STINAG Stuttgart Invest AG
Stuttgart
Halbjahresfinanzbericht nach WpHG zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 30.06.2023
WKN 731800; Börsenkürzel STINAG
1. Konzern-Zwischenlagebericht zum 30. Juni 2023
Immobilienwirtschaftliche Entwicklungen im Berichtszeitraum
Die weiterhin negative konjunkturelle Entwicklung, die massiv gestiegene Zinslandschaft
sowie die wirtschafts- und finanzpolitisch fehlenden oder falschen Weichenstellungen
führten im 1. Halbjahr 2023 dazu, dass sich die in den vergangenen zehn Jahren boomende
Immobilienbranche zur neuen Krisenbranche wandelte und zugleich härter getroffen wurde
als nach der Lehmann-Krise in 2008.
Neben den hohen Kapitalkosten haben die durch die Coronapandemie sowie die Inflationsentwicklung
seit Anfang 2022 eingetretenen exorbitant hohen Baukosten zu nicht mehr auskömmlichen
Renditen geführt. Abrupt gestoppte und nicht wieder aufgelegte Förderprogramme führten
zudem zu einem Nachfrageeinbruch bei Neubaueigentumswohnungen, so dass die doch so
notwendigen Wohnbauentwicklungen nicht mehr realisiert werden können und damit der
Wohnungsmangel, gepaart mit weiter deutlich steigenden Mieten, kein Ende nimmt. Auch
im Bereich Gewerbeimmobilien ist der Vermietungs- und Investmentmarkt seit Anfang
des Jahres 2023 infolge der vermehrten Verunsicherungen der flächennachfragenden Unternehmen
jäh eingebrochen. Hinzu kommen noch die fehlenden Zukunftsausrichtungen der Innenstädte
und die politisch forcierten und oftmals fehlgesteuerten energetischen Herausforderungen
samt der ESG-Taxonomie. All diese Aspekte lassen leider nicht auf eine schnelle Erholung
der Immobilienbranche hoffen. Vielmehr wird es aufgrund der Verharrung der Zins- und
Materialkosten auf einem hohen Niveau und damit sich weiter verschlechternden Brutto-
und Cashflowrenditen von Projekten so sein, dass in den kommenden zwei bis drei Jahren
eine Vielzahl von mit geringem Eigenkapital ausgestatteten Projektentwickler, Bauträger
sowie Immobilienbestandshalter von einer nicht unerheblichen Insolvenzgefahr bedroht
sind. Entlassungen bei den verschiedenen Immobilienakteuren werden unweigerlich die
Konsequenz sein. Ein nicht unerheblich hoher Abschreibungsbedarf sowie das Eintreten
einer bilanziellen Überschuldung bei einer Vielzahl von Immobilienunternehmen mit
einem entsprechend belasteten Immobilienportfolio und einer hohen Fremdkapitalquote
wird mit großer Wahrscheinlichkeit eintreten, was sich auch bislang im 1. Halbjahr
2023 gezeigt hat. Im Rahmen dieser Schockstarre sowie dieses Preisgefüges, als Folge
der dargestellten hohen Risiken, ist folglich der Boom am Immobilienmarkt bis auf
Weiteres passé.
Betrachtet man zunächst die Assetklasse Büros, und hier zunächst den Bürovermietungsmarkt,
so verzeichnete dieser im 1. Halbjahr 2023 einen um 40 Prozent niedrigeren Vermietungsumsatz
sowie einen um 70 Prozent zurückgegangenen Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr.
Generell ist eine Zweiteilung des Marktes zu erkennen. Die Nachfrage nach Büroflächen
fokussiert sich auf zentrale Citylagen mit einer nachhaltigen und ESG-konformen Gebäude-
und Flächenausstattung, gepaart mit einer flexiblen und kleinteiligen Flächengestaltung,
was insbesondere den seit der Coronapandemie hervorgerufenen flexiblen Arbeitswelten
geschuldet ist. Dies zeigt sich auch an der Entwicklung der Spitzenmiete auf dem Stuttgarter
Bürovermietungsmarkt, die sich zum 30. Juni 2023 um nochmals 19 Prozent auf 35,00
Euro/m2 erhöhte. In periphereren Lagen und älteren nicht revitalisierten Gebäuden reduziert
sich hingegen die Flächennachfrage, was sich in einem Anstieg der Büromieten um lediglich
sieben Prozent auf EUR 18,30/m2 zeigte. Entsprechend verschlechterte sich die durchschnittliche Leerstandsquote im
1. Halbjahr 2023 um 90 Basispunkte auf 4,7 Prozent, wobei diese, wie in den vergangenen
Jahren, in den nachfragestarken Zentrumslagen auf einem niedrigen Niveau lag, während
in den B- und C- Lagen der Leerstand deutlich nach oben gegangen ist.
Das Transaktionsvolumen auf dem Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt verringerte
sich im Berichtshalbjahr nochmals und zwar deutlich auf knapp 360 Millionen Euro,
was ein Minus von 44,6 Prozent bedeutet. Die zurückhaltende Flächennachfrage, Insolvenzgefahren
in vielen Bereichen, Unsicherheiten der künftigen Wirtschaftsentwicklung sowie die
hohen Finanzierungskosten und die weiterhin zwischen Käufer und Verkäufer auseinandergehenden
Preisvorstellungen sind für diese Entwicklung verantwortlich. Zugleich zeigen sich
diese Risiken aber auch in der Renditebetrachtung, so dass die Bruttospitzenrenditen
z. B. für Büros mit 4,3 Prozent ein Plus von 130 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahr
verzeichneten. Im 2. Halbjahr 2023 ist von keiner Belebung des Transaktionsmarktes
auszugehen, so dass sich laut Einschätzung der Stuttgart Immobilienbranche das Transaktionsvolumen
bei maximal 600 bis 700 Millionen Euro bewegen wird.
Seit Anfang 2023 ist wieder ein deutlicher Schub in der Hotellerie festzustellen.
Die Kapazitätsauslastung und damit die Anzahl der Übernachtungen nehmen stetig zu
und liegen nur noch rund neun Prozent unter dem Vorkrisenniveau von 2019. Unter Berücksichtigung
von steigenden Zimmerraten wurde eine positive Umsatzentwicklung erreicht. Betrachtet
man hingegen die Ergebnislage, so blieb auch das Hotel- und Gaststättengewerbe nicht
von der steigenden Kostenstruktur verschont, was dazu führt, dass nahezu nur die Hotelkonzerne,
die sich weiterhin auf einem Expansionskurs befinden, diese Situation meistern können.
Das wesentliche strukturelle Problem der Hotellerie ist in der Personalausstattung
zu sehen. Ausgebildete Fachkräfte sind während der Coronapandemie in andere Branchen
abgewandert. Die Akquirierung des Nachwuchses geht leider nur schleppend voran, so
dass der Service massiv hierunter leidet bzw. einzelne Hotelbereiche nicht bedient
werden können. Insgesamt sind die Hotelimmobilienbetreiber dennoch mit der Entwicklung
zufrieden, so dass generell das Vorkrisenniveau ab 2025 wieder erreicht werden kann.
Hingegen ist die Stimmung auf dem Hoteltransaktionsmarkt äußerst getrübt. Die hohen
Zinsen und die inflationsbedingten Baukostensteigerungen bringen Projektentwicklungen
zum Erliegen, zudem sind bei Investitionsopportunitäten in der Assetklasse Hotels
die Investoren äußerst verunsichert, so dass das Investitionsvolumen auf dem Hotelimmobilienmarkt
weiter deutlich rückläufig ist. Treten demnach unter diesen Rahmenbedingungen eigenkapitalstarke
Interessenten auf der Suche nach attraktiven, zukunftsausgerichteten und risikoaversen
Hotelprojekten auf, scheitern Käufe oftmals an den Kaufpreisforderungen der verkaufswilligen
Hoteleigentümer. Des Weiteren ist die Tendenz zu erkennen, dass Investoren aus Sicht
der Risikominimierung vermehrt Transaktionen im Bereich von Bestandshäusern in Betracht
ziehen und die Gebäude sanieren, erweitern und ESG-konform ausrichten. Die klassischen
Hotelprojektentwickler, die im vergangenen Jahrzehnt eine gute Geschäftsentwicklung
aufwiesen, haben sich aufgrund der oftmals minimalen Eigenkapitaldecke zurückgezogen,
die soliden Akteure zeigen ein vorsichtiges Herantasten.
Pflege- und Gesundheitsimmobilien nehmen an Attraktivität auf Seiten der Investoren
weiter zu, wenngleich einige Hemmnisse zu beachten sind. Der klassische Pflegeimmobiliensektor
wurde im vergangenen Jahr aber auch im 1. Halbjahr 2023 von einem starken Rückgang
des Investitionsvolumens erschüttert. Dies ist zum einen der Tatsache geschuldet,
dass namhafte Pflegheimbetreiber in Insolvenz gingen oder finanziellen Schwierigkeiten
ausgesetzt sind, zum anderen Projektentwickler in dieser Branche nicht mehr über die
notwendigen Finanzmittel, und wenn nur zu hohen Kapitalkosten die meistens von deren
Seite nicht bedienbar sind, verfügen. Dennoch stehen gerade wegen der demografischen
Entwicklung die klassischen Pflegeheime weiterhin im Interesse der Anleger, wenngleich
das Servicewohnen bzw. Betreute Wohnen deutlich an Nachfrage zunimmt. Aufgrund der
Probleme im stationären Pflegeheimbereich fokussiert sich die Investorennachfrage
immer mehr in Richtung Ärztehäuser, medizinische Versorgungszentren sowie Reha-Kliniken,
was vor allem auf die Systemrelevanz der Gesundheitsimmobilien und der stabilen Mieteinnahmen
beruht. Dies ist insbesondere auch im Zuge der bevorstehenden Krankenhausreform von
besonderer Relevanz.
Die vielschichtige Krisensituation, der die Immobilienbranche ausgesetzt ist, und
deren Einschätzung für die nächsten Jahre beherrscht den immobilienorientieren Finanz-,
Kapital- und Transaktionsmarkt unweigerlich, allerdings undifferenziert und unabhängig
von dem Geschäftsmodel sowie von der Unternehmens- und Investitionsstrategie und der
jeweiligen Zielsetzung des Unternehmens. Immobilieninvestments, ob verbrieft oder
nicht verbrieft, sind gegenüber alternativen Anlageprodukten, seien es Festgelder,
Anleihen oder Aktien anderer Branchen, etc. aus Sicht der Rendite sowie des Anlagerisikos
auf den ersten Blick nicht mehr konkurrenzfähig. Sicherlich ist es so, dass eine Reihe
von Immobilienunternehmen, ob Bestandshalter oder Projektentwickler, den Boom der
vergangenen zehn Jahren in allen Facetten in extremer Form ausreizten, sei es hinsichtlich
einer "dünnen" Renditeopportunität, einer fehlenden nachhaltigen Immobilienausrichtung
oder einer maximal ausgeschöpften Fremdfinanzierung, was sich nun bei dieser Krisenlage
auf dem Immobilienmarkt negativ auswirkt. So sind eine Reihe von Immobilienunternehmen
mit auslaufenden Krediten bzw. Anleihen konfrontiert, so dass eine Refinanzierung
zu einem deutlich höheren Kapitaldienst erforderlich wird. Konsequenzen sind Abwertungen
einzelner Immobilien oder sogar des Immobilienbestandes. Reicht diese Maßnahme zur
Bedienung der Kapitalkosten nicht aus, werden Notverkäufe unabwendbar. Wird das Immobiliengeschäft
über den Kapitalmarkt in Form von Ausgaben von Anleihen und/oder Aktien finanziert,
so stehen diese Anlageprodukte Alternativinvestments mit einer höheren Verzinsung
und einem deutlich höheren Ausfallrisiko gegenüber, was sich seit Beginn 2023 im Verfall
der Aktienkurse deutscher Immobilienaktiengesellschaft deutlich zeigt.
Was jedoch in dieser groben Betrachtung nicht beachtet wird, ist, dass eigenkapitalstarke,
solide, konservativ und mittelständisch geprägte Immobilienunternehmen von diesem
Abwärtstrend faktisch nicht tangiert werden. Immobilieninvestments wurden und werden
von diesen Unternehmen mit Weitsicht, Nachhaltigkeit und mit langfristiger Anlagesicht
zu einem ausgewogenen Eigenkapital-/Fremdkapitalverhältnis hinsichtlich der Finanzierung
getätigt. Gerade diese Investoren sind mit einer hohen Eigenkapitalquote ausgestattet,
die nun in attraktive Immobilien, die aufgrund der prekären Marktlage auf den Markt
kommen, investieren werden. Wie die vergangenen Jahrzehnte zeigten, ist eine augenscheinlich
oft als "zu konservativ" ausgerichtete Investitionsstrategie im Nachhinein die Grundlage
für ein wertstabiles und ertragreiches Immobilienunternehmen.
Geschäftsaktivitäten Immobilien im STINAG-Konzern
Von den erheblichen Verwerfungen des Immobilienmarktes und den zugleich sich daraus
ergebenden Herausforderungen, denen die Immobilienbranche gegenübersteht, sind unser
Bestandsgeschäft sowie die aktuellen und zukünftigen Projektierungen und damit die
Wertstabilität des STINAG-Immobilienportfolios nicht belastet. Basis für diese erfreuliche
Entwicklung ist unsere stetig konservative und gleichzeitig auf die Zukunft ausgerichtete
Weiterentwicklung des Immobiliengeschäftes, was sich in der Vergangenheit sowie in
der aktuellen Situation bewährt. Dabei spielen sowohl die klar gesetzten Investitionskriterien
im Rahmen unserer Investitionsstrategie als auch die Finanzierungsstruktur der Investments
mit einer guten und gesunden Eigen- und Fremdkapitalausstattung eine wesentliche Rolle.
Immobilieninvestments müssen stets einen sogenannten Stresstest hinsichtlich Miete,
Zinsbelastung, Ergebnis- und Cashflow standhalten, so dass auch bei Verwerfungen auf
den jeweiligen Teilmärkten auskömmliche und stabile Ergebnisse erzielt werden können.
Unsere strategische Ausrichtung sowie die Investments- und Betriebsaktivitäten werden
stetig von einem bewussten Risikomanagement begleitet, was sich im Hinblick auf die
Wertentwicklung und Zukunftsausrichtung des Immobilienportfolios der STINAG-Gruppe
positiv ausgewirkt hat und auswirken wird.
Die im Geschäftsjahr 2022 weittragenden und zukunftsorientierten Investmententscheidungen
im Rahmen der Umsetzung der expansiven und selektiven Immobilieninvestitionsstrategie
in Bestandsobjekte sowie Projektentwicklungen wurden auch zu Beginn des Jahres 2023
fortgesetzt. Damit steigerten sich die Investmentaktivitäten im STINAG-Konzern als
Folge der verbesserten Angebotssituation und der Normalisierung der Kaufpreise trotz
der Verwerfungen der Gesamtwirtschaft Deutschlands und der noch tiefgreifenden Verwerfungen
innerhalb der Immobilienbranche. Auch die Leitzinserhöhungen seit Mitte 2022 hinderten
nicht daran weitere Investitionen zu tätigen, was auf frühzeitig vorgenommene günstige
Zinssicherungen und eine nach wie vor hohe Eigenkapitalausstattung und schlussendlich
auf die Erreichung optimaler Zinskonditionen zurückzuführen ist.
So ging im Januar 2023 das sich in sehr guter und hochfrequentierter Lage befindende
Geschäftshaus Tübinger Straße 6 in der Stuttgarter City, mit der Zielsetzung der Neuausrichtung
und damit Revitalisierung, in das STINAG-Immobilienportfolio über, nachdem im Dezember
2022 ein Kaufvertragsabschluss über 100 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft
erfolgte. Das Gebäude wurde im Jahr 1911 erbaut und ist zwischen den beiden Projektentwicklungen
Tübinger Straße 17b und Königstraße 51 gelegen. Durch seine großzügige Flächengestaltung
über alle Geschosse hinweg, tritt dieses Haus an der Ecke Kleine Königstraße mit seiner
Mietfläche von rund 3.500 m2 prägnant hervor. Die Projektierung für diese attraktive Immobilie begann ab Frühjahr
2023, parallel hierzu wurde die Entmietung forciert, so dass spätestens ab Mitte 2024
- abhängig von der Erteilung der Baugenehmigung - mit der Sanierung begonnen werden
kann. Insgesamt bildet dieses Objekt, zusammen mit den derzeitigen Projektierungen
der STINAG Gruppe, Königstraße 51 sowie Tübinger Straße 17b und dem bereits revitalisierten
und vermieteten Geschäftshaus Königstraße 45, eine Arrondierung des Stadtgebietes
und trägt zu einer positiven Quartiersentwicklung bei.
Die denkmalgeschützte Projektentwicklung Tübinger Straße 17b in Stuttgart, welches
sich über fünf Voll- und zwei Dachgeschosse auf einer Grundstücksfläche von rund 800
m2 und einer künftigen Bruttogeschossfläche von knapp 3.000 m2 erstreckt, befindet sich derzeit in der Phase der Ausführungsplanung, nachdem im
Dezember 2022 der Bauantrag eingereicht, jedoch noch immer nicht genehmigt wurde.
Das sich in unmittelbare Nähe befindende Bestandsgebäude Königstraße 51, das bis Ende
2022 entmietet wurde, wird einem Abriss und kompletten Neubau zugeführt, woraus künftig
ein anspruchsvolles sowie zeitgemäßes Geschäftshaus entstehen wird. Trotz des im April
2022 durchgeführten Architektenwettbewerbsverfahrens und der Fortentwicklung des Siegerentwurfs
des renommierten Stuttgarter Architekturbüros Wittfoht, konnte aufgrund langwieriger
Abstimmungsprozesse mit den Behörden leider noch kein Bauantrag eingereicht werden.
Nach aktuellem Stand sollte jedoch nun bis spätestens Anfang Oktober 2023 der Bauantrag
für das künftig unverwechselbare und sich mit hoher Transparenz auszeichnende Geschäftshaus
mit vollverglastem Erdgeschoss, vier Regelgeschossen und einem Dachgeschoss inklusive
Dachloggia gestellt werden können. Maßstab für diese einzigartige Entwicklung ist
höchste Ausstattungsqualität, Nutzungsflexibilität und Nachhaltigkeit. Je nach Erteilung
der Baugenehmigung sollte ab Sommer 2024 mit der Realisierung begonnen werden können.
Neben diesen drei parallel verlaufenden Projektierungen in der Stuttgarter City, wird
derzeit noch das zukunftsweisende Wohnbauprojekt Bickenbach realisiert, welches sich
komplett im Zeitplan mit Fertigstellung im Sommer 2024 befindet. Für diese Entwicklung,
die im Rahmen eines Forward-Deals vertraglich gesichert wurde, erfolgt die Kaufpreiszahlung
erst nach Übernahme des Objektes.
Das konzernweite Immobilienbestandsgeschäft der STINAG-Gruppe zeigt über alle Assetklassen
hinweg eine durchweg positive und planmäßige Entwicklung, welches durch das im Oktober
2022 in den Bestand übernommene und langfristig vollvermietete Bürogebäude CarlsCube
in der Karlsruher Innenstadt erweitert wird. Neben der herausragenden Architektur,
der starken Mieterstruktur, des hohen Flächen- und Flexibilisierungsgrades, des hohen
Qualitätsstandards und damit der nachhaltigen und digitalen Ausrichtung des Gebäudes,
ist die Lage dieser Immobilie am KIT-Standort Karlsruhe von besonderer Bedeutung.
Die prägnante Erdgeschossfläche von rund 570 m2 des bereits seit Sommer 2021 revitalisierten Geschäftshauses Königstraße 45 in Stuttgart,
konnte seit April 2023, nach umfassenden und langwierigen Genehmigungsverfahren, vom
Gastronomiemieter Block House eröffnet werden. Damit ist das Objekt zu knapp 90 Prozent
vermietet. Mit der restlichen Vermarktung der Untergeschossfläche trägt dieses hochwertige
Gebäude zu einem weiteren Ausbau der Wertsteigerung der STINAG-Gruppe bei.
Die Geschäftsentwicklung der beiden Hotels am Flughafen Stuttgart zeigte nun auch
im 1. Halbjahr 2023 hinsichtlich Auslastungsquote und Mieterlöse eine erfreuliche
Entwicklung. Zwar konnte, wie bereits vorhergesagt, noch nicht das Niveau wie vor
dem Pandemiezeitraum erlangt werden, dennoch weisen die monatlichen Pachtzahlungen
sowie die vertraglich vereinbarten Stundungsrückführungen einen äußerst positiven
Verlauf auf.
Bericht zur Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage
Umsatz- und Ergebnislage
Vor allem resultierend aus dem auf die Zukunft ausgerichteten Immobilienbestand sowie
der Umsetzung der expansiven Investitionsstrategie, erhöhte sich die konzernweite
Gesamtleistung um 2,1 Millionen Euro auf 13,8 Millionen Euro. Diese weitere erfreuliche
Entwicklung ist im Wesentlichen auf den Ende Oktober 2022 in den Bestand genommenen
Büroneubau CarlsCube in Karlsruhe (0,9 Millionen Euro) sowie auf die anteilige Umsatzpacht
der beiden Hotels am Flughafen Stuttgart (0,8 Millionen Euro) und auf die Indexauslösung
diverser Miet- und Pachtverhältnisse des Immobilienportfolios zurückzuführen. Des
Weiteren führten die im April 2022 und Januar 2023 erworbenen und teilweise vermieteten
Bestandsobjekte in der Stuttgarter City (Tübinger Straße 6 und 17b), die derzeit einer
Revitalisierung zugeführt werden, zu Mieterlösen von gesamt knapp 0,3 Millionen Euro.
Die Neuausrichtung des Objektes Marktstraße 6 in Stuttgart zeigte im Berichtszeitraum
eine Mieterlössteigerung von knapp 0,1 Millionen Euro. Ausgelaufene Mietverhältnisse
das Parkhauses in Stuttgart Weilimdorf betreffend, die nicht direkt nach Vertragsende
weitervermietet werden konnten, führten zu einem Rückgang der Mieterlöse um 0,14 Millionen
Euro. Bedingt durch die Projektentwicklung des im Portfolio gehaltenen Geschäftshauses
Königstraße 51 in Stuttgart und der damit verbundenen Entmietung des Gebäudes Ende
2022, verminderten sich die Mieten um 0,2 Millionen Euro.
Die sonstigen betrieblichen Erträge bewegten sich mit 0,3 Millionen Euro auf dem Niveau
des Vorjahresvergleichszeitraumes. Die wesentlichen Positionen erstecken sich auf
Auflösungserträge aus Rückstellungen bzw. Wertberichtigungen auf Mietforderungen von
insgesamt 0,16 Millionen Euro sowie allgemeine übrige Erträge von rund 0,2 Millionen
Euro.
Die Aufwandsseite betrachtet, lagen die Aufwendungen für bezogenen Leistungen, resultierend
aus den Erbpachten der beiden Hotels am Flughafen Stuttgart, bei 0,7 Millionen Euro.
Die Personalaufwendungen erhöhten sich um 0,05 Millionen Euro auf 1,1 Millionen Euro,
was aus den jährlich zu Jahresbeginn vorgenommenen Gehaltsanpassungen resultiert.
Bedingt durch den Erwerb der Gebäude CarlsCube und Tübinger Straße 6 erhöhten sich
die Gebäudeabschreibungen um rund 0,25 Millionen Euro. Im Zuge der Einführung eines
neuen ERP-Systems sind zusätzlich Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
von 0,1 Millionen Euro angefallen. Insgesamt weisen damit die Abschreibungen einen
Anstieg um 0,3 Millionen Euro auf 4,6 Millionen Euro im Berichtszeitraum auf.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 2,8 Millionen Euro lagen um 0,5
Millionen Euro über dem Vorjahr zum 30. Juni 2022. Grundlage dieses Anstiegs waren
insbesondere die erhöhten Aufwendungen für den Betrieb, was vor allem auf erstmalig
angefallene Betriebskosten neu erworbener Objekte (CarlsCube, Tübinger Straße 6 und
17b) sowie der fertiggestellten Projektentwicklung (Geschäftshaus Königstraße 45)
neben laufenden Betriebskosten für das Immobilienportfolio zurückzuführen ist. Die
um 0,16 Millionen Euro erhöhten Aufwendungen für die Verwaltung, resultierend aus
erhöhten Rechtskosten im Zuge von Immobilienerwerben sowie Dienstleistungshonoraren,
wurden von rückläufigen Zuführungen aus Wertberichtigungen von Mietforderungen (-0,17
Millionen Euro) kompensiert. Unter Berücksichtigung all dieser Entwicklungen konnte
ein um 1,2 Millionen Euro deutlich verbessertes Betriebsergebnis von 5,1 Millionen
Euro zum 30. Juni 2023 (Vorjahr: 3,9 Millionen Euro) erzielt werden.
Das negative Finanzergebnis lag bei -1,5 Millionen Euro und weist damit einen Anstieg
um 0,7 Millionen Euro zum Halbjahr auf, was insbesondere aus erhöhten Zinsaufwendungen
resultiert, hervorgerufen durch im Jahr 2022 vorgenommene Darlehensaufnahmen im Zuge
der Refinanzierung von Bestandsobjekten (+ 0,4 Millionen Euro) sowie im Zuge des Erwerbs
der Objekte Tübinger Straße 6 und CarlsCube (+ 0,4 Millionen Euro).
Unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen und Ertrag sowie der sonstigen Steuern
von insgesamt 0,9 Millionen Euro (Vorjahr: 0,7 Millionen Euro), lag das Konzernergebnis
zum 30. Juni 2023 bei 2,7 Millionen Euro, nach 2,3 Millionen Euro zum Vorjahresvergleichszeitraum.
Vermögens- und Finanzlage
Die Bilanzsumme verbesserte sich leicht um 2,2 Millionen Euro auf 318,6 Millionen
Euro zum 30. Juni 2023 nach 316,4 Millionen Euro zum 31. Dezember 2022. Hierbei spiegeln
sich die im 1. Halbjahr 2023 getätigten Immobilieninvestitionen und die entsprechenden
Finanzierungsaktivitäten wider. Die Vermögenslage verzeichnete insbesondere bei den
Sachanlagen einen kumulierten Zuwachs von 13,1 Millionen Euro auf 297,6 Millionen
Euro, was im Wesentlichen auf den Erwerb des Bestandsobjektes Tübinger Straße 6 (Kaufpreis
inklusive Nebenkosten 14,6 Millionen Euro) sowie weitere Zugänge aus in 2022 erworbenen
bzw. fertiggestellten Objekten (CarlsCube und Königstraße 45) zurückzuführen ist.
Im Zuge der Vermietung der gesamten Erdgeschossfläche des Objektes Königstraße 45
an den Mieter Block House wurde ein Mieterzuschuss in Höhe von 0,8 Millionen Euro
gewährt, was sich in einem Anstieg der Bilanzposition immaterielle Vermögensgegenstände
auf 2,7 Millionen Euro zeigt. Die Bilanzposition Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
lag mit 15,2 Millionen Euro auf Vorjahresniveau, wobei die Unterposition Mietforderungen
einen deutlichen Rückgang um 1,1 Millionen Euro auf 4,5 Millionen Euro aufweist. Dieser
Rückgang resultiert aus der Rückführung von vertraglich vereinbarten Stundungsforderungen,
die beiden Hotels am Flughafen Stuttgart betreffend. Gleichzeitig erhöhten sich die
sonstigen Vermögensgegenstände um 1,1 Millionen Euro auf 10,7 Millionen Euro infolge
der Abgrenzung der Umsatzpachten für das Airport- und Kongresshotel (insgesamt 0,8
Millionen Euro) für die Jahre 2021 und 2022.
Infolge des Erwerbs des Objektes Tübinger Straße 6 (12,7 Millionen Euro) und der Dividendenzahlung
in Höhe von 6,3 Millionen Euro für das Geschäftsjahr 2022, verminderten sich, unter
Berücksichtigung der Überschüsse aus dem operativen Cashflow des Immobiliengeschäftes,
die flüssigen Mittel um 11,5 Millionen Euro auf 2,4 Millionen Euro. Der operative
Konzern Cashflow lag bei 6,4 Millionen Euro zum Ende des Berichtszeitraumes.
Auf der Passivseite bewegte sich das Eigenkapital leicht um 3,6 Millionen Euro unter
dem Wert des letzten Bilanzstichtags und lag damit bei 147,7 Millionen Euro. Die weiteren
Kreditaufnahmen in Höhe von insgesamt 7,0 Millionen Euro für den Erwerb der Immobilie
Tübinger Straße 6 bei gleichzeitig laufenden Tilgungsleistungen von 2,3 Millionen
Euro, ließen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 4,7 Millionen Euro
auf 153,5 Millionen Euro anwachsen. Insgesamt lagen die Verbindlichkeiten bei 156,3
Millionen Euro (Bestand zum 31. Dezember 2022 von 152,0 Millionen Euro).
Mitarbeiter
Der konzernweite Personalbestand zum 30. Juni 2023 lag bei 16 Beschäftigten, zum 31.
Dezember 2022 bei 15. Hierbei handelt es sich ausschließlich um die Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter der STINAG Real Estate GmbH.
Dividendenausschüttung
Die Hauptversammlung der STINAG Stuttgart Invest AG am 23. Mai 2023 hat für das Geschäftsjahr
2022 eine Dividendenausschüttung von 6,3 Millionen Euro beschlossen, die auf dem Niveau
des Geschäftsjahrs 2021 lag.
Chancen- und Risikobericht
Im 1. Halbjahr 2023 haben sich im Vergleich zum Chancen- und Risikobericht zum 31.
Dezember 2022 keine wesentlichen Änderungen ergeben. Das Risikomanagementsystem ist
im Geschäftsbericht 2022 auf der Seite 31 ff. ausführlich beschrieben. Es liegen derzeit
keine Erkenntnisse aus der Analyse unserer Risikofelder vor, wonach sich die Risikolage
gegenüber dem Konzernjahresabschluss 2022 verändert hat. Für die Gesellschaft sind
keine bestandsgefährdenden Risiken vorhanden oder ersichtlich. Soweit notwendig, wurde
zur Absicherung erkennbarer Risiken ausreichend Vorsorge getroffen.
Ausblick
Das im Februar 2022 erworbene denkmalgeschützte Bestandsobjekt Tübinger Straße 17b,
für dessen Revitalisierung die Baugenehmigung noch nicht vorliegt, das Ende Oktober
2022 erworbene Neubauprojekt CarlsCube in Karlsruhe, welches vollvermietet in den
Bestand übernommen wurde, sowie das im Januar 2023 erworbene Bestandsobjekt Tübinger
Straße 6 in Stuttgart, das nach der Entmietungsphase einer Revitalisierung und Neuausrichtung
zugeführt wird, werden erstmals im Geschäftsjahr 2023 einen ganzjährigen Umsatz- und
Ergebnisbeitrag im STINAG-Konzern erwirtschaften, allerdings noch auf Basis der Bestandsmieten.
Ebenso werden für das Objekt Königstraße 45 in Stuttgart, mit der Vermietung der Erdgeschossfläche
an Block House, zeitanteilig für das Geschäftsjahr 2023 Mieterlöse vereinnahmt. Das
im 4. Quartal 2022 neu vermietete Objekt Marktstraße 6 (Untergeschoss, Erdgeschoss,
1. Obergeschoss) wird erstmals in 2023 einen vollen Jahresbeitrag leisten. Weitere
Indexauslösungen der Mietverträge des Immobilienportfolios, die in der zweiten Jahreshälfte
2022 sowie in der ersten Jahreshälfte 2023 vorgenommen wurden, werden sich ebenfalls
in der weiter positiven Entwicklung der Mieterlöse zeigen. Ein gegenläufiger Mieterlöseffekt
ergibt sich aus dem zum Ende 2022 vollständig entmieteten und einer kompletten Neuentwicklung
zugeführten Objekt Königstraße 51 in Stuttgart.
Mit der Erteilung der Baugenehmigung für die Revitalisierung des Bestandsgebäudes
Tübinger Straße 17b, der Bauantragstellung für die Projektentwicklung Königstraße
51 sowie der Revitalisierung des zentral gelegenen Geschäftshauses Tübinger Straße
6, werden die nächsten Meilensteine für die Realisierung weiterer erfolgreicher Immobilienentwicklungen
bis Ende 2025 gesetzt.
Die verbesserten Geschäftsaussichten hinsichtlich des Segments Messe- und Kongresse
sowie des Geschäftsreiseverkehrs werden sich ebenso weiter positiv auf die Entwicklung
der beiden Hotels am Flughafen Stuttgart auswirken; dies zeigt sich zum einen an der
bislang vollständigen Erfüllung der vertraglich vereinbarten Stundungszahlungen aus
der Coronazeit sowie zum anderen aus den erwirtschafteten Umsatzpachten. Des Weiteren
weisen die Bestandsobjekte unseres gesamten Immobilienportfolios in den Assetklassen
Büro, Pflege, Wohnen und Produktion einen weiteren positiven Verlauf im Geschäftsjahr
2023 aus.
Insgesamt ist damit unser aktueller sowie künftiger Immobilienbestand gut auf die
weiteren Marktentwicklungen ausgerichtet. Mit der erfolgreichen Umsetzung unserer
Investitionsstrategie in 2023 ist eine verbesserte Umsatz-, Ergebnis- und Cashflowentwicklung
für das Geschäftsjahr 2023 aller Voraussicht nach zu erreichen. Im Rahmen unserer
Strategieumsetzung 2025/2030 werden wir bis Ende des Geschäftsjahres 2023, bzw. Anfang
2024 aller Voraussicht nach neue Projektentwicklungen und/oder weitere Bestandskäufe
in den Assetklassen Geschäftshaus sowie Pflege und Gesundheit in besten Lagen in unser
Portfolio aufnehmen können.
2. Konzern-Zwischenabschluss zum 30. Juni 2023
Konzernbilanz (HGB) zum 30.06.2023
AKTIVA
| 30.06.2023 | 31.12.2022 | |
| EUR | EUR | |
| A. Anlagevermögen | ||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | 2.651.797,39 | 2.096.701,93 |
| II. Sachanlagen | 297.583.340,11 | 284.446.773,07 |
| III. Finanzanlagen | 1,00 | 1,00 |
| 300.235.138,50 | 286.543.476,00 | |
| B. Umlaufvermögen | ||
| I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | 15.231.597,58 | 15.255.874,34 |
| II. Wertpapiere | 79.730,00 | 79.730,00 |
| III. Flüssige Mittel | 2.393.771,53 | 13.920.210,24 |
| 17.705.099,11 | 29.255.814,58 | |
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 651.400,21 | 639.989,00 |
| 318.591.637,82 | 316.439.279,58 |
PASSIVA
| 30.06.2023 | 31.12.2022 | |
| EUR | EUR | |
| A. Eigenkapital | ||
| I. Gezeichnetes Kapital | 39.000.000,00 | 39.000.000,00 |
| Eigene Anteile | -294.689,20 | -294.689,20 |
| 38.705.310,80 | 38.705.310,80 | |
| II. Kapitalrücklage | 1.050.198,22 | 1.050.198,22 |
| III. Gewinnrücklagen | 105.872.271,55 | 105.872.271,55 |
| IV. Konzernbilanzgewinn | 1.845.717,83 | 5.421.050,11 |
| V. Nicht beherrschende Anteile | 236.490,61 | 224.056,16 |
| 147.709.989,01 | 151.272.886,84 | |
| B. Rückstellungen | 3.895.014,33 | 4.549.996,96 |
| C. Verbindlichkeiten | 156.274.830,75 | 152.012.932,07 |
| D. Rechnungsabgrenzungsposten | 96.760,25 | 149.643,71 |
| E. Passive latente Steuern | 10.615.043,48 | 8.453.820,00 |
| 318.591.637,82 | 316.439.279,58 |
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung (HGB) für das 1. Halbjahr 2023
| 30.06.2023 | 30.06.2022 | |
| EUR | EUR | |
| Umsatzerlöse | 13.808.544,36 | 11.732.628,71 |
| Gesamtleistung | 13.808.544,36 | 11.732.628,71 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 356.195,34 | 300.115,51 |
| 14.164.739,70 | 12.032.744,22 | |
| Aufwendungen für bezogene Leistungen | 703.925,02 | 640.912,52 |
| Personalaufwand | 1.055.918,91 | 1.008.077,83 |
| Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen | 4.587.718,72 | 4.260.919,66 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | 2.759.503,06 | 2.249.223,48 |
| Betriebsergebnis | 5.057.673,99 | 3.873.610,73 |
| Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 49.141,60 | 3.489,53 |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | 1.546.041,68 | 841.726,60 |
| Finanzergebnis | -1.496.900,08 | -838.237,07 |
| Ergebnis vor Steuern | 3.560.773,91 | 3.035.373,66 |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | ||
| davon latenter Steuerertrag TEUR 92 (Vorjahr: TEUR 73) | 421.348,86 | 440.482,88 |
| Ergebnis nach Steuern | 3.139.425,05 | 2.594.890,78 |
| Sonstige Steuern | 449.926,52 | 266.329,33 |
| Konzernergebnis | 2.689.498,53 | 2.328.561,45 |
| Nicht beherrschenden Anteilen zustehendes Konzernergebnis | -12.434,45 | -12.279,62 |
| Konzerngewinnvortrag | 5.421.050,11 | 4.551.228,79 |
| Ausschüttungen | -6.252.396,36 | -6.252.396,36 |
| Entnahme aus Gewinnrücklagen | 0,00 | 0,00 |
| Konzernbilanzgewinn | 1.845.717,83 | 615.114,26 |
Verkürzter Konzernanhang für das 1. Halbjahr 2023
Allgemeine Hinweise
Das Mutterunternehmen ist unter der Firma STINAG Stuttgart Invest AG mit Sitz in Stuttgart
im Handelsregister des Amtsgerichts Stuttgart unter der Nummer HRB 66 eingetragen.
Der vorliegende Halbjahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Dritten Buches
des HGB und des Aktiengesetzes aufgestellt.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und gemäß
§ 275 Abs. 2 HGB gegliedert.
Einige Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurden gemäß § 265 Abs. 7
Nr. 2 i.V.m. § 298 Abs. 1 HGB im Konzernanhang gesondert ausgewiesen, um die Klarheit
der Darstellung zu verbessern. Soweit nicht anders vermerkt, sind die Werte in den
tabellarischen Aufgliederungen in Tausend Euro (TEUR) angegeben. Aus dem gleichen
Grund werden die Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten und davon-Vermerke
ebenfalls im Konzernanhang gemacht. Soweit nicht anders vermerkt, sind die Werte in
den tabellarischen Aufgliederungen in Tausend Euro (TEUR) angegeben. Aus rechentechnischen
Gründen können in Tabellen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden
Werten auftreten.
Konsolidierungskreis
Der Konzernabschluss umfasst neben der STINAG Stuttgart Invest AG 18 (Vorjahr: 17)
voll konsolidierte inländische Tochtergesellschaften. Im Berichtshalbjahr wurde das
Tochterunternehmen STINAG Tü6 Geschäftshaus GmbH & Co. KG erworben.
Konsolidierungsgrundsätze
Im Rahmen der Kapitalkonsolidierung nach der sogenannten Erwerbsmethode wird der Wertansatz
der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile an einem Tochterunternehmen mit dem auf
diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet.
Das Eigenkapital wird mit dem Betrag angesetzt, der dem Konsolidierungszeitpunkt beizulegenden
Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden,
Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht. Ein nach der Verrechnung verbleibender
Unterschiedsbetrag wird, wenn er auf der Aktivseite entsteht, als Geschäfts- oder
Firmenwert und, wenn er auf der Passivseite entsteht, erfolgsneutral inner-halb des
Eigenkapitals ausgewiesen. Der für die Bestimmung des Zeitwerts der in den Konzernabschluss
aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten
und für die Kapitalkonsolidierung maßgebliche Zeitpunkt ist grundsätzlich der, zu
dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist. Die Kapitalkonsolidierung für
Gesellschaften oder zugekaufte Kapitalanteile, die vor dem 01. Januar 2010 erstmalig
konsolidiert wurden, wurde nach der Buchwertmethode zum Zeitpunkt vorgenommen. Unterschiedsbeträge
wurden soweit wie möglich den betreffenden Aktivposten zugeordnet; der Restbetrag
wurde als Geschäfts- oder Firmenwert ausgewiesen.
Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze sowie Aufwendungen und Erträge innerhalb
des Konsolidierungskreises wurden eliminiert.
Zwischenergebnisse und -verluste wurden gemäß § 304 Abs. 2 HGB wegen Geringfügigkeit
nicht eliminiert.
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Für die Aufstellung des Konzern-Zwischenabschlusses waren unverändert zur Vergleichsperiode
die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend. Dabei wird den
Grundsätzen vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung Rechnung getragen.
Die Abschlüsse der in den Konzern-Zwischenabschluss einbezogenen Unternehmen wurden
nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.
Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden bei Zugang zu Anschaffungskosten
bewertet und planmäßig über die zu erwartenden Nutzungsdauern zwischen 1 und 5 Jahren
linear abgeschrieben. Geschäfts- oder Firmenwerte einschließlich der Geschäfts- oder
Firmenwerte aus der Erstkonsolidierung von Anteilen werden über einen Zeitraum von
10 Jahren abgeschrieben.
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und
wird, soweit abnutzbar, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert. Den Abschreibungen
liegen bei den beweglichen Anlagen Nutzungsdauern von 1 bis 15 Jahren, bei Gebäuden
Nutzungsdauern bis zu 60 Jahren zugrunde. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert
von 250,00 EUR sind im Jahr des Zugangs als Aufwand erfasst worden. Geringwertige
Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert von mehr als 250,00 EUR bis 800,00 EUR wurden
im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens
werden im Übrigen zeitanteilig vorgenommen.
Bei den Finanzanlagen werden Anteilsrechte (sonstige Beteiligungen) zu Anschaffungskosten
bzw. niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten abzüglich
der Wertabschläge für Einzelrisiken und für das allgemeine Kreditrisiko bilanziert.
Die Wertpapiere des Umlaufvermögens werden zu Anschaffungskosten oder gegebenenfalls
zu den niedrigeren Werten, die sich aus den Börsen- oder Marktpreisen am Stichtag
ergeben, angesetzt.
Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen
Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe
des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d.
h. einschließlich künftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Rückstellungen
mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden abgezinst.
Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag ausgewiesen. Rentenähnliche
Verpflichtungen sind zum Barwert angesetzt.
Fremdwährungsforderungen oder -verbindlichkeiten bestehen nicht.
Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasipermanenten
Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen,
Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten im Konzernabschluss und ihren steuerlichen
Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich
ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen
im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Dabei werden
auch Differenzen, die auf Konsolidierungsmaßnahmen gemäß den §§ 300 bis 307 HGB beruhen,
berücksichtigt, nicht jedoch Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts-
oder Firmenwertes bzw. eines negativen Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsolidierung.
Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet ausgewiesen. Die Aktivierung latenter
Steuern nach § 274 HGB unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.
Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten
bilanziell nachvollzogen. Die STINAG Stuttgart Invest AG wendet die sogenannte "Einfrierungsmethode"
an, bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht
bilanziert werden.
Erläuterungen zur Konzernbilanz
Anlagevermögen
| 30.06.2023 | 31.12.2022 | |
| TEUR | TEUR | |
| Immaterielle Vermögensgegenstände | ||
| Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, Lizenzen | 2.023 | 1.403 |
| Geschäfts- oder Firmenwert | 629 | 694 |
| 2.652 | 2.097 | |
| Sachanlagen | ||
| Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken | 292.132 | 278.372 |
| Technische Anlagen und Maschinen | 1.022 | 1.107 |
| Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 3.497 | 3.936 |
| Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 932 | 1.032 |
| 297.583 | 284.447 | |
| 300.235 | 286.544 |
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
| 30.06.2023 | 31.12.2022 | |
| TEUR | TEUR | |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 4.511 | 5.617 |
| Sonstige Vermögensgegenstände | 10.721 | 9.639 |
| 15.232 | 15.256 |
Der Rückgang bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultiert aus Rückführungen
von coronabedingten Stundungen. Angemessene Wertberichtigungen sind berücksichtigt.
Der Anstieg bei den sonstigen Vermögensgegenständen resultiert im Wesentlichen aus
Abgrenzungen für Ansprüche aus Pachtverträgen.
Eigenkapital
Das Grundkapital der STINAG Stuttgart Invest AG beträgt unverändert 39,0 Millionen
Euro. Es ist nach wie vor in 15 Millionen nennbetragslose Inhaberstückaktien eingeteilt.
Die STINAG hatte bis zum Stichtag unverändert 113.342 Stück nennbetragslose eigene
Aktien im Bestand. Der Anteil der eigenen Aktien am Grundkapital beträgt 0,76 %.
Die Kapitalrücklage bei der STINAG Stuttgart Invest AG enthält den Betrag, der bei
Ausgabe der Aktien über den Nennwert hinaus einbezahlt worden ist. Sie beträgt unverändert
1.050 TEUR.
Die Gewinnrücklagen beinhalten neben den freien Rücklagen unverändert die ausschüttungsgesperrten
gesetzlichen Rücklagen in Höhe von 2.855 TEUR.
Rückstellungen
| 30.06.2023 | 31.12.2022 | |
| TEUR | TEUR | |
| Steuerrückstellungen | 6 | 256 |
| Sonstige Rückstellungen | 3.889 | 4.294 |
| 3.895 | 4.550 |
Verbindlichkeiten
| 30.06.2023 | 31.12.2022 | |
| TEUR | TEUR | |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 153.537 | 148.793 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 1.389 | 1.540 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 1.349 | 1.680 |
| 156.275 | 152.013 |
Passive latente Steuern
Die bestehenden Bilanzdifferenzen zwischen Handels- und Steuerbilanzwerten resultieren
aus Differenzen im Anlagevermögen bei immateriellen Vermögensgegenständen, Grundstücken
und Gebäuden, steuerlichen Rücklagen nach § 6b EStG (passive Latenzen) sowie bei den
sonstigen Rückstellungen (aktive Latenzen). Für bestehende gewerbliche Verlustvorträge
wurden aktive Latenzen berücksichtigt. Im Saldo führt die Berechnung zu passiven Latenzen.
Der Berechnung wurden unternehmensspezifische Steuersätze von 15,83 % bzw. 30,53 %
und für den gewerbesteuerlichen Verlustvortrag 14,70 % zugrunde gelegt. Auf die Aktivierung
von latenten Steuern aus Einzelabschlüssen wurde in Ausübung des Ansatzwahlrechts
nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB verzichtet.
Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse beinhalten im Wesentlichen Mieterlöse aus eigenen Objekten.
Abschreibungen
Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus den erstmals ganzjährig anfallenden Abschreibungen
für die im Vorjahr neu erworbenen Objekte.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die Position beinhaltet im Wesentlichen die Aufwendungen für Betrieb und Verwaltung.
Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus höheren Betriebskosten für die neu erworbenen
Objekte. Rückläufig waren indes die Wertberichtigungsaufwendungen auf Mietforderungen
im Vergleich zum coronabeeinflussten Vorjahr.
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Die Zinsaufwendungen betreffen im Wesentlichen die Zinsen auf Bankdarlehen, die auf
Grund von Finanzierungen für die neu erworbenen Objekte gegenüber dem Vorjahr angestiegen
sind.
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Der Ausweis beinhaltet Ertragsteuern und latente Steuern.
Sonstige Steuern
Die sonstigen Steuern enthalten im Wesentlichen die Grundsteuern.
Sonstige Angaben
Mitglieder des Aufsichtsrates
Wolfgang Elkart, Stuttgart
Diplom-Kaufmann, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Aufsichtsratsvorsitzender (bis 23.05.2023)
Aufsichtsratsmitglied bei folgender Gesellschaft:
| ― |
MAHLE Behr Verwaltung GmbH, Stuttgart - stv. Vorsitzender |
Walter Schoefer, Weissach
Volljurist
Aufsichtsratsvorsitzender (ab 23.05.2023)
Erwin R. Griesshammer, Zürich
Rechtsanwalt
stv. Aufsichtsratsvorsitzender (bis 23.05.2023)
Philipp Neuhaus, Königstein im Taunus
Diplom-Kaufmann
stv. Aufsichtsratsvorsitzender (ab 23.05.2023)
Robin von Gemmingen, Zürich
Diplom-Kaufmann
Professor Christoph Ehrhardt, Stuttgart
Dipl.-Ing. Architekt, Dipl.-Ing. Wirtschaftsingenieur
Aufsichtsratsmitglied bei folgenden Gesellschaften:
| ― |
AIF Kapitalverwaltungs-AG, Stuttgart, Vorsitzender |
| ― |
Flughafen Düsseldorf GmbH, Düsseldorf |
| ― |
GIEAG Immobilien AG, München, Vorsitzender (seit 11.02.2022) |
Verwaltungsratsmitglied bei folgender Gesellschaft:
| ― |
Klinikum der Landeshauptstadt Stuttgart gKAöR, Stuttgart |
Vorstand
Heike Barth, Diplom-Ökonomin
Vorstandsvorsitzende
Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Im 1. Halbjahr 2023 wurden keine wesentlichen marktunüblichen Geschäfte mit nahestehenden
Unternehmen oder Personen getätigt.
Erklärung zur prüferischen Durchsicht
Der Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 wurde keiner prüferischen Durchsicht
unterzogen.
Stuttgart, 25. August 2023
Der Vorstand