SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
Kraków, dnia 15 kwietnia 2025 roku
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.
oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
Kraków, dnia 15 kwietnia 2025 roku
SPIS TREŚCI
I. WSTĘP 7
Podstawowe informacje o spółce i Grupie Kapitałowej 7
Przedmiot działalności 7
II. WYBRANE DANE FINANSOWE 8
Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. 8
Spółki Cavatina Holding S.A. 9
III. CHARAKTERYSTYKA DZIAŁALNOŚCI GRUPY 10
Opis organizacji grupy kapitałowej ze wskazaniem jednostek podlegających konsolidacji 10
Zmiany w składzie grupy kapitałowej 15
Model biznesowy grupy kapitałowej 15
Informacja o podstawowych produktach, towarach lub usługach 17
Portfel nieruchomości komercyjnych 17
Informacja o dostawcach 29
Informacje o rynkach zbytu 30
Nagrody i wyróżnienia otrzymane w 2024 roku 30
Zrównoważone budownictwo (ESG) 31
Inicjatywy z społeczne (CSR) 31
IV. CELE STRATEGICZNE GRUPY KAPITAŁOWEJ 34
Działania podjęte w ramach realizacji strategii 35
V. PERSPEKTYWY ROZWOJU oraz ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych 35
Tendencje i czynniki zewnętrzne 36
Tendencje i czynniki wewnętrzne 39
VI. PODSTAWOWE SKŁADNIKI SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH 39
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. 39
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji nansowej Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. 41
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. 43
Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów Spółki Cavatina Holding S.A 44
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji nansowej Spółki Cavatina Holding S.A. 45
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych Spółki Cavatina Holding S.A. 46
VII. ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI 48
Rentowność i zadłużenie Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. 48
Rentowność i zadłużenie Spółki Cavatina Holding S.A. 48
Ocena sytuacji nansowej 49
Sezonowość przychodów oraz zysku (straty) wpływające na wyniki nansowe 50
System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem 50
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
4
VIII. ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE SPÓŁKI I GRUPY KAPITAŁOWEJ 51
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji 51
Udzielone pożyczki, poręczenia i gwarancje: w tym podmiotom powiązanym 54
Transakcje z podmiotami powiązanymi 55
Instrumenty nansowe 55
IX. ISTOTNE ZDARZENIA 55
Zmiana strategii 55
Emisja obligacji 56
Istotne umowy nansowe 57
X. ZARZĄDZANIE I ŁAD KORPORACYJNY 57
Kapitał zakładowy Cavatina Holding S.A. 57
Struktura akcjonariatu Cavatina Holding S.A. 58
Polityka dywidendowa 58
Kontrola nad spółką 59
Łączna liczba i wartość nominalna akcji /udziałów w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących 59
Organy zarządzające i nadzorujące 59
Polityka wynagrodzeń członków zarządu i rady nadzorczej 60
XI. BIEGŁY REWIDENT 61
XII. CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻENIA 61
XIII. OŚWIADCZENIE I INFORMACJA ZARZĄDU 71
XIV. INFORMACJA ZARZĄDU CAVATINA HOLDING S.A. W SPRAWIE WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ 71
OŚWIADCZENIE CAVATINA HOLDING S.A. O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO 72
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
5
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
6
PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE I GRUPIE KAPITAŁOWEJ
Nazwa Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Nazwa skrócona: Cavatina Holding S.A.
Siedziba i adres: Wielicka 20, 30-552 Kraków
Numer telefonu: + 48 33 333 91 10
Numer faksu: + 48 33 333 91 10
Strona internetowa: www.cavatina.pl
Adres mailowy: biuro@cavatina.pl
KRS: 0000690167
REGON 368028192
NIP: 6793154645
Kod LEI: 259400LL41Q1CCOZ9M08
Cavatina Holding S.A. („Spółka”, „Emitent” „Jednostka Dominująca”) powstała jako spółka akcyjna i została wpisana do
Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Krakowa - Śródmieścia,
XI Wydział Gospodarczy pod numerem 0000690167 w dniu 16 sierpnia 2017 roku. Akt założycielski Spółki został zawarty
w dniu 19 lipca 2017 roku.
Cavatina Holding S.A. została utworzona i działa na podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych i innych przepisów
prawa powszechnie obowiązującego w Polsce, jak również Statutu oraz innych regulacji wewnętrznych. Spółka jako spółka
publiczna, której akcje dopuszczone są do obrotu na rynku regulowanym (rynek podstawowy) prowadzonym przez GPW,
a także jako Emitent obligacji wprowadzonych do obrotu na rynku regulowanym oraz w Alternatywnym Systemie Obrotu
działa również w oparciu o przepisy regulujące funkcjonowanie rynku kapitałowego, w tym Ustawę o Ofercie Publicznej,
Ustawę o Obrocie Instrumentami Finansowymi oraz Rozporządzenie MAR.
Spółka Cavatina Holding S.A. jako jednostka dominująca prowadzi działalność holdingową, tj. zarządzanie Grupą Kapitałową
Cavatina Holding S.A., jej polityką nansową oraz nadzoruje spółki zależne prowadzące zarówno działalność deweloperską
w obszarze nieruchomości komercyjnych oraz mieszkaniowych, inwestycyjną związaną z wynajmem powierzchni biurowo-
-usługowych oraz generalnego wykonawstwa.
W skład Grupy Cavatina Holding, wchodzi, Cavatina Holding Spółka Akcyjna oraz 45 spółek zależnych i jedna jednostka
współkontrolowana, które są opisane w dalszej części sprawozdania.
Grupa Kapitałowa Cavatina Holding S.A. („Grupa”) jest największym polskim deweloperem powierzchni biurowych. Od 2015 r.,
tj. daty rozpoczęcia realizacji projektów wniesionych aportem do Grupy, Grupa zakończyła budowę dwudziestu dwóch
nieruchomości biurowych o łącznej powierzchni blisko 350 tys. m2 GLA, z których osiem, o łącznej powierzchni blisko
150 tys. m2 GLA, zostało sprzedanych podmiotom zewnętrznym w transakcjach o łącznej wartości blisko 1,6 mld zł.
Celem strategicznym Grupy jest dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do bezpośred-
niego odbiorcy, i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Obecnie, w trak-
cie realizacji znajduje się pięć projektów mieszkaniowych o łącznej powierzchni ponad 70 tys. PUM, które dostarczą na rynek
ponad 1 600 mieszkań, a w przygotowaniu są 3 kolejne projekty o łącznej powierzchni ponad 50 tys. PUM.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
7
GRUPY KAPITAŁOWEJ CAVATINA HOLDING S.A
W dniu 19 marca 2021 roku, działając w oparciu o art. 45 ust. 1a i 1c Ustawy o rachunkowości oraz art. 55 ust. 6 i 8 Ustawy
o rachunkowości, w związku z zamiarem ubiegania się o dopuszczenie akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym prowa-
dzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych, Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę nr 9 w sprawie
sporządzania skonsolidowanych sprawozdań nansowych Grupy Kapitałowej Spółki oraz jednostkowych sprawozdań nan-
sowych Spółki zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez
Unię Europejską.
Skonsolidowane
dane nansowe
Rok zakończony 31.12.2024
(w tys. PLN)
Rok zakończony 31.12.2023
(w tys. PLN)
Rok zakończony
31.12.2024 (w tys. EUR)
Rok zakończony
31.12.2023 (w tys. EUR)
Przychody z najmu i aranża-
cji (umów z klientami)
132 284 94 317 30 734 20 828
Zysk (strata) z wyceny i
sprzedaży nieruchomości
inwestycyjnych
68 506 150 621 15 916 33 261
Zysk z działalności opera-
cyjnej
92 991 142 301 21 605 31 424
Zysk (strata) brutto 12 357 113 559 2 871 25 077
Zysk za rok obrotowy przy-
padający akcjonariuszom
jednostki dominującej
10 840 90 501 2 518 19 985
Przepływy pieniężne netto z
działalności operacyjnej
65 018 (19 486) 15 106 (4 303)
Przepływy pieniężne netto z
działalności inwestycyjnej
(188 971) (390 139) (43 904) (86 154)
Przepływy pieniężne netto z
działalności nansowe
79 200 424 964 18 401 93 844
Środki pieniężne 17 334 62 087 4 027 13 711
Całkowity portfel mieszkaniowy Grupa szacuje obecnie na ok. 125 tys. PUM (ok. 2,7 tys. mieszkań), którego potencjał sprze-
dażowy przekracza 2,2 mld PLN, a szacowane pozostałe do poniesienia tzw. koszty twarde realizacji tych projektów wynoszą
ok. 700 mln PLN.
Dodatkowo, Grupa posiada zabezpieczone grunty umożliwiające realizację ponad 95 tys. GLA, z których część może w przy-
szłości podlegać dalszej konwersji na projekty mieszkaniowe.
Grupa prowadzi działalność w większości dużych miast w Polsce, w szczególności w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu,
Gdańsku i Katowicach.
Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding
S.A. za okres zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku (dalej: „Sprawozdanie”) prezentuje wyniki nansowe oraz sytuację
nansową Spółki oraz Grupy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
8
Skonsolidowane
dane nansowe
Rok zakończony 31.12.2024
(w tys. PLN)
Rok zakończony 31.12.2023
(w tys. PLN)
Rok zakończony
31.12.2024 (w tys. EUR)
Rok zakończony
31.12.2023 (w tys. EUR)
Liczba akcji (średnia ważona
w okresie)
25 426 034 25 426 034 25 426 034 25 426 034
Zysk netto na jedną akcję
zwykłą ( w PLN/EUR)
0,43 3,56 0,10 0,79
Liczba akcji (średnia ważona
w okresie)
25 426 034 25 426 034 25 426 034 25 426 034
Rozwodniony zysk netto na
jedną akcję zwykłą ( w PLN/
EUR)
0,43 3,56 0,10 0,79
Skonsolidowane dane
nansowe na dzień
31.12.2024 (w tys. PLN) 31.12.2023 (w tys. PLN) 31.12.2024 (w tys. EUR) 31.12.2023 (w tys. EUR)
Aktywa razem 3 508 480 3 133 927 821 081 720 774
Kapitał Własny 1 182 447 1 171 594 276 725 269 456
Zobowiązania długoter-
minowe
1 643 637 1 556 684 384 656 358 023
Zobowiązania krótkoter-
minowe
682 396 405 649 159 700 93 296
Jednostkowe
dane nansowe
Rok zakończony 31.12.2024
(w tys. PLN)
Rok zakończony 31.12.2023
(w tys. PLN)
Rok zakończony
31.12.2024 (w tys. EUR)
Rok zakończony
31.12.2023 (w tys. EUR)
Udział w zyskach jednost-
kach zależnych i współkon-
trolowanych wycenianych
metodą praw własności
65 607 133 814 15 243 29 550
Zysk z działalności opera-
cyjnej
54 386 130 523 12 636 28 823
Zysk (strata) brutto 45 329 87 006 10 531 19 213
Zysk (strata) netto za rok
obrotowy
49 059 98 830 11 398 21 824
Przepływy pieniężne netto
z działalności operacyjnej
(47 620) (28 883) (11 064) (6 378)
Przepływy pieniężne netto
z działalności inwestycyjnej
(44 409) (95 318) (10 318) (21 049)
Przepływy pieniężne netto
z działalności nansowe
89 906 118 866 20 888 26 249
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
9
Jednostkowe
dane nansowe
na dzień
31.12.2024
(w tys. PLN)
31.12.2023
(w tys. PLN)
31.12.2024
(w tys. EUR)
31.12.2023
(w tys. EUR)
Aktywa razem 2 248 906 2 142 329 526 306 492 716
Kapitał Własny 1 243 244 1 194 185 290 953 274 652
Zobowiązania
długoterminowe
748 623 769 137 175 198 176 894
Zobowiązania
krótkoterminowe
257 039 179 007 60 154 41 170
III. CHARAKTERYSTYKA DZIAŁALNOŚCI GRUPY
OPIS ORGANIZACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ ZE WSKAZANIEM JEDNOSTEK PODLEGAJĄCYCH KONSOLIDACJI
Grupa Kapitałowa Cavatina Holding S.A. jest jednym z liderów polskiego rynku nieruchomości biurowych. Od 2015 roku,
tj. daty rozpoczęcia realizacji projektów wniesionych następnie aportem do Grupy, do daty sporządzenia niniejszego
Sprawozdania, Grupa zakończyła budowę dwudziestu dwóch nieruchomości biurowych o łącznej powierzchni blisko
350 tys. m2 GLA, z których osiem, o łącznej powierzchni blisko 150 tys. m2 GLA, zostały sprzedane podmiotom zewnętrznym
w transakcjach o łącznej wartości blisko 1,6 mld zł, (na kwotę blisko 1,6 mld zł składają się transakcje sprzedaży: Diamentum
Ofce we Wrocławiu (ok. 80 mln zł), Equal Business Park w Krakowie (ok. 430 mln zł), Chmielna 89 (ponad 420 mln zł wartości
nieruchomości, stanowiącej podstawę dla wyliczenia ceny za zbyte udziały w spółce celowej Cavatina Ofce) oraz transakcja
portfelowa sprzedaży budynków Tischnera Ofce i Ocean Ofce Park A w Krakowie oraz Carbon Tower we Wrocławiu
(ok. 650 mln zł)). Celem strategicznym Grupy jest dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż
do bezpośredniego odbiorcy, i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce.
Obecnie, w trakcie realizacji znajduje się pięć projektów mieszkaniowych o łącznej powierzchni ponad 70 tys. PUM, które
dostarczą na rynek ponad 1 600 mieszkań, a w przygotowaniu są 3 kolejne projekty o łącznej powierzchni ponad 50 tys. PUM.
Jednostkowe
dane nansowe
Rok zakończony 31.12.2024
(w tys. PLN)
Rok zakończony 31.12.2023
(w tys. PLN)
Rok zakończony
31.12.2024 (w tys. EUR)
Rok zakończony
31.12.2023 (w tys. EUR)
Środki pieniężne 268 2 391 62 528
Liczba akcji (średnia ważo-
na w okresie)
25 426 034 25 426 034 25 426 034 25 426 034
Zysk netto na jedną akcję
zwykłą ( w PLN/EUR)
1,93 3,89 0,45 0,86
Liczba akcji (średnia ważo-
na w okresie)
25 426 034 25 426 034 25 426 034 25 426 034
Rozwodniony zysk netto
na jedną akcję zwykłą ( w
PLN/EUR)
1,93 3,89 0,45 0,86
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
10
Madison
International
Realty
in liquidation
100%
UDZIAŁÓW
100%
UDZIAŁÓW
100%
UDZIAŁÓW
100%
UDZIAŁÓW
100%
UDZIAŁÓW
100%
UDZIAŁÓW
100%
UDZIAŁÓW
100%
UDZIAŁÓW
35%
UDZIAŁÓW
Cavatina Real
Estate Services
Sp. z o.o.
65%
UDZIAŁÓW
GENERALNY WYKONAWCA
NIERUCHOMOŚCI
BIUROWE
WiMA
100%
UDZIAŁÓW
W skład Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. na 31 grudnia 2024 roku wchodzi Cavatina Holding S.A. jako Jednostka
Dominująca oraz następujące spółki zależne i współkontrolowane. Jednostki zależne podlegają konsolidacji w okresie od
dnia objęcia nad nimi kontroli przez Spółkę, a przestają być konsolidowane od dnia ustania kontroli. Spółka Cavatina Ofce
Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie w dniu 3 września 2020 roku stała się jednostką współkontrolowaną. Zgodnie z polityką
rachunkowości Spółki jednostki współkontrolowane wyceniane są metodą praw własności.
*wg stanu na 31 grudnia 2024 roku
Po dniu bilansowym spółka Tischnera Ofce Sp. z o.o. zmieniła nazwę na Grundmanna Apartments Sp. z o.o.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
11
Nazwa jednostki Siedziba
Przedmiot
działalności
Udział jednostki
dominującej
w kapitale na dzień
31.12.2024 r.
Udział jednostki
dominującej
w kapitale na dzień
31.12.2023 r.
Cavatina GW Sp. z o.o. Kraków
generalny wykonawca robót
budowlanych, działalność
projektowa
100% 100%
Equal I Sp. z o.o. Kraków
zarządzanie środkami
nansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Equal
Business Park A zlokalizowa-
nej w Krakowie (nieruchomość
sprzedana w 2020 roku)
100% 100%
100K Sp. z o.o. Bielsko-Biała
zarządzanie środkami
nansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Equal
Business Park B zlokalizowa-
nej w Krakowie (nieruchomość
sprzedana w 2020 roku)
100% 100%
Equal III Sp. z o.o. Kraków
zarządzanie środkami
nansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Equal
Business Park C zlokalizowa-
nej w Krakowie (nieruchomość
sprzedana w 2020 roku)
100% 100%
Diamentum Ofce Sp. z o.o. Kraków
zarządzanie środkami
nansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej
Diamentum Ofce zloka-
lizowanej we Wrocławiu
(nieruchomość sprzedana
w 2019 roku)
100% 100%
Cavatina Real Estate
Services (dawniej: Carbon
Tower Sp. z o.o)
Kraków
kompleksowa obsługa
najemców oraz zarządzanie
nieruchomościami
100% 100%
Tischnera Ofce Sp. z o.o.
(obecnie: Grundmanna
Apartments Sp. z o.o.)
Kraków
zarządzanie środkami
nansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Ti-
schnera Ofce zlokalizowanej
w Krakowie (nieruchomości
sprzedana w 2022 roku)
100% 100%
Cavatina Ofce Sp. z o.o. Warszawa
najem i zarządzanie nierucho-
mością biurową Chmielna 89
zlokalizowaną w Warszawie
35%
(jednostka
współkontrolowana)
35%
(jednostka
współkontrolowana)
Cavatina & Partners
International Sp. Z o.o.
Kraków
rozwijanie działalności grupy
na rynkach zagranicznych
(brak działalności operacyjnej)
100% 100%
Deweloper Media Sp. Z o.o.
w likwidacji
Kraków spółka w likwidacji 100% 100%
Cavatina SPV 1 Sp. Z o. O. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 2 Sp. z o. o Kraków
realizacja inwestycji w nieru-
chomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 3 Sp. Z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nierucho-
mością biurową Cavatina Hall
A zlokalizowaną w Bielsku-
-Białej
100% 100%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
12
Nazwa jednostki Siedziba
Przedmiot
działalności
Udział jednostki
dominującej
w kapitale na dzień
31.12.2024 r.
Udział jednostki
dominującej
w kapitale na dzień
31.12.2023 r.
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieru-
chomością biurową Equal
Business Park D zlokalizowa-
ną w Krakowie
100% 100%
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o. Kraków
zarządzanie środkami
nansowymi ze sprzedaży nie-
ruchomości biurowej Ocean
Ofce Park A zlokalizowanej
w Krakowie (nieruchomości
sprzedana w 2022 roku)
100% 100%
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nierucho-
mością biurową Global Ofce
Park A zlokalizowaną
w Katowicach
100% 100%
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nierucho-
mością biurową Palio Ofce
Park A zlokalizowaną
w Gdańsku
100% 100%
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Quickwork Sp. z o.o. Kraków
wynajem powierzchni biuro-
wych w systemie biur serwiso-
wych (serviced ofces)
100% 100%
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o Kraków
najem i zarządzanie nierucho-
mością biurową Global Ofce
Park C zlokalizowaną
w Katowicach
100% 100%
Cavatina Architects GmbH Berlin, Niemcy
spółka nie prowadzi
działalności operacyjnej
100% 100%
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nierucho-
mością biurową Quorum D
zlokalizowaną we Wrocławiu
100% 100%
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nierucho-
mością biurową Cavatina Hall
B zlokalizowaną w Bielsku-
-Białej
100% 100%
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nierucho-
mością biurową Palio Ofce
Park B zlokalizowaną
w Gdańsku
100% 100%
Salvaterra Sp. z o.o Bielsko-Biała
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. Kraków
realizacja, najem i zarządzanie
nieruchomością biurową
Quorum A zlokalizowaną we
Wrocławiu
100% 100%
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
13
Nazwa jednostki Siedziba
Przedmiot
działalności
Udział jednostki
dominującej
w kapitale na dzień
31.12.2024 r.
Udział jednostki
dominującej
w kapitale na dzień
31.12.2023 r.
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nierucho-
mością biurową Ocean Ofce
Park B zlokalizowaną
w Krakowie
100% 100%
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Giardini Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Jardin Sp. z o.o Kraków
najem i zarządzanie nierucho-
mością biurową Ocean Ofce
Park D zlokalizowaną
w Krakowie
100% 100%
Carrasquin Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieru-
chomość mieszkaniową
100% 100%
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową,
a po jej zakończeniu, najem
i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nierucho-
mością Grundmanna Ofce
Park A zlokalizowaną
w Katowicach
100% 100%
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. Kraków
przygotowanie inwestycji
w nieruchomość komercyjną
95% 100%
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nierucho-
mością WiMa D zlokalizowaną
w Łodzi
100% 100%
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieru-
chomość mieszkaniową
100% 100%
Cavatina CUW Sp. z o.o. Kraków
centrum usług wspólnych
świadczące usługi na rzecz
grupy Cavatina
100% 100%
Cavatina WiMA Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieru-
chomość mieszkaniową
100 % 100%
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o. Kraków działalność holdingowa 100% 100%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
14
Wyżej wymienione spółki zostały objęte konsolidacją metodą pełną w niniejszym Sprawozdaniu. Metodą pełną konsolidowane
są wszystkie spółki kontrolowane przez Grupę (w przypadku Grupy są to wszystkie spółki zależne, w których Jednostka
Dominujące posiada bezpośrednio lub pośrednio 100% udziałów), a jednostki współkontrolowane konsolidowane są metodą
praw własności. Na dzień 31 grudnia 2024 roku w skład Grupy wraz z Jednostką Dominującą wchodziło 44 jednostek
kontrolowanych przez Grupę oraz jedną jednostkę współkontrolowaną. Do dnia zatwierdzenia sprawozdania z działalności
skład Grupy nie uległ zmianie.
Działalność Grupy opiera się na samodzielnie wypracowanym, unikalnym modelu biznesowym, zapewniającym zdolność
Grupy do prowadzenia wszystkich istotnych procesów biznesowych, projektowych, zakupowych, budowlanych i nadzorczych
(kontrolnych), związanych z całościową realizacją projektów nieruchomości biurowych i mieszkaniowych.Szczególnie
istotnym elementem modelu biznesowego Grupy jest posiadanie własnych zasobów umożliwiających niematerialne pełnienie
funkcji generalnego wykonawcy w pełnym wymiarze dla każdego z projektów (w tym w zakresie usług architektonicznych
i usług projektowania konstrukcji), co pozwala na uniezależnienie się od zewnętrznych usług projektowania
architektonicznego, minimalizację cen zakupu materiałów budowlanych i wykończeniowych, sprawowanie pełnego
bezpośredniego nadzoru nad realizowanymi projektami oraz zatrzymywanie w Grupie marży generalnego wykonawcy, która
w przypadku wielu innych deweloperów komercyjnych i mieszkaniowych jest należna podmiotom zewnętrznym. Atrakcyjność
modelu biznesowego Grupy znajduje odzwierciedlenie w wysokich marżach osiąganych na realizowanych projektach.
Grupa kładzie również nacisk na zrównoważone budownictwo, co w przypadku nieruchomości komercyjnych znajduje
potwierdzenie m. in. w otrzymanych certykatach środowiskowych renomowanych organizacji (np. BREEAM). Dzięki
powyższym oraz trafnej identykacji potrzeb klientów, Grupa pozyskuje dla swoich budynków najemców najwyższej jakości,
takich jak międzynarodowe korporacje czy czołowe polskie przedsiębiorstwa.
Ten proces cechuje m.in. wyszukiwanie i selekcja atrakcyjnych nieruchomości gruntowych, w oparciu o rozległą siatkę
pośredników i bazę gruntów, analiza ich stanu prawnego i atrakcyjności biznesowej, oraz przygotowanie i szybkie
przeprowadzenie transakcji nabycia. W celu zapewnienia ciągłości działalności Grupa prowadzi tzw. proces akwizycji
ciągłej, który polega na stałych i aktywnych działaniach, koncentrujących się na poszukiwaniu atrakcyjnych nieruchomości
gruntowych na kluczowych rynkach jeżeli chodzi o segment nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. W tym celu
Grupa współpracuje z kilkuset pośrednikami nieruchomości z całej Polski.
Cechą wyróżniającą Grupę jest m.in. samodzielne i kompleksowe projektowanie w zakresie architektury i konstrukcji oraz
aranżacji wnętrz planowanych obiektów we własnym biurze projektowo-architektonicznym. Zespół składa się z kilkudziesięciu
ekspertów, zarówno z architektów jak i branżystów-inżynierów, będących pracownikami lub współpracownikami Grupy.
Pełnienie funkcji generalnego wykonawcy inwestycji, obejmujące zakontraktowanie inwestycji w oparciu o wypracowany
i unikatowy system kontraktowania pozwalający na maksymalizację marży; m. in.: poprzez przygotowanie i wdrożenie
optymalnego harmonogramu realizacji projektu, wybór podwykonawców z dużej bazy podmiotów i uzgodnienie elastycznych
warunków współpracy, wybór dostawców materiałów budowlanych i negocjacje cen poprzez dedykowany dział centralnych
zakupów, koordynację prac poszczególnych podwykonawców, ciągłe, aktywne zarządzanie budżetem poprzez poszukiwanie
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
15
nowych lepszych lub efektywniejszych kosztowo rozwiązań, nadzór techniczny i jakościowy nad wykonywanymi pracami, co
pozwala minimalizować ilość usterek wykonawczych.
Przeprowadzenie komercjalizacji zrealizowanych i oddanych do użytkowania powierzchni biurowych, w tym wyszukiwanie
potencjalnych najemców i uzgadnianie z nimi w sposób elastyczny warunków najmu i zawieranie umów. W zakresie
komercjalizacji obiektów Grupy, zespół projektowy – poza samodzielnym działaniem na tym polu – współpracuje ze wszystkimi
znaczącymi agencjami pośrednictwa w zakresie najmu w Polsce. Model biznesowy Grupy, ze wszystkimi kompetencjami
wewnętrznymi, umożliwia dużą elastyczność i sprawność obsługi procesu dostosowania powierzchni do potrzeb i oczekiwań
najemców, co nierzadko jest kluczowe z punktu widzenia wyboru budynku przez najemców.
Wykonanie projektu indywidualnej aranżacji powierzchni biurowej zgodnie z oczekiwaniami najemcy w sposób uwzględniający
najnowsze trendy architektoniczno - designerskie, a następnie realizacja tego projektu „pod klucz”, czyli w modelu który
nie angażuje w proces realizacji w sposób nadmierny klientów Grupy. Najemcy decydujący się na najem w obiektach
zrealizowanych przez Grupę mają możliwość skorzystania z usług projektowych, aranżacji wnętrz i doradztwa dotyczącego
tworzenia środowiska pracy. Zespół projektowo-architektoniczny Grupy posiada szerokie kompetencje i doświadczenia
w zakresie planowania, aranżacji i wykończenia wnętrz, umożliwiające bardzo szybkie i sprawne dostosowywanie
wynajmowanej powierzchni do oczekiwań najemców. Z punktu widzenia zarówno najemców, jak i doradzających im
podmiotów, stanowi to znaczące uproszczenie procesu najmu wobec braku konieczności zatrudniania do tych czynności
dużej ilości doradców czy podmiotów zewnętrznych.
Grupa aktywnie zarządza posiadanymi nieruchomościami w okresie od zakończenia komercjalizacji do sprzedaży tj. w okresie
eksploatacji budynku. W trosce o jakość świadczonych usług na rzecz najemców Grupa posiada wewnętrzny dział zarządzania
nieruchomościami, składający się z kilkunastu osób, zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami (ang. Property Management)
oraz procesami i infrastrukturą (ang. Facility Management), jak również budżetami operacyjnymi w sposób pozwalający na
minimalizację opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemców.
Przygotowanie i zbycie skomercjalizowanego obiektu biurowego, o ile Grupa otrzymała korzystną ofertę oraz podjęto
decyzję o jego sprzedaży, stanowi ostatni etap projektu nieruchomości komercyjnej. Ze względu na posiadane doświadczenia,
kompetencje i relacje, etap ten jest zawsze bezpośrednio koordynowany i nadzorowany przez Zarząd. Obsługa prawna etapu
jest prowadzona przez renomowaną, najczęściej międzynarodową, kancelarię prawną, mającą doświadczenia w obrocie
nieruchomościami komercyjnymi.
W obszarze sprzedaży mieszkań Grupa korzysta z usług spółki powiązanej z grupy kapitałowej Resi Capital S.A. wykorzystując
w ten sposób narzędzia oraz kompetencje dotychczas zbudowanego przez nią zespołu sprzedażowego, który dzięki swojemu
doświadczeniu, profesjonalizmowi oraz elastycznemu podejściu do potrzeb odbiorcy z powodzeniem prowadzi sprzedaż
projektów mieszkaniowych w całej grupie kapitałowej do której należy Spółka.
Model biznesowy Cavatina Holding jest ściśle powiązany z posiadanymi zasobami niematerialnymi. Wewnętrzne know-how
i kompetencje zespołu umożliwiają samodzielne zarządzanie wszystkimi etapami procesu inwestycyjnego, co przekłada się
na elastyczność względem klienta, ograniczanie ryzyk i zachowanie wysokich marż. Unikalny model biznesowy pozwala na
efektywne wykorzystanie zasobów i maksymalizację wartości realizowanych projektów. Silna marka i reputacja przyciągają
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
16
klientów i inwestorów, a zintegrowane podejście do projektowania i wykonawstwa zapewnia kontrolę nad jakością
i kosztami. Zorientowanie na zrównoważony rozwój odpowiada na rosnące oczekiwania rynku dotyczące odpowiedzialności
środowiskowej i społecznej.
Zasoby niematerialne Cavatina Holding stanowią fundament tworzenia wartości dla jednostki. Dzięki nim Grupa jest
w stanie realizować projekty o wysokiej jakości, efektywnie zarządzać kosztami i ryzykiem, a także budować silną pozycję
rynkową. Zintegrowane kompetencje pozwalają na szybkie reagowanie na zmieniające się warunki rynkowe i wykorzystanie
pojawiających się okazji inwestycyjnych. W rezultacie, Cavatina Holding osiąga wysokie marże i stabilny wzrost wartości dla
swoich interesariuszy.
Zgodnie ze strategią, Grupa zakłada dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do
bezpośredniego odbiorcy, i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce.
Obecnie, w trakcie realizacji znajduje się pięć projektów mieszkaniowych o łącznej powierzchni ponad 70 tys. PUM, które
dostarczą na rynek ponad 1 600 mieszkań, a w przygotowaniu są 3 kolejne projekty o łącznej powierzchni ponad 50 tys. PUM.
Całkowity portfel mieszkaniowy Grupa szacuje obecnie na ok. 125 tys. PUM (ok. 2,7 tys. mieszkań).
W obszarze nieruchomości komercyjnych Grupa koncentruje się na aktywnym zarządzaniu posiadanym portfolio składającym
się z 14 budynków o łącznej powierzchni blisko 200 tys. GLA czerpiąc. Wszystkie ukończone i skomercjalizowane projekty
komercyjne, pod warunkiem uzyskania atrakcyjnej oferty cenowej, są przeznaczone do sprzedaży.
Grupa koncentruje swoją działalność na projektach premium oraz o podwyższonym standardzie na najbardziej atrakcyjnych
rynkach regionalnych, a także w Warszawie. Decyzje o kolejnych projektach są podejmowane w oparciu m.in. o: rozszerzoną
analizę due diligence, eksperckie raporty i analizy dotyczące zapotrzebowania na powierzchnię biurową i mieszkaniową,
szacowane możliwe do uzyskania stawki najmu i ceny sprzedaży mieszkań, dostępność wolnych nieruchomości gruntowych,
atrakcyjnych pod względem lokalizacji i ceny, oraz szacowane koszty realizacji inwestycji.
(Na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania)
Projekt nazwa Miasto GLA (tys. m
2
)
Data zakończenia
inwestycji
Data sprzedaży
inwestycji
Diamentum Ofce Wrocław 9,3 II kw. 2018 III kw. 2019
Equal Business Park A, B,C Kraków 49,3 IV kw. 2018 II kw. 2020
Chmielna 89* Warszawa 25,2 II kw. 2020 III kw. 2020
Carbon Tower Wrocław 19,1 II kw. 2019 III kw. 2022
Tischnera Ofce Kraków 33,6 IV kw. 2019 III kw. 2022
Ocean Ofce Park A Kraków 13,0 III kw. 2021 III kw. 2022
* sprzedaż poprzez zbycie udziałów w SPV
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
17
W 2024 roku zakończono realizację projektów Quorum Ofce Park A we Wrocławiu Oraz Grundmanna Ofce Park A w Katowicach.
Podano wartość zaokrągloną do pełnych dziesiątek metrów kwadratowych.
Podano wartości NOI zakładające pełne obłożenie każdego z budynków.
Warszawa Łódź Wrocław Kraków Gdańsk Katowice
Bielsko-
-Biała
Razem
Liczba
projektów
1 - 2 5 - - - 8
tys. m
2
GLA 25,2 - 28,4 95,9 - - - 149,5
Nazwa projektu Miasto GLA (tys. m
2
)
Data zakończenia
inwestycji
Global Ofce Park C Katowice 4,1 IV kw. 2020
Cavatina Hall A (część biurowo-
-usługowa)
Bielsko-Biała 8,1 IV kw. 2020
Palio Ofce Park A Gdańsk 16,5 I kw. 2021
Equal Business Park D Kraków 11,5 I kw. 2021
Global Ofce Park A1 Katowice 27,5 I kw. 2022
Global Ofce Park A2 Katowice 27,8 I kw. 2022
Palio Ofce Park B Gdańsk 7,7 II kw. 2022
Quorum Ofce Park D Wrocław 16,2 III kw. 2022
Widzewska Manufaktura D Łódź 1,9 I kw. 2023
Ocean Ofce Park B Kraków 28,6 I kw. 2023
Cavatina Hall B Bielsko-Biała 4,9 I kw. 2023
Ocean Ofce Park D Kraków 4,8 III kw. 2023
Quorum Ofce Park A Wrocław 18,2 I kw. 2024
Grundmanna Ofce Park A Katowice 20,8 IV kw. 2024
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
18
Warszawa Łódź Wrocław Kraków Gdańsk Katowice
Bielsko-
-Biała
Razem
Liczba projektów - 1 2 3 2 4 2 14
tys. m2 GLA - 1,9 34,4 44,8 24,2 80,2 13,0 198,5
Warszawa Łódź Wrocław Kraków Gdańsk Katowice
Bielsko-
-Biała
Razem
Liczba projek-
tów
1 1 4 8 2 4 2 22
tys. m2 GLA 25,2 1,9 62,8 140,7 24,2 80,2 13,0 348,0
Grupa posiada dodatkowo zabezpieczony bank ziemi umożliwiający realizację projektów o łącznej powierzchni ponad
95 tys. m2 GLA, z których część może w przyszłości podlegać dalszej konwersji na projekty mieszkaniowe.
*projekty zakończone - to projekty po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (PNU),
GLA (m²) 9 300
Cena sprzedaży (w tys. zł) 78 265
NOI (w tys. EUR) 1 550
Data zakończenia II kw. 2018
Data sprzedaży III kw. 2019
Zrealizowana marża (%) 18%*
GLA (m²) 49 300
Cena sprzedaży (w tys. zł) 432 929
NOI (w tys. EUR) 8 650
Data zakończenia IV kw. 2018 roku
Data sprzedaży II kw. 2020 roku
Zrealizowana marża (%) 16%*
* Nieruchomości Diamentum Ofce oraz Equal Business Park A i Equal Business Park B były wnoszone do Grupy przez Cavatina Sp. z o.o., zgodnie z obowiązującymi regulacjami Kodeksu
Spółek Handlowych, podlegały one wycenie do wartości godziwej na dzień dokonania aportu. W konsekwencji, część marży została rozpoznana w wynikach nansowych jednostki dokonu-
jącej aportu, co oznacza, że inwestycje te nie w pełni obrazują zdolność Grupy do generowania marż na działalności deweloperskiej.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
19
GLA (m²) 25 200
Cena sprzedaży (w tys. zł) 426 000*
NOI (w tys. EUR) 6 000
Data zakończenia II kw. 2020 roku
Data sprzedaży III kw. 2020 roku
Zrealizowana marża (%) 49%*
GLA (m²) 19 100
Cena sprzedaży (w tys. zł) 193 455
NOI (w tys. EUR) 3 400
Data zakończenia II kw. 2019 roku
Data sprzedaży III kw. 2022 roku
Zrealizowana marża (%) 41%
GLA (m²) 33 600
Cena sprzedaży (w tys. zł) 322 488
NOI (w tys. EUR) 6 100
Data zakończenia IV kw. 2019 roku
Data sprzedaży III kw. 2022 roku
Zrealizowana marża (%) 44%
* wartość godziwa nieruchomości na dzień utraty kontroli nad spółką zależną (sprzedaż poprzez zbycie udziałów w SPV)
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
20
Dotychczasowe projekty zostały zbyte na rzecz funduszy z takich grup jak Benson Elliot (UK), Madison International Realty
(USA), Lone Star Funds (USA) oraz – działające wspólnie – Apollo-RidaPoland i Ares Management.
GLA (m²) 13 000
Cena sprzedaży (w tys. zł) 148 596
NOI (w tys. EUR) 2 350
Data zakończenia III kw. 2021 roku
Data sprzedaży III kw. 2022 roku
Zrealizowana marża (%) 31%
(Stan na dzień zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania)
GLA (m²) 16 500
Wartość bilansowa (w tys. zł) 161 264
Dług projektowy (w tys. zł) 90 492
NOI (w EUR) 3 100
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%) 100%
Data zakończenia I kw. 2021 roku
Zrealizowana marża (%) 32%
GLA (m²) 7 700
Wartość bilansowa (w tys. zł) 70 648
Dług projektowy (w tys. zł) 36 704
NOI (w EUR) 1 385
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%) 94%
Data zakończenia II kw. 2022 roku
Zrealizowana marża (%) 17%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
21
GLA (m²) 8 100
NOI (w EUR) 1 650
Wartość bilansowa (w tys. zł) 80 547
Dług projektowy (w tys. zł) 30 166
Finansowanie kredyt obrotowy *
Poziom najmu (%) 97%
Data zakończenia IV kw. 2020 roku
Zrealizowana marża (%) 17%
* kredyt zabezpieczony na inwestycji (w tym cz. koncertowo-konferencyjnej) pozyskany w formie nansowanie obrotowego na poziomie spółki Cavatina Holding S.A.
GLA (m²) 11 450
Wartość bilansowa (w tys. zł) 112 413
Dług projektowy (w tys. zł) 59 921
NOI (w EUR) 2 120
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%) 92%
Data zakończenia I kw. 2021 roku
Zrealizowana marża (%) 28%
GLA (m²) 27 500
Wartość bilansowa (w tys. zł) 285 992
Dług projektowy (w tys. zł) 164 425
NOI (w EUR) 5 350
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%) 100%
Data zakończenia I kw. 2022 roku
Zrealizowana marża (%) 16%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
22
GLA (m²) 27 800
Wartość bilansowa (w tys. zł) 254 671
Dług projektowy (w tys. zł) 164 425
NOI (w EUR) 5 080
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%) 83%
Data zakończenia I kw. 2022 roku
Zrealizowana marża (%) 16%
GLA (m²) 4 060
Wartość bilansowa (w tys. zł) 39 397
Dług projektowy (w tys. zł) 10 641
NOI (w EUR) 770
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%) 100%
Data zakończenia IV kw. 2020 roku
Zrealizowana marża (%) 27%
GLA (m²) 16 200
Wartość bilansowa (w tys. zł) 178 081
Dług projektowy (w tys. zł) 104 722
NOI (w EUR) 3 160
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%) 89%
Data zakończenia III kw. 2022 roku
Zrealizowana marża (%) 14%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
23
GLA (m²) 4 900
Wartość bilansowa (w tys. zł) 40 303
Dług projektowy (w tys. zł) 26 093
NOI (w EUR) 850
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%) 100%
Data zakończenia I kw. 2023 roku
Zrealizowana marża (%) 0,5%
GLA (m²) 28 600
Wartość bilansowa (w tys. zł) 276 638
Dług projektowy (w tys. zł) 180 006
NOI (w EUR) 5 300
Finansowanie kredyt budowlany
Poziom najmu (%) 95%
Data zakończenia I kw. 2023 roku
Zrealizowana marża (%) 29%
GLA (m²) 1 900
Wartość bilansowa (w tys. zł) 16 750
Dług projektowy (w tys. zł) 11 097
NOI (w EUR) 280
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%) 100%
Data zakończenia I kw. 2023 roku
Zrealizowana marża (%) 0,3 %
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
24
GLA (m²) 4 750
Wartość bilansowa (w tys. zł) 55 161
Dług projektowy (w tys. zł) 38 162
NOI (w EUR) 900
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu / przed najmu (%) 100%
Data zakończenia III kw. 2023 roku
Zrealizowana marża (%) - 3%
GLA (m²) 18 200
Wartość bilansowa (w tys. zł) 167 490
Dług projektowy (w tys. zł) 57 619
NOI (w EUR) 3 250
Finansowanie kredyt budowlany
Poziom najmu (%) 44%
Data zakończenia I kw. 2024 roku
Zrealizowana marża (%) 9%
GLA (m²) 20 800
Wartość bilansowa (w tys. zł) 168 126
Dług projektowy (w tys. zł) -
NOI (w EUR) 3 850
Finansowanie kredyt budowlany*
Poziom najmu (%) 78%
Data zakończenia IV kw. 2024 roku
Zrealizowana marża (%) 26%
* kredyt uruchomiony po dniu bilansowym
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
25
PUM (m²) 4 971
Liczba mieszkań 129
Zaawansowanie budowy (%) 77%
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
55 000
Planowana data zakończenia II kw. 2025
Poziom przedsprzedaży (%) 55%
Wartość netto
przedsprzedaży (tys. PLN)
30 271
Warszawa Łódź Wrocław Kraków Gdańsk Katowice
Bielsko-
-Biała
Razem
Liczba
projektów
1 3 1 0 0 3 0 8
tys. m
2
PUM 25* 28,4 33,2 0 0 37,7 0 124,3
* Minimalna PUM zakładana przez Grupę.
Wartości szacunkowe, gdyż wartości osiągnięte po zakończeniu realizacji mogą się różnić od projektowanych, tj. podanych
poniżej, ze względu na zmiany wprowadzane do projektów.
Pojęcie odnosi się do etapu stanu surowego zamkniętego, z elewacją oraz wykończonymi częściami wspólnymi wg stanu
na dzień bilansowy.
Obejmuje umowy rezerwacyjne, przedwstępne i deweloperskie.
Wartość obejmuje umowy rezerwacyjne, przedwstępne i deweloperskie zawarte na dzień 7 kwietnia 2024 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
26
PUM (m²) 10 622
Liczba mieszkań 292
Zaawansowanie budowy (%) 55%
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
118 000
Planowana data zakończenia III kw. 2025
Poziom przedsprzedaży (%) 60%
Wartość netto
przedsprzedaży (tys. PLN)
72 588
PUM (m²) 9 329
Liczba mieszkań 237
Zaawansowanie budowy (%) 96%
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
107 000
Planowana data zakończenia II kw. 2025
Poziom przedsprzedaży (%) 88%
Wartość netto
przedsprzedaży (tys. PLN)
95 450
PUM (m²) 12 800
Liczba mieszkań 325
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
146 811
Planowana data zakończenia III kw. 2026
Poziom przedsprzedaży (%) 17%
Wartość netto
przedsprzedaży (tys. PLN)
23 771
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
27
PUM (m²) 33 200
Liczba mieszkań 634
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
747 835
Planowana data zakończenia I kw. 2027
Poziom przedsprzedaży (%) 6%
Wartość netto
przedsprzedaży (tys. PLN)
45 552
PUM (m²) min. 25 000
Liczba mieszkań w trakcie projektowania
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
750 000*
Planowana data uzyskania
pozwolenia na budowę
IV kw. 2025
* przy założeniu min. PUM
PUM (m²) 12 800
Liczba mieszkań 288
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
140 000
Planowana data uzyskania
pozwolenia na budowę
II kw. 2025
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
28
PUM (m²) 15 600
Liczba mieszkań 350
Szacunkowa wartość projektu po
zrealizowaniu (tys. PLN)
178 926
Planowana data uzyskania
pozwolenia na budowę
II kw. 2025
Głównymi kontrahentami Grupy, po stronie zakupów, są dostawcy usług (podwykonawcy) oraz dostawcy materiałów
budowlanych, współpracujący z generalnym wykonawcą Cavatina GW Sp. z o.o. podczas realizacji inwestycji.
Z racji skali i złożoności realizowanych projektów, Grupa współpracuje stale z kilkudziesięcioma podmiotami zewnętrznymi,
świadczącymi dla Grupy, jako generalnego wykonawcy projektów, usługi budowlano-montażowe i wykończeniowe. W oparciu
o wieloletnie doświadczenia i know-how wypracowane przez kadrę inżynierską Grupy, każdy z projektów Grupa dzieli na
blisko sto wystandaryzowanych i ściśle zdeniowanych pozycji budżetowych, dla realizacji których pozyskuje podmioty
specjalizujące się w wykonawstwie tych zakresów prac. Poszukiwana wąska specjalizacja podwykonawców ma na celu
uzyskiwania m.in. najwyższej jakości realizowanych prac, możliwej do osiągnięcia przy kwotach założonych w budżetach dla
danej pozycji, oraz optymalizację kosztową wykonywanych robót, możliwą dzięki precyzyjnemu kosztorysowaniu w oparciu
o ich wysoce specjalistyczną wiedzę, bazującą na najlepszych rynkowych praktykach i własnych doświadczeniach.
Zgodnie z realizowanym modelem biznesowym Grupa samodzielnie odpowiada za zakup kluczowych materiałów
budowlanych, m.in. betonu, stali, ceramiki, kamienia, konglomeratów, okładzin, wykładzin oraz fasad ze szkła – w wybranych
projektach, jeżeli samodzielny zakup jest optymalny kosztowo), pozostawiając w gestii podwykonawców materiały mniej
istotne wartościowo oraz nie wpływające na wzornictwo i estetykę.
Z wybranymi dostawcami betonu i stali Grupa współpracuje w oparciu o umowy ramowe, obejmujące zakresem współpracy
więcej niż jeden projekt, nie gwarantujące jednak dostawcy odbioru minimalnych ilości materiałów. Współpraca z dostawcami
materiałów niezbędnych do realizacji fasad ogranicza się do zakupu wybranych materiałów, natomiast montaż powierzany
jest podwykonawcy specjalizującemu się w tym obszarze prac, przy czym zakup jest zawsze dokonywany w uzgodnieniu
z wykonawcą i projektantem obiektu.
Przyjęcie i konsekwentne stosowanie opisanego modelu zakupowego zapewnia m.in. optymalizację kosztową w zakresie
zakupu materiałów dzięki dużej skali realizowanych zamówień oraz dywersykacji dostawców materiałów niezbędnych dla
prowadzenia prac w poszczególnych projektach, realizowanych przez różnych podwykonawców, zapewnienie optymalnej
(z punktu widzenia oczekiwań Grupy) relacji ceny do jakości nabywanych materiałów, uzyskiwanie konkurencyjnych poza-
cenowych warunków handlowych np. terminów płatności.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
29
Większość zakupów Grupa realizuje od podmiotów polskich, nabywając za granicą jedynie materiały, których dostępność
w Polsce jest ograniczona lub są one niedostępne. Podstawową walutą zakupów Grupy jest złoty polski.
W gronie dostawców Grupy znalazły się podmioty, z którymi Grupa zrealizowała obroty o wartości przekraczającej 10%
kapitałów własnych Grupy. Współpraca z nimi nie miała jednak i nie ma charakteru uzależnienia technologicznego,
kompetencyjnego lub innego o charakterze nienansowym.
Grupa wyróżnia poniższe grupy klientów, związane z typem realizowanego projektu (nieruchomość komercyjna lub
mieszkaniowa) oraz poszczególnymi etapami rozwoju projektu komercyjnego.
W obszarze nieruchomości mieszkaniowych klientami są odbiorcy mieszkań. Są to zarówno klienci, którzy nabywają mieszkania
w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych jak i klienci, którzy nabywają mieszkania w celach inwestycyjnych.
Klienci nabywający mieszkania w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych znacznie częściej posiłkują się kredytem
przy nansowaniu zakupu, natomiast klienci inwestycyjni zazwyczaj wykorzystują do tego posiadane zasoby gotówkowe
i nierzadko nabywają więcej niż jedno mieszkanie w obrębie danej inwestycji. Przychody realizowane od tej grupy
klientów nie będą wykazywały koncentracji ze względu na charakterystykę rynku mieszkaniowego, na którym dominują
transakcje detaliczne.
Pierwszą grupę klientów w obszarze nieruchomości komercyjnych stanowią najemcy powierzchni biurowej oddanej do
użytkowania po zakończeniu realizacji każdego z obiektów, pozyskiwani przez Grupę na etapie komercjalizacji obiektu. Należą
do nich międzynarodowe korporacje (m.in. Grupa Sabre, Grupa ING Bank B.V., Grupa UPC, Grupa AT&T, Keywords Studio),
duże podmioty prowadzące działalność na terenie całego kraju (m.in. Grupa PKO BP, Integer, Grupa LuxMed) oraz mniejsze
podmioty lokalne, zainteresowane powierzchnią biurową wysokiej klasy. Wśród klientów Grupy wystąpiły podmioty, które
wygenerowały powyżej 10% przychodów z najmu w Grupie, jednak ze względu na model biznesowy Grupy, zakładający
staranny dobór najemców pod kątem ich standingu nansowego oraz docelowe zbywanie skomercjalizowanych obiektów,
poziom koncentracji przychodów z najmu nie miał istotnego wpływu na ryzyka związane z działalnością prowadzoną przez
Grupę, w szczególności nie generował ryzyk związanych z koncentracją przychodów.
Drugą grupę klientów w obszarze nieruchomości komercyjnych stanowią podmioty zainteresowane nabyciem
skomercjalizowanej nieruchomości w celach inwestycyjnych. Przychody realizowane od tej grupy klientów wykazywały
wysoką koncentrację, co jednak stanowi i będzie stanowiło naturalną cechę działalności Grupy. Dotychczasowe projekty
zostały zbyte na rzecz funduszy z takich grup jak Lone Star Funds (USA), Benson Elliot (UK), Madison International Realty
(USA) oraz – działające wspólnie – Apollo-Rida Poland i Ares Management (USA) .
Działalność Grupy cechują najwyższe standardy estetyczne, jakościowe i techniczne, przekładające się na tworzenie
architektury budynków wyróżniającej je z otoczenia, o wysokiej jakości aranżacji wnętrz i standardu wykończenia,
wyposażonych w technologie mające na celu poprawę dobrostanu pracownika, m.in. poprzez tworzenie przestrzeni
dedykowanej funkcjom towarzyszącym, np. strefy relaksu, przestrzenie zielone, ogólnodostępne tarasy.
W okresie roku 2024 roku oraz po dniu bilansowym Grupa zdobyła poniższe nagrody i wyróżnienia, potwierdzające jakość
i unikalność architektury projektowanych przez nią budynków:
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
30
Ocean Ofce Park D, Bryła: Biurowiec, Property Design Awards 2024
Developer of the Year, CEE Investment Awards 2024
Obiekt roku w systemach Aluprof – Green Future - Cavatina
European Property Awards – Mixed-use Architecture - Quorum
Emitent nie jest zobowiązany do sporządzania oświadczenia na temat informacji nienansowych stanowiącego wyodrębnioną
część sprawozdania zgodnie z art. 49b ust. 2-8 ustawy o rachunkowości.
Mając świadomość istniejących oczekiwań wszystkich interesariuszy Grupy, tj. najemców, nabywców, pracowników,
dostawców oraz społeczności lokalnych, wśród których są realizowane poszczególne projekty, Grupa przywiązuje dużą
wagę do kwestii związanych ze środowiskiem i ochroną zdrowia, kwestii społecznych oraz zagadnień ładu korporacyjnego
(ang. ESG, Environmental, Social and Corporate Governance).
Przejawia się to m.in. w realizowaniu projektów jako obiektów zrównoważonego budownictwa o zoptymalizowanych
parametrach w obszarach energooszczędności (efektywność energetyczna i cieplna) i zużycia wody, wyposażonych
w efektywne i przyjazne ludziom systemy wentylacji i klimatyzacji. Rozwiązania stosowane w projektach Grupy przekładają
się na wysokie noty, potwierdzone uzyskiwanymi certykatami BREEAM na poziomie Excellent bądź Outstanding.
W maju 2024 roku przyznano certykat BREEAM, na poziomie Outstanding projektowi Quorum Ofce Park A,
zlokalizowanemu we Wrocławiu, w listopadzie 2024 roku przyznano certykat BREEAM na poziomie Excellent projektowi
Grundmanna Ofce Park A zlokalizowanemu w Katowicach.
Przygotowując i realizując swoje obiekty, Grupa stara się również uwzględniać potrzeby społeczności lokalnych, wykraczając
poza rolę dewelopera biurowego.
Przykładem mogą być projekty Cavatina Hall w Bielsku-Białej (futurystyczny, wielofunkcyjny budynek, nagrodzony
w prestiżowym International Property Awards, oferujący część biurową, która została połączona z częścią służącą kulturze).
W 2021 roku Grupa we współpracy z fundacją Fiducia ukończyła budowę części widowiskowo-kultularnej w której
zlokalizowana jest jedyna w regionie sala koncertowa światowej klasy, mogąca pomieścić blisko tysiąc gości.
Dodatkowym elementem, na który Grupa kładzie nacisk, jest spełnianie przez nowe obiekty najwyższych standardów
w zakresie dbałości o zdrowie osób w nich pracujących, co znajduje odzwierciedlenie w dążeniu do certykacji obiektów
w systemie WELL Health & Safety Rating. W celu zapoznania najemców z podjętymi działaniami w budynkach objętych
certykatem WELL, Grupa stworzyła Przewodnik dla najemców beWELL!
Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom interesariuszy Emitent dobrowolnie przygotował i opublikował raport ESG za lata
ubiegłe, który jest dostępny na stronie internetowej Spółki dedykowanej relacjom inwestorskim w zakładce ESG.
Odpowiedzialność społeczna jest ważną częścią strategii rozwoju Grupy Cavatina Holding S.A. Jako jeden z największych
deweloperów w kraju, Grupa nie tylko kładzie nacisk na wysokie standardy działalności biznesowej, ale także angażuje się
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
31
w zrównoważony rozwój społeczności oraz miast, w których działa. Kluczowe obszary wsparcia, na których koncentruje się
Grupa to: kultura, edukacja, rozwój społeczności, wsparcie inicjatyw pomagających najbardziej potrzebującym.
Powstała z inicjatywy Grupy, której najemcą i operatorem jest fundacja Fiducia. To światowej klasy komercyjna sala kon-
certowo widowiskowa w centrum Bielsko-Białej, zaprojektowana przez wysokiej klasy specjalistów w dziedzinie akustyki.
W budynku znajduje się studio nagrań oraz sala koncertowa na 1 000 osób, która będzie mogła również służyć do organiza-
cji konferencji, kongresów i spotkań. Sala koncertowa posiada najnowocześniejszy w tej części Europy system nagłośnienia
dźwięku immersyjnego, którego nie posiada żadna inna sala koncertowa w Polsce, co w założeniu ma przełożyć się na sukces
komercyjny tego przedsięwzięcia. Podkreślenia wymaga fakt, że Cavatina Hall odpowiada na zapotrzebowanie osób niepeł-
nosprawnych. Sala w Bielsku-Białej – jako pierwszy tego typu obiekt w Polsce – jest w pełni dostosowana do potrzeb osób
niewidomych i niedowidzących. Sala koncertowa, foyer, windy, toalety, fotele i ciągi komunikacyjne są wyposażone w tzw.
„totupointy”, prowadnice ścieżkowe, wypukłe oznakowanie siedzeń oraz inne urządzenia pozwalające osobom z tymi nie-
pełnosprawnościami na sprawne nawigowanie po obiekcie bez konieczności korzystania z przewodników. Cavatina Hall jest
pierwszą tak dobrze dostosowaną do potrzeb osób niewidomych salą i z pewnością będzie dla nich pierwszym wyborem, jeśli
chodzi o uczestnictwo w życiu koncertowym. Osoby niewidome i niedowidzące stanowią znaczną liczbę osób zainteresowa-
nych uczestnictwem w koncertach, zaś brak dostosowania sal koncertowych do ich potrzeb był jedną z głównych przeszkód,
uniemożliwiających partycypację w życiu kulturalnym.
We wrześniu 2024 roku Fundacja Fiducia powołała do życia Cavatina Philharmonic Orchestra, prywatną orkiestrę sym-
foniczną w Bielsku-Białej. Jest to profesjonalna orkiestra, złożona z utalentowanych muzyków z Polski i zagranicy, łącząca
w swoim składzie doświadczonych artystów oraz młode talenty.
• Inauguracyjne koncerty:
Po ocjalnym rozpoczęciu działalności we wrześniu, Cavatina Philharmonic Orchestra dała se-
rię koncertów symfonicznych w Cavatina Hall, które spotkały się z uznaniem zarówno publiczności, jak i krytyków. Repertuar
obejmował klasyczne dzieła wielkich kompozytorów prezentowane w świeżych, innowacyjnych interpretacjach, co realizuje cel
Fundacji, jakim jest promowanie nowoczesnego podejścia do klasyki i udostępnianie muzyki symfonicznej szerszej publiczności.
• Projekty edukacyjne orkiestry: Orkiestra od początku istnienia angażuje się w edukację muzyczną. W 2024 r. zrealizowa-
no m.in. projekt „Klasyka na nowo” – cykl koncertów edukacyjnych dla uczniów szkół muzycznych, podczas których młodzież
miała okazję poznać kulisy pracy orkiestry i klasyczne utwory w przystępnej formie. Ponadto odbyły się warsztaty „Muzyka
i emocje” dla dzieci i młodzieży, łączące elementy muzykoterapii z wykonaniami muzyki klasycznej. Działania te służą realizacji
misji Fundacji w zakresie edukacji i wychowania poprzez muzykę.
• Współpraca z uczelniami artystycznymi: Cavatina Philharmonic Orchestra nawiązała współpracę z wyższymi uczelniami
muzycznymi, zapraszając studentów i pedagogów na próby otwarte i sesje szkoleniowe. Takie inicjatywy zwiększają kompe-
tencje młodych muzyków oraz wspierają rozwój profesjonalny kadry artystycznej, wpisując się w statutowy cel wspierania
nauki i edukacji artystycznej.
Dzięki powstaniu orkiestry, Fundacja rozszerzyła swoją działalność kulturalną o stały zespół artystyczny, co stanowi prze-
łomowe osiągnięcie w rozwoju lokalnej sceny muzycznej. Orkiestra stała się ambasadorem wartości Fundacji – doskonało-
ści artystycznej, innowacyjności oraz dostępności sztuki – poprzez koncerty, które przyciągają zarówno koneserów muzyki
poważnej, jak i nowych słuchaczy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
32
Dopełnieniem nowoczesnej sali koncertowej Cavatina Hall jest działające na zasadzie non prot, nowocześnie wyposażone
„Cavatina Studio” w Bielsku-Białej, umożliwiające młodym, nieznanym artystom pragnącym zaistnieć na rynku muzycznym
a nie posiadającym odpowiednich środków, profesjonalne nagranie własnego singla. CAVATINA STUDIO – to zespół prze-
stronnych, zróżnicowanych akustycznie pomieszczeń do rejestracji dźwięku. To komfortowa, wyposażona w najbardziej za-
awansowane rozwiązania technologicznie reżyserka oraz jeden z największych w tej części Europy live-room o powierzchni
prawie 130 m.kw z widokiem na Beskidy. Od momentu powstania studio gościło kilkuset wykonawców z całej Polski i nie
tylko. Efektem tej współpracy są między innymi własne wydawnictwa muzyczne, teledyski oraz nagrania „live session”.
Grupa regularnie angażuje się w wybrane projekty w zakresie produkcji, koprodukcji i postprodukcji lmowej.
W nowoczesnym biurowcu Cavatina Hall swoją siedzibę ma też Holistic Think Tank, działający w ramach fundacji Fiducia,
która jest współnansowana przez grupę. Zespół składający się z ekspertów, nastawiony jest na wdrażanie zmian w edukacji,
analizujący najnowsze osiągnięcia nauki i praktyki edukacyjnej, a także prowadzący własne badania empiryczne w środowisku
szkolnym. Celem jest promowanie nowego sposobu myślenia o edukacji i dostarczanie szkołom nowoczesnych rozwiązań
metodologicznych mających na celu popularyzację nauczania interdyscyplinarnego.
Cavatina BikeClub powstał jako inicjatywa mająca na celu przede wszystkim integrację, rozwój i promocję inicjatyw pro-
pagujących sporty rowerowe, w tym kolarstwo górskie, oraz promocję zdrowego stylu życia. W ramach działalności CBC
organizowane są dla członków klubu, którzy są pracownikami i współpracownikami Grupy Cavatina, wycieczki i rajdy rowe-
rowe mające na celu propagowanie kultury zycznej, sportu oraz rozwój turystyki rowerowej. Cavatina wspiera utrzyma-
nie Enduro Trails w zawodach MTB organizowanych w Bielsku-Białej takich jak EWS Enduro World Series Gold Qualier.
Bielsko-Biała Enduro Trails to sieć jednokierunkowych szlaków rowerowych lub tzw. singletracków. Te popularne trasy dla
rowerów górskich są kręte, wąskie i pofałdowane, o różnym stopniu trudności, od łagodnie opadających łatwiejszych tras do
stromych i technicznych zjazdów. Cavatina wspiera również utrzymanie lokalnego ośrodka rowerowego poprzez coroczne
serwisowanie i przebudowę szlaków.
Udział w ogólnopolskim projekcie społeczny organizowanym przez Stowarzyszenie Wiosna, którego głównym celem jest
pomoc rodzinom i osobom znajdującym się w trudnej sytuacji życiowej. Pracownicy Grupy przygotowują co roku dwie duże
paczki dla potrzebujących rodzin lub osób samotnych. Ponadto Cavatina wspiera projekt poprzez zakup żywności i napojów
dla Wolontariuszy pracujących w trakcie nału czyli tzw. „weekendu cudów”
Działalność mająca na celu popularyzację sztuki w przestrzeniach komercyjnych i publicznych oraz bieżące wsparcie działal-
ności Bainbridge Performing Arts w Seattle USA.
W 2024 roku oraz do dnia publikacji sprawozdania w Grupie Kapitałowej nie prowadzono przedsięwzięć o charakterze
badawczo - rozwojowym. Grupa Kapitałowa nie prowadzi działalności w zakresie badań i rozwoju.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
33
IV. CELE STRATEGICZNE GRUPY KAPITAŁOWEJ
Celem strategicznym Grupy jest dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do bez-
pośredniego odbiorcy, i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Cel
ten będzie realizowany poprzez wykonanie obecnie posiadanych projektów mieszkaniowych, dalszą konwersję wybranych
projektów z posiadanego portfolio projektów komercyjnych oraz akwizycję nowych projektów mieszkaniowych.
W obszarze nieruchomości komercyjnych Grupa zamierza koncentrować się na aktywnym zarządzaniu portfolio ukończo-
nych projektów oraz selektywnej realizacji kolejnych projektów z posiadanego banku ziemi. Zgodnie z dotychczasowym mo-
delem biznesowym, w ramach aktywnego zarządzania portfolio ukończonych projektów Grupa będzie dążyła również, pod
warunkiem uzyskania satysfakcjonujących warunków nansowych, do sprzedaży projektów komercyjnych. W razie braku
możliwości uzyskania satysfakcjonujących warunków nansowych Grupa dopuszcza również możliwość średnio - długo ter-
minowego zarządzania ukończonymi projektami komercyjnymi.
Grupa planuje kontynuować prowadzenie działalności w najlepszych lokalizacjach większości największych miast w Polsce
(Warszawa, Gdańsk, Kraków, Wrocław, Łódź, Katowice oraz Bielsko-Biała).
Jednocześnie Grupa chce osiągnąć zdolność do wypłacania wysokiej i regularnej dywidendy.
Dla realizacji celów strategicznych Grupa podejmuje szereg działań operacyjnych, zarówno wewnątrz organizacji, jak i w re-
lacjach z otoczeniem gospodarczym. Najważniejsze z nich wymieniono poniżej.
1. Koncentracja na dużych projektach, w tym także wkomponowanych w inwestycje wielofunkcyjne, wyróżniających się uni-
kalną architekturą, ponadprzeciętną jakością i designem, zlokalizowanych w dużych aglomeracjach miejskich, zapewniają-
cych: (i) najwyższe marże dzięki korzyściom skali oraz (ii) atrakcyjne ceny przy sprzedaży.
2. Koncentracja na identykacji oraz zaspokajaniu potrzeb potencjalnych najemców projektów komercyjnych i nabywców
mieszkań, m.in. poprzez:
a. wysoką selektywność w procesie wyboru lokalizacji;
b. systematyczną analizę trendów na rynku, w szczególności w zakresie technologii wykonania, architektury, wzornictwa
oraz oczekiwań związanych z proekologicznością obiektów; projektując budynki, Grupa w szczególności skupia się na ta-
kich aspektach, jak energooszczędność, udział powierzchni biologicznie czynnych, retencja wody, rozwiązania w zakresie
tzw. budynków inteligentnych;
c. optymalizację skali każdego z projektów w celu zapewnienia jak najlepszych parametrów w zakresie technicznym,
operacyjnym i nansowym, przekładających się z jednej strony na możliwość oferowania przyszłym najemcom konku-
rencyjnych stawek czynszu a nabywcom mieszkań atrakcyjnych cen sprzedaży, z drugiej na maksymalizowanie wartości
nieruchomości;
d. zapewnianie najwyższej jakości wykonania realizowanych projektów, zarówno w aspektach technologicznych i tech-
nicznych, jak i estetycznych;
e. ponadprzeciętne w skali rynku zaangażowanie w procesy aranżacji i wykańczania wnętrz na zlecenie konkretnych
przyszłych najemców - każdemu przyszłemu najemcy Grupa oferuje pewien zakres wykończenia „pod klucz”, wyrażany
w określonej wartości kosztów na m2 (kwota zależna od obiektu), z opcją jego dodatkowego rozszerzenia na koszt klienta;
f.
podnoszenie kwalikacji merytorycznych oraz relacyjnych pracowników Grupy odpowiadających za współpracę z klientami.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
34
3. Bieżące monitorowanie i analiza rynku nieruchomości biurowych oraz podmiotów w nim uczestniczących po stronie inwe-
storskiej, m.in. poprzez:
a. utrzymywanie relacji z potencjalnymi inwestorami poprzez udział w targach, spotkaniach branżowych;
b. regularne badanie i analiza raportów rynkowych generowanych przez międzynarodowe agencje doradcze.
4. Rozwój i utrwalanie kompetencji własnego zespołu ekspertów, pozwalających na samodzielną obsługę całego procesu
inwestycyjnego każdego z realizowanych projektów, w szczególności w obszarach: (i) projektowania inżynieryjnego i archi-
tektonicznego, (ii) pełnienia funkcji generalnego wykonawcy, (iii) komercjalizacji powierzchni, (iv) zarządzania nieruchomo-
ściami, przekładające się na maksymalizację całkowitej marży Grupy na każdym z projektów.
5. Dbałość o bieżącą jakość współpracy z kooperantami Grupy, w szczególności podwykonawcami i dostawcami materiałów
budowlanych, m.in. poprzez:
a. dostosowywanie umownych terminów płatności w oparciu o indywidualne ustalenia z poszczególnymi dostawcami/
podwykonawcami pozwalające na utrzymanie przez nich odpowiedniego poziomu płynności;
b. w razie potrzeby, po indywidualnych ustaleniach, skracanie umownie ustalonych terminów płatności;
c. w przypadku sprawdzonych podwykonawców nawiązywanie relacji długoterminowych poprzez proponowanie im
współpracy na kolejnych projektach realizowanych przez Grupę.
6. Optymalizacja harmonogramów poszczególnych projektów w celu zapewnienia możliwie najbardziej korzystnych parame-
trów realizacji oraz minimalizacji ryzyk, w aspektach: organizacyjnym, czasowym oraz nansowym, w szczególności poprzez:
a. kompleksowe analizy chłonności poprzedzające nabycie działek, umożliwiające relatywnie precyzyjne określenie moż-
liwej skali inwestycji;
b. rozbudowane due diligence nabywanych działek mające na celu minimalizację ryzyk prawnych i biznesowych związa-
nych z realizowanymi inwestycjami;
c. planowanie płatności za nieruchomość gruntową na czas po dacie uzyskania pozwolenia na budowę.
7. Zapewnienie zdywersykowanych i stabilnych źródeł nansowania, adekwatnych dla zakładanego tempa rozwoju Grupy,
umożliwiających uzyskiwanie optymalnych stóp zwrotu przy jednoczesnym bezpieczeństwie nansowym, m.in. poprzez:
a. przeznaczanie większości wypracowanych zysków na potrzeby nansowania działalności Grupy;
b. pozyskiwanie nansowania dłużnego na rynku publicznym oraz nansowania dłużnego w formie kredytów, obligacji
i pożyczek.
8.
Minimalizowanie okresów pomiędzy zakończeniem komercjalizacji a sprzedażą projektów przy zachowaniu założonych minimal-
nych stóp zwrotu z inwestycji, mające na celu jak najefektywniejszą reinwestycję kapitału w realizację kolejnych projektów.
W trakcie okresu sprawozdawczego jak i po jego zakończeniu do dnia publikacji niniejszego sprawozdania Grupa konse-
kwentnie realizowała działania zapewniające realizację przyjętej strategii, najważniejsze z nich to:
• kontynuacja realizacji i sprzedaży projektów mieszkaniowych Belg Apartamenty etap I, WiMa B oraz WiMa C, w ramach
których w samym 2024 roku zawarto umowy deweloperskie i przedwstępne obejmujące ponad 320 lokali, a w pierwszym
kwartale 2025 roku sprzedano kolejnych 67 lokali,
• przygotowanie do uruchomienia kolejnych projektów mieszkaniowych, m. in. poprzez:
• uzyskanie zamiennego pozwolenia na budowę dla inwestycji Quorum Tower we Wrocławiu (poprzednio Quorum
B), które umożliwia jej realizację w wariancie mieszkaniowym (konwersja z projektu komercyjnego),
• uzyskanie zamiennego pozwolenia na budowę dla inwestycji Belg Apartamenty etap II w Katowicach, które umoż-
liwia jej realizację w wariancie mieszkaniowym (konwersja z projektu komercyjnego),
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
35
• uzyskanie uchwał rad miasta w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej dla projektów WiMa A
w Łodzi oraz Grundmanna Apartments w Katowicach, które umożliwiły złożenie dla tych projektów wniosków
o zamienne pozwolenia na budowę, które docelowo umożliwią ich realizację w wariancie mieszkaniowym,
• rozpoczęcie w pierwszym kwartale 2025 roku przekazywania kluczy do mieszkań nabywcom w ramach inwestycji Belg
Apartamenty etap I,
• rozpoczęcie sprzedaży kolejnych dwóch projektów mieszkaniowych - Quorum Tower we Wrocławiu oraz Belg Aparta-
menty etap II w Katowicach,
• emisje obligacji (zarówno w ramach trybu bezprospektowego jak i prospektowego) dzięki którym w 2024 roku pozyska-
no ponad 160 mln PLN, a po dniu bilansowym pozyskano dodatkowych ponad 85 mln PLN,
• zawarcie umów najmu obejmujących łącznie ok. 45 tys. m2 GLA powierzchni,
• oddanie do użytkowania dwóch projektów o łącznej powierzchni 39 tys. m2 – Grundmanna Ofce Park A (20,8 tys. m2)
oraz Quorum Ofce Park A (18,2 tys. m2),
• uzyskanie certykatu BREEAM na poziomie Excellent dla projektu Grundmanna Ofce Park A oraz BREEAM na pozio-
mie Outstanding dla projektu Quorum Ofce Park A.
W przyszłym roku oraz w perspektywie kolejnych latach planowany jest dalszy dynamiczny rozwój Grupy, poprzez konse-
kwentną realizację działań zmierzających do realizacji celu strategicznego jakim jest osiągnięcie pozycji jednego z wiodących
deweloperów mieszkaniowych w Polsce.
Zarząd ocenia perspektywy rozwoju jako dobre. Rozwój Grupy będzie wspierany między innymi przez:
•solidne portfolio zabezpieczonych projektów pozwalające na systematyczne zwiększanie ilości realizowanych
i sprzedawanych mieszkań,
• perspektywę konwersji kolejnych projektów komercyjnych na projekty mieszkaniowe,
• atrakcyjność polskiego sektora nieruchomości mieszkaniowych,
• wzrost polskiej gospodarki.
Na dzień sprawozdania Zarząd nie identykuje istotnych zagrożeń dla możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych po-
legających na realizacji projektów z zabezpieczonego portfela oraz jego dalszym uzupełnianiu o kolejnej projekty (w tym
w drodze konwersji projektów komercyjnych na projekty mieszkaniowe).
Grupa, podobnie jak dotychczas, planuje korzystać ze zdywersykowanych źródeł nansowania projektów, wykorzystując
do tego kapitał własny oraz nansowanie dłużne w postaci kredytów bankowych, obligacji oraz pożyczek przy jednoczesnym
utrzymywaniu wskaźników zadłużenia na bezpiecznym poziomie, w żadnym wypadku nie przekraczającym poziomów dozwo-
lonych przez dotychczas zawarte umowy nansowania.
Z dotychczasowych obserwacji i doświadczeń wynika, że utrzymanie możliwości zdalnego świadczenia pracy jest
w pewnym zakresie możliwe, jednak powrót przynajmniej części pracowników do biur jest nieunikniony. Praca świadczo-
na zdalnie wpływa bowiem nierzadko negatywnie na spójność zespołu, wzajemne przekazywanie wiedzy, innowacyjność
i wydajność, oraz prowadzi (w części przypadków) do utraty poczucia przynależności do zespołu, osłabienia więzi mię-
dzyludzkich i - w konsekwencji - do obniżenia wydajności pracy. Wielu pracowników nie ma również warunków do efek-
tywnej pracy w domu (np. niewystarczająca powierzchnia, liczba pomieszczeń lub infrastruktura, głównie dostępność
szybkiego Internetu).
V. PERSPEKTYWY ROZWOJU oraz ocena możliwości realizacji zamierzeń
inwestycyjnych
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
36
Jednocześnie, ze względu na pewne korzyści wynikające ze świadczenia pracy w trybie zdalnym (WFH), m.in. wyższą
elastyczność czasu pracy i brak konieczności poświęcania czasu na dojazd do miejsca pracy część pracowników oczekuje
przynajmniej częściowego utrzymania zdalnego trybu świadczenia pracy, natomiast pracodawcy traktują ten tryb jako
benet pracowniczy.
Podsumowując, w ocenie Emitenta akceptowalny wymiar pracy zdalnej będzie przez każdego pracodawcę ustalany
indywidualnie. Biorąc pod uwagę również inne zmiany zachodzące na rynku pracy, np. stopniowe odwracanie trendu
zagęszczania stanowisk pracy oraz rotacyjnego wykorzystywania stanowisk (tzw. hot-desk), zwiększanie przez praco-
dawców udziału powierzchni wspólnych (sale spotkań, miejsca odpoczynku), ocena wpływu tych rozwiązań na przyszły
popyt na powierzchnie biurowe nie jest jednoznaczna. Emitent nie jest również w stanie przewidzieć jak będzie kształto-
wał się popyt na powierzchnie biurowe w okresie, w którym dojdzie do zakończenia umów najmu zawieranych w okresie
przedpandemicznym. Nie można wykluczyć, że część wynajmowanej obecnie powierzchni biurowej zostanie wystawio-
na do podnajmu lub nastąpi rozwiązanie części umów najmu z właścicielami obiektów. Jednocześnie należy zauważyć,
że nastąpił wyraźny spadek wolumenu projektów komercyjnych w trakcie realizacji, co w konsekwencji spowoduje niższą
podaż powierzchni biurowych w przyszłości, więc wpływ ewentualnego niższego popytu powinien zostać w znacznym
stopniu zrównoważony.
Na bazie dotychczasowych obserwacji należy jednocześnie oczekiwać wzrostu popytu na powierzchnie biurowe w naj-
lepiej położonych, nowych budynkach klasy A, wyposażonych w najnowsze technologie, bezpiecznych, dobrze skomuni-
kowanych, zrównoważonych, spełniających wiele funkcji dodatkowych, np. przestrzeń do odpoczynku, relaksu, tnessu,
rozrywki etc. (tzw. prime properties), kosztem powierzchni zlokalizowanych w budynkach kilku- i kilkunastoletnich, po
tzw. odświeżeniu (tzw. secondary properties). Biura zlokalizowane w prime properties o nowoczesnej architekturze do-
datkowo zachęcają pracowników do powrotu do biur i z tego względu są poszukiwane przez najemców. Obiekty realizo-
wane przez Grupę posiadają większość z ww. cech, kwalikując się do grupy prime properties.
Obserwowany w ostatnich latach wzrost sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym spowodowany był m.in. obawą kupu-
jących przed możliwym dalszym wzrostem cen przy jednoczesnej niepewności, co do rodzaju i zakresu przyszłych progra-
mów wsparcia takich jak program „Bezpieczny Kredyt 2%” lub mieszkanie bez wkładu własnego czy konta mieszkaniowe.
Kształtowanie się popytu na mieszkania w kolejnych okresach zależy w dużej mierze od: (i) zapowiadanej zmiany w kwe-
stiach polityki wsparcia wobec nabywców mieszkań, oraz (ii) przewidywane obniżki stóp procentowych, zapowiadane
przez NBP na drugie półrocze 2025 r.
Polska, ze względu na członkostwo w Unii Europejskiej oraz w stree Schengen, jak również dzięki rozbudowanej
infrastrukturze, dostępności Internetu, dostępności wykształconych kadr oraz kosztach pracy niższych niż w krajach
tzw. Starej Unii, dysponuje potencjałem, by stać się miejscem relokacji centrów świadczenia usług w formie outsourcingu
(ang. Business Process Outsourcing, BPO) oraz wydzielonych centrów usługowych korporacji i organizacji globalnych
(ang. Shared Services Centers, SSC) dla podmiotów z sektora nowoczesnych usług dla biznesu z krajów Europy Za-
chodniej oraz Stanów Zjednoczonych. Zjawisko to powinno w kolejnych latach istotnie pozytywnie wpłynąć na popyt na
powierzchnie biurowe, a tym samym na zdolność Grupy do szybszej komercjalizacji realizowanych obiektów. Firmy
międzynarodowe, takie jak Accenture czy Capgemini, które już wcześniej inwestowały w centra usług wspólnych w regio-
nie, sygnalizują chęć dalszego rozwoju swoich operacji w Europie Środkowo-Wschodniej z uwagi na dostęp do wykwali-
kowanej kadry i korzystne warunki operacyjne.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
37
Dodatkowo, zjawiskiem częściowo związanym z pandemią COVID-19 i jej skutkami, niezależnym od czynników ekono-
micznych i lokalnych, jest pojawienie się trendu przenoszenia centrów świadczenia usług BPO i SSC z krajów azjatyckich,
głównie z Indii, do Europy. Za powyższym stoją w szczególności:
(i) zrealizowane w trakcie pandemii ryzyka braku realnej kontroli nad centrami zlokalizowanymi poza Europą, (ii) lokalne
przepisy dotyczące ograniczeń w przemieszczaniu się lub pozostawaniu w izolacji, które często są istotnie odmienne niż
obowiązujące w krajach europejskich, oraz (iii) braki infrastrukturalne (głównie w zakresie sieci internetowej) w krajach
azjatyckich, które uniemożliwiły efektywne wdrożenie modelu pracy zdalnej w trakcie pandemii.
W oparciu o doświadczenia z lat wcześniejszych, w latach kolejnych Grupa oczekuje dalszego wzrostu zapotrzebowania
na powierzchnie coworkingowe, tj. stanowiska pracy lub pomieszczenia potrzebne do wykonania pracy biurowej, dostęp-
ne w formie najmu na godziny, dni lub tygodnie. Zjawisko to wpływa pozytywnie na popyt na powierzchnie biurowe, a tym
samym na zdolność Grupy do szybszej komercjalizacji realizowanych obiektów.
Ze względu na obserwowany przez Grupę wzrost ostrożności banków w zakresie decyzji o angażowaniu się w nowe
komercyjne projekty nieruchomościowe, istnieje prawdopodobieństwo konieczności zwiększania udziału własnego w -
nansowaniu projektów komercyjnych Grupy. Jednocześnie można spodziewać się wzrostu oczekiwań banków w zakresie
stopnia komercjalizacji (odsetek powierzchni biurowej objętej podpisanymi umowami przednajmu (tzw. pre-lease) na eta-
pie udzielania nansowania, co może opóźniać czas uzyskania nansowania dla danego projektu, a tym samym wymagać
większego zaangażowania środków własnych.
W przypadku wzrostu popytu na mieszkania należy spodziewać się rosnących kosztów projektowania i wykonania pro-
jektów mieszkaniowych ze względu na rosnące ceny niektórych materiałów i usług budowlanych. Istotnym składnikiem
kosztów są ceny energii i transportu, podlegające w ostatnim czasie dużym wahaniom. W ocenie Zarządu, rosnące koszty
powinny być w znacznej mierze kompensowane rosnącymi cenami sprzedaży, a zatem wzrost nie powinien mieć istotnego
wpływu na marże uzyskiwane przez Grupę.
Ewentualny wzrost poziomu stóp procentowych będzie miał wpływ na poziom kosztów nansowych ponoszonych przez
Grupę oraz siłę nabywczą kupujących mieszkania nansujących zakup częściowo ze środków z kredytów. Rada Polityki
Pieniężnej na posiedzeniu w lutym 2025 roku, zdecydowała się utrzymać stopy procentowe na dotychczasowym pozio-
mie. W styczniu 2025 roku Europejski Bank Centralny (EBC) zdecydował się na redukcję trzech głównych stóp procen-
towych. Zgodnie z ocjalnymi informacjami Rada Prezesów EBC jest zdeterminowana w dążeniu do tego, by inacja szyb-
ko powróciła do średniookresowego docelowego poziomu 2%. Wyższy poziom rynkowych stóp procentowych Grupa
uwzględnia w wycenach realizowanych projektów, co powoduje wyższe wartości stopy wolnej od ryzyka, co negatywnie
wpłynie na ostateczne wartości wycen, a tym samym na wyniki nansowe Grupy. Jednocześnie podwyższone koszty -
nansowania wpływają na brak aktywności inwestorów nabywających skomercjalizowane projekty komercyjne oraz ogra-
niczoną siłę nabywczą kupujących mieszkania nansujących zakup częściowo ze środków z kredytów. Dodatkowo, trwają
prace nad reformą mającą zastąpić stopę procentową WIBOR. Posiadane przez Grupę obligacje i kredyty są oparte na
zmiennej stawce procentowej WIBOR, w konsekwencji zmiana może wpłynąć na obniżenie lub wzrost poziomu wskaźni-
ka referencyjnego, który bezpośrednio przełoży się na wartości oprocentowania.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
38
Grupa planuje dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż do bezpośredniego odbior-
cy i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Całkowity potencjał
portfela mieszkaniowego Grupa szacuje na ponad 125 tys. PUM (ok. 2,7 tys. mieszkań), których potencjał sprzedażowy
przekracza 2,2 mld PLN, a szacowane pozostałe do poniesienia tzw. koszty twarde realizacji tych projektów wynoszą
ok. 700 mln PLN.
Projekty z portfolio Grupy znajdują się w różnych etapach zaawansowania komercjalizacji, szczegóły portfela projektów
Grupy opisano w pkt. 6.4 Prospektu.
Zgodnie z dotychczasową praktyką, Grupa planuje wdrażanie w kolejnych projektach nowych rozwiązań technologicz-
nych oraz rozwiązań architektonicznych, których pojawienie się na rynku będzie pozytywnie przyjmowane przez poten-
cjalnych najemców i inwestorów oraz akceptowane przez nich cenowo, pozwalając na zachowanie marży wykonawczej
na poziomach zbliżonych do odnotowywanych historycznie. Grupa zamierza również ubiegać się o przyznanie kolejnym
projektom komercyjnych certykatów zrównoważonego budownictwa w systemie BREEAM oraz WELL Health&Safety
Rating (WELL HSR). W przypadku pojawienia się nowych certykatów, których przyznanie projektom komercyjnym
będzie korzystnie postrzegane przez ich użytkowników, Grupa rozważy podjęcie starań o ich uzyskanie.
VI. PODSTAWOWE SKŁADNIKI SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Rok zakończony
31 grudnia 2024 roku
Rok zakończony
31 grudnia 2023 roku
Przychody z najmu i aranżacji 132 284 94 317
Koszty związane z najmem i aranżacjami (63 163) (46 575)
69 121 47 742
Zysk/strata z wyceny i sprzedaży nieruchomości
inwestycyjnych
68 506 150 621
137 627 198 363
Przychody z pozostałych umów z klientami - 60 603
Koszty pozostałych umów z klientami - (59 363)
Koszty ogólnego zarządu (48 170) (48 743)
Pozostałe przychody operacyjne 10 417 6 827
Pozostałe koszty operacyjne (6 883) (15 386)
92 991 142 301
Przychody nansowe 31 999 78 310
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
39
Wzrost przychodów z najmu i aranżacji w roku 2024 w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku o blisko 40%
wynika z postępującej komercjalizacji projektów oddanych do użytkowania w poprzednich okresach sprawozdawczych oraz
rozpoczęcia najmu na projektach oddanych do użytkowania w trakcie okresu sprawozdawczego.
W pozycji zysk z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Grupa wykazuje zyski i straty:
(i) z wyceny nieruchomości inwestycyjnych (gruntów, projektów w trakcie budowy, projektów ukończonych uwzględniające
postęp prac budowlanych oraz podpisywanie kolejnych umów najmu (również tzw. pre-lease, tj. umów zawieranych przed
uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku), (ii) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych.
W obu okresach sprawozdawczych wysokie przychody nansowe to efekt osłabienia się kursu EUR względem PLN i rozpo-
znania istotnych dodatnich różnic kursowych z wyceny bilansowej zobowiązań nansowych.
Wzrost kosztów nansowych w roku 2024 o 20 mln zł względem okresu porównawczego wynika z utrzymujących się wyso-
kich poziomów indeksów WIBOR i EURIBOR oraz wzrostu salda zobowiązań nansowych zaciągniętych na realizację kolej-
nych projektów inwestycyjnych.
We wrześniu 2020 roku Grupa dokonała zbycia 65% udziałów w jednostce zależnej Cavatina Ofce Sp. z o.o. w wyniku
dokonanej transakcji, stała się jednostką współkontrolowaną, której udziały wyceniane są metodą praw własności. W trakcie
2023 roku Grupa rozpoznała stratę w kwocie 14 mln zł z tytułu spadku aktywów netto spółki Cavatina Ofce, będącą konse-
kwencją przede wszystkim umocnienia PLN względem EUR oraz spadku stopy kapitalizacji.
Wynik netto z działalności kontynuowanej wyniósł w 2024 roku 11 mln zł. Spadek względem okresu porównawczego wynika
przede wszystkim z dalszego osłabiana waluty EUR względem PLN oraz wzrostu stóp kapitalizacji co bezpośrednio przełoży-
ło się na niższą wycenę do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych.
Rok zakończony
31 grudnia 2024 roku
Rok zakończony
31 grudnia 2023 roku
Koszty nansowe (112 551) (92 797)
Udział w zyskach jednostek współkontrolowa-
nych wycenianych metodą praw własności
(82) (14 255)
12 357 113 559
Podatek dochodowy (1 517) (23 058)
10 840 90 501
10 840 90 501
Pozycje, które mogą podlegać przeklasykowaniu
do zysku w kolejnych okresach sprawozdawczych:
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek
zagranicznych
13 61
Inne całkowite dochody netto 13 61
10 853 90 562
Zysk na jedną akcję:
– podstawowy z zysku za okres (PLN) 0,43 3,56
– rozwodniony z zysku okres (PLN) 0,43 3,56
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
40
Aktywa 31 grudnia 2024 roku 31 grudnia 2023 roku
Aktywa niematerialne 24 57
Wartość rmy 82 425 82 425
Rzeczowe aktywa trwałe 77 352 79 444
Nieruchomości inwestycyjne 2 746 555 2 470 175
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych
wycenianych metodą praw własności
55 902 55 984
Pozostałe aktywa nansowe 9 047 12 456
Pozostałe aktywa nienansowe 5 891 3 940
Aktywa z tytułu podatku odroczonego 32 968 11 437
Zapasy 373 314 231 852
Należności z tytułu najmu oraz pozostałe należ-
ności
28 375 18 966
Należności z tytułu podatku dochodowego 8 439 4 512
Pozostałe aktywa nansowe 48 591 58 904
Pozostałe aktywa nienansowe 22 263 41 688
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 17 334 62 087
Pasywa 31 grudnia 2024 roku 31 grudnia 2023 roku
Kapitał podstawowy 330 538 330 538
Kapitał zapasowy 90 395 90 395
Różnice kursowe z przeliczenia jednostki
zagranicznej
14 1
Zyski zatrzymane 761 500 750 660
1 182 447 1 171 594
Kredyty i pożyczki 1 148 421 1 144 075
Obligacje 350 342 290 294
Zobowiązania inwestycyjne 15 372 15 981
Zobowiązania z tytułu leasingu 52 670 50 058
Pozostałe zobowiązania nansowe 2 080 1 580
Pozostałe zobowiązania nienansowe - -
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
41
Suma aktywów na koniec grudnia 2024 roku wyniosła 3 508 mln zł wobec 3 134 mln zł na koniec 2023 roku. Aktywa trwa-
łe wykazywały wartość 3 010 mln zł wobec 2 716 mln zł na koniec roku 2023, stanowiąc 86 % sumy aktywów ogółem
(87% na koniec 2023 roku). Najistotniejszą pozycją w ramach aktywów trwałych są nieruchomości inwestycyjne
(2 747 mln zł
, tj. 78% aktywów na koniec grudnia 2024 roku), na które składają się: grunty nabyte w celu realizacji projektów
komercyjnych, nieruchomości inwestycyjne w budowie, gotowe nieruchomości inwestycyjne po uzyskaniu pozwolenia na użyt-
kowanie oraz nieruchomości, które po uzyskaniu odpowiednich pozwoleń zostaną zreklasykowane na zapasy. Wzrost wartości
nieruchomości inwestycyjnych jest konsekwencją ponoszenia nakładów inwestycyjnych na realizowane projekty oraz ich wyceny
do wartości godziwej (tych projektów, które spełniają kryteria zapisane w polityce rachunkowości Grupy).
W ramach rzeczowych aktywów trwałych Grupa prezentuje m.in. salę koncertowo- konferencyjną (część budynku Cavatina
Hall w Bielsku-Białej) wraz z jej wyposażeniem w kwocie ponad 70 mln zł. Sala jest wykorzystywana przez Grupę przede
wszystkim na cele w obszarze CSR /ESG.
Na koniec grudnia 2024 roku aktywa obrotowe osiągnęły wartość 498 mln zł tj. 14% sumy aktywów (w okresie porównawczym
13%). Saldo wzrosło na skutek kontynuacji przez Grupę Kapitałową działalności w zakresie budowy mieszkań na sprzedaż,
których wartość prezentowana jest w ramach zapasów. W kolejnych kwartałach przewidywana jest dalsza zmiana struktury
sprawozdania z sytuacji nansowej – aktywa obrotowe, w tym zapasy będą zwiększały swój udział w sumie bilansowej.
Zmiana zobowiązań długoterminowych Grupy (na koniec grudnia 2024 roku wynosiły 1 644 mln zł wobec 1 557 mln zł na koniec
2023 roku) o 6% była efektem pozyskania długoterminowego nansowania kolejnych inwestycji realizowanych przez Grupę.
Zobowiązania krótkoterminowe Grupy na koniec grudnia 2024 roku wynosiły 682 mln zł wobec 406 mln zł na
koniec 2023 roku i wzrosły o 68% rok do roku, głównie z uwagi na wzrost wartości pozostałych zobowiązań nienansowych,
w ramach których prezentowane są między innymi wpłaty od klientów nabywających mieszkania realizowane przez Grupę,
do czasu przekazania im gotowych lokali.
Pasywa 31 grudnia 2024 roku 31 grudnia 2023 roku
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku docho-
dowego
74 752 54 696
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 48 753 34 379
Kredyty i pożyczki 242 903 174 929
Obligacje 111 936 76 986
Zobowiązania inwestycyjne 109 433 66 983
Zobowiązania z tytułu leasingu 3 372 3 465
Pozostałe zobowiązania nansowe 43 910 39 358
Pozostałe zobowiązania nienansowe 113 857 5 747
Rozliczenia międzyokresowe przychodów 4 514 3 476
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 3 718 326
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
42
Przepływy środków pieniężnych
z działalności operacyjnej
Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Korekty o pozycje: 52 661 (133 045)
Amortyzacja 6 675 7 751
Koszty z tytułu płatności na bazie akcji własnych - -
Zysk/strata z wyceny i sprzedaży nieruchomości (68 506) (150 621)
Udział w (zyskach) stratach netto jednostek
ujmowanych metodą praw własności
82 14 255
Wycena instrumentów pochodnych (8 937) (3 958)
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu należności
z tytułu najmu oraz pozostałych należności
(10 292) 20 262
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu zapasów (138 148) (73 801)
Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu zobowiązań
z wyjątkiem kredytów i pożyczek
165 149 15 064
Odsetki 96 758 79 651
Podatek dochodowy zapłacony (3 527) (3 599)
Pozostałe (4 067) (42 600)
Przepływy środków pieniężnych
z działalności inwestycyjnej
Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Sprzedaż rzeczowych aktywów trwałych
i aktywów niematerialnych
1 979 -
Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych 10 883 16 406
Spłata udzielonych pożyczek 4 981 7 564
Odsetki otrzymane 488 1 274
Pozostałe - 105
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych
i aktywów niematerialnych
313 5 840
Nakłady na nieruchomości inwestycyjne 206 979 409 186
Udzielenie pożyczek 10 462
Pozostałe - -
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
43
Przepływy środków pieniężnych
z działalności nansowej
Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Emisja akcji - -
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek/ kredytów 138 415 600 610
Emisja dłużnych papierów wartościowych 165 343 159 531
Faktoring odwrotny 222 768 120 883
Spłata pożyczek/kredytów 64 190 258 226
Wykup dłużnych papierów wartościowych 76 512 31 384
Faktoring odwrotny 218 216 104 179
Spłata głównej części zobowiązań z tytułu
leasingu
3 867 5 077
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu 1 524 1 531
Odsetki od kredytów, pożyczek oraz dłużnych
papierów wartościowych
79 120 55 663
Pozostałe 3 897 -
Środki pieniężne netto z działalności nansowej 79 200 424 964
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej wyniosły w roku 2024 65 mln zł, wobec (-) 19 mln zł w okresie porównywalnym.
Ujemne przepływy w poprzednim okresie sprawozdawczym wynikają w głównej mierze z korekty wyniku brutto o niepie-
niężny wynik z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych, wyceny udziałów oraz różnic kursowych z wyceny bilansowej
prezentowanych w ramach innych korekt. Dodanie przepływy w okresie bieżącym osiągnięto w głównej mierze dzięki reali-
zowanym wpływom ze sprzedaży mieszkań.
Przepływy pieniężne netto z działalności nansowej wyniosły w roku 2024 79 mln zł, wobec 425 mln zł w okresie
porównawczym. Niższy poziom przepływów pieniężnych w 2024 roku wynikał w głównej mierze ze wspomnianej zmiany
strategii Grupy, przy realizacji której projekty mieszkaniowe nansowane są w dużej mierze wpłatami klientów na etapie
ich realizacji.
Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Przychody z tytułu odsetek i poręczeń 84 581 75 816
Udział w zyskach jednostek zależnych i współkon-
trolowanych wycenianych metodą praw własności
65 607 133 814
Przychody z umów z klientami - -
Koszty z tytułu odsetek i poręczeń (90 405) (74 023)
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
44
Zysk netto z działalności kontynuowanej w roku 2024 wyniósł 49 mln zł wobec 99 mln zł w analogicznym okresie roku
ubiegłego. W sprawozdaniu z całkowitych dochodów istotną pozycję stanowi przychód z tytułu wyceny metodą praw
własności udziałów w jednostkach zależnych i współkontrolowanych, której wysokość jest bezpośrednio skorelowana z zyska-
mi poszczególnych spółek zależnych z tytułu wyceny bądź sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych.
Aktywa 31 grudnia 2024 roku 31 grudnia 2023 roku
Inwestycje w jednostkach zależnych i współkon-
trolowanych wycenianych metodą praw własności
968 444 896 717
Pożyczki udzielone 1 265 202 1 163 261
Aktywa z tytułu podatku odroczonego 5 923 2 031
Należności z tytułu udzielonych poręczeń 5 472 7 758
Należności z tytułu podatku dochodowego - -
Pożyczki udzielone - 66 939
Pozostałe aktywa nansowe 2 530 2 574
Pozostałe aktywa nienansowe 1 067 658
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 268 2 391
Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Koszty z umów z klientami - -
Koszty ogólnego zarządu (5 329) (5 084)
Pozostałe przychody (koszty) operacyjne (68) -
Zysk ze sprzedaży jednostki zależnej - -
Pozostałe przychody nansowe - 75
Pozostałe koszty nansowe (9 057) (43 592)
Podatek dochodowy 3 730 11 824
Zysk na jedną akcję:
– podstawowy z zysku za okres (PLN) 1,93 3,89
– rozwodniony z zysku okres (PLN) 1,93 3,89
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
45
Pasywa 31 grudnia 2024 roku 31 grudnia 2023 roku
Kapitał podstawowy 330 538 330 538
Kapitał zapasowy 775 081 676 251
Zyski zatrzymane 137 625 187 396
Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych 457 963 460 910
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych 20 765 65 514
Obligacje 269 895 242 713
Rozliczenia międzyokresowe przychodów - -
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku docho-
dowego
- -
Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych 95 848 90 207
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych 43 790 9 566
Obligacje 111 936 76 986
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozo-
stałe zobowiązania
5 465 2 248
Rozliczenia międzyokresowe przychodów - -
Suma aktywów na koniec roku 2024 roku wyniosła 2 249 mln zł wobec 2 142 mln zł na koniec grudnia 2023 roku. Najistotniejszy
wzrost odnotowano w pozycji Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych wycenianych metodą praw własno-
ści, której wzrost jest skorelowany ze zwiększeniem wartości posiadanych udziałów w poszczególnych spółkach celowych oraz
w pozycji pożyczki udzielone, które zostały snansowane z pozyskanego w okresie sprawozdawczym nansowania dłużnego.
W 2024 roku nastąpiła zmiana zobowiązań długoterminowych do poziomu 749 mln zł wobec 769 mln zł na koniec grudnia
2023 roku. Najistotniejsze pozycje zobowiązań stanowią pożyczki otrzymane od podmiotów powiązanych niższego szczebla
oraz pożyczki i kredyty od jednostek pozostałych, jak i wyemitowane obligacje.
Przepływy środków pieniężnych
z działalności operacyjnej
Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Zysk brutto 45 329 87 006
Korekty o pozycje: (92 949) (115 889)
Koszty z tytułu płatności w formie akcji własnych - -
Udział w zyskach jednostek zależnych i współkon-
trolowanych wycenianych metodą praw własności
(65 608) (133 752)
Zysk ze zbycia jednostki zależnej - -
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu należności 2 286 11 468
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu pozostałych
aktywów
(409) 516
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
46
Przepływy środków pieniężnych
z działalności inwestycyjnej
Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Sprzedaż inwestycji w jednostkach
zależnych i współkontrolowanych
- -
Spłata udzielonych pożyczek 145 739 203 786
Nabycie inwestycji w jednostkach
zależnych i współkontrolowanych
- 30
Udzielenie pożyczek 190 148 299 074
Przepływy środków pieniężnych
z działalności nansowej
Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Emisja akcji - -
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów 784 678 562 550
Emisja obligacji 133 548 112 498
Spłata pożyczek i kredytów 751 808 524 798
Wykup dłużnych papierów wartościowych 76 512 31 384
Dywidendy wypłacone - -
Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów
(2 123) (5 335)
Przepływy środków pieniężnych
z działalności operacyjnej
Rok zakończony 31 grudnia 2024 roku Rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu zobowiązań,
z wyjątkiem kredytów i pożyczek
3 216 (1 024)
Odsetki (40 422) (34 171)
Podatek dochodowy zapłacony (163) (174)
Pozostałe 8 151 41 249
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej w 2024 roku wyniosły (-) 48 mln zł.
Najistotniejsze pozycje, które korygowały zysk brutto to korekty z tytułu udziału w zyskach jednostek zależnych i współ-
kontrolowanych wycenianych metodą praw własności, oraz nadwyżka naliczonych odsetek przychodowych nad odsetkami
kosztowymi.
Ujemne przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej na koniec grudnia 2024 roku wynosiły
(-) 44 mln zł i powstały głównie z wyniku udzielania pożyczek jednostkom zależnym.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
47
VII. ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI
Rok zakończony 31 grudnia 2024 Rok zakończony 31 grudnia 2023
EBIT (tys. zł) zysk operacyjny 92 991 142 301
Rentowność kapitałów własnych ROE zysk netto / kapitał własny 0,92% 7,72%
Rentowność aktywów ogółem ROA zysk netto /aktywa ogółem 0,31% 2,89%
Spadek wartości EBIT oraz spadek poziomu wskaźników rentowności względem okresu porównawczego wynika przede wszyst-
kim z niższej niż w roku ubiegłym wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych.
Stan na dzień
31 grudnia 2024
Stan na dzień
31 grudnia 2023
Wskaźnik zadłużenia netto zadłużenie nansowe netto/aktywa 51,82% 50,24%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
zobowiązania ogółem /suma
aktywów
66,30% 62,62%
Wskaźnik zadłużenia krótkotermi-
nowego
zobowiązania krótkoterminowe /
suma aktywów
19,45% 12,94%
Wskaźnik zadłużenia długotermi-
nowego
zobowiązania długoterminowe /
suma aktywów
46,85% 49,67%
Wzrost wskaźników zadłużenia w 2024 roku wynika z zwiększonego salda zobowiązań z tytułu kredytów, pożyczek i obli-
gacji na koniec grudnia 2024 roku wobec salda tych zobowiązań na koniec 2023 roku zaciągniętych na realizację kolejnych
i kontynuację dotychczasowych projektów inwestycyjnych.
Okres zakończony
31 grudnia 2024
Okres zakończony
31 grudnia 2023
EBIT(tys. zł) zysk operacyjny 54 386 130 523
Rentowność kapitałów własnych
ROE
zysk netto / kapitał własny 3,95% 8,28%
Rentowność aktywów ogółem ROA zysk netto /aktywa ogółem 2,18% 4,61%
Przepływy pieniężne netto z działalności nansowej na koniec grudnia 2024 roku wyniosły 90 mln zł i wynikały m.in. z emisji
obligacji oraz nowych zaciągniętych pożyczek od jednostek powiązanych.
Stan środków pieniężnych na koniec grudnia 2024 roku wyniósł 268 tys. zł.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
48
Stan na dzień
31 grudnia 2024
Stan na dzień
31 grudnia 2023
Wskaźnik ogólnego zadłużenia zobowiązania /suma aktywów 44,72% 44,26%
Wskaźnik zadłużenia krótkotermi-
nowego
zobowiązania krótkoterminowe /
suma aktywów
11,43% 8,36%
Wskaźnik zadłużenia długotermi-
nowego
zobowiązania długoterminowe /
suma aktywów
33,29% 35,90%
Wskaźnik zadłużenia netto zadłużenie nansowe netto/aktywa 44,35% 43,92%
Wysokość wskaźników rentowności jest ściśle skorelowana z wysokością osiągniętego przez Spółkę zysku operacyjnego,
którego spadek wynikał z niższej niż w okresie porównywalnym zmiany aktywów netto spółek zależnych realizujących
poszczególne projekty inwestycyjne Grupy.
Wskaźniki zadłużenia netto oraz ogólnego zadłużenia były na zbliżonym poziomie w obu okresach sprawozdawczych.
W ocenie Zarządu Cavatina Holding S.A. obecna i przewidywana sytuacja nansowa Grupy zakłada kontynuację prowadzenia
działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, a Zarząd nie identykuje istotnej niepewności
w tym obszarze.
W toku analizy zasadności przyjęcia zasady kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów pieniężnych Grupy
za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i okoliczności, w szczególności
w obszarze dostępnych dla Grupy źródeł nansowania (również w kontekście poziomów wskaźników nansowych do których
przestrzegania zobowiązania jest Grupa) oraz planowanych harmonogramów realizacji poszczególnych projektów inwestycyj-
nych, jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo-gospodarczej.
Po stronie wpływów ujętych w prognozie, najważniejsze kategorie to:
• przepływy, które są zabezpieczone podpisanymi umowami, a które to stanowią znaczącą część zaplanowanych wpływów,
z których Grupa może skorzystać m. in. w oparciu o odpowiednie zaawansowanie ponoszonych nakładów inwestycyjnych,
w kwocie ok. 247m PLN;
• przepływy związane z przedsprzedażą realizowanych i planowanych projektów mieszkaniowych, w kwocie ok. 192m PLN;
• przepływy wynikające z emisji jednej lub większej ilości serii obligacji emitowanych zarówno na podstawie prospektu jak
i w oparciu o dostępne zwolnienia prospektowe, w kwocie ok. 230m PLN;
• przepływy co do których dopiero oczekuje się podpisania stosownych umów, z wiodącymi instytucjami nansującymi nieru-
chomości komercyjne na rynku polskim, z którymi Grupa ma ugruntowaną współpracę, których podpisanie Grupa ocenia jako
wysoce prawdopodobne na bazie zaawansowanych rozmów z instytucjami zainteresowanymi ich nansowaniem, w kwocie
ok. 30 m PLN;
• przepływy związane z rolowaniem zapadających zobowiązań nansowych innych niż kredyty obrotowe, w kwocie
ok. 34 m PLN;
Prognoza zakłada również utrzymywanie na poziomie zbliżonym do obecnego zadłużenia z tytułu kredytów obrotowych, zgodnie
z dotychczasową historią i doświadczeniami Grupy.
Po stronie wydatków kluczowe znaczenie mają planowane nakłady inwestycyjne. W tym obszarze Grupę wspiera możliwość
elastycznego zarządzania procesem inwestycyjnym (przede wszystkim na skutek zachowania w Grupie kompetencji związanych
z generalnym wykonawstwem), w tym, w razie takiej konieczności, możliwość zmiany harmonogramu realizacji zaplanowanych
inwestycji, co pozwala na efektywne dopasowywanie tempa realizowanych wydatków inwestycyjnych do stopnia zapewnienia
źródeł ich nansowania.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
49
Realizacja prognozy w oparciu o powyższe zdarzenia jest obarczona ryzykiem wynikającym z możliwości opóźnienia tychże
zdarzeń względem planu lub nie pozyskania nansowania w założonych wartościach oraz źródłach ich pochodzenia. Ze wzglę-
du na zawarte umowy oraz obecny poziom zaawansowania procesów pozyskiwania nansowania, poziom takiego ryzyka został
oceniony przez Zarząd jako nie powodujący istotnej niepewności w obszarze kontynuacji działalności. Niemniej, w razie takiej
potrzeby Grupa będzie korzystać z dostępnych dla niej alternatywnych możliwości zapewniania nansowania dalszej działalno-
ści, które nie zostały uwzględnione w przygotowanej prognozie, takich jak częściowe renansowanie wydatków poniesionych na
zakup bardzo dobrze położonych gruntów (również poprzez emisję obligacji) z banku ziemi Grupy, atrakcyjnych z puntu widzenia
potencjalnych inwestorów, które są wolne od jakichkolwiek obciążeń lub sprzedaż części posiadanych aktywów. Zarząd ocenia
powyższe alternatywne możliwości zapewniania nansowania jako możliwe do realizacji w odpowiednim czasie między innymi
na podstawie doświadczeń historycznych, analizie transakcji rynkowych, które miały miejsce w ostatnim czasie jak i analizie statu-
su rozmów z parterami Grupy w wyżej wymienionych obszarach.
Ocena powyższych zdarzeń jest kluczowa dla oceny zasadności przyjęcia założenia kontynuacji działalności. Zarząd, w oparciu
o własne doświadczenia i obserwacje sytuacji rynkowej, dokonał takiej oceny w ramach wewnętrznej analizy i jest przekonany,
iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu projekcji nansowych są możliwe do zrealizowania. Do dnia zatwierdzenia niniej-
szego skonsolidowanego sprawozdania nansowego Grupa realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac budowlanych,
pozyskiwania najemców oraz nansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu. Mając na uwadze przedstawione
powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, iż nie istnieje istotna niepewność kontynuacji działalności i przygotował niniejsze skonsoli-
dowane sprawozdanie nansowe przy założeniu, że jednostki wchodzące w skład Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości,
tj. w okresie co najmniej 12 miesięcy po dniu bilansowym, będą prowadziły działalność w niezmienionym istotnie zakresie.
Przychody z najmu i aranżacji Grupy nie wykazują sezonowości. Jest to efektem specyki działalności Grupy, która nie wyka-
zuje powtarzalności w cyklach kalendarzowych ze względu na rotację projektów ukończonych w portfolio Grupy. Sezonowości
nie wykazuje również zysk (strata) z wyceny i sprzedaży z nieruchomości inwestycyjnych. Jego zmienność w czasie jest zależna
wyłącznie od: (i) harmonogramów realizacji poszczególnych projektów, w szczególności dat ukończenia poszczególnych etapów
inwestycji budowlanej (rozpoznawanie wartości projektu w czasie), (ii) tempa komercjalizacji oraz (iii) dat sprzedaży projektu na
rzecz inwestora zewnętrznego. Zarząd nie przewiduje zmian w tym zakresie w kolejnych latach.
Zarząd każdej ze spółek wchodzących w skład grupy kapitałowej Cavatina Holding jest odpowiedzialny za system kontro-
li wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w danej spółce oraz za proces sporządzania jednostkowych sprawozdań nansowych
spółek należących do grupy. Sprawozdania nansowe są sporządzane przez pracowników działu księgowego Cavatina CUW
sp. z o.o., która świadczy tego typu usługi dla spółek z Grupy Kapitałowej Emitenta. Sprawozdania nansowe są zatwierdzane
przez zgromadzenia wspólników danej spółki. Zarząd Spółki nadzoruje funkcjonowanie systemów kontroli wewnętrznej i zarzą-
dzania ryzykiem w Spółce oraz jest odpowiedzialny za proces sporządzania jednostkowego sprawozdania nansowego oraz skon-
solidowanego sprawozdania nansowego Emitenta, zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości. Sprawozdania
jednostkowe, jak i skonsolidowane, podlegają kontroli wewnętrznej przeprowadzanej przez Zarząd Spółki, Dział Kontrolingu
Finansowego, Komitet Audytu oraz przez rmę audytową wybieraną przez Radę Nadzorczą. Sprawozdania nansowe przyjęte
przez Zarząd przekazywane są Radzie Nadzorczej w celu dokonania ich oceny, zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych.
Roczne i półroczne sprawozdania nansowe podlegają niezależnemu badaniu albo przeglądowi dokonywanemu przez biegłego
rewidenta wybieranego przez Radę Nadzorczą. Wyniki badania albo przeglądu przekazywane są Zarządowi i Radzie Nadzorczej,
a sprawozdanie z badania sprawozdania rocznego – także Walnemu Zgromadzeniu.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
50
VIII. ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE SPÓŁKI i GRUPY KAPITAŁOWEJ
Kredytobiorca Kredytodawca Zobowiązanie Oprocentowanie Termin spłaty
Bank Ochrony Środowiska
S.A.
CAVATINA GW Sp. z o.o. 49 265 WIBOR + MARŻA
25 sierpień 2025 roku
(kredyt obrotowy)
ING Bank Śląski S.A. CAVATINA GW Sp. z o.o. 13 674 EURIBOR + MARŻA
31 stycznia 2025 roku
(kredyt w rachunku
kredytowym)
Alior Bank S.A. CAVATINA GW Sp. z o.o. 5 374 WIBOR + MARŻA
15 czerwca 2027 roku
(kredyt w rachunku
kredytowym)
Alior Bank S.A. CAVATINA GW Sp. z o.o. 22 753 WIBOR + MARŻA
15 czerwca 2027 roku
(kredyt w rachunku
kredytowym)
VeloBank S.A. CAVATINA GW Sp. z o.o. 11 582 WIBOR + MARŻA
22 lipca 2025 roku
(kredyt obrotowy)
mBank S.A. CAVATINA GW Sp. z o.o. 29 755 WIBOR + MARŻA
30 czerwca 2027 roku
(kredyt w rachunku
kredytowym)
AION S.A. Cavatina Holding S.A. 30 166 EURIBOR + MARŻA 11 marca 2028 roku
Alior Bank S.A. Cavatina SPV 4 Sp. z o.o. 59 921 EURIBOR + MARŻA
31 marca 2033 roku
(kredyt inwestycyjny)
Bank Gospodarstwa
Krajowego S.A.
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. 36 704 EURIBOR + MARŻA
20 czerwca 2037 roku
(kredyt inwestycyjny)
Berlin Hyp A.G. Bank Polska
Kasa Opieki S.A.
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
339 491 EURIBOR + MARŻA
31 grudnia 2027 roku
(kredyt inwestycyjny)
Bank Polskiej Spółdzielczo-
ści S.A.
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o. 26 093 EURIBOR + MARŻA
25 czerwca 2034 roku
(kredyt inwestycyjny)
Erste Group Bank AG
Raiffeisenlandesbank
Niederosterreich-Wien AG
Cavatina SPV 19 Sp z o.o. 180 006 EURIBOR + MARŻA
30 czerwca 2025 roku
(konwersja na kredyt
inwestycyjny)
30 czerwca 2029 roku
(dzień spłaty)
Erste Group Bank AG
Raiffeisenlandesbank
Niederosterreich-Wien AG
Cavatina SPV 19 Sp z o.o. 10 000 Wibor + marża
30 czerwca 2025 roku
(kredyt na VAT)
Hypo Noe Landesbank Fur
Niederosterreich
und Wien AG
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o. 60 890* oprocentowanie stałe 17 stycznia 2025 roku
Bank Polskiej Spółdzielczo-
ści S.A.
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o. 11 097 EURIBOR + MARŻA 25 października 2035 roku
Erste Group Bank AG Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. 104 722 EURIBOR + MARŻA 30 czerwca 2028 roku
Erste Group Bank AG Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. 57 619 Euribor + marża
30 czerwca 2025 roku (kon-
wersja na kredyt inwestycyj-
ny) 30 czerwca 2028 (dzień
spłaty)
Erste Group Bank AG Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. 12 574 EURIBOR + MARŻA
30 czerwca 2025
(kredyt na VAT)
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
51
Emitent Seria Zobowiązanie Oprocentowanie Termin spłaty
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria P2022A* 41 877 WIBOR + marża 8 września 2025 roku
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria P2022B* 39 566 WIBOR + marża 30 grudnia 2025 roku
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria P2022C* 19 795 WIBOR + marża 30 grudnia 2025 roku
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria P2022D 16 696 WIBOR + marża 17 maja 2026 roku
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria P2023A 24 762 WIBOR + marża 5 grudnia 2026 roku
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria P2023B 19 066 EURIBOR + marża 26 stycznia 2027 roku
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria P2023C 50 559 WIBOR + marża 26 marca 2027 roku
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria P2023D 21 701 WIBOR + marża 22 czerwca 2027 roku
Cavatina Holding S.A. Seria M2024A 21 909 WIBOR + marża 11 września 2027 roku
Cavatina Holding S.A. Seria M2024B 19 852 WIBOR + marża 9 listopada 2027 roku
Cavatina Holding S.A. Seria P2024A 24 452 WIBOR + marża 19 grudnia 2027 roku
Cavatina Holding S.A. Seria P2024B 38 974 WIBOR + marża 12 września 2028 roku
Cavatina Holding S.A. Seria P2024C 31 924 WIBOR + marża 18 listopada 2028 roku
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria EUR01 10 698 EURIBOR + marża 19 listopada 2025 roku
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o. Obligacje seria A 22 594 oprocentowanie stałe 30 listopada 2026 roku
Kredytobiorca Kredytodawca Zobowiązanie Oprocentowanie Termin spłaty
mBank S.A. Cavatina SPV 8 Sp. z o.o. 90 492 EURIBOR + MARŻA 15 grudnia 2028 roku
VeloBank S.A. Jardin Sp. z o.o. 38 161 EURIBOR + MARŻA 20 marca 2036 roku
* po dniu bilansowym kredyt został spłacony.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
52
*obligacje serii P2022A, P2022B i P2022C zostały częściowo wykupione po dniu bilansowym.
Emitent Seria Zobowiązanie Oprocentowanie Termin spłaty
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o. Obligacje seria B 15 623 oprocentowanie stałe 30 listopada 2026 roku
Cavatina SPV 34 Sp. z o.o. Obligacje seria C 9 868 oprocentowanie stałe 30 listopada 2026 roku
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o. Obligacje seria A 25 484 WIBOR + marża 27 listopada 2027 roku
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. Obligacje seria A 2 965 WIBOR + marża 27 marca 2026 roku
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. Obligacje seria B 3 913 WIBOR + marża 27 marca 2026 roku
Pożyczkodawca Pożyczkobiorca Zobowiązanie Oprocentowanie Termin spłaty
podmiot niepowiązany Cavatina Holding S.A. 34 389 oprocentowanie stałe 3 września 2025 roku
podmiot niepowiązany Cavatina SPV 2 Sp. z o.o. 27 434 Euribor + marża 30 stycznia 2026 roku
podmiot niepowiązany Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. 13 055 Euribor + marża 9 marca 2026 roku
podmiot niepowiązany Cavatina SPV 34 Sp. z o.o. 985 oprocentowanie stałe 30 listopada 2026 roku
podmiot niepowiązany Cavatina SPV 34 Sp. z o.o. 12 517 oprocentowanie stałe 30 listopada 2026 roku
podmiot niepowiązany Cavatina SPV 34 Sp. z o.o. 44 012 oprocentowanie stałe 30 listopada 2026 roku
podmiot niepowiązany Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. 15 796 oprocentowanie stałe 27 marca 2026 roku
podmiot powiązany Cavatina Holding S.A. 10 109 Wibor + marża 23 sierpnia 2028 roku
podmiot powiązany Cavatina Holding S.A. 8 276 Wibor + marża 29 sierpnia 2028 roku
podmiot powiązany Cavatina Holding S.A. 5 868 oprocentowanie stałe 27 listopada 2026 roku
podmiot powiązany Cavatina Holding S.A. 10 087 Wibor + marża 3 październik 2027 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
53
Dłużnik
Podmiot udzielający na-
sowania/ gwarancji
Ekspozycja Termin Przeznaczenie
Cavatina Sp. z o.o. Velo Bank S.A. 1 400 31 grudnia 2025 roku
zabezpieczenie ewentu-
alnych roszczeń z tytułu
realizacji inwestycji drogo-
wych realizowanych przez
Cavatina Sp. z o.o. przy ul.
Wielickiej.
W związku z zawartymi umowami sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Carbon Tower, Tischnera Ofce, Ocean Ofce
Park budynek A spółka zależna Cavatina GW Sp. z o.o. udzieliła w 2022 roku gwarancji jakości robót budowlanych obej-
mujących sprzedane nieruchomości, do maksymalnej kwoty równej wartości zrealizowanych prac budowlanych. Wykonanie
zobowiązań objętych powyższą gwarancją jakości zostało zabezpieczone poprzez gwarancje ubezpieczeniowe lub bankowe
na kwotę 4,8 mln EUR.
Pożyczkodawca Pożyczkobiorca Zobowiązanie Oprocentowanie Termin spłaty
podmiot powiązany Cavatina Holding S.A. 6 166 Average SOFR + marża 1 października 2029 roku
podmiot powiązany Cavatina Holding S.A. 206 Wibor + marża 3 października 2027 roku
podmiot powiązany Cavatina Holding S.A. 2 009 oprocentowanie stałe 23 grudnia 2029 roku
podmiot powiązany Cavatina GW Sp. z o.o. 2 025 oprocentowanie stałe 9 grudnia 2029 roku
podmiot powiązany Cavatina SPV 16 Sp. z o.o. 8 051 oprocentowanie stałe 19 listopada 2029 roku
Pożyczkodawca Pożyczkobiorca Należność Waluta Oprocentowanie
Terminy
wymagalności
Cavatina GW Sp. z o.o. Pensieri Sp. z o.o. 834 PLN Wibor + marża 30 czerwca 2025 roku
Cavatina Holding S.A.
Cavatina Ofce Sp.
z o.o.
7 383 EUR stałe 31 grudnia 2037 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
54
Warunki transakcji zawieranych przez Spółkę z podmiotami powiązanymi w okresie zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku
oraz w okresie zakończonym dnia 31 grudnia 2023 roku nie odbiegały od warunków rynkowych.
Łączne kwoty transakcji zawarte z podmiotami powiązanymi za bieżący i poprzednie okresy obrotowe zostały podane w nocie
nr 34 skonsolidowanego sprawozdania nansowego Grupy za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku.
Szczegółowe informacje dotyczące polityki rachunkowości w zakresie instrumentów nansowych oraz ich klasykacji
i wyceny, jak również przyjęte przez Spółkę i Grupę cele i metody zarządzania ryzykiem nansowym kredytowym, stopy
procentowej, walutowym oraz ryzykiem zarządzania płynnością zostały zaprezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu
nansowym Grupy oraz w jednostkowym sprawozdaniu nansowym Spółki sporządzonych za okres 12 miesięcy zakończony
dnia 31 grudnia 2024 roku.
IX. ISTOTNE ZDARZENIA
W dniu 17 stycznia 2024 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę nr 2/01/2024 w sprawie zmiany i przyjęcia nowej strategii
biznesowej Grupy. Mając na uwadze aktualną sytuację na rynkach kapitałowych nieruchomości komercyjnych i zasadniczy
brak możliwości sprzedaży gotowych i skomercjalizowanych obiektów biurowych przy akceptowalnych poziomach cenowych
oraz atrakcyjność rynku mieszkaniowego, przejawiającą się m. in. wysoką planowaną rentownością projektów oraz ich atrak-
cyjnym rozkładem przepływów pieniężnych oraz podjętą w dniu 16 stycznia 2024 roku Uchwałę nr 1/01/2024 Rady Nad-
zorczej Cavatina Holding S.A. Zarząd Spółki Cavatina Holding S.A. działając na podstawie art. 368 § 1 w zw. z art. 371 § 1
i 32 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych oraz art. 19 ust. 1. Statusu Spółki zmieniono i przyjęto
strategię w brzmieniu: Nowym celem strategicznym Grupy jest dynamiczny rozwój na rynku budowy mieszkań z przeznaczeniem na
sprzedaż do bezpośredniego odbiorcy, i osiągnięcie dzięki temu pozycji jednego z wiodących deweloperów mieszkaniowych w Polsce.
Cel ten będzie realizowany poprzez wykonanie obecnie posiadanych projektów mieszkaniowych, konwersję wybranych nieukończonych
lub nierozpoczętych projektów z posiadanego portfolio projektów komercyjnych oraz akwizycję nowych projektów mieszkaniowych.
W obszarze nieruchomości komercyjnych Grupa zamierza koncentrować się na aktywnym zarządzaniu portfolio ukończonych projek-
tów oraz selektywnej realizacji kolejnych projektów z posiadanego banku ziemi. Zgodnie z dotychczasowym modelem biznesowym,
w ramach aktywnego zarządzania portfolio ukończonych projektów Grupa będzie dążyła również, pod warunkiem uzyskania satysfakcjo-
nujących warunków nansowych, do sprzedaży projektów komercyjnych. W razie braku możliwości uzyskania satysfakcjonujących warun-
ków nansowych Grupa dopuszcza również możliwość średnio – długo terminowego zarządzania ukończonymi projektami komercyjnymi.
Grupa planuje kontynuować prowadzenie działalności w najlepszych lokalizacjach większości największych miast w Polsce
(Warszawa, Gdańsk, Kraków, Wrocław, Łodź, Katowice oraz Bielsko-Biała).
Jednocześnie Grupa chce osiągnąć zdolność do wypłacania wysokiej i regularnej dywidendy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
55
W dniu 15 lutego 2024 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę nr 1/02/2024 w sprawie ustanowienia w Spółce bezprospektowe-
go programu emisji obligacji, na podstawie której w Spółce został ustanowiony bezprospektowy program emisji obligacji,
w ramach którego Spółka jest uprawniona do emitowania, w jednej lub wielu seriach, obligacji o łącznej wartości nominalnej
wyemitowanych i niewykupionych obligacji nie wyższej niż 50 mln PLN lub równowartość tej kwoty wyrażona w EUR.
Program był realizowany na warunkach określonych w Umowie Programowej oraz na podstawie odrębnych uchwał Zarządu
Spółki w przedmiocie emisji poszczególnych serii obligacji w ramach programu oraz ustalenia ostatecznych warunków ich emisji.
W dniu 23 lutego 2024 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę nr 2/02/2024 w sprawie emisji obligacji zwykłych na okaziciela
serii M2024A w ramach bezprospektowego programu emisji obligacji i ustalenia warunków ich emisji. Następnie w dniu
12 marca 2024 r. wszystkie emitowane obligacje, tj. 21 650 obligacji serii M2024A o łącznej wartości nominalnej 21,7 mln zł,
zostały zapisane w ewidencji prowadzonej przez agenta emisji, a tym samym emisja obligacji doszła w pełni do skutku.
W dniu 21 maja 2024 r. w depozycie papierów wartościowych prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościo-
wych S.A. zostało zarejestrowanych 200 000 wyemitowanych przez Spółkę zabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela
serii M2024B o wartości nominalnej 100,00 PLN (sto złotych) i łącznej wartości nominalnej 20 mln PLN.
W dniu 7 marca 2024 r. Rada Nadzorcza Cavatina Holding S.A. z siedzibą w Krakowie („Spółka”) podjęła uchwałę
nr 1/03/2024 w sprawie wyrażenia zgody na ustanowienie w Spółce prospektowego programu emisji obligacji;
W dniu 8 marca 2024 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę nr 1/03/2024 w sprawie ustanowienia w Spółce prospektowego
programu emisji obligacji, na podstawie której w Spółce ustanowiony został program emisji obligacji, w ramach którego Spół-
ka będzie uprawniona do emitowania, w jednej lub wielu seriach, obligacji o łącznej wartości nominalnej wyemitowanych
i niewykupionych obligacji nie wyższej niż 150 mln PLN lub równowartość tej kwoty wyrażona w euro.
W ramach Programu Prospektowego 2023 Emitent wyemitował:
• 24 czerwca 2024r. obligacje serii P2024A o wartości nominalnej 25 mln zł. Termin wykupu obligacji został ustalony na
19 grudnia 2027r. Oprocentowanie obligacji zostało ustalone na poziomie WIBOR 6M + 6 pp marży. Obligacje zostały
wprowadzone do obrotu na rynku Catalyst 24 czerwca 2024 r.
• 2 września 2024r. obligacje serii P2024B o wartości nominalnej 38,7 mln zł. Termin wykupu obligacji został ustalony na
12 września 2028r. Oprocentowanie obligacji zostało ustalone na poziomie WIBOR 6M + 6 pp marży. Obligacje zostały
wprowadzone do obrotu na rynku Catalyst 12 września 2024 r.
• 25 listopada 2024 roku obligacje serii P2024C o wartości nominalnej 32,8 mln PLN. Termin wykupu przypada na 18
listopada 2028 roku. Obligacje zostały wprowadzone do obrotu na rynku Catalyst 25 listopada 2024 r.
• 6 marca 2025 roku obligacje serii P2024D o wartości nominalnej 49,9 mln PLN. Termin wykupu przypada na 6 marca
2029 roku. Obligacje zostały wprowadzone do obrotu na rynku Catalyst 6 marca 2025 r.
W dniu 15 listopada 2024 r. zarząd spółki pod rmą Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. podjął uchwałę nr 1/11/2024 w sprawie
ustanowienia programu emisji obligacji w walucie PLN. W ramach programu spółka wyemitowała dwie serie zwykłych, zabez-
pieczonych obligacji na okaziciela. Celem emisji obligacji w ramach programu było pozyskanie przez spółkęśrodków na spłatę
pożyczki Spółki oraz realizację inwestycji na nieruchomości w Krakowie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
56
W dniu 27 listopada 2024 r. zarząd spółki pod rmą Cavatina SPV 9 Sp. z o.o. podjął uchwałę nr 1/11/2024 w sprawie
ustanowienia emisji obligacji serii A w walucie PLN. W ramach emisji spółka wyemitowała serie A zwykłych, zabezpieczonych
obligacji na okaziciela. Celem emisji obligacji było pozyskanie środków i przeznaczenie ich spłatę obligacji Spółki serii F1 na
warunkach określonych w warunkach emisji obligacji.
W okresie objętym sprawozdaniem uzyskano pozwolenia na użytkowanie budynków Quorum Ofce Park A we Wrocławiu
i Grundmanna Ofce Park A w Katowicach. Dnia 9 kwietnia 2025 roku spółka Cavatina SPV 32 Sp. z o.o. uzyskała pozwolenie
na użytkowanie budynku mieszkaniowego Belg Apartamenty etap I.
W dniu 2 grudnia 2024 roku spółka Cavatina SPV 25 Sp. z o.o. zawarła z Bankiem Gospodarstwa Krajowego umowę, związa-
ną z realizacją inwestycji biurowo-usługowej Grundmanna Ofce Park A w Katowicach, na:
(i)
kredyt budowlany do kwoty 26,2 mln EUR, przy czym nie większej niż równowartość 54% kosztów zrealizowanej inwestycji,
(ii) kredyt inwestycyjny do kwoty 26,2 mln EUR, przy czym nie większej niż łączna kwota uruchomionego kredytu budowlane-
go oraz nie większej niż równowartość 60% wartości rynkowej zrealizowanej inwestycji, z przeznaczeniem na renansowanie
wyżej wymienionego kredytu budowlanego,
(iii) kredyt odnawialny do kwoty 25 mln PLN, przy czym od dnia 30 marca 2025 roku, kwota tego kredytu została zmniejszona
do 9 mln PLN, z przeznaczeniem na nansowanie lub renansowanie podatku VAT od nakładów netto związanych z realizacją
inwestycji.
Dniem ostatecznej spłaty: (i) kredytu budowlanego jest 18 września 2026 roku (z zastrzeżeniem możliwości konwersji tego
kredytu w drodze udzielenia kredytu inwestycyjnego), (ii) Kredytu inwestycyjnego jest 20 września 2031 roku, (iii) Kredytu
VAT jest 18 grudnia 2026 roku.
Środki z kredytu budowlanego oraz kredytu odnawialnego zostały uruchomione po dniu bilansowym.
Na podstawie uchwały o numerze 06/06/2024 Walnego Zgromadzenia Spółki Cavatina Holding S.A. podjętej w dniu
13 czerwca 2024 roku postanowiono zysk w wysokości 98 829 815,65 złotych przeznaczyć na kapitał zapasowy Spółki.
Podjętą uchwałę opublikowano w raporcie bieżącym nr 7/2024.
X. ZARZĄDZANIE i ŁAD KORPORACYJNY
Na dzień 31 grudnia 2024 roku kapitał zakładowy Cavatina Holding S.A. wynosił 330 538 442 zł (trzysta trzydzieści milio-
nów pięćset trzydzieści osiem tysięcy czterysta czterdzieści dwa złote) i dzielił się na 25 426 034 (dwadzieścia pięć milionów
czterysta dwadzieścia sześć tysięcy trzydzieści cztery) akcje o wartości nominalnej 13 zł (trzynaście złotych) każda w tym:
• 17 398 198 (siedemnaście milionów trzysta dziewięćdziesiąt osiem tysięcy sto dziewięćdziesiąt osiem) akcji zwykłych
na okaziciela serii A
• 7 500 000 (siedem milionów pięćset tysięcy) akcji zwykłych na okaziciela serii B.
• 527 836 (pięćset dwadzieścia siedem tysięcy osiemset trzydzieści sześć) akcji zwykłych na okaziciela serii C.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
57
* Cavatina Group S.A. bezpośrednio – 17.398.198 akcji – 68,43% kapitału i głosów.
** stan posiadania akcji przez M. Dziuda jako podmiotu dominującego nad Cavatina Sp. z o.o. i Cavatina Group S.A. prezentowany wraz ze stanem posiadania akcji Spółki Cavatina Holding S.A.
przez osoby objęte domniemaniem, o którym mowa w art. 87 ust. 4 pkt. 1) Ustawy o Ofercie.
Akcjonariusz Liczba akcji Udział w kapitale Liczba głosów
Udział w ogólnej
liczbie głosów na
Walnym Zgromadzeniu
Cavatina Group S.A. z
osobami działającymi w
porozumieniu*
17.629.042** 69,33% 17.629.042 69,33%
Nationale-Nederlanden OFE 2.000.000 7,87% 2.000.000 7,87%
VALUE FIZ 1.500.000 5,90% 1.500.000 5,90%
Pozostali 4.296.922 16,90% 4.296.992 16,90%
Akcjonariusz Liczba akcji Udział w kapitale Liczba głosów na WZ Udział głosów na WZ
Cavatina Group S.A. z
osobami działającymi w
porozumieniu*
17.612.583** 69,27% 17.612.583 69,27%
Nationale-Nederlanden OFE 2.000.000 7,87% 2.000.000 7,87%
VALUE FIZ 1.500.000 5,90% 1.500.000 5,90%
Pozostali 4.313.451 16,96% 4.313.451 16,69%
* Cavatina Group S.A. bezpośrednio – 17.398.198 akcji – 68,43% kapitału i głosów.
** stan posiadania akcji przez M. Dziuda jako podmiotu dominującego nad Cavatina Sp. z o.o. i Cavatina Group S.A. prezentowany wraz ze stanem posiadania akcji Spółki Cavatina Holding S.A.
przez osoby objęte domniemaniem, o którym mowa w art. 87 ust. 4 pkt. 1) Ustawy o Ofercie.
Polityka dywidendy Emitenta zakłada, że Zarząd będzie rekomendował Walnemu Zgromadzeniu wypłatę dywidendy na
jedną akcję w wysokości ok. 20-50% zysku netto. Jednocześnie celem Spółki jest wypłacanie kwoty stanowiącej atrakcyjny
dla inwestorów poziom stopy dywidendy (ang. dividend yield). Wypłata dywidendy uzależniona będzie od posiadania zdol-
ności dywidendowej przez Emitenta (osiągnięcia odpowiedniej wysokości zysku do podziału w danym roku obrotowym lub
możliwości przeznaczenia kapitałów pochodzących z zysku z lat ubiegłych), sytuacji nansowej i płynnościowej Grupy oraz
potrzeb kapitałowych Grupy związanych w szczególności z realizowanymi inwestycjami. Decyzja co do podziału zysku w da-
nym roku obrotowym należy do Walnego Zgromadzenia. W dwóch ostatnich okresach sprawozdawczych dywidenda nie była
deklarowana ani wypłacana.
Kapitał zakładowy został opłacony w całości. Akcje nie są uprzywilejowane w zakresie prawa głosu, prawa do dywidendy
ani podziału majątku w przypadku likwidacji Spółki. Wszystkie Akcje są akcjami zwykłymi. Kapitał zakładowy Spółki może
być podwyższony w drodze emisji nowych akcji albo w drodze zwiększenia wartości nominalnej Akcji istniejących. Statut nie
przewiduje upoważnienia Zarządu do podwyższenia kapitału zakładowego w ramach kapitału docelowego.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
58
Jednostką dominującą najwyższego szczebla jest Cavatina Sp. z o.o. Jednostką bezpośrednio dominującą jest Cavatina
Group S.A. Jedynym akcjonariuszem Cavatina Group S.A. jest Cavatina Sp. z o.o. kontrolowana przez Michała Dziudę pełniącego
funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta, który pośrednio kontroluje Emitenta w ramach czego pośrednio wywiera
wpływ na uchwały podejmowane przez Walne Zgromadzenie. Pozostałe udziały w kapitale zakładowym jednostki dominującej
najwyższego szczebla znajdują się w posiadaniu członków rodziny Michała Dziudy.
Statut Emitenta nie zawiera szczególnych postanowień dotyczących nadużywania kontroli przez Akcjonariusza Kontrolującego.
Łączna liczba i wartość nominalna wszystkich akcji Emitenta będących w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących
Emitenta - odrębnie dla każdej osoby.
Imię i nazwisko Pełniona funkcja
Łączna liczba akcji
Emitenta (w szt.)
Łączna wartość nomi-
nalna (w zł)
*Łączna liczba
udziałów w Cavatina
Sp. z o.o. (w szt.)
Łączna wartość
nominalna (w zł)
Rafał Malarz Prezes Zarządu 124 490 1 618 370 - -
Daniel Draga Wiceprezes Zarządu 132 015 1 716 195 - -
Szymon Będkowski Wiceprezes Zarządu - - - -
* Michał Dziuda
Przewodniczący Rady
Nadzorczej
152 584 1 983 592 3 575 196 178 759 800
Filip Dziuda
Członek Rady
Nadzorczej
32 851 427 063 233 165 3 886 100
Paulina Kulejewska
(dawniej Dziuda)
Członek Rady
Nadzorczej
- - 77 722 1 658 200
Anna Duszańska
Członek Rady
Nadzorczej
- - - -
Agnieszka Netter
(dawniej Wiśniewska)
Członek Rady
Nadzorczej
- - - -
*Na dzień zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania Pan Michał Dziuda, pełniący funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta wraz z osobami działającymi w porozumieniu, poprzez
kontrolowane przez siebie spółki Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A. tj. znaczącego akcjonariusza Emitenta - posiada bezpośrednio i pośrednio łącznie 17 708 437 akcji Emitenta (w tym
bezpośrednio: 152 584 akcji), stanowiących łącznie 69,65% akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniających do oddania 17 708 437 głosów na WZA Emitenta.
W skład Zarządu Spółki na dzień 31 grudnia 2024 roku wchodzili:
Rafał Malarz – Prezes Zarządu
Daniel Draga – Wiceprezes Zarządu
Szymon Będkowski – Wiceprezes Zarządu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
59
Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania w skład Rady Nadzorczej wchodzi
pięciu członków:
Michał Dziuda - Przewodniczący Rady Nadzorczej
Filip Dziuda - Członek Rady Nadzorczej
Paulina Kulejewska (dawniej Dziuda) - Członek Rady Nadzorczej
Anna Duszańska - Członek Rady Nadzorczej
Agnieszka Netter (dawniej Wiśniewska) - Członek Rady Nadzorczej
W ciągu okresu sprawozdawczego oraz po jego zakończeniu do dnia zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania nie nastąpiły
zmiany w Radzie Nadzorczej.
Uchwałą nr 14 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 19 marca 2021 roku przyjęto politykę wynagrodzeń
członków Zarządu i członków Rady Nadzorczej Cavatina Holding S.A., zaś Rada Nadzorcza na podstawie upoważnienia prze-
widzianego ww. uchwałą uszczegółowiła niektóre zasady wynagradzania członków Zarządu. Polityka Wynagrodzeń określa
elementy wynagradzania członków Zarządu i członków Rady Nadzorczej Emitenta wymagane przepisami Ustawy o Ofercie
Publicznej. Od roku 2022 Spółka corocznie publikuje sprawozdanie Rady Nadzorczej dotyczące wynagrodzeń wypłaconych
członkom Zarządu i członkom Rady Nadzorczej w danym roku obrotowym. Powyższe stanowi spełnienie wymogów określo-
nych przepisami art. 90c-90g Ustawy o Ofercie Publicznej.
Wynagrodzenie członka Zarządu obejmuje część stałą, obejmującą miesięczne wynagrodzenie zasadnicze Wysokość
wynagrodzenia stałego jest określana indywidualnie dla członka Zarządu przez Radę Nadzorczą w Umowie z Członkiem
Zarządu lub w drodze odrębnej uchwały. Wynagrodzenie stałe przysługuje za okres pełnienia przez członka Zarządu funkcji
w Zarządzie. Członkowi Zarządu może ponadto przysługiwać wynagrodzenie zmienne, którego przyznanie i wysokość nie
jest gwarantowane. Przyznanie Wynagrodzenia Zmiennego jest uzależnione od realizacji kryteriów nansowych lub nie-
nansowych przez członka Zarządu. W roku 2024 z tytułu pełnienia funkcji w Zarządzie przysługiwało wynagrodzenie w wy-
sokości ustalonej uchwałą Rady Nadzorczej. Dodatkowo członkowie Zarządu świadczą na rzecz spółek z Grupy określone
usługi doradcze oraz usługi zarządcze.
Wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej za pełnienie funkcji w Radzie Nadzorczej lub jej komitetach określane jest przez
Walne Zgromadzenie. W roku 2024 członkom Rady Nadzorczej wypłacane było miesięczne wynagrodzenie ryczałtowe
w kwocie określonej uchwałą Walnego Zgromadzenia. Dodatkowo członkowie Rady Nadzorczej Filip Dziuda i Paulina Kule-
jewska (dawniej Dziuda) świadczą na rzecz spółek zależnych Emitenta określone usługi doradcze. Filip Dziuda, na podstawie
umowy cywilnoprawnej zawartej z Cavatina GW sp. z o.o., świadczy na rzecz spółek zależnych usługi związane z komercja-
lizacją i akwizycją nieruchomości, zaś Paulina Kulejewska (dawniej Dziuda), na podstawie umowy cywilnoprawnej, zawartej
z tym samym podmiotem, świadczy na rzecz spółek zależnych usługi projektowania.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
60
XI. BIEGŁY REWIDENT
BDO spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k z siedzibą w Warszawie (ul. Postępu 12, 02-676 Warsza-
wa, Polska) wpisana na listę rm audytorskich prowadzoną przez Polską Agencję Nadzoru Audytowego pod nu-
merem ewidencyjnym 3355 została wybrana w dniu 22 czerwca 2023 roku przez Radę Nadzorczą Emiten-
ta do przeprowadzenia badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania nansowego Spółki za lata 2023
- 2024. Szczegóły zostały opisane w raporcie bieżącym nr 13/2023. Umowa została podpisana w dniu 22 czerwca 2023 roku.
Grupa kapitałowa Emitenta korzysta z usług spółki BDO w zakresie badań i przeglądów sprawozdań nansowych począwszy
od roku 2023. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta zostały przedstawione w nocie nr 26 i 35 odpowiednio jednostko-
wego i skonsolidowanego sprawozdania nansowego.
Dane dotyczące wysokości wynagrodzeń brutto członków Zarządu i Rady Nadzorczej Emitenta wypłaconego przez
Spółkę i Spółki Zależne zostały zamieszczone w notach 23.1 (program motywacyjny) oraz 34.7 (wynagrodzenie wyższej kadry
kierowniczej) skonsolidowanego sprawozdania nansowego sporządzonego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku.
XII. CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻENIA
Poniżej przedstawiono najistotniejsze ryzyka zidentykowane przez Spółkę i Grupę na dzień zatwierdzenia
niniejszego Sprawozdania.
Ze względu na długość okresów potrzebnych na przygotowanie, realizację, komercjalizację, a następnie znalezienie nabyw-
cy dla projektów komercyjnych, które są różne dla każdego z projektów i mogą dodatkowo zmieniać się w trakcie realizacji
projektu, Grupa nie ma możliwości precyzyjnego zaplanowania terminów, w których będzie następowała sprzedaż tych pro-
jektów (przepływ pieniężny). Tym samym, pomimo podejmowania pewnych założeń odnośnie rozkładu przepływów pienięż-
nych w czasie każdego z projektów, mogą następować w relatywnie krótkich okresach kumulacje przepływów pieniężnych,
których wartości nie będą powtarzalne w kolejnych latach. Analizując poszczególne lata obrotowe Grupy, Inwestorzy powin-
ni zatem wziąć pod uwagę, że osiągnięte w każdym z nich przepływy pieniężne mogą nie zostać powtórzone w przyszłości
i być istotnie różne od danych historycznych pomimo realizacji poszczególnych projektów na etapie wykonawczym zgodnie
z planem. Ze względu na: (i) jednoczesne prowadzenie przez Grupę kilku projektów, z których każdy charakteryzuje się inny-
mi parametrami oraz planowanym terminem zakończenia, (ii) zmienne, opisane w czynniku ryzyka „Szacunki oczekiwanych
stóp kapitalizacji i wpływów z najmu mogą okazać się nieprawidłowe, co może wpłynąć negatywnie na wartość godziwą wy-
branych projektów, przychody i płynność Grupy”, (iii) czynniki zewnętrzne, w szczególności kształtowanie się kursu EUR/PLN
i wpływ umocnienia złotówki na wpływy ze sprzedaży projektu komercyjnego oraz nieprzewidywalność kształtowania się
popytu na projekty komercyjne, Grupa nie ma możliwości realnego oszacowania ewentualnego negatywnego wpływu zda-
rzeń na swoje przepływy. W skrajnym wariancie, pomimo realizacji prac wykonawczych i wynajmu poszczególnych projektów
komercyjnych zgodnie z przyjętymi harmonogramami, przepływy Grupy w danym okresie mogą wynosić zero lub być ujemne.
Ryzyko braku powtarzalności zrealizowało się w związku ze sprzedażą w 2020 r. czterech projektów komercyjnych, tj. Equal
Business Park A, B i C oraz Chmielna 89, oraz w związku ze sprzedażą w 2022 r. trzech projektów komercyjnych, tj. Tischnera
Ofce, Carbon Tower oraz Ocean Ofce Park A, przez co przepływy pieniężne w latach kolejnych mogą być na istotnie niż-
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
61
szym poziomie. Ponadto, należy zauważyć, że od 2022 roku Grupa nie zrealizowała sprzedaży żadnego ze swoich projektów
komercyjnych i nie może wykluczyć, że w razie utrzymującej się bardzo ograniczonej aktywności na rynku inwestycyjnym
nieruchomości komercyjnych, taka sytuacja powtórzy się w przyszłości.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na przewidywalność przepływów pieniężnych Grupy w poszczególnych
latach w przyszłości, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywiązy-
wania się ze zobowiązań wynikających z Obligacji.
Spółka ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.
Każdy z projektów realizowanych przez Grupę wymaga zaangażowania istotnych nakładów nansowych. Dla jego snan-
sowania Grupa indywidualnie planuje i dostosowuje źródła nansowania, obejmujące środki własne oraz nansowanie
zewnętrzne (dłużne) w formie pożyczek lub kredytów i obligacji, a w przypadku projektów mieszkaniowych, również wpływy
z przedsprzedaży. Możliwość korzystania z zewnętrznych źródeł nansowania uzależniona jest nie tylko od sytuacji nan-
sowej Grupy oraz poszczególnych spółek z Grupy (dłużników), ale również od ogólnej koniunktury gospodarczej, skłonno-
ści banków do nansowania projektów deweloperskich, koniunktury na rynku kapitałowym i zaufania inwestorów, popytu
i cen na rynku mieszkaniowym oraz szeregu innych czynników zewnętrznych. Brak dostępności nansowania zewnętrznego
w oczekiwanym czasie, kwotach i przy określonych cenach, może wpłynąć na opóźnienia realizacji inwestycji, a w skrajnych
przypadkach je uniemożliwić.
W warunkach podwyższonego poziomu awersji do ryzyka oraz braku pewności odnośnie do kształtowania się popytu na
projekty realizowane przez Grupę, w szczególności projekty komercyjne, nie można wykluczyć okresowego dodatkowego
utrudnienia lub ograniczenia dostępu do środków pochodzących z kredytów, pożyczek lub obligacji, m.in. poprzez wzrost
oczekiwań odnośnie do udziału własnego w projekcie czy też, w przypadku projektów komercyjnych, poziomu tzw. przed-
najmu (ang. pre-lease), wymaganego do uruchomienia nansowania (dot. w szczególności kredytów bankowych) lub ceny
nansowania (dot. wszystkich form nansowania).
Ponadto, na podstawie umów kredytowych i pożyczek, zostały ustanowione na rzecz podmiotów udzielających nansowania
zabezpieczenia spłaty, m.in. w postaci hipotek na nieruchomościach, na których prowadzone są lub będą projekty, będących
własnością bądź w użytkowaniu wieczystym Grupy. Nie można wykluczyć, że w przyszłości poszczególne umowy mogą być
rozwiązane przez banki albo pożyczkodawców z powodu braku terminowych spłat lub naruszenia kowenantów zawartych
w tych umowach. W konsekwencji banki byłyby uprawnione do zaspokojenia swoich wierzytelności przez wykonanie upraw-
nień związanych z ustanowionymi zabezpieczeniami.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub
płynność Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywiązywa-
nia się ze zobowiązań wynikających z Obligacji. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się istotnie, tj.
Grupa zaobserwowała jedynie wzrost oczekiwań banków odnośnie do wysokości wkładu własnego w poszczególne projekty
oraz poziomu przednajmu wymaganego do uruchomienia nansowania, który utrzymuje się do dziś, co jednak nie wpłynęło
w istotnym stopniu negatywnie na działalność Grupy.
Spółka ocenia istotność ryzyka jako wysoką, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
62
Obligacje nie stanowią lokaty bankowej i nie są objęte żadnym systemem gwarantowania depozytów, co wiąże się z ryzykiem
utraty całości lub części zainwestowanych środków. Spełnienie przez Spółkę świadczeń z obligacji polega na wykupie Obliga-
cji poprzez zapłatę wartości nominalnej Obligacji oraz na zapłacie odsetek, a w przypadku wcześniejszego wykupu Obligacji
na żądanie Emitenta – także na zapłacie określonej w Warunkach Emisji Premii. Świadczenia te mogą nie zostać wykonane,
albo ich wykonanie może ulec opóźnieniu, jeżeli na skutek pogorszenia sytuacji nansowej Spółka nie będzie dysponować
odpowiednimi środkami pieniężnymi w terminie ich wymagalności, tj. zrealizuje się luka płynności polegająca na przewadze
wymagalnych zobowiązań nad sumą zapadających aktywów i dostępnych środków pieniężnych.
Spółka podkreśla, że luka nansowa została skalkulowana przy bardzo rygorystycznych założeniach, tj. m. in.: (i) braku jakich-
kolwiek wpływów z tytułu sprzedaży budynków komercyjnych, (ii) braku jakichkolwiek wpływów z tytułu zawartych umów
najmu powierzchni biurowej i usługowej oraz (iii) braku jakichkolwiek wpływów z tytułu sprzedaży mieszkań, które to wpły-
wy stanowią elementy podstawowej działalności inwestycyjnej i operacyjnej Spółki. Równocześnie założono stuprocentową
zapadalność zobowiązań nansowych zgodnie z ich obecnymi terminami wymagalności, tj.: (i) bez uwzględniania możliwości
zmiany tych terminów poprzez aneksowanie obowiązujących umów oraz (ii) bez uwzględniania możliwości renansowania
tych zobowiązań innymi zobowiązaniami, które Grupa potencjalnie zaciągnie w przyszłości.
Spółka planuje pokrycie wyliczonej w ten rygorystyczny sposób luki płynności poprzez kombinację poniższych elementów:
(i) wpływów z tytułu sprzedaży ukończonych i wynajętych budynków, (ii) wpływów z tytułu realizacji i sprzedaży projektów
mieszkaniowych, (iii) wpływów z tytułu najmu powierzchni biurowej, (iv) wydłużania okresu zapadalności niektórych nanso-
wań dłużnych, (v) renansowania zobowiązań nansowych oraz (vi) kolejnych emisji obligacji, , z których wpływy przeznacza-
ne będą również na spłatę zapadających zobowiązań nansowych. Dokładny udział wskazanych powyżej elementów nie jest
jednak możliwy ponieważ będzie uzależniony od szeregu czynników, takich jak: (i) sytuacja na rynku inwestycyjnym determi-
nująca możliwość sprzedaży ukończonych projektów biurowych oraz poziom cenowy ewentualnych transakcji, (ii) sytuacja
na rynku mieszkaniowym determinująca możliwe do uzyskania ceny oraz tempo sprzedaży mieszkań oraz (iii) dostępność
nansowania dłużnego determinowana m. in. przez polityki kredytowe polskich i zagranicznych banków czy też apetyt na
ryzyko inwestorów lokujących środki w obligacje korporacyjne, a Zarząd ma zamiar na bieżąco dostosować swoje plany do
obecnej sytuacji rynkowej.
Zdolność Spółki do obsługi zobowiązań z tytułu obligacji może ulec pogorszeniu w przypadku nadmiernego zwiększenia po-
ziomu zadłużenia, istotnego pogorszenia wyników nansowych Spółki, spadku wartości przyszłych zaplanowanych przepły-
wów pieniężnych, w szczególności z powodu opóźnień w sprzedaży poszczególnych projektów względem przyjętych harmo-
nogramów, obniżenia wpływów z najmu, spadku popytu na mieszkania lub ich cen sprzedaży, braku możliwości pozyskania
nansowania własnego lub obcego, a także ze względu na inne czynniki skutkujące łącznie brakiem pokrycia luki płynnościo-
wej. Skutkiem niedokonania wykupu obligacji w terminie może być upadłość Spółki, co w konsekwencji dla Inwestora oznacza
ryzyko utraty całości lub części środków zainwestowanych w Obligacje.
Odsetki mogą także nie zostać wypłacone na skutek zajęcia środków pieniężnych Spółki w egzekucji prowadzonej przeciwko
Spółkii lub problemów technicznych. Dodatkowo Warunki Emisji zawierają szereg klauzul, których naruszenie daje prawo
Obligatariuszowi (po spełnieniu określonych działań i wypełnieniu odpowiedniej procedury) do żądania wcześniejszego wy-
kupu Obligacji przez Spółkę. W szczególności istnieje ryzyko, że w przypadku zażądania wcześniejszego wykupu Obligacji,
Spółka nie będzie posiadała wystarczających środków na realizację takiego żądania wcześniejszego wykupu Obligacji.
W wypadku niewypłacalności Spółki oraz w wypadku jego upadłości lub restrukturyzacji Obligatariusz może nie odzyskać
całości lub części środków zainwestowanych w Obligacje. Spółka może stać się niewypłacalny, jeżeli utraci zdolność do wy-
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
63
konywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych, albo gdy jego zobowiązania pieniężne będą przekraczać wartość
jego majątku. W sytuacji niewypłacalności może zostać ogłoszenia upadłość Spółki. W takiej sytuacji spłata jego zobowiązań,
a w tym zobowiązań z Obligacji, będzie podlegała regulacjom Prawa Upadłościowego. Przepisy te uniemożliwiają również sku-
teczną realizację przez Obligatariuszy uprawnienia do żądania wcześniejszego wykupu Obligacji. Skutkiem ogłoszenia upa-
dłości Spółki będzie natychmiastowa wymagalność jego zobowiązań, w tym zobowiązań z Obligacji. Wierzyciele będą zaspo-
kajani na zasadach i w kolejności wskazanej w przepisach Prawa Upadłościowego. Zgodnie z tymi przepisami, wierzytelności
z Obligacji będą zaspokajane po zaspokojeniu m.in. kosztów postępowania upadłościowego, należności pracowników powsta-
łych przed ogłoszeniem upadłości, składek na ubezpieczenie społeczne za trzy ostatnie lata przed ogłoszeniem upadłości.
Pomimo niewypłacalności Spółki, wniosek o ogłoszenie upadłości może zostać oddalony lub postępowanie upadłościowe
może zostać umorzone z braku majątku Spółki na zaspokojenie kosztów postępowania. W razie niewypłacalności lub zagro-
żenia niewypłacalnością Spółki, jego zobowiązania, w tym zobowiązania z Obligacji, mogą również podlegać restrukturyzacji,
w trybie przepisów Prawa Restrukturyzacyjnego.
W razie wszczęcia postępowania upadłościowego lub postępowania restrukturyzacyjnego, prowadzenie egzekucji wobec
Spółki w celu zaspokojenia wierzytelności z Obligacji może nie być możliwe lub może być ograniczone przez przepisy prawa
lub przez orzeczenia sądu, w szczególności w kontekście ograniczeń co do możliwości wykupu Obligacji, jakie przepisy ww.
aktów prawnych przewidują w przypadku złożenia wniosku o otwarcie postępowania restrukturyzacyjnego lub otwarcia tego
postępowania, czy też w przypadku złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości lub ogłoszenia upadłości Spółki.
Inwestorzy podejmując decyzje inwestycyjne powinni więc być w szczególności świadomi wysokiego ryzyka związanego
z inwestowaniem wszystkich środków w obligacje jednego podmiotu i związanej z tym konieczności zachowania stosownej
dywersykacji inwestycji.
Spółka ocenia istotność ryzyka jako wysoką, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako niskie.
Od wielu podmiotów działających jako deweloperzy projektów komercyjnych czy mieszkaniowych, które kontraktują gene-
ralne wykonawstwo u podmiotów trzecich (zewnętrznych) odróżnia Grupę fakt, że pełniąc wewnętrznie rolę generalnego
wykonawcy, nie może przenosić na podmioty trzecie ryzyk związanych ze wzrostem jakichkolwiek kosztów inwestycji.
Jednym z kluczowych czynników determinujących wysokość nakładów ponoszonych na realizację projektu są: (i) ceny ma-
teriałów budowlanych, w znacznej mierze determinowane istniejącą podażą, cenami transportu oraz energii elektrycznej,
stanowiącej istotną część kosztów produkcji m.in. stali, cementu i szkła, oraz (ii) ceny usług budowlanych, determinowane
m.in. kosztami pracy, stanowiącymi pochodną dostępności wykwalikowanych pracowników. Wzrost kosztów pracy lub cen
materiałów budowlanych może zatem wpłynąć negatywnie, zarówno na faktyczne wykonanie budżetów projektów aktualnie
realizowanych, jak i na wartości kosztorysowe projektów znajdujących się w fazie projektowania. Koszty realizacji projektu
wyższe od oczekiwanych mogą negatywnie wpłynąć na możliwość realizacji projektu z zachowaniem rentowności oczekiwa-
nej przez Grupę, a zatem na wyniki osiągane na sprzedaży obiektu. Niekorzystnie na przebieg realizacji projektów mogą wpły-
nąć również okresowe ograniczenia dostępności kluczowych materiałów lub usług budowlanych na skutek utrzymującego się
wysokiego popytu na rynku mieszkaniowym, który może spowodować wzrost cen usług lub dostępności podwykonawców
realizujących projekty mieszkaniowe.
Pandemia COVID-19 była historycznie jedną z przyczyn wzrostów cen większości materiałów budowlanych i wykończeniowych
oraz komponentów niezbędnych dla budowy instalacji, które wynikały m.in. z ograniczeń surowcowych, zakłóceń łańcuchów
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
64
dostaw oraz zwiększania stanu zapasów przez wiele przedsiębiorstw do poziomów istotnie wyższych, niż wcześniejsze. Grupa
odnotowała w tym okresie wzrosty cen wybranych grup materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz komponentów.
Należy także mieć na uwadze, że dokonana w dniu 24 lutego 2022 r. inwazja Rosji na Ukrainę wpłynęła na otoczenie gospo-
darcze w całym regionie. Kontynuacja wojny może spowodować kolejne rozszerzenia pakietów dotychczas nałożonych sank-
cji gospodarczych, dalsze zaburzenia w łańcuchach dostaw, ograniczenie dostępności podwykonawców oraz ogólny wzrost
cen materiałów wynikający m. in. z rosnących cen energii, co z kolei może przełożyć się w sposób istotny na koszty realizacji
inwestycji prowadzonych przez Grupę. Część z tych czynników została już w pewnym zakresie odnotowana przez Grupę,
jednak do tej pory nie miały one istotnego wpływu na codzienną działalność operacyjną, podejmowane decyzje inwestycyjne
czy też harmonogram kluczowych projektów. Należy jednocześnie podkreślić, że Grupa nie prowadzi działalności operacyjnej
na terenach Ukrainy, Rosji i Białorusi, nie jest też w jakikolwiek sposób powiązana z podmiotami z tych regionów.
Realizacja ryzyka wzrostu cen lub ograniczenie dostępności kluczowych materiałów i usług budowlanych może mieć nega-
tywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub przepływy Grupy, co może wprost
przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywiązywania się ze zobowiązań wynikających
z Obligacji. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to zrealizowało się w latach 2020-2023 kiedy zarówno na skutek stale
podnoszonej jakości realizowanych obiektów oraz kolejno pandemii COVID-19, inwazji Rosji na Ukrainę oraz szeroko pojętej
presji inacyjnej, rosły wydatki na materiały i usługi budowlane. Pomimo tego Grupa utrzymuje marże na realizowanych pro-
jektach na zadowalającym poziomie. Jednocześnie, w ocenie Spółki nie jest możliwe precyzyjne oszacowanie skali przyszłego
wpływu wojny w Ukrainie na działalność Grupy, a w związku z dużą zmiennością, Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytu-
ację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych
zamierzeń. Potencjalny dalszy negatywny wpływ na działalność Grupy wynikający z rosnących kosztów realizacji inwestycji
i ograniczonej dostępności podwykonawców, będzie przynajmniej częściowo mitygowany przez skupione wewnątrz Grupy
kompetencje w zakresie generalnego wykonawstwa, bezpośrednie relacje z podwykonawcami oraz efekt skali umożliwiający
optymalizację wykorzystania zasobów.
Spółka ocenia istotność ryzyka jako średnią, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.
Według stanu na 31 grudnia 2022 r. kapitały własne stanowiły – 41,4% sumy bilansowej Grupy, na 31 grudnia 2023 r. -
37,4% sumy bilansowej Grupy, a na 31 grudnia 2024 roku – 33,7%. W najbliższych okresach sprawozdawczych, biorąc pod
uwagę harmonogramy realizacji poszczególnych projektów oraz oczekiwane wartości skonsolidowanego wyniku nansowe-
go, przy założeniu braku kolejnych emisji akcji, udział kapitału własnego w sumie bilansowej będzie najprawdopodobniej obni-
żał się. Wpływ na to będą miały: (i) wzrost zadłużenia z tytułu kredytów bankowych oraz (ii) planowane emisje obligacji, w tym
Obligacji. Spółka zakłada, że po kilku okresach sprawozdawczych powinno nastąpić stopniowe zmniejszanie stopnia udziału
nansowania dłużnego z uwagi na realizację projektów mieszkaniowych, które charakteryzują się znacznie krótszym cyklem
inwestycyjnym i są sprzedawane w toku zwykłej działalności operacyjnej.
Wzrost zadłużenia może mieć negatywny wpływ na wysokość wyników nansowych, rentowność, sytuację nansową lub
płynność Grupy, a tym samym przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywiązywa-
nia się ze zobowiązań, w tym wynikających z Obligacji. Rosnący udział kapitału obcego w strukturze nansowania generuje
wzrost ryzyka obniżenia zdolności do obsługi zobowiązań, w tym płatności wynikających z Obligacji.
W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Spółka ocenia istotność ryzyka jako średnią, a prawdopodo-
bieństwo jego wystąpienia jako wysokie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
65
Model działalności Grupy przewiduje generowanie przychodów z najmu oraz rozpoznawanie wyniku z wyceny i sprzeda-
ży ukończonych i skomercjalizowanych projektów komercyjnych, będących aktywami o niskim poziomie płynności, których
sprzedaż stanowi długotrwały i złożony proces. Pomiędzy rozpoczęciem inwestycji a terminami komercjalizacji, wyceny,
sprzedaży i wpływu środków stanowiących zapłatę ceny, pomimo ich zgodności z przyjętym harmonogramem, mogą ulec
pogorszeniu warunki rynkowe, w szczególności mogą wystąpić: (i) wzrost podaży konkurencyjnych powierzchni biurowych
do wynajmu, (ii) spadek popytu na najem powierzchni biurowych, (iii) osłabienie zainteresowania ze strony inwestorów naby-
wających nieruchomości, (iv) zmiany wysokości czynszów, (v) zmiany oczekiwanych stóp kapitalizacji (m. in. na skutek wzrostu
stopy wolnej od ryzyka lub premii za ryzyko), (vi) umocnienie się złotego względem euro, przekładające się - każde z osobna
lub w różnych kombinacjach - na zmianę wartości godziwej projektu lub wartości wpływów środków z wynajmu lub sprzeda-
ży. Założenia dotyczące wartości ww. zmiennych przyjmowane przed rozpoczęciem projektu komercyjnego oraz modyko-
wane w jego trakcie, stanowiące podstawę dokonywanych wycen, mogą zatem okazać się nieprawidłowe, co może wpłynąć na
różnicę pomiędzy wartościami planowanych i faktycznych wpływów środków ze sprzedaży. Wartości ww. zmiennych Grupa
przyjmuje opierając się m.in. na danych zawartych w wycenach realizowanych inwestycji, sporządzanych przez podmioty ze-
wnętrzne, dostępnych opracowaniach branżowych oraz doświadczeniach swoich menedżerów. Co więcej, nawet poprawnie
ustalona wartość godziwa zgodna z aktualnymi warunkami rynkowymi nie gwarantuje, że nalna cena sprzedaży projektu
komercyjnego nie będzie od niej odbiegała, np. na skutek pogorszenia się warunków rynkowych w przyszłości.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów oraz przepływów pieniężnych Spółki i Grupy, co
może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywiązywania się ze zobowią-
zań wynikających z Obligacji. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to zrealizowało się w stopniu nieistotnym w wyniku
zbycia projektów Diamentum Ofce, Equal Business Park A, B i C oraz Carbon Tower po cenach transakcyjnych niższych niż
wartości bilansowe poszczególnych nieruchomości na dzień sprzedaży. We wszystkich tych transakcjach Grupa osiągnęła
satysfakcjonującą rentowność, a zatem i przepływy pieniężne, w całym cyklu życia projektów.
Spółka ocenia istotność ryzyka jako średnią, a prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.
Pandemia COVID-19 wymusiła na podmiotach gospodarczych znaczne reorganizacje sposobu wykonywania pracy podczas
jej trwania. W przypadku podmiotów, których personel wykonuje przede wszystkim pracę biurową, głównym przejawem
zmian stała się możliwość wykonywania pracy w trybie zdalnym (ang. Work From Home, WFH), tj. bez zycznej obecności
pracownika w biurze jako miejscu pracy. Ze względu na pewne korzyści wynikające ze świadczenia pracy w trybie zdalnym,
m.in. wyższą elastyczność czasu pracy i brak konieczności poświęcania czasu na dojazd do miejsca pracy, istnieje prawdo-
podobieństwo, że część pracowników będzie oczekiwała przynajmniej częściowego utrzymania zdalnego trybu świadcze-
nia pracy. Aktualnie coraz powszechniejszym rozwiązaniem stała się też praca hybrydowa (częściowo z biura, a częściowo
z domu). Pewne korzyści wynikające ze świadczenia pracy w trybie zdalnym osiągają również pracodawcy, a należą do nich
m.in. niższe koszty działalności ze względu na możliwe renegocjacje kwot czynszów oraz obniżenie opłat za media, opłat
eksploatacyjnych, kosztów sprzętu biurowego. Nie można zatem wykluczyć, że również pracodawcy będą dążyli do przynaj-
mniej częściowego utrzymania zdalnego trybu świadczenia pracy. Na korzyść takich rozwiązań przemawiają również zmiany
w przepisach prawa pracy, gdzie taki model pracy został uregulowany. Jednocześnie ze względu na wady wiążące się z trybem
zdalnym, m.in. ograniczone interakcje między pracownikami, mogące przełożyć się negatywnie na przepływ wiedzy oraz in-
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
66
nowacyjność, produktywność, szkolenie nowych pracowników i kulturę korporacyjną, akceptowalny wymiar pracy zdalnej bę-
dzie przez każdego pracodawcę ustalany indywidualnie. Mając na uwadze powyższe, jak również inne zmiany zachodzące na
rynku pracy, np. stopniowe odwracanie trendu zagęszczania stanowisk pracy oraz rotacyjnego wykorzystywania stanowisk
(tzw. hot-desk), ocena wpływu tych rozwiązań na przyszły popyt na powierzchnie biurowe nie jest jednoznaczna.
Spółka nie może zatem wykluczyć, że w kolejnych latach wystąpi spadek popytu na powierzchnie biurowe (zwłaszcza
w okresie, w którym dojdzie do zakończenia umów najmu zawieranych w okresie przedpandemicznym), część wynajmowanej
obecnie powierzchni biurowej zostanie wystawiona do podnajmu lub nastąpi rozwiązanie części umów najmu z właścicielami
obiektów, co przełoży się na zwiększenie podaży powierzchni biurowej ogółem. To z kolei może wpłynąć na trudności lub brak
możliwości komercjalizacji posiadanej przez Grupę powierzchni biurowej lub na obniżenie wysokości możliwych do uzyskania
czynszów, a w konsekwencji na przesunięcie w czasie zawarcia umów sprzedaży poszczególnych nieruchomości lub obniże-
nie ceny transakcyjnej w stosunku do wartości bilansowej.
W latach 2021-2023 nie miały miejsca sytuacje, w których dla pozyskania najemcy powierzchni biurowych konieczna byłaby
istotna obniżka czynszu efektywnego poniżej wartości założonej w planach projektu, choć – na skutek pandemii COVID-19 -
zainteresowanie najmem obniżyło się. Poprzez obniżenie zainteresowania najmem należy rozumieć obniżenie liczby nowych
podmiotów prowadzących z Grupą rozmowy w sprawie najmu względem liczby jakiej można by oczekiwać gdyby pandemia
nie miała miejsca, co jednak nie przełożyło się istotnie na odstępstwa od założeń w zakresie liczby, średniej wartości czynszu
efektywnego i terminów podpisywanych umów najmu, które w przypadku każdego z projektów charakteryzują się indywidu-
alnym rozkładem.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów, a w konsekwencji przepływów pieniężnych Spółki
i Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywiązywania się
ze zobowiązań wynikających z Obligacji. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się w sposób istotny.
Spółka ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
Zgodnie z przyjętym modelem biznesowym Grupa prowadzi równolegle działalności: (i) deweloperską, obejmującą również
pełnienie funkcji generalnego wykonawcy, oraz (ii) inwestycyjną, z których każda charakteryzuje się koniecznością angażo-
wania znacznych środków oraz długim okresem zwrotu z inwestycji, w szczególności w odniesieniu do projektów komercyj-
nych. Model działalności przyjęty przez Grupę odróżnia ją od większości podmiotów działających na rynku komercyjnych
powierzchni biurowych, które: (i) albo prowadzą działalność deweloperską, nie odpowiadając lub odpowiadając w znacznie
mniejszym stopniu niż Grupa za generalne wykonawstwo, (ii) albo pełnią w projektach funkcję inwestora. Podobny model
działania Grupa zamierza stosować realizując projekty mieszkaniowe.
Ze względu na opisaną specykę Grupy, w Grupie następuje kumulacja ryzyk operacyjnych, takich jak na przykład ryzyko
wzrostu ceny materiałów i usług budowlanych i wykończeniowych w relatywnie długim okresie realizacji projektu. Istotna
część realizowanych przez Grupę projektów znajduje się w różnych fazach realizacji lub w przygotowaniu. Wydłużenie okre-
su realizacji projektu poza ramy określone pierwotnym harmonogramem powoduje wzrost ryzyka błędów w odniesieniu do
szacunków kosztów oraz przyszłych przychodów z projektu. Koszty projektu mogą ulegać zmianie wskutek wielu czynni-
ków, do których należą w szczególności: wzrost cen materiałów budowlanych i wykończeniowych, brak dostępności podwy-
konawców, wzrost oczekiwań cenowych za usługi ze strony podwykonawców, niewykonanie prac przez podwykonawców
w uzgodnionych terminach i w uzgodnionej jakości.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
67
Ponadto, w odniesieniu do projektów komercyjnych, okres ich realizacji, od podjęcia pierwszych zobowiązań nansowych do
uzyskania wpływów z najmu i ze sprzedaży, wynosi kilka lat, a w jego trakcie nie są generowane istotne wpływy, co naturalnie
przekłada się na wzrost ryzyka w stosunku do projektów i przedsięwzięć krótkoterminowych.
Opóźnienie komercjalizacji lub sprzedaży projektu, zarówno komercyjnego jak i mieszkaniowego, wobec pierwotnie przyjęte-
go harmonogramu, a tym samym wydłużenie okresu jego realizacji, mogą dodatkowo wpłynąć na odsunięcie w czasie zwrotu
środków z inwestycji, a w skrajnych przypadkach spowodować utratę części lub całości zainwestowanych środków.
Każdy z wymienionych czynników, jak również zmiany w otoczeniu, w szczególności spadek popytu lub wzrost podaży dla po-
wierzchni biurowych oraz projektów mieszkaniowych, mogą przełożyć się na wzrost kosztów lub ograniczenie przychodów,
a w konsekwencji na ograniczenie odzyskiwalności środków zainwestowanych w projekt i wynikające stąd pogorszenie płynności.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów, a w konsekwencji przepływów pieniężnych Spółki
i Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywiązywania się ze
zobowiązań wynikających z Obligacji. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to zrealizowało się głównie w latach 2021-
2022, w których Grupa odnotowała wzrosty cen wybranych grup materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz kom-
ponentów niezbędnych dla budowy instalacji w nowych obiektach w sposób istotny. Ryzyko zrealizowało się również co do
zmian pierwotnie przyjętych okresów realizacji projektów komercyjnych, co wpłynęło bezpośrednio na daty ich zakończenia.
Grupa dostosowała również plany inwestycyjne do otoczenia rynkowego, co miało wpływ na zmianę lub wydłużenie harmo-
nogramów niektórych z obecnie realizowanych lub planowanych projektów.
Spółka ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
Nabywając grunt na potrzeby realizacji projektu, Grupa dokonuje m.in. jego analizy technicznej. Nie można jednak wykluczyć
sytuacji, że w trakcie realizacji inwestycji ujawnią się nieprzewidziane czynniki, takie jak wody gruntowe, niestabilność dol-
nych warstw gruntu, znaleziska archeologiczne lub inne obiekty, w tym nieujawnione elementy infrastruktury podziemnej
oraz brak dostatecznej ilości miejsca na zaplecze budowy, które mogą spowodować opóźnienie lub zwiększenie kosztów przy-
gotowania gruntu pod budowę, a nawet - w skrajnym przypadku - uniemożliwić realizację projektu w planowanym kształcie.
Nieruchomość nabyta przez spółkę z Grupy może być obciążona wadami prawnymi. Wady prawne mogą dotyczyć m.in. wąt-
pliwości w zakresie ustalenia właściciela nieruchomości, ujawnienia się właściciela nieruchomości bądź istniejących obciążeń
prawami osób trzecich. Nieruchomości mogą zostać również objęte roszczeniami reprywatyzacyjnymi. W niektórych przy-
padkach, ze względu na skomplikowanie prawa dotyczącego nieruchomości i niedoskonałości dotyczące rejestrów, w tym
ksiąg wieczystych, może okazać się trudne lub wręcz niemożliwe ustalenie z całkowitą pewnością, że własność danej nieru-
chomości prawidłowo przeszła na spółkę z Grupy. Transakcje takie mogą być zakwestionowane w oparciu o różne podstawy,
np. może okazać się, że sprzedający nie miał prawa do przeniesienia własności nieruchomości, nie zostały spełnione wymogi
dotyczące uzyskania koniecznych zgód korporacyjnych lub nie zarejestrowano przejścia tytułu własności w rejestrze. Istnieje
również ryzyko, że w związku ze skomplikowaniem prawa dotyczącego nieruchomości sytuacja prawna danej nieruchomości
przed transakcją nie jest całkowicie jasna, co może wiązać się z wydłużeniem lub opóźnieniem procesu zakupu nieruchomości
i koniecznością spełnienia dodatkowych warunków przed rozpoczęciem realizacji projektu.
W ocenie Spółki, ryzyko w przypadku Grupy jest wyższe w przypadku realizacji projektów komercyjnych, które z założenia
koncentrują się na projektach biurowców klasy A zlokalizowanych w silnie zurbanizowanych centrach miast.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
68
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na perspektywy wzrostu wyników nansowych, rentowność, sytuację nan-
sową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego
wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z Obligacji. W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się
w sposób istotny.
Spółka ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
Grupa, obok posiadanych projektów komercyjnych, realizuje i planuje realizację kolejnych projektów mieszkaniowych z prze-
znaczeniem na sprzedaż do bezpośredniego odbiorcy. Rozszerzenie historycznie prowadzonej działalności powinno pozy-
tywnie wpłynąć na sytuację nansową i operacyjną Grupy, jednak wiąże się to również z dodatkowym specycznym ryzykiem
związanym z tego typu działalnością, takim jak ryzyko spadku popytu na mieszkania.
Zmiany w polityce monetarnej skutkujące podwyżkami stóp procentowych, mogą mieć wpływ na wysokie koszty kredytów po-
zyskiwanych przez potencjalnych nabywców mieszkań oraz ich dostępność, a w konsekwencji spowolnienie tempa sprzedaży
lokali przez Grupę. Biorąc pod uwagę decyzje Rady Polityki Pieniężnej podjęte w latach 2023 - 2024 oraz stopniowo spadające
odczyty inacyjne, Spółka identykuje możliwość spadku poziomu stóp procentowych w kolejnych miesiącach lub utrzyma-
nie ich na niezmienionym poziomie, co przełoży się na niższe oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie oprocentowania niż
w ostatnim czasie, nadal jednak stopy procentowe są dalekie od poziomów, które nie miałyby istotnego wpływu na podejmowa-
nie przez potencjalnych nabywców decyzji, co do zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Biorąc po uwagę podwyższone koszty pozyskania kredytu hipotecznego, zgodnie z danymi Eurostat od 2010 r. wzrasta popyt
na wynajem mieszkań w Unii Europejskiej. Sytuacja na rynku nieruchomości dotyka najmocniej młode osoby, dopiero co wkra-
czające na rynek pracy, które zostają zmuszone do rezygnacji z zakupu własnego mieszkania. Trend posiadania nieruchomości
na własność, który jest wyraźny w Polsce, w Unii Europejskiej słabnie i coraz wyraźniej widać większą otwartość na wynajem
mieszkań w miejsce ich zakupu. Nasilenie się tego typu tendencji w Polsce może spowodować spadek wolumenu sprzedawa-
nych mieszkań.
Według szacunków NBP, w 2023 r. udział osób zycznych nabywających mieszkania na potrzeby własne oszacowano na pozio-
mie 65% rynku, a w celach inwestycyjnych na poziomie 35%, co jest istotną zmianą w stosunku do danych z 2022 roku. Ponad-
to, wśród nabywców mieszkań na potrzeby własne przeważało i wzrosło nansowanie z przewagą kredytu bankowego (52%
w 2023 r. wobec 40% w 2022 r. i 62% w 2021 r.) przy zmniejszeniu się udziału środków własnych (27% w 2023 r. wobec 35%
w 2022 r. i 18% w 2021 r.). W konsekwencji przychody Grupy pochodzące z realizacji projektów mieszkaniowych będą częścio-
wo uzależnione od dostępności kredytów hipotecznych, zdolności do ich obsługi przez nabywców oraz ewentualnych progra-
mów pomocowych. Dostępność kredytów hipotecznych może podlegać ograniczeniom lub nie być wystarczająca, także mimo
obniżania kryteriów wyliczania zdolności kredytowej oraz wprowadzenia instrumentów wspierających politykę mieszkaniową.
Wynika to również z okoliczności dotykających działalność instytucji nansowych, które mierzą się z rozstrzygnięciami doty-
czącymi kredytów frankowych, próbami podważania wskaźników referencyjnych WIBOR, które są podstawą do ustalania cen
kredytów złotowych czy też inicjatywami, takimi jak wakacje kredytowe, których koszty obciążają banki. Jednocześnie istnieje
niepewność co do dostępności pomocowych programów mieszkaniowych i ich rodzajów w przyszłości co również może przeło-
żyć się na popyt na mieszkania nabywane na cele własne.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
69
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na wysokość przychodów, wyników nansowych, rentowność, sytuację nanso-
wą lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego wywią-
zywania się ze zobowiązań wynikających z Obligacji.
W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się. Spółka ocenia istotność ryzyka oraz prawdopodobieństwo jego
wystąpienia jako średnie.
Większość projektów Grupy jest realizowana na gruntach zlokalizowanych w dobrze usytuowanych punktach aglomeracji miej-
skich, nierzadko blisko terenów przeznaczonych i wykorzystywanych pod funkcje mieszkaniowe lub rekreacyjne (parki, skwery).
Ze względu na położenie i wielkość niektórych projektów (powierzchnia, wysokość, kubatura), a zatem potencjalne oddzia-
ływanie na środowisko, ich realizacja może rodzić protesty lub sprzeciwy ze strony lokalnych społeczności, mogące wpływać
negatywnie na osiąganie założonych harmonogramami terminów uzyskania decyzji w postępowaniach administracyjnych do-
tyczących poszczególnych projektów. Nie można również wykluczyć, że przeciwko Grupie będą wysuwane roszczenia, ocze-
kiwania lub żądania wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, głównie budowlanego, o gospodarowaniu
nieruchomościami lub tzw. prawa sąsiedzkiego. W uzasadnionych przypadkach Grupa może być zmuszona do ich zaspokoje-
nia, w każdym zaś z przypadków sytuacje takie mogą powodować opóźnienia lub utrudnienia w realizacji projektów.
Realizacja ryzyka może mieć negatywny wpływ na perspektywy wzrostu wyników nansowych, rentowność, sytuację nan-
sową lub przepływy Grupy, co może wprost przełożyć się na obniżenie lub pozbawienie Spółki zdolności do terminowego
wywiązywania się ze zobowiązań.
W dotychczasowej historii Grupy ryzyko to nie zrealizowało się w sposób istotny. Spółka ocenia istotność ryzyka oraz praw-
dopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
70
Rafał Malarz Daniel Draga Szymon Będkowski
Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu Wiceprezes Zarządu
Niniejszym oświadczamy, że wedle naszej najlepszej wiedzy skonsolidowane i jednostkowe sprawozdanie nansowe Spółki
za okres 12 miesięcy 2024 roku i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunko-
wości oraz że odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i nansową, a także wynik nansowy
Spółki oraz Grupy Kapitałowej.
Równocześnie oświadczamy, że jednostkowe i skonsolidowane sprawozdanie nansowe Spółki oraz Grupy Kapitałowej
za rok 2024 zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Spółki i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych
ryzyk i zagrożeń.
XIII. OŚWIADCZENIE I INFORMACJA ZARZĄDU
Rafał Malarz Daniel Draga Szymon Będkowski
Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu Wiceprezes Zarządu
XIV. INFORMACJA ZARZĄDU CAVATINA HOLDING S.A. W SPRAWIE
WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ
W związku z § 70 ust. 1 pkt 7) oraz § 71 ust. 1 pkt 7) Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie
informacji okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważ-
ne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim, oraz na podstawie otrzymane-
go oświadczenia Rady Nadzorczej Cavatina Holding S.A. o dokonaniu wyboru rmy audytorskiej przeprowadzającej badanie
jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania nansowego Spółki oraz Grupy Kapitałowej za okres 12 miesięcy zakoń-
czony 31 grudnia 2024 roku niniejszym oświadczamy, że:
• rma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego
i niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania nansowego oraz rocznego skonsolidowanego sprawoz-
dania nansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej,
• są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją rmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz
obowiązkowymi okresami karencji,
• emitent posiada politykę w zakresie wyboru rmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz emitenta
- przez rmę audytorską, podmiot powiązany z rmą audytorską lub członka jego sieci - dodatkowych usług niebędących
badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez rmę audytorską
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
71
OŚWIADCZENIE CAVATINA HOLDING S.A. O STOSOWANIU ZASAD
ŁADU KORPORACYJNEGO
Kraków, dnia 15 kwietnia 2025 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
72
Od momentu dopuszczenia akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym tj. od dnia 11 sierpnia 2021 roku Emitent podle-
gał zasadom ładu korporacyjnego zawartym w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”, przyjętym
uchwałą Nr 13/1834/2021 Rady Nadzorczej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. z dnia 29 marca 2021 roku,
które weszły w życie w dniu 1 lipca 2021 roku. Treść zbioru zasad ładu korporacyjnego dostępna jest na stronie internetowej
Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. pod adresem: https://www.gpw.pl/dobre-praktyki2021 .
Zgodnie z opublikowanym w dniu 29 lipca 2021 roku raportem EBI 10/2021, Spółka w roku 2024 nie stosowała następują-
cych zasad „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021”:
Nr zasady Treść zasady Wyjaśnienie niestosowania zasady
1.3.
W swojej strategii biznesowej spółka
uwzględnia również tematykę ESG,
w szczególności obejmującą:
1.3.1.
zagadnienia środowiskowe, zawierające
mierniki i ryzyka związane ze zmianami
klimatu i zagadnienia zrównoważonego
rozwoju;
Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady w całości, jednakże w roku 2023
Spółka nie posiadała jeszcze sformalizowanej strategii biznesowej obejmującej
tematykę ESG. Niezwłocznie po opracowaniu strategii ESG w obszarach spo-
łecznych i pracowniczych Spółka przyjmie jednolitą strategię biznesową
w obszarze tematyki ESG i będzie stosować wskazaną zasadę w całości.
1.3.2.
sprawy społeczne i pracownicze, dotyczące
m.in. podejmowanych i planowanych działań
mających na celu zapewnienie równoupraw-
nienia płci, należytych warunków pracy,
poszanowania praw pracowników, dialogu ze
społecznościami lokalnymi, relacji z klientami.
Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady w całości, jednakże w roku
2023 Spółka nie posiadała jeszcze sformalizowanej strategii biznesowej
obejmującej tematykę ESG. Niezwłocznie po opracowaniu strategii ESG
w obszarach społecznych i pracowniczych Spółka przyjmie jednolitą strate-
gię biznesową w obszarze tematyki ESG i będzie stosować wskazaną zasadę
w całości.
1.4.
W celu zapewnienia należytej komunikacji
z interesariuszami, w zakresie przyjętej stra-
tegii biznesowej spółka zamieszcza na swojej
stronie internetowej informacje na temat
założeń posiadanej strategii, mierzalnych
celów, w tym zwłaszcza celów długotermino-
wych, planowanych działań oraz postępów
w jej realizacji, określonych za pomocą
mierników, nansowych i nienansowych.
Informacje na temat strategii w obszarze
ESG powinny m.in.:
Z uwagi na wskazywany powyżej brak sformalizowanej strategii bizneso-
wej obejmującej tematykę ESG, Spółka w roku 2023 nie zamieszczała na
swojej stronie internetowej informacji odnoszących się do strategii ESG.
Niezwłocznie po opracowaniu strategii ESG Spółka dokona jej przyjęcia oraz
zamieści wymagane informacje na swojej stronie internetowej, a tym samym
będzie stosować wskazaną zasadę w całości.
1.4.1.
objaśniać, w jaki sposób w procesach
decyzyjnych w spółce i podmiotach z jej
grupy uwzględniane są kwestie związane ze
zmianą klimatu, wskazując na wynikające z
tego ryzyka;
Z uwagi na wskazywany powyżej brak sformalizowanej strategii bizneso-
wej obejmującej tematykę ESG, Spółka w roku 2023 nie zamieszczała na
swojej stronie internetowej informacji odnoszących się do strategii ESG.
Niezwłocznie po opracowaniu strategii ESG Spółka dokona jej przyjęcia oraz
zamieści wymagane informacje na swojej stronie internetowej, a tym samym
będzie stosować wskazaną zasadę w całości.
1.4.2.
przedstawiać wartość wskaźnika równości
wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom,
obliczanego jako procentowa różnica pomię-
dzy średnim miesięcznym wynagrodzeniem
(z uwzględnieniem premii, nagród i innych
dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok,
oraz przedstawiać informacje o działaniach
podjętych w celu likwidacji ewentualnych
nierówności w tym zakresie, wraz z prezen-
tacją ryzyk z tym związanych oraz horyzon-
tem czasowym, w którym planowane jest
doprowadzenie do równości.
Z uwagi na wskazywany powyżej brak sformalizowanej strategii bizneso-
wej obejmującej tematykę ESG, Spółka w roku 2023 nie zamieszczała na
swojej stronie internetowej informacji odnoszących się do strategii ESG.
Niezwłocznie po opracowaniu strategii ESG Spółka dokona jej przyjęcia oraz
zamieści wymagane informacje na swojej stronie internetowej, a tym samym
będzie stosować wskazaną zasadę w całości.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
73
Nr zasady Treść zasady Wyjaśnienie niestosowania zasady
2.1.
Spółka powinna posiadać politykę różnorod-
ności wobec zarządu oraz rady nadzorczej,
przyjętą odpowiednio przez radę nadzorczą lub
walne zgromadzenie. Polityka różnorodności
określa cele i kryteria różnorodności m.in. w ta-
kich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia,
specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadcze-
nie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób
monitorowania realizacji tych celów. W zakresie
zróżnicowania pod względem płci warunkiem
zapewnienia różnorodności organów spółki jest
udział mniejszości w danym organie na poziomie
nie niższym niż 30%.
Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady oraz opracować odrębne
polityki różnorodności obowiązujące w odniesieniu do Zarządu oraz Rady
Nadzorczej zgodnie z wydanymi Wskazówkami. W roku 2023 Spółka speł-
niała zasadę co do składu Rady Nadzorczej. Z uwagi na skład Zarządu, który
w roku 2023 nie spełniał wymogu zróżnicowania pod względem płci, Spółka
nie stosowała ww. zasady. Spółka dopełni starań, aby zasada ta została
przyjęta do stosowania w ramach powołania Zarządu kolejnej kadencji lub
przy okazji dokonywania ewentualnych zmian w składzie Zarządu aktualnej
kadencji.
4.3.
Spółka zapewnia powszechnie dostępną
transmisję obrad walnego zgromadzenia
w czasie rzeczywistym.
W ocenie Spółki struktura jej akcjonariatu nie uzasadnia konieczności
zapewnienia powszechnej transmisji obrad Walnego Zgromadzenia w czasie
rzeczywistym. Spółka planuje przestrzegać zasady, jeśli zwołujący dane
Walne Zgromadzenie postanowi o możliwości wzięcia w nim udziału przy
wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. W razie udziału akcjo-
nariuszy w Walnym Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji
elektronicznej Spółka zapewni transmisję obrad Walnego Zgromadzenia
w czasie rzeczywistym zgodnie z obowiązującym przepisami, a także zamie-
ści na stronie internetowej informacje na temat planowanej transmisji obrad
Walnego Zgromadzenia.
4.4.
Przedstawicielom mediów umożliwia się
obecność na walnych zgromadzeniach.
W opinii Zarządu Spółki wprowadzenie takiej możliwości nie jest konieczne
ze względu na przejrzysty charakter przekazywania informacji przez Spółkę,
który obejmuje również całokształt procesu zwoływania Walnych Zgro-
madzeń, przedstawiania projektów uchwał na Walne Zgromadzenia oraz
ich przebiegu i podejmowanych na nich uchwał, a w szczególności uchwał
dotyczących wypłaty dywidendy przez Spółkę.
4.8.
Projekty uchwał walnego zgromadzenia do
spraw wprowadzonych do porządku obrad
walnego zgromadzenia powinny zostać
zgłoszone przez akcjonariuszy najpóźniej na
3 dni przed walnym zgromadzeniem.
Spółka nie posiada narzędzi prawnych ani faktycznych, aby zapewnić, że
akcjonariusze Spółki będą każdorazowo stosować się do wskazanej zasady
i zgłaszać projekty uchwał z zachowaniem przewidzianego w niej terminu.
W szczególności, Spółka nie jest w stanie zapewnić, że jej akcjonariusze nie
będą korzystać z przysługującego im na podstawie przepisów Kodeksu spółek
handlowych prawa do zgłaszania projektów uchwał dotyczących spraw wpro-
wadzonych do porządku obrad już w toku Walnego Zgromadzenia Spółki.
4.9.
W przypadku gdy przedmiotem obrad
walnego zgromadzenia ma być powołanie do
rady nadzorczej lub powołanie rady nadzor-
czej nowej kadencji:
4.9.1.
kandydatury na członków rady powinny
zostać zgłoszone w terminie umożliwiającym
podjęcie przez akcjonariuszy obecnych na
walnym zgromadzeniu decyzji z należytym
rozeznaniem, lecz nie później niż na 3 dni
przed walnym zgromadzeniem; kandydatury,
wraz z kompletem materiałów ich dotyczą-
cych, powinny zostać niezwłocznie opubliko-
wane na stronie internetowej spółki;
Spółka nie posiada narzędzi prawnych ani faktycznych, aby zapewnić, że
akcjonariusze Spółki będą każdorazowo stosować się do wskazanej zasady
i zgłaszać kandydatury na członków Rady Nadzorczej razem z kompletem
materiałów z zachowaniem przewidzianego w niej terminu. W szczególności,
Spółka nie jest w stanie zapewnić, że jej akcjonariusze nie będą korzystać
z przysługującego im prawa do zgłaszania kandydatów na członków Rady
Nadzorczej w toku Walnego Zgromadzenia Spółki.
6.1.
Wynagrodzenie członków zarządu i rady
nadzorczej oraz kluczowych menedżerów
powinno być wystarczające dla pozyskania,
utrzymania i motywacji osób o kompe-
tencjach niezbędnych dla właściwego
kierowania spółką i sprawowania nad nią
nadzoru. Wysokość wynagrodzenia powinna
być adekwatna do zadań i obowiązków
wykonywanych przez poszczególne osoby i
związanej z tym odpowiedzialności.
Spółka nie stosuje zasady, w zakresie w jakim Wskazówki wymagają przyjęcia
ogólnej polityki wynagrodzeń łącznie dla członków organów Spółki i jej klu-
czowych menedżerów. Spółka wskazuje, że zasady wynagradzania członków
Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki zostały wyczerpująco uregulowane w
politykach wynagrodzeń dotyczących ww. organów, zgodnie z przepisami
Ustawy o Ofercie, a struktura zatrudnienia kluczowych menedżerów Spółki
oraz liczebność członków wyższej kadry zarządzającej nie wymagają przyję-
cia polityki wynagrodzeń dla kluczowych menedżerów Spółki. W pozostałym
zakresie zasada jest stosowana.
6.2.
Programy motywacyjne powinny być tak
skonstruowane, by między innymi uzależ-
niały poziom wynagrodzenia członków
zarządu spółki i jej kluczowych menedżerów
od rzeczywistej, długoterminowej sytuacji
spółki w zakresie wyników nansowych i
nienansowych oraz długoterminowego
wzrostu wartości dla akcjonariuszy i zrów-
noważonego rozwoju, a także stabilności
funkcjonowania spółki.
Z uwagi na treść Wskazówek, Spółka nie stosuje zasady w odniesieniu do
funkcjonującego w Spółce programu motywacyjnego uchwalonego przed
wejściem w życie DPSN 2021. Spółka zamierza stosować zasadę po realizacji
obecnie funkcjonującego programu.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
74
Zarząd każdej ze spółek wchodzących w skład grupy kapitałowej Cavatina Holding jest odpowiedzialny za system kontroli
wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w danej spółce oraz za proces sporządzania jednostkowych sprawozdań nansowych
spółek należących do grupy. Sprawozdania nansowe są sporządzane przez pracowników działów księgowych spółek.
Sprawozdania nansowe są zatwierdzane przez zgromadzenia wspólników danej spółki. Zarząd Spółki nadzoruje funkcjo-
nowanie systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w Spółce oraz jest odpowiedzialny za proces sporządzania
jednostkowego sprawozdania nansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania nansowego Emitenta, zgodnie z Między-
narodowymi Standardami Rachunkowości. Sprawozdania jednostkowe, jak i skonsolidowane, podlegają kontroli wewnętrznej
przeprowadzanej przez Zarząd Spółki, Dział Kontrolingu Finansowego, Komitet Audytu oraz w przypadkach przewidzianych
prawem przez biegłych rewidentów wybieranych przez Radę Nadzorczą. Sprawozdania nansowe przyjęte przez Zarząd
przekazywane są Radzie Nadzorczej w celu dokonania ich oceny, zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych. Roczne
i półroczne sprawozdania nansowe podlegają niezależnemu badaniu albo przeglądowi dokonywanemu przez biegłego rewi-
denta wybieranego przez Radę Nadzorczą. Wyniki badania przekazywane są Zarządowi i Radzie Nadzorczej, a opinia i raport
z badania sprawozdania rocznego – także Walnemu Zgromadzeniu.
3.
STRUKTURA AKCJONARIATU Spółki na dzień 31 grudnia 2024 roku prezentowała się następująco:
Akcjonariusz Liczba akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
Udział w ogólnej liczbie
głosów na Walnym
Zgromadzeniu
Cavatina Group S.A. z
osobami działającymi w
porozumieniu*
17.629.042** 69,33% 17.629.042 69,33%
Nationale-Nederlanden OFE 2.000.000 7,87% 2.000.000 7,87%
VALUE FIZ 1.500.000 5,90% 1.500.000 5,90%
Pozostali 4.296.922 16,90% 4.296.992 16,90%
Nr zasady Treść zasady Wyjaśnienie niestosowania zasady
6.3.
Jeżeli w spółce jednym z programów mo-
tywacyjnych jest program opcji menedżer-
skich, wówczas realizacja programu opcji
winna być uzależniona od spełnienia przez
uprawnionych, w przeciągu co najmniej
3 lat, z góry wyznaczonych, realnych
i odpowiednich dla spółki celów nansowych
i nienansowych oraz zrównoważonego
rozwoju, a ustalona cena nabycia przez
uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie
może odbiegać od wartości akcji z okresu
uchwalania programu.
Z uwagi na treść Wskazówek, Spółka nie stosuje zasady w odniesieniu do
funkcjonującego w Spółce programu motywacyjnego uchwalonego przed
wejściem w życie DPSN 2021. Spółka zamierza stosować zasadę po realizacji
obecnie funkcjonującego programu.
* Cavatina Group S.A. bezpośrednio – 17.398.198 akcji – 68,43% kapitału i głosów.
** stan posiadania akcji przez M. Dziuda jako podmiotu dominującego nad Cavatina Sp. z o.o. i Cavatina Group S.A. prezentowany wraz ze sta-
nem posiadania akcji Spółki Cavatina Holding S.A. przez osoby objęte domniemaniem, o którym mowa w art. 87 ust. 4 pkt. 1) Ustawy o Ofercie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
75
Dane w tabeli powyżej zostały zaprezentowane w oparciu o przekazane Spółce informacje o liczbie akcji posiadanych przez
ww. akcjonariuszy, którzy posiadali co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu - zgodnie z art. 69 Ustawy
o ofercie
Spółka nie emitowała papierów wartościowych dających specjalne uprawnienia kontrolne. Wszystkie akcje Spółki są akcjami
zwykłymi na okaziciela, które nie są uprzywilejowane.
Zgodnie z treścią Statutu, przyznanie prawa głosu zastawnikowi lub użytkownikowi akcji wymaga zgody Rady Nadzorczej.
W okresie, gdy akcje na których ustanowiono zastaw lub użytkowanie są zapisane na rachunku papierów wartościowych,
prawo głosu z tych akcji przysługuje wyłącznie akcjonariuszowi. Poza powyższym, nie występują inne ograniczenia w wy-
konywaniu prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone
od posiadania papierów wartościowych.
6.
W związku z przeprowadzoną w 2021 roku ofertą publiczną akcji Spółki, Emitent w umowie o plasowanie akcji zobowiązał się
na okres 360 dni od daty pierwszego notowania akcji Spółki na rynku regulowanym m.in. do niepodejmowania działań zmie-
rzających do lub mogących skutkować ofertą, sprzedażą lub zbyciem akcji Spółki lub papierów wartościowych wymiennych
lub zamiennych na akcje lub umożliwiających ich uzyskanie w drodze realizacji praw związanych z takimi papierami warto-
ściowymi. Ponadto, w odrębnej umowie Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A. zobowiązały się na okres 360 dni od daty
pierwszego notowania akcji Spółki na rynku regulowanym m.in. do niepodejmowania działań zmierzających do lub mogących
skutkować ofertą, sprzedażą lub zbyciem akcji Spółki lub papierów wartościowych wymiennych lub zamiennych na akcje lub
umożliwiających ich uzyskanie w drodze realizacji praw związanych z takimi papierami wartościowymi.
Na mocy umowy kredytu zawartej z AION S.A. zobowiązano się do nie dokonywania sprzedaży, przeniesienia lub w inny
sposób zbycia całości lub części akcji w kapitale zakładowym Spółki przez akcjonariusza większościowego. Ponadto, umowy
uczestnictwa zawarte z uczestnikami programu motywacyjnego obowiązującego w Spółce przewidują zobowiązanie uczest-
nika programu do nierozporządzania akcjami przyznawanymi w ramach programu (zobowiązanie typu lock-up) przez okres
12 miesięcy od dnia zapisania akcji serii C na rachunku papierów wartościowych uczestnika.
Z wyjątkiem wskazanych powyżej umownych ograniczeń w zbywalności akcji Spółki, nie istnieją inne ograniczenia dotyczące
przenoszenia praw własności papierów wartościowych Emitenta.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
76
Zgodnie ze Statutem, Zarząd składa się z liczby od dwóch do pięciu członków, w tym Prezesa Zarządu powoływanych i odwo-
ływanych przez Radę Nadzorczą, która określa również liczbę członków Zarządu danej kadencji oraz funkcję poszczególnych
członków w Zarządzie. Statut przewiduje, że kadencja członków Zarządu jest wspólna i wynosi 5 lat. Każdy członek Zarządu
może zostać wybrany na kolejne kadencje bez ograniczeń. Członkowie Zarządu, których mandaty wygasły, mogą ponownie
pełnić funkcję członka Zarządu w kolejnych kadencjach. Członkowie Zarządu mogą być w każdej chwili odwołani lub zawie-
szeni w czynnościach na mocy uchwały Rady Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia. Do zakresu uprawnień Zarządu na-
leży prowadzenie wszelkich spraw Spółki niezastrzeżonych do kompetencji Rady Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia.
W przypadkach określonych przepisami prawa oraz postanowieniami Statutu przed dokonaniem określonych czynności
Zarząd jest zobowiązany do uzyskania zgody Rady Nadzorczej albo Walnego Zgromadzenia. Zarząd reprezentuje Spół-
kę. Zgodnie ze Statutem, każdy Członek Zarządu jest upoważniony do samodzielnego reprezentowania spółki i składania
oświadczeń w jej imieniu.
Zarządowi nie przysługują uprawnienia do podejmowania samodzielnej decyzji w sprawie emisji akcji. Zgodnie obowiązują-
cymi przepisami i Statutem Spółki przeprowadzenie przez Spółkę emisji akcji i podwyższenia kapitału zakładowego wymaga
stosownej uchwały Walnego Zgromadzenia. Zarządowi nie przysługują również szczególne uprawnienia do dokonywania
wykupu akcji Spółki.
Zmiana Statutu Spółki następuje zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami Kodeksu spółek handlowych. W szcze-
gólności, zgodnie z art. 430 § 1. Kodeksu spółek handlowych zmiana Statutu wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia i wpi-
su do rejestru.
Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne Walne Zgromadzenie lub Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie. Podstawę
prawną organizacji i funkcjonowania Walnego Zgromadzenia stanowią przepisy prawa, w szczególności Kodeksu spółek
handlowych, postanowienia Statutu, Regulaminu Walnego Zgromadzenia oraz Regulaminu udziału w Walnym Zgromadzeniu
przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej.
Walne Zgromadzenia otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej, a w razie jego nieobecności Wiceprzewodniczący Rady
Nadzorczej, a w razie nieobecności Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej, Walne Zgromadzenie otwiera Prezes Zarządu
lub osoba wyznaczona przez Zarząd. Jeżeli żadna z ww. osób, nie jest obecna na Walnym Zgromadzeniu, wówczas Walne
Zgromadzenie może otworzyć każdy z uczestników Walnego Zgromadzenia.
Przewodniczący Walnego Zgromadzenia kieruje przebiegiem obrad Walnego Zgromadzenia, zgodnie z przyjętym porząd-
kiem obrad, przepisami prawa, Statutem oraz Regulaminem Walnego Zgromadzenia. Przewodniczący Walnego Zgroma-
dzenia zapewnia sprawny przebieg obrad oraz poszanowanie praw i interesów wszystkich akcjonariuszy. Przewodniczący
Walnego Zgromadzenia przeciwdziała w nadużywaniu uprawnień przez uczestników Walnego Zgromadzenia. Przewod-
niczący Walnego Zgromadzenia nie ma prawa, bez zgody Walnego Zgromadzenia, usuwać lub zmieniać kolejności spraw
zamieszczonych w porządku obrad.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
77
Prawo uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu mają osoby będące akcjonariuszami Spółki na szesnaście dni przed datą
Walnego Zgromadzenia, z zastrzeżeniem wynikających z Kodeksu spółek handlowych warunków szczególnych, jakie akcjo-
nariusz powinien spełnić dla umożliwienia mu udziału w Walnym Zgromadzeniu. Akcjonariusz może uczestniczyć w Walnym
Zgromadzeniu oraz wykonywać prawo głosu osobiście lub przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo do uczestniczenia w Wal-
nym Zgromadzeniu i wykonywania prawa głosu wymaga udzielenia na piśmie lub w postaci elektronicznej. Udzielenie pełno-
mocnictwa w postaci elektronicznej nie wymaga opatrzenia kwalikowanym podpisem elektronicznym.
Prawo zabierania głosu przysługuje uczestnikom Walnego Zgromadzenia, członkom organów Spółki oraz osobom wskaza-
nym przez Zarząd. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia może udzielić głosu także innym osobom uczestniczącym w Wal-
nym Zgromadzeniu. Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad, chy-
ba że cały kapitał zakładowy Spółki jest reprezentowany na Walnym Zgromadzeniu, a nikt z obecnych nie wniósł sprzeciwu
co do podjęcia uchwały w sprawie nieobjętej porządkiem obrad. Każdy z akcjonariuszy może podczas Walnego Zgromadzenia
zgłaszać projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do porządku obrad. Uczestnicy Walnego Zgromadzenia mają
prawo wnoszenia propozycji zmian i uzupełnień do projektów uchwał objętych porządkiem Walnego Zgromadzenia do czasu
zamknięcia dyskusji nad punktem porządku obrad obejmującym projekt uchwały, której taka propozycja dotyczy. Propozycje
te wraz z krótkim uzasadnieniem winny być składane – osobno dla każdego projektu uchwały – z podaniem imienia i nazwiska
osoby zgłaszającej propozycję, na ręce Przewodniczącego Walnego Zgromadzenia.
Spółka umożliwia udział w Walnym Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej, obejmujący
w szczególności: dwustronną komunikację w czasie rzeczywistym, umożliwiającą uczestnikowi Walnego Zgromadzenia wy-
powiadanie się w toku obrad Walnego Zgromadzenia przebywając w innym miejscu niż miejsce obrad, wykonywanie pra-
wa głosu przez uczestnika Walnego Zgromadzenia przed lub w toku Walnego Zgromadzenia, transmisję obrad Walnego
Zgromadzenia w czasie rzeczywistym.
O udziale w Walnym Zgromadzeniu również przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej postanawia zwołujący to
Walne Zgromadzenie. Regulamin Walnego Zgromadzenia nie przewiduje możliwości oddania głosu drogą korespondencyjną.
Do kompetencji Walnego Zgromadzenia należy, poza innymi kompetencjami zastrzeżonymi w Statucie lub w powszechnie
obowiązujących przepisach prawa:
1) powoływanie i odwoływanie członków Rady Nadzorczej,
2) zatwierdzanie dokonania kooptacji członków Rady Nadzorczej zgodnie z Art. 13 ust. 7 Statutu;
3) zmiana Statutu;
4) podwyższenie i obniżenie kapitału zakładowego Spółki oraz umorzenie akcji, z zastrzeżeniem uprawnień przysługują-
cych innym organom;
5) rozpatrywanie i zatwierdzanie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania nansowego Spółki
za ubiegły rok obrotowy oraz udzielanie absolutorium członkom organów Spółki z wykonania przez nich obowiązków;
6) podejmowanie uchwał dotyczących emisji przez Spółkę obligacji zamiennych na akcje, obligacji z prawem pierwszeń-
stwa objęcia akcji Spółki oraz warrantów subskrypcyjnych, o których mowa w art. 453 § 2 Kodeksu spółek handlowych;
7) przyjęcie polityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej;
8) ustalanie wysokości wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej, z uwzględnieniem postanowień przyjętej przez Walne
Zgromadzenie polityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej;
9) podejmowanie uchwał dotyczących połączenia, przekształcenia oraz podziału Spółki;
10) rozwiązanie Spółki oraz wybór likwidatorów;
11) wyrażanie zgody na zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa Spółki lub jego zorganizowanej części oraz ustanowie-
nie na nich ograniczonego prawa rzeczowego;
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
78
12) postanowienie dotyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu Spółki lub sprawowaniu
zarządu albo nadzoru;
13) rozpatrywanie i rozstrzyganie innych spraw, które zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych lub brzmie-
niem Statutu należą do kompetencji Walnego Zgromadzenia bądź spraw oraz wniosków wniesionych przez Zarząd, Radę
Nadzorczą lub akcjonariuszy.
Walne Zgromadzenie jest ważne i zdolne do podejmowania uchwał bez względu na liczbę reprezentowanych na nim akcji.
Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bezwzględną większością głosów oddanych, chyba że powszechnie obowiązujący
przepis prawa lub postanowienia Statutu stanowią inaczej.
Wybór Członków Zarządu i Rady Nadzorczej jest dokonywany z poszanowaniem zasady równego dostępu kobiet i mężczyzn
do stanowisk w organach statutowych spółki.
W okresie od dnia 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku w skład Zarządu wchodzili:
• Rafał Malarz, jako Prezes Zarządu,
• Daniel Draga, jako Wiceprezes Zarządu
Szymon Będkowski, jako Wiceprezes Zarządu
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania skład Zarządu Spółki nie uległ zmianie.
Zgodnie ze Statutem, każdy członek Zarządu jest upoważniony do samodzielnego reprezentowania Spółki i składania
oświadczeń w jej imieniu.
Uchwały Zarządu zapadają zwykłą większością głosów i mogą być powzięte, jeżeli wszyscy członkowie zostali prawidłowo
zawiadomieni o posiedzeniu Zarządu. W przypadku równości głosów decyduje głos Prezesa Zarządu. Członkowie Zarzą-
du mogą uczestniczyć w posiedzeniu Zarządu również przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na
odległość. Szczegółowe zasady uczestnictwa w posiedzeniu Zarządu przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozu-
miewania się na odległość określa Regulamin Zarządu uchwalany przez Zarząd.
Ponadto, członkowie Zarządu mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Zarządu, oddając swój głos na piśmie za pośrednic-
twem innego członka Zarządu. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku obrad na po-
siedzeniu Zarządu. Zarząd może podejmować uchwały w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego
porozumiewania się na odległość. Uchwała podejmowana w powyższy sposób jest ważna, wyłącznie gdy wszyscy członkowie
Zarządu zostali powiadomieni o treści projektu uchwały. Szczegółowy tryb działania Zarządu określa Regulamin Zarządu.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
79
W okresie od dnia 1 stycznia 2024 roku do dnia 31 grudnia 2024 roku w skład Rady Nadzorczej wchodzili:
• Michał Dziuda jako Przewodniczący Rady Nadzorczej;
• Filip Dziuda jako Członek Rady Nadzorczej;
• Paulina Kulejewska (dawniej Dziuda) jako Członek Rady Nadzorczej;
• Agnieszka Netter (dawniej Wiśniewska) jako Członek Rady Nadzorczej;
• Anna Duszańska jako Członek Rady Nadzorczej.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku oraz na dzień sporządzania niniejszego sprawozdania skład Rady
Nadzorczej nie ulegał zmianie.
Rada Nadzorcza wykonuje swoje obowiązki kolegialnie. Zgodnie ze Statutem, posiedzenia Rady Nadzorczej zwoływane są
w miarę potrzeb, nie rzadziej jednak niż 4 razy w roku obrotowym.
Rada Nadzorcza wybiera ze swojego grona Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz Wiceprzewodniczącego Rady Nadzor-
czej, a ponadto może wybrać Sekretarza Rady Nadzorczej, z zastrzeżeniem postanowień Statutu przewidujących uprawnienia
osobiste. Pracami Rady Nadzorczej kieruje jej Przewodniczący, a w przypadku jego braku, nieobecności lub innej, długotrwa-
łej przeszkody w wykonywaniu przez niego funkcji, jego obowiązki pełni Wiceprzewodniczący. Rada Nadzorcza podejmuje
uchwały, jeżeli na posiedzeniu obecna jest co najmniej połowa jej członków (w tym Przewodniczący lub Wiceprzewodniczący
Rady Nadzorczej), a wszyscy jej członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni, z zastrzeżeniem możliwości odbycia posiedze-
nia Rady Nadzorczej bez formalnego zwołania, w przypadkach przewidzianych w Statucie.
Posiedzenia Rady Nadzorczej są zwoływane przez jej Przewodniczącego z inicjatywy własnej, na wniosek Zarządu lub innego
członka Rady Nadzorczej. Jeżeli Przewodniczący Rady Nadzorczej nie zwoła posiedzenia w terminie 14 dni od dnia otrzyma-
nia odpowiedniego wniosku, wnioskodawca może zwołać posiedzenie Rady Nadzorczej samodzielnie, podając datę, miejsce
(w miejscowości będącej siedzibą Spółki) i proponowany porządek obrad. Regulamin Rady Nadzorczej określa szczegółowo
tryb zwołania posiedzenia Rady Nadzorczej.
Uchwały Rady Nadzorczej podejmowane są zwykłą większością głosów oddanych, zaś w przypadku równej liczby głosów
decyduje głos Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Posiedzenia Rady Nadzorczej mogą odbywać się z wykorzystaniem środ-
ków porozumiewania się na odległość. O wykorzystaniu środków porozumiewania się na odległość w ramach posiedzenia
Rady Nadzorczej decyduje osoba zwołująca konkretne posiedzenie Rady Nadzorczej. Szczegółowe zasady uczestnictwa
w posiedzeniu Rady Nadzorczej przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość określa re-
gulamin przyjmowany przez Radę Nadzorczą.
Członkowie Rady Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Rady Nadzorczej, oddając swój głos na piśmie za
pośrednictwem innego członka Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do
porządku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej. Uchwały Rady Nadzorczej mogą zostać podjęte w trybie pisemnym lub
przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała jest ważna wyłącznie, gdy wszy-
scy członkowie Rady Nadzorczej zostali powiadomieni o treści projektu uchwały oraz co najmniej połowa członków Rady
Nadzorczej wzięła udział w głosowaniu (w tym Przewodniczący lub Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej). Do zarządzenia
głosowania w tym trybie uprawnione są osoby posiadające kompetencje do zwołania posiedzenia Rady Nadzorczej. Szczegó-
łowy tryb działania Rady Nadzorczej określa Regulamin Rady Nadzorczej uchwalany przez Radę Nadzorczą.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
80
W marcu 2021 roku powstał Komitetu Audytu w skład którego wchodzili:
• Agnieszka Netter (dawniej Wiśniewska) jako Przewodniczący Komitetu Audytu;
• Michał Dziuda jako Członek Komitetu Audytu;
• Anna Duszańska jako Członek Komitetu Audytu.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku skład Komitetu Audytu nie ulegał zmianie.
Komitet Audytu odbywa regularne posiedzenia, które dotyczą m.in.: (i) przeglądu i oceny stosowanej polityki rachunkowo-
ści, w tym zmian dokonanych w ciągu roku, istotnych szacunków, (ii) przeglądu procesu prowadzenia rachunkowości i spo-
rządzania sprawozdań, w tym wykorzystania systemów IT, (iii) przeglądu procesu i oceny rzetelności komunikacji informacji
nansowych, (iv) omawiania z biegłym rewidentem strategii badania sprawozdań nansowych, (v) akceptacji planów audytu
wewnętrznego, (vi) wyboru rmy audytorskiej. Podczas posiedzeń Komitetu Audytu mogą uczestniczyć pozostali członkowie
Rady Nadzorczej, członkowie Zarządu i inne osoby, zaproszone przez przewodniczącego Komitetu Audytu. Na posiedzeniach
Komitetu Audytu, które dotyczą omówienia wyników nansowych Spółki, jest, w miarę konieczności, obecny przedstawiciel
niezależnego biegłego rewidenta Spółki. Ponadto na posiedzenia Komitetu mogą być zapraszane osoby trzecie posiadają-
ce odpowiednią wiedzę i doświadczenie, ilekroć jest to niezbędne do wykonywania zadań Komitetu Audytu, a korzystanie
z pomocy osób trzecich nie naraża Spółki na ryzyko niekontrolowanego ujawnienia informacji poufnych i/lub stanowiących
tajemnicę przedsiębiorstwa.
Niezależnie od posiedzeń, Komitet Audytu może żądać przedłożenia przez organy lub pracowników Spółki lub jednostek
powiązanych określonych informacji, dokumentacji lub wyjaśnień, w tym z zakresu księgowości, nansów, audytu wewnętrz-
nego i zarządzania ryzykiem, ilekroć jest to niezbędne do wykonywania zadań Komitetu Audytu. Dodatkowo, Komitet Audytu
przedkłada Radzie Nadzorczej: (i) podjęte wnioski, stanowiska i rekomendacje wypracowane w związku z wykonywaniem
funkcji Komitetu Audytu w terminie umożliwiającym terminowe podjęcie przez Radę Nadzorczą odpowiednich działań, (ii)
raz w roku sprawozdanie ze swojej działalności w danym roku obrotowym, przed terminem zatwierdzania sprawozdań rocz-
nych, umożliwiającym Radzie Nadzorczej uwzględnienie treści tego sprawozdania w rocznym sprawozdaniu Rady Nadzor-
czej i ocenie sytuacji Spółki.
W roku 2024 odbyło się 6 posiedzeń Komitetu Audytu.
W roku 2024 następujący członkowie Komitetu Audytu spełniali kryteria niezależności wymagane Ustawą o Biegłych
Rewidentach: Agnieszka Netter oraz Anna Duszańska.
W roku 2024 członkami Komitetu Audytu spełniającymi kryterium posiadania wiedzy i umiejętności w zakresie rachunkowo-
ści oraz badania sprawozdań nansowych były Anna Duszańska i Agnieszka Netter.
Posiada wiedzę w zakresie rachunkowości wynikającą z uzyskania w 1999 roku tytułu magistra na Uniwersytecie Ekono-
micznym w Krakowie na kierunku Rachunkowość. Ponadto, jej wiedzę z zakresu rachunkowości i badania sprawozdań
nansowych potwierdzają uzyskane w 2006 roku uprawnienia biegłego rewidenta, a także posiadany certykat ACCA. Anna
Duszańska posiada również doświadczenie z zakresu rachunkowości i badania sprawozdań nansowych, które wynika m.in.
z wieloletniej współpracy z wiodącą rmą zajmującą się audytem nansowym oraz wiodącym europejskim liderem transpor-
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
81
tu kolejowego notowanym na GPW. Anna Duszańska posiada szerokie doświadczenie z zakresu nie tylko międzynarodo-
wych oraz polskich standardów rachunkowości, ale również wymogów stawianych przed podmiotami giełdowymi oraz ich
organami statutowymi.
Posiada wiedzę w zakresie badania sprawozdań nansowych, która wynika z uzyskania w 2001 roku tytułu magistra na kie-
runku Finanse i Bankowość na Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach oraz ukończenia w 2009 roku studiów podyplo-
mowych na kierunku Controlling, organizowanych przez Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach. Ponadto, jej wiedzę w tym
zakresie uzupełniają odbyte szkolenia z zakresu rachunkowości i MSSF. Ponadto, Agnieszka Wiśniewska posiada doświad-
czenie z zakresu rachunkowości i badania sprawozdań nansowych, które wynika z wieloletniej pracy w charakterze CFO
(grupa kapitałowa Murapol S.A., 2014-2020) czy też pracy w działach księgowych, m.in. w charakterze głównej księgowej
spółek kapitałowych (Instytut Zdrowia Człowieka Sp. z o.o., 2001-2004; Proreal Sp. z o.o., 2004-2006, grupa kapitałowa
Murapol S.A., 2010-2014).
W roku 2024 członkami Komitetu Audytu posiadającymi wiedze i umiejętności z zakresu branży, w której działa Emitent byli
Michał Dziuda i Agnieszka Netter.
Posiada doświadczenie w zakresie branży nieruchomościowej, w której działa Spółka. Jest założycielem i byłym wieloletnim
akcjonariuszem Murapol S.A. (do roku 2020) – wiodącego polskiego dewelopera. Przez wiele lat zarządzał również grupą
kapitałową Murapol S.A., pełniąc funkcję w zarządzie Murapol S.A. oraz spółek wchodzących w skład ww. grupy. Jest również
założycielem Grupy Cavatina, w której zasiadał w zarządach spółek wchodzących w jej skład, w tym Emitenta.
Posiada doświadczenie w zakresie branży, w której działa Spółka, wynikające z wieloletniej współpracy (2007-2020) z grupą
kapitałową Murapol S.A.
Zgodnie z postanowieniami Statutu oraz przyjętą w Spółce polityką wyboru rmy audytorskiej organem dokonującym wy-
boru rmy audytorskiej przeprowadzającej badanie jednostkowego oraz skonsolidowanego sprawozdania nansowego Spół-
ki jest Rada Nadzorcza. Wybór następuje po uzyskaniu rekomendacji Komitetu Audytu. Przed wyborem rmy audytorskiej
Dyrektor Finansowy/CFO Spółki sporządza zapytanie ofertowe dotyczące przeglądu i badania śródrocznych oraz rocznych
jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań nansowych, jak też rocznych sprawozdań podmiotów zależnych, które z
mocy Ustawy o Rachunkowości podlegają obowiązkowemu badaniu. Zapytanie ofertowe jest kierowane co najmniej do trzech
rm audytorskich. Dyrektor Finansowy/CFO Spółki przekazuje zebrane oferty do Przewodniczącego Komitetu Audytu.
W przypadku gdy wybór rmy audytorskiej nie dotyczy przedłużenia umowy z rmą audytorską, przed dokonaniem wyboru
Przewodniczący Komitetu Audytu przekazuje rekomendację Komitetu Audytu członkom Rady Nadzorczej. Rekomendacja
zawiera m.in.: (i) dwie możliwości wyboru rmy audytorskiej wraz z uzasadnieniem oraz wskazanie uzasadnionej preferencji
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
82
Komitetu Audytu wobec jednej z nich, (ii) oświadczenia co do przebiegu procedury wyboru wymagane Ustawą o Biegłych
Rewidentach, (iii) krótki opis przeprowadzonych bezpośrednich negocjacji z zainteresowanymi oferentami, (iv) podsumowa-
nie zatwierdzonego przez Komitet Audytu sprawozdania zawierającego wnioski z przeprowadzonej procedury wyboru oraz
(v) wskazanie, że uwzględniono ustalenia i wnioski zawarte w rocznym sprawozdaniu, o którym mowa w art. 90 ust. 5 Ustawy
o Biegłych Rewidentach, mogące wpłynąć na wybór rmy audytorskiej.
W przypadku gdy wybór rmy audytorskiej dotyczy przedłużenia umowy z rmą audytorską, przed dokonaniem wyboru
Przewodniczący Komitetu Audytu przekazuje rekomendację Komitetu Audytu członkom Rady Nadzorczej. Rekomendacja
zawiera m.in.: (i) wskazanie rmy audytorskiej, której proponuje się powierzyć badanie ustawowe, (ii) oświadczenie, że reko-
mendacja jest wolna od wpływów stron trzecich oraz (iii) stwierdzenie, że Spółka nie zawarła umów zawierających klauzule,
o których mowa w art. 66 ust. 5a Ustawy o Rachunkowości.
Rada Nadzorcza przy wyborze Podmiotu Uprawnionego bierze pod uwagę rekomendację Komitetu Audytu oraz niezależne
ustalenia i wnioski zawarte w rocznym sprawozdaniu, o którym mowa w art. 90 ust. 5 Ustawy o Biegłych Rewidentach.
W zakresie polityki świadczenia dozwolonych usług niebędących badaniem sprawozdania nansowego Spółka stosuje
art. 136 Ustawy o Biegłych Rewidentach, w szczególności w zakresie usług zabronionych. Przed powierzeniem rmie
audytorskiej świadczenia ww. usług Komitet Audytu dokonuje oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności, o której mowa
w art. 69–73 Ustawy o Biegłych Rewidentach. Wyniki przeprowadzonej analizy Przewodniczący Komitetu Audytu przekazu-
je Radzie Nadzorczej i Zarządowi.
Rekomendacja dotycząca wyboru rmy audytorskiej do przeprowadzenia badania spełniała obowiązujące warunki i kryteria
oraz została sporządzona w następstwie zorganizowanej przez Spółkę procedury wyboru spełniającej obowiązujące kryte-
ria. Komitet Audytu przedstawił Radzie Nadzorczej rekomendację dotyczącą wyboru rmy audytorskiej. W dniu 22 czerwca
2023 roku Rada Nadzorcza Spółki Cavatina Holding S.A. podjęła uchwałę w przedmiocie wyboru rmy audytorskiej upraw-
nionej do przeglądu śródrocznych sprawozdań nansowych Spółki oraz badania rocznych sprawozdań nansowych Spółki za
rok 2023-2024.. Rada Nadzorcza dokonała wyboru BDO spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warsza-
wie do przeprowadzenia badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania nansowego Spółki za lata 2023-2024.
W roku 2023 i 2024 rma audytorska badająca sprawozdanie nansowe oraz skonsolidowane sprawozdanie nansowe Spół-
ki świadczyła na rzecz Spółki dozwolone usługi niebędące badaniem takie jak przegląd półrocznych sprawozdań nansowych
spółki i grupy kapitałowej. Przed powierzeniem rmie audytorskiej świadczenia ww. usług Komitet Audytu dokonał oceny
niezależności rmy audytorskiej zgodnie z Ustawą o Biegłych Rewidentach oraz wyraził zgodę na świadczenie tych usług.
Emitent nie spełnia kryteriów przewidzianych w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie
informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania
za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U. z 2018 r.,
poz. 757) obligujących do przedstawienia opisu polityki różnorodności organów Spółki.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
83
Spółka nie posiada odrębnego dokumentu pod nazwą „Polityka różnorodności” w odniesieniu do organów zarządzających
i nadzorujących, chociaż w praktyce stosuje zasadę równego traktowania wszystkich pracowników i współpracowników.
W roku 2024 Spółka spełniała zasadę co do składu Rady Nadzorczej. Z uwagi na skład Zarządu, który w roku 2024 nie speł-
niał wymogu zróżnicowania pod względem płci, Spółka nie stosowała zasady 2.1 dobrych praktyk. Spółka dopełni starań, aby
w przyszłości zasada ta została przyjęta do stosowania.
Rafał Malarz Daniel Draga Szymon Będkowski
Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu Wiceprezes Zarządu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku
84
