259400XAZHCG0XWR2130 2021-12-31 259400XAZHCG0XWR2130 2020-12-31 259400XAZHCG0XWR2130 2021-01-01 2021-12-31 259400XAZHCG0XWR2130 2020-01-01 2020-12-31 259400XAZHCG0XWR2130 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400XAZHCG0XWR2130 2020-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 259400XAZHCG0XWR2130 2020-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400XAZHCG0XWR2130 2020-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 259400XAZHCG0XWR2130 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400XAZHCG0XWR2130 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400XAZHCG0XWR2130 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 259400XAZHCG0XWR2130 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400XAZHCG0XWR2130 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 259400XAZHCG0XWR2130 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400XAZHCG0XWR2130 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400XAZHCG0XWR2130 2021-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 259400XAZHCG0XWR2130 2021-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400XAZHCG0XWR2130 2021-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 259400XAZHCG0XWR2130 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400XAZHCG0XWR2130 2019-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400XAZHCG0XWR2130 2019-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 259400XAZHCG0XWR2130 2019-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400XAZHCG0XWR2130 2019-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 259400XAZHCG0XWR2130 2019-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400XAZHCG0XWR2130 2019-12-31 259400XAZHCG0XWR2130 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400XAZHCG0XWR2130 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 259400XAZHCG0XWR2130 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400XAZHCG0XWR2130 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 259400XAZHCG0XWR2130 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400XAZHCG0XWR2130 2019-01-01 2019-12-31 iso4217:PLN/div

ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 2021 ROK

(w tys. PLN)

ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 2021 ROK

(w tys. PLN)

WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE*

| 31.12.2021 | 31.12.2020
| PLN ‘000 | EUR ‘000 | PLN ‘000 | EUR ‘000
Nieruchomości inwestycyjne | 1 684 206 | 366 180 | 1 171 354 | 253 826
Nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej | 1 634 992 | 355 479 | 1 120 821 | 242 875
MSSF 16 – prawo wieczystego użytkowania gruntów | 49 214 | 10 700 | 50 533 | 10 950
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 172 382 | 37 479 | 148 853 | 32 256
Aktywa dostępne do sprzedaży | 565 896 | 123 037 | 582 469 | 126 218
Aktywa dostępne do sprzedaży w wartości godziwej | 555 241 | 120 720 | 555 738 | 120 425
MSSF 16 – prawo wieczystego użytkowania gruntów | 10 657 | 2 317 | 10 657 | 2 309
Środki pieniężne w ramach aktywów dostępnych do sprzedaży | - | - | 16 074 | 3 483
Aktywa razem | 2 540 689 | 552 396 | 2 019 830 | 437 685
Zobowiązania oprocentowane, w tym instrumenty finansowe | 1 004 254 | 218 344 | 808 278 | 175 149
Zobowiązania razem | 1 310 553 | 284 940 | 1 030 253 | 223 250
Aktywa netto (NAV) | 1 230 136 | 267 456 | 989 577 | 214 435
Liczba akcji | 108 333 998 | 108 333 998
NAVPS | 11,36 | 2,47 | 9,13 | 1,98
Zobowiązania netto do aktywów razem | 33,53% | 32,85%
Zobowiązania netto do kapitałów własnych | 0,68 |  | 0,65 |
| 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
| PLN ‘000 | EUR ‘000 | PLN ‘000 | EUR ‘000
Przychody operacyjne | 65 394 | 14 286 | 57 621 | 12 879
Zysk operacyjny netto | 43 000 | 9 394 | 40 393 | 9 028
Marża | 66% | 70%
Koszty ogólnego zarządu i koszty funkcjonowania spółek | (16 444) | (3 592) | (17 064) | (3 814)
Zysk ze zbycia jednostek zależnych | - | - | 585 | 131
Zysk z działalności operacyjnej skorygowany o aktualizację wyceny nieruchomości | 41 146 | 8 989 | 25 831 | 5 773
Zysk/strata z aktualizacji wyceny nieruchomości | 261 167 | 57 055 | 46 261 | 10 340
Zysk/strata z działalności operacyjnej | 302 313 | 66 043 | 72 092 | 16 113
Zysk/strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominującej | 245 578 | 53 649 | (23 739) | (5 306)
EPS | 2,27 | 0,50 | (0,22) | (0,05)
Przepływy z działalności operacyjnej | 39 190 | 8 561 | 18 478 | 4 130
Przepływy z działalności inwestycyjnej | (207 496) | (45 330) | (249 268) | (55 713)
Przepływy z działalności finansowej | 176 594 | 38 579 | (236 600) | (52 881)

* w celu przeliczenia wybranych skonsolidowanych danych finansowych zastosowano wymogi Rozporządzenia Ministra Finansów z 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U.2018.757 z dnia 2018.04.20); nie zastosowano wymogów MSR 21 w tym zakresie.

ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 2021 ROK

(w tys. PLN)

ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE

GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK

ZA 2021

ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 2021 ROK

(w tys. PLN)

SPIS TREŚCI

WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE*. 2 2

1. ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ 5 5

2. ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW... 6 6

3. ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM... 7 7

4. ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH.. 8 8

5. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU.. 9 9

6. INFORMACJE OGÓLNE. 11 11

7. INFORMACJA DODATKOWA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO.. 15 15

8. DODATKOWE NOTY I OBJAŚNIENIA DO ROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO.. 42 42

Nota 1. SEGMENTY SPRAWOZDAWCZE. 42 42

Nota 2. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE. 43 44

Nota 3. INWESTYCJE W JEDNOSTKI WSPÓŁKONTROLOWANE. 48 48

Nota 4. AKTYWA FINANSOWE TRWAŁE. 51 51

Nota 5. POZOSTAŁE AKTYWA TRWAŁE. 51 51

Nota 6. NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE. 51 51

Nota 7. AKTYWA FINANSOWE OBROTOWE. 52 52

Nota 8. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY. 52 52

Nota 9. KAPITAŁY WŁASNE. 52 52

Nota 10. KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE. 53 53

Nota 11. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI 55 55

Nota 12. ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE I POZOSTAŁE. 55 55

Nota 13. PRZYCHODY OPERACYJNE. 56 56

Nota 14. KOSZTY OPERACYJNE W UKŁADZIE RODZAJOWYM.. 56 56

Nota 15. ZYSKI I STRATY Z AKTUALIZACJI WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH. 57 57

Nota 16. POZOSTAŁE PRZYCHODY. 57 57

Nota 17. PRZYCHODY FINANSOWE I KOSZTY FINANSOWE. 58 58

Nota 18. PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY I ODROCZONY. 58 58

Nota 19. POZOSTAŁE CAŁKOWITE DOCHODY. 60 60

Nota 20. UDZIELONE PORĘCZENIA. 61 61

Nota 21. ZABEZPIECZENIA NA MAJĄTKU GRUPY. 61 61

Nota 22. INNE ZOBOWIĄZANIA UMOWNE. 61 61

Nota 23. AKTYWOWANE KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO.. 61 61

Nota 24. ZYSK PRZYPADAJĄCY NA JEDNĄ AKCJĘ. 61 61

Nota 25. INSTRUMENTY FINANSOWE. 62 62

Nota 26. ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM.. 63 63

Nota 27. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM.. 67 67

Nota 28. ZATRUDNIENIE. 67 67

Nota 29. WYNAGRODZENIE CZŁONKÓW ZARZĄDU I ORGANÓW NADZORU.. 67 67

Nota 30. ROZLICZENIA PODATKOWE. 68 68

Nota 31. TRANSAKCJE Z PODMIOTEM DOKONUJĄCYM BADANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO.. 63 69

Nota 32. TRANSAKCJE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZNYMI 63 69

Nota 33. KAPITALIZACJA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO ZGODNIE Z MSSF 16. 73 72

Nota 34. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY. 73 72

Nota 35. ZDARZENIA PO DNIU RAPORTOWYM.. 73 72

ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 2021 ROK

(w tys. PLN)

1. ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

AKTYWA | Nota | 31.12.2021 | 31.12.2020
Aktywa trwałe |  | 1 771 718 | 1 248 285
Nieruchomości inwestycyjne | 2 | 1 684 206 | 1 171 354
Inwestycje w jednostki współkontrolowane | 3 | 37 677 | 40 999
Aktywa finansowe | 4 | 21 263 | 21 554
Pozostałe aktywa trwałe | 5 | 28 572 | 14 378
Aktywa obrotowe |  | 768 971 | 771 545
Należności i pozostałe aktywa obrotowe | 6 | 30 693 | 31 755
Aktywa finansowe | 7 | - | 8 468
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 8 | 172 382 | 148 853
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 2, 34 | 565 896 | 582 469
AKTYWA RAZEM |  | 2 540 689 | 2 019 830
PASYWA | Nota | 31.12.2021 | 31.12.2020
Kapitały własne |  | 1 230 136 | 989 577
Kapitał zakładowy | 9 | 108 334 | 108 334
Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej |  | 826 398 | 852 525
Pozostałe kapitały rezerwowe | 9 | 73 420 | 73 420
Różnice kursowe z przeliczenia |  | - | 5 019
Niepodzielony wynik finansowy |  | 221 984 | (49 721)
Zobowiązania długoterminowe |  | 959 162 | 530 232
Kredyty bankowe | 10 | 714 613 | 374 021
Inne zobowiązania finansowe | 10 | 13 984 | 24 122
Zobowiązania z tytułu leasingów | 10, 33 | 47 297 | 48 545
Pozostałe zobowiązania i rezerwy | 12 | 22 501 | 8 910
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 18 | 160 767 | 74 634
Zobowiązania krótkoterminowe |  | 351 391 | 500 021
Kredyty bankowe | 10 | 274 760 | 114 424
Inne zobowiązania finansowe | 10 | 897 | 7 447
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji | 11 | - | 32 007
Zobowiązania z tytułu leasingów | 10, 33 | 1 918 | 1 988
Zobowiązania handlowe i pozostałe | 12 | 63 159 | 31 423
Zobowiązania Grupy do zbycia klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 34 | 10 657 | 312 732
PASYWA RAZEM |  | 2 540 689 | 2 019 830

ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 2021 ROK

(w tys. PLN)

2. ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

| Nota | 12 m-c 2021 | 12 m-c 2020
Przychody z wynajmu | 13 | 52 609 | 46 650
Przychody związane z funkcjonowaniem nieruchomości | 13 | 12 785 | 10 971
Przychody operacyjne |  | 65 394 | 57 621
Koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami | 14 | (22 394) | (17 228)
Zysk operacyjny netto (NOI) |  | 43 000 | 40 393
Pozostałe przychody, w tym z tytułu usług zarządzania | 16 | 14 315 | 4 247
Koszty funkcjonowania spółek celowych | 14 | (3 334) | (3 085)
Koszty ogólnego zarządu | 14 | (13 110) | (13 979)
Zyski/straty z aktualizacji wyceny nieruchomości | 15 | 261 167 | 46 261
Pozostałe koszty |  | (201) | (2 347)
Udział w zysku/stracie jednostek wycenianych metodą praw własności | 3 | 476 | 17
Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi |  | - | 585
Zysk/Strata z działalności operacyjnej |  | 302 313 | 72 092
Przychody z tytułu dywidend | 17 | - | 190
Przychody z tytułu odsetek | 17 | 1 969 | 2 823
Koszty odsetek | 17 | (19 513) | (17 856)
Pozostałe przychody i koszty finansowe | 17 | 6 392 | (71 994)
Zysk/Strata przed opodatkowaniem |  | 291 161 | (14 745)
Podatek dochodowy | 18 | (45 583) | (8 994)
Zysk/Strata netto |  | 245 578 | (23 739)
Pozostałe całkowite dochody netto | 19 | (5 019) | 12
- pozycje, które mogą zostać przeklasyfikowane do rachunku zysków i strat - r óżnice kursowe z wyceny jednostek działających za granicą |  | (5 019) | 12
Suma dochodów całkowitych netto |  | 240 559 | (23 727)
Zysk/Strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominującej |  | 245 578 | (23 739)
Zysk/Strata netto przypadający na udziałowców niesprawujących kontroli |  | - | -
Zysk/Strata netto na jedną akcję (w PLN) |  |  |
Podstawowy za okres obrotowy | 24 | 2,27 | (0,22)
Rozwodniony za okres obrotowy | 24 | 2,27 | (0,22)

3. ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM

| Kapitał zakładowy | Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej | Pozostałe kapitały | Różnice kursowe z przeliczenia | Niepodzielony wynik finansowy | Razem kapitały własne
Kapitał własny na 01.01.2021 | 108 334 | 852 525 | 73 420 | 5 019 | (49 721) | 989 577
Podział zysku netto | - | (26 127) | - | - | 26 127 | -
Razem transakcje z właścicielami | - | (26 127) | - | - | 26 127 | -
Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy | - | - | - | - | 245 578 | 245 578
Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy | - | - | - | (5 019) | - | (5 019)
Suma dochodów całkowitych | - | - | - | (5 019) | 245 578 | 240 559
Kapitał własny na 31.12.2021 | 108 334 | 826 398 | 73 420 | - | 221 984 | 1 230 136
| Kapitał zakładowy | Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej | Pozostałe kapitały | Różnice kursowe z przeliczenia | Niepodzielony wynik finansowy | Razem kapitały własne
Kapitał własny na 01.01.2020 /przekształcone/ | 108 334 | 778 139 | 73 420 | 5 007 | 275 905 | 1 240 805
Podział zysku netto | - | 74 386 | - | - | (74 386) | -
Wypłata dywidendy | - | - | - | - | (227 501) | (227 501)
Razem transakcje z właścicielami | - | 74 386 | - | - | (301 887) | (227 501)
Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy | - | - | - | - | (23 739) | (23 739)
Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy | - | - | - | 12 | - | 12
Suma dochodów całkowitych | - | - | - | 12 | (23 739) | (23 727)
Kapitał własny na 31.12.2020 | 108 334 | 852 525 | 73 420 | 5 019 | (49 721) | 989 577

4. ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

| 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA |  |
Wpływy ze sprzedaży | 92 799 | 74 408
Płatność zobowiązań (dostawy i usługi) | (52 847) | (55 982)
Odsetki od depozytów | 58 | 204
Podatek dochodowy zwrócony/(zapłacony) | (820) | (152)
A. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej | 39 190 | 18 478
DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA |  |
Utrata kontroli w jednostkach zależnych | 2 000 | 363
Wydatki z tytułu nakładów na inwestycje w nieruchomości | (331 535) | (255 761)
Spłata udzielonych pożyczek do jednostek współkontrolowanych | 1 225 | 3 564
Spłaty odsetek od udzielonych pożyczek do jednostek współkontrolowanych | 1 514 | 2 376
Dywidendy otrzymane | - | 190
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości | 113 569 | -
Pozostałe wpływy inwestycyjne | 11 156 | -
Podatek dochodowy zapłacony dotyczący działalności iwestycyjnej | (5 425) | -
B. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej | (207 496) | (249 268)
DZIAŁALNOŚĆ FINANSOWA |  |
Wpływy z tytułu kredytów | 379 488 | 246 477
Wypłata dywidendy | - | (227 501)
Odsetki | (14 578) | (19 137)
Wykup obligacji | (31 700) | (173 083)
Spłaty kredytów i pożyczek | (153 233) | (61 851)
Płatności z tytułu leasingów | (3 383) | (1 505)
C. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej | 176 594 | (236 600)
D. Przepływy pieniężne netto razem | 8 288 | (467 390)
E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym dotyczących aktywów przeznaczonych do sprzedaży | 7 455 | (439 323)
-różnice kursowe dotyczące środków pieniężnych | (833) | 28 067
| 164 927 | 604 250
G. Środki pieniężne na koniec okresu, w tym dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży | 172 382 | 164 927

(w tys. PLN)

5. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU

Oświadczenie Zarządu CAPITAL PARK S.A.w sprawie
rzetelnego sporządzenia rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Niniejszym Zarząd Capital Park S.A. oświadcza, iż wedle najlepszej wiedzy Zarządu, niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy kapitałowej Capital Park i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy oraz jej wynik finansowy. Sprawozdanie to zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Grupę Kapitałową w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Jednostki dominującej nie stwierdza na dzień podpisania niniejszego sprawozdania finansowego istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenia dla możliwości kontynuowania działalności w okresie 12 miesięcy po dniu raportowym, w skutek zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego ograniczenia dotychczasowej działalności.

Oświadczenie Zarządu CAPITAL PARK S.A. w sprawie podmiotu uprawnionego do badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej*

Zarząd oświadcza:

· firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Capital Park za 2021 rok zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej,

· w Spółce są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji,

· Spółka posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz Spółki przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.

Zgodnie z przyjętymi przez Zarząd jednostki dominującej zasadami ładu korporacyjnego, firma audytorska została wybrana przez Radę Nadzorczą Capital Park S.A. uchwałą nr 2/07/2020 z 7 lipca 2020 roku w sprawie wyboru biegłego rewidenta. Rada Nadzorcza dokonała powyższego wyboru, mając na uwadze zagwarantowanie pełnej niezależności i obiektywizmu samego wyboru, jak i realizacji zadań przez biegłego rewidenta działającego w imieniu firmy audytorskiej.

* Na podstawie § 70 ust. 1 pkt. 7) oraz § 71 ust. 1 pkt. 7) Rozporządzenia Ministra Finansów z 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim.

6. INFORMACJE OGÓLNE

6.1. DANE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

Nazwa: |  | Capital Park S.A.
Forma prawna: |  | Spółka Akcyjna
Siedziba: |  | Klimczaka 1, 02-797 Warszawa
Adres zarejestrowanego biura jednostki: |  | Klimczaka 1, 02-797 Warszawa
Kraj rejestracji: |  | Polska
Podstawowe miejsce prowadzenia działalności: |  | Polska
Podstawowy przedmiot działalności: |  |
|  | · działalność holdingowa, · realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, · kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, · wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi.
Organ prowadzący rejestr: |  | Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
Numer KRS: |  | 373001
Numer statystyczny REGON: |  | 142742125

6.2. CZAS TRWANIA GRUPY KAPITAŁOWEJ

Spółka dominująca Capital Park S.A. i pozostałe jednostki Grupy Kapitałowej zostały utworzone na czas nieoznaczony.

6.3. OKRESY PREZENTOWANE

Niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera dane za okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku i składa się z:

· rocznego sprawozdania z sytuacji finansowej sporządzonego na 31 grudnia 2021 roku, które po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę 2 540 689 tys. PLN,

· rocznego sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku wykazującego zysk netto w wysokości 245 578 tys. PLN,

· rocznego sprawozdania ze zmian w kapitale własnym za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku wykazującego wzrost stanu kapitału własnego o kwotę 240 559 tys. PLN,

· rocznego skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku wykazującego wzrost stanu środków pieniężnych netto o kwotę 7 455 tys. PLN,

· wprowadzenia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz dodatkowych informacji i objaśnień.

Dane porównawcze rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego prezentowane są:

· za okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 r. dla rocznego skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów,

· za okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 r. dla rocznego skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych,

· według stanu na 31 grudnia 2020 roku dla rocznego skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej,

· za okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku dla rocznego sprawozdania ze zmian w skonsolidowanym kapitale własnym

i jest sporządzone zgodnie z Miedzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską.

Niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe składa się z 73 kolejno numerowanych stron.

Poprzez dzień raportowy uważa się 31 grudnia 2021 roku. Poprzez okres raportowy rozumie się okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku.

6.4. WYCENA POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUTACH OBCYCH

W niniejszym sprawozdaniu finansowym zastosowano następujące kursy wymiany walut:

Kurs EUR/PLN | 01.01.2021- 31.12.2021 | 01.01.2020- 31.12.2020
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu | 4,5994 | 4,6148
Kurs średni obliczony dla okresu sprawozdawczego | 4,5775 | 4,4742

6.5. BIEGLI REWIDENCI

PricewaterhouseCoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp. k.

6.6. PRAWNICY

Ishikawa, Brocławik. Adwokaci i Radcowie Prawni Sp.p.

6.7. BANKI I INSTYTUCJE FINANSOWE

Bank PEKAO S.A. PKO BP S.A., Alior Bank S.A., Getin Noble Bank S.A., mBank S.A., BOŚ Bank S.A., ING Bank Śląski S.A.; ABN AMRO Bank N.V., BNP Paribas Bank Polska S.A., Erste Group Bank AG, Europejski Bank Inwestycyjny, Bank of China.

6.8. AKCJONARIUSZE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

Według stanu na dzień raportowy akcjonariuszami jednostki dominującej posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy byli:

31 grudnia 2021 r.

Akcjonariusz | Liczba akcji | % kapitału akcyjnego | Liczba głosów | % głosów
MIRELF VI B.V (w tym akcje posiadane przez Patron Townsend S.à r.l. )* | 79 017 349 | 72,94% | 79 017 349 | 72,94%
Europi Property Group AB | 23 730 736 | 21,91% | 23 730 736 | 21,91%
Pozostali | 5 585 913 | 5,16% | 5 585 913 | 5,16%
Razem | 108 333 998 | 100,00% | 108 333 998 | 100,00%

*4 października 2021 r., MIRELF VI nabył 100% udziałów Patron Townsend S. a r.l.

Według stanu na dzień sporządzenia niniejszego rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, akcjonariuszami jednostki dominującej posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy byli:

Akcjonariusz | Liczba akcji | % kapitału akcyjnego | Liczba głosów | % głosów
MIRELF VI B.V (w tym akcje posiadane przez Patron Townsend S.à r.l. )* | 79 923 911 | 73,78% | 79 923 911 | 73,78%
Europi Property Group AB | 23 730 736 | 21,90% | 23 730 736 | 21,90%
Pozostali | 4 679 351 | 4,32% | 4 679 351 | 4,32%
Razem | 108 333 998 | 100,00% | 108 333 998 | 100,00%

*4 października 2021 r., MIRELF VI nabył 100% udziałów Patron Townsend S. a r.l.

Na dzień 31 grudnia 2020 r.

Akcjonariusz | Liczba akcji | % kapitału akcyjnego | Liczba głosów | % głosów
MIRELF VI B.V | 71 964 356 | 66,43% | 71 964 356 | 66,43%
Europi Property Group AB | 15 291 536 | 14,12% | 15 291 536 | 14,12%
Patron Townsend S.à r.l. | 7 052 993 | 6,51% | 7 052 993 | 6,51%
Pozostali | 14 025 113 | 12,95% | 14 025 113 | 12,95%
Razem | 108 333 998 | 100,00% | 108 333 998 | 100,00%

Na dzień 31 grudnia 2021 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego beneficjentem rzeczywistym jest Pan Ronald Dickerman, osoba kontrolująca i beneficjent rzeczywisty spółki MIRELF VI B.V. posiadającej 72,94 % akcji Capital Park S.A.

6.9. STRUKTURA GRUPY

Poniżej zaprezentowane zostało zestawienie spółek zależnych oraz współkontrolowanych, które wchodzą w skład Grupy Kapitałowej na dzień raportowy:

*jednostki współkontrolowane

Zmiany w strukturze Grupy jakie miały miejsce w okresie sprawozdawczym tj. od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 r. oraz po dniu bilansowym:

W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 r. Capital Park S.A. utworzył nową spółkę - Krynica Investments Sp. z o.o.

26 października 2021 r. CP Development S.a r.l. and CP Retail B.V. połączyły się. 13 grudnia 2021 r. Capital Park S.A. nabył udziały w spółkach CP Property 6 Sp. z o.o. i CP Property 7 Sp. z o.o.

6.10. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU

Zarząd jednostki dominującej oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi Grupę zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy oraz jej wynik finansowy.

Niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Grupę Kapitałową Capital Park w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Jednostki dominującej nie stwierdza na dzień podpisania niniejszego rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenia dla możliwości kontynuowania działalności w okresie 12 miesięcy po dniu raportowym na skutek zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego ograniczenia dotychczasowej działalności.

6.11. ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostanie podpisane przez Zarząd jednostki dominującej 24 marca 2022 roku i opublikowane 25 marca 2022 roku.

7. INFORMACJA DODATKOWA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO

7.1. ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWE

Niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawodawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską (MSSF UE).

MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz Komisję ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF), zatwierdzone do
stosowania w UE. Biorąc pod uwagę prowadzoną przez Grupę działalność, w zakresie stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości MSSF UE nie różnią się one od zasad, które miały zastosowanie w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2020 roku. Grupa jest świadoma faktu, że nowe standardy i interpretacje zostały opublikowane, ale jak dotąd nie zaczęły obowiązywać. Informacje dotyczące standardów i interpretacji zostały zaprezentowane poniżej.

Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje:

W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym zastosowano po raz pierwszy następujące nowe standardy oraz zmiany do obowiązujących standardów, które weszły w życie 1 stycznia 2021 r.:

Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16 związane z reformą IBOR

W odpowiedzi na oczekiwaną reformę stóp referencyjnych (reforma IBOR) Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opublikowała drugą część zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16. Zmiany odnoszą się do kwestii księgowych, które pojawią się w momencie, gdy instrumenty finansowe oparte na IBOR przejdą na nowe stopy procentowe. Zmiany wprowadzają szereg wytycznych i zwolnień, w szczególności praktyczne uproszczenie w przypadku modyfikacji umów wymaganych przez reformę, które będą ujmowane poprzez aktualizację efektywnej stopy procentowej, zwolnienie z obowiązku zakończenia rachunkowości zabezpieczeń, tymczasowe zwolnienie z konieczności identyfikacji komponentu ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia dodatkowych ujawnień.

Wprowadzone ww. zmiany zostały przeanalizowane przez Zarząd Spółki i nie mają istotnego wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Grupa posiada wszystkie instrumenty finansowe oparte na EURIBOR i WIBOR, które to są nadal kwotowane. EURIBOR i WIBOR są zgodne z rozporządzniem BMR (Benchmark Market Resolution). Szczegołowe informacje dotyczące pasywów opartych na zmiennych stopach procentowych zawarte są w nocie 25.

Wymienione wyżej zmiany nie miały wpływu na kwoty wykazane w poprzednich okresach i nie należy się spodziewać ich istotnego wpływu na bieżący okres lub przyszłe okresy.

Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, ale jeszcze nie obowiązują

Opublikowano szereg nowych standardów rachunkowości i interpretacji, które nie są obowiązkowe dla okresów sprawozdawczych kończących się 31 grudnia 2021 r. i nie zostały wcześniej przyjęte przez Grupę. W ocenie Grupy te standardy nie będą mieć istotnego wpływu na Grupę w bieżącym lub przyszłych okresach sprawozdawczych bądź na przewidywalne przyszłe transakcje.

7.2. ZASADY PREZENTACJI SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Dane w niniejszym rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym zostały podane w tysiącach polskich złotych, które są walutą funkcjonalną i prezentacji Grupy, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy.

Roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem inwestycji w nieruchomości oraz pochodnych instrumentów finansowych wycenianych według wartości godziwej, której zmiana ujmowana jest w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów.

7.3. ZASADY KONSOLIDACJI

Jednostki zależne

Jednostki zależne to wszelkie jednostki, w odniesieniu do których Grupa ma zdolność kierowania ich polityką finansową i operacyjną, co zwykle towarzyszy posiadaniu większości ogólnej liczby głosów w organach stanowiących. Przy dokonywaniu oceny, czy Grupa kontroluje daną jednostkę, zgodnie z MSSF 10, uwzględnia się istnienie i wpływ potencjalnych praw głosu, które w danej chwili można zrealizować lub zamienić jak również ekspozycję na zmienne wyniki finansowe jednostki kontrolowanej, możliwość wywierania wpływu na wysokość tych wyników poprzez sprawowanie władzy. W celu ustalenia statusu każdej jednostki, której dane finansowe mogą podlegać konsolidacji, Grupa analizuje zachowanie kontroli nad jednostką, zgodnie z zasadami opisanymi powyżej, na koniec każdego okresu sprawozdawczego, tj. na koniec każdego kwartału kalendarzowego.

Jednostki zależne podlegają pełnej konsolidacji od dnia przejęcia nad nimi kontroli przez Grupę, o ile kontrola taka nie ma charakteru tymczasowego. Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę rozlicza się metodą nabycia. Przekazaną zapłatę w ramach przejęcia jednostek wycenia się w wartości godziwej obliczanej jako ustaloną na dzień przejęcia sumę wartości godziwych netto aktywów przeniesionych przez jednostkę przejmującą, zobowiązań zaciągniętych przez jednostkę przejmującą wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz udziałów kapitałowych wyemitowanych przez jednostkę przejmującą, zgodnie z treścią MSSF 3.Jeżeli udział Grupy przejmującej w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania aktywów, zobowiązań i zobowiązań warunkowych przewyższa koszt połączenia jednostek gospodarczych, jednostka przejmująca:

a) dokonuje ponownej oceny identyfikacji i wyceny możliwych do zidentyfikowania aktywów, zobowiązań i zobowiązań warunkowych jednostki przejmowanej oraz wyceny kosztu połączenia; oraz

b) ujmuje od razu w zysku lub stracie ewentualną nadwyżkę pozostałą po dokonaniu ponownej oceny.

Grupa zaprzestaje konsolidowania danych finansowych jednostki od dnia ustania kontroli nad nią. Jednostka dominująca traci kontrolę nad jednostką zależną w momencie, gdy traci zdolność do kierowania jej polityką finansową i operacyjną. Utrata kontroli może nastąpić w połączeniu ze zmianą lub bez zmiany bezwzględnej lub względnej wysokości udziału w danej jednostce.

Jednostki współkontrolowane

Jednostki współkontrolowane, czyli takie, w których kontrola następuje wspólnie z innym podmiotem na mocy zawartego porozumienia tzw. współkontrola, wyceniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności,

zgodnie z MSSF 11. W przypadku podmiotów współkontrolowanych Grupa wycenia je metodą praw własności, co oznacza, iż ujmuje w wyniku tylko zyski (straty) tych spółek (proporcjonalnie do udziału w wynikach tych spółek).

Udziały oraz certyfikaty inwestycyjne posiadane przez udziałowców niesprawujących kontroli oraz transakcje z nimi

Udziały oraz certyfikaty inwestycyjne posiadane przez udziałowców niesprawujących kontroli obejmują nienależące do Grupy udziały i certyfikaty inwestycyjne w spółkach objętych konsolidacją. Udziały niekontrolujące ustala się jako wartość aktywów netto jednostki powiązanej obliczonych na dzień nabycia, jakie przypadają udziałowcom spoza Grupy Kapitałowej. Zidentyfikowane udziały i certyfikaty inwestycyjne niekontrolujące w aktywach netto skonsolidowanych jednostek zależnych ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy, w części kapitały własne Grupy, oddzielnie od udziału własnościowego jednostki dominującej aktywach netto.

Udziały i certyfikaty inwestycyjne niekontrolujące w aktywach netto jednostki konsolidowanej ustala się na każdy dzień raportowy, obejmują one:

· wartość udziałów oraz certyfikatów inwestycyjnych posiadanych przez udziałowców niesprawujących kontroli z dnia pierwotnego połączenia, obliczoną zgodnie z MSSF 3,

· zmiany w kapitale własnym przypadające na udziały oraz certyfikaty inwestycyjne posiadane przez udziałowców niesprawujących kontroli począwszy od dnia połączenia do dnia raportowego.

Zyski i straty oraz każdy składnik innych całkowitych dochodów przypisuje się do właścicieli jednostki dominującej oraz udziałów niekontrolujących. Łączne całkowite dochody przypisuje się do właścicieli jednostki dominującej oraz udziałów niekontrolujących nawet wtedy, gdy w rezultacie udziały niekontrolujące przybierają wartość ujemną.

Spółki objęte skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym

Niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok obejmuje jednostki wymienione w punkcie 6.9 niniejszego rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Metody konsolidacji

Jednostki zależne, co do których Grupa ma pełną zdolność kierowania ich polityką finansową i operacyjną konsolidowane są metodą pełną.

W przypadku podmiotów współkontrolowanych przez Spółkę, tj.: Wilanów Investments S. à r. l.,. i SO SPV 50 Sp. z o.o. Grupa wycenia je metodą praw własności, co oznacza, iż ujmuje w wyniku tylko zyski (straty) tych spółek (proporcjonalnie do udziału w wynikach tych spółek).

Struktura Grupy została opisana w punkcie 6.9 niniejszego rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

7.4. OPIS PRZYJĘTYCH ZASAD RACHUNKOWOŚCI

Nieruchomości inwestycyjne

Podstawę do wyceny nieruchomości inwestycyjnych stanowi MSR 40 – „Nieruchomości inwestycyjne”. Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się grunty, budynki albo części tych gruntów lub budynków, których właścicielem, współwłaścicielem bądź użytkownikiem wieczystym jest Spółka z Grupy, i które służą osiąganiu korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości godziwej bądź z przychodów z wynajmu (lub z obu tych tytułów jednocześnie). Do nieruchomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godziwej zalicza się również nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy tj. przed oddaniem do

użytkowania jak i projekty do realizacji w najbliższych latach ze względu na to, że Zarząd na żadnym etapie inwestycyjnym nie wyklucza możliwości sprzedaży takiej nieruchomości.

Nieruchomości wykorzystywane częściowo dla korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości bądź z przychodów z najmu oraz częściowo na własne potrzeby Spółki, ujmuje się zgodnie z zasadami obowiązującymi dla przeważającej (nie mniej niż 90% powierzchni) części tej nieruchomości, z zachowaniem zasady istotności.

Kwalifikacji nabywanych nieruchomości do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się w momencie początkowego ujęcia tych pozycji w księgach. Zmiana kwalifikacji z nieruchomości inwestycyjnych do innej pozycji aktywów następuje na podstawie decyzji Zarządu o zmianie przeznaczenia danego składnika aktywów. Jednostka ujmuje w swoich księgach nieruchomość inwestycyjną, jeśli jest prawdopodobne uzyskanie przyszłych korzyści ekonomicznych związanych z ta nieruchomością i można wiarygodnie wycenić cenę nabycia lub koszt wytworzenia.

Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych w momencie nabycia następuje według ceny nabycia, z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji, czyli kosztów bezpośrednio związanych z transakcją zakupu (opłaty za obsługę prawną, prowizja za zakup nieruchomości, podatki związane z nabyciem nieruchomości).

Wartość początkową nieruchomości inwestycyjnej, której składnikiem jest budynek lub budowle wytworzone we własnym zakresie ustala się zgodnie z zasadami MSR 16 z uwzględnieniem późniejszych nakładów.

Kosztem wytworzenia na dzień decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie jest łączna wartość dokonanych nakładów na budowę obiektu do tego momentu, które łącznie stanowią wartość nieruchomości dla celów amortyzacji podatkowej. Obejmują one w szczególności:

· bezpośrednie koszty budowlane, koszty projektowe oraz wszelkie inne koszty poniesione w celu przeprowadzenia procesu budowlanego, zgodnie z zamierzeniami Zarządu jednostki,

· podatek od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu do 2020, w trakcie trwania procesu inwestycyjnego, od 2021 r. w związku z wdrożeniem MSSF 16, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów rozpoznawane są jako koszt finansowy – odsetki od leasingu,

· pośrednie koszty doradcze dotyczące ściśle obsługi i zarządzania procesem budowlanym, koszty pośrednictwa przy zawieraniu transakcji dotyczących procesu inwestycyjnego,

· koszty finansowania zewnętrznego, w tym w szczególności odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji, w stopniu, w jakim są uznawane za korektę kosztów odsetek, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu składników aktywów wymagających dłuższego okresu, aby mogły być zdatne do użytkowania lub odsprzedaży, są aktywowane się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Kwotę kosztów finansowania zewnętrznego, która podlega aktywowaniu, ustala się zgodnie z MSR 23,

· Późniejsze nakłady, które zwiększają wartość całego budynku (np. zainstalowanie nowoczesnej sygnalizacji alarmowej) zwiększają wartość brutto takiej nieruchomości, a tym samym zwiększają podstawę do naliczania amortyzacji podatkowej.

Ze względu na stosowaną technikę budowy zakładającą możliwie szerokie dostosowanie budynku dla potrzeb konkretnego najemcy, moment uzyskania pozwolenia na użytkowanie nie powoduje, iż można uznać na moment decyzji daną nieruchomość, za zdatną do użytkowania. Według utrwalonej praktyki biznesowej, wykończenie powierzchni na potrzeby

konkretnego najemcy obejmuje roboty budowlane dotyczące instalacji wewnętrznych, wykończenia ścian i podłóg, zorganizowania powierzchni wspólnych i sanitariatów jak również ciągów komunikacyjnych.

W związku z powyższym nakłady na wykończenie powierzchni najmu na potrzeby konkretnego najemcy lub kilku najemców tzw. fit-outs oraz prowizje, kontrybucje zapłacone za pozyskanie najemców, nawet jeśli są poniesione po dacie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, stanowią nakłady na tę nieruchomość. Są one ewidencjonowane oddzielnie od nakładów na całą nieruchomość, ponieważ nie stanowią podstawy do naliczania amortyzacji podatkowej.

Przyjmuje się, że budynek uzyskuje status w pełni przystosowanego do użytkowania w momencie wykończenia po raz pierwszy całej powierzchni budynku na potrzeby pozyskanych najemców.

Koszty finansowe, w szczególności odsetki od finansowania przeznaczonego na budowę budynku, które dotyczą wyłącznie finansowania poniesionych nakładów na wykończenie powierzchni najmu oraz prowizji za pozyskanie najemców, zwiększają wartość budynku do czasu uzyskania statusu w pełni przystosowanego do użytkowania albo do momentu konwersji kredytu przeznaczonego na budowę, na kredyt inwestycyjny, w zależności od tego które zdarzenie nastąpi wcześniej.

Nakłady na wykończenie powierzchni najmu (powierzchni, która już wcześniej była wykończona na potrzeby poprzedniego najemcy), jak również prowizje za pozyskanie najemców, poniesione po uzyskaniu statusu w pełni przystosowanego do użytkowania, zwiększają wartość nieruchomości, o ile są poniesione po dacie wyceny przez rzeczoznawcę, a przed datą kolejnej wyceny, czyli najczęściej w trakcie roku obrotowego. Tak ustalone nakłady na nieruchomość nie mogą przekroczyć wartości docelowej danej nieruchomości, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie. Nakłady ponoszone po oddaniu nieruchomości inwestycyjnej kapitalizowane są tylko do wysokości wartości odzyskiwalnej. Koszty remontów i utrzymania nieruchomości ujmowane są w sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów.

Po początkowym ujęciu, nie rzadziej niż na koniec każdego roku obrotowego, nieruchomości inwestycyjne są wyceniane według wartości godziwej, która odzwierciedla warunki rynkowe na dzień raportowy. Wartość godziwa to cena, którą by otrzymano za sprzedaż składnika aktywów lub by zapłacono za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartość godziwa odzwierciedla, w szczególności wysokość przychodów z czynszów z aktualnych umów najmu oraz racjonalne i uzasadnione założenia co do rynkowej oceny przychodów z czynszów z przyszłych umów najmu, jak również wiarygodnie oszacowane wypływy pieniężne dotyczące nieruchomości. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku finansowym w tym okresie, w którym powstały.

Dla nieruchomości, co do których zawarto porozumienia o ich sprzedaży albo w inny sposób potwierdzono z nabywcą cenę sprzedaży, przyjmuje się do wyceny cenę wynikającą z tych porozumień. W pozostałych przypadkach Zarząd jednostki dominującej korzysta ze wsparcia ekspertów w zakresie wyceny do wartości godziwej, wykorzystując:

· operaty szacunkowe przygotowane przez niezależnych rzeczoznawców na potrzeby bilansowe,

· własne wyceny menedżerskie oraz wewnętrzne analizy wartości nieruchomości.

Dla ustalenia wartości godziwej nieruchomości niezależni rzeczoznawcy stosują metody wyceny najbardziej odpowiednie dla wyceny wartości danej nieruchomości. Są to:

1. Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni pieniężnych – stosowana w odniesieniu do nieruchomości, które przynoszą zmienny przychód z najmu, polega na zsumowaniu zdyskontowanych przepływów pieniężnych w przyjętym okresie prognozy oraz wartości rezydualnej nieruchomości,

2. Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej – stosowana w odniesieniu do nieruchomości, które przynoszą stały przychód z najmu, wartość nieruchomości stanowi iloczyn rocznego przychodu możliwego do uzyskania z danej nieruchomości oraz współczynnika kapitalizacji,

3. Podejście porównawcze (metoda porównywania parami lub korygowania ceny średniej) – stosowana w odniesieniu do nieruchomości, dla których można ustalić porównywalne transakcje sprzedaży na danym rynku, a także w odniesieniu do nieruchomości gruntowych,

4. Podejście mieszane, metoda pozostałościowa – najczęściej stosowana przy wycenie wartości nieruchomości w trakcie budowy, uwzględniająca jej wartość docelową (oszacowaną w podejściu dochodowym lub porównawczym), pomniejszoną o wielkość nakładów inwestycyjnych pozostających do poniesienia na dany dzień wyceny.

Wartość godziwa nieruchomości jest aktualizowana nie rzadziej niż na koniec każdego roku obrotowego. W przypadku, gdy na koniec określonego rocznego okresu sprawozdawczego wyceny wymienione powyżej nie są aktualizowane, wartość nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest uaktualniana o wartość nakładów inwestycyjnych poniesionych od dnia ostatniej wyceny, jak również zmienia się w związku ze zmianą kursu EURO, która jest walutą wyceny dla większości nieruchomości inwestycyjnych.

Skutki wyceny nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej odnoszone są na wynik finansowy roku, w którym dokonano wyceny. Grupa prezentuje te skutki w części operacyjnej w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów.

Wycofanie z ksiąg nieruchomości inwestycyjnych następuje z chwilą jej zbycia albo trwałego wycofania z użytkowania, jeśli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści wynikających z jej zbycia. Zyski lub straty wynikające z wycofania z użytkowania lub zbycia nieruchomości inwestycyjnej, czyli różnicę pomiędzy przychodami netto ze zbycia a wartością bilansową danego składnika aktywów, ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów.

Leasing

Grupa jest leasingobiorcą

W przypadku umowy, która zawiera element leasingowy i jeden lub więcej dodatkowych elementów leasingowych lub elementów nieleasingowych, leasingobiorca alokuje wynagrodzenie w umowie do każdego elementu leasingowego na podstawie względnej jednostkowej ceny elementu leasingowego oraz całkowitej jednostkowej ceny elementów nieleasingowych.

W dacie rozpoczęcia umowy leasingu Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu.

W dacie rozpoczęcia Grupa umowy leasingu wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania według kosztu, który obejmuje: kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu,

· opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o zachęty leasingowe,

· początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę,

· szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę w związku z demontażem i usunięciem składnika aktywów zgodnie z umową leasingu.

Po dacie rozpoczęcia leasingu Grupa stosuje model wartości godziwej w odniesieniu do aktywów z tytułu prawa do użytkowania, które spełniają definicję nieruchomości inwestycyjnej zawartej w MSR 40 (prawo wieczystego użytkowania gruntów).

W dacie rozpoczęcia umowy leasingu Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do zapłaty w tej dacie. Opłaty leasingowe dyskontuje się z zastosowaniem stopy procentowej leasingu, jeżeli stopę tę można z łatwością ustalić. Jeśli nie można w prosty sposób ustalić tej stopy, stosuje się krańcową stopę procentową leasingobiorcy, czyli stopę procentową, jaką leasingobiorca musiałby zapłacić, aby pożyczyć środki niezbędne do pozyskania składnika aktywów o podobnej wartości, w podobnym środowisku gospodarczym, na podobny okres i przy podobnych zabezpieczeniach. Stopą procentową leasingu jest co do zasady stopa mającą zastosowanie do długoterminowych pożyczek udzielonych spółce w kraju, gdzie znajduje się nieruchomość.

Zobowiązania leasingowe obejmują wartość bieżącą netto następujących płatności leasingowych:

· stałe opłaty leasingowe (w tym zasadniczo stałe opłaty leasingowe) pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe

· zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem tego indeksu lub tej stawki zgodnie z ich wartością w dacie rozpoczęcia

· kwoty, których zapłaty przez Grupę oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej

· cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że Grupa skorzysta z tej opcji, oraz

· kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli w warunkach leasingu przewidziano, że Grupa może skorzystać z opcji wypowiedzenia leasingu.

Płatności leasingowe dotyczące opcji przedłużenia leasingu, gdy skorzystanie z tej opcji jest wystarczająco pewne, są także uwzględniane w wycenie zobowiązania.

Po początkowym ujęciu, zobowiązania leasingowe są wyceniane przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej poprzez:

· zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedlenia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu,

· zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia zapłaconych opłat leasingowych oraz

· zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany leasingu, lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasingowych.

Prezentacja:

- sprawozdanie z sytuacji finansowej:

aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów jako nieruchomości inwestycyjne

zobowiązanie leasingowe oddzielnie od innych zobowiązań, a także w podziale na część długo- i krótkoterminową

- sprawozdanie z zysków lub strat oraz innych całkowitych dochodów – odsetki z tytułu leasingu prezentowane są jako koszty odsetek,

w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych – wydatki pieniężne z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów (opłaty) w działalności finansowej, jako płatności leasingowe, osobno dla spłat kapitału i spłat odsetek.

Grupa jest leasingodowcą

Leasing operacyjny

Grupa ujmuje opłaty leasingowe z leasingów operacyjnych jako dochód metodą liniową.

Grupa prezentuje bazowe składniki aktywów objęte leasingiem operacyjnym w swoim sprawozdaniu z sytuacji finansowej zgodnie z charakterem bazowego składnika aktywów.

Leasing finansowy

W dacie rozpoczęcia umowy leasingu Grupa ujmuje aktywa oddane w leasing finansowy w sprawozdaniu z sytuacji finansowej i prezentuje je jako należności w kwocie równej inwestycji leasingowej netto.

Ujmowanie dochodów finansowych w okresie leasingu przebiega w sposób odzwierciedlający stałą okresową stopę zwrotu z inwestycji leasingowej netto dokonanej przez leasingodawcę w ramach leasingu finansowego.

Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży

Grupa klasyfikuje składnik aktywów trwałych jako przeznaczony do sprzedaży, jeśli jego wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży, a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie.

Sytuacja taka ma miejsce, gdy składnik aktywów jest dostępny do natychmiastowej sprzedaży w jego bieżącym stanie, z uwzględnieniem jedynie normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków dla sprzedaży tego typu aktywów oraz jego sprzedaż w okresie nie dłuższym niż 12 miesięcy jest wysoce prawdopodobna.

Grupa wycenia składnik aktywów trwałych zaklasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży w kwocie niższej z jego wartości bilansowej i wartości godziwej pomniejszonej o koszty doprowadzenia do sprzedaży, przy czym jeżeli skladnikiem tym jest nieruchomość inwestycyjna to Grupa kontynuuje jej wycenę do wartości godziwej.

Jeśli Grupa zaklasyfikowała składnik aktywów jako przeznaczony do sprzedaży, ale kryteria określone w MSSF 5 nie są dłużej spełniane, Grupa zaprzestaje klasyfikacji tego składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży.

Aktywa, które spełniają kryteria klasyfikacji jako przeznaczone do sprzedaży, są prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej oddzielnie od pozostałych aktywów.

Udziały w spółkach współkontrolowanych

Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych są wyceniane zgodnie z MSR 28 metodą praw własności.

Na dzień nabycia udziały wyceniane są w równowartości udziału w kapitale własnym jednostki współkontrolowanej ustalonym na dzień nabycia albo dzień zarejestrowania udziałów z tytułu podwyższonego kapitału zakładowego lub zapasowego. Różnicę pomiędzy tak ustaloną wartością nabywanych udziałów a dokonanymi płatnościami za nabywane lub obejmowane udziały ujmuje się jako dodatnią (jeśli cena zapłacona jest wyższa niż nabywane udziały) albo jako zysk z okazyjnego nabycia (jeśli cena zapłacona jest niższa niż nabywane udziały) wartość firmy.

Zysk z okazyjnego nabycia odnoszony jest w wynik finansowy w momencie nabycia. Aktywa z tytułu dodatniej wartości firmy podlegają weryfikacji na każdy raportowy pod kątem utraty wartości.

Nie rzadziej niż na każdy dzień raportowy Spółka dokonuje weryfikacji wartości tych inwestycji w oparciu o wartość aktywów netto każdej spółki współkontrolowanej z uwzględnieniem części kapitału zakładowego albo prawa do zysków przysługujących Grupie.

Skutki aktualizacji wartości inwestycji, to znaczy różnica pomiędzy aktualną wartością aktywów netto w części, jaka przysługuje Grupie a taką wartością na poprzedni dzień raportowy są odnoszone w ciężar wyniku finansowego Grupy.

W przypadku zaniechania inwestycji w jednostce współkontrolowanej wartość udziałów jednostki współkontrolowanej usuwane są ze sprawozdania z sytuacji finansowej Grupy i odnoszone w pozostałe koszty finansowe.

Wartości niematerialne

Do wartości (aktywów) niematerialnych zaliczane są możliwe do zidentyfikowania niepieniężne składniki aktywów, nieposiadające postaci fizycznej, a w szczególności:

· autorskie prawa majątkowe, prawa pokrewne,

· licencje (w tym na programy komputerowe),

· koncesje,

· prawa do wynalazków, patentów, znaków towarowych, wzorów użytkowych oraz zdobniczych,

· know-how,

· wartość firmy,

Składnik wartości niematerialnych może być nabyty lub wytworzony we własnym zakresie, ale jest ujmowany tylko wtedy, gdy:

· jest prawdopodobne, że Spółka osiągnie przyszłe korzyści ekonomiczne, które można przyporządkować danemu składnikowi aktywów oraz

· można wiarygodnie ustalić cenę nabycia lub koszt wytworzenia tego składnika.

Grupa nie posiada wartości niematerialnych wytworzonych we własnym zakresie.

Początkowo składnik aktywów niematerialnych wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia. Na dzień raportowy wartości niematerialne wycenia są według wartości początkowej pomniejszonej o łączne odpisy amortyzacyjne, a także o ewentualne straty z tytułu utraty wartości, przy czym wartość początkową stanowi dla:

· wartości firmy – wartość początkowa ustalona zgodnie z MSSF 3;

· pozostałych wartości niematerialnych – cena nabycia lub koszt wytworzenia.

Na dzień ujęcia składnika wartości niematerialnych Spółka ocenia, czy okres użytkowania jest określony czy nieokreślony, a w przypadku, gdy jest określony ustala metodę i stawkę amortyzacji. Planowane odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych i prawnych ujmowane są jako koszt amortyzacji i dokonywane są według następujących zasad:

· amortyzacja naliczana jest metodą liniową w okresach miesięcznych,

· odpisy dokonywane są począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym wartość ta jest gotowa do użytkowania, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów umorzeniowych z ich wartością początkową lub w którym składnik wartości niematerialnych przestaje być wykorzystywany lub przeznaczono go do sprzedaży zgodnie z MSSF 5,

· dla składników wartości niematerialnych odpisy amortyzacyjne są ustalane na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności,

· dla niskocennych składników wartości niematerialnych, których jednostkowa wartość początkowa nie przekracza 2 tys. PLN można ustalić jednorazową stawkę amortyzacji równą 100% do zastosowania w momencie oddania do użytkowania.

W Spółce stosowane są następujące okresy użytkowania składników wartości niematerialnych:

· licencje na programy komputerowe – 2 lata,

· pozostałe wartości niematerialne – 5 lat.

Okres i metoda amortyzacji są weryfikowane w ostatnim kwartale każdego roku obrotowego. Ewentualne zmiany
są ujmowane prospektywnie w ewidencji wartości niematerialnych tzn. ze skutkiem od pierwszego dnia kolejnego roku obrotowego.

Na każdy dzień raportowy Spółka dokonuje weryfikacji wartości niematerialnych pod kątem utraty wartości zgodnie z MSR 36. Jeżeli Spółka stwierdzi przesłanki utraty wartości, podejmuje procedury ustalenia wysokości odpisu aktualizującego wartość aktywów. Straty z tytułu utraty wartości ujmowane są niezwłocznie w wyniku finansowym w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.

Wartość firmy oraz składniki o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane. Aktywa te są testowane pod kątem utraty wartości na koniec każdego roku obrotowego oraz za każdym razem, kiedy istnieją przesłanki, że nastąpiła utrata ich wartości.

W momencie zbycia składników wartości niematerialnych wartość początkowa i dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik zbycia jest odnoszony w ciężar skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów, w pozostałe przychody bądź koszty operacyjne. Wynik na zbyciu wartości niematerialnych prezentowany jest per saldo jako zysk albo strata.

Aktywa finansowe

Grupa posiada wyłącznie instrumenty dłużne, które klasyfikuje do następujących kategorii wyceny:

· wyceniane według zamortyzowanego kosztu;

· wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy;

· wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody;

Klasyfikacja jest uzależniona od przyjętego przez Grupę modelu zarządzania aktywami finansowymi oraz warunkami umownych przepływów pieniężnych. Spółka dokonuje reklasyfikacji inwestycji w instrumenty dłużne wtedy i tylko wtedy, gdy zmienia się model zarządzania tymi aktywami.

Ujmowanie i zaprzestanie ujmowania

Aktywa finansowe ujmuje się, gdy Grupa staje się stroną postanowień umownych instrumentu. Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, gdy prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły lub zostały przeniesione, a Grupa dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności.

Wycena na moment początkowego ujęcia

Na moment początkowego ujęcia, Grupa wycenia składnikaktywów finansowych według wartości godziwej powiększonej o, w przypadku składnika aktywów finansowych, których nie wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy, koszty

transakcji, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu składnika aktywów finansowych. Koszty transakcji dotyczące aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy są ujmowane w wyniku finansowym.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Instrumenty dłużne, które nie spełniają kryteriów wyceny według zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, są klasyfikowane jako inwestycja wyceniana w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy wycenia się według wartości godziwej, a zmiany tej wartości ujmuje się w zysku lub stracie bieżącego okresu i prezentuje w pozycji „Zyski (straty) z tytułu zmian wartości godziwej instrumentów finansowych”.. W szczególności Spółka zalicza do tej kategorii pożyczki, które nie spełniają testu SPPI (tj. przepływy pieniężne z tych pożyczek nie stanowią wyłącznie kapitału i odsetek), ponieważ częstotliwość zmian oprocentowania nie odpowiada formule naliczania odsetek, jak również certyfikaty inwestycyjne.

Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu

Instrumenty dłużne utrzymywane w celu ściągnięcia umownych przepływów, które obejmują wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”, ang. Solely payment of principal and interest), są wyceniane według zamortyzowanego kosztu. Przychody z tytułu odsetek oblicza się metodą efektywnej stopy procentowej i wykazuje w pozycji „Przychody z tytułu odsetek” w wyniku finansowym. Odpisy z tytułu trwałej utraty wartości ujmuje się zgodnie z zasadą rachunkowości opisaną w „Utrata wartości aktywów finansowych” i prezentuje w pozycji „Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów finansowych”. Do aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu zalicza się w szczególności:

· obligacje wyemitowane przez inne podmioty,

· udzielone pożyczki, które spełniają test klasyfikacji SPPI i które zgodnie z modelem biznesowym są wykazywane jako „utrzymywane w celu uzyskiwania przepływów pieniężnych”,

· należności z tytułu najmu oraz należności handlowe;

· środki pieniężne i ich ekwiwalenty.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody obejmują instrumenty dłużne, w których przepływy stanowią wyłącznie płatności kapitału i odsetek, a które są utrzymywane w celu ściągnięcia umownych przepływów pieniężnych i w celu sprzedaży.

Po początkowym ujęciu ww. aktywa finansowe są wyceniane w wartości godziwej, a skutki zmiany wartości godziwej, inne niż odpisy z tytułu utraty wartości, różnice kursowe oraz przychody z tytułu odsetek są ujmowane w innych całkowitych dochodach i prezentowane w kapitale własnym jako kapitał z wyceny do wartości godziwej. Na dzień wyłączenia inwestycji z ksiąg rachunkowych, skumulowaną wartość zysków lub strat ujętych w kapitale własnym przenosi się do zysku lub straty bieżącego okresu. Przychody z tytułu odsetek od takich aktywów finansowych wylicza się metodą efektywnej stopy procentowej i ujmuje w pozycji „Przychody z tytułu odsetek”. Odpisy z tytułu utraty wartości ujmuje się zgodnie z zasadą rachunkowości wskazaną w kategorii „Utrata wartości aktywów finansowych” i prezentuje w pozycji „Odpisy z tytułu trwałej utraty wartości aktywów finansowych”. Na dzień raportowy Grupa nie posiadała aktywów finansowych zaklasyfikowanych do tej kategorii.

Utrata wartości aktywów finansowych

W odniesieniu do aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu oraz aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, Grupa dokonuje na każdy dzień raportowy szacowania oczekiwanych strat kredytowych zgodnie z trzy-stopniowym modelem. Utrata wartości ze względu na ryzyko kredytowe, a także odwrócenie strat, zawsze ujmowane są w wyniku finansowym, nawet w przypadku, gdy dany składnik aktywów finansowych jest wyceniany przez pozostałe całkowite dochody.

Na każdy dzień raportowy Grupa dokonuje oceny, czy ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od dnia jego początkowego ujęcia:

· w sytuacji, gdy ryzyko kredytowe danego aktywa finansowego jest wysokie oraz gdy wzrost ryzyka kredytowego od początkowego ujęcia do dnia raportowego nie był znaczący, Grupa szacuje straty kredytowe biorąc pod uwagę tylko zdarzenia niewykonania zobowiązania mogące nastąpić w ciągu 12 miesięcy od dnia raportowego,

· w sytuacji, gdy ryzyko kredytowe danego aktywa finansowego znacząco wzrosło od dnia początkowego ujęcia, Grupa szacuje straty ze zdarzeń, jakie mogą wystąpić w okresie całego życia instrumentu.

W odniesieniu do udzielonych pożyczek wycenianych według zamortyzowanego kosztu, Grupa szacuje ryzyko niewypłacalności pożyczkobiorców w oparciu o ratingi nadane kontrahentom z wykorzystaniem wewnętrznego modelu scoringowego, odpowiednio przekształcone na prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania. Oczekiwana strata kredytowa kalkulowana jest przy uwzględnieniu wartości pieniądza w czasie.

Na potrzeby określenia horyzontu kalkulacji oczekiwanych strat kredytowych, weryfikowany jest fakt znaczącego wzrostu ryzyka kredytowego związanego z danym aktywem finansowym od momentu początkowego ujęcia tego aktywa finansowego.

Przy analizie wystąpienia znacznego wzrostu ryzyka kredytowego związanego z danym aktywem Grupa bierze pod uwagę m.in. następujące przesłanki:

· czy istnieje prawdopodobieństwo niespłacalności pożyczki w ciągu 12 miesięcy,

· czy nastąpił znaczący spadek wartości nieruchomości,

· czy nastąpił znaczący spadek stawek najmu,

· czy pojawiły się zmiany regulacyjne mające negatywny wpływ na przyszłe przepływy Grupy lub wartość nieruchomości,

· czy nastąpił istotny spadek przepływów pieniężnych/ wyników operacyjnych,

W zależności od spełnienia, bądź nie spełnienia powyższych kryteriów pożyczki są przypisywane do koszyków (1,2,3).

W koszyku 1 założono 100% prawdopodobieństwa przetrwania drugiej strony (LGD).

Odpis z tytułu oszacowanej straty kredytowej (ECL): Kalkulacja odpisu ECL (Expected Credit Loss) składa się z 3 elementów:

EAD – Exposure at default

LGD – Loss given default

PD - Probability of default

ECL = EAD x PD x LGD

Wartość ekspozycji (Exposure at Deafult, EAD):

Wartość pożyczki objętej analizą w zamortyzowanym koszcie.

Loss given default (LGD):

Przyjęto, że jeżeli:

· wartość zabezpieczeń (WZAB) przekracza, wartosć ekspozycji LGD = 0,

· w pozostałych przypadkach LGD obliczone jest jako udział wartości ekspozycji niepokrytej zabezpieczeniami, gdzie wartość ekspozycji niepokrytej zabezpieczeniami stanowi suma WZAB pomniejszona o sumę EAD oraz WPZOB.

Wartosć zabezpieczeń (WZAB):

· wartość zabezpeczenia jest wartością godziwą,

· w przypadku zdarzenia kredytowego (m.in. upadłości) wartość zabezpieczenia zostanie wykorzystana w pierwszej kolejnośći na zaspokojenie roszczeń z tytułu analizowanych pożyczek/kredytów,

· na wartość zabezpieczeń składają się : wartość nieruchomości (najbardziej prawdopodobna wartość godziwa wskazań przez klienta), wartość środków pieniężnych oraz należności krótkoterminowych.

Probability of default (PD):

Kalkulowany w przypadku zidentyfikowanego ryzyka utraty wartości, na bazie danych Bloomberga.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Do środków pieniężnych i ich ekwiwalentów zaliczane są środki pieniężne w kasie, w banku, środki pieniężne w drodze, a także lokaty bankowe i inne papiery wartościowe oraz odsetki od aktywów finansowych, które są płatne lub wymagalne w ciągu 3 miesięcy od dnia ich otrzymania, wystawienia, nabycia lub założenia.

Krajowe aktywa wykazuje się w ciągu roku obrotowego i na dzień raportowy w księgach rachunkowych w wartości nominalnej. Wartość nominalna obejmuje doliczone lub ewentualnie potrącone przez bank odsetki.

Na dzień raportowy aktywa wyrażone w walucie obcej przelicza się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.

W ciągu roku obrotowego wpływy i wypływy z rachunku walutowego są wyceniane według następujących zasad:

· w przypadku zrealizowanej sprzedaży lub zakupu waluty ewidencja odbywa się według kursu kupna lub sprzedaży użytego do tej transakcji,

· w sytuacji gdy nie dochodzi do nabycia lub sprzedaży waluty wycena wpływów na rachunek walutowy bankowy i wypływów z tego rachunku odbywa się poprzez zastosowanie średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień transakcji,

· kolejność wyceny rozchodu środków pieniężnych w walucie obcej na rachunkach walutowych i w kasach walutowych odbyw a się według metody FIFO w celu ustalenia różnic kursowych zrealizowanych i niezrealizowanych.

Zgodnie z MSSF 9 odpisy z tytułu utraty wartości środków pieniężnych i ekwiwalentów ustalone są indywidualnie dla każdego salda dotyczącego danej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyte są zewnętrzne ratingi banków oraz

publicznie dostępne informacje dotyczące wskaźników niewypełnienia zobowiązania dla danego ratingu ustalone przez zewnętrzne agencje.

Analiza wykazała, iż aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy. Grupa skorzystała z uproszczenia dozwolonego przez standard i odpis z tytułu utraty wartości ustalono na podstawie 12-miesięcznych strat kredytowych. Kalkulacja odpisu wykazała nieistotną kwotę odpisu z tytułu utraty wartości.

Należności handlowe

W sprawozdaniu finansowym prezentowane są należności z podziałem na krótkoterminowe i długoterminowe. Jako należności długoterminowe ujmowane są należności wymagalne w okresie powyżej 12 miesięcy od dnia raportowego, a wymagalne w okresie krótszym lub przeznaczone do obrotu prezentowane są jako krótkoterminowe.

Na dzień nabycia lub powstania należności krótkoterminowe ujmuje się według wartości godziwej, czyli według wartości określonej przy ich powstaniu. Natomiast na dzień raportowy należności wycenia się wg zamortyzowanego kosztu. W przypadku krótkoterminowych należności handlowych, które nie mają znaczącego elementu finansowania, Spółka stosuje podejście uproszczone wymagane w MSSF 9 i wycenia odpisy z tytułu utraty wartości w wysokości strat kredytowych oczekiwanych w całym okresie życia należności od momentu jej początkowego ujęcia. Odpisy aktualizujące wartość należności są szacowane według poniższych zasad:

· dla należności od dłużników postawionych w stan likwidacji lub upadłości – odpis do wysokości należności nieobjętej gwarancją lub innym zabezpieczeniem, zgłoszonej likwidatorowi lub sędziemu komisarzowi w postępowaniu upadłościowym;

· dla należności od dłużników w przypadku oddalenia wniosku o ogłoszenie upadłości, jeśli majątek dłużnika nie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania upadłościowego – odpis w pełnej wysokości należności;

· dla należności kwestionowanych przez dłużników oraz z których zapłatą dłużnik zalega, a według oceny sytuacji majątkowej i finansowej dłużnika spłata należności w umownej kwocie nie jest prawdopodobna – odpis do wysokości należności niepokrytej gwarancją lub innym zabezpieczeniem;

· dla należności stanowiących równowartość kwot podwyższających należności, w stosunku do których uprzednio dokonano odpisu aktualizującego – odpis do wysokości tych kwot, do czasu ich otrzymania lub odpisania;

· dla należności przeterminowanych, których ryzyko nieściągalności jest znaczne - według indywidualnej oceny Zarządu Spółki – odpis w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty, uwzględniającej współczynnik niewypełnienia zobowiązania skorygowane o wpływ czynników przyszłych oraz wysokość salda niespłaconego na dzień bilansowy,

· dla należności nieprzeterminowanych, których ryzyko nieściągalności jest znaczne według indywidualnej oceny Zarządu Spółki – odpis w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty uwzględniającej współczynnik niewypełnienia zobowiązania skorygowane o wpływ czynników przyszłych oraz wysokość salda niespłaconego na dzień bilansowy,

· dla należności nieprzeterminowanych, których ryzyko nieściągalności nie jest znaczne- odpis w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty z uwzględnieniem współczynnika niewypełnienia zobowiązania.

Współczynnik niewypełnienia zobowiązania określa się na podstawie analizy nieściągalności za ostatnie lata i bierze pod uwagę wpływy przyszłych czynników na kwotę strat kredytowych.

Należności przeterminowane, przedawnione lub nieściągalne zmniejszają dokonane uprzednio odpisy aktualizujące ich wartość. Jeśli odpis aktualizujący dla ww. należności jest niewystarczający, to skutki spisania tych należności odnosi się odpowiednio do kosztów operacyjnych linia „Pozostałe koszty” lub kosztów finansowych linia „Pozostałe koszty finansowe” w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat oraz innych całkowitych dochodów.

Jeśli przyczyna, dla której dokonano odpisu aktualizującego wartość należności ustanie, to równowartość kwoty, na którą wcześniej utworzono odpis, zwiększa wartość danej należności, a także odpowiednio koryguje koszty operacyjne lub odnoszona jest w przychody finansowe.

Odpisy aktualizujące prezentuje się odpowiednio w kosztach operacyjnych bądź w pozostałych kosztach finansowych, w zależności od tego jakich należności dotyczą odpisy aktualizujące.

Na dzień powstania należności w walucie obcej są wyceniane według średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień powstania należności (np. wystawienia faktury). Na dzień raportowy należności w walucie obcej wyceniane są według średniego kursu NBP obowiązującego na dzień raportowy.

Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się i tworzy stosując podejście bilansowe. Wycena aktywów i rezerw na odroczony podatek dochodowy jest dokonywana na koniec każdego kwartału.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się od wszystkich występujących przejściowych różnic ujemnych, nierozliczonych strat podatkowych oraz niewykorzystanych ulg podatkowych do wysokości, do której jest prawdopodobne osiągnięcie zysku do opodatkowania pozwalającego na potrącenie ujemnych różnic przejściowych, strat i ulg podatkowych.

Na każdy dzień raportowy wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego jest weryfikowana na każdy dzień raportowy, czy jest prawdopodobne osiągnięcie zysku do opodatkowania pozwalającego na potrącenie ujemnych różnic przejściowych, strat i ulg podatkowych, tzn.:

· czy istnieją wystarczające dodatnie różnice przejściowe, na które utworzono rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego, lub

· czy osiągnięcie dochodu na poziomie pozwalającym na potrącenie ujemnych różnic przejściowych oraz odliczenie strat i ulg podatkowych jest prawdopodobne (przy czym osiągnięcie wystarczającego dochodu uznaje się za prawdopodobne, gdy wynika to z planów finansowych na lata następne).

Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do dodatnich różnic przejściowych.

Wartość bilansowa składnika rezerw z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień raportowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne wystąpienie zobowiązania z tytułu podatku dochodowego.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na dzień raportowy lub takie, których obowiązywanie w przyszłości jest pewne na dzień raportowy.

Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego są ze sobą kompensowane wówczas, gdy Grupa posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności z zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku oraz Grupa zakłada jednoczesną realizację aktywów i rezerw na podatek dochodowy z tego samego tytułu.

Kompensacie podlegają aktywa i rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na poziomie poszczególnych jednostek zależnych oraz jednostki dominującej.

Ujęcie w księgach rachunkowych aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego następuje poprzez księgowanie na koniec okresu sprawozdawczego tylko zmiany sald aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustalonych na koniec i początek okresu sprawozdawczego.

Jeżeli ustalone aktywa lub utworzone rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczą operacji gospodarczych, których skutek wpływa na wynik finansowy, to korespondują one również z wynikiem finansowym. Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące operacji rozliczanych z kapitałem (funduszem) własnym odnosi się również na kapitał (fundusz) własny, a nie na wynik finansowy.

W sytuacjach określonych w MSR 12 odroczony podatek dochodowy ujmuje się jako korektę wartości firmy.

Rozliczenia międzyokresowe przychodów i kosztów

Czynne rozliczenia kosztów są dokonywane dla kosztów, które dotyczą więcej niż jednego okresu sprawozdawczego. Do rozliczeń międzyokresowych czynnych zaliczane są m.in.:

· opłacone z góry świadczenia, takie jak prenumerata, ubezpieczenia, czynsze i dzierżawy – rozliczane metodą liniową;

· opłacone z góry koszty energii elektrycznej, gazu, usług komunikacyjnych lub komunalnych – rozliczane metodą liniową;

· opłata wstępna przy zawieraniu umów leasingu – rozliczana metodą liniową przez okres trwania umowy;

· koszty generalnych remontów tzw. fit-outs – rozliczane metodą liniową przez okres od 1 roku do 5 lat w zależności od decyzji Zarządu Spółki;

· podatek od nieruchomości – rozliczany metodą liniową;

Metoda liniowa zastosowana do rozliczania kosztów wymienionych powyżej polega na rozliczeniu tych pozycji stosownie do upływu czasu.

Nie rzadziej niż na koniec każdego roku obrotowego wszystkie pozycje rozliczeń międzyokresowych czynnych są weryfikowane pod kątem ich zasadności. Wszystkie pozycje aktywów, których nie można jednoznacznie przypisać do przychodów, które maja zostać osiągnięte w przyszłych okresach sprawozdawczych powinny być odniesione na wynik bieżący.

Rozliczenia międzyokresowe czynne prezentowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w linii „Pozostałe aktywa trwałe”, dla rozliczeń długoterminowych oraz w linii „Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe” dla rozliczeń krótkoterminowych.

Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów obejmują:

· zobowiązania wynikające z przyjętych przez Spółkę niefakturowanych dostaw i usług; jednak w sprawozdaniu finansowym zalicza się je do zobowiązań handlowych, i to także wtedy, gdy ustalenie przez Spółkę dokładnej ilości i/lub ceny dostawy/usługi może wymagać szacunków.

Rozliczenia międzyokresowe przychodów obejmują:

· zaliczki i przedpłaty na świadczenia, których wykonanie nastąpi w następnych okresach sprawozdawczych;

· otrzymane wpłaty lub zafakturowane z góry należności za świadczenia, których wykonanie nastąpi w następnych okresach sprawozdawczych – zalicza się do nich przede wszystkim: otrzymane z góry czynsze, dzierżawy oraz inne zapłaty pobrane z góry, rozliczane w równych ratach w okresach miesięcznych przez okres trwania umowy;

Kapitały

Kapitały własne wyceniane są w wartości nominalnej.

Kapitał podstawowy wykazuje się w wysokości określonej w statucie/umowie i w uchwałach o podwyższeniu/umorzeniu kapitału podstawowego i wpisanej w rejestrze sądowym. Do czasu zarejestrowania podwyższenia kapitału kwoty wniesione przez udziałowców wykazane są w księgach rachunkowych jako rozrachunki, a prezentowane w sprawozdaniu finansowym jako pozostałe kapitały rezerwowe.

Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowane w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej wartości nominalnej. Koszty emisji akcji poniesione przy powstaniu spółki akcyjnej lub podwyższeniu kapitału zakładowego zmniejszają kapitał zapasowy spółki do wysokości nadwyżki wartości emisji nad wartością nominalną akcji.

Pozostałe kapitały obejmują głównie kapitał z rozliczenia nabycia udziałów w spółce ArtN Sp. z o.o. oraz kapitał z wyceny programu motywacyjnego (wynagrodzenie w formie akcji spółki dominującej).

Zyski zatrzymane

Do pozycji Zyski zatrzymane oprócz wyników finansowych za lata poprzednie, odnosi się również skutki istotnych błędów lat poprzednich. Za istotny błąd lat poprzednich uznaje się błąd, w wyniku którego zostanie spełniony jeden z poniższych warunków:

· wynik finansowy brutto odchyli się o więcej niż 10% i suma bilansowa odchyli się o więcej niż 1%,

· wynik finansowy brutto odchyli się o więcej niż 10% i przychody netto ze sprzedaży odchylą się o więcej niż 1%.

Spółka koryguje istotne błędy lat poprzednich retrospektywnie i przekształca dane retrospektywnie, o ile jest to wykonalne w praktyce. Korekta istotnego błędu lat poprzednich jest odnoszona w kwocie netto, tzn. po uwzględnieniu wpływu błędu na zobowiązania podatkowe (zarówno o charakterze bieżącym, jak i wynikające z tytułu odroczonego podatku dochodowego).

Zyski osiągnięte w latach poprzednich, również takie które wcześniej zostały przeznaczone na kapitał zapasowy i rezerwowy mogą być wypłacone akcjonariuszom i udziałowcom w formie dywidendy, po pokryciu wszelkich strat z lat poprzednich oraz osiągnięciu minimalnej wysokości kapitału zapasowego przewidzianego przez Kodeks Handlowy dla spółek akcyjnych, tj. 1/3 kapitału akcyjnego.

Zobowiązania finansowe nie będące instrumentami pochodnymi

Wyemitowane instrumenty dłużne oraz zobowiązania podporządkowane są ujmowane przez Grupę na dzień ich powstania. Wszystkie pozostałe zobowiązania finansowe, w tym zobowiązania wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy, są ujmowane na dzień zawarcia transakcji, który jest dniem, w którym Grupa staje się stroną umowy zobowiązującej do wydania instrumentu finansowego.

W momencie początkowego ujęcia Spółka wycenia składnik zobowiązań finansowych w jego wartości godziwej skorygowanej o koszty transakcji, które można bezpośrednio przypisać do nabycia lub emisji tych zobowiązań finansowych.

Grupa wyłącza z ksiąg zobowiązanie finansowe, kiedy zobowiązanie zostanie spłacone, umorzone lub ulegnie przedawnieniu.

Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie obejmują zaciągnięte przez Grupę kredyty oraz wyemitowane obligacje. Wycena w zamortyzowanym koszcie odnoszona jest w stosunku do wyceny kredytów i obligacji obejmującej wartość kapitałów, naliczonych odsetek, niezrealizowanych różnic kursowych naliczonych na dzień raportowy oraz nie odpisaną liniowo w koszty wartość poniesionych prowizji.

Metoda wyceny w zamortyzowanym koszcie przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej polega na ujęciu wszystkich wpływów i wydatków z tytułu kredytu oraz obligacji (zaciągnięcie kredytu, spłaty kredytu, zapłacone prowizje, wszelkie zapłacone pośrednie koszty związane z obsługą kredytu np. doradztwo kredytowe) według daty przepływu pieniężnego i zdyskontowanie tych przepływów pieniężnych stosując wewnętrzną stopę zwrotu (IRR).

Pochodne instrumenty finansowe

Grupa używa pochodnych instrumentów finansowychdo zabezpieczenia ryzyka kursowego i ryzyka zmiany stóp procentowych. Wbudowane instrumenty pochodne są wydzielane z umowy zasadniczej i wykazywane oddzielnie, jeśli cechy ekonomiczne i ryzyka umowy zasadniczej i wbudowanego instrumentu pochodnego nie są blisko powiązane, oddzielny instrument o tych samych warunkach, co wbudowany instrument pochodny odpowiadałby definicji instrumentu pochodnego i hybrydowy (łączny) instrument nie jest wyceniany według wartości godziwej przez wynik finansowy.

Pochodne instrumenty finansowe są ujmowane początkowo w wartości godziwej. Koszty transakcji są ujmowane w momencie poniesienia w zysku lub stracie bieżącego okresu. Po początkowym ujęciu, Spółka wycenia pochodne instrumenty finansowe w wartości godziwej, zyski i straty wynikające ze zmiany wartości godziwej ujmuje się w przychodach lub kosztach finansowych.

Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Kredyty

Kredyty ujmuje się początkowo w wartości godziwej, pomniejszonej o poniesione koszty transakcyjne. Na dzień raportowy kredyty wyceniane są według zamortyzowanego kosztu. Wszelkie różnice pomiędzy wpływami z tytułu kredytów (po potrąceniu kosztów transakcji) a wartością zapłaty ujmuje się jako koszt finansowy w okresie kredytowania, stosując metodę efektywnej stopy procentowej.

Koszty finansowania zewnętrznego kapitalizowane są zgodnie z MSR 23, o czym więcej w nocie 2 – „Nieruchomości inwestycyjne”.
Opłaty i prowizje uiszczane przy zaciąganiu kredytów są ujmowane jako koszty transakcyjne kredytu w wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że część lub całość kredytu zostanie wypłacona. W takim przypadku opłata jest odraczana do czasu wypłaty. W zakresie, w jakim nie ma przesłanek ku temu, że część lub całość kredytu zostanie wykorzystana, opłata jest kapitalizowana jako przedpłata na usługi płynnościowe i amortyzowana przez okres kredytu, którego dotyczy. Kredyty są usuwane ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej, gdy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł. Różnica między wartością bilansową zobowiązania finansowego, które wygasło lub zostało przeniesione na inną stronę, a zapłaconą zapłatą, w tym przekazanymi aktywami niepieniężnymi lub przejętymi zobowiązaniami, jest ujmowana w skonsolidowanym rachunku z zysków i strat oraz innych całkowitych dochodów jako pozostałe przychody lub koszty finansowe.

Kredyty zalicza się do zobowiązań krótkoterminowych, chyba że Grupa posiada bezwarunkowe prawo do odroczenia spłaty zobowiązania o co najmniej 12 miesięcy od dnia raportowego.W przypadku zmodyfikowanych kredytów MSSF 9 wymaga, aby

zysk lub stratę obliczyć jako różnicę między pierwotnymi umownymi przepływami pieniężnymi a zmodyfikowanymi przepływami pieniężnymi zdyskontowanymi według pierwotnej efektywnej stopy procentowej.

Rezerwy

Rezerwy zgodnie z MRS 37 tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Jeżeli Grupa spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczą praktycznie pewną, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi.

Podstawą tworzenia rezerwy jest rzetelny szacunek dokonany przez Zarząd każdej Spółki z Grupy. Na każdy dzień raportowy Spółka weryfikuje zasadność i wysokość kwoty utworzonej rezerwy.

Utworzenie lub zwiększenie kwoty rezerwy zalicza się odpowiednio do kosztów podstawowej działalności operacyjnej, kosztów finansowych albo nakładów inwestycyjnych na nieruchomości lub zapasy, zależnie od okoliczności, z którymi przyszłe zobowiązania się wiążą. Wykorzystanie rezerwy jest związane z powstaniem zobowiązania, na które uprzednio utworzono rezerwę, jest ono księgowane jako zmniejszenie rezerwy i zwiększenie zobowiązania. Rezerwa może być wykorzystana wyłącznie zgodnie z celem, na jaki była pierwotnie utworzona. Niewykorzystane rezerwy, wobec zmniejszenia lub ustania ryzyka uzasadniającego ich utworzenie na dzień, na który okazały się zbędne, zmniejszają koszty podstawowej działalności operacyjnej albo odpowiednio zwiększają pozostałe przychody operacyjne lub przychody finansowe, w zależności od tego, które koszty zostały wcześniej obciążone tworzoną rezerwą.

Przykładami rezerw są rezerwy tworzone na:

1. Skutki toczącego się postępowania sądowego – podstawą oceny prawdopodobieństwa możliwego obowiązku utworzenia rezerwy może być przebieg postępowania sądowego lub opinie prawników; ustalając kwotę rezerwy, należy wziąć pod uwagę nie tylko kwotę roszczenia określoną w pozwie, ale również koszty postępowania sądowego;

2. Przewidywane straty z podpisanych umów.

Zobowiązania handlowe i pozostałe zobowiązania

W sprawozdaniu finansowym prezentowane są zobowiązania z podziałem na krótkoterminowe i długoterminowe. Jako zobowiązania długoterminowe są ujmowane zobowiązania wymagalne w okresie powyżej 12 miesięcy od dnia raportowego, a wymagalne w okresie krótszym lub przeznaczone do obrotu prezentowane są jako krótkoterminowe.

Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania są początkowo ujmowane według wartości godziwej, a następnie wyceniane są według zamortyzowanego kosztu przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej. Wartość godziwa nieoprocentowanego zobowiązania to jego zdyskontowana kwota spłaty. Jeżeli termin wymagalności zobowiązania jest krótszy niż jeden rok, pomija się dyskontowanie.

Na dzień powstania zobowiązania w walucie obcej są wyceniane według średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień powstania zobowiązania (np. wystawienia faktury). Na dzień raportowy zobowiązania w walucie obcej wyceniane są według średniego kursu NBP obowiązującego na dzień raportowy.

Pozostałe zobowiązania obejmują w szczególności kaucje od najemców (jako zabezpieczenia umów najmu), kaucje od generalnych wykonawców (kaucje należytego wykonania umowy oraz kaucje za brak gwarancji dobrego wykonania umowy),

zobowiązania z tytułu podatków i zobowiązania z tytułu otrzymanych zaliczek, które będą rozliczone poprzez dostawę towarów, usług lub środków trwałych.

Przychody z działalności operacyjnej

Przychody są wpływami korzyści ekonomicznych danego okresu, powstałymi w toku zwyklej działalności gospodarczej Grupy, które skutkują zwiększeniem kapitału własnego w inny sposób niż wynikający z wpłat udziałowców.

Do przychodów z działalności operacyjnej Grupa zalicza w szczególności:

· przychody z wynajmu nieruchomości biurowych i handlowych, rozpoznawane zgodnie z MSSF 16;

· przychody związane z funkcjonowaniem nieruchomości obejmujące przychody z tytułu service charge i refaktur oraz przychody z tytułu zarządzania nieruchomościami i portfelem inwestycyjnym; które ujmowane są zgodnie z wytycznymi MSSF 15;

· zyski ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych;

· wynik ze sprzedaży jednostek zależnych;

· wynik na utracie kontroli w jednostkach zależnych.

Przychody z wynajmu

Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu, co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo.

Przychody są rozpoznawane w wartości godziwej zapłaty otrzymanej lub należnej po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług oraz ewentualne rabaty.

Przychody z najmu ujmuje się w księgach, w momencie gdy są one, zgodnie z zawartymi umowami najmu, należne.

Przychody związane z funkcjonowaniem nieruchomości

Grupa realizuje przychody z umów z klientami z tytułu usług zarządzania oraz usług tzw. services charges. Grupa przeprowadziła analizę agent vs. principal dla service charge i uznała, że Grupa jest pryncypałem i może rozpoznawać przychody w szyku rozwartym.

Przychody z usług tzw. service charges oraz usług zarządzania są rozpoznane w okresie sprawozdawczym, w którym następuje przekazanie kontroli nad usługą na rzecz klienta (najemcy), tj. w miarę upływu czasu, w okresie, w którym dana usługa jest świadczona. W przypadku większości umów o świadczenie usług (takich jak sprzątanie, ochrona), przychód jest rozpoznawany w miarę wykonywania przez jednostkę tej usługi (tj. do dnia zakończenia okresu sprawozdawczego, w proporcji w jakiej świadczenie zostało faktycznie wykonane do całości przyrzeczonego świadczenia), ponieważ klient otrzymuje korzyści z wykonania świadczenia przez jednostkę w miarę, jak jednostka je wykonuje, oraz równocześnie czerpie korzyści z tego świadczenia w miarę ich otrzymywania.

Niektóre umowy dotyczące usług związanych z nieruchomościami mogą zawierać wiele elementów usług, które są świadczone na rzecz najemców. Grupa dokonuje oceny, czy indywidualne usługi przyrzeczone w umowie z klientem stanowią odrębne zobowiązania do wykonania świadczenia. W przypadku, gdy umowa zawiera wiele odrębnych zobowiązań do wykonania świadczenia, a także/lub element leasingowy oraz element nie-leasingowy, Grupa dokonuje alokacji

wynagrodzenia (ceny transakcyjnej) do każdego odrębnego świadczenia (elementu leasingowego i elementu nie-leasingowego) na bazie relatywnych jednostkowych cen sprzedaży.

Jeżeli indywidualna cena sprzedaży nie jest bezpośrednio obserwowalna, jednostka szacuje indywidualną cenę sprzedaży w oparciu o oczekiwane koszty i marże.

W przypadku umów o stałej cenie klient płaci stałą kwotę na podstawie uzgodnionego w umowie harmonogramu płatności. Jeżeli usługi świadczone przez Grupę przekraczają zapłatę, ujmuje się składnik aktywów z tytułu umowy z klientem. Jeżeli płatności przekraczają wartość świadczonej usługi, ujmuje się zobowiązanie wynikające z umowy z klientem.

Przychód ustala się w kwocie równej cenie transakcyjnej uzgodnionej w umowie z klientem. Przy ustalaniu ceny transakcyjnej Grupa uwzględnia kwotę wynagrodzenia zmiennego oraz wynagrodzenie należne klientowi, jeśli nie stanowi ono zapłaty za odrębne świadczenie; kwoty, które korygują wartość przychodów mogą obejmować udzielone rabaty, upusty, ustępstwa cenowe, i inne kwoty pobierane w imieniu stron trzecich.

W przypadku ustaleń umownych, które odraczają moment zapłaty o ponad 12 miesięcy od momentu przekazania przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi, Grupa dokonuje korekty ceny transakcyjnej o wpływ istotnego elementu finansowania, ujmując skutki finansowania jako przychód z tytułu odsetek z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej w okresie finansowania.

Należność ujmuje się w momencie świadczenia usługi, gdyż w tym momencie wynagrodzenie jest bezwarunkowe, ponieważ jedynym warunkiem wymagalności wynagrodzenia jest upłynięcie określonego czasu.

Natomiast przychody z tytułu kosztów mediów refakturowanych na najemców prezentowane są netto, tj. pomniejszone o poniesione koszty.

Koszty działalności operacyjnej

Do kosztów działalności operacyjnej Grupa zalicza:

· koszty funkcjonowania nieruchomości biurowych i handlowych oraz koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami, tj. przede wszystkim następującepozycje: koszty mediów i pozostałe materiały; sprzątanie i ochrona; koszty zarządzania nieruchomościami i obsługi technicznej; opłaty na rzecz wspólnot i spółdzielni; podatki od nieruchomości; koszty ubezpieczenia, a także koszty wynagrodzeń pracowników obsługujących nieruchomości z wyłączeniem kosztów refakturowanych na najemców, które są prezentowane per saldo z przychodami z tytułu refaktur w linii „Przychody z kontraktów z klientami rozpoznane zgodnie z MSSF 15” skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat oraz innych całkowitych dochodów.

· koszty funkcjonowania spółek celowych, które obejmują koszty wynagrodzeń, oraz koszty administracyjne związane z funkcjonowaniem spółek celowych jako podmiotów gospodarczych, jak również inne koszty operacyjne nie dotyczące nieruchomości;

· koszty ogólnego zarządu obejmujące koszty wynagrodzeń, oraz koszty administracyjne spółki dominującej Capital Park S.A. oraz podmiotu świadczącego usługi wsparcia operacyjnego dla innych podmiotów z Grupy, tj. CP Management Sp. z o.o. takie jak: koszty konsultantów, wydatki biurowe, koszty prawne, prowizje, amortyzację rzeczowych aktywów trwałych, jak również koszty innych spółek Grupy nieposiadających nieruchomości;

· koszty remontów i napraw nieruchomości;

· koszty sprzedaży;

· koszty wyceny programu motywacyjnego dla uprawnionych osób;

Pozostałe pozycje w skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów prezentowane w działalności operacyjnej:

· Zyski/straty z wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz odpisy aktualizujące wartość zapasów obejmujące przede wszystkim zyski i straty z tytułu aktualizacji wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych, które odzwierciedlają zmiany wartości godziwych tych nieruchomości w danym okresie;

· Udział w zyskach/stratach jednostek wycenianych metodą praw własności obejmuje cześć zysków albo strat jakie w danym roku obrotowych uzyskały/poniosły jednostki wyceniane metodą praw własności;

· Ustalanie zysku operacyjnego netto z działalności podstawowej

Zysk operacyjny netto wyznaczany jest jako przychody z wynajmu gotowych nieruchomości pomniejszone o koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami.

Zysk z działalności operacyjnej w yznaczany jest jako Zysk operacyjny netto powiększony o pozycje innych przychodów operacyjnych, oraz pomniejszony o pozycje innych kosztów operacyjnych.

Wyniki Grupy zależą w dużym stopniu od zmian cen na rynkach nieruchomości, na które wpływ mają między innymi następujące czynniki: wysokość czynszów, obłożenie nieruchomości, zmiany stóp kapitalizacji, zmiany stóp procentowych, koszty budowy, dostępność finansowania bankowego, kurs EUR/PLN i ogólna sytuacja na rynku kredytowym.

Przychody i koszty finansowe

Przychody i koszty z tytułu odsetek są ujmowane zgodniez metodą memoriałową.

Pozycja innych przychodów oraz kosztów finansowych obejmuje głównie zrealizowane i niezrealizowane różnice kursowe powstające w związku ze spłatą oraz wyceną zobowiązań finansowych.

Koszty finansowania zewnętrznego ujmowane są jako koszty w momencie ich poniesienia, z wyjątkiem kosztów, które są związane z wytworzeniem (budową) lub nabyciem składnika aktywów. W takim przypadku koszty finansowania zewnętrznego są aktywowane, pod warunkiem, że istnieje prawdopodobieństwo, że w przyszłości przyniosą one korzyści ekonomiczne. Grupa aktywuje koszty finansowania zewnętrznego w wartości inwestycji w nieruchomości lub zapasów – w zależności od rodzaju nieruchomości.

Koszty odsetkowe z tytułu finansowania zewnętrznego (kredyty, obligacje) korygowane są o wycenę w zamortyzowanym koszcie przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej. Metoda wyceny w zamortyzowanym koszcie przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej polega na ujęciu wszystkich wpływów i wydatków z tytułu kredytu oraz obligacji (zaciągnięcie kredytu, spłaty kredytu, zapłacone prowizje, wszelkie zapłacone pośrednie koszty związane z obsługą kredytu np. doradztwo kredytowe) według daty przepływu pieniężnego i zdyskontowanie tych przepływów pieniężnych stosując wewnętrzną stopę zwrotu (IRR).

Podatki dochodowe – podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych lub podlegających zwrotowi od organów podatkowych.

Wypłata dywidend

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy do ich otrzymania.

Zasady prezentacji sprawozdania z przepływów pieniężnych

Grupa sporządza sprawozdanie z przepływów pieniężnych metodą bezpośrednią. Grupa prezentuje przepływy pieniężne w podziale na:

· działalność operacyjną – która przedstawia wpływy i wydatki z podstawowej działalności Grupy oraz wszelkie inne przepływy gotówkowe nie uwzględnione w żadnej z niżej wymienionych rodzajów działalności,

· działalność inwestycyjną – która przedstawia wpływy i wydatki z tytułu nabycia i sprzedaży inwestycji długo i krótkoterminowych innych niż środki pieniężne,

· działalność finansową - która przedstawia zmiany wysokości i struktury wniesionego kapitału własnego oraz zadłużenia Grupy.

Działalność operacyjna

Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej pochodzą przede wszystkim z podstawowej działalności przynoszącej Grupie przychody. Są to pieniężne skutki transakcji i innych zdarzeń uwzględnionych przy ustaleniu zysku lub straty Grupy, takich jak:

· wpływy ze sprzedaży usług i refakturowania kosztów na najemców,

· zapłacone dostawy dóbr i usług,

· zapłacone i otrzymane podatki, w tym podatek dochodowy,

· zapłacone świadczenia pracownicze,

· wpływy z lokowania środków pieniężnych,

· inne wpływy i wydatki związane z podstawową działalnością Grupy.

Działalność inwestycyjna

Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej prezentują nakłady, które będą służyć wytwarzaniu przychodów i generowaniu środków pieniężnych w przyszłości, jak również wpływy ze sprzedaży takich składników majątku, których okres gospodarczego wykorzystania przekraczał standardowy cykl wytwarzania usług przez podmioty z Grupy kapitałowej. Są to w szczególności skutki pieniężne takich transakcji jak:

· wpływy i wypływy związane z przejęciem lub sprzedażą jednostek zależnych lub ich części,

· środki pieniężne i ich ekwiwalenty w jednostce zależnej, która została przejęta lub sprzedana,

· wpływy i wypływy związane z nabyciem i zbyciem środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, w tym również zaliczki,

· wpływy i wypływy związane z nabyciem i zbyciem inwestycji w nieruchomości, w tym również zaliczki,

· wpływy i wypływy związane z nabyciem i zbyciem inwestycji mieszkaniowych, w tym również zaliczki,

· środki pieniężne otrzymane i zapłacone z tytułu realizacji instrumentów finansowych, chyba ze realizacja takiego instrumentu jest ścisłe związana z działalnością operacyjna lub finansową,

· wpływy odsetek od udzielonych pożyczek.

Działalność finansowa

Przepływy pieniężne z działalności finansowej prezentują wpływy i wydatki związane z finansowaniem działalności Grupy, których celem jest możliwość oszacowania roszczeń przyszłych przepływów pieniężnych podmiotów dostarczających Grupie kapitał. Są to w szczególności takie pozycje jak:

· wpływy z tytułu emisji akcji lub innych instrumentów finansowych,środki pieniężne zapłacone akcjonariuszom z tytułu ich udziału w zysku i kapitale własnym,

· wpływy i wydatki z tytułu zaciągniętych i spłaconych kredytów, pożyczek, wyemitowanych obligacji i innych papierów wartościowych,

· wydatki z tytułu leasingu, w tym opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów.

7.5. WALUTA FUNKCJONALNA I WALUTA PREZENTACJI

Pozycje zawarte w niniejszym rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym Grupa prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest w tysiącach złotych polskich (PLN), który jest walutą funkcjonalną i walutą prezentacji Grupy.

Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną według kursu obowiązującego w dniu transakcji. Zyski i straty z tytułu różnic kursowych wynikających z rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

7.6. ISTOTNE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I SZACUNKACH

Sporządzenie niniejszego rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego wymaga dokonania przez Zarząd jednostki dominującej określonych szacunków i założeń, które wpływają na wielkości i sposób prezentacji danych w sprawozdaniu finansowym.

Większość szacunków oparta jest na analizach sytuacji rynkowej oraz przepisów prawnych i podatkowych funkcjonujących w danym okresie obrotowym. Jakkolwiek przyjęte założenia i szacunki opierają się na najlepszej wiedzy Zarządu, rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych, w szczególności w przypadku zmiany otoczenia rynkowego, prawnego czy podatkowego. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają weryfikacji a zmiana z nich wynikająca ujęta jest w okresie, w którym jej dokonano lub w okresach bieżących i przyszłych, jeżeli zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego.

7.7. ISTOTNE OSZACOWANIA I ZAŁOŻENIA ZARZĄDU

Klasyfikacja i wycena nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej

Klasyfikacji nabywanych nieruchomości do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się w momencie początkowego ujęcia tych pozycji w księgach na podstawie decyzji Zarządu Grupy, która odzwierciedla założenia co do sposobu wykorzystywania danej nieruchomości. Grupa ujmuje w swoich księgach nieruchomość inwestycyjną jeśli jest prawdopodobne uzyskanie przyszłych korzyści ekonomicznych związanych z tą nieruchomością i można wiarygodnie wycenić cenę nabycia lub koszt wytworzenia.

Nieruchomości inwestycyjne są wyceniane według wartości godziwej, która odzwierciedla warunki rynkowe na dzień raportowy. Wartość godziwa to cena, którą otrzymano by za sprzedaż składnika aktywów lub zapłacono by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartość godziwa odzwierciedla w szczególności wysokość przychodów z czynszów z aktualnych umów najmu oraz racjonalne i uzasadnione założenia co do rynkowej oceny przychodów z czynszów z przyszłych umów najmu, jakrównież wiarygodnie oszacowane wypływy pieniężne dotyczące nieruchomości.

Dla ustalenia wartości godziwej nieruchomości niezależni rzeczoznawcy stosują metody wyceny najbardziej odpowiednie dla wyceny wartości danej nieruchomości. Sposób ustalenia wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych został przedstawiony w Nocie 2.

Niezależnie od profesjonalnego charakteru metodologii wycen nieruchomości inwestycyjnych, jak w każdym tego typu przypadku, przyjęte założenia są w znaczącym stopniu subiektywne, ponieważ odnoszą się do zdarzeń przyszłych, a więc niepewnych. Zarząd Grupy dąży do ustalenia wartości nieruchomości kierując się zasadą ostrożności, co oznacza, że spośród wielu danych przyjmowanych do wyceny eliminuje się zarówno te najbardziej pesymistyczne jak i te najbardziej optymistyczne.

Zarząd ściśle monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie. Zmiany w otoczeniu rynkowym mają duży wpływ na wartość nieruchomości będących w posiadaniu Grupy. Nieruchomości inwestycyjne są wrażliwe na wiele elementów, w tym w szczególności na zmiany stóp kapitalizacji oraz kursu EUR/PLN z uwagi na to, iż podstawą dużej części wycen nieruchomości inwestycyjnych jest czynsz wyrażony w EURO. Wzrost/spadek kursu EUR przekłada się bezpośrednio na wzrost/spadek wartości nieruchomości wyrażonej w PLN i powoduje zysk/stratę z aktualizacji wyceny nieruchomości. Istotnym elementem, który wpływa na wynik finansowy okresu, jest zmiana aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego, związanego z różnicami przejściowymi między wartością bilansową a podatkową nieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły w zakresie wyceny nieruchomości zostały ujawnione w nocie 2.

Kontrola nad jednostkami zależnymi

Na każdy dzień raportowy Zarząd jednostki dominującej dokonuje analizy sprawowanej kontroli nad jednostkami zależnymi w odniesieniu do regulacji MSSF 10.

MSSF 10 pkt 7 stanowi, iż inwestor sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, wtedy i tylko wtedy, gdy inwestor ten jednocześnie:

· sprawuje władzę nad jednostką, w której dokonano inwestycji,

· z tytułu swojego zaangażowania w jednostce, w której dokonano inwestycji, podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub posiada prawa do zmiennych wyników finansowych, oraz

· posiada możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich wyników finansowych.

7.8. NAJWAŻNIEJSZE ZDARZENIA JAKIE MIAŁY MIEJSCE W OKRESIE 12 MIESIĘCY 2021 ROKU

Pandemia Covid-19

Na początku 2021 r. Polska zmagała się z najtrudniejszą od momentu jej rozpoczęcia w 2020 roku, trzecią falą pandemii a rząd zdecydował się na wprowadzenie kolejnego lockdown’u i zaostrzenie dotychczasowych restrykcji. W celu ograniczenia

rozprzestrzeniania się wirusa w Polsce administracja rządowa podjęła szereg działań zapobiegawczych, w tym m.in. wprowadziła czasowe zakazy prowadzenia działalności dla pewnych typów podmiotów gospodarczych a także czasowo wygasiła umowy najmu w galeriach handlowych o powierzchni powyżej 2.000 m2.

Wpływ Covid-19 na wyniki finansowe

W związku z zakazami i ograniczeniami wprowadzonymi dla poszczególnych działalności, a także pogorszeniem sytuacji gospodarczej najemców, epidemia Covid-19 miała negatywny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za 12 miesięcy 2021 roku. Na skutek redukcji opłat z tytułu najmu w wyniku czasowego wygaszenia umów przez tzw. Tarczę Antykryzysową a także w wyniku porozumień z najemcami, na mocy których zostały udzielone czasowe obniżki w czynszu w zamian za m.in. wydłużenie umów najmu, nastąpiło obniżenie skonsolidowanych przychodów z wynajmu Grupy za 2021 roku o 6% w stosunku do założeń sprzed pandemii.

Ponieważ zgodnie z MSSF 16 Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu (tzw. „straight-line rent”), co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (w tym redukcje w wyniku Covid-19, rabaty czy wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo, negatywny wpływ koronawirusa na przychody zrealizowane w 2021 roku został rozłożony („wypłaszczony”) w całym okresie trwania umów najmu.

Wpływ Covid-19 na przyszłą sytuację firmy

Grupa przeprowdziła testy/ analizy wykazujące, że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości.

Grupa na bieżąco ocenia sytuację i podejmuje działania mające na celu minimalizacje negatywnego wpływu spowodowanego pogorszeniem koniunktury.

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie uległa pogorszeniu. Grupa posiada obecnie blisko 123 mln PLN dostępnej gotówki, dzięki czemu utrzymuje bezpieczną pozycję płynnościową w obliczu zawirowań spowodowanych epidemią koronawirusa.

7.9. OPIS CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, W SZCZEGÓLNOŚCI O NIETYPOWYM CHARAKTERZE MAJĄCYCH ZNACZĄCY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE WYNIKI FINANSOWE

Pandemia Covid-19 – szczegóły zostały opisane w punkcie 7.8 powyżej.

7.10. OBJAŚNIENIA DOTYCZĄCE SEZONOWOŚCI LUB CYKLICZNOŚCI DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK

Działalność Grupy nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości i cykliczności.

7.11. INFORMACJE DOTYCZĄCE EMISJI WYKUPU I SPŁATY NIEUDZIAŁOWYCH I KAPITAŁOWYCH PAPIEROW WARTOŚCIOWYCH

W czerwcu 2021 roku Grupa wykupiła obligacje serii N o wartości 7 000 tys. EUR (31 670 tys. PLN). Na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa nie posiada żadnych zobowiązań z tytułu obligacji, jak również w 2021 roku nie emitowała udziałowych i kapitałowych papierów wartościowych.

7.12. INFORMACJE DOTYCZĄCE WYPŁACONEJ LUB ZADEKLAROWANEJ DYWIDENDY

Emitent (jednostka dominująca) nie wypłaciła, ani nie zadeklarowała dywidendy w 2021 r.

7.13. STANOWISKO ZARZĄDU ODNOŚNIE WCZEŚNIEJ PUBLIKOWANYCH PROGNOZ WYNIKÓW FINANSOWYCH
NA DANY ROK

Zarząd nie publikował ani nie deklarował publikacji prognoz finansowych.

7.14. SPRAWY SĄDOWE

Przed sądem organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej nie toczą się żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności podmiotów wchodzących w skład Grupy Kapitałowej Capital Park, których wartość stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych Grupy kapitałowej Capital Park.

7.15. INNE INFORMACJE, KTÓRE ZDANIEM ZARZĄDU GRUPY SĄ ISTOTNE DLA OCENY JEJ SYTUACJI KADROWEJ, · MAJĄTKOWEJ, FINANSOWEJ, WYNIKU FINANSOWEGO I ICH ZMIAN ORAZ INFORMACJE, KTÓRE SĄ ISTOTNE DLA OCENY MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZOBOWIĄZAŃ EMITENTA

W ocenie Zarządu obecna i przewidywana sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie wskazuje na istnienie zagrożeń w zarządzaniu zasobami finansowymi. Na dzień raportowy nie odnotowano zdarzeń negatywnie wpływających na dalszą działalność Grupy.

7.16. WSKAZANIA CZYNNIKÓW, KTÓRE ZDANIEM GRUPY BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE WYNIKI W
PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU

Zmiany kursu EUR/PLN

Zmiany wartości EURO w odniesieniu do złotego mają istotny wpływ na zysk/stratę z aktualizacji wartości nieruchomości i na
wyniki finansowe Grupy. Większość nieruchomości inwestycyjnych jest wyceniana i finansowana w EURO, ponieważ aktywa te są aktualizowane według kursu waluty na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Wycena z tytułu zmiany kursu walutowego istotnie wpłynęła na wynik finansowy okresu sprawozdawczego. Szczególnie wpływ zmiany kursu jest obserwowalny w pozycji Zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości oraz w Pozostałych kosztach finansowych.

Pandemia Covid-19

Ujawnienie w punkcie 7.8.

8. DODATKOWE NOTY I OBJAŚNIENIA DO ROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Nota 1. SEGMENTY SPRAWOZDAWCZE

Segmenty operacyjne reprezentują nieruchomości inwestycyjne wydzielone pod kątem charakteru danej inwestycji.

Wraz z oddaniem Fabryki Norblina do użytkowania w 2021 r. w Grupie wprowadzono podział inwestycji na nieruchomości strategiczne, będące kluczowymi aktywami Grupy z punktu widzenia ich wartości i możliwości generowania stabilnego dochodu oraz pozostałe inwestycje. W związku z tym, zmianie uległy sposób budżetowania i raportowania danych finansowych do Zarządu. Aktualnie Zarząd przegląda i ocenia wyniki nieruchomości w podziale na kluczowe i pozostałe inwestycje, co wpłynęło na zmianę prezentowanych segmentów operacyjnych w sprawozdaniu finansowym.

Grupa identyfikuje obecnie dwa segmenty sprawozdawcze:

· kluczowe inwestycje, do których należą nieruchomości o wartości powyżej 50 mln EUR, stanowiące strategiczne aktywa należące do Grupy,

· pozostałe inwestycje, niezaliczone do grupy pierwszej.

Zarząd analizuje segmenty operacyjne według poniższych ogólnych zasad:

· przy kluczowych inwestycjach w oparciu o NOI oraz wartość godziwą inwestycji,

· inwestycje pozostałe są to projekty nie stanowiące głównego biznesu z punktu widzenia strategii Grupy, oceniane w oparciu o wartość godziwą inwestycji.

W celu zachowania porównywalności danych, informacje dotyczące roku 2020 r. zostały odpowiednio przekształcone. W poprzednim roku, Grupa prezentowała cztery segmenty: inwestycje ukończone, inwestycje w budowie, pozostałe inwestycje oraz aktywa przeznaczone do sprzedaży. Fabryka Norblina była prezentowana jako inwestycja w budowie, Royal Wilanów natomiast był ujęty jako aktywo przeznaczone do sprzedaży. Segment pozostałych inwestycji zawierał nieruchomości należące do CP Management oraz spółki Emir 30. Pozostałe inwestycje były prezentowane jako inwestycje ukończone.

Segment kluczowych inwestycji

Spółka | Inwestycja
ArtN Sp. z o. o. | Fabryka Norblina, Warszawa
Hazel Investments Sp. z o. o. | Royal Wilanów, Warszawa

Segment pozostałych inwestycji

Spółka | Inwestycja
Oberhausen Sp. z o.o. | Galeria Zaspa, Gdańsk
Capital Park Gdańsk Sp. z o. o. | Hampton by Hilton Old Town Gdańsk
Diamante Investments Sp. z o. o. | Street Mall Vis à Vis, Łódź
Aspire Investments Sp. z o.o. | KEN, Warszawa
Sander Investments Sp. z o.o. | Rubinowy Dom, Bydgoszcz
CP Management Sp. z o.o. | Kościuszki, Łódź
CP Management Sp. z o.o. | Słomińskiego, Gdańsk
Emir 30 Sp. z o.o. | Unieście

Krynica Investments Sp. o.o. | Krynica-Zdrój

Zestawienie danych poszczególnych segmentów z danymi całej Grupy za 2021 rok

DANE FINANSOWE | Kluczowe inwestycje | Pozostałe inwestycje | Kwoty nie alokowane do segmentów | RAZEM
Wartość nieruchomości, w tym przeznaczonych do sprzedaży | 2 054 429 | 195 673 | - | 2 250 102
Zobowiązania oprocentowane | 934 458 | 129 667 | - | 1 064 125
Aktywa razem | 2 135 805 | 264 734 | 140 150 | 2 540 689
Zobowiązania razem | 1 134 602 | 147 709 | 28 242 | 1 310 553
Przychody z tytułu najmu | 36 361 | 16 248 | - | 52 609
Przychody dotyczące funcjonowania nieruchomości | 10 537 | 2 248 | - | 12 785
Obowiązek świadczenia spełniany w czasie | 10 537 | 2 248 | - | 12 785
Razem przychody operacyjne | 46 899 | 18 495 | - | 65 394
Koszty dotyczące nieruchomości | (17 438) | (4 955) | - | (22 393)
Zysk operacyjny netto (NOI) | 29 460 | 13 540 | - | 43 000

Segment kluczowych inwestycji zawiera aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży.

Zestawienie danych poszczególnych segmentów z danymi całej Grupy za 2020 rok (dane przekształcone)

DANE FINANSOWE | Kluczowe inwestycje | Pozostałe inwestycje | Kwoty nie alokowane do segmentów | RAZEM
Wartość nieruchomości | 1 420 952 | 316 797 | - | 1 737 749
Zobowiąza nia oprocentowane | 636 589 | 154 888 | 77 990 | 869 468
Aktywa razem | 1 470 645 | 359 258 | 189 927 | 2 019 830
Zobowiązania razem | 738 040 | 175 662 | 116 551 | 1 030 253
Przychody z tytułu najmu | 29 641 | 17 009 | - | 46 650
Przychody dotyczące funcjonowania nieruchomości | 8 655 | 2 316 | - | 10 971
Obowiązek świadczenia spełniany w czasie | 8 655 | 2 316 | - | 10 971
Razem przychody operacyjne | 38 296 | 19 325 | - | 57 621
Koszty dotyczące nieruchomości | (11 373) | (5 855) | - | (17 228)
Wynik operacyjny netto (NOI) | 26 923 | 13 470 | - | 40 393

Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży są zawarte w segmencie kluczowych inwestycji (Royal Wilanów) i pozostałych inwestycji (Eurocentrum Hotel i Rezydencje).

Wszystkie aktywa i zobowiązania w ramach segmentów operacyjnych są zlokalizowane na terytorium Polski.

Nota 2. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się nieruchomości, co do których Grupa posiada tytuł własności, współwłasności lub prawo wieczystego użytkowania. Zgodnie z MSR 40 – „Nieruchomości inwestycyjne” wszystkie nieruchomości inwestycyjne wyceniane są w wartości godziwej.

Na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych spółki zależne amortyzują wartość nieruchomości inwestycyjnych, zgodnie z zasadami dotyczącymi środków trwałych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Amortyzacja podatkowa ma charakter pozabilansowy.

Zarząd ściśle monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie. Zmiany w otoczeniu rynkowym mają duży wpływ na wartość nieruchomości będących w posiadaniu Grupy. Nieruchomości inwestycyjne są wrażliwe na wiele elementów w tym w szczególności na zmiany stóp kapitalizacji oraz kursu EUR/PLN z uwagi na to, iż podstawą dużej części wycen nieruchomości inwestycyjnych jest czynsz wyrażony w EURO. Wzrost/spadek kursu EUR przekłada się bezpośrednio na wzrost/spadek wartości nieruchomości wyrażonej w PLN i powoduje zysk/stratę z aktualizacji wyceny nieruchomości.

Typy inwestycji | Ilość projektów | Udział na 31.12.2021 | 31.12.2021 | 31.12.2020
Inwestycje wyceniane metodą dochodową | 6 | 99,3% | 1 672 637 | 220 650
Inwestycje w budowie – metoda pozostałościowa | - | 0% | - | 940 047
Pozostałe metody wyceny | 3 | 0,7% | 11 569 | 10 657
Razem | 9 | 100% | 1 684 206 | 1 171 354
Nieruchomości inwestycyjne |  |  | 1 634 991 | 1 120 821
MSSF 16 – ujęcie prawa do użytkownia aktywa z tytułu wieczystego użytkowania gruntów |  |  | 49 215 | 50 533

ZMIANA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH | 31.12.2021 | 31.12.2020
Wartość bilansowa na początek okresu | 1 171 354 | 890 770
Zwiększenia stanu, z tytułu: | 543 690 | 280 584
Aktywowanie późniejszych nakładów1 | 347 769 | 250 159
- w tym aktywowane koszty finansowania | 17 156 | 21 340
Uśrednienie czynszu | 5 808 | 5 586
Zysk/(strata) netto wynikający z aktualizacji wyceny nieruchomości wg wartości godziwej | 190 113 | 13 182
MSSF 16 – kapitalizacja prawa użytkowania wieczystego | - | 11 657
Zmniejszenia stanu, z tytułu: | (30 838) | -
Zbycie nieruchomości | (30 838) | -
Wartość bilansowa na koniec okresu [tys. PLN] | 1 684 206 | 1 171 354
Wartość bilansowa na koniec okresu [tys. EUR] | 366 180 | 253 826

1 Na aktywowane nakłady składają się w głównej mierze: koszty budowlane, koszty architektów, usługi doradcze, koszty finansowania (odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji, prowizje), koszty prawne oraz koszty usług pomocniczych.

Typy inwestycji | Ilość projektów | Udział na 31.12.2021 | 31.12.2021 | 31.12.2020
Aktywa dostępne do sprzedaży | 1 | 100% | 565 896 | 566 395
Razem | 1 | 100% | 565 896 | 566 395
Nieruchomości inwestycyjne |  |  | 555 239 | 555 738
MSSF 16 – ujęcie prawa do użytkownia aktywa z tytułu wieczystego użytkowania gruntów |  |  | 10 657 | 10 657

ZMIANA WARTOŚCI AKTYWÓW DOSTĘPNYCH DO SPRZEDAŻY | 31.12.2021 | 31.12.2020
Wartość bilansowa brutto na początek okresu | 566 395 | 530 088
Zwiększenia stanu, z tytułu: | 84 991 | 36 307
aktywowanie późniejszych nakładów | 11 988 | 3 273
uśrednienie czynszu | 1 949 | (45)
zysk netto wynikający z aktualizacji wyceny nieruchomości wg wartości godziwej | 71 054 | 33 079
Zmniejszenia stanu, z tytułu: | (85 490) | -
Zbycie nieruchomości | (85 490) | -
Wartość bilansowa brutto na koniec okresu [tys. PLN] | 565 896 | 566 395
Wartość bilansowa brutto na koniec okresu [tys. EUR] | 123 037 | 122 734

Ujawnienia zgodnie z MSSF 13 (w oparciu o istotne dane nieobserwowalne Poziom 3)

Na podstawie zasad MSSF 13 Zarząd jednostki dominującej przeprowadził analizę metodologii ustalenia wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2021 r. oraz na 31 grudnia 2020 r., która doprowadziła do wniosku, że metodologia ta została ustalona w oparciu o 3 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej. Wynika to z faktu, że nie stwierdzono bieżących transakcji o podobnych warunkach, a do wyceny nieruchomości inwestycyjnych przyjęto liczne założenia, które w istotny sposób wpłynęły na ustalenie wartości godziwej. Jednym z najistotniejszych czynników mających wpływ na wycenę nieruchomości jest stopa kapitalizacji (yield), która kształtuje się następująco dla nieruchomości posiadanych przez grupę:

· Nieruchomości biurowe: 4,40%-6,50%

· Nieruchomości handlowe: 5,25%-8,25%

· Nieruchomości hotelowe: 7,00%-8,50%

Dla ustalenia wartości godziwej nieruchomości niezależni rzeczoznawcy stosują metody wyceny najbardziej odpowiednie dla wyceny wartości danej nieruchomości. Są to:

Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną

W metodzie tej stosuje się dwie techniki: dyskontowania strumieni pieniężnych oraz kapitalizacji prostej. W ten sposób wyceniane są głównie nieruchomości o zakończonym procesie inwestycyjnym i przeznaczeniu komercyjnym. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa suma zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w przyjętym okresie prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Prognoza strumieni dochodów dla okresu obowiązywania umów najmu dokonywana jest w oparciu o parametry istniejących umów najmu. Prognoza strumieni dochodów dla okresu po zakończeniu obecnych umów najmu przygotowana jest w oparciu o parametry rynkowe, to znaczy rynkowy czynsz najmu możliwy do uzyskania, straty w dochodzie spowodowane rynkowymi okresami poszukiwania najemcy a także okresami wakacji czynszowych oraz ewentualnymi nakładami na wykończenie powierzchni najemców. Prognoza strumieni dochodów w całym okresie prognozy uwzględnia ewentualne straty związane z niepełną przenaszalnością kosztów operacyjnych nieruchomości – to znaczy wpływy

z tytułu czynszu zostają pomniejszone o część kosztów operacyjnych pokrywanych przez właściciela nieruchomości. Wszystkie wymienione parametry rynkowe są określane przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych i wynikają z aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Przy wycenie nieruchomości techniką kapitalizacji prostej wartość nieruchomości stanowi iloczyn rocznego dochodu możliwego do uzyskania z danej nieruchomości oraz współczynnika kapitalizacji. Nieruchomości wyceniane wyżej opisaną metodą stanowią łącznie 99,3% całego portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy.

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 31 grudnia 2021 r.

Nazwa projektu | Lokalizacja | Status | Powierzchnia całkowita (w tys. m2) | Obłożenie**** | Docelowy NOI (w tys. PLN)* | Nakłady do poniesienia po 31.12.2021 (w tys. PLN) | Wartość księgowa (w tys. PLN)**
Fabryka Norblina | Warszawa | zakończony | 66 | 88% | 80 949 | 66 687 | 1 455 848
Galeria Zaspa | Gdańsk | zakończony | 9 | 90% | 5 147 | 706 | 55 193
Hampton by Hilton Old Town Gdańsk*** | Gdańsk | zakończony | 9 | 100% | 6 056 | - | 71 249
Vis à Vis Łódź | Łódź | zakończony | 6 | 94% | 2 724 | 532 | 34 675
Warszawa, KEN | Warszawa | zakończony | <1 | 100% | 391 | - | 5 579
Rubinowy Dom, Bydgoszcz | Bydgoszcz | zakończony | <1 | 100% | 70 | - | 879
Razem |  |  |  |  |  |  | 1 623 423
PWUG zgodnie z MSSF 16 |  |  |  |  | 49 215
Nieruchomości inwestycyjne – Inwestycje wyceniane metodą dochodową |  |  |  |  | 1 672 637

* NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości

** Wartość księgowa nieruchomości nie obejmuje aktywa z tytułu prawa użytkowania wieczystego

*** W związku z zawartą warunkową umową sprzedaży udziałów CP Gdańsk Sp. z o.o. wycena nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o zapisy umowne

**** Obłożenie na dzień publikacji

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 31 grudnia 2020 r.

Nazwa projektu | Lokalizacja | Status | Powierzchnia całkowita (w tys. m2) | Obłożenie**** | Docelowy NOI (w tys. PLN)* | Nakłady do poniesienia po 31.12.2020 (w tys. PLN) | Wartość księgowa** (w tys. PLN)
Galeria Zaspa | Gdańsk | zakończony | 9 | 87% | 5 330 | 1 087 | 62 300
Hampton by Hilton Old Town Gdańsk*** | Gdańsk | zakończony | 9 | 100% | 5 972 | - | 70 256
Vis à Vis Łódź | Łódź | zakończony | 6 | 91% | 2 794 | 320 | 34 602
Warszawa, Belgradzka | Warszawa | zakończony | 3 | 80% | 2 189 | - | 29 193
Warszawa, KEN | Warszawa | zakończony | <1 | 100% | 390 | - | 5 570
Rubinowy Dom, Bydgoszcz | Bydgoszcz | zakończony | <1 | 100% | 71 | - | 881
Razem |  |  |  |  |  |  | 202 802
PWUG zgodnie z MSSF 16 |  |  |  |  | 17 848
Nieruchomości inwestycyjne – Inwestycje wyceniane metodą dochodową |  |  |  |  | 220 650

* NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości

** Wartość księgowa nieruchomości nie obejmuje aktywa z tytułu prawa użytkowania wieczystego w związku z wdrożeniem MSSF 16

*** W związku z zawartą warunkową umową sprzedaży udziałów CP Gdańsk Sp. z o.o. wycena nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o zapisy umowne

**** Obłożenie na dzień publikacji

Wycena nieruchomości w podejściu mieszanym, metodą pozostałościową

Najczęściej stosowana przy wycenie wartości nieruchomości w trakcie budowy, uwzględniająca jej wartość docelową (oszacowaną w podejściu dochodowym lub porównawczym), pomniejszoną o wielkość nakładów inwestycyjnych pozostających do poniesienia na dany dzień wyceny. W ten sposób wyceniane są głównie nieruchomości z rozpoczętym lecz niezakończonym procesem inwestycyjnym tj.: obiekty o przeznaczeniu komercyjnym, biurowym oraz mieszanym komercyjno-biurowym. Wartość docelową, tj. po zrealizowaniu rozwoju, określono w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej.

Na dzień 31 grudnia 2021 r. brak jest nieruchomości w budowie. 26 sierpnia 2021 r. Fabryka Norblina uzyskała pozwolenie na użytkowanie nieruchomości i nieruchomość została przeniesiona do kategorii nieruchomości wycenianych metodą dochodową.

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 31 grudnia 2020 r.

Nazwa projektu | Lokalizacja | Status | Powierzchnia całkowita (w tys. m2) | Pre-let 31.12. 2020 | Docelowy NOI (w tys. PLN)* | Nakłady do poniesienia po 31.12.2020 | Wartość księgowa (w tys. PLN)
Fabryka Norblina | Warszawa | w budowie | 65 | 66% | 81 220 | 401 044 | 907 362
Razem |  |  |  |  | 907 362
PWUG zgodnie z MSSF 16 |  |  |  |  | 32 685
Nieruchomości inwestycyjne – Inwestycje w budowie – metoda pozostałościowa |  |  |  |  | 940 047

* NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami

Stosowana w odniesieniu do nieruchomości, dla których można ustalić porównywalne transakcje sprzedaży na danym rynku, a także w odniesieniu do nieruchomości gruntowych i mieszkaniowych. Do wyceny tych nieruchomości analizuje się nieruchomości o podobnych atrybutach, które są przedmiotem transakcji sprzedaży na rynku, znane są cechy nieruchomości od których uzależniana jest cena zakupu oraz warunki przeprowadzonych transakcji. Ze względu na małą liczbę oraz dużą rozbieżność cenową transakcji nieruchomościami porównawczymi, przy wycenie nieruchomości zastosowano metodę porównywania parami. W ten sposób Grupa wycenia głównie nieruchomości niezabudowane lub zabudowane o nieokreślonym przeznaczeniu, na których nie dokonywano nakładów inwestycyjnych oraz lokale mieszkalne przeznaczone do odsprzedaży.

Nieruchomości wyceniane wyżej opisaną metodą stanowią łącznie 0,7% całego portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy.

Nieruchomości inwestycyjne zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

13 sierpnia 2021 r. CP Retail („SPV2”) Sp. z o.o. sprzedała nieruchomość Eurocentrum Hotel i Rezydencje.

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na
31 grudnia 2021 r.

Nazwa projektu | Lokalizacja | Status | Metoda wyceny | Powierzchnia całkowita (w tys. m2) | Obłożenie | Docelowy NOI (w tys. PLN) | Nakłady do poniesienia po 31.12.2021 (w tys. PLN) | Wartość księgowa (w tys. PLN)
Royal Wilanów | Warszawa | zakończony | Podejście dochodowe | 37 | 100% | 36 795 | 3 119 | 555 239
Razem |  |  |  |  |  |  |  | 555 239
PWUG zgodnie z MSSF 16 |  |  |  |  |  | 10 657
Aktywa przeznaczone do sprzedaży, w tym PWUG zgodnie z MSSF 16 |  |  |  |  |  | 565 896

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 31 grudnia 2020 r.

Nazwa projektu | Lokalizacja | Status | Metoda wyceny | Powierzchnia całkowita (w tys. m2) | Obłożenie | Docelowy NOI (w tys. PLN) | Nakłady do poniesienia po 31.12.2020 (w tys. PLN) | Wartość księgowa (w tys. PLN)
Royal Wilanów | Warszawa | zakończony | Podejście dochodowe | 37 | 98% | 36 918 | 5 872 | 470 248
Eurocentrum Hotel i Rezydencje | Warszawa | Grunt przeznaczony na sprzedaż | W oparciu o cenę ofertową | - | - | - | - | 85 490
Razem |  |  |  |  |  |  |  | 555 738
PWUG zgodnie z MSSF 16 |  |  |  |  |  | 10 657
Aktywa przeznaczone do sprzedaży, w tym PWUG zgodnie z MSSF 16 |  |  |  |  |  | 566 395

KWOTY UJĘTE W WYNIKU FINANSOWYM W STOSUNKU DO NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH | 31.12.2021 | 31.12.2020
Przychody z wynajmu w ramach leasingu operacyjnego | 52 609 | 46 650
Bezpośrednie koszty operacyjne nieruchomości generującej przychody z wynajmu | (22 394) | (17 228)

Nota 3. INWESTYCJE W JEDNOSTKI WSPÓŁKONTROLOWANE

INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE | 31.12.2021 | 31.12.2020
Wartość zaangażowania we wspólne przedsięwzięcie Wilanów Investments | 15 428 | 20 676
Wartość zaangażowania we wspólne przedsięwzięcie SO SPV 50 | 22 249 | 20 323
Razem | 37 677 | 40 999

Grupa prezentuje udziały w Wilanów Investments i SO SPV 50 jako udziały we wspólnych przedsięwzięciach wyceniane metodą praw własności. Na wartość bilansową tych wspólnych przedsięwzięć składają się wartość udziałów w tych jednostkach jak również udzielone tym podmiotom pożyczki wraz z naliczonymi odsetkami z uwzględnieniem odpisów aktualizujących. Spadek wartości w stosunku do 31 grudnia 2020 r. wynika głównie z utworzenia odpisów aktualizujących udzielone pożyczki.

Grupa prezentuje udziały we wspólnych przedsięwzięciach w wartości netto, to znaczy pomniejszone o zobowiązania z tytułu udziału w tych przedsięwzięciach, które odpowiadają oszacowanym przyszłym przepływom pieniężnym z tytułu pokrycia strat we wspólnych przedsięwzięciach.

WARTOŚĆ ZAANGAŻOWANIA WE WSPÓLNE PRZEDSIĘWZIĘCIE WILANÓW INVESTMENTS | 31.12.2021 | 31.12.2020
Wartość udziałów | 6 637 | 6 637
Udział w zysku/stracie z lat ubiegłych | 6 210 | 4 931
Udział w zysku/stracie za okres sprawozdawczy | 1 582 | 1 279
Odpis aktualizujący wartość udziałów | (14 429) | (12 847)
Razem wartość bilansowa inwestycji wyceniona metodą praw własności | - | -
Udzielone pożyczki | 24 227 | 23 422
Odpis aktualizujący od pożyczki | (8 799) | (2 746)
Razem wartość bilansowa pożyczki udzielonej | 15 428 | 20 676
Razem | 15 428 | 20 676

ZMIANA STANU WARTOŚĆ ZAANGAŻOWANIA WE WSPÓLNE PRZEDSIĘWZIĘCIE WILANÓW INVESTMENTS | 31.12.2021 | 31.12.2020
Na początek okresu | 20 676 | 31 627
Odpis aktualizujący pożyczki | (6 054) | (1 659)
Odpis aktualizujący udziały | (1 582) | (6 210)
Spłata pożyczek długoterminowych | - | (3 564)
Naliczenie odsetek od pożyczek długoterminowych | 823 | 917
Spłata odsetek od pożyczek długoterminowych | - | (2 376)
Wpływ wyceny pożyczek długoterminowych w zamortyzowanym koszcie | (17) | 662
Niezrealizowane różnice kursowe | - | -
Udział w zysku/stracie za okres sprawozdawczy | 1 582 | 1 279
Na koniec okresu | 15 428 | 20 676

WARTOŚĆ ZAANGAŻOWANIA WE WSPÓLNE PRZEDSIĘWZIĘCIE SO SPV 50 | 31.12.2021 | 31.12.2020
Wartość udziałów | 6 105 | 6 105
Udział w zysku/stracie z lat ubiegłych | 54 | 37
Udział w zysku/stracie za okres sprawozdawczy | 476 | 17
Razem wartość bilansowa inwestycji wyceniona metodą praw własności | 6 634 | 6 159
Udzielone pożyczki długoterminowe | 15 614 | 14 164
Razem | 22 249 | 20 323

ZMIANA STANU WARTOŚĆ ZAANGAŻOWANIA WE WSPÓLNE PRZEDSIĘWZIĘCIE SO SPV 50 | 31.12.2021 | 31.12.2020
Na początek okresu | 20 323 | 19 480
Naliczenie odsetek od pożyczek | 766 | 821
Udzielenie pożyczki | 822 | -
Wpływ wyceny pożyczek długoterminowych w zamortyzowanym koszcie | (138) | 5
Udział w zysku/stracie za okres sprawozdawczy | 476 | 17
Na koniec okresu | 22 249 | 20 323

W poniższej tabeli zaprezentowano podstawowe informacje dotyczące zawartych umów kwalifikowanych jako wspólne
przedsięwzięcia.

| Grupa Wilanów Investments | SO SPV 50
Spółki współkontrolowane | Wilanów Investments S. à r. l. z siedzibą w Luksemburgu oraz jej jednostki zależne: Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o. | SO SPV 50 Sp. z o.o.
Udział w kapitale zakładowym oraz w zysku/stracie | 50 % udziałów w kapitale zakładowym spółki Wilanów Investments S. à r.l. (bezpośrednio) oraz w spółkach Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o. (pośrednio), 66 % udziałów w zysku/stracie | 60 % udziałów w kapitale zakładowym spółki SO SPV 50 Sp. z o.o i 60 % udziałów w zysku/stracie
Dane podstawowe o zawartej umowie | Porozumienie zawarte 13 sierpnia 2008 r. z Real Management Sp. z o.o. Celem porozumienia jest budowa, sprzedaż oraz zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi i komercyjnymi na terenie Wilanowa. | Porozumienie zawarte 3 lutego 2016 roku z Galaxy Sp. z o.o. Celem porozumienia jest przebudowa, rekomercjalizacja, repozycjonowanie oraz zarządzanie centrum handlowym zlokalizowanym w Swarzędzu.

W poniższej tabeli zaprezentowano podstawowe dane finansowe jednostek współkontrolowanych - kwalifikowanych jako wspólne przedsięwzięcia.

Grupa Wilanów Investments
Podstawowe dane finansowe | 31.12.2021 | 31.12.2020
Aktywa jednostki/jednostek | 79 610 | 76 450
Zobowiązania jednostki/jednostek | 92 634 | 93 668
Kapitał własny jednostki/jednostek | (13 024) | (17 218)
Wynik jednostki/jednostek za okres sprawozdawczy | 2 396 | 1 937
Udzielone pożyczki (wartość netto) | 15 428 | 20 220
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 3 257 | 2 552
Przychody | 7 210 | 8 721
Koszty odsetkowe | (1 530) | (2 663)
SO SPV 50
Podstawowe dane finansowe | 31.12.2021 | 31.12.2020
Aktywa jednostki/jednostek | 162 309 | 162 347
Zobowiązania jednostki/jednostek | 151 246 | 152 076
Kapitał własny jednostki/jednostek | 11 063 | 10 271
Wynik jednostki/jednostek za okres sprawozdawczy | 792 | 29
Udzielone pożyczki (wartość netto) | 15 614 | 14 164
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 5 054 | 3 279
Przychody | 13 242 | 22 563
Koszty odsetkowe | (4 084) | (4 492)

Nota 4. AKTYWA FINANSOWE TRWAŁE

AKTYWA FINANSOWE TRWAŁE | 31.12.2021 | 31.12.2020
Certyfikaty inwestycyjne REIA FIZ AN | 11 602 | 12 077
Certyfikaty inwestycyjne REIA II FIZ AN | 9 661 | 9 477
Razem | 21 263 | 21 554

Nota 5. POZOSTAŁE AKTYWA T RWAŁE

POZOSTAŁE AKTYWA TRWAŁE | 31.12.2021 | 31.12.2020
Rzeczowe aktywa trwałe | 15 079 | 1 524
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe | 2 015 | 1 194
Wartości niematerialne | 596 | 470
Należności długoterminowe | 10 882 | 11 190
Razem | 28 572 | 14 378

Wzost rzeczowych aktywów trwałych wynika głównie z nakładów poniesionych przez Kinogram w związku z inwestycją w kino w Fabryce Norblina. W długoterminowych rozliczenia międzyokresowych Grupa prezentuje długoterminowe przedpłaty oraz gwarancje dobrego wykonania umowy. W pozycji należności długoterminowych Grupa prezentuje zapłacony zadatek na zakup udziałów w Spółce Projekt I Sp. z o.o. oraz długoterminowe kaucje.

W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupa posiadała wartości niematerialne w grupach: oprogramowanie komputerowe, czyli system służący do obsługi księgowości i zarządzania nieruchomościami. Grupa nie utworzyła odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości niematerialnych.

Nota 6. NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE | 31.12.2021 | 31.12.2020
Należności publiczno-prawne | 16 715 | 24 089
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe | 528 | 359
Pozostałe należności | 1 969 | 121
Należności handlowe | 11 481 | 7 187
Razem | 30 693 | 31 755

W należnościach publiczno-prawnych Grupa prezentuje przede wszystkim należności z tytułu podatku od towarów i usług, które spółki z Grupy odzyskują na bieżąco w toku prowadzonej działalności inwestycyjnej. Należności publiczno-prawne związane są z należnościami z tytułu podatku VAT rozpoznanymi przez ArtN w związku z trwającym procesem budowy Fabryki Norblina.

NALEŻNOŚCI HANDLOWE | 31.12.2021 | 31.12.2020
Należności handlowe brutto | 16 419 | 13 321
Odpisy aktualizujące | (4 938) | (6 134)
Należności handlowe netto | 11 481 | 7 187

Wzrost należności handlowych wynika głównie z rozpoczęcia wynajmu w Fabryce Norblina. Grupa dokonała oszacowania odpisów aktualizujących w drodze indywidualnej analizy sald należności, zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Grupy.

Nota 7. AKTYWA FINANSOWE OBROTOWE

AKTYWA FINANSOWE | 31.12.2021 | 31.12.2020
Wycena pochodnych instrumentów finansowych | - | 3
Udzielona odroczona płatność | - | 2 000
Udzielone pożyczki krótkoterminowe* | - | 6 465
Razem | - | 8 468

* pożyczki udzielone na nabycie nieruchomości w Krynicy

Pożyczka udzielona na nabycie nieruchomości w Krynicy została rozliczona w okresie zakończonym 31 grudnia 2021 r., poprzez przeniesienie własności nieruchomości w Krynicy na spółkę Krynica Investments Sp. z o.o.

Kwota 2 000 tys. PLN obejmująca odroczoną płatność w związku ze sprzedażą struktury Ipopema 141 FIZ AN, została całkowicie spłacona w 2021 roku.

Nota 8. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

ŚRODKI PIENIĘŻNE W KASIE I NA RACHUNKACH BANKOWYCH | 31.12.2021 | 31.12.2020
Środki w kasie i na rachunkach bankowych | 100 681 | 118 162
Lokaty krótkoterminowe o terminie realizacji do 3 miesięcy | 71 701 | 30 691
Razem | 172 382 | 148 853
Środki na rachunkach bankowych aktywów przeznaczonych do sprzedaży | - | 16 074
Razem | 172 382 | 164 927

W środkach pieniężnych prezentowanych powyżej zawierają się środki o ograniczonej możliwości dysponowania na 31 grudnia 2021 r. wynosiły one 40 284 tys. PLN (na 31 grudnia 2020 r. 19 699 tys. PLN). Środki te są ulokowane na rachunkach technicznych banku z tytułu uruchomionych, lecz jeszcze niewydatkowanych środków z kredytu jak również na rachunkach zablokowanych na zabezpieczenie spłaty kredytów, jakie posiadają spółki z Grupy oraz środki z tytułu kaucji otrzymanych od najemców.

Nota 9. KAPITAŁY WŁASNE

Struktura kapitału zakładowego na dzień raportowy oraz na dzień sporządzenia niniejszego rocznego sprawozdania finansowego przedstawia się następująco:

Seria/emisja rodzaj akcji | Liczba akcji | Cena nominalna (w zł) | Wartość nominalna serii / emisji | Sposób pokrycia kapitału | Data rejestracji
Seria A akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane | 100 000 | 1,0 | 100 000 | wkład pieniężny | 17.12.2010
Seria B akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane | 74 458 541 | 1,0 | 74 458 541 | wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny | 13.10.2011
Seria C akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane | 20 955 314 | 1,0 | 20 955 314 | wkład pieniężny | 14.02.2014
Seria D akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane | 3 589 891 | 1,0 | 3 589 891 | wkład pieniężny | 03.03.2015
Seria E akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane | 9 230 252 | 1,0 | 9 230 252 | wkład niepieniężny | 14.02.2014
Razem | 108 333 998 |  | 108 333 998 |  |

Struktura akcjonariatu została przedstawiona w punkcie 6.8 Informacji ogólnych.

Poniższa tabela przedstawia pozostałe kapitały rezerwowe na dzień raportowy:

POZOSTAŁE KAPITAŁY REZERWOWE | 31.12.2021 | 31.12.2020
Kapitał wynikający ze zmian z strukturze Grupy | (3 423) | (3 423)
Kapitał wynikający z wyceny programu motywacyjnego dla uprawnionych osób | 16 178 | 16 178
Pozostały kapitał rezerwowy (utworzony z zysków zatrzymanych) | 60 665 | 60 665
Razem | 73 420 | 73 420

Nota 10. KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE | 31.12.2021 | 31.12.2020
Kredyty bankowe | 989 373 | 741 964
Zobowiązania leasingowe* | 59 871 | 61 190
Pochodne instrumenty finansowe (IRS, forward)** | 14 881 | 34 307
Razem | 1 064 125 | 837 461
Zobowiązania sklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | (10 657) | (266 914)
Razem | 1 053 468 | 570 547
Długoterminowe kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe | 775 894 | 446 688
Krótkoterminowe kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe | 288 231 | 390 773

* Ujawnienie użytkowania wieczystego zgodnie z MSSF 16
** Instrumenty pochodne dotyczą zabezpieczeń Grupy przed zmianą stóp procentowych zaciągniętych przez Grupę zobowiązaniach i nie są przedmiotem obrotu

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI | 31.12.2021 | 31.12.2020
Zobowiązania poniżej roku, w tym: | 288 231 | 390 773
Zobowiązania sklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 10 657 | 266 914
Płatne od 1 roku do 3 lat | 78 553 | 88 948
Płatne od 3 do 5 lat | 657 715 | 48 417
Płatne powyżej 5 lat | 39 626 | 309 323
Razem | 1 064 125 | 837 461

NAJISTOTNIEJSZE KREDYTY BANKOWE

Grupa współpracuje z większością banków działających w Polsce oraz kilkoma bankami zagranicznymi. Większość kredytów zaciągniętych przez spółki z Grupy to kredyty inwestycyjne lub budowlane. W umowach kredytowych spółki z Grupy zobowiązują się do utrzymania wybranych wskaźników finansowych na określonych poziomach. Najważniejsze z nich to: wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (Loan-to-Value) oraz wskaźnik obsługi zadłużenia (Debt Service Coverage Ratio). Większość kredytów jest denominowana w euro i wyceniana na dzień raportowy. W związku z tym zmiany kursu EUR/PLN mają istotny wpływ na strukturę bilansową Grupy wyrażoną w PLN.

Nazwa banku | Kwota kredytu w tys. PLN na dzień 31.12.2021* | Kwota kredytu w walucie na dzień 31.12.2021* | 31.12.2020* | Kwota kredytu wg umowy** | Waluta | Oprocentowanie | Termin wymagalności | Przeznaczenie kredytu
BNP Paribas Bank Polska S.A. / ING Bank Śląski S.A. | 245 810 | 53 444 | 253 519 | 62 500 | EUR | 3M EURIBOR + marża | do 2022 | inwestycyjny
Getin Noble Bank S.A. | - | - | 45 984 | 15 000 | EUR | 3M EURIBOR + marża | spłacony | spłacony
BOŚ Bank S.A. | 51 514 | 11 200 | 52 125 | 11 756 | EUR | 3M EURIBOR + marża | do 2026 | inwestycyjny
Alior Bank S.A. | 36 914 | 8 026 | 39 586 | 9 656 | EUR | 3M EURIBOR + marża | do 2023 | inwestycyjny
Alior Bank S.A. | 24 710 | 5 372 | 26 023 | 6 972 | EUR | 3M EURIBOR + marża | do 2025 | inwestycyjny
Alior Bank S.A. | - | - | 19 183 | 4 800 | EUR | 1M EURIBOR + marża | spłacony | spłacony
Bank PEKAO S.A./EBI | 609 396 | 132 495 | 282 314 | 159 300 | EUR | 3M EURIBOR + marża | do 2022 do 2026 | budowlany inwestycyjny
Bank PEKAO S.A. kredyt VAT | 21 029 | 21 029 | 23 229 | 35 000 | PLN | WIBOR 1M + marża | do 2022 | VAT
Total | 989 373 |  | 741 964 |  |  |  |  |

* Kwoty w zamortyzowanym koszcie.

** Kwoty w walucie z umowy.

Wartość nominalna zadłużenia z tytułu kredytów bez uwzględnienia odsetek naliczonych oraz wyceny w zamortyzowanym koszcie oraz pozostałych kosztów, w tym aktywowanych wyniosła na dzień raportowy 1 005 468 tys. PLN (218 609 tys. EUR). Wartość godziwa kredytów odpowiada ich wartości bilansowej.

W celu zabezpieczenia spłaty kredytów oraz odsetek od tych kredytów zaciągniętych przez podmioty Grupy Kapitałowej udzielono szeregu zabezpieczeń na rzecz banków finansujących.

W szczególności były to następujące zabezpieczenia:

· weksle,

· oświadczenia o poddaniu się egzekucji,

· pełnomocnictwa do dysponowania rachunkami bankowymi,

· cesje wierzytelności do istniejących i przyszłych umów najmu, umów ubezpieczenia, umów budowlanych i gwarancji dobrego wykonania,

· zastawy rejestrowe na obecnych i przyszłych udziałach w spółkach zależnych,

· depozyty,

· umowy podporządkowania dające pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności z tytułu kredytu przed innymi wierzytelnościami.

Ponadto ustanowiono szereg zabezpieczeń hipotecznych na nieruchomościach, których właścicielami są podmioty z Grupy Kapitałowej. Łączna wartość takich zabezpieczeń na dzień raportowy wyniosła 511 915 tys. PLN oraz 453 510 tys. EUR.

ZMIANA STANU ZADŁUŻENIA Z TUTYŁU KREDYTÓW | 31.12.2021 | 31.12.2020
Na początek okresu | 741 964 | 498 426
Zaciągnięcie kredytów (w tym prowizje i odsetki zwiększające wartość kredytu) | 392 143 | 252 213
Odsetki naliczone | 17 365 | 18 460
Spłaty kredytów | (153 233) | (61 851)
Odsetki i prowizje zapłacone | (14 578) | (18 460)
Różnice kursowe | 6 197 | 52 139
Wycena zamortyzowanym kosztem | (485) | 1 037
Na koniec okresu | 989 373 | 741 964
Prezentowana jako kredyty bankowe | 989 373 | 488 445
Prezentowana jako zobowiązania z tytułu kredytu klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | - | 253 519
ZMIANA STANU ZADŁUŻENIA Z TUTYŁU LEASINGU | 31.12.2021 | 31.12.2020
Na początek okresu | 61 190 | 49 533
Sprzedaż nieruchomości i związanej z nią prawa wieczystego użytkowania gruntu | (1 319) | -
Zmiana wartości raty leasingowej | - | 11 657
Płatności z tytułu leasingu | (1 219) | (1 045)
Efekt dyskontowania zobowiązania | 1 219 | 1 045
Na koniec okresu | 59 871 | 61 190

Nota 11. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI

Obligacje serii N notowane na rynku Catalyst

W czerwcu 2021 roku Grupa wykupiła obligacje serii N o wartości 7 000 tys. EUR (31 670 tys. PLN). Na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa nie posiada żadnych zobowiązań z tytułu obligacji, jak również w 2021 roku nie emitowała udziałowych i kapitałowych papierów wartościowych.

ZMIANA STANU ZADŁUŻENIA Z TUTYŁU OBLIGACJI | 31.12.2021 | 31.12.2020
Na początek okresu | 32 007 | 192 788
Odsetki naliczone | 632 | 4 016
Wykup obligacji | (31 700) | (173 083)
Odsetki zapłacone | (683) | (4 763)
Koszty emisji | 90 | 1 054
Zrealizowane różnice kursowe | 1 520 | 10 689
Niezrealizowane różnice kursowe | (2 125) | 937
Wycena zamortyzowanym kosztem | 259 | 369
Na koniec okresu | - | 32 007

Nota 12. ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE I POZOSTAŁE

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY | 31.12.2021 | 31.12.2020
Zobowiązania handlowe i pozostałe | 60 182 | 28 938
Kaucje od najemców | 21 130 | 7 879
Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń społecznych | 973 | 2 462
Kaucje gwarancyjne od generalnych wykonawców | 3 375 | 1 055

Razem | 85 660 | 40 334
Długoterminowe pozostałe zobowiązania i rezerwy | 22 501 | 8 910
Krótkoterminowe pozostałe zobowiązania i rezerwy | 63 159 | 31 424

Wzrost zobowiazań handlowych wynika głównie ze wzrostu zobowiazań inwestycyjnych dotyczących Fabryki Norblina. Wzrost kaucji od najemców związany jest z otwarciem Fabryki Norblina.

Nota 13. PRZYCHODY OPERACYJNE

A. PRZYCHODY Z WYNAJMU

Przychody z najmu obejmują przychody uzyskiwane z wynajmu ukończonych nieruchomosci inwestycyjnych. Grupa prezentuje przychody z wynajmu w podziale na segmenty sprawozdawcze. Portfel najemców jest bardzo zdywersyfikowany tym samym udział w całości przychodów pojedynczego najemcy jest niewielki i nie przekracza kilku procent.

Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu, co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo.

PRZYCHODY Z WYNAJMU | Udział 2021 | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Kluczowe inwestycje | 69% | 36 361 | 29 641
Pozostałe inwestycje | 31% | 16 248 | 17 009
Razem | 100% | 52 609 | 46 650

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI PRZYCHODÓW Z ZAWARTYCH UMÓW WYNAJMU | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
poniżej roku | 66 162 | 45 147
od 1 roku do 2 lat | 105 277 | 44 485
od 2 do 3 lat | 110 211 | 34 762
od 3 do 4 lat | 108 484 | 31 235
od 4 do 5 lat | 96 928 | 27 718
powyżej 5 lat | 234 801 | 97 001
Razem | 721 863 | 280 348

B. PRZYCHODY BEZPOŚREDNIO ZWIĄZANE Z FUNKCJONOWANIEM NIERUCHOMOŚCI

PRZYCHODY BEZPOŚREDNIO ZWIĄZANE Z FUNKCJONOWANIEM NIERUCHOMOŚCI | Udział 2021 | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Przychody z tytułu service charge |  |  |
Kluczowe inwestycje | 82% | 10 537 | 8 655
Pozostałe inwestycje | 18% | 2 248 | 2 316
Razem | 100% | 12 785 | 10 971

Nota 14. KOSZTY OPERACYJNE W UKŁADZIE RODZAJOWYM

KOSZTY OPERACYJNE | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Amortyzacja | (1 075) | (621)
Zużycie materiałów i energii | (2 852) | (1 589)
Usługi obce | (24 762) | (23 205)
Podatki i opłaty | (3 246) | (3 676)

Wynagrodzenia | (3 255) | (3 015)
Pozostałe koszty | (3 849) | (2 186)
Razem | (39 039) | (34 292)

Amortyzacja zaprezentowana powyżej dotyczy środków trwałych oraz wartości niematerialnych zaliczonych do aktywów trwałych Grupy i ustalona została zgodnie z MSR 16. Na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych spółki zależne amortyzują wartość nieruchomości inwestycyjnych, zgodnie z zasadami dotyczącymi środków trwałych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Amortyzacja podatkowa ma charakter pozabilansowy.

Nota 15. ZYSKI I STRATY Z AKTUALIZACJI WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH

Nie rzadziej niż na każdy dzień raportowy Grupa wycenia posiadane nieruchomości według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian tych wartości ujmowane są w wyniku finansowym bieżącego okresu. Wyniki Grupy zależą w dużym stopniu od zmian cen na rynkach nieruchomości, na które wpływ mają między innymi następujące czynniki: wysokość czynszów, poziom wynajętej powierzchni nieruchomości, zmiany stóp kapitalizacji, zmiany stóp procentowych, koszty budowy, dostępność finansowania bankowego, kurs EUR/PLN i ogólna sytuacja na rynku kredytowym.

AKTUALIZACJA WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Kluczowe inwestycje | 274 395 | 48 294
Pozostałe inwestycje | (13 228) | (2 033)
Razem | 261 167 | 46 261

Zysk z aktualizacji wartości nieruchomości wynika głównie ze wzrostu wartości Fabryki Norblina w związku z zakończeniem budowy i oddaniem jej do użytkowania w sierpniu 2021 roku oraz wzrostu wartości Royal Wilanów. Większość nieruchomości inwestycyjnych jest wyceniana i finansowana w EURO. Ponieważ aktywa te są aktualizowane według kursu waluty na koniec każdego okresu sprawozdawczego, wycena z tytułu zmiany kursu walutowego istotnie wpływa na wynik finansowy okresu sprawozdawczego.

Nota 16. POZOSTAŁE PRZYCHODY

POZOSTAŁE PRZYCHODY | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Odszkodowanie od miasta | 11 156 | -
Rezerwa na zwrot odszkodowania | (2 789) | -
Pozostałe | 5 948 | 4 247
Razem | 14 315 | 4 247

W marcu 2021 roku, ArtN otrzymał odszkodowanie za grunt przekazany miastu w związku z przebudową ulicy Prostej. Zapłata odszkodowania nastąpiła na podstawie decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 5 marca 2021 r. Miasto Warszawa odwołało się od decyzji przyznającej odszkodowanie ArtN do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zarząd utworzył rezerwę na zwrot części odszkodowania.

Nota 17. PRZYCHODY FINANSOWE I KOSZTY FINANSOWE

PRZYCHODY Z DYWIDEND | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
REIA II FIZ AN | - | 190
Razem | - | 190
PRZYCHODY Z TYTUŁU ODSETEK | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Odsetki od lokat i depozytów | 59 | 227
Odsetki od udzielonych pożyczek | 1 910 | 2 596
Razem | 1 969 | 2 823
KOSZTY Z TYTUŁU ODSETEK | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Odsetki od kredytów | (17 365) | (12 405)
Odsetki od obligacji | (890) | (4 386)
Odsetki od leasingu (prawo wieczystego użytkowania gruntu) | (1 219) | (1 045)
Pozostałe odsetki | (39) | (20)
Razem | (19 513) | (17 856)
POZOSTAŁE PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Nadwyżka ujemnych/dodatnich różnic kursowych | (2 917) | (35 733)
Koszty emisji | (90) | (1 059)
Wycena instrumentów pochodnych | 19 422 | (26 664)
Pozostałe | (10 023) | (8 538)
Razem | 6 392 | (71 994)

Grupa wycenia zobowiązania finansowe według zamortyzowanego kosztu zgodnie z MSSF 9. Wynik tej wyceny odnoszony jest na wynik finansowy jako korekta kosztów odsetek od kredytów. Nadwyżka ujemnych różnic kursowych wynika z wyceny zobowiązań walutowych głównie kredytów. Instrumenty finansowe wyceniane są do wartości godziwej. Wyceny instrumentów pochodnych obejmują wyceny instrumentów zabezpieczających IRS oraz forward, które zabezpieczają przyszłe przepływy związane z planowanymi spłatami kredytów oraz ich przewalutowaniem. Rozpozanie przychodów finansowych z tytułu wyceny instrumentów finansowych związane jest ze wzrostem stóp procentowych oraz spadkiem kursu EUR.

Nota 18. PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY I ODROCZONY

PODATEK OBCIĄŻAJĄCY WYNIK | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Bieżący podatek dochodowy | (5 267) | (389)
Odroczony podatek dochodowy | (40 316) | (8 605)
(Obciążenie)/uznanie podatkowe wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów | (45 583) | (8 994)
BIEŻĄCY PODATEK DOCHODOWY | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem | 292 371 | (14 745)
Podatek dochodowy | (45 583) | (8 994)
Efektywna stawka podatku (udział podatku dochodowego w zysku/(stracie) przed opodatkowaniem) | 15,59% | 61%

UZGODNIENIE EFEKTYWNEJ STOPY PODATKOWEJ | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Zysk przed opodatkowaniem | 292 371 | (14 745)
Wg stawki podatkowej 19% | (55 550) | 2 802
Różnice trwałe nieobjęte podatkiem dochodowym, w tym: | 9 967 | (11 796)
- efekt podatkowy związany z inwestycjami w jednostki zależne | 13 085 | (2 955)
-nierozpoznane aktywo z tytułu podatku odroczonego (Diamante i Alferno) | (277) | (5 575)
-cienka kapitalizacja | (934) | (1 162)
- pozostałe | (1 907) | (2 104)
Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego | (45 583) | (8 994)
Efektywna stawka podatkowa | 15,59% | 61%

Poniższa tabela przedstawia straty podatkowe spółek Grupy, które na podstawie estymacji przyszłych wyników podatkowych zostaną w przyszłości wykorzystane.

Straty podatkowe z lat ubiegłych | Ogółem kwota | Do wykorzystania w latach:
Straty z lat 2017 | 21 758 | 2022
Straty z lat 2018 | 8 265 | 2023
Straty z lat 2019 | 7 180 | 2024
Straty z roku 2020 | 11 614 | 2025
Straty z roku 2021 | 1 096 | 2026
Straty podatkowe 2016-2021, razem | 49 913 |
Straty podatkowe, od których nie utworzono aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego | (25 297) |
Razem straty z lat ubiegłych możliwe do odliczenia | 24 616 |

Grupy funkcjonują spółki o stawce podatku dochodowego bieżącego 19% i 9%. Podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych są poszczególne jednostki zależne, nie Grupa kapitałowa jako całość.

AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU | 31.12.2021 | Zmiana ujęta w wyniku finansowym | 01.01.2021
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych dochodów do opodatkowania | 4 353 | (3 185) | 7 538
Niezapłacone odsetki od zobowiązań finansowych | 14 126 | 2 839 | 11 287
Aktualizacja inwestycji w nieruchomości | 182 | (6) | 188
Ujemne różnice kursowe z wyceny | 11 852 | 85 | 11 767
Wycena instrumentów finansowych | 2 827 | (3 679) | 6 506
Pozostałe | 2 434 | 1 111 | 1 323
Razem | 35 774 | (2 834) | 38 608
Kompensata aktywów z rezerwą | (35 774) | 2 834 | (38 608)
Razem | - | - | -

REZERWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU | 31.12.2021 | Zmiana ujęta w wyniku finansowym | 01.01.2021
Niezapłacone odsetki od pożyczek udzielonych | 38 650 | 5 128 | 33 521
Aktualizacja inwestycji w w nieruchomości | 151 305 | 46 282 | 105 023
Dodatnie różnice kursowe z wyceny | 2 612 | (849) | 3 461
Dodatnie różnice przejściowe związane z inwestycjami w jednostkach zależnych | - | (13 085) | 13 085

Pozostałe | 3 974 | 5 | 3 969
Razem | 196 541 | 37 482 | 159 059
Kompensata aktywów z rezerwą | (35 774) | 2 834 | (38 608)
Razem | 160 767 | 40 316 | 120 451
Przeniesienie rezerwy do zobowiązań Grupy do zbycia | - |  | (45 817)
Razem | 160 767 |  | 74 634

Na 31 grudnia 2020 r. Grupa rozpoznała rezerwę z tytułu podatku odroczonego w kwocie 13 085 tys. PLN wynikającą z dodatnich róznic przejściowych związanych z inwestycjami w spółki zależne. Grupa tworzy rezerwę na podatek odroczony związany z inwestycjami w jednostki zależne, jeśli wg planów Zarządu w dającej się przewidzieć przyszłości Grupa dokona zbycia udziałów w jednostkę zależną i transakcja ta skutkować będzie koniecznością zapłaty podatku dochodowego. W związku ze zmianą planów odnośnie sprzedaży udziałów w jednostach zależnych rezerwa z tytułu podatku odroczonego została odwórcona w bieżącym okresie.

AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU | 31.12.2020 | Zmiana ujęta w wyniku finansowym | 01.01.2020
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych dochodów do opodatkowania | 7 538 | (2 573) | 10 111
Niezapłacone odsetki od zobowiązań finansowych | 11 287 | 1 646 | 9 641
Aktualizacja inwestycji w nieruchomości | 188 | (4 072) | 4 260
Ujemne różnice kursowe z wyceny | 11 767 | 10 540 | 1 227
Wycena instrumentów finansowych | 6 506 | 3 658 | 2 848
Pozostałe | 1 323 | 196 | 1 127
Razem | 38 608 | 9 394 | 29 214
Kompensata aktywów z rezerwą | (38 608) | (15 229) | (23 379)
Razem | - | (5 835) | 5 835

REZERWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU | 31.12.2020 | Zmiana ujęta w wyniku finansowym | 01.01.2020
Niezapłacone odsetki od pożyczek udzielonych | 33 521 | 5 087 | 28 434
Aktualizacja inwestycji w w nieruchomości | 105 023 | 7 992 | 97 031
Dodatnie różnice kursowe z wyceny | 3 461 | 1 542 | 1 919
Dodatnie różnice przejściowe związane z inwestycjami w jednostkach zależnych | 13 085 | 2 955 | 10 130
Pozostałe | 3 969 | 422 | 3 547
Razem | 159 059 | 17 998 | 141 061
Kompensata aktywów z rezerwą | (38 608) | (15 229) | (23 379)
Razem | 120 451 | 2 769 | 117 682
Przeniesienie rezerwy do zobowiązań Grupy do zbycia | (45 817) |  | (27 142)
Razem | 74 634 |  | 90 540

Nota 19. POZOSTAŁE CAŁKOWITE DOCHODY

POZOSTAŁE CAŁKOWITE DOCHODY | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Różnice kursowe z wyceny jednostek działających za granicą | (5 019) | 12
Razem | (5 019) | 12

Nota 20. UDZIELONE PORĘCZENIA

Zgodnie z przyjętą polityką Grupa kapitałowa Capital Park wykorzystuje poręczenia wewnętrzne tj. nie mające wpływu na niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

Nota 21. ZABEZPIECZENIA NA MAJĄTKU GRUPY

W celu zabezpieczenia spłaty kredytów oraz odsetek od tych kredytów zaciągniętych przez podmioty Grupy Kapitałowej udzielono szeregu zabezpieczeń na rzecz banków finansujących. W szczególności były to następujące zabezpieczenia:

· weksle,

· oświadczenia o poddaniu się egzekucji,

· pełnomocnictwa do dysponowania rachunkami bankowymi,

· hipoteki na nieruchomościach,

· cesje wierzytelności do istniejących i przyszłych umów najmu, umów ubezpieczenia, umów budowlanych i gwarancji dobrego wykonania,

· zastawy rejestrowe na obecnych i przyszłych udziałach w spółkach zależnych,

· depozyty,

· umowy podporządkowania dające pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności z tytułu kredytu przed innymi wierzytelnościami.

Nota 22. INNE ZOBOWIĄZANIA UMOWNE

Na 31 grudnia 2021 r. Grupa posiadała zobowiązanie inwestycyjne wynikające z:

· zawartego kontraktu dotyczącego realizacji budowy projektu Fabryka Norblina w wysokości 60 519 tys. PLN

Zobowiązanie te będzie sfinansowane z dostępnych środków pieniężnych Grupy oraz w ramach istniejących umów

kredytowych z Bankiem PEKAO S.A. oraz Europejskim Bankiem Inwestycyjnym.

Nota 23. AKTYWOWANE KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Zgodnie z MSR 23 Grupa ujmuje jako zwiększenie wartości nieruchomości inwestycyjnych i odpowiednio zapasów koszty finansowania zewnętrznego poniesione w okresie prowadzonego procesu budowlanego. Są to głównie koszty od kredytów i obligacji, które zostały wykorzystane na finansowanie inwestycji (odsetki, prowizje oraz różnice kursowe).

AKTYWOWANE KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO | 31.12.2021 | 31.12.2020
Nieruchomości inwestycyjne | 17 156 | 21 340
Razem | 17 156 | 21 340

Nota 24. ZYSK PRZYPADAJĄCY NA JEDNĄ AKCJĘ

Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Grupy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu.

Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu (skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe).

WYLICZENIE ZYSKU/(STRATY) NA JEDNĄ AKCJE – ZAŁOŻENIA | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej | 245 578 | (23 729)
Zysk/(strata) wykazany dla potrzeb wyliczenia wartości podstawowego zysku przypadającego na jedną akcję | 245 578 | (23 729)
Zysk/(strata) wykazany dla potrzeb wyliczenia wartości rozwodnionego zysku przypadającego na jedną akcję | 245 578 | (23 729)
LICZBA WYEMITOWANYCH AKCJI | 31.12.2021 | 31.12.2020
Średnia ważona liczba akcji wykazana dla potrzeb wyliczenia wartości podstawowego zysku na jedną akcję w tys. szt. | 108 334 | 108 334
Średnia ważona liczba akcji zwykłych wykazana dla potrzeb wyliczenia wartości rozwodnionego zysku na jedną akcję w tys. szt. | 108 334 | 108 334
Zysk/(strata) netto na jedną akcję (w PLN) | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Podstawowy za okres obrotowy | 2,27 | (0,22)
Rozwodniony za okres obrotowy | 2,27 | (0,22)

Nota 25. INSTRUMENTY FINANSOWE

Do głównych instrumentów finansowych, z których korzystają spółki z Grupy należą kredyty bankowe, pożyczki, obligacje, leasing finansowy, instrumenty pochodne oraz zobowiązania handlowe. Dzięki kredytom bankowym, pożyczkom oraz leasingom (prawo wieczystego użytkowania gruntu) Grupa pozyskuje środki na finansowanie swojej bieżącej działalności. Spółki posiadają aktywa finansowe, takie jak należności handlowe, udzielone pożyczki, instrumenty pochodne, gotówka oraz depozyty krótkoterminowe.

Zgodnie z przyjętą polityką, Grupa nie prowadzi obrotu instrumentami finansowymi.

Poniższa tabela przedstawia porównanie wartości bilansowych i wartości godziwych wszystkich instrumentów finansowych Grupy, w podziale na poszczególne klasy i kategorie aktywów i zobowiązań.

Wartości poszczególnych klas instrumentów finansowych:

AKTYWA FINANSOWE | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
Aktywa finansowe w zamortyzowanym koszcie | 55 374 | 61 803 | Aktywa finansowe wycenione w zamortyzowanym koszcie
Należności handlowe | 11 481 | 7 187 |
Pozostałe należności | 12 851 | 11 311 |
Udzielone pożyczki w zamortyzowanym koszcie | 31 042 | 41 305 |
Odroczona płatność | - | 2 000 |
Aktywa finansowe wycenione w wartości godziwej przez wynik finansowy, w tym: | 21 263 | 21 557 | Aktywa finansowe wycenione w wartości godziwej przez wynik finansowy
Pochodne instrumenty finansowe wycenione w wartości godziwej przez wynik finansowy | - | 3
Certyfikaty inwestycyjne | 21 263 | 21 554
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 172 382 | 164 927 | Aktywa finansowe wycenione w zamortyzowanym koszcie

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
Pozostałe zobowiązania finansowe w zamortyzowanym koszcie, w tym: | 989 373 | 773 971 | Zobowiązania finansowe wycenione w zamortyzowanym koszcie
Oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej | 989 373 | 741 964

Oprocentowane wg stałej stopy procentowej | - | 32 007 |
Pozostałe zobowiązania finansowe, w tym: | 74 752 | 95 496 | Zobowiązania leasingowe Zobowiązania wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego | 59 871 | 61 190
Pochodne instrumenty finansowe (IRS) wycenione w wartości godziwej przez wynik finansowy | 14 881 | 34 307
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania | 84 687 | 37 873 | Zobowiązania finansowe wycenione w zamortyzowanym koszcie
Zobowiązania handlowe | 60 182 | 17 172 |
Pozostałe zobowiązania finansowe | 24 505 | 20 700 |

Hierarchia aktywów i zobowiązań wycenianych w sprawozdaniu w wartości godziwej

W grupie występują następujące aktywa wyceniane w wartości godziwej: instrumenty pochodne (poziom 2 hierarchii) – ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym na podstawie wycen pozyskanych od banków, z którymi podpisano odpowiednie umowy. Transakcje będące przedmiotem wyceny są instrumentami rynku nieregulowanego. Dane przedstawione w wycenie banku odnoszą się do podanej daty realizacji instrumentu pochodnego. Dane liczbowe przedstawiono w tabeli powyżej.

Maksymalne narażenie na ryzyko kredytowe jest równe wartości godziwej. Zarówno w przypadku aktywów jak i zobowiązań finansowych wartość bilansowa równa jest wartości godziwej. Wynika to z faktu, iż Grupa prezentuje instrumenty pochodne w wartości godziwej a pozostałe pozycje są równe wartościom po jakim dane aktywo lub zobowiązanie mogłoby być sprzedane lub kupione.

Poniższa tabela przedstawia przychody i inne zyski oraz koszty i inne straty Grupy wynikające z instrumentów finansowych, w podziale na poszczególne klasy i kategorie aktywów i zobowiązań.

AKTYWA FINANSOWE | 31.12.2021 | 31.12.2020
Należności i pożyczki | (4 820) | (2 497)
- należności | (200) | (2 347)
- udzielone pożyczki | (4 620) | (150)
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE | 31.12.2021 | 31.12.2020
Pozostałe zobowiązania finansowe, w tym: | (18 255) | (22 816)
- oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej | (17 365) | (18 430)
- oprocentowane wg stałej stopy procentowej | (890) | (4 386)

Nota 26. ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM

Działalność Grupy narażona jest na wiele różnych ryzyk finansowych, a w szczególności ryzyko zmiany stóp procentowych, ryzyko zmiany kursów walut, ryzyko kredytowe oraz ryzyko braku płynności. Zarząd jednostki dominującej weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione poniżej. Grupa monitoruje również ryzyko cen rynkowych dotyczące wszystkich posiadanych przez nią instrumentów finansowych.

CZYNNIKI RYZYKA FINANSOWEGO

Rodzaj aktywów, zobowiązań i należności narażonych na ryzyko rynkowe | 31.12.2021
Razem | w tym narażone na ryzyko walutowe | w tym narażone na ryzyko zmiany stopy procentowej
Nieruchomości inwestycyjne | 2 250 103 | 2 185 138 | -
Zobowiązania finansowe | 1 148 812 | 1 067 911 | 363 815
Środki pieniężne i należności | 227 756 | 79 891 | 112 562
| 31.12.2020
Rodzaj aktywów, zobowiązań i należności narażonych na ryzyko rynkowe | Razem | w tym narażone na ryzyko walutowe | w tym narażone na ryzyko zmiany stopy procentowej
Nieruchomości inwestycyjne | 1 737 749 | 1 581 672 | -
Zobowiązania finansowe | 869 468 | 785 049 | 830 135
Środki pieniężne i należności | 191 890 | 98 587 | 134 236

RYZYKO ZMIANY STÓP PROCENTOWYCH

Narażenie Grupy na zmiany stóp procentowych wynika przede wszystkim z charakteru prowadzonej działalności i stosowanych źródeł finansowania (płatności rat kapitałowo-odsetkowych). Kredyty i pożyczki oraz papiery dłużne o zmiennym oprocentowaniu narażają Grupę na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmiany stóp procentowych. Grupa na bieżąco analizuje poziom ryzyka zmiany stóp procentowych i ocenia ich potencjalny wpływ na wynik finansowych Grupy. W celu minimalizowania ekspozycji na ryzyko zmiany stóp procentowych, zawierane są transakcje z udziałem instrumentów pochodnych, do których należą przede wszystkim kontrakty na zmianę stóp procentowych (swapy procentowe) oraz opcje (CAP).

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto za okres 12 miesięcy 2021 oraz 12 miesięcy 2020 na racjonalnie możliwe zmiany stóp procentowych przy założeniu niezmienności innych czynników (w związku z oprocentowanymi aktywami i zobowiązaniami):

| 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Wpływ na wynik finansowy brutto oraz kapitał własny | przy wzroście stóp procentowych o 1 p. p. | przy spadku stóp procentowych o 1 p. p. | przy wzroście stóp procentowych o 1 p. p. | przy spadku stóp procentowych o 1 p. p.
Zobowiązania finansowe | 213 | 878 | (2 429) | 308
Pożyczki i należności | (96) | 96 | (107) | 107
Razem | 117 | 973 | (2 536) | 415

Jeżeli, na dzień 31 grudnia 2021 r. oprocentowanie kredytów i papierów dłużnych, wynosiłaby w skali roku 1 punkt procentowy powyżej obecnego poziomu przy niezmienionych pozostałych parametrach, wynik finansowy za rok obrotowy oraz kapitały Grupy za okres 12 miesięcy 2021 r. byłby o 117 PLN wyższy, jeśli zaś analogiczne oprocentowanie byłoby o 1 punkt procentowy poniżej obecnego poziomu, to wynik finansowy za rok obrotowy oraz kapitały Grupy za okres 12 miesięcy 2021 byłby o 973 tys. PLN powyżej obecnego poziomu (za okres 12 miesięcy 2020 r. odpowiednio 2 536 tys. PLN poniżej obecnego poziomu oraz 415 tys. PLN powyżej obecnego poziomu), głównie w wyniku wyższych/niższych kosztów odsetkowych od kredytów, pożyczek i obligacji o zmiennym oprocentowaniu. Powyższe kalkulacje uwzględniają efekt zabezpieczający zawartych umów na instrumenty finansowe. Zarząd stale monituruje ww. ryzyko.

RYZYKO ZMIANY KURSU WALUT

Narażenie Grupy na zmiany kursów walutowych wynika przede wszystkim z charakteru prowadzonej działalności (przychody wyrażone w walucie EUR) oraz z dokonywania transakcji sprzedaży lub zakupu oraz transakcji przepływów finansowych z tytułu spłat kredytów w walutach innych niż jej waluta funkcjonalna.

Grupa stara się ograniczać to ryzyko stosując naturalny hedging, tj. zapewnienie pokrycia waluty, w której osiągane są przychody z walutą, w której dokonywane są wydatki lub poprzez pozyskanie odpowiednich instrumentów pochodnych w celu zabezpieczenia transakcji walutowych.

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto (w związku ze zmianą wartości godziwej aktywów, a w szczególności nieruchomości inwestycyjnych, środków pieniężnych i zobowiązań pieniężnych) oraz kapitału własnego Grupy na możliwe wahania kursu EURO przy założeniu niezmienności innych czynników:

| 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Wpływ na wynik finansowy brutto oraz kapitał własny | przy osłabieniu PLN w stosunku do EUR o 1 p. p. * | przy wzmocnieniu się PLN w stosunku do EUR o 1 p. p. * | przy osłabieniu PLN w stosunku do EUR o 1 p. p. * | przy wzmocnieniu się PLN w stosunku do EUR o 1 p. p. *
Nieruchomości inwestycyjne, środki pieniężne i zobowiązania finansowe | 59 856 | (59 856) | 44 760 | (44 760)

* do kalkulacji zastosowano kursy: bilansowy 31 grudnia 2021 równy 4,5994 oraz powiększony o 5 p.p. tj. 4,8294

Gdyby PLN osłabł/wzmocnił się o 5 punktów procentowych w stosunku do EUR, przy niezmienionych pozostałych parametrach, wynik finansowy Grupy za okres 12 miesięcy 2021 r. byłby wyższy/niższy o 59 856 tys. PLN (za analogiczny okres roku 2020 odpowiednio o 44 760 tys. PLN), głównie w rezultacie dodatnich/ujemnych różnic kursowych z przeliczenia wyrażonych w walucie EUR nieruchomości inwestycyjnych, środków pieniężnych i zobowiązań finansowych.

Zarząd stale monituruje ww. ryzyko.

RYZYKO KREDYTOWE

Ryzyko kredytowe wynika przede wszystkim ze środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, depozytów w bankach, udzielonych pożyczek, jak również zaangażowania kredytowego w stosunku do najemców, co dotyczy głównie niezrealizowanych należności. Ryzyko to jest minimalizowane poprzez zawieranie transakcji z renomowanymi firmami o dobrej zdolności kredytowej oraz stosowanie zabezpieczeń umów najmu najczęściej w postaci kaucji lub gwarancji bankowych standardowo odpowiadających równowartości trzymiesięcznego czynszu oraz poprzez dywersyfikację w deponowaniu aktywów pieniężnych (Grupa współpracuje z kilkunastoma bankami).

W odniesieniu do aktywów finansowych Grupy, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, aktywa finansowe dostępne do sprzedaży oraz niektóre instrumenty pochodne, maksymalne narażenie na ryzyko kredytowe jest równe wartości bilansowej tych instrumentów.

Zarząd stale monituruje ww. ryzyko.

Struktura przeterminowania należności na 31 grudnia 2021 i na 31 grudnia 2020 przedstawia się następująco:

31.12.2021 | Razem | Nieprzeterminowane | Przeterminowanie w dniach
< 90 | 91 –180 | 181 – 360 | >360
Należności handlowe brutto | 16 419 | 5 355 | 5 813 | 431 | 211 | 4 608
Odpis aktualizujący | (4 938) | - | - | (176) | (184) | (4 578)
Należności handlowe netto | 11 481 | 5 355 | 5 813 | 255 | 28 | 30
Pozostałe należności | 12 851 | 12 851 | - | - | - | -
Udzielone pożyczki | 31 042 | 31 042 | - | - | - | -
Razem | 66 856 | 54 603 | 5 813 | 255 | 28 | 30

31.12.2020 | Razem | Nieprzeterminowane | Przeterminowanie w dniach
< 90 | 91 –180 | 181 – 360 | >360
Należności handlowe brutto | 13 321 | 2 268 | 3 871 | 903 | 650 | 5 628
Odpis aktualizujący | (6 134) | - | (23) | - | (505) | (5 606)
Należności handlowe netto | 7 187 | 2 268 | 3 848 | 903 | 145 | 22
Pozostałe należności | 13 311 | 13 311 | - | - | - | -
Udzielone pożyczki | 41 305 | 41 305 | - | - | - | -
Razem | 61 803 | 56 884 | 3 848 | 903 | 145 | 22

RYZYKO BRAKU PŁYNNOŚCI

Celem Grupy jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością finansowania działalności inwestycyjnej a terminową spłatą zadłużenia, poprzez pozyskiwanie różnych źródeł finansowania, takich jak kredyty bankowe, pożyczki, obligacje, umowy leasingu finansowego. Zarząd Grupy zarządza ryzykiem płynności monitorując realizację budżetów inwestycyjnych prowadzonych projektów, terminów wymagalności/zapadalności zobowiązań finansowych, oraz prognozując przepływy pieniężne z działalności operacyjnej. Zarząd Grupy stale monitoruje wykonanie wszystkich umów kredytowych i leasingowych pod kątem zachowania kowenantów. Zarząd stale monituruje ww. ryzyko.

Tabela poniżej przedstawia zobowiązania finansowe Grupy na 31 grudnia 2021 r. i na 31 grudnia 2020 roku wg zapadalności na podstawie umownych niezdyskontowanych płatności.

31.12.2021 | Razem | < 3 miesięcy | Od 3 do 12 miesięcy | Od 1 do 3 lat | Od 3 do 5 lat | > 5 lat
Oprocentowane kredyty, pożyczki | 989 372 | 24 845 | 249 915 | 73 994 | 640 619 | -
Zobowiązania z tytułu leasingu | 59 871 | 2 435 | - | 4 869 | 4 869 | 47 698
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe | 60 182 | 60 182 | - | - | - | -
Kaucje otrzymane | 24 505 | 3 164 | 1 778 | 983 | 3 487 | 15 092
Instrumenty pochodne | 14 881 | 448 | 448 | 724 | 13 260 | -
Razem | 1 148 811 | 91 074 | 252 141 | 80 570 | 662 235 | 62 790

31.12.2020 | Razem | <3 miesięcy | Od 3 do 12 miesięcy | Od 1 do 3 lat | Od 3 do 5 lat | > 5 lat
Oprocentowane kredyty, pożyczki | 741 964 | 44 235 | 323 709 | 60 851 | 44 442 | 268 727
Zobowiązania z tytułu leasingu | 61 190 | 2 504 | - | 5 009 | 5 009 | 48 667
Wyemitowane obligacje | 32 007 | - | 32 007 | - | - | -
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe | 28 938 | 28 938 | - | - | - | -
Kaucje otrzymane | 8 934 | 6 886 | 818 | 810 | 219 | 201
Instrumenty pochodne | 34 307 | 2 896 | 7 289 | 1 037 | 1 447 | 21 637
Razem | 907 340 | 85 460 | 363 822 | 67 707 | 51 117 | 339 233

Nota 27. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest utrzymanie bezpiecznej struktury kapitałowej. Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik zadłużenia netto, który jest liczony jako:

· stosunek zadłużenia netto do sumy kapitałów własnych,

· stosunek zobowiązań netto do sumy aktywów.

WSKAŹNIK ZADŁUŻENIA NETTO | 31.12.2021 | 31.12.2020
Oprocentowane kredyty, pożyczki, obligacje oraz instrumenty finansowe | 1 004 254 | 808 278
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | (172 382) | (164 927)
Zadłużenie netto | 831 872 | 643 351
Aktywa razem w wyłączenie MSSF 16 - PWUG | 2 482 027 | 1 958 640
Zadłużenie netto do aktywów razem | 33,53% | 32,85%

Nota 28. ZATRUDNIENIE

PRZECIĘTNE ZATRUDNIENIE Z UMÓW O PRACĘ | 31.12.2021 | 31.12.2020
Zarząd | 3 | 3
Pozostali | 14 | 11
Razem | 17 | 14

Nota 29. WYNAGRODZENIE CZŁONKÓW ZARZĄDU I ORGANÓW NADZORU

WYNAGRODZENIE BRUTTO | 31.12.2021 | 31.12.2020
Zarząd | 8 890 | 4 211
Rada Nadzorcza | 350 | 360
Razem | 9 240 | 4 571

WYNAGRODZENIE BRUTTO | 31.12.2021
Zarząd | 8 890
Jan Motz | 3 634
Marcin Juszczyk | 2 630
Kinga Nowakowska | 2 626
Rada Nadzorcza | 350
Derek Jacobson | -
Kimberly Adamek | -
Matthias Cordier | -

Anna Frankowska-Gzyra | 110
Katarzyna Ishikawa | 120
Jacek Kseń | 120

Jednostka dominująca, ani jednostki zależne nie udzielały pożyczek Członkom Zarządu oraz Członkom Rady Nadzorczej w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2021 r.

Polityka wynagrodzeń

W dniu 28 sierpnia 2020 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki przyjęło Politykę Wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej Capital Park S.A.

Celem Polityki Wynagrodzeń jest w szczególności:

· realizacja strategii biznesowej Spółki oraz jej krótko i długoterminowych celów oraz zapewnienie stabilności Spółki;

· przyciągnięcie, motywowanie i utrzymanie wysoko wykwalifikowanych członków kadry menedżerskiej i nadzorczej dzięki konkurencyjnemu pakietowi wynagrodzeń, który ukierunkowany jest na długoterminowy rozwój Spółki i jej spółek zależnych („Grupa”) oraz ma zapewnić ich pełne zaangażowanie i trwałe związanie ze Spółką;

· zapewnienie Członkom Zarządu spójnego i motywacyjnego poziomu wynagradzania, odpowiedniego do ich poziomu doświadczenia, kwalifikacji i zakresu odpowiedzialności;

· przeciwdziałanie powstawaniu konfliktów interesów.

Przy ustaleniu wynagrodzenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej brane są pod uwagę obiektywne kryteria, w tym w szczególności:

· zakres obowiązków na danym stanowisku, wymagane doświadczenie i kwalifikacje;

· standardy rynkowe w zakresie poziomu wynagrodzenia na danym stanowisku w branży deweloperskiej.

Przy ustalaniu Polityki Wynagrodzeń zostały wzięte pod uwagę warunki pracy i płacy pracowników Spółki innych niż Członkowie Zarządu i Członkowie Rady Nadzorczej. W szczególności dokonano przeglądu tych warunków w celu zapewnienia, że poziom wynagrodzenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej odpowiada ich poziomowi odpowiedzialności, kwalifikacji oraz wpływu na realizację strategii biznesowej Spółki i Grupy oraz uwzględnia sytuację finansową Spółki i Grupy.

Szczegółowe założenia polityki wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej znajdują się w załączniku do raportu bieżącego nr 20/2020 opublikowanego przez Spółkę w dniu 28 sierpnia 2020 roku.

Nota 30. ROZLICZENIA PODATKOWE

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i niespójności. Często występujące różnice w opiniach co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz organów państwowych jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami powodują powstawanie obszarów niepewności i konfliktów.

Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat począwszy od końca roku, w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia podatkowe Spółek Grupy mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe.

Nota 31. TRANSAKCJE Z PODMIOTEM DOKONUJĄCYM BADANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

7 lipca 2020 r. Rada Nadzorcza Capital Park S.A. podjęła uchwałę o wyborze PricewaterhouseCoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp. K (dawniej: PricewaterhouseCoopers Polska Sp. z o.o.) jako podmiotu dokonującego badania sprawozdania finansowego Capital Park S.A. za rok 2021 oraz skonsolidowanego sprawodania finansowego Grupy Capital Park za rok 2021.

WYNAGRODZENIE WYPŁACONE LUB NALEŻNE ZA ROK OBROTOWY | 31.12.2021 | 31.12.2020
Za badanie rocznego oraz przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego | 371 | 348
Inne usługi atestacyjne | 26 | 26
Razem | 397 | 374

Nota 32. TRANSAKCJE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZNYMI

| Typ powiązania | Należności od podmiotów powiązanych z tytułu pożyczek | Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych z tytułu pożyczek
| 31.12.2021 | 31.12.2020 | 31.12.2021 | 31.12.2020
Wilanów Investments S.à r.l | jednostka współzależna | 15 428 | 20 676 | - | -
SO SPV 50 Sp. z o.o. | jednostka współzależna | 15 614 | 14 164 | - | -
Jan Motz | kluczowy personel kierowniczy | - | 6 465 | - | -
REIA FIZ AN | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 1 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 2 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 3 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 4 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 5 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 6 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 7 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
REIA II FIZ AN | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Racławicka Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
Marcel Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
Nerida Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
Orland Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
Sagitta Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Retail (SPV1) Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
| Typ powiązania | Pozostałe należności od podmiotów powiązanych | Pozostałe zobowiązania wobec podmiotów powiązanych
| 31.12.2021 | 31.12.2020 | 31.12.2021 | 31.12.2020
SO SPV 50 Sp. z o.o. | jednostka współzależna | 52 | 12 | - | -
Varsovia Food Company Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
Beyond PR Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | 36 | -
Myecolife Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 77 | - | 2 | -
Mount TFI S.A. | powiązanie osobowe | 9 | 11 | - | -
Invipay S.A. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
REIA FIZ AN | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 1 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 124 | 134 | - | -
CP Property 2 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 5 | 107 | - | -
CP Property 3 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 125 | 117 | - | -
CP Property 4 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 66 | 69 | - | -
CP Property 5 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 118 | 80 | - | -
CP Property 6 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | 19 | - | -
CP Property 7 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | 19 | - | -

REIA II FIZ AN | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Racławicka Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 4 | 15 | - | -
Marcel Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 3 | 15 | - | -
Nerida Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 8 | 15 | - | -
Orland Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 61 | 15 | - | -
Sagitta Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 7 | 15 | - | -
CP Retail (SPV1) Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 3 | 15 | - | -
RM1 Sp. z o.o. | jednostka współzależna | 14 | 15 | - | -
Jan Motz | kluczowy personel kierowniczy | - | - | 199 | 189
Marcin Paweł Juszczyk | kluczowy personel kierowniczy | - | - | 108 | 102
Kinga Teresa Nowakowska | kluczowy personel kierowniczy | - | - | - | 92
Marta Motz | powiązanie osobowe | - | - | - | -
SFF Sp. z o.o. SPÓŁKA KOMANDYTOWA | powiązanie osobowe | 197 |  | 88 |
OEX E-Business Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
REAL MANAGEMENT CONSTRUCTION Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 13 |  |  |
Archidoc S.A. | powiązanie osobowe |  |  | 2 |
STAJNIA NAD PILICĄ Sp. z o.o. | powiązanie osobowe |  |  | 97 |
Ishikawa, Brocławik, Sajna, Adwokaci i Radcowie Prawni, sp. p. | powiązanie osobowe | - | - | 2 | 24

| Typ powiązania | Przychody z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek oraz dywidendy | Koszty z tytułu odsetek od zaciągniętych pożyczek
| 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020 | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
Wilanów Investments S.à r.l | jednostka współzależna | 823 | 1 579 | - | -
SO SPV 50 Sp. z o.o. | jednostka współzależna | 766 | 826 | - | -
Jan Motz | kluczowy personel kierowniczy | 155 | 191 | - | -
REIA FIZ AN | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 1 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 2 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 3 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 4 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 5 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 6 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 7 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
REIA II FIZ AN | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Racławicka Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
Marcel Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
Nerida Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
Orland Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
Sagitta Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Retail (SPV1) Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
|  | Przychody z tytułu sprzedaży usług | Koszty z tytułu nabycia usług
Typ powiązania | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020 | 12 miesięcy 2021 | 12 miesięcy 2020
SO SPV 50 Sp. z o.o. | jednostka współzależna | 845 | 763 | - | -
Jan Motz | kluczowy personel kierowniczy | 0 | - | 3 414 | 1 848
Marcin Juszczyk | kluczowy personel kierowniczy | - | - | 2 511 | 974
Kinga Nowakowska | kluczowy personel kierowniczy | - | - | 2 161 | 937
Marta Motz | powiązanie osobowe | 4 | 4 | 123 | 124

Ishikawa, Brocławik, Sajna, Adwokaci i Radcowie Prawni, sp. p. | powiązanie osobowe | - | - | 241 | 280
Myecolife Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 63 | - | - | 138
Varsovia Food Company Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | -
Beyond PR Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 41 | 39 | 298 | 273
Invipay S.A. | powiązanie osobowe | - | 3 | - | -
Mount TFI S.A. | powiązanie osobowe | 326 | 226 | - | -
REIA FIZ AN | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Property 1 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 185 | 258 | 23 | -
CP Property 2 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 193 | 172 | 11 | -
CP Property 3 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 178 | 178 | 79 | -
CP Property 4 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 251 | 148 | - | -
CP Property 5 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 199 | 128 | - | 11
CP Property 6 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 27 | 30 | 28 | -
CP Property 7 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 27 | 30 | 28 | -
REIA II FIZ AN | powiązanie osobowe | - | - | - | -
CP Racławicka Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 553 | 210 | - | -
Marcel Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 200 | 188 | - | -
Nerida Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 61 | 57 | - | -
Orland Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 134 | 167 | 172 | -
Sagitta Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 171 | 185 | - | -
CP Retail (SPV1) Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 116 | 58 | 16 | -
RM1 Sp. z o.o. | jednostka współzależna | 370 | 218 | - | -
FOOD FESTIVAL SP. ZO.O. | powiązanie osobowe | 2 | - | - |
BLACK SWAN SP.Z.O.O. ASI S. K. A. | powiązanie osobowe | 3 | - | - |
SFF Sp. z o.o. SPÓŁKA KOMANDYTOWA | powiązanie osobowe | - | - | 193 |
OEX E-Business Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 704 | - | - |
REAL MANAGEMENT CONSTRUCTION Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 407 | - | - |
Archidoc S.A. | powiązanie osobowe | - | - | 8 |
STAJNIA NAD PILICĄ Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | 238 |

Transakcje z tytułu dostaw i usług wynikające z działalności operacyjnej zostały zawarte na warunkach nie odbiegających istotnie od warunków rynkowych. W przypadku wystąpienia niestandardowych, materialnych transakcji, Grupa dokonuje stosownego ujawnienia

Nota 33. KAPI TALIZACJA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO ZGODNIE Z MSSF 16

Grupa posiada nieruchomości w ramach umów wieczystego użytkowania gruntów, które zgodnie z MSSF 16 zostały zaprezentowane jako aktywa z tytułu praw do użytkowania, a przyszłe płatności z tytułu opłat zostały zdyskontowane i wykazane jako zobowiązanie.

KAPITALIZACJA PRAWA WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA GRUNTÓW W WARTOŚCI AKTYWÓW ZGODNIE Z MSSF 16 NA DZIEŃ RAPORTOWY | 31.12.2021 | 31.12.2020
Nieruchomości inwestycyjne | 49 214 | 50 533
Aktywa dostępne do sprzedaży | 10 657 | 10 657
Razem aktywa | 59 871 | 61 190
Zobowiązania z tyt. leasingu – część długoterminowa | 47 297 | 48 545
Zobowiązania z tyt. leasingu – część krótkoterminowa | 12 574 | 12 645
Razem zobowiążania | 59 871 | 61 190

Nota 34. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Na dzień raportowy Zarząd jednostki dominującej prezentuje nieruchomość Royal Wilanów jako aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży. W poprzednim okresie w związku z planami sprzedaży udziałów w spółkach zależnych, aktywa i pasywa należące do Spółek Hazel Sp. z o.o. (właściciel Royal Wilanów) oraz CP Retail „SPV2” Sp. z o.o. prezentowe były jako aktywa trwałe i zobowiązania przeznaczone do sprzedaży. W związku ze zmianą planów i wycofaniem się z zamiaru sprzedaży udziałów, na dzień 31 grudnia 2021 r. jedynie nieruchomość i zobowiązania z tytułu leasingu prawa wieczystego użytkowania gruntu ujęte są jako aktywa trwałe i zobowiazania przeznaczone do sprzedaży. W dniu 13 sierpnia 2021 r. CP Retail („SPV2”) Sp. z o.o. sprzedała nieruchomość Eurocentrum Hotel i Rezydencje.

AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY | 31.12.2021 | 31.12.2020
Royal Wilanów, Warszawa: | 565 896 | 496 781
Nieruchomości inwestycyjne | 565 896 | 480 905
Środki na rachunkach bankowych | - | 15 876
Eurocentrum Hotel i Rezydencje, Warszawa | - | 85 688
Nieruchomości inwestycyjne | - | 85 490
Środki na rachunkach bankowych | - | 198
Total | 565 896 | 582 469
- w tym środki na rachunkach bankowych | - | 16 074
ZOBOWIĄZANIA DO ZBYCIA KLASYFIKOWANE JAKO PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY | 31.12.2021 | 31.12.2020
Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | - | 253 520
Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy | - | 2 738
Zobowiązania z tytułu leasingów | 10 657 | 10 657
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | - | 45 817
Total | 10 657 | 312 732

Nota 35. ZDARZENIA PO DNIU RAPORTOWYM

24 lutego Rosja zaatakowała Ukrainę. Konflikt na Ukrainie i związane z nim wydarzenia mają miejsce w czasie znacznej globalnej niestabilności gospodarczej, a jego skutki mogą wchodzić w interakcje i pogłębiać skutki obecnych warunków rynkowych. Wiele sektorów już teraz boryka się ze skutkami rosnących cen towarów i zwiększonych kosztów surowców w wyniku rosnącego popytu w związku z załagodzeniem pandemii Covid. Wąskie gardła w łańcuchu dostawa wynikające ze skutków pandemii, nadal się utrzymują i są potęgowane przez niedobory siły robaczej i tarcia handlowe. Niektóre sektory borykają się również z dużą rotacją personelu, niedoborami pracowników i wynikającymi z tego podwyżkami płac. Warunki

te mogą zostać znacznie zaostrzone przez szersze skutki konfliktu na Ukrainie, zwiększające się presje inflacyjne i osłabiające globalne ożywienie po pandemii. Ekonomiczne skutki konfliktu mogą obejmować:

· Znaczące wzrosty cen surowców, w tym ropy naftowej i gazu ziemnego

· Zwiększona niepewność gospodarcza na świecie, może znaleźć odzwierciedlenie w bardziej niestabilnych cenach aktywów oraz kursach wymiany walut

· Rosnące koszty kredytu i premie za ryzyko oraz rosnąca inflacja i wyższe stopy procentowe

Wszystkie te czynniki mogą istotnie wpłynąć na europejską gospodarkę, jak również sektor w którym działa Grupa. W szczególności branża nieruchomości narażona jest na:

· spadek aktywności najemców skutkujący zawieszeniem lub niepowodzeniem zawierania umów najmu w szczególności powierzchni handlowych i gastronomicznych,

· brak możliwości rozpoczęcia a co za tym idzie również ukończenia projektów zgodnie z ustalonym harmonogramem i / lub budżetem z powodu przestojów w działalności kontrahentów, niedoborów siły roboczej, zakłóceń łańcucha dostaw, przedłużenia terminów uzyskania pozwoleń i innych procedur administracyjnych,

· pogorszenie sytuacji gospodarczej i niepewność na rynku nieruchomości wpływające na czasowe zawieszenie / wydłużenie rozpoczętych procesów sprzedażowych i inwestycyjnych,

· utrudniony dostęp do finansowania.

Działania wojenne na Ukrainie, poza silnym wpływem na otoczenie sektora nieruchomości, nie mają na ten moment bezpośredniego wpływu na Grupę. Żadne z naszych nieruchomości nie znajdują się na terytorium Ukrainy oraz Rosji. Grupa nie współpracuje i nie posiada finansowania od podmiotów objętych sankcjami.

Grupa na bieżąco obserwuje sytuację w celu oceny jej wpływu na działalność Grupy. Grupa posiada szereg narzędzi mających na celu minimalizację wpływu tych zjawisk na działalność biznesową Grupy. Są to instrumenty zabezpieczające stopę procentową zawierane przy zaciąganiu finansowania oraz indeksacja czynszy wynajmowanych nieruchomości o wskaźnik inflacji. Dodatkowo, Grupa stosuje naturalny hedging poprzez finansowanie projektów w walucie, w której pobierane są czynsze za wynajem nieruchomości. Nieruchomości posiadane przez grupę są wynajęte w 93% z WAULT wynoszącym 5,9 roku. W chwili obecnej żadna z nieruchomości posiadanych przez Grupę nie jest w trakcie budowy. Grupa na bieżąco ocenia sytuację i podejmuje działania mające na celu minimalizacje negatywnego wpływu spowodowanego pogorszeniem koniunktury.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie uległa pogorszeniu. Grupa posiada obecnie 123 mln zł wolnych środków pieniężnych, dzięki czemu utrzymuje bezpieczną pozycję płynnościową w obliczu zawirowań gospodarczych, spowodowanych zarówno ciągle trwającą pandemią Covid-19, jak i aktualnym konfliktem zbrojnym.

IDENTYFIKACJA OSÓB SKŁADAJĄYCH PODPIS ELEKTRONICZNY NA SPRAWOZDANIU FINANSOWYM:

Jan Motz - Prezes Zarządu

Kinga Nowakowska - Członek Zarządu

Marcin Juszczyk- Członek Zarządu

Anna Wziątek-Cybartowska - Osoba sporządzająca sprawozdanie finansowe