WINDSOR AG

Berlin

Jahresabschluss zum 31.12.2009

Lagebericht 2009

Windsor AG, Berlin

1 Wirtschaftliches Umfeld

1.1 Die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland

Deutschland und die Welt haben in den letzten zwei Jahren eine Rezession mit historischem Ausmaß durchlebt, die auch das Jahr 2009 geprägt hat. Dabei ist es im Jahr 2009 in der Bundesrepublik Deutschland zum größten wirtschaftlichen Abschwung seit ihrem Bestehen gekommen und hat zudem zu einer Vertrauenskrise gegenüber der Wirtschaft geführt. Im Vergleich zum Jahr 2008 sank die Wirtschaftsleistung um ca. 5 %. Dieser Wert überschritt sogar den Rückgang nach der Ölkrise, der lediglich 0,9 % betrug, beträchtlich. Da die Wirtschaft Deutschlands besonders stark von Exporten abhängig ist, wirkte sich die Wirtschafts- und Finanzkrise entsprechend negativ auf die volkswirtschaftliche Entwicklung 2009 aus und traf Deutschland schwerer als andere Länder (Manager Magazin). Nach dem Exporteinbruch 2009 um ca. 18 % und dem Rückgang zu Beginn des Jahres 2010 sind die Exporte im Februar um 5,1 % gegenüber dem Vormonat gestiegen. Experten erwarten, dass die Exporte weiter zur wirtschaftlichen Erholung im Jahr 2010 beitragen werden. Zusätzlich werden die Exporte durch den schwachen Euro gefördert. Insgesamt wird für 2010 mit einem Exportwachstum von 9 % gerechnet (Financial Times Deutschland/FTD).

Der Jahreswirtschaftsbericht 2010 weist für 2009 einen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts von -5,0 % gegenüber dem Jahr 2008 aus, in dem die Wirtschaft noch um + 1,3 % gewachsen ist. Dem gegenüber veröffentlichte das Statistische Bundesamt für 2009 die durchschnittliche Zahl der Erwerbstätigen in Höhe von 40,24 Mio. Personen (2008: 40,28 Mio.), was einem Rückgang von lediglich 0,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht (Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie, Jahreswirtschaftsbericht/Statistisches Bundesamt, 2010).

Im Euro-Raum hat sich im Januar 2010 der Ifo-Index verbessert. In vielen Ländern ist die Wirtschaft wieder zuversichtlich (FTD). Das Konjunkturbarometer, der Indikator des Mannheimer Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) ist noch im Februar 2010 zum fünften Mal in Folge gefallen und hat viele Sorgen über die künftige Entwicklung der deutschen Wirtschaft und des Arbeitsmarktes ebenso wie die Staatsverschuldung und die Stabilität des Euros wieder aufleben lassen. Trotz steigender Exporte stagnierte die deutsche Wirtschaft im letzten Quartal 2009, aber eine neue Rezession wird nicht erwartet (FTD). Andere Indikatoren, wie z.B. der Ifo-Index, sehen die Lage viel positiver und signalisieren weiter ein Wachstum der deutschen Wirtschaft. Auch einige Banken, wie z.B. die Commerzbank, gehen für das erste Quartal 2010 mit einem Wirtschaftswachstum von bis zu 0,5 % aus und die Bundesregierung prognostizierte zuletzt für 2010 ein Wirtschaftswachstum von 1,4 % (FTD). Für das erste Quartal 2010 signalisierte das DIW-Konjunkturbarometer einen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 0,4 % (Handelsblatt).

Die führenden deutschen Wirtschaftsinstitute gehen für 2010 von einem Wirtschaftswachstum von 1,5 % aus (Handelsblatt). Im April hat sich der Ifo-Geschäftsklimaindex weiter verbessert und mit 101,6 Zählern, den höchsten Stand seit Mai 2008 erreicht (Handelsblatt). Gute Nachrichten kommen im April 2010 auch vom deutschen Arbeitsmarkt. So ist die Zahl der Arbeitslosen im Vergleich zum Vormonat um 162.000 auf 3.406.000 gesunken, das entspricht einer Arbeitslosenquote von 8,1 %. Im April 2009 betrug sie noch 8,6 %. Der Arbeitsmarkt zeigt sich damit sehr robust und ist aufgrund staatlicher Förderung, insbesondere dem Kurzarbeitergeld, überraschend gut durch die Krise gekommen. Der Konjunkturaufschwung, vor allem die Auslandsnachfrage, wird diesen positiven Trend nach Ansicht vieler Experten fortsetzen (Handelsblatt).

1.2 Der europäische und deutsche Immobilienmarkt 2009

Der deutsche Immobilienmarkt war im Jahr 2009 wiederum von der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise geprägt, wenn auch die Auswirkungen nicht so gravierend waren wie in anderen europäischen und asiatischen Ländern oder in den USA. Die pessimistischen Prognosen der Marktteilnehmer und die Auswirkungen der Rezession sind in Deutschland letztendlich nicht so stark eingetreten wie befürchtet. Auf den Immobilienmärkten vieler deutscher Städte setzte sich dennoch im Laufe des Jahres 2009 ein leichter Preisverfall weiter fort und kam erst zum Ende des Jahres zum Stehen.

Der europäische Gewerbeimmobilienmarkt hat sich im Berichtsjahr 2009 regional sehr unterschiedlich entwickelt. Der Preisfall ist hier jedoch im Laufe des Jahres 2009 zum Erliegen gekommen. Auf vielen Märkten gab es seit dem 2. Quartal 2009 bereits Anzeichen für ein Ende der Konsolidierungsphase und bereits einige positive Entwicklungen. Das Investitionsvolumen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten sank 2009 auf Mrd. EUR 30,2 (2008: ca. Mrd. EUR 47,2) und lag somit um 36 % unter dem Vorjahresniveau (BNP Paribas Real Estate, Property Report, Investmentmarkt Europa). Die Flächenumsätze auf den europäischen Bürovermietungsmärkten haben sich im letzten Quartal 2009 aufgrund zahlreicher großer Abschlüsse wieder stabilisiert. Auch die Spitzenmieten blieben in Europa überwiegend stabil (BNP Paribas Real Estate, Property Report, Büromarkt Europa).

In Deutschland nahm das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien im Berichtsjahr 2009 im Vergleich zum Vorjahr um ca. 49 % auf Mrd. EUR 10,59 (2008: Mrd. EUR 20,68) ab, davon entfielen Mrd. EUR 5,8 auf die sechs wichtigsten Bürostandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln und München. Der überwiegende Teil davon entfällt auf Büroobjekte. In der 2. Hälfte des Jahres 2009 wurden bereits wieder einige große Transaktionen über Mio. EUR 100 geschlossen. Bei den Wohnportfolios betrug das Transaktionsvolumen im Berichtsjahr Mrd. EUR 3,63 (2008: Mrd. EUR 6,67) und reduzierte sich um ca. 45 %. Der Anteil internationaler Investoren am Gesamtumsatz ist weiter gesunken und beträgt nur noch 14 % (2008: 57 %); (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2010, Investment Market Germany). Die weiterhin restriktive Kreditvergabe vieler Banken und die rezessive gesamtwirtschaftliche Lage dämpften dabei die Investitionsdynamik auch 2009 enorm.

Der Büroflächenumsatz für die Vermietung von Büros betrug in 2009 an den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart ca. 2,62 Mio. m² (2008: 3,53 Mio. m²), was einem Rückgang von 26 % gegenüber 2008 entspricht und die Auswirkungen der Wirtschaft- und Finanzkrise auf die Immobilienmärkte zeigt.

Die Baugenehmigungen überschritten im Berichtsjahr mit ca. 178.000 Wohneinheiten das Niveau von 2008 um ca. 2 %, wo 174.600 Wohneinheiten genehmigt wurden und ein historisches Tief markierten (FTD). Im Jahr 2008 hatte der Wohnungsbau den tiefsten Stand seit 50 Jahren erreicht. Mit 1,7 Wohnungen pro 1.000 Einwohner ist das der niedrigste Wert in Europa, während in der Schweiz mit 6,3 als höchster Wert im Europavergleich fast viermal so viele Wohnungen errichtet wurden. Eine akute Wohnungsnot besteht aktuell zwar noch nicht, aber in vielen Ballungsräumen werden Wohnungen schon knapp (Die Welt). Mitte der 1990er Jahre wurden noch ungefähr dreimal so viele Wohnungen fertiggestellt wie in den letzten beiden Jahren. Unter Berücksichtigung einer weiter leicht sinkenden Bevölkerungszahl bei gleichzeitig leichter Zunahme der Haushalte sowie des alternden Baubestandes und des dadurch zunehmend erforderlichen Abrisses von Wohnungen wäre in den nächsten 20 Jahren ein Fertigstellungsbedarf von etwas mehr als 200.000 Wohnungen pro Jahr erforderlich (DB Research, Wohnungsfertigstellungen in Deutschland). Viele Branchenexperten sehen den tatsächlichen Neubaubedarf im Zeitraum bis zum Jahr 2025 bei 183.000 bis 203.000 Wohnungen pro Jahr. Das Pestel Institut geht sogar von einem jährlichen Bedarf von durchschnittlich 378.00 Wohnungen bis zum Jahr 2025 aus (Immobilien-Zeitung). In Deutschland standen 2008 andererseits immer noch 780.000 Wohnungen leer. Das geht auch aus dem Leerstandsindex des Messdienstleisters Techem und dem Beratungsunternehmen Empirica hervor. Danach fiel in Ostdeutschland die Leerstandsquote von 8,5 % (2001) auf 6,6 % (2008), während sie in Westdeutschland im gleichen Zeitraum von 2,1 % auf 2,7 % anstieg (Immobilien-Zeitung).

Die Zurückhaltung vieler Investoren, neue Wohnungsbauprojekte und Sanierungen zu realisieren, hatte auch Auswirkungen auf die Mieten. Von 2004 bis 2008 stiegen die Mieten in Deutschland insgesamt im Durchschnitt um ca. 5,8 %, während die Inflation im gleichen Zeitraum 8,6 % betrug. Auch im Berichtsjahr stiegen die Mieten erneut um ca. 1,1 % (2008: 1,3 %) (Immobilien-Zeitung). Der Immobilienverband IVD kommt auf Werte von 0,9 % (2009) und 1,1 % (2008). In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern war der Mietanstieg mit knapp 2 % fast doppelt so hoch wie der Durchschnitt. Die höchsten Nettokaltmieten wurden 2009 weiterhin in München mit 12,00 EUR/m2/Wohnfläche (Bestand in guter Wohnlage) aufgerufen. Da die Neubautätigkeiten in den vergangenen Jahren stark gesunken sind, die Zuzüge in die Ballungszentren anhalten und die Zahl der Haushalte weiter ansteigt, rechnet der IVD auch künftig mit steigenden Mieten (Die Welt). Die folgende Grafik zeigt die Mietsteigerungen zwischen 2008 und 2009 in ausgesuchten deutschen Städten:

Quelle: IVD

1.3 Unsere Immobilienstandorte Berlin, Potsdam und Leipzig

1.3.1 Metropole Berlin

Wirtschaftliche Entwicklung

Nach einer Studie der „Beliebtesten Städte der Welt 2009“ hinsichtlich der Lebensqualität in Städten, die von dem Beratungsunternehmen ECA International aus London erstellt wurde, liegt Berlin auf Rang 14 von 254 untersuchten Städten weltweit. Unter den ersten 20 Städten liegen nur europäische Städte und davon sechs deutsche Großstädte mit der höchsten Lebensqualität. Berlin rangiert dabei hinter Bonn, Düsseldorf, Frankfurt/Main, München und Hamburg, aber noch vor Zürich und Paris auf der 14. Position (ECA-Studie 2009, Beliebteste Städte der Welt).

An Attraktivität hat Deutschlands Metropole aufgrund dieser Studien somit nicht eingebüßt, obwohl auch die weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise an Berlin nicht spurlos vorbeigegangen ist. Im Gegenteil, der Tourismus in Berlin boomt trotz dieser Krise uneingeschränkt weiter. Das Jahr 2009 war für Berlin das beste Tourismusjahr aller Zeiten. Die Zahl der Touristen stieg von 2008 zu 2009 um 4,5 % auf 8,3 Mio. und die Zahl der Hotelübernachtungen um 6,2 % auf fast 19 Mio. Im Vergleich dazu hatten viele andere internationale Städte mit zum Teil erheblichen Rückgängen bei den Übernachtungen zu kämpfen. Für das Jahr 2010 erwartet Berlin sogar 20 Mio. Übernachtungen(Der Tagesspiegel).

In einer von PriceWaterhouseCoopers erstellten Studie schneidet Berlin auch bei den Ertragsperspektiven für Immobilieninvestitionen gut ab. Unter den TOP 10 befinden sich vier deutsche Städte. An erster Stelle rangiert München vor London, Hamburg und Paris. An siebenter Stelle steht Berlin noch vor Frankfurt mit Rang neun (Welt-Online).

Die Region Berlin hat in Deutschland nach Hamburg die besten Wirtschaftsaussichten, das zeigt der vom Schweizer Wirtschaftsforschungsinstitut „Prognos“ erarbeitete Zukunftsatlas. Berlin ist besonders stark in der Gesundheitswirtschaft, Informations- und Kommunikationstechnologie, in hochwertigen Unternehmens- und Forschungsdienstleistungen. Die Nähe zu Hochschulen und Forschungsinstituten wirkt sich dabei besonders positiv für diese Region aus (Der Tagesspiegel).

Auch andere Studien belegen, dass Berlin aufholt und nach einer Studie des Magazins „Wirtschaftswoche“ und der „Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft“ ist Berlin im nationalen Ranking der dynamischsten und wohlhabendsten Großstädte und Regionen vom letzten, dem 50. Platz, im Vorjahr auf den 44. Platz vorgerückt. Vor allem in der Dynamik schneidet Berlin mit Platz 17 besser ab als wirtschaftsstarke Städte wie München und Stuttgart. Der Aufstieg dürfte sich als nachhaltig erweisen, da die Wirtschaftstruktur Berlins im Vergleich zu den Industrieregionen Süddeutschlands weniger anfällig für Krisen ist (Der Tagesspiegel).

Die Auswirkungen der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise waren in Berlin am geringsten in Deutschland. Berlin profitiert davon, dass sich dort der Dienstleistungssektor mit einem Anteil von inzwischen 80 % stärker etabliert hat, während Regionen mit hohem Anteil an Exportindustrie, insbesondere der Automobil- und Zulieferindustrie, weitaus stärker betroffen sind. Der Einfluss der Entwicklung der Industrie auf die Gesamtwirtschaft ist in Deutschland insgesamt 10 %-Punkte höher als in Berlin. Im Jahr 2009 betrug der Einfluss der Industrie auf die gesamte Berliner Wirtschaft 13 % (Berlin aktuell). So ging im Berichtsjahr 2009 die Wirtschaftsleistung Berlins um 0,7 % zurück, während das wirtschaftsstarke Baden-Württemberg einen überdurchschnittlich starken Rückgang von 7,4 % verzeichnete. In Deutschland insgesamt sank im Jahr 2009 die Wirtschaftsleistung um 5 %. Die Berliner Wirtschaft ist in den Bereichen Verlags‑, Pharma- und Bahnindustrie sowie Gesundheit, Tourismus und allgemeine Dienstleistungen stark vertreten, die teilweise und vergleichsweise krisenfest sind. Der Bausektor profitierte von Konjunkturprogrammen der Bundesregierung. Von Vorteil für Berlin ist, dass sich der Dienstleistungssektor in den letzten Jahren stark entwickelt hat (Der Tagesspiegel).

Der Berliner Arbeitsmarkt ist bisher ebenfalls vergleichsweise gut durch die schwerste Wirtschaftskrise seit dem 2. Weltkrieg gekommen. Im Dezember 2009 stieg die Arbeitslosigkeit jahreszeitlich bedingt und aufgrund von Witterungseinflüssen gegenüber dem Vormonat lediglich um 0,1 %-Punkt auf 13,5 % (Vorjahr: 12,9 %). Nach dem Anstieg im Februar 2010 ist die Arbeitslosigkeit durch die jahreszeitliche Frühjahrsbelebung im März 2010 wieder auf 14,3 % gesunken und liegt damit weiterhin unter dem Februarwert des Vorjahres. Die Arbeitslosigkeit hat damit den niedrigsten Stand seit März 1996 erreicht. Gleichzeitig konnte im Januar 2010 ein weiterer Anstieg der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung um 12.700 auf 1.109.600 Personen verzeichnet werden (Der Tagesspiegel). Diese guten Nachrichten vom Arbeitsmarkt stimmen sehr hoffnungsvoll für die weitere Entwicklung der Konjunktur und des Wohnungsmarkts in Berlin-Brandenburg, zumal viele Prognosen aufgrund des Konjunktureinbruchs im Jahr 2009 einen starken Anstieg der Arbeitslosigkeit für 2010 vorausgesagt hatten. Der IHK-Konjunkturbericht vom Februar 2010 für Berlin-Brandenburg sieht den Tiefpunkt der Wirtschaftskrise für die Region bereits überschritten und signalisiert eine weitere Verbesserung der Situation. Danach wird die aktuelle Geschäftslage als auch die Geschäftserwartungen für 2010 in Berlin überwiegend positiv eingeschätzt. Der Konjunkturklimaindex stieg von seinem Tiefpunkt Anfang 2009 von 86 auf immerhin 100 Punkte Anfang 2010. Diese erfreuliche Entwicklung zeigt, dass sich die Wirtschaft seit dem Einbruch im Frühjahr 2009 wieder stabilisiert hat (IHK-Konjunkturbericht).

Für das Jahr 2010 wird für Berlin als auch für das gesamte Deutschland mit einem Wirtschaftswachstum von 1,5 % gerechnet (Tagesspiegel). Der Senat von Berlin erwartet für 2010 ein Wirtschaftswachstum von ca. 1 % (2009: -2,6 %) (Bild.de).

1.3.2 Immobilienmarkt Berlin

Berliner Wohnungsmarkt

Der Berliner Wohnungsmarkt hat den Schock der Finanzkrise überwiegend überwunden. Die Angebotsmieten freier Wohnungen stiegen im gesamten Stadtgebiet 2009 teilweise deutlich an, lediglich im unteren Marktsegment fielen die Preise teilweise. Dabei liegt der Schwerpunkt der Nachfrage bei Mietwohnungen als auch bei Eigentumswohnungen und auf dem Investmentmarkt auf Qualität und Wertstabilität. Die Mietsteigerungen konzentrierten sich auf die Innenstadtbezirke sowie den Südwesten Berlins. Bei den Eigentumswohnungen stiegen die Preise vor allem in den Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg. Stark war die Nachfrage bei Miet- und Eigentumswohnungen als auch Mehrfamilienhäusern in Charlottenburg-Wilmersdorf. Dabei nahm das Angebot an Wohnungen aufgrund weiter gesunkener Baugenehmigungen im Jahr 2009 und wegen Wohnungsschwunds weiter ab.

Das Interesse an Investitionen in Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser nahm im Berichtsjahr weiter zu. Dabei wurde auch hier großer Wert auf Qualität gelegt. Im oberen Marktsegment stiegen die Preise nach dem Rückgang 2008 aufgrund der größeren Nachfrage wieder deutlich an, wobei der Preisanstieg für die Eigentumswohnungen etwas stärker war als für die Mietshäuser. Hierbei gab es je nach Bezirk große Unterschiede. Für Investmentobjekte stiegen die Preise in Neukölln, Spandau und Steglitz-Zehlendorf am stärksten an. Bei Eigentumswohnungen stiegen die Preise in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg am stärksten. Die Preise stiegen 2009 im Vergleich zu 2008 bei Mietshäusern um durchschnittlich 0,4 % und bei Eigentumswohnungen um ca. 2,8 %. In einfachen Lagen waren in allen Bezirken, insbesondere in sozial schwierigen Lagen, Preisrückgänge zu verzeichnen (GSW Wohnmarktreport 2010).

Im Berichtsjahr 2009 wurden nur noch 3.316 (2008: 3.833) Wohnungen fertiggestellt (Winters & Hirsch Marktbericht: Wohnimmobilienmarkt Berlin 2009/2010). Gleichzeitig wächst die Nachfrage nach Wohnungen weiter, da die Bevölkerung wie auch die Anzahl der Haushalte in Berlin zunimmt (GSW Wohnmarktreport 2010). Besonders für junge Menschen ist die Metropole Berlin sehr attraktiv und sie ziehen gern nach Berlin, weil die Mieten in Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten viel niedriger sind. Dadurch vermindert sich auch die Alterung der Bevölkerung. Im Wettbewerb mit anderen Großstädten um Zuzügler sind die günstigen Mieten ein großer Standortvorteil (Der Tagesspiegel).

Von Mitte 2007 bis Mitte 2009 hat die Einwohnerzahl Berlins um ca. 27.000 auf ca. 3,432 Mio. Einwohner zugenommen. Im gleichen Zeitraum hat sich der Wohnungsbestand aber nur um ca. 7.000 erhöht. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) rechnet bis 2014 mit einem Zuwachs von 47.000 Haushalten. Die Nachfrage nach Wohnungen übersteigt das stagnierende Angebot. Aufgrund der Bevölkerungszuwächse, der steigenden Anzahl von Haushalten und des geringeren Wohnungsneubaus in Berlin wird der marktaktive Wohnungsleerstand ca. 4 % weiter sinken und bei dieser Entwicklung voraussichtlich bald verschwinden (GSW Wohnmarktreport 2010). Der BBU weist aktuell einen Leerstand von ca. 3,5 % aus (BBU). Dieser Leerstand bezieht sich nur auf den marktaktiven Leerstand von Wohnungen, die vermietbar sind und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. In Berlin sind von dem Leerstand besonders die einfachen zentrumsnahen Bezirke und Stadtrandlagen sowie Problembezirke betroffen.

Dazu zählen Wedding, Neukölln, Spandau sowie Marzahn-Hellersdorf. Die Leerstandsraten unterscheiden sich nach den Bezirken wie folgt:

Stand: Ende 2008

Laut der Prognos-Studie „Wohnungsmangel in Deutschland“ werden Wohnungen im Jahr 2025 für viele Singles kaum noch bezahlbar sein. Das Wohnen wird in Berlin und vielen anderen Regionen in Deutschland immer teurer und zum Luxusgut, da die Nachfrage nach Wohnraum ständig steigt und das Angebot knapper wird, was zum Anstieg der Preise führt. Der andauernde Trend zum Einpersonenhaushalt trägt ebenso dazu bei. Besonders hart trifft dies einkommensschwache Personen wie Rentner, Singles und junge Erwachsene, deren wirtschaftliche Existenz dadurch bedroht werden könnte (Welt-Online).

Die durchschnittliche Miete in Berlin liegt heute für Bestandswohnungen bei ca. 4,83 EUR/m² Wohnfläche monatlich, während bei Neuvermietungen die Durchschnittsmieten zwischen EUR 5,61 (IBB Marktstudie), EUR 5,80 (Immobilienverband Deutschland, IVD) und EUR 6,50 (Engel & Völkers) betragen. Im Marktreport „Wohn- und Geschäftshäuser 2009/2010“ von Engel & Völkers basieren die Berechnungen der Durchschnittsmiete auf der Neuvermietung von hochwertigen Wohnimmobilien. So wurden dabei in guten Lagen durchschnittlich 9,50 EUR/m² erzielt. Der regionale Schwerpunkt konzentriert sich dabei auf die Zentrumslagen und den Südwesten von Berlin (Berliner Morgenpost). Die durchschnittliche Nettokaltmiete von EUR 5,61 ist nur halb so hoch wie die in München (EUR 11,61), Frankfurt/Main (EUR 10,00) oder Hamburg (EUR 8,33). Unter den 118 in einer Studie der Investitionsbank Berlin (IBB) untersuchten kreisfreien Städten in Deutschland rangiert Berlin erst an 55. Stelle. Auch im internationalen Vergleich sind die Mieten in vielen anderen Hauptstädten wesentlich höher als in Berlin (Der Tagesspiegel).

Nach einer Studie der Londoner Personalberatung ECA International betragen die durchschnittlichen Nettokaltmieten monatlich für eine 80 m²-Wohnung in guter Lage beispielsweise in der teuersten europäischen Stadt Moskau EUR 2.160 (26,25 EUR/m²/mtl.), in London EUR 1.900 (23,75 EUR/m²/mtl.) und in Paris EUR 1.650 (20,63 EUR/m²/mtl.). In dem weltweit teuersten Wohnimmobilienstandort Tokio liegt die monatliche Nettokaltmiete bei EUR 3.000 (37,50 EUR/m²/mtl.) und in den teuersten deutschen Wohnimmobilienstandorten Frankfurt/Main und München kosten diese Wohnungen EUR 980 (12,25 EUR/m²/mtl.) bzw. EUR 925 monatlich (11,56 EUR/m²/mtl.) (Welt-Online).

Die Angebotsmieten stiegen im höheren Marktsegment in Berlin 2009 um durchschnittlich 6,0 %, die höchsten Steigerungen gab es in Friedrichshain-Kreuzberg mit ca. 10 % und in Neukölln mit ca. 9 %. Die durchschnittlichen Mietsteigerungen in Berlin betrugen dagegen 2009 ca. 4,5 %. In vielen Bezirken, wo in den vergangenen Jahren die Mieten stark gestiegen sind, gab es im Berichtsjahr vergleichsweise moderate Mietsteigerungen bei Neuvermietungen (GSW Wohnmarktreport 2010). In den letzten zehn Jahren sind in Berlin die Mieten doppelt so schnell gestiegen wie die Einkommen und gleichzeitig ist die Anzahl der Haushalte viel stärker gestiegen als der Neubau von Wohnungen. In letzter Zeit hat sich der Mietpreisanstieg verlangsamt und betrug nur noch weniger als 1 % (Der Tagesspiegel).

Zu den Mietsteigerungen der vergangenen Jahre in Berlin trägt auch der Trend zu Single-Wohnungen bei, wodurch insbesondere die Preise für kleine Wohnungen in den begehrten City-Lagen deutlich steigen. Diese Wohnungen kosten in Berlin durchschnittlich EUR 5,41, in besonders begehrten Bezirken bis EUR 7,60 (Welt-Online). In einfachen und mittleren Lagen stagnieren die Preise oder sinken teilweise geringfügig, während die Preise im oberen Segment weiter steigen. In den Szenebezirken hat sich die Preisentwicklung inzwischen beruhigt (Berliner Morgenpost).

Die WINDSOR AG hat also auch weiterhin durch ihre Bestandsimmobilien von diesem Mietanstieg profitiert, denn unsere Leerstandsquote für Wohnungen lag wie auch in Berlin insgesamt bei ca. 4 %.

Quelle: GSW

Die WINDSOR AG beobachtete den Berliner Markt für Wohnimmobilien sehr genau und verhielt sich in 2009 abwartend. Sollte das Marktumfeld sich als günstig erweisen und sollten sich die Rahmenbedingungen verbessern, dann würde die WINDSOR auch wieder den Einstieg in den Geschäftsbereich Sanierung prüfen.

Berliner Gewerbeimmobilienmarkt

Das Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien in Höhe von ca. Mrd. EUR 1,48 in Berlin ist unter den sechs größten Investmentstandorten in Deutschland trotz des Rückgangs um 41 % gegenüber 2008 der höchste Wert. Hier haben Einzelhandelsobjekte mit 37 % einen höheren Anteil als Büroobjekte mit 27 %. Bei den Käufergruppen traten 2009 erstmals private Investoren als größte Gruppe in den Vordergrund und investierten zu 84 % in Zentrumslagen von Berlin. Der Schwerpunkt des Interesses lag hier bei Büroimmobilien. Paketverkäufe spielten in 2009 keine Rolle mehr. Die Spitzenrendite für Investmentobjekte stabilisierte sich im Laufe des Jahres 2009 auf ca. 5,4 %. Der Berliner Investment- und Büromarkt ist weiterhin der attraktivste in Deutschland und lässt auch für 2010 gute und höhere Umsatzergebnisse als 2009 erwarten (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2010, Investment Market Germany).

Beim Büroflächenumsatz liegt Berlin mit 414.000 m² nach München (542.000 m²) und Frankfurt/Main (422.000 m²) an dritter Stelle. Die Flächenumsätze sind aber immer noch höher als in den Jahren 2001–2004. Der Rückgang gegenüber 2008 um 11 % in Berlin ist im Vergleich zu anderen deutschen Bürozentren, wo die Rückgänge 28-48 % betrugen, sehr moderat ausgefallen. Die Spitzenmiete hat sich ebenfalls von ca. 22,00/m² auf 20,20 EUR/m² reduziert und wird nur am Potsdamer und Leipziger Platz erzielt. Die Leerstandsrate von 7,6 % (2008: 7,7 %) hat sich nur geringfügig verringert. Der Berliner Investment- und Büromarkt ist weiterhin der attraktivste in Deutschland und lässt auch für 2010 gute und höhere Umsatzergebnisse als 2009 erwarten (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2010, Office Market Germany).

1.3.3 Standort Leipzig

Die zweitgrößte Stadt im Osten Deutschlands nach Berlin liegt weiterhin im Trend, das zeigen die Zahlen der Studie City-Report Leipzig über den Wohnungsmarkt des Immobilienunternehmens Aengevelt. Ende 2008 zählte Leipzig 515.469 Einwohner. Die Stadt hat eine hohe Attraktivität, insbesondere für Singles und junge Familien, da in keiner anderen vergleichbaren Großstadt in Deutschland die Mieten und Lebenshaltungskosten so niedrig sind. Neben diesen Standortvorteilen gibt es in Leipzig ein umfangreiches Angebot an Wohnraum zu unterschiedlichen Qualitäten und Standards. Je nach Ausstattung der Wohnungen und Wohnlage schwanken die Mietpreise zwischen EUR 3,80 bis 6,70/m² Wohnfläche monatlich. Die Durchschnittsmiete beträgt in Leipzig ca. 4,90 EUR/m² mtl. (Leipziger Volkszeitung). Der Mietpreisspiegel des IVD ermittelt für Leipzig sogar eine Spitzenmiete von 8,50 EUR/m² und übertrifft damit sogar die Landeshauptstadt Dresden, wo die Spitzenmiete von EUR 8,50 auf 8,00 EUR/m² mtl. gesunken ist (ImmobilienMesse Leipzig 2010, Die WohnimmobilienMesse).

Nach dem Gutachten des kommunalen Wohnraumkonzepts der Stadt Leipzig werden die höchsten Mieten von bis zu 9,35 EUR/m² für sanierte Altbauwohnungen aus der Gründerzeit und Neubauwohnungen jeweils in Spitzenlagen des Zentrums erzielt. Die Preise für unsanierte Wohnungen beginnen bei 2,83 EUR/m². Der Immobilienbestand aus der Gründerzeit gilt nach wie vor als das wichtigste Marktsegment in Leipzig. Während sich die Nettokaltmieten von Neubauwohnungen in den letzten Jahren auf einem relativ konstanten Niveau bewegten, verzeichneten die Altbaumieten eine leicht ansteigende Tendenz (Monitoringbericht Leipzig 2009). Langfristig werden die Mietpreise für Wohnraum aber steigen, da durch die wachsenden Bevölkerungszahlen die Nachfrage nach Wohnraum weiter zunimmt. Bis zum Jahr 2025 wird eine Zunahme der Nachfrage um voraussichtlich 4,6 % erwartet (Leipziger Volkszeitung).

Leipzig verzeichnet nach Berlin und München die dritthöchsten Zuzugszahlen. Der Wohnraum wird auch durch die gesunkene Neubautätigkeit knapper und teurer. Für einfach ausgestattete Wohnungen in weniger attraktiven Lagen sind die Mieten im Berichtsjahr allerdings stabil geblieben oder sogar teilweise etwas gesunken, während bei hochwertigen Wohnungen in begehrten Lagen sich der langjährige Trend von Mietsteigerungen fortsetzt, so der IVD (ImmobilienMesse Leipzig 2010, Die WohnimmobilienMesse). Derzeit stehen in Leipzig aber noch viele Wohnungen leer, so betrug die Leerstandsquote gemäß einer Studie des Energiedienstleisters Techem und des Bonner Marktforschungsinstitut Empirica Ende 2008 9,1 % aller vermietbaren Wohnungen (Techem). Der Wohnungsleerstand ist in den letzten Jahren durch gestiegene Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der Zunahme von Haushalten und des Bevölkerungszuwachses einerseits und Abbrüchen insbesondere des Bestandes an DDR-Wohnungen andererseits stark gesunken. Die geringe Bautätigkeit der letzten Jahre hat ebenfalls zum Rückgang der Leerstandsquote beigetragen (Monitoringbericht Leipzig 2009). Die Anzahl der Wohnungsfertigstellungen ist im Berichtsjahr wiederum gesunken und betrug 2009 nur noch 1.620 (2008: 1.863) Wohneinheiten und erreicht damit den tiefsten Stand seit vielen Jahren (Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen).

Die Rekordjahre 2006 und 2007 als Umsätze von Mrd. EUR 1,65 bzw. Mrd. EUR 1,75 am Leipziger Immobilienmarkt erzielt wurden, sind vorläufig vorbei. Im Jahr 2009 wurden nur noch Mio. EUR 936 erreicht (2008: Mrd. EUR 1,1), das entspricht einem Rückgang von 15 % gegenüber 2008. Der Rückgang war insbesondere bei den Paketverkäufen zu verzeichnen. Stabil zeigten sich dagegen die Verkäufe von Eigentumswohnungen von Mio. EUR 442, die auch den größten Teil der Umsätze darstellten und nur um ca. 3 % zurückgingen. Die Preise für Erstverkäufe von Wohnungen in Denkmalschutzobjekten stiegen 2009 von durchschnittlich von 2.082 EUR/m² auf 2.147 EUR/m². In Spitzenlagen wurden bis zu 3.000 EUR/m² erzielt. Bei den Umsätzen mit Eigenheimen und Grundstücken von ca. Mio. EUR 60 gab es im Vergleich zum Vorjahr kaum Veränderungen (Leipziger Volkszeitung). Der durchschnittliche Verkaufspreis für gebrauchte Eigentumswohnungen betrug im Berichtsjahr 1.110 EUR/m2 und hat sich gegenüber 2008 kaum verändert. Die Preisspanne lag zwischen 344 EUR/m² und 2.162 EUR/m², wobei sich der Großteil dieser Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden, vorrangig in den bevorzugten zentralen Stadtquartieren befindet (Immobilienmarkt Leipzig 2009).

Im gewerblichen Immobilienmarkt konnte Leipzig beim Büroflächenumsatz als einziger bedeutender deutscher Bürostandort Zuwächse erzielen. Gegenüber 2008 stieg der Flächenumsatz um 24 % auf 110.000 m² an (BNP Paribas Real Estate, Property Report 2010, Office Market Germany).

Die Zahl der in Leipzig sozialversicherungspflichtig Beschäftigten steigt seit 2005 kontinuierlich an. Auch im Krisenjahr 2009 ist diese Zahl weiter gestiegen und signalisiert eine Fortsetzung dieser positiven Entwicklung. Gleichzeitig sank die Arbeitslosenquote und betrug Ende 2009 nur noch ca. 14 % (Ende 2008: 14,6 %), nachdem sie im Jahr 2005 noch 19,2 % betrug. Der Rückgang der Arbeitslosigkeit wie auch die weiter wachsende Bevölkerungszahl lassen die Nachfrage nach Wohnungen und somit auch steigende Preise für Wohnimmobilien in Leipzig erwarten (Monitoringbericht Leipzig 2009).

Trotz Krise gehen Experten davon aus, dass Leipzig weiterhin gute Voraussetzungen für Immobilieninvestments darstellt. Daran habe auch das Krisenjahr 2009 nichts geändert. In Leipzig werden bis 2010 eine gleich bleibende Neubautätigkeit sowie zunehmende Investitionen in den Mietwohnungsbestand erwartet. Fachleute gehen weiterhin von einer Zunahme der Nachfrage nach kleinen Wohnungen aus. Zugleich wird ein steigender Bedarf an hochwertigen, innenstadtnahen Wohnungsangeboten gesehen. So stieg im Jahr 2009 die Anzahl für Baugenehmigungen wieder leicht an (Monitoringbericht Leipzig 2009).

Die WINDSOR AG schätzt daher den Markt und die Perspektiven für die weitere Entwicklung in Leipzig, insbesondere den Markt für Wohnimmobilien, weiterhin als interessant ein.

1.3.4 Standort Potsdam

Potsdam gilt als jung, reich und kinderfreundlich, dies ist das neue Image der Stadt und ist statistisch nachgewiesen. Es ziehen nicht nur immer mehr Menschen nach Potsdam, sondern es werden dort auch die meisten Kinder geboren, weshalb sich die Stadt auch das größte Angebot an Kindertagesstätten in Deutschland leistet. Dies ist das Ergebnis des neusten Städte-Rankings der Stadt Potsdam und ist ein Beleg dafür, dass Potsdam attraktiv ist (Der Tagesspiegel). Auch nach einer Prognos-Studie gilt Potsdam als die familienfreundlichste Stadt bzw. Landkreis Deutschlands.

Die Arbeitslosenquote von Potsdam, die im Oktober 2009 bei 8,1 % lag, fällt um ca. 5 % niedriger aus als im ostdeutschen Durchschnitt (Der Tagesspiegel).

Die Tourismuszahlen in Potsdam stagnieren aufgrund der allgemeinen Wirtschaftskrise auf hohem Niveau. Die Besucherzahlen sind lediglich um 1,7 % zurückgegangen, nur die Übernachtungszahlen sind mit 6,1 % stärker gesunken. Im Jahr 2009 kamen 351.154 Gäste nach Potsdam. Der Tourismus in Potsdam wird auch künftig eine bedeutende Rolle spielen und ist damit ein wichtiger Wirtschaftsfaktor (Potsdamer Neuste Nachrichten).

Potsdam zieht auch verstärkt viele Wohlhabende und Prominente an, die in die Stadt investieren. So spenden vermögende Privatleute viele Millionen für die historische Fassade des aufzubauenden Stadtschlosses, in das ab 2013 der Potsdamer Landtag einziehen wird, für das Fortuna Portal des Schlosshofs, für eine private IT-Universität und in viele historische Wohnhäuser (Der Tagesspiegel). Neben der im Vergleich zu vielen anderen ostdeutschen Städten relativ hohen Kaufkraft steigt auch die Bevölkerung in Potsdam stetig an. Ende 2009 zählte Potsdam 154.000 Einwohner und wird voraussichtlich innerhalb der nächsten zehn Jahre bis auf 160.000 Einwohner weiter anwachsen. Mit einem Durchschnittsalter von 41,8 Jahren zählt Potsdam zu den jüngsten Landeshauptstädten und hat die zweithöchste Geburtenrate aller deutschen Landeshauptstädte (Der Tagesspiegel).

Nach einer Studie der TLG über die Immobilienmärkte in der Metropolregion Berlin/Potsdam hat sich Potsdam zu einem begehrten und teuren Wohnort entwickelt, wo bezahlbarer Wohnraum knapp geworden ist. Nachgefragt werden trotz Wirtschaftskrise vor allem hochwertige Immobilien in Top-Lagen. Günstige Mietwohnungen werden kaum angeboten, da 75 % aller neuen Projekte auf die gehobene Mittelklasse entfallen. Aufgrund der hohen Grundstückspreise ist ein preiswerter Mietwohnungsbau nur mit staatlicher Förderung möglich. Ein Leerstand an Wohnungen ist faktisch nicht vorhanden. Investoren wollen vor allem Wohngebäude realisieren, lediglich 6 % aller Projekte sollen als Gewerbeobjekte konzipiert werden (Potsdamer Nachrichten). Potsdam ist inzwischen zum teuersten Immobilienstandort in Ostdeutschland avanciert. Häuser und Grundstücke sind nirgendwo teurer und nirgendwo sind die Mieten höher. Es besteht immer noch ein Bedarf von 10.000 Wohnungen in Potsdam. Der Wohnungsleerstand beträgt weniger als 3 % (Der Tagesspiegel). Laut Immobilienzeitung pendelt der Leerstand sogar nur um 1 %, (IZ). Die Mietpreise haben in guten und sehr guten Lagen das Berliner Niveau bereits überschritten. Während die Mieten in einfachen Lagen durchschnittlich 4,50 EUR/m² Wohnfläche monatlich erreichen, betragen sie in sehr guten Lagen durchschnittlich 10,50 EUR/m². Für Eigentumswohnungen variieren die Kaufpreise je nach Wohnlage zwischen 1.100 und 2.900 EUR/m². Auch künftig werden aufgrund der weiterhin starken Nachfrage nach Wohnraum Mietpreissteigerungen in allen Bereichen erwartet (IVD Mietpreisspiegel 2009/2010. Eigenheime kosten zwischen TEUR 160 und TEUR 500 und liegen teilweise bedeutend höher als in Dresden, wo die Preise ab TEUR 120 beginnen. In Leipzig kosten besonders attraktive Eigenheime durchschnittlich TEUR 370 (Potsdamer Nachrichten). Nach anderen ostdeutschen Landeshauptstädten zählt Potsdam zu den bedeutendsten Einzelhandelsstandorten und zu den wachstumsstärksten Märkten für Einzelhandelsimmobilien. Die Mietpreise sind im Stadtzentrum von Potsdam in den letzten fünf Jahren um mehr als 45 % gestiegen und erreichen durchschnittlich 45 EUR/m² und als Spitzenwert bis zu 85 EUR/m². Das Angebot an großen Einzelhandelsflächen insbesondere im barocken Potsdamer Stadtzentrum ist aufgrund von restriktiven Denkmalschutzauflagen sehr begrenzt. Der Stadt Potsdam werden die besten Perspektiven für einen weiteren wirtschaftlichen Aufschwung attestiert und sie zählt zu den am stärksten wachsenden Städten in Ostdeutschland (Der Tagesspiegel).

2 Der Pharmamarkt

Die WINDSOR AG ist seit dem Jahr 2009 im Pharmamarkt durch Aktienbeteiligungen und eine eigene Tochtergesellschaft engagiert und sieht mit ihren Beteiligungen ein großes Wachstumspotenzial auf dem deutschen Pharmamarkt.

Der Pharmamarkt gilt nach wie vor als der weltweit am stärksten wachsende Markt. Die Gesundheitsbranche wird auch in Deutschland in den kommenden Jahren weitgehend unabhängig von der konjunkturellen Entwicklung weiter wachsen. Die Gründe dafür sind zum Einen die demografische Entwicklung der Bevölkerung mit einer höheren Lebenserwartung sowie zum anderen der medizinische Fortschritt. Die Pharmaunternehmen hatten 2009 die höchsten Wachstumsraten im Vergleich zu anderen Branchen (Morgan Stanley).

Der deutsche Pharmamarkt profitiert zunehmend von der steigenden Nachfrage auf dem Gesundheitsmarkt. Im Jahr 2008 betrug die Umsatzsteigerung auf dem Pharmamarkt im Vergleich zum Vorjahr 5 %. Der europäische Pharmamarkt wuchs 2008 sogar um 10,5 % und auf dem globalen Pharmamarkt gab es Steigerungen um 8,2 % im Vergleich zum Vorjahr. Der weltweit größte Pharmamarkt nach Umsätzen mit einem Anteil von 40 % sind die USA und in Europa ist es Frankreich, dicht gefolgt von Deutschland. Das Wachstumspotenzial in Europa wird in den Jahren bis 2013 auf bis zu 9 % pro Jahr geschätzt (BPI – Bundesverband der Pharmaindustrie). In Deutschland wird der Pharmamarkt in den nächsten Jahren bis 2013 um durchschnittlich 3,2 % pro Jahr wachsen (Handelsblatt). Dieses Wachstum liegt oberhalb der Prognosen für das gesamte Wirtschaftswachstum der nächsten Jahre in Höhe von 1,5 %–2,5 %.

Der Pharmamarkt ist vor allem deshalb sehr lukrativ, da die kostengünstigen Nachahmerprodukte (Generika) die großen Profiteure aller Gesundheitsreformen in Deutschland sind und Deutschland dafür der entscheidende Schlüsselmarkt in Europa ist (Flatex.at).

Seit 2007 müssen Unternehmen Rabattverträge mit Krankenkassen abschließen. Von diesen Rabattverträgen profitieren vor allem mittelständische Pharmaunternehmen und Generikahersteller. Sie haben ihre Marktanteile auf dem Pharma- bzw. Generikamarkt in den letzten Jahren ständig erhöht. Anfang 2007 hatten diese Unternehmen noch einen Marktanteil von nur 30 % und Ende 2007 waren es bereits 57 % (na presseportal). Der Anteil der Generika am Gesamtmarkt für Medikamente der gesetzlichen Krankenversicherung betrug im Jahr 2008 bereits 62 % (Ärzteblatt). Auch wenn sich der Wettbewerb im weltweiten Generikamarkt aufgrund des zunehmenden Preisdrucks verschärft hat, liegen die Wachstumspotenziale der Generika für den Umsatz bei jährlich bis zu 11 % (Pharma-Daten, 2008). In den nächsten Jahren werden weitere Patentabläufe die Chancen der Generikahersteller weiter erhöhen (Euroforum Generika).

3 Geschäftsfelder der WINDSOR AG

Das finanzwirtschaftliche Umfeld und die von der schweren Wirtschaftskrise veränderten Marktbedingungen erforderten im Geschäftsjahr 2009 auch Anpassungen an die strategische Ausrichtung unseres Unternehmens und die Gewichtung der Geschäftsfelder.

Eines unserer wichtigsten Geschäftsfelder war dabei auch 2009 das Immobilieninvestment, welches folgende Bereiche umfasst:

· Das Vertriebsgeschäft (Brokerage) haben wir auch in 2009 auf niedrigem Niveau aufgrund der unsicheren Marktlage fortgeführt. Die Einkaufspreise haben sich erst im zweiten Halbjahr 2009 stabilisiert, sodass es in diesem Geschäftsfeld nur wenige Aktivitäten gab.

· Das Bestandsgeschäft oder Asset-Management. Hierunter sind der Ankauf von langfristig zu haltenden Immobilien und das Management dieser Immobilien zu zählen. Das Asset Management bzw. die Vermögensverwaltung von eigenen Immobilien hat zum Ziel, Wertzuwächse zu generieren sowie laufende Erträge zu optimieren. Dies umfasst ein aktives Mietmanagement, was die Optimierung der Mieterträge, die Reduzierung des Leerstandes sowie ein renditeorientiertes Bewirtschaftungskostenmanagement beinhaltet. Ende 2009 hielt die WINDSOR AG Immobilien an ihren Standorten Berlin und Leipzig im Wert von TEUR 5.047 im Bestand. Die WINDSOR AG hat im Geschäftsjahr 2009 zwei Immobilien in Berlin veräußert.

· Das Entwicklungs- und Sanierungsgeschäft. Dieser Geschäftsbereich umfasst den Ankauf, die grundlegende Sanierung, die Entwicklung und den anschließenden Verkauf der Immobilie. Es werden auch Objekte im Auftrag Dritter saniert. In diesem Geschäftsfeld gab es im Jahr 2009 keine neuen Aktivitäten. Die WINDSOR AG ist aber auf der Suche nach Sanierungsobjekten mit guten Renditechancen.

Ein weiterer Schwerpunkt unserer Aktivitäten im Berichtsjahr 2009 war neben dem Bestandsgeschäft das Beteiligungsgeschäft. Ende 2009 hat die Windsor AG eine Gesellschaft, die Simgen GmbH, erworben, die im Pharmabereich tätig ist. Das Unternehmen ist auf die Entwicklung, die Herstellung, den Handel und Vertrieb von Generika, pharmazeutischen Produkten und Wirkstoffen fokussiert. Der Schwerpunkt liegt im Bereich Generika.

Ziel dieser Investments ist die Stärkung des Geschäftsfelds Beteiligungen mit der Fokussierung auf den Wachstumsmarkt Pharma. Die Simgen GmbH soll im Geschäftsjahr 2010 aufgebaut werden.

Ein weiteres Geschäftsfeld ist die Ausgabe von Private Equity oder Mezzanine-Kapital. Wir sind weiterhin daran interessiert, bei stabilisierten Marktbedingungen Mezzanine-Kapital auszugeben, neue Private Equity-Projekte im angemessenen Rahmen zu begleiten und prüfen regelmäßig die Bedingungen.

Geschäftsfelder der WINDSOR AG

4 Geschäftsverlauf

4.1 Allgemeine Entwicklung

Geschäftsentwicklung von 2007–2009 (in TEUR):

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	2007	2008	2009
Bilanzsumme	56.434	62.037	53.056
Eigenkapital	23.750	25.849	15.342
Umsatzerlöse	41.386	13.029	3.534
EBIT	5.590	2.440	-6.055
Jahresüberschuss	5.055	2.099	-10.507
Bilanzgewinn	12.264	14.332	3.752

Vermögenslage 2007–2009 (in TEUR)

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	31.12.2007	31.12.2008	31.12.2009
Aktiva
Anlagevermögen	8.997	24.971	29.360
Umlaufvermögen	47.383	37.039	23.682
Rechnungsabgrenzungsposten	54	27	14
Summe Aktiva	56.434	62.037	53.056
Passiva
Eigenkapital	23.749	25.849	15.342
Rückstellungen	3.648	950	858
Verbindlichkeiten	29.028	35.236	36.852
Rechnungsabgrenzungsposten	8	2	4
Summe Passiva	56.433	62.037	53.056

Die Wirtschafts- und Finanzkrise sowie das schwierige Marktumfeld haben sich im Geschäftsjahr 2009 auch auf das Ergebnis der WINDSOR AG ausgewirkt, was sich in einem negativen, gegenüber dem Vorjahr gesunkenen Ergebnis von TEUR -10.507 (2008 TEUR +2.099) sowie in einer gegenüber 2008 gesunkenen Eigenkapitalquote von 29 % (2008: 42 %) widerspiegelt. Die Bilanzsumme hat sich von TEUR 62.037 (2008) auf TEUR 53.056 verringert. Das Jahresergebnis im Geschäftsjahr 2009 resultiert im Wesentlichen aus der niedrigeren Bewertung der Bestandsimmobilien, der eigenen Genussscheine sowie aus geringeren Umsatzerlösen.

· Ertragslage

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 sind weniger Umsätze im Beteiligungs- und Immobiliengeschäft erzielt worden. Der Umsatzrückgang resultiert im Wesentlichen aus den um TEUR 9.228 gesunkenen Erlösen aus Beteiligungsverkäufen und um TEUR 251 gesunkenen Mieteinnahmen. Es sind aufgrund des geringeren Wertes bei einigen unserer Bestandsimmobilien Wertkorrekturen nach unten vorgenommen worden, die sich im Ergebnis negativ ausgewirkt haben. Außerdem wurden zwei unserer Bestandsobjekte verkauft, so dass sich die Mieteinnahmen verringert haben.

Die Umsatzerlöse von TEUR 3.534 (2008: TEUR 13.029) setzen sich nach Segmenten wie folgt zusammen: Verkauf von Immobilien TEUR 1.827 (2008: TEUR 1.811) sowie Erlöse aus dem Verkauf von Beteiligungen TEUR 1.118 (2008: TEUR 10.346). Des Weiteren wurden Erlöse aus erbrachten Bauleistungen TEUR 1 (2008: TEUR 26) und Dienstleistungsverträgen TEUR 28 (2008: TEUR 35) sowie Erlöse aus der Vermietung von Immobilien erzielt TEUR 560 (2008: TEUR 811).

Der Rohertrag (Umsatzerlöse und Bestandsveränderung abzüglich Materialaufwand) ist mit TEUR 467 geringer als im Vorjahr (TEUR 4.875). Der Rohertrag ist wie im Vorjahr stark durch den Gewinn aus der Veräußerung von Anteilen an Unternehmen beeinflusst. Vorhandene Liquidität wurde teilweise für den Erwerb von Beteiligungen verwendet.

· Vermögenslage

Zum Stichtag 31. Dezember 2009 hält die WINDSOR AG eigene Genussscheine im Gesamtnennbetrag von Mio. EUR 8,3 (83.204 Genussrechte x 100 EUR).

Die Genussscheine werden unter der ISIN DE 000A0EQVT2 im Freiverkehr an der Börse Frankfurt gehandelt. Insgesamt wurden Genussscheine in Höhe von Mio. EUR 23,6 emittiert. Der Nominalwert an im Umlauf befindlichen Genussscheinen beträgt zum 31. Dezember 2009 Mio. EUR 15,3(2008: Mio. EUR 6,4). Nach Ablauf des erfolgreichen Geschäftsjahres 2008 haben wir zum vierten Mal in Folge am 26. August 2009 eine Ausschüttung in Höhe von 8 % bezogen auf das Genussscheinkapital an die Genussscheininhaber vorgenommen.

Trotz des negativen Ergebnisses 2009 verfügt die WINDSOR AG weiterhin über eine solide Eigenkapitalbasis. Die Eigenkapitalquote beträgt 29 % (2008: 42 %). Das Eigenkapital verringerte sich von Mio. EUR 25,8 in 2008 auf Mio. EUR 15,3 in 2009.

Unter Berücksichtigung der in 2009 veräußerten Renditeliegenschaften werden zum Stichtag im Anlagevermögen Immobilien im Wert von TEUR 5.047 (2008: TEUR 7.939) ausgewiesen. Der Wert der Finanzanlagen beläuft sich zum Stichtag auf insgesamt Mio. EUR 24,3 (2008: Mio. EUR 17,0). Unter den Vorräten werden Immobilien in Höhe von TEUR 63 (2008: TEUR 893) sowie unfertige Leistungen (TEUR 123; 2008: TEUR 0 ausgewiesen. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die sich insgesamt auf TEUR 5.728 (2008: TEUR 12.983) belaufen, betreffen im Wesentlichen ausstehende Kaufpreisforderungen aus der Veräußerung von Anteilen. Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen überwiegend Darlehensforderungen. Bei den Wertpapieren des Umlaufvermögens handelt es sich u.a. um eigene Anteile (WINDSOR AG Inhaber-Aktien o. N.) sowie um eigene Genussscheine (die Genussscheine werden unter der ISIN DE 000A0EQVT2 im Freiverkehr an der Börse Frankfurt gehandelt), die zum Stichtag einen Buchwert von TEUR 6.012 (2008: TEUR 17.237) aufweisen. Zum Bilanzstichtag verfügt die Windsor AG über liquide Mittel in Höhe von insgesamt TEUR 3.073 (2008: TEUR 5.645).

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 21. Dezember 2007 wurde das Grundkapital der WINDSOR Real Estate AG um Mio. EUR 10 auf Mio. EUR 15 erhöht. Die im Geschäftsjahr 2008 eingetragene Kapitalerhöhung bei der WINDSOR Real Estate AG wurde ausschließlich durch die Windsor-Gruppe gezeichnet; die WINDSOR AG zeichnete Mio. EUR 9,9. Zum Bilanzstichtag waren ausstehende Einlagen aus der Kapitalerhöhung in Höhe von TEUR 5.690 noch nicht bezahlt und sind in dieser Höhe unter den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen.

· Finanzlage

Die Finanzierung der Windsor AG erfolgt überwiegend durch Eigenkapital von Mio. EUR 15,3 und Genussscheinkapital von Mio. EUR 23,6. Zum 31. Dezember 2009 verfügt die WINDSOR AG über liquide Mittel in Höhe von TEUR 3.073.

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	2009 Mio. EUR	2008 Mio. EUR
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	6,1	4,6
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-6,7	-6,6
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-2,0	-1,4
Summe	-2,6	-3,4

4.2 Berichterstattung über die Grundzüge des Vergütungssystems der WINDSOR AG für den Vorstand und den Aufsichtsrat nach § 289 Abs. 2 Nr. 5 HGB

Der Vorstand der WINDSOR AG erhält ein Fixgehalt sowie einen erfolgsabhängigen Bonus (Tantieme), dessen Höhe in Abhängigkeit von den jeweiligen Zielerreichungsgraden vom Aufsichtsrat genehmigt wird. Für das Geschäftsjahr 2009 wurden keine Tantiemen gezahlt.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten gemäß Satzung der WINDSOR AG für jedes volle Geschäftsjahr ihrer Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat eine Aufwandsentschädigung. Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten ferner einen Ersatz aller Auslagen sowie einen Ersatz der etwa auf ihre Vergütung und Auslagen entfallenden Umsatzsteuer.

4.3 Immobilieninvestment

Aufgrund des schwierigen Marktumfeldes haben wir uns in 2009 in unserem Geschäftsfeld Immobilienhandel und Vertrieb überwiegend zurückhaltend verhalten. Es wurden in Berlin zwei Wohngebäude sowie vier Eigentumswohnungen veräußert.

4.4 Ausgabe von Private Equity und Mezzanine-Kapital

Private Equity und Mezzanine-Kapital wurde im Berichtsjahr nicht ausgegeben. Wir sind weiterhin daran interessiert, neue Private Equity-Projekte im angemessenen Rahmen bei stabilisierten Marktbedingungen zu begleiten.

4.5 WINDSOR REIT

Die WINDSOR AG war auch im Berichtsjahr 2009 an der CR Capital Real Estate beteiligt, die im Freiverkehr an der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet ist und den Vor-REIT-Status besitzt. Die Beteiligung an dieser Gesellschaft wurde im Laufe des Jahres weiter reduziert.

4.6 Abhängigkeitsbericht

Da keine Abhängigkeiten bestehen, muss auch für das Geschäftsjahr 2009 kein Abhängigkeitsbericht erstellt werden.

5 WINDSOR-Aktie

Die gute Performance der Aktienmärkte im Börsenjahr 2009 kann wieder positiv für die Zukunft stimmen. Nach den immensen Kursverlusten zwischen Sommer 2007 und Frühjahr 2009 haben sich die Börsen weltweit teilweise wieder erholt, sind aber immer noch von alten Höchstständen vor der Wirtschafts- und Finanzkrise entfernt. Auch die Immobilienindizes wie GRP 250 Global, EPRA/NAREIT oder die Indizes der Deutschen Börse wie Immo Index und RX Real Estate Index sind wieder nach oben gegangen, auch wenn die Erholung nur in kleinen Schritten vorangegangen ist. Nur Kurse einzelner Immobilienaktien sind stärker gestiegen als die Börsenindizes, andere wiederum sind nur wenig gestiegen oder gar gesunken.

Auch die WINDSOR-Aktie profitierte von der positiven Entwicklung an den Börsen und stieg nach dem Tief Ende 2008 im Laufe des Jahres 2009 stark an. Seit Ende 2009 gab es zwischenzeitlich wieder einen negativen Trend bei der Entwicklung der Aktie.

Aktienkurs:

Windsor AG O.N. (XETRA)

Zum 30.04.2010

6 Bedeutende Geschäftsvorgänge nach dem 31. Dezember 2009 bis zum 30. April 2010

Es fanden keine wesentlichen Geschäftsvorgänge nach dem 31. Dezember 2009 statt.

7 Dividende

Der Vorstand der WINDSOR AG hat in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat vorgeschlagen, nach dem Jahresverlust im Geschäftsjahr 2009 keine Dividende zu zahlen. Außerdem sind die Auswirkungen der Wirtschaftskrise noch nicht vollständig überwunden und die weitere wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft kann momentan noch nicht abgeschätzt werden. Die WINDSOR AG will die vorhandene frei verfügbare Liquidität für Investitionen in die Zukunft, wie die Entwicklung des Immobiliengeschäfts und das Vorantreiben der Expansion in den einzelnen Geschäftsfeldern, wie dem Beteiligungsgeschäft, unserer Unternehmensgruppe verwenden.

8 Bericht über die Chancen und Risiken einschließlich der Berichterstattung über die Finanzinstrumente nach
§ 289 Abs. 2 Nr. 2 HGB

8.1 Chancen und Risiken im Sanierungs‑, Bestands- und Vertriebsgeschäft

Die Geschäftstätigkeiten der WINDSOR AG sind unterschiedlichen Risiken ausgesetzt. Risiken des Immobilienhandels liegen in der Preis- sowie Verkaufszeitraumkalkulation aufgrund veränderter Marktbedingungen. Verkaufspreise können unter Umständen die geplanten Verkaufsbeträge unterschreiten und sich damit ebenso negativ auf die Rendite und Liquidität auswirken wie die Überschreitung des geplanten Abverkaufszeitraumes (höherer Zinsaufwand). Wenn Objekte nicht vollständig verkauft werden können, entstehen Risiken durch den erhöhten Verwaltungsaufwand der Vermietungsaktivitäten und die ausbleibenden Liquiditätsrückflüsse aus der Veräußerung. Entscheidend für einen raschen Abverkauf ist neben hochwertigen Wohneinheiten außerdem die aktuelle Steuer- und Wirtschaftspolitik, aus deren Änderungen sich Risiken, aber auch Chancen ergeben können.

Die WINDSOR AG hat im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Immobilien teilweise Mietgarantien gewährt, die jedoch derzeit nur geringfügig oberhalb der jeweiligen tatsächlichen Ist-Mieten liegen. Nur bei größeren Leerständen stellt aus Sicht der Gesellschaft die Gewährung von Mietgarantien ein potenzielles Risiko dar, welchem jedoch durch ein aktives Mietmanagement entgegengewirkt wird. Zudem wurden hierfür Rückstellungen gebildet.

Da im Bereich Entwicklung und Sanierung eigener und fremder Objekte die umfangreichsten Baumaßnahmen unternommen werden, ist dieser Bereich besonders solchen Risiken wie höheren, nicht budgetierten Kosten oder einem erhöhten Bauzeitaufwand, der wiederum in höheren Finanzierungskosten mündet, unterworfen. Diesen Risiken wird mit einer sorgfältigen Planung, erfahrenen Projektleitern und entsprechenden Wagniszuschlägen in der Kalkulation begegnet.

Im Rahmen der Gewährleistungspflicht werden von den beauftragten Nachunternehmern Bareinbehalte (5 % der Schlussrechnungssumme) vorgenommen bzw. es liegen der Gesellschaft die erforderlichen Bankbürgschaften vor. Somit kann im Insolvenzfall des Nachunternehmers z.B. eine Verwertung der jeweiligen Sicherheit erfolgen.

Mit der Investition in Bestandsobjekte geht die WINDSOR AG nur begrenzt Baurisiken ein. Die typischen Risiken einer Projektentwicklung sind somit gering. Das potenzielle Leerstandsrisiko bei Bestandsimmobilien wird durch einen kontrollierten Portfoliomix, durch Lage und Qualität des Gebäudes kalkulierbar. Externe Faktoren wie Infrastruktur und soziales Umfeld der Bestandsobjekte werden in der Analysephase sorgfältig untersucht und ihre Entwicklung wird beobachtet.

Mögliche Instandhaltungsrückstaus werden soweit wie möglich identifiziert und ggf. zeitnah nach dem Erwerb beseitigt. Das Risiko besteht darin, dass Mängel vor dem Erwerb nicht erkannt wurden bzw. nicht erkannt werden konnten. Mögliche Steigerungen der Marktpreise für Immobilien stellen für das Bestandsgeschäft gleichermaßen Chancen und Risiken dar. Steigende Preise oder Kapitalmarktzinsen ohne eine äquivalente Erhöhung der Mieten können dazu führen, dass weniger Objekte angekauft werden können, da sie die geforderte Rendite nicht mehr erwirtschaften. Andererseits ergeben sich aus den Preissteigerungen Wertsteigerungen für die bereits angekauften Objekte. Der seit 1. Januar 2007 für die Grunderwerbsteuer zum Ankauf von Immobilien gültige Satz von 4,5 % und der Hebesatz der Grundsteuer von 810 % sind unverändert.

8.2 Chancen und Risiken aus der Ausgabe von Private Equity und Mezzanine-Kapital

Bei einer etwaigen Ausgabe von Private Equity und Mezzanine-Kapital für neue Projekte können Risiken auftreten, die bis zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Die WINDSOR AG will auch zukünftig diese modernen Finanzierungsformen anbieten. Die Gesellschaft wird jedoch keine Verpflichtungen eingehen, die hohe finanzielle Risiken bergen könnten. Es wird stringent darauf geachtet, dass die Chancen größer als die Risiken sind.

8.3 Risiko aus dem Ausfall von Forderungen

Das Ausfallrisiko von Forderungen gegenüber Erwerbern von Wohneigentum im Vertriebs- bzw. Sanierungsgeschäft sowie aus dem Verkauf von Aktien wird von der Gesellschaft als sehr gering eingeschätzt. Die Abwicklung bei Immobilien erfolgt über Notar-Anderkonten. Ein Verkauf wird erst getätigt, wenn der Erwerber eine ausreichende Finanzierung zum Erwerb des Objektes nachweisen kann. Bei Aktienverkäufen erfolgt eine Sicherungsabrede.

Das Risiko aus dem Ausfall einzelner Mietforderungen im Bestandsgeschäft wird aufgrund der geringen Einzelforderungen als niedrig eingestuft und wird zum Teil durch die hinterlegte Mietkaution aufgefangen.

Bei Sanierungstätigkeiten für Dritte tritt ein minimiertes Risiko auf, da der Kunde nach Baufortschritt bezahlt.

8.4 Fremdkapitalrisiko/Genussscheinkapital

Die WINDSOR AG hat zur operativen Umsetzung ihres Geschäftsmodells Fremdkapital aufgenommen und wird auch weiterhin Fremdkapital aufnehmen. Da der Kapitaldienst hauptsächlich aus den laufenden Mieteinnahmen bzw. aus den Veräußerungsrückflüssen geleistet wird, können zukünftige Verzögerungen bei Projektrückflüssen oder Sanierungen im gleichen Maße wie Zinssteigerungen, Mietpreissenkungen, Leerstände oder Mietrückstände negative Folgen auf Rentabilität, Liquidität und Finanzlage der WINDSOR AG haben. Im Jahr 2009 wurde kein weiteres Genussscheinkapital zur Finanzierung von neuen Immobilienankäufen verwendet. Es wurde Genussscheinkapital an der Börse zurückgekauft und an Dritte verkauft. Das Steuerbilanzrisiko besteht bei dem Genussscheinkapital nur insofern, als die ab 2008 geltende Zinsschrankenregelung die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsaufwendungen begrenzt.

Die Genussscheinbedingungen wurden im Geschäftsjahr geändert. Die Veröffentlichung der geänderten Genussscheinbedingungen erfolgte im elektronischen Bundesanzeiger am 4. Januar 2010. Die geänderten Bedingungen werden vier Wochen nach Veröffentlichung (Anfechtungsfrist) mit Eintragung in die Globalurkunde wirksam.

Durch die Nutzung innovativer Finanzierungsinstrumente (Cap-Finanzierung auf EURIBOR-Basis) kann sowohl ein günstiges Zinsniveau ausgenutzt werden, als auch die Flexibilität bei einem möglichen Weiterverkauf von Immobilien gewahrt bleiben. Durch festgeschriebene Zinsobergrenzen wird das Risiko der zukünftigen Zinsentwicklung begrenzt.

Nach historisch niedrigen Zinsen in den vergangenen Jahren und zwischenzeitlich höheren Zinsen in den Jahren 2006–2008 ist auch 2009 das allgemeine Zinsniveau aufgrund der Wirtschaftskrise wieder gesunken und ermöglicht bei Immobilienankäufen günstige Finanzierungsmöglichkeiten über Kredite von Kreditinstituten. Die Entwicklung des Kapitalmarktes insgesamt sowie die projektbezogenen Finanzierungskonditionen und -bedingungen können sich positiv wie negativ auf die Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken.

8.5 Risikomanagementsystem

Das Risikomanagement der WINDSOR AG hat das Ziel, alle bedeutenden Risiken und deren Ursachen frühzeitig zu erkennen und zu erfassen, um finanzielle Verluste, Ausfälle oder Störungen zu vermeiden.

Das Vorgehen stellt sicher, dass geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikovermeidung umgesetzt werden können. Gleichzeitig werden der Vorstand und der Aufsichtsrat informiert. Im Wesentlichen handelt es sich um ein Früherkennungssystem durch Überwachung der Liquidität und der Ergebnisentwicklung.

8.6 Risikosteuerung und -controlling

Die jeweiligen Verantwortlichen der Fachabteilungen entscheiden falls notwendig gemeinsam mit dem Vorstand über die angemessene Strategie bei der Steuerung der Risiken. Das Controlling überwacht dazu die operativen Erfolge und kann so Planabweichungen rechtzeitig erkennen.

8.7 Regulatorische und politische Risiken

Die WINDSOR AG ist allgemein Risiken ausgesetzt, die sich aus der Veränderung von Rahmenbedingungen durch die Gesetzgebung oder aus anderen Vorschriften ergeben. Da die Unternehmenstätigkeit der WINDSOR AG auf Deutschland beschränkt ist, und derartige Veränderungen in den meisten Fällen nicht plötzlich und überraschend auftreten, besteht i.d.R. ausreichend Reaktionszeit, um auf Veränderungen zu reagieren.

8.8 IT-Risiken

Ein Verlust des Datenbestandes oder der längere Ausfall der genutzten Systeme der WINDSOR AG könnten zu Störungen des Geschäftsbetriebs führen. Die Gesellschaft hat sich deshalb gegen IT-Risiken durch ein eigenständiges Netzwerk und die Absicherung gegen Angriffe von außen geschützt. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Wir erachten dieses Risiko und seine möglichen Konsequenzen daher als gering.

8.9 Risiken aus Anfechtungsklagen

Die WINDSOR AG wurde von einigen sogenannten „Berufsklägern“ gegen die Beschlüsse der Hauptversammlungen (HV) vom 25. Juli 2007, 1. Februar 2008 und 21. August 2008 verklagt und war vor dem Landgericht Berlin zu allen Anfechtungsklagen gegen die Hauptversammlungsbeschlüsse unterlegen. In der Berufungsverhandlung vor dem Kammergericht Berlin im Juli 2009 hat die WINDSOR AG auf Empfehlung des Kammergerichts in allen Fällen einen Vergleich mit allen Anfechtungsklägern geschlossen, sodass alle Beschlüsse der vorangegangenen Hauptversammlungen abschließende Rechtsgültigkeit erlangten und somit ohne rechtliche Hindernisse die Hauptversammlung im Jahr 2009 einberufen werden konnte. Das Kammergericht hätte auch in der Berufungsverhandlung im Sinne der Kläger entschieden. Durch den Vergleich vor dem Kammergericht wurden sämtliche Anfechtungsklagen beendet und daraus resultierende Risiken endgültig beseitigt.

8.10 Risiken aus der Vergabe von Darlehen an eigene und fremde Unternehmen

Die WINDSOR AG hat im Jahr 2009 einer Tochtergesellschaft ein Darlehen für den Unternehmensaufbau gewährt. In dem Fall, dass diese Gesellschaft in finanzielle Schwierigkeiten geraten könnte, ist ein Totalausfall dieses Darlehens nicht ausgeschlossen.

8.11 Risiken aus Beteiligungen

Die WINDSOR AG hält zum 31. Dezember 2009 Aktienbeteiligungen an börsennotierten Unternehmen. Im Falle von wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder Insolvenz der Unternehmen ist im schlimmsten Fall auch ein Totalverlust dieser Beteiligungen oder von Forderungen möglich.

8.12 Risiken aus Beteiligungen im Pharmabereich

Die WINDSOR AG engagiert sich durch Beteiligungen und durch eine eigene Tochtergesellschaft im Pharmabereich. Durch Gesetzesänderungen, Gesundheitsreformen, veränderte Marktbedingungen oder sonstige Einflüsse können zusätzliche Belastungen für die Beteiligungen und Tochtergesellschaften entstehen. Dadurch bestehen unternehmerische, steuerliche, rechtliche, wirtschaftliche und finanzielle Risiken.

Durch Reglementierungen im Rahmen von Gesundheitsreformen in Deutschland bestehen insbesondere Risiken aus zwangsverordneter Reduzierung der Marktpreise für Medikamente (z.B. Zwangsrabatte bzw. Rabattverträge mit Krankenkassen) sowie aus der Kostenerstattungspraxis der Krankenkassen für Medikamente. Dies beeinflusst die Höhe der Umsatzerlöse für generische und patentgeschützte Medikamente.

Aufgrund der regionalen Fokussierung auf dem deutschen Pharmamarkt bestehen Risiken durch eine einseitige Abhängigkeit. Außerdem bestehen Risiken durch mögliche konjunkturelle Schwankungen, Ertrags- und Preisschwankungen und der Verschlechterung des Marktumfeldes z.B. durch härteren Wettbewerb bei Generika.

Neben der Verschlechterung des Marktbedingungen für Generika können auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Generika bzw. auch den Import von Medikamenten nachteilig verändert werden.

Beim Import von Medikamenten können Risiken durch Wechselkursschwankungen entstehen.

Risiken entstehen auch dadurch, dass eingekaufte Medikamente und Wirkstoffe durch Produktfehler, fehlerhafte operative und unternehmerische Entscheidungen oder andere unerwartete Ereignisse, wie z.B. Produktrückrufe, Aufhebung der Zulassung oder behördliche Anordnungen, nicht mehr vertrieben oder nur noch eingeschränkt veräußert werden können. Aufgrund der Produkthaftung kann es bei gesundheitlichen Schädigungen der Patienten zu Klagen mit Haftungsansprüchen gegen das Portfoliounternehmen kommen.

Es bestehen Risiken aus Verletzung von Patenten, Lizenzen und anderen Rechtsverstößen, die zu finanziellen Belastungen der Beteiligungsunternehmen führen können.

Es kann Probleme beim Verkauf dieser Beteiligungen geben oder ein Verkauf kann unmöglich werden, wenn sich der Wert der Beteiligungsunternehmen verringert hat.

Der Eintritt eines oder mehrerer Risiken könnte erhebliche Auswirkungen auf die Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage der WINDSOR AG haben.

9 Ausblick: Wirtschaft und Immobilienmarkt 2010 und 2011

Vor einem Jahr war ein Ende der seit langer Zeit schwersten Wirtschaft- und Finanzkrise noch nicht absehbar. Nun aber zeichnet sich seit einigen Monaten ein Ende der Krise ab, auch wenn es immer wieder kleine Rückschläge gibt und einige Länder noch viele Probleme, insbesondere die der Staatsverschuldung, zu bewältigen haben. Die Bundesrepublik Deutschland hat zwar im Jahr 2009 den stärksten Rückgang des Bruttoinlandsprodukts zu verzeichnen, es gab hier allerdings nicht die geplatzte Immobilienblase, wie in vielen anderen Ländern. Die Volkswirtschaften in Asien boomen schon seit längerer Zeit wieder oder sie waren teilweise weniger stark von der Krise betroffen als die USA und viele europäische Länder. Aber auch die deutsche Wirtschaft, insbesondere die Exportwirtschaft, setzt ihren Aufschwung seit Ende letzten Jahres kontinuierlich fort. Dabei wirkt sich seit diesem Jahr der schwächere Euro im Verhältnis zum US-Dollar für die Exportindustrie der Eurozone positiv aus, wovon insbesondere Deutschland als große Exportnation profitiert. Die Produkte der Eurozone werden durch den gesunkenen Eurokurs billiger und sind dadurch auf den Weltmärkten wettbewerbsfähiger. Die Arbeitslosigkeit ist in Deutschland trotz des Konjunktureinbruchs nicht so stark gestiegen wie in vielen anderen Ländern und auch wie von vielen Experten prognostiziert, da sich hier die Konjunkturprogramme der Bundesregierung, insbesondere das Kurzarbeitergeld, sehr positiv auswirken. Die Unternehmen sind aufgrund der Krise nicht gezwungen, so viele Mitarbeiter zu entlassen wie befürchtet, und können jetzt, da die Auftragslage sich wieder gebessert hat, auf die alte erfahrene Stammbelegschaft zurückgreifen und sichern dadurch ihren wirtschaftlichen und unternehmerischen Erfolg. Dies ist ein enormer Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Ländern.

Die wichtigen Indizes der führenden Wirtschaftsinstitute zeigen seit Jahresanfang für den Euroraum und für Deutschland nach oben. Vor einem Jahr war die Situation noch entgegengesetzt.

Im März 2010 ist der Auftragseingang für die Industrie in den Euro-Ländern gegenüber dem Vormonat um 5,2 % und gegenüber dem Vorjahr sogar um 19,8 % gestiegen. Letzteres war der stärkste Anstieg seit zehn Jahren. Diese gute Auftragsentwicklung lässt viele Unternehmen wieder optimistisch in die Zukunft schauen. Die Wirtschaft wuchs im Euroraum im I. Quartal um 0,2 % gegenüber dem Vorquartal. Auch für die zweite Jahreshälfte 2010 wird mit einem weiteren konjunkturellen Aufschwung gerechnet, der sich allerdings voraussichtlich etwas verlangsamen wird (Handelsblatt). Der ifo-Geschäftsklimaindex ist im April 2010 stark gestiegen und die Unternehmen sind mit ihrer aktuellen Geschäftssituation zufriedener als zuvor. Die Geschäftslage hat sich zum zweiten Mal in Folge verbessert und auch die Geschäftsaussichten für die nächsten sechs Monate sind wiederum optimistischer als im Vormonat (finanznews-123.de).

In Deutschland hat es keine große Immobilienblase wie in anderen Ländern gegeben und der Immobilienmarkt zeigt sich deshalb auch nicht so volatil, stattdessen ist er viel robuster. Wohnimmobilien in Deutschland, insbesondere in attraktiven Städten und Ballungszentrum, sind auch von der Immobilienkrise weit weniger stark betroffen als Gewerbeimmobilien, die einem größeren Werteverfall unterlegen sind und auch höhere Leerstandsraten verzeichnen müssen.

Der Immobilienmarkt in Deutschland zeigt für 2010 viele positive Signale. So sind die Umsätze des Investmentmarkts im ersten Quartal 2010 um 60 % gestiegen. Der Hauptgrund für diesen starken Anstieg resultiert aus der der größeren Nachfrage vor allem ausländischer Investoren, die auf der Suche nach erstklassigen Core-Immobilien sind. Dabei stehen Wohnimmobilien im Vordergrund (Börsen-Zeitung). Laut der Immobilienberatungsfirma Jones Lang LaSalle gibt es bei der Vermietung in den sechs größten deutschen Bürozentren im ersten Quartal 2010 einen Zuwachs der Flächenumsätze gegenüber dem Vorquartal um 23 %. Im gleichen Zeitraum sind Mrd. EUR 5,05 in Gewerbeimmobilien investiert worden, dies ist fast drei Mal so viel wie im Vorjahr (Die Welt). Die Maklerunternehmen erwarten im Jahr 2010 eine weitere Belebung des Investmentgeschäfts, da der deutsche Markt zunehmend das Interesse ausländischer Investoren weckt (Handelsblatt). Potenzielle Investoren sind auf der Suche nach Wohnungspaketen in Berlin. Große Immobilienunternehmen würden bis zu 30.000 Wohnungen im Paket erwerben wollen, jedoch gibt es dafür keine Angebote. Es gibt ein zunehmendes Interesse an Wohnimmobilien in Berlin, da für die deutsche Hauptstadt weiter steigende Mieten erwartet werden (Handelsblatt).

Trotz des Rückgangs des Wohnungsbaus in Deutschland im Jahr 2009 gegenüber dem Vorjahr um 0,8 % sind laut Statischem Bundesamt für 157.400 Wohnungen (+3,8 %) Baugenehmigungen erteilt worden, daher wird für 2010 mit einer Zunahme der Bautätigkeit und der Baufertigstellung um 0,6 % gerechnet. Der Tiefpunkt ist nach Meinung vieler Experten demnach bereits 2009 erreicht worden. Im vierten Quartal 2009 ist die Zahl der Baugenehmigungen sogar um 24 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Die Investoren legen dabei ihren Fokus auf die Ballungszentren, wo sich Bevölkerungsentwicklung auch künftig positiv gestaltet (Wirtschaftswoche).

Der Berliner Büromarkt ist in das Jahr 2010 so gut wie seit acht Jahren nicht mehr gestartet. Gegenüber dem Vorjahresquartal konnte der Flächenumsatz um 12,1 % gesteigert werden, wodurch sich der Leerstand um 1,2 % auf 8,5 % verringerte und jetzt niedriger ist als im Jahr 2009. Auch im europäischen Ausland entwickelt sich der europäische Gewerbeimmobilienmarkt im ersten Quartal sehr positiv. Die Büroflächenvermietung hat sich im Vergleich zum Vorjahresquartal verdoppelt. Das Transaktionsvolumen steigt im Vergleich zum Vorjahresquartal um 65 % von Mrd. EUR 9,9 auf Mrd. EUR 16,3 und unterstreicht damit die weitere Erholung der europäischen Immobilienmärkte (DTZ Zadelhoff).

Dass sich der internationale Immobilienmarkt belebt und auch Berlin davon besonders profitiert, zeigen einige Großprojekte und Investitionen in der Region Berlin. Beispiele dafür sind u.a. der Kauf des Sony-Centers am Potsdamer Platz durch einen südkoreanischen Pensionsfonds. Der Kaufpreis liegt bei Mio. EUR 574 und soll bereits im Mai 2010 abgewickelt werden (Handelsblatt). Im März 2010 haben die Bauarbeiten für die Sanierungs- und Neubauarbeiten des Büro- und Geschäftsgebäudes Kurfürstendamm 195 in Berlin, bei denen auch Wohnungen und Tiefgaragenplätze entstehen, begonnen. Die Kosten des Projekts betragen rund Mio. EUR 100. Und auch der Bau des Berliner Großflughafens BBI nimmt Gestalt an. Zwei europaweit ausgeschriebene Bauprojekte wurden jetzt vergeben. Neben dem Bau eines Luftfrachtzentrums wird auch für Mio. EUR 52 ein Bürogebäude errichtet (Immobilien-Zeitung).

Dabei besteht aber nicht nur Interesse an Wohnimmobilien oder klassischen Gewerbeimmobilien, sondern zunehmend auch an Health-Care-Immobilien, da viele Experten aufgrund der demografischen Entwicklung einer alternden Bevölkerung einen Milliarden-Wachstumsmarkt sehen. Vor allem viele inländische Investoren wie Pensionskassen, Versorgungswerke und vermögende Privatkunden, aber auch internationale Health-Care-Fonds bekunden ihr Interesse an Health-Care-Immobilien wie Pflegeheimen in Deutschland (Börsen-Zeitung). Die WINDSOR AG ist durch Beteiligungen und eine eigene Gesellschaft im Pharma- bzw. Health-Care Bereich tätig und prüft weitere Engagements im Health-Care Segment, wie z.B. Health-Care-Immobilien.

Die Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise auf den Wohnimmobilienmärkten von Berlin, Potsdam und Leipzig waren überwiegend wenig zu spüren. In vielen Segmenten der Wohnimmobilien blieben Preise relativ stabil. Die Vermietungspreise sind in Berlin und Potsdam teilweise sogar gestiegen. Auf den deutschen Gewerbeimmobilienmärkten waren die negativen Einflüsse stärker. In anderen europäischen Metropolen wie London oder Paris gab es in allen Segmenten einen sehr viel stärkeren Preisverfall. Viele Immobilien in Berlin erweisen sich im Vergleich zu anderen Metropolen hinsichtlich der zu erzielenden Rendite weiterhin als relativ günstig, da es hier in den letzten Jahren keine große Spekulationsblase, wie zum Beispiel in London, gab. Aus diesen Gründen spricht vieles für eine weiterhin vergleichsweise stabile Entwicklung des Berliner Marktes und Berlin dürfte im internationalen Vergleich weiterhin interessant bleiben.

Zudem werden attraktive und hochwertige Liegenschaften, insbesondere in guten Lagen, von Investoren und Privatanlegern zunehmend als Inflationsschutz und Substanzwerte geschätzt und daher stark nachgefragt. Es besteht immer noch die weit verbreitete Meinung, dass Haus sowie Grund und Boden als klassische Sachwerte vor Inflation schützen. Vor einer Kaufentscheidung ist jedoch immer zu beachten, dass der Wert einer Immobilie von verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise der Lage, abhängt und auch Schwankungen unterlegen ist. Aktuell gibt es weitere Vorteile einer Anlage in Immobilien. So sind die Finanzierungskonditionen immer noch günstig, die Immobilienpreise sind insgesamt stabil und je nach Region nur leicht gestiegen oder teilweise wie z.B. bei Gewerbeimmobilien in den letzten drei Jahren sogar gesunken. Daher investieren nicht nur vermögende Anleger in Immobilien, sondern zunehmend auch Privatanleger vorzugsweise in Wohneigentum.

Nach einer neuesten Erhebung durch das Immobilienberatungsunternehmen King Sturge zur Immobilienkonjunktur und zum Immobilienklima in Deutschland von April 2010 hat sich die Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt weiter verbessert. Dies betrifft die Mietentwicklung genauso wie die Investitionsnachfrage. Der Immobilienklima-Index ist im März von 90 Zählern auf 98,3 im April um 9,1 % gestiegen. Der Immobilienkonjunktur Index stiegt um 5,7 % (King Sturge).

Aufgrund dieser vielen positiven Signale von der Konjunktur als auch von den Immobilienmärkten sowie verschiedener Indizes ist insgesamt davon auszugehen, dass sich der deutsche Immobilienmarkt in den Jahren 2010 und 2011 weiterhin positiv entwickeln wird. Für den Berliner Immobilienmarkt sowie für Potsdam und Leipzig werden ebenso robuste Entwicklungen mit steigender Tendenz in allen Marktsegmenten erwartet.

Fazit

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und vielen anderen Ländern verbessern sich seit Jahresanfang 2010 permanent. Alle Indizes der führenden deutschen Wirtschaftsinstitute zeigen seit Monaten nach oben und geben trotz der Belastungen des Euros durch die Schuldenkrise in Griechenland und Schuldenrisiken auch anderer Staaten der Euro-Zone neue Hoffnungen auf ein Ende der schwersten Wirtschafts- und Finanzkrise, die Deutschland und viele andere Länder seit dem 2. Weltkrieg erlebt haben. Während die WINDSOR AG die ersten beiden Krisenjahre 2007 und 2008 noch im Gegensatz zu vielen anderen Unternehmen erfolgreich abschloss, wirkten sich die Folgen der Wirtschafts- und Finanzkrise im Berichtsjahr 2009 negativ auf die Geschäftstätigkeit und letztendlich auf das Ergebnis unseres Unternehmens aus.

Die WINDSOR AG wird in den nächsten Jahren einige Geschäftsbereiche weiter ausbauen. Dabei wird der Schwerpunkt weiter bei der Immobilie liegen und das Beteiligungsgeschäft wird weiter forciert. Hier liegt der Fokus eindeutig im Pharmabereich. Im Bereich Private Equity und Mezzanine-Kapital sind wir weiterhin sehr zurückhaltend, da die WINDSOR AG die frei verfügbare Liquidität für das Immobilieninvestment, z.B. neue Bauprojekte und für den Ausbau des Beteiligungsgeschäfts, benötigt. Im Geschäftsfeld Immobilieninvestment wollen wir dem Bedarf an Wohnraum in Berlin Rechnung tragen und uns wieder verstärkt dem Wohnungsneubau widmen. Wir reagieren flexibel auf die Entwicklungen des Marktes und passen daher unsere Strategie jederzeit an. Es werden dabei immer wieder neue Schwerpunkte gesetzt. Die etwas modifizierte Strategie der Pharmabeteiligungen soll die WINDSOR AG künftig unabhängiger von konjunkturellen Schwankungen machen. Wir sehen in diesem Bereich enorme Wachstumschancen für unsere Unternehmensgruppe.

Die Entwicklung unserer Aktie ist zum jetzigen Zeitpunkt schwer prognostizierbar, da diese auch stark von der Situation an den Finanzmärkten abhängig ist. Die Basisdaten der Gesellschaft sind indes gut und spiegeln sich derzeit nicht im Aktienkurs wider.

Trotz der sehr positiven Tendenzen der Gesamtwirtschaft sind zukünftige Entwicklungen schwer vorhersehbar. Auch für die WINDSOR AG können wir derzeit keine detaillierte Prognose über die Ergebnisentwicklung, insbesondere der nächsten beiden Geschäftsjahre abgeben. Da jedoch unsere neue Tochtergesellschaft die Simgen GmbH erfolgreich gestartet ist und wir unsere Aktivitäten in der Projektwicklung im Immobilienbereich verstärken, sind wir für das Jahr 2010 sehr optimistisch und wollen an vergangene erfolgreiche Jahre wieder anknüpfen. Die gute Liquidität und Eigenkapitaldecke der WINDSOR AG und einige lukrative Beteiligungen sind eine gute Basis für ein erfolgreicheres Jahr 2010 und 2011.

Berlin, den 30. April 2010

Roy von der Locht, Vorstand

Bilanz zum 31. Dezember 2009

Windsor AG, Berlin

AKTIVSEITE

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	EUR	EUR	Vorjahr TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		10.880,00	9
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	5.047.016,13		7.939
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	32.147,00		16
		5.079.163,13	7.955
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	17.942.000,00		14.942
2. Beteiligungen	6.328.134,48		2.065
		24.270.134,48	17.007
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. zum Verkauf bestimmte Immobilien	63.264,26		893
2. unfertige Leistungen	122.626,69		0
		185.890,95	893
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	5.727.608,13		12.983
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	276.593,42		7
3. sonstige Vermögensgegenstände	8.406.061,87		274
		14.410.263,42	13.264
III. Wertpapiere
1. eigene Aktien	104.743,80		32
2. sonstige Wertpapiere	5.907.484,00		17.205
		6.012.227,80	17.237
IV. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		3.073.322,82	5.645
C. Rechnungsabgrenzungsposten		14.441,49	27
		53.056.324,09	62.037
PASSIVSEITE
	EUR	EUR	Vorjahr TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		9.235.066,00	9.235
II. Kapitalrücklage		1.350.330,00	1.350
III. Gewinnrücklagen
1. gesetzliche Rücklage	900.000,00		900
2. Rücklage für eigene Aktien	104.743,80		32
		1.004.743,80	932
IV. Bilanzgewinn		3.751.724,40	14.332
		15.341.864,20	25.849
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen		858.309,07	950
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	23.612.300,00		23.612
davon Genussscheinkapital: EUR 23.612.300,00 (Vorjahr: EUR 23.612.300,00)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.900.618,00		4.564
3. erhaltene Anzahlungen	117.167,14		0
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.276.479,24		741
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.690.000,00		5.690
6. sonstige Verbindlichkeiten	1.255.563,91		629
davon aus Steuern: EUR 23.684,93 (Vorjahr: EUR 18.219,79)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 1.314,00)
		36.852.128,29	35.236
D. Rechnungsabgrenzungsposten		4.022,53	2
		53.056.324,09	62.037

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009

Windsor AG, Berlin

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	EUR	EUR	Vorjahr TEUR
1. Umsatzerlöse		3.534.041,93	13.029
2. Verminderung des Bestands an in Ausführung befindlichen Bauaufträgen und zum Verkauf bestimmten Immobilien		-707.373,31	-1.699
3. Gesamtleistung		2.826.668,62	11.330
4. sonstige betriebliche Erträge		88.171,62	161
5. Materialaufwand
a) Aufwendungen für bezogene Leistungen und für Immobilien	584.562,91		824
b) Abgang von Beteiligungsbuchwerten und Grundstücken des Sachanlagevermögens	1.775.111,64		5.631
		2.359.674,55	6.455
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	394.548,50		608
b) soziale Abgaben	43.827,25		53
		438.375,75	661
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		1.746.095,78	176
8. sonstige betriebliche Aufwendungen		4.425.839,97	1.758
9. Erträge aus Beteiligungen		30.149,20	0
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		149.927,60	445
11. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens		3.222.814,80	38
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		1.408.224,55	721
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		-10.506.108,36	2.127
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		55,86	-1
15. sonstige Steuern		1.027,00	28
16. Jahresfehlbetrag (im Vorjahr: Jahresüberschuss)		-10.507.191,22	2.100
17. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		14.331.754,25	12.264
18. Einstellungen in die Rücklage für eigene Aktien		72.838,63	32
19. Bilanzgewinn		3.751.724,40	14.332

Anhang 2009

Windsor AG, Berlin

I. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs‑, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des AktG beachtet.

Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung (§§ 266 Abs. 1, 276, 288 HGB) und bei der Offenlegung (§ 326 HGB) des Jahresabschlusses wurden teilweise in Anspruch genommen.

Im Einzelnen waren dies folgende Grundsätze und Methoden:

1. Gliederungsgrundsätze

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung änderte sich nicht gegenüber dem Vorjahr.

Um die Aussagekraft des Jahresabschlusses zu verbessern und die Geschäftstätigkeit der WINDSOR AG zutreffend darzustellen, werden die Erlöse aus dem Verkauf von im Anlagevermögen geführten Grundstücken und Finanzanlagen unter den Umsatzerlösen und die Buchwertabgänge unter den Materialaufwendungen ausgewiesen.

2. Bilanzierungsmethoden

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen, Grundstücksrechte nicht mit Grundstückslasten verrechnet worden.

Das Anlage- und Umlaufvermögen, das Eigenkapital, die Schulden sowie die Rechnungsabgrenzungsposten wurden in der Bilanz gesondert ausgewiesen und hinreichend aufgegliedert.

Das Anlagevermögen weist nur Gegenstände aus, die bestimmt sind, dem Geschäftsbetrieb dauernd zu dienen. Aufwendungen für die Gründung des Unternehmens und für die Beschaffung des Eigenkapitals sowie für immaterielle Vermögensgegenstände, die nicht entgeltlich erworben wurden, werden nicht bilanziert. Rückstellungen wurden nur im Rahmen des § 249 HGB und Rechnungsabgrenzungsposten wurden nach den Vorschriften des § 250 HGB gebildet. Haftungsverhältnisse i.S.v. § 251 HGB sind ggf. nachfolgend gesondert angegeben.

Unter Hinweis auf § 284 Abs. 2 Nr. 3 HGB ergibt sich Folgendes: Im Vergleich zum Vorjahr wurden die Betriebskosten nicht in den Umsatzerlösen, sondern in den erhaltenen Anzahlungen ausgewiesen. Im Gegenzug wurden die abrechenbaren Betriebskosten als unfertige Leistungen über Bestanderhöhungen aktiviert. Die Auswirkungen auf die Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage der Windsor AG können ihrer Höhe nach vernachlässigt werden; im Ergebnis erhöht sich jedoch dadurch die Aussagekraft des erstellten Jahresabschlusses.

3. Bewertungsmethoden

Die Wertansätze der Eröffnungsbilanz des Geschäftsjahres stimmen mit denen der Schlussbilanz des vorangegangenen Geschäftsjahrs überein. Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Anschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahrs sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:

·Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, und soweit abnutzungsfähig, abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Bei den Herstellungskosten wurden nur Einzelkosten einbezogen. Fremdkapitalkosten wurden nicht berücksichtigt.

·Grundlage der planmäßigen linearen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstands, die bei Software drei Jahre, bei Gebäuden zwischen 40 und 50 Jahren sowie bei anderen Sachanlagen zwischen drei und 13 Jahren betrug.

·Geringwertige Anlagegüter (Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis EUR 150,00) wurden entsprechend § 6 Abs. 2 EStG im Jahr des Zugangs voll aufwandswirksam erfasst.

·Für die Anlagegüter, deren Anschaffungskosten mehr als EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 betragen, wurde im Jahr der Anschaffung ein Sammelposten gebildet. Dieser wird im Jahr der Bildung und in den folgenden vier Jahren mit je 20 % aufgelöst. Es wird insofern auf § 6 Abs. 2a EStG 2008 verwiesen. Diese Regelung wird hilfsweise auch für den Jahresabschluss nach HGB verwandt. Nach Ansicht des IDW kann der Sammelposten auch in der Handelsbilanz übernommen werden, wenn er von untergeordneter Bedeutung ist.

·Die Anteile an verbundenen Unternehmen und die Beteiligungen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und ggf. um außerplanmäßige Abschreibungen vermindert.

·Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Bei den Herstellungskosten werden nur Einzelkosten einbezogen. Fremdkapitalzinsen werden nicht berücksichtigt.

·Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt. Erkennbaren Risiken wird durch Einzelwert- bzw. Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen.

·Die Wertpapiere des Umlaufvermögens werden zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

·Liquide Mittel werden zum Nennwert angesetzt.

·Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind die Ausgaben vor dem Bilanzstichtag aktiviert, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

·Die Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung ermittelt. Sie berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen.

·Die Verbindlichkeiten wurden mit den Rückzahlungsbeträgen ausgewiesen. Sofern die Tageswerte über den Rückzahlungsbeträgen lagen, wurden die Verbindlichkeiten zum höheren Tageswert angesetzt.

II. Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz

Die Entwicklung und Gliederung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist aus dem Anlagenspiegel ersichtlich, ebenso die Abschreibungen des Geschäftsjahres.

Die unfertigen Leistungen betreffen die umlagefähigen Betriebskosten des Jahres 2009.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betreffen vor allem Forderungen aus dem Verkauf von Beteiligungen sowie aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Wohngebäuden.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden u.a. – neben kurzfristigen Darlehensforderungen – Guthaben bei einem deutschen Kreditinstitut in Höhe von TEUR 500 ausgewiesen. Der Ausweis erfolgt unter den sonstigen Vermögensgegenständen, da dieses Guthaben zu Sicherungszwecken abgetreten wurde.

Von den sonstigen Vermögensgegenständen haben TEUR 21 (Vorjahr: TEUR 21) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Im Übrigen haben sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände eine Laufzeit von unter einem Jahr.

Bei den Wertpapieren des Umlaufvermögens handelt es sich u.a. um eigene Anteile (WINDSOR AG Inhaber-Aktien o.N.) sowie um eigene Genussscheine (die Genussscheine werden unter der ISIN DE 000A0EQVT2 im Freiverkehr an der Börse Frankfurt gehandelt).

Die WINDSOR AG hält zum Stichtag 83.130 Stück eigene Aktien. In Höhe der wertberichtigten Anschaffungskosten wurde zu Lasten des Bilanzgewinnes in 2009 die Rücklage für eigene Anteile in Höhe von TEUR 73 erhöht.

Nach § 160 Abs. 1 Nr. 2 AktG ergibt sich Folgendes:

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	Anzahl Aktien	Nominalwert der Aktien in EUR	Anteil am Grundkapital in % vor Kapitalerhöhung
Eigene Aktien zum 31. Dezember 2008	27.250	27.250,00	0,30
Erwerb eigener Aktien Januar, Februar, März, August und Oktober 2009	55.880	55.880,00	0,60
Verwendung der eigenen Aktien 2009	0	0,00	0,00
Eigene Aktien zum 31. Dezember 2009	83.130	83.130,00	0,90

Grundlage für den Erwerb und die Verwendung der eigenen Aktien war die von der Hauptversammlung am 21. August 2008 bzw. am 25. August 2009 beschlossene Ermächtigung gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG. Zum 31. Dezember 2009 erfolgte eine Abschreibung auf den niedrigeren Kurs zum Bilanzstichtag von EUR 1,26 je Aktie.

Zum Stichtag hält die WINDSOR AG eigene Genussscheine im Gesamtnennbetrag von Mio. EUR 8,3 (83.204 Genussrechte x EUR 100), die sie Ende 2009 zurückgekauft hat.

Die liquiden Mittel sind frei verfügbar.

Das Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von EUR 9.235.066,00 ist eingeteilt in 9.235.066 Stückaktien mit einem rechnerischen Nennwert von je EUR 1,00. In 2005 wurde eine Kapitalerhöhung in Höhe von Mio. EUR 6,7 durch die Umwandlung von Rücklagen, die zu Mio. EUR 2,0 aus Einlagen der Anteilseigner (Entnahme aus der Kapitalrücklage) und zu Mio. EUR 4,7 aus bereits versteuerten Gewinnen der Gesellschaft stammten, durchgeführt. Im 1. Quartal 2007 wurden 235.066 neue Aktien herausgegeben, es wird insofern auf den Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juli 2005 verwiesen, in dem der Vorstand ermächtigt wurde, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital zu erhöhen. Der Bezugs- (für die Altaktionäre) bzw. der Ausgabepreis belief sich dabei jeweils auf EUR 6,00 je Aktie. Die Differenz aus Bezugs- bzw. Ausgabepreis und Nennwert von EUR 5,00 je Aktie wurde in die Kapitalrücklage eingestellt.

Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 25. August 2009 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital ein weiteres Mal bis zum 25. August 2014 durch Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- oder Bareinlagen einmalig oder mehrmals, insgesamt jedoch um höchstens Mio. EUR 4,6 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2009).

Bedingtes Kapital I/2006

Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 25. August 2006 wurde der Vorstand ermächtigt, bis zum 31. Juli 2011 einmalig oder mehrmals auf den Inhaber lautende Genussscheine zu begeben. Den Genussscheinen können Inhaber-Optionsscheine beigefügt werden oder sie können für die Dauer von höchstens zehn Jahren ab Begebung mit einem Wandlungsrecht für den Inhaber verbunden werden. Die Options- beziehungsweise Wandlungsrechte berechtigen nach näherer Maßgabe der Options- beziehungsweise Wandelgenussrechtsbedingungen Aktien der WINDSOR AG zu beziehen.

Der Vorstand wird weiter ermächtigt, bis zum 31. Juli 2011 anstelle von oder neben Genussscheinen einmalig oder mehrmals auf den Inhaber lautende Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen mit einer Laufzeit von längstens zehn Jahren zu begeben und den Inhabern/Gläubigern von Optionsschuldverschreibungen Optionsrechte sowie den Inhabern/Gläubigern von Wandelschuldverschreibungen Wandlungsrechte auf neue Aktien der Gesellschaft nach näherer Maßgabe der Options- beziehungsweise Wandelanleihebedingungen zu gewähren.

Der Gesamtbetrag der im Rahmen dieser Ermächtigung auszugebenden Genussscheine, Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen darf insgesamt EUR 50.000.000,00 nicht übersteigen. Options- beziehungsweise Wandlungsrechte dürfen nur auf Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu nominal EUR 3.600.000,00 ausgegeben werden. Genussscheine, Options- und Wandelschuldverschreibungen können auch durch unmittelbare oder mittelbare Mehrheitsbeteiligungsgesellschaften der WINDSOR AG begeben werden; in diesem Fall wird der Vorstand ermächtigt, für die Gesellschaft die Garantie für die Rückzahlung der Schuldverschreibungen zu übernehmen und die Gewährung von Options- beziehungsweise Wandlungsrechten sicherzustellen.

Zu diesem Zweck wird das Grundkapital um bis zu EUR 3.600.000,00 durch Ausgabe von bis zu 3.600.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht [bedingtes Kapital I/2006].

Bedingtes Kapital II/2006

Vorstand und Aufsichtsrat wurden durch Beschluss der Hauptversammlung vom 25. August 2006 ermächtigt, zum Zwecke der Beteiligung von Mitarbeitern am Unternehmen bis zu 900.000 Aktienoptionen zum Bezug von bis zu 900.000 Aktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von bis zu EUR 900.000,00 nach Maßgabe eines vom Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats zu beschließenden Aktienoptionsprogramms bis zum 1. August 2011 auszugeben. Teilnahmeberechtigt sind die Mitglieder des Vorstands der WINDSOR AG sowie die Arbeitnehmer der Gesellschaft und der mit ihr verbundenen Unternehmen. Im Rahmen des Aktienoptionsprogramms werden bis zu 900.000 Aktienoptionen zugeteilt. Dabei können auf die Mitglieder des Vorstands der WINDSOR AG bis zu 90 % und auf die übrigen Teilnahmeberechtigten (Arbeitnehmer der Gesellschaft und mit ihr verbundener Unternehmen einschließlich Führungskräfte) bis zu 10 % der Aktienoptionen ausgegeben werden. Sollte das Kontingent für die Mitglieder des Vorstands der WINDSOR AG nicht ausgenutzt werden, können die verbleibenden Aktienoptionen auch an die anderen Teilnahmeberechtigten ausgeteilt werden.

Zu diesem Zweck wird das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 900.000,00 durch Ausgabe von bis zu 900.000 Stück auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft bedingt erhöht (bedingtes Kapital II/2006). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie die Inhaber der Aktienoptionen, die aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 25. August 2006 bis zum 1. August 2011 von der WINDSOR AG ausgegeben werden, von ihrem Optionsrecht Gebrauch machen und die Gesellschaft zur Erfüllung der Optionsrechte keine eigenen Aktien gewährt. Die neuen Aktien nehmen ab dem Beginn des Geschäftsjahrs der Ausgabe am Gewinn teil.

Hinsichtlich der Höhe und der Entwicklung der Rückstellungen wird auf den folgenden Rückstellungsspiegel verwiesen:

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	1.1.2009 TEUR	Verbrauch TEUR	Auflösung TEUR	Zuführung TEUR	31.12.2009 TEUR
Mietgarantien usw.	730	185	23	81	603
Tantiemen	40	40	0	0	0
Sonstige	104	60	21	152	175
Prüfungs- und Jahresabschlusskosten	62	62	0	80	80
AR-Vergütung	5	5	0	0	0
Urlaubsansprüche Arbeitnehmer	9	9	0	0	0
	950	361	44	313	858

Als Ergebnis einer laufenden steuerlichen Betriebsprüfung für die Jahre 2001 bis 2005 beabsichtigte die Finanzverwaltung, die bis zum 2. August 2005 entstandenen steuerlichen Verlustvorträge aufgrund eines Verlustes der wirtschaftlichen Identität zu diesem Zeitpunkt gemäß § 8 Abs. 4 KStG/§ 10a GewStG nicht anzuerkennen. Die uns von der Finanzverwaltung mitgeteilte Rechtsauffassung teilen wir nicht und auch der Bundesfinanzhof hat in einem ähnlichen Fall anders entschieden. Aus diesem Grund haben wir keine Steuerrückstellungen gebildet. Derzeit befinden wir uns im Rechtsbehelfsverfahren, gegebenenfalls würden wir sämtliche Rechtsmittel ausschöpfen. Aufgrund geänderter Rechtsprechung wurde durch das Finanzamt im März 2009 ein Teil der bisher nicht anerkannten Verluste berücksichtigt. Das maximale Risiko beträgt nunmehr TEUR 154.

Unter der Position „Anleihen“ bei den Verbindlichkeiten wird ausschließlich begebenes Genussscheinkapital ausgewiesen. Beim Genussscheinkapital handelt es sich um ein Mezzanine-Finanzinstrument, das sowohl Eigenkapital- als auch Fremdkapital-Elemente aufweist. Nach der IDW-Stellungnahme HFA 1/1994 liegt nur dann Eigenkapital vor, wenn die Kriterien der Nachrangigkeit gegenüber anderen Gläubigern, der Teilnahme am Verlust bis zur vollen Höhe, der Erfolgsabhängigkeit der Vergütung und der Längerfristigkeit der Kapitalüberlassung kumulativ erfüllt sind. Da nicht alle Eigenkapitalkriterien erfüllt sind, erfolgt ein Ausweis unter den Verbindlichkeiten. Die Genussscheine werden unter der ISIN DE 000A0EQVT2 im Freiverkehr an der Börse Frankfurt gehandelt. Insgesamt wurden Genussscheine in Höhe von Mio. EUR 23,6 emittiert. Alle Genussscheininhaber erhalten eine dem Gewinnanteil der Aktionäre der WINDSOR AG vorausgehende Ausschüttung von 8 % p.a. des Nennwerts ihrer Genussscheine. Ab dem Geschäftsjahr 2010 erhöht sich die jährliche Ausschüttung auf 9 % des Nennbetrages der Genussscheine. Die Genussscheine lauten auf den Inhaber und sind eingeteilt in 500.000 Stück über je nominal EUR 100,00.

Die Genussscheinbedingungen wurden im Geschäftsjahr geändert. Die Veröffentlichung der geänderten Genussscheinbedingungen erfolgte im elektronischen Bundesanzeiger am 4. Januar 2010. Die geänderten Bedingungen werden vier Wochen nach Veröffentlichung (Anfechtungsfrist) mit Eintragung in die Globalurkunde wirksam.

Als erhaltene Anzahlungen werden die von den Mietern erhaltenen Betriebskostenvorauszahlungen gezeigt.

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, die sich auf TEUR 5.690 (Vorjahr: TEUR 5.690) belaufen, handelt es sich um ausstehende Einlagen auf das gezeichnete Kapital der WINDSOR Real Estate AG.

Die sonstigen Verbindlichkeiten betragen TEUR 1.256 (Vorjahr: TEUR 629) und entfallen im Wesentlichen auf die Verzinsung der Genussscheine (TEUR 1.223; Vorjahr: TEUR 513). Auf Verbindlichkeiten aus Steuern und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit entfallen TEUR 24 (Vorjahr: TEUR 18) bzw. TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 1).

Die Aufgliederung, die Restlaufzeit und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind aus dem Verbindlichkeitenspiegel (VII.) ersichtlich.

III. Erläuterungen zu den einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse betreffen den Verkauf von Immobilien (TEUR 1.826; Vorjahr: TEUR 1.811) sowie Erlöse aus dem Verkauf von Beteiligungen (TEUR 1.118; Vorjahr: TEUR 10.346). Des Weiteren wurden Erlöse aus erbrachten Bauleistungen (TEUR 1; Vorjahr: TEUR 26) und Dienstleistungsverträgen (TEUR 27; Vorjahr: TEUR 28) sowie Erlöse aus der Vermietung von Immobilien erzielt (TEUR 560; Vorjahr: TEUR 811).

Die Verminderung des Bestands in Höhe von TEUR 707 (Vorjahr: TEUR 1.699) setzt sich wie folgt zusammen:

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	TEUR
Verminderung des Bestands zum Verkauf bestimmte Immobilien	-830
Erhöhung unfertige Leistungen	123
	-707

Die Verminderung des Bestands an Immobilien beinhaltet den Abverkauf von Wohnungen. Bei der Erhöhung der unfertigen Leistungen handelt es sich um ausstehende Betriebskostenabrechnungen des laufenden Geschäftsjahres.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von insgesamt TEUR 88 (Vorjahr: TEUR 161) setzen sich wie folgt zusammen. Der periodenfremde Anteil in den sonstigen betrieblichen Erträgen ist unwesentlich.

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	TEUR
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	44
Sonstige Erträge	44
	88

Die Position „Materialaufwand“ in Höhe von insgesamt TEUR 2.360 (Vorjahr: TEUR 6.455) setzt sich wie folgt zusammen:

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	TEUR
Abgang von Beteiligungsbuchwerten	618
Abgang von Immobilien	1.157
Aufwendungen für bezogene Leistungen	585
	2.360

Unter der Position „Materialaufwand“ werden bezogene Leistungen in Höhe von insgesamt TEUR 585 (Vorjahr: TEUR 824) ausgewiesen. Hierbei handelt es sich zum einen um Bauleistungen von Subunternehmern, die u.a. im Zusammenhang mit der Abwicklung von Bauaufträgen und der Sanierung von eigenen Objekten (TEUR 178; Vorjahr: TEUR 195) erbracht wurden sowie zum anderen um Bewirtschaftungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien (TEUR 407; Vorjahr: TEUR 629).

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Personalaufwendungen verringert, die Aufwendungen beliefen sich insgesamt auf TEUR 438 (Vorjahr: TEUR 661).

Die Abschreibungen für den vorhandenen Immobilienbestand, der im Anlagevermögen ausgewiesen wird, belaufen sich auf insgesamt TEUR 1.734 (Vorjahr: TEUR 166). Darin enthalten sind außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 1.567.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, die sich aus einer Vielzahl von Einzelpositionen zusammensetzen, belaufen sich insgesamt auf TEUR 4.427 (Vorjahr: TEUR 1.758). Der periodenfremde Anteil in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist unwesentlich.

Die Summe aus Zinsen und ähnlichen Erträgen beläuft sich in 2009 auf insgesamt TEUR 150 (Vorjahr: TEUR 445).

Die vorgenommenen Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens (TEUR 3.223; Vorjahr: TEUR 38) beziehen sich u.a. auf die zum Stichtag auf der Aktivseite ausgewiesenen Genussscheine und eigenen Aktien der WINDSOR AG.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen des Geschäftsjahres in Höhe von insgesamt TEUR 1.408 beinhalten u.a. den Zinsaufwand für das zu verzinsende Genussscheinkapital in Höhe von TEUR 1.223. Die restlichen Zinsaufwendungen und ähnliche Aufwendungen hängen mit der Refinanzierung des unterjährig bzw. zum Stichtag vorhandenen Immobilienbestandes zusammen.

IV. Sonstige Angaben

Das Unternehmen ist mit mindestens 20 % an folgenden Unternehmen unmittelbar oder mittelbar beteiligt:

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	Sitz	Anteil %	Eigenkapital 31.12.2009 TEUR	Jahresüberschuss bzw. Jahresfehlbetrag 2009 TEUR
Name
Windsor Fondsverwaltungsgesellschaft mbH	Berlin	100	28	1
VOCON GmbH	Berlin	100	22	-3
Windsor Grundbesitz AG	Berlin	100	906	-24
Windsor Real Estate AG	Berlin	100	14.161	-981
22. Projektgesellschaft Mitte mbH	Berlin	100	78	-3
Simgen GmbH*	Schönefeld	100	21	0
SRE Schkeuditz Real Estate GmbH**	Berlin	100	19	-2

* in 2009 erworben

** mittelbar über Windsor Real Estate AG

Die WINDSOR AG erstellt einen Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), in den alle oben aufgeführten verbundenen Unternehmen einbezogen werden.

V. Ergänzende Angaben

1. Angaben über Mitglieder der Unternehmensorgane:

Vorstand

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Familienname	Vorname	Funktion	Vertretungsbefugnis	Beruf
· von der Locht*	Roy	Vorstand	Alleinvertretungsberechtigt	Dipl.-Informatiker
· Zybell **	Heiko	Vorstand	Alleinvertretungsberechtigt	Kaufmann

* ab dem 8. Dezember 2009

** bis zum 8. Dezember 2009

Die Gesamtbezüge der Vorstände beliefen sich in 2009 auf TEUR 234.

Aufsichtsrat

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Familienname	Vorname	Funktion	Beruf
· Dr. Feldhahn	Michael	Vorsitzender	Rechtsanwalt und Steuerberater
· Pfeffer	Anton	stellv. Vorsitzender	Rechtsanwalt
· Prof. Dr. Dr. Meck	Sabine		Hochschullehrerin und Wissenschaftsjournalistin

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betrugen im Geschäftsjahr 2009 TEUR 45.

2. Bei der WINDSOR AG wurden im Berichtsjahr durchschnittlich acht Arbeitnehmer beschäftigt.

VI. Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, den Bilanzverlust auf neue Rechnung vorzutragen.

VII. Verbindlichkeitenspiegel

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Verbindlichkeiten/Restlaufzeit	insgesamt EUR	bis 1 Jahr EUR	1 bis 5 Jahre EUR	über 5 Jahre EUR
Anleihen (Genussscheine) 1)	23.612.300,00	0,00	23.612.300,00 2)	0,00
Vorjahr	23.612.300,00	0,00	23.612.300,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.900.618,00	1.665.183,88	201.194,28	2.034.239,84
Vorjahr	4.563.390,62	177.469,22	2.200.727,69	2.185.193,71
Erhaltene Anzahlungen	117.167,14	117.167,14	0,00	0,00
Vorjahr	0,00	0,00	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.276.479,24	2.276.479,24	0,00	0,00
Vorjahr	741.089,53	741.089,53	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	5.690.000,00	5.690.000,00	0,00	0,00
Vorjahr	5.690.000,00	5.690.000,00	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	1.255.563,91	1.255.563,91	0,00	0,00
Vorjahr	628.900,89	628.900,89	0,00	0,00
Summe	36.852.128,29	11.004.394,17	23.813.494,28	2.034.239,84
Vorjahr	35.235.681,04	7.237.459,64	25.813.027,69	2.185.193,71

1) Zum Stichtag hält die WINDSOR AG eigene Genussscheine im Gesamtnennbetrag von Mio. EUR 8,3 (83.204 Genussrechte x EUR 100), die sie Ende 2009 zurückgekauft hat. Diese werden auf der Aktivseite ausgewiesen.

2) Die Laufzeit der Genussscheine ist unbefristet. Die WINDSOR AG kann die Genussscheine unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres kündigen, erstmals jedoch zum 31. Dezember 2013.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Buchgrundschulden gesichert.

VIII. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB

Es bestehen keine Haftungsverhältnisse.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus dem Ankauf von Gegenständen des Anlagevermögens resultiert eine Verpflichtung von Mio. EUR 6, deren Ausgleich und endgültige Höhe von der Erreichung bestimmter Bedingungen abhängig ist.

Berlin, den 30. April 2010

Roy von der Locht, Vorstand

Anlagespiegel

Anlagespiegel zum 31. Dezember 2009

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	Anschaffungs-/Herstellungs- kosten 1.1.2009 EUR	Zugänge EUR	Abgänge/ Umbuchungen EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	12.012,05	5.375,00	0,00
	12.012,05	5.375,00	0,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	8.263.164,45	0,00	-1.220.676,32
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	39.792,31	24.732,16	-414,16
	8.302.956,76	24.732,16	-1.221.090,48
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	14.942.000,00	3.000.000,00	0,00
2. Beteiligungen	2.065.437,51	6.963.204,97	-1.954.208,00
	17.007.437,51	9.963.204,97	-1.954.208,00
	25.322.406,32	9.993.312,13	3.175.298,48

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	Abschreibungen kumuliert EUR	Buchwert 31.12.2009 EUR	Buchwert Vorjahr EUR	Abschreibungen Geschäftsjahr EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	6.507,05	10.880,00	8.551,00	3.046,00
	6.507,05	10.880,00	8.551,00	3.046,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	1.995.472,00	5.047.016,13	7.938.862,39	1.734.442,62
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	31.963,31	32.147,00	16.022,00	8.607,16
	2.027.435,31	5.079.163,13	7.954.884,39	1.743.049,78
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	17.942.000,00	14.942.000,00	0,00
2. Beteiligungen	746.300,00	6.328.134,48	2.065.437,51	746.300,00
	746.300,00	24.270.134,48	17.007.437,51	746.300,00
	2.780.242,36	29.360.177,61	24.970.872,90	2.492.395,78

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Windsor AG, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung und Jahresabschluss überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der Windsor AG, Berlin, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens‑, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Berlin, den 28. Juni 2010

Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Nienhoff, Wirtschaftsprüfer

Paul, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

1. Überwachung der Geschäftsführung und Zusammenarbeit mit dem Vorstand

Der Aufsichtsrat nahm im Berichtszeitraum die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Kontroll- und Beratungsaufgaben wahr. Wir überwachten den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens und begleiteten ihn beratend. Bei Entscheidungen von grundsätzlichem Belang und bei sämtlichen zustimmungspflichtigen Geschäften erfolgte eine unmittelbare Einbindung des Aufsichtsrates. Zur Beanstandung der Vorstandstätigkeit gab es keinen Anlass. Aufgrund der auch 2009 anhaltenden Wirtschafts- und Finanzkrise, der verschlechterten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie kritischer Marktfaktoren war ein intensiver Informationsaustausch und Abstimmungsbedarf zwischen Vorstand und Aufsichtsrat erforderlich.

Der Vorstand berichtete uns nach Maßgabe des § 90 Abs. 1 und Abs. 2 AktG regelmäßig mündlich, telefonisch und schriftlich über die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft, über wesentliche Geschäftsvorfälle, über die Unternehmensplanung inklusive Fragen der Geschäftspolitik, über das Risikomanagement, über die Kosten- und Ertragsentwicklung sowie über die Liquidität und über die Investitionsmaßnahmen. Dabei konnten wir uns von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugen. Zu den Berichten und Beschlussvorschlägen des Vorstands gaben wir nach gründlicher Prüfung und Beratung unser Votum ab, soweit die Zustimmung nach gesetzlichen oder satzungsmäßigen Bestimmungen erforderlich war.

2. Sitzungen, Beratungen und Beschlussfassungen

Im Berichtsjahr haben insgesamt 6 Aufsichtsratssitzungen stattgefunden, davon 2 im ersten Halbjahr und 4 im zweiten Halbjahr. Alle Zusammenkünfte der Aufsichtsratsmitglieder waren beschlussfähig. In den Sitzungen befassten wir uns eingehend mit der strategischen Ausrichtung der Gesellschaft, der dazugehörigen Planung und mit bedeutenden operativen Maßnahmen sowie Veränderungen in der Führung der WINDSOR AG. Wir diskutierten auch weitere Geschäftsmodelle und Beteiligungen. Bei der Neuausrichtung wurden intensiv die Beteiligung und die Gründung von neuen Gesellschaften im Beteiligungsgeschäft, insbesondere im Pharmabereich besprochen.

Außerdem wurden alternative Finanzierungsmöglichkeiten intensiv behandelt und es wurde beschlossen, auf einer außerordentlichen Gläubigerversammlung, über die Änderung der Genussscheinbedingungen abstimmen zu lassen.

Schwerpunkt waren auch, insbesondere hervorgerufen durch die Wirtschaftskrise, die Liquiditäts- und Finanzsituation der Gesellschaft, so zum Beispiel die Aufnahme von Fremdfinanzierungsmitteln oder auch die finanzielle Stärkung von Tochter- und Beteiligungsgesellschaften.

Vor der letzten Hauptversammlung 2009 hat sich der Aufsichtsrat in den Sitzungen auch mit einem Vergleich mit den Anfechtungsklägern beschäftigt und sich hierzu mit dem Vorstand und unserem Rechtsberatern abgestimmt. Um Rechtssicherheit für die Beschlüsse der Hauptversammlung 2009 sowie die der Jahre 2007 und 2008 zu erlangen, hat der Aufsichtsrat einem Vergleich mit den Anfechtungsklägern zugestimmt.

Im November 2009 fassten wir dann den Beschluss über die Abberufung von Herrn Heiko Zybell. Dieser hatte sein Mandat als Vorstand bei der WINDSOR AG aus persönlichen Gründen niedergelegt. Wir haben dem Wunsch von Herrn Zybell, sein Amt vorzeitig niederzulegen, entsprochen und danken ihm für die geleistete Arbeit. Ebenfalls im November 2009 wurde Herr Roy von der Locht zum neuen Vorstand der WINDSOR AG berufen.

3. Jahresabschluss

Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss der WINDSOR AG und der Konzernabschluss der WINDSOR-Gruppe für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2009 sowie der Lagebericht und der Konzernlagebericht sind unter Einbeziehung der Buchführung von der durch die Hauptversammlung zum Abschlussprüfer gewählten Deloitte & Touche GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden.

Der Jahresabschluss, der Konzernabschluss, der Geschäftsbericht, der Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns und die Prüfungsberichte des Wirtschaftsprüfers wurden jedem Aufsichtsratsmitglied rechtzeitig vor der Bilanzsitzung, die am 14.07.2010 stattfand, zugesandt.

Das Ergebnis der Prüfung haben wir zustimmend zur Kenntnis genommen und haben nach unserer eigenen Prüfung des Jahresabschlusses, des Konzernabschlusses, des Lageberichts, des Konzernlageberichts, des Geschäftsberichts und des Vorschlags für die Verwendung des Bilanzgewinns keine Einwendungen. Dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands, den Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen; haben wir zugestimmt. Wir billigen den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und den Konzernabschluss zum 31.12.2009, die damit festgestellt sind.

4. Abhängigkeitsbericht

In 2009 muss kein Abhängigkeitsbericht erstellt werden.

5. Sonstiges

Die WINDSOR AG hat im Geschäftsjahr 2009 aufgrund der Wirtschafts- und Finanzkrise und der schwierigen Marktbedingungen erstmals in ihrer Firmengeschichte ein negatives Ergebnis vorgelegt. Der Aufsichtsrat dankt trotzdem dem Vorstand und allen Mitarbeitern der WINDSOR-Gruppe für die erbrachten Leistungen und das Engagement im zurückliegenden Geschäftsjahr. Der Aufsichtsrat, der sich 2009 bereits im zweiten Amtsjahr befand, hatte eine spannende und ereignisreiche, aber auch schwierige Zeit, um die WINDSOR AG mit einer neuen Ausrichtung für die Herausforderungen der nächsten Jahren neu auszurichten und aufzustellen. Deshalb freuen wir uns umso mehr, die WINDSOR AG für die Zukunft wieder voranzubringen und an erfolgreiche Jahre der Vergangenheit wieder anzuknüpfen.

Berlin, 14.07.2010

Dr. Micheal Feldhahn