SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFTMünchenJahres-Konzernabschluss per 30.09.2022Jahres- und Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.10.2021 bis zum 30.09.2022GRUNDLAGEN DES KONZERNSSTRUKTUR DES KONZERNSDie Sedlmayr AG ist mit ihren Tochtergesellschaften (Sedlmayr Gruppe) eine der größeren Immobiliengesellschaften in Deutschland. Der überwiegend in München historisch gewachsene Immobilienbesitz der Sedlmayr Gruppe wird durch die Immobilien der Dinkelacker AG mit ihren Tochtergesellschaften (Dinkelacker Gruppe) in der Region Stuttgart ergänzt. Bestandsobjekte in Berlin und in Leipzig runden das Portfolio ab. Im Schwerpunkt befasst sich der Konzern mit der Bewirtschaftung, der Entwicklung und dem Ausbau des eigenen Immobilienbestandes. Über die Beteiligungsgesellschaft Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH und deren Tochtergesellschaft SPG & Co. Berlin Projektentwicklungsgesellschaft mbH werden Projektentwicklungen in München und Berlin realisiert. Das Geschäftsmodell ist auf ein langfristiges und kontinuierliches Wachstum ausgerichtet. Die annähernd ausgewogene Mischung aus ca. 55 % wohnungswirtschaftlich und ca. 45 % gewerblich genutzten Flächen resultiert aus der langjährigen Konzentration auf die Wohnnutzung. KONZERNSTRATEGIE UND GESCHÄFTSTÄTIGKEITUnser Fokus liegt auf der Schaffung nachhaltigen Wachstums durch Investitionen in den Bestand und die Identifikation und Realisierung von Baurechtsreserven. Ergänzt wird die Bestandshaltung durch das Geschäftsfeld Projektentwicklung. In der Projektentwicklung liegt unser Schwerpunkt auf der Baurechtsschaffung für den eigenen Bestand sowie auf der Veräußerung von Grundstücken nach der Erreichung des Baurechts. Da jedoch insbesondere institutionelle Käufer überwiegend Objekte nur nach Fertigstellung erwerben, gewinnt die Bautätigkeit seit Jahren an Bedeutung. In München und Stuttgart begünstigt das kontinuierliche Bevölkerungswachstum die hohe Nachfrage nach Wohnraum und damit auch das dauerhafte Wachstum der Mieterlöse aus der Wohnungsvermietung. Zunehmend wird jedoch die Wohnraumknappheit zum begrenzenden Faktor für die wirtschaftliche Prosperität an beiden Standorten. Und fast alle politischen Parteien haben Absichten zu stärkeren mietpreisdämpfenden Eingriffen in den ohnehin schon stark regulierten Wohnungsmarkt erklärt. Vor diesem Hintergrund gehen wir zukünftig von abnehmenden Möglichkeiten zur Steigerung der Erlöse aus der Wohnungsvermietung aus. Unsere Wohnungen entsprechen heute weitgehend den gestiegenen Erwartungen der Mieter hinsichtlich der Ausstattung. Dies veranschaulicht die seit vielen Jahren sehr hohe Vermietungsquote unserer Objekte. Weiterhin zurückhaltend beurteilen wir den Ankauf von reinen Gewerbeobjekten, der nur bei exzellenter Lage des Objekts im Einzelfall und zur Arrondierung des vorhandenen Bestands näher geprüft wird. Die Finanzierung der laufenden Verpflichtungen sowie der Investitionen in den Bestand erfolgen in aller Regel aus dem erwirtschafteten Cash-Flow. Größere Maßnahmen im Bestand sowie Akquisitionen werden bei Bedarf aus Finanzierungs- und Kreditlinien bedient. Aus diesem Grund pflegen wir unabhängig von konkreten Investitionsvorhaben einen engen Kontakt zu Banken und Finanzdienstleistern, um im Bedarfsfall jederzeit Zugang zu unterschiedlichen Finanzierungsquellen sicherzustellen. Die Entwicklung der Mieterlöse im Geschäftsjahr 2021/22 wurde durch den Wegfall der durch die Coronapandemie bedingten Einschränkungen positiv beeinflusst. Hier profitierten insbesondere unsere Einzelhandelsmieter und Gastronomiepächter. Die Vermietung von Wohnungen zeigte sich vergleichsweise stabil. Mit Beginn des Ukraine-Kriegs trübte sich der konjunkturelle Ausblick merklich ein und die Inflation erreichte Höchststände, auch wegen sehr hoher Energiepreissteigerungen. Die hieraus resultierende erhebliche Steigerung der Gesamtbelastung der Mieter wird diese vermehrt an ihre finanzielle Belastungsgrenze führen. Unsere Möglichkeiten, zulässige Mietpreissteigerungen zu realisieren, könnten hierdurch eingeschränkt werden. KONZERNSTEUERUNGDie Sedlmayr Grund und Immobilien AG übernimmt für ihre Tochtergesellschaften - mit Ausnahme des Teilkonzerns der Dinkelacker AG - zentral die Aufgaben in den Fachbereichen der kaufmännischen und technischen Objektverwaltung, der Finanz- und Bilanzbuchhaltung sowie in den Bereichen Personal, EDV und Controlling. Die Steuerung des Konzerns orientiert sich an Kenngrößen, die über einen Planungsprozess generiert werden. Aus diesem leiten sich eine Ergebnisrechnung und eine Cash-Flow-Planung ab, denen eine detaillierte Umsatz- und Kostenplanung zugrunde liegt. Im Rahmen der unterjährigen Überprüfungen werden die Planzahlen in regelmäßigen Abständen der aktuellen Geschäftsentwicklung gegenübergestellt und Abweichungen analysiert, um so im Bedarfsfall ein zeitnahes Reagieren und Gegensteuern bei unerwarteten negativen Entwicklungen sicherzustellen. In wöchentlichen Sitzungen des Vorstands sowie in regelmäßigen Teambesprechungen der Fachbereiche werden aktuelle Themen des Geschäftsverlaufs und Planabweichungen angesprochen und im Bedarfsfall geeignete Korrekturmaßnahmen eingeleitet. Darüber hinaus werden die für einen Immobilienkonzern relevanten Kennzahlen wie Leerstand, Anzahl der Mieterwechsel, Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur und deren Rentabilität, Verschuldungsgrad und Mietpreisentwicklung wiederkehrend analysiert und bewertet und soweit möglich und sinnvoll mit Kennzahlen der Wettbewerber verglichen. WIRTSCHAFTSBERICHTWIRTSCHAFTLICHES UMFELDWährend im Herbst 2021, vor Ausbruch des Krieges in der Ukraine, von einer kräftigen Erholung der deutschen Wirtschaft mit Zuwachsraten von 4,8 % im laufenden Jahr und 1,9 % für 2023 gerechnet wurde, hat sich zwischenzeitlich das Blatt gewendet. Im laufenden Jahr wird das Wirtschaftswachstum voraussichtlich 1,4 % betragen und für 2023 ist von einer um 0,4 % rückläufigen Wirtschaftsleistung auszugehen. Bereits erkennbar ist diese Entwicklung bei den Auftragseingängen einzelner Branchen, die z. B. in der Kfz-Industrie um -9,0 % und im Maschinenbau um -8,1 % rückläufig sind. Hauptursachen für diese Entwicklung sind die anhaltend hohen Energiepreise. Beispielsweise sank der Gasverbrauch der Industrie seit Jahresbeginn um rd. 20 %. Das ist zwar teilweise auf Effizienzgewinne und den Umstieg auf alternative Energieträger zurückzuführen, teilweise liegt die Ursache aber auch in der um über 10 % rückläufigen Produktionsleistung der energieintensiven Branchen. Der Rückgang der Wirtschaftsleistung spiegelt noch nicht das volle Ausmaß der Wirtschaftskrise. Zwar können die Produzenten die gestiegenen Energiekosten größtenteils an die Verbraucher weitergeben, jedoch werden die hohen Energiepreise überwiegend von ausländischen Verkäufern vereinnahmt. Es kommt daher zu realen Einkommensverlusten im Inland, die den Rückgang der Wirtschaftsleistung übersteigen. Bereinigt um diese Realeinkommensverluste, sinkt die reale Kaufkraft in den Jahren 2021 bis 2023 um 3 Prozentpunkte stärker als die Wirtschaftsleistung. Unmittelbare Folge des Anstiegs der Energiepreise ist die hohe Inflation. Die Inflationsrate hat sich im Oktober 2022 weiter auf 10,4 %, dem höchsten Stand seit 1951, erhöht. Dabei wirkte sich die Senkung der Umsatzsteuer auf Erdgas- und Fernwärmelieferungen von 19 % auf 7 % noch preisdämpfend aus. Überproportional stark stiegen die Preise für Energieträger um 43 % und Lebensmittel um 20,3 %, einem Höchstwert seit der Wiedervereinigung. Auf Jahressicht wurde zum Geschäftsjahresende für 2022 eine Inflationsrate von 8,4 % und für 2023 von 8,8 % erwartet. Im Einzelhandel waren im September Umsatzsteigerungen von 9,9 %, trotz des nach Beendigung des Tankrabatts um 15,7 % rückläufigen Tankstellenumsatzes, zu verzeichnen. Besonders deutliche Steigerungen verzeichneten neben dem Lebensmitteleinzelhandel auch Textil- und Lederwaren. Am Arbeitsmarkt sind erste Spuren der schlechten konjunkturellen Aussichten erkennbar. So fällt die Herbstbelebung etwas schwächer aus als gewöhnlich. Zunächst ist aber davon auszugehen, dass sich lediglich der Beschäftigungsaufbau abschwächt und die Unternehmen aufgrund der Engpässe am Arbeitsmarkt versuchen, ihre Beschäftigten zu halten. Bei der Baukonjunktur zeichnet sich eine Trendwende ab. Im September 2022 lag der Auftragseingang real um 22,6 % und der Umsatz 7,8 % unter dem Wert des Vorjahresmonats. Auffällig ist die mit 10 bis 15 % der Aufträge hohe Stornierungsquote, die vor einem Jahr noch bei rd. 2 % lag. Eine dämpfende Auswirkung der nachlassenden Nachfrage auf die Preisentwicklung, die primär auf steigende Materialpreise zurückzuführen ist, zeichnet sich noch nicht ab. Im 3. Quartal 2022 lagen die Preise für Wohnungsneubau 16,5 % über dem Vorjahreswert. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) stieg von Ende Juli 2022 bis zum Jahresende 2022 von 0 % auf 2,5 % Prozent. Der EZB-Rat geht davon aus, dass die Zinsen weiter angehoben werden. Ein Anstieg um 50 Basispunkte im Dezember wurde von den Märkten bereits vollständig eingepreist. Für die erste Jahreshälfte 2023 werden weitere Zinserhöhungen erwartet. Bei starken Schwankungen lag der Hochpunkt der Terminkurve im Oktober zwischen 2,5 und 3,2 %. Während vor einem Jahr die EZB noch die Aufrechterhaltung günstiger Finanzierungsbedingungen priorisierte, liegt der Fokus nun auf der Inflationsbekämpfung. Derzeit zielt die Geldpolitik darauf, die Unterstützung der Nachfrage zu reduzieren, um dem Risiko der Verfestigung von Inflationserwartungen zu begegnen und mittelfristig Preisstabilität gewährleisten zu können. Vor diesem Hintergrund, aber auch aufgrund der restriktiveren Vergabekriterien der Geschäftsbanken, war die Vergabe von Wohnungsbaukrediten merklich rückläufig. Ein deutlicher Anstieg war hingegen bei den Unternehmenskrediten festzustellen, der jedoch nicht auf eine steigende Investitionstätigkeit zurückzuführen war. Vielmehr stiegen die Renditen für Unternehmensanleihen stärker als die Zinsen für Bankkredite, sodass insbesondere große Unternehmen ihre Finanzierung von Wertpapierkrediten zu Buchkrediten verlagerten. BRANCHENSPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGENDER IMMOBILIENMARKTDer Geldumsatz am Immobilienmarkt erreichte 2021 mit 337 Mrd. € einen historischen Höchstwert, der 14,5 % über dem Vorjahreswert lag. Die Anzahl der Transaktionen war mit 936.600 leicht rückläufig. Überdurchschnittlich entwickelte sich der Umsatz mit Mehrfamilienhäusern, der um 27,4 % auf 49,3 Mrd. € stieg. Insbesondere Portfolioverkäufe im 2. Halbjahr 2021 trugen zu diesem starken Anstieg bei. Auch der Geldumsatz mit Eigentumswohnungen in den 10 bevölkerungsreichsten Städten stieg um 22,7 %. Allerdings haben sich im Zusammenspiel aus hoher Inflation, steigenden Zinsen und sich eintrübenden Konjunkturaussichten die Rahmenbedingungen für die weitere Marktentwicklung grundlegend verändert. Der Immobilienerwerb für Eigennutzer wird durch steigende Finanzierungskosten und sinkende Reallöhne schwieriger. Investoren stellen vor dem Hintergrund der unsicheren Rahmenbedingungen Ankäufe zurück. Nach einem vielfach noch starken Jahresbeginn 2022, der auf Vorzieheffekte aufgrund steigender Bauzinsen hindeutet, waren ab Mitte des zweiten Quartals 2022 die Transaktionszahlen überwiegend rückläufig. Im 3. Quartal 2022 lag das Umsatzvolumen 50 % unter dem Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre. Insgesamt werden für das Jahr 2022 um 7 % rückläufige Umsätze prognostiziert und auch die Zahl der Kauffälle dürfte wieder unter 900.000 sinken. Das Kapitalmarktumfeld hat sich für Anleger grundlegend gewandelt. Die Rendite für Bundesanleihen mit 10jähriger Laufzeit kletterte von -0,4 % im Dezember 2021 auf fast 2 % Ende November 2022. Damit schmolz der Renditevorteil von Immobilienanlagen. Außerdem liegen die Finanzierungskosten für erstklassige Immobilien an den Top-Standorten teilweise oberhalb der anfänglichen Mietrendite. Anfängliche Mietrenditen von unter 3 % haben daher für Anleger an Attraktivität eingebüßt. Da sich momentan jedoch die Bereitschaft der Verkäufer, niedrigere Preise zu akzeptieren, noch in Grenzen hält, sinkt das Transaktionsvolumen seit dem 2. Quartal 2022. Aufgrund der deutlich gestiegenen Finanzierungskosten hat sich die bereits im 2. Quartal 2022 zu beobachtende Aufwärtstendenz bei den Renditen auch im 3. Quartal fortgesetzt. Für Büroimmobilien sind die Netto-Spitzenrenditen im Q3 um bis zu 30 Basispunkte gestiegen. Die Spitzenrenditen für München liegen bei 2,80 %, für Berlin bei 2,85 % und für Stuttgart bei 3,15 %. Auch in den übrigen Assetklassen ist eine vergleichbare Entwicklung zu beobachten. Für Logistikimmobilien liegen die Spitzenrenditen bei 3,35 %, Fachmarktzentren erzielen bis zu 3,85 %, einzelne Fachmärkte bis zu 4,5 % und Einkaufszentren bis zu 4,8 %. Im Wohnimmobilienbereich werden ebenfalls steigende Renditen erwartet. Allerdings stehen empirische Daten hier erst mit 9 bis 12 Monaten Verzögerung zur Verfügung. Konkrete Aussagen zum aktuellen Preisniveau sind aufgrund der dynamischen Entwicklung des laufenden Jahres daher noch nicht möglich. Auf dem Münchner Immobilienmarkt ging die Anzahl der Kaufverträge im 1. Halbjahr 2022 um 17 % und der Geldumsatz um 33 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurück. Dabei ist der Rückgang des Geldumsatzes in erster Linie auf weniger umsatzstarke Verkäufe bei Büro- und Geschäftshäusern zurückzuführen. Bei den Wohnimmobilien wurden im ersten Halbjahr bei einer geringeren Anzahl an Kaufverträgen noch Preissteigerungen festgestellt. Das enge Wohnungsangebot hat mittlerweile auch Auswirkungen auf die Bevölkerungsentwicklung. Nachdem München viele Jahre stark gewachsen ist, hat die Einwohnerzahl von 2019 bis 2021 nur noch um gut 1 % zugenommen. Auf dem Mietwohnungsmarkt in München sind vor dem Hintergrund der niedrigen Leerstandsquote und der immensen Nachfrage die deutschlandweit höchsten Mieten erzielbar. Die Pandemie hatte bislang keine erkennbaren Auswirkungen auf die Dynamik der Mietentwicklung. So liegt die Angebotsmiete bei Erstvermietung im Durchschnitt über alle Teilmärkte mittlerweile bei etwa 21,62 €/m 2 und hat damit seit 2015 um 25 % zugelegt. Auch die Angebote für Wiedervermietungen liegen mit 19,62 €/m 2 auf einem sehr hohen Durchschnittsniveau. Es ist daher dringend erforderlich, dass weitere Mietwohnungen gebaut werden. Leider wird die von der Landeshauptstadt München angestrebte Zahl von 8.500 neuen Wohneinheiten von Jahr zu Jahr deutlich verfehlt. Aufgrund der Baupreisentwicklung in Verbindung mit dem deutlich eingetrübten Kapitalmarktumfeld ist für die kommenden Jahre eher mit einer sinkenden Neubautätigkeit in München zu rechnen. Auch die für Bauträger gravierenden wirtschaftlichen Auswirkungen der neuen Regelung zur sozialgerechten Bodennutzung in der Landeshauptstadt München beeinträchtigen das Neubauvolumen. Die Mieten in Stuttgart sind im gesamten Stadtgebiet seit 2014 um knapp 40 % gestiegen, sodass Stuttgart mit durchschnittlich knapp unter 16 €/m 2 eine der teuersten Städte Deutschlands ist. Im Jahr 2021 ist die Aufwärtsentwicklung jedoch ins Stocken geraten. Bezogen auf alle Marktsegmente hat sich die Median-Angebotsmiete leicht rückläufig entwickelt und liegt ca. 3 % unter dem Vorjahreswert. Zurückzuführen ist dies nicht zuletzt auf die durch die Pandemie deutlich geringere Fluktuation im Stadtgebiet, die sich im höherpreisigen Segment am stärksten bemerkbar gemacht hat. Über den Gesamtmarkt ist die Bestandsmiete in Berlin im Median 2021 auf 13,65 €/m 2 gestiegen. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einer Zunahme um gut 7 %. Damit verzeichnet Berlin 2021 trotz Coronaumfeld und stagnierender Bevölkerung den stärksten Zuwachs der deutschen Metropolen und bewegt sich auch bezogen auf das absolute Niveau mittlerweile im Mittelfeld der A-Standorte. Von dem in Folge der Coronapandemie gestiegenen Home-Office-Arbeitsanteil wurden lange in erster Linie Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt erwartet. Mittlerweile wird deutlich, dass der Trend zum Arbeiten im Home-Office auch nachhaltig auf den Einzelhandel wirkt. Wenn weniger Menschen zur Arbeit in die Städte kommen, hat dies Auswirkungen auf den privaten Konsum, der sich näher an den Wohnort verlagert und zunehmend online erfolgt. Sowohl die Verlagerung des privaten Konsums ins Internet, als auch von der Innenstadt hin zu den Wohngebieten am Stadtrand ist mittlerweile empirisch belegt. Der Anteil der Online-Umsätze stieg in den von Pandemieeinschränkung freien Zeiten im Sommer von 17,2 % in 2019 auf 22,3 % in 2020, 23,5 % in 2021 und 24,4 % in 2022. Kreditkartendaten zeigen für Berlin, München, Hamburg, Stuttgart und Dresden einen sogenannten Donut-Effekt. Danach befinden sich Gebiete mit hoher Konsumintensität zumeist in zentraler Lage, haben eine hohe Bevölkerungsdichte und weisen eine hohe Anzahl an Geschäften und dezidierten Einkaufsstraßen oder Einkaufszentren auf. In München zählen hierzu beispielsweise die Altstadt, das Gärtnerplatzviertel oder die Maxvorstadt. Insbesondere in diesen vormals umsatzstarken Gebieten brach der Konsum während der Coronabeschränkungen zeitweise um mehr als 60 % ein, während er in umsatzschwachen Gebieten anstieg. Diese Trends weisen eine hohe Persistenz auf: Auch seit der Aufhebung der Coronaeinschränkungen liegt der Konsum in ehemals umsatzschwachen Gebieten fast 40 % über dem Vorkrisenniveau, während der Konsum in umsatzstarken Gebieten noch knapp 10 % zurückliegt. Der Zusammenhang dieser Entwicklung wird bei einer Unterscheidung nach Wochentagen noch deutlicher: Während unter der Woche der wohnortnahe Konsum eine steigende Tendenz aufweist und die Innenstädte niedrigere Umsätze berichten, bestehen an Samstagen keine signifikanten Differenzen zum Vorkrisenniveau. Wahrscheinlich führt also die zunehmende Home-Office-Nutzung zu einer Verlagerung des schnellen Feierabendkonsums, auch wenn die Innenstädte ihre Attraktivität als Einkaufsziele an Wochenenden nicht verloren haben. Die Umsätze auf dem Büromarkt sind stabil und in vielen Märkten ist das Anmietungsgeschehen in den Sommermonaten 2022 weiter gestiegen. In der umsatzstärksten Stadt Deutschlands, Berlin, wurde mit einer Vermietungsleistung von 627.000 m 2 ein rd. 13 % über dem langjährigen Durchschnitt liegender Umsatz erzielt. Auch in München wurde ein 12 % über dem 10-Jahres-Mittel und fast 35 % über dem Vorjahreswert liegender Vermietungsumsatz von 592.000 m 2 erzielt. Ein vergleichbares Bild zeigt sich in Hamburg, wo der Umsatzanstieg im Vorjahresvergleich 29 % beträgt und der Umsatz von 445.000 m 2 auch 19 % über dem langjährigen Mittel liegt. In Frankfurt wurde mit 362.000 m 2 ein Wert im langjährigen Mittel und 10 % über dem Vorjahreswert erzielt. Besonders bemerkenswert ist, dass die Anmietungstätigkeit im dritten Quartal trotz der sich eintrübenden Konjunktur leicht stieg. GESCHÄFTSVERLAUFIMMOBILIENBESTAND IM KONZERNDer Immobilienbestand im Konzern umfasst 306 Objekte bzw. 443 Gebäude. Bei einer leicht gestiegenen vermietbaren Wohn-/Nutzfläche von zusammen 480.973 m 2 (Vj. 474.694 m 2 ) stieg der Bestand an Wohnungen im Konzern zum Ende des Geschäftsjahres 2021/22 auf 3.832 Wohnungen (Vj. 3.805) mit einer Wohnfläche von 262.714 m 2. IMMOBILIENBESTAND DER SEDLMAYR GRUPPEDer Immobilienbestand in der Sedlmayr Gruppe umfasst 277 Einzelgebäude in 187 Objekten im Berichtsjahr 2021/22. Durch die Fertigstellung des Objekts in der Franziskanerstraße in München stieg die vermietbare Nutzfläche in der Sedlmayr Gruppe zum 30. September 2022 auf 329.571 m 2 (Vj. 325.860 m 2 ). NEUBAU-, AUSBAU- UND UMBAUMASSNAHMENIn der Franziskanerstraße haben wir im Frühjahr 2022 den Neubau eines Wohnhauses mit 46 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit mit einer Wohn-/Nutzfläche von insgesamt rd. 3.560 m 2 fertiggestellt. In der Adalbertstraße konnte der Gastronomiebetrieb zum Sommer 2022 nach umfassender Modernisierung wieder aufgenommen werden. Nach jahrzehntelangem Betrieb entsprach die Einheit nicht mehr modernen wirtschaftlichen und technischen Anforderungen. Im Geschäftsjahr 2021/22 begann die Modernisierung von 6 Etagen unseres Verwaltungsgebäudes in der Marsstraße. Nach jahrzehntelanger Dauernutzung entsprachen die Einheiten nicht mehr den zeitgemäßen Anforderungen an "New Work". Insbesondere die Erfordernisse der Haustechnik und des Brandschutzes sind hierbei herausfordernd. Der Umbau wird voraussichtlich bis Ende des Geschäftsjahres 2022/23 abgeschlossen werden können. INVESTITIONEN UND INSTANDHALTUNGNeben den vorgenannten Umbau- und Neubaumaßnahmen gab es im Berichtszeitraum bei Mieterwechseln eine Reihe von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen von Wohn- und Gewerbeflächen. Die aktivierungspflichtigen Baumaßnahmen im Konzern summierten sich einschließlich der Anlagen im Bau im Geschäftsjahr auf insgesamt 40 Mio. €. Die Aufwendungen für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in Konzern betrugen rd. 11,2 Mio. €, entsprechend rd. 23,22 €/m 2 im Jahr. GEWERBEFLÄCHENDie gewerblich genutzten Mietflächen in der Sedlmayr Gruppe sind bis Ende September 2022 um rd. 171 m 2 auf 133.419 m 2 gestiegen (Vj. 133.248 m 2 ). Angesichts der durch den Zugang des Objekts Franziskanerstraße gestiegenen Wohnfläche, liegt der Anteil der Gewerbeflächen an den gesamten Wohn- und Nutzflächen zum Ende des Berichtsjahres bei 40,5 % (Vj. 40,9 %). Die Praxis- und Büroflächen betragen 60.188 m 2 (Vj. 60.188 m 2 ), die Einzelhandels- und Ladenflächen betragen 53.051 m 2 (Vj. 52.992 m 2 ). Die sonstigen Gewerbeflächen - überwiegend Kinos, Werkstätten und Lagerräume - stiegen auf 20.181 m 2 (Vj. 20.069 m 2 ). In der Sedlmayr Gruppe nahmen die Neu- und Anschlussvermietungen von Büro-, Lager- und Ladenflächen im gleichen Zeitraum auf rd. 4.808 m 2 (Vj. 5.495 m 2 ) ab. Davon entfielen 2.200 m 2 auf ein einfaches gewerbliches Objekt. Diese Neuvermietungen repräsentieren ein Mietvolumen von rd. 600 T€ p. a. Der Leerstand im Segment gewerblich genutzter Flächen war Ende September 2022 weiterhin vernachlässigbar (<1 %). WOHNUNGENDer Bestand an Wohnungen in der Sedlmayr Gruppe erhöhte sich im Berichtszeitraum 2021/22 auf 2.382 (Vj. 2.335) Einheiten. Die zur Vermietung zur Verfügung stehenden Wohn- und Nutzfläche stieg auf 162.998 m 2 (Vj. 159.435 m 2 ), bedingt durch die Fertigstellung der Bauprojekte in Dachau und der Franziskanerstraße und kleinerer Um- und Erweiterungsbauten. Der Flächenanteil der Wohnnutzung in der Sedlmayr Gruppe stieg leicht auf 49,5 % (Vj. 48,9 %). Nach dem deutlichen Anstieg der Neu- und Wiedervermietungen im Vorjahr, war diese Position im Geschäftsjahr 2021/22 mit 278 leicht rückläufig gegenüber dem Vorjahr (Vj. 290). Hinter diesen Vermietungen steht eine Mietfläche von 17.646 m 2. Zu dieser verhältnismäßig hohen Zahl, trug auch die Fertigstellung des Anwesens in der Franziskanerstraße in München bei. Das Mietniveau aller Wohnungen in der Sedlmayr Gruppe veränderte sich auf Jahressicht geringfügig auf durchschnittlich 13,57 €/m 2 (Vj. 13,53 €/m 2 ) im Monat. Mit Ausnahme von temporären Leerständen bei Mieterwechseln bzw. bei Sanierungen, Modernisierungen und Umbauten standen im Berichtszeitraum keine Wohnungen über einen längeren Zeitraum leer. GASTSTÄTTENDie zur Vermietung stehenden Gastronomieflächen, die im Rahmen eines Generalpachtvertrages bis 2024 an die Spaten-Löwenbräu-Gruppe verpachtet sind, lagen mit 33.154 m 2 unwesentlich unter dem Vorjahreswert (Vj. 33.178 m 2 ). Der Flächenanteil der Gastronomie an den insgesamt vermietbaren Flächen der Sedlmayr Gruppe sank leicht auf 10,1 %. BERLINDer Bestand an überwiegend wohnungswirtschaftlich genutzten Häusern in der Mars-Immobilien GmbH & Co. KG umfasst zum Ende des Berichtszeitraums 2021/22 unverändert 11 Immobilien mit 316 Wohnungen und rd. 26.400 m 2. Im Berichtszeitraum fanden insgesamt 29 Neuvermietungen mit einer Mietfläche von 1.892 m 2 statt. LEIPZIGDie Zweite Mars-Immobilien GmbH & Co. KG ist, nach erfolgter Integration der im Vorjahr erworbenen weiteren Immobilien, Eigentümerin von insgesamt 26 Häusern mit 316 Wohnungen und sonstigen Flächen in Leipzig. Damit beträgt die vermietbare Nutzfläche zum Ende des Geschäftsjahres rd. 22.950 m 2. Im Berichtszeitraum fanden insgesamt 40 Neuvermietungen mit einer Mietfläche von 2.681 m 2 statt. Übersicht Immobilienbestand im Konzern per 30. September 2022scrollen
scrollen
PROJEKTENTWICKLUNGENMünchenDie Sedlmayr & Co. Projektentwicklungsgesellschaft mbH entwickelte im Zuge der Umplanung der benachbarten Bayernkaserne zu einem Stadtquartier zusammen mit der Landeshauptstadt München das gewerblich genutzte Areal der Heide Grund Gesellschaften mit einer Fläche von rd. 93.000 m 2 zu einem urbanen Gebiet. Mit Veröffentlichung am 27. März 2019 trat der Bebauungsplan für das Gesamtgelände in Kraft. Damit wurde für die Heide Grund Gesellschaften Baurecht für rd. 120.000 m 2 Geschossfläche geschaffen. Im Januar 2021 wurde mit dem Abriss der Gebäude, der Kampfmittelsuche und der Beseitigung von belasteten Böden begonnen. Die Baugenehmigung des ersten Bauabschnitts wurde im August 2022 erteilt und der Baubeginn folgte wenige Tage später. Dieser Bauabschnitt wird voraussichtlich im Frühjahr 2025 fertiggestellt werden. Bauanträge für zwei weitere Bauabschnitte wurden im Frühjahr 2022 gestellt. BerlinDie Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH bzw. ihre Tochtergesellschaft ist, entweder direkt oder über Share Deals, an 15 Objekten beteiligt. Diese Objekte wurden im Zeitraum von 2016 bis 2019 erworben und weisen unterschiedlichste Entwicklungsstadien von unbebauten Grundstücken ohne Baurecht über vorliegende Baugenehmigungen und laufende Bauprojekte bis hin zu fertiggestellten Objekten auf. Bei der Entwicklung streben wir einen breiten Nutzungsmix an. DINKELACKER GRUPPEDie Dinkelacker AG und ihre Tochtergesellschaften (Dinkelacker Gruppe) befassen sich mit der Verwaltung und Bewirtschaftung ihrer Immobilien, die sich nahezu ausschließlich in Stuttgart und dessen Umland befinden. Dabei werden sämtliche Objekte von den Mitarbeitern der Dinkelacker AG kaufmännisch und technisch betreut. Im Berichtszeitraum fanden erneut eine Reihe von Modernisierungsmaßnahmen und Ausbauten im Bestand statt. Die Entwicklung und der Verlauf des Berichtsjahres 2021/22 lag mit einem Jahresüberschuss von 9.382 T€ über dem Vorjahresergebnis (9.311 T€). Zur Weiterentwicklung des Immobilienbestandes wurden insgesamt rd. 3,6 Mio. € in zahlreiche Einzelprojekte investiert. Der große Nachfrageüberhang beim Wohnen begünstigt weiter die positive Entwicklung. Im Berichtszeitraum waren 141 Mietwechsel gegenüber 124 im Vorjahr zu verzeichnen. Zum Ende des Berichtsjahres waren alle Wohnungen vermietet. VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGEKONZERNscrollen
Die Veränderungen in der Vermögensstruktur des Konzerns sind im Wesentlichen auf die Bau- und Investitionstätigkeit zurückzuführen. Dabei stieg der Buchwert der Sachanlagen und der immateriellen Vermögensgegenstände um 35.884 T€. Der Rückgang der sonstigen Vermögengegenstände ist zum einen auf die Wertberichtigungen von Forderungen gegenüber den Berliner Projektgesellschaften zurückzuführen (42.404 T€). Zum anderen ist dies auf die Abschreibung des Beteiligungsbuchwertes der Berliner Projektgesellschaften (3.987 T€), für die das Wahlrecht nach § 296 Abs. 1 Nr. 3 HGB in Anspruch genommen wurde und daher unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen sind, zurückzuführen. Die Wertberichtigungen wurden aufgrund der in Folge der Änderungen am Immobilien- und Kapitalmarkt gesunkenen Immobilienwerte erforderlich. scrollen
In der Kapitalstruktur beschränken sich die wesentlichen Veränderungen auf die Positionen Eigenkapital und Verbindlichkeiten. Der Rückgang des Eigenkapitals ist im Wesentlichen auf die Ausschüttung der Dividende (32.309 T€) zurückzuführen. Des Weiteren spiegelt sich im Eigenkapital der Effekt der Wertberichtigungen auf Forderungen gegenüber den Berliner Projektgesellschaften sowie deren Beteiligungsbuchwerte wieder. Gestiegene Verbindlichkeiten resultieren aus der Aufnahme von Finanzmitteln zur Finanzierung der Projektentwicklungen und der Bautätigkeit im Bestand. Der Rückgang der Rückstellungen um 6.804 T€ resultiert überwiegend aus geminderten Steuerrückstellungen. Die sonstigen Verbindlichkeiten stiegen im Wesentlichen aufgrund des Darlehens der Sedlmayr Treuhand GmbH in Höhe von 50.433 T€. Im Ergebnis lag die Eigenkapitalquote im Konzern mit 22,1 % (Vj. 25,6 %) unter dem Niveau des Vorjahres. scrollen
Während der Umsatz aufgrund steigender Mieterlöse um 1,8 % anstieg, lag die Gesamtleistung um 5,4 % unter dem Vorjahresniveau. Dies ist auf die Normalisierung der sonstigen Erträge zurückzuführen, die im Vorjahr durch die Auflösung verschiedener Rückstellungen und durch Erlöse aus dem Abgang von Sachanlagevermögen erhöht waren. Die Aufwendungen für bezogene Leistungen erhöhten sich im Geschäftsjahr 2021/22 um 2,1 % aufgrund steigender Betriebskosten. Die sonstigen Aufwendungen sind um 41.477 T€ angestiegen. Ursächlich hierfür waren die Wertberichtigungen der Forderungen gegenüber den Berliner Projektgesellschaften sowie die vorstehend erläuterten Abschreibungen der Beteiligungsbuchwerte. Das Betriebsergebnis fiel, aufgrund der oben beschriebenen Effekte aus der Wertberichtigung um 48.885 T€. Aufgrund der gestiegenen Verbindlichkeiten war das Finanzergebnis um 4.353 T€ bzw. 58,4 % rückläufig. Unter Berücksichtigung der um 3.281 T€ gesunkenen Steuerzahlungen ergibt sich ein Konzernjahresverlust von 928 T€. SEDLMAYR AGAufgrund der Fertigstellung der Baumaßnahme in der Franziskanerstraße zeigt die Vermögensstruktur der Sedlmayr AG einen Anstieg der Sachanlagen und immateriellen Vermögensgegenstände. Die Anteile an verbundenen Unternehmen haben sich aufgrund der Abschreibungen auf die Beteiligung an der Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH München um 280 T€ reduziert. Die Erhöhung des Umlaufvermögens resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Forderungen gegen verbundene Unternehmen zur Finanzierung des Projektes "Heidemannstraße" um 19.020 T€ sowie aus dem Guthaben bei Kreditinstituten. Gegenläufig wirkte sich die Wertberichtigung der Forderungen in Höhe von 18.320 T€ gegenüber der Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH aus. scrollen
Veränderungen der Kapitalstruktur beschränken sich im Wesentlichen auf das Eigenkapital und die Verbindlichkeiten. Der Rückgang des Eigenkapitals ist auf die Ausschüttung der Dividende (32.309 T€) zurückzuführen. Die sonstigen Verbindlichkeiten haben sich aufgrund des Darlehens der Sedlmayr Treuhand GmbH in Höhe von 50.433 T€ erhöht. Der gegenläufige Effekt zeigt sich in den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, die um 22.285 T€ auf 280.449 T€ zurückgingen. scrollen
scrollen
Der Rückgang der Umsatzerlöse ist auf Änderungen der Konzernstruktur im Vorjahr zurückzuführen, die zur Folge hatte, dass die Erlöse einiger ausgegliederter Immobilien im ersten Quartal des Vorjahres noch von der AG vereinnahmt wurden. Der Rückgang der sonstigen Erträge im Geschäftsjahr 2021/22 ist großenteils auf geringere Erlöse aus dem Abgang von Sachanlagen zu erklären. Der Rückgang des Aufwandes für bezogene Leistungen um 2.218 T€ ist auf deutlich geringere Instandhaltungsaufwendungen zurückzuführen, die u. a. aus dem geringeren Immobilienbestand resultieren. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind um 18.523 T€ auf 20.378 T€ gestiegen. Grund hierfür waren die oben bereits erwähnten Sachverhalte und die daraus resultierende Wertberichtigung in Höhe von 18.320 T€. Das Finanzergebnis ist im Wesentlichen durch die bereits vorstehend erwähnten Änderungen der Konzernstruktur zu erklären. Die nicht mehr durch die Sedlmayr AG erwirtschafteten Ergebnisse führten zu einem Anstieg der Erträge aus Beteiligungen aus der SGI Grundbesitz GmbH & Co. oHG, in welche die ausgegliederten Grundstücke im Vorjahr eingebracht wurden. Im Ergebnis wurde ein um 17.373 T€ niedrigeres Vorsteuerergebnis erreicht, das infolge von 2.387 T€ niedrigerer Steuern zu einem um 14.985 T€ bzw. 37 % niedrigeren Jahresüberschuss führte. KAPITALFLUSSRECHNUNGIm Geschäftsjahr fiel der Cash-Flow der Sedlmayr AG aus laufender Geschäftstätigkeit insgesamt um 7,5 Mio. € auf 15,8 Mio. € (Vj. 23,3 Mio. €). Beim Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit saldierten Mittelabflüsse für Investitionen in das Sachanlagevermögen mit Einzahlungen aus dem Abgang von Gegenständen aus dem Sachanlagevermögen und erhaltener Dividenden zu einem Mittelzufluss von 1,2 Mio. € (Vj. -2,4 Mio. €). Nach Abzug des Cash-Flows aus der Finanzierungstätigkeit erhöhte sich der Finanzmittelbestand in der Sedlmayr AG um 2,2 Mio. € auf 6,4 Mio. €. Der Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit im Konzern fiel bei einem deutlich niedrigeren Jahresergebnis überwiegend aufgrund der Veränderungen von Aktiva und Passiva, die nicht der Investitionstätigkeit zuzuordnen sind, auf 23,7 Mio. € (Vj. 58,2 Mio. €). Die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit fielen um 30,1 Mio. €, was auf geringere Investitionen in das Sachanlagevermögen und Änderungen des Konsolidierungskreises zurückzuführen ist. Der Cash-Flow für übrige Aktiva, die der Investitionstätigkeit zuzuordnen sind, belief sich aufgrund der vorstehend beschriebenen Wertberichtigung im abgelaufenen Geschäftsjahr auf +20.822 T€ (Vj. -16.711 T€) Da die Aufnahme von neuen Krediten um 39,6 Mio. € auf 94,5 Mio. € und die Tilgung von Krediten um 25,9 Mio. € auf 39,4 Mio. € stieg, liegt der Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von 9,1 Mio. € insgesamt 12,9 Mio. € über dem Vorjahreswert. Der Finanzmittelbestand im Konzern lag damit zum 30. September 2022 bei 8,1 Mio. € und somit 2,2 Mio. € über dem Vorjahreswert. GESAMTAUSSAGE ZUM GESCHÄFTSVERLAUF UND ZUR LAGE DER SEDLMAYR AG UND DES KONZERNSDer operative Geschäftsverlauf in der Sedlmayr AG und im Konzern stabilisierte sich, da die Einschränkungen des Wirtschaftslebens aufgrund der Coronapandemie entfielen. Negative Auswirkungen resultierten aus den, nach Beginn des Krieges in der Ukraine, sprunghaft gestiegenen Energiekosten. Der deutliche Rückgang des Jahresüberschusses war geprägt durch die Wertentwicklung der Berliner Projektentwicklungen infolge des Umbruchs am Kapital- und Immobilienmarkt und den daraus resultierenden Wertberichtigungen. Der Konzern verfügt über ausreichend Liquidität. Die Auswirkungen des für alle Laufzeiten gestiegenen Zinsniveaus auf unsere Projektentwicklungsaktivitäten beobachten wir kontinuierlich. FINANZIELLE UND NICHT FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATORENDie finanziellen und nicht finanziellen Leistungsindikatoren sind in den Bereichen Geschäftsverlauf sowie Konzernstrategie und Geschäftstätigkeit dargelegt und erläutert. MITARBEITER DER SEDLMAYR GRUPPEZum Ende des Geschäftsjahres 2021/22 stieg der Personalstand in der Sedlmayr AG insgesamt auf 47 (Vj. 42) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon eine in Ausbildung. RISIKO-, CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHTDie Sedlmayr Aktiengesellschaft prüft für sich und ihre Tochtergesellschaften (Sedlmayr Gruppe) kontinuierlich Möglichkeiten der Weiterentwicklung, um dadurch weiterhin das profitable Wachstum des Konzerns zu ermöglichen. Wesentliche Quellen sind dabei insbesondere statistische Veröffentlichungen, Marktuntersuchungen und -berichte von unabhängigen Dritten sowie eigene Analysen. Mit sich ergebenden Chancen sind zwangsläufig unternehmerische Risiken verbunden. Zur Sicherstellung eines verantwortungsvollen Umgangs mit potenziellen Risiken unterstützt ein seit langer Zeit eingeführtes Risiko- und Chancenmanagementsystem die internen Prozesse. ERLÄUTERUNG DES RISIKOMANAGEMENTSYSTEMSSeit der Implementierung des Risikomanagementsystems (RMS) wurde das System zur Identifikation potenzieller Risiken, die sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Sedlmayr Gruppe bestandsgefährdend auswirken könnten, gepflegt und soweit notwendig durch die Überarbeitung des Risikohandbuchs der Sedlmayr Gruppe an neue Gegebenheiten angepasst. Eine wesentliche Grundlage für die Risikoerfassung und -analyse bildet die jährlich durchgeführte Risikoinventur, die neben den bereits bekannten potenziell bestandsgefährdenden Risiken auch eine umfassende Neu-Analyse in den relevanten Bereichen wie z. B. Marktrisiken, Finanzmarktrisiken und aus der Wertschöpfungskette (wie z. B. Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken) mit einschließt. Die hieraus resultierende Sensibilisierung der verantwortlichen Mitarbeiter - den sogenannten Risk-Ownern - soll gewährleisten, dass Risiken frühzeitig erkannt werden. Die Dokumentation der Risiken erfolgt durch den Risk-Owner. Die Erkenntnisse der Risikoinventur und der laufenden Risikoüberwachung werden vom Vorstand jährlich dokumentiert. Zudem wird auf allen Hierarchieebenen über die Veränderungen der Risikopositionen und über die Neueinschätzung der Risikosituationen beraten bzw. berichtet. Dies trifft im gleichen Maße für sich ergebende Chancen zu. So können Branchenentwicklungen frühzeitig erkannt und zeitnahe Reaktionen eingeleitet werden. AUSGEWÄHLTE EINZELRISIKENMietausfall /LeerstandBei Immobilienunternehmen können Mietausfall und Leerstand die langfristige Wertentwicklung stark beeinflussen. Im Bereich Wohnen gab es in der Vergangenheit dabei auch in München zeitversetzt zur Konjunkturentwicklung einen Zyklus von Mietspitzen und -tälern. Seit dem letzten zyklischen Höhepunkt im Jahr 2002 verminderten sich die Mietpreise bis zum Ende der zweiten Jahreshälfte 2005 vorübergehend, um seither kontinuierlich anzusteigen. Neben den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen trägt hierzu mehrheitlich das seit Jahren stetige Bevölkerungswachstum in München bei, dem angesichts einer unzureichenden Bautätigkeit unverändert zu den Vorjahren ein unzureichendes Angebot an Wohnungen gegenübersteht. Damit beschränkt sich das potenzielle Mietausfall- und Leerstandsrisiko in erster Linie auf gewerblich genutzte Objekte vornehmlich im Bereich Büro und Einzelhandel. Die COVID-19-Pandemie hat den bereits seit Jahren erkennbaren Strukturwandel im Einzelhandel beschleunigt. Der Einzelhandel zeigt seither eine gespaltene Entwicklung. Während wohnortnahe Lebensmittelversorgung und Fachmärkte positive Auswirkungen erfahren, sind zentrale Innenstädte und Shopping-Center immer noch negativ betroffen. Insbesondere die in den Innenstädten stark vertretenen Textil- und Schuhhandelsbetriebe werden zusätzlich von dem durch die Krise verstärkten Trend zum Online Shopping beeinträchtigt. Im Falle von Nachvermietungen stehen uns keine Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung, um die Auswirkungen der Krise auf die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen zu kompensieren. Auf dem Büromarkt zeigt sich eine starke Lageabhängigkeit bei den Auswirkungen der Coronapandemie. Während große dezentrale Standorte durch den Wandel der Anforderungen an Büroflächen erheblich beeinflusst werden, so zeigen sich zentrale und zentrumsnahe Lagen noch unbeeinträchtigt. Auch hier stellen wir signifikant geänderte Anforderungen fest. Jedoch führen die erforderlichen Investitionen, in erster Linie wegen des begrenzten Angebots in diesen Lagen, auch zu merklich steigenden Mieten. Wir begegnen diesen Risiken durch anforderungsgerechte Modernisierungen von Mietflächen bei Mieterwechseln. Dabei achten wir auf die Wirtschaftlichkeit der einzelnen Maßnahmen. Allgemeinen Mietausfall- und Leerstandsrisiken können wir nur durch den Ansatz der Risikostreuung begegnen. Unsere seit Langem verfolgte Strategie der Fokussierung auf Wohnimmobilien hat sich als richtig erwiesen. Eine fortlaufende Portfolioanalyse, die vorausschauend mögliche standortbezogene Nachfrageveränderungen in den Quartieren frühzeitig erkennt und gegebenenfalls durch eine entsprechende Nutzungsänderung des Objekts gegensteuert, wird dabei das Risiko in Einzelfällen reduzieren. Darüber hinaus achten wir bei der Auswahl unserer Mieter auf deren Bonität sowie auf eine gute Branchendurchmischung, um mögliche Mietausfälle durch Insolvenz - auch im privaten Bereich - zu minimieren. Mit Ausnahme der mit der Spaten-Löwenbräu-Gruppe geschlossenen Gewerbemietverträge für die Münchner Brauereistandorte sowie dem Generalpachtvertrag, der das Einzelrisiko des Pachtausfalls einer Gaststätte ausschließt, gibt es keine Mieter mit einen Anteil von mehr als 5 % am gesamten Umsatzvolumen. Insgesamt beurteilen wir daher das Risiko als gering. Finanzwirtschaftliche RisikenIm Rahmen unserer Geschäftstätigkeit sind wir Liquiditäts- und Zinsrisiken ausgesetzt, die die Rentabilität, die Liquidität und die Finanzlage sowie die Expansionsmöglichkeit unseres Konzerns maßgeblich beeinflussen können. Dem potenziellen Liquiditätsrisiko begegnen wir durch eine jährliche Liquiditätsplanung, die fortlaufend überprüft und im Bedarfsfall angepasst wird. Zudem werden dem Geschäftsumfang entsprechend ausreichend freie Kreditlinien für kurzfristig zu finanzierende Maßnahmen vorgehalten. Aufgrund der seit dem letzten Geschäftsjahr stark gestiegenen langfristigen Kreditzinsen finanzieren wir derzeit überwiegend mit kurzfristig variablen Zinssätzen unter Inkaufnahme des damit einhergehenden Zinsänderungsrisikos. Die gewichtete durchschnittliche Kreditlaufzeit für unsere langfristig im Bestand gehaltenen Immobilien lag zum Ende des Berichtsjahres 2021/22 unter Berücksichtigung der bereits fest vereinbarten Anschlussfinanzierungen bei rund 10 Jahren. Hinsichtlich unserer Bautätigkeit und Projektentwicklungen überprüfen wir fortlaufend die Auswirkungen des aktuellen und vorhersehbaren Kapitalmarktumfeldes und passen unsere Strategie erforderlichenfalls an. Insgesamt beurteilen wir daher das Risiko als gering. Rechtliche/Politische RisikenNach den Mietrechtsänderungen im Jahr 2013 und der Einführung des Bestellerprinzips im Zusammenhang mit der Nutzung von Maklern bei Wohnungsvermietungen kam es mit dem Mietanpassungsgesetz Anfang 2019 zu einer weiteren Verschärfung im Mietrecht. Außerdem liegen nahezu sämtliche Wohnungen im Bestand der Konzernunternehmen im Geltungsbereich der Mietpreisbremse, die Mietsteigerungen bei Neuvermietungen stark einschränkt. Zusätzlich trat im Februar 2020 der Berliner Mietendeckel in Kraft, der ab November 2020 in bestehende Verträge eingriff und einseitig die zulässige Miete drastisch reduzierte. Das Bundesverfassungsgericht hat dieses Gesetz im März 2021 für nichtig erklärt. Dennoch zeigt es die auch für die kommenden Jahre zu erwartende Tendenz der Gesetzgebung. Einschränkungen der Möglichkeiten marktüblich erzielbare Mieten in zulässiger Weise zu vereinbaren, werden zunehmen und das realisierbare Wachstum unserer Mieterlöse im Wohnbereich reduzieren. Auch im Steuerrecht wird zunehmend die Abschaffung immobilienspezifischer Regelungen mit dem Ziel diskutiert, die Besteuerung von Immobilienunternehmen zu erhöhen. Wir müssen auch in diesem Bereich tendenziell mit einer Verschlechterung unserer Rahmenbedingungen rechnen. Weitere Risiken rechtlicher Art im Zusammenhang mit Forderungen Dritter wegen eventueller Verletzung ihrer Rechte, die ein erhebliches Risiko für die weitere Entwicklung der Sedlmayr Gruppe darstellen könnten, sind weder anhängig noch absehbar. Dies gilt gleichfalls für Rechtsstreitigkeiten, die ausstehende Forderungen betreffen. Insgesamt beurteilen wir daher das Risiko als gering. ProjektentwicklungsrisikenDer Bereich Projektentwicklung der Sedlmayr Gruppe wird seit dem Jahr 2006 im Wesentlichen durch die heutige Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH und deren Berliner Tochtergesellschaft SPG & Co. Berlin Projektentwicklungsgesellschaft mbH ausgeübt und gesteuert. In Übereinstimmung mit unseren Zielen und Kenntnissen werden dabei Projektentwicklungen in Berlin im wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Bereich realisiert. In München wird das Areal an der Heidemannstraße entwickelt. Potenzielle Risiken sind im Wesentlichen Planungs- und Terminrisiken sowie rentabilitätsbeeinflussende Fehleinschätzungen von Marktgegebenheiten. Zur Beurteilung und Gewährleistung der Wirtschaftlichkeit aller Projekte werden daher kontinuierlich Marktbeobachtungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen durchgeführt. Insgesamt beurteilen wir das Risiko, vor dem Hintergrund dynamischen Entwicklung mehrerer wesentlicher Erfolgsfaktoren, derzeit als hoch. UmweltrisikenIm Immobilienportfolio der Sedlmayr Gruppe gibt es keine Hinweise auf Umweltrisiken. VersicherungenDie Gesellschaften im Konzern haben sich gegen die üblichen Risiken, die im Zusammenhang mit der Nutzung und Vermietung von Immobilien stehen, in einem angemessenen Umfang versichert. IT-RisikenZur Vermeidung möglicher Risiken im IT-Bereich bedient sich die Sedlmayr Gruppe seit Oktober 2005 einer externen EDV-Anbindung mit einer branchenspezifischen Software-Lösung eines namhaften Herstellers. Durch die von diesem Dienstleister zur Anwendung kommenden standardisierten Verfahren mit klaren Zuordnungen und Verhaltensregeln ist das Risiko einer Beeinträchtigung bei der Datenbereitstellung und -verarbeitung grundsätzlich begrenzt. Der Dienstleister hat der Gesellschaft zudem entsprechende Zertifizierungen nach den aktuellen technischen und organisatorischen Normen nachgewiesen. Die interne IT-Infrastruktur unterziehen wir fortlaufend einer Überprüfung hinsichtlich eventueller Sicherheitsrisiken und planen die Weiterentwicklung dementsprechend. Allerdings gehen wir davon aus, dass wir ein potenzielles Ziel von aufwendig umgesetzten Cyber-Attacken sind. Die kontinuierliche Verbesserung der IT-Sicherheit hat daher für uns eine sehr hohe Priorität. Zusammenfassend erachten wir das Risiko insgesamt als mittel. PersonalrisikenDie Sedlmayr Gruppe ist für die Realisierung ihrer Zielsetzungen im strategischen und operativen Bereich auf ein qualifiziertes und motiviertes Fach- und Führungspersonal angewiesen. Das mögliche Risiko, nicht ausreichend geeignetes Personal im Bedarfsfall einstellen zu können, bewerten wir auch vor dem Hintergrund eines spürbar zunehmenden Wettbewerbs um qualifizierte Mitarbeiter eher als gering, auch wenn das Finden geeigneter Mitarbeiter in einzelnen Bereichen schwieriger geworden ist. Insgesamt beurteilen wir das Risiko als gering. Steuerliche RisikenFür steuerliche Risiken hat die Sedlmayr AG Rückstellungen in ausreichender Höhe gebildet. ZusammenfassungIm Geschäftsjahr 2021/22 und aktuell sind - einschließlich der vorgenannten ausgewählten Einzelrisiken - keine Risiken bekannt, die sich in ihrer Ausprägung bestandsgefährdend auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft und des Konzerns auswirken. CHANCENBERICHTDass sich aus den beschriebenen Risiken, insbesondere im Bereich des Mietausfalls und des Leerstandes, durch eine generelle Verbesserung der Nachfrage, zum Beispiel durch Zuzug bzw. Zuwanderung oder eine dynamische Konjunkturentwicklung auch Chancen hinsichtlich einer noch besseren Vermietbarkeit der Objekte ergeben können, ist offensichtlich. Wie beschrieben, gehen wir jedoch aufgrund rechtlicher/politischer Risiken davon aus, dass die Möglichkeiten, von diesen Chancen wirtschaftlich zu profitieren, künftig abnehmen werden. Zusätzliche Chancen für ein organisches Wachstum ergeben sich darüber hinaus durch gezielte Modernisierungen bzw. Umnutzungen im. Bestand sowie durch das Ausnutzen von Ausbaureserven. Durch das hohe Maß an lokaler Marktkenntnis sehen wir uns zudem gut aufgestellt, um von der aktuellen Marktkonstellation zu profitieren und weiterhin zu wachsen. PROGNOSEBERICHTIm zurückliegenden Geschäftsjahr 2021/22 konnten die gesteckten Ziele nicht vollständig erreicht werden. Die finanziellen und nicht finanziellen Leistungsindikatoren haben sich gegenüber der Prognose im Vorjahr dabei wie folgt entwickelt: Die Umsatzerlöse aus der Vermietung lagen im Konzern um 1,8 % über dem Vorjahreszeitraum. Prognostiziert war ein Wachstum der Mieterlöse um 1 bis 3 %. Aufgrund der im Vorjahr noch nicht vollständig berücksichtigten Ausgliederung ging der Umsatz der Sedlmayr AG erwartungsgemäß um 2,1 % zurück. Die Aufwendungen für die Modernisierung und Instandhaltung beliefen sich im Berichtsjahr auf rd. 23,22 €/m 2. Die Zielgröße von 20 bis 22 €/m 2 wurde danach geringfügig überschritten. Ursächlich hierfür war das deutlich gestiegene Baukostenniveau. Für die kommenden Jahre passen wir unsere Zielgröße auf 21 bis 25 €/m 2 an, um dem weiter steigenden Baukostenniveau Rechnung zu tragen. Die Finanzierung der Instandhaltungsmaßnahmen konnten aus dem Cash-Flow bedient werden. Der Anstieg der Bankverbindlichkeiten resultierte im Wesentlichen aus Projektentwicklungen und Neubautätigkeit. Das Ergebnis vor Ertragsteuern der Sedlmayr AG lag im Geschäftsjahr 2021/22 etwa 36,5 % unter dem Vorjahresergebnis. Die Plananforderung wurde damit deutlich verfehlt. Alleinige Ursache für diese Planverfehlung waren die vorstehend erwähnten Wertberichtigungen und Abschreibungen, die Berliner Projektentwicklungsgesellschaften betreffend. Im Konzern ging das Vorsteuerergebnis, ebenfalls aus den genannten Ursachen, um 89,9 % zurück. AUSBLICKIm Prognosezeitraum ergeben sich auf Basis des Planungsprozesses folgende Entwicklungen bei den finanziellen und nicht finanziellen Leistungsindikatoren in der Sedlmayr AG und in der Sedlmayr Gruppe: Aufgrund der weiter unsicheren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung mit potenziellen Auswirkungen auf alle Unternehmensbereiche, erwarten wir im Konzern und der Sedlmayr AG jeweils nur leicht um 2,0 bis 4,0 % höhere Umsatzerlöse der Bestandsimmobilien im Geschäftsjahr 2022/23. Zur Gewährleistung der nachhaltigen Ertragskraft unserer Immobilien erwarten wir in der Berichtsperiode 2022/23 durchschnittliche Aufwendungen für den Erhalt und die Modernisierung der Bestandsobjekte im Bereich zwischen 21 €/m 2 und 25 €/m 2 für den Gesamtbestand. Die in der Planung vorgesehenen Investitionen werden neben der Liquidität aus dem laufenden Cash-Flow der operativen Geschäftstätigkeit auch durch die Aufnahme von Fremdmitteln bedient werden. Wir haben die Einflüsse auf unsere Berliner Projektentwicklungen, die sich aus der Zinswende am Kapitalmarkt sowie den drastischen Baukostensteigerungen ergeben, aus heutiger Sicht angemessen berücksichtigt. Bei den Baukosten gehen wir davon aus, dass diese bereits ihren Höhepunkt überschritten haben und wegen der sinkenden Nachfrage und der stabileren Kalkulationsgrund - lagen keine drastischen Steigerungen mehr aufzeigen werden. Die Lage am Investmentmarkt ist stark mit der Kapitalmarktentwicklung verbunden und derzeit als fragil zu beurteilen. Wir gehen davon aus, dass entsprechend vorangegangener Marktzyklen eine Stabilisierung des Marktes eintreten wird, jedoch besteht in der vorliegenden volatilen Situation eine sehr große Prognoseunsicherheit. Auf Grundlage der abgeschlossenen Planungsprozesse wird im Geschäftsjahr 2022/23 wieder ein Ergebnis in der Sedlmayr AG erwartet, das nicht mehr als 10 % unter dem Niveau des Geschäftsjahres 2020/21 liegen wird. Auch auf Konzernebene rechnen wir mit einem solchen Ergebnis. Konzernbilanz zum 30. September 2022Aktiva scrollen
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Oktober 2021 bis zum 30. September 2022scrollen
Konzerneigenkapitalspiegelscrollen
scrollen
scrollen
Konzernanlagespiegel für das Geschäftsjahr 2021/22scrollen
scrollen
scrollen
Konzernkapitalflussrechnung für die Zeit vom 1. Oktober 2021 bis 30. September 2022scrollen
*) nahezu ausschließlich Bankguthaben
KONZERNANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021/22A. ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGENDer Konzernabschluss der Sedlmayr Grund und Immobilien AG (nachfolgend: Sedlmayr Konzern) für das Geschäftsjahr 2021/22 ist nach Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und den ergänzenden Bestimmungen des Aktiengesetzes aufgestellt worden. Die Vorschriften des DRS wurden angewandt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkosten - verfahren gegliedert. Die Sedlmayr Grund und Immobilien AG mit Sitz in München ist im Handelsregister B des Amtsgerichts München unter der Nummer HRB 244120 eingetragen. B. KONSOLIDIERUNGSKREISNeben der Sedlmayr AG werden die nachfolgend genannten Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen: scrollen
Die Einbeziehung in den Konzernabschluss beginnt grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der Beherrschungsmöglichkeit, sie endet, sobald diese nicht mehr gegeben ist. Die neu erworbene KÖ 30 Immobilien GmbH & Co. KG, Stuttgart, und die KÖ 30 Verwaltungs GmbH, Stuttgart wurden erstmalig in den Konzernabschluss mit einbezogen. Die folgenden tabellarisch aufgeführten Gesellschaften sind nicht in den Konzernabschluss einbezogen worden. scrollen
*) entspricht Anteilen an den Stimmrechten
Bei diesen Gesellschaften handelt es sich um Gesellschaften ohne Geschäftsbetrieb oder mit einem Geschäftsvolumen, dessen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung ist. Die Beteiligungen an der Wilhelmsbau AG, Stuttgart (32,9%) sowie die Beteiligung an der SPG & Co. Berlin Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Berlin, bei denen der Sedlmayr Konzern aufgrund eines Anteilsbesitzes größer 50% einen maßgeblichen Einfluss, aber keinen beherrschenden Einfluss auf die Geschäfts- und Finanzpolitik ausübt, wurden als assoziierte Unternehmen nach der Equity-Methode bewertet. Für Zwecke des Konzernabschlusses wurden von diesen Gesellschaften Zwischenabschlüsse nach konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden erstellt. scrollen
*) entspricht Anteilen an den Stimmrechten
Auf eine Konsolidierung der über die Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH, München, gehaltenen Gesellschaftsanteile bzw. des dahinter stehenden Grundstücksvermögens der Hermannstraße 227 Grundbesitz GmbH, Berlin, der Rungestraße 28 Grundbesitz GmbH, Berlin, der Carmer 16 GmbH & Co. KG, Berlin, der SPG Wohnbau GmbH, Berlin und der Grafrath brixx Beteiligungs GmbH & Co. KG, München, wurde gemäß § 296 Abs. 1 Nr. 3 HGB aufgrund von Weiterveräußerungsabsichten im Rahmen der Projektentwicklung verzichtet. C. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZEDie Einbeziehung der Tochtergesellschaften erfolgt nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften über die Vollkonsolidierung, d. h. sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden der konsolidierten Unternehmen werden mit Ausnahme der Posten, die konsolidiert werden, mit dem vollen Betrag in den Konzernabschluss übernommen. Die Anteile fremder Gesellschafter am Eigenkapital der Tochterunternehmen werden gesondert im Eigenkapital ausgewiesen. Innerhalb des Konsolidierungskreises entstandene Forderungen und Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Erträge, Zwischengewinne sowie Haftungsverhältnisse werden eliminiert. Die Kapitalkonsolidierung erfolgte für Erwerbe bis zum 30. September 2010 nach der Buchwertmethode. Für Erwerbe nach dem 30. September 2010 wurde die Neubewertungsmethode angewandt. Die Verrechnung des Eigenkapitals mit dem Beteiligungsansatz des Mutterunternehmens geschah auf der Grundlage der Wertansätze zum Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung des Tochterunternehmens in den Konzernabschluss. Die nach der Equity-Methode bewerteten Anteile an assoziierten Unternehmen werden mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital zum Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung des assoziierten Unternehmens in den Konzernabschluss angesetzt. Ein Unterschiedsbetrag zu den Anschaffungskosten der Beteiligung wird entsprechend der Buchwert- bzw. Erwerbsmethode behandelt. Nicht konsolidierte Tochtergesellschaften werden ebenso wie alle übrigen Beteiligungen unter den Finanzanlagen ausgewiesen und mit den Anschaffungskosten, gegebenenfalls vermindert um Wertminderungen, bewertet. D. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODENDie Abschlüsse der einbezogenen Tochterunternehmen werden einheitlich nach den gesetzlichen Vorschriften und den bei der Sedlmayr AG geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften aufgestellt. Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten erfasst und werden ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechend von drei bis zehn Jahren linear abgeschrieben. Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert und - soweit deren Nutzung zeitlich begrenzt ist - planmäßig über deren voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Gebäude werden überwiegend linear und über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 50 bzw. 66,67 Jahren planmäßig abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter unter € 250,00 werden sofort als Aufwand erfasst. Geringwertige Wirtschaftsgüter zwischen € 250,00 und € 800,00 werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben. Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen sowie Ausleihungen und Wertpapiere des Anlagevermögens sind mit den Anschaffungskosten oder mit niedrigeren beizulegenden Werten bilanziert. Die Anteile an assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode bewertet. Auf Ausleihungen werden Pauschalwertberichtigungen in Höhe möglicher Ausfallrisiken vorgenommen. Die Vorräte sind zu Anschaffungskosten angesetzt, sofern nicht nach dem Niederstwertprinzip ein niedrigerer Wert am Bilanzstichtag maßgebend war. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden überwiegend zum Nennwert unter Abzug gebotener Wertberichtigungen bzw. zum Barwert angesetzt. Dem allgemeinen Kreditrisiko wird in Form ausreichender pauschaler Abschläge Rechnung getragen. Die flüssigen Mittel entsprechen den Nominalwerten. Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten stellt Ausgaben vor dem Abschlussstichtag dar, die für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage Aufwendungen werden. Pensionsrückstellungen sind auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnungen ermittelt. Die Pensionsrückstellungen werden auf Basis der Projected-Unit-Credit-Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinsfußes von 1,78% (Vj. 1,98%), eines Anwartschaftstrends von 2,5% p. a. (Vj. 2,4% p. a.), eines Rententrends von 2,2% p. a. (Vj. 1,5% p. a.) und der Richttafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck von 2018 G ermittelt. Abweichend von diesen Annahmen werden die Pensionsrückstellungen bei der Dinkelacker AG auf Basis eines Rechnungszinssatzes von 1,03% (Vj. 1,18%), eines Anwartschaftstrends von 2,4% p. a. (Vj. 2,4% p. a.) und einer erwarteten Rentensteigerung mit 2,3 % p. a. (Vj. 1,5% p. a.) berechnet. In der Gewinn- und Verlustrechnung wird der in der Veränderung der Pensionsrückstellung enthaltene Zinsanteil unter den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen ausgewiesen. Der Wertansatz der übrigen Rückstellungen in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrags berücksichtigt alle erkennbaren Risiken sowie ungewisse Verbindlichkeiten auf der Grundlage vorsichtiger und vernünftiger kaufmännischer Beurteilung. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst. Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen passiviert. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten stellt Einnahmen vor dem Abschlussstichtag dar, die für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage Ertrag werden. Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden saldiert ausgewiesen. E. ANGABEN ZUR KONZERNBILANZ(1) AnlagevermögenDie Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel zu entnehmen. Der zum Stichtag bilanzierte Geschäfts- und Firmenwert in Höhe von T€ 2.907 resultiert aus der Erstkonsolidierung der KÖ 30 Immobilien GmbH & Co. KG, Stuttgart, und der KÖ 30 Verwaltungs GmbH, Stuttgart. Dieser Geschäfts- und Firmenwert wird planmäßig mit einem Wert von T€ 300 abgeschrieben. Im Geschäftsjahr 2021/22 betrug die anteilige Abschreibung T€ 100. (2) Anteile an assoziierten UnternehmenDie Anteile an assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode bewertet. (3) Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere VorräteBei zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte handelt es sich um ein unbebautes Grundstück in Karlsfeld und ein bebautes Grundstück in Potsdam. (4) Forderungen und sonstige VermögensgegenständeDie Forderungen betreffen im Wesentlichen Mietforderungen sowie Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen mit einer Laufzeit von bis zu einem Jahr. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Forderungen an Unternehmen, die zum Verkauf bestimmt sind, in Höhe von T€ 164.918 und kurzfristige Ausleihungen in Höhe von T€ 16.073. (5) Gezeichnetes KapitalDas gezeichnete Kapital beträgt zum 30. September 2022 T€ 19.092 (Vj. T€ 19.092) und ist wie folgt eingeteilt: scrollen
Jede Stückaktie gewährt eine Stimme. Die Entwicklung des Eigenkapitals ist dem Konzerneigenkapitalspiegel zu entnehmen. Vom Eigenkapital stehen T€ 172.053 (Vj. 179.011) als ausschüttbarer Betrag den Gesellschaftern des Mutterunternehmens zur Verfügung. T€ 913 (Vj. 1.209) unterliegen einer gesetzlichen Ausschüttungssperre. (6) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche VerpflichtungenDer Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt T€ 831 (Vj. 1.367). (7) SteuerrückstellungenDie Steuerrückstellungen betreffen Rückstellungen für Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer. (8) Sonstige RückstellungenDie sonstigen Rückstellungen enthalten unter anderem. Rückstellungen für laufende Personalverpflichtungen, ausstehende Rechnungen sowie Rückstellungen für Instandhaltungen von Wirtschafts- und Wohngebäuden, die im. folgenden Geschäftsjahr innerhalb von drei Monaten nachgeholt werden. Daneben wurde bei den Rückstellungen für Großreparaturen vom Beibehaltungs- und Fortführungswahlrecht gemäß Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch gemacht. (9) VerbindlichkeitenDie Verbindlichkeiten setzen sich nach Restlaufzeit und Besicherung wie folgt zusammen: scrollen
In den sonstigen Verbindlichkeiten sind auch fällige Steuern in Höhe von T€ 898 enthalten. (10) RechnungsabgrenzungDie Rechnungsabgrenzungen sind mit den anteilig abgegrenzten Aus- bzw. Einzahlungsbeträgen angesetzt. (11) Aktive und Passive latente Steuern.Bei der Berechnung der latenten Steuer wurde bei der Sedlmayr AG ein Steuersatz von 32,98 %, bei den Beteiligungen ein Steuersatz von 15,83% und beim Teilkonzern Dinkelacker ein Steuersatz von 30,53 % zugrunde gelegt. Die gewerbesteuerlichen Verlustvorträge wurden in München mit einem. Steuersatz von 17,15% und in Stuttgart mit einem. Steuersatz von 14,70% berechnet. scrollen
F. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung(12) UmsatzerlöseDie Umsatzerlöse erhöhten sich im Geschäftsjahr 2021/22 um T€ 2.057 auf T€ 115.135 (Vj. T€ 113.078) zurück. Die ausschließlich im Inland erzielten Umsätze setzen sich wie folgt zusammen: scrollen
Die hierin enthaltenen Erlöse der Dinkelacker Gruppe betragen T€ 21.527 (Vj. T€ 20.396). (13) Sonstige betriebliche Erträgescrollen
In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind T€ 3.271 (Vj. T€ 12.404) periodenfremd. (14) Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungenscrollen
(15) Personalaufwandscrollen
Im Jahresdurchschnitt waren 58 (Vj. 54) Mitarbeiter (ausschließlich Angestellte) beschäftigt. Hiervon entfallen im Berichtsjahr 2021/22 insgesamt 11 Mitarbeiter (Vj. 11 Mitarbeiter) auf die Dinkelacker AG. Die Angabe der Gesamtbezüge der Geschäftsleitung unterbleibt mit Hinweis auf § 314 Abs. 3 HGB in Verbindung mit § 286 Abs. 4 HGB. An frühere Vorstandsmitglieder und deren Hinterbliebene wurden T€ 1.086 (Vj. T€ 1.227) bezahlt; die Rückstellungen für diese Pensionsverpflichtungen belaufen sich auf T€ 10.710 (Vj. T€ 11.524). (16) AbschreibungenDer Posten betrifft Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände, Immobilien und Sachanlagen. (17) Sonstige betriebliche Aufwendungenscrollen
Im Posten "Übrige" sind im Wesentlichen Aufwendungen für Versicherungen, Gebühren, Beiträge und Spenden. Die Vergütungen an den Aufsichtsrat betragen für das Geschäftsjahr 2021/22 T€ 188. Die für Dienstleistungen des Konzernabschlussprüfers im Geschäftsjahr 2021/22 angefallenen Honorare bei der Sedlmayr AG betragen inkl. Auslagen T€ 138. Steuerberatungsleistungen bzw. sonstige Leistungen für den Konzern wurden seitens des Abschlussprüfers nicht erbracht. (18) Finanz- und BeteiligungsergebnisIm Einzelnen setzt sich das Finanz- und Beteiligungsergebnis wie folgt zusammen: scrollen
Der in der Veränderung der Pensionsrückstellung enthaltene Zinsanteil beträgt T€ 444 (Vj. T€ 532). (19) Steuern vom Einkommen und vom ErtragVon den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag ist im Berichtsjahr ein Aufwand in Höhe von T€ 36 (Vorjahr. Ertrag T€ 440) aus Vorjahren enthalten. Der Ertrag aus latenter Steuer beträgt im Berichtsjahr T€ 906 (Vorjahr Aufwand T€ 599). Bei der nachfolgenden Überleitungsrechnung für den Konzern werden die einzelnen, gesellschaftsbezogenen Überleitungsrechnungen unter Berücksichtigung von Konsolidierungsmaßnahmen zusammengefasst. Dabei wird der gesetzliche Steueraufwand in den effektiv ausgewiesenen Steueraufwand übergeleitet. Der in der Überleitungsrechnung angewendete Steuersatz reflektiert den geltenden inländischen Körperschaftsteuersatz und Solidaritätszuschlag von 15,83% sowie den Gewerbesteuersatz von 17,15% in München. scrollen
G. Sonstige Angaben(20) Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnissescrollen
Unter den Leasingverpflichtungen sind die aus bestehenden Mobilienleasingverträgen resultierenden jährlichen Leasingraten ohne Abzinsung erfasst. Diese Verträge haben eine maximale Laufzeit bis zum Jahr 2025. Die Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH hat sich mit dem Gesellschaftsvertrag verpflichtet zur Finanzierung des Projektes Hermannstraße 227 Grundbesitz GmbH, Berlin die erforderlichen Geldmittel zum Zweck der Begleichung von Verbindlichkeiten der Gesellschaft im Rahmen der Projektentwicklung zur Verfügung zu stellen oder Verbindlichkeiten der Gesellschaft im Rahmen der Projektentwicklung für Rechnungen der Gesellschaft direkt zu begleichen. H. ANGABEN ZU DEN ORGANENAufsichtsrat:Dr. jur. Daniela Meier-Meitinger, München Vorsitzende Geschäftsführerin der HF Sedlmayr Grundstücksverwaltung-Beteiligungs GmbH Dr. jur. Jobst Kayser-Eichberg, München Ehrenvorsitzender ehem. geschäftsführender persönlich haftender Gesellschafter der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA bzw. der vormaligen Gabriel Sedlmayr Spaten-Franziskaner-Bräu KGaA scrollen
Bernhard Soltmann, München Stellvertretender Vorsitzender Michaela Gegerle, Hagenheim Anton Merk, München scrollen
Maximilian Soltmann, München Geschäftsführender Gesellschafter Urbanform Projektentwicklungs-GmbH scrollen
Karola Teuber-Derya, Germering VorstandDr. Hermann Brandstetter (Pullach im Isartal) Vorsitzender (seit 01.03.2023) Martin Schumacher, Taufkirchen Alexander Adam, München (seit 01.01.2022) I. INANSPRUCHNAHME VON § § 264 ABS. 3, 264B HGBFür die SGI Grundbesitz GmbH & Co. Immobilien-Verwaltungs oHG, München, die "Franziskus" Grundstücks GmbH & Co. KG, Pullach i. Isartal, die Mars-Immobilien GmbH & Co. KG, München, die Zweite Mars-Immobilien GmbH & Co. KG, München, die Sedlmayr Erbbaugrundstücks GmbH & Co. KG, München, die Haus am Karlstor Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG, München und die Heide Grund GmbH & Co. KG, München, wird von der Befreiung des § 264 b HGB Gebrauch gemacht. Die Jahresabschlüsse dieser Personengesellschaften werden im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der Sedlmayr AG einbezogen. Dieser wird beim Bundesanzeiger eingereicht. Für die Dinkelacker Immobilienverwaltungs AG & Co. KG, Stuttgart, die Dinkelacker Wohnungs- und Beteiligungs GmbH & Co. KG, Stuttgart, und die KÖ 32 Immobilien GmbH & Co. KG, Stuttgart wird ebenfalls von der Befreiung des § 264 b HGB Gebrauch gemacht. Die Jahresabschlüsse dieser Personengesellschaften werden im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der Dinkelacker AG einbezogen. Dieser wird beim Bundesanzeiger eingereicht. J. ANTEILSBESITZ PER 30. SEPTEMBER 2022Aufstellung des Anteilsbesitzes (§ 313 Abs. 2 HGB)scrollen
1) Aufgrund eines
Ergebnisabführungsvertrags abgeführtes oder
übernommenes Ergebnis
K. GEWINNVERWENDUNGSVORSCHLAGDer an die Aktionäre zur Ausschüttung vorgesehene Betrag bemisst sich nach dem in der Bilanz der Sedlmayr Grund und Immobilien AG, München zum 30. September 2022 ausgewiesenen Bilanzgewinn. Die Erstellung des Jahresabschlusses der Sedlmayr AG erfolgte nach den deutschen handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften. Wir schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2021/22 in Höhe von € 21.528.383,86 eine Dividende von € 29,00 je dividendenberechtigter Stückaktie - insgesamt somit € 21.294.497,00 - auszuschütten und den Restbetrag in Höhe von € 233.886,86 auf neue Rechnung vorzutragen. L. NACHTRAGSBERICHTNach Schluss des Geschäftsjahres 2021/22 haben sich keine Vorgänge ereignet, die für die Vermögens, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von besonderer Bedeutung sind.
München, 17. März 2023 Sedlmayr Grund und Immobilien AG Dr. Hermann Brandstetter Alexander Adam Martin Schumacher BESTÄTIGUNGSVERMERK KONZERNABSCHLUSSAls Ergebnis unserer Prüfung haben wir den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt: Bestätigungsvermerk des unabhängigen AbschlussprüfersAn die Sedlmayr Grund und Immobilien AG, München PrüfungsurteileWir haben den Konzernabschluss der Sedlmayr Grund und Immobilien AG, München und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 30. September 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2021 bis zum 30. September 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Bericht über die Lage der Sedlmayr Grund und Immobilien AG und des Konzerns (Konzernlagebericht) für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2021 bis zum 30. September 2022 geprüft. Die im Abschnitt "Sonstige Informationen" unseres Bestätigungsvermerks genannten Bestandteile des Konzernlageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse scrollen
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat. Grundlage für die PrüfungsurteileWir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen. Sonstige InformationenDie gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen den uns voraussichtlich nach diesem Datum zur Verfügung gestellten Geschäftsbericht sowie die nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Konzernlageberichts. Die sonstigen Informationen umfassen nicht den Konzernabschluss, die inhaltlich geprüften Lageberichtsangaben sowie unseren dazugehörigen Bestätigungsvermerk. Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen scrollen
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des KonzernlageberichtsDie gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des KonzernlageberichtsUnsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus scrollen
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
München, den 20. März 2023 KPMG
AG
gez. Prof. Dr. Grottel, Wirtschaftsprüfer gez. Patzak, Wirtschaftsprüferin BERICHT DES AUFSICHTSRATSDer Aufsichtsrat der Sedlmayr Grund und Immobilien AG hat sich während des Geschäftsjahres 2021/22 regelmäßig über die Geschäftsentwicklung und die Lage der Gesellschaft informieren lassen. Dabei hat der Aufsichtsrat in enger Abstimmung und Zusammenarbeit mit dem Vorstand die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Der Vorstand berichtete durch vierteljährliche schriftliche Berichte über den Geschäftsgang und etwaige Planabweichungen sowie über Fragen der Risikolage und des Risikomanagements zeitnah und umfassend. Über Maßnahmen von wesentlicher oder grundsätzlicher Bedeutung haben Aufsichtsrat und Vorstand gemeinsam beraten. Außerhalb der Aufsichtsratssitzungen stand die Aufsichtsratsvorsitzende regelmäßig in Kontakt mit dem Vorstand und hat sich über die aktuelle Geschäftslage und die wesentlichen Geschäftsvorfälle informieren lassen. Tätigkeitsschwerpunktescrollen
Jahres- und Konzernabschluss 2021/22Der zum 30. September 2022 für das Geschäftsjahr 2021/22 aufgestellte Jahresabschluss und Lagebericht für die Einzelgesellschaft und den Konzern wurde von dem durch die Hauptversammlung gewählten Abschlussprüfer, der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München geprüft. Es ergaben sich keine Beanstandungen. Der Jahresabschluss und der Konzernabschluss wurden nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Der Abschlussprüfer hat die Prüfung unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Für den Jahresabschluss und den Konzernabschluss der Sedlmayr AG wurde der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt. Zur Erläuterung der Prüfungen und der Prüfungsergebnisse sowie der vorgelegten Prüfungsberichte stand der Abschlussprüfer während der Bilanz-Aufsichtsratssitzung zur Verfügung und hat über die Prüfungsschwerpunkte und die wesentlichen Ergebnisse berichtet. Der Aufsichtsrat hat davon zustimmend Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis der vom Aufsichtsrat vorgenommenen Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes für die Gesellschaft und den Konzern sind Einwendungen nicht zu erheben. Der Aufsichtsrat stimmt der Einstellung in die Gewinnrücklagen in Höhe von € 4.000.000,00 zu, die der Vorstand in Übereinstimmung mit § 21 Abs. 2 der Satzung vorgenommen hat. Dem Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinnes schließt sich der Aufsichtsrat an. Der Aufsichtsrat billigt den vorgelegten Jahresabschluss mit dem zusammengefassten Lagebericht und den Konzernabschluss der Sedlmayr AG zum 30. September 2022. Der Jahresabschluss ist damit gemäß § 172 AktG festgestellt. AbhängigkeitsberichtDer vom Vorstand gemäß § 312 AktG aufgestellte Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen ("Abhängigkeitsbericht") wurde vom Aufsichtsrat auf Vollständigkeit und Richtigkeit geprüft. Der Abschlussprüfer hat den Abhängigkeitsbericht geprüft und den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt: "Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass 1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind, 2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war, 3. bei den im Bericht aufgeführten Maßnahmen keine Umstände für eine wesentlich andere Beurteilung als die durch den Vorstand sprechen." Der Aufsichtsrat erhebt nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung keine Einwendungen gegen die am Schluss des Abhängigkeitsberichts abgegebene und in den Lagebericht aufgenommene Erklärung des Vorstands. Geschäftsführung und MitarbeiterFür die im Geschäftsjahr 2021/22 geleistete Arbeit spricht der Aufsichtsrat dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Unternehmens Dank und Anerkennung aus.
München, im März 2023 Der Aufsichtsrat Dr. Daniela Meier-Meitinger, Vorsitzende Bilanz zum 30. September 2022DER SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN AGAktiva scrollen
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Oktober 2021 bis zum 30. September 2022scrollen
ANLAGENSPIEGELDER SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN AGscrollen
scrollen
ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021/22A. GRUNDSÄTZE UND METHODEN(1) Allgemeine Grundsätze und InformationenDer Jahresabschluss der Sedlmayr Grund und Immobilien AG (nachfolgend: Sedlmayr AG) ist für das Geschäftsjahr 2021/22 nach Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), des Aktiengesetzes und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung aufgestellt worden. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Die Sedlmayr AG mit Sitz in München wurde am 16. Oktober 2018 im Handelsregister B des Amtsgerichts München unter der Nummer HRB 244120 eingetragen. Bei der Sedlmayr AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag mit der SGI Grundbesitz GmbH. (2) Bilanzierungs- und BewertungsgrundsätzeErworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten erfasst und werden ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechend von drei bis zehn Jahren linear abgeschrieben. Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert und - soweit deren Nutzung zeitlich begrenzt ist - planmäßig über deren voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Gebäude werden überwiegend linear und über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 50 bzw. 66,67 Jahren planmäßig abgeschrieben. Bewegliches Sachanlagevermögen wird grundsätzlich über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von drei bis zehn Jahren linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter unter € 250,00 werden sofort als Betriebsaufwand abgesetzt. Geringwertige Wirtschaftsgüter bis € 800,00 werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben. Anteile an verbundenen Unternehmen und Ausleihungen sind mit den Anschaffungskosten oder mit niedrigeren beizulegenden Werten bilanziert, bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung. Soweit die Gründe für eine Wertminderung entfallen, erfolgt eine Zuschreibung bis zu den historischen Anschaffungskosten. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden überwiegend zum Nennwert unter Abzug gebotener Wertberichtigungen angesetzt. Dem allgemeinen Kreditrisiko wird in Form ausreichender pauschaler Abschläge Rechnung getragen. Die flüssigen Mittel entsprechend den Nominalwerten. Das Eigenkapital ist zum Nennwert angesetzt. Der in der Sedlmayr AG ausgewiesene Sonderposten mit Rücklageanteil wurde entsprechend den steuerlichen Vorschriften des § 6b EStG bilanziert und gemäß Art. 67 Abs. 3 EGHGB beibehalten. Pensionsrückstellungen sind auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnungen ermittelt. Die Pensionsrückstellungen werden auf Basis der Projected-Unit-Credit-Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinsfußes anhand des Durchschnittes der letzten 10 Jahre von 1,78 % (Vj. 1,98 %), eines Anwartschaftstrends von 2,5% p. a. (Vj. 2,4 %), eines Rententrends von 2,2 % p. a. (Vj. 1,5 %) und der Richttafeln 2018 G der Heubeck GmbH ermittelt. In der Gewinn- und Verlustrechnung wird der in der Veränderung der Pensionsrückstellung enthaltene Zinsanteil unter den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen ausgewiesen. Der Wertansatz der übrigen Rückstellungen berücksichtigt alle erkennbaren Risiken sowie ungewisse Verbindlichkeiten auf der Grundlage vorsichtiger und vernünftiger kaufmännischer Beurteilung. Sie sind mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst. Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen nach § 253 Abs. 1 HGB passiviert. Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, werden in entsprechender Höhe in Rechnungsabgrenzungsposten eingestellt. Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden saldiert ausgewiesen. Die Realisierung der Umsatzerlöse erfolgt gemäß den zugrunde liegenden vertraglichen und sonstigen Vereinbarungen in dem Zeitpunkt, in dem die vertraglich vereinbarte Leistung erbracht wird. Erhaltene Gewinne oder auszugleichende Verluste werden bei den Tochterunternehmen, deren Abschlussstichtag mit der Gesellschaft übereinstimmt, im Rahmen einer phasengleichen Gewinnvereinnahmung bereits in der Berichtsperiode erfasst, sofern ein Ergebnisabführungsvertrag vorliegt und das Ergebnis des Tochterunternehmens zweifelsfrei beziffert werden kann. Die Erfassung erfolgt auch dann, wenn der Jahresabschluss des Tochterunternehmens noch nicht festgestellt ist. B. ANGABEN ZUR BILANZANLAGEVERMÖGENDie Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel zu entnehmen. (3) Immaterielle VermögensgegenständeUnter den immateriellen Vermögensgegenständen ist entgeltlich erworbene EDV-Software ausgewiesen. (4) SachanlagevermögenDas Sachanlagevermögen umfasst Grundstücke, Bauten, Einbauten auf fremden Grundstücken, Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau. Die Zugänge bei den Grundstücken und Gebäuden in der Sedlmayr AG betreffen im Wesentlichen die Aktivierungen von Ausbau- und Umbaumaßnahmen. Die Aktivierungen bei anderen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhalten ausschließlich Betriebs- und Geschäftsausstattung. In den geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau sind in erster Linie Investitionen für den Bau und die Erweiterung von Immobilienanwesen aktiviert. (5) FinanzanlagevermögenHinsichtlich der Finanzanlagen wird auf die Anteilsbesitzliste nach § 285 Nr. 11 HGB verwiesen. UMLAUFVERMÖGEN(6) Forderungen und sonstige VermögensgegenständeDie Forderungen betreffen neben Mietforderungen in Höhe von T€ 50 (Vj. T€ 238) insbesondere Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von T€ 287.632 (Vj. T€ 271.417) mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Forderungen aus Versicherungsfällen i. H. v. 350 T€ (Vj. T€ 150) und eine Überzahlung aus der Gewerbesteuer 2021 und 2022 i. H. v. 1.573 T€ (Vj. T€ 1.320). EIGENKAPITAL(7) Gezeichnetes KapitalDas Grundkapital beträgt zum 30. September 2022 T€ 19.092 (Vj. T€ 19.092) und ist wie folgt eingeteilt: scrollen
Jede Stückaktie gewährt eine Stimme. (8) GewinnrücklagenDie Geschäftsführung hat gemäß § 21 der Satzung - nach Anhörung des Aufsichtsrats - aus dem Jahresergebnis 2021/22 einen Betrag von 4.000 T€ in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt. (9) Sonderposten mit RücklageanteilBeim Sonderposten mit Rücklageanteil wurde gemäß Art. 67 Abs. 3 EGHGB vom Beibehaltungs- und Fortführungswahlrecht Gebrauch gemacht. Beim Sonderposten mit Rücklageanteil in Höhe von 40.106 T€ handelt es sich um die handelsrechtliche Fortführung von steuerlich auf ein Tochterunternehmen übertragene Rücklagen gemäß § 6b EStG. RÜCKSTELLUNGEN(10) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche VerpflichtungenSämtliche Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind auf der Grundlage von versicherungsmathematischen Gutachten errechnet worden. Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB beträgt 570 T€ (Vj. T€ 866). (11) SteuerrückstellungenDie Steuerrückstellungen betreffen Rückstellungen für die Körperschaftsteuer. (12) Sonstige RückstellungenDie sonstigen Rückstellungen enthalten unter anderem Rückstellungen für laufende Personalverpflichtungen, Jahresabschlusskosten sowie Rückstellungen für Großreparaturen und Instandhaltungen für Wirtschafts- und Wohngebäude, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb von drei Monaten nachgeholt werden. Bei den Rückstellungen für Großreparaturen in Höhe von T€ 538 (Vj. T€ 538) wurde vom Beibehaltungs- und Fortführungswahlrecht gemäß Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch gemacht. (13) VerbindlichkeitenDie Verbindlichkeiten setzen sich nach Restlaufzeit und Besicherung wie folgt zusammen: scrollen
In den sonstigen Verbindlichkeiten sind noch nicht fällige Steuern enthalten. (14) Latente SteuernZum 30. September 2022 sowie zum Vorjahresstichtag besteht jeweils ein passivischer Überhang latenter Steuern. Nachfolgend werden die Differenzen, auf denen die latenten Steuern beruhen, dargestellt. Die Differenzen betreffen sowohl die Sedlmayr AG als Organträger als auch Tochtergesellschaften, mit denen eine ertragsteuerliche Organschaft besteht. Bei der Berechnung der latenten Steuer wurde bei der Sedlmayr Grund und Immobilien AG ein Steuersatz von 32,98 % und bei den Beteiligungen ein Steuersatz von 15,83 % zugrunde gelegt. scrollen
C. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung(15) Umsatzerlösescrollen
Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt. (16) Sonstige betriebliche Erträgescrollen
In den übrigen Erträgen sind im Wesentlichen Versicherungserstattungen berücksichtigt. (17) Aufwendungen für bezogene Lieferungen und LeistungenIn den Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 7.083 (Vj. T€ 9.301) sind neben Miet- und Pachtaufwendungen, Betriebskosten, Aufwendungen für Instandhaltung, Erbbauzinsen sowie sonstige objektbezogene Aufwendungen enthalten. (18) PersonalaufwandIm Jahresdurchschnitt waren 47 (Vj. 43) Mitarbeiter (ausschließlich Angestellte) beschäftigt. Die Angabe der Gesamtbezüge der Geschäftsleitung unterbleibt mit Hinweis auf § 286 Abs. 4 HGB. An frühere Vorstandsmitglieder und deren Hinterbliebene wurden T€ 1.086 (Vj. T€ 1.227) bezahlt; die Rückstellungen für diese Pensionsverpflichtungen belaufen sich auf T€ 10.710 (Vj. T€ 11.524). (19) AbschreibungenDie Minderabschreibungen, die durch die Übertragung des Sonderpostens mit Rücklageanteil auf Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens in den Vorjahren entstanden sind, haben nach Saldierung mit dem Ertrag aus der Veränderung des Sonderpostens im Geschäftsjahr 2021/22 und nach Berücksichtigung der Ertragsteuern insgesamt zu einem positiven Effekt in Höhe von T€ 1.401 (Vj. T€ 1.401) in Hinblick auf das Jahresergebnis geführt. Das Ausmaß der künftigen Steuermehrbelastungen aufgrund der Übertragung der § 6b EStG-Rücklage und der damit verbundenen geringeren Abschreibungen verteilt sich entsprechend der Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände auf einen langen Zeitraum. (20) Sonstige betriebliche AufwendungenDie sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von T€ 20.378 (Vj. T€ 1.855) beinhalten neben Pkw-Kosten, übrigen Betriebsaufwendungen und Verwaltungskosten in erster Linie Abschreibungen auf Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 18.320. Die Vergütungen an den Aufsichtsrat betragen für das Geschäftsjahr 2021/22 T€ 188 (Vj. T€ 188). (21) ZinsergebnisDer Zinsaufwand in Höhe von T€ 4.685 (Vj. T€ 4.195) enthält im Wesentlichen Zinsen aus der Finanzierung langfristiger Investitionen in Höhe von T€ 2.915 (Vj. T€ 2.236) und den in der Veränderung der Pensionsrückstellung enthaltenen Zinsanteil in Höhe von T€ 306 (Vj. T€ 368). Dem gegenüber stehen Zinserträge in Höhe von T€ 2.346 (Vj. T€ 1.893). (22) SteuernVon den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind T€ 2.030 Ertrag (Vj. T€ 1.811 Aufwand) aus einem Ertrag aus latenten Steuern und T€ 101 Erstattungen aus Vorjahren (Vj. T€ 498) zurückzuführen. (23) Kapitalflussrechnungscrollen
*) nahezu ausschließlich Bankguthaben
D. Sonstige Angaben(24) HaftungsverhältnisseDie Sedlmayr AG hat sich mit Patronatserklärung vom 10. Juni 2022 zugunsten der Deutschen Bank AG verpflichtet, die Dinkelacker AG - sofern erforderlich - mit ausreichend Liquidität auszustatten, damit die Gesellschaft jederzeit in der Lage ist, ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag vom 9. August 2016 über T€ 15.000 und vom 24. Mai 2022 über T€ 26.500 nachzukommen. Nach unseren Erkenntnissen kann die zugrunde liegende Verpflichtung aufgrund ihrer Kapital- und Liquiditätsausstattung durch die Dinkelacker AG erfüllt werden. Mit einer Inanspruchnahme der Verpflichtung ist nicht zu rechnen. Außerdem hat die Sedlmayr AG noch Patronatserklärungen und Bürgschaften für die SPG & Co. Berlin GmbH zugunsten der Deutschen Bank AG in Höhe von T€ 37.373 abgegeben. Die Sedlmayr AG haftet durch Grundschulden und Forderungsabtretungen für ein Darlehen der "Schwabinger Bräu" Grundbesitz GmbH, München. Der Darlehensvertrag datiert vom 13. August 2014, die Darlehensverbindlichkeit beträgt zum 30. September 2022 T€ 5.391. Die Gesellschaft ist aufgrund seiner Kapitalausstattung in der Lage das Darlehen am Fälligkeitstag zurückzuführen. Mit einer Inanspruchnahme der Verpflichtung ist nicht zu rechnen. (25) Sonstige finanzielle Verpflichtungenscrollen
Unter den Leasingverpflichtungen sind die aus bestehenden Mobilienleasingverträgen resultierenden jährlichen Leasingraten ohne Abzinsung erfasst. Diese Verträge haben eine maximale Laufzeit bis zum Jahr 2025. (26) OrganeDie Angabe zu den Organen der Gesellschaft finden Sie unter Abschnitt H im Konzernanhang. (27) Angaben gemäß § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktGDurch den Wechsel der Notierung an der Börse München in das Handelssegment m:access/ - Freiverkehr ist § 20 AktG anzuwenden. In analoger Verwendung der Mitteilung nach dem Wertpapierhandelsgesetz hielt die Sedlmayr Treuhandgesellschaft mbH, München seit dem 30. Dezember 2005, bezogen auf das gezeichnete Kapital der Sedlmayr AG, mit 87,25% eine Mehrheitsbeteiligung im Sinne des § 16 Abs. 1 AktG. (28) GewinnverwendungsvorschlagWir schlagen der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2021/22 in Höhe von € 21.528.384,86 zur Ausschüttung einer Dividende von € 29,00 je Dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden und den Restbetrag auf neue Rechnung vorzutragen. (29) NachtragsberichtNach Schluss des Geschäftsjahres 2021/22 haben sich keine Vorgänge ereignet, die für die Vermögens, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von besonderer Bedeutung sind.
München, 17. März 2023 Sedlmayr Grund und Immobilien AG Dr. Hermann Brandstetter Martin Schumacher Alexander Adam SEDLMAYR AGAls Ergebnis unserer Prüfung haben wir den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt: Bestätigungsvermerk des unabhängigen AbschlussprüfersAn die Sedlmayr Grund und Immobilien AG, München PrüfungsurteileWir haben den Jahresabschluss der Sedlmayr Grund und Immobilien AG, München - bestehend aus der Bilanz zum 30. September 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2021 bis zum 30. September 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Sedlmayr Grund und Immobilien AG für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2021 bis zum 30. September 2022 geprüft. Die im Abschnitt "Sonstige Informationen" unseres Bestätigungsvermerks genannten Bestandteile des Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse scrollen
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. Grundlage für die PrüfungsurteileWir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen. Sonstige InformationenDie gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen den uns voraussichtlich nach diesem Datum zur Verfügung gestellten Geschäftsbericht sowie die nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Lageberichts. Die sonstigen Informationen umfassen nicht den Jahresabschluss, die inhaltlich geprüften Lageberichtsangaben sowie unseren dazugehörigen Bestätigungsvermerk. Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen scrollen
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den LageberichtDie gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des LageberichtsUnsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus scrollen
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
München, den 20. März 2023 KPMG
AG
gez. Prof. Dr. Grottel, Wirtschaftsprüfer gez. Patzak, Wirtschaftsprüferin |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||