach 1,5% zum Vorjahresende),
Mieterhöhungen im Rahmen eines Mieterwechsels (0,8% nach 0,8% zum Vorjahresende) und
aus Mieterhöhungen durch Modernisierungsumlagen (0,2% nach 0,2% zum Vorjahresende)
zusammen.
Inklusive der Effekte aus der Leerstandsentwicklung betrug das gesamte Mietwachstum
auf like-for-like-Basis 2,9% p. a. (3,0% im Geschäftsjahr 2024). Die für das vollständige
Geschäftsjahr 2025 abgegebene Prognose für das gesamte Mietwachstum auf like-for-like-Basis
von 2,5% bis 3,0% bleibt weiter bestehen.
2
Gesamtportfolio Deutschland: Wohnen, Gewerbe und Sonstiges
Die nachfolgende Grafik zeigt noch einmal zusammengefasst die Entwicklung des Mietwachstums
in den Geschäftsjahren ab 2022 und im ersten Halbjahr 2025:
Die durchschnittliche Miete in den Wohneinheiten des Portfolios konnte in den ersten
sechs Monaten 2025 von EUR 5,84 je m² zum Ende des Geschäftsjahres 2024 auf EUR 5,89
je m² leicht gesteigert werden. Neuvermietungen erfolgten zu durchschnittlich EUR
6,32 je m² nach EUR 6,15 je m² zum Ende des Geschäftsjahres 2024.
Neubewertung des Portfolios zum 30. Juni 2025
Wie bereits in den vorangegangenen Geschäftsjahren wurde das Immobilienportfolio der
TAG auch zum 30. Juni 2025 durch unabhängige Sachverständige bewertet. Die nächste
vollständige Bewertung des Immobilienportfolios erfolgt zum 31. Dezember 2025.
Für das Portfolio in Deutschland ergab sich für die ersten sechs Monate des Geschäftsjahres
ein in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasster Bewertungsgewinn von EUR
29,1 Mio. (Vorjahreszeitraum: Bewertungsverlust von EUR -144,3 Mio.). Dies setzt sich
aus einem positiven Bewertungseffekt von EUR 16,0 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 134,4
Mio.) durch eine besser als in der vorherigen Bewertung angenommene operative Entwicklung
sowie aus einem Bewertungseffekt von EUR 13,1 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR -278,7
Mio.) durch die sogenannte "yield compression bzw. expansion", d. h. höhere Kapitalisierungs-
und Diskontierungssätze, zusammen.
Die Wertsteigerung des deutschen Portfolios, d.h. ein Vergleich der Verkehrswerte
ohne Berücksichtigung zwischenzeitlich erfolgter Modernisierungsaufwendungen, belief
sich im ersten Halbjahr 2025 auf ca. 1,4% nach ca. -2,7% im ersten Halbjahr 2024 und
ca. 0,9% im zweiten Halbjahr 2024.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Bewertungseffekte bezogen auf die einzelnen Regionen
in Deutschland noch einmal im Detail:
| Region | 30.6.2025 Verkehrswert (IFRS) | 30.6.2025 Verkehrswert (EUR/m²) | 30.6.2025 Bewertungsmultiplikator | H1 2025 Bewertungsgewinn/ -verlust | Operative Performance/ weitere Marktentwicklungen | Anteil Yield Compression |
| Berlin | 742,2 | 1.326,9 | 17,5 | 6,4 | 6,9 | -0,5 |
| Chemnitz | 359,8 | 747,2 | 12,6 | 1,5 | 1,7 | -0,2 |
| Dresden | 488,9 | 1.333,5 | 17,7 | 11,0 | 1,4 | 9,6 |
| Erfurt | 664,5 | 1.116,9 | 16,3 | -0,6 | -0,9 | 0,3 |
| Gera | 405,3 | 728,7 | 11,4 | 4,2 | 3,3 | 0,9 |
| Hamburg | 520,6 | 1.303,9 | 16,9 | 5,9 | 5,0 | 0,9 |
| Leipzig | 722,2 | 950,5 | 14,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Rhein-Ruhr | 305,3 | 1.270,8 | 17,2 | 2,1 | 2,5 | -0,4 |
| Rostock | 502,9 | 1.153,1 | 16,7 | -0,6 | -0,9 | 0,3 |
| Salzgitter | 504,3 | 893,2 | 13,5 | -1,9 | -4,9 | 3,1 |
| Wohneinheiten | 5.216,0 | 1.051,9 | 15,3 | 27,9 | 14,0 | 13,9 |
| Sonstige | 102,31) | 2.077,42) | 10,52) | 1,1 | 1,9 | -0,8 |
| Gesamtportfolio | 5.318,3 | 1.054,1 | 15,3 | 29,1 | 16,0 | 13,1 |
| Region | 31.12.2024 Verkehrswert (IFRS) | 31.12.2024 Verkehrswert (EUR/m²) | 31.12.2024 Bewertungsmultiplikator |
| Berlin | 767,9 | 1.327,8 | 17,7 |
| Chemnitz | 354,6 | 736,5 | 12,7 |
| Dresden | 476,4 | 1.266,2 | 16,8 |
| Erfurt | 660,7 | 1.110,6 | 16,2 |
| Gera | 397,5 | 714,5 | 11,3 |
| Hamburg | 515,1 | 1.279,9 | 16,8 |
| Leipzig | 714,4 | 937,7 | 14,4 |
| Rhein-Ruhr | 299,8 | 1.248,0 | 17,1 |
| Rostock | 497,6 | 1.124,7 | 16,3 |
| Salzgitter | 503,1 | 891,0 | 13,6 |
| Wohneinheiten | 5.187,2 | 1.037,7 | 15,2 |
| Sonstige | 98,9 | 1.969,02) | 9,42) |
| Gesamtportfolio | 5.286,1 | 1.039,6 | 15,2 |
1)
inkl. Buchwert Projektentwicklungen von EUR 80,4 Mio.
Entwicklung der Geschäftstätigkeit in Polen
Verkaufsportfolio
Die Umsätze aus Immobilienverkäufen in Polen beliefen sich, auf Basis eines durchschnittlichen
Wechselkurses des polnischen Zloty (PLN) zum Euro für die ersten sechs Monate in 2025
von 4,23:1 (Vorjahreszeitraum: 4,32:1) auf EUR 83,9 Mio. nach EUR 193,0 Mio. im Vorjahreszeitraum.
Bei Herstellungskosten von EUR 62,6 Mio. (Vorjahreszeitraum: 152,2 Mio.), einschließlich
Effekten aus der Kaufpreisallokation von EUR 3,0 Mio. (Vorjahreszeitraum: 6,3 Mio.),
ergab sich ein Ergebnis aus Verkäufen von EUR 21,3 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 40,9
Mio.).
Insgesamt wurden in den ersten sechs Monaten 2025 Verkäufe von 1.158 (Vorjahr: 1.056)
Wohnungen beurkundet und 516 (Vorjahreszeitraum: 1.330) Wohnungen an die Käufer*innen
übergeben. Zum 30. Juni 2025 stellt sich das Verkaufsportfolio in Polen in einem Überblick
wie folgt dar:
| Region | Einheiten gesamt | Einheiten im Bau | Grundstücke (mögliche Einheiten) | Fläche in m2 Einheiten Gesamt | Buchwert 30. Juni 2025 in Mio. EUR1) |
| Breslau | 3.383 | 963 | 2.420 | 222.071 | 832) |
| Posen | 2.683 | 524 | 2.159 | 147.119 | 92 |
| Warschau | 11.041 | 1.979 | 9.062 | 691.340 | 356 |
| Dreistadt | 6.281 | 1.672 | 4.609 | 328.879 | 209 |
| Łódź | 379 | 0 | 379 | 15.678 | 6 |
| Verkaufseinheiten | 23.767 | 5.1383) | 18.629 | 1.405.086 | 747 |
2)
Buchwert beinhaltet EUR 0,9 Mio. an selbst genutzten Büroimmobilien
3)
davon 291 fertig gestellte und noch nicht verkaufte Einheiten
Vermietungsportfolio
Im Bereich der Vermietung wurden in Polen im Sechsmonatszeitraum zum 30. Juni 2025
Mieteinnahmen (Netto-Ist-Mieten) von EUR 12,3 Mio. nach EUR 8,4 Mio. im Vorjahreszeitraum
erzielt. Bei Aufwendungen aus der Vermietung von EUR 0,5 Mio. (Vorjahreszeitraum:
EUR 0,4 Mio.) ergab sich ein Mietergebnis von EUR 11,9 Mio.
(Vorjahreszeitraum: EUR 8,0 Mio.). Zum Stichtag waren 3.349 (31. Dezember 2024 : 3.219)
Einheiten in der Vermietung. Der Leerstand im Vermietungsportfolio belief sich in
Polen zum 30. Juni 2025 auf 3,8% (31. Dezember 2024: 4,9%). Das like-for-like Mietwachstum
bei den Wohnungen, die bereits seit mindestens einem Jahr in der Vermietungsphase
sind, betrug 3,3% p. a. zum 30. Juni 2025 nach 3,2% p. a. im Geschäftsjahr 2024.
Zum 30. Juni 2025 stellt sich das Vermietungsportfolio in Polen in einem Überblick
wie folgt dar:
| in EUR Mio. | Einheiten gesamt | Fertiggestellte Einheiten | Einheiten im Bau | Grundstücke (mögliche Einheiten) | Fläche in m2 Einheiten Gesamt | Buchwert 30. Juni 2025 in Mio. EUR |
| Breslau | 3.566 | 1.609 | 612 | 1.345 | 164.208 | 321 |
| Posen | 2.277 | 1.205 | 80 | 992 | 110.707 | 194 |
| Warschau | 2.569 | 0 | 0 | 2.569 | 112.346 | 72 |
| Dreistadt | 905 | 0 | 187 | 718 | 35.618 | 41 |
| Łódź | 948 | 535 | 0 | 413 | 39.311 | 65 |
| Übrige | 336 | 0 | 250 | 86 | 43.846 | 24 |
| Wohneinheiten zur Vermietung | 10.601 | 3.349 | 1.129 | 6.123 | 506.036 | 717 |
Weitere Details des Vermietungsportfolios in Polen zeigt die nachfolgende Übersicht:
| Region | Einheiten | Fläche in m² | IFRS-Buchwert 30.6.2025 in EUR Mio. | Ist-Rendite in % | Leer-stand 30.6.2025 in % | Leerstand 31.12. 2024 in % |
| Breslau | 1.564 | 65.191 | 226,6 | 5,3 | 5,0 | 9,8 |
| Posen | 1.196 | 53.835 | 165,8 | 5,0 | 2,0 | 0,4 |
| Łódź | 527 | 22.020 | 57,2 | 5,5 | 2,2 | 0,2 |
| Wohneinheiten gesamt | 3.287 | 141.046 | 449,6 | 5,2 | 3,4 | 4,5 |
| Gewerbeeinheiten | 62 | 6.817 | 22,3 | 4,7 | 11,2 | 14,1 |
| Gesamtportfolio | 3.349 | 147.863 | 471,9 | 5,2 | 3,8 | 4,9 |
| Region | Netto-Ist-Miete in EUR/m²/ Monat1) | l-f-l-Mietwachstum (y-o-y) in %2) |
| Breslau | 16,30 | 2,8 |
| Posen | 12,98 | 5,5 |
| Łódź | 12,09 | 0,1 |
| Wohneinheiten gesamt | 14,33 | 3,3 |
| Gewerbeeinheiten | 15,83 | - |
| Gesamtportfolio | 14,30 | - |
1)
Buchwerte und Netto-Ist-Miete basierend auf dem Umrechnungskurs PLN/EUR von 0,2357
am 30.06.2025
Neubewertung des Portfolios zum 30. Juni 2025
Auch in Polen wird das Immobilienportfolio zweimal jährlich durch einen unabhängigen
Sachverständigen bewertet. Das Bewertungsergebnis resultiert, analog zum deutschen
Portfolio, aus den langfristig gehaltenen Renditeliegenschaften. Diese betreffen zum
wesentlichen Teil das Vermietungsportfolio sowie zu einem geringeren Teil unbebaute
Grundstücke in einer früheren Entwicklungsphase. Hier ergab sich im ersten Halbjahr
2025 auf Grund der stark gestiegenen Verkaufspreise, die nunmehr die Basis für die
Bewertung des Portfolios bilden, ein deutlich erhöhter Bewertungsgewinn von EUR 91,3
Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 9,5 Mio.).
TAG-AKTIE UND KAPITALMARKT
Kursentwicklung
Im ersten Halbjahr 2025 zeigte die Aktie der TAG Immobilien AG eine insgesamt positive,
wenn auch von Schwankungen geprägte Kursentwicklung. Zu Jahresende 2024 notierte der
Kurs bei EUR 14,36, fiel jedoch bis zum 9. April 2025 auf ein Zwischentief von EUR
11,79. In den darauffolgenden Monaten konnte sich die Aktie deutlich erholen und erreichte
am 18. Juni 2025 ein Jahreshoch von EUR 15,12. Am 30. Juni 2025 schloss der Kurs bei
EUR 15,09 mit einer Gesamtperformance von +5% im ersten Halbjahr.
Als Vergleich verzeichnete der EPRA-Index Europe, der sich aus verschiedenen, an internationalen
Börsen notierten europäischen Immobiliengesellschaften zusammensetzt, im ersten Halbjahr
2025 einen Kursgewinn in Höhe von +7%.
Auf nationaler Ebene gewann der MDAX-Index rund +19%, der EPRA Germany, der als Index
die wesentlichen deutschen Immobilienwerte umfasst, verzeichnete ebenfalls einen leichten
Kursgewinn in Höhe von rund +1%, wie die nachstehende Grafik verdeutlicht:
Grundkapital und Aktionärsstruktur
Das Grundkapital sowie die Anzahl der Aktien lagen aufgrund der im Juni 2025 erfolgten
Aktiendividende zum 30. Juni 2025 leicht über dem Niveau zum Ende des Vorjahres bei
EUR 176.556.650,00 beziehungsweise 176.556.650 Stück (31. Dezember 2024: 175.489.025
Stück).
Der Free Float lag zum Stichtag bei knapp 100% des Grundkapitals. 84.424 Stück Aktien
des Grundkapitals (nach ebenfalls 84.424 Stück zum 31. Dezember 2024) werden durch
die TAG für Zwecke der Vorstands- und Mitarbeitervergütung als eigene Aktien gehalten.
Nationale und internationale Investoren mit einer überwiegend langfristig orientierten
Anlagestrategie sind nach wie vor die Hauptaktionäre der TAG, wie die folgende Übersicht
(Stand 30. Juni 2025) zeigt. Hierbei wird die zuletzt an die TAG gemeldete Anzahl
von Stimmrechten zugrunde gelegt, das heißt, dass sich der Anteil innerhalb der jeweiligen
Schwellenwerte geändert haben könnte, ohne eine Meldepflicht ausgelöst zu haben.
Dividende
Die ordentliche Hauptversammlung der TAG hatte am 16. Mai 2025 eine Dividendenzahlung
für das Geschäftsjahr 2024 in Höhe von EUR 0,40 je Aktie (entsprechend einer Ausschüttungsquote
von 40% des FFO I) beschlossen. Erstmals hatten die Aktionäre die Wahl zwischen einer
Barausschüttung (Bardividende) und neuen TAG-Aktien (Aktiendividende). Insgesamt entschieden
sich Aktionäre mit 31,3% der dividendenberechtigten Aktien dafür, ihre Dividende in
Form von neuen TAG-Aktien zu erhalten. Auf Basis dieser Annahmequote wurden 1.067.625
neue Aktien ausgegeben. Die neuen Aktien wurden am 17. Juni 2025 in die Notierung
der bestehenden Aktien der TAG im regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse
einbezogen.
Rating
Im Juni 2025 hat Moody's das langfristige Credit Rating der TAG mit Baa3 bestätigt
und den Ausblick von "stabil" auf "positiv" angehoben. Die Entscheidung basiert auf
der stabilen operativen Entwicklung in Deutschland, dem wachsenden Mietgeschäft in
Polen sowie der disziplinierten Finanzpolitik des Unternehmens. Weitere positive Faktoren
sind die verbesserte Kapitalstruktur, der gezielte Abbau besicherter Verbindlichkeiten,
die sehr gute Liquiditätssituation sowie der verlässliche Zugang zu den Kapitalmärkten.
Im April 2025 hat die Ratingagentur S&P Global Ratings das langfristige Credit Rating
der TAG mit Investment Grade BBB- und einem stabilen Ausblick bestätigt. Grundlage
dafür sind die stabile operative Entwicklung, ein diversifiziertes Wohnportfolio in
Deutschland und Polen, verlässliche Cashflows aus dem regulierten deutschen Markt,
kontinuierliches Mietwachstum und Leerstandsreduktion sowie eine vorsichtige Finanzpolitik
mit moderater Verschuldung und solider Liquiditätslage sowie Zugang zu vielfältigen
Finanzierungsquellen.
Insofern verfügt die TAG über zwei Investment Grade Ratings international anerkannter
Ratingagenturen und damit über zusätzliche attraktive Finanzierungsoptionen, sowohl
im Bereich der Refinanzierungen als auch für weiteres Wachstum.
Kapitalmarkttransaktionen
Am 4. März 2025 hat die TAG eine unbesicherte Wandelschuldverschreibung mit einem
Gesamtnennbetrag von EUR 332 Mio. und einer Laufzeit bis März 2031 erfolgreich platziert.
Der Erlös aus der Emission dient allgemeinen Unternehmenszwecken. Die Wandelschuldverschreibungen
sind in neu auszugebende oder existierende, auf den Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft
wandelbar, die einem Anteil von rund 10% am Grundkapital entsprechen, oder alternativ
in bar rückzahlbar. Die Schuldverschreibungen wurden zu 100% des Nennbetrags ausgegeben.
Der anfängliche Wandlungspreis beträgt EUR 18,94 je Aktie, was einer Prämie von 40%
auf den zugrunde liegenden Referenzkurs entspricht. Unter Berücksichtigung des aufgezinsten
Rückzahlungsbetrags ergibt sich ein effektiver Wandlungspreis von EUR 20,13 je Aktie
bei Endfälligkeit. Die Verzinsung beträgt 0,625% p.a. und wird halbjährlich nachträglich
gezahlt.
Neues Vergütungssystem der Vorstandsmitglieder
Auf der Hauptversammlung der TAG am 16. Mai 2025 wurde im Rahmen der turnusgemäßen
Abstimmung über das Vergütungssystem für den Vorstand ein neues Vergütungssystem beschlossen.
Die wesentlichen Änderungen sehen eine Erhöhung des Anteils der erfolgsabhängigen
Vergütung vor, um die nachhaltige und langfristige Entwicklung der TAG zu fördern
und das Prinzip "Pay for Performance" zu stärken.
Der Anteil der Grundvergütung an der Gesamtvergütung beträgt zukünftig 35-45% (bisher
ca. 50%). Für den "Short Term Incentive Plan" (STIP) ist eine Verknüpfung der Unternehmensstrategie
und der Geschäftstätigkeit in Polen über die strategisch relevanten Leistungskriterien
FFO I je Aktie (45% des STIP), EBITDA Vermietung Gesamt je Aktie (30% des STIP) sowie
Verkaufsergebnis Polen je Aktie (25% des STIP) vorgesehen. Beim "Long Term Incentive
Plan" (LTIP) wurde der Anteil der ESG-Ziele von zuvor 20% auf 25% erhöht. Zudem erfolgt
eine Bemessung zu 25% am NTA je Aktie und zu 50% am relativen Total Shareholder Return
innerhalb der Vergleichsgruppe FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index.
Im STIP wurde die maximale Auszahlung von zuvor 133% auf 150% des Zielbetrags erhöht.
Der Zielbetrag des STIP beträgt für das Geschäftsjahr 2025 nunmehr TEUR 300 je Vorstandsmitglied.
Der maximale Auszahlungsbetrag im LTIP bleibt mit 200% des Zielbetrags unverändert.
Der Zielbetrag des LTIP beträgt für das Geschäftsjahr 2025 TEUR 400 je Vorstandsmitglied.
Das neue Vergütungssystem gilt ab dem 1. Januar 2025.
ANALYSE DER ERTRAGS-, FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE SOWIE DES FFO
Ertragslage
Insgesamt erzielte die TAG in den ersten sechs Monaten 2025 ein Konzernergebnis von
EUR 151,1 Mio. nach EUR -7,1 Mio. im Vorjahr. Wesentliche Ursache für den Anstieg
des Konzernergebnis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum war das positive Bewertungsergebnis
von EUR 120,4 Mio., nach einem Bewertungsverlust von EUR -134,8 Mio. im ersten Halbjahr
2024.
Im operativen Bereich verbesserte sich das Mietergebnis gegenüber dem Vorjahreszeitraum
um EUR 5,9 Mio. auf EUR 151,6 Mio. Diese positive Entwicklung ergibt sich überwiegend
aus dem weiter fortgesetzten Mietwachstum in Deutschland. So betrug das gesamte like-for-like
Mietwachstum im deutschen Portfolio 2,9% p. a. Auch im polnischen Vermietungsportfolio
konnte durch weiter steigende Mieten und durch die Fertigstellung weiterer Projekte
Mietwachstum generiert werden.
Das Verkaufsergebnis trug mit EUR 20,4 Mio. (Vorjahreszeitraum EUR 40,1 Mio.) zum
Konzernergebnis bei. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus einer im Vergleich
zum Vorjahr geringeren Anzahl von übergebenen Wohnungen in Polen. Zu beachten ist,
dass das Verkaufsergebnis aus Polen einen ergebnisreduzierenden Effekt aus der Kaufpreisallokation
in Höhe von EUR 3,0 Mio. (Vorjahreszeitraum EUR 6,3 Mio.) enthält. Die Ertragsteuern
setzen sich zusammen aus latenten Steuern in Höhe von EUR -21,2 Mio. sowie laufenden
Steuern in Höhe von EUR -9,3 Mio. Dies führte zu einem gesamten Steueraufwand von
EUR -30,5 Mio., nach einem Steuerertrag von EUR 1,7 Mio. im Vorjahreszeitraum.
Durch den weiteren Ausbau des Dienstleistungsgeschäfts, insbesondere im Bereich Energiemanagement
sowie durch Dienstleistungen in Polen gegenüber Joint-Ventures, konnte im Berichtszeitraum
ein gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein um EUR 1,8 Mio. auf EUR 20,6 Mio. gestiegener
Ergebnisbeitrag erzielt werden.
Das Finanzergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr um EUR -51,3 Mio. auf EUR -71,1
Mio. reduziert. Grund hierfür sind insbesondere die gegenüber dem Vorjahr gestiegenen
Bewertungsverluste aus der Bewertung freistehender Derivate sowie insbesondere die
Bewertung der Eigenkapitalkomponente der neuen Wandelanleihe 2025/2031 .
Die übrigen Aufwendungen und Erträge trugen in Höhe von EUR -60,3 Mio. (Vorjahreszeitraum
EUR -58,9 Mio.) zum Konzernergebnis bei. Der Anstieg resultierte überwiegend in Höhe
von EUR 3,1 Mio. aus gestiegenen Personalaufwendungen, im Wesentlichen aufgrund von
Gehaltserhöhungen und der zum Vergleichszeitraum gestiegenen Mitarbeiteranzahl.
Funds from operations (FFO)
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Berechnung des bereinigten EBITDA (Vermietung),
des FFO I, des AFFO (Adjusted Funds From Operations, FFO I nach Abzug von Modernisierungsaufwendungen,
außer für Projektentwicklungen) und des FFO II (FFO I zzgl. Verkaufsergebnisse in
Deutschland und in Polen) im Jahresverlauf im Vergleich zum Vorjahreszeitraum:
| in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| EBIT Deutschland | 140,7 | -35,2 |
| EBIT Polen (Vermietung) | 92,5 | 14,4 |
| EBIT Deutschland und Vermietung in Polen | 233,2 | -20,7 |
| Anpassungen | ||
| Bewertungsergebnis | -113,6 | 134,8 |
| Abschreibungen | 6,0 | 5,3 |
| Verkaufsergebnis | 0,9 | 0,8 |
| EBITDA (bereinigt) Vermietung | 126,4 | 120,1 |
| Netto-Ist-Miete | 184,2 | 178,2 |
| EBITDA-Marge (bereinigt) | 68,6% | 67,4% |
| Netto-Finanzergebnis (zahlungswirksam, ohne nicht jährlich wiederkehrende Effekte) | -29,0 | -25,8 |
| Zahlungswirksame Ertragsteuern | -5,5 | -5,7 |
| Garantiedividende Minderheiten | -0,3 | -0,5 |
| FFO I | 91,6 | 88,1 |
| davon aus der Geschäftstätigkeit in Deutschland | 90,3 | 88,2 |
| davon aus der Geschäftstätigkeit in Polen | 1,3 | -0,2 |
| Aktivierte Instandhaltungsaufwendungen | -5,3 | -5,5 |
| AFFO (vor Modernisierungs-Capex) | 86,3 | 82,6 |
| Modernisierungs-Capex | -39,0 | -30,0 |
| AFFO | 47,3 | 52,6 |
| Verkaufsergebnis Deutschland | -0,9 | -0,8 |
| Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen | 16,6 | 34,1 |
| FFO II (FFO I zzgl. Verkaufsergebnis) | 107,3 | 121,4 |
| Gewichtete Anzahl ausstehender Aktien (in Tsd.) | 175.482 | 175.483 |
| FFO I je Aktie in EUR | 0,52 | 0,50 |
| FFO II je Aktie in EUR | 0,61 | 0,69 |
| Gewichtete Anzahl ausstehender Aktien (verwässert, in Tsd.) | 175.482 | 175.483 |
| FFO I je Aktie in EUR | 0,52 | 0,50 |
| FFO II je Aktie in EUR | 0,61 | 0,69 |
Im Berichtszeitraum konnte der FFO I im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von EUR 88,1
Mio. auf EUR 91,6 Mio. (+4,0%) gesteigert werden. Im Wesentlichen ist dies auf das
Mietwachstum im ersten Halbjahr 2025 zurückzuführen. Dies erklärt auch den Anstieg
des bereinigten EBITDA aus der Vermietung um EUR 6,3 Mio. im Periodenvergleich.
Gegenläufig wirkt sich der Rückgang des Netto-Finanzergebnisses von EUR -25,8 Mio.
im Vorjahreszeitraum um EUR 3,2 Mio. auf EUR -29,0 Mio. im Berichtszeitraum aus. Dies
ist im Wesentlichen bedingt durch die im August 2024 begebene Unternehmensanleihe
2024/2030 über EUR 500 Mio. und die im März 2025 ausgegebene neue Wandelschuldverschreibung
2025/2031 über EUR 332 Mio.
Der AFFO verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr auf EUR 47,3 Mio., dies war überwiegend
auf den gestiegenen Modernisierungs-Capex im ersten Halbjahr 2025 zurückzuführen.
In Bezug auf den FFO II war infolge des verringerten bereinigten Verkaufsergebnisses
ein Rückgang im Vergleich zum Vorjahr auf EUR 107,3 Mio. zu verzeichnen. Für das zweite
Halbjahr 2025 wird jedoch diesbezüglich ein wesentlicher Ergebnisanstieg erwartet,
da mehr Wohnungsübergaben und damit einer erhöhte Ergebnisrealisierung als in den
ersten Monaten des Jahres erwartet werden.
Das bereinigte Verkaufsergebnis Polen ermittelte sich wie folgt:
| in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| EBIT Polen - Verkäufe | 19,1 | 31,7 |
| Effekte aus der Kaufpreisallokation | 3,0 | 6,3 |
| Effekte aus der Elimierung von Bewertungsergebnisses aus Vorjahren1) | 2,4 | - |
| Bewertungsergebnis | - 6,7 | - |
| Abschreibungen | 0,8 | 0,8 |
| Erträge aus Joint Ventures2) | 1,3 | 0,1 |
| EBITDA (angepasst) Polen - Verkäufe | 19,8 | 38,9 |
| Netto-Finanzergebnis (zahlungswirksam) | 0,7 | 3,1 |
| Zahlungswirksame Ertragsteuern | - 4,0 | - 8,1 |
| Minderheitenanteile | 0,1 | 0,2 |
| Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen | 16,6 | 34,1 |
2)
Ohne Effekte aus der Kaufpreisallokation
Vermögenslage
Die Bilanzsumme stieg zum 30. Juni 2025 auf EUR 8.256,0 Mio. nach EUR 7.750,3 Mio.
zum 31. Dezember 2024. Zum 30. Juni 2025 beträgt der Buchwert des gesamten Immobilienvolumens
EUR 6.781,8 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 6.505,9 Mio.), davon entfallen EUR 5.318,3
Mio. (31. Dezember 2024: EUR 5.286,1 Mio.) auf deutsche Immobilien und EUR 1.463,5
Mio. (31. Dezember 2024: EUR 1.219,8 Mio.) auf Immobilien in Polen. Die Buchwerte
der Renditeliegenschaften beliefen sich unter Berücksichtigung des zum Stichtag erfassten
Bewertungsergebnisses von EUR 120,4 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR -134,8 Mio.) auf
EUR 6.081,9 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 5.834,4 Mio.). Die Buchwerte der Immobilien
des Vorratsvermögens betrugen EUR 697,5 Mio. gegenüber EUR 611,3 Mio. zum Ende des
Vorjahres. Der Buchwert der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien hat sich insbesondere
durch einen größeren Verkauf, bei dem der Eigentumsübergang im ersten Halbjahr 2025
erfolgt ist, von EUR 58,0 Mio. auf EUR 0,9 Mio. deutlich verringert. Der Bestand an
liquiden Mitteln hat sich gegenüber dem Vorjahr durch die Neuaufnahme von Anleihen
und Darlehen um EUR 266,0 Mio. auf EUR 869,5 Mio. erhöht.
Für laufende Instandhaltung und Modernisierungen hat die TAG im ersten Halbjahr 2025
in ihrem like-for-like-Portfolio, d. h. ohne Akquisitionen eines Geschäftsjahres und
ohne Projektentwicklungen, in Deutschland Ausgaben in Höhe von insgesamt EUR 62,8
Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 54,7 Mio.) getätigt. Hierbei wurden für ergebniswirksam
erfasste Instandhaltungen EUR 18,5 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 19,2 Mio.) und für
aktivierungsfähige Modernisierungen EUR 44,3 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 35,5 Mio.)
aufgewendet, die sich für das deutsche Portfolio wie folgt zusammensetzen:
| in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Großmaßnahmen (z. B. Modernisierungen ganzer Wohnblöcke) | 25,9 | 15,4 |
| Modernisierung von Wohnungen | ||
| Zuvor leer stehende Wohnungen | 13,1 | 14,6 |
| Mieterwechsel | 5,3 | 5,5 |
| Gesamte Modernisierungsaufwendungen like-for-like-Portfolio | 44,3 | 35,5 |
Unterteilt nach Akquisitionen, Projektentwicklungen im Gesamtkonzern und dem like-for-like-Portfolio
in Deutschland stellen sich die gesamten Investitionen in den Renditeliegenschaften
wie folgt dar:
| in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Akquisitionen Geschäftsjahr | 59,2 | 0,0 |
| Projektentwicklungen | 25,7 | 67,1 |
| - davon kapitalisierte Zinsen | 1,5 | 1,3 |
| like-for-like-Portfolio Deutschland1) | 44,3 | 35,5 |
| - davon Investitionen in bestehende Fläche | 44,3 | 35,5 |
| Investitionen Renditeliegenschaften2) | 129,2 | 102,6 |
Bei den Akquisitionen in Höhe von EUR 59,2 Mio. handelt es sich im Wesentlichen um
Ankäufe von Grundstücken in Polen, die unter den Renditeliegenschaften ausgewiesen
werden. Einschließlich der im Vorratsvermögen ausgewiesenen Projektentwicklungen wurden
in Deutschland EUR 2,3 Mio. (Vorjahr: EUR 8,2 Mio.) und in Polen EUR 148,4 Mio. (Vorjahr:
EUR 201,4 Mio.) investiert. Die Modernisierungsaufwendungen für das like-for-like-Portfolio
betreffen nur Investitionen in bestehende Flächen, die Investitionen in zusätzliche
Flächen sind von untergeordneter Bedeutung.
Eine detaillierte Aufteilung der laufenden Instandhaltungsaufwendungen sowie der Sanierungs-
und Modernisierungsmaßnahmen je m2 auf die einzelnen Regionen können zudem der Übersichtstabelle zum Portfolio im obigen
Abschnitt "Entwicklung des Immobilienportfolios der TAG in Deutschland - Portfolio
im Detail" entnommen werden.
Finanzlage und Eigenkapital
Die zum Stichtag vorhandenen liquiden Mittel und der in der Kapitalflussrechnung dargestellte
Finanzmittelfonds stellen sich wie folgt dar:
| in EUR Mio. | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
| Liquide Mittel laut Konzernbilanz | 869,5 | 603,5 |
| Zum Stichtag nicht verfügbare liquide Mittel | -1,0 | -2,6 |
| Finanzmittelfonds laut Konzernkapitalflussrechnung | 868,5 | 600,9 |
In den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2025 erhöhte sich das Eigenkapital,
im Wesentlichen durch das Konzernergebnis (mit der im Juni 2025 ausgeschütteten Dividende,
soweit diese in bar zur Auszahlung kam, als gegenläufigem Effekt) um EUR 94,4 Mio.,
sodass sich das Eigenkapital zum 30. Juni 2025 auf EUR 3.194,2 Mio. (31. Dezember
2024: EUR 3.099,9 Mio.) beläuft. Die Eigenkapitalquote beträgt zum Stichtag 38,7%
nach 40,0% zum 31. Dezember 2024.
Die Berechnung des EPRA NTA stellt sich zum Berichtsstichtag wie folgt dar:
| NTA | NTA | |
| in EUR Mio. | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
| Eigenkapital (vor Anteilen nicht-beherrschender Gesellschafter) | 3.132,7 | 3.019,6 |
| Latente Steuern auf Renditeliegenschaften und derivative Finanzinstrumente | 580,7 | 557,1 |
| Zeitwert Derivate | 77,7 | 11,7 |
| Stille Reserven auf Immobilien des Sachanlage- und Vorratsvermögens | 61,2 | 60,0 |
| Geschäfts- und Firmenwert | -288,3 | -286,1 |
| Immaterielle Vermögenswerte | -2,5 | -3,6 |
| EPRA NTA (verwässert) | 3.561,6 | 3.358,6 |
| Anzahl der ausstehenden Aktien (verwässert, in Tausend) | 176.472 | 175.405 |
| EPRA NTA je Aktie in EUR (verwässert) | 20,18 | 19,15 |
Bei der im August 2020 emittierten Wandelschuldverschreibung 2020/2026 (ausstehendes
Nominalvolumen zum Stichtag von EUR 470,0 Mio.) liegt der aktuelle Wandlungspreis
mit EUR 31,95 über dem Aktienkurs, sodass keine Verwässerungseffekte zu berücksichtigen
waren. Bei der im März 2025 emittierten Wandelschuldverschreibung 2025/2031 (ausstehendes
Nominalvolumen zum Stichtag von EUR 332,0 Mio.) liegt der aktuelle Wandlungspreis
mit EUR 18,93 ebenfalls über dem Aktienkurs, sodass auch hier keine Verwässerungseffekte
zu berücksichtigen waren.
Der Verschuldungsgrad Loan-to-Value (LTV) errechnet sich zum Stichtag wie folgt:
| in EUR Mio. | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 2.403,0 | 2.358,3 |
| Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen und sonstige Darlehen | 837,3 | 893,8 |
| Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen | 766,9 | 466,3 |
| Liquide Mittel | -869,5 | -603,5 |
| Nettofinanzverschuldung | 3.137,8 | 3.114,9 |
| Renditeliegenschaften | 6.081,9 | 5.834,4 |
| Immobilien im Sachanlagevermögen | 1,4 | 2,3 |
| Immobilien des Vorratsvermögens | 697,5 | 611,3 |
| Immobilien des zur Veräußerung bestimmten langfristigen Vermögens | 0,9 | 58,0 |
| Immobilienvolumen (Buchwert) | 6.781,8 | 6.505,9 |
| Geleistete bzw. erhaltene Anzahlungen auf Immobilien und Unternehmenserwerbe | 26,0 | 0,0 |
| Stille Reserven auf Immobilien des Sachanlage- und Vorratsvermögens | 86,8 | 84,4 |
| Anteile an Joint Ventures inkl. Ausleihungen | 39,3 | 54,4 |
| Relevantes Immobilienvolumen für LTV-Berechnung | 6.933,9 | 6.644,7 |
| LTV | 45,3% | 46,9% |
Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres platzierte die TAG eine Wandelschuldverschreibung
im Volumen von EUR 332,0 Mio. mit einer Laufzeit bis März 2031 und einem Kupon von
0,625% p.a. Auf dem polnischen Kapitalmarkt wurden zudem unbesicherte variabel verzinsliche
Unternehmensanleihen in Höhe von insgesamt PLN 400,0 Mio. mit einer Laufzeit von vier
Jahren begeben. Daneben wurden in Deutschland und Polen im Rahmen besicherter Bankenfinanzierung
Darlehen in Höhe von rund EUR 170 Mio. aufgenommen.
Die vertraglichen Restlaufzeiten der gesamten Finanzverbindlichkeiten stellen sich
zum 30. Juni 2025 wie folgt dar3:
Die durchschnittliche volumengewichtete Restlaufzeit dieser Finanzverbindlichkeiten
betrug zum Stichtag 4,3 Jahre (31. Dezember 2024: 4,4 Jahre). Der durchschnittliche
Zins belief sich auf 2,5% (31. Dezember: 2,6%). 93,5% (31. Dezember 2024: 95,0%) der
Finanzierungsverbindlichkeiten verfügen über feste Zinssätze.
Der Vorstand geht davon aus, dass alle im Geschäftsjahr 2025 auslaufenden Kredite,
die, mit Ausnahme einiger in polnischen Złoty aufgenommenen Verbindlichkeiten, ganz
überwiegend auf Euro lauten, prolongiert bzw. zurückgezahlt werden.
3
Darstellung der vertraglichen Restlaufzeit, abweichend von der bilanziellen Fristigkeit.
Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage
Die TAG konnte im ersten Halbjahr 2025 sehr gute operative Ergebnisse, sowohl in Deutschland
als auch in Polen, erzielen. Der FFO I lag infolge des erzielten Mietwachstums mit
EUR 91,6 Mio. 4,0% über dem Niveau des Vorjahres von EUR 88,1 Mio. Der FFO II belief
sich aufgrund eines geringeres Verkaufsergebnisses in Polen auf EUR 107,3 Mio. nach
EUR 121,4 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der EPRA NTA je Aktie stieg, unter
Berücksichtigung eines Ergebnis aus der Immobilienbewertung von EUR 120,4 Mio., nach
einem Bewertungsverlust von EUR -134,8 Mio. in der Vorjahresperiode, auf EUR 20,18
nach EUR 19,15 zum 31. Dezember 2024. Der Verschuldungsgrad LTV verbesserte sich,
auf 45,3% nach 46,9% zum 31. Dezember 2024.
Die Ertrags- und Vermögenslage stellt sich in ihrer Entwicklung aus Sicht des Vorstands
weiter positiv dar. Die TAG verfügt aufgrund der in den letzten Quartalen fortgesetzten
Finanzierungsmaßnahmen, auch unter Beachtung der zukünftig fällig werdenden Verbindlichkeiten,
über ausreichend Liquidität und ist stabil finanziert.
PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT
Prognosen für das Geschäftsjahr 2025
Durch ihre Geschäftstätigkeit ist die TAG verschiedenen operativen und konjunkturellen
Chancen und Risiken ausgesetzt. Hierzu sowie zu weiteren Einzelheiten hinsichtlich
der Prognose wird auf die ausführlichen Darstellungen im jeweiligen Abschnitt "Prognose-,
Chancen- und Risikobericht" des Konzernlageberichts für das Geschäftsjahr 2024 verwiesen.
Darüber hinaus sind keine wesentlichen Entwicklungen eingetreten oder erkennbar geworden,
die zu einer anderen Beurteilung der Chancen und Risiken führen würden.
Zukunftsgerichtete Aussagen unterliegen weiterhin Risiken und Unsicherheiten, aufgrund
derer die tatsächlichen Ergebnisse erheblich von jenen abweichen können, die in den
zukunftsgerichteten Aussagen dargestellt sind. Eine Vielzahl dieser Risiken und Unsicherheiten
hängt mit Faktoren zusammen, die die TAG weder kontrollieren, beeinflussen noch genau
einschätzen kann. Dies betrifft zum Beispiel zukünftige Markt- und Konjunkturbedingungen,
das Verhalten anderer Marktteilnehmer*innen, die Fähigkeit, erworbene Unternehmen
erfolgreich zu integrieren und erwartete Synergieeffekte zu realisieren, sowie staatliche
Steuergesetzgebungsverfahren.
Die Prognosen für das Geschäftsjahr 2025, die mit dem zusammengefassten Lagebericht
für das Geschäftsjahr 2024 veröffentlicht wurden, bleiben unverändert und stellen
sich wie folgt dar:
| ― |
FFO I: EUR 172-176 Mio. (2024: EUR 175,1 Mio.) bzw. EUR 0,99 je Aktie (2024: EUR 1,00) |
| ― |
Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen: EUR 61-67 Mio. (2024: EUR 66,2 Mio.) |
| ― |
FFO II: EUR 233-243 Mio. (2024: EUR 239,4 Mio.) bzw. EUR 1,36 je Aktie (2024: EUR 1,36) |
Für die operativen Ergebnisse des Konzerns werden die nachfolgend dargestellten Werte
prognostiziert:
| ― |
EBITDA (bereinigt) Vermietung Deutschland: EUR 224-228 Mio. (2024: EUR 226,3 Mio.) |
| ― |
EBITDA (bereinigt) Vermietung Polen: EUR 16-18 Mio. (2024: EUR 12,2 Mio.) |
| ― |
EBITDA (bereinigt) Vermietung Gesamt: EUR 240-246 Mio. (2024: EUR 238,5 Mio.) |
| ― |
EBITDA (bereinigt) Verkauf Polen: EUR 79-85 Mio. (2024: EUR 76,6 Mio.) |
Für den FFO I wird in 2025 eine im Vergleich zum Vorjahr stabile Entwicklung angenommen.
Während das operative Vermietungsergebnis (bereinigtes EBITDA), trotz der in Deutschland
in den letzten beiden Geschäftsjahren erfolgten Verkäufe, weiter ansteigen soll, ist
entgegengesetzt mit höheren Finanzierungskosten und höheren Ertragsteuerbelastungen
zu rechnen. Die FFO I-Prognose unterstellt ferner in 2025 für das deutsche Portfolio
ein gesamtes Mietwachstum auf like-for-like-Basis, d. h. inklusive der Effekte aus
einer erwarteten weiteren Reduzierung des Leerstands um ca. 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte,
von ca. 2,5% bis 3,0% und für das polnische Portfolio ein like-for-like-Mietwachstum
von ca. 3,0% bis 3,5%.
Für den FFO II wird in 2025 ebenfalls eine stabile Entwicklung gegenüber dem Vorjahr
angenommen, die im Wesentlichen auf ein erneut starkes Verkaufsergebnis in Polen zurückzuführen
ist. Das bereinigte Verkaufsergebnis Polen unterstellt dabei für Zwecke der Prognose
in 2025, einschließlich der Übergaben in Joint Ventures, die Übergabe von ca. 2.100
(2024: 2.666) Wohnungen. In Bezug auf Wohnungsverkäufe wird in Polen in 2025, ebenfalls
einschließlich der Verkäufe innerhalb von Joint Ventures, ein Verkaufsvolumen (kumulierte
Verkaufspreise) von rund EUR 450 Mio. (2024: EUR 358 Mio.) erwartet, basierend auf
dem Verkauf von ca. 2.800 (2024: 1.936) Wohnungen.
KONZERNBILANZ
Aktiva
| in TEUR | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
| Langfristige Vermögenswerte | ||
| Renditeliegenschaften | 6.081.901 | 5.834.364 |
| Immaterielle Vermögenswerte | 290.748 | 289.696 |
| Sachanlagen | 42.975 | 40.619 |
| Nutzungsrechte | 16.199 | 16.896 |
| Andere finanzielle Vermögenswerte | 47.410 | 42.897 |
| Anteile an at Equity bilanzierten Gesellschaften | 10.738 | 20.544 |
| Latente Steuern | 25.648 | 24.840 |
| 6.515.620 | 6.269.855 | |
| Kurzfristige Vermögenswerte | ||
| Immobilien des Vorratsvermögens | 697.489 | 611.315 |
| Andere Vorräte | 2.382 | 112 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 28.785 | 35.389 |
| Ertragsteuererstattungsansprüche | 27.566 | 28.130 |
| Derivative Finanzinstrumente | 0 | 539 |
| Sonstige kurzfristige Vermögenswerte | 113.680 | 143.502 |
| Liquide Mittel | 869.489 | 603.459 |
| 1.739.391 | 1.422.447 | |
| Zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögen | 940 | 57.952 |
| 8.255.950 | 7.750.254 |
Passiva
| in TEUR | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
| Eigenkapital | ||
| Gezeichnetes Kapital | 176.472 | 175.405 |
| Kapitalrücklage | 706.439 | 682.091 |
| Andere Rücklagen | 82.635 | 73.503 |
| Kumuliertes Konzernergebnis | 2.167.179 | 2.088.577 |
| Auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallend | 3.132.725 | 3.019.577 |
| Auf Anteile nicht-beherrschender Gesellschafter entfallend | 61.518 | 80.277 |
| 3.194.243 | 3.099.853 | |
| Langfristige Verbindlichkeiten | ||
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 1.946.322 | 1.973.814 |
| Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen und sonstigen Darlehen | 713.267 | 692.273 |
| Derivative Finanzinstrumente | 8.071 | 10.181 |
| Rückstellungen für Pensionen | 3.941 | 4.112 |
| Sonstige langfristige Verbindlichkeiten | 65.755 | 49.741 |
| Latente Steuern | 587.047 | 564.414 |
| 3.324.403 | 3.294.535 | |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | ||
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 456.659 | 384.489 |
| Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen und sonstigen Darlehen | 124.080 | 201.531 |
| Verbindlichkeit aus Wandelanleihen | 766.920 | 466.298 |
| Derivative Finanzinstrumente | 69.607 | 2.023 |
| Ertragsteuerschulden | 14.597 | 17.298 |
| Sonstige Rückstellungen | 43.729 | 45.670 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 62.775 | 59.636 |
| Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten | 198.937 | 178.920 |
| 1.737.304 | 1.355.866 | |
| 8.255.950 | 7.750.254 |
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
| in TEUR | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 | 01.04. - 30.06.2025 | 01.04. - 30.06.2024 |
| Umsätze aus Vermietung | 244.385 | 237.056 | 119.749 | 116.461 |
| Wertminderungsaufwand | -2.027 | -2.115 | -1.004 | -1.263 |
| Aufwendungen aus Vermietung | -90.715 | -89.234 | -42.303 | -42.344 |
| Mietergebnis | 151.643 | 145.708 | 76.441 | 72.854 |
| Umsätze aus Verkauf von Immobilien | 128.757 | 212.256 | 55.803 | 86.954 |
| Aufwendungen aus Verkauf von Immobilien | -108.321 | -172.148 | -44.079 | -69.939 |
| Verkaufsergebnis | 20.436 | 40.109 | 11.724 | 17.015 |
| Umsätze aus Dienstleistungen | 60.430 | 40.241 | 31.149 | 18.498 |
| Wertminderungsaufwand | -403 | -449 | -173 | -342 |
| Aufwendungen aus Dienstleistungen | -39.466 | -21.008 | -18.981 | -8.679 |
| Dienstleistungsergebnis | 20.561 | 18.784 | 11.995 | 9.477 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 10.904 | 8.036 | 5.610 | 3.912 |
| Fair-Value-Änderungen von Renditeliegenschaften und Bewertung von Vorratsimmobilien | 120.356 | -134.757 | 120.540 | -133.750 |
| Personalaufwand | -48.027 | -44.910 | -24.424 | -23.222 |
| Abschreibungen | -6.837 | -6.126 | -3.513 | -3.185 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -16.372 | -15.909 | -9.063 | -8.287 |
| EBIT | 252.666 | 10.934 | 189.309 | -65.186 |
| Sonstiges Finanzergebnis | -36.618 | 5.150 | -39.248 | 3.934 |
| Ergebnis aus at Equity bilanzierten Gesellschaften1) | 673 | 46 | 328 | -367 |
| Zinsertrag | 12.775 | 6.654 | 7.029 | 3.912 |
| Zinsaufwand | -47.887 | -31.638 | -25.096 | -15.276 |
| EBT | 181.608 | -8.854 | 132.322 | -72.982 |
| Ertragsteuern | -30.466 | 1.730 | -20.227 | 13.001 |
| Konzernergebnis | 151.142 | -7.124 | 112.095 | -59.982 |
| davon auf Anteile nicht-beherrschender Gesellschafter entfallend | 2.379 | -1.098 | 1.386 | -2.338 |
| davon auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallend | 148.763 | -6.026 | 110.710 | -57.644 |
| Ergebnis je Aktie (in EUR) | ||||
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie | 0,86 | -0,04 | 0,64 | -0,34 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie | 0,86 | -0,04 | 0,65 | -0,32 |
KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG
| in TEUR | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 | 01.04. - 30.06.2025 | 01.04. - 30.06.2024 |
| Konzernergebnis der Gewinn- und Verlustrechnung | 151.142 | -7.124 | 112.095 | -59.982 |
| Sonstiges Ergebnis: | ||||
| Posten, die später aufwandswirksam umgegliedert werden: | ||||
| Währungsumrechnungsdifferenzen ausländischer Tochtergesellschaften | 10.860 | 6.445 | -20.297 | -1.990 |
| Veränderung der Hedgerücklage | 0 | -642 | 0 | -876 |
| Latente Steuern | -1.733 | -596 | 3.241 | 288 |
| Sonstiges Ergebnis | 9.127 | 5.207 | -17.056 | -2.578 |
| Konzerngesamtergebnis | 160.269 | -1.916 | 95.039 | -62.560 |
| davon auf Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallend | 157.896 | -816 | 93.643 | -60.221 |
| davon auf Anteile nicht-beherrschender Gesellschafter entfallend | 2.373 | -1.101 | 1.396 | -2.339 |
KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG
| in TEUR | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Konzernergebnis | 151.142 | -7.124 |
| Erfolgswirksam erfasstes Zinsergebnis | 35.112 | 24.983 |
| Erfolgswirksam erfasste tatsächliche Ertragsteuern | 9.314 | 16.430 |
| Abschreibungen | 6.837 | 6.126 |
| Sonstiges Finanzergebnis | 36.618 | -5.150 |
| Ergebnis aus at Equity bilanzierten Gesellschaften | -673 | -46 |
| Fair-Value-Änderungen von Renditeliegenschaften und Bewertung von Vorratsimmobilien | -120.356 | 134.757 |
| Ergebnis aus Verkäufen von Renditeliegenschaften | -521 | 209 |
| Ergebnis aus Abgängen von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen | -630 | -23 |
| Wertminderungen auf Forderungen | 2.430 | 2.564 |
| Erfolgswirksame Veränderungen der latenten Steuern | 21.152 | -18.160 |
| Veränderungen der Rückstellungen | -2.112 | -12.680 |
| Erhaltene Zinsen | 10.902 | 5.913 |
| Gezahlte Zinsen | -39.615 | -25.247 |
| Ertragsteuerzahlungen und -erstattungen | -11.479 | -14.262 |
| Veränderungen der Forderungen und anderer Aktiva | -22.513 | 19.424 |
| Veränderungen der Verbindlichkeiten und anderer Passiva | 23.470 | -1.984 |
| Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit | 99.077 | 125.729 |
| Einzahlungen aus Verkäufen von Renditeliegenschaften und zur Veräußerung gehaltenen
Vermögenswerten (abzüglich Veräußerungskosten) |
34.292 | 53.208 |
| Auszahlungen für Investitionen in Renditeliegenschaften | -125.015 | -92.532 |
| Einzahlungen aus anderen finanziellen Vermögenswerten | 735 | 135 |
| Einzahlungen aus Verkäufen von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen | 1.524 | 256 |
| Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen | -6.435 | -5.501 |
| Einzahlung aus der Veräußerung von Anteilen von Tochtergesellschaften (netto) | 0 | 3.494 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -94.899 | -40.940 |
| Auszahlungen für den Erwerb von Minderheitsanteilen | -16.177 | 0 |
| Einzahlungen aus der Ausgabe eigener Anteile | 0 | 3 |
| Auszahlungen für die Rückzahlung von Unternehmensanleihen und sonstigen Darlehen | -150.999 | -162.939 |
| Einzahlungen aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen und sonstigen Darlehen | 116.528 | 49.808 |
| Einzahlungen aus der Ausgabe von Wandelanleihen | 328.729 | 0 |
| Barauszahlung Dividende | -54.797 | 0 |
| Einzahlungen aus der Aufnahme von Bankkrediten | 297.382 | 122.936 |
| Auszahlungen für die Tilgung von Bankkrediten | -252.818 | -65.017 |
| Auszahlungen für die Tilgung von Leasingverbindlichkeiten | -4.763 | -4.898 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 263.085 | -60.107 |
| Zahlungswirksame Veränderungen | 267.263 | 24.682 |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Periode | 600.883 | 127.398 |
| Auswirkungen von Wechselkursänderungen | 307 | 717 |
| Finanzmittelfonds am Ende der Periode | 868.453 | 152.797 |
KONZERNEIGENKAPITALENTWICKLUNG
| Anteilseigner des Mutterunternehmens | ||||||
| Andere Rücklagen | ||||||
| in TEUR | Gezeichnetes Kapital | Kapitalrücklage | Gewinnrücklagen | Währungsumrechnung | Hedgerücklage | Kumuliertes Konzernergebnis |
| Stand 01.01.2025 | 175.404 | 682.092 | 1.035 | 72.468 | - | 2.088.578 |
| Konzernergebnis | - | - | - | - | - | 148.763 |
| Änderung der Periode | - | - | - | 9.451 | - | - |
| Ergebniswirksame Reklassifizierung | - | - | - | -319 | - | - |
| Sonstiges Ergebnis | - | - | - | 9.132 | - | - |
| Konzerngesamtergebnis | - | - | - | 9.132 | - | 148.763 |
| Ausgabe eigener Aktien | 1.068 | 14.297 | - | - | - | - |
| Erwerb von Minderheiten | - | 10.050 | - | - | - | - |
| Dividende | - | - | - | - | - | -70.162 |
| Stand 30.06.2025 | 176.472 | 706.439 | 1.035 | 81.600 | - | 2.167.179 |
| Stand 01.01.2024 | 175.483 | 683.175 | 1.035 | 57.821 | 200 | 1.967.456 |
| Konzernergebnis | - | - | - | - | - | -6.026 |
| Änderung der Periode | - | - | - | 8.475 | 432 | - |
| Ergebniswirksame Reklassifizierung | - | - | - | -2.746 | -951 | - |
| Sonstiges Ergebnis | - | - | - | 5.729 | -519 | - |
| Konzerngesamtergebnis | - | - | - | 5.729 | -519 | -6.026 |
| Ausgabe eigener Aktien | - | 3 | - | - | - | - |
| Stand 30.06.2024 | 175.483 | 683.178 | 1.035 | 63.550 | -319 | 1.961.428 |
| Anteilseigner des Mutterunternehmens | |||
| in TEUR | Summe | Anteile nicht beherrschender Gesellschafter | Summe Eigenkapital |
| Stand 01.01.2025 | 3.019.577 | 80.277 | 3.099.853 |
| Konzernergebnis | 148.763 | 2.379 | 151.142 |
| Änderung der Periode | 9.451 | -6 | 9.445 |
| Ergebniswirksame Reklassifizierung | -319 | - | -319 |
| Sonstiges Ergebnis | 9.132 | -6 | 9.126 |
| Konzerngesamtergebnis | 157.895 | 2.373 | 160.269 |
| Ausgabe eigener Aktien | 15.365 | - | 15.365 |
| Erwerb von Minderheiten | 10.050 | -21.133 | -11.083 |
| Dividende | -70.162 | - | -70.162 |
| Stand 30.06.2025 | 3.132.725 | 61.518 | 3.194.243 |
| Stand 01.01.2024 | 2.885.168 | 79.325 | 2.964.494 |
| Konzernergebnis | -6.026 | -1.098 | -7.124 |
| Änderung der Periode | 8.907 | -3 | 8.904 |
| Ergebniswirksame Reklassifizierung | -3.697 | - | -3.697 |
| Sonstiges Ergebnis | 5.210 | -3 | 5.207 |
| Konzerngesamtergebnis | -816 | -1.101 | -1.916 |
| Ausgabe eigener Aktien | 3 | - | 3 |
| Stand 30.06.2024 | 2.884.355 | 78.224 | 2.962.579 |
ANHANG
AUSGEWÄHLTE ERLÄUTERNDE ANHANGANGABEN ZUM VERKÜRZTEN KONZERNZWISCHENABSCHLUSS ZUM 30. JUNI 2025
ALLGEMEINE GRUNDLAGEN
Der vorliegende verkürzte Konzernzwischenabschluss der TAG Immobilien AG (im Folgenden
auch kurz "Gesellschaft" oder "TAG" genannt) wurde nach den Regelungen des § 115 WpHG
in Verbindung mit § 117 WpHG zum sogenannten Halbjahresfinanzbericht erstellt. Der
Berichtszeitraum betrifft die ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2025. Als Vergleichszahlen
wurden in Bezug auf die Konzernbilanz der 31. Dezember 2024, im Übrigen die ersten
sechs Monate des Geschäftsjahres 2024 dargestellt. Ergänzend werden in der Konzern-Gewinn-
und Verlustrechnung sowie in der Konzerngesamtergebnisrechnung Angaben zum zweiten
Quartal des Geschäftsjahres 2025 mit entsprechenden Vergleichszahlen des Vorjahres
angegeben.
Die Erstellung des Konzernzwischenabschlusses erfolgt auf konsolidierter Basis in
Übereinstimmung mit den von der EU verabschiedeten und zum Stichtag verpflichtend
anzuwendenden Regelungen der IFRS® Accounting Standards (im Folgenden "IFRS") zur
Zwischenberichterstattung (IAS 34 Zwischenberichterstattung). Die Angaben im Konzernzwischenabschluss
erfolgen in Millionen Euro (Mio. EUR) bzw. Tausend Euro (TEUR). Hierdurch können sich
Rundungsdifferenzen zwischen den einzelnen Abschlussbestandteilen ergeben.
KONSOLIDIERUNGSKREIS UND KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE
Im Berichtszeitraum ergaben sich keine wesentlichen Änderungen im Konsolidierungskreis
und den Konsolidierungsgrundsätzen.
WÄHRUNGSUMRECHNUNG
Die TAG wendet im Konzernabschluss das Konzept der funktionalen Währungsumrechnung
an. Die funktionale Währung der Muttergesellschaft und die Berichtswährung im Konzernabschluss
ist der Euro.
Die in den Konzernabschluss einbezogenen polnischen Tochterunternehmen betreiben ihr
Geschäft selbstständig mit dem polnischen Złoty als funktionaler Währung, ihre Jahresabschlüsse
werden insofern mittels der modifizierten Stichtagskursmethode in die Berichtswährung
umgerechnet. Entstehende Umrechnungsdifferenzen werden als separater Posten im sonstigen
Ergebnis der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen und in einer separaten Rücklage erfolgsneutral
innerhalb des Eigenkapitals erfasst.
Fremdwährungstransaktionen der Konzerngesellschaften werden entsprechend der Zeitbezugsmethode
mit dem jeweils aktuellen Wechselkurs am Tag des Geschäftsvorfalls in die funktionale
Währung umgerechnet. Die Umrechnung von monetären Bilanzposten in Fremdwährung erfolgt
zu jedem Bilanzstichtag mit dem Stichtagskurs. Umrechnungsdifferenzen werden erfolgswirksam
erfasst. Nicht monetäre Posten, die zu historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten
bewertet werden, werden zum Bilanzstichtag mit dem Kurs zum Zeitpunkt der Erstverbuchung
bewertet. Nicht monetäre Posten, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, werden
zum Bilanzstichtag mit dem Kurs umgerechnet, der am Tag der Ermittlung des beizulegenden
Zeitwerts gültig war. Umrechnungsdifferenzen nicht monetärer Posten werden erfolgswirksam
erfasst, sofern ein Gewinn oder Verlust aus dem entsprechenden Posten ebenfalls erfolgswirksam
erfasst wird. Ansonsten erfolgt ein Ausweis im sonstigen Ergebnis.
Die Umrechnungskurse der in den Konzernabschluss einbezogenen polnischen Tochtergesellschaften
stellen sich für das erste Halbjahr 2025 wie folgt dar:
| Stichtagskurs | Durchschnittskurs | |||
| Umrechnungskurs (Basis: 1 EUR) | 30.06.2025 | 31.12.2024 | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Polnische Złoty | 4,2423 | 4,2750 | 4,2313 | 4,3169 |
BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE
Die Erstellung des Konzernzwischenabschlusses erfolgte unter Anwendung derselben Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden, die auch dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024 zugrunde
lagen. Für weitergehende Angaben zu den angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
verweisen wir insofern auf den IFRS-Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024, der die
wesentliche Grundlage für den vorliegenden Konzernzwischenabschluss nach IAS 34 darstellt.
ÄNDERUNGEN VON BILANZIERUNGSSTANDARDS
Zum 1. Januar 2025 waren erstmals die Änderungen an IAS 21 Auswirkungen von Wechselkursänderungen
- Mangel an Umtauschbarkeit anwendbar. Die Änderungen hatten keine wesentlichen Auswirkungen
auf den Konzernzwischenabschluss.
Änderungen von Bilanzierungsstandards, die erst in künftigen Perioden verpflichtend
anzuwenden sind, werden nicht freiwillig vorzeitig angewendet. Die Auswirkungen aus
der künftigen Anwendung auf den Konzernabschluss werden von der Gesellschaft derzeit
geprüft.
WESENTLICHE ERMESSENSENTSCHEIDUNGEN UND SCHÄTZUNGEN
Vorgenommene Ermessensentscheidungen und Schätzungen erfolgten unverändert zu den
im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024 beschriebenen Sachverhalten.
Die Erstellung des verkürzten Konzernzwischenabschlusses erfordert das Treffen von
Annahmen und Schätzungen durch den Vorstand. Diese Ermessensentscheidungen haben Auswirkungen
auf die Höhe der ausgewiesenen Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden
sowie die Angabe von Eventualverbindlichkeiten. Die sich tatsächlich in zukünftigen
Perioden einstellenden Beträge können von den Schätzungen abweichen.
ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ
ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN (RENDITELIEGENSCHAFTEN)
Die nachfolgende Übersicht stellt die Entwicklung der Renditeliegenschaften im Berichtszeitraum
dar:
| Renditeliegenschaften in TEUR | H1 2025 | 2024 |
| Stand per 01. Januar | 5.834.364 | 5.935.259 |
| Zugang durch Kauf von Immobilien | 59.238 | 86.619 |
| Investitionen in Bestandsimmobilien | 44.297 | 79.194 |
| Investitionen in Projektentwicklungen | 25.745 | 44.250 |
| Übertragung aus Vorratsimmobilien | 1.583 | 9.145 |
| Übertragung in Vorratsimmobilien | -18.569 | -39.943 |
| Übertragung in das zur Veräußerung bestimmte Vermögen | -1.198 | -57.819 |
| Übertragung aus dem zur Veräußerung bestimmten Vermögen | 16.321 | 7 |
| Veräußerungen | -5.441 | -117.150 |
| Marktwertveränderungen | 120.863 | -114.499 |
| Währungsumrechnung | 4.698 | 9.301 |
| Stand per 30. Juni / 31. Dezember | 6.081.901 | 5.834.364 |
Die TAG hat zum 30. Juni 2025 sowie zum 31. Dezember 2024 ihren gesamten Bestand an
Renditeimmobilien durch unabhängige Sachverständige bewerten lassen. Die Sachverständigen
verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen zur Durchführung
der Bewertung. Die Gutachten basieren auf:
| ― |
Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, z. B. aktuelle Mieten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten oder der aktuelle Leerstand, sowie |
| ― |
Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen Qualifikation beurteilt werden, z. B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze. |
Die den Gutachtern zur Verfügung gestellten Informationen und die durch die Gutachter
getroffenen Annahmen sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch das
zentrale Immobiliencontrolling und den Finanzvorstand analysiert.
Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Renditeliegenschaften erfolgt, entsprechend
den International Valuation Standards, auf Grundlage der Discounted-Cashflow-Methode.
Dabei werden künftig erwartete Einnahmenüberschüsse eines Objekts unter Anwendung
eines marktgerechten, objektspezifischen Diskontierungszinssatzes (Discount Rate)
auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Während die Einzahlungen in der Regel die Nettomieten
darstellen, bestehen die Auszahlungen insbesondere aus den Bewirtschaftungskosten,
die die Eigentümer*innen zu tragen haben.
Die zugrunde gelegte Detailplanungsperiode beträgt in der Regel zehn Jahre. Für das
Ende dieser Periode wird ein potenzieller abgezinster Veräußerungswert (Terminal Value)
des Bewertungsobjekts prognostiziert. Dieser spiegelt den wahrscheinlichsten Preis
wider, der zum Ende der Detailplanungsperiode erzielbar ist. Hierbei werden die abgezinsten
Einzahlungsüberschüsse des zehnten Jahres mit dem sogenannten Kapitalisierungszinssatz
(Exit Rate) als ewige Rente kapitalisiert.
Die Summe aus den abgezinsten Zahlungsmittelüberschüssen und dem abgezinsten potenziellen
Veräußerungswert ergibt den Bruttokapitalwert des Bewertungsobjekts. Dieser Wert wird
durch die Berücksichtigung von im Rahmen eines geordneten Geschäftsvorfalls anfallenden
Transaktionskosten in einen Nettokapitalwert überführt.
Bei Ankäufen von Bestandsimmobilien, die in einem Zeitraum von drei Monaten vor dem
jeweiligen Stichtag stattgefunden haben und bei denen der Besitzübergang bis zum Stichtag
bereits erfolgt ist, werden die Anschaffungskosten als bestmögliche Schätzung des
beizulegenden Zeitwerts verwendet.
Das Portfolio der TAG enthält innerhalb der Renditeliegenschaften neben den Bestandsimmobilien
durch die Geschäftstätigkeit in Polen auch Projektentwicklungen und Grundstücke für
zukünftige Projektentwicklungen. Der beizulegende Zeitwert von Projektentwicklungen
wird nach dem Residualwertverfahren ermittelt. Dabei wird in einem ersten Schritt
der beizulegende Zeitwert der fertiggestellten Immobilie ermittelt. In einem zweiten
Schritt werden von diesem Wert die zur Fertigstellung noch erforderlichen Kosten,
einschließlich Finanzierungskosten, sowie ein typisierter Projektentwicklergewinn
abgezogen. Der verbleibende Wert (Residualwert) wird bei einer mehrjährigen Projektdauer
auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Auch Grundstücke für zukünftige Projektentwicklungen
werden grundsätzlich nach der Residualwertmethode bewertet. Sofern der Baubeginn jedoch
nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erwerb geplant ist, werden für diesen Zeitraum
aus Wesentlichkeitsgründen die Anschaffungskosten als beizulegender Zeitwert verwendet.
Die Bewertung der Renditeliegenschaften wird grundsätzlich als ein beizulegender Zeitwert
der Stufe 3 eingeordnet.
Die nachfolgende Übersicht zeigt den beizulegenden Zeitwert der Renditeliegenschaften
in Deutschland je Region und die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der beschriebenen
Bewertungstechnik verwendet wurden:
| Region | Berlin | Chemnitz | Dresden | |||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| Marktwert (in EUR Mio.) | 742,2 | 731,7 | 359,7 | 354,6 | 488,9 | 476,4 |
| Nettokaltmiete p. a. (in EUR Mio.) | 42,2 | 41,6 | 28,5 | 28,0 | 27,6 | 27,6 |
| Leerstand (in %) | 2,5 | 2,6 | 7,8 | 8,4 | 1,4 | 1,3 |
| Nettokaltmiete zu Marktmiete (in %) | 85 | 87 | 95 | 95 | 93 | 94 |
| Marktmietsteigerung pro Jahr (in %) | 1,3 | 1,3 | 0,7 | 0,7 | 1,3 | 1,3 |
| Instandhaltungskosten (in EUR/m2) | 11,8 | 11,5 | 11,7 | 11,5 | 12,0 | 11,7 |
| Verwaltungskosten (in EUR je WE) | 316 | 304 | 319 | 309 | 319 | 313 |
| Struktureller Leerstand (in %) | 3,4 | 3,4 | 4,6 | 4,6 | 2,7 | 2,7 |
| Diskontierungszinssatz (in %) | 5,1 | 5,0 | 5,1 | 5,2 | 4,9 | 4,9 |
| Kapitalisierungszinssatz (in %) | 3,8 | 3,8 | 4,4 | 4,4 | 3,6 | 3,7 |
| Region | Erfurt | Gera | ||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| Marktwert (in EUR Mio.) | 664,5 | 660,7 | 404,8 | 397,0 |
| Nettokaltmiete p. a. (in EUR Mio.) | 40,8 | 40,5 | 35,5 | 35,0 |
| Leerstand (in %) | 1,4 | 1,6 | 3,1 | 3,3 |
| Nettokaltmiete zu Marktmiete (in %) | 93 | 94 | 94 | 95 |
| Marktmietsteigerung pro Jahr (in %) | 1,3 | 1,3 | 0,8 | 0,8 |
| Instandhaltungskosten (in EUR/m2) | 12,4 | 12,1 | 11,7 | 11,5 |
| Verwaltungskosten (in EUR je WE) | 312 | 302 | 316 | 306 |
| Struktureller Leerstand (in %) | 1,7 | 1,7 | 4,5 | 4,4 |
| Diskontierungszinssatz (in %) | 5,1 | 5,0 | 5,9 | 5,8 |
| Kapitalisierungszinssatz (in %) | 3,8 | 3,7 | 5,1 | 5,0 |
| Region | Hamburg | Leipzig | Rhein-Ruhr | |||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| Marktwert (in EUR Mio.) | 519,6 | 514,1 | 722,4 | 713,3 | 305,3 | 299,8 |
| Nettokaltmiete p. a. (in EUR Mio.) | 30,6 | 30,3 | 49,5 | 48,8 | 17,7 | 17,4 |
| Leerstand (in %) | 3,1 | 3,3 | 7,3 | 7,5 | 1,9 | 2,6 |
| Nettokaltmiete zu Marktmiete (in %) | 90 | 92 | 91 | 92 | 91 | 92 |
| Marktmietsteigerung pro Jahr (in %) | 1,3 | 1,3 | 0,9 | 0,9 | 1,4 | 1,3 |
| Instandhaltungskosten (in EUR/m2) | 11,8 | 11,5 | 11,8 | 11,5 | 11,8 | 11,5 |
| Verwaltungskosten (in EUR je WE) | 345 | 336 | 315 | 306 | 341 | 331 |
| Struktureller Leerstand (in %) | 1,9 | 1,9 | 4,2 | 4,3 | 1,9 | 1,9 |
| Diskontierungszinssatz (in %) | 5,3 | 5,2 | 5,1 | 5,0 | 5,2 | 5,1 |
| Kapitalisierungszinssatz (in %) | 4,0 | 3,9 | 4,1 | 4,1 | 3,8 | 3,7 |
| Region | Rostock | Salzgitter | ||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| Marktwert (in EUR Mio.) | 505,7 | 499,0 | 504,3 | 503,1 |
| Nettokaltmiete p. a. (in EUR Mio.) | 30,3 | 29,8 | 37,3 | 37,0 |
| Leerstand (in %) | 5,8 | 6,0 | 4,6 | 4,6 |
| Nettokaltmiete zu Marktmiete (in %) | 90 | 90 | 97 | 98 |
| Marktmietsteigerung pro Jahr (in %) | 0,9 | 0,9 | 0,8 | 0,8 |
| Instandhaltungskosten (in EUR/m2) | 11,6 | 11,4 | 11,8 | 11,5 |
| Verwaltungskosten (in EUR je WE) | 321 | 311 | 329 | 319 |
| Struktureller Leerstand (in %) | 3,1 | 3,1 | 2,2 | 2,2 |
| Diskontierungszinssatz (in %) | 4,8 | 4,7 | 5,2 | 5,2 |
| Kapitalisierungszinssatz (in %) | 3,9 | 3,8 | 4,4 | 4,4 |
Darüber hinaus bestehen nicht den Regionen bzw. ihren jeweiligen Leitern direkt zugeordnete
Aktivitäten in Form von durch den Konzern betriebene Serviced Apartments und Gewerbeimmobilien
mit einem Marktwert von EUR 17,6 Mio. (Vorjahr: EUR 16,9 Mio.)
Die dargestellten Bewertungsparameter beziehen sich auf die jeweiligen Bewertungsgutachten
zum 30. Juni bzw. 31. Dezember eines Jahres. Der Bewertung zum 30. Juni liegen jeweils
Mieterlisten bzw. Leerstände zum 31. März zugrunde. Wertschwankungen bis zum jeweiligen
Abschlussstichtag werden berücksichtigt, soweit Anzeichen für wesentliche Abweichungen
erkennbar sind.
Die zur Bewertung der Immobilien verwendeten Annahmen werden durch den externen Gutachter
auf Basis seiner fachlichen Erfahrungen getroffen und sind mit Unsicherheit behaftet.
Die Auswirkungen möglicher Schwankungen der Bewertungsparameter auf das Portfolio
in Deutschland werden in Form einer Sensitivitätsanalyse in der folgenden Tabelle
dargestellt:
| Sensitivitätsanalyse in EUR Mio. | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
| Marktwert Renditeliegenschaften | 5.235 | 5.166 |
| Veränderung des Marktwerts bei Anpassung der Bewertungsparameter | ||
| Marktmiete (+2,0 / -2,0 %) | 91 / -106 | 94 / -106 |
| Marktmietsteigerung (+0,2 / -0,2 %) | 332 / -298 | 330 / -297 |
| Instandhaltungskosten (-10 / +10 %) | 146 / -147 | 143 / -144 |
| Verwaltungskosten (-10 / +10 %) | 64 / -65 | 63 / -63 |
| Struktureller Leerstand (-1,0 / +1,0 %) | 106 / -102 | 105 / -100 |
| Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz (-1,0 / +1,0 / +2,0 %) | 1.889 / -1.087 / -1.797 | 1.884 / - 1.079 / -1.782 |
Mögliche Interdependenzen zwischen den einzelnen Parametern sind von untergeordneter
Bedeutung bzw. aufgrund ihrer Komplexität nicht bestimmbar.
Das den Renditeliegenschaften zugeordnete Portfolio in Polen hat einen Gesamtwert
von EUR 846,8 Mio. (Vorjahr: EUR 667,9 Mio.). Neben bereits in die Vermietung übergegangenen
Bestandsimmobilien mit einem Wert von EUR 471,8 Mio. (Vorjahr: EUR 403,5 Mio.), sich
in der Bauphase befindlichen Projektentwicklungen mit einem Wert von EUR 90,2 Mio.
(Vorjahr: EUR 31,8 Mio.) sind hierin Grundstücke mit einem Wert von EUR 284,8 Mio.
(Vorjahr: EUR 232,6 Mio.) enthalten.
Die vermieteten Bestandsimmobilien werden auf Grundlage der DCF-Methode unter Zugrundelegung
der jeweils höchsten und besten Verwendung bewertet. Die Bewertung von sich in der
Bauphase befindlichen Projektentwicklungen erfolgt auf Basis des Residualwertverfahrens.
In einem ersten Schritt wird hierbei der beizulegende Zeitwert der fertiggestellten
Immobilie auf Grundlage der DCF-Methode ermittelt. In einem zweiten Schritt werden
von diesem Wert die zur Fertigstellung noch erforderlichen Kosten sowie ein typisierter
Projektentwicklergewinn abgezogen. Die wesentlichen Bewertungsparameter und ihre Sensitivitäten
unter der Annahme der Vermietung sind in der folgenden Tabelle dargestellt:
| Bewertungsparameter Polen | 30.06.2025 | 31.12.2024 |
| Marktwert Bestandsimmobilien und in Bauphase befindliche Projekte (in EUR Mio.) | 562 | 435 |
| Nettomieteinnahmen p. a. (in EUR Mio.) 1) | 35 | 29 |
| Struktureller Leerstand | 1,5-3,0% | 1,9%-3% |
| Kapitalisierungszinssatz | 6,0-6,5% | 5,8%-6,2% |
| Veränderung des Marktwerts bei Anpassung der Bewertungsparameter | ||
| Nettomieteinnahmen (+2,0 / -2,0 %) | 10 / -10 | 8 / -8 |
| Struktureller Leerstand (-1,0 / +1,0 %) | 6 / -6 | 4 / -4 |
| Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz (-1,0 / +1,0 / +2,0 %) | 89 / -65 / -115 | 81 / -61 / -108 |
1)
Marktmieteinnahmen abzüglich Leerstands-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
Grundstücke für zukünftige Projektentwicklungen oder mit unbestimmter zukünftiger
Verwendung werden für einen Zeitraum von maximal zwölf Monaten nach dem Erwerb mit
den Anschaffungskosten als beizulegender Zeitwert verwendet. Dies betrifft Renditeliegenschaften
im Wert von EUR 130,2 Mio. (Vorjahr: EUR 80,9 Mio.). Danach erfolgt eine Bewertung
auf Basis der Residualwertmethode im Wert von EUR 47,1 Mio. (Vorjahr: EUR 61,7 Mio.)
oder nach der Vergleichswertmethode im Wert von EUR 107,4 Mio. (Vorjahr: EUR 89,9
Mio.).
ZUR VERÄUSSERUNG BESTIMMTES LANGFRISTIGES VERMÖGEN
Das zur Veräußerung bestimmte langfristige Vermögen beinhaltet ausschließlich zuvor
als Renditeliegenschaften ausgewiesene Immobilien, die nicht zum strategischen Kernbestand
zählen und veräußert werden sollen.
Die nachfolgende Übersicht stellt die Entwicklung des Postens dar:
| Zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögenin TEUR | H1 2025 | 2024 |
| Stand per 01. Januar | 57.952 | 7.524 |
| Übertragung aus den Renditeliegenschaften | 1.198 | 57.819 |
| Übertragungen in die Renditeliegenschaften | -16.321 | -7 |
| Investitionen | 0 | 54 |
| Marktwertveränderungen | 0 | -86 |
| Veräußerungen | -42.077 | -7.487 |
| Effekte aus der Währungsumrechnung | 188 | 135 |
| Stand per 30. Juni / 31. Dezember | 940 | 57.952 |
Wie bereits zum 31. Dezember 2024 wurden für alle zum Stichtag hier ausgewiesenen
Objekte bereits Kaufverträge abgeschlossen. Der Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel
ist teilweise bereits im Aufstellungszeitraum erfolgt und wird für die restlichen
Objekte für das zweite Halbjahr 2025 erwartet. Die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert
der Stufe 3 der zur Veräußerung bestimmten Immobilien basiert auf den erwarteten Kaufpreisen.
LIQUIDE MITTEL
Die zum 30. Juni 2025 in der Bilanz ausgewiesenen liquiden Mittel in Höhe von EUR
869,5 Mio. (31. Dezember 2024 EUR 603,5 Mio.) beinhalten zum Stichtag nicht verfügbare
liquide Mittel von EUR 1,0 Mio. (31. Dezember 2024 EUR 2,6 Mio.). Der Finanzmittelfonds
beträgt mithin EUR 868,5 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 600,9 Mio.).
ERHALTENE ANZAHLUNGEN
Zum Stichtag bereits erhaltene Anzahlungen aus dem Verkaufsgeschäft in Polen sowie
aus Verkäufen von Renditeliegenschaften in Deutschland in Höhe von EUR 141,9 Mio.
(31. Dezember 2024: EUR 131,8 Mio.) werden innerhalb der sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten
ausgewiesen.
ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Die Erlöse aus Verträgen mit Kunden im Sinne des IFRS 15 beinhalten die als Umsätze
aus Vermietung ausgewiesenen fremderbrachten Betriebs- und Nebenkosten und die im
Dienstleistungsergebnis ausgewiesenen eigenerbrachten Betriebs- und Nebenkosten, jeweils
zuzüglich der weiterbelasteten anteiligen Grundsteuer und Gebäudeversicherung, sowie
die polnischen Bau- und Projektdienstleistungen und sonstigen Dienstleistungserträge.
Daneben stellen auch die Erlöse aus Verkäufen von Renditeliegenschaften oder Vorratsimmobilien
Umsätze im Sinne des IFRS 15 dar. Die Kategorisierung der Umsatzerlöse ergibt sich
aus den entsprechenden Angaben im Konzernlagebericht.
Die Umsätze aus Vermietung setzen sich für das erste Halbjahr 2025 wie folgt zusammen:
| Umsätze aus Vermietung in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Netto-Ist-Miete | 184,2 | 178,2 |
| Anteilig allokiertes Entgelt für Grundsteuer und Gebäudeversicherung | 12,6 | 11,9 |
| Mieterträge nach IFRS 16 | 196,9 | 190,1 |
| Weiterbelastete fremderbrachte Betriebs- und Nebenkosten | 44,4 | 44,0 |
| Anteilig allokiertes Entgelt für Grundsteuer und Gebäudeversicherung | 3,1 | 2,9 |
| Weiterbelastete Kosten nach IFRS 15 | 47,5 | 47,0 |
| Gesamt | 244,4 | 237,1 |
Die Netto-Ist-Miete ("Kaltmiete") des Konzerns konnte in den ersten sechs Monaten
des Geschäftsjahres 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4% auf EUR 184,2 Mio.
gesteigert werden. Dabei betrug das gesamte Mietwachstum in den Wohneinheiten des
Konzerns in Deutschland auf like-for-like-Basis 2,9% p. a. nach 2,7% p. a. im ersten
Halbjahr 2024.
Die einzelnen Positionen der Aufwendungen aus Vermietung ergeben sich wie folgt:
| Aufwendungen aus Vermietung inkl. Wertminderungen in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Instandhaltungsaufwendungen | 18,7 | 19,1 |
| Betriebskosten Leerstand | 3,7 | 4,6 |
| Nicht-umlagefähige Nebenkosten | 8,1 | 6,7 |
| Aufwendungen ohne Weiterbelastungen | 30,6 | 30,4 |
| Weiterbelastete Kosten, Steuern und Versicherung | 60,1 | 58,9 |
| Aufwendungen aus Vermietung | 90,7 | 89,2 |
| Wertminderungen Mietforderungen | 2,0 | 2,1 |
| Gesamt | 92,7 | 91,3 |
Das Mietergebnis, als Saldo der Umsätze und Aufwendungen aus Vermietung sowie Wertminderungen
auf Mietforderungen, liegt mit EUR 151,6 Mio. leicht über dem Vorjahresniveau (Vorjahr:
EUR 145,7 Mio.) Die Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien sowie die zugehörigen Verkaufsergebnisse
in Deutschland und in Polen sind nachfolgend dargestellt:
| Verkaufsergebnis in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Deutschland | ||
| Erlöse aus Verkauf von Renditeliegenschaften | 44,9 | 19,2 |
| Aufwendungen aus Verkauf von Renditeliegenschaften | -45,3 | -19,4 |
| Verkaufsergebnis Renditeliegenschaften | -0,4 | -0,2 |
| Aufwendungen aus Verkauf von Vorratsimmobilien | -0,5 | -0,5 |
| Verkaufsergebnis Vorratsimmobilien | -0,5 | -0,5 |
| Verkaufsergebnis Deutschland | -0,9 | -0,8 |
| Polen | ||
| Erlöse aus Veräußerung von Renditeliegenschaften | 3,4 | 14,2 |
| Aufwendungen aus Verkauf von Renditeliegenschaften | -2,5 | -9,0 |
| Verkaufsergebnis Renditeliegenschaften | 0,9 | 5,2 |
| Erlöse aus Veräußerung von Vorratsimmobilien | 80,5 | 178,8 |
| Aufwendungen aus Verkauf von Vorratsimmobilien | -60,1 | -143,2 |
| Verkaufsergebnis Vorratsimmobilien | 20,4 | 35,7 |
| Verkaufsergebnis Polen | 21,3 | 40,9 |
| Gesamt | 20,4 | 40,1 |
Im Verkaufsergebnis der Vorratsimmobilien in Polen wirkten sich Effekte aus Kaufpreisallokationen
von EUR 3,0 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 6,3 Mio.) ergebnismindernd aus.
Die Dienstleistungsumsätze verteilen sich auf die Serviceleistungen des TAG-Konzerns
sowie auf anteilig darauf entfallende Grundsteuer und Gebäudeversicherung wie folgt:
| Umsätze aus Dienstleistungen in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Energiemanagement | 19,9 | 13,6 |
| Bau- und Projektdienstleistungen der polnischen Aktivitäten | 20,2 | 3,3 |
| Hausmeistertätigkeiten | 11,2 | 10,1 |
| Multimediaservice | 1,4 | 4,8 |
| Eigenerbrachte Handwerkerleistungen | 3,2 | 3,4 |
| Sonstige Dienstleistungen | 1,8 | 1,7 |
| Weiterbelastete anteilige Grundsteuer und Versicherung | 2,7 | 3,4 |
| Gesamt | 60,4 | 40,2 |
| Wertminderungsaufwand | -0,4 | -0,4 |
| Aufwendungen aus Dienstleistungen | -39,5 | -21,0 |
| Dienstleistungsergebnis | 20,6 | 18,8 |
Die Bau- und Projektdienstleistungen in Polen wurden im Wesentlichen gegenüber Joint
Ventures erbracht. Der Posten enthält in Höhe von EUR 18,4 Mio. zeitraumbezogen realisierte
Umsätze aus Baudienstleistungen.
In der nachfolgenden Übersicht werden die wesentlichen Inhalte der sonstigen betrieblichen
Erträge zusammengefasst:
| Sonstige betriebliche Erträge in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Aktivierte Personalaufwendungen | 6,4 | 6,5 |
| Zuwendungen der öffentlichen Hand | 1,0 | 0,3 |
| Erträge aus Anlagenabgängen | 0,7 | 0,0 |
| Ausbuchung von Verbindlichkeiten | 0,3 | 0,4 |
| Auflösung von übrigen Rückstellungen | 0,3 | 0,1 |
| Mieterträge aus Zwischenvermietung noch nicht entwickelter Objekte | 0,1 | 0,3 |
| Übrige | 2,1 | 0,5 |
| Gesamt | 10,9 | 8,0 |
Die aktivierten Personalaufwendungen enthalten den Bauprojekten direkt zurechenbare
Kosten eigener Mitarbeiter aus der Projektentwicklungstätigkeit in Polen.
Der Posten Fair-Value-Änderungen von Renditeliegenschaften und Bewertung von Vorratsimmobilien
beinhaltet die Gewinne und Verluste aus der halbjährlichen Bewertung der im Bestand
befindlichen Renditeliegenschaften (einschließlich der zur Veräußerung gehaltenen
Immobilien), das Bewertungsergebnis bei Ankauf von Renditeliegenschaften und Effekte
aus der Bewertung von Immobilien des Vorratsvermögens.
Die Aufteilung stellt sich wie folgt dar:
| Bewertungsergebnis Immobilien in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Renditeliegenschaften | 120,4 | -134,8 |
| Gesamt | 120,4 | -134,8 |
Die Personalaufwendungen erhöhten sich im Berichtszeitraum durch einen Anstieg der
Mitarbeiter sowie Gehaltsanpassungen auf EUR 48,0 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 44,9
Mio.). Zum 30. Juni 2025 beschäftigte die TAG in Deutschland und in Polen insgesamt
1.905 Mitarbeiter*innen nach 1.856 Mitarbeiter*innen zum Ende des Geschäftsjahres
2024.
Die Abschreibungen auf immaterielles Vermögen und Sachanlagen beinhalten im Wesentlichen
planmäßige Abschreibungen auf selbst genutzte Immobilien sowie auf IT- und sonstige
Geschäftsausstattung und belaufen sich im ersten Halbjahr 2025 auf EUR 6,8 Mio. nach
EUR 6,1 Mio. im Vorjahreszeitraum.
Die Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist nachfolgend dargestellt:
| Sonstige betriebliche Aufwendungen in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten (inkl. IT-Beratung) | 3,7 | 4,0 |
| EDV-Kosten | 2,3 | 1,7 |
| Werbekosten | 1,7 | 1,0 |
| Raumkosten | 1,4 | 1,5 |
| Telefonkosten, Porto, Büromaterial | 1,1 | 1,2 |
| Personalnebenkosten | 1,0 | 1,0 |
| Reisekosten (inkl. Kfz-Kosten) | 1,0 | 1,0 |
| Versicherungen | 0,7 | 0,6 |
| Nebenkosten des Geldverkehrs | 0,5 | 0,5 |
| Garantiedividenden | 0,5 | 0,5 |
| Beiträge und Spenden | 0,4 | 0,5 |
| Projektanlaufkosten Polen | 0,3 | 0,7 |
| Investor Relations | 0,2 | 0,1 |
| Übrige | 1,7 | 1,7 |
| Gesamt | 16,4 | 15,9 |
Das Finanzergebnis als Saldo aus Finanzerträgen und -aufwendungen ermittelt sich wie
folgt:
| Finanzergebnis in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Erfolgswirksam erfasste Währungsdifferenzen | 0,5 | 3,0 |
| Übriges sonstiges Finanzergebnis | -37,1 | 2,1 |
| Ergebnis aus at Equity bilanzierten Gesellschaften | 0,7 | 0,0 |
| Zinsertrag | 12,8 | 6,7 |
| Zinsaufwand | -47,9 | -31,6 |
| Finanzergebnis | -71,1 | -19,8 |
| Nicht-zahlungswirksames Finanzergebnis aus Anleihen | 4,7 | 1,6 |
| Sonstige nicht-zahlungswirksame Posten (z. B. Derivate) | 38,0 | -4,5 |
| Netto-Finanzergebnis (zahlungswirksam, ohne nicht jährlich wiederkehrende Effekte) | -28,3 | -22,7 |
Im nicht-zahlungswirksamen Finanzergebnis sind insbesondere Effekte aus der Bewertung
der trennungspflichtigen Derivate der Wandelanleihen enthalten.
Die Ertragsteuern des Konzerns setzen sich wie folgt zusammen:
| Ertragsteuern in EUR Mio. | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Laufende Steuern | 9,3 | 16,4 |
| Latente Steuern | 21,2 | -18,2 |
| Gesamt | 30,5 | -1,7 |
Insgesamt erzielte die TAG in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2025 ein
Konzernergebnis von EUR 151,1 Mio. nach EUR -7,1 Mio. im ersten Halbjahr 2024. Die
Verbesserung gegenüber dem Vorjahr ist im Wesentlichen auf die Bewertungsgewinne des
Immobilienportfolios zurückzuführen.
WEITERE ANGABEN
Zu weiteren Ereignissen und Geschäftsvorfällen der Berichtsperiode und zur Entwicklung
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie zu weiteren Angaben verweisen wir auf
die Ausführungen im Konzernzwischenlagebericht.
ERLÄUTERUNGEN ZUR SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Die TAG verfolgt eine regionale Steuerung ihres deutschen Wohnimmobilienportfolios
und gliedert ihren Immobilienbestand im Segment "Vermietung Deutschland" in die Regionen
Berlin, Chemnitz, Dresden, Erfurt, Gera, Hamburg, Leipzig, Rhein-Ruhr, Rostock, Salzgitter
und Übrige. Daneben erfolgt die Vermietung verschiedener Gewerbeimmobilien sowie durch
die TAG betriebener Serviced Apartments. Als Bestandteil der Vermietungstätigkeit
erbringt die TAG Dienstleistungen in den Geschäftsfeldern Energiemanagement, Handwerkertätigkeiten
und Hausmeistertätigkeiten. Grundlage der Geschäftsaktivitäten dieser Bereiche ist
die Vermietung von Bestandsimmobilien an Kund*innen der TAG.
Das Segment "Vermietung Polen" umfasst neben der Vermietung auch die Entwicklung von
zukünftig für die Vermietung vorgesehenen Wohnimmobilien sowie Umsätze aus Dienstleistungen,
die im Zusammenhang mit der Vermietung erbracht werden. Aufgrund der weiter wachsenden
Bedeutung dieser Geschäftstätigkeit erfolgt eine von dem Verkaufsgeschäft in Polen
getrennte Steuerung dieser Geschäftsaktivität. Das Segment "Verkauf Polen" umfasst
den Wohnungsverkauf sowie die Entwicklung von Immobilien (Neubautätigkeit) zur späteren
Veräußerung in Polen. Das Segment "Sonstige" umfasst im Wesentlichen die Verkaufsaktivitäten
in Deutschland, die im Rahmen von Opportunitäten erfolgen.
Die Segmentberichterstattung folgt der internen Berichterstattung, die grundsätzlich
(mit den in der weiter unten dargestellten Überleitung vom Segmentergebnis zum EBT
enthaltenen Ausnahmen) der IFRS-Rechnungslegung entspricht. Das Ergebnis der Segmente
Vermietung Deutschland und Vermietung Polen stellt den jeweiligen Beitrag des Segments
zum FFO I dar und ergibt zusammen den FFO I des Konzerns. Das Ergebnis im Segment
Verkauf Polen stellt den FFO II-Beitrag des polnischen Verkaufsgeschäfts dar, der
in Deutschland durch Verkaufsaktivitäten erzielte Beitrag zum FFO II ist in "Sonstige"
berücksichtigt. Das Segment "Sonstige" beinhaltet ebenso die im Bereich der Vermietung
erzielten Umsatzerlöse aus umlagefähigen Betriebskosten. Die Überleitung vom Segmentergebnis
auf das EBT wird im Anschluss an die Segmentberichterstattung dargestellt.
Im Konzern erfolgt keine Steuerung der Vermögenswerte und -schulden auf Segmentebene,
sodass innerhalb der Segmentberichterstattung keine Darstellung nach Segmenten erfolgt.
| Segmentberichterstattung in TEUR | Vermietung Deutschland | Vermietung Polen | Verkauf Polen | Sonstiges | Summe | |
| Segmentumsatzerlöse | H1 2025 | 212.159 | 12.385 | 104.074 | 105.021 | 433.639 |
| H1 2024 | 206.743 | 8.502 | 196.199 | 78.109 | 489.553 | |
| Umsätze aus Vermietung | H1 2025 | 171.899 | 12.345 | 0 | 60.140 | 244.385 |
| H1 2024 | 169.817 | 8.358 | 0 | 58.881 | 237.056 | |
| Umsätze aus Dienstleistungen | H1 2025 | 40.260 | 39 | 20.198 | 0 | 60.497 |
| H1 2024 | 36.927 | 144 | 3.170 | 0 | 40.241 | |
| Umsätze aus Verkäufen | H1 2025 | 0 | 0 | 83.876 | 44.881 | 128.757 |
| H1 2024 | 0 | 0 | 193.029 | 19.228 | 212.256 | |
| Segmentaufwand | H1 2025 | -93.835 | -4.269 | -84.233 | -105.909 | -288.246 |
| H1 2024 | -91.768 | -3.410 | -157.269 | -78.863 | -331.310 | |
| Aufwand aus der Hausbewirtschaftung | H1 2025 | -32.110 | -491 | 0 | -60.140 | -92.741 |
| H1 2024 | -32.020 | -370 | 0 | -58.881 | -91.272 | |
| Aufwendungen aus Dienstleistungen | H1 2025 | -21.931 | -23 | -17.914 | 0 | -39.869 |
| H1 2024 | -20.444 | -35 | -978 | 0 | -21.457 | |
| Aufwendungen aus Verkäufen | H1 2025 | 0 | 0 | -62.552 | -45.769 | -108.321 |
| H1 2024 | 0 | 0 | -152.167 | -19.981 | -172.148 | |
| Personalaufwand | H1 2025 | -32.210 | -3.005 | -12.811 | 0 | -48.027 |
| H1 2024 | -29.889 | -2.911 | -12.110 | 0 | -44.910 | |
| Sonstige Erträge/Sonstige Aufwendungen | H1 2025 | -7.584 | -749 | 2.433 | 0 | -5.900 |
| H1 2024 | -9.415 | -94 | 1.560 | 0 | -7.950 | |
| Ergebnis aus Joint Ventures | H1 2025 | 0 | 0 | 673 | 0 | 673 |
| H1 2024 | 0 | 0 | 46 | 0 | 46 | |
| Anpassung Verkaufsergebnis Polen (i. W. PPA-Effekte) | H1 2025 | 0 | 0 | 5.938 | 0 | 5.938 |
| H1 2024 | 0 | 0 | 6.381 | 0 | 6.381 | |
| Adjusted EBITDA | H1 2025 | 118.324 | 8.116 | 19.840 | -888 | 145.393 |
| H1 2024 | 114.975 | 5.092 | 38.930 | -753 | 158.243 | |
| Finanzergebnis (zahlungswirksam) | H1 2025 | -22.376 | -6.608 | 672 | 0 | -28.312 |
| H1 2024 | -20.995 | -4.779 | 3.114 | 0 | -22.660 | |
| Gezahlte Steuern | H1 2025 | -5.293 | -251 | -3.950 | 0 | -9.494 |
| H1 2024 | -5.187 | -508 | -8.089 | 0 | -13.784 | |
| Garantiedividende Minderheiten/Ausschüttungen an Minderheiten | H1 2025 | -320 | 0 | 50 | 0 | -270 |
| H1 2024 | -545 | 0 | 180 | 0 | -365 | |
| Segmentergebnis | H1 2025 | 90.336 | 1.257 | 16.612 | -888 | 107.317 |
| H1 2024 | 88.248 | -195 | 34.135 | -753 | 121.435 |
Zwischen den Segmenten Vermietung Polen und Verkauf Polen fanden Umsatzerlöse in Höhe
von TEUR 60.044 statt, die in dieser Sicht der Segmentberichterstattung bereits eliminiert
worden sind. (Vorjahreszeitraum: TEUR 0) Die Umsätze zwischen den Segmenten werden
zu marktüblichen Preisen verrechnet.
Die Überleitung des Segmentergebnisses zum EBT laut Gewinn- und Verlustrechnung stellt
sich wie folgt dar:
| Segmentergebnis in TEUR | 01.01. - 30.06.2025 | 01.01. - 30.06.2024 |
| Segmentergebnis | 107.317 | 121.435 |
| Fair-Value-Änderungen von Renditeliegenschaften und Bewertung von Vorratsimmobilien | 120.356 | -134.757 |
| Abschreibungen | -6.837 | -6.126 |
| Finanzergebnis nicht zahlungswirksam | -43.054 | 2.827 |
| Übrige Anpassungen (gezahlte Ertragsteuern, Garantiedividende Minderheiten) | 3.825 | 7.768 |
| EBT | 181.608 | -8.853 |
ANGABEN ZU BEIZULEGENDEN ZEITWERTEN UND FINANZINSTRUMENTEN
Der beizulegende Zeitwert von Vermögenswerten und Schulden soll unter Verwendung möglichst
marktnaher Inputfaktoren bestimmt werden. Die Bemessungshierarchie unterscheidet je
nach Verfügbarkeit drei Stufen zur Unterteilung der Inputfaktoren:
| • Stufe 1: | auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten notierte (unverändert übernommene) Preise |
| • Stufe 2: | Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die auf Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt oder indirekt (d. h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen |
| • Stufe 3: | nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierende Faktoren für die Bewertung des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit |
Soweit Inputfaktoren verschiedener Stufen Anwendung finden, wird der beizulegende
Zeitwert der jeweils niedrigeren Hierarchiestufe zugeordnet. Im Berichtszeitraum erfolgten
keine Transfers zwischen den jeweiligen Hierarchiestufen.
Die zum beizulegenden Zeitwert in der Konzernbilanz erfassten Finanzinstrumente stellen
sich wie folgt dar:
| Zeitwerte von Finanzinstrumenten in TEUR | 30.06.2025 | 31.12.2024 | |
| Aktiva | |||
| Andere finanzielle Vermögenswerte | Stufe 2 | 4.050 | 4.500 |
| Andere finanzielle Vermögenswerte | Stufe 3 | 3.871 | 3.764 |
| Derivate ohne Sicherungsbeziehung | Stufe 2 | 0 | 539 |
| Passiva | |||
| Derivate ohne Sicherungsbeziehung | Stufe 2 | -77.678 | -12.204 |
Die Veränderung des Buchwerts der mit einem Zeitwert der Stufe 3 bewerteten anderen
finanziellen Vermögenswerte resultiert wie im Vergleichsjahr vollständig aus erfolgswirksam
erfassten Änderungen des Zeitwerts.
Die anderen finanziellen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen nicht-börsennotierte
Minderheitsanteile an Immobiliengesellschaften und Fonds. Die Bewertung dieser Beteiligungen
beruht zum Teil auf beobachtbaren Marktpreisen (Stufe 2) und zum Teil auf unternehmensspezifischen
Modellen wie marktüblichen Net-Asset-Value-Modellen unter Berücksichtigung von Daten,
welche nicht am Markt beobachtbar sind (Stufe 3). Die in diesen Methoden verwendeten
Eingangsparameter beinhalten unter anderem Annahmen über die zukünftigen Zahlungsströme
sowie die Wertentwicklung von Immobilien und werden soweit möglich marktnah erhoben.
Eine Veränderung des Zeitwerts der durch die Beteiligungsunternehmen gehaltenen Immobilien
würde sich anteilig auf den Zeitwert der Beteiligung auswirken. Derzeit bestehen keine
konkreten Absichten zur Veräußerung dieser Beteiligungen.
Daneben bestehen folgende Finanzinstrumente, die in der Konzernbilanz zu fortgeführten
Anschaffungskosten angesetzt werden und deren Buchwerte keine angemessenen Näherungswerte
für den beizulegenden Zeitwert darstellen:
| 30.06.2025 | 31.12.2024 | ||||
| Finanzinstrumente in TEUR | IFRS 13 Bewertungen | Buchwert | Zeitwert | Buchwert | Zeitwert |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | Stufe 2 | 2.402.981 | 2.330.356 | 2.358.303 | 2.270.066 |
| Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen und sonstigen Darlehen | Stufe 2 | 687.018 | 702.759 | 834.331 | 953.732 |
| Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen und sonstigen Darlehen | Stufe 1 | 150.329 | 147.696 | 59.472 | 59.440 |
| Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen | Stufe 2 | 766.920 | 806.073 | 466.298 | 442.975 |
Der beizulegende Zeitwert der langfristigen Verbindlichkeiten wird als Barwert der
zukünftigen Cashflows ermittelt. Die Abzinsung erfolgt auf Basis laufzeit- und risikokongruenter
Marktzinsen.
Die ebenfalls zu fortgeführten Anschaffungskosten klassifizierten Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen, sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte und liquiden Mittel
haben kurze Restlaufzeiten. Ihre Buchwerte zum Abschlussstichtag entsprechen daher
annähernd ihren beizulegenden Zeitwerten. Entsprechendes gilt für Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen und sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten.
FINANZRISIKOMANAGEMENT
Durch die variabel verzinslich aufgenommenen Refinanzierungen in Polen sowie in geringem
Umfang auch in Deutschland und den nicht wesentlichen verzinslichen Aktiva unterliegt
die TAG einem nur geringen Zinsänderungsrisiko, das sich in Abhängigkeit des zugrunde
liegenden Marktzinses nur unwesentlich verändern kann. Auf unterjährige Simulationsrechnungen
wird deshalb verzichtet.
Darüber hinaus haben sich die finanziellen Risiken des Konzerns (Ausfallrisiko, Liquiditäts-
und Finanzierungsrisiko) im Berichtszeitraum im Vergleich zum 31. Dezember 2024 nicht
wesentlich verändert.
WESENTLICHE EREIGNISSE NACH ENDE DER ZWISCHENBERICHTSPERIODE
Am 11. Juli 2025 hat der Bundesrat einer schrittweisen Absenkung des aktuellen Körperschaftsteuersatzes
von 15% auf 10% - beginnend ab dem Geschäftsjahr 2028 - zugestimmt. Die sich daraus
ergebenden Auswirkungen auf die Höhe der latenten Steuern sind noch zu ermitteln.
Darüber hinaus waren keine wesentlichen Ereignisse zu verzeichnen.
Hamburg, 8. August 2025
| Claudia Hoyer | Martin Thiel |
| (COO, Co-CEO) | (CFO, Co-CEO) |
BESCHEINIGUNG NACH PRÜFERISCHER DURCHSICHT
AN DIE TAG IMMOBILIEN AG, HAMBURG
Wir haben den verkürzten Konzernzwischenabschluss - bestehend aus der Bilanz, der
Gewinn- und Verlustrechnung sowie der Gesamtergebnisrechnung, der Kapitalflussrechnung,
der Eigenkapitalentwicklung sowie ausgewählten erläuternden Anhangangaben - und den
Konzernzwischenlagebericht der TAG Immobilien AG, Hamburg, für den Zeitraum vom 1.
Januar bis zum 30. Juni 2025, die Bestandteile des Halbjahresfinanzberichts nach §
115 WpHG sind, einer prüferischen Durchsicht unterzogen. Die Aufstellung des verkürzten
Konzernzwischenabschlusses nach den vom International Accounting Standards Board (IASB)
herausgegebenen IFRS® Accounting Standards (im Folgenden "IFRS Accounting Standards")
für Zwischenberichterstattung, wie sie in der EU anzuwenden sind, und des Konzernzwischenlageberichts
nach den für Konzernzwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften des WpHG liegt in
der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, eine Bescheinigung
zu dem verkürzten Konzernzwischenabschluss und dem Konzernzwischenlagebericht auf
der Grundlage unserer prüferischen Durchsicht abzugeben.
Wir haben die prüferische Durchsicht des verkürzten Konzernzwischenabschlusses und
des Konzernzwischenlageberichts unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze für die prüferische Durchsicht von Abschlüssen
vorgenommen. Danach haben wir die prüferische Durchsicht so zu planen und durchzuführen,
dass wir bei kritischer Würdigung mit einer gewissen Sicherheit ausschließen können,
dass der verkürzte Konzernzwischenabschluss in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung
mit den IFRS Accounting Standards für Zwischenberichterstattung, wie sie in der EU
anzuwenden sind, oder der Konzernzwischenlagebericht in wesentlichen Belangen nicht
in Übereinstimmung mit den für Konzernzwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften
des WpHG aufgestellt worden ist. Eine prüferische Durchsicht beschränkt sich in erster
Linie auf Befragungen von Mitarbeitern der Gesellschaft sowie auf analytische Beurteilungen
und bietet deshalb nicht die durch eine Abschlussprüfung erreichbare Sicherheit. Da
wir auftragsgemäß keine Abschlussprüfung vorgenommen haben, können wir einen Bestätigungsvermerk
nicht erteilen.
Auf der Grundlage unserer prüferischen Durchsicht sind uns keine Sachverhalte bekannt
geworden, die uns zu der Annahme veranlassen, dass der verkürzte Konzernzwischenabschluss
der TAG Immobilien AG, Hamburg, in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung
mit den IFRS Accounting Standards für Zwischenberichterstattung, wie sie in der EU
anzuwenden sind, oder dass der Konzernzwischenlagebericht in wesentlichen Belangen
nicht in Übereinstimmung mit den für Konzernzwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften
des WpHG aufgestellt worden ist.
Ohne unser Urteil einzuschränken, weisen wir darauf hin, dass wir den im Konzernzwischenlagebericht
enthaltenen Abschnitt "Nachhaltige Unternehmensentwicklung" nicht unserer prüferischen
Durchsicht unterzogen haben.
Hamburg, den 8. August 2025
Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
| Annika Deutsch | Maximilian Freiherr v. Perger |
| Wirtschaftsprüferin | Wirtschaftsprüfer |
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER*INNEN
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht
der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns
so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung
des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind.
Hamburg, 8. August 2025
| Claudia Hoyer | Martin Thiel |
| (COO, Co-CEO) | (CFO, Co-CEO) |
FINANZKALENDER 2025 DER TAG
VERÖFFENTLICHUNGEN / EVENTS
| 25. März 2025 | Veröffentlichung des Geschäftsberichts 2024 |
| 15. Mai 2025 | Veröffentlichung der Zwischenmitteilung 1. Quartal 2025 |
| 16. Mai 2025 | Hauptversammlung, Hamburg |
| 11. Juni 2025 | Capital Markets Day in Danzig, Polen |
| 12. August 2025 | Veröffentlichung des Halbjahresfinanzberichts 2025 |
| 11. November 2025 | Veröffentlichung der Zwischenmitteilung 3. Quartal 2025 |
KONFERENZEN
| 09. Januar 2025 | Barclays European Real Estate Equity & Credit Conference, London |
| 22. Januar 2025 | 24th German Corporate Conference Kepler Cheuvreux/ UniCredit, Frankfurt |
| 06. Februar 2025 | Hamburger Investorentage |
| 01. April 2025 | Van Lanschot Kempen European Real Estate Seminar, New York |
| 22. Mai 2025 | Van Lanschot Kempen 23rd European Real Estate Seminar, Amsterdam |
| 12. Juni 2025 | Warburg Highlights Konferenz, Hamburg |
| 25. Juni 2025 | BNP Paribas Real Estate Conference, London |
| 17. September 2025 | EPRA Konferenz, Stockholm |
| 22. September 2025 | Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München |
| 23. September 2025 | Baader Investment Conference, München |
| 19. November 2025 | Kepler Cheuvreux Pan-European Real Estate Conference, London |
| 24. November 2025 | Deutsches Eigenkapitalforum, Frankfurt |
| 26. November 2025 | Van Lanschot Kempen Konferenz, London |
| 02.-03. Dezember 2025 | UBS Global Real Estate CEO/CFO Conference, London |
KONTAKT
TAG Immobilien AG
Dominique Mann
Head of Investor & Public Relations
Telefon + 49 40 380 32 - 305
ir@tag-ag.com
Steckelhörn 5
20457 Hamburg
www.tag-ag.com
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in dem Zwischenbericht zum 2. Quartal 2025
mitunter auf die gleichzeitige Verwendung geschlechterspezifischer Sprachformen verzichtet,
sondern stattdessen zum Beispiel das generische Maskulinum verwendet; dabei gelten
sämtliche Personenbezeichnungen jeweils gleichermaßen für alle Geschlechter. Die Wahl
dieser verkürzten Sprachformen hat lediglich redaktionelle Gründe und beinhaltet keine
Wertungen.
Dieser Zwischenbericht liegt auch in englischer Fassung vor. Im Zweifelsfall ist die
deutsche Fassung maßgeblich.
Layout: Gunda Schütt Design & Beratung, Hamburg/TAG Immobilien AG