STINAG Stuttgart Invest AGStuttgartHalbjahresfinanzbericht nach WpHG zum Geschäftsjahr vom 01.01.2024 bis zum 30.06.2024WKN 731800; Börsenkürzel STINAG1. Konzern-Zwischenlagebericht zum 30. Juni 2024Allgemeine wirtschaftliche Entwicklungen im BerichtszeitraumDie strukturellen Schwächen Deutschlands, wie die übermäßige Bürokratie, die demografische
Entwicklung und damit der Fachkräftemangel, die zum Teil unzureichende Bereitschaft
zu Mehrarbeit, aber auch die im internationalen Vergleich hohen Arbeits- und Energiekosten
hemmen die Wachstumsprognosen deutlich. Die Aussicht auf eine zügige wirtschaftliche
Erholung ist weit entfernt. Diese Situation sowie die fehlenden wirtschaftlichen und
politischen Impulse, wirken sich erheblich negativ auf die Investitions- und Beschäftigungstätigkeiten
der Unternehmen in Deutschland aus. Konsequenzen sind Standortverlagerungen, Einstellungsstopps
bis hin zu Lohn-und Gehaltsreduzierungen und Kurzarbeit. Doch nicht nur die unter
diesen Rahmenbedingungen fehlende Investitionsbereitschaft der Unternehmen, sondern
auch der private Konsum - eine der tragenden Säulen des deutschen Wirtschaftswachstums
- erreichen trotz der rückläufigen Inflationsrate nicht das gewohnte, doch erforderliche
Niveau. Die Konsumneigung der Privathaushalte ist aufgrund eines drohenden Arbeitsplatzverlustes
bzw. drohender Gehaltseinbußen sowie steigender Lebenshaltungskosten weiter gedämpft.
Ebenso zeigt die Nachfrage aus dem Ausland und damit der Export keine wesentlichen
positiven Entwicklungen, so dass die Geschäftserwartung der deutschen Unternehmen
weiterhin als pessimistisch eingestuft werden muss. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt
per 30.06.2024 lag damit bei -0,1 %, während die europäischen Nachbarstaaten z. B.
Frankreich (+0,3 %) oder Spanien (+0,8 %) robuste Wachstumszahlen aufweisen. Hoffnung,
diesen Abwärtstrend zu stoppen und positive Zukunftsaussichten zu verzeichnen, liegt
in weiteren Leitzinssenkungen der EZB, die in der zweiten Jahreshälfte 2024 noch erwartet
werden. Dennoch wird allein die Zinspolitik diese Problematik des wirtschaftlichen
Stillstandes bzw. Rückgangs nicht beheben. Politische Rahmenbedingungen müssen für
die Wirtschaft geschaffen werden, damit hier in den kommenden Jahren eine einträgliche
Erholung erlangt werden kann. Diese konjunkturellen Rahmenbedingungen führten und führen auch dazu, dass der Immobilienmarkt,
unabhängig davon, ob es die Vermietungs- oder die Transaktionsaktivitäten betrifft,
keine wirkliche Belebung erfährt und weiterhin auf der Stelle tritt. Betrachten wir
zunächst den Stuttgarter Investmentmarkt im 1. Halbjahr 2024. Das Transaktionsvolumen
lag bei knapp 162,0 Millionen Euro und damit um 54 % unter dem Vorjahresniveau bzw.
um 73 % unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Eine ganz schwache Belebung des Marktgeschehens
war im 2. Quartal 2024 zu erkennen, nachdem im 1. Quartal 2024 das Transaktionsvolumen
bei null Euro lag. Die hohen Finanzierungskosten und der nicht vorhandene Konjunkturaufschwung
bremsen die Investitionsdynamik maßgeblich. Zumindest die Renditesituation hat sich
nun auf dem Niveau von Ende 2023 eingependelt, die Verkäuferseite hat langsam die
neue Preissituation des Immobilienmarktes akzeptiert. Spitzenrenditen im Core-Bereich
bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien und Geschäftshäusern liegen bei 4,8 %. Hotel-
und Pflegeimmobilien zeigen eine Rendite von rund 5,5 % auf, Wohnimmobilien in den
unterschiedlichsten Unterkategorien liegen zwischen 4,2 % und 4,5 %. Die bedeutendsten
Assetklassen, die das Transaktionsgeschehen bestimmten, waren Mixed-Use-Immobilien,
die einen Anteil von 61 % für sich vereinnahmt haben, gefolgt von Grundstücken mit
18 %, Hotels mit 15 % sowie Büros mit 6 %. Kapital- und kostenbedingt waren die Projektentwickler
die Hauptverkäufergruppe, auf der Investorenseite bestimmten Family Offices und Privatanleger
das Marktgeschehen. Insgesamt ist ein weiterhin schleppendes Transaktionsgeschehen
bei nicht marktkonformen Objekten in peripheren Lagen festzustellen, wo es aus Risikogesichtspunkten
zugleich zu weiteren Renditeanstiegen kommt. Die Vermarktungsdauern verlängerten sich
deutlich, was vornehmlich auf einen detaillierteren Due Diligence Prozess, vor allem
hinsichtlich der Gebäudetechnik im Rahmen der ESG-Konformität, und auf langwierige
Finanzierungsgespräche mit den Banken zurückzuführen ist. Des Weiteren ist festzustellen,
dass die Transaktionsgrößen im Median bei rund 15,0 Millionen Euro liegen und damit
seit dem Höhepunkt in 2021 (27,0 Millionen Euro) deutlich gesunken sind und auf diesem
Niveau für längere Zeit verharren werden. Diese neue Normalität wird sich auch in
den kommenden Jahren festsetzen. Eine schrittweise Zinswende wird eine gewisse Signalwirkung
für den Investmentmarkt geben, so dass die Verkaufs- und Ankaufsaktivitäten langsam
voranschreiten werden. Allerdings ist bis Ende dieses Jahres, wenn überhaupt, nur
eine leichte Steigerung des Transaktionsvolumens gegenüber dem letzten Jahr zu erwarten. Betrachten wir den Stuttgarter Vermietungsmarkt, hier speziell die Vermietung von
Büroimmobilien, so ist festzustellen, dass die Leerstände hauptsächlich bei Altobjekten
in peripheren Lagen deutlich zunehmen. Die Leerstandsquote lag zum 30.06.2024 bei
5,3 % und erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 60 Basispunkte. Nichtdestotrotz
war im 2. Quartal 2024 eine leichte Belebung ausschließlich bei marktadäquaten Objekten
in Toplagen zu erkennen, der Flächenumsatz liegt um 52 % über dem niedrigen Vorjahreswert.
Schaut man auf die Bürospitzenmieten, so liegen diese wie Ende 2023 bei 35,00 Euro/m2, die Durchschnittsmieten erhöhten sich leicht um 4,9 % auf 19,20 Euro. Bis zum Ende
des Jahres 2024 sollte es zu einer verbesserten Anmietungsaktivität entsprechend den
aktuellen Gegebenheiten kommen, wenngleich ein konjunktureller Rückenwind weiterhin
nicht zu erwarten ist. Ein Anknüpfen der Flächenumsätze an die Vor-Corona-Jahre wird
aller Voraussicht nach nicht eintreten. Ein verhaltenes Marktgeschehen war auch in der Assetklasse Wohnen im 1. Halbjahr festzustellen.
Das Transaktionsvolumen lag auch hier unter dem Niveau des Vorjahreszeitraumes. Die
Nachfrage richtet sich vor allem an Bestandsobjekten mit einem Gebäudealter von maximal
10 bis 20 Jahren aus. Deren Spitzenrenditen liegen in den A-Städten bei rund 3,85
%, an B-Standorten bei bis zu 4,5 %. Eine leichte Aufhellung des Stimmungsbildes war
mit der ersten Zinssenkung der EZB festzustellen. Betrachtet man den Vermietungsmarkt
von Wohnimmobilien, so setzte sich der Mietanstieg bis zur Jahresmitte 2024 ungehindert
fort und legte nochmals um 8,0 % zu. Diese Entwicklung ist vor allem darin geschuldet,
dass der Wohnungsneubau infolge der generellen Rahmenbedingungen massiv zurückgeht,
so dass der Druck auf Mieten weiterhin hoch bleibt. Dieses Bild wird sich auch in
den kommenden Jahren weiter verfestigen. Die Nachfrage nach Wohnraum nimmt weiterhin
deutlich zu, allerdings brechen die Neubauzahlen ein. Die Attraktivität und Wirtschaftlichkeit
in klassische Wohnprojekte zu investieren, wird jedoch nur dann zunehmen, wenn neben
dem vorhergesagten Mietwachstum parallel auch die erwarteten Zinssenkungsschritte
eintreten und sich damit die Finanzierungskonditionen verbessern. Zugleich müssen
sich die Projektkosten auf einem angemessenen Niveau bewegen, die staatliche Förderung
muss vor allem zur Erlangung der ESG-Konformität wieder in einem gewissen Maß in Form
von Förderprogrammen gewährt werden. Dabei nicht zu vernachlässigen sind natürlich
die bürokratischen Hürden, die künftig abgebaut und eine beschleunigte Genehmigung
möglich machen müssen. Entgegen der Assetklasse klassisches Wohnen, verzeichnete das
Segment Mikrowohnen auf Investorenseite eine äußerst hohe Nachfrage, wenngleich der
Abschluss von Transaktionen verhalten war, vor allem aufgrund der potenziell drohenden
gesetzlichen Regulierungen. Die Renditeperspektive erhöhte sich nochmals leicht um
20 Basispunkte auf derzeit 4,5 % an A-Standorten. Die kritischen Rahmenbedingungen auf dem klassischen Pflegeimmobilienmarkt mit der
finanziellen Problematik der Pflegeheimbetreiber nimmt weiterhin zu. Der Fachkräftemangel
in der Altenpflege, mit der vor allem die Betreiber zu kämpfen haben, lassen eine
100-%-Auslastung des Betriebes nicht zu. Hinzu kommen die hohen Sach- und Energiekosten
sowie die unzureichende Finanzierung durch die Kostenträger, die die Betriebe fortlaufend
weiter belasten. Zugleich wird in den nächsten 10 bis 20 Jahren aufgrund der demografischen
Entwicklung der Mehrbedarf an Pflegeplätzen zunehmen, vor allem der Tatsache geschuldet,
dass der Anteil der hochbetagten Menschen stetig steigt. Mit dieser Verschärfung der
Problematik sind klassische Pflegeheime schwierig mit Fremdkapital zu unterlegen,
so dass die Attraktivität an Investitionen in dieser Assetklasse weiter abnimmt. Mit
wachsendem Risiko kommt es zu einem weiteren Renditeanstieg auf rund 5,5 %, was jedoch
seitens der Investoren nicht wirklich angenommen wird. Ein deutlich erhöhtes Investmentinteresse
sind bei den Assetklassen Senior-Living sowie Betreutes Wohnen festzustellen. Dies
zum einen aufgrund der deutlich veränderten Lebensumstände und Lebensziele der Betroffenen,
lange selbstständig und selbstbestimmt zu wohnen, zum anderen werden solche Objekte
weitaus günstiger seitens der Banken als Folge einer wachsenden Risikobetrachtung
finanziert. Aufgrund dieser vermehrten Nachfrage nach solchen Investments, zeigt sich
jedoch auch in den vergangenen zwei bis drei Jahren eine deutliche Renditekompression,
so dass die Spitzenrenditen maximal zwischen 4,2 % und 4,5 % liegen. Die Situation auf dem Hotelinvestmentmarkt hat sich infolge der steigenden Übernachtungszahlen,
damit der guten Auslastungsquoten, der günstigeren Fremdkapitalkosten und somit der
Bereitschaft der Banken Hotelprojekte zu finanzieren, wieder deutlich verbessert.
Die Gäste- und Übernachtungszahlen befinden sich nahezu wieder auf dem Niveau wie
vor der Coronapandemie, vor allem der Tatsache geschuldet, dass die Geschäftsreisetätigkeit
wieder deutlich zugenommen hat. Ebenfalls erfreulich entwickelte sich das Tagungs-
und Veranstaltungsgeschäft, so dass sich die Umsatzentwicklung und damit auch die
Zimmerraten äußerst positiv darstellen. Allerdings ist auch die Hotellerie nach wie
vor dem Strukturproblem "Fachkräftemangel" ausgesetzt, was nicht nur auf die Coronakrise
der vergangenen Jahre zurückzuführen ist. Trotz der rückläufigen Energiekosten befindet
sich die Kostenstruktur nach wie vor auf einem hohen Niveau, so dass die Ergebnislage
der Betreiber weiterhin angespannt ist. Damit nehmen die Konzentrationen auf dem Hotelbetreibermarkt
weiter zu. Betrachtet man den Hoteltransaktionsmarkt, so hat sich dieser im vergangenen
Jahr ein wenig aufgehellt, was insbesondere der Tatsache geschuldet ist, dass geringe
Zinssenkungen vorgenommen wurden bzw. die Prospektion auf weitere Rückgänge gegeben
ist und die Bankenwelt wieder bereit ist, vor allem Hotelbestandsobjekte zu finanzieren.
Damit wird der Transaktionsmarkt für Bestandshotels wieder attraktiver, während die
klassischen Hotelprojektentwicklungen, die im vergangenen Jahrzehnt eine gute Geschäftsentwicklung
aufwiesen, nach wie vor mit hohen Risiken, vor allem Kostensteigerungen, behaftet
sind. Insgesamt ist ein positiver Trend hin zu einer Marktbelebung zu erkennen, wenngleich
das Niveau des Transaktionsvolumens bis zum Jahr 2019 in den kommenden Jahren aller
Voraussicht nach nicht erreicht werden kann. Geschäftsaktivitäten ImmobilienDas erste Halbjahr 2024 war von unseren fünf zukunftsorientierten Projektierungen
geprägt. Davon drei Revitalisierungen von Bestandsobjekten und eine komplette Neuentwicklung,
alle in der Stuttgarter City gelegen, sowie ein Wohnbauprojekt, welches im Rahmen
eines Forward Deals in der Nähe von Darmstadt (Südhessen nahe der Baden-Württembergischen
Grenze) realisiert wird. Bis Mitte / Ende des zweiten Halbjahres 2024 dürften die
Revitalisierung "Rotebühlplatz 18" sowie die Wohnprojektierung "Bickenbach" fertiggestellt
sein und in Betrieb gehen. Die weiteren drei Projektierungen stehen zum Teil zeitnah
vor der Erteilung der jeweiligen Baugenehmigung und damit vor weiteren Planungs- und
Realisierungsschritten mit einer Fertigstellung, entsprechend den aktuellen Einschätzungen,
bis spätestens Ende 2026. Allein diese fünf Immobilieninvestitionen werden sich bei
einem Gesamtanlagevolumen von rund 75 Millionen Euro bewegen und eine durchschnittliche
Rendite von +/- 5 % erzielen. Das kleinere fünfgeschossige Bestandsobjekt "Rotebühlplatz 18" in der Stuttgarter
City ist komplett einer Sanierung unterzogen, nachdem im Sommer 2023 ein langfristiger
Pachtvertrag über das Erd-, 1. Obergeschoss und Untergeschoss zur gastronomischen
Nutzung mit einer renommierten Stuttgarter Gastronomiebetreiberin abgeschlossen wurde.
In den weiteren Obergeschossen sind zwischenzeitlich drei Wohneinheiten realisiert,
die aktuell zur Vermietung anstehen. Die vermieterseitige Sanierung der Gastronomieflächen
ist bis auf Restarbeiten abgeschlossen, so dass die Innenausbauarbeiten des Pächters
planmäßig erfolgen und aller Voraussicht nach im Herbst die Eröffnung stattfinden
kann. Insgesamt verfügt die Immobilien über rund 550 m2 Mietfläche. Die jährlichen Miet- und Pachteinnahmen werden bei rund 0,3 Millionen
Euro liegen. Ende dieses Jahres sollte die im November 2021 im Rahmen eines Forward Deals gesicherte
Wohnimmobilienentwicklung "Neue Mitte Bickenbach", die sich in einer der stärksten
Wirtschaftsregionen im südlichen Deutschland befindet, fertiggestellt sein und in
unseren Bestand übergehen. Diese Projektierung erstreckt sich über ein Wohnensemble
auf sechs Gebäudekörper verteilt mit insgesamt 74 Wohnungen sowie 171 Tiefgaragenstellplätzen
und drei Gewerbeeinheiten. Die Vermietungsaktivitäten erfolgen derzeit, die Vollvermietung
sollte bis Mitte 2025 erlangt sein. Seitens des Projektentwicklers liegt uns zudem
als Sicherheit eine Erstvermietungsgarantie, entsprechend unseren zu Grunde gelegten
Vermietungskriterien, über 17 Monate ab dem Zeitpunkt der Übernahme der Immobilie
vor. Der bereits zum Abschluss des Forward Deal Vertrags fixierte Kaufpreis über rund
36,0 Millionen Euro wird erst zum Zeitpunkt der Übernahme des Objektes gezahlt. Damit
wird diese Immobilienentwicklung mit rund 7.300 m2 Bruttogeschossfläche, davon allein circa 6.500 m2 im Bereich Wohnen, unser Portfolio weiter risikodiversifizieren. Der Anteil der Assetklasse
Wohnen wird damit von bislang 7 % auf über 10 % ansteigen. Die Jahresmiete bei Vollvermietung
sämtlicher Flächen wird aller Voraussicht nach bei rund 1,5 Millionen Euro liegen. Das sich in erstklassiger Lage befindende Bestandsobjekt "Tübinger Straße 6 / Kleine
Königstraße 1" ist per 30. Juni 2024 planmäßig vollständig entmietet. Die Mietflächen
des "Kinos" werden von der kompletten Revitalisierung und damit Neuausrichtung des
Gebäudes nicht tangiert sein. Damit entstehen in dem im Jahr 1911 erbauten Geschäftshaus
vom 1. bis zum 5. Obergeschoss rund 2.500 m2 moderne Büroräumlichkeiten, ausgestattet nach den neuesten Standards mit der Flexibilität,
die Mietflächen je Ebene in zwei Mieteinheiten zwischen 200 m2 und 400 m2 pro Ebene aufzuteilen. Im Erdgeschoss entsteht eine direkt zur Tübinger Straße /
Kleinen Königstraße ausgerichtete Retailfläche mit circa 400 m2; ebenso ist das Erdgeschoss in zwei Bereiche teilbar und kann auch als eine Fläche
bespielt werden. Seit Anfang August 2024 erfolgen die genehmigungsfreien Innenabrissarbeiten,
so dass bis zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung im Spätsommer / Frühherbst
2024 (der Bauantrag hierzu wurde im September 2023 eingereicht) die jeweiligen Geschosse
zur Revitalisierung überführt werden können. Entsprechend dieses unterlegten Projektzeitplans
sollte einer Fertigstellung bis Mitte 2026 nichts entgegenstehen. Damit trägt dieses
neu ausgerichtete Geschäftshaus mit jährlichen Mieterlösen von rund 1,1 Millionen
Euro zu einer weiteren Wertschöpfung und Wertsteigerung des konzernweiten Immobilienportfolios
bei. Das zweite einer Revitalisierung zugeführte Geschäftshaus in der Stuttgarter City
ist die Tübinger Straße 17b. Vor der Konzipierung einer neuen Nutzungsausrichtung
war das Gebäude als Hotel in den Obergeschossen sowie als Spielcasino in den Erdgeschossflächen
vermietet. Mit Aufwertung und sehr guter Zukunftsperspektive der Straßenachse zwischen
Marienplatz sowie Eberhardt- und Königstraße - was auch einer der grundlegenden Kriterien
für den Erwerb des Bestandsgebäudes war - ist dieses imposante denkmalgeschützte Gebäude
prädestiniert, als neues Mixed-Use-Geschäftshaus mit den Nutzungsarten Büro, Wohnen
und Retail auf den Markt zu kommen. Das neue Nutzungskonzept sieht vor, in den Obergeschossen
insgesamt 14 nach modernsten Standards ausgestattete Stadtwohnungen, im Erd- und 1.
Obergeschoss Büros sowie im Erdgeschoss eine kleinere Retailfläche entstehen zu lassen.
Der Bauantrag hierzu wurde bereits im Dezember 2022 eingereicht. Das Gebäude ist bis
auf die Fläche, die derzeit noch vom Spielcasino bis längstens zum Zeitpunkt der Erteilung
der Baugenehmigung angemietet ist und gute Mieterträge generiert, vollständig entmietet
sowie entkernt. Insgesamt werden 2.600 m2 modernste Mietflächen geschaffen. Wesentliche denkmalschutzrechtliche Maßnahmen wurden
seitens der Denkmalschutzbehörde nicht gefordert, hingegen waren ergänzende brandschutzrechtliche
Vorgaben mit dinglicher Absicherung notwendig, die den Abschluss von Nachbarschaftsvereinbarungen
erforderlich machten. Die Baugenehmigung sollte im Herbst 2024 erteilt werden, so
dass eine Fertigstellung dieser Revitalisierung im Herbst 2026 geplant ist. Sämtliche
Investitionskriterien dieses Geschäftshauses wie Lage, Nutzungsausrichtung, langfristige
Finanzierung sowie die erzielbare Rendite tragen auch hier zu einem weiteren Ausbau
der Werthaltigkeit und Risikoverteilung des Immobilienbestandes der STINAG-Gruppe
bei. Der Abriss des Altgebäudes "Königstraße 51" bis zum Erdgeschoss war im Februar 2024
abgeschlossen. Die entsprechenden weiterführenden Planungen wurden fortlaufend bearbeitet,
so dass mit künftiger Erteilung der Baugenehmigung zügig die Vergabe- und Realisierungsphase
beginnen kann. Der Bauantrag für das künftig moderne sechsgeschossige Geschäftshaus
mit einer Bruttogeschossfläche von rund 2.900 m2 wurde im September 2023 eingereicht. Die Gebäudestruktur erstreckt sich auf fünf
Ebenen mit einer Büro- oder Praxisnutzung auf rund 1.200 m2 Mietfläche, das Erdgeschoss mit circa 215 m2 wird als Retail betrieben, zwei der vier Untergeschosse sollen gastronomisch einem
hochwertigen Clubbetrieb mit 385 m2 zugeführt werden. Damit entsteht eine zukunftsorientierte Immobilie in sich künftig
städtebaulich entwickelnder Toplage. Diese aktuellen Projektierungen, mit einem Investitionsvolumen von rund 75 Millionen
Euro, die allesamt unserem strategischen Geschäftsmodell entsprechen, werden zu einer
weiteren zukunftsorientierten Risikostreuung sowie einer angemessenen risikooptimierten
Ergebnis-, Finanz- und Vermögenssituation beitragen. Des Weiteren untermauert die
gesamtbetrachtete stabile Entwicklung, die durch eine langfristige Zinssicherung für
das eingesetzte Fremdkapital sowie einen angemessen hohen Eigenkapitaleinsatz geprägt
ist, unser solides Immobilieninvestment- und Finanzierungsmanagement. Ergänzende Immobilieninvestments
mit einem Volumen bis zu 80 Millionen Euro werden wir in den kommenden drei Jahren
in den Assetklassen durchführen, die in der mittel- bis langfristigen Zukunft eine
weitere Bedarfssteigerung infolge der nicht veränderbaren demografischen Entwicklung
samt deren weiteren Auswirkungen verzeichnen werden, wozu vor allem Senior-Living
/ Betreutes Wohnen und Gesundheitszentren / Ärztehäuser, aber auch Mixed-Use-Immobilien
gehören. Ziel ist es, eine Ausgewogenheit der kurz- und mittelfristigen Investitionspipeline
hinsichtlich Projektierungen sowie Bestandsgebäuden zu erlangen, um eine stetige Steigerung
von Mieterlösen, Ergebnis und Cashflow und damit eine nachhaltige Erhöhung des konzernweiten
Immobilienwertes und schlussendlich der Marktkapitalisierung zu erreichen. Zugleich
wird nicht außer Acht gelassen, dass einzelne sich in unserem Bestandsportfolio befindende
Immobilien als Folge geringerer wirtschaftlicher und zukunftsorientierter Attraktivität
im Vergleich zu derzeitigen potenziellen Immobilieninvestments veräußert werden könnten.
Unter Beachtung dieser Zielsetzungen, dürfte der Marktwert unseres weiter durch eigene
Projektierungen, Bestandskäufe sowie einzelne Verkäufe optimierten Immobilienportfolios
in den kommenden drei Jahren bei deutlich über 600 Millionen Euro liegen. Bericht zur Ertrags-, Finanz- und VermögenslageUmsatz- und ErgebnislageDie konzernweiten Umsatzerlöse verbesserten sich leicht im Vergleich zum 30.06.2023
um 0,2 Millionen Euro auf 14,1 Millionen Euro. Dies resultiert vor allem aus gestiegenen
Mietnebenkostenerlösen (+0,2 Millionen Euro) sowie sonstigen Umsatzerlösen (0,3 Millionen
Euro) aus Weiterberechnungen. Planmäßig verzeichneten die Nettomieterlöse des Immobilienportfolios
einen Rückgang um 0,3 Millionen Euro auf 11,7 Millionen Euro, was begründet liegt
in dem Verkauf des Produktionsgebäudes in Dornstetten im August 2023 (-0,2 Millionen
Euro), in der Entwicklung der Geschäftshäuser Rotebühlplatz 18 und Tübinger Straße
6 mit insgesamt -0,1 Millionen Euro, dem weiter wachsenden Leerstand des Parkhauses
Weilimdorf (-0,04 Millionen Euro) sowie der abgrenzungsbedingten Umsatzpachten aus
den Vorjahren die beiden Hotels betreffend (-0,3 Millionen Euro). Zugleich zeigte
der weitere Immobilienbestand, bedingt durch Indexauslösungen sowie einer erhöhten
Vermietungsquote, einen Anstieg der Nettomieten um 0,5 Millionen Euro. Die sonstigen betrieblichen Erträge bewegten sich mit 0,3 Millionen Euro leicht unter
dem Vorjahreszeitraum (0,36 Millionen Euro), was in geringeren Erträgen aus Rückstellungs-
und Wertberichtigungsauflösungen beruht. Die Aufwandsseite betrachtet, lagen die Aufwendungen für bezogene Leistungen, resultierend
aus den Erbpachten der beiden Hotels am Flughafen Stuttgart mit 0,7 Millionen Euro
sowie der Erbpacht CarlsCube mit 0,04 Millionen Euro, bei 0,74 Millionen Euro zum
30.06.2024. Die Personalaufwendungen erhöhten sich leicht um 0,1 Millionen Euro auf
1,2 Millionen Euro infolge Personalaufstockungen sowie zum Jahresbeginn 2024 vorgenommene
Gehaltsanpassungen. Vor allem bedingt durch den Verkauf des Produktions- und Verwaltungsgebäudes Dornstetten
in 2023 und dem Ende der konzernweiten Abschreibungsdauer für die Objekte Gymnasiumstraße
1 und Königstraße 51 verminderten sich die Gesamtabschreibungen um 0,1 Millionen Euro
auf 4,5 Millionen Euro im Berichtszeitraum. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 3,4 Millionen Euro lagen um 0,6
Millionen Euro über dem des Vorjahres zum 30.06.2023. Grundlage dieses deutlichen
Anstieges waren insbesondere die erhöhten Aufwendungen für den Betrieb (+0,4 Millionen
Euro) auf 2,3 Millionen Euro was auf um 0,3 Millionen Euro auf 1,6 Millionen Euro
angestiegene Betriebskosten infolge der erhöhten Heiz-, Strom- und Wartungskosten
für die beiden Hotels, das Objekt Königstraße 45, die Wohnimmobilie De La Paz sowie
das Mikroappartementhaus in Böblingen zurückzuführen ist. Die betrieblichen Instandhaltungsaufwendungen
betrugen zum 30.06.2024 rund 0,4 Millionen Euro und lagen um rund 0,06 Millionen Euro
unter dem Vorjahresvergleichszeitraum. Entgegen erhöhten sich die Fremdleistungen
um 0,2 Millionen Euro auf 0,4 Millionen Euro, vor allem bedingt durch die Weiterberechnung
der Rückbaukosten an den ehemaligen Pächter des Bestandsobjektes Rotebühlplatz 18.
Die Aufwendungen für die Verwaltung mit 0,8 Millionen Euro lagen zum 30.06.2024 nahezu
auf Vorjahresniveau. Das negative Finanzergebnis beträgt -1,3 Millionen Euro nach -1,5 Millionen Euro im
Vorjahr. Dabei zeigten die Finanzerträge einen Anstieg um 0,1 Millionen Euro infolge
steigender Festgeldzinsen, die Finanzaufwendungen wiesen einen Rückgang um 0,1 Millionen
Euro auf 1,5 Millionen Euro auf, vor allem bedingt durch die Vornahme vertraglich
vereinbarter Darlehenstilgungen. Unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen und Ertrag sowie der sonstigen Steuern
von insgesamt 0,9 Millionen Euro wie im Vorjahr, lag das Konzernergebnis zum 30. Juni
2024 bei 2,4 Millionen Euro und damit temporär um 0,26 Millionen Euro unter dem Vorjahresvergleichszeitraum. Vermögens- und FinanzlageDie Bilanzsumme verminderte sich leicht um 6,2 Millionen Euro auf 317,3 Millionen
Euro zum 30. Juni 2024 nach 323,5 Millionen Euro zum 31. Dezember 2023. Die aktuellen
Projektentwicklungen, Rotebühlplatz 18, Tübinger Straße 6, Tübinger Straße 17 b und
Königstraße 51 führten zu einem Anstieg der geleisteten Anzahlungen um 1,2 Millionen
Euro auf 2,8 Millionen Euro. Vor allem das kleinere Projekt Rotebühlplatz 18, welches
im Herbst 2024 in Betrieb genommen wird, verzeichnete einen deutlichen Zugang um 0,9
Millionen Euro. Der Gesamtbetrag der geleisteten Anzahlungen von 2,8 Millionen Euro
erstreckt sich auf die Objekte Rotebühlplatz 18 mit 0,9 Millionen Euro, Tübinger Straße
6 mit 0,4 Millionen Euro, Tübinger Straße 17b mit 0,7 Millionen Euro und Königstraße
51 mit 0,8 Millionen Euro. Bedingt durch die vorgenommenen Normalabschreibungen verminderte
sich das Anlagevermögen um 3,2 Millionen Euro auf 290,9 Millionen Euro zum 30.06.2024. Die Bilanzposition Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände lag mit 14,3 Millionen
Euro um 0,9 Millionen Euro unter dem Vorjahresniveau, was vor allem auf die Position
Mietforderungen, bei einem Rückgang mit 1,3 Millionen Euro auf 4,4 Millionen Euro
aufgrund der weiteren Rückführung der Stundungsforderungen die beiden Hotels betreffend,
bei gleichzeitiger Erhöhung der sonstigen Vermögensgegenstände um 0,3 Millionen Euro
infolge der Anpassung des Substanzerhaltungsanspruches bezüglich des Kongresshotels,
sowie erhöhte Steuererstattungsansprüche zurückzuführen ist. Infolge der Dividendenzahlung in Höhe von 7,1 Millionen Euro für das Geschäftsjahr
2023, bei gleichzeitiger Berücksichtigung des um 1,3 Millionen Euro verbesserten laufenden
operativen Cashflow des Immobiliengeschäftes in Höhe von 7,7 Millionen Euro (Vorjahr:
6,4 Millionen Euro), verminderten sich die flüssigen Mittel auf 11,4 Millionen Euro
und damit um 2,0 Millionen Euro gegenüber dem Bilanzstichtag 31.12.2023. Auf der Passivseite bewegte sich das Eigenkapital leicht um 4,7 Millionen Euro unter
dem Wert des letzten Bilanzstichtages und lag damit bei 146,6 Millionen Euro. Die
konzernweite Eigenkapitalquote verblieb weiterhin bei 46 %. Des Weiteren zeigten die
Verbindlichkeiten einen geringfügigen Rückgang um 1,3 Millionen Euro auf 156,0 Millionen
Euro auf, was vor allem in den vorgenommen Darlehenstilgungen von 2,2 Millionen Euro
begründet liegt. Zugleich wurde für die Projektentwicklung Tübinger Straße 17b ein
Teildarlehensbetrag von 1,4 Millionen Euro abgerufen, so dass insgesamt die Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten bei 153,3 Millionen Euro lagen (-0,8 Millionen Euro). MitarbeiterDer konzernweite Personalbestand zum 30. Juni 2024 lag bei 19, zum 31. Dezember 2023
bei 20. Hierbei handelt es sich ausschließlich um die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
der STINAG Real Estate GmbH. DividendenausschüttungDie Hauptversammlung der STINAG Stuttgart Invest AG am 23. Mai 2024 hat für das Geschäftsjahr
2023 eine Dividendenausschüttung von 7,1 Millionen Euro beschlossen, die leicht über
dem Niveau des Geschäftsjahrs 2023 lag. Chancen- und RisikoberichtIm 1. Halbjahr 2024 haben sich im Vergleich zum Chancen- und Risikobericht zum 31.
Dezember 2023 keine wesentlichen Änderungen ergeben. Das Risikomanagementsystem ist
im Geschäftsbericht 2023 auf der Seite 38 ff ausführlich beschrieben. Es liegen derzeit
keine Erkenntnisse aus der Analyse unserer Risikofelder vor, wonach sich die Risikolage
gegenüber dem Konzernjahresabschluss 2023 verändert hat. Für die Gesellschaft sind
keine bestandsgefährdenden Risiken vorhanden oder ersichtlich. Soweit notwendig, wurde
zur Absicherung erkennbarer Risiken ausreichend Vorsorge getroffen. AusblickDie entwicklungsbedingten Entmietungsmaßnahmen, vor allem die Tübinger Straße 6 und
17b sowie den Rotebühlplatz 18 betreffend, aber auch die Veräußerung des Light Industrial
Gebäudes in Dornstetten im Vorjahr und die nochmals rückläufige Vermietungsquote des
Parkhauses in Stuttgart Weilimdorf, werden, trotz erstmalig ganzjährig anfallender
Mieteinnahmen, die Erdgeschossfläche Königstraße 45 betreffend, sowie der weiter erfreulichen
Entwicklung der Pachterlöse der beiden Hotels am Flughafen Stuttgart und der Miet-
und Pachtindexierungen im Geschäftsjahr 2024, zu nahezu gleichbleibenden Mieterlösen
auf Basis des Geschäftsjahres 2023 führen. Wesentliche ergebnisrelevante Geschäftsvorfälle
- ob positiv oder negativ - sind aller Voraussicht nach im Laufe des zweiten Halbjahres
2024 nicht zu erwarten, so dass die Planzahlen hinsichtlich Mieterlöse, Ergebnis und
Cashflow erlangt werden dürften. Die derzeitigen Projektentwicklungen werden sich zum Teil ab 2025, aufgrund der Ende
diesen Jahres zu verzeichnenden Fertigstellungen "Rotebühlplatz 18" und "Neue Mitte
Bickenbach", vor allem ab 2026 und im Wesentlichen ab 2027 mit den erstmals ganzjährigen
Auswirkungen der in Betrieb genommenen Immobilienprojekte "Tübinger Straße 6", "Tübinger
Straße 17b" sowie "Königstraße 51" in der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, doch
auch im Portfoliowert positiv niederschlagen. Unter Berücksichtigung der weiteren
Investments in Bestandsimmobilien sollte eine zeitlich beschleunigte Erlangung der
wesentlichen Ertrags- und Finanz-KPI's verzeichnet werden. 2. Konzern-Zwischenabschluss zum 30. Juni 2024 Konzernbilanz (HGB) zum 30.06.2024AKTIVA
PASSIVA
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung (HGB) für das 1. Halbjahr 2024
Verkürzter Konzernanhang für das 1. Halbjahr 2024Allgemeine HinweiseDas Mutterunternehmen ist unter der Firma STINAG Stuttgart Invest AG mit Sitz in Stuttgart
im Handelsregister des Amtsgerichts Stuttgart unter der Nummer HRB 66 eingetragen. Der vorliegende Halbjahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Dritten Buches
des HGB und des Aktiengesetzes aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und gemäß
§ 275 Abs. 2 HGB gegliedert. Einige Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurden gemäß § 265 Abs. 7
Nr. 2 i.V.m. § 298 Abs. 1 HGB im Konzernanhang gesondert ausgewiesen, um die Klarheit
der Darstellung zu verbessern. Soweit nicht anders vermerkt, sind die Werte in den
tabellarischen Aufgliederungen in Tausend Euro (TEUR) angegeben. Aus dem gleichen
Grund werden die Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten und davon-Vermerke
ebenfalls im Konzernanhang gemacht. Soweit nicht anders vermerkt, sind die Werte in den tabellarischen Aufgliederungen in Tausend Euro (TEUR) angegeben. Aus rechentechnischen Gründen können
in Tabellen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten. KonsolidierungskreisDer Konzernabschluss umfasst neben der STINAG Stuttgart Invest AG 18 (Vorjahr: 18)
voll konsolidierte inländische Tochtergesellschaften. KonsolidierungsgrundsätzeIm Rahmen der Kapitalkonsolidierung nach der sogenannten Erwerbsmethode wird der Wertansatz
der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile an einem Tochterunternehmen mit dem auf
diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet.
Das Eigenkapital wird mit dem Betrag angesetzt, der dem Konsolidierungszeitpunkt beizulegenden
Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden,
Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht. Ein nach der Verrechnung verbleibender
Unterschiedsbetrag wird, wenn er auf der Aktivseite entsteht, als Geschäfts- oder
Firmenwert und, wenn er auf der Passivseite entsteht, erfolgsneutral inner-halb des
Eigenkapitals ausgewiesen. Der für die Bestimmung des Zeitwerts der in den Konzernabschluss
aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten
und für die Kapitalkonsolidierung maßgebliche Zeitpunkt ist grundsätzlich der, zu
dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist. Die Kapitalkonsolidierung für
Gesellschaften oder zugekaufte Kapitalanteile, die vor dem 01. Januar 2010 erstmalig
konsolidiert wurden, wurde nach der Buchwertmethode zum Zeitpunkt vorgenommen. Unterschiedsbeträge
wurden soweit wie möglich den betreffenden Aktivposten zugeordnet; der Restbetrag
wurde als Geschäfts- oder Firmenwert ausgewiesen. Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze sowie Aufwendungen und Erträge innerhalb
des Konsolidierungskreises wurden eliminiert. Zwischenergebnisse und -verluste wurden gemäß § 304 Abs. 2 HGB wegen Geringfügigkeit
nicht eliminiert. Bilanzierungs- und BewertungsmethodenFür die Aufstellung des Konzern-Zwischenabschlusses waren unverändert zur Vergleichsperiode
die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend. Dabei wird den
Grundsätzen vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung Rechnung getragen. Die Abschlüsse der in den Konzern-Zwischenabschluss einbezogenen Unternehmen wurden
nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt. Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden bei Zugang zu Anschaffungskosten
bewertet und planmäßig über die zu erwartenden Nutzungsdauern zwischen 3 und 5 Jahren
linear abgeschrieben. Geschäfts- oder Firmenwerte einschließlich der Geschäfts- oder
Firmenwerte aus der Erstkonsolidierung von Anteilen werden über einen Zeitraum von
10 Jahren abgeschrieben. Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und
wird, soweit abnutzbar, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert. Den Abschreibungen
liegen bei den beweglichen Anlagen Nutzungsdauern von 3 bis 15 Jahren, bei Gebäuden
Nutzungsdauern bis zu 60 Jahren zugrunde. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem NettoEinzelwert
von 250,00 EUR sind im Jahr des Zugangs als Aufwand erfasst worden. Geringwertige
Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert von mehr als 250,00 EUR bis 800,00 EUR wurden
im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens
werden im Übrigen zeitanteilig vorgenommen. Bei den Finanzanlagen werden Anteilsrechte (sonstige Beteiligungen) zu Anschaffungskosten
bzw. niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten abzüglich
der Wertabschläge für Einzelrisiken und für das allgemeine Kreditrisiko bilanziert. Die Wertpapiere des Umlaufvermögens werden zu Anschaffungskosten oder gegebenenfalls
zu den niedrigeren Werten, die sich aus den Börsen- oder Marktpreisen am Stichtag
ergeben, angesetzt. Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen
Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe
des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d.
h. einschließlich künftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Rückstellungen
mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden abgezinst. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag ausgewiesen. Fremdwährungsforderungen oder -verbindlichkeiten bestehen nicht. Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasipermanenten
Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen,
Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten im Konzernabschluss und ihren steuerlichen
Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich
ergebenden Steuerbe-und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen
im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Dabei werden
auch Differenzen, die auf Konsolidierungsmaßnahmen gemäß den §§ 300 bis 307 HGB beruhen,
berücksichtigt, nicht jedoch Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts-
oder Firmenwertes bzw. eines negativen Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsolidierung.
Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet ausgewiesen. Die Aktivierung latenter
Steuern nach § 274 HGB unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts. Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten
bilanziell nachvollzogen. Die STINAG Stuttgart Invest AG wendet die sogenannte "Einfrierungsmethode"
an, bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht
bilanziert werden. Erläuterungen zur KonzernbilanzAnlagevermögen
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Der Rückgang bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultiert aus Rückführungen
von coronabedingten Stundungen. Angemessene Wertberichtigungen sind berücksichtigt.
Der Anstieg bei den sonstigen Vermögensgegenständen resultiert im Wesentlichen aus
Körperschaftsteuervorauszahlungen und aus Abgrenzungen für Ansprüche aus Pachtverträgen. EigenkapitalDas Grundkapital der STINAG Stuttgart Invest AG beträgt unverändert 39,0 Millionen
Euro. Es ist nach wie vor in 15 Millionen nennbetragslose Inhaberstückaktien eingeteilt. Die STINAG hatte bis zum Stichtag unverändert 113.342 Stück nennbetragslose eigene
Aktien im Bestand. Der Anteil der eigenen Aktien am Grundkapital beträgt 0,76 %. Die Kapitalrücklage bei der STINAG Stuttgart Invest AG enthält den Betrag, der bei
Ausgabe der Aktien über den Nennwert hinaus einbezahlt worden ist. Sie beträgt unverändert
1.050 TEUR. Die Gewinnrücklagen beinhalten neben den freien Rücklagen unverändert die ausschüttungsgesperrten
gesetzlichen Rücklagen in Höhe von 2.855 TEUR. Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Passive latente SteuernDie bestehenden Bilanzdifferenzen zwischen Handels- und Steuerbilanzwerten resultieren
aus Differenzen im Anlagevermögen bei immateriellen Vermögensgegenständen, Grundstücken
und Gebäuden, steuerlichen Rücklagen nach § 6b EStG (passive Latenzen) sowie bei den
sonstigen Rückstellungen (aktive Latenzen). Für bestehende gewerbliche Verlustvorträge
wurden aktive Latenzen berücksichtigt. Im Saldo führt die Berechnung zu passiven Latenzen.
Der Berechnung wurden unternehmensspezifische Steuersätze von 15,83 % bzw. 30,53 %
und für den gewerbesteuerlichen Verlustvortrag 14,70 % zugrunde gelegt. Auf die Aktivierung
von latenten Steuern aus Einzelabschlüssen wurde in Ausübung des Ansatzwahlrechts
nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB verzichtet. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und VerlustrechnungUmsatzerlöseDie Umsatzerlöse beinhalten im Wesentlichen Mieterlöse aus eigenen Objekten. AbschreibungenDer Rückgang resultiert im Wesentlichen aus einem Objektverkauf im Vorjahr. Sonstige betriebliche AufwendungenDie Position beinhaltet im Wesentlichen die Aufwendungen für Betrieb und Verwaltung.
Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus höheren Betriebskosten wegen gestiegener
Energiekosten. Außerdem sind höhere Wertberichtigungsaufwendungen auf Mietforderungen für einen Vergleich
angefallen. Zinsen und ähnliche AufwendungenDie Zinsaufwendungen betreffen im Wesentlichen die Zinsen auf Bankdarlehen, die auf
Grund der Verwendung fällig gewordener Zinsswaps und laufender Tilgungsleistungen
leicht rückläufig sind. Steuern vom Einkommen und vom ErtragDer Ausweis beinhaltet Ertragsteuern und latente Steuern. Sonstige SteuernDie sonstigen Steuern enthalten im Wesentlichen die Grundsteuern. Sonstige AngabenMitglieder des AufsichtsratesWalter Schoefer, Weissach Philipp Neuhaus, Königstein im Taunus Robin von Gemmingen, Zürich Professor Christoph Ehrhardt, Stuttgart Aufsichtsratsmitglied bei folgenden Gesellschaften:
Verwaltungsratsmitglied bei folgender Gesellschaft:
VorstandHeike Barth, Diplom-Ökonomin Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und PersonenIm 1. Halbjahr 2024 wurden keine wesentlichen marktunüblichen Geschäfte mit nahestehenden
Unternehmen oder Personen getätigt. Erklärung zur prüferischen DurchsichtDer Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2024 wurde keiner prüferischen Durchsicht
unterzogen.
Der Vorstand |
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