25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ext:ReserveForDividendPaymentMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ext:ReserveForDividendPaymentMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ext:ReserveForDividendPaymentMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ext:ReserveForDividendPaymentMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2020-12-31 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ext:ReserveForDividendPaymentMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2021-01-01 2021-12-31 25940084D6YFBDYALI50 2021-12-31 iso4217:PLN xbrli:shares 25940084D6YFBDYALI50 2022-01-01 2022-12-31 iso4217:PLN 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31

‎

Spis treści

1. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

2. Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku

3. Skonsolidowane sprawozdanie z pozostałych całkowitych dochodów

4. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

5. Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych

6. Dodatkowe informacje do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

6.1 Informacje ogólne

6.2 Informacje o Grupie Kapitałowej

6.3 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości

6.4 Segmenty operacyjne

6.5 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi

6.6 Inwestycje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych

6.7 Wartość firmy

6.8 Wartości niematerialne

6.9 Rzeczowe aktywa trwałe

6.10 Nieruchomości inwestycyjne

6.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe

6.12 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne

6.13 Zobowiązania zabezpieczone hipoteką

6.14 Zabezpieczenie spłaty zobowiązań

6.15 Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych

6.16 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony

6.17 Zapasy

6.18 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

6.19 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe

6.20 Środki pieniężne

6.21 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, zobowiązania z nimi związane i działalność zaniechana

6.22 Kapitał własny

6.23 Świadczenia i rezerwy pracownicze

6.24 Pozostałe rezerwy

6.25 Leasing

6.26 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

6.27 Przychody operacyjne

6.28 Koszty operacyjne

6.29 Pozostałe przychody i koszty operacyjne

6.30 Przychody i koszty finansowe

6.31 Podatek dochodowy

6.32 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy

6.33 Zmiany kapitału obrotowego

6.34 Zmiany zobowiązań z działalności finansowej

6.35 Transakcje z podmiotami powiązanymi

6.36 Umowy gwarancji finansowej i aktywa oraz zobowiązania warunkowe

6.37 Ryzyko dotyczące instrumentów finansowych

6.38 Zarządzanie kapitałem

6.39 Najważniejsze zdarzenia w 2022 roku

6.40 Zdarzenia po dniu bilansowym

6.41 Pozostałe informacje

6.42 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Grupy

7. Zatwierdzenie do publikacji

8. Oświadczenie Zarządu

‎

# 1. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

AKTYWA | nota | 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone* | 1.01.2021 dane przekształcone*
Aktywa trwałe |  |  |  |
Wartość firmy | 6.7 | 165 | 165 | 165
Wartości niematerialne | 6.8 | 4 533 | 1 446 | 1 630
Rzeczowe aktywa trwałe | 6.9 | 11 010 | 12 310 | 16 167
Nieruchomości inwestycyjne | 6.10 | 10 869 | 126 353 | 151 722
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach |  | 0 | 0 | 15 776
Należności długoterminowe | 6.18 | 535 | 67 042 | 1 386
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe |  | 37 000 | 37 355 | 0
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 6.16 | 27 345 | 29 001 | 30 140
Grunty przeznaczone pod zabudowę | 6.17 | 5 245 | 0 | 0
Aktywa trwałe razem |  | 96 702 | 273 672 | 216 986
Aktywa obrotowe |  |  |  |
Zapasy | 6.17 | 645 784 | 639 535 | 953 437
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 6.18 | 130 277 | 92 064 | 28 481
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego |  | 1 969 | 3 096 | 6 971
Należności z tytułu pozostałych podatków |  | 26 835 | 25 346 | 18 587
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 6.19 | 11 406 | 16 005 | 38 521
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 6.20 | 264 432 | 264 146 | 174 112
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 6.21 | 149 538 | 0 | 11 454
Aktywa obrotowe razem |  | 1 230 241 | 1 040 192 | 1 231 563
Aktywa razem |  | 1 326 943 | 1 313 864 | 1 448 549

* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu.

PASYWA | nota | 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone* | 1.01.2021 dane przekształcone*
Kapitał własny |  |  |  |
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej: |  |  |  |
Kapitał podstawowy | 6.22 | 256 703 | 256 703 | 256 703
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej |  | 134 497 | 134 497 | 134 497
Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę |  | 34 890 | 0 | 0
Pozostałe kapitały |  | -119 371 | -119 371 | -119 371
Zyski zatrzymane |  | 424 978 | 381 228 | 317 388
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej |  | 731 697 | 653 057 | 589 217
Udziały niedające kontroli |  | 0 | 0 | 32 481
Kapitał własny |  | 731 697 | 653 057 | 621 698
Zobowiązania |  |  |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 6.12 | 110 000 | 80 905 | 301 660
Zobowiązania z tytułu leasingu | 6.25 | 22 824 | 21 831 | 30 754
Pozostałe zobowiązania | 6.26 | 17 478 | 20 737 | 30 547
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 6.16 | 20 209 | 19 066 | 15 137
Pozostałe rezerwy długoterminowe | 6.24 | 5 471 | 6 248 | 7 276
Zobowiązania długoterminowe |  | 175 982 | 148 787 | 385 374
Zobowiązania krótkoterminowe |  |  |  |
Zobowiązania z tytułu umów z klientami | 6.26 | 244 539 | 282 671 | 277 106
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 6.26 | 59 501 | 64 499 | 83 417
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego |  | 5 173 | 4 939 | 5 633
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków |  | 3 909 | 4 926 | 8 912
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży | 6.12 | 20 883 | 0 | 0
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne - pozostałe | 6.12 | 62 002 | 130 454 | 37 820
Zobowiązania z tytułu leasingu | 6.25 | 3 972 | 2 996 | 2 934
Pochodne instrumenty finansowe |  | 0 | 0 | 64
Rezerwy krótkoterminowe | 6.24 | 18 272 | 21 535 | 23 372
Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży | 6.21 | 1 013 | 0 | 2 219
Zobowiązania krótkoterminowe |  | 419 264 | 512 020 | 441 477
Zobowiązania razem |  | 595 246 | 660 807 | 826 851
Pasywa razem |  | 1 326 943 | 1 313 864 | 1 448 549

* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu.

‎

# 2. Skonsolidowane sprawozdanie ‎z wyniku

| nota | 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone*
Działalność kontynuowana |  |  |
Przychody ze sprzedaży | 6.27 | 499 678 | 637 731
Przychody ze sprzedaży produktów |  | 497 155 | 632 477
Przychody ze sprzedaży usług |  | 1 411 | 5 245
Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów |  | 1 112 | 9
Koszt własny sprzedaży | 6.28 | 320 502 | 417 258
Koszt sprzedanych produktów |  | 319 222 | 415 782
Koszt sprzedanych usług |  | 176 | 1 468
Koszt sprzedanych towarów i materiałów |  | 1 104 | 8
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży |  | 179 176 | 220 473
Koszty sprzedaży | 6.28 | 14 921 | 15 995
Koszty ogólnego zarządu | 6.28 | 14 996 | 10 007
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów | 6.28 | 34 386 | 33 933
Pozostałe przychody operacyjne | 6.29 | 6 089 | 8 048
Pozostałe koszty operacyjne | 6.29 | 6 511 | 7 739
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) |  | 886 | 3 786
Zysk (strata) ze sprzedaży jednostek zależnych (+/-) |  | 0 | -332
Zysk (strata) z działalności operacyjnej |  | 115 337 | 164 301
Przychody finansowe | 6.30 | 14 183 | 5 671
Koszty finansowe | 6.30 | 9 659 | 5 484
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) |  | 0 | -152
Zysk (strata) przed opodatkowaniem |  | 119 861 | 164 336
Podatek dochodowy | 6.31 | 24 619 | 38 105
- część bieżąca |  | 25 324 | 32 378
- część odroczona |  | -705 | 5 727
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej |  | 95 242 | 126 231
Działalność zaniechana |  |  |
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej |  | 14 973 | 195
Zysk (strata) netto |  | 110 215 | 126 426
Zysk (strata) netto przypadający: |  |  |
- akcjonariuszom podmiotu dominującego |  | 110 215 | 125 962
- podmiotom niekontrolującym |  | 0 | 464

* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu.

Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN)

|  | 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone*
Wyszczególnienie |  | PLN / akcję | PLN / akcję
z działalności kontynuowanej |  |  |
- podstawowy |  | 3,71 | 4,90
- rozwodniony |  | 3,71 | 4,90
z działalności zaniechanej |  |  |
- podstawowy |  | 0,58 | 0,01
- rozwodniony |  | 0,58 | 0,01
z działalności kontynuowanej i zaniechanej |  |  |
- podstawowy |  | 4,29 | 4,91
- rozwodniony |  | 4,29 | 4,91

* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu.

#

# 3. Skonsolidowane sprawozdanie
z pozostałych całkowitych dochodów

|  | 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone*
Zysk (strata) netto |  | 110 215 | 126 426
Pozostałe całkowite dochody |  | 0 | 0
Całkowite dochody |  | 110 215 | 126 426
Całkowite dochody przypadające: |  |  |
- akcjonariuszom podmiotu dominującego |  | 110 215 | 125 962
- podmiotom niekontrolującym |  | 0 | 464

* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu.

# 4. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własn ym

| Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej | Udziały niedające kontroli | Kapitał własny razem
| Kapitał podstawowy | Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę | Pozostałe kapitały | Zyski zatrzymane | Razem
Saldo na dzień 1.01.2022 roku dane przekształcone* | 256 703 | 134 497 | 0 | -119 371 | 381 228 | 653 057 | 0 | 653 057
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2022 roku |  |  |  |  |  |  |  |
Dywidendy | 0 | 0 | 0 | 0 | -3 594 | -3 594 | 0 | -3 594
Zaliczki na poczet dywidendy | 0 | 0 | 0 | 0 | -27 981 | -27 981 | 0 | -27 981
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę | 0 | 0 | 34 890 | 0 | -34 890 | 0 | 0 | 0
Razem transakcje z właścicielami | 0 | 0 | 34 890 | 0 | -66 465 | -31 575 | 0 | -31 575
Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2022 roku | 0 | 0 | 0 | 0 | 110 215 | 110 215 | 0 | 110 215
Razem całkowite dochody | 0 | 0 | 0 | 0 | 110 215 | 110 215 | 0 | 110 215
Saldo na dzień 31.12.2022 roku | 256 703 | 134 497 | 34 890 | -119 371 | 424 978 | 731 697 | 0 | 731 697

* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu.

| Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej | Udziały niedające kontroli | Kapitał własny razem
| Kapitał podstawowy | Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę | Pozostałe kapitały | Zyski zatrzymane | Razem
Saldo na dzień 1.01.2021 roku dane przekształcone* | 256 703 | 134 497 | 0 | -119 371 | 317 388 | 589 217 | 32 481 | 621 698
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2021 roku dane przekształcone*
Zmiana struktury grupy kapitałowej (sprzedaż jednostek zależnych, w których Grupa nie posiadała 100% akcji) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -32 945 | -32 945
Dywidendy | 0 | 0 | 0 | 0 | -30 291 | -30 291 | 0 | -30 291
Zaliczki na poczet dywidendy | 0 | 0 | -168 |  | -31 663 | -31 831 | 0 | -31 831
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę | 0 | 0 | 168 | 0 | -168 | 0 | 0 | 0
Razem transakcje z właścicielami | 0 | 0 | 0 | 0 | -62 122 | -62 122 | -32 945 | -95 067
Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2021 roku | 0 | 0 | 0 | 0 | 125 962 | 125 962 | 464 | 126 426
Razem całkowite dochody | 0 | 0 | 0 | 0 | 125 962 | 125 962 | 464 | 126 426
Saldo na dzień 31.12.2021 roku dane przekształcone* | 256 703 | 134 497 | 0 | -119 371 | 381 228 | 653 057 | 0 | 653 057

* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu.

# 5. Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych

| nota | 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone*
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej |  |  |
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej i zaniechanej przed opodatkowaniem |  | 138 450 | 164 871
Korekty: |  |  |
Amortyzacja |  | 3 028 | 2 704
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych |  | -17 266 | -4 172
(Zysk) strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych |  | 294 | -909
(Zysk) strata ze sprzedaży jednostek zależnych |  | 0 | 332
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych |  | 445 | 176
Koszty odsetek i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania |  | 8 148 | 4 457
Przychody z odsetek i dywidend |  | -5 513 | -3 741
Inne | 6.33 | 513 | 931
Korekty razem |  | -10 351 | -222
Zmiana stanu zapasów | 6.33 | 1 246 | 117 995
Zmiana stanu należności | 6.33 | 19 883 | -86 971
Zmiana stanu zobowiązań | 6.33 | -44 087 | 60 479
Zmiana stanu rezerw |  | -6 200 | 1 699
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych |  | 4 951 | 22 516
Zmiany w kapitale obrotowym |  | -24 207 | 115 718
Zapłacony podatek dochodowy |  | -24 222 | -29 145
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej |  | 79 670 | 251 222
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej |  |  |
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych |  | -3 751 | -393
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych |  | -792 | -616
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych |  | 245 | 101
Wydatki na inwestycje w nieruchomości inwestycyjne (w tym zaklasyfikowane jako aktywa przeznaczone do sprzedaży) |  | -6 153 | -11 010
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych |  | 0 | 16 118
Otrzymane spłaty udzielonych pożyczek |  | 0 | 1 480
Pożyczki udzielone |  | 0 | -1 480
Odsetki otrzymane od lokat o terminie zapadalności powyżej 3 miesięcy |  | 1 041 | 0
Odsetki otrzymane od długoterminowych aktywów finansowych |  | 1 850 | 928
Pozostałe otrzymane odsetki |  | 0 | 604
Przekazanie środków pieniężnych na rachunki lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy |  | -41 800 | 0
Wpływ środków pieniężnych z rachunków lokat bankowych o terminie zapadalności powyżej trzech miesięcy |  | 41 800 | 0
Nadwyżka wypływu środków pieniężnych należących do zbywanych spółek nad wpływem z tytułu ich sprzedaży |  | 0 | -15 025
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej |  | -7 560 | -9 293
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej |  |  |
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych |  | 109 277 | 0
Wykup dłużnych papierów wartościowych |  | -128 500 | -44 302
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek |  | 35 | 10 360
Spłaty kredytów i pożyczek |  | -681 | -43 897
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu |  | -2 298 | -2 316
Zapłacone odsetki i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania |  | -18 446 | -9 397
Wypłacone dywidendy i zaliczki na poczet dywidendy |  | -31 575 | -62 122
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej |  | -72 188 | -151 674
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej razem |  | -78 | 90 255
Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej |  | 286 | 90 034
w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych |  | 364 | -221
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu |  | 264 146 | 174 112
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu |  | 264 432 | 264 146
w tym o ograniczonej możliwości dysponowania |  | 2 691 | 1 729

* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w punkcie 6.3.3 niniejszego raportu.

# 6. Dodatkowe informacje do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

## 6.1 Informacje ogólne

### 6.1.1 Informacje o jednostce dominującej

Jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Archicom S.A. (dalej zwana „Grupą Kapitałową”, „Grupą”) jest Archicom Spółka Akcyjna (dalej zwana „Spółką dominującą”, „Spółką”, "Emitentem").

Spółka dominująca została utworzona 5 lipca 2006 roku (jako Archicom Projekt 5 sp. z o.o.). Następnie, po przekształceniu i zmianach nazwy, 25 maja 2015 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego zarejestrował zmianę nazwy Spółki na Archicom S.A. Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych.

Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, dla której akta rejestrowe prowadzi Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000555355. Spółce nadano numer statystyczny REGON 020371028.

Siedziba Spółki dominującej mieści się przy ul. Gen. R. Traugutta 45 we Wrocławiu, 50-416 Wrocław, Polska. Miejscem rejestracji Spółki jest Wrocław, ul. Gen. R. Traugutta 45, Polska.

Jednostką dominującą wobec Archicom S.A. jest DKR Echo Investment sp. z o.o. (spółka zależna od Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach), a jednostką dominującą najwyższego szczebla Grupy jest Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres.

### 6.1.2 Skład Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki dominującej

Zarząd Archicom S.A.

W skład Zarządu Spółki dominującej na dzień zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji, tj. na dzień 22 marca 2023 roku wchodzili:

W okresie od 1 stycznia 2022 r. do 18 listopada 2022 r. w skład Zarządu Archicom S.A. wchodzili:

Zmiany w składzie Zarządu Emitenta

18 listopada 2022 r. Tomasz Sujak złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Zarządu ze skutkiem na dzień jej złożenia. Pan Tomasz Sujak nie podał przyczyn rezygnacji. Tego samego dnia Rada Nadzorcza Archicom S.A. powołała Dawida Wronę na stanowisko członka Zarządu Emitenta.

W raporcie bieżącym nr 29/2022 z 18 listopada 2022 r. Spółka przekazała informacje dotyczące wykształcenia, kwalifikacji oraz doświadczenia zawodowego nowo powołanego członka Zarządu. Pan Dawid Wrona pełni funkcję Dyrektora Sprzedaży Sektora Mieszkaniowego w Echo Investment S.A. przy czym nie uczestniczy w spółce konkurencyjnej jako wspólnik spółki cywilnej, osobowej lub jako członek organu spółki kapitałowej oraz nie uczestniczy w innej konkurencyjnej osobie prawnej jako członek organu. Nie figuruje w Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych, prowadzonym na podstawie ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym.

Rada Nadzorcza Archicom S.A.

W skład Rady Nadzorczej Spółki dominującej na dzień zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji, tj. na dzień 22 marca 2 023 roku wchodzili:

Nicklas Lindberg – Przewodniczący Rady Nadzorczej

Marek Gabryjelski – I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej

Konrad Płochocki – II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej

Maciej Drozd – Członek Rady Nadzorczej

Rafał Mazurczak – Członek Rady Nadzorczej

Małgorzata Turek – Członek Rady Nadzorczej

W okresie od przekazania ostatniego sprawozdania finansowego w składzie Rady Nadzorczej Emitenta nie zaszły żadne zmiany.

## 6.2 Informacje o Grupie Kapitałowej

### 6.2.1 Charakter działalności Grupy

Podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę Kapitałową jest Polska.

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki dominującej oraz jej spółek zależnych jest:

 budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych,
 kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
 realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
 pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych,
 dzierżawa własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.

### 6.2.2 Informacje o Grupie Kapitałowej

Podmiot dominujący tj. Archicom S.A. zajmuje się działalnością marketingową i sprzedażą oraz szeroko rozumianymi funkcjami spółki holdingowej, koordynującej pracę pozostałych podmiotów w Grupie.

W skład Grupy Kapitałowej Archicom S.A. na 31 grudnia 2022 roku wchodziły m.in. spółki operacyjne:

 Archicom sp. z o. o. – Realizacja Inwestycji - sp. k. – realizacja inwestycji w ramach własnych struktur zarządzających realizacją pakietową lub przez zewnętrznych generalnych wykonawców i obsługa posprzedażowa;

 Archicom Asset Management sp. z o.o. – księgowość, finanse, obsługa prawna, IT, administracja, kadry.

Częścią Grupy są także spółki celowe realizujące inwestycje mieszkaniowe i komercyjne, komplementariusze spółek celowych, spółki realizujące określone funkcje finansowe oraz spółki nieaktywne, które zakończyły inwestycje.

W skład Grupy Kapitałowej Archicom S.A. na dzień 31 grudnia 2022 roku wchodziła Spółka dominująca oraz następujące spółki zależne:

Firma | Siedziba | Numer KRS | Udział Spółki dominującej w kapitale zakładowym | Uwagi
Spółki Zależne |  |  |  |
Archicom Residential sp. z o. o. | Wrocław | KRS: 0000474160 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 35.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Residential 2 sp. z o. o. | Wrocław | KRS: 0000474306 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 8.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000314926 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Consulting sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000863142 | 99,97% bezpośrednio; 0,03% pośrednio | Kapitał zakładowy: 14.445.050 zł. Udziałowcy: Spółka (99,97%), Archicom sp. z o.o. (0,03%).
Archicom Stabłowice sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000745292 | 100% pośrednio | Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (98,04%), Archicom sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Jagodno 5 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000725050 | 89,85% bezpośrednio; 10,15% pośrednio | Kapitał zakładowy: 502.700 zł. Udziałowcy: Spółka (89,85%), Archicom Consulting sp. z o.o. (9,95%), Archicom sp. z o.o. (0,20%).
Bartoszowice 1 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000725093 | 98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio | Kapitał zakładowy: 532.400 zł. Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom Consulting sp. z o.o. (1,13%).
Archicom Nieruchomości sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000520369 | 100% pośrednio | Kapitał zakładowy: 5.000 zł. Udziałowcy: Archicom Holding sp. z o.o. (100%).
Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000724881 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000722406 | 100% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%), Archicom Consulting sp. z o.o. (90%).
Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000759742 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000761499 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000725878 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000726003 | 99,95% bezpośrednio; 0,05% pośrednio | Kapitał zakładowy: 2.003.700 zł. Udziałowcy: Spółka (99,95%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (0,05%).
Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000745710 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000751243 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000777643 | 100% pośrednio | Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (98,04%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000777145 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000748433 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000745397 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Poznań sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000831893 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000841813 | 100% pośrednio | Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. (98,04%) Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000842962 | 98,04% bezpośrednio; 1,96% pośrednio | Kapitał zakładowy: 51.000 zł. Udziałowcy: Spółka (98,04%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000779714 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 5.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000303712 | 26,96% bezpośrednio; 73,04% pośrednio | Kapitał zakładowy: 56.000 zł. Udziałowcy: Spółka (26,96%), Archicom Consulting sp. z o.o. (73,04%). Udziały posiadane przez Spółkę są uprzywilejowane co do prawa głosu (na każdy udział przypadają 3 głosy).
Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000749043 | 100% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Altona Investments sp. z o.o. (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000750281 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000746441 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości Club House sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000768227 | 90,75% bezpośrednio; 9,25% pośrednio | Kapitał zakładowy: 551.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90,75%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o. (0,18%), Archicom Holding sp. z o.o. (9,07%).
Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000850649 | 0,78% bezpośrednio; 99,22% pośrednio | Kapitał zakładowy: 51.400 zł. Udziałowcy: Spółka (0,78%), Archicom Residential sp. z o.o. (1,95%), Archicom Residential 2 sp. z o.o. (97,28%).
Archicom Holding sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000316244 | 45,45% bezpośrednio; 54,55% pośrednio | Kapitał zakładowy: 110.000 zł. Udziałowcy: Spółka (45,45%), Archicom Consulting sp. z o.o. (54,55%).
Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000270259 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000766420 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 147.700 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Jagodno sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000326873 | 100% pośrednio | Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (100%).
Archicom Jagodno sp. z o.o. – sp. k. | Wrocław | KRS: 0000543575 | 99,00% bezpośrednio; 1,00% pośrednio | Suma wniesionych wkładów: 920.000 zł. Komandytariusze: Spółka (suma komandytowa: 910.800 zł).
Archicom Marina 3 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000776919 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 500.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Marina 4 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000722075 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 295.150 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Marina 5 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000725986 | 96,01% bezpośrednio; 3,99% pośrednio | Kapitał zakładowy: 1.253.350 zł. Udziałowcy: Spółka (96,01%) Archicom Consulting sp. z o.o. (3,99%).
TN Stabłowice 1 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000725250 | 99,58% bezpośrednio; 0,42% pośrednio | Kapitał zakładowy: 2.134.050 zł. Udziałowcy: Spółka (99,58%), Archicom Consulting sp. z o.o. (0,42%).
Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000293347 | 100% pośrednio | Kapitał zakładowy: 50.000 zł. Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o. (100%).
Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000725430 | 98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio | Kapitał zakładowy: 883.850 zł. Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom Consulting sp. z o.o. (1,13%).
Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000763144 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 408.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000722286 | 86,21% bezpośrednio; 13,79% pośrednio | Kapitał zakładowy: 362.550 zł. Udziałowcy: Spółka (86,21%), Archicom Consulting sp. z o.o. (13,79%).
Archicom Investment sp. z o. o. | Wrocław | KRS: 0000143535 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 77.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Strzegomska Nowa sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000268170 | 0,10% bezpośrednio; 99,90% pośrednio | Kapitał zakładowy: 50.050.500 zł. Udziałowcy: Spółka (0,1%), AD Management sp. z o.o. (99,9%).
AD Management sp. z o. o. | Wrocław | KRS: 0000241847 | 45,95% bezpośrednio; 54,05% pośrednio | Kapitał zakładowy: 111.000 zł. Udziałowcy: Spółka (45,95%), Archicom Consulting sp. z o.o. (54,05%).
Archicom Sp. z o.o. –Realizacja Inwestycji – sp. k. | Wrocław | KRS: 0000608733 | 99,99% bezpośrednio; 0,01% pośrednio | Suma wniesionych wkładów: 10.487.000 zł. Komandytariusze: Spółka (suma komandytowa: 486.000 zł).
Archicom Asset Management sp. z o .o. | Wrocław | KRS: 0000294887 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 1.067.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Fin sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000492105 | 64,38% bezpośrednio; 35,62% pośrednio | Kapitał zakładowy: 1.054.200 zł. Udziałowcy: Spółka (64,38%), Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o. (35,52%), Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. (0,10%).
P16 Inowrocławska sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000495092 | 59,59% bezpośrednio; 40,41% pośrednio | Kapitał zakładowy: 342.500 zł. Udziałowcy: Spółka (59,59%), Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. (1,79%), Archicom sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – sp. k. (38,62%).
Altona Investments sp. z o .o. | Wrocław | KRS: 0000255183 | 100% pośrednio | Kapitał zakładowy: 350.000 zł. Udziałowcy: Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o. (100%).
Archicom RW sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000723555 | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom sp. z o.o. (10%).
Archicom Wrocław sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000983200 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Łódź sp. z o.o. | Wrocław | KRS: 0000983609 | 100% bezpośrednio | Kapitał zakładowy: 10.000 zł. Udziałowcy: Spółka (100%).

Wszystkie spółki zależne konsolidowane są metodą pełną.

Czas trwania Spółki dominującej oraz wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jednostek objętych konsolidacją jest nieoznaczony.

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. w strukturze Grupy Archicom nie doszło do zmian, które skutkowałyby połączeniem jednostek, uzyskaniem lub utratą kontroli nad jednostkami zależnymi, podziałem lub restrukturyzacją.

W związku z klasyfikacją dwóch nieruchomości inwestycyjnych do aktywów przeznaczonych do sprzedaży została wydzielona działalność związana z tymi aktywami, którą zaprezentowano w niniejszym sprawozdaniu jako działalność zaniechaną w rozumieniu MSSF 5. Szczegóły zostały przedstawione w nocie 6.21.

## 6.3 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości

### 6.3.1 Zatwierdzenie do publikacji

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku (wraz z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dominującej dnia 22 marca 202 3 roku.

### 6.3.2 Podstawa sporządzenia

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej.

Walutą funkcjonalną Spółki dominującej oraz walutą prezentacji niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej). Ze względu na przyjęty sposób prezentacji danych w sprawozdaniach finansowych
w tysiącach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń, poszczególne pozycje sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica 1 tys. zł).

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki z Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Grupy na bieżąco analizuje główne obszary ryzyka i ich wpływ na działalność Grupy Archicom S.A., w tym opisane w punkcie 6.42 niniejszeg o sprawozdania ryzyko związane z pandemią SARS-CoV-2, ryzyko związane z konfliktem zbrojnym w Ukrainie oraz wpływ obecnej sytuacji rynkowej i makroekonomicznej na działalność Grupy i jej wyniki finansowe.

Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez spółki wchodzące w skład Grupy w okresie 12 miesięcy od daty zatwierdzenia sprawozdania finansowego, z wyłączeniem spółek będących w procesie planowanej likwidacji. Na zdolność Grupy do kontynuowania działalności nie wpływa w żaden sposób plan sprzedaży aktywów opisany szczegółowo w nocie 6.21 oraz związana z tymi aktywami działalność zaniechana (w rozumieniu MSSF 5), wynikająca z decyzji kierownictwa o skoncentrowaniu działalności Grupy na segmencie mieszkaniowym.

W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie dokonano korekt błędów w odniesieniu do wcześniej publikowanych sprawozdań. Zmiany zasad rachunkowości oraz prezentacji zostały ujawnione w punkcie 6.3.3 poniżej.

### 6.3.3 Zmiany standardów lub interpretacji

#### Wybrane zasady rachunkowości, ich zmiany oraz zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące
i zastosowane przez Grupę od 2022 roku

Zarząd Archicom S.A. dokonał ponownej analizy stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości, w szczególności w zakresie stosowanej polityki odnośnie momentu ujęcia przychodu ze sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych.

Zgodnie z MSSF 15 Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów.

Zgodnie z dotychczas stosowanym podejściem za moment spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, a zatem za moment ujęcia przychodu uznawano chwilę przekazania prawa własności do lokalu poprzez zawarcie aktu notarialnego.

Po ponownej weryfikacji procesu sprzedaży lokali w Grupie, analizie momentu, w którym nabywca uzyskuje zdolność do bezpośredniego rozporządzania lokalem i czerpania z niego korzyści, uwzględniając obecnie dominującą praktykę rynkową, Zarząd dokonał zmiany stosowanej polityki rachunkowości.

Według zmienionej polityki rachunkowości Grupy przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych powinny być ujmowane w dacie wydania kupującemu nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego praktycznie 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drobnych niedopłat, na przykład w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich oraz końcowych obmiarów powierzchni, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment wydania lokalu. W incydentalnych przypadkach większych niedopłat, wynikających ze wspólnych ustaleń z klientem, możliwe jest rozpoznanie przychodu w kwocie dokonanej płatności. W przypadku zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu przed dniem podpisania protokołu odbioru, przychód ujmuje się w dniu zawarcia tej umowy.

Jednocześnie Zarząd podjął decyzję o konieczności uwzględniania w koszcie wytworzenia zapasów kosztów prowizji sprzedawców oraz kosztów amortyzacji aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego składnik zapasów, a także decyzję o potrzebie dokonywania aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej co najmniej raz na kwartał.

Grupa zdecydowała się na zmianę polityki rachunkowości w powyższym zakresie ponieważ, w ocenie Zarządu, nowe zasady lepiej odzwierciedlają ekonomiczną treść transakcji. W szczególności nowa polityka dotycząca sprzedaży lokali mieszkalnych lepiej odzwierciedla moment przejęcia przez nabywców ryzyk i korzyści, a jednocześnie jest zgodna z dominującą praktyką rynkową obserwowaną aktualnie wśród deweloperów mieszkaniowych.

Powyższe zmiany zostały, zgodnie z wymaganiami statutu Spółki, wprowadzone i zatwierdzone odpowiednimi uchwałami Zarządu i Rady Nadzorczej Archicom S.A. oraz uwzględnione w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. W związku z istotnym wpływem powyższych zmian na zaprezentowane dane porównawcze dokonano ich przekształcenia. Zmianie uległa także prezentacja danych w przedstawionych skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych Grupy.

Wpływ zastosowania wszystkich powyższych zmian na dane porównawcze zaprezentowane w skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych Grupy w niniejszym raporcie został przedstawiony poniżej:

#### Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie
z sytuacji finansowej na 31.12.2021

AKTYWA | 31.12.2021 dane zatwierdzone | Zmiana | 31.12.2021 dane przekształcone
Aktywa trwałe |  |  |
Aktywa trwałe razem | 273 672 | 0 | 273 672
Aktywa obrotowe |  |  |
Zapasy | 678 193 | -38 658 | 639 535
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 117 410 | -25 346 | 92 064
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego | 3 096 | 0 | 3 096
Należności z tytułu pozostałych podatków |  | 25 346 | 25 346
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe |  | 16 005 | 16 005
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 280 151 | -16 005 | 264 146
- w tym środki na rachunkach powierniczych i zablokowanych | 17 720 | -17 720 |
Aktywa obrotowe razem | 1 078 850 | -38 658 | 1 040 192
Aktywa razem | 1 352 522 | -38 658 | 1 313 864

#### Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie
z sytuacji finansowej na 31.12.2021 - cd.

PASYWA | 31.12.2021 dane zatwierdzone | Zmiana | 31.12.2021 dane przekształcone
Kapitał własny |  |  |
Kapitał podstawowy | 256 703 | 0 | 256 703
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | 134 497 | 0 | 134 497
Pozostałe kapitały | -119 371 | 0 | -119 371
Zyski zatrzymane: | 359 420 | 21 808 | 381 228
- zysk (strata) z lat ubiegłych | 279 098 | 0 |
- zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej | 111 985 | 0 |
- odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego (kwota ujemna) | -31 663 | 0 |
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej | 631 249 | 21 808 | 653 057
Kapitał własny | 631 249 | 21 808 | 653 057
Zobowiązania |  |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 80 905 | 0 | 80 905
Zobowiązania z tytułu leasingu | 21 831 | 0 | 21 831
Pozostałe zobowiązania | 20 737 | 0 | 20 737
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 14 332 | 4 734 | 19 066
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych | 73 | -73 |
Pozostałe rezerwy długoterminowe | 6 175 | 73 | 6 248
Zobowiązania długoterminowe | 144 053 | 4 734 | 148 787
Zobowiązania krótkoterminowe |  |  |
Zobowiązania z tytułu umów z klientami |  | 282 671 | 282 671
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 417 296 | -352 797 | 64 499
- w tym przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania | 363 863 | -363 863 |
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego | 4 939 | 0 | 4 939
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków |  | 4 926 | 4 926
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 130 454 | 0 | 130 454
Zobowiązania z tytułu leasingu | 2 996 | 0 | 2 996
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych | 3 815 | -3 815 |
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe | 17 720 | -17 720 |
Rezerwy krótkoterminowe |  | 21 535 | 21 535
Zobowiązania krótkoterminowe | 577 220 | -65 200 | 512 020
Zobowiązania razem | 721 273 | -60 466 | 660 807
Pasywa razem | 1 352 522 | -38 658 | 1 313 864

Zmiany polityki rachunkowości dotyczyły poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z sytuacji finansowej na 31.12.2021 r.):

 Aktywowanie dodatkowych kosztów:
o Wzrost wartości zapasów o 2.796 tys. zł;
o Wzrost wartości rezerwy na podatek odroczony o 222 tys. zł;
o Wzrost wartości zysków zatrzymanych o 2.574 tys. zł.

 Zmiana momentu ujęcia przychodu:
o Spadek wartości zapasów o 41.454 tys. zł;
o Spadek zobowiązań z tytułu przedpłat i zaliczek otrzymanych na mieszkania o 65.200 tys. zł;
o Wzrost wartości rezerwy na podatek odroczony o 4.512 tys. zł;
o Wzrost wartości zysków zatrzymanych o 19.234 tys. zł.

Przedstawione zmiany spowodowały wzrost rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego o 4.734 tys. zł.

Oprócz powyższego zostały wprowadzone poniższe zmiany prezentacyjne (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z sytuacji finansowej na 31.12.2021 r.):

 Wyodrębnienie z pozycji „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności” pozycji „Należności z tytułu pozostałych podatków” w kwocie
25.346 tys. zł;
 Wyodrębnienie z pozycji „Środki pieniężne i ich ekwiwalenty” środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach powierniczych i zablokowanych
na rachunkach kaucji i zaprezentowanie ich w pozycji „Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe” w kwocie 16.005 tys. zł;
 Niewydzielanie w ramach pozycji „Zyski zatrzymane” dodatkowych pozycji: „zysk (strata) z lat ubiegłych”, „zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej”, „odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego (kwota ujemna)”;
 Wyodrębnienie z pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” zobowiązań z tytułu przedpłat i zaliczek na mieszkania, zwolnionych z mieszkaniowych rachunków powierniczych, i zaprezentowanie ich w pozycji „Zobowiązania z tytułu umów z klientami” w kwocie 282.671 tys. zł;
 Wyodrębnienie z pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” pozycji „Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków”
w kwocie 4.926 tys. zł;
 Prezentacja rezerw z tytułu świadczeń pracowniczych łącznie z pozostałymi rezerwami – długoterminowych w kwocie 73 tys. zł oraz krótkoterminowych
w kwocie 3.815 tys. zł.

#### Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie
z sytuacji finansowej na 31.12.2020

AKTYWA | 31.12.2020 dane zatwierdzone | Zmiana | 31.12.2020 dane przekształcone
Aktywa trwałe |  |  |
Aktywa trwałe razem | 216 986 | 0 | 216 986
Aktywa obrotowe |  |  |
Zapasy | 964 915 | -11 478 | 953 437
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 47 068 | -18 587 | 28 481
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego | 6 971 | 0 | 6 971
Należności z tytułu pozostałych podatków |  | 18 587 | 18 587
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe |  | 38 521 | 38 521
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 212 633 | -38 521 | 174 112
- w tym środki na rachunkach powierniczych i zablokowanych | 38 323 | -38 323 |
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 11 454 | 0 | 11 454
Aktywa obrotowe razem | 1 243 041 | -11 478 | 1 231 563
Aktywa razem | 1 460 027 | -11 478 | 1 448 549

#### Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie
z sytuacji finansowej na 31.12.2020 - cd.

PASYWA | 31.12.2020 dane zatwierdzone | Zmiana | 31.12.2020 dane przekształcone
Kapitał własny |  |  |
Kapitał podstawowy | 256 703 | 0 | 256 703
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | 134 497 | 0 | 134 497
Pozostałe kapitały | -119 371 | 0 | -119 371
Zyski zatrzymane: | 309 557 | 7 831 | 317 388
- zysk (strata) z lat ubiegłych | 193 450 | 0 |
- zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej | 132 845 | 0 |
- odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego (kwota ujemna) | -16 738 | 0 |
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej | 581 386 | 7 831 | 589 217
Udziały niedające kontroli | 32 481 | 0 | 32 481
Kapitał własny | 613 867 | 7 831 | 621 698
Zobowiązania |  |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 301 660 | 0 | 301 660
Zobowiązania z tytułu leasingu | 30 754 | 0 | 30 754
Pozostałe zobowiązania | 30 547 | 0 | 30 547
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 13 583 | 1 554 | 15 137
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych | 1 007 | -1 007 |
Pozostałe rezerwy długoterminowe | 6 269 | 1 007 | 7 276
Zobowiązania długoterminowe | 383 820 | 1 554 | 385 374
Zobowiązania krótkoterminowe |  |  |
Zobowiązania z tytułu umów z klientami |  | 277 106 | 277 106
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 390 298 | -306 881 | 83 417
- w tym przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania | 318 422 | -318 422 |
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego | 5 633 | 0 | 5 633
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków |  | 8 912 | 8 912
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 37 820 | 0 | 37 820
Zobowiązania z tytułu leasingu | 2 934 | 0 | 2 934
Pochodne instrumenty finansowe | 64 | 0 | 64
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych | 6 387 | -6 387 |
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe | 16 985 | -16 985 |
Rezerwy krótkoterminowe |  | 23 372 | 23 372
Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży | 2 219 | 0 | 2 219
Zobowiązania krótkoterminowe | 462 340 | -20 863 | 441 477
Zobowiązania razem | 846 160 | -19 309 | 826 851
Pasywa razem | 1 460 027 | -11 478 | 1 448 549

Zmiany polityki rachunkowości dotyczyły poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z sytuacji finansowej na 31.12.2020 r.):

 Aktywowanie dodatkowych kosztów:
o Wzrost wartości zapasów o 2.838 tys. zł;
o Wzrost wartości rezerwy na podatek odroczony o 311 tys. zł;
o Wzrost wartości zysków zatrzymanych o 2.527 tys. zł.

 Zmiana momentu ujęcia przychodu:
o Spadek wartości zapasów o 14.316 tys. zł;
o Spadek zobowiązań z tytułu przedpłat i zaliczek otrzymanych na mieszkania o 20.863 tys. zł;
o Wzrost wartości rezerwy na podatek odroczony o 1.243 tys. zł;
o Wzrost wartości zysków zatrzymanych o 5.304 tys. zł.

Przedstawione zmiany spowodowały wzrost rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego o 1.554 tys. zł.

Oprócz powyższego zostały wprowadzone poniższe zmiany prezentacyjne (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z sytuacji finansowej na 31.12.2020 r.):

 Wyodrębnienie z pozycji „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności” pozycji „Należności z tytułu pozostałych podatków” w kwocie
18.587 tys. zł;
 Wyodrębnienie z pozycji „Środki pieniężne i ich ekwiwalenty” środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach powierniczych i zablokowanych
na rachunkach kaucji i zaprezentowanie ich w pozycji „Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe” w kwocie 38.521 tys. zł;
 Niewydzielanie w ramach pozycji „Zyski zatrzymane” dodatkowych pozycji: „zysk (strata) z lat ubiegłych”, „zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej”, „odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego (kwota ujemna)”;
 Wyodrębnienie z pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” zobowiązań z tytułu przedpłat i zaliczek na mieszkania, zwolnionych z mieszkaniowych rachunków powierniczych, i zaprezentowanie ich w pozycji „Zobowiązania z tytułu umów z klientami” w kwocie 277.106 tys. zł;
 Wyodrębnienie z pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” pozycji „Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków”
w kwocie 8.912 tys. zł;
 Prezentacja rezerw z tytułu świadczeń pracowniczych łącznie z pozostałymi rezerwami – długoterminowych w kwocie 1.007 tys. zł oraz krótkoterminowych
w kwocie 6.387 tys. zł.

#### Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie
z wyniku za okres 1.01.2021-31.12.2021

| 1.01-31.12.2021 dane zatwierdzone | Zmiana | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone | 1.01-31.12.2021 dane zaprezentowane
Działalność kontynuowana |  |  |  |
Przychody ze sprzedaży | 596 310 | 44 335 | 640 645 | 637 731
Przychody ze sprzedaży produktów | 588 142 | 44 335 | 632 477 | 632 477
Przychody ze sprzedaży usług | 8 159 | 0 | 8 159 | 5 245
Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów | 9 | 0 | 9 | 9
Koszt własny sprzedaży | 390 531 | 29 308 | 419 839 | 417 258
Koszt sprzedanych produktów | 386 474 | 29 308 | 415 782 | 415 782
Koszt sprzedanych usług | 4 049 | 0 | 4 049 | 1 468
Koszt sprzedanych towarów i materiałów | 8 | 0 | 8 | 8
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 205 779 | 15 027 | 220 806 | 220 473
Koszty sprzedaży | 13 282 | 2 855 | 16 137 | 15 995
Koszty ogólnego zarządu | 49 469 | -39 319 | 10 150 | 10 007
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów |  | 34 305 | 34 305 | 33 933
Pozostałe przychody operacyjne | 8 116 | -64 | 8 052 | 8 048
Pozostałe koszty operacyjne | 7 749 | 0 | 7 749 | 7 739
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) | 4 172 | 0 | 4 172 | 3 786
Zysk (strata) ze sprzedaży jednostek zależnych (+/-) | -296 | -36 | -332 | -332
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | 147 271 | 17 086 | 164 357 | 164 301
Przychody finansowe | 6 150 | 0 | 6 150 | 5 671
Koszty finansowe | 5 484 | 0 | 5 484 | 5 484
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) | -152 | 0 | -152 | -152
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 147 785 | 17 086 | 164 871 | 164 336
Podatek dochodowy: | 35 266 | 3 179 | 38 445 | 38 105
- część bieżąca |  | 32 378 | 32 378 | 32 378
- część odroczona |  | 6 067 | 6 067 | 5 727
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej | 112 519 | 13 907 | 126 426 | 126 231
Działalność zaniechana |  |  |  |
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej | 0 | 0 | 0 | 195
Zysk (strata) netto | 112 519 | 13 907 | 126 426 | 126 426
Zysk (strata) netto przypadający: |  |  |  |
- akcjonariuszom podmiotu dominującego | 111 985 | 13 977 | 125 962 | 125 962
- podmiotom niekontrolującym | 534 | -70 | 464 | 464

Dane przekształcone w efekcie zmiany polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych różnią się od danych zaprezentowanych w sprawozdaniu z wyniku za ten okres z uwagi na fakt, że w roku 2022 dokonano wydzielenia działalności zaniechanej, a zgodnie z wymogami MSSF 5 wydzielenie powinno dotyczyć również okresu porównawczego.

Zmiany polityki rachunkowości dotyczyły poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z wyniku za okres 1.01.2021-31.12.2021 r.):

 Aktywowanie dodatkowych kosztów:
o Spadek kosztów sprzedaży o 1.642 tys. zł;
o Spadek kosztów ogólnego zarządu o 517 tys. zł.

 Zmiana momentu ujęcia przychodu:
o Wzrost przychodów ze sprzedaży produktów o 44.335 tys. zł;
o Wzrost kosztów sprzedanych produktów o 29.308 tys. zł.

Przedstawione zmiany spowodowały wzrost kosztów z tytułu odroczonego podatku dochodowego o 3.179 tys. zł.

Oprócz powyższego zostały wprowadzone poniższe zmiany prezentacyjne (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z wyniku za okres 1.01.2021-31.12.2021 r.):

 Wyodrębnienie z pozycji „Koszty sprzedaży” oraz pozycji „Koszty ogólnego zarządu” kosztów administracyjnych związanych z realizacją projektów w kwocie 34.305 tys. zł (w celu lepszego odzwierciedlenia sytuacji majątkowo-finansowej Grupy, w tym przede wszystkim charakteru ponoszonych kosztów; w ramach tej pozycji sprawozdania z wyniku ujmowane są wszystkie koszty związane z realizacją projektów, które, zgodnie z MSR 2 oraz obowiązującą praktyką rynkową, nie stanowią kosztu wytworzenia zapasów);
 Zmiana prezentacyjna kosztów wynagrodzeń działów sprzedaży i marketingu w kwocie 4.497 tys. zł z pozycji „Koszty ogólnego zarządu” do pozycji „Koszty sprzedaży”;
 Wyodrębnienie z pozycji „Podatek dochodowy” informacji o jego części bieżącej w kwocie 32.378 tys. zł oraz części odroczonej w kwocie 6.067 tys. zł.

Pozostałe zmiany do sprawozdania z wyniku były nieistotne.

#### Wpływ zmian polityki rachunkowości oraz zmian prezentacyjnych na skonsolidowane sprawozdanie
z przepływów pieniężnych za okres 1.01.2021-31.12.2021

| 1.01-31.12.2021 dane zatwierdzone | Zmiana | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej |  |  |
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 147 785 | 17 086 | 164 871
Korekty: |  |  |
Amortyzacja | 2 704 | 0 | 2 704
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych | -4 172 | 0 | -4 172
(Zysk) strata z wyceny aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży | 779 | 0 | 779
(Zysk) strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych | -973 | 64 | -909
(Zyski) straty ze sprzedaży jednostek zależnych | 296 | 36 | 332
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych | -45 | 221 | 176
Koszty odsetek i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania | 4 457 | 0 | 4 457
Przychody z odsetek i dywidend | -3 741 | 0 | -3 741
Udział w zyskach (stratach) jednostek stowarzyszonych | 152 | 0 | 152
Korekty razem | -543 | 321 | -222
Zmiana stanu zapasów | 90 846 | 27 149 | 117 995
Zmiana stanu należności | -81 716 | -5 255 | -86 971
Zmiana stanu zobowiązań | 106 415 | -45 936 | 60 479
Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych | -5 157 | 5 157 | 0
Zmiana stanu rezerw |  | 1 699 | 1 699
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych |  | 22 516 | 22 516
Zmiany w kapitale obrotowym | 110 388 | 5 330 | 115 718
Zapłacony podatek dochodowy | -29 145 | 0 | -29 145
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej | 228 485 | 22 737 | 251 222
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej |  |  |
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej | -9 293 | 0 | -9 293
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej |  |  |
Środki pieniężne netto z działalności finansowej | -151 674 | 0 | -151 674
Przepływy środków pieniężnych netto razem | 67 518 | 22 737 | 90 255
Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej | 67 518 | 22 516 | 90 034
w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych |  | -221 | -221
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu | 212 633 | -38 521 | 174 112
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu | 280 151 | -16 005 | 264 146
w tym o ograniczonej możliwości dysponowania | 17 734 | -16 005 | 1 729

Zmiany polityki rachunkowości dotyczyły poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres 1.01.2021-31.12.2021 r.):

 Aktywowanie dodatkowych kosztów:
o Wzrost zysku przed opodatkowaniem o 2.159 tys. zł;
o Spadek kapitału obrotowego z tytułu zmiany stanu zapasów o 2.159 tys. zł.

 Zmiana momentu ujęcia przychodu:
o Wzrost zysku przed opodatkowaniem o 15.027 tys. zł;
o Wzrost kapitału obrotowego z tytułu zmiany stanu zapasów o 29.308 tys. zł;
o Spadek kapitału obrotowego z tytułu zmiany stanu zobowiązań o 44.335 tys. zł.

Oprócz powyższego zostały wprowadzone poniższe zmiany prezentacyjne (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres 1.01.2021-31.12.2021 r.):

 W związku z wyodrębnieniem z pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej „Środki pieniężne i ich ekwiwalenty” środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach powierniczych i zablokowanych na rachunkach kaucji i zaprezentowaniem ich w pozycji „Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe” dokonano wyodrębnienia z rachunku przepływów pieniężnych zmiany stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych w kwocie 22.516 tys. zł;
 Wyodrębnienie z rachunku przepływów pieniężnych zmiany stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych w kwocie 221 tys. zł;
 Wyodrębnienie zmiany kapitału obrotowego z tytułu zmiany stanu rezerw w kwocie 1.699 tys. zł;
 Włączenie zmiany kapitału obrotowego z tytułu zmiany stanu rozliczeń międzyokresowych do pozycji zmiany stanu należności w kwoci e 5.255 tys. zł oraz do pozycji zmiany stanu zobowiązań w kwocie 1.601 tys. zł.

Pozostałe zmiany do sprawozdania z wyniku były nieistotne.

Pozostałe istotne zasady rachunkowości oraz istotne wartości oparte na osądach i szacunkach zastosowane przez Grupę w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym były takie same jak opisane w poszczególnych notach objaśniających do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2021.

#### Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 roku oraz ich wpływ na skonsolidowane sprawozdanie Grupy

 Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”

Doprecyzowano odniesienia do definicji zobowiązań zawartych w założeniach koncepcyjnych i definicji zobowiązań warunkowych z MSR 37.

 Zmiana MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”

Doprecyzowano, że produkcja przeprowadzana w ramach testów środka trwałego przed rozpoczęciem użytkowania środka trwałego powinna być ujmowana jako (1) zapas zgodnie z MSR 2 i (2) przychód, gdy nastąpi jego sprzedaż.

 Zmiana MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”

Doprecyzowano, że koszty wypełnienia umów rodzących obciążenia obejmują koszty przyrostowe (np. koszty pracy) i alokowaną część innych kosztów bezpośrednio związanych z kosztem wypełnienia, np. amortyzację.

 Zmiany MSSF 1, MSSF 9, przykłady do MSSF 16, MSR 41 w ramach Annual Improvements 2018 – 2020:

- MSSF 1: dodatkowe zwolnienie dotyczące ustalania skumulowanych różnic kursowych z konsolidacji;
- MSSF 9: (1) przy teście 10% dokonywanym w celu stwierdzenia, czy modyfikacja powinna skutkować usunięciem zobowiązania, należy uwzględnić tylko opłaty, które są wymieniane między dłużnikiem a wierzycielem; (2) doprecyzowano, że opłaty poniesione w przypadku usunięcia zobowiązania są ujmowane w wyniku, a w przypadku, gdy zobowiązanie nie jest usunięte, należy je odnieść na wartość zobowiązania;
- MSSF 16: z przykładu 13 usunięto kwestię zachęty od leasingodawcy w postaci pokrycia kosztów fit-outów poniesionych przez leasingobiorcę, która budziła wątpliwości interpretacyjne;
- MSR 41: wykreślono zakaz ujmowania przepływów podatkowych w wycenie aktywów biologicznych.

Zmiany standardów obowiązujące od 1 stycznia 2022 roku nie miały wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy.

#### Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się
1 stycznia 2022 roku i ich wpływ na sprawozdanie Grupy

Do dnia sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2022 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.

 Nowy MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”

Nowy standard regulujący ujęcie, wycenę, prezentację i ujawnienia dotyczące umów ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych. Standard zastępuje dotychczasowy MSSF 4.

Grupa szacuje, że nowy standard nie wpłynie na jej sprawozdanie finansowe, ponieważ obecnie zawarte przez Grupę umowy nie spełniają przesłanek, które wymuszałyby objęcie ich nowym standardem.

Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

 Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych przede wszystkim w dwóch aspektach:

- doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na dzień bilansowy,

- intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności zobowiązania nie są brane pod uwagę.

Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później. Grupa nie jest w stanie określić wpływu zmian prezentacyjnych na jej sprawozdanie finansowe, ponieważ będzie on uzależniony od sald zobowiązań na dzień wejścia w życie standardu.

 Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Rada MSR doprecyzowała, które informacje dotyczące polityki rachunkowości stosowanej przez jednostkę są istotne i wymagają ujawnienia w sprawozdaniu finansowym. Zasady skupiają się na dostosowaniu ujawnień do indywidualnych okoliczności jednostki. Rada przestrzega przed stosowaniem wystandaryzowanych zapisów skopiowanych z MSSF oraz oczekuje, że podstawa wyceny instrumentów finansowych jest istotną informacją.

Grupa przeanalizuje zakres informacji i ujawnień przedstawianych w sprawozdaniu finansowym, tak, aby upewnić się, że wszystkie ujawnienia są dostosowane do indywidualnych okoliczności Grupy.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

 Zmiana MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów”

Rada wprowadziła do standardu definicję szacunku księgowego: Szacunki księgowe to kwoty pieniężne w sprawozdaniu finansowym, które podlegają niepewności wyceny.

Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

 Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy”

Rada wprowadziła zasadę, iż jeśli w wyniku transakcji powstają równocześnie dodatnie i ujemne różnice przejściowe w tej samej kwocie, należy ująć aktywa i rezerwy na odroczony podatek dochodowy nawet wówczas, gdy transakcja nie wynika z połączenia, ani nie ma wpływu na wynik księgowy lub podatkowy. Oznacza to konieczność ujmowania aktywów i rezerwy na podatek odroczony np. gdy różnice przejściowe w równych kwotach występują w przypadku leasingu (odrębna różnica przejściowa od zobowiązania i od prawa do użytkowania) lub w przypadku zobowiązań z tytułu rekultywacji. Nie została zmieniona zasada mówiąca o tym, że aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego kompensuje się, jeśli kompensacie podlegają aktywa i zobowiązania z tytułu podatku bieżącego.

Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

 Zmiana do MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”

Rada ustanowiła przepisy przejściowe dotyczące danych porównawczych dla podmiotów, które równocześnie wdrażają MSSF 17 i MSSF 9, aby zmniejszyć potencjalne niedopasowania księgowe wynikające z różnic między tymi standardami.

Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Grupa zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpretacje.

Od 1 stycznia 2021 roku obowiązują, zatwierdzone do stosowania przez Unię Europejską, zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4, MSSF 16 dotyczące reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2. Grupa na bieżąco monitoruje zmiany obowiązujących przepisów i analizuje potencjalny wpływ na jej skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

Zgodnie z aktualnymi decyzjami podmiotów wyznaczonych do przeprowadzenia reformy, zastąpieniu ulegną poszczególne wskaźniki stopy LIBOR, które zostaną zamienione na stopę wolną od ryzyka, bazującą na stawce overnight. Grupa nie posiada instrumentów finansowych opartych o stawki LIBOR, wobec czego zmiana ta nie będzie mieć wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej, którego danymi wejściowymi są informacje reprezentujące transakcje overnight - WIRON. Zastąpi on dotychczasowe stawki WIBOR i WIBID. Wdrożenie nowego indeksu planowane jest na lata 2023-2024. Sposób zastąpienia dotychczas obowiązujących stawek zostanie uregulowany Rozporządzeniem Ministra Finansów planowanym w 2023 roku. Rozporządzenie określi spread korygujący oraz datę, od której obowiązuje zamiana. Wówczas możliwe będzie ustalenie, czy nowa podstawa wyznaczania umownych przepływów pieniężnych jest ekonomicznie równoważna z poprzednią podstawą i czy do ujęcia takiej zmiany stóp referencyjnych zastosowanie ma Faza1/Faza 2 zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16 – Reforma wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (IBOR). Zgodnie z założeniami "Mapy Drogowej" opublikowanej przez NGR, wskaźniki referencyjne WIBOR i WIBID przestaną być publikowane od początku 2025 roku.

Grupa posiada długoterminowe papiery wartościowe oprocentowane za pomocą stawki WIBOR, jednak szacuje niewielki wpływ reformy IBOR na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, ponieważ nowa stawka WIRON i dotychczasowy WIBOR pozostają na podobnym poziomie.

### 6.3.4 Wybrane zasady rachunkowości

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych (w tym przeklasyfikowanych do aktywów przeznaczonych do sprzedaży) oraz pochodnych instrumentów finansowych, które są wyceniane według wartości godziwej.

#### Prezentacja sprawozdań finansowych

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1. Grupa Kapitałowa prezentuje odrębnie „Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku”, które zamieszczone jest bezpośrednio przed „Skonsolidowanym sprawozdaniem z wyniku i pozostałych całkowitych dochodów”.

„Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku” prezentowane jest w wariancie kalkulacyjnym, natomiast „Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych” sporządzane jest metodą pośrednią.

W przypadku retrospektywnego wprowadzenia zmian zasad rachunkowości, prezentacji lub korekty błędów, Grupa prezentuje sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone dodatkowo na początek okresu porównawczego, jeżeli powyższe zmiany są istotne dla danych prezentowanych na początek okresu porównywalnego. W takiej sytuacji prezentacja not do trzeciego sprawozdania z sytuacji finansowej nie jest wymagana.

#### Segmenty operacyjne

Przy wyodrębnianiu segmentów operacyjnych Zarząd Spółki dominującej kieruje się liniami produktowymi, które reprezentują główne usługi oraz wyroby dostarczane przez Grupę. Każdy z segmentów jest zarządzany odrębnie w ramach danej linii produktowej, z uwagi na specyfikę świadczonych usług oraz wytwarzanych wyrobów wymagających odmiennych technologii, zasobów oraz podejścia do realizacji.

Zgodnie z MSSF 8 wyniki segmentów operacyjnych wynikają z wewnętrznych raportów weryfikowanych okresowo przez Zarząd Spółki dominującej (główny organ decyzyjny w Grupie Kapitałowej). Zarząd Spółki dominującej analizuje wyniki segmentów operacyjnych na poziomie zysku (straty) z działalności operacyjnej. Pomiar wyników segmentów operacyjnych stosowany ‎w kalkulacjach zarządczych zbieżny jest z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Przychody ze sprzedaży wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku nie różnią się od przychodów prezentowanych w ramach segmentów operacyjnych, za wyjątkiem przychodów nieprzypisanych do segmentów oraz wyłączeń konsolidacyjnych dotyczących transakcji pomiędzy segmentami.

Aktywa Grupy, których nie można bezpośrednio przypisać do działalności danego segmentu operacyjnego, nie są alokowane do aktywów segmentów operacyjnych.

#### Konsolidacja

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki dominującej oraz sprawozdania finansowe spółek, nad którymi Grupa sprawuje kontrolę tj. spółek zależnych, sporządzone na dzień 31 grudnia 2021 roku. Przez kontrolę rozumie się sytuację, gdy z tytułu swojego zaangażowania w jednostkę inwestor podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe, lub gdy ma prawa do zmiennych wyników finansowych oraz ma możliwość wywierania wpływu na wysokość tych wyników finansowych poprzez sprawowanie władzy nad tą jednostką.

Sprawozdania finansowe Spółki dominującej oraz spółek zależnych objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, sporządza się na ten sam dzień bilansowy tj. na 31 grudnia. W przypadkach, gdy jest to konieczne, w sprawozdaniach finansowych spółek zależnych dokonuje się korekt mających na celu ujednolicenie zasad rachunkowości stosowanych przez spółkę z zasadami stosowanymi przez Grupę Kapitałową.

Wyłączeniu z obowiązku konsolidacji mogą podlegać spółki, których sprawozdania finansowe są nieistotne z punktu widzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej. Inwestycje w spółkach zależnych zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży ujmuje się zgodnie z MSSF 5.

Spółki zależne obejmowane są konsolidacją metodą pełną.

Metoda konsolidacji pełnej polega na łączeniu sprawozdań finansowych Spółki dominującej oraz spółek zależnych poprzez zsumowanie, w pełnej wartości, poszczególnych pozycji aktywów, zobowiązań, kapitału własnego, przychodów oraz kosztów. W celu zaprezentowania Grupy Kapitałowej w taki sposób, jak gdyby stanowiła ona pojedynczą jednostkę gospodarczą dokonuje się następujących wyłączeń:

 na moment nabycia kontroli ujmowana jest wartość firmy lub zysk zgodnie z MSSF 3,

 określane są i prezentowane oddzielnie udziały niedające kontroli,

 salda rozliczeń między spółkami Grupy Kapitałowej i transakcje (przychody, koszty, dywidendy) wyłącza się w całości,

 wyłączeniu podlegają zyski i straty z tytułu transakcji zawieranych wewnątrz Grupy Kapitałowej, które są ujęte w wartości bilansowej aktywów takich jak zapasy i środki trwałe. Straty z tytułu transakcji wewnątrz Grupy analizowane są pod kątem utraty wartości aktywów z perspektywy Grupy,

 ujmuje się podatek odroczony z tytułu różnic przejściowych wynikających z wyłączenia zysków i strat osiągniętych na transakcjach zawartych wewnątrz Grupy Kapitałowej (zgodnie z MSR 12).

Udziały niedające kontroli wykazywane są w odrębnej pozycji kapitałów własnych i reprezentują tę część dochodów całkowitych oraz aktywów netto spółek zależnych, które przypadają na podmioty inne niż spółki Grupy Kapitałowej. Grupa alokuje dochody całkowite spółek zależnych pomiędzy akcjonariuszy Spółki dominującej oraz podmioty niekontrolujące na podstawie ich udziału we własności.

Transakcje z podmiotami niekontrolującymi, które nie skutkują utratą kontroli przez Spółkę dominującą, Grupa traktuje jak transakcje kapitałowe:

 sprzedaż częściowa udziałów na rzecz podmiotów niekontrolujących - różnica pomiędzy ceną sprzedaży a wartością bilansową aktywów netto spółki zależnej, przypadających na udziały sprzedane podmiotom niekontrolującym, ujmowana jest bezpośrednio w kapitale w pozycji „Pozostałe kapitały”,

 nabycie udziałów od podmiotów niekontrolujących - różnica pomiędzy ceną nabycia a wartością bilansową aktywów netto nabytych od podmiotów niekontrolujących ujmowana jest bezpośrednio w kapitale w pozycji „Pozostałe kapitały”.

#### Połączenia jednostek gospodarczych

Transakcje połączenia jednostek gospodarczych, wchodzące w zakres MSSF 3, rozliczane są metodą przejęcia.

Na dzień objęcia kontroli aktywa i pasywa jednostki przejmowanej są wyceniane zasadniczo według wartości godziwej ‎oraz zgodnie z MSSF 3 identyfikowane są aktywa i zobowiązania, bez względu na to, czy były one ujawniane w sprawozdaniu finansowym przejmowanej jednostki przed przejęciem.

Zapłata przekazana w zamian za kontrolę obejmuje wydane aktywa, zaciągnięte zobowiązania oraz wyemitowane instrumenty kapitałowe, wycenione w wartości godziwej na dzień przejęcia. Elementem zapłaty jest również warunkowa zapłata, wyceniana w wartości godziwej na dzień przejęcia. Koszty powiązane z przejęciem (doradztwo, wyceny itp.) nie stanowią zapłaty za przejęcie, lecz ujmowane są w dacie poniesienia jako koszt.

Wartość firmy (zysk) kalkulowana jest jako różnica dwóch wartości:

 suma zapłaty przekazanej za kontrolę, udziałów niedających kontroli (wycenionych w proporcji do przejętych aktywów netto) oraz wartości godziwej pakietów udziałów (akcji) posiadanych w jednostce przejmowanej przed datą przejęcia oraz

 wartość godziwa możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki.

Nadwyżka sumy skalkulowanej w sposób wskazany powyżej ponad wartość godziwą możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki jest ujmowana w aktywach skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej jako wartość firmy. Wartość firmy odpowiada płatności dokonanej przez przejmującego w oczekiwaniu na przyszłe korzyści ekonomiczne ‎z tytułu aktywów, których nie można pojedynczo zidentyfikować ani osobno ująć. Po początkowym ujęciu wartość firmy zostaje wyceniona według ceny nabycia pomniejszonej o łączne odpisy z tytułu utraty wartości. W przypadku gdy w/w suma jest niższa od wartości godziwej możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki, różnica ujmowana jest niezwłocznie w wyniku. Grupa ujmuje zysk z przejęcia w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.

#### Połączenia pod wspólną kontrolą

W przypadku połączeń jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą, Grupa nie stosuje regulacji wynikających z MSSF 3, lecz rozlicza takie transakcje metodą łączenia udziałów w następujący sposób:

 aktywa i pasywa jednostki przejmowanej ujmowane są w wartości bilansowej,

 wartości niematerialne oraz zobowiązania warunkowe ujmowane są na zasadach stosowanych przez jednostkę przed połączeniem, zgodnie z właściwymi MSSF,

 nie powstaje wartość firmy - różnica pomiędzy przekazaną zapłatą a nabytymi aktywami netto jednostki kontrolowanej ujmowana jest bezpośrednio w kapitale, w pozycji „Pozostałe kapitały”,

 udziały niedające kontroli wyceniane są w proporcji do wartości bilansowej aktywów netto kontrolowanej jednostki,

 dokonywane jest przekształcenie danych porównawczych w taki sposób, jakby połączenie miało miejsce na początek okresu porównawczego.

#### Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych

Jednostki stowarzyszone to takie jednostki, nad którymi Spółka dominująca nie sprawuje kontroli, ale na które wywiera znaczący wpływ, uczestnicząc w ustalaniu polityki finansowej i operacyjnej.

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych są ujmowane początkowo w cenie nabycia, a następnie wyceniane z zastosowaniem metody praw własności. Na moment powstania znaczącego wpływu ustalana jest wartość firmy jako różnica pomiędzy ceną nabycia inwestycji a wartością godziwą aktywów netto przypadających na inwestora. Wartość firmy ujmowana jest w wartości bilansowej inwestycji w jednostkach stowarzyszonych.

Wartość bilansowa inwestycji w jednostkach stowarzyszonych jest powiększana lub pomniejszana o:

 udział Spółki dominującej w wyniku jednostki stowarzyszonej,

 udział Spółki dominującej w pozostałych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej, wynikających m.in.

z przeszacowania rzeczowych aktywów trwałych oraz z tytułu różnic kursowych z przeliczenia jednostek zagranicznych. Kwoty te wykazuje się w korespondencji z odpowiednią pozycją „Skonsolidowanego sprawozdania z wyniku

i pozostałych całkowitych dochodów”,

 zyski i straty wynikające z transakcji pomiędzy Grupą a jednostką stowarzyszoną, które podlegają wyłączeniom

w proporcji do poziomu posiadanego udziału,

 o

trzymane wypłaty z zysku wypracowanego przez jednostkę stowarzyszoną, które obniżają wartość bilansową inwestycji.

Sprawozdania finansowe Spółki dominującej oraz spółek stowarzyszonych ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności, sporządza się na ten sam dzień bilansowy tj. na 31 grudnia.

#### Transakcje w walutach obcych

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą funkcjonalną Spółki dominującej.

Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).

Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.

Niepieniężne pozycje ujmowane według kosztu historycznego, wyrażonego w walucie obcej, są wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji.

Niepieniężne pozycje ewidencjonowane według wartości godziwej, wyrażonej w walucie obcej, wyceniane są według kursu wymiany z dnia ustalenia wartości godziwej tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.

Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty pochodne, ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto, za wyjątkiem różnic kursowych kapitalizowanych w wartości aktywów w przypadkach określonych zasadami rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczącym kosztów finansowania zewnętrznego).

#### Koszty finansowania zewnętrznego

Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz zyski lub straty z tytułu różnic kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek. Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. W przypadku ﬁnansowania ogólnego, koszty ﬁnansowania podlegające kapitalizacji ustala się kwartalnie przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów ﬁnansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów.

#### Wartość firmy

Wartość firmy ujmowana jest początkowo zgodnie z MSSF 3 (patrz wyżej podpunkt dotyczący połączeń jednostek gospodarczych). Wartości firmy nie amortyzuje się, zamiast tego corocznie przeprowadzany jest test na utratę wartości zgodnie z MSR 36 (patrz podpunkt dotyczący utraty wartości niefinansowych aktywów trwałych).

#### Wartości niematerialne

Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).

Wartości niematerialne na dzień bilansowy wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.

Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego.

Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi:

Grupa | Okres
Znaki towarowe | 40 lat
Patenty i licencje | 5 lat
Oprogramowanie komputerowe | 5 lat
Pozostałe wartości niematerialne | 5-25 lat

Koszty związane z utrzymaniem oprogramowania, ponoszone w okresach późniejszych, ujmowane są jako koszt okresu w momencie ich poniesienia.

Zyski lub straty wynikłe ze zbycia wartości niematerialnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych wartości niematerialnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych.

#### Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do użytkowania.

Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe, za wyjątkiem gruntów, wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy lub montażu i przekazania środka trwałego ‎do używania.

Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów, który dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi:

Grupa | Okres
Budynki i budowle | 10-50 lat
Maszyny i urządzenia | 2-25 lat
Środki transportu | 3-10 lat
Pozostałe środki trwałe | 2-10 lat

Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu, w którym środek trwały jest dostępny do użytkowania. Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.

Środki trwałe są dzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, dla których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. Częścią składową są również koszty generalnych przeglądów oraz istotne części zamienne i wyposażenie, jeżeli będą wykorzystywane przez okres dłuższy niż rok. Bieżące koszty utrzymania poniesione ‎po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, ujmowane są w wyniku w momencie ich poniesienia.

Wartość gruntów nie podlega amortyzacji, ze względu na nieokreślony okres użytkowania.

Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po dokonaniu ‎jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych środków trwałych i są ujmowane w wyniku ‎w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych.

#### Środki trwałe w budowie

Do tej pozycji kwalifikowane są koszty pozostające w bezpośrednim związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na realizację obiektów budowlanych (głównie usługi obce) oraz aktywowane i bezpośrednie koszty finansowe. Po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie wybudowane nieruchomości przekwalifikowywane są na środki trwałe w zależności od przeznaczenia. Środki trwałe w budowie wycenia się według cen nabycia lub kosztu wytworzenia.

#### Leasing

Leasing został zdefiniowany jako umowa lub część umowy, która przekazuje prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres w zamian za wynagrodzenie. W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty:

 czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który albo jest wyraźnie określony w umowie lub też ‎w sposób dorozumiany w momencie udostępnienia składnika aktywów Grupie,

 czy Grupa ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,

 czy Grupa ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres użytkowania.

W dacie rozpoczęcia Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu. Prawo do użytkowania jest wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu leasingu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych w związku z demontażem bazowego składnika aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe.

Grupa amortyzuje prawa do użytkowania metodą liniową od daty rozpoczęcia do końca okresu użytkowania prawa do użytkowania lub do końca okresu leasingu, w zależności od tego, która z tych dat jest wcześniejsza.

Na dzień rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można ją łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku, w tym w szczególności w przypadku PWUG, stosuje się krańcową stopę procentową leasingobiorcy.

Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych opłat leasingowych, zmiennych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot oczekiwanych do zapłaty jako gwarantowana wartość końcowa oraz płatności z tytułu wykonania opcji kupna, jeśli ich wykonanie jest racjonalnie pewne.

W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i powiększane o naliczone odsetki. Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w celu odzwierciedlenia zmian umowy oraz ponownej oceny okresu leasingu, wykonania opcji kupna, gwarantowanej wartości końcowej lub opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki. Co do zasady aktualizacja wartości zobowiązania jest ujmowana jako korekta składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania.

Grupa stosuje dopuszczone standardem MSSF 16 praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz leasingów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa ‎z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową w trakcie okresu leasingu.

Prawo użytkowania wieczystego gruntów jest przez Grupę oceniane jako leasing zgodnie z MSSF 16 i jako taki zostało potraktowane. Okres leasingu dla takich praw jest oceniany na ogólnych zasadach, przy czym ewentualny plan sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nie jest traktowany jako zakończenie umowy leasingowej. Bieżące opłaty z tytułu wieczystego użytkowania stanowią opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania leasingowego.

Grupa prezentuje prawa do użytkowania w tych samych pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej, co bazowe składniki aktywów, w szczególności prawo do użytkowania powierzchni biurowej oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów dotyczące nieruchomości inwestycyjnych i rzeczowych aktywów trwałych prezentowane jest w aktywach trwałych natomiast prawo wieczystego użytkowania gruntów na których Grupa realizuje projekty deweloperskie odnoszone jest do zapasów ‎(w pozycji Produkcja w toku).

#### Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych

W odniesieniu do wartości firmy, składników wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych dokonywana jest coroczna ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości.

Dla potrzeb przeprowadzenia testu na utratę wartości aktywa grupowane są na najniższym poziomie, na jakim generują przepływy pieniężne niezależnie od innych aktywów lub grup aktywów (tzw. ośrodki wypracowujące przepływy pieniężne). Składniki aktywów samodzielnie generujące przepływy pieniężne testowane są indywidualnie.

Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów.

Odpis z tytułu utraty wartości w pierwszej kolejności odnoszony jest do wartości firmy przypisanej do danego ośrodka wypracowującego przepływy pieniężne. Pozostała kwota odpisu obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka wypracowującego przepływy.

Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów operacyjnych.

Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku pozostałych składników aktywów, na kolejne dni bilansowe oceniane są przesłanki wskazujące na możliwość odwrócenia odpisów aktualizujących. Odwrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.

#### Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów lub przyrost jej wartości i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.

Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godziwej, określonej przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców.

Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku w okresie, w którym wystąpiły zmiany, w odrębnej pozycji sprawozdania z wyniku tj. „Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych”.

Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia lub trwałego wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści ekonomicznych. Zyski (straty) ze zbycia nieruchomości inwestycyjnej zalicza się do pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych.

#### Instrumenty finansowe

Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron ‎i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.

Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy Grupa staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.

Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.

Grupa wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie przestało istnieć, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.

Na dzień bilansowy aktywa oraz zobowiązania finansowe wyceniane są według zasad przedstawionych poniżej.

#### Aktywa finansowe

Na dzień nabycia Grupa wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczonej zapłaty. Koszty transakcji Grupa włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza kategorią aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady są należności z tytułu dostaw i usług, które Grupa wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15.

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające (HI), Grupa klasyfikuje z podziałem na:

 aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),

 aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (FVOCI),

 aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L).

Kategorie te określają zasady wyceny na dzień bilansowy oraz ujęcie zysków lub strat z wyceny w wyniku finansowym ‎lub w pozostałych całkowitych dochodach. Grupa dokonuje klasyfikacji aktywów finansowych do kategorii na podstawie modelu biznesowego funkcjonującego w Grupie w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów finansowych.

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki (i nie zostały wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez wynik):

 składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,

 warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa zalicza:

 należności z tytułu udzielonych pożyczek,

 należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (z wyłączeniem tych, dla których nie stosuje się zasad MSSF 9),

 środki pieniężne i ich ekwiwalenty,

 aktywa z tytułu posiadanych dłużnych papierów wartościowych.

Wymienione klasy aktywów finansowych prezentowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w podziale na aktywa długoterminowe i krótkoterminowe. Wycena krótkoterminowych należności oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów odbywa się w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.

Poza aktywami finansowymi wycenianymi w zamortyzowanym koszcie, w Spółce nie występują aktywa finansowe klasyfikowane do innych kategorii

Aktywa finansowe zaliczone do kategorii wycenianych w zamortyzowanym koszcie podlegają ocenie na każdy dzień bilansowy w celu ujęcia oczekiwanych strat kredytowych, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Sposób dokonywania tej oceny i szacowania odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych został opisany w dalszej części w jednym z podpunktów Subiektywnych ocen Zarządu oraz niepewności szacunków - Utrata wartości aktywów finansowych.

#### Zobowiązania finansowe

Na dzień nabycia zobowiązania finansowe Grupa wycenia w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej otrzymanej kwoty. Koszty transakcji Grupa włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich zobowiązań finansowych, poza kategorią zobowiązań wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik.

Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:

 kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,

 leasing,

 zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania oraz

Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.

Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej.

#### Zapasy

Zapasy w Grupie stanowią przede wszystkim:

 produkcję w toku, w której ujmowane są nakłady na projekty deweloperskie, w tym grunty na których realizowane są projekty w różnych fazach zaawansowania prac: od prac koncepcyjnych i projektowych, poprzez kolejne etapy prac budowlano-montażowych, do momentu wydania pozwolenia na użytkowanie.

 wyroby gotowe, w których prezentowane są zakończone projekty deweloperskie tj. mieszkania, komórki, miejsca parkingowe, garaże.

Grupa dzieli zapasy (grunty, na których realizowane są projekty) na aktywa obrotowe i aktywa trwałe. Klasyfikacja gruntu do aktywów trwałych lub obrotowych wynika z długości cyklu operacyjnego.

Cykl operacyjny to okres średnio około 5 lat, indywidualnie szacowany dla każdego projektu, składający się z 2 faz: (1) etap przygotowawczy (obejmujący uzyskanie niezbędnych uzgodnień administracyjnych, pozwoleń, decyzji środowiskowych, pozwoleń na budowę czy sporządzenia koncepcji architektonicznej i projektu) trwający najczęściej do 3 lat oraz następnie (2) etap budowy trwający od momentu zakończenia etapu przygotowawczego do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Projekty znajdujące się w cyklu operacyjnym (1 lub 2 etap) prezentowane są w aktywach krótkoterminowych w pozycji Zapasy (Produkcja w toku), a projekty wykraczające poza cykl operacyjny w aktywach długoterminowych w pozycji „Grunty przeznaczone pod zabudowę”. Indywidualna ocena każdego projektu, pod kątem spełnienia zasad klasyfikacji, dokonywana jest na każdy dzień bilansowy.

Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz wartości netto możliwej ‎do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu.

Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednie (głównie materiały i robociznę, koszty usług zewnętrznych), koszty finansowania zewnętrznego (patrz podpunkt dotyczący kosztów finansowanie zewnętrznego) powiększone o narzut pośrednich kosztów.

Rozchód wyrobów gotowych ujmowany jest z zastosowaniem metody szczegółowej identyfikacji cen.

Rozchód materiałów i towarów ustala się z zastosowaniem metody „pierwsze weszło - pierwsze wyszło” (FIFO).

Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej działalności gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku.

#### Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na żądanie ‎oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne. Środki pieniężne w ramach mieszkaniowych rachunków powierniczych, które na dzień bilansowy nie zostały zwolnione do dysponowania są prezentowane w oddzielnej linii w bilansie "Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe".

#### Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana

Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Grupę jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży a nie poprzez dalsze użytkowanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy składnik aktywów (grupa aktywów) jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej sprzedaży, z zachowaniem normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, jest prowadzone aktywne poszukiwanie nabywcy oraz wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji.

Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych wartość bilansowa jest równa wartości godziwej, a wycena do wartości godziwej jest kontynuowana również po dokonaniu reklasyfikacji do aktywów przeznaczonych do sprzedaży.

Grupa wydziela działalność zaniechaną w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, jeżeli jest to element, który został zbyty lub jest zakwalifikowany jako przeznaczony do sprzedaży oraz:

a) stanowi odrębną, ważną dziedzinę działalności lub geograficzny obszar działalności;

b) jest częścią pojedynczego, skoordynowanego planu zbycia odrębnej, ważnej dziedziny działalności lub geograficznego obszaru działalności; lub

c) jest jednostką zależną nabytą wyłącznie z zamiarem jej odsprzedaży.

Wyniki działalności zaniechanej są prezentowane oddzielnie w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

Nie wydziela się informacji nt. działalności zaniechanej w rachunku przepływów pieniężnych, ujmując informację nt. przepływów z działalności operacyjnej, inwestycyjnej i finansowej dotyczących działalności zaniechanej w nocie objaśniającej do skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

#### Kapitał własny

Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki dominującej oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki dominującej nabyte i zatrzymane przez Spółkę dominującą lub spółki zależne pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są w cenie nabycia.

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji.

W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych oraz wynik finansowy bieżącego roku.

Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki dominującej prezentowane są osobno w „Skonsolidowanym sprawozdaniu ‎ze zmian w kapitale własnym”.

#### Płatności w formie akcji

W przypadku programów motywacyjnych wartość wynagrodzenia za pracę kadry menedżerskiej określana jest w sposób pośredni poprzez odniesienie do wartości godziwej przyznanych instrumentów kapitałowych. Wartość godziwa opcji wyceniana jest na dzień przyznania, przy czym nierynkowe warunki nabycia uprawnień (osiągnięcie zakładanego poziomu wyniku finansowego) nie są uwzględniane w szacowaniu wartości godziwej opcji na akcje.

Koszt wynagrodzeń oraz korespondujące z nim zwiększenie kapitału własnego ujmowane jest na podstawie najlepszych dostępnych szacunków co do liczby opcji, do których nastąpi nabycie uprawnień w danym okresie. Przy ustalaniu liczby opcji, do których nastąpi nabycie uprawnień, są uwzględniane nierynkowe warunki nabycia uprawnień.

Grupa dokonuje korekty tych szacunków, jeżeli późniejsze informacje wskazują, że liczba przyznanych opcji różni się od wcześniejszych oszacowań. Korekty szacunków dotyczące liczby przyznanych opcji ujmowane są w wyniku finansowym bieżącego okresu – nie dokonuje się korekt poprzednich okresów.

Po wykonaniu opcji zamiennych na akcje, kwota kapitału z wyceny przyznanych opcji przenoszona jest do pozostałych kapitałów, po pomniejszeniu o koszty emisji akcji. Program płatności akcjami obe

jmował lata 2016-2018.

#### Świadczenia pracownicze

Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze obejmują następujące tytuły:

 krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami), składek na ubezpieczenia społeczne oraz

 rezerwę na niewykorzystane urlopy oraz

 długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Grupa zalicza odprawy emerytalne.

Krótkoterminowe świadczenia pracownicze

Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.

Rezerwy na niewykorzystane urlopy

Grupa tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała ponieść w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy. Rezerwy na niewykorzystane urlopy stanowią bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów i nie podlegają dyskontowaniu.

Odprawy emerytalne

Zgodnie z systemami wynagradzania obowiązującymi w Grupie pracownicy Spółek Grupy mają prawo do odpraw emerytalnych. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika.

Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów nabywania uprawnień przez pracowników.

Naliczone rezerwy są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowego. Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są na danych historycznych.

Skutki wyceny rezerwy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych są ujmowane w całkowitych dochodach.

#### Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Termin poniesienia oraz kwota wymagająca uregulowania może być niepewna.

Rezerwy tworzy się m.in. na następujące tytuły:

 udzielone gwarancje obsługi posprzedażowej produktów i wykonanych usług,

 toczące się postępowania sądowe oraz sprawy sporne,

 restrukturyzację, tylko jeżeli na podstawie odrębnych przepisów Grupa jest zobowiązana do jej przeprowadzenia
‎ lub zawarto w tej sprawie wiążące umowy.

Nie tworzy się rezerw na przyszłe straty operacyjne.

Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na podstawie najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego, ‎w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszt finansowy.

Jeżeli Grupa spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, ‎że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa nie może przewyższyć kwoty rezerwy.

W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne, kwoty zobowiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, za wyjątkiem zobowiązań warunkowych identyfikowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF3.

#### Przychody ze sprzedaży

Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Sposób ujmowania przychodów ze sprzedaży w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy, w tym zarówno wartość, jak i moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:

 identyfikacja umowy z klientem,

 identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,

 określenie ceny transakcyjnej,

 przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,

 ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu.

Identyfikacja umowy z klientem

Grupa ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:

 strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków;

 Grupa jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane;

 Grupa jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane;

 umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko, rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych Grupy); oraz

 jest prawdopodobne, że Grupa otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra ‎lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.

Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia

W momencie zawarcia umowy Grupa dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób przekazywane klientowi.

Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:

 klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi zasobami, które są dla niego łatwo dostępne oraz

 obowiązek Grupy do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych obowiązków określonych w umowie.

Ustalenie ceny transakcyjnej

W celu ustalenia ceny transakcyjnej Grupa uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Grupy będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. W grupie występują wyłącznie umowy obejmujące kwoty stałe.

Do momentu ujęcia przychodów ze sprzedaży mieszkań spółki z Grupy otrzymują od klientów zaliczki, które do dnia ujęcia przychodu prezentowane są jako zobowiązania.

Gwarancje udzielone przez Grupę na sprzedane produkty/usługi ujmowane są zgodnie z MSR 37, ponieważ ich warunki odzwierciedlają wyłącznie zapewnienie, że produkty/usługi dostarczane przez Grupę będą działać zgodnie z zamierzeniem stron, wyrażonym w ustalonej specyfikacji.

Przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia

Grupa przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego dobra ‎lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem Grupy – przysługuje jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi.

Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu

Grupa ujmuje przychody w momencie wypełniania (lub w trakcie wypełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi. Przychody uzyskiwane przez Grupę obejmują głównie sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych oraz najem nieruchomości.

Przychody generowane z działalności deweloperskiej są rozpoznawane przez Grupę w momencie wydania kupującemu nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego praktycznie 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drobnych niedopłat, na przykład w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich oraz końcowych obmiarów powierzchni, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment wydania lokalu. W incydentalnych przypadkach większych niedopłat, wynikających ze wspólnych ustaleń z klientem, możliwe jest rozpoznanie przychodu w kwocie dokonanej płatności. W przypadku zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu przed dniem podpisania protokołu odbioru, przychód ujmuje się w dniu zawarcia tej umowy.

Przychody z najmu są ujmowane w czasie liniowo gdyż klient jednocześnie otrzymuje i czerpie korzyści płynące ze usługi, ‎w miarę wykonywania przez Grupę usługi.

Odsetki i dywidendy

Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy procentowej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.

#### Koszty operacyjne

Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Grupa prezentuje w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.

Koszty administracyjne związane z projektami obejmują koszty o charakterze administracyjnym pośrednio związane z realizacją projektów deweloperskich, do których należą: podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, ochrona mienia, koszty wynagrodzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której nie można ich przypisać do konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, których realizacja została zakończona oraz pozostałe koszty związane z utrzymaniem projektów deweloperskich.

#### Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)

Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który nie został ujęty w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.

Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania) danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.

Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ‎ani rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która ‎nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie przepisów podatkowych.

Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bilansowy.

Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w przypadku, ‎gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów lub jego części następuje jego odpis.

#### Umowy gwarancji finansowych

Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach pozabilansowych. Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy gwarancji; Jednocześnie zgodnie z wymogami MSSF 9, Spółka tworzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) z tytułu udzielonych gwarancji finansowych.

Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Spółka w pierwszej kolejności określa wartość ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalonego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku).

#### Rachunek przepływów pieniężnych

Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredytów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych.

#### Zysk netto na akcję

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji występujących w ciągu okresu.

#### Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków

Przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Spółki dominującej kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.

##### Porównanie wartości księgowej Grupy Archicom z kapitalizacją giełdową

Zarząd przeanalizował kontekst wartości księgowej aktywów netto Grupy Archicom (ok. 28,50 zł/akcja na 31 grudnia 2022 r.) w odniesieniu do kapitalizacji giełdowej z końca 2022 roku (17,80 zł/akcja na 30 grudnia 2022 r., w przedziale około 18,30-18,80 zł/akcja w okresie od 1 marca do 22 marca 2023). Dodatkowo 23 sierpnia 2022 r. akcjonariusze Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8.724.854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10.838.468 głosów na Walnym Zgromadzeniu po cenie 18,30 zł/akcja. W wyniku wezwania Echo Investment S.A. powiększyła swój pośredni udział w kapitale zakładowym Archicom S.A o 1.403.448 akcji zwykłych na okaziciela serii A, odpowiadających ok. 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki. W ocenie Zarządu cena spełnia kryteria minimalne określone w ustawie o ofercie, tj. znajduje się powyżej średnich cen rynkowych odpowiednio za ostatnie 6 oraz 3 miesiące notowań, a na bazie sporządzonej przez firmę Grant Thornton wyceny, w dniu 31 sierpnia 2022 Zarząd Spółki opublikował raport giełdowy Nr 20/2022 w przedmiocie Stanowiska w sprawie Wezwania w którym zaprezentował konkluzję co do wartości godziwej akcji Spółki, oszacowanej przez wyżej wspomnianą firmę jako mieszczącą się w dolnym przedziale wartości godziwej.

W ocenie Zarządu kapitalizacja na GPW nie odzwierciedla realnej wartości odzyskiwalnej m.in. z uwagi na niski free float oraz małą płynność walorów Spółki. Dodatkowo, biorąc pod uwagę czynniki makroekonomiczne, notowania Spółek GPW znajdują się obecnie pod silną presją – obserwowane w ostatnich miesiącach spadki kursu poszczególnych podmiotów niekoniecznie muszą być skutkiem zmiany ich sytuacji fundamentalnej. Jednocześnie Grupa, osiągając rok-rocznie ponadprzeciętne marże i wyniki, nie ma problemu z uzyskaniem finansowania dla realizowanych projektów i refinansowaniem zadłużenia, czego szczególnym dowodem są przeprowadzone z sukcesem emisje obligacji: (1) w marcu 2022 roku (czyli w okresie największej niepewności spowodowanej początkiem wojny w Ukrainie) historycznie najwyższa emisja obligacji oraz (2) kolejna emisja przeprowadzona w marcu 2023, zgodnie z założeniami wewnętrznych planów finansowych. Zaufania inwestorów zewnętrznych dowodzi również niski poziom marży za wyemitowane obligacje – co oznacza, że niepowiązani inwestorzy traktują Grupę jako „bezpieczną przystań” nie oczekując w zamian wysokiej premii za ryzyko.

Należy wziąć pod uwagę również fakt, że w pierwszym półroczu 2021 roku, po wnikliwej analizie Due Diligence, niepowiązany podmiot (Grupa Echo Investment) zapłacił za Archicom równowartość 25,29 zł/akcja. Od tego czasu w roku 2021 i na przełomie 2021/2022 miał miejsce szereg zmian otoczenia makroekonomicznego - korzystnie wpływających na wartość Grupy, w szczególności ponad dwucyfrowy (w % r/r) wzrost średnich cen mieszkań w ofercie (przy w większości stałych, bo zakontraktowanych wcześniej kosztach budowy). Miało to istotny wpływ na wartość aktywów netto i tym samym wartość księgową Grupy. Jednocześnie w księgach Grupy ujawniony został wynik z kolejnych etapów rewaluacji nieruchomości City 2 (oraz 100% komercjalizacja budynku). Grupa, mając na uwadze potencjalny wpływ otoczenia makroekonomicznego, cyklicznie analizuje przyjęte założenia budżetowe w zakresie poszczególnych inwestycji optymalnie dostosowując strategię i działania operacyjne, czego dowodem jest utrzymanie ponadprzeciętnych, w ramach sektora deweloperskiego, marż.

Archicom wypłaca dywidendę zgodnie z polityką dywidendową, w związku z czym za 2021 rok Spółka wypłaciła ponad 50% wypracowanego zysku jako dywidendę, wypełniając tym samym zapisy polityki dywidendowej i Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW. Jednocześnie pozostawienie pozostałej części wyniku w Grupie spowodowało wzrost wartości aktywów netto. Ponadto Spółka wypłaciła również w grudniu 2022 roku zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022 w kwocie 27.980.673,87 zł, która stanowi 49.80% zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2022 roku i wyniosła 1,09 zł/akcja. W ostatnich miesiącach giełdowy kurs akcji systematycznie wraca do poziomu sprzed wypłaty zaliczki.

Aktywa posiadane przez Grupę wyceniane są zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości oraz obowiązującymi standardami, w tym w szczególności około 90% łącznej sumy aktywów stanowią:

• Zapasy, które wycenione są poniżej cen sprzedaży możliwych do uzyskania, czego dowodem są ponadprzeciętne marże (w ostatnich kwartałach przekraczające 30%) oraz detaliczne analizy budżetów poszczególnych etapów w odniesieniu do bieżącej sytuacji makroekonomicznej;

• Nieruchomości inwestycyjne oraz aktywa przeznaczone do sprzedaży, które są wycenione do wartości godziwej, z uwzględnieniem aktualnych uwarunkowań rynkowych;

• Aktywa z tytułu podatku odroczonego, które analizowane są pod kątem odzyskiwalności na bazie prognoz podatkowych;

• Aktywa MSSF 9, takie jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, należności handlowe i pozostałe należności oraz inne aktywa finansowe, które wyceniane są w zamortyzowanym koszcie z uwzględnieniem odpisu na oczekiwane straty kredytowe kalkulowane w oparciu o aktualne krzywe PD pozyskiwane z niezależnego źródła;

Pozostałe aktywa, stanowiące około 10% sumy aktywów, również wycenione są z uwzględnieniem zapisów odpowiednich standardów, w tym w szczególności zasad ostrożnej wyceny.

W związku z powyższym, w ocenie Zarządu, wartość kapitalizacji giełdowej poniżej wartości aktywów netto Jednostki dominującej i Grupy Kapitałowej, nie stanowiła przesłanki do przeprowadzenia testu na utratę wartości na dzień 31.12.2022 r.

##### Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych

Zarząd Spółki dominującej dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amortyzacji. Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Grupę w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku. Wartość bilansowa aktywów trwałych podlegających amortyzacji prezentowana jest w notach nr 6.8 i 6.9.

##### Nieruchomości inwestycyjne

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych została ustalona przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Wartość nieruchomości inwestycyjnych na 2 poziomie wartości godziwej określona została za pomocą metody rynkowej przez niezależnych rzeczoznawców. Na poziomie 3 wykorzystano metodę dochodową uwzględniającą założenia aktualnego planu inwestycyjnego. Wyceny nieruchomości biurowych, w których spółka prowadzi aktywny proces przygotowywania nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są wewnętrznie przez Spółkę, w oparciu o dostępne dane rynkowe, w szczególności poziom stopy dyskonta (yield) dyskutowany z potencjalnymi nabywcami oraz w oparciu o poziomy czynszów i innych warunków najmu wynikające z podpisywanych bądź negocjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości godziwej wykorzystywana jest metoda zdyskontowanych przepływów netto (DCF). W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycena jest pomniejszana o zdyskontowane nakłady konieczne do zakończenia inwestycji, z uwzględnieniem marży dewelopera (tzw. developer profit). Skutki wyceny nieruchomości do wartości godziwej zostały ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku w pozycji Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-). Szczegóły zostały opisane w notach 6.10 i 6.21.

##### Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych, oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.

Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo spółki, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.

Grupa tworzy rezerwy na niewykorzystane urlopy pracowników. Rezerwa jest kalkulowana raz na kwartał. Rezerwa jest szacowana dla każdego pracownika indywidualnie, jako iloczyn wynagrodzenia brutto powiększonego o składki ZUS, będące kosztem pracodawcy oraz dni przysługującego, a niewykorzystanego urlopu na dzień bilansowy, na który liczona jest rezerwa. Rezerwy na niewykorzystywane urlopy prezentowane są w pozycji rezerwy krótkoterminowe w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, a zmiana wartości rezerwy w okresie odnoszona jest w koszty wynagrodzeń.

Grupa tworzy rezerwy na odprawy emerytalne. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo w momencie przejścia pracownika na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów nabywania uprawnień przez pracowników.

Naliczone rezerwy są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowego. Informacje demograficzne oraz o rotacji zatrudnienia oparte są na danych historycznych. Skutki wyceny rezerwy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych są ujmowane w wyniku.

Grupa tworzy rezerwę z tytułu oczekiwanych strat kredytowych ("ECL") dotyczących udzielonych gwarancji. Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. W pierwszej kolejności określana jest wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy), a następnie tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie ratingu Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku).

##### Utrata wartości aktywów niefinansowych

Kluczowymi niefinansowymi aktywami trwałymi, które nie są wyceniane do wartości godziwej, w skonsolidowanym prawozdaniu finansowym są:

 zapasy o łącznej (część długo- i krótkoterminowa) wartości na dzień 31 grudnia 2022 r. równej 651.029 tys. zł;

 prawo do użytkowania powierzchni biurowej o wartości na dzień 31 grudnia 2022 r. równej 7.452 tys. zł.

W odniesieniu do prawa do użytkowania powierzchni biurowej Zarząd dokonał analizy, czy wysokość czynszu za wynajem powierzchni biurowej płaconej przez Archicom z tyt. umowy najmu nie jest wyższa niż rynkowy poziom czynszu za wynajem powierzchni biurowej o podobnym charakterze w podobnej lokalizacji. Z uwagi na to, że nie stwierdzono takiej sytuacji, nie stwierdzono przesłanek do przeprowadzenia testu na utratę wartości.

W odniesieniu do zapasów posiadanych przez Grupę (reprezentujących projekty deweloperskie na o różnym poziomie zaawansowania), Zarząd przeprowadził analizę stopnia realizacji budżetów poszczególnych realizowanych inwestycji deweloperskich (w odniesieniu do inwestycji w budowie), a także analizę zasadności przyjętych założeń budżetowych w kontekście otoczenia rynkowego i makroekonomicznego (w odniesieniu do inwestycji, które na dzień 31 grudnia 2022 r. nie były w budowie). Na podstawie takiej analizy nie stwierdzono wystąpienia przesłanek wskazujących na ryzyko utraty wartości, z uwagi na zakładany średni poziom marży w odniesieniu do wszystkich istotnych inwestycji. Zarząd ocenia prawdopodobieństwo realizacji założeń budżetowych dotyczących momentu rozpoczęcia budowy poszczególnych inwestycji oraz poziomu wygenerowanej marży jako wysokie. Ocena Zarządu wynika z wewnętrznie przyjętych planów finansowych i strategii działalności. Plany i prognozy oparte są na bieżących analizach rynkowych i w razie potrzeby są na bieżąco weryfikowane.

##### Utrata wartości aktywów finansowych

Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym ("ECL").

Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych kategorii aktywów:

 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe

Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia należności. Spółka do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych oraz pozostałych należności finansowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia, na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych.

Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup przeterminowania dla poszczególnych kategorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe należności.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.

 Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje

Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące pożyczek oraz obligacji jako różnicę między przepływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać.

Grupa szacuje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie ratingu pożyczkobiorcy lub odpowiednio emitenta obligacji i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie pożyczki udzielone i obligacje objęte ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności,w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Takie pożyczki i obligacje są wyłączane z opisanej wyżej analizy opartej o wskaźnik defaultu, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.

Na dzień 31.12.2022 r. nie zidentyfikowano istotnych oczekiwanych strat kredytowych z tytułu objętych obligacji. Grupa nie posiada należności z tytułu udzielonych pożyczek.

##### Okres leasingu

Przy ustalaniu zobowiązania z tytułu leasingu Grupa szacuje okres leasingu, który obejmuje:

 nieodwołalny okres leasingu,

 okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że Grupa‎z tej opcji skorzysta,

 okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że Grupa nie skorzysta z tej opcji.

Oceniając, czy Grupa skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia, Grupa uwzględnia wszystkie istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa się między innymi:

 warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,

 istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,

 koszty związane z wypowiedzeniem umowy,

 znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Grupy,

 warunki wykonania opcji.

Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.

W przypadku prawa do użtykowania budynku biurowego City1, po analizie wskazanych wyżej przesłanek, ustalono okres leasingu jako równy z okresem najmu wskazanym w umowie i kończącym się w 2030 roku.

##### Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki

Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji ‎i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację podstaw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Od 15 lipca 2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia także postanowienia Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia opodatkowania. Klauzulę GAAR należy stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie, jak i do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań podatkowych, aktywów oraz rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego może wymagać istotnego osądu, w tym dotyczącego transakcji już zaistniałych, a kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku kontroli organów podatkowych.

Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera się na budżetach spółek Grupy zatwierdzonych przez Zarząd Spółki dominującej. Jeżeli prognozowane wyniki finansowe wskazują, że spółki Grupy osiągną dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości.

## 6.4 Segmenty operacyjne

Grupa Kapitałowa dzieli działalność na następujące segmenty operacyjne, które są tożsame z segmentami sprawozdawczymi:

 działalność w segmencie mieszkaniowym obejmująca budowę i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych,

 działalność w segmencie komercyjnym obejmująca budowę, wynajem, sprzedaż nieruchomości komercyjnych na własny rachunek,

 pozostała działalność nie przypisana do wcześniejszych segmentów, z których żadna nie przekracza progów ilościowych do oddzielnego wydzielenia.

Grupa prowadziła działalność na terenie Polski i 100% przychodów we wszystkich Segmentach działalności generowanych jest w Polsce. Grupa nie posiada jednostek działających poza granicami kraju. Przychody w segmencie mieszkaniowym nie są uzależnione od jednego odbiorcy – Grupa posiada wielu rozproszonych odbiorców, spośród których żaden nie generuje 10% lub więcej przychodów segmentu. Przychody operacyjne w segmencie komercyjnym za 2022 rok były wygenerowane w większości przez trzech odbiorców, spośród których każdy wygenerował więcej niż 10% przychodów segmentu.

Grupa, poprzez podpisaną umowę z firmą pośredniczącą, aktywnie prowadzi sprzedaż projektu komercyjnego City2 prezentując go różnym podmiotom m.in. podczas targów branżowych. Są to inwestorzy instytucjonalni z krajów takich jak Austria, Czechy, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwecja.

W związku z planowanym zbyciem nieruchomości inwestycyjnej City2, o którym mowa w punkcie 6.21 niniejszego sprawozdania, oraz planowanym rozszerzeniem działalności Archicom również na inne miasta (obecna działalność prowadzona jest głównie we Wrocławiu), w kolejnych okresach sprawozdawczych Zarząd dokona analizy zasadności prezentowanych segmentów sprawozdawczych na bazie analizowanych raportów dla celów planowania, zarządzania i podejmowania decyzji.

Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.20 22

AKTYWA | Segment mieszkaniowy | Segment komercyjny | RAZEM
Aktywa trwałe |  |  |
Wartość firmy | 165 | 0 | 165
Wartości niematerialne | 4 533 | 0 | 4 533
Rzeczowe aktywa trwałe | 9 374 | 1 636 | 11 010
Nieruchomości inwestycyjne | 0 | 10 869 | 10 869
Należności długoterminowe | 535 | 0 | 535
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe | 28 658 | 8 342 | 37 000
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 27 335 | 10 | 27 345
Grunty przeznaczone pod zabudowę | 5 245 | 0 | 5 245
Aktywa trwałe razem | 75 845 | 20 857 | 96 702
Aktywa obrotowe |  |  |
Zapasy | 645 784 | 0 | 645 784
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 115 189 | 15 088 | 130 277
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego | 1 969 | 0 | 1 969
Należności z tytułu pozostałych podatków | 24 699 | 2 136 | 26 835
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 11 327 | 79 | 11 406
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 241 133 | 23 299 | 264 432
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 0 | 149 538 | 149 538
Aktywa obrotowe razem | 1 040 101 | 190 140 | 1 230 241
Aktywa razem | 1 115 946 | 210 997 | 1 326 943

PASYWA | Segment mieszkaniowy | Segment komercyjny | RAZEM
Zobowiązania |  |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 110 000 | 0 | 110 000
Zobowiązania z tytułu leasingu | 19 395 | 3 429 | 22 824
Pozostałe zobowiązania | 17 472 | 6 | 17 478
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 14 910 | 5 299 | 20 209
Pozostałe rezerwy długoterminowe | 4 898 | 573 | 5 471
Zobowiązania długoterminowe | 166 675 | 9 307 | 175 982
Zobowiązania krótkoterminowe |  |  |
Zobowiązania z tytułu umów z klientami | 244 539 | 0 | 244 539
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 59 784 | 1 876 | 61 660
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego | 5 156 | 17 | 5 173
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków | 3 885 | 24 | 3 909
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży | 0 | 20 883 | 20 883
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne - pozostałe | 62 002 | 0 | 62 002
Zobowiązania z tytułu leasingu | 3 278 | 694 | 3 972
Rezerwy krótkoterminowe | 14 479 | 1 634 | 16 113
Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży | 0 | 1 013 | 1 013
Zobowiązania krótkoterminowe | 393 123 | 26 141 | 419 264
Zobowiązania razem | 559 798 | 35 448 | 595 246

Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2021 (dane przekształcone)

AKTYWA | Segment mieszkaniowy | Segment komercyjny | RAZEM
Aktywa trwałe |  |  |
Wartość firmy | 165 | 0 | 165
Wartości niematerialne | 1 446 | 0 | 1 446
Rzeczowe aktywa trwałe | 10 225 | 2 085 | 12 310
Nieruchomości inwestycyjne | 0 | 126 353 | 126 353
Należności długoterminowe | 43 357 | 23 685 | 67 042
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe | 28 934 | 8 421 | 37 355
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 25 619 | 3 382 | 29 001
Aktywa trwałe razem | 109 746 | 163 926 | 273 672
Aktywa obrotowe |  |  |
Zapasy | 639 535 | 0 | 639 535
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 90 179 | 1 885 | 92 064
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego | 3 069 | 27 | 3 096
Należności z tytułu pozostałych podatków | 22 211 | 3 135 | 25 346
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 16 005 | 0 | 16 005
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 247 814 | 16 332 | 264 146
Aktywa obrotowe razem | 1 018 813 | 21 379 | 1 040 192
Aktywa razem | 1 128 559 | 185 305 | 1 313 864

PASYWA | Segment mieszkaniowy | Segment komercyjny | RAZEM
Zobowiązania |  |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 60 598 | 20 307 | 80 905
Zobowiązania z tytułu leasingu | 17 532 | 4 299 | 21 831
Pozostałe zobowiązania | 20 710 | 27 | 20 737
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 12 757 | 6 309 | 19 066
Pozostałe rezerwy długoterminowe | 5 694 | 554 | 6 248
Zobowiązania długoterminowe | 117 291 | 31 496 | 148 787
Zobowiązania krótkoterminowe |  |  |
Zobowiązania z tytułu umów z klientami | 282 671 | 0 | 282 671
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 62 675 | 1 824 | 64 499
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego | 4 939 | 0 | 4 939
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków | 4 926 | 0 | 4 926
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 129 836 | 618 | 130 454
Zobowiązania z tytułu leasingu | 2 358 | 638 | 2 996
Rezerwy krótkoterminowe | 18 534 | 3 001 | 21 535
Zobowiązania krótkoterminowe | 505 939 | 6 081 | 512 020
Zobowiązania razem | 623 230 | 37 577 | 660 807

Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 01.01.2022-31.12.20 22

| Segment mieszkaniowy | Segment komercyjny | Działalność pozostała | RAZEM
Przychody ze sprzedaży | 498 768 | 10 373 | 113 | 509 254
Przychody ze sprzedaży produktów | 497 155 | 0 | 0 | 497 155
Przychody ze sprzedaży usług | 501 | 10 373 | 113 | 10 987
Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów | 1 112 | 0 | 0 | 1 112
Koszt własny sprzedaży | 320 348 | 4 374 | 0 | 324 722
Koszt sprzedanych produktów | 319 222 | 0 | 0 | 319 222
Koszt sprzedanych usług | 22 | 4 374 | 0 | 4 396
Koszt sprzedanych towarów i materiałów | 1 104 | 0 | 0 | 1 104
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 178 420 | 5 999 | 113 | 184 532
Koszty sprzedaży | 14 747 | 338 | 0 | 15 085
Koszty ogólnego zarządu | 14 743 | 191 | 106 | 15 040
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów | 34 136 | 484 | 0 | 34 620
Pozostałe przychody operacyjne | 4 273 | 1 841 | 0 | 6 114
Pozostałe koszty operacyjne | 4 546 | 4 550 | 0 | 9 096
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) | 0 | 17 266 | 0 | 17 266
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | 114 521 | 19 543 | 7 | 134 071
Przychody finansowe | 12 263 | 2 033 | 0 | 14 296
Koszty finansowe | 8 750 | 1 167 | 0 | 9 917
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 118 034 | 20 409 | 7 | 138 450
Podatek dochodowy | 24 005 | 4 229 | 1 | 28 235
Zysk (strata) netto z działalności | 94 029 | 16 180 | 6 | 110 215

Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 01.01.2021-31.12.20 21 (dane przekształcone)

| Segment mieszkaniowy | Segment komercyjny | Działalność pozostała | RAZEM
Przychody ze sprzedaży | 634 053 | 5 950 | 642 | 640 645
Przychody ze sprzedaży produktów | 632 477 | 0 | 0 | 632 477
Przychody ze sprzedaży usług | 1 567 | 5 950 | 642 | 8 159
Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów | 9 | 0 | 0 | 9
Koszt własny sprzedaży | 416 115 | 3 626 | 98 | 419 839
Koszt sprzedanych produktów | 415 782 | 0 | 0 | 415 782
Koszt sprzedanych usług | 325 | 3 626 | 98 | 4 049
Koszt sprzedanych towarów i materiałów | 8 | 0 | 0 | 8
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 217 938 | 2 324 | 544 | 220 806
Koszty sprzedaży | 15 418 | 577 | 0 | 15 995
Koszty ogólnego zarządu | 8 900 | 580 | 527 | 10 007
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów | 32 423 | 1 510 | 0 | 33 933
Pozostałe przychody operacyjne | 6 308 | 1 744 | 0 | 8 052
Pozostałe koszty operacyjne | 7 397 | 352 | 0 | 7 749
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) | 0 | 4 172 | 0 | 4 172
Zysk (strata) ze sprzedaży jednostek zależnych (+/-) | -324 | -8 | 0 | -332
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | 159 784 | 5 213 | 17 | 165 014
Przychody finansowe | 5 248 | 902 | 0 | 6 150
Koszty finansowe | 4 870 | 614 | 0 | 5 484
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) | -152 | 0 | 0 | -152
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 160 010 | 5 501 | 17 | 165 528
Podatek dochodowy | 37 566 | 876 | 3 | 38 445
Zysk (strata) netto z działalności | 122 444 | 4 625 | 14 | 127 083

| Segment mieszkaniowy | Segment komercyjny | Działalność pozostała | RAZEM
Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za 2022 rok w podziale na segmenty |  |  |  |
Amortyzacja | -2 796 | -232 | 0 | -3 028
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych | 0 | 17 266 | 0 | 17 266
Zysk (strata) z aktualizacji wartość aktywów finansowych z tytułu oczekiwanych strat kredytowych | 1 164 | 0 | 0 | 1 164
Zysk (strata) z dyskonta kaucji | 1 854 | 94 | 0 | 1 948
Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za 2021 rok w podziale na segmenty |  |  |  |
Amortyzacja | -2 689 | -15 | 0 | -2 704
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych | 0 | 4 172 | 0 | 4 172
Zysk (strata) z aktualizacji wartość aktywów finansowych z tytułu oczekiwanych strat kredytowych | 1 614 | 0 | 0 | 1 614
Zysk (strata) z dyskonta kaucji | 1 633 | 0 | 0 | 1 633

## 6.5 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. w strukturze Grupy Archicom nie doszło do zmian, które skutkowałyby uzyskaniem lub utratą kontroli nad jednostkami zależnymi.

W okresie porównywalnym w wyniku przeglądu opcji strategicznych związanych z dalszym rozwojem długoterminowym Emitenta (przeprowadzonych na potrzeby transakcji sprzedaży udziałów i akcji Emitenta) nastąpiła restrukturyzacja grupy kapitałowej Emitenta, obejmująca w szczególności:

1. sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Jarodzkiego wszystkich akcji przysługujących Emitentowi w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A., będącej spółką prowadzącą działalność deweloperską w szczególności na terenie miast Krakowa, Łodzi, Poznania i Trójmiasta, to jest poza kluczowym obszarem działalności grupy Emitenta obejmującym miasto Wrocław i przyległe gminy, za cenę 131.000 tys. zł.

2. sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Kazimierza Śródki wszystkich udziałów przysługujących pośrednio Emitentowi (poprzez Archicom Holding sp. z o.o.) w kapitale zakładowym Archicom Studio Projekt sp. z o.o. oraz wystąpienia przez Emitenta (jako komandytariusza) z Archicom Studio Projekt spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k., spółki projektowej świadczącej usługi architektoniczne i projektowe na rzecz spółek z grupy Emitenta, z tytułu których to transakcji (sprzedaż i wystąpienie) Emitent otrzymał (pośrednio i bezpośrednio) łączne wynagrodzenie w kwocie 2.400 tys. zł.

Zawarcie umów przyrzeczonych skutkowało utratą przez Grupę aktywów netto będących w posiadaniu zbywanych spółek, w tym także 100% udziałów w aktywach netto spółki BDH Development sp. z o.o. oraz 40% udziałów (całość posiadanych przez Grupę udziałów) w spółce Karpacka Invest sp. z o.o.

Sprzedaż udziałów i akcji spółek wymienionych powyżej została szerzej opisana w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2021 r.

## 6.6 Inwestycje w jednostkach zależnych

Wykaz jednostek zależnych wraz ze stopniem kontroli przedstawiono w informacjach ogólnych niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

## 6.7 Wartość firmy

Wartość firmy według stanów na 31.12.2022 oraz 31.12.2021

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Wartość bilansowa na początek okresu | 165 | 165
Zwiększenia z tytułu nabycia podmiotów | 0 | 0
Wartość bilansowa na koniec okresu | 165 | 165

## 6.8 Wartości niematerialne

Poniższe tabele przedstawiają nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość wartości niematerialnych.

Wartości niematerialne według stanów na 31.12.2022 oraz 31.12.2021

| Patenty i licencje | Oprogramowanie komputerowe | Wartości niematerialne w trakcie wytwarzania | Razem
Stan na 31.12.2022 |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | 2 853 | 3 014 | 2 511 | 8 378
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące | -2 069 | -1 776 | 0 | -3 845
Wartość bilansowa netto | 784 | 1 238 | 2 511 | 4 533
Stan na 31.12.2021 |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | 2 420 | 1 905 | 327 | 4 652
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące | -1 818 | -1 388 | 0 | -3 206
Wartość bilansowa netto | 602 | 517 | 327 | 1 446

Zmiany wartości niematerialnych w okresach 01.01.2022-31.12.2022 oraz 01.01.2021-31.12.2021

| Patenty i licencje | Oprogramowanie komputerowe | Wartości niematerialne w trakcie wytwarzania | Razem
za okres od 1.01.2022 do 31.12.2022 |  |  |  |
Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2022 | 602 | 517 | 327 | 1 446
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) | 57 | 0 | 3 694 | 3 751
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.) | 381 | 1 109 | -1 510 | -20
Amortyzacja (-) | -256 | -388 | 0 | -644
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2022 | 784 | 1 238 | 2 511 | 4 533
za okres od 1.01.2021 do 31.12.2021 |  |  |  |
Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2021 | 687 | 870 | 73 | 1 630
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) | 64 | 2 | 327 | 393
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) | 0 | 0 | -73 | -73
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.) | 0 | -1 | 0 | -1
Amortyzacja (-) | -149 | -354 | 0 | -503
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2021 | 602 | 517 | 327 | 1 446

Amortyzacja wartości niematerialnych została zaprezentowana w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku w następujących pozycjach:

Amortyzacja wartości niematerialnych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku

Wyszczególnienie | 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Koszty ogólnego zarządu | 644 | 503
Amortyzacja wartości niematerialnych razem | 644 | 503

## 6.9 Rzeczowe aktywa trwałe

Poniższe tabele przedstawiają stan, nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych:

### Rzeczowe aktywa trwałe według stanów na 31.12.2022 oraz 31.12.2021

| Grunty | Budynki i budowle | Maszyny i urządzenia | Środki transportu | Pozostałe środki trwałe | Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania | Razem
Stan na 31.12.2022 |  |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | 0 | 16 410 | 3 330 | 789 | 1 941 | 181 | 22 651
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące | 0 | -7 801 | -2 362 | -224 | -1 254 | 0 | -11 641
Wartość bilansowa netto | 0 | 8 609 | 968 | 565 | 687 | 181 | 11 010
Stan na 31.12.2021 |  |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | 0 | 15 850 | 3 394 | 447 | 2 066 | 0 | 21 757
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące | 0 | -6 580 | -1 799 | -36 | -1 032 | 0 | -9 447
Wartość bilansowa netto | 0 | 9 270 | 1 595 | 411 | 1 034 | 0 | 12 310

### Zmiany rzeczowych aktywów trwałych w okresach 1.01.2022-31.12.2022 oraz 1.01.2021-31.12.2021

| Grunty | Budynki i budowle | Maszyny i urządzenia | Środki transportu | Pozostałe środki trwałe | Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania | Razem
za okres od 1.01.2022 do 31.12.2022 |  |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2022 | 0 | 9 270 | 1 595 | 411 | 1 034 | 0 | 12 310
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) | 0 | 551 | 87 | 374 | 15 | 181 | 1 208
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) | 0 | 0 | -22 | -24 | -78 | 0 | -124
Amortyzacja (-) | 0 | -1 212 | -692 | -196 | -284 | 0 | -2 384
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2022 | 0 | 8 609 | 968 | 565 | 687 | 181 | 11 010
za okres od 1.01.2021 do 31.12.2021 |  |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2021 | 209 | 11 926 | 2 167 | 542 | 1 224 | 99 | 16 167
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) | 0 | 29 | 304 | 189 | 192 | 0 | 714
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) | 0 | 0 | -35 | -18 | -18 | 0 | -71
Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi* | -209 | -1 532 | -258 | -165 | -36 | -99 | -2 299
Amortyzacja (-) | 0 | -1 153 | -583 | -137 | -328 | 0 | -2 201
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2021 | 0 | 9 270 | 1 595 | 411 | 1 034 | 0 | 12 310

* Zbycie udziałów i akcji w jednostkach zależnych, opisane szerzej w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2021 rok.

Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych została ujęta w następujących pozycjach skonsolidowanego sprawozdania z wyniku i sprawozdania z sytuacji finansowej:

### Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Koszt własny sprzedaży | 53 | 73
Koszty ogólnego zarządu | 2 331 | 2 128
Razem amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych | 2 384 | 2 201

## 6.10 Nieruchomości inwestycyjne

W skład nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2022 wchodziły:

 nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław

 udziały w lokalach niemieszkalnych - garażach wielostanowiskowych

W skład nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2021 wchodziły:

 nieruchomość wraz z halą produkcyjno-magazynową w Gajkowie

 nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław

 nieruchomość inwestycyjna ul. Traugutta, Wrocław (budynek City 2)

 udziały w lokalach niemieszkalnych - garażach wielostanowiskowych

Najistotniejsze zmiany pozycji nieruchomości inwestycyjnych w okresie sprawozdawczym zaprezentowano poniżej.

W okresie sprawozdawczym dokonano przeszacowania wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta (budynek City 2), nieruchomości w Gajkowie oraz nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu.

W związku z aktywnym poszukiwaniem nabywcy i planowanym zbyciem w ciągu roku nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta (budynek City 2), a także nieruchomości gruntowej wraz z halą produkcyjno-magazynową w Gajkowie, po spełnieniu wszystkich warunków MSSF 5, dokonano reklasyfikacji tych nieruchomości do pozycji aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży, co zostało szerzej opisane w nocie 6.21.

Podsumowanie zmian wartości bilansowych nieruchomości inwestycyjnych w bieżącym okresie sprawozdawczym zaprezentowano w poniższej tabeli:

Zmiany nieruchomości inwestycyjnych w okresach 1.01.2022-31.12.2022 oraz 1.01.2021-31.12.2021

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Wartość bilansowa na początek okresu | 126 353 | 151 722
Aktywowanie późniejszych nakładów | 389 | 10 760
Zbycie nieruchomości (-) | 0 | -668
Przeszacowanie do wartości godziwej (+/-) | 12 229 | 4 172
Reklasyfikacja do aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży | -128 102 | -39 633
Wartość bilansowa na koniec okresu | 10 869 | 126 353

Zyski lub straty z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są przez Grupę w sprawozdaniu z wyniku w pozycji „Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych”.

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:

 poziom 1 – dane wejściowe są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,

 poziom 2 – dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio,

 poziom 3 – nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania.

Wartość poszczególnych nieruchomości według hierarchii wycen do wartości godziwej kształtowała się na poszczególne dni bilansowe następująco:

### Klasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych według poziomów wartości godziwej

Identyfikator | Opis | Poziom 1 | Poziom 2 | Poziom 3 | Razem wartość godziwa
Stan na 31.12.2022 |  |  |  |  |
Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. | Nieruchomość lokalowa - miejsca postojowe | 0 | 1 049 | 0 | 1 049
Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o. | Nieruchomość inwestycyjna przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu | 0 | 9 820 | 0 | 9 820
Nieruchomości inwestycyjne razem na 31.12.2022 |  | 0 | 10 869 | 0 | 10 869
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone |  |  |  |  |
Archicom Sp. z o.o. - Realizacja Inwestycji Sp. k. | Nieruchomość wraz z halą produkcyjno-magazynową w Gajkowie | 0 | 0 | 1 810 | 1 810
Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. | Nieruchomość lokalowa - miejsca postojowe | 0 | 1 049 | 0 | 1 049
Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. | Nieruchomość Inwestycyjna City 2 - drugi budynek kompleksu biurowego City Forum | 0 | 0 | 114 584 | 114 584
Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o. | Nieruchomość inwestycyjna przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu | 0 | 8 910 | 0 | 8 910
Nieruchomości inwestycyjne razem na 31.12.2021 |  | 0 | 9 959 | 116 394 | 126 353

### Poszczególne nieruchomości zostały wycenione następującymi metodami:

poziom 2

Wartość godziwa została określona za pomocą metody rynkowej, która odzwierciedla transakcje na podobnych nieruchomościach przeprowadzone w ostatnim okresie. Wartość tę skorygowano o czynniki związane z wycenianą nieruchomością, jednak ich wpływ na wycenę był znikomy. Nieruchomości zakwalifikowane do poziomu 2 hierarchii wartości godziwej zostały wycenione przez niezależnych rzeczoznawców z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami.

poziom 3

Wartość godziwa została określona za pomocą metody dochodowej, która uwzględnia przychody z najmu pomniejszone o koszty utrzymania nieruchomości, zdyskontowane stopą procentową, która pochodzi z analizy transakcji zaobserwowanych na rynku w ostatnim okresie. Szacowane wpływy z najmu uwzględniają aktualne obłożenie najmowanej powierzchni, szacowane przyszłe obłożenie, przyszłe zmiany stawek. Dane wejściowe do wyceny są nieobserwowalne. Najbardziej znaczące dane wejściowe to szacowane stawki za najem, założenia dotyczące obłożenia i stopa dyskontowa. Szacowana wartość godziwa wzrośnie, jeżeli szacowane stawki wzrosną, obłożenie wzrośnie, a stopa dyskontowa spadnie. Wycena jest wrażliwa na wszystkie te czynniki. Zarząd spółki dominującej uważa, że zakres możliwych alternatywnych założeń jest największy dla stawek i poziomu obłożenia i że te czynniki zależą od siebie nawzajem. Z uwagi na to, że najbardziej wartościowa pozycja w ramach nieruchomości inwestycyjnych (nieruchomość inwestycyjna City 2) została przeklasyfikowana do aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży analiza wrażliwości wartości godziwej na kluczowe parametry wyceny została przedstawiona w nocie 6.21 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży i zobowiązania z nimi związane.

### Zmiana wartości bilansowej nieruchomości inwestycyjnych z poziomu 3 wartości godziwej

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Saldo na początek okresu | 116 394 | 42 768
Zyski (straty) ujęte w wyniku finansowym (+/-) | 11 730 | 355
Nakłady (+) | 388 | 10 974
Zbycie lub przeniesienie do zapasów lub aktywów trwałych klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży (-) | -126 702 | -40 511
Przesunięcie pomiędzy poziomami (+/-) | -1 810 | 102 808
Saldo na koniec okresu | 0 | 116 394
Zysk (strata) ujęty w wyniku przypadający na nieruchomości pozostające na saldzie nieruchomości inwestycyjnych na dzień bilansowy | 0 | 394

Grupa nie posiada istotnych zobowiązań do zakupu, wybudowania, dostosowania nieruchomości inwestycyjnych ani istotnych zobowiązań dotyczących napraw, utrzymania i ulepszenia (poprawy standardu) nieruchomości.

## 6.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe

### 6.11.1 Wycena aktywów i zobowiązań finansowych

Grupa kwalifikuje aktywa finansowe do jednej z następujących kategorii:

 wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),

 wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (FVOCI),

 wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L).

Klasyfikacja aktywów finansowych zgodnie z MSSF 9

| Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9 |
Wyszczególnienie | AC | FVOCI | FVP&L | Razem
Stan na 31.12.2022 |  |  |  |
Aktywa trwałe: |  |  |  |
Należności długoterminowe | 448 | 0 | 0 | 448
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe | 37 000 | 0 | 0 | 37 000
Aktywa obrotowe: |  |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 70 379 | 0 | 0 | 70 379
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 11 406 | 0 | 0 | 11 406
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 264 432 | 0 | 0 | 264 432
Kategoria aktywów finansowych razem | 383 665 | 0 | 0 | 383 665
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone |  |  |  |
Aktywa trwałe: |  |  |  |
Należności długoterminowe | 60 409 | 0 | 0 | 60 409
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe | 37 355 | 0 | 0 | 37 355
Aktywa obrotowe: |  |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 22 684 | 0 | 0 | 22 684
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 16 005 | 0 | 0 | 16 005
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 264 146 | 0 | 0 | 264 146
Kategoria aktywów finansowych razem | 400 599 | 0 | 0 | 400 599

Grupa kwalifikuje zobowiązania finansowe do jednej z następujących kategorii:

 wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),

 wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L).

Klasyfikacja zobowiązań finansowych zgodnie z MSSF 9

Wyszczególnienie | Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9 | Poza MSSF 9 | Razem
AC | FVP&L
Stan na 31.12.2022 |  |  |  |
Zobowiązania długoterminowe: |  |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 110 000 | 0 | 0 | 110 000
Pozostałe zobowiązania | 17 467 | 0 | 0 | 17 467
Zobowiązania krótkoterminowe: |  |  |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 44 786 | 0 | 4 018 | 48 804
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 82 885 | 0 | 0 | 82 885
Kategoria zobowiązań finansowych razem | 255 138 | 0 | 4 018 | 259 156
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone |  |  |  |
Zobowiązania długoterminowe: |  |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 80 905 | 0 | 0 | 80 905
Pozostałe zobowiązania | 20 700 | 0 | 0 | 20 700
Zobowiązania krótkoterminowe: |  |  |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 44 958 | 0 | 2 974 | 47 932
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 130 454 | 0 | 0 | 130 454
Kategoria zobowiązań finansowych razem | 277 017 | 0 | 2 974 | 279 991

Wzrost wartości zobowiązań finansowych dotyczy przede wszystkim pozycji Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne i związany jest z wykupem obligacji serii M5/2020 o wartości 78.500 tys. zł, wykupem obligacji serii M3/2018 o wartości 50.000 tys. zł oraz emisją obligacji serii M6/2022 o wartości 110.000 tys. zł.

## 6.12 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne

Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Grupa Kapitałowa z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych zaprezentowano w kolejnych tabelach.

Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych na 31.12.2022

|  |  |  | Wartość bilansowa | Zobowiązanie
| Waluta | Oprocentowanie | Termin wymagalności | w walucie | w PLN | krótkoterminowe | długoterminowe
Stan na 31.12.2022 |  |  |  |  |  |  |
Kredyt bankowy | EUR | EURIBOR 1M + marża | 22.12.2031* | 4 453 | 20 883 | 20 883 | 0
Obligacje 4 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 14.06.2023 | 0 | 61 446 | 61 446 | 0
Obligacje 2 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 15.03.2024 | 0 | 110 556 | 556 | 110 000
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na 31.12.2022 |  |  |  | 4 453 | 192 885 | 82 885 | 110 000

* Kredyt finansujący nieruchomość inwestycyjną City 2 przeznaczoną do sprzedaży, opisaną w punkcie 6.21 sprawozdania. W związku z planowaną spłatą kredytu przed zbyciem nieruchomości – w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego, podjęto decyzję o prezentacji jako zobowiązanie krótkoterminowe. Zobowiązania te nie zostaną przeniesione na kupującego aktywa, lecz podlegać będą spłacie przez Grupę Archicom ze środków pochodzących ze sprzedaży aktywów, stąd nie zostały wykazane jako „Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży".

W 2022 roku oraz po jego zakończeniu, do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, nie miały miejsca naruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Grupa Archicom terminowo spłacała swoje zobowiązania wynikające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji.

Umowy przewidują obowiązki spełnienia standardowych w tego typu zobowiązaniach warunków, w tym w szczególności:

• Dla kredytu w EUR, finansującego nieruchomość City 2 - utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:

- wskaźnika kredytu do wartości rynkowej nieruchomości (LTV),

- wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR).

• Dla wyemitowanych serii obligacji – utrzymanie zdefiniowanego w warunkach emisji wskaźnika zadłużenia na poziomie nie wyższym niż 0,9.

• Dla kredytu w rachunku bieżącym Archicom S.A., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 0 zł – utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:

- wskaźnika LTV;

- wskaźnika dług netto/EBITDA,

- wskaźnik długu netto/kapitały własne.

• Dla kredytu odnawialnego w PLN udzielonego spółce Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – Sp. k., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 0 zł - utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:

- średniomiesięcznych wpływów na rachunki prowadzone w banku udzielającym kredytu,

- rocznych przychodów ze sprzedaży,

- marży zysku netto,

- wskaźnika płynności bieżącej,

- wskaźnika zadłużenia.

Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych na 31.12.2021

|  |  |  | Wartość bilansowa | Zobowiązanie
| Waluta | Oprocentowanie | Termin wymagalności | w walucie | w PLN | krótkoterminowe | długoterminowe
Stan na 31.12.2021 |  |  |  |  |  |  |
Kredyt bankowy | EUR | EURIBOR 1M + marża | 22.12.2031 | 4 549 | 20 924 | 618 | 20 306
Obligacje 4 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 13.07.2022 | 0 | 50 737 | 50 737 | 0
Obligacje 4 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 14.06.2023 | 0 | 60 599 | 0 | 60 599
Obligacje 2 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 07.02.2022 | 0 | 79 099 | 79 099 | 0
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na 31.12.2021 |  |  |  | 4 549 | 211 359 | 130 454 | 80 905

W 2021 roku nie miały miejsca naruszenia postanowień umów kredytu lub pożyczek. Grupa Archicom terminowo spłacała swoje zobowiązania wynikające z podpisanych umów pożyczek i kredytów.

## 6.13 Zobowiązania zabezpieczone hipoteką

Zestawienie zobowiązań zabezpieczonych hipoteką

ZOBOWIĄZANIA | ZABEZPIECZONE HIPOTEKĄ
Rodzaj kontraktu podlegający zabezpieczeniu | Zobowiązania zabezpieczenia na majątku spółek
Kredyt zaciągnięty w mBank S.A. na działalność bieżącą (09/015/14/Z/LI)* | Hipoteka umowna do kwoty 3.000.000 zł na będącej własnością spółki Grupy Archicom nieruchomości gruntowej położonej we Wrocławiu przy ulicy Góralskiej (w IV kwartale 2021 dokonano zmiany zabezpieczenia, złożono wniosek o wpis hipoteki na nieruchomości gruntowej we Wrocławiu przy ulicy Góralskiej, w I kwartale 2022 hipoteka została wpisana).
Kredyt zaciągnięty w Banku Pekao S.A. na realizację inwestycji City Forum budynek A | Hipoteka umowna na nieruchomości, na której wzniesiony został budynek finansowany z kredytu do kwoty stanowiącej 200% kwoty kredytu budowlanego i VAT a po spłacie kredytu budowlanego – kredytu inwestycyjnego. Hipoteka umowna do kwoty 24.000.000 PLN ustanowiona na nieruchomości, na której wzniesiony został budynek A.
Emisja obligacji przy współpracy z SGB Bank S.A. | Hipoteka łączna do kwoty 39.828.000 zł (dotyczy Umowy o organizację emisji obligacji z 17.03.2020 roku; w IV kwartale 2021 obligacje zostały w całości spłacone; w I kwartale 2022 złożono wnioski o wykreślenie hipotek; w IV kwartale 2022 hipoteki w komplecie zostały wykreślone).
Kredyt w rachunku bieżącym udzielony Archicom S.A. przez PKO BP S.A.** | Hipoteka umowna łączna do kwoty 120.000.000 zł ustanowiona na nieruchomościach gruntowych spółek z Grupy Archicom (hipoteka I - w IV kwartale 2021 złożono wniosek o wpis hipoteki, w I kwartale 2022 hipoteka została wpisana; hipoteka II - w II kwartale 2022 złożono wniosek o wpis hipoteki, w III kwartale 2022 hipoteka została wpisana).

* Kredyt odnawialny na finansowanie kontraktów budowlanych o przyznanym limicie 15.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi zero zł.
** Kredyt w rachunku bieżącym o przyznanym limicie 80.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi zero zł.

## 6.14 Zabezpieczenie spłaty zobowiązań

Wartość aktywów zabezpieczających spłatę zobowiązań przedstawiono w poniższej tabeli:

Aktywa zabezpieczające spłatę zobowiązań

| 31.12.2022 | 31.12.2021
Nieruchomości inwestycyjne | 0 | 114 584
Nieruchomości inwestycyjne prezentowane jako aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 148 138 | 0
Zapasy | 139 593 | 72 935
Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe* | 13 744 | 17 734
Wartość bilansowa aktywów stanowiących zabezpieczenie razem | 301 475 | 205 253

* Środki o ograniczonej możliwości dysponowania na rachunkach powierniczych oraz rachunkach zablokowanych, w tym split payment i rachunkach kaucji.

## 6.15 Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych

Porównanie wartości bilansowej aktywów oraz zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą przedstawiono w poniższej tabeli. Zestawienie obejmuje wszystkie aktywa i zobowiązania finansowe, bez względu na to, czy w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym są one ujmowane w zamortyzowanym koszcie, czy w wartości godziwej:

Porównanie wartości bilansowej aktywów i zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą

Klasa instrumentu finansowego | 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone
Wartość godziwa | Wartość bilansowa | Wartość godziwa | Wartość bilansowa
Aktywa: |  |  |  |
Dłużne papiery wartościowe | 33 428 | 37 352 | 35 486 | 37 355
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | 130 861 | 130 812 | 159 170 | 159 106
Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 275 486 | 275 486 | 280 151 | 280 151
Zobowiązania: |  |  |  |
Kredyty | 20 697 | 20 883 | 20 924 | 20 924
Dłużne papiery wartościowe | 170 710 | 172 002 | 189 415 | 190 435
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | 79 138 | 79 138 | 85 236 | 85 236

Grupa ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby w jak największym stopniu uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:

 poziom 1 – dane wejściowe są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,

 poziom 2 – dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, pośrednio albo bezpośrednio,

 poziom 3 – nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania.

Wycenę aktywów finansowych i zobowiązań finansowych (w tym na poziomie 3) przeprowadza Dział Finansowy, a w przypadkach, które wymagają specjalistycznej wiedzy, podmiot zewnętrzny. Technika wyceny jest dobierana do indywidualnych cech wycenianego instrumentu, przy czym maksymalizuje się wykorzystanie informacji pochodzących z rynku. Zespół podlega bezpośrednio Dyrektorowi Finansowemu.

W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły istotne przeniesienia pomiędzy poziomami wycen wartości godziwej instrumentów.

W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły zmiany warunków prowadzenia działalności, które mają istotny wpływ na wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych Grupy.

a) Dodatkowe informacje o metodach wyceny instrumentów finansowych do wartości godziwej wycenionych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w zamortyzowanym koszcie:

 Dłużne papiery wartościowe (poziom 1)

Wartość godziwa objętych obligacji została ustalona na podstawie publicznych notowań.

 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe (poziom 3)

Wartość godziwa należności z tytułu zbycia akcji w jednostkach zależnych została ustalona jako wartość oczekiwanej zapłaty, tj. nominalna wartość powiększona o naliczone odsetki.

Wartość bilansowa należności handlowych i pozostałych należności została uznana za racjonalne przybliżenie ich wartości godziwej.

 Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe (poziom 1)

Wartość godziwa środków pieniężnych i pozostałych krótkoterminowych aktywów finansowych została ustalona w wysokości ich wartości nominalnej.

 Kredyty (poziom 3)

Wartość godziwa zobowiązań z tytułu otrzymanych kredytów została ustalona jako wartość oczekiwanej zapłaty, tj. nominalna wartość powiększona o naliczone odsetki.

 Wyemitowane papiery dłużne (poziom 1)

Wartość godziwa zobowiązań z tytułu wyemitowanych papierów dłużnych została ustalona na podstawie publicznych notowań.

 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe (poziom 3)

Wartość bilansowa zobowiązań leasingowych, zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań została uznana za racjonalne przybliżenie ich wartości godziwej.

b) Przekwalifikowanie

Grupa Kapitałowa nie dokonała przekwalifikowania składników aktywów finansowych, które spowodowałoby zmianę zasad wyceny tych aktywów pomiędzy stosowaną dotychczas metodą zamortyzowanego kosztu a wyceną według wartości godziwej lub według ceny nabycia.

c) Wyłączenie ze sprawozdania z sytuacji finansowej

Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa Kapitałowa nie posiadała aktywów finansowych, których przeniesienia nie kwalifikują się do wyłączenia ze sprawozdania z sytuacji finansowej.

d) Aktywa finansowe i zobowiązania finansowe podlegające kompensacie

Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa Kapitałowa nie kompensowała aktywów finansowych i zobowiązań finansowych.

e) Zmiany warunków prowadzenia działalności i sytuacji gospodarczej, które mają wpływ na wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych jednostki, niezależnie od tego, czy te aktywa i zobowiązania są ujęte w wartości godziwej czy po koszcie zamortyzowanym

Informacje na temat warunków prowadzenia działalności i sytuacji gospodarczej zostały opisane w niniejszym sprawozdaniu w punkcie 6.42.

## 6.16 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony

Spółki Grupy Kapitałowej utworzyły aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, których realizacja uzależniona jest od uzyskania w przyszłości dochodu podatkowego w wysokości wystarczającej dla realizacji składnika aktywów. Kwota tych aktywów na 31 grudnia 2022 wynosiła 27.345 tys. zł (2021 rok: 29.001 tys. zł). Najistotniejsze różnice przejściowe dotyczą pozycji zapasów (aktywa z tego tytułu na dzień bilansowy wynoszą 17.269 tys. zł), oraz kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych (aktywa z tego tytułu na dzień bilansowy wynoszą 9.782 tys. zł). Podstawą ujęcia aktywów są zatwierdzone przez Zarząd Spółki dominującej aktualne budżety projektów realizowanych przez spółki Grupy Kapitałowej oraz strategia działalności Grupy. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa utworzyła aktywo z tytułu podatku odroczonego dotyczące nierozliczonych strat podatkowych w kwocie 5.390 tys. zł. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego przypadają na rok 2023 (11 tys. zł), 2024 (355 tys. zł), 2025 (1.409 tys. zł), 2026 (1.426 tys. zł), 2027 (2.189 tys. zł). Grupa nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego od strat podatkowych na kwotę 5.684 tys. zł i z innych tytułów w kwocie 1.316 tys zł.

Szczegółowy wpływ aktywów oraz rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego na skonsolidowane sprawozdanie finansowe został przedstawiony w poniższych tabelach.

#### Wpływ aktywa oraz rezerwy z tytułu podatku odroczonego na sprawozdanie finansowe

Stan na początek okresu | 1.01.2022 dane przekształcone | 1.01.2021 dane przekształcone
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 29 001 | 30 140
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 19 066 | 15 137
Podatek odroczony per saldo na początek okresu | 9 935 | 15 003
Zmiana stanu w okresie wpływająca na: |  |
Wynik (+/-) | 705 | -6 067
Pozostałe całkowite dochody (+/-) | 0 | 0
Stan na koniec okresu | 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 27 345 | 29 001
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 20 209 | 19 066
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu | 7 136 | 9 935

#### Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

| Saldo na początek okresu | Zmiana stanu: | Saldo na koniec okresu
Tytuły różnic przejściowych | wynik | pozostałe dochody całkowite
Stan na 31.12.2022 |  |  |  |
Aktywa: | 1.01.2022 dane przekształcone |  |  | 31.12.2022
Nieruchomości inwestycyjne | 0 | 0 | 0 | 0
Zapasy, w tym: | 19 783 | -2 514 | 0 | 17 269
- wynikające z eliminacji marż wewnątrzgrupowych | 11 123 | 989 | 0 | 12 112
- wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży | 7 779 | -3 026 | 0 | 4 753
Pozostałe aktywa | 100 | -32 | 0 | 68
Zobowiązania: |  |  |  |
Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze | 375 | 788 | 0 | 1 163
Pozostałe rezerwy | 4 445 | -1 363 | 0 | 3 082
Leasing | 3 826 | -185 | 0 | 3 641
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, w tym: | 737 | 9 045 | 0 | 9 782
- wynikające z naliczonych odsetek | 0 | 9 114 | 0 | 9 114
Inne zobowiązania | 321 | -321 | 0 | 0
Inne: |  |  |  |
Nierozliczone straty podatkowe | 7 266 | -1 876 | 0 | 5 390
Kompensata | -7 852 | -5 198 | 0 | -13 050
Razem | 29 001 | -1 656 | 0 | 27 345
Stan na 31.12.2021 |  |  |  |
Aktywa: | 1.01.2021 dane przekształcone |  |  | 31.12.2021 dane przekształcone
Nieruchomości inwestycyjne | 11 | -11 | 0 | 0
Zapasy, w tym: | 13 037 | 6 746 | 0 | 19 783
- wynikające z eliminacji marż wewnątrzgrupowych | 9 946 | 1 177 | 0 | 11 123
- wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży | 2 689 | 5 090 | 0 | 7 779
Pozostałe aktywa | 180 | -80 | 0 | 100
Zobowiązania: |  |  |  |
Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze | 2 041 | -1 666 | 0 | 375
Pozostałe rezerwy | 4 528 | -83 | 0 | 4 445
Pochodne instrumenty finansowe | -1 | 1 | 0 | 0
Leasing | 3 849 | -23 | 0 | 3 826
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 1 538 | -801 | 0 | 737
Inne zobowiązania | 473 | -152 | 0 | 321
Inne: |  |  |  |
Nierozliczone straty podatkowe | 7 174 | 92 | 0 | 7 266
Kompensata | -2 690 | -5 162 | 0 | -7 852
Razem | 30 140 | -1 139 | 0 | 29 001

Grupa oczekuje realizacji ujemnych różnic przejściowych w ciągu najbliższych 12 miesięcy w kwocie 17.361 tys. zł.

#### Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Tytuły różnic przejściowych | Saldo na początek okresu | Zmiana stanu: | Saldo na koniec okresu
wynik | pozostałe dochody całkowite
Stan na 31.12.2022 |  |  |  |
Aktywa: | 1.01.2022 dane przekształcone |  |  | 31.12.2022
Nieruchomości inwestycyjne, w tym: | 6 523 | -5 384 | 0 | 1 139
- wynikające z wyceny do wartości godziwej | 6 523 | -5 384 | 0 | 1 139
Zapasy, w tym: | 4 584 | -2 650 | 0 | 1 934
- wynikające z aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego | 2 226 | -1 163 | 0 | 1 063
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, w tym: | 0 | 9 708 | 0 | 9 708
- wynikające z wyceny do wartości godziwej | 0 | 9 708 | 0 | 9 708
Udzielone pożyczki i inne aktywa finansowe, w tym: | 985 | 9 427 | 0 | 10 412
- wynikające z naliczonych odsetek | 520 | 9 371 | 0 | 9 891
Pozostałe aktywa | 2 133 | -572 | 0 | 1 561
Zobowiązania: |  |  |  |
Wycena zobowiązań z tyt. kaucji | 0 | 899 | 0 | 899
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania, w tym: | 12 388 | -4 782 | 0 | 7 606
- wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży | 12 388 | -4 782 | 0 | 7 606
Pozostałe zobowiązania | 305 | -305 | 0 | 0
Kompensata | -7 852 | -5 198 | 0 | -13 050
Razem | 19 066 | 1 143 | 0 | 20 209
Stan na 31.12.2021 |  |  |  |
Aktywa: | 1.01.2021 dane przekształcone |  |  | 31.12.2021 dane przekształcone
Nieruchomości inwestycyjne, w tym: | 5 981 | 542 | 0 | 6 523
- wynikające z wyceny do wartości godziwej | 5 981 | 542 | 0 | 6 523
Zapasy, w tym: | 5 133 | -549 | 0 | 4 584
- wynikające z aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego | 2 431 | -205 | 0 | 2 226
Pozostałe aktywa | 2 113 | 1 005 | 0 | 3 118
Zobowiązania: |  |  |  |
Wycena zobowiązań z tyt. kaucji | 246 | -246 | 0 | 0
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania, w tym: | 3 964 | 8 424 | 0 | 12 388
- wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatkowym momentem ujęcia sprzedaży | 3 964 | 8 424 | 0 | 12 388
Pozostałe zobowiązania | 390 | -85 | 0 | 305
Kompensata | -2 690 | -5 162 | 0 | -7 852
Razem | 15 137 | 3 929 | 0 | 19 066

## Grupa oczekuje realizacji dodatnich różnic przejściowych w ciągu najbliższych 12 miesięcy w kwocie 19.263 tys. zł.

## 6.17 Zapasy

Zdecydowanie największą pozycję zapasów stanowi produkcja w toku, gdzie zgodnie z polityką rachunkowości ujmowane są mieszkania i lokale w trakcie budowy oraz projekty przyszłe będące aktualnie w różnych fazach realizacji. Grupa ujmuje w tej pozycji również grunty, na których realizowane są aktualne i przyszłe projekty, wraz w prawem wieczystego użytkowania tych gruntów zgodnie z MSSF 16. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie pozycje przekwalifikowywane są ‎do wyrobów gotowych.

Zarząd dokonał na dzień bilansowy przeglądu wszystkich projektów, w tym także analizy ich cyklu operacyjnego. W związku z zidentyfikowaniem projektów, których przewidywany termin realizacji wykracza poza standardowy cykl operacyjny Grupy, Zarząd podjął decyzję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako aktywa trwałe, w pozycji "Grunty przeznaczone pod zabudowę".

Aktywowana kwota kosztów ﬁnansowania zewnętrznego na zapasy wynosiła w 2022 roku 10.324 tys. zł przy stopie kapitalizacji równej 2%.

W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej ujęte są następujące pozycje zapasów:

#### Wartość zapasów ujęta w sprawozdaniu finansowym

| 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone
Zapasy w aktywach trwałych | 5 245 | 0
Grunty przeznaczone pod zabudowę | 5 245 | 0
Zapasy w aktywach obrotowych | 645 784 | 639 535
Produkcja w toku, w tym: | 623 034 | 549 370
- grunty przeznaczone pod zabudowę | 250 592 | 231 462
Wyroby gotowe | 21 604 | 90 165
Towary | 1 146 | 0
Wartość bilansowa zapasów razem | 651 029 | 639 535

4 listopada 2021 r. podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. podpisała z Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach przedwstępną Umowę zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntu (oraz prawa własności budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności), położonego w Warszawie w rejonie ulic Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu.

26 października 2022 r. zawarta została przyrzeczona umowa zakupu w wykonaniu w/w umowy przedwstępnej. Istotne warunki transakcji podane w raporcie bieżącym nr 57/2021 z 4 listopada 2021 r., w szczególności cena i przedmiot sprzedaży, nie uległy zmianie.

Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem transakcji, wynosi około 6.950 mkw.

Cena nabycia Nieruchomości wyniosła łącznie 65.115 tys. zł netto. Na nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, na której zostanie wybudowanych około 257 mieszkań.

#### Odpisy aktualizujące wartość zapasów ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Stan na początek okresu | 2 478 | 1 129
Odpisy ujęte jako koszt w okresie | 0 | 1 368
Odpisy odwrócone lub wykorzystane w okresie (-) | -526 | 0
Inne zmiany | 0 | -19
Stan na koniec okresu | 1 952 | 2 478

#### Zabezpieczenie zobowiązań ustanowione na zapasach

| 31.12.2022 | 31.12.2021
Kredyt odnawialny w mBank na finansowanie kontraktów budowlanych realizowanych przez spółkę Archicom sp. z o.o. - Realizacja Inwestycji - sp. k.* | 9 144 | 5 486
Kredyt w rachunku bieżącym Archicom S.A. - zabezpieczenie na inwestycji Browary Wrocławskie bud BA2BA3** | 87 718 | 67 449
Kredyt w rachunku bieżącym Archicom S.A. - zabezpieczenie na inwestycji Kępa Mieszczańska bud KM4** | 42 731 | 0
Zabezpieczenia na zapasach razem | 139 593 | 72 935

* Kredyt odnawialny na finansowanie kontraktów budowlanych o przyznanym limicie 15.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi zero zł.
** Kredyt w rachunku bieżącym o przyznanym limicie 80.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi zero zł.

Zestawienie projektów w budowie | Rozpoczęcie budowy | Planowane zakończenie budowy
Wrocław |  |
Browary Wrocławskie BA2, BA3 / ul. Jedności Narodowej | I kw. 2021 | II kw. 2023
Olimpia Port M24, M25, M26 / ul. Ameriga Vespucciego | III kw. 2021 | III kw. 2023
Awipolis etap 3 / ul. Władysława Chachaja | IV kw. 2021 | III kw. 2023
Olimpia Port M37, M39 / ul. Ameriga Vespucciego | IV kw. 2021 | II kw. 2023
Planty Racławickie R8 / ul. Wichrowa / Racławicka | IV kw. 2021 | III kw. 2023
Nowa Kępa Mieszczańska KM4 / ul. Mieszczańska | I kw. 2022 | I kw. 2024
Browary Wrocławskie BP5-6 / ul. Jedności Narodowej | I kw. 2022 | IV kw. 2023
Planty Racławickie R9 / ul. Wichrowa / Racławicka | III kw. 2022 | II kw. 2024
Nowa Kępa Mieszczańska KM5 / ul. Mieszczańska | III kw. 2022 | I kw. 2025
Nowa Kępa Mieszczańska KM6 / ul. Mieszczańska | II kw. 2022 | III kw. 2024

Zestawienie projektów w przygotowaniu | Planowane rozpoczęcie budowy | Planowane zakończenie budowy
Wrocław |  |
Planty Racławickie R10 / ul. Wichrowa / Racławicka | III kw. 2023 | II kw. 2025
Gwarna / ul Gwarna | III kw. 2023 | III kw. 2025
Iwiny - Schuberta / ul. Schuberta | II kw 2024 | IV kw. 2025
Awipolis etap 4a / ul. Władysława Chachaja | II kw. 2023 | I kw. 2025
Awipolis etap 4b / ul. Władysława Chachaja | IV kw. 2023 | III kw. 2025
Sady nad Zieloną 2 A1, C / ul. Blizanowicka | I kw. 2023 | IV kw. 2024
Sady nad Zieloną 2 B / ul. Blizanowicka | IV kw. 2023 | III kw. 2025
Czarnieckiego -M / ul. Stefana Czarnieckego | III kw. 2024 | IV kw. 2026
Czarnieckiego - AH / ul. Stefana Czarnieckego | III kw. 2024 | I kw. 2027
Iwiny - Radomierzycka 1 / ul. Radomierzycka | III kw. 2024 | IV kw. 2025
Iwiny - Radomierzycka 2 / ul. Radomierzycka | IV kw. 2024 | II kw. 2026
Iwiny - Radomierzycka 3 / ul. Radomierzycka | IV kw. 2025 | II kw. 2027
Meridian K1 / ul. Karkonoska | II kw. 2024 | II kw. 2026
Meridian K2 / ul. Karkonoska | IV kw. 2024 | IV kw. 2026
Browary Wrocławskie R1R2 / ul. Rychtalska | I kw. 2024 | I kw. 2026
Góralska 1 / ul. Góralska | IV kw. 2024 | IV kw. 2026
Góralska 2 / ul. Góralska | II kw.2025 | II kw.2027
Warszawa |  |
Projekt Mokotów / ul. Domaniewska | II kw. 2023 | I kw. 2025
Kraków |  |
Dąbrowskiego D1 D2, Kraków ul. Dąbrowskiego | I kw. 2024 | II kw. 2025
Dąbrowskiego D3, Kraków ul. Dąbrowskiego | I kw. 2024 | II kw. 2025
Duża Góra, Kraków ul. Duża Góra | II kw. 2024 | II kw. 2026

## 6.18 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności przedstawiają się następująco:

#### Zestawienie należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych należności

| 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone
Należności długoterminowe |  |
Należności z tytułu zbycia jednostek zależnych | 0 | 55 389
Kaucje wpłacone | 448 | 5 020
Rozliczenia międzyokresowe | 87 | 6 633
Należności długoterminowe razem | 535 | 67 042
Należności krótkoterminowe |  |
Należności z tytułu dostaw i usług | 27 107 | 28 489
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-) | -14 783 | -16 818
Należności z tytułu dostaw i usług netto | 12 324 | 11 671
Kaucje wpłacone z innych tytułów | 44 | 30
Należności z tytułu zbycia jednostek zależnych | 57 980 | 0
Inne należności | 3 426 | 13 962
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych(-) | -3 395 | -2 979
Pozostałe należności finansowe netto | 58 055 | 11 013
Należności finansowe | 70 379 | 22 684
Przedpłaty i zaliczki | 58 767 | 67 472
Rozliczenia międzyokresowe | 886 | 1 766
Pozostałe należności niefinansowe | 245 | 142
Należności niefinansowe | 59 898 | 69 380
Należności krótkoterminowe razem | 130 277 | 92 064

Poszczególne pozycje zostały szerzej omówione w kolejnych tabelach.

Spadek należności długoterminowych z tytułu zbycia jednostek zależnych wynika z przeklasyfikowania tej pozycji do należności krótkoterminowych w związku z planowanym jej rozliczeniem w terminie do dnia 15 czerwca 2023 r. Transakcja zbycia jednostek zależnych została szerzej opisana w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2021 rok.

Rozliczenia międzyokresowe oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiały się następująco:

#### Rozliczenia międzyokresowe

| Rozliczenia krótkoterminowe | Rozliczenia długoterminowe
| 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2021
Rozliczenia międzyokresowe czynne |  |  |  |
Czynsze najmu | 0 | 0 | 0 | 877
Prowizje związane z komercjalizacją nieruchomości inwestycyjnych | 0 | 263 | 0 | 1 359
Inne koszty opłacone z góry | 886 | 1 503 | 87 | 4 397
Rozliczenia międzyokresowe czynne razem | 886 | 1 766 | 87 | 6 633

Spadek wartości długoterminowych rozliczeń międzyokresowych w okresie sprawozdawczym wynika ze zmiany prezentacyjnej do pozycji aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży, co zostało szerzej opisane w nocie 6.21.

#### Odpisy aktualizujące wartość krótkoterminowych należności finansowych

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Stan na początek okresu | 19 797 | 23 780
Odpisy ujęte jako koszt w okresie | 433 | 188
Odpisy odwrócone ujęte jako przychód w okresie (-) | -1 597 | -1 802
Odpisy wykorzystane (-) | -455 | -2 352
Inne zmiany | 0 | -17
Stan na koniec okresu | 18 178 | 19 797

Odpisy aktualizujące wartość należności długoterminowych nie występują.

W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym nie dokonano istotnych odpisów aktualizujących wartość należności.

#### Bieżące i zaległe krótkoterminowe należności finansowe

| 31.12.2022 | 31.12.2021
Bieżące | Zaległe | Bieżące | Zaległe
Należności krótkoterminowe: |  |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług | 6 938 | 20 169 | 9 249 | 19 240
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-) | -104 | -14 679 | -1 883 | -14 936
Należności z tytułu dostaw i usług netto | 6 834 | 5 490 | 7 366 | 4 304
Pozostałe należności finansowe | 58 501 | 2 949 | 11 041 | 2 952
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności (-) | -446 | -2 949 | -25 | -2 952
Pozostałe należności finansowe netto | 58 055 | 0 | 11 016 | 0
Należności finansowe | 64 889 | 5 490 | 18 382 | 4 304

#### Analiza wiekowania zaległych krótkoterminowych należności finansowych nie objętych odpisem aktualizującym

| 31.12.2022 | 31.12.2021
Należności z tytułu dostaw i usług | Pozostałe należności finansowe | Należności z tytułu dostaw i usług | Pozostałe należności finansowe
Należności krótkoterminowe zaległe: |  |  |  |
do 1 miesiąca | 444 | 0 | 296 | 0
od 1 do 6 miesięcy | 208 | 0 | 545 | 0
od 6 do 12 miesięcy | 455 | 0 | 779 | 0
powyżej roku | 4 383 | 0 | 2 684 | 0
Zaległe należności finansowe | 5 490 | 0 | 4 304 | 0

## 6.19 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe

Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe

| 31.12.2022 | 31.12.2021
Rachunki powiernicze i zablokowane | 11 045 | 15 991
Kaucje | 9 | 14
Odsetki od objętych obligacji | 352 | 0
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe razem | 11 406 | 16 005

Największą pozycję stanowią środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, które na dzień bilansowy nie zostały uwolnione do dysponowania przez Grupę.

Grupa korzysta z Otwartych Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych, z których środki są zwalniane etapami wraz z postępem prac. Środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych nie spełniają definicji środków pieniężnych wg MSR, natomiast są to środki, które wchodzą do masy upadłości dewelopera, odsetki należą do dewelopera, deweloper jest posiadaczem rachunku powierniczego. Środki te w bilansie prezentowane są jako pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe.

## 6.20 Środki pieniężne

Zestawienie środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, w tym również podlegających ograniczeniu w dysponowaniu, przedstawiono w poniższych tabelach.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

| 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN | 27 900 | 239 866
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych | 23 241 | 22 551
Depozyty krótkoterminowe (o terminie zapadalności do 3 miesięcy od dnia zawarcia) | 210 600 | 0
Środki pieniężne na rachunkach split payment* | 2 691 | 1 729
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem | 264 432 | 264 146

* środki o ograniczonej możliwości dysponowania

Utrzymywanie ponadprzeciętnego buforu gotówkowego zapewnia bardzo wysoki poziom bezpieczeństwa finansowego klientom, inwestorom, kontrahentom i Spółce oraz pozwala na realizację polityki dywidendowej i równoczesne zwiększenie aktywności w zakresie zakupu gruntów.

‎Odpisy z tytułu utraty wartości środków pieniężnych i ekwiwalentów ustalono indywidualnie dla każdego salda dotyczącego danej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrzne ratingi banków. Analiza wykazała, iż aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy. Grupa skorzystała z uproszczenia dozwolonego przez standard i odpis z tytułu utraty wartości ustalono na podstawie 12-miesięcznych strat kredytowych. Kalkulacja odpisu wykazała nieistotną kwotę odpisu z tytułu utraty wartości. Aktywa te zaliczone są do Stopnia 1 modelu utraty wartości.

## 6.21 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, zobowiązania z nimi związane i działalność zaniechana

W związku z aktywnym poszukiwaniem nabywcy i planowanym zbyciem nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta (budynek City 2) w ciągu roku, w pierwszym kwartale 2022 roku dokonano reklasyfikacji tej nieruchomości do pozycji aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży. Z uwagi na zmiany sytuacji makroekonomicznej prowadzony przez kilka miesięcy, począwszy od dnia przeklasyfikowania, proces sprzedaży nie doszedł do skutku, z przyczyn niezależnych od Grupy. Konieczne jest zatem przeprowadzenie kolejnego procesu dezinwestycyjnego tego aktywa. Grupa ma podpisaną umowę pośrednictwa sprzedaży z renomowanym pośrednikiem, który aktywnie prowadzi sprzedaż projektu prezentując go różnym podmiotom. Są to inwestorzy instytucjonalni z krajów takich jak Austria, Czechy, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwecja. W ocenie Zarządu sprzedaż jest wysoce prawdopodobna w okresie 12 miesięcy od dnia bilansowego, zmiana planu sprzedaży jest mało prawdopodobna, a aktywo jest dostępne do natychmiastowej sprzedaży i oferowane po cenie racjonalnej w stosunku do wartości godziwej, zatem spełnione są kryteria wymagane przez MSSF5 i klasyfikacja w tej pozycji bilansowej jest zasadna. Wraz z reklasyfikacją nieruchomości dokonano adekwatnej zmiany prezentacji innych aktywów, które w momencie sprzedaży budynku City 2 zostaną rozliczone w wynik okresu. Po dokonaniu reklasyfikacji poniesiono dodatkowe nakłady na prace wykończeniowe dla najemców w kwocie 8.758 tys. zł oraz dokonano aktualizacji wyceny aktywa do wartości godziwej powiększając wartość pozycji o kolejne 5.037 tys. zł. Dokonano także adekwatnej reklasyfikacji zobowiązań bezpośrednio związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży, w tym zobowiązań z tytułu otrzymanych kaucji w kwocie 908 tys. zł. W odrębnej pozycji bilansu „Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży” zaprezentowano kredyt finansujący budynek City 2 przeznaczony do sprzedaży, o wartości na dzień bilansowy 20.883 tys. zł.

W trzecim kwartale 2022 roku, z uwagi na planowane zbycie oraz wysokie prawdopodobieństwo zawarcia umowy sprzedaży w ciągu roku, dokonano reklasyfikacji do pozycji aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej w Gajkowie o wartości godziwej 1.400 tys. zł. Nie zidentyfikowano zobowiązań bezpośrednio związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży. Nieruchomość została sprzedana po dniu bilansowym za cenę odpowiadającą wartości godziwej.

W związku z decyzją o dalszym koncentrowaniu się przez Grupę Archicom S.A. na budownictwie mieszkaniowym, w tym w szczególności poza Wrocławiem, przy jednoczesnym braku aktywnego projektu komercyjnego i odejściu od działalności w tym obszarze, Zarząd przeanalizował przesłanki wskazane w MSSF5 i podjął decyzję o wykazaniu w Sprawozdaniu działalności związanej z aktywami klasyfikowanymi jako przeznaczone do sprzedaży, dotychczas wskazywanej w segmencie komercyjnym, jako działalności zaniechanej.

Aktywa trwałe klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Wartość bilansowa na początek okresu | 0 | 11 454
Reklasyfikacja wartości niematerialnych | 20 | 1
Reklasyfikacja rzeczowych aktywów trwałych | 0 | 2 200
Reklasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych | 128 102 | 39 633
Reklasyfikacja inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach | 0 | 15 624
Reklasyfikacja zapasów | 0 | 191 517
Reklasyfikacja rozliczeń międzyokresowych | 7 621 | 636
Reklasyfikacja środków pieniężnych | 0 | 44 664
Reklasyfikacja pozostałych aktywów | 0 | 2 204
Poniesione nakłady | 8 758 | 0
Wycena aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży do wartości godziwej od dnia reklasyfikacji | 5 037 | -779
Sprzedaż aktywów | 0 | -307 154
Wartość bilansowa na koniec okresu | 149 538 | 0

Zobowiązania związane z aktywami trwałymi przeznaczonymi do sprzedaży

Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży | 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Wartość bilansowa na początek okresu | 0 | 2 219
Reklasyfikacja zobowiązań z tytułu kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych | 0 | 45 644
Reklasyfikacja zobowiązań z tytułu leasingu | 0 | 6 058
Reklasyfikacja zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań | 908 | 71 242
Reklasyfikacja zobowiązań i rezerw z tytułu świadczeń pracowniczych | 0 | 4 493
Reklasyfikacja pozostałych rezerw | 0 | 1 042
Reklasyfikacja pozostałych kategorii zobowiązań | 105 | 2 425
Sprzedaż aktywów | 0 | -133 123
Wartość bilansowa na koniec okresu | 1 013 | 0

### Klasyfikacja aktywów przeznaczonych do sprzedaży według poziomów wartości godziwej

Identyfikator | Opis | Poziom 1 | Poziom 2 | Poziom 3 | Razem wartość godziwa
Stan na 31.12.2022 |  |  |  |  |
Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. | Nieruchomość Inwestycyjna City 2 - drugi budynek kompleksu biurowego City Forum | 0 | 0 | 148 138 | 148 138
Archicom Sp. z o.o. - Realizacja Inwestycji Sp. k. | Nieruchomość wraz z halą produkcyjno-magazynową w Gajkowie | 0 | 1 400 | 0 | 1 400
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży |  | 0 | 1 400 | 148 138 | 149 538

Nieruchomość zakwalifikowana do poziomu 2 hierarchii wartości godziwej została wyceniona przez niezależnego rzeczoznawcę z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami.

Nieruchomość inwestycyjna zakwalifikowana do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej została wyceniona przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, za pomocą metody dochodowej, która uwzględnia przychody z najmu pomniejszone o koszty utrzymania nieruchomości, zdyskontowane stopą procentową, która pochodzi z analizy transakcji zaobserwowanych na rynku w ostatnim okresie.

### Charakterystyka danych wejściowych do wyceny nieruchomości inwestycyjnej City 2 wchodzącej w skład kompleksu biurowego City Forum

| 31.12.2022 | 31.12.2021
Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o. |  |
Średnia ważona stawka za m2 wynajętej powierzchni | 14,75 EUR/m2 | 14,66 EUR/m2
Obłożenie na dzień bilansowy | 98,4% | 82,8%
Obłożenie na dzień zatwierdzenia Sprawozdania | 98,4% | 82,8%
NOI [mPLN]* | 11,3 | 8,7
Yield | 6,75% | 6,5%
Stopa dyskontowa | 7,25% | 6,5%

*NOI - (net operating income) – dochód operacyjny netto.

Analiza wrażliwości wyceny nieruchomości inwestycyjnej City 2 wchodzącej w skład kompleksu biurowego City Forum na wahania stopy dyskontowej i czynszu

| Zmiana | Wartość nieruchomości | Wpływ na wynik finansowy
Wahania stopy Yield |  |  |
Wzrost stopy Yield | +1 pp. | 126 627 | -21 512
Spadek stopy Yield | -1 pp. | 177 157 | 29 018
Wahania czynszu |  |  |
Wzrost czynszu | +10% | 163 833 | 15 695
Spadek czynszu | -10% | 132 443 | -15 695

Sprawozdanie z wyniku działalności zaniechanej

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Przychody ze sprzedaży | 9 576 | 2 914
Przychody ze sprzedaży usług | 9 576 | 2 914
Koszt własny sprzedaży | 4 220 | 2 581
Koszt sprzedanych usług | 4 220 | 2 581
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 5 356 | 333
Koszty sprzedaży | 164 | 142
Koszty ogólnego zarządu | 44 | 143
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów | 234 | 372
Pozostałe przychody operacyjne | 25 | 4
Pozostałe koszty operacyjne | 2 585 | 10
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) | 16 380 | 386
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | 18 734 | 56
Przychody finansowe | 113 | 479
Koszty finansowe | 258 | 0
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 18 589 | 535
Podatek dochodowy | 3 616 | 340
- część bieżąca | 112 | 0
- część odroczona | 3 504 | 340
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej | 14 973 | 195

Sprawozdanie z przepływów pieniężnych działalności zaniechanej

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej | 14 923 | 1 448
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej | -6 151 | -10 830
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej | -643 | 4 180
Przepływy środków pieniężnych netto razem | 8 129 | -5 202

## 6.22 Kapitał własny

Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji kapitał podstawowy Spółki dominującej wynosił 256.703.430,00 zł i dzieli się na 25.670.343 akcje o wartości nominalnej 10,00 zł każda.

Kapitał podstawowy jednostki dominującej

| 31.12.2022 | 31.12.2021
Liczba akcji | 25 670 343 | 25 670 343
Wartość nominalna akcji (PLN) | 10 | 10
Kapitał podstawowy | 256 703 430 | 256 703 430

Struktura akcji i kapitału podstawowego

Liczba akcji |  | Seria
19 462 841 (dziewiętnaście milionów czterysta sześćdziesiąt dwa tysiące osiemset czterdzieści jeden) | zwykłe akcje na okaziciela | A
6 207 502 (sześć milionów dwieście siedem tysięcy pięćset dwie) | uprzywilejowane akcje imienne | B1
25 670 343 |  |

Uchwałą Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Emitenta z dnia 1 września 2015 r. dokonano uprzywilejowania 6.207.502 akcji serii B1 w ten sposób, że na każdą z akcji uprzywilejowanych przypadają 2 głosy co do praw głosu na Walnym Zgromadzeniu.

Kapitał zapasowy jednostki dominującej wynosił na dzień 31.12.2022 r. 254.563 tys. zł. Minimalna wartość kapitału zapasowego na pokrycie strat, zgodnie z art. 396 kodeksu spółek handlowych (Dz.U.2022.0.1467), wynosi 85.568 tys. zł.

## 6.23 Świadczenia i rezerwy pracownicze

Koszty świadczeń pracowniczych zaprezentowano w poniższej tabeli.

Koszty świadczeń pracowniczych

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Koszty wynagrodzeń | 30 025 | 30 816
Koszty ubezpieczeń społecznych | 4 542 | 6 121
Koszty świadczeń pracowniczych razem | 34 567 | 36 937

Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

| Rezerwy
| 31.12.2022 | 31.12.2021
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze: |  |
Rezerwy na niewykorzystane urlopy | 0 | 1 264
Rezerwy na premie | 4 403 | 2 551
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze | 4 403 | 3 815
Długoterminowe świadczenia pracownicze: |  |
Rezerwy na odprawy emerytalne | 87 | 73
Długoterminowe świadczenia pracownicze | 87 | 73
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych razem | 4 490 | 3 888

## 6.24 Pozostałe rezerwy

Wartość rezerw ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiono w kolejnych tabelach.

Zestawienie pozostałych rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym

| Rezerwy krótkoterminowe | Rezerwy długoterminowe
| 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2021
Rezerwy na sprawy sądowe | 867 | 221 | 2 940 | 3 104
Rezerwy na naprawy gwarancyjne | 2 046 | 2 947 | 1 493 | 2 197
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych | 4 403 | 3 815 | 87 | 73
Inne rezerwy | 8 797 | 14 552 | 951 | 874
Pozostałe rezerwy razem | 16 113 | 21 535 | 5 471 | 6 248

Główną pozycją innych rezerw Grupy na dzień 31 grudnia 2022, podobnie jak na koniec 2021 roku, są rezerwy na prace budowlane i koszty bezpośrednie.

Wpływ zmiany stanu rezerw na sprawozdanie finansowe

| Rezerwy na:
| sprawy sądowe | naprawy gwarancyjne | inne | razem
za okres od 1.01 do 31.12.2022 |  |  |  |
Stan na początek okresu | 3 325 | 5 144 | 15 426 | 23 895
Zwiększenie rezerw | 721 | 1 170 | 16 092 | 17 983
Rozwiązanie rezerw | -39 | -1 027 | -2 588 | -3 654
Wykorzystanie rezerw | -200 | -1 748 | -19 182 | -21 130
Stan rezerw na dzień 31.12.2022 roku | 3 807 | 3 539 | 9 748 | 17 094
za okres od 1.01 do 31.12.2021 |  |  |  |
Stan na początek okresu | 4 464 | 4 951 | 13 839 | 23 254
Zwiększenie rezerw | 386 | 7 607 | 16 690 | 24 683
Rozwiązanie rezerw | -468 | -6 191 | -2 370 | -9 029
Wykorzystanie rezerw | -260 | -1 223 | -12 488 | -13 971
Pozostałe zmiany* | -797 | 0 | -245 | -1 042
Stan rezerw na dzień 31.12.2021 roku | 3 325 | 5 144 | 15 426 | 23 895

* Przeklasyfikowanie rezerw do pozycji zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży, opisana w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2021 rok

## 6.25 Leasing

Wartość bilansowa aktywów oraz zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania na koniec 2022 roku oraz na koniec 2021 roku została przedstawiona w poniższych tabelach:

Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 31.12.2022

AKTYWA | Prawo wieczystego użytkowania gruntów | Prawo użytkowania powierzchni biurowej | Pozostałe umowy | Razem
Aktywa trwałe razem, w tym: | 0 | 7 452 | 372 | 7 824
Rzeczowe aktywa trwałe | 0 | 7 452 | 372 | 7 824
Aktywa obrotowe razem, w tym: | 7 515 | 0 | 0 | 7 515
Zapasy | 7 515 | 0 | 0 | 7 515
Aktywa razem | 7 515 | 7 452 | 372 | 15 339
PASYWA |  |  |  |
Zobowiązania długoterminowe | 7 008 | 15 621 | 195 | 22 824
Zobowiązania krótkoterminowe | 624 | 3 161 | 187 | 3 972
Pasywa razem | 7 632 | 18 782 | 382 | 26 796

Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 31.12.2021

AKTYWA | Prawo wieczystego użytkowania gruntów | Prawo użytkowania powierzchni biurowej | Pozostałe umowy | Razem
Aktywa trwałe razem, w tym: | 0 | 7 982 | 187 | 8 169
Rzeczowe aktywa trwałe | 0 | 7 982 | 187 | 8 169
Aktywa obrotowe razem, w tym: | 5 733 | 0 | 0 | 5 733
Zapasy | 5 733 | 0 | 0 | 5 733
Aktywa razem | 5 733 | 7 982 | 187 | 13 902
PASYWA |  |  |  |
Zobowiązania długoterminowe | 5 281 | 16 461 | 89 | 21 831
Zobowiązania krótkoterminowe | 452 | 2 442 | 102 | 2 996
Pasywa razem | 5 733 | 18 903 | 191 | 24 827

Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania

Aktywa z tytułu prawa do użytkowania | Prawo wieczystego użytkowania gruntów | Prawo użytkowania powierzchni biurowej | Pozostałe umowy | Razem
Zapasay | Rzeczowe aktywa trwałe | Rzeczowe aktywa trwałe
Stan na 1 styczeń 2022 r. | 5 733 | 7 982 | 187 | 13 902
Zwiększenia | 2 599 | 0 | 298 | 2 897
Zmniejszenia | -117 | 0 | 0 | -117
Amortyzacja | -634 | -1 046 | -135 | -1 815
Wycena | -66 | 516 | 22 | 472
Stan na 31 grudzień 2022 r. | 7 515 | 7 452 | 372 | 15 339
Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania |  |  |  |
Stan na 1 styczeń 2022 r. | 5 733 | 18 903 | 191 | 24 827
Naliczone odsetki | 333 | 1 149 | 28 | 1 510
Spłata zobowiązań | -967 | -2 684 | -157 | -3 808
Zwiększenia | 2 599 | 0 | 298 | 2 897
Wycena | -66 | 1 414 | 22 | 1 370
Stan na 31 grudzień 2022 r. | 7 632 | 18 782 | 382 | 26 796

W okresie objętym sprawozdaniem dokonano przeszacowania wartości zobowiązania z tytułu leasingu oraz proporcjonalnego zwiększenia wartości początkowej aktywa z tytułu prawa do użytkowania powierzchni biurowej, w związku z aktualizacją przyszłych opłat leasingowych. Aktualizacja wyceny leasingu spowodowała wzrost zobowiązań o 1.019 tys. zł oraz wzrost wartości aktywa o 516 tys. zł. Różnica w kwocie 503 tys. zł została odniesiona w koszty finansowe okresu.

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym spłacono 2.298 ty s. zł zobowiązań or az 1.510 t ys. zł odsetek z tytułu leasingu.

Przychody oraz koszty z tytułu leasingu operacyjnego

| 1.01-31.12.2022 | 0.01-31.12.2021
Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości oraz leasingiem krótkoterminowym | 220 | 210
Przychody z podnajmu (subleasingu) aktywów z tytułu prawa do użytkowania | 797 | 468

## 6.26 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług ‎oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiały się następująco:

### Zobowiązania długoterminowe

| 31.12.2022 | 31.12.2021
Kaucje otrzymane | 17 467 | 20 700
Dotacje otrzymane | 11 | 37
Pozostałe zobowiązania długoterminowe razem | 17 478 | 20 737

### Zobowiązania krótkoterminowe

| 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone
Zobowiązania finansowe (MSSF 9): |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług | 35 437 | 35 939
Kaucje otrzymane | 8 258 | 8 674
Inne zobowiązania finansowe | 1 091 | 345
Zobowiązania finansowe | 44 786 | 44 958
Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9): |  |
Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powierniczych | 11 045 | 15 992
Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych | 4 019 | 2 974
Dotacje otrzymane | 128 | 26
Przychody przyszłych okresów | 1 680 | 545
Inne zobowiązania niefinansowe | 2 | 4
Zobowiązania niefinansowe | 16 874 | 19 541
Zobowiązania krótkoterminowe razem | 61 660 | 64 499

W wyniku podpisanych umów deweloperskich oraz umów sprzedaży lokali Grupa otrzymuje przedpłaty i zaliczki od klientów. Otrzymane środki gromadzone są na rachunkach powierniczych i są stopniowo zwalniane po spełnieniu wymaganych prawnie warunków. Do momentu otrzymania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości i przekazania lokali klientom, Grupa wykazuje otrzymane środki w pasywach bilansu. Zaliczki zwolnione z mieszkaniowych rachunków powierniczych prezentowane są w pozycji zobowiązań z tytułu umów z klientami, natomiast środki pozostałe do zwolnienia z rachunków powierniczych prezentowane są w pozostałych zobowiązaniach.

### Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich na 31.12.2022

Inwestycja | Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania | w tym zwolnione z MRP*
Stan na 31.12.2022 |  |
Wrocław: |  |
Browary Wrocławskie | 120 094 | 117 594
Olimpia Port | 55 491 | 51 895
Planty Racławickie | 28 864 | 27 198
River Point | 25 564 | 24 747
Awipolis | 24 318 | 21 882
Cztery Pory Roku | 480 | 480
Forma | 426 | 426
Sady nad Zieloną | 337 | 307
Księżno | 8 | 8
Słoneczne Stabłowice | 2 | 2
RAZEM | 255 584 | 244 539

* MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze

### Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich na 31.12.2021

Inwestycja | Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania | w tym zwolnione z MRP*
Stan na 31.12.2021 (dane przekształcone) |  |
Wrocław: |  |
Olimpia Port | 90 227 | 88 590
Browary Wrocławskie | 87 630 | 74 602
Planty Racławickie | 41 279 | 41 018
Awipolis | 37 373 | 36 879
Słoneczne Stabłowice | 27 609 | 27 519
Sady nad Zieloną | 13 119 | 12 637
Cztery Pory Roku | 926 | 926
Akacjowy Zakątek | 465 | 465
Księżno | 33 | 33
Forma | 2 | 2
RAZEM | 298 663 | 282 671

* MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze

## 6.27 Przychody operacyjne

####
Przychody ze sprzedaży według tytułów

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
Przychody z tytułu umów z klientami | 498 881 | 634 929
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (Segment mieszkaniowy) | 497 155 | 632 477
Sprzedaż usług związanych z działalnością deweloperską (Segment mieszkaniowy) | 501 | 1 567
Sprzedaż materiałów budowlanych (Segment mieszkaniowy) | 1 112 | 9
Sprzedaż usług realizacji w obiektach biurowych (Segment komercyjny) | 0 | 234
Sprzedaż pozostałych usług (Działalność pozostała) | 113 | 642
Przychody z tytułu najmu | 10 373 | 5 716
Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment komercyjny) - działalność kontynuowana | 797 | 468
Najem powierzchni w obiektach biurowych (Segment komercyjny) - działalność zaniechana | 9 489 | 2 800
Najem pozostałych powierzchni (Segment komercyjny) - działalność kontynuowana | 0 | 2 334
Najem pozostałych powierzchni (Segment komercyjny) - działalność zaniechana | 87 | 114
Przychody ze sprzedaży razem | 509 254 | 640 645

Przychody ze sprzedaży powierzchni mieszkaniowej

Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w chwili wydania kupującemu nieruchomości, które następuje na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umowy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z tym, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki dokonane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje zmiany w saldzie zobowiązań z tytułu umów w odniesieniu do tej grupy przychodów.

#### Zobowiązania z tytułu umów z klientami

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
Stan na poczatek okresu | 282 671 | 277 106
Zwiększenia - wpłaty | 459 023 | 638 042
Ujęte jako przychód w okresie | -497 155 | -632 477
- w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych przedpłat na początek okresu | -264 950 | -225 951
Stan na koniec okresu | 244 539 | 282 671

#### Przychody z najmu powierzchni w obiektach biurowych

Budynki komercyjne - biura oddane do użytkowania stanowią dla Grupy źródło przychodów z najmu. Zgodnie z MSSF 16 Leasing przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywania zawartych umów.

W okresie sprawozdawczym Grupa Kapitałowa osiągnęła przychody z czynszów oraz ujęła w wyniku bezpośrednie koszty utrzymania nieruchomości w następującej wysokości:

#### Przychody z czynszów oraz bezpośrednie koszty utrzymania nieruchomości czynszowych

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Przychody z czynszów | 10 373 | 5 716
Bezpośrednie koszty operacyjne dotyczące: |  |
Nieruchomości przynoszących przychody z czynszów | 4 374 | 3 626
Bezpośrednie koszty operacyjne | 4 374 | 3 626

Nieruchomości inwestycyjne oddawane są w najem na podstawie nieodwołalnych umów zawartych na okres 5-10 lat. Wartość przyszłych minimalnych opłat leasingowych z leasingu operacyjnego nieruchomości przedstawia się następująco:

#### Przyszłe minimalne przepływy pieniężne wynikające z umów leasingu, w których Grupa jest leasingodawcą

| 31.12.2022 | 31.12.2021
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów wynajmu na dzień bilansowy: |  |
Płatne w okresie do 1 roku | 7 972 | 4 061
Płatne w okresie od 1 roku do 2 lat | 9 218 | 6 175
Płatne w okresie od 2 roku do 3 lat | 9 100 | 6 478
Płatne w okresie od 3 roku do 4 lat | 8 340 | 6 756
Płatne w okresie od 4 roku do 5 lat | 5 172 | 6 546
Płatne w okresie powyżej 5 lat | 20 866 | 20 466
Razem | 60 668 | 50 482

Zdecydowana większość przychodów z najmu generowana jest na bazie umów najmu nieruchomości biurowej City 2, która na dzień 31.12.2022 r. jest klasyfikowana jako aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży. Szerszy komentarz uwzględniono w punkcie 6.21.

##
6.28 Koszty operacyjne

Koszty według rodzaju ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
Amortyzacja | 3 028 | 2 704
Świadczenia pracownicze | 34 567 | 36 937
Zużycie materiałów i energii | 10 551 | 5 723
Usługi obce | 264 524 | 294 902
Podatki i opłaty | 3 260 | 6 011
Pozostałe koszty rodzajowe | 1 601 | 1 488
Koszty według rodzaju razem z działalności kontynuowanej i zaniechanej | 317 531 | 347 765
Wartość sprzedanych towarów i materiałów | 1 104 | 8
Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (+/-) | 66 170 | 129 420
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży, koszty ogólnego zarządu oraz koszty administracyjne związane z realizacją projektów | 384 805 | 477 193

## 6.29 Pozostałe przychody i koszty operacyjne

#### Pozostałe przychody operacyjne ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych | 0 | 925
Odwrócenie odpisów aktualizujących wartość należności | 1 597 | 1 802
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw | 2 286 | 1 785
Naliczone oraz otrzymane kary i odszkodowania | 414 | 1 009
Dotacje otrzymane | 26 | 26
Przychody z najmu | 433 | 275
Przedawnione zobowiązania | 185 | 282
Korekty VAT | 835 | 0
Przychody z tytułu remediacji gruntu | 0 | 1 147
Inne przychody operacyjne | 313 | 797
Pozostałe przychody operacyjne z działalności kontynuowanej | 6 089 | 8 048
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw | 20 | 0
Naliczone oraz otrzymane kary i odszkodowania | 3 | 4
Inne przychody operacyjne | 2 | 0
Pozostałe przychody operacyjne z działalności zaniechanej | 25 | 4
Pozostałe przychody operacyjne razem | 6 114 | 8 052

#### Pozostałe koszty operacyjne ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych | 294 | 16
Odpisy aktualizujące wartość należności | 433 | 188
Odpisy aktualizujące wartość zapasów | 0 | 1 368
Utworzenie rezerw z tytułu oczekiwanych strat kredytowych na poręczeniach i gwarancjach | 1 355 | 0
Utworzenie rezerw na koszty budowy infrastruktury | 1 032 | 0
Utworzenie pozostałych rezerw | 538 | 140
Zapłacone kary i odszkodowania | 227 | 230
Przekazane darowizny | 149 | 11
Odpisy aktualizujące wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży | 0 | 779
Korekty VAT | 63 | 827
Koszty z tytułu remediacji gruntu | 0 | 1 147
Inne koszty operacyjne | 2 420 | 3 033
Pozostałe koszty operacyjne z działalności kontynuowanej | 6 511 | 7 739
Koszty niezrealizowanej sprzedaży aktywów trwałych przeznaczonych do zbycia | 2 577 | 0
Zapłacone kary i odszkodowania | 3 | 0
Inne koszty operacyjne | 5 | 10
Pozostałe koszty operacyjne z działalności zaniechanej | 2 585 | 10
Pozostałe koszty operacyjne razem | 9 096 | 7 749

## 6.30 Przychody i koszty finansowe

#### Przychody finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
Odsetki od lokat, pożyczek i obligacji | 8 588 | 1 443
Pozostałe odsetki | 2 848 | 2 510
Różnice kursowe | 743 | -195
Dyskonto kaucji | 1 854 | 1 633
Inne przychody finansowe | 150 | 280
Przychody finansowe z działalności kontynuowanej | 14 183 | 5 671
Dyskonto kaucji | 94 | 0
Pozostałe odsetki | 16 | 0
Różnice kursowe | 3 | 415
Inne przychody finansowe | 0 | 64
Przychody finansowe z działalności zaniechanej | 113 | 479
Przychody finansowe razem | 14 296 | 6 150

Pozostałe odsetki obejmują 2.626 tys. zł naliczonych odsetek z tytułu odroczonej płatności drugiej raty ceny sprzedaży wszystkich akcji przysługujących Spółce w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A.

#### Koszty finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
Odsetki od pożyczek, kredytów i obligacji | 5 976 | 2 746
Pozostałe odsetki | 1 241 | 1 363
Wycena leasingu | 836 | 467
Różnice kursowe | 611 | 471
Koszty związane z pozyskaniem finansowania (prowizje, gwarancje, poręczenia) | 995 | 347
Inne koszty finansowe | 0 | 90
Koszty finansowe z działalności kontynuowanej | 9 659 | 5 484
Pozostałe odsetki | 1 | 0
Różnice kursowe | 257 | 0
Koszty finansowe z działalności zaniechanej | 258 | 0
Koszty finansowe razem | 9 659 | 5 484

## 6.31 Podatek dochodowy

Podatek dochodowy

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
Podatek bieżący |  |
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy | 25 436 | 32 423
Rezerwa na zobowiązanie z tytułu podatku dochodowego z odsetkami | 0 | -45
Podatek bieżący razem, w tym: | 25 436 | 32 378
podatek bieżący z działalności zaniechanej | 112 | 0
Podatek odroczony |  |
Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych | 2 799 | 6 067
Podatek odroczony razem, w tym: | 2 799 | 6 067
podatek odroczony z działalności zaniechanej | 3 504 | 340
Podatek dochodowy razem | 28 235 | 38 445

Uzgodnienie podatku dochodowego obliczonego stawką 19% od wyniku przed opodatkowaniem z podatkiem dochodowym wykazanym w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku przedstawia się następująco:

Uzgodnienie podatku dochodowego do stawki jednostki dominującej

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
Wynik z działalności kontynuowanej i zaniechanej przed opodatkowaniem | 138 450 | 164 871
Stawka podatku stosowana przez spółkę dominującą | 19,0% | 19,0%
Podatek dochodowy według stawki krajowej Spółki dominującej | 26 306 | 31 325
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy | 26 306 | 31 325
Uzgodnienie podatku dochodowego z tytułu |  |
Stosowania innej stawki podatkowej w spółkach Grupy (+/-) | -549 | 36
Przychodów nie podlegających opodatkowaniu (-) | -393 | -321
Kosztów trwale nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów (+) | 650 | 8 500
Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony w poprzednich okresach (-) | -2 325 | -2 936
Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony od strat podatkowych (+) | 3 079 | 1 392
Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony od pozostałych tytułów (+) | 483 | 0
Korekty/rezerwy na korekty obciążenia podatkowego za poprzednie okresy (+/-) | 145 | -45
Nierozpoznane rezerwy na podatek odroczony w poprzednich okresach (+) | 839 | 494
Uzgodnienia podatku razem | 1 929 | 7 120
Podatek dochodowy z działalności kontynuowanej i zaniechanej | 28 235 | 38 445
Efektywna stawka podatkowa | 20,39% | 23,32%

## 6.32 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy

Wyliczenie wysokości zysku na jedną akcję Archicom S.A. zaprezentowano poniżej:

#### Zysk na jedną akcję

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru |  |
Średnia ważona liczba akcji (szt.) | 25 670 343 | 25 670 343
Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje | 0 | 0
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (szt.) | 25 670 343 | 25 670 343
Działalność kontynuowana |  |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej | 95 242 | 125 767
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) | 3,71 | 4,90
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) | 3,71 | 4,90
Działalność zaniechana |  |
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej | 14 973 | 195
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) | 0,58 | 0,01
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) | 0,58 | 0,01
Działalność kontynuowana i zaniechana |  |
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego | 110 215 | 125 962
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) | 4,29 | 4,91
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) | 4,29 | 4,91

#### Dywidenda z zysku 2021

23 czerwca 2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło, zgodnie z rekomendacją Zarządu i po uprzednim pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, przeznaczyć zysk netto Spółki za rok obrotowy 2021 w wysokości 70.146.818,53 zł wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2021, w następujący sposób:

1. zysk w kwocie 35.257.073,34 zł przeznaczyć do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki na zasadach określonych w pkt. 3 - 5 poniżej;

2. zysk w kwocie 34.889.745,19 zł przeznaczyć na kapitał zapasowy Spółki;

3. zysk przeznaczony do podziału powiększony o kwotę 168.000,00 zł, zgromadzoną na kapitale rezerwowym Spółki, co stanowi łącznie kwotę 35.425.073,34 zł, przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki tj. w kwocie 1,38 zł na 1 akcję;

4. zaliczyć na poczet dywidendy kwotę 31.831.225,32 zł wypłaconą przez Spółkę w dniu 26 listopada 2021 roku tytułem zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2021 w kwocie 1,24 zł na 1 akcję;

5. wypłacić tytułem dywidendy kwotę pomniejszoną o wypłaconą zaliczkę dywidendową w wysokości 3.593.848,02 zł, tj. 0,14 zł na 1 akcję.

ZWZA Archicom S.A. ustaliło jako dzień dywidendy 14 lipca 2022 r., zaś jako dzień wypłaty dywidendy 29 lipca 2022 r. Dywidenda została wypłacona.

16 grudnia 2022 roku Nadwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło dokonać przesunięcia środków zgromadzonych na kapitale zapasowym w wyniku podziału zysku za 2021 rok, w kwocie 34.889.745,19 zł, na kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę.

#### Zaliczka na poczet przewidywanej dywidendy z zysku 2022

21 października 2022 r., wobec zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2021, które wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego rewidenta badania sprawozdania finansowego Spółki za I półrocze 2022 roku, które także wykazuje zysk, Zarząd postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022, w kwocie 27.980.673,87 zł, która stanowi 49,80% zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2022 roku tj. w kwocie 1,09 zł na 1 akcję. W dniu 4 listopada 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022 zgodnie z postanowieniem Zarządu Spółki. Zaliczką zostało objętych 25.670.343 akcje Spółki. Zaliczka została wypłacona w dniu 15 grudnia 2022 roku. Do zaliczki byli uprawnieni akcjonariusze posiadający akcje Spółki w dniu 8 grudnia 2022 roku tj. na 7 dni przed datą wypłaty zaliczki.

## 6.33 Zmiany kapitału obrotowego

Uzgodnienie zmiany kapitału obrotowego zaprezentowanego w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych do zmian poszczególnych pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej zaprezentowano w poniższych tabelach:

Zmiana stanu zapasów

Zmiana stanu zapasów | 1.01-31.12.2022
Spadek (wzrost) stanu zapasów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej | -11 494
Aktywowane koszty finansowania zewnętrznego | 10 324
Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu | 2 416
Zmiana stanu zapasów wykazana w rachunku przepływów pieniężnych | 1 246

Zmiana stanu należności

Zmiana stanu należności | 1.01-31.12.2022
Spadek (wzrost) stanu należności w sprawozdaniu z sytuacji finansowej | 27 932
Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu | 117
Zmiana stanu należności z działalności inwestycyjnej | 582
Zmiana stanu należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego | -1 127
Reklasyfikacja do aktywów przeznaczonych do sprzedaży | -7 621
Zmiana stanu należności wykazana w rachunku przepływów pieniężnych | 19 883

Zmiana stanu zobowiązań

Zmiana stanu zobowiązań | 1.01-31.12.2022
Wzrost (spadek) stanu zobowiązań w sprawozdaniu z sytuacji finansowej | -61 518
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych | 16 505
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu bieżącego podatku dochodowego | -234
Reklasyfikacja do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży | 1 013
Inne | 147
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w rachunku przepływów pieniężnych | -44 087

Inne korekty

Inne korekty | 1.01-31.12.2022
Koszty finansowe z tytułu aktualizacji wyceny leasingu | 503
Inne | 10
Inne korekty wykazane w rachunku przepływów pieniężnych | 513

## 6.34 Zmiany zobowiązań wynikające z działalności finansowej

Zmiana zobowiązań wynikająca z działalności finansowej w 2022 roku

| Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek | Zobowiązania z tytułu dłużnych papierów wartościowych | Zobowiązania z tytułu leasingu | Zobowiązania z tytułu dywidend
Stan na 1 styczeń 2022 r. | 20 924 | 190 435 | 24 827 | 0
Przepływy pieniężne: |  |  |  |
Wpływy | 35 | 109 277 | 0 | 0
Wydatki | -1 280 | -143 977 | -3 808 | -31 575
Zmiany niepieniężne: |  |  |  |
Powstanie zobowiązania | 0 | 0 | 2 897 | 31 575
Naliczone odsetki | 785 | 16 267 | 1 510 | 0
Wycena walutowa | 419 | 0 | 394 | 0
Wycena zobowiązania | 0 | 0 | 976 | 0
Stan na 31 grudzień 2022 r. | 20 883 | 172 002 | 26 796 | 0

Zmiana zobowiązań wynikająca z działalności finansowej w 2021 roku

| Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek | Zobowiązania z tytułu dłużnych papierów wartościowych | Zobowiązania z tytułu leasingu | Zobowiązania z tytułu dywidend
Stan na 1 styczeń 2021 r. | 70 330 | 269 150 | 33 688 | 0
Przepływy pieniężne: |  |  |  |
Wpływy | 10 360 | 0 | 0 | 0
Wydatki | -44 562 | -51 926 | -3 472 | -62 122
Zmiany niepieniężne: |  |  |  |
Powstanie zobowiązania | 0 | 0 | 98 | 62 122
Naliczone odsetki | 661 | 7 155 | 1 619 | 0
Wycena walutowa | 20 | 0 | -64 | 0
Wycena zobowiązania | 0 | 0 | -1 009 | 0
Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi | -15 885 | -33 944 | -6 033 | 0
Stan na 31 grudzień 2021 r. | 20 924 | 190 435 | 24 827 | 0

Porównanie wartości zobowiązań wynikających z działalności finansowej do środków pieniężnych będących w posiadaniu Grupy oraz kalkulacja wskaźnika długu netto została przedstawiona w punkcie 6.38 niniejszego sprawozdania.

## 6.35 Transakcje z podmiotami powiązanymi

Podmioty powiązane z Grupą Kapitałową obejmują kluczowy personel kierowniczy, jednostki stowarzyszone, jednostki zależne wyłączone z obowiązku konsolidacji oraz pozostałe podmioty powiązane, do których Grupa zalicza podmioty kontrolowane przez jednostkę dominującą wyższego szczebla - Echo Investment S.A.

Do najważniejszych pozostałych podmiotów powiązanych w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupa zaliczała:

 DKR Echo Invest S.A.

 DKR Echo Investment sp. z o.o. – jednostka dominująca wobec Archicom S.A.

 Echo Investment S.A. – jednostka dominująca wobec DKR Echo Investment sp. z o.o. i DKR Echo Invest S.A.

 pozostałe spółki należące do grupy kapitałowej Echo Investment S.A.

Do kluczowego personelu kierowniczego Spółka zalicza :

 Waldemar Olbryk

 Agata Skowrońska-Domańska

 Rafał Zboch

 Tomasz Sujak (do 18 listopada 2022 r.)

 Dawid Wrona (od 18 listopada 2022 r.)

 Nicklas Lindberg

 Marek Gabryjelski

 Konrad Płochocki

 Maciej Drozd

 Rafał Mazurczak

 Małgorzata Turek

Do podmiotów powiązanych Grupa zalicza członków rodzin i bliskie osoby fizyczne kluczowego personelu kierowniczego.

Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Zarządu i Rady Nadzorczej Archicom S.A.

Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym wyniosło:

Wynagrodzenie kluczowego personelu kierowniczego

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Świadczenia na rzecz personelu kierowniczego |  |
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze | 4 508 | 5 549
Razem | 4 508 | 5 549

Grupa Kapitałowa w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym nie udzieliła, ani nie otrzymała żadnych pożyczek od kluczowego personelu kierowniczego.

Sprzedaż i należności z jednostkami powiązanymi

| Przychody z działalności operacyjnej | Należności
| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2021
Sprzedaż do / należności od: |  |  |  |
Echo Investment S.A. | 21 | 91 | 37 369 | 102 552
DKR Echo Investment Sp z o.o. | 0 | 3 270 | 0 | 0
Kluczowego personelu kierowniczego | 3 | 134 792 | 4 | 0
Pozostałych podmiotów powiązanych | 0 | 12 080 | 50 925 | 57
Razem | 24 | 150 233 | 88 298 | 102 609

Należności od jednostek dominujących na dzień 31.12.2021 r. obejmują przede wszystkim wartość zapłaconej zaliczki na zakup gruntu w Warszawie, co zostało szerzej opisane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za 2021 rok oraz opublikowanym raporcie bieżącym nr 57/2021. W październiku 2022 roku została zawarta przyrzeczona umowa kupna gruntu, o czym Spółka informowała raportem bieżącym nr 26/2022.

Należności od pozostałych podmiotów powiązanych na dzień 31.12.2022 r. wynikają z zapłaconej zaliczki w kwocie 50.910,5 tys. zł w związku z zawarciem przedwstępnej umowy nabycia nieruchomości w Poznaniu, co zostało szerzej opisane w punkcie 6.39 niniejszego sprawozdania oraz opublikowanym raporcie bieżącym nr 16/2022.

Przychody od kluczowego personelu kierowniczego za okres 1.01.-31.12.2021 r. obejmują przychód w kwocie 133.400 tys. zł z tytułu zbycia akcji i udziałów w jednostkach zależnych i dotyczą osób wchodzących w skład kluczowego kierownictwa do 22 kwietnia 2021 roku. Przychody od pozostałych podmiotów powiązanych za ten sam okres dotyczą głównie sprzedaży nieruchomości przy ul. Liskego we Wrocławiu. Transakcje zostały szerzej opisane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za 2021 rok.

W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym rozpoznano przychody, w kwocie 4.233 tys. zł, z tytułu przekazania lokali firmie należącej do byłego członka kluczowego personelu kierowniczego, który zakończył pełnić swoją funkcję w kierownictwie Spółki 22 kwietnia 2021 roku.

Zakupy i zobowiązania z jednostkami powiązanymi

| Zakup (koszty, aktywa) | Zobowiązania
| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2021
Zakup od / zobowiązania do: |  |  |  |
Echo Investment S.A. | 72 184 | 68 | 5 427 | 49
Kluczowego personelu kierowniczego | 0 | 72 | 183 | 0
Pozostałych podmiotów powiązanych | 911 | 199 | 0 | 7
Razem | 73 371 | 339 | 5 610 | 56

Zakupy od jednostek dominujących w okresie 1.01. - 31.12.2022 r. obejmują w dużej części zakup gruntu w Warszawie, co zostało szerzej opisane w punkcie 6.39 niniejszego sprawozdania oraz opublikowanym raporcie bieżącym nr 26/2022. Wartość zakupów od Echo Investment S.A. obejmuje także koszty umowy o współpracy strategicznej w kwocie 9.404 tys. zł.

W dniu 20 czerwca 2022 roku zawarta została umowa pomiędzy Archicom S.A. a Midpoint 71 – Cornwall Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowo – akcyjna (podmiot zależny od Echo Investment), której przedmiotem jest najem powierzchni biurowej znajdującej się w budynku MidPoint71 we Wrocławiu. Umowa została zawarta na czas określony, wynoszący 84 miesiące od dnia przekazania powierzchni najmu, co planowane jest na marzec 2023 roku. Miesięczny czynsz, zabezpieczenia oraz inne warunki najmu ustalone przez strony nie odbiegają od rynkowych stawek czynszu i warunków powszechnie stosowanych dla obiektów o zbliżonym standardzie i lokalizacji.

Jednocześnie wraz z umową najmu powierzchni MidPoint71 zawarte zostało porozumienie, na mocy którego Spółka Echo Investment gwarantuje wynajęcie dotychczas zajmowanej powierzchni w City1 na obecnie obowiązujących warunkach finansowych od dnia przekazania powierzchni do końca obowiązywania okresu najmu Archicom w City1 wraz z pokryciem potencjalnych kosztów związanych z rearanżacją powierzchni na potrzeby nowego najemcy.

## 6.36 Umowy gwarancji i aktywa oraz zobowiązania warunkowe

Wartość umów gwarancji (w tym dotyczących podmiotów powiązanych) według stanu na koniec poszczególnych okresów przedstawia się następująco:

Zestawienie umów gwarancji i poręczeń

| 31.12.2022 | 31.12.2021
Poręczenia udzielone | 14 318 | 38 540
Gwarancje udzielone | 45 636 | 44 796
Gwarancje otrzymane | 12 224 | 16 491

Gwarancje otrzymane przez Archicom S.A. i spółki z grupy na 31 grudnia 2022 r.

Gwarant | Podmiot otrzymujący gwarancję | Beneficjent | Wartość | Termin ważności | Tytułem
PKO BP S.A. | Strzegomska Nowa Sp. z o.o. | GNT Ventures Wrocław Sp. z o.o. | 1 729 | do 28.02.2023 | Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IA na rzecz nabywcy. Dokument gwarantuje wywiązanie się przez spółkę celową Strzegomska Nowa Sp. z o.o. z zobowiązania wynikającego z Umowy Gwarancji należności czynszowych z dnia 27.08.2019 r oraz Aktu notarialnego Rep. 8582/2019 z dnia 27.08.2019.
PKO BP S.A. | Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. | City One Park Sp. zo.o. | 6 021 | do 09.07.2023 | Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwarantuje wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. z zobowiązania wynikającego z zapłaty należności dotyczących płatności zgodnie z umową sprzedaży nieruchomości na podstawie aktu notarialnego Rep A 2229/2020 z dnia 27 maja 2020 roku oraz Umową Gwarancji Czynszu (Rental Guarantee Agreement), zawartej dnia 27 maja 2020 roku.
PKO BP S.A. | Archicom Sp. zo.o.-RI - Spk | City One Park Sp. zo.o. | 3 284 | do 09.07.2023 | Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwarantuje wywiązanie się przez spółkę Archicom Sp. So.o.z - RI - spk z zobowiązania spółki, wynikającego z zawartych w dniu 11 lipca 2017 roku Kontraktu Budowlanego nr 1/07/2017/PPOI/ANSK5 i Kontraktu Budowlanego nr 2/07/2017/PPOI/ANSK5, których prawa i obowiązki zgodnie z Umową sprzedaży nieruchomości Akt Notarialny Rep A 2229/2020 z dnia 27 maja 2020 roku wstąpił nabywca.
PKO BP S.A. | Archicom S.A. | City One Park Sp. zo.o. | 1 190 | do 09.07.2023 | Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwarantuje wywiązanie się przez spółkę Archicom S.A. z zobowiązania wynikającego z Umowy Najmu nr 2/20/N/CF1 zawartej w dniu 30 stycznia 2020 roku dotyczącej najmu powierzchni usługowo-biurowych w budynku City One we Wrocławiu przy ul. Traugutta 45, w której prawa i obowiązki zgodnie z umowa sprzedaży nieruchomości aktem notarialnym Rep. A2229/2020 z dnia 27 maja 2020 roku wstąpił nabywca.
Gwarancje razem |  |  | 12 224 |  |

Gwarancje wystawione przez Archicom S.A. i spółki z grupy na 31 grudnia 2022 r.

Gwarant | Podmiot otrzymujący gwarancję | Beneficjent | Wartość | Termin ważności | Tytułem
Archicom S.A. | Javin Investments Sp. z o.o. sp. k. w likwidacji; Space Investment Strzegomska 3 sp. z o.o. | GNT Ventures Wrocław Sp. z o.o. | 12 237 | do 25.02.2024 | Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IB gwarantuje nabywcy wywiązanie się z zobowiązań sprzedającego. Kwota gwarancji to 12.237 tys. PLN (przeliczona wcześniej na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2022). W przypadku naruszenia oświadczeń i zapewnień sprzedających nieobjętych ubezpieczeniem tytułu prawnego First Title Insurance PLC gwarancja ograniczona jest wysokością do ceny Brutto budynku
Archicom S.A. | Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. | City One Park Sp. zo.o. | 17 531 | do 27.11.2027 | Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B gwarantuje nabywcy wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nieruchomości 5 sp. zo.o. z zobowiązań sprzedającego dotyczących umowy gwarancji najmu. Kwota gwarancji to 3.738 tys. EUR (przeliczona na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2022).
Archicom S.A. | Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. | City One Park Sp. zo.o. | 15 868 | do 27.05.2023 | Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B gwarantuje nabywcy wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nieruchomości 5 sp. zo.o. z zobowiązań sprzedającego dotyczących ostatecznej umowy sprzedaży. Kwota gwarancji to 3 384 tys. EUR (przeliczona na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2022).
Gwarancje razem |  |  | 45 636 |  |

Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. W pierwszej kolejności określana jest wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy), a następnie tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie ratingu Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku). Oszacowana w ten sposób rezerwa z tytułu oczekiwanych strat kredytowych na udzielonych gwarancjach wyniosła na dzień 31 grudnia 2022 r. 1.355 tys. zł.

Poręczenia wystawione przez spółki z grupy Archicom na 31 grudnia 2022 r.

Poręczyciel | Podmiot otrzymujący poręczenie | Beneficjent | Wartość | Termin ważności | Tytułem
Archicom S.A. | Strzegomska Nowa Sp. zo.o. | PKO BP S.A. | 1 729 | do 28.04.2023 | Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółce Strzegomska Nowa Sp. zo.o., w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum IA, na rzecz nabywcy
Archicom S.A. | Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. | PKO BP S.A. | 6 021 | do 09.09.2023 | Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółce Archicom Nieruchomości 5 sp. zo.o., w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na rzecz nabywcy
Archicom S.A. | Archicom Sp. zo.o. RI Spk | PKO BP S.A. | 6 568 | do 09.07.2023 | Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpieczenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP S.A. spółkce Archicom Sp. zo.o. - RI - spk., w związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na rzecz nabywcy
Poręczenia razem |  |  | 14 318 |  |

W dniu 9 czerwca 2022 roku przedstawiciele Małopolskiego Urzędu Celno-Skarbowego w Krakowie przedstawili upoważnienie do przeprowadzenia kontroli podatkowej w zakresie przestrzegania przepisów ustawy z 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych dotyczące opodatkowania dochodów osiągniętych w 2019 roku. Kontrolna podatkowa nie zakończyła się na dzień bilansowy i nie są znane jej skutki. Kontrola podatkowa została przedłużona, z uwagi na skomplikowany charakter sprawy, do 31 maja 2023 roku.

## 6.37 Ryzyko dotyczące instrumentów finansowych

Grupa Kapitałowa narażona jest na wiele ryzyk związanych z instrumentami finansowymi. Aktywa oraz zobowiązania finansowe Grupy w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie nr 6.11.

Ryzykami dotyczącymi instrumentów finansowych, na które narażona jest Grupa są:

 ryzyko rynkowe obejmujące ryzyko walutowe oraz ryzyko stopy procentowej,

 ryzyko kredytowe

 ryzyko płynności.

Zarządzanie ryzykiem finansowym Grupy koordynowane jest przez Spółkę dominującą. W procesie zarządzania ryzykiem najważniejszą wagę mają następujące cele:

 zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,

 stabilizacja wahań wyniku finansowego Grupy,

 wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych,

 osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych źródeł finansowania działań inwestycyjnych.

Grupa nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony ekonomicznej przeprowadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem.

Poniżej przedstawiono i skwantyfikowano najbardziej znaczące ryzyka dotyczące instrumentów finansowych, na które narażona jest Grupa. Pozostałe ryzyka, w tym w szczególności ryzyko związane z konfliktem zbrojnym toczącym się na terenie Ukrainy, zaprezentowano w nocie 6.42.

### 6.37.1 Ryzyko rynkowe

Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe

Większość transakcji w Grupie przeprowadzanych jest w PLN. W związku z tym, że Grupa uzyskuje część przychodów z tytułu najmu w EUR, będzie spłacać kredyty w EUR oraz ponosić w tej walucie koszty odsetkowe, ma otwartą ekspozycję na ryzyko walutowe. W celu ograniczenia ryzyka walutowego, jeśli to możliwe, waluta zobowiązania kredytowego jest powiązana ‎z walutą uzyskiwanych przychodów. Ponadto analizowana jest wrażliwość wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu EUR do PLN.

Zestawienie aktywów oraz zobowiązań w walutach obcych

| Wartość wyrażona w walucie | Wartość po przeliczeniu
tys. EUR | pozostałe waluty
Stan na 31.12.2022 |  |  |
Aktywa finansowe (+): |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe | 147 | 0 | 689
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 4 956 | 0 | 23 241
Zobowiązania finansowe (-): |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | -4 453 | 0 | -20 884
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe | 0 | 0 | 0
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem | 650 | 0 | 3 046
Stan na 31.12.2021 |  |  |
Aktywa finansowe (+): |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe | 150 | 0 | 690
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 4 903 | 0 | 22 551
Zobowiązania finansowe (-): |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | -4 549 | 0 | -20 923
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe | -19 | 0 | -87
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem | 485 | 0 | 2 231

Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych Grupy oraz wahań kursu EUR do PLN.

Analiza wrażliwości zakłada wzrost lub spadek kursów EUR/PLN o 10% w stosunku do kursu zamknięcia obowiązującego na poszczególne dni bilansowe.

Należy wziąć pod uwagę, że instrumenty pochodne walutowe kompensują efekt wahań kursów, a zatem przyjmuje się, że ekspozycja na ryzyko dotyczy instrumentów finansowych posiadanych przez Grupę na poszczególne dni bilansowe i jest korygowana o pozycję w instrumentach pochodnych.

Ekspozycja posiadanych instrumentów finansowych na ryzyko kursowe

Wahania kursu | Wpływ na wynik finansowy: | Wpływ na pozostałe dochody całkowite:
EUR | razem | EUR | razem
Stan na 31.12.2022 |  |  |  |  |
Wzrost kursu walutowego | 10% | 305 | 305 | 0 | 0
Spadek kursu walutowego | -10% | -305 | -305 | 0 | 0
Stan na 31.12.2021 |  |  |  |  |
Wzrost kursu walutowego | 10% | 223 | 223 | 0 | 0
Spadek kursu walutowego | -10% | -223 | -223 | 0 | 0

Ekspozycja na ryzyko walutowe ulega zmianom w ciągu roku w zależności od wolumenu transakcji przeprowadzanych w walucie. Tym samym powyższą analizę wrażliwości można uznać za określone skalą analizowanej zmiany oszacowanie ekspozycji Grupy na ryzyko walutowe na dzień bilansowy.

Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej

Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów odsetkowych z tytułu aktywów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą procentową. Grupa jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi kategoriami aktywów oraz zobowiązań finansowych:

 pożyczki,

 dłużne papiery wartościowe (obligacje),

 kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne.

Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego w odniesieniu ‎do potencjalnego wahania stopy procentowej. Kalkulację przeprowadzono na podstawie zmiany średniej stopy procentowej obowiązującej w okresie o (+/-) 10 p.p. (w związku z dynamiczną i nieprzewidywalną sytuacja makroekonomiczną w ostatnich miesiącach) oraz w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych wrażliwych na zmianę oprocentowania tj. oprocentowanych zmienną stopą procentową.

Ekspozycja na ryzyko wahań stopy procentowej

|  | Wpływ na wynik finansowy: | Wpływ na pozostałe dochody całkowite:
Wahania stopy procentowej |  | 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone | 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone
Wzrost stopy procentowej | 10 p.p. | -19 289 | -21 136 | 0 | 0
Spadek stopy procentowej | -10 p.p. | 19 289 | 21 136 | 0 | 0

### 6.37.2 Ryzyko kredytowe

Maksymalna ekspozycja Grupy na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową następujących aktywów finansowych i zobowiązań pozabilansowych:

Ekspozycja na ryzyko kredytowe

| 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe | 70 379 | 22 684
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 264 432 | 264 146
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 11 406 | 16 005
Zobowiązania warunkowe z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń | 12 224 | 16 491
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem | 358 441 | 319 326

Grupa monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności, analizując ryzyko kredytowe. W przypadku umów najmu Grupa standardowo wymaga zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej lub kaucji, wysokość zabezpieczenia jest uzależniona od oceny ryzyka kredytowego związanego z daną transakcją.

W przypadku transakcji z osobami fizycznymi Grupa przenosi własność lokali mieszkalnych po zapłacie przez klienta 100% ceny za dany lokal.

W ocenie Zarządu Spółki dominującej powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Powyższą ocenę należy jednak definiować w kontekście niepewności i nieznanych skutków obecnie trwającego konfliktu zbrojnego w Ukrainie.

Grupa ujmuje oczekiwane straty kredytowe w horyzoncie:

 12 miesięcy - w przypadku aktywów finansowych, dla których nie zidentyfikowano istotnego wzrostu ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 1);

 w całym okresie życia instrumentu finansowego - w zależności od zmiany ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia instrumentu finansowego:

- istotny wzrost ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 2),

- zidentyfikowana utrata wartości (koszyk 3).

| 12 miesięcy | w całym okresie życia instrumentu
| Koszyk 1 | Koszyk 2 | Koszyk 3
Odpis na oczekiwane straty kredytowe wyceniany w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie: | Środki pieniężne | Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | Rezerwy | Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Wartość bilansowa na początek okresu | 0 | 5 172 | 0 | 14 572
Zmiany w trakcie okresu | 0 | -1 544 | 1 355 | -2
Wartość bilansowa na koniec okresu | 0 | 3 628 | 1 355 | 14 570

W odniesieniu do należności z tytułu dostaw i usług Grupa nie jest narażona na ryzyko kredytowe w związku z pojedynczym znaczącym kontrahentem lub grupą kontrahentów o podobnych cechach. Na dzień bilansowy Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane w oparciu o model bazujący na historycznych spłatach należności w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe.

Macierz rezerw na oczekiwane straty kredytowe należności z tytułu dostaw i usług

Okres przeterminowania | Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności | Wartość brutto należności | Odpis na oczekiwane straty kredytowe
bieżące | 4,7% | 2 333 | 109
1-30 dni | 3,4% | 460 | 16
31-90 dni | 13,6% | 240 | 33
91-360 dni | 13,1% | 523 | 68
powyżej 361 dni | 40,2% | 7 325 | 2 943
Razem |  | 10 881 | 3 169

Grupa kalkuluje oczekiwane starty kredytowe dotyczące objętych obligacji jako różnicę między przepływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które Grupa spodziewa się otrzymać. Grupa szacuje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie ratingu emitenta obligacji i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego. Na dzień 31 grudnia 2022 r. nie zidentyfikowano istotnych oczekiwanych strat kredytowych z tytułu objętych obligacji.

Ryzyko kredytowe środków pieniężnych i ich ekwiwalentów określane jest w oparciu o indywidualne ratingi instytucji finansowych, w których Grupa ulokowała swoje środki. Grupa na dzień bilansowy miała swoje środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe ulokowane w instytyucjach finansowych charakteryzujących się wysokim ratingiem, wobec czego nie zidentyfikowano ryzyka kredytowego związanego z tymi aktywami.

Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. W pierwszej kolejności określana jest wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy), a następnie tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie ratingu Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku).

Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów finansowych narażonych na ryzyko kredytowe zostały także omówione ‎w nocie 6.18.

### 6.37.3 Ryzyko płynności

Grupa Kapitałowa jest narażona na ryzyko utraty płynności tj. zdolności do terminowego regulowania zobowiązań finansowych. Grupa zarządza ryzykiem płynności poprzez monitorowanie terminów płatności oraz zapotrzebowania na środki pieniężne w zakresie obsługi krótkoterminowych płatności (transakcje bieżące monitorowane w okresach tygodniowych) oraz długoterminowego zapotrzebowania na gotówkę na podstawie prognoz przepływów pieniężnych aktualizowanych w okresach dwumiesięcznych. Zapotrzebowanie na gotówkę porównywane jest z dostępnymi źródłami pozyskania środków (w tym zwłaszcza poprzez ocenę zdolności pozyskania finansowania w postaci kredytów) oraz konfrontowane jest z płynnymi inwestycjami i stanem wolnych środków finansowych.

Na dzień bilansowy zobowiązania finansowe Grupy z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych mieściły się w następujących przedziałach terminów wymagalności:

Terminy wymagalności wybranych zobowiązań finansowych

| Krótkoterminowe | Długoterminowe | Przepływy razem przed zdyskontowaniem | Wartość bilansowa
| do 6 m-cy | 6 do 12 m-cy | 1 do 3 lat | 3 do 5 lat | powyżej 5 lat
Stan na 31.12.2022 |  |  |  |  |  |  |
Kredyty w rachunku kredytowym* | 20 697 | 0 | 0 | 0 | 0 | 20 697 | 20 883
Dłużne papiery wartościowe | 68 780 | 5 743 | 112 731 | 0 | 0 | 187 254 | 172 002
Zobowiązania z tytułu leasingu | 2 895 | 1 721 | 8 891 | 8 274 | 14 946 | 36 727 | 26 796
Razem | 92 372 | 7 464 | 121 622 | 8 274 | 14 946 | 244 678 | 219 681
Stan na 31.12.2021 |  |  |  |  |  |  |
Kredyty w rachunku kredytowym | 0 | 618 | 0 | 0 | 20 306* | 20 924 | 20 924
Dłużne papiery wartościowe | 79 099 | 50 737 | 60 599 | 0 | 0 | 190 435 | 190 435
Zobowiązania z tytułu leasingu | 1 837 | 1 572 | 7 272 | 6 995 | 16 000 | 33 676 | 24 827
Razem | 80 936 | 52 927 | 67 871 | 6 995 | 36 306 | 245 035 | 236 186

* Kredyt finansujący nieruchomość inwestycyjną City 2 przeznaczoną do sprzedaży, opisaną w punkcie 6.21 sprawozdania. W związku z planowaną spłatą kredytu przed zbyciem nieruchomości – w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego, podjęto decyzję o prezentacji jako zobowiązanie krótkoterminowe.

W tabeli wykazano wartość umowną zobowiązań, bez uwzględnienia skutków dyskonta w związku z wyceną zobowiązań według zamortyzowanego kosztu, stąd prezentowane kwoty mogą odbiegać od ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

Na poszczególne dni bilansowe Grupa Kapitałowa posiadała ponadto wolne limity kredytowe w rachunkach bieżących ‎w następującej wartości:

Wolne limity kredytowe w rachunkach bieżących

| 31.12.2022 | 31.12.2021
Przyznane limity kredytowe | 95 000 | 95 000
Wolne limity kredytowe w rachunku bieżącym | 95 000 | 95 000

W dniu 10 września 2021 roku spółka Archicom S.A. zawarła z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. umowę o kredyt w rachunku bieżącym do kwoty 80 mln zł.

## 6.38 Zarządzanie kapitałem

Grupa Kapitałowa zarządza kapitałem w celu zapewnienia zdolności kontynuowania działalności oraz zapewnienia oczekiwanej stopy zwrotu dla udziałowców i innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Grupy.

Na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych Grupa oblicza wskaźnik Długu netto (tj. zobowiązań z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych pomniejszonych o środki pieniężne) do kapitału własnego. Grupa zakłada utrzymanie tego wskaźnika na poziomie nie wyższym niż 0,8.

Ponadto by monitorować zdolność obsługi długu, Grupa oblicza wskaźnik Długu netto do EBITDA. Grupa definiuje EBITDA jako zysk (stratę) przed opodatkowaniem skorygowany o przychody i koszty finansowe oraz koszty amortyzacji (EBITDA nie jest miarą zdefiniowaną w MSSF i inne jednostki mogą tę miarę definiować inaczej).

Zarówno Grupa jak i Spółka dominująca nie podlegają zewnętrznym wymogom kapitałowym.

W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na następującym poziomie:

Kalkulacja wskaźników zadłużenia

Wskaźnik zadłużenia | 31.12.2022 | 31.12.2021
A. Zobowiązania finansowe | 219 681 | 236 186
B. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe* | 275 486 | 280 151
Dług netto (A-B) | -55 805 | -43 965
Kapitał własny ogółem | 731 697 | 653 057
Wskaźnik Dług netto / Kapitały własne | -7,63% | -6,73%
C. Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 119 861 | 164 336
D. Przychody finansowe | 14 183 | 5 671
E. Koszty finansowe | 9 659 | 5 484
F. Amortyzacja | 3 028 | 2 704
EBITDA (C-D+E+F) | 118 365 | 166 853
Wskaźnik Dług netto / EBITDA | -0,47 | -0,26

* w tym środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych

## 6 .39 Najważniejsze zdarzenia w 2022 roku

#### Zawarcie umowy współpracy strategicznej ze spółką Echo Investment S.A.

Archicom S.A. zawarła 20 stycznia 2022 roku umowę o współpracy strategicznej z głównym akcjonariuszem, spółką Echo Investment S.A. Celem współpracy strategicznej są między innymi usprawnienie działalności gospodarczej prowadzonej w grupie kapitałowej Archicom i Echo Investment, maksymalizacja wykorzystania możliwości dostępnych na rynku, by wzmocnić pozycję rynkową obu stron oraz uniknięcie sytuacji, które mogą prowadzić do potencjalnych konfliktów interesów.

Zgodnie z postanowieniami umowy, Archicom zamierza skoncentrować się jedynie na działalności na rynku projektów mieszkaniowych, przy czym z możliwością rozszerzenia tej działalności poza Wrocław na inne wybrane miasta w Polsce. Echo Investment natomiast nie będzie realizować nowych projektów mieszkaniowych na terenie Wrocławia, z wyjątkiem projektów realizowanych w przyszłości we współpracy z Grupą Archicom. Ponadto na podstawie umowy, Echo Investment będzie świadczyło na rzecz Archicom i jego grupy kapitałowej usługi konsultingowe i doradcze oraz inne usługi strategiczne. Udzieli również wsparcia przy komercjalizacji i sprzedaży zrealizowanego przez Archicom projektu biurowego City 2 we Wrocławiu oraz przy komercjalizacji innych projektów o różnym charakterze, w tym historycznego budynku stanowiącego część projektu Kępa Mieszczańska we Wrocławiu.

Podwyższenie maksymalnej wartości programu emisji obligacji

Archicom S.A. zawarł 4 lutego 2022 roku z mBankiem S.A. aneks do umowy programowej z 17 czerwca 2016 roku. Zgodnie z nim, program emisji obligacji Archicom został podwyższony z 250 mln zł do 350 mln zł łącznej maksymalnej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Obligacje emitowane w ramach tego programu będą proponowane do nabycia w sposób, który nie będzie wymagał sporządzenia prospektu ani memorandum informacyjnego. Następnie, 16 marca 2022 roku Archicom S.A. wyemitował obligacje kuponowe serii M6/2022 na łączną kwotę 110 mln PLN. Są to dwuletnie, niezabezpieczone obligacje o wartości nominalnej 1 tys. zł każda. Mają zmienne oprocentowanie oparte o WIBOR 3M, powiększone o marżę odsetkową w wysokości 3,2%. Wypłata odsetek następuje w okresach trzymiesięcznych.

#### Wykup obligacji

7 lutego 2022 roku Archicom S.A. dokonał terminowego wykupu wszystkich pozostających w obiegu obligacji serii M5/2020 o wartości 78.500 tys. zł.

13 lipca 2022 roku Archicom S.A. dokonał terminowego wykupu obligacji serii M3/2018 o wartości 50.000 tys. zł.

#### Wybuch wojny w Ukrainie

24 lutego 2022 roku Rosja rozpoczęła inwazję na Ukrainę. Głównym źródłem zagrożeń w obszarze makroekonomicznym pozostają finansowe skutki napięć geopolitycznych. Agresja Rosji na Ukrainę doprowadziła m.in. do ograniczenia dostaw surowców energetycznych z Rosji do Unii, dalszego wzrostu cen tych surowców na rynkach światowych a także wzrostu ogólnej niepewności w gospodarkach światowych. Grupa nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na skutki działań wojennych ani sankcji gospodarczych. Zarząd Grupy uwzględnia ryzyko zmian sytuacji ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia. Szczegółowy opis głównych obszarów ryzyka, w tym też związanych z konfliktem zbrojnym, zaprezentowano w nocie 6.42

#### Reklasyfikacja nieruchomości inwestycyjnej City2 do aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży

W związku z zaawansowaniem procesu poszukiwania nabywcy i planowanym zbyciem w ciągu najbliższego roku nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta (budynek City 2), dokonano reklasyfikacji tej nieruchomości do pozycji aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży. Wraz z reklasyfikacją nieruchomości dokonano adekwatnej zmiany prezentacji innych aktywów, które w momencie sprzedaży budynku City 2 zostaną rozliczone w wynik okresu. Jednocześnie dokonano zmiany prezentacji kredytu finansującego budynek City 2 i ujęto go w odrębnej pozycji bilansu „Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży”. Szczegóły zostały przedstawione w nocie 6.21 niniejszego raportu.

#### Uchwała ZWZA Emitenta w sprawie przeznaczenia zysku za rok 2021

23 czerwca 2022 r. Zarząd Spółki Archicom S.A. przekazał do publicznej wiadomości treść podjętej uchwały w sprawie podziału zysku netto Emitenta za rok obrotowy 2021. Szczegóły treści uchwały zostały opisane w punkcie 6.32 niniejszego raportu.

#### Zawarcie przedwstępnej umowy nabycia nieruchomości w Poznaniu

W dniu 24 czerwca 2022 r. podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą Archicom Poznań sp. z o.o. podpisała z GALERIA NOVA – „GRUPA ECHO” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowo-akcyjna, będąca spółką zależną Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, przedwstępną umowę zakupu nieruchomości położonej w Poznaniu w rejonie ulicy Klemensa Janickiego. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem transakcji, wynosi około 10.818,67 m2. Cena netto za nieruchomość wyniesie łącznie 50.910,5 tys. zł netto, powiększona o podatek VAT. Zawarcie umowy przyrzeczonej powinno nastąpić nie później niż do 31 grudnia 2023 r., po spełnieniu się warunków zastrzeżonych w umowie przedwstępnej.

Na poczet zapłaty ceny kupujący dokonał zapłaty zaliczki w wysokości 100% ceny, tj. 50.910,5 tys. zł netto powiększonej o podatek VAT. Zwrot zaliczki, przewidziany w przypadkach określonych w umowie przedwstępnej, został zabezpieczony: oświadczeniem sprzedającego o poddaniu się egzekucji z aktu notarialnego (do kwoty 68.882 tys. zł), hipoteką ustanowioną w przyszłości na nieruchomości na żądanie kupującego po dokonaniu niezbędnego podziału geodezyjnego (do kwoty 68.882 tys. zł) oraz gwarancją Echo Investment S.A. - na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. W przypadku gdyby zaliczka podlegała zwrotowi, zostanie zwrócona spółce wraz z odsetkami w wysokości WIBOR6M + 4% wartości zaliczki w stosunku rocznym.

Umowa przedwstępna zawiera postanowienia, które nie odbiegają od postanowień stosowanych w tego typu transakcjach, w szczególności zawiera standardowe dla tego typu transakcji postanowienia dotyczące zapewnień i oświadczeń sprzedawcy i kupującego oraz dotyczące odpowiedzialności stron.

Na przedmiotowej nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, na której zostanie wybudowanych około 497 mieszkań.

#### Informacja o transakcjach wykonywanych przez osoby pełniące obowiązki zarządcze

W dniu 26 lipca 2022 Zarząd Archicom S.A. otrzymał powiadomienia o ustanowieniu zastawów na akcjach Emitenta złożone w trybie art. 19 ust. 1 rozporządzenia MAR przez osoby blisko związane z osobami pełniącymi obowiązki zarządcze w Spółce.

Zarząd Archicom S.A. w związku z otrzymaniem zawiadomienia o ustanowieniu na rzecz banku Bank Polska Kasa Opieki S.A., przez:

• DKR Echo Invest S.A. (dalej Zastawca 1) zastawu finansowego i rejestrowego na 4.843.950 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 PLN każda, o łącznej wartości nominalnej 48.439.500 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych,

• DKR Echo Investment Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach (dalej Zastawca 2) zastawu finansowego i rejestrowego na:

o 8.007.649 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 PLN każda, o łącznej wartości nominalnej 80.076.490 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych,

o 4.093.888 zdematerializowanych akcji imiennych uprzywilejowanych co do głosu, kod ISIN PLARHCM00081, o wartości nominalnej 10 PLN każda, o łącznej wartości nominalnej 40.938.880 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych,

zgodnie z postanowieniami zawartych w dniu 22 lipca 2022 r. umów o ustanowienie zastawów rejestrowego i finansowego na Akcjach Zastawcy 1 i Akcjach Zastawcy 2 oraz wniosku Zastawcy 1 i Zastawcy 2 o podjęcie uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na wykonywanie prawa głosu z Akcji Zastawcy 1 i Akcji Zastawcy 2 przez 2 Zastawnika, Zarząd Archicom S.A. wyraził zgodę na wykonywanie prawa głosu przez Zastawnika z Akcji Zastawcy 1 i z Akcji Zastawcy 2 po wystąpieniu Przypadku Naruszenia i otrzymaniu przez Spółkę kopii zawiadomienia Zastawnika o zamiarze wykonywania przezeń przysługujących mu na podstawie Umowy Zastawu praw, oraz przez okres jego trwania oraz na warunkach i zasadach zgodnie z Umową Zastawu.

#### Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji Archicom S.A. ogłoszone przez Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o.

23 sierpnia 2022 r. akcjonariusze Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8.724.854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10.838.468 głosów na Walnym Zgromadzeniu, to znaczy:

• 6.611.240 akcji zwykłych na okaziciela serii A, z których jedna taka akcja uprawnia do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 6.611.240 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 20,74% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz ok. 25,75% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, notowanych i wprowadzonych do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. („GPW”), zdematerializowanych i zarejestrowanych w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A. („KDPW”) pod kodem ISIN: PLARHCM00016 („Akcje Zwykłe”); oraz

• 2.113.614 akcji imiennych serii B1, z których jedna taka akcja uprawnia do dwóch głosów na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 4.227.228 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 13,26% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz ok. 8,23% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, zdematerializowanych i zarejestrowanych w KDPW pod kodem ISIN: PLARHCM00081 („Akcje Imienne”);

Zgodnie z treścią wezwania, Echo Investment zamierza kontynuować dotychczasowy kierunek rozwoju Spółki i zwiększyć skalę jej działalności, jak również kontynuować uruchamianie nowych projektów mieszkaniowych mających na celu zwiększenie wartości Spółki i zwiększenie jej konkurencyjności na rynku nieruchomości, rozwijając współpracę strategiczną w segmencie mieszkaniowym w zakresie nabywania gruntów, projektowania, zarządzania procesem budowy i sprzedażą, a także w obszarze funkcji wsparcia takich jak IT, księgowość czy zarządzanie zasobami ludzkimi, w szczególności poprzez wykorzystanie synergii kosztowych, a także dzięki wdrożeniu sprawdzonych rozwiązań biznesowych oraz rozwijaniu wymiany know-how i wzrostowi kompetencji kadry menadżerskiej i pracowniczej.

Ponadto, Wzywający wskazali, że w najbliższej przyszłości nie planują wycofywać akcji Spółki z obrotu na GPW.

Z uwagi na fakt, iż Wzywający posiadali dominującą pozycję w Spółce Zarząd ocenił, że zakończenie sukcesem ogłoszonego Wezwania i zwiększenie posiadanego udziału będzie miało pozytywny wpływ na interes Spółki i pozytywnie wpłynie na dalszy jej rozwój, a w rezultacie doprowadzi do umocnienia pozycji Spółki w branży.

Na bazie sporządzonej przez firmę Grant Thornton wyceny, w dniu 31 sierpnia 2022 r. Zarząd Spółki opublikował raport giełdowy Nr 20/2022 w przedmiocie Stanowiska w sprawie Wezwania w którym zaprezentował konkluzję co do wartości godziwej akcji Spółki, oszacowanej przez wyżej wspomnianą firmę jako mieszczącą się w dolnym przedziale wartości godziwej.

Zapisy rozpoczęły się 24 sierpnia i zakończyły się 22 września 2022 r. Zmiany w strukturze własności akcji w wyniku zakończenia i rozliczenia transakcji nabycia akcji wynikających z Wezwania opisano poniżej.

Spółka DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach („DKR”) poinformowała, iż w wyniku zawarcia w dniu 27 września 2022 r. oraz rozliczenia w dniu 28 września 2022 r. transakcji objętych zapisami złożonymi w ramach wezwania ogłoszonego w dniu 23 sierpnia 2022 r., DKR nabyła 1.403.448 akcji zwykłych na okaziciela serii A spółki Archicom Spółka Akcyjna odpowiadających ok. 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniających do 1.403.448 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, co odpowiada ok. 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu. W wyniku nabycia dotychczas posiadany przez DKR udział na Walnym Zgromadzeniu osiągnął łącznie ok. 55,20% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu.

Spółka Echo Investment Spółka Akcyjna z siedzibą w Kielcach („Echo”) poinformowała, że w konsekwencji nabycia przez DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach, spółki zależnej od Echo, 1.403.448 akcji zwykłych na okaziciela serii A spółki Archicom Spółka Akcyjna odpowiadających ok. 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniających do 1.403.448 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, co odpowiada ok. 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu, dotychczas posiadany łączny (pośredni i bezpośredni) udział Zawiadamiającego zmienił się o ok. 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu i osiągnął łącznie (pośrednio i bezpośrednio) ok. 70,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu.

#### Uchwała o warunkowej wypłacie zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022

21 października 2022 r. Zarząd Spółki Archicom S.A. postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022. 4 listopada 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022 zgodnie z postanowieniem Zarządu Spółki. Zaliczka na poczet przewidywanej dywidendy została wypłacona w dniu 15 grudnia 2022 roku. Szczegóły zostały opisane w punkcie 6.32 niniejszego sprawozdania.

#### Zawarcie przyrzeczonej umowy nabycia nieruchomości w Warszawie

4 listopada 2021 r. podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. podpisała z Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach przedwstępną Umowę zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntu (oraz prawa własności budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności), położonego w Warszawie w rejonie ulic Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu.

26 października 2022 r. zawarta została przyrzeczona umowa zakupu w wykonaniu w/w umowy przedwstępnej. Istotne warunki transakcji podane w raporcie bieżącym nr 57/2021 z 4 listopada 2021 r., w szczególności cena i przedmiot sprzedaży, nie uległy zmianie.

Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem transakcji, wynosi około 6.950 m2.

Cena netto za Nieruchomości wyniosła łącznie 65.115 tys. zł netto.

Na nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, na której zostanie wybudowanych około 257 mieszkań.

#### Zmiany w składzie Zarządu Emitenta

18 listopada 2022 roku pan Tomasz Sujak złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Zarządu Archicom S.A. ze skutkiem na dzień jej złożenia. Pan Tomasz Sujak nie podał przyczyn rezygnacji. Tego samego dnia Rada Nadzorcza Spółki powołała pana Dawida Wronę na stanowisko członka Zarządu Spółki.

W raporcie bieżącym nr 29/2022 z dnia 18 listopada 2022 r. Spółka przekazała informacje dotyczące wykształcenia, kwalifikacji oraz doświadczenia zawodowego nowo powołanego członka Zarządu. Pan Dawid Wrona pełni funkcję Dyrektora Sprzedaży Sektora Mieszkaniowego w Echo Investment S.A. przy czym nie uczestniczy w spółce konkurencyjnej jako wspólnik spółki cywilnej, osobowej lub jako członek organu spółki kapitałowej oraz nie uczestniczy w innej konkurencyjnej osobie prawnej jako członek organu. Nie figuruje w Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych, prowadzonym na podstawie ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym.

## 6 .40 Zdarzenia po dniu bilansowym

#### Akcjonariusze posiadający co najmniej 5% liczby głosów

10 stycznia 2023 Zarząd Spółki poinformował o przekroczeniu progu w znacznych pakietach akcji, w wyniku otrzymanej informacji od Powszechnego Towarzystwa Emerytalnego Allianz Polska S.A. zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz OFE, zarządzające Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz DFE zawiadomienie, iż w wyniku połączenia ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna zarządzające Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny (Drugi Allianz OFE), udział w kapitale zakładowym i w ogólnej liczbie głosów spółki ARCHICOM S.A. na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE osiągnął powyżej 10%.

#### Archicom przedłużył umowę o współpracy strategicznej ze spółką Echo Investment

20 stycznia Archicom poinformował o zawarciu aneksu do umowy o współpracy strategicznej ze spółką Echo Investment S.A., w którym umowa ta została przedłużona na okres kolejnego roku czyli do na 20 stycznia 2024.

#### Zmiana terminu, w którym może być wykonana opcja kupna dotycząca pośredniego nabycia pakietu akcji w Archicom S.A.

10 marca 2023 roku Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach zawarła aneks do umowy opcji z dnia 22 kwietnia 2021 r., o której Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 9/2021 z dnia 17 lutego 2021 r. („Umowa Opcji”). Na podstawie Umowy Opcji Echo uprawniona jest do nabycia lub wskazania podmiotu, który nabędzie, od Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Jarodzkiego wszystkich udziałów w kapitale zakładowym DRKA sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, która posiada 2.132.964 akcji w kapitale zakładowym Spółki, co stanowi łącznie 8,31% kapitału zakładowego, uprawniających łącznie do 4.246.578 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących łącznie około 13,32% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu Spółki. Na mocy aneksu, po zmianie, Echo może skorzystać z opcji kupna najpóźniej do dnia 18 kwietnia 2023 r. Pozostałe warunki Umowy Opcji, o których Emitent informował w raporcie bieżącym nr 9/2021 z dnia 17 lutego 2021 r., pozostały bez zmian.

#### Emisja obligacji przez Archicom S.A.

17 marca 2023 spółka Archicom S.A. dokonała emisji niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela serii M7/2023 o łącznej wartości 62.000 tys. zł, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestorów, o okresie zapadalności 2 lat.

Obligacje były proponowane do nabycia bez konieczności sporządzania przez Spółkę prospektu ani memorandum informacyjnego. Świadczenia Spółki z tytułu obligacji mają charakter wyłącznie pieniężny i polegają na zapłacie wartości nominalnej oraz oprocentowania. Obligacje będą podlegać wprowadzeniu do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Dzień wykupu Obligacji został wyznaczony na 17 marca 2025 roku.

## 6.41 Pozostałe informacje

#### Zastosowane kursy wymiany

W okresach objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, do przeliczenia wybranych danych finansowych zastosowano następujące średnie kursy wymiany złotego w stosunku do EUR, ustalane przez Narodowy Bank Polski:

 kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdawczego: 31.12.2022 (tabela nr 252/A/NBP/2022): 4,6899 PLN/EUR, 31.12.2021 (tabela nr 254/A/NBP/2021): 4,5994 PLN/EUR.

 średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie: 01.01-31.12.2022: 4,6883 PLN/EUR; 01.01-31.12.2021: 4,5775 PLN/EUR.

Podstawowe pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej, skonsolidowanego sprawozdania z wyniku ‎oraz skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych, przeliczone na EURO, przedstawia tabela:

Wybrane informacje finansowe przedstawione w PLN i EUR

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone | 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021 dane przekształcone
| tys. | PLN | tys. | EUR
Sprawozdanie z wyniku |  |  |  |
Przychody ze sprzedaży | 499 678 | 637 731 | 106 580 | 139 319
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | 115 337 | 164 301 | 24 601 | 35 893
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 119 861 | 164 336 | 25 566 | 35 901
Zysk (strata) netto | 110 215 | 126 426 | 23 509 | 27 619
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego | 110 215 | 125 962 | 23 509 | 27 518
Zysk na akcję (PLN / EUR) | 4,29 | 4,91 | 0,92 | 1,07
Rozwodniony zysk na akcję (PLN / EUR) | 4,29 | 4,91 | 0,92 | 1,07
Średni kurs PLN / EUR w okresie |  |  | 4,6883 | 4,5775
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych |  |  |  |
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej | 79 670 | 251 222 | 16 993 | 54 882
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej | -7 560 | -9 293 | -1 613 | -2 030
Środki pieniężne netto z działalności finansowej | -72 188 | -151 674 | -15 397 | -33 135
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów | -78 | 90 255 | -17 | 19 717
Średni kurs PLN / EUR w okresie |  |  | 4,6883 | 4,5775
Sprawozdanie z sytuacji finansowej | 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone | 31.12.2022 | 31.12.2021 dane przekształcone
Aktywa | 1 326 943 | 1 313 864 | 282 936 | 285 660
Zobowiązania długoterminowe | 175 982 | 148 787 | 37 524 | 32 349
Zobowiązania krótkoterminowe | 419 264 | 512 020 | 89 397 | 111 323
Kapitał własny | 731 697 | 653 057 | 156 015 | 141 987
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej | 731 697 | 653 057 | 156 015 | 141 987
Kurs PLN / EUR na koniec okresu |  |  | 4,6899 | 4,5994

#### Struktura właścicielska kapitału podstawowego

Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu ‎na dzień zatwierdzenia skonsolidowanego raportu rocznego do publikacji

Posiadacz akcji stan na 22.03.2023 | Liczba akcji | Udział w kapitale zakładowym (%) | Liczba głosów na WZ | Udział w ogólnej liczbie głosów na WZ (%)
Echo Investment S.A., w tym: | 18 348 937 | 71,48% | 22 442 825 | 70,40%
bezpośrednio | 2 | 0,00001% | 2 | 0,00001%
pośrednio, poprzez: | 18 348 935 | 71,48% | 22 442 823 | 70,40%
DKR Echo Investment sp. z o.o., w tym: | 13 504 985 | 52,61% | 17 598 873 | 55,21%
seria: A | 9 411 097 | 36,66% | 9 411 097 | 29,52%
seria: B1 | 4 093 888 | 15,95% | 8 187 776 | 25,68%
DKR Echo Invest S.A. | 4 843 950 | 18,87% | 4 843 950 | 15,20%
DKRA sp. z o.o., w tym: | 2 132 964 | 8,31% | 4 246 578 | 13,32%
seria: A | 19 350 | 0,08% | 19 350 | 0,06%
seria: B1 | 2 113 614 | 8,23% | 4 227 228 | 13,26%
Allianz Polska PTE | 3 637 144 | 14,17% | 3 637 144 | 11,41%
Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ) | 1 551 298 | 6,04% | 1 551 298 | 4,87%
RAZEM: | 25 670 343 | 100,0% | 31 877 845 | 100,0%

Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu ‎na 31.12.2022

Posiadacz akcji stan na 31.12.2022 | Liczba akcji | Udział w kapitale zakładowym (%) | Liczba głosów na WZ | Udział w ogólnej liczbie głosów na WZ (%)
Echo Investment S.A., w tym: | 18 348 937 | 71,48% | 22 442 825 | 70,40%
bezpośrednio | 2 | 0,00001% | 2 | 0,00001%
pośrednio, poprzez: | 18 348 935 | 71,48% | 22 442 823 | 70,40%
DKR Echo Investment sp. z o.o., w tym: | 13 504 985 | 52,61% | 17 598 873 | 55,21%
seria: A | 9 411 097 | 36,66% | 9 411 097 | 29,52%
seria: B1 | 4 093 888 | 15,95% | 8 187 776 | 25,68%
DKR Echo Invest S.A. | 4 843 950 | 18,87% | 4 843 950 | 15,20%
DKRA sp. z o.o., w tym: | 2 132 964 | 8,31% | 4 246 578 | 13,32%
seria: A | 19 350 | 0,08% | 19 350 | 0,06%
seria: B1 | 2 113 614 | 8,23% | 4 227 228 | 13,26%
Aviva OFE Aviva Santander | 3 637 000 | 14,17% | 3 637 000 | 11,41%
Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ) | 1 551 442 | 6,04% | 1 551 442 | 4,87%
RAZEM: | 25 670 343 | 100,0% | 31 877 845 | 100,0%

Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu na 31.12.2021

Posiadacz akcji stan na 31.12.2021 | Liczba akcji | Udział w kapitale zakładowym (%) | Liczba głosów na WZ | Udział w ogólnej liczbie głosów na WZ (%)
Echo Investment S.A., w tym: | 16 945 489 | 66,01% | 21 039 377 | 66,00%
bezpośrednio | 2 | 0,00001% | 2 | 0,00001%
pośrednio, poprzez: | 16 945 487 | 66,01% | 21 039 375 | 66,00%
DKR Echo Investment sp. z o.o., w tym: | 12 101 537 | 47,14% | 16 195 425 | 50,80%
seria: A | 8 007 649 | 31,19% | 8 007 649 | 25,12%
seria: B1 | 4 093 888 | 15,95% | 8 187 776 | 25,68%
DKR Echo Invest S.A. | 4 843 950 | 18,87% | 4 843 950 | 15,20%
DKRA sp. z o.o., w tym: | 2 132 964 | 8,31% | 4 246 578 | 13,32%
seria: A | 19 350 | 0,08% | 19 350 | 0,06%
seria: B1 | 2 113 614 | 8,23% | 4 227 228 | 13,26%
Aviva OFE Aviva Santander | 3 356 057 | 13,07% | 3 356 057 | 10,53%
Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ) | 3 235 833 | 12,61% | 3 235 833 | 10,15%
RAZEM: | 25 670 343 | 100,0% | 31 877 845 | 100,0%

Na dzień zatwierdzenia skonsolidowanego raportu rocznego do publikacji, tj. na dzień 22 marca 2023 roku struktura akcjonariatu zmieniła się w stosunku do stanu na 31 grudnia 2022. Zmiany zostały opisane poniżej.

#### Zmiany w akcjonariacie Archicom S.A. od dnia publikacji ostatniego raportu okresowego

Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent otrzymał datowane na 5 stycznia 2023 zawiadomienie sporządzone na podstawie art. 69 w związku z art. 87 ust. 1 pkt 2b Ustawy o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych od Powszechnego Towarzystwa Emerytalnego Allianz Polska S.A. zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz OFE, zarządzające Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz DFE zawiadomienie, iż w wyniku połączenia na podstawie art. 67 ustawy z dnia 28 sierpnia 1997 r. o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 105 z późn. zm.; "Ustawa o Funduszach Emerytalnych" oraz art. 492 § 1 pkt 1 KSH, w dniu 30.12.2022r. ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna zarządzające Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny (Drugi Allianz OFE), udział w kapitale zakładowym i w ogólnej liczbie głosów spółki ARCHICOM S.A. na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE osiągnął powyżej 10%.

Przed połączeniem:

Na rachunkach Allianz OFE i Allianz DFE zapisanych nie było akcji, stanowiących udział w kapitale zakładowym spółki, co dawałoby prawo do wykonywania głosów z akcji stanowiących udział w ogólnej liczbie głosów na WZA spółki.

Na rachunku Drugiego Allianz OFE, zapisanych było 3.637.144 akcji, stanowiących 14,17% udziału w kapitale zakładowym spółki, co dawało prawo do wykonywania 3.637.144 głosów z akcji stanowiących 11,41% udziału w ogólnej liczbie głosów na WZA spółki.

Po połączeniu:

Łącznie stan na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE zwiększył się do 3.637.144 akcji, stanowiących 14,17% udziału w kapitale zakładowym spółki, co daje prawo do wykonywania 3.637.144 głosów z akcji stanowiących 11,41% udziału w ogólnej liczbie głosów na WZA spółki.

Zmiany w akcjonariacie Spółki w trakcie 2022 roku zostały opisane w punkcie 6.39 niniejszego sprawozdania (Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji Archicom S.A. ogłoszone przez Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o.).

#### Akcje Emitenta będące w posiadaniu Zarządu Archicom S.A. na dzień przekazania raportu:

Waldemar Olbryk – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.

Dawid Wrona – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.

Agata Skowrońska-Domańska – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.

Rafał Zboch – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.

#### Akcje Emitenta będące w posiadaniu Rady Nadzorczej Archicom S.A. na dzień przekazania raportu :

Nicklas Lindberg – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.

Marek Gabryjelski – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.

Konrad Płochocki – posiada 2.500 akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.

Maciej Drozd – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.

Małgorzata Turek – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.

Rafał Mazurczak – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.

####
Wynagrodzenia Członków Zarządu Spółki dominującej

Wynagrodzenia Członków Zarządu Emitenta

| W spółce dominującej | W spółkach zależnych oraz stowarzyszonych | Razem
Wynagrodzenie | Inne świadczenia | Wynagrodzenie | Inne świadczenia
za okres od 1.01 do 31.12.2022 |  |  |  |  |
Waldemar Olbryk | 1 652 | 0 | 158 | 0 | 1 810
Dwid Wrona | 22 | 0 | 0 | 0 | 22
Agata Skowrońska-Domańska | 265 | 0 | 62 | 0 | 327
Rafał Zboch | 320 | 0 | 107 | 0 | 427
Tomasz Sujak | 1 829 | 0 | 0 | 0 | 1 829
Razem | 4 088 | 0 | 327 | 0 | 4 415
za okres od 1.01 do 31.12.2021 |  |  |  |  |
Waldemar Olbryk | 677 | 0 | 0 | 0 | 677
Tomasz Sujak | 1 074 | 0 | 6 | 0 | 1 080
Agata Skowrońska-Domańska | 157 | 0 | 0 | 0 | 157
Rafał Zboch | 211 | 0 | 0 | 0 | 211
Artur Więznowski | 944 | 0 | 644 | 0 | 1 588
Tomasz Ślęzak | 1 106 | 0 | 0 | 0 | 1 106
Dorota Jarodzka-Śródka | 242 | 0 | 57 | 2 | 301
Rafał Jarodzki | 0 | 0 | 6 | 0 | 6
Krzysztof Suskiewicz | 37 | 0 | 176 | 0 | 213
Razem | 4 448 | 0 | 889 | 2 | 5 339

Wynagrodzenia Członków Rady Nadzorczej Emitenta

| W spółce dominującej | W spółkach zależnych oraz stowarzyszonych | Razem
Wynagrodzenie | Inne świadczenia | Wynagrodzenie | Inne świadczenia
za okres od 1.01 do 31.12.2022 |  |  |  |  |
Nicklas Lindberg | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Marek Gabryjelski | 52 | 0 | 0 | 0 | 52
Konrad Płochocki | 41 | 0 | 0 | 0 | 41
Maciej Drozd | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Małgorzata Turek | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Rafał Mazurczak | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Razem | 93 | 0 | 0 | 0 | 93
za okres od 1.01 do 31.12.2021 |  |  |  |  |
Nicklas Lindberg | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Marek Gabryjelski | 51 | 0 | 0 | 0 | 51
Konrad Płochocki | 39 | 0 | 0 | 0 | 39
Maciej Drozd | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Małgorzata Turek | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Rafał Mazurczak | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Artur Olender | 14 | 0 | 0 | 0 | 14
Jędrzej Śródka | 4 | 0 | 37 | 0 | 41
Rafał Jarodzki | 4 | 0 | 0 | 0 | 4
Kazimierz Śródka | 4 | 0 | 56 | 1 | 61
Razem | 116 | 0 | 93 | 1 | 210

#### Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych

Audytorem dokonującym badania rocznego sprawozdania finansowego spółki Archicom S.A. za rok 2022 jest PricewaterhouseCoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp. k. (i w tabeli poniżej w ramach roku 2022 wykazano koszty wyłącznie tej firmy). W roku 2021 audytorem Spółki był Grant Thornton Polska Sp. z o.o. Sp.k. (i w tabeli poniżej w ramach roku 2021 wykazano koszty wyłącznie tej firmy). Wynagrodzenie tych podmiotów z poszczególnych tytułów wyniosło:

Wynagrodzenie podmiotu badającego sprawozdania finansowe

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Badanie rocznych sprawozdań finansowych Archicom S.A. oraz Grupy Archicom | 250 | 42
Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A. | 169 | 24
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom | 104 | 39
Badanie rocznych sprawozdań finansowych spółek zależnych od Archicom S.A. | 0 | 126
Pozostałe usługi | 30 | 173
Razem | 553 | 404

Pozostałe usługi świadczone przez audytora w 2022 roku dotyczą usługi atestacyjnej w zakresie sprawozdania o wynagrodzeniach za 2022 rok – usługi wykonywane po dniu bilansowym.

Pozostałe usługi świadczone przez audytora w 2021 roku obejmują weryfikację skonsolidowanych pakietów konsolidacyjnych, sporządzonych zgodnie z polityką jednostki dominującej względem Archicom S.A., na potrzeby konsolidacji wyższego szczebla.

Grupa poniosła także koszt badań jednostkowych rocznych sprawozdań finansowych spółek zależnych od Archicom S.A. przeprowadzonych przez inne podmioty uprawnione do badania sprawozdań finansowych. Wynagrodzenie tych podmiotów za 2022 rok wyniosło 181 tys. zł, a za 2021 rok 14 tys. zł.

#### Zatrudnienie

Przeciętne zatrudnienie w Grupie w podziale na poszczególne grupy zawodowe oraz rotacja pracowników kształtowały się następująco:

Przeciętne zatrudnienie w podziale na grupy zawodowe

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Pracownicy umysłowi | 194 | 212
Pracownicy fizyczni | 0 | 0
Razem | 194 | 212

Rotacja pracowników

| 1.01-31.12.2022 | 1.01-31.12.2021
Łączna liczba pracowników przyjętych (+) | 69 | 57
Łączna liczba pracowników zwolnionych (-) | -72 | -46
Razem | -3 | 11

## 6.42 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Grupy

Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały przedstawione zgodnie z najlepszą wiedzą, na podstawie informacji dostępnych na moment tworzenia opisu. Działalność Grupy ma charakter ciągły oraz zmienny w zależności od specyfiki i indywidualnego charakteru realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, tak, więc i czynniki ryzyka mogą ulegać zmianie. Rozdział przedstawia kluczowe czynniki ryzyka identyfikowane przez Grupę, w tym takie na które Grupa nie ma wpływu. Zarówno kolejność poszczególnych grup jak i poszczególnych czynników w ramach grup nie została zaprezentowana w porządku prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność.

#### Ryzyko sytuacji makroekonomicznej

Głównym źródłem zagrożeń w obszarze makroekonomicznym pozostają finansowe skutki napięć geopolitycznych. Agresja Rosji na Ukrainę doprowadziła do ograniczenia dostaw surowców energetycznych z Rosji do Unii Europejskiej, dalszego wzrostu cen tych surowców na rynkach światowych a także wzrostu ogólnej niepewności w gospodarkach światowych. Negatywny szok podażowy zainicjował trwające silne procesy inflacyjne, a w konsekwencji istotnie wpłynął na gospodarkę krajową.

Działalność deweloperska jest ściśle powiązana z siłą nabywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za tym idzie z sytuacją makroekonomiczną. Sytuacja ekonomiczna kraju w stopniu znaczącym wpływa na poziom popytu na nieruchomości. Czynniki takie jak zmiany PKB, wzrost wysokości stóp procentowych, podaż kredytów, dostępność finansowania dla inwestycji, bezrobocie, inflacja, mają pośredni i bezpośredni wpływ na sytuację nabywców lokali i najemców oraz nabywców obiektów biurowych. a co za tym idzie mogą przełożyć się na wyniki działalności Grupy.

Działania Spółki: Grupa na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną kraju w oparciu o zasoby wewnętrzne, z uwzględnieniem raportów zewnętrznych doradców i firm badających rynek. Zarząd Grupy uwzględnia ryzyko zmian sytuacji ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia.

Spółka nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na skutki działań wojennych ani sankcji gospodarczych.

W ramach funkcjonujących procedur zarządzania płynnością spółka regularnie monitoruje stan środków pieniężnych na poziomie Grupy, optymalizując działania pod kątem zapewnienia stabilności działania. Modelowane i analizowane są także scenariusze kryzysowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić odporność Spółki, przygotować się na sytuację kryzysową oraz dostosować bieżące działania.

#### Ryzyko związane z pandemią SARS-CoV-2

W związku ze zmniejszającą się ilością przypadków zakażenia wirusem COVID-19, a także spadkiem liczby chorych, których stan wymaga hospitalizacji, z dniem 28 marca 2022 roku, zniesiono w Polsce najistotniejsze obostrzenia wprowadzone w związku z pandemią a następnie z dniem 16 maja zniesiono stan epidemii i zastąpiono go stanem zagrożenia epidemicznego. Spółka na bieżąco monitoruje globalną sytuację gospodarczą, w celu oceny jej potencjalnego negatywnego wpływu na Grupę Kapitałową i podjęcia wyprzedzających działań mitygujących ten wpływ.

#### Ryzyko realizacji inwestycji deweloperskich

Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie deweloperskim wymagają znacznych nakładów w fazie przygotowania i budowy, a dodatnie miesięczne przepływy pieniężne uzyskuje się dopiero po ok. 6-8 miesiącach od rozpoczęcia robót budowlanych (lub jeszcze później). Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe takie projekty obarczone są wieloma ryzykami, w szczególności: nieuzyskaniem pozwoleń na budowę co powoduje nieoptymalne inwestycje na gruntach zgodnie z założonymi planami organizacji, opóźnieniami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższającymi wielkości założone w budżecie (np. w związku z niekorzystnymi warunkami pogodowymi, znacznym wzrostem cen materiałów budowlanych i usług podwykonawców, wzrostem kosztów finansowania działalności, nieszczęśliwymi wypadkami, nieprzewidzianymi trudnościami technicznymi itp.) oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na użytkowanie budynków . Wystąpienie któregokolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować opóźnienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów lub utratę przychodów, zablokowanie środków zainwestowanych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach uniemożliwić zakończenie inwestycji. Każda z tych okoliczności może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki.

Działania Spółki: Spółka działa w oparciu o profesjonalną organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu gruntu, przez etapy projektowania, realizacji, sprzedaży i rękojmi. Optymalne ułożenie poszczególnych etapów, profesjonalne mechanizmy raportowania, doskonale przygotowane kadry zarządcze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia w powiązaniu z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku pozwalają na znaczące ograniczenie ryzyk, a w razie potrzeby na realizację działań korygujących z wyprzedzeniem.

#### Ryzyko stopy procentowej

Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finansowane są w znacznej części z zewnętrznych źródeł finansowania, głównie kredytów bankowych oraz wyemitowanych obligacji. W przypadku wzrostu poziomu stóp procentowych następuje wzrost kosztów obsługi finansowania dłużnego pozyskanego na realizację projektów, co prowadzi do spadku rentowności realizowanych inwestycji. Równocześnie wzrost poziomu stóp procentowych zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągania kredytów hipotecznych, które stanowią podstawowe źródło finansowania zakupu mieszkań oferowanych przez Grupę i w konsekwencji mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w związku z tym spadek zainteresowania projektami deweloperskimi.

Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem zmian stopy procentowej Grupa prowadzi cykliczną analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów. Analizujemy wypowiedzi m.in. Prezesa NBP, Członków RPP oraz zachowania banków centralnych w innych krajach Unii Europejskiej.

#### Ryzyko ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych oraz zdolności kredytowej klientów

Banki udzielają kredytów mieszkaniowych nabywcom mieszkań, których zabezpieczeniem jest hipoteka na prawie własności danego lokalu mieszkalnego. Kredyt bankowy jest istotnym źródłem finansowania zakupu mieszkań dla klientów Grupy. Podstawą do udzielania kredytów przez banki, obok oceny wiarygodności kredytowej klientów, poziomu stóp procentowych oraz poziomu cen rynkowych mieszkań, jest też sytuacja makroekonomiczna oraz regulacyjna warunkująca zdolność banków do prowadzenia akcji kredytowej. Banki, w przypadku negatywnej oceny lub prognoz warunków makroekonomicznych lub sytuacji materialnej potencjalnych kredytobiorców, mogą ograniczyć zakres prowadzonej akcji kredytowej lub wprowadzić większe wymagania wobec klientów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejszenie prowadzonej przez nie akcji kredytowej. Na skalę udzielanych kredytów przez banki mają również istotny wpływ regulacje oraz rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego („KNF”).

Jednym z kluczowych czynników, który wpłynął na spadek popytu efektywnego na rynku mieszkaniowym obserwowany w 2022 roku była restrykcyjna polityka Rady Polityki Pieniężnej oraz Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego w zakresie podnoszenia stóp procentowych. Cykl podwyżek ogłoszonych przez RPP doprowadził stopę referencyjną do poziomu 6,75% w grudniu 2022 roku. Przekłada się to na znaczny spadek liczby udzielanych kredytów (według danych BIK liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy we grudniu 2022 r. była o 63% niższa w porównaniu do analogicznego miesiąca roku ubiegłego). Wysokie stopy procentowe dotykają inwestorów oraz klientów indywidualnych, którzy zmagają się z pogorszeniem zdolności kredytowej oraz wyższymi kosztami kredytów hipotecznych.

#### Ryzyko wzrostu kosztów budowy

W poprzednich latach notowano istotny wzrost kosztów budowy. Wynikał on zarówno ze wzrostu kosztów materiałów budowlanych, jak i kosztu siły roboczej. Zmiana poziomu cen robót budowlanych ma istotny wpływ na rentowność realizowanych inwestycji deweloperskich w efekcie może przełożyć się na rentowność Grupy.

Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring kosztów budowy, w szczególności cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonawstwa. Rośnie profesjonalizacja procesów zakupowych z uwzględnieniem benchmarkingu i przetargów. Ma miejsce bieżąca analiza rentowności projektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen produktów oparta o przesłanki rynkowe z uwzględnieniem zmian poziomów oraz struktury kosztów.

#### Ryzyko wzrostu cen oraz braku podaży gruntów

Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu widzenia lokalizacji, uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów, głównie pod budownictwo mieszkaniowe stanowiące przeważającą część aktywności biznesowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warunkującym osiągnięcie celu podstawowego każdego projektu deweloperskiego, jakim jest uzyskanie zadowalającej marży ze sprzedaży oraz satysfakcjonującego tempa sprzedaży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg trudności, a wśród nich można wymienić m.in.: konkurencję na rynku nieruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą i odpowiednim przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring gruntów w oparciu o specjalistów Działu Ekspansji wykorzystując przekrojowo doświadczenie organizacji a także ekspertyzę współpracujących podmiotów zewnętrznych. W ramach swojej bieżącej działalności Grupa z wyprzedzeniem planuje i realizuje zakupy gruntów inwestycyjnych, utrzymując dzięki tym działaniom bank gruntów zakupionych w cenach odzwierciedlających kilkuletnią średnią i zapewniający bazę pod realizację projektów w horyzoncie długoterminowym.

#### Ryzyko koncentracji działalności

Znaczna część działalności Grupy koncentruje się w segmencie mieszkaniowym, w ramach projektów realizowanych na terenie Wrocławia. Zdecydowana większość przychodów ze sprzedaży jest realizowana na wrocławskim rynku. W związku z powyższym generowane przez Grupę przychody i zyski będą uzależnione w istotnym stopniu od sytuacji panującej na wrocławskim rynku mieszkaniowym i komercyjnym. Grupa nie może dać gwarancji utrzymania obecnie panującej dobrej sytuacji lokalnych rynków, co w przyszłości w przypadku ich pogorszenia może mieć negatywny wpływ na perspektywy Grupy. Nie-korzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Działania Spółki: Spółka aktywnie dąży do dywersyfikacji źródeł przychodów w znaczeniu segmentów produktowych i grup klientów, dla których przygotowuje ofertę. Segmentacja taka mityguje ryzyko związane z koncentracją pozwalając w pełni wykorzystać pozycję lidera mieszkaniowego we Wrocławiu.

#### Ryzyko regulacyjne

Grupa działa na uregulowanym rynku, w szczególności w oparciu o „Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” – znowelizowanej dnia 20 maja 2021 roku (tzw. ustawa deweloperska). Nowelizacja przepisów przeprowadzona w 2021 roku wprowadza szereg poprawek oraz zmian wpływających bezpośrednio na organizację procesu sprzedażowego oraz powiązane z nim procesy zarówno po stronie dewelopera jak i banków zarządzających powiązanymi rachunkami powierniczymi. Na mocy ustawy utworzono także bezzwrotny Funduszu Gwarancyjny. Nowe regulacje zaczęły obowiązywać deweloperów, banki oraz nabywców od 1 lipca 2022 roku. Szeroki zakres zmian wprowadzany przez ustawę, oraz potencjalne rozbieżności interpretacyjne pomiędzy zaangażowanymi stronami mogą negatywnie wpłynąć na efektywność powiązanych procesów deweloperskich zwłaszcza w początkowym okresie obowiązywania przepisów.

Kolejnym czynnikiem ryzyka prawnego są potencjalne zmiany przepisów w zakresie:

1. prowadzenia robót budowlanych,
2. wymaganych parametrów technicznych obiektów,
3. postępowań administracyjnych związanych z prowadzeniem projektów deweloperskich,
4. prawa pracy.

Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Prawny, który monitoruje potencjalne zmiany legislacyjne oraz ich wpływ na prowadzoną działalność. Ponadto Spółka korzysta ze współpracy z podmiotami zewnętrznymi, zarówno kancelariami prawnymi jak i stowarzyszeniami branżowymi, celem udziału w kształtowaniu przepisów dotyczących branży deweloperskiej, budowania świadomości skutków planowanych w wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowania na zmiany otoczenia prawnego.

#### Ryzyko postępowań administracyjnych i prawnych

W związku z uregulowanym charakterem działalności deweloperskiej, realizacja projektów mieszkaniowych i biurowych wymaga szeregu decyzji administracyjnych oraz działań Grupy we współpracy z organami administracji publicznej i samorządowej, w szczególności zgód, zaświadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłużane w czasie lub opóźniane, także w wyniku działań osób trzecich mogących je zaskarżać. Występują również ryzyka wystąpienia wad prawnych kupowanych gruntów inwestycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości. W konsekwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzymania projektów inwestycyjnych oraz zmiany założeń planów inwestycyjnych wraz ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami dla Grupy.

Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Formalnej Obsługi Inwestycji, wieloletnie doświadczenie oraz profesjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projektów deweloperskich, mające na celu minimalizowanie negatywnego wpływu ryzyka opóźnień postępowań administracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu deweloperskiego jest wielowymiarowy proces weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem. Proces Due Diligence zakupu gruntów jest prowadzony w oparciu o zasoby własne przy współpracy ze sprawdzonymi specjalistami branżowymi z rynku eksperckiego. Istnieje jednak ryzyko, że nawet pomimo przeprowadzenia szczegółowej weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem, nie będzie możliwe ujawnienie wszystkich wad danej nieruchomości.

#### Ryzyko konkurencyjne

Kluczowym rynkiem funkcjonowania Grupy pozostaje Wrocław, należący do najbardziej atrakcyjnych rynków deweloperskich w Polsce, co determinuje, iż działa tu również duża liczba konkurujących podmiotów, zarówno lokalnych, jak i ogólnokrajowych. Oferta mieszkaniowa większości deweloperów jest coraz bardziej zbliżona pod względem jakości wykonawstwa i parametrów technicznych budynków i lokali mieszkalnych. Dlatego istotnego znaczenia nabierają inne elementy konkurowania: lokalizacja i otoczenie danego projektu deweloperskiego, różnorodność i dopasowanie oferty do zapotrzebowania rynku w zakresie liczby mieszkań i ich struktury, promocja projektu, postrzeganie i opinie klientów o danym deweloperze. Konkurencja występuje więc na każdym poziomie działania dewelopera począwszy od pozyskiwania atrakcyjnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, aż do promocji i sprzedaży projektu. Należy spodziewać się silnej konkurencji już na etapie pozyskiwania tańszych lub lepiej zlokalizowanych gruntów, czy też skuteczniejszej promocji swoich projektów przez konkurencyjnych deweloperów. Powyższe elementy mogą spowodować zmniejszenie sprzedaży przez Grupę. W efekcie Grupa może zostać zmuszona do wprowadzenia dodatkowych promocji w celu sprzedaży zrealizowanych projektów, co w efekcie może spowodować obniżenie rentowności działalności Grupy i poziomu realizowanych zysków. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Działania Spółki: Spółka na bieżąco monitoruje aktywność konkurencji w oparciu o zasoby wewnętrzne i z uwzględnieniem zewnętrznych narzędzi monitoringu rynku (Dział Analiz i Badań Rynkowych, raporty zewnętrzne, monitoring oferty i działań promocyjnych). Zarząd Spółki uwzględnia ryzyko konkurencji w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia.

#### Ryzyko cenowe

Czynniki ekonomiczne w skali mikro jak i makro, podobnie jak i struktura kosztów realizacji inwestycji mają wpływ na kształtowanie się stawek najmu oraz cen nieruchomości mieszkaniowych i biurowych. Zmiany cen mają bezpośredni wpływ na działalność oraz wyniki finansowe Grupy.

Działania Spółki: Spółka na bieżąco i w sposób zorganizowany monitoruje poziom cen w oparciu o zasoby wewnętrzne oraz zewnętrzne źródła badania rynku. Cykliczne analizy cenowe oraz zespół ekspertów rynku nieruchomości pozwalają realizować z wyprzedzeniem działania ograniczające negatywny wpływ ryzyka cenowego na działalność Grupy.

#### Ryzyko występujące po sprzedaży lokali mieszkaniowych

W związku z prowadzoną działalnością deweloperską Grupa może być narażona na ewentualne spory i postępowania sądowe związane ze zrealizowanymi projektami. W ich wyniku Grupa może zostać zobowiązana do spełnienia świadczeń z tytułu rękojmi lub udzielonej gwarancji, tj. m.in. usunięcia ewentualnych wad, zwrotu części lub całości ceny. Ich wystąpienie może istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Działania Spółki: Spółka nadzoruje to ryzyko na bieżąco monitorując jakość wykonywanych prac budowlanych. Profesjonalna organizacja procesu deweloperskiego pod nadzorem ekspertów ma eliminować powody występowania roszczeń ze strony klientów. Ponadto na poziomie współpracy z dostawcami usług Spółka zabezpiecza interesy swoje i swoich klientów wprowadzając stosowne zapisy odpowiedzialności finansowej i karnej podwykonawców za nienależyte przeprowadzenie robót, nakładając na nich obowiązki usunięcia wad w okresach gwarancji i rękojmi. Spółka prowadzi zorganizowany i profesjonalny sposób obsługi posprzedażowej oraz realizacji napraw gwarancyjnych a także aktywnie współpracuje w tym zakresie z wspólnotami mieszkaniowymi.

#### Ryzyko walutowe

W związku z tym, że Grupa ma część kredytów zaciągniętych w EUR, uzyskuje część przychodów z tytułu najmu w EUR oraz niektóre koszty odsetkowe ma również w EUR, ponosi ryzyko walutowe.

Działania Spółki: W celu ograniczenia ryzyka walutowego, jeśli to możliwe, waluta zobowiązania kredytowego jest powiązana z walutą uzyskiwanych przychodów. Analizowana jest wrażliwość wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu EUR do PLN.

#### Ryzyko związane z ograniczeniem dostępu do finansowania

Grupa wykorzystuje różne formy finansowania takie jak 1) kredyty bankowe, 2) obligacje, 3) środki własne. Grupa jest w stanie pozyskać finansowanie, w wolumenach i koszcie adekwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami, choć w przypadku materializacji szeregu ryzyk zewnętrznych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku z tym w odniesieniu do finansowania zewnętrznego, nie można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem się z tych zobowiązań, a tym samym wpływu ww. czynników na wyniki działalności Grupy. W szczególności należy zwrócić uwagę na możliwe trudności w dostępie do finansowania obligacyjnego w sytuacji, gdy wśród inwestorów instytucjonalnych nastąpi utrata zaufania do segmentu deweloperskiego lub nastąpi załamanie rynków finansowych.

Działania Spółki: Spółka optymalizuje i różnicuje źródła finansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo weryfikuje dostępne opcje w zakresie finasowania umożliwiające realizację planów strategicznych. Dywersyfikacja źródeł finansowania dostosowana jest do specyfiki poszczególnych etapów inwestycji, w tym realizacja niektórych inwestycji odbywa się wyłącznie ze środków własnych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne zarządzanie ryzkiem w tym zakresie.

#### Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielonych pożyczek oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także klientów i najemców Grupy – jako nierozliczone należności.

Działania Spółki: Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przypadku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W przypadku środków pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie.

#### Ryzyko płynnościowe, zakłóceń przepływów pieniężnych

Inwestycje na rynku nieruchomości są realizowane za pośrednictwem spółek celowych. Grupa finansuje projekty deweloperskie m.in. poprzez udzielanie pożyczek spółkom celowym realizującym daną inwestycję. Spłata pożyczek uzależniona jest od kondycji finansowej pożyczkobiorców (a zatem poszczególnych spółek celowych), która determinowana jest w szczególności rzeczywistą realizacją zakładanego harmonogramu realizacji konkretnych przedsięwzięć. Opóźnienia poszczególnych projektów mogą wpływać na opóźnienia lub skrajnie brak możliwości spłaty udzielonych pożyczek, co może istotnie wpłynąć na pogorszenie płynności finansowej Grupy. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Działania Spółki: Grupa prowadzi monitoring ryzyka utraty płynności oraz jej zachwiania zarówno w krótkim, średnim jak i długim okresie. W tym celu Grupa prognozuje przepływy z działalności operacyjnej, koszty zarówno zawartych jak i przyszłych kontraktów oraz przepływy z działalności finansowej. Dla skutecznego zarządzenia ryzkiem utraty płynności Grupa optymalizuje źródła finansowania, korzystając z takich źródeł jak Kredyty bankowe, obligacje czy środki własne, odpowiednio dostosowując terminy wymagalności poszczególnych z nich dla zapewnienia maksymalnej efektywności przepływów.

#### Ryzyko koncentracji akcjonariatu

Najwięksi akcjonariusze Grupy: DKR Echo Investment sp. z o.o. oraz DKR Echo Invest S.A. posiadają kontrolny pakiet akcji w kapitale zakładowym Grupy, dających bezwzględną większość głosów na walnym zgromadzeniu. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę, że największy akcjonariusz ma decydujący wpływ na działalność Grupy, a tym samym istnieje potencjalne ryzyko, że interesy inwestorów mniejszościowych mogą być nie zawsze spójne z interesami największego akcjonariusza. Ryzyko pozostaje w znacznej mierze poza sferą wpływu Grupy, niemniej organy Spółki analizują decyzje akcjonariuszy w odniesieniu do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strategicznych oraz w ramach przypisanych im uprawnień dokładają należytej staranności w celu zapewnienia równego traktowania wszystkich akcjonariuszy.

#### Ryzyko konfliktu interesów

Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy niektórymi członkami Zarządu, Rady Nadzorczej oraz właścicielami akcji i udziałów w podmiotach będących właścicielami Grupy Archicom, mogą wystąpić powiązania osobowe i organizacyjne. Członkami organów Spółek wchodzących w skład Grupy Archicom mogą być jednocześnie osoby pełniące istotne funkcje w podmiocie będącym właścicielem jej akcji oraz jej rynkowym konkurentem. Może to powodować potencjalne ryzyko wzajemnego wpływania na decyzje oraz konfliktu interesów. Nie można bowiem wykluczyć potencjalnego konfliktu interesów Grupy Archicom z interesami rynkowymi podmiotu kontrolującego.

Działania Spółki: Dla zachowania przejrzystości podejmowanych decyzji spółka zarządza zidentyfikowanymi konfliktami interesów. W przypadku identyfikacji takiego konfliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w stosunku do którego ów konflikt zachodzi, zobowiązany jest do powiadomienia innych członków organu o wystąpieniu konfliktu i nie bierze udziału w podejmowaniu decyzji, której konflikt interesów dotyczy.

#### Ryzyko realizacji transakcji z podmiotami powiązanymi

W związku ze specyfiką rynku, na którym działa Grupa oraz sposobem jej zorganizowania operacyjnego, Grupa zawiera i będzie zawierać transakcje z podmiotami powiązanymi. Do zawarcia transakcji z podmiotem powiązanym na warunkach nierynkowych, której wartość przekraczać będzie 5% sumy aktywów w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego (tzw. istotna transakcja), wymagana jest zgoda Rady Nadzorczej Grupy.

Działania Spółki: Grupa wskazuje, że wszystkie transakcje zawierane z podmiotami powiązanymi są zasadne i realizowane na warunkach rynkowych. Profesjonalne podejście do dokumentowania cen transferowych, służące głównie celom podatkowym, pozwala na szczególny nadzór nad transakcjami z podmiotami powiązanymi ze strony Zarządu, co służy zapobieganiu ryzyku. Zawarcie istotnej transakcji z podmiotem powiązanym będzie, w sytuacjach określonych przepisami, komunikowane na stronie internetowej najpóźniej w momencie zawarcia tej transakcji i będzie podlegało rejestracji.

#### Ryzyko związane ze stosowaniem prawa podatkowego przez organy skarbowe

W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpretacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępowane innymi lub też pozostają ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak pewności co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stosowania go zgodnie z posiadanymi w danej chwili interpretacjami, które mogą nie przystawać do różnorodnych, często skomplikowanych stanów faktycznych występujących w obrocie gospodarczym. Do zwiększenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu przepisów składających się na polski system podatkowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do właściwego stosowania przepisów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych interpretacji. W przypadku regulacji podatkowych, które zostały oparte na przepisach obowiązujących w Unii Europejskiej i powinny być z nimi w pełni zharmonizowane, należy zwrócić uwagę na ryzyko ich stosowania związane z często niewystarczającym poziomem wiedzy na temat przepisów unijnych, do czego przyczynia się fakt, iż są one relatywnie nowe w polskim systemie prawnym. Może to skutkować przyjęciem interpretacji przepisów prawa polskiego pozostającej w sprzeczności z regulacjami obowiązującymi na poziomie Unii Europejskiej. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa podatkowego może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy.

#### Ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości komercyjnej

W zakresie działalności dotyczącej nieruchomości komercyjnych Grupa jest właścicielem budynku City 2, wchodzącego w skład kompleksu biurowego City Forum we Wrocławiu. W zakresie działalności komercyjnej celem biznesowym Grupy, po wybudowaniu i osiągnięciu oczekiwanego stopnia komercjalizacji, jest sprzedaż budynku biurowego. Nie można wykluczyć ograniczenia popytu na zakup inwestycji komercyjnych, zarówno w skali globalnej, jak i lokalnej powodującego uniemożliwienie sprzedaży budynku. Wymagania inwestorów zainteresowanych zakupem budynków komercyjnych związane z długością trwania umów najmu oraz wielkością akceptowalnych pustostanów mogą istotnie wpływać na rentowność transakcji sprzedaży budynku lub ją blokować w przypadku spowolnienia na rynku nieruchomości lub opóźnień w procesie komercjalizacji budynku. Właściciel budynku jest zobowiązany do zapewnienia odpowiedniego standardu i stanu technicznego budynku, stąd ewentualne awarie dotyczące nieruchomości mogą prowadzić do utraty przychodów z czynszu, powstania zobowiązań do zapłaty odszkodowania i/lub doprowadzić do rozwiązania umowy najmu przez najemcę. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.

Działania Spółki: Budynek wynajęty jest w 98% przez renomowanych najemców. Grupa ma podpisaną umowę pośrednictwa sprzedaży z międzynarodowym pośrednikiem, który aktywnie prowadzi sprzedaż projektu prezentując go różnym podmiotom. Są to inwestorzy instytucjonalni z krajów takich jak Austria, Czechy, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwecja.

#### Ryzyko związane z utratą kluczowego personelu

Istotne znaczenie dla Grupy mają osoby zarządzające i kadra kierownicza zajmująca kluczowe stanowiska w Grupie. Ich kwalifikacje, doświadczenie zawodowe oraz znajomość branży, decydują o osiąganych wynikach finansowych i perspektywach rozwoju. Odejście kilku członków kadry kierowniczej mogłoby odbić się negatywnie na prowadzonej działalności i mieć ujemny wpływ na sytuację majątkową, finansową i dochodową Grupy. Zatrudnienie nowej kadry wiąże się z długim okresem rekrutacyjnym oraz koniecznością zapoznawania się nowych pracowników z ofertą Grupy i wdrażania do biznesu, co bezpośrednio wpływa na osiągnięcie oczekiwanej pełnej wydajności w pracy.

#### ESG - Uwzględnienie zmian klimatu i wynikających z nich zagrożeń związanych z klimatem

Grupa na bieżąco ocenia ryzyka związane z klimatem i ich wpływ na działalność Grupy, w tym fizyczne ryzyka związane ze zmianami klimatycznymi (takie jak gwałtowne zdarzenia pogodowe i skutki wzrostu temperatur), zmiany polityki i ekonomiczne konsekwencje działań podejmowanych w kierunku dekarbonizacji gospodarki. Grupa zidentyfikowała w swej działalności następujące ryzyka klimatyczne:

• ryzyko utraty wiarygodności związane ze zbyt optymistycznymi założeniami co do celów ESG w stosunku do rzeczywistych możliwości ich realizacji (ryzyko strategiczne),

• ryzyko wpływu na model biznesowy i utraty konkurencyjności w wyniku nieuwzględnienia w nim zagadnień zrównoważonego rozwoju (ryzyko strategiczne),

• ryzyko braku inkorporowania ESG w strategii firmy (braku strategii w zakresie ESG),

• ryzyko niekompletnego, niezgodnego z rzeczywistością lub nieweryfikowalnego raportowania ESG,

• ryzyko zbyt wysokich oczekiwań interesariuszy z zakresu ESG, które w praktyce mogą nie być spełnione,

• ryzyko reputacyjne związane z brakiem zgodności działań Grupy z wymaganiami ESG,

• ryzyko przestrzegania praw człowieka w Grupie i w łańcuchu dostaw.

Dla zidentyfikowanych ryzyk klimatycznych Grupa dokonała oceny ich wpływu na aktywa i zobowiązania, ich wycenę oraz ujawnienia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

Według najlepszej wiedzy Zarządu Grupy, ryzyka klimatyczne i związane z ESG nie wpływają znacząco na działalność Grupy i jej sprawozdawczość finansową.

# 7. Zatwierdzenie do publikacji

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (wraz z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 22 marca 2 023 roku.

Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym

Waldemar Olbryk | Dawid Wrona | Agata Skowrońska-Domańska | Rafał Zboch
Prezes Zarządu | Członek Zarządu | Członek Zarządu | Członek Zarządu

# 8. Oświadczenie Zarządu

Zarząd Archicom S.A. informuje, że wedle najlepszej wiedzy Członków Zarządu roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. wraz z danymi porównywalnymi, sporządzone zostało zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedla w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Grupy Kapitałowej Archicom S.A.

Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocznego sprawozdania finansowego za 2022 r. został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi. Są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej, kluczowego biegłego rewidenta oraz okresami karencji. Emitent posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.

Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym

Waldemar Olbryk | Dawid Wrona | Agata Skowrońska-Domańska | Rafał Zboch
Prezes Zarządu | Członek Zarządu | Członek Zarządu | Członek Zarządu